河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1322民初5314号原告：邵国平，男，1960年8月7日生，汉族，住方城县。原告：邵宁，男，1985年9月6日生，汉族，住方城县。被告：南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司。住所地：方城县新能源产业集聚区西园合兴路西侧弘裕**公租房**楼**。统一社会信用代码：91411322668850654B。法定代表人：杨德坡，任公司总经理职务。委托诉讼代理人：张星，河南格思律师事务所律师。原告邵国平、邵宁与被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司（以下简称佳合房地产公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月18日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告邵国平、邵宁、被告佳合房地产公司的委托诉讼代理人张星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邵国平、邵宁向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告履行《商品房买卖合同》义务给原告办理方城县裕邦方舟.城市花园第8幢2单元9××号房地产权属登记证书。并承担因此违约按已付房价款1%向原告支付违约金2200元。2、逾期交房两年（2010年12月31日至2012年12月31日）按房屋总价款的日万分之一计算支付违约金16060元。3、被告承担诉讼费用。事实与理由：2009年8月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发建设的裕邦方舟城第8幢2单元9××号商品房一套。合同约定，被告应当在2010年12月31日前将该商品房交付给原告使用，若逾期按照合同第九条约定支付违约金。合同第15条关于产权登记的约定被告已经违约。合同成立后，被告延期已违约交房但是原告按照合同约定交房前将所欠款项全部支付给被告。现原告已入住该房，原告多次催促被告履行合同义务，被告均以各种借口予以拖延导致该房屋至今未办理房地产登记权属证书相关手续视为违约、被告理应按照合同约定承担相应的违约责任。原告为支持其诉讼请求、事实及理由的成立，向法庭提交了下列证据材料：《商品房买卖合同》；各项费用交款条；调解协议书。被告佳合房地产公司辩称：1、被告没有与邵宁签订合同，邵宁作为原告主体资格不适格。2、办证事宜，被告已经在积极办理，且原告所属楼栋已经办理多套，原告房产未办理系原告不予配合故意拖延。3、原告起诉已经超过诉讼时效期间，应驳回原告诉请。被告佳合房地产公司为支持其辩解理由的成立，向法庭提交了以下证据材料：1、《商品房买卖合同》；2、商品房买卖合同登记备案回执；3、入伙文件发放表；4、房屋验收清单；5、入伙作业流程单；6、前期物业管理服务合同。本院经审理查明：2009年8月14日，原告邵国平、邵宁作为买受人购买了被告佳合房地产公司开发的方舟·城市花园第8幢2单元9××号商品房一套,并签订商品房买卖合同一份。合同约定：第四条，商品房总价款为：220000元。第八条，出卖人应当在2010年12月31日前将经验收合格、符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条，出卖人逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条，关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订当日，原告邵国平、邵宁缴纳购房款220000元，被告出具有收据。2012年10月5日，原告邵国平向被告佳合房地产公司缴纳办证费用5071元。2013年12月25日，原告邵国平向被告佳合房地产公司缴纳大修基金5022元、预告登记费60元、煤气初装费2300元，被告出具收据三份。2014年3月1日，原告邵国平在被告提供的房屋验收清单、入伙文件发放确认表、入伙作业流程单上作为业主签名。同日，原告邵国平与南阳市裕邦物业服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》。另查明，2013年10月2日，原告邵国平与被告方工作人员周建永签订《调解协议书》一份，约定：被告一次性支付原告5000元，原告同意从支付款中扣除所欠被告的各项费用。双方纠纷就此终结，互不追究。综上事实，本院认为：原告邵国平、邵宁与被告佳合房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体适格，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，为有效合同。双方均应按合同约定履行义务、享受权利。原告邵国平、邵宁依合同约定支付了购房款，被告佳合房地产公司应按合同约定承担逾期未办理房屋产权证件的责任。因合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”原告在2014年3月1日起入住后，至今未取得房屋产权证书，按照合同约定的违约金计算方法，原告邵国平、邵宁已付房价款220000元，被告佳合房地产公司应支付违约金2200元（220000元×1%），故对原告邵国平、邵宁请求判令被告佳合房地产公司支付逾期办理房屋权属证书违约金2200元的理由成立，本院予以支持。因办理房屋权属证书是行政机关的职权范围，所以原告邵国平、邵宁请求判令被告佳合房地产公司办理房屋所有权证的理由不能成立，本院不予支持。但被告佳合房地产公司应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同第九条虽然约定了逾期交房违约金的计算方法，但因原告实际于2014年3月1日入住后，即享有向被告主张要求支付逾期交房违约金的权利，但原告在两年诉讼时效期间内即至2016年3月1日未向被告主张权利，故原告现主张被告支付逾期交房违约金的请求已经超过诉讼时效期间。原告提供的调解协议书不论被告认可与否，因该调解书签订时间为2013年10月2日，其诉讼时效截止日期包含在2016年3月1日之内，故该调解协议书不能证实原告起诉不超过诉讼时效期间。所以原告请求判令被告支付逾期交房违约金16060元的理由不能成立，本院不予支持。被告辩称，原告邵宁的主体资格不适格。因双方签订的商品房买卖合同上虽然正文上显示购买人为邵国平，但邵宁作为共有人在正文上也显示，且合同的下方买受人处有原告邵宁签名并按指印，所以邵宁也是该商品房买卖合同的当事人，故原告邵宁作为原告主体适格。被告该辩解理由不能成立，本院不予采信。被告辩称，原告房屋未取得权属证书是因原告不予配合导致，但被告未提供充分有效证据证实，故被告该辩解理由不能成立，本院不予采信。被告辩称原告主张要求办证违约金已经超过诉讼时效。因至庭审日原告所购买的房屋仍然未取得权属证书，被告的违约行为持续存在，且双方对因出卖人原因未取得权属证书仅约定了违约金计算方法，并未约定支付期限，所以原告的主张不超过诉讼时效期间。被告的该项辩解理由不能成立，本院不予采信。被告辩称原告主张逾期交房违约金已经超过诉讼时效期间的理由成立，本院予以采信。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邵国平、邵宁支付逾期办证违约金2200元。二、被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将办理购买人为邵国平、邵宁的位于方舟·城市花园第8幢2单元9××号商品房权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。三、驳回原告邵国平、邵宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。案件受理费356元，减半收取178元，由原告邵国平、邵宁负担78元，由被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  麻俊鹏二〇二〇年十月二十九日书记员  庞 晖