江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0412民初5369号原告：蒋敏娜，女，1983年2月22日生，住常州市武进区。委托诉讼代理人：周建斌，江苏华东律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱萌，江苏华东律师事务所律师。被告：张晓虎，男，1986年5月6日生，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：徐林，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：潘志忠，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。原告蒋敏娜诉被告张晓虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序于同年9月29日公开开庭进行了审理。原告蒋敏娜及其委托诉讼代理人周建斌、朱萌和被告张晓虎及其委托诉讼代理人徐林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋敏娜向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2020年3月14日签订的存量房买卖合同（居间）；2、判令被告返还原告定金50000元及支付违约金159880元；3、判令被告赔偿原告支付的佣金损失10000元、因维权产生的律师费15000元。事实和理由：2020年3月14日，原、被告签订存量房买卖合同（居间），约定由原告向被告购买其名下位于常州市武进区的房屋，合同约定房屋成交价为1598800元。2020年5月，被告明确表示不卖房，构成违约，原告书面要求被告按合同约定继续履行，但被告要求房屋涨价否则不配合办理相关手续，原、被告协商不成。原告据此提起诉讼。被告张晓虎辩称，原告所述双方签订存量房买卖合同是事实，但原告诉称“2020年5月，被告明确表示不卖房，构成违约”，此诉称未能客观全面地反映客观事实。原告在履行合同中提出了合同之外的征信问题，双方经过数次交涉，被告愿意卖房，但原告不能按合同的约定交付房款，被告依法于2020年8月5日通知原告解除合同，该解除通知已产生了效力，原告并未依法请求人民法院否认解除合同及解除合同通知的效力。因原告未按时交付房款构成违约，被告已通知解除合同且产生了效力，原告无权另行请求解除合同，原告交给被告的定金因其违约也无权要求返还或双倍返还。同理，原告要求被告赔偿佣金损失及承担其维权产生的律师费也无事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。原告蒋敏娜为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、存量房买卖合同（居间）及补充协议，证明原、被告于2020年3月14日签订存量房买卖合同（居间）及补充协议的事实及对违约责任进行了约定的事实；2、不动产权证复印件，证明案涉房屋属被告单独所有的事实；3、定金收条，证明原告按合同约定于2020年3月14日向被告交付购房定金50000元的事实；4、原告发给被告的两封律师函及被告签收记录，证明因被告于2020年5月25日通过微信表示案涉房屋不卖及被告要求加价后，原告发函要求被告继续履行合同并不同意加价的事实；5、被告的姐姐与中介人的聊天记录，被告与中介的聊天记录，证明被告在5月23日明确表示案涉房屋不卖了的事实及2020年6月30日被告又提出需涨价100000元才能继续履行合同的事实；6、收款收据二份，支付凭证一份、权证代办合同、房屋交易携带资料确认表、房屋状况如实告知书、产权转移涉税参考表，证明原告为此次房产交易已支付中介佣金及代办费10000元的事实；7原告与江苏省东华律师事务所签订的委托代理合同及律师代理费发票，证明原告因本次诉讼支出律师代理费15000元的事实。被告张晓虎为证明其辩称主张提交了如下证据：1、2020年7月2日，被告通过中介发给原告的复函，证明被告没有确定不卖房屋，只是告知原告没有在2020年6月30日前交付相应的购房款构成违约的事实；2、被告于2020年8月5日发给原告的解除存量房买卖合同的通知书，证明因原告没有按照合同约定交付首付款及没有办理贷款向被告支付购房余款，被告根据合同法规定通知原告解除合同的事实。经质证，被告对原告提交的存量房买卖合同（居间）及补充协议、不动产权证复印件、定金收条、原告发给被告的两封律师函及被告签收记录、聊天记录、收款收据二份、权证代办合同、房屋状况如实告知书的真实性无异议，但原告提交的存量房买卖合同（居间）及补充协议不能达到原告的证明目的，因为原告仅交付了定金，没有付购房首付款、没有完成银行贷款，是原告违约造成该合同不能继续履行；对于原告发出的律师函不能达到原告的证明目的，被告虽在微信是曾经表示不愿意卖房，但是因原告提出被告的征信问题，被告才表示不愿意卖房的，且原告没有按合同约定交付首付款；原告提交的上述证据不能证明被告违约的事实；对原告提交的委托代理合同及律师代理费发票，因被告不是相对方，对该证据的真实性不发表意见，并认为即使该费用实际发生，因原告未按时交付房款对该发生的费用也应由原告自行承担。原告对被告提交的证据的真实性无异议，但2020年7月2日的复函没有落款人，表达复函内容的意思主体不明，且被告姐姐在整个合同的履行中一直参与其中，原告有理由相信被告在微信中所表达意思能够代表被告本人的意思，微信中被告明示要么不卖房要么加价100000元出售案涉房屋，是被告违约；其次，被告不具有单方解除，被告解除合同所依据有理由不成立。本院认证意见，本院对原告提交的存量房买卖合同（居间）及补充协议、不动产权证复印件、定金收条、原告发给被告的两封律师函及被告签收记录、聊天记录、收款收据二份、权证代办合同、房屋状况如实告知书及被告提交的证据的真实性予以确认；对原告提交的委托代理合同及律师代理费发票，因与本案事实一致，本院对该证据的真实性予以确认。本院依据原、被告的陈述及审查确认的证据，认定如下事实：2020年3月14日，被告为甲方（即卖方）、原告为乙方（即买方）、常州市渠道房地产代理有限公司为丙方（即中介方）签订存量房买卖合同（居间），该合同主要内容为：第一条、房屋基本情况：（一）权利登记：不动产权证号为（2018）20XXX，产权人：张晓虎。（二）房屋坐落，武进区。房屋所在楼幢总层数为33层，房屋所在层数为14层，房屋建筑面积88.81平方米，房屋占用的国有土地使用权为出让方式取得。该房屋在本合同签订之日已存在抵押关系。甲方承诺在办理房屋权属转移登记前解除该抵押并注销相应的抵押登记，相关费用由甲方承担。其他可能限制交易的情形是是甲方取得该房屋的产权证未满二年。第二条、房屋成交价：经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为人民币1598800元，大写壹佰伍拾玖万捌仟捌佰元整。第三条、付款及税费：（一）价款与支付：1、乙方应于2020年4月13日向甲方支付定金人民币50000元，大写伍万元整，该定金换作房屋价款；2、乙方应于2020年6月30日前支付首期房屋价款548800元，大写伍拾肆万捌仟捌佰元，占全部房价款的34.32%；余款人民币1050000元，由乙方于2020年6月30日前向江苏银行申请贷款，以贷款方式支付。（二）存量房交易资金第三方监管：甲、乙双方同意按照《关于进一步加强存量房交易资金监管工作的通知》（常房发[2018]27号）要求，遵守存量房交易资金第三方监管制度。（三）税费：本次交易费由乙方承担双方的税费。第四条、权属转移登记：甲、乙、丙三方约定，自贷款发放之日起7日内共同向不动产登记机构申请办理不动产权属转移登记手续。第五条、房屋交付：甲方应提前腾空该房屋，甲方于办理产权转移登记过户当日将房屋交付给乙方。第六条、其他相关权益…。第七条、居间服务，甲、乙双方委托丙方提供房屋买卖相关事项的居间服务，丙方可以居间事务转委托第三方办理；丙方服务内容为：提供真实的房屋信息、查验双方的身份证、不动产权证、向甲乙双方准确传达对方的真实意图、促成双方签订存量房买卖合同（居间）并及时备案、提供交易税种税率咨询服务、协助办理银行抵押贷款、公积金贷款事宜、协助办理贷款解押事项、协助甲乙双方办理房屋产权转移登记等职相关手续、协助办理房屋交接事项。本次交易产生的佣金8500元，本次佣金由乙方承担。第八条、违约责任：乙方未按合同约定付款的，每逾期一日，应向甲方支付房屋总价款万分之三的迟延履行违约金，合同继续履行。逾期超过30日仍未按合同约定时间付款的或者因发放贷款机构不同意乙方的贷款申请或获得的贷款数额不足以支付房款的，且乙方无法在本合同约定时间内以自筹资金支付房款的属乙方违约，乙方应向甲方支付本合同约定的房屋总价款10%的违约金，合同解除；如造成甲方其他损失的，乙方应当另行承担赔偿责任。甲方或者乙方未按合同约定时间办理不动产权属转移登记手续的，每逾期一日，违约方应按房屋总价款的万分之三向守约方支付迟延履行金。逾期超过30日的，违约方仍未履行的，则守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付本合同约定的房屋总价款10%的违约金，如造成守约方其他损失的，违约方应当另行依法承担赔偿责任。甲方未按约定时间交付房屋的，每逾期一日，应按已支付的房屋总价款的万分之三向乙方支付迟延履行违约金。逾期超过30日，甲方仍未履行的，则乙方有权解除合同，甲方应向乙方支付房屋总价款10%的违约金，如造成乙方其他损失的，甲方应当另行承担赔偿责任。若因甲方或乙方原因导致合同无效或被解除，丙方有权收取合同约定的居间服务费，甲方或乙方承担该费用后有权向违约方追偿，双方均有过错的，由双方按照过错比例承担。同日，三方还签订了补充协议，该补充协议约定，合同第三条第二款变更为“甲乙双方约定于2020年6月30日（含）前办理资金监管手续，且遇节假日顺延至节后第1个工作日[日期包含本数适用全文]。双方在合同中及补充协议中还对其他事项作了约定。合同签订后，原告于2020年3月14日支付被告定金50000元，支付常州市渠道房地产代理有限公司居间服务费即佣金8500元，支付常州市常禄不动产服务有限公司权证代办费800元、贷款代办费700元。被告收取50000元定金后于2020年5月23日、24日二次明确向常州市渠道房地产代理有限公司提出房屋不卖了，并要求中介告知买家“房子不卖了，定金会退给她”。常州市渠道房地产代理有限公司把该信息告知原告，在常州市渠道房地产代理有限公司与原、被告就合同约定的首付款期限、及房屋价款重新协商未果的情形下，原告于2020年6月4日委托江苏华东律师事务所的周建斌律师向被告发出律师函，该律师函内容为“致：张晓虎：江苏华东律师事务所接受蒋敏娜（下称委托人）之委托，特指派本律师，就你与蒋敏娜房屋买卖合同履行事宜，致函如下：据委托人提供的资料显示，2020年3月14日，你与委托人签订存量房买卖合同，约定由委托人购你单独所有的坐落于常州市武进区房屋，房屋成交价为1598800元。委托已按照上述合同第三条第一款的约定在合同签订当天即2020年3月14日向你支付了购房定金50000元。同时委托人已支付本次房产交易的中介佣金、权证代办费及贷款代办费等。2020年5月25日，你明确向中介表示不愿意出售上述房屋，中介也向你明确告知由于你违约可能出现的后果。现正式函告，请收悉本函后按照上述合同约定继续履行合同，否则，将承担法律规定的责任和后果。如对上述事实持有异议，也请直接与委托人联系，或通过我们协调解决，以免讼累。顺祝商祺！江苏华东律师事务所律师周建斌2020年6月4日”。2020年6月30日，由于被告未能按约与原告一起办理资金监管手续，且被告在2020年6月30日微信中向中介明确“麻烦你通知一下买家，路劲城的房子，在总房款1598800元的前提下，需要她加价十万块钱给我们。。。三月到七月之间的房价涨了，这差价她要补给我。。。”。原告得知该信息后于2020年7月1日又向被告发出律师函，该函内容为“致：张晓虎：江苏东华律师事务所接受蒋敏娜（下称委托人）之委托，特指派本律师，就你与蒋敏娜房屋买卖合同履行事宜，致函如下：2020年3月14日，欠与委托人签订的存量房买卖合同（居间），约定房屋成交价1598800元，由于你提出不卖房，委托人此前已经致函于你，明确要求继续履行合同项下的义务。根据合同约定的6月30日（含）前办理资金监管，你在6月30日突然提出要求涨价卖房，否则就不办理，对此我方明确表示不认可。现正式函告，请于收悉本函3日内按照上述原合同约定继续履行合同义务，联系中介或委托人按原合同办理资金监管。否则，将承担法律规定的责任和后果。如对上述事实持有异议，也请直接与委托人联系，或通过我们协调解决，以免讼累。顺祝商祺！江苏华东律师事务所律师周建斌2020年7月1日”。被告收到原告发出的律师函后于2020年7月2日通过中介的经办人微信表达如下内容“致：蒋敏娜女士；致：江苏华东律师事务所周建斌律师；关于合同的真实表达，甲方说明以下几点：1、合同要求2020年6月30日前支付房屋首付款，甲方未收到乙方支付房款，甲方现在认定是乙方首先违约。2、2020年6月30日前，甲方多次提出要求乙方支付首付款，包括6月27日最后一次通过中介要求乙方支付首付款，乙方仍未表达付款意愿。3、甲方房屋目前所有状态正常，6月28日已办理还掉所有房屋贷款，仍是在正常履行合同，甲方没有任何违约。目前，在乙方已造成违约，在本合同仅是居间合同，在没有签订正式房屋买卖合同（网签），对居间合同提出补充，是甲方正常买卖意思表达，也符合目前房屋市场价格。4、按照合同办理资金监管等其他手续，都有是在已付首付款的前提下操作，没有这个前提，任何其他程序都谈不上。5、因乙方违约，对合同履行，甲方提出对合同内容要求重新协商约定。6、甲方强调是乙方首先违约，已违约，甲方有追究其违约权利。请中介转达甲方意思。谢谢。7月2日”。原、被告就房屋买卖事宜协商未果，原告于2020年8月4日向本院提起诉讼。原告与江苏华东律师事务所于2020年8月3日签订委托代理合同，约定由江苏华东律师事务所的周建斌、朱萌律师作为本次诉讼的代理人，并由原告支付律师代理费15000元。审理中，原告变更第二、三项诉讼请求，将判令被告返还原告定金50000元及支付违约金159880元的诉讼请求变更为判令被告双倍返还原告定金100000元；将判令被告赔偿原告支付的佣金损失10000元、因维权产生的律师费15000元就更为判令被告赔偿原告支付的佣金损失8500元、因维权产生的律师费15000元。审理中，被告于2020年8月5日向原告发出了解除存量房买卖合同（居间）通知书，解除案涉合同。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行中，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主权债务的，当事人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告签订的存量房买卖合同（居间）系合同当事人的真实意思表示，对合同当事人有约束力。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了定金50000元。被告在收取定金后于合同履行过程中首先向原告提出“房子不卖了”，明确表示不再履行案涉房屋出卖交付的合同义务，且在原、被告双方在合同中约定的办理资金监管及交付首付款的期限“即2020年6月30日”届满时，被告一方面未能按合同约定履行协助办理资金监管手续，同时又提出房屋成交价要加价100000元才同意出售案涉房屋的要求，导致原告依据原、被告签订的存量房买卖合同（居间）的买房合同目的不能实现，因此，原告提出要求解除原、被告于2020年3月14日签订的存量房买卖合同（居间）的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持；鉴于在本案审理过程中，被告已于2020年8月5日通知原告解除双方签订的存量房买卖合同（居间），且在庭审双方均同意解除存量房买卖合同（居间）。因此，本院确认，原、被告签订的存量房买卖合同（居间）于2020年8月5日解除。对于原告要求被告双倍返还原告定金100000元的诉讼请求，本院认为，依照法律规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原、被告双方在合同中既约定了违约金又约定了定金，现原告选择适用定金条款符合法律规定，本院对原告的该项诉讼请求予以支持；对于原告要求被告赔偿原告支付的佣金损失8500元、因维权产生的律师费15000元的诉讼请求，本院认为，原告在本案中已经选择了定金条款要求被告双倍返还定金，赔偿了原告履行合同造成的损失，现再要求被告赔偿原告履行合同过程中的佣金损失8500元于法无据；对于原告要求被告赔偿因维权产生的律师费15000元的该部分诉讼请求，符合双方在合同中的约定，且不违反法律规定，本院对原告的该部分请求予以支持。对于被告的辩称意见，因不符合原、被告双方签订的存量房买卖合同（居间）的约定，且与本案查明的事实亦不相符，因此，本院对被告的辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同》第六十条、第九十四条第（二）、（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、蒋敏娜与张晓虎于2020年3月14日签订的存量房买卖合同（居间）于2020年8月5日解除；二、张晓虎于本判决生效之日起十日内返还蒋敏娜定金100000元及支付蒋敏娜支出的律师费15000元；三、驳回蒋敏娜的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2420元，保全费1720元，合计4140元，由蒋敏娜负担1349元，由张晓虎负担2791元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  包曦民二〇二〇年十月二十三日书记员  徐一丹