浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初10770号 原告：唐金伟，男，1981年1月20日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：冯盛，浙江金麟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵欢，浙江六善律师事务所律师。 被告：钟伟，男，1973年11月5日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 被告：钟炳金，男，1952年11月8日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 被告：何杏官，女，1953年3月10日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 各被告共同委托诉讼代理人：杨艳军，浙江都杭律师事务所律师。 原告唐金伟（以下简称原告）诉被告钟伟、钟炳金、何杏官（以下简称三被告）确认合同有效纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序由审判员钟其炳独任审判，于2020年9月1日依法公开开庭审理了本案。原告及其委托诉讼代理人冯盛、赵欢和被告钟伟、钟炳金及三被告共同委托诉讼代理人杨艳军到庭参加诉讼。后三被告申请追加第三人。本院经审查后依法裁定驳回三被告的追加申请，并于2020年10月19日再次公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人冯盛、赵欢和被告钟伟及三被告共同委托诉讼代理人杨艳军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2017年4月11日，原告与三被告签订《房屋转让协议》，约定三被告将永乐村农居点安置房产整体转让给原告。当日，原告将房屋首期款18万元支付给被告钟伟。为维护协议稳定性、安全性，避免不必要的争议，《最高人民法院关于修改〈民事案件案由规定〉的决定》（法（2011）41号）第四部分第67项明确可提请法院确认合同有效。诉讼请求：一、请求判令确认原告与三被告于2017年4月11日签订的《房屋转让协议》合法有效；二、请求判令三被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告陈述2017年4月初，被告打电话说有事情商量。待原告回来，被告说被临安的高利贷逼债要15万元，说房子要征用了，看看原告身边有没有人要买。原告问了朋友，朋友没办法操作，被告让原告帮帮他。当时困扰的问题是没有定价标准，后来想到政府收购价，这是双方拟的。前提是原告和钟伟之前是朋友，而且十几万元，根据当时的价格，这个钱是足够的。被告家庭成员原告都认识。钟伟说小孩子不用签字，当时他和第三个妻子应是没有离婚，不过已经分居了。后面协商过，钟伟说压力很重肯定要卖掉一套，就是价格支支吾吾说不上来，后来有一张起草好的协议，钟伟父母亲不同意签，说价格太低了。双方交易的是安置房指标，双方针对房屋的面积价格都做出了具体的约定，是一份正常交易的房屋转让协议，收条也是购房款。 原告提交房屋转让协议、收条等证据材料，拟证明其主张。 三被告共同答辩称：被告钟伟与原告唐金伟认识多年，系朋友关系，在被告钟伟与前妻刘中芹因抚养费问题产生纠纷、经济窘况的情况下，被告钟伟向原告唐金伟借款18万元。被告钟伟与原告唐金伟之所以签订《房屋转让协议》，其目的系为借款合同提供担保，其《房屋转让协议》是名为房屋买卖合同、实为房屋担保的民间借贷协议。因此，被告与原告签订的《房屋转让协议》并非双方之间的真实意思表示。恳请法院在查明本案事实后，驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：一、《房屋转让协议》名为房屋买卖合同、实为以房屋为担保的民间借贷合同。《房屋转让协议》约定的内容本身是否系当事人的真实意思表示，是认定合同效力的关键。首先，《房屋转让协议》中约定转让的房屋是被告拆迁后的补偿安置房，其房号、房产面积、房产价值等都未明确。被告钟伟、钟炳金、何杏官提供的证据中有2014年与余杭区人民政府仓前街道办事处签订的《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》。从2014年4月26日签订《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》到2017年4月11日原、被告签订《房屋转让协议》3年时间，协议涉及的房屋仍未建成，房屋位置、价格、面积等都没有明确。而且在《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》中有条款约定：“甲方以统一建造的高层住宅安置乙方，实行产权调换和资金结算”“经初步审核乙方安置人口7人，安置建筑面积350平方米（具体安置人口、面积以安置时核实确认为准），乙方需以1200元／平方米（高层）的优惠价支付安置房款合计420000元”。协议涉及的房屋要在统一建造完成后，由余杭区人民政府仓前街道办事处进行房屋安置，具体房屋面积、价值也要等到安置时核实确认。至今为止，案涉房屋还在建造中，具体房屋面积、价值等都是处于不确定的状态。其次，虽然案涉房屋房号、面积、价值等都未确定，但是原告仅支付18万作为购买房屋的首期款，按照房屋转让协议，这18万购房款系总房款的30%，这远远低于正常房屋买卖的价格。该18万元只能是30%首付款的一部分，即使是按照2017年政府收购价的90%转让案涉房屋，原告支付的买房款也远远不足以购买一套位于××街道××村农居点的89平方米房屋。这明显不符合正常商事交易规则。第三，一般房屋买卖会涉及大额金钱流动，在老百姓眼中是件大事，多数人在买卖房屋时都会非常慎重，有些人甚至会请律师代书房屋转让合同。而在本案中，在案涉房屋还在建造中，具体房屋面积、价值等都是处于不确定的状态下，双方仅用一页纸的房屋转让协议约定房屋买卖事项，如此随意，在正常的商事交往中是明显不可能发生的。由此可以认定，案涉《房屋转让协议》买卖房屋的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，双方签订案涉《房屋转让协议》的真实目的是以案涉房屋担保被告的债务的履行，双方之间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉房屋作为借款合同的担保。然后，在2017年4月11日双方签订房屋转让协议之前，被告钟伟的前妻刘中芹因被告没有及时支付子女的抚养费等款项，向法院申请对被告钟伟采取强制执行措施。被告钟伟因银行账户被冻结，资金周转困难。在这种背景下，被告钟伟向原告唐金伟借款，但唐金伟要求钟伟提供担保。所以被告钟伟与原告唐金伟才会草率、随意地签订了《房屋转让协议》，其目的系为借款合同提供担保，钟伟的父母钟炳金、何杏官对此都是知情的。所以该《房屋转让协议》是名为房屋买卖合同、实为房屋担保的民间借贷协议。二、被告钟伟、钟炳金、何杏官不是《房屋转让协议》的适格主体。案涉房屋是被告钟伟、钟炳金、何杏官与案外人梁燕飞（钟伟前妻）、钟安乔（钟伟大儿子）、刘彬（钟伟二儿子）、钟媛（钟伟女儿）7人共同共有的。在对案涉房屋析产前，三被告没有权利代表其他人将案涉房产出售。在2017年4月11日签订《房屋转让协议》时，钟安乔、刘彬、钟媛为未成年人。三被告的行为明显损害了未成年子女的权益。梁燕飞与被告钟伟感情不和，在三被告与唐金伟签订《房屋转让协议》前就已经回老家湖南，和钟伟一直处于分居状态，双方基本没有联系。梁燕飞对案涉房产转让事宜毫不知情，也没有委托或者答应被告钟伟将案涉房产出售给原告。被告钟伟、钟炳金、何杏官没有权利代表梁燕飞、钟安乔、刘彬、钟媛处分案涉房屋。因此，三被告的行为不构成表见代理，也不是《房屋转让协议》的适格主体。原告唐金伟与被告钟伟认识多年，系朋友关系。在2017年4月11日签订《房屋转让协议》时，原告唐金伟对于被告钟伟与刘中芹离婚，而且双方因子女抚养费问题产生纠纷的事实是非常清楚的。被告钟伟也是因为与前妻产生的抚养费纠纷而向原告唐金伟借款，被告钟伟在借款时也向原告唐金伟明确告知了上述情况的。原告唐金伟对于被告钟伟当时与梁燕飞感情不和，已经分居的事实非常清楚，对钟伟有三个子女，大儿子钟安乔、二儿子刘彬、女儿钟媛的情况也是非常清楚的。在这种情况下，原告唐金伟知道或应当知道钟伟的前妻梁燕飞、大儿子钟安乔、二儿子刘彬、女儿钟媛对案涉的房产是享有所有权的，对被告钟伟、钟炳金、何杏官没有权利代表梁燕飞、钟安乔、刘彬、钟媛处分案涉房屋的情况是明知的。由此可以认定，三被告不是《房屋转让协议》的适格主体。三被告的行为严重损害三未成年子女的合法权益，而且梁燕飞、刘中芹（系刘彬的法定代表人和监护人）明确表示反对出售案涉房产，三被告也不同意按照《房屋转让协议》出售案涉房屋。因此，该《房屋转让协议》应当认定为无效。三、案涉房屋属于拆迁安置房，双方签订的《房屋转让协议》违反了杭州市政府关于“拆迁安置房5年内不得上市”的规定。案涉房屋属于因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购得中低价商品房，是带有福利性质的，享有的人员必须是征地拆迁红线范围内的常驻居民，需要有这个资质才能享有，是不对社会其他人员的。因此，虽然此类房屋产权属于个人所有，但是防止这种福利流向社会，杭州市有关拆迁的文件特别规定：“拆迁安置房5年内不得上市交易”。《房屋转让协议》违反了杭州市政府关于“拆迁安置房5年不得上市交易”的强制性规定。从2017年4月11日签订《房屋转让协议》到目前为止已有3年时间，但是案涉房屋至今还未分配到被告手上。根据我国《合同法》第52条规定“违反法律、行政法规的强制性规定”，合同无效。据此，可以认定《房屋转让协议》无效。四、《房屋转让协议》难以继续履行。至今为止，案涉房屋的具体房屋面积、价值等都是处于不确定的状态，也无法确定案涉房屋具体交接时间。在被告取得案涉房屋后5年内也无法办理房产证上市交易，原告至少有5年无法取得案涉房屋的所有权，《房屋转让协议》的合同效力长时间处于一个不确定的状态。而且《房屋转让协议》的履行时间也非常长，导致无法保证该合同能否顺利履行。其次，梁燕飞、钟安乔、刘彬、钟媛系案涉房产的共有权人，三被告的行为明显侵害了未成年子女的合法权益，同时签订《房屋转让协议》时梁燕飞已经回老家湖南，和钟伟一直处于分居状态，双方基本没有联系。梁燕飞对案涉房产的转让毫不知情，目前梁燕飞也明确表示反对出售案涉房产。三被告也不同意按照《房屋转让协议》出售案涉房屋。这会给《房屋转让协议》的履行带来巨大困难，甚至导致《房屋转让协议》不能继续履行。第三，原告仅支付18万作为购买房屋的首期款，按照被告与原告的房屋转让协议，这18万购房款系总房款的30%，这远远低于正常房屋买卖的价格。即使《房屋转让协议》是真实的，这18万元也只是总房款30%的一部分。被告多次与原告联系、协商、沟通，或者按民间借贷偿还本金和利息，或者按照目前房屋的价值来确定首付款30%的具体金额，并要求原告补齐购房首付款。但均遭到原告的拒绝。所以，即使按照原告的逻辑合同有效的话，该合同也是无法履行的，并且原告拒不补齐购房首付款的行为已经构成违约，应当依法解除该合同。综上所述，原告主张的确认《房屋转让协议》有效没有任何事实和法律依据，而且《房屋转让协议》存在客观上难以履行的原因。签订合同后，后来起草了补充协议让被告钟伟来签，被告当时意思很明确，要么18万加利息，要么就是按现在的价格重新算，被告没有签。 三被告提交拆迁安置协议书和被告钟伟与梁燕飞的结婚证、离婚证、离婚协议，被告钟伟与刘中芹的结婚证、离婚证一份、离婚协议、民事调解书以及高层安置回迁房分配协议、房屋转让协议的补充协议等证据材料，拟证明其抗辩意见。 本院经审理查明：被告钟伟与刘中芹于2006年2月10日登记结婚，于2008年7月25日协议离婚，婚生子刘彬由钟伟抚养。后双方于2009年11月4日达成协议，婚生子由刘中芹抚养教育，本院据此出具（2009）杭余民初字第3695号民事调解书。2009年6月22日，钟伟与梁燕飞登记结婚，后于2019年3月20日办理离婚登记手续，婚生女钟媛由女方抚养。 2014年4月26日，因实施电力余杭基地项目，被告钟伟代表所在户与当地街道办事处签订《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》，安置人口7人（本人钟伟、妻梁燕飞、长子钟安乔、次子刘彬、女儿钟媛、母亲何杏官、父亲钟炳金），安置总建筑面积560平方米。2017年11月21日，被告钟伟代表所在户签订安置房分配协议书，自愿提前安置151.6平方米房屋一套。 2017年4月11日，三被告作为甲方与原告作为乙方签订《房屋转让协议》，约定：甲方将其名下位于永乐村农居点安置房产整体转让给乙方，具体房号根据拿房选择的房号进行选择；房屋两室一厅，建筑面积约89平方米；转让价格，总房款根据安置户交房时当地政府收购价的90%转让；支付方式，总房款分三次支付，协议签订之日支付总房款的30%，第二次于甲方将房产钥匙及物业交与乙方之日支付40%，最后一次于甲方将房屋产权更名过户于乙方之日交付等。同日，原告向被告钟伟转账18万元，钟伟出具收条，载明收到唐金伟购买房屋首期款18万元等内容。后原告曾起草补充协议，因双方意见不一，未能签署。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，首先，三被告所在户因重大市政工程需要动迁并获得安置总建筑面积560平方米，其因此分配的安置房属于该户共同所有。三被告与原告签订的案涉转让合同明确以安置分配后的具体房屋为交易对象，且以三被告交付钥匙并办理不动产权变更登记为最终付款条件，故双方之间形成房屋买卖合同关系。依据我国物权法和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定，物权关系与债权关系应予以区别对待，即三被告是否取得合同标的全部所有权或处分权，不因此影响合同的效力。因此，原、被告作为合同签订双方参与本案，诉讼主体适格。其次，三被告抗辩该协议违反杭州市政府关于“拆迁安置房5年内不得上市”的规定，因安置房在取得所有权后能否上市交易，会影响到不动产登记机构是否给予办理房屋所有权转移登记，即存在合同履行障碍的可能，但并不影响该类房屋转让合同效力。第三，三被告抗辩称案涉协议名为房屋买卖合同、实为以房屋为担保的民间借贷合同，因双方签订的协议内容中无任何关于借款事项的约定，三被告亦未提交证据证明原告交付18万元系交付借款，或此前钟伟与原告之间存在较大数额的借款，该抗辩意见依据不足，且收取18万元后，三被告至今未向原告支付任何款项，不符合民间借贷的外在表现，故本院不予采信。第四，三被告主张案涉房屋转让协议严重损害未成年子女的合法权益，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定，恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益的合同无效，本案中，原、被告之间并无恶意串通之情形，未发现存在上述情形，故本院亦不予采信。综上，本案原、被告均具有完全民事行为能力，案涉协议签订时，地位平等、行为自由、意思表示真实，亦不违反法律法规的强制性规定，故案涉协议合法有效，依法应予保护。本案审理过程中，鉴于三被告抗辩其他安置人口不知道案涉协议，可能存在合同履行不能，本院向原告进行了释明并询问是否变更诉讼请求，原告坚持自己的意见。综上，原告请求确认双方签订的合同有效，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 原告唐金伟与被告钟伟、钟炳金、何杏官于2017年4月11日签订的《房屋转让协议》合法有效。 本案案件受理费减半收取40元，由被告钟伟、钟炳金、何杏官负担。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 钟其炳 二〇二〇年十月二十二日 法官助理 王 岩 书 记 员 陈 聪 10- 11-