贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔05民终5742号 上诉人（原审原告）：四川鸿顺康投资有限公司，住所地：成都市高新区府城大道西段**********。 法定代表人：严贵安，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈雄，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭龙雨，贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱云，男，1990年2月19日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人四川鸿顺康投资有限公司因与被上诉人朱云房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3332号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人四川鸿顺康投资有限公司上诉请求：1、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3332号民事判决，改判支付上诉人从2019年1月1日起至2021年1月1日期间的房屋使用费、市场培育及商业服务费共计93,135.00元及逾期付款违约金暂计50.00元，具体逾期付款违约金按下列标准计算：以被上诉人朱云欠付2019年1月1日至2020年1月1日房屋使用费、市场培育费、商业服务费29,473.00元为基数，按照月利2%的标准，从2019年1月1日起计算支付违约金至全部清偿完毕之日止；以被上诉人朱云欠付2020年1月1日至2021年1月1日房屋使用费、市场培育费、商业服务费63,662.00元为基数，按照月利2%的标准，从2020年1月1日起计算支付违约金至全部清偿完毕之日止。2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人于2017年12月31日将涉案商铺交付被上诉人使用，故结合《商铺使用合同》的约定，本案的租金起算时间节点应为2018年1月1日，原审法院采取“二次立法”的方式置双方当事人的契约内容于不顾，强行串改涉案合同内容，作出对租金支付时间起点应为2019年1月3日的错误认定，实属认定事实错误，依法应当予以撤销并依法改判支持上诉人的上诉请求。具体理由如下：结合《商铺使用合同》第四条第（一）项的约定，涉案商铺每月的使用费、市场培育费、商业服务费合计按照每月每平方米60元标准计算，折合月费用为4,912.20元（81.87m2×60元/m2/月=4912.20），即6个月的费用合计29,473.2元的事实及《商铺使用合同》第十八条第1项：“因考虑到乙方需要进行装修和布局，在合同期首年上诉人给予被上诉人陆个月的装修期，第二年上诉人给予被上诉人陆个月的装修期。”的内容足见，虽装修期确实是免收租金，但根据该内容足见，装修期是分为第一、第二年度内，而非整个年度不计收租金，也即是前两个租金年度内分别在每年扣除6个月装修期的租金后，被上诉人应分别于2018年1月1日支付2018年1月1日至2019年1月1日的租金29,473元。因此，原审判决对装修期是指2018年1月1日起至2019年1月2日期间的认定，无事实依据，纯属原审法院“二次立法”的方式置双方当事人的契约内容于不顾，强行串改涉案合同内容所致，依法应当予以撤销。二、截止2020年1月1日，被上诉人尚欠上诉人的租金应为93,135.00元，原审判决认定被上诉人未欠租金的事实认定错误。如前所述，涉案商铺的租金起算时间节点应当是2018年1月1日，故根据《商铺使用合同》第四条的约定，从2018年1月1日起，被上诉应付的租金标准及时间节点如下：2018年1月1日支付2018年1月1日至2019年1月1日的租金29,473元（已扣除装修期6个月的租金）；2019年1月1日支付2019年1月1日至2020年1月1日的租金29,473元（已扣除装修期6个月的租金）；2020年1月1日支付2020年1月1日至2021年1月1日的租金63,662元（第三年开始按照8%标准递增）；此后依此类推．．．．．．。也即是说，从2018年1月1日起至2020年1月1日付款条件成就下被上诉人应付租金款合计122,608.00元，减去被上诉人已支付的扣减装修期后的第一期租金支付节点的29,473.00元，被上诉人实际欠付租金93,135.00元（122608-29473=93,135元）。因此，原审判决认定事实错误。被上诉人确实向上诉人支付了保证金9,825元，根据涉案《商铺使用合同》第五条的约定，该9,825元的性质为履约保证金，虽协议履行过程中若被上诉人存在欠租等违约行为时，上诉人确实有权直接将该保证金用于抵扣欠付租金，且抵扣后有权要求被上诉人补足，保证金待合同终止时，若被上诉人严格履行合同义务的，则由上诉人无息退还被上诉人。但需要强调的是，是否用该保证金抵扣欠付租金决定权属上诉人，且根据上诉人对被上诉人主张的欠付租金金额来看，上诉人并没有将该保证金用于抵扣被上诉人应付租金。因此，原审判决强行将该保证金用于抵扣被上诉人应付租金无事实及法律依据。 综上，一审判决计算租金的方法错误，认定事实不清，依法应当予以撤销并改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人朱云二审答辩称：自己放在里面的东西全都没有了，要求上诉人进行赔偿。 一审原告四川鸿顺康投资有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付2019年1月1日至2021年1月1日期间商铺租金（使用费、市场培育费、商业服务费）共计93,135元，并以该租金为基数按月利率2%从2019年1月1日起支付违约金至履行完毕之日止；2、判决被告承担本案诉讼费。 原审经审理查明：原告四川鸿顺康投资有限公司经产权人毕节创美房地产开发有限公司委托，管理位于毕节市七星关区。被告朱云于2017年12月21日与原告签订《商铺使用合同》，原告将上述商铺出租给被告经营餐饮。合同约定：租期从2018年1月1日起至2022年12月30日止，租期为五年，实际从原告向被告发出《交房通知书》的第三日起算，即从2018年1月1日起至2022年12月30日止，交房时被告需向原告支付履约保证金9825元；租赁期间第一年给予6个月装修期免收租金；第二年再给予6个月免租期；房屋使用费、市场培育费、商业服务费开始按60元／平方米计算，第三年开始逐年递增8%；按先支付使用费再使用商铺的原则执行；首期租金再2018年1月1日支付，此后每年1月1日支付；如果逾期付款，就按欠付租金总额1%支付滞纳金；如果被告违约导致合同解除或终止的，被告应返还所受优惠给原告。合同签订后，原告按约定于2017年12月31日向被告交付涉案商铺，被告于2017年12月21日合同签订当日向原告支付履约保证金9825元、支付租金29473元。原告主张被告支付2019年1月1日至2021年1月1日期间商铺使用费、市场培育费、商业服务费共计93135元并按月利率2%支付违约金，但是原告对该主张举证不能。 一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有合同权利，并全面而适当地履行合同义务。原、被告签订的《商铺使用合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，因而合法有效，当事人应当全面而适当地履行。原告交付前述涉案商铺给被告经营使用，被告就应当按约定支付租金及费用。根据合同约定，原告于2017年12月31日交付商铺，租期内扣除6个月免租装修期、再扣除第二年6个月免租期，被告应当从2019年1月3日起支付租金。首期租金从2019年1月3日起至2020年1月3日计算为81.87平方米×60元/平方米=4,912.2元；次年租金2020年1月3日起至2021年1月3日计算为4,912.2元＋4,912.2元×8%=5,305.17元。截止2020年1月3日，被告应当向原告支付租金10,217.37元，但是原告在签合同当日交付履约保证金9,825元、租金29,473元，已经超额支付29,080.63元，可以在今后合同履行中扣抵，故被告并未违约。故对原告主张被告支付2019年1月1日至2021年1月1日期间商铺房屋使用费、市场培育费、商业服务费共计93,135元并以该租金为基数，按月利率2%支付违约金的诉讼请求，因无事实依据和法律依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告四川鸿顺康投资有限公司的诉讼请求。本案受理费减半收取人民币1,065元，由原告四川鸿顺康投资有限公司负担。 二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致，无新的事实、证据。 二审双方当事人争议的焦点是：一、原判对免租期的认定是否正确？二、对被上诉人欠付的租金应如何计算。 本院认为：关于焦点一，根据双方于2017年12月21日签订的《商铺使用合同》约定，从2018年1月1日起至2022年12月30日止，交房时被告需向上诉人支付履约保证金9,825元；租赁期间第一年给予6个月装修期免收租金；第二年再给予6个月免租期。即免租期是分两年两次，第一年免租期为六个月，第二年免租期为六个月。原判认定应从2019年1月3日起支付租金不符合双方合同约定，本院予以纠正。上诉人对此提出的上诉主张成立，本院予以支持。 关于焦点二，根据双方签订的《商铺使用合同》第四条第（三）项之约定，被上诉人支付租金的时间与金额为：2018年1月1日支付2018年1月1日至2019年1月1日的租金29,473元（81.87×60×6）；2019年1月1日支付2019年1月1日至2020年1月1日的租金29,473元（81.87×60×6）；2020年1月1日支付2020年1月1日至2021年1月1日的租金63,662元（81.87×60×12×108%），即至2020年1月1日被上诉人应支付的租金为：29,473元＋29,473元+63,662元=122,608元，扣减被上诉人支付的履约保证金9,825元及2017年12月21日租金29,473元，被上诉人尚欠上诉人租金83,310元。原判对此认定不当，本院予以纠正。关于违约金的计算，双方合同约定违约金的计算标准为每日1%，该利率过高，上诉人主张按每月2%计算违约金的上诉主张，不符合《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，因上诉人未提供证据证明因被上诉人的违约造成了其他损失的事实，违约金应以同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。即对于被上诉人2019年1月1日欠付租金29473-9825=19,648元，从2019年1月1日起至2019年9月19日按同期同类贷款利率计算，从2019年9月20日至全部支付完毕按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于被上诉人2020年1月1日欠付的租金63,662元，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金，直至支付完毕之日止。 综上，原判认定基本事实不清，本院依法查清事实后改判。上诉人四川鸿顺康投资有限公司提出的上诉理由部分有理，对其有理部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3332号民事判决； 二、由被上诉人朱云于本判决送达生效之日起十五日内支付上诉人四川鸿顺康投资有限公司租金83,310元。违约金以19,648元为基数，从2019年1月1日起至2019年9月19日按同期同类贷款利率计算，从2019年9月20日至全部支付完毕按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以63,662元为基数，从2020年1月1日起至支付完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,065元，由上诉人四川鸿顺康投资有限公司负担365元，由被上诉人朱云负担700元；二审案件受理费2,130元，由上诉人四川鸿顺康投资有限公司负担500元，由被上诉人朱云负担1,630元。 本判决为终审判决。 审判长  徐洪 审判员  张雄 审判员  殷勇 二〇二〇年十月二十九日 书记员  谭湘