江西省南昌市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)赣0103民初1515号 原告：喻水明，男，1961年3月18日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 委托诉讼代理人：李毛崽，北京市京师（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201910108708。 委托诉讼代理人：罗丽婷，北京市京师（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601202011182993。 被告：蒋根水，男，1941年5月13日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 原告喻水明与被告蒋根水农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告喻水明委托诉讼代理人李毛崽、罗丽婷到庭参加诉讼。被告蒋根水经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告喻水明向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告喻水明与被告于2000年4月18日签订的《房屋买卖协议》无效；2、依法判令被告返还原告购房款100000元；3、依法判令被告赔偿原告拆迁安置补偿损失87193.62元；4、依法判令被告赔偿原告相当于同等地段、同等市价的面积为122.97平方米的房屋或相当于同等地段、同等市价的面积为122.97平方米的房屋价值损失；5、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2000年4月18日，被告蒋根水与原告喻水明签订《房屋买卖协议》，将其坐落于原南昌市郊区湖坊乡进顺村养济院55号，面积为125.28平方米的自有房屋以10万元的价格出卖给原告，该协议在签订的当日在原南昌市郊区公证处办理了公证。原告付清了全部购房款，被告也将房屋所有权证等与房屋有关的资料交付给了原告。原告对房屋进行了装修和少量搭建，之后原告一直在购买的房屋内居住。2001年5月18日至2003年7月25日期间，原告与被告蒋根水准备了《南昌市青山湖区卖房申请表》、《南昌市青山湖区买房申请表》、《南昌市房屋交易协议书》，《南昌市城镇房屋所有权申请登记表》、《进顺村村民房屋出让登记表》、《情况说明》等材料，向房管部门申请登记发证，但因故最终未能完成登记发证。2004年2月10日起，原告在购买的房屋内开设了“南昌市西湖区金塔汽车配件经营部”（系个体工商户），2015年4月30日起又将多余的店面出租。2017年4月30日，南昌市青山湖区人民政府下发《关于印发的通知》，并发布《房屋拆迁公告》，原告购买的房屋被列入拆迁范围，当地村委会同房屋征收拆迁部门启动拆迁程序。经征收部门测量和认定，原告购买的房屋还建安置面积为122.97平方米，但2017年9月21日原告的房屋被强拆，且房屋内的所有财产全部被销毁。房屋征收拆迁部门无视原、被告之间对房屋所有权存在争议的事实，也不顾原告的坚决反对，与两被告签订了《农房征迁补充协议书》，后对原告购买的房屋进行了强拆，原告的全部财产在强拆中被毁。原告认为，原告购买被告的房屋，已经付清了全部购房款，并居住、使用多年，被告违反国家政策法规，将明知不能出售的集体土地小产权房加以出售办理公证，后又以该交易违反国家政策法规之由主张买卖协议无效，与房屋征收部门签订《农房征迁补充协议书》，获得房屋征收补偿利益，违反了公序良俗和诚信原则，该房屋买卖行为无效的过错在于被告，故被告应对《房屋买卖协议》的无效承担责任。因被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求人民法院依法审理，判如所请。 被告蒋根水未做答辩。 原告喻水明为支持其诉讼请求，依法提交了如下证据： 第一组证据：原告身份证、被告户籍证明复印件。证明：原、被告诉讼主体资格。 第二组证据：1、2000年4月18日，原告与被告签订的《房屋买卖协议》及房产证明，2、江西省南昌市郊区公证处2000年4月18日作出的《公证书》；3、被告蒋根水、杨凤英2005年11月2日出具的《收条》。证明：1、2000年4月18日原告与被告签订了房屋买卖协议，被告将其坐落于南昌市郊区面积为125.28平方米的自有房屋以10万元的价格出卖给原告，该协议在签订的当日在原南昌市郊区公证处办理了公证，被告于2005年11月2日出具原告购买被告蒋根水的房屋款已经付清，并约定由被告夫妇协助原告办理过户手续。2、被告明知房屋不能办理过户手续，还在收条上写明协助办理过户手续，对协议无效承担全部责任。 第三组证据：1、南昌市西湖区金塔汽车配件经营部个体工商房登记信息；2、2015年4月与他人签订的《个人店面租赁合同》。证明：1、2004年2月10日起，原告在购买的房屋内开设了“南昌市西湖区金塔汽车配件经营部”（系个体工商户），2015年4月30日起又将多余的店面出租。 第四组证据：1、2017年4月30日南昌市青山湖区人民政府下发《关于印发的通知》及《房屋拆迁公告》、《宣传手册》；2、南昌市青山湖区人民农房征迁补偿协议书；3、青山湖区顺外路地块（进顺村十字街北街）旧城改造农房征迁货币补偿部分结算审批表（存根）；4、2018年6月11日南昌市进顺村出具的《情况说明书》。证明：1、2017年4月30日《关于印发青山湖区顺外路地块（进顺村十字街北街）旧城改造项目农房拆迁安置补偿方案的通知》，并发布《房屋拆迁公告》，原告购买的房屋被列入拆迁范围，当地村委会会同房屋征收拆迁部门启动征收拆迁程序，经征收部门测量和认定，原告购买的房屋还建安置面积为122.97平方米；2、被告应赔偿原告相当于同等地段、同等市价的面积为122.97平方米的房屋价值损失；3、房屋拆迁货币补偿给被告的数额为87193.62元。其中棚架搭建面积为39.16平方米，补偿标准为80元每平方米，该棚架系原告购买后自行搭建，对于该补偿部分应当支付给原告。因案涉房归原告所有。为此，案涉房屋拆迁补偿款均归原告所有。 第五组证据：南昌市青山湖区买房及卖房申请表，南昌市城镇房屋所有权房申请登记表。证明：原告购买案涉房屋后，曾向房管部门申请办理过户登记，但未过户成功。 第六组证据：照片一组，证明2017年9月21日被告雇人将案涉房屋拆除，导致原告的房屋及财产受到了损失。 被告蒋根水未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2000年4月18日，原告喻水明与被告蒋根水、杨凤英签订《房屋买卖协议》，协议约定蒋根水、杨凤英将其坐落于原南昌市郊区，面积为125.28平方米，混合结构的房屋一栋出卖给原告，房价为10万元整。现已付6万，待房屋过户后，余款由原告一次性付给蒋根水、杨凤英。原告在买方处签名，蒋根水、杨凤英在卖方处签名。同日，买卖双方到南昌市郊区公证处对该房屋买卖协议办理了公证，该公证处作出了（2000）洪郊证字第0271号公证书。购买案涉房屋后，原告与被告蒋根水准备了《南昌市青山湖区卖房申请表》、《南昌市青山湖区买房申请表》、《南昌市房屋交易协议书》，《南昌市城镇房屋所有权申请登记表》、《进顺村村民房屋出让登记表》、《情况说明》等材料，向房管部门申请登记发证，但因原告不属于该宅基地集体小组成员等原因最终未能完成变更登记。2005年11月2日，蒋根水、杨凤英向原告出具了书面材料，载明：“喻水明购买蒋根水房屋，经江西省南昌市郊区公证处公证，房款已全部付清。蒋根水夫妇协助喻水明到有关部门办理过户手续（房款共计壹拾万元整）。”原告购买案涉房产后，一直在该房屋内居住。2017年4月30日，南昌市青山湖区人民政府下发《关于印发的通知》，并发布《房屋拆迁公告》，案涉房屋被列入拆迁范围，该区湖坊镇进顺村村委会同房屋征收拆迁部门启动拆迁程序。庭审中，原告陈述在案涉房屋拆迁时，其已向拆迁部门及进顺村村委会主张了拆迁权利，但未得到相关部门的认可。2017年9月21日，青山湖区进顺村村民委员会与蒋根水，蒋锦彪签订《南昌市青山湖区旧城改造项目农房征迁补偿协议书》，载明被征迁房屋建筑总面积162.13平方米，其中可安置面积122.97平方米，不可安置面积39.16平方米。被征迁房屋货币补偿费用共计87193.62元，包含了被征迁房屋及附属构筑物货币补偿、临时安置补助费、搬迁补助费、提前搬迁补助费、设施补偿、迁移补偿费等款项。待安置房建成后，由进顺村村委会组织实施，并按有关程序办理安置房栋号、房号和楼层抽签的相关手续。安置房还建地址具体以市规划部门批复明确的安置地块为准等内容。协议签订后，案涉房产被拆除。2018年6月11日，南昌市进顺村委会出具情况说明书，载明：“我村村民蒋根水有位于西湖区（原养济院97号）的房屋。根据该地块拆迁摸底面积及还建方案，该房屋可还建安置面积为122.97平方米。”因原告向征迁部门主张权利未果，故诉至本院，提出如上诉请。 另查明，1986年5月5日，南昌市郊区人民政府为蒋根水颁发了农居字第0023256号城市建设用地宅基地使用证书，载明案涉房产建房时间为1983年10月，宅基地面积为64.9平方米。1990年7月30日，房管部门为蒋根水颁发了案涉房产房屋权属证书，载明该房产所有权人为蒋根水，二层，混合结构，建筑面积125.28平方米。在该房屋征迁之前，杨凤英已死亡。本案审理过程中，依原告代理人申请，本院向青山湖区相关政府部门发出了调查令，委托原告代理人调取了案涉房屋征迁的相关材料，但未调取到案涉房屋征迁时的评估报告。2020年9月23日，本院依法对原告代理人制作了询问笔录，内容为案涉房屋除货币已补偿被告蒋根水87193.62元外，异地安置的补偿房屋抽签尚未进行，无法确定被告安置补偿房屋坐落的具体门牌号码。其也咨询了相关鉴定机构，对已被拆除的案涉房屋依据现有材料无法对拆迁时的市场价值进行评估。 本院认为，原告与蒋根水、杨凤英于2000年4月18日签订的《房屋买卖协议》，虽系双方真实意思表示，原告也付清了购房款项并一直在案涉房产内居住。但案涉房产属于农村房屋，原告不是南昌市青山湖区湖坊镇进顺村村民，不属于该村委会集体经济小组成员。依照我国的相关法律和政策规定，其不具有购买案涉房屋的主体资格，该房屋买卖协议应认定为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告作为房屋出卖方，明知案涉房屋属于农村房屋，仍然出卖给不属于本集体小组成员的原告，且在协议中明确约定协助原告办理案涉房产的过户手续，在案涉房屋面临征迁时，其在出卖案涉房屋十几年后，不积极主动与原告协商解决，却仍然与征迁部门签订征迁安置补偿协议，其行为显然有悖于诚实信用，其在房屋买卖及签订征迁协议时都具有主要过错，应对酿成本案纠纷承担主要责任。为定纷止争，妥善解决本案矛盾纠纷。结合查明的案件事实，本院酌定被告蒋根水承担80%的过错责任。原告自身不是进顺村村委会集体小组成员，却仍然购买案涉房屋，导致无法办理房屋过户手续，其对酿成本案纠纷，亦有一定的责任。本院酌定其承担20%的责任。对于原告诉请其与被告于2000年4月18日签订的房屋买卖协议无效，本院予以支持。对于原告要求被告返还购房款10万元，因该款项系购买案涉房屋的对价，购买后原告家庭在案涉房屋内居住长达十几年之久，原告主张拆迁安置补偿损失及房屋价值损失也系以支付该款项为前提，依据上述划分的过错比例，本院酌定被告退还原告购房款2万元。对于原告诉请要求被告赔偿原告拆迁安置补偿损失87193.62元，因被告对酿成本案纠纷应承担80%的过错责任，故被告应将其获得的该87193.62元的80%即69754.90元支付给原告。原告诉请要求被告赔偿原告相当于同等地段、同等市价的面积为122.97平方米的房屋或相当于同等地段、同等市价的面积为122.97平方米的房屋价值损失，因案涉房屋已拆除，征迁部门在征迁时对案涉房屋价值未做出评估，该房屋在拆除后也无法就现有材料对其拆迁时的市场价值进行评估。被告在与进顺村村委会签订的征迁安置补偿协议中约定案涉房屋进行异地安置，但该安置房尚未竣工验收，对于被征迁户的抽签尚未启动，无法确定被告安置补偿的房屋具体坐落位置及门栋号，故该诉请本院现在无法处理。原告可待安置房屋确定后另行向被告主张。被告蒋根水经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第三项、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告喻水明与被告蒋根水于2000年4月18日签订的《房屋买卖协议》无效； 二、被告蒋根水于本判决生效之日起十日内退还原告喻水明购房款20000元； 三、被告蒋根水于本判决生效之日起十日内支付原告喻水明房屋货币补偿款69754.90元； 四、驳回原告喻水明的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案由原告喻水明预交的案件受理费4044元，由被告蒋根水负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  张世民 人民陪审员  朱 斌 人民陪审员  彭 艳 二〇二〇年十月十九日 书 记 员  黄前琴