江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初4756号原告：马莺，女，1973年7月18日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：靳春雨，上海明伦律师事务所律师。被告：启东崇和置业有限公司，住所地江苏省启东市启隆镇乐享城****。法定代表人：尹闵，总经理。委托诉讼代理人：卢光胜，公司职员。委托诉讼代理人：吴世鹏，公司职员。原告马莺与被告启东崇和置业有限公司（以下简称崇和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马莺的委托诉讼代理人靳春雨、被告崇和公司的委托诉讼代理人卢光胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马莺向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.要求被告返还原告首付款294810元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告作为买受人，购买被告预售的位于启东房屋。合同总价为954810元，分两次付清。原告按约支付了首付款后，因原告本人患右侧腕管综合征往院手术，故未能及时支付尾款。之后原告一直病假在家休养，公司每月仅发放2000元多元的病假工资。原告唯一的儿子身患重症，并出现棘手的并发症频繁送医。原告一家全力救治儿子，被告业务员得知情况后表示谅解。然而，原告长期不能工作，儿子所患疾病需要长期自费服用昂贵的进口药物，同时需专人护理和保证充分的营养，长期大额的开支，导致原告家庭陷入严重的经济困难，无力支付尾款。原告为继续履行合同，曾提议将合同买方变更为原告与其丈夫二人，以其丈夫的名义申请银行贷款，但被告的经办人称不能变更。2020年1月末，疫情爆发后，原告家庭收入锐减，原告儿子所需治疗和护理费用继续增加，致使原告不但无力支付尾款，同时急需钱款保障未来的治疗费用。万般无奈之下，原告向经办人明确提出解除合同，经办人体谅原告的情况，答复说可以退房款，但需要走法律流程。原告虽经书面和电话与被告协商，但直到起诉前，被告公司均无任何回应。案涉房屋所处项目的市场价格稳中有升，原告不能继续履行合同，确因家庭出现特殊状况，导致经济困难，进而无力承担后续款项的支付，并非恶意违约，现请求解除合同，实属无奈。故诉至法院提出上述诉请。崇和公司辩称，原告无权解除合同，即便要解除合同，解除权也在被告。原告未能按买卖合同的约定支付相应的房款，应按照合同约定向被告支付总房价款10%的违约金，计95481元，同时原告应当配合被告办理解除该房屋的网签合同，我司在解除网签合同180日后扣除原告应支付的违约金后向原告返还剩余的房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2019年4月25日，原告马莺作为乙方（买受人）与被告崇和公司作为甲方（出卖人）签署了一份《商品房买卖合同》（合同编号：SPFY2019042721），约定：乙方向甲方购买位于启东新沙C04地块上的***室房屋，房屋总价款为954810元。合同第七条付款方式及期限中约定：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金2万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。乙方应于2019年5月25日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款294810元，应当于2019年4月25日前支付，2019年5月25日前，乙方支付剩余房款660000元。就买受人逾期付款责任，双方同意按照补充协议之约定进行处理。补充协议对此约定为：1.若买受人未按预售合同第七条约定的付款方式和付款期限付款，双方同意出卖人有权按下列约定追究买受人的违约责任。（1）逾期在5日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款日万分之5的违约金。（2）逾期超过5日，出卖人即有权单方面解除预售合同。出卖人解除预售合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照总房价款的10%向出卖人支付赔偿金，出卖人有权在买受人已支付的房价款中扣除买受人应支付的赔偿金额，剩余房款退还给买受人。如买受人已支付的房价款不足赔偿的，买受人应在解除通知送达之日起30日内补足。2019年4月20日，原告向被告支付了定金20000元，2019年4月25日，原告向被告支付了首付款274810元，余款660000元原告未能按约支付。另查明，原告儿子王祎旻，因患有糖尿病伴有病发症、糖尿病性酮症酸中毒、急性胰泉炎、肝功能检查的异常结果、高血压（2级，很高危组）等病情分别于2018年8月29日、2019年8月31日、2019年11月5日、2020年4月1日住院治疗。原告马莺于因“右侧腕管综合征（中度）”于2019年5月24日住院治疗。再查明，被告就案涉楼盘于2018年12月29日取得商品房预售许可。上述事实，由原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、收款收据、王祎旻的出院小结、马莺的出院小结等证据及双方当事人的庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，依法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按约支付了首付款后，未能如期履行后续房款的支付义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点：一、原告作为违约方，有无合同解除权。二、原告是否应承担违约责任。三、如需承担违约责任，违约金的金额。关于争议焦点一，本院认为，原告有权主张解除合同。首先，原告虽然没有法定解除权，双方签订的《商品房买卖合同》中，也未约定原告的解除权，但原告已按约支付了定金与首付款，现因家人及自身生病的实际情形，导致家庭经济负担加重以及实际收入减少，没有能力继续履行案涉合同，其主观上并不存在恶意。其次，基于原告已无力支付后续房款的实际情形，案涉合同已陷入僵局，如一味否定原告的解除权，原告因此将承受难以承受的经济压力，严重影响其及家人的正常生活。允许其从难以继续履行的合同中脱身，反而有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源，促进市场经济发展。对于不能履行的交易，以鼓励交易的名义强制履行，并不是鼓励交易的真义。最后，案涉合同的补充条款中约定，逾期超5日，出卖人即有权单方面解除预售合同，但被告在原告逾期付款长达一年多的情形下，一直未向原告主张解除合同，违反了诚实信用原则，按照诚实信用原则，交易双方都要善意行使权利，在合同履行不能时，应当允许违约方请求解除合同。故原告有权解除案涉合同。关于争议焦点二，本院认为，原告应承担违约责任。本案中，原告未能按约支付房款，其行为已构成违约。合同中已明确约定了逾期付款的违约责任，虽然案涉合同解除，但并不影响违约条款的效力。同上根据诚实信用原则，合同交易不是零和游戏，而是互赢的关系，合同的双方当事人都要照顾对方的合理期待，任何一方都必须尊重另一方的利益。被告作为守约方，因原告的违约必然会造成一定的利益损失，故原告应对其违约行为承担相应的违约责任。关于争议焦点三，本院认为，双方签订的补充协议中已就买受人未按约定付款方式和付款期限的违约责任作出了约定：“逾期超过5日的，出卖人有权单方面解除预售合同。出卖人解除预售合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照总房价款的10%向出卖人支付赔偿金”。根据约定，因买受人未能按约付款造成合同解除的，买受人应当按照总房价款的10%向出卖人支付赔偿金，虽然本所涉合同的解除系由买受人即原告所提出，但其解除的根本原因在于不能按约履行付款义务，被告在庭审中也同意解除案涉合同，且本院也支持原告解除案涉合同的诉请，故在案涉合同解除后，原告应按约即按总房价款的10%（即95481元）向被告支付违约金。另本院在本案受理后，曾就违约金的负担事项通过多方面多渠道进行多次协调，但终因双方间所存差距而未能协商一致。一方面基于原告当前所面临的经济状况，本院希望被告能在违约金的金额上有所承让，另一方面基于契约严守原则的宣示，本院就被告对违约金上的坚持并不能加以过多的干涉和苛责。另根据查明的事实，原告做出购房决定及与被告签订相关协议前，对其儿子的身体状况及所将面临的治疗、家庭经济上的支出等显然应该是明知和有所预判的。故本院最终还是坚持了合同严守的原则来处理本案所涉违约金事项。本院认为违约方解除合同的，应当承担违约责任，确保守约方的利益得到保障，需要对守约方的损失进行充分赔偿。如果对违约方解除合同而不需承担约定的违约责任，将极大地危害交易安全和交易秩序，破坏社会诚信体系的构建。为减少诉累，本院对原告应承担的违约金95481元在其已付房款中直接予以扣除，余款199329元由被告予以返还。因原、被告在合同中已约定“买卖双方同意无论何种原因导致本合同解除的，出卖人退还买受人已付房款的时间为自买受人就该房屋的合同、抵押关系及该房屋有因买受人原因设置在房屋上的权利限制（包括但不限于司法机构查封、预查封等）等注销手续办妥且买受人已将房屋返还给出卖人（如房屋已交付的）后的180天内”。故被告要求原告配合办理解除案涉房屋的网签合同（预售备案登记撤销手续），被告在解除网签合同（预售备案登记撤销手续）180日后扣除原告应支付的违约金后向原告返还剩余房款的主张，依法有据。原告马莺应协助被告崇和公司办理案涉房屋的预售备案登记撤销手续。因本院就原告应付的违约金确定在已付房款中直接扣除，故被告应于案涉房屋的预售备案登记撤销完成后的三十日内返还原告已付的剩余房款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告马莺与被告启东崇和置业有限公司于2019年4月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SPFY2019042721）；二、被告启东崇和置业有限公司应于案涉房屋的预售备案登记撤销完成后三十日内返还原告马莺已付房款199329元；三、驳回原告马莺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费依法减半收取6674元（原告已预交），由原告马莺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13348元（该院开户行户名：江苏省南通市中级人民法院；开户银行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65）。审 判 员  陆 涛二〇二〇年十月十四日法官助理  陆春燕书 记 员  许愫胤