江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0311民初3795号 原告：徐州苏商物业管理有限公司，住所地徐州市纺织东路2路****401。 法定代表人：左小伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘磊，北京市盈科(徐州)律师事务所律师。 被告：张莲花，女，1975年10月27日出生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：韦成军，男，1974年12月1日出生，汉族，系张莲花丈夫，住徐州市泉山区。 原告徐州苏商物业管理有限公司与被告张莲花物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐州苏商物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘磊、被告张莲花的委托诉讼代理人韦成军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐州苏商物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2012年8月至2018年8月的物业服务费8214元；2、被告按照每日万分之五支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业服务费之日止，截止2018年4月9日应支付滞纳金为3801.93元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告张莲花现住徐州苏商御景湾小区X-X-XXX。2010年8月27日，原、被告签订了《苏商御景湾小区前期物业管理服务合约》，约定原告向被告提供物业服务，被告按建筑面积1.0元/m²的标准向原告缴纳物业服务费。协议生效后被告并未依约向原告缴纳物业服务费，自2012年8月至2018年8月，欠交物业服务费8214元。原告多次催要未果，遂诉至法院。审理中，原告变更诉讼请求为：1、被告向原告支付2012年8月23日至2020年8月22日的物业费共计10952元；2、被告向原告支付违约金2191元；3、诉讼费由被告承担。 被告张莲花辩称，对方提出的金额有差异，其在2010年8月27日上房时缴纳的物管费是1070元，物管费和公共耗能及垃圾处理费是有本质区别的。其在2010年到2012年8月缴纳了物业管理费，但是从2010年8月27日上房后，原告未完全履行与被告签订的前期管理服务合约，未尽到对公用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮服务与管理的义务。从2011年其多次向原告反映，原告予以登记，但至今没有结果。物业费拖欠的责任在原告，应由原告承担后果，原告主张因拖欠物业费支付的违约金，没有法律依据。 本院经审理认定事实如下：被告张莲花是苏商御景湾小区**房屋的所有权人（业主），房屋建筑面积为89.62平方米。 2009年12月27日，原告作为受托方、乙方与徐州苏商实业发展有限公司作为甲方、委托方签订《前期物业服务合同》一份，双方约定甲方委托乙方对徐州市苏商御景湾进行管理，包括房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备的维修、养护和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车库等。公共绿地的养护和管理；公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生；维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查；消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护。服务期限至本物业分期开发的最后一期业主委员会成立并与所选聘的物业管理公司签订的新《物业管理服务合同》生效之日终止；多层住宅物业服务费为每月每平米0.6元，一至四期高层住宅物业服务费为每月每平米1元（其中一层住宅物业服务费为每月每平米0.6元，二层物业服务费为每月每平米0.8元，三层及三层以上物业服务费为每月每平米1元），公共能耗费按实收取，多退少补；乙方对业主自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取；房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，按国家和徐州市有关的法律法规的规定执行。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之五违约金。 期间，被告未缴纳2012年8月23日至2020年8月22日的物业服务费用及公共能耗费、垃圾处理费，原告遂诉讼来院。 在(2020)苏0311民初4004号案件中，原告提供《徐州市城市生活垃圾处理费征收和管理暂行办法宣传手册》证明其系按照城市生活垃圾处理费每户4元的标准代收该小区生活垃圾处理费；提供2020年1月至6月管理服务费收支情况一览表及公示照片证明其结合徐州市物业服务的收费标准和服务成本，小高层6楼以上预收公共能耗费260元/户，实际支出353.12元/户。 被告提交了地下室、北卧室漏水照片、小区管理混乱、公共场所无人清扫、绿化未养护、公益设施损坏等照片拟证明原告服务不到位的情况。 本院认为，原告与徐州苏商实业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》符合有关法律规定，其约束力及，其约束力及于徐州市苏商御景湾物业的全体业主或物业使用权人。同进行的物业管理服务活动惠及该物业的所有业主及使用权人，被告作为原告提供物业管理活动区域内苏商御景湾小区X-X-XXX室房屋的业主，也应按照原告与徐州苏商实业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》承担按期缴纳物业费用的义务。 根据上述《前期物业服务合同》的约定，被告所有的物业服务费用标准为按建筑面积每月每平方米1元，被告自2012年8月23日起即未向原告交纳物业费用，故截至2020年8月22日被告欠缴的物业服务费，按照原告主张的房屋面积88.43平方米计算，金额为8489.28元（1元/月/平方米×12个月×8×88.43平方米）。 关于被告抗辩的原告存在履约过错及瑕疵的问题。被告辩称的地下室及北卧室漏水问题，本院认为，根据前期物业服务合同，原告仅有义务对房屋建筑共用部位进行日常维修、养护和管理，地，地下室和卧室属于被告房屋专有部分告并无义务进行维修管理。原告若认为房屋质量存在问题，可向开发商主张权利。至于被告辩称的原告未对公共设施进行定期维护、修缮，未维护公共秩序，未履行绿化养护服务，消防通道被堵、监控设备损坏等问题，均是原告在履约过程中存在的瑕疵，作为业主，被告可在接受服务期间要求其限期整改，并有权提议选聘新的物业公司，而非以此拒交物业服务费。考虑到原告在履约过程中确实存在履约过错及瑕疵，本院对原告主张的物业服务费结合本案案情和全案证据，予以酌定按80%（不含公共能耗费及城镇生活垃圾费）支持即6791.42元（8489.28元×0.8）。 关于原告主张的4元/月的垃圾处理费及260元/月的公共能耗费，原告在另案中提供了《徐州市城市生活垃圾处理费征收和管理暂行办法宣传手册》、管理服务费收支情况一览表及公示照片，且同一小区均按该标准收取，故对原告主张垃圾处理费384元（4元/月×12个月×8年）及公共能耗费2080元（260元/年×8年）的诉请，本院依法予以支持。 对于原告所主张违约金，因本案争议系因物业服务引发，双方就物业服务内容及各自权利义务沟通不畅，致使被告未能正常缴纳物业费，对此诉请本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告张莲花于本判决生效后十日内支付原告徐州苏商物业管理有限公司2012年8月23日至2020年8月22日的物业服务费6791.42元、生活垃圾处理费384元、公共能耗费2080元，共计9255.42元； 二、驳回原告徐州苏商物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费129元，减半收取64.5元，由被告张莲花负担，被告负担部分于本判决生效后七日向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员  张 璟 二〇二〇年十月二十一日 法官助理  朱兴叶 书 记 员  孙茜倩