广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7263号上诉人（原审被告、反诉原告）：王保银，男，1983年3月14日出生，汉族，住安徽省凤阳县************。委托诉讼代理人：邓杰生，广东上方律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈晓红，女，1992年6月2日出生，汉族，住安徽省濉溪县***************。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周新（ZHOU,XIN），男，1954年4月6日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区凼仔****。委托诉讼代理人：徐筠，广东嘉骏律师事务所律师。上诉人王保银、陈晓红因与被上诉人周新（ZHOU,XIN）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初23008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王保银上诉请求：1.撤销一审判决，驳回周新的诉讼请求；2.改判支持王保银的反诉请求。事实和理由：一审法院查明事实不清、事实认定错误。1.一审法院认定补充协议是王保银与陈晓红出具的承诺书是错误的。实际上该份协议王保银是与陈晓红签订的，签订协议与共同出具是完全不同的意思表示；2.一审法院对周新违反合同约定未按期履行合同的事实完全不予审理，仅认定房屋已经过户则不存在违约。合同约定卖方应按照合同的约定将房屋过户给买方。依据合同的约定并不只是最终过户，还包含在履行合同中依照合同约定的各个时间点履行相关的义务，2017年5月11日，因周新逾期办理银行还款赎证事宜，就曾发过敦促函，要求周新办理银行解押还贷事宜，周新于2017年6月18日才办理完成注销抵押领取房产证，领取房产证后应当在15日内完成办理过户手续，即最晚应当在2017年7月4日前到国土局办理过户手续，但实际到国土局办理过户手续是2017年8月24日，同时也因周新身份原因，在2017年9月底才补齐资料给国土局。周新逾期办理过户已违反合同的约定，属于违约，依约应承担违约责任；3.根据王保银提供的陈晓红的同贷书可知，原房屋买卖的同贷书在2017年7月31日过期，而因周新违约导致陈晓红在2017年10月11日才领取房产证，基于周新违约导致逾期办理房屋过户手续，就依法应承担违约责任。且从2017年7月10日周新与陈晓红签订的补充协议，可知双方已就办理贷款事宜进行重新约定，而2017年6月30日出具的补充协议应属于对原协议变更；4.王保银提交的本诉与反诉证据并非一致。本诉证据是王保银与陈晓红签订的房屋买卖合同，证明双方有签订补充协议的甲乙双方资格，反诉证据是王保银与周新签订的房屋买卖合同，而一审判决却说反诉与本诉证据一致与事实不符；5.根据2017年6月30日王保银与陈晓红签订的补充协议，该协议备注是逾期则罚款，对于非行政单位，无权适用罚款，即使该协议是真实的意思表示也是无效的意思表示；6.王保银与陈晓红约定的第三方银行的放款时间，本就属于不可抗因素，双方不能决定银行放款时间，因此属于无效约定，因此2017年6月30日王保银与陈晓红签订的补充协议应视为无效约定，不应作为判决依据。陈晓红上诉请求：改判由王保银承担违约责任。事实和理由：签订合同时陈晓红没有跟周新接触过，都是跟王保银签订的，办理过户手续时周新拖延不配合办理，补充协议的违约责任应由王保银承担。周新辩称，一、王保银从来没有买房的真实意愿，始终都是以其买房为由炒房赚取差价的目的。1.周新在2017年4月12日晚上六点左右和王保银签订房产买卖合同，当时王保银给周新一张打勾选项的协议，周新在“卖方不同意买方可指定过户到他人名下”和“不包括家具”上打了勾。但在加备注时将“不同意”改成“同意”，周新想不到王保银有这手，只看备注，没有将协议重新查看，中了圈套；2.王保银与周新签订房产买卖合同后，多次故意拖延时间，其是为了寻找新的买家，且陈晓红的流水不符合贷款条件，导致银行贷款在2018年3月6日才收到。二、一审法院适用法律正确。1.王保银主张周新存在逾期配合房产过户的行为，应承担违约责任是没有事实依据的。王保银错误理解合同条款关于违约责任的描述，根据协议，仅在周新收取定金又违约不将房屋出售给王保银的前提下，才构成违约，而现周新已按王保银的指示将房屋卖给了陈晓红并完成过户并收取房款，故周新并未违约；2.承诺书属于单方持有文件，一般是持有即所有。承诺书中的“罚款”一词本质上就是名为“罚款”实为“违约金”，因该承诺书实际是对陈晓红逾期支付房款违约的约定。在房屋转卖给陈晓红后，陈晓红只对周新有付款义务，对王保银无付款义务，且王保银在补充协议中明确承担“如果周新没有按时收到楼款，由王保银负责”的担保责任，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院认定王保银和陈晓红未全面履行合同的义务需向周新承担逾期付款违约金合法有据。另，根据陈晓红的陈述，陈晓红是在周新的要求下签订承诺保证书后再签订补充协议，故该补充协议应由周新保管。周新向一审法院起诉请求：1.判令陈晓红向周新支付逾期付款的罚款96000元加利息2749.2元（罚款：以1000元每天为标准，自2017年11月29日起计算至2018年3月4日，共计96天，利息：以96000元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2018年3月6日起计算至96000实际清偿之日止，暂计算至2018年10月29日为2749.2元）；2.判令王保银对第一项陈晓红的支付罚款义务承担连带清偿责任。王保银向一审法院反诉请求：判令周新承担违约赔偿金134000元。一审法院认定事实：2014年9月24日，个人独资企业性质的中山市三乡镇百大房地产中介服务部登记成立，投资人王保银，核准日期2015年11月5日。2017年4月12日，卖方周新、买方王保银与经纪方中山市三乡镇百大置业有限公司签订《房地产买卖合同》，主要内容：双方就买卖位于中山市***********************（以下简称案涉房产）达成一致意见，建筑面积72.48平方米，总楼价为670000元；因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期交付房款等无故不履行合同项下义务：1.如买方未能履行合同之条款以致合同不能顺利完成，则卖方有权没收已收取之定金或追究买方等同于总楼价20%的楼款作为违约金，卖方有权再将房产再次出售；2.如卖方在收取定金后不依合同条款将房产售予买方而构成违约的，则卖方须赔偿双倍定金弥补买方之损失，或买方亦可要求卖方赔偿等同总楼价20%的款项作为违约金。卖方同意，本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下。合同还约定了其他条款。其附件约定：定金50000元，买方须在2017年4月12日支付给卖方；首期楼款（不含定金）100000元，买方于国土过户当天付卖方；楼款余款，买方申请银行按揭贷款520000元，贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。合同卖方落款处签周新名并捺印，买方落款处签王保银名并捺印，经纪方落款处，加盖中山市三乡镇百大房地产中介服务部印章。同日，王保银通过中国建设银行账户汇入周新账号62270732********款项50000元。2017年4月25日，卖方王保银、买方陈晓红与经纪方中山市三乡镇百大房地产中介服务部签订《房地产买卖合同》，主要载明：买卖双方就卖方于2017年4月12号购买周新案涉房产转售于买方达成一致意见，买卖双方同意总楼价为730000元；卖方合法持有《房地产权证》，号码为粤房地权证字中府字第**14041901号，《土地使用证》号码为中府国用(2014)第易3****8号；卖方保证对上述物业享有合法所有权，卖方向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费15000元。其附件约定：定金50000元，买方须在2017年4月25日支付给卖方；首期楼款170000元买方于国土过户当天付卖方；买方申请银行按揭贷款510000元，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设账户内。合同卖方落款处签王保银名并捺印，买方落款处签陈晓红名并捺印，经纪方落款处盖中山市三乡镇百大房地产中介服务部印章。2017年5月31日，中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称为建行中山分行）出具《贷款通知书》，主要载明：陈晓红申请的案涉房产贷款530000元，贷款审批后买卖双方应于两个月内办妥房产过户手续……。2017年6月30日，王保银、陈晓红出具《补充协议》，内容为：乙方承诺银行收到房产证在45天内放款，如果延误买卖合同作废，该房重新过户给甲方，一切过户费用由乙方承担或逾期一天罚款一千元。补充协议落款处签王保银名并捺印，签陈晓红名。2017年7月10日，卖方周新与买方陈晓红、委托代理人王保银、经纪方中山市三乡镇百大房地产签订《补充协议》，主要载明：买卖双方在国土局过完户以后，回执由卖方保管，领证人是买方与卖方，在买方付了首期款90000元给卖方以后，剩余楼款530000元，买方通过银行贷款来支付给卖方（建设银行三乡支行的同意贷款通知书已在之前送交到卖方手上），在买方与卖方共同领取了房产证后，买方不得以任何借口拖延不到建设银行三乡支行办理贷款手续，如果确实因故不能及时办理，买方最长拖延时间不得超过5个工作日，抵押登记手续买方须在收到银行可以办理的通知起计5个工作日之内必须办理，否则属违约行为，按原合同之违约条款处理，王保银作为中间担保人，以其在中山的房产作为担保，如果周新没有按时收到楼款，由王保银负责。协议卖方落款处签周新名并捺印、买方落款处签陈晓红名，买方代理人落款处签王保银名并捺印。2017年7月11日，陈晓红向周新账号62270732********转账存入90000元。2017年10月12日，周新通过微信告知王保银：昨天房管局来电通知去领房产证，明天去领。2017年11月26日，周新在微信中问王保银：王总，钱什么时候到账？请你帮我去银行问一下。2018年3月5日，中国建设银行个贷系统平账专户向周新名下卡号62270732********账户汇款530000元，备注为“给陈晓红的贷款”。2018年3月6日，周新、王保银签署《交楼确认书》，主要载明：兹有周新出售中山市***********************，现于2018年3月6日起正式交付物业予陈晓红（王保银代）使用。卖方落款处签周新名，买方落款处签王保银代，经纪方落款处签王保银。一审法院认为，周新与王保银签订房屋买卖合同，周新与王保银形成房屋买卖合同关系，王保银与陈晓红签订房屋买卖合同，系将周新与王保银的合同权利义务转让给陈晓红，各方应按法律规定和合同约定履行自己的义务。现周新与王保银、陈晓红在履行合同的过程中发生争议，导致本案诉讼，争议的焦点在于：2017年6月30日王保银、陈晓红签名的《补充协议》权利人是谁？周新主张该协议是王保银、陈晓红出具给其的，其是该协议的权利人，王保银、陈晓红主张该协议是王保银与陈晓红签订的，王保银是权利人，只是王保银、陈晓红签订后，被周新抢走。经审查，王保银主张该协议为周新抢夺没有提交证据证实，不予认定；协议约定的内容是银行放款事项，银行放款对周新影响巨大，与周新之间存在重大利益关系，显然其权利人是周新；相反，银行放款迟早，对王保银没有影响，与王保银没有利益关系，按日常生活经验，不可能为陈晓红向王保银出具，王保银主张该协议是王保银、陈晓红之间约定明显与常理不符，对王保银该主张不予认定。故认定周新的主张，该补充协议是王保银、陈晓红向周新出具，王保银应承担连带责任。根据该补充协议，银行收到房产证后45天内延误放款，可逾期一天罚款一千元，根据2017年10月12日周新与王保银的微信聊天记录，明天去领房产证，及周新在2017年11月26日催问王保银贷款何时到账，可认定于2017年10月13日领取房产证，2017年11月26日接近银行收到房产证45天，故对周新诉请从2017年11月29日起算逾期放款违约金的主张予以支持，至2018年3月5日中国建设银行向周新放款之日前，共延期96天，共计违约金96000元（96天×1000元/天）。根据合同约定，如卖方在收取定金后不依合同条款将房产售予买方而构成违约的，则卖方须赔偿双倍定金弥补买方之损失，或买方亦可要求卖方赔偿等同总楼价20%的款项作为违约金。周新已将案涉房产售予王保银、陈晓红，并完成交付，未违反该约定，故对于王保银反诉主张周新赔偿总楼价20%的款项违约金的请求不予支持。直至本案判决才确定王保银、陈晓红支付违约金的责任，故对周新主张从2017年11月29日起计付违约金利息的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、陈晓红向周新支付逾期付款违约金96000元，于一审判决生效之日起七日内付清；二、王保银对上述陈晓红支付违约金承担连带清偿责任；三、驳回周新的其他诉讼请求；四、驳回王保银的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2268元（该款周新已预交），由王保银、陈晓红负担，于一审判决生效后七日内迳付周新；反诉案件受理费1490元（该款王保银已预交），由王保银负担。二审期间，陈晓红提供了一份声明，拟证明陈晓红担心签订补充协议后需要承担违约责任，王保银出具该声明表示由其承担。王保银确认该声明的真实性，但对证明内容不确认。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。二审另查明，陈晓红二审提交的声明中明确与周新签订过补充协议，周新要求陈晓红签名，陈晓红担心违约责任，故要求王保银出具声明，声明一切责任由王保银公司承担。本院认为，本案是涉澳房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，本案合同的签订地及履行地均为内地，故一审法院适用内地法律作为本案的准据法正确，本院予以维持。围绕王保银、陈晓红的上诉请求，本案的争议焦点为：一、补充协议的效力；二、王保银的反诉请求是否成立。关于焦点一。王保银主张补充协议仅是其与陈晓红签订的协议，陈晓红原上诉事实与理由与王保银的陈述一致，但二审开庭后，陈晓红提交的声明已确认该补充协议系周新要求签署的，故一审法院认定权利人为周新并无不当，本院予以维持。该补充协议系双方当事人的真实意思表示，关于罚款的约定属于增加的违约条款，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，各方均应恪守履行。一审法院认定王保银、陈晓红承担该违约责任并无不当，应予维持。至于陈晓红上诉主张其不应承担本案违约责任并提交声明作为证据，因该声明属于其与王保银的内部法律关系，不属于本案审查的范围，故陈晓红该上诉理由不能成立。关于焦点二。王保银、陈晓红上诉主张双方在合同履行过程中还要按照时间点履行相关义务，周新在办理完注销抵押领取房产证后15日内完成办理过户手续，但实际办理过户手续时即2017年8月24日，周新逾期办理过户违反合同约定，应承担违约责任。根据房地产买卖合同中对违约条款的约定只有在卖方收取定金后不依合同条款将房产授予买方才构成根本违约，此时应赔偿买方双倍定金或等同总楼价20%的款项作为违约金。而根据房地产买卖合同附件中第一条第6款的约定，在办理完提前还贷、注销抵押登记及归档手续后需在15天内向房屋登记机关申请买卖，该条款仅约定了卖方应当履行的义务，即使在合同履行过程中存在延迟，但案涉房产亦已成功过户，该情形并未构成根本违约，故对王保银、陈晓红该上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人王保银、陈晓红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理6026元（上诉人王保银已预交3758元、上诉人陈晓红已预交2268元），由上诉人王保银负担3758元，上诉人陈晓红负担2268元。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  卢俊廷审判员  张 荣二〇二〇年十月二十三日书记员  林烨颖