广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初6450号原告：易元吉，男，汉族，1981年4月28日出生，住址：湖南省攸县******************，公民身份号码：430************514。委托诉讼代理人：宁瑞，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵恬，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：广东宝力实业投资有限公司，住所：广东省东莞市************。法定代表人：沈某1。委托诉讼代理人：彭天娇，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈升杰，广东君言律师事务所实习律师。原告易元吉诉被告广东宝力实业投资有限公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告易元吉的委托诉讼代理人宁瑞，被告广东宝力实业投资有限公司的委托诉讼代理人彭天娇、陈升杰，到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告易元吉向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告双倍返还定金1200000元；二、判令被告向原告支付维权律师费100000元；三、本案的受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月27日，原告与被告签订了《常平珠宝文化产业中心厂房预定协议书》，协议约定：原告自愿购买被告开发的位于东莞市**************开发珠宝文化产业中心项目二期的厂房编号第21栋厂房701-702单位，目前暂测建筑总面积约1503.02平方米，最终以政府相关部门测绘面积数据为准；建筑面积单价6000元/平方米，合计总价款为9018120元；本协议签订之当日，原告向被告支付购房款600000元给被告作为定金，该定金在《商品房买卖合同》签订时抵作购房款；被告暂定预计于2020年4月30日前将厂房交付乙方使用（乙方进场视为交付）。同时约定：任何一方违约导致守约方提起诉讼的，所产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、担保费、执行费、律师费、差旅费）由违约方承担。如果合同双方在履行本合同过程中发生争议，双方应友好协商解决；双方协商不成，任何一方均可向本物业所在地人民法院提起诉讼等相关内容及附件。合同签订后，原告如约支付了600000元定金给被告，被告出具了收款收据给原告。10月26日，原告收到本院邮寄的《出庭通知书》，案号为（2019）粤1973民初11654号，关于被告与东莞市威武实业投资有限公司商品房预售合同纠纷案件。经过原告向本院询问相关情况，了解到被告存在将涉案房产“一房二卖”情形。原告随即电话告知被告该情况，并要求延迟付款至案件处理完毕，被告对此无任何异议。11月21日，原告向被告邮寄了《关于中止支付协议剩余价款的通知函》，因为被告原因，原告中止2019年10月30日及后续的付款，直至查明被告房屋买卖不存在瑕疵并确保按时交付。2020年2月，原告电话催促被告尽快履行合同，而被告却因无法履行合同要求原告解除合同，并于3月19日向原告邮寄了《解除合同协议书》。被告前述“一房二卖”、单方面解约等行为已构成严重违约，并已实际侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。被告广东宝力实业投资有限公司辩称，一、本案应为商品房预约合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条以及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，双方签订的预定协议书仅对厂房的价款、付款方式、付款时间进行了约定，对于实际购买主体、交付条件、交付时间、配套基础设施和公共设施的交付及产权归属、办理产权登记、违约责任、争议解决方式等涉及商品房买卖合同的主要条款全部未提及；而且，预定协议书将不按约签订《商品房买卖合同》作为一种违约情形，也明确约定“本协议书生效之日起至《商品房买卖合同》签署后自动失效”，所以从认购书订立的目的、约定的内容来看，是原告、被告双方为确定正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的是通过订立认购书来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，故涉案认购书法律性质属于预约合同。二、被告不存在违约行为。（一）被告不存在“一房二卖”的行为。首先，被告与原告签订预定协议书的时间为2019年9月27日，而原告主张的案涉厂房在11654号案件中的预定协议书在2019年8月26日已解除，即被告与原告签订预定协议书时，案涉厂房上不存在其他预定协议书，更不存在商品房买卖合同，被告自始不存在“一房二卖”的行为。其次，“一房二卖”是指出卖人与买受人订立商品房买卖合同后，在该商品房买卖合同法律关系项下的义务未履行完毕前又与其他买受人就同一商品房订立商品房买卖合同的行为。而在本案中，原被告之间系预约合同关系，双方的合同义务是在未来签订《商品房买卖合同》，从合同性质上来说就不存在“一房二卖”法律关系的基础，更何况案涉厂房仅有原告一人认购，其选购房源的权利从未受损。综上，被告自始不存在“一房二卖”的行为，原告主张被告存在“一房二卖”的违约行为没有任何依据。（二）被告不存在单方解除预定协议书的行为。关于被告草拟《解除合同协议书》的来龙去脉是：原告于2020年3月7日通过微信与被告合作方的销售人员的进行沟通，明确表示不要其认购的厂房，并要求被告退还其已支付的定金，被告秉承着和气生财的经营理念，同意解除预约协议，经双方沟通协商后，被告根据与原告协商的内容草拟了《解除合同协议书》，并邮寄给原告征求其意见，被告从未单方主张过要求解除预定协议书。该份空白的《解除协议书》也恰好能证明双方曾经就解除协议进行过协商并就相关条款基本达成一致。故被告从未提出要求解除合同，且在原告明确要求解除合同后又拒绝与被告沟通的情况下，被告向原告发出《催告函》询问原告的意愿，足以表明被告友好履约的态度。但原告却一直拒绝与被告沟通，且以莫须有的事实进行回函并完全拒绝沟通。可以看出，被告一直是以友好协商履约的态度在履行预定协议书，不存在任何单方解约的行为。反倒是原告履约行为存在多次反复、未按约支付款项等不诚信履约及违约行为，在此被告保留向原告追究违约责任的权利。三、被告不存在违约行为，且本合同仍在履行，原告选购房源的权利从未收到损害，原告主张要求被告双倍返还定金没有任何依据。从预定协议书第四条第一款的约定来看，双方在预定协议书中约定的定金在法律性质上属于立约定金，原告请求被告双倍返还定金必须以被告无正当理由拒绝与其订立《商品房买卖合同》为事实基础，否则不能适用定金罚则要求被告双倍返还定金。本案中因常平珠宝产业园二期厂房均未开始签订《商品房买卖合同》，原告亦从未提出要求与被告签订《商品房买卖合同》，被告也从未拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，原告选购房源及正式订立本约的权利从未受到侵犯，原告要求被告双倍返还定金不存在任何事实与法律的基础。四、被告不存在违约行为，本案诉讼的产生实际是因原告企图以其不诚信履约行为谋求不法利益所致，由此造成的损害应由原告自行承担。另，案涉的厂房现在交易完全没有问题，上面已经不存在锁定交易的情况，被告要求原告与被告继续履行案涉的预定协议书。本院经审理认定事实如下：2019年9月27日，被告作为甲方，原告作为乙方，共同签订一份《常平珠宝文化产业中心厂房预定协议书》。协议书主要约定：甲方经政府批准在东莞市**************开发珠宝文化产业中心项目，暂定名为“常平珠宝文化产业中心”，乙方自愿购买甲方开发的位于上述地点的产业中心项目二期的厂房编号第21栋厂房701-702单位，目前暂测建筑总面积约1503.02平方米，最终以政府相关部门测绘面积数据为准；建筑面积单价人民币6000元/平方米，合计总价款为人民币9018120元，其中公共部位与公用分摊面积的构成按国家规定执行，该厂房的一切图文资料、规划设计均以政府批准文件及双方签订的《商品房买卖合同》为准；产业中心开发、建设、买卖具备合法条件的，乙方同意签订本协议，具体付款方式如下，本协议签订之当日，乙方向甲方支付购房款人民币600000元给甲方作为定金，该定金在《商品房买卖合同》签订时抵作购房款，剩余购房款人民币8418120元，乙方以贷款方式支付，乙方应当在2019年12月30日前支付首期房价款人民币3918120元（2019年10月30日前支付1300000元、2019年11月30日前支付1300000元、2019年12月30日前支付1318120元），占全部房价款的50%，余款人民币4500000元向贷款银行申请贷款支付；本协议是签订正式的销售合同的依据，乙方在签订正式的销售合同时必须以在本园区内注册的公司名义来签订；在签订《商品房买卖合同》时，双方同意按已经房管部门备案的《房产面积测绘成果报告书》中建筑面积及本协议书约定的建筑面积单价进行结算，多退少补，不按套内面积计算；甲方暂定预计于2020年4月30日前将厂房交付乙方使用（乙方进场即视为交付），具体时间届时以双方签订《商品房买卖合同》时约定为准；甲方将按工程实际施工进度情况向乙方发出订立《商品房买卖合同》通知，乙方须在接到甲方通知之日起7日内同甲方签订《商品房买卖合同》；有关买卖上述厂房所产生的具体权利义务，双方同意届时以正式签订的《商品房买卖合同》约定为准；任何一方违约导致守约方提起诉讼的，所产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、担保费、执行费、律师费、差旅费）由违约方承担。2019年9月24日，深圳市创安达科技有限公司向被告支付购房诚意金20000元；2019年9月27日，原告向被告支付580000元。2019年9月27日，被告出具收据，载明收到深圳市创安达科技有限公司支付的款项600000元。被告确认收到原告支付的案涉房屋房款600000元。2019年10月24日，本院向原告发出一份（2019）粤1973民初11654号《出庭通知书》，通知原告于2019年10月31日出庭协助（2019）粤1973民初11654号案件的调查。原告收到上述《出庭通知书》后，于2019年11月21日向被告发出一份《关于中止支付协议剩余价款的通知函》，称因被告与东莞市威武实业投资有限公司就案涉房屋存在纠纷，被告存在一房二卖的情形，故原告中止2019年10月30日及后续的付款。（2019）粤1973民初11654号案系东莞市威武实业投资有限公司诉被告以及被告反诉东莞市威武实业投资有限公司商品房预约合同纠纷。本院在该案中审理查明，2017年9月26日，被告作为出售方，东莞市威武实业投资有限公司作为预定方，共同签订一份《认购协议书》，该协议书约定，预定方拟购买出售方开发建设的常平珠宝文化产业园物业，预定方预定2期厂房21栋整栋（共8层）；后双方无法协商一致签订《商品房买卖合同》，东莞市威武实业投资有限公司于2019年7月18日诉至本院，诉请解除双方签订的《认购协议书》以及被告向东莞市威武实业投资有限公司双倍返还定金、返还已收取的款项、支付违约金、支付已收款项的利息等；被告向本院提起反诉，诉请解除双方签订的《认购协议书》、确认被告有权自行处分常平珠宝文化产业中心的21号厂房楼、没收东莞市威武实业投资有限公司交纳的预定定金及预付房款等；本院经审理认定双方均不构成违约，因双方均不愿继续履行《认购协议书》，先后诉请解除《认购协议书》，本院予以准许；本院于2020年1月13日判决，确认东莞市威武实业投资有限公司与被告签署的《认购协议书》于2019年8月26日解除、被告向东莞市威武实业投资有限公司返还预付款22656424元并支付利息、驳回东莞市威武实业投资有限公司的其他本诉诉讼请求、驳回被告的其他反诉诉讼请求。东莞市威武实业投资有限公司不服本院（2019）粤1973民初11654号民事判决，向东莞市中级人民法院提起上诉，案号为（2020）粤19民终3995号，后因东莞市威武实业投资有限公司逾期缴费，东莞市中级人民法院裁定按东莞市威武实业投资有限公司撤回上诉处理。另，本院于2019年7月19日作出（2019）粤1973民初11654号《民事裁定书》，裁定查封、冻结、扣押被告价值30000000元的财产。本院根据（2019）粤1973民初11654号民事裁定书，轮候查封被告名下位于东莞市*********************厂房【土地使用权证号：东府国用（2016）第特102号】。后由于被告履行了（2020）粤19民终3995号《民事裁定书》和（2019）粤1973民初11654号《民事判决书》所确定的全部义务，本院作出（2020）粤1973执6887号之二《执行裁定书》，裁定解除对被告名下位于东莞市*********************厂房楼的查封以及解除该厂房楼的锁定停止销售措施。2020年8月25日，被告向原告发出《通知函》，告知原告案涉房屋所在的厂房楼的锁定停止销售措施已解除，原告应在收到本通知之日起7日内携带相关材料到被告处签订《商品房买卖合同（预售）》。原告在庭审中主张，不同意与被告签订《商品房买卖合同》。以上事实，有《常平珠宝文化产业中心厂房预定协议书》《出庭通知书》《执行裁定书》《民事判决书》《民事裁定书》《通知函》、回函、快递回执、微信聊天记录截图等证据及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案系合同纠纷。本案的争议焦点为：一、案涉合同性质是什么；二、被告是否存在违约行为；三、被告是否需要向原告双倍返还定金。关于争议焦点一。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，双方签订的《常平珠宝文化产业中心厂房预定协议书》对房屋的基本情况、销售方式、房价总款、付款方式、付款时间进行了约定，但对于《商品房销售管理办法》第十六条规定的（五）至（十）项均未作约定，故本院认定双方签订的《常平珠宝文化产业中心厂房预定协议书》应为商品房买卖的预约合同。东莞市住房和城乡建设局于2019年1月16日发出《广东省东莞市商品房预售许可证》【编号：东莞商房预证字第201900005（产）号】，载明案涉商品房所处的常平珠宝文化产业中心21号厂房楼经审核已符合预售条件。故双方签订的《常平珠宝文化产业中心厂房预定协议书》作为预约合同，合法有效，对双方具有约束力。关于争议焦点二。原告主张被告在与其签订《常平珠宝文化产业中心厂房预定协议书》前已与东莞市威武实业投资有限公司签订《认购协议书》，将案涉商品房所处的常平珠宝文化产业中心21号厂房楼整栋出售与东莞市威武实业投资有限公司，原告认为被告的行为属于一房二卖，构成重大违约。本院认为，本院作出的（2019）粤1973民初11654号《民事判决书》已确认被告与东莞市威武实业投资有限公司签订的《认购协议书》于2019年8月26日解除，而原告与被告签订《常平珠宝文化产业中心厂房预定协议书》的时间为2019年9月27日，即原告与被告签订案涉协议书时，原告与东莞市威武实业投资有限公司签订的《认购协议书》已经解除；且被告已全部履行（2020）粤19民终3995号《民事裁定书》及（2019）粤1973民初11654号《民事判决书》所确定的全部义务，本院已依法解除对21号厂房楼的查封以及解除对21号厂房楼的锁定停止销售措施。故原告主张被告一房二卖构成违约，没有事实依据，本院不予采信。关于争议焦点三。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”被告提交的微信聊天记录截图显示，被告的工作人员于2020年3月7日询问原告“你确定不要了？”，被告回复“是的，确认”，原告工作人员回复“好的！”本院认为，双方签订的《常平珠宝文化产业中心厂房预定协议书》为预约合同，双方签订预约合同后未能就签订《商品房买卖合同》达成一致意见，而后双方协商一致不签订《商品房买卖合同》，故导致《商品房买卖合同》未能订立的原因不可归则于任何一方当事人，被告应将收取的600000元定金返还给原告。原告主张被告双倍返还定金以及支付律师费，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定：一、被告广东宝力实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告易元吉返还定金600000元；二、驳回原告易元吉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元，原告易元吉已预交，由原告易元吉负担8250元，被告广东宝力实业投资有限公司负担8250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  梁 敏人民陪审员  周礼畴人民陪审员  周健平二〇二〇年十月二十日法官 助理  唐淑贤附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务·。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。