苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初5260号原告：苏州市住房和城乡建设局，住所地江苏省苏州市锦帆路**。法定代表人：张伟，局长。委托诉讼代理人：熊坚，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周弦，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。被告：朱凤珍，女，1961年8月3日出生，汉族，住江苏省苏州市。原告苏州市住房和城乡建设局与被告朱凤珍返还原物纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月10日、10月21日公开开庭进行了审理。原告苏州市住房和城乡建设局的委托诉讼代理人周弦，被告朱凤珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州市住房和城乡建设局向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离苏州市西四亩田XX号，并将房屋返还原告；2、判令被告向原告支付房屋占有使用费18000元，此后的占有使用费按500元/月支付至房屋实际返还之日；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：苏州市西四亩田XX号，建筑面积35.06m，产权登记在苏州市房地产管理局名下。2010年，苏州市房地产管理局与苏州市建设局合并为苏州市住房和城乡建设局。苏州市住房和城乡建设局委托苏州市姑苏区住房和建设委员会对苏州市市区的直管公房进行管理。该房屋属于苏州市住房和城乡建设局直管公房的清理资产范围，经苏州市姑苏区住房和建设委员会核实，西四亩田XX号房屋并无租赁记录，未办理起租。2019年7月，片区管理单位苏州市古城房地产置业有限责任公司上门勘查，发现有人居住，即为本案被告朱凤珍。朱凤珍反映其因照顾叔叔居住在内。管理单位要求被告提供合法承租使用该处公房的资料及交租凭证，被告一直迟迟不能提供。公房管理部门经再次核查，该公房确实无人承租，不应由朱凤珍占有使用。2019年12月，该处房屋局部发生坍塌，存在安全隐患。考虑到被告实际情况和要求，管理单位上报产权单位，建议与朱凤珍建立协议租赁关系，给予优惠租金，同时组织房屋抢修工作，保证房屋安全。但被告不同意建立协议租赁关系，一定要取得“房卡”，且未搬离涉案房屋。2020年3月30日，原告委托律师向被告发送律师函，要求被告“收到律师函一周内向苏州市古城房地产置业有限责任公司合法租赁该处直管公房的相关材料……届时管理单位有权采取法律途径要求你腾退并交还该处直管公房”，被告至今仍未予以提供。原告依据物权法第二百四十三条的相关规定，有权要求被告将涉案房屋返还原告，并及时维修。请求法院支持原告的诉讼请求。被告朱凤珍辩称：案涉房屋最初是我叔叔朱其宝在70年代建造的，后来在80年代倒塌，1986年我叔叔去世，然后我对房屋进行了建造，从1986年居住到现在。2019年12月案涉房屋又倒塌了，房管局过来说这是公房，让我们搬出去，后来我们自己出钱将房屋修好了。我不同意搬出去，如果不搬出去，我方同意支付房屋占有使用费。本院经审理查明：坐落于苏州市西四亩田XX号的房屋于1988年12月登记所有权人为原苏州市房地产管理局，建筑结构为砖木，面积为35.06平方米。该房屋项下的国有土地使用者亦登记为原苏州市房地产管理局，使用权面积为37.5平方米。2019年12月23日，被告朱凤珍出具情况说明一份，内容为：朱其宝1969年上山下乡，回苏州后一直住在西四亩田XX号，1995年3月因病去世。侄女朱凤珍1961年8月3日出生，1989年离异。离异后户口从桃花桥****迁至西四亩田**，住在弟弟家。后因叔叔生病需要照顾，1994年户口迁至西四亩田**。1996年因房屋破旧全部倒塌，我进行翻修过。2019年12月23日凌晨房屋再次倒塌。2019年12月24日，苏州市古城房地产置业有限责任公司（以下简称“古城房地产公司”）出具《关于西四亩田XX号房屋局部塌陷的情况》一份，内容为：2019年12月24日凌晨2点半左右，西四亩田XX号一处平房因一根木桁条腐烂造成屋面局部塌陷约6个平房，现居民已撤离，无人员受伤。我司知讯后立即到现场，该处房屋在今年7月份市局清理资产范围，当月上门要求该居住人提供居住的有关材料，居住人迟迟拿不出居住该房来源材料。此房现居住人朱凤珍说在90年代叔叔朱其宝一人（无子女）居住，该房屋无任何凭据证明该房来源，她说1989年因自己离婚，从桃花桥4弄4号迁入西四亩田7号住在弟弟家，因叔叔生病需要照顾，在1994年户户口迁入西四亩田**与叔叔一起居住，1995年3月24日叔叔因病死亡，她说该房在1996年因房屋破旧全部倒塌，自己翻造过的。我司下一步将对该处房屋进行调查：1、居住人是否有使用居住权；2、按照公房管理进行相关的处置。2020年3月30日，原告委托江苏致邦（苏州）律师事务所律师向被告朱凤珍寄送《律师函》一份，内容为：苏州市西四亩田XX号为直管公房，产权登记在苏州市房地产管理局名下。2019年经苏州市姑苏区住房和建设委员会查实，西四亩田XX号房屋并无房屋租赁记录，故将西四亩田XX号直管公房纳入了苏州市住房和城乡建设局资产清理范围。经现场勘查发现，你方实际居住在此处房屋内。经了解，此处直管公房的管理单位古城房地产公司多次上门沟通要求你方提供居住在该处公房的相关资料，你方一直未予以提供。本律师事务所根据授权通知你方，请收到本律师函之日起一周内向古城房地产公司提供你方合法租赁该处直管公房的相关材料，逾期未提供的，你方将承担不利的法律后果。届时，管理单位将有权采取法律途径要求你腾退并交还该处直管公房。另查明，住址为西四亩田**的户表显示户主为朱其宝，于1995年3月24日死亡；朱凤珍为其侄女，其户口亦登记在西四亩田**。再查明，根据2020年4月1日的苏州市人民政府办公室文件显示，原苏州市建设局（市地震局）、苏州市房地产管理局的职责整合划入苏州市住房和城乡建设局。再查明，被告朱凤珍持有《苏州市城乡居民最低生活保障证》，其自2003年12月起开始享受最低生活保障待遇。再查明，2014年11月，苏州市物价局、苏州市财政局、苏州市住房和城乡建设局发布《关于调整苏州市城区直管公有住房租金标准的通知》，明确决定自2015年1月1日起对城区直管公有住房租金进行调整，第一次调整日期为2015年1月1日，第二次调整日期为2018年1月1日。调整标准：：住房结构等级为砖木一等的现行标准（2006年标准）为2.07元/平方米/月，第一次调整后标准为3.50元/平方米/月，第二次调整后标准为5.5元/平方米/月。。住房结构等级为砖木二等的行标准（2006年标准）为1.03元/平方米/月，第一次调整后标准为2元/平方米/月，第二次调整后标准为3.9元/平方米/月。。住房结构等级为砖木三等的行标准（2006年标准）为0.9元/平方米/月，第一次调整后标准为1.7元/平方米/月，第二次调整后标准为3.2元/平方米/月。庭审中，原告陈述：1、我方可以与被告就案涉房屋建立协议租赁关系。之前被告一直要求开房卡建立长期的租赁关系，但所谓的开房卡涉及福利分房，该政策在1998年之后不再实行，故原告考虑被告的实际情况，愿意与被告建立协议租赁关系，但被告一直不同意签订租赁协议。2、我方第1项诉讼请求中的18000元房屋占有使用费系按照每个月500元要求被告支付前面的3年，即2017年-2019年，之后继续按照每月500元的标准进行主张。庭审中，被告陈述：1、我叔叔去世后，对案涉房屋我进行了重新的翻建，但目前无法提供翻建和维修的凭证。翻建完毕之后我以为是违章建筑，所以没有去办理产证。我现在认可案涉房屋是公房，是国家的。90年代翻建我花了几万元，去年倒塌，我请私人维修花了7000元，用现金支付的。2、我的名下没有房子，因为我的户口户口在西四亩田**，涉房屋的户主是我，所以申请不了保障性住房。我身体不好，有心脏病，一直没有工作，靠着低保生活，我要求在该房屋居住到老，我方不同意与原告就案涉房屋建立租赁关系，但我同意按照直管公房租金标准向原告支付房屋使用费。3、关于就案涉房屋的居住和翻建等情况，朱凤珍向本院还举证了《证明》一份，内容为：朱凤珍的叔叔朱其宝上山下乡回苏州后没有房子住，所以就自己动手把西四亩田XX号已经旧漏的房子简单维修一下住了进去。朱凤珍离婚后一直没有房子住，再加上其叔叔身患重病需要照顾，朱凤珍于1993年左右把户口迁户口迁至其叔叔名下，于1995年癌症恶化去世。案涉房屋之前倒塌了，朱凤珍于1996年重新进行了建造，一直居住到现在。该证明上有汤冬宝、赵华英等十余人签名字样。以上事实，有房屋所有权证、国有土地使用证、情况说明、证明、关于西四亩田XX号房屋局部塌陷的情况、律师函、邮寄凭证、户表、苏州市城乡居民最低生活保障证、苏州市人民政府办公室文件、关于调整苏州市城区直管公有住房租金标准的通知及本院庭审笔录等予以证明。本院认为，根据已查明事实，案涉房屋自1988年12月份起即登记在原苏州市房地产管理局名下，其房屋项下的土地使用权人亦为苏州市房地产管理局。此后，因机构改革，苏州市房地产管理局职能等划入苏州市住房和城乡建设局，故苏州市住房和城乡建设局就案涉房屋的相关情况作为原告向本院起诉主体适格。关于原告要求被告搬离并返还案涉房屋的诉讼请求。本院认为，案涉房屋登记在房管局名下，结合案涉房屋的由来、原告发送给被告律师函中的自认以及被告的确认，该房屋的性质系为公房，故应以保障被告居住权作为重要的考量因素。鉴于被告名下并无房产，其在案涉房屋已居住了二、三十年，综合上述特定的事实状态，故为保障其基本生活需求及社会和谐，应以暂不腾退涉诉房产为宜。因此，本院对原告要求被告搬离并返还西四亩田XX号房屋的诉讼请求不予支持，但被告应向原告支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的支付标准，原告主张按每月500元进行计算，被告不予认可。对此，本院认为，因案涉房屋为公房，其本身即一定程度上具有保障居住权之属性，同时考虑被告属于低保人群以及其去年曾自行维修房屋并对房屋进行了一定添附和费用支出等因素，基于保障人权和生存权等基本原则，本院参照苏州市城区直管公有住房租金标准要求被告支付房屋占有使用费，该标准也较为符合被告目前的生活现状和收入情况。结合案涉房屋砖木结构的性质及现场对房屋的勘验情况，本院酌定2017年的房屋占有使用费以3.50元/平方米/月予以计算，2018年及之后的房屋占有使用费以5.50元/平方米/月予以计算，此后如遇公有住房租金标准调整或原、被告双方达成新的支付标准合意，可按照新的标准继续进行支付。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱凤珍于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州市住房和城乡建设局房屋占有使用费6171.72元（暂计算至2019年12月31日，自2020年1月1日起按照5.50元/平方米/月予以计算）。二、驳回原告苏州市住房和城乡建设局其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取125元，由原告苏州市住房和城乡建设局负担100元，被告朱凤珍负担25元，并于本判决发生法律效力之日起十日内履行。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  李成二〇二〇年十月三十日书记员  罗瑶