上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初27782号原告：葛青松，男，1971年10月14日出生，汉族，住江苏省南通市。委托诉讼代理人：吴文俊，上海恒善律师事务所律师。委托诉讼代理人：江丽，上海恒善律师事务所律师。被告：上海御英源餐饮服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王军。委托诉讼代理人：邹小英，女。委托诉讼代理人：史秀明，上海锦政律师事务所律师。被告：邹小英，女，1978年6月17日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：史秀明，上海锦政律师事务所律师。原告葛青松与被告上海御英源餐饮服务有限公司(以下简称御英源公司)、邹小英买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法由本院审判员王晓勤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告葛青松及其委托诉讼代理人吴文俊，被告邹小英(亦为被告御英源公司的委托诉讼代理人)及两被告共同的委托诉讼代理人史秀明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛青松向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《老外街XXX号转让协议》;2、两被告返还原告实际支付的转让金12万元及预付房租58,000元;3、两被告向原告支付违约金12万元;4、两被告赔偿原告各项经济损失3万元。事实和理由：1、2019年12月17日,原、被告双方签订了《老外街XXX号转让协议》(见附件),原告于17日当晚及18日凌晨以网银转账的方式,向被告尾号为6518的农业银行卡上分多次支付了首期转让金共计12万元,然后被告说还有两个月的房租也要交给她,原告说房租要当面交给大房东,第二天白天,也就是12月18日,原、被告双方一起来到了老外街物业办公室,老外街的几个领导(张总、周总)知道了我们准备做蛇肉打边炉和潮菜,与另一业主“潮汕老二”做的菜品有冲突,明确告知了不同意转让,也不收原告的租金。过了几天,12月22日凌晨,被告向原告和原告聘请的厨师范贤君承诺,找关系搞定物业,让原告安心经营,保证能够顺利转让,所以,原告就以网银转账的方式,向被告尾号6518的农业银行卡上分多次支付了首期房租共计5.80万元。2、被告在双方签订协议时在微信中多次承诺,保证大房东(物业)同意做蛇肉菜品、打边炉等。被告添加了原告的微信,知道原告的微信网名叫“潮汕蛇庄大唐刀客”,原告起的店铺名称《潮记蛇馆》,被告欺骗原告说物业同意了。原告在微信聊天记录中也多次说要请被告吃蛇汤补补。被告回答“好的,这里有人吃的,客人还问过我的,我说没有。”然后原告说：“我知道,吃蛇的圈子很小,但很荣幸他们许多人都吃过我的蛇”。被告回复“哦。”后来等原告进场,挂了个“椒盐蛇肉打边炉”的牌子,被物业看到了,物业出具了一份《整改通知书》,明确了未经大房东同意,被告不得擅自将该商铺转租、转让,不得擅自变更经营用途。3、原告认为,被告在明知未得到大房东同意的情况下,私自将自己承租的店铺转让,不仅收取原告转让金,还私自收取房租,现在大房东已经出具书面整改通知,说明原、被告双方签署的协议是无效的,被告也无权收取原告房租费用。为维护原告的合法权益免受进一步侵害,故状请法院,判如诉讼。被告御英源公司及邹小英共同辩称，一、被告具备转租条件：在原、被告签订转让店铺的协议之前，被告就明确告知原告该店铺转租需要物业公司的同意。因被告欲转让的店铺和周围一家经营与蛇有关的菜系“潮汕老二”餐馆相隔不远，原告看到该菜馆的经营非常火爆，也想经营一家与蛇有关的餐馆，由于经营心切，原告恳切要求被告将涉案店铺转让给原告经营，并让被告想办法征得物业公司同意转租该店铺。2019年12月17日，原、被告签订了店铺转让协议，主要内容是：1、转让该餐馆经营权和物业押金共计35万元；2、被告在收到该全部转让款后，原、被告共同去物业办理房产(商铺)租赁合同变更，并去工商部门变更营业执照的经营人。协议签订后，原告只付了转让款和物业押金12万元以及一个月的房租5.80万元就进场营业了。2019年12月26日，原告经营的菜系与相邻餐馆经营的菜系有点相似，物业公司可能是出于保护其他餐馆的经营利益，给原告下达了整改通知。此时，原告再次要求被告提供物业公司同意转租该店铺的证明。2019年12月27日，被告请求店铺转让的申请获得物业公司的同意。之后，被告将物业公司同意转让店铺的通知告知了原告。二、本案是原告违约，原告的经营风险不能让被告来承担：本案中原告不能继续经营下去的真正原因是受到同类菜系餐馆老板的挤压，由于利益得失的原因，第三方的同行老板便通过物业公司向原告施展压力，压缩原告的经营空间从而提升自己的经营空间，即原告在餐饮发展中受到了第三方的刁难和限制，第三方的不正当竞争行为是导致原告经营不能继续下去的真正原因。2019年12月29日，原告在外部压力下不能再经营极其火爆的与蛇有关的菜系，此时原告的合法经营权利、正当竞争的权利受到第三方的侵害，原告不是向市场监督管理部门提出举报或通过司法途径来处理，而是向被告提出解约，把其经营风险转移到被告身上。根据民法契约自由原则，原告的经营风险是不能让被告来承担的。原告违约后，被告在2020年1月18日将店铺转让他人。故不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，2019年12月17日，原告葛青松作为乙方(受让方)与被告邹小英作为甲方(出让方)签订了一份老外街XXX号转让协议，约定“经甲、乙双方就闵行区虹梅路XXX弄XXX号(营业执照注册号：XXXXXXXXMA1GCJ3Q2Y)转让事宜签订本合同。第一条：甲方自愿将座落在闵行区虹梅路XXX号的中餐厅所有权转让给乙方，餐厅的经营权，待收到全部转让款，即转让生效，一次性付清人民币叁拾叁万元(包括三个月的物业押金17.40万元)，分次付清人民币叁拾伍万元(包括三个月的物业押金17.40万元)。第二条：乙方在2019年12月17日向甲方支付转手费(转让费)共计人民币壹拾贰万元，小写：120,000元整的转让费乙方分11个月分别支付,在每月17日,第一个月预先支付叁万元,其后的每个月支贰万元,连续10个月支付，乙方每月按时支付甲方转让费,连续两个月不支付,甲方收回转让经营权和店内设备,厨房设备。以甲方收到乙方支付的全部结算金额后,经营权和转让协议履行生效,办理所有过户手续(营业执照等相关许可,租赁协议过户)。第三条：乙方支付款项由邹小英收取。收款人：邹小英，开户行：农行长宁区程桥支行，账号：XXXXXXXXXXX********，乙方必须在合同签订当日向邹小英支付壹拾贰万元。第四条：乙方在支付全部转让价款后,甲方即向乙方移交,乙方在付清转让价款的当天,双方一起去物业管理处办理房产租赁合同的承租人的变更手续及营业执照的变更,自2019年12月18日起房租由乙方支付。第五条：转让前(截止2019年12月17日止)的债权债务由甲方享有和承担,乙方在2019年12月18日后所发生的债权债务概由乙方享有和承担。第六条：乙方应照章纳税,自负盈亏,承担接店后的民事责任。第七条：甲方责任与义务。1.在本协议履行期间甲方有权利对本协议所涉及的范围进行安全监督及大型改造监督。但不能涉及到乙方饭店的正常经营权,甲方未正式移交前享有对乙方的往来账目监督权。2.甲方有义务配合乙方对饭店设施的了解。及配合乙方和物业方面的沟通。3.甲在此期间不得以各种理由向乙方索要各种费用(双方协商除外)方让后,在本协议正式生效日的10个工作日内甲方无条件配合乙方办理本协议所涉及饭店的相关手续过户(包含物业押金过户)。4.甲方应确保乙方在缴清所有转让款后,能及时顺利的过户,包括营业执照等相关许可,租赁协议过户。如正常经营中甲方不能协助办理上述过户手续,甲方应双倍赔偿乙方的转让价款。第八条：乙方相关责任与义务。1.在本协议签订之日到本协议履行结束期间。乙方对饭店所涉范围的所有装修和改造不得危及房屋安全。必须在物业等相关部门同意并办理手续的前提下进行。否则乙方将无条件承担所带来的经济损失及相关法律责任。2.乙方在本协议履行期间饭店所经营的内容和食品必须合乎相关部门的法律。如有违纪及违反食品相关法律法规。相应的民事和刑事责任由乙方自行承担。甲方不承担相应及连带责任。不得在经营中进行违法行为,若有甲方不承担相应的连带责任。3.乙方不得无故拖欠甲方相关费用。如连续两月拖欠甲方相关转让费用。甲方有权收回本协议所涉及的相关转让内容(即单方面解除本协议)和附表内的所有设施。并不退回已收的所有转让费用。乙方如未付清所有的转让款,就退出,之前所交转让费用一律不退。4.乙方承担店的全部安全责任,包括消防安全。所用的员工人身安全。以上协议双方自愿遵守,如有不尽事宜请遵照中华人民共和国相关法律解决。出现本合同其它争议和违约责任,将按照《合同法》规定执行,或者到人民法院提起诉讼。第九条：本合同双方共同签署正本一式贰份,每份文本的条款内容均具有同等法律效力,双方各执壹份,自双方签字盖章之日起生效。第十条：未尽事宜可见补充条款,附设备清单。”合同尾部甲方处加盖有御英源公司印章，并由邹小英在印章上签名。庭审中，双方明确合同约定付清全部转让款后办理的过户手续包括租赁合同、公司法定代表人和股权、卫生许可证及营业执照。原告表示其合同相对人为两被告，两被告表示原告的合同相对人为御英源公司。原告于2019年12月17日向邹小英上述协议约定账户转账120,000元，并于2019年12月22日向邹小英转账房租58,000元。原告于2019年12月18日起开始在上述地址进行营业，并为营业购买了相关食材、调味品、饮料等物品。2019年12月26日，原告收到上海老外街投资管理有限公司老外街物业管理处发出的整改通知书，载明“近日,我老外街物管处巡检人员在日常巡检中,发现贵商户在橱窗上,放着椒盐蛇肉打边炉的招牌,根据贵方与我公司于2019年7月3日所签订的老外街XXX号商铺租赁合同中,其中第一条,租赁范围及用途中：第1.2条的规定：丙方租用该商铺作为西北菜(经营用途)的使用。未经甲、乙方同意,不得擅自将该商铺转租、转让,不得擅自变更经营用途。你店已经超出了经营范围,根据老外街商铺租赁合同中条款规定：第8.4条：如出现丙方未遵守本合同第1.2条有关租赁用途的规定,本合同即自动终止。甲方即收回商铺,丙方原交押金不予退还。并由丙方承担给甲、乙方造成的经济损失。现我司向贵商户发放此整改通知书,望贵商户收到通知单后,立即整改。如贵商户在物业的规定时间内未有如期整改,一切所造成后果将由贵商户自行承担。特此告知!注：限于2019年12月26日前整改完成。”原告遂与邹小英联系，并于2019年12月27日向邹小英提出解除合同，2019年12月28日搬离餐厅。另查明，邹小英原系被告御英源公司法定代表人。2019年7月3日，邹小英作为承租方(丙方)与上海虹程商务信息咨询有限公司作为出租方(甲方)、上海老外街商业投资管理有限公司作为经营管理方(乙方)签订老外街101商铺租赁、管理合同，约定甲方同意将上海市闵行区虹梅路XXX弄XXX号老外街101的商铺出租给丙方，丙方租用该商铺作为西北菜(经营用途)的使用。未经甲、乙方同意，不得擅自将该商铺转租、转让，不得擅自变更经营用途。合同起始日期为2019年7月18日，终止日期为2021年7月17日。当月18日前支付每月租金及管理、服务费和公用设施分摊费用合计58,000元，先交后用。本合同的付款方式：付二押三(即押三个月租金，每二个月付一次租金和管理费)，先付后用。2019年12月11日，邹小英向老外街物业提交店铺转让申请“因我方老外街XXX号商铺经营困难，连续亏损，特向老外街管理处申请转租。转让经营范围将与现老外街目前商铺经营的餐饮种类不重复即可(如：西北菜、东北菜、皖菜、烧烤、新疆菜、早茶、湘菜)。注：考虑到转让时限后效性，具体转让经营的答复，以申请后的物业书面答复为准。”上海老外街投资管理有限公司老外街物业管理处于2019年12月27日书面答复“同意转让西北菜、烧烤”。邹小英于2019年12月30日将上述物业书面答复微信发送原告。2020年1月20日，邹小英对御英源公司所享有的100%股权中的90%转让给王军，10%转让给高贵珍。御英源公司法定代表人于2020年2月4日经核准变更为王军。还查明，原告在2019年10月已告知邹小英其接手后打算经营与蛇相关的餐馆。以上事实，由原告提供的老外街XXX号转让协议、转账记录、整改通知书、原告与邹小英间的微信聊天记录、老外街101商铺租赁管理合同、股权转让协议、企业信用信息、老外街(进)出物件单、购物凭证，两被告提供的店铺转让申请、原告与邹小英间的微信聊天记录、及当事人的庭审陈述等证据所证实。本院认为，本院争议焦点有三，一是老外街XXX号转让协议中原告的合同相对方是被告御英源公司还是两被告；二是导致双方上述转让协议解除的违约方是原告还是被告；三是合同解除的法律后果。对争议焦点一，本院认为，虽然签订转让协议时，邹小英系御英源公司的法定代表人，但转让协议正文中出让方记载为邹小英个人，转让内容除店内设备外还包括了公司股权、店面的承租权等，而公司股权的权利人为邹小英个人、店面系邹小英以个人名义租赁取得，故转让协议尾部甲方(出让人)处邹小英的签字不仅代表御英源公司亦代表其本人，且甲方处亦加盖有御英源公司公章，本院可以认定上述转让协议中原告的合同相对方应为御英源公司及邹小英两人。对争议焦点二，本院认为，双方上述转让协议转让的内容包括老外街101商铺的转让。邹小英作为商铺承租人，在其与出租人及经营管理方所签租赁合同中已明确约定经营用途为西北菜，未经出租人、经营管理方的同意，不得擅自将该商铺转租、转让，不得擅自变更经营用途。而两被告在明知原告的经营范围非西北菜，其亦未取得出租人及经营管理方同意的情况下即与原告签订了转让协议。现出租方及经营管理方在发现商铺经营范围变更后亦已明示不得进行变更，虽然两被告此后取得了出租方及经营管理方关于转让的同意，但同意转让的经营范围亦仅限于西北菜、烧烤。由此可见，系两被告的违约行为致原告的合同目的难以实现，原告于2019年12月27日向被告提出解除合同，于法有据，本院予以支持。双方合同于2019年12月27日解除。对争议焦点三，本院认为，本案中，双方合同于2019年12月27日解除，原告仍应支付两被告2019年12月18日至2019年12月27日期间的租金，故两被告应向原告退还转让费12万元及剩余租金39,290元。鉴于双方转让协议就本案所涉情形下解除合同的违约责任未作约定，原告关于违约金的主张于法无据，本院不予支持；考虑到原告为经营餐厅所支出的成本、资金占用期间利息等因素，原告关于损失的主张尚属合理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告葛青松与被告上海御英源餐饮服务有限公司、邹小英之间签订的老外街XXX号转让协议于2019年12月27日解除；二、被告上海御英源餐饮服务有限公司与邹小英于本判决生效之日起十日内共同返还原告葛青松转让费120,000元及租金39,290元三、被告上海御英源餐饮服务有限公司与邹小英于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告葛青松30,000元；四、驳回原告葛青松的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,110元，由原告负担1,067.10元，被告上海御英源餐饮服务有限公司与邹小英共同负担2,042.90元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 王晓勤二〇二〇年十月十九日法官助理 杨 敬书 记 员 薛 芹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。