青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初3509号原告：纳言梅，女，1970年4月8日出生，汉族，住西宁市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：严玉霞、杨红强，青海徒信律师事务所律师。被告:甘肃三源恒泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码:916201005512840544，住所地:兰州市城关区金城路**。法定代表人:马德祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁海龙，男，该公司经理。原告纳言梅诉被告甘肃三源恒泰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告纳言梅的委托诉讼代理人严玉霞、杨红强、被告甘肃三源恒泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人丁海龙到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告纳言梅向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付原告租金28496.16元（2019年8月1日至2021年1月31日），赔偿9498.72元、合计37994.88元；2、本案诉讼费和律师费1500元由被告承担。事实与理由：原告与被告2015年10月23日签订了商铺委托经营管理合同，原告将自己所有的青海省西宁市城中区长江路华德步行街77-1号2楼B区15号面积17.99平方米的商铺委托被告管理，被告按合同约定支付原告租金。原告起诉到法院后,被告仅向原告支付8635元，尚欠原告2019年8月1日至2021年1月31日的部分租金及其他费用,故诉至法院。被告甘肃三源恒泰房地产开发有限公司辩称，对与原告签订委托管理铺面协议无异议。原告将铺面出租给我们，我们整合后以每平方米40元的价格给他人出租，但至今没有收到租赁费。并且水井巷改造影响了我们的经营。受今年发生的疫情的影响，商场关闭了一段时间，三楼租户已经搬走，欠付13个月的租金未支付，二楼四分之一的租户搬走，我方现在是想办法要稳住二楼的租户。对现租赁价格为88元/平方米/月没有异议，但鉴于目前的经营状况无法全额给付租金，希望原告能够部分减免，赔偿金及律师费被告实在无法承担。原告诉至法院后，已经支付原告租金8635元。原告纳言梅为支持自己的诉讼请求向本院提供以下证据：证据一、商铺委托经营管理合同。证明原、被告委托经营管理的时间、租金给付方式及付款时间、违约金责任等，原告起诉时被告并未支付疫情之前的租金，被告违约在先，被告的违约行为与疫情无事实及法律上的因果关系，违约责任的计算即律师费用的支付有约定，原告请求合理、合法。证据二、工商银行流水、中国银行流水。证明租金给付的转账时间及给付方式，但是被告并未按照约定及时支付租金的事实。证据三、律师费发票。证明原告支付律师费的事实。被告甘肃三源恒泰房地产开发有限公司质证认为，对原告提交的证据一、二真实性及证明方向无异议，对证据三的真实性无异议，证明方向有异议，原告发票金额与其他系列案不一致，不应当承担。被告甘肃三源恒泰房地产开发有限公司为支持自己的抗辩意见向本院提供以下证据：证据一、水井巷改造照片6页、相关报道3篇。证明因为靠近水井巷，其改造对商业经营造成一定影响的事实，以及因为疫情导致商场关门无法营业，没有收到租金的事实。原告纳言梅质证认为，对被告提交的证据一中照片的真实性及证明方向不予认可，对第一篇文章的真实性及证明方向不认可。对后两篇报道的真实性认可，但证明方向均不认可，属于商业风险，商家应该承担。本院认为，原告纳言梅提供的证据，被告对真实性无异议，本院予以认定。被告甘肃三源恒泰房地产开发有限公司提交的证据一照片没有拍摄时间，未提供拍摄载体，本院不予认定，文章《水井巷综合市场年底完工》，本院予以认定，其余两篇文章与本案无关，本院不予认定。经审理查明：2015年10月23日原、被告签订了《商铺委托经营管理合同》,约定原告（甲方）纳言梅所有的位于西宁市城中区长江路华德步行街77-1号汇胜购物商铺的2楼B区15号铺面（17.99平方米），交由被告（乙方）经营管理，委托期限为2015年11月15日至2023年7月31日，委托租赁价格为80元/平方米/月，付款方式为每半年支付一次，且约定自本协议开始履行，每两年按委托租赁价格的10%递增。委托期间，发生不可抗力，双方都免责。对于违约责任，双方约定：5、双方一方违约，另一方有权扣除本年度租金的50%作为违约金或按本年度租金的50%给予赔偿。6、乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，被告应按逾期每日按本年度约定租金的3‰向原告支付违约金。7、违约责任包括但不限于维权所产生的相关律师费、诉讼费、交通费、公证费等。合同签订后，被告甘肃三源恒泰房地产开发有限公司承诺在2017年7月31日开始向全体业主支付商铺经营管理收益金，收益金每半年支付一次，提前15个工作日支付，下半年给付8月1日至次年1月31日租金，上半年给付每年2月1日至7月31日租金。原告起诉到法院后,被告仅向原告支付租金8635元，现原告起诉要求被告给付2019年8月1日至2021年1月31日剩余租金及其他费用。另查明，2019年4月1日因消防安全需要，西宁市城中区人民政府发布《关于水井巷综合市场闭市的通告》，关闭了水井巷综合市场，水井巷综合市场位于华德步行街旁边。2020年1月25日因防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情，青海省人民政府发布通告，启动青海省重大突发公共卫生事件一级响应，采取了防控措施。本院认为，原、被告签订《商铺委托经营管理合同》，约定原告所有的商铺交由被告管理，被告每半年支付一次租金，双方签订的合同系其真实意思的表示，不违反法律规定，原、被告均应受合同约束。被告管理租赁原告房屋，仅支付2019年8月1日至2021年1月31日的部分租金，被告应该给付原告剩余租金。按照合同中“每两年按委托租赁价格的10%递增”条款的约定，原告2019年8月1日至2021年1月31日的租金为28496.16元（17.99平方米×88元×18个月）。因防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情，青海省政府2020年1月25日启动青海省重大突发公共卫生事件一级响应，采取了防控措施，依照最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知中第六条：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，原告主张2019年8月1日至2021年1月31日的租金，其中2019年8月1日至2020年1月24日的租金为9141.24元（17.99平方米×88元×5个月+88元/31天×24天×17.99平方米），2020年1月25日至2021年1月31日的租金为19354.92元（28496.16元-9141.24元），因2020年1月25日至今现尚在疫情防控期间，被告存在没有营业收入及复工后营业收入明显减少的情形，且疫情防控结束日期尚无法确定，根据公平原则，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，2020年1月25日至2021年1月31日的租金宜按照50%调整，即9677.46元，扣减被告已经支付的租金8635元后，被告应向原告支付2019年8月1日至2021年1月31日的租金10183.7元（9141.24元+9677.46元-8635元）。原、被告合同中约定了违约金及赔偿金，这两者实际均是违约金，其约定了两条不同的逾期给付租金的违约责任，应视为约定不明，依照法律规定，违约金应当按照原告实际损失为基础进行计算，但本案中因存在疫情影响，依照最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知中第五条：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，对原告要求赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。原、被告合同中约定“7、违约责任包括但不限于维权所产生的相关律师费、诉讼费、交通费、公证费等”，据此，原告主张律师费，但因疫情被告逾期支付房租，不能认定被告违约，故对原告要求被告给付律师费的诉讼请求，本院不予支持。被告称由于城中区政府关闭水井巷市场，造成人流量减少，影响了商铺经营，但是人流量减少的情况，对于商家，是应该在其经营风险中予以提前考虑的因素，关闭其他市场造成客流量减少，不应认定为不可抗力，被告因此要求减少或不给付租金，没有法律依据。对该项抗辩主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告甘肃三源恒泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告纳言梅2019年8月1日至2021年1月31日的房屋租金10183.7元。二、驳回原告纳言梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，减半收取计375元，由被告甘肃三源恒泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 吴 宁二〇二〇年十月十七日法官助理 李文博书记员 魏孔萍附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。