江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初2377号原告：吴敏，男，1968年8月3日生，汉族，南京市人，住南京市秦淮区。被告：句容亿丰房地产开发有限公司，住所地句容市宝华大道**。法定代表人：吴亚春，系该公司总经理。委托诉讼代理人：叶军、王雪峰，系该公司员工。原告吴敏与被告句容亿丰房地产开发有限公司（以下简称亿丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴敏、被告亿丰公司的委托诉讼代理人叶军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告按《商品房买卖合同》约定封闭阳台；2、判令被告承担延期交付房屋的房款利息170000元（200万元×5‰/月×17个月）；3、判令被告承担物业管理费8500元（17个月×500元/月）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月20日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于句容市观天下山庄一期15幢104号，面积126.65平方，价格2056309元。合同签订后，原告按约付清房款，但被告未能按约将阳台封闭，导致房屋至今未能证实交付。双方协商无果，现诉至法院，望判如所请。被告亿丰公司辩称，1、原告关于封闭阳台的诉请无法实际履行。合同约定“商品房阳台是封闭式”系被告工作人员录入错误，非被告真实意思表示，根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条第4款约定“该商品房阳台（如有，以实际交付现状为准）为非封闭阳台和（或）封闭阳台，具体以该商品房最终交付现状为准”，双方同意阳台是否封闭以实际交付现状为准；2、该房屋已经过竣工验收备案，无法进行封闭，若验收后封闭阳台，属于变更外立面，根据物权法第七十六条第六项，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经过专有部分占建筑物总面积三分之二的业主且占总人数三分之二以上的业主同意才能进行；3、根据测绘书，原告购买的15栋104房屋1层、2层无阳台，测绘的面积与商品房买卖合同约定面积一致，该面积并未将雨棚面积计入建筑面积，若验收前阳台封闭，则增加实测面积，需要补充差价、增加税收，该阳台以非封闭交付，阳台面积按二分之一计算，对原告有益；4、被告愿意协调物业，由物业组织协调全体业主进行统一规划设计，对阳台进行封闭，或直接一次性给予原告5000元作为补偿；5、原告购买的房屋约定交付条件为取得竣工验收证，交付时间为2018年12月28日，被告在约定交付期限内通过验收、取得竣工验收证，并向原告寄送《交付通知》和《催接房通知》，被告切实履行交付及通知义务，达到双方约定的交付标准、合同目的已经实现，根据合同约定买受人未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交付的责任，原告拒不接受房屋并主张索赔房款利息于法无据；6、关于物业管理费，原告至今未向物业公司实际支付任何物业管理费用，尚未发生任何损失，无权要求损害赔偿，物业费由物业公司收取，被告系房地产开发企业，与物业公司无直接关系，原告应当遵守《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》以及《商品房买卖合同补充协议》约定，按期支付物业管理费用，如原告认为无需承担物业费，应向物业公司提出诉请，原告要求被告承担物业管理费用于法无据。本院经审理认定事实如下：2017年10月7日，被告亿丰公司（出卖人）与原告吴敏（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：吴敏购买亿丰公司开发的位于句容市观天下山庄一期15幢104号房，层高为3米，阳台是封闭式，建筑面积共126.65平方米，其中套内建筑面积112.6平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.05平方米，单价16236.15元，房款总金额2056309元；出卖人应当在2018年12月28日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。补充协议约定：该商品房阳台（如有，以实际交付为准）为非封闭阳台和（或）封闭阳台，具体以该商品房最终实际交付现状为准；商品房验收过程中，因买受人提出、并经出卖人确认的整改修复事项，属于《商品房质量保证书》中的保修项目的，在买受人收房后，由出卖人按照规定履行保修义务。除经相关部门检测该商品房确属存在严重质量问题无法使用外，收房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续。买受人未在约定时间内办理完毕房屋交付手续，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交付的责任，买受人不得以商品房存在一般质量问题引起的修复事项为由拒绝接收商品房。2018年10月31日，句容市观天下山庄一期15号楼办理了竣工验收备案。2018年12月24日，被告亿丰公司向原告寄送了接房通知书。根据句容市房地产测绘队作出的《房产测绘测算报告书》：句容市观天下山庄13-15、17-19、21-23号楼101-201、102-202、103-203、104-204、105-205、106-206套内面积112.6、分摊面积14.05、建筑面积126.65；301-401、302-402、303-403、304-404、305-405、306-406套内面积115.95、分摊面积14.48、建筑面积130.43。另查明，涉案小区15幢101、102、103、105、106号房，商品房买卖合同均载明“阳台是封闭式”。15幢101、102、13幢101、104、106、12幢101、102、103号房屋业主分别出具承诺书，载明“合同约定阳台为封闭，与实际交付不同，同意由亿丰公司一次性补偿5000元，不再就上述事项向亿丰主张任何权利”。21幢303、23幢302号房业主分别出具承诺书，载明“委托物业公司具体施行阳台封闭事项，具体封闭方案（包括封闭方式、使用材料等一切事宜）均由物业公司统一安排，承诺不进行任何干涉，提供必要的协助配合”。审理中，原告吴敏陈述：1、2019年3、4月份过完年准备去办理收房，去了现场后发现没有封闭阳台，原告认为房屋阳台没有封闭与合同约定不符，故原告拒绝收房；2、由于合同第九条第一款第二条约定的出卖人应承担日万分之0.1的违约金过低，原告主张延期交付房屋房款利息依据原告和银行的贷款合同，贷款合同是按照每年的基准利率上浮12%，2019年的基准利率是4.85%×1.12,2020年的基准利率是4.9%×*1.12，涉案房屋总房款为205万元，按照每月的千分之五×200万元×17个月计算，2019年1月1日至2020年7月，利息为17万元；3、物业管理费没有实际支付过，但是在收房前，物业公司会要求原告补齐前面的物业费，物业费标准是按照物业公司陈述的一个平方2.5元大概计算了一下。原告明确表示要求继续履行合同。被告亿丰公司陈述：1、合同约定封闭式阳台系该司员工在录入合同时书写错误，非被告真实意思表示，按照规划设计涉案房屋的阳台应当无阳台，根据被告开发报建至图审中心的图纸，原告购买的房屋上面写的是雨棚，并非阳台，且原告购买的房屋同层其他户型图纸上显示也都是雨棚，并非阳台，但是原告购买的房屋楼上三层明确说明了是阳台，所以阳台和雨棚在规划上是有明确区分的；2、涉案小区也出现过类似的情况，大约有几十户，大部分都是私下和解，根据户型给予赔偿或封闭阳台。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》复印件一份、原告的身份证复印件一份、物业协议复印件一份、宣传手册一份、被告提交的竣工验收证复印件一份、EMS快递底单复印件两份、催接房记录复印件一份、商品房买卖合同复印件一份、补充协议复印件一份、前期物业管理服务协议复印件一份、临时管理规约复印件一份、图纸、《房产测绘测算报告书》、购房合同五份、承诺书、委托书以及到庭当事人的相关当庭陈述等在卷予以证实。本案争议焦点为：交付的商品房与合同约定不符，原告可否拒绝收房并主张延期交付的利息。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同真实有效，对原、被告双方均有法律约束力，双方应按照商品房买卖合同的约定履行各自的义务。合同明确约定原告购买的房屋为封闭式阳台，被告认为商品房买卖合同约定阳台为封闭式系工作人员错误填写导致，非被告真实意思表示。本案中，商品房买卖合同系被告单方提供的格式合同，被告对合同内容更加了解，应承担审慎的注意义务，在合同约定与图纸显示不一致时，文字显然更具有直观性，因此双方权利义务应以合同约定为准。现被告交付的房屋不符合合同约定，应承担相应的违约责任。原告诉请要求被告为其封闭阳台，但合同未明确约定封闭阳台的设计方案、材质材料要求等具体标准，原告亦未提出明确的封闭阳台的方案及标准，因此原告该项诉请不明确，不具有可执行性，审理中原告同意由其自行封闭阳台并由被告予以补偿，考虑到非封闭式阳台与封闭式阳台的区别，对房屋的使用价值产生一定影响，综合房屋现状、市场行情、兼顾合同履行情况、同小区同户型其他业主的处理意见等因素，本院酌情确定被告赔偿原告损失5000元。关于原告主张的主张延期交付的利息。本院认为，合同约定“除经相关部门检测该商品房确属存在严重质量问题无法使用外，收房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续”，阳台未封闭不属于房屋严重质量问题，不影响原告正常使用房屋，亦不影响原告收房，因此原告以此理由拒绝收房并要求被告承担延期交付的责任，不符合合同约定，本院不予支持。原告主张物业管理费，属于另一法律关系，本院不予理涉。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告句容亿丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴敏5000元；二、驳回原告吴敏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3910元，由原告吴敏负担1955元，由被告句容亿丰房地产开发有限公司负担1955元。上述款项可汇至句容市人民法院（户名：句容市人民法院；开户行：中国建设银行股份有限公司句容市支行；账号：32×××95。汇款时注明本案案号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  吴 静人民陪审员  吴治月人民陪审员  陈玉娟二〇二〇年十月二十一日书 记 员  朱文秀