吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0291民初694号 原告：张文友，男，1968年12月19日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。 被告：吉林市汇金房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市高新区深圳东路**。 法定代表人：姚笛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴春国，吉林明达伟业律师事务所律师。 原告张文友与被告吉林市汇金房地产开发有限公司（以下简称“汇金公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文友、被告汇金公司的委托诉讼代理人吴春国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张文友向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2016年7月11日签订的《补偿协议》第三条、第四条无效；2.由被告承担所有诉讼费用。事实和理由：2015年4月21日原、被告双方签订《商品房买卖合同》（预售），同时签订逾期交付房屋的《补充说明》。确认原告购买被告开发的吉林市高新区绿洲公元××号楼×单元×层×号建筑面积为238.88㎡的住宅房屋。《商品房买卖合同》及《补充说明》约定了房屋的交付条件以及迟延交付房屋时，被告承担的违约责任。2015年9月30日交付房屋的期限已到，被告所出售的房屋没有达到合同约定的交付条件，持续至今已经四年之久。2016年7月11日，被告用欺骗手段向原告发出交付房屋的通知，承诺房屋已经符合交付条件，要原告签订《补偿协议》，给付原告逾期8个月交付房屋的违约金。原告信以为真，在被告提供的《补充协议》上签了字。此后，原告多次要办理产权登记，被告答复等等。2019年12月，原告到有关部门查询得知，该房屋没有达到交付的条件，该房屋无法入住，也不能办理产权登记。原告在2015年交付2670600元购房款已经5年之久无法入住。基于以上事实，原告在受到被告欺骗下签订的《补充协议》，该协议的第三条、第四条内容违反国家相关法律的规定，该条款为格式条款，免除自己一方的责任，排除了对方的主要权利。违反了公平原则，即使当事人同意，也不产生法律效力，该条款依法为无效条款。现向人民法院提起诉讼，请求人民法院：1.请求确认原、被告于2016年7月11日签订的《补偿协议》第三条、第四条无效；2由被告承担所有诉讼费用。 汇金公司辩称，一、2015年4月21日，答辩人与原告张文友签订的《商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买答辩人开发建设的吉林市高新区绿洲公元××号楼×号房屋，建筑面积为238.88平方米，购房价款为2670600元。该案涉房屋2015年8月30日竣工，原告于2015年9月30日就实际接收了案涉房屋。2015年12月25日，答辩人向原告发出《绿洲公元一期入住通知书》，通知原告于2016年1月1日-2016年1月3日办理入户手续。但2016年9月23日原告才办理入户手续。二、2016年7月11日，双方签订的《补偿协议》合法有效。其中第三条、第四条是该《补偿协议》不可分割的一部分，同样合法有效。《商品房买卖合同（预售）》第十一条第一款约定“出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房”，第十二条第一款第一项约定“逾期在360日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”根据上述约定即便按照通知入住的时间算起答辩人逾期交付房屋92天（2015年9月30日至2016年1月1日），应承担逾期交房违约金为：2670600元×92天×0.01%=24569.52元。考虑到答辩人“逾期交房责任”及2016年1月1日交房时至2016年4月30日期间气候寒冷影响原告方装修等因素，双方经充分协商于2016年7月11日达成《补偿协议》，答辩人不但增加了补偿期限（由根据合同约定应承担责任的92天，增加到240天），而且增加违约金的支付比例（由合同约定的日万分之一，增加到日万分之三）。原告同时放弃“以各种理由和方式向答辩人追索《商品房买卖合同》中延期交房的违约责任的权利。”从而达成一次性解决纠纷的目的。《合同法》第三十九条对格式条款的定义是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，双方达成《补偿协议》是针对双方产生的纠纷，经协商一致达成的协议，与保险合同等格式条款存在明显不同。《补偿协议》是双方经协商一致达成的，是相互妥协的结果，对双方实体权利的处分并不违反法律规定，是合法有效的。其中第三条、第四条是该《补偿协议》不可分割的一部分，同样合法有效。从原告诉讼请求看，其对《补偿协议》中对其有利的部分就认为有效，对其不利的部分就请求无效，有失公允、违背诚实信用原则。三、原告要求依据所谓《补充说明》承担逾期交房的违约责任没有事实和法律依据。首先，《补偿协议》合法有效，原告无权再次要求给付所谓的违约金，更何况，答辩人与原告并未签订所谓的逾期交付房屋的《补充说明》，从原告提供的该《补充说明》上看，记载“以上补充条款仅用于在2014年12月31日前交款并购买绿洲公元项目的客户。”原告于2015年4月7日交付案涉房屋预付款810599元，显然该《补充说明》也与原告无关。其次，原告于2015年9月30日就实际接收了案涉房屋。原告接到《绿洲公元一期入住通知书》，应于2016年1月1日-2016年1月3日办理入户手续。拖延到2016年9月23日原告才办理入户手续。可见原告于2015年9月30日就实际接收了案涉房屋，2016年9月23日原告正式办理入户手续。另外，2016年9月28日，原告与答辩人最后达成的《绿洲公元延期交房补充协议》约定：“甲方（原告）不对乙方（被告）就绿洲公元项目逾期交房追究违约责任。”综上所述，《补偿协议》是双方经协商一致达成的，对双方实体权利的处分并不违反法律规定，是合法有效的。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 本院经审理查明，张文友作为买受人与汇金公司作为出卖人于2015年4月21日签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定张文友购买汇金公司建设的绿洲公元××号楼×单元×层×号成套住宅，按照建筑面积计算，该商品房总价款为2670600元。买受人于2015年4月21日前支付首期房价款810600元，余款1860000元向吉林银行申请贷款支付。并约定出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。逾期交付责任约定，逾期在360日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过360日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2015年4月7日，张文友向汇金公司交纳房屋预付款810599元，且剩余房款已通过银行贷款方式全部交付完毕。2016年汇金公司向张文友交付了房屋，2016年7月11日汇金公司（甲方）与张文友（乙方）签订了《补偿协议》一份，载明：鉴于乙方购买甲方开发的位于吉林市高新区绿洲公元一期××栋××室商品房。双方签订《商品房买卖合同》，合同总金额2670600元整。现双方经充分协商就甲方未按上述合同之约定如期交房，承担自2015年9月1日起至2016年4月30日止逾期交房违约金，达成以下协议：第一条，甲方分三期一次性补偿乙方因甲方未按上述合同之约定，自2015年9月1日至2016年4月30日止逾期交房违约金共计192283元。第二条，甲方于2016年7月25日给付乙方第一条约定的违约金总额的30%即57685元；于2016年8月25日给付乙方第一条约定的违约金总额的30%即57685元；于2016年9月25日给付乙方第一条约定的违约金总额的40%即76913元。第三条，甲方向乙方做出经济补偿后，乙方自愿放弃以各种理由及方式向甲方追索《商品房买卖合同》中延期交房的违约责任的权利。第四条，甲乙双方中任何一方违反本协议约定的条款均视为违约，违约一方应向守约方支付总房款5%违约金。第五条，本协议属于双方签订《商品房买卖合同》的补充协议。在履行本协议的过程中，如发生争议，双方协商解决，协商不成的由甲方所在地法院裁决。签订该《补偿协议》后，汇金公司已经依约向张文友支付了补偿金。2016年9月28日，张文友（甲方）与汇金公司（乙方）签订《绿洲公元延期交房补充协议》一份，载明：关于绿洲公元项目延期交房事宜，经双方协商约定，甲方不对乙方就绿洲公元项目逾期交房追究违约责任。购房协议中原约定其他乙方应尽义务保持不变。2016年10月13日，张文友向汇金公司出具《承诺书》一份，载明：本人所购房屋坐落于吉林市绿洲公元××栋×单元××室，产权建筑面积为238.88平方米，由于装修未完工，无法入住。故申请2016年停止供热。 认定上述事实的证据：商品房买卖合同（预售）、补偿协议、收款收据、承诺书、绿洲公元延期交房补充协议、当事人当庭陈述等为证。 本院认为，本案争议焦点为《补偿协议》第三条及第四条是否为格式条款且无效。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”首先，该《补偿协议》系双方针对汇金公司未按照《商品房买卖合同（预售）》如期交房协商后达成的补偿方案，张文友并未提供证据证明汇金公司与其它购房者签订补偿协议并多次重复使用案涉第三条及第四条内容；其次，该《补偿协议》内容是通过对张文友进行补偿旨在一次性解决因汇金公司逾期交房双方产生的争议，协议篇幅仅一页，协议条款仅五条，张文友主张其未细看该协议，亦未与汇金公司协商案涉第三条及第四条内容即签订，与常理不符；第三，该协议由张文友签字捺印，汇金公司盖章，在张文友并未提供充分证据证明该协议并非其真实意思表示的情况下，应认定该协议内容为经双方充分协商后达成的一致合意，且案涉第三条及第四条内容不违反法律、行政性法规的强制性规定；第四，根据《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”一切民事主体在参与市场活动中应讲究信用、诚实不欺。本案中，双方在签订《补偿协议》之后，又在2016年9月28日签订有《绿洲公元延期交房补充协议》，该协议中明确约定“关于绿洲公元项目延期交房事宜，经双方协商约定，甲方（张文友）不对乙方（汇金公司）项目逾期交房追究违约责任。”张文友在签订《补偿协议》及《绿洲公元延期交房补充协议》之后，又主张《补偿协议》第三条及第四条约定为无效的格式条款，有违诚实信用原则。 另外，本案审理过程中，张文友申请本院调取汇金公司开发的绿洲公元××号楼×单元×层×号房屋的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、质监站验收合格颁发的《建设工程质量认定书》以及《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条规定：“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。”本案的待证事实为《补偿协议》第三条及第四条是否为无效的格式条款，汇金公司也已经提供了《建设工程竣工验收备案证》作为证据，张文友申请调取的证据均与待证事实无关或已无调查收集之必要，故本院对张文友调取证据的申请不予准许。综上，《补偿协议》第三条及第四条并不符合格式条款的基本特征，张文友要求确认原、被告于2016年7月11日签订的《补偿协议》第三条、第四条无效的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十五条规定，判决如下： 驳回张文友的诉讼请求。 案件受理费1485元，由张文友负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  王丹彤 二〇二〇年十月二十三日 书记员  杨诗琦