广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初4174号原告：郑晓敏，女，汉族，1994年6月8日出生，住广东省陆丰市******************，公民身份号码：441************867。委托代理人：叶薛之，广东淳锋律师事务所律师。委托代理人：房中华，广东淳锋律师事务所实习律师。被告：东莞市幸福家园建造有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇江海城*************。法定代表人：郭某1。原告郑晓敏与被告东莞市幸福家园建造有限公司（以下简称幸福家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月26日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭审理。原告的委托代理人叶薛之、房中华到庭参加诉讼。被告幸福家园公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑晓敏向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告退还原告剩余购房款200000元、社保名额费40000元、选房费20000元，合计260000元；2．请求判令被告支付占用原告交纳费用的利息（按银行同期贷款利率4.35%计至还款之日，暂计至2019年9月25日为44301元）；3．请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年6月22日原告因有购房需求至被告班芙春天销售中心，由被告员工陈志健负责接待。期间，经被告员工陈志健通过置业计划书分析，原告确认购买*栋***号房，并于2018年6月22日向被告支付了选房号费2万元，团购服务费2万元及定金5万元（首付款于2018年6月25日补齐），另因原告无东莞市社保，被告提出可以解决社保问题，但需要4万元，故原告又先后于2018年6月25和7月10日分别向被告转账2万元（共计4万元）社保费用，在2018年7月31日支付专项维修基金、签约费用等6694元。随后，原告又于2018年10月10日和2019年4月25日向上述账户分别转账10万元房款（共计20万元），其中被告置业顾问陈志健就2018年10月10日的转账向原告提供了加盖有被告公章财务专用章的收款收据。待原告依约完成付款义务后，被告并未依约履行其自身义务，最后，因被告原因与原告解除了商品房订购协议书，但被告仅退还部分房款，就案涉26万元（包括剩余房款、社保名额费、选房费）拒绝退还。上述交易中，陈志健作为被告员工，系销售中心的置业顾问，经被告授权之下负责售房事务，包括付款相关事宜，也即是说被告员工陈志健之行为均属职务行为，应视为公司之行为，故此陈志健在提供服务过程中，围绕购房事宜要求原告缴纳的26万元，系由被告获取，现双方签订之商品房订购协议书因被告原因已经宣告解除，被告应当归还全部款项（含上述26万元），并支付资金占用期间的利息。综上，被告之行为已经侵犯了原告的利益，为维护自身利益，原告特诉至贵院，请判如所请！被告幸福家园公司没有答辩，亦未提交相关证据到庭。本院经审理查明，原告提交的证据，被告没有发表质证意见，本院对证据予以采信。据此认定如下事实：关于房屋认购情况。原告提交一份没有注明购房人名称的《班芙春天置业计划书》，计划书载明：*****（房号），建筑面积107.35㎡，原价2555908元，折后成交总价2307709元，认购定金2万元+5万元，首期楼款成交价的30%即697709元（已扣除定金），维修基金4294元、其他费用2500元等。原告提交系列案的另一原告张杰胜的《商品房认购协议书》，证明其曾与被告签订格式相同的另一份协议书，内容与置业计划书相同。关于付款及退款情况。原告提交的平安银行流水显示，2018年6月22日，原告通过网银转账20000元至陈志健的账户，同日POS消费50000元至被告账户，6月25日通过网银转账647709元至被告银行账户、网银转账20000元至陈志健账户。原告另提交平安银行的收付款业务回单，显示2018年10月10日、2019年4月25日原告通过银行转账两笔100000元至陈冬韩的银行账户，汇款用途注明为“郑晓敏，班芙春天*栋***号房房款”。2018年7月31日，东莞市致盈房地产投资服务有限公司出具代收收据，确认收到郑晓敏班芙春天*****房专项维修资金4294元、签约服务费2400元，共计6694元，并注明系现金。2018年6月25日，被告出具收款收据，载明：今收到郑晓敏交来*栋***号房房款（不含定金）647709元，并注明系转账。2018年10月10日，被告出具收款收据，载明：今收到班芙春天*栋***（郑晓敏）部分房款100000元，并注明系转账。2018年6月22日，东莞市言和广告有限公司出具收款收据，载明：今收到郑晓敏交来班芙春天团购服务费20000元。另原告提交的POS签购单，载明：2018年6月22日向广东言和广告有限公司支付20000元。2018年6月25日，郑晓敏通过微信告知陈志健，其已通过银行转账20000元至陈志健的银行账户，备注为“东莞社保”。7月10日，郑晓敏再次通过银行转账20000元至陈志健的银行账户，备注为“社保”。2018年10月9日，陈志健通过微信向郑晓敏发送一份加盖被告公章的收款信息，内容为“账户：陈冬韩，账号：6230***************，开户行：东莞农村商业银行东联支行。转账要求：请使用购房人本人银行账户进行转账，若非本人银行账户，须签订代付款申请书，转账时须备注购房人姓名及房号信息”。2019年4月14日，陈志健＠郑晓敏“20万（元）是交上次那个财务私账里面的，因为装修款的合同是不能入监管账户的。”郑晓敏回复“现在是再交10万（元）是吧？”陈志健回复“你已经交了10万元了”。2019年4月19日，郑晓敏＠陈志健“我们总共要打多少钱到装修账户？”“我们房子总价是多少”陈志健回复“总共20万元整”“总价2307709（元）”。2019年8月12日，被告幸福家园公司已经退还原告定金50000元、首期款647709元。2019年8月29日，东莞市言和广告有限公司退还团购服务费20000元。2019年8月22日，东莞市致盈房地产投资有限公司退还专项维修资金及签约服务费6694元。以上事实，有商品房认购协议书、置业计划书、银行流水、收付款业务回单、代收收据、收款收据、微信聊天记录、电商退款申请书、班芙春天客户意见受理表、庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告幸福家园公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利。本案为房屋买卖合同纠纷。对于原告的诉求，分析如下：一、房屋认购协议。原告虽然没有提交与被告签订的书面认购协议书，但原告提交的置业计划书中载明的房屋位置、价款、首付及定金、维修基金等，原告均通过银行转账、现金等方式交付给被告及陈志健等，并在银行转账时注明系支付置业计划书中所述之*栋***房的款项。被告在退还原告款项时也注明是退还*栋***房的款项。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，原、被告之间成立房屋认购协议。2019年7月28日，原告以其无购房名额向被告申请退还购房款，被告于2019年8月12日将原告支付至被告账户的697709元退还给原告，视为原、被告以行为表明双方已经解除认购协议。二、关于退款。（一）购房款。陈志健在微信中告知原告需以装修款之名义支付200000元，并将盖有被告公章的指定账户（户名为陈冬韩）提交给原告，原告按指定账户分两笔支付共200000元至该银行账户，应视为被告收取了原告的上述费用。因此，被告应将该款项退还给原告。（二）社保名额费。原告因为没有在东莞购买社保的记录，不符合当时东莞的购房政策，委托陈志健办理相关社保情况，实质上是提供虚假的社保记录。原告没有证据证明被告与陈志健串通为其办理虚假的社保，也不能证明其为善意，故原告要求被告返还其支付的社保名额费40000元没有事实和法律依据，本院不予支持。原告可以另行处理。（三）选房费。原告支付给被告陈志健的个人账户，亦未有证据证明原告需向被告支付该项费用，故本院对原告向被告主张返还选房费20000元，不予支持。原告可以另行处理。三、关于利息。被告幸福家园公司2018年6月22日收取定金50000元、2018年6月25日收取首期款647709元，均于2019年8月12日退还，其间产生的资金占用利息应由被告承担。按中国人民银行同期同类贷款利率计算，前述款项产生的利息为38132元。被告幸福家园公司还应支付的利息为被告幸福家园公司以装修费的名义、通过陈冬韩收取分别于2018年10月10日、2019年4月25日各收取的100000元，至今未归还，亦应向原告支付资金占用利息。至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，前述款项产生的利息为5208元；从2019年8月20日起至还清时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。具体利息计算详见附表。原告支付的团购服务费20000元、专项维修资金及签约服务费6694元，系东莞市言和广告有限公司、东莞市致盈房地产投资服务有限公司收取并返还，由此产生的利息应由该两公司负担，原告应另行主张。基于前述理由，原告主张选房费、社保名额费的利息亦应另行主张。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告东莞市幸福家园建造有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内向原告郑晓敏返还剩余购房款200000元；二、限被告东莞市幸福家园建造有限公司在本判决发生法律效力之日起三日内向原告郑晓敏支付至2019年8月19日已经产生的利息43340元及2019年8月20日后的利息【以20万元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至清偿之日止】；三、驳回原告郑晓敏的其他诉讼请求。本案受理费5864元，由原告郑晓敏负担1175元，被告东莞市幸福家园建造有限公司负担4689元。原告郑晓敏已经交纳受理费5864元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  何健林人民陪审员  黄海敏人民陪审员  王 娇二〇二〇年十月十三日书 记 员  陈笑欢附表：付款日期金额返还日期占用天数利息2018.6.22500002019.8.1241727512018.6.256477092019.8.12414353812018.10.10100000未返还，暂计至2019年8月19日31437942019.4.25100000未返还，暂计至2019年8月19日1171414总计：43340附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。