广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初13920号原告：深圳骏高物业服务有限公司东莞分公司，经营场所：东莞市******，统一社会信用代码：914***********361E。负责人：张裕红。委托诉讼代理人：程洁海、刘贞妮，均系广东深天成律师事务所律师。被告：陆迅，男，汉族，1961年12月24日出生，住广东省深圳市南山区半岛花园A区**202，公民身份号码：320************414。委托诉讼代理人：李云龙，系广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆杨，系陆迅兄弟。原告深圳骏高物业服务有限公司东莞分公司（以下简称“骏高物业公司”）诉被告陆迅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告骏高物业公司的委托诉讼代理人刘贞妮、被告陆迅的委托诉讼代理人李云龙、陆杨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。骏高物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付2018年9月15日至2020年6月30日期间所欠原告物业服务管理费50,979.09元、违约金8,741.57元【自每笔费用拖欠之日起，按照每日万分之五的标准计算，暂计至2020年6月30日止，应计至款项付清之日止】，以上共计人民币59,720.66元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：案外人银城控股有限公司原为东莞市塘厦镇观澜湖翡翠湾二期T1TB’号房产的业主，被告为银城控股有限公司的法定代表人。2018年9月14日，银城控股有限公司将涉案房产转让给被告，被告成为涉案房产的业主。但被告或者银城控股有限公司均未到原告处办理物业交接手续，原告通过另案查询涉案房产的信息才得知房产转让情况。但房产转让之后，虽经原告多方向被告追讨、交涉，被告一直拖欠原告物业管理费等费用不付。截止2020年6月30日，被告拖欠物业服务管理费50,979.09元、违约金8,741.57元，共计人民币59,720.66元。为此，原告特向贵院起诉，请求依法判如所请。被告陆迅答辩称：1．答辩人未曾与被答辩人签署过《前期物业服务协议》，答辩人不应按照被答辩人与银城控股有限公司（陆讯）双方签订的《前期物业服务协议》支付物业管理费和违约金。2。被答辩人在明知答辩人姓名为陆迅与被答辩人提交的本案证据《业主欠费明细袁》和《前期物业服务协议》、及被答辩人出具的《拖欠物业管理费及相关费用温馨提示函》之涉案主体，即案外人银城控股有限公司（陆讯），不是同一主体的情况下，被答辩人仍有意混淆涉案主体，对答辩人恶意提起诉讼、损害答辩人名誉，对此，答辩人保留对被答辩人的相关侵权行为采取法律行动的权利。综上，鉴于答辩人未与被答辩人签订过任何《物业服务协议》（包括但不限于《前期物业服务协议》），被答辩人要求答辩人支付物业服务管理费和违约金没有事实和法律依据，请法院驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。本院经审理认定事实如下：东莞市塘厦镇观澜湖翡翠湾二期T1TB’号房产（以下简称案涉房屋）于2018年9月14日前的产权人为案外人银城控股有限公司的产权人。银城控股有限公司与原告骏高物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定按照7.5元/月/平方米收取，物业服务费每月1日前交纳，如果银城控股有限公司不按协议约定的收费标准和时间缴纳费用，骏高物业公司有权要求银城控股有限公司补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。陆迅在《前期物业服务合同》上签字。经查，银城控股有限公司的法定代表人为本案被告陆迅。被告陆迅从2018年9月14日开始是东莞市塘厦镇观澜湖翡翠湾二期T1TB’号房产（以下简称案涉房屋）的产权人，该房建筑面积315.66平方米。原告诉请被告从2018年9月15日至2020年6月30日物业管理费均未缴纳，共计50979.09元，利息8741.57元，并提交了欠费明细表佐证。被告庭审中提出案涉房产为原告骏高物业公司员工所侵占，侵犯其合法权益，并提供了视频、照片予以佐证，原告骏高物业公司对此予以否认。以上事实，有原告提交的业主欠费明细表、不动产登记信息查询结果、前期物业服务协议、（2017）粤1973民初9910号民事判决书、强制执行申请书、受理申请执行案件通知书等证据，被告提交的拖欠物业管理及相关费用温馨提示函、照片、视频，以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，原告与案外人银城控股有限公司签署了《前期物业服务合同》，对案涉房产的物业管理服务事项作出约定，后案涉房产的产权人于2018年9月14日变更为本案被告陆迅，陆迅为银城控股有限公司的法定代表人，且陆迅在《前期物业服务合同》签字，陆迅对《前期物业服务合同》的内容是知晓且确认的，银城控股有限公司亦为案涉房产提供了相关物业服务，故双方均应按《前期物业服务合同》履行各自义务，陆迅应依据合同的约定向原告缴纳物业服务费。《前期物业服务协议》约定的物业管理服务费按每平方米7.5元/月计算，案涉房屋的建筑面积315.66平方米，故每月的物业服务费315.66平方米×7.5元/月/平方米=2367.45元，经计算，2018年9月15日至2020年6月30日期间的物业服务费共计50979.09元，上述费用依约均已届支付期，原告有权要求被告支付。关于违约金，《前期物业服务合同》约定物业服务费需于每月1日前交纳，逾期付款将自逾期之日起按每天0.05%收取违约金，即对于逾期交纳的物业服务费原告有权据此主张违约金，即每月的物业服务费，原告有权自该月的1日起计算违约金，如2018年9月的物业服务费1262.64元，按每日0.05%的标准计算，自2018年9月1日起计至实际清偿之日止，2018年10月的物业服务费为2367.45元，按每日0.05%的标准计算，自2018年10月1日起计至实际清偿之日止。2018年11月以后的物业服务费均为2367.45元，按每日0.05%的标准计算。依此类推，每月的违约金以不超过该月物业服务费本金为限，总额以8741.57元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告陆迅应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳骏高物业服务有限公司东莞分公司支付拖欠的2018年9月15日至2020年6月30日期间的物业服务费50979.09元；二、被告陆迅应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告深圳骏高物业服务有限公司东莞分公司支付违约金（违约金以每月拖欠的物业服务费为本金，按每日万分之五，自该月的1日起计算至付清之日止，如2018年9月的物业服务费1262.64元，按每日0.05%的标准计算，自2018年9月1日起计至实际清偿之日；2018年10月的物业服务费为2367.45元，按每日0.05%的标准计算，自2018年10月1日起计至实际清偿之日止。依此类推，每月的违约金以不超过该月物业服务费本金为限，总额以8741.57元为限）；三、驳回原告深圳骏高物业服务有限公司东莞分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费646.51元，由被告陆迅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 夏如发二〇二〇年九月三十日法官助理 薛丽婷书 记 员 李晓君附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。