广东省珠海市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤04执异187号 案外人：汪金福，男，满族，1963年5月13日出生，住广东省珠海市香洲区。 委托代理人：孟翔宇，北京市京师（珠海）律师事务所律师。 申请执行人：葛兰，女，汉族，1970年3月20日出生，住黑龙江省牡丹江市东安区。 被执行人：珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司。住所地：广东省珠海市拱北夏湾港昌路**现代广场******。 法定代表人：白玉红。 本院在立案执行申请执行人葛兰与被执行人珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司（以下简称香洲经济开发公司）借款纠纷一案中，案外人汪金福向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年9月18日进行听证，汪金福的委托代理人孟翔宇、葛兰到庭参加听证。现已审查终结。 汪金福的异议请求：解除对广东省珠海市××路1509号房产（以下称涉案1509号房产）的查封，中止对涉案1509号房产的执行。事实与理由如下：1995年1月6日，香港特别行政区居民吴亚平与香洲经济开发公司签订了《涉外房地产买卖契约》，购买涉案1509号房产。合同签订后，吴亚平委托钟沛林律师行向香洲经济开发公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，香洲经济开发公司向吴亚平交付了涉案房产。2003年4月17日,吴亚平委托内地居民曾敏锋与汪金福签订了《房地产买卖合同》，将涉案1509号房产及《涉外商品房买卖契约》中的权利全部转让给了汪金福，汪金福向吴亚平支付了全部购房款，曾敏锋向汪金福出具购房款收据。当日，香洲经济开发公司确认汪金福为涉案1509号房业主，并与之签订了《商品房买卖合同》。汪金福自2003年购买涉案1509号房产至今，一直占有、使用并获取租赁收益。汪金福受让涉案1509号房产后，多次要求香洲经济开发公司为汪金福办理房地产权证书，均因香洲经济开发公司没有缴纳税款及现代广场没有验收等原因，无法为汪金福办理，汪金福对于没有过户主观上没有过错。汪金福对涉案1509号房产享受的实体权利足以排除执行，故请求法院支持汪金福的异议请求。 汪金福向本院提交了如下证据：1.公证书、涉外房地产买卖契约及补充条款；2.购房款凭证；3.商品房权属证明书、计算面积成果表、香港业主购房明细；4.委托书；5.房地产买卖合同；6.收条；7.商品房买卖合同及证明；8.收款收据；9.用电申请表及电费发票；10.租赁合同及租金收据。在听证中，汪金福补充提交了两份证据：1.询问笔录；2.葛兰、邓亢再审审查与审判监督民事裁定书。 申请执行人葛兰辩称：1.汪金福提出的异议超过法定期限，应予驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法的解释>》第四百六十四条的规定,提出异议应当在执行程序终结之前提出。汪金福针对涉案1509号房产提出异议的时间在2020年7月30日，而法院2019年11月11日已经作出（2018）粤04执恢3号之九执行裁定书裁定涉案1509号房产归买受人周秋英所有。2.退一步讲，即使汪金福在执行终结前提出异议，其提出的异议也不符合法律的规定，应予以驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合法律规定的情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。根据汪金福的陈述，涉案1509号房产一直由其出租给他人，汪金福收取租金收益，此可以证明汪金福购买房产不是用于自己居住，且涉案1509号房产不是其名下唯一的房产。因此,汪金福提出的异议请求不符相关法律的规定，且其异议无法排除执行。3.汪金福提出的异议及事实存在虚假和伪造，该异议应予以驳回。香洲经济开发公司为了逃避债务，经常更换法人及股东，每次更换的都是自己的亲属，多人多次提出异议阻挠执行。汪金福的妻子系香洲经济开发公司原股东刘琛的姐姐，名字叫刘璐，汪金福也与香洲经济开发公司的法定代表人汪金良系亲属关系。现代广场的物业公司系刘琛和高崇仁为了逃避债务共同出资成立的公司，其股东就是刘璐，现代广场的所有租户把电费、水费及其物业费都交给刘璐，由刘璐统一交给电业局和自来水公司。4.吴亚平并没有授权曾敏峰处分涉案1509号房产。根据2002年7月，吴亚平出具的委托书的内容可知，吴亚平授权曾敏峰全权处理房产公证，并要求公证处同志给他方便办理。从该委托书的授权内容和最后一句公证处同志方便办理来看，吴亚平仅授权曾敏峰到公证处办理房产的相关事宜，并没有授权曾敏峰代为出售房产，故曾敏峰无权代理吴亚平将涉案1509号房产出售给汪金福。曾敏峰的行为完全超出代理权限，其出售行为无效。5.珠海市不动产登记中心没有汪金福购买的涉案1509号房产的备案登记信息，且汪金福提供的《珠海市商品房买卖合同》是2000年以前的版本，该买卖合同是虚假的，是汪金福伪造的。因此，请求法院在查清事实的基础上依法驳回汪金福的异议，维护葛兰的合法权益。 被执行人香洲经济开发公司答辩称，香洲经济开发公司同意汪金福的异议请求，香洲经济开发公司与吴亚平、吴亚平与汪金福之间的房地产买卖合同合法有效，且均已支付了购房款，并实际占有涉案房产，故汪金福的权益足以排除强制执行。吴亚平与香洲经济开发公司1995年1月6日签订房屋买卖合同，购买了涉案房产，该合同经过钟沛林律师以中国司法部委托公证员的身份证实并经中国法律服务(香港)有限公司转递该合同原件，由珠海市公证处公证，可以认定该合同为双方的真实意思表示。合同签订程序及内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，且香洲经济开发公司已收到全部购房款。虽法院曾于1993年查封涉案房产，但1996年涉案房产被解封，故吴亚平与香洲经济开发公司之间的房屋买卖合同真实有效。汪金福于2003年4月17日向吴亚平购买了涉案房产，香洲经济开发公司与汪金福签订了商品房买卖合同，收取了该房产的过户费用。香洲经济开发公司出具证明确认汪金福向吴亚平购买了涉案房产，并支付完毕购房款。香洲经济开发公司将涉案房产交由汪金福占有，涉案房产当时处于解封状态，汪金福取得涉案房产后也曾多次要求香洲经济开发公司为其办理过户登记手续，但由于香洲经济开发公司没有缴纳税费，且涉案房产没有经过消防验收，香洲经济开发公司无法为其办理过户登记手续，故不能过户的过错不是汪金福导致的，汪金福的异议请求应予支持。 本院经审查查明，原申请执行人黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司与被执行人香洲经济开发公司借款纠纷一案，广东省高级人民法院作出（1996）粤民终字第75号民事判决书，该生效判决判令：1.撤销本院（1994）珠民初字第2号民事调解书；2.双方签订的《合作开发夏湾工业用地协议》和《合作开发夏湾工业用地补充协议》均属无效；3.黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司汇付的合作开发珠海市香洲区夏湾工业用地投资款8493200元和暂存款项1122605元，共计9615805元及该款利息（计算时间从1992年10月8日起至款项还清之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算）由香洲经济开发公司在接到判决之日起30日内返还给黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司。逾期履行则加倍支付迟延履行期间的债务利息。因被执行人香洲经济开发公司未履行上述生效法律文书确定的义务，经原申请执行人黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司的申请，本院依法立案执行。在执行过程中，因原申请执行人黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司向本院提出暂缓执行申请，本院于2005年9月16日以（2003）珠法执恢字第91-1号民事裁定书裁定中止执行。 2008年11月20日，本院恢复执行，并以（2003）珠中法执恢字第91-2号之一民事裁定书裁定申请执行人变更为葛兰，承受原债权人黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司依据广东省高级人民法院（1996）粤民终字第75号民事判决书对香洲经济开发公司未实现的债权。 根据黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司的申请，1993年本院查封了香洲经济开发公司名下位于珠海市××路的办公楼、住宅楼、车辆及其他资产。1996年解除了对除现代广场Ｂ座楼之外的办公楼、住宅楼等财产的查封。在执行过程中，2003年本院查封了香洲经济开发公司名下的现代广场C座房产，包括涉案1509号房。 另查明，汪金福向本院提交《委托书》显示，该《委托书》为手写，署名为“吴亚平”，内容大致为：吴亚平年老体弱行动不便，故请亲戚曾敏锋代其办理现代广场的四个房产的全权办理，此致公证处同志给他方便办理。该《委托书》没有经过相关的证明手续。 本院认为，案外人汪金福以对涉案1509号房产享有实体权利为由提出排除执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，汪金福称其已于2003年4月向原购房人吴亚平购买涉案1509号房产，已支付全部房款并实际占有使用该房产。经查，汪金福向原购房人吴亚平购买涉案1509号房产的真实性无法确认。原购房人吴亚平系香港特别行政区居民，其在内地委托他人处分财产，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，应当履行相关的证明手续。汪金福向本院提交的《委托书》没有经过相关的证明手续，内容上仅是委托曾敏锋全权办理涉案1509号房产，授权事项不明确，无法确定授权的内容系为曾敏锋代理出卖涉案1509号房产，故本院对汪金福向本院提交的《委托书》不予采纳。因此，曾敏锋无权以原购房人吴亚平的代理人的名义出卖涉案1509号房产，本院对汪金福与原购买人吴亚平之间的涉案1509号房产的买卖合同关系不予确认，为此，汪金福以对涉案1509号房产享有相关权益为由主张排除执行，本院不予支持。 综上，汪金福的异议理由不成立，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人汪金福的异议请求。 当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  吴永科 审判员  涂远国 审判员  邓飞熊 二〇二〇年十月二十日 书记员  郑义权