湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初9744号原告：曾凯，男，1991年5月2日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：欧阳彩云，湖南金凯华律师事务所。被告：杨常超，男，1985年5月21日出生，汉族，住长沙市望城区。原告曾凯诉被告杨常超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曾凯向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2020年1月24日至2020年10月23日期间的租金99000元；2、请求判令被告支付迟延付款违约金39600元（以年应收租金132000元的30%计算）；3、请求判令被告支付原告2019年11月24日至2020年10月23日期间的物业费5858.16元，计算标准为532.56元每月＊11个月。以上金额合计144458.16元，扣除原告自愿承担的且被告垫付的天然气安装费用24442元、保险费1000元后，原告诉讼请求金额合计为119016.16元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2019年8月24日签订了一份《商铺出租协议》，协议约定：原告将名下位于长沙岳麓区××路××号××栋××号商铺出租给被告。第二条租赁期限约定为：租赁期间为3年，自2019年8月24日起至2022年10月24日止（含2个月的装修免租期）；第三条租金及支付方式约定为：租期前两年租金为每月11000元，之后租金逐年递增8%；被告以现金或者银行转账方式向原告支付租金，租金按季支付。被告应于当季租赁期满的当月24日前向原告支付下季度的租金；第五条第3项约定：在租赁期内，因租赁商铺所产生的水、电、卫生费、物业管理费等费用，由被告自行承担。第五条第5项约定：被告需按本协议的约定如期支付租金，如未按时支付，视为被告违约，原告有权要求被告承担相应的违约责任。第十条第1项约定：被告应如期交付租金。如被告未经原告同意逾期交付，原告有权要求被告按当年租金的万分之十／日支付违约金等。原、被告双方均在合同上签名捺印。合同签订后当日，原告方依约定将房屋钥匙交予被告方。后被告方仅仅向原告方交付了第一季度的租金（即支付租金至2020年1月23日止），未再支付后续租金。经原告多次催促，被告均以种种理由拒绝支付。原告认为：原、被告双方签订的合同合法有效，原告已按照合同约定履行了交付房屋的全部义务，而被告方拒绝支付租金的行为已违反了合同约定，原告有权依据合同约定要求被告承担相应的法律责任。望判如所请。关于天然气管道安装问题，双方一直在沟通协商，直到2019年11月3日达成一致，由曾凯办理相关的天然气安装开通手续，杨常超垫付安装费用，从后续季度的租金中扣除，但即便扣除后，杨常超还应当支付曾凯剩余租金而未支付，构成违约。即便因为天然气安装问题应扣除租金，也只能扣除2019年10月24日至2019年11月3日期间的租金，因为对于后续天然气管道安装需要根据杨常超装修的完成情况、燃气器具的型号等由天然气公司确定后方可完成安装，曾凯不能确定安装完成的具体时间。杨常超辩称：杨常超的律师给曾凯发过一份律师回复函，曾凯对于杨常超提出的燃气入户导致延期开业的租金减免问题并没有给予回应，并不是杨常超不交房租，而是不知道怎么交，拖欠房租不是杨常超的本意。关于燃气问题，合同签订后，2019年10月24日至11月27日期间因为燃气不能使用导致无法开业，这期间的租金不应承担。曾凯违反了双方关于水电、燃气都要进家的口头约定，只有水电、燃气都开通杨常超才能经营，但是在装修之后一个月曾凯都没有安装好燃气。杨常超没有违约，还垫付了曾凯的燃气费，且疫情期间，社区贴了禁止开业的公告条。本院经审理认定事实如下：2019年8月24日，曾凯（出租方、甲方）和杨常超（承租方、乙方）签订一份《商铺出租协议》，约定甲方将位于长沙市岳麓区××路××号××栋××号商铺（建筑面积48.76平方米）出租给乙方。协议第二条“租赁期限”中约定，房屋租赁期间为3年，自2019年8月24日起至2022年10月24日止（含2个月的装修免租期）。协议第三条“租金及支付方式”中约定，1、本合同约定租期前二年租金为每月11000元，第四年起（含）租金逐年递增8%；2、乙方以现金或银行转账方式向甲方支付租金，租金暂按季支付。乙方应于当季度租赁期满的当月24日前向甲方支付下一季度的租金；3、乙方必须按照协议约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，视为乙方违约；4、甲方要求乙方支付房屋设施、水电费、物业费押金17000元，乙方应于支付首季度租金时一并支付；待租赁期满且结清相关费用后，甲方应于当日将押金退还乙方；5、甲、乙双方约定，乙方承租该商铺享有2个月的装修免租期，时间自2019年8月24日起至2019年10月23日止，此期间内不计算租金（即首季度租金从2019年10月24日起算），但此期间产生的水电燃气及物业等相关费用由乙方自行承担。协议第四条“甲方的权利和义务”中约定：1、甲方应于乙方支付首季度租金和押金时将上述商铺的钥匙交付给乙方；2、甲方必须保证出租给乙方的商铺能够从事乙方所承诺的商业经营……4、在甲方将商铺交付给乙方使用之前，应负责将所租赁商铺办理好水电落户……协议第五条“乙方的权利和义务”中约定：……3、在租赁期内，因租赁商铺所产生的水、电、卫生费、物业管理费以及使用该房屋进行商业活动产生的一切费用（包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）由乙方自行承担……5、乙方需按本协议的约定如期支付租金，如未按时支付，视为乙方违约，甲方有权要求乙方承担相应的违约责任，并按协议约定提前解除合同。协议第九条“合同的变更和解除”中约定，1、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金，超过15天以上的……协议第十条“违约责任及赔偿”中约定：1、乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金的万分之十／日支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失……协议签订后，曾凯将商铺钥匙交付给杨常超，杨常超向曾凯支付了押金17000元、3个月租金33000元，以及三个月的物业费1597元。另查，1、涉案商铺交付杨常超前，未安装天然气管道，双方就安装天然气管道事宜自2019年9月至11月期间一直在进行协商，协商后达成一致意见，杨常超垫付的天然气安装费用24442元、保险费1000元由曾凯负担。2、涉案商铺的物业费用为每月532.56元。3、至本案开庭之日即2020年8月31日，涉案商铺仍由杨常超使用。又查，2020年3月25日，曾凯通过微信向杨常超发送信息：根据合同约定，杨常超应于2020年1月24日支付涉案商铺的第二季度费用，因杨常超已拖欠两个多月，按照合同约定，延迟支付房租15天，房主有权解除合同、断开燃气水电并请杨常超搬离该商铺。2020年4月14日，杨常超向曾凯发送《对〈商铺拖欠租金催告通知〉的回复函》，主要内容为：根据《商铺出租协议》约定，甲方必须保证出租给乙方的商铺能够从事乙方所承诺的商业经营，但后杨常超要求曾凯铺设燃气管道时，曾凯拒绝办理燃气入户手续、支付燃气管道铺设费用，致使杨常超开设餐馆的合同目的不能实现。杨常超为敦促曾凯履行合同义务，委托广东天穗（长沙）律师事务所于2019年10月15日向曾凯发送了《律师函》，要求曾凯在2019年10月24日前办理好燃气入户手续，但曾凯一直未履行，直到2019年11月27日才办妥燃气入户手续，因此，曾凯已构成违约，违约行为从2019年10月25日持续到2019年11月27日止，共33天。基于此，杨常超要求曾凯退还33天的租金，并赔偿33天的房租作为违约金，同时要求曾凯赔偿此时间段内的员工工资、水电费、物业费等损失，并主张从杨常超应付的租金中进行抵扣。上述事实，有当事人陈述及经庭审质证的《商铺出租协议》、物业费收据、微信聊天记录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，曾凯与杨常超签订的《商铺出租协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案当事人的争议焦点为租金的计算及支付问题。本案中，曾凯按照合同约定向杨常超交付了商铺，杨常超应当按照约定向曾凯支付租金及物业费。截止本案庭审之日止，被告仍在使用涉案房屋，但未按期支付租金及物业费，存在违约行为。但综合考虑以下因素：1、涉案商铺在交付杨常超前未安装天然气管道的事实确实存在；2、2020年年初，全国范围内爆发新冠肺炎疫情，对杨常超正常经营该商铺均产生了一定影响，本院就曾凯的诉讼请求酌情判定如下：1、自2020年1月24日至2020年10月23日期间，减免两个月租金，即杨常超还需向曾凯支付此期间的租金77000元；2、曾凯主张的迟延付款违约金不予支持；3、2019年11月24日至2020年10月23日期间的物业费5858.16元，由杨常超负担；以上金额合计82858.16元，核减曾凯自愿承担且杨常超垫付的天然气安装费用24442元、保险费1000元后，杨常超还需向曾凯支付款项共计57416.16元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、限被告杨常超于本判决生效之日起五日内向原告曾凯支付租金、物业费共计57416.16元；二、驳回原告曾凯的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取604元，由被告杨常超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘群二〇二〇年十月二十三日法官助理汪样书记员徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。