广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初4177号原告：向婉莹，女，汉族，1991年9月4日出生，住广东省深圳市福田区****************，公民身份号码：420************727。委托代理人：叶薛之，广东淳锋律师事务所律师。委托代理人：房中华，广东淳锋律师事务所实习律师。被告：东莞市幸福家园建造有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇****************。法定代表人：郭某1。原告向婉莹与被告东莞市幸福家园建造有限公司（以下简称幸福家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月26日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭审理。原告的委托代理人叶薛之、房中华到庭参加诉讼。被告幸福家园公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告退还原告剩余购房抵扣款、社保名额费共计7万元；2．请求判令被告支付占用原告交纳费用的利息59347元（按照银行同期贷款利率4.35%计至还款之日，暂计至2019年9月25日为59347元）；3．请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月底原告因有购房需求至被告班芙春天销售中心，由被告员工陈志健负责接待。期间，经被告员工陈志健通过置业计划书分析，原告确认购买4栋906号房，原价2818383元，经折抵及优惠折扣后为2630480元。后被告员工陈志健告知还可以给予3.5万元折抵78128元的优惠，在原告向陈志健支付3.5万元之后，最终房屋销售价为2552352元。原、被告签订商品房认购协议书后，原告于2018年3月26日向被告支付了2万抵8万团购费及购房定金5万元（共计7万元），后分别于2018年4月28日与7月3日支付首付款共计1102352元。另因原告无东莞市社保，被告提出可以解决社保问题，但需要3.5万元，故原告于2018年4月1日向被告员工陈志健通过支付宝转账3.5万元社保费用。随后原告又依约就部分房款及专项维修金、签约服务费等予以支付。待原告依约完成付款义务后，被告并未依约履行其自身义务。最后，因被告原因，其与原告解除了商品房认购协议书，但被告仅退还部分房款，就案涉7万元（包括剩余购房抵扣款、社保名额费）拒绝退还。上述交易中，陈志健作为被告员工，系销售中心的置业顾问，经被告授权之下负责售房事务，包括付款相关事宜，也即是说被告员工陈志健之行为均属职务行为，应视为公司之行为，故此陈志健在提供服务过程中，围绕购房事宜要求原告缴纳的7万元，系由被告获取，现双方商品房订购协议书因被告原因已经宣告解除，故被告应当归还全部款项（含上述7万元），以及偿付资金占用期间的利息。综上，被告之行为已经侵犯了原告的利益，为维护自身利益，原告特诉至贵院，请判如所请！庭审中，原告陈述因被告于2019年10月26日向原告返还诉请的购房抵扣款35000元，故原告申请将第一项诉讼请求变更为判令被告退还原告社保名额费35000元。被告幸福家园公司没有答辩，亦未提交相关证据到庭。经审理查明，2018年7月3日，原告作为买方、被告作为卖方（东莞世联地产顾问有限公司作为委托销售经纪机构，以下简称世联公司）签订《商品房认购协议书》，约定：原告认购位于东莞市**************************，原定价为*******元，认购价*******元等。陈志健作为卖方的销售代表签字并加盖幸福家园公司的公章，向婉莹在买方处签名、捺印。2018年4月1日，向婉莹的丈夫＠陈志健“陈经理，我们现在把社保的钱转你支付宝”，陈志健回复“好的、备注姓名及社保费”。陈志健收到该35000元后，向婉莹的丈夫＠陈志健“社保大概多久能办下来”，陈志健回复“你交首付就下来了”。原告称签订认购协议书时，其不符合东莞市政府要求购房者在东莞有一年以上的社保记录的条件，班芙春天的销售团队及陈志健说可以办到购房资格，故原告支付了35000元给陈志健办理社保名额。另查明，原告提交的个人账户交易明细清单显示，2018年3月26日，原告POS消费20000元至东莞市言和广告有限公司账户、50000元至被告账户。原告丈夫朱来涛的中国工商银行的借记卡账户历史明细清单显示，2018年4月28日POS消费700000元、2018年7月3月分别消费7193元和63752元。原告的中国银行交易流水明细清单显示，2018年7月3日POS消费338600元至被告账户。2018年12月15日，陈志健出具收据，确认收到朱来涛、向婉莹35000元（35000元优惠78000元）。2018年4月1日，原告支付35000元至陈志健支付宝账户，摘要备注“朱来涛、向婉莹4-906班芙春天社保费”。原告的中国银行交易流水明细清单显示，2019年8月8日，被告分别退回250000元和490000元，汇款均附言“退回4-906定金及首期”。2019年8月12日，被告退回412352元，汇款附言“退回4-906首期及定金”。2019年8月12日，郭晖退回1200元，汇款附言“退办证服务费”。2019年8月22日，郭晖退回5993元，汇款附言“班芙春天项目退维修资金、律师费”。2019年8月29日，白进宁退回20000元，汇款附言“班芙春天退款”。庭审中，原告陈述于2019年10月26日收到35000元（即35000优惠78000元）。以上事实，有商品房认购协议书、微信聊天记录、个人账户交易明细清单、借记卡账户历史明细清单、中国银行交易流水明细清单、收据、支付宝转账电子回单及庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告幸福家园公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交证据和相关陈述，视为其放弃抗辩、质证的权利，应承担由此产生的相应后果。本案系房屋买卖合同纠纷。对于原告的诉求，分析如下：一、陈志健为被告员工之证据不足。被告的销售经纪机构为世联公司，而陈志健作为销售代表，其职能与世联公司的经营范围相一致，而非与被告开发商的经营范围相一致。原告没有提交证据证明陈志健系被告之员工，应承担举证不能的责任。二、陈志健办理社保的行为亦不构成表见代理行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”之规定，构成表见代理必须符合两个条件，即：1．行为人并没有获得本人的授权就与第三人签订了合同；2．合同的相对人在主观上必须是善意的、无过失的。就本案而言，首先，原告通过支付宝于2018年4月1日转款35000元给陈志健，而非转款至被告账户。其次，原告在庭审时明确系因为其不符合东莞市购买商品房的条件，而委托陈志健为其办理虚假的社保证明，陈志健办理虚假社保的行为明显超过商品房销售的授权范围，说明原告本人对于被告陈志健所办理事项的行为是明知超过授权范围的。因此，原告主张陈志健办理社保的行为属于表见代理，不符合表见代理的构成要件。三、关于利息。被告2018年3月26日收取定金50000元，2018年7月3日收取338600元。原告丈夫朱来涛的中国工商银行借记卡账户历史明细清单未能显示2018年4月28日支付700000元、2018年7月3日支付63752元的收款人名称。结合被告在2019年8月8日分别退回250000元、490000元和在2019年8月12日退回412352元，并在汇款附言备注“退回4-906首期及定金”，故本院认定朱来涛汇款的700000元和63752元是支付案涉房屋的首期款。被告已将收到的案涉房屋首期款及定金共1152352元（250000元+490000元+412352元）全部退回原告，但期间产生的资金占用利息应由被告承担。按中国人民银行同期同类贷款利率计算，前述款项产生的利息为68090元。具体利息计算详见附表。原告主张资金占用期间利息为59347元，是对其权利的分处，本院予以支持。原告支付的团购服务费20000元系东莞市言和广告有限公司收取，由此产生的利息应由该公司负担，原告应另行主张。原告支付的专项维修资金及签约服务费共7193元，由郭晖分别退回1200元、5993元。因原告未能提供证据证明该费用由被告收取，且该费用亦不是被告退回，故原告要求被告支付专项维修资金及签约服务费的利息，理据不足，本院不予支持，原告可以另行主张。最后关于原告支付35000元（35000元优惠78000元）的利息，该款项由陈志健收取，由此产生的利息应由陈志健负担，原告应另行主张。综上所述，原告要求被告返还其交给陈志健的社保名额费35000元及相应利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告应向原告支付资金占用利息68090元。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告东莞市幸福家园建造有限公司在本判决发生法律效力之日起三天内向原告向婉莹支付资金占用期间的利息59347元；二、驳回原告向婉莹的其他诉讼请求。本案受理费2159元，由原告向婉莹负担801元，被告东莞市幸福家园建造有限公司负担1358元。原告向婉莹已经交纳诉讼费2886元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  何健林人民陪审员  黄海敏人民陪审员  王 娇二〇二〇年十月十三日书 记 员  陈笑欢附表付款日期金额返还日期占用天数利息2018.3.26500002019.8.8（注：共返还740000元）50133052018.4.287000002019.8.8返还690000元（74000-50000）,2019.8.12返还10000元（注：共返还412352元）690000元占用468天，10000元占用472天432312018.7.3637522019.8.12（注：共返还412352元）40634152018.7.33386002019.8.12（注：共返还412352元）40618139总计：68090附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。