襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初5052号原告：湖北枫林物业服务有限公司，住所地：襄阳市大庆西路**。法定代表人：王海波，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈甫，该公司项目主任。委托诉讼代理人：叶林，该公司员工。被告：董美丽，女，汉族，1989年8月29日出生，住。委托诉讼代理人：杜英明，湖北高见律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨涛，湖北高见律师事务所实习律师。原告湖北枫林物业服务有限公司（以下简称湖北枫林物业公司）诉被告董美丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告枫林物业公司的委托诉讼代理人叶林、陈甫，被告董美丽的委托诉讼代理人杜英明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖北枫林物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付拖欠2014年12月1日至2020年4月30日期间的物业管理服务费8112.71元，违约金3000元，合计11112.71元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2009年6月9日与襄阳市领秀中原项目业主委员会签订了《物业管理服务合同书》，并于2009年10月进驻领秀中原小区，为全体业主提供管理服务。被告系领秀中原小区5号楼2单元0304室的业主，其房屋面积96.01平方，自2009年12月1日始，被告未向原告支付物业管理服务费用。依据《物业管理条例》的规定，物业管理服务合同对被告具有约束力，原告为小区业主提供了合同约定，且质价相符的服务义务，但被告违反约定拒交物业服务费用，截止2020年4月30日共计拖欠物业服务等费用11112.71元，原告通过电话、信函等方式，多次通知补缴物业服务费用及支付违约金，但至今双方协商未果，由此引起纠纷诉至法院。被告董美丽辩称，1.被告没见过本案的物业服务管理合同，也不知晓具体的合同内容；2.本案原告的物业服务存在严重的瑕疵，没有尽到应尽的义务，因此被告才暂时拒交物业费用；3.具体的欠费金额有待核实，另外原告主张的违约金无事实和法律依据。经庭审调查，结合本案证据，本院认定以下案件事实：1.2009年6月9日，襄阳市领秀中原小区业主委员会（原襄樊市领秀中原小区业主委员会，以下简称领秀中原业委会）作为甲方与乙方湖北枫林物业公司签订《物业管理服务合同书》一份，合同约定：“甲方选聘乙方为领秀中原商住小区提供物业管理服务事宜。第二条约定，服务期限：物业管理服务期限自2009年7月1日零点乙方正式进驻本物业实施服务之日起，至下届业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止，下届业主委员会及乙方未对本合同提出新的要求，则本合同自动顺延有效。第十二条约定，甲方同意乙方按以下标准向业主或非业主使用人收取物业管理服务费及相关费用（需政府定价的以物价部门核定为准）：1、物业服务费按业权面积每月每平方米1元（含公摊）。2、商业（含住改商）按业权面积每月每平方米1.5元。第十五条约定，业主从合同约定的乙方开始服务日期起计交物业管理服务费及相关费用，可以按季度、半年、一年预交，交费时间为每季度开始的第一个月的1日起至15日止。逾期交纳的，须另行交纳欠费总额千分之五的日违约金。第十六条约定，物业管理服务费收取标准在合同期内如需调整，以物价部门核定为准……”。湖北枫林物业公司于2009年10月进驻领秀中原小区。2.2013年1月1日，领秀中原业委会作为甲方与乙方湖北枫林物业公司签订《物业管理服务合同（补充协议）》一份，约定将领秀中原小区的物业服务收费标准调整如下：“第一条，领秀中原《物业管理服务合同书》第三章第十二条第一条物业服务费按业权面积每月每平方1元（含公摊）调整为物业服务费按业权面积每月每平方1.3元（含水电公摊）；第2条商业（含住改商），物业费、水电费的收取标准由物业服务企业自行决定。第二条、代收生活垃圾处置费每户每月4元。第三条、物业费收费标准从2013年1月1日起执行……”。2016年2月25日，领秀中原业委会又与湖北枫林物业公司签订《物业管理服务合同（补充协议）》一份，约定：“第一条：原合同顺延履行，并在原合同条款的基础上签订补充协议。第二条：第二条服务期限：自2016年1月1日起至下届业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止。若下届业主委员会与乙方认为本协议可延续履行时，此补充协议自动顺延有效。……第五条：第十二条第1款物业费收取标准改为：每月每平方米收取1.30元（含公摊，实行包干制）；第2款商业（含住改商），物业费、水电费的收取标准由物业服务企业自行决定……”。董美丽购买该小区X幢X单元X层X室的房屋，房屋面积为96.01平米，并于2014年7月11日办理了不动产登记。自2014年起，房屋外墙出现渗水，导致房屋墙面受损。董美丽自2014年12月1日至2020年4月30日64个月未支付物业服务费，按照其住房建筑面积96.01m2，1.3元/m2计算，共计欠费8112.71元。上述事实，有双方当事人陈述，湖北枫林物业公司提交的营业执照、资质证书、不动产登记档案查询信息、物业管理服务合同书、物业管理服务合同书（补充协议）、照片、欠费明细表等证据，被告董美丽提交的房屋照片等证据证实。本院认为，董美丽购买并入住襄阳市领秀中原小区X幢X单元X层X室房屋，湖北枫林物业公司为领秀中原商住小区提供物业管理服务事宜，与代表领秀中原商住小区业主的领秀中原业委会签订物业管理服务合同及补充协议，该合同系双方自愿达成，意思表示真实，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。湖北枫林物业公司与作为领秀中原商住小区业主的董美丽之间形成物业服务合同关系，双方均应按合同约定履行义务。湖北枫林物业公司应当按照合同约定为小区业主提供物业管理服务，收取物业服务费；董美丽作为小区业主，接受服务应当支付物业服务费。董美丽自2014年12月1日至2020年4月30日期间共欠费8112.71元，应当予以支付。董美丽逾期支付属违约行为，依法应承担违约责任。董美丽认为湖北枫林物业公司主张的违约金3000元过高，本院酌定违约金按未支付物业服务费的20%计算即1623元。董美丽辩称其拒交物业管理服务费的原因是房屋漏水后，湖北枫林物业公司未及时维修，其服务存在严重瑕疵。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。董美丽认为湖北枫林物业公司的服务存在严重瑕疵，使其权利受到损害，可以按照上述法律规定以及合同约定主张权利。因小区物业服务费的交纳，关系到整个小区的正常运转。业主对服务质量有异议而拒交物业服务费，该拒交行为若成为常态，必然给小区物业管理及居民生活等带来不便，有违公序良俗的民事行为规则。董美丽的抗辩意见，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条规定，判决如下：一、被告董美丽于本判决生效之日起十五日内支付原告湖北枫林物业服务有限公司自2014年12月1日至2020年4月30日期间的物业服务费8112.71元；二、被告董美丽于本判决生效之日起十五日内支付原告湖北枫林物业服务有限公司违约金人民币1623元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78元，减半收取39元，由被告董美丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  李红文二〇二〇年十月二十六日法官助理杨小雨书记员郑磊