江苏省南京市六合人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0116民初4440号 原告：叶志英，女，1946年3月2日出生，汉族，住南京市江北新区。 原告：杨乃定，男，1944年5月24日出生，汉族，住南京市江北新区。 原告：杨晋铭，男，1974年4月4日出生，汉族，住南京市江北新区。 以上三原告委托诉讼代理人：郭凌霄，江苏恒冠律师事务所律师。 以上三原告委托诉讼代理人：黄家宇，江苏恒冠律师事务所实习律师。 被告：南京金荣置业有限公司，统一社会信用代码913201165759178568，住南京市六合区横梁街道山东路宇扬**商铺**。 法定代表人：吴**金，该公司执行董事兼总经理。 原告叶志英、杨乃定、杨晋铭与被告南京金荣置业有限公司（以下简称金荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶志英、杨乃定及委托诉讼代理人郭凌霄，被告金荣公司法定代表人吴**金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶志英、杨乃定、杨晋铭向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《定购协议书》无效；2、判令被告返还原告购房款210000元，并自2011年8月3日至实际偿还之日按照年利率8%承担利息；3、判令被告承担210000元的法定赔偿金；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年7月30日，被告以南京六合东沟建筑公司的名义与原告签订了《定购协议书》，由原告购买被告开发的XX林场复建房X幢X单元XX室，合同价款为247000元，2011年8月3日前支付209950元，交楼之时支付37050元。原告按照约定在2011年8月3日前支付210000元后，被告却至今未能向原告交付房屋，也从未通知原告项目进展。现经原告调查才发现，被告竟然因擅自销售房屋被多次起诉，被告属于私刻南京六合东沟建筑公司灵岩山林场项目部印章，其所建的房屋违背了项目规划用途，而且没有预售或者销售许可手续，己经被南京市六合区灵岩山林场发展有限公司全部回购。在回购之时，被告与南京市六合区灵岩山林场发展有限公司约定向购房业主按照年利率8%支付利息。被告私刻第三方印章非法销售，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证及所销售房屋为临场职工安置房的事实，造成原告目前无法实际取得房屋，给原告造成较大经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”被告的销售行为完全符合该规定的第（一）、（三）项情形，应该向原告支付赔偿金。 被告金荣公司辩称：被告确实收到了原告的购房款210000元，同意退还购房款。《定购协议书》确实无效，因为没有取得商品房预售许可。对于利息，按六合区人民法院（2019）苏0116民初245号民事判决书内容分段计算，2014年12月31日之前的按年利率8%计算，之后的按中国人民银行同期贷款利率计算。对于赔偿金，被告不同意给付。 本院经审理认定事实如下：2011年7月30日，被告金荣公司以南京六合东沟建筑公司灵岩山林场项目部名义（甲方）与叶志英、杨乃定、杨晋铭（乙方）签订《定购协议书》，协议载明：按照南京市对灵岩山风景区建设的定位，根据区政府对灵岩山旅游开发规划领导小组的高起点规划要求，为积极配合灵岩山风景区开发，美化景区，六合区灵岩山林场发展有限公司在原场部院内新建复建房，现将代建的少量余房中的X幢X单元XX室毛坯房交给乙方，使用年限为70年（国有土地，土地证为大证；在政策允许的情况下协助乙方办理房产证，费用由乙方承担）；该房屋建筑面积86.35平方米，单价2861.5元/㎡，合计总价247000元，付款方式分期付款，定金10000元，预收付款50000元，在2011年8月3日前补交159950元，交楼时补交款37050元；交房时间2012年6月30日（以实际交房时间为准），交房时签订由南京市灵岩山林场出具的《购房协议》；如乙方违反约定，甲方催告10天内，乙方仍未支付到期房款，甲方有权解除本合同，甲方于解决本合同后30天内将已收房款（不含息）退还乙方，定金不返还；甲方逾期交付房屋，甲方按中国人民银行同期贷款利息支付已收房款利息作为违约金等，该协议甲方落款处加盖有“南京六合东沟建筑公司灵岩山林场项目部”字样印章，案外人汪某（原系金荣公司员工）在印章上签字。2011年7月30日、2011年8月3日，金荣公司向叶志英出具《收据》两份，分别言明：收到叶志英XX栋XX室50000元（定金10000元，预付房款40000元）、收到叶志英XX栋XX室预交房款160000元，收据上均加盖“南京六合东沟建筑公司灵岩山林场项目部”字样印章，案外人沈某（原系金荣公司员工）在经办处签字。 2012年12月7日，南京市六合区人民政府专题会议纪要第24期载有由协调领导小组组织协调灵岩山公司多建职工复建房回收工作，并将回收的多建复建房作为保障性住房。2013年4月8日，南京市六合区灵岩山林场发展有限公司（以下简称灵岩山林场）与金荣公司签订《房屋回收协议》，协议载明：金荣公司曾经以南京六合东沟建筑公司灵岩山林场项目部名义对外预租售房屋，但根据国家相关法规政策及六合区人民政府要求，金荣公司对外预租售的房屋需全部收回；本协议签订后，金荣公司应与租购房者协商，解除购房相关协议，收回预租售的房屋；金荣公司在与购房者达成《退房确认函》时，退房解除合同费用不得超过年利率8%；同时金荣公司需收回与购房相关的定购意向书、订购协议书等文件及收款收据，连同金荣公司留存的文件原件及票据存根，作为向灵岩山林场申请预支工程款的凭证；协议还约定金荣公司直接汇款给退房者个人等。 另查明，案涉房屋未取得商品房预售许可证明，原告签订《定购协议书》后亦未取得房屋。 上述事实，有《定购协议书》、收据、民事判决书、当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中，《定购协议书》中所约定的房屋未取得商品房预售许可证明，该《定购协议书》为无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告金荣公司已收到原告的购房款210000元，应当予以返还。 关于利息，原告主张自2011年8月3日起至实际给付之日止按年利率8%计算，依据不足，但被告同意2014年12月31日之前的按年利率8%计算，之后按中国人民银行同期贷款利率计算利息，不违反法律规定，本院予以支持，故被告应自2011年8月3日起至2014年12月31日止按年利率8%标准，自2015年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率，自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准给付利息。 关于原告主张的赔偿金，因原、被告双方在签订合同时均未关注商品房预售许可证明，对合同无效产生的责任均有过错，同时案涉房屋在2012年底被要求整改并要求做好退房工作，被告也较快与部分购买人达成了退款、赔偿协议，在此情形下原告仍未积极处理该事项，也存有一定过错。原告也未提供证据证明被告故意隐瞒或提供虚假商品房预售许可证明，其要求被告另行赔付210000元的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告叶志英、杨乃定、杨晋铭与被告南京金荣置业有限公司于2011年7月30日签订的《定购协议书》无效； 二、被告南京金荣置业有限公司于本判决生效后五日内退还原告叶志英、杨乃定、杨晋铭购房款210000元，并支付利息（以210000元为计算基数，自2011年8月3日起至2014年12月31日止按年利率8%计算，自2015年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告叶志英、杨乃定、杨晋铭的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7600元，减半收取计3800元，保全费2620元，合计6420元，由原告叶志英、杨乃定、杨晋铭负担2100元，被告南京金荣置业有限公司负担4320元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员 王家权 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 赵红肖 书 记 员 黄 莉