广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初36255号原告：广州琪玲进出口有限公司，住所地广州海珠区江燕路**之**自编**。法定代表人：李伟杰，职务总经理。委托代理人：徐兴，系广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市棕金资产管理有限公司，住所地广州市海，住所地广州市海珠区江燕路**之**自编01div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：梁伟志，职务董事长。被告：梁伟志，男，汉族，1965年3月17日出生，住广东省广州市荔湾区，两被告共同委托代理人：张穗豪，系广东尚之信律师事务所律师。第三人：广州北塬医疗器械有限公司，住所地广州市荔湾区十八甫路1，住所地广州市荔湾区十八甫路****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈智亮，职务总经理。委托代理人：陈思远、易淑兰，均系广东民道（广州）律师事务所律师。原告广州琪玲进出口有限公司（以下简称琪玲公司）诉被告广州市棕金资产管理有限公司（以下简称棕金公司）、梁伟志、第三人广州北塬医疗器械有限公司（以下简称北塬公司）租赁合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐兴，两被告的共同委托代理人张穗豪到庭参加了诉讼，第三人经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2017年9月12日签署了《广州市房屋租赁合约》，双方约定租期从2017年9月15日至2023年4月30日止，原告一直遵纪守法经营、按时交租从不违约，但第三人在2019年的9月10日、9月24日分别向我们发出书面公告，要求我们搬离现在的场地，我们不堪骚扰，采取了包括报警及请社区协调等方式处理，而被告梁伟志从一开始就不断以各种承诺，告诉我们不用担心，不存在这种无理的逼迁来蒙骗我们，还告诉原告只要提前交租，还可以优惠，于是原告在7月份就将10月租金提前支付给被告棕金公司并由被告梁伟志收取租金，但两被告的承诺完全是欺骗原告，因为在2019年10月11日，第三人直接指挥不明身份多人，强行前往原告处逼迁，打伤原告法定代表人、砸坏前台，原告已经报警，当天下午第三人开始断电，在原告前方再安装一个门锁住不让我们自由进出，原告再次报警，但都无法解决正常使用场地的权利。由于原告在收到第三人的公告后，曾多次给两被告电话及短信提示这些天可能会产生逼迁等冲突行为，但2019年10月11日这天，被告梁伟志拒绝接听原告电话，不理睬我方发出的彩信告知被逼迁的事情，经原告2次报警，仍无法正常使用承租场地，两被告亦不履行其出租人应有的义务，无奈之下只能在2019年10月13日陆续搬离。由于第三人的逼迁原告无法正常使用场地，对应的与被告棕金公司的租赁合同已无法实现其目的，由于被告棕金公司没有履行其应尽的义务，导致原告装修费用的损失、误工及搬离费用的产生、再次租赁场地需要交押金而原来的押金没有退回产生的资金占用损失、再次装修的损失、无法办公的误工损失、搬离及找仓库堆放公司物资的损失，都应该由被告棕金公司承担，但原告与被告棕金公司沟通完全不理不睬，经原告发函催促仍然不理会，现在唯有通过司法途径追讨拖欠的上述相关损失，由于被告棕金公司是由被告梁伟志独资成立的公司，而被告棕金公司都是通过其个人收取租金，因而被告梁伟志与公司完全混同，应该一并承担本次责任,为维护原告的合法权益，现起诉请求：1、请求判决解除与被告棕金公司的《广州市房屋租赁合约》；2、请求判决被告棕金公司、梁伟志承担误工费68285.09元；3、请求判决被告棕金公司、梁伟志退还租金保证金人民币52800元，水电保证金人民币5000元，共57800元；4、请求判决被告棕金公司、梁伟志承担装修损失人民币436142.86元（租期56个月，剩余43个月）；5、请求判决被告棕金公司、梁伟志承担搬迁费人民币15000元；6、请求判决被告棕金公司、梁伟志承担仓储费人民币4935元；7、请求判决被告棕金公司、梁伟志承担租金押金占用费人民币5780元（按人民银行2019年贷款利率5%，从2017年10月计算到起诉之日共24个月）；8、请求判决被告棕金公司、梁伟志退还10月租金人民币16900元；9、请求判决由被告棕金公司、梁伟志承担本次诉讼费、保全费等诉讼费用；10、请求判决第三人承担连带责任。两被告共同辩称，不同意原告的诉请，理由如下：1、原告跟被告棕金公司签订的租赁合同是合法有效的，被告没有违约，原告提出的解除合同退还保证金赔偿损失的诉请是没有事实依据跟法律依据的，双方签订租赁合同之后，被告就将涉案场地交给原告使用，从来没有做出损害原告使用场地的事情，原告将第三人的侵权事实归咎给被告是不正确的；2、造成涉案场地损失的是第三人，并不是被告，我方也是受害者，第三人是涉案场地的新业主，通过拍卖的方式获得涉案场地的所有权，在没有得到被告以及原告的同意之下，就单方面解除合同，并且进行暴力行为，我方也报警并且举报第三人的暴力行为，我方是在保护自身的权利以及原告的权利，被告本身也被侵权；3、被告棕金公司跟被告梁伟志的财产是分离的，不能将两被告的财产混同；4、本案应该是侵权纠纷，而不是租赁合同纠纷，应该是由第三人承担法律责任。第三人北塬公司庭后提交书面意见：1、本案原被告之间的租赁合同为无效合同。2、原告要求第三人承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据，不应得到支持。3、原告主张的损失应由其自身承担或与被告分担，与第三人无关，且原被告的行为给第三人造成了重大损失。经审理查明：2017年9月12日，被告棕金公司（甲方）与李伟杰（乙方）签订了《广州市房屋租赁合约》，约定：甲方同意将位于广州市海珠区江燕路176号之六201-2房自编05号建筑物毛坯状态，建筑面积合计约320平方米租给乙方；甲乙双方接受建筑物毛坯状态并知晓该场地现状，同意租赁期限由2017年9月15日至2023年4月30日止；甲乙双方同意上述场地建筑物（面积约320平方米）月租金按17600元／月计算（以上单价不包税票）。自第2年（即2018年9月15日至2019年9月14日）起，以每年度同一个月应收租金为基数，按每年递增5%的标准交纳租金，免租期为2017年9月15日至2017年10月31日；装修免租期后的第一个月租金在合同签订当天支付，以后乙方须于每月3日之前交付当月租金给甲方。乙方以现金方式（或银行卡转账）交租金，甲方出收据给乙方。依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；签订合同当日，乙方即交付叁个月租金的保证押金合计人民币52800元作为租赁保证金；甲方应按约定向乙方提供租赁场地，并提供与业主第一手合同原件一致相符的合同复印件，房产证复印件，业主营业执照复印件、法院拍卖公告复印件、第一次消防验收意见书及布点图各—份。并保证文件资料的真实可靠；甲方不履行本合同规定的义务或严重违反本合同的约定造成该场地不能正常营业的，乙方有权终止合同，并按约定向甲方索赔，如果因甲方的原因提前终止合同造成乙方损失的，甲方按照乙方实际损失，通过仲裁机构仲裁赔偿乙方；乙方在签署本合同前，已知晓该物业业主和租赁方关系、楼龄、用途、水电、消防等实际情况，同意按现状承租，并自行承担相应风险；等等。2017年9月12日，被告棕金公司出具收据，载明：收到自编05号李伟杰租赁押金52800元，水电保证金5000元。另查，原告广州琪玲进出口有限公司注册地址为广州市海珠区江燕路176号之六201-2房自编05号即涉案房屋，法定代表人为李伟杰。另查，广州市海珠区XXXX号XXX房于2016年8月12日登记在案外人广州农村商业银行股份有限公司白云支行名下。2018年1月19日，广州农村商业银行股份有限公司羊城支行与第三人广州北塬医疗器械有限公司及广州产权交易所签订成交确认书，载明第三人北塬公司以18603100元受让位于海珠区XXXX号之六江燕路商铺。2018年6月6日，广州市海珠区XXXX号之六201-2房登记在第三人北塬公司名下。诉讼中，原被告双方确认以下事实：被告棕金公司是一人有限责任公司，股东为被告梁伟志。原告是在2017年9月15日进场使用，免租期至2017年10月31日，之后每月租金都是按照合同约定的金额在每月3号之前转入被告梁伟志指定的账户，到2019年7月份的时候被告梁伟志跟原告协商租金三月一交，可以减免10%，双方重新达成新的交付方式，之后原告的租金交付至2019年10月份，在2019年10月份10、11号原告就无法进出涉案场地，原告就将物品全部搬出。另外原告明确了其对于涉案房屋支出的装修费为499600元。被告表示：签订合同时产权人是广州佐运贸易有限公司，由该公司出租给广州辰淳贸易公司，广州辰淳贸易公司又出租给被告棕金公司，被告棕金公司再出租给原告，现在涉案房屋的产权人是第三人北塬公司。为了经营方便租金是由被告梁伟志代收后再交给被告棕金公司使用。原告为证明其主张提供了以下证据：第一组证据：1、房屋租赁合约；2、押金收据；3、2017-2019交租流水情况；4、微信聊天记录。其中交租流水情况显示部分月份的租金收款人为被告棕金公司，但大部分月份收款人为被告梁伟志。第二组证据：1、项目工程承包合同；2、琪玲装修费用清单；3、收款收据；4、银行流水。第三组证据：公告、声明、请求政府协助报告、合理承租回复函。第四组证据：展厅施工合同、展厅造价单、汇款流水。第五组证据：承租场地的收据、2019年9月份员工工资汇总表、公司空调移机、搬运费。第六组证据：报案回执、经警方指定的司法鉴定。第七组证据：律师函邮寄单+彩信。第八组证据：微信聊天记录。第九组证据：逼迁前后的公司现场录像、照片比较、报警录音、师傅检查电路的视频、无法进入场地的录像。第十组证据：2019年10月份工资汇总表。补充证据1-6：身份证复印件、营业执照复印件、声明、押金单复印件、微信聊天记录、告知函。两被告的质证意见：第一组证据三性无异议，押金收据由法院依法审查；第二组证据真实性无异议，关联性不认可，跟被告无关；第三组证据真实性无异议，但是被告不是司法机关，无法达到原告希望被告保障原告合法使用涉案场地的目的；第四组证据真实性无法核实，关联性不认可，跟被告无关；第五组证据真实性无法核实，关联性不认可，跟被告无关；第六组证据三性无异议，同时被告也是受害者；第七组证据真实性无法核实，关联性合法性无异议，第八组证据三性无异议，在案发的时候，被告梁伟志在有关部门以及公安机关报警了，被告付出了很多精力以及时间，所以没有精力去回复原告，同时被告棕金公司也是有专人在处理该事情的；第九组证据三性无异议，但是造成该结果的原因是第三人造成的，跟被告无关；第十组证据真实性不清楚，同时跟被告也是无关的。对原告补交的证据1-6质证意见为真实性合法性不清楚由法院依法审查，关联性不确认。第三人的质证意见：对原告提交的补充证据《声明》及《李伟杰身份证复印件》、《营业执照复印件》、《法定代表人证明书》、《收据》的真实性、合法性、关联性均不予认可，我方并不是合同当事方，不清楚签署合同的情况。对《聊天记录》、《告知函》的真实性、合法性、关联性均不予认可，《告知函》的收件人并不是北塬公司，该函件所列的的各项诉求及内容均与北塬公司无关。棕金公司并不是涉案房屋权利人，也并未得到权利人的授权，其无权出租，因此琪玲公司无权占用涉案房屋。被告为证明其主张提供了以下证据：1、2019年10月14日梁伟志报警的回执。2、租赁合同2份。原告质证意见：证据1报警记录是在原告无法进入场地之后第三天才报警的。不符合出租房及时处理的常理，同时被告强调有员工进行处理，但是被告对我方的律师函是拒收的，被告也没有证据证明拒收的理由。证据2的租赁合同三性无异议，但是被告并未保护原告的使用权。第三人的质证意见：对棕金公司提交的补充证据《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》、《广州佐运贸易有限公司营业执照复印件》的真实性、合法性均不予认可。在2012年11月2日，广州佐运贸易有限公司将涉案房屋抵押给广州农村商业银行股份有限公司白云支行，并办理了抵押登记手续。2013年5月1日，佐运公司将涉案房产出租给辰淳公司之前，农商行白云支行已申请查封了涉案房屋，查封案号：(2013)穗荔法执字第2474号-3号。佐运公司与辰淳公司之间的合同未得到抵押权人的同意，抵押权实现后租赁权不能对抗抵押权。2016年8月12日，农商行白云支行取得涉案房屋的产权证，辰淳公司与棕金公司之间的租赁合同并未得到涉案房屋权属人同意，无权转租该房屋。两份租赁合同均为无效合同。诉讼中，第三人提供了以下证据：1、他项权证；2、不动产权证（粤20**广州市不动产第03222470号）；3、成交确认书；4、税收完税证明；5、不动产权证（粤20**广州市不动产第03212265号）；6、图片。原告的质证意见：对证据1-5合法性真实性确认，关联性不确认。原告在2017年9月12日与被告棕金公司签署租赁合同，当时被告棕金公司提交与佐运公司的房屋租赁证明，这些证明都是有备案的。但第三人故意隐瞒这些事实。对证据6三性不认可。两被告的质证意见：真实性合法性不清楚，由法院依法审查，关联性不确认，与本案无关。本院认为：原被告签订的《广州市房屋租赁合约》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。第三人北塬公司主张涉案租赁合同无效的意见，依据不足，本院不予采纳。涉案租赁合同虽然为原告法定代表人李伟杰所签，但考虑到李伟杰为原告的法定代表人以及原告的注册地在涉案房屋，同时结合被告对原告进入涉案房屋使用的时间并无异议，本院确认涉案房屋的实际承租人为原告，原告可基于租赁合同主张权利。原告现主张因为第三人的行为导致其无法继续经营从而要求解除租赁合同，根据原被告双方的陈述及原告提交的证据，本院对原告的主张予以采信。被告棕金公司作为出租人有义务保障原告在租赁期限内正常稳定地使用租赁物，但棕金公司并未切实履行该义务，故原告主张解除租赁合同的请求，合理有据，本院予以支持。至于解除合同的时间，根据原告提交的其于2019年10月17日向被告发出的告知函，本院确认涉案租赁合同解除的时间为2019年10月17日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如前所述，被告棕金公司的行为已经构成违约，应当承担违约责任。原告主张被告棕金公司退还租赁保证金52800元及水电保证金5000元的请求，本院予以支持。关于误工费的问题。原告主张被告棕金公司赔偿误工费68285.09元，但原告提交的证据不足以证明该项费用已经实际产生且该项费用亦并非因被告棕金公司的违约行为而产生，故原告的该项请求，缺乏依据，本院不予支持。关于装修损失的问题，诉讼中，原告确认其对于涉案房屋支出的装修费为499600元，并提供了项目工程承包合同、琪玲装修费用清单、收款收据、银行流水予以证明，两被告对上述证据的真实性并无异议，本院予以确认。租赁合同中约定的租赁期限为67.5个月，根据原告提交的微信聊天记录及涉案合同于2019年10月17日解除的情况，本院认定原告实际使用涉案房屋至2019年10月17日（共25个月）。故被告棕金公司应当赔偿原告的装修费为314563元（499600÷67.5×42.5），现原告主张被告棕金公司赔偿剩余租期的装修损失436142.86元，对超出314563元的部分，本院不予支持。关于搬迁费及仓储费的问题，根据原告提交的搬迁费及仓储费的收据，同时该项费用的产生亦属合理，本院对原告要求被告棕金公司赔偿搬迁费15000元、仓储费4935元的请求予以支持。关于租金押金占用费的问题，原告的该项请求依据不足，本院不予支持。关于退还10月份租金的问题，根据原告提交的微信聊天记录及银行电子回单，本院确认原告已支付了2019年10月份的租金16900元，结合双方的租赁合同于2019年10月17日解除，故被告棕金公司应当退还2019年10月18日至2019年10月31日期间的租金。经核算，该期间的租金为7632元，对原告主张退还的超出部分，本院不予支持。关于被告梁伟志的责任问题，被告棕金公司为一人有限责任公司，被告梁伟志为该公司唯一股东。《公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，出租人为棕金公司，但被告梁伟志通过其自己的银行账户收取了原告支付的租金，且梁伟志并未举证证明其财产独立于公司财产。同时，虽然梁伟志表示其只是代收租金，之后再交由棕金公司使用，但并未提交证据证明，故本院认定梁伟志与棕金公司的财产存在混同，被告梁伟志应对棕金公司的债务承担连带清偿责任。关于第三人北塬公司的的责任问题，原告基于租赁合同纠纷提起本案诉讼且主张解除涉案租赁合同，而第三人北塬公司并非租赁合同的相对方，故原告要求第三人北塬公司承担连带责任的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原被告签订的《广州市房屋租赁合约》于2019年10月17日解除；二、被告广州市棕金资产管理有限公司在本判决生效之日起十日内退还租赁保证金52800元及水电保证金5000元给原告广州琪玲进出口有限公司；三、被告广州市棕金资产管理有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿装修费损失314563元给原告广州琪玲进出口有限公司；四、被告广州市棕金资产管理有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿搬迁费15000元、仓储费4935元给原告广州琪玲进出口有限公司；五、被告广州市棕金资产管理有限公司在本判决生效之日起十日内退还2019年10月份的租金7632元给原告广州琪玲进出口有限公司；六、被告梁伟志对被告广州市棕金资产管理有限公司的上述义务承担连带清偿责任；七、驳回原告广州琪玲进出口有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9848元，由原告负担3336元，两被告共同负担6512元。上述受理费已由原告预缴，两被告在履行判决确定的义务时将应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李晓阳人民陪审员  钟永华人民陪审员  邓梦华二〇二〇年十月二十六日书 记 员  李敏燕陈丹纯