广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2937号 上诉人（原审原告）：邹冠，女，汉族，1967年10月27日出生，住广西壮族自治区河池市金城江区。 委托诉讼代理人：杨晓华，广西嘉沁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨秀湘，女，满族，1950年2月1日出生，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：彭琪芳，广西漓江律师事务所律师。 原审第三人：韦特（曾用名：韦志强），男，壮族，1963年9月19日出生，住广西壮族自治区河池市。 上诉人邹冠与被上诉人杨秀湘、原审第三人韦特房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人邹冠的委托诉讼代理人杨晓华、被上诉人杨秀湘的委托诉讼代理人彭琪芳到庭参加诉讼，原审第三人韦特经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 邹冠上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2020）桂0304民初328号民事判决，依法支持上诉人的一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用及相关费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。将杨秀湘单方在庭审中提供的《房屋买卖协议书》、《收条》的质证意见直接作为事实予以认定，违反了事实认定应当有相互印证证据证明的基本原则；将邹冠根本不认识且仅有杨秀湘一人所认识的并由其申请的证人证言予以采信，不能作为事实予以认定；单方面采信杨秀湘编造的谎言作为判决认定事实的依据。二、一审认定杨秀湘是善意第三人及韦特的出售房屋行为是表见代理，是错误的。不动产的所有权转移是以产权变更登记为准；即使将韦特与杨秀湘签订的《房屋买卖协议书》作为房屋转移原因和事实来审查，但不构成善意和表见代理。三、适用法律错误。因案涉相关行为发生在《物权法》颁布之前，一审法院不应以《物权法》中关于善意取得的规定审理本案，应以《民法通则》及《合同法》中关于恶意串通损害第三人利息的相关条款审理本案。 杨秀湘辩称，一、一审法院认定事实清楚，且证据充分；二、本案一审法院认为韦特代理邹冠转让案涉房屋行为即签订房屋买卖合同、支付购房款、交付房产资料等买卖行为构成表见代理是正确的；三、本案应是邹冠与韦特恶意串通；四、本案应是邹冠向韦特要求赔偿，而非向杨秀湘主张权利；五、本案已经超过诉讼时效。 韦特未作陈述。 邹冠向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告于2002年11月19日与黄显茗签订的关于桂林市象山区房屋买卖的《房地产买卖契约》无效；2、请求法院依法判令被告归还原告位于桂林市象山区房屋，并协助原告办理过户手续；3、请求法院依法判令被告赔偿原告经济损失220000元（2002年11月19日至2019年7月19日房租按平均每月租金1100元/月计算，共计200个月，房租共220000元），2019年7月19日至过户手续办理完毕止的房租按照每月1800元由被告支付原告；4、判令被告支付原告因本案而支出的鉴定费19000元、公告费700元；5、判令诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：1998年8月3日，与原告邹冠同居的第三人韦特以原告邹冠的代理人身份与桂林市先达房地产事业开发公司签订《商品房购销合同》，约定了邹冠以156790元的价格购买先达房产公司开发的，位于桂林市等内容，韦特代表邹冠在该合同上签名确认。1999年12月30日，桂林市先达房地产开发有限公司出具“桂林市销售不动产发票”，记载了客户：邹冠、座落地：信义路1号桃江苑1#141号、金额：154227.36元等内容。此后，桂林市房地产管理局颁发桂林市房权证象山区字第××号，记载了房屋所有权人邹冠、房屋坐落信义路1号1-4-1号房、建筑面积110.32㎡、无共有人等内容。 2000年7月16日，邹冠（为甲方）、韦特（为代理人）与陈雨杨（为乙方）、杨秀湘（为代理人）签订《房屋转让协议书》两份，该两份协议书除转让价格一份为130000元、另一份为318000元外，其余协议内容均为甲方自愿将桂林市信义路1号桃江花苑1#楼141房转让给乙方。乙方一次性将房款支付给甲方，甲方也应将购房手续交给乙方。转让后甲方不再负责该房屋的产权过户等一切费用，但有义务提供有关手续协助乙方办理。转让后甲方即丧失该房屋的产权，不得以任何借口和理由拿走该房内的任何物品。同年7月20日，韦特以收款人身份出具收条称，“收到杨秀湘交来房屋转让款30万元整。庭审时，被告杨秀湘称，上述两份协议为阴阳合同，用13万元的协议办产权可以少交税。上述两份协议中甲方的签名均由韦特签署，而乙方的签名均由其本人完成。房屋转让款共计33万元，全部给付了韦特，其中3万元现金是签协议时给付，另30万元是从银行取款后给付。 2002年7月22日，被告杨秀湘与案外人黄显茗携带广西江森投资公司出具的《证明》及委托人为邹冠的《委托书》在桂林市公证处办理了（2002）桂桂证民字第1418号《公证书》。上述《证明》记载“单位职工邹冠，女，1967年10月27日出生，34岁，未婚，特此证明，2002年7月18日”的内容。其《委托书》记载了“委托人：邹冠，女，1967年10月27日出生（未婚），现住信义路****房。受托人：杨秀湘，女，1950年2月1日，现住。及我邹冠是受托人的朋友，我本人有住宅一套，信义路1号1栋1-4-1号房，建筑面积110.32㎡，产权证号：30044391，现拟卖该房，因我到新疆工作，不能亲自办理上述房产转让手续。故委托杨秀湘为我的合法代理人，全权代表我办理出卖房产的有关过户手续，代理人在其授权范围所签署的有关文件我均以承认。委托期限至办妥上述事项为止。代理人无权转委托权。委托人邹冠”的内容。黄显茗填写了公证处出具的《公证书申请表》，并在该申请表“申请人或代申请人签名”处及公证处工作人员制作的《谈话笔录》和公证处制作的《桂林市公证处办证收费细表》收件人签名栏均签上了“邹冠”的名字。上述《公证书》记载了“兹证明邹冠（女，1967年10月27日出生）于2002年7月22日来我处，在我面前，在前面的《委托书》上签名”的内容。庭审时，原告称其未见过上述委托书，更未委托任何处置其房产，也未与被告在公证书办理公证。为此原告对委托书与公证书申请表谈话笔录等上述材料中邹冠的签名提出了司法鉴定申请。 2002年11月19日，黄显茗以委托代理人身份代表邹冠（为甲方）与杨秀湘（为乙方）签订《房地产买卖契约》，约定了甲方自愿将座落于桂林市象山区房屋（建筑面积110.32㎡）以人民币13万元出售给乙方等内容。随后，杨秀湘与黄显茗携委托人为邹冠的《委托书》与桂林市公证处出具的（2002）桂桂证民字第1418号《公证书》等相关资料在桂林市房产管理部门将原属原告邹冠所有的上述房产变更至被告杨秀湘名下（产权证号：30××69）。其《公证书》内容与前述《公证书》内容一致；其《委托书》内容除受托人由杨秀湘变更为黄显茗外，其余内容与前述《委托书》一致。同时，黄显茗还在《桂林市房产管理局印发规定买卖契纸存根》卖方栏签上“邹冠黄显茗（代）”。 2003年5月23日，广东省湛江市霞山区人民法院制作（2003）霞刑初字第144号《刑事判决书》，记载了2001年11月份邹冠、申贵雄、韦特（在逃）合谋诈骗他人化肥，邹冠被判处有期徒刑十三年（刑期自2002年12月22日至2015年12月21日止），并处罚金一万元等内容。 2016年5月，原告邹冠以桂林市公证处，黄显茗为被告，杨秀湘为第三人向秀峰区人民法院提起侵权诉讼，请求判令二被告连带赔偿其经济损失人民币55万元（按信义路1号1-4-1号房屋重置价格计，实际价格以评估价为准）。邹冠在秀峰区法院2016年8月5日的《质证笔录》中说，当时我和韦特一起住在涉案房屋中，就差没领结婚证了，房产证放在家中的柜子里，韦特负责管理。2000年7月后我儿子转学回河池，我就一直在那边。后来案发了，在外地躲了一两年，期间我与韦特还保持男女朋友关系。杨秀湘为此做出了其是合法花了33万元从邹冠和韦特两人手中购买信义路1号桃江苑4楼房屋，邹冠不存在55万元的损失，实际上是邹冠、韦特共同拿了其给的购房款，不履行办理过户手续的耍赖行为。是邹冠提供她个人资料要其去公证处办理公证。其从邹冠、韦特处买房是2000年7月，现买房时间已过16年，邹冠现在对该房提起诉讼已超过了诉讼时效等内容的答辩。同年9月20日，邹冠以庭外自行解决为由向秀峰区法院撤回起诉。 2015年8月26日，原告邹冠向该院起诉被告杨秀湘返还原物纠纷一案，该院经审查认为，原告邹冠未提供充分证据证实目前仍为本案涉案房屋的所有权人，即不能证明其与本案有利害关系；也未提供证据证实被告杨秀湘目前是否在该房屋居住，即不能提供本案的明确被告。为此该院于2016年9月20日以（2015）象民初字第2114-1号《民事裁定书》裁定驳回了原告邹冠的起诉。 被告杨秀湘为规避其位于桂林市象山区信义路1号4楼房屋已出现的诉讼纠纷，于2016年8月5日与卿乔发达成了将该房屋过户到卿乔发名下的协议，并于2016年9月3日将上述房屋过户到卿乔发名下。当原告邹冠从秀峰区法院撤诉后，被告杨秀湘在要求卿乔发将上述房屋过户到被告杨秀湘名下未果后，于2017年4月5日向该院提起诉讼，提出了解除其与卿乔发关于桂林市象山区信义路1号4楼房屋达成的协议及判决卿乔发履行办理上述房屋产权登记变更到被告杨秀湘名下的手续的诉请。2017年11月10日，该院以（2017）桂0304民初849号《民事判决书》判决支持了被告杨秀湘的诉请，并以（2017）桂0304执1352号《执行裁定书》将上述房屋变更登记至被告杨秀湘名下。原告即向该院提起诉讼。 2019年5月17日，广西公明司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，其鉴定意见为：1、检材标注时间2002年7月22日《委托书》内委托人处“邹冠”签名与样本内同名签名不是同一人所写。2、检材标注时间2002年7月22日《公证书申请表》内申请人或代申请人签名处“邹冠”签名与样本内同名签名不是同一人所写。3、检材标注2002年7月22日《谈话笔录》内右下角“邹冠”签名与样本内同名签名不是同一人所写。4、检材标注时间2002年7月22日《桂林市公证处办证收费细表》内收件人签名处“邹冠”签名与样本内同名签名不是同一人所写。5、检材标注时间2000年7月20日《收条》内“韦特”签名与样本内同名签名是出自一人笔迹。6、检材标注时间2000年7月16日《房屋转让协议书》（￥130000.00）内“韦特”签名与样本内同名签名是出自同一人笔迹。7、检材标注时间2000年7月16日《房屋转让协议书》（￥318000.00）内“韦特”签名与样本内同名签名是出自同一人的笔迹。 2019年7月3日，正意价格评估集团有限公司对位于桂林市象山区房屋自2002年11月19日至2019年1月31日的租金作出《意见书》，其价格评估意见为价格评估标的在价格评估基准日的评估价格为人民币296037元。 原告邹冠为上述司法鉴定，向广西公明司法鉴定中心支付“文书检验鉴定取证费”5000元，差旅费1500元、文书司法检验鉴定费8000元，向正意价格评估集团有限公司桂林分公司支付评估费4500元。而被告杨秀湘亦向广西公明司法鉴定中心支付“文书检验鉴定取证差旅费”1500元、文书司法检验鉴定费6000元。 本案在审理过程中，根据被告杨秀湘的申请，该院向桂林银行股份有限公司调取被告杨秀湘20**年7月在该行取款30万元的证据，但该行回复称，“我行查无此时间段的数据”。而被告杨秀湘为证明其辩称，申请了证人孔某、林某、何某、苏某出庭为其作证。 孔某作证称，1997年时我是市先达房地产公司的销售经理，韦特来公司买房、签合同是我接待，韦特是全款买房，并写了他老婆邹冠的名字，因我买的房子在邹冠楼上，故天天经过邹冠门口。房子是韦特装修的，装修好后邹冠与一孩子、老人（好像是邹冠的母亲）一起入住。2000年韦特说他们要去深圳发展，托我卖掉房子。我和杨秀湘是朋友，早就认识，之前杨秀湘也对我说过要买房。故带杨与邹、韦见面，双方协商后以30万元成交，当时就支付定金3万元，后韦特说家里的东西都不要了，一起打包算3万元，总共算33万元。杨也同意了。后韦特为少交税，就把交房地局的协议上的钱写成了13万元。邹冠平时虽话不多。但当时谈价钱、办手续和搬家前的交谈中邹都明确表示同意，交房时韦、邹同时在场，邹现在的行为没有道理。 林某作证称，我在1993年至2003年在桂林交通银行工作，2000年7月，杨秀湘准备在西门桥边购房，因是朋友，叫我陪她去取现金30万元。我陪她到商业银行南门桥头的阳桥所取款后到信义路购房处将房款30万元交给韦特，当时他老婆也在旁边，韦特出具收条。 何某作证称，邹冠和他老公韦特的房子在我们那个单元4楼，我是3楼，我们在98年基本同时搬进的。他两人和孩子，老人住一起，天天经过我门口。2000年时他们夫妇讲要克外面发展需要资金，想卖房，并说卖30万元左右即可。后来杨秀湘来看房子，成交后，杨秀湘说孔某介绍她认得邹冠，花了33万元买房。邹冠、韦特搬走前说房里的东西都不要了，杨秀湘一起买下了。 苏某作证称，我是桂林市信义路桃江苑1号楼403房的住户，邹冠、韦特一直以夫妻名义居住在1号楼的401房，2000年他俩说要到外地发展，2000年7月经孔某介绍将房屋卖给杨秀湘。 以上事实，有原告提交的原、被告身份信息、商品房购销合同、桂林市房屋登记档册、委托书、公证书、房地产买卖契约、（2016）桂0302民初726号民事裁定书、（2017）桂0304民初849民事判决书、（2017）桂0304执1352号执行通知书等证据与被告提交的房屋转让协议书、收条（韦特出具）、证人证言、涉案房产的合同及不动产发票、桂林市秀峰区法院（2016）民初726号案卷中的质证笔录、（2015）象民初字第2114-1号民事裁定书等证据与本案质证笔录、庭审笔录所证实。 一审法院认为，第三人韦特代理原告邹冠出卖涉案房屋的行为构成表见代理。 我国《合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。首先从本案查明的事实看，第三人韦特在与开发商签订《商品房买卖合同》前就与原告邹冠以夫妻名义公开同居，且《商品房买卖合同》也是韦特代理邹冠与开发商签订，购房款也是韦特以邹冠的名义向开发商支付。其次，韦特将涉案房屋装修完毕后，邹冠即与其儿子、老人与韦特以一家人的名义在涉案房屋共同居住，且二人在左右邻居面前均以夫妻相称。最后，被告杨秀湘经人介绍去查看涉案房屋及与韦特在涉案房屋内商谈、签订《房屋转让协议书》时和杨秀湘在涉案房屋向韦特交付购房款时、韦特向杨秀湘出具收条、交付购房合同、发票和相关证照及房屋钥匙时，邹冠均在涉案房屋，且从未提出过异议。因此可以确认当时邹冠出卖涉案房屋的意愿是真实的。而被告杨秀湘基于上述事实完全有理由相信韦特是有出卖涉案房屋代理权并与其发生买卖涉案房屋的法律关系的，故韦特的行为构成表见代理。 关于被告杨秀湘是否支付购房款的问题。 该院认为，虽然桂林银行在回复该院调取2000年7月被告杨秀湘在该行阳桥储蓄所取款30万元的证据时有“我行查无此时间段的数据”的回复，但该回复也未否认杨秀湘的取款行为，且该取款行为发生在20年前，网络存档尚未普及，不能以该银行无此时间段数据即武断认定杨秀湘未发生取款30万元的行为。同时，从以下几点分析可得出杨秀湘已按约定支付了购房款的结论：首先，有林某、孔某等证人见证了杨秀湘去银行取款，去涉案房屋向韦特缴款及韦特出具收条，而邹冠就在旁边的事实。其次，韦特如果未收到杨秀湘的购房款是不会出具收条给杨秀湘，更不会将房产证、发票、购房合同等相关资料交给杨秀湘。最后，如果韦特、邹冠未得杨秀湘的购房款也不会自愿离开涉案房屋。 被告杨秀湘是否为善意取得涉案房屋的问题。 该院认为，我国《物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失……”。被告杨秀湘经人介绍认识邹冠、韦特时，其二人对外是以夫妻相称，且带有老人、孩子共同居住，外人、邻居均认为邹冠、韦特是夫妻。故杨秀湘认定邹冠、韦特为夫妻，且韦特有决定权是情理之中的。而杨秀湘与韦特商讨买卖涉案房屋、签订买卖协议及支付涉案房屋款项等一系列买卖行为时邹冠都在涉案房屋之中，且未提出异议。故可以认定，杨秀湘在买卖涉案房屋时是善意的。此外，邹冠购买涉案房屋时的价格为15万余元，转让给杨秀湘为33万元，此价格与双方发生买卖行为时的桂林市市场价格基本一致，故杨秀湘是以合理的价格购买涉案房屋的。现涉案房屋已登记在杨秀湘名下，而杨秀湘在将涉案房屋变更登记在自己名下的过程中所实施的一系列错误行为，也是因为原告与第三人故意拖延和不配合的行为所产生的。被告杨秀湘的一系列错误行为，并不影响杨秀湘与原告和第三人在买卖、转移涉案房屋时的善意。为此，该院确认，被告杨秀湘在取得涉案房屋时是善意的。原告虽然是涉案房屋的原产权人，也应按照法律的规定向无处分权人韦特主张赔偿。 被告杨秀湘取得涉案房屋后，在原告与第三人不配合其办理房屋过户登记手续的情况下，未采取合法手段保护其权益，而以黄显茗冒用原告的名义到公证处骗取公证书，此后再次变造公证书，并以黄显茗冒用原告的名义与其签订房地产买卖契约，被告杨秀湘将涉案房屋过户到自己名下后，为达到规避因该房屋引发的纠纷，故意制作与卿乔发的协议，将涉案房屋过户到卿乔发名下，此后又通过诉讼将涉案房屋重新过户到自己名下的行为均是十分错误的。也是法律所禁止的。但其错误尚不足以影响其对涉案房屋的善意取得，为此，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决：驳回原告邹冠的诉讼请求。本案受理费5090（原告已预交），由原告邹冠负担3090元；被告杨秀湘负担2000元，本案公告费700元（原告已预交）由第三人韦特负担，原告邹冠支付的司法鉴定费用19000元由原告邹冠自行负担；被告杨秀湘支付的司法鉴定费用7500元，由原告邹冠负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：第三人韦特代理邹冠出卖涉案房屋的行为是否构成表见代理，上诉人邹冠与陈雨杨、杨秀湘签订的《房屋转让协议书》是否有效，上诉人邹冠上诉的各项诉讼请求是否有事实和法律依据。 本院认为，表见代理，是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后签订了合同，如果相对人有理由相信其有代理权，那么相对人就可以向本人主张该合同的效力，要求本人承担合同中所规定的义务，受合同的约束。从本案查明的事实看，自1998年始，韦特、邹冠就在一起共同生活，涉案房屋《商品房买卖合同》也是韦特代理邹冠与开发商签订，购房款也是韦特以邹冠的名义向开发商支付。邹冠自述本案房屋房产证、购房发票及其身份证交由韦特保管，《房屋转让协议书》签订后，韦特向杨秀湘出具收到购房款的收条、交付《商品房买卖合同》、发票、相关证照及房屋钥匙，韦特的系列行为，买受人杨秀湘有理由相信韦特的行为是代理邹冠出卖涉案房屋。本院认定韦特的行为构成表见代理，故当事人各方签订的《房屋转让协议书》是真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，当事人应当履行。如前所述，杨秀湘取得涉案房屋并不知道韦特无处分权，同时支付了合理的对价，转让的不动产已经依照法律规定办理了权属登记，杨秀湘在买卖涉案房屋时是善意的、有偿取得该项财产，应当维护其合法权益。虽然杨秀湘取得涉案房屋办理产权证登记手续转移时采取了不正当手段，是违反行政管理法规，并不足以影响杨秀湘对涉案房屋的合法取得。依据《中华人民共和国立法法》规定，《中华人民共和国物权法》不具有溯及既往的效力，对本案《房屋转让协议书》，应当依照当时的法律法规或者约定处理，双方签订《房屋转让协议书》的时间是2000年7月，应适用当时的法律法规，一审判决适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的法律规定不当，应予纠正。上诉人邹冠上诉的各项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5090元，由上诉人邹冠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 王治斌 审 判 员 陈海涛 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 郑 欣 书 记 员 秦 婧