贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初2525号原告：贵州恒大长基房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区浦江路**金竹苑******。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：周礼湲，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘鲜鲜，贵州瀛黔律师事务所实习律师。被告：何宗山，男，1988年12月23日，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。原告贵州恒大长基房地产开发有限公司（以下简称恒大长基房开公司）与被告何宗山商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒大长基房开公司委托诉讼代理人周礼湲、潘鲜鲜到庭参加诉讼，被告何宗山经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒大长基房开公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2014年9月7日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告于本案判决生效之日起三日内协助原告办理位于贵阳市经开区预售合同备案登记撤销手续（预售合同备案登记号：Ｙ14070633）；3.本案诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：原被告于2014年9月7日签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于贵阳市经开区建筑面积79.26平方米的房屋一套，房屋总价款为407482元，以按揭方式付款，首期款127482元，按揭款280000元向银行按揭支付。合同签订后，原告为被告办理了涉案房屋的预告登记和合同备案登记。之后双方与银行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向银行按揭贷款280000元，原告作为保证人，后被告因其个人原因未按时支付按揭贷款，导致原告已向银行承担保证责任。依照双方的约定，被告逾期支付贷款导致原告承担担保责任的，原告有权解除合同，原告依据法律规定及合同约定诉至法院，诉请如前。被告何宗山未答辩。本案经审理认定的事实如下：2014年9月7日，原告恒大长基房开公司（出卖人）与被告何宗山（买受人）共同签订了《商品房买卖合同》一份，主要约定：1.原告将其开发建设的位于经开区的房屋出售给被告，房屋建筑面积为79.26平方米。2.房屋总价款为407482元，买受人以银行按揭贷款方式支付，于本合同签订之日交付首期房款127482元，余款280000元以银行按揭支付。3.出卖人应当于2017年6月30日之前向买受人交付该商品房，出卖人承诺于2018年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。4.本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充性协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议于本合同具有同等法律效力。该合同附件六对交付房屋所做的装饰、装修标准进行了约定；附件六对对交付房屋保修范围、保修期限和保修责任进行了约定；附件十二补充协议第二条双方同意本合同第八条做如下补充：（一）关于银行按揭付款方式的约定“……3.如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，买受人应在银行审批终了之日起15日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第十条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。……5.在房地产权证办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有以下权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……”。合同签订后，原、被告就案涉房屋办理了商品房预售合同备案登记，预售合同登记号为Ｙ14070633。该合同附件十二补充协议第十三条第1点关于通知的约定：（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，……如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。2014年10月22日，中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行（贷款人，以下简称农行云岩支行）、与何宗山（借款人、抵押人）、恒大长基房开公司（保证人）共同签订《个人购房担保借款合同》一份，主要约定：1.借款人为购买经开区珠江路3号翡翠华庭1栋1单元5层3号房屋向贷款人借款280000元，借款期限为2014年10月22日至2044年10月21日，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定，还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。2.借款采用阶段性保证＋抵押的担保方式，由阶段性保证人恒大长基房开公司自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止提供连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年，若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。2015年4月1日，何宗山就案涉房屋与农行云岩支行办理预购商品房抵押权预告登记，登记证号为筑房预经开字第××号。2019年5月13日，农行云岩支行向恒大长基房开公司发出贷款提前到期通知书及担保人履行责任通知书，载明鉴于何宗山自2018年7月29日起未依约履行合同约定的还款义务，恒大长基房开公司亦未依约履行保证责任，该行宣布上述借款合同项下贷款于2019年5月13日提前到期，请恒大长基房开公司立即筹措资金，归还全部结欠本金262375.31元、利息3375.89元（计至2019年5月13日止）。2019年6月27日，原告将关于督促履行贷款合同的通知书邮寄给被告，要求被告在收到通知书后三日内将欠款支付给银行，邮寄地址为被告在《商品房买卖合同》第6页中所留的通讯地址，邮寄文件注明为督促履行贷款通知书。2019年9月24日，农行云岩支行向恒大长基房开公司出具了贷款结清证明，载明恒大长基房开公司履行保证担保责任为何宗山偿还了贷款本息合计260439.91元（其中本金259475.74元、利息964.17元），贷款已全额还清。原告提交了关于解除商品房买卖合同及补充协议的通知书、顺丰速运邮寄单及物流信息查询单，证明其向被告发出了解除合同的通知。庭审过程中，原告陈述案涉房屋系精装房已交房，房屋未办理小产权证，现联系不上被告，房屋处于出租状态。另，原告表示若合同解除原告将从被告已支付的购房款中扣除代偿的银行贷款、总房款10%的违约金以及保证金等费用，再将剩余购房款退还给被告。上述事实，有当事人陈述、原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房担保借款合同》、贷款提前到期通知书、担保人履行责任通知书、关于督促履行贷款合同的通知书及邮寄单、贷款结清证明、关于解除商品房买卖合同及补充协议的通知书等证据及庭审笔录在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议、原、被告及农行云岩支行签订的《个人购房担保借款合同》，均系各方真实意思表示，内容未违反法律规定，协议合法有效，对签约各方均具有约束力，当事人应遵照履行。借款合同签订后，被告何宗山未按时偿还银行按揭贷款，构成违约，原告恒大长基房开公司依据合同约定履行了保证责任，向农行云岩支行偿还了贷款本息，原告依据补充协议的约定要求解除其与被告于2014年9月7日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告何宗山应协助原告办理案涉房屋的抵押权预告登记注销手续及商品房预售合同备案登记注销手续。因原告方陈述需在扣除代偿的银行贷款及违约金等费用后再向被告退还剩余购房款，考虑到被告未到庭参加诉讼，且原告未诉请退还该费用，为充分保障被告的权利，案涉购房款的退还事宜不亦在本案中一并进行处理，被告可另行主张权利。被告经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃诉讼权利，不影响本院依据已查明的事实作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵州恒大长基房地产开发有限公司与被告何宗山于2014年9月7日签订的《商品房买卖合同》及补充协议。二、被告何宗山于本判决生效之日起三十日内协助原告贵州恒大长基房地产开发有限公司办理位于贵阳经开区房屋的抵押权预告登记注销手续（登记证号：筑房预经开字第××号）及商品房预售合同备案登记注销手续（预售合同登记号：Ｙ14070633）。案件受理费200元（已减半收取），由被告何宗山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审判员  吴怔秋二〇二〇年十月二十八日法官助理高现现书记员张艺群