河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初524号原告：李小冬，女，1965年11月2日出生，汉族，住河南省。原告：任祯，男，汉族，1971年3月10日出生，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：兰本涛，河南衡度律师事务所律师。被告：原阳县公园世纪大酒店有限公司，住所地:原阳县新城区富康路与民主路交叉口西侧公园世纪大酒店**。统一社会信用代码：91410725561010495G。法定代表人：陈建锋，董事长。委托诉讼代理人：邢体兴，河南未来律师事务所律师。原告李小冬、任祯与被告原阳县公园世纪大酒店有限公司（以下简称原阳世纪酒店公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年2月25日立案后，依法适用普通程序。本案在审理过程中，因必须以另一案件的审理结果为依据，而另一案尚未审理终结，于2020年5月10日本案裁定中止诉讼。中止事由结束后，于2020年6月5日、2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告任祯及其委托诉讼代理人兰本涛，被告原阳世纪酒店公司委托诉讼代理人邢体兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小冬、任祯向本院提出诉讼请求：一、判令被告原阳县公园世纪大酒店有限公司向原告支付约定款项1561140元及违约金（以1561140元为基数，按照日万分之二的标准自2019年11月29日计算至实际支付之日止)；二、判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月31日，原告与被告原阳县公园世纪大酒店有限公司签订了《清竹苑商业街商铺销售转让协议》，取得了上下2层，建筑面积223.02平方米的原阳县黄河大道南侧清竹苑小区1号楼第5号商铺（以下简称“标的商铺”)；原告购买标的商铺后，同意委托被告管理标的商铺至2019年10月30日；被告应于2019年11月29日前向原告支付1561140元，如逾期支付，被告应另行向原告支付逾期违约金，违约金的计算方式为：以1561140元为基数，按照日万分之二的标准自2019年11月29日计算至实际支付之日止。《清竹苑商业街商铺销售转让协议》签订后，原告积极履行约定义务，按照协议约定支付购房款，并将标的商铺交由被告管理。现被告向原告支付款项的期限届满，且经原告多次催要，仍不予支付。综上，被告违反约定，拒不向原告支付款项的行为严重损害了原告的合法权益，现依据相关法律规定起诉至法院，望判如所请。被告原阳世纪酒店公司辨称：首先，被答辩人的请求错误。被答辩人向法院申请“变更诉讼请求”，但对请求没有变更，而是增加了诉讼请求；其次，被答辩人“变更诉讼请求”的请求错误，该请求认为“清竹苑商业街商铺销售转让协议”有效，同时又要求答辩人承担合同无效的后果，答辩人应明确诉讼请求。答辩人认为：一、关于2014年10月11日双方签订的“清竹苑商业街商铺销售转让协议”的效力问题。（1）“清竹苑商业街商铺销售转让协议”，违反行政部门规章的规定（具体行政规定见之前的答辩状）。约定的“返本”、“返租”、“双倍回购”是危及金融安全的协议。涉房产由被答辩人与何怀卿、马淑珍签订“原阳县清竹苑商业买卖合同”，以合法形式享有所有权及相关权利；但何怀卿、马淑珍买本案的商品房是使用非法吸收的公众存款，卖该商品房是为了清偿非法吸收的公众存款，其因涉嫌非法吸收公众存款被刑事追究，现在监狱服刑，“清竹苑商业街商铺销售转让协议”涉及危害金融安全的事实清楚。（2）“清竹苑商业街商铺销售转让协议”，约定的“返本”、“返租”、“双倍回购”是扰乱市场秩序、国家宏观政策的协议（具体行政规定见之前的答辩状）。商品房是国家以行政手段干预的民生事务，因土地房屋类不动产价值巨大，对国计民生影响重大，国家对房地产行政监管相对较为严格。如国家实行登记制度、推行合同示范文本、实行限购政策、制定销售管理办法等。被答辩人与答辩人签订的“清竹苑商业街商铺销售转让协议”，交易的商铺价格为原阳县新城区的正常价格。根据该协议约定的“返本”、“返租”、“双倍回购”，被答辩人实际是零元购房+每平方米每年15元×20%×4的租金，该商品房买卖行为目的不是住，而是“炒”，该行为明显扰乱了商品房的正常市场秩序及国家的商品房宏观调控政策，该协议系逃避国家金融管理秩序、规避国家商品房价格宏观调控的协议，其协议目的违法，故该协议是无效协议。3、“清竹苑商业街商铺销售转让协议”约定的“返本”、“返租”、“双倍回购”的事实，能够证明该协议违反强制性效力性行政规范。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》法（2019）254号三、关于合同纠纷案件的审理第31条违反规章的合同效力的规定：“但该规定的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应认定合同无效”；根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效（五）“违反法律、行政法规的强制性规定”，根据上述规定“清竹苑商业街商铺销售转让协议”应确认为无效协议。综上，“清竹苑商业街商铺销售转让协议”系无效协议。被答辩人称：“根据合同法第四十四条的规定，该协议依法成立，应自成立时生效”；“依据合同法第五十二条的规定，该协议不存在该条规定的任何情形，应合法有效”的理由不能成立。合同法第四十四条的规定，开始生效的合同是“依法成立的合同”，该合同成立时即违法，是被答辩人明知违法而订立的合同，不符合合同的生效要件；关于该合同违反合同法第五十二条的规定，上述已论，不再赘述，该“清竹苑商业街商铺销售转让协议”是当然无效的合同，被答辩人认为合同有效的理由不能成立。二、在“清竹苑商业街商铺销售转让协议”无效的情况下，因答辩人在该协议中没有任何过错，不应向被答辩人承担任何责任。（1）被答辩人明知答辩人的身份是受托人。答辩人受何怀卿、马淑珍委托销售的行为，委托后果由委托人何怀卿、马淑珍承担，其要求答辩人承担赔偿责任明显错误。“清竹苑商业街商铺销售转让协议”的第一条双方确认了答辩人的委托销售身份。被答辩人与何怀卿、马淑珍均明知答辩人在该协议中的主体身份系合同法意义上的受托人，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，该协议直接约束委托人何怀卿、马淑珍和被答辩人。（2）、原阳县住建局房管所备案的“原阳县清竹苑商业买卖合同”，是答辩人与被答辩人签订“清竹苑商业街商铺销售转让协议”后，被答辩人与何怀卿、马淑珍签订并备案的，该事实证明了，被答辩人与何怀卿、马淑珍之间是商品房买卖关系，何怀卿、马淑珍与答辩人之间系委托销售行为。委托的后果由委托人何怀卿、马淑珍承担。（3）、被答辩人以“原阳县清竹苑商业买卖合同”到行政机关备案，而不是以“清竹苑商业街商铺销售转让协议”去备案，是被答辩人明知以“清竹苑商业街商铺销售转让协议”去备案，行政机关不可能为其备案、登记、办理房产证，故被答辩人明知该合同是违法的合同。（4）、被答辩人明知答辩人是酒店，不是售楼部、不是房屋中介机构，明知签订的合同是违法合同、明知答辩人是受托人而不是房屋的所有人、出卖人，其与答辩人签订合同存在主观故意的过错，如有损失也应由被答辩人自己承担。（5）、该房款答辩人已按约定支付给了上宅商贸公司，剩余款项按“清竹苑商业街商铺销售转让协议”的约定作为租金支付给了包括被答辩人在内的22户商铺的业主。综上，答辩人在“清竹苑商业街商铺销售转让协议”签订前，签订中、均无缔约过失。答辩人在“清竹苑商业街商铺销售转让协议”中仅是受托人，没有任何过错，没有根据该协议得到任何财产，故答辩人不存在合同法第四十二条规定的情形，被答辩人依据合同法第五十八条的规定，认为答辩人有过错，应当赔偿被答辩人的损失，没有事实依据和法律依据。三、本案被答辩人在“清竹苑商业街商铺销售转让协议”，没有损失，即使稍有损失，也不应由答辩人承担。1、本案是商品房买卖合同纠纷案件，商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关权利予买受人，买受人支付价款的合同。本案案涉商品房已由被答辩人按同时期商铺的价值、价格交付价款，被答辩人与何怀卿、马淑珍签订“原阳县清竹苑商业买卖合同”并依据“原阳县清竹苑商业买卖合同”，在原阳县住建局房管所备案、登记、办理房产证，由被答辩人享有所有权及使用权，该商品房买卖早已完成，被答辩人没有损失，答辩人也不存在承担损失的事实。2、“清竹苑商业街商铺销售转让协议”约定的租金，前期答辩人按何怀卿、马淑珍的要求，从“原阳县清竹苑商业买卖合同”与“清竹苑商业街商铺销售转让协议”价款的差额中支付，因该款不足支付五年的租金，答辩人在何怀卿、马淑珍不再支付款项时，房屋由被答辩人自行出租，被答辩人不存在租金损失。综上，被答辩人购房已取得了商品房的全部权利，不存在购房损失；出租商品房得到了租金，也不存在房屋出租的租金损失；“清竹苑商业街商铺销售转让协议”无效，是因协议约定的“返本”、“返租”、“双倍回购”违反了“法律、行政法规的强制性规定”而无效，而违反“法律、行政法规的强制性规定”的“清竹苑商业街商铺销售转让协议”，是因被答辩人与何怀卿、马淑珍各自为了达到非法的目的而委托答辩人签订；被答辩人的非法目的不能得到满足，不是因为答辩人不履行合同，也不是履行合同不符合约定，而是合同非法。答辩人认为：被答辩人不存在损失，即使有损失，也应由被答辩人与何怀卿、马淑珍各自承担。被答辩人依据合同法第一百一十三条的规定，要求答辩人承担给被答辩人造成的损失，且损失赔偿额应当相当于因被申请人违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益的请求没有事实及法律依据。四、被答辩人的变更请求理由错误。1、被答辩人称“答辩人以出卖自有商铺的名义，向被答辩人等买受人作出宣传邀约”的事实不存在，被答辩人明知商铺不是答辩人所有，明知答辩人的身份是受托人，其陈述理由错误；2、被答辩人称“被答辩人以高于市场价30-50%的价格购买商铺”的事实不存在，当时商铺的价格是现房商铺的正常价格。3、被答辩人称“部分资金还是被答辩人高利外借他方的，目的就是为了预期能够得到返还的购房本金”正常买房大多借款，不能因为借款就当然能够得到返还的购房本金；被答辩人不能得到返还的购房本金是正常，能够得到返还的购房本金才是不正常的。4、被答辩人称“购房款是支付给了答辩人，答辩人也为被答辩人出具了购房收据；后期返租履行也是被申请人一直与申请人接洽商议”。答辩人认为：购房款，答辩人收取后按房屋所有人何怀卿的意愿支付给了其债权人，剩余款项按房屋所有人何怀卿的意愿，作为租金支付给了包括被答辩人在内的22户商铺的业主。综上，被答辩人的所有理由均不能成立。五、本案房屋的出卖人、“清竹苑商业街商铺销售转让协议”中的委托人何怀卿，因涉嫌集资诈骗刑事犯罪被判刑，其作为“清竹苑商业街商铺销售转让协议”的委托人，如有损失也应由何怀卿承担责任。根据最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条实施下列行为之一，符合本解释第一条第一款规定的条件的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，“以非法吸收公众存款罪定罪处罚（一）不具有房产销售的真实内容或不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”。“清竹苑商业街商铺销售转让协议”，协议双方对商品房的基本情况没有明确约定，对项目建设依据、销售依据、商品房的基本情况、计价方式、面积确认及面积差异处理、规划、设计变更的约定、交接、装饰、设备标准承诺、基础设施、公共配套运行、产权登记、保险责任等商品房买卖合同必须的条款均无约定，却详细约定了“返本”、“返租”、“双倍回购”的事宜，为此何怀卿买该批22套商铺，5200平方米的真实目的是投资，用投资的收益，清偿非法吸收公众存款的利息，吸收更大数额的公众存款，其卖该22套商铺给被答辩人等22户业主的目的，是清偿非法吸收公众存款的本金，吸收更大数额的公众存款；被答辩人购买该商品房的行为后果是扰乱了金融秩序、商品房市场秩序，国家商品房宏观调控政策，该商品房买卖约定“返本”、“返租”、“双倍回购”的行为，给社会造成了极大的不稳定。故根据上述事实及法律规定，本案被答辩人依据的“清竹苑商业街商铺销售转让协议”，涉嫌非法吸收公众存款刑事犯罪，在该协议中，被答辩人存在明显的过错，人民法院应驳回被答辩人的起诉。综上，请求人民法院依法采纳答辩人的意见，驳回被答辩人的起诉或诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告对其真实性均无异议的证据即原告提交的第一组至第三组、第五组证据和被告原阳世纪酒店公司提交的第一组至第四组证据，能够证明案件事实，认定具有证据的证明力。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下：关于被告原阳世纪酒店公司提交的第四组证据，被告所提异议成立，不具有证据的证明力。关于被告原阳世纪酒店公司提交的第五组证据，客观真实，系备案合同，认定具有证据的证明力。关于被告原阳世纪酒店公司提交的第六组证据，原告有异议，没有甲方签章或签字，本院认定不具有证据的证明力。根据上述具有证明力的证据和开庭审理笔录，本院可以认定以下事实：2011年7月13日，何怀卿、马淑珍夫妻（2012年2月21日协议离婚）购买原阳县青竹苑商铺22套，包括了原告的商铺223.02平方米，当时购买价款为1006430元。2011年7月20日，办理了《房屋所有权证》（登记的所有权人为何怀卿，夫妻共有）。2014年10月11日，何怀卿、马淑珍委托被告原阳世纪酒店公司销售该22套商铺。2014年10月31日，原告与被告原阳世纪酒店公司签订《清竹苑商业街商铺销售转让协议》，原阳世纪酒店公司为甲方，原告为乙方，协议的主要内容是：甲方与本协议标的商铺的产权人签订了《清竹苑商业街商铺代售授权协议》，取得了标的商铺的销售资格。乙方充分了解了该标的商铺的现状，愿意以本协议约定的方式购买该商铺，甲、乙双方就商铺买卖转让的相关事宜达成如下协议:第一条:商铺基本情况：标的商铺位于原阳县黄河路与富康路口东南角的“清竹苑商业街”商1号楼，第5号铺。该商铺建筑面积共223.02平方米，属框架结构，上下三层；第二条:计价方式与价款：商铺单价为每平方米7000元人民币，总金额1561140元；第三条:销售方式选择及责任：5年返本:乙方购买标的商铺满五年(即从购买商铺2010年10月31日起至2019年10月30日满五年)后，甲方按照本协议第二条所签定商铺价格返还乙方购买标的商铺的本金，甲方有义务将上述返还款项于30日内全部返还完毕。在乙方书面申请回购或返本后，甲方不能在规定期限内双倍回购或返本，将按总房款的日万分之二支付逾期违约金直至回购或返本；第四条：付款方式：本协议签订生效后1日内，乙方必须一次性把房屋总房款1561140元汇入甲方指定的银行账户，逾期乙方应支付应付款日万分之二的违约金。甲方收到全部房款后，甲方协调产权人在2015年1月31日前为乙方办理商铺过户手续；第五条：权利义务：乙方在付清房款后7日内，甲方将代收取的该期商铺租金交于乙方。如该商铺在5年回购或返本期内未能对外出租且乙方未自用或出租时，甲方按下列标准向乙方支付保底租金:第一年月租金标准15元/㎡/月人民币，年租金合计人民币40143元，以后每年在上一年的基础上递增20%，租金支付方式采用一年一付，第一年度租金在乙方购铺款全部付清后一周内返还到位。从第二年度开始，在每年的11月7日前，将下年度的年租金返还给乙方。如甲方未能按时支付租金，应按当期应付租金数的日万分之二支付违约金直至支付为止。乙方同意取得房屋产权后，将该房屋委托给甲方管理，甲方对此商铺具有5年管理权。未经甲方许可，乙方不得私自将所购商铺另行出租，如若违反协议规定，甲方不承担回购和返本义务，乙方还应承担给相对方造成的全部损失及与之相关的双倍经济赔偿等内容。协议签订后，原告支付了购房款。何怀卿、马淑珍按照之前的约定，于2014年12月31日前后，与包括原告在内的22套商铺购买人签订《原阳清竹苑商业买卖合同》，该合同约定的商铺每平方米售价5784.23元，共计款1290000元。2015年1月30日，为原告办理了《房屋所有权证》。2017年前，被告原阳世纪酒店公司每年向原告支付房租，之后未支付。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效；违背公序良俗的民事法律行为无效。人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定为“效力性强制性规定”。违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，约定认定合同无效。本案原告与被告原阳世纪酒店公司签订的《清竹苑商业街商铺销售转让协议》中“五年返本”的约定应认定无效。理由是：一、建设部令第88号《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”（返本销售是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为）。该办法虽属于规章，但该规章的内容涉及市场秩序、国家宏观政策等公序良俗，当事人签订的《清竹苑商业街商铺销售转让协议》约定的五年返本，违反了该规定；二、何怀卿、马淑珍与原告签订的《原阳清竹苑商业买卖合同》内容不涉及五年返本，视为没有对原告与被告原阳世纪酒店公司所签协议约定五年返本的认可和追认，协议和合同约定的价款也不同，认定被告原阳世纪酒店公司超越了委托授权范围，基上述，应认定《清竹苑商业街商铺销售转让协议》中“五年返本”的约定无效。被告的经营范围不包括房地产开发、房屋销售经营，却销售房屋，违反规定返本销售，对协议无效负有主要过错；原告明知被告是酒店，不是房地产开发企业、不是房屋中介机构，也不是房屋的所有人，对协议无效负有次要过错，应当各自承担相应的责任。《清竹苑商业街商铺销售转让协议》比《原阳清竹苑商业买卖合同》约定的价款多出20多万元，证明被告卖给原告的房屋高出当时市场正常价格约30%左右，给原告造成了损失。本院酌定被告按照原告所交购房款的30%赔偿原告的损失，即468342元（1561140元×30%）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十三条,《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条、第一百一十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告原阳县公园世纪大酒店有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告李小冬、任祯损失468342元；二、驳回原告李小冬、任祯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18850元，由原告李小冬、任祯负担10525元，由被告原阳县公园世纪大酒店有限公司负担8325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于新乡市中级人民法院，并于递交上诉状之日起七日内向新乡市中级人民法院交纳上诉案件受理费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  娄本武审 判 员  安丹丹人民陪审员  赵 娟二〇二〇年十月二十七日书 记 员  吴 倩