广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初63号原告：广东省广物控股集团有限公司，住所地广州市越秀区北较场横路**。法定代表人：方启超，职务董事长。委托诉讼代理人：裴红艳，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘冬冬，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州安业华侨房地产有限公司，，住所地广州市海珠区新港西路**之**法定代表人：吴坤南，职务总经理。委托诉讼代理人：胡秋雄，男，系被告员工，联系地址同被告地址。第三人：广东华侨信托投资公司物华融资部，住所地广，住所地广州市北较场横路**v>法定代表人：刘良成，职务董事长。委托诉讼代理人：陈硕，广东启源律师事务所律师。原告广东省广物控股集团有限公司（以下称广物控股集团）与被告广州安业华侨房地产有限公司（以下称安业公司）、第三人广东华侨信托投资公司物华融资部（以下简称物华融资部）合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告广物控股集团委托诉讼代理人裴红艳、潘冬冬，被告安业公司委托诉讼代理人胡秋雄、第三人物华融资部委托诉讼代理人陈硕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广物控股集团向本院提出诉讼请求：1.被告协同原告办理广州市海珠区东晓路538号201房中建筑面积为2500平方米的部分房地产的产权过户手续，将该房地产所有权转移登记至原告名下；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2003年5月20日，原告（原名广东物资集团公司）、被告、第三人签订《协议书》，被告确认广州安业华侨房地产有限公司第二开发处（即被告第二开发处）在南翠苑商住楼开发中向原告借款的事实，被告确认截至2003年5月20日止，被告欠原告借款本金1250万元；被告同意以新港西路28号南翠苑商住楼B幢二层2500平方米商场抵偿所欠原告本金，原告表示接受；被告同意在《协议书》签订后即协助原告办理产权过户手续。《协议书》签订后，该房产已交付原告占有使用至今。该房产在2006年7月17日以“06登记字01062352号”确权登记在被告名下，座落地址为海珠区东晓路538号201房，但被告一直没有履行协同原告办理该房产产权过户手续，将该房地产所有权转移登记至原告名下的合同义务。综上，原告为遏制防范国有资产流失，故提起本案诉讼，请求法院判如所请。被告安业公司辩称，一、“广州安业华侨房地产有限公司第二开发处”实际为物华融资部。涉案物业所在的海珠区南翠苑商住楼是由安业公司与物华融资部在1996年合作开发的，在该项目的合作开发中，双方约定物华融资部以“广州安业华侨房地产有限公司第二开发处”名义开展相关合作事宜，并由物华融资部指定“刘良成”作为第二开发处的法人代表，第二开发处公章、财务章由物华融资部实际控制和使用。因此，在本案中，“广州安业华侨房地产有限公司第二开发处”实际上代表的是物华融资部，其在南翠苑商住楼合作开发项目中所实施的行为实际上是代表物华融资部的行为，其相应法律后果应由物华融资部承担。二、广物控股集团支付的1250万元实际上是广物控股集团与物华融资部之间内部资金的调拨，而非借款，安业公司与广物控股集团之间也不存在借贷法律关系。首先，广物控股集团主张涉案1250万元款项是用于南翠苑商住楼项目的开发建设中，而根据安业公司与物华融资部就南翠苑商住楼开发项目的合作约定，项目开发所需资金全部由物华融资部负责筹集投入，安业公司没有筹集项目建设资金的合同义务和责任，当然也就无需为筹集项目建设资金而向广物控股集团借款。其次，从广物控股集团提供的借款呈批表和借款凭证看，借款单位均为“广州安业华侨房地产有限公司第二开发处”，负责人均盖有“刘良成”印鉴，而根据上述第一点分析可知，“广州安业华侨房地产有限公司第二开发处”实际上是代表物华融资部，且1250万元均汇入广物控股集团的全资子公司广东益通有限公司、广东物通有限公司在工商银行设立的虚拟子账户（账号：00×××61-368、00×××23、00065××-368)，由此可见，该款项实际是物华融资部为筹集南翠苑商住楼开发项目的建设资金而向广物控股集团申请内部资金调拨，并非借款，即使是借款，也是广物控股集团与物华融资部之间发生的借贷关系，与安业公司无关。三、《协议书》表述的内容与本案事实明显不符，应当认定该协议无效。从协议书的条款内容看，该协议书主要表达了两个内容，第一，安业公司确认欠广物控股集团借款本金1250万元；第二，安业公司基于借款而同意以南翠苑商住楼B幢二层商场2500平方米抵偿所欠广物控股集团借款本金。但是，综合物华融资部是广物控股集团的全资子公司、安业公司与物华融资部合作开发南翠苑商住楼以及涉案1250万元的支付情况等事实可以明确得出，安业公司与广物控股集团之间并不存在借款事实，这恰恰与协议书第一条“安业公司欠广物控股集团借款本金1250万元”的表述完全相反，因此协议书约定安业公司同意以南翠苑商住楼B幢二层商场2500平方米抵偿借款的更是缺乏基础事实的支撑，该协议书应当认定无效。综上，广物控股集团的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，请求法院依法查清事实，判决驳回广物控股集团的诉讼请求。第三人物华融资部述称，原告诉求符合协议书约定，没有意见。本案广物控股集团、安业公司、物华融资部围绕广物控股集团诉讼请求依法举证。本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对各方当事人所提交证据的真实性均不持异议，上述没有异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广物控股集团于1988年1月8日成立，原名称为广东物资集团公司，2015年6月12日变更企业名称为现名称，企业性质为有限责任公司（国有独资）。物华融资部于1988年1月8日成立，成立时名称及企业性质分别为广东省粤物投资公司、全民所有制企业，同年企业名称变更为广东物华投资公司。1990年12月30日，广东省物资总公司与广东华侨投资公司签订《广东物华投资公司并入广东华侨信托投资公司管理协议书》，约定从1991年1月1日起，广东物华投资公司并入广东华侨信托投资公司管理，并入后名称定为广东华侨信托投资公司物华融资部，物华融资部行政上隶属广东省物资总公司领导，业务上接受广东华侨信托投资公司管理、协调。广东益通有限公司（以下简称益通公司）、广东广物金融产业集团有限公司（原名称广东物通有限公司，以下简称广物金融公司）、广东省物资产业（集团）有限公司均为广物控股集团全资的子公司。安业公司于1995年1月28日成立，是法人独资的有限责任公司，股东为广东省华侨建设工程公司（以下简称华侨建设公司）。华侨建设公司原为全民所有制企业，2002年华侨建设公司移交广东省广弘资产经营有限公司管理，2013年华侨建设公司由原股东广东省广弘资产经营有限公司、揭阳市大南山华侨建筑工程公司变更为宝能地产股份有限公司，公司性质变更为有限责任公司（法人独资），华侨建设公司现在唯一股东为珠海恒业设备构件有限公司。1994年12月5日，广州市医药工业研究所（甲方，以下简称医药研究所）与华侨建设公司（乙方）签订《合作开发项目协议书》，主要内容如下：甲方提供广州市新港西路28号（甲方原实验车间旧址）11000平方米面积土地（以下简称涉案土地）供乙方进行商住楼房地产开发，乙方负责开发此项目的全部资金、规划、测绘、涉及、报建、施工等，依法补偿甲方改造费用及营建一栋6000平方米的住宅、1000平方米商场给甲方回迁。1995年3月15日，安业公司与医药研究所签订《关于更改乙方名称的协议书》，约定上述《合作开发项目协议书》的乙方更改为安业公司。1997年，安业公司与医药研究所联名取得建设用地批准书及建设工程规划许可证。1995年6月1日，安业公司（甲方）与广州市飞龙有限公司（乙方，以下简称“飞龙公司”）签订《承包合同书》，主要内容如下：飞龙公司承包甲方根据上述协议开发的涉案土地项目，乙方以“广州安业华侨房地产有限公司第一开发处”的名义实行项目承包经营，负责该项目的全部投资和经营运作、规划、报建、施工、经营管理、售楼、物业管理，自负盈亏，乙方向甲方上缴800万元管理费，项目工程由乙方确定施工单位，以华侨建设公司名义承建。1996年6月25日，物华融资部（甲方）、安业公司（乙方）、飞龙公司（丙方）签订《转让协议书》，主要内容如下：乙方将承包涉案土地项目全部转让给甲方，丙方同意乙方转让；项目转让费4810万元，扣除南海市盐步镇城区实业总公司已转让2310万元外，甲方实际应付乙方转让费2500万元，在协议签约后10日内付500万元，第二、第三个月内各支付500万元，第四、第五个月内各支付400万元，剩余200万元在乙方完成本协议规定后支付。上述《转让协议书》签订后，安业公司向物华融资部提供“广州安业华侨房地产有限公司第二开发处”印章，由物华融资部以广州安业华侨房地产有限公司第二开发处（以下称安业公司第二开发处）名义开发涉案土地项目。1996年7月26日，物华融资部致函给安业公司，告知南翠苑商住楼开发过程中由其部刘良成、卜国权负责签字及盖章。同年11月28日，物华融资部致函给安业公司，推荐刘良成、卜国权安业公司第二开发处经理、副经理，林文胜、陈咏怡、周锡权、谢红华、李锡裕分任其他职务。1998年至2008年期间，刘良成、林文胜、谢红华以安业公司职员身份接受安业公司的委托到法院参加涉及涉案土地项目有关纠纷的诉讼。1997年10月31日至1998年11月6日期间，物华融资部以安业公司第二开发处名义向广物控股集团合共借款15300000元，每笔借款都填写了“广东物资集团公司财务结算中心企业借款呈批表”，借款单位处盖有“广州安业华侨房地产有限公司第二开发处”印章及法人代表“刘良成”的私章，借款的理由为安业公司第二开发处缺资金、南翠苑项目缺资金等，每笔借款还有对应的借款凭证（借据），具体各笔借款时间及金额如下：1997年10月31日，300万元；1998年3月1日，200万元；1998年3月2日，100万元；1998年4月15日两笔，各100万元；1998年5月15日，100万元；1998年6月2日，100万元；1998年6月26日，100万元；1998年10月15日，130万元；1998年10月28日，100万元；1998年11月16日，200万元。1997年12月13日，广物控股集团向广物金融公司出具《委托书》，《委托书》主要内容如下：为集中调度资金、管理资金，提高资金使用效率等原因，委托广东物通有限公司通过其银行账户代广物控股集团财务结算中心办理所属企业的资金结算工作。中国工商银行广州第一支行00×××61账户是益通公司账户，00×××61-368账户是00×××61账户的虚拟子账户，户名为广州安业华侨房地产有限公司第二开发处，凭预留印鉴卡办理银行业务。中国工商银行广州第一支行00×××55账户是广东物通有限公司账户，00×××55-368账户是00×××55账户的虚拟子账户，户名为广州安业华侨房地产有限公司第二开发处，凭预留印鉴卡办理银行业务。物华融资部以安业公司第二开发处名义开发南翠苑商住楼期间，使用00×××61-368账户及00×××55-368账户支付工程款、往来款、广告费、借款利息等。诉讼中，广物控股集团提交了多张盖有“广州安业华侨房地产有限公司第二开发处”印鉴的支票（支票上的出票人账号分别为00×××61、00×××55），另根据支票的付款情况制作了《关于1250万借款之借出、使用情况说明》，说明物华融资部以安业公司第二开发处名义开发南翠苑商住楼期间，使用00×××61-368账户及00×××55-368账户将广物控股集团出借的款项用于南翠苑商住楼项目。1997年5月22日，安业公司致函物华融资部催讨《转让协议书》约定的转让费，该催款落款处写明“抄送：广东省物资集团总公司戴明聪副总经理”。2003年5月20日，广物控股集团（甲方）、安业公司（乙方）、物华融资部（丙方）签订了《协议书》，主要内容如下：甲、乙、丙三方就广州安业华侨房地产有限公司第二开发处在南翠苑商住楼开发中借甲方本金1250万元及利息一事，达成协议；乙方确认上述借款事实，截至2003年5月20日乙方欠甲方借款本金1250万元；乙方同意以新港西路28号南翠苑商住楼B幢二层商场2500平方米抵偿所欠甲方本金，甲方表示接受。乙方所欠甲方利息部分由丙方负责归还，今后甲方与丙方的一切债权债务问题均与乙方无关；乙方同意在本协议签订后即协助甲方办理产权过户手续；未尽事宜，三方协商解决。上述《协议书》签订后，物华融资部将广州市海珠东晓路538号201房（以下称诉争房屋）交付给广物控股集团使用至今。广物控股集团于2004年起将诉争房屋交给广东省物资产业（集团）有限公司管理。2004年起至今，广东省物资产业（集团）有限公司将诉争房屋出租给他人使用，现在出租给某文化艺术培训中心使用，双方的租赁合同显示2019年11月至2020年11月期间的月租金（包含管理费）为125690元。本案诉讼过程中，广物控股集团的委托诉讼代理人潘冬冬律师在向本院申请律师调查令，用以调查广州市海珠区东晓路201房房屋查册及内档资料，本院予以准许并向潘冬冬发出律师调查令。潘冬冬持有律师调查令向广州市规划和自然资源局调查，该局回复相关被调查的事实如下：2002年8月，安业公司以建设单位名义取得广州市城市规划局颁发的建设项目为“南翠苑B幢首、二层商场及地下车库”的《建设工程规划验收合格证》；房产坐落为“广州市海珠东××××房，东××××房，××××房”，登记字号：06登记字01062352号，建筑面积8007.324平方米，安业公司占有上述房产中23号101房、东晓路536号101房、538号201房（房屋性质为商场，总建筑面积为3297.5055平方米）,医药研究所占有538号202房。广物控股集团申请诉讼保全，本院根据广物控股集团申请查封确权登记在广州安业华侨房地产有限公司名下位于广州市海珠区东晓路538号201房建筑面积2500平方米部分的房屋产权份额。本院认为，本案有以下四个焦点问题：一、《转让协议书》属于何种类型合同及物华融资部与安业公司之间的法律关系；二、《协议书》是否有效；三、广物控股集团与安业公司之间是否构成借贷关系；四、对广物控股集团诉求的处理。一、《转让协议书》属于何种类型合同及物华融资部与安业公司之间的法律关系（一）安业公司是涉案土地项目的开发商医药研究所享有涉案土地使用权，该所与华侨建设公司签订《合作开发项目协议书》约定合作开发涉案土地，此后华侨建设公司将该项目合作方的权利义务转给其独资成立的安业公司，安业公司通过与医药研究所签订《关于更改乙方名称的协议书》取代华侨建设公司成为《合作开发项目协议书》的合作方。按照《合作开发项目协议书》的约定，安业公司作为涉案土地项目的合作方承担项目的全部资金、规划、测绘、涉及、报建、施工等，项目建成后安业公司向医药研究所交付6000平方米的住宅及1000平方米商场，本院据此认定医药研究所在项目合作中提供土地使用权，安业公司负责项目资金、项目建设、项目运作等，房屋建成后，双方按约定比例分配所建房屋及相应的土地使用权，医药研究所并不承担风险，故安业公司是以土地使用权人以外的合作人身份投资开发涉案土地项目，安业公司属于涉案土地项目的开发商。（二）《转让协议书》属于何种类型合同及物华融资部与安业公司之间的法律关系安业公司作为涉案土地项目的开发商，分别与飞龙公司签订的《承包合同书》及与物华融资部、飞龙公司签订的《转让协议书》，将涉案土地项目转包给物华融资部。《转让协议书》签订后，物华融资部派遣员工参与涉案土地项目的开发及运营，使用安业公司许可的“广州安业华侨房地产有限公司第二开发处”印鉴及以安业公司第二开发处名义运营，接受广物控股集团提供的15300000元借款并用于涉案土地项目中，上述事实均充分证明了物华融资部与安业公司之间构成合作关系。本院据此认定《转让协议书》实为合作协议，物华融资部与安业公司之间是合作关系。二、《协议书》是否有效。首先，广物控股集团、安业公司、物华融资部签订了《协议书》是各方真实意思表示。其次，《协议书》没有违反法律、行政法规的强制性规定。再次，《协议书》的签订时间在涉案土地项目取得《建设工程规划验收合格证》之后，三方该《协议书》约定的内容包括了物华融资部与安业公司合作开发涉案土地项目的结算。安业公司主张《协议书》无效缺乏依据，本院对其抗辩意见不予采纳。因此，本院认定《协议书》没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同。三、广物控股集团与安业公司之间是否构成借贷关系安业公司第二开发处不是法人组织或非法人组织，但安业公司成立不具备主体资格的安业公司第二开发处并许可物华融资部使用“广州安业华侨房地产有限公司第二开发处”印鉴进行民事行为，本院据此认定安业公司第二开发处是安业公司的内设机构，以安业公司第二开发处名义实施的民事行为而产生的法律责任由安业公司承担。物华融资部以安业公司第二开发处名义向广物控股集团合共借款15300000元，虽然在涉案土地项目的开发期间广物控股集团与物华融资部之间存在上级公司与下级公司的关联关系，但该借款均用于涉案土地项目的开发，且安业公司在《协议书》上确认安业公司第二开发处在涉案土地项目开发过程中向广物控股集团借款1250万元的事实及确认其欠广物控股集团借款本金1250万元，本院据此认定安业公司对其内设机构安业公司第二开发处向广物控股集团合共借款15300000元行为予以追认。综上，安业公司确认内设机构安业公司第二开发处与广物控股集团达成借贷合意，且涉案借款亦用于涉案土地项目的开发，本院据此认定广物控股集团与安业公司之间民间借贷法律关系成立。四、对广物控股集团诉求的处理《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第44条规定：当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生；经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。本案中，广物控股集团主张要求安业公司按《协议书》的约定将诉争房屋中建筑面积为2500平方米的部分房屋（以下称案涉抵债物）产权过户至其名下，该诉求实为主张以案涉抵债物产权抵偿安业公司欠广物控股集团借款本金1250万元债务。本院认为广物控股集团主张通过以物抵债方式取得案涉抵债物产权符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条的规定，分析论证如下：（一）广物控股集团、安业公司、物华融资部在涉案债务履行期限届满后签订《协议书》。《中华人民共和国合同法》（以下称《合同法》）第二百零六条规定，借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。广物控股集团、安业公司在《协议书》签订前没有就涉案借款债务约定履行期限，广物控股集团根据按照《合同法》第二百零六条的规定可以随时主张安业公司履行还款义务。任何协议必然有个协商的过程，广物控股集团在三方签订《协议书》前势必曾催告安业公司履行还款义务，三方是在安业公司未能履行还款义务情况下经过磋商才达成包含物抵债条款的《协议书》，由此足以认定广物控股集团在签订《协议书》前向安业公司催告还款，本案《协议书》是在涉案债务履行期限届满后签订的。（二）广物控股集团、安业公司均按《协议书》履行各自义务，仅是未办理案涉抵债物产权过户手续。安业公司作为案涉抵债物的产权人，在涉案土地项目经规划验收后许可或交付包括案涉抵债物在内的诉争房屋给物华融资部使用。物华融资部在签订《协议书》后将诉争房屋交付广物控股集团使用至今，广物控股集团提交的租赁合同显示其下属公司将诉争房屋出租使用，每月租金约10万多元。安业公司并未提交证据证明其就广物控股集团或其下属公司使用或出租诉争房屋提出异议，本院据此认定安业公司是按照三方签订的《协议书》履行自己的义务，仅是未办理将案涉抵债物产权转移登记至广物控股集团名下。广物控股集团已经实际受领案涉抵债物并使用至今，广物控股集团在《协议书》签订之后没有向安业公司主张清偿借款本金1250万元债务，故双方均按《协议书》履行各自义务，仅是未办理案涉抵债物产权过户手续。（三）排除虚假诉讼。退一步讲，广物控股集团与安业公司之间不构成借贷关系，广物控股集团提供的15300000元借款用于涉案土地项目，15300000元款项亦可认定为投资款或购房款，双方之间亦是存在投资关系或买卖关系，二者之间行为亦是真实的民事行为，双方对案涉抵债物产权的协商处理亦是各自的真实意思表示，二者之间的行为不存在虚假。安业公司是包括案涉抵债物在内的诉争房屋的产权人，广物控股集团已经实际受领案涉抵债物并使用至今，本院经审查没有发现双方的以物抵债存在恶意串通逃避债务的情形。综上，广物控股集团诉求合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告广州安业华侨房地产有限公司在本判决生效之日起30日内协同原告广东省广物控股集团有限公司办理广州市海珠区东晓路538号201房中建筑面积为2500平方米的部分房地产的产权过户手续，将该房地产所有权转移登记至原告广东省广物控股集团有限公司名下。本案受理费241800元及诉讼保全费5000元，由被告广州安业华侨房地产有限公司负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  戴肖锋审判员  吴哲伟审判员  冯小娟二〇二〇年十月十九日书记员  黄家琴冯泺同