山东省鄄城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1726民初2555号原告：葛学山，男，1988年11月13日出生，汉族，居民，初中文化，住山东省鄄城县委托诉讼代理人：陈一品，鄄城县诚鄄法律服务所法律工作者。被告：李建勇，男，1978年2月22日出生，汉族，居民，高中文化，住山东省鄄城县被告：张志彬，男，1986年10月18日出生，汉族，居民，高中文化，住重庆市荣昌县二被告共同委托诉讼代理人：孙作收，山东天清律师事务所律师。原告葛学山诉被告李建勇、张志彬租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告葛学山及其委托诉讼代理人陈一品、被告张志彬及委托诉讼代理人孙作收、被告李建勇委托诉讼代理人孙作收到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。葛学山向本院提出诉讼请求：１、依法解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、责令二被告支付原告违约金60000元；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2020年3月20日签订房屋《租赁合同》一份，合同约定：原告将位于鄄城县的一处院落和临街门市楼租赁给二被告，二被告支付定金20000元，原告须在2020年6月1日之前把院落清理干净等条款。原告按约定提前扒掉了厨房和大门两间房子，打扫干净后交付二被告时，二被告拒绝接受，遂发生纠纷。根据合同约定，因为被告违约，定金根据法律规定不予返还二被告，二被告因恶意违约仍需要支付原告违约金60000元。综上所述，二被告的行为违背《中华人民共和国合同法》和民法的诚信原则，为维护原告的合法权益，故诉至法院，提出以上诉讼请求。李建勇、张志彬辩称：原告隐瞒了对涉案土地没有租赁权的事实，致使双方签订的租赁合同无效，原告负有过错责任，其自身损失自负，请求法院依法驳回原告诉讼请求，被告将另行起诉要求原告退还20000元保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告葛学山围绕诉讼请求提交的证据：1、提交租赁合同一份，证明原、被告之间的租赁关系，定金20000元和租赁费每年60000元的事实，同时证明被告认可此租赁合同。2、提交土地使用证复印件一份，证明涉案房屋土地使用权属于原告家庭。3、提交村委会证明一份，证明土地使用权转让给原告，还证明房屋所有权属于原告。被告李建勇、张志彬对原告提交证据的质证意见：对租赁合同的真实性没有异议，对证明目的有异议，该合同本身恰恰可以证明案涉租赁房屋院落及土地，位于原箕山镇食品站，原告承诺对其出租的房屋院落拥有独立的出租权不属实。对土地使用证的真实性有异议，案涉土地是国有土地，原告提交的是集体土地使用证，而且该土地使用证记载的四邻及使用权的类型及用途都与案涉国有土地不相符，该土地使用证本身不能证明原告对案涉国有土地享有使用权。对村委会证明内容的真实性有异议，该证明也没有直接证明原告的宅基房屋属于案涉争议土地，即使该证明证实的楼房位于箕山食品站院内，村委会对该土地也没有所有权，更没有权安排给原告作为宅基地。本院经审查认为：原告提交的证据1租赁合同二被告对其真实性无异议，只是认为案涉房屋及院落及土地原告没有独立使用权，而原告提交的土地使用证能够证明原告对该涉案房屋、院落及所属土地拥有使用权，被告未提供有效证据予以反正原告对该涉案房屋、院落及所属土地不拥有使用权，故原告提交的租赁合同具有客观真实性、合法性，与本案具有关联性，应确认为有效证据；原告提交的证据2谢桂芝土地证明，被告对土地使用证的真实性有异议，认为案涉土地是国有土地，原告提交的是集体土地使用证，而且该土地使用证记载的四邻及使用权的类型及用途都与案涉国有土地不相符，该土地使用证本身不能证明原告对案涉国有土地享有使用权。该土地使用证系鄄城县国土资源局于2009年11月16日给原告母亲谢桂芝颁发的集体土地使用证，依据该土地证，谢桂芝对该涉案房屋、院落及所属土地拥有使用权，二被告未能提供有效证据证明该土地证确权的土地使用权无效，故原告提交的土地使用证具有客观真实性、合法性，与本案具有关联性，应确认为有效证据；原告提交的证据3鄄城县箕山村村委会证明，被告对村委会证明内容的真实性有异议，该证明也没有直接证明原告的宅基房屋属于案涉争议土地，即使该证明证实的楼房位于箕山食品站院内，村委会对该土地也没有所有权，更没有权安排给原告作为宅基地，该村委会证明系箕山村委会干部聂国庆出具，并加盖了公章，该证据能够证明原告母亲谢桂芝将案涉房屋、院落及土地的使用权转给原告使用，二被告的质证意见未提供有效证据予以证明，不予采纳，原告提交的鄄城县箕山村村委会证明具有客观真实性、合法性，与本案具有关联性，应确认为有效证据。被告李建勇、张志彬为证明自己的主张向本院提交的证据。1、提交鄄政字（1998）32号文件2、提交原鄄城县国土资产局对鄄城县健烨食品公司及乡镇食品站土地利用现状调查报告。3、鄄商发（2009）3号三份文件综合证明一下事实，1998年在改制鄄城县健烨食品有限公司时，将鄄城县食品公司的工业用地及办公用地，及下属8个乡镇食品站国有土地划拨给鄄城县健烨食品有限公司使用，将剩余的箕山食品站等9个食品站土地仍由鄄城县食品公司使用,鄄城县食品公司对箕山食品站的国有土地拥有使用权，原告对案涉土地没有使用权和出租权，鄄城县健烨食品有限公司将箕山食品站的土地对外出租也是无效的，原告与被告签订的合同原告存在过错，导致了合同无效。原箕山食品站土地证号是鄄国用（93）字第098号面积是666.5平方米。原告对被告提交的上述证据的质证意见：对被告提交的证据真实性及关联性均有异议，该证据不能证明原告的房屋属于被告所说明的鄄城县食品公司属于同一个地方，从鄄城县健烨食品有限公司的现状调查报告第6页可以看出1998年健烨食品有限公司将该幅土地西半部，沿街商业带租赁给箕山6队，从该条可以说明我们中国的国有土地是可以租赁的，而且原告家正属于箕山6队，该文件也说明原告对该涉案房屋享有所有权，也可以对外出租。本院经审查认为：被告提交的证据鄄城县人民政府1998年12月25发布鄄政字（1998）32号文件真实性予以确认，该文件000225页第四行以下显示“同意收回县食品公司及其下属八分站共计九幅国有土地使用权划拨给建烨食品公司。面积分别为10095.9平方米（部分土地）、6076.16平方米、5451.65平方米、4695.07平方米、4799.47平方米、5530.312平方米、2732.8平方米、3264.11平方米、3020.6平方米。注销其国有土地证。”但该证据未能显示涉案土地不属建烨食品公司使用土地范围内，不能证明被告的证明目的，故不确认为有效证据；对证据2原鄄城县国土资产局对鄄城县健烨食品公司及乡镇食品站土地利用现状调查报告的真实性予以确认，该报告第六页以下显示“1998年建烨食品公司将该幅土地西半部沿街商业带租赁给箕山六队，面积1865平方米（含路面333平方米），实用1532平方米，租期60年，收取租金5万元”，但该证据未能显示涉案土地建烨食品公司没有租赁权，不能证明被告的证明目的。对被告提交的证据3鄄商发（2009）3号三份文件与本案不具有关联性，不确认为有效证据。根据以上经质证认定的证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下：鄄城县人民政府1998年12月25发布鄄政字（1998）32号文件，同意收回县食品公司及其下属八分站共计九幅国有土地使用权，划拨给建烨食品公司。同年鄄城县健烨食品公司将建烨食品公司将原鄄城县食品公司箕山食品站使用土地西半部沿街商业带租赁给箕山六队，面积1865平方米（含路面333平方米），实用1532平方米，租期60年，收取租金5万元”。其中原告母亲谢桂芝（箕山六队村民）租赁部分土地，即涉案土地，土地面积180平方米，谢桂芝在该宗土地上兴建两间门市楼房和平房及院落一处，其中院落南北长9米，东西宽7米多，约64平方米。院落里有一间厨房和一间大门。2009年鄄城县国土资源局对该宗土地进行了确权，谢桂芝获得该宗土地使用权，2010年因儿子葛学山结婚需要，谢桂芝将该院落及该宅基上路边的两间门市楼房一并转给葛学山使用，自此原告葛学山获得了涉案门市楼房、院落及附属土地的土地使用权。2020年3月20日原、被告签订租赁合同一份，具体内容：“出租方：葛学山，承租方：李建勇、张志斌。就鄄城县箕山南街十字路口西大约二百米路南门市楼房及院落（原箕山食品站）租赁事宜，经双方充分协商自愿达成租赁合同条款如下，并共同遵守：一、租赁楼房（主体两间楼房的临街一层）及院落，楼房一楼面积为120平方米，院落面积64平方米；出租方应当于2020年6月1日前把院落清理干净；二、出租方保证对其出租的楼房及院落拥有独立的出租权利，就其四址产权清晰无争执；三、租赁期限为壹拾伍年，自承租方经营的商场正式开业开始计算租赁合同的开始日期：四、租赁费前五年每年陆万元，第六年至第拾年每年陆万伍仟元，第十一年至第十五年每年柒万元，合同订立之日交付定金贰万元，门市后院建设之日支付肆万元，2021年农历正月16日至20期间内提前缴纳下一年的租金，之后每年租金由超市开业之日日期提前一个月缴纳租金；五、承租方负责在该租赁土地上楼房相应的建设投资，初步建设为钢构两层商场设计，建设投入资金由出租方承担，并门市墙体改造由出租方负责；六、改动房屋主体机构（砸墙）应经过出租方认可方案后才能改动；七、履行合同期间如遇政策原因或者不可抗力等导致合同无法履行，双方均不为违约；八、承租方应承担的水、电、税，与出租方无关，承租方的债权、债务与出租方无关；九、租赁期满后，同等条件下承租方有优先承租权；十、任何一方违约应向对方支付违约金60000.00元，并赔偿对方的全部经济损失。未尽事项，可补充合同，补充合同的效力与本合同相同，本合同一式两份，自双方签字之日起生效”。原、被告分别在合同出租方、承租方处签字并按了手印，被告与原告签订合同时，同样与案外人王百胜签订租赁合同，租赁王百胜的门市及院落，被告同时与案外人于连和签订租赁合同，租赁其占用的位于箕山食品站院内的院内的空闲地，利用原告和案外人王百胜的门市和案外人于连和占用的土地建造超市。被告与原告及案外人王百胜、于连和分别签订租赁合同后，原告按合同约定于2020年6月1日前把厨房及大门两间扒掉，将院落清理干净，向被告交付使用时，被告以涉案租赁土地原告没有使用权为由拒绝履行合同，要求终止原、被告双方的租赁合同，原告不同意解除合同，双方发生纠纷，原告于2020年8月19日诉至本院。被告述原告对涉案租赁土地没有使用权，被告未提供证据证明。本院认为：原、被告达成的沿街门市、房屋、院落租赁合同，从原告提交的证据上能够认定原告对该租赁门市、院落及所属土地具有独立的使用权，原告具备该合同订立的主体资格，且订立该合同系双方充分协商达成合意后订立的，应认定该租赁合同系双方真实意思表示，并且符合法律规定，系有效合同。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约在2020年6月1日前将涉案厨房及大门两间扒掉，将院落清理干净，交付被告使用，履行了自己的义务，被告应当按照约定履行该租赁合同约定的自己的义务。但被告以原告没有对涉案门市、房屋及院落附属土地的使用权为由拒绝履行合同，但原告未提供有效证据证明自己的主张，根据合同的相对性原则，被告单方面解除合同，属违约行为，应承担违约责任。原、被告在该租赁合同第十条约定：“任何一方违约应向对方支付违约金60000.00元，并赔偿对方的全部经济损失”。本案中被告单方面解除合同，原告已同意解除合同，应认定该合同权利义务终止，故原告诉请解除该租赁合同之请求，与法有据，应予支持；本案中被告单方违约，应依据该合同约定承担相应的违约责任，故原告诉请被告承担违约责任支付原告违约金60000元之请求，与法有据，应予支持。被告辩称原告对涉案门市、房屋、院落及所属土地故意隐瞒其没有使用权的事实，与被告签订该租赁合同，违法诚实信用原则，故该合同系无效合同，应予解除，被告不应支付违约金，应驳回原告的诉讼请求，被告该辩称无有效证据证明，且与事实不符，本院本案不予支持。被告可待取得有效证据后，另案主张。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百四十四条、一百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告葛学山与被告李建勇、张志彬2020年3月30日签订的租赁合同；二、被告李建勇、张志彬支付原告葛学山违约金60000元，于本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元减半收取650元，由被告李建勇、张志彬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员 王 磊二〇二〇年十月二十一日书记员 王美丽