辽宁省沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0112民初2415号 原告：沈阳捷安泊城市停车管理有限公司，住所地：沈阳市昆山中路。 法定代表人：杨彦博，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘恺、焦雪梅，均系辽宁法朝律师事务所律师。 被告：沈阳亿丰商业管理有限公司，住所地：沈阳市浑南新区。 法定代表人：徐崇际，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人张宇，男，1981年11月9日出生，汉族，系该公司工作人员，住沈阳市沈河区。 原告沈阳捷安泊城市停车管理有限公司与被告沈阳亿丰商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳捷安泊城市停车管理有限公司的委托代理人刘恺、焦雪梅、被告沈阳亿丰商业管理有限公司的委托代理人张宇到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。 原告沈阳捷安泊城市停车管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告偿还拖欠原告的9个月服务费共计45万元及利息利息以本金为基数，自2015年12月10日起按年利率24的标准计算至实际偿还之日止；二、偿还拖欠原告的履约保证金1万元及利息利息以本金为基数，自2018年2月1日起按年利率24的标准计算至实际偿还之日止；三、赔偿原告违约经济损失570934.44元。以上费用本金共计1120934.44元。四、案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告自2014年起连续签订了多份停车场租赁，1合同约定被告将其依法享有合法土地使用权的停车场交由原告经营管理和收益。但，2018年2月因被告停车场地块权属有争议而导致合同无法继续履行，之后被告要求原告撤场。由于被告的根本违约行为给原告造成了严重的经济损失达570934.44元，且被告还拖欠原告2015年12月至2016年8月共计9个月的服务费45万，以及履行保证金10万元至今尚未支付给原告。为此，原告不断向被告索要，被告虽承诺返还但至今不予兑现。综上，因被告的根本违约行为，使得原告被迫撤场，给原告造成了严重的经济损失。原告为维护其合法权益不受损害，特依据中华人民共和国合同法、中华人民共和国民事诉讼法等相关规定向贵院提起诉讼，请求法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。 被告沈阳亿丰商业管理有限公司辩称：对于原告的第1项诉讼请求及第2项诉讼请求欠付服务费45万元及保证金10万元没有异议，但应扣除原告应付未付被告的租金14万元，同时还应扣除原告在经营期间被告应抽成的抽成租金，具体数额以原告提供相应的经营报表，被告核实后才能确认抽成租金的具体数额；对于计算利息的标准及方式均不认可；对于第3项诉讼请求原告不予认可，原、被告双方解除租赁合同是由于政府的原因造成的，应属于不可抗力，原告的损失应由其自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 通过开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，本院认定本案事实如下：原、被告于2014年7月28日签订停车场租赁合同一份（合同一），约定被告将沈阳亿丰时代广场不夜城地上广场停车场及地下停车场租赁给原告用于停车场业务经营。租赁期限约定为2014年8月1日至2015年7月31日止。合同第四条关于履约保证金约定，原告同意在合同签订日向被告缴纳履约保证金总计100000元，租赁期间如原告无任何违约行为并已结清全部应缴费用的情况下，被告在30日内无息返还保证金。上述合同签订后，原告依约向被告支付了100000元履约保证金。2015年3月1日，原、被告签订停车场补充协议一份（合同二），在协议中，双方确认了2014年8月1日至2015年2月28日期间原告依据原租赁合同应向被告支付停车场租金20000元。同时约定，2015年3月1日起至2016年2月29日止双方变更合作方式，案涉停车场采用包干付费制的合作方式由被告委托原告进行管理，服务费用标准为合计每月50000元，主管1人（4200元/月）、队长2人（3600元/月）、安全员12人（3000元/月）、保洁员1人（2600元每月）。被告按照上述服务费标准，原告人员每人实际出勤人数及按原合同及该协议约定原告应承担的违约金核算应实际支付给原告的服务费，并在每月10日前向原告支付上月的应付服务费。2017年1月，原、被告再次签订租赁合同（合同三），合同期限自2017年3月1日起至2022年2月28日止。同时合同第四条约定，1、被告自2017年3月1日起向原告计收租金。2、租金以抽成方式收取，第一个租约年到第三个租约年（即2017年3月1日至2020年2月29日）以每个结算周期税后利润总额40%抽成比例支付被告租金，后两个租约年（即2020年3月1日至2022年2月28日）以每个结算周期税后利润总额60%的抽成比例支付被告租金。因被告拖欠2015年12月至2016年8月共九个月服务费450000元未给付原告，则该部分费用从被告方的抽成租金里扣除……被告每月抽成租金保底收入为10000元，年保底收入为120000元。每个结算周期利润总额为该停车场每个结算周期收入总额核减原告所指出的停车场运营成本后余额作为每个结算周期的利润。上述2017年合同三签订后，原告于2017年4月与案外人沈阳洪星安防工程有限公司签订停车场施工工程合同及增项合同，约定由案外人对案涉停车场进行建设改造及监控安装，工程总价为243158元+35673元=278831元。根据原告提供的银行转账、记账凭证、发票凭证以及法庭对案外人的询问，原告就本工程向案外人共计转账支付工程款263532元。后2018年2月，因政府不允许被告以营利方式经营案涉停车场，致使原、被告合同无法继续履行，双方解除合同，原告退出案涉停车场。现因双方就违约责任及租金结算问题发生争议，协商未果，故诉至法院。 另查明，被告自始并无其对案涉停车场享有经营权的证明文件，其自述区政府口头承诺允许其对案涉停车场进行经营管理。 本院认为，原、被告之间签订的三份合同，经由双方当事人真实意思表示确认，不违反法律及行政法规的效力性强制规定，合法有效，合同各方均应恪守履行。本案中，关于双方签订的合同一，原、被告已通过签订补充协议（合同二）的形式对合作方式等进行了变更，并对合同一履行过程中的租金进行了总结算，即合同一履行终止时，原告尚欠被告20000元租金未给付，且尚有100000元履约保证金在被告处作为履约担保。关于双方签订的合同二，原、被告在签订合同三时亦对合同二履行过程中的服务费进行了结算，即合同二履行终止时，被告尚欠原告450000元服务费未给付。因原、被告双方就案涉停车场系一个持续的合作租赁过程，故虽双方现因合同三的解除而发生争议，然从解决纠纷并减轻诉累角度，亦应对合同一及合同二中未履行完毕的部分一并进行处理。 本案中关于原告所诉被告欠付其9个月服务费450000元部分，本院认为，因合同三中已明确约定原告在合同三合作期内需向原告支付抽成租金（保底每月10000元），该租金可从450000元中予以扣除，双方于上述合同期内自2017年3月1日合作至2018年2月，在原告并未提供证据证明其于2018年2月1日即撤场的情况下，本院以被告自认的原告撤场时间即2018年2月末为准。经计算，双方此间合作12个月，原告共计应向被告支付保底租金120000元。该部分应从450000元中予以扣除。另，原、被告双方合同一履行终止时，原告尚欠被告20000元租金未给付，且合同二及合同三中均未对该20000元租金进行相关约定，原告亦未提供证据证明其已向被告支付了上述20000元租金，故该20000元亦应在被告欠付原告的450000元服务费中加以扣除。本院对原告要求被告支付服务费合理部分即450000-120000-20000=310000元予以支持。 关于原告所诉被告应向其返还100000元履约保证金部分，本院认为，上述保证金系为约束原告正常履行合同而进行的约定及交付，现双方合同已然解除，在被告未举证证明原告存在约定的相关违约行为之情况下，该保证金应予返还。本院对原告该项诉讼请求予以支持。 关于原告所述要求被告支付违约经济损失之诉请，本院认为，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，守约方可以要求违约方赔偿相应损失。本案中因被告并非案涉停车场的实际权利人，其在合同三履行过程中，因本身的权利瑕疵，造成该合同无法继续履行，故依法应向原告赔偿相应的经济损失。关于原告经济损失的合理部分，本院认为原告为履行案涉合同三的五年租期，委托案外人对案涉停车场进行了修缮改造，支出263532元，而实际其仅经营使用案涉场地12个月，产生剩余四年不能使用的相应损失，该部分应为合理损失，且有相关证据加以证明，故本院予以支持。经计算为263532/60×48=210825.6元。其他损失部分，因证据不足，本院不予支持。 关于原告所处利息部分，因合同中并无相关约定，且原、被告双方因履行三份合同过程中存在部分未结算完成之款项应予相应抵销，故被告并非恶意拖欠，本院对原告要求支付利息之诉请不予支持。 关于被告抗辩称原告应给付其抽成租金之意见，本院认为该部分租金系以原告在案涉停车场进行运营过程中的纯利润作为基数加以计算，被告作为主张方，其对该部分数额应负有监管、核算及向法庭举证之义务。现在其不能举证证明该部分抽成租金已超过保底租金并具体数额、计算依据的情况下，本院对其抗辩意见不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条一款之规定，判决如下： 一、被告沈阳亿丰商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳捷安泊城市停车管理有限公司服务费310000元； 二、被告沈阳亿丰商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告沈阳捷安泊城市停车管理有限公司履约保证金100000元； 三、被告沈阳亿丰商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈阳捷安泊城市停车管理有限公司经济损失210825.6元； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19684元，由被告沈阳亿丰商业管理有限公司承担10008元，由原告沈阳捷安泊城市停车管理有限公司承担9676元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  庞舒亓 人民陪审员  王庆芬 人民陪审员  张 圆 二〇二〇年十月二十一日 书 记 员  刘 伟