山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终6262号上诉人（一审原告）：夏广居，男，1969年12月4日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：胡宇程、刘国臻，山东信力源律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：王栋，男，1967年4月6日出生，汉族，住烟台市芝罘区。一审原告：迟英起，女，1947年6月28日出生，汉族，居住地烟台市芝罘区。一审原告：夏广苫，女，1971年4月17日出生，汉族，住烟台市芝罘区。一审原告：夏广云，女，1974年2月13日出生，汉族，住烟台市芝罘区。上诉人夏广居因与被上诉人王栋及一审原告迟英起、夏广苫、夏广云确认合同无效纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初10868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。夏广居上诉请求：依法撤销烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初10868号民事判决，改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、涉案房产是芝罘区宅基地住宅，我国法律明令禁止非本村集体成员购买此类房屋，被上诉人并非该集体组织成员而且被上诉人是城市户口，故该合同应认定为无效合同。二、被上诉人与一审原告迟英起未经上诉人和其他一审原告同意，擅自处分了共有财产。一审法院无视该房屋买卖行为既无合法委托手续，上诉人未获得任何交易对价的事实，严重侵犯了上诉人合法财产所有权。三、被上诉人与一审原告迟英起的“买卖”不符合法律形式要件。没有合同，被上诉人提供的“收据”也是虚假的，迟英起和夏广苫对收据的真实性坚决否认。四、根据上诉人以及法院调取的房屋产权档案信息，被上诉人的产权证明中没有委公章，而夏德永的产权证明则有村委公章，由此可见该房屋产权人仍为夏德永。而且在产权变更过程中没有上诉人或任何一个一审原告的签字，即便被上诉人非法取得了房产证，其产权变更手续也是违法的。综上，一审判决罔顾上述种种事实，无视上诉人提供的各种证据以及庭审陈述，便认定上诉人违背诚实信用原则，严重侵害了上诉人合法财产所有权，损害了法院应有的公正形象。被上诉人王栋答辩称，本案事实清楚。迟英起、夏广居、夏广苫、夏广云向一审法院起诉请求：确认原告迟英起与被告签订的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：坐落于烟台市芝罘区的涉案房屋（编号3706021221189）于1991年登记在案外人夏德永名下。夏德永与本案原告迟英起系夫妻关系，本案原告夏广居、夏广苫、夏广云系二人所育子女。2001年1月29日，夏德永去世。庭审中，原、被告认可一致：被告自原告迟英起处购买了涉案房屋，原告均早已不在涉案房屋内居住，系被告将涉案房屋交付拆迁部门并与拆迁部门签订了拆迁补偿协议、领取了拆迁权益，涉案房屋于2018年被拆除。被告称：被告不是村民。2001、2002年左右，原书记郑少发让被告帮个忙，他告知村里有套房子因为家里欠别人的债务，让被告买下，他和幸福镇的原副镇长张富生均告知可以过户。原告迟英起、迟英起的亲戚陈某、郑少发和被告在场的情况下，各方协商房屋价格为37000元、过户费用每家一半，过了大约一个周，被告大约分两次以现金方式把房款支付给陈某和迟英起，实际支付了36500元，考虑到原告家中困难只让原告负担了过户手续费500元，基于信任，没有让原告迟英起当场打收条，在付款当天，原告迟英起把涉案房屋房产证、土地证交付给被告，后，被告认为应该要一个收条，中间人就给了一张收条。大约半年以后，村里给原告迟英起找到了一间安置房，迟英起搬过去居住，陈某将涉案房屋钥匙交付给被告。为证实已支付房款，被告提交内容为收到房款36500元的收条一份，收条中“收款人”处有“迟英起”签字字样，“正人”处有“夏广战”签字字样，被告称该收条由中间人郑少发提供，出具收条时被告不在场，被告不清楚收条内容由谁书写以及是否是迟英起本人签字，收条中的“夏广战”就是本案原告夏广苫。对该收条，原告质证称“迟英起”的签字并非本人所签，“夏广战”也并非是夏广苫。原告表示：涉案房屋买卖、付款、交付等情况，因原告迟英起年事已高，记不清了；原告处确实没有涉案房屋的房产证和土地证，迟英起记不清是否交付给被告。夏德永去世后，原告迟英起在涉案房屋里居住一段时间后不再在内居住，其余原告一九九几年就已从涉案房屋内搬出。其余原告是在房屋拆迁时询问村里，村里答复房屋已经卖给别人了，其余原告才知情。另查，在烟台市芝罘区芝罘岛街道办事处建设办公室留存的产权人为被告的房屋档案信息（载明房屋编号3706021221189-1）中“村委章”和“镇主管部门章”处均为空白。对此，被告表示，不清楚档案信息中为何没有公章，2003年通过买卖房屋的介绍人郑少发，被告办理了涉案房屋的房产证，土地证一直是夏德永的名字，房产证和土地证的原件在2017年交给了芝罘岛街道办事处拆迁部门，被告对此提交房产证复印件三页予以证实。原告认为房产证系复印件，无法核实真伪，被告的房屋档案信息上没有村委盖章确认，房产证系其通过非法手段获得的或者伪造的，涉案房屋产权人仍是夏德永。一审法院认为，本案被告自本案原告迟英起处购买了涉案房屋，系双方当事人的真实意思表示。虽然原告对被告提交的收取购房款收条的真实性不予认可，但原告表示迟英起记不清房屋买卖、付款、交付房屋和产权证书的情况，对此应自行承担对其不利的法律后果，结合各原告早已不在涉案房屋内居住、系被告将涉案房屋交付拆迁部门以及未有证据证实原告曾向被告提出异议的情况，法院认为可以认定当时的房屋买卖行为已经履行完毕且其余原告对此应知情的事实。目前涉案房屋因拆迁已被拆除，不再存在侵占农村集体土地、损害集体利益的问题，现原告基于拆迁的利益起诉被告，主张因涉案房屋原系集体土地上的房屋且其余原告不知情而使得涉案房屋买卖合同无效，违背诚实信用原则，法院对原告要求确认原告迟英起与被告签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年7月22日判决：驳回原告迟英起、夏广居、夏广苫、夏广云的诉讼请求。案件受理费100元，由原告迟英起、夏广居、夏广苫、夏广云负担。二审期间，夏广居称，产权人名分别为夏德永、王栋的房屋产权信息表是其去居委会调取的，不清楚为什么一套房子对应了两份产权凭证材料。我方认为被上诉人的是伪造的，因为该产权凭证一没有村委盖章，二在该产权凭证上“与产权人关系”写的是“公证书”，事实是没有公证书，上诉人没有调取到（公证书），被上诉人也不能提供，足以证明该凭证是伪造的、虚假的。王栋称，产权凭证系法院从办事处调取的，系同一套房子，我之后又加了两个西厢，总面积达到84.56平方米；我是通过郑少发（原村书记）介绍村里有个房子因为欠债要卖，所以我就认识了中介人陈某，他是村民，也是夏德永的亲戚，并申请证人陈某出庭。陈某提交《关于迟英起与王栋房屋买卖相关过程的情况说明》，载明：一、迟英起为什么要卖房：当时的情况是迟英起爱人因病欠下债务，在家中子女不愿帮助偿还的情况下，迟英起又没有其他的办法，只能卖房、卖船偿还债务。二、迟英起卖房的经过：当时迟英起要卖房时，她找到了我，让我帮助将房子卖掉用以偿还债务，我问她这事家里子女都同意吗？迟英起说：这个事我说了就算了。所以我就帮她联系了几个买主，但都没谈成，后来原村支书郑少发将王栋介绍过来看房，之后双方达成了交易意向。三、迟英起卖房后的居住安排：迟英起房子卖了后在没有亲属接纳的情况下我找到了村里，村里给她安排的两间住房。以上所述的情况是属实的。陈某在该证据署名。陈某当庭陈述：迟英起的对象夏德永在正月初四犯病了，让我去看看，我联系了一辆车，还借了1000元，把夏德永拉到了传染病医院，夏德永从昏迷中醒来后，在医院让我转告他的孩子他自己买船花了3800元，让孩子把钱还上，没说卖房。回来以后我就和迟英起说了这件事。迟英起就开始找人卖房，她说只能卖房了，我一开始不同意她卖房，担心卖房之后她没有地方住。夏德永去世后大约一年，有一天郑少发让自己的女儿去叫我，问我是不是迟英起要卖房，我说对，他问卖多少，我说怎么不得给4万、5万元，卖房怎么交涉的我没有参与，王栋是通过郑少发联系的，我不认识王栋，我当时也不在场，王栋付钱的收据我见过，是我侄女夏广苫给我的，我又给了郑少发，郑少发又给了王栋。收条上的字我猜是夏广苫写的，因为迟英起不会写字。徐振远是书记徐振清的司机，徐振清不知道房屋买卖的事，变更是王栋去变更的，是王栋和我说的。一审原告夏广苫质证称，证人陈述属实，无异议。一审原告夏广云质证称，我父亲在医院的时候我在场，直到去世什么话都没说；我母亲卖房的事情我不清楚，也没有和我说过。夏广居质证称，证人明确说卖房的行为是迟英起个人行为，并未征得上诉人同意，属于无权处分。王栋质证称，对证人证言无异议，买房的事我全部交代给了郑少发，郑少发给我办的，具体谁办的证我不清楚，后来给我办出了正规的房产证，但是因为拆迁，房产证被收走封存了，一审法院让我调取，我没有调出来。夏广居称，村里没有通知办理拆迁手续，我们知道后去村委找，才知道房子被卖了。夏广苫、夏广云称，当时是夏广居去的，去办事处调档也调不出来，村委没给答复，王栋应提供房产交易的公证书；据了解，拆迁一般都给原房主30万元补贴。王栋称，夏德永的房产证和土地证当时都给我了，现在都封存在档案里了；据我了解，拆迁补偿是由办事处和拆迁办联合统一实施的，全过程透明，有录像。夏广苫称，涉案收条不是我写的，是我母亲迟英起让我把条子交给证人陈某。王栋称，卖房之后因为迟英起没有地方住，村里又安排了个房子给迟英起住。夏广苫、夏广云称，属实；诉争房屋有我们的份额，我们应该继承我父亲的部分，村委未经我们同意私自办手续，我们认为是违法的。夏广居另主张，村里房屋拆迁补偿包括房屋补偿以及宅基地补偿，根据芝罘区法院调取的房产底档凭证，涉案房屋宅基地仍登记为夏德永的名字，没有变更，所以宅基地的补偿不属于被上诉人。王栋则主张，房子已经分给我了，大概160平方米，在，因为没有验收所以没有办出房产证。本院审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案二审争议是，迟英起与王栋之间的房屋买卖合同是否有效。一审中迟英起称岁数大了记不清房屋买卖、付款、交付等情况，与常理不符，且不能合理解释为何居委会与王栋办理了涉案房屋的拆迁补偿事宜。二审中王栋提交证人陈某出庭证实其购买房屋属实，夏广苫称陈某证言属实，夏广云不认可陈某的证言但未提交证据证实自己的主张，夏广居质证称，卖房是迟英起个人行为，并未征得夏广居等人同意，属于无权处分。二审中夏广苫称涉案收款条不是其写的，是母亲迟英起让其交给陈某的。陈某则称其从夏广苫处拿到收款条之后给了王栋。各方均认可卖房之后因为迟英起没有地方住，村里又安排了个房子给迟英起住。编号为3706021221189号、3706021221189-1号房屋的产权信息表中的产权人姓名分别为夏德永、王栋。2个信息表中，除后者载明西厢（平台）2间19.24平方米、“与产权关系”处有“公证书”、未盖烟台市芝罘区芝罘岛街道西口居民委员会印章之外，其余内容无差别。二审中夏广苫、夏广苫称2个信息表系其向烟台市芝罘区芝罘岛街道西口居民委员会调取，未盖印章的产权人为王栋的产权信息表系虚假的。夏广居称其知道情况后去村委找，才知道房子被卖了，办事处调档也调不出来，居委会没给答复。王栋则称其与芝罘岛街道西口居民委员会办理了房屋拆迁手续。从本案现有证据尤其是房屋拆迁登记信息、陈某证言等，结合各方法庭陈述判断，王栋自迟英起处购买了涉案房屋，居委会安排给迟英起2间房屋居住，此后王栋与居委会办理了旧房拆迁手续，迟英起、夏广居、夏广苫、夏广云对此应是明知的，但并未在拆迁时向居委会提出异议，应视为对涉案房屋买卖无异议，时隔多年，涉案房屋已经拆迁，王栋根据与居委会的《房屋搬迁安置补偿协议》调换了新房，迟英起、夏广居、夏广苫、夏广云起诉请求确认迟英起与王栋的房屋买卖行为无效，证据不足，违背诚信原则，且已超过了申请撤销迟英起与王栋的房屋买卖行为的合法期间，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人夏广居负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二〇年十月三十日书记员  吕冠晓