福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0681民初1352号 原告（反诉被告）：龙海市住房保障与房地产服务中心，住所地龙海市石码镇公园西路建委综合楼。统一社会信用代码12350681489651326K。 法定代表人：陈西红，主任。 委托诉讼代理人：徐敬伟，福建析律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚雅君，福建析律律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建省龙海市黄龙贸易公司，住所地龙海市石码镇西湖路**。统一社会信用代码91350681156637075G。 法定代表人：江晨光，经理。 委托诉讼代理人：林文军，福建鹭锴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张**芳，福建鹭锴律师事务所实习律师。 龙海市住房保障与房地产服务中心（以下简称“住房保障中心”）与福建省龙海市黄龙贸易公司（以下简称“黄龙公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，住房保障中心的委托诉讼代理人徐敬伟、黄龙公司的委托诉讼代理人林文军到庭参加诉讼；后转为适用普通程序公开开庭进行了审理，住房保障中心的委托诉讼代理人姚雅君、黄龙公司的委托诉讼代理人林文军到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人申请庭外和解期间一个月。本案现已审理终结。 住房保障中心向本院提出诉讼请求：1、解除住房保障中心与黄龙公司的房屋租赁关系，黄龙公司立即搬离租赁房屋(龙海市石码镇西湖路58号)；2、黄龙公司支付所欠租金（自2020年1月1日起至返还房屋之日止每月按400元计算）。事实与理由：1999年前，黄龙公司向住房保障中心租赁龙海市石码镇西湖路58号房屋，面积206.8平方米，租金每月400元，双方未签订租赁协议。2019年7月22日，该房屋被鉴定为局部危房，并建议加固修缮处理后使用。为了黄龙公司人员的人身安全，请求判如所请。 黄龙公司辩称，一、住房保障中心诉求解除房屋租赁合同没有法律依据。住房保障中心以涉案房屋被鉴定为局部危房需加固修缮为由要求解除双方的租赁关系，并无法定解除的情形，住房保障中心无权以该理由主张解除。另外，住房保障中心也陈述涉案房屋可以加固修缮后使用，也就是说房屋完全具备修缮后继续租赁的条件，双方之间的租赁关系完全可以延续，不需要解除。二、即使解除合同，但住房保障中心需支付答辩人为讼争房屋支出的修缮费53782元。三、若判决解除双方的租赁关系，住房保障中心应赔偿答辩人的装饰装修残值损失，装修残值以鉴定结论为准。 黄龙公司向我院提出反诉请求：判令住房保障中心支付黄龙公司在房屋租赁期间支出的房屋维修费53782元。事实与理由：黄龙公司向住房保障中心承租了龙海市石码镇西湖路58号房屋，因该房屋建造时间较早，黄龙公司使用过程中，该房屋出现多处需维修的地方，经通知住房保障中心维修后，其要求黄龙公司自行处理。自2014年起，黄龙公司就维修房屋共计支出53782元。依据《合同法》第二百二十条、第二百二十一条的规定，住房保障中心应当承担黄龙公司支出的房屋维修费。 住房保障中心辩称，请求依法驳回黄龙公司的反诉请求。黄龙公司没有实际维修房屋，其提供的证据与涉案房屋无关联，其提供的证据没办法证明用于涉案房屋的维修；且黄龙公司的起诉已超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：黄龙公司长期向住房保障中心承租龙海市石码镇西湖路58号房屋，房屋面积206.8平方米，双方未签订书面租赁合同。2019年7月5日，住房保障中心委托福建上若工程技术有限公司对西湖路**房屋进行危险房屋鉴定，该建筑房屋危险性鉴定登记为C级，即该建筑的承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成局部危房，建议加固修缮处理后使用，定期维护。 2014年9月25日，黄龙公司向住房保障中心支付维修费10000元；2014年9月25日，黄龙公司向姚国华支付房屋维修费2030元，记账凭证上摘要标注：清理档案、运输土头；2014年10月10日，黄龙公司向住房保障中心支付维修费5000元；2014年10月20日，黄龙公司向姚国华支付房屋维修费6790元；2016年6月8日，黄龙公司支付维修费25930元；2018年10月9日，黄龙公司向王宝香支付屋面翻修费3867元，黄龙公司与王宝香签订《龙海市黄龙贸易公司西湖路58号房屋屋面维修结算书》，该部分费用包含本瓦屋面抓漏翻修工资、新添旧本瓦、土头清理及外运以及代缴税费五项内容。 另查明，黄龙公司向住房保障中心支付租金至2019年12月，黄龙公司至今仍在使用龙海市石码镇西湖路58号房屋。2019年12月31日，，住房保障中心向我院申请诉前调解要求解除租赁关系并要求黄龙公司搬离租赁房屋；2020年4月1日，，住房保障中心向我院提起诉讼 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对黄龙公司提供的记账凭证、结算凭证、发票、维修计划表、维修结算单、申请报告、维修结算书，对其真实性予以认可。 本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案黄龙公司向住房保障中心租赁海市石码镇西湖路58号作为办公场所，双方未采用书面形式，应为不定期租赁。不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人；；住房保障中心2019年12月31日申请诉前调解调解时已向黄龙公司发出解除合同的意思表示，黄龙公司应在合理期限内向住房保障中心履行承租人义务并交还房屋，逾期应当向住房保障中心支付房屋占用费至实际返还之日；至案件审理时，黄龙公司仍在使用案涉房屋，黄龙公司应当在合理期限内腾空并搬离租赁房屋。。住房保障中心诉求黄龙公司自2020年1月1日起至返还房屋之日止每月按400元支付租金因住房保障中心已行使合同解除权，案涉租赁合同已解除，黄龙公司应当自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止向住房保障中心支付占用费，占用费可按住房保障中心要求的400元/月的标准支付。 黄龙公司反诉要求住房保障中心支付房屋维修费，，住房保障中心称黄龙公司的起诉已超过诉讼时效依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”以及《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，黄龙公司请求出租方支付维修费的诉讼时效期间为三年，因此，黄龙公司主张的2014年至2016年期间的维修费已超过诉讼时效，本案对支付该费用的义务主体不予分析，对住房保障中心关于前述时间内所产生费用已过诉讼时效的主张，予以采纳；黄龙公司主张存在诉讼时效中断的事由，，住房保障中心不予认可黄龙公司亦未提供相应证据予以佐证，对该主张不予采纳。对黄龙公司主张的2018年10月9日支出的屋面翻修费3867元，依据其提供的结算书，该部分费用包含了“本瓦屋面抓漏翻修工资、新添旧本瓦、土头清理及外运、代缴税费”五项内容，应当认为该部分费用系黄龙公司自行对租赁房屋进行维修的正当支出，该部分费用应当由出租人住房保障中心负担。 综上所述，，住房保障中心与黄龙公司的租赁关系解除黄龙公司应搬离租赁房屋并自2020年1月起至实际返还房屋之日止向住房保障中心支付占用费（占用费按400元/月计算）。。住房保障中心应当向黄龙公司支付其垫付的维修费3867元对黄龙公司的其他诉讼请求，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十二条、第二百三十五条；《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、龙海市住房保障与房地产服务中心与福建省龙海市黄龙贸易公司关于龙海市石码镇西湖路58号房屋的租赁关系解除；福建省龙海市黄龙贸易公司应于本判决生效之日起十日内搬离龙海市石码镇西湖路58号房屋。 二、福建省龙海市黄龙贸易公司应于本判决生效之日起十日内向龙海市住房保障与房地产服务中心支付房屋占用费（自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止按400元/月计算）。 三、龙海市住房保障与房地产服务中心应于本判决生效之日起十日内向福建省龙海市黄龙贸易公司支付维修费3867元。 四、驳回福建省龙海市黄龙贸易公司的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费160元，由福建省龙海市黄龙贸易公司负担；反诉案件受理费572.28元，由福建省龙海市黄龙贸易公司负担531.13元，由龙海市住房保障与房地产服务中心负担41.15元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  陈 蓉 人民陪审员  黄文和 人民陪审员  郑彬彬 二〇二〇年十月三十日 书 记 员  柯清鸿 执行申请提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。