江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初1543号原告：启东市嘉鸿农村小额贷款有限公司，住所地：启东市惠萍镇惠和村**。法定代表人：郁忠，公司董事长。委托诉讼代理人：周峰，上海开伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁建彬，上海福湾律师事务所律师。被告：袁允玉，女，1963年1月3日生，汉族，住启东市。被告：陆袁袁，女，1989年7月3日生，汉族，住启东市。两被告共同委托诉讼代理人：陈思思，上海尚域律师事务所律师。第三人：江苏启东农村商业银行股份有限公司新港支行，住所地：启东市新港镇。负责人：祁军军，行长。委托诉讼代理人：陈健、蔡洪兵，银行员工。原告启东市嘉鸿农村小额贷款有限公司（以下简称嘉鸿小贷公司）与被告袁允玉、陆袁袁、第三人江苏启东农村商业银行股份有限公司新港支行（以下简称农商行新港支行）债权人撤销权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周峰、郁建彬及被告的委托代理人陈思思、第三人的委托代理人陈健、蔡洪兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉鸿小贷公司向本院提出如下诉讼请求：撤销两被告之间的启东市汇龙镇中邦上海城*****室房屋买卖合同，本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年6月8日，原告与陆汉飞签订了最高额借款合同，约定陆汉飞向原告借款300万元。次日，被告袁允玉出具共同还款承诺书，承诺共同承担还款责任。原告按约发放贷款300万元。因未归还贷款，原告向法院提起诉讼。2018年3月16日，启东市人民法院判决陆汉飞与被告袁允玉共同还款300万元及利息。同年8月20日，原告申请执行。后查明，为逃避债务，被告袁允玉于2018年1月26日将自己名下的位于本市房屋以明显不合理低价转让并过户登记在其女儿陆袁袁名下，两被告之间的转让行为违反了法律规定，严重损害了债权人的权益，应当撤销。为维护自身的合法权益，无奈提起诉讼，请求法院依法裁判。被告袁允玉、陆袁袁辩称，1、两被告转让房产支付了相应的购房款。根据合同法第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债权人行使撤销权必须既对债权人造成损害，并且受让人知道该情形。造成损害应当考虑债权人行使撤销权时是否受到损害，还应考察债务人转让财产时债权人是否受到损害。本案原告与债务人订立借款合同时，南通恒亚房地产开发有限公司（以下简称恒亚公司）与原告签订了最高额抵押合同，恒亚公司将每间不低于20万元的38间共计价值760万元商铺抵押给债权人，并办理了抵押登记，判决抵押顺位在先，债权人有优先受偿权。该抵押价值远超过债务300万元。而且，原告作为专业放贷人一定是对债务人、担保人的财产做了充分的调查与评估，认为担保财产能够保证债务全部实现的基础上才会同意放贷给借款人的。两被告转让房屋时，担保人已经作了足额担保，担保财产足以清偿债务，不构成对债权人损害，作为债务人在对债权人不构成损害的前提下，有权处置自己未抵押的房产。2、受让人虽然是债务人的女儿，但其婚后与父母分开居住，根本不知晓父母的债务情况。况且，陆汉飞在银行放款当日就将300万元借款转给恒亚公司，该款由恒亚公司实际使用。2017年7月23日，恒亚公司也出具了说明。陆汉飞仅是名义上借款人，被告袁允玉也是名义上的共同借款人，实际还款义务应当由恒亚公司履行。而且，两被告之间的转让行为在原告就借款合同向法院起诉之前，被告袁允玉是否需要还款仍是不明确的。退一步讲，即使被告陆袁袁知晓其母亲的债务情况，知道该300万元是恒亚公司使用且有恒亚公司足额担保，可以保证债权实现，其不可能知晓房屋转让会对原告造成损害。3、房屋过户登记于2018年1月26日，而恒亚公司于同年7月份宣布破产，恒亚公司就本案的抵押财产评估价为948多万元，超出当时的借款金额。因此，两被告有充分的理由相信在出售房屋时，恒亚公司有偿还债务的能力，其转让行为不会影响原告债权的实现。况且，目前恒亚公司尚有在建工程及其他财产未被拍卖。另外，案涉房屋已经抵押给农商银行，如贸然撤销将损害第三人的利益。综上，两被告之间转让房屋既未对债权人造成损害也不可能知道该情形，不符合撤销的法定条件，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人农商行新港支行述称，两被告之间的房屋买卖在原告主张债权之前，被告陆袁袁取得房屋产权向本行抵押贷款合法有效，本行对案涉房屋具有抵押权，原告应在涤除抵押权后行使权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年6月8日，陆汉飞（系袁允玉配偶、陆袁袁的父亲）与原告嘉鸿小贷公司订立最高额借款合同，约定陆汉飞、袁允玉向原告借款300万元。同日，恒亚公司与原告嘉鸿小贷公司签订最高额抵押合同，恒亚公司以部分商铺抵押担保，双方办理抵押登记。2018年2月18日，原告嘉鸿小贷公司提起诉讼。同年3月16日，本院作出（2018）苏0681民初1291号民事判决：一、被告陆汉飞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告嘉鸿小贷公司偿还借款本金300万元及利息（以借款本金300万元为基数，自2017年12月10日起至2018年2月11日止按月利率12‰计息及自2018年2月12日起至实际偿还之日止按月利率18‰计息）。二、被告袁允玉对被告陆汉飞的上述第一项债务中借款本金300万元承担共同偿还义务。三、原告嘉鸿小贷公司对被告恒亚公司为被告陆汉飞的上述第一项债务提供抵押的登记在被告恒亚公司名下的启东市王鲍镇恒亚建材精品广场商铺1119号、1132号-1139号、1188号、1242号-1257号、1259号、4348号-4352号、4358号-4362号、4365号的房屋[不动产权证号：00196981、启国用（2015）第3148号，00196982、启国用（2015）第3149号，不动产登记证明：（苏20**）启东市不动产证明第0006706号，抵押顺位：1]在最高债权限额400万元范围内享有优先受偿权。四、被告恒亚公司、被告温永成对被告陆汉飞的上述第一项债务承担连带清偿责任。同年8月20日，原告嘉鸿小贷公司申请执行。同年10月30日，本院作出（2018）苏0681执2865号执行裁定：本案抵押财产系被执行人恒亚公司名下，2018年7月16日立案受理了恒亚公司的破产申请。终结本次执行程序。另查明，2018年1月24日，被告袁允玉与其女儿陆袁袁签订房地产买卖合同。袁允玉将其名下位于本市房屋出卖给陆袁袁，房屋建筑面积146.91平方米，合同成交总价款50万元。同年1月19日，被告陆袁袁分别转账30万元、20万元至启东市金乐建材商行的银行账户。当月22日，启东市金乐建材商行顾海燕将50万元转入陆汉飞银行账户。两被告以此证明双方已履行了房款交付义务。同年1月26日，两被告办理产权变更登记手续，案涉的中邦上海城*****室房屋登记在陆袁袁名下。又查明，2018年7月16日，陆汉飞与第三人农商行新港支行签订最高额个人担保借款合同，约定陆汉飞向农商行新港支行借款100万元，贷款期限自2018年7月16日至2021年7月15日止，按月付息。被告陆袁袁以案涉房产抵押担保，最高担保金额140万元，房屋估价178万元。因本案诉讼，2020年3月24日被本院保全查封，查封结束时间为2023年3月23日。再查明，2018年7月16日，本院受理恒亚公司破产申请。2019年1月10日，本院裁定宣告恒亚公司进入破产程序。清算过程中，破产管理人对恒亚公司的财产进行评估拍卖。本院（2018）苏0681民初1291号民事判决确定的38套商铺评估价为4473450元。另，本院（2018）苏0681民初1290号民事判决确定的25套商铺评估价为5009080元。上述抵押给嘉鸿小贷公司的商铺合计评估价为9482530元，整体拍卖价款为2663580.93元，扣除嘉鸿小贷公司承担破产等费用674497.18元，嘉鸿小贷公司实际受偿1989083.75元。涉及本案的受偿额为994552.75元。2019年12月18日，本院作出（2018）苏0681破8、9、10号之九裁定，终结恒亚公司破产程序。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。1、关于转让的价款是否合理。两被告转让的房屋建筑面积为146.91平方米，按照本地的市场交易价格应在百万元之上。事实上，该房转让之后，被告陆袁袁将该房屋抵押贷款，贷款抵押金额为140万元，权利价值178万元，由此可见转让房屋的市场交易价格。而两被告订立的买卖合同的交易总价为50万元，显然，该价款低于本地交易价70%，属于法律规定的“明显不合理的低价”之情形。况且，被告陆袁袁提供的其与启东市金乐建材商行银行转账记录，也不能证明该50万元属于陆袁袁支付的购房款。由此认定，债务人袁允玉以明显不合理的低价甚至可能无偿转让了房产。2、关于是否对债权人造成损害。目前，担保人恒亚公司的抵押财产已经拍卖且由债权人嘉鸿小贷公司优先受偿，受偿价款不足债权本金的三分之一，担保人恒亚公司破产程序已经终结，无其他财产可供执行。客观上，两被告转让房产的行为造成债权人嘉鸿小贷公司的剩余债权无法实现，造成了损害。两被告抗辩其转让房产时，债权人有足够的抵押财产受偿，不存在损害与事实不符。3、关于是否知道该情形。被告袁允玉明知贷款300万元，且需按月还本付息，应当知道停止还款造成原告起诉并申请强制执行可能拍卖房产的法律后果，其停止还款后不久即低价转让房屋，减少自己的责任财产，具有恶意。受让人陆袁袁系房屋出让人的女儿，无论是否与父母一起生活，在订立房屋转让合同时，按照一般常理，订立房屋买卖合同时都会尽到审查义务。一般而言，以明显不合理的低价转让，受让人应当知道这是一个非正常交易，亦应当知道出让人是为了逃避债务而如此不顾自己的利益以明显不合理的低价转让房产，这种交易会减少债务人的责任财产。原告以两被告系母女关系、房屋居住的现状及转让的价格、房款的交付等多种因素而主张两被告“知道该情形”，具有主观恶意的意见，本院予以采纳。综上，两被告的房产转让行为对原告造成了损害，符合法律规定的可撤销情形，应当撤销。第三人与房屋所有权人陆袁袁签订最高额个人担保借款合同，其抵押权依法登记，不具有合同无效之法定情形，依法在140万元范围内享有优先受偿权。原告行使撤销权针对的涉案房屋买卖合同，其权利行使并不影响第三人享有抵押权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决如下：撤销被告袁允玉与被告陆袁袁于2018年1月24日签订的本市房屋买卖合同。本案受理费20820元、财产保全费5000元，合计25820元（原告已预交），由被告袁允玉、陆袁袁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费20820元（户名：江苏省南通市中级人民法院；该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。（此页无正文）审 判 长  陈 杰审 判 员  印建忠人民陪审员  赵志良二〇二〇年十月二十八日书 记 员  王雅璇