河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初2921号 原告涿州市惠友房地产开发有限公司，住所涿州市开发区亨通南街，统一社会信用代码911306817698442453。 法定代表人张健，系该公司董事长。 委托诉讼代理人王琳，河北博典律师事务所律师。 委托诉讼代理人张媛媛，河北博典律师事务所律师。 被告肖明，男，汉族，1979年10月21日出生，住山东省新泰市。 委托诉讼代理人苏侠，河北鹿保勇律师事务所律师。 第三人孙金龙，男，汉族，1977年6月1日出生，住涿州市。 原告涿州市惠友房地产开发有限公司与被告肖明及第三人孙金龙商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王琳、张媛媛，被告肖明的委托诉讼代理人苏侠以及第三人孙金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告涿州市惠友房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年12月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其《合同补充协议》；2、判令被告协助原告撤销上述《商品房买卖合同（预售）》的网签手续；3、判令被告向原告支付违约金515478元，并返还银行扣划原告的保证金47477.72元，合计562955.72元；4、诉讼费由被告承担。庭审中，原告将其诉求第3项中“并返还银行扣划原告的保证金47477.72元，合计562955.72元”变更为“并返还银行扣划原告的保证金54222.45元，合计569700.45元”事实与理由：2016年12月8日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号ＺＺＳ2016-11714），约定被告购买原告开发的位于涿州市开发区东侧，诚信路南侧“惠友万悦城商住小区”0001（1＃）幢02单元2层0201（2-201）号商品房一套，总房款1718260元，其中首付518260元，剩余1200000元向银行申请贷款。并签订《合同补充协议》，补充协议第八条约定：“买受人贰期未按期支付银行贷款，导致银行扣划出卖人保证金，出卖人有权解除该套商品房买卖合同。买受人向出卖人支付合同价款的30%的违约金，并返还银行扣划的部分按揭款项。”合同签订后，被告支付了首付款，并于2016年12月13日从中国工商银行贷款1200000元，原告为被告向中国工商银行贷款承担阶段性担保责任。因被告自2019年8月至今未按时向银行还贷，导致中国工商银行连续扣除原告保证金代被告偿还贷款本息。被告逾期偿还贷款的行为，已符合双方补充协议第八条的约定，原告有权解除该套商品房买卖合同，要求被告支付违约金并返还被扣划的保证金。为保护原告合法权益，请贵院依法判如所请。 被告肖明辩称，答辩人同意返还被答辩人惠友公司为答辩人垫付的按揭贷款，具体金额以法院审核为准，请求贵院依法驳回被答辩人惠友公司的其它诉讼请求，理由如下：一、被答辩人惠友公司与答辩人肖明签订的《商品房买卖合同（预售）》已履行完毕。2016年12月8日答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定答辩人购买被答辩人开发的位于涿州市开发区东侧，诚信路南侧惠友万悦城商住小区0001（1＃）幢02单元2层0201（2-201）号房产，房价款共计1718260元，首付款518260元，余款120万向银行申请贷款。合同签署后，答辩人于2016年10月31日向被答辩人交纳首付款518260元，并于2016年12月13日与中国工商银行股份有限公司涿州支行（以下简称“工行涿州支行”）签署《个人购房借款/担保合同》，工行涿州支行按照合同第五条5.3A款的约定，将贷款金额120万元划入被答辩人账号中【账户信息详见本合同四十六条】。对此有被答辩人于2016年12月13日出具收据为证，内容为：今收到肖明交来惠友万悦城1-2-201工行按揭款壹佰贰拾万元整，答辩人如期收房。另，2019年5月29日经涿州市联动房地产经纪有限公司介绍，答辩人与孙金龙签订《涿州市存量房买卖合同（居间成交版）》，该房产已出售给孙金龙，由孙金龙装修并居住至今。鉴此可知，答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同（预售）》已履行完毕，被答辩人要求解除双方于2016年12月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》没有法律依据。二、答辩人与工行涿州支行签署《个人购房借款/担保合同》是双方真实意思表示，双方均应遵照履行。如果答辩人有违约行为，工行涿州支行可按照合同约定追究答辩人的违约责任，与被答辩人无关。首先，《个人购房借款/担保合同》第十四条14.2规定，如果答辩人出现14.1约定的情形（L：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的），工行涿州支行作为贷款人可以采取多项措施【（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同】，双方并未约定如果答辩人迟延还款，工行涿州支行可以从被答辩人处扣款。其次，虽然答辩人暂时未取得涉案房产的权属证明，但是答辩人对涉案房产享有所有权，且已将涉案房产抵押给工行涿州支行。根据《担保法》二十八条和《担保法司法解释》三十八条之规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，也就是说作为债权人应先就抵押物主张权利。最后，答辩人迟延还贷事出有因。答辩人从事教育行业，因资金回笼困难，自2019年8月出现迟延还款现象，但答辩人一直积极筹借，尽量按照《个人购房借款/担保合同》的约定履行还款义务，比如与孙金龙协商，由其代为支付部分月份的款项。2020年初，新冠疫情在全国爆发，对于做教育行业的答辩人来说无疑是雪上加霜，直至近期学校才陆续开学，答辩人才开始复工。答辩人曾向工行涿州支行提交书面申请，因疫情原因延期还款。鉴此可知，答辩人自贷款以来，一直按照《个人购房借款/担保合同》的约定偿还贷款，即使因疫情原因，答辩人也想尽办法尽量履行还款义务，从未出现恶意拖欠情形。假设不考虑各种外在因素，答辩人出现违反《个人购房借款/担保合同》的情形，工行涿州支行可根据合同约定追究答辩人的违约责任，也与被答辩人无关。三、被答辩人惠友公司与工行涿州支行签订的《按揭贷款业务合作协议》与答辩人无关。四、如经法院审查，被答辩人确实为答辩人垫付了按揭贷款，答辩人同意返还。综上所述，答辩人恳请法院考虑案件实际情况，做出公平、公正的裁决。 第三人孙金龙称，我在2019年5月29日从本案被告人肖明手中购买了本案纠纷的房屋涿州市开发区，并在位于涿州市商涿州市联动房地产经纪有限公司签订了三方合同书，按照合同付给肖明部分房款80万元整。合同中第九条补充协议第二项在此房屋产权证下来之前，贷款月供由肖明按月缴纳。本人是2019年7月18日在惠友万悦城物业办理了装修的施工许可证，并当日在惠友物业缴纳了装修清污费488元，水电卡50元，出入证30元，水费100元，电费232元。当时如实告诉惠友物业工作人员我购买此房的事实，要求物业更名，物业说能产权证办理下来后在更名。 2019年7月18日至2019年10月17日由涿州市徽装装饰工程有限公司施工对此房屋进行装修，本人与涿州市徽装装饰工程有限公司签有施工合同，并按约定交付对方水电暖改造费用与装修费用。2019年10月1日在涿州恒洁卫浴购买了卫生间花洒淋浴隔断马桶挂件浴室柜家具。并支付了所有费用。2019年10月22日本人在涿州中石油昆仑燃气有限公司开通燃气，并购买了燃气卡和燃气。2019年10月28日本人同妻子去惠友物业购买水电，惠友物业告诉我肖明己经三个月（2019年8月9月10月）没有交房贷了，并与惠友财务王姓经理通电话，让我联系肖明偿还三个月的欠款，并再偿还之前拒绝出售水电给我。因为我一家老小己经入住了，没有水电根本无法生活，我只能与肖明联系，多次沟通他说他就是没钱，我又反复去惠友地产公司协商，后在10月28日又卖了我三吨水和50元电。在11月3日卖我3吨水和50度电。这点水电根本无法保障我一家的正常生活，我知道欠债还钱这不仅是法律问题，也是天经地义的事，通过微信让肖明偿还惠友公司的欠款。肖明以没钱为由，甚至要自杀，我想他要死了他父母怎么办，孩子怎么办？我多次与惠友地产公司交涉无果，我只得在2019年11月12日在涿州联动房地产与肖明签购房合同补充协议，由我偿还惠友万悦城城1-2-201房屋2019年8月9月10月11月的房贷。因为8月9月10月的房贷己从惠友公司扣除，故我在2019年11月15日通过转账汇款到涿州市惠友房地产开发有限公司的账号上，偿还2019年8月9月10月11月的房贷共计20178.39元，同日在工行为肖明偿还了2019年11月的房贷6730.88元。2019年11月16日，在还清惠友欠款的前提下，惠友公司以肖明信用问题限买水电，只卖给我50元水50元电。2020年1月10日，肖明通过微信转我6800元用来偿还2019年12月的房贷，因我参与学生期末的阅卷，在2020年1月12日去惠友公司偿还6746.61元。余下53.39元通过微信红包转给肖明。2020年1月17去惠友物业购买水电300元。2020年4月20日，惠友地产财务王经理给我打电话说肖明又欠了3个月的房贷没有还，惠友公司己经向肖明发了律师函，向我询问肖明的联系方式。这是我2020年听到第一坏消息。我又去惠友地产公司，同惠友王经理，惠友律师协商房子的事情，他们告诉我他们己经起诉肖明。惠友物业惠友地产都知道我买了这个房子的事实。让我这倒霉蛋自己去想办法。因为家里有学生，我又是老师，一直在家里上网课，没有水，我可以下去接桶装水，没有电就影响了网课，我多次与肖明说，让他还惠友的钱，我好买水电，肖明说，他疫情受影响，没钱，他欠惠友钱，惠友可以起诉他，不卖水电就是惠友不对了，然后肖明把惠友物业投诉到了物业科。2020年7月4日，肖明说他把水电问题解决了，让我去买水电，后惠友以只卖本人，且带身份证，才能卖的规定。分别在2020年7月4日和2020年8月5日肖明本人过来的情况下卖给我两次水电。我是一名边远的农村教师，一直遵纪守法，信守承诺，我们一家人拿出全部积蓄买了这个房屋，装修时倾注了我一家人所有的感情，就是为改善一下家人的居住条件，装修后一家人高高兴兴的住了进去，没有想到坏消息一个接着一个，从肖明2019年8月断交房贷以来，惠友公司限制我购买水电，并从中国执行网上获知肖明3个案件被执行，两个限制消费，这些事实己经严重的影响到我和我家人的工作和生活，虽然每次我都积极的去解决问题，但是效果甚微。我是一名教师，不是律师，但是我相信××这么大的事情都被国家战胜了，有国家，有法律，问题都能解决，我相信国家的法律是保护遵纪守法的人。我相信法律是公正的。作为善意第三人，根据我够买房屋和居住的事实，为保护我合法人的权益，请法院判令：1、本人配合法院，惠友房产，房管局，银行等工作，要求依法变更登记。2、费用由原被告承担。 经审理查明，2016年12月8日，原告涿州市惠友房地产开发有限公司与被告肖明签订《商品房买卖合同》（预售），合同编号ＺＺＳ2016-11714，合同约定原告将其开发建设的坐落于涿州市开发区东侧，诚信路南侧“惠友万悦城商住小区”0001（1＃）幢02单元2层0201（2-201）号房产出售给被告肖明，总价款人民币1718260元。被告肖明于2016年10月31日向原告支付首付款人民币518260元，余款人民币120万元申请银行贷款。2016年12月13日，被告肖明与中国工商银行股份有限公司涿州支行签订《个人购房借款／担保合同》，贷款金额120万元，贷款期限360个月，该款项已支付给原告。2016年12月26日，原告涿州市惠友房地产开发有限公司为肖明出具发票一张，收取肖明购房款共计1718260元。原告涿州市惠友房地产开发有限公司与被告肖明签订的《合同补充协议》第八条约定，“买受人贰期未按期支付银行贷款，导致银行扣划出卖人保证金，出卖人有权解除该套商品房买卖合同。买受人向出卖人支付合同价款的30%违约金，并返还银行扣划的部分按揭款项”。2016年10月11日，原告涿州市惠友房地产开发有限公司与中国工商银行股份有限公司涿州支行签订《按揭贷款业务合作协议》，协议第四条约定“在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证”。后因被告肖明未按时向银行还贷，截至2020年8月28日，中国工商银行股份有限公司涿州支行扣划原告涿州市惠友房地产开发有限公司保证金共计54222.45元。 另查，2019年5月29日，被告肖明与第三人孙金龙、案外人涿州市联动房地产经纪有限公司签订了《涿州市存量房买卖合同》，肖明将该案涉房产以140万元的价格出售给孙金龙。现孙金龙在该案涉房产居住至今。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》（预售）、《合同补充协议》、首付款收据、《按揭贷款业务合作协议》、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、购房款收据、中国工商银行股份有限公司涿州支行业务回单及凭证，有被告提交的《商品房买卖合同》（预售）、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证，有第三人提交的《涿州市存量房买卖合同》，有当事人陈述及庭审笔录在卷为凭。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。”故只有违约方的违约行为已构成根本性违约致使双方不能实现合同订立目的时，守约方才享有合同的法定解除权。本案中，原、被告双方自愿签订的《商品房买卖合同》（预售）及《合同补充协议》真实、合法、有效，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。在该《商品房买卖合同》（预售）中，原告涿州市惠友房地产开发有限公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋；而被告肖明作为购房人的合同义务是支付购房款。被告肖明已经依约支付了全部购房款，原告涿州市惠友房地产开发有限公司作为卖方的《商品房买卖合同》（预售）的合同目的已经实现。至于被告肖明未按期偿还银行贷款致使原告涿州市惠友房地产开发有限公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于原告涿州市惠友房地产开发有限公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人担责后依法向债务人肖明进行追偿的权利。故涉案《商品房买卖合同》（预售）的合同目的已经实现，被告肖明未构成根本违约，为保证正常的市场交易及市场秩序，综合本案案情，结合公平原则，原告涿州市惠友房地产开发有限公司以被告肖明违反商品房买卖合同为由，诉请解除双方之间的《商品房买卖合同》（预售）及其《合同补充协议》，缺乏事实和法律依据，不能成立。同时，原告基于合同解除而提起的要求被告协助撤销上述《商品房买卖合同（预售）》的网签手续并支付违约金亦丧失合法基础，本院均不予支持。原告涿州市惠友房地产开发有限公司可就其垫付的按揭贷款等费用另行向肖明追偿。第三人孙金龙要求办理房产过户手续，不属于本案审理范围。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告涿州市惠友房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费人民币4749元、保全费人民币5000元，由原告涿州市惠友房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。上诉方应在提交上诉状至上诉期满日内按法律规定交纳上诉费用，逾期不交纳视为放弃上诉。 审判员  刘翠翠 二〇二〇年十月二十六日 书记员  李凤丽