广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初3497号原告：肇庆市****物业管理有限公司，住所地肇庆市***************。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：季冠先，该公司员工。被告：周振峰，男，1958年1月2日出生，汉族，身份证登记住址广州市海珠区**************。原告肇庆市****物业管理有限公司与被告周振峰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，并于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人季冠先，被告周振峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付至2018年2月1日2020年4月30日为止所欠物业服务费3222.18元、2018年2月1日至2020年4月30日公摊水电费225.76元，违约金1476.79元，共计4924.73元。2、相关诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是星湖奥园小区物业服务企业，被告是星湖奥园A3栋3单元303房业主。因原广东粤垦物业管理有限公司物业服务合同期满后于2018年1月31日退出奥园项目物业服务，退出前广东粤垦物业管理有限公司和肇庆市星奥投资发展有限公司提前在2018年1月23日向星湖奥园业主发出通告，就广东省粤星物业管理有限公司退出小区物业服务和星湖奥园物业管理有限公司接管小区物业服务工作张贴了公示。原告于2018年2月1日与星湖奥园投资发展有限公司签订《前期物业服务合同》后、当日正式进入奥园小区服务。原告进驻星湖奥园物业服务后，从2018年2月1日就是否同意变更物业服务企业向星湖奥园业主开展征询工作，2018年5月4日在征得星湖奥园业主“双过半”同意后进行了公示，并报居委、街道备案，公示期内并未收到业主和相关政府部门质疑、整改、投诉。公示期结束后，原告与星湖奥园业主进行了《前期物业服务协议》签订工作，2018年10月22日在征得本小区“双过半”业主签署后进行了结果公示，2018年11月26日原告向肇庆市端州区住房和城乡建设局递交《前期物业服务合同》备案工作，2019年5月28日肇庆市端州区住房和城乡建设局批复同意备案。2019年3月30日进行了第二次更新增加签署《前期物业服务协议》结果公示。被告在原告上述物业服务期间拖欠2018年2月至2020年4月物业服务费3222.18元、2018年2月至2020年4月公摊水电费225.76元，违约金1476.79元，经多次催促仍拒不支付，欠项部额达到4924.73元，严重损害原告权益。为此，特向法院申请诉讼，要求被告付清欠款。被告周振峰辩称，1,星湖奥园小区前期物业服务企业是广东粤垦物业管理有限公司肇庆分公司（以下简称粤垦物业)，答辩人于2012年9月20日购买二手房*********房，答辩人与粤垦物业于2013年1月21日签订了《前期物业管理协议》，约定粤垦物业接受与肇庆市星奥投资发展有限公司(简称星奥投资）委托向答辩人提供物业管理服务。服务期限是到业主、业主委员会选聘物业管理企业之前(见证据1，证据2)。原告与星奥投资利用非法手段迫使粤垦物业退出对星湖奥园小区的物业管理，是未经奥园小区业主双过半同意的情况下（见证据4),于2018年2月1日进驻奥园小区实行物业管理，其进驻程序违法。在奥园全体业主已经与粤垦物业签订前期服务协议的情况下，星奥投资己经无权再次代表业主选聘物业服务企业。解聘粤垦物业和选聘原告作为星湖奥园小区的物业管理公司，应得到业主的同意，但是星奥投资作出解聘粤垦物业和聘请原告决定时并没有得到星湖奥园小区双过半业主的同意。2，原告从2018年2月1日到2019年5月28日，经历一年零4个月，2019年5月28日才得到肇庆市端州区住建局接受备案，从法律层面得到合法合规的确认。原告在没有合法身份经营之前，是无权向业主收费。3,答辩人从2018年7月份给原告就《前期物业服务协议》（样板）的不公平合理部分提出修改协商意见，但原告仗势欺人，从2018年7月25日把“修改意见”文件递交给星湖奥园物业客服中心的客服代表黄晓玲，到2019年10月18日再次递交给星湖奥园物业管理处负责人季冠先(见证据3)，原告一直拒绝与答辩人协商，无视答辩人的合理诉求，拒绝与答辩人签署《前期物业服务协议》。违反《合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定。此外，原告在向住建局申请备案的《前期物业服务协议》（样板）中第一条第6点，原告声明“依据本协议向乙方收取物业管理费用”（见原告的证据11)。原告在无凭无据的情形下，向答辩人收费，是无依无据的，其责任应由原告承担。4,原告违约，在其向住建局申请备案的《前期物业服务协议》（样板）第一条第8点原告向奥园全体业主承诺“每12个月向乙方公布物业服务费用收支账目”，但到目前为止，没有公布，也违反了物业管理法规；应承担违约责任。须公布2018年、2019年物业服务费用收支账目及利用小区业主共有部分进行经营的收益情况账目，去除合理成本开支之外的收益，应该返还奥园业主（见原告证据13)。5,原告与星奥投资（开发商）是家族公司及关联公司（见证据4、证据5),星奥投资欠答辩人违约金105249.78元（见证据6),到目前为止没有支付一分钱。若答辩人实际需要支付物管费的话，理应作债务冲抵（见证据5)。6,公摊电费计算结果与原告提供的用电记录对不上，疑是把物业公司该承担的电费分摊的业主公摊上；公摊水费计算结果与原告提供的缴费发票记录对不上，疑是把物业公司该承担的水费分摊的业主公摊上。原告须纠正并给出正确结果。7,答辩人与原告没有合同关系，不存在合同违约金。而且原告主张的违约金标准违反相关法律规定和最高人民法院相关的司法解释规定。本院认定案件基本事实如下：原告于2004年7月21日依法登记成立的有限责任公司分公司（自然人投资或控股），经营范围为物业管理等。2018年1月23日，肇庆市星奥投资发展有限公司与广东粤垦物业管理有限公司共同出示《公告》内容如下：……因肇庆市星奥投资发展有限公司与广东粤垦物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》已于2017年12月31日期满，现经双方协商并达成共识，从2018年2月1日起，粤垦物业公司不再接管星湖奥园小区物业管理工作。为了保障小区安全有序的生活环境，在粤垦物业公司退出星湖奥园小区后，由肇庆市星奥投资发展有限公司委托肇庆市****物业管理有限公司暂时接管星湖奥园小区物业管理服务工作，直到星湖奥园小区业主委员会成立并通过业主大会选聘新的物业服务企业为止。2018年2月1日，原告与肇庆市星奥投资发展有限公司（下简称星奥发展公司）签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对星湖奥园实施物业管理服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括…物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序管理，公共秩序维护、安全防范等事项的管理……。合同约定“物业管理费用”为包干制，收费标准如下：多层住宅：0.98元/月/平方米，高层住宅：2元/月/平方米（房屋的总层数在七层（含）以上），别墅：3元/月/平方米。关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律法规，另行与业主约定。物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。业主拒绝交纳物业服务费用的，乙方有权要求从逾期之日起每天1‰交纳违约金（滞纳金），乙方通过法律途径追收物业服务费而产生的邮寄费、诉讼费、公告费、律师费等均由业主承担……。原告肇庆市****物业管理有限公司为星湖奥园小区提供了基本物业管理服务。原告认为，其公司多次向被告催收相关费用未果，原告遂起诉至法院。另查明，根据不动产登记资料查询结果证明所示，肇庆市端州区******************房的权利人为被告周振峰所有，房屋建筑面积121.778平方米。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告是依法登记设立的物业服务企业。原告肇庆市****物业管理有限公司与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”星奥发展公司与原告肇庆市****物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，对全体业主产生同等法律效力，原告向星湖奥园小区提供了基本物业服务，被告理应按该《前期物业服务合同》的约定，按建筑面积为每月2元/平方米向原告支付物业管理费等相关费用。因此，原告主张被告应支付2018年2月1日至2020年4月30日期间的物业服务费应为3222.24元（0.98元×121.778平方米×27个月=3222.24元），原告关于物业管理费的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。因此，对被告拒绝缴付物业服务费给原告的抗辩，理据不足，本院不予采纳。关于原告主张公摊水电费225.76元的请求。根据原告与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》的约定，原告已实际垫付小区日常维护所需的公共水、电费的费用，并向本院提交了公摊水电费发票及计算方式等相关造册资料，该部分费用业主或物业使用人已实际享用，故由原告垫付的费用理应由业主或物业使用人合理分摊，原告的该主张，于法有据，本院予以支持。关于原告主张违约金的请求。根据原告与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》的约定，业主拒绝交纳物业服务费用的，乙方有权要求从逾期之日起每天1‰交纳违约金（滞纳金），由于被告确实存在逾期交费的违约行为，其应承担相应的违约责任。但双方约定的违约金的计算标准显属过高，本院应予以调整。违约金的计算应以迟延支付物业管理费造成的损失作参考，损失应参照同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算为宜。物业管理费的违约金的计算以欠付物业管理费3448元为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年5月1日起计至付清之日止。故本院对原告请求被告支付违约金的诉讼请求予以支持，但是对于超出上述标准计算的金额部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、被告周振峰应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市****物业管理有限公司支付自2018年2月1日至2020年4月30日期间的物业管理服务费3222.18元；二、被告周振峰应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市****物业管理有限公司支付自2018年2月1日至2020年4月30日期间的公摊水电费225.76元；三、被告周振峰应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市****物业管理有限公司支付违约金（违约金以3448元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年5月1日起计至付清之日止）；四、驳回原告肇庆市****物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告已预交），由原告肇庆市****物业管理有限公司负担7元，被告周振峰负担18元。被告周振峰在履行判决书确定的义务时迳付给原告，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 梁小茵二〇二〇年十月十五日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉