广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初5242号原告：江门农村商业银行股份有限公司司前支行。住所地：广东省江门市新会区***********。统一社会信用代码914***********351A。负责人：张剑平，该支行行长。委托诉讼代理人：周健锋，该公司职员。委托诉讼代理人：李秋虹，该公司职员。被告：吴其昌，男，1987年10月10日出生，汉族，原住广东省德庆县***************，现住广东省江门市新会区*******************。公民身份号码：441************738。被告：肖英，女，1988年4月16日出生，汉族，原住广东省德庆县***************，现住广东省江门市新会区*******************。公民身份号码：511************666。被告：江门市新会区司益房地产开发有限公司。住所地：广东省江门市新会区司前镇中心新区********。统一社会信用代码：914************612。法定代表人：李亨杰，该公司经理。委托诉讼代理人：陈丽珍，该公司员工。委托诉讼代理人：邹满志，该公司员工。原告江门农村商业银行股份有限公司司前支行（以下简称农商行司前支行）与被告吴其昌、肖英、江门市新会区司益房地产开发有限公司（以下简称司益公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农商行司前支行的委托诉讼代理人周健锋、李秋虹、被告吴其昌、肖英及被告司益公司的委托诉讼代理人陈丽珍、邹满志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农商行司前支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的100***********875号的《个人购房借款合同》。2.判令被告向原告偿还100***********875号《个人购房借款合同》项下的贷款本金336657.07元，及对应利息（暂计至2020年7月6日）15997.08元(其中应收利息15168.03元、拖欠本金罚息343.34元、应收利息罚息470.85元、复利14.86元)，本息合计352654.15元，并按原告与被告签订的上述借款合同中约定的逾期利率支付利息、罚息、复利至贷款清偿完毕为止，计算方式如下：应收利息以本金336657.07元为基数，从2020年7月7日至清偿日止，按年利率[中国人民银行公布的同期同档次基准利率（4.9%）上浮25%，即6.125%]计算；拖欠本金罚息以本金336657.07元为基数，从2020年7月7日至清偿日止，按年利率[中国人民银行公布的同期同档次基准利率（4.9%）上浮25%，即6.125%×1.5]计算；应收利息罚息以未按期支付的利息为基数，从2020年7月7日至清偿日止，按年利率[中国人民银行公布的同期同档次基准利率（4.9%）上浮25%，即6.125%×1.5]计算；复利以未按期支付的拖欠本金罚息与应收利息罚息之和为基数，从2020年7月7日至清偿日止，按年利率[中国人民银行公布的同期同档次基准利率（4.9%）上浮25%，即6.125%×1.5]计算。3.若被告不偿还以上债务，则依法拍卖、变卖被告吴其昌、肖英抵押给原告的房屋[不动产登记证明：粤（2019）江门市不动产证明第2004013号]，所得价款由原告优先受偿。4.判令被告江门市新会区司益房地产开发有限公司对贷款本息的偿还承担连带保证责任。5.判令各被告承担本案诉讼费和原告为实现债权和担保权益所支付的费用，该费用包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等。本院查明如下事实：一、吴其昌、肖英是夫妻关系。2019年1月3日，吴其昌、肖英与农商行司前支行签订编号为100***********875的《个人购房借款合同》，约定吴其昌、肖英向农商行司前支行借款345000元，用于购买司益公司开发的位于江门市新会区********************产，借款期限为180个月，借款期间利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮25%，还款方式为按月等额本息。若吴其昌、肖英未按约定期限归还借款，从逾期之日按合同约定利率上浮50%计付罚息直至本息清偿之日止，对不能按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利；吴其昌、肖英未按约定偿还或支付到期借款本金、利息、罚息和复利的，农商行司前支行有权宣布借款立即到期，要求吴其昌、肖英立即归还全部借款本息，有权行使担保权利。合同签订后，农商行司前支行依约发放了贷款。二、2019年2月19日，农商行司前支行与吴其昌、肖英就涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记【粤（2019）江门市不动产证明第2004013号】，但截至2020年9月9日，双方并未办理抵押登记手续。三、吴其昌、肖英未能依时足额还款，截至2020年7月6日止，已连续9期拖欠贷款本息（其中，拖欠应还未还本金11172.93元，借款利息15168.03元，本金罚息343.34元，利息罚息470.85元。四、2018年11月28日，江门农村商业银行股份有限公司与司益公司签订合同编号为农商房合字[司前]第027号《个人购房按揭贷款项目合作协议书》，约定：除购房人应以其所购买的房地产及购房合同项下之全部权益抵押予江门农村商业银行股份有限公司以作为其履行借款合同的担保外，为保证依据本协议所形成的购房人与江门农村商业银行股份有限公司所签订之借款合同项下的全部借款本息按期足额归还，司益公司同意为购房人向江门农村商业银行股份有限公司提供不可撤销的连带责任保证担保，保证范围为购房人签订的借款合同项下的全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金及江门农村商业银行股份有限公司为实现债权所实际支付的合理费用。农商行司前支行是江门农村商业银行股份有限公司的下属机构。本院认为：一、本案为金融借款合同纠纷。农商行司前支行是具有金融贷款业务经营权的主体，其与吴其昌、肖英签订的《个人购房借款合同》、《个人购房担保合同》以及与司益公司签订的《个人购房按揭贷款项目合作协议书》是在协商一致、平等自愿的基础上达成的，意思表示真实，内容符合法律规定，是有效合同，依法应受法律保护。各方当事人应当按照约定履行自己的义务。农商行司前支行已按约定向吴其昌、肖英提供了贷款345000元，履行了合同义务，吴其昌、肖英应当按约定每月向农商行司前支行偿还借款本金及支付利息。但吴其昌、肖英收取借款后，未完全按照约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。……”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。……”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，吴其昌、肖英的行为构成违约，应当承担违约责任。二、关于农商行司前支行主张解除涉案《个人购房借款合同》的问题。农商行司前支行以吴其昌、肖英收取借款后，未完全按照约定履行义务为由，向本院提交了包含有解除合同的意思表示的起诉状，本院于2020年8月14日向吴其昌、肖英送达包含有解除合同的意思表示的起诉状副本，吴其昌、肖英收到该起诉状副本后，没有依法提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本院对农商行司前支行要求解除涉案《个人购房借款合同》的主张，依法予以支持。本院确认上述合同于2020年8月14日解除。三、关于农商行司前支行主张吴其昌、肖英偿还借款本金、利息及罚息的问题。农商行司前支行作为一个帐务信息系统较为完备的金融机构，其提供了详细的逾期未还款明细对帐单来证实吴其昌、肖英拖欠的借款本金、借款合同期内正常的利息、拖欠本金罚息和借款合同期内利息的罚息（实为复利），且吴其昌、肖英对此没有异议，故本院对农商行司前支行所主张截至2020年7月6日止，吴其昌、肖英尚欠逾期贷款本金336657.07元，借款利息15168.03元，本金罚息343.34元，合同期内利息罚息470.85元予以支持。关于农商行司前支行主张的复利14.86元问题。复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内利息，不包括逾期罚息。农商行司前支行主张是以本金罚息、应收利息罚息的总数为基数，按罚息利率计算，此项利息与三方当事人所签合同项下“复利”并非同一概念。农商行司前支行就其该项主张未提供证据证明三方当事人曾就罚息另行计付罚息达成协议，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，农商行司前支行主张上述复利14.86元及其他复利，缺乏法律依据，本院不予支持。三、关于农商行司前支行主张对拍卖、变卖吴其昌、肖英涉案担保房屋所得价款享有优先受偿权的问题。至本案法庭辩论终结时，涉案房产只办理了预购商品房抵押权预告登记，并未办理正式的抵押登记，农商行司前支行未取得《房地产他项权证》。预购商品房抵押权预告登记属于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记的一种，其设立的目的是为保障将来实现物权、维护交易安全，法律赋予预告登记权利人以预告登记的形式使不动产所有人未经预告登记权利人同意而处分不动产不发生物权效力，但涉案房产的抵押权预告登记不属于抵押权登记，并不产生优先受偿的效力，故农商行司前支行对涉案房产并不享有优先受偿权。农商行司前支行请求对涉案房产拍卖或变卖所得价款优先受偿，本院不予支持。四、关于农商行司前支行主张司益公司对本案债务承担连带清偿责任的问题。因吴其昌、肖英从司益公司购买的位于江门市新会区********************屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，至今并未就上述房屋办理抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”、《中华人民共和国担保法》第六条“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为”、第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定以及司益公司签订的《个人购房按揭贷款项目合作协议书》第五条的约定，司益公司应对吴其昌、肖英欠农商行司前支行的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认江门农村商业银行股份有限公司司前支行与吴其昌、肖英于2019年1月3日签订的《个人购房借款合同》于2020年8月14日解除；二、吴其昌、肖英应于本判决生效之日起十日内向江门农村商业银行股份有限公司司前支行偿还借款本金336657.07元，借款利息（暂计至2020年7月6日止是15168.03元；从2020年7月7日起，以尚欠的借款本金336657.07元为基数，按照合同约定的利率计算至本息清偿完毕为止），罚息（暂计至2020年7月6日止是343.34元；从2020年7月7日起，以尚欠的借款本金336657.07元为基数，按照合同约定的利率加收50%计算至本息清偿完毕为止）及利息罚息（计至2020年7月6日的利息罚息为470.85元；从2020年7月7日起，以尚欠的利息15168.03元为基数，按照合同约定的利率加收50%计算至2020年8月14日）；三、江门市新会区司益房地产开发有限公司对吴其昌、肖英的上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回江门农村商业银行股份有限公司司前支行的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3294.91元、保全费2420元，合共5714.91元（已由江门农村商业银行股份有限公司司前支行预交），由吴其昌、肖英、江门市新会区司益房地产开发有限公司共同负担。江门农村商业银行股份有限公司司前支行预交的5714.91元，由本院予以退回；吴其昌、肖英、江门市新会区司益房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院补缴一审案件诉讼费5714.91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 林家荣二〇二〇年十月二十七日法官助理 张碧媛书 记 员 陈雅玲