四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初11203号 原告（反诉被告）：成都乾豪置业有限公司，住所地：四川省成都市锦江区东大街下东大街段**********。 法定代表人：龙雁仪，董事长。 委托诉讼代理人：王娟，国浩律师（北京）事务所律师。 委托诉讼代理人：高杉，女，1982年6月17日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，系公司员工。 被告（反诉原告）：四川怀恩餐饮服务有限公司，住所地：成都市锦江区中纱帽街**成都远洋太古里**。 法定代表人：张雄，执行董事兼总经理。 被告：深圳市福合埕火锅餐饮管理服务有限公司，住所，住所地：深圳市福田区沙头街道泰然九路**皇冠科技园**A08、A09、A10、A11div> 法定代表人：林细弟，执行董事兼总经理。 以上二被告共同委托诉讼代理人：李显旭，北京市东元（深圳）律师事务所律师。 原告成都乾豪置业有限公司（以下简称乾豪公司）与被告四川怀恩餐饮服务有限公司（以下简称怀恩公司）、深圳市福合埕火锅餐饮管理服务有限公司（以下简称福合埕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，被告怀恩公司对原告乾豪公司提起反诉。本院经审查后，依法受理了反诉原告怀恩公司与反诉被告乾豪公司房屋租赁合同纠纷一案。上述本诉和反诉案件依法适用普通程序于2020年8月14日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）乾豪公司的委托诉讼代理人王娟、高杉，被告（反诉原告）怀恩公司、被告福合埕公司的共同委托诉讼代理人李显旭到庭参加诉讼。审理过程中，双方当事人申请庭外和解，后未能达成和解协议。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）乾豪公司向本院提出本诉请求：1．判令被告怀恩公司立即付清拖欠的租金473344元（2018年4月1日至2018年6月2日）、管理费143132.86元（2018年5月1日至2018年6月2日）及水费7628.46元（2018年2月、4月、5月）、电费33106.06元（2018年4月1日至2018年5月31日）；2．判令被告怀恩公司按照银行同期贷款利率即每日0.013%的标准支付逾期利息，逾期利息自欠款发生之日起计算至款项实际付清之日止；3．判令被告怀恩公司立即补交装修免租期的基本租金619200元；4．判令被告怀恩公司按照日基本租金的3倍支付2018年5月24日至2019年6月3日（当庭变更为2018年5月25日至2018年6月2日）期间的中断、停止经营的违约金185760元；5．判令被告怀恩公司支付承租单元拆除还原施工费464411.92元（现当庭变更为459850元）、物品搬离及存放区围挡搭建工程费53682.2元；6．判令被告怀恩公司支付2018年6月3日起至承租单元重新出租予新租户期间的基本租金和管理费，计算到2018年9月3日为1133972.16元；7．判令被告福合埕公司对被告怀恩公司的上述义务承担连带责任；8．判令被告怀恩公司立即将注册地址从承租单元内注销；9．判令被告怀恩公司、福合埕公司按照租赁合同的约定承担本案原告的律师费80000元；10．判令被告怀恩公司、福合埕公司承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：2017年6月28日，被告福合埕公司与原告共同签署《中国成都市锦江区中纱帽街8号（成都远洋太古里）第二层2237号商铺及其第三层部分之租赁合同》，约定被告福合埕公司向原告承租位于中国成都市锦江区××街××号××街××号（成都远洋太古里）第二层2237号商铺及其第三层商铺。租赁期限自2017年7月1日起48个月。2018年1月1日，被告怀恩公司、福合埕公司与原告签订《中国成都市锦江区中纱帽街8号（成都远洋太古里）第二层2237号商铺及其第三层部分之承租人变更三方协议》，约定被告福合埕公司将《租赁合同》项下的全部权利和义务均转让给被告怀恩公司，由被告怀恩公司取代被告福合埕公司成为《租赁合同》项下之承租人，被告福合埕公司对被告怀恩公司租赁合同项下的全部义务与责任承担连带责任。被告怀恩公司自2018年3月起开始拖欠租金、管理费、销售系统终端维护费、商业预付卡使用服务费及水电费等，虽经原告多次催讨，被告怀恩公司仍不予理会。2018年5月24日，被告怀恩公司在未征得原告同意的情况下，擅自闭店停止运营。无奈之下，原告于2018年6月2日将解约通知送达被告怀恩公司，提前终止《租赁合同》。被告怀恩公司收到解约通知后仍不予理会，无奈之下，原告自行收回了租赁房屋。原告认为，原告与被告怀恩公司之间的《租赁合同》合法有效，原告向被告怀恩公司提供了符合合同约定的房屋，被告怀恩公司理应依约及时、足额支付租金等款项。被告怀恩公司无正当理由拖延付款且擅自闭店的行为已经构成严重违约，原告有权解除租赁合同，并追究其违约责任。被告福合埕公司与被告怀恩公司所指定的联系人为同一人，原告给被告怀恩公司发的每一个通知，被告福合埕公司均会收到，相当于原告向被告福合埕公司也主张了相应的权益，被告福合埕公司应依据《租赁合同》的约定对被告怀恩公司应履行及承担的所有义务及责任承担连带责任。 被告怀恩公司对原告（反诉被告）乾豪公司的本诉辩称，一、对于拖欠的租金、管理费，被告予以认可，已在反诉请求中同意从保证金中抵扣。水电费需要根据用水、用电数据确定。二、被告已在反诉请求中同意欠付的租金、管理费从保证金中抵扣，因此逾期利息应计算至被告提出反诉时止，即计算逾期利息截止日为2019年11月25日。三、原告请求被告补交装修免租期的基本租金没有事实依据。理由如下：1．2017年6月28日，原、被告双方签订了《租赁合同》，约定起租日为2017年7月1日，装修免租期为2017年7月1日至9月30日。签订合同时，双方约定房屋交付标准为还原交付，被告入场之后即可进行装修，但被告入场后发现，原承租人退租后，原告并未将涉案房屋原装修装饰物拆除还原，涉案房屋并不符合入场装修条件，要想装修，必须先进行还原。且涉案房屋于2017年8月21日和8月25日先后两次发生漏水事件。原告利用出租人的优势地位，强行要求被告自行处理漏水和原装修装饰拆除。2017年9月18日，原告才在开工证清单内部确认流程上签字批准被告入场进行还原拆除及防水施工，施工日期为2017年9月19日至9月26日。涉案房屋的入场交付标准为还原交付，原告交付的房屋未进行还原，不符合约定交付标准，亦不符合原告出租房屋的交付惯例。涉案房屋原装修装饰完成拆除还原时已经是2017年9月底，此时《租赁合同》约定的装修免租期已经届满。由于原告交付的房屋不符合交付标准，根据《租赁合同》第2.02条的约定，租赁期及装修免租期应相应顺延，本案起租日应为2017年10月1日。但被告自2017年10月起已经开始向原告交租，《租赁合同》约定的装修免租期（2017年7-9月）被告根本没有享受到，原告请求被告补交装修免租期的基本租金没有事实依据。2．根据《租赁合同》第4.02条的约定及原告要求，被告的装修设计和图纸必须经过原告及其指定的物业管理人同意方可入场装修，被告早在2017年8月1日就向原告提交了装修图纸，原告于9月22日才完成最终的图纸审核，被告审核图纸的时间长达两个月，效率极低，严重拖延了被告入场装修的时间。原告于2017年9月30日才出具工作许可证，同意被告入场装修。随后经历了国庆假期，被告实际入场装修的时间为2017年10月7日。由于原告的原因导致涉案房屋的装修工作2017年10月初才开始，《租赁合同》约定的装修免租期被告并未实际享受，原告无权要求被告补交装修免租期的基本租金。四、原告请求被告支付停止经营的违约金没有事实依据。2018年5月24日，原告以被告拖欠租金为由，强行对涉案房屋进行了断水断电，导致被告被迫停业。根据《租赁合同》第4.29（3）条款本意，只有在未经原告同意被告擅自停止经营的情况下才适用日租金三倍的违约金。本案被告虽有停止经营的行为，但系因原告断水断电造成的，属于被迫停业，被告没有擅自停止经营的违约行为，不应支付停止经营的违约金。五、关于涉案房屋的还原费和搬离费用。涉案房屋被停水停电后，原告强行扣押了被告在房屋内的家具、厨房设备等价值两百多万元的财产。被迫结业后，被告先后多次联系原告，要求从涉案房屋搬离物品并进行还原撤场，但原告不予理会。由于原告不同意被告自行搬离物品并还原撤场，因搬离物品和还原房屋所产生的一切费用应由原告自行承担。即使要求被告承担还原费及搬离物品费用，原告提交的施工合同为原告单方与第三方签订的，并未经过被告的同意，被告也无法核实原告与第三方签订的合同的真实性，对所产生的费用不予认可。同样的房屋被告承租的上家也是做餐饮的，被告入场时还原的费用仅花费了85000元，该费用为市场公允的价格，原告在本案中所主张的还原费和物品搬离费用高达50余万元，不排除存在利益输送的可能，已明显高出了市场的公允价格，被告即使应当承担还原费也应当按照85000元的费用计算。六、关于空租期损失。空租期损失属于违约责任的一部分，违约金以补偿性为主，惩罚性为辅。原告有专门的招商团队，在被告被迫停业后，原告完全可以在一个月内将涉案房屋再次出租，超过一个月的空租期损失属于扩大损失，应由原告自行承担。由于原告并未提供空租期的证据，本案应酌定空租期为一个月，且空租期间无需原告提供物业管理服务，因此空租期损失应按照一个月的基本租金（不含税）计算，即本案原告空租期损失应为206400元。七、公司注、公司注册地址迁出属于工商行政管理职权范围人民法院的受理范围，原告请求被告将注册地址从承租单元内注销没有法律依据，应予以驳回。八、关于律师费，原告的律师费是根据诉讼请求的总额的相应比例计算的，被告认为应当按照胜诉的比例予以支持。 被告福合埕公司对原告（反诉被告）乾豪公司的本诉辩称，根据《担保法》第二十六条规定，“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”《承租人变更三方协议》并未约定保证期间，且保证责任范围仅限于租金和管理费。原告2018年6月即发出解约通知，2019年9月才向法院起诉要求被告承担保证责任，原告未在法律规定的六个月保证期间内要求被告承担保证责任，被告的保证责任已经免除。其他答辩意见与被告怀恩公司的答辩意见一致。 被告（反诉原告）怀恩公司向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告向反诉原告退还保证金636468.62元（租赁保证金1259040元及装修保证金34640元共计1293680元，扣除反诉原告拖欠的租金、管理费及水电费后退还636468.62元）；2．判令反诉被告向反诉原告赔偿入场装修前的还原费损失85000元；3．判令反诉被告向反诉原告退还免租期的管理费（含税）376120.64元；4．判令反诉被告承担反诉原告为处理本案而支出的律师费40000元；5．本案反诉诉讼费全部由反诉被告承担。 事实和理由：2017年4月，反诉被告通过其招商人员找到反诉原告，邀请反诉原告到成都远洋太古里投资餐饮。反诉被告为了抬高租金及管理费，向反诉原告宣称远洋太古里的人流量非常大，非常适合做餐饮，承租后反诉被告会对承租商户宣传、营运等方面进行全方位支持。在反诉被告的诱导下，反诉原告以高出周边商业体数倍的租金标准承租了案涉房屋。反诉被告告知反诉原告，案涉房屋承租后入场装修即可使用，但反诉被告交付的房屋并不符合入场装修条件，原承租人的装修装饰等均未拆除，如果要对案涉房屋进行装修，必须先对原装修装饰进行还原拆除。反诉原告对案涉房屋的原装修装饰进行还原拆除，共花费85000元，还原拆除工作于2017年9月底才结束。反诉被告交付的房屋不符合约定交付条件，装修前反诉原告耗费了大量时间进行还原拆除及处理房屋漏水等事宜，反诉原告2017年10月7日才能入场对案涉房屋进行装修。由于反诉被告交付的房屋不符合约定条件，导致租赁合同约定的装修免租期（2017年7－9月）反诉原告并未实际享受，因此反诉被告应退回已收取的2017年7－9月管理费（含税）374120.64元。反诉被告在前期拆除还原、装修图纸审核及装修施工等方面都有着苛刻的要求，极大地增加了反诉原告在开业前的各项成本支出，这些成本远远超出了反诉原告的资金预算。为缓解资金压力，反诉原告多次要求反诉被告协商减租，在协商过程中，反诉被告对案涉房屋进行断水断电，反诉原告被迫结业。 原告（反诉被告）乾豪公司对被告（反诉原告）怀恩公司的反诉辩称，依据租赁合同9.01条明确约定因承租人违约导致合同违约的情形下，出租人有权没收保证金和装修保证金以及承租人所缴付的其他押金。合同3.08条约定承租人不得以任何理由抵扣其必须向出租人支付的租金和管理费。结合上述条款我方认为被告怀恩公司无权要求以保证金抵扣其拖欠的费用。租赁合同中没有约定出租人向承租人交付房屋时房屋的交付标准应为毛坯，我方的交付就为现状交付，签约前承租人多次到现场照看过场地，认可以现状接收房屋，在租赁合同中也未对房屋的交付标准进行过特别约定，因此出租人只要按照合同约定的交付期限将房屋交付给承租人，就已履行了房屋交付义务。对上一手承租人的装修是保留还是拆除是承租人自行决定的，承租人决定拆除的，并无权要求我方承担拆除费用，故被告该项诉讼请求缺乏合同依据。依据租赁合同2.03款约定，装修免租期内除本合同另有约定外，承租人无需支付基本租金，但仍需承担管理费等其他费用，合同3.03条约定，承租人应与整个租赁期内按本合同规定的方式和日期向出租人支付管理费。出租人将房屋交付给承租人后，无论承租人是在做拆除还是在做装修，均已在事实上开始使用房屋，只要承租人使用案涉房屋，就享受了物业公司所提供的物业管理服务，因此无论是依据合同约定还是从事实上而言承租人都理应承担装修免租期内的管理费。依据租赁合同13.07条约定，出租人为实现债权而产生的一切费用，包括律师费应由承租人承担，但并未约定承租人因与出租人的纠纷要由出租人承担，且依据司法惯例，在诉讼中一方聘请律师的费用，除有合同约定，否则不应当得到支持。 经审理查明，2017年6月28日，乾豪公司（出租人）与福合埕公司（承租人）签订《租赁合同》，约定：乾豪公司将位于成都市锦江区中纱帽街8号（成都远洋太古里）2237号商铺出租给福合埕公司，租赁面积688平方米，租赁期48个月，起租日为2017年7月1日，截止2021年12月31日，装修免租期共计3个月，自起租日起计算；装修免租期内，承租人无需支付基本租金，但仍需承担管理费、其他费用；如本合同由于承租人的原因提前终止，则在不影响本合同项下出租人其他权利的前提下，视为承租人自始不享有装修免租期，承租人须立即向出租人补交装修免租期的所有基本租金；承租人向出租人支付基本租金、提成租金、管理费及其他费用，在整个租赁期内，承租人须于每个公历月的第25日前向乾豪公司预先缴付下一个月的基本租金及管理费及缴付上一个月的其他费用（除电费外）及提成租金（若有）；租金由基本租金和提成租金构成，自承租单元开张营业之日或装修免租期届满之次日（以较早者为准）起至租赁期的第12个月止的基本租金为每月206400元，自租赁期的第13个月起至第24个月止的基本租金为每月222912元，自租赁期的第25个月起至第36个月止的基本租金为每月240800元，自租赁期的第37个月起至第48个月止的基本租金为每月260064元；自起租日开始的第1个月起至2017年12月的管理费为每月117648元，自2018年1月起至2018年12月的管理费为每月126592元，自2019年1月起至2019年12月的管理费为每月136912元，自2020年1月起至2020年12月的管理费为每月147920元，自2021年1月起至2021年12月或租赁期届满之日（以较早者为准）的管理费为每月159616元；保证金为三个月的基本租金和管理费的总和1259040元；装修保证金为34640元；出租人和承租人共同确认，本合同及附表约定的租金、管理费、保证金、违约金及其他费用等的金额为不包含税费的净额，如果增值税适用于提供货物、服务、权利或其他本合同包含的所有合同价格（以下“租赁合同价格”，包括但不限于基本租金、提成租金、管理费、其他费用及监督审图费、建筑垃圾清理费等），自相关税务法律及/或条例及/或实施办法等规定实施之日起（以较早者为准），除租赁合同价格以外，承租人同意向出租人支付基于租赁合同价格和适用增值税税率计算的增值税及附加税费（如适用），支付方式与本合同约定的相应费用的支付时间相同（即在支付相应费用时一并支付对应的增值税及附加税费）；若承租人在开张营业日未能正式对外营业或在租赁期内任何时间中断、停止其经营，则承租人除应按本合同的规定按时支付本合同项下的基本租金、提成租金（若有）、管理费及其他费用外，还应自开张营业日后的第一日或中断、停止经营之日起算，每日向出租人缴纳金额为日平均租金3倍的违约金，至承租人实际正式对外营业之日或恢复正常经营之日止。若承租人在未能以书面形式通知出租人并经出租人事先书面同意的情况下中断、停止经营持续2日，则承租人将被视为违约，出租人有权提前终止本合同并收回承租单元，并保留向承租人追索一切损失的权利；承租人须在租赁期结束或提前结束前至少30日之前，与出租人有关部门联系交回承租单元事宜，且承租人应在本合同终止的当日内，将承租单元按照交付标准及本合同的规定，在与原状一致或出租人书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下，返还出租人；若承租人未按规定的状态将承租单元返还予出租人，出租人有权自行对承租单元作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由承租人负担，出租人有权把该等开支及费用视作债项，向承租人追讨；基本租金、提成租金（若有）、管理费及/或其他按本合同或其任何部分应由承租人支付的款额在到期应付后14日仍未支付，出租人有权终止合同、没收保证金、收回承租单元；基本租金、提成租金（若有）、管理费及/或其他按本合同或其任何部分应由承租人支付的款额在到期应付后14日仍未支付，出租人可切断承租单元的所有电力、空调、水、电话、互联网及/或其他设施的服务及/或供应，但必须在3日前将出租人的该意图通知承租人，且无需因此向承租人承担任何责任，但由此而产生的一切后果及所有因此而引起的开支费用均由承租人负责；若基本租金、提成租金（若有）、管理费或其他费用或其任何部份未有按照指定的时间或方式支付，则承租人应按所欠缴付费用总额（包含增值税及附加税费）的0.3％按日支付滞纳金，该滞纳金自应缴付日起计算至实际还款日止；若承租人未经出租人事先书面同意而擅自在租赁期届满前终止本合同，在不影响出租人根据本合同所享有的权利的情况下，承租人须向出租人支付在出租人按照本合同约定终止本合同之日起至出租人将承租单元重新出租予新租户前的该段期间内的所有基本租金及管理费作为违约金；出租人有权在承租人违反、不遵守、不履行本合同的时候（不影响出租人对该等违反或不履行可行使的任何其他权利或补救方法），抵扣承租人向其支付的保证金，以补偿出租人因承租人该等违反、不遵守或不履行而蒙受的一切损失、损害（包括但不限于基本租金及提成租金（若有）的损失）。在这种情况发生时，在出租人给予承租人书面通知后14日内，承租人必须把出租人扣除部分的保证金重新补足并存放于出租人，本合同方能继续有效。倘承租人未能遵守前述的规定，则出租人有权立即提前收回承租单元及单方面终止本合同，出租人并有权没收保证金；出租人实现债权而产生的一切费用（包括但不限于出租人因此提起的所有索赔、要求、律师费用、诉讼或法律程序及附带费用及支出），承租人均应在出租人提出要求时予以赔偿；承租人应根据相关法律法规取得在租赁期内于承租单元内进行经营活动所需的营业执照；承租人承诺，在租赁期结束或提前结束后的15日内，承租人应注销上述用于在承租单元内经营使用的营业执照，或完成营业执照注册地址的变更登记，并向出租人提供相关证明文件；如以快递的方式送达文件或通告，且双方在同一城市的，则于投送快递当日将被视为已送达收件人，但双方在不同城市，由于投送快递后第三个工作日将被视为已送达收件人（如少于3个工作日内签收的，则以实际签收为准）。 2017年6月，福合埕公司向乾豪公司支付保证金1259040元。2017年7月1日，福合埕公司与乾豪公司办理涉案商铺的移交手续。福合埕公司于2017年8月20日向乾豪公司支付装修保证金、监督审图费等费用71104元，其中装修保证金34640元。涉案商铺装修前，2017年8月21日和8月25日成都远洋太古里1215号商铺出现漏水情况，经检查判断漏水原因为涉案商铺三层露台处积水所致，物业工程部协调涉案商铺施工方进行处理。经乾豪公司审核，福合埕公司于2017年9月18日进入涉案商铺拆除原装修装饰，于2017年9月底拆除还原完毕，于2017年9月30日入场对案涉房屋进行装修，装修施工期延长至2017年10月20日。2017年11月8日，福合埕公司按照其与承包单位签订的《商铺装修拆除承包合同书》约定支付涉案商铺装修前还原拆除工程施工费85000元。涉案商铺的装修隐蔽工程于2017年12月6日验收。 2018年1月1日，乾豪公司、福合埕公司、怀恩公司三方签订关于涉案商铺的《承租人变更三方协议》，约定：自协议签署之日起，由怀恩公司取替福合埕公司成为租赁合同的承租人，租赁合同项下福合埕公司的所有权利义务（包括但不限于租赁合同项下原承租人已支付的保证金）均由怀恩公司承继，福合埕承诺为怀恩公司在租赁合同项下应向乾豪公司履行及承担的所有义务及责任（包括但不限于支付基本租金、提成租金、管理费及／或他费用等）承担连带保证责任。《承租人变更三方协议》中载明，福合埕公司的联系人均为林一伦。 怀恩公司经营的涉案商铺于2018年2月8日开业。怀恩公司曾于2018年4月11日向乾豪公司发送申请减免部分租金的电子邮件，内容为：涉案商铺从筹备至今累计投入将近1000万元，每月严重亏损，认为存在商铺展示面小、商圈人流量少的问题，高额租金与人流量经营环境不对等，希望允许其增加外摆位和招牌位置吸引人流量，并给予一定期限的减租期。 2018年5月17日，乾豪公司以快递的方式向怀恩公司发送《切断电力、水等服务及供应的通知》，内容为：怀恩公司应当支付2018年2月至2018年5月期间的基本租金、管理费及水费等共计596223.04元，已逾期52天，产生滞纳金62575.89元，告知怀恩公司若仍不支付上述款项，乾豪公司将于本函送达之日起3日后切断承租单元的电力、水、互联网等服务及供应，若在本函送达之日起7日内仍未将上述款项及滞纳金支付至乾豪公司，乾豪公司将有权终止租赁合同、没收保证金及其他押金并保留追究相应赔偿的权利。2018年5月23日，乾豪公司工作人员微信联系怀恩公司涉案商铺店长，告知将于第二天停电，店长回复称，如果停电，食材容易变质，员工情绪也不稳定，会造成严重负面影响，希望暂时先不停电。2018年5月24日，涉案商铺被断水断电，怀恩公司闭店停止营业。 2018年6月1日，乾豪公司以快递的方式向怀恩公司发送《解约通知》，于2018年6月2日被签收。内容为：怀恩公司自2018年3月开始拖欠租金等费用，乾豪公司认为上述违约行为已构成根本违约，通知怀恩公司自本通知送达之日起，双方签订的《租赁合同》解除，怀恩公司将承租单元恢复至原交接时的状态返还，每逾期返还一日，乾豪公司有权按照日基本租金二倍的标准收取占用使用费至乾豪公司将承租单元实际收回之日止，并要求怀恩公司支付租金、管理费及违约金，且其已支付的保证金不予退还等。2018年12月7日，乾豪公司以快递的方式向怀恩公司发送《撤场通知》，通知公司应于接到该通知当日起2个工作日内将承租单元内物品和设备移除。 怀恩公司确认自2018年4月1日起未支付租金，共拖欠乾豪公司租金473344元、管理费143132.86元。涉案商铺用电电费单价为1.3元/度，按照乾豪公司提交的用电量统计表中记载涉案商铺2018年4月、5月的用电量计算，怀恩公司欠付电费33106.06元。涉案商铺用水水费单价为4.43元/吨，按照乾豪公司提交的用水量统计表中记载涉案商铺2018年2月、4月、5月的用水量计算，怀恩公司欠付水费7628.46元。 乾豪公司因实施涉案商铺复原工程，曾与江苏南通三建建筑装饰有限公司签订《拆除还原工程施工合同》、《物品搬离及存放区围挡搭设工程施工合同》，约定由江苏南通三建建筑装饰有限公司对涉案商铺实施拆除还原工程，工期自2019年1月5日至2019年3月30日止，围挡搭设工程的工期自2019年1月9日至2019年1月10日止，拆除还原工程不含税总价款422192.65元，加税金（10％）共计464411.92元，围挡搭设工程不含税总价款48802元，加税金（10％）共计53682.20元。乾豪公司向江苏南通三建建筑装饰有限公司支付拆除还原工程款459850元，支付围挡搭设工程款53682.20元。截止2020年2月25日，涉案商铺未重新出租。 乾豪公司因与怀恩公司、福合埕公司租赁合同纠纷一案委托国浩律师（北京）事务所提供代理服务，双方签订《委托协议》，乾豪公司支付本案律师代理费共计80000元。庭审中，乾豪公司称，律师代理费不是按照具体标的额计算，而是约定起诉金额在100万元以上为8万元，100万元以下为5万元，本案起诉金额在100万元以上，故律师费代理费为8万元。怀恩公司因本案委托北京市东元（深圳）律师事务所提供代理服务，双方签订《委托代理合同》，约定本案一审律师费为40000元。 上述事实，有以下证据及双方当事人的陈述在案为证：乾豪公司提交的涉案商铺《租赁合同》、《店铺交付配置表》、《装修隐蔽工程验收单》、《解约通知》、《撤场通知》、快递签收凭证、闭店照片、《用电量统计表》、《关于成都大慈寺商业项目租区内安装预付费电表的报告》、《成都太古里租户用水量统计表》、《成都自来水有限责任公司水费备款通知单》、《拆除还原工程施工合同》、《物品搬离及存放区围挡搭设工程施工合同》、店铺施工前后照片对比记录、工程款发票及支付凭证、现状照片、《委托协议》、律师费发票及支付凭证；怀恩公司提交的收款收据、成都远洋太古里开工证清单内部确认流程（拆除还原施工审核）、成都远洋太古里开工证清单内部确认流程（装修施工第一次审核）、成都远洋太古工作许可证、远洋太古里开工证清单内部确认流程（装修施工第二次审核）、微信聊天记录电子证据固化报告、微信聊天记录电子证据固化报告数据光盘、《商铺装修拆除承包合同书》、房屋交付时现场照片、成都远洋太古里事件报告、租金和管理费转账回单、租赁保证金支付截图、开业店铺门口布置申请邮件截图、减租申请邮件截图、微信聊天记录、《委托代理合同》。 本院认为，乾豪公司与福合埕公司签订的关于涉案商铺的《租赁合同》，以及乾豪公司、福合埕公司、怀恩公司签订的《承租人变更三方协议》，均系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。怀恩公司成为关于涉案商铺的《租赁合同》的承租人并承接合同项下的全部权利义务。按照合同约定，怀恩公司须于每月25日前向乾豪公司预先缴付下一个月的基本租金、管理费及缴付上一个月的其他费用，基本租金、提成租金、管理费或其任何部分应由怀恩公司支付的款额在到期应付后十四日仍未支付，乾豪公司可以终止合同。怀恩公司在履行租赁合同过程中，从2018年4月起，存在拖欠租赁费用的情况，虽然怀恩公司曾于2018年4月11日向乾豪公司提出减免租金申请，但在双方并未对租金减免问题协商一致的情况下，怀恩公司应按照《租赁合同》约定履行义务。在乾豪公司于2018年5月17日向其发送《切断电力、水等服务及供应的通知》后仍未支付，乾豪公司于2018年6月1日以快递方式向怀恩公司发出的《解约通知》，于2018年6月2日被签收，租赁合同终止。关于乾豪公司本诉主张支付怀恩公司拖欠的租金473344元（2018年4月1日至2018年6月2日）、管理费143132.86元、水费7628.46元、电费33106.06元的诉讼请求。按照租赁合同约定，怀恩公司作为承租人，应当支付租赁期内的租金、管理费、电费、维修费等，怀恩公司确认自2018年4月1日起未支付租金，共拖欠乾豪公司租金473344元、管理费143132.86元，经审理查明怀恩公司欠付电费33106.06元、欠付水费7628.46元，上述费用共计657211.38元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，对该项诉讼请求，本院予以支持。 关于乾豪公司本诉主张按日0.013%的标准支付自欠款发生之日起至款项实际付清之日止的逾期利息的诉讼请求。按照租赁合同约定，怀恩公司迟延支付租金、管理费或其他费用的，则怀恩公司应按所欠缴付费用总额的0.3％按日支付滞纳金，该滞纳金自应缴付日起计算至实际还款日止，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，现乾豪公司主张怀恩公司按日0.013%的标准支付逾期利息即滞纳金，该标准低于合同约定的标准，本院予以确认。怀恩公司应当支付的滞纳金，按每日0.013%标准计算，计止2019年12月31日，所欠租金等费用的滞纳金为22259.90元，自2020年1月1日起至实际付清之日止的滞纳金，以657211.38元为基数，按每日0.013%标准计算。对该项诉讼请求，本院予以支持。 关于乾豪公司本诉主张按照日基本租金的3倍支付2018年5月25日至2018年6月2日期间中断、停止经营的违约金185760元的诉讼请求。在合同租赁期内，怀恩公司于2018年5月24日起闭店停止营业，按照租赁合同约定，若承租人在租赁期内任何时间中断、停止其经营，则承租人除应按本合同的规定按时支付本合同项下的基本租金等费用外，还应自中断、停止经营之日起算，每日向出租人缴纳金额为日平均租金3倍的违约金至恢复正常经营之日止。怀恩公司辩称，其虽有停止经营的行为，但系因乾豪公司断水断电造成的，属于被迫停业，被告没有擅自停止经营的违约行为，不应支付停止经营的违约金。本院认为，乾豪公司于2018年5月24日对怀恩公司涉案商铺被断水断电，怀恩公司于当日闭店停止营业，虽然租赁合同约定，应由怀恩公司支付的款额在到期应付后14日仍未支付的，乾豪公司可切断承租单元的所有电力、空调、水等设施服务和供应，无需因此向怀恩公司承担任何责任，乾豪公司也于2018年5月17日、5月23日向怀恩公司发送了《切断电力、水等服务及供应的通知》以及将于第二天停电的告知，但是乾豪公司作为涉案商铺的出租方及物业服务方，并不是水电等资源供应服务的提供者，其从供水、供电等单位所获得的是仅代为收费等服务权限，并没有取代供水、供电等单位成为供水、供电合同的当事人，租赁合同中关于出租人可在承租人未按约履行付款义务的情况下可切断承租单元的所有电力、空调、水等设施服务和供应的约定，以及出租人在承租人拖欠租金等费用时采取断水断电进行督促的措施，均缺乏法律依据，故在乾豪公司并无合法依据对涉案商铺予以断电的情况下，经营餐饮的怀恩公司于断电当日闭店停止营业，不属于无正当理由的擅自中断、停止经营，不应当承担违约停止经营的违约金，对乾豪公司的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于乾豪公司本诉支付承租单元拆除还原施工费459850元、物品搬离及存放区围挡搭建工程费53682.2元的诉讼请求。租赁合同约定，若承租人未按本规定的状态将承租单元返还予出租人，出租人有权自行对承租单元作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由承租人负担，出租人有权把该等开支及费用视作债项，向承租人追讨，在怀恩公司停止运营后未对涉案商铺恢复原状的情况下，乾豪公司与第三方签订合同，由第三方进行施工恢复，并实际支付涉案商铺拆除还原施工费459850元、物品搬离及存放区围挡搭建工程费53682.2元，按照合同约定，该费用应由怀恩公司承担。怀恩公司关于还原工程费用应当参照入场时的还原费用85000元支付的辩称理由不成立，本院不予采纳，对乾豪公司的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于乾豪公司本诉主张补交装修免租期的基本租金619200元、支付2018年6月3日起至承租单元重新出租予新租户期间的基本租金和管理费计算到2018年9月3日为1133972.16元的诉讼请求以及怀恩公司反诉乾豪公司返还保证金1259040元、装修保证金34640元的诉讼请求。本院认为，租赁合同约定，“如本合同由于承租人的原因提前终止，则在不影响本合同项下出租人其他权利的前提下，视为承租人自始不享有装修免租期，承租人须立即向出租人补交装修免租期的所有基本租金”，“若承租人未经出租人事先书面同意而擅自在租赁期届满前终止本合同，在不影响出租人根据本合同所享有的权利的情况下，承租人须向出租人支付在出租人按照本合同约定终止本合同之日起至出租人将承租单元重新出租予新租户前的该段期间内的所有基本租金及管理费作为违约金”，“基本租金、提成租金（若有）、管理费及/或其他按本合同或其任何部分应由承租人支付的款额在到期应付后14日仍未支付，出租人有权终止合同、没收保证金、收回承租单元”，本案中，虽然本院已支持了乾豪公司主张的逾期付款违约金即滞纳金，但怀恩公司因违约致使双方签订的租赁合同提前解除，约定的租赁期限不能完全实现，乾豪公司收回涉案商铺后，对租赁物的使用存在空置期，该期间会给乾豪公司造成损失，故乾豪公司主张因怀恩公司违约导致租赁合同提前解除的违约责任，符合合同约定和法律规定。虽然租赁合同中既有关于补交免租期租金、空置期租金损失违约金的约定，也有关于没收保证金的约定，但均系对承租方因违约导致合同提前解除应当承担违约责任的约定，保证金在合同中也具有违约金性质，怀恩公司提出了不应补交免租期租金、违约金过高的抗辩，怀恩公司因违约导致合同提前解除，对涉案商铺的使用存在空置期，该期间会给乾豪公司造成损失，怀恩公司应当承担的违约责任即为支付空置期租金损失违约金。虽然租赁合同约定了该违约金的计算期间和标准，即从终止合同之日起至乾豪公司将承租单元重新出租予新租户前的该段期间内的所有基本租金及管理费作为违约金，但由于出租人将承租单元重新出租予新租户的情况及时间本身就具有不确定性，承租单元能否重新出租予新租户的事项不能确定，重新出租的具体时间也不能预见，以此期间作为空置期租金损失违约金的计算期间，超过了承租人订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，加大了承租人的违约责任，本案中乾豪公司也主张三个月的基本租金和管理费1133972.16元。本院综合考虑违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质和功能，确定按照三个月的期限计算乾豪公司的合同提前解除损失违约金，对乾豪公司主张的三个月的基本租金和管理费1133972.16元，本院予以支持，对乾豪公司主张的补交装修免租期基本租金619200元的诉讼请求，本院不予支持，对怀恩公司支付的保证金1259040元，乾豪公司应当返还。在涉案商铺的装修工程完成、现租赁合同已经解除的情况下，乾豪公司收取的怀恩公司的装修保证金34640元也应当返还。 关于乾豪公司本诉主张怀恩公司支付律师费80000元的诉讼请求。按照租赁合同约定，“出租人实现债权而产生的一切费用（包括但不限于出租人因此提起的所有索赔、要求、律师费用、诉讼或法律程序及附带费用及支出），承租人均应在出租人提出要求时予以赔偿”，原告因本案诉讼产生的律师代理费，系合同约定应由怀恩公司承担的合理费用，符合合同约定，不违反法律的禁止性规定。关于律师代理费的具体金额，怀恩公司认为该律师代理费是按照诉讼请求总额的相应比例计算的，应当按照胜诉的比例予以支持；乾豪公司称，该律师代理费不是按照具体标的额计算，而是乾豪公司与律师事务所约定，起诉金额在100万元以上为8万元，100万元以下为5万元，本案起诉金额在100万元以上，故律师费代理费为8万元。本院参照四川省律师法律服务收费行业的相关指导标准，结合涉及的标的额及本案情况，确定怀恩公司承担律师费40000元，对乾豪公司多主张部分，本院不予支持。 关于乾豪公司本诉主张福合埕公司对怀恩公司应履行义务承担连带责任的诉讼请求。按照乾豪公司、福合埕公司、怀恩公司三方签订的《承租人变更三方协议》约定，福合埕公司为怀恩公司在租赁合同项下应向乾豪公司履行及承担的所有义务及责任（包括但不限于支付基本租金、提成租金、管理费及／或他费用等）承担连带保证责任。福合埕公司辩称，乾豪公司未在法律规定的六个月保证期间内要求其承担保证责任，保证责任已经免除；乾豪公司认为，福合埕公司与怀恩公司所指定的联系人为同一人，乾豪公司给怀恩公司发的每一个通知，福合埕公司均会收到，相当于乾豪公司向福合埕公司也主张了相应的权益。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”，因《承租人变更三方协议》中未约定保证期间，故福合埕公司承担保证责任的期间为怀恩公司的债务履行期限届满之日起六个月。本案中，怀恩公司自2018年4月1日起拖欠租金，乾豪公司于2018年5月17日向怀恩公司发送《切断电力、水等服务及供应的通知》，通知怀恩公司按约支付所欠款项，乾豪公司于2018年6月1日向怀恩公司发出的《解约通知》，并要求怀恩公司支付租金、管理费及违约金。虽然福合埕公司与怀恩公司所指定的联系人均为同一人，但上述通知的发送和接收对象明确载明为怀恩公司，上述通知中也并不涉及要求福合埕公司对怀恩公司的债务承担保证责任的内容，故乾豪公司所称的其向怀恩公司发送通知也相当于向福合埕公司主张了相应权益的理由不能成立。在乾豪公司提起本案诉讼（2019年10月10日立案受理）要求福合埕公司对怀恩公司应履行义务承担连带责任之前，从未向福合埕公司主张保证责任，乾豪公司未在六个月保证期间内要求福合埕公司承担保证责任，福合埕公司免除保证责任，对乾豪公司该项诉讼请求，本院不予支持。 关于乾豪公司本诉主张怀恩公司立即将注册地址从承租单元内注销的诉讼请求。按照租赁合同约定，“承租人承诺，在租赁期结束或提前结束后的15日内，承租人应注销上述用于在承租单元内经营使用的营业执照，或完成营业执照注册地址的变更登记，并向出租人提供相关证明文件”，现怀恩公司已未在承租单元内承租和经营，乾豪公司的该项诉讼请求，符合合同约定和实际情况，本院予以支持，怀恩公司应办理以成都市锦江区中纱帽街8号成都远洋太古里2237号为注册地址进行工商登记的注销或变更手续。 关于怀恩公司反诉主张乾豪公司返还保证金1259040元、装修保证金34640元的诉讼请求，如前所述，本院予以支持。 关于怀恩公司反诉主张乾豪公司赔偿入场装修前的还原费损失85000元、退还免租期的管理费（含税）376120.64元的诉讼请求。怀恩公司认为，乾豪公司交付的房屋并不符合入场装修条件，原承租人的装修装饰等均未拆除，怀恩公司对案涉房屋的原装修装饰进行还原拆除，共花费85000元，还原拆除工作于2017年9月底才结束。乾豪公司交付的房屋不符合约定交付条件，装修前怀恩公司耗费了大量时间进行还原拆除及处理房屋漏水等事宜，2017年10月才能入场对案涉房屋进行装修，导致租赁合同约定的装修免租期并未实际享受，因此应退回已收取的2017年7－9月管理费（含税）374120.64元。本院认为，按照租赁合同约定，承租人入场经营前对承租单元进行装修，装修免租期3个月内，承租人无需支付基本租金，但仍需承担管理费、其他费用。租赁合同中对出租人向承租人交付房屋时房屋的交付标准未作约定，在承租人已于2017年7月办理涉案商铺的移交手续、完成涉案商铺装修前的还原拆除工程并支付施工费85000元、完成涉案商铺的装修工程以及实际使用涉案商铺并支付租金至2018年4月的情况下，怀恩公司以乾豪公司交付的房屋不符合约定交付条件为由，要求乾豪公司赔偿入场装修前的还原费损失85000元、退还免租期的管理费（含税）376120.64元的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于怀恩公司反诉主张乾豪公司承担律师费40000元的诉讼请求。按照租赁合同约定，“出租人实现债权而产生的一切费用（包括但不限于出租人因此提起的所有索赔、要求、律师费用、诉讼或法律程序及附带费用及支出），承租人均应在出租人提出要求时予以赔偿”，租赁合同中未对出租人承担承租人产生的相关律师费用作出约定，况且本案系怀恩公司违约产生的诉讼，怀恩公司的该项反诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川怀恩餐饮服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）成都乾豪置业有限公司支付欠付租金473344元、管理费143132.86元、电费33106.06元、欠付水费7628.46元，共计657211.38元。 二、被告（反诉原告）四川怀恩餐饮服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）成都乾豪置业有限公司支付滞纳金22259.90元，并以657211.38元为基数，按每日0.013%标准支付自2020年1月1日起至实际付清之日止的滞纳金； 三、被告（反诉原告）四川怀恩餐饮服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）成都乾豪置业有限公司支付违约金1133972.16元； 四、被告（反诉原告）四川怀恩餐饮服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）成都乾豪置业有限公司支付承租单元拆除还原施工费459850元、物品搬离及存放区围挡搭建工程费53682.2元； 五、被告（反诉原告）四川怀恩餐饮服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）成都乾豪置业有限公司支付律师费40000元； 六、原告（反诉被告）成都乾豪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告（反诉原告）四川怀恩餐饮服务有限公司返还保证金1259040元、装修保证金34640元； 七、将上述第三项、第四项、第五项、第六项金额品迭后，被告（反诉原告）四川怀恩餐饮服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）成都乾豪置业有限公司支付款项393824.36元； 八、被告（反诉原告）四川怀恩餐饮服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内办理以成都市锦江区中纱帽街8号成都远洋太古里2237号为注册地址进行工商登记的注销或变更手续； 九、驳回原告（反诉被告）成都乾豪置业有限公司对被告深圳市福合埕火锅餐饮管理服务有限公司的诉讼请求； 十、驳回原告（反诉被告）成都乾豪置业有限公司对被告（反诉原告）四川怀恩餐饮服务有限公司的本诉其他诉讼请求； 十一、驳回被告（反诉原告）四川怀恩餐饮服务有限公司对原告（反诉被告）成都乾豪置业有限公司的反诉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费32532元，减半收取16266元，原告（反诉被告）成都乾豪置业有限公司负担3398元，由被告（反诉原告）四川怀恩餐饮服务有限公司负担12868元；本案反诉案件受理费15020.30元，减半收取7510.15元，由原告（反诉被告）成都乾豪置业有限公司负担5082.30元，由被告（反诉原告）四川怀恩餐饮服务有限公司负担2427.85元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  徐 捷 人民陪审员  江智群 人民陪审员  郭 卫 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  王 珺