湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初6669号原告：湖南省宁邦物业管理有限公司，住所地湖南省宁乡市历经铺街道新宝塔村宁邦广场?文华里****。法定代表人：冯学军，系该公司总经理。被告：耿超，男，1999年3月4日出生，汉族，居民，户籍地黑龙江省肇源县。原告湖南省宁邦物业管理有限公司（以下简称宁邦物业）与被告耿超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁邦物业的法定代表人冯学军、被告耿超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁邦物业向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，并按商铺原始状态腾退被告所租赁的商铺；2.判令被告按照《商铺租赁合同》约定向原告支付从2020年4月1日至被告归还房产之日拖欠的租金及物业管理费8898元（暂计算至2020年8月18日）；3.判令被告支付2倍月租金的违约金10970元，并按照其所欠租金及物管费的每日5‰的标准从2020年3月20日起至被告支付完所有欠缴租金及物管费之日向原告支付违约金；4.本案所有诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告与被告于2019年9月6日签订《商铺租赁合同》，由被告承租原告拥有合法使用权和收益权的宁乡市宁邦广场宁邦·新天地商业街2栋121号商铺，建筑面积60.95㎡，租期为2019年10月1日至2024年9月30日，租金按90元/㎡/月计算，租金及物管费按季度提前支付，支付时间为前一季度到期前10日以上支付下一季度租金；并约定如被告拖欠租金（或物管费）15天以上，属根本违约，原告有权单方解除合同，并收回商铺，被告除应补交拖欠租金（或物管费）外，还应向甲方支付欠付金额5‰/天的违约金，违约金自逾期之日起计算。甲乙双方同意，有下列情形之一的，任何一方均可单方面解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成的?与违约金的差额部分；……（5）乙方逾期不支付租金累计超过15日的。因疫情期间经营问题及其他实际困难，原告免除被告2020年1月1日至2020年3月31日季度租金。但被告未按约向原告支付2020年4月1日至2020年9月30日两季度租金10970元，以及季度物业费915元。原告多次催收，并于2020年7月14日向被告送达《催告函》，但被告未履行其交租的义务。原告于2020年7月31日向被告送达《终止商铺租赁合同通知书》解除合同，并要求被告履行其支付欠款的义务。被告耿超辩称：2020年4月13日，答辩人向原告提交了降租申请书，原告公司的易总和物业的张总当时承诺集体免除4-6月商铺租金，答辩人愿意缴纳7-9月份的租金，答辩人同意解除合同并腾退商铺，但不同意缴纳违约金。本院经审理认定事实如下：原告宁邦物业与被告耿超于2019年9月6日签订《商铺租赁合同》，合同约定：被告自愿租用原告拥有合法使用权和收益权的湖南省宁乡市宁邦广场宁邦·新天地商业街2栋121号商铺，建筑面积60.95㎡，租期为2019年10月1日至2024年9月30日，租金按90元/㎡/月计算，物业管理费按5元/㎡/月计算，租金及物管费按季度提前支付，支付时间为前一季度到期前10日以上支付下一季度租金。关于违约责任，合同约定：如乙方拖欠资金或物管费15天以上，属根本违约，甲方有权单方解除合同，并收回该商铺。乙方除应补交拖欠租金或物管费外，还应向甲方支付欠付金额5‰/天的违约金，违约金自逾期之日起计算。合同第八条第二款约定：甲乙双方同意，有下列情形之一的，任何一方均可单方面解除本合同。违反合同的乙方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；……（5）乙方逾期不支付租金累计超过15日的；……2019年9月3日，被告向原告交纳了2019年10月1日至2019年12月31日的租金及物管费。2020年3月，被告交纳物业管理费至2020年6月30日。另外，因疫情原因，原告自愿免除被告2020年1月1日至2020年3月31日的季度租金。后被告未依约向原告支付2020年4月1日后的租金，以及2020年7月1日后的物业费。2020年7月14日，原告向被告发出催告函，内容为：截至发函之日，被告共欠缴季度租金10970元（欠费计算时间段：2020年4月1日-2020年9月30日）。2020年7月21日，原告向被告发出催告函，内容为：截至发函之日，被告共欠缴季度租金5485元，物业管理服务费914元（欠费计算时间段：2020年7月1日-2020年9月30日）。后，被告未履行支付租金及物管费的义务。2020年7月31日，原告作出《终止商铺租赁合同通知书》，解除商铺租赁合同，并要求被告补缴拖欠的租金及物业管理费。该通知书通过邮寄送达的方式向被告送达，邮政速递物流显示：已签收，他人代收。被告在庭审中陈述于2020年8月4日在微信上收到解除合同通知书。上述事实，有商铺租赁合同、授权委托书、土地使用权证、收据、催告函、终止商铺租赁合同通知书、邮政物流信息等证据及到庭当事人在庭审中的陈述等材料在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告协商一致，由原告将商铺租赁给被告使用，双方签订了《商铺租赁合同》，原告履行了交付商铺的义务，双方的合同合法有效，应受法律保护。合同书面约定了租金及物业管理费的标准及支付方式和时间，被告仅将租金支付至2019年12月31日，将物业管理费支付至2020年6月30日。双方均陈述原告自愿免除被告自2020年第一季度的租金，本院予以确认。关于2020年4月1日至2020年6月30日的租金，被告辩称原告亦同意免除该时间段的租金，并提交了商铺降租申请书及微信聊天记录，但并不能证明原告同意免除2020年4月1日-2020年6月30日期间的租金，故对被告的该抗辩意见不予采纳。双方在合同中约定，如乙方（被告）拖欠租金或物管费15天以上，属根本违约，甲方（原告）有权单方解除合同，并收回该商铺。被告未依约向原告支付租金及物业管理费，已达到双方约定解除合同的条件，且原告已向被告送达了《终止商铺租赁合同通知书》，通知被告解除商铺租赁合同，故对原告要求解除《商铺租赁合同》及腾退商铺的诉讼请求，予以支持。根据合同约定的租金及物管费标准，经本院核算，截至2020年8月18日，被告尚欠原告租金8410元（5485元+5485元÷3÷30天×48天），物管费488元（915元÷3÷30天×48天）元，故对原告要求被告支付租金及物管费8898元的诉讼请求予以支持。关于违约金，双方在合同中第七条约定了违约金为欠付金额5‰/天，合同第八条约定违约金为月租金的2倍，该约定标准过高，且被告耿超所租赁的商铺因疫情原因未实际经营，该商铺未实际产生收益，被告不属于恶意违约，故对原告宁邦物业要求被告耿超支付违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告湖南省宁邦物业管理有限公司与被告耿超于2019年8月5日签订的《商铺租赁合同》，被告耿超在本判决生效之日起十日内将湖南省宁乡市宁邦广场宁邦·新天地商业街2栋121号商铺腾退，交付给原告湖南省宁邦物业管理有限公司；二、被告耿超于本判决生效之日起十日内向原告湖南宁邦物业管理有限公司支付租金8410元及物业管理费488元（已计算至2020年8月18日，后段依约继续计算至商铺实际腾退之日）；如果被告耿超未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告湖南省宁邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费296元，减半收取148元，由原告湖南宁邦物业管理有限公司负担82元，由被告耿超负担66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  蒋芷华二〇二〇年十月二十七日法官助理廖蓉书记员张亮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。