山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0102民初11770号原告（反诉被告）：徐敏，女，1990年出生，汉族，无业，住广东省深圳市。委托诉讼代理人:庄福磊、李晓庆，山东德衡（济南）律师事务所律师。被告（反诉原告）：山东金河房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：马向阳，董事长。委托诉讼代理人：董娜娜，山东北方永丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘广旺，男，汉族，该公司职员，住济南市。原告徐敏与被告山东金河房地产开发有限公司（以下简称金河房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，被告金河房地产公司向本院提起反诉，本院依法合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐敏的委托诉讼代理人庄福磊、李晓庆和被告（反诉原告）金河房地产公司的委托诉讼代理人董娜娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐敏向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付逾期交房违约金68410元（以房屋总价款2318998元为基数，按照利率日万分之一计算，自2019年7月1日起计算至2020年4月21日止）；2、本案案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年4月30日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），原告购买被告出售的河泰山庄房屋一套，建筑面积148.17平方米，总价款2318998元。合同第八条约定：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：逾期超过90天，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，出卖人支付的违约金总额不超过总房款的1%。原告认为，被告约定出卖人支付的违约金总额不超过总房款的1%为格式条款，且约定过低，应予以调高。被告未按交房时间2019年6月30日交房，期间经原告多次催促，直至2020年4月21日才通知原告交房。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。金河房地产公司答辩并反诉称：第一、徐敏于2018年12月17日购买金河房地产公司开发的河泰山庄1-2-601房屋一套，购房款为2318998元，双方签订《河泰山庄商品房认购协议书》，约定徐敏应于2019年1月1日前交齐首付1001998元，并与金河房地产公司签订《济南市商品房买卖合同》。但徐敏于2019年3月7日才交齐首付款，期间金河房地产公司多次催交，但徐敏依然未及时交款，存在严重违约。根据补充协议第七条和合同第五条关于付款的约定，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。因徐敏逾期交款64天，以应付款1001998元按照日万分之二计算，徐敏应支付违约金12826元。同时，根据认购协议书约定，徐敏应于认购房屋后7日内提交限购查询资料，用于获取签订《济南市商品房买卖合同》的限购编码，但徐敏在3月初才提交限购查询的资料，多次出现违约情况。第二、双方于2019年4月30日签订《济南市商品房买卖合同》，按照合同约定徐敏应于签订合同后7个工作日提交贷款资料，徐敏向金河房地产公司合作的中国银行提交资料后，因徐敏名下有一笔980万元的贷款，徐敏提供的配偶收入与流水不匹配，中国银行于2019年6月11日拒绝为徐敏提供贷款。依据合同第六条关于付款方式及期限的约定、合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任、补充协议第五条关于付款的约定，徐敏应从2019年6月27日起支付违约金，至徐敏于2019年11月4日通过农业银行放款交纳剩余房款131.7万元，共逾期130天，应向金河房地产公司支付违约金34242元。第三、依据《济南市商品房买卖合同》第八条，金河房地产公司向徐敏交房时间为2019年6月30日，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）遭遇不可抗力；2）“交付期限”的约定，3）买受人没有按照本合同约定付清全款的；4）买受人在接收房屋之前没有交纳应交款项或有其他违约行为的；5）因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病等）造成的工期延误或房屋毁损灭失的。双方签订合同后，徐敏未按照合同约定付清全款并存在多种违约行为，金河房地产公司无法为其办理交房，2019年12月新冠疫情爆发，该种不可抗力的出现，导致无法正常交付房屋，直到2019年4月21日疫情有所缓解，金河房地产公司立即通知徐敏为其办理交房。金河房地产公司未按合同约定日期交房，完全是因为徐敏严重违约的行为造成的，金河房地产公司不存在任何违约行为。第四、退一步讲，假如徐敏付款等行为不存在违约，单纯是金河房地产公司恶意不予交房，那么根据《济南市商品房买卖合同》第九条的规定，违约金最高为23189.98元，徐敏主张的金额由何而来？故金河房地产公司非但不需要向徐敏支付违约金，相反，徐敏应向金河房地产公司支付违约金47068元。综上，徐敏的诉讼请求没有任何事实和法律根据，请求依法驳回徐敏的诉讼请求，并反诉请求：1、判令反诉被告徐敏向反诉原告支付违约金47068元；2、诉讼费用由反诉被告承担。徐敏反诉答辩称：一、徐敏严格按照金河房地产公司的要求提供限购查询的资料，不存在违约。1.金河房地产公司主张的2018年12月17日签订的涉案房屋的《认购协议》与事实不符，纯属混淆视听。2018年12月17日双方签订的认购协议上显示的房号为，而非涉案房屋的。实际上，2018年12月17日签订的《认购协议》已经废止。双方协商一致进行换房、撤网签，并协商一致重新签订了认购协议和《商品房买卖合同》，且徐敏在签订《商品房买卖合同》时已经提交了限购查询资料，不存在逾期提交限购查询资料的情形。2.根据双方关于涉案601房屋的认购协议，未约定逾期提交限购查询资料的违约责任。3.双方已经签订了正式的商品房买卖合同，涉案601房屋的认购协议已经废止，不存在金河房地产公司所称提交限购资料违约事宜。二、徐敏严格按照合同约定支付了首付款，不存在逾期交齐首付款的情形。金河房地产公司主张徐敏应于2019年1月1日前交齐首付1001998元无任何依据，不应被支持。双方签订的《认购协议》里并没有交付首付款的时间，且根据涉案房屋认购协议第5条的约定，商品房买卖合同签订后，认购协议自动终止。根据双方于2019年4月30日签订的《商品房买卖合同》约定，签订本合同当日支付首期合同价款1001998元。如金河房地产公司所言，徐敏于2019年3月7日即交清，已经比合同约定时间提前近一个月交清了首付款，不存在逾期支付首付款的情形，更谈不上支付违约金事宜。三、徐敏不存在逾期付款的情形，不存在未通过银行审批无法获得贷款或不能足额获得贷款的情形。1.根据金河房地产公司前次陈述，徐敏已经按照约定提交了贷款资料。2.徐敏本人不存在中国银行980万元贷款的情形，银行从未下发未通过审批的通知，金河房地产公司也未向徐敏下发要求交齐剩余房款的通知，因此徐敏不存在逾期付款的情形，不应支付逾期付款违约金。3.提交贷款资料与银行发放贷款是两个概念，徐敏提交贷款资料后不能控制银行发放贷款的时间，金河房地产公司主张到银行发放贷款之日支付逾期交款违约金，与事实不符，无任何依据。4.获得银行贷款审批的时间及次数双方并未约定限制期限，且2019年10月份，徐敏已经获得农业银行的贷款审批，不存在未通过银行审批而无法获得贷款的情形，更不存在不能足额获得贷款的情形，不视为逾期付款，不应承担逾期付款的违约责任。5.徐敏提交贷款资料后，银行内部审批流程及贷款发放时间，徐敏不可控，金河房地产公司亦未就获得银行贷款的时间进行约定，更谈不上贷款下发迟延的违约责任，根据公平原则，徐敏不应因此承担违约责任。6.《商品房买卖合同》为金河房地产公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》规定，应当作出不利于提供格式条款一方，即不利于金河房地产公司一方的解释。四、商品房买卖合同的关于违约金的约定不对等，约定金河房地产公司逾期交房的违约责任为总房款的日万分之一，且总额不超过总房款的1%，约定徐敏逾期付款的违约责任为总房款的日万分之二，严重不对等，且对于金河房地产公司未造成任何损失，不应向金河房地产公司支付逾期付款的违约金。五、合同约定房屋交付时间是2019年6月30日前，远在新冠疫情爆发之前，金河房地产公司主张的不可抗力，不能对抗金河房地产公司逾期交付房屋的违约责任，金河房地产公司逾期交房发生在2019年7月1日开始，应向徐敏支付逾期交房违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月17日，徐敏（乙方）与金河房地产公司（甲方）签订了《河泰山庄商品房认购协议书》一份，约定乙方认购主房房号，面积148.17平米，乙方认购书签订时交纳2万元定金，折后主房金额2415301元，并手写写明：“自定房日起15个自然日内交首付”（其余内容略）……。2019年3月7日，徐敏因个人原因提出换房并填写制式申请表，将欲购买的1-2-602调换为1-1-601室，总房款2318998元，该申请表中写明：“本人将重新签订《河泰山庄商品房认购协议书》及《济南市商品房买卖合同》，更换新的收据，原有的手续全部作废”。金河房地产公司审批同意，双方补签了新的《河泰山庄商品房认购协议书》一份，约定乙方认购主房房号,面积148.17平米……认购书第五条约定：《商品房买卖合同》签订后，乙方所交纳的定金自动冲抵等额房款，同时本《商品房认购协议书》自动废止。但该认购书并未写明首付款交付时间。同日，徐敏在《河泰优山美郡商品房买卖信息确认单》上签字，确认购买室，总房款2318998元，付款方式为：首付款1001998元，从中国银行商业贷款1317000元。同日徐敏向金河房地产公司支付981512元（980671元+841元），加之前交付的定金2万元，金河房地产公司分别给徐敏开具了收据，2019年3月10日徐敏再次刷卡支付486元。至此徐敏应支付的首付款1001998元(含定金2万元)已付清。2019年4月30日，徐敏（买受人）和金河房地产公司（出卖人）签订济南市商品房买卖合同，约定徐敏购买河泰山庄现售1#楼号，金额2318998元。第六条关于付款方式及期限，约定为按揭方式付款：签订本合同当日支付首期合同价款（含定金）1001998元，余额1317000元做银行按揭付款；买受人应在签订本合同后七个工作日内提交符合银行规定的申请个人住房贷款所需的全部资料，并积极办理相关银行贷款手续。最终获得贷款的数额，以相关银行批准的数额为准。如买受人未在签订本合同后七个工作日内提交全部贷款资料，或未通过银行审批而无法获得贷款的或不能足额获得贷款的，买受人应在接到通知之日起十五日内将剩余房款交齐……；第八条关于交付期限，约定为：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2-1）遇国家或地方政策调整，政府行为干预；2）因政府等相关部门对项目施工进行调整或市政配套设施的批准与安装的延迟造成工期延误的；3）买受人没有按照本合同约定付清全款的；4）买受人在接收房屋之前没有交纳应交款项或有其他违约行为的；5）因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病等）造成的工期延误或房屋毁损灭失的……。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任，约定为：（1）逾期不超过（包括）90天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，出卖人支付的违约金总额不超过总房款的1%，本条违约金约定单独适用，不累加计算……（其余内容略）。同日，双方签订补充协议，其中第五条约定：买受人逾期付款的，（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金；第七条对房屋交付及办证的补充约定，双方同意按以下程序处理房产交接事宜，1、具体的房产交接事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》的内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与出卖人或出卖人指定的物业公司办理相关房产交接手续……，第十四条其他未尽事宜约定，由出卖人接受买受人委托，无偿代理为买受人办理按揭服务条款，如果按揭手续办理不成，责任由买受人自己承担。工程竣工验收后，于交房日2019年6月30日之前，买受人凭交房通知书或其他形式的通知（电话、书面通知）前来验收房屋……（其余内容略）。商品房买卖合同及补偿协议签订后，除已支付的首付款外，徐敏在约定的时间内向金河房地产公司合作的中国银行提交了申请按揭贷款资料，但中国银行在审批过程中，因徐敏（实为其配偶）一方原因，银行一直未能放贷。2019年10月8日徐敏另行向中国农业银行申请贷款，后经银行审批于2019年11月1日发放贷款1317000元，徐敏于11月4日将该款项支付给金河房地产公司，至此徐敏应付房款2318998元全部付清。2020年4月21日，金河房地产公司向徐敏交付购买的涉案房屋。后双方因逾期交房和逾期付款等问题产生争议，徐敏诉至本院要求处理。对于本诉。本院认为，2019年3月7日，双方重新签订认购协议后，徐敏于3月10日完成了首付款的交付，并于2019年4月30日签订了涉案房屋的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，均应依约履行，否则应承担相应的民事责任。根据合同法相关规定，当事人在合同履行中，应当先履行债务的一方，有确切证据证明对方当事人有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，可以中止履行，当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中，根据双方签订的商品房买卖合同及交易惯例，本院认为，徐敏付清房款的义务在先，金河房地产公司的交房义务在后。徐敏在交清首付款后，虽然在约定时间内向金河房地产公司合作的中国银行提交了申请贷款资料，但由于徐敏一方的原因，银行未能在合理期限内审批通过，徐敏对此应当是明知的；2019年10月份，徐敏只能另外向农业银行申请贷款，并最终得到该行的贷款，并于11月4日将1317000元支付给金河房地产公司。对此本院认为，由于徐敏未能在合理期限内申请到银行贷款，以致在约定的交房时间（2019年6月30日）前未能交清全部房款，金河房地产公司为维护自己的权益顺延交房，并无不当；后因疫情影响，金河房地产公司于2020年4月21日交房，本院予以采信。现徐敏主张金河房地产公司承担逾期交房违约责任，本院不予支持。对于反诉。本院认为，徐敏和金河房地产公司虽然于2018年12月17日签订购买的认购协议书，并交付了2万元定金，后徐敏申请换房，金河房地产公司同意，双方又签订了新的认购协议，确认徐敏购买涉案1-1-601房屋，系当事人协商一致的结果，并无不当。因变更后的认购协议中并未约定交纳首付款的时间，现金河房地产公司根据已经实际废止的认购协议约定的首付款交付时间，要求徐敏承担截止2019年3月7日期间的违约责任，理由不当，本院不予支持。对于金河房地产公司主张2019年6月27日至2019年11月4日期间的违约金。本院认为，因徐敏已经按约交纳了首付款，且依约向银行申请了贷款，虽然客观上由于徐敏一方的原因，以致在合理期限内并未申请到中国银行贷款，但徐敏也积极跟银行沟通贷款事宜，并在中国银行迟迟没有放款后，更换农业银行进行贷款，在履行合同过程中无主观恶意，加之双方在商品房买卖合同中并未就银行贷款的实际到帐日期和贷款申请次数做出明确约定，现金河房地产公司要求徐敏承担2019年6月27日至2019年11月4日期间的违约金，理由不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）徐敏的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）山东金河房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费减半收取755元，由原告徐敏负担；反诉案件受理费488元，由反诉原告山东金河房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  戚文波二〇二〇年十月二十六日书记员  韩 雪