上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8979号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海冠隆汽车销售服务有限公司，住所地上海市松江区松卫北路**第**。法定代表人：陈孝圣。委托诉讼代理人：赵晓雷，男，公司员工。委托诉讼代理人：曾小建，男，公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海大涵电气有限公司，住所，住所地上海市松江工业区松卫北路**div>法定代表人：汪燕，执行董事。委托诉讼代理人：陈红梅，上海海耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：元静，上海海耀律师事务所律师。上诉人上海冠隆汽车销售服务有限公司（以下简称冠隆销售公司）因与被上诉人上海大涵电气有限公司（以下简称大涵电气公司）租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初19773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冠隆销售公司上诉请求：撤销原审判决,依法改判驳回被上诉人大涵电气公司的原审诉请，本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院在事实认定方面存在严重错误。关于28万元的费用冠隆销售公司不予认可,28万元是经过被上诉人确认给予免除的。上诉人认为也不存在拖欠被上诉人土地租赁费用的情形。被上诉人单方面违约解除租赁合同，上诉人要求被上诉人赔偿相应的提前解约赔偿款及上诉人装修等费用500万元。被上诉人大涵电气公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。上诉人拖欠租金，大涵电气公司依据合同解除合同并要求承担相应责任，具有相应依据。大涵电气公司向一审法院起诉请求：1、判令解除其与冠隆销售公司之间签订的《土地及建筑物租赁合同》（以下简称《租赁合同》）；2、判令冠隆销售公司搬离并返还上海市松江区XX路XX号二号的房屋及土地；3、判令冠隆销售公司支付大涵电气公司自2017年12月15日至2018年12月14日的欠付租金280,000元及自2019年3月15日起至房屋实际返还之日止的租金及占有使用费（2020年6月14日前按照1,800,000元/年的标准计算，2020年6月15日起按照1,950,000元/年的标准计算）；4、判令冠隆销售公司支付违约金（以280,000元为基数，自2019年8月1日起按日万分之六计算至实际支付之日止；以450,000元为基数，自2019年6月22日起按日万分之六计算至实际支付之日止；以450,000元为基数，自2019年8月1日起按日万分之六计算至实际支付之日止）。一审审理中，大涵电气公司将第4项诉请变更为判令冠隆销售公司支付大涵电气公司违约金（以250,000元为基数，自2019年6月22日起按日万分之六计算至实际支付之日止；以450,000元为基数，自2019年8月1日起按日万分之六计算至实际支付之日止）。一审中，冠隆销售公司提出反诉请求：判令大涵电气公司赔偿其装修损失5,000,000元。一审法院认定事实：上海市松江区XX路XX号厂房自2016年8月29日起核准登记在大涵电气公司名下。2018年2月1日，大涵电气公司作为甲方、出租方，冠隆销售公司作为乙方、承租方，签订一份《租赁合同》，约定甲方将上海市松江开发区XX路XX号二号工厂，包括土地13.6亩、独栋厂房4386平方米、空地4689平方米（以下简称涉案土地及房屋）出租给乙方。第二条约定租期自2011年5月1日起计算至2022年6月15日止。第四条第1款约定，租金按年计算，2017年6月15日至2020年6月15日的租金暂定壹佰捌拾万元/年；2020年6月15日至2022年6月15日的租金暂定壹佰玖拾伍万元/年。第2款约定，履约保证金为人民币贰拾万元整，该保证金将在第一次给付房租的同时由乙方支付给甲方，待双方租赁关系终止后，付清所有乙方应付之款项后；甲方需于五日内无息归还给乙方。而租金按季度缴纳；在甲方向乙方开具经税务局认可的与租金金额相符的发票后乙方应在收到发票后五日内交纳当期租金（在每一季度的第一个月的首五日内交纳当期租金）。第六条第2款约定，乙方逾期交付租金的，每迟延一天应付滞纳金，并按照应付款额的万分之六/天的标准向甲方支付承担，乙方延期支付租金超过30日，甲方有权解除合同。第九条第3款约定，乙方提供的设计图纸，由乙方承担费用的设计变更和装修形成的固定资产所有权归乙方；在租赁期内，由乙方自行投资在租赁厂区内增添或增建而形成的固定资产属于乙方所有，在租赁合同终止或者因为非乙方违约原因而提前解除时，乙方可以在不破坏“租赁标的”完整性和安全性的前提下将这些属于乙方的固定资产带走或转让，乙方未进行处理部分的归甲方所有。合同另对其他事宜作了约定。2019年3月21日，冠隆销售公司向大涵电气公司发送一份《对于房租确认函的回复》，其中载明：“我司对于前期截止到2018年底尚未支付的房租654,000元（其中雨污改建费5.5万、2017年下半年度协商暂不增涨的7.5万房租以及2018年全年协商暂不增涨的15万房租，合计28万元整）这三项费用前期已和原房东沟通确认过，故现在我司管理班子衡量下来还是觉得等待我司全方位的审计工作结束后，届时相信股东双方会第一时间给新房东一个明确的付款确认回复。”2019年4月24日，冠隆销售公司向大涵电气公司发送《关于收到律师函的回复》，载明：“关于2018年剩余房租未付款654,000元（其中包含雨污改建费用5.5万、2017年下半年租金增涨7.5万、2018年租金增涨15万合计28万元、之前原土地方及49%股东方确认免收），我司将于3季度内（审计结束）后给与贵司明确回复、由哪方承担支付28万元该笔费用。另我司将2018年拖欠的剩余房租374,000元准备先行支付给贵司、为期一个月、预计于2019年6月初支付。”2019年6月17日，大涵电气公司向冠隆销售公司交付了金额为450,000元的租金发票，五张金额为90,000元的发票均备注“松江区XX路XX号2019.3.16-2019.6.15”。2019年7月26日，大涵电气公司向冠隆销售公司交付了金额为1,104,000元的租金发票，其中五张金额为90,000元的发票均备注“松江区XX路XX号2019.6.16-2019.9.15”，其余654,000元发票备注“松江区XX路XX号”。2019年8月27日，大涵电气公司向冠隆销售公司发送《告知函》，载明大涵电气公司已于2019年5月14日向冠隆销售公司提供2019年3月15日至6月15日房租发票，2019年7月20日向冠隆销售公司提供2019年6月16日至9月15日房租发票及2018年房租发票，截至目前三笔租金均已逾期超过30日未支付，要求冠隆销售公司在收函后15日内支付，否则大涵电气公司将追究冠隆销售公司的违约责任。冠隆销售公司于2019年9月3日收到该函件。2019年9月27日，大涵电气公司向冠隆销售公司发送《律师函》，要求冠隆销售公司于2019年10月15日前一次性支付拖欠的租金118万元。一审另查明：本案起诉状副本于2019年12月3日送达冠隆销售公司。一审审理中，冠隆销售公司还提供了一组装潢费用明细及发票、银行转账凭证及合同，以证明其装修损失。大涵电气公司对真实性及证明目的均不予认可。一审审理中，大涵电气公司、冠隆销售公司确认：冠隆销售公司支付了200,000元的保证金，应抵扣冠隆销售公司欠付大涵电气公司的租金及占有使用费；在双方租赁关系存续期间，大涵电气公司共向冠隆销售公司开票的金额为8,322,494.69元；冠隆销售公司在2019年3月21日及4月24日两份函件中提到的截止2018年底尚未支付的租金为654,000元，实际是截止至2018年12月14日的欠付租金；涉案厂房大涵电气公司出租给冠隆销售公司时系毛坯状态；自2018年12月15日至2019年3月14日的租金450,000元冠隆销售公司已经支付。双方并确认对于合同解除的后果没有其他需要在本案中进行处理的。一审审理中，大涵电气公司陈述：冠隆销售公司已付租金为7,228,994.69元，发票与租金的差额部分为冠隆销售公司截止至2018年年底尚欠付的280,000元及2019年二、三季度的欠付租金900,000元，因发票金额中包含了部分水电费，故发票与已付租金的差额和1,180,000元略有差异；关于逾期付款违约金的起算点，冠隆销售公司于2019年6月17日签收了2019年3月15日至2019年6月14日的欠付租金450,000元所对应的发票，再给予五天的履行期限，违约金自2019年6月22日起算，冠隆销售公司于2019年7月26日签收了2019年6月15日至2019年9月14日的欠付租金450,000元所对应的发票，再给予五天的履行期限，违约金自2019年8月1日起算；对于冠隆销售公司已付保证金200,000元，大涵电气公司同意在2019年3月15日至2019年6月14日的欠付租金450,000元中进行抵扣，故第4项诉请变更为要求冠隆销售公司支付以250,000元为基数，自2019年6月22日起按日万分之六计算至实际支付之日止的违约金，以及以450,000元为基数，自2019年8月1日起按日万分之六计算至实际支付之日止的违约金；对于冠隆销售公司现有装修，大涵电气公司不同意利用。一审审理中，冠隆销售公司陈述：其除了支付过7,228,994.69元租金外，另有董某向涂某转账的900,000元也是租金，故冠隆销售公司认为其已付租金为8,128,994.69元；大涵电气公司在2019年6月17日、7月26日向冠隆销售公司交付的发票均对应已付租金；2019年3月21日、4月24日函件中提到的280,000元是涉案厂房之前的产权人同意给冠隆销售公司免除的，没有证据证明大涵电气公司同意给冠隆销售公司免除；冠隆销售公司将董某向涂某转账的900,000元作为已付租金，该笔900,000元算入租金后，截止至2018年12月14日冠隆销售公司尚欠付大涵电气公司租金654,000元。一审法院认为，大涵电气公司、冠隆销售公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按约履行。依据《租赁合同》第六条第2款的约定，冠隆销售公司延期支付租金超过30日，大涵电气公司有权解除合同。故对大涵电气公司要求解除《租赁合同》的诉请，一审法院予以支持，合同解除日期为本案起诉状副本送达冠隆销售公司之日即2019年12月3日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《租赁合同》解除后，冠隆销售公司应当搬离涉案房屋及土地并返还给大涵电气公司。关于截止至2018年12月14日欠付租金280,000元，冠隆销售公司未提供证据证明大涵电气公司同意给予免除，故该部分欠付租金，冠隆销售公司应当支付。关于2019年3月15日起至房屋实际返还之日止的租金及占有使用费，冠隆销售公司未支付，冠隆销售公司对租金标准亦无异议，一审法院予以支持。大涵电气公司、冠隆销售公司均同意冠隆销售公司已付保证金200,000元在冠隆销售公司欠付的租金和占有使用费中予以抵扣，大涵电气公司在审理中明确保证金在2019年3月15日至2019年6月14日的欠付租金450,000元中进行抵扣，一审法院予以准许。关于大涵电气公司要求冠隆销售公司支付逾期付款违约金的诉请，一审法院认为，依据《租赁合同》第四条第2款及第六条第2款的约定，对大涵电气公司该项诉请法院予以支持，但应给予冠隆销售公司收到发票后五日的履行期，故其中250,000元的欠付租金，应从2019年6月23日起计算违约金。关于冠隆销售公司的反诉请求，一审法院认为，本案系因冠隆销售公司未按约支付租金导致合同解除，大涵电气公司亦表示对冠隆销售公司所作的装饰装修不同意利用，故对冠隆销售公司反诉请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，判决如下：一、确认上海大涵电气有限公司与上海冠隆汽车销售服务有限公司在2018年2月1日签订的《土地及建筑物租赁合同》于2019年12月3日解除；二、上海冠隆汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十日内搬离上海市松江开发区XX路XX号二号的厂房及土地并返还给上海大涵电气有限公司；三、上海冠隆汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海大涵电气有限公司截止至2018年12月14日的欠付租金280,000元及自2019年3月15日起至房屋及土地实际返还之日止的租金及占有使用费[其中2020年6月14日前按照1,800,000元/年的标准计算，2020年6月15日后按照1,950,000元/年的标准计算，另需扣除上海冠隆汽车销售服务有限公司已付保证金200,000元]；四、上海冠隆汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海大涵电气有限公司违约金（以250,000元为基数，自2019年6月23日起按日万分之六计算至实际支付之日止；以450,000元为基数，自2019年8月1日起按日万分之六计算至实际支付之日止）；五、驳回上海冠隆汽车销售服务有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费19,143元，财产保全费5,000元，反诉案件受理费23,400元，诉讼费用合计47,543元，由上海冠隆汽车销售服务有限公司负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案当事人的争议焦点为《租赁合同》履行过程中，上诉人冠隆销售公司是否存在违约行为，一审根据双方各自诉请判令合同解除及对解除后果所作处理是否恰当。本院认为，大涵电气公司与冠隆销售公司2018年2月1日就涉案土地及房屋签订《租赁合同》后，在案的事实显示冠隆销售公司存在拖欠租金的行为，截止至2018年12月14日冠隆销售公司尚欠付大涵电气公司租金654,000元，且此后亦有拖欠租金的行为发生。冠隆销售公司本案中称28万元是经过被上诉人确认给予免除的，但并未就此提供相应的证据予以佐证，故难以采信。冠隆销售公司拖欠租金的行为构成违约，应当承担相应的责任。依据双方《租赁合同》第六条第2款的约定，冠隆销售公司延期支付租金超过30日，大涵电气公司有权解除合同。故对大涵电气公司要求解除《租赁合同》的诉请，一审法院予以支持，并确认合同解除日期为本案起诉状副本送达冠隆销售公司之日，具有相应的事实根据，本院予以确认。关于一审根据双方各自诉请对解除后果所作处理是否恰当的问题，本院认为，《租赁合同》解除后，冠隆销售公司应当搬离涉案房屋及土地并返还给大涵电气公司；对于截止至2018年12月14日欠付租金280,000元及2019年3月15日起至房屋实际返还之日止的租金及占有使用费，冠隆销售公司未支付，冠隆销售公司对租金标准亦无异议，一审法院据此对于房屋返还及欠付租金使用费依法予以相应处理，并无不当之处。一审根据当事人的请求对大涵电气公司要求冠隆销售公司支付逾期付款违约金的诉请及已付保证金200,000元依法予以判处，亦无不当之处。对于冠隆销售公司现有装修，大涵电气公司不同意利用，在此情况下，一审并根据本案系因冠隆销售公司未按约支付租金导致合同解除的情况，对冠隆销售公司反诉请求不予支持，于法有据，本院予以确认。据此，一审根据双方各自诉请判令合同解除及对解除后果所作处理并无不当之处。综上，上诉人冠隆销售公司的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币42,543元，由上诉人上海冠隆汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年十月二十七日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……