福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初1645号 原告：王邦烩，男，1967年8月30日出生，汉族，住福建省周宁县。 被告：宁德市中维房地产开发有限公司东侨分公司，住所地福建省宁德市蕉城区古溪路**，统一社会信用代码91350901062291392L。 负责人：冯德星。 被告：福建秦禾新世界商业运营管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区东二环泰禾广场商业中心**楼B-360，统一社会信用代码91350111MA2YQXHM11。 法定代表人：金宁盛，经理、执行董事。 上述两被告共同委托诉讼代理人：吴龙晖，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 原告王邦烩与被告宁德市中维房地产开发有限公司东侨分公司（以下简称中维东侨公司）、福建秦禾新世界商业运营管理有限公司（以下简称泰禾新世界公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王邦烩、被告中维东侨公司、泰禾新世界公司的共同委托诉讼代理人吴龙晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王邦烩向本院提出诉讼请求：1.解除其与泰禾新世界公司签订的《房屋租赁委托合同》；2.判令中维东侨公司、泰禾新世界公司支付王邦烩2020年3月1日至2020年9月22日的租金；3.判令中维东侨公司、泰禾新世界公司支付王邦烩逾期支付租金违约金（自逾期之日起至实际还清之日止，按逾期天数乘以合同总金额的日万分之一计算）；4.判令中维东侨公司、泰禾新世界公司一次性补偿王邦烩650542元。事实与理由：王邦烩与中维东侨公司系商铺买卖合同关系。在中维东侨公司大力宣传，并在认购协议上书面承诺年返租金7%的前提下，王邦烩与中维东侨公司签署了宁德泰禾红树林认购协议书（0000209号），认购S6-114商铺，于2018年5月20日总计付清购房款2079270元。之后中维东侨公司单方安排集团内的泰禾新世界公司与王邦烩签订房屋租赁委托合同，委托时间从2018年6月1日至2028年5月30日止，十年委托租赁年收益7%，王邦烩免交物业费十年。泰禾新世界公司至2019年6月1日止的租金有如期支付，但之后就无法如期支付，约定的十年返租才过一年多，就出现严重违约。王邦烩认为，中维东侨公司对今后的租金支付存在严重的不可靠性，这将严重侵犯王邦烩的利益。根据中维东侨公司提供商品房买卖合同第24条第一款：出卖人承诺不采取分割拆零销售，还本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不采取售后包租的方式销售未竣工商品房。说明中维东侨公司在签订认购书时就明知故犯、虚假广告、欺骗业主、违规销售房产，存在销售合同与认购协议书关键条款自相矛盾。按照年返租7%测算，从2020年8月30日至2028年5月30日剩余七年租期被告应付返租租金1128003元。但现在该位置租金行情每平方20元还难有客户，且案涉商铺目前因地段偏僻人流少还处于空置状态，就按20元每平方租金计算，面积256.7平方年租金也只有61608元，剩余七年零三个季节的租金估计只收477461元，两者计算差额为650542元。另过往租金延期支付应支付违约金，违约金按逾期天数乘以购房款的日万分之一计算。现依照《中华人民共和国合同法》54条、107条、113条,《中华人民共和国民法通则》第106条、111条、134条和《商品房销售管理办法》第11条等规定，中维东侨公司与泰禾新世界公司应承担违约责任。 泰禾新世界公司辩称，1.王邦烩要求解除《房屋租赁委托合同》无事实及法律依据，泰禾新世界公司不予认可。根据《房屋租赁委托合同》第6.4条约定：本合同期限内，甲方（王邦烩）不得单方面解除本合同（不可抗力因素除外）。王邦烩已放弃约定解除权，该放弃并未违反法律规定，该条款属有效条款，对合同当事人具有约束力，王邦烩无权单方面解除本合同。另，本案中，泰禾新世界公司仅逾期支付部分租金，且均在合理期限内及时支付完毕，不构成根本违约，不存在法定解除情形。2.王邦烩诉请的租金违约金计算方式明显过高，依法应当予以减少为以欠付租金为基数，按日万分之一计算。《房屋租赁委托合同》签订后，泰禾新世界公司依约向王邦烩支付了历次租金。但2020年初以来，泰禾新世界公司生产经营情况受新冠疫情影响较大，资金流存在一定困难，才造成租金支付的短时间延期，在此前提下泰禾新世界公司仍然于2020年2月、5月足额支付了对应租期的租金，当期租金逾期时间仅30多日，主观上泰禾新世界公司并无违约意思表示，客观上也未造成王邦烩重大损失，仅仅是租金滞后获得，泰禾新世界公司违约行为较轻，不应计算租金违约金。按照合同约定计算租赁物每日租金约为404元（季度租金36387.25÷90天≈404元/天），但是按照合同约定违约金标准计算即按购房款每日万分之一计每日约为208元（2079270×0.0001≈208元），该违约金计算标准显然过高且明显超过王邦烩的实际损失。3.王邦烩主张“一次性补偿650542元”的诉请，并无任何事实及法律依据。《房屋委托租赁合同》2.1条约定“委托期限为10年，自2018年6月1日至2028年5月30日止；”、5.4条“委托期满，或提前终止合同的，合同提前终止时房屋未出租给第三方的，甲方应于本合同终止后3日内将乙方已预付但尚未实际履行的租金（若有）一次性返还乙方”。依据上述约定，泰禾新世界公司仅在委托期内，负有向王邦烩支付已到期租金的义务，王邦烩要求一次性支付补偿费用显然与双方约定不符；且王邦烩主张解除《房屋委托租赁合同》，自合同终止后泰禾新世界公司不再负有向中维东侨公司支付租金的义务，更谈不上支付租金补偿费用。 中维东侨公司辩称，在泰禾新世界公司辩称内容的基础上，补充认为本案是租赁合同纠纷，中维东侨公司并非案涉房屋租赁委托合同的当事人，其并非本案适格被告，请求驳回王邦烩对中维东侨公司的起诉。 本院经审理认定事实如下：1.2018年3月20日，中维东侨公司（甲方）与王邦烩（乙方）签订编号为0000209的《泰禾红树林认购协议书》，约定：乙方认购甲方S-6幢114号房，总价2079270元。后双方签订《商品房买卖合同》，王邦烩于2018年4月2日支付购房款30万元、于2018年5月20日支付1729270元，总计2079270元，并于2020年8月18日办理产权登记。2.王邦烩（甲方）与泰禾新世界公司（乙方）签订《房屋租赁委托合同》，约定：甲方委托乙方代为处理宁德泰禾红树林S-6幢114号房（计租面积256.7平方米）房屋租赁事宜；委托期限为10年，自2018年6月1日起至2028年5月30日止；甲方同意自2018年6月1日起为起租日，自起租日起开始计算租金；乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每12个月为一个租赁年度，每个租赁年度租金总额为145549元（相当于购房合同总价7%），共计10个租赁年度，租金总额共计1455490元；甲乙双方一致同意乙方出租房屋所收取的租金，若超出前述租金约定则作为乙方的报酬归乙方所有，若不足前述约定的租金标准则由乙方负责不足；租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给甲方（如遇法定节假日则顺延）；乙方接受甲方委托期间，房屋的物业管理费、水费、电费及公摊费用由乙方向承租人收取并缴纳；委托期满，或提前终止合同的，合同提前终止时房屋未出租给第三方的，甲方应于本合同终止后3日内将乙方已预付但尚未实际履行的租金（若有）一次性返还乙方；本合同期限内，甲方不得单方面解除合同（不可抗力因素除外）；乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金。3.案涉房屋自2019年9月1日起至2019年11月30日止的租金36387.25元（145549元/年÷4个季度），泰禾新世界公司于2020年2月19日、2月21日分别支付16850.94元、19536.31元；自2019年12月1日起至2020年2月29日止的租金36387.25元，泰禾新世界公司于2020年5月29日、6月19日分别支付18193.63元、18193.62元；自2020年3月1日起的租金，泰禾新世界公司至今未交。上述事实有王邦烩提供的《泰禾红树林认购协议书》《房屋租赁委托合同》、中国建设银行个人活期账户收入交易明细及当事人庭审陈述证实，中维东侨公司、泰禾新世界公司对上述证据的真实性没有异议，上述证据来源形式合法、内容真实可信、与本案具有关联性，本院予以确认。王邦烩提交的商品房买卖合同（预售）未提供原件核对，照片光盘亦未提供视听资料的原始载体，该两组证据的真实性本院无法确认。 本院认为，案涉《房屋租赁委托合同》“……甲乙双方一致同意乙方出租房屋所收取的租金，若超出前述租金约定则作为乙方的报酬归乙方所有，若不足前述约定的租金标准则由乙方负责不足……”等约定，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定的租赁合同的构成要件，与委托合同的相关规定相去甚远。因此，《房屋租赁委托合同》性质应为房屋租赁合同。《房屋租赁委托合同》系双方真实意思表示，内容不违背法律和行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应确认为合法有效。双方当事人应恪守诚实信用原则行使权利履行义务。王邦烩交付案涉房屋给泰禾新世界公司使用，泰禾新世界公司未及时足额支付租金，构成违约。现王邦烩诉请泰禾新世界公司支付自2020年3月1日至2020年9月22日止的租金81669.16元（36387.25元/季度×2个季度+36387.25元/季度÷90天×22天）及逾期支付租金违约金，有事实和法律依据，应予支持。但合同约定逾期支付租金违约金按房款总额的日万分之一计算（即日违约金为：2079270元×0.0001=207.93元），而合同约定的日租金为：145549元÷365天=398.76元，对比可知，合同约定的违约金过分高于泰禾新世界公司逾期支付租金给王邦烩造成的损失。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整，酌定泰禾新世界公司应承担的逾期付款违约金为：以应付未付租金为基数，自逾期之日起至实际还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，具体计算为：（1）2019年9月1日至2019年11月30日的租金的逾期付款违约金为：36387.25元×3.85%/年÷12个月÷30天×4倍×61天+19536.31元×3.85%/年÷12个月÷30天×4倍×2天=966.22元。（2）2019年12月1日至2020年2月29日的租金的逾期付款违约金为：36387.25元×3.85%/年÷12个月÷30天×4倍×70天+18193.62元×3.85%/年÷12个月÷30天×4倍×21天=1253.04元。（3）2020年3月1日至5月31日的租金的逾期付款违约金为：以36387.25元为基数，自2020年6月20日起至实际付清之日止，按四倍同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年9月22日为：36387.25元×3.85%/年÷12个月÷30天×4倍×94天=1463.17元。（4）2020年6月1日至8月31日的租金的逾期付款违约金为：以36387.25元为基数，自2020年9月23日起至实际付清之日止，按四倍同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。（5）2020年9月1日至9月22日的租金因未届支付期限，不计算逾期付款违约金。综上，截至2020年9月22日的逾期付款违约金为：966.22元+1253.04元+1463.17元=3682.43元；自2020年9月23日至款项实际付清之日止的逾期付款违约金为：以72774.5元为基数，按四倍同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。王邦烩诉请解除《房屋租赁委托合同》，泰禾新世界公司辩称认为，根据案涉合同约定，王邦烩已经放弃了约定解除权，而其逾期支付租金情节轻微，不构成根本违约，不符合合同法定解除情形，请求继续履行合同。本院为此限定泰禾新世界公司于2020年10月22日前支付欠付租金，但泰禾新世界公司在限期内仍未履行给付租金义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”本案中，泰禾新世界公司迟延履行给付租金这一主要义务，经王邦烩催讨、诉讼、本院限期履行后仍未履行，现王邦烩诉请解除合同，于法有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”案涉合同解除后，未履行的部分不再履行。现王邦烩诉请泰禾新世界公司一次性补偿其650542元，但其提供的证据不足以证明其遭受的损失为650542元，应承担不利后果，该项诉请本院不予支持。《房屋租赁委托合同》的合同双方为王邦烩与泰禾新世界公司，根据合同相对性原理，合同条款对中维东侨公司没有拘束力，王邦烩对中维东侨公司的诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告王邦烩与被告福建秦禾新世界商业运营管理有限公司签订的《房屋租赁委托合同》； 二、被告福建秦禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日向原告王邦烩支付2020年3月1日至2020年9月22日的租金81669.16元； 三、被告福建秦禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日向原告王邦烩支付逾期支付租金违约金（截至2020年9月22日的违约金为3682.43元；自2020年9月23日起至款项实际付清之日止的违约金，以72774.5元为基数，按四倍同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回原告王邦烩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17900元，减半收取计8950元，由被告福建秦禾新世界商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审判员  黄锦芳 二〇二〇年十月二十八日 书记员  林 秋 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。