广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初3486号 原告（反诉被告）：施建航，男，1986年12月21日出生，汉族，户籍所在地广东省鹤山市，现住南宁市高新区。 委托诉讼代理人：韦美珍，广西颂诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王少强，男，1989年12月28日出生，汉族，户籍所在地广东省深圳市福田区，现住南宁市。 委托诉讼代理人：李长嘉，国浩律师（南宁）事务所律师。 委托诉讼代理人：李云飞，国浩律师（南宁）事务所实习律师。 被告（反诉第三人）：广西世华房地产代理有限公司南宁分公司，营业场所南宁市青秀区长园路22号2楼201号，统一社会信用代码：91450103054353442U。 负责人：胡鑫，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱雁，女，该公司职员。 原告（反诉被告）施建航与被告（反诉原告）王少强、被告（反诉第三人）广西世华房地产代理有限公司南宁分公司（以下简称世华南宁分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月24日立案后，依法组成合议庭，于2019年2月16日作出一审判决。因被告（反诉原告）王少强不服一审判决提起上诉，南宁市中级人民法院于2020年2月28日作出民事裁定书，撤销一审判决，发回本院重审。本院于2020年5月7日立案后，依法另 行组成合议庭，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）施建航及其委托诉讼代理人韦美珍，被告（反诉原告）王少强的委托诉讼代理人李长嘉、李云飞，被告（反诉第三人）世华南宁分公司的委托诉讼代理人朱雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）施建航向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告于2018年2月11日签订的《房屋买卖合同》；2.判决被告王少强返还原告支付的首付款11万元；3.判决被告王少强向原告双倍返还定金共计24万元；4.判决被告王少强支付原告律师费2.2万元；5.判决被告世华南宁分公司对上述第1至4项请求承担连带责任；6.判决两被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2018年2月11日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定王少强将其名下位于南宁市嘉汇馨源17号楼1单元203号房出售给施建航，房屋售价70万元。合同签订当日，施建航支付12万元定金，但该笔定金暂时存放在世华南宁分公司处，待王少强提供查档结果、夫妻双方征信报告（无不良记录）、户口本、结婚证材料时才将定金交付给王少强。因该套房在小额贷款公司中有11万元的二次抵押，因此合同中约定2018年3月5日前施建航支付预付款11万元，直接转到小额贷款公司账号，用于解除房子的二次抵押。2018年3月5日，施建航、王少强与世华南宁分公司的工作人员来到小额贷款公司解除房子二次抵押，小额贷款公司的还款流程要求通过王少强的账号来还款，不能由施建航直接还款至小额贷款公司的账号，因此双方约定约定直接将11万元汇至王少强工商银行账号，王少强在收到11万元后直接通过网上操作还款与解押，并在一周内拿回房产证，重新抵押给施建航。后施建航将11万元汇入王少强银行账户，但王少强却迟迟不去办理解押，甚至将11万元挪作他用。施建航多次催促王少强履行合同义务，但王少强仍置之不理，王少强的行为已构成违约。而世华南宁分公司作为专业的居间机构在从事居间活动时，对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告的义务，应当尽职调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项，包括对方当事人的身份信息、资产状况、房屋状况、当事人提供资料的真实性等方面的信息，且合同也约定待王少强提供查档结果、夫妻双方征信报告（无不良记录）、户口本、结婚证材料时才将定金交付给王少强，但世华南宁分公司违反忠实义务和勤勉义务，在知道王少强的征信存在不良记录且在施建航阻止世华南宁分公司交付定金的情况下将定金支付给王少强，给施建航造成了损失，因此世华南宁分公司应当承担连带责任。 被告（反诉原告） 王少强辩称，王少强在协议约定的期限内履行了合同相关义务，因施建航反悔，意通过司法手段要求解除《房屋买卖合同》，已实质违约，无权要求双倍返还定金以及退还首付款、支付律师费，理由如下：1、本案《房屋买卖合同》于2018年2月11日签订，合同对首付款的支付方式、时间、用途进行约定，同时约定2018年11月30日解除银行按揭手续之日、2018年12月30日前办理房屋过户手续，未约定解除二押的时间，故王少强在2018年6月19日解除涉案房屋的尔雅，是正常的履约行为，未有不妥。涉案房屋解除二押后，王少强及时通知施建航办理将房屋抵押给施建航的手续，但施建航明确表示不同意继续办理抵押手续，并拒绝履行合同。在王少强履行合同过程中，施建航的以上做法是先不履行合同的行为，已对履约乙方构成违约，应承担相关违约责任。2、《房屋买卖合同》第三条第2项约定2018年4月30日前将涉案房屋腾空交由施建航使用，王少强积极履行该条约定的义务，王少强提供的房屋照片、微信聊天记录、租房合同及交纳租房定金收据均能证明王少强已履行该条约定的义务。但在房屋腾空后，施建航不接收涉案房屋，致使房屋空置数月，已构成违约。 被告（反诉第三人）世华南宁分公司辩称，1、关于解除《房屋买卖合同》，根据合同相对性原则，应按该合同买卖双方的意愿解除，世华南宁分公司在履行居间义务过程中不存在违约情况，对此不应承担连带责任。2、对于解除涉案房屋二次解押的11万元的购房首付款，是施建航与王少强双方的合同约定，根据合同的相对性，与世华南宁分公司无关。世华南宁分公司作为合同经纪方，已经积极履行经纪方的告知义务，通过微信、电话、甚至上门的方式配合施建航催促王少强履行合同义务、及时解除涉案房屋的二次抵押，此有相关微信聊天记录佐证。3、施建航主张世华南宁分公司对定金12万元的双倍返还承担连带责任的诉讼请求无事实及法律依据。对于12万元的购房定金，世华南宁分公司的工作人员董静是根据施建航的委托及合同约定，才转12万元的购房定金给王少强，这是施建航履行合同义务的行为，与世华南宁分公司无关，且涉案合同并未约定转定金需要经过施建航同意，此有授权委托书佐证。4、世华南宁分公司在本案房产交易过程中并没有违约行为，不应对2.2万元律师费承担连带责任，也不应承担本案的诉讼费用。 被告（反诉原告）王少强向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》；2.判决反诉原告没收反诉被告已支付的定金10万元以及首付款11万元；3.判决反诉被告向反诉原告支付违约金7万元（物业成交70万元的10 %）；4.本案的全部诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：本案《房屋买卖合同》签订后，王少强仅于2018年2月12日收到了施建航通过世华南宁分公司转入的定金10万元、2018年3月6日收到施建航直接转入王少强账户的首付款11万元。王少强已在2018年4月30日前腾空房屋，并通知施建航交房入住，在收到施建航的首付款后，为了能积极履行过户义务，王少强已于2018年6月19日解除了涉案房屋的二次抵押，并及时通知施建航办理抵押手续，但施建航明确告知王少强不予接收房屋，不同意继续办理抵押手续，拒绝履行合同。王少强已经为了履行合同按照合同约定做了积极的准备工作，但施建航却通知解除合同并向法院起诉，这是没有合同依据的。王少强认为，基于施建航以实际行动表明其拒绝继续履行合同的态度，双方之间的《房屋买卖合同》已经丧失了履行条件，应予解除。同时施建航存在严重的违约行为是导致合同解除的直接原因，施建航应按照合同约定承担违约责任。 原告（反诉被告）施建航对反诉辩称，1、施建航并未违约，施建航一直按照涉案合同约定支付定金、首付款，是王少强违约在先，应由王少强承担违约责任。2、施建航已付定金12万元，王少强亦出具的收条确认收到定金12万元，其称只收到10万元定金与事实不符。 被告（反诉第三人）世华南宁分公司对反诉述称，施建航将定金12万元转给世华南宁分公司，由于世华南宁分公司与王少强另有协议约定王少强需要于2018年2月11日向世华南宁分公司支付中介费2万元，故世华南宁分公司在2018年2月12日扣除2万元中介费后，将剩余款项10万元转给王少强。王少强出具的收据已确认收到定金12万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南宁市嘉汇馨源**楼****房为王少强所有，不动产权证书号为桂（2017）南宁市不动产权第0006018号，该房分别于2017年3月13日、2017年12月28日办理了抵押登记手续。 2018年2月11日，施建航作为买方，王少强作为买方，世华南宁分公司作为经纪方签订一份《房屋买卖合同》，约定买卖的房屋位于南宁市嘉汇馨源17号楼1单元203号，建筑面积73㎡，成交价70万元，三方约定于2018年12月到房产交易中心办理过户相关手续、2018年4月30日前卖方将该房屋交付买方使用。合同第四条第2款约定卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁、 户口迁出以及解除抵押等事项处理完毕，并保证办理交易过户完成时买方无需对上述事项负责。第2款约定经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订本合同，买卖双方同意，买方于签订之日向经纪方支付15000元作为咨询及中介服务费。第十一条三方约定的其他事项：①首付款11万元由买方直接转到小额贷款公司的账上用于解除房子的二次抵押手续，卖方开具收款收据给买方。②卖方解除二次抵押手续当天重新抵押给买方。③买卖双方约定支付首付款11万元的时间为2018年3月5日前。④卖方必须于2018年11月30日前解除原属于自己的银行按揭手续。⑤买方有权指定最终产权落户人。⑥卖方须提供查档结果、夫妻双方征信报告（无不良记录）、户口本、结婚证材料，买方才转定金给卖方。……⑨如果因卖方个人原因未能按照本合同约定过户给买方，则卖方须赔偿46万元给买方；如因买方原因未能按照本合同的约定履行，则卖方有权没收买方已付的定金和首付款。 2018年2月11日，王少强与世华南宁分公司签订《服务确认书》，约定世华南宁分公司介绍成功位于南宁市嘉汇馨源17号楼1单元203号房，王少强同意向世华南宁分公司支付20000元作为中介服务费，该费用的缴纳日期为2018年1月11日。当日，世华南宁分公司向王少强出具《收款收据》一份，确认收到王少强交来出售嘉汇馨源17栋1单元203号房之服务费20000元。 2018年2月11日，王少强向施建航出具《收款收据》一份，载明：本人王少强是南宁市嘉汇馨源17号楼1单元203号房之业主，现该房产售价为70万元，现收到买方施建航交来定金12万元。备注：此定金在卖方提供征信报告、结婚证、户口本资料后再由经纪方转给卖方。 施建航于2018年2月2日、2018年2月11日向世华南宁分公司转账5000元、13万元，该款项包括12万元定金及1.5万元中介费。当日，施建航向世华南宁分公司的员工董静出具《授权委托书》一份，载明施建航委托董静转付购买涉案房屋的购房定金。2018年2月12日，董静在扣除王少强应支付的服务费2万元后向王少强转账10万元。 2018年3月5日，王少强向施建航出具《收款收据》，确认收到施建航交来购房款11万元。2018年3月6日，施建航向王少强转账11万元，其中转账凭证附言栏记载：施建航给王少强付购房款仅用于给房子解押。 王少强称施建航将前述11万元房款转入其银行账户后，因其拖欠银行贷款，故银行直接划扣该款项，导致其 无法办理解除房子的二押手续。后施建航及世华南宁分公司工作人员多次催促王少强去办理解除涉案房屋的二押手续，王少强在2018年3月23日的微信聊天中承诺2018年4月15日前办理解除涉案房屋的二押手续，施建航要求王少强就此签订补充协议一份，王少强不予配合。2018年3月27日，施建航向本院起诉，要求解除涉案《房屋买卖合同》并要求王少强承担违约责任。 2018年6月22日，王少强办理了涉案房屋二次抵押的注销手续。 2016年6月22日，王少强向施建航的女朋友唐雪娇发送微信，内容为：我先去解押，明周六，不懂房产局上班不。唐雪娇回复：可以，你先解押，抵押我们再约时间。2018年6月28日，王少强向唐雪娇发送微信，内容为：撤诉了吗？如果撤诉了明天二押给你，我顺便把钥匙给你，交房给你，房子已经空置2个月了。唐雪娇回复：撤诉的成本谁来承担？毕竟你违约在先。后由于双方对施建航撤诉的损失无法协商一致，施建航未向本院撤回起诉，双方亦未继续进行涉案房产的交易。 本院认为，施建航、王少强与世华南宁分公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于合同解除问题。涉案房屋存在二次抵押，合同约定由施建航将首付款11万元直接转到小额贷款公司的账户用于解除二次抵押手续，但在合同的后续履行过程中，由于小额贷款公司要求从王少强账户还款，故施建航于2018年3月6日将首付款11万元转至王少强账户，但双方未对解除二次抵押手续的时间作出约定，王少强作为涉案房屋的出卖方，其在收到该笔款项后应在合理期限内履行义务。而王少强庭审中自述施建航将前述11万元房款转入其银行账户后，因其拖欠银行贷款，银行直接划扣该款项，导致其无法办理解除房子二次抵押手续，因王少强个人原因导致应用于解除房屋二次抵押手续的款项被用于其他用途，且在施建航及世华南宁分公司多次催促王少强履行解除房屋二次抵押手续的情况下，王少强承诺于2018年4月15日前解除，但直至2018年6月22日，王少强才办理了涉案房屋二次抵押的注销手续，王少强的行为已构成违约。但本院认为，王少强逾期办理涉案房屋二次抵押手续的违约行为尚未构成根本违约，施建航无法据此要求解除《房屋买卖合同》，理由如下：第一，施建航与王少强签订的《房屋买卖合同》未约定王少强逾期办理解除房屋二次抵押手续的情形 下施建航可以解除合同，即施建航并不享有合同的约定解除权。第二，施建航签订《房屋买卖合同》的目的在于获得涉案房屋的所有权，合同约定王少强于2018年11月30日前结清银行按揭贷款并于2018年12月到房产交易中心办理过户手续，王少强在2018年6月22日办理了涉案房屋二次抵押的注销手续，并不影响双方合同约定的后续结清银行按揭贷款及办理过户手续的时间，且从施建航的女朋友唐雪娇及王少强的微信聊天内容来看，施建航同意由王少强先办理解除房屋二次抵押手续后双方再去办理下一步的手续，但后续双方因施建航向法院起诉所发生的费用如何承担未能达成一致，导致双方未继续进行涉案房产的交易，双方若按合同约定履行，施建航的合同目的仍然可以实现，因此王少强的违约行为不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条约定的合同的法定解除的情形。综上，施建航单方要求解除涉案《房屋买卖合同》没有事实及法律依据，本院不予支持。但王少强及世华南宁分公司对于施建航要求解除合同的诉讼请求均无异议，即各方当事人协议一致解除涉案《房屋买卖合同》，对此本院予以确认。 关于合同解除后责任如何承担的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，涉案《房屋买卖合同》解除后，王少强理应将其收取的购房定金及首付款返还给施建航。关于定金数额，施建航已将12万元定金转给世华南宁分公司并授权世华南宁分公司转给王少强，世华南宁分公司根据王少强签字的《服务确认书》扣除2万元服务费后向王少强支付10万元，系世华南宁分公司与王少强之间的法律关系，与施建航无关，因此本院确认施建航已向王少强支付定金12万元。关于是否双倍返还定金，如前所述，王少强逾期办理解除房屋二次抵押手续虽构成违约，但该违约行为并未致使不能实现合同目的，现双方协商一致解除合同，施建航无权要求王少强双倍返还定金。但王少强确实违约，应向施建航承担赔偿损失的违约责任，施建航因王少强的违约行为导致的损失应为其支付的款项被占用的利息损失，因此，本院认定王少强应向施建航支付利息，利息计算方式为：1、以定金12万元为基数，自支付定金之日即2018年2月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同 类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以首付款11万元为基数，自支付首付款之日即2018年3月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于施建航主张的律师费，由于《房屋买卖合同》并未约定律师费的负担，现施建航要求王少强支付律师费，本院不予支持。关于王少强要求没收施建航支付的定金及首付款并要求施建航支付违约金，如前所述，施建航在合同履行过程中并未违约，王少强的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于世华南宁分公司应否承担本案责任的问题。世华南宁分公司作为涉案房产交易的经纪方，现施建航并无证据证实该公司存在《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定的居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的行为，因此，施建航要求世华南宁分公司对本案债务承担责任，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）施建航与被告（反诉原告）王少强、被告（反诉第三人）广西世华房地产代理有限公司南宁分公司于2018年2月11日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告（反诉原告）王少强向原告（反诉被告）施建航退还定金12万元； 三、被告（反诉原告）王少强向原告（反诉被告）施建航退还首付款11万元； 四、被告（反诉原告）王少强向原告（反诉被告）施建航赔偿利息损失（计算方式：1、以12万元为基数，自2018年2月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以11万元为基数，自2018年3月6日起至2019 年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 五、驳回原告（反诉被告）施建航的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）王少强的所有诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费8200元，保全费1420元，合计9620元（原告施建航已预交），由原告施建航负担4375元，被告王少强负担5245元。反诉案件受理费2750元（反诉原告王少强已预交），由反诉原告王少强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  韦志红 人民陪审员  班日强 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  唐 敏