杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初4556号 原告：金敏，女，1958年6月3日出生，汉族，住杭州市下城区。 被告：堡盈房地产（杭州）有限公司。住所地：杭州市下城区岳帅桥******。 法定代表人：陈国邦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱春苗，该公司员工。 原告金敏与被告堡盈房地产（杭州）有限公司（以下简称堡盈公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告金敏、被告堡盈公司的委托诉讼代理人朱春苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金敏向本院提出诉讼请求：1.被告支付违约金50066.39元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年7月22日签订《商品房买卖合同》1份，原告向被告购买位于杭州市下城区××公寓××幢××室商品房××，建筑面积280.36平方米，合同总价款15171632元，合同约定：被告须在2017年9月28日前，取得商品房初始登记规定的土地、房屋权属证书，交付给原告；如未能按期交付，按约定自2017年9月28日起，被告按己收房款的每日万分之一承担违约责任。合同签订后，原告全面履行了合同义务，但被告未按期交付原告办证所需相关资料，至2017年10月30日才把房屋权属登记资料办理完善，按合同约定逾期33天，被告应承担违约责任，支付违约金50066.39元。为了维护原告的合法权益不受损害，依据原、被告双方约定及相关法律法规，原告特向法院提起诉讼，望法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告堡盈公司辩称：第一，原告要求支付违约金没有任何事实依据。在本案纠纷当中，被告没有能够按期向原告提交案涉房屋之权属初始登记证书的根本原因是案涉房屋存在包阳台等相关施工行为，并导致案涉项目土地的复核验收没有办法通过，所以导致房屋的权属初始登记证书无法办理。上述“包阳台”等导致案涉房屋之权属初始登记证书无法正常办理的施工行为，系由案涉项目业主委托被告所为，被告根据业主之委托完成了相应的施工行为，因该施工行为所引起的法律后果应当由委托人承担。综合上述意见，本案房屋权属初始登记证书无法办理系因案涉项目业主委托被告实施了“包阳台”、“包设备平台”等施工行为，而前述施工行为的直接受益人系本案原告。即本案原告所购的房屋的实际使用面积远超规划的建筑面积，其中，前述违建面积虽未能被计入产权面积，但原告实际享有并可正常使用，即原告在不需要补缴房屋差价款的情况下，即已实际获益。就前述施工行为，本案原告是明确知悉的，并且本案原告自身也是前述施工行为的直接受益人，因此案涉房屋的产证逾期并非是被告原因所导致的，被告不应当承担任何的法律责任。第二，在商品房买卖中，出卖人的主要义务为交付房屋，交付房屋权属证书仅是附属义务。在本案当中，被告已经按约履行了合同主要义务，案涉房屋已竣工验收合格并已按约交付给本案原告正常使用。对于购房人而言，购买房屋为居住功能，现已满足前述功能。本案所涉产证逾期并不影响原告正常使用该房屋，亦未对原告造成任何实际损失，且原告已因为改造行为获得实际利益，因此原告并没有实际损失，原告要求被告赔偿没有任何依据。第三，案涉房屋存在着北侧阳台包入户内的改造情况，案涉房屋实际上是经过改造的。且根据购房时间来看，原告购房时应已明确知悉案涉项目存在改造及产证办理可能逾期的事实。因原告购房时案涉房屋已经是现房的状态，案涉项目也已经全部改造完成。原告在购房之时已经明确地知道案涉项目存在改造的情况而仍予以购买，证明原告亦已接受了因改造事宜可能存在的风险。并且，原告购房合同签订时间是在2017年7月22日，而杭州市下城区城市管理行政执法局在2017年5月5日即已发出通知要求拆除相应的违法建筑物并恢复原状等。从该时间点来看，原告在购房时，不仅知悉案涉项目存在改造的情况，并且也知道因改造案涉项目产证办理可能逾期的事实，因此，在原告明确知悉案涉项目的实际情况仍与被告签订购房合同，且原告也没有实际损失，因此被告不应支付违约金。第四，退一步来讲，即便法院认为被告应当支付违约金的，也应当按照双方合同约定的标准计算，并且原告也应当承担相应的责任。首先，原告在购房时，案涉项目已经改造完毕了，且原告应已明确知悉案涉项目产证办理可能逾期的事实。在此情况下，双方签订了《商品房买卖合同》，且双方在经政府部门备案的《商品房买卖合同》正文第十三条中是明确约定，“如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下述约定处理”，其中“买受人不退房的，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”。即如因被告原因造成产证办理逾期的，被告一次性向原告支付已付房价款万分之一的违约金。该合同约定是双方的真实意思表示。如法院认为被告应支付违约金的，也应当按照双方约定的标准计算。同时，因为案涉房屋已经实际改造完成了，原告实际享受了改造的利益，原告购房时也是明确知悉相应风险的。因此，原告也应当承担相应的责任。其次，被告在2017年10月26日就已经取得了大产证并且告知原告，实际逾期的时间应当计算到2017年10月26日为止，共计28天，原告计算逾期天数错误。第五，本案诉讼费用应该由原告承担。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认为，原、被告提交的证据均客观真实，与本案具有关联性，本院均予以确认。 本院经审理认定事实如下： 位于杭州市文晖路、东新路交叉口“九龙××楼盘系被告堡盈公司建设开发的精装修房地产项目。2017年6月21日，原告金敏向被告堡盈公司支付购房款15171632元，被告堡盈公司向其开具浙江增值税普通发票，发票上载明货物为XX公寓X区-高层，并备注为杭州市下城区××公寓××幢××室。2017年6月30日，被告堡盈公司向原告金敏交付该楼盘X幢XXXX室商品房。2017年7月，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买坐落于杭州市下城区××公寓××幢××室商品房，建筑面积280.36平方米，该商品房总价款15171632元，其中包含全装修总价2803600元；原告于2017年4月13日前一次性付清全部房价款；被告应当在2017年6月30日前将案涉房屋交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，原告不退房的，被告按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；等等。合同附件房屋平面图中标识该户型有两个阳台。被告堡盈公司于同年7月18日在该合同上加盖公章，原告金敏于同年7月22日在该合同上签名捺印。同年7月22日，原、被告签订就上述《商品房买卖合同》签订补充协议，约定：原告在签订合同后的当日，一次性付清该商品房的房款；若被告以电话、邮件等方式通知原告自行领取初始登记土地、房屋权属证书，但因原告原因未及时领取的，则视同为被告自通知之日起已完成了前述证书的交付义务；本合同约定的房屋位置、楼层、房号均为暂定或临时编号，正式房屋位置门牌编号由相关部门和公安机关设定，最终以房屋所有权证登记内容为准；原告承诺合同中提供的联系地址真实有效，如发生变更应及时以书面形式通知被告，否则任何发往上述注明地址的文件均被视为已送达，送达日期以接收邮戳时间为准。 同年10月30日，被告堡盈公司出具情况说明，载明：“我司交付给乙方坐落于杭州市下城区××公寓××幢××室房屋与我司开具的销售不动产统一发票上的房屋楼幢信息，经我公司核对属同一房号。现提供一户一档信息，以便贵单位协助办理产证事宜。”相关部门于2017年11月1日就案涉房屋办理产权登记。 另查明，2017年5月5日，杭州市下城区城市管理行政执法局对被告发出《整改通知书》，认为案涉楼盘的建设行为未在杭州市规划局办理规划许可手续，并与规划核实不一致。2017年10月20日，杭州市国土资源局下城分局对案涉楼盘核发土地验收合格证，同日杭州市国土资源局通知被告可以办理案涉房屋在内的房屋所有权首次登记。2017年10月26日，杭州市国土资源局向被告核发了《不动产登记结果告知书》，告知包括案涉房屋在内的房屋已于2017年10月26日物权登记，不再另行颁发不动产权证书。原告于2017年10月27日收到被告告知其及时前往东新路35号办理房屋初始登记权属证书申领手续的通知。 庭审中，原告金敏自述样板房中案涉房屋图纸显示为阳台处为房间；案涉房屋交房时，因该房屋阳台未改建为房间，与样板房不一致，其不愿签交房文书，在被告承诺会改建后才签署相关文书；其签署《商品房买卖合同》时去现场看过案涉房屋。 本院认为，案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反效力性、强制性法律规定，合法有效，双方均应依约履行。结合杭州市下城区城市管理行政执法局《整改通知书》及实地踏勘的情况，本院认为被告改变规划，将该楼盘中部分户型房屋中阳台、设备平台改建并入房间，从而导致该楼盘权属证书不能如期取得的事实足以认定。提供办证条件始终是房屋开发商应向业主履行的合同义务之一，未能如约承担该合同义务，则应承担违约责任。故原告要求被告支付违约金，具有事实与法律依据，本院予以支持。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因在合同履行过程中，除被告在房屋销售阶段即以户型“整改”作为亮点进行宣传，并实际实施完成了“整改”行为，存在过错外，原告作为业主，本应自觉遵守相关法律规定，却在明知案涉房屋存在违法改建的情况下仍然购买使用该房屋，也存在一定过错，亦应承担相应责任。据此，结合双方庭审中的陈述，本院酌情减轻被告应承担的违约责任，判令被告承担合同约定违约金额的80%。关于违约金的计算标准，原告主张按照日万分之一的标准计算，然案涉《商品房买卖合同》约定系按照已付房价款的0.01%计算，原告认为该约定系笔误，但未能提交有效证据证实，本院对该意见不予采纳。综上，本院认定被告应支付原告违约金1214元，对原告超出部分的违约金请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告堡盈房地产（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告金敏违约金1214元； 二、驳回原告金敏的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1052元，减半收取526元，由原告金敏承担513元，被告堡盈房地产（杭州）有限公司负担13元。 原告金敏于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告堡盈房地产（杭州）有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 詹琳玲 二〇二〇年十月二十三日 代书记员 许捡梅