云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5135号上诉人（原审原告）：石皓楚，女，1992年6月21日出生，回族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：韩莹，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：石磊，男，汉族，1966年10月30日生，住云南省昆明市五华区，系石皓楚父亲，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南金鼎盛房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市五华区龙泉路**主楼第**。法定代表人：宋文伟，总经理。委托诉讼代理人：余丹丹，特别授权代理。上诉人石皓楚因与被上诉人云南金鼎盛房地产开发有限公司（以下简称：金鼎盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初4321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因案情复杂，本案依法报请批准延长了审限，现已审理终结。石皓楚上诉请求：1、请求二审法院依法撤销五华区人民法院作出的（2019）云0102民初4321号民事判决;2、依法改判被上诉人向上诉人按照每日200元支付自2015年11月1日至交付达到符合法律规定的交付条件之日（取得竣工验收备案表和消防验收合格证以及通水通电通煤气的最后日期）止的逾期交房违约金,暂计算至起诉之日止为人民币243000元。（违约金的计算公式为:按照逾期天数200元）；3、本案一、二审的诉讼费用等相关维权费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、根据相关法律规定房屋竣工验收应达到法律明确规定的验收标准才能视为验收合格并符合交付条件,不能单方面以被上诉方提供的格式条款的约定规避法律标准,法律规定应大于协议约定。二、上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》中约定的违约金符合法律规定,且被上诉人当庭书面自认存在违约事实,达到支付违约金的情形,该违约金的主张应当得到支持。三、违约金的计算时间节点应为被上诉人能够交付达到符合法律规定的交付条件之日（即取得竣工验收备案表和消防验收合格证以及通水通电通煤气的最后日期）。同样的事实理由,在同一法院审理判决,应当遵从同案同判的原则。五华区人民法院于2018年8月21日作出（2018）云0102民初7102号民事判决,判决被上诉人支付另案原告石云自2015年11月1日起至2015年11月9日止的违约金人民币900元以及自2015年11月10日起至位于昆明市地铁）第11幢第43层4303号房屋取得《建设工程竣工验收备案表》之日止按照每天200元计算的违约金。被上诉人在判决作出后未上诉,该判决已经生效。以上判决审理的事实情况与本案的事实相一致,被告相同,仅为原告变更,但在同一法院作出的判决竟然查明的事实,认定的依据,适用的法律截然不同,互相推翻。综上，请求改判支持上诉人的上诉请求。金鼎盛公司向本院提交书面意见称：《商品房购销合同》约定的违约金标准过高，请求调整为按照人民银行同期贷款基准利率计算。石皓楚向一审法院起诉请求：判令被告支付自2015年11月1日起至房屋达到符合法律规定的交付条件之日止（取得竣工验收备案表、消防验收合格证、通水通电通气）的逾期交房违约金，按每日200元计算。一审法院认定事实：2014年8月14日原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告以847833元的价格向被告购买本案讼争房昆明市五华区莲花池畔小区11幢4502号房屋（建筑面积115.43平方米），原告首付507833元，余款340000元贷款支付；被告应于2015年10月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告；被告如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，被告按每天100元支付原告违约金，合同继续履行，逾期10天后，被告按每天200元支付原告违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以媒体公告或书面形式通知原告办理交接手续。补充协议约定所交付商品房在经被告组织设计单位、施工单位、监理部门及质量监督部门对房屋主体共同验收合格并盖章确认后，视为被告具备向原告交房的条件。合同签订后，原告向被告支付了购房款。五华区沙沟埂、莲园村城中村改造项目11幢的工程竣工验收证明书载明竣工日期为2016年1月26日，验收结论为合格。该工程竣工验收证明书有被告作为建设单位的签章及勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的签章。2019年2月18日原告接房。一审法院认为，本案系商品房预售合同引起的诉讼纠纷。原、被告签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。合同约定被告应于2015年10月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告；被告如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，被告按每天100元支付原告违约金，合同继续履行，逾期10天后，被告按每天200元支付原告违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以媒体公告或书面形式通知原告办理交接手续。2016年1月26日本案讼争房所在的11幢经被告组织验收合格。被告未举证证明本案讼争房经验收合格后，其以媒体公告或书面形式通知原告办理交接手续，其应承担举证不能的不利后果。结合逾期交房事实，被告应支付原告2015年10月31日至2019年2月18日期间的逾期交房违约金。原告主张逾期交房违约金自2015年11月1日起算，系其权利处分的意思表示，一审法院予以确认。2015年11月1日至同年11月9日的逾期交房违约金按合同约定每天100元计为900元。违约金具有赔偿损失和惩罚的性质，且被告请求减少，故2015年11月10日至2019年2月18日期间的逾期交房违约金的计算标准应当参照同地段租金计算，一审法院酌情确定按20元/平方米/月计算为90727.98元（115.43平方米×20元/平方米/月×39个月+115.43平方米×20元/平方米/月÷30天×9天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条规定，判决：由被告云南金鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告石皓楚逾期交房违约金91627.98元。案件受理费4945元，减半收取计2472.50元，由被告云南金鼎盛房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人提交小区现状的照片46张，欲证明涉案楼盘并未达到法定的交付条件，设施设备均不完善，无法使用。本院对上诉人提交照片的真实性予以确认，对该证据能否证明其主张，在判决说理部分中阐释。上诉人对一审判决认定“补充协议约定所交付商品房在经被告组织设计单位、施工单位、监理部门及质量监督部门对房屋主体共同验收合格并盖章确认后，视为被告具备向原告交房的条件”有异议，认为该补充协议违反法律规定，是无效协议。本院认为，该部分内容系一审判决对本案双方合同内容的确认与事实相符，上诉人的异议本院不予支持。另上诉人对一审判决认定“五华区沙沟埂、莲园村城中村改造项目11幢的工程竣工验收证明书载明竣工日期为2016年1月26日，验收结论为合格。该工程竣工验收证明书有被告作为建设单位的签章及勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位的签章。2019年2月18日原告接房”有异议，认为房屋至今都不满足居住条件，验收单据是开发商单方面出具的，一审判决未向上诉人出示过相关验收合格证据直接作为定案的依据。本院认为，在本案一、二审审理过程中，被上诉人所提交的证据，不能证明该事实，故对上诉人的异议本院予以支持，该部分内容不应确认为本案事实。本案二审审理查明的其他事实与一审判决认定的一致，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：被上诉人向上诉人支付的逾期交房的违约金应如何认定。本院认为：一、关于是否支付逾期交房违约金的问题。一审中被上诉人并未否认逾期交房的违约行为，仅抗辩认为不存在违约的主观恶意，一审判决其支付逾期交房违约金并无不当；二、关于房屋是否具备交付条件的问题。双方签订的《合同补充协议》第三条第二款约定：“所交付商品房在经开发商组织设计单位、施工单位、监理部门以及质量监督部门对房屋主体共同验收合格并盖章确认后，视为甲方具备向乙方交房的条件。”但被上诉人一、二审均未出庭，也未提交合法有效的证据材料证实案涉房屋具备交付条件，根据证据规则，本院依法认定上诉人关于诉争房屋不具备交付条件、被上诉人应当持续支付逾期交房违约金至取得竣工验收备案表之日的主张成立。三、关于被上诉人向上诉人支付的逾期交房违约金应如何认定。《商品房购销合同》第九条约定：“一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。…”本案双方当事人对逾期十天内按每天100元的标准计算的违约金无异议，本院予以确认，则本案违约金第一阶段为2015年11月1日至同年11月9日为900元。对于逾期十天后的违约金承担问题。被上诉人二审提交的书面答辩意见明确认可按照同期银行利息计算违约金，综合考虑被上诉人经营遇到较大困难等情况，本院酌情支持以购房款为基数，按照银行同期贷款基准利率上浮20%计算的违约金。四、关于同案同判的问题。同案同判须基于两案的案情及当事人的权利处分完全一致的情形，上诉人所举五华区人民法院（2018）云0102民初7102号判决认定的违约金标准与其他案件不同，是基于当事人对其诉讼权利的处分情况不同，本案一审判决按照租金标准计算逾期交房违约金并不违反法律规定，但是基于被上诉人二审同意按照银行贷款利率计算、放弃到庭举证等权利处分行为，本院依法予以改判。综上所述，石皓楚的上诉请求成立部分，本院予以支持。一审判决认定事实不清，所作判决结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初4321号民事判决；二、被上诉人云南金鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付上诉人石皓楚自2015年11月1日起至2015年11月9日的逾期交房违约金900元；三、被上诉人云南金鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付上诉人石皓楚以购房款847833元为基数，自2015年11月10日起止至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮20%计算的违约金，自2019年8月20日起至本案商品房符合法定交付条件（即商品房竣工验收合格、供水、供电、燃气配套基础设施符合交付使用条件）之日止按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮20%计算的逾期交房违约金；四、驳回上诉人石皓楚的其他诉讼请求。一审案件受理费2472.50元，由石皓楚承担；二审案件受理费4945元，由云南金鼎盛房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 李 锋审判员 晏云锋审判员 李 蕊二〇二〇年十月二十六日法官助理陈志远书记员汪雪媛