陕西省咸阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）陕04执异121号 异议人（案外人）：闫定详，男，汉族，生于1973年6月24日，住址为陕西省陇县。 委托代理人：韩银孝，男，汉族，生于1957年9月25日，住址为陕西省陇县。 申请执行人：陕西圆和顺典当有限公司（下称圆和顺公司）。住所地:陕西省咸阳市渭城区抗战南路**秦建湖畔丽景小区**门面房**。统一社会信用代码：91610400067904952Y。 法定代表人：姬克强，该公司总经理， 委托诉讼代理人：沈剑，陕西恪普律师事务所律师。 被执行人：陕西兆兴房地产开发有限公司（下称兆兴公司）。住。住所地:陕西省渭南市华县杏林镇杏林行政村北村**一社会信用代码：916100007486084385。 法定代表人：习悦兆，该公司执行董事。 本院在执行申请执行人陕西圆和顺典当有限公司与被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，异议人闫定详对本院评估拍卖被执行人名下房产的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人闫定详称，其于2017年2月1日购买了1单元3层西南户，房号301，面积为86平方米，单价2710元每平方米，总价为233060元，已全部付清房款，2018年8月4日钥匙已交接，异议人对该房现已实际占有。故咸阳中院不能再被执行。请求撤销（2020）陕04执恢31号之一执行裁定书。 申请执行人圆和顺公司认为异议请求不能成立，主要理由如下： 第一、本案未经申请执行人书面同意，未经人民法院出具销售房屋的法律文书，被执行人无权销售或向异议人抵偿“兆兴锦都”小区4、6号楼房屋。首先，申请执行人与被执行人于2014年7月28日签订了房产典当借款合同、房产抵押合同，约定申请执行人向被执行人出借款项1500万元，被执行人以兆兴锦都小区4、6号楼两栋在建工程为借款提供抵押担保，并在陇县城镇房屋所有权登记发证办公室办理了在建工程抵押登记手续，后因被执行人未依约还款，申请执行人提起诉讼，该案终审判决确认申请执行人的抵押权合法有效，对兆兴锦都小区4、6号楼享有优先受偿权。依据物权法相关规定，被执行人未经申请执行人同意的情况下，无权私自转让抵押财产；其次，申请执行人与被执行人借款合同执行纠纷一案，咸阳中院于2016年9月6日立案执行，执行过程中已向行政主管部门送达协助执行通知书，轮候查封了兆兴锦都小区4、6号楼房屋，并告知被执行人兆兴公司法定代表人习悦兆不得对外销售；再次，（2015）咸中证字第00008号案件与本案虽都是咸阳中院办理的执行案件，但却是彼此独立的两个案件，申请执行人不同，执行标的也是彼此独立的，且分别由不同法官承办，（2015）咸中证字第00008号案件同意被执行人销售房屋，仅代表该案执行过程中采取的执行措施不限制被执行人销售房屋，但本案执行过程中已对兆兴锦都小区4、6号楼房屋采取查封措施，未经本案出具同意销售房屋的生效法律文书，被执行人无权进行销售。 第二、异议人没有提供足以证明自己请求的证据，应当依法承担举证不能的法律后果。 第三、本案中被执行人在其他案件的审理过程中存在冒用他人名义提起虚假诉讼的情形，请人民法院在审查本案执行异议过程中严格审查，如发现恶意串通提起执行异议的情形，请依法予以严厉处理。 被执行人兆兴公司辩称，第一、认同异议人陈述的事实及理由。本案尽管存在各种原因下提出异议申请被驳回，但是因为没有见到抵押的备案登记表，本案抵押没有进行公示，没有办理他项权证；第二、本案抵押是有期限的，卖房是在抵押期满之后进行的；第三、债权不能优于物权，但是建设工程款是例外；第四、涉案房屋虽然被多家法院查封，但是只有一家法院的查封是有效的；第五、我们没有违法，在开发过程中，及时通报，积极处理，我们的价格在当时不算低。 本院经审查查明，申请执行人陕西圆和顺典当有限公司与被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，陕西省高级人民法院（2016）陕民终465号民事判决书已发生法律效力。后被执行人兆兴公司未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人圆和顺公司申请法院强制执行。执行案号为（2016）陕04执269号，在执行过程中，本院已向被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司发出执行通知书，责令被执行人：一、偿还申请执行人陕西圆和顺典当有限公司借款本金1380万元及逾期利息（逾期利息自2015年3月1日起计算，利率按照月息2%计，至还清之日止）。二、支付申请执行人案件受理费115200元，律师费60000元。三、承担本案迟延履行金、执行费用。 2016年9月12日，本院作出（2016）陕04执269号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司的银行存款2100万元或扣留、提取、查封、扣押其相应价值的收入或财产。 2016年9月19日，本院轮候查封了被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司名下位于陇县南岸新城“兆兴锦都”项目4号楼、6号楼。 2016年12月21日，本院作出（2016）陕04执269号之一执行裁定书，因被执行人兆兴公司暂无可供执行财产，经申请执行人圆和顺公司同意，裁定终结本次执行程序。 2017年11月15日，本院作出（2016）陕04执269号之二执行裁定书，裁定主文为：本裁定送达后被执行人三日内自动履行生效法律文书确定的还款义务。逾期本院将对被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司名下位于陇县南岸新城“兆兴锦都”项目4号楼、6号楼进行评估后，根据案件具体情况予以拍卖，所得价款用于清偿被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司所欠申请执行人陕西圆和顺典当有限公司的债务。评估、拍卖中发生的费用由被执行人承担。 本院另查明，2020年6月4日，本院作出（2020）陕04执恢31号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司的银行存款3500万元或扣留、提取、查封、扣押其相应价值的收入或财产。 2020年8月4日，本院作出（2020）陕04执恢31号之一执行裁定书，裁定主文为：本裁定送达后被执行人三日内自动履行生效法律文书确定的还款义务。逾期本院将对被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司名下位于陇县南岸新城“兆兴锦都”项目6号楼（1-401、1-1303、1-903、1-801、1-704、1-1004、1-1204、1-1203、1-1003、1-1104、1-904、1-1002、1-1103、1-1304、2-904共15套房产除外）进行评估后，根据案件具体情况予以拍卖，所得价款用于清偿被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司所欠申请执行人陕西圆和顺典当有限公司的债务。评估、拍卖中发生的费用根据具体处置情况另行确定由被执行人承担的份额。 本院还查明，2017年2月1日，闫定详与陕西兆兴房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司名下位于陇县南岸新城“兆兴锦都”项目6号楼1单元3层西南户301号房屋。双方约定房屋单价为2710元每平方米，总价为233000元，后异议人分多次将房屋价款全部付清，陕西兆兴房地产开发有限公司向其出具了相关收款收据。另，被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司名下位于陇县南岸新城“兆兴锦都”项目6号楼至今未完成竣工验收。 本院认为,本案的争议焦点为案外人闫定详的异议请求能否排除本案的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。结合本案，2016年9月19日，本院已轮候查封了被执行人陕西兆兴房地产开发有限公司名下位于陇县南岸新城“兆兴锦都”项目4号楼、6号楼。虽不是首封法院，但本案申请执行人圆和顺公司享有抵押权，对查封房产变现具有优先受偿权，首封案件的执行处置权现已移交本案，本案当然具有首封案件对涉案房产查封的法律效力。异议人在本院轮候查封之前签订的商品房买卖合同当然不能对抗本案的强制执行；其次，被执行人兆兴公司名下位于陇县南岸新城“兆兴锦都”项目6号楼至今未完成竣工验收。异议人对于未办理竣工验收的房产不构成对涉案房产的合法占有，况且占有时间明显在后；最后，从购买房产到现在已三年多时间，异议人在相当长的时间里并未以办理涉案房产过户为由向人民法院或仲裁机构提出相关请求，明显怠于履行自身权利。 综上,依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,裁定如下: 驳回闫定详的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  杨党代 审判员  陈寒瑛 审判员  陈建利 二〇二〇年十月二十九日 书记员  陈艺方