广西壮族自治区钟山县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂1122执异14号 案外人：卢玉林，女，1976年10月19日出生，汉族，住广西钟山县。 案外人：林冲，男，1971年12月15日出生，汉族，住广西贺州市平桂区。 申请执行人：黄嬿，女，1965年2月22日出生，汉族，住广西钟山县。 被执行人：叶玲，女，1964年6月17日出生，汉族，住广西钟山县。 在本院执行黄嬿与叶玲民间借贷纠纷一案中，案外人卢玉林、林冲于2020年8月12日对本院查封被执行人叶玲所有的位于贺州市平桂区207国道南面、富江东面（A地块）11号楼2单元1004号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 二案外人向本院提出执行异议请求：请求法院解除对被执行人叶玲所有的位于贺州市平××国道南面、富江东面（A地块）11号楼2单元1004号房产（以下简称1004号房）的查封，将该房产归还二案外人。事实和理由：2014年11月24日，被执行人向贺州新湾置业有限公司购买1004号房，合同编号：新湾房合（2014）第11-2-1004号。2019年4月3日，二案外人与被执行人、第三人唐荣（系叶玲儿子）签订关于1004号房的《房屋转让合同》，二案外人于2019年4月10日按合同支付购房款后，被执行人将房屋的全部资料和房屋钥匙交给二案外人。二案外人于2019年8月1日与平桂区西湾利丰装潢部卢政武签订房屋装修合同，2019年10月31日该房屋装修完毕，后二案外人搬入该房屋居住至今。综上，二案外人认为本院将1004号房予以执行是明显错误的，遂提出执行异议。 申请执行人黄嬿称：请法院驳回二案外人的异议，依法继续处置被执行人所有的1004号房。 被执行人叶玲经传唤，未前来接受询问。 二案外人围绕异议请求提交了以下证据：证据1、新湾房合（2014）第11-2-1004号《商品房买卖合同》一份，证明被执行人于2014年11月24日向贺州新湾置业有限公司购买1004号房的事实。证据2、《房屋转让合同》一份，证明二案外人于2019年4月3日与被执行人、第三人唐荣（系叶玲儿子）签订购房合同，合同约定1004号房的转让价为348940元，付款方式为：（1）二案外人在签订《房屋转让合同》2日内，支付100000元作为购房定金；（2）二案外人在签订《房屋转让合同》7日内，支付第二笔购房款133490元；（3）房屋过至二案外人名下当天，二案外人支付最后一笔购房款10000元；（4）被执行人原房屋贷款105086元由二案外人负责还款。证据3、桂东农村合作银行平桂支行2020年8月18日打印的活期存款明细查询单一份(因该份证据未盖章，后于2020年9月10日重新补正)，证实二案外人通过银行转账方式于2019年4月3日、2019年4月10日、2019年4月11日分别向叶玲转账40000元、50000元、30000元，合计120000元。同时证明自2019年4月15日起，案外人卢玉林每月均代被执行人存入1372.51元，用于归还1004号房的抵押贷款，截至目前已合计偿还23332.67元。证据4一组、桂东农村合作银行西湾分理处于2020年8月19日打印的查询单1份、卢政武借款证明1份、粟小霞借款证明1份、卢玉林433911990015194418存折复印件1份，证实案外人卢玉林通过自取存款、向亲友借款，以现金方式向被执行人支付剩余购房款113490元。证据5、被执行人出具收款收据一份，证明2019年4月10日被执行人已收到二案外人给付的购房款348490元。证据6、被执行人缴纳的契税发票、增值税发票、房屋登记费收据、住宅专项维修基金专用收据各1份，证明二案外人按购房合同支付购房款后，被执行人将房屋相关票据原件交由二案外人收执。证据7、物业费收款收据2份，证明二案外人于2019年4月9日向贺州市安桂物业管理有限公司支付物业服务、电梯维护、公摊电费等费用1356.2元。证据8、房屋装修合同1份，证实二案外人于2019年8月1日与平桂区西湾利丰装潢部签订对1004号房进行装修的合同，约定工程总价款为155000元。证据9、装修费用收据2份，证明二案外人于2019年5月3日、2019年11月8日向平桂区西湾利丰装潢部支付装修款50000元、105000元，合计155000元。证据10、相片7张，证明上述房屋装修后的现状。 本院依职权调取证据：1、《计税评估价格的复函》1份，证实1004号房的系统评估区域房屋均价为3196.86元／平方米，计算得评估价为392670.31元。2、协助查询通知书（回执）1份，证实案外人卢玉林于2019年4月3日从43×××00、43×××99、43×××70、43×××73账号内分别取出定期存款20000元、20456.25元、20456.25元、10461.46元，合计71373.96元。 申请执行人黄嬿对于证据1、证据3、证据6无异议，本院予以确认。申请执行人对证据2的合法性有异议，认为：（1）被执行人的儿子唐荣没有资格与二案外人签订《房屋转让合同》；（2）被执行人没有还清银行贷款、没有办理房产证，被执行人对上述房屋没有完全的处置权；（3）房屋交易价格如果明显低于当时的市场价也是不合理、不合法的。由证据1可知，向贺州新湾置业有限公司购买1004号房的主体是被执行人一人，被执行人有权将房屋转让给第三人。1004号房虽已抵押，并不影响被执行人对该房产的处分权，结合本院调取的《计税评估价格的复函》，二案外人与被执行人合同约定的房屋转让价格不低于市场价的80%，对证据2应予确认。申请执行人对证据4一组的真实性、关联性有异议，认为：（1）二案外人从银行取款的行为与是否向被执行人付款之间没有关联性；（2）借款证明人卢政武、粟小霞未到庭接受询问，有造假的嫌疑。因购房合同约定的付款期限较短，二案外人以现金方式向被执行人支付的113490元购房款，数额虽然较大，但仍在一个家庭的正常承受及筹款范围之内，本院调取的《协助查询通知书（回执）》以及对平桂区西湾利丰装潢部经营者卢政武的询问笔录，也能分别证实案外人卢玉林从四笔定期存款中合计取现71373.96元、向卢政武借款30000元的事实，存在二案外人通过自筹、向亲友借款凑齐113490元的较大可能性。另外，在买卖双方并不认识的情况下，结合二手房的交易习惯，买方支付大部分购房款后，卖方才会将房屋交由买方占有、使用。而现在二案外人已对上述房屋进行装修入住，除房屋贷款105086元、银行转账付款120000、最后一笔购房款10000元（过户保证金）外，剩余113490元购房款已付清的可能性很大，对于证据4一组应予确认。申请执行人对证据5的真实性有异议，认为被执行人可能与二案外人串通造假。因1004号房所欠贷款105086元大部分至今仍未付清、案外人卢玉林于2019年4月11日还向被执行人转账30000元、案外人卢玉林自认还押有最后一笔购房款10000元（过户保证金）未付给被执行人，证据5与本院调查的事实不符，对证据5不予确认。对于证据6、7、8、9、10，与本院实地核实的二被执行人已占有、使用1004号房的事实相符，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。1004号房目前仍备案登记在被执行人名下，本院查封该房产并无不当。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已合订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记”。二案外人虽已合法、实际占有1004号房，但目前仍有最后一笔购房款10000元（过户保证金）、81745.6元抵押贷款未付清，且二案外人拒绝将最后一笔购房款10000元（过户保证金）交付本院执行，二案外人提出的异议不能够排除本院所作的查封措施。但考虑到二案外人已支付大部分购房款，从维护交易稳定性出发，本院采取的强制措施也应仅限于查封，不应对1004号房采取拍卖措施。另外，本院作出的查封措施并不影响二案外人对1004号房的使用权，二案外人在与被执行人签订《房屋转让合同》时，明知1004号房存在未办理产权证、有抵押贷款未付清的瑕疵仍予以接受，而上述瑕疵才是目前该房产无法过户的主要原因。综上，对二案外人请求解除对被执行人所有的位于贺州市平××国道南面、富江东面（A地块）11号楼2单元1004号房产（不动产权证号：0004755）的查封，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人卢玉林、林冲的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 韩 锋 审判员 冯 邕 审判员 谢振伟 二〇二〇年十月二十七日 书记员 张书床