安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终913号 上诉人（一审被告）：安徽新桥驾驶技术培训有限公司，住所地合肥市高新区红枫路**金农技术公司生产车间及办公楼,统一社会信用代码9134010039433466XQ。 法定代表人：王桂水，公司总经理。 委托诉讼代理人：张振祥，上海锦天城(合肥)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚利祥，上海锦天城(合肥)律师事务所实习律师。 被上诉人（一审原告）：安徽金农惠民生物技术有限公司,,住所地安徽省合肥市高新区红枫路**统一社会信用代码91340100568971168D。 法定代表人:田广斌,该公司执行董事。 诉讼代表人：安徽承义律师事务所，系安徽金农惠民生物技术有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：汪其春，安徽承义律师事务所律师。 上诉人安徽新桥驾驶技术培训有限公司（以下简称新桥培训公司）因与被上诉人安徽金农惠民生物技术有限公司（以下简称金农惠民公司）物权保护纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院(2018)皖01民初1912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。新桥培训公司的委托诉讼代理人张振祥、姚利祥，金农惠民公司委托诉讼代理人汪其春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金农惠民公司向一审法院起诉请求：1、判令新桥培训公司支付自2014年10月10日暂计至2018年11月9日的场地占用费5355700元（空地暂计7700平方米，暂按每月每平方米9元计算；厂房暂计2500平方米，暂按每月每平方米16元计算；实际应付费用以法院勘验的实际面积及评估单价计算的金额为准）；2、判令由新桥培训公司承担本案诉讼费用。后金农惠民公司变更第一项诉讼请求为：判令新桥培训公司支付自2014年10月10日暂计至2018年11月9日的场地占用费1922390元。新桥培训公司辩称：金农惠民公司的诉请和理由没有事实和法律依据，涉案的厂房是与金农惠民公司达成了租赁协议，双方实际履行了租赁合同关系，在金农惠民公司以及金农惠民公司的法定代表人与新桥培训公司的法定代表人以及实际控制人王桂水达成的业务对账及还款协议可以看出，金农惠民公司、新桥培训公司在2013年已经达成租赁意向，实际履行中田广斌以及金农惠民公司均没有对涉案厂房的使用租赁合同关系提出任何质疑，新桥培训公司所使用的厂房及场地是在原公安驾驶员培训中心与金农惠民公司方及其关联公司达成了租赁使用面积、租赁使用条件的基础上承继的租赁关系，新桥培训公司使用涉案场地具有法律依据、合同依据和事实依据，金农惠民公司的诉请不符合客观事实，也没有法律依据。 一审法院认定事实，案涉位于高新区红枫路33号金农惠民公司厂区内的空地土地使用权及厂房的产权人系金农惠民公司。新桥培训公司于2014年10月10日成立，自成立之日起即占用金农惠民公司位于高新区红枫路33号金农惠民公司厂区内的空地及厂房作驾校培训使用。 田广斌（金农惠民公司法定代表人）与王桂水（新桥培训公司法定代表人）存在借款关系。2013年12月22日，针对借款事宜，田广斌（甲方）与王桂水（乙方）、安徽金农高科有限公司及金农惠民公司（丙方）签订《业务对账及还款协议》一份，协议约定：各方一致确认甲方截至2013年11月30日累计拖欠乙方1400万元，其中200万元由甲方直接支付给丙方，冲抵乙方应支付给丙方的三年房屋租赁费（注：丙方在红枫路新建的九层办公楼即将于2014年6月投入使用，乙丙双方达成协议，由乙方租用丙方该办公楼建筑面积四千平米左右，用于置办企业，租期三年），剩余欠款1200万元，甲方于2014年5月30日偿还乙方300万元，于2014年7月30日偿还乙方500万元，余下400万元于2014年9月30日一次性向乙方清偿；甲方按年利率30%就上述欠款向乙方分阶段支付利息，利息与本金同期一并支付给乙方；丙方对甲方的欠款提供连带责任担保。此后，田广斌仍未还款。2016年5月8日，田广斌在该协议中备注于2016年6月30日还清，金农惠民公司在该协议中备注对该债务承担连带担保还款责任，担保期间两年。后王桂水向一审法院提起诉讼，诉请判令：田广斌偿还王桂水2496万元，其中本金1200万元、利息1296万元(按照年利率24%，自2013年11月30日暂计算至2018年5月30日，此后的利息计算至款清之日)，并支付王桂水因主张债权而支出的律师费30万元，金农生物公司对上述债务承担连带还款责任。一审法院立案审理后，于2018年8月14日作出（2018）皖01民初919号生效民事判决，其中对于欠款及还款事实认定“截止2013年11月30日，田广斌应支付王桂水借款本息及违约金合计1204万元……在扣除王桂水支付的租金200万元后认定田广斌还欠王桂水1004万元……”，据此判决：一、田广斌于本判决生效后十五日内偿还王桂水借款本金800万元，并支付利息204万元（暂计算至2013年11月30日，此后的利息以借款本金800万元为基数，按照年利率24%计算至借款本金清偿完毕之日止）；二、安徽金农惠民生物技术有限公司对本判决第一项的债务中的借款本金800万元及截至2017年5月16日前的利息承担连带还款责任；三、驳回王桂水的其他诉讼请求。 一审法院审理期间，经金农惠民公司申请，一审法院依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司就新桥培训公司占用的场地及房屋面积及占用费标准进行鉴定。安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司作出皖中信房估字（2020）AS-0054号《房地产估价报告》，意见为：评估土地面积9815.33M2,房产面积为398.30M2；自2014年10月10日至2018年11月9日期间的总租金为1922390元，其中土地租金总价为3.34元/月/平方米，厂房租金总价314811元。 新桥培训公司主张其向王桂水支付租金150万元，对此王桂水予以认可，并主张抵扣《业务对账及还款协议》内的租金150万元。 一审法院另查明，因合肥高新区巾帼小额贷款有限公司、邵伟、叶智申请，一审法院于2017年5月16日作出（2017）皖01破申6号《民事裁定书》，裁定受理合肥高新区巾帼小额贷款有限公司、邵伟、叶智对金农惠民公司的破产清算申请。同日，一审法院作出（2017）皖01破5号《决定书》，指定安徽承义律师事务所担任安徽金农惠民生物技术有限公司管理人。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。金农惠民公司系经不动产登记机构登记的案涉空地使用权人及厂房所有权人，依法享有对该房屋占有、使用、收益和处分的权利。对于新桥培训公司实际占用使用案涉空地及厂房的事实，各方均无异议，一审法院予以确认。新桥培训公司与金农惠民公司之间虽未签订直接的租赁合同，但根据查明的事实来看，在王桂水与田广斌借款纠纷的处理过程中，王桂水、田广斌及金农惠民公司达成《业务对账及还款协议》，其中约定通过王桂水承租金农惠民公司在红枫路新建的九层办公楼（四千平米左右）三年方式抵付200万元，此后该200万元在一审法院（2018）皖01民初919号生效民事判决中作为已付款实际予以抵付借款，然该《业务对账及还款协议》所涉房屋金农惠民公司因各种原因未能交付王桂水，王桂水则以案涉场地、房屋作为替代方案交由新桥培训公司占有使用。通过新桥培训公司自2014年至本案起诉之间实际占用使用案涉场地、房屋的事实及金农惠民公司的默示状态来看，金农惠民公司及新桥培训公司事实上存在租赁关系，金农惠民公司作为权利人有权主张新桥培训公司支付占用案涉场地、房屋期间的费用。然金农惠民公司及新桥培训公司对于占用期间的场地、房屋的使用费用计算标准未予明确，金农惠民公司主张新桥培训公司按照司法鉴定书所确定的租金标准支付占用期间的费用，一审法院予以采信。新桥培训公司关于应当按照金农生物公司与安徽公安职业学院驾驶员培训中心2009年订立的合同标准计算的主张，缺乏依据，一审法院不予支持。关于费用支付问题，王桂水在本案中作为新桥培训公司证人出庭作证，称其收取新桥培训公司的150万元，主张该款应在业务对账协议中予以冲抵，对此田广斌、金农惠民公司亦予以认可，一审法院予以支持。据此，新桥培训公司自2014年10月10日至2018年11月9日期间占用案涉场地、房屋应当向金农惠民公司支付1922390元，扣除150万元后尚欠422390元，应予以支付。对于金农惠民公司超过以上数额的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，金农惠民公司的诉讼请求部分成立，予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、安徽新桥驾驶技术培训有限公司于本判决生效之日起十日内支付安徽金农惠民生物技术有限公司自2014年10月10日至2018年11月9日期间场地占用费422390元；二、驳回安徽金农惠民生物技术有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22101.51元，由安徽金农惠民生物技术有限公司负担17245.51元，由安徽新桥驾驶技术培训有限公司负担4856元。鉴定费11236元，由安徽金农惠民生物技术有限公司负担5618元，由安徽新桥驾驶技术培训有限公司负担5618元。 新桥培训公司上诉请求:1.依法撤销第一项判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求;2.被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实理由:一、本案是债权纠纷,而非物权保护纠纷,案涉租金应由有效的《房屋租赁合同》确定,一审判决认定事实不清、适用法律错误。首先,王桂水对案涉场地拥有承租权及转租权。被上诉人与案外人王桂水签订的《业务对账及还款协议》,明确王桂水对新办公楼享有承租权及转租权。《业务对账及还款协议》履行过程中,被上诉人因为自己的原因未能依约定提供新办公楼,被上诉人构成了违约,但被上诉人提供租赁物给王桂水开办企业之用的义务并不能因其违约行为而免除,应当继续履行。后王桂水实际承租案涉场地、甚至为开办企业新建厂房,被上诉人从未表示异议,可视为双方通过行为对原协议进行了变更,即将原协议中约定的新办公楼变更为本案的案涉场地。其次,上诉人基于王桂水的转租权,租赁并使用案涉场地。2014年10月15日,上诉人与案外人王桂水签订了《房屋租赁合同》,年租金15万元,租期10年,上诉人已一次性支付给了王桂水。上诉人基于王桂水的转租权、基于《房屋租赁合同》占有、使用案涉场地的事实,被上诉人从一开始就是知道的,但是,截止2018年11月9日,上诉人依据有效的合同占有、使用场地已过去4年多的时间,4年来,被上诉人不仅没有表示任何异议,而且每个月都收取水费、电费、管理费,说明被上诉人亦认可王桂水将案涉场地转租给上诉人。况且,根据《城镇房屋租赁合同》第十六条:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持”。综合言之,无论事实表明还是法律推定,王桂水将案涉场地转租给上诉人,被上诉人一直是认可的。再次,合同具有相对性,被上诉人若对租金有异议,应另案起诉王桂水,上诉人与此无关。参照《合同法》第二百二十四条:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失”。被上诉人可以要求上诉人在合理期间内搬离,但无权直接向上诉人主张场地占用费。由于案外人王桂水是该地块的承租人,上诉人仅是次承租人,被上诉人与承租人王桂水之间与租金有关的纠纷,宜另行处理。最后,本案实质上属债权纠纷而非物权纠纷,不应适用《物权法》相关规定,一审法院适用法律错误。本案案外人王桂水依法承租案涉场地,又依法通过合同的方式转租给上诉人,上诉人依据合法有效的《房屋租赁合同》占有和使用案涉场地,并不存在侵害或妨碍被上诉人物权的行为,且被上诉人对上诉人四年多来的占有、使用从未表示异议,因此,本案并不属于物权保护纠纷,仅是各方之间对承租场地的租金存在不同意见,应适用《合同法》及相关法律规范,而不宜适用《物权法》,一审法院适用法律存在错误,应予更正。二、退一步讲,即使本案的租金按评估报告确定,也只能收取场地租金,案涉厂房非被上诉人所有,不应支付租金。案涉厂房由案外人王桂水为开办企业所建,王桂水因自建而原始取得厂房的所有权,被上诉人作为AJ一3号国有土地的使用权人,有权要求王桂水拆除并恢复原状,但无权向上诉人收取2014年10月10日到2018年11月9日期间厂房的租金。综上,一审法院认定事实不清、适用法律错误,上诉人特提起上诉,请求二审法院依法公正审理和改判。 金农惠民公司辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。事实和理由：一、答辩人与被答辩人之间未签订租赁合同，本案案由应为物权保护纠纷，非债权纠纷。一审认定事实清楚，适用法律正确。（一）案外人王桂水与答辩人之间未就案涉场地、厂房签订租赁合同，《业务对账及还款协议》中答辩人盖章仅是对田广斌对案外人王桂水所欠借款承担连带责任的备注，而不是同意将答辩人所有的房产出租给王桂水以抵扣田广斌所欠借款，在协议文本中，丙方为安徽金农高科有限公司，加盖的印章为安徽金农生物技术有限公司，而答辩人仅在“本公司愿意继续对田广斌所欠王桂水债务承担连带责任”文本处盖章；且《业务对账及还款协议》中所涉房产为新建的9层办公楼，非本案所涉的场地及厂房。事后，田广斌、金农生物公司未与案外人王桂水、被答辩人就租赁物的变更、租金标准等事项达成书面协议；答辩人亦未与案外人王桂水、被答辩人达成类似协议。答辩人对自己所有的土地、房产享有占有、使用、收益、处分的权利，被答辩人占用答辩人的场地、厂房，应当向答辩人支付占用费。因此，本案为物权保护纠纷，非债权纠纷。（二）答辩人与被答辩人之间未签订租赁合同，被答辩人不享有转租权，更涉及不到合同相对性的问题。且《业务对账及还款协议》中仅将田广斌所欠案外人王桂水借款中的200万元抵作新建的9层办公楼3年的租金。至被答辩人占用答辩人场地、厂房用于生产经营时，双方之间未达成任何协议对租赁物变更等相关事项予以明确。被答辩人自认为其基于案外人王桂水转租权而承租案涉场地、厂房仅是其一厢情愿的想法。（三）案外人王桂水与田广斌、答辩人间的债权债务业经合肥市中级人民法院（2018）皖01民初919号生效判决予以确认，200万元作为已付款予以抵付借款。一审法院根据案件事实及评估报告，从被答辩人应支付的占用费中扣除了抵付借款其中的150万元，被答辩人的合法权益未遭受损害。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，依法应予维持。请求二审法院驳回被答辩人的全部上诉请求。 二审中，新桥培训公司新提交：2020年6月-8月《缴费通知书》《通知》与“缴费凭证”；证据目的：1.金农惠民公司与金农生物公司人格混同；2.金农惠民公司一直以出租人身份履行出租人的权利，并向新桥培训公司主张相应的水电费、物业管理费，但未主张租金，说明金农惠民公司对本案租赁关系及租金标准并无异议，对相关债权抵扣也无异议，应当尊重各方当事人的真实意思表示。 金农惠民公司质证称：对该份证据的合法性真实性有异议，请法院予以核查。对关联性及证明目的也有异议。1.金农惠民公司与该份证据中发出通知的金农生物公司不是同一主体，也不存在混同的情形；2.新桥培训公司占用金农惠民公司的房产和土地用于生产经营，自然应当支付相应的水电管理费；3.正是因为对占用费用的标准不能达成一致意见，才致金农惠民公司提起诉讼。 二审中，金农惠民公司没有提交新证据。 经审查，新桥培训公司二审中提交的新证据的真实性予以确认，但该证据不足以证明金农惠民公司与金农生物公司存在人格混同，也不能证明金农惠民公司对本案租赁关系及租金标准并无异议，对相关债权抵扣也无异议的意思表示，故达不到新桥培训公司的举证目的。故对一审判决认定的事实予以确认。 综合双方的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点是：1、本案是债权纠纷还是物权保护纠纷？2、原审判决认定的新桥培训公司支付给金农惠民公司场地占用费422390元，是否正确？ 一、本案是债权纠纷还是物权保护纠纷的问题。新桥培训公司上诉称，本案案外人王桂水依法承租案涉场地,又依法通过合同的方式转租给新桥培训公司,新桥培训公司依据合法有效的《房屋租赁合同》占有和使用案涉场地,并不存在侵害或妨碍金农惠民公司物权的行为,且金农惠民公司对新桥培训公司四年多来的占有、使用从未表示异议,因此,本案并不属于物权保护纠纷,应为债权纠纷。但从新桥培训公司提交的新证据及原审证据来看，不足以证明金农惠民公司与金农生物公司存在人格混同，更不足以证明金农惠民公司对本案租赁关系及租金标准等是认可的。因为金农惠民公司与新桥驾校公司之间未签订租赁合同，也无证据证明其与案外人王桂水签订租赁合同，因此，金农惠民公司作为权利人主张新桥培训公司支付占用案涉场地费，应定性为物权保护纠纷。对于新桥培训公司主张是王桂水承租金农惠民公司的案涉场地费，其是从王桂水处转租而来，但所提证据不足以证明其主张。且《业务对账及还款协议》中所涉房产为新建的9层办公楼，不是本案所涉的场地及厂房。而《房屋租赁合同》中相对方也不是金农惠民公司。 二、原审判决认定的新桥培训公司支付给金农惠民公司场地占用费422390元，是否正确的问题。金农惠民公司基于对自己所有的房产享有占有、使用、收益、处分的权利，就新桥培训公司占用场地、厂房主张占用费，有事实与法律依据。一审判决认定，新桥培训公司自2014年10月10日至2018年11月9日期间占用案涉场地、厂房租金应当向金农惠民公司支付1922390元，是一审法院委托评估机构作出的评估，其中土地租金总价为1607579元，厂房租金总价为314811元，扣除双方认可的抵押借款的150万元后还需向金农惠民公司支付占用费422390元，该认定并无不当。 综上所述，新桥培训公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7636元，由安徽新桥驾驶技术培训有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  余思民 审判员  胡小恒 审判员  王惠玲 二〇二〇年十月二十九日 法官助理郝俊杰 书记员杨宇 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。