广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初756号原告叶宁（反诉被告），男，1967年7月17日出生，身份证号码440************616，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县*********。委托诉讼代理人陈德新，男，系广东一粤律师事务所律师，执业证号：144********624763。被告杨南保（反诉原告），男，1946年8月7出生，身份证号码440************610，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县*********镇政府宿舍。委托诉讼代理人叶良平，男，系广东敏翔律师事务所律师，执业证号：144********024563。委托诉讼代理人杨远卓，男，1980年8月5日出生，身份证号码：440************69X，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县*********镇政府宿舍，系杨南保之子。原告（反诉被告）叶宁与被告（反诉原告）杨南保建设用地使用权转让合同纠纷两案，本院分别于2020年4月13日与2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月7日与2020年8月11日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）叶宁及其委托诉讼代理人陈德新、被告（反诉原告）杨南保的委托诉讼代理人叶良平、杨远卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶宁向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告协助原告办理《诉前联调协议书》中20座屋地过户手续；2、判令被告将上述办理过户到原告的土地交付给原告使用；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月28日，原、被告双方签订《住宅用地转让协议书》，协议约定被告将其所有的位于遂溪县*********侧[遂府国用（2005）第94号《国有土地使用证》]的部分住宅用地转让给原告，协议还就四至及面积、金额等作了约定，当原告支付了469万元时因在履行协议过程中发生分歧，之后，原、被告双方同意接受遂溪县人民法院诉前调解办公室和草潭人民调解委员会进行联合调解，双方达成了《诉前联调协议书》，根据该协议的约定，被告在其上述地块中划出20座屋地归原告所有，用于抵消526万元的款项，并明确在2015年3月15日前协助乙方办理完该地的过户手续。2018年6月20日期间，原、被告曾就分割规划使用该地块，共同向北坡镇人民政府申请分割为叁块地块作规划使用。经镇政府审核和公告，同意被告申请，其后被告理应为原告办理过户使用，但被告却以种种理由为借口，不履行《诉前联调协议书》的约定为原告办理过户手续。基于以上事实，原告以为，双方在遂溪县法院和草潭镇人民调解委员会联合调解达成的《诉前联调协议书》是一份具有法律效力的协议书，应该得到确认。现被告不依协议约定履行，已构成违约。为维护原告的合法权益，依照我国民诉法的有关规定，特向贵院提起诉讼，请依法判允原告的诉讼请求。原告叶宁在庭审时补充诉讼请求称：1、如果无法实现原告的第一个请求，则应按526万元退给原告，从2014年12月16日起，按年利率6%计算直至退还清之日止；2、赔偿原告在该土地上建设的房屋价值（与评估价为准）。原告叶宁为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据（复印件）：证据1、原、被告的居民身份证；证据2、《住宅用地转让协议书》；证据3、购地款；证据4、《诉前联调协议书》；证据5、遂府国用（2005）第94号国土证；证据6、北坡杨南保屋地规划图；证据7、关于杨南保土地使用证需要调整申请书；证据8、2018年7月20日《公告》；证据9、公告图片；证据10、关于杨南保宅基地划分公示情况说明；证据11、承诺书。被告杨南保向本院提交书面答辩状，并在庭审时答辩称：1、原告的诉讼事实不真实。原、被告于2013年12月28日签订《住宅用地转让协议书》后，因原告未依约足额支付买地款引起合同纠纷，经协商，原、被告双方在自己制作了《屋地规划图》后，重新达成协议，于2014年12月16日签订《诉前联调协议书》，终止了《住宅用地转让协议书》。签订该协议书后，双方均没有履行该协议书，后来又将《屋地规划图》交给北坡镇政府处理，政府认为规划图不合法，无通过，协议的目的无法实现。又经协商，双方同意把遂府国用（2013）第94号土地证的土地分块使用。双方先同意分成三块，划分不成功，后双方同意分做两块，划分成功。2019年被告办理了划分手续，并办理了两块土地的不动产权证，自此至今双方没再协商过。2、原告的诉讼请求没有依据。一方面，因镇政府没通过原、被告制作的《屋地规划图》，造成协议的20座屋地位于不确定。另一方面，协议的20座屋地目前为止没有土地证，因政府原告也无法办理得到土地证，因此，《诉前联调协议书》的目的无法实现。综上，原告的诉讼请求没事实和法律依据，答辩请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。被告杨南保在庭审时补充答辩称：1、如果本案因为合同目的无法实现被依法解除终止的，被告的义务也应当退还实际收取的款项，在本案当中，被告实际收取叶宁是4810900.15元，不是原告主张的526万，没有收取的款项，被告没有退还的义务；2、关于原告主张的从2014年12月16日起，按年利率6%支付直至退还清之日止，2013年12月28日起，原告叶宁就实际使用了涉案土地至今，而且是超面积使用，占用面积达到了7000多平方米，在这一段过程中到现在为止，被告从没有收到原告叶宁的任何租金，如果原告主张计算6%年利率的利息，那我们也要收取原告使用涉案土地的租金；3、关于原告主张的涉案土地中建设房屋价值的赔偿问题，因为涉案土地，由于土地证发证、规划和建设没有依法经过审批，实际涉案土地是不能进行建设的，原告的建设行为违反了法律规定，建设的几间平房属于违章建筑，依法应当予以拆除，不存在赔偿问题。被告（反诉原告）杨南保向本院提出反诉请求：1、解除杨南保与叶宁于2014年12月16日签订的《诉前联调协议书》；2、判令叶宁腾清占用的土地返还给杨南保，杨南保无息退还469万元给叶宁（注：2013年12月28日叶宁占用至今）；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：1、反诉人杨南保与被反诉人叶宁并没有履行双方于2014年12月16日签订的《诉前联调协议书》。2、《诉前联调协议书》中约定的20座屋地没有土地证，并因政府原因无法办理得到土地证，双方不能实现《诉前联调协议书》的目的。3、现有土地划分是经过杨南保和叶宁双方同意的，是双方真实意思表示，双方无法再履行《诉前联调协议书》。综上，反诉人与被反诉人双方不能实现《诉前联调协议书》目的，反诉人特此反诉，恳请判如所请。后反诉原告杨南保在庭审时补充一个理由称：反诉被告在涉案土地上建设平房实际上是没有地基的，是移动的，是原告占用涉案土地所制造的产品。被告（反诉原告）杨南保为支持辩解意见与反诉请求，向本院提供如下证据（复印件）：证据1、身份证；证据2、原、被告双方自制的《屋地规划图》；证据3、授权委托书、关于杨南保土地使用证需要调整的申请、不动产权证；证据4、2013年3月4日被告杨南保住宅被泼油漆的图片；证据5、2017年5月25日原告叶宁曾起诉的《民事起诉状》；证据6、承诺书；证据7、原告叶宁占用土地的图片；证据8、杨远卓的《中国农业银行卡交易明细》清单；证据9、关于杨南保用地规划分宗的公示和关于杨南保用地规划分宗的处理意见。原告（反诉被告）叶宁对被告（反诉原告）杨南保的反诉状答辩称：1、如果解除合同，那我们还是回到原来的请求，要求被告退回我们的款项526万元，利息从2014年12月16日开始按照6%年利率计算至还清之日起，占用的情形是我们没到一年之前在该土地经过他们同意我们在土地上所建造的房屋三层，是有地梁的。本院经审理认定事实如下：2013年12月28日，叶宁与杨南保签订《住宅用地转让协议书》，约定杨南保将其所有位于遂溪县*********侧[原土地证号：遂府国用（2005）第**《国有土地使用证》，现已分为划分为两块土地，分别为：遂溪县北坡镇X684公路东北侧A号地（原：*****门公路东侧）与遂溪县北坡镇X684公路东北侧B号地（原：*****门公路东侧）]的部分住宅用地转让给叶宁，转让价格为人民币9900000元。后双方因履行《住宅用地转让协议书》约定的内容产生争议，2014年12月16日，在草潭镇人民调解委员会的主持下，杨南保与叶宁再次签订《诉前联调协议书》，《诉前联调协议书》约定：1、双方当事人就于2013年12月28日签订的《住宅用地转让协议书》引发的合同纠纷一案，同意接受遂溪县人民法院诉前联调办公室和草潭镇人民调解委员会进行联合调解处理；2、双方当事人一致同意终止双方于2013年12月28日签订的《住宅用地转让协议书》。本协议经双方当事人签名后，双方当事人不再对原签订的《住宅用地转让协议书》中的约定承担任何的权利和义务；3、杨南保在《北坡杨南保用地规划图》中，划出（11）、（12）、（13）、（14）、（15）、（26）、（27）、（28）、（29）、（30）、（41）、（42）、（43）、（44）、（45）、（56）、（57）、（58）、（59）、（60）共20座屋地归叶宁所有，用于抵消原叶宁支付给杨南保的人民币469万元本金及57万元利息，共计人民币526万元；4、叶宁必须严格按照《北坡杨南保用地规划图》中的规划留出相应的宽边的路与巷；5、杨南保必须在2015年3月15日前还银行贷款，协助叶宁办理宅基地的过户手续，但归叶宁所有的20座屋地的过户费由叶宁负责；6、若在2015年3月15日前杨南保无法还清银行贷款，造成叶宁无法办理过户手续，杨南保必须将《北坡杨南保用地规划图》中的（7）、（8）、（9）、（10）、（22）、（23）、（24）、（25）、（37）、（38）、（39）、（40）、（52）、（53）、（54）、（55）共16座屋地划归叶宁，但叶宁支付给杨南保人民币340万元，用于清还（遂府国用（2005）第94号《国有土地使用证》）的抵押贷款；7、本协议自双方当事人签名后生效，双方当事人必须共同遵守。若某方单方面违约，必须赔偿另一方因此而产生的损失；8、本协议一式四份，双方当事人各执一份，遂溪县人民法院、草潭镇人民调解委员会执一份。现阶段，《诉前联调协议书》第3条与第6条中约定的20座屋地与16座屋地不符合政府的土地规划，且涉案土地尚有银行贷款未还清，杨南保尚未实际拿到土地使用证。在庭审时，叶宁表示《诉前联调协议书》现在无法履行了。另查明，2013年12月28日，叶宁与杨南保签订《住宅用地转让协议书》后，杨南保已将涉案的土地交给叶宁使用至今，叶宁未经有关行政部门批准，在涉案土地上建有一栋三层房屋及若干可移动的建筑物，上述房屋及若干可移动的建筑物属于违建物。再查明，在本案中，根据叶宁提供的证据，叶宁实际只替杨南保向银行偿还了借款（包括利息）共计人民币4843873.8元（其中杨南保对4801900.15元无异议，只对41973.65元有异议，但根据叶宁提供的还款凭证，该41973.65元确实为叶宁替杨南保向银行偿还的借款，故应予以认定；其中叶宁诉请中的测绘费（含吃饭、送礼）10000元，叶宁无法证实该费用系涉案土地的支出，且付款人不是叶宁本人，对此杨南保亦予以否认，故该测绘费（含吃饭、送礼）10000元无法证实与本案有关联；另，叶宁提供的银行流水中的39000元系叶宁与杨远卓的其他经济往来，与本案无关，叶宁对此亦予以承认）。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。杨南保与叶宁签订《诉前联调协议书》虽系双方真实的意思表示，但其约定转让的20座屋地与16座屋地不符合政府的土地规划，双方转让土地使用权的行为违反了我国土地管理法的相关强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第四条第一、四款：“国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”与《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，故对本案中，双方当事人签订的《诉前联调协议书》应依法确认为无效合同。且涉案土地尚有银行贷款未还清，杨南保尚未实际拿到土地使用证，在庭审时，叶宁表示《诉前联调协议书》现在无法履行了，故在确认《诉前联调协议书》无效的前提下，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因杨南保与叶宁签订《诉前联调协议书》无效，双方因该合同取得的财产，应当予以返还。即杨南保因无效合同所取得的借款人民币4843873.8元应依法返还，叶宁因无效合同所取得的财产土地使用权也应依法返还。对叶宁请求杨南保协助办理20座屋地过户手续，并将上述土地交付给原告使用的主张，本院依法不予支持。至于叶宁要求杨南保退还款项人民币5260000元及利息问题。在本案中，叶宁实际仅向杨南保付出的款项为人民币4843873.8元，该款项人民币4843873.8元与叶宁提供的实际支出相符合，且叶宁无法提供证据证明尚有其他的资金向杨南保支出及往来，对此根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院只认定叶宁仅向杨南保借款人民币4843873.8元，对其他超出的部分，依法不予认定。因叶宁与杨南保均明知转让的土地分割成多块住宅用地不符合政府的土地规划，其仍然转让，叶宁与杨南保在该转让行为中均有过错，既然双方都有过错，则双方应当各自承担相应的责任，且杨南保于2013年12月28日已将涉案的土地交给叶宁使用至今，故根据叶宁的过错责任与使用土地的权利（租金）的实际情况，本院认定叶宁的上述借款人民币4843873.8元应与其过错责任、使用土地的权利（租金）相抵销，对叶宁的上述借款人民币4843873.8元的利息不予支持。至于叶宁要求杨南保赔偿其在土地上建设房屋价值的问题。根据庭审查明的事实，本案中，叶宁未经有关行政部门批准，在涉案土地上建有一栋三层房屋及若干可移动的建筑物，上述三层房屋及若干可移动的建筑物属于违建物。由于上述三层房屋系叶宁私自建设，属于违法建筑，无法评估其价值，且按法律规定，叶宁应自行予以拆除，故叶宁应将上述建筑物予以清除，将涉案的土地归还给杨南保。另，叶宁在涉案土地上的若干可移动建筑物的搬离对其价值损害不大，叶宁亦应予以搬离。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第一、四款、第十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）叶宁与被告（反诉原告）杨南保于2014年12月16日签订的《诉前联调协议书》无效。二、限原告（反诉被告）叶宁于本判决发生法律效力之日起六十日内自行将其所有物品（包括工作设备、建筑物等等）从被告（反诉原告）杨南保所有位于遂溪县北坡镇X684公路东北侧A号地与B号地（原：北坡镇往港门公路东侧）中搬离，并将上述土地归还给被告（反诉原告）杨南保。三、限被告（反诉原告）杨南保于本判决发生法律效力之日起六十日内返还给原告（反诉被告）叶宁借款人民币4843873.8元。四、驳回原告（反诉被告）叶宁的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）杨南保的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费48620元，由原告（反诉被告）叶宁负担；反诉受理费22160元，由被告（反诉原告）杨南保负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  莫卓颖人民陪审员  袁小红人民陪审员  谢秀娜二〇二〇年九月二十日法官 助理  蔡景恩书 记 员  罗文浩附：有关法律条文一、《中华人民共和国土地管理法》第四条第一、四款国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。