重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终6122号上诉人（原审原告）：吴亦玲，女，1974年2月28日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托诉讼代理人：赵文骋，浙江泽大律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾为中，浙江泽大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大地影院发展有限公司，住所地北京经济技术开发区地盛西路**数码庄园，统一社会信用代码91440300797959488J。法定代表人:刘荣，董事长。委托诉讼代理人：刘邱宇。被上诉人（原审被告）：重庆渝能万怡房地产开发有限公司，住所重庆市江**桥北苑**附**负**（物理层第**），统一信用代码91500105762679961X。法定代表人:刘功海，董事长。委托诉讼代理人：蒋承芳。上诉人吴亦玲因与被上诉人大地影院发展有限公司（以下简称大地影院）、被上诉人重庆渝能万怡房地产开发有限公司（以下简称渝能万怡）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初20692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人吴亦玲的委托诉讼代理人赵文骋、贾为中，被上诉人渝能万怡的委托诉讼代理人蒋承芳，被上诉人大地影院委托诉讼代理人刘邱宇分别到庭接受了询问。本案现已审理终结。吴亦玲上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人支付2019年6月14日至2019年9月30日的租金376635元，并按延期支付费用的日0.3%支付违约金至实际付清之日；2、被上诉人将316500元的合同保证金交付给上诉人；3、一审二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院错误记载了上诉人的诉讼请求，将第一项诉讼请求“支付违约金至实际付清之日”错误记载为“支付至2019年10月29日止”，第二项诉讼请求“二被告将合同保证金交付给原告”错误记载为“被告大地影院向原告支付合同保证金”，导致本案诸多漏判、错判，应当予以改判；2、一审法院以房产证作出之日作为上诉人收取房租的起算日，系适用法律错误，上诉人通过司法拍卖取得房屋所有权，所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移，上诉人有权自执行裁定书送达之日2019年6月14日起向被上诉人大地影院收取房租；3、一审法院认为，大地影院从2019年8月9日才知道支付租金的对象发生变化，系事实认定错误，大地影院作为承租人在司法拍卖前放弃优先购买权，就已经明知案涉房屋将进行产权变动。大地影院在公开拍卖成功时就已经得知上诉人通过拍卖获得案涉房产。一审法院以大地影院最后一次签收催款函的时间2019年8月9日作为违约金计算时间，系适用法律错误。大地影院应当于2019年5月21日就得到房屋已经拍卖成功，即缴纳租金的对象发生变更，上诉人收到执行裁定书后，以及2019年7月办理完产权证书后，上诉人均向大地影院寄送书面通知，要求大地影院向上诉人缴纳房租及保证金，大地影院均已经签收，大地影院应于2019年6月20日将下月租金支付给上诉人，而大地影院既未向原产权人也未向上诉人支付过任何房租，已经构成严重违约，应承担相应的违约责任；4、上诉人一审第二项诉讼请求明确“两被告交付合同保证金”，一审判决却认为渝能万怡将保证金交给上诉人，诉讼请求记载错误，应当予以改判。大地影院辩称，一审认定事实清楚，但我司并非故意拖欠租金，不应承担违约责任。渝能万怡辩称，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，程序合法，应予维持。要求租金起算时间计算到产权登记7月5日，保证金是无息交付，我们只是移交保证金的义务，愿意按照一审判决支付。吴亦玲向一审法院起诉请求：1、判令大地影院支付自2019年5月28日至2019年9月30日的租金448330元，并按延期支付费用的日0.3%支付违约金至2019年10月29日止；2、判令大地影院向吴亦玲缴纳合同保证金316500元。一审法院认定事实：渝能万怡原系重庆市江**五江路**附**3-1房屋的原所有权人。2012年3月，渝能万怡作为出租方，与大地影院签订渝能明日城市电影房屋租赁合同，大地影院租赁渝能万怡位于重庆市江北区，用作开设电影院及其经营相关配套附属业务用途。租赁期限20年，自双方交接场地次日起至大地影院按约定交还租赁场地止（扣除免租期后为19.5年为计租期），大地影院承诺自接受场地次日起90日内完成装修施工。保证金316500元。租赁费含场地租金，租赁费金额按照当年年场地租金与影院当年净票房分成收益两者相比较，以其中金额较高者为当年应付租赁费，其中，场地租金按50元／月／㎡的标准计算，月租金为105500元首租赁年度场地年租金1266000元（含180日年租期，实付633000元），此后，年租金每年递增8%，分别为：第一年（含180日年租期），月保底租金105500元，年保底租金633000元，第二年-第三年月保底租金105500元，年保底租金1266000元，第4年-第6年月保底租金113940元，年保底租金1367280元，第7年-第9年月保底租金123055.2元，年保底租金1476662.4元，第10年-第12年月保底租金132908.9元，年保底租金1594906.8元，第13年-第15年月保底租金143543.3元，年保底租金1722519.6元，第16年-第18年月保底租金155021.7元，年保底租金1860260.4元，第19年-第20年月保底租金167428.5元，年保底租金2009142元；年净票房分成收益＝年净票房×分成比例：年净票房≤1000万元为年净票房×13%，1000万元2019年8月7日，吴亦玲将经公证的《关于告知重庆市江北区房屋租赁相关事宜的函》邮寄给大地影院，大地影院于2019年8月9日收到，公证机关于2019年8月10日出具公证书。该函的内容是：2019年吴亦玲通过司法拍卖购得重庆市江北区五江路9号附30号3-1房屋，且产权已办理到吴亦玲名下，现告知如下事项：自2019年5月27日起租金支付到本人账户，渝能万怡拒绝移交316500元合同保证金，请贵公司向渝能万怡索取后直接支付给本人。吴亦玲在该函中告知了自己的账户开户行账号以及通讯地址。一审法院认为，《房屋租赁合同》系大地影院、渝能万怡双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。吴亦玲司法拍卖成功以后，法院向其送达了《执行裁定书》，但吴亦玲未举证证明法院向其送达裁定书的时间，根据《执行裁定书》确定：吴亦玲应当持裁定书方能办理产权证，吴亦玲取得房产证的时间是2019年7月5日，吴亦玲最迟在2019年7月5日收到法院的《执行裁定书》，故推定吴亦玲在2019年7月5日收到。从此时起，吴亦玲即取得涉案房屋的相关产权，根据买卖不破租赁的原则，吴亦玲概括受让《房屋租赁合同》中渝能万怡的权利义务，即有权收取涉案房屋的租金和保证金。大地影院作为承租方，对承租房屋处于法院拍卖期间，拍卖成功后，必然造成其支付租金的对象发生变化是明知的。且吴亦玲于2019年8月9日以向大地影院发函的方式将拍卖成功的信息以及租金支付对象、支付方式告知了大地影院，故大地影院从2019年8月9日起应当知道支付租金的对象发生变化的事实。根据《租赁合同》，每月20日缴纳下月租金，而大地影院于2019年8月9日收到吴亦玲的函，因此，对吴亦玲主张的租金分段计算，且以一个月为计租周期，以便于计算违约金。2019年7月5日至2019年8月31日期间的租金为201334.8元，按合同约定2019年7月的租金应当在2019年6月20日前缴纳，2019年8月的租金应当在2019年7月20日前缴纳，但大地影院于2019年8月9日始知道涉案房屋权属转移的事实，故该期间不计算违约金；2019年9月的租金为107610元，按照合同约定应当在2019年8月20日前缴纳，但至今未缴纳，由于延迟支付超过20日，应按迟延支付费用的日3‰支付违约金，时间从2019年8月21日起至实际支付之日止。对吴亦玲超过上述金额的请求不予支持。吴亦玲概括受让《房屋租赁合同》中渝能万怡的权利义务，渝能万怡应当将其收取大地影院的保证金移交给吴亦玲。但吴亦玲要求大地影院向其缴纳，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大地影院发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告吴亦玲支付租金308944.8元；二、被告大地影院发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告吴亦玲支付违约金（以107610元为基数，从2019年8月21日起至之际支付之日止，按日3‰计算）。三、驳回原告吴亦玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6396.65元，由原告吴亦玲负担3429.56元，被告大地影院发展有限公司负担2967.09元。本院二审审理期间，上诉人吴亦玲提交如下证据：1、送达回证，拟证明2019年6月14日上诉人经江北区人民法院通知到现场签收执行裁定书，自2019年6月14日上诉人取得案涉房屋的产权，有权向被上诉人收取租金；2、执行公告，拟证明被上诉人大地影院作为承租人在拍卖前放弃优先购买权，大地影院在拍卖成功时就知道产权人发生变更，应向新产权人缴纳租金。被上诉人渝能万怡质证认为，均系复印件，不认可真实性。合议庭对上述证据的采信意见在本院认为中具体评述。另查明，二审审理中，根据上诉人吴亦玲的书面申请，本院向其开具了《律师调查令》，上诉人吴亦玲的委托诉讼代理人持令依法调取了重庆市江北区人民法院于2018年5月27日作出的（2018）渝0105执8761号之一《执行裁定书》、《协助执行通知书》及《送达回证》，送达回证载明吴亦玲于2019年6月14日收到该《执行裁定书》，被上诉人大地影院及渝能万怡对该事实均无异议。原审法院对事实和证据的认定正确，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、吴亦玲何时取得案涉房屋的相关产权；二、大地影院欠付租金金额以及违约金的认定；三、大地影院是否应当向吴亦玲缴纳合同保证金。针对上述焦点，本院具体评述如下：关于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”由此可见，法院作出的司法拍卖裁定书一生效，物权变动的效力就已经发生，买受人经司法拍卖受让房屋的，房屋的所有权自法院司法拍卖执行裁定书送达买受人时发生转移。本案中，买受人吴亦玲经司法拍卖取得案涉房屋所有权，其在二审中向本院提交了重庆市江北区人民法院（2018）渝0105执8761号之一《执行裁定书》及送达回证，能够证明其于2019年6月14日收到重庆市江北区人民法院向其送达的执行裁定书，故吴亦玲在收到该裁定书时即取得案涉房屋的所有权，一审法院认定吴亦玲在2019年7月5日取得案涉房屋的所有权，认定错误，本院予以纠正。关于争议焦点二，本院认为，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，承租人与原出租人建立的房屋租赁合同关系依法有效，除原出租人主体变更为买受人外，合同项下权利义务均不发生变更。依法有效的合同，双方当事人应按约全面履行自己的义务。吴亦玲自2019年6月14日收到执行裁定书时取得案涉房屋的所有权，依法取得原出租人渝能万怡在案涉房屋租赁合同项下享有的权利义务。故吴亦玲上诉要求大地影院支付从2019年6月14日至2019年9月30日的租金，于法有据，本院予以支持。大地影院作为承租人，应履行上述租金的支付义务。按照补充协议，2018年11月至2019年10月31日期间的租金为51元／月／㎡,每月租金应为107610元。故租金金额具体为：2019年6月14日至2019年6月30日期间租金为：53805元（107610元÷30天×15天）；2019年7月-9月租金为322830元（107610元×3个月），共计376635元。故大地影院应当支付吴亦玲2019年6月14日至2019年9月30日的租金376635元。另外，对于违约金的起算时间，吴亦玲上诉认为大地影院作为承租人放弃优先购买权，应当于2019年5月21日知晓案涉房屋已经拍卖成功，且上诉人产权变更后已经向大地影院寄送书面通知，故应当从2019年6月20日起计算违约金。对此，本院认为，虽然大地影院作为承租人应当知晓案涉房屋被人民法院司法拍卖的情况，但不能据此推定大地影院对于司法拍卖是否成功、拍卖裁定书何时送达以及产权转移变更等事实均已知晓，上诉人亦未举示证据证明其已经向大地影院寄送过相关的书面通知，其在二审中提交的执行公告并不能证明大地影院知晓案涉房屋已拍卖成交及产权变更的事实，且该证据系复印件，故本院不予采信。一审法院按照大地影院收到《关于告知重庆市江北区房屋租赁相关事宜的函》的时间即2019年8月9日从而推定大地影院知晓房屋权属转移的事实，并以此作为时间节点起算违约金并无不当，本院予以支持。关于争议焦点三，本院认为，吴亦玲受让案涉租赁合同中渝能万怡的权利义务之前，大地影院已经将合同保证金缴纳给渝能万怡，履行了缴纳合同保证金的义务，故在吴亦玲受让合同权利义务之后，应由渝能万怡向吴亦玲移交合同保证金，且渝能万怡在二审庭审中亦表示愿意向吴亦玲移交保证金，故吴亦玲无权要求大地影院缴纳保证金，一审认定正确，本院予以维持。另外，吴亦玲上诉认为，一审法院错误记载了吴亦玲的一审诉讼请求，将第一项诉讼请求“支付违约金至实际付清之日”错误记载为“支付至2019年10月29日止”，第二项诉讼请求“二被告将合同保证金交付给原告”错误记载为“被告大地影院向原告支付合同保证金”。对此，本院认为，吴亦玲虽然在一审提交的民事诉状中载明的第一项诉讼请求为“支付违约金至实际付清之日”，第二项诉讼请求为“二被告将合同保证金交付给原告”，但其在一审庭审中已对上述诉讼请求均进行了变更，故一审按照其变更后的诉讼请求进行审理并列明，程序合法，并无不当。综上所述，因二审出现新事实，吴亦玲的上诉请求部分成立，本院依法改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初20692号民事判决第二项、第三项；二、变更重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初20692号民事判决第一项为：大地影院发展有限公司于本判决生效之日起五日内向吴亦玲支付租金376635元。一审案件受理费6396.65元，由吴亦玲负担3198.32元，大地影院发展有限公司负担3198.33元；二审案件受理费10731.4元，由吴亦玲负担4292.56元，大地影院发展有限公司负担6438.84元。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇二〇年十月二十一日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微