福建省大田县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0425民初1985号 原告:吴清玉，女，1967年4月4日出生，汉族，住福建省大田县。 委托诉讼代理人：涂联辉，福建宏岩律师事务所执业律师。 被告:三明福裕房地产有限责任公司，住所地福建省大田县均溪镇福田路**。统一社会信用代码:913504255692881334。 法定代表人:林盛，该公司总经理。 第三人：林乐云，男，1968年10月31日出生，汉族，住福建省大田县。 原告吴清玉与被告三明福裕房地产有限责任公司(以下简称福裕公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理。2020年10月22日，吴清玉以本案处理结果与林乐云可能存在利害关系为由申请林乐云参加诉讼，各方当事人均无异议，本院予以准许。同日，本院依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告吴清玉的委托诉讼代理人涂联辉、被告福裕公司的法定代表人林盛、第三人林乐云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴清玉向本院提出诉讼请求:1.解除吴清玉与福裕公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201402640）;2.判决福裕公司向吴清玉返还购房款552965元，并向吴清玉支付自2014年12月1日起至上述购房款还清时止占用资金的利息（以552965元为基数，按年利率6%计息）。3.由福裕公司承担本案的诉讼费用。事实和理由:2013年8月22日，林乐云因投资福裕公司房地产开发项目缺少投资款向吴清玉、柯某、林淑珠借款共计1550000元，约定借款期限一年，借款利息按月利率2.5%计算，按季付息，到期归还本金，并由林乐云向柯某出具一份借据予以确认；福裕公司自愿为上述借款提供担保并盖公章确认。在上述1550000元借款中，有550000元系吴清玉以柯某名义所出借。借款后，林乐云支付了部分借款利息，但无法按约还本付息。2014年11月24日，经过吴清玉、林乐云、福裕公司三方结算，林乐云尚欠吴清玉借款本金550000元及其利息128000元，合计628000元。经过三方协商同意，将尚欠的借款本息628000元中的552965元转化为购买福裕公司商品房的购房款。同日，福裕公司出具一份《收款收据》对上述借款转为购房款予以确认，载明收到福裕名城5幢1401室购房款552965元，并加盖福裕公司财务专用章。2014年12月1日，吴清玉与福裕公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201402640），约定福裕公司将其开发所有的位于大田县出售给吴清玉，建筑面积78.995平方米，单价7000元／平方米，总价款552965元，签订合同当日付清全部购房款。合同签订后，福裕公司未按约定交付房产给吴清玉。2017年11月2日，涉诉房产被三明市中级人民法院查封并进入执行程序，福裕公司现已无法履行合同义务，无法将涉诉房产所有权转移给吴清玉，涉诉商品房买卖合同目的无法实现，福裕公司理应与吴清玉解除合同，并将购房款及资金占用利息返还给吴清玉。故具状起诉，望判如所请。 福裕公司辩称：1.对吴清玉陈述的林乐云借款事实及福裕公司应承担担保责任的事实无异议；2.福裕公司作为担保人，已自愿用涉诉房产进行抵债，但因客观原因无法实现，并非福裕公司过错，故福裕公司不应承担资金占用费损失；3.福裕公司作为担保人，只同意在550000元借款本金中承担义务，对主债务人已经偿付的利息均应在扣除月利率2%利息后，将多余部分扣除借款本金。 林乐云述称，1.对借款事实予以认可；2.截至2014年11月24日，林乐云确实尚欠吴清玉借款本息628000元；3.经过三方协商后，福裕公司已经将其中552965元以涉诉房产低价抵债给吴清玉，尚欠其余借款利息亦已另外出具借条给柯某。现因客观原因导致涉诉房产无法实现抵债，并非林乐云和福裕公司的过错，故福裕公司无须承担资金占用费损失；4.认可福裕公司的抗辩事由，应当返还的购房款数额为550000元。 吴清玉围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1.借据、林乐云的存款历时交易清单、大田县金城装饰工程有限公司出具的转账情况说明、温兴銮的情况说明、柯某与温兴銮的结婚证各一份及证人柯某的证言，拟共同证实在2013年8月20日，吴清玉通过柯某、温兴銮、大田县金城装饰工程有限公司出借给林乐云55×××××元，该笔借款与柯某、林淑珠的借款共同组成了以柯某为名义于2013年8月22日出借给林乐云的1550000元借款。2.商品房买卖合同、收款收据各一份，拟共同证实经过三方协议后，福裕公司自愿以涉诉房产抵偿尚欠的借款本息552965元，并与吴清玉签订了涉诉商品房买卖合同。3.三明市中级人民法院（2018）闽04执异90号《执行裁定书》一份，拟证实涉诉房产已经被法院查封并进入强制执行程序，吴清玉与福裕公司签订的商品房买卖合同已经无法履行，合同目的无法实现。 福裕公司、林乐云对上述证据质证后均无异议。 本院经审查认为，吴清玉提交的上述证据客观、真实，与本案具有关联性，予以确认并在卷佐证。 根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2013年8月22日，林乐云因投资福裕公司房地产开发项目缺少投资款向吴清玉、柯某、林淑珠借款共计1550000元，约定借款期限一年，借款利息按月利率2.5%计算，按季付息，到期归还本金，并由林乐云向柯某出具一份借据予以确认；福裕公司自愿为上述借款提供担保并盖公章确认。在上述1550000元借款中的550000元部分，系吴清玉以柯某名义出借给林乐云。借款后，林乐云按月利率2.5%支付了部分借款利息，但无法按约还本付息。2014年11月24日，经过吴清玉、林乐云、福裕公司三方结算，林乐云尚欠吴清玉借款550000元及其利息128000元，合计628000元。经过三方协商同意，将尚欠的借款550000元及其利息2965元，合计552965元转化为购买福裕公司商品房的购房款，剩余尚欠借款利息由林乐云另行出具借条给柯某。同日，福裕公司出具一份《收款收据》（编号：0501844）对上述借款转为购房款予以确认，载明收到福裕名城5幢1401室购房款552965元，并加盖福裕公司财务专用章。2014年12月1日，吴清玉与福裕公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201402640），约定福裕公司将其开发所有的位于大田县出售给吴清玉，建筑面积78.995平方米，单价7000元／平方米，总价款552965元，签订合同当日付清全部购房款；房屋交付日期为2017年5月31日前。合同签订后，福裕公司未按约定交付房产给吴清玉。后福裕公司将上述《商品房买卖合同》办理网签手续，但未到大田县房地产管理部门进行备案登记。 2017年9月11日，三明市中级人民法院作出(2017)闽04民初字99号民事判决，确定:福裕公司应向福建省燕城建设工程有限公司(以下简称燕城公司)支付工程款42087606元及逾期付款利息；燕城公司对大田县福裕名城商住小区4＃、5＃、6＃楼工程折价或拍卖的价款在欠付工程款42087606元范围内优先受偿；上述判决生效后，福裕公司未履行付款义务，燕城公司向三明市中级人民法院申请强制执行。2017年11月2日，三明市中级人民法院作出(2017)闽04执396号执行裁定，向大田县不动产登记中心发出协助执行通知书，查封福裕公司开发的福裕名城包含涉案房产在内的100套房产。尔后，吴清玉向三明市中级人民法院提出执行异议，三明市中级人民法院于2018年9月6日作出（2018）闽04执异90号执行裁定书，驳回了吴清玉的异议请求。 本案各方当事人的争议焦点是：福裕公司应当返还给吴清玉的购房款具体数额。对此，本院分析认定如下： 本院经审查认为，吴清玉与林乐云、福裕公司形成借贷关系后，因林乐云无力偿还，各方对所欠借款本息进行结算并确认，一致同意将尚欠的借款本息中的552965元作为吴清玉向福裕公司认购福裕公司开发的福裕名城5幢1401室房产的购房款，并于2014年12月1日签订商品房买卖合同，吴清玉与福裕公司形成商品房买卖合同关系。但由于案涉房产已于2017年11月2日被法院查封并进入执行程序，标的物所有权不能转移，导致吴清玉与福裕公司签订的以尚欠借款本息折抵购房款取得房屋的目的不能实现，故吴清玉要求解除合同并返还已付购房款552965元的诉讼请求，理由成立，予以支持。关于吴清玉主张福裕公司应支付从2014年12月13日起至购房款还清时止占用资金利息（按年利率6%计算）的诉讼请求。鉴于吴清玉与福裕公司签订商品房买卖合同时未就福裕公司逾期交付商品房应承担的违约责任进行约定。但自2017年11月2日起案涉房产被法院查封并进入执行程序，福裕公司就应当知道案涉房产所有权已无法转移，至此福裕公司仍未能及时返还相应款项，应依法承担相应的资金占用利息。故吴清玉要求福裕公司返还购房款552965元及利息（以552965元为基数,自2017年11月2日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求，其理由成立，予以支持。吴清玉主张的其他利息损失，其理由不成立，不予支持。福裕公司、林乐云提出福裕公司自愿以房抵债，系客观原因导致无法实现合同目的，故无须支付借款本息及资金占用损失，而应按原借款本金550000元扣除原超过月利率2%支付利息部分的款项后予以返还购房款，无事实和法律依据，且吴清玉不予认可，对其辩解意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下: 一、解除吴清玉与三明福裕房地产有限责任公司于2014年12月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201402640）； 二、三明福裕房地产有限责任公司应在本判决发生法律效力后三十日内返还给吴清玉购房款552965元及利息（以552965元为基数,自2017年11月2日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回吴清玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9330元，减半收取计4665元，由三明福裕房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  田宝玲 二〇二〇年十月二十七日 书记员  叶 楠 附本案适用的主要法律条文: 1.《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 2.《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十五条出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。