湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民终1028号上诉人（原审原告）：湖南岳麓山庄有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放中路**华侨大厦**。法定代表人：邱祥坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：王晓玲，湖南骄阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邱幼月，女，1953年9月24日出生，汉族，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：谭文健，湖南龙冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓克舟，湖南人和（岳阳）律师事务所律师。上诉人湖南岳麓山庄有限公司（以下简称岳麓山庄）因与上诉人邱幼月侵权责任纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市中级人民法院（2017）湘01民初3375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人岳麓山庄的委托诉讼代理人王晓玲、上诉人邱幼月及其委托诉讼代理人谭文健、邓克舟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳麓山庄上诉请求：1.维持一审判决第一、二、三、四项，撤销一审判决第五项，改判邱幼月支付1997年12月18日至2008年4月1日期间的房屋占用费988000元（8000元/月×123.5个月）；邱幼月支付1997年12月18日至2008年4月1日期间的物业费25688元（1元/平方米×208平方米×123.5元）；邱幼月支付1997年12月18日至2008年4月1期间的水电费16765元【（200度/月×0.65元/度+3.83立方米/月×1.5元/月）×123.5个月】；邱幼月支付其未支付房屋占用费、水电费及物业费所产生的利息损失1439312.63元（按银行同期贷款利率的1.2倍，暂从1997年12月8日起计算至2017年8月31日）及以后的利息损失（按银行同期贷款利率的1.2倍，自2017年9月1日起计算至本案全部款项支付完毕）；二、邱幼月承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.邱幼月于1997年12月18日担任岳麓山庄的董事，并参与了岳麓山庄的经营管理，据此可以认定其自1997年已长期居住在长沙；2.邱幼月自认居住涉案房屋的事实，但不能举证证明系基于岳麓山庄给予的福利；3.邱幼月占用涉案房屋并拒交相关费用，给岳麓山庄造成了相应的收益损失，岳麓山庄主张利息损失合情合理；4.一审法院对于对岳麓山庄预交的财产保全费用未做处理。邱幼月辩称，1.涉案房屋系岳麓山庄免费提供给其居住，所有费用均不应由其承担；2.岳麓山庄与湖南华侨大厦有限公司（以下简称华侨大厦公司）在管理人员、工作人员上存在高度混同，其作为岳麓山庄或华侨大厦公司的股东，有权居住涉案房屋。邱幼月上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回岳麓山庄的诉讼请求；2.岳麓山庄承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.岳麓山庄始终认可其居住涉案房屋且从未催缴过任何费用；2.一审法院参照岳麓山庄与长沙三兆实业开发有限公司（以下简称三兆公司）之间的租金标准计算本案房屋占用费，没有事实依据；3.其居住涉案房屋无需支付物业管理费，且岳麓山庄的经营范围不包含物业管理；4.岳麓山庄未能举证证明其垫付的水电费具体数额，应承担举证不能的法律责任；5.其已腾出涉案房屋，并无侵权故意，其行为不构成侵权。岳麓山庄辩称，1.一审法院综合全案证据认定岳麓山庄存在催缴租金、物业管理费及水电费的行为正确；2.邱幼月未举证证明其占用涉案房屋具有合理依据；3.一审法院参照同时段、同小区其他房屋的租赁情况确定涉案房屋的占用费并无不当；4.邱幼月作为涉案房屋的实际使用者，其享受了岳麓山庄提供的物业管理服务，应当支付相应的物业管理费用；5.邱幼月应当支付岳麓山庄垫付的水电费。故请求二审法院驳回邱幼月的全部上诉请求。岳麓山庄向一审法院起诉请求：1.邱幼月立即停止侵权，返还岳麓山庄位于长沙市岳麓区××路××栋××号房屋及该房屋钥匙；2.邱幼月支付1996年1月1日至2017年8月30日期间的房屋占用费共计2080000元及以后的房屋占用费（按每月8000元自2017年9月1日起计算至实际返还房屋之日止）；3.邱幼月支付1996年1月1日至2015年3月30日期间侵占并居住涉案房屋所产生的物业管理费48048元（1.0×208×231）；4.邱幼月支付1996年1月1日至2015年3月30日期间侵占并居住涉案房屋所产生的水电费92400元；5.邱幼月支付其未支付上述款项所产生的利息1825096.22元（暂计算至2017年8月30日）及以后的利息（按中国人民银行同期贷款利率的1.2倍自2017年9月1日起计算至实际付清上述款项止）；6.邱幼月承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于岳麓区新民路岳麓山庄华泰**的房产，房屋所有权人为岳麓山庄，产别为商品房，建筑面积318.67平方米，分摊面积为19.32平方米。权证包含户室：101（车库）、102（车库）、103（车库）、104（车库）、108（车库）、101（住宅）等共6套。房屋分层分户平面图显示房号101为复式共两层，1层套内建筑面积95.92平方米，分摊面积9.66平方米，建筑面积105.58平方米。2层套内建筑面积93.17平方米，分摊面积9.66平方米，建筑面积102.83平方米。1996年7月25日，长沙市建筑工程质量监督站出具工程质量等级证明：证明岳麓山庄兴建、光明建筑设计公司设计、长沙洞井建筑工程公司施工的复式别墅A栋（包括涉案房屋）工程于1996年6月18日验收。2001年8月1日，岳麓山庄与三兆公司签订《房地产租赁合同书》，约定三兆公司租赁岳麓山庄华景阁104房产，面积为202平方米，租赁期间为2001年2月21日至2002年2月21日，租金价格每平方米每天1.8元，租金总额132714元。长沙市工商行政管理局档案查询的外资企业登记基本情况表显示：岳麓山庄成立于1992年5月26日，1998年3月17日法定代表人由鲍家文变更为邱祥坤，2000年9月15日法定代表人由邱祥坤变更为邱幼月，2002年1月8日法定代表人由邱幼月变更为邱祥坤。2002年4月16日投资人股权变更，变更前为香港隆亨置业有限公司出资800万元人民币，湖南华侨住宅开发有限公司出资400万元人民币，变更后为香港隆亨置业有限公司出资900万元人民币，湖南港鹏置业发展有限公司出资300万元人民币。2002年6月17日投资人股权变更，变更前为湖南港鹏置业发展有限公司出资300万元人民币，香港隆亨置业有限公司出资900万元人民币，变更后为香港隆亨置业有限公司出资1200万元人民币。2011年1月17日投资人股权变更，变更前为香港隆亨置业有限公司出资1200万元人民币，变更后为香港隆亨置业有限公司出资1140万元人民币，万雄投资有限公司出资60万元人民币。1997年12月18日的董事会决议显示，董事会对于董事长由鲍家文变更为邱祥坤等达成决议，邱幼月在该董事会决议上签字。岳麓山庄法定代表人登记表显示：邱幼月1985年任职香港精培贸易有限公司董事。1990年任职港鹏贸易有限公司董事。2000年8月28日，香港隆亨置业有限公司出具委派书，委派邱幼月出任岳麓山庄董事长。2001年11月20日，香港隆亨置业有限公司出具委派书，委派邱祥坤、邱幼月出任岳麓山庄董事。2002年2月22日湖南省对外贸易经济合作厅印发湘外经贸外资【2002】20号文件，同意岳麓山庄合营中湖南华侨住宅开发有限公司所持股权转让给港鹏（湖南）置业发展有限公司，同意新董事会成员为：邱祥坤、邱幼月、黄海燕、樊小强。2002年3月21日湖南省对外贸易经济合作厅印发湘外经贸外资【2002】35号文件，同意岳麓山庄将港鹏（湖南）置业发展有限公司所持股权转让给香港隆亨置业有限公司，同意新一届董事会由邱祥坤任董事长，黄海燕、樊小强、邱幼月任董事。2008年4月2日，香港隆亨置业有限公司出具董事任免书，免去邱幼月岳麓山庄董事职务。2008年4月3日长沙市商务局向岳麓山庄出具备案通知函，注明公司董事由邱幼月、樊小强变更为王祥光、邱宇飞的变更报告及相关材料收悉，现已备案。邱幼月与岳麓山庄法定代表人邱祥坤系姐弟关系，邱祥坤亦是华侨大厦公司的法定代表人，华侨大厦公司成立于1994年12月31日，1996年7月11日法定代表人由鲍家文变更为邱祥坤。2006年华侨大厦公司因位于华侨大厦24层、25层的房屋买卖合同与邱幼月发生纠纷，并诉至法院。湖南省高级人民法院作出（2007）湘高法民三终字第5号判决，认定邱幼月依据合同依法取得了华侨大厦24层、25层的房屋所有权。后华侨大厦公司与邱幼月又因华侨大厦24层、25层的购房款本息、房屋占用费、装修费用等问题发生纠纷，湖南省高级人民法院作出（2012）湘高法民三终字第7号判决，判决邱幼月支付华侨大厦公司购房款7235100元、利息及违约金657302.98元、抵押物保险费、过户费101647.52元，华侨大厦公司支付邱幼月房屋占用损失5743417元并将华侨大厦24层、25层房屋恢复原状后交付给邱幼月。邱幼月自认已在2017年11月拿到了该处房屋钥匙。一审庭审中，邱幼月同意将房屋归还给岳麓山庄，并认可自2000年至2018年9月10日期间居住在华泰X栋101房，但在2009年至2012年之间返回香港居住，并提交了长沙市岳麓区桔子洲街道办事处石门楼社区居民委员会的邱幼月已于2009年回香港长期居住的证明，以及长沙市公安局岳麓分局桔子洲派出所出具的邱幼月于2012年11月入住岳麓山庄华泰X栋101室的证明。2015年4月岳麓山庄物业管理处向财务部出具的请示报告，显示华泰1栋101一直由邱幼月居住，没有缴纳过物业费、水电费。岳麓山庄提交了水电、物业管理服务等费用明细册，该明细册无邱幼月签字确认，邱幼月亦不予认可。该明细册中载明电费0.65元/度，水费1.5元/立方米。邱幼月认可其在居住期间未缴纳房租，但认为自己在居住期间缴纳过水电费。2017年10月25日长沙成蹊物业管理有限公司岳麓山庄管理处出具证明，载明邱幼月已支付岳麓山庄华泰X栋101号房从2014年7月1日至2017年10月25日的电费；从2014年7月1日至2015年5月10日止的水费。2015年5月11日之后的水费直接由长沙供水有限公司收取。2017年12月9日长沙成蹊物业管理有限公司岳麓山庄管理处出具的证明，证明2017年1-10月邱幼月用电总量为2000度，售电金额为1300元。长沙供水有限公司的发票显示，2016年12月14日至2017年2月14日，用水量为5立方米，水费金额为13.4元；2017年2月14日至2017年4月13日，用水量为9立方米，水费金额为25.41元；2017年4月13日至2017年6月13日，用水量为9立方米，水费金额为25.93元。2016年12月14日至2017年6月13日的用水量共计23立方米，水费金额共计64.74元。证人曾某出庭作证称，其在2009年至2013年期间担任华侨大厦公司总经理秘书，期间岳麓山庄安排过证人向邱幼月催收相关物业、水电费。证人王某出庭作证称2008年6月至今任职华侨大厦公司，岳麓山庄曾安排过证人向邱幼月主张相关费用。证人方某出庭作证称2011年下半年入职行政人事部助理，知晓岳麓山庄向邱幼月催收水电物业车位费等。证人杨某出庭作证称，2007年至2008年在岳麓山庄物业部担任经理，在任职期间华侨大厦公司或岳麓山庄未委托证人向邱幼月或华泰101号送达过文件或主张过水电物业费。证人许某1出庭作证称任职期间未向邱幼月或华泰101房送达过文件。一位公司高管住过涉案房屋，另一位公司高管住过华荣阁2单元，证人任职期间住过华泰的员工宿舍，同住的还有司机等同事，证人居住期间交过水电费，未交过租金。公司还曾向其他管理人员提供位于岳麓山庄的免费住房。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房屋所有权人系岳麓山庄，岳麓山庄要求邱幼月返还涉案房屋及房屋钥匙，邱幼月无异议。对岳麓山庄的该项诉请，予以支持。本案的争议焦点为：一、本案是否已过诉讼时效；二、邱幼月应否支付1996年1月1日至2017年8月30日的房屋占用费208万元及2017年9月1日之后的房屋占用费；三、邱幼月应否支付物业管理费48048元；四、邱幼月应否向岳麓山庄偿还垫付的水电费92400元；五、岳麓山庄要求邱幼月支付利息的主张是否有依据。关于争议焦点一。岳麓山庄主张邱幼月自1996年1月1日至今居住在涉案房屋。经查，涉案房屋于1996年6月18日通过验收，因此邱幼月不可能在1996年1月房屋还未验收时即入住。岳麓山庄又以1997年邱幼月在公司董事会决议上的签名主张邱幼月自1997年即开始入住。一审法院认为，签名并非持续性行为，因此，仅凭会议决议的签名不能证明邱幼月已定居长沙并居住于涉案房屋。对岳麓山庄主张的入住时间，不予采信。2000年8月28日邱幼月出任岳麓山庄董事长。长沙市工商行政管理局档案查询的外资企业登记基本情况表显示，2000年9月15日岳麓山庄法定代表人变更为邱幼月。邱幼月当庭陈述2000年至今居住在涉案房屋，与上述证据内容相印证，一审法院据此认定邱幼月自2000年开始入住涉案房屋。岳麓山庄提交的证据显示，邱幼月2000年9月15日至2002年1月8日期间担任岳麓山庄的法人。至2008年4月2日邱幼月被免去公司董事之前，邱幼月系岳麓山庄董事。对此，一审法院认为，考虑到：1.邱幼月在岳麓山庄的任职情况；2.邱幼月与岳麓山庄法人邱祥坤系亲姐弟；3.邱幼月与邱祥坤任法人的华侨大厦公司之间纠纷发生的时间为2006年；4.岳麓山庄曾向证人许某1等公司员工提供免费宿舍等事实，在2000年至2008年4月2日期间，涉案房屋是岳麓山庄向邱幼月提供的公司免费福利住房的事实，具有较大可能性。因此，在没有相反证据的前提下，对邱幼月主张的该项事实，予以确认。邱幼月无需支付该段时间的房屋占用费、物业费。结合华侨大厦公司与邱幼月之间的纠纷，邱幼月被免去董事职务的事实，以及岳麓山庄提交的证人证言，在2008年4月2日邱幼月不再担任公司职务之后岳麓山庄开始向邱幼月主张相关费用。因此，一审法院认为，岳麓山庄在2008年之后有催缴租金、物业管理费及水电费的行为。岳麓山庄2008年之后的房屋租金、物业费、水电费等费用的主张未过诉讼时效。在2008年4月2日之前，岳麓山庄主张的水电费已过诉讼时效，不予支持。关于争议焦点二。关于2008年4月2日至今的房屋占用费，岳麓山庄主张按每月8000元计算。参照岳麓山庄与三兆公司签订的租赁合同，租赁合同中约定的不动产与涉案房屋临近，岳麓山庄主张的标准不高于损失发生时的房屋租金价格，邱幼月也没有证据证明租金标准，一审法院依据岳麓山庄主张的标准计算房屋占用费。故邱幼月应向岳麓山庄支付自2008年4月至2017年8月30日止的房屋占用费904000元（113个月×8000元/月）及2017年9月1日至邱幼月实际返还房屋之日止按照每月8000元计算的房屋占用费，对于超过该部分金额的诉请，不予支持。关于争议焦点三。关于2008年4月2日至今的物业管理费，邱幼月居住在涉案房屋，享受了相应的物业服务，应支付相应的物业费。虽根据长沙市岳麓区桔子洲街道办事处石门楼社区居民委员会和长沙市公安局岳麓分局桔子洲派出所出具的证明，2009年至2012年10月期间邱幼月未居住在涉案房屋，但物业服务亦维护公共区域共用设施，邱幼月没有居住系个人原因，邱幼月未提交证据证明支付了相应的物业费。根据上述查明的事实，岳麓山庄物业管理处系岳麓山庄下属部门，2014年7月1日之后涉案房屋由长沙成蹊物业管理有限公司提供物业服务，邱幼月应当向岳麓山庄支付2008年4月至2014年6月30日期间的物业费。岳麓山庄主张按208平方米计算，未超过涉案房屋的建筑面积，岳麓山庄主张每月每平方1元的标准，根据涉案房屋性质及位置，一审法院认为该标准不高于按照损失发生时市场标准计算的年平均标准，应予支持。综上，邱幼月应向岳麓山庄支付自2008年4月至2014年6月30日止的物业费应为15600元（75个月×1元/平方米/月×208平方米），对于超过该部分金额的诉请，不予支持。关于争议焦点四。关于岳麓山庄主张其为邱幼月垫付的水电费，邱幼月居住期间必然有水电费用开支，岳麓山庄提交了岳麓山庄的水电缴费凭证，邱幼月没有提交支付2008年-2014年水电费用证据，一审法院认为，邱幼月实际居住期间的水电费用系岳麓山庄垫付。关于垫付的数额，根据岳麓山庄提交的水电费明细册认定水、电的单价，根据邱幼月提交的自行缴费凭证估算邱幼月每个月的水、电用量，根据邱幼月提供的缴费凭证及赴港时间认定岳麓山庄垫付的期间为2008年4月2日至2014年6月30日（扣除2009年至2012年10月邱幼月赴港居住期间）。关于邱幼月居住期间的水、电用量，邱幼月提交的缴费票据显示：2017年1-10月邱幼月用电量为2000度，计算月均用电量为200度。2016年12月14日至2017年6月13日，用水量为23立方米，计算月均用水量为3.83立方米。邱幼月自2008年4月至2014年6月30日期间（扣除2009年至2012年10月邱幼月赴港居住期间）的电费金额应为3770元（29个月×200度/月×0.65元/度），水费金额为166.6元（29个月×3.83立方米/月×1.5元/立方米），共计3936.6元。对于岳麓山庄主张的超过该金额的诉请无事实依据，不予支持。关于争议焦点五。关于岳麓山庄主张的利息，邱幼月在2008年4月2日至今一直居住于涉案房屋，与邱幼月在长沙唯一的不动产即（2012）湘高法民三终字第7号案件的诉讼标的华侨大厦24层、25层的房屋一直被岳麓山庄占用有关，岳麓山庄对该部分涉案租金损失的发生有过错，因此，对岳麓山庄主张的利息损失，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、邱幼月自一审判决生效之日起，立即停止侵权，向岳麓山庄返还位于长沙市岳麓区××路××栋××号房屋及该房屋钥匙；二、邱幼月于一审判决生效之日起十日内，向岳麓山庄支付至2017年8月30日止的房屋占用费904000元及之后的房屋占用费（按照每月8000元计算至邱幼月实际返还房屋之日止）；三、邱幼月于一审判决生效之日起十日内，向岳麓山庄支付物业管理费15600元；四、邱幼月于一审判决生效之日起十日内，向岳麓山庄偿还其垫付的水电费3936.6元；五、驳回岳麓山庄的其他诉讼请求。一审案件受理费39164.35元，由岳麓山庄负担30161.35元，邱幼月负担9003元。本院二审期间，邱幼月提交了九份证据，岳麓山庄提交了两份证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认证如下：邱幼月提交的证据一（2019）湘民终208号民事判决书，证据二（2017）湘01民终9954号民事判决书，与岳麓山庄一审时提交的（2009）长证民字第7830、7831号公证书所证明的内容一致，能够证明邱祥坤所负责的公司通过书面函件催缴费用，故不再重复采信，此外，证据二关于租金金额的裁判内容与本案无关；证据三（2016）湘01民终4242号民事判决书，关于租金的裁判内容与本案无关，不予采信；证据四周秀玉于2019年签署的情况说明，证据五证人许某2的书面证言，证据四形成于香港，未履行相关证明手续，且周秀玉和许某2均未出庭作证，对于证据四、五均不予采信；证据六（2014）长中民四初字第00329号、第00330号案件的证据，与本案无关，不予采信；证据七（2019）湘长市证民字第15352号公证书，岳麓山庄认可邱幼月已退还涉案房屋，该公证书能够证明邱幼月已于2019年9月19日将涉案房屋退还给岳麓山庄，予以采信；证据八证人屈某的证言及其与邱祥坤的微信聊天记录，证据九证人魏某的证言，岳麓山庄二审当庭确认聊天记录的一方微信号×××88系邱祥坤，对于屈某与邱祥坤的微信聊天记录，本院予以采信，对于证人证言，本院将综合全案证据予以认定。对于岳麓山庄提交的证据一房屋交接及验收单、物业费发票及交费记录，因该物业费发票上记载的信息不详细，不能证明岳麓山庄系为涉案房屋垫付了物业管理费，且其在本案所主张的物业管理费仅计算至2008年，其2017年缴纳物业管理费与本案无关；证据二（2020）最高法民抗16号、17号民事裁定书，该案所涉房屋并非涉案房屋，与本案无关，故对于上述两份证据均不予采信。二审庭审后，岳麓山庄向本院邮寄了五份证据，证据一中的《协议书》以及周秀玉《关于2007年5月16日协议书的情况说明》以及相关视频均系一审已提交，虽然一审法院未予采信，但未说明理由，本院认证如下：《协议书》虽然载有“邱幼月将岳麓山庄华泰别墅X栋101室的房屋交还给岳麓山庄”，但该内容无法证明涉案房屋系被邱幼月侵占，也体现不了岳麓山庄催缴了有关费用，且该份协议书没有任何一方签字；情况说明虽系邱幼月与邱祥坤的母亲周秀玉出具，但该份证据形成于香港，未履行相关证明手续，周秀玉亦未出庭作证，且周秀玉于2018年出具该份情况说明时，已年逾九十多，出具时间与所述事实的发生时间2007年相隔十几年。一审法院未采信上述证据并无不当。其他证据系一审时就已存在的证据，不存在不能收集或其他客观原因无法提供的情形，均已超过二审举证期限，且并不影响本案基本法律关系的认定，本院不予审查。对于一审法院查明的事实，经本院当庭询问，岳麓山庄提出了一项异议，其认为没有证据证明邱幼月在一审提供的两名证人系岳麓山庄员工。邱幼月提出了五项异议：异议一，岳麓山庄与三兆公司租赁关系不真实；异议二，涉案房屋并非邱幼月一人居住；异议三，水电费和物业费表格系岳麓山庄自制，不具有客观真实性；异议四，岳麓山庄提供的证人证言不能达到其证明目的；异议五，遗漏了邱幼月的任职情况。本院经审查认为，对岳麓山庄所提异议，屈某的证言能够证实两名证人系岳麓山庄员工，其异议不成立。对邱幼月所提异议一，岳麓山庄与三兆公司的法人均为邱祥坤，系关联公司，且租赁系商用，与本案不具有可比性，该异议成立。异议二，本案有关证人证言能够相互印证，证实涉案房屋还有其他人员不定期入住，该异议成立。异议三，本院将在说理部分一并评述。异议四，岳麓山庄所提供的三名证人均为华侨大厦公司的员工，由非岳麓山庄员工催缴岳麓山庄名下涉案房屋有关费用，不合常理；有两名证人当庭陈述接到指示后会安排物业收取涉案房屋的相关费用，而物业作为岳麓山庄的下属部门，岳麓山庄不直接安排物业催缴费用而由华侨大厦公司的员工来安排催缴，更不合常理；三名证人在书面证言中均陈述向邱幼月催促退还涉案房屋，但在一审出庭作证时中均未提及；证人曾某在书面证言中陈述向邱幼月催缴占用房屋租金、水电费及物业费，出庭陈述催缴物业水电费，两次陈述催缴费用的范围不一致；证人方某出庭陈述向邱幼月催缴水电物业车位费，与证人曾某出庭陈述催款的内容不一致，针对同一用户，催缴的费用范围不一致，亦不合常理；证人王某曾系（2007）湘高法民三终字第5号邱幼月与华侨大厦公司房屋买卖合同纠纷案中华侨大厦公司提供的证人，2019年为华侨大厦公司向邱幼月催促过支付该案所涉房屋的购房款及利息、物业管理费，在本案没有其他证据佐证的情况下，证人王某在本案所述催缴费用系（2007）湘高法民三终字第5号案所涉房屋有关费用的可能性更大，对于法人均为邱祥坤的两家关联公司，在向同一人进行催收时采取不同的做法，不合常理。故对于上述三名证人证言，本院不予采信，邱幼月所提异议四成立。异议五，邱幼月在其他公司的任职情况与本案无关，该项异议不成立。对于一审法院查明的其他事实，本院经审查，依法予以确认。另查明，证人屈某曾系岳麓山庄副总，作证称岳麓山庄为外地高管、部分员工提供免费住房；邱祥坤的弟弟邱祥平在岳麓山庄有一套免费住房，没有收过钱；财务总监余新明曾入住涉案房屋；邱祥坤以及岳麓山庄均未指示其向邱幼月收取租金。证人魏某出庭作证称，其于2001年7月至2010年5月在三兆公司担任司机，全家免费居住在岳麓山庄；2001年9月担任邱祥坤的专职司机，在2002年邱祥坤离开长沙后，其仍免费居住到2010年，没有支付租金和物业管理费；涉案房屋并非邱幼月一人居住，偶尔会有重要客人如财务总监入住。还查明，在（2007）湘高法民三终字第5号邱幼月与华侨大厦公司买卖合同纠纷案中，华侨大厦公司申请对三名证人的证言进行证据保全，其中一名证人王某亦系本案证人，其陈述于2009年2月6日与另一名证人杨某向邱幼月当面送达《催促函》，并提供了该《催促函》的复印件，内容为华侨大厦公司催促邱幼月支付（2007）湘高法民三终字第5号案所涉房屋的购房款及利息、物业管理费；该案另外一名证人宋某陈述向邱幼月邮寄过《催促函》。根据证人屈某与邱祥坤的微信聊天记录，屈某于2017年11月23日将其与肖律师的通话内容转述给邱祥坤：肖律师认为现有证据无法证明邱幼月存在侵权行为；在二十年中，岳麓山庄没有对邱幼月发过返还房屋或侵权通知等函件；此案作为一个手段来制约邱幼月可以，但作为目的不可以。2019年9月19日，邱幼月将涉案房屋退还给岳麓山庄。本院认为，根据原卷材料、庭审情况以及双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：邱幼月占用涉案房屋是否构成侵权以及相关费用的计算。根据本案事实，可以将邱幼月居住涉案房屋的情况分成三个阶段，具体分析如下：第一阶段，2000年至2008年邱幼月在岳麓山庄任职期间。邱幼月自2000年起先后担任岳麓山庄的法人、董事，并认可自2000年开始居住涉案房屋，其所述居住时间与本院所查明其在岳麓山庄的任职时间相吻合，岳麓山庄提交的证据不足以证明邱幼月自1997年即已入住涉案房屋，一审法院认定邱幼月自2000年开始居住涉案房屋并无不当。邱幼月系邱祥坤的姐姐，而邱祥坤在邱幼月担任岳麓山庄法人之前以及之后，均为岳麓山庄法人；且岳麓山庄有为公司员工、高管提供免费住房的事实，故作为高管的邱幼月在岳麓山庄任职期间，免费居住涉案房屋有合理缘由。第二阶段，2008年邱幼月被免去岳麓山庄董事职务后至本案起诉前。在该期间，邱幼月仍然一直居住在涉案房屋。基于邱幼月此阶段居住涉案房屋系第一阶段的延续，岳麓山庄对邱幼月继续居住房屋系明知的，且基于邱幼月与岳麓山庄的实际控制人邱祥坤系姐弟关系；还考虑到岳麓山庄在邱幼月居住期间从未向其收取或催收过费用或主张过腾房的事实，可以视为双方之间以实际行为达成了不定期租赁，邱幼月无需承担这段时间的租金、水电费和物业管理费。第三阶段，本案起诉后至邱幼月退还房屋之日。在岳麓山庄于2017年9月21日提起本案诉讼后，应视为岳麓山庄通过诉讼的方式主张解除双方之间不定期租赁关系。邱幼月应当在2017年10月13日收到起诉状之日起合理期限内退还涉案房屋，本院酌情确定邱幼月腾退房屋的合理期限为一个多月；但其直至2019年9月19日，才将涉案房屋退还给岳麓山庄，其应当支付2017年11月20日至2019年9月19日期间的房屋占用费及利息。关于房屋占用费，综合考虑：1.三兆公司租赁岳麓山庄房屋系作为商用，且两家公司的法人均为邱祥坤，系关联公司，与本案不具有可比性；2.2017年至2019年涉案房屋附近的房屋租金价格；3.涉案房屋并非全部由邱幼月支配，岳麓山庄会不定期地安排其他人员居住等事实，本院酌情确定涉案房屋占用费为3500元/月，故2017年11月20日至2019年9月19日房屋占用费为77000元（22个月×3500元/月）。关于房屋占用费利息，岳麓山庄主张按照中国人民银行同期贷款利率的1.2倍计算，考虑到岳麓山庄法人邱祥坤与邱幼月系亲姐弟，以及本案的诉讼目的，本院认为宜按同期中国人民银行公布的贷款基准利率/LPR计付。关于水电费和物业费，因岳麓山庄并未主张上述时间段的水电费及物业管理费，故邱幼月无需向岳麓山庄支付该时间段的水电费和物业管理费。综上所述，岳麓山庄的上诉请求不能成立，应予驳回；邱幼月的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市中级人民法院（2017）湘01民初3375号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2017）湘01民初3375号民事判决第三、四、五项；三、变更湖南省长沙市中级人民法院（2017）湘01民初3375号民事判决第二项为邱幼月于本判决发生法律效力之日起十日内，向湖南岳麓山庄有限公司支付2017年11月20日至2019年9月19日房屋占用费77000元以及利息（2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按照同期全国银行同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）；四、驳回湖南岳麓山庄有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费39164.35元，财产保全费5000元，共计44164.35元，由湖南岳麓山庄有限公司负担43324.35元，邱幼月负担840元；二审案件受理费39164.35元，由湖南岳麓山庄有限公司负担38420.35元，邱幼月负担744元。本判决为终审判决。审判长  陈小珍审判员  王 帅审判员  刘雅静二〇二〇年十月九日法官助理王慧芳书记员田明钰