吉林省集安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0582民初317号 原告：邹德强，男，1970年11月10日生，汉族，集安市人，住所地：集安市。 被告：马占军，男，1977年6月19日生，汉族，集安市人，个体，住所地：集安市。 被告：石琳琳，女，1979年5月26日生，满族，集安市人，个体，住所地：集安市。 委托诉讼代理人：田占秀，女，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。 委托权限：代为参加庭审、参加举证质证、代为签署、接收、送达法律文书。 原告邹德强诉被告马占军、石琳琳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邹德强，被告马占军、石琳琳及其共同委托诉讼代理人田占秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹德强向本院提出诉讼请求：1.给付2018年8月3日至2019年12月31日房屋租金72万元及利息；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：2008年1月1日胡爱东租赁涉案房屋开设经营集安市玉澜泉洗浴汗蒸会馆。2017年12月原告通过拍卖方式取得位于集安市黎明南街22号香港城威尼斯花园D座101、102、103、104、121、122号商铺(一、二楼)和105、106、107、108.109、、120号商铺(二楼)房屋所有权.自2018年1月1日起二被告基于与胡爱东的合伙和债权转让关系而实际占有涉案房屋并经营该洗浴会馆。2018年8月2日集安市人民法院依法判决解除原告与胡爱东就本案涉及的房屋的租赁关系、二被告现系非法占有原告的房屋，巴构成侵权、但二被告一直未返还原告房屋，2018年8月2日前按原合同涉案房屋租金已缴清，现要求被告按现行市场租赁价格支付2018年8月3日至2019年12月31日租金72万元及利息，案件受理费由被告负担。 为证明其主张，原告邹德强提供以下证据： 第一组：2008年1月1日集安市深淼房地产开发有限公司与胡爱东签订的《房屋租赁协议书》； 第二组：2018年孙元峰、姜海梅与集安市政务服务中心签订的《房屋租赁合同》（属于租金参照合同）； 第三组：集安市人民法院（2018）吉0582民初285号判决书、集安市人民法院（2019）吉0582民初640号判决书、通化市中级人民法院(2019)吉05民终819号民事判决书； 第四组：吉林省高级人民法院（2020）吉民申2408号民事裁定书。 用于证明当时拍卖后吉林银行给原告提供这所房屋的产权、债权债务转让，在债权债务转让同时没有原租赁人胡爱东缴纳房屋租金的任何证据。原告取得房屋后，胡爱东也没向原告缴纳任何租金，多次索要无果。石琳琳多次提她和胡爱东有合伙关系，但是没有任何证据和原因，她和胡爱东共同给吉林银行交过房租。同时原告觉得原告和二被告没有任何的关系，原告没有权利和义务和他们索要房租，二被告也没有权利义务向原告缴纳房租。根据2018年8月2日集安市人民法院（2018）吉0582民初285号判决，已解除胡爱东与案外人集安森淼房地产开发有限公司房屋租赁协议和房屋租赁合同补充协议。集安市人民法院（2019）吉0582民初640号判决，已明确二被告返还原告的房屋。基于此，原告要求二被告按现行房屋价格从2018年8月3日起，到2019年12月31日止支付所欠房屋租金72万元整。原告认为2018年8月2日后，二被告是非法占有我的房屋，胡爱东与他们的债务往来与本案所涉房屋无关，二被告始终非法占用原合同120号铺一楼91.67平方，原合同根本没有体现，但是始终占用。 被告马占军、石琳琳质证认为，1、原告受让案受房屋的时间发生于房屋租赁期间内，原告应当承继集安市森淼公司的合同权利和义务。2、原告提供的集安市法院（2019）吉0582民初640号判决书中原告的诉求是要求二被告支付拖欠的房租，经该判决书判决二被告应当向原告交付租金。那么二被告的承租人身份已经原告自认及法院依法确认，原告主张与二被告没有任何关系，与事实不符。对于原告所说没有收到任何的房租与事实不符，原告诉状中已经陈述并自认2018年8月2日之前按原合同案涉房屋的租金已经缴清。3、依据集安市法院（2018）吉0582民初285号判决书原告在事实与理由部分已经明确陈述2011年9月30日胡爱东与集安市深淼房地产开发有限公司之间签订协议，将原定租金全部变更为每年10万元。4、对房屋租赁合同真实性及关联性均有异议，该合同无法核实真实性，并且该合同与案涉房屋无关，与本案不具有关联性。 被告马占军、石琳琳辩称：一、2008年1月1日，集安市深淼房地产开发有限公司(甲方)与胡爱东（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定由胡爱军承租案涉房屋做经营使用，租赁期间自2008年1月1日起至2020年1月1日止。其中，前7年每年租金人民币10万元，后五年每年人民币15万元。同时《房屋租赁协议》第七条第4款约定：“租赁期限届满，甲乙双方未续订契约或者解除契约的，乙方逾期不交承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，另按占用期间月租金总额10%收取违约金”。2011年9月30日，集安市深淼房地产开发有限公司与胡爱东签订《房屋租赁合同补充协议》，约定将房屋租金更改为全部为每年10万元。(上述事实已经集安市法院(2018)吉0582民初2155号民事判决书和通化市中院(2019)吉05民终976号民事判决书依法查明，予以确认)。二、经集安法院(2018)吉0582民初40号民事判决书和通化市中院(2018)吉05民终581-1号民事判决书判决，被告石琳琳与胡爱东系合伙经营，被告石琳琳针对案涉玉澜泉洗浴汗蒸会馆持有50%份额，被告马占军自胡爱东处受让50%份额。依据集安市法院(2019)吉0582民初640号民事判决书和通化市中院(2019)吉05民终819号民事判决书的内容，原告要求二被告给付拖欠租金的诉讼请求得到了一、二审法院的支持，二被告作为承租人的身份得到原告自认和生效法律文书的确认，二被告享有《房屋租赁协议》及《房屋租赁合同补充协议》中约定的权利，承担相应的义务。三、2013年(案涉房屋租赁期间内)，因集安市深淼房地产开发有限公司无力偿还银行贷款，通化市中级法院将案涉房屋裁定作价抵偿给了吉林银行通化分行。2017年9月12日，吉林银行针对案涉房屋发布拍卖公告，原告于2017年9月19日在拍卖会上获得诉争房屋，并于2017年12月8日与吉林银行办理了不动产权证书交接事宜，2018年8月23日，原告取得案涉房屋不动产权证书，自2018年8月23日起，原告才有权对案涉房屋进行权利处分，财产收益。原告于2018年1月11日向案外人胡爱东送达通知函时，其并没有取得案涉房屋的财产收益权，其要求案外人胡爱东接到通知10内向其交付租金的行为无效，原告于2018年1月26日起诉解除案涉房屋租赁协议书本身就缺乏事实与法律依据。另，原告取得案涉房屋所有权的时间发生于租赁期间内，依据《合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，原告所有权的取得不影响租赁协议的效力，租赁协议对被答辩人仍然具有约束力。鉴于案涉《房屋租赁协议》因原告提起诉讼，已经生效法律文书判决解除，那么依据《房屋租赁协议》第七条第4款的约定，解除契约的，乙方逾期不交承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，另按占用期间月租金总额10%收取违约金。那么即使原告要求二被告支付占用期间租金，也应当按照年租金10万元的标准支付，即每月8333.33元，违约金应按8333.33元的10%计算，原告要求二被告按照现行市场租货价格支付72万元租金及利息没有法律依据，并且原告没有主张违约金，依据不告不理原则，二被告不应当支付违约金。四、依据《合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，本案中，二被告曾向原告明确表示要交纳欠付的租金，但原告拒绝接收，因此不能认定二被告单方违约。并且即使二被告未支付占用期间的租金，原告因此遭受的损失应仅为银行的利息损失，原告要求二被告赔偿72万元的租金损失显然没有法律依据。综上，二被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不应当得到法院支持。 为证明其主张，被告马占军、石琳琳提供以下证据： 第一组：《房屋租赁协议》、通化市中级人民法院(2019)吉05民终976号民事判决书一份。证明：2008年1月1日，集安市深淼房地产开发有限公司(甲方)与胡爱军(乙方)签订《房屋租赁协议》，约定由胡爱军承租案涉房屋做经营使用，租赁期间自2008年1月1日起至2020年1月1日止。其中，前7年每年租金人民币10万元，后五年每年人民币15万元。同时《房屋租赁协议》第七条第4款约定：“租赁期限届满，甲乙双方未续订契约或者解除契约的，乙方逾期不交承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，另按占用期间月租金总额10%收取违约金”。2011年9月30日，集安市深淼房地产开发有限公司与胡爱军签订《房屋租赁合同补充协议》，约定将房屋租金更改为全部为每年10万元； 第二组：集安市人民法院(2019)吉0582民初640号民事判决书一份、通化市中级人民法院(2019)吉05民终819号民事判决书一份。证明：原告要求二被告给付拖欠租金的诉讼请求得到了上述一、二审法院的支持，二被告作为承租人的身份得到原告的自认和生效法律文书的确认，二被告享有《房屋租赁协议》及《房屋租赁合同补充协议》中约定的权利，承担相应的义务。依据通化市中级人民法院(2019)吉05民终819号民事判决书第5页记载，原告于2018年8月23日取得案涉房屋不动产权证书，自此日期开始，原告才有权对案涉房屋进行权利处分，财产收益，其要求被告自2018年8月3日起支付租金没有法律依据； 第三组：交接协议一份。证明：针对案涉房屋内物品，原告与被告于2020年1月2日签订了《交接协议》，原被告之间的交接行为，可以视为原告对被告作为承租人以及不定期租赁事实的认可； 第四组：被告与杨永强微信聊天记录一份，袁珍收条一份证明：针对与案涉房屋一同出租的锅炉房的租金，被告仍然按照原约定年租金10000元支付，租金未曾改变； 第五组：原告与二被告录音文件一份、照片三张。证明：二被告曾向原告明确表示要交纳欠付的租金，但原告拒绝接收，因此不能认定二被告单方违约。 原告邹德强质证认为，1.对合同、判决书无异议。2.被告提交的录音证据我不认可，当时的合同是胡爱东所签署，我认可胡爱东的合同。吉林银行交给我房屋时债权债务是同时转让的，我认为我取不取得房照与债权债务无关。我当时起诉都是胡爱东，法院也判决解除，胡爱东欠你们的钱与我无关，胡爱东可以重建洗浴中心还你们钱。至于你们说是法院认可你们交付我房租，我说的房租也是按照原来的租赁协议收的，但现在我不认可你们租的房屋，你们所交的只不过是胡爱东应交付的。至于后来你们提供的洗浴东西转让、交接，很明确不是房租，是洗浴内的所有物品。你们口口声声说你们也要承续房屋租赁协议，所以我要求你们拿出，从吉林银行到我缴纳房租的证据。 本院调取了门市租赁合同两份。 本院对原、被告提交的证据及本院调取的证据认定如下：集安市人民法院（2018）吉0582民初285号判决书、集安市人民法院（2019）吉0582民初640号判决书、通化市中级人民法院(2019)吉05民终819号、976号民事判决书、吉林省高级人民法院（2020）吉民申2408号民事裁定书，是生效的法律文书，本院予以采纳。集安市深淼房地产开发有限公司与胡爱东签订的《房屋租赁协议书》、《房屋租赁合同补充协议》，虽然已被法院生效判决予以撤销，但与本案涉诉房屋的所有权的确认有关，故本院予以采信。原告提交的2018年孙元峰、姜海梅与集安市政务服务中心签订的《房屋租赁合同》，以及本院调取的门市租赁合同两份，本院认为，虽然与本案没有直接的关联性，但是可以作为本案涉诉房屋租金的参照证据使用。二被告提交的被告与杨永强微信聊天记录一份、袁珍收条一份证明、原告与二被告录音文件一份、照片三张等证据，并不能证明二被告占用原告合法取得的房屋不需要缴纳或按原《房屋租赁协议书》约定的房屋租金缴纳租金的事实，且集安市深淼房地产开发有限公司与胡爱东签订的《房屋租赁协议书》、《房屋租赁合同补充协议》，被法院生效判决予以撤销，故本院不予采信。二被告提交的交接协议一份，原告无异议，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年1月1日，胡爱东与集安深淼房地产开发有限公司签订《房屋租赁协议书》，集安深淼房地产开发有限公司将坐落于集安市黎明南街22号香港城威尼斯花园D座101、102、103、104、121、122号商铺(1楼和2楼)和105、106、107、108、109、118、119、120商铺(2楼)与集安市黎明南街22号香港城威尼斯花园E座101、102号铺的房屋出租给胡爱东使用，经营玉澜泉洗浴汗蒸会馆。双方商定租赁期限自2008年1月1日到2020年1月1日，其中前7年每年租金十万元，后五年每年租金15万元，租金每半年结算一次。2011年9月30日，胡爱东与集安深淼房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定将房屋租金更改为全部为每年十万元。2013年因集安深淼房地产开发有限公司无力偿还贷款，通化市中级人民法院裁定将集安深淼房地产开发有限公司所有的位于集安市锦江西路的商业用房十七处(包括本案诉争房屋在内)作价抵偿给了吉林银行通化分行，该十七处房屋的财产权自裁定送达财产接收人时转移。2017年9月12日，吉林银行股份有限公司通化集安支行委托吉林省鸿源拍卖有限公司拍卖本案争议房屋，原告于2017年9月19日在该拍卖会上获得诉争房屋，并于2017年12月8日与第三人办理了不动产权交接事宜。2018年1月11日，原告向胡爱东送达通知函，说明胡爱东所租赁的集安市黎明南街22号香港城威尼斯花园D座101、102、103、104、121、122号商铺(1楼和2楼)和105、106、107、108、109、108、119.120商铺(2楼)的房屋产权已经转到原告名下，要求胡爱东自接到通知10日内向其交付所欠房租。因胡爱东未交付房租，原告于2018年1月26日诉至集安市人民法院，要求解除胡爱东与案外人集安深淼房地产开发有限公司签订的《房屋租赁协议书》、《房屋租赁合同补充协议》。2018年8月2日，集安市人民法院作出（2018）吉0582民初285号判决，解除胡爱东与集安深淼房地产开发有限公司签订的《房屋租赁协议书》、《房屋租赁合同补充协议》。2018年11月26日，二被告这对本院（2018）吉0582民初285号判决提起诉讼。2019年5月24日，本院作出（2018）吉0582民初2155号判决，驳回二被告的诉讼请求。二被告不服，提起上诉,2019年11月19日，通化市中级人民法院作出（2019）吉05民终976号判决，驳回上诉，维持原判。2019年3月26日，原告向集安市人民法院提起诉讼：1、要求依法判令二被告立即腾迁出原告所有的位于集安市黎明南街22号香港城威尼斯花园D座101、102.103、104、121、122号商铺(一、二楼)和105、106、107、108、109、120号商铺(二楼)房屋，形成的符合装修装饰物归原告所有并将房屋恢复原状；2、判令二被告给付租金87，500.00元，共同赔偿原告损失72万元；3、要求确认被告马占军与胡爱东签订的经营权转让协议无效。集安市人民法院于2019年6月18日，作出（2019）吉0582民初640号判决：一、被告马占军与案外人胡爱东于2017年12月29日签订的抵债协议书无效；二、二被告于判决生效后立即给付腾迁出原告所有的位于集安市黎明南街22号香港城威尼斯花园D座101、102、103、104、121、122号商铺(一、二楼)和105、106、107、108、109、120号商铺(二楼)房屋，形成的符合装修装饰物归原告所有并将房屋恢复原状；三、二被告给付租金87，500.00元。二被告不服，提起上诉。通化市中级人民法院于2019年12月5日，作出（2019）吉05民终819号判决：一、维持吉林省集安市人民法院(2019)吉0582民初640号民事判决第三项；二、撤销吉林省集安市人民法院(2019)吉0582民初640号民事判决第一、二项；三、马占军、石琳琳于本判决生效后立即给付腾迁出邹德强所有的位于集安市黎明南街22号香港城威尼斯花园D座101、102、103、104、121、122号商铺(一、二楼)和105、106、107、108、109、120号商铺(二楼)房屋；四、驳回邹德强的其他诉讼请求。2020年1月2日，二被告与原告办理交接手续，并签订了《交接协议》。期间，二被告不服通化市中级人民法院作出的（2019）吉05民终976号判决，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2020年9月25日作出（2020）吉民申2408号民事裁定：驳回马占军、石琳琳的再审申请。现原告诉讼来院，要求二被告：1.给付2018年8月3日至2019年12月31日房屋租金72万元及利息；2.案件受理费由二被告负担。 本院认为，本案涉诉房屋，一、二审法院判决，撤销了胡爱东与集安深淼房地产开发有限公司签订《房屋租赁协议书》及《房屋租赁合同补充协议》，原告经合法途径取得涉诉房屋的所有权，二被告理应及时腾迁、返还。自2018年8月3日，至2019年12月31日，二被告无故占用原告所有的房屋，理应承担占有、使用期间合理的房屋租金。上述事实，有一、二审法院判决予以确认。二被告提出以原《房屋租赁协议书》及《房屋租赁合同补充协议》中约定的房屋租金给付，但《房屋租赁协议书》及《房屋租赁合同补充协议》已被法院一、二审判决撤销，且原告经合法途径取得涉诉房屋的所有权，二被告也没有和原告就涉诉房屋签订新的租赁合同。故二被告提出的观点，于法无据，本院无法支持。原告仅依据2018年孙元峰、姜海梅与集安市政务服务中心签订的《房屋租赁合同》，要求二被告给付租金72万元，并不能科学的、客观的反映涉诉房屋的租金，本院无法支持。本院参照依职权调取涉诉房屋同一地段商业用房的租金及原告提交的《房屋租赁合同》：1.290平方米房屋每年的租金为10万元，经计算每月、每平方米租金约为28.70元（10万÷12个月÷290平方米）；2.330平方米房屋每年的租金为10万元，经计算每月、每平方米租金约为25.25元（10万÷12个月÷330平方米）；3.203.7平方米房屋每年的租金为8万元，经计算每月、每平方米租金约为32.72元（8万÷12个月÷203.7平方米）。2008年1月1日签订的《房屋租赁协议书》房屋租金是每年10万元，而结合2018年、2019年本地区房屋价格及涉诉房屋同一地段商业用房的租金，并参照本地区棚户区改造关于住宅兼营业房屋评估价值的标准，本院认为涉诉房屋的租金按照每月、每平方米租金20.00元计算，比较合理。自2018年8月3日，至2019年12月31日，合计17个月，二被告应给付原告房屋租金为544,000.00元（20.00元×1600平方米×17个月）。原告要求二被告承担涉诉房屋租金拖欠期间的利息，原告与二被告之间没有约定，本院无法支持。但原告主张二被告承担逾期给付房屋租金期间的利息，符合相关法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020修正）》第二十九条第一款第（一）项、第三十二条之规定，判决如下： 被告马占军、石琳琳于本判决生效后一个月内给付原告邹德强房屋租金544,000.00元及利息（利息按照年利率3.85%的4倍计算，自2020年1月1日起至给付完结之日止）。 案件受理费9,240.00元由被告马占军、石琳琳负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被告到期不履行给付义务，原告向本院申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审 判 长  金政男 人民陪审员  王云壮 人民陪审员  柳 黎 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  段禹竹