山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5119号上诉人（原审被告）：山西郡宇房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区双塔西街**华宜大厦****房。法定代表人：张耀华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄晓川，山西鼎邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫蕊，山西鼎邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石海明，男，1961年9月24日出生，汉族，自由职业，住太原市。委托诉讼代理人：吴明娥，山西双丰律师事务所律师。上诉人山西郡宇房地产开发有限公司因与被上诉人石海明房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初1440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人山西郡宇房地产开发有限公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项“……利息损失（以购房款493200元中未返还的部分为基数按年利率24%计算）”，改判为“……利息损失（以购房款493200元中未返还的部分为基数按中国人民同期贷款利率计算）。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人在购买房屋时未尽到审查及注意义务，但却又认为被上诉人不应承担责任，自相矛盾，被上诉人应对其过错承担相应责任。二、一审法院参照民间借货年利率上限24%计算被上诉人的损失，无法可依，且加重了上诉人的责任，对上诉人不公。综上所述，一审法院对于利息损失的计算标准过高，且没有法律依据，显失公平，被上诉人也应对合同无效承担部分责任。故上诉人特提起上诉，恳请贵院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人石海明辩称：上诉人兜售长风观园二期商铺完全是一场充满欺诈的所谓“销融”套路。上诉人是不诚信的，答辩人是受害者。一审判决结果体现了公平正义。一、双方进行的商铺认购交易，上诉人是欺诈方，而答辩人是受骗方。上诉人是一个多年从事房地产的开发商，“认购”宣传时持有营业执照和开发质证、133政府文件、建设用地规划证等，而且不仅口头上宣称长风观园二期是政府的重点工程是大红本，在《商铺认购合同》上也明确写明“出卖人经批准，在上述地块上建设商品房”、“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记。”等等，答辩人完全相信上诉人的承诺签订了合同，显然是受了上诉人的欺骗。上诉人一方面毫无根据地谎称答辩人对其欺诈销售是明知的，另一方面又称让答辩人承担审查及注意的责任。上诉人说法非常荒唐。二、以银行贷款利率来赔偿答辩人，无异于鼓励上诉人欺诈。上诉人以欺诈方式实现了其融销的目的，答辩人损失巨大，参照民间贷款利率24%计算支付答辩人的损失，也远远低于房价大涨了一倍多的实际损失。答辩人认购的是商铺，是投资人并不是银行：上诉人是开发商，以欺诈方式销售商铺，反而称应享受银行贷款利率，参照民间贷款利率24%计算支付答辩人损失就对其不公平，该说法非常荒唐。综上，请二审法院依法主持公平正义，保护答辩人合法权益。依法驳回上诉人的上诉请求。维持一审公正的判决结果。石海明向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原告与被告签订的《商铺认购合同》；2.判令被告立即返还购房款493200元、支付一次性全额交购房款的奖励余额35510.40元；3.判令被告赔偿损失，以占用购房款493200元为基数按照年利率24%计算利息，以所交购房款之日2017年10月14日起至返还之日为止赔偿金额（至2020年4月14日的利息为295920元）、律师费25500元；4.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年10月13日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《商铺认购合同》，约定，原告购买被告开发的长风观园三期第11幢1层A25号商铺，建筑面积36平方米，每平方米13700元，总金额493200元；买受人于2017年10月13日付清全部房价款；出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方在合同中还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定、保修责任等事项进行了约定。同日，双方签订了《贴息补助条款》，约定，原告所购买该商品房符合贴息补助政策，于2018年10月13日到被告财务部领取29592元的贴息补助款，于2019年10月13日领取29592元的贴息补助款。原告依约向被告缴纳了购房款493200元，被告向原告出具了相应收据。被告通过山西智享未来商贸有限公司于2019年4月9日向原告支付10000元返租款，于2019年8月20日被告向原告支付13673.6元返租款。被告现尚未取得商品房开发、销售必需的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，一直未能向原告交付房屋。原告因被告未按合同约定交付房屋，故提起诉讼。上述事实有《商铺认购合同》、《贴息补助条款》、收据、银行明细及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，原、被告于2017年10月13日签订的《商铺认购合同》对案涉房屋的位置、价款、付款方式、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定、保修责任等事项进行了约定，具备商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该合同应为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案被告在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，原、被告签订的《商铺认购合同》应属无效合同。无效合同不存在解除问题，故原告请求的解除《商铺认购合同》本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，房地产开发企业预售商品房，应当取得商品房预售许可证明，未取得商品房预售许可证明的，不得进行商品房预售。可见，办理商品房预售许可证明是房地产开发企业的义务，被告未取得商品房预售许可证明就将案涉房屋向原告出售，违反了相关规定，并且在销售房屋后，不积极办理相关手续，怠于履行自己的义务，属于导致合同无效的过错方，应当赔偿原告的损失。原告在购买房屋时，未尽到审查及注意的义务，但办理房屋销售手续不是原告的义务，原告只存在一般的过失，不应承担责任。鉴于被告存在较大过错，被告应返还原告购房款493200元，并赔偿原告的损失。原告的损失参照民间借贷利率中年利率24%计算。原告已收取的23673.6元返租款应返还被告。原告请求的律师费25500元，因律师费不是民事诉讼的必要支出，且费用数额具有不确定性，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：原告石海明与被告山西郡宇房地产开发有限公司于2017年10月13日签订的《商铺认购合同》无效；被告山西郡宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告石海明购房款493200元，并赔偿原告石海明自2017年10月14日至实际返还购房款之日的利息损失（以购房款493200元中未返还的部分为基数，按年利率24%计算）；原告石海明于本判决生效之日起十日内返还被告山西郡宇房地产开发有限公司返租款23673.6元；驳回原告石海明的其它诉讼请求。本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提交证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，一审法院经过举证质证，依法认定案件事实，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本案的争议焦点为“一审认定的损失赔偿计算标准是否合理。从本案一、二审查明的事实看，本案上诉人在起诉前仍未取得案涉商品房预售许可证明，故上诉人、被上诉人签订的《商铺认购合同》应属无效合同。无效合同不存在解除问题，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，房地产开发企业预售商品房，应当取得商品房预售许可证明，未取得商品房预售许可证明的，不得进行商品房预售。可见，办理商品房预售许可证明是房地产开发企业的义务，上诉人未取得商品房预售许可证明就将案涉房屋向被上诉人出售，违反了相关规定，并且在销售房屋后，不积极办理相关手续，怠于履行自己的义务，属于导致合同无效的过错方，应当赔偿被上诉人的损失。被上诉人在购买房屋时，虽未完全尽到审查及注意的义务，但由于办理房屋销售手续不是购买方的义务，故被上诉人作为购方只存在一般的过失，不应承担责任。关于损失赔偿的标准，鉴于上诉人存在较大过错，应返还被上诉人已缴纳的购房款493200元，并赔偿损失。一审法院据此认定：原告的损失参照民间借贷利率中年利率24%计算。该认定符合事实及法律规定，合理合法，本院二审予以采纳。综上所述，上诉人山西郡宇房地产开发有限公司的上诉理由依据不足，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12302元，由上诉人山西郡宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 牛晓斌审判员 米青山审判员 关文静 二〇二0年十月十四日书记员 连 娟