福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4672号 上诉人（原审被告）：王辉，女，1957年3月7日出生，汉族，住福建省漳州市。 委托诉讼代理人：高德桢（系王辉之夫），男，1953年3月30日出生，汉族，住福建省漳州市。 被上诉人（原审原告）：厦门市旧城保护开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区。 法定代表人：张光强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴婷婷，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱碧婷，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。 上诉人王辉因与被上诉人厦门市旧城保护开发有限公司（以下简称保开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初7139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。王辉及委托诉讼代理人高德桢，保开公司的委托诉讼代理人吴婷婷、邱碧婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王辉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由保开公司承担。事实和理由：一、王辉自2019年9月起未付租金，事出有因，并非故意拖欠。1.自2015年起，王辉负债累累，经济周转困难。2015年，王辉的女儿高雯的公公闫兴建突发心脏病，为救治闫兴建，王辉请北京专家过来医治，搭建了十三个心脏支架，花费医疗费六十多万。2017年，闫兴建查出癌症，又花费大笔的医疗费，最终治疗无果，闫兴建去世。所以，上述情况直接导致王辉的资金链断裂，直至2019年9月份，王辉就无力支付租金。2.2019年9月份后，王辉多次与保开公司商量缓交租金事宜，保开公司同意王辉在2020年1月份前付清拖欠租金。3.2020年1月份，新冠肺炎疫情来袭，社会经济萧条，旅游业遭受巨大冲击，王辉酒店经营惨淡，直接导致保开公司无力偿还2019年9月份至2020年1月份的租金。二、一审法院按月利率2%计算违约金，于法无据，应按银行同期贷款利率计算。三、王辉不同意解除租赁合同。1.保开公司作为国企应以人为本，多方面考虑解除租赁合同的后果。2.酒店经营是王辉唯一的生计之本。王辉至今负债累累，如果失去该营生方式，就等于断了王辉的后路。3.2020年7月份，旅游业受新冠肺炎疫情的影响越来越小，王辉的酒店经营有了明显的好转，也取得不错的业绩。若保开公司同意继续出租，王辉就能尽快偿还拖欠的租金。4.王辉在2017年花费巨资装修案涉房屋，如果保开公司解除合同会导致王辉遭受重大损失。四、租期届满后，保开公司未按约定退还23880元的履约保证金，一审法院漏查该事实。依据《厦门市直管非住宅房屋公开招租租赁合同》第三条的约定：“乙方(王辉)在与甲方(保开公司)签订房屋租赁合同前，应先期一次性支付相当于乙方租赁房屋三个月租金(即人民币23880元)作为租赁合同履约保证金。在租赁明限届满后，若房屋无损坏且乙方无任何违约行为，甲方将该履约保证金返还给乙方，不计利息”。合同签订后，王辉依约向保开公司支付三个月的租金23880元作为履约保证金。然而，2019年6月30日租期届满后，保开公司未按约定退还履约保证金。故，保开公司应退还王辉23880元的履约保证金。五、一审法院判决在判决生效后15日内腾空案涉房屋。王辉认为15日的腾空期限明显过短，恳请给予王辉3个月至6个月的腾空期。1.王辉从事酒店经营活动，酒店内设备、设施多，无法在短期内搬离。2.王辉需要时间寻找新的经营场所，同时也需要时间将原酒店设备、设施搬去新的经营场所。3.王辉已63岁高龄，体弱多病，无法在短时间内腾空案涉房屋。综上所述，王辉并非故意拖欠租金；其次，保开公司应结合实际情况，以人为本，多方面考虑到解除合同的后果；一审判决认定违约金过高，应予以调整；保开公司应退还王辉23880元的履约保证金；即使判决腾空房屋，应给予3至6个月的腾空期间。 保开公司辩称，2016年7月1日，保开公司与王辉就大同路52号一层公房签订《厦门市直管非住宅房屋公开招租租赁合同》，双方约定租赁期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止。上述合同第三条、四十五条约定，若乙方有违约行为，则甲方有权从履约保证金中扣除相关租金、违约金、赔偿金等款项，履约保证金不足扣除的甲方有权向乙方追偿；乙方逾期支付租金的，乙方须按日3‰向甲方支付逾期违约金；乙方逾期支付租金超过三个月的，甲方有权单方解除本合同并追索拖欠租金和占用费。上述合同系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。上述合同期满后，双方未签订新的租赁合同，仍按合同实际履行，租金以合同最后一期月租金为标准，双方形成不定期租赁关系，保开公司可以随时解除合同。王辉上诉称因新冠肺炎疫情影响无法支付租金与事实不符，其自2019年9月1日疫情未开始之前即拖欠租金、占用费至今，且已满足合同约定的逾期三个月未支付即可解除，保开公司有权依约解除合同。合同解除后，王辉理应将案涉公房腾空返还并支付租金及房屋占用费，保开公司也已执行国家疫情期间的租金减免政策，免收其2020年2月租金，减半收取2020年3月至6月租金，王辉不应以疫情影响作为抗辩理由拒绝返还房屋、支付租金及占用费。 保开公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除保开公司与王辉之间的不定期租赁关系；2.王辉腾空并向保开公司返还厦门市思明区大同路52号一层房屋；3.王辉向保开公司支付自2019年9月起至租赁关系解除之日止的租金及解除后的房屋占用费（租金以每月9194元为标准，自2019年9月起计至租赁关系解除之日止；占用费以每月10113.4元为标准，自租赁关系解除次日起计至实际腾房之日止；暂计至2020年2月20日为55164元）；4.王辉向保开公司支付逾期违约金（2019年9月的违约金以当月租金为基数，按日3‰的标准自2019年9月11日起计至当月租金实际付清之日止；2019年10月的违约金以当月租金为基数，按日3‰的标准自2019年10月11日起计至当月租金实际付清之日止；2019年11月的违约金以当月租金为基数，按日3‰的标准自2019年11月11日起计至当月租金实际付清之日止；以此类推计算每月违约金，暂计至2020年2月20日为9736.4元）。 一审法院认定事实如下：本案讼争的厦门市思明区大同路52号一层房屋系厦门市直管公房，自2015年9月1日起由保开公司负责经营管理。 2016年7月1日，保开公司（甲方）与王辉（乙方）签订《厦门市直管非住宅房屋公开招租租赁合同》，约定：甲方将讼争房屋出租给乙方，租赁期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止；第一年月租金为7960元，第二年月租金递增5%为8258元，第三年月租金递增10%为9194元；乙方应在当月10日前按合同约定金额足额向甲方缴交月租金；乙方逾期支付租金的，乙方须按日3‰向甲方支付逾期违约金；乙方逾期支付租金超过三个月的，甲方有权单方解除本合同并追索拖欠租金和占用费；租赁期间遇有其他任何原因导致合同终止时，乙方应于合同终止后三日内将房屋归还甲方，如乙方未在规定的腾空期限内将房屋腾空交还甲方的，每逾期一天，乙方应按本合同最后一期月租金的110%向甲方支付房屋占用费。 上述合同签订后，保开公司将讼争房屋交付王辉使用。合同约定的租赁期限届满后，王辉继续占用讼争房屋，并继续按9194元/月的标准向保开公司支付租金至2019年8月31日。自2019年9月1日起，王辉未向保开公司支付租金。 2020年1月14日，保开公司委托律师向王辉发送律师函，要求王辉于2020年1月20日前支付拖欠的租金及滞纳金。王辉于次日收到律师函，双方协商未果。 一审审理中，保开公司明确保开公司与王辉之间的不定期租赁合同关系于本案起诉状送达王辉之日即2020年5月15日解除。保开公司还表示，因新冠肺炎疫情影响，同意免收2020年2月租金，减半收取2020年3月至6月租金及房屋占用费。 一审法院认为，保开公司与王辉签订的《厦门市直管非住宅房屋公开招租租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。上述合同期限于2019年6月30日届满后，双方之间形成不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，且王辉自2019年9月1日起拖欠租金超过三个月，保开公司亦有权依约解除合同。保开公司以提起诉讼的方式解除双方之间的不定期租赁合同关系，并明确合同解除时间为本案起诉状送达王辉之日即2020年5月15日，符合法律规定，应予以支持。租赁合同关系解除后，王辉应当将讼争房屋腾空返还给保开公司，对保开公司的该项诉求，应予以支持。王辉自2019年9月1日起未支付租金及房屋占用费，应支付2019年9月1日至2020年5月15日期间的租金及2020年5月16日之后的房屋占用费，扣除保开公司同意免收的2020年2月租金和减半收取的2020年3月至6月租金及房屋占用费，王辉还应向保开公司支付租金59761元（9194元/月×6.5个月）及房屋占用费（按10113.4元/月即9194元/月×110%的标准，自2020年6月16日起计至实际腾房返还之日止）。虽然王辉未依约支付租金，但考虑到2020年1月以来新冠肺炎疫情的持续影响，对保开公司诉请的逾期违约金，故对2019年12月31日前的部分予以支持，2020年1月1日后的部分不予支持。王辉关于违约金计算标准过高的抗辩成立，酌情调整为月2%，故王辉应向保开公司支付拖欠2019年9月1日至2019年12月31日期间租金截至2019年12月31日的违约金1692元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门市旧城保护开发有限公司与王辉之间的不定期租赁合同关系于2020年5月15日解除；二、王辉于判决生效之日起十五日内将厦门市思明区大同路52号一层房屋腾空返还给厦门市旧城保护开发有限公司；三、王辉于判决生效之日起十五日内向厦门市旧城保护开发有限公司支付租金59761元及逾期违约金1692元；四、王辉于判决生效之日起十五日内向厦门市旧城保护开发有限公司支付房屋占用费（按10113.4元/月的标准，自2020年6月16日起计至实际腾房返还之日止）；五、驳回厦门市旧城保护开发有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取为711元，由厦门市旧城保护开发有限公司负担88元，王辉负担623元。 二审审理期间，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。 本院认为，首先，王辉上诉主张因家庭变故致未按时支付租金，该主张缺乏合同和法律依据，应予以驳回。其次，王辉上诉主张其不同意解除合同，因双方约定的租赁期限已经届满，嗣后形成不定期租赁合同关系，保开公司可随时解除合同，且王辉已经逾期支付租金，故保开公司诉求解除合同存法律和合同依据，应予以支持。再次，王辉上诉主张保开公司应当退还其履约保证金，保开公司则主张王辉存在违约行为。王辉就此未在一审中就此提出反诉，不在本案二审审理范围内，其可另行处理。最后，王辉上诉主张违约金标准过高，一审法院已经考虑诸因素对违约金标准予以调整，王辉并无证据证明该违约金标准超过了保开公司所受损失，故对该上诉主张予以驳回。至于王辉另主张应给予其3至6个月的腾空期间，王辉本应在合同届满之日即予以腾空搬离，其再行主张较长时间的搬离期限并无依据，亦予以驳回。综上，王辉的上诉主张缺乏事实和法律依据，均应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1246元，由上诉人王辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  章 毅 二〇二〇年十月二十九日 代书记员  朱巧婷 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。