浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初5686号 原告（反诉被告）：杭州联宇建筑装饰工程有限公司，住所地杭州余杭经济技术开发区唐梅路****。 法定代表人：余李雄。 委托诉讼代理人：杨芳琴，浙江杭天信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲍克定，浙江杭天信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州余杭区新丰包装彩印厂，，住所地杭州余杭区南苑街道新丰村 法定代表人：周金水。 委托诉讼代理人：鲍普扬，浙江步新律师事务所律师。 原告杭州联宇建筑装饰工程有限公司（以下简称联宇公司）为与被告杭州余杭区新丰包装彩印厂（以下简称新丰包装厂）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月29日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员孙莎独任审判。后新丰包装厂提出反诉，本院立案受理后决定与本诉部分合并审理。本院于2020年8月18日公开开庭进行了审理，联宇公司的委托诉讼代理人杨芳琴，新丰包装厂的委托诉讼代理人鲍普扬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 联宇公司起诉称：2015年5月1日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：新丰包装厂将坐落于杭州市余杭区××街道陈家木桥工业园区（（地号9-101-23-19，图号68.0-22.0）厂房厂房类型为钢架结构），建筑面积为4260平方米出租给联宇公司，并约定了租赁期为8年8个月，自2015年5月1日至2023年12月30日，同时约定了违约责任：如甲方提前终止合同，应赔偿乙方6个月租金及装修改造和厂房搬迁费用。合同签订前，新丰包装厂向联宇公司出示了其与案外人杭州市余杭区××街道万陈经济联合社（以下简称万陈经合社）于2008年1月21日签订的《租房协议》（以下称“2008年协议”），载明租赁期限至2023年12月31日。合同签订后，联宇公司对厂房进行了装修改造，共花费80余万元。2016年10月22日，原、被告双方就厂房租金事宜重新协商一致，并签订《厂房租赁合同补充协议》一份，约定了租金及支付时间。2019年12月11日，万陈经合社向新丰包装厂致函（发送至厂房所在地），明确了其与新丰包装厂之间于2014年12月26日签订的《杭州余杭万陈股份经济合作社房屋租赁协议》的租赁期限至2019年12月31日期满，要求新丰包装厂腾空厂房。后联宇公司向案外人核实，得知新丰包装厂与万陈经合社于2014年12月26日确实签订《租房协议》，约定的租赁期限至2019年12月31日。联宇公司认为，新丰包装厂蓄意隐瞒其与案外人的租赁期限，现已无法继续履行原、被告之间签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》，故联宇公司要求解除。且，新丰包装厂的行为已构成根本违约，根据合同约定应承担违约金。同时，因新丰包装厂的行为导致联宇公司投入的装饰装修在剩余租赁期间无法继续使用产生了损失，应由新丰包装厂赔偿。最后，联宇公司因亟需寻址搬迁，产生搬迁费，经营损失等，均应由新丰包装厂承担。诉讼请求：1.判令联宇公司与新丰包装厂签订的厂房租赁合同及厂房租赁合同补充协议中自2019年12月31日至2023年12月30日部分的租赁期限无效；2.判令新丰包装厂支付联宇公司违约金300000元；3.请求法院判令新丰包装厂赔偿联宇公司搬迁费用250000元、停业损失50000元；4.本案诉讼费、鉴定费等费用由新丰包装厂承担。 新丰包装厂答辩称：1.联宇公司所述事实理由和事实不符，原、被告签订两份协议，租赁合同另有约定，2019年12月31日到期后新丰包装厂一直在租用，优先权确认函、补充说明证明联宇公司还是案涉房屋承租户，直至今天联宇公司还没有搬离；2.原、被告租赁合同已经解除，联宇公司存在根本违约，联宇公司提前退租构成违约，联宇公司未付租金构成违约，2020年6月30日至2023年租房合同终止履行，新丰包装厂没有违约，租赁合同没有约定违约金，联宇公司搬迁和新丰包装厂无关，联宇公司至今没有搬迁，联宇公司停业和新丰包装厂无关，无证据证明联宇公司停业。 新丰包装厂反诉称：2015年5月1日，新丰包装厂与联宇公司签订《厂房租赁合同》，约定座落于杭州市余杭区××街道××工业园××平方厂房由新丰包装厂出租给联宇公司，租期2015年5月1日起至2023年12月30日止；租金从2019年5月1日起每月5万元；合同还约定如乙方（联宇公司）提前退租而违约，应赔偿甲方（新丰包装厂）9个月租金。联宇公司提前违约解除租赁合同事实：（1）联宇公司与新丰包装厂合同租赁合同未到期，联宇公司投标与新丰包装厂争阿里拍卖处置余杭区东湖街道唐梅路21号内4200平方米厂房租赁权；（2）联宇公司拒绝支付已逾期的房屋租金；（3）联宇公司诉讼提前解除与新丰包装厂的租赁合同。新丰包装厂无奈同意，但联宇公司应付清房租，支付约定违约赔偿金。反诉请求：一、判决联宇公司违约；二、判决联宇公司支付所欠2019年11月至2020年7月房租共九个月房租金45万元；三、判决联宇公司支付约定违约赔偿金30万元；四、本案案件受理费由联宇公司承担。 联宇公司答辩称：1.新丰包装厂未取得房屋租赁权，导致联宇公司无法继续履行双方签订的租赁协议，2019年12月31日之后双方的租赁期限无效，是新丰包装厂违约导致联宇公司无法使用厂房，2.根据合同，联宇公司应于2020年4月30日支付之前半年的租金，因新丰包装厂不具有租赁权，联宇公司将2019年12月30日之后的租金已支付给厂房所有人。请求驳回反诉请求。 本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定本案的事实如下： 2008年1月22日，万陈经合社作为甲方，新丰包装厂作为乙方，签订《租房协议》，约定乙方向甲方租厂房占地面积4950平方（厂房建设资金由乙方垫付），租厂房位置坐落于余杭区××街道陈家木桥，，地号9-101-23-19，图号68.0-22.0，为工业用房租厂房期限15年，从2008年1月1日至2023年12月31日。 2008年1月25日，万陈经合社与新丰包装厂就前述《租房协议》向浙江省杭州市禹航公证处申请办理公证，该公证处于2008年1月28日出具（2008）浙杭禹证民字第147号《公证书》。 2014年12月26日，万陈经合社作为甲方，新丰包装厂作为乙方，就同一租厂房事宜另行签订《租房协议》，约定因乙方没有按时交纳房租费，违反了双方于2008年1月22日签订的《租房协议》，故甲方于2014年12月3日对乙方终止协议，乙方2014年租金付清的同时并承担违约金20万的前提下，经甲、乙双方友好协商甲、乙双方于2008年1月22日签订后来，并经公证处公证的协议作废，以此次协议为准。新的协议约定租厂房期限为五年，从2015年1月1日至2019年12月30日止。租金每年27万元，因物价上涨等原因在上一年租金金额前提下租金每年递增3%，乙方保证在上年的12月底前和每年的6月底前分2期各50%，将租金付给甲方。租厂房期限满后经甲乙双方共同协商继续租给乙方，租金另行协商，如协商不成，因甲方低价租赁给乙方（由于2008年厂房是由乙方投资并建造的），厂房所有权归甲方，甲方租给其他承租方的，在同等条件下，乙方享受优先权。 2015年5月1日，联宇公司作为承租方（乙方），新丰包装厂作为出租方（甲方），签订《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落于杭州市余杭区××街道陈家木桥工业园区（（地号9-101-23-19，图号68.0-22.0的厂房租赁给乙方，建筑面积为4260平方米。租赁期限自2015年5月1日至2023年12月30日。第一年租金65万元（不含税票），第二年租金61.95万元，第三、四年租金66.95万元，第五年到租赁合同期满年租金68.25万元。双方一旦签订合同，乙方应在半个月内向甲方支付厂房租金，第一年一次性付清，第二年起每半年支付一次。厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方6个月租金及装修改造和厂房搬迁费用，租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方6月租金。 2016年10月22日，联宇公司作为承租方（乙方），新丰包装厂作为出租方（甲方），签订《厂房租赁合同补充协议》，约定2015年5月1日起至2016年4月30日止，年租金为65万元，第二年2016年5月1日起至2017年4月30日止，年租金为55万元，2017年5月1日起至2023年4月30日止，年租金为60万元，2023年5月1日起至2023年12月30日止，年租金为40万元。房屋租金延后半年支付，每半年支付一次，每次支付年租金的百分之五十，具体为16年的10月30日一次，次年4月30日一次，以此类推。 2020年7月3日，万陈经合社向联宇公司发出《关于限期搬离腾空、返还房屋的告知函》，载明：万陈经合社通过网上公开竞拍方式确定集体资产的承租单位，联宇公司亦报名参加了竞拍，通过公开竞价，已确定唐梅路21号房屋的承租单位（即中标单位为浙江伟东幕墙有限公司），万陈经合社曾于2020年6月28日通知联宇公司腾空返还房屋，现通知联宇公司：1.与浙江伟东幕墙有限公司尽快协商装修、改建事宜；2.最迟应于2020年7月15日前腾空返还房屋，逾期应按拍卖成交价租金标准支付租金，并赔偿万陈经合社全部损失。 另查明：（一）万陈经合社于2020年6月15日出具《厂房竞拍补充说明》，载明：因该厂房装修及改造是实际承租户，即联宇公司拥有，现就装修及改造费用补偿事宜作如下补充说明：1.本次竞拍中标者在确认中标后，自行与联宇公司协商装修及改造费用金额及支付方式；2.如双方不能协商一致，由余杭区评估公司评估装修及改造费用的金额，竞拍中标者直接将该费用支付给联宇公司，联宇公司在收到该款后，半个月内搬离厂区并移交给竞标中标者。 （二）万陈经合社于2020年6月16日出具《优先权确认函》，载明阿里拍卖（租赁）处置唐梅路21号内4200平方米厂房租赁权，由新丰包装厂凭营业执照报名，免于提供其他材料和证明，享有优先权。 （三）联宇公司于2020年4月8日向万陈经合社转账支付15万元，备注“2020年1-6月房租”。 （四）庭审中，原、被告均认可联宇公司尚未向新丰包装厂支付2019年11月1日起至12月31日的租金。 （五）2020年8月15日，原告作为甲方，浙江中源力合劳务有限公司作为乙方，签订《厂房设备、材料等搬运承包协议》，约定甲方委托乙方将位于唐梅路21号厂房内设备、材料等搬至位于德清县××镇××房，搬运费26万元。原告于2020年10月12日向浙江中源力合劳务有限公司转账支付26万元，浙江中源力合劳务有限公司于同日开具相应金额的浙江增值税专用发票。 本院认为，一、本诉部分。（一）关于租赁期限。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”，现新丰包装厂将其向万陈经合社承租的厂房转租给联宇公司，且新丰包装厂与联宇公司转租合同所约定的租赁期限已超过新丰包装厂与万陈经合社于2014年12月26日签订的《租房协议》约定的租赁期限，故超出部分应认定为无效，联宇公司该诉讼请求本院予以支持。其次，新丰包装厂与万陈经合社于2014年12月26日签订的《租房协议》中关于“租厂房期限满后经甲乙双方共同协商继续租给乙方，租金另行协商，如协商不成，因甲方低价租赁给乙方（由于2008年厂房是由乙方投资并建造的），厂房所有权归甲方，甲方租给其他承租方的，在同等条件下，乙方享受优先权”的约定，新丰包装厂主张系租赁期限届满后自动续租的意思，但结合上下文意来看，该约定应为租赁期限届满后是否续租由双方进行协商确定，而非自动续租的意思表示。再次，新丰包装厂在其与万陈经合社于2014年12月26日签订的《租房协议》约定的租期届满后已报名参加了案涉厂房租赁权的网络竞拍，且租赁权实际由案外人竞得，故新丰包装厂理应知晓万陈经合社并无与新丰包装厂续租的意思表示，亦无续租的可能。综上，新丰包装厂关于其与万陈经合社的租赁合同关系尚未终止，案涉房屋仍处于其承租状态的答辩意见依据不足，本院不予采信。（二）关于违约责任。新丰包装厂与万陈经合社于2014年12月26日签订的《租房协议》已将租赁期限截止时间变更为2019年12月30日，但新丰包装厂于2015年5月1日与联宇公司签订《厂房租赁合同》时仍将租赁期限约定为2023年12月31日，且未能与万陈经合社就续租事宜达成一致，导致联宇公司无法按照《厂房租赁合同》的约定继续占有使用案涉厂房至2023年12月30日，故新丰包装厂已构成违约，对此应承担相应的民事责任。考虑到案涉合同约定的违约金数额过高，本院酌情调整违约金为150000元。联宇公司主张的搬迁费用，因案涉合同约定“如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方6个月租金及装修改造和厂房搬迁费用”，现案涉合同因新丰包装厂原因导致无法继续履行，故联宇公司要求新丰包装厂承担其实际支出的搬迁费用250000元的诉讼请求理由成立，本院予以支持，新丰包装厂要求对搬迁费用进行评估的申请没有必要，本院不予准许。联宇公司主张的停业损失，因无有效证据证明存在停业情况且其实际损失超过违约金数额，故联宇公司该诉讼请求本院不予支持。 二、反诉部分。（一）关于租金。其中2019年11月1日至12月30日的租金，因联宇公司在庭审中认可尚未支付给新丰包装厂，故新丰包装厂该部分诉讼请求本院予以支持。其中2019年12月31日至7月31日的租金，因新丰包装厂与万陈经合社的租赁期限于2019年12月30日已到期，且双方未就续租达成一致，故新丰包装厂无权主张该期间的租金。（二）违约责任。如前所述，案涉《厂房租赁合同》未能继续履行，系因新丰包装厂在明知其与万陈经合社所约定租赁期限的情况下，超期转租给联宇公司，且未能就续租达成一致，而非联宇公司提前退租，故新丰包装厂据此要求联宇公司支付提前退租违约金的反诉请求理由不成立，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告杭州联宇建筑装饰工程有限公司与被告杭州余杭区新丰包装彩印厂于2015年5月1日签订的《厂房租赁合同》以及于2016年10月22日签订的《厂房租赁合同补充协议中》中关于自2019年12月31日起至2023年12月30日的租赁期限的约定无效； 二、被告杭州余杭区新丰包装彩印厂支付原告杭州联宇建筑装饰工程有限公司违约金150000元； 三、被告杭州余杭区新丰包装彩印厂支付原告杭州联宇建筑装饰工程有限公司搬迁费用250000元； 四、反诉被告杭州联宇建筑装饰工程有限公司支付反诉原告杭州余杭区新丰包装彩印厂2019年11月1日起至2019年12月30日止的租金100000元； 五、驳回原告杭州联宇建筑装饰工程有限公司其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告杭州余杭区新丰包装彩印厂其他反诉请求。 以上第二、三、四项相抵，杭州余杭区新丰包装彩印厂尚需支付杭州联宇建筑装饰工程有限公司300000元，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取4900元，由原告杭州联宇建筑装饰工程有限公司负担1633元，被告杭州余杭区新丰包装彩印厂负担3267元；反诉案件受理费5650元，由反诉原告杭州余杭区新丰包装彩印厂负担4897元，反诉被告杭州联宇建筑装饰工程有限公司负担753元，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 孙 莎 zdqz立案审查表 二〇二〇年十月二十一日 书记员 张少艾