安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终4239号 上诉人（原审原告）：刘光彪，男，1994年1月1日出生，汉族，住安徽省阜南县。 上诉人（原审原告）：朱莹莹，女，1995年3月1日出生，汉族，住安徽省阜南县。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：陈磊，江苏览博律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：阜南县平和置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇陶子河路尚鼎国际**楼**，统一社会信用代码91341225MA2N0RR4XY。 法定代表人：张亮亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王军，安徽弘大律师事务所律师。 上诉人刘光彪、朱莹莹与上诉人阜南县平和置业有限公司（以下简称平和公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服安徽省阜南县人民法院（2020）皖1225民初2802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘光彪、朱莹莹上诉请求：撤销一审判决，改判支持其二人一审诉讼请求。事实和理由：1.公摊面积是指公共设施分摊到各楼层住户的部分，应当由开发商出资建设、装修、维护，所需费用已计入毛坯房房价内，不得再假借装修之名向业主重复收费；2.即便按套内装修面积计算，也应该以套内装修合同价格减去套内装修评估价格的差额，作为开发商应当返还业主的款项，而不应当仅以其中的装饰造价作为计算差价款的计算依据。 平和公司答辩称：刘光彪、朱莹莹的上诉理由不能成立，应驳回其关于返还装修合同价与评估价差价款的上诉请求。评估报告中仅材料费能体现物的价值，应以材料费作为可更换、修理的内容。 平和公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.刘光彪、朱莹莹购买的是金海湾·贵府7号楼18层1801室，一审判决适用33#A标准户型评估价值进行判决无事实和法律依据。2.评估报告分册载明的装饰造价包括分部分项工程费、措施项目费、不可竞争费、税金等，其中仅材料费才能体现物的可更换、修理价值，一审将全部装饰造价视为双方约定的可更换、修理的价格内容，体现物的价值，认定事实错误。 刘光彪、朱莹莹答辩称：以材料费作为物的可更换、修理价值无事实依据，显失公平，应驳回平和公司的上诉。 刘光彪、朱莹莹向一审法院起诉请求：1.判令平和公司退还刘光彪、朱莹莹多支付的装修款85194.44元;2.本案诉讼费由平和公司承担。 一审法院认定事实：2018年8月1日，刘光彪、朱莹莹与平和公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定刘光彪、朱莹莹购买平和公司开发的项目名称为金海湾﹒贵府7号楼1单元18层1801号房。合同第二章第三条第四项约定，商品房建筑面积为118.44平方米，其中套内建筑面积97.44平方米，分摊共有建筑面积21平方米。合同第三章第六条第二项约定：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币6940.35元，总价款为人民币822015元。合同第七章第十六条第三项：（三）装饰装修及设备标准。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理（可多选）（1）及时更换、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。合同附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”：1、该套商品房面积为：118.40平方米，毛坯单价为5440.35元/平方米，该套商品房毛坯总价为（人民币）644355元；装修单价为1500元/平方米，该套商品房装修总价为（人民币）177660元，该套商品房合计总价款（含装修款）为人民币822015元。 一审另查明，刘光彪、朱莹莹已支付全部购房款及装修款；合同附件六对装饰使用的主要材料和设备的品牌作了相应约定，未对等级及价格作相应约定；精装修样板房已拆除。 2020年1月19日，安徽长平房地产价格评估有限公司接受平和公司的委托，对平和公司开发的金海湾贵府、华府6套标准户型的精装修房屋的内装修价值进行评估。经评估，33#A标准户型精装修房装修价值为92465.56元。其中建设成本为72989.14元（装饰造价52320元、安装造价17358元、其它3309.7元）元，相关费用19476.42元（管理费用1459.78元+投资利息1079.51元+销售税费、销售费用4876.40元+开发利润12060.73元）。 一审法院认为，刘光彪、朱莹莹与平和公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。本案因装饰装修材料没有价格标准，精装房已撤除，平和公司的辩称更换、修理因没有参照物，且业主不予认可，一审法院不予采信；刘光彪、朱莹莹以装修总价177660元，核减内装修评估价92465.56元，要求平和公司退还刘光彪、朱莹莹多支付的装修款85194.44元的诉求，因装修总价177660元，是全部面积装修费用，内装鉴定价格92465.56元是内装面积的计算，面积不同，两者不具备相减条件。刘光彪、朱莹莹对套内建筑面积97.44平方米部分享有独立产权，其余分摊的共有建筑面积部分为共有产权，现有评估结论无法确定分摊共有建筑面积部分的精装修的价格，故根据现有证据，刘光彪、朱莹莹仅能就套内建筑面积部分的装修主张权利。 平和公司辩称评估报告鉴定程序违法且鉴定结论依据明显不足，因该鉴定意见是平和公司在政府组织下为达成和解由其委托评估公司进行的评估，且平和公司不予认可，认为是为了达成调解协议或者和解协议作出的妥协，该评估报告不得在诉讼中作为对平和公司不利的根据。一审法院认为该评估报告是在政府部门的协调下，根据双方的需求，双方为达成和解，由平和公司委托评估公司做出的评估意见，该评估报告客观真实，并非系平和公司妥协的结果，一审法院对该辩称意见不予采信，平和公司申请重新鉴定也缺乏依据。评估报告精装修房价值为92465.56元。其中建设成本为72989.14元，相关费用19476.42（管理费用1459.78+投资利息1079.51+销售税费、销售费用4876.40+开发利润12060.73）元，税金和规费是企业应上交费用，利润是企业应得到部分，管理费用、投资利息是装饰装修的合理支出，该四项费用不属于直接用于业主房屋装修的费用，应予以核减，同样建设成本价72989.14元（装饰造价52320元、安装造价17358元、其它3309.7元）中，仅装饰造价52320元，是直接投入的装饰成本，是双方约定的可更换、修理的价格内容，体现物的价值。 刘光彪、朱莹莹根据鉴定评估结论选择价格差价诉讼，直接作用于装饰成本的，能体现可修理、可更换的物的差价的合理诉求应当予以支持。 套内面积为业主自主使用，对刘光彪、朱莹莹要求退还装饰款的套内部分系合理诉求。虽然商品房买卖合同约定，装修单价为1500元/平方米，但并未区分套内和公摊装饰价格。平和公司未提供公摊面积装饰价格大于1500/平方米的价格，本案以1500/平方米计算内装饰价格，平和公司收取内装修款价值为146160元（1500元/平方米×97.44平方米）。 认可该案的评估结论，同样也应认可得出评估结论的评估方法。本评估方法可以得出装饰造价与鉴定价格的比例关系。涉案房屋鉴定价格为92465.56元，其中装饰造价为52320元。平和公司收取内装修款价值为146160元，其应当投入的装饰造价为82702.05(146160×52320÷92465.56)元。平和公司应退还刘光彪、朱莹莹30382.05元[82702.05元（应投入装饰造价）-52320元（鉴定装饰造价）]。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：阜南县平和置业有限公司于判决生效十日内返还刘光彪、朱莹莹装修差价款30382.05元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计965元，财产保全费900元，合计1865元，由阜南县平和置业有限公司负担665元，刘光彪、朱莹莹负担1200元。 二审中，平和公司为支持其上诉请求，向本院提交了评估报告造价分册一份，拟证明装饰装修中的材料价值仅39815.09元，该部分价值才能体现可更换、修理的物的价值。 刘光彪、朱莹莹质证认为，该证据系平和公司单方制作，仅是对建材本身价值的一种概括，与装修价值产生的争议无关联性。 本院对该份证据的真实性予以认证，对其证明目的在本院认为部分一并论证。 双方当事人对一审所列证据的质证意见与一审相同，本院认证意见与一审一致。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为，平和公司的违约责任如何确定。 1.应否返还合同价与评估价差价款。首先，依照合同约定，刘光彪、朱莹莹购买的是带装修的房屋，装修是房屋整体交易的组成部分，装修价格与毛坯房价格共同组成案涉房屋的出售价，因双方当事人并未单独签署《装饰装修合同》，故不能将装饰装修与案涉房屋买卖简单割裂，独立对待。其次，价值与价格并非同一概念，更不能简单等同。在实际交易中，制约和影响商品房及装饰装修价格的因素众多，包括装修材料价格、人工费用、管理成本、供求关系、房价走势预期、税金规费、房地产市场环境、房屋区位环境、毛坯房定价等诸多变量因素。合同价格是签订合同时综合考虑上述因素后双方当事人自愿签订的市场交易价格，而案涉评估价值系采用固定基准日期、固定利润模式估算的结果，故将合同价格简单等同于建造、装修成果的评估价值既不符合经济学定义，也有悖市场经济规律。再次，案涉《商品房买卖合同（预售）》第十六条约定，装饰装修和设备不符合标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、维修。双方当事人并无差价返还的约定。因此，刘光彪、朱莹莹关于返还装修合同价格与评估价值差价款的上诉请求与约定不符，于法律无据，本院不予采纳。 2.一审法院以“装饰造价”作为平和公司违约责任的计算依据是否适当。鉴于双方当事人仅就装饰装修主要材料和设备的名称、品牌进行了约定，并未约定产品的具体型号、数量、价格等内容，且样板房已被平和公司拆除；一审法院根据举证责任分配和举证不能的后果承担原则，认定平和公司装修不符合标准应承担违约责任符合法律规定。根据双方当事人关于“更换、维修”的约定，一审法院综合考量本系列案件实际情况，参照刘光彪、朱莹莹所主张的33#A标准户型评估价值，以装修价值中能够体现物的价值的装饰造价，折算出平和公司应当承担“更换、修理”违约责任的经济费用并判令返还，体现了“降低当事人诉讼成本”“方便案件实际履行”的为民、便民理念，合理有据，并无不当。因此，平和公司关于“一审判决适用33#A标准户型评估价值进行判决无事实和法律依据”、“仅应将材料费作为可更换、修理的价格内容”的上诉请求不能成立，本院不予采信。 综上，双方当事人的上诉理由均不能成立，本院均不予支持；原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1118元，由阜南县平和置业有限公司负担559元，刘光彪、朱莹莹负担559元。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年十月二十三日 书记员  徐玉洁 附：本判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。