贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初8587号原告：上海恒奕医院管理有限公司,住所地上海市普陀区金通路****。法定代表人：施闻骏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡兴涛、张超，贵州唐德律师事务所律师，特别代理。被告：贵州鲁弟房地产有限公司,住所地贵阳市南明区花,住所地贵阳市南明区花溪大道北段**帝豪名都**** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：周松涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：李红英，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。第三人：贵阳中医皮肤病医院有限公司，住所地贵阳市南明区解放西，住所地贵阳市南明区解放西路****tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：许德亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹华贵，贵州哲瀚律师事务所律师，特别代理。原告上海恒奕医院管理有限公司（以下简称恒奕公司）诉被告贵州鲁弟房地产有限公司（以下简称鲁弟房开）、第三人贵阳中医皮肤病医院有限公司（以下简称中医皮肤病医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒奕公司的委托诉讼代理人胡兴涛、张超、被告鲁弟房开的委托诉讼代理人李红英、第三人中医皮肤病医院的委托诉讼代理人曹华贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒奕公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2019年4月19日签订的《帝豪名都商业物业租赁协议》；2、判决被告返还原告已支付的合同保证金40万元；3、本案受理费由被告承担。事实及理由：2019年4月19日，原、被告签订《帝豪名都商业物业租赁协议》，约定原告承租被告位于花溪大道北段××“××都”××楼物业××医疗用房。从2019年8月1日起计算租金，前三年实际包干租金为40万元／月。协议签订后，原告向被告支付了合同保证金及第一年租金480万元并对被告原有装修作废的损失一次性进行了100万元的补偿。后原告按约定入场进行装修，但被告在原告装修过程中以各种理由进行阻挠，致使原告迟迟无法投入使用所承租的房屋。后经贵州省建筑科学院研究检测中心（以下简称检测中心）鉴定，该中心出具的鉴定报告及变形检测报告均证实原告的装修完全符合规定，并不存在被告所称质量不合格等问题。截止起诉之日，原告已为装修花费了11437342.78元。原告认为，被告无力阻挠装修的客观事实已直接造成原告无法在疫情出现之前开设使用承租房屋，由此导致原告巨大的经济损失，同时也影响了原告经营战略上的规划，致使原告无法在疫情到来之时妥善应对，寻求生机。再继续履行租赁合同明显显示公平，且原告亦无继续履行的能力。为此，特提起诉讼，请求判如所请。被告鲁弟房开辩称：1、根据原、被告双方所签订的租赁合同约定解除合同的条件包括：原告无理由拖欠租金超过45天的，被告有权解除合同收回房屋；双方协商解除协议，互不承担违约责任，除此之外，双方并未在合同中约定有关解除合同的其他条件。但是拖欠租金的合同解除权归被告享有，被告现在已另行起诉要求继续履行租赁合同，双方也没有就解除合同达成任何协议，本案不符合约定解除合同的条件；2、案涉房屋已移交给原告，其已向被告支付了第一年的房屋租金及保证金，将原用于酒店经营的房屋进行全部拆除并重新装修，双方正在按照合同约定履行各自的权利义务。至于原告在装修过程中被他人多次阻挠的行为，并非被告所为，原告可以自行通过司法途径向阻挠装修的人员主张自己的合法权益，故案涉合同也不符合法定解除的条件；3、根据租赁合同约定的保证金返还条件为租赁期满，原告在无任何违约行为，且各项费用已足额缴清，在将房屋移交给被告后10日内无息退还。但租赁期限尚未届满，仍在履行中，不符合退还保证金的条件，原告应该继续履行合同；4、原、被告双方是在公平、自愿、平等的基础上签订的租赁合同，原告对合同的内容已充分了解，无《合同法》规定的法定解除合同的条件；5、原告是专门从事医疗行业的公司，对承租房屋开办医院具有丰富的经验，对案涉房屋也已进行充分的考察和了解，才承租了被告的房屋，用于第三人的经营用房。而第三人开办于2014年，现在处于正常经营状态，完全有能力继续履行合同。原告与第三人已经将案涉房屋原用于酒店的装修全部打掉，改建为医院用途的装修，装修工作也已完成了80%，解除租赁合同对原、被告及第三人都将造成巨大损失，浪费社会资源。综上，案涉房屋租赁合同是双方真实意思表示，符合法律法规之规定，合法有效，不具备解除合同的条件，原告的诉讼请求无事实及法律规定，为保障被告的合法权益，真正实现房屋租赁合同目的，请求驳回原告的诉讼请求。第三人中医皮肤病医院述称：1、第三人和被告签订物业租赁协议并非正式合同，未生效，未实际履行；2、第三人和被告签订的协议每月租金为172200元，而被告与原告签订的合同租金为每月40万元，实际履行的也是原告和被告的合同，合同的相对方是原告和被告，与第三人无关；3、房屋实际使用人为原告。原告恒奕公司围绕其诉讼请求提交如下证据：1、租赁合同，拟证明原告向被告承租房屋，以480万元一年承租，约定保证金40万元，折旧费100万元。被告对租赁合同的三性及原告证明目的无异议。第三人对租赁合同的三性无异议，并认为证实了合同的相对方是原、被告。合同附件《委托收款证明》充分证实了被告收取的租金是与原告签订合同的租金，与第三人无关；2、医院装修费用明细清单及收据、转账明细，拟证明原告已经向被告支付第一年房屋租金480万元、保证金40万元，折旧费100万元，以及原告在装修过程中已花费一千余万元。被告对原告支付40万元保证金和480万元租金予以认可。对其他费用提出无法核实真实性，不予认可，与本案无关联性。第三人对该组证据的三性及原告的证明目的无异议；3、律师函及回复函各1份，拟证明被告在原告装修过程中无端阻挠原告对租赁房屋进行装修。被告对该组证据真实性无异议，但不认可原告的证明目的。认为唐德律师事务所发的律师函没有经过核实情况，并不是被告在阻碍装修，在衡一律师事务所发的律师函里面已经说明不是被告在阻碍原告装修，也不同意解除租赁协议。第三人证据的三性无异议，认为该证据证实合同相对方是原、被告；4、鉴定报告及变形监测报告，拟证明经检测中心鉴定，原告装修过程完全符合规定，并不存在任何影响建筑物安全的行为。被告及第三人无异议。被告鲁弟房开围绕其主张提交证据如下：1、租赁协议，拟证明原、被告签订的合同未违反法律禁止性规定，合法有效，原告的起诉不符合约定起诉条件。原告对协议的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告的起诉符合法律规定，根据该协议第4条第1项的约定，被告应当保证租赁物的合法经营权，若因被告原因发生经营权的纠纷或债权债务纠纷由被告处理，与原告无关。但不影响原告在租赁期间正常使用。事实上在原告在装修期间受到阻挠，无法正常使用租赁物。第三人对协议的真实性无异议，认为该协议证实合同相对方是原、被告；2、租赁合同，拟证明原告承租案涉房屋后，交由第三人进行经营，为此被告也与第三人签订了案涉房屋租赁合同，租赁房屋面积等都与原告签订的租赁合同一致。案涉房屋实际有两个承租人。两份租赁合同都是原告及第三人共同委托苏国庆于同一天签订的。原告对合同的三性无异议，但提出该合同的签订金额每月为172200元，与原、被告所签合同金额不一致。而且该合同是被告为了逃避税费要求原告签订阴阳合同，实际上没有履行。被告在签订合同当时是提供的复印件，并且在合同上注明仅对外，不做正式条款依据。第三人提出双方签订的合同并非真实合同，合同约定的生效条件为盖章及收到租金及保证金之日生效。而第三人并未交付任何租金和保证金，合同未生效；3.租金收据3份、押金收据1份，拟证明原告已按合同约定向被告支付租金480万元、押金40万元。原告无异议。第三人对收据的三性无异议，证实合同相对方是原、被告，与第三人无关；4、商洽函1份，拟证明原告及第三人在疫情发生以后向被告来函，表示愿意继续履行合同，只是希望在房屋租金上给予一定的优惠。原告对商洽函的三性有异议，认为该商洽函是第三人出具，并非原告发函，原告也未委托第三人发函，是否真实不清楚，与原告无关。第三人提出没有原件，真实性不认可，就算这份证据是真实的，也仅代表第三人帮助原告管理，并非租赁合同相对方；5.房屋照片3张，拟证明案涉房屋是楼上住户阻扰原告装修施工，并不是被告妨碍原告正常使用租赁房屋。原告对照片的三性有异议，认为该照片并未显示拍摄时间，即使该照片真实，也恰恰反映了被告未保证原告正常使用租赁物。第三人提出实际用房人是原告，第三人不清楚；6、贵州电视台百姓关注栏目视频1段，拟证明案涉房屋是楼上住户阻扰原告装修施工，并不是被告妨碍原告正常使用租赁房屋。原告对视频的真实性无异议，证明目的有异议，认为原告停止装修是因为被告的阻止，而且根据租赁合同约定，被告有义务保证原告合法正常使用该房屋。第三人提出不是房屋使用人，不清楚情况；7、房屋鉴定报告和变形监测报告，拟证明原告及第三人装修并没有影响房屋安全，可以使用。原告无异议。第三人对报告的真实性无异议，但认为第三人仅是代表原告装修管理，并不是合同相对方；8、租赁合同的附件租金支付表1份，拟证明第三人支付的租金标准实际与原告和被告签订租赁合同标准一致。原告提出系复印件，无第三人盖章，真实性不认可。即使是真实性的，被告与第三人也并未履行合同。第三人提出系复印件，无第三人盖章，真实性不认可。9、建设工程施工许可证、建设项目施工图设计文件审查合格书各1份，拟证明是第三人在装修承租的案涉房屋。原告对该组证据的真实性无异议，但提出原告可以委托任何单位对该房进行装修。第三人对该组证据的真实性无异议，但认为仅是代原告进行装修管理，并不能证实第三人是合同相对方。第三人未提交证据。根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2019年4月19日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《“帝豪名都商业”物业租赁协议》一份，主要内容为：1、甲方同意将其位于贵阳市南明区花溪大道北段168号“帝豪名都”裙楼物业[具体为：一楼商业门面（含公摊租赁建筑面积约为260㎡）、二楼商业物业（含公摊租赁建筑面积约为2500㎡）、三楼商业物业（含公摊租赁建筑面积约为2500㎡）、四楼商业物业（租赁建筑面积约为1650㎡）]，以上含公摊租赁建筑面积共计约6910㎡出租给乙方用于医疗用房；2、租期为：9年，自2019年5月1日开始至2028年4月30日止。房屋装修免租期为3个月（即：自2019年5月1日开始至2019年7月30日止）。双方约定从2019年8月1日起开始计算租金，前三年实际包干租金为40万元/月，不含任何税费。具体租金支付详见附件《贵阳中医皮肤病医院帝豪物业租金支付表》即第一年（2019.8.1-2020.7.30）不含税费年租金合计480万元。每年提前一个月先足额交纳第二年租金费用。本合同签订后30日内乙方一次性交清合同保证金40万元及分二期交清第一年度租金，总额共计520万元。合同有效期届满，在乙方无任何违约行为，且对使用租赁物所产生的各项应交费用按时足额缴纳结清后，与甲方办理完房屋移交手续后10天内无息退还；3、甲方租赁标的物属2017年精装修酒店物业，由于乙方租赁后的使用性质及功能的改变，原甲方所投资上千万元的装修等全部作废，原甲方新装的设施设备（不包括四楼电视机、床及布草，二楼桌椅、厨具、餐具、柜机空调等可移动物品）以现状为准，经甲乙双方协商，甲方同意以100万元折价转让给乙方继续使用，乙方应在本合同签订15日内按照双方商定价格100万元一次性补偿支付给甲方，甲方收到全部折价补偿款后乙方方可进场施工；4、租赁期内因任何一方严重违反本合同主要条款视为严重违约，导致本合同无法继续履行的，守约方有权要求违约方按照本合同约定赔偿当年12个月的租金作为违约金，并赔偿给守约方所造成的一切经济损失；如因人力不可抗因素导致乙方不能正常经营，双方协商解除协议，互不承担违约责任；5、本合同自甲乙双方签字、盖章并在收到乙方第一年度租金及合同保证金之日生效，此后乙方才能进行设计与入场拆除、装修，否则乙方应承担因此给甲方造成的全部损失。同日，被告（出租方、甲方）与第三人（承租人、乙方）签订《“帝豪名都商业”物业租赁协议》一份，主要内容为：1、甲方同意将其位于贵阳市南明区花溪大道北段168号“帝豪名都”裙楼物业[具体为：一楼、二楼、三楼、四楼]，以上建筑面积共计约6150㎡出租给乙方作医疗用房；2、租期为：9年，自2019年5月1日开始至2028年4月30日止。房屋装修免租期为3个月（即：自2019年5月1日开始至2019年7月30日止）。双方约定从2019年8月1日起开始计算租金，每年实际包干租金为172200元/月，每年提前一个月先足额交纳第二年租金费用；3、租赁期内因任何一方严重违反本合同主要条款视为严重违约，导致本合同无法继续履行的，守约方有权要求违约方按照本合同约定赔偿当年12个月的租金作为违约金，并赔偿给守约方所造成的一切经济损失；如因人力不可抗因素导致乙方不能正常经营，双方协商解除协议，互不承担违约责任；4、本合同自甲乙双方签字、盖章并在收到乙方第一年度租金及合同保证金之日生效，此后乙方才能进行设计与入场拆除、装修，否则乙方应承担因此给甲方造成的全部损失。案外人苏国庆作为原告及第三人签约代表在上述协议上签名并分别加盖原告及第三人公章。上述协议签订当日，原告向被告支付履约保证金40万元，并于2019年4月23日、4月25日、6月19日三次向被告支付房租共计480万元。第三人在接受原告委托对案涉房屋进行装修过程中，将房屋二层（8）～（8+3600）/（A+4550）～（B+3600）轴、三层和四层（8）～（8+3600）/（A+4450）～（B）轴原有楼梯拆除并增设钢筋混泥土现浇板对拆除洞口进行封闭，同时将二层～四层（9）～（10）/（B）～（F）轴楼板进行局部拆除并搭设钢楼梯，居民反映在楼梯拆除过程中建筑出现不同程度开裂现象并阻挠第三人施工，第三人停止施工后，委托检测中心对案涉房屋所在鲁弟大厦A栋及裙楼进行安全性鉴定，同时对鲁弟大厦进行建筑沉降监测。2020年4月2日，检测中心出具编号为JYZ059200400005号变形监测报告，监测结论为：“建筑物沉降处于稳定状态。”2020年4月3日，检测中心出具编号为JGA002200400002号鉴定报告，结论为：“1、依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）相关规定，鲁弟大厦A栋及裙楼既有裂缝及受损现状对建筑主体结构安全性影响评定为Bu级。2、二层～四层（9）～（10）/（B）～（F）轴楼板进行局部拆除，拆除面积满足《高层建筑混泥土结构技术规程》（JGJ3-2010）关于结构平面布置的有效楼板宽度、楼板开洞面积的限值要求，楼板局部开洞不影响结构的承载安全。需提请有资质单位根据新增楼梯实际情况对涉及构件进行补强或加固处理。3、装修过程中采用压型钢板及钢筋混泥土对二层（8）～（8+3600）/（A+4550）～（B+3600）轴、三层和四层（8）～（8+3600）/（A+4450）～（B）轴楼板进行封闭，无相关设计及施工资料，无法保证该新增楼板承载安全，应提请有资质单位对该新增楼板采取有效处理措施。”2020年4月17日，原告委托贵州唐德律师事务所向被告发出律师函，以被告无理阻挠装修，致使原告未能赶在疫情出现之前搬入承租房屋，从而造成原告巨大经济损失等为由，要求被告在收悉律师函之日起七日内共同协商解决双方房屋租赁事宜，若期限届满后置之不理，视为被告同意解除双方所签租赁协议。2020年4月20日，被告向贵州唐德律师事务所发出律师函，回复该所：原告未实事求是向贵所介绍其和第三人在装修租用案涉房屋时受阻的真实原因。贵所在出具律师函时应核实清楚客观事实，依据法律出具律师函；被告在履行租赁协议过程中，无任何违约行为，原告要求解除协议无任何合同和法律依据，因此不同意解除合同。如果原告要求解除租赁协议，被告将要求原告按照租赁协议支付违约金并赔偿所受全部损失。2020年5月15日，原告向本院提交民事起诉状，起诉来院，提出如前诉请。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的《“帝豪名都商业”物业租赁协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性和强制性规定，合法有效，双方均应严格履行合同。合同签订后，第三人在接受原告委托对案涉房屋进行装修过程中，将房屋二层（8）～（8+3600）/（A+4550）～（B+3600）轴、三层和四层（8）～（8+3600）/（A+4450）～（B）轴原有楼梯拆除并增设钢筋混泥土现浇板对拆除洞口进行封闭，同时将二层～四层（9）～（10）/（B）～（F）轴楼板进行局部拆除并搭设钢楼梯，在楼梯拆除过程中建筑出现不同程度开裂现象，导致案涉房屋所在楼栋居民阻挠第三人施工，致使装修停工责任在于原告。后经第三人委托检测中心鉴定，检测中心虽提出了相应的整改意见，但案涉房屋所在建筑物沉降处于稳定状态且第三人对楼板进行局部拆除，楼板局部开洞不影响结构的承载安全，案涉房屋所在楼栋居民所担心的安全问题已消除，阻挠装修施工的障碍应已得到解决。故原告以被告无理阻挠装修导致无法投入使用所承租房屋为由，诉请解除双方所签《“帝豪名都商业”物业租赁协议》的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告诉请被告返还合同保证金40万元的主张，因双方所签租赁协议未解除，故对原告的该主张，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告上海恒奕医院管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费7300元，减半收取3650元，由原告上海恒奕医院管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二〇年十月十二日书记员  谭博文