广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初3394号 原告：桂林市某物业服务有限责任公司。 法定代表人：刘某才，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。 被告：蒋某芳，女,1978年8月7日生，住桂林市临桂区。 原告桂林市某物业服务有限责任公司与被告蒋某芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告桂林市某物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人吕宏科、被告蒋某芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林市某物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠的2013年7月1日至2017年7月13日期间物业管理费3134.38元、公摊水电费242元、垃圾处理费338.8元，合计3715.18元，违约金3000元，以上合计6715.18元；二、本案诉讼费用及公告费、邮寄费由被告承担。事实与理由：被告系桂林市临桂区某花园业主，房屋建筑面积为129.52平方米。原告于2004年1月1日便开始入驻案涉某花园小区提供物业服务。2012年1月1日原告与桂林市临桂县某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同第二十五条约定：物业服务费收费标准：（按房屋建筑面积计算）1、多层住宅：0.50元/月/平方米；2、高层电梯住宅：1元/月/平方米（不含二次供水加压电费）；3、别墅住宅：1元/月/平方米；4、公用水电费：根据实际使用数按户或按建筑面积分摊;(主要包含楼道照明电费、高层加压电费等)，合同签订后，原告依约履行了《前期物业服务合同》的合同义务，直至2017年7月13日原告退出小区物业服务止。被告拖欠了诉讼请求中的费用。虽经原告催缴，但被告仍未缴纳。 原告桂林市某物业服务有限责任公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、2004年1月16日签订的《前期物业管理服务协议》、2012年1月1日签订的《前期物业服务合同》，证明1、合同第一十五条约定：2004年1月16日至2008年12月31日物业费按0.28元/月/平方米；2009年1月1日至2011年12月31日物业费按0.38元/月/平方米。2、第十三条：乙方负责向业主和物业使用人收取以下费用：1物业管理费；2、公摊水电费；3、其他专项服务费（如代收市政生活垃圾费7元/月/户）。3、第二十二条第“8”款：业主和物业使用人不按时交纳物业费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天1‰交纳违约金。1、2012年1月1日至2017年7月13日物业费按0.5元/月/平方米。2、第十三条：乙方负责向业主和物业使用人收取以下费用：1物业管理费；2、公摊水电费；3、其他专项服务费（如代收市政生活垃圾费7元/月/户）。3、第十七条：委托管理期间为2012年1月1日起至2012年12月31日。4、第二十二条第“8”款：业主和物业使用人不按时交纳物业费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天1‰交纳违约金；证据2、退场通知，证明某物业服务有限责任公司于2017年7月13日从某花园小区撤出，不再提供物业服务；证据3、《桂林市临桂区环境卫生管理站上门清收生活垃圾费有偿服务协议书》2份、证明、生活垃圾费收据，证明原告与桂林市临桂区环境卫生管理站签订协议，约定：垃圾清运费7元/月/户的收费标准收取；某公司已向桂林市临桂区环卫管理站缴纳了生活垃圾清运费；证据4、水电费发票、银行电子回单《证明》、《公摊水电费汇总》，证明某公司已为业主和物业使用人向供电部门及供水部门代缴了公摊水电费。公摊水电费平均每户约5元/月/户；证据5、催费通知，证明某公司向欠费业主催收物业费；证据6、不动产局出具的涉案房产信息表，证明被告房产建筑面积、登记时间、转让时间等。 被告蒋某芳辩称，主要是原告违约，所以才不交物业费，我一直有交的，是原告不收，按照0.28元的单价来交，原告要按照0.38元单价来收，我不同意。前面原告已经按照0.38元单价来收了，这是不符合协议的，我可以告原告方的，我现在的观念和以前一致，按照0.28元单价来交。我没有违约，违约金我是不交的。原、被告2012年以后无合同关系，原告诉请违约金无事实依据。 被告蒋某芳对其辩称在举证期限内向本院提供证据有：证据一、前期物业合同一份（原件），证明是按0.28元单价来收费；证据二、一份交了物业费的收据（2013年7月15日桂林市某物业服务有限公司收费清单，计费时间2009年5月-2013年6月），证明当时原告已经按照0.38元来收取了，已经违约了，曾和原告交涉，要按0.28元单价来收取，原告不同意，就这样僵持不下。 经过开庭质证，桂林市某物业服务有限责任公司对被告蒋某芳提交的的证据一的真实性认可，证明目的不认可；对证据二的真实性认可，对关联性和目的不认可。原告方没有收到被告反应要求将原已经按0.38元标准收取的物业费予以按照0.28元标准超额部分予以退款的通知，原告方也没有收到被告在法庭陈述的拒绝交物业费的相关理由。 被告蒋某芳对原告桂林市某物业服务有限责任公司提交的对证据一，2009年1月1日至2011年12月31日物业费按0.38元/月/平方米，这个协议我没有签过；2012年1月1日至2017年7月13日物业费按0.5元/月/平方米，这个协议我也没有签过，我不认可；对证据二，具体我不清楚；对证据三的三性没有异议；对证据四的三性没有异议；对证据五，好像没有收到过，差不多开庭前收到过一次；对证据六的三性没有异议。 本院结合原、被告举证、质证，认证如下：对原、被告双方确认的书证予以确认采信；对双方提出异议的书证，因该类证据与双方诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告蒋某芳桂林市临桂区某大道某花园第X幢1单元6层2号房业主，产权登记建筑面积为129.52平方米。2008年11月14日，被告蒋某芳的丈夫汪要香与原告桂林市某物业服务有限责任公司签订了一份《前期物业服务协议》，该协议约定：第一条乙方所购物业基本情况。……第二条双方的权利和义务。……第三条物业服务内容。……第四条物业服务质量。……第五条物业服务费用。一、……二、物业服务依据以下标准收费：1、住宅按建筑面积每月每平方米0.28元收取。……2、商业门面按……第六条物业维修资金的建立、使用与管理。……第七条保险。……第八条广告牌设置及权益。……第九条违约责任。一……二、……三……四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金。五、……第十条附则…… 2012年1月1日，案外人桂林市临桂县某房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林市某物业服务有限责任公司（为乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“某花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止。物业服务费收费标准多层住宅0.5元/月/㎡，高层电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天1‰交纳违约金。 2016年4月15日，原告桂林市某物业服务有限责任公司与临桂县环境卫生管理站签订一份《临桂县环境卫生管理站上门清收生活垃圾有偿协议书》，该协议约定：一、服务对象某花园小区；二、住户**；三-五（略）；六、以上每月8400元，全年共计103400元；七、本协议从2016年1月1日执行。说明：（1）超过10公斤以上的建筑垃圾、工业垃圾、有害有毒垃圾不得混入生活垃圾中，务必与环卫部门取得联系后，另行处理。（2）每半年收取一次有偿服务费（即当年的四月和九月）。（3）幼儿园50元/月，全年600元。（4）小区门面全年2000元。2017年3月13日，原告桂林市某物业服务有限责任公司与桂林市临桂区环境卫生管理站又签订了一份《桂林市临桂区环境卫生管理站上门清收生活垃圾有偿服务协议书》，该协议约定：一、服务对象某花园小区地址（街号）某路；二、住户、住户**/每月每户元；三-四、（略）；五、其他服务幼儿园50元/月全年600元、门面全面2000元；六、以上每月8616.6元，全年共计103400元。七、本协议从2017年1月执行至2017年12月止。说明：超过10公斤以上的建筑垃圾、工业垃圾、有害有毒垃圾不得混入生活垃圾中，务必与环卫部门取得联系后，另行处理。 2017年7月9日，临桂区某花园业主委员会向原告出具了一份《退场通知》，该通知载明“经某花园业主委员会及广大业主的决定，新聘桂林市某物业公司为某花园小区的物业公司。现请贵公司于2017年7月13日上午9点办理好相关的文件资料进行交接退场”。 本案庭审中，原告陈述物业费2013年7月1日至2017年7月13日是按0.5元/月/平方米计算，用单价乘以被告的房屋建筑面积再乘以时间段进而得出的物业费。诉讼请求中的电费指的是公摊水电费，每户按照每月5元的标准支付公摊水电费；垃圾费按7元/月计算；违约金的计算：按未交物业费每日1‰计算。被告认为：由于原、被告2009年1月以后未签订过物业服务合同，且被告违约金上价，原告拒收物业费，应驳回原告的该项诉讼请求。 同时查明，2020年5月28日，原告将《桂林市某物业某花园小区催费通知单》在小区内的业主委员会公示栏上进行了张贴。 另查明，2016年1月7日，桂林市临桂县某房地产开发有限公司诉桂林市某物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月23日作出（2016）桂0312民初159号民事裁定书，该民事裁定书认定：桂林市临桂县某房地产开发有限公司是本案所涉小区即某花园小区的建设单位（即开发商）。双方为此签订了多份《前期物业服务合同》，期间桂林市某物业服务有限责任公司接受了桂林市临桂县某房地产开发有限公司交付的物业管理用房和相关物业资料。2012年1月1日双方签订的最后一份《前期物业服务合同》合同期满后，双方未再续签《前期物业服务合同》，也未签订正式的书面物业服务合同。同时，由于某花园小区业主委员会没有成立，在双方未续签物业服务合同的情况下，桂林市某物业服务有限责任公司一直对某花园小区进行物业管理。2015年9月18日，桂林市某物业服务有限责任公司向桂林市临桂县某房地产开发有限公司发出书面工作函，确认某花园于2006年入伙至今，小区居住业主比较复杂，现场车辆有点混乱，进出小区无自动刷卡现象，造成了人员车辆出入小区大 门比较混乱，桂林市临桂县某房地产开发有限公司与桂林市某物业服务有限责任公司签订的物业管理合同已于2012年年底到期，该公司增加现场人员对小区出入大门进行车辆和人员实施严格管控，引导业主进小区自行刷卡，来访人员进行登记，加强对现场的秩序管控，加大力度对车辆管理，同时要求桂林市临桂县某房地产开发有限公司与桂林市某物业服务有限责任公司续签物业服务合同。2015年9月22日，桂林市临桂县某房地产开发有限公司复函给桂林市某物业服务有限责任公司，认为桂林市某物业服务有限责任公司从2006年进入某花园小区进行物业管理至今，小区物业管理非常混乱，问题十分严重，且无任何改观，小区业主对桂林市某物业服务有限责任公司物业管理非常不满意，要求桂林市某物业服务有限责任公司于2015年10月9日前撤离某花园小区，退出某花园小区的物业管理，并将小区有关资料移交给桂林市临桂县某房地产开发有限公司。 再查明，2020年3月9日，桂林市临桂区环境卫生管理站出具的《证明》显示，桂林市某物业服务有限责任公司已按7元/户/月支付了某花园2006年1月至2017年7月期间的生活垃圾处理（清运）费。 2020年3月18日，广西电网有限责任公司桂林临桂供电局出具的《证明》显示，桂林市某物业服务有限责任公司支付了某花园小区2014年1月至2017年7月期间的电费，未存在任何欠费。 2020年1月份，原告以某花园小区其他业主为被告向本院主张违约金的诉讼，本院依法作出判决，有部分业主上诉至桂林市中级人民法院桂林市中级人民法院二审对违约金的问题予以维持。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 一、关于原告与桂林市临桂县某房地产开发有限公司分别于2012年1月1日签订的《前期物业服务合同》的效力以及是否对被告有约束力的问题。 建设单位开发建设物业单位后，在成立业主委员会自主管理物业单位前，为了保障物业单位安全，保证物业单位公共部位的管理、使用，建设单位依法必须制定管理规约，对物业单位进行前期物业管理，保障业主的合法权益。《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容。”即前期物业服务合同属于物业买卖合同的组成部分，物业买受人购买物业，必须接受并遵守该建设单位制定的物业管理规约作为购买该物业的附加条件直至该物业业主委员会成立。根据以上规定，在本案中，建设单位即桂林市临桂县某房地产开发有限公司，物业买受人即是被告。经查，从原告桂林市某物业服务有限责任公司的2008年11月与被告蒋某芳签订的《前期物业管理服务协议》可知，被告在2004年1月就已在某花园小区进行物业服务，且是按照住宅建筑面积每平方米0.28元每月标准收取物业费。之后，原告虽然未与本案被告单独签订《前期物业管理服务协议》，但原告与某花园其他业主签订的《前期物业管理服务协议》以及本院作出的（2016）桂0312民初159号民事裁定书查明桂林市临桂县某房地产开发有限公司是本案所涉小区即某花园小区的建设单位（即开发商），其与原告签订了多份《前期物业服务合同》，期间桂林 市某物业服务有限责任公司接受了桂林市临桂县某房地产开发有限公司交付的物业管理用房和相关物业资料。原告按照此协议向某花园提供物业服务，即属于小区的管理规约，对建设单位桂林市临桂县某房地产开发有限公司、桂林市某物业服务有限责任公司以及被告均有法律约束力。从原告与被告蒋某芳签订的《前期物业管理服务协议》中约定的物业服务费的收费标准为0.28元/平方米/月，上述内容符合法律规定，为有效合同，各方均依约履行自己的权利义务。 二、关于物业服务费交纳标准的问题。涉案小区建设单位即桂林市临桂县某房地产开发有限公司聘请桂林市某物业服务有限责任公司对涉案小区进行前期物业管理服务，原告与小区建设单位桂林市临桂县某房地产开发有限公司于2012年1月1日签订了《前期物业服务合同》。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止物业建设单位与物业服务企业调整物业服务合同内容，但调整物业服务合同的内容并不当然对业主具有法律约束力。上述合同中关于收费标准作了调整，原告据此2012年1月1日之后按0.5元/月/平方米的标准，向包括被告在内的小区业主收取物业服务费。该价格改变了原告在此之前按0.28元/月/平方米的收费标准，提高了物业服务费。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止调整物业服务合同内容，但调整物业收费标准，仍应征得业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（略）；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”提高物业服务费收费标准属于有关共同管理权利的重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该同意的意思表示可以约束全体业主。《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议 可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”原告如果想提高物业服务费，应当符合法律法规的规定，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中原告并未提交相应的证据证实其提高物业费的收费标准已经过相应的程序并与业主协商一致，因此，其单方面提高物业服务收费标准，不符合法律法规规定。综上，对原告提出2012年1月1日之后按0.5元/月/平方米的标准收取物业服务费的主张，本院不予支持。 原告进驻某花园小区实施物业管理，为小区业主提供了服务，被告作为业主之一，应当向原告缴纳物业服务费。2013年7月1日至2017年7月13日期间，原告继续在某花园从事物业服务，并未再与小区建设单位即桂林市临桂县某房地产开发有限公司及与被告签订书面的前期物业合同，应视为原告与被告之间形成了事实的物业管理服务关系，故被告应支付2013年7月1日至2017年7月13日的物业管理费1758.88（产权登记建筑面积129.52㎡×0.28元/㎡×48.5个月=1758.88元）。对于原告诉请超过本院审核部分的物业服务费，与本院查明的事实及法律规定不符，本院不予支持。 关于垃圾处理费，从原告提交的临桂区环境卫生管理站的《证明》可知，原告已经按照每户7元/月的标准向临桂区环境卫生管理站交纳了2006年1月至2017年7月的垃圾处理费，因此，对于原告诉请被告支付2013年7月1日至2017年7月13日的垃圾处理费，本院予以支持，即被告应向原告支付垃圾处理费339.5元〔按（7元/月×48.5个月）〕。 关于公摊水电费的问题。公摊水电费的收取主要是以维护小区业主共同利益，特别是保障小区共有部分、公用设施的正常运转为目的，因此，从物业交付开始，业主无论是否使用或入住房屋均应交纳公摊水电费。虽然原告未能提交完整的交纳公摊水电费的票据，但是从原告提交的临桂供电局的证明及银行的电子回单可知，原告是向相关部门支付了某花园的公摊水电费的，根据公平原则，原告诉请按照每户每月5元的标准交纳公摊水电费，并未明显过高，对于原告诉请被告支付2013年7月1日至2017年7月13日的公摊水电费，本院予以支持，即被告应向原告支付公摊水电费242.5元〔按（5元/月×48.5个月）〕。 原告诉请违约金3000元的问题，被告认为：由于原、被告2009年1月以后未签订过物业服务合同，原告违约提高物业费收费标准，拒收被告缴纳的物业费，应驳回原告的该项诉讼请求。首先，2013年7月1日至2017年7月13日期间，原告继续在某花园从事物业服务，并未再与小区建设单位即桂林市临桂县某房地产开发有限公司及与被告签订书面的前期物业合同，应视为原告与被告之间形成了事实的物业管理服务关系；其次，2020年1月份，原告以某花园小区其他业主为被告向本院主张违约金的诉讼，本院依法作出判决，有部分业主上诉至桂林市中级人民法院桂林市中级人民法院二审对违约金的问题予以维持，因被告与原告涉案物业服务合同纠纷案件的业主居住同一小区，从统一裁判尺度，公平执法，维护法律的统一性出发，被告未按时缴纳物业服务费，已构成违约，应承担违约责任，由于原告与小区建设单位即桂林市临桂县某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的违约金是按每天0.1%收取，明显过高，本院酌情按照被告欠付物业服务费的30%计算违约金，即被告应向原告支付违约金527.66元〔按（1758.88元×30%）计算为妥〕。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第一款、第二十 二条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告蒋某芳应支付物业管理费1758.88元、公摊水电费242.5元、垃圾处理费339.5元给原告桂林市某物业服务有限责任公司； 二、被告蒋某芳应支付违约金527.66元给原告桂林市某物业服务有限责任公司； 三、驳回原告桂林市某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，依法减半收取25元（该款原告桂林市某物业服务有限责任公司已交纳），由原告桂林市某物业服务有限责任公司负担10元，被告蒋某芳负担15元。 本判决为终审判决。 审判员 石 剑 二〇二〇年十月十五日 书记员 黄海洁