广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初21363号原告:深圳市金地物业管理有限公司佛山南海分公司，住所地广东省佛山市南海区******************之一，统一社会信用代码914***********164F。法定代表人：郝某1。委托诉讼代理人：徐玉兰，女，1986年4月7日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区********，系该公司员工。委托诉讼代理人：罗影萍，女，1990年12月30出生，汉族，住广东省廉江市*********，系该公司员工。被告：孔慧璇，女，1969年11月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上列原、被告物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序,于同年9月28日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人徐玉兰、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即交纳所拖欠的物业服务费14392.23元、公摊电费199.1元、违约金3368.3元，上述费用合计17959.63元；2.被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，原告的物业服务费应当自2017年6月起收取。2016年12月收楼时被告发现了质量问题，如卫生间有大便的气味、地砖下面的水管漏水导致墙身有水汽、门框霉烂。2017年1月至3月期间原告及开发商以过年没有工人、墙身水汽是回南天造成、卫生间气味问题可开窗解决等理由推脱。直到2017年3月回南天过去，还是发现墙体有水珠，最后发现是埋在地下的水管漏水了，然后把地砖撬开找到了漏水的位置，整个大厅和过道都是撬开的地砖，修补了漏水处后又重新铺了地砖，等墙身水汽没有后又再在墙身扇灰，最后一次扇灰是在2017年5月15日。维修期间由于地砖都撬开了，被告无法入住，物业服务费就应当在被告可以正常使用的情况下缴费即2017年6月开始缴费，被告亦通过微信向原告反映及沟通，但协商未成。两个卫生间均有大便味道的问题是因为没有安装好喉管的接驳位导致，目前仅维修好了其中一个卫生间，另外一个卫生间的问题至今仍未修复。原告提供的物流单号是虚假的物流单号，2019年7月15日的律师函是没有寄出的。房屋被发现质量问题后开发商应该限期维修，导致业主逾期入住的，开发商应当承担违约责任。被告花了2000000元购买房产，但是由于质量问题和物业服务问题不能入住，被告于2016年12月底收楼，收楼时业主不能先上去看房子，必须先在楼下签名才给钥匙，后来被告发现有质量问题，想要把钥匙退回给物业，但是物业不签收。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。本院经审查认为，原、被告提交的证据内容真实，与本案相关联，故本院均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2014年2月21日成立，经营范围是物业管理等。案涉物业登记的权属人为被告，不动产权证登记的建筑面积为136.06平方米。2014年11月1日，深圳市金地物业管理有限公司与佛山市南海区金地房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定的部分内容如下：由原告负责案涉物业小区的物业管理，合同期限自2014年11月1日至2019年10月31日，若合同期满未成立业主大会，或业主委员会未按照业主大会的决定与新选聘物业物业企业签订物业服务合同的，则本合同自动延续至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；本物业首期入伙时间预计为2016年12月30日；物业管理服务费，高层住宅每平方米建筑面积收费标准为2.6元/月；如未能按本合同约定按时支付各项费用的，原告有权自逾期之日起，每日按应收取费用的万分之五收取滞纳金，若拖欠时间超过15天仍不支付的，原告除有权收取拖欠费用及相应的滞纳金外，还可收取违约金并可终止本合同。2014年12月30日，被告与佛山市南海区金地房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买案涉物业。2019年10月31日，《前期物业管理服务合同》到期后，深圳市金地物业管理有限公司与佛山市南海区金地房地产开发有限公司之间或者原告与被告之间均未就物业管理服务签订相关合同，案涉物业所在小区亦未成立业主委员会，该小区仍由原告继续提供物业管理服务。2016年12月22日，案涉物业交付给被告。案涉物业因水管漏水导致墙面有水汽、门框霉烂，且两个卫生间长期异味等问题进行卫生间整改、水管漏水修复、墙面修复，整改和修复时间持续至2017年5月15日。双方对案涉物业的修复、物业服务费的缴纳等问题进行了多次沟通，但未能达成一致意见。2019年7月，原告出具一份律师函称被告拥有的案涉物业面积为136.06平方米，物业服务费单价为2.58元/平方米·月，自2017年1月1日至2019年5月31日止已累计未缴物业服务费10179.87元、违约金1355.65元，合计欠缴11535.52元。原告将该律师函通过快递方式邮寄至案涉物业所在地址。结合原告的主张及庭审中被告的意见，确认被告未向原告缴纳案涉物业自2019年7月1日起的公摊电费和自2017年1月1日起的物业服务费。案涉物业2019年6月30日之前的公摊电费已由被告付清，但自2019年7月1日至2020年5月的公摊电费合计为199.1元被告尚未支付予原告。本院认为，原告具有相应的物业管理资质，为案涉物业提供了物业管理服务。被告作为案涉物业的所有人，接受了原告提供的物业管理服务，应向原告缴纳物业服务费。根据本院查明的事实，案涉物业每月的物业服务费为351.03元（2.58元/月·平方米×建筑面积136.06平方米）。关于缴费期限，由于案涉物业从被告收楼至2017年5月15日期间由于水管漏水、墙面有水汽、卫生间长期异味、门框霉烂等问题处于较大整改和修复期间，并对被告是否能入住造成了较大的负面影响，且考虑到2017年5月15日最后一次扇灰后墙面需要干燥、通风等合理期间，本院结合被告的意见酌定被告应自2017年6月1日起向原告缴纳物业服务费，被告无需向原告交纳自2017年1月1日至2017月5月31日期间的物业服务费，故被告应向原告缴纳自2017年6月1日至2020年5月31日的物业服务费12637.08元（351.03元/月×自2017年6月至2020年5月共36个月）。原告主张的超出本院核定部分的物业服务费，本院不予支持。依据上述协议的约定，逾期支付物业服务费的，原告有权向被告主张滞纳金、违约金。双方的协议中虽然对滞纳金有明确的约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，此滞纳金的计算标准过高，同时为避免滞纳金因计算周期长、计算标准高而导致金额过高，使双方权利义务失衡，显失公平，且又要体现对被告逾期缴纳物业服务费的违约行为的惩罚及弥补原告的损失，本院考虑案件的实际情况，仅采纳原告部分请求，本院确定滞纳金即原告主张的违约金为所欠物业服务费总额的10%即1263.71元（12637.08元×10%）。原告请求被告支付的违约金超出上述部分，本院不予支持。因物业管理服务具有公共性，收取物业管理服务费及公共耗能费是整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，涉案房屋因物业管理产生了公共用电分摊费用，故原告请求被告支付自2017年7月至2020年5月期间的公共用电分摊费用199.1元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、孔慧璇应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2017年6月至2020年5月期间的物业服务费12637.08元及违约金1263.71元予深圳市金地物业管理有限公司佛山南海分公司；二、孔慧璇应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2019年7月至2020年5月期间的公摊电费199.1元予深圳市金地物业管理有限公司佛山南海分公司；三、驳回深圳市金地物业管理有限公司佛山南海分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费249元，因适用简易程序结案，受理费减半收取124.5元（深圳市金地物业管理有限公司佛山南海分公司已预交），由深圳市金地物业管理有限公司佛山南海分公司负担26.76元，由孔慧璇负担97.74元，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予深圳市金地物业管理有限公司佛山南海分公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  欧亚婷二〇二〇年十月十九日书记员  饶永佳