重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初2977号 原告：重庆市武隆区绿园物业服务有限公司，住所地重庆市武隆区凤山街道建设东路**，统一社会信用代码91500232691205215W。 法定代表人：陈开明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邹兰平，重庆星空律师事务所律师。 被告：刘元伦，男，1989年9月26日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 原告重庆市武隆区绿园物业服务有限公司（以下简称绿园物业公司）与被告刘元伦物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告绿园物业公司的委托诉讼代理人邹兰平、被告刘元伦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2019年3月1日至2020年3月31日的物业费13902.20元、公摊费695.50元，总计14597.70元；2.判决被告从2020年3月19日起，以拖欠费用14597.70元为基数，以每日3‰的标准向原告支付违约金直至欠费付清为止；3.判决由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告接受重庆国平物业开发有限公司的委托对重庆市武隆区XX街道XX路国平•时代天街小区提供物业服务，2014年2月，原告入驻该小区开始提供物业服务。被告接房时，与原告签订前期物业服务合同，对收费标准等事项进行了明确约定。被告的商铺建筑面积为534.7平方米，每月应当缴纳物业费1069.40元，公摊费53.50元，合计1122.90元。被告自2019年3月1日开始拒交物业费和公摊费，截至2020年3月31日，被告拖欠物业费、公摊费共计14597.70元。经原告多次催收，被告仍拒绝缴纳，被告的行为已构成违约，故原告依法向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告刘元伦辩称，原、被告双方签订《前期物业服务合同》的事实属实，对原告主张的物业费欠费金额无异议，被告在之前缴纳物业费后要求原告开具发票，但原告一直未予开具，所以被告才未予缴费。被告未缴费后，原告还多次对被告所在物业采取停电措施。被告是房屋的承租人并非业主，业主获得了小区广告费等公共收益，故公摊费应由业主分摊，被告不应缴纳。此外，原告按一楼商铺的标准向被告收取公摊费不合理，被告使用的物业在二楼，并未享受同等服务。原告在被告未缴费后仅与被告进行电话沟通如何缴费，并未对被告进行催收。因被告未支付物业费是因原告不开具发票导致，故不应支付违约金。 经审理查明，2016年11月15日，被告刘元伦与傅恩军签订《租房协议》，约定由被告租赁傅恩军位于重庆市武隆区的商用房屋，租赁期限自2016年12月20日起至2026年11月19日止，双方在合同中，还对租金及支付方式、双方权利义务、合同变更和解除、房屋交付及收回等作了详细约定。2017年10月15日，原告与被告签订《国平•时代天街前期物业服务合同》，该合同第六条商业物业服务费（包干制）部分约定：“物业服务费（包括住改商等经营性物业）：物业使用人或业主以建筑面积2.0元/㎡/月（含电梯费）提前预交半年的物业服务费（即自接房之日起，6个月为一个缴费周期）。”第七条公共能源费部分约定：“按户据实分摊，含二次供水系统用电、发电机设备燃油费、楼道照明……按10.00元/月/户缴纳（与物业费一并交纳），定期公示费用使用情况。商业按建筑面积10.00元/100㎡/月进行交纳，不足100㎡的按100㎡交纳，……”第二十四条约定：“甲方（指被告刘元伦）或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费及相关费用的，自逾期之日起每日按欠费总额的3‰向乙方（指原告绿园物业公司）支付违约金。”被告刘元伦在2019年3月1日至2020年3月31日期间未按约定向原告支付物业费和公摊费。2020年2月18日，原告绿园物业公司向被告刘元伦发送手机短信，要求其及时支付费用，但被告刘元伦仍未履行付款义务。2020年9月8日，原告绿园物业公司向本院起诉，请求判决被告向其支付2019年3月1日至2020年3月31日的物业费、公摊费总计14597.70元，并从2020年3月19日起，以拖欠费用14597.70元为基数，以每日3‰的标准向原告支付违约金直至欠费付清为止。 上述事实，有原、被告双方当事人的法庭陈述，及原告提交的《租房协议》《国平·时代天街前期物业服务合同》《国平商铺6-2-3业主欠费明细》、短信发送明细截屏等证据在案为凭，上述证据经庭审举证、认证，具备真实性、合法性和关联性，本院依法予以采信。 本院认为，被告刘元伦与原告绿园物业公司签订的《国平·时代天街前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，对双方具有约束力。原告绿园物业公司为包括被告刘元伦在内的国平·时代天街小区业主提供物业服务，被告刘元伦应当按照合同约定的项目和标准向原告绿园物业公司支付物业服务费用。被告刘元伦未按约定支付2019年3月至2020年3月期间的物业服务费用，应当承担相应的违约责任。法庭审理中，被告刘元伦未对其承租物业的面积及欠费金额提出异议，故本院对原告绿园物业公司按合同约定计算所得的2019年3月至2020年3月期间的物业费金额13902.20元（534.70㎡×2元/㎡/月×13个月）予以确认。至于公摊费，被告刘元伦辩称其并未享受到小区广告费等公共收益，且承租物业位于二楼，未能享受到与一楼同等的服务，故不应支付公摊费，但本院认为，原、被告双方签订的前期物业服务合同已经明确约定承租物业收费标准系根据物业用途即住宅或商用进行区分，商用房屋所在楼层并不会对收费标准产生影响，同时，被告刘元伦并未对物业小区公共区域的广告投放所获收益金额及分配情况举示任何证据，且物业使用人支付物业公摊费用是基于物业服务合同的约定，并非以实际享受公共区域所获收益的分配为前提，故被告刘元伦的前述抗辩理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。按照合同约定的计算标准，2019年3月至2020年3月期间被告刘元伦应支付的公摊费为695.50元（534.7㎡×0.1元/㎡/月×13个月）。对于原告绿园物业公司主张的违约金，被告刘元伦在法庭审理中对违约金提出异议，本院认为，双方在合同中约定的违约金计算标准已过分高于原告的实际损失，故本院酌情将违约金计算标准调整为以欠费金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计算。原告主张自2020年3月19日起计算违约金，系对自身权利的自由处分，本院予以确认。 综上，原告绿园物业公司为被告刘元伦提供了物业服务，其主张被告刘元伦支付所欠物业费、公摊费的诉讼请求，本院予以支持；被告刘元伦未按约定支付物业费、公摊费，其行为已构成违约，应当以欠付的物业费、公摊费总额14597.70元为基数自2020年3月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍向原告支付违约金直至欠费清偿完毕时止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告刘元伦于本判决生效后三日内向原告重庆市武隆区绿园物业服务有限公司支付2019年3月至2020年3月期间的物业费13902.20元、公摊费695.50元，合计14597.70元； 二、被告刘元伦于本判决生效后三日内向原告重庆市武隆区绿园物业服务有限公司支付违约金（计算方式：以14597.70元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍自2020年3月19日起计算至欠费清偿完毕之日止）； 三、驳回原告重庆市武隆区绿园物业服务有限公司的其余诉讼请求。 如果被告刘元伦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取82.47元（原告已预交），由被告刘元伦负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 李林妍 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 周之平 书 记 员 黄 翠