河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终2228号 上诉人（原审原告）：李灵灵，女，汉族，1979年12月4日出生，无业，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：刘晓文，河北承天律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：苏雪生，男，汉族，1974年3月15日出生，个体工商户，住河北省承德市双桥区。 上诉人（原审被告）：周颖，女，汉族，1973年7月2日出生，个体工商户，住河北省承德市双桥区。 二上诉人委托诉讼代理人：王宏国，河北申彬律师事务所律师。 上诉人李灵灵因与上诉人苏雪生、周颖租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李灵灵及其委托诉讼代理人刘晓文，上诉人苏雪生及二上诉人的委托诉讼代理人王宏国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李灵灵上诉请求：1、撤销承德市双桥区人民法院作出的(2020)冀0802民初686号民事判决书中第三项内容并将原判决第三项内容依法改判为被上诉人向上诉人支付违约金125000元；2、本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定被上诉人违约，但酌定免除被上诉人支付违约金的民事责任，属于适用法律错误。1、被上诉人事实的违约行为与新冠肺炎疫情防控态势是否在全国范围内形成并不存在客观联系。从被上诉人实施违约行为的时间来看，2020年1月20日，被上诉人在未与上诉人协商一致即以停止经营、营业执照丢失为由单方面办理个体工商户注销登记，属于违约行为。此时，被上诉人的违约行为已经致使上诉人无法继续经营。从新冠肺炎疫情发生的时间及范围来看，2020年1月20日，被上诉人实施违约行为时，新冠肺炎疫情并未在全国范围内大规模形成，且在该段期间承德地区并未受到该疫情的影响。因此，二者之间并无客观关联。2、一审法院认定“被上诉人即便未违约，上诉人的经营状况亦会受到疫情的不利影响”并酌定免除被上诉人的违约行为而应承担的民事责任，仅是其主观猜测，无任何事实及法律依据。本案中，在该新冠肺炎疫情发生前，被上诉人的违约行为即以发生。上诉人的经营行为已受到被上诉人违约行为的影响，危害结果已经形成。该疫情的出现并不能消除、免除被上诉人的违约行为以及向上诉人承担违约责任。且新冠肺炎疫情发生之前以及之后截止至今，也未有相关法律、指导意见等规定被上诉人此种违约行为属于免于承担违约责任的情形。3、上诉人因被告违约行为已经对上诉人产生了实际损失。上诉人承包宾馆后重新对宾馆进行了装修，对设备、设施进行了维修，投入了资金。因被上诉人的违约行为，给上诉人造成的损失。因此，一审法院认定被上诉人违约，在无任何事实及法律依据的情况下免除被上诉人的违约责任及不支付违约金125000元，属于法律适用错误。综上，请求二审法院，依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。李灵灵答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律基本正确，但酌定免除被答辩人依法应承担的违约责任属于法律适用错误，依法应增加判决被答辩人向答辩人按合同约定支付违约金。一、答辩人与被答辩人签订的《宾馆出租合同》合法有效。本案二被答辩人为夫妻关系，租赁标的物为乐家宾馆，被答辩人周颖为乐家宾馆经营者，2019年4月l4日答辩人得知被答辩人出租其所有的乐家宾馆，遂与被答辩人一方进行协商，经协商后双方就合同条款达成一致并签订《宾馆出租合同》。双方订立的合同符合法律规定的成立要件且并不违反法律法规强制性规定。二、答辩人与被答辩人签订的《宾馆出租合同》合同已实际履行。合同签订后被答辩人按照合同约定将宾馆及相关证照交付答辩人，答辩人对宾馆重新维修、装修并分别于2019年4月14日、2020年1月l6日支付两个租赁年度租金，答辩人与被答辩人签订的《宾馆出租合同》已实际履行。三、被答辩人于2020年1月22日将乐家宾馆注销，致使原告无法经营，其行为构成违约。2020年1月16日，答辩人提前3个月支付第二租赁年度（2020年4月14日至2021年4月14日）租金，在答辩人交付租金后仅4天，被答辩人却违反最基本的诚实信用原则，于2020年1月20日申请乐家宾馆注销，并于2020年1月22日注销，导致原告无法经营，致使原告合同目的不能实现。因此被答辩人行为构成严重违约。四、被答辩人在上诉状陈述的事实及理由无任何事实及法律依据。1、双方签订的是宾馆出租合同而非房屋出租合同：首先，从合同名称来看双方签订的是宾馆出租合同，并非房屋出租合同；其次，从而合同内容第四条宾馆证照、公章、财务章等交由乙方使用，甲方不得以任何借口使用。乙方经营期间如需验照，甲方需无条件配合……及其他条款。从合同内容来看，被答辩人将乐家酒店的经营权承包给答辩人使用，且合同明确约定被答辩人有经营自主权，被答辩人不得以任何理由干涉，故显而易见该合同是酒店出租合同而非房屋租赁合同。2、被答辩人要求答辩人更换营业执照无事实及法律约定，且合同也未约定。首先，根据合同内容第四条，合同签订后被答辩人也按照约定将证照交付答辩人使用。虽然合同第五条约定“甲方要求乙方更换营业执照法人，乙方不更换，经营期间出现任何事故由乙方负责”从该条款来看双方对更换企业法人未达成一致意见，更未约定在未协商一致的情况下被答辩有权将宾馆注销。且根据实际情况被答辩人在答辩人使用宾馆证照后长达一年之久，就是否变更经营者问题从未向答辩人进行过任何主张，故上诉人该主张无事实依据。3、被答辩人主张其注销营业执照的行为系行政机关的行为无事实依据。根据乐家宾馆注销登记材料，宾馆注销的原因系停止经营，而非行政机关例行检查责令变更。被答辩人主张无事实及法律依据。4、被答辩人在事实及理由陈述一审法院认定出借营业执照不违反法律强制性规定，属于断章取义，扰乱视听。从整个一审判决并无任何文字进行过类似表述，故被答辩人该主张无事实依据。综上，一审法院认定认定被答辩人事实清楚，适用法律正确，但予以免除被答辩人违约责任属于适用法律错误，故被上诉人主张无任何事实及法律依据，应依法驳回被上诉人的上诉请求。 苏雪生、周颖上诉请求：1、依法撤销承德市双桥区人民法院(2020)冀0802民初686号民事判决，发回重审或直接予以改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人因不服承德市双桥区人民法院(2020)冀0802民初686号民事判决书，现提起上诉。二、该判决认定事实错误及适用法律均错误。（一）一审法院认为，原、被告双方订立的宾馆出租合同符合法律规定的成立要件且并不违反法律的强制性规定，对当事人产生法律约束力，从该合同名称以及内容中均可直观、明确的反映出租赁的标的是家乐宾馆而非单纯的房屋。从合同内容来看，双方对主要权利义务的约定明确具体，被告出租的方式转让乐家宾馆的经营权从而获得租金收益，双方的合同目的显而易见。从合同的实际履行情况来看，原被告分别向对方履行支付了租金，交付乐家宾馆及合法经营所需执照，体现经营管理权的公章等约定行为进一步表明双方对各自的主要权利义务内容，以及合同目的的意思表示真实、一致，并无歧义。上诉人认为上诉人出租的是房屋，执照并没有出租给李灵灵。虽然宾馆出租合同中第四条约定执照等一系列东西归乙方使用，但第五条同时又约定甲方要求乙方更换营业执照法人，乙方不更换，经营期间出现任何事故由乙方负责。上诉人曾电话多次催促被上诉人更换营业执照，但上诉人迟迟不予理睬。上诉人注销营业执照的行为是承德市双桥区市场监督管理局在例行工作检查中发现营业执照注册者同实际经营人不符，通知上诉人予以注销。上诉人在营业执照注销前以电话通知的形式告知被上诉人并告知被上诉人协助其办理新的营业执照。在协商期间，中国发生了新冠肺炎公共卫生事件，在现实中影响到了被上诉人的正常经营。随后被上诉人在2020年4月7日以上诉人违反合同私自注销营业执照违约为由向法院提起诉讼解除合同并要求上诉人赔偿损失，这本身是违反商誉的行为。（二）退一步来讲：如一审法院认为上诉人、被上诉人的合同第四条约定出借是营业执照并不违反法律强制性规定合法有效在判决中判决二上诉人承担违约责任。那么一审法院的该判决认定事实和适用法律也是极其错误的。个体工商户营业执照是国家授权工商行政管理机关核发的合法经营凭证，须以经营者本人为申请人进行申领，在领取营业执照后方可营业，任何人不得擅自转借、出卖、出租、涂改及伪造营业执照。根据一审法院查明的事实，涉案的《宾馆出租合同》中第四条约定执照等一系列东西归乙方使用等内容，故该租赁合同的实质内容包含个体工商户营业执照的出借，该约定违反法律法规的规定，应认定无效。无效合同自始没有法律约束力，因此李灵灵要求苏雪生、周颖依据合同的约定支付违约金缺乏依据。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。本案中，双方当事人对该合同的无效均有责任。被上诉人在二上诉人应承德市双桥区市场监督管理局要求注销营业执照并向被上诉人告知时就应把乐家宾馆钥匙交予二上诉人管理，但实际情况是被上诉人拿着宾馆钥匙迟迟不交予上诉人，宾馆的实际控制人依然是被上诉人。被上诉人应在认为被上诉人的经营目的达不成时向二上诉人交付房屋，而不应以不交付房屋以诉讼解除合同为由扩大二上诉人的房屋租金损失，一审法院判决二上诉人向被上诉人李灵灵返还租金625000.00元人民币显失公平。综上所述，本案原审判决存在认定事实不清，适用法律错误的严重问题。为此，望贵院充分考虑上诉人的上诉理由，依法维护上诉人的合法权益，支持上诉人的上诉请求。苏雪生、周颖答辩称：双方合同第四条表明，双方对执照进行了约定，此约定和法律法规强制性规定相抵触，此约定无效，导致本合同也是无效的。无效的合同，也涉及不到违约金问题。取得财产应返还，双方都有过错，应承担责任。上诉人李灵灵认为承包是经营权而不是房屋，这与事实不符。李灵灵的上诉理由，在法律上是无效的，我们不承担违约责任。 李灵灵向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的宾馆出租合同。2、依法判令被告退还租金625000元，并支付违约金125000元；3、被告承担本案的诉讼费用及保全费用。 一审法院认定事实：两被告系夫妻关系，在位于承德市双桥区，经行政主管机关登记为个体工商户，并取得特种行业许可证，经营者为周颖。2019年4月14日、2020年1月16日原告与被告苏雪生签订了两份《宾馆出租合同》，主要约定被告将上述宾馆出租给原告。租赁期限为2019年4月17日至2025年4月16日，每年租金50万元。合同第四条约定：“乙方承租期间，宾馆证照、公章、财务章等交由乙方使用，甲方不得以任何借口使用。乙方经营期间，如需验照等，甲方须无条件配合”。第五条约定：“甲方要求乙方更换营业执照法人，乙方不更换，经营期间出现任何事故由乙方负责……”。合同签订后，原告依照约定向被告支付了2019、2020年度租金，被告亦将乐家宾馆及证照、公章、财务章移交给原告。另查明，被告于2020年1月20日在企业信用信息公示系统以营业执照正副本丢失为由，发布双桥区乐家宾馆营业执照作废声明，又于2020年1月22日以停止经营为由向行政主管机关申请个体工商户注销登记并已得到主管机关批准。 一审法院认为，原、被告双方订立的《宾馆出租合同》符合法律规定的成立要件且并不违反效力性强制规定，对当事人产生法律拘束力。从该合同名称以及内容中均可直观、明确的反映出租赁标的是乐家宾馆而非单纯的房屋。从合同的内容来看，双方对主要权利义务的约定明确、具体，被告以出租的方式转让乐家宾馆的经营权从而获得租金收益，原告作为承租人有偿取得该宾馆的经营权从而获取经营收益，双方的合同目的显而易见。从合同的实际履行情况来看，原、被告分别向对方履行了支付租金，交付乐家宾馆及合法经营所需证照、体现行使经营管理权的公章等约定义务，上述实际履行行为进一步表明双方对各自的主要权利义务内容，以及合同目的的意思表示真实、一致，并无歧义。本案需在此基础之上分析双方矛盾的焦点即被告办理个体工商户注销登记所引起的法律后果以及民事责任。首先，从合同第五条的表述来看，双方实际并未就变更个体工商户经营者的问题形成一致意见。其次，被告关于允许原告使用字号、变更经营者为原告的观点与《个体工商户条例》中有关变更登记的规定并不相符，实际在登记管理和获得行政许可层面存在法律障碍。再者，双方更未约定在不变更经营者的情况下，被告有权自行办理个体工商户注销登记。综上可见，被告关于变更经营者登记的观点以及办理注销登记，既缺乏法律依据又无合同依据。被告未与原告协商一致即以停止经营、营业执照丢失为由单方面办理个体工商户注销登记，使原告陷入“无证经营”的局面，事实上导致原告的合同目的已无法实现。被告行为的法律后果相当于在没有法律及合同依据的情形下单方解除合同，故应认定为违约行为，被告应承担违约责任。被告实施上述行为时，新冠肺炎疫情防控态势尚未在全国范围内形成，两者之间并不存在客观牵连，被告本应向原告承担返还租金并支付违约金的责任，但本院鉴于之后的疫情发展实际，即使被告未违约，在正常履行合同的情况下，原告的经营状况亦会受到疫情的不利影响，故为了减轻双方经济负担，酌定免除被告支付违约金的民事责任。综上所述，原告关于解除合同，由被告向其返还租金625000元的诉讼请求，本院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、九十四条（四）项、九十七条、一百零八条的规定判决：一、解除原、被告双方订立的《宾馆出租合同》。二、被告苏雪生、周颖于本判决生效后10日内返还原告李灵灵租金625000元。三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5650元、财产保全费4520元、诉讼保全保险担保费800元，由被告负担。 本院二审期间，上诉人李灵灵提交与物业的录音光盘一份，证明2020年4月后，我们没有实际控制房屋。上诉人苏雪生、周颖质证意见为：不认可该证据，设备层不是我的，是大厦的，管一栋楼的设备层，与我无关。上诉人苏雪生、周颖提交2020年7月23日苏雪生与李灵灵短信截图两页，证明苏雪生不止一次向李灵灵要求返还房屋钥匙，交付房屋证照等，李灵灵以各种理由推脱，房屋依旧在李灵灵手中。上诉人李灵灵质证意见为：不认可，截图没有提供原始载体，形式不合法。时间是7月23日，双方电话沟通问题早已在一审开庭很长时间了，注销后证件都作废了，交不交没意义，苏雪生自己也有钥匙，达不到证明目的。 本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：李灵灵与苏雪生、周颖双方订立的《宾馆出租合同》从合同内容以及苏雪生、周颖将乐家宾馆及证照、公章、财务章等移交给李灵灵，李灵灵经营乐家宾馆九个月的实际情况，表明双方签订的《宾馆出租合同》以转让乐家宾馆的经营权取得收益为目的。苏雪生、周颖未与李灵灵协商一致就以停止经营、营业执照丢失为由单方面办理个体工商户注销登记，使李灵灵无法继续经营乐家宾馆，导致李灵灵的合同目的无法实现。故李灵灵主张解除《宾馆出租合同》本院予以支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措，并有权要求赔偿损失。”李灵灵有权要求苏雪生、周颖返还自2020年1月22日营业执照注销后租赁合同不能履行期间的租金625000元。同时，合同解除后，李灵灵亦应将乐家宾馆钥匙及证照、公章、财务章等移交给苏雪生、周颖，一审判决遗漏该项不妥，本院予以更正。关于苏雪生、周颖允许李灵灵使用原营业执照经营乐家宾馆的行为，与《个体工商户条例》中有关变更登记的规定并不相符，双方在明知该行为有瑕疵的情况下仍签订了该份合同均存在过错，故对于合同不能履行后产生的损失，双方应自行承担。故李灵灵的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人苏雪生、周颖的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、九十四条（四）项、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初686号民事判决第一项、第二项、第三项。 二、上诉人李灵灵于本判决生效后10日内将乐家宾馆及乐家宾馆的钥匙、证照、公章、财务章等返还给上诉人苏雪生、周颖。 三、驳回上诉人李灵灵的上诉请求。 四、驳回上诉人苏雪生、周颖的其他上诉请求。 一审案件受理费5650元、财产保全费4520元、诉讼保全保险担保费800元，由上诉人苏雪生、周颖负担。二审案件受理费共计14100元，由上诉人李灵灵负担2800元；上诉人苏雪生、周颖负担11300元。 本判决为终审判决。 审判长 白云审判员崔向京审判员范典 二〇二〇年十月二十七日 书记员 孙     秋     晨