山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁16民终3443号 上诉人（原审原告）：滨州市一零一置业有限公司，住所地滨州市滨城区渤海一路**。 法定代表人：赵章兴，执行董事。 委托诉讼代理人：耿延滨，山东英天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：韩静，女，1979年2月6日生，汉族，居民，住山东省滨州市惠民县，现住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：张国强，山东昌智律师事务所律师。 上诉人滨州市一零一置业有限公司（以下简称一零一公司）因与被上诉人韩静商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。 一零一公司上诉请求：1.依法撤销原判决第二项，并依法改判：（1）被上诉人韩静协助上诉人一零一公司注销《商品房买卖合同》（合同编号：×××37）网签备案及《不动产登记证明》（预告登记）（证号：鲁【2018】滨州市不动产证明第**），（2）被上诉人韩静支付上诉人一零一公司代偿款93037.97元及利息（利息计算方式为：以93037.97元为基数，自2020年1月3日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算），（3）被上诉人韩静支付上诉人一零一公司违约金180750元、律师费50000元；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人韩静承担。事实和理由：一、原判决认定事实错误。1.原判决以涉案房产被查封为由暂不予支持被上诉人韩静协助上诉人一零一公司注销《商品房买卖合同》属于认定事实错误。首先，被上诉人韩静没有取得涉案房产的所有权，涉案房产的所有权归属于上诉人一零一公司。在案证据证实上诉人一零一公司未向被上诉人韩静交付涉案房产，被上诉人韩静也未根据《中华人民共和国物权法》的规定办理房屋所有权转移登记手续，也就是说被上诉人韩静仅享有合同债权，并没有取得涉案房产的所有权。其次，被上诉人韩静依约应当协助上诉人一零一公司注销《商品房买卖合同》。在案证据证实被上诉人韩静未按时偿还银行按揭贷款的违约行为，导致上诉人一零一公司承担保证责任，并代被上诉人韩静支付兴业银行股份有限公司滨州分行借款本金783333.33元及利息、逾期罚息、违约金4万元、律师费1万元、案件受理费、财产保全费等合计893037.97元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件.四补充协议第四条第四款约定，上诉人一零一公司享有合同解除权，被上诉人韩静依约应当协助上诉人一零一公司注销《商品房买卖合同》。再次，涉案房产被查封不能成为阻却被上诉人韩静协助上诉人一零一公司注销《商品房买卖合同》的法定事由。涉案房产因被上诉人韩静涉嫌刑事犯罪被滨州市公安局滨城分局查封，但查封的对象应是被上诉人韩静在履行《商品房买卖合同》过程中的财产利益，即被上诉人韩静支付的首付款405000元。上诉人一零一公司与被上诉人韩静签订的《商品房买卖合同》被解除后，被上诉人韩静支付的首付款405000元可作为查封的对象，涉案房产被查封不能成为阻却被上诉人韩静协助上诉人一零一公司注销《商品房买卖合同》的法定事由。2.原判决以涉案房产被查封为由暂不予支持被上诉人韩静支付上诉人一零一公司代偿款93037.97元及利息（利息计算方式为：以93037.97元为基数，自2020年1月3日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算）、被上诉人韩静支付上诉人一零一公司违约金180750元、律师费50000元，属于认定事实错误。如前所述，被上诉人韩静支付的首付款405000元可作为查封的对象，涉案房产的退还及房款的退还、违约金均不存在事实上不能履行的情形，原判决认定“涉案房产退还及房款退还均客观履行不能，不具备双方进行金钱结算的条件”没有任何事实依据，属于认定事实错误。在案证据证实被上诉人韩静未按时偿还银行按揭贷款的违约行为，导致上诉人一零一公司承担保证责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第四条第四款约定，上诉人一零一公司享有合同解除权，被上诉人韩静依约应当支付上诉人一零一公司代偿款93037.97元及利息（利息计算方式为：以93037.97元为基数，自2020年1月3日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算），被上诉人韩静依约应当支付上诉人一零一公司违约金180750元、律师费50000元。二、原判决适用法律错误。理由为：在案证据证实被上诉人韩静未按时偿还银行按揭贷款的违约行为，导致上诉人一零一公司承担保证责任，上诉人一零一公司依约享有合同解除权。但原判决仅支持解除上诉人一零一公司与被上诉人韩静签订的《商品房买卖合同》，但暂不予支持被上诉人韩静协助上诉人一零一公司注销《商品房买卖合同》、暂不予支持被上诉人韩静支付上诉人一零一公司代偿款93037.97元及利息（利息计算方式为：以93037.97元为基数，自2020年1月3日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算）、被上诉人韩静支付上诉人一零一公司违约金180750元、律师费50000元。原判决明显违背了双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第四条第四款约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同解除后的法律后果，并导致双方之间的纷争悬而未决，不能实现案结事了、定分止争的诉讼目的，徒增当事人的诉累，属于适用法律错误。综上所述，原判决认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判决第二项，并依法改判。 韩静辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉人的上诉请求。 一零一公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告于2018年8月30日签订的商品房买卖合同（合同编号×××37）；2.判令被告协助原告注销商品房买卖合同网签备案及不动产登记证明（预告登记证号鲁20**滨州市不动产证明第0020025号）；3.判令被告支付原告违约金180750元、律师费5万元；4.本案诉讼费、财产保全费、保险费及因诉讼而支出的所有费用均由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令被告韩静支付原告代偿款93037.97元及利息（以93037.97元为基数，自2020年1月3日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）。 一审法院认定事实：2018年8月30日，原告（出卖人）与被告韩静（买受人）签订商品房买卖合同（编号×××37），约定被告购买涉案房产，总价款为1205000元，其中首付款405000元，银行按揭贷款80万元。该商品房买卖合同附件四补充协议第四条第四款约定，因买受人不及时偿还按揭贷款或有其他债务纠纷导致出卖人承担保证责任的，出卖人在法定期限内告知后有权解除与买受人签订的商品房买卖合同，收回商品房另行出售。买受人应无条件配合出卖人向有关部门撤销预告登记和备案，同时买受人应向出卖人支付相当于合同价款15%的违约金，并承担出卖人因此产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），前述违约金及费用，出卖人有权在买受人的首付款中直接予以扣除，剩余款项无息返还给买受人。合同签订后，被告韩静依约向原告支付购房款共计1205000元，并取得了编号为鲁（2018）滨州市不动产证明第020025号不动产预告登记证。因被告韩静未依约向按揭贷款银行兴业银行股份有限公司滨州分行偿还贷款，该行向一审法院提起诉讼，一审法院于2019年12月26日作出（2019）鲁1602民初5240号民事判决。原告履行上述判决所确定的连带清偿责任，于2020年1月3日代被告韩静支付兴业银行股份有限公司滨州分行共计893037.97元。原告一零一公司委托山东英天律师事务所对其与韩静商品房买卖合同纠纷一案代理诉讼，原告支付代理费5万元。原告因本案支出诉讼保全责任保险费900元、保全费2770元。另，原告未向被告交付涉案房产。涉案房产因被告韩静涉嫌刑事犯罪被滨州市公安局滨城分局查封。 一审法院认为，原告一零一公司与被告韩静签订的住房购置合同、车库购置合同，均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。关于原告依据商品房买卖合同附件四补充协议第四条第四款约定主张解除涉案商品房买卖合同。一审法院经审查认为，原被告该项约定，系附生效条件的解除条款，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。现被告未按时偿还按揭贷款，造成原告代偿，条款约定的生效条件已成就，原告享有合同解除权。被告提出涉案条款系格式条款，严重侵害被告利益的异议，但其未提交证据予以证实，且该条款系附生效条件条款，是当事人对可能的违约行为的预先制约以及对违约行为可能造成的后果的预先确定，被告违反合同约定，应按合同约定承担违约责任。被告的异议不成立，涉案合同应予解除。关于原告合同解除权的行使，原告以起诉方式履行通知义务，不违反法律规定及合同约定，应视为有效方式通知。商品房买卖合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。但涉案房产因被告涉其他纠纷被查封，查封期间任何人不得转移财产，原告请求被告配合撤销商品房买卖合同网签备案和预告登记的诉讼请求，一审法院暂不予支持。关于原告主张的违约金、各项费用及剩余代偿款，一审法院经审查认为，双方合同约定有结算方式，且涉案房产因被告涉嫌犯罪被查封，现房产退还及房款退还均客观履行不能，不具备双方进行金钱结算的条件，对原告的该项诉讼请求，暂不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：一、解除原告滨州市一零一置业有限公司与被告韩静商品于2018年8月30日签订的商品房买卖合同（编号×××37）；二、驳回原告滨州市一零一置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费16944.19元，由原告滨州市一零一置业有限公司负担1299.19元，被告韩静负担15645元。 二审期间，双方当事人均未提交证据且对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，上诉人一零一公司与被上诉人韩静之间的商品房买卖合同合法有效，房款支付方式为首付款405000元及贷款800000元，在韩静未依约向按揭贷款银行兴业银行股份有限公司滨州分行偿还贷款的情况下，一零一公司于2020年1月3日代韩静支付兴业银行股份有限公司滨州分行共计893037.97元，且涉案房产已因其他案件被公安机关查封，事实清楚。现一零一公司诉请解除合同、韩静配合其撤销商品房买卖合同网签备案和预告登记、赔偿其损失及支付违约金及相应费用，一审法院认为合同解除条件已成就，但因涉案房产被查封，韩静无法配合一零一公司撤销商品房买卖合同网签备案和预告登记，亦因查封问题，合同解除后双方无法履行返还房产及返还购房款的义务，仅支持了一零一公司解除合同的诉求，未支持其其他诉求，并无不当。 上诉人一零一公司上诉主张，涉案房产被查封系因韩静的原因所导致，公安机关查封的系韩静支付的首付款405000元，并非该房产，韩静应配合其办理相关撤销手续，且应赔偿其损失及支付违约金及相关费用。本院认为，根据涉案房产不动产登记资料查询结果证明，该房产被滨州市公安局滨城分局依滨城公（经）封通字81号文书予以查封，在此情况下，韩静无法履行配合上诉人办理相关手续的义务，一零一公司亦暂时无权处分该房产，自然也就不能返还韩静的购房款。因此，诉讼双方无法就涉案商品房买卖合同的解除进行结算，基于此合同项下的权利义务亦无法履行。一零一公司可在涉案房产解除查封后，再行主张相关权利。 综上所述，上诉人一零一公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6157元，由上诉人滨州市一零一置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵慧莲 审 判 员 黄跃江 审 判 员 张 珊 二〇二〇年十月十六日 法官助理 张鲁奇 书 记 员 崔玮琦