福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终2726号 上诉人（原审原告）：漳州市第二果品食杂公司，住所地福建省漳州市延安北路**，统一社会信用代码91350602156581307U。 法定代表人：陈玉辉，经理。 委托诉讼代理人：胡溪泉，福建元光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭振宏，福建元光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林善强，男，1988年3月6日出生，汉族，住福建省闽侯县。 上诉人漳州市第二果品食杂公司因与被上诉人林善强租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602民初5632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 漳州市第二果品食杂公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判：1、林善强支付漳州市第二果品食杂公司自2020年5月11日起至2020年7月27日止的占用费78604元；2、林善强缴纳给漳州市第二果品食杂公司的履约保证金50000元归漳州市第二果品食杂公司所有；3、林善强支付给漳州市第二果品食杂公司赔偿金61250元（按2个月租金的标准计算）。事实与理由：一、原审认定林善强逾期支付租金不构成根本性违约，属于认定事实和适用法律错误。根据双方签订的《租赁合同》第十条约定，林善强逾期缴纳租金达15天以上视为其违约，其于2020年5月11日起没有再履行支付租金的主要义务，构成根本性违约。二、原审认为新冠××疫情及市政工程施工导致林善强经营困难，并依据最高人民法院发布的《关于依法妥善办理涉新冠××疫情执行案件若干问题的指导意见二》，认定林善强无需承担被没收风险抵押金及加收2个月租金的标准作为赔偿，属于认定事实和适用法律错误。疫情期间，林善强的店面依然在持续经营至2020年7月27日房屋交付之日，其系经营童装，受疫情影响较为轻微，可通过线上渠道销售，且漳州地区受疫情影响也较小。漳州市政工程施工期间道路依旧可以通行并不影响林善强的服装生意经营，其逾期拒不支付租金是其经营策略变化所致。漳州市第二果品食杂公司与林善强已经达成解除《租赁合同》的合意，林善强逾期支付租金并不是疫情或疫情防控措施所致，不符合最高人民法院《关于依法妥善办理涉新冠××疫情执行案件若干问题的指导意见二》第5条规定的情形。漳州市第二果品食杂公司没收风险抵押金，并加收2个月租金作为赔偿是因林善强违约所采取的救济措施，属于《租赁合同》的明确约定。三、原审根据《关于依法妥善办理涉新冠××疫情执行案件若干问题的指导意见》以公平原则变更合同，对林善强2020年5月11日至2020年7月27日期间的租金给予免除显失公平。漳州市第二果品食杂公司出租的房屋非属于国有资产类经营性房屋，不适用国家、省、市出台的相应减免房租政策。即使参照现在的相关规定，2020年3、4、5、6月份的租金也是减半收取而不是全额减免，减半收取的时间是在疫情期间，而不是林善强逾期支付租金之后。四、林善强在原审答辩意见的本意是要么免除其2020年5月11日至房屋交付期间的租金，要么退还风险抵押金。原审判决免除林善强支付2020年5月11日至2020年7月27日期间的租金，又驳回漳州市第二果品食杂公司没收风险抵押金的请求，超出了林善强的诉求。 林善强答辩称，2017年10月至2020年1月（疫情发生前）期间，讼争店面的经营状况良好，未有拖欠租金情况。因疫情影响造成其2、3月份店面关门未营业，4、5月份营业却没有营业额（2月24日至5月31日的市政道路施工交通管制也有很大影响），最终造成货品积压，无法支付租金和员工工资等结果。林善强多次积极与漳州市第二果品食杂公司沟通，表明无法继续经营，希望无责退租和返还押金，但漳州市第二果品食杂公司均不同意。2020年5月27日，林善强向漳州市第二果品食杂公司提出解除租赁合同的书面申请，希望漳州市第二果品食杂公司可以根据国家、省、市政府对疫情期间商户的优惠支持政策，退回合同保证金50000元及按政策免除三个月的租金，漳州市第二果品食杂公司以非国有单位为由予以拒绝。但漳州市第二果品食杂公司隶属的供销社是国有性质单位，应适用上述优惠政策。 漳州市第二果品食杂公司向一审法院起诉请求：1、解除漳州市第二果品食杂公司与林善强于2017年10月16日签订的租赁合同，林善强立即移交漳州市芗城区延安北路9-11号中段两间店面给漳州市第二果品食杂公司；2、判决林善强支付2020年5月11日起至实际移交店面时止的占用费（以租金为标准）；3、判决林善强缴纳给漳州市第二果品食杂公司的履约保证金50000元归漳州市第二果品食杂公司所有；4、判决林善强支付给漳州市第二果品食杂公司赔偿金61250元（按2个月租金标准）。 一审法院认定事实：1、2017年10月16日，漳州市第二果品食杂公司（出租方、甲方）与林善强（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定（摘要）：⑴乙方向甲方承租涉讼店面，租赁期限5年，自2017年11月11日起至2022年11月10日止，装修免租期从2017年11月11日起至2017年12月10日止，免租期内免收租金。⑵第1-2年年租金35万元，从第3年起以上一年租金为基数逐年递增5%，即第三年年租金367500元。租金每半年缴纳一次，乙方须于签订合同时一次性付清半年租金（扣除装修免租期）145830元，以后应提前15天缴纳下次租金。⑶合同签订时，乙方须一次性向甲方缴纳风险抵押金50000元。⑷租金逾期缴纳，逾期天数达15天以上视为违约，甲方有权解除合同，没收风险抵押金，并加收2个月租金的标准作为赔偿。 2、2017年10月16日，林善强向漳州市第二果品食杂公司交纳风险抵押金50000元。双方当事人确认林善强已交纳截止2020年5月10日止的房屋租金。 3、2020年2月24日至2020年5月31日期间，因延安路（包含涉讼房屋门口路段）道路改造提升，该路段于该期间实施交通管制，交通管制措施为全封闭施工，预留部分人行道供行人通行。 4、2020年5月27日，林善强向漳州市第二果品食杂公司书面申请解除本案租赁合同。 5、2020年7月27日，林善强结清涉讼房屋的水费、电费，漳州市第二果品食杂公司收回涉讼房屋。 一审法院认为，漳州市第二果品食杂公司与林善强签订的《租赁合同》依法有效，受法律保护。合同双方当事人应当按照合同约定履行。但因新冠××疫情，国家、省、市各级政府均出台各项政策，特别对房屋租赁予以规定或鼓励出租人对承租人予以减免房租，以合力帮助承租人渡过难关，至目前规定：对于承租市直行政事业单位（含所属企业）国有资产类经营性房产的中小企业和个体工商户，给予免收2020年2月份租金，减半收取2020年3月、4月、5月、6月租金。最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》，在关于合同案件的审理中指出：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金，延长租期或延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。对此，漳州市第二果品食杂公司认为，漳州市第二果品食杂公司属供销合作社系统，为集体所有制企业，其资产也属集体财产而非国有资产，不应适用关于承租国有企业房屋予以减免租金的相关规定。因新冠××疫情，供销社企业也遭受很大经济损失，但为响应政府号召，结合供销系统实际，主动为承租户减轻租金负担，2020年4月8日，供销社企业常务理事会研究决定对个体工商户视具体情况可免收一个月以内的租金，且应由承租人于2020年5月31日前向业主提出申请，业主根据实际情况一户一议，并与承租户签订减免租金协议，报供销社审核备案。该院认为，林善强承租涉讼房屋用于童装经营，属个体工商户，其所述因疫情及市政工程施工导致出现经营困难的情况客观存在，即使漳州市第二果品食杂公司出租的房屋非属国有资产类经营性房产，鉴于林善强逾期支付租金的期间并不构成根本性违约，且双方已就解除租赁合同达成合意，根据上述最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》规定，漳州市第二果品食杂公司以林善强没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由林善强承担违约责任，即没收风险抵押金，并加收2个月租金的标准作为赔偿，不予支持。此外，国家、省、市各级政府出台相应减免房屋政策旨在合力共渡难关，该院根据上述最高人民法院审理案件指导意见，结合本案林善强已于2020年7月27日将涉讼房屋交还漳州市第二果品食杂公司的实际情况，及双方当事人客观存在困难，根据公平原则变更合同，对林善强自2020年5月11日至2020年7月27日期间的租金予以免除。林善强请求退还三个月租金或免租期延长至2020年8月11日止，不予采纳。林善强未积极有效与漳州市第二果品食杂公司沟通协调，采取有效措施减少双方当事人损失，导致漳州市第二果品食杂公司以诉讼方式主张权利，造成漳州市第二果品食杂公司损失，因此本案案件受理费应由林善强负担。漳州市第二果品食杂公司与林善强协商一致同意解除合同，予以确认。漳州市第二果品食杂公司该部分诉讼请求，应予支持，余诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款规定，判决：一、解除漳州市第二果品食杂公司与林善强于2017年10月16日签订的《租赁合同》；二、驳回漳州市第二果品食杂公司的其他诉讼请求。一审案件受理费14574.4元，减半收取计7287.2元，由林善强负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。对于一审查明认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本案的争议焦点是：一、林善强是否应当承担违约责任（即林善强是否应支付漳州市第二果品食杂公司赔偿金61250元及林善强缴纳的风险抵押金50000元是否应归漳州市第二果品食杂公司所有）；二、林善强应否支付漳州市第二果品食杂公司自2020年5月11日起至2020年7月27日止的占用费78604元。对此，本院分析、认定如下： 一、关于林善强是否应当承担违约责任的问题 本院认为，林善强不应承担违约责任。理由如下：案涉《租赁合同》虽约定林善强若要提前解除合同，其缴交的50000元风险抵押金归漳州市第二果品食杂公司所有，以及租金逾期缴纳天数达15天，漳州市第二果品食杂公司有权解除合同，没收风险抵押金并加收2个月租金。但林善强系于2019年11月提前缴交半年租金，即2019年11月10日至2020年5月10期间的租金，林善强已经按期足额缴纳。林善强承租案涉房屋系用于经营童装，对此漳州市第二果品食杂公司并无异议。因新冠××疫情、疫情防控措施的影响，客观上导致林善强的童装经营出现困难，无法继续经营。林善强于2020年5月27日向漳州市第二果品食杂公司提交解除租赁合同的书面申请，但漳州市第二果品食杂公司未予书面答复。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。现漳州市第二果品食杂公司以林善强逾期支付租金达15天以上并不再继续经营违反双方签订的《租赁合同》为由，主张由林善强承担违约责任，本院不予采纳。漳州市第二果品食杂公司主张其有权没收林善强缴纳的风险抵押金50000元及林善强应向其支付赔偿金61250元，依法不予支持。 二、关于林善强应否支付漳州市第二果品食杂公司自2020年5月11日起至2020年7月27日止的占用费78604元的问题 本院认为，漳州市第二果品食杂公司属供销合作社系统，为集体所有制企业，其租赁给林善强的讼争店面属集体财产非国有资产，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。鉴于林善强已提前缴交了2019年11月10日至2020年5月10日期间的租金，该期间因新冠××疫情影响，导致林善强存在经营困难的实际情况，且林善强已于2020年5月向漳州市第二果品食杂公司书面申请解除案涉《租赁合同》等事实，原审根据公平原则，免除林善强2020年5月11日至7月27日期间的租金并无不当。漳州市第二果品食杂公司上诉请求林善强支付2020年5月11日至2020年7月27日的占用费78604元，亦不予支持。 综上所述，本院认为，漳州市第二果品食杂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4097元，由漳州市第二果品食杂公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邹跃光 审 判 员 林 莉 审 判 员 王梓聪 二〇二〇年十月二十二日 法官助理 张阿娇 书 记 员 常艺虹 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。