重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初8705号原告：重庆市綦江区千山物业有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道孟家院，统一社会信用代码91500222736563527B。法定代表人：翁春涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛兰，女，1970年3月28日出生，汉族，住重庆市綦江区，系该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：余昌兰，女，1986年10月24日出生，汉族，住重庆市綦江区，系该公司员工，一般授权。被告：刘强，男，1983年8月20日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：王中梅，女，1986年9月21日出生，汉族，住址同被告刘强，系被告刘强妻子，特别授权。原告重庆市綦江区千山物业有限公司（以下简称：千山物业公司）诉被告刘强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案受理后，依法由审判员刘斌适用小额诉讼程序于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告千山物业公司委托诉讼代理人薛兰、余昌兰与被告刘强及其诉讼代理人王中梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千山物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告物业服务费3，292.10元；2、请求判决被告支付原告公共能源费460.00元；3、请求判决被告支付原告二次供水费288.00元；4、请求判决被告支付违约金4，557.29元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2015年12月22日与被告签订了《前期物业服务协议》。原告一直积极履行相关权利义务，对被告居住的小区提供物业服务。但被告自2016年11月1日至2020年8月31日拖欠物业服务费3，292.10元、公共能源费460.00元、二次供水费288.00元，且依据被告签署的《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，累计产生违约金4，557.29元，以上费用合计8，597.39元。被告拖欠费用的行为对物业服务工作造成了严重影响，同时侵犯了已缴费业主的切身利益。原告曾多次以电话、张贴催费单、书面邮件、支付令等多种形式向被告催缴费用，但其至今未予补交。原告根据《前期物业服务协议》的相关规定，特诉至贵院，请求判如所请。被告刘强辩称：2016年发现楼下在我家阳台处搭建了一个棚，物业上门验房时我给物业说了，物业告知回去后会处理，但一直未予处理，后面因为物业处理不当，导致隔壁也搭建了一个棚，影响更大，我愿意交纳公共能源费和二次供水费，但不认可违约金。经审理查明，2015年12月22日，原告与被告刘强签订《前期物业服务合同》，约定：原告为千山半岛国际（A区）提供物业服务，具体服务范围：物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、公共场所、物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的维护和管理、公共秩序、安全、消防等事宜的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理和其他服务。物业服务费高层住宅为1.70元/平方米·月（包括电梯使用费、不含公摊水电费，实际按1.20元/平方米·月收取），花园洋房住宅为2.50元/平方米·月（包括电梯使用费、不含公摊水电费，实际按2.00元/平方米·月收取），商业物业3.00元/平方米·月（不含公摊水电费及经营垃圾处理费），物业服务管理自建设单位通知的正式接房之日起计算。公摊水电费：包括楼道照明、大堂（厅）照明、电梯间照明、消防通道照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、自备发电机油料等，根据专表计量或总表与各分表的差额、损耗所产生的费用自正式接房之日起按户据实分摊（后实际按每户每月10元计收）。水、电、气等相关能源费用，按国家或重庆市相关标准收取，水费涉及二次加压供水的，其收费标准按照二次供水单位或参照政府有关规定核算执行，现行收费标准为每吨加收0.80元。服务协议还对物业服务质量、合同期限、双方的权利义务、违约责任等进行约定。原告按照服务协议约定，为千山半岛国际（A区）提供了物业服务。被告刘强系该小区5幢7-1业主，房屋建筑面积60.59平方米；被告刘强从2016年11月起以原告未按物业服务合同服务、未能履行物业服务职责、未处理楼下违章搭建等理由未向原告缴纳物业服务费，截止2020年8月31日，被告共欠物业服务费3，292.10元、公共能源费460.00元、二次供水费288.00元，合计4，040.10元。庭审中，原告自愿撤回对被告违约金的诉讼请求。审理中，原告对被告在答辩中提出的问题认为，对被告提出的有业主违章搭建等事实无意见，物业于2016年、2017年均对违章搭建发了违章整改通知，并向街道社区进行了报送。前期楼下业主违章搭建凉亭是物业进行了上报，拆违办进行了拆除处理，但后期我们对违章搭棚进行上报后，拆违办没有后续处理。物业也没有执法权，无法进行处理，被告也可以直接进行司法途径进行维权，原告多次给被告楼下住户打电话，但楼下住户以未在此居住为由一直不出面。被告方认为，楼下搭棚导致垃圾落在棚顶严重影响了生活居住，并提交照片4张予以证明，原告质证后认为，对棚顶的清洁卫生可以与被告协商沟通后定期或不定期清扫。本案休庭后，原告曾召集被告与楼下业主进行协商，因意见分歧，被告与楼下业主未能达成一致意见。前述事实，有《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、整改通知书、照片等书证和双方当事人陈述在案为凭，经庭审质证和审查，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《前期物业服务合同》系依法成立的合同，原告对千山半岛国际(A区)进行了物业服务，履行了合同的主要义务，被告作为该小区的业主之一，在长期接收原告提供的物业服务的同时，应当按照合同的约定支付物业服务费。居民生活小区除了物业管理公司按约定提供物业服务外，还需要小区全体业主共同努力、共同遵守相关规定和约定，环境品质才能不断的改善和提高。而物业服务费用的收取直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益。在原告对该小区提供相应物业管理服务后，小区业主在没有重大事由的情况下，不能对抗物业服务费的交纳。庭审中被告提出的违章搭建问题，原告方已举示相关证据证明对违章搭建的住户进行了整改告知与上报相关职能部门，已尽到主要义务。原告在处理相关问题时，应及时将相关信息反馈给业主，被告方就违章搭建影响生活的问题，可向侵权人主张权利或寻求其他途径予以解决，原告应在被告向侵权人主张相关权利时提供相应材料给予帮助。楼下业主违章搭建虽然不是原告的责任，但被告已向原告反映多年，且一直未得到妥善处理，对被告的生活质量造成一定的影响，原告作为小区的管理人，可适当减少收取物业服务费。庭审中原告自愿放弃对违约金的主张，系对自身权利的放弃，本院予以准许。因此，对原告要求被告支付2016年11月1日至2020年8月31日拖欠物业服务费3，292.10元、公共能源费460.00元、二次供水费288.00元，合计4，040.10元，本院予以支持。虽然本院支持了原告要求被告支付物业服务费的请求，但原告今后还应增强员工的服务意识和责任意识，加强与业主沟通，对业主提出的合理诉求要高度重视，尽快予以妥善解决，避免矛盾纠纷发生。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告刘强尚欠原告重庆市綦江区千山物业有限公司2016年11月1日至2020年8月31日拖欠物业服务费3，292.10元、公共能源费460.00元、二次供水费288.00元，合计4，040.10元，此款于本判决发生法律效力后5日内给付3，440.10元；如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘强负担（此款原告重庆市綦江区千山物业有限公司已经预交，被告刘强在履行上述判决义务时一并支付原告）。本判决为终审判决。审判员 刘 斌二〇二〇年十月二十八日书记员 邓乐懿