湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0104民初3621号原告：许某，男，1976年7月14日出生，汉族，住武汉市东西湖区，被告：某（北京）餐饮文化有限公司。委托诉讼代理人：李丹，北京市浩天信和律师事务所律师（特别授权）。原告许某诉被告某（北京）餐饮文化有限公司（以下简称某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告许某，被告某公司的委托诉讼代理人李丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许某向本院提出诉讼请求：1、判令被告某（北京）餐饮文化有限公司立即向原告支付50940.81元（其中应退履约保证金8500元，物业费4500元，进场费10000元，租金25500元，应付营业款2440.81元）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2019年11月5日签订《合作协议》，约定被告将位于武汉市硚口区某购物中心A馆3F“某美食广场”D-7档口提供给原告使用，合同期限为2019年11月5日至2020年11月4日，原告共支付69500元。因新冠××疫情及被告自身原因，被告自2020年1月23日起至今停止“某美食广场”的正常经营，进而导致原告实际经营仅不到3个月，并自2020年1月23日起未实际使用上述档口，但被告拒不退还原告的履约保证金、营业款、剩余租金、进场费。被告某公司辩称，根据原告提交的银行收据和回单详情等证据，本案与被告无关，原告的诉请无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：某公司于2018年4月30日承租武汉某地产开发有限公司（以下简称某公司）位于武汉市硚口区某购物中心A馆****房屋。某公司（甲方）与余义（乙方）于2019年10月15日签订《美食城独立核算协议》，约定：甲方同意乙方作为分店店长以独立核算的形式运营管理位于武汉市某购物购物中心A馆3层A3008单元的“某美食广场武汉某购物店”；乙方享有“某美食广场武汉某购物店”内独立运营管理授权、招商授权、人事授权、采购授权、财务授权等，乙方代表甲方参照甲方商户协议，与商户签约并履行协议；乙方代表甲方负责处理店内一切事物和对外与各执法机关、业务部门建立良好的社会关系（处理不了的由甲方出面协调）。2019年10月24日，余义代表“某集团”（甲方）与许某（乙方）签订《某美食广场合作协议》，约定：甲方将位于武汉市硚口区“环球美食广场”7号档口提供给乙方使用；该档口的开业日为2019年11月5日，使用期为12个月，自2019年11月5日起至2020年11月4日止，开业日即计租日；乙方签订本协议同时，须向甲方支付该档口（花车、单元）履约保证金8500元，以作为乙方忠实履行本协议并遵守甲方管理各项条款的保证；为利于合作方之间公平竞争，本协议签订同时，乙方应向甲方支付进场费10000元，作为调剂档口（花车、单元）经营位置、面积、业态、品种等不同标准的费用；固定流水提成，首年每月按该档口（花车、单元）最低营业流水标准提成，以后可在上年的基础上逐年递增（第二年递增8%，第三年10%，以此类推），固定流水提成每三个月提前三十日一次性预付，7号单元（档口、花车）最低流水提成金额为7000元，6个月计42000元；物业费按合作所在场地统一标准为1500元/月，此费用标准依据物业公司标准而确定并调整，物业费保证金为1500元，在签订本协议同时支付；物业费每期支付六个月计9000元，提前三十天支付；协议签订之日，甲方即与乙方办理该档口（单元、花车）的移交手续，并为乙方提供自此日开始12天的无偿（筹备）期（自2019年10月24日起至2019年11月4日止）。《某美食广场合作协议》签订后，许某开始在“某美食广场武汉某购物店”经营，日常营业款由某公司统一收取后再返还给许某。许某于2019年11月1日向余义支付69500元，余义向许某出具内容为“今收到许某交来进场费10000元、押金8500元、租金（11月5日至2020年5月4日）42000元、管理费（11月5日至2020年5月4日）9000元”的《收据》。“某环球美食广场”自2020年1月23日起因新冠××疫情而停业，疫情根本性好转后，因某公司与某公司存在租赁纠纷一直未开业。许某认为因新冠××疫情和某自身原因导致其无法使用承租的档口，某应返还履约保证金、进场费、物业费和租金，遂起诉至本院，提出上述诉讼请求。本院认为，某公司与余义签订的《合作协议》及余义以“某集团”名义与许某签订的《某美食广场合作协议》依法成立并生效，各方当事人均应依约履行。某公司认为其将“A3008单元”全部交给余义进行独立核算、独立运营管理，依照合同相对性及“楼宇餐饮业统一结算”的餐饮业交易习惯，余义与许某签订的《某美食广场合作协议》对某公司无合同约束力。但《合作协议》约定余义以独立核算的形式运营管理的身份系“某美食广场星汇云锦店”分店店长，且依照《合作协议》关于“乙方代表甲方参照甲方商户协议，与商户签约并履行协议”和“乙方代表甲方负责处理店内一切事物和对外与各执法机关、业务部门建立良好的社会关系”的约定，某公司明确授权余义代表某公司与商户签约并履行协议，故余义有权以某公司名义与许某签约。另外，即使余义并非某公司职工且某公司未授权余义对外签订合同，余义以某公司名义与许某签订《某美食广场合作协议》后，许某在“某环球美食广场”营业，且日常营业款由某公司收取后再返还给许某，许某亦有理由相信余义有权代表某公司签订《某美食广场合作协议》。故无论是站在“职务行为”，还是“委托代理”、“表见代理”角度来看，某公司的该抗辩理由均不成立，余义以“某集团”名义与许某签订的《某美食广场合作协议》对某公司具有合同约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，从《某美食广场合作协议》中对双方当事人权利义务的约定及余义向许某所出具的《收据》内容来看，《某美食广场合作协议》实为租赁合同。案涉商铺因新冠××疫情于2020年1月23日停业，新冠××疫情根本性好转后，许某又因某公司与某地产发生租赁纠纷而无法使用案涉商铺，许某签订《某美食广场合作协议》的合同目的无法实现，某公司构成根本违约，许某有权解除合同。许某虽未在本案中明确提出解除《某美食广场合作协议》，但其提出的诉讼请求均具有解除合同的意思表示，故本院认定《某美食广场合作协议》因某公司根本违约而解除。《某美食广场合作协议》解除后，某公司应向许某返还履约保证金和已支付但未使用期间的租金、进场费、物业管理费。许某支付了2019年11月5起日至2020年5月4日止的租金42000元，但其自2020年1月23日起便因新冠××疫情及某公司与某公司存在租赁纠纷等原因一直无法使用案涉商铺，考虑到新冠××疫情对许某使用商铺的重大影响，加之许某自愿承担2020年1月23日起至2020年4月8日止期间50%的租金，本院酌定某公司向许某返还2020年1月23日起至2020年5月9日止的租金14803.27元（42000元÷183天×103天-42000元÷183天×77天×0.5）。某公司以其未实际享受某公司因新冠××疫情给予的租金减免优惠为由不同意给予许某租金减免优惠，但某公司目前未享受某公司给予的租金减免优惠的原因系某公司与某公司存在租赁纠纷，如某公司符合法律法规、国家政策和某公司有关租金减免条件的规定，亦可向适格主体主张权利，故对某公司该抗辩理由，本院不予采纳。许某支付了进场费10000元，作为调剂档口（花车、单元）经营位置、面积、业态、品种等不同标准的费用，但《某美食广场合作协议》约定的租期为366天，许某仅正常使用商铺79天，即某公司提供相应的服务亦仅79天，故本院酌定某公司向许某返还进场费7841.53元（10000元÷366天×287天）。许某支付了履约保证金10000元，某公司未提交任何证据证明许某未忠实履行《某美食广场合作协议》或未遵守某公司的各项管理条款，且《某美食广场合作协议》无法继续履行的过错不在许某，故某公司应将履约保证金10000元返还给许某。许某向某公司支付了2019年11月5日至2020年5月4日的物业管理费9000元，但其自2020年1月23日起便因新冠××疫情及某公司与某公司存在租赁纠纷等原因一直无法使用案涉商铺，许某非因自身原因未享受物业服务，某公司应向许某返还2020年1月23日至2020年5月4日的物业管理费5065.57元（9000元÷183天×103天）。许某有权在法律规定的范围内处分自身合法权益，故对许某主张某公司返还物业费4500元的诉讼请求，本院予以支持。许某主张某公司返还营业款2440.81元，某公司同意返还该2440.81元，故本院支持许某该诉讼主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告某（北京）餐饮文化有限公司于本判决生效之日起7日内向原告许某返还租金14803.27元、履约保证金8500元、进场费7841.53元、物业费4500元、营业款2440.81元；二、驳回原告许某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取536元，由原告许某负担134元，由被告某（北京）餐饮文化有限公司负担402元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  夏建飞二〇二〇年十月二十八日书记员  胡 艳书记员  张天澍