河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终1689号 上诉人（原审被告）：纪向领，男，1972年1月5日出生，汉族，现住河北省衡水市安平县。 委托诉讼代理人：刘刚，河北颂和安达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐月凤，河北颂和安达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北丽豪房地产开发有限公司，住所地：安平县陵园街路北，统一社会信用代码：91131125699202414M。 法定代表人：戚建礼，该公司董事长。 诉讼代表人：河北丽豪房地产开发有限公司重整管理人。 负责人：周黎明。 委托诉讼代理人：李强，河北仁浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁雪真，河北仁浩律师事务所律师。 上诉人纪向领因与被上诉人河北丽豪房地产开发有限公司（以下简称丽豪公司）确认合同无效纠纷一案，不服河北省安平县人民法院（2020）冀1125民初242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人纪向领及其委托诉讼代理人刘刚、被上诉人丽豪公司的委托诉讼代理人李强、袁雪真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 纪向领上诉请求：1、请求贵院依法撤销河北省安平县人民法院作出的（2020）冀1125民初242号民事判决书。2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，确认上诉人与被上诉人2015年7月4日签订的《鼎盛豪庭购房协议书》和《协议书》有效。3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以撤销。一、一审法院认定事实不清第一、2015年7月4日签订的《鼎盛豪庭购房协议书》是在双方当事人真实意思表示的基础上，不存在《合同法》第52条规定的合同无效情形，没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。一审法院认定《鼎盛豪庭购房协议书》为“并非真正意义上的房屋买卖合同”系性质认定错误，该协议是在借款偿还不了的情形下经双方对账确认本息后签订的。第二，案涉房屋并非原审法院所认定的产权不明确，理由在于：其一、案涉房屋并非被上诉人所主张的新民居工程，土地性质也并非集体土地。2015年7月4日双方签订《鼎盛豪庭购房协议书》时，被上诉人在安平县，所在位置虽然在郭西村但是和被上诉人开发的郭西村新民居并不是同一个地块，分在道路的两侧独立形成不同的住宅小区，属于被上诉人对社会宣传的70年大产权的正规商品房，能够进入市场自由买卖。只是由于被上诉人的自身资金等原因导致房屋证件不全而迟迟不能交付使用。第三，在2015年7月4日双方签订的《鼎盛豪庭购房协议书》时，郭西村新民居的楼房已经建设完毕可以入住，但被上诉人出售给上诉人的鼎盛豪庭小区并未建完。上诉人当时明确要求以被上诉人建设完毕可以入住的房屋抵顶借款，但被上诉人以郭西村新民居不能对外销售为由，只能以其开发的大产权鼎盛豪庭小区房屋抵顶欠款，无奈之下双方才签订的案涉购房合同。第四，即使案涉房屋建筑在安平县集体所有土地上建设的房屋，依据《土地管理法》相关规定，案涉房屋也属于安平县的集体财产，也并非一审法院所认定的“产权不明确”，一审法院对案涉房屋的性质认定错误。第五、根据现行《合同法》、《九民会议纪要》等规定，无论案涉房屋产权是否明确，均不影响《鼎盛豪庭购房协议书》的效力。即使依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条，上诉人无论对案涉房屋是否具有居住权，也不会对《鼎盛豪庭购房协议书》本身的效力产生无效的影响。二、一审法院适用法律错误一审法院引用《中华人民共和国担保法》第37条规定，《中华人民共和国合同法》第52条，以案涉房产未办理产权登记手续，产权不明确，违反法律法规的强制性规定为由主张《协议书》无效，系适用法律错误。首先，一审法院适用法律依据模糊，法律的强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，而导致合同无效的事由只能是效力性强制性规定，违反管理性强制性规定并不必然导致合同无效，而本案中上诉人不存在违反法律的效力性强制性规定的情形。其次，《中华人民共和国担保法》第37条，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。但案涉房屋系70年大产权的正规商品房，能够进入市场自由买卖，并非被上诉人和原审法院所称的集体土地的产权不明的情形。最后，上诉人与被上诉人所签订的《协议书》属于具有担保功能的合同，不存在法定无效情形的，虽然《协议书》约定的权利义务不属于《物权法》规定的典型担保类型，但不能就此否认其担保功能，因此上诉人与被上诉人所签订的《协议书》合法有效并且具有担保功能，被上诉人应当受《协议书》的约束。当被上诉人不能依约偿还本息时，上诉人就有权依据《协议书》取得对案涉房屋的处置权。本案双方均认可2015年7月14日签订的《鼎盛豪庭购房协议书》《协议书》是双方真实意思表示。庭审中，被上诉人明确表示其请求宣告案涉两个合同无效的法律依据为《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，此即表明其认可与上诉人形成了商品房预售合同法律关系。被上诉人在没有取得预售许可证的情况下销售房屋并自愿以自身不能偿还的巨额借款抵顶购房款后，又在五年之后房价大涨的今天以自己未取得预售许可证为由要求法院宣告合同无效，明显违背诚实信用这一民法的帝王法则和社会主义核心价值观。被上诉人将案涉协议确认无效后，案涉房屋是否就地拆除还是进行二次销售？其向人民法院提出诉讼的行为属于滥用诉权的行为，构成恶意诉讼。庭审中上诉人纪向领对上诉状补充如下：第一、被上诉人作为破产管理人、重整管理人案涉的五套房屋并不是破产重整所必须，将案涉房屋交付我方有利于破产重整的进行。第二、被上诉人认可双方协议，而管理人在履行职务中已丽豪公司自身违约事由提起诉讼，主观存在恶意。购房时候安平房价是2800元，到2020年是6000多元，在房价大幅上涨的今天以自身没有履行合同义务的过错宣告合同无效违背了诚实信用原则，滥用诉权。通过正当合法程序维护自身权利于法相悖。第三、本案作为上诉人缴纳的上诉费用13100元，但是未查找到一审被上诉人方所缴纳的一审案件受理费用，违背了诉讼费缴纳的办法。 丽豪公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。丽豪公司与纪向领之间因民间借贷签订案涉的《协议书》和《鼎盛豪庭购房协议书》这一事实双方是没有争议的，一审法院予以确认，认定事实清楚。在适用法律方面是正确的。1、我国《担保法》第37条明确规定，集体所有的土地使用权不得抵押；所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。这是禁止性规定，更是效力性强制规定，一审法院认定作为担保的《协议书》无效，合理合法。2、《鼎盛豪庭购房协议书》与《协议书》是在2015年7月4日同时签订的，《购房买卖协议书》属于《协议书》担保部分，是流质条款，不是真正的购房协议书，不是双方的真实的意思表示。依据我国《合同法》第52条之规定，是无效的，一审法院适用法律正确。一审法院判决诉讼费全部由答辩人承担错误，请求二审法院予以纠正。 丽豪公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判决丽豪公司与纪向领签订的《鼎盛豪庭购房协议书》、《协议书》无效，返还房屋；2、本案诉讼费由纪向领承担。事实与理由：2018年5月9日，安平县人民法院作出（2018）冀1125破申1号民事裁定书。裁定丽豪公司重整，并于2018年5月18日作出（2018）冀1125破申1号决定书，指定衡水安济清算事务所（原名衡水市桃城区安济破产清算事务所）担任丽豪公司破产重整管理人。管理人在履职过程中发现丽豪公司与纪向领之间因民间借贷，于2015年7月4日丽豪公司以其开发的郭西社区新民居房屋作为偿还借款的担保，并以与纪向领签订购房协议书的形式，将3号楼4单元102、202、302、201、301共五套房屋写在纪向领名下，实际并无房屋价款交付。因该房产的土地性质为集体土地，属于新民居工程，不属于商品房，该房屋不允许进入市场自由买卖。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，因该房产未取得商品房预售许可证，所以签订的合同无效。现丽豪公司已经安平县人民法院裁定宣告破产重整，为维护全体债权人利益，特向贵院提起诉讼，请依法支持丽豪公司诉讼请求。 一审法院认定事实：丽豪公司与纪向领存在债权债务关系，2015年7月4日，丽豪公司与纪向领签订鼎盛豪庭购房协议书一份，协议约定纪向领购买丽豪公司在安平县房屋。同日，丽豪公司与纪向领签订协议书一份，协议约定，丽豪公司与纪向领签订购买的鼎盛豪庭3号楼4单元102室、202室、302室、201室、301室，共五户，总价款938000元，此协议只作为80万元借款担保用，如不能偿还本息，纪向领有权处置本房。2018年5月9日，安平县人民法院作出（2018）冀1125破申1号民事裁定书，裁定受理申请人丽豪公司的破产重整申请，并于2018年5月18日作出（2018）冀1125破申1号决定书，指定衡水安济清算事务所（原名衡水市桃城区安济破产清算事务所）担任丽豪公司破产重整管理人，现丽豪公司处于破产重整程序中。2018年6月28日，纪向领向丽豪公司破产重整管理人申报了债权。涉案房屋所占用土地性质为集体土地。 一审法院认为，丽豪公司与纪向领签订的鼎盛豪庭购房协议书和抵押担保协议书，约定丽豪公司与纪向领签订鼎盛豪庭五套房屋的购房协议作为丽豪公司向纪向领借款的抵押担保，故涉案鼎盛豪庭购房协议书并非真正意义上的房屋买卖合同，实际是作为丽豪公司与纪向领之间民间借贷的抵押担保。根据《中华人民共和国担保法》第三十七条规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。本案中，涉案房屋系在安平县集体所有土地上建设的房屋，未办理产权登记手续，产权不明确，以涉案房屋作为抵押担保违反了法律法规的强制性规定，该抵押担保无效。故对于丽豪公司要求确认2015年7月4日丽豪公司与纪向领签订的鼎盛豪庭购房协议书一份、协议书一份无效的诉讼请求，于法有据，应予支持。综上所述，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：确认河北丽豪房地产开发有限公司与纪向领于2015年7月4日签订的鼎盛豪庭购房协议书、协议书无效（涉及房屋5套，分别为：3号楼4-102、4-202、4-302、4-201、4-301）。案件受理费13100元，减半收取计6550元，由河北丽豪房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为：双方签订的《鼎盛豪庭购房协议书》、《协议书》约定五套房屋作为丽豪公司向纪向领借款的担保，故涉案鼎盛豪庭购房协议书实际为双方民间借贷的担保合同。对于该合同的效力，应根据《中华人民共和国担保法》等相关法律法规确认。虽然该担保行为，在形式上符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条规定，但因案涉合同所涉房屋坐落的土地性质为集体土地，未办理产权登记手续，产权不明，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条之规定，不属于可以抵押的财产范围。此外，根据上诉人纪向领提交的《借据》可知，基础债权的利率为日息千分之三，该利率明显高于国家保护的利率上限。因此，《协议书》涉及的基础债权存在瑕疵。纪向领已向丽豪公司的破产管理人申报了债权，其已选择了救济权利的途径。因此，一审法院认定抵押合同无效并无不当，本院予以维持。 关于诉讼费的承担问题。《人民法院诉讼费用交纳办法》第十九第一款的规定“案件受理费由败诉的当事人负担。双方都有责任的由双方负担”。丽豪公司作为案涉房产的开发商明知案涉房产的土地性质为集体所有不能对不特定社会公众销售，而与纪向领签订《协议书》《鼎盛豪庭购房协议书》。丽豪公司对案涉《协议书》《鼎盛豪庭购房协议书》无效具有重大过错，其应承担相应的缔约过失责任，故一审法院判决其承担诉讼费用并无不当。 综上所述，纪向领的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13100元，由上诉人纪向领负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张天杲 审 判 员 王江丰 审 判 员 朱一麟 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 陈 兵 书 记 员 吴晓雪 ——