江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5970号上诉人（原审原告）：鲁彬。上诉人（原审原告）：朱双梅。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：张维，上海融力律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏州厚木资产管理有限公司。法定代表人：程谦，执行董事。委托诉讼代理人：陆费红，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭伶莉，江苏久顺律师事务所实习律师。上诉人鲁彬、朱双梅与上诉人苏州厚木资产管理有限公司（以下简称厚木公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院(2020)苏0507民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲁彬、朱双梅上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判支持鲁彬、朱双梅一审的第一项诉讼请求即解除双方签订的《委托经营管理合同》；一、二审诉讼费由厚木公司承担。事实和理由：一、鲁彬、朱双梅出租商铺六年共获房租仅两千余元，令人匪夷所思且无法接受。厚木公司以未有经营利润为由拒付租金明显不能成立，已构成根本违约，鲁彬、朱双梅的合同目的不能实现，有权要求解除合同。假设真如厚木公司所称未有经营利润，或按照一审法院认定的租金标准支付租金，都明显低于市场平均利润，按照《委托经营管理合同》的相关约定，鲁彬、朱双梅亦有权解除合同。二、解除合同未必会损害其他业主的权利。商铺业主几乎都没有获得收益，解除合同不但不会损害其他业主权利，反而有利于其他业主维护自身的合法权益，忽视广大业主的权利而使厚木公司能继续从中获取巨额利润，有违民法立法精神。厚木公司辩称，案涉商铺是产权式商铺，为保证物业整体功能发挥，请求驳回解除合同的上诉请求。厚木公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判厚木公司不承担支付义务。事实和理由：一、鲁彬、朱双梅与苏州奥食卡企业管理有限公司（以下简称奥食卡公司）之间是租赁合同关系，与厚木公司之间是委托经营管理合同关系。支付商铺收益之请求权系基于委托经营管理合同产生，应按照委托合同的约定计算商铺收益。二、鲁彬、朱双梅与奥食卡公司签订的租赁合同实质是其与奥食卡公司以租赁为名的投融资关系。以奥食卡公司在租赁合同中承诺的固定投资回报作为厚木公司经营管理案涉商铺产生收益的参考，既违背公平原则，又无视实际经营之现状。三、厚木公司作为经营管理者，在扣除10%管理费的基础上将实际经营所得按合同约定分配给业主作为商铺收益，实际经营所得必然会受项目整体运营效果之影响。厚木公司在接受委托经营管理前案涉项目经营状况非常糟糕，厚木公司投入大量精力对老业态进行调整，现已取得成效，但商业利益不是暂时就能体现，目前项目收益不是很乐观。一审法院迳行参照非同一法律关系下的租金标准计算商铺年收益，实属裁判错误。法院应调查案涉项目租户的租金实际缴纳情况以及项目实际运营的市场情况，尤其是商铺的空置率。厚木公司将积极配合进行审计、调查、鉴定。鲁彬、朱双梅辩称，鲁彬、朱双梅与厚木公司的合作方式与此前与奥食卡公司的合作方式一致。鲁彬、朱双梅要求厚木公司承担租金是基于厚木公司的违约事实。因市场租金难以确定，参照租赁合同的最低租金支付标准并无不妥。鲁彬、朱双梅向一审法院起诉请求：一、判令解除鲁彬、朱双梅与厚木公司双方于2016年7月22日签订的《委托经营管理合同》。二、判令厚木公司向鲁彬、朱双梅支付自2016年7月22日至合同解除之日止的租金收益（暂计算至2019年11月22日为88472元），并赔偿鲁彬、朱双梅相应的利息损失，利息损失分四部分计算，第一部分以24592元（27132元减去已经收到的2539元）为基数，从2017年7月21日起计算；第二部分以27132为基数，从2018年7月21日起计算；第三部分以27132为基数，从2019年7月21日起计算；第四部分以9044元为基数，从起诉之日（2020年1月7日）起计算，利息均要求计算至厚木公司实际支付之日止，均按中国人民银行同期贷款利率计算；三、本案诉讼费用由厚木公司负担。如果第一项请求法院不予支持，第二项的租金也要求计算至2019年11月22日。一审法院认定事实：2014年1月24日，朱双梅（甲方、出租方）与奥食卡公司（乙方、租赁方）签订《租赁合同》一份，约定：“租赁物业位于苏州市相城区元和街道华元路918号苏州环球奥食卡城A馆地上一层1201号单元，建筑面积为13.12平方米。本合同履行期间，甲方将该物业经营管理的一切事项全权委托乙方统一行使，同意乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动。乙方可根据市场需求，自行确定和调整该物业的经营布局、装修、改造、布置等正常营业所需之全部事宜，无须另行征得甲方同意，发生的费用由乙方承担。乙方可独立全权处理一切与该物业经营管理有关的一切内外事务。该物业租赁期限为20年，即自2013年7月1日起至2033年6月30日止。甲方同意在第一年到第二年的租期内不收租金，租金从第三年开始计算。甲方确认，甲方与开发商签订《商品房买卖合同》约定的该物业总价款为380000元。租赁期第三年至第五年，乙方按照该物业所在楼宇实际出租的租金按甲方的投资份额比例所计金额支付给甲方，但基于乙方对该物业其项目的整体性运营，乙方收取该经营年度实际租金的10%作为管理费，乙方在扣除该项管理费后，乙方在每个经营年度结束后45个工作日内将该物业所在楼宇租金按甲方的投资份额比例所计金额作为税前租金支付给甲方。如按上述标准支付给甲方的租金低于该物业实际总价款金额的119%的6%，则乙方应将差额部分同时补足给甲方。租赁期第六年起至第十年，乙方在每个经营年度结束后45个工作日内收取该物业所在楼宇经营年度实际租金的10%作为管理费，在每个经营年度结束后45个工作日内，将该物业所在楼宇租金按甲方的投资份额比例所计金额支付给甲方作为税前租金。甲方委托乙方经营该物业的行为是不可变更和撤销的，放弃将该物业另行出借和租赁的权利。乙方未能按约支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金”等。2016年7月22日，鲁彬、朱双梅（甲方）与厚木公司(乙方)签订《委托经营管理合同》一份，约定：“1.1委托经营管理物业位于苏州市相城区‘苏州·起航中心’A馆地上一层1201号单元……2.1甲方将该物业委托乙方管理经营。委托经营管理期间，甲方授权乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动，包括但不限于以乙方名义将该物业出租予第三方，代甲方向税务局申请开具发票、代为缴纳相应税费，且乙方有权将甲方委托的全部或部分事项转委托予第三方……2.3乙方可独立全权独立处理一切与该物业经营管理有关的一切内外事务。3.1该物业委托管理期限约20年，即自签约日起算。3.2委托管理期满，如无书面提出解除合同，甲方应继续委托乙方经营管理。4.1乙方收取该项目所属区域的实际总租金的10%作为管理费，乙方在扣除该项管理费后，应甲方申请，将按甲方在该项目所占物业份额比例[物业份额比例＝该物业建筑面积÷该项目统一经营区域建筑面积×位置系数(附件一)]，分配甲方应得的税前收益；其中，自2017年1月1日起，若乙方连续2年税前年收益低于市场平均价值，视为乙方管理不利，甲方有权要求解除合同……。甲方授权乙方代办税务发票（租金税费由甲方承担，并由乙方代扣代缴，乙方可在支付甲方应得收益时直接扣除对应租金税费）。5.2.3乙方有权自主经营管理该物业，有权因经营需要对物业和整个项目进行重新布局和装修，有权代表甲方将该物业以自己的名义或租赁管理或合作经营等多种渠道(包括但不限于自用、转租等)经营管理该物业及整个项目市场，甲方对此表示认可，前述事务操作时无需再另征得甲方同意……7.2.1乙方未能按约向甲方支付甲方应得收益的，则每逾期一日，乙方应按欠付款项金额的万分之三向甲方支付违约金……10.1为保证项目整体经营的稳定性和连续性，本合同期内，该物业须由乙方进行统一规划和经营管理，甲方不得以任何形式独立经营或干扰统一经营，未经双方协商一致任何一方都不得擅自变更或解除本合同……。同日，鲁彬、朱双梅（甲方）、名品城公司（乙方）、厚木公司（丙方）、奥食卡公司（丁方）签订《未付租金补偿协议》一份，约定：“鉴于名品城公司于2016年2月1日将原‘苏州·环球奥食卡城’部分面积的经营管理权转让给厚木公司，并于2016年4月30日前进行了律师见证。现对于奥食卡公司欠付相关业主租金，厚木公司同意将该部分面积经营收益作为补偿，支付给业主。现就甲、乙或甲、丁双方签订的《委托经营管理合同》（以下简称主合同）作出如下补充约定：1、根据主合同，甲、乙双方或甲、丁双方确认，乙方或丁方未付甲方(铺位号)A1201租金金额共计13566元(详见厚木平台甲方账户)。2、就上述乙方或丁方欠付甲方的租金金额，丙方同意将给予甲方原“苏州·环球奥食卡城”项目部分面积的经营收益作为补偿。具体的补偿面积为4.73平方米(详见厚木平台甲方账户)；期限截止至上述欠付租金全部付清为止。”《委托经营管理合同》及《未付租金补偿协议》签订后，厚木公司向鲁彬、朱双梅支付了租金收益2152.62元，补偿收益258.68元,合计2411.3元。又查，案涉商铺位于苏州市相城区元和街道华元路918号1201室，登记所有权人为鲁彬、朱双梅，建筑面积13.12平方米，用途为批发零售用地/非居住。另据一审法院其他相关判决查明，本案涉案房产所在的整个商业体由名品城公司开发销售。该项目包括A馆、B馆、C馆、D馆、E馆、F馆合计六栋楼宇，其中F栋尚未竣工，其余对外销售并投入使用。A馆总建筑面积为43295.15平方米，总套数为2805套，B馆总建筑面积为23527.58平方米，总套数为1103套，C馆总建筑面积为16811.73平方米（已扣除中国建设银行股份有限公司苏州分行名下的产权面积3277.31平方米），总套数为823套（已扣除中国建设银行股份有限公司苏州分行名下的产权一套），D馆总建筑面积为17441.56平方米（已扣除苏州市吴中区木渎镇五峰村经济合作社名下的产权面积3033.44平方米），总套数为874套（已扣除苏州市吴中区木渎镇五峰村经济合作社名下的产权一套），E馆总建筑面积为19885.03平方米，总套数为964套，以上合计总建筑面积为120961.05平方米，总套数为6569套。另有7间地下室登记于名品城公司名下，总面积43568.99平方米。名品城公司陈述：1、已出售商铺中，共计有3409套商铺的小业主与厚木公司签订了书面的委托经营管理合同，还有815套商铺的小业主采用网络签约方式委托厚木公司经营管理。2、现登记在名品城公司名下的商铺共计1537套，其中有489套商铺业主已经与厚木通过书面或网络方式签约，已计入了第1项范围，其公司针对剩余1048套自持商铺与厚木公司签订了委托经营管理合同。3、已出售商铺中，部分商铺的小业主与奥食卡公司签订了委托经营管理合同，约定奥食卡公司享有转租权，合同期限尚未届满，奥食卡公司就其合法经营管理的565套商铺（已扣除小业主直接委托厚木公司经营的套数）与厚木公司签订委托经营管理合同。对于A馆、B馆、C馆、D馆、E馆，由厚木公司进行招商、招租等运营管理，所得收益对全体业主做整体分配。根据上述数据，一审法院经计算确定，通过上述三种方式以书面形式委托厚木公司进行经营管理的商铺数已达5022套（名品城自持部分仅计算未网签数量），占总套数的76.45%，面积总计为134720.18平方米（含地下室），占总面积（含地下室）的81.88%，如计算线上签约数则比例更高。为查明委托情况，相关判决中一审法院调取：1、名品城公司作为甲方、厚木公司作为乙方签订的《委托经营管理合同》，约定：甲方决定将其所开发的“方圆里”项目（原“苏州环球奥食卡城”，以下简称“本项目”）的部分物业的经营管理权委托给乙方。“方圆里”项目座落位置：苏州市相城区元和街道华元路918号、华元路880号、华元路818号、聚元街233号、聚元街255号。四至：南临华元路，西临采莲路，北临聚元路，东临澄和路。“方圆里”项目地块系以出让方式取得，土地面积约75601平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2004年10月29日至2044年10月30日。“方圆里”项目总面积约为170164.8平方米左右（包括A区以及BE区地下室，其中A/B/C/D/E已经上线网签，场馆面积以网签系统面积为准；地下面积以房产证登记面积为依据，实际以实际建筑面积为准）。A馆面积43295.15平方米；B馆面积23527.58平方米；C馆面积20089.04平方米；D馆面积20475平方米；E馆面积19885.03平方来；地下室面积43568.99平方米。本合同所述经营管理权委托的标的，为截止至本合同签订之日止，“方圆里”项目甲方所有的面积。其中包括回购铺825.61平方米;抵押铺5706.87平方米;地下室43568.99平方米,共计50101.47平方米。该面积在经营管理期限存续期间或有变动,该面积相应增加,本合同4.1款甲方应得收益按比例增加。甲方将其所有的该物业委托乙方经营管理，乙方可独立全权独立处理一切与该物业经营管理有关的一切内外事务。经营管理权贯穿于该物业的招商、营运与运营保障各个阶段。本合同约定该商铺委托经营期限为20年。自2016年1月1日开始计算至2036年12月31日止。委托管理期满，甲乙双方协商一致，在同等条件下，甲方应继续委托乙方经营管理，并重新签订委托经营管理合同。顾及经营连续性，双方约定任何一方都不得擅自变更、解除合同。在本合同委托经营期限届满时，甲方如需转让、出租或另行委托他人经营，在同等条件下乙方享有优先受让、承租及经营权。合同还对其他事项进行了约定。2、奥食卡公司作为甲方，厚木公司作为乙方，名品城公司作为丙方签订的《委托经营管理合同》约定：鉴于丙方所开发的“方圆里”项目（原“苏州环球奥食卡城”，以下简称“本项目”）在甲方经营管理下，项目破败，经营收益不善，故甲方决定将其所持有的该物业的经营管理权委托给乙方，负责该物业的招商运营等事项，并由丙方作为担保方，担保该权利转移的合法有效性。该合同载明的“方圆里”项目坐落、面积与前述合同一致。经营管理权转移的标的为“方圆里”项目与甲方有委托经营管理关系的业主所有铺位，面积约为104979.54平方米。委托经营管理期间，将由乙方收取该项目所属区域因乙方经营管理而取得的相应收益，并按比例支付给该物业业主租金，甲方对该项目经营管理所得无任何权利义务，并不得干涉。对于乙方应当支付给该物业业主的租金由业主与乙方另行签订《委托经营管理合同》，其中会明示相应收益分配以及双方权利义务。对于2015年12月31日前，甲方欠付该物业业主的收益，鉴于丙方已经将所有该项目面积的经营管理权委托给厚木，并进行了律师见证，丙方同意将该部分面积收益作为补偿，支付给业主，由业主与三方签订《委托经营管理合同》的同时签订《未付租金补偿协议》（如需补偿）。乙丙方代替甲方偿还原欠付业主之债务，该部分经营收益的债务承担由乙丙双方以50%比例进行分摊，乙丙双方保留向甲方追偿的权利。委托经营期限自2016年1月1日起，至所有就该物业委托甲方经营管理的业主与乙方签约完成之日，且甲方欠付乙丙方的债务全额偿还完毕之日止，该合同自然终止。鉴于保持经营连续性，各方约定任一方都不得擅自变更、解除合同。本合同委托到期终止前，甲方不得转让、出租、自营或另行委托他人经营。合同还对其他事项进行了约定。3、小业主与厚木公司签订的《委托经营管理合同》，以李赞玉作为甲方、厚木公司作为乙方的《委托经营管理合同》为例，合同约定：甲方委托乙方管理经营甲方自有物业。委托经营管理期间，甲方授权乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动，包括但不限于以乙方名义将该物业出租予第三方，代甲方向税务局申请开具发票、代为缴纳相应税费，且乙方有权将甲方委托的全部或部分事项转委托予第三方。该物业委托管理期限约20年，即自2016年1月1日起计算。委托管理期满，如无书面提出解除合同，甲方应继续委托乙方经营管理。为保证项目整体经营的稳定性和连续性，本合同期内，该物业须由乙方进行统一规划和经营管理，甲方不得以任何形式独立经营或干扰统一经营，未经双方协商一致任何一方都不得擅自变更或解除本合同。合同还对其他事项进行了约定。审理中，双方针对《委托经营管理合同》4.1条第1款税前收益的理解，鲁彬、朱双梅认为应当按涉案物业所在楼宇计算，厚木公司认为应当是以其公司经营管理的整个商业体当期阶段的总租金收益扣除管理费用后再按照鲁彬、朱双梅个人商铺占其商业体总面积之比及具体铺位的位置系数进行计算。针对鲁彬、朱双梅与厚木公司签订的《委托经营管理合同》4.1条第2款甲方可解除合同条件的理解，鲁彬、朱双梅认为应当以其收到的租金水平是否达到苏州地区商铺租金的市场水平为准；厚木公司认为应当是其公司管理经营的两年税前收益状况为准，且并非按苏州地区水平进行对比。厚木公司将其商铺出租，除收取租金之外，另收取综合管理费。厚木公司另要求对其收益和支出情况进行审计。鲁彬、朱双梅表示不同意预付和承担审计费用。厚木公司表示在开庭后一星期内书面答复是否同意最终承担审计费用，但至今未答复。以上事实有当事人举证的当事人身份信息、工商信息及其他相关判决、《租赁合同》、补充协议、《委托经营管理合同》、《未付租金补偿协议》、房产证及当事人陈述等证据附卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、鲁彬、朱双梅是否有权要求解除委托经营管理合同并收回涉案商铺。二、如涉案商铺应继续维持统一经营管理，则鲁彬、朱双梅可主张的商铺收益、逾期付款。针对第一项争议焦点，鲁彬、朱双梅购买的商铺属于产权式商铺，鲁彬、朱双梅作为有民事行为能力的成年人，应该对涉案商铺出租、今后发生纠纷处理的整体协调性具有预见，亦应按照有利生产、方便经营、团结互助、公平合理的原则正确处理商铺各业主之间的关系。产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资报酬。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。根据关联案件中查明事实，涉案商铺所在项目占总套数76.45%，占总面积（含地下室）的81.88%或更高比例业主均与厚木公司签订了委托经营管理协议。如支持鲁彬、朱双梅个人解除合同并返还房屋的诉讼请求，势必可能损害其他业主的权利。故为整体利益考虑，一审法院对鲁彬、朱双梅要求解除《委托经营管理合同》的诉讼请求，不予支持。二、关于第二项争议焦点。《委托经营管理合同》系厚木公司单方面提供，对于租金收益的计算方式，双方存在分歧。暂不论厚木公司现未能提供充分依据证明其单方认定的位置系数等是否科学、合理，但其已经支付的租金收益与鲁彬、朱双梅此前与奥食卡公司所签订的《租赁合同》约定的租金标准明显畸低。根据目前证据，一审法院无法判断其所主张的每次分配的涉案商铺所在区域的实际总租金数额，因涉案项目附近并无可类似、可供参考评估的产权式商铺形式的商业体，无法以同地段类似商铺的租金收益进行评估衡量，故一审法院综合考虑鲁彬、朱双梅此前与奥食卡公司签订的《租赁合同》所约定的租金标准，涉案项目所在位置、人流量、目前的经营状况，类似的产权式商铺的经营收益等因素，酌情以该《租赁合同》约定的租金计付基数，即鲁彬、朱双梅自开发商处购买涉案商铺的房屋总价380000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算商铺年收益。《委托经营管理合同》未明确约定支付租金期限，根据合同法关于支付租金期限未作约定或约定不明确，在每届满一年时支付的规定，认定厚木公司应于2017年7月22日前支付鲁彬、朱双梅2016年7月22日至2017年7月21日止的商铺收益，并以此类推。据此，厚木公司应支付鲁彬、朱双梅2016年7月22日起至2019年7月21日三年间每年的租金收益应为27375.84元。鲁彬、朱双梅主张每年租金收益按27132元计算，低于此标准，可予采纳。鲁彬、朱双梅认可共收到厚木公司租金收益2362.78元。厚木公司认为鲁彬、朱双梅共收到合计2411.3元，但其中分为正常租金2152.62元和根据未付租金补偿协议获得的补偿收益258.68元。鲁彬、朱双梅表示分不清。经核算，鲁彬、朱双梅应共收到2362.81元。因厚木公司向鲁彬、朱双梅支付款项时并未明确告知鲁彬、朱双梅具体组成，现鲁彬、朱双梅认为全为租金收益，应可准许。关于补偿收益，双方可另诉。故厚木公司应支付鲁彬、朱双梅上述三年的租金收益24769.19元+27132元+27132元，合计79033.19元，并应支付相应逾期付款利息。逾期付款利息分别从2017年7月22日起、2018年7月22日起、2019年7月22日起算，标准按中国人民银行同期同类贷款利率、计算至2019年8月19日为3984.41元。从2019年8月20日起，以79033.19元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止。鲁彬、朱双梅还主张2019年7月22日至2019年11月22日的租金收益，因尚未到支付期限，该部分请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十四条以及相关法律规定，一审法院判决：一、苏州厚木资产管理有限公司支付鲁彬、朱双梅租金收益79033.19元，并支付相应逾期付款利息（3984.41元以及以79033.19元为本金、从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止），于判决生效之日起十日内履行。二、驳回鲁彬、朱双梅的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1006元，由鲁彬、朱双梅负担107元，苏州厚木资产管理有限公司负担899元。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，当事人没有提交新证据。本案二审争议焦点为：一、鲁彬、朱双梅是否有权解除与厚木公司签订的《委托经营管理合同》；二、厚木公司应付收益的认定。本院认为，关于鲁彬、朱双梅是否有权解除与厚木公司签订的《委托经营管理合同》。鲁彬、朱双梅购买的商铺属于产权式商铺。产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资报酬。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。根据关联案件中查明事实，涉案商铺所在项目占总套数76.45%，占总面积（含地下室）的81.88%或更高比例业主均与厚木公司签订了委托经营管理协议。鲁彬、朱双梅以厚木公司根本违约或依据《委托经营管理合同》关于合同解除的条款单独要求解除合同，不符合产权式商铺业主的整体利益。一审法院对鲁彬、朱双梅要求解除《委托经营管理合同》的诉讼请求不予支持并无不当。关于厚木公司应付收益的认定。厚木公司主张应以其实际收益为基础，按照其与鲁彬、朱双梅签订的《委托经营管理合同》约定的分配方案分配收益。《委托经营管理合同》的收益条款约定，厚木公司取得项目所属区域的实际总租金的10%作为管理费，厚木公司扣除管理费后，按业主在该项目所占物业份额比例分配业主应得的税前收益。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条规定，对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果。厚木公司主张按其与鲁彬、朱双梅的《委托经营管理合同》约定的方案分配收益，首先应证明在对应期间项目的租金收益情况。厚木公司在一审庭审时曾要求对其收支情况进行审计，但未在其承诺的期限内明确是否承担审计费用及是否继续申请审计，应承担举证不能的法律后果。厚木公司在二审中要求对租金实际缴纳情况及项目运营市场情况等进行调查，由厚木公司配合进行审计、调查、鉴定本院不予支持。综合考虑鲁彬、朱双梅与奥食卡公司此前签订的《租赁合同》约定的租金标准以及涉案项目规模、所在位置、人流量、经营状况、类似产权式商铺的经营收益等因素，一审法院酌情以鲁彬、朱双梅自开发商处购买涉案商铺的房屋总价为基数，按照之前中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算商铺年收益在合理范围，本院予以确认。综上所述，鲁彬、朱双梅及厚木公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3788元，由上诉人鲁彬、朱双梅负担2012元，苏州厚木资产管理有限公司负担1776元。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年十月九日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。