河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终1630号 上诉人（原审被告）：张家口东洋房地产开发有限公司，住所地：张家口市万全区孔家庄镇民主街清华园底商**。 法定代表人：席照轩，董事长。 委托诉讼代理人：倪泰山。 委托诉讼代理人：孟君，河北崇正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邢塞北，男，1979年2月18日出生，汉族，住张家口市张北县。 委托诉讼代理人：邢吉和（系邢塞北哥哥），1972年5月1日出生，汉族，住张家口市张北县。 委托诉讼代理人：王全成，河北鸿义律师事务所律师。 上诉人张家口东洋房地产开发有限公司（以下简称东洋公司）因与被上诉人邢塞北房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市万全区人民法院（2018）冀0708民初681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人东洋公司的委托诉讼代理人孟君、倪泰山，被上诉人邢塞北及其委托诉讼代理人邢吉和、王全成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东洋公司上诉请求：1、撤销张家口市万全区人民法院（2018）冀0708民初字第681号民事判决，改判驳回邢塞北对东洋公司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用全部由邢塞北承担。事实与理由：一、一审判决认定邢塞北主张的《商品房买卖合同》和收据为真实有效合同属于认定事实错误。邢塞北在诉状中陈述是向东洋公司交付了全部购房款351544元，一审庭审时东洋公司请求法庭明确要求邢塞北向某陈述付款的对象、付款的方式、付款的时间地点及在场人，而邢塞北先是表述将购房款支付给了售楼部工作人员，后又说将购房款给了杨星宇，但对于给付购房款的方式是现金还是银行转账又含糊其辞没有明确说明。在房屋买卖中交付购房款是购房人的主要义务，而如此大额的付款连付款方式和收款人都说不清楚，因为邢塞北与东洋公司就不是真实的买卖关系，所以邢塞北无法说明付款的方式和过程。杨星宇也在（2016）冀0729民初字第905号案件中陈述，其与邢塞北之间从来没有真买的房屋买卖关系，邢塞北是以月息6分的高利贷向其出借现金，并且先扣一个月的上打利息，所以杨星宇给邢塞北出具的《商品房买卖合同》和收据都是按照邢塞北的要求出具的抵押担保，并且收款收据的金额也与杨星宇实际收到的金额不一致。本案所涉房屋杨星宇也证实其与邢塞北仅是借款担保关系，杨星宇从没有收到过该笔351544元款项。一审法院不能仅凭收款收据就草率认定邢塞北已实际交付购房款。二、一审判决适用法律错误，本案应为民间借贷纠纷而非买卖合同纠纷。一审判决依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条属于适用法律错误。通过庭审调查已证实邢塞北主张的所谓房屋是杨星宇为借款所做的抵押担保，楼房买卖关系事实上并不存在，而邢塞北以虚假证据为依据诉东洋公司承担买卖合同责任无事实及法律依据。依据《最高院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定。从双方当事人的权利义务判断，杨星宇同邢塞北交易目的是获得借款，而非出卖商品房，双方真实意思是以商品房买卖合同担保借款合同，邢塞北认为同东洋公司存在商品房买卖关系的主张不能成立。邢塞北明知其与杨星宇之间是借贷关系，在邢塞北明确依然向东洋公司主张权利的情况下，一审法院应驳回邢塞北对东洋公司的诉讼请求。 邢塞北辩称，东洋公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 邢塞北向一审法院起诉请求：一、依法判令双方签订的《商品房买卖合同》有效，被告依照《商品房买卖合同》的约定交付原告所购买的万全区孔家庄镇美林小镇2号楼1602室商品房，按照合同约定承担违约责任。二、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。双方当事人有争议的证据及事实如下： 1、原告主张向被告购买了位于张家口市万全区房屋一套，提供商品房买卖合同一份及收据一张。经质证，被告对商品房买卖合同及收据真实性、合法性均不认可，该收据收款人是杨星宇，杨星宇并非是被告公司的工作人员，而是承建美林小区的施工负责人，邢塞北与杨星宇之间是借贷关系，杨星宇所出具的合同及收据真实目的是同邢塞北的借贷担保，在之前的案件中法庭着重查明的是真实的交款方式和交接人，邢塞北手中所留存的买卖合同及收据，原告应向被告直接交付购房款，收款人应该是被告公司的财务人员，包括之前的诉讼法院已审理查明，原告从未向被告支付过任何购房款，与被告之间没有发生真实的房屋买卖关系，基于之前的相关判决，如果原告要求被告交付房屋应出具向被告交付购房款的转账凭证，请原告出示证据。 2、原告主张向被告购买过两套房屋（2-1602、2-1603），房屋2-1603已通过被告向其他人出售，提供录音视频光盘一份、公安机关出具的人口登记卡复印件、邮储银行转账明细。经质证，被告对公安机关出具的人口登记卡复印件、邮储银行转账明细真实性没有异议，但证明目的不认可，转账明细涉及的房屋与本案不是一套房屋，与本案关某不认可；对录音光盘，我方向相关人员进行了解，录音时间是2016年6月邢塞北还没有向杨星宇提起诉讼，杨星宇与邢塞北的真实情况，被告公司和被告公司相关人员均不知情，倪泰山和售楼部工作人员只是负责处理房屋手续的登记业务，对于邢塞北所主张的房屋买卖情况是不了解的，所以当时所作出的沟通也并非是相关人员的真实意思表示，更非是公司的意见，倪泰山不能代表公司作出任何实质性的承诺，他不是公司的法定代表人，对于该房屋的买卖情况应按照买卖合同关系的要求由原告支付购房款，请原告出具向被告直接交付过相关款项的证据。 3、被告主张杨星宇与邢塞北之间发生的是民间借贷法律关系，原告与被告之间没有真实的房屋买卖关系，提供（2016）冀0729民初905号、（2017）冀07民终701号、（2016）冀0729民初1051号、（2018）冀07民终1777号、（2019）冀民申3106号民事判决书。经质证，原告对判决书真实性没有异议，对证明目的及关某有异议，认为这两件商品房买卖合同案件不论从案发事实及合同各方当事人及法律关系和诉讼主体都是不同的，他们之间没有任何联系，被告所述杨星宇与邢塞北之间发生的是民间借贷法律关系，是被告一方的陈述，不能把自己的观点强加到人民法院头上，因此该证据不能作为本案实体判决的依据。 对有争议的证据和事实，一审法院认定：1、原告提供的商品房买卖合同等证据可证实2014年11月21日原告经赵海宽介绍并领原告到被告售楼处与被告的工作人员签订了购买位于万全区孔家庄镇美林小镇小区2号楼1602室楼房的商品房买卖合同。原告提供的被告工作人员给原告出具的收款收据，加盖了被告财务专用章，收据载明的收款人系杨星宇。 2、原告提供的录音视频光盘一份，可证实2-1602房屋在被告售楼处记载在原告名下。公安机关出具的人口登记卡复印件、邮储银行转账明细与本案没有关某，不予认定。 3、被告提供的5份判决书均未涉及到本案2-1602号房屋，与本案没有关某。 一审法院认为，被告认可该房屋系向杨星宇的抵账房，原告提供的商品房买卖合同及收据，被告虽称是在不知情的情况下由售楼员和杨星宇办理的，该合同与收据均是在被告售楼处办理，且加盖被告公章和法定代表人的印章，收据加盖了被告的财务专用章，收据载明收款人系杨星宇，该房屋在被告售楼处也记载在原告名下，故原告要求被告交付2-1602楼房的请求予以支持。原告主张被告应承担违约责任，未提供证据，故对原告的该项主张不予支持。被告主张原告与杨星宇系借贷关系，但其提供的证据不足以证明其主张，故不予支持。判决：一、被告张家口东洋房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内交付原告邢塞北位于张家口市万全区；二、驳回原告邢塞北的其他诉讼请求。 本院二审期间，东洋公司向本院申请证人杨某出庭作证，拟证明案涉商品房买卖合同和收据是杨星宇给邢塞北出具的，真实情况是邢塞北向赵海宽出借款项，杨星宇帮助赵海宽提供担保，所以杨星宇向邢塞北出具了商品房买卖合同和收据，杨星宇没有收到邢塞北的购房款。邢塞北的质证意见为：对证人证言的合法性、真实性及关某均不予认可，证人证言不属于新证据，同时东洋公司在二审期间申请证人出庭作证，没有提前向法院申请，违反了最高人民法院关于证人出庭作证的程序规定。证人向某的陈述，均是听杨星宇说的，并没有直接参与。杨星宇是否真的说过无法证实，因此该证人证言不应采信。 本院查明，案涉房屋系东洋公司向房屋承建人杨星宇多套抵账房中的一套房屋。东洋公司称邢塞北持有的商品房买卖合同及收款收据，系东洋公司工作人员在公司不知情的情况下办理的，东洋公司公司未实际收到购房款。据此，邢塞北是否向东洋公司支付了购房款是本案的关键问题，为了查明该事实，杨星宇作为处置案涉房屋的权利人，其证言对本案事实具有重要影响，本院通知杨星宇到庭询问。杨星宇称，案外人赵海宽与其系朋友关系，其有东洋公司80余套抵顶工程款的抵账房，因赵海宽向邢塞北借款需要还款，赵海宽向其借2套房向邢塞北还款，承诺以赵海宽的其他底商交换该2套房，在此情况下杨星宇为邢塞北以东洋公司名义办理了该2套房的商品房买卖合同及收据。后赵海宽没有将约定的底商交换给杨星宇，也没有给付杨星宇购房款，杨星宇也没有收到邢塞北的购房款。现案涉房屋及其他借给赵海宽的共计17套房屋已由法院判决为赵海宽所欠杨星宇的债务，案件已在执行阶段。对于杨星宇的上述证言，本院组织双方当事人进行了质证，东洋公司的质证意见为：对于杨星宇陈述的邢塞北持有的商品房买卖合同和收据的事实予以认可，但邢塞北并非是交付了购房款购买房屋，而是其向赵海宽出借款项，该商品房买卖合同和收据是借款的抵押担保。邢塞北的质证意见为：杨星宇的陈述不是事实，购买房屋是我在东洋公司售楼处交付现金办理的，东洋公司收到购房款就应该交付房屋，至于杨星宇和赵海宽之间的纠纷与我购买房屋无关。邢塞北在发表质证意见后，向本院提供了杨星宇诉赵海宽等民间借贷纠纷一案的（2019）冀0722民初418号民事判决复印件，以及在该案中杨星宇向法院提供的东洋公司和杨星宇之间抵顶工程款的房屋数量确认表、赵海宽向杨星宇借的具体房屋及数量确认表，其中均包括案涉的2号楼1602号房屋。本院经审查该判决认定的事实及上述确认表，可证明案涉的2号楼1602号房屋包括在赵海宽向杨星宇借的17套房屋中，已被法院生效判决认定为赵海宽所欠杨星宇的债务，该事实与杨星宇的证言一致。本院查明的其他事实与原审无异 本院认为，本案邢塞北以房屋买卖合同纠纷为由，要求东洋公司交付房屋并承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。据此，邢塞北依据其与东洋公司签订的商品房买卖合同的约定，应向出卖人东洋公司实际支付购买房屋的相应价款。邢塞北依据东洋公司为其出具的收款收据，主张其已向东洋公司用其所有的现金支付了相应的购房款。东洋公司对邢塞北主张的已支付购房款的事实不予认可，主张其未收到邢塞北的购房款，并称其所出具的商品房买卖合同及收款收据是债务的担保。对于邢塞北是否向东洋公司实际以现金形式支付购房款的问题，邢塞北作为主张已支付款项的一方，应当提供其支付现金款项的来源、东洋公司对购房款的接收人等证据证明，其不能提供相应的支付购房款的付款凭证证据，故其主张的已向东洋公司支付购房款的事实因证据不足，本院不予认定。故邢塞北主张其与东洋公司形成商品房买卖合同关系不符合司上述法解释的规定，其要求东洋公司交付房屋及承担违约责任的诉讼请求不能成立，一审判决东洋公司向邢塞北交付案涉房屋不当，本院依法纠正为驳回邢塞北的诉讼请求。邢塞北在有证据证明其与案外人存在债权债务关系时，可依法另行解决。 综上所述，张家口东洋房地产开发有限公司的上诉请求成立，一审判决认定事实部分不清，适用法律不当。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省张家口市万全区人民法院（2018）冀0708民初681号民事判决； 二、驳回邢塞北的诉讼请求。 一审案件受理费100元，由邢塞北负担；二审案件受理费100元，由邢塞北负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  闫 格 审判员  宋凯阳 二〇二〇年十月十五日 书记员  施 洋 ——