重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0238民初2530号原告：谢源，男，1966年11月5日出生，住重庆市巫溪县。原告：冉啟菊，女，1968年2月2日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：谢源，男，1966年11月5日出生，住重庆市巫溪县，系原告冉啟菊丈夫。被告：重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司，住所地重庆市巫溪县城厢镇太平路**，统一社会信用代码91500238673396425P。法定代表人：彭希，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭贤念，系该公司总经理兼股东，特别授权。委托诉讼代理人：李钦白，重庆龙脊律师事务所律师，特别授权。原告谢源、冉啟菊与被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢源、原告冉啟菊的委托诉讼代理人谢源、被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人彭贤念、李钦白到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢源、冉啟菊向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付违约交房的违约金38553.50元（计算方式：购房总款365436.00元×0.0001×1055天，暂时从2017年10月1日计算至2020年8月20日，逾期将另外追加）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月18日，原告向被告购买位于巫溪县马镇坝逸美兴悦小区×幢×单元×室的商品房，并签订了《重庆市商品房屋买卖合同》，合同约定购房款为365436.00元，该合同第七、八条约定被告于2017年9月30日将交取得《竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告。2017年9月30日，被告将商品房交付给原告，原告将该商品房装修后居住至今，但被告一直没有交付房产证给原告。为维护自己的合法权益，原告多次催促被告履行办理房屋产权证的义务，但被告不予理睬，后来得知被告不能办理产权证的原因是因为该栋商品房至今没有进行竣工验收，更没取得《竣工验收备案登记证》。原告认为，被告未按合同约定的条件履行交房义务，应承担违约责任，请求法院支持原告的诉讼请求。被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司辩称：1、合同约定交房时间属实；2、原告诉讼请求不明确，请求权基础不明确，原告主张的是违约交房的违约责任，而原告未举示被告违反什么约定的违约责任，以及根据合同哪一条主张违约金，其请求基础不明确；3、原告主张违约金的请求不应当予以支持，且违约金计算错误，被告并未逾期交房，不应当承担违约责任；4、备案登记证书不是房屋交付的法定条件；5、如果人民法院认定被告违约，那么原告主张的违约金过高，建议人民法院予以政府主导的限价商品房买卖合同同类似的违约调整；6、人民法院应当考虑被告逾期办理备案登记和其他手续的具体原因，根据《补充协议》第十八条、第十九条、第二十条约定，由于不可抗力、政府行为、政策因素，导致被告不能办理备案登记和产权证书的，期限顺延，被告不承担违约责任；7、本案涉及人数众多，恳请法院谨慎判决。综上，本案被告已按期交房，房屋已竣工验收且办理了备案登记，没有及时完善产权不是被告的责任，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年12月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订编号为CQ-319-00531704的《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定原告以单价3600元/㎡、总价款365436.00元的价格购买被告销售的重庆市巫溪县柏杨街道北井大道5号逸美兴悦×幢×号房屋，还约定原告的付款方式为按揭付款：首付款为95436.00元，其余房款以按揭方式支付给被告；该合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2017年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第七条第（二）款约定：本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；第八条第1款约定：甲方应于确定交付日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……；该合同第九条约定：甲方逾期交房的违约责任：……（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金……。该合同附件五为补充协议，补充协议第十八条特别约定：……（3）由于不可抗力、政府行为、政策因素，导致甲方不能按期交房和办理备案登记、产权证书的，期限顺延，甲方不承担违约责任；第十九条约定：乙方承诺在签订此协议时已充分知晓本协议内容，明确理解本协议各条款的含义，知悉双方的权利合同义务，系双方当事人真实意思表示；第二十条约定：本合同中的不可抗力包括但不限于……。合同签订后，原告按约定向被告支付了首付款并办理了按揭贷款，被告于同日办理了重庆市预购商品房买卖合同登记备案，并取得319字第201705090370126号《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。2017年9月30日，被告将未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告，原告接房并装修入住。2019年1月21日，被告取得案涉楼房的竣工验收备案登记证，编号为巫溪县建竣备字[2019]0002号。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《巫溪县逸美兴悦小区(商品房买卖合同)补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人双方应当按照约定严格履行自己的义务，不得擅自变更或者撤销。双方在合同第七条中约定，交付的房屋应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但被告直至2019年1月21日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，虽然被告辩称已于2017年9月30日向原告交付了房屋，但其交房行为不构成有效交付，直至被告于2019年1月21日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时，被告的交付义务才完成，因此，被告应按合同第九条的约定承担逾期履行的违约责任，故被告辩称其不存在逾期违约、原告诉求请求不明确，请求权基础不明确的理由不能成立，本院不予采纳。虽然双方在合同中同时约定由于非被告原因或者属于不可抗力、政府行为、政策因素等原因的免责条款，但被告所提交的证据不足以证明延期交付系第三方原因所致，故被告抗辩其不应承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。本案被告已于2017年9月30日将房屋交给了原告占有使用，与被告未按期交付房屋的情形又有区别，结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本着公平、合理的原则，本院酌情将逾期交房的违约金调整为按已付房款每日万分之零点七的标准支付违约金。综上，因被告已于2019年1月21日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，其承担逾期违约的截止日期为2019年1月21日，故对原告主张被告支付2017年10月1日至2020年8月20日期间的违约金的诉讼请求，本院依法予以调整为从2017年10月1日起至2019年1月21日止以购房款为基数按日利率万分之零点七的标准支付违约交房的违约金，即12201.91元（365436.00元×0.00007×477天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢源、冉啟菊支付违约交房违约金12201.91元（365436.00元×0.00007×477天）；驳回原告谢源、冉啟菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费763.84元，减半收取381.92元，由被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  黄静二〇二〇年十月二十日书记员  杨眉