辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初91号原告（案外人）：林林，男，1968年4月10日出生，汉族，住沈阳市铁**。被告（申请执行人）：中扶建设有限责任公司北京六分公司，住所地北京市顺义区北务镇政府街**0-7。法定代表人：崔怀印，公司经理。委托诉讼代理人：杨晓宁，辽宁晟盟律师事务所律师。被告（被执行人）：沈阳万和顺景房地产开发有限公司，住所地沈阳市大**大北关街**。法定代表人：叶文北。原告林林与被告中扶建设有限责任公司北京六分公司（以下简称“中扶建设北京六分公司”）、沈阳万和顺景房地产开发有限公司（以下简称“万和顺景房地产公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告林林，被告中扶建设北京六分公司委托代理人杨晓宁，到庭参加了诉讼。被告万和顺景房地产公司经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林林向本院提出诉讼请求：1.依法停止对沈阳市铁西区兴华街29号万和大厦B座1-7-11号公寓的执行并解除该房屋的查封；2.本案诉讼及相关费用由被告承担。事实与理由：一、二被告因建设工程施工合同纠纷依据两审民事判决书于2013年8月7日立执行案，执行过程中沈阳市中级人民法院将原告所购买的沈阳市铁西区兴华街29号万和大厦B座1-7-11号公寓查封，原告认为贵院查封错误，提出执行异议，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01执异1007号执行裁定书驳回原告的异议请求，原告认为该裁定书认定事实不清，依据不足，裁定错误。二、原告已经合法购买该案涉房屋，属于原告的合法个人财产，被告中扶建设北京六分公司申请查封严重侵害了原告的合法权益，系查封错误。该房产原告于2008年7月26日向被告万和顺景房地产公司购买，双方签订了商品房买卖合同，并支付了全额购房款，至此原告与被告万和顺景房地产公司之间买卖合同成立并生效，且原告已经履行了付款义务原告已经合法取得了该房屋。之所以未完成过户系因被告万和顺景房地产公司单方面原因导致非因原告自身原因，且房屋是否过户不影响买卖合同的效力，并不影响原告合法取得该房产的权利，且原告买受该房屋发生在人民法院查封之前。被告中扶建设北京六分公司无权申请查封该房产。综上，原告已经合法取得案涉房屋，被告中扶建设北京六分公司申请查封错误，若该房屋被查封拍卖，原告将陷入合法权利无法得到维护的境地，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院依法查清事实，支持原告的诉讼请求。被告中扶建设北京六分公司辩称，1、案涉房屋2014年1月9日被法院查封，房屋属于在建工程，尚未竣工，更未交付使用，因此原告没有合法占用房屋。2、根据原告提供的证据，其真实意思并非购买房屋，属于投资索取回报的民间借贷形式。原告提供的证据无法证明其支付了全部房款。综上，原告的权利不足以排除法院执行，请求驳回原告的诉讼请求。被告万和顺景房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：原告林林（乙方）与被告万和顺景房地产公司（甲方）签订《商品房回购协议》，主要约定内容：乙方拟购买甲方开发的“万和大厦”B座1-7-11物业（以下简称“案涉房屋”），销售面积61.09平方米，单价3930元每平方米，一次性付款总价240,083.70元。乙方于2009年9月1日至9月30日期间决定是否执行开发公司的回购计划。乙方决定如不执行甲方的回购计划而自行销售，则甲方承诺于2010年1月1日至31日期间为乙方更名，逾期不予办理更名。回购计划：甲方同意于2009年9月30日前按乙方实际成交单价加500元每平方米来回购乙方定购的物业，即回购价格为4430元每平方米。原告林林提交被告万和顺景房地产公司出具的收款收据，注明案涉房屋房款240,083.70元，收款日期2008年7月26日。原告林林提交同日POS机签购单，注明持卡人原告林林向被告万和顺景房地产公司付款220,083.70元。原告林林陈述之前以现金向被告万和顺景房地产公司交纳定金2万元。原告林林（买受人）与被告万和顺景房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定内容：原告林林购买被告万和顺景房地产公司开发的案涉房屋，建筑面积61.09平方米，房屋用途为商业，总房款240,083.70元，2009年12月31日前交付房屋。合同未注明签订日期，未办理合同备案。另查明，案涉房屋尚未建成，没有交付使用。案涉房屋所在楼宇中的部分房屋已经办理房屋权属登记。再查明，中扶建设北京六分公司和万和顺景房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，依据（2012）沈中民二初字第137号民事判决书、（2013）辽民一终字第154号民事判决书，本院于2013年8月7日立案执行，执行案号为（2013）沈中执字第290号。执行过程中，本院于2014年1月9日预查封被执行人万和顺景房地产公司位于沈阳市铁西区房屋（案涉房屋），林林作为案外人就案涉房屋提出执行异议，本院于2019年12月3日作出（2019）辽01执异1007号执行裁定书，驳回案外人林林的异议请求。林林不服，提起本案诉讼。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为案外人林林就执行标的即案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合本案事实，本院分析认定如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条规定条件需要同时具备的情况下，买受人的权利才能够排除执行。虽然原告林林提交其与被告万和顺景房地产公司签订的《商品房回购协议》、《商品房买卖合同》，虽然《商品房买卖合同》没有注明签订时间，但是结合《商品房回购协议》约定的回购期，能够证明其在人民法院查封之前已订立合法有效的书面买卖合同。被告中扶建设北京六分公司提出原告林林与被告万和顺景房地产公司签订的《商品房回购协议》约定条款内容说明双方实为借款，本院认为该协议回购条款赋予原告林林选择权利，原告林林与被告万和顺景房地产公司签订《商品房买卖合同》，没有决定执行回购，故双方为房屋买卖关系，被告中扶建设北京六分公司提出的主张依据不足。原告林林提交被告万和顺景房地产公司出具的房款收据，结合其提交的POS机签购单，能够证明已支付全部价款。案涉房屋所在楼宇虽有部分房屋已经办理了权属登记，但并没有证据证明因原告林林自身原因未办理过户登记。但是，案涉房屋尚未建成，没有实际交付使用，故原告林林在人民法院查封之前并未合法占有案涉房屋。而且，案涉房屋为商业性质，原告林林名下有其他住宅房屋，案涉房屋也并非原告林林的唯一住房。因此，原告林林不符合第二十八条第（二）项，也不符合第二十九条第（二）项，其作为买受人对案涉房屋享有的权利并不能排除执行。综上所述，原告林林的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告林林的诉讼请求。案件受理费4901元，由原告林林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  王虹审判员  赵钺审判员  金鑫二〇二〇年十月二十日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。