广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初667号 原告：防城港市荣城房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区北部湾大道与灵秀路交汇处，统一社会信用代码：914506007852221046。 委托诉讼代理人：黄世新，广西欣和（防城港）律师事务所律师。 被告：千玉芬，女，汉族，1963年9月24日出生，住吉林省吉林市昌邑区。 第三人：中国建设银行股份有限公司防城港分行，住所地防城港市港口区渔万路**，统一社会信用代码：91450602899360388C。 负责人：张学鹏，该行行长。 原告防城港市荣城房地产开发有限公司（以下简称荣城公司）与被告千玉芬、第三人中国建设银行股份有限公司防城港分行（以下简称建行防城港分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄世新到庭参加诉讼。被告及第三人建行防城港分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2014年4月9日签订的《商品房买卖合同》；2.被告协助原告办理撤销位于防城港市港口区交汇处“埠上桃源Ａ区”6幢15层1505号房的《商品房买卖合同》备案登记；3.被告偿还原告代为支付给第三人中国建设银行股份有限公司防城港分行的款项70984.59元并向原告支付违约金4578元（按全部代付金额的20%计）；4.被告原告支付逾期办理案涉商品房不产权证的违约金133721元（按总房款每日万分 之三从2018年1月1日起暂计至2019年10月31日止，以后另计）；5.被告向原告支付律师费23752元；6.本案案件受理费、财产保全费由被告承担。事实与理由：2010年11月18日，原告与第三人建行防城港分行签订一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告为购置座落于防城港市行政中心区旁“埠上桃源Ａ区”房产而与建设银行发生借贷关系的全部债务人提供最高额连带责任保证。2014年4月9曰，被告与原告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：被告以按揭付款的方式购买原告开发的位于防城港市港口区交汇处“埠上桃源Ａ区”6幢15层1505号房，总价款667274元；合同签订当日交纳首期房款207274元，余款460000元以银行按揭贷款方式支付；如被告未按交付通知办理商品房交付手续逾期超过30日的，需承担总房款万分之三违约金；如被告为按揭付款，则自原告通知办理房屋所有权证之日起30日内，被告及时提交办理房屋所有权证的相关文件及资料，并及时交纳相关税费，如因被告原因未及时提交办理产权证所需文件或未能及时交纳相关税费，视为被告违约，被告应每日按房屋总价的万分之叁向原告支付违约金等。2014年4月30日，原告向防城港市房产管理部门办理了涉案商品房的《商品房买卖合同备案证明》。2014年6月26日，被告与建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向建设银行借款460000元用于购置上述商品房，并以该房设立抵押担保。上述合同签订后，被告按合同约定向原告支付首期房款,其佘房款向银行贷款支付。因被告未按约定履行还款义务，导致建设银行于2018年6月29日、9月29日、12月29日及2019年3月29日从原告的银行帐户中扣款共计70984.59元用于抵偿被告拖欠的贷款本息。银行扣划原告上述款项后，原告曾发函通知被告偿还，但被告不予理睬。另，原告于2015年11月以邮政ＥＭＳ特快专递方式及以报纸公告通知被告办理交房手续，但被告拒不收房。2017年11月，原告以报纸公告及以邮政ＥＭＳ特快专递方式通知被告办理《不动产权证》，但被告拒不办理。原告认为，被告未依约定偿还银行贷款，已构成违约，原告有权依据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件三《商品房买卖合同补充协议》第十六条的约定要求解除合同并要求被告承担违约责任。该《补充协议》第十六条约定，鉴于出卖人依贷款合作协议就买受人的借款向贷款银行出具了阶段性担保，如因买受人在担保期间内没有按照借款合同的约定履行还款义务，导致出卖人履行担保 义务代为还款，或对该商品房进行回购的，出卖人有权解除合同，且买受人还应按出卖人已承担的担保责任金额的20%向出卖人支付违约金，出卖人由此遭受的损失，包括代为偿还的借款及诉讼费律师费等，全部由买受人承担。被告支付的大部分购房款是以按揭贷款方式支付，所借贷款是以原告开发的涉案商品房作为抵押物并在原告的保证下取得的，但被告在履行其与银行的借款合同过程中逾期还贷导致银行直接从原告账户中扣款，侵犯原告的合法权益，为此原告不得不根据合同法及双方的约定要求解除商品房买卖合同，为维护原告的合法权益，故诉至法院。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告及第三人建行防城港分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本院对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性予以认可并作为认定案件事实的依据。 本院经审理查明：2014年4月9日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》(合同编号：BSTY-0441),约定：买受人向出卖人购买位于北部湾大道与灵秀街交汇处埠上桃源A区6幢15层1505号房，建筑面积136.97平方米，单价4871.68元/平方米，总价款667274元；付款方式、期限及附件三的补充协议约定，买受人于签订合同当日支付首期房价款207274元，余款460000元向银行申请贷款支付；附件三第十六条按揭贷款付款违约约定“本条适用于按揭贷款付款的买受人。鉴于出卖人依贷款合作协议就买受人的借款向贷款银行出具了阶段性担保，如因买受人在担保期间内没有按照借款合同的约定履行还款义务，导致出卖人履行担保义务代为还款，或对该商品房进行回购的，出卖人有权解除合同，且买受人还应按出卖人已承担担保责任金额的20%向出卖人支付违约金。出卖人由此遭受的损失，包括代为偿还的借款本息、诉讼费、律师费、公证费、评估费、拍卖费等，全部由买受人承担”；附件三第十七条关于产权证或他项权证办理的约定“买受人应在出卖人发出办理产权证或他项权证的通知15日内办结房地产权证或他项权证手续，逾期或因买受人原因（包括但不限于买受人未付清房款、未交清相关税费、不按时提交办证相关资料、买受人怠于办理、按揭贷款的银行或公积金管理中心未能出具办证的相关证明文件）导致延迟或不能取得产权证或他项权证的，出卖人不承担任何责任。买受人未在上述时间办理产权证或他项权证的，导致出卖人在银行或公积金管理中心的担保延迟或出卖人不能解除担保义务的，逾期在30日内的，每逾期一日买受人向出卖人按总房价款的万分之三支付违约金， 逾期在30日以上的，出卖人有权解除合同，同时买受人要向出卖人按总房价款的5%支付违约金，出卖人不解除合同的每逾期一日买受人向出卖人按总房价款的万分之五支付违约金”。双方还对其他事项作了约定。 合同签订后，被告依约向原告支付了首付款。2014年6月26日，被告(借款人）、第三人建行防城港分行（贷款人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，通过向第三人建行防城港分行贷款的方式向原告支付了剩余房款46万元。2010年11月18日，原告（甲方、保证人）与第三人建行防城港分行（乙方、债权人）签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，该合同约定本最高额保证所担保的债权是指自2010年11月18日至2015年12月31日期间(即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债极包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息)、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等)、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等)。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效,抵押人己办妥抵押财产的房地产权证等相关极属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登证明文件正本及其他项权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。双方还对其他事项作了约定。 另查明，因被告逾期偿还银行贷款导致原告帮助被告向第三人建行防城港分行偿还贷款本息70984.59元。原告曾于2019年9月23日向被告发过《催款通知书》。原告曾于2015年6月25日向被告发过《商品房交付通知》，于2017年11月20日向被告发送《办理房屋不动产权证通知》，并同时登报通知。涉案工程埠上桃源A区二期6#楼竣工日期为2015年11月1日。原告（甲方）与广西欣和（防城港）律师事务所（乙方）签订了一份《委托代理合同》，该合同约定乙方接受甲方委托，指派黄世新律师为甲方与千玉芬商品房买卖合同纠纷案中甲方的诉讼代理人，律师代理费为23752元。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行各自的 义务。合同约定“鉴于出卖人依贷款合作协议就买受人的借款向贷款银行出具了阶段性担保，如因买受人在担保期间内没有按照借款合同的约定履行还款义务，导致出卖人履行担保义务代为还款，或对该商品房进行回购的，出卖人有权解除合同，且买受人还应按出卖人已承担担保责任金额的20%向出卖人支付违约金。出卖人由此遭受的损失，包括代为偿还的借款本息、诉讼费、律师费、公证费、评估费、拍卖费等，全部由买受人承担”，现被告逾期偿还银行贷款导致原告帮助被告向第三人建行防城港分行偿还贷款本息70984.59元，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。合同解除后，原告帮助被告向第三人建行防城港分行偿还的70984.59元，被告应予返还，并协助原告撤销《商品房买卖合同》的备案登记。对于原告诉请被告支付已承担担保责任金额的20%的违约金，根据上述合同约定，被告应向原告支付的已承担担保责任金额的20%违约金为14196.92元（70984.59元×30%），现原告要求4578元，本院在4578元的部分予以支持。对于原告要求被告支付的律师费23752元，由于原告仅提供了《委托代理合同》，未提供相应的发票予以佐证，对于该费用本院不予支持。。 对于原告请求被告支付的逾期办理案涉商品房不动产权证的违约金。根据附件三第十七条关于产权证或他项权证办理的约定“买受人应在出卖人发出办理产权证或他项权证的通知15日内办结房地产权证或他项权证手续，逾期或因买受人原因（包括但不限于买受人未付清房款、未交清相关税费、不按时提交办证相关资料、买受人怠于办理、按揭贷款的银行或公积金管理中心未能出具办证的相关证明文件）导致延迟或不能取得产权证或他项权证的，出卖人不承担任何责任。买受人未在上述时间办理产权证或他项权证的，导致出卖人在银行或公积金管理中心的担保延迟或出卖人不能解除担保义务的，逾期在30日内的，每逾期一日买受人向出卖人按总房价款的万分之三支付违约金，逾期在30日以上的，出卖人有权解除合同，同时买受人要向出卖人按总房价款的5%支付违约金，出卖人不解除合同的每逾期一日买受人向出卖人按总房价款的万分之五支付违约金”，原告于2017年11月20日向被告发送《办理房屋不动产权证通知》，但被告一直未来办理相应的不动产权证，现原告要求从2018年1月1日起计算违约金至2019年10月31日，违约金为133721元（667274元×0.0003×668天）。对于原告上述的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《 中 华人民共和国民事诉讼法》第 六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告防城港市荣城房地产开发有限公司与被告千玉芬于2014年4月9日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：BSTY-0441)； 二、被告千玉芬协助原告防城港市荣城房地产开发有限公司办理撤销位于防城港市港口区交汇处埠上桃源Ａ区6幢15层1505号房的《商品房买卖合同》备案登记； 三、被告千玉芬向原告防城港市荣城房地产开发有限公司支付代偿款70984.59元及违约金4578元； 四、被告千玉芬向原告防城港市荣城房地产开发有限公司支付逾期办理商品房不动产权证的违约金133721元； 五、驳回原告防城港市荣城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费8204.64元，由被告千玉芬负担。 上述义务，义务人应于履行期限内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费8204.64元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  凌 枝 人民陪审员  何水清 人民陪审员  潘泽耀 二〇二〇年十月十四日 法官 助理  李柏良 书 记 员  黄义芳