福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0781民初2089号 原告：福建创豪置业有限公司，住所地邵武熙春东路熙春国际大酒店娱乐中心******，统一社会信用代码91350781064113581P。 法定代表人：郭强，董事长。 委托诉讼代理人：熊喜春，福建欣开元律师事务所律师。 被告：李羽，男，1984年12月01日出生，汉族，住邵武市。 被告：林凤，女，1990年3月6日出生，汉族，住邵武市。 原告福建创豪置业有限公司（以下简称创豪公司）与被告李羽、林凤商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创豪公司的委托诉讼代理人熊喜春，被告李羽、林凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 创豪公司向本院提出诉讼请求：1．解除其公司与李羽、林凤签订的201604313号《商品房买卖合同（预售）》，李羽、林凤协助公司办理注销合同的备案和预告登记手续；2．李羽、林凤立即返还其公司代偿的按揭贷款本息15,248.47元，并支付解除合同违约金43,933.60元；3．李羽、林凤向其公司支付本案律师代理费10,000元。事实与理由：2016年10月23日，创豪公司与李羽、林凤签订201604313号《商品房买卖合同（预售）》，双方约定：李羽、林凤购买其公司开发建设的位于邵武市城南新区古山溪左岸美伦阳光新城B-10-7幢906室商品房，房屋总价款439,336元；李羽、林凤以首付款加按揭贷款的方式支付购房款，首期款89,336元于合同签订日付清，余款350,000元以银行按揭贷款方式支付。合同附件十一第6条约定出卖人同意为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保，担保期间及范围以按揭银行购房抵押借款合同条款约定为准；在阶段性担保期间，如果因买受人未按月及时归还贷款银行本息，导致贷款银行向出卖人划扣买受人拖欠的按揭贷款本息及相关费用，买受人应在接到出卖人书面通知7日内归还出卖人以上被扣代偿款项，否则，买受人应按上述代偿款项承担日万分之五违约金。出卖人逾期归还出卖人以上被扣代偿款项超过30天的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，收回房产，追偿代偿款项，并按商品房买卖合同约定的商品房总价款的10%追究买受人毁约赔偿金。因解除商品房买卖合同及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担。2016年10月23日，李羽、林凤支付了首付款，2017年1月19日，创豪公司作为保证人与李羽、林凤及中国工商银行股份有限公司邵武支行（以下简称邵武工商银行）签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定其公司为李羽、林凤的按揭贷款提供阶段性保证担保。2017年2月4日，邵武工商银行将按揭款350,000元汇入创豪公司账户。自2018年以来李羽、林凤多次拖欠到期贷款本息，致使邵武工商银行陆续从其公司账户内扣划15,248.47元用以清偿李羽、林凤拖欠的贷款本息。其公司于2020年4月9日向李羽、林凤寄送《通知》，要求二人返还代偿款项等事项，又于2020年5月21日向李羽、林凤发送律师函进行催告，但李羽、林凤至今仍未履行还款义务。综上，创豪公司认为其与李羽、林凤签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，合同关于李羽、林凤逾期还贷的权利义务约定是双方真实意思表示，应严格履行。现李羽、林凤未按合同约定履行按揭贷款的还款义务，已构成违约，其公司有权解除合同并追究李羽、林凤的违约责任。为维护自身的合法权益，创豪公司特向法院提起诉讼，请求判如所请。 李羽、林凤辩称，对拖欠银行按揭贷款的事实及创豪公司主张的其代偿银行按揭贷款本息的事实及数额均没有异议，但表示现无力偿还贷款，希望协商解决。 创豪公司为支持自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房借款/担保合同》、邵武市商品房买卖合同备案信息表、中国工商银行股份有限公司邵武支行业务回单、催告通知书、律师函及寄送凭证、微信和短信记录、委托合同及律师代理费发票。李羽、林凤对创豪公司提供的证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。经审查，原告所举证据与原件核对一致，证据来源和形式要件符合法律规定，与待证事实相关联，证据内容可以相互印证创豪公司所主张的欠款事实，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据的证明力予以采信，作为认定案件事实的根据，并在卷佐证。 根据经审查确认的证据和当事人陈述，本院认定本案法律事实如下： 2016年10月23日，创豪公司（出卖人）与李羽、林凤（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件，双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定：买受人购买出卖人开发建设位于邵武市城南新区古山溪左岸美伦阳光新城B-10-7幢906室商品房，该商品房建筑面积共99.94平方米；商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米4,396元，总金额为439,336元；买受人应于本合同签订之日支付购房款89,336元，余款350,000元申请银行按揭贷款；出卖人应当在2018年5月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人同意为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保，担保期间及范围以按揭银行购房抵押借款合同条款约定为准；在阶段性担保期间，如果因买受人未按月及时归还贷款银行本息，导致贷款银行向出卖人划扣买受人拖欠的按揭贷款本息及相关费用，买受人应在接到出卖人书面通知7日内归还出卖人以上被扣代偿款项，否则，买受人应按上述代偿款项承担日万分之五违约金；出卖人逾期归还出卖人以上被扣代偿款项超过30天的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，收回房产，追偿代偿款项，并按商品房买卖合同约定的商品房总价款的10%追究买受人毁约赔偿金；因解除商品房买卖合同及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担；本合同未尽事项，可由双方根据具体情况签订书面补充协议（附件十一）；本合同附件与本合同具有同等法律效力；本合同自双方签订之日起生效。上述《商品房买卖合同（预售）》于2016年10月23日在邵武市房地产交易管理所分别进行了备案和预告登记。2016年10月23日，李羽、林凤支付了首期款89,336元。2017年1月19日，李羽、林凤（借款人）与邵武工商银行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款金额350,000元，借款用途为用于债务人支付购房款或用于偿还因购房而产生的债务，贷款期限为叁佰个月（25年）；借款人授权贷款人将贷款一次性划入创豪公司账户；借款人按月等额本息还款法（按月计息）的方式偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在约定的利率基础上加收50%确定；创豪公司作为保证人自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用等，保证期间为合同项下贷款到期之日起两年。合同还对其他事项作了约定。2017年2月4日，邵武工商银行根据《个人购房借款/担保合同》的约定，将李羽、林凤的借款350,000元直接转入创豪公司的账户。借款后，李羽、林凤多次未能按合同的约定如期归还借款本息，致使邵武工商银行多次从创豪公司账户内扣划15,248.47元用以清偿李羽、林凤拖欠的借款本息。创豪公司就其公司账户内的款项被邵武工商银行扣划用以清偿李羽、林凤娥借款本息一事，通过电话、微信、书面通知（2020年4月9日发送）、律师函（2020年5月3日发送）等方式联系到其二人，要求归还其公司被扣划的款项，但均无结果。 另查明，1．位于邵武市城南新区古山溪左岸美伦阳光新城B-10-7幢906室商品房因李羽、林凤自身原因尚未与创豪公司办理房屋交接手续，商品房的权属转移登记手续尚未办理；2．创豪公司因本案诉讼支付律师代理费10,000元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案创豪公司与李羽、林凤签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件均系当事人的真实意思表示，内容也未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”创豪公司与李羽、林凤在合同中约定“出卖人逾期归还出卖人以上被扣代偿款项超过30天的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，收回房产，追偿代偿款项，并按商品房买卖合同约定的商品房总价款的10%追究买受人毁约赔偿金；因解除商品房买卖合同及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担”，鉴于李羽、林凤未能按《个人购房借款/担保合同》的约定归还借款本息，并导致创豪公司承担了保证责任，邵武工商银行多次从创豪公司账户内扣划共计15,248.47元用以清偿李羽、林凤拖欠的借款本息，且李羽、林凤未在收到创豪公司关于要求其二人归还代偿款书面通知及律师函的30天内归还代偿款项，创豪公司解除《商品房买卖合同（预售）》的条件已成就，故对创豪公司要求解除其公司与李羽、林凤于2016年10月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》，并支付按购房总价10%计算的解除合同违约金43,933.60元和因本案诉讼支付的律师代理费10,000元的诉讼请求，本院均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告福建创豪置业有限公司与被告李羽、林凤于2016年10月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件），被告李羽、林凤应于本判决生效后十日内协助原告福建创豪置业有限公司办理注销《商品房买卖合同（预售）》的备案和预告登记手续； 二、被告李羽、林凤应于本判决生效后十日内归还原告福建创豪置业有限公司被银行扣收的资金15,248.47元，并支付原告福建创豪置业有限公司解除合同的违约金43,933.60元； 三、被告李羽、林凤应于本判决生效后十日内支付原告福建创豪置业有限公司本案律师代理费10,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,890元，减半收取计3,945元，由李羽、林凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 官正林 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 林超男 书 记 员 张欣欣 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。