山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民终2230号上诉人（原审被告）：张东升，男，1974年8月9日出生，汉族，居民，住日照经济技术开发区，现羁押于日照市看守所。委托诉讼代理人：宋胜兰，女，系张东升之妻。委托诉讼代理人：张守萍，女，系张东升之姐。被上诉人（原审原告）：曾庆果，男，1962年3月14日出生，汉族，居民，住日照经济技术开发区。委托诉讼代理人：王公刚，山东有泰律师事务所律师。上诉人张东升因与被上诉人曾庆果确认合同无效纠纷一案，不服日照经济技术开发区人民法院（2020）鲁1191民初460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张东升上诉请求：1.撤销一审判决，改判为张东升与曾庆果签订的房屋买卖合同合法有效；2.本案一、二审案件受理费均由曾庆果承担。事实与理由：2001年11月27日张东升与曾庆果签订了房屋买卖合同，曾庆果将其所有的一套房屋出售给张东升，交易价格为11600元，产权证号为：日房字刘家寨0302号。该房屋系“小产权房”。曾庆果恶意卖房，未将产权证交予张东升(谎称没有房产证)，只给张东升契税证。后因村里盖楼征用了该块地域，平房被拆除，该房屋坐落地域性质变更为国有土地，一处平房能增值换取二处楼房。曾庆果受此利益驱使，起诉确认房屋买卖合同无效，想恶意霸占此二处楼房。一审法院在没有全面了解情况的情形下，判决房屋买卖合同无效，支持了曾庆果恶意非法请求错误。张东升与曾庆果系同一个乡镇庄户人。张东升在琅墩坡村不仅没有房子，亦没有房场。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，张东升、曾庆果之间的房屋买卖系合法、有效的。曾庆果不仅在村里有楼，楼后边还有平房(宅基地性质)，其违反了《土地管理法》第六十二条规定的农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。涉案房屋所在土地的性质已转化为国家所有，不存在侵占农民宅基地的问题。曾庆果辩称，张东升的上诉理由不能成立，双方于2001年11月27日签订的房屋买卖合同虽系双方真实意思表示，但张东升并非涉案房屋村集体组织经济成员，不具备购买该村宅基地上房屋的资格，双方签订的房屋买卖合同违反法律、法规的强制性规定，损害社会公共利益，应认定无效。且该无效情形并不能因为涉案房屋及项下土地已经拆除灭失，交易时所在村委会同意等因素而改变，也不因房屋所属土地性质是否变更而改变。一审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，张东升的上诉理由不能成立，请求二审法院依法维持原判。曾庆果向一审法院起诉请求：1.请求确认双方之间的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费用由张东升承担。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：1.曾庆果系日照市东港区村民。2001年11月27日，曾庆果与张东升签订《房屋买卖合同书》一份，约定曾庆果将其位于屋两间及院内一切设施（此房东邻王林密，活山活墙；西邻肖长伟，活山活墙），出卖予张东升所有使用，价款为11600元。另约定，购房手续应三证齐全（土地使用证、房产证、契税证），曾庆果现三证不齐，暂以本合同为效，待日后证齐需办理过户手续时，由曾庆果协助张东升办理，其费用由张东升履行。双方签字、捺印确认。2.1991年12月10日，时称日照市奎山乡人民政府颁发日契字第0022401号房屋印契一份，载明补契房人曾庆“国”，住址日照市，正厢房七间，坐落日照市，东王林密，南巷，西郭见军，北巷，经补契与曾庆国名下使用。1995年5月30日，日照市房地产管理处向曾庆国颁发山东省城市私房所有权证（日房字第**），确认曾庆国在奎山办事处刘家寨有自建房屋一处。2000年6月，日照市东港区人民政府向曾庆国颁发了涉案房产集体土地使用证（东集用2000字第15-31-176号）。2019年12月12日，日照市不动产登记中心出具查询结果证明一份，证明曾庆国在日照市东港区奎山街道办事处有一处房产，证号为刘家寨0302号。上述权属证书载明的“曾庆国”与本案曾庆果系同一人。3.同时查明，张东升户籍所在地为日照市东港区，至今未取得日照市东港区集体经济组织成员资格。一审法院认为，本案买卖合同标的物为农村房屋，农村房屋是建筑在宅基地上的附着物，从我国目前房地一体的格局来看，双方就房屋买卖的同时必然涉及宅基地使用权的问题。宅地基使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定及国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展之目的。《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。。”，本案中，曾庆果与张东升于2001年11月27日签订的《房屋买卖合同书》，虽系双方真实意思表示，但由于张东升非所购房屋村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的资格，双方签订的房屋买卖合同违反法律、法规的强制性规定，损害社会公共利益，应认定无效，且该无效情形并不能因为涉案房屋及项下土地已经拆除灭失、交易时所在村委会同意等因素而改变，故曾庆果主张涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，予以支持。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应责任。涉案房屋已被拆除，已不存在返还原物的情形。因曾庆果违背诚实信用原则要求确认房屋买卖协议无效，造成张东升购房款及可信赖利益的损失，双方可就合同无效后的法律后果另案主张权利。综上所述，曾庆果所诉符合法律规定，依法应予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，一审判决：曾庆果与张东升于2001年11月27日就位于日照市东港区房屋一处所订立的《房屋买卖合同书》无效。案件受理费100元，减半收取50元，由张东升负担。二审中，张东升提交2019年7月5日印发的日照市人民政府关于日照市东港区民委员会划拨用地的批复复印件一份，用以证实涉案土地已经转划为国有土地。曾庆果质证认为，对该份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。首先，该份证据系复印件，其真实性无法确认，即使该文件系真实的，也不能证明张东升的证明目的，该证据与本案无关联性。涉案房屋买卖合同自签订时就为无效合同，该无效情形持续存在，不因其他行为的产生而引起改变。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据现行法律的规定，宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定以及国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展之目的。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。…”张东升并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的资格，故其与曾庆果签订的涉案房屋买卖合同违反法律、法规的强制性规定，损害社会公共利益，应认定无效。涉案房屋买卖合同无效，双方因该合同产生的损失可另行主张权利。一审对此认定并无不当。综上所述，张东升的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张东升负担。本判决为终审判决。审判长 李 红审判员 王春燕审判员 刘丽艳二〇二〇年十月十五日书记员 辛 娜