广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8661号上诉人（原审原告）：梁少云，女，汉族，1964年11月28日出生，住广东省佛山市禅城区************，公民身份证号码440************94X。委托诉讼代理人：李蕾，广东嘉进律师事务所律师。委托诉讼代理人：全国聪，广东嘉进律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：周予新，男，汉族，1961年5月6日出生，住广东省佛山市高明区********，公民身份号码413************017。上诉人（原审被告）：陈桂文，女，汉族，1965年5月3日出生，住广东省佛山市高明区********，公民身份号码413************028。上诉人梁少云因与上诉人周予新、陈桂文租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2020）粤0608民初358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁少云上诉请求：1.改判周予新、陈桂文需向梁少云偿付门窗修复费用8000元；2.周予新、陈桂文承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定涉案租赁物的门窗修复费用存在事实认定错误。1.一审判决认为梁少云未提供维修费发票及维修合同等合法有效证据证明实际支付了8000元，而鉴于梁少云确实维修了门窗的事实仅支持了1300元，是认定事实错误。由梁少云提供的票据可知，购买新门窗已花费5322元，此外，虽然梁少云无法提供正规合法有效的发票或者收据，但确实以现金方式支付了散工工钱，按照目前市场行情和交易经验，门窗安装人工费2678元是合理的。2.梁少云20**年12月31日已向周予新、陈桂文合理催告终止租赁关系，但周予新、陈桂文恶意侵占房屋，导致梁少云因无法按时向佛山市人力资源公共服务中心交还房屋而承担违约责任。梁少云本可不支付搬迁费，但为及时交还房屋，才支付50000元的搬迁费。由此可见，梁少云是一名诚实信用的人，其主张的门窗修复费用8000元也是值得相信的。针对梁少云的上诉，周予新、陈桂文辩称，与周予新、陈桂文的上诉意见一致。周予新、陈桂文上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案一审、二审诉讼费用由梁少云承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实有误。2018年11月7日，周予新、陈桂文收到梁少云发出的《高明区某某路45号综合楼房屋合同期满清退告知书》后，联合十几个租户代表到佛山市人力资源公共服务中心上访，要求宽限搬迁日期，被告知早在2016年5月，该中心已通知梁少云交回房屋并不再对外出租，但梁少云对租户隐瞒上述事实，谎称不签合同也可续租，致使周予新、陈桂文对商铺投入资金装修，损失巨大。因此，梁少云是造成本案纠纷和周予新、陈桂文产生损失的主要过错方。（二）梁少云不具有2018年11月至2019年8月30日期间的租金、场地占用费请求权。1.2019年8月5日，梁少云与周予新、陈桂文协商解决创某网吧的搬迁问题，双方签订了《创某网吧搬迁协议》，约定梁少云支付周予新、陈桂文50000元搬迁费，周予新、陈桂文2019年8月30日前搬迁。周予新、陈桂文亦已于2019年8月26日将创某网吧迁出。2.《创某网吧搬迁协议》是关于搬迁的一揽子协议，包含网吧搬迁涉及的所有问题，包括了2018年11月至2019年期间的租金、场地占用费的处理，现梁少云再次要求周予新、陈桂文支付该段期间的租金、场地占用费，违背诚实信用原则。针对周予新、陈桂文的上诉，梁少云辩称：（一）周予新、陈桂文需向梁少云偿付租金、场地占用费32000元。梁少云从佛山市人力资源公共服务中心承租涉案物业，期限至2018年12月31日，但由于周予新、陈桂文一直占用并拒绝按期搬迁，导致梁少云被佛山市人力资源公共服务中心起诉，法院判令梁少云需支付租金、场地占用费和违约金，因此梁少云获得向周予新、陈桂文的债上请求权。同时，周予新、陈桂文在2018年11月16日至2019年8月30日期间确实在使用涉案商铺，根据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，周予新、陈桂文应向梁少云支付该段期间的租金、场地占用费。（二）《创某网吧搬迁协议》针对的仅是本次搬迁，并未对其他事宜作出任何承诺。由于周予新、陈桂文一直占用房屋并拒绝搬迁，导致梁少云承担违约责任，迫于无奈才与周予新、陈桂文签订《创某网吧搬迁协议》。梁少云是基于双方的长期租赁关系，在周予新、陈桂文没有搬迁资金的情况下，与其口头协商一致，先由梁少云给予一笔搬迁费，以便周予新、陈桂文尽快搬走，待搬迁完毕后再陆续向梁少云支付租金、场地占用费，而非直接抵销租金、场地占用费。梁少云向一审法院起诉请求：1.周予新、陈桂文向梁少云支付场地占用费自2018年11月1日至2019年8月30日止共计40000元；2.周予新、陈桂文向梁少云支付因周予新、陈桂文无理延迟交付商铺造成梁少云违约损失30200元（违约金自2018年11月1日起计至2019年8月30日止为30200元，即逾期需每天支付100元滞纳金）；3.周予新、陈桂文向梁少云支付该商铺门窗修复费用8000元；4.本案全部诉讼费用由周予新、陈桂文承担。一审法院认定事实：2016年5月16日，佛山市职业训练中心与梁少云签订一份《房屋承租合同》。该合同约定：梁少云承租佛山市职业训练中心所有的位于高明区某某路45号，总面积为2385平方米的房屋，租赁期从2016年1月1日至2018年12月31日止；2018年租金为132000元。梁少云承租上述物业后，将上述物业分散租给张某芹、邹某杰等租户。由于机构改革，佛山市职业训练中心并入佛山市人力资源公共服务中心，上述合同项下的权利义务由佛山市人力资源公共服务中心享有及承担。租赁期满之前、之后佛山市人力资源公共服务中心通知或催告梁少云返还租赁房屋。因包括张某芹、邹某杰、周予新三租户未能清退租赁商铺，佛山市人力资源公共服务中心提起与梁少云租赁合同纠纷一案，一审法院依法追加了张某芹、邹某杰、周予新为第三人。2019年8月26日，一审法院作出（2019）粤0608民初2153号民事判决书，判决：一、梁少云将位于佛山市高明区某某路45号的房屋腾空并返还给佛山市人力资源公共服务中心；二、梁少云支付场地占用费（按11000元∕月的标准，从2019年1月1日计算至实际交还房屋之日，扣减梁少云交纳的保证金20000元）给佛山市人力资源公共服务中心；三、梁少云支付违约金（以每月的租金11000元为基数，从2019年1月起，按年利率24%计算，从每月的16日计算到实际给付之日）给佛山市人力资源公共服务中心。周予新与陈桂文为夫妻关系，2011年4月25日陈桂文签订一份《综合大楼租赁协议书》。该协议书约定：陈桂文租赁综合楼（即本案涉案物业）二楼全层，总面积630平方米，租赁期从2011年5月1日至2016年4月30日；每月租金5000元，押金8000元，租赁期结束后归还。周予新与陈桂文在本案涉案物业经营网吧。周予新、陈桂文自租赁了本案涉案物业后，未与梁少云达成口头协议，未签订书面租赁合同，继续履行上述《综合大楼租赁协议书》约定的权利与义务。2018年的租金降至每月4000元，周予新、陈桂文支付给梁少云至2018年10月租金。2018年11月间，梁少云向周予新、陈桂文送达了《高明区某某路45号综合楼房屋合同期满清退告知书》和《佛山市人力资源公共服务中心告知书》，告知周予新、陈桂文于2019年1月15日前交还商铺并结清租金、水电费等费用。2019年2月18日，梁少云委托律师向周予新、陈桂文发出律师函，要求周予新、陈桂文必须于2019年2月25日前搬走交回场地和缴清相关租金、费用。2019年8月5日，梁少云与周予新、陈桂文签订一份《创某网吧搬迁协议》，该协议约定：由梁少云向陈桂文支付50000元作为搬迁补偿。陈桂文、周予新必须于2019年8月30日前搬迁创某网吧。同日，陈桂文收取了上述50000元补偿款。周予新、陈桂文按照该协议约定的时间搬迁了创某网吧。一审法院认为，本案属于租赁合同纠纷。本案争议焦点之一：梁少云与周予新、陈桂文是否存在租赁合同法律关系。梁少云与周予新、陈桂文虽然没有签订书面的租赁合同，但双方实际履行租赁合同的权利与义务，梁少云与周予新、陈桂文存在事实上的租赁合同法律关系，权利和义务均应受法律保护。因梁少云与周予新、陈桂文没有约定租赁期，梁少云与周予新、陈桂文之间的租赁应视为不定期租赁。本案争议焦点之二：梁少云是否有场地占用费的请求权。梁少云从佛山市人力资源公共服务中心承租本案涉案物业的租赁权至2018年12月31日，梁少云在2018年12月31日之前、之后数次向周予新、陈桂文合理催告终止租赁关系，但周予新、陈桂文等三位租户未按期搬迁致使佛山市人力资源公共服务中心提起诉讼，法院判令梁少云向佛山市人力资源公共服务中心支付场地占用费，从而梁少云取得了向周予新、陈桂文债上请求权。《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用原则。周予新、陈桂文在2018年11月1日至2019年8月30日这一期间，确实在实际使用租赁物业，故周予新、陈桂文应向梁少云支付租金和场地占用费。周予新、陈桂文辩称梁少云曾承诺免除租金，查无实据。梁少云按照周予新、陈桂文每月支付租金4000元的实际情况请求按每月支付场地占用费符合法律规定，梁少云请求的场地使用费40000元，该费应准确表述为2018年11月和2018年12月的租金共计8000元+2019年8个月场地占有费共计32000元，一审法院予以支持。本案争议焦点之三：梁少云能否请求周予新、陈桂文支付违约金。一、如前所述，梁少云与周予新、陈桂文未签订书面租赁合同，且未约定过租金的支付期限，亦未约定过违约责任。二、从上述《创某网吧搬迁协议》约定内容可以看出，梁少云与周予新、陈桂文就2019年8月30日前为搬迁的时间达成合意，换言之梁少云同意周予新、陈桂文于2019年8月30日前搬迁，且双方对场地占用费在该协议未作任何约定，故一审法院对梁少云主张的违约金不予支持。本案争议焦点之四：押金问题。梁少云主张已收取的8000元的押金已抵销了过往欠付的租金，周予新、陈桂文予以否认。一审法院认为，梁少云该主张没有任何证据支持，一审法院认定梁少云尚持有周予新、陈桂文支付的8000元押金；因梁少云与周予新、陈桂文的租赁合同关系已终止，梁少云应退还该8000元押金，为减少梁少云与周予新、陈桂文诉累，一审法院将该8000元押金抵扣上述应支付的40000元租金、场地占用费。本案争议焦点之五：涉案租赁物业的门窗修复费用。因梁少云未能提供维修费发票及维修合同等合法有效证据证明其实际支出了8000元门窗维修费，现门窗已维修完毕，不可能对该门窗损失进行评估鉴定。鉴于周予新、陈桂文认可梁少云确实找人维修了门窗这一事实，故一审法院综合本案实际情况，酌定支持1300元门窗修复费用。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决：一、周予新、陈桂文于判决发生法律效力之日起十日内向梁少云支付32000元（租金、场地占用费合共40000元扣减8000元押金）；二、周予新、陈桂文于判决发生法律效力之日起十日内向梁少云偿付门窗修复费用1300元；三、驳回梁少云的其他诉讼请求。一审案件受理费3104元，减半收取1552元，由梁少云负担1184元，周予新、陈桂文负担368元。周予新、陈桂文负担的368元，由周予新、陈桂文于支付判项确认的款项时一并支付给梁少云，一审法院不再另行收退。二审中，当事人没有提交新的证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据梁少云、周予新、陈桂文的上诉意见，本案二审的争议焦点为：（一）周予新、陈桂文应否向梁少云支付2018年11月1日至2019年8月30日期间的租金、场地占用费；（二）周予新、陈桂文应向梁少云赔偿门窗修复的金额问题。关于争议焦点一。周予新、陈桂文上诉主张梁少云明知道涉案商铺无法长期出租却欺骗承租方，以致承租方对涉案商铺投入巨额来装修，梁少云采取隐瞒欺骗的方式获得租金、场地占用费，违反诚实信用原则，其无权收取2018年11月1日至2019年8月30日期间的租金、场地占用费。且双方签订的《创某网吧搬迁协议》是一揽子协议，包括了涉案商铺的租金、搬迁损失等问题的处理，其无需再向梁少云支付2018年11月1日至2019年8月30日期间的租金、场地占用费。经审查，首先，梁少云通过与佛山市职业训练中心签订《房屋承租合同》而取得涉案商铺的使用权，其作为承租人将涉案商铺转租给周予新、陈桂文，基于双方之间的租赁合同关系，梁少云享有向周予新、陈桂文收取租金、场地使用费的权利。其次，双方签订的《创某网吧搬迁协议》并未提及2018年11月1日至2019年8月30日期间的租金、场地占用费是否需要支付，且未约定双方履行该协议后租赁合同关系终止，互不追究，即梁少云并未放弃涉案商铺欠付租金、场地占用费的权利。据此，周予新、陈桂文仍需向梁少云支付该期间的欠付租金、场地占用费。周予新、陈桂文的该上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。梁少云上诉主张一审判决认定涉案商铺门窗修复费用1300元过低，其实际支付门窗修复费用8000元。经审查，如一审判决所述，梁少云未能提供门窗修复费用的发票及合同，周予新、陈桂文对梁少云主张的修复费用8000元不予认可，据此，一审判决根据本案实际情况，酌定门窗修复费用为1300元，公允合理，本院予以维持。梁少云的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，梁少云、周予新、陈桂文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由上诉人梁少云负担50元，上诉人周予新、陈桂文负担600元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二〇年十月二十八日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊