广东省中山市第一人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤2071民初4284号原告：叶辉，女，1981年1月11日出生，汉族，身份证住址湖南省浏阳市*****************，公民身份号码430************621。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。被告：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区********，统一社会信用代码914**********806XM。法定代表人：周根财，总经理。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢君钰，广东泰力律师事务所律师。原告叶辉诉被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司（以下简称贝迪龙庭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶辉的委托诉讼代理人赖初帆，被告贝迪龙庭公司的委托诉讼代理人张世禄、谢君钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶辉向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办证违约金15616元（以640000元为基数，按每日万分之一的标准自2018年3月21日起计算至2018年11月19日止）。事实和理由：2015年3月17日，原、被告双方签署了中山市商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区**************，被告应在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付给原告使用；被告应当在商品房交付使用后的720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。原告于2015年4月30日实际收取涉案房屋，被告应当在商品房实际交付使用后720个工作日即2018年3月20日前持办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案。但被告直至2019年4月12日才取得涉案房屋的不动产登记受理通知书，已构成违约，依法应承担违约责任。被告贝迪龙庭公司辩称,—、原告以相同的诉讼标的、事实及案由向法院再次提起诉讼，违反“一事不再理”的民事诉讼原则，请求法院驳回原告的起诉。本案中，原告再次起诉，构成当事人相同；诉讼标的实质上仍是6幢1501房的逾期办证违约金，争议的实体权利是相同的，构成诉讼标的相同；诉讼请求方面与第一次起诉的诉求也是一致的。原告对另案(2019)粤2071民初10356号已提起过诉讼的事项，在裁判后再次起诉，且两诉的诉讼标的、诉讼请求及法律关系相同，另案已经就双方之间的权利义务进行实体处理，因此本案构成重复诉讼，依法应当驳回原告的起诉。二、双方合同约定的违约金以已付房款1%为上限，原告要求从合同约定的交付日期届满后第721个工作日起至被告将其办理不动产登记资料提交到登记机关备案之日止连续计算违约金，也没有事实和法律依据。双方合同第十四条第4项以加粗字体加下划线的方式约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿；逾期超过60日出卖人按买受人己付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总金额以己付房价款的l%作为上限，此外出卖人无需承担其它法律责任或赔偿买受人任何损失。该条约定意思表示明确，无争议。对于该条款的约定，被告已经完成提示之义务，是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具约束力。双方约定的办证违约金起算期间被告有60日的免责期，应从逾期的第61日开始计算逾期办证的期间。除60日免责期的约定外，该条还约定了违约金的上限为已付款的1%。另外，涉案商品房在2016年至2018年期间市场价值已经翻了一两番，目前商品房的价格仍然保持稳定上升的趋势，原告对于交易本案的商品房所得的可期待升值收益已经远远超过签订合同时的预期。而被告作为开发商，本案所涉楼盘商品房交易价格为5000-6000元每平方米，扣除土地成本、开发成本和税费，被告的收益每平方米不到1000元，而原告在取得商品房后，目前按该地段的房产市场价值约为每平方米15000元，每平方米已经增值10000元左右，原告在交易成功后，所得的利益远高于被告的可得利益。所以，从合同的经济效益来考虑，被告的利益已失衡。如若因为被告不可控的原因迟延办证，仍然不顾合同的约定，任意调整违约责任，加重被告违约金的赔偿，更加有失公平原则。而且，合同法及相关司法解释均以实际损失去衡量违约金的约定是否明显过低，原告并没有证据证明其实际损失是多少，原告对于其实际损失负有举证责任。在原告无充分证据证明其实际损失明显高约金的时候，应按合同约定的计算违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2015年3月17日，叶辉（买受人）与贝迪龙庭公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以640000元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区*************的房屋；合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，上述约定中，买受人逾期付款超过60日，除非买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，本合同的商品房由出卖人收回另外处理；合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的1%作为上限，此外出卖人无需承担其他法律责任或赔偿买受人任何损失。合同签订后，叶辉依约向贝迪龙庭公司支付了全部购房款。2015年4月30日，叶辉办理了收楼手续。2019年4月18日，叶辉向本院提起诉讼，请求判令贝迪龙庭公司支付逾期办证违约金（以640000元为基数，按年利率6%的标准自2018年11月20日起计算至被告将原告办理产权登记需要由其提供的资料递交到产权登记机关备案之日止）。在该案中，叶辉主张以合同约定的最后交楼日期(2015年12月31日)作为贝迪龙庭公司是否如约履行持证备案义务的起算点。2019年12月17日，本院作出（2019）粤2071民初10356号民事判决，根据叶辉的主张和双方提交的证据认定贝迪龙庭公司逾期办证天数为143日（2018年11月20日至2019年4月12日期间），判令贝迪龙庭公司向叶辉支付逾期办证违约金9152元。贝迪龙庭公司不服一审判决向中山市中级人民法院提起上诉，但在该案审理过程中请求撤回上诉。2020年6月20日，中山市中级人民法院作出（2020）粤20民终2289号民事裁定，准许贝迪龙庭公司撤回上诉，一审判决自该裁定书送达之日起发生法律效力。本院认为，叶辉之起诉构成重复起诉。构成重复起诉必须同时满足以下三个条件：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案的原、被告与（2019）粤2071民初10356号案件的原、被告相同；诉讼标的相同；诉讼请求均为判令被告支付逾期办证违约金，虽然叶辉在本案中主张的逾期违约金时间段与前诉主张的违约金时间段不重合，但是，根据禁反言原则，当事人在诉讼中就同一合同条款只能作出相同解读，叶辉在前诉案件中对涉案合同第十四条“被告应当在商品房交付使用后720个工作日内……”中的“交付”作出“合同约定交付”的理解，而在本案中又作出“实际交付”的不同理解，本院在前诉案件中采信了叶辉的主张，以合同约定的最后交付期限作为贝迪龙庭公司是否如约履行持证备案义务的起算点，并据此计算出贝迪龙庭公司的逾期办证天数，如果在本案中再次处理逾期办证违约金问题，明显会在实质上否定前述生效判决。综上所述，对叶辉提起的诉讼，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，裁定如下：驳回原告叶辉的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王 珊人民陪审员  李楝宏人民陪审员  施丽辉二〇二〇年十月二十二日书 记 员  詹绮婷王静