河北省涿鹿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0731民初495号 原告：王云霞，女，1979年4月29日出生，汉族，住涿鹿县。 委托诉讼代理人：朱全明，河北华祥律师事务所执业律师。 被告：马春霞，女，1975年2月21日出生，汉族，住张家口市。 委托诉讼代理人：樊生，河北华祥律师事务所执业律师。 原告王云霞与被告马春霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月27日、9月23日公开开庭进行了审理。原告王云霞及其委托诉讼代理人朱全明、被告马春霞及其委托诉讼代理人樊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王云霞向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年11月1日签订的二手房（涿鹿县）买卖合同。2、被告向原告返还购房款398000元。3、被告向原告支付违约金79600元。4、被告承担本案的诉讼费用。事 —2— 实和理由：2017年11月1日，原、被告在居间方涿鹿远达房地产经纪有限公司处签署二手房（涿鹿县荣庆家园）买卖合同。按照合同约定，原告在签署合同当天将全额房款398000元支付给了被告。合同约定，待涿鹿县楼房产权证下发后被告积极联系产权登记人办理产权过户手续（被告购买此房时由于产权证书未下发未能办理过户手续）。之后原告联系产权登记人及被告办理过户手续但都没有结果。近期原告经了解知道，此房的原产权人已将此房过户给案外人。现原、被告签署的二手房买卖合同已无法办理产权过户手续，合同目的无法最终实现。为了维护原告的合法权益，故向法院起诉。 马春霞辩称，不同意解除合同。第一，原告要求解除房屋买卖合同没有事实和法律依据。原、被告签订的买卖合同是合法有效的，被告已经按合同约定将房屋及房屋内物品交给原告方控制。从2017年11月开始，原告已实际控制该房屋。而且合同约定，原告与原产权人直接办理过户手续，被告负责协助，原产权人苑某为原告出具了承诺书并在合同上按了手印。原告一直与原产权人联系，直到起诉前才和被告联系，本案不符合解除条件。第二，原告方要求被告支付违约金没有依据。根据原、被告合同约定，只有交付的房屋不符合约定才承担违约责任，被告已按合同约定交付了房屋，原告已持有房屋两年之久，不存在违约行为。第三，原产权人与原告的合伙人马某将原告占有的房屋出售给案外人，导致原产权人将涉案房屋过户给案外人。被告对此事不知情也没有过错。第四，原 —3— 房主将涉案房屋出售给被告，被告又将该房屋出售给原告及其合伙人马某，原告和马某又将房屋出售给案外人，原产权人与案外人的买卖合同仅仅为了过户，双方并不存在真正的买卖合同。第五，原告购买的房屋不能过户，是由原告的合伙人出售涉案房屋造成。如果解除合同，原告应将房屋以及房屋内的物品、取得的经营收益、违约金一并返还给被告。因为涉案房屋是在原告合法控制下转移给第三人。过户行为是由于原告及其合伙人对房屋的处置造成的。被告不存在过错。 本院经审理认定事实如下： 2013年-2014年，苑某购买了位于涿鹿县房屋，在未取得产权证的情况下，于2016年将该房屋出售给马春霞。 2017年11月1日，出售人马春霞与买受人王云霞在居间方涿鹿远达房地产经纪有限公司的撮合下签订《买卖合同》。合同约定：出售人马春霞将位于涿鹿县房屋出售给买受人王云霞，房屋成交价格为398000元。当日，王云霞给付马春霞购房款398000元（部分购房款由王云霞的丈夫杨俊刚转账给马春霞），马春霞为王云霞出具收条并将争议房屋交付给王云霞。因争议房屋未取得产权证，同日，原房主苑某出具承诺书，苑某承诺位于涿鹿县房屋取得房屋产权证后配合王云霞办理过户手续。办理手续期间，苑某不承担任何费用。王云霞收到争议房屋后，将争议房屋交付给马某经营民宿生意。 付永兰通过中介公司认识了马某，经过双方协商，马志 —4— 强同意将涿鹿县房屋以410000元的价格出售给付永兰。购买房屋的首付款260000元付永兰直接转到马某的账户，其余的150000元先给付了苑某，苑某又将以上钱款给付了马某。因该房屋登记在原房主苑某名下（该房屋产权证号：冀（2017）涿鹿县不动产权第00025**）。2018年12月11日，原房主苑某与付永兰签订《张家口市私有房屋买卖合同》，苑某将位于涿鹿县房屋过户给付永兰，该楼房的产权证号为冀20**涿鹿县0000335。该争议房屋现在由付永兰居住。 另查，王云霞与杨俊刚系夫妻关系。 以上事实有原告提供的《买卖合同》、银行转账记录、收条、原告的结婚证、承诺书、本院依法调取苑某与付永兰签订的《张家口市私有房屋买卖合同》、涿鹿县不动产登记中心询问笔录、中华人民共和国税收完税证明、本院对付永兰所作询问笔录、汇款凭证及原、被告陈述所证实。 本院认为，苑某将争议房屋出售给马春霞，马春霞又将房屋出售给王云霞，马春霞与王云霞签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。因王云霞买房时，争议房屋未取得产权证，苑某为王云霞出具承诺书，承诺取得产权证后，协助王云霞办理过户手续。原房主苑某取得产权证后，将房屋过户给案外人付永兰，现争议房屋由付永兰占有、使用，导致王云霞不能取得争议房屋的产权。现在王云霞已经无法取得争议房屋，合同目的已经无法实现，故马春霞应当返还王云霞已付购房款398000元及利息，利息自 —5— 2017年起计算至王云霞付清上述购房款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。王云霞要求马春霞支付违约金79600元，因王云霞与马春霞就解除合同的损失负担情况没有约定，故王云霞的诉讼请求，本院不予支持。马春霞主张争议房屋由王云霞与马某共同购买用来做民宿生意，在取得王云霞同意的情况下，马某将争议房屋出售给第三人。马春霞对自己的主张提供证人苑某、马某证言、通话录音与聊天记录，本院认为，王云霞提供的《买卖合同》中买受人是王云霞，马春霞收到的购房款是以王云霞与其丈夫的名义转给马春霞，马春霞为王云霞出具收到房款的收条上也只有王云霞的名字。马春霞提供的证据中，苑某与马某与本案有利害关系，而聊天记录中，仅仅提到荣庆的房子，但对具体的房屋情况陈述的不明确，故对以上证据，本院不予采纳。故马春霞对争议房屋由王云霞与马某共同购买的主张，本院不予认定。对王云霞与马某是否系合伙关系，与本案处理没有直接的因果关系，本院不做认定，对相应的证据不予处理。 综上所述，对原告要求被告解除合同的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、解除原告王云霞与被告马春霞于2017年11月1日签订的《买卖合同》。 二、被告马春霞于本判决生效后三十日内返还原告王云霞购房款398000元并从2017年11月2日按照年利率4.75%支付 —6— 利息至购房款给付完毕止。 三、驳回原告王云霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8464元，由被告马春霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  王 娟 人民陪审员  闫桂娥 人民陪审员  吕   二〇二〇年十月二十七日 书 记 员  周 芳 —7— 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。