江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初1364号原告：许畅，男，1984年1月31日生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：张舒颖，江苏群汇知缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宗宝，江苏群汇知缘律师事务所实习律师。被告：淮安中南世纪城房地产有限公司，统一社会信用代码91320805560272071T，住所地淮安生态新城枚皋中路**中南世纪城会所。法定代表人：王彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄靖，该公司工作人员。原告许畅与被告淮安中南世纪城房地产有限公司（以下简称中南公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告许畅的委托诉讼代理人张舒颖、赵宗宝，被告中南公司的委托诉讼代理人黄靖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付中南世纪城二期**号楼***号房屋并协助办理不动产权证；2、判令被告赔偿违约金115989元（其中，延迟交房违约金从2018年5月26日计算至2020年9月16日为90703元，延迟办证违约金按照银行贷款利息4.75%*765天*总房款计算）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月18日，原告与被告签订购房合同，购买由被告开发的中南世纪城二期**号楼***号房屋，约定购房款386630元。原告按照购房合同约定支付购房款。至起诉之日，被告拒绝向原告交付房屋并协助办理不动产权证，为维护自身合法权益，原告特诉至贵院。被告中南公司辩称，原告于2016年4月1日至2017年5月16日就职于被告公司中南世纪城项目销售案场，担任销售经理一职，负责中南世纪城项目销售案场管理、签约管理及销售印章管理等相关工作，2017年1月18日原告在未经被告授权及内部审批的前提下，擅自用职务便利用明显低于市场价格与被告签订了涉案房屋商品房买卖合同，合同总价386630元，折合建面单价4463元/平方米，其后并办理了网签备案，原告于2017年1月24日在被告公司内部发起价格审批流程，希望得到被告追认，但该流程被予以驳回。可以认为被告对上述无权代理行为拒绝予以追认，根据有关法律规定，应认定原被告签订的商品房买卖合同无效，对被告不发生效力。其后，原告在公司内部发起退房流程并签署《中南房地产业集团退房申请表》，但其申请退房后应当协助被告办理网签合同解除手续，但原告拒绝办理。原告身为被告的员工，其从事的工作为房地产营销类，对房屋市场价格应当有清晰明了的认知，在明知建面单价4463元/平方米的价格已远远低于市场价格，还利用其身为公司员工的职务在未经授权审批的前提下谋求其自身利益，与其签订商品房买卖合同，且数额较大，该行为已明显涉嫌职务侵占行为，如该合同得以实际履行，将给被告造成严重的经济损失，请求法院驳回。经审理，本院确认如下事实：2017年1月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定，原告向被告购买中南世纪城二期**幢***室房屋一套，房屋总层数为34层，单价按套内建筑面积计算每平方米5734.65元，总金额386630元。合同签订当日，原告应当支付首付款86630元，在2017年1月31日前买受人向出卖人支付剩余房款30万元。出卖人应在2018年5月25日前向买受人交付房屋，出卖人逾期交房超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。出卖人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按照已付房款金额的每日万分之零点五向买受人支付违约金，违约金总额以买受人已付房款的0.5%为最高限。2017年1月18日，原告向被告支付购房款86630元，2017年4月28日，原告向被告支付购房款3万元，被告并向原告开具购房发票。2017年1月23日，涉案房屋办理网签备案手续。2017年9月4日，原告就涉案房屋在中国银行股份有限公司淮安开发区支行办理抵押贷款27万元，被告在《住房贷款合同》保证人处盖章，保证人处并盖有被告法定代表人印章。上述贷款于2017年9月11日到达被告账户。另查明，原告许畅原系被告中南公司营销部销售经理，2017年4月28日，原告办理离职手续并办理工作交接。2017年2月13日，原告填写中南房地产业集团退房申请表，申请表载明退房原因为由于手续办理时间较迟，需重新定价销售，销售部意见为由于手续办理较迟，按照集团营销条线要求强退重新定价，请领导线上指示，原告许畅在销售部意见、项目营销部意见处签字同意退房。该申请表同时注明，签署本申请及确认您已放弃该房源的所有权益，该房源即将公开销售，如您仍需购买，请重新办理购房手续。案件审理过程中，被告提交涉案小区19幢***室、19幢***室、19幢***室客户签约申报表，19幢***室房屋套内单价为6582.6元，19幢***室合同套内单价为6778元，19幢***室合同套内单价为8866.09元，19幢***室、19幢***室的签约时间为2016年10月1日，19幢***室的签约时间为2017年8月31日，用以证明涉案房屋合同签订时市场价格远远高于本案合同约定的单价。案件审理过程中，被告陈述涉案房屋已具备交付、办证条件。上述事实，有当事人庭审陈述、商品房买卖合同、发票、住房贷款合同、借款借据、工作移交清单、离职审批表、签约申报表、退房申请表等在卷证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人均应按照约定履行自己的义务。本案中，一、原、被告签订的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行自己的义务；二、原告支付全部房款后，被告理应按照约定于2018年5月25日前向原告履行交房义务，被告至今未交房，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故对原告要求被告履行交房及协助办理不动产登记证书的请求，本院予以支持；三、关于原告要求被告支付逾期交房及逾期办证违约金问题，因房屋至今尚未交付原告，故对原告主张的逾期办证违约金本院不予支持，原告要求被告支付2018年5月26日至2020年9月16日期间逾期交房违约金90703元的请求，符合合同约定，本院予以支持；四、关于抗辩房屋买卖合同系原告利用职务便利所签，因被告并未提供证据予以证明，且被告作为房产销售方，理应对印章进行妥善保管，被告如因未尽管理义务导致印章被私盖，应承担由此带来的不利后果。另外，原告虽于2017年2月13日填写了退房申请表，但原、被告并未就退房的具体事项进行进一步的磋商，在2017年9月4日，原告就涉案房屋办理抵押贷款时，被告亦在《住房贷款合同》保证人处盖章，保证人处并盖有被告法定代表人印章，该行为应视为双方以行为变更了退房申请表的内容从而继续履行房屋买卖合同。被告提供的客户签约申报表载明的套内单价虽均高于原告购买的房屋单价，因商品房买卖一房一价，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安中南世纪城房地产有限公司于本判决生效后三十日内向原告许畅交付淮安市中南世纪城二期**幢***室房屋并协助原告许畅办理上述房屋的不动产登记证书；三、被告淮安中南世纪城房地产有限公司于本判决生效后三十日内向原告许畅支付逾期交房违约金90703元；三、驳回原告许畅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2620元，由原告许畅负担553元，由被告淮安中南世纪城房地产有限公司负担2067元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行淮安清江浦支行，账号：62×××79）审判员  蔡红芹二〇二〇年十月三十日书记员  呼芮吉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。