广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8801号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市国讯电信服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******，统一社会信用代码91440********216X7。法定代表人：梁敏仪，该公司经理。委托诉讼代理人：梁池德，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘知航，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：庞志勇，男，汉族，1958年11月8日出生，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************053。委托诉讼代理人：田波，广东卓领律师事务所律师。上诉人佛山市国讯电信服务有限公司（以下简称国讯公司）因与被上诉人庞志勇房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初22250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国讯公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项、第五项、第六项、第七项；2.改判确认国讯公司与庞志勇于2018年6月5日就广东省佛山市禅城区******第2至8层及1层楼梯间租赁事宜订立的《商铺租赁合同》及《物品、设备有偿使用合同》、就广东省佛山市禅城区****1号自编3号租赁事宜订立的《商铺租赁合同》及《物品、设备有偿使用合同》于2019年1月30日解除；3.改判国讯公司无需支付庞志勇租金、物品使用费及占有使用费共计193563元；4.改判庞志勇仍需退还国讯公司支付的押金35500元；5.改判庞志勇向国讯公司支付装修补偿款869283.33元[依照拆迁方的装修赔偿标准500元/平方米，按未使用时间计算，公式为500元/平方米÷36个月×（36个月-6个月）×2086.28平方米。具体以拆迁方核定的装修赔偿标准为准]；6.改判驳回庞志勇的全部反诉请求；7.本案一、二审诉讼费用由庞志勇承担。事实和理由：一、一审判决认定涉案《商铺租赁合同》《物品、设备有偿使用合同》于2019年10月9日解除错误。（一）双方的租赁关系已于2019年1月30日终止。1.涉案租赁物已被纳入政府征拆范围，无法继续租赁及使用，合同目的无法实现，符合法定解除的条件，国讯公司有权解除双方的租赁关系。第一，根据《中华人民共和国物权法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定可知，自政府部门2018年12月28日作出征拆决定公告之日起，庞志勇对涉案租赁物的物权已消灭，其无权再对涉案租赁物进行继续租赁及收取租金。第二，根据涉案《商铺租赁合同》约定及《佛山市*********项目土地和房屋征收决定公告》第六条第二项规定可知，作为承租方的国讯公司基于对政府工作的尊重及配合及对双方合同的诚信履约，理应按时及时腾空涉案场地，又因国讯公司租赁涉案租赁物主要用于对外出租，涉案租赁物涉及的次承租人约40户，因拆迁事宜，到期的次承租人不可能再续签合同，未到期的次承租人也因征拆事宜解除合同，以配合政府的征拆。双方租赁合同根本无法继续履行。第三，根据《佛山市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十二条及涉案《商铺租赁合同》的约定，涉案租赁物是用作酒店及商业办公用途，必须具备办理营业执照的条件，然而，因涉案租赁物被列入征拆的范围，无法继续租赁，租赁合同亦无法办理备案手续及工商营业执照，新的租客无法进场，无法实现合同目的。2.涉案《商铺租赁合同》《物品、设备有偿使用合同》于2019年1月30日终止是双方的真实意思表示。因拆迁事宜，截至2019年1月初涉案物业空置达1187平方米，已超过总面积的一半多。庞志勇对空置情况也确认，并提出国讯公司支付租金至2019年1月，同时要求国讯公司尽快腾空上述场地进行交接，即双方的租赁合同于2019年1月30日终止。但在国讯公司支付租金及腾退场地后，庞志勇拒绝与国讯公司进行场地交接及支付合同终止后的补偿款，对此，国讯公司曾于2019年1月18日、3月26日向庞志勇发出申请书，并于2019年2月25日至7月24日向庞志勇发短信，要求庞志勇尽快进行场地交接及支付补偿款，庞志勇未提出任何异议。3.庞志勇否认双方曾协商终止、拒绝接收场地，是因其与政府之间就补偿事宜无法达成一致协议，不能因此将所有的风险损失转嫁由国讯公司承担。（二）一审判决以国讯公司未缴纳租金构成违约为由，认定庞志勇有权解除合同，从而判决合同于2019年10月9日解除错误。1.国讯公司与涉案租赁物次承租人的租赁关系均于2018年12月28日解除，其中佛山市禅城区******第2至8层及1层楼梯间的物业于2019年1月31日前腾空，佛山市禅城区*****1号自编3号铺于2019年5月31日前腾空，佛山市禅城区****1号主楼西侧临时商铺的次承租人亦于2019年5月31日前不再开门营业。为此，国讯公司未交纳上述物业的场地使用费合法合理，不构成违约。2.退一步来讲，在双方对合同解除事宜存在争议期间，承租人未缴纳租金或场地占用费，不应认定为违约，且国讯公司亦遭受巨大的损失。二、一审判决认定国讯公司缴纳的押金归庞志勇所有错误。1.如前所述，国讯公司不构成违约，庞志勇无权没收押金。2.根据《商铺租赁合同》第九条的约定，因涉案租赁物被纳入政府征拆的范围，属不可抗力，庞志勇应退还国讯公司押金。三、一审判决认定国讯公司应支付涉案租赁物租金及使用费至法院组织双方交接场地之日错误。如前所述，涉案物业已腾空或不再对外营业，一审法院仍判决国讯公司支付租金或场地占用费至场地交接之日，明显不公。四、一审判决不予支持装修补偿款错误。佛山市禅城区土地和房屋征收中心虽未与庞志勇签订相关征收补偿协议，但已出具征收补偿方案，且未签订征收补偿协议的原因在于庞志勇要求征收部门给予更高的补偿款，对此法院可发函征求征收部门针对涉案租赁物业作出具体的补偿方案，并据此支持国讯公司主张的装修补偿款。五、若支持庞志勇的诉讼请求不利于政府的征拆工作及市场公平交易原则。庞志勇辩称，一、关于涉案合同的解除问题。（一）征收决定并不导致庞志勇基于涉案物业的物权消灭，涉案合同仍旧有效。1.根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条、第二十八条第1款规定及相关判例可知，征收决定在未进行征收补偿前不发生法律效力，即因征收导致的物权变动并不是从征收公告（征收决定）之日起算，而是从签订征收补偿协议之日起算。2.政府拆迁部门仅发布了征收公告（征收决定），迄今没有与庞志勇就涉案物业签订征收补偿协议，按照“先补偿、后搬迁”的规定及上述分析，涉案物业的物权未发生变动，庞志勇仍是涉案物业的权利人，其有权继续租赁及收取租金，国讯公司不能据此不交租金。（二）庞志勇对国讯公司单方解约的主张不予确认。1.庞志勇不确认国讯公司声称于2019年1月30日终止涉案合同。在2019年8月国讯公司委托律师发来《律师函》之前，庞志勇未收到过国讯公司载明终止或解除涉案合同意思表示的书面文件。2.庞志勇在收到《律师函》后，已向国讯公司回复《关于全面履行的告知函》，但邮寄至国讯公司注册地址的函件被退件，后来改寄到发律师函的广东泽康（顺德）律师事务所，才于2019年8月30日被签收。在该告知函中，庞志勇除对律师函中的不实内容进行澄清外，还明确表示不同意解除涉案合同，要求国讯公司全面履行合同约定，并给予国讯公司纠正违约行为的机会，否则追究国讯公司的违约责任。但国讯公司收到告知函后，仍置若罔闻，未停止违约行为。（三）《佛山市*********项目土地和房屋征收决定公告》只是政府征收的意向。根据现场走访的照片及现场交接查勘均可以确认，涉案物业附近的商铺还有大部分在正常营业，涉案商铺同一地点还有2间自行出租的铺位仍在正常交租、经营，拆迁公告对国讯公司的承租行为未产生实质性影响。即使在国讯公司提交的《申请书》中，其也自认在2019年3月时尚有人在使用涉案商铺。国讯公司承租商铺后能否转租牟利，能否办理营业执照，是国讯公司自身的经营风险，不能将经营风险转嫁给庞志勇，不能据此作为拖欠、拒交租金的理由。（四）国讯公司拖欠租金，经催告后仍不缴纳，属严重违约。由于税局不允许拖延开具租赁发票，为此庞志勇已开具2019年2月至6月的发票，但国讯公司经催告并给予纠正、免除违约责任的机会后仍拒交租金，庞志勇才被迫提起反诉。二、关于国讯公司应付租金、占用费并退还押金的问题。1.如前所述，国讯公司拖欠租金事实确凿，一审判决认为租金、占用费应计至涉案物业实际交还之日止，有事实和法律依据，应予维持。2.国讯公司拖欠租金，构成严重违约，庞志勇按照涉案合同第二条约定，请求解除涉案合同，没收押金，一审法院支持该诉请有事实和法律依据。三、关于装修补偿款的问题。（一）庞志勇无需向国讯公司支付装修补偿款。1.就涉案合同约定国讯公司装修前，应将设计图送庞志勇，经庞志勇同意方可施工。国讯公司2018年6月续租后并未对涉案商铺投入装修，也没有提供装修设计图给庞志勇审查同意。若国讯公司确实有装修，也是其擅自违约破坏承租物的行为，庞志勇有权要求国讯公司恢复原状。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十二条、第十三条规定，国讯公司在2018年6月续租后并没有实际投入装修，其对2010年首次承租的装修已因租期届满而无权要求补偿。3.即使国讯公司在2010年4月对首次承租的商铺进行过装修投入，根据首次签署的《房产租赁合同》约定，装修费在八年折旧摊销完毕，即2010年首租的装修投入在2018年7月31日到期后，庞志勇已无补偿义务。而2012年2月10日首次签署的涉案临时商铺的《商铺租赁合同》则没有装修补偿的相关约定，只是在第七条约定“合同期内，任何一方提前终止合同的，必须提前两个月通知对方，并支付2400元以补偿对方经济损失。”因此，对比前后租赁合同条款，2018年6月的续租合同对上述折旧摊销条款是按原文照搬，不论续租前的装修是否存在、是否经过庞志勇同意，续租前2010年的装修投入国讯公司已无权主张，而续租后国讯公司并未实际投入装修费用，也未实际发生拆迁，国讯公司亦无权主张装修补偿。4.国讯公司没有提供2018年6月签署续租合同后新投入装修的装修合同、装修款支付凭证、装修费发票等证据，无法证明其在2018年续租后有实际的装修投入。从承租商铺的现状照片及一审法院现场交接、查勘笔录来看，商铺内的装修已老化折旧。另外，涉案《商铺租赁合同》第四条第7款第1项明确约定“甲方承诺，乙方投入对本房产的装修……”,即补偿乙方装修损失的前提是要求国讯公司对承租房产有实际投入装修费用。事实上国讯公司在续租后并没有投入装修费用，其无权主张装修补偿。而涉案临时商铺的《商铺租赁合同》则没有关于装修补偿的相关约定，只是在第七条第2款约定“合同期内，无故提前终止合同的任何一方，必须提前两个月通知对方，并支付2784元以补偿对方经济损失。”（二）国讯公司主张装修补偿款没有事实和法律依据。1.根据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定及相关司法判例，国讯公司不是被征收人，征收部门向被征收人支付的装修补偿款由产权人庞志勇享有。征收部门是否给予庞志勇装修补偿款、以什么评估价格标准支付装修补偿款，均与国讯公司无关。2.国讯公司的上诉请求相较于一审诉请，已自动放弃了“停产停业损失补偿款”，说明国讯公司认同涉案《商铺租赁合同》第四条第七款第二项约定的效力。同理，涉案《商铺租赁合同》第四条第七款第一项的约定也应有效，即装修补偿需以续租后有新投入装修为前提，对首租的装修补偿已按前述司法解释及涉案租赁合同约定，庞志勇无需向国讯公司支付装修补偿款。国讯公司向一审法院起诉请求：1.确认国讯公司与庞志勇2018年6月5日签订的3份《商铺租赁合同》及2份《物品、设备有偿使用合同》于2019年1月30日解除，庞志勇应立即与国讯公司办理场地交还手续（标的额为247313元）；2.庞志勇退还国讯公司支付的押金47704元；3.庞志勇向国讯公司支付装修补偿款869283.33元[依照拆迁方的装修赔偿标准500元/平方米，按未使用时间计算，公式为：500元/平方米÷36个月×（36个月-6个月）×2086.28平方米。具体以拆迁方核定的装修赔偿标准为准]；4.庞志勇向国讯公司支付停产停业损失补偿款438118.8元[按拆迁方《佛山市*********项目土地和房屋征收补偿方案》办公用房补偿标准即每月35元/平方米，一次性支付6个月，公式为：35元/平方米×2086.28平方米×6个月。具体以拆迁方核定的补偿标准为准]；5.本案诉讼费用由庞志勇承担。庞志勇向一审法院反诉请求：1.解除庞志勇与国讯公司于2018年6月5日签署的3份《商铺租赁合同》及2份《物品、设备有偿使用合同》；2.国讯公司向庞志勇支付拖欠的2019年2月至2019年9月的租金、使用费合计166412元（详见附件：欠缴租金明细表），并按上述3份《商铺租赁合同》及2份《物品、设备有偿使用合同》约定的租金及使用费共计23157元/月的标准向庞志勇支付自2019年10月1日起至涉案租赁商铺及物品、设备实际交还之日止的占用费；3.国讯公司的押金37900元由庞志勇没收，即庞志勇无需向国讯公司退还押金37900元；4.国讯公司赔偿庞志勇经济损失2784元。上述各项金额暂合计207096元；5.案件受理费由国讯公司承担。一审法院认定事实：一、双方签订《商铺租赁合同》及《物品、设备有偿使用合同》2010年4月4日，国讯公司（乙方，承租方）与案外人佛山市瀛淀物业代理有限公司（以下简称瀛淀公司）（甲方，出租方）签订《房产租赁合同》一份，合同约定主要内容：第一条甲方将座落在佛山市禅城区******第2至8层及1层楼梯间，面积1966.28平方米，租给乙方经营酒店和商业办公用途使用。第二条租赁期限租赁期共100个月，即从2010年4月1日至2018年7月31日止。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房产，并没收押金……2、累计拖欠租金及相关费用30天，或拖欠经营费、税费、工资30天的。第三条租金及其他费用的承担1、甲、乙双方议定，从2010年4月1日至2013年7月31日，前40个月，每月租金为3000元，其中前4个月为免租装修期，即从2010年8月1日起开始收租金，每月8日前收本月租金，先收租金后使用，甲方同时开具租赁发票；从第四年起，按上年租金，每年递增3%。第四条甲、乙双方权利、义务1、甲方按现状，安装一台电梯给乙方使用（双方签订之日60天内甲方安装电梯），日常维修、保养由甲方指定保养单位，费用由乙方支付……2、甲方承诺，保证房产给乙方使用期间，没有产权纠纷，房产是非住宅用途，并提供房产证复印件，业主身份证复印件以及相应资料给乙方办理营业执照等证照之用……7、在租赁期间，如发生政府行为要征用、拆除该房产的，按如下处理：（1）甲方承诺，乙方投入对本房产的装修，在合同期内发生拆迁，依照拆迁方的装修赔偿标准，按未使用时间相应补偿乙方[例如：拆迁方对装修赔偿标准为每平方米800元，乙方已使用5年，即乙方可得赔偿是800÷8×（8-5）=300元∕平方米]；（2）除按上述赔偿装修费外，拆迁产生的赔偿款与乙方无关，乙方协同甲方办理相关手续；（3）乙方承诺，按上述条件配合政府依时搬迁。8、乙方装修前，应将设计图送甲方，经甲方同意方可施工，合同期满，室内入墙装修、地面、内外墙体铺贴、水、电设施，乙方不能拆除。从房产交付给乙方使用之日起，到甲方收回房产之日，房产一切装修、维修、保养费用由乙方负责。9、乙方在租赁期内，甲方同意乙方转租给第三方作为合法使用的场所。第六条违约责任1、甲、乙任何一方未按本租赁合同履行，均为违约行为，任何一方违约都必须承担责任，赔偿对方经济损失；2、甲方违约责任合同期内，甲方不得提起终止合同；3、乙方违约责任租赁期间内，如乙方提前终止合同或有违约行为，甲方没收乙方押金，乙方清缴所有已产生的费用。第七条租赁期届满的处理在租赁期满如甲方或乙方不再续约，须在本合同届满前三个月通知对方，如果需要续约，双方另行签订合同，如该房产继续出租在同等条件下，乙方享有优先承租的权利。第八条为保障本合同的执行，在本合同签订时，乙方向甲方交付押金31500元，在双方解除合同，财务及费用交割清楚后，一个月内甲方将此款退还乙方，不计利息。第九条不可抗力本合同租赁期间，如遇战争、自然灾害、国家法律规定政策变化及政府征用等不可抗力因素，造成本合同不能执行或造成损失的，由甲、乙双方自行承担，双方均不作违约，租金及其他费用按日计算，甲方需退还乙方的保证及预缴的租金。同日，国讯公司（乙方，使用方）与案外人瀛淀公司（甲方，提供方）签订《物品、设备有偿使用合同》一份，合同约定主要内容：第一条甲方根据乙方的要求及乙方自主选定，由甲方提供物品、设备（附物品、设备清单）给乙方，作为有偿使用，乙方每月向甲方支付使用物品、设备的使用费。物品、设备只供乙方在向甲方租赁佛山市禅城区*****第2至8层及1层楼梯间内使用。第二条使用期限使用期100个月，甲方从2010年4月1日起至2018年7月31日止，将物品、设备交付乙方有偿使用。第三条使用费支付和支付时间乙方自愿每月支付给甲方使用费12730元，从2010年8月1日起开始收取，每月8日前支付，从第四年起，按上年使用费，每年递增3%。第六条本合同是作为佛山市禅城*****第2至8层及1层楼梯间租赁合同的附属合同，两份合同同时实行，不能独立终止，任何一方要终止本合同的，即同时终止房产租赁合同。2010年9月28日，国讯公司与案外人瀛淀公司签订《电梯使用移交书》，协议确认瀛淀公司于2010年9月27日将永大牌的客用电梯正式移交给国讯公司使用。2010年4月29日，国讯公司（乙方，承租方）与案外人瀛淀公司（甲方，出租方）签订《商铺租赁合同》一份，合同约定主要内容：第一条甲方将座落在佛山市禅城区******1号自编3号铺，面积60平方米，租给乙方经营酒店和商业用途使用。第二条租赁期共100个月，即从2010年4月1日至2018年7月31日止。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房产，并没收押金……2、累计拖欠租金及相关费用30天，或拖欠经营费、税费、工资30天的。第三条租金及其他费用的承担1、甲、乙双方议定，从2010年4月1日至2013年7月31日，前40个月，每月租金为500元，其中前2个月为免租装修期，即从2010年6月1日起开始收租金，每月8日前收本月租金，先收租金后使用，甲方同时开具租赁发票；从第四年起，按上年租金，每年递增3%。第四条甲、乙双方权利、义务1、甲方承诺，保证房产给乙方使用期间，没有产权纠纷，房产是非住宅用途，并提供房产证复印件，业主身份证复印件以及相应资料给乙方办理营业执照等证照之用……5、在租赁期间，如发生政府行为要征用、拆除该房产的，按如下处理：（1）甲方承诺，乙方投入对本房产的装修，在合同期内发生拆迁，依照拆迁方的装修赔偿标准，按未使用时间相应补偿乙方[例如：拆迁方对装修赔偿标准为每平方米800元，乙方已使用5年，即乙方可得赔偿时800÷8×（8-5）=300元∕平方米]；（2）除按上述赔偿装修费外，拆迁产生的赔偿款与乙方无关，乙方协同甲方办理相关手续；（3）乙方承诺，按上述条件配合政府依时搬迁。6、乙方装修前，应将设计图送甲方，经甲方同意方可施工，合同期满，室内入墙装修、地面、内外墙体铺贴、水、电设施，乙方不能拆除。从房产交付给乙方使用之日起，到甲方收回房产之日，房产一切装修、维修、保养费用由乙方负责。7、乙方在租赁租赁期内，甲方同意乙方转租给第三方作为合法使用的场所。第六条违约责任1、甲、乙任何一方未按本租赁合同履行，均为违约行为，任何一方违约都必须承担责任，赔偿对方经济损失；2、甲方违约责任合同期内，甲方不得提起终止合同；3、乙方违约责任租赁期间内，如乙方提前终止合同或有违约行为，甲方没收乙方押金，乙方清缴所有已产生的费用。第七条租赁期届满的处理在租赁期满如甲方或乙方不再续约，须在本合同届满前三个月通知对方，如果需要续约，双方另行签订合同，如该房产继续出租在同等条件下，乙方享有优先承租的权利。第八条为保障本合同的执行，在本合同签订时，乙方向甲方交付押金4000元，在双方解除合同，财务及费用交割清楚后，一个月内甲方将此款退还乙方，不计利息。第九条不可抗力本合同租赁期间，如遇战争、自然灾害、国家法律规定政策变化及政府征用等不可抗力因素，造成本合同不能执行或造成损失的，由甲、乙双方自行承担，双方均不作违约，租金及其他费用按日计算，甲方需退还乙方的保证及预缴的租金。同日，国讯公司（乙方，使用方）与案外人瀛淀公司（甲方，提供方）签订《物品、设备有偿使用合同》一份，合同约定主要内容：第一条甲方根据乙方的要求及乙方自主选定，由甲方提供物品、设备（附物品、设备清单）给乙方，作为有偿使用，乙方每月向甲方支付使用物品、设备的使用费。物品、设备只供乙方在向甲方租赁佛山市禅城区****1号自编3号铺内使用。第二条使用期限使用期100个月，甲方从2010年4月1日起至2018年7月31日止，将物品、设备交付乙方有偿使用。第三条使用费支付和支付时间乙方自愿每月支付给甲方使用费1500元，从2010年6月1日起开始收取，每月8日前支付，从第四年起，按上年使用费，每年递增3%。第六条本合同是作为佛山市禅城区****1号自编3号铺租赁合同的附属合同，两份合同同时实行，不能独立终止，任何一方要终止本合同的，即同时终止商铺租赁合同。2012年2月10日，国讯公司（承租方，合同乙方）与案外人瀛淀公司（出租方，合同甲方）又签订《商铺租赁合同》一份，合同约定主要内容：第一条甲方将座落在佛山市禅城区*****1号主楼西侧临时商铺，面积60平方米，租给乙方作经营商业使用。第二条租赁期限租赁期共个月，即甲方从2012年3月1日起出租商铺给乙方使用，至2018年7月31日收回。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回商铺，并没收押金。1、擅自将商铺转租、分租、转让的……3、累计拖欠租金及相关费用10天的。合同期满，如甲方仍继续出租商铺的，双方在期满前二个月商议签约事宜，在同等条件下，乙方享有优先承租权。第三条租金及其他费用的承担1、甲乙双方议定租金每月1200元，从2012年3月1日开始计租，每月10日前收租金，先收租金后使用。第五条商铺修缮、装修和承租终结的处理1、乙方如需对商铺进行装修，须经得甲方书面同意，一切费用由乙方支付，合同终止时，不得拆除……第七条合同期内，任何一方提前终止合同的，必须提前两个月通知对方，并支付2400元整，以补偿对方的经济损失。第八条为保障本合同的执行，在本合同签订时，乙方向甲方交付押金2400元整，在双方解除合同，财物及费用交割清楚后，甲方将此款退还乙方，不计利息。前述合同期限届满前，国讯公司续租，2018年6月5日，庞志勇（合同甲方，出租方）与国讯公司（合同乙方，承租方）签订三份《商铺租赁合同》及两份《物品、设备有偿使用合同》：（一）就佛山市禅城区******第2至8层及1层楼梯间租赁事宜订立的《商铺租赁合同》约定主要内容如下：第一条甲方将座落在佛山市禅城区******第2至8层及1层楼梯间，面积1966.28平方米，租给乙方经营酒店及商业办公用途使用。第二条租赁期限租赁期共36个月，即从2018年8月1日至2021年7月31日止。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房产，并没收押金……2、累计拖欠租金及相关费用30天，或拖欠经营费、税费、工资30天的。第三条租金及其他费用的承担1、甲、乙双方议定，每月租金为3500元，每月8日前收本月租金，先收租后使用，按上年租金，每年递增3%；2、在租赁期内，乙方承担租金以及经营所产生的一切费用，如：水费、电费、物品、设备有偿使用费、排污费、垃圾费、有线电视收视费、燃料费、电话费、网络费、属乙方缴交的门前三包费、税费、工商管理费、经营不当的处罚费、物业装修费、保养、维修费、电梯维修护费等……第四条甲乙双方权利、义务1、甲方按现状，安装一台电梯给乙方使用（双方签订之日60天内甲方安装电梯），日常维修、保养由甲方指定保养单位，费用由乙方支付……2、甲方承诺，保证房产给乙方使用期间，没有产权纠纷，房产是非住宅用途，并提供房产证复印件，业主身份证复印件以及相应资料给乙方办理营业执照等证照之用……7、在租赁期间，如发生政府行为要征用、拆除该房产的，按如下处理：（1）甲方承诺，乙方投入对本房产的装修，在合同期内发生拆迁，依照拆迁方的装修赔偿标准，按未使用时间表相应补偿乙方[例如：拆迁方对装修赔偿标准为每平方米800元，乙方已使用5年，即乙方可得赔偿是800÷8×（8-5）=300元∕平方米]；（2）除按上述赔偿装修费用外，拆迁产生的赔偿款与乙方无关，乙方协同甲方办理相关手续；（3）乙方承诺，按上述条件配合政府依时搬迁。8、乙方装修前，应将设计图送甲方，经甲方同意方可施工，合同期满，室内入墙装修、地面、内外墙体铺贴、水、电设施，乙方不能拆除。从房产交付给乙方使用之日起，到甲方收回房产之日，房产一切装修、维修、保养费用由乙方负责。9、乙方在租赁期内，甲方同意乙方转租给第三方作为合法使用的场所。第六条违约责任1、甲乙任何一方未按本租赁合同履行，均为违约行为，任何一方违约都必须承担责任，赔偿对方经济损失；2、甲方违约责任合同期内，甲方不得提起终止合同；3、乙方违约责任租赁期间内，如乙方提前终止合同或有违约行为，甲方没收乙方押金，乙方清缴所有已产生的费用。第七条租赁期届满的处理在租赁期满如甲方或乙方不再续约，须在本合同届满前三个月通知对方，如果需要续约，双方另行签订合同，如该商铺继续出租在同等条件下，乙方享有优先承租的权利。第八条为保障本合同的执行，在本合同签订时，乙方向甲方交付押金39852元，在双方解除合同，财物及费用交割清楚后，一个月内甲方将此款退还乙方，不计利息。第九条不可抗力本合同租赁期间，如遇战争、自然灾害、国家法律规定政策变化及政府等不可抗力因素，造成本合同不能执行或造成损失的，由甲乙双方自行承担，双方均不作违约，租金及其他费用按日计算，甲方需退还乙方的保证及预缴的租金。（二）佛山市禅城区******1号自编3号铺租赁事宜订立的《商铺租赁合同》约定主要内容如下：第一条甲方将座落在佛山市禅城区*****1号自编3号铺，面积60平方米，租给乙方经营酒店及商业用途使用。第二条租赁期共36个月，即从2018年8月1日至2021年7月31日止。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房产，并没收押金……2、累计拖欠租金及相关费用30天，或拖欠经营费、税费、工资30天的。第三条租金及其他费用的承担1、甲乙双方议定，每月租金为500元，每月8日前收本月租金，先收租金后使用，按上年租金，每年递增3%；2、在租赁期内，乙方承担租金以及经营所产生的一切费用，如：水费、电费、物品、设备有偿使用费、排污费、垃圾费、有线电视收视费、燃料费、电话费、网络费、属乙方缴交的门前三包费、税费、工商管理费、经营不当的处罚费、物业装修费、保养、维修费、电梯维修护费等……。第四条甲乙双方权利、义务1、甲方承诺，保证房产给乙方使用期间，没有产权纠纷，房产是非住宅用途，并提供房产证复印件，业主身份证复印件以及相应资料给乙方办理营业执照等证照之用……5、在租赁期间，如发生政府行为要征用、拆除该房产的，按如下处理：（1）甲方承诺，乙方投入对本房产的装修，在合同期内发生拆迁，依照拆迁方的装修赔偿标准，按未使用时间相应补偿乙方[例如：拆迁方对装修赔偿标准为每平方米800元，乙方已使用5年，即乙方可得赔偿是800÷8×（8-5）=300元∕平方米]；（2）除按上述赔偿装修费外，拆迁产生的赔偿款与乙方无关，乙方协同甲方办理相关手续；（3）乙方承诺，按上述条件配合政府依时搬迁。6、乙方装修前，应将设计图送甲方，经甲方同意方可施工，合同期满，室内入墙装修、地面、内外墙体铺贴、水、电设施，乙方不能拆除。从房产交付给乙方使用之日起，到甲方收回房产之日，房产一切装修、维修、保养费用由乙方负责。7、乙方在租赁期内，甲方同意乙方转租给第三方作为合法使用的场所。第六条违约责任1、甲乙任何一方未按本租赁合同履行，均为违约行为，任何一方违约都必须承担责任，赔偿对方经济损失；2、甲方违约责任合同期内，甲方不得提起终止合同；3、乙方违约责任租赁期内，如乙方提前终止合同或有违约行为，甲方没收乙方押金，乙方清缴所有已产生的费用。第七条租赁期届满的处理在租赁期满如甲方或乙方不再续约，须在本合同届满前三个月通知对方，如果需要续约，双方另行签订合同，如该房产继续出租在同等条件下，乙方享有优先承租的权利。第八条为保障本合同的执行，在本合同签订时，乙方向甲方交付押金5068元，在双方解除合同，财务及费用交割清楚后，一个月内甲方将此款退还乙方，不计利息。第九条不可抗力本合同租赁期间，如遇战争、自然灾害、国家法律规定政策变化及政府等不可抗力因素，造成本合同不能执行或造成损失的，由甲、乙双方自行承担，双方均不作违约，租金及其他费用按日计算，甲方需退还乙方的保证及预缴的租金。（三）佛山市禅城区*****1号主楼西侧临时商铺租赁事宜订立的《商铺租赁合同》约定的主要内容如下：第一条甲方将座落在佛山市禅城区*****1号主楼西侧临时商铺，面积60平方米，租给乙方作经营商业使用。第二条租赁时间租赁期共36个月，即甲方从2018年8月1日起出租商铺给乙方使用，至2021年7月31日收回。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回商铺，并没收押金；2、累计拖欠租金及相关费用10天的；3、擅自将商铺转租、分租、转让的；……合同期满，如甲方仍继续出租商铺的，双方在期满前三个月商议续约事宜，在同等条件下，乙方享有优先承租权。第三条租金及其他费用的承担1、甲乙双方议定租金每月1312元，从2018年8月1日开始计租，每月10日前收租金，先收租金后使用，按上年租金，每年递增3%。第五条商铺修缮、装修和承租终结的处理1、乙方对商铺装修前，须经得甲方书面同意，一切费用由乙方支付，合同终止时，不得拆除；2、乙方对甲方提供的商铺和物品、设备设施负责日常维护保养，如有损坏由乙方修理完好。第七条违约责任1、甲、乙任何一方未按本租赁合同履行，均为违约行为。任何一方违约都必须承担责任，赔偿对方经济损失。2、合同期内，无故提前终止合同的任何一方，必须提前两个月通知对方，并支付2784元，以补偿对方经济损失。第八条为保障本合同的执行，在本合同签订时，乙方向甲方交付押金2784元，在双方解除合同、财务及费用交割清楚后，甲方将此款退还乙方，不计利息。第十条其他补充事宜：如政府征用拆迁，甲方可终止本合同，并退回租赁押金给乙方，不计利息。（四）《物品、设备有偿使用合同》两份，其中一份合同约定庞志勇提供物品、设备供国讯公司租赁的佛山市禅城区******第2至8层及1层楼梯间商铺使用，使用期间从2018年8月1日至2021年7月31日、使用费每月15283元，每年递增3%，使用合同是租赁合同的附属合同；另一份合同约定庞志勇提供物品、设备供国讯公司租赁的佛山市禅城区******1号自编3号铺使用，使用期间从2018年8月1日至2021年7月31日、使用费每月1888元，使用合同是租赁合同的附属合同。关于租金、租赁押金的缴纳。一、依据庞志勇反诉所附欠租情况表显示，截至2019年9月，国讯公司欠佛山市禅城区******第2至8层及1层楼梯间租金和物品使用费151390元，欠佛山市禅城区******1号自编3号铺租金和物品使用费9696元，欠佛山市禅城区*****1号主楼西侧临时商铺租金5326元，共计166412元。二、国讯公司缴纳了佛山市禅城区******第2至8层铺位租赁押金31500元、佛山市禅城区******1号自编3号铺租赁押金4000元、佛山市禅城区*****1号主楼西侧临时商铺租赁押金2400元，合计押金37900元。二、三处物业被纳入政府征拆范围2018年12月28日，禅城区国土城建和水务局作出佛禅房征决告〔2018〕第7号《佛山市*********项目土地和房屋征收决定公告》[含附件《佛山市*********项目土地和房屋征收补偿方案》]，决定征收包括涉案三处租赁物业在内的汾江河北侧、汾江桥东西两侧的土地和房屋。案件审理过程中，一审法院就征拆事宜发函至佛山市自然资源局禅城分局，佛山市自然资源局禅城分局答复称：1.佛山市*********项目土地和房屋征收决定公告于2018年12月28日出具。2.佛山市禅城区******已纳入佛山市*********项目征收范围。3.佛山市禅城区******产权人尚未签订相关征收补偿协议。4.鉴于佛山市*********项目的征收主体为原禅城区国土城建和水务局（禅城区土地和房屋征收中心），即现禅城区住房城乡建设和水利局（禅城区土地和房屋征收中心），日后如出现征收相关问题，请法院直接去函咨询禅城区土地和房屋征收中心。三、双方交涉合同解除事宜2019年8月6日，国讯公司委托广东泽康（顺德）律师事务所向庞志勇发出《律师函》，律师函主要内容：一、基本事实（一）签订《商铺租赁合同》及《物品、设备有偿使用合同》……（二）三处物业被纳入政府征拆范围……（三）双方提前终止租赁合同2019年初，阁下提出双方租赁合同于2019年1月30日终止，要求国讯公司支付租金至2019年1月份，并尽快腾空上述场地进行交接。为此，国讯公司缴纳租金至2019年1月，并将上述场地进行腾空。但截至目前，阁下仍未与国讯公司进行场地交还手续，及协商合同终止后补偿事宜，且经多次催告，均不予理睬。根据双方合同约定及拆迁方评估咨询报告可知，阁下应按拆迁方的装修赔偿标准（即500元∕平方米），按未使用时间表相应补偿国讯公司装修补偿款869283.33元[500元∕平方米÷36个月×（36个月-6个月）×2086.28平方米]；另，因双方合同提前终止，国讯公司提前腾空上述场地，根据《佛山市*********项目土地和房屋征收补偿方案》的规定，阁下还应补偿国讯公司停产停业损失补偿438118.80元[35元∕平方米/月×2086.28平方米×6个月]、员工生活补助费、附属设施迁移费及一次性搬迁费（具体以拆迁方补偿的金额为准）。此外，阁下应退还国讯公司押金。二、郑重告知请阁下于收到本函之日起2日内与国讯公司联系办妥上述物业的交还手续，并向国讯公司支付装修补偿款、停产停业损失补偿、员工生活补助费、附属设施迁移费及一次性搬迁费，退还押金，以妥善解决纠纷……2019年8月7日，庞志勇收到国讯公司发出的律师函。庞志勇收到上述律师函后，于2019年8月29日通过邮政EMS向国讯公司委托的广东泽康（顺德）律师事务所发出《关于全面履行的告知函》，告知函载明：贵司委托广东泽康（顺德）律师事务所发来的《律师函》已收悉，现就该《律师函》对事实的不实描述进行回应，并督促贵司全面履行《商铺租赁合同》的约定，否则，本人将严格按合同的约定追究贵司违约责任，具体告知内容如下：一、如贵司发来的《律师函》第一条所述，本人与贵司之间签署有《商铺租赁合同》及《物品、设备有偿使用合同》，租赁期限自2018年8月1日至2021年7月31日，该合同已生效。本人声明：本人从未以明示或默示的形式提出过终止上述《商铺租赁合同》及《物品、设备有偿使用合同》，《律师函》第一条第三款关于本人提出终止合同的表述与事实不符。按照《合同法》第六十条的规定，贵司应全面履行合同的约定，不应找各种借口拖欠租金，否则应按合同约定承担违约责任。二、截至本函出具之日起，贵司已拖欠2019年2月至2019年8月的租金合计143255元，贵司的行为已构成违约。考虑到双方的合作关系，本人同意给贵司一个纠正违约行为的机会，即若贵司在2019年9月16日前付清拖欠的租金，并按合同约定支付后续应付租金的，本人不追究贵司此次拖欠租金的违约责任。但若贵司一意孤行，收到本函后仍拒不履行支付拖欠租金及后续应付租金义务的，本人将行使《商铺租赁合同》第二条约定的终止合同的权利，收回房产，没收押金。三、本人一直采取理性克制的态度慎重处理此事，如果贵司能合理地纠正违约行为的，日后政府对承租物业的征收、征用进入实际实施阶段的，本人将协助贵司按《商铺租赁合同》第四条、当时适用的拆迁政策获得相应拆迁赔偿款；若贵司因违约导致本人行使合同解除权的，合同终止、解除后贵司不再享有任何拆迁补偿款。综上，请贵司尊重合同，信守承诺，诚信营商，全面履行合同的约定，否则，贵司应自行承担违约造成的全部后果。2019年8月30日，广东泽康（顺德）律师事务所收到庞志勇发出的告知函。四、商铺交接案件审理过程中，在一审法院组织下，国讯公司在2019年11月5日将佛山市禅城区******第2至8层及1层楼梯间、佛山市禅城区****1号自编3号铺返还给庞志勇，在2019年11月8日将佛山市禅城区*****1号主楼西侧临时商铺返还给庞志勇。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。针对双方当事人的本诉及反诉，作以下分析：关于涉案三份《商铺租赁合同》及两份《物品、设备有偿使用合同》的解除问题。一、就佛山市禅城区******第2至8层及1层楼梯间租赁事宜订立的《商铺租赁合同》及《物品、设备有偿使用合同》、就佛山市禅城区*****1号自编3号铺租赁事宜订立的《商铺租赁合同》及《物品、设备有偿使用合同》。庞志勇出租的佛山市禅城区*****1号房屋取得了合法的产权登记手续，庞志勇与国讯公司签订的上述两份《商铺租赁合同》及两份《物品、设备有偿使用合同》合法有效，受法律保护。国讯公司诉称双方在2019年1月30日达成合意解除合同，但现有证据不能显示庞志勇与国讯公司曾达成解除合同的合意，国讯公司应承担举证不能的不利后果。另，虽然涉案物业已纳入政府征拆范围，但拆迁方尚未与业主庞志勇达成拆迁补偿安置协议，即纳入政府征拆范围并不必然导致涉案租赁物无法继续使用，且合同亦未约定拆迁属于合同解除事由，国讯公司据此为由要求解除合同缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。国讯公司在2019年1月之后未按合同约定缴纳租金及物品使用费，已构成根本性违约，按照租赁合同及物品使用合同的约定，庞志勇享有合同解除权。合同解除需发出通知，庞志勇提起反诉视为通知，国讯公司于2019年10月9日收到本案反诉状，一审法院确认国讯公司与庞志勇之间签订的上述两份《商铺租赁合同》及两份《物品、设备有偿使用合同》于2019年10月9日解除。二、就佛山市禅城区****1号主楼西侧临时商铺租赁事宜订立的《商铺租赁合同》，未有证据显示合同约定的租赁商铺佛山市禅城区*****1号主楼西侧临时商铺取得建设工程规划许可，故双方就该租赁房屋形成的《商铺租赁合同》为无效合同，合同无效，自始无效，亦不存在解除的问题，对国讯公司及庞志勇要求解除该份租赁合同的诉请均不予支持。关于押金的问题。国讯公司缴纳了前述两份有效的《商铺租赁合同》约定的部分租赁押金35500元，上述两份租赁合同因国讯公司违约导致解除，按照租赁合同的约定，庞志勇有权没收国讯公司缴纳的上述租赁押金35500元，国讯公司无权要求返还。国讯公司缴纳了《商铺租赁合同》（佛山市禅城区*****1号主楼西侧临时商铺）项下的部分押金2400元，因该份《商铺租赁合同》为无效合同，合同约定的押金没收条款亦归于无效，庞志勇无权没收该押金2400元，应向国讯公司返还。关于国讯公司诉请的装修补偿款、停产停业损失补偿款的问题。佛山市自然资源局禅城分局答复称尚未与佛山市禅城区***某某路1号产权人签订相关征收补偿协议，即国讯公司诉请的以上补偿款尚未实际发生，国讯公司诉请支付补偿款条件尚未成就，一审法院不予支持。关于庞志勇反诉的租金及使用费的问题。国讯公司应支付占有使用涉案租赁物期间的租金及使用费，佛山市禅城区******第2至8层及1层楼梯间、佛山市禅城区*******1号自编3号铺的租金及物品使用费应至2019年11月5日，经计算金额为186526元（151390元+9696元+21806元+21806元÷30天×5天）。佛山市禅城区*****1号主楼西侧临时商铺的占有使用费应至2019年11月8日，经计算金额为7037元（5326元+1351元+1351元÷30天×8天），以上款项共计193563元，国讯公司还应向庞志勇支付。关于庞志勇反诉的经济损失2784元的问题。《商铺租赁合同》（佛山市禅城区*****1号主楼西侧临时商铺）约定“2、合同期内，无故提前终止合同的任何一方，必须提前两个月通知对方，并支付2784元，以补偿对方经济损失”因该租赁合同无效，以上约定亦归于无效，庞志勇据此要求国讯公司赔偿经济损失2784元，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认国讯公司与庞志勇于2018年6月5日就佛山市禅城区******第2至8层及1层楼梯间租赁事宜订立的《商铺租赁合同》及《物品、设备有偿使用合同》、就佛山市禅城区*****1号自编3号铺租赁事宜订立的《商铺租赁合同》及《物品、设备有偿使用合同》于2019年10月9日解除；二、确认国讯公司与庞志勇于2018年6月5日就佛山市禅城区*****1号主楼西侧临时商铺租赁事宜订立的《商铺租赁合同》无效；三、国讯公司缴纳的租赁押金35500元归庞志勇所有；四、庞志勇在判决发生法律效力之日起十日内向国讯公司返还租赁押金2400元；五、国讯公司与庞志勇在判决发生法律效力之日起十日内支付租金、物品使用费及占有使用费共计193563元；六、驳回国讯公司的其他本诉请求；七、驳回庞志勇的其他反诉请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序，本诉受理费9611元，由国讯公司负担9600元，庞志勇负担11元。反诉受理费2377元，由庞志勇负担77元，国讯公司负担2300元。二审中，国讯公司提交装饰装修重置价值意见书，拟证明涉案租赁物的重置补偿价值为500元/平方米。庞志勇没有提交新证据。本院组织当事人进行证据交换及质证。经审查，国讯公司提交的证据不足以证明其主张的证明内容，本院对该证据不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，国讯公司于2019年8月6日向庞志勇发出的《律师函》中载明双方合同已无法继续履行。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法利益的除外”的规定，由于双方当事人均未对一审判决第四项提起上诉，本院对一审判决第四项予以维持。根据国讯公司的上诉意见及庞志勇的答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）双方分别就佛山市禅城区******第2至8层及1层楼梯间、佛山市禅城区*****1号自编3号铺租赁事宜签订的《商铺租赁合同》《物品、设备有偿使用合同》的解除时间；（二）国讯公司是否欠付租金、物品使用费及场地占有使用费；（三）庞志勇应否向国讯公司退还佛山市禅城区******第2至8层及1层楼梯间押金31500元、自编3号铺押金4000元；（四）庞志勇应否向国讯公司支付装修补偿款。关于争议焦点一。国讯公司上诉主张涉案租赁物被纳入政府征拆的范围，导致无法继续租赁及使用，双方分别就佛山市禅城区******第2至8层及1层楼梯间、佛山市禅城区*****1号自编3号铺租赁事宜签订的《商铺租赁合同》《物品、设备有偿使用合同》的合同目的无法实现，符合法定解除条件，国讯公司已于2019年1月腾空涉案租赁物，庞志勇也清楚该情况，双方合意于2019年1月30日解除上述合同。经审查，涉案租赁物在佛山市禅城区国土城建和水务局于2018年12月28日作出的《佛山市*********项目土地和房屋征收决定公告》中的征收范围内，上述合同在该时仅履行了五个月，尚有三十一个月未履行，因征收原因导致国讯公司签订上述三份合同的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项的规定，国讯公司有权主张行使合同解除权。国讯公司未能举证证明其已于2019年1月30日向庞志勇提出解除合同，本院对其关于上述合同于2019年1月30日解除的上诉主张不予支持。国讯公司于2019年8月6日向庞志勇发出《律师函》，载明双方合同已无法继续履行，即涉案上述合同于国讯公司向庞志勇提出解除之日即2019年8月6日解除。一审判决认定国讯公司收到本案反诉状之日即2019年10月9日为涉案上述合同的解除时间，适用法律错误，本院予以纠正。关于争议焦点二。国讯公司上诉主张涉案合同于2019年1月30日解除，其已于2019年1月31日前腾空佛山市禅城区******第2至8层及1层楼梯间，于2019年5月31日前腾空佛山市禅城区******1号自编3号铺，且佛山市禅城区*****1号主楼西侧临时商铺已于2019年5月31日前不再开门营业，因此其并未欠付*****第2至8层及1层楼梯间自2019年2月起的场地占用费以及*****1号自编3号铺、*****1号主楼西侧临时商铺自2019年6月起的租金、物品使用费及场地占有使用费。经审查，如前所述，双方分别就*****第2至8层及1层楼梯间以及*****1号自编3号铺租赁事宜签订的《商铺租赁合同》《物品、设备有偿使用合同》于2019年8月6日解除，双方就*****1号主楼西侧临时商铺租赁事宜签订的《商铺租赁合同》《物品、设备有偿使用合同》因违反法律强制性规定而无效，国讯公司应于合同解除、无效后及时搬离涉案租赁物。国讯公司于2019年8月16日向庞志勇发出《律师函》，要求庞志勇两日内联系国讯公司办理交接手续，逾期视为国讯公司已按时交还涉案租赁物。但庞志勇因不同意国讯公司关于解除合同的申请，一直未联系国讯公司办理涉案租赁物交接事宜。结合国讯公司于2019年8月16日之前已多次告知庞志勇其已腾空涉案租赁物的事实以及一审法院组织双方于2019年11月5日办理交接手续的现状情况，本院认定国讯公司已于2019年8月16日之前搬离涉案租赁物，酌定涉案租赁物的租金、物品使用费及占有使用费计算至2019年8月31日。根据双方确认的国讯公司已付款情况，国讯公司仍应向庞志勇支付涉案租赁物2019年2月1日至2019年8月31日期间的租金、物品使用费及场地占有使用费143255元（18783×6+19346+2388×2+2460+1312×2+1351）。国讯公司的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定国讯公司应支付涉案租赁物截至2019年11月5日的租金、物品使用费及场地占有使用费，处理不当，本院予以纠正。关于争议焦点三。国讯公司上诉主张涉案合同已于2019年1月30日终止，其未欠付租赁费用，不构成违约，因此庞志勇应向其返还佛山市禅城区******第2至8层及1层楼梯间押金31500元、自编3号铺押金4000元。经审查，如前所述，国讯公司在涉案合同未解除之前自2019年2月开始拖欠租金，经催缴后仍未支付，已构成违约，根据涉案合同关于“租赁期间内，如国讯公司提前终止合同或有违约行为，庞志勇没收国讯公司押金，国讯公司清缴所有已产生的费用”的约定，庞志勇可没收国讯公司支付的押金。国讯公司的该上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点四。国讯公司上诉主张虽然庞志勇未与征收部门签订涉案租赁物的征收补偿协议，但法院可以发函请求征收部门针对涉案租赁物作出具体的补偿方案，据此支持其关于装修补偿款的主张。经审查，由于涉案商铺尚未签订征收补偿协议，国讯公司主张的装修补偿款属于未实际发生，本院对国讯公司的该上诉主张不予支持。综上所述，国讯公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初22250号民事判决第二项、第三项、第四项、第六项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初22250号民事判决第七项；三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初22250号民事判决第一项为：确认佛山市国讯电信服务有限公司与庞志勇于2018年6月5日就佛山市禅城区******第2至8层及1层楼梯间租赁事宜订立的《商铺租赁合同》及《物品、设备有偿使用合同》、就佛山市禅城区******1号自编3号铺租赁事宜订立的《商铺租赁合同》及《物品、设备有偿使用合同》于2019年8月6日解除；四、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初22250号民事判决第五项为：佛山市国讯电信服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向庞志勇支付租金、物品使用费及占有使用费共计143255元；五、驳回庞志勇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费9611元，由佛山市国讯电信服务有限公司负担9600元，庞志勇负担11元。反诉受理费2377元，由庞志勇负担333元，佛山市国讯电信服务有限公司负担2044元。二审案件受理费14685元，由佛山市国讯电信服务有限公司负担13951元，庞志勇负担734元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二〇年十月二十六日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊