上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11317号上诉人（原审原告、反诉被告)：上海浦东新区民办育苗小学，住所地上海市浦东新区唐镇机口村河东南宅**。法定代表人：邓俊，校长。委托诉讼代理人：胡晓山，上海佳铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽，上海佳铎律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海市浦东新区唐镇机口村村民委员会，住，住所地上海市浦东新区高科中路**/div>法定代表人：费志明，村主任。委托诉讼代理人：赵辰恺，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱一菲，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海浦东新区民办育苗小学(以下简称育苗小学)因与被上诉人上海市浦东新区唐镇机口村村民委员会（以下简称机口村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初21247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人育苗小学上诉请求：撤销原审判决、依法改判驳回被上诉人诉请，并支持上诉人原审诉请。事实和理由:一审判决认定事实错误、适用法律错误。上诉人与被上诉人之间的租赁合同现仍在租赁期内,上诉人的办学许可也在有效期内,被上诉人无权单方面解除合同。被上诉人故意毁坏上诉人办学设施,并声称是涉案地段遇政府动迁,但至今,被上诉人未出具动迁公告及补偿方案,被上诉人应承担损害赔偿责任。被上诉人的一审反诉请求不符合事实情况,上诉人不应支付其房屋占有使用费。上海市浦东新区XX镇XX村XX队XX宅XX号（以下简称系争租赁标的物）已被被上诉人2019年2月2日拆除,并毁坏上诉人的办学设施,上述该涉案房屋已无法正常使用,故目前上诉人并没有占用房屋,不存在立即清空、腾挪房屋并返还的情形。自2016年起因动迁,被上诉人主动免去上诉人的房租。被上诉人机口村委会辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。育苗小学向一审法院起诉请求：1.机口村委会继续履行合同；2.机口村委会向其支付损害赔偿金人民币（币种下同）382,396元；3.本案诉讼费由机口村委会承担。一审中，机口村委会提起反诉，请求：1育苗小学立即清空、腾挪房屋并返还房屋；2.育苗小学按4.5万元/年的标准支付房屋使用费，自2016年1月1日起计算至实际清空、返还房屋之日止；3.本案诉讼费由育苗小学承担。一审法院认定事实：机口村委会出租给育苗小学的房屋坐落于上海市浦东新区唐镇机口村八队，土地使用者为机口村委会，用地面积为762平米，用途为幼儿园。2010年1月1日，甲方机口村委会（出租方）与乙方育苗小学（承租方）签订《房屋场地租赁协议》，由于原承租方为安徽省XX小学，现经转制，纳入浦东新区教育局管理，故原所签约的四份租赁协议需要完善，综合为本协议。一、乙方所租赁房屋于浦东XX镇XX村XX队，占地面积2600平米左右，其中房屋约500平米，房屋为砖木结构，及用电KW设施。二、租赁期10年，从2010年1月1日起至2019年12月31日止。租赁人有以下情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：1.承租人擅自将房屋转租或转借；2.承租人利用承租房屋进行非法活动的，损害公共利益的；3.承租人拖欠租金累计达3个月的；4.承租人违反本协议第六条规定的。三、租金的标准和交纳期。场地及房屋租金为4.5万元/年，采用先付后用按季收取的方法进行租用。每月水、电费承租方承担。四、乙方在租赁使用后，应保持房屋的完好，保护好原房屋设施，不得任意损坏，如需要改造维修则应由甲方同意后方可施工，费用由乙方自负。不得擅自搭建违章建筑，否则后果自负。六，违约责任。1.承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金，按合同租金的0.5%天计算。2.承租方违反合同，擅自将承租房屋借给他人使用的，改变用途应支付违约金5,000元，如因此造成承租房屋毁坏的，还应负责赔偿。3.承租方在无任何理由的情况下，擅自终止协议，承租方必须付年租金的50%作为对甲方损失赔偿。十、免责条款。合同期内如遇国家、政府开发动迁或不可抗力原因，合同自然终止，并按国家有关政策和法规给予解决遗留问题，乙方应予以服从。2015年11月26日，机口村委会向育苗小学发出《通知》，因华夏开发区唐镇机口村地块开发建设，机口村华夏地块已进入动迁，今接唐镇人民政府通知，现将有关情况告知如下：一、请你校接到本通知，应停止招收学生；二、有关动迁的具体事宜，可与新区教育局联系；三、请你校做好动迁准备，涉及到协议资产等问题，可与机口村委联系，协商解决。2016年3月7日，机口村委员会向育苗小学发出《企业清退搬迁告知书》，根据沪规土资征规【2013】773号文，沪规土资征【2012】378号文，因华夏开发区唐镇地块项目建设需要，根据浦东新区的相关工作要求，将对该区域内的企业进行前期搬迁及清退工作。具体由上海XX（集团）有限公司全面负责，实施单位为上海A有限公司。你单位所属或借用的房屋及场地等已纳入清退范围内，为保证项目建设的顺利进行，将实施清退搬迁补偿工作，请贵单位自接到本告知书之日起，做好租赁单位的解约、搬迁地点落实等各项搬迁工作，并提供租地、租赁协议、企业营业执照、企业组织机构代码证、企业财务账号、法人（负责人）身份证等有关资料。同时，要求搬迁清退补偿工作在2016年4月10日前完成，未完成清退搬迁的企业不再享有评估价以外的一切奖励费用，评估价按50%进行打折。双方一致确认，自2016年1月1日起，育苗小学未支付过任何租金等费用，亦未支付过押金。2019年2月，机口村委会拆除了其出租给育苗小学的房屋的上层部分。育苗小学委托上海B有限公司对育苗小学申报的不动产及电子设备进行估值。2019年1月25日，上海B有限公司出具资产估值报告，经估值，育苗小学于本次估值基准日（2014年3月6日）部分资产的市场价值为200.99万元；其中电脑室静电地板评估净值为12,360元、录播教室系统含监控评估净值为342,000元、避雷系统含避雷带和铜评估净值为20,648元、食堂监控系统评估净值为7,388元。机口村委会对上述资产估值报告不予认可，认为系育苗小学单方委托，且上述物品不存在，在机口村委会拆除用于出租的房屋时，对于房屋内的物品已另行存放并同意返还，故不同意赔偿的请求。一审审理中，机口村委会确认其于2019年2月拆除了出租房屋的上层，并将育苗小学的物品存放于该房屋下层，故双方对物品进行了现场清点。育苗小学主张，录播教室系统（含监控）的录播系统主机缺失，监控主机损坏；电脑室静电地板原安装在二楼，已缺失；食堂监控系统线路坏了；避雷系统（含铜包钢避雷带）原安装在二楼屋顶，已缺失。机口村委会则辩称，育苗小学在二楼的物品已全部存放在下层，育苗小学并无证据证明其所述的物品原在二楼且因机口村委会而灭失，故仅同意返还现有物品，不同意赔偿。一审另查明，2019年1月3日，上海市浦东新区唐镇人民政府(以下简称唐镇政府)对前述建筑进行了现场调查，认定15处建筑物共计建筑面积1,818.44平方米，建造与使用人为育苗小学。同年1月7日，唐镇政府对育苗小学涉嫌违反《上海市城乡规划条例》第三十四条第(一)项的行为进行立案。经询问、查证，该15处建筑物未取得规划许可文件。同年2月14日，唐镇政府向育苗小学送达《违法搭建法律后果告知单》，于当日依据《上海市城乡规划条例》第五十八条，《上海市人民政府关于扩大浦东新区城市管理领域相对集中行政处罚权范围的决定》第二条第一款第(九)项、《关于印发和的通知》《上海市城乡规划条例》第三十四条、第五十八条、第六十一条的规定，作出(沪浦)责拆决字[2019]第280017号《责令限期拆除违法建筑决定书》，认定育苗小学于2000年在XX镇XX村XX宅XX号临实施未取得建设工程规划许可证新建建筑物、构筑物的行为，责令其在收到该决定书之日起7日内自行拆除，并向育苗小学进行了送达。次日，唐镇政府作出《责令限期拆除违法建筑公告》。育苗小学不服，于同年3月12日向上海市浦东新区人民政府(以下简称浦东新区政府)提出行政复议申请，浦东新区政府于次日收到后，于同月15日作出行政复议答复通知。唐镇政府于3月25日作出复议答复。同年5月10日，浦东新区政府作出《延长行政复议审理期限通知书》。同年6月11日，浦东新区政府作出浦府复决字(2019)第115号行政复议决定，维持唐镇政府所作责令限期拆除违法建筑决定，并送达育苗小学。2019年9月4日，育苗小学起诉唐镇政府、浦东新区政府，诉称，2015年4月，该地块纳入动迁范围，机口村委会向育苗小学下发动迁通知。之后唐镇政府和机口村委会多次要求育苗小学签订安置协议，但育苗小学因各种原因未能达成动迁协议。2018年12月以后，唐镇政府不再与育苗小学协商安置补偿事宜。继而作出被诉责令限期拆除决定。诉请：撤销唐镇政府于2019年2月14日作出的(沪浦)责拆决字[2019]第280017号《责令限期拆除违法建筑决定书》和浦东新区政府于2019年6月11日作出的浦府复决字(2019)第115号《行政复议决定书》。2019年12月27日，上海市静安区人民法院作出（2019）沪0106行初716号民事判决：上海市静安区人民法院认为，根据《上海市城乡规划条例》等规定，唐镇政府对本行政区域内违法建筑有进行查处的行政职权。唐镇政府在查明建筑物使用情况、建筑物范围后，作出责令限期拆除决定，行政程序合法。浦东新区政府行政复议程序合法。……育苗小学建造并使用的十五处建筑物，兴建于2000年左右，至今未取得用地批准及规划、建设许可，唐镇政府经调查核实后认定为违法建筑，并要求育苗小学自行拆除，认定事实并无不当。判决：驳回育苗小学的诉讼请求。后育苗小学不服，提起上诉。2020年4月30日，上海市第二中级人民法院作出（2020）沪02行终82号判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，育苗小学与机口村委会签订的《房屋场地租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。育苗小学在行政诉讼案件中已明确陈述“2015年4月，该地块纳入动迁范围，机口村委会向育苗小学下发动迁通知,之后唐镇政府和机口村委会多次要求育苗小学签订安置协议，但育苗小学因各种原因未能达成动迁协议”，本案中育苗小学又称，机口村委会从未证明系争地块动迁事宜，显然有违诚信。《房屋场地租赁协议》第十条约定，“合同期内如遇国家、政府开发动迁或不可抗力原因，合同自然终止，并按国家有关政策和法规给予解决遗留问题，乙方应予以服从”，本案中，系争租赁标的物于2015年被纳入动拆迁范围，双方合同约定的提前解除合同的条件已成就，故房屋场地租赁协议已提前解除，且机口村委会已于2019年2月将其用于出租的房屋上层已予以拆除，故育苗小学要求继续履行合同，无事实及法律依据，法院不予支持。育苗小学要求机口村委会赔偿录播教室系统（含监控）、电脑室静电地板、食堂监控系统、避雷系统（含铜包钢避雷带）等损失合计382,396元，但未能提供证据证明上述物品存放于被拆除房屋中并由机口村委会损坏，故对育苗小学该项诉请，一审法院不予支持。机口村委会拆除出租房屋时封存了房屋内的物品，现自愿返还，一审法院予以准许。合同解除后，双方应结清各项费用，承租人还负有将租赁物返还出租人的义务，未及时返还的，还应承担合同解除后的房屋占用费。机口村委会要求育苗小学返还系争租赁标的物，于法有据，一审法院予以支持。机口村委会要求育苗小学按租金标准支付房屋占有使用费，但系争租赁标的物所在地块已于2015年末被纳入动迁范围，且机口村委会于2019年2月拆除500平米房屋，势必会对租赁房屋的适租性有所影响，一审故法院对房屋占有使用费的标准酌情予以调整。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、上海浦东新区民办育苗小学应于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX镇XX村XX队占地面积2600平米场地及其上房屋下层、用电设施返还上海市浦东新区唐镇机口村村民委员会；二、上海浦东新区民办育苗小学应于判决生效之日起十日内给付上海市浦东新区唐镇机口村村民委员会自2016年1月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费（按25,000元/年的标准计算）；三、上海市浦东新区唐镇机口村村民委员会应于判决生效之日起十日内返还上海浦东新区民办育苗小学稳压器等物品（详见附后物品清单）；四、驳回上海浦东新区民办育苗小学全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7,035.94元，减半收取计3,517.97元，反诉案件受理费2,137.50元（已减半收取），合计5,655.47元，由上海浦东新区民办育苗小学负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据在案的事实，系争租赁标的物所在地块已纳入拆迁范围为不争的事实，则依据育苗小学与机口村委会签订的《房屋场地租赁协议》的约定，该协议约定的提前解除的条件已成就，且机口村委会已于2019年2月将系争租赁标的物上层予以拆除，故育苗小学本案中基于合同继续履行而提出的全部诉请，均无相应依据，一审判决驳回其诉请，并无不当之处。一审根据查明的事实，对于合同提前解除的后果处理问题及机口村委会的反诉请求所作处理经审查亦无不当之处。上诉人育苗小学上诉称机口村委会已免除其应付的房租，但对此并未进行相应的充分举证，故难以采信。因此，一审对双方本、反诉所作的处理均无不当，一审判决应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,352元，由上诉人上海浦东新区民办育苗小学负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年十月二十九日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……附：物品清单稳压器1个、黄色木椅12把、黄色木桌3台、白色板凳48把、透明资料箱1个、金色铭牌2个、清华同方电脑显示器52台、联想/清华电脑主机47台、清华键盘10个、黑色音箱3个、黑色DVD1个、白色电脑桌32台、蓝色塑料箱1个、格力立式空调1台、棕色钢琴1架(轮子已坏)、白色讲台1个、绿色黑板2块、白色白板2快、银色投影仪2个、安普交换机1个、白色日光灯3个、白色电扇2个、海尔挂壁式空调1台、蓝色椅子12把、白色圆椅子1把、棕色小柜子12个、橘色塑料箱2个、棕色圆木板3个、棕色长木板1个、五层货架4个、六层货架1个、29寸金星电视机1台、带桶饮水机1个、佳能LBP2900打印机1台、黄色电视柜1个、书桌玻璃8块、棕色4人座型长型书桌3个、日光灯1个、椅子7把、桌子3台、显示器2个、电脑机箱2个、功放系统3个、警用器械1根、饮水机1台、电子视力表1块、空调室内机1个、空调外机2个、整套监控系统3套、民防应急箱2个、柜子1个、指纹考勤机1个、监控探头1个、应急灯1个、吊扇1台。