重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6296号上诉人（原审原告）：重庆大慧商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区学田湾正街**第****，统一社会信用代码91500103MA603BUR6A。法定代表人：罗大文，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗仁栋，重庆思仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆名宇汽车销售有限公司，住所，住所地重庆市武隆区芙蓉街道柏杨村三社社会信用代码91500232798044781D。法定代表人：王**，执行董事。委托诉讼代理人：何燕，北京市东卫（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆名建汽车销售有限公司，住所，住所地重庆市南岸区学府大道**附**社会信用代码91500113MA5UUEK37P。法定代表人：王**，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何燕，北京市东卫（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆国卿汽车维修有限公司，住所地，住所地重庆市南岸区龙门浩一天门**会信用代码915001087784517855。法定代表人：彭广英,董事。委托诉讼代理人：张晓金，男，汉族，1975年11月6日出生，系公司员工，住重庆市九龙坡区科园三街。原审第三人：重庆劲力实业（集团）有限公司，住所地，住所地重庆市北部新区高新园星湖路****一信用代码91500000202896490X。法定代表人：李亚丽，总经理。委托代理人：舒斌，重庆廷源律师事务所律师。委托代理人：杨雅麟，重庆廷源律师事务所（实习）律师。原审第三人：重庆市互信房地产开发有限责任公司，住所地，住所地重庆市南岸区学府大道**附**会信用代码915001086635661363。法定代表人：杨星。原审第三人：龚世英，女，汉族，1969年6月12日出生，住重庆市渝中区菜袁路。上诉人重庆大慧商业管理有限公司（以下简称大慧公司）因与被上诉人重庆名宇汽车销售有限公司（以下简称名宇公司）、重庆名建汽车销售有限公司（以下简称名建公司）、重庆国卿汽车维修有限公司（以下简称国卿公司）、原审第三人龚世英、重庆市互信房地产开发有限责任公司（以下简称互信公司）、重庆劲力实业(集团)有限公司（以下简称劲力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2020)渝0108民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人大慧公司的委托诉讼代理人罗仁栋，被上诉人名宇公司、名建公司共同委托诉讼代理人何燕，被上诉人国卿公司的委托诉讼代理人张晓金，原审第三人劲力公司的委托诉讼代理人舒斌、杨雅麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大慧公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1、名宇公司在明知大慧公司作为案涉房屋新产权人的情形下将租金支付至南岸区人民法院属于故意拒付租金的行为，并不能构成合理的抗辩理由，大慧公司有权要求名宇公司缴纳租金并解除合同；2、大慧公司在一审中举示了视频资料能够证明名宇公司有转租行为，名宇公司未经大慧公司同意转租案涉房屋，大慧公司有权解除合同。同时，依据互信公司与名宇公司签订的《补充协议》的约定，解除合同的条件已经成就，本案租赁合同也应当予以解除；3、名建公司作为房屋的实际使用主体，应当与名宇公司共同承担责任。名宇公司、名建公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。大慧公司并未向名宇公司提供产权变更的依据，名宇公司是基于对《协助执行通知书》的合理信赖将租金支付至南岸区人民法院，不存在拒付租金的行为，互信公司与大慧公司之间对于租金的分配比例既不合理，不排除有逃避执行之嫌；名宇公司不存在转租的行为，《补充协议》约定的条件并没有成就；依据合同相对性原理，名宇公司是合同的相对方，名建公司不应承担缴纳租金的责任。国卿公司辩称，其与名宇公司、名建公司之间不存在租赁关系。劲力公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。大慧公司向一审法院起诉请求：“1、判决解除原告与被告名宇公司、名建公司签订的房屋租赁关系；2、请求确认被告名宇公司、名建公司与国卿公司之间的房屋转租行为无效；3、判令被告名宇公司、名建公司向原告支付2019年1月22日起至判决之日至的租金，并自2019年1月22日起按照日租金两倍计算滞纳金至实际清偿为止。4、请求法院判决被告名宇公司、名建公司与国卿公司在法院判决生效后十日内搬离原告所有的房屋并返回给原告，若未搬离则从生效后十日起按照年租金120万元的标准向原告支付房屋使用费至实际搬离为止。5、本案诉讼费、保全费由被告承担。”一审法院认定事实：2018年3月19日，互信公司作为出租方甲方与名宇公司作为承租方乙方签订了《租赁合同》，约定互信公司将位于重庆市南岸区学府大道58号附1号2976.73平方米（不动产权第000548488号）和重庆市南岸区学府大道58号3836.59平方米（不动产权第000018429号）合计6813.32平方米的房屋出租给名宇公司。房屋租赁期限为10年，租期自2018年4月22日起至2028年4月21日止。房屋租金为捌拾万元/年，每季度交一次房租，本季度到期前提前5天缴纳下季度房租，先交后用。同时约定租赁期内，未经互信公司书面同意，名宇公司不得转租、转借承租房屋。名宇公司如逾期支付租金，每逾期一日，则须按照日租金2倍支付滞纳金。合同还约定了其他内容。当日，双方又签订了《补充协议》，载明互信公司向名宇公司出租的房产由于贷款原因已经抵押给广东南粤银行，若因转让（含股权转让）或债务和抵押产生的司法纠纷导致互信公司需提前解约，应提前2个月通知名宇公司，则互信公司不属于违约。2018年9月21日，互信公司作为甲方与大慧公司作为乙方签订《重庆市商品房买卖合同》三份（合同编号：2018092101、2018092102、2018092103），约定互信公司将其所有的位于重庆市南岸区学府大道58号吊-车间（戊类）、重庆市南岸区学府大道58号吊-库房、重庆市南岸区学府大道58号吊-配件库【渝（2016）南岸区不动产权第000018429号】出售于大慧公司，售价分别为4152945元、111699元、736708元。2018年9月29日，大慧公司取得位于重庆市南岸区学府大道58号吊-车间（戊类）、重庆市南岸区学府大道58号吊-库房、重庆市南岸区学府大道58号吊-配件库房屋的不动产权证书。2018年10月25日，互信公司向名宇公司发出《告知函》，载明：贵司与我司于2018年3月18日签订了房屋《租赁合同》，其中房地产权证号为000**8429号项下的物业，我司已经将该物业出售给了重庆大慧商业管理有限公司，且已经办理了产权过户登记。据此，请贵司接到此通知后将2018年10月21日后的租金每年70万元支付到新产权人如下账户：户名重庆大慧商业管理有限公司，账号500102057018000004118，开户行交通银行重庆学田湾支行。2018年11月14日，南岸区人民法院向名宇公司发出《协助执行通知书》【（2018）渝0108执503号之四】，要求名宇公司协助扣留、提取被执行人重庆市互信房地产开发有限责任公司名下位于重庆市南岸区学府大道58号附1号及58号地下车库共有建筑的房屋租金从2019年1月起按约定支付至本院账户。名宇公司按照法院要求分别于2019年1月21日、4月16日、7月18日、10月16日，2020年1月20日、2020年4月21日向南岸区人民法院指定账户支付租金至2020年7月21日。2019年1月24日大慧公司向名宇公司发出《产权变更再告知函》，载明：我司于2018年9月21日与互信公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，购得原产权证号为000018429号项下物业，新产权人为重庆大慧商业管理有限公司。据此，贵司与原产权单位签订的《租赁合同》主体发生变化，此租赁物项下的所有权及收益权由我司享有，特再次告知。一审另查明，2016年7月12日广东南粤银行股份有限公司重庆分行作为抵押权人与抵押人互信公司签订了《最高额抵押合同》，约定互信公司以位于重庆市南岸区学府大道58号附1号房屋（不动产权第000548488号）为债务人重庆互邦正信汽车销售服务有限公司在一定期限内的多笔债务提供抵押担保，并办理了抵押权登记手续。2016年7月14日签订了广东南粤银行股份有限公司重庆分行与重庆互邦正信汽车销售服务有限公司签订了《借款合同》，借款金额为4300万元，广东南粤银行已经履行出借义务。在借款期限内广东南粤银行将上述债权转让给案外人重庆富城资产管理有限公司，案外人重庆富城资产管理有限公司又将债权转让给重庆劲力实业（集团）有限公司。一审又查明，名宇公司成立于2007年3月21日，公司注册，公司注册地位于重庆市武隆区芙蓉街道柏杨村三社为王**（持股比例为50%）、邹昕（持股比例为50%），法定代表人为王**。名建公司成立于2017年9月21日，公司注册地位于重庆市南岸区学府大道**附**，公司股东为苏新胜（持股50%）、名宇公司（持股50%），法定代表人为王**。一审庭审中，大慧公司依据《补充协议》的约定以本案所涉租赁物已经提起司法诉讼，符合双方约定的解除条件，请求解除《租赁合同》。一审法院认为，互信公司与名宇公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，一审法院依法予以认可，各方当事人均应按照约定履行合同义务。依照我国《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在本案所涉租赁合同期限内，原租赁物所有权人互信公司将部分租赁物即位于重庆市南岸区学府大道58号【渝（2016）南岸区不动产权第000018429号】出售给大慧公司且已经办理了产权过户登记，且互信公司将产权变更、租金交付等情况向名宇公司进行了函告，大慧公司应当按照租赁合同的约定及互信公司的函告向大慧公司缴纳租金。本案中，大慧公司主张的欠付租金起算日为2019年1月22日，但根据名宇公司举示的《协助执行通知书》及缴纳凭证，其虽未直接向大慧公司缴纳租金，但已经按照规定向执行法院按时足额缴纳了租金，完成了缴纳租金的义务，并不存在拖欠租金的事实。对于大慧公司陈述名宇公司与国卿公司存在转租情形，并举示了现场照片、视频及维修单及发票，但该证据仅能证明“重庆国卿汽车维修有限公司”的标牌在本案所涉租赁房屋，且维修单注明的地址为重庆市南岸区六公里，并不是本案房屋的地址，发票中载明的国卿公司地址又是在重庆市南岸区龙门浩一天门，上述证据无法证明名宇公司将本案租赁房屋即重庆市南岸区学府大道58号转租给国卿公司的事实。对于大慧公司当庭以本案所涉租赁物已经提起司法诉讼为由请求解除《租赁合同》，一审法院认为，双方之所以签订《补充协议》系因为互信公司出租给名宇公司的58号附1号的房屋抵押给了他人，在抵押权人或其他权利人对该房屋主张权利时，互信公司作为出租人为避免承担违约责任，约定可以提前解除租赁合同。而本案中，大慧公司购买的系58号房屋，并不是设定抵押的58号附1号房屋，且该两处房屋具有可分性，不属于双方约定解除的前提条件，同时双方还约定出租人需提前2个月通知承租人解除合同，大慧公司当庭提出解除，不符合双方的约定。综合以上分析，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。大慧公司认为名宇公司存在欠付租金、转租及双方约定的解除条件成就等情形，请求解除《租赁合同》、支付资金及滞纳金并搬离的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。对于大慧公司要求名建公司共同承担责任的问题，名宇公司与名建公司系不同的法律主体，具有独立的法人资格。本案《租赁合同》的主体为名宇公司，而非名建公司，且在租金支付时均是以名宇公司名义在支付，在大慧公司未举证证明两公司存在人格混同侵害其合法权益的情况下，对大慧公司要求名建公司承担责任的诉讼请求，一审法院依法不予支持。对于劲力公司认为本案的处理结果对其有直接的利害关系问题，劲力公司作为互信公司债权的受让人，依法取得对互信公司的债权，有权对为该债权提供抵押的抵押物价值及租金价值在其债权范围内享有优先受偿权。本案大慧公司主张的租金系58号房屋的租金，并不是设定抵押的58号附1号房屋的租金，劲力公司不享有对58号房屋的抵押权，其无权对58号房屋的租金享有优先受偿权。对于其陈述的58号附1号房屋租金与58号房屋租金差距过大，不符合实际及市场行情，互信公司对租金的划分侵害了其权益，不属于本案审理范围。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百二十九条，《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决：“驳回原告重庆大慧商业管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取11960元，由原告重庆大慧商业管理有限公司负担。”二审诉讼中，大慧公司于2020年9月28日向本院递交《中止审理申请书》和《执行案件立案审查、流程管理信息情况》，其认为本案的审理结果应以执行异议对租金的认定结果为依据，要求本案中止审理。本院认为，大慧公司提出执行异议与本案的处理并不具有关联性，本院不予准许。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，被上诉人名宇公司与第三人互信公司于2018年3月19日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。在租赁期内，互信公司将该房屋的部分产权转让至上诉人大慧公司名下，依据法律规定，大慧公司应当受前述租赁合同的约束，享有合同权利，承担合同义务。虽然名宇公司使用大慧公司的房屋应当缴纳相应的租金，但是《租赁合同》中并未对房屋租金单价进行约定，名宇公司在2018年11月14日收到《协助执行通知书》后，将包括案涉房屋在内的所有租金支付至执行法院账户内，不存在主观恶意。名宇公司按约完成了支付租金的义务，现大慧公司要求名宇公司支付租金及解除合同的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。大慧公司在一审中举示的视频资料，本院难以确认名宇公司存在转租的事实，互信公司与名宇公司签订的《补充协议》约定的解除条件，经本院审查并未成就，大慧公司要求确认转租行为无效并解除合同的请求，无相应证据支撑，本院亦不予采纳。被上诉人名建公司并非租赁合同相对方，其不负有向缴纳租金的义务，一审法院未予支持大慧公司要求名建公司承担责任的诉讼请求，符合法律规定，并无不当。综上所述，大慧公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23920元，由上诉人重庆大慧商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  段晓玲审 判 员  陈 华审 判 员  周 舟二〇二〇年十月九日法官助理  赵 曦（院印书记员赵中雪