广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9462号上诉人（原审被告）：吴兵，男，汉族，1988年5月1日出生，住湖南省衡阳县*******，公民身份号码430************270。被上诉人（原审原告）：卢景祥，男，汉族，1959年2月14日出生，住广东省佛山市南海区**********，公民身份号码440************135。上诉人吴兵因与被上诉人卢景祥租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2020）粤0608民初568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴兵上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判卢景祥退还商铺租赁押金3000元给吴兵；3.改判卢景祥承担吴兵商铺返涌带来的经济损失；4.一审、二审诉讼费用由卢景祥承担。事实和理由：一、卢景祥在（2019）粤0608民初3916号案中已确认涉案商铺返涌的情况，该案判决亦确认该事实，且卢景祥未对该案提出上诉，即返涌事件真实存在，这与一审判决认定吴兵未能举证证明厕所堵塞问题的原因不相符。且隔壁几个商铺也存在返涌情况，此乃公共管道问题所致。二、卢景祥在（2019）粤0608民初3916号案中提出解除《商铺租赁合约》，此时吴兵已经不再使用涉案商铺，只是在该案中法院判决驳回卢景祥的诉讼请求。三、卢景祥打伤吴兵眼睛及恐吓吴兵女儿一事，虽与本案并无直接关系，但直接导致吴兵与卢景祥协商租赁合同不成功。四、吴兵在现场确认已拆除开关面板、灯具拆除，但这些均是由吴兵安装，并非入墙装修的内容，吴兵不应承担开关的维修费用。五、卢景祥不愿接受物业公司及吴兵的建议，在原有厕所加设排污管道，同时亦不考虑承租方的经营行业状况，私自在阁楼建造一个坐便器，说明之前已经出现严重的返涌情况。六、如前所述，涉案商铺厕所返涌情况真实存在，已严重影响吴兵的经营活动，根据《商铺租赁合约》约定的违约责任及《中华人民共和国合同法》的相关规定，卢景祥应承担违约责任。二审中，吴兵明确其对一审判决判项内容的意见为：1.对于第一项没有异议；2.对于第二项的意见为确认其自2019年9月起没有支付租金，但认为厕所返涌问题没有解决，其不需要支付租金；其已支付2019年7月份的物业管理费，自2019年8月起没有支付物业管理费；3.对于第三项认定的维修费用为300元无异议，但对该费用由其承担有异议。卢景祥辩称，吴兵的上诉请求、事实与理由不成立。卢景祥根据《商铺租赁合约》的约定，向吴兵交付涉案商铺，由吴兵自行装修使用。吴兵欠付第三季度的租金。吴兵一直以厕所堵塞为由拖欠租金，已构成违约，卢景祥无需退还3000元押金予吴兵。涉案商铺交付时，厕所是可以正常使用，交付后，吴兵如何使用卢景祥并不清楚。卢景祥向一审法院起诉请求：1.解除卢景祥、吴兵之间的商铺租赁合同；2.吴兵支付卢景祥2019年9月至2019年12月租金及2019年7月至2019年12月物管费共7022.34元，并自2020年1月1日起按每月1695.39元（其中租金每月1575元、物管费每月120.39元）的标准向卢景祥支付租金及物管费到吴兵腾空并交还商铺及电闸门锁匙之日止；3.吴兵赔偿卢景祥商铺电动闸门1000元及厕所维修费共600元；4.吴兵承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：广东碧某园物业服务股份有限公司佛山高明分公司作为经纪方，促成卢景祥（甲方）与案外人李某阳（乙方）于2018年7月26日签订《商铺租赁合约》，约定由甲方将其名下位于佛山市高明区**********高明碧某园翠岸一街21座201号商铺出租给乙方，租赁期自2018年8月1日至2021年7月31日止，其中自2018年8月1日至2019年7月31日止，每月租金1500元，自2019年8月1日至2020年7月31日止，每月租金1575元。租赁期间，该物业产生的管理费、水费、电费、空调费等各类费用由乙方承担。乙方对所租用之物品、设施须妥善保管、使用，并承担相应的维修保养费用。乙方必须依约交纳租金，如无故拖欠租金超过7天，视为违约，甲方有权收回该物业，不退还乙方租赁押金。甲方商铺租给乙方，乙方可根据自己的实际情况自行装修，甲方不负责乙方的装修费用，乙方退租时不得拆除入墙装修，如有破坏墙内装修需恢复原状。合同签订后，李某阳向卢景祥支付了押金3000元，及第一个月的租金1500元。此后，李某阳未实际履行合同，并介绍吴兵给卢景祥租赁该商铺，但吴兵未与卢景祥重新签订租赁合同。此后，吴兵从卢景祥处取得商铺钥匙，并在卢景祥配合下，于2018年8月1日到碧某园智慧物业服务集团股份有限公司佛山高明分公司物业服务中心，在中心工作人员现场核实下，签订委托书，约定由卢景祥委托吴兵代理涉案商铺办理装饰装修备案、进场、延期、退场等一切相关手续。吴兵也以涉案商铺的地址办理了名称为“佛山市高明区馨某装饰工程部”的营业执照，对涉案商铺进行装修后经营。吴兵在庭审中自认商铺的厕所也是由其安装。涉案商铺的租金均由吴兵负责向卢景祥支付。此后，由于涉案商铺的厕所出现堵塞的情况，卢景祥在商铺阁楼处新建了一个坐厕。但由于厕所堵塞未得到彻底解决，导致吴兵与卢景祥产生争执，吴兵拒绝支付租金。卢景祥经向吴兵追讨无果，遂对吴兵提起诉讼。诉讼中，卢景祥提出对电动闸门、厕所及被拆除的电路的损失进行鉴定，一审法院组织双方于2020年4月15日到涉案商铺对电动闸门、厕所的受损情况进行确认，在此过程中，卢景祥、吴兵双方确认损失的修复费用为300元。2020年4月30日，卢景祥自愿放弃要求吴兵修复电动闸门，卢景祥、吴兵双方对商铺进行了交接，双方均同意按现状进行交付。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。卢景祥与吴兵所签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格依约履行。综合本案双方当事人的诉辩意见，对卢景祥、吴兵双方的争议焦点，一审法院分析认定如下：一、关于合同解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。由于双方签订的租赁合同中对拖欠租金超过7日可以收回物业的约定属于合同解除权的约定。而吴兵没有按约定支付租金，致使卢景祥的合同目的无法实现，因此根据合同的约定，卢景祥取得合同的解除权。故卢景祥诉请解除双方的租赁合同有事实和法律依据，一审法院予以支持。解除权属形成权，解除通知到达时生效，本案于2020年3月16日将应诉材料送达给吴兵，因此一审法院确认解除合同之日应为2020年3月16日。二、关于租金、物业管理费及占用费的承担问题。卢景祥主张吴兵需承担2019年9月至2019年12月租金及2019年7月至2019年12月物管费共7022.34元，并自2020年1月1日起按每月1695.39元（其中租金每月1575元、物管费每月120.39元）的标准向卢景祥支付租金及物管费到吴兵腾空并交还商铺及电闸门锁匙之日止。吴兵在庭审中自认卢景祥诉请的租金、物业管理费没有支付，租金及物业管理费的金额也没有异议，一审法院予以确认。如上所述，双方的租赁合同于2020年3月16日解除，因此租金、管理费应计算至合同解除之日。吴兵在2020年4月30日才将租赁物交还给卢景祥，因此仍应支付占用期间的费用，参照双方合同的约定，一审法院确定占用费按合同约定的租金、管理费计算。虽然吴兵提出由于商铺厕所堵塞的原因，造成其无法正常使用，且其已经腾空了商铺，只是钥匙没有交给卢景祥，所以无需支付租金及管理费的抗辩意见。但由于造成堵塞的厕所是吴兵装修时所安装，其后也是其使用，而吴兵未能举证证明厕所堵塞问题的原因，不能排除由于安装、使用不当的原因造成厕所堵塞，应承担举证不能的责任。另外，对于厕所堵塞问题，物业公司已经前往处理，而卢景祥也根据吴兵需要在阁楼加建了一个厕所，因此卢景祥作为出租方已履行了其义务。虽然吴兵自述已经腾空了商铺，没有实际使用，但并未交还卢景祥，仍处于对商铺的占有状态，在实际将商铺返还卢景祥前，仍需承担租金、管理费及占用费。故对吴兵的抗辩意见，一审法院不予采信。卢景祥的诉请依法有据，一审法院予以支持，并确认吴兵需支付2019年9月至2020年4月30日的租金、物业管理费、占用费为13803.9元[7022.34元+（1575元+120.39元）×4月]。三、关于维修费用承担问题。根据合同约定，吴兵作为承租方在退租时，不得拆除入墙装修。根据现场确认，吴兵确实损坏一楼厕所并拆除了所安装的插座面板等物品，因此卢景祥主张吴兵支付修复费用的诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持，卢景祥、吴兵双方确认修复费用为300元，一审法院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认卢景祥与吴兵所签订的《商铺租赁合约》于2020年3月16日解除；二、吴兵在判决发生法律效力之日起十日内向卢景祥支付租金、管理费、占用费13803.9元；三、吴兵在判决发生法律效力之日起十日内向卢景祥支付维修费300元；四、驳回卢景祥的其他诉讼请求。如吴兵未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费748元，减半收取计374元，由卢景祥负担13元，吴兵负担361元。吴兵负担的受理费361元，由吴兵于支付判项确认的款项时一并支付给卢景祥，一审法院不再另行收退。二审中，吴兵提交微信聊天记录，拟证明吴兵已支付2019年4月至2019年7月期间物业管理费，2018年11月至2019年3月期间因厕所返涌问题，才欠付物业管理费，但在卢景祥补交上述物业管理费后，吴兵已将上述欠费转账还给卢景祥。卢景祥提交《翠岸商铺201号费用明细》，拟证明涉案商铺物业管理费的支付情况。本院组织当事人进行证据交换及质证。经审查，吴兵提交的微信聊天记录与卢景祥提交的《翠岸商铺201号费用明细》相互印证，本院对吴兵、卢景祥提交的证据真实性予以确认，且与本案有关联性，本院对上述证据予以采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，根据碧某园生活服务集团股份有限公司佛山高明分公司物业服务中心出具的《翠岸商铺201号费用明细》可知，涉案商铺物业管理费支付情况如下：2018年5月、6月、7月由卢景祥于2018年7月22日POS刷卡支付，2018年8月、9月由吴兵于2018年9月28日微信支付，2018年10月至2019年2月由卢景祥于2019年3月8日银行代扣，2019年3月由吴兵于2019年4月27日微信支付，2019年4月由吴兵于2019年6月14日微信支付，2019年5月、6月由吴兵于2019年7月30日微信支付，2019年7月至11月由卢景祥于2019年11月26日微信支付。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法利益的除外”的规定，由于双方当事人均未对一审判决第一项提起上诉，本院对一审判决第一项予以维持。根据吴兵的上诉意见及卢景祥的答辩意见，本案二审的争议焦点是：（一）吴兵应否向卢景祥支付2019年9月至2020年4月期间的租金以及2019年7月至2020年4月期间的物业管理费；（二）吴兵应否向卢景祥支付维修费用300元。关于争议焦点一。吴兵上诉主张由于涉案商铺存在返涌问题，卢景祥一直未能解决，严重影响涉案商铺的正常经营，因此其可拒交租金及物业管理费。经审查，出现堵塞返涌的厕所为吴兵在承租涉案商铺后装修时安装，亦是由吴兵使用，且在出现堵塞问题时，卢景祥已进行处理，并根据需要在商铺阁楼上加建了一个厕所，因此，卢景祥已履行其作为出租人应承担的义务，吴兵再以厕所问题拒交租金及物业管理费，于法无据，本院不予支持。至于吴兵上诉主张其已支付2019年7月份的物业管理费的问题。根据《翠岸商铺201号费用明细》可知，2019年7月份的物业管理费系由卢景祥向物管公司支付。吴兵的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。吴兵上诉主张其所拆除的开关面板、灯具不属于合同约定的不能拆除的入墙装修内容，因此其不需要承担开关维修费用。经审查，一审判决认定吴兵应承担的维修费用300元为电动闸门、厕所的维修费用，并非开关面板、灯具的维修费用，据此本院对吴兵的该上诉主张不予支持。至于吴兵关于卢景祥向其返还押金3000元以及赔偿因商铺返涌所造成的经济损失的上诉请求。吴兵在一审中未提起反诉，其在二审中的上述上诉请求为新增加的诉讼请求，卢景祥不同意就上述诉讼请求进行调解，本院对上述上诉请求不予审查处理。综上所述，吴兵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费960元，由上诉人吴兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二〇年十月二十六日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊