湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0302民撤3号原告：湖北十堰农村商业银行股份有限公司。住所地：湖北省十堰市朝阳中路**武当国际园**。法定代表人：周源，该公司董事长。委托代理人：周宗华，湖北经立律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：褚少凯，男，汉族，1963年9月出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托代理人：万云荣，湖北瑞通天元（十堰）律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托代理人：薛瑞珍，湖北瑞通天元（十堰）律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。被告：十堰显隆置业有限公司。。住所地：湖北省十堰市茅箭区武当街办徐家沟村**法定代表人：许显华，该公司董事长。委托代理人：许显云，该公司副总经理。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求等特别授权。原告湖北十堰农村商业银行股份有限公司（下称十堰农商行）诉被告褚少凯、十堰显隆置业有限公司（下称显隆置业公司）第三人撤销之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告十堰农商行的委托代理人周宗华，被告褚少凯及其委托代理人万云荣、薛瑞珍和被告显隆置业公司的委托代理人许显云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告十堰农商行提出以下诉讼请求：1.判决撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院2019年11月11日作出的（2019）鄂0302民初5116号民事调解书；2.被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年11月13日，十堰农商行与显隆置业公司签订《流动资金借款合同》，借款金额2800万元，期限一年，年利率8.1%，逾期还款加收30%罚息。显隆置业公司签订《最高额抵押合同》，约定以自有鄂（2017）十堰市不动产权第0019742号建设用地使用权对其自2017年11月13日至2020年11月13日期间在十堰农商行因借款形成的债务在5000万元的最高额内提供抵押担保。2018年9月26日签订《最高额抵押合同》，约定以茅箭区天津路33号4幢6-1等57户、建筑面积8041.58平方米的在建工程对其自2018年9月28日至2021年9月28日期间在十堰农商行因借款形成的债务在2800万元的最高额内提供抵押。抵押资产中包括茅箭区天津路33号4幢1-1、1-2、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2、4-3、5-1、5-2、5-3、6-1、6-2、6-3、7-1、7-2、7-3号房产（下称涉案房产）。借款到期后，显隆置业公司无力偿还借款。2019年12月5日，十堰农商行申请财产保全，保全了包括上述18套房屋在内的抵押房屋及土地使用权。2019年12月31日，十堰农商行向人民法院起诉，要求对显隆置业公司的抵押财产折价、拍卖变卖的价款行使优先受偿权，案件正在审理过程中。在案件审理过程中，十堰农商行得知茅箭区人民法院在2019年11月11日作出（2019）鄂0302民初5116号民事调解书，调解内容为显隆置业公司与褚少凯继续履行《购房协议》，显隆置业公司于2020年3月31日前协助褚少凯办理十堰市茅箭区天津路33号4幢1-1、1-2、1-3、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2、4-3、5-1、5-2、5-3、6-1、6-2、6-3、7-1、7-2、7-3号房产的预告登记。擅自处分了抵押登记在十堰农商行名下的抵押资产。涉案18套房产是显隆置业公司为履行还款债务设定的担保，在显隆置业公司不履行或不能履行债务时，十堰农商行可就抵押房产折价、拍卖变卖价款优先受偿的方式实现债权。显隆置业公司的抵押担保行为是真实意思表示，并且办理了抵押登记，该登记具有公示效力，以制约显隆置业公司处分抵押财产。显隆置业公司在已经抵押担保的情况下，又与褚少凯在人民法院主持下达成房屋买卖办理预告登记的协议，该行为违反了法律规定。人民法院未查明房产已抵押的事实，作出的民事调解书处分了已办理抵押登记的房产，造成错误调解，损害了十堰农商行的民事权益。被告褚少凯辩称：一、褚少凯与显隆置业公司达成的调解协议是基于双方于2017年7月11日签订的《购房协议》，根据法律规定，该协议合法有效；而十堰农商行与显隆置业公司签订《流动资金借款合同》是在2017年11月13日，《购房协议》签订在《流动资金借款合同》之前，更早于《最高额抵押合同》，不存在涉案房产办理抵押登记后未经抵押权人同意处分抵押财产的情形；褚少凯因显隆置业公司迟迟未履行合同约定义务，基于对涉案房产的所有权请求权向人民法院提起诉讼，调解协议的内容不违反法律强制性规定，不存在调解错误的情形。综上，（2019）鄂0302民初5116号民事调解书认定事实正确、适用法律正确，不存在内容错误和可撤销的情形。二、（2019）鄂0302民初5116号民事调解书只是确定显隆置业公司继续履行合同、协助褚少凯办理预告登记及不能办理应当承担的违约责任，是否能够履行、如何履行均未损害十堰农商行的权益；显隆置业公司签订抵押合同后，共向十堰农商行借款5000万元，抵押标的为建设用地使用权和茅箭区天津路33号建筑面积8041.58平方米的在建工程，抵押额度为5000万元。截止目前，显隆置业公司已向十堰农商行偿还大部分债务，剩余借款金额仅为2562万余元。十堰农商行与显隆置业公司民间借贷案件尚未审理完结，具体借款金额尚不确定、是否享有合法有效的抵押权也不确定。即使法院判令十堰农商行的抵押权成立，显隆置业公司将涉案的18套房产交付褚少凯后，剩余抵押财产共计39套住宅，面积共4417.01平方米，按照均价每平方米7000元，该抵押财产价值也有3000余万元，足以偿还十堰农商行的债务，故（2019）鄂0302民初5116号民事调解书的内容并不影响十堰农商行债权的实现。十堰农商行在2018年10月8日办理的不动产抵押登记，但涉案房产于2018年10月10日已取得《商品房预售许可证书》，对于购房者来说，在开发商的房屋能够预售的情况下，完全有理由相信其所购房屋不存在任何权利瑕疵，能够相信抵押权人同意转让抵押物，且相信所交付的购房款已按物权法的规定用于提前清偿抵押权所担保的债务。在此基础上，即使所购房屋在签订买卖合同后被开发商设定抵押权负担，也应优先保护购房人的利益，不能让购房人来承担此种风险。何况褚少凯与显隆置业公司签订买卖合同在前，设定抵押在后，更不能侵害购房人的利益。显隆置业公司取得《商品房预售许可证书》后，褚少凯又继续支付了部分房款，显隆置业公司在取得褚少凯支付的房款后也向十堰农商行偿还了部分债务（原借款金额5000万元，偿还了2200万元）。此时褚少凯所交付的购房款已实际按照物权法的规定用于提前清偿抵押权所担保的债务，即涤除了涉案房产的抵押权。因此，褚少凯应当取得涉案房产，且取得涉案房产并不损害十堰农商行的任何权益，（2019）鄂0302民初5116号民事调解书不存在损害十堰农商行权益的行为。综上所述，褚少凯与显隆置业公司达成的调解协议内容合法，并为损害十堰农商行的利益，剩余抵押财产也足以实现十堰农商行的抵押债权，涉案的房产应当由褚少凯合法取得，请求依法驳回十堰农商行起诉。被告显隆置业公司的答辩意见同褚少凯。经审理查明：2017年11月13日，显隆置业公司与十堰农商行签订《流动资金借款合同》，向显隆置业公司借款2800万元。同日，显隆置业公司与十堰农商行签订《最高额抵押合同》，约定显隆置业公司以其所有的位于湖北省十堰市茅箭区天津路33号土地使用权[产权证号：鄂（2017）十堰市不动产权第0019742号]为其签订的《流动资金借款合同》在最高额5000万元范围内提供最高额抵押担保。双方办理了抵押登记。2017年11月24日，十堰农商行向显隆置业公司发放贷款2800万元。2018年9月28日，显隆置业公司与十堰农商行签订《最高额抵押合同》，约定显隆置业公司以其所有的位于湖北省十堰市茅箭区天津路33号含案涉18套房产在内的57套在建工程为显隆置业公司签订的《流动资金借款合同》在最高额2800万元内提供最高额抵押担保，担保的主债权为自2018年9月28日至2021年9月28日止。2018年10月8日，十堰市国土资源局对上述在建工程抵押予以登记。2017年7月11日，显隆置业公司与褚少凯签订《购房协议》。双方约定：褚少凯以1850万元的价格购买显隆置业公司坐落在天津路与京东路交汇处的建筑面积为3700平方米的房产，签订协议时褚少凯支付定金500万元（此款已支付），褚少凯在项目动工之日支付500万元（已支付210万元），房产结构封顶时支付500万元，褚少凯在开业使用前支付300万元，余款在办理完房产手续时支付；交房时间为2017年12月31日。2018年10月10日，十堰市房地产管理局向显隆置业公司核发《商品房预售许可证书》，准予显隆置业公司预售京东路住宅小区1至4号楼34646.5平方米建筑面积的房屋。关于褚少凯已向显隆置业公司支付的款项，有转账记录、承兑汇票等佐证的共1590万元。2019年7月10日，显隆置业公司向褚少凯出具交房手续。本院于2019年11月11日作出的（2019）鄂0302民初5116号民事调解书确认的调解协议如下：一、褚少凯与显隆置业公司2017年7月11日签订的《购房协议》继续履行；二、显隆置业公司于2020年3月31日之前协助褚少凯到房产登记部门办理十堰市茅箭区天津路33号京东路住宅小区4幢1-1、1-2、1-3、2-1、2-2、3-1、3-2、4-1、4-2、4-3、5-1、5-2、5-3、6-1、6-2、6-3、7-1、7-2、7-3号房产的预告登记，逾期不能办理自2020年4月1日起按照日200元支付违约金；三、褚少凯放弃其他诉讼请求。2020年1月，十堰农商行以显隆置业公司未偿还借款为由，向本院起诉。本院于2020年7月2日作出（2020）鄂0302民初539号民事判决，判决显隆置业公司偿还十堰农商行借款本金21027150元及逾期利息（截止2019年12月31日，逾期利息533376.83元；自2020年1月1日起至债务清偿完毕之日止，按照年利率10.53%计算）；十堰显隆某工贸有限公司、十堰盛智工贸有限公司、盛某对上述债务承担连带清偿责任；十堰农商行对显隆置业公司抵押的位于湖北省十堰市茅箭区天津路33号土地使用权享有在抵押权范围内（主债权数额：5000万元）以抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利；十堰农商行对显隆置业公司抵押的位于湖北省十堰市茅箭区天津路33号含涉案18套房屋在内的57户在建工程享有在抵押权范围内（主债权数额：2800万元）以抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利；十堰显隆某工贸有限公司、十堰盛智工贸有限公司、盛某艳承担保证责任后，有权向显隆置业公司追偿；驳回十堰农商行其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。本院认为：十堰农商行与显隆置业公司就涉案房产及所在的土地签订《最高额抵押合同》，并办理抵押登记，是涉案房产的抵押权人。在（2019）鄂0302民初5116号案件中，涉案的18套房产是显隆置业公司抵押给十堰农商行的房产，十堰农商行对诉讼标的有抵押权请求权，有权作为第三人参加诉讼，未参加该案诉讼不能归责于十堰农商行。褚少凯与显隆置业公司签订的《购房协议》中，双方仅约定买卖房屋的面积，而未明确拟买卖的房屋。明确买卖的房屋是在涉案房产办理抵押登记之后，因此，应认定显隆置业公司将涉案房产处分给褚少凯是发生在抵押期间。此外，即便显隆置业公司与褚少凯在签订《购房协议》时买卖的是涉案房产，根据法律规定，认定双方买卖合同生效的时间应在显隆置业公司取得《商品房预售许可证书》之后。而显隆置业公司在此前已抵押涉案房产并办理抵押登记，十堰农商行取得涉案房产抵押权早于显隆置业公司与褚少凯签订的买卖合同生效时间。根据法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。褚少凯未代为清偿债务消灭抵押权，显隆置业公司处分抵押财产的行为不能产生涉案房产转让的效力。设定抵押是为了保障债权人的债权得以实现，人民法院未查明十堰农商行对涉案房产享有抵押权，主持显隆置业公司和褚少凯达成继续履行《购房协议》、处分涉案房产的调解协议并进行确认，（2019）鄂0302民初5116号民事调解书有错误，损害了十堰农商行的民事权益，十堰农商行主张撤销应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，判决如下：撤销本院（2019）鄂0302民初5116号民事调解书。案件受理费80元，由被告十堰显隆置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  张京郧人民陪审员  陈新权人民陪审员  林伟思二〇二〇年十月二十三日书 记 员  彭苗苗