河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初4128号原告：王龙，男，汉族，1966年9月10日出生，住河南省郑州市惠济区。委托诉讼代理人：时金山，郑州市惠济区花园口法律服务所法律工作者。被告：郑玉民，男，汉族，1979年1月14日出生，住河南省汤阴县。委托诉讼代理人：王玉光、梁思临（实习），上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。原告王龙与被告郑玉民土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王龙及其委托诉讼代理人时金山、被告郑玉民及其委托诉讼代理人王玉光、梁思临均到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告于2012年6月1日签订的《租赁协议书》；2、判令被告支付租金125000元（自2020年6月1日暂计至2020年9月1日）；3、本案诉讼费由被告承担。在诉讼中，原告变更其第二项诉讼请求为判令被告支付租金自2020年6月1日起至被告实际将土地及建筑物交付之日止。事实与理由：原告王龙与被告郑玉民于2012年6月1日签订租赁协议书，协议约定原告将自己承租的黄河桥村土地(约30亩）及自建建筑物和配套设备租赁给被告，被告于每年6月1日前支付当年租金，若需改变原有房产结构及设施时，应征得原告同意。但在合同实际履行过程中被告不仅未经原告同意在厂房院内私拉乱建，而且在约定交付租金之日未按约定数额50万元交付租金，之后又将已交纳40万元的租金要回。现原告租赁土地上只留有空厂房，没有任何可供正常生产经营所需的机器设备，且被告有多处债务尚未偿还，所有的厂房设施均被郑州市中原区人民法院执行局查封，实属无力继续履行合同。另原告已于2019年6月23日书面通知被告解除合同，但被告至今仍占用土地及厂房。综上所述，被告已构成合同法规定的违约责任，且该合同已无实际继续履行的可能性，故为维护法律的尊严和原告的合法权益，原告特诉至法院，请求依法判如所请。被告郑玉民辩称：一、在涉案合同履行过程中，被告郑玉民按照合同约定按时、足额支付了租金，已履行了合同义务。被告郑玉民于2020年6月15日通过其岳父石俊学的银行账户向王龙妻子任庆玲的账户支付40万元款项，并附言“代郑玉民交2020年6月1日至2021年6月1日厂房租”。2020年6月17日，任庆玲无故将40万款项退回。在款项退回后，因担心任庆玲再次将款项退回，郑玉民多次与王龙交流，要求王龙提供自己的银行卡号，以便于履行支付租金的义务。但王龙对此一直不回复，导致郑玉民无法交付租金。郑玉民之所以向王龙支付40万元租金是因为2019年6月1日郑玉民与王龙签订另一份租赁协议，约定王龙反租一部分建筑物及配套设施，租金为每年10万元，于每年的6月1日交付。因此郑玉民向王龙支付40万租金是因为双方有10万元租金相互冲抵，郑玉民只需交付40万即可。二、被告郑玉民并未在厂房区内私搭乱建。郑玉民所有的生产经营行为均在合同要求的范围内，并未违反合同约定，不存在任何原告所说的私搭乱建的行为。三、原告王龙意图解除合同是想高价转租。2012年租赁协议租金阶梯增长，47万元至60万元，2014年江山路改道、扩建，被告更改厂区大门位置后，涉案租赁物变成了临街，土地租金上涨。王龙此前向郑玉民表示想要增长租金但被拒绝，此后就开始阻挠郑玉民正常的生产经营，意图将其赶走后与他人签订新的高价合同。四、受疫情影响，资金周转困难，出现了涉诉案件和部分债务清偿的情况，但现阶段郑玉民仍有足够的能力随时支付该租金，有能力继续履行合同。疫情期间，郑玉民受到疫情影响，收入有所降低，但对于工厂成本的投入和对于工人工资的发放等，都在有序进行，且在中原区法院的执行案件中，郑玉民已经开始稳定的分期偿还欠款。此外郑玉民在2020年6月15日向王龙支付租金时，也有其他债务尚未偿还，并没有影响到向王龙支付租金。因此，虽然郑玉民如今条件不如之前，但仍有充足能力去支付租金，并不影响本案合同的履行。五、根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第五条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。综上，郑玉民已依约按时、足额支付租金，履行合同中也不存在私搭乱建，现仍有继续履行合同的能力，应当依法驳回原告诉讼请求。本院根据当事人陈述、举证、质证及诉辩意见，结合有效证据，对本案事实确认如下：2012年6月10日，原告王龙（甲方与被告郑玉民（乙方）签订《租赁协议书》一份，约定原告将自己承租的黄河桥村土地（约30亩）及承租期间自建的建筑物及配套设施（见附表）租赁给被告使用，其中水、电配套设施齐全并能正常使用。被告利用租赁的场地及设施自主开展生产经营活动，原告应为被告提供便利并协调出具开展生产经营活动所需的各种证明、材料。被告在2012年6月1日至2017年5月30日，每年6月1日前向原告支付租金人民币肆拾柒万元整(470000元）。2017年6月1日至2022年5月30日，每年6月1日前向原告支付租金人民币伍拾万元整（500000元)。2022年6月1日至2027年5月30日，每年6月1日前向原告支付租金人民币伍拾伍万元整(550000元)。2027年6月1日至协议终止，每年6月1日前向原告支付租金人民币陆拾万元整（600000元)。第一次租赁时，原、被告双方签订协议后，原告应将场地及设备全部移交给乙方使用管理。租赁期为原告与黄河桥村原签订协议终止时间（见附件：原告原合同复印件一份)。被告承租前原告原有的债权债务及其他纠纷与被告无关，由原告负责处理并不得由此影响被告的正常生产经营活动。被告在租赁期间自主进行生产经营，其生产经营费用自已承担（包括水、电费用及其他开支），原告无权干涉被告的生产经营活动。被告在租赁期间，负责对原有的厂房、设置进行正常的维修，如需改变原有房产结构及设施时，应征得原告同意。被告在合法经营情况下，如出现堵门、断路、断水、断电及群众闹事影响被告正常生产经营时，由原告负责协调解决，并保证被告能够进行正常生产经营，否则应赔偿被告的经济损失。被告在经营期间应注意环境保护，噪音、卫生等，应符合国家有关标准，院内设施如有损坏应负责维修。如遇国家规划占地等不可抗拒的原因，至使协议无法继续履行使，本协议自行终止，原告应退回多余50%租金，原告原有建筑物及附属物归原告所有。被告承租期间所建建筑物及附属物10年以内归被告所有，10年以后建筑物产权原、被告双方各占50%。协议期满后，如乙方不再租赁，被告应将原告原有财产完好移交给原告。协议期满后，如原告不再同意续租，应在协议期满前3个月通知被告。如被告经营不善可提前退租，需提前3个月通知原告并承担违约金壹拾万元整(100000元)。如原告在被告正常租赁期间单方无故终止合同，应赔偿被告有此造成的财产、经济损失。被告应按协议向原告交付租金，如有时间退后应提前15天通知原告，最多不超过20天。在被告租赁期间，如出现安全事故与原告无关。原告在协议履行期间，不得将本协议出租的场地、设施再转租、抵押给第三人使用，否则应赔偿由此给被告造成的财产、经济损失。原告以本协议出租的建筑物、设施因不可抗拒的原因导致毁损和造成承租人损失的，双方不承担责任。被告租赁期间未经原告同意不得私自向外转包。合同签订后，双方均按约履行。2019年6月1日，双方又签订《租赁协议书》一份，约定被告将自己承租原告的黄河桥村土地(约30亩）及承租期间自建的建筑物及配套设，其中部分(院区东北角宿舍楼三层地下室一层合计1800平米，门面房两层300平米）租赁给原告使用，其中水、电配套设施齐全并能够正常使用。原告利用租赁的场地及设施自主开展生产经营活动，被告应为原告提供便利并协调出具开展生产经营活动所需的各种证明、材料。租金每年壹拾万整，每年6月1号交付。2020年6月15日上午，被告与案外人张合超商谈检测站合作事宜，当日下午张合超按照被告指定预支付租金60万元至被告岳父石俊学的账户上。后当日被告遂通过其岳父石俊学将40万元租金支付给了原告的妻子任庆玲，并附言：代郑玉民交纳2020年6月1日至2021年6月1日的租金。次日，案外人张合超与被告的合作事宜未达成，经双方协商，被告同意退还张合超租金60万元，原告退还被告已支付的租金40万元，被告尚欠张合超租金20万未付。2020年6月17日，原告妻子任庆玲按被告要求，退回了已支付的租金40万元。另查明，2020年3月19日，被告在涉案租赁院内建设违法建筑被古荥镇人民政府依法查处并拆除。2020年6月23日，原告向被告邮寄出解除租赁合同通知书，被告收到后，于2020年7月27日书面回复其与原告签订的租赁协议书合法有效，已履行多年，应按照法律规定继续履行下去，其不存在私搭乱建的情形，并已经支付了2020年6月1日至2021年6月1日期间的租金。再查明，被告郑玉民因其他债务，被其他法院查封了涉案土地上的厂房及机器设备。本院认为，原、被告签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，且已实际履行，该协议对方当事人具有法律约束力，双方均应当按照协议的内容，行使权利和履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告在协议履行期间，其虽在2020年6月15日向原告支付了租金40万元，但因其与案外人的商业合作事项未能达成，被告向原告要回了已经支付的租金40万元，被告无证据显示该款项系原告出借给被告所用，故应视为被告未向原告交纳案涉租金。原告已经按照程序向被告发出了解除租赁协议通知书，被告已收到。另在本案庭审后，被告在本院给出的合理期限内至今仍未向原告交纳租金，且在履行协议期间存在私搭乱建情形，故原告要求解除原、被告双方于2012年月1日签订的《租赁协议书》及要求被告支付租金自2020年6月1日起至被告实际将土地及建筑物交付之日止的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。被告的辩解意见不成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告王龙与被告郑玉民于2012年6月1日签订的《租赁协议书》于2020年10月10日解除；二、被告郑玉民自2020年6月1日起按照合同约定标准向原告王龙支付租金至被告实际将土地及建筑物交付原告之日止。案件受理费2800元，减半收取计1400元，由被告郑玉民负担。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  杨建华二〇二〇年十月十日书记员  刘 方