山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初4310号原告：高书玲，女，1956年12月24日出生，汉族，住威海市文登区。原告：于海涛，男，1981年11月7日出生，汉族，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：鞠静，山东昀明律师事务所律师。被告：威海恒峰房地产开发有限公司，住所地威海市文登经济技术开发区九龙路**。法定代表人：刘祖延，董事长。委托诉讼代理人：王梦，员工。原告高书玲、于海涛与被告威海恒峰房地产开发有限公司（以下简称恒峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高书玲、于海涛之委托诉讼代理人鞠静，被告恒峰公司之委托诉讼代理人王梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高书玲、于海涛向本院提起诉讼请求：1、判令依法解除原、被告签订的《工程抵顶房预留协议》；2、判令被告返还原告购房款119972元，并以119972元为基数，自2011年8月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至实际返还之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；3、判令被告赔偿原告房屋涨价损失约40000元；4、判令被告赔偿原告119972元；5、本案诉讼费、保全费、担保费等由被告承担。事实与理由：于正强于2020年2月24日去世，二原告系于正强法定继承人。2011年于正强承包被告土方、绿化工程，2011年8月8日，经双方对账工程款为334893元，于正强向被告出具建筑业统一发票以报账打款。2011年8月16日，于正强与被告签订《工程抵顶房预留协议》，于正强以尚欠工程款119972元购买被告开发的位于九龙路66号302室房屋，现二原告发现被告将案涉房屋又出售给第三人，第三人已经实际装修入住，导致原、被告签订的商品房买卖合同目的无法实现。原告现诉至本院，请求判如所请。被告恒峰公司辩称，一、不同意原告的诉讼请求，案涉合同不属于正式合同，只是意向，不存在解除合同关系；二、案涉房屋在2009年就已经交付使用，工程抵顶预留协议签订日期为2011年8月16日，原告直至今日才主张权利，已经超过诉讼时效。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：于正强于2020年2月24日去世，二原告系于正强的法定继承人。2011年于正强承包被告土方、绿化工程，2011年8月8日，经双方对账工程款为334893元，于正强向被告出具建筑业统一发票。2011年8月16日，原告作为乙方，被告作为甲方订立《工程抵顶房预留协议》，约定：一、该房位于文登海地银河苑小区66号楼302室，建筑面积约50.63平方米，单价2369.58元每平方米，计人民币119972元；上述房款以乙方在甲方承包的土方、绿化工程费抵顶，不论乙方处置该房价格多少，甲乙双方均按上述价格结算；本协议签订后，乙方可处置该房，处置事宜如下：1、若该房乙方留作自用，甲方在与乙方工程结算后一个月内为其办理该房手续，但乙方为甲方所造工程不足以抵顶该房款时，甲方有权收回该房或乙方按不足部分现款支付给甲方后，甲方方能为其办理该房手续；二、若该房乙方顶给他人，乙方为甲方所造工程进度足以抵顶该房款时，方能成交和为其办理该房手续；三、若该房乙方卖给他人，购房人需将购房款交给甲方，由甲方开收据给购房人，甲方为购房人办理购房手续，甲方所收款额若在甲乙双方工程结算前甲方按工程进度借给乙方，若在甲乙双方工程结算后乙方为甲方所造工程足以抵顶该房款的前提下即拨乙方；甲方代收购房人预留有线电视接口300元/户，由购房人在办理该房手续时现款交付。合同另约定了交房标准等。原告提交购房协议一份及威海市文登区住房保障和房产管理局出具的商品房买卖合同，证明总工程款334893元，其中214921元被告用文登区海地银河苑芙雅园13号楼407室房屋抵顶，剩余的119972元被告用案涉海地银河苑中九龙路66号楼302室房屋抵顶。但被告于2019年12月7日将案涉房屋卖给刘新程，价款139000元，现刘新程已经装修并实际占有。原告主张损失40000元是依据市场价格估算的，2019年12月案涉房产卖给他人售价是139000元，该数是比较低的，现在应该为15万元。被告主张《工程抵顶房预留协议》是预留协议，对于原告主张的其有处置权不认可，而且按照原告所述如果一直没有找到合适的购房者，该套房屋被告还不能另行处置，是不合理的；《工程抵顶房预留协议》第二项第一条约定了房屋的交付时间且66号楼于2009年已经正式交付使用，说明在工程抵顶预留协议签订时，66号楼302室已经可以办理正式的房屋买卖合同和房管局网签备案手续，但是由于原告的长时间未主张权益，系怠于主张权利，超过诉讼时效。原告主张被告用房抵顶欠付于正强的工程款，即合同签订时被告已经收取了全额的房款，明确约定了协议签订后于正强即有房屋的处置权，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第五条的规定，该协议应为有效的房屋买卖合同；根据协议的约定，原告怎么处理房屋是原告的权利，被告不能另行处理案涉房屋；根据原告调取的合同备案信息证明，案涉房屋于2019年被被告卖给他人，原告自知道之日起主张权利并没有超过诉讼时效。原告提交保全保费发票一份，证明保全保险费为500元。本院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《商品房销售管理办法》第16条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。2011年8月16日，原告与被告签订《工程抵顶房预留协议》，该合同为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。该协议包含了房屋坐落、面积、单价、总价、付款方式、交房期限等主要条款，且原告交纳了购房款（顶账），同时，协议明确了原告对案涉房产有处置权（处分权），该权利是所有权四项权能（占有、使用、处分、收益）的核心，是财产所有人最基本的权利，综上，该协议应当认定为商品房买卖合同，案涉房产已于2011年8月16日已确定卖予了原告。被告于2019年12月7日将案涉房屋卖给第三人，导致原告与被告的房屋买卖合同目的不能实现，被告的行为已构成了根本违约，应当承担民事责任。原告要求解除与被告签订的《工程抵顶房预留协议》的诉讼请求，于法有据，应予支持。预留是事先、预先保留的意思，在该案中结合协议条款分析应是指被告在其可售房产中先确定某房产的意思，不是意向的意思表示；原告在被告将案涉房屋卖与他人前享有请求被告给付房屋权利，系物权请求权，不适用诉讼时效，现请求赔偿损失及返还购房款等，即使从2019年12月7日被告将房屋卖与他人算起，也不超过诉讼时效期间。故被告的抗辩主张，本院不予采信。原告作为买受人请求被告承担因违约对其造成的损失，应以在订立合同时预见到或应当预见到被告违反合同可能造成的损失为限。首先，现没有依据证实本案被告将案涉房屋再次出卖存在欺诈或恶意的情形；其次，原告在2011年8月16日即与被告订立协议但其长期怠于主张权利（未明确自用或顶账或卖与他人），对被告在2019年12月7日将案涉房产再次出售的事实存在一定的过错；最后，原、被告之间系因工程款的给付而用房产抵顶工程款，与双方签订商品房买卖合同、形成明确的房屋买卖关系毕竟有别。故考虑当事人的过错、本案的实际情况，本院支持原告主张的被告返还已付购房款及利息、赔偿损失的诉请，对原告主张的其他请求不予支持。原告主张房屋涨价损失为40000元，依据不足，本院酌定该损失为30000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决如下：一、解除原告于正强与被告威海恒峰房地产开发有限公司于2011年8月16日订立的《工程抵顶房预留协议》；二、被告威海恒峰房地产开发有限公司返还原告高书玲、于海涛购房款119972元，并给付以119972元为基数，自2011年8月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，自2019年8月20日日起至实际返还之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、被告威海恒峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告高书玲、于海涛损失30000元、保全担保费500元，共计30500元；四、驳回原告高书玲、于海涛的其他诉讼请求。（款汇至于海涛名下的账户，账号为62×××61，开户行为文登农行香山路分理处）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2750元，由原告负担1272元，由被告负担1478元；保全费1120元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  许文昌二〇二〇年十月二十八日书记员  杨 柳