重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初17373号原告：中海物业管理有限公司，住所地深圳市南山区高新技术产业园**科技南八道豪威科技大厦7A，统一社会信用代码91440300618888347D。法定代表人：张贵清，董事长。委托诉讼代理人：杜辛，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎寅婧，重庆依斯特律师事务所实习律师。被告：傅添智，男，1985年10月6日出生，土家族，住重庆市江**。原告中海物业管理有限公司与被告傅添智物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业管理有限公司的委托诉讼代理人杜辛、郎寅婧到庭参加诉讼，被告傅添智经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告中海物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年12月至2020年6月期间的物业服务费12491.25元和2015年9月至2020年6月期间的公摊水电费368.01元；2.判令被告向原告支付以未交纳费用为基数，按照月利率2%的标准，从2020年6月计算至付清之日止的违约金。事实和理由：原告与开发商中海地产重庆有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为中海北滨一号小区提供物业服务，原告向业主或者物业使用人收取物业服务费和其他费用。被告为涉诉小区X栋X-X号房屋业主，被告未按照合同约定交纳物业服务费和公摊水电费。原告催告未果，提起本案诉讼。被告傅添智向本院提交书面答辩状辩称，被告曾与原告签订物业服务协议，原告应以该协议作为诉讼的证据；原告存在多项违约行为在先，未尽到物业管理、安全保障、卫生维护等义务，且未达到物业服务的标准，被告不应全额支付物业服务费；被告未收到原告催费材料，原告主张的2018年8月之前的物业服务费和公摊水电费已经超过了诉讼时效；原告未提供公摊水电费的交纳发票及分摊计算方式，亦无证据证明所列款项为涉诉小区正常公摊支出；协议中没有关于违约金的约定，原告无权收取违约金。原告作为物业服务的提供者，应当按照物业服务合同约定的标准提供物业服务，但原告存在诸多违约行为，如安保人员和清洁人员结构不稳定且数量严重不足；未经业主同意私自改变物业用房的用途，将山顶会所对外出租，外来人员随意进入小区，存在安全隐患；小区绿地被开垦，未尽到管理义务；擅自将“天赐龙都”纳入涉诉小区进行管理，造成群体纠纷；小区内车道、路灯及围墙护栏损坏，长时间未修理；垃圾清理不及时，小区内随处可见垃圾、烟头及动物排泄物；未对小区实施封闭式管理，与市政道路相邻部分未设置保安，也没有门禁系统。就上述问题，业主多次向原告反映，但原告一直未解决。原告中海物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据：《前期物业服务合同》及备案证明、重庆市物业服务区域划分备案证明、重庆市江北区物业服务收费价目表、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、欠费明细表、公共用水用电分摊表及公示表、公摊水电公告、水电费发票、缴费通知书、律师函及EMS寄件单、共用部位设施维护保养记录、来电来访记录、不动产登记信息查询结果等证据。原告举示上述证据并经开庭质证，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告系中海北滨1号物业管理企业。被告系重庆市江北区北滨一路528号中海北滨1号64幢21-3号房屋业主，房屋建筑面积104.38平方米。2007年中海地产重庆有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告为中海北滨1号小区提供物业服务。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，交通与车辆停放秩序的管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理和服务，包括安防监控、巡视、门岗执勤等；物业服务费以建筑面积计算，高层电梯住宅物业服务费为每月每平方米1.8元，物业服务费（含车位服务费等）按季交纳，业主或物业使用人应在每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日之前（或以原告通知时间为准）将四个季度的费用全额缴清，逾期将按每日加收应交纳费用3‰的滞纳金；小区共用部位、共用设施设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料等）的用水、用电费用未进入物业服务成本，需据实分摊由业主或使用人交纳，共用的专项设备运行费用（包括能源消耗等），应独立计量核算，合理向业主分摊计收；原告按照本合同和有关规定向中海地产重庆有限公司、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用。该合同已在重庆市江北区房屋管理局办理备案登记。另查明，合同签订后，原告为涉诉小区提供物业服务至今，现小区未成立业主委员会。另查明，原告主张被告欠付2014年12月的物业服务费的金额为91.17元；原告分别于2016年4月、2017年3月、2018年12月向房屋所在地邮寄催费材料。本案在审理过程中，原告撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，因此，原告与被告之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。根据合同的约定，业主负有按时交纳物业服务费的义务。物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。被告提出原告的物业服务存在瑕疵等数项拒交物业服务费的抗辩意见。本院认为，如果业主认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。针对被告提出的原告将天赐龙都纳入涉诉小区进行管理，侵害业主合法权益的抗辩意见。本院认为，原告为两项目同时提供物业服务、将两项目作为同一物业服务区进行管理的行为，并不能当然表明原告降低了对涉诉小区的物业服务标准，故对该抗辩意见，本院不予采纳。关于公摊水电费的问题，因前期物业服务合同约定共用部位、共用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务成本，应按户据实分摊由产权人或使用人交纳，且原告举示发票及公共用水用电分摊表足以证明公摊水电费已实际产生，且已实际交纳并在小区内进行了公示公告。被告应当向原告支付公摊水电费。关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的两年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”原告举示邮戳日期为2016年4月、2017年3月、2018年12月的EMS寄件单及催费材料，该证据已经证明原告曾向被告催收过物业服务费及公摊水电费用，原告主张的诉请期间的物业服务费、公摊水电费，因其已积极主张其权利，引起诉讼时效的中断，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，对被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。因被告未到庭应诉，未举证证明原告诉讼请求期间的物业服务费和公摊水电费的交纳情况，应承担不利的法律后果。综上，被告每月应向原告交纳物业服务费的金额为187.88元（104.38平方米×1.8元/月／平方米），关于原告要求被告支付2014年12月至2020年6月期间（共计67个月）的物业服务费12491.25元（91.17元＋187.88元/月×66个月）和2015年9月至2020年6月期间的公摊水电费368.01元的诉讼请求，本院予以支持。原告自愿撤回违约金的诉讼请求，系其行使诉讼权利的体现，不违反法律、行政法规之规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告傅添智于本判决生效之日起五日内支付原告中海物业管理有限公司2014年12月至2020年6月期间的物业服务费12491.25元和2015年9月至2020年6月期间的公摊水电费368.01元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121.48元，减半收取计60.74元，由被告傅添智负担。本判决为终审判决。审 判 员  黄 静二〇二〇年十月十五日法官助理  郑成帅书 记 员  汤朝露