广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9460号上诉人（原审被告、反诉原告）：简洁玲，女，汉族，1966年10月8日，住广东省佛山市禅城区********，公民身份号码440************924。委托诉讼代理人：唐明华，广东坚信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市南海德沃卫浴有限公司，住所地广东省佛山市南海区，统一社会信用代码914***********689F。法定代表人：欧小燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：金辉，广东然铨律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄念，广东然铨律师事务所实习律师。上诉人简洁玲因与被上诉人佛山市南海德沃卫浴有限公司（以下简称德沃公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初5073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。简洁玲上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.撤销一审判决第四项，改判为：德沃公司向简洁玲支付2019年12月16日至2020年2月7日期间的占用费175541.69元、德沃公司赔偿简洁玲中介费损失50000元、租赁场所内的电表（用户编号：062********7113）归简洁玲所有，并判令德沃公司协助将电表过户至简洁玲名下；3.一、二审诉讼费用由德沃公司承担。事实和理由：一、一审法院驳回简洁玲主张的电表（用户编号：062********7113）归简洁玲所有及德沃公司负有协助将电表过户义务的诉讼请求错误。根据2007年、2012年两份的《厂房租赁协议》可证明，涉案厂房的电箱、电表是由简洁玲出资安装。当时为方便及让德沃公司自行缴交电费，简洁玲才以德沃公司的名义安装电表，且为避免日后因电表的所有权发生争议而约定合同期满后，厂房的所有用电设施归简洁玲，因此，涉案厂房内的电表的所有权应归简洁玲所有，德沃公司负有将电表过户至简洁玲的名下。另外，简洁玲与佛山市中某物业管理有限公司（以下简称中某公司）签订的《厂房租赁协议》中约定出租物业并不包括电表，因此德沃公司不能基于其与中某公司的租赁合同关系而取得电表的占有使用权。二、简洁玲已于2019年9月向德沃公司发出《撤场通知书》，要求德沃公司交还场地并结清所有费用，但德沃公司既不搬走，又不办理移交手续，简洁玲无法确定移交给新租户的时间，只能在与中某公司签订《厂房租赁协议》时给予两个月的免租期，由此损失了2019年12月16日至2020年2月7日期间的租金，德沃公司对此损失存在过错，且其在该段期间亦实际占有使用了涉案厂房，应赔偿该段期间的占有使用费予简洁玲。三、由于德沃公司一直未签订新的租赁协议，导致简洁玲需花费50000元通过中介公司与中某公司签订《厂房租赁协议》，其后中某公司又将涉案厂房转租予德沃公司，德沃公司以此操作达到其继续使用厂房的目的，令简洁玲无故损失了50000元的中介费，德沃公司对此损失存在过错，应赔偿予简洁玲。二审期间，简洁玲补充如下上诉意见：一、一审法院以合同相对性为由不予支持简洁玲主张的租金损失错误。就《厂房租赁协议》来说，德沃公司就是合同的相对方，其到期后不办理交接手续仍继续占用涉案厂房，就应向简洁玲支付场地使用费。二、简洁玲主张的占用费符合原合同递增的约定，且比德沃公司与中某公司签订的《厂房租赁协议》的租金标准低30%，理应得到法院的支持。三、简洁玲请求电表过户是解决电表的所有权问题，并非使用权问题。德沃公司辩称，一、简洁玲要求德沃公司支付2019年12月16日至2020年2月7日期间的场地占用费没有事实和法律依据。1.简洁玲与德沃公司2012年7月2日的《厂房租赁协议》期满后，双方未签订新的《厂房租赁协议》，而是继续按原合同履行，直到简洁玲向德沃公司发出《撤场通知书》要求德沃公司在2019年12月15日前撤出厂房场地。但根据简洁玲于2019年11月7日通过其实际控制的佛山市展某和物业投资有限公司（以下简称展某和公司）与中某公司签订的《厂房租赁协议》可以看出，实际上是简洁玲自主给予了中某公司自2019年12月16日至2020年2月7日期间的免租期，而非德沃公司不愿撤场，导致其损失2019年12月16日至2020年2月7日期间的租金。事实上，德沃公司在接到《撤场通知书》后已开始寻找新的租赁场地，且于2019年10月31日与第三方签订《厂房租赁合同》并支付了保证金和租金。2.简洁玲认为是德沃公司迟迟不肯与其签订新的《厂房租赁协议》，而事实是，简洁玲与德沃公司2012年7月2日的《厂房租赁协议》到期后，德沃公司已通过微信与简洁玲就到期后的租金进行了协商，且征得简洁玲同意，一审法院对此事实亦予以认可。3.如前所述，是简洁玲自主给予了中某公司2019年12月16日至2020年2月7日期间的免租期，而德沃公司又基于与中某公司的租赁合同关系取得涉案租赁物的使用权，即德沃公司有权自2019年12月16日开始占有使用涉案租赁物。4.《厂房租赁协议》是由简洁玲提供的格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定及结合本次合同目的来看，中某公司与德沃公司签订的《厂房租赁协议》有效，中某公司有权转租。退一步讲，即使中某公司与德沃公司签订的《厂房租赁协议》无效，根据合同相对性原则，简洁玲不是合同相对方，其无权向德沃公司主张权利。二、简洁玲要求德沃公司赔偿50000元中介费没有事实和法律依据。该50000元中介费是简洁玲在适当提高租金标准无望的情况下，为寻找新的承租方所产生，是其自主选择，并非德沃公司的过错造成，中介费与德沃公司无关。再者，简洁玲亦已通过中介找到新的承租方，其目的已达到，不会产生中介费损失。三、简洁玲要求涉案租赁场所内的电表归其所有并要求德沃公司协助办理过户手续，无事实和法律依据。1.电表自始至终登记在德沃公司，简洁玲无证据证明电表是其出资安装。2.虽然德沃公司与简洁玲前后签订的两份《厂房租赁协议》均约定租赁期限届满后，厂房内的所有用电设施归简洁玲，并在无拖欠任何水电费的情况下，在5日内将水电表过户至简洁玲名下，但一审法院已认定《厂房租赁协议》无效，因此简洁玲无权根据无效合同而要求德沃公司将电表归其所有并协助过户。退一步讲，即使合同有效，德沃公司也是基于与中某公司的租赁合同关系取得涉案租赁物包括电表在内的占有使用权，简洁玲并非合同相对方，其无权要求德沃公司协助办理过户。3.若将电表确认为简洁玲所有，则德沃公司与简洁玲在无新协议的情况下，简洁玲可就所有权对抗德沃公司的使用权，在德沃公司与中某公司的租赁合同正常履行的情况下，显然对德沃公司不利。四、针对简洁玲补充的上诉意见第二点，由于简洁玲与德沃公司并无实际签订《厂房租赁协议》，且一审法院对简洁玲提供的证据1真实性亦不予认可，故其该观点不能成立。德沃公司向一审法院起诉请求：1.简洁玲退还德沃公司租赁押金210000元；2.简洁玲承担利息从2019年12月13日按照全国银行间同业拆借中心利率的1.5倍计至实际偿清之日，暂计至2019年12月27日的利息为570.94元，计算公式：15天×（4.35%×210000元/360）×1.5倍=570.94元；3.本案全部诉讼费用由简洁玲承担。简洁玲向一审法院反诉请求：1.德沃公司向简洁玲支付2018年10月1日至2020年2月7日的占用费331813.59元，并按年利率6%计付欠款利息直至清偿之日止（暂计至2020年4月30日止的利息为11787元）；2.德沃公司赔偿简洁玲中介费损失50000元，并从2019年11月11日起按年利率6%计付欠款利息直至清偿之日止（暂计至2020年4月30日止的利息为1413元）；3.租赁场所内的电表（用户编号：062********7113）归简洁玲所有，并判令德沃公司协助将电表过户至简洁玲名下；4.诉讼费由德沃公司承担。一审法院认定事实：2007年9月18日，简洁玲（甲方、出租方）与德沃公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁协议》，约定：甲方将坐落于南海区*******新某工业区内厂房4095.6平方米、办公楼790.5平方米，空地1806.47平方米出租给乙方，从2007年10月1日至2012年9月30日，租赁期满，乙方有优先续租权，租赁期内月租金合计44210.5元，乙方应在每月15日前缴交当月租金。协议签订当天乙方支付定金20000元，乙方在三日内支付厂房使用保证金120000元给甲方。2012年7月2日，简洁玲（甲方、出租方）与德沃公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁协议》，约定：甲方将坐落于南海区******新某工业区内厂房4095.6平方米、办公楼790.5平方米，空地2238.77平方米出租给乙方，从2012年10月1日至2018年9月30日，租金以三年为一期递增，第二期在上期基础上递增10%，租赁期满，乙方有优先续租权。第一期月租金合计75859.06元，第二期月租金合计83444.97元，乙方应在每月15日前缴交当月租金。协议签订当天乙方支付定金120000元（即原2007年9月18日合同保证金120000元，待再支付90000元即该120000元转为本合同保证金），乙方在签订本合同后15日需支付厂房使用保证金90000元给甲方，即本合同保证金合计210000元。甲方负责提供90KW动力电箱一个到乙方厂房门口，厂房内低压用电由乙方自行负责，宿舍楼内的低压用电及用水布设由甲方负责。合同期满后，厂房的所有用电设施归甲方，乙方不得拆除。双方并约定其他权利义务。简洁玲确认收到德沃公司支付的保证金共210000元。2019年11月7日，展某和公司（甲方、出租方）和中某公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁协议》，约定甲方将坐落于南海区******新某工业区内厂房4095.6平方米、办公楼790.5平方米，空地2238.77平方米出租给乙方，租赁时间从2020年2月8日至2031年5月31日，乙方租赁物业用于转租或分租合法经营；甲方在2019年12月16日前将租赁物业按协议第一条约定的现状交付给乙方使用，等等。2019年11月9日，中某公司（甲方、出租方）和德沃公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁协议》，约定甲方将坐落于南海区******新某工业区内厂房2010平方米、办公楼790.5平方米，空地891平方米出租给乙方，租赁时间从2019年12月16日至2025年12月31日，协议签订当天乙方即付定金50000元，2019年12月16日办理移交手续完成当日乙方支付厂房使用保证金150000元给甲方，即合同保证金合计200000元，等等。德沃公司在诉讼中陈述，其与中某公司的厂房租赁协议在正常履行中。2018年10月至2019年12月期间，简洁玲每月开具租金费用支付表格予德沃公司，上面载明本月水电读数、水电费金额、房租、合计数等，德沃公司按租金费用支付表支付租金费用，简洁玲开具收据注明收到德沃公司支付的租金。一审法院于2020年2月26日收到德沃公司提交的起诉材料。一审法院认为，德沃公司和简洁玲签订的《厂房租赁协议》是房屋租赁合同，双方均不能提供证据证明涉讼厂房已办理规划报建或经行政主管部门批准建设，双方签订的《厂房租赁协议》因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效，因合同收受的财产应予返还。简洁玲应返还保证金210000元予德沃公司。双方对租赁物是否适租均有审查义务，双方对合同无效均有过错，德沃公司请求从2019年12月13日起按全国银行间同业拆借中心利率的1.5倍计收利息，一审法院不予支持。简洁玲应以210000元为本金从德沃公司主张权利之日即2020年2月26日起至付清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计付利息予德沃公司。关于简洁玲反诉主张的使用费，根据展某和公司和中某公司签订的《厂房租赁协议》，以及中某公司和德沃公司签订的《厂房租赁协议》，德沃公司自2019年12月16日是基于和中某公司的租赁合同关系取得对涉讼租赁物的占有使用，简洁玲不是德沃公司的合同相对方，一审法院对简洁玲主张德沃公司支付2019年12月16日至2020年2月7日的场地占用费不予支持。2018年10月至2019年12月期间，简洁玲每月开具租金费用支付表格予德沃公司，上面载明本月水电读数、水电费金额、房租、合计数等，德沃公司按租金费用支付表支付租金费用，简洁玲开具收据注明收到德沃公司支付的租金，证明合同期满后，租金标准是德沃公司根据简洁玲通知应缴金额确定。简洁玲主张租金费用支付表格只是记录收款情况，但简洁玲在收取租金后仍开具了收据，结合支付表格关于电表、水表读数记录的内容和一般生活经验，支付表格应为简洁玲通知德沃公司缴纳租金费用所用。德沃公司已按简洁玲通知缴纳2018年10月1日至2019年12月期间的场地使用费，一审法院对简洁玲主张德沃公司支付差额及利息的请求不予支持。关于简洁玲对电表确权及电表过户的请求，德沃公司现基于和中某公司的租赁合同关系取得对涉讼租赁物包括内部设施的占有使用，简洁玲应向合同相对方主张权利，一审法院对简洁玲基于原合同关系对德沃公司主张的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、简洁玲于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金210000元予德沃公司；二、简洁玲于判决发生法律效力之日起十日内以210000元为本金从2020年2月26日起至上述第一项判决履行之日止按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计付利息予德沃公司；三、驳回德沃公司的其他诉讼请求；四、驳回简洁玲的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取计2229.28元，由德沃公司负担1.43元，简洁玲负担2227.85元并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予德沃公司，一审法院不另收退。反诉受理费减半收取计3612.6元，由简洁玲负担。二审中，当事人没有提交新的证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法利益的除外”的规定，由于双方当事人均未对一审判决第一项提起上诉，本院对一审判决第一项予以维持。根据简洁玲的上诉意见，本案二审的争议焦点为：（一）简洁玲应否向德沃公司支付保证金210000元自2020年2月26日起的利息；（二）德沃公司应否向简洁玲支付2019年12月16日至2020年2月7日期间的占用费175541.69元；（三）德沃公司应否向简洁玲赔偿中介费损失50000元；（四）涉案租赁物内的电表应否归简洁玲所有以及德沃公司应否协助简洁玲将电表过户至简洁玲名下。关于争议焦点一。简洁玲上诉请求撤销一审判决第二项关于其需向德沃公司支付保证金210000元自2020年2月26日起的利息的内容。经审查，如一审判决所陈述，双方签订的《厂房租赁协议》因违反法律强制性规定而无效，简洁玲应将德沃公司支付的保证金210000元予以退还。但截至德沃公司向一审法院提交本案起诉材料之日，简洁玲仍未向德沃公司退还保证金210000元。简洁玲未及时退还保证金210000元予德沃公司，造成德沃公司资金利息造成。据此，一审判决酌定简洁玲自德沃公司主张权利之日即2020年2月26日起向德沃公司支付利息，公允合理，本院予以维持。简洁玲的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。简洁玲上诉主张由于德沃公司迟迟未搬离涉案租赁物，导致简洁玲与案外人中某公司签订的租赁合同中给予中某公司2019年12月16日至2020年2月7日期间的免租期，损失了该期间的场地占用费收入，据此德沃公司应向简洁玲赔偿上述期间的占用费175541.69元。经核查，简洁玲是否给予案外人中某公司一定的免租期，是其作为商事主体经过衡量其商业风险后的决定，与德沃公司无关，本院对简洁玲的该上诉主张不予支持。关于争议焦点三。简洁玲上诉主张德沃公司应向其赔偿中介费损失50000元。经审查，是否通过中介公司介绍优质的承租方客源是简洁玲的自行选择，简洁玲因此支付中介费与德沃公司没有关联性，本院对简洁玲的该上诉主张不予支持。关于争议焦点四。简洁玲上诉主张涉案租赁物内的电表应归其所有，德沃公司应协助其将电表过户至其名下。经审查，由于简洁玲未能举证证明电表为其出资购买及安装，本院对简洁玲的该上诉主张不予支持。综上所述，简洁玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2364.06元，由上诉人简洁玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二〇年十月二十八日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊