吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3874号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨新华，女，1946年06月25日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：付卉，吉林言悦律师事务所律师。被诉人（原审原告、反诉被告）：杨满华,女,1955年10月26日出生,汉族，住广州市天河区瘦狗岭路**大院****。委托诉讼代理人：时蕾，吉林理悦律师事务所律师。上诉人杨新华因与被上诉人杨满华房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初1644号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。杨新华上诉请求：1.撤销长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初1644号民事判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效或将本案发回重审；2.将涉嫌非法占用的房屋归还上诉人；3.一、二审费用全部由被上诉人承担；4.判定被上诉人交出十年出租的非法所得。（杨新华已自行撤回该项上诉请求）事实和理由：1.《购房协议》内容并非杨新华的真实意思的表示，杨满华存在欺诈，该协议无效。2.取得案涉房屋共支付费用85812.71元（房款：80823.71元，煤气、初装费、暖气费及预存的水电费等4989元），一半是45400多元，6万去掉费用支出仅剩1万余元，合同价款显失公平，不是杨新华真实意思表示。3.案涉房屋系杨新华与孙波夫妻共同财产，签订《购房协议》时孙波并不知晓，该协议无效。综上，请求支持上诉人的上诉请求。杨满华辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.购房合同系杨新华本人签署，并有见证人在场见证，杨满华按约支付全部购房款，并占有使用至今。2.杨新华未能提供证据证明购房协议违反其真实意思表示，应承担举证不能的法律后果。3.杨新华对案涉房屋的处分为有权处分。首先，多份证明材料等证据表明，案涉房屋所有权人为杨满华，与其配偶无关。其次，杨新华与其配偶多次离婚复婚，均未对诉争房屋进行处理，说明双方对案涉房屋归杨新华个人所有已达成共识。再次，杨新华配偶未向杨满华主张过权利，可推定案涉房屋归杨新华个人所有。最后，杨新华提交的国有直管公管房出售协议书等房屋档案信息材料显示，诉争房屋归杨新华个人所有。即便案涉房屋系夫妻共同财产，通过生活经验及常理判断，杨新华配偶对房屋出售情况知情并同意，杨新华的处分行为为有权处分。4.案涉房屋已依法取得不动产证书，不存在违法情形。二、杨新华第三项、第四项上诉请求超过原审诉讼请求，不属于二审法院审理范围。杨满华向一审法院起诉请求：1.请求确认双方就位于长春市南关区长通家园H3栋801室房屋买卖签订的购房协议合法、有效；2.请求判令杨新华立即配合杨满华办理位于长春市南关区长通家园H3栋801室房屋的更名过户手续；3.请求判令杨新华承担本案的诉讼费、保全费等全部诉讼费用。杨新华向一审法院提出反诉请求：1.请求确认杨满华与杨新华签订的《购房协议》无效；2.请求判令杨满华腾迁杨新华的房产，将杨新华的房产返还。一审法院认定事实：2007年8月12日，杨满华与杨新华签订《协议》一份，内容为：“由父辈遗留长通路铁岭屯住房一套，产权由杨新华、杨满华两姐妹共同拥有，（旧房改造由10m扩大54m）产权已经买下归两姐妹共有，扩大面积款、回迁时所产生的费用由两人共同分担，一方不得擅自处理或出售，如有变动，必须两姐妹商量共同决定，否则无效。”落款处由产权人杨新华、杨满华，公证人杨某1、杨某2签字。2009年7月7日，杨新华（甲方）与杨满华（乙方）签订《购房协议》一份，内容为：“甲乙双方协商将（原父母遗留棚户区改造回迁）位于长春市南关区长通家园****58.85平方米共有产权住房，所有权发生变更之事达成如下协议：一、甲方杨新华、乙方杨满华经协商将位于长春市南关区长通家园H3栋801室58.85平方米共有产权住房一套，（二人平均29.425平方米）。甲方杨新华自愿将其所拥有的29.425平方米产权以人民币六万元的价格卖给乙方杨满华。二、其购房款六万元乙方一次性给付甲方。三、甲方有义务在办理产权时为乙方提供该住房的一切相关手续。四、其产权更名时所产生的一切费用由乙方负担。五、2009年7月7日乙方将购房款一次性给付甲方。本协议同时于2009年7月7日生效。该套住房产权全部归乙方杨满华所有。六、本协议一式两份，甲乙双方各持一份。”甲方杨新华、乙方杨满华、证明人杨某1、杨某2、杨宝龙均签字并按手印。2009年7月7日，杨新华出具《收条》一份，内容为：“收到杨满华付给的长通家园H3栋801室房屋所有权转让款陆万（60000.00）元整，”收款人杨新华签字并按手印。庭审中，证人杨某1出具证明材料并出庭作证，内容为：“长通路铁岭屯胡同4号13m房票子是杨新华一个人的名及房主，与杨满华无关。从办理房票子到回迁到领取产权证从始至终一切手续由杨新华办理，杨满华一家1987年调入广州工作生活，根本没参与，并不知情。”证人杨某2出庭证明案涉房屋目前由杨满华委托其弟杨某2代为出租，租金由杨满华收取。此外，杨新华提交了长春市绿园区民政局出具的婚姻登记审查处理表7份，广东省深圳市福田区人民法院民事调解书一份，案号为（2010）深福法民一初字第2836号，用于证明杨新华与配偶孙波的婚姻关系，二人于1975年4月30日结婚、1993年3月22日离婚；2000年7月3日复婚、2003年1月24日离婚；2005年6月28日复婚、2007年9月13日离婚；2008年7月28日复婚，2010年8月26日离婚；2011年5月18日复婚至今。一审法院认为，杨满华与杨新华于2009年7月7日签订《购房协议》，杨新华辩称当时受到欺骗和胁迫，且双方另有口头约定，杨满华未能履行约定，但未提供证据予以佐证，杨新华收取了杨满华交付的购房款60000元人民币并出具收条，应当认定杨新华了解协议全部内容并已实际履行，该协议是双方真实的意思表示；杨新华辩称案涉房屋禁止买卖，但未提供相应证据予以证明，案涉房屋目前已取得所有权证，故该《购房协议》不违反法律、行政法规的强制性规定；杨新华辩称该房屋系夫妻共同财产，其配偶不知情，并提供婚姻登记查询证明，证明其取得案涉房屋时系夫妻关系存续期间，但案涉房屋已由杨满华占有、支配、使用多年，杨新华及其配偶均未主张过权利，也未对此作出合理解释，明显不符合常理。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”案涉房屋拆迁时登记在杨新华个人名下，未有其他共有人，当时虽未办理房屋权属登记，但不影响合同效力。综上，杨满华与杨新华签订的《购房协议》应当认定合法有效。杨新华提出反诉，请求确认《购房协议》无效，不予支持。杨满华已交付60000元购房款，并已实际取得该房屋的占有使用，杨新华负有将房屋更名过户至杨满华名下的义务。案涉房屋已实际取得所有权证，且不存在其他他项权利，杨满华请求判令杨新华配合办理案涉房屋更名过户手续的诉讼请求，原审法院予以支持。杨新华请求判令杨满华腾迁房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、杨满华与杨新华于2009年7月7日签订的《购房协议》有效；二、杨新华于判决生效后立即配合杨满华办理位于长春市南关区向阳街以东、东九条街以西、长通路以北长通路GH地块回迁楼H1.3号楼1单元801号房，权利证号吉（2018）长春市不动产权第XXXX号，丘地号1-4／89-8（801）房屋的更名过户手续；三、驳回杨新华的诉讼请求。案件受理费650元，保全费2920元，反诉费650元，由杨新华负担。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为双方签订的《购房协议》是否存在无效情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”杨新华主张签订合同时存在欺诈、胁迫情形；合同价款显示公平；并非其真实意思表示；杨满华未能履行口头约定等情形，系其依法行使撤销权或合同解除权等的构成要件，并非请求确认合同无效的条件，且杨新华未能提供证据证明上述主张。另，杨新华主张因《购房协议》系无权处分，未经处分权人追认而无效，系对法律的误读。无权处分，是指没有处分权而处分他人财产。无权处分的意义，与民法理论上“负担行为”和“处分行为”的概念密切相关，其中，负担行为是指“直接发生财产权转移或消灭效果的行为”；处分行为是指“发生债法上给付义务效果的财产行为”。处分行为之有效以处分人具有处分权为要件，而负担行为则不以负担义务者有处分权为必要。《中华人民共和国合同法》第五十一条以及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条中的“处分”系指处分行为，而不包括负担行为。出卖他人之物合同属于负担行为，该合同的效力，不以处分人对标的物享有所有权或者处分权为要件，该处分合同有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定亦是对上述法律观点的体现。故无论杨新华有无处分权，均不影响其签订的《购房协议书》的效力。综上，杨新华未能证明案涉《购房协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，杨新华的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，杨新华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由杨新华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  于佳鑫审判员  张海胶二〇二〇年十月十二日书记员  李欣媛