江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初2144号原告：冯辉，女，1983年1月11日出生，汉族，住句容市。原告：崔太亮，男，1970年7月5日出生，汉族，住句容市。两原告委托诉讼代理人：胡传喜，江苏金风华律师事务所律师。被告：句容市嘉盛房地产开发有限公司，住所地句容市华阳镇河滨东路**。法定代表人：张立照，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王飞，江苏民中律师事务所律师。第三人：王定章，男，成人，汉族，住句容市。第三人：徐莲，女，成人，汉族，住句容市。第三人：句容市华阳镇热带雨林休闲会所，住所地句容市华阳镇银河之都****。经营者：陈心峰，男，成人，汉族，住句容市。原告冯辉、崔太亮与被告句容市嘉盛房地产开发有限公司（以下简称嘉盛公司）、第三人王定章、徐莲、句容市华阳镇热带雨林休闲会所（以下简称热带雨林会所）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2020年7月30日裁定本案转为普通程序后公开开庭进行了审理。原告冯辉及两原告共同委托诉讼代理人胡传喜、被告嘉盛公司委托诉讼代理人王飞两次开庭到庭参加诉讼。第三人王定章、徐莲、热带雨林会所经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冯辉、崔太亮向本院提出诉讼请求：1.判决被告嘉盛公司履行商品房买卖合同向两原告交付小于合同面积的72.45平方的商品房屋并按该面积误差比3%以外部分的房价款608214元给付补偿、疏通该商品房所使用的消防通道；并赔偿自合同约定交付房屋之日起至实际交付小于合同面积部分房屋之日止所造成二原告的租金损失200000元；2.判决第三人王定章、徐莲、热带雨林会所从上述属于两原告所有被告未能交付的小于合同面积的房屋中撤出；3.诉讼费用由被告及第三人负担。本案审理过程中，两原告变更诉讼请求为：1.判决第三人王定章、徐莲向原告返还72.45平方米的房屋，其中王定章返还1、2层所实际占有原告的部分，徐莲返还2层实际所占有的房屋；2.判决第三人王定章、徐莲、热带雨林会所从上述占有房屋中迁出；3.判决被告句容市嘉盛房产地开发有限公司赔偿逾期交房所造成两原告的损失18万元；4.判决被告负担原告律师代理费3万元；5.诉讼费由被告及第三人负担。事实和理由：2012年9月11日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买句容市华阳镇河滨南路南侧银河之都-期0110、0210号房屋，被告应当于2013年6月30日前将328.45平方米的房屋交付给二原告。二原告按合同面积支付价款后被告却隐瞒事实仅向二原告交付256平方米的房屋，尚有72.45平方米的商品房屋未交付。2019年12月当一原告发现交付面积不足时与被告交涉，被告以该未交付给原告的房屋部分己经交由与原告房屋隔壁的第三人王定章、徐莲，且第三人王定章、徐莲又租赁给第三人句容市华阳镇热带雨林休闲会所使用而无法调整为由不予理睬。被告嘉盛公司辩称，1.我方认为原告的第一项和第二项诉请均是针对第三人的，应当列第三人为被告，这是侵权纠纷。2.第三项诉讼请求属于买卖合同纠纷不应当在本案中一并审理。3.我方没有逾期交房行为，不应当赔偿两原告损失。4.两原告损失的计算方法数额我方不予认可。5.原告要求我方承担律师费没有法律依据，综上请求驳回对我公司的诉请。第三人王定章未作陈述。第三人徐莲未作陈述。第三人热带雨林会所未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明：2012年9月11日，原告崔太亮、冯辉（买受人）与被告嘉盛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份，约定两原告购买银河之都一期1幢110号房、1幢210号房；建筑面积分别为151.6平方米、176.85平方米；两套房屋单价均为10000元/平方米，房屋总价款分别为1516000元、1768500元；出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同对其它事项进行了约定。2013年8月19日，句容市房地产测绘队对银河之都进行测绘，其中1幢110号不动产建筑面积为150.68平方米，房屋中部较窄，为细长过道，过道两头均为四边形，北部面积较大，南部面积较小；1幢210号不动产建筑面积为175.94平方米，户型与110号户型相似，北部面积较大，为四边形，中部亦有细长过道，南部为横“T”型。因实测面积小于合同约定面积，2014年8月8日被告嘉盛公司与两原告签订补充协议两份，向两原告退还面积差异款。同日，被告嘉盛公司向两原告交付房屋时，案涉110号、210号中部过道有一封闭墙体将南北部分割，嘉盛公司仅向两原告交付了110号及210号的北边部分，南边部分未交付。2014年9月22日，两原告对案涉110号、210号房屋均办理了所有权登记手续。再查明，第三人王定章系银河之都1幢109号、209号不动产权利人之一，该两层房屋目前由第三人热带雨林会所承租使用。第三人徐莲系银河之都1幢111号、211号不动产权利人。为查清案件事实，本院书面通知各方于2020年8月6日勘验现场，并告知如不到场不影响勘验的进行，本院将根据现场勘验需要采取强制措施。2020年8月6日，第三人王定章、徐莲均未到场，因勘验需要，本院对111室强制开锁，原告冯辉、崔太亮支付开锁费用100元。经本院现场勘察，案涉110号房屋南部被王定章、热带雨林所占用。案涉210号房屋西南部被徐莲所占用，210号房屋东南部被王定章、热带雨林所占用。本院认为，两原告与被告嘉盛公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，出售时嘉盛公司已取得房屋预售许可，故合同合法有效。被告嘉盛公司作为出卖人，负有向两原告交付符合合同约定的完整房屋的义务。2014年8月8日，被告嘉盛公司仅向两原告交付110号、210房屋的北边部分，未完全履行交房义务，构成违约，应赔偿原告损失。对原告诉请的租金损失，本院根据原告请求情况、实际交付房屋的情况、房屋租金情况等因素，标准酌定为20000元/年，乘以6年计算为120000元。对两原告诉请的律师费，无合同依据，本院不予支持。被告嘉盛公司虽未向两原告交付完整房屋，但两原告已对110号、210号不动产进行产权登记，两原告系案涉房屋的所有权人，第三人王定章、徐莲、热带雨林会所无权占有原告房屋，应各自向原告返还其无权占有部分。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告句容市嘉盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告冯辉、崔太亮损失120000元；二、第三人王定章、句容市华阳镇热带雨林休闲会所于本判决生效后二十日内依据房屋测绘报告腾空并向原告冯辉、崔太亮返还其所占有的110号房屋南部部分及210号房屋东南部分；三、第三人徐莲于本判决生效后二十日内依据房屋测绘报告腾空并向原告冯辉、崔太亮返还其所占有的210号房屋西南部分；四、驳回原告冯辉、崔太亮其它的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费4530元，开锁费用100元，共计4630元，由原告冯辉、崔太亮负担1907元，由被告嘉盛公司负担2623元，第三人徐莲负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  周小琳人民陪审员  丁巧云人民陪审员  黄玉梅二〇二〇年十月二十日法官 助理  秦 瑶书 记 员  章玮琼