福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2135号 上诉人（原审被告）：沙县万豪房地产开发有限公司，住所地沙县城南洋坊205国道南侧，统一社会信用代码913504270665971455。 法定代表人：庄雄峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林洁，女，1994年7月11日出生，汉族，沙县万豪房地产开发有限公司职员，住沙县。 被上诉人（原审原告）：池盛辉，男，1985年5月30日出生，汉族，住福建省沙县。 被上诉人（原审原告）：原告：谢文清，女，1985年12月7日出生，汉族，住福建省沙县，公民身份号码3504261985××××××××。 上诉人沙县万豪房地产开发有限公司（以下简称万豪公司）因与被上诉人池盛辉、谢文清商品房销售合同纠纷一案，不服沙县人民法院（2020）闽0427民初1149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万豪公司的委托诉讼代理人林洁，被上诉人池盛辉、谢文清经本院传票传唤，仍未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 万豪公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回池盛辉、谢文清全部诉讼请求；一、二审案件受理费由池盛辉、谢文清承担。事实和理由：房产测绘是房屋进行产权初始登记的法定前置程序，因房地产测绘部门未及时完成测量报告及附图，不具备办理不动产权证书的条件，池盛辉、谢文清未能在合同约定的期限内取得不动产权证，是由于房产测绘部门（兼有行政监管职责）拖延办理所致，是万豪公司不能预见、不能避免且不能克服的，属于不可抗力，万豪公司不应承担违约责任；2019年2月3日之后，逾期办理房屋所有权登记系池盛辉、谢文清的原因，万豪公司亦不应承担违约责任。综上，一审判决认定万豪公司违约明显错误。 池盛辉、谢文清未作答辩。 池盛辉、谢文清向一审法院起诉请求：1.万豪公司支付池盛辉、谢文清逾期办证违约金7521.8元（从2018年6月1日起计至2019年2月15日）及从2019年2月16日起至实际办理好不动产权证书之日止的违约金；2.本案诉讼费由万豪公司承担。 一审法院认定事实：2017年1月23日，池盛辉、谢文清与万豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：池盛辉、谢文清向万豪公司购买位于沙县金古山景公园南侧金古明珠7号楼13A02室，总价款578600元。出卖人应当在2017年5月30日前向买受人交付该商品房。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金，违约金累加最高不超过商品房总价款的1%。合同签订后，池盛辉、谢文清按约向万豪公司支付购房款578600元。2017年5月30日前，万豪公司已将诉争商品房交付池盛辉、谢文清使用。2019年9月3日，池盛辉、谢文清取得沙县金古山景公园南侧金古明珠7号楼13A02室不动产权证书。 关于本案争议的焦点问题：1.万豪公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。一审法院认为，万豪公司认为其不能及时办理房屋所有权转移登记的原因是有关部门拖延办理所致，这是万豪公司与有关部门之间发生法律关系而产生的法律后果，池盛辉、谢文清不是万豪公司与其他主体之间法律关系的相对方，对池盛辉、谢文清不产生约束力，不能因此免除万豪公司作为《商品房买卖合同（预售）》一方当事人逾期办证的违约责任。万豪公司提供的证据也不足以证明其逾期办理房屋所有权转移登记是由于行政部门拖延办理所致。万豪公司提供的挂号信，无法证明其已经履行了通知池盛辉、谢文清办理房屋所有权转移登记的义务，无法证明池盛辉、谢文清怠于履行合同义务。池盛辉、谢文清与万豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定万豪公司应当在商品房交付后的365日内即2018年5月30日前为池盛辉、谢文清办理不动产权证书并交付，万豪公司未按照约定履行办证义务，存在逾期办证的违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。 2.逾期办证违约金条款是否属于无效的格式条款的问题。一审法院认为，《商品房买卖合同（预售）》约定“违约金累加最高不超过商品房总价款的1%”的条款虽然是事先拟定并在房屋销售中重复使用的条款，但万豪公司在该条款下加划下划线，应视为采取足以引起注意的方式对该条款予以说明。且该条款并未完全免除万豪公司责任，加重池盛辉、谢文清责任，排除池盛辉、谢文清主要权利，该条款合法有效。池盛辉、谢文清认为该条款限制了逾期办证违约金的最高额后，万豪公司便可无限期拖延办证且不用过多承担责任，明显减轻、限制了万豪公司的合同义务。现池盛辉、谢文清已经取得了相关不动产权证书，万豪公司不存在无限期拖延办证的情形。 综上、一审法院认为，池盛辉、谢文清与万豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。依合同约定万豪公司应在商品房交付后365日内即2018年5月30日前为池盛辉、谢文清办理不动产权证书并交付，而池盛辉、谢文清实际于2019年9月3日才取得沙县金古山景公园南侧金古明珠7号楼13A02室的不动产权证书，万豪公司已构成违约。根据双方约定违约金累加最高不超过商品房总价款的1%，涉案商品房总价款578600元的1%为5786元。池盛辉、谢文清主张的逾期办证违约金已超出合同约定，对超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、沙县万豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向池盛辉、谢文清支付逾期办理房屋权属证书的违约金5786元；二、驳回池盛辉、谢文清其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由沙县万豪房地产开发有限公司负担。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，万豪公司与池盛辉、谢文清签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，合法有效。万豪公司提出，其不能及时办理房屋权属登记的原因是有关部门未出具商品房的测绘成果审核意见及测绘报告所至，等其不承担逾期办证违约责任的理由，均系万豪公司与有关部门之间所应解决的问题，并不能免除万豪公司作为《商品房买卖合同（预售）》的一方当事人所应履行的合同义务。依合同约定万豪公司应在商品房交付后365日内即2018年5月30日前办理不动产权登记有关手续，但池盛辉、谢文清在2019年9月3日才取得不动产权证书，故万豪公司已构成违约。至于万豪公司通知办理房屋权属登记问题，万豪公司提供的《国内挂号信函收据》，尚无法证明池盛辉、谢文清收到办理房屋权属的通知，亦无法证明在万豪公司取得不动产首次登记（总确权）的证明文件后（具备办理房屋所有权转移登记条件），池盛辉、谢文清仍怠于履行合同义务。且本案《商品房买卖合同（预售）》约定，违约金累加最高不超过商品房总价款1%的限制，一审判决对逾期办证违约金超出约定的部分不予支持，故一审判决万豪公司承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，并无不当。 综上所述，沙县万豪房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由沙县万豪房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴江** 审判员  王瑞峰 审判员  张文弟 二〇二〇年十月二十八日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。