上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初33034号原告：叶永林，男，1956年3月18日出生，汉族，住上海市闵行区梅陇镇曙建村****。委托诉讼代理人：朱妹华，上海儒君律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋怡，上海儒君律师事务所律师。被告：徐敏，女，1979年12月29日出生，汉族，户籍地江苏省建湖县冠华三巷**，现住上海市闵行区虹梅南路******。委托诉讼代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：何昕亚，上海市福隆律师事务所律师。原告叶永林与被告徐敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告叶永林的委托诉讼代理人朱妹华、蒋怡，被告徐敏及其委托诉讼代理人何昕亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶永林向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年3月3日签订的《拆迁安置房买卖合同》未生效；2、被告按照每月人民币(币种下同)4,000元的标准支付自2016年3月3日至被告实际搬离上海市闵行区曙建路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)之日止的房屋使用费；3、被告限期清空、搬离并交付涉案房屋。事实与理由：原先原告有套路贷的案件，是民间借贷纠纷，经杨浦法院判决后，债权人申请了强制执行。在执行过程中，经常有套路贷的人来向原告催款。后经原来居住在原告家中的租客介绍被告来购买涉案房屋，原告欲以出售款来抵执行的款项。为此，2016年3月3日，原告与被告签订了一份《拆迁安置房买卖合同》。该合同约定，原告将涉案房屋以总价160万元的价格出售给被告；被告于签订该合同当日，支付10万元作为该房屋定金等内容。该合同签订当日，经被告的要求，原告即将房屋钥匙交付被告，由被告使用该房屋至今。近几年，国家对于套路贷大力整治，故原告于2019年6月20日向上海市公安局杨浦分局报警，刑事案件已受理，正在审理中，所以杨浦法院的执行案件未再进行下去。现原告认为，在签订《拆迁安置房买卖合同》时，原告向被告提交了动迁协议，动迁协议上的同住人还有原告的妻子张金花、儿子叶某1、母亲周某某、父亲叶某2(已去世)，但在签订《拆迁安置房买卖合同》时只有原告一人签字。原告当时与被告明确表示，其他人可能不同意，要征求其他人的同意，故在《拆迁安置房买卖合同》上约定了原、被告及见证方共同签章的情况下才生效。买卖合同中对第二条的房款支付等也是基于合同未生效的因素，故未约定支付的期限。现实际，买卖合同并无同住人签字，也无见证方的签字，且现涉案房屋登记的产权人为叶某1。故原告为维护自身合法权益以讼称事由诉至法院。被告徐敏辩称，不同意原告的全部诉求。被告认为原告主张的合同未生效的理由不成立。原告称无权处分，但动迁协议上的户主是原告，是被拆迁户的签字代表，被告有理由相信原告可以代表家庭成员签字出售。见证人不是合同成立的必要条件，在原被告达成一致后合同即可生效。另，在原告提供的证据中，也有原告本人书写的承诺书，承诺可以出售房屋，产权清晰，故原告提出的第1项诉讼请求不成立。第2、3项诉讼请求，因被告购买房屋，被告才提前占有房屋，被告系合法占有，故无需支付任何使用费，也无需将房屋交还给原告。关于房款，被告已付10万元，且在签订涉案合同后，被告于一周内出售了自有房屋，被告完全有钱可以购买涉案房屋。但原告一再表示让被告等等，家庭内部可能不一致，所以被告就一直等到现在。在涉案房屋周边15号地铁线的规划出来后，被告也是同意再给原告加一点房款的，但原告一直表示家庭内部商量至今没有结果。本院经审理认定事实如下：2012年4月16日，原告叶永林(乙方，被拆迁户)与案外人上海市闵行区土地储备中心(甲方，拆迁人)、上海闵行闵一房屋拆迁有限公司(甲方代理人，房屋拆迁实施单位)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋)》，约定：一、乙方所有的房屋坐落在梅陇镇曙建村13组7号；……十二、……(二)安置产权房包括209地块三期3幢61号1101室、209地块三期4幢64号702室、209地块二期11幢东单元30号802室；(三)同住人包括案外人张某某、叶某1、周某某、叶某2。2016年3月3日，原告叶永林(甲方，出售人)与被告徐敏(乙方，买受人)签订《拆迁安置房买卖合同》。该合同主要约定内容如下，第一条，购房总价款及税费负担：甲乙双方约定该房屋总价为160万元，该房屋在国家法律法规允许过户之时，乙方应支付的房款总价不因过户时间的提前、推迟及市场的涨跌因素等任何原因而进行变动，甲方不得以利息、租金、房价上涨等其他任何形式变相加价，该房款总价包含该房屋物业维修基金。第二条，房款的支付方式及补充协议：1、乙方于签订该买卖合同当日，支付10万元整给甲方作为该房屋定金，乙方于年月日支付甲方房款元。(甲方收到该笔定金后将自动转为房款)同时甲方将该房屋钥匙交付给乙方。甲方同意让乙方先行入住且可以对该房屋进行一些必要的装修。甲乙双方承诺如因某单方原因导致该房屋无法交易的，一方则按上述房屋总价的双倍损失赔偿给对方。2、乙方应于该房屋产证过户之后，支付给甲方剩余房款元。第三条，房屋的移交：房屋移交的标志为甲方将该房屋钥匙交给乙方，甲方保证自移交该房屋全部钥匙后，无论何种原因，未经乙方同意，均不得进入该房屋。甲方承诺该房屋移交前,水、电、煤气、有线电视、物业费等应缴费用由甲方承担，乙方承担自移交后的水、电、煤气、有线电视、物业费等费用。第四条，户口户口的特别约定：承诺该房屋目前并无任何户口，且在未来也不会将包括自己在内的任何人的户口户口迁入该房屋内。条，产权过户的约定：尽管国家对拆迁房的过户有严格限制，但甲方承诺自乙方按照上述第二条支付给甲方房款之日起，乙方已享有该房屋的实际产权，甲方从未对该房屋进行任何形式的处置。自签订本买卖合同之日起，甲方亦无权对该房屋进行任何形式的处置。上述处置包括设定任何形式的担保、以该房屋为标的的赠与、签订多份买卖合同或租赁合同、作为遗产进行处置、其他任何妨碍乙方居住该房屋的行为、妨碍产权过户至乙方名下的行为等。2、甲方承诺：自个人产证办理结束后，以房产证上标注的发证日期为准，15日内将该房屋房产证交由乙方保管；一旦国家政策解禁，该房屋可以过户至乙方名下之时，甲方应在以房产证上标注的发证日期之日起30日内，按照当时当地的房地产交易中心要求，配合乙方办理该房屋产权过户手续。第六条，违约责任：1、甲乙双方约定，除不可抗拒因素，无论任何情况，无论是否善意还是恶意，因甲方原因导致该房屋产权无法过户给乙方，甲方需双倍退还乙方已支付的全部购房款，甲方并支付自签订本买卖合同之日起算总房款为基数的银行同期贷款利率的四倍利息，甲方并支付给乙方购买同等市场价格的差额作为补偿金。赔偿乙方为追回该房屋所支付的成本(诸如：诉讼费、律师费、调查费等合理费用)，赔偿乙方的全部装修款。乙方行使上述权利时，甲方不可撤销地承诺放弃要求乙方支付入住该房屋期间的租金。2、甲乙双方约定，本合同履行期间，因乙方原因不履行本合同约定条款或悔约不买该房屋，导致甲方损失的，视为乙方违约，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起15日内乙方仍未履行责任，甲方要求返还该房屋或没收房款。第七条，补偿与变更：本合同执行过程中的未尽事宜，可由双方协商一致，签订补充协议，补充协议为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。第八条，通知：1、本合同要求或允许的通知或通讯，不论以何种方式传递，以实际收到时起生效。2、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起5日内，将变更的地址书面通知另一方。3、变更方不履行上款规定的通知义务，应对此而造成的一切后果承担法律责任。第九条，权利保留：1、任何一方没有行使其权利或没有就违约方的违约行为采取任何行动，不应被视为是对权利的放弃或对追究违约责任的放弃。2、任何一方放弃针对违约方的某种权利，或放弃追究违约方的某种权利责任，不应视为对其他权利或追究其他责任的放弃。所有放弃均应以书面形式做出并按条款第八条的有关规定通知另一方。第十条，合同文本：本合同需由甲方、乙方、见证方三方共同签字后方能生效。本合同一式三份，甲方、乙方、见证方各持一份。第十一条，法律适用及争议解决：1、本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决，均受中国法院管辖。2、凡因履行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，双方应当通过友好协商解决，如协商不成，向该房屋所在地人民法院起诉，败诉方承担诉讼费、律师费、调查费等合理费用。前述合同签订当日，被告向原告支付了定金10万元。为此，原告叶永林(甲方)与被告徐敏(乙方)同时签订《承诺书》，文书记载乙方于2016年3月3日支付给甲方位于上海市闵行区曙建路XXX弄XXX号XXX室，总价为160万元的购房定金10万元，甲方承诺该房屋产权清晰，目前有动迁协议，并无其他因素导致房屋无法交易的，并如实告知乙方，如有隐瞒造成乙方的一切损失均有甲方按三倍的金额来承担。2016年3月7日，原告叶永林将涉案房屋的钥匙交付给被告徐敏，为此徐敏出具《钥匙收据》一份。2016年6月26日，被告徐敏向原告叶永林发送短信表示“三月到现在已经几个月过去了，你这样无止境的拖着我到底算怎么回事啊？……你卖与不卖倒是给个痛快话，我这样整天稀里糊涂的无止境的等下去也不是个事啊……麻烦大哥再好好和家人商量下给我一个明确答复”。2016年7月、2017年7月，被告徐敏均向原告叶永林发送短信询问叶永林与家人商量的结果。2018年1月，被告徐敏询问原告叶永林“房屋年前还打算处理吗”。对于前述短信，原告叶永林均未回复。2019年11月14日，涉案房屋被核准登记于案外人叶某1名下。2020年6月11日，原告叶永林通过短信要求被告徐敏将东西搬离涉案房屋。2020年6月16日，原告叶永林委托律师向被告徐敏邮寄律师函一份，表示虽涉案合同未约定支付房款的具体时间，但自双方签订《拆迁安置房买卖合同》起，已过4年多之久，该时间已远超合理期限，但被告至今未能依约履行该合同项下主要义务，即未支付房屋价款，已经构成根本性违约，故现函告如下：1、解除双方签订的《拆迁安置房买卖合同》；2、请被告在接函之日起三日内支付2016年3月3日至2020年6月18日期间的房屋使用费20.40万元；3、请被告在接函之日起五日内搬离涉案房屋；4、该房屋目前仍处于毛坯状态，被告未经原告书面同意不得擅自装修，否则因此而扩大的损失由被告自行承担。该函于2020年6月17日送达被告。被告于2020年6月23日回函表示因自涉案合同签署后，由于原告迟迟不履行合同约定，拖延至今无法办理过户手续，故不同意原告单方面解除合同，不同意支付房屋使用费。原告遂提起本案诉讼。以上事实，由原告叶永林提交的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋)》、《拆迁安置房买卖合同》、定金收据、《承诺书》、不动产权证、律师函及邮寄记录、被告的回函，被告徐敏提交的《钥匙收据》、短信记录等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《拆迁安置房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容已包含了具体的房屋、房款的金额、过户的时间、违约责任等买卖合同的主要条款，且未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同。原告现主张要求确认涉案《拆迁安置房买卖合同》未生效的理由主要基于两点：1、该合同约定“需由甲方、乙方、见证方三方共同签字后方能生效”，而实际该合同并无见证方签字，故未生效；2、原告叶永林未经其他权利人的同意签署该份买卖合同，而实际其他权利人也未同意出售、亦未在该合同上签字，故未生效。对此，就原告提出的第一点理由，本院认为，虽然涉案合同为附生效条件的合同，但实际原、被告均已实际履行其各自合同义务，即被告已按约交付10万元定金，原告亦收取定金并向被告交付了涉案房屋，故依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原、被告的实际履行行为可视为对合同生效条款的变更，该买卖合同已生效。就原告提出的第二点理由，本院认为，且不论原告的出售行为是否经过其他同住人的同意，即便原告未经他人同意，构成无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第三条的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，该买卖合同亦已然有效且生效。故原告要求确认《拆迁安置房买卖合同》未生效的理由并不成立。原告基于合同未生效而主张的房屋的返还及房屋使用费的支付等诉请，本院亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十六条、第三十七条、第四十五条、第七十七条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告叶永林的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计2,210元，由原告叶永林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年十月二十九日书记员 谭静贤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。……第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。……第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。……第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。……二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》……第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。……