广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初11436号原告：中山市日盛商务酒店有限公司，住所地广东省中山市*********、2、4、5、6、7楼，统一社会信用代码914**********174XH。法定代表人：佘某1。委托诉讼代理人：郑国全，该司员工。被告：林普宇，男，1980年11月20日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县*************，公民身份号码441************635。原告中山市日盛商务酒店有限公司（以下简称日盛公司）与被告林普宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑国全、被告林普宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告日盛公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的商铺租赁合同于2020年1月1日解除；2.被告向原告支付2019年11月至12月期间两个的租金13310元；3.原告没收被告的履约保证金12000元；4.被告向原告支付违约金20000元。事实和理由：2018年9月1日，原告与被告签订一份日盛酒店商铺租赁合同，约定被告承租位于中山市**********7卡的商铺，并对租赁期限、租金、押金、违约责任等具体事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案商铺，但被告从2019年10月25日起未依约支付租金，原告多次催要，无果。原告为维护其自身合法权益，诉至法院，主张相应权利。被告林普宇辩称，1.被告已于2019年10月、11月通知原告准备不再承租涉案商铺，当时原告不同意，称押金不足以抵扣房租，不能搬离商铺内的东西，双方于2019年11月进行最后通话后，便未就涉案商铺的解除合同、交付租金等事宜进行协商。因此被告认为系原告不同意被告搬走，原告要求被告支付2019年11月至12月期间所产生的租金不合理。2.原告从未与被告就本案纠纷进行沟通、催收相关款项，直接将催收单寄到被告的户籍地，被告并不在该地，故没有收到相关材料，原告应与被告协商。对于原告的全部诉讼请求，均不认可。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：2018年9月1日，日盛公司（出租方、甲方）与林普宇（承租方、乙方）签订一份日盛酒店商铺租赁合同，主要约定甲方商铺坐落于中山市**********7卡，租赁期限自2018年9月1日至2021年8月31日止，其中2019年9月1日至2020年8月31日的月租金为6655元，于每月20日至25日交付下个月租金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的8%向乙方加收滞纳金；乙方应于合同生效之日向甲方支付押金12000元以及一个月的租金6050元，合计18050元；租赁期间，若乙方要提前终止合同，也需提前2个月书面通知甲方，同时不得要求退还履行保证金；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金，合同还约定了其他事项。日盛公司与林普宇均确认林普宇依约交付租金至2019年10月，后林普宇未再支付租金。日盛公司提交其工作人员与林普宇的微信聊天记录显示，2019年10月起，日盛公司的工作人员向林普宇催收租金，林普宇在10月有与日盛公司进行沟通，于11月知道其已拖欠租金，后截至2020年3月，日盛公司不定时向林普宇发送催收租金的信息，林普宇未进行回复。林普宇称其不回复微信系其担心其回复了相当于承认了日盛公司发送的账单，便一直未回复。日盛公司提交其出具的催交租金函、解除七卡商铺租赁合同通知函及相关邮单，拟证明其向林普宇催收租金、通知林普宇解除涉案合同，其中2020年1月20日的解除通知函主要载明，经日盛公司多次以各种方式向林普宇催收其拖欠的租金及相关费用，林普宇仍未及时支付，基于林普宇前述违约行为，日盛公司通知林普宇于2020年1月20日起解除涉案合同。同日，日盛公司将上述通知函往林普宇的身份证住址邮寄，该邮件于2020年1月27日因拒收被退回。林普宇认为签约时日盛公司并未要求其提供现住址，日盛公司将相关材料直接邮寄至其户籍地，林普宇仅知道有邮件并不知道是什么材料。并称，因其经营不善且租金较高，于2019年11月初以电话、短信的方式向日盛公司提出不租涉案商铺，用押金抵扣租金，当时日盛公司称押金直接不退，并有权处理其涉案商铺内的所有设备作为补偿，当时其提出了必须需在警察在场的情况下一起处理。后日盛公司一直未与其联系，其以为日盛公司同意了其提出的方案，故未再支付租金。林普宇并未举证证明其曾向日盛公司提出不再承租涉案商铺。日盛公司主张涉案合同于2020年1月1日解除，因林普宇逾期未交租及提前不承租涉案商铺，已构成违约，根据合同相关约定，日盛公司有权将林普宇已支付的押金12000元不予退还及要求林普宇支付年度租金总金额50%的违约金，即39930元，又因该标准过高，现主动调整为20000元。林普宇对此不确认，认为其已于2019年11月提出不再承租，同时合同约定逾期7天交付租金的，日盛公司就可解除合同、收回商铺，押金作为租金抵扣，已足以抵偿日盛公司的损失，系日盛公司一直不积极处理。另，日盛公司主张的违约金过高。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。日盛公司与林普宇签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，双方确认林普宇已支付截至2019年10月的租金，后未再支付租金。日盛公司主张林普宇在经其多次催收租金，仍不支付，已构成违约，涉案合同已在其通知林普宇解除时解除，林普宇需支付涉案合同解除前尚欠的租金。林普宇抗辩称其于2019年11月通知日盛公司不再承租涉案商铺，提出押金抵扣租金的意见，当时日盛公司不同意，但后来一直未与其联系，其以为日盛公司已同意其提出的方案，便不再支付租金。本院审查认为，首先，林普宇未举证证明其曾向日盛公司提出不再承租涉案商铺的意思表示，应承担举证不能的不利后果。其次，从微信聊天记录可知，日盛公司不定时向林普宇发送催收租金的信息，林普宇确认收到，仅因担心回复便相当于承认了日盛公司主张的相关费用，一直未予回复，因此林普宇系知道双方的合同关系未解除，其仍需履行涉案合同的义务。综上，本院对林普宇的抗辩意见不予采信。林普宇经日盛公司催告后仍不支付租金的行为，已构成根本违约，日盛公司享有约定解除权，其于2020年1月20日向林普宇的身份证住址发送了解除涉案合同通知函，于2020年1月27日因拒收被退回，该地址为林普宇的户籍地，应为有效送达，故涉案合同于2020年1月27日解除，林普宇应支付合同解除前的租金，现日盛公司诉请林普宇支付2019年11月至12月两个月的租金13310元（6655/月×2个月），理据充分，本院予以支持。关于押金问题。合同约定，林普宇提前终止合同的，日盛公司有权将林普宇已支付的押金不予退还，涉案合同确因林普宇的违约行为，提前终止，因此，日盛公司诉请没收林普宇支付的押金12000元，理据充分，本院予以支持。关于违约金问题，日盛公司主张林普宇支付违约金20000元，林普宇认为该违约金过高。对此本院认为，违约金的计算应当以实际损失为基础，兼顾本案综合因素予以衡量，由于日盛公司未能举证证明其所遭受的实际损失，故本院综合考虑本案案情，因日盛公司主张林普宇已支付的押金12000元不予退还的诉求已得到本院支持，其在本案纠纷中遭受的损失已得到弥补，因此，日盛公司诉请的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告中山市日盛商务酒店有限公司与被告林普宇于2018年9月1日签订的日盛酒店商铺租赁合同于2020年1月27日解除；二、被告林普宇于本判决生效之日起七日内向原告中山市日盛商务酒店有限公司支付2019年11月至12月期间的租金13310元；三、被告林普宇已支付的押金12000元归原告中山市日盛商务酒店有限公司所有；四、驳回原告中山市日盛商务酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3895元（原告已预交），由原告中山市日盛商务酒店有限公司负担433元，被告林普宇负担3462元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  何振伟人民陪审员  郑伯涛二〇二〇年十月二十一日书 记 员  陈嘉婷郭乐茹