浙江省衢州市衢江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0803民初1992号 原告：沈菊花，女，1963年9月28日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 委托诉讼代理人：许广平，浙江论剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张辉，浙江论剑律师事务所律师。 被告：郑海燕，男，1966年9月5日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 被告：郑志超，男，1990年8月8日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 两被告共同委托诉讼代理人：王相，衢州市衢江区杜泽法律服务所法律工作者。 原告沈菊花与被告郑海燕、郑志超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日采取诉前登记，予以调解，经调解未果。于2020年7月14日立案受理，后因案情复杂，本案转为普通程序，于2020年10月30日公开开庭进行了审理，并当庭宣判。原告沈菊花及其委托诉讼代理人许广平、张辉到庭参加诉讼，被告郑海燕及两被告的共同委托诉讼代理人王相到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈菊花向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2019年6月5日签订的《房地产转让合同》；2.依法判令被告向原告双倍返还定金304000元（760000元×20%×2）及归还已付转让款98000元（250000元-152000元）；3.由被告郑海燕、郑志超承担本案的全部诉讼费用。原告诉称的事实和理由：两被告系父子关系。2019年6月5日，原告与被告签订《房地产转让合同》，约定：被告将坐落于衢江区××幢××单元××室及储藏间转让给原告；房产转让价格为76万元，付款方式为合同签订之日原告支付被告购房定金25万元，等被告去拆迁办结算，房产证办出一个半月付清尾款51万元；签订本合同后，若被告违反合同，不予出卖，被告必须双倍返还定金，双方对其他事项也作了约定。合同签订后，原告按约支付定金25万元。现被告明确表示拒绝卖房，根据规定定金数额不得超过合同标的的20%，被告需对152000元定金承担双倍返还的义务。故原告诉至本院，诉请如前。 被告郑海燕、郑志超辩称：1.两被告同意解除原、被告双方于2019年6月5日签订的《房地产转让合同》；2.被告没有违约，不同意双倍返还定金。根据合同约定被告要先去拆迁办结算，被告于2019年6月11日去拆迁办进行了结算，结果建筑面积为59.64平方米，比合同的59.1平方米多出0.54平方米，故被告告知原告要求补交0.54平方米的房价，但原告置之不理。直至2020年4月原告才要求被告交房，但未支付房款。原告未在约定期限内支付尾款，属于违约，故无权要求被告双倍返还定金；3.由于原告的违约，已造成被告的经济损失，被告有权没收定金152000元。 原告沈菊花围绕其诉讼请求，依法向本院提交了如下证据：1.2019年6月5日签订的《房地产转让合同》一份，该合同的第一条约定买卖的标的为衢江区××幢××单元××室，建筑面积为59.1平方米及储藏间，房屋的转让价格为76万元，定金为25万元，相应的付款方式为合同签订当日付“定金25万元”，等被告去拆迁办办理房产证后一个半月，也就是两被告取得房屋的实际所有权后再付清尾款51万元，再将房子过户给原告。合同第六条约定，若被告违反合同，不予出卖，必须双倍退还定金。证明原、被告存在房地产买卖合同关系，被告违约，应当双倍返还原告所支付的定金；2.收条一张，证明原告向被告支付了购房“定金25万元”；3.安置房确认通知单、衢宁铁路安置协议各一份，证明被告的房屋是衢江区樟潭街道大安村的房屋拆迁后获得的房票，通过房屋选房程序获得的面积为59.1平方米的房屋，与原、被告签订的《房地产转让合同》中约定的房屋面积一致。选房手续、房子的拆迁和选房事宜都是被告郑海燕办理的，说明被告郑海燕是户主，有权办理房子相关事宜；4.原告沈菊花与被告郑海燕的通话录音光盘一份，证明被告郑海燕要求房价比原有合同价格提高12万元，房子实际面积多了“0.52”平方米，是被告与另一名中介徐琴说的，并没有与原告沈菊花说过。 被告郑海燕、郑志超质证后认为：1.对证据1真实性无异议，对原告主张的待证事实有异议。认为合同中的第三条内容为：约定房产证办下来一个半月内付清尾款51万元、当日过户或者委托公证；2.对证据2无异议；3.对证据3真实性无异议；4.对证据4被告郑海燕承认与原告通过话是事实的，但是该证据不合法的，里面的内容具有诱导性且经过剪辑，证明不了原告所述的待证事实。 被告郑海燕、郑志超向本院提交如下证据：1.衢宁铁路工程樟潭片区房票购安置房结算单一份，证明诉争房产实际面积是59.64平方米，房产面积以结算单为准；2.浙江省增值税电子普通发票一张、衢宁铁路工程樟潭片区房票购安置房结算协议（龙潭嘉苑小区）二份，证明诉争房产实际面积系59.64平方米，被告主张原有房价的基础上增加5000元的要求是具有合理性。 原告沈菊花对被告提交的证据1的“三性”均有异议，认为结算单上面的落款处没有签名和落款，背面的盖章不能证明两被告主张的事实。原告沈菊花对被告提交的证据2的真实性无异议，但认为不能证明被告所主张的待证事实。 本院经审理后认证如下：原告提交的证据1、2、3，两被告对真实性均无异议，且经本院审核，符合证据的“三性”条件，予以认定。原告提交的证据4及被告提交的证据，因原、被告双方对对方所主张的待证事实存在异议，本院将结合原、被告双方在庭审中的陈述和其他证据材料综合予以认定。 本院查明如下事实：原告沈菊花从事房产中介服务工作。被告郑海燕系被告郑志超的父亲。两被告系衢州市衢江区樟潭街道大安村的拆迁安置户。被告郑志超欲将其名下尚未取得产权的安置房出售。2019年6月5日，原告与被告郑海燕、郑志超（郑志超委托被告郑海燕代为签名确认）签订《房地产转让合同》。签订《房地产转让合同》时被告郑志超并未取得衢江区××幢××单元××室的房屋所有权。因此，合同中对该房屋的交付和过户时间等内容均未约定。合同中约定：被告郑志超将坐落于衢江区××幢××单元××室的房屋及储藏间转让给原告。转让价格为76万元，建筑面积59.1平方米，付款方式为合同签订之日原告支付被告购房“定金25万元”，等被告去“拆迁办”结算，房产权证办下来一个半月付清尾款51万元，当日过户或者委托公证。并约定在签订本合同后，若被告违反合同，不予出卖，被告必须双倍返还定金等内容。同日，原告支付“定金25万元”给被告郑海燕。剩余购房款项未支付。后被告郑海燕与“拆迁办”结算时发现诉争房屋的实际结算面积为59.64平方米大于原、被告双方签订的《房地产转让合同》中约定的面积59.1平方米。另查明，合同签订后，原、被告双方基本上没有直接联系。2020年4月15日，原告打电话被告郑海燕，协商履行合同事宜，被告郑海燕在通话中表示与“拆迁办”结算时发现诉争房产面积大于合同中约定的房产面积，其当时与房产中介徐琴联系适当加价5000元，中介徐琴拒绝加价，中介徐琴转告过原告相关事宜。被告郑海燕在通话中进一步表示，现诉争房屋已涨价，要求适当涨价后再买给原告，不加不卖。原告与被告郑海燕在通话中确认诉解房屋现价约88万元左右。原告在通话中询问被告加价的额度，被告表示84万元左右可以协商，如不行将原告给付其的钱全部加利息退还。原告在通话中表示需要问一下其他人。庭审中，原、被告双方确认，原告支付被告的25万元中，定金为15.2万元，余款9.8万元为预付的购房款，由被告郑海燕收取，并出具欠条。另查明，本案开庭审理前，被告郑志超尚未办理诉争房产的不动产权属登记。本案审理过程中原、被告双方均同意解除本案诉争合同，不再继续履行《房地产转让合同》。但原、被告双方对合同未能履行且予以解除的原因各执一词，原告认为因被告要求在约定价格76万元的基础上加价，导致合同未能继续履行。被告认为经与“拆迁办”结算时才发现房产实际面积大于合同约定面积，要求原告补交相应差价遭到拒绝才导致合同未能履行。 本院认为，原、被告双方签订《房地产转让合同》时，被告郑志超并未取得拟转让房产的所有权。因此，原、被告双方签订的合同属于未取得不动产权证而订立的买卖合同，但并不违反法律规定，属有效合同。本案中原、被告双方均同意解除《房地产转让合同》，表明原、被告双方不愿再履行签订的合同，故对合同应予以解除。但原、被告双方对不履行《房地产转让合同》，而对予以合同解除的原因各执一词，均认为系对方的违约所造成。关于合同解除的原因：首先，原、被告双方系根据衢宁铁路（衢江区）集体土地房屋征收产权调换安置房确认通知单确认房屋面积为59.1平方米，而签订合同。被告郑海燕具体结算时发现结算面积与约定面积不一致，并非原、被告双方主观原因所造成，故在纠纷的起因上不能归结为一方的责任；其次，原、被告双方签订合同时，因不能对被告取得诉争房屋不动产权证的时间予以确定，对诉争房屋交付、过户时间等内容均未明确。说明原、被告双方签订的《房地产转让合同》存在约定不明确，需要双方本着公平、诚信原则，在合理的时间范围内依据合同性质、目的和交易习惯继续进行磋商和完善，为最终合同的履行创造条件。但原、被告双方直至2020年4月15日才双方通过电话联系协商履行合同事宜，原、被告双方均存在懈怠责任；再次，原告认为是因被告要求在约定价格76万元基础上予以加价，造成合同未能履行。被告认为是因经与“拆迁办”结算，发现房产实际面积大于合同约定面积，要求原告补相应差价，但原告一直拖延，导致合同在合理的时间内无法履行。为此，原告提供了通话录音证明其主张的待证事实，被告提供了衢宁铁路工程樟潭片区房票购安置房结算单证明其主张的待证事实。然原、被告双方对对方提交的证据均不认可，且原、被告双方对自己提出的诉讼主张均未能进一步予以佐证，证明违约责任的原因归属；综上所述，本案中原、被告双方只是基于各自利益考虑，未在合理的时间内，本着公平、诚信的原则就合同的继续履行达成一致的意思表示，致使合同不能履行，属于不可归责于双方的原因解除合同。故本院认定属于不可归责于双方的原因导致《房地产转让合同》解除。另，定金罚则的目的是促使双方当事人积极履行合同义务，如属不可归责于双方的原因，使原、被告双方对合同予以解除，不再履行合同。定金条款自然失去了定金罚则的基础。故原告已付定金15.2万元被告应当返还，预付的购房款余款9.8万元，因合同已解除，两被告也应当返还原告。本案中两被告均为合同中的签约当事人，理应承担共同返还定金和购房款的责任。原告要求两被告双倍返还定金，缺乏相应依据本院不予支持，但被告应在法定范围内支付资金占用期间的相应利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告沈菊花与被告郑海燕、郑志超于2019年6月5日签订的《房地产转让合同》； 二、被告郑海燕、郑志超于判决生效后十日内返还原告沈菊花购房定金152000元和购房款98000元，并支付利息（以25万元为基数，自2019年6月6日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算的利息，自2019年8月20日起至判决确定履行之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息）； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7330元，由原告沈菊花负担2280元（已付），由被告郑海燕、郑志超负担5050元，于判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  柴宏玮 人民陪审员  谢新华 人民陪审员  楼晓虹 二〇二〇年十月三十日 书 记 员  郑 欣