湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初9016号原告：吴某某，男，1974年2月18日出生，汉族，住浙江省天台县。原告：黄某某，女，1959年12月21日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：姚曙明，北京德恒（长沙）律师事务所律师。被告：湖南美致力商贸有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区马坡岭街道远大一路**恒大江湾楼盘****。法定代表人：熊立，执行董事兼总经理。原告吴某某、黄某某与被告湖南美致力商贸有限公司(以下简称美致力公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴某某、黄某某的委托诉讼代理人姚曙明，被告美致力公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某某、黄某某向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付房屋租金148588元（从2019年9月1日暂计算至2020年5月30日）；3.判令被告支付违约保证金33390元及违约金14123.6元（违约金暂计算至2020年5月30日）。事实和理由：2018年8月31日二原告与长沙鑫芙置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于长沙市芙蓉区××路××楼盘××栋××房屋（商业门面）。基于长沙鑫芙置业有限公司在出售该商业门面时，已于2017年5月与被告签署《房屋租赁合同》，约定将包含原告所购房屋的恒大江湾楼盘20栋的整个二层出租给了被告。2018年9月17日，二原告、被告以及长沙鑫芙置业有限公司三方签署《房屋租赁合同三方协议》，约定长沙鑫芙置业有限公司与被告的租赁合同关系于2018年8月31日解除，《房屋租赁合同》项下的权利与义务转移至二原告。《房屋租赁合同三方协议》签署后，被告依据原《房屋租赁合同》的约定向二原告支付了2018年9月1日至2019年8月31日的房屋租金，但2019年9月1日后，原告就未再支付租金。按照《房屋租赁合同》的约定，租金按月支付，每个交租期末月28日前支付下一个交租期的租金，2019年9月1日至9月30日租金为8348元，2019年10月1日至2020年9月30日的租金为每月17530元，被告拖欠原告的租金148588元（截至2020年5月30日）。同时依据《房屋租赁合同三方协议》第四条与《房屋租赁合同》第六条第二款，被告须向原告支付租赁保证金33390元，依据《房屋租赁合同》第六条第三款的约定，被告未按期缴纳租金的需按未交金额的千分之三按日计算违约金，鉴于该违约金约定过高，原告主张按照民间借贷月利率2%计算违约金，截至2020年5月30日，违约金为14123.6元。综上原告吴某某、黄某某为维护其合法权益，故向本院提起诉讼。被告美致力公司辩称:美致力公司与吴某某、黄某某长沙市恒大江湾20栋2楼商铺租赁合同纠纷一案，美致力公司曾于2019年6月7日前多次与吴某某、黄某某进行协商降租解约，因经营现场环境与配套达不到商业要求，被告公司严重亏损，曾多次因不能按照原定租金交租，请求吴某某、黄某某进行降租、解约，而吴某某、黄某某因高价购买的商铺无法达到预期效果，多次找开发商要求退商铺，停止与我方协商。2019年10月30日我司因亏损严重而倒闭，员工的工资及供应商的货款都是由公司变卖资产或股东借款而来，且新冠疫情导致公司、个人背负巨额债务，根本没有支付其他任何费用的能力，故请求法院综合考虑被告情况予以协调达成和解。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认了如下法律事实：2017年5月3日，案外人长沙鑫芙置业有限公司（以下简称鑫芙公司）与湖南河马公园商贸有限公司（以下简称河马公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定鑫芙公司将坐落在长沙市芙蓉区远大一路1281号恒大江湾楼盘20栋213号房地产（以下简称涉案房屋）；鑫芙公司将该房屋出租给河马公司作“河马公园”用途，主要经营大型游乐、超市、餐饮等内容；合同约定的租赁期限为10年，自2017年8月1日至2027年7月31日止；租金支付方式为，合同签订当日，河马公司向鑫芙公司支付2017年8月1日至2017年10月31日的首期租金共25044元，其他租金均按月为一个交租期交纳，河马公司应在每个交租期末月28日前支付下一个交租期的租金，鑫芙公司收到全额租金后30天内向河马公司提供相应的租金发票；本合同签订当日，河马公司应向鑫芙公司支付租赁保证金33390元，在本合同租赁期限届满且河马公司完全履行合同约定的义务，没有违约行为的情况下，鑫芙公司将该租赁保证金在本合同终止后以现金或转账的方式无息退还河马公司；河马公司应按时交纳租金、物业管理费及其他费用，否则，每逾期一日，河马公司须按应交而未交金额的千分之三向鑫芙公司支付违约金；因河马公司违约导致本合同提前解除的，租赁保证金不予退还。合同还约定了其他事项。后河马公司更名为美致力公司。2018年8月24日，鑫芙公司与美致力公司就2017年5月3日签订的《房屋租赁合同》（以下简称原合同）达成补充协议，签订《房屋租赁合同补充协议一》，协议约定原合同约定的租赁期限为10年保持不变，将租赁期限的起止时间调整为自2017年10月1日起至2027年9月30日止;租金的支付标准，自2018年10月1日至2019年9月30日的月租金额为8348元，自2019年10月1日至2020年9月30日的月租金额为17530元；双方确认房屋于2017年10月1日完成交付。合同签订后，鑫芙公司向被告交付房屋，被告在涉案房屋内经营公司。2018年8月31日，鑫芙公司将涉案房屋出售于二原告，并于2018年9月17日与二原告、被告签订《房屋租赁合同三方协议》，合同约定鑫芙公司与被告就涉案房屋的租赁关系已于2018年8月31日解除，自解除日起，原告作为该房屋出租方，继续与被告履行原租赁合同；在解除日之后，在被告结清各项费用后15个工作日内，鑫芙公司无息退还被告已支付的保证金33390元；被告在解除日应向原告支付租赁保证金33390元，由原告向被告开具收据。租赁关系确定后，被告按合同约定向原告支付自2018年9月1日至2019年8月31日的房屋租金，但2019年9月1日后，被告未再支付任何租金，且被告一直未向原告缴纳租赁保证金33390元。二原告为维护自己合法权益，故诉至本院。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，鑫芙公司已将涉案房屋出售给吴某某、黄某某，根据上述法律规定，二原告吴某某、黄某某作为房屋产权人有权要求被告按照合同约定支付租金。被告辩称其曾多次与原告就涉案房屋协商降租解约，《房屋租赁合同》已于2019年10月31日解除，租金也应核算至此。对此本院认为，被告未提供相应证据证明其已于2019年10月31日向原告发出解除租赁合同通知书或其他解除合同的文件，故本案《房屋租赁合同》应于原告起诉之日2020年5月30日解除。因被告自2019年9月后便再未支付租金，故被告应向原告支付2019年9月1日至2020年5月30日的租金，其中2019年9月的租金应按8348元的标准支付，2019年10月至2020年5月的租金应按17530元标准支付。又因2020年初新型冠状病毒疫情在全国范围内爆发，全国各地相继采取封城、封路、停工停产等各类措施，各地人员、企业、商铺面临无法正常复工、开业、经营等情况，被告公司也因新冠疫情受到影响，为了衡平双方当事人的利益，酌情确定由吴某某、黄某某减免2020年2月份房屋租金，故截至2020年5月30日，美致力公司尚应向吴某某、黄某某支付租金131058元（8348+7*17530）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因被告未按合同约定按时支付租金，已经构成单方违约，应承担违约责任。庭审过程中原告将违约金调整至以欠付租金为基数按月利率2%的标准计算违约金，符合法律规定，本院予以确认，本院对于原告请求被告支付违约金14123.6元的诉讼请求予以支持。又因租赁合同中明确约定被告违约导致租赁合同提前解除的，租赁保证金不予退还，即案涉租赁保证金退还的前提系被告无违约行为，鉴于本案中被告至今未向原告缴纳租赁保证金，依照约定故被告还应向原告支付租赁保证金33390元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南美致力商贸有限公司于本判决生效之日起三日内向原告吴某某、黄某某支付租金131058元及违约金14123.6元；二、被告湖南美致力商贸有限公司于本判决生效之日起三日内向原告吴某某、黄某某支付租赁保证金33390元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2111元,由被告湖南美致力商贸有限公司负担2111元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张琼二〇二〇年十月十三日法官助理邓浪书记员刘雅琪附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。