江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终1677号上诉人（原审原告）：明发集团泰州房地产开发有限公司，统一社会信用代码913212005794929989，住所地泰州市高港区许庄街道创新路南侧。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：刘迪，女，该公司法务。委托诉讼代理人：刘佳，女，该公司法务。被上诉人（原审被告）：扬州森林湖教育科技股份有限公司（原森林湖教育管理集团（江苏）有限公司），统一社会信用代码91321000MA1MQR2QX8，住所地扬州市广陵区京杭中路**。法定代表人：马桂干，总经理。委托诉讼代理人：施乔，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪汝丹，江苏泰和律师事务所律师。上诉人明发集团泰州房地产开发有限公司（以下简称明发泰州公司）因与被上诉人扬州森林湖教育科技股份有限公司（以下简称森林湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市高港区人民法院（2019）苏1203民初1207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人明发泰州公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判被上诉人支付逾期付款违约金853740元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未对《承诺函》内容进行审查，认定计租日为2018年2月24日，认定事实错误。《承诺函》载明：“针对我司签订的泰外明发幼儿园《房屋租赁合同》第九条，甲方的保证、权利与义务中的9.1.1和9.1.2条款，我司承诺免除责任……”结合《房屋租赁合同》的相关条款约定足以证明被上诉人在明知上诉人与泰州市高港区教育局于2015年5月签订《联合办学协议》未解除的前提下，放弃对上诉人产权证的主张。一审法院仍以产权证为由确定计租日延迟到被上诉人的开园日，事实审查不清，是错误的。且合同10.3.5条明确约定了无论任何原因乙方未取得办学资格证均与甲方无关，因此森林湖公司未及时办理取得办学许可证，上诉人是免责的。二、上诉人在签订《房屋租赁合同》时，己知《联合办学协议》的存在，也明知上诉人的产权证是无法办理的，一审法院未对该事实审查。结合被上诉人的《承诺函》及被上诉人接受教育局的办学设备、给教育局30万补偿金等等行为，足以证明被上诉人对《联合办学协议》的存在，以及最后的解除，是清楚明知的，再以《承诺函》的方式明确放弃上诉人的产权证责任，因此租金应当从《房屋租赁合同》签订时开始缴纳，一审事实审查不清。森林湖公司未及时取得办学资格证，系其自身原因所致，未按照教育局要求进行申报以及缺少权威性论证报告，对办学性质阐述不明，房屋产权证并非获得办学资格的唯一因素，也可以由房屋所在地的社区居委会或乡镇以上政府相关部门出具的证明代替房屋产权复印件。三、一审法院将《房屋租赁合同》约定的日千分之二的逾期付款违约金调整为24%，是没有法律依据的。当事人双方签订的《房屋租赁合同》系其真实意思表示，合同中并无违反法律规定内容，合同合法有效。合同签订后当事人双方应当按照合同约定履行自己的义务。被上诉人逾期付款，应按照合同约定日千分之二向上诉人支付违约金。一审未查明被上诉人办学的具体利润，就调整违约金，属于滥用职权。被上诉人森林湖公司辩称，一、租赁合同9.1.1条约定的是签订本协议时上诉人保证其为房屋的所有权人，拥有房屋所有人，未与第三方签署或履行房屋租赁买卖合同，9.1.2条明确约定上诉人保证该房产涉及的所有权益及土地使用权未受司法机关行政机关依法裁定决定查封或与其他形式限制，即使被上诉人出具承诺函，其免除的也仅仅是第9.1.1、9.1.2条款，并非上诉人陈述的被上诉人免除其提供房产证的责任。二、租赁协议的第9.3.1条明确约定了上诉人在被上诉人开办审批手续时提供能够确认房屋产权的证明材料、竣工验收备案表、工程规划核实认定书等资料，因此提供资料是上诉人的合同义务。对此被上诉人从来没有承诺过免除上诉人提供相应资料用于办学审批的义务，上诉人陈述房产证并非唯一的因素也可以由政府出具的产权复印件代替，那么在上诉人无法提供房产证的时候应当依照9.3.1条的约定协调相关政府部门给被上诉人出具这样的代替材料。三、被上诉人与上诉人签署租赁协议，但是自2017年9月至2018年1月间因上诉人未提供房产证导致被上诉人无法获得开园的审批手续，这五个月里被上诉人没有任何收入，鉴于此如果再免除上诉人责任主动支付五个月租金严重违背常理和商业逻辑。四、违约金约定过高，请法院适当裁量。综上，上诉人的上诉不能成立，请求维持原判。明发泰州公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令森林湖公司支付逾期付款违约金853740元；2、森林湖公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：明发泰州公司（甲方）与森林湖公司签订房屋租赁合同一份，合同约定：该房屋为甲方拥有房屋所有权的社区配套教育用房，该房屋建筑面积为6380.7平方米。该房屋配套的场地约为4566.6平方米。甲乙双方一致同意租赁期为10年，自2017年9月1日起至2027年8月31日止。甲乙双方一致同意租金起算日为2017年9月1日，乙方于起租日开始向甲方交付该房屋租金。甲方于交房日将该房屋交付给乙方使用，房屋交付日为2017年9月1日。租金为前九年为每年93万元，最后一年为96万元。租金每年支付一次，先付后用，首次年租金乙方应于2017年9月1日之前交付，乙方应于每年的9月1日前15日内缴纳下年度租金。在签订本合同时，甲方保证其为该房屋合法所有人，拥有该房屋的所有权，未与第三方签署或实际履行该房屋的租赁或买卖合同。（9.3.1）甲方在乙方办理开园审批手续时提供能够确认房屋产权的证明材料、房屋建筑工程竣工验收备案表、建筑工程规划核实确认书、建筑工程消防设计审核验收意见书（一次消防验收）、幼儿园总平面图、幼儿园土建全套图纸等应甲方提供的资料。乙方保证于2017年9月在硬件上具备开园条件，力争在此时间前取得各项开园证照并于2017年秋季开园。乙方办理开园审批手续需要甲方提供第9.3.1条的文件，这些文件应在交房时或不迟于2017年9月1日前提交给乙方。因甲方原因未能提供乙方办证所需要资料，造成乙方无法在2017年9月前取得办园证照，开园时间及计租时间顺延至2018年春季开园。若乙方逾期支付本协议约定的任何一期的应付租金，则就当期未付租金自应予支付之日起至付清之日止按照日千分之二向甲方支付逾期付款违约金。如逾期超过15日，甲方有权予以断水断电，由此造成的损失由乙方自行承担并放弃向甲方主张。……2017年6月1日森林湖公司向明发泰州公司出具承诺函，承诺函载明：针对我司签订的泰州明发幼儿园《房屋租赁合同》第九条，甲方的保证、权利与义务中的9.1.1和9.1.2条款，我司承诺将免除其责任，并予以积极协调教育等相关部门，直到解决，涉及到已产生的教育、教学设施设备等相关费用，由我司直接与教育等部门洽谈并直接支付给教育局或政府，但请甲方配合协助处理。另查明：森林湖公司于2018年4月28日向明发泰州公司缴纳第一年房租930000元，于2019年4月8日向明发泰州公司缴纳第二年房租930000元。诉讼中，明发泰州公司陈述2018年1月2日向森林湖公司提供房屋产权证书。森林湖公司陈述2018年春季开园时间为2018年2月24日。一审法院认为，一、森林湖公司迟延支付租金问题。森林湖公司未能于2017年秋季开园的原因是由于明发泰州公司未能在2017年9月前提供房屋产权证明。合同约定“因甲方原因未能提供乙方办证所需要资料，造成乙方无法在2017年9月前取得办园证照，开园时间及计租时间顺延至2018年春季开园”，并且约定“乙方于起租日开始向甲方交付该房屋租金”。根据上述约定，第一年的租金应当从2018年春季开园起算。森林湖公司认为2018年2月24日春季开园，符合常理，一审法院予以认定。森林湖公司应当于2018年2月24日向明发泰州公司支付第一年租金，于2019年2月24日向明发泰州公司交付第二年租金。森林湖公司于2018年4月28日向明发泰州公司缴纳第一年房租930000元，于2019年4月8日向明发泰州公司缴纳第二年房租930000元，第一年迟延63天，第二年迟延43天，合计106天。二、违约金的计算问题。合同约定“若乙方逾期支付本协议约定的任何一期的应付租金，则就当期未付租金自应予支付之日起至付清之日止按照日千分之二向甲方支付逾期付款违约金”，日2‰即年73%，明显偏高，一审法院调整为年24%，认定违约金为930000元×24％÷365×106=64819.73元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：森林湖教育管理集团（江苏）有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向明发集团泰州房地产开发有限公司支付64819.73元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12340元，由明发泰州公司负担10860元，森林湖公司负担1480元。本院二审期间被上诉人提供如下证据：1、《办学申办报告》、《2017年10月申请材料清单》，证明2017年10月其向高港区教育局提交办学申报材料，由于缺少办学场所的房屋产权证书，教育局拒绝办理幼儿园开园审批手续；2、《不动产权证》、《2018年1月申请材料清单》、高港区教育局《区教育局关于同意设立“泰州市高港区明发幼儿园”的批复》，证明在2018年1月3日被上诉人将办学场所的房屋产权证书提交给高港区教育局，当日教育局即出具批复同意设立幼儿园。上诉人质证认为，对第一组证据的申办报告真实性和关联性均不认可，一审被上诉人向法庭提交的关于对高港区教育局就我司申办幼儿园答复意见的回函中已明确，未能向教育局提供权威部门认可的设立学校的验证报告，导致不能取得办学资格原因之一，证明房屋产权证并非是获得办学资格的唯一要素，被上诉人自身缺少申报材料，该份证据未涉及验证报告，并且是否向教育部门提交上诉人表示怀疑。申请材料清单三性均不认可，因为是对方自己制作的。第二组证据中的不动产权证真实性没有异议。材料清单也是对方自己制作的，三性均不认可。批复的真实性认可，关联性不认可，上诉人取得产权证和被上诉人取得办学批复根本原因是教育局与上诉人和被上诉人三方共同达成了协议，解除了原联合办学协议，解决了补偿等遗留问题。本院认证认为，对于第一组证据，因无法反映高港区教育局是否已收到该组证据，且上诉人不予认可，本院对其证明目的不予采纳。对于第二组证据，不动产权证及高港区教育局批复的真实性予以确认；材料清单因无法反映高港区教育局是否已收到所列材料，且上诉人不予认可，本院对其不予采纳。一审查明的事实有相应证据予以佐证，本院予以确认。本院另查明，森林湖教育管理集团（江苏）有限公司于2019年9月25日经批准变更为扬州森林湖教育科技有限公司，后该公司于2019年11月18日经批准变更为森林湖公司。本案二审期间的争议焦点为：一、案涉租赁合同的计租日是从何时开始；二、违约金应当如何计算。本院认为，关于争议焦点一，我国合同法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方房屋租赁合同第9.3.1条约定，上诉人在被上诉人办理开园审批手续时提供能够确认房屋产权的证明材料等应上诉人提供的材料。根据该条约定，上诉人应当负有向被上诉人提供能够确认房屋产权的证明材料的义务。现上诉人未有证据证明其按合同约定及时向上诉人提供上述材料，故按照双方合同10.1.9条约定，上诉人的计租日顺延至2018年春季开园，一审法院认定计租日为2018年2月24日并无不当，本院予以维持。至于上诉人提到的被上诉人出具的承诺函，该函中被上诉人仅免除了案涉合同中9.1.1和9.1.2条款，即免除上诉人为案涉房屋的合法所有人、拥有房屋的所有权、未与第三方签署或实际履行房屋的租赁或买卖合同及未受到司法机关、行政机关的查封或其他限制的义务，并未免除上诉人向被上诉人提供能够确认房屋产权的证明材料的义务。关于争议焦点二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据上述规定，确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为确认的基础。但本案中，双方当事人均未提供证据证明被上诉人逾期支付租金给上诉人造成的实际损失是多少。在此情况下，可以结合合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等进行综合判断。本案中，双方约定的被上诉人逾期缴纳租金应承担的违约金利率为年73%，明显偏高。考虑到上诉人未能按约提供房屋产权证明材料，一审法院确定的按照年24%计算违约金并无不当。上诉人的该项上诉理由本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12340元，由上诉人明发集团泰州房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 潘贻杰审 判 员 顾连凤二〇二〇年十月十日法官助理 田 扬书 记 员 李雅婷