湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1455号上诉人（原审被告）：赵基清，女，汉族，1976年11月12日出生，住湖南省洞口县，现住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：刘先交，男，汉族，1971年9月5日出生，住湖南省洞口县，现住湖南省湘潭市雨湖区，系上诉人赵基清丈夫。被上诉人（原审原告）：湘潭湘腾商贸有限公司，住所地湘潭市雨湖区长城乡潭邵路**湘潭义乌小商品城**。法定代表人：彭启云，该公司董事长。委托诉讼代理人：易和仔，湖南公畅律师事务所律师。上诉人赵基清因与被上诉人湘潭湘腾商贸有限公司（以下简称湘潭湘腾公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院作出的（2020）湘0302民初1308号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人赵基清上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，依法改判；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决的数额没有法律依据。湘潭湘腾公司提供的催款通知书上写的是各欠一万元，但判决总额却以17,200元计算，因湘潭湘腾公司违约在先，一审判决赵基清支付46,000元没有法律依据。二、一审判决未充分依照法律规定。《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第二十一条、第二十六条的规定充分赋予了“口头承诺”这种合同方式的合法效力，但一审法院对湘潭湘腾公司“口头承诺”、及赵基清提交的联名举证的《证明材料》视为无物，判决时既不采信也只字未提不采信的理由。三、一审判决在适用法律方面有失偏颇。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。湘潭湘腾公司违约在先，赵基清在两年投诉维权无果的情况下，不得已采用扣留部分租金作为要求湘潭湘腾公司履行承诺的手段，况且早在第二年湘潭湘腾公司给赵基清减免了5,000元租金，以作为违约补偿，以上事实足以证明湘潭湘腾公司违约在先，但一审法院罔顾上述事实，反而判决无过错的赵基清履行债务。四、一审法院有意偏袒湘潭湘腾公司，罔顾赵基清提出新的事实和诉求，作出不公正判决。一审时，赵基清提出2020年5月消防检查时发现，原来义乌花卉市场出租四年了还没有通过消防验收，湘潭湘腾公司随后在自来水管道上安装了消防水龙头，意图用合法表面形式掩盖非法事实真相，赵基清与湘潭湘腾公司之间的租赁合同应属无效。被上诉人湘潭湘腾公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。一审判决对赵基清的绝对违约责任不予追究既违反了合同约定又违反了法律规定，请求二审法院支持湘潭湘腾公司一审诉讼请求。湘潭湘腾公司向一审法院起诉请求：一、判令由赵基清向湘潭湘腾公司偿付门面租金及物业管理费46,000元（2019年9月7日之后的继续计算至返还门面之日止）；二、由赵基清支付湘潭湘腾公司违约金15,620元；三、赵基清已支付给湘潭湘腾公司的门面押金10,000元不退；四、本案诉讼费用由赵基清告承担。一审法院认定事实：2016年9月8日，湘潭湘腾公司（甲方）、赵基清（乙方）签订了一份《湘潭义乌商品城花卉批发市场租赁合同》及补充协议，湘潭湘腾公司将自己的市场门面第二区二号门面租赁给赵基清经营使用，合同约定每个门面租金为28,800元，物业管理费为5,760元，押金10,000元，租赁期限为2016年9月8日至2019年9月7日，并约定赵基清经营年限为十年以上，初期合同为三年一签，合同到期时，在同等条件下优先乙方承租，但乙方必须在合同期满前30日通知甲方。另还就租金的交付、违约金的承担、双方权利义务进行了约定。至2019年9月7日，赵基清偿付了当年度的门面租金和物业管理费共计17,360元，尚欠款项17,200元。赵基清在合同到期后，开始拒付湘潭湘腾公司租金和物业管理费，至2020年7月7日，赵基清应付湘潭湘腾公司租金和物业管理费28,800元，经湘潭湘腾公司多次催促，赵基清以湘潭湘腾公司在市场布局中搭建大棚出售花卉影响其经营为由拒付租金，湘潭湘腾公司遂于2019年12月24日诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同，受到法律保护，对双方当事人均有法律约束力。本案中，湘潭湘腾公司与赵基清签订的房屋租赁合同合法、有效，赵基清拖欠湘潭湘腾公司租金及物业管理费的行为属于违约行为，且赵基清在租赁合同到期后继续占用湘潭湘腾公司的门面用于经营，依法应承担偿付租金及物业管理费的民事责任，一审法院对湘潭湘腾公司主张的上述诉讼请求依法予以支持。对于湘潭湘腾公司提出要求解除与赵基清签订的租赁合同及支付违约金、不予退还赵基清所交押金10,000元的诉讼请求，因湘潭湘腾公司、赵基清所签租赁合同已到期，合同已自行解除，双方对于是否续签合同可以另行协商解决，一审法院对湘潭湘腾公司的该部分诉讼请求不予支持。对赵基清提出湘潭湘腾公司违反对市场经营布局的承诺和湘潭湘腾公司无收取物业管理费资质，并拒付应交租金和物业管理费的辩解意见，因双方在签订合同中已明确约定了赵基清应缴纳的款项项目和标准，故一审法院对赵基清上述辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，一审判决：一、由赵基清在本判决生效十日内偿付湘潭湘腾商贸有限公司门面房屋租金和物业管理费合计46,000元（已计算至2020年7月7日，此后至返还门面给湘潭湘腾商贸有限公司之日止，应按门面房屋租金2,400元/月和物业管理费480元/月的标准继续偿付给湘潭湘腾商贸有限公司）；二、驳回湘潭湘腾商贸有限公司的其他诉讼请求。如未按照本院指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,160元，减半收取580元，由赵基清负担。二审期间，上诉人与被上诉人均未向本院提交新的证据。经二审查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、湘潭湘腾公司与赵基清签订的《湘潭义乌商品城花卉批发市场租赁合同》及补充协议是否合法有效；二、一审判决赵基清向湘潭湘腾公司支付租金及物业管理费的数额是否有事实和法律依据。一、湘潭湘腾公司与赵基清系自愿订立《湘潭义乌商品城花卉批发市场租赁合同》及补充协议，内容不违反法律法规强制性规定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对合同双方当事人均具有法律约束力，故《湘潭义乌商品城花卉批发市场租赁合同》及补充协议合法有效。二、湘潭湘腾公司与赵基清签订的《湘潭义乌商品城花卉批发市场租赁合同》约定门面年付租金为28,800元，物业管理费为5,760元，押金10,000元，租赁期限为2016年9月8日至2019年9月7日。截至2020年7月7日，赵基清尚欠租期内门面租金17,200元、期满后门面租金和物业管理费28,800元{（2,400元+480元）×10个月}，合计46,000元。一审法院据此判决赵基清向湘潭湘腾公司支付租金及物业管理费46,000元，并自2020年7月7日起至返还门面之日止按门面租金2,400元/月，物业费480元/月支付给湘潭湘腾公司并无不当。综上，上诉人赵基清的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,160元，由上诉人赵基清负担。本判决为终审判决。审判长  戴忠华审判员  肖伟胜审判员  陶 玲二〇二〇年十月九日法官助理马泽华书记员赵铮附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；