广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3204号上诉人（原审原告）：江门市象溪商业城物业管理有限公司，住所地：广东省江门市。法定代表人：陈俞锟，执行董事。委托诉讼代理人：龙振军，广东永泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市金安资产管理有限公司，住所地：广东省中山市。法定代表人：廖维励，执行董事。委托诉讼代理人：付秋真，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖柱华，广东卓而立律师事务所律师。原审第三人：冯桂澄，男，1981年10月24日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：关勇，广东金丰华律师事务所律师。委托诉讼代理人：何璟珊，广东金丰华律师事务所律师。上诉人江门市象溪商业城物业管理有限公司（以下简称象溪公司）因与被上诉人中山市金安资产管理有限公司（以下简称金安公司）、原审第三人冯桂澄物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初6038号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。象溪公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.金安公司向象溪公司支付2013年6月至2019年4月的物业管理费3767573.82元及截至2019年4月的违约金2712653.15元，总计6480226.97元，以及从2019年5月开始至生效判决其支付之日止的物业管理费及违约金；3.本案一、二审诉讼费用由金安公司承担。事实与理由：一、一审判决认定本案的诉讼时效已经届满没有事实和法律依据。2013年5月22日，江门市某甲房地产开发有限公司（以下简称某甲公司）已向金安公司发出《关于缴交“象溪商业城”物业管理费的告知函》。2013年8月12日，金安公司向某甲公司发出《关于缴交物业管理费的告知函》，告知涉案物业已于2013年5月13日转让给冯桂澄，并请某甲公司通知象溪公司从2013年6月开始物业管理费由冯桂澄支付。2014年5月12日，某甲公司与金安公司、冯桂澄签署《象溪商业城移交明细表》。但由于金安公司没有提供冯桂澄的联系方式，象溪公司联系冯桂澄无果，且冯桂澄与金安公司之间的房屋买卖合同尚存在争议，加上涉案物业一直登记在金安公司名下，缴交物业管理费的义务人无法确定。因此，在缴交物业管理费的义务人暂无法确定的情况下，一审判决认定本案的诉讼时效已经届满没有事实和法律依据。二、一审判决认定涉案物业已经于2014年5月21日交付给冯桂澄，从而驳回象溪公司的向物业管理费及违约金主张，没有事实依据和法律依据。冯桂澄与金安公司之间的房屋买卖合同尚存在争议，且截至本案上诉之日，涉案物业的所有权人仍然为金安公司。根据《物业管理条例》第六条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，涉案物业的业主仍然为金安公司。根据《物业管理条例》第七条第五项的规定，金安公司作为业主应承担支付物业管理费的义务。即使根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，金安公司作为业主仍然应对物业管理费承担连带支付责任。另外，象溪公司在二审调查活动中补充如下意见：象溪公司已于2018年11月7日向金安公司发出了商函，并向金安公司主张物业管理费的权利，故本案诉讼时效应该从2018年11月8日开始起算。象溪公司又于2019年5月7日提起本案诉讼，从而导致诉讼时效中断，则金安公司应该从2018年11月8日开始支付物业管理费用。金安公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应当予以维持。象溪公司的函件声称2013年6月份开始收取涉案物业的物业管理费，在2013年6月5日未收到物业管理费，象溪公司就应当知道自己的权利受到损害，所以应从2013年6月5日起算诉讼时效，到2015年6月5日诉讼时效就已经届满。在2018年象溪公司再次发函的行为并不能造成诉讼时效中断。二、一审根据查明的事实认定涉案物业在2014年5月12日已经移交给冯桂澄并由其实际占有，那么金安公司并不实际占有物业，当然不应当交纳物业费。三、在2015年12月8日，冯桂澄曾亲笔书写关于协助办理江门市象溪路第4、5、7层房产证过户手续的请示，并明确承诺由其本人承担涉案物业的物业管理费，因此支付物业费的义务人应当是冯桂澄。冯桂澄述称：一、本案为物业服务合同纠纷，金安公司是涉案物业的产权人，象溪公司也与金安公司签署了物业服务合同，根据合同相对性原则，金安公司依法应承担支付物业费的义务。冯桂澄并非该物业服务合同的当事人，不应在本案审理中涉及。二、冯桂澄与案外人中山市某乙集团有限公司（以下简称某乙公司）签署《资产交易合同》，这是另外一个独立的法律关系，不应在本案进行审理。本案的审理不应对冯桂澄与案外人某乙公司之间的《资产交易合同》作出处理，冯桂澄是否取得涉案物业的不动产权尚处于不确定状态。三、象溪公司在一审时明确拒绝追加冯桂澄作为共同被告，在二审的上诉请求中也同样仅向金安公司主张物业费。四、涉案物业登记在金安公司名下，金安公司应承担物业费。五、象溪公司应承担举证不能的不利后果。象溪公司未能举证其取得涉案小区前期物业管理资质的招投标程序以及物业服务收费标准的政府指导价格等文件，更没有举证其实际提供的物业服务项目，故应承担举证不能的不利法律后果。六、象溪公司诉请支付2013年6月至2019年4月的物业管理费已超过诉讼时效。另外，冯桂澄在二审调查活动中补充如下意见：1.本案的纠纷是由于象溪公司及其股东无偿分配公司资产而导致，应由象溪公司及其股东来承担相应的责任。2.2011年4月5日，象溪公司与金安公司签署了一份物业服务协议，约定了缴交物业费的三个条件之一是产权登记在金安公司名下，故缴交物业费的义务应由金安公司承担。3.2018年11月8日象溪公司与金安公司的商函是虚假的。象溪公司向一审法院起诉请求：一、金安公司向象溪公司支付2013年6月份开始至2019年4月份止的物业管理费3767573.82元及截至2019年4月份的违约金2712653.15元，总计6480226.97元，以及从2019年5月份开始至生效判决其支付之日止的物业管理费及违约金；二、金安公司承担本案的全部诉讼费用。诉讼期间，象溪公司明确上述第一项诉讼请求中主张的物业管理费从2013年6月起至2020年2月止。一审法院认定事实:2009年11月10日，金安公司（买受人）与某甲公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》约定买受人向出卖人购买江门市蓬江区象溪路铺位。后双方签订《商品房买卖补充协议》约定根据江门市公安局关于象溪路部分商铺、单元门牌编订的复函，将象溪路铺位更改为象溪路401号铺（含五层），建筑面积为6224.74平方米。2009年12月1日，某甲公司（甲方）与金安公司（乙方）就象溪商业城401、501室房屋签订《象溪商城前期物业管理服务协议》，主要约定：1.乙方同意由甲方或其委派的物业管理服务公司负责商城的物业管理，商铺的综合管理服务费按建筑面积每月30元/平方米计收，宣传推广费按建筑面积每月5元/平方米计收；2.物业管理服务包括：（1）建筑物及其附属公用设施、设备、场地的使用管理、维修维护、巡视检查，（2）绿化的管理养护，（3）环境卫生的管理服务，（4）公共秩序的维护、安全防范，（5）停车场的管理、收费及其场地的维修养护，（6）物业档案资料的管理，（7）全天候的安全监控与巡查，（8）提供代收缴水费、电费等服务；3.从商场开业日起计的第二个月开始，乙方须于每月5日前缴纳当月综合管理服务费及宣传推广费，逾期支付，每日按欠缴额的1‰计收违约金。2009年12月26日，某甲公司（甲方）与象溪公司（乙方）签订《物业委托管理合同》，主要约定甲方将位于江门市蓬江区象溪路4号的象溪商业城委托乙方实行物业管理。2011年4月，金安公司（买受人）与某甲公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》约定买受人向出卖人购买江门市蓬江区×号701-716、740-749、752-755室。后双方签订《商品房买卖补充协议》约定根据江门市公安局关于象溪路部分商铺、单元门牌编订的复函，将象溪路×号701室更改为象溪路×号701、758室，将象溪路×号752室更改为象溪路×号752、753室，将象溪路×号753室更改为象溪路×号754室，将象溪路×号754室更改为象溪路×号755室，将象溪路×号755室更改为象溪路×号756室。2011年4月5日，象溪公司（甲方）与金安公司（乙方）就象溪路×号、×号7层701-716、740-749、752-755室房屋签订《象溪商业城前期物业管理服务协议》，主要约定：1.物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；2.乙方交纳物业管理费时间为每月1-5日，住宅按建筑面积每月2元/平方米/月标准收取，逾期按应交费用的0.3%按日交纳滞纳金。同日，象溪公司（甲方）与金安公司（乙方）签订《补充协议》，对甲方收取物业管理费的起始时间作出约定：1.乙方自用或出租物业之日起开始缴纳物业管理费，2.乙方的物业已具备办理房产证之日起开始缴纳物业管理费，3.在签订了前期物业协议后满二年之日起开始缴纳物业管理费，以上条件只要符合其中一个，就是乙方开始缴纳物业管理费的时间。2013年5月22日，某甲公司向金安公司发出《关于缴交“象溪商业城”物业管理费的告知函》，主要载明“贵司在我司的项目工程‘象溪商业城’按股份分得的资产，现已经可以办证，象溪商业城目前由江门市象溪商业城物业管理有限公司管理，收物业管理费标准按照象溪商业城前期物业管理服务协议执行，由2013年6月开始第四、第五及第七层30间公寓应收属贵司的物业管理费（物业管理费按上报物价局备案收费标准收取，第四、第五层物管费8元/㎡,第七层物管费2元/㎡，水电费另计）”。2013年8月12日，金安公司向某甲公司发出《关于缴交物业管理费的告知函》，主要载明“我司在贵司的项目工程‘象溪商业城’按股份分得位于江门市象溪商业城的第四、第五层商铺及第七层的32间公寓，上述物业已移交中山市城市建设投资集团有限公司，据某乙公司来函，该物业已于2013年5月13日转让给冯桂澄，请贵司通知象溪商业城物业管理公司从2013年6月开始，上述物业的物业管理费由受让人冯桂澄负责支付”。2013年8月至9月，上述涉案房屋办理了《房地产权证》，登记的权属人均为金安公司，具体的地址和建筑面积分别是江门市蓬江区象溪路×号401室6224.74平方米，×号701室118.60平方米，×号702、703室均为43.32平方米，×号704-709室均为43.75平方米，×号710室44.94平方米，×号711室44.95平方米，×号712-714室均为43.75平方米，×号715室43.14平方米，×号716室44.73平方米，×号740室62.74平方米，×号741室56.76平方米，×号742室58.72平方米，×号743室64.04平方米，×号744室49.52平方米，×号745室50.23平方米，×号746室44.23平方米，×号747室39.92平方米，×号748室80.21平方米，×号749室72.50平方米，×号752室36.99平方米，×号753室46.40平方米，×号754室57.90平方米,×号755室30.68平方米，×号756室29.99平方米，×号758室75.67平方米。2019年6月5日，象溪公司通过网上立案方式向一审法院提起本案诉讼。另查明：金安公司向法院提交了如下证据：1.落款单位为中山市人民政府办公室、抬头为某乙公司、时间为2011年1月28日的中府办复[2011]34号《关于将中小金融机构退市资产注资某乙集团等问题的批复》，载明“一、同意将中小金融机构退市以物抵债给市财政的资产按账面价值15192万元通过市国资委注资给某乙集团。二、同意将中荣大厦户外临时停车场约8亩用地市场价值约2000万元通过市国资委注资给某乙集团。三、同意将中小金融机构退市资产（有证及无证资产）5.5亿注资给某乙集团。四、以上资产过户相关办证税费由某乙集团负担。请市财政局、国土资源局等有关单位配合市国资委、某乙集团抓紧办理以上资产注资某乙集团的相关手续”。2.中山市财政局作为甲方、中山市人民政府国有资产监督管理委员会作为乙方、某乙公司作为丙方，签订时间为2011年12月10日的《资产移交协议四》复印件，主要约定根据中府办复[2011]34号《关于将中小金融机构退市资产注资某乙集团等问题的批复》精神，甲方将包括涉案房屋在内的50宗资产按现状移交给乙方，乙方将上述接收的资产即时移交给丙方。3.某乙公司作为甲方、转让方，冯桂澄作为乙方、受让方，订立时间为2013年5月13日的《资产交易合同》，主要约定甲方将涉案房屋以进场交易形成的价格2588.17万元转让给乙方。4.移交人为某乙公司、接收人为冯桂澄、日期为2013年9月30日的《移交象溪商业城〈房地产权证〉、〈国有土地使用证〉明细表》，主要记载了涉案房屋的房产证号、土地证号及地址。5.移交单位为某乙公司、签收人为冯桂澄、日期为2013年9月30日的《文件签收表》，该表罗列的文件有关于缴交“象溪商业城”配套工程分摊费的告知函（某乙集团）、关于缴交“象溪商业城”配套工程分摊费的告知函（金安公司）、关于缴交物业管理费的告知函（某乙集团）、关于缴交物业管理费的告知函（金安公司）、关于缴交物业管理费的告知函（某甲房地产）、象溪商业城前期物业管理服务协议、通知书。6.移交人为某乙公司、接收人为冯桂澄、发展商为某甲公司、日期为2014年5月12日的《象溪商业城移交明细表》，该表罗列了涉案房屋的地址和门牌变更情况，在发展商某甲公司落款处备注有“配套设施费及物业管理费另签订相关协议”。金安公司和冯桂澄在庭审中均表示冯桂澄已付清购房款给某乙公司，象溪公司表示曾于2018年11月7日向中山市国资委发送《商函》告知将提起诉讼。一审法院认为：本案是物业服务合同纠纷。由象溪公司提供的《物业委托管理合同》、《授权书》、《象溪商业城物业管理移交书》、《象溪商业城前期物业管理委托合同之补充合同》、《象溪商业城前期物业管理服务协议》、《象溪商业城业主手册》、《补充协议》、《关于推广使用“房地产信用信息管理系统”软件的通知》、《授权书》、《准予行政许可决定书》、《资质证书》、《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》、劳动合同、照片等证据可以证实象溪公司于2009年12月26日起接受开发商某甲公司的委托为象溪商业城提供物业服务，金安公司、冯桂澄认为象溪公司没有提供过物业服务等的意见，因未能提供有效证据予以反驳，一审法院不予采纳。关于象溪公司主张金安公司支付2013年6月至2020年2月的物业管理费及违约金。金安公司抗辩称冯桂澄于2013年4月通过公开招投标受让涉案房屋，并已接收和占有使用涉案房屋，自2013年6月起的物业管理费应由冯桂澄承担，金安公司对该抗辩意见提供了《关于将中小金融机构退市资产注资某乙集团等问题的批复[中府办复（2011）34号]》、《资产移交协议四》、《资产转让委托协议》、《资产交易合同》、《移交象溪商业城、明细表》、《文件签收表及7个附件》、《象溪商业城移交明细表》、《关于协助办理江门市蓬江区象溪路4/6号第四、五、七层房地产过户手续的请示》、《文件签收表》予以证明，冯桂澄确认上述证据的真实性，但否认其为涉案房屋的产权人，并表示从未接收、占有或使用涉案房屋。虽针对何时由谁接收涉案房屋使用的问题，各方的陈述各不一，但从金安公司提供的上述证据可知，冯桂澄在2013年9月30日签署了《移交象溪商业城、明细表》、《文件签收表及7个附件》，在2014年5月12日签署了《象溪商业城移交明细表》，则冯桂澄至少从2014年5月12日起接收涉案房屋；金安公司曾向某甲公司发出《关于缴交物业管理费的告知函》，象溪公司起诉要求金安公司支付2014年5月12日至2020年2月的物业管理费，理据不足，一审法院不予支持。至于2013年6月至2014年5月11日的物业管理费，由于金安公司未能提供充分证据证明冯桂澄占用涉案房屋，故应由金安公司支付。金安公司抗辩象溪公司主张该段时间的物业管理费的诉讼时效期间已届满，象溪公司未能提供证据证明存在诉讼时效中止或中断的情形，而象溪公司于2019年5月7日提起本案诉讼及表示曾于2018年11月7日向中山市国资委发送《商函》告知将提起诉讼，故一审法院对金安公司抗辩诉讼时效期间届满的意见予以采信。由此一审法院对象溪公司主张金安公司支付2013年6月至2014年5月11日的物业管理费的请求不予支持。综上，一审法院对象溪公司主张金安公司支付2013年6月至2020年2月的物业管理费不予支持，同理，一审法院对象溪公司主张金安公司支付违约金亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回象溪公司的全部诉讼请求。本案受理费57161.59元，保全费5000元，合共62161.59元，由象溪公司负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。经二审审理，本院依法确认一审法院查明的事实。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。本案二审依法围绕象溪公司的上诉请求进行审查。结合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：（1）涉案物业管理费的缴交义务人是否为金安公司；（2）2013年6月至2014年5月11日的物业管理费诉讼时效是否已经经过。一、关于本案物业管理费的交缴义务人是否为金安公司的问题。涉案物业系金安公司和某甲公司合作开发象溪商业城项目而分得的不动产权益，2011年12月10日通过国有资产处置移交给某乙公司。2013年4月，冯桂澄通过公开招投标受让涉案物业，并在2013年9月30日签署《移交象溪商业城、明细表》、《文件签收表及7个附件》以及在2014年5月12日签署《象溪商业城移交明细表》等文件，证明某乙公司已于2014年5月12日将涉案物业交给冯桂澄占有和使用。金安公司于2013年8月12日向某甲公司发出《关于缴交物业管理费的告知函》，告知某甲公司物业转让情况，并通知象溪公司向冯桂澄收取物业管理费用，已经完成事先告知义务。故从2014年5月12日受让人冯桂澄实际占有涉案物业之日起，金安公司已经不是涉案物业的实际占有和使用人，并将明确的受让人告知了开发商和物业管理公司。物业管理公司没有及时向冯桂澄追讨物业管理费，也无向金安公司请求协助向冯桂澄收取物业管理费，由此产生的责任，应由象溪公司自行承担。象溪公司上诉称涉案物业转让合同存在争议且无法联系冯桂澄的理由缺乏事实依据，本院不予支持。二、关于2013年6月至2014年5月11日的物业管理费诉讼时效是否已经经过的问题。2013年6月至2014年5月11日的物业管理费诉讼时效的起算点为2014年5月12日，至2016年5月12日诉讼时效届满。象溪公司于2018年11月7日向金安公司发出《商函》催收，因诉讼时效已经届满，金安公司并无作出继续履行的意思表示，不构成诉讼时效的中断。至2019年5月7日象溪公司提起诉讼，该部分物业管理费的诉讼时效已经经过，本院不予支持。综上所述，象溪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57161.59元，由江门市象溪商业城物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴春梅审 判 员  李炎途审 判 员  梁智坚二〇二〇年十月十九日法官助理  雷楚莹