海南省临高县人民法院   民事判决书   （2020）琼9024民初880号   原告：海南德元投资有限公司，统一社会信用代码：914600005527755844。   法定代表人：田某。   委托诉讼代理人：曾某，海南日新律师事务所律师。   委托诉讼代理人：邢某，海南日新律师事务所实习律师。   被告：高某，住湖南省益阳市资阳区。   被告：李某，住海南省临高县。   原告海南德元投资有限公司（简称德元公司）诉被告高某、李某商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德元公司委托诉讼代理人曾某、邢某到庭参加诉讼。被告高某、李某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。本案现已审理终结。   原告德元公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告高某于2016年10月9日签订的编号为LGL000015235《临高县商品房买卖合同》于2020年1月8日已自动解除；2、判令两被告配合原告办理解除德元水岸澜庭14#住宅楼4层3A02号房的合同备案登记手续；3、判令两被告配合原告办理撤销德元水岸澜庭14#住宅楼4层3A02号房的产权预告登记手续；4、判令两被告向原告支付总房款10%的违约金即40389.3元及因未按时配合原告办理该商品房的产权预告登记撤销手续和解除备案登记手续而应支付的违约金(自2020年1月8日至办理上述手续止,按每天1211.7元计算)；5、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由:2016年10月9日原告与被告高某于签订编号为LGL000015235《临高县商品房买卖合同》,约定由被告高某向原告购买德元水岸澜庭14#住宅楼4层3A02号房,房价为403893元。因被告高某资金不足向原告申请借款112508元作为首付款,2016年10月12日原告提供了112508元首付款,被告高某向原告出具欠条并承诺按期偿还。2016年11月13日原告给被告办理了商品房买卖合同备案手续。2016年11月16日,被告高某与原告及中国工商银行股份有限公司洋浦分行签订《个人购房借款/担保合同》,由被告高某向洋浦分行贷款280000元用于购买该商品房,原告承担保证责任,被告李某在该合同上作为抵押物共有人一并签字。2016年11月28日,原告给两被告办理了该商品房产权预告登记(登记号为:琼(2016)临高县不动产证明第0001751号),并将该商品房抵押登记给工商银行洋浦分行。被告高某未能在约定期限内偿还原告借款112508元,经双方协商于2017年4月6日签订补充协议约定，被告高某对该笔借款分期偿还,于2017年12月31日清偿。但经原告多次催促,被告仅在2017年12月13日向原告偿还20000元,至今尚欠92508元。被告高某又因未按贷款合同约定偿还贷款,洋浦分行决定对被告高某拖欠的全部贷款本金263177及利息提前到期并收回,要求原告履行保证责任。之后洋浦分行已于2020年1月8日从原告在该行开立的保证金中全部扣收被告高某所拖欠的贷款本息共计267793.58元。根据原告与被告高某签订的补充协议约定，被告高某拖欠原告首付款借款逾期超过30日的,原告有权解除合同,在合同解除的10日内无条件配合原告办理产权预告登记撤销手续及解除合同备案登记手续,并按总房款的10%向原告支付违约金；被告未按期归还银行贷款导致原告保证金被扣划的,《商品房买卖合同》自保证金被划扣之日起自动解除，被告应于合同解除之日起30日配合原告办理产权预告登记撤销手续及解除合同备案登记手续；被告未按上述约定配合原告办理产权预告登记撤销手续及解除合同备案登记手续的,每逾期一天,按房屋总价千分之三支付违约金即每天违约金为1211.7元。自2020年1月8日洋浦分行将被告高某所拖欠的贷款本息从原告保证金账户扣划完《临高县商品房买卖合同》自动解除后,原告多次向被告告知上述事项,并催告按照合同约定配合原告办理产权预告登记撤销手续及解除合同备案登记手续,但被告置之拒不配合。综上,两被告既不归还原告首付款借款,又不偿还银行贷款，导致原告在银行的保证金被扣划。按照合同约定,为维护原告的合法权益,特向人民法院起诉,请求依法支持原告的诉讼请求。   被告高某、李某未答辩。   原告德元公司提供下列证据：1、编号为LGL000015235的《临高县商品房买卖合同》，证明2016年10月9日原告与被告高某签订合同约定，由被告高某购买德元水岸澜庭14#住宅楼4层3A02号房，价款为403893元的事实；2、2016年10月9日被告高某出具的《欠条》、3、2016年10月12日工商银行《入账凭证》及《收款收据》，证明由原告为被告高某代交首付款112508元，被告高某向原告出具欠条承诺于2016年12月25日前偿还上述款项的事实；4、LGL000015235《临高县商品房买卖合同备案表》，证明2016年11月13日合同已备案登记至被告高某名下；5、《个人购房借款/担保合同》及工商银行个人借款凭证，证明被告高某向工商洋浦分行贷款280000元用于购买涉案商品房，原告承担保证责任，被告李某作为抵押物共有人一并在合同上签字，工商洋浦分行已足额发放贷款280000元的事实；6、琼(2016)临高县不动产证明第0001751号《不动产登记证明》、琼(2016)临高县不动产证明第0001754号《不动产登记证明》，证明原告给被告办理了预售商品房预告登记，同时办理了抵押登记，将该房抵押给工商洋浦分行；7、《商品房买卖合同》补充协议(代借款协议)，8、2017年4月6日《欠条》，9、《收款收据》、《记账凭证》、《记账回单》，证明因被告高某违约未按期偿还原告借款112508元，2017年4月6日双方签订补充协议，被告高某重新出具《欠条》，约定于2017年12月31日偿还借款112508元，但被告仅于2017年12月13日向原告偿还20000元，至今尚拖欠92508元；10、《中国工商银行股份有限公洋浦分行催收记录》、11、《中国工商银行个人住房贷提前到期通知函》、12、2019年12月26日工商银行洋浦分行《关于履行担保责任通知》、13、原告保证金账户被工行洋浦分行扣款的3张《凭证》，证明因被告高某未按贷款合同约定偿还贷款，该行决定对被告高某所欠的贷款本息提前到期并收回，要求原告履行保证责任，并分别于2019年12月31日、2020年1月6日、1月8日从原告在该行开立的保证金账户中扣收拖欠贷款本息共计267793.58元；14、《告知函》、邮寄《告知》的邮件底单、短信截图，证明原告向被告发出书面《告知函》，要求两被告在收到告知函后30日内配合原告办理商品房产权预告登记撤销及解除合同备案登记手续，以及支付违约金；15、短信截图、微信聊天截图，证明原告通过短信、微信等方式要求被告还款的事实。   上述证据，经审查来源合法、真实，且与本案均存在关联性，本院予以确认。   根据原告的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月9日，德元公司与高某签订LGL000015235《临高县商品房买卖合同》约定，高某购买德元公司位于临高县市政大道西侧德元水岸澜庭14#住宅楼4层3A02房，价款人民币403893元，于合同签订之前支付定金11385元，于2016年10月30日前支付112508元，剩余房款28万元通过银行按揭贷款支付。高某已支付购房定金11385元。合同签订当日，高某出具欠条欠德元公司购房首付款人民币112508元，承诺于2016年12月25日前还清。同年10月12日德元公司以缴款人高某名义存入该公司购房账号人民币112508元。2016年11月13日临高县住房保障与房产管理局办理该商品房买卖合同备案登记。2016年11月16日，高某与工商银行洋浦分行及德元公司签订《个人购房借款/担保合同》约定，高某向工商银行洋浦分行借款人民币280000元，用于购买位于临高县市政大道西侧德元水岸澜庭14#3A02房，该货款一次性划入德元公司工商银行临高支行账户；贷款期限为25年，按月等额本息还款；德元公司作为保证人对合同项下贷款承担连带保证责任，高某以购房合同项下的房产设定抵押，李某以担保物共有人在合同上签名。2016年12月1日工商银行发放贷款280000元划入德元公司账户。2016年11月28日临高县国土资源局颁发琼（2016）临高县不动产证明0001751号《不动产登记证明》，将位于临高县市政大道西侧德元水岸澜庭14#3A02房预告登记在高某、李某名下，同日办理琼（2016）临高县不动产证明0001754号《不动产登记证明》，抵押登记在工商银行洋浦分行名下。2017年4月6日德元公司与高某签订《商品房买卖合同》补充协议（代借款协议）约定，高某借德元公司112508元用于支付购房首付款，于2017年12月31日前还清；逾期超过30日的，德元公司有权解除合同，在合同解除的10日内配合德元公司办理产权预告登记撤销及解除合同备案登记手续，并按总房款的10%向德元公司支付违约金；在按揭贷款担保期间，未按期归还银行贷款导致德元公司保证金被扣划的，《商品房买卖合同》自保证金被扣划之日起自动解除，在合同解除之日起30日内配合德元公司办理产权预告登记撤销及解除合同备案登记手续，未按上述约定配合办理产权预告登记撤销及解除合同备案登记手续的，每逾期一天按房屋总价千分之三支付违约金；本协议为《商品房买卖合同》的补充协议，如内容与《商品房买卖合同》相冲突的，以本协议为准。上述补充协议签订后，2017年12月13日高某向德元公司偿还借款20000元，尚欠92508元。因高某未按《个人购买借款/担保合同》约定偿还贷款本息，2019年12月26日工商银行洋浦分行向德元公司发出《关于履行担保责任的通知》，宣布《个人购房借款/担保合同》于2019年12月26日提前到期，提前收回尚欠贷款本息，请求德元公司履行保证责任。并分别于2019年12月31日、2020年1月6日、2020年1月8日从德元公司在该银行开立的保证金账户中扣收高某所欠贷款本息共计267793.58元。2020年3月26日德元公司分别向高某、李某发出《告知函》指出：一、高某与我司签订的编号为LGL000015235《临高县商品房买卖合同》在洋浦分行于2020年1月8日将高某所拖欠的贷款本息全部从我司保证金账户扣划时已自动解除；二、我司再次要求高某、李某在收到本函30日内配合我司办理该商品房的产权预告登记撤销手续及解除合同备案登记手续；三、我司要求高某、李某在收到本函30日内向我司支付总房款10%的违约金40389.3元及因未按时配合我司办理该商品房产权预告登记撤销手续和解除合同备案登记手续应支付的违约金（自2020年1月8日起，按每天1211.7元计算至办理上述手续为止）。李某、高某已于2020年3月27日和4月4日分别收到上述《告知函》，未提出异议。   本院认为，2016年10月9日德元公司与高某签订的《商品房买卖合同》及2017年4月6日德元公司与高某签订的《商品房买卖合同》补充协议是双方的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法律的强制性规定，应认定为合法有效。合法有效的合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同在履行的过程中，高某未依约清偿由德元公司垫付的购房首付款112508元及未按照高某与工商银行洋浦分行及德元公司签订的《个人购房借款/担保合同》约定履行还款义务，导致工商银行洋浦分行依据担保合同约定要求德元公司履行连带保证担保责任，并从德元公司在该行开立的保证金账户扣划高某所欠贷款本息267793.58元。依据2017年4月6日德元公司与高某签订的《商品房买卖合同》补充协议约定，德元公司请求确认其与高某于2106年10月9日签订的LGL000015235《临高县商品房买卖合同》已解除，并请求判令被告高某向德元公司支付总房款10%的违约金40389.3元的诉讼请求，本院依法应予支持。但该合同依法应确认自2020年4月4日高某收到解除合同告知函之日起解除。合同解除后，因合同项下的房产预告登记在高某、李某名下，德元公司请求判令高某、李某配合其办理解除德元水岸澜庭14#住宅楼4层3A02号房备案登记及撤销产权预告登记手续的诉讼请求，本院依法予以支持。对于德元公司请求判令高某、李某支付未按时配合其办理该商品房的产权预告登记撤销手续和解除合同备案登记手续违约金的诉讼请求，因该项诉求为合同解除后被告应尽的义务，不属于合同履行的违约行为，本院不予支持。李某并非合同当事人，本案德元公司请求判令李某承担合同履行违约责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：   一、确认海南德元投资有限公司与高某于2016年10月9日签订的编号为LGL000015235《临高县商品房买卖合同》自2020年4月4日解除；   二、高某于本判决生效之日起七日内向海南德元投资有限公司支付合同履行违约金40389.3元；   三、高某、李某于本判决生效之日起七日内配合海南德元投资有限公司办理撤销德元水岸澜庭14栋3A02房产权预告登记和办理解除合同备案登记手续；   四、驳回海南德元投资有限公司的其他诉讼请求。   案件受理费1766元，由高某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审判长 陈魁坚   人民陪审员 高莉莉   人民陪审员 陈彩颖      二〇二〇年十月二十三日   书记员 周米姿   附本案适用相关的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。