宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初2715号原告：高某，宁夏中卫人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：李某，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：陈某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。被告：宁夏中卫市置家房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：91640500554180867U。法定代表人：牛某。原告高某与被告陈某、宁夏中卫市置家房地产经纪有限公司（以下简称置家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高某及其委托诉讼代理人李某、被告陈某、被告置家公司的法定代表人牛某均庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高某向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告陈某于2018年8月6日签订的《房屋买卖合同》、《房屋转让协议》；二、判令被告陈某向原告退还购房款36万元，支付违约金10万元；三、判令被告置家公司向原告退还居间报酬3600元，并对第二项诉讼请求在138000元范围内承担补充赔偿责任；四、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年8月6日，经被告置家公司居间介绍，原告与被告陈某签订《房屋买卖合同》、《房屋转让协议》各一份，约定被告陈某将其顶账得来的位于中卫市××区以360000元的价格出售给原告。合同签订后，原告向被告陈某一次性支付了购房款360000元。原告履行上述协议约定的义务后，被告陈某始终未能在合理期限内履行交付房屋、办理过户登记手续的义务。2018年11月30日，经原告催告，被告陈某向原告出具了《承诺书》一份，承诺于2018年12月30日前将案涉房屋过户至原告名下，否则全额退还购房款并按照合同约定的标准承担违约金。被告承诺的履约期限届满后，被告陈某仍未向原告交付房屋及办理过户登记手续。被告置家公司作为专业的房屋经纪机构未对房源权属及瑕疵状况尽到核查职责，未能根据顶账房交易的特殊性消除层层交付环节的法律风险，致使原告基于对其专业资质的信赖遭受了严重的经济损失，依法应当向原告承担赔偿责任。被告陈某辩称，被告陈某收取原告支付的购房款360000元属实，被告陈某未向原告交付房屋，也未办理过户手续。被告陈某同意解除双方之间的房屋买卖合同。现被告陈某因生意失败，无力向原告退还购房款。被告置家公司辩称，因上一手卖家和被告陈某之间发生纠纷，未向被告陈某交付房屋，所以被告陈某无法向原告交付房屋。被告陈某提供的顶房协议证实案涉房屋确实属于被告陈某所有，在得知被告陈某不能向原告交付房屋时，被告置家公司也做了大量的协调工作。本案中，被告置家公司提供的是居间服务，已尽到了居间服务的义务，不存在欺诈、隐瞒事实的情况。故被告置家公司不应向原告承担赔偿的责任。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的证据，本院认定如下：证据一《房屋买卖合同》、《房屋转让协议》、黄河农村商业银行业务凭证、《收据》、证据二《收据》、房地产经纪人工作职责挂图照片、房屋买卖交易流程挂图照片，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告所主张的事实，对其证明效力予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月6日，经被告置家公司居间介绍，原告与被告陈某签订《房屋买卖合同》、《房屋转让协议》各一份，约定被告陈某将位于中卫市××区房屋（建筑面积133.35㎡）出售给原告;成交总价为360000元；原告于2018年8月6日一次性支付购房款；如一方违约，应给对方支付违约金100000元;合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告向被告陈某支付购房款360000元，被告向原告出具《收条》一份。同时，原告向被告置家公司支付居间服务费3600元。后被告陈某未向原告交付涉案房屋。2018年11月30日，被告陈某向原告出具《承诺书》一份，承诺于2018年12月30日之前向原告办理案涉房屋过户登记手续，如逾期未办理，按双方买卖合同成交价格全额退还购房款，并承担合同约定的违约金。被告陈某承诺的期限届满后，仍未向原告办理过户登记手续。后被告陈某陆续向原告退还购房款28200元，剩余331800元至今未退还。为此，原告诉至本院并提出上述诉讼请求。本院认为，原告与被告陈某于2018年8月6日签订的《房屋买卖合同》、《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。被告陈某作为出卖人收到购房款后未按约定期限向原告交付房屋，也未办理过户登记手续，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，由于被告陈某的违约行为致使原告不能实现合同目的，双方签订的合同应当依法予以解除。故原告要求解除与被告陈某于2018年8月6日签订的《房屋买卖合同》、《房屋转让协议》的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条和第一百一十三条第一款之规定，在合同解除后，对于被告欠付原告的购房款331800元，被告陈某应当依法向原告退还，并应承担相应违约责任。本案中,原告与被告陈某在合同中明确约定如一方违约应向对方支付违约金100000元。根据被告陈某的违约程度、原告实际损失情况及本案客观实际，双方约定的违约金明显过高，本院酌定按照购房款360000元的20%即72000元支持原告的该项请求。对于原告要求被告置家公司退还居间服务费3600元的诉讼请求。因被告置家公司作为房屋交易的经纪人，未能促成交易的达成，不应收取居间报酬。因此，被告置家公司应当向原告退还居间服务费3600元。对于原告要求被告置家公司对被告陈某应付购房款、违约金的138000元（30%）承担补充赔偿责任的诉讼请求。被告置家公司作为专业房屋经纪机构在未能尽到审慎核查的义务、未掌握案涉房屋权属的情况下提供居间服务，而原告基于对其经纪服务专业性的信任，与被告陈某签订房屋买卖合同并支付了购房款，现原告合同目的无法实现，被告置家公司存在一定的过错。因此，被告置家公司应当在过错程度范围内承担赔偿责任。结合被告置家公司的过错程度及原告的损失情况，本院酌定被告置家公司按照原告支付购房款360000元的30%即108000元的范围内向原告承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百三十条、第四百二十五条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告高某与被告陈某于2018年8月6日签订的《房屋买卖合同》、《房屋转让协议》；二、被告陈某于本判决生效之日起十五日内向原告高某退还购房款331800元；三、被告陈某于本判决生效之日起十五日内向原告高某支付违约金72000元；四、被告宁夏中卫市置家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告高某退还居间服务费3600元；五、被告宁夏中卫市置家房地产经纪有限公司在108000元范围内向原告高某承担赔偿责任；六、驳回原告高某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8354元，减半收取计4177元，由被告陈某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 王小勇 二〇二〇年十月十六日书记员 沈丽丽本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。