贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民初1336号原告（反诉被告）：贵州嘉黔房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区扁井巷**。法定代表人：黄海波，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王秀恒，贵州心海律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘流，贵州心海律师事务所律师。被告（反诉原告）：古田，男，1971年3月9日出生，回族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：邓桉浩，贵州元朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁军，贵州元朗律师事务所律师。贵州嘉黔房地产开发有限公司（以下简称嘉黔房开）与古田商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。嘉黔房开的委托诉讼代理人刘流，古田的委托诉讼代理人鲁军、邓桉浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉黔房开向本院提出诉讼请求：1、判令解除嘉黔房开与古田于2011年3月19日签订的《商品房买卖合同》；2、判令古田立即将实际占有的位于贵阳市房屋（房屋现在价值15000000元）返还给嘉黔房开；3、判令古田赔偿嘉黔房开经济损失16200000元（该损失暂计算至2020年4月28日，2020年4月28日之后的损失按每年1800000元的标准支付至该房屋实际返还嘉黔房开之日）；4、本案诉讼费用由古田承担。事实和理由：位于贵阳市开开发的项目，在此过程中，嘉黔房开雇佣古田担任公司的副总经理职务，并主要负责该项目的开发管理。2011年3月16日、2011年3月21日，古田利用其担任副总经理职务的便利，安排和指示公司财务人员杨鑫将属于嘉黔房开的16160000元资金转入了古田个人银行账户，同时古田利用职务之便，于2011年3月19日以其个人名义与嘉黔房开签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定古田以8000000元购买该项目6层1号房屋。合同签订之日，古田即通过其银行账户向嘉黔房开转账8000000元及80000元房屋维修基金，随后办理了房屋备案登记手续，并实际占用了“百灵·时尚天地”6层1号房屋。此后，嘉黔房开在全面核查“百灵·时尚天地”项目财务资料的过程中，发现了古田的上述擅自从公司划款、擅自签订案涉《商品房买卖合同》、没有实际支付房款的种种事实和行为，嘉黔房开即要求古田配合解除上述《商品房买卖合同》，并要求古田返还合同所涉及的“百灵·时尚天地”项目6层1号房屋，而古田虽认可其实际未向嘉黔房开交付房款的基本事实，但却以各种理由予以推诿，一直不予明确是否支付房款或是否解除合同，也不退还房屋。而基于古田的重要职务以及在项目推进中的重要性，为了不影响“百灵·时尚天地”项目的开发，嘉黔房开一直没有对古田采取强硬措施。因双方签订的前述《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，且古田一直没有实际履行支付房款的义务，嘉黔房开有权解除该《商品房买卖合同》，同时，古田长期占用案涉房屋，客观上给嘉黔房开造成了重大损失。庭审中，嘉黔房开变更第一项诉请为：请求确认双方于2011年3月19日签订的《商品房买卖合同》无效。事实和理由：嘉黔房开称古田系其公司副总经理，为公司高级管理人员身份，依照《中华人民共和国公司法》第一百四十八条第四项规定，双方于2011年3月19日签订的《商品房买卖合同》无效。经本院当庭询问，针对嘉黔房开当庭变更诉请，古田表示不需要另行确定举证期、答辩期，同意继续审理。古田答辩称：1、对变更诉请所主张的事实不予认可，古田不是嘉黔房开的高管或任何有劳动关系的人员，双方为合作关系，并不适用《中华人民共和国公司法》对高管人员的约束；2、是否征得嘉黔房开股东认可的事由，我方已经举证证实，嘉黔房开持股95%的控股股东姜伟对诉争房屋买卖是知情的，不违反《中华人民共和国公司法》的规定；3、嘉黔房开变更诉请的行为，构成了反言，嘉黔房开最初以没有实际支付购房款为由请求解除合同，意味着嘉黔房开对案涉合同的效力是认可的，案涉合同从签署的形式要件上均为双方真实意思表示，完成了签署、备案、付款、交付，买卖双方权利义务已经实际履行，未履行的仅为嘉黔房开没有协助办理房屋过户登记。嘉黔房开主张古田利用职务之便擅自划款不是事实，在庭前质证时，法庭也责令嘉黔房开提供划款原始财务凭证，嘉黔房开至今未提交，我方认为商品房买卖合同是有效的。嘉黔房开的相关诉请已经过了诉讼时效。古田向本院提出反诉请求：1、请求依法判令嘉黔房开继续履行双方2011年3月19日签订的《商品房买卖合同》，并配合古田办理房屋过户登记手续；2、请求依法判令嘉黔房开向古田赔偿逾期办理产权登记违约金人民币2.4万元；3、本案本诉及反诉诉讼费、保全费由嘉黔房开承担。事实和理由：2005年，古田与嘉黔房开的实际控制人、股东姜伟控股的另一企业贵州百灵企业集团制药股份有限公司（曾用名贵州百灵企业集团制药有限公司）签署《合作协议》，双方约定由古田协助贵州百灵企业集团制药股份有限公司收购嘉黔房开，并开发本案诉争房屋所属房地产开发项目。该协议同时约定了关于项目完成后双方的利润分配。2009年，基于古田在项目开发过程中提供的极力协助，古田与嘉黔房开、嘉黔房开的实际控制人姜伟在原《合作协议》的基础上再次签署了《分配协议》，其中第一条明确约定：“按现在批准的建设指标和市场行情测算，甲方同意分配给乙方人民币2,000万元整（税后），以及‘百灵·时尚天地’主楼第六、第七层。”其中第六层即是本案诉争房屋。为履行各方《合作协议》及《分配协议》，嘉黔房开于2011年3月向古田支付分配款项1,616万元。同时，为落实分配房屋的约定，双方协商由古田按成本价自行购买涉案房屋并签订《商品房买卖合同》，按照正规流程完成房屋买卖交易后，由嘉黔房开在履行剩余未付分配款中将购房价款一并支付给古田。截至嘉黔房开提起诉讼之日，嘉黔房开也仅向古田支付了1400余万元，双方至今未结算。据此，嘉黔房开关于向古田支付的1,616万元属于双方其他法律关系，与本案无关。至于嘉黔房开在本诉中所称的：“反诉原告利用职务之便指示公司财务人员转账1,616万元”的陈述，显然不符合客观事实。首先，嘉黔房开早在2018年就公然反悔双方合作，其实际控制人姜伟还向贵阳市公安局云岩分局报案称古田涉嫌职务侵占犯罪。贵阳市公安局云岩分局经侦大队对上述过程进行了详细的调查，并未指控古田涉嫌任何犯罪行为。其次，嘉黔房开及其实际控制人姜伟自始知晓双方《合作协议》及《分配协议》的约定，涉案房屋也早已交付古田装修、使用，涉案《商品房买卖合同》也已同步办理了预售备案登记，嘉黔房开对此不可能毫不知情。最后，根据嘉黔房开的陈述，其财务人员以个人账户管理公司资金的事情本身是违反法律规定的，嘉黔房开对该账户的使用应该是高度敏感、慎之又慎，又怎会仅凭所谓“反诉原告的安排和指示”就能完成巨额资金的侵占和窃取。综上，双方关于涉案房屋买卖的意思表示真实，古田亦按照合同约定支付了购房款项。嘉黔房开应当按照双方《商品房买卖合同》的约定履行合同义务，为古田办理房屋过户登记手续并承担违约责任。嘉黔房开答辩称，双方签订的《商品房买卖合同》是无效的，签订合同时古田是嘉黔房开高管，没有征得公司和股东会的同意。古田要求继续履行合同，办理过户登记，欠缺基础。古田的反诉已经自认了购房款是古田在嘉黔房开处获得的。古田陈述姜伟知晓约定，姜伟只是知晓合作协议和分配协议，并不知晓房屋买卖合同的实际履行。按古田的陈述是在2018年产生的纠纷，不存在诉讼时效的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认。对于当事人有异议的证据，本院依法予以认定。本院认定事实如下：2005年7月6日，甲方贵州百灵企业集团制药有限公司与乙方古田签订《合作协议》，就甲方收购嘉黔房开，并投资兴建其所属项目（贵州百灵时尚公寓），因乙方在该收购行为中所起的积极作用，甲、乙双方经友好协商，达成协议如下：1、乙方发挥自身优势，协助甲方完成该项目的开发；2、在此期间，乙方不在甲方领取工资或其他补助、福利费用，但可每月在甲方处借支人民币伍仟元；3、乙方在保证项目完成后实际利润达到人民币肆仟万元保底的基础上，多出部分与甲方5：5分成（可折合成房产），税收各自承担。双方还约定了违约责任等其他事宜。2009年7月17日，甲方姜伟、乙方古田、丙方嘉黔房开签订《分配协议》，约定：“一、按现在批准的建设指标和市场行情测算，甲方同意分配给乙方人民币2,000万元整（税后），以及“贵州百灵时尚天地”主楼第六、第七层……”嘉黔房开作为出卖人与买受人古田于2011年3月19日签订《商品房买卖合同》，合同约定由古田购买嘉黔房开开发建设的位于贵阳市灵·时尚天地6层1号房。合同第四条约定该商品房价款按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）捌佰万元整；合同第六条约定付款方式为一次性付款，买受人于2011年3月19日支付人民币捌佰万元整进入资金监管账户贵阳市商业银行瑞南支行10×××01。合同第八约定出卖人应当在2012年10月30日前将经验收合格的商品房进行交付。合同第九条约定逾期交房责任。合同第十五条第二项约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》签订当日，嘉黔房开向古田出具两张收据，分别载明今收到古田交来“百灵·时尚天地”商办楼6层1号房款捌佰万元、商办楼6层1号房维修基金捌万元。2011年3月22日，贵阳市住房和城乡建设局对《商品房买卖合同》进行了商品房预售合同登记备案。双方当事人对案涉房屋已交付古田使用没有异议。关于争议问题，嘉黔房开主张古田利用其担任公司副总经理职务之便，于2011年3月16日、3月21日安排公司财务人员将嘉黔房开账户的1,616万元款项拨付至古田账户，但其仅提交其为统计信息自行制作的一张表格，无任何主体签字确认，古田对真实性、合法性、关联性均不予认可。因该表格系嘉黔房开为统计信息自行制作的一张表格，并非证据，故本院不予认定。嘉黔房开主张古田在签订《商品房买卖合同》时系公司高级管理人员，担任公司副总经理，因未取得公司股东会同意，双方签订的《商品房买卖合同》无效，为此，嘉黔房开提交2011年1月到3月的工资表共三张及本院作出的（2016）黔01民初441号民事判决书。对于本院作出的（2016）黔01民初441号民事判决书，涉及的是嘉黔房开与赵亮之间的民事纠纷，与本案并无关联，嘉黔房开亦未提交证据证明该判决已生效，故本院不予采信。经本院询问，嘉黔房开称其曾向公安机关控告古田、赵亮、杨鑫职务侵占，最终只有杨鑫进入刑事诉讼程序，对古田未予立案。嘉黔房开称其主张的经济损失为租金损失。古田认可案涉房屋尚不具备办理产权转移登记的条件。嘉黔房开于诉讼过程中向本院提交中止审理申请书，称其将对《合作协议》《分配协议》的效力及相应分配条件是否成就提起诉讼或申请仲裁，并认为本案的裁判结果可能与其即将提起的诉讼或仲裁案件结果或事实认定存在法律上的利害关系，申请本案中止审理。庭审中，嘉黔房开称其就双方之间签订的《合作协议》已向仲裁机构申请仲裁要求解除，但并未提交证据予以证明。本案事实，有当事人陈述，《商品房买卖合同》《贵阳市商品房预售合同备案登记表》以及购房款与维修基金收据等证据在卷为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，嘉黔房开主张古田利用职务之便划转公司资金供其个人使用用于购买案涉房屋，经本院询问，嘉黔房开称其曾向公安机关控告古田、赵亮、杨鑫职务侵占，最终只有杨鑫进入刑事诉讼程序，公安机关对古田未予立案，本案是否涉嫌刑事犯罪依据不足，故本院对本案予以审理。本案争议焦点为：1、双方当事人于2011年3月19日签订的《商品房买卖合同》效力如何；2、嘉黔房开的其他本诉请求与古田所提反诉请求是否成立。关于《商品房买卖合同》的效力，嘉黔房开主张合同无效的理由是双方签订《商品房买卖合同》时古田的身份系嘉黔房开的副总经理、公司高级管理人员，古田对此不予认可。嘉黔房开为证明古田的身份，提交了2011年1月至3月共三个月的工资表，但嘉黔房开未提交其与古田之间的劳动合同、公司任命古田为高管的文件，亦未提交古田实际履行公司副总经理职务的证据，结合双方之间本就嘉黔房开开发的诉争房屋所属房地产项目存在合作关系，还约定了分配利益等事项，故本院认为嘉黔房开本案仅提交三个月的工资表不足以证明古田的真实身份系嘉黔房开的高级管理人员，嘉黔房开依照《中华人民共和国公司法》第一百四十八条第四项规定主张合同无效的事实依据不足，本院不予支持。嘉黔房开称其已向仲裁机构就《合作协议》申请仲裁，要求解除《合作协议》，但嘉黔房开对此并未提交证据予以证明，即使嘉黔房开所称提起仲裁属实，且《合作协议》最终被解除，嘉黔房开本案提交的证据亦不足以证明其主张古田系其公司高级管理人员的事实，不影响本案基本事实的认定，故其申请本案中止审理，本院不予准许。本案并无证据证明双方当事人签订的《商品房买卖合同》违反双方真实意思表示，违反法律强制性规定，故双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同。嘉黔房开诉请判令古田返还诉争房屋的基础是双方签订的《商品房买卖合同》无效产生的返还请求权，现双方签订的《商品房买卖合同》并非无效，故嘉黔房开要求古田返还房屋的诉请不能成立，本院不予支持。至于嘉黔房开主张古田实际未支付购房款，未支付购房款要求返还房屋的基础是合同有效，嘉黔房开庭审中已变更诉请要求确认合同无效，故古田是否实际支付购房款不属于本案需要认定的基本事实。现古田不具有返还房屋的义务，嘉黔房开要求古田赔偿占有房屋产生的租金损失的诉请亦不能成立，本院不予支持。庭审中，经本院询问，古田认可案涉房屋尚不具备办理产权转移登记的条件，故古田诉请嘉黔房开协助办理过户登记条件尚未成就，本院不予支持。依据《商品房买卖合同》的约定，嘉黔房开作为出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。嘉黔房开协助办理产权转移登记的义务是在房屋交付使用后365个工作日内履行，现古田未提交证据证明案涉房屋实际交付其使用的时间，即不能证明嘉黔房开存在逾期协助办理产权转移登记的事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，古田应自行承担举证不利的后果，故本院不予支持其逾期办理产权转移登记违约金的诉请。综上所述，嘉黔房开的本诉请求以及古田的反诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回贵州嘉黔房地产开发有限公司的诉讼请求；二、驳回古田的反诉请求。本诉案件受理费197,800元，由贵州嘉黔房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费200元，由古田负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十月二十八日书记员 帅艳芷