广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5114号原告：吕桂强，男，1975年2月4日出生，壮族，住广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码520************457。原告：柳杉，女，1978年7月14日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码420************822。上列两原告共同委托诉讼代理人：马筱，广东集大成律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：郑楚华，广东集大成律师事务所实习律师。被告：中山市皇爵假日广场商业有限公司，住所地广东省中山市***********皇爵广场1幢2层12卡，统一社会信用代码914***********078M。法定代表人：孙凯余，副总经理。委托诉讼代理人：杨春雪，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王随之，广东维纳律师事务所律师。被告：中山市同乐儿童百货店，住所地广东省中山市***********皇爵广场1幢2层18－22卡、24卡、26－31卡、36卡、38－41卡，统一社会信用代码91442000MA4UQ7PL36。投资人：蔡卓。被告：中山市中山国美电器有限公司中山坦洲分公司，住所地广东省中山市坦洲镇**皇爵广场********，统一社会信用代码914************037。负责人：马扬，总经理。委托诉讼代理人：叶显见，男，该公司工作人员。原告吕桂强、柳杉与被告中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）、中山市同乐儿童百货店（以下简称同乐百货店）、中山市中山国美电器有限公司中山坦洲分公司（以下简称国美坦洲分公司）业主共有权纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吕桂强及两原告共同委托诉讼代理人马筱、郑楚华，被告皇爵公司委托诉讼代理人王随之，被告国美坦洲分公司委托诉讼代理人叶显见到庭参加诉讼，被告同乐百货店经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕桂强、柳杉向本院提出诉讼请求：1.将两原告与被告皇爵公司签订的前期物业管理服务协议第十七条第9款物业广告收入，商铺公共区域收入，停车场、车位等收入归属于皇爵公司变更为按业主专有部分占建筑物总面积的比例分配物业广告收入，商铺公共区域收入，停车场、车位等收入；2.被告皇爵公司尽快清理商场二层被占用的公共区域，将公共区域恢复原状；3.被告同乐百货店与国美坦洲分公司腾退各自占用的公共区域，恢复公共通道原状；4.被告皇爵公司将占用二层公共区域获得的收益按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分配给两原告（自2018年6月30日收铺之日起计至恢复原状时止，暂计至2019年11月31日为956元）。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.将两原告与被告皇爵公司签订的前期物业管理服务协议第十七条第9款物业广告收入，商铺公共区域收入，停车场、车位等收入归属于皇爵公司变更为物业广告收入，商铺公共区域收入，停车场、车位等收入用于补充专项维修资金；2.被告皇爵公司向两原告及皇爵假日广场的其他业主公开皇爵假日广场有其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，自2011年以来其对皇爵假日广场的公用部分、公共设施及空间的使用和收益情况；皇爵假日广场内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；3.被告皇爵公司尽快清理商场二层被占用的公共区域，将公共区域恢复原状；4.被告同乐百货店与国美坦洲分公司腾退各自占用的公共区域，恢复公共通道原状。庭审中,原告明确依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条及其他关于建筑物区分所有权的法律规定主张权利。事实与理由：2010年1月17日，二原告与中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）签订了商品房买卖合同及补充协议，约定二原告购买中山市坦洲镇皇爵假日广场1幢2078卡商铺：建筑面积共41.81平方米，其中套内建筑面积21.97平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.84平方米；商铺共有分摊面积包含的部位分别是外办墙、梯间及附属、通道、地下、地下室设备房签订一份经营管理合同，二原告暂将经营权和收益权交予南兴公司。2018年6月28日，南兴公司将涉案商铺隔好并交还二原告。二原告虽收回商铺，但该商铺的实际使用和招商受到严重影响。二原告就被告皇爵公司的管理不当导致其他商户占用过道、挤占商铺门口等行为多次以口头、书面形式与被告皇爵公司沟通。被告皇爵公司怠于履行管理职责并一味地推脱和推延，不履行任何招商的义务以至于涉案商铺空置至今。2011年7月原告与被告皇爵公司签订物业管理合同，该合同第十七条第九款约定：“物业广告收入、商铺公共区域收入、停车场、车位等收入及其他收入乙方作为物业的宣传推广费及其他支出。”因为该款规定完全排除了原告对商场公共区域享有的收益分配权，显失公平，依法应当对该条款进行变更以维护原告的合法权益。二原告作为皇爵商场1幢2层2078商铺的业主，对共有部分享有共有和共同管理的权利，二原告多次因商铺周边公共部分被占用要求被告皇爵公司整改，但被告皇爵公司始终未充分履行其职责，以致被告同乐百货店、被告国美坦洲分公司以及芊荟美、嗳鱼、三只小猴益智玩具乐园等商家长期占用二层公共通道进行经营，妨碍商场的安全疏散，该行为已经违反了《中华人民共和国消防法》的规定，严重影响原告商铺的通行和消防安全，也侵犯了原告对公共部分的共有权益，因此，被告皇爵公司应当尽快清理被占用的公共区域，被告同乐百货店、被告国美坦洲分公司应当尽快腾退各自占用的公共通道，恢复公共区域的原状。根据《广东省物业管理条例》第五十三条第一款、第三款的规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有。”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，人民法院应予支持。”本案中，被告皇爵公司在对皇爵假日广场进行管理的过程中，将广场的公共区域提供给被告同乐百货店、被告国美坦洲分公司等公司使用，收取租金等收益，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并办理相关手续，所得收益也应当归属于全体业主所有。被告皇爵公司未经相关业主同意擅自利用业主共有部分进行经营性活动，二原告作为权利人之一有权要求被告皇爵公司将利用公共部分所获收益扣除合理成本后用于补充专项维修资金。另根据《住宅专项维修资金管理办法》第十八条的规定：“住宅专项维修资金应当专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。”因此被告皇爵公司应当将公共部分的收益专项用于共用部位、共用设施设备的维修，不得用于物业的宣传推广或其他用途。此外，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，二原告作为业主有权请求公布、查阅皇爵假日广场及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；自立2011年以来其对皇爵假日广场的公用部分、公共设施及空间的使用和收益情况以及皇爵假日广场内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况。被告皇爵公司应当予以配合，接受二原告以及其他业主的监督。综上所述，根据相关法律及司法解释的规定，原告特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告皇爵公司辩称，1.本案案由应为物业管理合同纠纷，原告无权要求变更合同条款，无权主张分配收益。原告起诉的基本事实和诉求均是围绕前期物业管理服务协议提出，因此本案案由应当为物业管理合同纠纷。涉案的前期物业管理服务协议，从法律性质来说只能是开发商南兴公司与皇爵公司签署，而原告作为业主与物业公司同时签订的物业合同只是从属于前期物业管理服务协议的，具体条款应以开发商与物业公司签订的前期物业服务合同的约定为准。该份前期物业管理服务协议对全体业主具有约束力，合同条款的变更涉及全体业主利益，属于建筑区划内其他重大事项，不是原告个人可以决定的事项。变更案涉前期物业管理服务协议的决定应该由全体业主决定。故此原告无权就涉及重大事项自行决定并向法院提起诉讼。且原告请求变更合同的事由并非合同变更的法定事由，案涉前期物业管理合同第十七条第9款的约定并无显失公平之处。根据皇爵公司与南兴公司签订的前期物业管理服务协议及中山市商品房买卖合同补充协议约定，皇爵公司对于皇爵假日广场的公共部分统一经营与管理，如有收益则由皇爵公司用于支付物业宣传推广费、经营维护和其他支出。原告无权主张分配收益。2.皇爵公司收到原告通知后，已经即时处理并将处理结果告知原告，原告并无证据显示目前还存在影响其商铺通行的障碍。3.原告主体不适格，原告要求处分与公共部位相关的收入需要由业主大会或业主委员会提起诉讼，原告一人无权要求变更对公共区域的相关的处理方式。4.原告第2项诉讼请求与本案没有关联，应当另行以其他案由起诉，且原告无权要求皇爵公司向所有业主公开资料，只能要求向原告一人公开资料。5.没有对原告使用物业造成妨碍，无需腾退或恢复。综上，请法院驳回原告诉讼请求。被告国美坦洲分公司辩称，没有占用公共区域，两条过道是畅通无阻的。国美电器是向皇爵假日广场承租，并向其支付租金，租赁行为合法，使用权应得到合法保护。物业存在多个小业主，整体符合多数业主的利益。未影响商铺整体动向，反而带动物业的整体经济利益，若无实际损失，要求国美坦洲分公司恢复原状不利于实现社会资源最大化，请法院驳回原告诉讼请求。被告同乐百货店未提交答辩状，亦未到庭应诉、举证、质证及辩论。本院经审理认定事实如下：南兴公司与皇爵公司签订前期物业管理服务协议，委托皇爵公司对中山市***********皇爵假日广场商用物业实行物业服务管理。委托管理事项包括，对房屋建筑公用部位，公用设施设备，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的管理与维护，对南兴公司商铺自用部位、自用设施及设备的维修、养护，对皇爵假日广场项目进行业态规划与招商调整等。双方约定：物业广告收入，商铺公共区域收入，停车场、车位等收入及其它收入归属于皇爵公司作为物业的宣传推广费及其它支出；该商品房的屋面、外墙面使用权和收益权归皇爵公司指定的商业经营管理公司享有并用于支付整个项目的经营维护支出；为了项目商业整体统一运营及管理，使商场具有良好的统一经营形象，南兴公司同意由皇爵公司指定的商业经营管理公司对公共分摊部分及其他配套设施进行统一经营与管理，收益属于皇爵公司指定的商业经营管理公司并用于支付整个项目的经营维护支出；皇爵假日广场由皇爵公司投资建设的地上停车场（位）由皇爵公司享有所有权，该停车场（位）并未列入公共分摊，由皇爵公司享有所有权益。协议还约定了其他内容。2010年1月17日，原告与南兴公司签订中山市商品房买卖合同补充协议，就原告从南兴公司购买的皇爵假日广场1幢2层2078卡商铺，根据双方的中山市商品房买卖合同之规定，就买卖合同未尽事宜达成补充协议，约定：原告同意该商铺的屋面、外墙面使用权和收益权归南兴公司指定的商业经营管理公司享有并用于支付整个项目的经营维护支出；为了项目商业整体统一运营及管理，使商场具有良好的统一经营形象，原告同意由南兴公司指定的商业经营管理公司对公共分摊部分及其他配套设施进行统一经营与管理，收益属于南兴公司指定的商业经营管理公司并用于支付整个项目的经营维护支出；皇爵假日广场由南兴公司投资建设的地上停车场（位）由南兴公司享有所有权，该停车场（位）并未列入公共分摊，由南兴公司享有所有权益。协议还约定了其他内容。原告与皇爵公司签订前期物业管理服务协议，委托皇爵公司对中山市************爵****2078卡商铺实行物业服务管理。双方约定：原告全权委托皇爵公司对项目进行业态规划与招商调整，原告须自觉遵守皇爵公司制定的物业服务管理制度；协议第十七条第9款约定,物业广告收入，商铺公共区域收入，停车场、车位等收入及其它收入归属于皇爵公司作为物业宣传推广费及其它支出。2018年5月23日，原告因其与南兴公司、皇爵公司房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼，要求南兴公司和皇爵公司按合同约定标准向其返还上述商铺，并向其支付2016年5月1日至返还涉案商铺之日止的租金。后经本院主持调解，双方达成协议：确认原告与南兴公司、皇爵公司于2010年1月17日签订的经营管理合同已于2016年4月30日解除；南兴公司在2018年6月28日前按现状向原告返还上述商铺；南兴公司向原告支付租金68000元。本院就上述协议内容于2018年6月21日作出（2018）粤2071民初10401号民事调解书。2018年6月30日，原告签署商铺移交确认书，确认皇爵公司将涉案商铺套内部分正式交还原告。2018年7月21日，原告向皇爵公司出具告知书，称商铺公共分摊部分经常被皇爵公司及其他商铺租户占用，尤其是商铺周边的通道等公共分摊部分被周边商铺占用，严重影响商铺通行、出租和经营，要求皇爵公司一周内将商铺周边占用的公共分摊部分清理完毕，并加强日常检查，避免附近商铺在涉案商铺周边通道随意堆放物品，影响通行，保障消防安全。同年7月28日，皇爵公司向原告出具关于1－2078商铺通道整改完成的回函，告知原告已就原告所反映的商铺邻边商家占用公共通道事宜整改完成。庭审中，皇爵公司对原告的上述告知书不予以确认，并称对于原告所反映的情况已经整改完毕。2019年3月22日，原告吕桂强因其与皇爵公司确认合同无效纠纷向本院提起诉讼，本院经审理认为：吕桂强与南兴公司签订的商品房买卖合同及补充协议、吕桂强与皇爵公司签订的前期物业管理服务协议均为双方真实意思表示，且内容没有违反法律的强制性规定，合同有效；前期物业服务管理协议中约定物业广告收入，商铺公共区域收入，停车场、车位等收入及其他收入作为物业宣传推广费及其他支出，该约定并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条规定的无效情形，吕桂强主张上述条款无效，于法无据。2019年6月18日，本院作出（2019）粤2071民初7653号民事判决，驳回吕桂强的诉讼请求。该判决文书现已发生法律效力。经查，涉案位于中山市*********************78卡商铺[中府国用（2015）第易3300155号]土地使用权于2015年1月9日登记于原告柳杉、吕桂强名下。诉讼中，本院于2020年8月14日前往涉案商铺所在地进行现场勘查，经勘查发现，原告商铺为闲置状态，商铺周边不存在被占用情况；皇爵假日广场公共区域存在放置商品货架等情形；原告吕桂强确认其主张的皇爵假日广场二楼被占用的公共区域位于原告商铺背面距离大概50米至100米处；并称国美坦洲分公司于2019年4月份左右进行装修时将公共通道的位置变更置于其整个卖场内。庭审中，原、被告对于勘查所拍摄照片和所制定的勘查笔录均无异议。本院认为，民事案件案由应当根据当事人主张的民事法律关系确定，本案原告明确依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条及其他关于建筑物区分所有权的法律规定主张权利，结合其诉讼请求内容，本案应为业主共有权纠纷。原告主张将其与被告皇爵公司签订的前期物业管理服务合同中关于“物业广告收入，商铺公共区域收入，停车场、车位等收入及其它收入归属于皇爵公司作为物业宣传推广费及其它支出”的约定变更为“物业广告收入，商铺公共区域收入，停车场、车位等收入及其他收入用于补充专项维修资金”。本院认为，原告的该主张与本案物权纠纷的基础法律关系性质不一致，并且，上述条款的效力及上述前期物业管理服务合同的效力，已经生效法律文书认定为合法有效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条第二款“行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为”的规定，原告在无事实和法律依据情况下要求依据其单方意思表示变更上述条款，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”被告皇爵公司未举证证明其已履行了上述法定义务，原告作为皇爵假日广场的业主，享有相应的知情权，其要求公布皇爵假日广场及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，皇爵假日广场公用部分、公共设施及空间的使用和收益情况以及皇爵假日广场内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，符合法律规定，本院予以支持。原告主张其商铺所在皇爵假日广场二楼存在公共区域被被告同乐百货店和国美坦洲分公司占用的情况，并要求三被告共同将公共区域恢复原状。根据南兴公司与皇爵公司签订的前期物业管理服务合同约定：“为了项目商业整体统一运营及管理，使商场具有良好的统一经营形象，原告同意由南兴公司指定的商业经营管理公司对公共分摊部分及其他配套设施进行统一经营与管理。”且原告与皇爵公司签订的前期物业管理服务合同时也明确约定：“原告全权委托皇爵公司对项目进行业态规划与招商调整。”即皇爵公司在对外整体出租的过程中，有权对商铺进行适当的调整和规划。在未有证据证明该行为损害原告个人合法权益和有损全体业主整体利益的情况下，原告主张三被告停止侵害、恢复原状，没有事实和法律依据。退一步讲，即使存在损害业主整体利益的情形，对于公共部分用途的改变也应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数且占全部业主人数过半数的业主决定。本案中原告并不具备上述两项并列的必要条件的法定要求，不具备权利人的主体资格。故对于原告要求三被告将公共区域恢复原状的主张，本院不予支持。被告同乐百货店经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下：一、被告中山市皇爵假日广场商业有限公司于本判决生效之日起七日内向皇爵假日广场的业主公布皇爵假日广场及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，皇爵假日广场公用部分、公共设施及空间的使用和收益情况，皇爵假日广场内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；二、驳回原告吕桂强、柳杉的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告吕桂强、柳杉负担25元，由被告中山市皇爵假日广场商业有限公司负担25元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  匡 勇人民陪审员  樊志朋人民陪审员  何伟棋二〇二〇年十月二十日书 记 员  陈 燕郭乐茹