湖南省株洲市渌口区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0221民初1298号原告：中国工商银行股份有限公司株洲渌口支行，住所地：株洲市渌口区渌口镇迎宾路**。负责人：李玮，该行行长。委托代理人：曾斌，湖南唯楚律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托代理人：胡军，男，1966年7月30日生，汉族，株洲市人，公司员工，户籍所在地：株洲市芦淞区。代理权限为特别授权。被告：王思剑，男，1970年２月27日生，汉族，攸县人，户籍所在地：攸县。被告：陈兵文，女，1971年10月24日生，汉族，攸县人，户籍所在地：攸县。系王思剑妻子。被告：株洲市家华房地产开发有限公司，住所地：株洲市天元区长江北路长江中央商务大厦**。法定代表人：王咸云。委托代理人：许志超，男，1947年11月29日生，汉族，株洲市人，户籍所在地：株洲市渌口区。代理权限为特别授权。原告中国工商银行股份有限公司株洲渌口支行（以下简称工行渌口支行）诉被告王思剑、陈兵文、株洲市家华房地产开发有限公司（以下简称家华公司）金融借款合同纠纷一案，本院2020年9月1日受理后，依法适用简易程序于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告工行渌口支行委托代理人胡军、曾斌，被告王思剑到庭参加诉讼。被告陈兵文、被告家华公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行渌口支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告王思剑、陈兵文偿还原告借款本金240174.47元及应付利息74998元（利息暂计算至2020年7月9日止，此后发生的利息按借款合同约定继续计算至清偿之日止）；２、请求判令原告对被告王思剑、陈兵文名下的位于株洲县××镇××路××号房××商品房享有优先受偿权；３、请求判令被告株洲市家华房地产开发有限公司据保证条款约定对被告王思剑、陈兵文所欠原告贷款本息承担连带偿还责任；４、判令被告承担原告为实现上述债权所支付的律师代理费人民币25214元；５、请求判令上述被告承担本案诉讼费用及原告实现债权的全部费用。事实与理由：2010年8月18日，被告王思剑、陈兵文向原告申请个人房屋按揭贷款27.2万元，当日原告与被告王思剑、陈兵文，被告株洲市家华房地产开发有限公司（以下简称家华公司）签订《个人购房借款／担保合同》，双方约定：借款金额27.2万元，用于购买株洲县××镇××路房，借款期限20年，借款人按月等额本息还款，贷款利率为4.752%。如借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，借款人构成违约，贷款人有权：1、停止发放尚未发放的贷款；2、宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。被告家华公司为被告王思剑、陈兵文的上述贷款提供连带责任保证，并在合同中盖章予以确认。2010年8月31日，原告与被告王思剑、陈兵文和被告家华公司对被告王思剑、陈兵文所有的位于株洲县××镇××路号房为原告在株洲县房产管理局办理了预购商品房抵押预告登记，株洲县房产管理局出具了商品房贷款抵押备案登记证明。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告未依约履行还款义务，截止2020年7月6日，尚欠贷款本息人民币315172.47元。原告多次催收未果，被告王思剑、陈兵文的行为已构成根本违约，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求人民法院支持原告的诉讼请求，判如所请。原告工行渌口支行向本院提交如下证据材料：证据１、原告营业执照、法定代表人身份证明书，被告身份资料，拟证明原、被告主体资格；证据２、个人购房借款、担保合同，拟证明被告王思剑、陈兵文向原告贷款买房，被告家华公司提供保证担保的事实；证据３、个人借款凭证，拟证明被告王思剑、陈兵文向原告贷款的事实；证据４、个人贷款发放凭证，拟证明原告依约发放的贷款的事实；证据５、还款账户银行流水，拟证明被告王思剑、陈兵文没有按时还款，构成违约的事实；证据６、商品房贷款抵押备案登记证明，拟证明被告王思剑、陈兵文用其所有的位于株洲县××镇××路家华豪庭的房屋作抵押的事实；证据７、委托代理合同，拟证明原告为实现债权支付了律师费的事实。被告王思剑辩称：家华公司是通过欺骗原告购买房屋；至今无房产证及土地使用证，原告也未入住；请求将房屋退还抵押，归还原告缴纳的6万元本钱，请求法院查明。被告陈兵文、家华公司未提交答辩意见及证据材料。经审理查明：2010年8月18日，被告王思剑、陈兵文向原告申请个人房屋按揭贷款27.2万元，当日原告与被告王思剑、陈兵文、被告家华公司签订《个人购房借款／担保合同》，双方约定：借款金额27.2万元，用于购买株洲县××镇××路号房，借款期限20年，借款人按月等额本息还款，贷款利率为4.752%。如借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，借款人构成违约，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。被告家华公司为被告王思剑、陈兵文的上述贷款提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利等及借款人实现债权费用，家华公司在合同中盖章予以确认。保证人只有在办理正式抵押登记手续后，贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书后到期的借款人债务免除保证责任。2010年8月31日，原告与被告王思剑、陈兵文和被告家华公司对被告王思剑、陈兵文所有的位于株洲县××镇××路号房为原告在株洲县房产管理局办理了预购商品房抵押预告登记，株洲县房产管理局出具了商品房贷款抵押备案登记证明。合同签订后，原告工行渌口支行于2010年9月6日依约发放贷款272000元。被告王思剑偿还借款本息至2014年7月6日，后又于2014年9月2日偿还本金0.04元。之后未再偿还借款本息。截止2020年7月6日，被告王思剑、陈兵文尚欠贷款本金240174.47元及应付利息74998元（利息暂计算至2020年7月6日止，此后发生的利息按借款合同约定继续计算至清偿之日止）。2020年7月23日，原告工行渌口支行与湖南唯楚律师事务所签订《委托代理合同》，约定就本案向原告提供法律服务，按收回金额的8％支付风险管理代理费。根据起诉金额确定为25214元。另查明，被告王思剑与被告陈兵文系夫妻关系。案涉房屋至今未办理不动产登记和正式抵押登记。以上事实有原告当庭陈述及提交的证据予以在卷佐证。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。争议焦点为：１、原告主张被告偿还本息是否有事实和法律依据？2、原告是否对被告提供的预抵押登记的商品房享有优先受偿权？3、被告家华公司是否应当对被告的借款本息承担连带担保责任？4、原告主张被告承担律师费是否有事实和法律依据？本院综合评述如下：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。被告王思剑、陈兵文与原告工行渌口支行签订的《个人购房借款/担保合同》、借款凭证，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，依法受法律保护。被告王思剑称合同上陈兵文的签字系其代签，但未提供证据证明。而且王思剑也告知陈兵文借款及抵押之事，说明陈兵文明知，因此陈兵文共同向原告借款及作为房屋共有人共同向原告提供预抵押，应承担共同偿还的责任。原告按照合同约定履行贷款义务后，被告王思剑、陈兵文未按合同约定履行偿还借款本息的义务，其行为已经构成违约，故原告可根据合同约定宣布合同提前到期，因此对原告工行渌口支行主张的借款事实予以确认。原告按合同约定计算利息，未超出法律规定，本院予以支持，故原告诉请被告偿还借款本金240174.47元及应付利息74998元（利息暂计算至2020年7月6日止，此后发生的利息按借款合同约定继续计算至清偿之日止），合计315172.47元本院予以支持。原、被告双方签订的《个人购房借款／担保合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，原告对被告提供预抵押的位于株洲市渌口区××镇××路房不享有优先受偿权。因为原、被告双方在诉争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告工行渌口支行作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权。因此，原告工行渌口支行基于抵押权预告登记主张对抵押物享有抵押权，进而主张对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求本院不予支持。被告家华公司为被告王思剑、陈兵文的上述贷款提供阶段性连带责任保证，现王思剑、陈兵文未按合同约定还款，被告家华公司应当承担连带偿还责任。原告工行渌口支行为实现债权需支付律师费25214元，因原、被告双方在合同中有明确约定，系双方真实意思表示，且所支付费用标准不违反相关法律、法规的规定，本院予以认可。被告陈兵文、家华公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告王思剑、陈兵文在本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司株洲渌口支行借款本金人民币240174.47元及利息74998元（利息暂计算至2020年7月6日止，此后发生的利息按借款合同约定继续计算至清偿之日止），合计315172.47元；二、由被告王思剑、陈兵文在本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司株洲渌口支行律师费用25214元；三、被告株洲市家华房地产开发有限公司对上述支付款项承担连带偿还责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司株洲渌口支行其它诉讼请求。如被告未按本判决指定的上述期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6405.79元，减半收取3202.9元，由被告王思剑、陈兵文、株洲市家华房地产开发有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。直接向华融湘江银行长沙分行营业部驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  刘坤齐二〇二〇年十月十五日书记员  曾旭华