文书内容安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1102民初1984号原告:滁州市同创建设投资有限责任公司,住所地安徽省滁州市全椒路**,统一社会信用代码91341100680831675A。法定代表人:张明程,该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王湘，安徽会峰律师事务所律师。被告:滁州市量子光电有限公司,住,住所地安徽省滁州市世纪大道**(昭阳工业园)**厂房一社会信用代码91341100MA2MWY9N34。法定代表人:王建伟,该公司董事长。委托诉讼代理人：唐斌如，男,该公司员工。原告滁州市同创建设投资有限责任公司(以下简称同创公司）与被告滁州市量子光电有限公司（以下简称量子光电公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告同创公司的委托诉讼代理人王湘，被告量子光电公司的委托诉讼代理人唐斌如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同创公司向本院提出诉讼请求：1、判令量子光电公司腾还位于上海路与世纪大道交叉口世纪大道801号（昭阳工业园）12#楼余下3981平米厂房;2、量子光电公司支付租金(至2020年5月20日为3589984.8元，自2020年5月21日按3981平方米×9元/月/平米×2/30天的标准计算至返还房屋之日)、物业费(截至2020年5月20日为109327.26元,自2020年5月21日按3981平方米×0.35元/月/平方米/30天的标准计算至返还厂房之日止）、延迟利息(截至2020年5月20日为1451374.67元,之后按月利率2%计算至付清之日止)。事实与理由:同创公司与量子光电公司于2016年8月1日签订一份《昭阳工业园标准化厂房租赁合同》,约定同创公司将位于滁州市琅琊区上海路与世纪大道交叉口世纪大道801号昭阳工业园12#楼出租给量子光电公司作为工业生产使用,租赁期限三年,自2016年8月1日至2019年7月31日;该厂房的建筑面积为9410平方米,租金标准为每月每平米9元;租金每半年一付,每年租期到期前7日支付下一年租金;物业费每月每平米0.35元,随租金同步缴纳;若量子光电公司未在应交付日期后3日内缴纳任何其应交付款项,应当承担欠缴金额每月2%的延迟利息;租赁期满或本合同终止后,如量子光电公司逾期搬出租赁房产,同创公司有权按照逾期天数和租金2倍的乘积及其他费用要求量子光电公司支付。合同签订后,同创公司依约将厂房交付给量子光电公司使用,量子光电公司支付保证金100000元、2016年8月1日至2017年7月31日的租金1016280元、物业管理费39522元,后续租金、物业费未交付。2019年8月1日合同期限届满,量子光电公司未搬出,并未支付租金。2020年4月21日,量子光电公司归还5429平方米的厂房,余3981平方米厂房尚未归还。量子光电公司逾期支付租金构成违约，应按约定支付租金、物业管理费及延迟利息。量子光电公司在庭审中辩称：量子光电公司是招商引资企业，同创公司也是股东之一，占有20%的股份，量子光电公司享受三年房租即征即返的政策，但在第一年交付房租后，房租返还周期长达七个月之久，导致量子光电公司后期资金出现问题，招商协议中承诺的1000万元的信用担保额度也未兑现，导致量子光电公司资金出现问题未能及时交付房租，希望同创公司能减免租金。对欠付租金无异议，合同期满后仍希望按照原来租金，双倍租金过高。物业管理费都是交给同创公司的，量子光电公司交了一年的物业管理费39522元给同创公司。从2018年2月量子光电公司的工厂一直处于停产状态，希望可以免收物业管理费。利息希望可以免收。2020年2月至4月的三个月的房租因为疫情希望免收。同创公司为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、同创公司的营业执照、法定代表人身份证明及身份复印件各一份。证明同创公司的主体适格；证据二、《昭阳工业园标准化厂房租赁合同》复印件一份。证明同创公司、量子光电公司于2016年8月1日签订了租赁合同一份,合同约定了租金、物业管理费、履约保证金金额、租赁期限、支付时间及违约责任;证据三、徽商银行记账凭证复印件一张。证明量子光电公司于2017年4月28日通过转账的方式支付保证金100000元、租金1016280元、物业管理费39522元，合计1155802元；证据四、退房申请一份。证明量子光电公司因生产经营需要减少使用经营面积，于2020年4月21日向同创公司返还滁州市上海路与世纪大道交叉口世纪大道801号(昭阳工业园)12#厂房一楼整层，三楼南厂房，三楼北厂房的一半，合计5429平方米；尚有二楼一整层、三楼北厂房的一半，共计3981平方米未返还；证据五、《昭阳工业园物业管理服务过渡合同》复印件一份、《昭阳工业园物业服务合同》复印件一份、情况说明一份。证明同创公司自行聘请物业公司为园区提供物业服务，物业费统一由同创公司缴纳，截止至2020年6月30日之前园区的物业费同创公司已经全部结清，之后的物业费也不需要承租人向物业公司缴纳服务费，承租人的物业费由同创公司收取，承租人和物业公司不存在直接的合同关系。上述五组证据，经量子光电公司质证，均无异议。量子光电公司为支持其辩称意见，举证下列证据：证据一、纳米光电—量子点项目投资协议书复印件一份。证明量子光电公司是招商引资企业，同创公司也是股东之一，占有20%的股份，量子光电公司享受三年房租即征即返的政策，第一年交付房租后，房租返还周期长达七个月之久，导致量子光电公司后期资金出现问题，在招商协议中承诺的1000万元的信用担保额度也未兑现，导致资金出现问题未能及时交付房租；证据二、滁州经开区疫情防控期间减免国有资产类房租申请表一份。证明2020年2月至4月的三个月的房租因疫情希望免收。上述二组证据，经同创公司质证，对证据一的真实性无异议，量子光电公司是招商引资企业，认可房租即征即返的政策，但是招商主体及租金返还主体均不是同创公司，所以招商政策兑现的问题同创公司是无法左右的，与本案无关联性；对证据二的真实性无异议，疫情期间是有租金减免政策，但因原量子光电公司在合同期满后一直没有签续租手续，所以量子光电公司不符合租金减免的条件。本院认为：同创公司举证的五组证据及量子光电公司举证的证据二均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认；量子光电公司举证的证据一，本院对真实性予以确认，但该证据不能证明其证明目的，本院对该两份证据的证明目的不予确认。本院经审理认定以下事实：2016年8月1日，同创公司（出租方、甲方）、量子光电公司（承租方、乙方）签订了一份《昭阳工业园标准化厂房租赁合同》，约定：第一条同创公司同意量子光电公司承租坐落于上海路与世纪大道交叉口世纪大道801号昭阳工业园12#楼，建筑面积为9410平方米，用于工业生产。第三条租赁期及进场装修租赁期限为三年，自2016年8月1日至2019年7月31日。第四条租金单价为9元/月/平方米，租金半年一付，应于每年租期到期7日前交纳下一年的租金（双方庭审中一致认可应为“每半年租期到期7日前交纳下半年租金”），首次租金在进场前一次性全额支付，年租金总额为9410平米×9元×12个月=1016280元，首次费用交清后办理房屋移交手续。如果任何应支付给同创公司的款项包括但不限于租金在应付款日期后7天内仍未支付的，量子光电公司应向同创公司支付滞纳金，每逾期一日同创公司有权向量子光电公司收取所欠金额千分之五的滞纳金。第五条量子光电公司履约保证金总额为100000元，入驻前一次性缴纳，量子光电公司在全面履行其按协议所承担责任及义务的情况下，同创公司对量子光电公司公司所承租物业经验收合格后须于协议有效期满后7日内把履约保证金全数或扣除相关费用之余额免息归还给量子光电公司。第六条物业管理费。该物业由同创公司指定的物业管理公司管理,物业管理公司在同创公司的授权范围内代表同创公司行使物业管理权和承担物业管理义务并按统一规定收取物业管理费。每年收费总额为9410平米×0.35元×12个月=39522元,首次缴纳时间为合同签订后一周内一次性缴纳，次年随租金同步缴纳,物业公司提供发票,物业管理费中的保洁服务费仅指办公垃圾清运服务,不包括生活垃圾、装修垃圾和工业垃圾的清运服务,生活装修工业垃圾量子光电公司可自行清运或委托同创公司清运,费用由双方协商解决。第十条违约责任延期付款。按合同规定任何量子光电公司交付的款项,需按规定交付日缴付,在应交付日期后3日内未支付的(无论同创公司是否催款),量子光电公司应按所逾期支付的费用以月利率2%的标准向同创公司支付从应付款日到实际日期间的延迟利息。如逾期15天未交纳,同创公司有权单方解除合同,没收保证金，并要求量子光电公司支付欠款及延迟利息。如量子光电公司违反本合同书中任何条款规定或条件,同创公司有权采取相应措施没收保证金并要求量子光电公司因导致同创公司经济上或其他方面损失的严重性而做出的合理的赔偿,此赔偿将不损害同创公司保留就量子光电公司的违约行为向量子光电公司追究法律责任的权利(包括但不限于欠款本金、利息、实现债权费用、律师费等)。租赁期满或本合同终止后，量子光电公司应如期将该房产还原清场给同创公司。如量子光电公司逾期搬出或拒不搬出租赁房产，同创公司有权按逾期天数和本合同约定的租金2倍的乘积及其他发生费用要求量子光电公司支付,且量子光电公司将被视为放弃对租赁房屋所有物品的享有的一切权利,同创公司有权自行或聘请他人将量子光电公司搬出,由此产生的一切费用由量子光电公司承担,给量子光电公司造成的损失由量子光电公司自行承担。同创公司不承担任何责任,同时同创公司有权没收量子光电公司保证金。合同签订后，同创公司将案涉房屋交付给量子光电公司，双方未办理交接手续，但双方均认可量子光电公司于2016年9月1日进场。量子光电公司于2017年4月28日支付1155802元，双方均认可该1155802元是支付的保证金100000元、租金1016280元、物业管理费39522元。合同到期后，双方未续签合同。量子光电公司于2020年4月21日向同创公司返还滁州市上海路与世纪大道交叉口世纪大道801号(昭阳工业园)12#厂房一楼整层，三楼南厂房，三楼北厂房的一半，合计5429平方米；尚有二楼一整层、三楼北厂房的一半，共计3981平方米未返还。本院认为：综合双方当事人的诉、辩意见及举证、质证，本案的争议焦点为：一、量子光电公司是否应当将位于上海路与世纪大道交叉口世纪大道801号（昭阳工业园）12#楼余下3981平方米厂房返还同创公司；二、量子光电公司是否应当支付租金及物业管理费、支付标准和数额为多少；三、量子光电公司是否应当支付延迟利息，如应支付延迟利息，应按什么标准支付、支付数额为多少的问题。一、关于量子光电公司是否应当将位于上海路与世纪大道交叉口世纪大道801号（昭阳工业园）12#楼余下3981平方米厂房返还给同创公司的问题。同创公司与量子光电公司签订的《昭阳工业园标准化厂房租赁合同》已于2019年7月31日到期，合同到期后，双方并未签订新的房屋租赁协议，量子光电公司于2020年4月21日已向同创公司返还滁州市上海路与世纪大道交叉口世纪大道801号(昭阳工业园)12#厂房5429平方米，尚有3981平方米未返还，故本院对同创公司要求量子光电公司返还承租的上海路与世纪大道交叉口世纪大道801号（昭阳工业园）12#楼余下3981平方米厂房予以支持。二、关于量子光电公司是否应当支付租金及物业管理费、支付标准和数额为多少的问题。双方签订的合同约定，租金半年一付，每半年租期到期7日前交纳下半年租金，首次租金在进场前一次性全额支付，年租金总额1016280元、物业管理费39522元，物业管理费首次缴纳时间为合同签订后一周内一次性缴纳，次年随租金同步缴纳，且量子光电公司认可将租金及物业管理费一并支付给同创公司。量子光电公司已支付2016年8月1日至2017年7月31日的租金1016280元、物业管理费39522元，并支付了保证金100000元，量子光电公司还需支付2017年8月1日至2019年7月31日租金2032560元、物业管理费79044元，共计2111604元。因保证金的性质是保证合同履行，现合同已经到期，且合同对违约方违约做出约定足以弥补同创公司的损失，量子光电公司支付的100000元保证金应冲抵租金，故量子光电公司应支付尚欠的2017年8月1日至2019年7月31日租金、物业管理费共计2011604元。合同到期后，双方未续签合同，量子光电公司一直使用涉案房屋，并于2020年4月21日向同创公司返还了涉案房屋5429平方米，同创公司主张按照原租金的两倍继续支付租金至房屋实际返还之日，因合同已到期，其主张的按原租金的两倍继续支付租金实际即为房屋占用使用费，量子光电公司应按原合同约定的租金及物业管理费标准支付涉案房屋占有使用费及物业管理费，故自2019年8月1日至2020年4月21日期间的房屋占有使用费为748095元（9410平方米×9元/30天×265天）、物业管理费为29092元（9410平米×0.35元/30天×265天），共计777187元；自2020年4月22日起按1240.7元/天（3981平米×9元/30天+3981平米×0.35元/30天）计算至交付房屋之日止。量子光电公司辩称应扣减疫情期间三个月的房屋租金，因疫情期间量子光电公司占有使用涉案房屋的房屋占有使用费比照租金，其辩称意见符合法律规定，故应扣除疫情期间三个月的房屋占用使用费、物业管理费248721.7元（9410平方米×（9元+0.35元）×2个月+9410平方米×（9元+0.35元）/30×21天+3981平方米×（9元+0.35元）/30×9天）。综上，量子光电公司应支付同创公司租金及物业管理费共计2011604元、房屋占用使用费及物业管理费（自2019年8月1日至2020年4月21日为777187元，并自2020年4月22日起按1240.7元/天标准计算至交付房屋之日止，应扣除248721.7元）。三、量子光电公司是否应当支付延迟利息，如应支付延迟利息，应按什么标准支付、支付数额为多少的问题。合同约定租金半年一付、每半年租金在到期前7日内缴纳下半年租金、首次租金在进场前一次性全额支付、物业费首次缴纳时间为合同签订后一周内一次性缴纳、次年随租金同步缴纳，在应交付日期后3日内未支付的,量子光电公司应按所逾期支付的费用以月利率2%的标准向同创公司支付从应付款日到实际付款日期间的延迟利息，双方均认可量子光电公司于2016年9月1日进场，即量子光电公司首次租金1016280元应在2016年9月1日前一次性支付、物业管理费39522元应在2016年8月8日前一次性缴纳，量子光电公司于2017年4月28日支付1155802元，合同约定按月利率2%计算延迟利息，经计算，同创公司在起诉书附件计算清单中主张该部分利息为93966.38元，未超出法律规定及合同约定，故本院对同创公司主张予以支持。后两年的租金及物业管理费量子光电公司也应每半年支付一次，但上述租金及物业管理费量子光电公司均逾期交纳，故量子光电公司应支付后两年的延迟利息（以427901元为基数，自2017年7月28日起计算至付清之日止；以52790元为基数，分别自2018年1月28日、2018年7月28日、2019年1月28日起计算至付清之日止，均按月利率2%计算）。（具体计算方式详见附件三）合同到期后，双方未续签合同，同创公司要求量子光电公司支付房屋占有使用费及其物业管理费的延迟利息，合同并无约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6项之规定，判决如下：一、被告滁州市量子光电有限公司于判决生效后三十日内将其承租的位于上海路与世纪大道交叉口世纪大道801号（昭阳工业园）12#楼余下3981平方米的厂房返还原告滁州市同创建设投资有限责任公司；二、被告滁州市量子光电有限公司于判决生效后三十日内支付原告滁州市同创建设投资有限责任公司租金及物业管理费共计2011604元、房屋占用使用费及物业管理费（自2019年8月1日至2020年4月21日为777187元，并自2020年4月22日起按1240.7元/天标准计算至交付房屋之日止，应扣除248721.7元）；三、被告滁州市量子光电有限公司于判决生效后三十日内支付原告滁州市同创建设投资有限责任公司延迟利息（截至2017年4月28日为93966.38元；以427901元为基数，自2017年7月28日起计算至付清之日止；以527901元为基数，分别自2018年1月28日、2018年7月28日、2019年1月28日起计算至付清之日止；均按月利率2%计算）；四、驳回原告滁州市同创建设投资有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47860元，由原告滁州市同创建设投资有限责任公司负担11678元，由被告滁州市量子光电有限公司负担36182元（于判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户，开户行及账号见附件二）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  赵 琳人民陪审员  单标霞人民陪审员  王维娜二〇二〇年十月二十二日代理书记员  何雯雯附件一相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》6、承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。附件二本院诉讼费账户收款人户名：滁州市琅琊区人民法院开户行：工行开发区支行账号：13×××96诉讼费缴纳时应在用途中注明“诉讼费”和“案号”、在交款人中注明交款人“姓名或单位”。附件三：            租期              应付租金、物业管理费时间及金额              实交款金额及时间              欠租金、物业管理费金额              延迟利息计算时间及金额                  2016.8.1—2017.7.31              最迟应在2016.9.1交租金1016280元、最迟应在2016.8.8交物业管理费39522元              2017年4月28日支付1155802元                            以1016280元为基数按月利率2%自2016.9.5计至2017.4.28，延迟利息为157862.16元；以39522元为基数按月利率2%自2016.8.12计至2017.4.28，延迟利息为6745.09元；合计164607.25元（原告主张93966.38元，未超出上述范围）                  2017.8.1—2018.1.31              最迟应在2017.7.24交527901元                            427901元（527901元-100000元）（即2017年4月28日多交1155802元-1016280元-39522元=100000元）              以427901元为基数按月利率2%自2017.7.28计至付清之日止                  2018.2.1—2018.7.31              最迟应在2018.1.24交527901元                            527901元              以527901元为基数按月利率2%自2018年1月28日计至付清之日止                                          2018.8.1—2019.1.31              最迟应在2018.7.24交527901元                            527901元              以527901元为基数按月利率2%自2018年7月28日计至付清之日止                        2019.2.1—2019.7.31              最迟应在2019.1.24交527901元                            527901元              以527901元为基数按月利率2%自2019年1月28日计至付清之日止