河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终4445号 上诉人（原审被告、申请执行人）：刘美，女，1990年9月12日生，回族，户籍所在地地唐山市丰**，经常居住地唐山市丰**。 委托诉讼代理人：秦慧潾，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：董晨，男，1990年10月7日生，汉族，户籍所在地唐山市路**，现住唐山市路**。 委托诉讼代理人：王静，天津行通（唐山）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：翟殿鑫，男，1995年9月21日生，汉族，现住址唐山市路**。 委托诉讼代理人：王晓芹（系翟殿鑫母亲），1967年9月14日生，汉族，住址同上。 上诉人刘美因与被上诉人董晨、原审第三人翟殿鑫案外 -2- 人执行异议之诉一案，唐山市丰南区人民法院于2019年6月26日作出（2019）冀0207民初1994号民事判决书，刘美不服上诉至本院。本院于2019年10月16日作出（2019）冀02民终6457号民事裁定发回重审。唐山市丰南区人民法院重审后作出（2020）冀0207民初359号民事判决，刘美不服上诉至本院。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 刘美的上诉请求：1.撤销唐山市丰南区人民法院（2020）冀0207民初359号民事判决，改判驳回被上诉人董晨的诉讼请求。2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实和适用法律错误。1.被上诉人董晨与原审第三人翟殿鑫签订的房屋买卖合同无效。该合同记载“此合同为王晓芹签订，王晓芹未提供产权人翟殿鑫的售房授权证明”，说明签订该合同不是产权人翟殿鑫的真实意思表示。该合同第三条第二款对购房款交付约定不明确，不符合交易习惯；合同签订时翟殿鑫并未参与、这与合同中签字由三种书写字体相矛盾；上诉人在2017年3月向法院起诉、董晨与翟殿鑫于2017年6月17日签订房屋买卖合同；上诉人起诉翟殿鑫于2017年7月正式立案、8月28日上诉人向法院提交财产保全申请书，而8月28日董晨的妻子宋小悦第一次向翟殿鑫交通银行卡转款6200元；9月7日唐山市丰南区人民法院对案涉房产进行查封。很明显翟殿鑫在明知刘美已经起诉的情况下恶意转移财产。2.被上诉人董晨交付购房款 -3- 的真实性不能认定。根据被上诉人和第三人提供的两份收据，已经付款1581300元与还有贷款相矛盾；第一张收条由王晓芹出具，没有银行流水佐证和翟殿鑫签字，不能证明实际交付；第二张王晓芹出具的收条为75万，比约定多转15万且通过其母亲转给房主的父亲，转款凭证未备注购房款，无法认定该款项与案涉房产有关联，不能排除双方早就相识且有其他业务往来；已付购房款85万+216933.15元（2017年8月执2020年5月还贷）+60万元左右（2020年5月到2028年11月25日贷款），共计167万元，比合同约定总价款155万多出12万，无法自圆其说。且目前董晨并未付清全款。3.物业公司的证明没有实体考察居住人到底是谁，是否实际居住应由公安机关出具证明。董晨提供的缴纳水电费、物业费票据无法显示是其本人所交，也无法证明其一直居住。4.未能办理过户手续是董晨自身原因。董晨与第三人进行交易时明知案涉房产不具备产权登记条件还要购买，应承担不利后果。至今未能过户是其自身过错导致。 董晨辩称，一审判决认定事实清楚。1.一审笔录中有记载，翟殿鑫到场说明房屋买卖合同是其本人签字按手印。2.关于支付购房款情况，我预交2万元定金，合同约定2017年6月25日前支付首批购房款60万元，我实际支付75万元（2017年6月24日）。最后我需支付翟殿鑫831328.03元【房屋总价款155万元-贷款本金余额674870.06元+6198元（翟殿鑫替我垫付7月份贷款）-5万元保证金】，翟殿鑫给我出 -4- 具831300元收条。交房时扣除1380元水电费，我实际凑整支付83万元。3.没有办理过户登记是因为当时整个小区的房本没有下来，并非答辩人自身原因。 翟殿鑫答辩称，1.房屋买卖协议是我真实意思表示。2.董晨已将银行贷款本金之外的全部房款转给我父母。董晨支付2万定金、75万元购房款、6万（75129.94元-2万定金-1380元水电费+6198元贷款）购房款后我交付房屋。3.不能办理过户手续是因为案涉房产一直没有产权证书房管局无法办理，不是我和董晨的原因。4.本案中我是无独立请求的第三人，对争议标的没有独立请求权，不应由此承担诉讼费用，按照诉讼费用交纳办法第二十九条，诉讼费用应由败诉方刘美承担。故依照诉讼费用交纳办法四十三条申请复核。 董晨向一审法院提出诉讼请求：1.不得执行唐山市路北区楼房；2．请求确认唐山市路北区楼房归董晨所有（价值约60万元）；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月15日唐山市丰南区人民法院对刘美与翟殿鑫民间借贷纠纷一案作出（2017）冀0207民初3541号民事判决书，判决翟殿鑫于判决生效后十日内返还给刘美人民币187400元。该案审理过程中，经刘美申请财产保全，该院作出（2017）冀0207民初3541号民事裁定书，于2017年9月7日查封了翟殿鑫名下坐落于唐山市路北区，查封期限自2017年9 -5- 月7日起至2020年9月6日止。现该案经申请执行人刘美申请，唐山市中级人民法院已于2018年7月17日提级执行。2019年2月10日，本案原告即案外人董晨对执行标的提出书面异议。唐山市丰南区人民法院于2019年4月3日作出（2019）冀0207执异29号执行裁定书，裁定驳回案外人董晨的异议请求。2017年6月17日董晨与翟殿鑫签订房屋买卖协议，翟殿鑫将自己名下坐落于唐山市路北区楼房（商品房买卖合同编号为20131104133号，建筑面积170.33平方米，地下室约10平方米）出售给董晨，并于2017年7月15日与董晨办理了交接手续，后董晨一直在该楼房居住。因翟殿鑫的楼房系贷款购买且现在不能办理不动产登记证所以没能办理变更登记，董晨每月将所还银行贷款转入翟殿鑫账号内偿还楼房贷款。根据《物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，因此为维护原告的合法权益，请求法院不得执行唐山市路北区楼房并确认该楼房归原告董晨所有。 一审法院认定事实：（2017）冀0207民初3541号刘美与翟殿鑫民间借贷纠纷一案，该院于2017年7月27日立案，诉讼中刘美于2017年8月30日申请财产保全，该院作出（2017）冀0207民初3541号民事裁定书，并据此于2017 -6- 年9月7日查封了翟殿鑫名下的坐落于唐山市路北区，查封期限自2017年9月7日起至2020年9月6日止，后于2017年12月15日作出（2017）冀0207民初3541号民事判决书，判令翟殿新于该判决生效后十日内返还给刘美人民币187400元。该判决已生效。翟殿鑫未主动履行还款义务，经刘美申请，唐山市中级人民法院于2018年7月17日提级执行。执行过程中，董晨对执行标的提出书面异议。该院于2019年4月3日作出（2019）冀0207执异29号执行裁定书，裁定驳回案外人董晨的异议请求。2019年4月9日董晨签收该执行裁定书。 一审法院另查明，翟殿鑫与唐山新天地美域房地产开发有限公司于2013年11月13日签订商品房买卖合同（合同编号：唐新天地美域预字第03206号），约定翟殿鑫向唐山新天地美域房地产开发有限公司购买位于路北区（即案涉房产），每平方米7115元，房屋总价款为人民币1211898元，该商品房附属用房价款20360元，合计1232258元，付款方式为首付412258元（已付清），其余房款82万元以银行贷款的形式于合同签订之日起15个工作日内付清。2013年11月25日，翟殿鑫与交通银行股份有限公司唐山分行、唐山新天地美域房地产开发有限公司签订了个人房产抵押贷款合同（合同编号为2013132100001101327），约定翟殿 -7- 鑫以上述所购房屋抵押按揭贷款82万元用于支付上述购房款，贷款期限180个月，还款方式为等额本息还款法，按月还款，于每月1日还款。截至2017年6月，翟殿鑫已还贷款本息275638.54元（其中含本金145129.94元，含利息130508.60元），尚欠贷款本金余额674870.06元。董晨向法庭提交了书面房屋买卖合同一份，载明：售房人翟殿鑫，购房人董晨，居间人唐山有达房地产经纪有限公司，合同签订时间为2017年6月17日，翟殿鑫自愿将坐落于唐山市路北区的房地产出售给董晨，实际成交价为155万元，付款方式为董晨于2017年6月17日交付定金2万元，董晨留存翟殿鑫5万元作为过户保证金，2017年6月25日前支付首批购房款60万元，于2017年7月20日前支付二批购房款，二批购房款＝成交价-剩余银行贷款-首批购房款-过户保证金，于该房《房屋所有权证》《国有土地使用证》齐全或《不动产权证书》下发且为老本时十个工作日内将该房地产及其相关手续过户到董晨或董晨指定人选名下，翟殿鑫于2017年7月20日前腾空该房屋，董晨顶翟殿鑫名还贷款，其他约定事项④此合同由王晓芹签定，王晓芹未提供产权人翟殿鑫的售房授权证明，若产生违约责任由王晓芹承担。在诉讼过程中翟殿鑫向本院明确表示卖房是其真实意思，并委托其母亲王晓芹办理，当日其赶至并在合同中补签名。按上述合同约定，董晨于签合同时付定金2万元，于2017年6月24日首付购房款75万元，于2017年 -8- 7月15日经双方结算，扣除截至合同签订时贷款余额674870.06元、董晨已付的75万元、定金2万元、预留过户保证金5万元、交房前翟殿鑫欠下的水费1300余元，加上翟殿鑫于2017年7月1日垫付的2017年7月的房屋贷款6198.09元，董晨应向翟殿鑫再付了6万元，约定于次日付清。翟殿鑫母亲王晓芹于2017年7月15日向董晨出具了收取购房款831300元的总收条，双方办理了交房事宜，并在房产物业部门办理了物业交接手续。董晨于2017年7月16日向翟殿鑫付清了6万元。自2017年8月起至今，董晨顶翟殿鑫的名归还购房银行贷款，每月本息6198.09元，截至2020年5月董晨共还贷35个月，还贷总金额216933.15元。 一审法院再查明，（2017）冀0207民初3541号民事裁定书查封的新天地美域19区6楼1门1201室与新天地美域1906楼1门1201室系同一住房，现更名为常泰西里美域1206楼1门1201室。北京均豪物业管理股份有限公司唐山分公司新天地美域第一管理处出具书面证明，证实1906楼1门1201室原业主翟殿鑫更改为现业主董晨，自2017年7月起居住至今。本庭为查清案件事实，于庭后到北京均豪物业管理股份有限公司唐山分公司新天地美域第一管理处核查物业档案，该档案中业主入住文件汇编中有承诺人宋小悦（董晨妻子）签名，落款时间为2017年7月15日。 一审法院认为，本案因刘美对翟殿鑫的金钱债权执行引起，系案外人执行异议之诉，主要争议焦点为案外人董晨对 -9- 执行标所享有的权益是否优先于申请执行人刘美的金钱债权执行请求权。对此，董晨向法庭提交的买卖合同、交通银行还贷明细、工商银行的交易明细及汇款凭证和打款凭条、有达房地产经纪有限公司的中介服务费收据及证明材料、新天地美域第一管理处物业档案及书面证明等证据材料，相互印证，形成了完整的证据链条，足以证明董晨购买并占有涉案房产的事实属实，且董晨于2017年7月15日接收涉案房产，早于（2017）冀0207民初3541号民事裁定书的查封时间2017年9月7日，其购买涉案房产应为善意购买。关于购房款的计算问题，买卖合同约定房屋总价款155万元，扣除合同签订时贷款本金余额为674870.06元，董晨理应向翟殿金付房款875129.94元，该金额截至合同签订时止，因合同签订后房屋交接前翟殿鑫又归还7月贷款6198.09元，故董晨应该付给翟殿鑫房款881328.03元，按合同约定董晨扣留5万元过户保证金，交房前董晨应付831328.03元。王晓芹向董晨出具了收取购房款831300元的总收条，而董晨实际付款总金额为83万元，根据双方当事人陈述和唐山有达房地产经纪有限公司出具的计算明细及说明，董晨扣留了交房前翟殿鑫欠下的水费1300余元后凑整，符合情理，不足以影响房屋买卖事实的真实性及董晨的善意购房的认定。涉案房产虽未办理产权变更登记，但经查，双方交易时直至查封房产时，整个小区的房产尚不具备产权变更登记的条件，楼房业主尚未取得产权证书，这是客观事实，不能过户并非 -10- 买受人的责任。涉案房产被查封前董晨已占有该房产，并已按合同约定支付了全部首付款，截至2020年5月已顶名还贷21万余元，翟殿鑫对该房产已失去实际占有权利，相反负有协助董晨办理产权变更登记的义务。董晨对涉案房产虽尚未取得完整的物权，但根据双方的买卖合同以及履行情况，董晨具有物权期待权，应受法律保护。关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项“……已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定，该院认为，本案并非董晨对翟殿鑫欠付剩余购房款，董晨与翟殿鑫的买卖合同中约定由董晨顶翟殿鑫的名还贷，实际是翟殿鑫对银行的借债转移给了董晨，进而可认定董晨已付清了全部房款，同时背负了对剩余银行贷款的债务。交通银行唐山分行对该房产具有抵押权，如董晨将剩余价款交付法院执行，则银行贷款将面临无人偿还的极大风险，进而董晨将难以取得完整的房屋所有权，且将引起一系列的纠纷，故本案中不应要求董晨将剩余价款交付执行。综上，董晨对涉案房产的权利优先于刘美的金钱债权执行请求权，能够排除强制执行。关于原告董晨第2项诉请，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，第十条规定“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不 -11- 动产登记簿时发生效力”，本案涉案房产尚未取得产权证书，故对董晨的第2项关于确权的诉讼请求不予支持。故判令一、不得执行唐山市路北区楼房（现更名为常泰西里美域1206楼1门1201室）。二、驳回原告董晨的其他诉讼请求。案件受理费人民币18750元，由第三人翟殿鑫负担。 本院二审期间，上诉人刘美提交了新证据：刘美诉翟殿鑫民间借贷纠纷一案的立案审查信息表、财产保全申请书、保单保函和保全费收据。被上诉人董晨提交了2020年7月物业费票据一张。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案涉房产的查封时间为2017年9月7日。案涉房产买卖合同于2017年6月17日通过居间人唐山有达房地产经纪有限公司签订。董晨以155万元的价格购买案涉房产，王晓芹2017年7月15日出具收条共计收到房款83万元，其中包括定金2万元、2017年6月24日转账75万元、2017年7月16日转账6万元。尚有5万元过户保证金未付清。 本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是被上诉人董晨对唐山市路北区站前南路新天地美域19区6楼1门1201室房产是否享有能够排除强制执行的民事权益。案涉房产由原审第三人（被执行人）翟殿鑫购买，因翟殿鑫未履行执行依据判令的还款义务，执行机构查封该房产。翟殿鑫与董晨签订的房屋 -12- 买卖合同第三条第二项约定，乙方（董晨）留存甲方（翟殿鑫）五万元整作为过户保证金，“待过户完毕之日，如数交给甲方”，故尚有5万元过户保证金未支付。一审判决认定董晨已支付全部购房款不妥，本院予以纠正。但被上诉人董晨在案涉房产被查封前通过居间人签订书面买卖合同、占有至今，已按合同约定支付购房款83万元及偿还贷款，即已将合同约定的截至目前的给付义务履行完毕。故一审判决判令董晨对案涉房产的权利能够排除强制执行的结果正确。关于剩余5万元过户保证金，因未达合同约定的履行条件，属于原审第三人（被执行人）翟殿鑫的未到期债权。关于一审案件受理费问题，翟殿鑫在刘美诉其民间借贷纠纷一案发生后与董晨就案涉房产签订买卖合同，并约定将案涉房产的变现价值向他人支付，而非用于偿还对刘美的债务，该行为有违诚实信用原则。因原审第三人翟殿鑫的不诚信行为引发本案诉讼，增加其他当事人诉累，浪费本已紧张的司法资源，一审判令由其承担案件受理费以示惩戒并无不妥；但执行依据（2017）冀0207民初3541号民事判决书判令翟殿鑫返还刘美借款187400元，一审判决按照远高于本案的执行标的187400元的案涉房产整体价值收取案件受理费，有失公平，故本院对案件受理费按照执行标的数额予以调整。 综上，上诉人刘美的上诉理由不成立，本院不予支持；一审法院判决不得执行案涉房产的结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第 -13- 一项的规定，判决如下： 一、驳回刘美的上诉，维持唐山市丰南区人民法院（2020）冀0207民初359号民事判决第一项； 二、变更一审案件受理费为3748元，由翟殿鑫负担。 二审案件受理费3748元，由刘美负担。刘美预缴二审案件受理费中的15002元由本院予以退还。 本判决为终审判决。 审判长  郭柳 审判员  王楠 审判员  周欣 二〇二〇年十月二十日 书记员  刘月