宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初4895号原告(反诉被告)：孙玉芳,女,1973年5月22日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：黄志鹏、齐帅涛，宁夏辅德律师事务所律师。被告（反诉原告）:恒大地产集团银川有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人:张飞,该公司总经理。委托诉讼代理人：强瑞、王旭伟，该公司员工。原告孙玉芳与被告恒大地产集团银川有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理。在审理过程中，被告恒大地产集团银川有限公司提起反诉，本院将本诉与反诉合并，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙玉芳的委托诉讼代理人黄志鹏，被告（反诉原告）恒大地产集团银川有限公司的委托诉讼代理人强瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙玉芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照《银川市商品房买卖合同(预售)》办理XXX室房屋所有权证书；2.判令原被告双方按照《银川市商品房买卖合同(预售)》约定继续履行；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月28日,原、被告签订《银川市商品房买卖合同(预售)》一份,约定原告购买被告开发的位于银川市金凤区XXX室房屋,建筑面积167.485平方米,房屋总价款877390元。支付方式为首付357390元,商业贷款520000元。房屋交付日期为2015年10月30日,房屋登记日期为交付之日起540日内。合同签订后，原告依约向被告缴纳全部首付款,并如期办理商业贷款。但被告未按照约定办理房屋所有权登记。原告一直按期偿还银行贷款后因资金困难,没有及时偿还贷款,致使被告的贷款保证金被银行扣划,原告多次与被告协商偿还贷款,被告一直拒绝接受,并告知原告通过诉讼程序进行处理。故原告诉至法院,请求判如所请。被告恒大地产集团银川有限公司辩称，原告诉请没有事实及法律依据，正如原告在诉状中所称，由于其构成根本性违约银行划扣了我公司的保证金458893.34元，导致合同目的已经无法实现，原告诉请也失去了继续履行及办理产权登记的基础，故请求驳回原告的全部诉讼请求。被告恒大地产集团银川有限公司向本院提出反诉请求：1.判令解除原告与被告于2015年5月28日签订的《商品房买卖合同》；2.判令原告将银川X**号房屋恢复原状并返还给被告；3.判令原告配合被告办理撤销《商品房买卖合同》备案手续；4.本诉费用及反诉费用由原告承担。事实和理由：原被告双方于2015年5月28日签订《银川市商品房买卖合同(预售)》,约定原告购买被告出售的银川X**号室房,原告以按揭付款的方式支付房款877390元(首付款金额为357390元,按揭贷款金额为52万元)。之后,原告、被告和XXX支行又签订《个人购房/购车借款及担保合同》,约定原告向银行贷款52万元,按月还贷,被告提供阶段性保证担保,原告提供抵押担保。上述合同于2015年6月1日备案于银川市房屋产权交易管理中心。原告于2015年10月30日接收银川X**号室1303号室房。但原告不按约定向银行履行还款义务,由于原告的严重违约行为,导致银行从被告账户扣划共计458893.34元,被告已承担了保证责任。因此,被告多次通过快递、电话等方式向原告发出催还钱款的函件,要求原告归还银行划扣款项,否则被告将解除买卖合同，并不予退还所付款项。但时至今日,原告仍将未将上述款项归还给被告。根据买卖合同约定,原告于2020年3月14日向被告通过EMS发出了《解除合同通知书》，告知被告因其违约而解除双方之间签订《商品房买卖合同》。综上所述,为了维护合法权益,故提起反诉,请求判如所请。针对反诉，原告孙玉芳辩称，被告第一项反诉请求要求确认双方于2015年5月28日签订的《商品房买卖合同》已解除不能成立，被告其他反诉请求以第一项诉请为基础，也不应当支持。其一，原告未收到被告发出的《合同解除通知》，合同解除通知对原告并不生效。合同法第九十六条规定“合同自通知到达对方时解除”即通知到达对方后产生法律效力，而不是通知发出后产生法律效力。《商品房买卖合同》附件十一第九条约定“视为出卖人已经履行了通知义务”并无“通知到达买受人”的意思。故《合同解除通知》对原告不产生法律效力。其二，被告通知解除《商品房买卖合同》理由不成立。被告要求解除合同的依据是附件四第（一）条第5款约定，买受人逾期还贷导致出卖人承担了保证责任。而在本案中，出卖人之所以承担保证责任自身存在重大过错。根据与银行之间的贷款合同约定，被告承担的是阶段性担保责任，当原告取得房屋产权证及银行取得他项权利证书后被告的担保责任解除。而本案中，涉案房屋的房产证在2017年4月30日前就应当办理，由于被告的原因未办理产权证及他项权利证，由此导致被告继续承担阶段性担保责任，其本身错在重大过错。原告从2019年5月才开始逾期还贷，如早日办理产权证件，被告不应当再承担保证责任。被告以自身过错造成的不利后果作为条件要求解除商品房买卖合同显失公平不能成立。其三，被告在《商品房买卖合同》中设置以承担保证责任作为解除合同的条件显失公平。在商品房买卖合同法律关系中，买方的合同义务是支付购房款，卖方的合同义务是交付房屋和办理房屋产权证。本案中，原告已经支付了房屋首付款，余款也通过银行贷款的方式向被告支付，原告的合同义务已经全部履行完毕。而偿还贷款是原告在银行贷款合同中的义务，该偿还贷款的义务是否履行并不影响《商品房买卖合同》的履行，而被告将不影响《商品房买卖合同》合同目的实现的事项作为解除合同的条件明显不当。因原告逾期还贷导致被告承担保证责任，系另一法律关系，被告可另案追偿而非解除商品房买卖合同。被告的保证金被扣划属于贷款合同中约定的事项，并不属于商品房买卖合同中的根本违约情形。本案中恒大公司在商品房买卖合同中的目的已经实现。其四，被告在《商品房买卖合同》中设置附件条款属格式条款，显失公平，应当无效。合同附件条款系被告重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与购房人协商的条款。条款中存在大量增加出卖人权利，加大买受人义务的内容。就本案涉及的解除合同条件，合同解除，买受人房、款全无，相关权利明显被削弱，该条款应当无效。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月28日，恒大地产集团银川有限公司（甲方、出卖人）与孙玉芳（乙方、买受人）签订一份《银川市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发的位于银川市金凤区XXX室房屋，房屋总价款为877390元；乙方于2015年5月27日前支付首期房价款357390元，余款520000元向银行申请贷款支付，出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付该商品房。合同附件四第（一）条第5款约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。合同签订后，孙玉芳交纳了首付款。2015年6月2日，XXX室房屋《商品房买卖合同》备案于银川市房屋产权交易管理中心，购房人为孙玉芳。2015年6月4日，原告、被告和XXX支行签订一份《个人购房/购车借款及担保借合同》，约定：孙玉芳向银行贷款520000元，用于购买上述房屋，借款期限240个月，还款方式为按月等额本息还款法，恒大地产集团银川有限公司提供阶段性连带责任保证担保，孙玉芳以其购买的上述房屋提供抵押担保。2015年10月30日，恒大地产集团银川有限公司向孙玉芳交付了房屋。后因孙玉芳未按期偿还银行贷款，XXX支行于2019年11月11日自恒大地产集团银川有限公司保证金账户中划扣458893.34元。本院认为，原告(反诉被告)孙玉芳与被告（反诉原告）恒大地产集团银川有限公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照履行。孙玉芳不能按期偿还按揭贷款，导致银行扣划恒大地产集团银川有限公司款项，恒大地产集团银川有限公司按照合同约定要求解除双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，于法有据，本院予以支持；对原告要求继续履行双方签订《银川市商品房买卖合同(预售)》、为原告办理XXX室房屋所有权证书的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，孙玉芳应返还房屋，并按照合同约定配合恒大地产集团银川有限公司到房管局办理有关合同解除的手续，故对被告要求原告返还房屋及协助办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案手续的反诉请求，本院予以支持。被告反诉要求原告就涉案房屋恢复原状，因被告未提交证据证实涉案房屋在交付之前的原状，故对被告的该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)孙玉芳与被告（反诉原告）恒大地产集团银川有限公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XXX）；二、原告(反诉被告)孙玉芳于本判决生效后三十日内将位于银川市金凤区XXX室房屋返还被告（反诉原告）恒大地产集团银川有限公司；三、原告(反诉被告)孙玉芳于本判决生效后三十日内协助被告（反诉原告）恒大地产集团银川有限公司办理撤销《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XXX）的备案手续；四、驳回原告(反诉被告)孙玉芳的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）恒大地产集团银川有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费100元，合计200元，由原告（反诉被告）孙玉芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  武 刚人民陪审员  张学玺人民陪审员  吴秀敏二〇二〇年十月十五日书 记 员  翟 静