广西壮族自治区桂林市雁山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0311民初614号 原告：桂林市坤达农业科技有限公司，住所地：桂林市雁山镇**，统一社会信用代码：91450311718837328X。 法定代表人：罗孝臣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦祥然，广西桂山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴中远，广西桂山律师事务所律师。 被告：杨如松，男，1967年3月29日出生，汉族，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：莫金球，广西淳盈律师事务所律师。 原告桂林市坤达农业科技有限公司诉被告杨如松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂林市坤达农业科技有限公司的委托诉讼代理人秦祥然和被告杨如松及其委托诉讼代理人莫金球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林市坤达农业科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令终止原告桂林市坤达农业科技有限公司与被告杨如松于2017年8月10日签订的《门面续租合同》，收回被告杨如松承租的位于桂阳公路东侧桂林市农业科技展示服务区门面房屋3#楼一层编号为××号的门面及门面后附属用房；2、判令被告向原告支付2020年第二季度5月、6月和第三季度7月及向原告交出房屋之日止的房屋租金（暂计算2020年第二季度5、6月和第三季度7月共计人民币19200元）及按所欠租金每日千分之五自2020年4月16日起至2020年9月15日止按每日千分之五违约金为12800元×153天×5‰+6400元×62天×5‰=11776元；3、判令被告承担本案诉讼费用和保全费用。事实和理由：2017年8月10日，原告与被告签订《门面租赁合同》，约定原告将位于桂阳公路东侧桂林市农业科技展示服务区门面房屋3#楼一层编号为××号的门面共2间及门面后附属用房租赁给被告进行商业经营，租赁期限五年，从2017年9月6日起至2022年9月5日止，2017年9月6日至2020年9月5日年租金为76800元，被告必须在每季度的第一个月15日前付清该季度的租金。被告向原告交纳12000元作为履约信誉保证金，如拖延缴纳租金、水电费时间累计达30天，原告有权解除合同并没收履约信誉保证金。原告根据行业标准和农业科技展示服务区水电耗损情况制定水电费价格，被告按此价格根据门面租金缴纳时间每季度结清所用水电费。《门面租赁合同》同时约定被告逾期未交租金或拖欠部分租金的，原告有权按所欠租金每日5‰向被告加收违约金。合同签订后，被告自2020年6月21日开始拖欠原告水电费，2020年3月5日开始拖欠原告租金，原告多次向被告催收，被告至今依然没有支付拖欠的租金和水电费。综上，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁关系合法有效，原告向被告提供符合合同要求的门面，被告理应依约及时支付租金及水电费给原告。但被告却无理拒不支付租金及水电费至今，致使原告合同目的无法实现。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决。 原告对其诉请在举证期限内提供的证据有：证据1、杨如松身份证复印件，证明被告的身份情况和主体资格情况；证据2、门面续租合同，证明双方的权利义务关系；证据3、水电费收据、水表、电表记录照片，证明被告欠缴水电费的情况；证据4、广西增值税普通发票，证明被告缴纳租金至2020年3月5日。 被告杨如松辩称，一、原告诉请终止合同并要求被告每日5‰的违约金，没有法律依据，应予驳回。原告诉请终止合同，实为终止合同权利义务关系，根据《合同法》第九十一条所规定的导致合同权利义务终止的情形，结合原告所陈述诉讼请求及依据的事实和理由，原告所主张的终止合同，在本案中实质上就是诉请解除合同。被告认为，因受新冠疫情及疫情防控措施等不可抗力的影响，被告无法正常营业，收入明显减少，资金周转困难，法院不应支持原告提出的终止合同和向被告主张违约责任的诉讼请求；应当支持被告要求免租减租的抗辩。理由如下： （1）《广西壮族自治区高级人民法院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情相关民事纠纷的指导意见》第7条明确规定：“根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，新冠肺炎疫情系突发公共卫生事件，为保护人民群众身体健康和生命财产安全，政府及有关部门采取相应疫情防控措施，导致合同不能履行或不能及时行使权利的，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。”最高人民法院也先后发布了多个关于审理涉新冠肺炎疫情民事案件问题的指导意见，确认新冠肺炎疫情系突发公共卫生事件，属于不可抗力。 被告承租的涉案门面位于桂林理工大学雁山校区正门的对面，承租该门面用于经营餐饮服务，主要客源为桂林理工大学的师生。理工大学师生的在被告经营的饭店的消费情况直接影响甚至决定了被告的经营收入。原告对上述情况是明知的，考虑到桂林理工大学每年度都有寒暑两个假期，学校放假期间被告几乎没有客源，甚至处于歇业状态，双方约定每年在桂林理工大学雁山校区放寒暑假期间（即2月和8月）免收租金。对其他租户也是2月和8月免租。受“新冠肺炎”疫情及疫情防控措施的影响，桂林理工大学推迟开学时间，且正常开学后学校也禁止师生出校门外就餐，致使被告营业收入明显减少，资金周转困难。为此，包括被告在内的多名承租人联名向原告递交了一份《报告》，就不可抗力事件及其影响等相关问题书面通知原告，表达了租户们的现实困难，提出了免租和减租的请求。原告收到《报告》后并没有表示拒绝被告的请求。（2）《广西壮族自治区高级人民法院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情相关民事纠纷的指导意见》第7条第2款规定：“因新冠肺炎疫情发生对合同的履行造成影响，当事人一方以新冠肺炎疫情构成不可抗力为由提出请求或抗辩的，应予支持……”，第8条第1款规定：“疫情期间，合同可以履行的，鼓励合同继续履行，当事人主张解除合同的，一般不予支持……”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。根据上述规定，被告认为法院不应当支持原告提出的终止合同的诉讼请求；也不应当支持原告向被告主张违约责任的诉讼请求。（3）《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。《广西壮族自治区高级人民法院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情相关民事纠纷的指导意见》第8条第2款：“……由于疫情原因，合同不能正常履行、嗣后履行无法实现合同目的或继续履行合同对于一方当事人明显不公平，一方当事人请求变更或者解除合同，双方有约定的，按约定处理；无约定的，根据公平原则，充分考量当事人所处的客观环境、主观过错、疫情的发展阶段、疫情与履约不能或履约困难之间的因果关系以及疫情影响的程度等因素，根据不可抗力或情势变更等相关规定，依法变更或者解除合同。”根据上述规定，应当支持被告要求免租减租的抗辩，根据诚信原则和公平原则，参照国家发改委等八部委、广西自治区发改委等八部门及桂林市发改委等8部门发布了应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的相关政策文件和《雁山区应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持重大项目和中小企业开复工若干措施》（雁政字〔2020〕4号）的规定，对被告免除三个月租金和减半收取三个月租金。二、被告与原告在履约过程中，对租赁合同相关条款作了变更。从实际履约情况来看，被告没有违约行为。（一）实际履约过程中，双方约定每年度免除2月和8月份的租金。考虑到被告经营的饭店主要依赖于桂林理工大学师生的消费，原告已经同意每年的2月（寒假）和8月（暑假）免租。新冠肺炎疫情影响下，被告已经遭受损失严重，原告在提起本案诉讼中反而加重被告的责任，不但违背了双方关于免除2月（寒假）8月（暑假）租金的约定，而且有违诚实信用原则和公平原则。（二）在实际履行租赁合同的过程中，双方约定变更支付租金的时间，按照“先使用后付租”的方式支付租金。首先，关于原告主张的租金问题。原告出具的2020年5月20日的《发票》证实被告已经付清了2020年3月以前的租金。此后至2020年6月前的租金因不可抗力影响，原告已经同意免除。2020年6月2日原告向被告出具《交款通知书》，向被告催收2020年6月5日至2020年9月5日的租金12800元，一方面表明原告认可了2020年6月5日以前的租金已免除，另一方面也证实了2020年6月5日至2020年9月5日期间免收8月份（暑假）的租金。其次，原告出具的《发票》都证实了“先使用后付租”，双方都认可“先使用后付租”。对于2020年6月至9月5日前（注：8月暑假免租）的租金，按“先使用后付租”的规定，原告提起本案诉讼之时未到付租时间，所以被告没有欠付租金的违约行为。如前所述，人民法院应当支付被告关于减租的抗辩，2020年6月至9月5日前的租金应当减半收取。再次，第一次开庭审理后，原、被告于庭外均表达了明确的调解意向，被告本着与原告友好协商的原则，根据原告的调解条件已经支付了19200元。如果本案未能调解成功，则应当根据相关规定对被告减免租金之后进行核算，对于被告支付的19200元多退少补。另外，被告保留另案诉请要求原告返还多收的水电费用的权利。（三）原告主张每日5‰的违约责任过高。《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告认为，合同约定每日5‰（年化率182.5%）违约金过高，远远高于同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，达到现LPR（即年利率3.85%）的47.4倍。三、被告不同意支付诉讼费用。综上所述，被告认为法院不应支持原告提出的终止合同和向被告主张违约责任的诉请；应当支持被告关于变更租赁合同租金标准（即免租减租）的抗辩。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当驳回原告的全部诉讼请求。 被告杨如松对其主张提供的证据有：证据1、发票2张，证明：（1）在履行租赁合同的过程中变更了支付租金的时间，按照“先使用后付租”的方式支付租金，原告主张的租金尚未到付款时间；（2）双方约定每年在桂林理工大学放寒暑假期间（即2月和8月）免收租金。证据2、交款通知书，证明：（1）免收8月份租金，2020年6月5日至2020年9月5日只需要支付两个月的租金；（2）受疫情影响，原告对2020年6月5日前的租金同意免除。证据3、门面续租合同、收据、催交水电费通知、广西电网销售电价表，证明：（1）双方约定，被告按季度（三个月）结清水电费，被告已付清2020年6月21日以前的水电费，下一季度水电费缴费时间未到；（2）双方约定，原告应当根据行业收费标准和农业科技展示服务区水电耗损情况制定出水电费收费标准，原告至今未按照上述约定制定出符合约定的收费标准，但一直以每度电1.2元的标准线原告收取电费；（3）自2019年7月1日起供电公司按每度电0.6478元的标准线原告收取电费，原告向被告多收的电费应当折抵租金。证据4、《桂林市雁山区人民政府关于印发雁山区应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持重大项目和中小企业开复工若干措施的通知》（雁政字［2020］4号），证明雁山区政府发布租金减免政策，应当根据诚信原则和公平原则，参照雁山区有关租金减免的政策，对被告免除两个月租金和减半收取三个月租金。证据5、通话录音，证明包括被告在内的多名承租人联名向原告提交了一份《报告》，就不可抗力时间及其影响等相关问题书面通知原告，表达了租户们的现实，提出了免租和减租的请求。证据6、企业信用信息公示报告，证明原告系桂林市农业科学院全资投资经营的企业，属于国有性质的企业。证据7、营业执照，证明被告系从事餐饮行业的个体工商户。证据8、《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规［2020］734号）、《广西壮族自治区发展和改革委员会等8部门关于印发广西应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施方案的通知》（桂发改投资［2020］670号）、《桂林市发展和改革委员会等8部门关于印发桂林市应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施方案的通知》（市发改投资［2020］40号），证明国家发改委等8部委、广西自治区发改委等8部门及桂林市发改委等8部门均发布了应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的相关政策文件，原、被告属于上述文件的适用对象。如原、被告未能协商一致，人民法院应当判决原告对被告减免房租。证据9、律师函，证明原告委托广西桂山律师事务所向被告出具的律师函中确认被告未拖欠水电费，也未向被告催收水电费，不能以欠水电费作为违约事实。证据10、转账汇款回执单，证明第一次开庭审理后，被告本着与原告友好协商的原则，根据原告的调解条件支付了19200元。 被告对原告提交的证据无异议。 原告对被告提交的证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为应当是先交租金后使用，而不是先使用后交租金；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，《交款通知书》是证明免除3、4月份的租金，要求交5、6、7月三个月的租金；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该合同约定的是先交租金后使用，每季度第一个月15日之前交清该季度的租金，逾期按每日千分之五支付违约金，拖欠租金累计时间达到30天的，可终止续租合同并没收履约保证金。对证据4的真实性无异议，该文件是针对中小企业减免租金，被告是个体户，不适用该文件的相关规定。对证据5的真实性无异议，但对证明目的有异议，原告对被告等人提出的报告收到后，已经在事前减免了被告等人2、3、4月以及8月的租金，被告拖欠的是5、6、7月份的租金19200元。对证据6-10的真实性无异议，但对证据8的相关规定，已经按照该文件对被告减免了4个月（2、3、4、8月份）的房租。 对当事人双方无异议的证据，本院予以确认并作为本案定案的依据；对有争议的证据，因无相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由具有关联性，故本院亦作为本案参考依据。 本案争议焦点：1、被告是否违反了《门面续租合同》的约定，是否应当依据《门面续租合同》的约定终止双方的租赁关系；2、被告是否未按合同约定履行缴纳租金的义务，是否应当按照合同约定承担违约金。 本院经审理认定事实如下：2017年8月10日，原告与被告签订《门面续租合同》一份，合同约定：甲方（原告）将位于桂阳公路东侧桂林市农业科技展示服务区门面房屋3#楼一层编号为××号的门面共2间及门面后附属用房租赁给乙方（被告）使用；租赁期为5年，从2017年9月6日起至2022年9月5日止；2017年9月6日至2020年9月5日，每月租金为6400元；按季度缴纳租金，实行先交清租金后使用，自2017年12月6日起，乙方必须在每季度（三个月）的第一个月15日前付清该季度的租金；乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋并没收履约信誉保证金，造成损失的，由乙方赔偿：（3）不按合同规定时间缴纳房租、水费、电费等属乙方应缴的费用，拖欠时间累计达30天的；乙方逾期未缴纳租金或拖欠部分租金的，甲方有权按所欠租金每日5‰向乙方加收违约金等内容。合同签订后，原告将门面交由被告使用，被告向原告缴纳租金至2020年3月5日。原告按照国家发改委、自治区和桂林市关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的相关文件精神和惯例（因学生放寒暑假的原因，原告不收取被告每年2月份和8月份的租金），减免了被告2020年2月份、3月份、4月份及8月份的租金。被告因疫情导致营业收入明显减少，未能按租赁合同在2020年4月15日前缴纳5月份和6月份的租金12800元，在2020年7月15日前缴纳7月份的租金6400元，原告遂诉至本院，诉请如上。 另查明，被告租赁的门面位于桂林理工大学雁山校区正门的对面，经营餐饮业，主要客源为桂林理工大学的师生，由于疫情影响，桂林理工大学在今年8月份才开学，被告的营业收入明显减少；在本案审理期间，被告于2020年9月16日向原告银行账户转账19200元，缴纳了2020年5月份、6月份、7月份的租金。 本院认为，原告与被告签订的门面续租合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当共同遵守履行，原告将门面交由被告使用后，按照相关部门对疫情期间的政策和惯例，减免了被告2020年2月份、3月份、4月份、8月份的租金，被告按合同约定，应当在2020年4月15日前缴纳5月份和6月份的租金12800元，在2020年7月15日前缴纳7月份的租金6400元，但被告于2020年9月16日才缴纳，违反了合同的约定。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，被告虽未按约定期限支付租金，但是是因为疫情期营业收入明显减少而造成，现原告以此为由诉请终止双方签订的《门面续租合同》，对该诉请本院不予支持；被告逾期缴纳5月份、6月份、7月份的租金，按照合同约定应当支付违约金（其中5月份和6月份的租金12800元从4月16日计至9月15日，7月份的租金6400元从7月16日计至9月15日），被告辩称按每日5‰计算违约金过高，本院予以支持，认为应按年利息6%计算违约金为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定，判决如下： 一、被告杨如松于本判决生效之日起十日内向原告桂林市坤达农业科技有限公司支付违约金448元（其中以12800元为基数从2020年4月16日起计至9月15日，以6400元为基数从2020年7月16日起计至9月15日，按年利率6%计算）； 二、驳回原告桂林市坤达农业科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费575元，因适用简易程序减半收取288元，保全费340元，两项合计628元，由原告桂林市坤达农业科技有限公司承担110元，被告杨如松承担518元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 员 黄毅生 二〇二〇年十月九日 法官助理 张方楠 书 记 员 钟 清