福建省上杭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0823民初1798号 原告（反诉被告）：黄天寿，男，1969年1月31日出生，汉族，住上杭县。 原告（反诉被告）：李连珍，女，1967年8月18日出生，汉族，住上杭县。 委托诉讼代理人：韩强，福建尚南律师事务所律师。 被告（反诉原告）：阙财育，男，1974年8月10日出生，汉族，住上杭县。 被告（反诉原告）：马永春，女，1977年3月29日出生，汉族，住上杭县。 委托诉讼代理人：钟炳春，上杭县中心法律服务所法律工作者。 原告黄天寿、李连珍与被告阙财育、马永春确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序进行了审理。被告阙财育、马永春于2020年9月14日提起反诉,经本院审查决定两案合并审理。本院分别于2020年10月15日、2020年10月30日公开开庭审理了本案。原告黄天寿、李连珍及其委托诉讼代理人韩强，反诉原告阙财育及其委托诉讼代理人钟炳春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄天寿、李连珍向本院提出诉讼请求：确认原告黄天寿、李连珍与被告阙财育、马永春于2009年12月25日签订的《购地协议》及《原有猪栏地皮出租协议书》无效。事实和理由：黄天寿、李连珍系夫妻关系，属于上杭县临城镇城北村村民，阙财育、马永春系夫妻关系，属于上杭县旧县镇梅溪村村民。2009年12月25日，双方签订《购地协议》，约定黄天寿、李连珍将位于上杭县前面猪圈地皮一部分以2200元／平方的价格转让给阙财育、马永春，双方对该地块四至范围、转让单价、付款方式作了约定。后双方为了规避法律，又就同一标的签订了《原有猪栏地皮出租协议书》，约定黄天寿、李连珍将“在上杭县临城镇城北村大塘一组黄政坑26号前面（在甲方现有住宅门口）原有猪栏基地皮拆除，永久性出租一部分给乙方建房”“出租地皮单价，每平方2200元，租期：永久”“乙方自己理顺土管、城建主管部门关系，一切审批手续、费用由乙方负责（不包括租金内）。在建房途中上级政府通知停建或强制拆除，一切损失乙方自负”“乙方在施工中按实际丈量面积建房，不准在一层以上出建房，必须垂直向天空发展”“付款方式：（1）签订合同后一日内付给甲方80000元。（2）第一层楼板打好后，其余部分一次性付清”等。前述协议均未经上杭县临城镇城北村村民委员会同意。黄天寿、李连珍分别于2009年12月25日、2010年5月26日和2012年2月收到阙财育支付的款项8万元、10万元和2万元，共计20万元，但未将案涉宅基地交由阙财育、马永春占有使用，也未依法办理变更登记手续。2017年6月，黄天寿、李连珍通知阙财育、马永春不再履行该协议，退回其所支付的款项20万元，但被告拒绝受领所退款项，反而多次采用破坏生活设施、设置生活障碍、墙壁喷字、燃放鞭炮、堵门阻行的方式胁迫黄天寿、李连珍履行案涉合同，黄天寿、李连珍向上杭县公安局报警后，阙财育仍擅自将报废汽车停放在案涉土地上，妨碍原告正常使用宅基地及上房屋。农民集体所有的土地使用权不得非法出让、转让或者出租用于非农业建设，农民将宅基地上的饲养牲畜用房出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋及宅基地买卖合同应认定为无效。据此，诉至法院，请求判如所请。 阙财育、马永春辩称，双方分别于2009年12月25日签订《购地协议》《原有猪栏地皮出租协议书》，系双方自愿出售购买和租赁所为。按照2009年当时情形，黄天寿、李连珍若不违背当初的承诺，阙财育、马永春购地建房不至于被政府强制拆除，因黄天寿、李连珍“违约”导致阙财育、马永春错过时机未实现。后来双方约定将房屋买卖改为房屋租赁，但黄天寿、李连珍不愿意提供水电等，又导致阙财育、马永春无法使用该租赁房屋，因此黄天寿、李连珍的所作所为存在严重的过错。鉴于被黄天寿、李连珍长期占用阙财育、马永春支付的资金，导致阙财育、马永春不仅未实现任何利益，还要承担贷款给付20万元的利息亏损，结合《合同法》第五十八条有关规定，要求被黄天寿、李连珍返还付款、赔偿利益损失并承担占用该款利息是合理合法的。 阙财育、马永春向本院提出反诉请求：1.请求判令黄天寿、李连珍返还反诉阙财育、马永春已付款20万元，并承担占用该款的利息（利息自付款之日起至法院判决日止），参照农商行三年期贷款月利率0.975%计算，及支付按年利率6%计算的货币贬值价值；2.反诉诉讼费用由黄天寿、李连珍承担。事实和理由同其答辩意见一致。 黄天寿、李连珍对阙财育、马永春反诉辩称，同意将阙财育强行汇给其女儿黄菲菲的20万元返还给阙财育。阙财育、马永春主张的所谓利息损失应由其自行承担或与黄天寿、李连珍租金损失相互抵销。案涉宅基地及上房屋买卖和“租赁”并非出于双方自愿，系阙财育强迫交易。2009年下半年，阙财育找到黄天寿、李连珍家中，要求将案涉宅基地及上房屋出售给其做二手车生意，在黄天寿、李连珍明确告知其属于集体所有土地、不愿意售予其的情况下，多次纠缠、强迫买卖土地。2019年12月25日，阙财育事先拟好《购地协议》内容骗取黄天寿、李连珍签名，并通过银行向黄天寿、李连珍女儿黄菲菲名下账户转款8万元。后阙财育为规避法律强制性规定，又拟好《原有猪栏地皮出租协议书》骗取签名，名为出租实为买卖，系以合法形式掩盖非法目的。因阙财育无法办妥合法手续，于2010年5月25日又拿出一份其事先拟好的《租赁合同》让黄天寿、李连珍签字，被拒。次日，阙财育未经同意，擅自将10万元汇入黄菲菲账户，企图造成土地买卖成交的事实。黄天寿、李连珍得知后，多次电话联系阙财育，通知其领回所汇入资金，但阙财育拒不领回。期间，阙财育多次纠集社会闲散人员到家中寻衅滋事，强迫交付案涉土地。阙财育对案涉无效合同的形成存在重大过错，应当根据《合同法》第五十八条规定，自行承担所谓的利息损失。且2017年5月份，黄天寿、李连珍经过上杭县同意对案涉房屋进行加固维修，在原址上建成了三个店面。2018年4月1日，黄天寿、李连珍将其中的二个店面分别租赁给案外人戴建华、曾杭英夫妻和一旧县人用于经营餐饮业，分别约定月租金为800元和1000元。4月2日，阙财育得知后，纠集其父母、朋友闯进店面打砸，逼迫承租方退租。后阙财育多次采用破坏生活设施、设置生活障碍、墙壁喷字、燃放鞭炮、堵门阻行的方式胁迫黄天寿、李连珍履行案涉合同，妨碍其正常使用宅基地及上房屋和对外出租，直至2020年9月15日才停止妨碍物权行为，导致黄天寿、李连珍租金损失54000元（1800元／月＊30个月）。该项损失应当由阙财育承担赔偿责任。 黄天寿、李连珍为证明其主张向本院提交如下证据： 1.购地协议，证明双方签订购地协议，阙财育非城北村集体经济组织成员，不能购买案涉土地和房屋。 2.原有猪栏地皮出租协议书，证明系以租赁合法形式掩盖非法买卖。 3.租赁合同，证明系由阙财育事先拟定，黄天寿、李连珍未签字。 4.农业银行账户历史数据查询单，证明阙财育于2020年5月26日转入黄菲菲账户10万元。黄天寿、李连珍收到阙财育强行转账款项20万元。 5.短信截屏，证明阙财育、马永春强迫交易，未经黄天寿、李连珍同意将18万元汇入黄菲菲账户，黄天寿、李连珍多次要求返还领回款项遭拒。 6.（2018）闽0823民初1302号民事判决书，证明阙财育强迫交易。 7.申请书、租赁合同，证明黄天寿、李连珍对涉案房屋进行装修后出租，存在出租损失。 8.微信聊天记录，证明阙财育强迫交易，寻衅滋事的事实。 阙财育、马永春质证认为，对证据1、2、4的真实性无异议；证据3双方未签字，应属无效；证据5不能证明黄天寿、李连珍主张，系黄天寿、李连珍不履行协议，不提供水电引发阙财育不满而发出短信内容；证据6不能证明阙财育、马永春的主张，系黄天寿、李连珍未解除合同擅自出租，引起纠纷。证据7、8与本案无关。 阙财育、马永春为证明其主张向本院提交如下证据： 1.上杭农商银行城郊支行出具的证明、上杭农商银行营业部出具的证明，间接证明阙财育、马永春通过贷款支付黄天寿、李连珍款项的事实。 2.付款凭证，证明阙财育、马永春于2011年4月29日向黄天寿支付2万元租赁款的事实。 黄天寿、李连珍质证认为，对证据1有异议，证明不符合证据形式，无出具人签名，且盖的是业务章，与本案无，不能证明阙财育、马永春的主张。对证据2无异议。 本院认为，阙财育、马永春提供证据和黄天寿、李连珍提供的证据2，来源合法，与本案有关联性，本院予以确认，但具体证明内容应结合相关证据佐证及双方的陈述予以综合分析认定。黄天寿、李连珍提供的证据3其未签名，且阙财育、马永春不予认可，真实性、关联性不予认定。阙财育、马永春提供的证据1与本案无关，本院不予认定。 经审理查明，黄天寿、李连珍系夫妻关系，属于上杭县临城镇城北村村民。阙财育、马永春系夫妻关系，阙财育户籍地为上杭县，马永春户籍地为上杭县。2009年12月25日，黄天寿作为甲方，阙财育作为乙方签订《购地协议》，约定甲方在上杭县前面猪圈地皮一部分以2200元每平方的价格转让给乙方，协议约定“一、转让地皮单价：每平方贰仟贰佰元整（￥2200元）；……三、甲方应保证该地块无任何争议，如当地有纠纷应全部由甲方负责。四、付款方式1、签订合同后一日内付给甲方捌万元整（￥80000元）。2、第一层楼板打好后，再付给甲方壹拾万元（￥100000元）.3.其余部分等主体工程结束后一次性付清。……”在黄天寿方保留的协议中阙财育、马永春在乙方签字，落款时间2009年12月25日，在阙财育方保留的协议中黄天寿、李连珍在甲方签字，阙财育在乙方签字。2010年5月25日，黄天寿作为甲方，阙财育、马永春作为乙方就同一标的签订《原有猪栏地皮出租协议书》，约定甲方同意在上杭县前面（在甲方现有住宅门口）原有猪栏基地皮拆除，永久性出租一部分给乙方建房。协议约定“2、出租地皮单价，每平方贰仟贰佰元整（￥2200元），租期：永久……3、乙方自己理顺土管、城建主管部门关系，一切审批手续、费用由乙方负责（不包括租金内）。在建房途中上级政府通知停建或强制拆除，一切损失乙方自负5、甲方应保证该地块无任何争议，如当地有纠纷应全部由甲方负责处理。水电由甲方提供乙方使用，费用按乙方实用数字付给甲方。……7、付款方式：（1）签订合同后一日内付给甲方80000元。（2）第一层楼板打好后，其余部分一次性付清。……”在黄天寿方保留的上述协议书中阙财育、马永春在乙方签字，落款时间2009年。在阙财育方保留的协议书中黄天寿、李连珍在甲方签字，阙财育在乙方签字，落款时间2010年5月25日。《原有猪栏地皮出租协议书》附有一涉案地块示例图，黄天寿、阙财育在图上签字，落款2010年5月25日。2009年12月25日，阙财育、马永春向黄天寿、李连珍支付8万元购地款，2010年5月26日，阙财育向黄天寿、李连珍女儿黄菲菲银行账户汇入10万元，2011年4月29日，阙财育、马永春通过银行转账向黄天寿支付2万元。黄天寿、李连珍共计收取阙财育、马永春付款20万元。协议签订后，黄天寿、李连珍未将案涉土地交付阙财育、马永春使用。2017年5月份，黄天寿、李连珍对案涉房屋进行加固维修，在案涉地块原址上建成了三个店面，并出租他人，双方由此引发纠纷。因双方未就转让款的退还协商一致，黄天寿、李连珍诉至本院。 本院认为，黄天寿、李连珍与阙财育、马永春签订的《购地协议》所涉土地为农民集体所有。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农建设”规定，黄天寿、李连珍未经上杭县临城镇城北村村民委员会同意，也未经县级以上人民政府批准，无权将农民集体所有的土地的使用权转让给非本集体经济组织的成员阙财育、马永春建房，故双方签订的《购地协议》违反了法律的禁止性规定，属无效合同。双方签订的《原有猪栏地皮出租协议书》，虽名为租赁合同，但协议书载明租赁目的系永久性出租给阙财育、马永春建房，系以租赁的形式掩盖买卖集体土地的非法目的，依《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，属无效合同。黄天寿、李连珍诉请确认上述两协议无效，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，阙财育、马永春反诉诉请黄天寿、李连珍返还20万元转让款，证据充分，于法有据，本院予以支持。黄天寿、李连珍明知转让涉案土地的使用权违法仍签订协议，多年后又以转让违法为由诉请确认合同无效，应对合同无效承担相应的责任，黄天寿、李连珍实际占用转让款多年使得己方财产获得消极增加，遵循公平原则，黄天寿、李连珍应赔偿阙财育、马永春资金占用期间利息。该利息应从阙财育、马永春实际付款之日起至款清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即全国银行间同业拆借中心2020年8月发布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算。对阙财育、马永春资金占用利息的诉请，本院予以部分支持。黄天寿、李连珍主张签订协议系阙财育、马永春强迫交易，但阙财育、马永春未提供证据证明，且结合黄天寿与阙财育的聊天记录中黄天寿“当时之所有我同意把地皮卖一部分给你”及两份协议的约定内容，能够表明《购地协议》《原有猪栏地皮出租协议书》系双方真实意思表示，对该主张，本院不予支持。黄天寿、李连珍主张利息损失应与其租金损失相互抵销无法律依据，本院不予支持。阙财育、马永春明知所受让土地的使用权属禁止流转范围仍积极作为，也应对合同无效承担相应的责任，阙财育、马永春主张按年利率6%计算的货币贬值价值，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百五十一条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》五十二条第（三）、（五）项、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认黄天寿、李连珍与阙财育、马永春于2009年12月25日签订的《购地协议》及2010年5月25日签订的《原有猪栏地皮出租协议书》无效； 二、黄天寿、李连珍应在本判决生效之日起十日内返还阙财育、马永春购地款20万元，并以8万元为基数从2009年12月25日起、以10万元为基数从2010年5月26日起、以2万元为基数从2011年4月29日起至款清之日止按年利率3.85%计算的资金占用利息； 三、驳回反诉原告阙财育、马永春的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费5200元，适用简易程序减半收取2600元，由阙财育、马永春负担，反诉受理费4300元，减半收取2150元由黄天寿、李连珍负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  江晓君 二〇二〇年十月三十日                            本件与原本核对无异                法官助理袁英 书记员游小兰（代） 附：相关法律条文 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 《中华人民共和国物权法》 第一百五十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；…… 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；…… 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行提示根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。