四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1123民初1766号 原告：程勇，男，生于1974年8月14日，汉族，居民，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：叶欣，犍为县孝姑法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈芳，犍为县孝姑法律服务所法律工作者。 原告：吴君，女，生于1974年9月20日，汉族，居民，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：叶欣，犍为县孝姑法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈芳，犍为县孝姑法律服务所法律工作者。 被告：四川丰业荣华商业管理服务有限公司，统一社会信用代码91511123314408164E，住所四川省犍为县玉津镇凤凰路南段**。 法定代表人：李学东，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：张锦，四川升力律师事务所律师。 被告：四川丰业房地产开发有限公司，统一社会信用代码91511123597274249F，住，住所四川省犍为县玉津镇凤凰村**/div> 法定代表人：黄远军，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：张锦，四川升力律师事务所律师。 原告程勇、吴君与被告四川丰业荣华商业管理服务有限公司（以下简称“丰业荣华公司”）、四川丰业房地产开发有限公司（以下简称“丰业房开司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告程勇及原告程勇、吴君的共同委托诉讼代理人叶欣，被告丰业荣华公司、丰业房开司的共同委托诉讼代理人张锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告程勇、吴君向本院提出诉讼请求：1.二被告共同支付二原告2017年一季度租金12939元、2018年二季度租金19180元、2018年三季度（2018年7月）至2020年三季度（2020年7月）租金353451元，合计385570元；2.二被告共同以欠付租金为基数，按照每日万分之三支付二原告欠付租金的违约金至租金付清时止（暂计算至2020年7月31日前的违约金为49002.88元）；3.二被告共同支付二原告迟延支付租金的违约金4559.59元；4.二被告共同履行《商铺委托经营管理合同》约定的义务：从2020年10月起，每年1、4、7、10月的月底前支付二原告每季租金39273元，直至2026年12月31日前的租金付清时止；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系。二原告2015年7月向被告丰业房开司购买了犍为县，建筑面积共计250.76平方米（以下简称“该商铺”），原告支付了购房款157.092万元。二原告与丰业房开司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，并办理了不动产登记证书。2015年7月，原告程勇与被告丰业荣华公司签订了《商铺委托经营管理合同》，约定程勇、吴君所购商铺交付丰业荣华公司经营管理，约定从2017年1月1日起至2026年12月31日止，由丰业荣华公司每年向程勇、吴君支付租金15.8万元，每季支付39500元，因签约面积为252.21平方米，实际购买面积为250.76平方米，减少了1.45平方米，故每季度租金从39500元调整为39273元。支付方式为从2017年开始每年1、4、7、10月的月底前按季支付39273元，并约定了违约责任。2017年第一季度（应付时间为2017年1月31日前），被告少支付了租金12939元。2018年第二季度（应付时间为2018年4月30日前），被告少支付了租金19180元。2018年第三季度（应付时间为2018年7月31日前）开始至今，被告就未支付过租金。从2018年7月至2020年7月，被告尚欠原告租金353457元。二被告应共同以欠付租金为基数，按照每日万分之三支付二原告欠付租金的违约金至租金付清时止。被告还应支付原告迟延支付租金的违约金合计为4559.59元。案涉商铺不是物理形态的空间分割模式，其所在“丰业财富中心商业城”属于统一规划、统一布局、统一经营、统一管理的工程项目，案涉商铺属于虚拟产权式商铺。二原告购买丰业房开司开发的商铺后，交由丰业房开司指定的丰业荣华公司统一经营管理而获取租金，即程勇、吴君购买商铺的目的并非是为了取得对商铺的现实支配，而是在丰业房开司指定的丰业荣华公司的统一经营管理前提下获取固定投资回报。《商品房买卖合同》《补充协议》与《商铺委托经营管理合同》构成合同联立关系，应视为一个整体，故丰业房开司、丰业荣华公司对前述租金和违约金应承担共同支付责任。丰业荣华公司不享有合同约定解除权，亦不享有合同法定解除权。由于案涉商铺系虚拟产权式商铺，性质上属于全体业主按份共有，故每一位业主所有权的行使必然受限于业主的共同决定。虚拟产权式商铺只有在同一规划、整体使用时才能体现其价值、实现利益最大化，最终保证全体买受人或者业主获得稳定的投资回报，各方当事人应继续履行《商铺委托经营管理合同》。为避免诉累，一次性诉讼解决2026年12月31日前的租金支付问题，原告要求二被告共同履行《商铺委托经营管理合同》，从2020年10月起至2026年12月31日止，每年1、4、7、10月的月底前每季度支付二原告租金39273元至租金付清时止。法院判决后，如二被告不履行，二原告申请法院强制执行即可，而不必每次欠款都诉讼。 被告丰业荣华公司、被告丰业房开司辩称，一、丰业荣华公司是通过与原告方签订5份《商铺委托经营管理合同》，将原告方购买于丰业房开司的丰业财富中心商业城2-2-5、6、7、8、9计5间商铺共计建筑面积250.76㎡房产，以代为出租的方式进行经营管理，从而实现原告方的投资回报。可见，原告方购买和委托租赁行为均是表见行为，实质是投资行为，意在取得投资收益，明显具有民间委托理财的性质。因此，丰业荣华公司支付给原告方的所谓租金，实际上是投资收益。投资有风险是常识，应在参与投资活动的各个主体之间公平分摊风险，才符合法律精神的公平理念。二、鉴于众所周知的国家对房地产市场的宏观调控，引起商业房产出租难和租金价格暴跌，形成了托管合同履行过程中的情势变更。原告方的5间商铺至今尚未出租，一直闲置，二楼商铺的租金价格每月每平方米20元都难以出租，再加之今年新冠疫情，更是雪上加霜，完全停摆。因此，答辩人请求免去已付租金但迟延支付的违约金，尚未支付的租金的违约金减为按LPR利率计算，年利率不宜超过5%，未付租金的数额算至2019年12月31日为止，这既是原告方作为投资人与经营者共渡难关理应体现的高尚姿态的表现形式，并且也是对投资风险责任的承担方式。三、经答辩人计算，截止2019年12月31日应付租金为471,276.3元，已付租金为201,496元，欠租金269,780.3元。至于2020年1月1日之后托管合同如何履行，答辩人认为，如果能与原告方达成和解变更，则按变更后的合同履行；如果不能与原告方达成和解变更，则不应支付原告方第4项诉讼请求，因为预期的权利义务不宜以确定的方式予以判决，未来的事情应在未来依法处理，不排除答辩人在和解不成的情况下依法行使情势变更的诉讼权利。 经审理查明：原告程勇、吴君系夫妻关系。2015年7月15日，二原告与被告丰业房开司签订《商品房买卖合同》及《“丰业·财富中心商业城”商品房买卖合同补充协议》，约定程勇、吴君向丰业房开司购买位于犍为县，购买价格为1570921元，并于当日到房管部门进行了备案登记。同日，程勇、吴君与丰业荣华公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定：从签订本合同起至2026年12月31日止，程勇、吴君将上述所购五间商铺交付丰业荣华公司经营管理，并约定在委托经营及管理期间，由丰业荣华公司每年分别向程勇、吴君支付租金39693.29元、41150.10元、23463.13元、27328.39元、26365.12元，共计158000.03元，即每季度三个月租金共计39500元，在本合同期内，租金额不作调整，支付方式为：从2017年1月1日起至委托期限届满的租金于每年1、4、7、10月的月底前按季度支付。还约定，乙方（即丰业荣华公司）逾期向甲方（即程勇、吴君）交付租金的，应每日按当期应交租金额的万分之三承担违约金，逾期达六十日的，甲方可提出解除本合同。后因二原告所购买商铺实际面积与合同约定面积存在差异，上述5间商铺每季度租金总价调整为39273元。 另查明，丰业房开司2017年2月16日支付2017年一季度的租金26,334元，丰业荣华公司2017年7月13日支付2017年第二季度租金39,500元，2017年8月18日支付2017年第三季度租金39,500元，2018年1月31日支付2017年第四季度租金39,498元（其中代扣交房费用5005元，实际支付34,493元），2018年5月27日支付2018年第一季度租金38,365元，2018年10月29日支付2018年第二季度租金20,093元，2018年12月27日，原告程勇自愿申请办理黄家超市充值卡，抵扣2018年第二季度租金2,600元。至此，二被告共计支付二原告租金205,890元，其余租金及违约金至今尚未支付。 还查明，乐山市中级人民法院在审理上诉人彭春燕、车茂林与被上诉人丰业荣华公司、丰业房开司房屋租赁合同纠纷一案中，于2020年5月14日作出了（2020）川11民终424号民事判决，该判决认定《商品房买卖合同》、《“丰业·财富中心商业城”商品房买卖合同补充协议》与《商铺委托经营管理合同》构成合同联立关系，应视为一个整体，并判决丰业荣华公司、丰业房开司对租金和违约金承担共同支付责任。 认定上述事实，有经过庭审质证的以下证据及双方当事人在庭审中的陈述为据：双方的主体资格证据、个人及家庭房屋信息记录、《商品房买卖合同》、《“丰业·财富中心商业城”商品房买卖合同补充协议》、商品房买卖合同备案表、《商铺委托经营管理合同》、中国农业银行银行卡交易明细清单、转款凭证、申请、（2020）川11民终424号民事判决书。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《“丰业·财富中心商业城”商品房买卖合同补充协议》、《商铺委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方当事人应按合同的约定全面履行各自的义务，未按合同约定履行的，还应当按照合同约定及法律规定承担违约责任。关于二被告是否应当承担租金及违约金的连带或共同支付责任问题。从《商品房买卖合同》、《“丰业·财富中心商业城”商品房买卖合同补充协议》与《商铺委托经营管理合同》缔约主体上看，反映出程勇、吴君与丰业房开司存在商品房买卖合同关系，程勇、吴君与丰业荣华公司存在房屋租赁合同关系，看似二个独立的法律关系，但结合前述合同内容约定，能够认定前述合同立约目的系程勇、吴君购买丰业房开司开发的商铺后，交由丰业房开司指定的丰业荣华公司统一经营管理而获取租金，即程勇、吴君购买商铺的目的并非是为了取得对商铺的现实支配，而是在丰业房开司指定的丰业荣华公司的统一经营管理前提下获得固定投资回报。前述合同存在相互依存关系，除去其中任何一个合同，各方的真实交易目的均无法实现。并且，乐山市中级人民法院在（2020）川11民终424号民事判决中，已认定《商品房买卖合同》、《补充协议》与《商铺委托经营管理合同》构成合同联立关系，应视为一个整体，并判决丰业荣华公司、丰业房开司对租金和违约金承担共同支付责任。由于该判决系二审生效判决，案情与本案完全一致，根据类案同判的原则，应认定丰业荣华公司、丰业房开司对租金及违约金承担共同支付责任。 由于双方均未请求解除合同，二被告今后是否继续支付租金，应视双方合同履行情况综合认定，不宜先行由法院进行判决，故对二原告要求二被告继续履行合同支付租金的诉讼请求不予支持。 本案的主要争议焦点为：租金、违约金的计算依据，以及合同约定是否过高，是否应当予以调减？结合原被告提交的证据材料及各自庭审陈述,对此分析如下:二原告主张按合同约定的金额及违约金标准计算，二被告主张案涉合同约定的租金实际上是投资收益，合同约定的日万分之三的违约金过高，要求免去迟延支付租金的违约金，未付租金的违约金按LPR利率计算至2019年12月31日，年利率不超过5%。根据庭审查明的事实，程勇、吴君购买丰业房开司开发的商铺后，交由丰业房开司指定的丰业荣华公司统一经营管理而获取租金，虽确属投资行为，但双方合同约定以固定金额的租金作为投资回报，即每季度39,273元，且约定在本合同期内，租金不作调整，而并无关于按实际租赁情况计算租金的约定，因此被告该主张证据不足，本院不予支持。对于合同约定的违约金标准，日万分之三的违约金系双方合同约定，被告并未提交证据证明该标准过分高于原告的损失，二被告认为双方签订合同后，客观情况发生了重大变化，是当事人无法预见的、不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，皆因国家对房地产市场的宏观调控所引发，若不变更托管合同的相应约定，对二被告明显不公平，且不能实现合同目的，故要求免去迟延支付租金的违约金，并将未付租金的违约金减为按LPR利率计算至2019年12月31日，年利率不超过5%。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条（条文附后）之规定，所谓情势变更是指合同成立以后因客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，二被告主张本案双方签订合同后，客观情况发生了重大变化，是当事人无法预见的、不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，是因国家对房地产市场的宏观调控所引发，符合情势变更，但二被告并未提交相应证据予以证明，其主张符合情势变更条件的理由不充分，无事实和法律依据，因此本院对被告要求调减违约金的主张不予支持。二原告主张的租金及违约金的计算方式符合双方合同约定，但实际支付租金、迟延履行天数和部分计算结果存在误差，本院根据庭审查明的租金支付情况，确认截止2020年7月31日，二被告欠付租金为383,205元，逾期支付租金的违约金为52,964.04元。（详见附件违约金计算清单） 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川丰业荣华商业管理服务有限公司、四川丰业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内共同支付原告程勇、吴君截至2020年7月31日的房屋租金383,205元，逾期支付租金的违约金52,964.04元； 二、驳回原告程勇、吴君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计3,943元，由被告四川丰业荣华商业管理服务有限公司、四川丰业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  王和川 二〇二〇年十月二十日 书记员  陈 素 附件一：违约金计算清单                            注：违约金按每日万分之三计算至2020年7月31日止，单位为元                               应付             时间                       应付             租金                       实付             租金                       实付             时间                       迟延             天数                       迟延支付             违约金                       欠付             金额                       欠付             天数                       欠付             违约金                               2017.01.31                       39273                       26334                       2017.02.16                       16                       126.4                       12939                       1277                       4956.93                               2017.04.30                       39273                       39500                       2017.07.13                       74                       871.86                       -227                       0                       0                               2017.07.31                       39273                       39500                       2017.08.18                       18                       212.07                       -227                       0                       0                               2017.10.31                       39273                       39498                       2018.01.31                       92                       1083.93                       -225                       0                       0                               2018.01.31                       39273                       38365                       2018.05.27                       116                       1335.1                       908                       912                       248.43                               2018.04.30                       39273                       20093                       2018.10.29                       182                       1097.08                       *                       *                       *                               *                       *                       2600                       2018.12.27                       241                       187.98                       16580                       823                       4093.6                               2018.07.31                       39273                       0                       *                       *                       *                       39273                       731                       8612.57                               2018.10.31                       39273                       0                       *                       *                       *                       39273                       639                       7528.63                               2019.01.31                       39273                       0                       *                       *                       *                       39273                       547                       6444.7                               2019.04.30                       39273                       0                       *                       *                       *                       39273                       458                       5396.11                               2019.07.31                       39273                       0                       *                       *                       *                       39273                       366                       4312.18                               2019.10.31                       39273                       0                       *                       *                       *                       39273                       274                       3228.24                               2020.01.31                       39273                       0                       *                       *                       *                       39273                       182                       2144.3                               2020.04.30                       39273                       0                       *                       *                       *                       39273                       92                       1083.93                               2020.07.31                       39273                       0                       *                       *                       *                       39273                       0                       0                               总计                       *                       *                       *                       *                       4914.42                       383205                       *                       48049.62                附件二：本判决书所适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》 第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》： 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。