广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初8932号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司，住所地广东省中山市***********，统一社会信用代码914********6092063。主要负责人：钟锦绣，总经理。委托诉讼代理人：汪海燕，女，该公司职员。委托诉讼代理人：潘桂连，女，该公司职员。被告：兰茵，女，1963年10月22日出生，畲族，住福建省宁德市蕉城区********，公民身份号码352************060。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司（以下简称雅生活公司南朗分公司）与被告兰茵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告雅生活公司南朗分公司委托诉讼代理人汪海燕到庭参加诉讼；被告兰茵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅生活公司南朗分公司向本院提出诉讼请求：兰茵支付2019年5月至2020年10月期间共6个月的物业管理费1875元、2019年3月至8月31日水费20.02元及违约金(违约金计算方法：以每月物业管理费343元为基数，分别从欠费当月1日起按银行利率计算至清偿之日止，暂计至2020年10月31日为121元)。事实和理由：兰茵拖欠雅生活公司南朗分公司物业管理费未按时支付，具体情况如下：合同签订情况：2016年8月3日，兰茵与雅生活南朗分公司签订前期物业服务协议。合同期限：从双方签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的物业管理合同生效之日终止；物业坐落：南朗镇雅居乐南朗商住小区1期3组团54幢1506房（以下简称涉案物业）；权属人：兰茵；建筑面积：114.17平方米；交楼时间：2017年10月30日；物业费计收标准：根据前期物业服务协议第三条第一项约定，物业管理服务收费为3元/平方米/月[物业服务费用出契前由乙方按其物业总建筑面积（含公共分摊面积）交纳，高层住宅2016年1月1日至2018年12月31日物业服务资金阶段性收费为2.8元/平方米/月,2019年1月1日起优惠结束恢复3元/平方米/月]；付费期限：根据前期物业服务协议第三条第三项约定，每月20日前交纳（乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用在每月二十日前交纳）；违约金依据：根据前期物业服务协议第八条第一项约定，每日1‰（乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日1‰计收逾期付款违约金）；欠费期间：2019年5月至2019年10月，共6个月；欠费金额：物业管理费2019年5月16日至31日是160元，2019年6月至2019年10月每月343元，合计1875元；违约金从2019年5月至2019年10月31日合计121元，共计欠费：2016.02元；催收方式：2019年10月15日，通过邮政EMS快递律师信的方式催收。原告雅生活公司南朗分公司向本院提交的证据有：1.中山市商品房销售登记备案表；2.前期物业服务合同；3.业主钥匙签收表；4.广东省物业服务收费备案回执及备案表；5.欠费明细表；6.律师函；7.律师函回执；8.核准变更登记通知书；9.中山市不动产登记资料查询结果；10.微信聊天记录截图。被告兰茵未向本院提交答辩意见，也未向本院提供证据。原告雅生活公司南朗分公司起诉主张的上述事实，有其提供的上述证据及庭审陈述证实，被告兰茵亦未到庭提出异议，故本院经审查后对原告起诉主张的上述事实予以认定。另查：雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司（以下简称雅居乐公司南朗分公司）于2017年9月l4日经中山市工商行政管理局核准变更企业名称为雅生活公司南朗分公司。雅生活公司南朗分公司起诉主张的事实中与兰茵签订的前期物业管理服务协议实际由雅居乐公司南朗分公司与兰茵于2016年8月3日签订，其主要内容与雅生活公司南朗分公司起诉主张的一致。雅居乐雅生活公司南朗分公司提交的中山市不动产登记资料查询结果显示涉案物业的建筑面积为114.04平方米，登记时间为2018年9月20日。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方签订的前期物业服务协议没有违反相关法律法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。雅生活公司南朗分公司根据上述协议约定对案涉小区进行物业服务，兰茵作为案涉小区的业主，应当按前期物业服务协议的约定如期缴纳物业管理费。现兰茵未按合同约定支付2019年5月至2019年10月期间的物业服务费，已构成违约，依法应承担交纳物业服务费的义务及支付违约金的违约责任，雅生活公司南朗分公司诉请兰茵支付上述期间的物业服务费及违约金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。由于涉案物业已于2018年9月20日办理了权属登记，登记的建筑面积为114.04平方米，涉案物业在此之后的物业服务费应按办理权属登记的建筑面积计算，则兰茵应向雅生活公司南朗分公司支付的涉案物业2019年5月至10月期间的物业服务费应为2052.72元（3元/月/平方米×114.04平方米×6个月），因雅生活公司南朗分公司只主张1875元，不违反法律的规定，本院予以准许，兰茵实际应向雅生活公司南朗分公司支付涉案物业2019年5月至10月期间的物业服务费为1875元。前期物业服务协议约定如逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计算违约金，雅生活公司南朗分公司主张调整为按银行利率计算，不违反法律规定，本院予以准许。根据前期物业服务协议的约定，每月的物业服务费应在当月20日前缴纳，因此违约金应从当月的21日开始计算。由于自2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率已经取消，违约金的计算方法应相应变更为：以每月实际所欠物业服务费为基数，分别自当月的21日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计算。另外，除物业管理费及违约金外，兰茵还应向雅生活南朗分公司支付2019年3月至8月31日的水费20.02元。兰茵经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告兰茵于本判决生效之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司支付物业管理费1875元及违约金（计算方法：以每月实际所欠物业服务费为基数，分别自当月的21日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计算）；二、被告兰茵于本判决生效之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司支付2019年3月至8月31日的水费20.02元；三、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司已预交），由被告兰茵负担（被告兰茵于本判决生效之日起七日内迳付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  欧贝贝审判员  麦 琳审判员  赵 磊二〇二〇年十月十九日书记员  何浚欢黄晓玲