四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2828号 上诉人（原审原告）：王素全，男，1968年10月1日出生，汉族，住四川省阆中市。 上诉人（原审原告）：娄桂英，女，1970年10月13日出生，汉族，住四川省阆中市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：蔡生波，四川源正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阆中市天合置业有限公司，住所地阆中市七里新区巴都大道**，统一社会信用代码91511381060339233K。 法定代表人：彭民，执行董事。 委托诉讼代理人：刘双双，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白坤林，四川亚峰律师事务所律师。 上诉人王素全、娄桂英因与被上诉人阆中市天合置业有限公司（简称天合置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初2849号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王素全、娄桂英上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判被上诉人交付房屋并从2017年5月1日起按照每天472408元万分之一标准支付违约金至实际交付时止；2.依法判决承担办证责任并按照上诉人已付房款万分之一标准支付承担逾期办理不动产登记证书的违约金；3.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院对约定的违约金进行酌定减少是滥用自由裁量权。一审判决认定“双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人对合同的效力亦无异议，该合同合法有效，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务。本案中,王素全、娄桂英已按合同约定向天合置业公司支付全部购房款,但天合置业公司却未能按其承诺日期交付房屋,已经构成违约,应当依法承担违约责任。天合置业公司提出王素全、娄桂英主张的逾期交房违约金标准过高,请求调整问题,虽然本案天合置业公司向购房户承诺日期交付房屋,鉴于王素全、娄桂英未提供证据证明因天合置业公司逾期交房给其造成的实际损失,故本院兼顾本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平和诚实信用原则予以衡量,同时为了化解矛盾,维护社会稳定,经本院审判委员会讨论决定,将违约金调整为日万分之0.2的标准计算,即由天合置业公司按王素全、娄桂英已交购房款总额按日万分之0.2向王素全、娄桂英支付逾期交房违约金。”既然双方签定的商品房买卖合同合法有效，且该约定没有超过法律规定，也不存在显失公平的情形，合同约定的违约金就应当予以支持而不是酌定减少，一审法院是滥用自由裁量权，利用司法裁判手段挑起社会矛盾，其最终结果不是化解社会矛盾和维护社会稳定。2、一审判决以上诉人未提供证据证明逾期交房造成的损失是错误的。上诉人与被上诉人之间的合同对逾期交房有明确的约定，并且被上诉人对延期交房的违约责任双倍赔偿有明确的承诺，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，上诉人不需要再提交证据予以证明损失，按照一审法院的判决的逾期交房的违约金数额，这点金额够上诉人所购的房屋一年的租金吗？3、同一法院同一类型案件裁判标准不一致。上诉人查阅了在一审法院办理的与上诉人一样的案件，除了上诉人的案件外，所有生效的案件针对逾期交房的违约金计算都是按照万分之一的标准裁判，只是承办法官不同而已，可判决结果却不同，同一法院同一类型案件的裁判标准不一致，法院审判的权威性何在？这就是人民法院的“让人民群众在每一个案件中感受到的公平正义”吗？4、一审判决计算逾期交房时间扣减高温天气时间的依据不足。一审判决依据被上诉人提供的气温表而扣减逾期交房天数是错误的，虽然在合同履行期间存在高温天气现象，但并不能表示其高温天气就停工，应当提供监理方和施工方的施工日志予以印证，一审法院仅凭网络下载的合同期间的阆中天气情况而予以扣减逾期交房时间是错误的。5、一审判决对被上诉人的逾期交房按合同相关违约条款进行双倍赔偿的承诺不予支持不能体现公平原则，是错误的。被上诉人在合同履行过程中向上诉人书面承诺在2017年9月30日前交付房屋,若逾期交房,则按合同相关违约条款进行双倍赔偿。该承诺系被上诉人的真实意思表示，对其具有约束力，应当认定为被上诉人与上诉人的交房时间达成新的约定，该约定合法有效，具有惩罚性和补偿性，一审判决不予以支持是错误的。6、一审判决未对办证和逾期办证的违约责任进行判决是错误的。一审在审理中已经查明被上诉人至今未办理房屋竣工验收，暂不具备办证条件，这是被上诉人的原因造成的，虽然暂不具备办证条件，说明被上诉人已经违约了，理应承担办证和逾期办证的违约责任，一审法院对上诉人的主张办证及违约责任的请求不予以支持是典型的浪费司法资源，其目的为法院增加案源，不仅与当前法院诉源治理精神相悖，同时也增加了当事人的负担。 天合置业公司辩称：一审判决既考虑了合同约定又考虑了社会稳定，同时考虑了未接房人员的违约金不高于接房的，一审法院经审委会讨论作出的判决，未接房的有100多户，如果参考接房的，就会造成开放商的资金压力，导致二期工程延误。就算按照万分之0.2计算也与接房的差不多。希望法院综合考虑，按照万分之0.2给付，我们也会及时办理产权证书。 王素全、娄桂英向一审法院起诉请求：1、依法判令天合置业公司向王素全、娄桂英交付房屋，并从2017年5月1日起按照每天472,408元的万分之一标准支付违约金至实际交付时止；2、判令天合置业公司给王素全、娄桂英办理不动产登记证书，并从2018年2月1日起按照每天472,408元的万分之一标准支付违约金至实际办证时止；3、本案诉讼费由天合置业公司负担。 一审法院经审理查明，2017年3月18日，王素全、娄桂英与天合置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同第四条、第八条、第九条约定：王素全、娄桂英购买天合置业公司开发的位于阆中市房屋，建筑面积为125.97平方米，单价每平方米为3750.16元，总房款为472408元；王素全、娄桂英已在签订合同前向天合置业公司支付首期房款172408元，其余房款300000元向中国建设银行股份有限公司阆中支行贷款支付；合同第十八条第一款约定：出卖人应在2017年4月30日前向买受人交付购买的商品房；合同第十九条约定：逾期交付责任按补充协议第八条执行；合同第二十八条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起270日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议第十一条的约定执行。补充协议第八条约定：1、因出卖人原因造成逾期交房的，出卖人逾期在60日之内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金……。2、如遇下列特殊原因，房屋的交付时间可据实予以延期，出卖人不承担违约责任……（4）24小时内降雨量达到50毫米，午后地面高温超过35摄氏度以上，连续停水或停电五小时以上的……；补充协议第十一条约定：1、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，则该自365日期满之日起至买受人的房屋所有权证上载明的证书颁发日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之一的违约金…….；4、出卖人承诺拥有对该商品房所在土地的合法权利，并已经取得国有土地使用权，出卖人在本项目开发的商品房均已办理分户房屋所有权证书后2年内协助买受人办理该商品房所分摊的国有土地使用证……。合同和补充协议签订后，王素全、娄桂英按约向天合置业公司支付了购房款472408元。天合置业公司未能按照合同约定的时间向王素全、娄桂英交付房屋。2017年5月11日，天合置业公司向天合丽景所有的购房户承诺：1、天合.丽景一期项目整体交房时间从公示的2017年10月31日调整为2017年9月30日，2、若2017年9月30日后还不能按期交房，阆中市天合置业有限公司承诺将按合同相关违约条款进行双倍赔偿，且客户有权按合同约定退房……。天合置业公司承诺后仍未按期向王素全、娄桂英交付房屋。 同时查明，2016年8月23日，阆中市建设工程质量安全监督站向阆中市所有的施工单位发出[（2016）阆质安停字第0823号]停工通知书，要求施工单位立即停止施工现场一切施工作业，并对施工现场存在的各项安全隐患进行排查，对存在的安全隐患严格按照相关规范要求进行整改，经复查满足复工条件后，经批准方可恢复施工。天合置业公司接到通知后即停止施工，2016年10月26日，经批准，天合置业公司恢复施工。 庭审中，天合置业公司主张从2014年6月至2018年9月，共有122天的气温高于35摄氏度，按照合同约定交房期限可以延期。王素全、娄桂英则认为，补充协议虽对此有约定，但实际上夏天建筑工地的施工，都是错峰施工，天合置业公司虽提供了气温表，但都是当天的最高气温和最低气温，不是持续时间，最高气温持续时间不超过2小时，夏季施工下午5点前是不施工的，这个不能作为天合置业公司抗辩理由。 另查明，天合置业公司开发的商品房至今尚未办理房屋竣工验收。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人对合同的效力亦无异议，该合同合法有效，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务。天合置业公司开发的商品房至今尚未取得建设工程竣工验收合格证明，尚不具备商品房交付条件，故，王素全、娄桂英主张天合置业公司交付所购买的商品房的诉讼请求，一审不予支持。王素全、娄桂英已按合同约定向天合置业公司支付全部购房款，但天合置业公司却未能按其承诺日期交付房屋，已经构成违约，应当依法承担违约责任。天合置业公司提出王素全、娄桂英主张的逾期交房违约金标准过高，请求调整问题，虽然本案天合置业公司未按约定向王素全、娄桂英交付所购买的商品房，鉴于王素全、娄桂英未提供证据证明因天合置业公司逾期交房给其造成的实际损失，故一审兼顾本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，同时为了化解矛盾，维护社会稳定，经一审审判委员会讨论决定，将违约金调整为日万分之0.2的标准计算，即由天合置业公司按王素全、娄桂英已交购房款总额按日万分之0.2的标准向王素全、娄桂英支付逾期交房违约金。 天合置业公司主张因政府原因导致的天合置业公司停止施工期限应当延长交房期限。本案中，双方于2017年3月18日签订《商品房买卖合同》系在政府同意天合置业公司复工后签订，不存在应延长交房期限。 天合置业公司提出因高温天气应当延长交房期限问题。天合置业公司向法庭提供了阆中市2014年6月至2018年9月期间有部分时间最高气温超过35摄氏度，依据《商品房买卖合同》补充协议第八条第2项4条的约定，应当将房屋的交付时间予以延长。本案中，从2017年3月18日至天合置业公司交房之日止共计有60天的气温超过35摄氏度，应当延长天合置业公司交房期限。 故天合置业公司逾期交房违约金结合王素全、娄桂英的诉讼请求，并根据相关法律规定，天合置业公司应从2017年7月1日起按王素全、娄桂英已交购房款总额按日万分之0.2的标准向王素全、娄桂英支付逾期交房违约金至交付房屋时止。 关于办理房屋所有权证书及逾期办证违约金问题。双方签订的《商品房买卖合同》虽约定天合置业公司应当给王素全、娄桂英办理房屋所有权证书和土地所有权证书，但在双方签订合同前，因国家政策的调整，将房屋所有权证书和土地所有权证书合并办理为不动产登记证书，且阆中市已经于2016年9月1日成立不动产登记中心，故，天合置业公司应当协助王素全、娄桂英办理所购房屋不动产登记证书。天合置业公司至今未办理房屋竣工验收，尚未取得房屋初始登记批复，暂不具备办证条件，故对王素全、娄桂英要求天合置业公司为其办理房屋不动产登记证书和逾期办证违约金的诉讼请求，一审暂不予以支持，待办理房屋不动产登记证书的条件具备后，王素全、娄桂英可再行主张权利。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：一、天合置业公司从2017年7月1日起按日万分之0.2的标准向王素全、娄桂英支付已交房款472,408元的逾期交房违约金至交付房屋时止。二、驳回王素全、娄桂英的其他诉讼请求。如未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费787.50元，由天合置业公司负担。 二审中，上诉人提交了“阆中整租租房网”查询2020年房租情况：公园路1楼1间带独立厨房卫生间30平方米每月5000元，古城演武街2楼2两室两厅90㎡每月11000元，中央华城两室两厅85㎡每月1200元，云天一号公寓一室两厅60㎡每月900元，阆中开发区英伦庄园两室两厅80平方米每月900元。中央华城群微信记录：@12栋7楼三室两厅12000元。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 本案中，王素全、娄桂英与天合置业公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，依法予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，双方应按合同约定全面履行各自的义务，若一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。 关于逾期交房违约责任的问题。根据双方合同约定，因为高温天气交房时间可以延期，一审法院根据查明的事实确定高温天气的期限延长房屋交付期限不违反法律规定。一审认定天合置业公司应于2017年7月1日向王素全、娄桂英交付房屋正确，本院予以确认。关于延期交房天数，因王素全、娄桂英至今未接到天合置业公司接收房屋的通知，天合置业公司称已通知王素全、娄桂英接房，但天合置业公司未提供相应证据证明。一审中，天合置业公司主张合同约定的逾期交房违约金过高请求调整。经审查，王素全、娄桂英未举出自己遭受延期交房损失具体数额的证据，综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，参照同期同地段同房屋的租金标准计算，一审法院确定的逾期交房违约金数额确系偏低，本院酌情调整天合置业公司逾期交房违约金的支付标准为王素全、娄桂英已交购房款总额按日万分之0.5的标准支付。 关于逾期办证违约金的问题。天合置业公司未按照约定为王素全、娄桂英办理房屋产权证书，应当承担违约责任。虽然案涉房屋现未竣工验收，无法办理产权登记，但王素全、娄桂英主张天合置业公司承担逾期办证违约责任并不违反法律规定。双方合同约定天合置业公司应当在2017年7月1日前向王素全、娄桂英交付房屋，补充协议约定买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，则该自365日期满之日起至买受人的房屋所有权证上载明的证书颁发日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之一的违约金，天合置业公司认为违约金标准过高，请求调整。结合天合置业公司合同履行情况、王素全、娄桂英可能产生的损失等客观情况，本院酌定将逾期办证违约金调减至日万分之0.4的标准计算。即天合置业公司从2018年3月31日起以王素全、娄桂英购房款472,408元元为基数按照日万分之0.4的标准支付王素全、娄桂英逾期办证违约金至王素全、娄桂英的房屋不动产权证上载明的证书颁发日止。 综上，王素全、娄桂英的上诉请求部分成立。本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初2849号民事判决； 二、阆中市天合置业有限公司于本判决生效后10日内给付王素全、娄桂英逾期交房违约金（以472,408元为基数，按每日万分之0.5的标准，自2017年7月1日起至交付房屋时止）； 三、阆中市天合置业有限公司于本判决生效之日起10日内向王素全、娄桂英支付逾期办证违约金（以472,408元元为基数，按每日万分之0.4的标准，自2018年3月31日起至王素全、娄桂英的房屋不动产权证上载明的证书颁发日止）； 四、驳回王素全、娄桂英的其他诉讼请求。 如债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费787.50元，二审案件受理费100元，均由阆中市天合置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二〇年十月九日 书记员  杨鹏立