重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初26255号原告重庆协信远创商业管理有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道****，统一社会信用代码91500108552046162R。法定代表人吴旭，董事长。委托代理人徐桂鹏，重庆合纵律师事务所律师。委托代理人卢昱芸，重庆合纵律师事务所律师。被告上海翱鸶贸易有限公司重庆分公司，，住所地重庆市南岸区江南大道****商业统一社会信用代码9150010859518387XW。负责人陈峰。被告上海翱鸶贸易有限公司，住，住所地青浦区徐泾镇盈港东路******一社会信用代码91310118697247387U。法定代表人唐文忠，总经理。共同委托代理人唐孝忠，江苏恒渊律师事务所律师律师（特别授权）。共同委托代理人屠骥同，江苏恒渊律师事务所律师律师（特别授权）。原告重庆协信远创商业管理有限公司（以下简称协信公司）与被告上海翱鸶贸易有限公司重庆分公司（以下简称翱鸶重庆分公司），被告上海翱鸶贸易有限公司（以下简称翱鸶公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告协信公司的委托代理人卢昱芸和被告翱鸶重庆分公司、翱鸶公司的委托代理人唐孝忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告协信公司提出诉讼请求：1、确认原告与被告翱鸶重庆分公司签订的《协信星光时代广场房屋租赁合同》于2019年3月8日解除；2、被告翱鸶重庆分公司向原告支付截止2019年3月8日所欠租金594184.45元(2018年9月-2019年3月8日)、推广费15774.19元(2018年10月-2019年3月8日)、管理费149697.1元(2018年10月-2019年3月8日)、特约服务费323元、垃圾处置费1358.71元、电费11727.37元、服务费7367.97元，共计780432.79元。3、被告翱鸶重庆分公司向原告支付逾期付款滞纳金（以780432.79元为基数，从2018年8月16日起按每日0.1%的标准计算至付清时止）。4、被告翱鸶重庆分公司支付合同期内未持续正常开业经营的违约金（自停业日起至合同解除之日，每日违约金以届时每日基本租金一倍计算）。5、被告翱鸶重庆分公司赔偿原告提前解约违约金370251元并补交装修期租金139420元，上述两项金额由履约保证金优先抵扣。6、被告翱鸶重庆分公司承担恢复原状的费用50000元。7、被告翱鸶重庆分公司支付律师费47000元。8、被告翱鸶公司对被告翱鸶重庆分公司的债务向原告承担连带清偿责任。9、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告翱鸶重庆分公司于2018年3月20日签订《协信星光广场房屋租赁合同》，约定甲方将重庆市南岸区江南大道28号协信星光时代广场LG3层011A号商铺及其设施设备出租给乙方，经营品牌为ASOBIO。租赁面积约468平方米，合同期限自交付之日起5年。基本租金于交付日起算第一年和第二年内基本租金为94947元/月。提成租金于交付日起算的第一年和第二年内，月租金为该房屋当月总营业额之12%。管理费于交付日起算第一年内为28470元/月，第二年内为29324元/月，推广费每月3000元，收银机租用费500元/月，乙方应于每月15日之前缴纳下月租金、管理费等。逾期支付的，按欠款金额的0.1%支付滞纳金。甲方损失包括甲方因采取行动减少损失向乙方追偿而发生的律师费等应由乙方承担。上述合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告，但被告自2018年8月起拖欠相关合同费用，经催告后仍不交付，并擅自于2018年12月10日停止营业。被告翱鸶公司作为被告翱鸶重庆分公司的总公司，应当对其债务向原告承担连带责任。被告翱鸶重庆分公司、翱鸶公司辩称：1、2018年11月27日，原告将被告的商铺强行断电断水，因此我方认为这天是双方解除的时间，也是原告违约的时间。2、被告欠租金3个月，租金为94947元/月，2018年8月15日到2018年11月27日原告强行断电断水的时间，金额为284841元，扣除我方保证金25万元，实际欠租金为34841元。3、推广费、管理费虽然合同上约定，但原告没有尽到职责，不应当收取。4、特约服务费、垃圾处置费、服务费没有合同约定，不应当收取；电费没有提供被告欠费凭证，原告应当提供相应的票据。5、逾期付款的滞纳金的诉讼请求由于原告强行断水断电构成违约，且被告只欠3万余元的租金，依法不应当支持，且计算标准过高，计算的基数也没有合同约定，最多也只能按照租金为基数计算，应当予以调整。6、未正常开业的原因是原告断水断电，之前我方一直在正常经营，应该由原告承担违约责任。7、我方没有提前解约，是原告强行断水断电致使被告无法正常经营，因此我方不应当承担该项责任，原告提前解约，应当是原告承担违约责任。8、第六项诉讼请求，原告将被告商铺断水断电后，立即出租给第三人，并没有恢复原状之说，没有该笔费用。9、律师费的收取应当以法院判决的金额收取律师费，以诉讼标的收取费用对被告不公平，因原告可以将诉讼标的调高，收取不正当的律师费用，与诉讼费的分担应当吻合。9、本案是原告违约，非被告违约。原告还收取被告履约保证金25万元，商品质量保证金83333元；公用事业费押金1万元，装修押金37440元，库房租赁押金、收银机押金（金额暂无法确定）；原告将商铺强行断水断电，当时有1965633.18元的库存，要求原告予以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人所举示证据的真实性、关联性、合法性，本院将结合案件情况予以综合认定。根据当事人当庭陈述和举示的证据，本院认定如下事实：2018年3月20日，原告（甲方）与被告翱鸶重庆分公司（乙方）签订《协信星光广场房屋租赁合同》，约定甲方将重庆市南岸区江南大道28号协信星光时代广场LG3层011A号商铺出租给乙方，经营品牌为ASOBIO。租赁面积约468平方米，交付日为2018年3月21日，合同期限自交付之日起5年。装修期自交付日起45天，租金3000元。在乙方未出现违约的前提下，装修期内，乙方享有租金优惠，按合同约定的收费标准支付装修租金。若乙方违约导致合同解除，甲方有权取消乙方的装修期租金优惠。这种情况下，视为乙方不享有前述装修期租金优惠，乙方须立即向甲方补交装修期的所有租金。装修期所有租金标准按交付之日起第一年的经营期基本租金或提成租金标准计算。基本租金于交付日起算第一年和第二年内基本租金为94947元/月。提成租金于交付日起算的第一年和第二年内，月租金为该房屋当月总营业额之12%。乙方须于每个日历月的第十五日前向甲方预先缴付下月的基本租金。管理费于交付日起算第一年内为28470元/月，第二年内为29324元/月。乙方须于每个日历月的第十五日前向所在物业的商业管理公司预先缴付下月的管理费。合同期限内，乙方应支付或承担该房屋发生的其他费用。如甲方聘请物业管理公司从事相应服务，乙方应向物业管理公司支付该费用。包括：1、公用事业费用：该房屋内由乙方发生的电费、垃圾处置费等实际金额，乙方根据本合同的规定应支付的所有其他款项及有关国家、地方规定、地方规定应由承租方缴纳的费用须于每个日历月第十五日前/于收到甲方付款通知书后十四日内向甲方预付下月推广宣传费（若有）。推广宣传费自2018年6月6日起计收，每月3000元。3、若乙方租用甲方收银机，乙方须于每个日历月第十五日前预先支付下月收银机租用费。收银机租用费500元/月。每台收银机押金1500元。履约保证金250000元。若乙方违反本合同约定或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从履约保证金中作出抵扣或没收全部保证金。商品质量保证金83333元。公用事业费押金10000元。装修押金37440元。合同中约定的视为乙方违约情形包括：（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其余本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳履约保证金，且逾期超过十四日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付）……（11）乙方未能于附表一第三部分约定的开业日开始持续对外营业的，或乙方在合同期内无故中断、停止（无论多久）其在该物业的营业业务的，或虽未中断营业但是具有撤走该房屋内大部分商品或营业员等消极营业特征的；出现乙方违约情形，甲方有权采取以下一项或多项措施：……（c）要求乙方将因乙方的违约或侵权行为而受损的该房屋或该物业主体结构恢复原状；（d）经事先通知后切断该房屋的水电供应，直至乙方的违约行为得到纠正，因此产生的一切后果应由乙方承担；（e）涉及支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止；（f）涉及按时开业或维持正常营业义务的，每日向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍（补充协议修改为一倍）的违约金，直至乙方开业或恢复正常营业之日止；（n）提前解除合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期租金优惠（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期租金优惠，乙方按交付之日起第一年经营期的基本租金或提成差额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从履约保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。履约保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其他款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。收回房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期的租金、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金及管理费的损失、甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行为减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。上述合同签订后，被告翱鸶重庆分公司缴纳了履行保证金250000元。2018年4月20日，被告翱鸶重庆分公司提交《商户开业申请表》，载明正式开业计租时间为2018年5月4日。原告于2018年5月2日完成了审批。2018年11月27日，原告向被告翱鸶重庆分公司发出《催款函》、《违约告知函》、《商户缴费通知单》，要求其支付截止2018年11月27日欠缴的租金、管理费等共计499919.47元，否则原告有权解除合同。2018年12月19日，原告再次向被告翱鸶重庆分公司发出《催款函》、《违约告知函》。2019年1月7日，被告翱鸶公司向原告发出《告知函》，载明：2018年11月27日我公司仅收到贵司签章的催款函，但就以未出示任何贵公司授权的运营部印鉴签发的文件，我司无法确认真伪。鉴于此，请贵公司在明确解约事由，我公司撤场时限以及退场协助等内容以正式函件予以告知。现贵司未提前予以任何沟通的情况下，即将我公司承租区域店铺强行关闭，导致我公司承租区域内原有货品、资料及员工个人物品全部被扣留。现特此函告：1、该合同自2019年1月10日当日终止，我公司于2019年1月10日当日办理退场手续，贵公司予以协助该承租区域当场现状返还、验收及协助我公司货品迁出，2019年1月10日起就该区域使用权，后续所产生的费用或争议由贵公司承担，与我公司无关。2、贵司的上述行为严重违约，请贵公司于2019年1月10日当日一次性退还公司支付的房屋租赁保证金25万元。2019年1月10日，原告向被告翱鸶重庆分公司发出《违约告知函》，载明自2018年12月10日，被告擅自停止营业，要求被告支付截止2019年1月10日欠费616027.38元。2019年1月16日，原告向被告翱鸶公司发出《告知函回函》，载明：一、贵司存在拖欠大量租金、管理费等，截止2019年1月10日，共计616027.38元...。二、我司从未强制关闭贵司承租店铺，也未扣留公司货品、资料及员工个人物品...。2019年1月20日，原告向被告翱鸶重庆分公司发出《合同解除函及清理、还原店铺的通知》，载明：以被告拖欠租金、管理费以及未按合同约定正常营业的违约行为，决定自2019年3月8日解除原合同及补充协议。2019年3月5日，被告翱鸶公司向原告发出《函复》，载明于2019年3月1日收到《告知函回函》、《合同解除函及清理、还原店铺的通知》两份函件。同时要求原告按照2019年1月7日我公司函件办理退租相关事宜。审理中，原告举示了物业公司缴纳电费、污水处理费等发票，拟证明已代被告垫付了相应费用，但上述票据无法区分对应的店铺。审理中，原告认可涉案商铺已另行出租给第三方，由新承租人对原告店铺进行了恢复原状，原告给予了租金优惠。另查明，原告委托重庆合纵律师事务所代理本案，支付了律师费47000元。本院认为，原告与被告翱鸶重庆分公司签订的《协信星光广场房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告翱鸶重庆分公司未按约支付租金等费用，经原告催告后仍未缴纳，原告据此于2019年1月20日向被告翱鸶重庆分公司发出《合同解除函及清理、还原店铺的通知》，决定自2019年3月8日解除原合同及补充协议。被告翱鸶公司也回函于2019年3月1日收到该函件，原告解除合同的行为符合法律规定和合同约定，双方之间的合同于2019年3月8日解除。被告从2018年9月起欠付租金，按94947元/月计算，截止2019年3月8日，共计欠付租金594184.45元。管理费虽约定向物管公司缴纳，但该笔费用系必然产生的费用，故被告应当按合同约定向原告支付。被告从被告从2018年10月起欠付，按28470元/月计算，截止2019年3月8日，共计欠付管理费149697.1元。原告举示的证据能够证明已经实际缴纳了垃圾处置费和电费，但因无法区分具体明细，故本院酌情支持10000元。原告未举示证据证明为被告进行了宣传推广以及提供了特约服务，故其要求被告支付推广费和特约服务费的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付服务费7367.97元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。原告已将涉案店铺另行出租，其并未举示证据证明已对店铺恢复原状以及支付的相关费用，故原告要求被告支付恢复原状费用50000元的诉讼请求，不能成立。原告主张的逾期付款滞纳金、未持续开业经营的违约金、提前解约违约金以及补交装修期租金（该笔款实质也是违约金）均系违约金，而违约金的功能在于填补守约方的损失。鉴于原告并未举证证明因被告违约而对其造成的损失，被告也提出违约金过高之抗辩，考虑到涉案店铺也已另行出租，故本院酌情认定被告应向原告支付三个月的租金和管理费作为违约金，即370251元。因原告缴纳了250000元履行保证金，按合同约定该笔款项可在违约金中抵扣，故扣除该笔款项后，被告还应支付违约金120251元。原告要求被告支付律师费47000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告翱鸶公司对被告翱鸶重庆分公司的债务承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原告重庆协信远创商业管理有限公司与被告上海翱鸶贸易有限公司重庆分公司在2018年3月20日签订的《协信星光广场房屋租赁合同》于2019年3月8日解除。被告上海翱鸶贸易有限公司重庆分公司于本判决生效后十日内向原告重庆协信远创商业管理有限公司支付截止2019年3月8日欠付的租金594184.45元、管理费149697.1元、垃圾处置费和电费10000元。被告上海翱鸶贸易有限公司重庆分公司于本判决生效后十日内向原告重庆协信远创商业管理有限公司支付违约金120251元。被告上海翱鸶贸易有限公司重庆分公司于本判决生效后十日内向原告重庆协信远创商业管理有限公司支付律师费47000元。被告上海翱鸶贸易有限公司对上述债务承担连带清偿责任。驳回原告重庆协信远创商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18127元，由原告协信公司负担5586元（已缴纳）。由被告翱鸶重庆分公司、翱鸶公司负担12541元（此款已由原告垫付，二被告于判决生效后直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  龚泽勇人民陪审员  张 燕人民陪审员  郑红军二〇二〇年十月十日书 记 员  陈正春