北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终12706号上诉人（原审原告）：解仕江，男，1961年2月7日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：王**义，北京市当代律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘彩云，女，1974年4月21日出生，住北京市怀柔区。被上诉人（原审第三人）：陈建军，男，1969年10月31日出生，住北京市怀柔区。被上诉人（原审第三人）：姚满玲，女，1963年2月20日出生，住北京市怀柔区。上诉人解仕江因与被上诉人潘彩云、陈建军、姚满玲农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2019）京0118民初10985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。解仕江上诉请求：一、依法撤销密云区人民法院2019京01**民初10985号《民事判决书》；二、依法发回重审或直接改判；三、上诉费由潘彩云、陈建军、姚满玲承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。潘彩云并非北京户籍，根据《土地管理法》等相关法律规定，农村房屋、土地的使用权人必须是本集体经济组织成员，其他人不享有此权利，故此，解仕江与潘彩云签订的农村房屋买卖合同符合合同法第52条第5款规定的“违反法律、行政法规的强制性规定的合同属于无效合同”的情况，从合同签订之日起即无法律效力，其结果应为双方互相返还财产，即解仕江退款、潘彩云退房。无效合同签订时就没有法律效力，在此无效合同基础上派生出任何合同及行为都是无效的。潘彩云自称将房产抵偿给陈建军属于无权处理。第一个法律行为无效，在此基础上的第二个法律行为也应无效。二、潘彩云自称将房产抵偿给陈建军作为其身体损伤的赔偿属于牵强附会、移花接木。抵偿是在解仕江表示要收回房产后才发生。一审法院并未查明陈建军的受伤是否已经发生、损伤程度如何、所受损失是否值得以房产抵偿。陈建军自称的损伤没有残疾等结果、没有具体费用。2003年高空坠落，2006年才达成赔偿协议等自述明显不合常理，是为干扰本案而虚构的情节。本案诉讼之前，房产一直由潘彩云控制，不存在陈建军使用和装修的情况。陈建军也拿不出证据证明房产由其装修。三、此案属于两个不同的法律关系，一是农村房屋买卖合同纠纷，二是身体权生命权健康权的人身损害赔偿。陈建军没有通过到生产安全监察部门报案、到劳动监察部门投诉、确定工伤、进行伤残鉴定、诉讼、调解等任何形式确定有工伤发生、工伤和潘彩云有关、具体医药费和误工费等赔偿数额是多少等认定和记载，一审判决对以上事实未加核实而轻易采信，实际上确认了造假行为。四、本案程序有误、遗漏诉讼主体。在1989年上诉人与穆某离婚时明确分割了上述房产，本案所涉房产有穆某和解宁的份额和财产权利。房屋转卖时某并未成年，解仕江虽为监护人，但减少未成年被监护人利益的属于无权代理。在本案中也应追加解宁为本案第三人。潘彩云辩称，同意一审判决，不同意解仕江的上诉请求。潘彩云于2004年2月22日与解仕江及姚满玲签订了协议，双方签字、中间人签字，村委会盖章，且交了房款，属于双方自愿达成的协议，该协议合法有效，潘彩云也不知道解仕江婚姻状况，2006年3月19日，为赔偿陈建军的损失，因无钱给陈建军，经协议潘彩云将购买的案涉房屋抵账给陈建军，并签署了合同，后将买房手续给了陈建军。现在涉案房产属于陈建军，与潘彩云无关，潘彩云不应作为被告。陈建军述称，同意一审判决，不同意解仕江的上诉请求。一审陈建军已提交过相关证据，证明案涉房屋属于陈建军，因现在房屋面临拆迁，对方是因拆迁利益而要求取得案涉房屋，陈建军在第一次做了手术后年底又做了一次修复手术，因为关系好才没有当即提补偿问题，后因双方关系也没有通过相关部门进行伤残鉴定，只是协议将房屋作为工伤补偿，这是双方均认可的。解仕江向一审法院起诉请求：1．依法确认解仕江、潘彩云之间的农村房屋买卖关系无效；2．要求潘彩云、陈建军依法腾退北京市怀柔区杨宋镇仙台村446房产（以下简称涉案房产）；3．要求潘彩云及陈建军向解仕江返还《集体土地建设用地使用证》；4．同意按照涉案房产评估报告结论在扣除违章建筑评估价格后给付潘彩云补偿86246元；5．诉讼费由潘彩云承担。一审法院认定事实：1989年12月7日，解仕江（乙方）与杨宋各庄乡仙台村民委员会（甲方，即北京市怀柔区杨宋镇仙台村村民委员会）签订《房产买卖协议》，约定由解仕江以2520元的价格购买涉案房产，建筑面积104平方米，房屋间数8间，包括北正房5间，西厢房3间，院落总占地面积220平方米。另根据××号《集体土地建设用地使用证》记载，土地类别农民住宅用地，用地面积200㎡，土地使用者解仕江。1997年解仕江与穆某协议解除婚姻关系，二人签订《财产分割协议书》，约定：“我们婚后购置共同财产有北房5间，西厢房3间……一、北房东边2间半，西厢房北头2间归解仕江所有。二、北房西边2间半，西厢房南头1间归穆某，穆某给解宁所有……”。同日，解仕江、穆某另签订《抚养女孩协议书》一份，载有：“……三、穆某将自己应当分得的一半房产给解宁所有。以后不涉财产的处分权……”。1998年6月10日，解仕江与姚满玲登记结婚。2004年2月22日，解仕江、姚满玲（卖方）与潘彩云（买方）签订《买房协议》，约定：“仙台村村民解仕江在本村位于南头有正房五间、厢房叁间……具体房基地按集体土地建设用地使用证（当时交给买方）此房经本村潘建革谈合做价柒万捌仟元卖给潘彩云所有。价款基本交清，产权归潘彩云所有，特立字为证”。《买房协议》底部有北京市怀柔区杨宋镇仙台村村民委员会盖章。2006年3月19日，潘彩云与陈建军签订《赔偿陈建军协议》，记载内容为：“2003年夏天陈建军为潘彩云干活时从高空跌落头部严重受伤。经及时抢救治疗，现在病情已经稳定，处于恢复治疗期间。现就此事潘彩云和陈建军就赔偿问题，经双方协商达成如下协议：1．陈建军在给潘彩云工作中发生意外造成重伤一事同意赔偿所有费用及受伤造成的损失。2．因潘彩云现阶段没有资金支付给陈建军及不确定今后恢复所需的费用数额，现决定将自己在仙台村购置的房屋及该处其它所有权益赔偿给陈建军作为此次受伤的全部损失赔偿。3．本次协议赔偿作为一次性解决事件的赔偿，今后陈建军不再为此事提出其他要求。4。本协议双方签字有效”。陈建军提交诊断证明等证据佐证其受伤及前述抵顶事实，解仕江对此不予认可，主张陈建军受伤后时隔几年其才出售涉案房产，故对陈建军的证明目的不予认可。庭审中，陈建军自述自2006年其占有涉案房产后，对北正房5间进行装修，重建西厢房，新建东厢房及南倒座，并安装了屋内暖气。解仕江对此不予认可，潘彩云认可陈建军的陈述意见，姚满玲未发表具体意见。一审法院认为，根据本案现已查明事实，本案有以下争议问题，现分析如下：一、《买房协议》《赔偿陈建军协议》是否是双方当事人真实意思表示，是否真实。庭审中，解仕江主张潘彩云与陈建军签订的《赔偿陈建军协议》系虚假补签，但其并未提交证据证明该主张，故一审法院对解仕江该项陈述意见不予采纳。根据本案现已查明事实，可以认定解仕江、姚满玲与潘彩云签订的《买房协议》以及潘彩云与陈建军签订的《赔偿陈建军协议》均系双方当事人真实意思表示。二、解仕江出售涉案房产是否构成无权处分，潘彩云、陈建军是否构成善意取得。解仕江与穆某婚姻关系存续期间购买涉案房产，在其与穆某离婚时以协议形式对涉案房产进行了处分，约定将部分产权赠与双方之女解宁，在未有证据证明解仕江、穆某在离婚后对《财产分割协议书》中关于涉案房产的处分内容变更的情况下，解仕江、姚满玲出售涉案房产的行为确实侵犯了穆某、解宁的合法权利。但依据本案现有证据，无法证实潘彩云、陈建军在购买或抵顶涉案房产过程中知晓前一事实，故应当认定潘彩云、陈建军构成善意。三、陈建军是否有资格取得涉案房屋的产权。非本集体经济组织成员购买农村房屋的合同原则上无效，但并不排除在例外情形下，结合个案情况认定此类合同有效。本案应属例外情形。理由在于，首先，解仕江、姚满玲与潘彩云签订的《买房协议》中加盖有北京市怀柔区杨宋镇仙台村村民委员会公章，故该协议系经过北京市怀柔区杨宋镇仙台村村民委员会的见证及认可；其次，陈建军在取得涉案房产时系北京市怀柔区杨宋镇仙台村集体经济组织成员，具备拥有涉案房产所在村的集体经济组织成员资格，本案中，北京市怀柔区杨宋镇仙台村村民委员会、北京市公安局杨宋派出所均出具《证明》对该事实予以确认；第三，解仕江、姚满玲与潘彩云签订的《买房协议》以及潘彩云与陈建军签订的《赔偿陈建军协议》现均已经实际履行多年，且现涉案房产占有人陈建军已对房屋进行装修、增建等行为，故在确认陈建军取得涉案房产具备身份条件的前提下应当考虑维持交易关系的稳定。一审判决如下：驳回解仕江的全部诉讼请求。本院二审期间，解仕江申请证人穆某出庭作证，欲证明案涉房屋有穆某的一半，离婚时穆某未放弃案涉房屋权利。本院认为，对于解仕江提供的证人证言，结合解仕江对于证人身份的描述以及其欲通过证人所证明的内容所要达到的证明目的，本院未准予该证人出庭作证。本院认为，本案二审争议焦点为：第一，是否存在遗漏诉讼主体问题，第二，本案所涉协议效力问题，第三，解仕江是否有权要求潘彩云及陈建军进行腾退。关于是否存在遗漏诉讼主体问题一节，本案中，虽然解仕江在其与穆某离婚时以协议形式对涉案房产进行了处分，但依据本案现有证据，无法证实潘彩云、陈建军在购买或抵顶涉案房产过程中知晓前一事实，据此一审法院认定潘彩云、陈建军构成善意并无不当。如穆某、解宁认为解仕江侵犯其合法权益，可另行主张解仕江承担法律责任。解仕江以其减少未成年被监护人利益属于无权代理为由主张一审法院程序违法、遗漏当事人，应当追加解宁为第三人，没有法律依据，本院不予采信。关于本案所涉协议效力问题及解仕江是否有权要求潘彩云及陈建军进行腾退一节。本案中，首先，解仕江、姚满玲与潘彩云签订的《买房协议》经过北京市怀柔区杨宋镇仙台村村民委员会的见证及认可；其次，潘彩云与陈建军签订《赔偿陈建军协议》，并有受伤病历证明陈建军受伤事实；再次，解仕江现有证据不足以证明潘彩云与陈建军签订的《赔偿陈建军协议》系虚假补签；最后，陈建军提供北京市怀柔区杨宋镇仙台村村民委员会、北京市公安局杨宋派出所出具的《证明》证实其在取得涉案房产时系北京市怀柔区杨宋镇仙台村集体经济组织成员，具备涉案房产所在村的集体经济组织成员资格且占有房屋并进行装修、增建。综上，结合查明的事实，一审法院关于本案中涉案房产的流转未损害房产所在村集体经济组织所有成员的公共利益，不应认定为无效的认定并无不当。故解仕江无权要求潘彩云及陈建军进行腾退。综上所述，解仕江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1750元，由解仕江负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  周 易审 判 员  付 辉二〇二〇年十月二十八日法官助理  张钰鑫书 记 员  何昕燏