四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初1379号 原告：周燕，女，1973年7月29日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 特别授权委托诉讼代理人：刘军辉，四川斗城律师事务所律师。 被告：遂宁众泰房地产开发有限公司，住所地遂宁市河东新区九宗书院路**。 法定代表人：张明秀。 被告：四川省昌林投资有限公司，住，住所地遂宁市河东新区栖霞路**奥城花园**/div> 法定代表人：张昌颖，系公司董事长。 委托诉讼代理人：李杰，男，1990年6月19日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：罗妙慧，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 原告周燕与被告遂宁众泰房地产开发有限公司（以下简称众泰房地产公司）、四川省昌林投资有限公司（以下简称昌林投资公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告周燕及其特别授权委托诉讼代理人刘军辉,被告昌林投资公司的委托诉讼代理人李杰、罗妙慧到庭参加诉讼，被告众泰房地产公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告周燕向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方于2015年11月3日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令二被告履行合同义务，立即交房并办理房屋权属转移登记手续；3.判令二被告依法承担违约责任（从2016年3月30日起按日计算至房屋交付之日止，每日违约金为原告已付房款的万分之一）;4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系买卖关系，2015年11月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》，双方约定原告以4300元/㎡的价格购买二被告开发的“鼎盛国际”银座公寓写字楼4层3号和8号商业房，建筑面积64.28㎡，总价款276404元，交房时间为2015年6月30日，逾期交房违约金按日计算，从交付期限届满之次日起计算至实际交付之日止，每日违约金为原告已付房款的万分之一。签订合同后，原告履行了付款义务，但二被告无故不履行合同义务拖延至今，经原告多次催促未果，故起诉来院。庭审中，原告主张二被告的交房时间为2018年9月11日。 被告昌林投资公司辩称，第一，原告已经接房并行使相关收益权利，买卖合同中约定的交房时间早于合同签订时间，该约定无效，即双方并未约定交房时间，故，原告所称2015年6月30日交房无合同及法律依据，且原告已经接房并将房屋委托案外人代为管理、出租并收租金至今，故被告昌林投资公司已经履行交房义务，不构成违约；第二，被告昌林投资公司不存在逾期办证的情况，根据《买卖合同》的约定，办证时间应为商品房交付之日起240个工作日内，且合同双方并未明确约定交付时间，故办证时间也未定，并不存在逾期办证的情形，而即使存在逾期办证情形，并非是万分之一，且案涉房屋至今未能办证系众泰房地产公司的原因，鼎盛国际项目系被告昌林投资公司与众泰房地产公司联合开发，被告昌林投资公司仅占30%的股份，众泰房地产公司的法人向道平因非法吸收公众存款案件被刑事判决，众泰房地产公司也因此而被公安机关查封大量财产，导致无法偿还银行借款，土地被法院查封，无法进行土地产权分离，继而无法办理产权证。未办证非因被告昌林投资公司的原因，故不应当承担责任；综上，即使认定被告昌林投资公司存在逾期交房违约，合同约定的违约金过高，请求人民法院大幅度调整违约金数额。 被告众泰房地产公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年11月3日，被告众泰房地产公司、昌林投资公司（出卖人）与原告（买受人）周燕签订了合同编号：YS0116427号、YS0116431号《商品房买卖合同》两份，该合同约定：买受人向出卖人购买位于船山区五彩缤纷路1018号鼎盛国际预售商品房，该商品房为银座公寓写字楼商业第4层3号和8号，3号和8号商业房建筑面积均为32.14㎡，房款总价均为138202元,共计建筑面积为64.28㎡，房款总价为276404元。该商品房的用途为公寓，买受人采取一次性付款，出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，逾期交房责任（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起一日内向买受人支付违约金。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起240个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，出卖人向买受人支付全部已付款百分之零点五的违约金。同日，二被告与原告签订了合同编号：YS0116427号、YS0116431《商品房买卖合同补充协议》两份，该协议约定，本协议对应的《商品房买卖合同》中约定的商品房最终交房时间为2016年3月30日。2015年11月3日，原告向二被告支付购房款两笔均为138202元，支付房款共计为276404元,二被告向原告出具收据，并分别加盖了二被告的财务专用章。 2018年9月11日，原告周燕（甲方原告之夫曹连军）、案外人成都凯策资产管理有限责任公司（乙方）与被告众泰房地产公司（丙方、担保方）签订了《鼎盛国际商业中心委托经营管理协议》，约定甲方将其购买的鼎盛国际A区银座第4楼第3/8号（建筑面积64.28平方米）委托给乙方经营管理，委托经营管理期限为从甲方所购买物业2018年11月1日至2028年10月31日共10年，第一年租金总计3857元，第二年租金总计7714元，第三年租金总计11570元......。 另查明，2016年12月6日、2017年7月4日被告众泰房地产公司河东CBD项目部对鼎盛国际商铺分别登报发布了交房公告。2016年10月13日鼎盛国际项目取得竣工验收报告，2017年5月25日遂宁市公安消防支队作出遂公消验字【2017】第0016号建设工程消防验收意见书：综合评定该工程消防验收合格。2017年7月12日遂宁市城建档案馆确认被告所提交的竣工验收备案文件齐全。2017年7月13日遂宁市河东新区建设局对二被告所承建项目竣工验收备案。 本院依职权查明，案涉房屋并未被公安机关查封，但是案涉房屋土地已被被告众泰房地产公司于2016年12月21日抵押给了案外人遂宁市商业银行股份有限公司金龙支行。 本院认为，本案的争议焦点为：第一，案涉房屋的交房时间具体为何时？第二，案涉房屋现阶段能否办理房屋权属登记？合同对违约情形的约定以及违约责任，若被告存在违约情形，是否需要调整违约金的标准？ 关于争议焦点一，原告与二被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》均系双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，故本院对原告与二被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》依法确认有效。 案涉房屋的交房时间具体为何时？在本案中，原、被告在《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中明确约定，被告应在2016年3月30日前将房屋交付给原告使用，否则应当按合同约定承担相应的违约责任。现原告主张被告立即交付案涉房屋，而被告昌林投资辩称其于2016年3月30日通知了原告接房，系原告一直未办理接房手续。原、被告在《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中明确约定，被告应在2016年3月30日前取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明并将房屋交付给原告使用，而被告于2017年7月13日取得诉争房屋竣工验收备案文件，此时完全具备了案涉房屋的交付条件,将原告主张违约金的截止时间计算至该日，并无不当。为此被告的违约时间为2016年3月30日起至2017年7月13日，应当按合同约定承担相应的违约责任。原、被告约定的违约金为日万分之一，根据法律规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。结合本案中二被告的过错程度、合同实际履行情况，逾期交房给原告造成具体损失金额的情况，本院酌情支持违约金2600元。 关于争议焦点二，原告要求二被告办理权属转移登记手续的诉讼请求，因房屋权属登记通常流程为房地产开发企业完成房屋权属的初始登记后，告知买受人相关情况，由买受人提出申请，不动产登记部门进行审核登记后，颁发权属证书。首先，出卖人要取得完整的房屋所有权，具备将所有权转移给买受人的前提条件。其次，买卖双方要共同向登记机关提交权属转移登记的申请和相关文件。从房管部门登记办证的流程看，转移房屋所有权需要买卖双方相互协助和配合，开发商所负有的是“协助办证”或“协助办理登记”义务，而买受人亦负有共同申请和提交相关文件的协助义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事实上不能履行；······。”的规定，本案中,原告付清购房款，而房地产开发企业因案涉房屋土地已被被告众泰房地产公司抵押给了案外人，无法确定何时能满足合同约定办理权属证明，属于实际履行不能，故该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告周燕与被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司于2015年11月3日签订的二份《商品房买卖合同》（编号分别为：YS0116427号、YS0116431号）及其补充协议合法有效； 二、被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周燕支付逾期交房违约金2600元； 三、驳回原告周燕的其他诉讼请求。 若未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费813元，由被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长 黎 敏 人民陪审员 韦 芬 人民陪审员 刘兴明 二〇二〇年十月二十八日 书 记 员 余嘉良