青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初3504号原告：马玉法，公民身份号码：×××，男，回族，1968年3月10日出生，住青海省西宁市湟中县。委托诉讼代理人：闫艳、祁晓倩，青海乾润律师事务所律师。被告：仵建甫，公民身份号码：×××，男，汉族，1971年12月19日出生，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：马铭蔚，青海金略律师事务所律师。被告：西宁市公安局交通警察支队，统一社会信用代码：11630100015007723C.住所地：青海省西宁市城**玉树路**。法定代表人：黄才界，该支队队长。委托诉讼代理人：方富贵，青海立詹律师事务所律师。原告马玉法与被告仵建甫、西宁市公安局交通警察支队房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马玉法及其委托诉讼代理人闫艳、被告仵建甫的委托诉讼代理人马铭蔚、西宁市公安局交通警察支队的委托诉讼代理人方富贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马玉法向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法确认原告与被告仵建甫于2019年10月2日签订的《店铺转让合同》无效；二、请求人民法院依法判令被告向原告返还转让费100000元整；三、请求人民法院依法判令被告向原告赔偿经济损失96000元整。以上共计：196000元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月2日，原告与被告仵建甫签订《店铺转让合同》，约定被告将位于长江路55号的商铺一间转让给原告经营小吃店，转让费为100000元，其中包含三个月租金。该房屋属于被告西宁市公安局交通警察支队商铺，面积24平方米。合同签订前，被告仵建甫承诺负责在房东即被告西宁市公安局交通警察支队处办理房屋租赁合同更名手续，并向原告保证案涉房屋租赁合同是一年一签并会与原告续签合同，原告当时向被告西宁市公安局交通警察支队询问后得到同样回答。后原告与被告签订转让合同向被告支付转让费，并与被告西宁市公安局交通警察支队签订房屋租赁合同，开始装修房屋并准备开业，为此花费人民币96000元。原告自2019年11月26日开始营业，经营半个月之后，被告西宁市公安局交通警察支队通知原告接上级通知，合同到期不能续签，要将房屋收回，限原告一个月搬走。后被告西宁市公安局交通警察支队向法院起诉原告要求腾退房屋，后经人民法院调解，原告将商铺归还给被告西宁市公安局交通警察支队。原告方得知，被告西宁市公安局交通警察支队作为政法机关不得从事经商活动，对外出租房屋属于无效行为。而被告仵建甫在明知被告西宁市公安局交通警察支队即将收回房屋的情况下，违反法律规定、隐瞒真相欺瞒原告将商铺转让给原告经营，给原告造成了巨大的经济损失。依照法律规定，原告与被告签订的《店铺转让合同》应属无效合同。原告多次与被告协商要求解决此事，但被告拒不承担相应责任。综上所述，被告违反法律规定、欺瞒原告与原告签订合同的行为给原告造成了严重的经济损失，为维护原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告仵建甫辩称：首先，答辩人认为与被答辩人所签订的《店铺转让合同》，为具有完全民事行为能力人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，应受到法律保护，同时合同签订后，双方之间也对财产部分进行了交付，并且答辩人也配合被答辩人与第二被告完成了租赁合同的续签。其次，被答辩人所主张的装修房屋损失是在答辩人向其转让后装修所产生，店铺转让后，租赁房屋的实际受用受益人即为被答辩人，因此不应由答辩人来承担该项损失。再者，被答辩人提到答辩人是在明知第二被告即将收回房屋的情况下向其转让，该陈述是没有事实依据的，答辩人在双方签订《店铺转让合同》后，也配合被答辩人与第二被告完成了租赁合同的续签，说明第二被告在当时并没有收回房屋的打算。现因出租人即第二被告内部原因致使被答辩人不能继续使用房屋，该事由不能归责于答辩人。答辩人认为，被答辩人主张合同无效及赔偿损失的请求与事实不符，无法律依据，请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告西宁市公安局交通警察支队辩称：第一，对于请求要求被告向原告返还转让费的事实，请求人民法院予以驳回。其理由是转让费是由原告交给了仵建甫，被告仅仅是收取了2015年10月9日至2019年12月30日的租金一共是8640元，所以该转让费应当是由仵建甫进行退还。第二，对于原告提出的经济损失赔偿。因原告与被告在2020年7月6日经法院调解之后，被告考虑到原告的经济损失，已经在原来的基础上免除了房屋租赁费17580元。原告于2020年7月20日左右，将房屋腾退给了被告，所以对于其主张的经济损失请求人民法院依法予以驳回。第三，对于原告所述事实理由部分中有关其当时询问被告后，答复为可以是一年一签，并会同原告续签合同，但被告从没有给原告作出这种回答，当时续签的合同就签了3个月的合同，与原告在诉状中陈述的事实不符。原告所述被告作为行政机关不得从事经商行为，对外出租房屋属于无效行为没有任何的法律依据。综上，请求人民法院驳回原告要求被告承担转让费以及经济损失的诉讼请求。原告马玉法为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：第一组：店铺转让合同，证明2019年10月2日原告与被告仵建甫签订店铺转让合同，约定被告仵建甫将位于西宁市××区长江路55号位于西宁市××区商铺一间转让给原告经营，转让费为100000元。该合同因违反国家强制性规定为无效合同。第二组：微信截图、农业银行交易明细清单、工商银行交易明细清单、中国农业银行业务凭证，证明原告向被告仵建甫支付了转让费用100000元，因合同无效其应当返还。第三组：铺面租赁合同,证明2019年10月9日原告与被告西宁市公安局交通警察支队签订铺面租赁合同,约定租赁期限为2019年10月9日至2019年12月31日,原告承租的房屋系经营餐饮行业，而非其他,双方在合同之外明确协商约定合同为一年一签,到期后一定会去签，否则原告为经营小吃店只签订为期4个月的房屋租赁合同与日常经验法则不符。第四组：营业执照、青海省小餐饮备案卡、门面图片、城中区设置门头安全责任书、城中区建筑立面装饰装潢审批表，证明原告承租本案案涉房屋用于经营小吃店的事实，且上述证据与原告签订4个月的租赁合同明显是不符合的，因为其备案日期都是在一年以后。第五组：收据8张、微信截图两张，证明原告为经营小吃店投入装修的事实，共计花费96000元。第六组：西宁市城中区人民法院（2020）青0103民事调解书，证明因原告与被告仵建甫签订的店铺转让合同无效，原告已经将店铺腾退给被告西宁市公安局交通警察支队的事实。第七组：中共中央办公厅、国务院办公厅关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知，该通知第三条第四款明确载明已经出租出借的办公用房到期，应予收回，租赁合同未到期的租金收入，严格按照收支两条线规定管理到期后，不得续租，未经批准租用办公用房的，应予以清理并腾退，严禁以租用过渡性用房名义变相构建使用办公用房。被告西宁市公安局交通警察支队违反规定出租房屋、被告仵建甫明知而对外转让。第八组：被告西宁市公安局交通警察支队的通知，内容为由于双方签订的租赁合同已经到期，房屋不再对外出租。证明被告西宁市公安局交通警察支队明知该公用房屋不能对外出租，也不能对外转让，还帮着被告仵建甫签订转让合同和租赁合同，其应当承担共同返还原告100000元转让费的责任，且在通知上表明到期后不再续租，而不再续租的原因虽然没在通知中载明，但肯定是根据中办发布的通知。被告仵建甫质证认为：第一组证据，对其真实性没有异议，但对证明方向有异议。双方所签订的店铺转让合同无法体现原告所主张的该合同无效，合同内容并没有法定无效的情形出现，不应认定为无效合同，且被告仵建甫根据合同约定将房屋交付并且配合原告与被告西宁市公安局交通警察支队签订了租赁合同，已完全履行了合同义务。第二组证据，对其真实性无异议，对证明方向有异议。因为原、被告所签合同并非无效合同，而是合法有效的。被告仵建甫履行了合同的义务，因此不应退还转让费。第三组证据，对其真实性无异议，对于证明方向有异议。从此份合同可以看出在被告将店铺转让给原告后确实配合原告进行了租赁合同的更名。至于原告与被告西宁市公安局交通警察支队所签合同以及后续的事情与被告仵建甫无关。第四、五组证据，对其真实性没有异议，对证明方向有异议。该两组证据所反映的均是店铺转让以后的事情，和被告仵建甫没有关系。第六组证据，对其真实性没有异议，对证明方向有异议。首先调解书是原告和被告西宁市公安局交通警察支队出于双方的意愿自行调解的，在调解书中也并未提到被告仵建甫与原告所签订的合同效力问题，不能证明原告所主张的事实。第七组证据，对其真实性没有异议，对证明方向有异议。该证据是在2013年颁布，但是此项通知的效力在通知里面并未明确约定，并且被告仵建甫与被告西宁市公安局交通警察支队达成租赁关系已多年，由此不能证明被告仵建甫明知被告西宁市公安局交通警察支队不能将房屋租赁的事实。原告以此来证明被告在店铺转让之前明知该店铺不能出租而仍然要将店铺转让的事实，被告也可以推定在房屋租赁之前，原告也是知道要与被告西宁市公安局交通警察支队进行租赁合同的续签。原告应该自己有义务了解相关规定及政策。但是原告也并没有自己尽到规避风险的义务。因此所产生的损失应该由原告自行承担。第八组证据，对其真实性没有异议，对证明方向有异议。首先，该通知是被告西宁市公安局交通警察支队向原告所发出，其内容是对原告商铺不再进行出租，理由是因为租赁合同到期。该通知与被告仵建甫和原告之间的转让合同没有关系。原告与被告仵建甫所签订店铺转让合同时，双方都不清楚被告西宁市公安局交通警察支队对于该房屋的租赁期限是多久，何时收回房屋。因此不存在被告存在欺瞒原告的情形。被告西宁市公安局交通警察支队质证认为：对第一组证据的真实性认可，但对证明方向不认可。其一，店铺转让合同中没有相关的认定该店铺合同无效的条款。其二、该店铺转让合同是经被告仵建甫和原告自愿签订，与我方无关。其三、店铺转让合同的内容不违反合同法关于无效合同相关条款，也不符合城镇房屋租赁合同司法解释中关于租赁合同无效或者铺面转让合同无效的相关内容，故不能证明该店铺合同是无效的事实。第二组证据，对其真实性认可，转让款交给了被告仵建甫，没有交给我方，因此，如果店铺转让合同无效，该笔转让费也应当由被告仵建甫返还，不应由我方返还。第三组证据，对其真实性认可，对证明方向不认可。租赁合同中没有明确写明原告是经营餐饮行业的，而且签订租赁期限的时间仅仅是4个月，原告在明知合同只能签4个月的前提下，自愿签订房屋租赁合同，并非是与日常经验不符。第四组证据，原告是在基于签订了4个月的租赁合同以后，应当按照租赁4个月的期限来进行装修，不应当按照两年经营三年或者是更长期限的经营时间来进行装修，装修是原告自担风险的一种行为。对第五组证据不认可，我方要求原告腾退房屋的时候，原告已经将能拿走的东西拿走了，原告所提交证据中的这些财产，都是可以拉走的，且这些财产中存在形成附合物的，我方同意原告去拆除并恢复原样。至于原告具体花费了多少装修费，所提交收据都是空白条，也无法证明这些物品是从哪买的，从证据中也显示不出来，故不能证明原告的实际花费为96000元的事实。第六组证据，对其真实性认可，对证明方向不认可。不是因为合同无效我方要求原告腾退房屋，而是因为双方之间的合同租赁期限届满不再续租。按照国家的政策要求不允许续租，故我方未继续签订合同，之后原告无故占用房屋长达7个月，我方才申请执行由原告腾退房屋的。第七组证据，对其真实性认可，但该证据不能证明合同无效，该规定的要求是在此之前签的合同是有效的，但不得续租也应在合同到期之后再不得续租，我方严格按照这个规定执行，是在原告的房屋租赁合同到期之后，再未给原告续租。该文件也未提出规定出台之前的所有的合同都是无效的。第八组证据，对其真实性认可，对证明方向不认可。房屋租赁合同是否无效是依据法律规定认定的，不能因为国务院发布的通知中规定不得续租进行认定。该证据恰恰证明是因为房屋租赁合同到期之后原告没有及时腾退房屋，我方向其发了两次书面的通知要求其腾退房屋的事实。本院认为：被告对原告提交的证据一、二、三、七、八不持异议，故对该部分证据本身本院予以采信，但对原告提出的转让合同的效力应依据法律法规的规定予以认定。证据六为发生法律效力的裁判文书，具有法定的证据效力。证据四，能够证明原告的待证事实，对此本院予以采信。证据五，能够证明原告承租商铺后投入资金进行装修、购买餐饮用具的事实，但其中的微信支付中支出金额，原告没有其他证据印证该部分支出是投入到装修内的款项，故对此本院不予采信。被告仵建甫未提交证据。被告西宁市公安局交通警察支队为支持其抗辩理由，向本院提交了下列证据：第一组证据，铺面租赁合同。证明原告与我方于2009年10月9日签订铺面租赁合同，租赁期限为2019年10月9日至2019年12月31日，收取的租金为8640元。第二组证据，（2020）青0103民初2539号民事调解书，证明2019年10月9日签订的铺面租赁合同因到期后，双方没有续签铺面租赁合同，我方要求原告腾退房屋、支付租赁费，考虑到原告的损失情况，我方免除了原告的房屋租赁费17580元。原告马玉法质证认为：对于被告西宁市公安局交通警察支队出示的两组证据的真实性不持异议，但是对证明方向持有异议，首先，租赁合同双方都明确了约定的租赁时间是2019年的10月9日到2019年12月31日，租期两个月半，用于经营小吃明显与常理和事实不相符。第二、民事调解书，该17580元并不是被告免除的，而是因为被告不能收取该费用，该费用不是对原告损失的补偿。被告仵建甫质证认为：对上述两组证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。本院认为：对被告西宁市公安局交通警察支队提交的证据的认证意见已在前表述。根据当事人陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月2日，原告与被告仵建甫签订了一份《店铺转让合同》，约定由被告仵建甫将位于西宁市××区楼下36平方米商铺一间转让给原告，转让费100000元，其中包含三个月的租金。被告仵建甫负责原房主（交通支队）把合同名字改到原告名下。后原告向被告仵建甫支付了转让费100000元，被告仵建甫将该商铺交付原告使用。该商铺的所有人为被告西宁市公安局交通警察支队，后被告仵建甫与原告一起到被告西宁市公安局交通警察支队处协商更换承租人事宜，被告西宁市公安局交通警察支队与原告于2019年10月9日签订了一份《铺面租赁合同》，约定由被告西宁市公安局交通警察支队将原由被告仵建甫承租的商铺出租给原告使用，租赁期限自2019年10月9日至2019年12月31日。在该合同的续租条款中约定，本合同约定租赁期满后，如果出租人同意承租人可以继续租赁本合同项下房屋，续租期内的租金，由双方根据当时的市场价格协商确定，在同等条件下承租人有优先承租权。该《铺面租赁合同》签订后，原告对该铺面进行了装修，并购买了餐饮用具后开始经营餐饮小吃。2020年3月31日和5月20日，被告西宁市公安局交通警察支队向原告承租铺面所在的长江路各商铺租户发出通知，称由于长江路55号商铺租赁合同已于2019年12月31日到期，且不再续租，限期所有商户腾退房屋。因原告未予腾退，被告西宁市公安局交通警察支队于2020年7月1日向本院提起诉讼，要求原告腾退房屋，并支付自2020年1月1日至6月30日期间的租金17280元。该案经本院审理，双方达成调解协议，由原告于2020年7月30日前腾退房屋，之后被告腾退了房屋。后原告向本院提起诉讼，以被告仵建甫在明知其承租的房屋即将被收回的情况下，违反法律规定、隐瞒真相欺瞒原告将商铺转让给原告经营，被告西宁市公安局交通警察支队违反相关规定，与原告签订租赁合同，二被告的行为给其造成损失为由，要求确认其与被告仵建甫签订的《店铺转让合同》无效，由二被告退还其转让费并赔偿装修损失。另查，原告在腾退案涉商铺时，将其所购买的锅灶、桌子、椅子、冰箱、碗筷、绞肉机、冰箱等物品全部拉走。原告对其拉走的物品确认价值25000元，包括在其主张的装修损失内。本院认为：相关法律及行政法规并未禁止租赁商铺的转让，原告对其所述被告仵建甫在明知其承租的商铺将被出租方收回的情况下违反法律规定、隐瞒真相将该商铺进行转让并无证据予以证明，故原告与被告仵建甫签订的《店铺转让合同》系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同。原告主张该合同无效的诉讼请求不能成立，本院不予支持。有关原告主张退还的商铺转让费，因法律及行政法规并无关于转让费的规定，且商铺转让一般是指商铺经营权的转让，其中应当包括原承租人对商铺投入的装饰装修、现存货物以及无形资产等。在转让时，原告对此没有尽到一定的合理审查义务，对造成其损失负有一定的责任。本案中，被告仵建甫与原告签订的转让合同中除三个月的租金外，对于其他所转让的项目未载明，鉴于原告受让案涉商铺后才经营了几个月的事实，结合原告的过错及被告仵建甫转让费的数额，根据公平原则，原告所支付的转让费应适当予以退还，对此酌定为50000元。该转让费由被告仵建甫收取，应由该被告承担退还之责。原告主张由被告西宁市公安局交通警察支队承担退还责任的诉讼请求不能成立，本院不予支持。有关原告主张由被告赔偿其装修损失的诉讼请求，因原告与被告西宁市公安局交通警察支队签订的租赁合同中明确约定了租赁期限，原告未考虑该期限以及合同期满后能否续租的风险，便投入资金进行装修，导致合同约定的期限到期后房屋被收回造成损失，其责任在原告自己，该风险应由其自行承担。原告所述其通过被告仵建甫与被告西宁市公安局交通警察支队签订租赁合同时得到出租房答复合同可续签一节无证据予以证明，对此本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定，判决如下：一、被告仵建甫于本判决发生法律效力后十日内，退还原告马玉法转让费50000元。二、驳回原告马玉法的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4220元，减半收取2110元，由原告承担1561元，被告仵建甫承担549元（该款原告已预交，被告仵建甫承担的费用由该被告随退还的转让费一并支付给原告马玉法）。如不服本判决，在本判决送达的十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 史长州二〇二〇年十月二十九日书记员 马秋梅附：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。