四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初2074号 原告：吴娴，女，1982年5月3日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：黄旭菊，女，1955年11月13日出生，汉族，住成都市金牛区，系原告母亲。 被告：成都雄宇实业有限责任公司，住所地成都市青羊区同友路**。 法定代表人：唐雄。 被告：宋玉田，男，1974年12月14日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：宋洁琼，女，1989年2月28日出生，汉族，住成都市双流区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：杨继、冯明，四川科全律师事务所律师。 第三人：成都市住房保障中心，，住所地成都市人民中路一段** 法定代表人：汤倍。 委托诉讼代理人：徐科越，四川选择律师事务所律师。 吴娴与成都雄宇实业有限责任公司（简称雄宇公司）、宋玉田、宋洁琼、成都市住房保障中心（简称市住保中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理。吴娴的委托代理人黄旭菊到庭参加诉讼，宋玉田、宋洁琼的共同委托诉讼代理人杨继、冯明到庭参加诉讼，市住保中心的委托诉讼代理人徐科越到庭参加诉讼，雄宇公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。 吴娴提出诉讼请求，请求人民法院判令：1、判令雄宇公司、宋玉田、宋洁琼给吴娴所购以调换的金阳路390号3栋2单元2层1号的住房办理产权证；2.吴娴主张判令雄宇公司、宋洁琼、宋玉田支付违约金28456.39元（2008年1月1日至2015年7月31日止，按购房款181830元×0.00005×3130天）；3.判令雄宇公司、宋洁琼、宋玉田赔偿吴娴十一年来的经济损失3万元；4.判令市住保中心对雄宇公司、宋玉田、宋洁琼应支付吴娴违约金、损失承担连带清偿责任；5.本案一切诉讼费用全部由被告、第三人承担。 事实和理由：2004年12月24日，市住保中心以成都新世宇实业有限公司（以下简称新世宇公司）的名义修建成都市青羊区××乡××村××组“印象金沙”项目，建筑面积约7万平方米，又以每平方米1950元进行收购，双方签订了《拆迁安置用商品房订购合同》。2005年9月20日，市住保中心与雄宇公司签订了《补充协议》，约定市住保中心委托雄宇公司对“印象金沙”7万平方米的房屋分批分量对市场销售。2007年5月25日，市住保中心与雄宇公司、新世宇公司签订的《协议书》，约定的雄宇公司、新世宇公司在“印象金沙”修建的商铺6332.68平方米，向市房管局部门全部备案在市住保中心名下。新世宇公司、雄宇公司未在2007年8月31日前完成“印象金沙”住宅用房屋的交付，则视为上述登记在雄宇公司名下的房屋归市住保中心所有，市住保中心有权不经雄宇公司、新世宇公司同意处理上述房屋，变卖所得款项支付“印象金沙”项目的欠款及应付的各方违约金。 2007年4月18日，雄宇公司与吴娴签订了《商品房认购书》，该认购书约定吴娴认购了“印象金沙”3幢6单元2层3号住房，建筑面积41.8平方米，每平方米4350元，共计181830元，首期已付房款91830元，余款90000元用银行贷款支付，具体办理时间由雄宇公司通知，于2007年12月31日交房。如雄宇公司延迟交房，按所付房款（万分之零点五/日）支付给吴娴。 2009年7月，市住保中心为了个人利益将新世宇公司、雄宇公司诉诸于法院，2013年并申请法院冻结，拍卖了包括吴娴所购房屋。雄宇公司为达到市住保中心的要求，不顾购房户已购的房屋未交付，未在房管部门办理备案的情况下，与宋洁琼、宋玉田于2013年8月19日签订了《“印象金沙”房地产项目转让合同》，该合同第9条1、2款明确约定，甲方已出售给内部员工的所有房屋至今未交付，也未办理备案登记，乙方同意甲方自留相应面积的房屋来处置已售客户的善后事宜，自留面积集中在3幢的两个靠最里的单元，甲方自留的面积在乙方支付最后一笔转让费时予以扣除。2013年8月27日宋洁琼在四川竞驰拍卖有限公司拍买了金阳路390号“印象金沙”2幢、3幢（包括购房户已置换的房屋在内）房屋。 2013年10月5日，宋洁琼委托刘濒忆对“印象金沙”项目改造、管理房屋及相关一切事宜出具了书面委托。刘濒忆根据委托，并向产权纠纷方书面承诺，只要是开发公司盖公章和法人代表签字确认的名单，答复后1个月内解决全部问题和宋玉田在金沙派出所对小户型业主代表做出口头承诺，只要小户型业主具备法院确认合同有效及开发商认可的条件，我就予以解决。但宋洁琼仅给了购房户置换房的平面图，并没有给购房户办理备案登记。 2014年8月、11月，宋洁琼用欺诈的手段骗取了小户型购房户的信任，要求购房户出具授权委托书给宋洁琼，解决小户型购房户认购书产生的纠纷，但该授权书不包括资产的处置。并要求购房户签了置换房协议，宋洁琼又以未盖章，待盖了章再给置换房户协议书，事后，宋洁琼又以协议书，授权委托书已销毁为由，拒绝退还上述两证。 2015年9月25日，雄宇公司根据2013年8月19日与宋洁琼、宋玉田签订的转让合同与吴娴签订了《房屋置换协议》约定将吴娴购3幢6单元2层3号住房调换至3幢2单元2层1号，41.51平方米住房，购房尾款88739元在办理产权备案登记时一次付清。雄宇公司尽力协助接通水、电，产权证由宋洁琼、宋玉田按转让合同解决，并要求吴娴尽早入住3幢2单元2层1号住房，保证吴娴对置换安置房享有居住使用的权利。2015年10月28日，雄宇公司向宋洁琼、宋玉田发出债权转让通知。该通知明确告知了宋洁琼、宋玉田为购房户办理产权登记及所需的一切手续等全部义务。 2015年8月，吴娴根据置换房平面图、房屋调换协议的约定，合理、合法的入住了“印象金沙”3幢2单元2层1号住房至今，向有关部门申请了水、电，签订了供应协议，并按时交纳物管等部门的各种费用。2015年12月29日，青羊区法院以（2015）青羊民初字第8828号判决确认，吴娴签字的《商品房认购书》成立并生效。但宋洁琼、宋玉田并没有按照《转让合同》、刘濒忆的书面承诺，宋玉田口头承诺，法院的判决确认和协调小组的意思为购房户办理产权证。 宋洁琼明知“印象金沙”3幢1、2单元的部分房屋已调换给购房户，不属于个人财产，不顾上述的约定、承诺，恶意串通，用欺诈的手段将“印象金沙”部分房屋（包括购房户已调换的3幢1-2层房屋）用来抵债。违反了《合同法》、《民法通则》的有关规定，严重侵害了吴娴的合法权益。给吴娴11年来造成了3万余元的巨大损失。 雄宇公司将房屋售给吴娴后，不给吴娴申办产权备案登记，致使吴娴已购的房屋被市住保中心申请法院拍卖，市住保中心并提走全部拍卖款。雄宇公司、市住保中心并没有按照双方的协议将拍卖退款给吴娴的购房款、支付违约金、赔偿吴娴损失，致使购房户向各级部门反映，但经各级部门80余次的协调至今未果。为了保护吴娴的合法权益，特向法院提起诉讼、要求判令各被告，第三人履行上述义务，并撤销宋洁琼、吉利安公司、新都城建、李泊之间抵债协议、补充协议、房屋移交确认书无效。 宋玉田辩称，没有与吴娴签订任何合同，双方没有任何法律上的权利义务关系。宋玉田也没有参与蒲江县人民法院关于“印象金沙”房屋的拍卖，也不是案涉房屋的竞拍买受人，案涉标的物从未属于宋玉田所有，请求法院驳回吴娴对宋玉田的全部诉讼请求。 宋洁琼辩称，没有与吴娴签订任何合同，也未承诺过为吴娴调换房屋。宋洁琼是在蒲江县人民法院委托拍卖机构进行公开拍卖过程中竞价取得印象金沙的房屋所有权。吴娴并未向蒲江县人民法院主张拍卖房屋的所有权，蒲江县人民法院也未公示过拍卖房屋具有其他权利瑕疵。吴娴基于《商品房认购合同》对雄宇公司享有的权利，依据合同相对性，只能向雄宇公司主张。宋洁琼将合法取得的部分房屋用于抵偿吉利安公司拖欠新都城建公司的债务，登记在新都城建公司指定的受让人李泊名下，系合法行使房屋所有权人的处分权，且经过了成都市新都区人民法院生效法律文书的认定，不属于可撤销的行为。综上，请求驳回吴娴对我方提出的全部诉讼请求。 市住保中心述称，案涉房屋所在的印象金沙小区商铺从始至终都不属于市住保中心，案涉房屋所在商铺系法院依法强制执行后用于清偿判决确认的市住保中心合法债权。市住保中心与吴娴不存在任何合同关系，也无其他法律关系，不应对吴娴和雄宇公司、宋玉田、宋洁琼等人之间的法律纠纷及责任承担任何连带责任。 雄宇公司未到庭答辩，也未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审查对无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人举证情况和庭审情况，本院认定如下事实： 2007年4月18日，雄宇公司与吴娴签订了《商品房认购书》，约定吴娴认购雄宇公司开发的位于成都市青羊区××乡××村××组××幢××单元××层××号房，该商品房用途为商务公寓，建筑面积共41.80平方米，其中，套内建筑面积32.06平方米，共用部位与共用分摊建筑面积9.74平方米，房屋单价为4350元／平方米，总房价181830元。商品房交付期限为2007年12月31日，如雄宇公司延迟交房，按认购人所付房款每日万分之零点五支付违约金。合同签订后，吴娴缴纳首付款91830元，其余购房款90000元采用银行贷款方式支付给雄宇公司。 2004年12月24日，市住保中心与新世宇公司签订了《拆迁安置用商品房订购合同》。双方约定市住保中心以订购方式向新世宇公司购买拆迁安置用商品房“印象金沙”约7万平方米，订购价格为1950元/平方米。 2005年9月20日，市住保中心与雄宇公司签订了《补充协议》，约定市住保中心前述协议订购的“印象金沙”所有权归市住保中心所有。同时约定市住保中心委托雄宇公司对“印象金沙”房屋分批分量对市场销售。房屋销售以雄宇公司名义与购房者签订房屋买卖合同，并由雄宇公司出具发票。 2007年5月25日，市住保中心与雄宇公司、新世宇公司签订《协议书》，约定雄宇公司、新世宇公司在“印象金沙”修建的商铺6332.68平方米向房管部门备案在住保中心名下。新世宇公司、雄宇公司若未在2007年8月31日前完成“印象金沙”住宅用房的交付，则视为上述登记在市住保中心名下的房屋归市住保中心所有，市住保中心有权不经雄宇公司、新世宇公司同意处理上述房屋，变卖款项支付“印象金沙”项目的各项欠款，雄宇公司、新世宇公司应付各方违约金。 2010年8月13日，成都市中级人民法院就市住保中心与新世宇公司、雄宇公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2009）成民初字第921号民事判决书，判令新世宇公司、雄宇公司返还市住保中心房屋销售款50117674.86元。2011年5月6日，成都市中级人民法院将该案交予四川省蒲江县人民法院执行。 2013年8月12日，蒲江县人民法院委托四川竞驰拍卖有限公司对“印象金沙”2幢1-5单元1、2层，3幢的1-7单元1、2层商业用房进行拍卖。2013年8月27日，宋洁琼在四川竞驰拍卖有限公司竞拍买下了“印象金沙”共计8395.82平方米的商业用房。同日，宋洁琼（买受人）与四川竞驰拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，主要载明：“一、买受人购买位于成都市青羊区××乡××村××组××路××号××幢××单元××层××房××幢××单元××层××共计约2949.81㎡商业用房，合计金额伍仟叁佰万元整；二、买受人在付清全部款项后即可向委托方提取成交的拍卖物；……”。同日，四川竞驰拍卖有限公司向蒲江县人民法院提交《标的物成交情况报告》，载明“贵院委托我公司对位于成都市青羊区××乡××村××组××路××号印象金沙2幢1—5单元面积共计约5446.01㎡商业用房、3幢1—7单元1、2层面积共计约2949.81㎡商业用房进行拍卖。我公司于2013年8月10日在《成都商报》上刊登了拍卖公告，并于2013年8月27日上午10时在成都市武侯区××路××号××栋××座××楼公司拍卖大厅举行拍卖会。该标的物起拍价5300万元，经过竞价，最后由3号竞买人宋洁琼举牌应价成交，成交价为5300万元人民币。买受人：宋洁琼，身份证：511321198902××××”。 2013年9月16日，蒲江县人民法院作出（2011）蒲江执字第229—2号《民事裁定书》，裁定“印象金沙”的13套商业用房（2幢1单元1楼1号、2幢1单元2楼1号、2幢2单元1楼1号、2幢2单元2楼1号、2幢3单元1楼1号、2幢3单元2楼1号、2幢4单元1楼1号、2幢4单元2楼1号、2幢5单元1楼1号、2幢5单元2楼1号、3幢1楼1号、3幢2楼1号、3幢1楼2号）归宋洁琼所有。2013年9月23日，蒲江县人民法院向成都市城乡房产管理局发出（2011）蒲江执字第229—2号《协助执行通知书》，要求其协助将“印象金沙”的13套商业用房（2幢1单元1楼1号、2幢1单元2楼1号、2幢2单元1楼1号、2幢2单元2楼1号、2幢3单元1楼1号、2幢3单元2楼1号、2幢4单元1楼1号、2幢4单元2楼1号、2幢5单元1楼1号、2幢5单元2楼1号、3幢1楼1号、3幢2楼1号、3幢1楼2号）产权初始登记至宋洁琼名下。2014年3月21日，宋洁琼取得房屋产权证。 2013年10月5日，宋洁琼出具委托书，委托刘濒忆（名片载明为成都同瑞资产管理有限公司印象金沙项目部）对“印象金沙”2、3栋1、2楼房屋代为改造和管理房屋及相关一切事宜。2014年12月29日，刘濒忆出具承诺书，载明：1.本人承诺在同董事会与开发公司唐雄见面确认解决的“户型、余额”名单后，给予纠纷方将在2月1日前确切答复。答复后1个月内解决全部问题；2.本人承诺解决的范围必须是开发公司盖公章和法人代表签字确认的名单。落款为印象金沙项目总经理刘濒忆。 2015年9月25日，雄宇公司与吴娴、叶显民、冯德坤、冯婷签订了《房屋调换协议》，约定将吴娴、叶显民、冯德坤、冯婷购买的房屋进行调换，调换房屋单价按《商品房认购协议》执行，还应交的购房尾款在办理产权登记时一次性交给雄宇公司。合同同时载明产权证由宋洁琼、宋玉田按转让合同解决或由诉讼程序解决。其中，吴娴房屋调换安置到3幢2单元2层1号。 2015年10月28日，雄宇公司向宋洁琼、宋玉田发出债权转让通知。载明雄宇公司将2013年8月19日与宋洁琼、宋玉田签订《“印象金沙”房地产项目转让合同》中7套房屋调换的债权转让给该七户，债权转让后，该七户对转让和调换的房屋享有一切权利。顺丰快递单显示已签收。 2015年，吴娴以雄宇公司为被告以房屋买卖合同纠纷为由诉至我院，请求确认吴娴、雄宇公司在2007年4月18日签订的关于“印象金沙”商务公寓3幢6单元2层3号房屋的《商品房认购书》有效。我院于2015年12月29日作出（2015）青羊民初字第8828号民事判决书，判令确认吴娴与雄宇公司于2007年4月18日签订的关于认购“印象金沙”项目中第3幢6单元2层3号房屋的《商品房认购书》有效。 2016年，成都市新都城建勘察测绘有限公司（简称新都城建公司）以吉利安公司、宋玉田、宋洁琼等为被告以商品房预售合同为由诉至成都市新都区人民法院，案号为（2016）川0114民初1614号，该案审理查明宋洁琼为吉利安公司对新都城公司的债务提供房产抵押担保，各方签订了《协议书》以宋洁琼位于成都市青羊区金阳路的已取得房屋所有权证和国有土地使用权证号为权2976049、权2976015、权2608923、权2608919四间房屋折价1271.42万元抵偿给新都城建公司冲抵吉利安公司部分应付房款。上述补充协议签订后，宋洁琼与新都城建公司指定的案外人李泊办理了用以抵偿欠款的四套房屋过户手续，后李泊与宋洁琼又签订了《房屋移交确认书》。依据该协议，宋洁琼于当日将青羊区金阳路2栋4单元1层1-10号（权3119184，建筑面积408.7平方米）、2栋3单元1层1-10号（权3119173，建筑面积408.7平方米）、3栋2层2号（权3117839，建筑面积437.17平方米）、3栋1层1号（权3117105，建筑面积415.53平方米）共计1670.1平方米房屋全部正式移交给李泊。新都区人民法院认为双方之间的房屋交接手续已履行完毕，对新都城建公司要求撤销其中价值360.35万元的抵债约定，不予支持。 就印象金沙遗留问题，印象金沙遗留问题处置工作小组、成都市青羊区群众来访接待中心、成都市房产管理局组织了数次协议，各协调情况记录均未有会议参加人签字，只加盖了会议组织方的印章，会议记录中载明业主的诉求要求吉利安公司一并退还置换协议、履行置换方案等内容。 2015年起，吴娴已实际入住印象金沙3栋2单元，并陈述2015年8月，其入住的房号是在吉利安公司的电脑上看到的，当时工作人员还出示了一张3号楼2层平面图。经现场查看，吴娴入住的房屋未标记房号。吴娴自2015年起向成都金房物业服务有限公司缴纳物业费。 庭审中，吴娴提交雄宇公司与宋洁琼、宋玉田于2013年8月19日签订的《“印象金沙”房地产项目转让合同》复印件，该《“印象金沙”房地产项目转让合同》第九条载明：因已经出售的房屋客户不愿意退房，宋洁琼、宋玉田同意雄宇公司自留相应面积的房屋，来处置已售客户的善后事宜，该部分自留面积雄宇公司应集中在3栋的两个靠最里面的单元。宋洁琼、宋玉田对此不予认可，表示签字不真实，且当时房屋处于查封状态，宋洁琼、宋玉田并非基于该转让合同取得案涉房屋所有权。 本院另查明，根据成都市不动产登记中心查询记录，青羊区金阳路390号3栋现有商业用房房号如下： 1、宋洁琼拍卖取得的苏坡乡清江村一组金阳路390号“印象金沙”3幢1—7单元1、2层商业用房，于2014年1月申请房屋初始登记（权2550338），共计6套商业用房，面积共计2949.76平方米，具体房源地址为：青羊区金阳路390号3栋1层1号、3栋1层2号、3栋1层3号、3栋2层1号、3栋2层2号、3栋2层3号； 2、3栋1层2号、3栋1层3号、3栋2层3号的商业用房于2017年由宋洁琼申请办理变更登记（同一权利人不动产单元分割）。分割后3栋1层2号变更为3栋3单元1层2号、3单元1层12号、3单元1层13号、3单元1层14号、3单元1层15号，3栋4单元1层16号、4单元1层17号、4单元1层18号、4单元1层19号、4单元1层20号；3栋1层3号变更为3栋5单元1层3号、5单元1层22号、5单元1层23号、5单元1层24号，3栋6单元1层25号、6单元1层26号、6单元1层27号、6单元1层28号，3栋7单元1层29号、7单元1层30号、7单元1层31号、7单元1层32号；3栋2层3号变更为3栋5单元2层3号、5单元2层26号、5单元2层27号、5单元2层28号、5单元2层29号，3栋6单元2层30号、6单元2层31号、6单元2层32号、6单元2层33号、6单元2层34号，3栋7单元2层35号、7单元2层36号、7单元2层37号、7单元2层38号、7单元2层39号。上述不动产单元除3栋5单元1层23号（业务件号：2017081100F00931）外，其余均已办理转移登记。3栋2层1号商业用房，于2015年申请转移登记，登记权利人为陈桂清； 3、3栋1层1号、3栋2层2号商业用房于2015年办理转移登记至李泊名下，李泊于2017年申请办理变更登记（同一权利人不动产单元分割）。其中3栋1层1号（权3117105）分割后的2间商业用房（3栋1层5号、1层6号）已办理转移登记，尚余8间商业用房（3栋1层1号、1层4号、1层7号、1层8号、1层9号、1层10号、1层11号、1层21号）登记在李泊名下。3栋2层2号（权3117839）分割为12间商业用房（3栋2层2号、2层14号、2层15号、2层16号、2层17号、2层18号、2层19号、2层20号、2层21号、2层22号、2层23号、2层24号），均已办理转移登记。 4、未查询到××路××号××栋××单元××层××号××单元××层××号××单元××层××号××单元××层××号房屋的相关登记信息。 本院认为，吴娴是与雄宇公司签订的认购合同，该合同项下的房屋已经由蒲江县人民法院拍卖。吴娴提交的《“印象金沙”房地产项目转让合同》。虽载明宋洁琼、宋玉田应当按照该协议约定留取3栋最靠里的单元以此解决已售客户的善后事宜。但该转让合同系复印件，宋洁琼对该证据的真实性亦不予认可，且宋洁琼并非基于该转让合同取得上述房屋产权而是通过公开竞价方式取得拍卖标的产权。2015年，吴娴虽与雄宇公司签订调换协议，并由雄宇公司发出债权转让通知书，但雄宇公司此时已并非合同项下房屋所有权人，其无权对上述房屋进行处分。吴娴并未与宋洁琼签订相关协议，吴娴主张判令雄宇公司、宋玉田、宋洁琼办理调换后的房屋即金阳路390号3栋2单元2层1号房屋的房屋产权证无事实和法律依据。此外，吴娴要求办理过户的金阳路390号3栋3单元2层1号房屋在成都市不动产登记中心无查询记录，吴娴实际入住的房屋未标记房号，客观上亦无履行过户办证条件。 关于吴娴主张雄宇公司支付按合同约定支付从2008年1月1日至2015年7月31日的违约金。鉴于吴娴与雄宇公司签订的认购协议对逾期交房违约金有约定，应予以支持。但因合同项下的房屋已经于2013年8月27日拍卖，吴娴实际已不可能取得项下房屋，故对该部分违约金拟支持至蒲江县人民法院向成都市城乡房产管理局发出（2011）蒲江执字第229—2号《协助执行通知书》之日即2013年9月23日止，即91830元×2092天×万分之零点五=9605元。关于吴娴主张宋洁琼、宋玉田共同支付逾期交房违约金，无事实、法律依据，本院不予支持。 关于吴娴另行主张赔偿损失3万元，据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定“当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，吴娴未提交证据证明损失的具体构成，应当承担举证不能的的法律后果，故本院对吴娴该项诉请不予支持。 关于吴娴主张市住保中心承担连带清偿责任，无事实、法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、成都雄宇实业有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向吴娴支付逾期交房违约金9605元； 二、驳回吴娴的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1261元，公告费600元，由成都雄宇实业有限责任公司负担650元，吴娴负担1211元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 李 琳 人民陪审员 赵 虹 人民陪审员 侯 波 二〇二〇年十月三十日 书 记 员 邓郁锚