江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）苏0311民申28号 再审申请人（案外人）：杨军，男，1971年4月6日出生，汉族，住江苏省如东县。 委托诉讼代理人：郑天鹏，江苏彭隆律师事务所律师。 被申请人（原审原告）：江苏银行股份有限公司徐州开明支行，住所地江苏省徐州市和平路云龙公园南侧人大活动中心**。 负责人：戴朝晖，该行行长。 委托诉讼代理人：周亚，江苏盛仪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭超，男，1982年12月22日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。 被申请人（原审被告）：徐州市久隆建安工程有限公司，住所地江苏省徐州市二环西路以东、人民广场以北西都大厦**楼**。 法定代表人：朱杰，该公司经理。 被申请人（原审被告）：江苏久隆投资置业集团有限公司，住所地江苏省南，住所地江苏省南京浦口区浦园路**** 法定代表人：夏一中，该公司总经理。 被申请人（原审被告）：江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司，住所地江苏省徐州市，住所地江苏省徐州市铜山区华山路东湘江路南iv style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 法定代表人：夏一兵，该公司经理。 被申请人（原审被告）：夏一中，男，1968年6月10日出生，汉族，住江苏省南京市下关区。 被申请人（原审被告）：王瑜，女，1968年6月28日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。 江苏银行股份有限公司开明支行（以下简称江苏银行开明支行）诉徐州市久隆建安工程有限公司（以下简称久隆建安公司）、江苏久隆投资置业集团有限公司（以下简称久隆置业公司）、江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司（以下简称久隆置业铜山分公司）、夏一中、王瑜金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月26日作出（2017）苏0311民初1170号民事判决，该判决现已生效。2019年4月10日，杨军向本院申请再审，要求撤销（2017）苏0311民初1170号民事判决书第三项判令。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。 杨军申请再审称，一、2013年8月10日南通五建金诚建筑安装工程有限公司（以下简称南通五建金诚建筑公司）与久隆置业公司签订久隆凤凰城山河水项目XX、XX、XX号楼及澜桥别墅的建设工程合同，之后南通五建金诚建筑公司将其中的水电工程交由申请人实际施工。在南通五建金诚建筑公司及申请人完成上述合同的全部建设工程并于2016年3月28日竣工验收后，南通五建金诚建筑公司于2016年6月与久隆置业公司达成以房抵款合意，以南通五建金诚建筑公司承建的部分房屋折抵工程款。南通五建金诚建筑公司将其中久隆凤凰城山河水四期XX号楼X-XXX、X-XXXX、X-XXXX三套房屋抵给申请人。2016年5月10日南通五建金诚建筑公司向久隆置业公司发出提前上房申请，并要求久隆置业公司协助申请人办理上述房产的上房手续及房屋产权登记手续。2016年5月15日南通五建金诚建筑公司将上述房产以房抵工程款收据补交久隆置业公司财务，2016年6月28日及2016年7月8日久隆置业公司开具以申请人为付款人的收款单。申请人于2016年9月29日及2016年10月12日分别缴纳了上述房产的物业费等费用，办理了交付手续，并对上述房产进行了装修、占有、使用和收益。 二、徐州市泉山区人民法院作出的（2017）苏0311民初1170号民事判决第三项判令被申请人江苏银行开明支行对久隆凤凰城山河水二十一条房地产在登记的债权数额2430.72万元内享有优先受偿权。该判决进入执行后，徐州市泉山区人民法院于2017年10月31日向久隆置业铜山分公司发出公告，责令迁出上述21套房屋以便拍卖，其中包含已被申请人抵款购买并居住使用的3套房屋。南通五建金诚建筑公司后向徐州市泉山区人民法院提出执行异议，但被驳回。申请人得知后向徐州市泉山区人民法院提出执行异议，徐州市泉山区人民法院于2018年3月11日作出（2018）苏0311执异17号执行裁定，驳回申请人的异议请求。申请人不服该裁定向徐州市泉山区人民法院提起执行异议之诉，徐州市泉山区人民法院审查后认为申请人诉请的标的房屋与（2017）苏0311民初1170号的标的具有同一性，不符合执行异议之诉的法定程序，应当申请再审，故徐州市泉山区人民法院于2018年7月24日作出（2018）苏0311民初1384号民事裁定，驳回申请人的起诉。据此，申请人提出本案再审申请。 三、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定建筑工程的承包人优先受偿权优先于抵押权和其他债权。本案中申请人所住房屋系南通五建金诚建筑公司与久隆置业公司达成折价合意，并由南通五建金诚建筑公司交付申请人的房屋，申请人对该房屋享有承包人的优先受偿权，且该权利已履行完毕，申请人对久隆凤凰城山河水四期XX号楼X-XXX、X-XXXX、X-XXXX三套房屋的权利优先于江苏银行开明支行。（2017）苏0311民初1170号案件审理中，久隆置业公司及久隆置业铜山分公司明知房屋已抵给申请人的事实却未向法院如实陈述，致使申请人合法权利被侵害。申请人现有新证据可推翻（2017）苏0311民初1170号民事判决，故请求法院依法启动审判监督程序，撤销（2017）苏0311民初1170号民事判决第三项判令。 被申请人江苏银行开明支行辩称，一、申请人杨军提出再审期限已超出法定期限，人民法院应当裁定驳回其再审申请。涉案原审判决系于2017年7月26日作出，生效进入执行后，申请人杨军于2017年底即明知涉案房屋被查封拍卖的事实。另徐州市泉山区人民法院在（2018）苏0311执异17号执行裁定中已明确告知申请人认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理。因此自2018年3月1日徐州市泉山区人民法院作出（2018）苏0311执异17号执行裁定时即应当开始计算六个月的再审期限，申请人杨军应于2018年9月1日前向法院提出再审申请，且该期限为除斥期限，不适用中止、中断和延长的规定。申请人杨军于2019年1月21日向徐州市中级人民法院申请再审已超出法定期限。 二、申请人杨军的再审诉请仅涉及（2017）苏0311民初1170号民事判决的第三项判令，且再审申请无事实及法律依据，请求人民法院予以驳回。首先，该判决已生效且经被申请人申请强制执行已执行终结。其次，南通五建金诚建筑公司并未取得涉案房屋所有权。假定南通五建金诚建筑公司是通过以物抵债的方式取得房屋所有权，属于继受取得，涉案房屋属于应当登记的不动产。根据法律规定，在办理房屋登记之前，继受取得的法定公示要件尚未达成，因而涉案房屋的物权并未发生变动，南通五建金诚建筑公司依据其与久隆置业公司的口头合意仅享有未来据实抵债的普通债权请求权，而不能直接获得房屋所有权。此外，以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，这一点与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。据此，基于以物抵债取得不动产的受让人在完成不动产法定登记前，以物抵债的协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。再次，申请人杨军所称的以房抵款如果存在也属于流质契约，属于无效条款。即使已经转移房屋占有的，申请人杨军取得房屋的权利在法律上亦得不到支持。 三、申请人杨军并未取得涉案房屋所有权，该房屋上现仅存被申请人的抵押优先权，徐州市泉山区人民法院作出的（2017）苏0311民初1170号民事判决完全合法，应予维持。 被申请人久隆建安公司、久隆置业公司、久隆置业铜山分公司、夏一中、王瑜未到庭参与听证，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理查明，2013年8月6日久隆置业铜山分公司与南通五建金诚建筑公司签订《建设工程施工合同》，约定由南通五建金诚建筑公司承建久隆凤凰城山河水项目（三标段，共计三栋，XXXXXX），开工日期为2013年8月10日，竣工日期为2015年10月20日。南通五建金诚建筑公司承接上述工程后于2013年12月10日与杨军签订《水电安装工程承包协议书》，约定由杨军承包久隆凤凰城山河水项目XX、XX、XX楼安装工程图纸中的排水系统、强弱电系统、接地防雷系统、消防警报系统、消防喷淋系统、通风系统等安装工程，同时为南通五建金诚建筑公司做好临时水电安装工作。另协议书就付款方式约定“按每季度完成工程量的70%付款，竣工验收合格后付至已完总工程价款的90%，竣工结算审定后付至工程总造价的95%，余款5%作为质保金，竣工之日起质保期满两年付清余款”。 杨军承接的上述工程于2016年3月28日竣工验收。2016年5月2日南通五建金诚建筑公司与杨军签订《房屋抵偿工程款协议书》，协议书明确南通五建金诚建筑公司应付杨军款项为1950万元，同时约定南通五建金诚建筑公司同意与开发商事先约定价格以房抵工程款给杨军，南通五建金诚建筑公司同意折价抵给杨军房号如下：XX-XXX室、XX-XXX室、XX-XXXX室、XX-XXXX室、XX-XXXX室、XX-XXXX室、XX-XXXX室、别墅AXXX。杨军另向本院提交抵款申请书及久隆凤凰城山河水XX-XXX、XXXX、XXXX室房产的收款单、收楼确认书、物业服务费收据，以及装饰装修收款单据等证据，证明其已通过以房抵债的方式取得、占有涉案争议的三套房产。 另查明，南通五建金诚建筑公司于2016年7月10日出具说明称“2013年8月10日我司与江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司就徐州市久隆凤凰城山河水项目XX、XX、XX幢签订建设工程施工合同。我司完成施工后，江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司因拖欠工程款而将XX幢XXX室、XXXX室、XXXX室、XXXX室、XXXX室等房屋折抵工程款交与我司。双方达成折抵合意后，因我司欠付安装工程实际施工人杨军工程款，我司于2016年5月10日向江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司告知，申请协助我司指定的主体杨军办理上房手续及房屋产权登记手续。经久隆夏总签字同意后，我司遂于2016年5月15日将上述的XX幢XXXX室、XXXX室、XXX室以房抵工程款的收据补交久隆财务，由久隆财务给杨军出具收款单作为杨军以房抵款的收据证明，杨军作为我司指定的XX幢XXXX室、XXXX室、XXX室的接收主体办理上房手续及房屋产权登记手续”。 再查明，杨军提起的（2018）苏0311民初1384号案外人异议之诉庭审过程中，被告久隆建安公司、久隆置业公司、久隆置业铜山分公司、夏一中、王瑜共同委托诉讼代理人夏飞阳到庭应诉并发表答辩称“原告（杨军）诉称事实及理由基本属实，但是由于双方之间的沟通及久隆公司财务未能就抵款房屋按程序进行申报，导致将抵款房屋进行了抵押，双方之间也未有签订商品房买卖合同”。 本院认为，首先，杨军并非涉案房屋所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，虽然久隆置业铜山分公司经南通五建金诚建筑公司申请，就涉案久隆凤凰城山河水XX-XXX、XX-XXXX、XX-XXXX三套房屋向杨军开具了房款收据、收款单等凭证，但杨军与久隆置业铜山分公司并未办理涉案房屋的产权变更手续。因此，杨军并不拥有上述三套房屋的所有权，其对房屋的占有和使用不发生物权变动的效力，无法对抗江苏银行开明支行享有的抵押权。 其次，杨军亦不享有建设工程优先受偿权。依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条、第十八条规定，享有建设工程优先受偿权的主体限于与发包人具有直接建设合同施工关系的承包人、装饰装修人。另《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》第十四条规定“建设工程施工合同转让的，建设工程优先受偿权随之转让”，从该条规定出发，建设工程优先受偿权具有受让性，但是仅限于通过受让建设工程施工合同债权进而受让取得主合同附随的建设工程优先受偿权。本案中，申请人杨军主张其享有建设工程优先受偿权系出于其与南通五建金诚建筑公司签订的《房屋抵偿工程款协议书》，但是该协仅是双方就南通五建金诚建筑公司如何给付杨军工程款达成的协议，并未约定转让南通五建金诚建筑公司对久隆置业铜山分公司享有的建设工程款债权，杨军依据该协议及南通五建金诚建筑公司出具的说明仅可要求久隆置业铜山分公司配合办理房屋的上房及房屋产权登记手续，其据此主张享有建设工程优先受偿权无法律依据。 最后，杨军向本院提交的证据并不足以推翻（2017）苏0311民初1170号民事判决。被申请人江苏银行开明支行与被申请人久隆置业铜山分公司签订的《最高额抵押合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被申请人久隆置业公司铜山分公司将包含涉案3套房屋在内的21套房屋抵押给被申请人江苏银行开明支行时，房屋产权无瑕疵，且双方依法办理了抵押权登记。该民事判决认定事实清楚，适用法律正确，不存在应予再审的情形。 另杨军于2019年6月20日向本院申请追加南通五建金诚建筑公司为第三人参与诉讼，但该申请无法律依据，本院不予准许。 综上，杨军的再审申请无事实及法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二百零四条第一款规定，裁定如下： 驳回杨军的再审申请。 审 判 长 强晋川 审 判 员 马盛军 审 判 员 张 璟 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 宁 琳 书 记 员 姚梦寒