贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0326民再12号再审申请人（一审原告）：务川黔荣物业管理有限公司，住所贵州省遵义市务川仡佬族苗族自治县都濡街道世纪新城，统一社会信用代码915203260827973904。法定代表人：刘娟，董事长。委托诉讼代理人：申屾，贵州宇航律师事务所律师。委托诉讼代理人：王科发，贵州宇航律师事务所律师。被申请人（一审被告）：李芬，女，1979年3月5日出生，仡佬族，住贵州省务川仡佬族苗族自治县。再审申请人务川黔荣物业管理有限公司（以下简称黔荣物管公司）因与被申请人李芬物业服务合同纠纷一案，不服本院（2020）黔0326民初639号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年7月1日作出（2020）黔0326民申3号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人黔荣物管公司委托诉讼代理人申屾、王科发到庭参加诉讼，被申请人李芬经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黔荣物管公司申请再审称，（2020）黔0326民初639号民事判决确定被申请人支付所欠我公司三年期间物业费的80%缺乏事实依据，也显失公平，主要事实：1、原审判决认定的依据2017年我公司受到市场监管部门的行政处罚，但行政处罚的事实是未在电梯内张贴使用标志和警示标志，同时告知书中已明确了我公司对存在的六个问题积极整改了四个，主动配合并整改及消除安全隐患，且前述瑕疵发生在2017年，另2018年市场监管部门在进行安全监察时也未发现存在问题；2、被申请人未按期支付物业费，其存在违约行为，根据权利义务对等原则，被申请人也应承担相应的违约责任，即被申请人也应当承担延迟支付的利息；3、在物业服务合同履行期间，我公司也一直对自身的服务内容、服务质量进行改正，我公司也未放松对自身服务质量的反省；同时，针对小区大部分已足额缴纳物业费的业主也是不公平的，并且更大激化了业主和我公司的矛盾。因此再审请求：一、撤销（2020）黔0326民初639号民事判决；二、依法改判支持原一审我公司提出的诉讼请求。李芬辩未作答辩。黔荣物管公司向本院起诉请求：一、判决李芬支付原告自2016年7月1日至2019年6月30日期间的物业费3579元及利息（利息自2019年7月1日起按银行同期贷款利率计算至付清之日止）；二、本案诉讼费由李芬承担。本院原审认定事实：2015年4月1日，黔荣物管公司与房地产开发商贵州荣融房地产开发有限公司（以下简称荣融公司）签订《前期物业服务协议》，约定由黔荣物管公司作为前期物业服务公司，对荣融公司开发销售的世纪东升新城的商住综合楼提供物业服务，委托管理服务事项为：对世纪新城小区房屋及其配套设施设备的维修、养护、管理，公共秩序维护，保安巡逻，环境卫生管理，绿化管理等；服务收费标准为：住宅1.2元／㎡／月，商业1.5元／㎡／月。李芬系小区12栋2单元11－6号住宅业主，其于2016年3月6日签下承诺书，同意遵守《前期物业服务协议》及《世纪东升新城小区业主临时管理规约》相关规定，并接受了黔荣物管公司提供的物业管理服务。根据前述收费标准，李芬住宅面积为74.52㎡每月应缴纳89.424元物业服务费及水电公摊费10元，李芬应交纳自2016年7月1日至2019年6月30日止的物业服务费3219.26元和水电公摊费360元，共计3579.26元。另查明，黔荣物管公司在提供物业服务期间，因在使用维护电梯过程中有不规范行为，存在特种设备安全隐患，于2017年12月19日被市场监督管理部门处以罚款10000元。本院原审认为，黔荣物管公司根据《前期物业服务协议》为小区提供物业服务，李芬作为小区业主接受了相关物业服务，黔荣物管公司要求李芬支付相关物业服务费的诉讼请求，予以支持。但黔荣物管公司在履行物业服务义务时存在瑕疵，导致电梯维护使用方面存在安全隐患，酌定李芬支付80%即2863.41元（3579.26元×80%）且不承担迟延利息。据此，本院原审判决：一、李芬于本判决生效之日起五日内一次性支付黔荣物管公司2863.41；二、驳回黔荣物管公司的其他诉讼请求。围绕当事人的再审请求，本院在再审审理过程中查明的事实与原审一致。其中经核算，李芬住宅每月应缴纳物业服务费为89.42元，故物业服务费3219.12元和水电公摊费360元共计3579.12元，对此予以更正。另，再审审理中，黔荣物管公司提供了案涉小区2017年至2020年《有机房电梯定期检验报告》，报告显示检验结论为均合格。本院再审认为，本案的争议焦点为：黔荣物管公司的再审请求是否成立。对此，本院阐述如下：首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，案涉《前期物业服务协议》对李芬具有约束力，黔荣物管公司提供了物业服务，李芬理应按约支付物业费。其次，物业服务合同涉及的内容较多、较具体，不同的人对服务的质量标准有不同的理解，实务中业主与物业公司往往存在认识上的分歧，物业公司认为已经尽力的按照物业服务合同约定履行了义务，而业主方则认为物业服务存在质量问题。在双方存在分歧的情况下，应本着诚实信用原则，善意的履行合同，加之物业服务带有公共性，物业服务企业提供物业服务依赖于业主交纳的物业服务费，在部分业主拒交物业费的情况下，往往会进一步影响到物业服务企业的服务质量，形成非良性循环，进一步的影响服务质量，也导致一些小区的公共环境、公共秩序质量下降，影响全体业主的共同生活环境质量。第三，物业服务涉及的业主众多，物业服务内容包含卫生、安全、消防以及公共秩序的维护等诸多方面，难免出现轻微瑕疵。存在轻微瑕疵的情况下，物业公司对服务管理的漏洞应当及时进行整改，业主亦有权监督物业服务企业改进服务方式、提升服务质量，在必要时可循市场化方式寻求更好的服务，但不应以此为由拒交物业费。仅以物业服务企业提供的物业服务具有轻微瑕疵为由拒交物业费，不仅存在滥用“正当理由”损害物业服务企业合法权益的嫌疑，有悖公平，亦会使得物业服务企业用于物业服务的投入减少，影响服务质量，导致整个小区物业服务水平的下降，最终使得小区全体业主的利益受损，故业主应当具有一定的“容忍”义务。黔荣物管公司提供了基本的物业服务，李芬应当按照约定交纳物业服务费。对李芬提出的答辩意见，因其未能提供充分的证据加以证实，本院不予采纳，如果被申请人认为黔荣物管公司提供的物业服务具有重大瑕疵导致其损失，可就其遭受的损失另行主张权利。综上所述，本院原审（2020）黔0326民初639号民事判决虽然认定在电梯管理维护方面存在瑕疵而酌定减少物业费，但行政机关对黔荣物管公司的行政处罚并不等同于评定再审申请人对小区业主提供的物业服务整体质量存在重大瑕疵，况且根据再审申请人提供的几年来电梯定期检验报告结论显示均为合格。评价物业服务企业的物服务质量是否整体上存在重大瑕疵，应以小区全体业主进行评价，部分或个别业主对物业服务质量的评价不具有代表性和权威性，在小区其他业主已自动按约定交纳物业费的情况下，部分业主以物业服务质量存在瑕疵为由拒缴物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的合法权益，更损害了全体业主的权益。因此原判决认定被申请人减少交纳物业费的基本事实缺乏证据证明，导致裁决结果错误，应予改判，被申请人应足额缴纳前述认定的物业费3579元。对再审申请人要求改判支付利息的请求，虽然黔荣物管公司履行了相关物业服务义务，但其履行管理服务过程中存在服务不及时、不到位的轻微瑕疵情况，形成个别业主对原告的服务不满而未交纳物业服务费，故对此请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百条第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款、第四百二十六条第一款规定，判决如下：一、撤销本院（2020）黔0326民初639号民事判决；二、李芬于本判决生效后十五日内支付务川黔荣物业管理有限公司物业费3579元；三、驳回务川黔荣物业管理有限公司的其他再审请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由李芬负担。本判决为终审判决。审 判 长  向志成人民陪审员  申友维人民陪审员  吴定国二〇二〇年十月十六日书 记 员  刘妮娜