江西省德安县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0426民初688号原告：易小红，女，1980年1月27日出生，汉族，住址：江西省德安县。委托诉讼代理人：杨锦林，江西博阳律师事务所律师。被告：翟金浪，男，1978年7月22日出生，汉族，住址：江西省德安县。委托诉讼代理人：成文，江西一阳律师事务所律师。原告易小红与被告翟金浪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易小红及其委托诉讼代理人杨锦林、被告翟金浪的委托诉讼代理人成文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易小红向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付租金100500元（租金自2019年11月20日至2020年6月20日，共7个月，2020年6月21日至实际交付房屋止的租金按约定的月租金15000元计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月20日，原、被告双方签订房屋租赁合同。合同约定，原告将位于德安县金丰城门面（产权证号原为102808号，现变更为125806号）建筑面积为一楼53.44平方米、二楼838.27平方米的已装修房屋出租给被告经营足浴、保健业务。租期为2019年9月20日至2022年9月19日。租金第一年15000元／月，第二年17000元／月。每月20日支付房租。合同还约定，如中途乙方（被告）未全面履行合同，甲方有权终止合同。合同签订后，被告仅支付了2个月30000元及4500元的房租，自2019年11月20日起至起诉之日的房租，经原告催告被告至今不予支付。综上，被告不履行租赁合同的主要义务，已构成单方违约，根据合同约定，原告有权解除合同，被告应支付欠付的房屋租金。被告翟金浪辩称，1.在2018年5月1日，原告与案外人赵型根签订房屋租赁合同，合同约定，原告将涉案门面出租给案外人赵型根，租期从2018年5月1日至2023年4月30日，并且案外人支付了2018年5月1日至2021年4月31日的租金，后因案外人赵型根经营不善，在2019年9月15日，案外人赵型根将经营权转让给被告，被告为此支付300000元转让费，其中包括原告起诉的租金，因此被告认为原告在已经收到租金的前提下又向被告收取租金，属于重复收取；2.关于2019年9月20日原、被告签订的房屋租赁合同，被告认为其通过案外人赵型根等人已经取得了房租经营权，原告也表示认可，只因被告经营需要原告的证件材料，才与原告签订了租赁合同，签订合同的目的是为了约定有关证件材料的事实，但合同约定的租金条款实际上双方都认可是不需要履行的；3.原、被告签订租赁合同时，原告已经告知其拥有KTV的经营资质，但当被告接手后在2019年12月29日，德安县文广电新闻出版旅游局以被告不拥有经营KTV资质为由责令被告停业，依据合同第8条的规定因原告证件不齐而导致门面不能经营的不应收取门面租金；4.退一步讲，即便认为原、被告之间存在租赁合同关系，被告应该支付原告的租金，被告认为由于今年的新冠疫情的影响，被告为防疫措施而休业，导致疫情期间一直未经营，因此请求法院考虑减免租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告举证、质证意见及本院对证据、事实的认定如下：原告易小红提交的证据及被告翟金浪的质证意见：1.原告的身份证，证明原告的身份。2.××号不动产权证打印件，证明案涉房屋产权属于原告。3原告与被告于2019年9月20日签订的房屋租赁合同。证明房屋租期为三年，第一年每月租金15000元，第二年每月租金17000元，每月的20日支付租金，被告不全面履行合同，原告有权终止。4.营业执照。证明原告的德安县第六感国际养生会所的经营场所在德安县金丰城即原告出租的房屋所在地，营业执照登记时间为2017年9月12日。5.原告与被告2019年12月4日的微信聊天截图。证明原告于2019年12月4日向被告催缴租金。被告对证据1、2没有异议。对证据3的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，合同签订的目的是约定营业证照的事项，关于租金条款双方达成了一致不需要支付租金。对证据5没有异议，但不能反映原、被告双方存在支付租金的事实，且被告也没有回复。本院对双方无异议的证据1、2、5予以确认。对证据3，被告认为签订合同的目的是约定营业证照的事项，双方已达成一致意见不需要支付租金，本院认为被告的该主张与合同约定内容不符，营业证照仅为合同众多条款中的一项，合同也未约定租金不需要支付，被告未提供证据证明其反驳主张，本院不予确认。证据4为原告的营业执照，本院予以确认。被告对证据5本身没有异议，本院对证据5关于原告在微信中向被告主张租金的事实予以确认。原告补充提交证据：原告与吕峰于2018年6月17日签订的房屋租赁合同一份，吕锋、赵型根、张春林、代磊四人签订的股份合同复印件一份。证明：案涉房屋之前租赁给了吕峰，租赁期限至2023年6月2日，约定租金是半年一付，半年租金90000元，中途吕峰提交了股份合同书，吕峰租赁案涉房屋由四人合伙经营。被告对上述证据的三性均有异议，认为与本案没有关联。本院认为，该份证据为原告与案外人之间的房屋租赁合同关系，发生在本案争议合同签订之前，与本案争议事实不具有关联性。被告翟金浪提交的证据及原告易小红的质证意见：1.2018年5月1日原告与赵型根签订的房屋租赁合同一份。证明2018年5月1日原告已经将涉案房屋租给赵型根，租期从2018年5月1日至2023年4月30日；2.第六感国际养生会所经营权转让合同一份。赵型根于2019年9月22日出具给被告的收条一份。证明赵型根已经向原告支付了2018年5月1日至2021年4月30日房租的事实，被告向赵型根支付了300000元的转让费取得了门面的经营权，其中转让费包括原告起诉的房屋租金。3.责令改正通知书。证明2019年12月29日德安县文化广电新闻出版旅游局以被告无KTV经营资质为由下达整改事实。4.共青城市人民法院（2018）赣0482执字453号之三执行裁定书一份。证明2020年9月2日共青城市人民法院裁定将涉案门面已交付翟文祥抵偿债务的事实，原告无权收取后续租金。原告认为证据1是原告与案外人签订的一份没有履行的合同，是银行的需要签订的。对证据2的三性均有异议。无法核实赵型根签订合同的真实性，赵型根保证租金支付至2021年4月31日，应当有转账凭证或者原告的收条，被告与案外人之间的约定与本案无关。对证据3的真实性没有异议，与本案没有关联，被告无证从事KTV经营，应当承担其法律后果，与合同约定的经营范围不一致，与原告无关。证据4为复印件，需要提交原件，无法核实真实性，原告没有收到裁定书。即便裁定真实，房屋也是至裁定书送达案外人之日转移，被告未提交裁定送达案外人的送达回执，原告起诉的租金至2020年9月15日仍为原告有所有权的租金。本院认为，被告提交的证据1发生在本案房屋租赁合同签订之前，原告认可为其与案外人所签订，本院对其真实性予以确认。证据2为被告与案外人赵型根签订的转让协议和案外人赵型根向被告出具的收条，本院认为，首先依案涉房屋租赁合同约定，租金应向原告支付。其次，转让协议及收条即使是真实的，也仅能证明被告翟金浪向案外人赵型根对案涉房屋租金进行了约定，但案外人赵型根是否支付了被告主张的房屋租赁期间的租金给原告，被告未进一步提供证据证明，故对被告主张的其租赁期间租金已支付的事实不予确认。对证据3，原告的营业执照登记的经营范围并不包含KTV经营，本案合同也没有相关原告协助被告取得KTV经营资质的约定，被告无证经营KTV被有关部门处罚与本案合同及租金争议纠纷不具有关联性。对被告提交的证据4，本院在共青城市人民法院调取了江西省共青城市人民法院（2018）赣0428执453号之二执行裁定书、（2018）赣0428执453号之二协助执行通知书及上述相关法律文书的送达回证，对被告提交的证据4的真实性予以确认，并对以下事实予以认定：该份裁定书于2020年9月2日作出，裁定书已送达给原告及案外人翟文祥，共青城市人民法院在2020年9月4日通知德安县不动产登记局协助办理案涉房屋的过户登记。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月20日，原告易小红与被告翟金浪签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告翟金浪租赁原告易小红位于德安县金丰城门面经营足浴、保健业务，租期三年自2019年9月20日至2022年9月19日，第一年租金为每月15000元，第二年租金为每月17000元，每月的20日支付房租；在经营期间被告使用原告的相关经营证书，但不得借用原告的证照用于办理贷款或从事违法活动；如中途被告未全面履行合同，原告有权终止合同；因有关营业证不齐全导致停业，按停业时间计算，不收停业期间的房租；……。合同签订后，原告因被告未按合同约定支付租金诉至本院，要求解除与被告签订的房屋租赁合同，要求被告支付自2019年11月20日至实际交付房屋止的租金。原告自认合同签订后被告已支付租金34500元。另查明，原告易小红原为坐落于德安县（金丰城）Ａ8、Ｂ1-Ｂ10商品房的房屋所有权人（产权证号：德房权证城字第**）。德安县第六感国际养生会所登记经营者为原告易小红，经营场所为案涉租赁房屋，登记经营范围为足浴、保健＊＊＊服务。2020年9月2日，共青城市人民法院就申请执行人九江共青村镇银行股份有限公司、翟文祥与被告执行人易小红借款合同纠纷一案作出（2018）赣0482执453号之二执行裁定书，裁定将被执行人易小红名下所有的位于德安县（金丰城）Ａ8、Ｂ1-10（房房产证号：德房权证城字第**）房产及其国有土地使用权、附属物作价2110000元，交付翟文祥抵偿债务，裁定上述房产的所有权及其国有土地使用权、附属物自本裁定送达执行翟文祥时起转移。共青城市人民法院于2020年9月4日通知德安县不动产登记局协助办理过户登记。被告翟金浪在庭审过程中陈述，其至今仍在使用案涉房屋进行经营。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系，有经双方签字确认的书面合同证明，合同约定了租赁期限、租金及租金支付方式等内容，系双方当事人真实意思表示，未违反有法律法规的规定，合法有效。原告已按约交付了房屋给被告，被告至今仍在使用该房屋经营，被告应按约定的数额及期限向原告支付租金。因原告出租的房屋经共青城市人民法院裁定已抵偿给案外人，原告已不再拥有该房屋的所有权，共青城市人民法院的以物抵债裁定书于2020年9月2日作出，2020年9月4日通知房产登记部门协助办理过户登记，本院以2020年9月4日为案涉房屋所有权转移之日，2020年9月4日起之后的租金，原告无权收取。自2019年9月20日至2020年9月3日计11个月15天，按合同约定被告应付原告租金172500元，原告自认已收到租金34500元，被告还应向原告支付租金138000元。2020年1月底爆发新冠××疫情，因疫情防控措施导致被告承租的房屋在疫情期间无法经营的事实客观存在，属于不可抗力，在此期间继续按合同约定租金履行有违公平，故应予适当减免，本院酌情减免45天租金计22500元，被告还应支付原告租金115500元。《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。案涉房屋所有权在租赁期间转移至案外人，原租赁合同仍然有效，所有权转移后出租方变更为案涉房屋新的所有权人，原告已失去处分权，故原告要求解除合同，不予支持。被告关于原告已收取了租金、双方已认可不需要再支付租金、原告无KTV经营资质导致门面不能经营不应收取租金的理由，证据不足，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告翟金浪于本判决生效之日起五日内支付原告易小红租金115500元。二、驳回原告易小红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1155元（原告已预交、已减半），由被告翟金浪负担，于本判决生效之日起五日内付给原告易小红。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于九江市中级人民法院。审判员  魏方云二〇二〇年十月十四日书记员  汤 静