广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初11695号原告：深圳深嘉源商业运营有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道**富春东方大厦**，统一社会信用代码：914403006955772192。法定代表人：卓书勇。委托诉讼代理人：曾令刚，广东两辞修真律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭鑫，广东两辞修真律师事务所律师。被告：唐建勇，男，汉族，1976年9月20日出生，身份证住址：湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：何超，广东淳锋律师事务所律师。原告深圳深嘉源商业运营有限公司诉被告唐建勇房屋租赁合同纠纷案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾令刚、被告唐建勇的委托诉讼代理人何超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间签订的《星城购物中心商铺租赁合同》已于2019年12月31日解除；2、判令被告支付2019年10月至12月的租金人民币72867元、管理费人民币36330元、水费人民币260.48元、电费人民币7180.8元、潲水费600元、滞纳金人民币45093.78元，合计人民币161732.06元（滞纳金按照欠缴金额每日千分之五暂计至2019年12月31日，并要求计算至付清之日止）；3、判令被告支付免租期的租金损失人民币49796元；4、判令被告支付涉案商铺自2020年1月至2020年8月的占有使用费；5、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年9月7日，被告与原告签订《星城购物中心商铺租赁合同》，约定被告租用原告经营的位于宝安区，面积为173平米，合同期限为3年。2018年9月15日至2018年11月14日免租，2018年11月6日至2019年9月14日月租金为22490元。2019年9月15日至2020年9月14日月租金为24289元。另外每月支付综合管理费每月每平米70元，合计每月综合管理费人民币12110元。原告给予被告2个月的装修免租期。被告于每月五号前向原告支付当月租金、管理费和上月水电费用，如被告逾期支付相关费用的，每逾期一日，被告同意按照逾期缴付金额的千分之五按日支付滞纳金。逾期超过15天的，原告有权停止供应水电燃气空调或其他设施；逾期达25天的，原告有权单方面解除合同。合同签订后，甲方将涉案商铺交付给被告使用，被告在涉案商铺经营“三不牛腩”餐饮。但从2019年9月起开始拖欠租金，后原告与被告进行协调，要求被告缴清拖欠租金、赔偿损失，将商铺恢复原状后返还原告，但被告一直没有理会，至今商铺没有办理交接手续。综上所述，原告认为，原告与被告之间的租赁合同关系合法有效，依法受到法律保护。被告拖欠租金和其他相关费用的行为构成了违约，依法应当向原告支付拖欠的租金、管理费等相关费用，并要求被告按照合同约定承担逾期付款的滞纳金。同时被告应当按照合同的约定，将商铺恢复原状之后返还原告，并承担返还商铺之前的租金损失。现为维护原告的合法权益，特具状至贵院，请求依法判决。被告答辩称，一、我方并非本案适格被告。在签订合同时，我方仅是代理深圳市德鑫阳贸易有限公司（德鑫阳公司）以个人名义签订合同而己，后续使用案涉店铺和履行合同支付租金等费用的主体均为德鑫阳公司。从原告提供的证据租金催缴知会函及律师函等证据，可以体现出本案的适格被告是德鑫阳公司，而非我方；二、原告于2019年11月即强行对案涉店铺停水停电并更换了锁芯，导致德鑫阳公司无法使用上述店铺。因此，原告解除合同的时间应当从2019年11月起算。其主张2019年11月以后的租金、管理费等没有事实和法律依据；三、原告提供的证据不足以证明德鑫阳公司拖欠其水费260.48元、电费7180.8元及潲水费600元。该诉讼请求没有事实依据；四、双方合同明确约定，合同签订后，原告给予我方一定期限的免租期。故原告要求我方支付免租期的租金损失49796元没有事实和法律依据；五、案涉商铺于2019年11月即被原告换了锁芯予以接管，现该商铺已被原告对外出租，故原告要求我方恢复原状及支付商铺返还之日的租金没有事实依据；六、原告要求的滞纳金过高，应当参照银行贷款利率计算；七、我方在签订合同时支付了租赁押金44980元、管理费押金24220元、水电押金10000元，共计79200元。上述费用应当从原告主张的款项中予以抵扣，并实行多退少补。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2018年9月7日，原告(出租方,甲方)与被告(承租方,乙方)签订《星城购物中心商铺租赁合同》，约定将甲方将深圳市宝安区石岩街道星城购物中心内4楼商铺L422、L423租赁给乙方用于经营餐饮（品牌为“三不牛腩”），面积为173平米，租赁期限自2018年9月15日至2021年9月14日，从2018年11月6日至2019年9月14日月租金总额为22490元，自2019年9月15日至2020年9月14日，月租金总额为24289元，自2020年9月15日至2021年9月14日月租金26227元；2018年9月15日至2018年11月5日为装修免租期，免租期内不收取商铺租金，但乙方需自理空调、水、电、税费、装修垃圾清理费及发生的其他费用；无论合同因何种原因而终止，乙方应付租金应计至乙方按约定办理完毕全部房屋清退手续之日，综合管理费为70元/平米/月，含中央空调费、物业管理费、保安、保洁费、公共照明、公用水电等费用；各餐饮品牌商户的厨房垃圾由购物中心统一提供的垃圾桶清运垃圾，餐饮商户需向购物中心缴纳押金及每桶每月200元的垃圾清运费，该费用每月与租金一同缴纳；租赁期限为2018年9月15日至2021年9月14日止；该租赁期为固定租赁期，乙方不允许提前退租；合同签订之日起3个工作日内，乙方一次性向甲方支付相当于2个月租金和综合管理费数额的租赁保证金即69200元，甲方收取1万元作为水电押金；乙方不得以任何理由要求甲方从其向甲方缴纳的保证金或押金中抵扣其必须向甲方缴纳的租金和其他款项；租赁期限届满，乙方不再续租，结清应由乙方承担的全部各项费用，并办理交接手续将租赁商铺按约定交还给甲方后，甲方在5个工作日内向乙方无息返还保证金及水电押金；乙方逾期交付租金、综合管理费等相关费用的，每逾1日，乙方同意按逾期缴付金额的5‰按日支付违约金，逾期达15天的，甲方有权停止供应水电、燃气或其他设施，逾期达25天的，视为乙方放弃商铺内一切物品的所有权，甲方有权单方解除合同及将商铺转租他人，由此造成的损失由乙方自行承担；乙方须在商铺交付日向甲方支付装修押金和装修垃圾清理费，如乙方没有违反合同及装修管理规定，取得消防部门验收意见合格书后，由甲方确认装修质量合格后3个月内，甲方向乙方无息返还装修押金；未经甲方书面同意，乙方中断或擅自停止营业达3天的，甲方有权单方面解除合同；甲方单方提出解除合同的，乙方应在收到书面通知之日起三日内，迁离搬空商铺内所有物品并恢复原状，返还租赁商铺给甲方。随后，被告向原告缴纳租赁保证金和水电押金合计79200元。后，原告将案涉商铺交给被告经营“三不牛腩”。原告主张被告自2019年10月开始拖欠租金，要求解除涉案合同，并要求被告支付欠付租金及占有使用费，被告对原告的主张不予确认，主张其在2019年10月即告知原告要求解除涉案租赁合同，且已经在2019年10月搬离。被告确认涉案商铺已经由被告收回并于2020年9月出租给案外人使用。本院认为，《星城购物中心商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，各方均应依约履行各自义务。原告已将案涉商铺交付给被告，被告应当依约支付租金及相关费用。双方在《星城购物中心商铺租赁合同》中约定被告应当在每月5日前向原告支付当月租金和管理费用及上月水电费，被告拖欠原告任何应缴纳的费用达25天的，原告有权单方面解除合同。根据本案查明的事实，被告未在2019年10月5日前向原告缴纳当月租金，在原告向被告催缴租金及相关费用时，被告仍未缴纳。据此，被告已经构成违约，原告有权解除《星城购物中心商铺租赁合同》。原告要求确认原被告签订的《星城购物中心商铺租赁合同》于2019年12月31日解除，并提供照片及彩信截图证明原告于2019年10月20日通知被告缴纳欠付的租金并通知被告如未按期缴纳将对涉案商铺停水停电。原告的诉求，有事实和法律依据，故原告要求确认《星城购物中心商铺租赁合同》于2019年12月31日解除的诉求，本院予以支持。关于租金及管理费，原告要求被告支付2019年10月至12月的租金，被告抗辩其已经于2019年10月停业，后原告给涉案商铺加锁导致被告无法进入，故被告只需支付租金至2019年10月，被告的抗辩，无合同和法律依据，本院不予支持。2019年10月至12月的租金共计72867元（24289元/月×3个月），综合管理费共计36330元（12110元/月×3个月），该租金及管理费被告应当支付给原告。原、被告签订的《星城购物中心商铺租赁合同》已于2019年12月31日解除，且被告已经于2019年10月停业并搬离商铺，原告作为出租人应负有积极止损将涉案商铺再次出租的义务，故原告要求被告支付2020年1月至8月租金的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付水费260.48元、电费7180.8元、潲水费600元的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于滞纳金，被告未在当月5日前支付2019年10月-12月的租金和管理费构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。但合同中约定的日5‰违约金标准明显过高，本院酌情调整至滞纳金按照每月2%的标准，计至该款实际付清之日止。具体计算方法为2019年10月租金和管理费共计36399元（24289+12110元）从2019年10月6日起计违约金，2019年11月的租金和管理费36399元（24289+12110元）从2019年11月6日起计违约金，2019年12月的租金和管理费36399元（24289+12110元）从2019年12月6日起计违约金。《星城购物中心商铺租赁合同》解除后，原告收取的被告租赁保证金、水电押金79200元应当返还被告。原告要求被告支付免租期的租金损失49796元的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳深嘉源商业运营有限公司与被告唐建勇2018年9月7日签订的《星城购物中心商铺租赁合同》于2019年12月31日解除；二、被告唐建勇在本判决生效之日起十日内向原告深圳深嘉源商业运营有限公司支付2019年10月至12月的租金72867及综合管理费36330元；三、被告唐建勇在本判决生效之日起十日内向原告深圳深嘉源商业运营有限公司支付水费260.48元、电费7180.8元、潲水费600元；四、被告唐建勇在本判决生效之日起十日内向原告深圳深嘉源商业运营有限公司支付违约金（分笔计算：2019年10月租金和管理费共计36399元从2019年10月6日起计违约金，2019年11月的租金和管理费36399元从2019年11月6日起计违约金，2019年12月的租金和管理费36399元从2019年12月6日起计违约金。以上按月2%计至实际付清之日）；五、原告深圳深嘉源商业运营有限公司在本判决生效之日起十日内向被告唐建勇返还租赁保证金、水电押金合计79200元；六、驳回原告深圳深嘉源商业运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2236元，由被告负担，案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇二〇年十月十九日书记员  谢晓帅书记员  李玉婷附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。