宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初7644号原告：宁夏立达物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区解放东街宁夏日用百货副食品批发市场**楼B段**。法定代表人：杜玲敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：林国伟，男，系该公司员工，住宁夏回族自治区银川市贺兰县。委托诉讼代理人：王磊，宁夏宓林律师事务所律师。被告：辛耀辉，男，1966年7月14日出生，汉族，个体，住内蒙古自治区阿拉善盟左旗。原告宁夏立达物业服务有限公司与被告辛耀辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏立达物业服务有限公司委托诉讼代理人林国伟、王磊，被告辛耀辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏立达物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费28226元；2.判令被告支付原告违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年接管立达国际建材五金家居博览城66号地块项目，向被告所属位于银川市兴庆区某号地块3-109、8-111、8-112、8-113号四套房产提供物业服务。原告按照合同约定为上述项目提供物业服务。其中3-109号商铺尚欠2018年11月1日至2019年12月31日物业服务费，8-111、8-112、8-113号商铺尚欠2018年10月4日至2019年12月31日期间物业服务费，以上共计尚欠物业服务费28226元。原告多次向被告催要未果，故诉至法院，请求依法判如所请。辛耀辉答辩称，一、购房时，销售经理口头承诺物业服务费可享受交一年免两年的政策，被告已经交纳了一年的物业服务费，故被告的物业服务合同应从2017年10月至2020年10月，故被告不欠物业服务费；二、涉案房屋一直处于空置状态，原告从未联系被告交纳物业服务费，亦不存在多次催要被告不予支付的情况；三、原告的物业服务费标准过高、管理不到位。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系银川市兴庆区某号（复式）室、8号楼111（复式）室、8号楼112（复式）室、8号楼113（复式）室房屋业主，四套房屋建筑面积分别为233.05平方米、169.84平方米、169.84平方米、169.84平方米。2017年12月22日，宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为立达国际建材五金家居博览城66#地块提供物业服务，服务内容为物业共用部位和相关场地清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨水、污水管道的疏通；物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；其他服务。物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业5.50元/月/平方米，仓储物业3.50元/月/平方米。业主应按其与房地产开发公司签订的购房合同中约定时间交纳物业费用，业主在接房时一次性交清第一年物业费，以后物业费用暂时按半年交纳，业主或物业使用人应在每年4月30日前交纳上半年费用，下半年于每年9月30日前交纳，自觉履行交纳义务。合同期限自2018年1月6日起至2020年1月6日止。该合同于2017年12月27日在银川市兴庆区物业管理办公室备案。被告于2017年11月21日按每平米2.6元/月交纳3号楼109（复式）室房屋自2017年11月1日至2018年10月31日期间物业服务费，于2017年10月26日按每平米2.6元/月交纳8号楼111（复式）室、8号楼112（复式）室、8号楼113（复式）室房屋2017年10月4日至2019年10月3日期间物业服务费。2020年1月3日，原告向被告邮寄送达关于物业费逾期未交纳的告知函，告知其欠缴费用及违约责任等事宜。现原告以被告未交纳8号楼111（复式）室、8号楼112（复式）室、8号楼113（复式）室房屋自2018年10月4日至2019年12月31日物业服务费，3号楼109（复式）室房屋自2018年11月1日至2019年12月31日期间物业服务费为由，诉至法院。另，被告提交六张照片证明其购买涉案三套房屋后，三套房屋均处于空置状态。经本院到银川市兴庆区立达国际建材五金家居博览城66号地块实地勘察发现，该市场内部分建筑物外墙墙砖脱落；地下车库存在用钢丝网分割改造成仓库的情况；市场内的部分公共卫生间门口堆放货物无人管理，导致进出卫生间不便。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与宁夏华尊立达房地产开发集团有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有约束力，双方应当依照合同约定履行。原告为涉案房屋提供物业服务，被告享受了原告提供的物业服务，应当向原告支付物业服务费，但根据本院审理查明的情况可以确认原告提供的物业服务确存瑕疵，已先行违约，根据公平诚信和质价对等原则，本院酌情确定被告应交的物业服务费的比例为90%。故被告应交纳涉案房屋3号楼109（复式）室自2018年11月1日至2019年12月31日期间物业服务费7634.72元（233.05平方米×2.6元/月/平方米×14个月×90%），8号楼111（复式）室、8号楼112（复式）室、8号楼113（复式）室房屋自2018年10月4日至2019年12月31日产生物业服务费17804.66元（169.84平方米×2.6元/月/平方米×14个月28天×3套房屋×90%），以上合计25439.38元。被告辩称购买涉案房屋时销售经理向其承诺物业服务费交一年免二年，因其未提交证据证明且原告不予认可，故对被告的该项辩解意见，本院不予采纳。被告辩称涉案房屋一直处于空置状态不是不交纳物业服务费的合理理由。因原告提供的物业服务却存瑕疵，故对原告主张的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告辛耀辉于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏立达物业服务有限公司位于银川市兴庆区某号楼109（复式）室自2018年11月1日至2019年12月31日期间，8号楼111（复式）室、8号楼112（复式）室、8号楼113（复式）室房屋自2018年10月4日至2019年12月31日期间物业服务费25439.38元；二、驳回原告宁夏立达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费506元，已减半收取计253元，由被告辛耀辉负担。本判决为终审判决。审判员 刘亚军 二〇二〇年九月二十九日法官助理 李 静书记员 李 然 附：与本案相关的法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。