广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1014号上诉人(原审被告)：平远县远源房地产开发有限公司，住所地：平远县大柘镇*********。法定代表人：叶伟兴，该公司董事。委托诉讼代理人：廖伟雄、钟仪敏，广东粤梅律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：谢汉湘，男，汉族，1991年6月4日出生，住所地：平远县**********。上诉人平远县远源房地产开发有限公司因与被上诉人谢汉湘商品房销售合同纠纷一案，不服平远县人民法院（2020）粤1426民初388号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人平远县远源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人廖伟雄，被上诉人谢汉湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人平远县远源房地产开发有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销广东省平远县人民法院作出的(2020)粤1426民初388号民事判决，依法改判；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已按照合同约定为被上诉人办理了房屋所有权证书，不存在上诉人未为被上诉人办理房屋所有权证书的事实。1、上诉人在2017年11月签订合同后，上诉人已到平远县国土资源局为被上诉人办理了不动产权登记证明，该不动产登记证明实际上就是房屋所有权证书，此事实有上诉人向法院提交的权利人为被上诉人的不动产权登记证明书为证。从该不动产登记证明书可以证实上诉人已为被上诉人办理了房屋所有权证书，因此从上诉人为被上诉人办理不动产登记证明书之日起，该房屋产权权属已由国家机关对外公示为权属人属被上诉人所有。2、被上诉人也在2018年9月向平远县国土资源局为权利人中国农业银行股份有限公司平远县支行办理了不动产权登记抵押登记证明，如果上诉人未为被上诉人办理权属证明，则被上诉人根本不可能到银行办理抵押登记，也不可能向银行贷款。3、不动产权登记证明是属于双方买卖合同中约定的上诉人为被上诉人办理房屋所有权证书。上诉人方所办理的不动产权证明书是政府机关为被上诉人方颁发的权属证书。二、上诉人在2020年1月22日才取得粤(2020)平远县不动产权第0000149号不动产权证书是因为政府机构改革等原因，在改革等过程即从2018年9月至2019年8月政府暂停办理不动产权登记的受理业务，此事实有上诉人向一审法院提交的平远县自然资源局出具的情况说明可以证实，因此在此段时间无法办理业务是因为政府的原因，所以上诉人在2020年1月22日才取得粤(2020)平远县不动产权第0000149号不动产权证书和在2020年3月才为被上诉人办理不动产权证的的原因是政府造成的，此不利后果依法不应由上诉人承担，所以政府未能受理办理业务的时间依法应扣除。但一审法院对上诉人向法院提交的证据不予采纳明显属于认定事实不清，判决不公。综上所述，上诉人认为上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同后，已在2017年为被上诉人到国土部门办理了不动产权登记证明，从不动产权登记证明出具之日起，该房屋权属已转移给被上诉人，且被上诉人也据此将该权属到银行办理了抵押登记，所以，不动产权登记证明依法应当认定为上诉人已为被上诉人办理了房屋所有权证书，同时根据上诉人向一审法院提交情况说明可知，上诉人在2020年3月才为被上诉人办理不动产权证是因为政府的原因造成，该原因并不是上诉人的原因，而一审法院将政府机构改革未受理业务的不利后果归于上诉人明显是属于认定事实不清，判决不公，上诉人认为上诉人与被上诉人合同约定的做证时间应当按照国家规定的法定工作天数进行计算，而一审法院没有按照法定工作天数进行计算显属错误，因为政府工作部门对办理行政许可等相关证件是以法定工作天数进行计算时间，节假日及非法定工作日是不进行办理相关证件，因此，双方约定的做证时间应按法定工作日计算。被上诉人谢汉湘辩称，上诉人所述的非法定节假日的说法其不认同，因为合同中未约定，合同是由上诉人提供的，并不是其提供的，应具有法律约束力。上诉人上诉状第二点陈述是自然资源局被合并原因导致未办理房屋所有权证书，但在2018年1月至9月，2019年1月至12月上诉人亦未及时办理权利证书。上诉人也未出告知书告知业主被政府影响推迟办证时间。一审法院审理查明第5页“另查明，被告远源公司……，粤(2020)平远县不动产权第0001348号”这是一审法院公平公正去调查的事。一审原告谢汉湘向一审法院提出诉讼请求：一、被告向原告支付原告商品房的房屋所有权证书的登记在规定的日期内未出证的违约金19050元；二、本案所产生的诉讼费用一切由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2017年11月2日，原告与被告远源公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201733810），合同约定原告以635000元购买被告开发的位于平远县*********************。上述合同第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。……第二十条约定房屋登记：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。原、被告签订合同当日，原告向被告支付了首期房款19500元，于2018年3月8日缴交了剩余购房款440000元。平远县国土资源局于2017年12月20日出具了粤（2017）平远县不动产证明第0003944号不动产登记证明，对上述房产进行了预告登记，权利人（申请人）为谢汉湘。平远县国土资源局于2018年9月17日出具了粤（2018）平远县不动产证明第0003703号不动产登记证明，对上述房产进行抵押权预告登记，权利人（申请人）为中国农业银行股份有限公司平远县支行。平远县自然资源局于2020年3月25日出具了粤（2020）平远县不动产权第0001348号不动产权证书，权利人为谢汉湘。另查明，被告远源公司首次登记时间为2020年1月22日，登记原因为国有建设用地上房屋所有权初始，所有权人为被告远源公司，不动产权证书为粤（2020）平远县不动产权第0000149号。2020年3月24日平远县*******受理原、被告作为申请人提交的相关材料，并于2020年3月25日办理了不动产权属转移登记，不动产权证书为粤（2020）平远县不动产权第0001348号。以上事实有经开庭质证的原告的身份信息、被告的营业执照、《商品房买卖合同》、售房发票、不动产权证书、不动产登记证明、预告登记信息、房地产登记信息以及开庭笔录等予以证实。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201733810）系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该《商品房买卖合同》合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。本案争议焦点为被告是否应承担逾期办证违约责任。据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，被告办理涉案房屋所有权转移登记的义务是需在约定时间内将办证所需资料交齐至产权登记机关，即应以被告向产权登记机构提交办理该商品房的房屋所有权转移登记所需材料的时间为准。对于涉案房屋实际交付的具体时间，因被告不能提供充分证据予以证实其具体是哪一日交付，应承担举证不能的不利后果，根据本案购房合同的约定，涉案房屋交付截止时间为2017年12月31日，且本案房屋为现房，故一审法院认定涉案房屋的交房时间以2017年12月31日为准。原、被告约定在房屋交付之日起730日内办理房屋所有权转移登记手续，即被告应于2019年12月31日前将涉案房屋办理不动产权证所需材料交齐至平远县********。根据一审法院依职权向平远县*******调取的相关材料，被告远源公司首次登记时间为2020年1月22日，原、被告双方于2020年3月24日向平远县*******提交变更权属登记的相关材料，买受人即本案原告谢汉湘于2020年3月25日取得该房屋所有权证书，已超过双方约定期限，故被告应承担逾期办证的相关违约责任。原告已交清全额房款635000元，且原告不退房，因此，被告应向原告支付逾期办证违约金635000元×3%=19050元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告平远县远源房地产开发有限公司应当在判决生效之日起十五日内向原告谢汉湘支付逾期办证违约金19050元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费276.26元，减半收取计138.13元（原告已预交），由被告平远县远源房地产开发有限公司负担138.13元并径行支付给原告谢汉湘。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，在本案被上诉人将本案所涉房屋自住且已办理抵押借款的情况下，被上诉人取得本案所涉房屋的所有权证书的唯一用途是交付给银行完善抵押贷款手续，不可能作其他用途。本案中上诉人已于2018年9月17日为被上诉人办理了不动产登记证明，取得了抵押贷款，被上诉人取得房屋所有权证书的目的和用途已实现，平远县自然资源局于2020年6月12日出具的关于鸿禧中心城相关规划建设的说明可以证明本案所涉房屋所在的小区因当地政府领导离任、机构合并等原因导致自2018年9月至2019年8月期间的不动产登记申请受理业务产生顺延，据此应认定本案所涉房屋未能在合同约定的期限内取得房屋所有权证书的主要原因是当地政府机构合并等原因造成，而不是因上诉人逾期竣工、验收，逾期交付办证材料等违约原因造成，被上诉人要求上诉人承担逾期办证的违约金的诉讼请求应予驳回，一审判决应予撤销。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销平远县人民法院（2020）粤1426民初388号民事判决；二、驳回被上诉人谢汉湘的诉讼请求。一审案件受理费138.13元（已由被上诉人谢汉湘预交），由被上诉人谢汉湘负担。二审案件受理费276.26元（已由上诉人平远县远源房地产开发有限公司预交，由本院退回），由被上诉人谢汉湘负担，被上诉人谢汉湘应在本判决生效后十日内向本院缴纳276.26元。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 孔宁清审 判 员 罗锡芳二〇二〇年十月二十一日法官助理 赖志明法官助理 邱泳婷书 记 员 幸静容