山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁11民终2311号上诉人（原审原告）：高政，男，1978年9月16日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：蔡全溪，山东名律律师事务所律师。委托诉讼代理人：王会会，山东名律律师事务所律师。上诉人（原审被告）：日照市东港区秦楼街道小孙家村村民委员会，住所地日照市东港区秦楼街道小孙家村。统一社会信用代码54371102ME0509684X。法定代表人：王安喜，村主任。委托诉讼代理人：丁志刚，山东宝元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：日照拍卖行有限责任公司，住所地日照市东港区海曲东路**，统一社会信用代码91371102168369792T。法定代表人：李叶**，总经理。委托诉讼代理人：丁志刚，山东宝元律师事务所律师。上诉人高政、日照市东港区秦楼街道小孙家村村民委员会（以下简称小孙家村村委）因与被上诉人日照拍卖行有限责任公司（以下简称日照拍卖行）拍卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。高政上诉请求：1.撤销一审判决，改判小孙家村村委、日照拍卖行返还高政缴纳的保证金20万元及利息（争议金额43443.6元）；2.一、二审诉讼费用由小孙家村村委、日照拍卖行承担。事实和理由：一审认定事实、适用法律均错误。一、关于涉案房屋是否存在违法或瑕疵的问题，一审认定高政知道房屋面积不是以具体面积为计算拍卖价格的依据，无事实和证据支持。日照拍卖行在所有拍卖文件以及拍卖现场公示的面积均表述为“面积”，高政始终认为公示面积即为涉案房屋的实际面积，应以房屋实际面积计算租金，直至拍卖结束后高政现场测量时才发现房屋实际面积与公示面积存在重大差异，这不应当视为高政对房屋拍卖现状的认可，而是日照拍卖行没有将房屋真实情况向高政公示，其行为导致高政对房屋的面积产生了错误认识，并在错误认识的情形下完成了本次拍卖行为。因此，高政在获知房屋真实情况并且小孙家村村委、日照拍卖行拒绝更正的情况下，及时止损，拒绝签订不真实的房屋租赁合同。二、一审认定高政违约错误。要约与承诺为合同双方缔约前对合同主要事项的磋商，应当具有合同的基本内容，承诺应当在真实意思表示下建立。高政在因小孙家村村委、日照拍卖行的欺诈行为产生错误认识的情形下作出的承诺是不生效的。并且，高政签署的《房屋租赁使用权成交确认书》（以下简称《成交确认书》）内容空白，所有内容均系小孙家村村委、日照拍卖行后期自行添加，高政的承诺并未生效，双方的房屋租赁合同关系未生效，也就不存在高政违约的可能性。因此，高政要求解除不真实的《成交确认书》合法。三、高政在意识到小孙家村村委、日照拍卖行的欺诈行为后与其协商解决过程中，小孙家村村委、日照拍卖行始终拒绝更改公示错误的房屋面积，并拒绝以房屋的实际面积计算租金或者按照公示面积向高兴臻交付房屋。退一万步讲，即使双方的房屋租赁合同关系成立，也是小孙家村村委、日照拍卖行未按照公示面积交付房屋违约，不应由高政承担履约保证金的损失。小孙家村村委辩称，同一审庭审意见，请求驳回高政的上诉请求。日照拍卖行辩称，同一审庭审意见，请求驳回高政的上诉请求。小孙家村村委上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回高政的原审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决小孙家村村委返还高政竞买保证金等，与本案相关事实和法律规定不符。根据小孙家村村委提交的证据二《租赁权拍卖竞拍须知》（以下简称《拍卖须知》）第十四条、第十六条，证据四《竞买协议》第四条，证据五《成交确认书》第一条的约定，结合一审判决查明的高政自认《成交确认书》签订两天后取得案涉沿街商铺房屋钥匙的事实，以及小孙家村村委证据六证实的高政欲高价转租该房屋未成的事实，高政应当向小孙家村村委支付2018年8月8日至2019年8月8日期间的租金310316元，小孙家村村委有权将高政交纳的20万元竞买保证金扣除佣金后转作上述租金。一审判决认为“小孙家村委会在未提起反诉请求的情况下单方将高政的保证金没收为租金的抗辩意见不予采信”，以及判令小孙家村村委将拍卖佣金和履约保证金扣除后剩余的156556.4元返还给高政，与上述事实和法律规定不符。二、《拍卖须知》第二十二条约定的履约保证金与高政诉求返还的竞买保证金20万元性质不同，一审判决在竞买保证金中扣除履约保证金不当。三、高政应交首年租金共310316元，小孙家村村委有权按约定将高政的竞买保证金在扣除拍卖佣金后剩余的187588元转作租金收取，对于未收足的租金122728元还有权另行主张，而不是必须在本案中提起反诉。高政答辩意见同其上诉意见。日照拍卖行辩称，同一审意见一致，请求驳回高政的诉讼请求。高政向一审法院起诉请求：1.判令解除小孙家村村委与高政签订的《房屋租赁使用权成交确认书》；2.判令小孙家村村委、日照拍卖行返还高政缴纳的保证金20万元及利息（自2018年7月17日起按年利率6%计算至小孙家村村委、日照拍卖行清偿为止）；3.诉讼费由小孙家村村委、日照拍卖行承担。一审法院认定事实如下：小孙家村村委所有的沿街商业房屋位于泰安路与菏泽路西交汇处。2018年7月9日，小孙家村村委将其所有的沿街商业房屋，由日照拍卖行具体组织实施拍卖活动，拍卖其沿街商业房屋的租赁使用权，租赁期限10年。2018年7月9日，日照拍卖行通过日照日报发布了拍卖公告。公告主要内容如下：“拍卖公告受委托，我公司定于2018年7月18日10:00在广电大酒店会议室公开拍卖：秦楼街道小孙家村村民委员会所有的部分沿街商业房屋租赁使用权，租赁期限10年期；有意向参加竞买者须持有效证件及竞价保证金10万元-100万元不等，拍卖会前交至指定账户。并于拍卖会前来我公司咨询并办理有关竞买手续。自行查勘等。”2018年7月17日，高政向日照拍卖行缴纳保证金20万元。7月18日高政等人与日照拍卖行签订了《关于东港区秦楼街道小孙家村村民委员会所有的沿街商业房屋租赁使用权的拍卖文件》，主要内容：“租赁权拍卖竞拍须知本次拍卖房屋租赁使用权活动的房屋出租人为东港区秦楼街道小孙家村村民委员会，为小孙家村村民委员会所有的沿街商业房屋，拍卖活动由日照拍卖行有限责任公司组织实施；现状拍卖为日照市东港区秦楼街道小孙家村村民委员会所有的沿街商业房屋使用权。位于泰安路北与菏泽路西交汇处，为日照市东港区秦楼街道小孙家村村民委员会所有的沿街商业房屋租赁使用权，租赁期限10年；本次拍卖的成交的标的，租期10年，租赁期间内租金递增标准，第1-3年租金不变，第4-6租金在第1-3年租金的基础上上浮10%”，第7-10年租金在1-3年的基础上浮20%。标的成交后给予装修期1-3个月。在现场拍卖会拍卖成交的标的当日现场签订成交确认书。租金缴纳日期截止到2018年8月8日，标的交房日期2018年8月8日；租金暨佣金的缴纳方式：为便于计算我们将以一年/㎡租金单价为单位租金的方式进行拍卖；佣金的计算方式：一年的成交价款×4%=佣金金额；租金缴纳方式：全部成交价款由东港区秦楼街道小孙家村村民委员会负责收取，一年一交；佣金的缴纳方式：由日照拍卖行有限责任公司直接从竞买保证金中扣除；竞买人在拍卖前可自行踏勘标的现场，费用自理。一旦进入拍卖会现场，即视为对本次拍卖活动的材料和情况表示认可，并接受本标的现状（包括瑕疵）。并自愿对自己的竞买行为负责和承担一切法律责任。具体事宜以《租赁合同》为准；确定买受人后，拍卖人与买受人当场签订《成交凭证》，凭《成交凭证》签订《成交确认书》。买受人拒绝签订《成交凭证》和《成交确认书》也不能对抗拍卖成交结果的法律效力；房屋出租人与买受人依据《成交确认书》约定签订《租赁合同》；《成交确认书》对拍卖人和买受人具有合同效力。竞买人必须全面阅读有关拍卖文件，如有疑问可在拍卖会开始之前以书面或口头方式向出租人咨询；买受人凭《成交协议书》20日内同房屋出租人签订房屋《租赁合同》，双方在租赁期间必须按合同书上条款履行，并各自承担相应的法律责任。承租后经营范围应按照规定使用；竞买人一经应价或报价，不可撤回；买受人支付的竞买保证金，在签订《成交协议书》后转作成交价款；买受人有下列行为之一的，视为违约，拍卖人可取消其买受人资格，竞买保证金或定金不予退还：买受人逾期或拒绝签订《租赁合同》的；买受人与出租人签订《租赁合同》后，必须按《租赁合同》规定时间内付清全部拍卖成交价款，否则视为违约，出租人可解除出租合同，并依法追究买受人的违约责任，买受人经营期间必须严格按照合同执行；付款方式和时间：1.采用先付租金后使用原则，成交价款由东港区秦楼街道小孙家村村民委员会负责收取；2.拍卖成交后，自拍卖成交起至2018年8月8日前，缴纳全部租金，如其不能按时缴纳的，视为自动放弃该处房产的租赁使用权，出租人有权解除合同，并将再次拍卖，所缴纳保证金予以没收；一旦成交，买受人需要当日内按照一年成交价4%向拍卖人支付拍卖佣金，从竞买保证金中直接扣除；拍卖标的的移交使用：待租金付清后并签订房屋《租赁合同》后，由出租人根据情况确定交付使用日期，每个标的的买受人并交纳租赁房屋履约保证金为成交价款的10%；本次拍卖房屋租赁权的房屋现状拍卖房屋租赁权，买受人在装修施工期间及时与出租人沟通，装修施工应严格按照装修规范进行，不得影响到房屋质量以及消防安全问题，费用自理等。日照拍卖行有限责任公司（印章），竞买人：高政等人（签字捺印）。二0一八年七月十八日。”小孙家村村委给日照拍卖行出具了关于2018年7月18日小孙家村沿街明细表，该表载明了涉案房屋的情况，编号：东4号E（01）314，一层三楼门厅面积E01：面积65.66㎡，起拍价：600元；三层面积E（01）314-1：面积1042㎡，起拍价：260元。上述面积及价格在拍卖会现场活动过程中，日照拍卖行通过电子屏幕的形式向竞买人进行了公开展示和在现场宣读。2018年7月18日，高政与日照拍卖行签订了《竞买协议》，协议内容如下：“拍卖人（甲方）：日照拍卖行有限责任公司，竞买人（乙方）：高政。依照《中华人民共和国拍卖法》及相关法律、法规的规定，甲、乙双方就乙方报名参与竞买日照市东港区秦楼街道小孙家村居民委员会所有的商业房屋租赁使用权（10年期）标的事宜达成如下协议：一、2018年7月18日10:00在日照广电酒店会议室举行的拍卖会，公开拍卖日照市东港区秦楼街道小孙家村居民委员会所有的商业房屋租赁使用权（10年期）。二、乙方已在拍卖公告的展示时间内详细了解了拍卖标的物的现状，并实地查看了标的及与标的有关的资料。拍卖标的以公开展示的现状为准，甲方不承担瑕疵担保责任。三、本场拍卖会的拍卖方式为：增价拍卖。四、乙方同意缴纳人民币20万元作为竞买保证金，如竞买不成功，委托方应于拍卖会结束后五日内将竞买保证金全额无息退还乙方。五、甲方以提请乙方详细阅读《拍卖规则》和注意事项，并对《拍卖规则》各条款作全面、准确的理解，因乙方对《拍卖规则》理解有误而导致损失，由乙方自行承担。六、拍卖前委托人如按法律、法规的有关规定撤回委托，乙方应服从。七、若乙方竞买成功，则：1.甲乙双方当场签署《拍卖成交确认书》和《拍卖笔录》等有关文书。2.乙方同意自成交之日起至年月日（空白）前向甲方付清全部成交价款。当日内付清佣金（从竞价保证金中优先支付）：按一年内成交价款的4%收取。3.乙方在付清全部价款和佣金后，须与出租人签订房屋租赁合同，由出租人根据情况确定交付使用日期，并交纳租赁房屋履约保证金为每个标的20万元。4.拍卖标的的交付方式：委托方负责交接。5.在拍卖标的移交乙方之前，收到人民法院、仲裁机关及其他职能部门有关拍卖标的权利瑕疵的决定，可以解除本协议，双方互不追究法律责任，甲方将收取成交价款及扣除拍卖费用的佣金返还乙方等。”当日，高政在日照广电大酒店会议举行的拍卖会上公开竞得标的：秦楼小孙家村沿街北5号E（01）314-1号。高政在拍卖笔录签字，拍卖笔录载明：拍卖时间：2018.7.18，拍卖地点：广电大酒店，拍卖标的：小孙家村5号E（01）314-11-2层固定600元，3层1042㎡，拍卖方式：增价，起拍价：260元。高政（签字捺印）等。当时，高政与日照拍卖行签订了成交凭证，凭证载明：“日照拍卖行有限责任公司成交凭证（存根）本次拍卖之小孙家村北5号E（01）314-1标的经拍卖会现场公开竞买由1号牌竞买者以260元（人民币）成交，请成交人持此凭证于拍卖会后当场与本公司签订拍卖成交确认书等。”同时，高政与日照拍卖行签订了《房屋租赁使用权成交确认书》，内容如下：“房屋租赁使用权成交确认书拍卖人（甲方）：日照拍卖行有限责任公司，买受人（乙方）：高政。根据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋管理办法》等有关法律、法规制定。甲方组织实施东港区秦楼街道小孙家村村民委员会的商业房屋租赁使用权的拍卖活动，经过公开竞买，乙方取得了东港区秦楼街道小孙家村村民委员会的商业房屋租赁使用权买受人资格。甲乙双方本着自愿、公平、有偿的原则，签订如下成交确认书：一、成交房屋租赁使用权：位于泰安路北、菏泽路西东港区建筑面积约1107.66㎡的房屋租赁使用权，租金成交价款为人民币31.0316万元（600×65.66=3.9396万，260×1042=27.0920万）（大写：”叁拾壹万零叁佰壹拾陆元整）。乙方应于2018年8月8日前，全部交清租金。并与东港区秦楼街道小孙家村村民委员会签订房屋租赁合同。二、乙方在付清全部租金及佣金后3日内，由东港区秦楼街道小孙家村村民委员会将该房屋交付乙方使用。三、乙方应按照以下要求向甲方支付拍卖佣金：拍卖成交价款的4%支付，共计应支付人民币12412.00元（大写壹万贰仟肆佰壹拾贰元整）。乙方需于拍卖成交后当日内将该拍卖佣金支付给甲方，当日内未支付的，该款项从竞买保证金中扣除。四、本成交确认书经甲、乙双方签字盖章生效，双方须严格按照执行。五、本成交协议书一式4份，甲、乙、小孙家村村委各一份，存档备案一份。六、本成交确认书于2018年7月18日在山东省日照市签订等”。该协议系日照拍卖行提交，高政及小孙家村村委均称没有该协议。高政称，上述协议签订两天后即到小孙家村村委取钥匙到涉案房屋看房屋时，发现房屋的面积不对，高政自行测量与拍卖的房屋面积差距很大，高政实际房屋面积比拍卖的面积少接近300平方米，故高政不同意与小孙家村村委签订房屋租赁合同，并多次找日照拍卖行及小孙家村村委，要求改面积后签订租赁合同。双方协商未果，也没有签订房屋租赁合同。2018年9月6日，日照拍卖行向高政发出第一份催款通知，通知内容如下：“催款通知北5号E（01）314-1号标的竞得人高政：你于2018年7月18日在日照拍卖行有限责任公司在日照广电大酒店会议室举行的拍卖会上公开竞得标的：秦楼小孙家村沿街北5号E（01）314-1号，标的总面积为1107.66平方米，其中1-2层面积为65.66平方米，固定价款600元/平方米/年；3层面积1042平方米，成交价为260元/平方米/年，所以共计第一年的租金为：310316.00元，按照约定，拍卖人向竟得人收取佣金（按第一年成交价款的4%计取）为12412.00元，同时按照拍卖文件当中的条款，另外收取第一年成交价款的10%为履约保证金31031.6元，竞得人高政需要交纳的总价款共计：353759.60元。扣除当时交纳的保证金30万元（笔误），竞得人高政还需交纳53759.60元，按照拍卖文件的约定，该款应在2018年8月8日全部付清并签订《租赁合同》。高政至今未交齐全款，未签订《租赁合同》。根据约定，竞得人高政已违反约定。限2018年9月10日将剩余款项全部付清，如规定期限内未全额交纳，将按拍卖文件中第二十条款中的第二款规定：拍卖成交后，自拍卖成交日起至2018年8月8日前，缴纳全部租金，如期不能按时缴纳的，视为自动放弃该处房产的租赁使用，出租人有权解除合同。并将再次拍卖，所缴纳的保证金予以没收。”2018年10月16日，日照拍卖行向高政发出第二份催款通知。通知内容如下：“催款通知北5号E（01）314-1号标的竞得人高政：（前部内容同第一份催款通知书……略）。本公司已于2018年9月6日发送催款通知，并限定竞得人高政于2018年9月10日前将余款全部付清。现在离第一次催款又过去了1个多月，你仍未交纳全部款项。经研究决定再给予竞得人高政一次机会，限你于2018年10月22日前将余款全部付清，在此期间付清全部款项，将不作追究。如在次期间仍未全额交纳，将按拍卖文件中第二十条款中的第二款规定：拍卖成交后，自拍卖成交日起至2018年8月8日前，缴纳全部租金，如其不能按时缴纳的，视为自动放弃该处房产的租赁使用权，出租人有权解除合同。并将再次拍卖，所缴纳的保证金予以没收。”2018年12月24日，高政委托山东名律律师事务所向小孙家村村委发律师函，内容如下：“律师函东港区秦楼街道小孙家村村民委员会：山东名律律师事务所接受高政委托，就贵单位通过日照拍卖行有限公司于2018年7月18日举行的拍卖会上，竞买成交的东5号E-（01）314-1沿街商业房，成交价为260元每平。在竞买成交后，我方对面积提出质疑，要求重新确认面积并多次督促签订正式合同，并按照拍卖时的相关资料办理交接手续，但是贵单位对竞买人提出的问题没有给予答复，致使至今未能签订正式合同。签订合同时，需要贵单位对以下问题给予明确：1.拍卖标的物的面积问题，请贵单位提供出租房屋的不动产登记手续或者证明房屋面积的证据，以便在签订合同时明确租金数额。2.根据相关规划标准，委托人租赁的沿街商铺应当配备相应数量的停车位，但是一直未有明确答复。上述问题委托人在2018年10月17日向贵单位进行了催告，但是迟迟未接到答复，现在我所接受委托再次发函，请于接到本函后三个工作日内给予回复，逾期我们将根据委托人的指示采取必要的法律途径，届时将产生诉讼费等不必要的损失以及有损贵单位的诚信形象。”2018年12月24日，日照拍卖行第三次向高政发出通知，内容如下：“关于高政违约保证金予以没收通知，北5号E（01）314-1号标的竞得人高政：（前部内容同第一份催款通知书……略），本公司已于2018年9月6日发送第一次催款通知，并限定竞得人高政于2018年9月10日前将余款全部付清。在规定的时间内仍未交纳全部款项。经研究决定于2018年10月16日发出第二次催款通知，限你于2018年10月22日前余款全部付清，在此期间付清全部款项，将不作追究。在两次催款后仍未全额交纳，现我公司决定如果不能在2018年12月28日足额缴纳剩余部分租金及保证金173302.14元，并签订《租赁合同》，我们将按照拍卖文件中第二十条款中的第二款规定：拍卖成交后，自拍卖成交日起至2018年8月8日前，缴纳全部租金，如其不能按时缴纳的，视为自动放弃该处房产的租赁使用权，出租人有权解除合同。并将再次拍卖，所缴纳的保证金予以没收。我们将扣除拍卖佣金12412元后，将高政剩余的保证金287588元汇入秦楼街道小孙家村民委员会账户。”高政在收到上述催款通知书后，在日照拍卖行第三次的通知书尾部的空白处回复，回复内容如下：“贵单位通知我方已收悉，鉴于贵单位前两次通知，我单位已发回函，贵单位并没有给出明确答复，请贵单位协调小孙家村村委按实事求是的态度，解决房屋面积问题，并尽快与我方以房屋测绘部门出具的测绘面积签订房屋租赁合同。”另查明，2019年6月24日高政以房屋租赁合同为由诉至一审法院，将小孙家村委员列为被告，将拍卖行列为第三人，高政的诉讼请求：请求判令小孙家村村委与高政履行《房屋租赁使用权成交确认书》；请求判令小孙家村村委与高政签订《房屋租赁合同》。2019年9月20日高政申请撤回了前案的起诉。卷宗材料在（2019）鲁1102民初5006号案件中。还查明，2019年8月8日，前案在审理过程中，小孙家村村委将“终止《房屋租赁权成交确认书》所确立房屋租赁关系通知书”送达给高政，该通知书内容如下：“致高政（公民身份号码3711021978********）：鉴于：2018年7月18日，我方日照市东港区秦楼街道小孙家村村民委员会委托拍卖人（甲方）日照拍卖行有限责任公司通过公开拍卖与你买受人（乙方）签订了《房屋租赁权成交确认书》（以下简称成交确认书）第一条约定‘成交房屋租赁使用权：位于泰安路北、菏泽路西秦楼街道（设计）建筑面积约1107.66平方米，租金成交价款31.0316万元。乙方应于2018年8月8日前，全部交清租金，并与东港区秦楼街道小孙家村村民委员会签订房屋租赁合同’。鉴于你在2019年7月23日上午在东港区法院的庭审中记录和相关陈述及证据，你的故意违约行为严重地损害了合同目的和我方房屋租赁权收益。为避免我方房屋租赁权损失的扩大，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款和第四款及《合同法》第九十六条规定，日照市东港区秦楼街道小孙家村村民委员会郑重依法向你通知如下：一、自本通知送达之日起，终止我方通过拍卖人日照拍卖行有限责任公司通过公开拍卖与你买受人于2018年7月18日签订的《房屋租赁权成交确认书》所确立的房屋租赁关系，我方收回该北5号E（01）314-1《房屋租赁权成交确认书》项下的房屋租赁使用权；二、请你方在2019年8月8日前将租赁甲方商铺内的物品腾空将商铺及其设施交接给日照市东港区秦楼街道小孙家村村民委员会，否则，我方将视你方在租赁房屋内物品为你方废弃物而自行腾空收回北5号E（01）314-1商铺；三、上述《房屋租赁权成交确认书》后，你方并不因此免除自2018年7月18日至房屋租赁关系终止日期欠缴的租金及物业费等；四、我方依法保留根据上述房屋租赁使用权拍卖须知相关约定、竞买协议和上述《房屋租赁权成交确认书》约定及相关法律、法规规定向你方追究你应承担的赔偿责任和相关法律责任等。特此通知。”再查明，小孙家村村委于2014年7月取得了涉案房屋的建设用地规划许可证（（地字第**，2014年9月取得涉案房屋的建设工程规划许可证（建字第371101201410069号），2015年12月取得了涉案房屋的国有土地使用证（证号为：日东国用【2015】第000884号）。涉案房屋未办理不动产所有权登记手续。一审法院认为，拍卖是一种特殊的商品买卖方式，在拍卖活动中，拍卖人是委托人寻求其物品或者财产权利最高卖价和最佳买主的中间人，而且，拍卖人通过拍卖转让的不是拍卖人自己而是他人的物品或者财产权利，所以拍卖合同实际上包含两个法律关系，涉案小孙家村村委系委托人与日照拍卖行之间是委托法律关系，小孙家村村委与高政之间系租赁合同关系。高政通过拍卖公司拍卖取得《房屋租赁权成交确认书》所确立的房屋租赁权后，因房屋面积问题产生纠纷，该纠纷因拍卖产生，故本案案由应为拍卖合同纠纷。现双方针对涉案房屋租赁缴纳的保证金是否返还发生争议。双方争议的焦点是：关于《房屋租赁权成交确认书》的性质、违约责任、保证金20万元是否应返还等问题，作出如下分析。一、关于拍卖过程中涉案房屋是否存在违法或瑕疵的问题。根据《中华人民共和国拍卖法》第二十八条的规定：“委托人有权确定拍卖标的的保留价并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”小孙家村村委将其位于建筑面积约为1107.66平方米的房屋委托日照拍卖行进行拍卖，2018年7月9日拍卖行在《日照日报》发布了拍卖公告。高政与日照拍卖行在拍卖之前签订的《租赁权拍卖竞拍须知》、《竞买协议》，在拍卖会现场，拍卖行在电子屏幕上对涉案房屋现状进行的播放，并对涉案房屋的面积及租赁房屋的价格等均进行了公开宣读，高政在涉案房屋拍卖成交后所签订的“成交确认书”、“拍卖笔录”、“成交凭证”中的房屋面积和房屋价格，均系按照拍卖行在拍卖会中公示的面积和价格而签字确认。证实高政在充分了解拍卖标的的全部情况“包括瑕疵”后与拍卖行签订了《房屋租赁权成交确认书》，《中华人民共和国拍卖法》第十八条规定：“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。”第二十七条规定：“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。”涉案房屋拍卖时，高政知道房屋面积不是以具体面积为计算拍卖价格的依据仍参加了竞买，且高政以310316元的价格通过拍卖行取得涉案房屋，应视为对涉案房屋拍卖状况的认可。根据以上事实可以认定涉案房产是整体拍卖，涉案房屋面积与实际面积存在差异并不影响拍卖效力。故高政在竞买涉案房屋后，以房屋面积与实际不符为由未与小孙家村村委签订《房屋租赁合同》的理由不当，不予采信。二、关于《房屋租赁权成交确认书》性质的问题。拍卖行受小孙家村村委的委托，对涉案房屋的租赁使用权进行拍卖，拍卖行按照拍卖合同的规定以公开竞价的形式，将涉案房屋的租赁权进行拍卖，高政作为竞买人参与了拍卖活动，公开进行竞买，《中华人民共和国拍卖法》第五十一条规定：“竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。”经查，高政与拍卖行签订了《竞买协议》后，便在拍卖行举行的拍卖会上公开竞买，通过拍卖会，高政取得了涉案房屋租赁10年期的使用权。《中华人民共和国拍卖法》第五十二条规定：“拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署成交确认书。”拍卖成交后，高政与拍卖行签订了《房屋租赁权成交确认书》，该确认书是高政与拍卖人在拍卖合同成立后对拍卖成交事实的承诺。高政与拍卖行签订的《房屋租赁权成交确认书》，系双方通过拍卖程序将涉案房屋租赁权进行拍卖，高政与拍卖行签订的确认书是确定拍卖成立的书面文件，亦是拍卖成交签订的承诺书，也是双方据以履行交付拍卖标的和支付价款的依据。证实双方对拍卖结果的确认，高政享有拍卖确认书确定的权利，同时亦应承担拍卖确认书确定的义务。因此，高政与拍卖行签订的《房屋租赁权成交确认书》是对签订涉案《房屋租赁合同》作出的承诺，各方当事人均没有异议，该确认书是对拍卖结果事实的确认。故高政要求解除《房屋租赁权成交确认书》的诉讼请求，不予支持。三、关于高政与小孙家村村委之间房屋租赁关系的问题。涉案房屋系小孙家村村委集体所有房屋，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋已经取得了建设工程规划许可证等主管部门批准建设的相关手续，小孙家村村委有权通过拍卖形式出租涉案房屋。《中华人民共和国合同法》第一百七十三条规定：“拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照有关法律、行政法规的规定。”小孙家村村委委托日照拍卖行就涉案房屋的租赁权进行拍卖，符合法律规定。涉案房屋是经小孙家村村委会委托拍卖行进行拍卖的，《中华人民共和国合同法》第十九条规定“有下列情形之一的，要约不得撤销：（一）要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；（二）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。”小孙家村村委已为拍卖出租涉案房屋与竞买人签订《房屋租赁合同》作了准备工作，且高政签订的《房屋租赁权成交确认书》中亦确定了涉案房屋的租赁期间、价款、面积，并缴纳了保证金，小孙家村村委与高政之间的关系是要约和承诺的关系，小孙家村村委作为要约人，已经确定了涉案房屋的租赁期限、租赁价款等事宜，《中华人民共和国合同法》第二十六条“承诺通知到达要约人时生效。”高政作为承诺人，与日照拍卖行签订了《房屋租赁权成交确认书》，《中华人民共和国合同法》第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”高政与日照拍卖行签订的成交确认书是对房屋租赁合同的承诺，该承诺通知已经到达小孙家村村委，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”。高政与小孙家村村委之间通过拍卖确定的房屋租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，涉案房屋租赁合同关系依法成立并合法有效，属于有效合同，合同双方均应按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后，在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”经查，高政因涉案房屋面积等事由未与小孙家村村委签订《房屋租赁合同》，经拍卖行及小孙家村村委多次催告后，高政仍以面积不符要求实地测量后再签订《房屋租赁合同》，而小孙家村村委又未与高政对房屋面积达成共识，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”小孙家村村委委托日照拍卖行发送的解除通知已到达高政，因此，高政与小孙家村村委之间的房屋租赁合同关系已解除。高政与日照拍卖行在签订的《租赁权拍卖竞拍须知》第二十二条约定：“拍卖标的的移交使用：待租金付清后并签订房屋《租赁合同》后由出租人根据情况确定交付使用日前，每个标的买受人并交纳租赁房屋履约保证金为成交价款的10%”。该须知对履约保证金进行了约定，高政已明确表示不履行合同义务，应按约定在保证金中扣除违约金31031.6元（310316×10%）给小孙家村村委。小孙家村村委提出已将高政缴纳的保证金没收为租金的抗辩意见，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的人民法院应予支持。”小孙家村村委应以诉讼或反诉的方式提出请求，小孙家村村委在未提起反诉请求的情况下，单方将高政的保证金没收为租金的抗辩意见，不予采信。小孙家村村委对其损失可另行主张。四、关于拍卖行是否应收取拍卖佣金的问题。涉案房屋通过日照拍卖行具体组织并实施的，《租赁权竞拍须知》约定“一旦成交，买受人需要当日内按照一年成交价款4%向拍卖人支付拍卖佣金，从竞买保证金中直接扣除。”日照拍卖行为涉案房屋组织设施了拍卖活动，且与高政亦签订了《房屋租赁权成交确认书》，日照拍卖行已经完成了其拍卖活动，其在本次拍卖活动的拍卖行为符合法律规定，《中华人民共和国拍卖法》第五十六条规定“委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价百分之五的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用；未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。”按照双方的约定，拍卖佣金应当由高政支付，涉案房屋一年的成交价为341347元，高政应支付拍卖行成交价款4%的拍卖佣金计12412元，该拍卖佣金自高政缴纳的保证金中予以扣除亦无不当。五、关于小孙家村村委、日照拍卖行提出诉讼时效已过的问题。《中华人民共和国拍卖法》第六十一条规定：“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。因拍卖标的存在缺陷造成人身、财产损害请求赔偿的诉讼时效期间，适用《中华人民共和国产品质量法》和其他法律的有关规定。”经查，日照拍卖行受托拍卖案涉房屋租赁权，在其拍卖须知明确说明房屋为现状拍卖，根据其与高政签订的《竞买协议》等，其已就受托方告知的房屋租赁权包括瑕疵书面、及拍卖现场均告知了作为竞买人的高政，其已尽到合理的告知义务。根据双方签订《竞买协议》、拍卖笔录、成交确认书等书面文件，高政已知晓房屋的现状包括瑕疵，涉案未过诉讼时效期间，小孙家村村委、日照拍卖行提出该抗辩理由，不予采信。综上分析，高政将保证金缴纳给拍卖行，拍卖行在完成拍卖程序后按照约定将拍卖佣金自保证金中扣除12412元，已将剩余的保证金交付给小孙家村村委并无不当，高政缴纳的保证金应由小孙家村村委负责返还。对于应返还的数额，在高政缴纳的保证金中应扣除拍卖佣金12412元，同时扣除履约保证金31031.6元，剩余保证金156556.4元（200000元-履约保证金31031.6元-拍卖佣金12412元）由小孙家村村委返还给高政。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十九条、第二十五条、第二十六条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百七十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国拍卖法》第十八条、第二十七条、第二十八条、第四十四条、第四十五条、第四十六条、第四十七条、第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十七条之规定，判决：一、小孙家村村委于判决生效后10日内返还高政的保证金156556.4元；二、驳回高政要求日照拍卖行返还保证金的诉讼请求；三、驳回高政的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由高政负担869元，小孙家村村委负担3431元。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，高政竞买案涉房屋租赁权，在竞买前签署了《拍卖须知》《竞买协议》，两份文件均提示竞买人拍卖标的以公开展示的现状为准，竞买人应进行实地查看；《拍卖须知》后附拍卖标的明细，且含有“一旦进入拍卖会现场，即视为对本次拍卖活动的材料和情况表示认可，并接受本标的现状（包括瑕疵），自愿对自己的竞买行为负责和承担一切法律责任”的法律后果提示，表明高政对于拍卖程序、规则及拍卖标的有关情况是清楚的，其关于小孙家村村委、日照拍卖行存在欺诈行为的主张不能成立。拍卖时，高政领取号牌，参与整个拍卖过程，拍卖过程中没有提出任何异议。拍卖结束后，高政与日照拍卖行签署《成交确认书》，其中写明的案涉房屋租金计费面积、单价等与拍卖会中拍卖师的介绍一致，高政与日照拍卖行之间的拍卖合同关系成立有效，高政负有履行合同义务的责任，即按约支付租金并签订租赁合同。高政逾期支付租金并拒绝签订租赁合同，经小孙家村村委、日照拍卖行催告后仍未履行上述义务，小孙家村村委通知其终止双方之间通过《成交确认书》确立的房屋租赁关系，高政亦未提出异议，案涉《成交确认书》实际已解除。《拍卖须知》第二十二条关于租赁房屋履约保证金的约定可视双方当事人对于租赁合同不能履行造成损失的预估，一审法院据此判令高政承担违约责任并无不当。另，日照拍卖行已按约组织拍卖活动并与高政签订了《成交确认书》，其按照约定向高兴臻收取16607元并不违反法律规定和合同约定。综上，高政和小孙家村村委的上诉主张均不成立，一审认定事实基本清楚，处理结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5186元，由上诉人高政负担886元，日照市东港区秦楼街道小孙家村村民委员会负担4300元。本判决为终审判决。审判长  卜雪雁审判员  杨荣国审判员  苗自富二〇二〇年十月二十三日法官助理张锦秀书记员陈飞羽