贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6752号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。委托诉讼代理人：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐永国，男，汉族，1964年1月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：黄情先，女，汉族，1971年9月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：聂咏，贵州言志律师事务所律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人徐永国、黄情先商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初10277号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、被上诉人徐永国、黄情先委托诉讼代理人聂咏到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第二项、第三项，依法改判驳回被上诉人相应的诉讼请求。事实及理由：1.一审认定逾期办证违约责任的期间错误，未采信在楼道张贴的办证通知错误。2.上诉人收取的开户费是根据合同约定收取的，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当履行。上诉人只是代相关部门代收代缴，且被上诉人已经享受该费用带来的生活便利，双方委托代收关系已经履行完毕，没有退还基础。被上诉人主张退还开户费应受到时效限制，被上诉人的该主张已经超过诉讼时效，不应得到支持。被上诉人徐永国、黄情先辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。原审原告徐永国、黄情先起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金，违约金以房屋所在地年租金24000元计算，从2016年10月31日计算至2018年5月19日，共计466天，人民币30641.00元（待评估后据实计算）；2.判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金计算方式为：以原告已付购房款282060元为基数，按日万分之一的标准从2018年5月10日计算至2020年6月30日）暂计人民币22085.30元；3.判决被告向原告退还已收取的三通费3649元；4.本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于贵州省毕节市碧阳国际城房屋，总价款282060.00元。被告承诺于2016年10月30日前向原告交付涉案房屋，如逾期交房，则从交房期限届满之次日起至实际交付之日止，按照原告已付购房款每日万分之0.5的标准计算。附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款。2018年5月19日，被告通过登报的方式向原告公告交付涉案房屋。2018年8月13日，被告取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书。2019年7月17日，被告通过发送信息的形式要求原告提交办理涉案房屋转移登记的有关资料。另查明，2014年9月24日，被告收取原告各项开户费及交易费共计3626.00元，被告已退还多收取交易费及闭路电视开户费，尚欠3285.00元未予退还。一审法院认为：一、关于逾期交房违约金问题。根据合同约定，被告承诺于2016年10月30日前向原告交付涉案房屋，如逾期交房，则从交房期限届满之次日起至实际交付之日止，按照原告已付购房款每日万分之0.5的标准计算，而被告实际向原告公告交房的时间为2018年5月19日，故被告已经构成逾期交房，应当承担相应的违约责任。庭审中，经一审法院询问原告是否对涉案房屋同等地段的租金标准进行评估，原告明确表示按照合同约定计算，不再启动评估程序。因此，按照前述合同约定的标准计算，经核算，被告应支付的逾期交房违约金为：282060.00元×0.5÷10000×709日=7996.40元。对于被告抗辩称原告于2019年4月13日才支付完毕购房款的抗辩理由。经查，被告于2014年9月24日向原告出具收到购房首付款85060.00元的收据，且原告已于2014年11月7日通过农行毕节分行按揭贷款的方式支付被告购房尾款197000.00元，原告已履行完毕款项的支付义务。对于被告于2019年4月13日自行出具的收据，与本案不具有关联性，不予采信。二、关于逾期办证违约金。被告应按照附件十二补充协议的约定，在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。本案中，被告向原告交付涉案房屋的时间为2018年5月19日，结合原被告在附件十二补充协议之约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”，可以视为被告在2018年5月19日向原告交付涉案房屋时，原告已经向被告缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，故应从2018年5月19日起360日内，亦即2019年5月14日前，提供办理涉案房屋办理转移登记的有关文书，而被告取得涉案房屋商品房备案证明书的时间为2018年8月13日，但被告并未提供相应的证据予以证明其已于2019年5月14日前履行通知义务，故被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因涉案房屋现已具备办理转移登记的条件，且被告已于2019年7月17日通过登报的方式通知原告提交办理涉案房屋转移登记的有关资料，可以视为被告最迟已于2019年7月17日向原告履行涉案房屋具备办理转移登记条件的披露义务，故计算违约金的截止时间为2019年7月17日。综上所述，计算违约金的起止时间为2019年5月14日至2019年7月17日，经计算，被告应支付的违约金为1833.39元。对于原告诉请的其余部分违约金，不予支持。对于被告收取原告各项开户费3285.00元，无事实及法律依据，理应退还原告。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告徐永国、黄情先逾期交房违约金7996.40元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告徐永国、黄情先逾期办证违约金1833.39元；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告徐永国、黄情先三通费3285.00元；四、驳回原告徐永国、黄情先的其他诉讼请求。案件受理费609.00元，原告徐永国、黄情先承担545.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司承担64.00元。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：案涉《补充协议》第十五条约定：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方对各自提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后一周内已书面形式通知对方，若按上述方式联系不到对方，则相关责任由被通知方承担。一审认定的其余事实，本院予以认定。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见及本案事实，本案二审争议焦点为：1.逾期办证违约责任应如何认定；2.开户费应否退还。关于逾期办证违约责任起的认定问题。涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。根据双方《补充协议》第十五条约定关于联络方式的约定，一审未采信上诉人提交的办证照片及未认定上诉人于2018年11月18日尽到通知义务，采信2019年7月17日提交成功的短信，认定上诉人于2019年7月17日尽到通知义务，并无不当。上诉人认为应认定其于2018年11月18日尽到通知义务的上诉理由，不予采纳。关于开户费应否退还的问题。被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费128元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十月二十日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印