山东省潍坊市寒亭区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0703民初444号 原告臧旺荣，男，1981年8月27日生，汉族，住潍坊市高新区。 委托诉讼代理人任宝余，山东元康律师事务所律师。 委托诉讼代理人肖娜，山东元康律师事务所实习律师。 被告潍坊盛壮置业有限公司，住所地潍坊市奎文区东风东街潍州路新建业大厦，统一社会信用代码：91370703570463074D。 法定代表人张玉强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人田鲁东，山东鸢都英合律师事务所律师。 原告臧旺荣与被告潍坊盛壮置业有限公司（以下简称“盛壮公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告臧旺荣及其委托诉讼代理人任宝余、肖娜，被告盛壮公司的委托诉讼代理人田鲁东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付逾期交房违约金13845.30元（截至2020年4月13日，之后的逾期违约金数额根据合同约定计算至实际交房之日）；2、要求被告按照图纸设计将位于潍坊市寒亭区××街××号××号楼X单元楼梯墙壁瓷砖从1层建设到第6层；3、要求被告将潍坊市寒亭区××街××号××号楼一楼违建院子恢复为公共绿地；4、本案的诉讼费及其他实现债权的费用由被告承担。后原告将诉讼请求第一项违约金数额调整为：要求被告支付逾期交房违约金22922元（自2018年11月18日至2019年4月21日以899630元为基数按照年利率6%计算，之后的逾期交房违约金自2019年4月22日起至实际交房之日以899630元为基数按照年利率6%计算）。事实与理由：2017年7月17日，原告臧旺荣与盛壮公司签订《商品房买卖合同》（预售），原告购买位于潍坊市寒亭区××街××号××号楼××单元××室，合同约定被告应当在2018年11月17日前向原告交付商品房，但至今尚未交房。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。原告截至起诉之日，并未收到任何书面收房通知，被告应根据合同约定承担逾期交房的违约责任。另，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售）时，XX一期审批规划方案载明，该商品房楼梯墙壁瓷砖从1层建设到第6层，且一楼楼前为公共绿地，但现在被告拒绝按照该规划方案施工，仅将楼梯墙壁瓷砖建设到第2层，一楼楼前的公共绿地上全部建设了院子。综上，被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益。故原告特诉至贵院，请求判如所请。 被告辩称：对于原被告双方自2017年7月17日签订商品房买卖合同，原告购买被告房产的基本事实无异议。但被告对原告的诉讼请求不予认可。1、被告2019年4月21日通知原告交付房产，这一事实在原告当庭变更的诉讼请求1要求逾期交房违约金分段计算的事实可以证明，因此被告已经履行了通知交房义务，原告主张的逾期交房违约期限只能自2018年11月18日计算到2019年4月21日，合同第十二条明确约定逾期交房计算依据为日万分之零点三，原告方在变更前的诉讼请求中，也是按照该计算标准进行计算，能够证实双方约定的该违约金计算标准对双方均有约束力，原告当庭变更按年利率6%计算违约金，无合同及法律依据。2、原告诉求的第二项、第三项诉讼请求无事实及法律依据。其中第二项诉求无合同依据，被告是按照施工设计方案组织施工，工程经建设主管单位竣工验收备案，足以证实原告诉求的第二项并没有依据。原告诉求第三项应当提交相关证据，退一步讲即使存在该现象，也是竣工验收房产交付后一层业主的自主行为，竣工验收交付业主时，并不存在一楼的院落，并不涉及原告方权益，原告对此无诉权。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求提交如下证据： 1、《商品房买卖合同（预售）》，证实2017年7月17日原告与被告签订《商品房买卖合同》，但该违约金约定过低，应当予以调高。 2、山东省潍坊市坊子区人民法院（2019）鲁0704民初1328号民事判决书、山东省潍坊市中级人民法院（2019）鲁07民终1942号民事判决书，以上判决书作为判例参考，均对违约金予以调高，原告要求调高违约金应得到支持。 3、收款收据两份、个人贷款支付凭证，证实2017年7月11日至8月1日原告向被告支付房款899630元。 4、原告从网络打印的寒亭住建局《领导留言板》回复打印件四张，内容为小区的其他业主（不包括原告）针对原告所在小区的四号楼规划设计中瓷砖应当从一楼建设到六楼的问题在网上向住建局投诉，寒亭区住建局予以核实，被告楼梯墙壁瓷砖只贴到二楼，省略四层贴砖，被告行为构成违约。 5、原告于2020年6月拍摄的涉案小区4号楼一楼照片一张，证实被告将4号楼一楼的楼前公共绿地建设成院落，被告存在违约。 对原告提交的证据，被告质证后认为： 1、对合同真实性无异议，第十二条明确约定违约金，应当按照合同约定违约金，不存在司法解释第十八条的情况，该十八条是针对逾期办证的司法解释，并不适用本案。 2、对于1328号案件判决书真实性无异议，对1942号判决书系打印件不予认可，但均是针对逾期办证纠纷的判决，与本案无关联性，不能作为参照。 3、真实性认可，金额认可。 4、该网络截图来源不明，不予认可，就留言表述内容看，仅为住建部门在工程施工过程中对于不包括原告在内的反映问题的业主提出的问题进行的答复，从答复内容看，应当以该工程的最终竣工验收备案内容为准，区住建局答复意见并不能作为原告主张的证据，该房产于2019年4月16日竣工验收，并不涉及原告诉称瓷砖贴至6楼的施工内容。 5、对照片的真实性不予认可，拍摄的时间、地点均不能证明系涉案小区楼宇，不能证实原告诉求，房屋验收时无院落。 被告为支持其抗辩理由提交如下证据： 1、商品房买卖合同，与原告提交合同一致，证实原被告在合同第十二条对逾期交房违约金计算比率有明确约定，为日万分之0.3。 2、编号为鲁潍坊FHTD20190029的竣工验收备案表，证实涉案X号住宅楼于2019年4月16日竣工验收，4月23日备案，已达到房屋交付条件，我方2019年4月21日通知原告收房，但无通知证据。 3、2020年7月18日商品房交付催告函复印件、EMS（单号为1119087738376）查询单网络打印件，证实我方于2019年4月21日通知原告接收房屋，原告拒不接受，不得已我方于7月20日再次通过快递向原告发送商品房接收催告函，原告于2020年7月22日收到。 对被告提交的证据，原告质证后认为： 1、真实性无异议，但违约金约定过低，应当予以增加。 2、真实性认可，但不能证明被告的证明目的，原告2020年7月21日之前并未收到被告通知交房的任何书面材料。 3、快递已收到，快递文件也是催告函，但对催告函中所载明的被告于2019年4月21日通知原告办理交房手续的事实不予认可，原告在2019年4月21日未收到被告所述交房通知。 对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：对原告提交的证据2，与本案无关联，本院不予采纳；证据4、5被告不予认可，原告无其他证据佐证，本院不予采信。对被告提交的证据3，被告无证据证实2019年4月21日曾通知原告收房，原告收到被告收房通知时间应为2019年7月22日。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月17日，原告臧旺荣（买受人）与被告盛壮公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，主要内容为：出卖人将位于潍坊市寒亭区××街××××号楼××单元××室房产出售给买受人，预测建筑面积132.6平方米，单价6784.54元／平方米，总价款899630元。合同第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2018年11月17日前向买受人交付该商品房；买受人未能按期收房的，以通知交付日期为交付日期。合同第十二条逾期交付责任约定，逾期超过120日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3（该利率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第二十五条约定，出卖人和买受人保证在合同中记载的通讯地址、联系电话真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。双方在附件十一补充协议对买受人地址予以明确。双方同时对于面积差异处理方式、规划设计变更等内容进行了约定。 2017年7月11日原告向被告支付购房定金1万元，同年7月17日原告向被告支付首付款269630元，同年8月1日原告通过向中国建设银行贷款向被告支付房款62万元，上述款项共计899630元。 2019年4月16日，涉案房产所在楼盘4号住宅楼竣工验收。 2019年7月20日，原告通过EMS快递（单号：1119087738376）向被告发出“商品房交付催告函”，要求原告在收到函件后尽快带齐相关资料到现场办理物业交接手续，同年7月22日原告签收该函件。 在诉讼过程中经本院协调，2020年8月22日，原、被告办理完成涉案房产的交付手续。 本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。双方均应当按照合同约定履行义务。根据原、被告双方的意见，原、被告对于双方签订买卖合同，原告已向被告交付购房款，涉案房产逾期交付的事实均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：1、被告向原告交付涉案房产的时间、违约期间及违约金计算标准；2、原告主张的诉讼请求第2、3项应否支持。 对争议焦点1，对于涉案房产的交付时间，双方合同第十一条约定被告应当在2018年11月17日前向原告交付涉案房屋，在买受人未能按期收房时，以通知交付日期为交付日期。2019年4月16日被告方取得建设工程竣工验收备案证明文件，在此之前涉案房屋并不具备交付条件。被告于2019年7月20日按合同中原告提供的联系方式向原告发出收房通知，原告于同年7月22日签收，被告虽陈述在2019年4月21日曾通知原告办理交房手续，但未提供证据证实，故被告通知原告办理交房手续的时间应为2019年7月22日。被告通知原告收房的时间晚于合同约定时间，构成违约，应当承担违约责任，违约天数应自2018年11月18日计算至2019年7月22日的前一天即2019年7月21日，共计245天。 对于违约金的计算标准，合同第二十条约定，被告逾期交付房屋合同继续履行的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之0.3的违约金，但该违约金约定过低，本院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，本院将违约金调整为按中国人民银行同期贷款基准利率计算。 故逾期交房违约金应以原告实际交付房款899630元为基数，自2018年11月18日起至2019年7月21日止，按中国人民银行公布同期贷款基准利率计算。 对争议焦点2，对于原告要求被告建设楼梯墙壁瓷砖、建设一楼公共绿地的诉讼请求，因双方合同中未作约定，且原告提供的证据不足以证明涉案小区绿化不符合法律法规规定与合同约定，故对原告的该两项主张本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告潍坊盛壮置业有限公司支付原告臧旺荣逾期交房违约金（以房款899630元为基数，自2018年11月18日起至2019年7月21日止，按中国人民银行公布同期贷款基准利率计算），限于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告臧旺荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费146元，由被告潍坊盛壮置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长 尹 凌 人民陪审员 冯 艳 人民陪审员 张俊文 二〇二〇年十月二十二日 书 记 员 耿春辉