江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1484号上诉人（原审原告）：秋湖里社区奥林华府业主委员会，住所修水县奥林华府小区******。负责人：程彬，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人：谭嘉虬，江西坚白律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西省华联房地产开发有限公司，，住所修水县城南新区广场现代城统一社会信用代码91360424796993799L。法定代表人：王彦达，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李勇忠，女，1968年6月8日出生，汉族，，住江西省九江市修水县系该公司职员。被上诉人（原审被告）：李进生，男，1968年2月7日出生，汉族，，住成都市锦江区委托诉讼代理人：吴以力，江西问章律师事务所律师。原审第三人：董爱民，男，1970年10月1日出生，汉族，，住江西省九江市修水县上诉人秋湖里社区奥林华府业主委员会与被上诉人江西省华联房地产开发有限公司、李进生、原审第三人董爱民返还原物纠纷一案，不服修水县人民法院（2020）赣0424民初289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。秋湖里社区奥林华府业主委员会上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认修水县城南奥林华府小区位于4B号楼第一层架垃圾中转站（约120平方米）为全体业主共同所有；3.请求支持两被上诉人将垃圾中转站（约120平方米）移交给上诉人使用。事实和理由：1.从涉案垃圾中转站的性质、规划目的、法律适用来看均系公建设施，属于全体业主共有，一审判决认定事实不清，适用法律错误；2.涉案垃圾中转站权属，应当在本案中明确确认；3.本案第三人取得垃圾中转站不适用善意取得。江西省华联房地产开发有限公司辩称，垃圾中转站不属于架空层改建而成，没有分摊在小区的总建筑面积内，其设计属商业性质，和同位置的商铺一样分摊了公用面积，不符合公用设施的特征，不属于小区业主所有，其有权处置，其改变用途的行为不是本案解决的问题。李进生、董爱民辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。涉案的垃圾中转站属于市政公用设施，上诉人偷换概念将垃圾中转站定义为小区内公共设施，该中转站辐射的范围是整个社区，周边小区都没有设置中转站，且该中转站是应主管部门规划设计，其用地没有计入小区业主的公摊面积，应当由有关政府部门向开发承建商支付费用后使用。小区内设置了6个垃圾收集点，这6个垃圾收集点属于全体业主，服务整个小区，因此中转站和收集点有明显区别。秋湖里社区奥林华府业主委员会向一审法院起诉请求：1.确认修水县城南奥林华府小区位于4B号楼第一层架垃圾中转站（约120平方米）为全体业主共同所有；2.请求两被告将垃圾中转站（约120平方米）移交给原告使用；3.本案全部案件受理费由两被告承担。一审法院认定事实：江西省华联房地产开发有限公司在开发建设修水县城南D3地块奥林匹克国际花园小区房地产项目时，将小区4B号楼第一层架空层（南消防通道大门出门左侧）设计规划为垃圾中转站，相应建筑设计方案已经修水县城乡规划委员会批准通过和备案。小区建成后取名奥林华府小区，建成后的垃圾中转站建筑面积约120平方米，未办理产权登记，也未计入奥林华府小区商品房公摊面积。2018年4月9日，江西省华联房地产开发有限公司股东会议决定，将上述垃圾中转站出售给股东李进生。同年4月15日，李进生与董爱民签订《铺面买卖合同》，以1,480,000元的价格将涉案垃圾中转站转卖给董爱民。董爱民已占有、装修垃圾中转站，作为铺面出租。奥林华府小区业主在修水县房产管理局、修水县义宁镇秋湖里社区的指导下，于2017年10月开始筹备设立业主委员会，通过业主选举、公示等程序，选举了业主委员会成员、监事会成员、各栋栋长，通过了《业主代表大会与业主委员会议事规则》，于2018年12月成立了秋湖里社区奥林华府业主委员会和监事会。奥林华府小区业主对上述垃圾中转站的权属有异议，原告于2019年10月13日召开小区单元代表会议，会议代表一致同意通过诉讼解决上述垃圾中转站的权属争议。奥林华府小区设计住户约1,200户，《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002版）4.2.1规定，封闭的居住小区内宜设计垃圾收集站；；居住小区或村庄超过5000人时，应设置收集站；；住居小区少于5000人时，可与相邻区域联合设置收集站。该规范附表A.0.3公共服务设施各项目的设置规定中，市政公用设施一栏所列垃圾转运站的设置规定为宜设置的项目，非应配置的项目。江西省华联房地产开发有限公司在奥林华府小区内规划设置有6个垃圾收集点，每个收集点的规划用地面积为20平方米。涉案垃圾中转站的规划用地面积为100平方米。一审法院认为，秋湖里社区奥林华府小区业主委员会的成立，以及原告的起诉，符合法律法规的规定，原告主体适格，依法可代表小区业主主张权利。涉案垃圾中转站已经规划审批，由江西省华联房地产开发有限公司合法建造，其物权的设立依法有效。奥林华府小区除业主专有部分外，其他经规划审批的部分并非当然都属于业主共有。涉案垃圾中转站的规划设计功能属于市政设施功能范畴，涉案垃圾中转站并非规划法、规划设计规范等规定房地产开发企业开发房地产必须建设的小区公用设施。涉案垃圾中转站构造独立、功能独立，可以明确区分、排他使用，且其用地未计入小区业主的公摊面积，在办理相关手续的情形下，仍能够登记为特定业主所有。涉案垃圾中转站的现状不符合物权法第六章以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于共有的规定，更符合上述司法解释第二条关于专有部分的规定，涉案垃圾中转站不应认定为奥林华府小区业主共有，对于原告的诉讼请求，该院均不予支持。基于涉案垃圾中转站的规划设计，结合被告及第三人的答辩、陈述、诉求，以及涉案垃圾中转站的交易和占有现实，本案中不宜确认其权属，涉案垃圾中转站的权属应由被告、第三人或其他利害关系人另行解决，该院在本案中对垃圾中转站的权利人不予确认。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第七十条、第七十八条、第九十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决：一、确认修水县城南奥林华府小区4B号楼第一层架空层（南消防通道大门出门左侧）不属于奥利华府小区业主共有；二、驳回秋湖里社区奥林华府业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费17,220元，由秋湖里社区奥林华府业主委员会负担。二审中，上诉人秋湖里社区奥林华府业主委员会提交以下证据：1.国有建设用地使用权出让合同，拟证明合同并未约定垃圾中转站应当移交给政府；2.规划设计条件通知书、商品房买卖合同（预售），拟证明小区应设置的公共建筑或配套设施中包含垃圾中转站，商品房买卖合同约定公共配套设施为业主共有。江西省华联房地产开发有限公司质证认为，国有建设用地使用权出让合同没有明确规定垃圾中转站属于业主共有；规划设计条件通知书属实，但商品房买卖合同关于公共配套中没有明确有垃圾中转站，不能证明属于业主所有。李进生质证认为，对国有建设用地使用权出让合同关联性有异议，没有涉及涉案垃圾中转站的详细约定，但是在规划设计方案上有垃圾中转站的规划，且一审查明了中转站的用地并未进入公摊面积，也就是说中转站的建设成本是开发商自行承担的；对商品房买卖合同关联性有异议，约定条款里没有涉及涉案的垃圾中转站，小区的公共服务设施与市政公共服务设施有区别，涉案的中转站是针对整个社区的市政公用设施；对规划设计条件通知书关联性有异议，市政公共设施和小区公共设施没有明确区分，在小区内的物业管理用房、垃圾收集点属于小区公共设施，为业主共有面积，小区外的垃圾中转站、公厕是市政公共设施。被上诉人江西省华联房地产开发有限公司提交以下证据：征询函一份，拟证明小区设计的时候就有垃圾中转站；房产测绘队提供的房产面积测绘报告书及分摊面积表，拟证明垃圾中转站房屋用途是商业的，跟其他商铺一样分摊了整栋楼的公摊面积。秋湖里社区奥林华府业主委员会质证认为，对征询函无异议；测绘报告书恰恰证明本案涉案的垃圾中转站分摊了4栋整栋楼所有业主的公摊面积，而奥林华府小区整个规划设计是由六个垃圾收集点和一个垃圾中转站整体的环卫设施，因此本案的垃圾中转站其用途是环卫，而不是商业用途。各方当事人对上述证据的真实性均无异议，故本院予以采纳，对于其证明目的将综合其他证据予以认定。本院二审另查明，涉案垃圾中转站所在奥林华府小区4#楼B区共三层，建筑用途系商业，包含垃圾中转站在内总建筑面积为1075.36平米，其中套内面积859.011平米，分摊面积216.354平米。垃圾中转站建筑面积120.83平米，套内面积117.17平米，分摊面积3.66平米。本院认为，修水县南城新区D3地块规划设计条件通知书规定在用地范围内应设置的公共建筑或附属设施包含垃圾中转站；规划方案平面图上注明了该垃圾中转站的具体位置及面积，总计数经济指标表显示小区不计容积率面积仅为地下停车场面积，并未包含涉案垃圾中转站；房屋建筑面积测量报告及房屋建筑面积计算成果表显示，垃圾中转站与相邻的商铺一样分摊了该栋商业地产的公摊面积，未计入小区商品房的公摊面积，且4#楼B区建筑用途全部系商业，垃圾中转站同该栋其他商铺一样具有构造独立、功能独立等特点，故该垃圾中转站不应认定为奥林华府小区业主共有。江西省华联房地产开发有限公司违反规划设计擅自改变垃圾中转站的用途，可由相关部门依法予以处理，不属于本案的审理范围。综上所述，上诉人秋湖里社区奥林华府业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17220元，由上诉人秋湖里社区奥林华府业主委员会承担。本判决为终审判决。审判长  叶常青审判员  熊 涛审判员  张欢欢二〇二〇年十月二十三日书记员  马善盈