沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0104民初6579号原告：吴桐，男，1991年9月10日出生，汉族，住址：沈阳市大**。委托代理人：陆凯、卢昊，辽宁德源律师事务所律师。原告：宋明颖，女，1991年10月30日出生，汉族，住址：沈阳市大**。委托代理人：陆凯、卢昊，辽宁德源律师事务所律师。被告：田臻，男，1993年1月7日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：朱春艳，沈阳市皇姑区明廉法律服务所法律工作者。原告吴桐、宋明颖与被告田臻房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴桐、宋明颖委托代理人陆凯、被告田臻委托代理人朱春艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告间的《租赁合同》；2.判令被告支付房屋使用费（自2020年7月1日起，按照每月6125元计算至实际交付之日止）；3.判令被告补交合同约定的免收租金26250元；4.判令被告支付违约金36750元（按半年租金计算）；5.判令被告支付原告因主张权利而产生的律师代理费6300元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月15日，沈阳恒睿置业有限公司（以下称“恒睿置业”）与田臻签订《租赁合同》，约定将位于大东区，间号24门，面积171.36平方米的房屋出租给田臻使用，租期至2022年4月30日。2020年4月30日前，租金为每年7万元，约定若承租人违约，应补交优惠期的租金，并向出租人支付六个月的房屋租金作为违约金，且应赔偿出租人因主张权利而产生的所有费用。2017年6月30日，恒睿置业与吴桐、宋明颖夫妇签订《商品房买卖合同》，将该租赁房屋出售给吴、宋夫妇。房屋出售同时，恒睿置业、田臻、吴宋夫妇三方签订《〈租赁合同〉权利义务转移协议》，将《租赁合同》的出租人变更为吴、宋夫妇，其他条款保持不变，至此，吴、宋夫妇与田臻受《租赁合同》约束。2020年6月，田臻违反《租赁合同》约定，不再交付房租，并明确表示不再承租该房屋，该违约行为给吴、宋夫妇造成了经济损失。我购买房屋后开发商将租赁保证金1万元，租金35000元都给我了，实际上被告租金免除至2017年6月30日，被告给付租金到2020年6月30日，被告没有解除权，原告没有同意过解除合同，房屋虽已腾空，但仍处上锁状态，钥匙没有交给原告。原告7月4日去了，但我不同意解除合同，就解除合同双方没有达成一致，但没有报警。疫情不构成不可抗力，疫情在3、4月份已逐步运营，被告没有因此导致合同目的不能实现，根据租赁合同，原告房屋一直在被告的控制使用占有下，被告也一直在经营，其委托的店长一直在工作，店铺门上贴的通知上显示被告已经另外开店，不存在不能经营，被告解除权不成立。牌匾没有提供证据，不应由原告承担，根据合同约定，租房保证金1万元不应予以返还。被告辩称：合同签订属实，房租缴纳到2020年6月30日，现在被告没有占用房屋，房屋在2020年6月30日已腾空，因2020年2月的疫情，系不可抗力，5月30日已通过微信告知原告解除合同。当时定好6月30日收房，原告没有来，被告不欠房租和费用，不存在占房费。2016年12月15日，被告与沈阳恒睿公司签订合同，约定减收房租4个半月，二原告购买房屋的时间是2017年6月30日，二原告收取租金的主体为2017年7月1日之后，之前没有权利主张，2017年7月1日，被告与原告建立新的租赁关系，与恒睿公司的租赁关系解除，是恒睿公司对租金的放弃。合同依据不可抗力解除，不应支付违约金。律师等相关费用应由原告自行承担，请求法院驳回原告诉讼请求。房屋确实处于上锁状态，是因为与原告约好了6月30日要取钥匙，但原告没来，又约的7月4日，原告来了后说要违约金，因违约金没有协商好，原告没有要钥匙，我就报警了，希望警察作证，警察说无法保管钥匙。被告解除合同基于疫情，属不可抗力，被告有权解除合同，被告企业为宠物医院，因疫情不能继续经营。且被告已提前通知原告解除合同，且因不可抗力，应予免责。微信聊天记录中要求退还押金就是要求解除合同，被告已明确说明其不再经营了。原告围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、权利义务转移协议等证据，结合原、被告发表的质证意见及在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2016年12月15日，案外人沈阳恒睿置业有限公司（甲方）与被告田臻（乙方）签订租赁合同，约定将位于沈阳市大东区商铺出租给被告用于经营宠物零售店、宠物医院，计租面积171.36平方米，装修期2016年12月16日至2017年4月30日免收租金，租期5年，自2017年5月1日至2022年4月30日，2017年5月1日至2020年4月30日租金为7万元/年，2020年5月1日至2021年4月30日租金为7.35万/年，租金每半年支付，履约保证金1万元，如乙方无违约行为，合同终止后，甲方在乙方交还商铺10日内将履约保证金退还乙方；乙方擅自提前终止合同，应补交优惠期租金26250元，并按当年租金标准支付6个月租金作为违约金，且履约保证金不予退还，乙方的装饰、装修无偿归甲方所有；乙方未按合同约定按时交纳租金和其他费用，甲方可以将履约保证金直接冲抵应交租金或其他费用；若不可抗力发生，致使房产周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场、环境基础不复存在，合同不宜继续，乙方有权单方提前终止合同。合同签订后，被告交纳履约保证金1万元，案外人沈阳恒睿置业有限公司交付商铺。2017年6月30日，原告吴桐、宋明颖购买案涉租赁房屋，案外人沈阳恒睿置业有限公司（甲方）、被告（乙方）、原告（丙方）签订租赁合同权利义务转移协议，约定将甲方在租赁合同项下权利义务全部转移至丙方。被告于2020年6月30日将案涉租赁房屋腾空，租金给付至2020年6月30日。本院认为,案外人沈阳恒睿置业有限公司与被告田臻签订的租赁合同、案外人沈阳恒睿置业有限公司与原、被告签订的租赁合同权利义务转移协议均合法有效，各方均应遵守约定，全面履约。原告购买案涉房屋，依租赁合同权利义务转移协议，承继案外人沈阳恒睿置业有限公司在租赁合同项下全部权利义务。被告提前终止合同，应承担违约责任，但合同关于补交优惠期租金26250元、支付6个月租金且履约保证金不予退还等违约金约定过高，本院考量被告已履行租期38个月及新冠××疫情对合同履行的影响，对原告诉请的免收租金酌情支持4813元（26250元×22/60×50%）；考量原告损失情况，对原告诉请的违约金酌情支持1万元，履约保证金依合同约定可抵扣应交租金或其他费用，可抵扣违约金；对于原告诉请的律师费，因原告诉请的违约金等足以弥补其损失，故本院对该项诉请不予支持。被告于2020年6月30日将案涉租赁房屋腾空，明确表示不履行主要债务，本院对原告提出解除租赁合同的诉讼请求予以支持。被告腾空承租房屋后，原告未采取适当措施防止扩大损失，本院对原告诉请2020年7月1日起房屋使用费不予支持。被告抗辩租赁合同约定被告在不可抗力发生致使承租房产周围环境发生重大变化，被告在此营业的市场、环境基础不复存在的情况下有权提前终止合同。因新冠××疫情具有暂时性和阶段性的特点，2020年3月23日，沈阳市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布第九号令中已经明确表明为了全面复工复产、恢复正常生产生活秩序，除了宗教场所和线下培训机构，全面恢复开放各级各类公共和经营场所，被告在2020年5月底协商退租，不能证明其在承租房屋营业的市场、环境基础不复存在，本院对被告关于因疫情不能继续经营，有权解除合同并不承担违约责任的抗辩意见不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告间沈阳市大东区商铺租赁合同；二、被告田臻于本判决发生法律效力后15日内给付原告吴桐、宋明颖免收租金4813元；三、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。案件受理费1553元，减半收取776.5元，由被告田臻承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  王岩妍二〇二〇年十月二十九日书记员  傅晓欢