上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10494号上诉人（原审被告）：孙钧，男，1976年9月29日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周伟巍，上海市东方正义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海范仕达实业发展有限公司，住所地上海市宝山区呼玛路****。法定代表人：樊艺，董事长。委托诉讼代理人：陈辉，上海市东高地律师事务所律师。上诉人孙钧因与被上诉人上海范仕达实业发展有限公司（以下简称范仕达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初92034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人孙钧及其委托诉讼代理人周伟巍，被上诉人范仕达公司的委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙钧上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判驳回被上诉人一审相应诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间已经口头就租赁期限延续三年达成一致，一审判决认定双方租赁合同于2018年12月31日已到期终止，属于事实认定错误。被上诉人在现场的工作人员徐某、王某代表从2009年起负责商铺的招租事宜，并在续签书面合同时代表被上诉人向各小租户承诺租期不少于3-5年，各租户多租赁房屋用于餐饮、娱乐等经营用途，需要投入装修、设备及物品，投入较大，故对租期要求较长。2018年11月上诉人听说被上诉人与大房东B公司（以下简称B公司）之间发生矛盾，故向被上诉人代理人徐某、王某了解情况，二人表示会尽快解决，让上诉人等小租户放心经营，继续租用上海市浦东新区XX路XX号首层102-103室房屋（以下简称系争房屋），续租期限肯定不少于三年，并表示上诉人可以先不交租金，只要支付水电费、物业费，等书面续租合同签好后再补交房租，该情况有双方谈话录音为证。至本案涉诉前，被上诉人从未通知过上诉人解除双方之间的租赁关系，也未向上诉人提出支付房租的要求；二、沪府规（2020）3号《上海市人民政府关于印发上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展若干政策措施的通知》第二部分第九条，中小企业承租本市国有企业的经营性房产从事生产经营活动的，先免收2月、3月两个月租金，对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终受益。系争房屋大房东B公司为国有独资企业，包括系争房屋在内的XX路XX号XX幢商户，在金杨街道及派出所的统一安排下，从2020年1月23日起即停止营业至2020年5月，结合最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中的相关规定，对上诉人2020年1月至4月期间的房租或房屋使用费予以减免；三、被上诉人交付给B公司的租金标准远低于上诉人交付给被上诉人的租金标准，且被上诉人明知其与B公司的租赁关系于2018年12月31日届满，仍与上诉人达成续租约定，明显存在欺诈行为，被上诉人不应通过欺诈来获益，不能支持被上诉人对于“可期待的房租利益”的要求，鉴于被上诉人与B公司之间自2019年1月1日起的房屋使用费标准已经判决确定，上诉人未返还系争房屋导致的被上诉人的实际损失已经确定，上诉人应付被上诉人的占有使用费充其量以被上诉人的实际损失为限。一审判决以双方租赁合同书约定的租金标准确定上诉人应付的房屋使用费，过分高于被上诉人的实际损失，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，属于法律适用错误，应予改判。本属于上诉人承租范围内的沿街20平方米商铺于2016年由被上诉人收回，被上诉人减免了部分租金，故上诉人才同意继续承租系争房屋。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。范仕达公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。双方并无关于上诉人不能独家经营龙虾的违约责任承担的约定，被上诉人并非做特许经营的，上诉人所谓特许经营龙虾，而其他商铺也有开饭店的，故与双方之间的约定没有冲突；上诉人取得系争房屋是基于与被上诉人的租赁合同关系，而并非凭空取得，即使租赁合同到期，上诉人负有依据合同约定返还给被上诉人的义务，而非返还给合同以外的人，使用费标准本应按照合同约定来履行，一审判决已经调整为按照租金标准来计算；关于疫情的问题，被上诉人是民营企业，上诉人因为自己拒绝返还房屋导致的损失应由上诉人自行承担，维修费的意见同被上诉人一审中的意见。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。范仕达公司向一审法院起诉请求：1.判令孙钧将位于上海市浦东新区XX路XX号XX幢房屋底层102-103室房屋，面积515平方米的房屋返还范仕达公司；2.判令孙钧支付拖欠的租金合计1,543,181元；3.判令孙钧以479,340元为基数按每日千分之五为标准支付从2017年1月31日起至实际付清租金止的逾期付款滞纳金，以464,208元为基数按每日千分之五为标准支付从2017年12月31日起至实际付清租金止的逾期付款滞纳金，以599,633元为基数按每日千分之五为标准支付从2018年12月1日起至实际付清租金止的逾期付款滞纳金；4.判令孙钧以每日3,592.33元为标准，支付从2018年12月1日起算至实际返还房屋止的房屋占用使用费；5.本案诉讼费由孙钧承担。一审法院认定事实：2009年10月29日，上海A有限公司（以下简称A公司）与孙钧签订《名人苑租赁合同》，约定A公司将位于上海市浦东新区XX路XX号首层102-103室房屋出租给孙钧，租赁面积为555平方米，租赁期限自2009年10月29日至2014年10月28日，年租金931,846元，付款方式为付六押一，以后每期租金在本期租金到期日前30天支付下期租金，签订合同时一次付清6个月租金465,923元和押金10万元，免租期为10月29日至11月30日。第四条约定，2011年10月29日以后的租金年递增为5%，管理费以每平方米3.50元计算，每月支付一次。同时，A公司与孙钧签订补充协议，就水电费、物业费等收取进行约定，并约定保证孙钧独家经营龙虾，不进第二龙虾店（在本物业内）。王某在该租赁合同及补充协议尾部法人委托人处签名。2018年11月29日，孙钧出具欠条，称“今欠到范仕达公司：王某、徐某（租赁名人苑XX路XX号XX幢租赁房壹零贰店铺20160201至20170131详见大小合同）期间欠房租计人民币￥：479,340.00元，大写：肆拾柒万玖仟叁佰肆拾元整。”同日，孙钧出具欠条，称“今欠到范仕达公司：王某、徐某（租赁名人苑XX路XX号XX幢租赁房壹零贰店铺20170201-12.31日详见大小合同）期间欠房租计人民币￥：464,208.00元，大写：肆拾陆万肆仟贰佰零捌元整。”2018年11月30日，孙钧出具欠条，称“今欠到范仕达公司：王某、徐某（租赁名人苑XX路XX号XX幢租赁房壹零贰店铺20180101-20181130日期间欠房租计人民币￥：599,633.00元，大写：伍拾玖万玖仟陆佰叁拾叁元整。”同日，王某、徐某出具两份承诺，内容为“关于孙钧在20180101-20181130日期欠房租599,633.00元，大写：伍拾玖万玖仟陆佰叁拾叁元正。如果2019合同继续签订，必须结清此款后才能签订合同，若孙钧2019不再经营下去，此欠条作废”以及“关于孙钧欠房租所立两张欠条，如2019合同继续签订，必须结清两张欠条全部金兀才能签订合同。如2019孙钧不再经营下去不追究两张欠条的金兀（免除欠条的全部金兀）￥：943,548.00元（大写：玖拾肆万叁仟伍佰肆拾捌元正）”。2018年下半年，众多租户听说范仕达公司与大房东产生矛盾，担心租期届满后不再续租，故于2018年11月21日找到范仕达公司工作人员徐某、王某沟通。范仕达公司工作人员称，“我跟你讲，你做你的生意，只要保证我们的水电费。房租他们不收我们也不收的。”“我们不拉你电，你好好用就是，只要你把电费交掉。”“那我房租没有了我电费还是要的，就在这里耗几个月。”“你们只要交我们水电费，我们就有办法了，就能继续运转下去，不交水电费我们没办法。”王某、徐某在范仕达公司另案起诉朱红等承租人案件中，作为“法人委托人”在相关《租赁合同书》及补充协议上签名。一审再查明，范仕达公司与B公司于2017年10月26日签订《租赁合同书》，明确由范仕达公司承租上海市浦东新区XX路XX号房屋一栋，租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日。一审审理中，范仕达公司、孙钧明确合同虽与A公司签订，但该合同期满后实际范仕达公司、孙钧之间形成租赁关系，其余租赁条件仍按《名人苑租赁合同》执行。范仕达公司、孙钧确认孙钧向范仕达公司支付租赁保证金100,000元，范仕达公司表示愿意返还租赁保证金，但应抵扣孙钧应承担的使用费。范仕达公司确认根据原合同约定年租金为931,846元，11年10月29日每年递增5%，递增到2018年10月29日为1,311,200.90元。孙钧主张房屋按约交付后，临街一间房屋于2016年被范仕达公司收回，承租的102、102是房屋是535平方米。范仕达公司确认，临街一间房房屋因系无证建筑，故2016年年底已被拆除，故孙钧自2017年开始实际租赁面积为535平方米。一审法院认为，范仕达公司、孙钧之间的房屋租赁合同及补充协议，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。范仕达公司、孙钧均确认双方之间形成实际租赁关系，相应租赁条件参照孙钧与A公司之间的《名人苑租赁合同》，但双方未就租赁期限进行约定，故双方之间形成不定期租赁合同，但系争房屋是范仕达公司自B公司租赁而来，现范仕达公司与B公司租赁期限已于2018年12月31日届满，故范仕达公司、孙钧之间不定期租赁关系亦应于2018年2月31日终止。现双方租赁期限已届满，范仕达公司、孙钧未达成续租的合意，范仕达公司诉请要求孙钧返还房屋，依法有据，一审法院予以支持。关于房屋使用费的标准，范仕达公司主张按照租赁合同第七条约定“未经范仕达公司同意逾期返还房屋的，每逾期一天，应按日租金的二倍支付该房屋占用期间的使用费”。对此，一审法院认为，租期届满之后，范仕达公司的工作人员在就租赁问题与孙钧等租赁户沟通时，明确表达了各租赁户安心经营、只要各租赁户缴纳水电费以保持运转，可知孙钧是在范仕达公司授意下使用房屋，并非未经范仕达公司同意逾期返还房屋，故不适用租赁合同第七条房屋使用费按租金2倍计算的约定。结合本案实际情况，以及双方于庭审中陈述租赁面积已发生变化的事实，一审法院酌定房屋使用费按照1,263,949元/年标准计算。关于保证金，范仕达公司愿意返还，一审法院在本案中一并予以处理。对于范仕达公司主张的孙钧欠付租金及相应的滞纳金，一审法院认为，孙钧虽然出具三份欠条，明确欠付租金情况，但之后范仕达公司方王某、徐某出具承诺，其中王某系孙钧与A公司之间合同上明确的法人委托人；在范仕达公司就转租XX路XX号房屋于另案诉讼的其他案件中，王某与徐某身份为范仕达公司法人委托人，故一审法院认为就王某及徐某出具两份承诺书系职务行为。根据该两份承诺书，如双方于2019年续订合同，孙钧应付清该款才能签订合同，如孙钧不再经营下去，则不再追究欠条金额；而事实上，范仕达公司在其与B公司租赁期限届满后未能续签合同，也未与孙钧就2019年1月1日起租赁事宜签订合同，孙钧虽占用房屋，但并非基于与范仕达公司建立了租赁关系而使用房屋，故一审法院认为，根据两份承诺本意孙钧无需再向范仕达公司支付欠条上明确的欠付租金，对范仕达公司要求孙钧支付上述欠付租金及滞纳金的请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、孙钧于判决生效之日起十日内向上海范仕达实业发展有限公司返还上海市浦东新区XX路XX号首层102-103室房屋；二、孙钧于判决生效之日起十日内支付上海范仕达实业发展有限公司房屋使用费：按照每年1,263,949元的标准，自2019年1月1日起计算至孙钧实际返还上述房屋之日止；三、上海范仕达实业发展有限公司于判决生效之日起十日内返还孙钧保证金100,000元；四、驳回上海范仕达实业发展有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44,291元，减半收取计22,145.50元，由上海范仕达实业发展有限公司负担17,533.50元，孙钧负担4,612元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，被上诉人称其与案外人B公司就房屋租金及使用费的结算事宜尚未履行，如B公司给予被上诉人减免，则被上诉人会考虑该因素酌情减免涉案商铺的房屋使用费。本院认为，上诉人与被上诉人达成的房屋租赁合同及补充协议，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，属合法有效，对双方均具有约束力。根据本案查明事实，一审判决依据案外人B公司与被上诉人的租赁期限确定本案双方的租赁关系于2018年12月31日终止，有事实及法律依据，本院予以认同。上诉人关于双方已达成口头续租合议的意见，在被上诉人对此不予认可的情况下，上诉人未能提供充分证据予以佐证，故对上诉人该意见，本院难以采信。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。关于上诉人所称不应返还系争房屋以及对返还房屋主体的异议，均缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。上诉人关于使用费标准的异议，一审判决考虑本案的实际情况、参照合同约定的租金标准酌定的使用费数额，并无不当，本院予以确认。关于上诉人主张的疫情期间租金的减免，首先，本案双方租赁关系于2018年12月31日终止，双方亦未能达成新的房屋租赁协议，故上诉人负有向被上诉人返还系争房屋的义务，但上诉人一直未予返还直至疫情发生；其次，被上诉人表示其与B公司之间就疫情期间占有使用费尚未结算，并无证据证明B公司已免除了被上诉人疫情期间的相应费用，故对上诉人的上述主张，本院难以支持。综上所述，上诉人孙钧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币22,128元，由上诉人孙钧负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年十月三十日书记员 赵云龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……