江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2332号 上诉人（原审原告）：江西汇景酒店管理有限公司，住所：江西省南昌市西湖区洪城路洪池路****，统一社会信用代码：91360103MA35K77C86。 法定代表人：李意成，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘明京，江西国风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙晓梅，江西国风律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：南昌庙街绿滋肴置业有限公司，住所：江西省南昌市青山湖区解放东路**李巷综合楼**，统一社会信用代码：91360111MA387AX72E。 法定代表人：肖志峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹建军、何军，该公司员工。 上诉人江西汇景酒店管理有限公司（以下简称汇景公司）因与上诉人南昌庙街绿滋肴置业有限公司（以下简称庙街绿滋肴公司）合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2020）赣0111民初903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 汇景公司上诉请求：1、请求判决将南昌市青山湖区人民法院做出的（2020）赣0111民初903号民事判决书第三项变更为被上诉人向上诉人支付违约金200万元；2、请求判决撤销南昌市青山湖区人民法院做出的（2020）赣0111民初903号民事判决书第四项，并依法改判被上诉人向上诉人赔偿损失200万元；三、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，侵害上诉人的合法权益。一、违约金200万元的数额是被上诉人所定，根据民法中的自愿原则、公平原则、诚信原则，被上诉人理应向上诉人支付合同约定的200万元违约金。一审庭审中，被上诉人自认《绿滋肴庙街合作协议（桔子精选酒店）》（以下简称合作协议）中约定的200万元违约金数额是被上诉人自己提出，且该违约金的约定适用条件，对合同双方公平一致。双方在合作协议中约定的违约金数额，也是一方违约后给守约方造成损失的合理预见，该数额并未超出双方签订协议时应当预见的范围。二、《品牌许可合同》及《管理合同》是黄成代表上诉人所签订。一审法院怠于查清案件事实，仅因上述两份合同的签订方均非本案当事人，就对两份合同不予认可，没有事实和法律依据。上述两份合同写明的加盟区域与合作协议中约定的项目房屋一致，且合作协议早已约定上诉人要加盟的是桔子精选酒店，与上述两份合同约定加盟的品牌是一致的。由此可见，上述两份合同，明显是黄成代表上诉人所签订，《品牌许可合同》和《管理合同》约定上诉人将酒店交由华住酒店管理（宁波）有限公司进行管理，华住酒店管理（宁波）有限公司向上诉人承诺年19.3%的利润率，若被上诉人完全履行约定义务，上诉人的预期收益远远超过400万元。故合作协议约定的违约金数额及上诉人主张赔偿的损失都属于合理范围。 庙街绿滋肴公司答辩称，一、答辩人不存在任何违约行为。按双方签订的《合作协议》2.1条的约定，应是答辩人将协议中约定的房屋出售后，由被答辩人与房屋买受人签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》的主体是被答辩人与买受人，答辩人仅需提供协助。被答辩人一审中提出答辩人没有带租约销售，但并没有提出答辩人违反带租约销售的具体表现形式，综合协议各条款来看，答辩人在销售协议约定的房屋前，约定的房屋上是没有带租约的，按协议约定，协议中的“带租约销售”只能是先售后租，即由答辩人进行销售后，由被答辩人与买受人签订所谓租约，并在2021年5月31日未售完的情况下，由答辩人将未售出的房产出租给上诉人。协议签订后，答辩人在售楼部对外展示的沙盘上标注有“桔子酒店”字样，并对来访的客户进行了宣传，答辩人已为双方合作做了前期工作。可被答辩人却怠于履行合同约定的义务，一审庭审时也已查明被答辩人并未取得“桔子精选酒店”相关授权，况且被答辩人至今未出示其交缴“桔子精选酒店”品牌使用费用，已取得桔子精选酒店的相关授权的证明文件。被答辩人的违约行为导致前期已跟答辩人签订房屋买卖合同的部分业主向答辩人索赔，给答辩人声誉及后续销售带来重大不利影响。二、关于合同约定的违约责任。按协议5.3条约定只有答辩人未按合同约定履行向买受人交付物业义务，才承担违约责任，按协议4.6条约定：“项目房屋甲方应在2021年5月31日前销售完毕”，而答辩人与业主签的《商品房买卖合同》的房屋交付时间是2021年7月31日，现在还没到答辩人向买受人交付房屋的时间，也就不存在答辩人违约的情形。 庙街绿滋肴公司上诉请求：1、撤销（2020）赣0111民初903号民事判决书，依法改判并驳回被上诉人全部诉请。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，上诉人不存在任何过错。一审法院毫无依据地认为：“被告明知自己无法履行协议的内容却与原告签订协议，致使协议目的无法实现，导致协议解除，被告存在过错。”存在根本性错误。按上诉人与被上诉人双方签订的《合作协议》2.1条的约定，应是上诉人将协议中约定的房屋出售后，由被上诉人与房屋买受人签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》的主体是被上诉人与买受人，上诉人仅需提供协助并在协议中做了有关物业优惠的承诺，上诉人在协议签订后，完全可按协议履行约定的义务，并不存在所谓：“明知自己无法履行协议”。一审法院在没有任何依据的情况下，违法做出了明显错误的推理。二、上诉人不应承担违约责任，也无需退还被上诉人履约保证金。协议签订后，上诉人在售楼部对外展示的沙盘上标注有“桔子酒店”字样，并对来访的客户就与酒店合作事宜进行了宣传，上诉人已为双方合作做了前期工作，可被上诉人却怠于履行合同约定的义务。庭审时也查明被上诉人至今未交缴“桔子精选酒店”品牌使用费用，未取得桔子精选酒店的相关授权的证明文件，因此也无法与买受人签订房屋租赁合同，被上诉人的违约行为导致前期已跟上诉人签订房屋买卖合同的部分业主向上诉人索赔，协议无法履行完全是因为被上诉人的原因所造成，按协议第5.4条约定，上诉人无需退还被上诉人履约保证金，更不应承担违约责任。 汇景公司答辩称，一、一审法院认定上诉人南昌庙街绿滋肴置业有限公司未履行双方签订的协议，导致合同目的无法实现，事实清楚，证据确凿。双方签订协议约定进行合作，合作项目的房屋，出售项目房屋由上诉人“带租约销售”，顾名思义是指上诉人向购房业主出售房屋的同时，即要求购房业主与答辩人签订租约，将所购房产出租给答辩人。上诉人辩称“带租约销售”应是在房屋销售之后，由答辩人与购房业主签订租赁协议，上诉人只提供协助义务。这与合作协议第4.6条约定相违背，明显是故意对合同真实含义的恶意曲解。二、对合作协议无法履行答辩人没有任何过错。造成双方签订的合作协议无法履行，是因为上诉人改变了合作房屋开设酒店的决定。购买了合作房屋的业主证明，上诉人在前期销售时向10位业主告知了要开设酒店，后决定不开设酒店，并通知了该10位业主，业主至今还在维权。后期大量的销售就未告知业主要开设酒店。上诉人出售了多套双方合作房屋，至今也没有通知答辩人。上诉人称答辩人不与购房业主签订租赁协议，纯属歪曲事实。 汇景公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令庙街绿滋肴公司向汇景公司返还履约保证金10万元，并支付违约金200万元；2.判决庙街绿滋肴公司向汇景公司赔偿损失200万元；3.本案诉讼费用由庙街绿滋肴公司承担。 一审法院认定事实：2019年6月13日，庙街绿滋肴公司（甲方）与汇景公司（乙方）签订了一份《绿滋肴庙街合作协议（桔子精选酒店）》，约定：“1.1甲方拟出售其位于南昌市高新大道以东绿滋肴庙街项目ｌ＃楼栋第1层的部分商铺（具体以双方协商为准）、第5、6、7、8层整层共计4层的全部物业及商业楼层（一至四层层高4.5米，五层以上层高4.2米），总计约为120套毛坯交付的房源。1.2乙方拟租赁上述项目房屋，用于经营酒店及相关配套。1.3甲、乙双方商定，项目房屋由甲方带租约销售，乙方承诺给予房屋买受人特约租金收益，甲方提供乙方约定物业待遇。2.1甲方对项目房屋进行销售，买受人购买房屋后出租给乙方，并与乙方签订《房屋租赁合同》，就租赁用途、租金及租赁期限等事宜进行约定（项目房屋出售同时签订租赁合同，租赁期限为15年，起租时间为交付日起计）。在甲方确认情况下，乙方可安排置业人员在销售现场对租赁事宜进行讲解，且乙方签订《房屋租赁合同》时，如需甲方协助，甲方应予以协助。4.6项目房屋甲方应在2021年5月31日前销售完毕,如在此期限内，甲方如在乙方拟经营管理的酒店区域有未销售或待售房屋的，甲方同意统一向乙方出租。5.3乙方应提供合同履约保证金10万元，正式合同签订后7个工作日内支付给甲方。该保证金在酒店正式开业运营后7个工作日内乙方无违约、无欠款、双方无争议后一次性无息退还。本合同签订后，若因甲方不完全履行约定物业交付义务导致本合同无法履行的，甲方除向乙方返还履约保证金外，同时甲方应向乙方支付违约金人民币200万元整；若乙方不履行约定物业接受义务导致本合同无法履行的，甲方不退还乙方履约保证金，同时乙方应向甲方支付违约金人民币200万元整。”2019年7月8日，庙街绿滋肴公司向汇景公司开具收据，写明收到1号楼桔子精选酒店履约保证金10万元整。后庙街绿滋肴公司陆续销售涉案商铺，至2020年6月30日止，庙街绿滋肴公司已销售涉案房屋共计95套，但未有房屋买受人与汇景公司签订房屋租赁合同。汇景公司故诉至法院。案经调解未果。一审法院审理中，汇景公司认为合同目的无法实现，要求增加诉讼请求，即要求解除合同，庙街绿滋肴公司当庭同意解除合同。 一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。汇景公司要求解除合同，庙街绿滋肴公司也同意解除合同，一审法院对此予以准许。涉案履约保证金是针对合同履行而进行的担保，现双方同意解除合同，合同已无法继续履行，庙街绿滋肴公司收取的履约保证金100000元理应退还。对汇景公司要求庙街绿滋肴公司返还履约保证金100000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于庙街绿滋肴公司辩称其并未违约，且违约金条件未成就的意见。一审法院认为，首先，就双方签订合作协议的目的而言，汇景公司、庙街绿滋肴公司是为开办桔子精选酒店而开展的合作，而“带租约销售”是达成协议目的的根本途径。“带租约销售”是房地产市场售后包租的一种销售方式，通常是指投资者在购买房产的同时，即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商。就本案而言，汇景公司在与庙街绿滋肴公司签订合作协议时，其期望值在于庙街绿滋肴公司在销售房产时已就销售房产的待租赁情况告知购房者，并在购房者同意将所购房屋租赁给汇景公司的前提下销售房产，就此而言，庙街绿滋肴公司答辩称其无法控制购房者与汇景公司签订租赁合同，与汇景公司、庙街绿滋肴公司签订协议的目的相悖，即庙街绿滋肴公司明知自己无法履行协议的内容却与汇景公司签订协议，致使协议目的无法实现，导致协议解除，庙街绿滋肴公司存在过错。其次，协议约定“若因甲方不完全履行约定物业交付义务导致本合同无法履行的，乙方应向甲方支付违约金人民币200万元”，这一违约金条款应包含两层意思，其一为交付的物业应为庙街绿滋肴公司已带租约销售的物业，其二为庙街绿滋肴公司应在约定期限内交付，现涉案房屋已销售95套，该95套房屋的买受人均未与汇景公司签订租赁合同，导致涉案协议被解除，庙街绿滋肴公司已不可能将带租约销售的物业交付，违约金条款已成就。但因汇景公司未提供证据证实其损失，且庙街绿滋肴公司也认为违约金过高，故协议约定的200万元违约金明显过分高于造成的损失，一审法院予以适当调整。针对汇景公司要求庙街绿滋肴公司赔偿损失200万元，因汇景公司未提供充分证据，一审法院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除江西汇景酒店管理有限公司与南昌庙街绿滋肴置业有限公司于2019年6月13日签订的《绿滋肴庙街合作协议（桔子精选酒店）》；二、南昌庙街绿滋肴置业有限公司在本判决生效后十五日内向江西汇景酒店管理有限公司返还履约保证金100000元；三、南昌庙街绿滋肴置业有限公司在本判决生效后十五日内向江西汇景酒店管理有限公司支付违约金100000元；四、驳回江西汇景酒店管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费39600元，由江西汇景酒店管理有限公司负担35300元，由南昌庙街绿滋肴置业有限公司负担4300元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2020年8月20日，华住酒店管理有限公司出具一份收款证明，证明：“今收到黄成支付预收加盟费用人民币100000元（大写：人民币壹拾万元整），收款日期：2018年5月22日，收款户名：华住酒店管理有限公司，收款账号：11×××27。” 结合双方诉辩意见，本案的争议焦点为：庙街绿滋肴公司是否需要返还履约保证金？是否需要支付违约金以及赔偿损失？现分别阐述如下：首先，双方当事人对解除《绿滋肴庙街合作协议（桔子精选酒店）》均无异议，《绿滋肴庙街合作协议（桔子精选酒店）》业已解除。在该合作协议订立后，汇景公司按照协议约定支付了10万元履约保证金。鉴于履约保证金是当事人一方为担保上述协议的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，在案涉协议已无法继续履行的情况下，该履约保证金理应退还。其次，关于庙街绿滋肴公司是否违约。本院认为，双方签订合作协议的初衷是为了开办桔子精选酒店而开展的合作，双方在合作协议中约定了案涉项目的租赁、装修、双方权利义务等内容。就庙街绿滋肴公司而言，按照合作协议的约定，其在整个合作过程中除了提供约定的物业待遇、履行物业交付义务以外，还需要在汇景公司与买受人签订《房屋租赁合同》过程中给予汇景公司必要的协助。而在本案中，庙街绿滋肴公司既没有向汇景公司提供所有案涉项目购房者的信息，其在庭审中也承认后期没有再向买受人宣传可以与汇景公司签订《房屋租赁合同》的情况，最终所有案涉项目房屋的买受人均未与汇景公司签订《房屋租赁合同》。因此，《绿滋肴庙街合作协议（桔子精选酒店）》最终无法履行，庙街绿滋肴公司存在一定过错。汇景公司认为庙街绿滋肴公司应当按照合作协议的约定向其支付违约金200万元，就本案而言，汇景公司在二审时提交了一份华住酒店管理有限公司出具的收款证明，该收款证明上的收款时间为2018年5月22日，汇景公司也未出示相关转账记录，除此之外，汇景公司也未提供其他证据用以证明其实际损失。一审法院酌定10万元违约金并无不当，本院予以支持。 综上所述，上诉人江西汇景酒店管理有限公司、南昌庙街绿滋肴置业有限公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费42300元，由江西汇景酒店管理有限公司负担38000元，南昌庙街绿滋肴置业有限公司4300元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄  琳 审 判 员 欧阳晓明 审 判 员 王 晶 晶 二〇二〇年十月三十日 法官助理 时 君 晔 书 记 员 陈 佳 胜