上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8017号上诉人（原审原告、反诉被告）：袁杰，男，1984年2月22日出生，汉族，住江苏省睢宁县。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈萍，女，1985年4月26日出生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：吴银海，北京市隆安律师事务所上海分所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：陈博灵，上海达贤律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨成，男，1978年11月13日出生，汉族，户籍所在地上海市松江区，住上海市松江区。委托诉讼代理人：姚柏明，上海创美律师事务所律师。上诉人袁杰、陈萍因与被上诉人杨成房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初4939号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本院于2020年7月24日立案受理后，适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。袁杰、陈萍上诉请求：撤销原判第四项，改判支持袁杰及陈萍的第三项诉请。事实和理由：因疫情关系双方均未履行支付首付款及配合网签等手续，但在袁杰、陈萍于2020年3月1日付款给杨成后，杨成仍未配合进行网签，已构成违约，应承担违约责任。杨成辩称，不存在受疫情影响的问题，袁杰、陈萍系因自身原因而未支付首付款，并已影响到后续手续的办理，杨成无违约行为，袁杰、陈萍要求杨成支付违约金，缺乏依据。袁杰、陈萍向一审法院起诉请求：1、判令继续履行双方2019年8月18日签订的《房地产买卖（含居间）合同》《上海市房地产买卖合同》《补偿协议》；2、判令杨成将涉案房屋过户登记至袁杰、陈萍名下，并于过户后10日内交付该房屋给袁杰、陈萍；3、判令杨成支付违约金（以2,560,000元为基数，按每日0.05%自2020年3月1日起到实际履行完毕之日止）；4、判令本案诉讼费、保全费由杨成承担；5、当庭增加诉讼请求，判令杨成支付未配合网签的违约金（以1,300,000元为基数，按每日0.05%自2020年2月1日起至2020年2月29日止）。杨成反诉请求：1、判令袁杰、陈萍向杨成支付违约金32,130元（以1,260,000元为基数，按每日万分之五计算自2020年1月10日至2020年3月1日止）；2、判令袁杰、陈萍向杨成支付违约金116,640元（以4,860,000元为基数，按每日万分之五计算自2020年3月6日至实际签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》之日止）；3、判令袁杰、陈萍赔偿杨成利息损失14,695.74元。一审法院认定事实：2019年8月18日，杨成（甲方、出售方）与袁杰、陈萍（乙方、买受方）、上海XX有限公司（丙方、居间方）签订《房地产买卖（含居间）合同》一份，合同约定：杨成将其位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋出售给袁杰、陈萍；甲方同意将上述房地产以总价人民币4,860,000元的价格转让于乙方；甲、乙双方约定定金总额为100,000元，乙方于签订本合同时支付甲方定金50,000元，剩余定金50,000元乙方于签订本合同次日起7日内补足；乙方于2020年1月31日之前支付房款2,460,000元；乙方于甲乙双方至房地产交易中心办理产权转让手续之前，支付甲方房款1,200,000元；乙方以银行发放贷款的形式支付甲方房款1,090,000元，直接由银行发放至甲方的账户；乙方于甲方将该房地产交付乙方并办妥物业更名手续当日，支付甲方房款10,000元；甲、乙双方应于2020年2月21日之前至房屋所在地房地产交易中心办理房屋过户手续；甲方于2020年3月31日之前将该房地产交付乙方；甲、乙双方授权丙方于签订本合同后依据交易条件拟定网络备案版《上海市房地产买卖合同》，且甲、乙双方应于2020年1月31日之前至丙方处签订网络版备案《上海市房地产买卖合同》；若甲方未能依照本合同约定签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》，则向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本合同约定签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》，则已支付的定金不予返还；一方未按本合同约定履行的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日交易总价的0.5‰承担逾期履行的违约金后继续履行，……。同日，袁杰、陈萍（乙方、买受人）与杨成（甲方、出卖人）签订《上海市房地产买卖合同》《补偿协议》各一份，约定被告杨成出售其位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋给袁杰、陈萍。合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为人民币3,650,000元，付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。合同第六条约定，甲、乙双方确认在2020年2月28日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理，（三）、乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第2日起算至实际付款之日止……。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理，（三）、甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止……。在该合同补充条款13条中还约定，甲乙双方约定于2020年1月31日之前至中介方，以买卖合同约定的交易条件补签网络备案版《上海市房地产买卖合同》。合同附件三（付款协议）约定，1、乙方于签约当日，支付甲方房款人民币100,000元。2、乙方于2020年1月31日之前，支付甲方房款人民币2,460,000元。3、乙方以购房贷款的形式支付甲方房款1,090,000元，该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户。《补偿协议》约定：甲、乙双方签订关于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室之房产的《上海市房地产买卖合同》，实际成交价为人民币4,860,000元。买卖合同约定的成交价为人民币3,650,000元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现经双方友好协商，就此达成如下协议：1、乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方人民币1,210,000元。（1）乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前，支付甲方人民币1,200,000元；（2）乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方人民币10,000元。2、本次交易，甲、乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付。……5、本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定（参照买卖合同的九、十条履行）。6、本协议经双方当事人签章当日成立并生效。本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。双方签订《房地产买卖（含居间）合同》《上海市房地产买卖合同》《补偿协议》后，袁杰、陈萍通过至银行柜台及手机银行的方式向杨成支付房款共计2,560,000元。具体付款情况如下：1、2019年8月18日支付50,000元；2、2019年8月24日支付50,000元；3、2020年1月9日支付1,200,000元；4、2020年2月27日支付260,000元；5、2020年3月1日支付1,000,000元。另查明，2020年1月9日，杨成通过微信向袁杰、陈萍出具收条一份，载明：今收到袁杰（乙方）1,200,000元，作为应于2019年（系笔误，应为2020年）1月31日之前支付的首付款2,460,000元的一部分，乙方未能在1月31日之前付清首付款，首付款还差1,260,000元未付。乙方提出余下的首付款在2月初支付，故甲方未能向甲方的债权银行结清贷款，甲方的债权银行办理解除抵押等相关手续也会因此延期。由此而影响到房屋后续相关手续的延期时，乙方不得将责任归咎或追究于甲方。2020年2月20日，袁杰向杨成发送微信内容如下：“这次疫情影响，我们都居家隔离出不来，中介和我联系，说和你们都电话沟通过了，疫情好点办理，他们没有联系你吗？”。杨成微信答复如下：“中介什么时候电话与我沟通过了？哪天哪月”。2020年2月27日，杨成向袁杰发送微信内容如下：“袁先生／陈女士，你好。按合同约定，你应于2020年1月31日之前付清首付房款，但拖延至今已28天依然没有付清，你已构成违约。依据合同你需要赔偿我每日的滞纳金，另外，因为你拖延付款的行为也导致我和银行本来已约好的还款手续无法办理，我方相应的损失也将由你违约方来承担，上述赔偿请立即与首付房款一并支付。同时，因你拖延付款的行为，导致我们合同后续的一系列手续都受影响。现特告知你，需我后续所办手续的延迟，我不承担任何责任。请你重视该问题，尽快履行付款义务，避免影响我们合同后续的履行，也避免继续加重违约责任。”。2020年3月1日，袁杰向杨成发送微信内容如下：“杨成先生，你好！今天早上我们通过我妻子陈萍的建行账户向你上海银行联洋支行账户转账人民币100万元，截止目前，我们已经全额付清XX城XX号XX室购房首付款人民币246万元，完成了我们应承担的首付款义务。但至今未收到收据原件，请你尽快提供。XX房屋中介公司已经通知你尽快协助补签网签合同，并且协助我们办理银行贷款相关手续，请你尽快安排时间协助办理。如你拖延办理，导致我们无法继续完成后续相关手续，所造成的任何后果，由你承担，袁杰和陈萍不承担任何责任。请您知悉并尽快予以协助。谢谢！”杨成微信答复：“袁杰、陈萍，你们好。由于疫情原因，我刚回到上海有些事宜需要处理，我现在跟你们初定下周四面谈网签具体事宜。希望你们能够严格按照我们双方2019年8月18日签订的上海市房屋买卖合同约定的条款履行你们的义务。特此告知。谢谢！”。2020年3月5日，袁杰、陈萍通过微信向杨成发送声明一份，内容如下：“袁杰和陈萍已于2020年3月1日早上付清购买杨成拥有的位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋的首付款，共计人民币246万元。袁杰和陈萍已经完全履行了支付首付款的义务，并于2020年3月1日早上通知杨成尽快安排时间，协助XX房产中介公司、袁杰和陈萍办理补签网签协议、办理房屋贷款等等相关手续。杨成通过微信约定周四（2020年3月5日）办理，但截至目前仍未过来办理，且未提出未赴约的合理理由。另外，经过多次盯催，袁杰和陈萍支付给杨成的人民币246万元的首付款，至今仍未收到杨成签出的收据原件。杨成一系列恶意拖延行为造成的合同无法履行的任何责任，袁杰和陈萍不承担任何责任，并保留对杨成违约责任的追责权，望杨成予以重视。特此声明”。2020年3月6日，杨成向XX房屋中介发送微信内容如下：“XX房屋赵先生，我是上海市松江区XX路XX弄XX号XX室的杨先生，现请您协助以下事宜：1、根据2019年8月18日我与袁杰、陈萍签订的房地产买卖（含居间）合同，他们应于2020年1月31日之前支付人民币246万给我，但他们并未按合同条款的约定履行，他们的行为根据本房地产买卖（含居间）合同2.13条约定视为违约。2020年2月27日我已告之袁杰、陈萍立即支付逾期履行的违约金，但至今还未收到他们的违约金，请通知他们立即支付违约金，以便继续履行。2、现在是疫情期间，为减少聚集风险，请您提前准备好网签协议的内容。本次房屋交易总成交价人民币486万，袁杰、陈萍已转账人民币256万，其中含定金人民币10万，剩余230万未支付给我，在网签协议里需确认剩余人民币230万的付款时间和进度。网签协议的内容请提前发给我们，经买卖双方确认并一致同意后，我们予以进行网签。特此告之。”。2020年3月10日，袁杰向杨成发送微信内容如下：“杨成，你好！请尽快配合网签和办理贷款等相关手续。你的恶意拖延行为已经导致所有的流程停滞。另外，请提供收据！转账凭证是我方划款的银行凭证。你方收款后签出收据理所当然。我们至今未收到XX城XX号XX室首付款人民币246万元的收据原件。2020年3月1日我们支付完毕首付款后，你至今也未给出你的XX城XX号XX室的房贷预约还款日期，也请尽快告知日期。”。双方因对违约金、网签等事项无法达成一致意见，故向一审法院提起诉讼。反诉查明事实同本诉。一审庭审中，袁杰、陈萍承诺其在本市具有购房资格，否则自行承担法律责任。杨成明确表示，涉案房屋的剩余贷款已经全部还清，并已注销该房地产设有的抵押权。双方一致确认，袁杰、陈萍已支付杨成购房款人民币2,560,000元（含定金100,000元）。一审法院认为，双方就系争房屋签订的《房地产买卖（含居间）合同》《上海市房地产买卖合同》及《协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，双方均应恪守履行。本诉部分，袁杰、陈萍要求杨成继续履行双方2019年8月18日签订的上述合同及协议，杨成亦同意在袁杰、陈萍全额付款的情况下继续履行合同，故双方买卖合同应继续履行，袁杰、陈萍要求杨成协助办理过户手续并交付房屋的请求，予以支持。关于杨成认为双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》袁杰、陈萍有避税的辩解。一审法院认为，双方于2019年8月18日所签订的《房地产买卖（含居间）合同》《上海市房地产买卖合同》《补偿协议》均是合同的有效组成部分，是合同的整体，《补偿协议》中明确了实际成交价为4,860,000元，《上海市房地产买卖合同》约定的成交价为3,650,000元未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。据此在《补偿协议》中，袁杰、陈萍同意就房屋的装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿杨成1,210,000元。且约定本次交易中双方应缴的所有税费均由袁杰、陈萍承担，该份补偿协议体现了双方的真实意思表示，合同依法成立，对合同双方均具有合同约束力，双方均应按照买卖合同及协议的约定全面、善意地履行各自的合同义务。至于杨成所称《上海市房地产买卖合同》中价格的约定涉及袁杰、陈萍避税嫌疑，侵害国家利益，应由税务机关等相关部门审核认定处理。关于袁杰、陈萍要求杨成支付违约金（以2,560,000元为基数，按每日0.05%自2020年3月1日起到实际履行完毕之日止）的诉讼请求。一审法院认为，根据庭审查明的事实，本案的纠纷是袁杰、陈萍逾期支付房屋首付款引发，系袁杰、陈萍违约，杨成并不存在违约行为，故袁杰、陈萍主张杨成承担违约责任并支付违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。关于袁杰、陈萍要求杨成支付未配合网签的违约金的诉讼请求（以1,300,000元为基数，按每日0.05%自2020年2月1日起至2020年2月29日止）。一审法院认为，由于袁杰、陈萍上述逾期支付首付款的违约行为，双方为此产生纠纷，以致影响了网签、贷款、过户等事宜，在袁杰、陈萍支付首付款完毕后，双方虽对网签事宜进行协商，但最终并未达成一致意见，故双方对网签事宜等延迟均不存在违约行为，故袁杰、陈萍的该项诉讼请求，不予支持。反诉部分，关于反诉杨成要求袁杰、陈萍支付逾期付款违约金的诉讼请求（以1,260,000元为基数，按每日万分之五计算自2020年1月10日至2020年3月1日止）。袁杰、陈萍认为其逾期付款是受疫情影响，银行不营业所致。一审法院认为，根据庭审查明的事实，袁杰、陈萍之前给杨成的付款方式有手机银行、智慧柜员机等，这些付款方式并不受到疫情、银行柜台不营业等因素的影响，故袁杰、陈萍的上述辩解理由不能成立。根据双方签订的合同及协议约定，袁杰、陈萍应于2020年1月31日之前支付购房款2,460,000元，至期仅支付1,200,000元，尚有1,260,000元未按期支付，反诉被告存在违约行为，应当支付逾期付款部分的违约金，故杨成的该项诉讼请求，予以支持。根据《上海市房地产买卖合同》第九条约定，违约金按袁杰、陈萍逾期未付款日万分之五计算，自本合同应付款期限之第2日起算至实际付款之日止（其中260,000元逾期付款27日、1,000,000元逾期付款30日），经计算，共计产生的违约金为人民币18,510元。关于杨成要求袁杰、陈萍支付违约金（以4,860,000元为基数按每日万分之五自2020年3月6日至实际签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》之日）的诉讼请求。一审法院认为，如之前本诉所述，袁杰、陈萍逾期付款的原因，杨成要求其支付逾期付款的违约金，后在收到全部首付款后，双方对网签等事宜虽进行过协商，但最终并未达成一致意见，双方对网签事宜均不存在违约行为，故对杨成提出的该项违约金诉请，不予支持。关于杨成要求袁杰、陈萍赔偿利息损失14,695.74元的诉讼请求。一审法院认为，袁杰、陈萍辩称，该利息是杨成与案外人之间发生的关系，双方在签订的买卖合同及协议中没有相关的约定，与袁杰、陈萍没有关系，故杨成的该项诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款之规定，判决袁杰、陈萍支付杨成违约金18,510元；袁杰、陈萍支付杨成剩余的购房款人民币2,300,000元；袁杰、陈萍与杨成于2019年8月18日就上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房地产买卖（含居间）合同》《上海市房地产买卖合同》《协议书》继续履行，杨成于收到上述判决第一、第二项款项之日起十日内协助将上述房屋过户登记至原告袁杰、陈萍名下（相关税费按双方签订的协议约定缴纳），并于过户当日将上述房屋交付袁杰、陈萍；袁杰、陈萍的其余诉讼请求，不予支持；杨成的其余诉讼请求，不予支持；本案本诉受理费36,000元，减半收取18,000元，保全费5,000元，反诉受理费1,784.50元，共计诉讼费24,784.50元，由袁杰、陈萍负担14,042元（已付），由杨成负担10,742.50元。本院经审理查明，原审法院认定事实无误。本院认为，袁杰、陈萍与杨成之间存在房屋买卖合同关系，双方所签订的《房屋买卖（含居间）合同》、《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》均系当事人双方的真实意思表示，应属有效。按双方在所签合同中的约定，袁杰、陈萍应于2020年1月31日前向杨成支付房款2,460,000元；如违约，应支付违约金。而现实际查明，袁杰、陈萍在约定的2020年1月31日之前仅向杨成支付了房款1,200,000元，并未依约付清余款1,260,000元；对此，袁杰、陈萍具有过错，已构成违约，应承担责任。袁杰、陈萍可采用多种付款方式向杨成付款，疫情的发生并非必然影响正常的交易及结算。袁杰、陈萍在未征得杨成同意的情况下，仅以疫情作为延期付款的理由，依据不充分，不能支持。袁杰、陈萍未按约定向杨成支付房款，显属违约，并已实际影响到网签、贷款及过户等手续的办理；且此后，双方也未及时就涉及合同继续履行的相关事宜进行协商并达成一致，以致发生纠纷。袁杰、陈萍违约在先，理应对其违约所造成的相关后果承担责任。杨成在本案合同履行过程中并无违约行为，现袁杰、陈萍要求杨成承担违约责任，缺乏事实及法律依据，不能支持。原审法院认定本案纠纷事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。袁杰、陈萍的上诉理由不能成立，本院不予支持。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,448.8元，由上诉人袁杰、陈萍负担。本判决为终审判决。审判员  岑佳欣二〇二〇年十月二十三日书记员  孙嘉璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……