四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1123民初1324号 原告（反诉被告）：毛传春，男，生于1973年2月6日，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 原告（反诉被告）：彭志勤，女，生于1971年7月7日，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 二原告（反诉被告）委托诉讼代理人（特别授权代理）：曹馨月，四川蜀正律师事务所律师。 二原告（反诉被告）委托诉讼代理人（特别授权代理）：林卓识，四川蜀正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川丰业荣华商业管理服务有限公司，住所地四川省犍为县玉津镇凤凰路南段**，统一社会信用代码91511123314408164E。 法定代表人：李旭东，该公司总经理。 被告（反诉原告）：四川丰业房地产开发有限公司，住，住所地四川省犍为县玉津镇凤凰村**，社会信用代码91511123597274249F。 法定代表人：黄远军，该公司总经理。 以上二被告（反诉原告）委托诉讼代理人（特别授权代理）：张锦，四川升力律师事务所律师。 原告（反诉被告）毛传春、彭志勤与被告（反诉原告）四川丰业荣华商业管理服务有限公司（以下简称“丰业商管公司”）、四川丰业房地产开发有限公司（以下简称“丰业房开司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）毛传春、彭志勤及其委托诉讼代理人曹馨月，被告（反诉原告）“丰业商管公司”、“丰业房开司”的委托诉讼代理人张锦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）毛传春、彭志勤向本院提出诉讼请求：一．依法判令被告继续履行合同，向二原告支付原告2018年第1、2季度未付租金以及2018年第3、4季度、2019年第1、2、3、4季度、2020年第1、2季度已到期未付的租金共计148871元；二．依法判令被告向二原告支付逾期支付租金的违约金17042元（违约金按拖欠租金本金金额为基数，每日按万分之三计算至本金全部付清时止）；三．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，2016年1月10日，二原告以733188元向四川丰业房地产开发有限公司购买了53.18平方米的商铺，并于当日到房管部门进行了备案登记。同日，二原告与被告签订了《商铺委托经营管理合同》，约定二原告所购上述由被告租赁后用于经营、管理，合同时间至2027年7月10日止。商铺年租金为73318.80元，从2017年7月10日开始计算租金，支付方式为：从2017年开始每年1、4、7、10月的月底前支付18329.70元。被告逾期支付的，应每曰按当期应交租金金额的万分之三承担违约金。被告2018年1月3日支付了2017年1、2季度的租金34419元（2239元租金至今欠付），2018年2月28日支付了2017年第4季度租金18329.70元（拖欠120天），2018年7月3日支付了2017年第3季度租金18329元（拖欠337天）．被告至今未支付完毕已到期2018年第1、2季度租金，至今未支付已到期2018年第3、4季度、2019年第1、2、3、4季度以及2020年第1、2季度的租金。依照原、被告所签的《商铺委托经营管理合同》的约定，被告应即使支付租金并应按约定支付违约金。 被告（反诉原告）“丰业商管公司”、“丰业房开司”辩称，一、商铺委托合同简称托管合同，这是真实的，在托管合同履行过程中，被告已经支付了租金89,296.70元，截止2020年5月31日未付租金为121,441元，与本诉原告所诉请金额有所差异，请按实际金额进行计算；二、本案托管合同第十三条所约定的迟延付款违约金过于高于原告所受损失，根据合同法114条第二款，合同法司法解释二的27、29条规定，我方请求依法予以调减，因为迟延付款给原告造成的算是也即是利息损失，利息损失就要按照国家规定利率来计算，现在适用的利率是LPR利率，现在该利率仅仅是4%左右，所以我们请求按LPR标准计算迟延付款的违约金；三、原告和被告签的商铺托管合同实质上是民间理财性质的合同，也就是说原告购买丰业房开司的案涉商铺的目的是投资，投资有风险，是原告应当知道的常识，托管合同约定是对原告方所购买的商铺进行出租经营管理，也就是说“丰业商管公司”并不是自己使用，在这个过程中由于众所周知的事实也就是国家对房地产市场进行了强有力的宏观调控，导致商业房产疲软，存在出租难，商业经营者经营难，不仅难，而且租金标准大幅度下降，也就是说原告购买的商铺商管公司没有出租出去是因为国家宏观调控对房地产市场造成的不利影响导致，所以请求作为原告的投资人与经营者共担投资风险。 关于原告主张二被告承担连带责任的问题，二被告认为，二被告不存在承担连带责任的法定情形，原告基于其购买的商铺是同一个项目，都是“丰业房开司”的丰业财富中心商业城项目，我们认为不应承担连带责任，因为没有事实依据和法律依据，过去的判决在判决中认了，本案原告引用了先行生效判决的理由和具体内容，请求二被告承担连带责任，二被告在先行案件审理中也提出了这样的抗辩，且在本案中我们继续提出这样的抗辩，尽管有先行生效判决，但我们国家不是判例法。 被告（反诉原告）“丰业商管公司”、“丰业房开司”向本院提出反诉请求：一、判决变更原告与二被告签订的《商铺委托经营管理合同》所约定的租金标准为每月25元每平方米，逾期交付租金的违约金调减为每日万分之1.5，计算60日后原告不再承担违约金；二、案件受理费由二被告承担。 实和理由：2016年1月10日，二被告（委托人）与原告（受托人）签订《商铺委托经营管理合同》（简称托管合同），约定将其购买的丰业财富中心商业城3幢1-25号商铺（简称托管商铺）建筑面积53.18平方米委托给原告经营管理，通过出租给第三人收取租金的方式为二被告获得投资收益。托管合同约定税前租金为每年73,318.80元（每季租金为18,329.70元），从2017年7月11日开始计算租金至2027年7月10日止10年的租金不作调整。托管合同签订后，原告不断招商招租未能成功，至今托管商铺尚未出租，一直处于闲置状况。原告为了商业城全体业主的整体利益，在市场不利好、经营极度困难的情况下，仍然垫付了二被告作为投资收益的租金89,296.70元。原告认为，托管合同系委托合同的性质，原告并不直接使用托管商铺，受托事项是将托管商铺代为出租并收取租金交付给二被告，托管合同的主体称谓以及第九条约定，将委托合同法律关系表述得非常明确。既然在这批同类案件中，法院已将托管合同认定为租赁合同性质，且不准许当事人解除该托管合同，但托管合同签订后，商业房产的租金水平降幅超过300%，比如本案约定的租金标准约每月每平方米115元，而现在的租金水平只能在每月每平方米约25元，且未算免租期，降幅达360%，而这些客观情况的变化是当事人无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，皆因国家对房地产市场的宏观调控所引发，若不变更托管合同的相应约定，对原告明显不公平，且不能实现合同目的。特此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条规定，提起反诉，望贵院判如所请。 对被告（反诉原告）“丰业商管公司”、“丰业房开司”的反诉请求，原告（反诉被告）辩称，一、被告不享有单方面变更合同租金的权利，也不应该变更，理由如下：1、合同是原被告双方自愿签署，是真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应履行义务；2、被告提交的证据不能证明发生了合同订立时无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化的情况，被告不能举证证明案涉合同存在情势变更的情形；三、被告辩称的理由并不属于最高院关于适用合同法若干问题解释二第二十六条规定的无法预见非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化的情况，继续履行合同对一方当事人明显不公平的情形。我国虽非判例法国家，但同案应同判。 4、被告自身就系专门成立的商业主体，商主体更应知晓从事相关商事行为的风险，被告自签订上述合同时，就已经知晓一切法律后果，综上本案不符合情势变更，应属于商业风险，故对其要求降低租金的主张不应支持。 经审理查明，二原告系夫妻关系。2016年1月10日，毛传春、彭志勤与“丰业房开司”签订了房屋《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定毛传春、彭志勤向“丰业房开司”购买犍为县，购买价格为733188元，并于当日到房管部门进行了备案登记。同日，毛传春、彭志勤与“丰业商管公司”签订了《商铺委托经营管理合同》，约定：从签订本合同起至2027年7月10日止，毛传春、彭志勤将上述所购商铺交付“丰业商管公司”经营管理，并约定在委托经营及管理期间，由“丰业商管公司”每年向毛传春、彭志勤支付租金73318.80元（即每季度三个月租金18329.7元，在本合同期内，租金不作调整），支付方式为：从2017年7月11日起至委托期限届满的租金于每年1、4、7、10月的月底前按季度支付。还约定，乙方（即“丰业商管公司”）逾期向甲方（即毛传春、彭志勤）交付租金的，应每日按当期应交租金额的万分之三承担违约金，逾期达六十日的，甲方可提出解除本合同。 另查明，“丰业商管公司”于2018年1月3日支付了2017年1、2季度的租金34,419元，2018年2月28日支付了2017年第4季度租金18,329.7元，2018年7月3日支付了2017年第3季度租金18,329元，于2020年2月12日支付2018年第三季度租金18,219元，共计89,296.7元，其余租金及违约金被告未支付。 还查明，乐山市中级人民法院在审理上诉人李立江、黄敏容与被上诉人“丰业商管公司”、“丰业房开司”房屋租赁合同纠纷一案中，于2020年5月14日作出了（2020）川11民终388号民事判决，该判决认定《商品房买卖合同》、《补充协议》与《商铺委托经营管理合同》构成合同联立关系，应视为一个整体，并判决“丰业商管公司”、“丰业房开司”对租金和违约金承担共同支付责任。 认定上述事实，有经过庭审质证的以下证据及双方当事人在庭审中的陈述为据：双方的主体资格证据、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、商品房买卖合同备案表、《商铺委托经营管理合同》及承诺书、《丰业财富中心商业城管理公约》及附件、租金结算及转款凭证、（2019）川1123民初2584号及2020川11**民初668号民事调解书、（2020）川11民终388号民事判决书。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《商铺委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方当事人应按合同的约定全面履行各自的义务，未按合同约定履行的，还应当按照合同约定及法律规定承担违约责任，由于双方并未请求解除合同，且被告对继续履行合同也无异议，原告关于继续履行合同的请求无判决之必要。由于双方对已付租金金额89,296.7元及租金和违约金的计算方式并无异议，本院予以确认。 本案争议的焦点为：一、租金及违约金的计算依据，合同约定的违约金是否过高？二、二被告是否应当承担租金及违约金的连带或共同支付责任？三、二被告反诉请求即要求变更合同降低租金及违约金的请求是否成立？ 对以上争议焦点，本院评判如下： 一、关于租金计算依据及违约金是否过高的问题。原告主张按合同约定的金额及违约金标准计算，二被告主张按房屋实际面积及实际房款比例计算，合同约定的日万分之三的违约金过高，要求调减。由于合同约定的租金标准系确定的金额，即每年73,318.80元，每季度三个月租金18,329.7元，且约定在本合同期内，租金不作调整，而并无关于按实际面积及房款比例计算的约定，被告又未提交相应证据证明应按实际面积及房款比例计算的证据予以证明，因此被告该主张证据不足，本院不予支持。对于合同约定的违约金标准，本院认为，日万分之三的违约金系双方合同约定，且被告未提交证据证明该标准过分高于原告的损失，因此本院对被告要求调减的主张不予支持。综上，由于二被告对原告主张的租金及违约金的计算方式并无异议，本院确认截止2020年6月被告欠付租金为148,871元，逾期支付租金的违约金17,042元。 二、关于二被告是否应当承担租金及违约金的连带或共同支付责任问题。原告主张由二被告连带支付或共同支付租金及违约金，二被告认为不应当由二被告承担连带支付责任。由于乐山市中级人民法院在（2020）川11民终388号民事判决中，已认定《商品房买卖合同》、《补充协议》与《商铺委托经营管理合同》构成合同联立关系，应视为一个整体，并判决“丰业商管公司”、“丰业房开司”对租金和违约金承担共同支付责任。由于该判决系二审生效判决，案情与本案完全一致，根据类案同判的原则，应认定“丰业商管公司”、“丰业房开司”应对租金及违约金承担共同支付责任。 三、关于二被告反诉请求即要求变更合同降低租金至每月每平方米25元及降低违约金标准至日万分之一点五的请求是否成立的问题。二被告（反诉原告）认为双方签订合同后，客观情况发生了重大变化，是当事人无法预见的、不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，皆因国家对房地产市场的宏观调控所引发，若不变更托管合同的相应约定，对原告明显不公平，且不能实现合同目的，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条规定之情势变更的情形，故要求变更合同降低租金至每月每平方米25元及降低违约金至日万分之一点五。毛传春、彭志勤认为，被告提交的证据不能证明发生了在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化的情况，被告不能举证证明案涉合同存在情势变更的情形，本案不符合情势变更，应属于商业风险，反诉原告的反诉请求法院不应支持。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条（条文附后）之规定，所谓情势变更是指合同成立以后因客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，反诉原告主张本案双方签订合同后，客观情况发生了重大变化，是当事人无法预见的、不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，是因国家对房地产市场的宏观调控所引发，符合情势变更，但反诉原告并未提交相应证据予以证明，其主张符合情势变更条件的理由不充分，无事实和法律依据。同时，（2019）川1123民初2584号及（2020）川1123民初668号民事调解书所确定的内容系相关权利人对自己权利的处分，与本案无直接关联，反诉原告提交该两份调解书也不能证明自己的反诉主张。综上，对反诉原告“丰业商管公司”、“丰业房开司”的反诉请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川丰业荣华商业管理服务有限公司、四川丰业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内共同支付原告（反诉被告）毛传春、彭志勤截至2020年6月30日的房屋租金148,871元，逾期支付租金的违约金17,042元； 二、驳回原告（反诉被告）毛传春、彭志勤的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告四川丰业荣华商业管理服务有限公司、四川丰业房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费减半收取1,809元、反诉受理费减半收取3,647元，由被告（反诉原告）四川丰业荣华商业管理服务有限公司、四川丰业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  杨荣超 二〇二〇年十月十日 书记员  徐 杰 附：本判决书所适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》 第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》： 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。