贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6180号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。委托诉讼代理人：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：宋军，男，汉族，1969年4月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：任菊，女，汉族，1976年5月3日出生，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：聂咏，贵州锐驰律师事务所律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人宋军、任菊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5280号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、被上诉人宋军、任菊委托诉讼代理人聂咏到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项、第二项，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或将本案发回重审。事实及理由：1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条二项和补充协议约定，上诉人在被上诉人委托办证后360日内未完成办证义务才承担违约责任，一审违反双方意思自治，认定事实和适用法律错误。2.房屋已经交付使用，逾期办证对被上诉人无实质影响，即使认定上诉人应承担违约责任，也应将标准调减至10%。3.根据双方约定，被上诉人未提交资料，上诉人有权拒绝交房而不承担违约责任；4.开户费是根据合同约定收取的，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当履行。上诉人只是代相关部门代收代缴，且被上诉人已经享受该费用带来的生活便利，双方委托代收关系已经履行完毕，没有退还基础。被上诉人主张退还开户费应受到时效限制，被上诉人的该主张已经超过诉讼时效，不应得到支持。被上诉人宋军、任菊辩称，至一审开庭前被上诉人仍未得到不动产权证，虽然案涉不动产权证办证时间为2019年7月15日，上诉人交付给被上诉人的时间为2020年6月底，但根据商品房买卖合同房屋权属证书交付的约定逾期办证违约金的时间应当以交付时间为准，而不是以办证时间为准。原审原告宋军、任菊起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金6465.82元（以原告已付购房款468538元为基数，按每日万分之0.5从2017年10月31日起计算至2018年8月2日）；2.判令被告向原告退还已收取的三通费3285元；3.判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款468538元为基数，按日万分之一的标准从2019年8月2日计算至被告将不动产权证书交付原告之日止暂计9277.05元；4.诉讼费由被告承担。一审认定事实：原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，总价款468538元,出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房,由于买受人的原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人登报通知之日起90日内买受人未提出书面异议，视为商品房已完成交付；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款468538元，但被告并未依约向原告办理不动产权证。2016年原告向被告支付各项开户费3285.00元。2018年8月2日，被告向原告交付房屋。另查明，毕节市住房和城乡建设局于2019年4月25日为涉案商品房出具《毕节市商品房屋交付使用备案证书》，2019年7月7日，被告发送短信通知原告等业主提交资料办理产权证书。2019年5月26日，原告与被告签订委托书，委托被告办理房屋权属登记。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已依约履行合同义务向被告支付全部购房款，但被告并未依约按时向原告交付涉案房屋，原告直至2018年8月2日才取得涉案房屋的使用权利。被告已构成违约，原告诉请被告支付逾期交房违约金，有合同约定，予以支持。依照《商品房买卖合同》之约定，被告应向原告支付2017年11月1日至2018年8月2日期间（共计274天）的逾期交房违约金，该违约金计算为468538元×0.005%×274天=6419元。合同约定该项违约金于交房之日其90日内即2018年11月2日前支付，原告的主张未超过诉讼时效，被告关于该项违约金诉讼时效的主张，不予采纳。关于原告诉请的逾期办证违约金。根据《商品房买卖合同补充协议》第8.5条“出卖人只承担房屋产权证的协助义务”、第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”以及第8.3条：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”之约定，原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。基于前述约定，原告负有需向被告交付应由买受人提交的办证资料的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第5.6条：“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续”之约定，若因原告自身所致导致未能向被告提交相关办证资料以及未付清办理产权所需的相关费用，被告是可以拒绝为原告办理入住手续的。本案中，双方已经办理完毕入住手续，且届时涉案房屋尚未办理初始登记，由此可知原告未能在办理入住手续前提交办证资料及缴清办证费用是被告的原因所致，因被告未履行在先义务，阻碍了办证条件的成就，应当视为被告履行办证义务的条件已经成就，故被告应当自办理入住手续之日（2018年8月2日）起360日内（即2019年7月27日之前），为原告提供产权过户的相关手续。因原、被告双方形成委托代办关系，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但其仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。本案中，被告所举证据《毕节市商品房屋交付使用备案证书》等资料不能证明涉案房屋已经办理初始登记及转移登记条件成就，故被告履行的通知义务及双方办理委托手续等事宜不能视为被告已经履行了义务，故被告应继续履行办理转移登记的义务，其违约责任应直至交付办理转移登记的有关资料至不动产登记机关并通知原告之日止。故被告应以原告已付购房款468538元为基数，按每日万分之一（即46.85元)的标准，向原告支付2019年8月2日至被告交付办理转移登记的有关资料至不动产登记机关并通知原告之日期间的逾期办理转移登记的违约金。关于原告诉请的“各项开户费”。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故虽然被告提出诉讼时效抗辩，但因其代收该项费用无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告返还，故被告的诉讼时效抗辩，不予采纳，原告要求被告退还各项开户费3285元的诉讼请求，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告宋军、任菊逾期交房违约金6419元，并按每日46.85元向原告支付2019年8月2日至被告提交办理商品房转移登记的有关资料至不动产登记机关并通知原告之日期间逾期办证违约金；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告宋军、任菊各项开户费3285元；三、驳回原告宋军、任菊的其他诉讼请求。案件受理费138元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：案涉房屋的不动产权证于2019年7月17日取得。一审认定的其余事实，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见及本案事实，本案二审争议焦点为：1.上诉人应否承担逾期办证违约责任；2.上诉人应否承担逾期交房违约责任；3.开户费应否退还。关于焦点1,案涉房屋于2018年8月2日交付。根据双方当事人的约定，上诉人应于交房后360日内即于2019年7月28日前履行办证义务。上诉人在2019年7月17日就已经履行了办证义务，并未违约，不应承担逾期办证违约责任。一审判决上诉人承担逾期办证违约责任的期间为2019年8月2日至被告提交办理商品房转移登记的有关资料至不动产登记机关并通知原告之日，即截止于上诉人向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关资料并通知原告（办证）之日，被上诉人未提起上诉，对其主张违约金应截止到上诉人交付不动产权证给被上诉人之日的抗辩意见，本院不予采纳。关于焦点2,双方当事人约定的交房期限为2017年10月31日前，上诉人2018年8月2日向被上诉人交付房屋，上诉人逾期交房的事实客观存在。上诉人主张根据双方约定，被上诉人在交房时应提交办证资料，因被上诉人未提交办证资料其不应承担逾期交房违约责任，但上诉人未举证证明在约定的交房时间以前曾通知被上诉人提交相关资料以及因被上诉人未提交相关资料而拒绝交房。故对上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。关于焦点3，被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5280号民事判决第二项、第三项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告宋军、任菊各项开户费3285元；驳回原告宋军、任菊的其他诉讼请求”。二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5280号民事判决第一项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人宋军、任菊逾期交房违约金6419元。三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费138元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担78元，被上诉人宋军、任菊负担60元；二审案件受理费276元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担156元，被上诉人宋军、任菊负担120元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十月二十日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印