宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初5470号原告：银川惠众物业服务有限公司，统一社会信用代码91640122083535309M。法定代表人：漆某。委托诉讼代理人：杨某，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：韩某，汉族,宁夏回族自治区贺兰县人，自由职业，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告银川惠众物业服务有限公司（以下简称惠众物业公司）与被告韩某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告惠众物业公司的委托诉讼代理人杨某、被告韩某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告惠众物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告贺兰县永胜花园B区1-7-502室2016年1月1日至2018年12月31日的物业费1368元，违约金300元，共计1698元；2、本案诉讼费由被告承担。事实理由:我公司自2016年1月1日接管贺兰县永胜花园B区物业服务管理工作，与该小区前物业公司签订物业服务移交合同，并在贺兰县城建局物业办做备案手续，物业服务收费以银川市物价局定价最低收费为标准，普通多层住宅0.40元/平方米/月，商业用房0.6元/平米/月。被告系永胜花园室业主，面积94.95平方米，属普通多层住宅用房(0.40元/平米/月)。合同生效后原告为被告提供物业服务和管理工作，按约定被告应当向原告缴纳2016年1月1日至2018年12月31日的物业费1368元，违约金300元，共计1698元，但被告一直拒绝缴费。合同履行后，原告按照约定提供物业服务，被告却不履行缴费义务，原告多次催缴无果，根据《中华人民共和国物权法》、《合同法》、《民法通则》等相关法律规定，原告依法起诉，请求判如所请。被告韩某辩称：欠费属实。1、我房屋入户门被人砸，我找物业公司，物业公司不予理会；2、2楼营业房加装入户门且私自加装排烟管道，噪音扰民，导致我晚上没有办法休息，物业公司不予处理3、小区内监控设施不能正常使用；4、楼道卫生不能及时打扫，楼道内墙皮脱落。故我没有缴纳物业费。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：涉案小区为农民安置住宅小区，物业服务标准为准物业服务。2015年12月30日，原告惠众物业公司（接管方）与涉案小区前物业公司贺兰立民物业服务有限公司（移交方）签订物业移交协议，约定贺兰县永胜花园的委托管理责任于2016年1月1日起正式移交原告接管，正式移交后所发生的责任与义务由原告承担。2016年1月1日，贺兰县物业管理中心下发（2016）第02期批复，决定由原告负责贺兰县永胜花园小区的物业服务工作。2016年，原告在贺兰县物业管理中心进行了备案登记，委托期限为2016年1月1日至2017年12月31日，物业服务费标准为0.35元/月/平方米。银川市物价局和银川市住房和城乡建设局联合下发的银价发[2016]36号文件中明确保障性安居工程、农民安置住宅小区和老旧住宅小区的物业收费标准实行政府定价，具体标准为：准物业小区为0.4、一级服务小区为0.6元、二级服务小区为0.8元。被告韩某系贺兰县永胜花园B区1-7-502室业主，房屋面积是94.95平方米。庭审中原告认可其物业服务存在瑕疵。被告现欠付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，经原告多次催要被告未在限定期限内交纳物业费。现原告诉至本院，请求判如所请。判决的理由与结果本院认为，原告惠众物业公司与涉案小区前物业公司签订物业移交协议，经过贺兰县物业管理中心的批准，作为提供物业管理服务的公司对涉案小区提供物业管理服务，并实际对该小区进行物业管理，且在贺兰县物业管理中心进行了备案登记，具备法律效力。原告提供了相应物业管理和服务，被告作为该小区业主，双方之间存在事实上的物业服务合同关系，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费。原告提供的贺兰县物业服务合同备案登记表证实，涉案小区物业服务收费标准为0.35元/月/㎡，委托期限为2016年1月1日至2017年12月31日，故在此期间内本院按照0.35元/月/㎡的标准计算物业费。根据银川市物价局和银川市住房和城乡建设局联合下发的银价发[2016]36号文件，农民安置住宅小区的物业收费标准，准物业小区为0.4元/月/㎡，因此对于2018年1月1日起至2018年12月31日期间本院按照0.4元/月/㎡的标准计算物业费。故原告主张的自2016年1月1日至2018年12月31日期间，被告应交物业费为1253元（94.95㎡×0.35元/月/㎡×24个月+94.95㎡×0.4元/月/㎡×12个月）。因被告辩称原告服务不到位，且原告认可之前物业服务有瑕疵，应对被告承担一定的违约责任，可酌情扣减被告应交纳总额10%的物业费，对原告要求被告支付物业服务费1368元的诉讼请求，本院予以支持1128元（1253元－1253×10%），超出部分不予支持。关于违约金，原告惠众物业公司与被告未签订物业服务合同，也未约定违约责任以及承担违约金的计算方式，故对原告惠众物业公司要求被告韩某承担违约金300元的诉讼请求，本院不予支持。物业服务属于一种公共服务，其管理和服务范围主要是物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化养护、公共秩序维护的协助管理等。因服务范围广、服务对象多、工作人员素质、能力参差不齐以及业主的较高要求，物业公司在服务过程中很难让所有业主都满意，而业主不能以此为由拒绝交纳物业费，因为这将导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于营造小区乃至整个社会的和谐环境，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。业主可以通过向物业公司反映问题，提出合理化建议及通过其他途径向物业公司主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告韩某向原告银川惠众物业服务有限公司支付2016年1月1日起至2018年12月31日期间的物业费1128元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告银川惠众物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告银川惠众物业服务有限公司负担8元，被告韩某负担17元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 时 楠 二〇二〇年十月二十八日书记员 王昭君附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。