广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2291号上诉人（原审被告、再审被申请人）：何远锋，男，汉族，住清远市清新区。上诉人（原审被告、再审被申请人）：谭玉兰，女，汉族，住清远市清新区。两上诉人共同委托诉讼代理人：谭玉华，男，汉族，住清远市清新区。被上诉人（原审原告、再审申请人）：清远市清新区骏豪城物业管理有限公司。住所地：清远市清新区太和镇中山路**。法定代表人：廖焯华。委托诉讼代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：周杰，广东劲龙律师事务所律师。上诉人何远锋、谭玉兰因与被上诉人清远市清新区骏豪城物业管理有限公司（以下简称骏豪城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民再10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何远锋、谭玉兰上诉请求：1.撤销（2019）粤1803民再10号民事判决，维持（2018）粤1803民初2240号民事判决；2.本案受理费、原审受理费、再审受理费由骏豪城物业公司负担。事实和理由：再审认定事实错误。关于物业服务费的调整，从被上诉人提交的证据中，根本不能证实物业服务费的调价符合《物权法》第七十六条的规定，而且被上诉人也没有通过书面征求意见、记名表决等形式征求全体业主的意见。相关的表决事项也没有在物业管理区域的显著位置公告，更没有业主的签名确认。被上诉人提交的2份物价部门的备案表不足以否决法律法规的规定。再审法院据此认定调价符合法律规定、合同有效显然是认定事实错误。二、再审适用法律错误。l、上诉人拒交物业管理费的原因是被上诉人造成的，根据《骏豪城前期物业管理服务协议》的规定，被上诉人必须保证设备正常运行、定期清理化粪池等。上诉人多次反映对讲门铃不能正常运行、化粪池堵塞等问题，被上诉人都置之不理。上诉人只能采取拒交物管费的方式以示抗议，完全不构成恶意违约，故此上诉人不应承担违约责任，或可以减少上诉人的违约责任。2、关于诉讼时效问题。再审认为物业服务合同具有延续性，且被上诉人至今仍在为涉案房屋所在的骏豪城小区提供物业服务，故上诉人辩称2017年以前的物业服务费追收己过诉讼时效，不予采信是适用法律错误。根据《民法通则》第137条的规定，诉讼时效期间从知道或者所当知道权利被侵害时起算。根据约定，上诉人缴交物管费的时间是每月的5日前；被上诉人的收费权利从每月的5日开始就应当知道受到了侵害。上诉人从2013年9月就不交物业管理费，原因是被上诉人不作为引起的，而且被上诉人的负责人也明确表态不用交的，期间被上诉人一直没有向上诉人催缴过物业管理费，直至2018年7月，被上诉人才向法院提起诉讼。自2017年10月l日往前推移2年，即是2015年10月之前的物业管理费都是过了诉讼时效期间的，该部分的物业管理费不应得到法院的保护，即是有25个月共2620元的物业管理费应该从判决的第一项中剔除。被上诉人骏豪城物业公司辩称，再审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人骏豪城物业公司向一审法院起诉请求：1.何远锋、谭玉兰向骏豪城物业公司缴纳物业服务费8683.76元；2.何远锋、谭玉兰向骏豪城物业公司缴纳梯灯费300.5元和电梯电费144.14元；3.何远锋、谭玉兰向骏豪城物业公司缴纳其他分摊费用276.95元；4.何远锋、谭玉兰向骏豪城物业公司缴纳滞纳金7556.22元；上述费用合计16961.57元；5.何远锋、谭玉兰负担案件的诉讼费用。一审法院作出（2018）粤1803民初2240号民事判决：一、何远锋、谭玉兰应于判决生效之日起十日内向清远市清新区骏豪城物业管理有限公司支付物业服务费6078.63元及违约金（违约金以104.8元为基数，从2013年10月5日起每月递增104.8元至2018年6月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准分段计算至上述费用支付完毕之日止）；二、驳回清远市清新区骏豪城物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费112元，由何远锋、谭玉兰负担40元，清远市清新区骏豪城物业管理有限公司负担72元。被上诉人骏豪城物业公司向一审法院申请再审请求：1.撤销（2018）粤1803民初2240号民事判决，依法改判何远锋、谭玉兰向骏豪城物业公司缴纳物业服务费8683.76元及违约金；2.诉讼费用由何远锋、谭玉兰负担。一审法院认定事实：2009年3月15日，何远锋、谭玉兰购买位于清远市清新区********************（高层住宅），建筑面积为149.72平方米，并与骏豪城物业公司签订《骏豪城前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止，物业管理服务费的收费标准为多层住宅第一年按每月每建筑平方米0.45元收取，高层住宅第一年按每月每建筑平方米0.7元收取，以后的标准由业主与物业公司协定。交纳费用的时间为每月5日前。骏豪城物业公司违反协议，擅自提高收费标准或乱收的，何远锋、谭玉兰有权要求骏豪城物业公司清退所多收费用，同时合同还约定业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日按每天3‰交纳滞纳金。2013年9月至2018年6月14日（共58个月）期间，何远锋、谭玉兰没有向骏豪城物业公司缴交物业服务费。2017年7月12日、8月27日，骏豪城物业公司分别向一审法院提交清新县物价局物业服务收费备案表[编号：清新县价物业费备（2012年6号）]，该表载明“约定收费标准（按建筑面积计）：多层住宅0.6元/㎡/月，带电梯高层住宅1.00元/㎡/月，收费起止时间：2012年1月至2013年12月；总户数1508户，第四期559户，已签协议500户，其中59户未出售。一二三期共949户，其中40户未收楼，83户未装修入住，常住有**，已签订新物业管理服务协议503户；备案日期2012年8月16日”及清远市清新区发展和改革局物业服务收费备案表[编号：清新发改物业费备（2017年5号）]，该表载明“约定收费标准（按建筑面积计）：多层住宅0.6元/㎡，带电梯高层住宅1.00元/㎡/月，收费起止时间：2012年1月1日；备案日期2017年7月6日。”。何远锋、谭玉兰至今没有与骏豪城物业公司签订新的物业管理服务协议。庭审中，骏豪城物业公司向一审法院提出：违约金计算从欠款之日起按银行同期贷款利率计付至付清款项日止。骏豪城物业公司现仍为涉案房屋所在的骏豪城小区提供物业服务。一审法院再审认为：本案是物业服务合同纠纷。一、骏豪城物业公司调整收费标准是否合法。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”。本案中，骏豪城物业公司向一审法院提交的清新县物价局物业服务收费备案表[编号：清新县价物业费备（2012年6号）]，该表载明“约定收费标准（按建筑面积计）：多层住宅0.6元/㎡/月，带电梯高层住宅1.00元/㎡/月，收费起止时间：2012年1月至2013年12月；总户数1508户，第四期559户，已签协议500户，其中59户未出售。一二三期共949户，其中40户未收楼，83户未装修入住，常，常住有**签订新物业管理服务协议503户；备案日期2012年8月16日”及清远市清新区发展和改革局物业服务收费备案表[编号：清新发改物业费备（2017年5号）]，该表载明“约定收费标准（按建筑面积计）：多层住宅0.6元/㎡/月，带电梯高层住宅1.00元/㎡/月，收费起止时间：2012年1月1日；备案日期2017年7月6日。”均说明骏豪城物业公司从2012年1月1日起将高层住宅物业服务费标准从0.70元/㎡/月调整为1.00元/㎡/月是经过三分之二以上业主的同意，且报物价部门备案同意，该物业服务费的调整，符合上述的法律规定，合法有效。对全体高层业主具有约束力。何远锋、谭玉兰辩称骏豪城物业公司主张的物业服务费是没有事实和法律依据，物业服务费应按《前期物业管理服务协议》进行收取不予采纳。二、关于诉讼时效问题。虽然何远锋、谭玉兰没有与骏豪城物业公司签订新的《骏豪城物业管理服务协议》，但调整后的物业服务费的收费标准对何远锋、谭玉兰有约束力。因物业服务合同具有延续性，且骏豪城物业公司至今仍在为涉案房屋所在的骏豪城小区提供物业服务，故何远锋、谭玉兰辩称2017年以前的物业服务费追收已过诉讼时效，不予采信。三、关于物业服务费及违约金的支付。双方签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，除约定违约金过高应予调整外，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方均具有法律约束力。何远锋、谭玉兰没有按约定期限和调整后的收费标准向骏豪城物业公司支付物业服务费，属违约，应承担违约责任。何远锋、谭玉兰应按调整后的收费标准支付所欠2013年9月至2018年6月（共58个月）的物业服务费8683.76元（1.00元/月×149.72㎡×58个月）给骏豪城物业公司外，还应支付骏豪城物业公司违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，本案的违约金属补偿损失性质，因何远锋、谭玉兰未按期缴纳物业服务费造成骏豪城物业公司的损失是利息的损失，因此，违约金应从违约之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至欠款付清之日。骏豪城物业公司提出违约金标准按中国人民银行同期贷款利率计算并无不当，一审法院予以支持。何远锋、谭玉兰辩称骏豪城物业公司管理不到位，没有整改，违约是骏豪城物业公司造成的，何远锋、谭玉兰不需承担违约金，何远锋、谭玉兰没有向一审法院提交证据证明及提出充分的理由，一审法院不予采纳。原审按照调整前高层住宅0.70元/㎡/月的收费标准计算物业服务费不当，依法应予纠正。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款规定，作出如下判决：一、撤销广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初2240号民事判决；二、何远锋、谭玉兰应于判决发生法律效力之日起十日内向清远市清新区骏豪城物业管理有限公司支付物业服务费8683.76元及违约金（其中违约金以149.72元为基数，从2013年10月5日起每月递增149.72元至2018年6月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准分段计算至上述费用支付完毕之日止）。原审案件受理费112元，再审案件受理费50元，合共162元，由何远锋、谭玉兰负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。上诉人主张被上诉人违反相关法定程序擅自提价，涉案物业服务费不应按照被上诉人调整后的收费标准计算。而被上诉人提交的清新县物价局物业服务收费备案表[编号：清新县价物业费备（2012年6号）]载明：“约定收费标准（按建筑面积计）：多层住宅0.6元/㎡/月，带电梯高层住宅1元/㎡/月，收费起止时间：2012年1月至2013年12月；说明事项：总户数1508户，第四期559户，已签协议500户，其中59户未出售。一二三期共949户，其中40户未收楼，83户未装修入住，常住有，常住有**新物业管理服务协议503户；备案日期2012年8月16日”、清远市清新区发展和改革局物业服务收费备案表[编号：清新发改物业费备（2017年5号）]载明：“约定收费标准（按建筑面积计）：多层住宅0.6元/㎡/月，带电梯高层住宅1元/㎡/月，收费起止时间：2012年1月1日；备案日期2017年7月6日”。以上事实表明，被上诉人从2012年1月1日起将多层住宅物业服务费的收费标准从0.45元/㎡/月调整为0.60元/㎡/月、带电梯高层住宅从0.70元/㎡/月调整为1元/㎡/月，已经过三分之二以上业主同意且报物价部门备案同意，符合相关的法定程序，对全体业主具有约束力。上诉人作为业主，未按上述标准向被上诉人交纳物业服务费，其行为已构成违约，应向被上诉人支付拖欠的物业管理费及违约金，其主张仍应按双方之前签订的《骏豪城前期物业管理服务协议》的约定向被上诉人交纳物业服务费理由不充分，本院不予支持。至于上诉人主张的拒交物业管理费是由于被上诉人不作为，上诉人不构成恶意违约不应承担违约责任或应当减轻其违约责任，及被上诉人诉请的部分物业管理费已过诉讼时效期间不应得到支持，依据不足，本院不予采信。综上所述，上诉人何远锋、谭玉兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何远锋、谭玉兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年十月九日法官助理 梁家惠书 记 员 周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。