广西壮族自治区横县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0127执异33号 异议人（案外人）：黄毅，女，1976年12月22日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托代理人：秦昌任，广西任钒律师事务所律师。 申请执行人：吴倩，女，1989年3月10日出生，仫佬族，住南宁市青秀区。 委托代理人：陈蜀丽，广西桂盟律师事务所律师。 被执行人：广西佳园房地产有限公司，住所地南宁市青秀区仙葫大道中**观澜溪谷商业**，统一社会信用代码：914500007376189485。 法定代表人：陈春娣，董事兼总经理。 本院在执行申请执行人吴倩与被执行人广西佳园房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案中，异议人黄毅对南宁市青秀区人民法院（2017）桂0103民初4940号民事裁定，查封南宁市青秀区仙葫大道中121号观澜溪谷39号楼103号房产提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年9月29日举行公开听证，案外人黄毅及其委托代理人秦昌任、申请执行人吴倩的委托代理人陈蜀丽到庭参加听证，被执行人广西佳园房地产有限公司经通知未到庭。现本案已审查终结。 异议人黄毅异议称，请求解除对登记在被执行人广西佳园房地产有限公司名下位于南宁市青秀区仙葫大道中121号观澜溪谷39号楼103号房产的查封。事实和理由：2013年10月26日，异议人在广西佳园房地产有限公司开发的南宁市青秀区仙葫大道中121号观澜溪谷购买不动产39号楼103号商品房。《商品房买卖合同》约定：异议人购买的案涉房产，建筑层数地上三层，地下，地下**面积共439.41平方米（其中：套内建筑面积423.58平方米，分摊的共有共用建筑面积15.83平方米），每平方米的单价为11048.68元，总价款合计468万元整，合同约定2014年12月31日前被执行人广西佳园房地产有限公司将商品房交付给异议人。《合同补充协议》约定：“物业总房款分三期付清；签订《商品房买卖合同》当日付清第一期房款（占房款57.26%）268万元；第二期房款（占总房款42.74%）200万元，在2014年1月10日前付清”。合同签订后，异议人已经按约定交清所有房款。2016年5月31日，被执行人广西佳园房地产有限公司向异议人发出入伙邀请函。2020年8月份，异议人得知横县人民法院作出（2020）桂0127执455号之一公告。异议人认为案涉房产尽管登记在被执行人名下，但在人民法院查封之前异议人已经和被执行人签订合法有效的书面合同，且已合法占有该不动产，同时已支付全部价款，并非因异议人自身原因未办理过户登记，该不动产属异议人所有，法院查封是错误的。 异议人向本院提交证据有：1、身份证，用于证明异议人身份情况；2、《商品房买卖合同》，用于证明异议人与被执行人签订合法有效的书面合同；3、收据、签购单、交易明细，用于证明异议人已支付全部价款的事实；4、入伙邀请函、物业服务费催收函、委托书，用于证明异议人已合法占有案涉不动产。 申请执行人吴倩答辩称，异议人提交的现有证据不能表明异议人与被执行人广西佳园房地产有限公司存在真实的买卖合同交易，亦不能证明异议人对案涉房产享有排除执行的权利，请求法院驳回异议人的异议请求。 被执行人广西佳园房地产有限公司未作答辩。 本院查明，吴倩诉被广西佳园房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，南宁市青秀区人民法院于2017年6月8日作出（2017）桂0103民初4940号民事裁定书，查封广西佳园房地产有限公司名下价值22737306元的财产。根据该裁定，不动产登记机构于2017年6月28日对南宁市青秀区仙葫大道中121号观澜溪谷39号楼103号房产登记查封。另查明，吴倩诉广西佳园房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案判决发生法律效力后，南宁市青秀区人民法院已立案执行，案号为：（2019）桂0103执6410号，根据南宁市中级人民法院（2019）桂01执协10号协调决定书，该案指定本院执行。2020年5月6日，本院作出（2020）桂0127执455号之一执行裁定，续行查封上述案涉商品房。 另查明，根据国家企业信用信息公开系统查询显示，被执行人广西佳园房地产有限公司的法定代表人变更登记情况是：2013年7月25日至2015年12月8日为陈宇雄，2015年12月9日至2016年11月30日为向力，2016年12月1日至2016年12月15日为刘德娟，2016年12月16日至2018年1月23日为孙京炜，2018年1月24日至2019年5月4日为沈轶飞，2019年5月5日至今为陈春娣。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条规定，本案被指定由本院执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议，应由本院审查处理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案异议人黄毅对被执行的房地产开发企业即被执行人广西佳园房地产有限公司名下的商品房提出异议，应适用该规定进行审查。在本案中，关于异议人与被执行人签订书面买卖合同是否合法有效的问题，异议人提交的《商品房买卖合同》中最后一页合同签订时间处留空白，异议人没有作出合理解释；且合同上出卖人“广西佳园房地产有限公司”处所盖法定代表人印章为“沈轶飞”，而据查实，异议人主张签订买卖合同的时间即2013年10月26日，广西佳园房地产有限公司当时的法定代表人为陈宇雄，而沈轶飞于2018年1月24日至2019年5月4日才是该公司的法定代表人，故该《商品房买卖合同》所署出卖人的法定代表人与实际情况明显不符。申请执行人对该合同的真实性和合法性亦不予认可。本院认为现有证据无法证明该《商品房买卖合同》真实有效，据此对异议人提出其与被执行人签订合法有效的书面合同，本院不予采信。异议人的异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形，异议人黄毅不能证明其对案涉房产享有排除执行的权利，故对其提出的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人黄毅的异议请求。 当事人、案外人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。 审判长  杨岱洲 审判员  陆云洪 审判员  冯永兵 二〇二〇年十月十九日 书记员  包婷婷 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人，当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第四条执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。 执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。