广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初4532号原告：曾双桂，男，汉族，1976年8月8日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：李耀威，广东枫丹律师事务所律师。被告：张春霞，女，汉族，1983年2月25日出生，住河南省台前县，委托诉讼代理人：陈杰，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡伟超，北京德和衡（广州）律师事务所律师。原告曾双桂与被告张春霞租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告曾双桂及其委托诉讼代理人李耀威，被告张春霞的委托诉讼代理人陈杰、胡伟超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾双桂诉称，2017年4月29日，原告与罗原雄签订《厂房租赁协议》一份，约定罗原雄将承租来的白云区江高镇水沥村兴和经济合作社位于白云区江高镇水沥村兴和街3号厂房二楼及宿舍2间租赁给原告使用，租期5年，从2017年6月1日起至2022年5月31日止，每月租金10000元。2017年12月12日，罗原雄又将其与水沥村兴和经济合作社签订的合同的权利义务（含原告所租赁的厂房）全部转租给被告。因罗原雄尚欠兴和经济合作社278900元的租金，故兴和经济合作社要求被告一次性付清拖欠的租金才成承继合同，被告便与原告商议，称其可以将原告与罗原雄签订的厂房租赁期限延长至2032年（即15年），但要求原告以预付租金的方式交纳13万元押金给被告。原告信以为真，便于2018年8月9日分三次将13万元汇入被告指定账户。2019年3月，因被告拖欠水沥村兴和经济合作社20多万元的租金，导致原告难以在水沥村继续经营下去，便于2019年4月将厂迁至佛山市南海区，原告自2017年6月至2019年4月如期支付了全部租金、水电费等费用，但被告一直拖延退回13万元押金予原告，经多次催收未果。特诉至法院，请求判令：1.被告立即退回租赁押金13万元，并以13万元为本金从2018年8月9日至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算利息给原告；2.由被告承担本案诉讼费用。被告张春霞辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告主张退回的13万元并非押金，实际上属于原告预付的租金。2018年8月，原告在得知被告已经获得兴和经济合作社同意，取得了包括原告承租的厂房在内的整个厂区一直到2032年的承租权以后，与被告约定在原先租赁合同所约定的2017年6月1日到2022年5月31日五年期限基础上，再续签10年到2032年，所以原告在2018年8月9日分三次向被告预付了部分租金。原告在转账记录附言一栏中填写的均是预付15年厂房租金。二、原告违反双方签订的租赁合同的约定，在没有与被告办理交接手续的情况下擅自办理。因为原告已经预付了13万元租金，原被告约定的租金标准是14000元/月，所以13万元租金实际抵扣了九个月租金，被告将原告原来承租的厂房保留至2020年1月。从2020年2月以后，因原告没有支付租金，故被告自行接收了原告原来承租的厂房。故原告预付的13万元租金实际已经抵扣2019年5月至2020年1月的租金，无需返还。经审理查明，2017年4月29日，罗原雄以“广州仟娆服饰皮具有限公司”名义（甲方）与原告（乙方）签订《厂房租赁协议》，约定由甲方将广州市白云区江高镇水沥村兴和街3号二楼及宿舍2间租赁给乙方经营使用，租赁期限五年，从2017年6月1日至2022月5月31日止；每月租金1万元，另电梯费每月500元，甲方另向乙方每月收取租赁期间所属的200元卫生费和200元保安费；乙方租赁期间的水电费用，按乙方实际使用量核计费用，另行支付给甲方。2017年12月12日，罗原雄（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁转让合同》，约定广州白云区江高镇水沥村兴和街3号厂房（包括1、2、3、4楼，一楼院子及搭房如建筑物，水电设施及负荷，整栋宿舍楼）按原甲方与广州白云区江高镇水沥村兴和经济合作社签订的合同整体转给乙方，具体房租水电费用，今后由乙方负责；在本合同生效时，由甲方转租厂房二楼和一楼院子的合同同时失效，由乙方直接再重新和厂房二楼及一楼院子的承租方签订租房合同；厂房租赁转让期限为2017年12月12日至2032年5月20日。原告自2018年1月起直接向被告交纳所租赁的广州市白云区江高镇水沥村兴和街3号二楼及宿舍2间的租金和水电费等费用。在2018年9月以前，原告每月支付租金为1万元，自2018年10月起，原告每月支付租金为14000元，均由原告通过银行转账直接支付至被告账户。原告最后一次向被告支付租金系于2019年3月8日支付2019年4月租金。此外，原告于2018年8月9日分三次向被告转账支付合计13万元，转账附言均为“预付15年厂房租金”。诉讼中，本院依原告申请开具律师调查令，由原告持令向广州市规划和自然资源局调查案涉租赁场地的用地和规划报建手续情况。该局函复本院：案涉地块现行土地利用现状含农用地及建设用地；案涉地块现行规划大部分规划为建设地，小部分规划为农用地；案涉地块未查到《建设用地规划许可证》《建设用地批准书》相关信息；案涉地块暂未查到相关《建设工程规划许可证》的信息；根据本院提供的位置核查，案涉地块已核发《集体土地所有证》，权利人为广州市白云区江高镇水沥村经济联合社农民集体。上述租赁场地的部分水电费由原告通过微信转账支付给被告指定的出租管理人员王存记。2019年3月19日，原告与王存记就案涉租赁场地截至当日的电费进行了书面对账结算，双方在对账单上签名确认，其中尾部书写“结止2019-3-19号”。原告于当日向被告转账支付16700元，转账附言为“截止19年3月19日电费”。2019年4月4日，原告与王存记就案涉租赁场地的水电费、保安卫生费等费用进行了书面对账结算，双方在对账单上签名确认，其中尾部书写“水电费结清，1405+600+4750=6755”。原告于当日向被告转账支付6755元，转账附言为“3月4月份水电费结清”。以上事实，有《厂房租赁协议》《厂房租赁转让合同》、银行电子回单、对账单、转账交易凭证、收据、复函和当事人陈述等证据证实。本院认为，原被告虽未签订书面租赁合同，但双方均确认被告自2017年12月12日起受让罗原雄与原告所签订《厂房租赁协议》中出租方的权利义务，且原告作为承租方，自2018年1月起直接向被告支付案涉租赁场地的租金和水电费等费用，应视为其默认案涉场地的出租方变更为被告。因此，原被告之间的租赁合同关系成立，双方未签订书面租赁合同，依法视为不定期租赁。根据广州市规划和自然资源局函复内容反映，案涉租赁场地未查到《建设用地规划许可证》《建设用地批准书》相关信息，也暂未查到相关《建设工程规划许可证》的信息。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原被告就案涉租赁场地订立的租赁合同无效。同时，根据该司法解释第五条的规定，案涉租赁合同无效，承租方仍应参照合同约定的租金标准向出租方支付占有使用费。本案中，原被告一致确认，原告已付清截至2019年4月的租金和水电费等费用，故本案争议焦点在于原告是否已于2019年4月将案涉租赁场地交还给被告。对此，原告提供了其与被告指定的租赁管理人员王存记于2019年3月19日、4月4日两次书面对账的对账单和同日向被告转账支付水电费等费用的转账凭证予以证实。被告对原告上述证据真实性、合法性无异议，故本院对原告上述证据予以采信。从上述证据内容反映，原被告于2019年3月19日就截至当日的电费进行了结算，然后仅在半个月后的同年4月4日，双方又就截至当日的水电费、卫生保安费等所有费用进行了结算。原被告上述结算行为于双方之前多月结算一次水电费等费用的交易习惯不相符，且结合2019年4月4日对账单中“水电费结清”的内容，本院对原告称其于当日将案涉场地返还给被告、双方对所欠款项进行了最终结算的主张予以采信。被告抗辩称原告一直未交还案涉租赁场地，故其一直为原告保留案涉租赁场地长达九个月，与原告上述证据反映内容不符，也不合常理，本院不予采信。原告已于2019年4月将案涉租赁场地交还给被告，且已付清截至当日的租金和水电费等全部费用，故原告于2018年8月向被告支付的13万元，无论系押金还是预付租金的性质，由于案涉租赁合同无效，故被告均无任何依据继续占有，应返还给原告。由于案涉租赁合同无效，原被告均有过错，故原告要求被告自收取13万元之日起计付利息损失的请求缺乏依据。被告本应于原告返还场地的同时向原告返还13万元，故本院酌定被告自2019年5月1日起赔偿原告占用资金的利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告张春霞向原告曾双桂返还130000元和利息（以130000元为基数，自2019年5月1日起，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；二、驳回原告曾双桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2900元、保全费1170元，由被告张春霞负担，并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张文茵二〇二〇年十月十八日书记员  邝婉欣