太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初4546号原告（反诉被告）：赵海萍，女，1981年12月11日出生，住太原市万柏林区。委托诉讼代理人：贺涛（系原告之夫），男，1979年9月13日出生，住太原市万柏林区。被告（反诉原告）：刘春林，男，1973年10月19日出生，住太原市万柏林区。原告（反诉被告）赵海萍与被告（反诉原告）刘春林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵海萍之委托诉讼代理人贺涛、被告（反诉原告）刘春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵海萍向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告间签订的房屋租赁合同，被告返还原告租金22000元（2020年5月至12月共8个月租金，3.3万元÷12个月×8个月）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月30日原、被告签订房屋租赁合同，被告将位于太原市万柏林区公园时代城2号地2号楼商铺1045号公寓出租给原告，合同约定承租期12个月，租金33000元每年，原告已将全部租金支付被告。2020年4月底该房屋房顶出现多处漏水并伴有难闻气味，原告找到物业也未能解决。2020年8月10日原告找被告协商解决未果，漏水事件导致原告从4月至今无法正常营业，给原告造成极大损失。被告刘春林辩称，2020年1月到2020年8月16日期间，原告和物业公司均未通知被告商铺漏水情况，被告对此并不知情。2020年9月5日物业维修人员和被告均告知过原告商铺已修好，后被告通过微信、短信方式及当面告知原告商铺已修好。在商铺维修期间原告极不配合，原告所述商铺有难闻味道也不属实。原告在租赁商铺时就清楚商铺漏水正在维修，原告以此为由要求以便宜价格租赁商铺，双方商定的租金比隔壁商铺便宜。原、被告在今年的租赁合同中约定租期不满不得退房，并口头约定因商铺漏水造成的一切损失皆由原告承担，与被告无关。被告商铺一直在正常营业，2020年4月复工复产后，原告又在隔壁开了一间餐馆，原告在4月到7月间大量购电用电，原告退房原因是隔壁商铺满足原告的业务需要，不再需要涉案商铺，因此以漏水为由要求退房租。原告称3.3万元租金已全部支付不属实，除去违约金（8600元）、物业费（1519元）、水电费（500元）、暖气费（1311元），原告今年支付了21070元房租。综上，应驳回原告诉请。反诉原告刘春林向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付反诉原告房租11930元；2.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2019年4月12日反诉原、被告签订商铺租赁合同，约定反诉原告将位于太原市万柏林区XXX号商铺出租给反诉被告，合同约定承租期3年，租金每年4.3万元。2019年4月12日反诉被告支付了部分房租2.3万元并约定其余2万元于2019年10月12日支付，但一直未付。2019年12月底反诉被告在尚欠反诉原告2万元房租情况下又以每年3.3万元续租商铺，租期从2020年1月1日至2021年1月1日，违约金为全年房租的20%。另外，两份租房合同都约定反诉被告需交纳一切租房费用，故从2019年12月底支付的3.3万元中扣除违约金8600元、2019年4月12日至2020年10月12日间的物业费1519元、水电费500元、2019至2020年度暖气费1311元外，反诉被告支付了今年房租21070元，尚欠11930元未付。反诉被告赵海萍辩称，不同意反诉原告诉请。反诉被告已交清2020年1月1日至2020年12月31日房租3.3万元，2019年6月1日至2020年12月31日间的物业费1500元反诉原告通过POS机已于2020年4月12日刷走。2019年12月30日反诉原、被告签订了新的租房协议时协商一致终止了2019年4月12日的租房合同，并约定在2019年12月30日签订合同时全额付清2020年1月1日至2020年12月31日的房租3.3万元及物业费。水卡费300元、电卡费200元反诉被告不知情，暖气费反诉被告没有交过，但申请过报停。本院经审理认定事实如下：2019年4月12日原告（作为乙方承租方）与被告（作为甲方产权房）签订商铺租赁合同。合同主要约定：甲方是本合同所指商铺的合法产权人，乙方需租用该商铺及附属场地用于商业经营，乙方在签订本商铺租赁合同前，已经对甲方名下位于太原市万柏林区南海·公园时代城XXX号商铺（面积47.02平方米）进行过详细考察，对店铺现状予以认可，并愿意在上述店铺内从事生产、经营活动，在乙方生产、经营期间发生的一切事故均与甲方无关，由乙方负责；租赁期限自2019年4月12日至2022年6月11日止租期3年，甲方自2019年6月12日起开始计算房租，免租期2月；商铺年租金为4.3万元，前三年租金均为4.3万元，其他费用包括但不限于商业运营管理服务费、装修押金、装修管理费、水、电和物业管理费等由乙方承担，租金按年支付，乙方2019年4月12日付房租23000元，2019年10月12日付20000元，当期租期届满前一个月支付下一期的租金，逾期七日不能足额交付租金，承担逾期交付租金期间的利息（按银行同期贷款利率计算），逾期15日，甲方有权将房屋收回，解除该租赁合同，并有权要求乙方赔偿甲方经济损失，第二年房租及以后房租于前一年5月11日前付清；租赁期间，任何一方提前终止合同，必须提前两个月书面通知对方，经各方协商后签订终止合同，在终止合同书生效前，本合同仍然有效；甲乙双方如违反本合同任何一条约定承担违约责任，违约方赔偿守约方年租金20%的违约金，如乙方要求继续租赁，则在合同期满前两个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前向乙方书面答复并另行签订房屋租赁合同，租金按市场行情另行协商。2019年4月12日原告支付被告租金23000元，被告向原告交付涉案商铺。2019年12月30日原告（作为乙方承租方）与被告（作为甲方出租房）签订房屋租赁合同。合同主要约定：甲方将位于太原市万柏林区公元时代城XXX号楼商铺1045号公寓租赁给乙方，租赁面积45平方米，租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日止租期12个月，甲方自2019年12月30日将商铺交予乙方，商铺年租金3.3万元/年，期间甲方不得涨价，乙方不得退房，物业费、水电费等由乙方承担，甲方协助乙方与物业公司签订物业服务合同，乙方按照物业服务合同约定直接向物业公司支付有关费用，乙方每年一次性支付12个月租金，租金采取先支付后使用。2019年12月30日原告向被告支付租金3.3万元。原告现仍在使用涉案商铺。原告陈述：使用商铺期间电费向物业公司购买，没有交过水费、采暖费，采暖费报停过，不清楚物业费标准。被告通过POS机刷过原告2100元，原告认为其中600元为房租，1500元为物业费，被告认为2100元均为房租。原告使用商铺期间，商铺屋顶发生过漏水，2019年10月、2019年12月、2020年9月太原南海物业管理有限公司对涉案商铺二层男卫生间共维修三次，商铺屋顶漏水问题于2020年9月已解决。另查明，2017年12月28日原告与山西南丰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，原告购买位于太原市迎泽西大街XXX号房，商品房总价款120万元。本院认为，原、被告签订的两份租赁合同均系合同双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的合同义务。2019年4月12日原、被告签订第一份租赁合同，2019年12月30日原、被告签订第二份租赁合同，根据合同内容应认定双方协商一致自2019年12月30日起原、被告间因租赁涉案商铺产生的权利义务受第二份租赁合同的约束。现该合同约定的租赁期限未届满，商铺原存在的漏水问题已经解决，被告不同意解除合同，未有证明显示存在我国合同法第九十四条规定的可以解除合同的情形，故原告要求解除租赁合同并返还租金的诉请，本院不予支持。关于反诉原告的反诉诉请。第一份租赁合同约定年租金为4.3万元，免租期为两个月，自2019年6月12日起开始计算房租，即至2019年12月30日双方签订第二份租赁合同时，2019年4月12日至2019年12月30日间的租金应为23649.92元。2019年4月12日原告向被告支付2.3万元房租，后被告让原告刷POS机从原告处取得600元房租，应认定被告减免原告房租49.92元，即原、被告结清2019年4月12日至2019年12月30日间的房租。2019年12月30日双方签订第二份租赁合同时，原告向被告支付了第二份租赁合同租赁期间的全年租赁费用3.3万元，故应认定原告不存在欠付被告租金的事实。反诉原告要求反诉被告支付租金的诉请，本院不予支持。综上所述，原告的诉请，本院不予支持。反诉原告的反诉诉请，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、驳回原告赵海萍的诉讼请求。二、驳回反诉原告刘春林的诉讼请求。案件受理费175元（已减半），由原告赵海萍负担；反诉费49元，由反诉原告刘春林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 王彩君 二〇二〇年十月二十七日书记员 崔 渊