广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0111民初34314号原告（反诉被告，以下简称原告）：广州兴润投资有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：谢啟南，经理。委托诉讼代理人：罗俊秀，广东以泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭嘉琪，广东以泰律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：刘铖，男，1988年8月10日出生，汉族，身份证住址湖南省南县，委托诉讼代理人：江祚穆，广东竹书皋荣律师事务所律师。第三人：广州京街物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：李日强。原告广州兴润投资有限公司与被告刘铖、第三人广州京街物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州兴润投资有限公司的委托诉讼代理人谭嘉琪，被告刘铖的委托诉讼代理人江祚穆，第三人广州京街物业管理有限公司的法定代表人李日强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、判令原、被告于2019年1月19日签订的《商铺租赁合同》于2019年10月13日解除；2、被告向原告支付2019年8月1日至被告实际拆除其在广州市白云区永平街集贤路***号二楼商铺的装饰装修物以及从一楼公共卫生间旁连接二楼的手扶电梯，并将拆除处恢复原状之日止期间的租金（按每月114255元标准计算）及逾期付款违约金（以每月租金114255元为本金，从当月5日计起，计至被告付清之日止，按每日百分之三计算）；3、被告向原告支付2019年8月1日至2019年12月20日期间的管理费176910.98元及逾期付款违约金（以每月38085元为本金从当月5日起按照每日3%计算至付清之日止）；4、被告向原告支付2019年7月1日至2019年10月8日期间的水电费125153元；5、被告向原告支付逾期交还商铺违约金328022.42元；6、被告向原告支付2019年1月1日至2019年4月30日期间的租金457020元及逾期付款违约金（以457020元为本金，从2019年10月18日起按3%计算至付清之日止）；7、被告拆除其在广州市白云区永平街集贤路****号二楼商铺的装饰装修物以及从一楼公共卫生间旁连接二楼的手扶电梯，并将拆除处恢复原状；8、本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：广州市白云区集贤路****号（以下简称涉案物业）由广州市白云区永平街永泰村第十一经济社提供土地与广州雍泰投资有限公司（以下简称雍泰公司）投资建设合作建成，建成后由雍泰公司经营管理28年。雍泰公司将涉案物业出租给原告，并同意原告再转租。2019年1月19日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租涉案物业二楼整层商铺（以下简称涉案商铺）经营超市，建筑面积2539平方米，租期自2019年1月1日至2028年12月31日，免租期自2019年1月1日至2019年4月30日，合同对租金标准、管理费标准、水电费标准，费用支付时间，违约责任等均进行了约定。原告依约向被告交付涉案商铺，但被告自2019年8月1日起停止支付租金、管理费、水电费等一切费用。2019年10月13日，原告向被告邮寄送达《律师函》，函告解除合同、收回商铺、催收租金等。被告停业多日，在政府部门主持下，各货物供应商从2019年10月14日开始取回货物，被告公司员工工资由原告代垫。现被告逾期支付租金等相关费用超过一个月，原告有权单方解除合同、收回商铺，故提起本案诉讼。被告辩称：原、被告之间的房屋租赁合同是显失公平、被胁迫下签订的，应当予以撤销。被告先于2018年4月11日与第三人签订了关于涉案商铺的租赁合同，约定由第三人出租涉案商铺给被告开设超市，租期自2018年4月11日至2027年6月10日，并约定合同签订当日支付35万元保证金、4万元水电押金，以及出租人为被告提供专用的货运电梯、保持人流动线不变、并为被告提供专用的外墙广告位及不得招租同生活超市、糖烟酒、珠宝药品等专柜，造成同质竞争等有利条件。合同签订后第二天，被告向第三人指定的何弈账户转账39万元。后第三人和原告看到被告已投入大量资金开始装修建设后，便恶意串通，原告以不签订新的租赁合同就不让原告营业为由威胁，被告迫于无奈只能于2019年1月19日与原告签订《商铺租赁合同》。与之前签订的合同相比，删除了对被告有利的条款，且还胁迫被告同意一楼广东金叶便利店营业，有失公平。一楼到二楼的电梯是被告投资的，合同中却变成原告交付被告使用，且合同的押金条款也是直接从已交的39万元中直接抵扣，有悖常理。被告前期投入的投资款，应由原告赔偿。据此，被告提起反诉诉讼请求：1、撤销原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、原告赔偿被告履约保证金39万元、装修及电梯费用1091125元、开设超市所支出的货架及其他设施设备费用97万元；3、本案诉讼费、保全费由原告承担。原告对反诉辩称：涉案商铺经主管部门批准建设，原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，被告违约导致合同解除，原告按约无需向被告赔偿装修，亦无需退还租赁保证金及水电保证金。即使《商铺租赁合同》无效，被告对装修损失的发生具有过错，根据法律规定，应自行承担装修损失。被告未经原告同意装修，装修未形成附合，且原告不同意利用，被告可拆除后继续使用，不存在损失。根据法律规定，被告无权要求原告赔偿装修损失。商铺装修、设备采购发生在被告与第三人租赁合同存续期间，与原告无因果关系，原告对此没有任何过错，不应承担赔偿责任。被告反诉赔偿主体不适格，因涉案商铺内设备、装修、手扶电梯的采购合同主体均为广州百汇佳商业发展有限公司（以下简称百汇佳公司），即使被告以个人名义进行采购，因被告为百汇佳公司法定代表人及股东，负有出资义务，其为百汇佳公司采购，属于职务行为，采购物品应属百汇佳公司。原告已销售的设备现值成交价为14万元，且被告及百汇佳公司在另案中以该设备价款抵扣了欠付原告垫付的工资款，追认了前述销售行为及成交价，无权要求原告予以赔偿。最后，即使存在赔偿问题，也应抵扣被告欠付的租金、水电费、管理费、垫付的工资款113276.3元、2019年10月18日至2019年12月19日期间利息850.5元及评估费8000元。综上，被告的反诉请求没有事实与法律依据，应予以驳回。第三人陈述：一开始是我方在经营，后我方经营不下去，将股权转让给谢啟南、杨慧娟，股权转让后，我方将商铺签订的合同全部收回，之后由京嘉物业酒店管理有限公司接手并与被告重新签订合同，我方收取的被告的保证金已转交给了京嘉物业酒店管理有限公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证明、白云区永平街临小工程开工建设审批表、租赁合同、商铺租赁合同、律师函及快递单、运单详情、穗云转型升级函[2015]2号文、审核批准表、施工信息铭牌、开工建设审批表、函、卫星图、用电量抄表读数、用水量抄表读数、收据、水电表照片、招标中标公告、合作合同、工作流程、企业信用信息公示报告、群众来访处理登记表、询问笔录、授权委托书、限期改正指令书、《协议书》、工资表、劳资纠纷情况、资产评估报告、销售协议、身份证、电子回单、收据、转帐记录、测量照片、京街商铺租赁合同、解除协议、银行帐户历史交易明细表、电梯产品购销合同、装饰装修工程施工合同、货架购销合同、产品订货合同（商用制冷设备）、商品电子防损系统购销合同、POS电脑系统设备销售合同、烟酒柜台制作方案及报价、陶瓷购买清单、股东会决议、股东转让出资合同书、复函、评估报告等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月11日，被告（乙方、承租方）与第三人（甲方、出租方）签订《京街商铺租赁合同》，约定甲方将涉案商铺租给乙方，共用垂直电梯1台、2台手扶电梯，面积约为2600平方米，乙方用于经营商超；租期自2018年4月11日至2027年6月1日，2018年4月11日至2018年9月10日为免租期，甲方从2018年9月11日起计收租金；从计租之日起租金为每月45元/平方米，每三年复式递增10%，物业管理费每月5元/平方米，每月13000元，自2018年9月11日开始收取管理费；乙方在签署本合同时向甲方支付履约保证金35万元、水电保证金4万元；甲方承诺在同一栋物业内，不再招租任何第三人开设生活超市、糖烟酒珠宝药品等专柜、甲方有义务保证后续承租人不得开展与乙方存在竞争关系的商品和服务门类，否则视为甲方违约；等等。次日，被告向第三人指定的收款账户转账支付39万元。2019年1月19日，被告（乙方）与第三人（甲方）签订解除协议，约定双方于2018年4月11日签订的《京街商铺租赁合同》即时解除，本协议签订生效后，甲方应如数退还乙方在签订租赁合同时已支付的保证金39万元，乙方将保证金收据交还甲方；双方承诺互不追究；等等。审理中，被告及第三人均确认该协议约定的39万元并未退还给被告。2019年1月19日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案商铺租给乙方，面积约为2539平方米，乙方用于经营商业超市；租期自2019年1月1日至2028年12月31日，2019年1月1日至2019年4月30日为免租期，甲方从2019年5月1日起计收租金；乙方已交的39万元包含履约保证金228510元、第一个月租金114255元、水电保证金4万元，其余7235元在乙方缴纳第二个月租金时抵扣；2019年5月1日至2021年12月31日期间每月租金114255元；商铺管理费每月15元/平方米，每月38085元（甲方代收0.5元/平方米/月的城市卫生压缩清洁费），自2019年5月1日开始收取；每月租金、水电费、管理费、空调费等应于当月5日前向甲方支付；甲方应保持一楼大堂门口至二楼物业公共通道现状；甲方承诺在同一物业内，不再招租任何第三人开设生活超市、糖烟酒专柜及便利店等经营业态，乙方承认现有一楼广东金叶便利店的存在；因乙方原因致使合同提前解除的，如乙方已享受免租期的，乙方除应承担违约责任外，还应于合同解除结算时按首期租金标准向甲方一次性补交已享受租期相对应的租金；本合同与之前乙方跟第三人签订的《京街商铺租赁合同》无任何连带关系，乙方因前述《京街商铺租赁合同》与广州京街物业管理有限公司的任何协议或纠纷均与原告无关；等等。原告为证实被告停止营业导致原告垫付工资的事实，出示群众来访处理登记表、询问笔录、授权委托书、限期改正指令书、《协议书》、工资表、劳资纠纷情况等复印件，显示有多名劳动者于2019年10月10日前往劳动部门投诉百汇佳公司停止营业、负责人刘铖无法联系、拖欠工资；2019年10月14日，原告作为垫支方与百汇佳公司员工签署《协议书》，约定因百汇佳公司及法定代表人即被告无力支付全体员工24人9月至10月9日的工资共121357元，现由原告先垫付员工工资的90%，员工同意将工资债权转移给原告，由原告追讨；同日，原告向20余名员工发放了工资共计109221.3元；2019年10月15日至17日，原告另行发放了工人工资共4055元。被告对上述证据中显示的投诉、垫付工资事实无异议，但主张与本案无关。原告为证实被告留存设备的价值，出示资产评估报告及销售协议，显示2019年12月10日，广东健德资产评估师事务所有限公司出具资产评估报告，记载委托方为原告，评估出百汇佳公司存放于涉案商铺的一批设备于2019年11月30日的市场价值为113482元，设备包括货架、制冷设备、监控设备、收银台、办公家具、购物设备等；2019年12月20日，原告与案外人深圳市圆满商用设备张祖荣签订《销售协议》，记载原告将百汇佳超市二楼设备包括所有货架（包括水果架、蔬菜架、堆头、木制品货架、百货货架、灯光货架等），所有制冷设备、收银设备、监控设备、海鲜鱼池、购物车、购物篮、烟酒柜、寄存柜、防盗器、办公家具、灯光（电线不能拆除，按甲方要求要留部分灯光），出售给乙方，以上所有设备打包价14万元，乙方须在拉货前付清货款并在2020年1月2日前拉走所有设备；等等。被告对上述资产评估报告及销售协议真实性无异议，但主张被告所购买的设备价值远大于销售协议的出售价值。原告为证实被告应承担水电费，出示用水用电的抄表读数、水电表照片、水电费收据及转账截图，显示永泰京嘉大厦各单位在2019年6月至12月期间的用电用水量读数，雍泰公司向原告开具2019年7月至10月的电费收据及案外人开具的2019年8月至11月水费收据。被告对上述证据不予确认，主张抄表读数系原告自行制作，而收据不能确定是电力机构要求收取的费用，计算标准及数量均未明确。被告为证实其存在装修损失及安装电梯损失，出示《电梯产品购销合同》、《装饰装修工程施工合同》，均显示由被告与案外人签署，其中装修价款为818000元，一台电梯价款为215000元。原告对上述合同均不予确认，主张签订时间早于原、被告的合同签订时间。被告为证实其存在设施设备损失，出示以下证据：1、产品定货合同、报价方案，显示被告向东莞市博杰货架有限公司订购货架、购物车、拖篮等物品共计555555元；2、购销合同，记载被告向东莞市鑫艺亭货架有限公司购买货架共298000元；3、产品定货合同，记载被告代表百汇佳公司购买冷冻、冷藏展示柜，共计181000元；4、购销合同，记载被告向东莞市耀睿电子有限公司购买商品电子防损系统，总金额138000元；5、销售合同，记载被告代表百汇佳公司向东莞市利东电脑设备有限公司购买POS机电脑系统设备，总金额188888元；6、烟酒柜台制作方案及报价，记载京街智尚购物广场2楼烟酒柜报价共计92822元；7、定货合同，记载购买陶瓷共计75388元。8、被告及案外人陈雪飞的银行账户交易明细，被告对2018年6月开始的部分款项予以注明，写明支付装修款450000元、电梯货款215000元、博杰货架436666元、鑫艺亭货架200000元、冷柜费138000元、防损系统136000元、利东电脑设备138888元、烟酒柜30000元、陶瓷款64388元，另注明一笔24500元用于支付收银台，手写注明无合同；上述款项共计1833442元。原告对上述证据均不予确认。审理中，被告申请对涉案商铺的装修费用及电梯费用进行评估，本院摇珠选定广州市安衡价格事务所有限公司进行本次评估。2020年7月21日，广州市安衡价格事务所有限公司作出穗安价鉴[2020]ZC024号《评估结论书》，记载评估基准日为2019年12月30日，经双方当事人确认，该商铺装修完成投入使用时间为2019年4月27日，计算至评估基准日已使用0.67年，成新率为93.3%，评估涉案商铺的装修及电梯费用的重置总价为1169156元，评估价格为1091125元，装修项目包括墙面、地面、天花吊顶、订制吊灯等，手扶电梯价格为191265元、电子防损系统价格为116625元。被告为此支出评估费15400元。原告对该评估报告不予确认，主张涉案商铺装修完成投入使用时间为原告支付第三笔装修款的时间即2018年11月20日，截止评估基准日已使用1.1年，且评估项目中部分项目数量与实际不符。被告对评估报告无异议。另，原告确认于2019年12月20日收回涉案商铺，被告主张原告于2019年10月18日已停水停电，该日涉案商铺就被原告及街道的人员进行接管。2020年9月11日，原、被告在本院就原告销售设备所获得的140000元用于抵扣原告垫付的工人工资113276.3元达成一致意见，并同意剩余设备款26723.7元可在本案中继续抵扣。另查，2019年12月27日，广州市规划和自然资源局向本院复函，记载未查到相关《建设工程规划许可证》的记录。本院认为，原告作出租方，未能举证证实涉案租赁物业有取得建设工程规划许可等相关报建审批，故涉案租赁物业涉及违法建筑，原、被告就涉案租赁物业签订的《商铺租赁合同》应属无效。原告要求判令合同解除、被告要求判令撤销合同，均于法无据，本院不予支持，予以驳回。关于2019年8月1日开始的租金即占有使用费，被告于2020年10月停止营业并导致员工投诉，原告基于解决员工工资对涉案场地的相关物品进行清理变卖，但被告此时并未向原告履行交接义务，该暂时代管行为不能视为被告已向原告交付了涉案商铺，现原告确认于2019年12月20日实际收回涉案商铺，本院予以采纳，故被告应向原告支付2019年8月1日至2019年12月20日期间的占有使用费，经计算为530732.9元（114255元×4月+114255元÷31天×20天）。2019年12月21日起，涉案场地已控制在原告处，虽原告主张需要被告拆除电梯，但拆除电梯并不影响原告占有使用涉案商铺，涉案商铺面积多达2000多平方米，而一部电梯所占用的空间有限，并不能因为电梯未拆除导致原告无法收回场地，故原告要求被告支付占有使用费至电梯拆除之日理据不足，本院不予支持，予以驳回。关于管理费，结合上述论述，被告应向原告支付2019年8月1日至2019年12月20日期间的管理费，经计算应为176910.97元（38085元×4月+38085元÷31天×20天）。关于水电费，相关员工的劳动投诉资料显示被告在2019年10月8日前均在经营，经营期间必然产生水电的使用，故原告要求被告支付2019年7月1日至2019年10月8日期间的水电费合理。原告出示了水电表的抄表记录，结合原、被告合同约定的水电费计费标准，原告主张的水电费数额合理，本院予以采信，故被告应向原告支付2019年7月1日至2019年10月8日期间的水电费125153元。关于2019年1月1日至2019年4月30日期间的占有使用费，虽合同无效，但被告仍可按照合同约定的租金支付标准承担租金支付义务，因合同中约定该期间被告无需支付租金，故原告要求被告支付该期间的占有使用费理据不足，本院不予支持，予以驳回。关于装饰装修物拆除及场地恢复原状，原告在进行出租管理时被告已有装修，故应视为涉案场地是承租人经出租人同意投入资金进行装修的，因装修损失产生的纠纷，被告也已提出具体诉讼请求，双方对于合同无效均有过错，根据评估报告的记载可知，遗留在涉案商铺的墙面、地面、天花、吊顶及订制灯具等装饰装修物已形成附合，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，原告要求被告拆除涉案场地的装修并恢复原状于法无据，不予支持。关于电梯的拆除，电梯属于后期添加的设备，不属于严格意义上的附合物，属于可移动的物品，且占用范围较其他装饰装修物较大，拆除后回收利用的价值高，原告要求被告拆除合理，本院予以支持。而电梯拆除后恢复原状，因原告未能据证实涉案商铺原状状态，且即使被告将电梯拆除并将场地平整，也仅是将场地更新为全新状态，并非原始的已使用的状态，并无原状可以恢复，故对拆除电梯后的恢复原状，本院不予支持，予以驳回。关于各项费用的逾期付款违约金及交还商铺违约金，因合同无效，故合同中关于违约金的约定亦属无效，考虑原告对于合同无效亦存在过错，故本院对原告主张的各项费用逾期付款违约金及交还商铺违约金不予支持，予以驳回。关于返还履约保证金39万元，原、被告于合同中约定被告已支付390000元，其中履约保证金228510元，水电保证金40000元，该两笔费用因合同无效，应由原告返还给被告。而其余费用均已在合同中注明用于支付租金即占有使用费，故其余款项不应由原告返还。关于装修损失，根据评估报告显示，除电梯之外的装修价款为899860元，原告主张上述装修价格所依据的成新率计算有误，但结合评估报告记载双方确认装修完成投入使用时间为2019年4月，故本院对原告主张的成新率异议不予采纳。关于原告主张的装修项目数额不准确，仅能提供部分照片，不能完整反映测量全过程，本院不予采纳，故确认涉案商铺的装修损失为899860元。现合同无效，原、被告对于合同无效均有过错，故该损失应由原、被告分担，故原告应向被告赔偿装修损失449930元（899860元×50%）。关于设施设备，被告出示的购销合同、订货合同以及银行账户交易明细主张其存在设施设备的损失，结合原告在2019年10月对涉案商铺内的设施设备进行了处理变卖，故本院对被告为涉案商铺添置设施设备的事实予以采信。合同无效，因无效合同所取得财产应当予以返还，现原告已将设施设备变卖，无法返还，故应向被告承担设施设备的损失赔偿责任。结合被告使用年限、涉案商铺的所需使用的设施设备数量，本院酌情认定设施设备损失应为400000元，该损失应由原、被告各承担50%，故原告应向被告赔偿设施设备损失200000元。同时考虑原告将设施设备变卖取得货款140000元，并将其中113276.3元帮被告垫付了工人工资，该垫付工人工资部分的款项视为已向被告支付，故原告应承担的设施设备赔偿款中应扣减该垫付的工人工资，扣减后原告还需承担86723.7元（200000元-113276.3元）。关于保全费，被告未能举证证实有实际产生，故被告要求原告承担无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告刘铖向原告广州兴润投资有限公司支付2019年8月1日及2019年12月20日期间的占有使用费530732.9元；二、自本判决生效之日起五日内，被告刘铖向原告广州兴润投资有限公司支付2019年8月1日及2019年12月20日期间的管理费176910.97元；三、自本判决生效之日起五日内，被告刘铖向原告广州兴润投资有限公司支付2019年7月1日至2019年10月8日期间的水电费125153元；四、自本判决生效之日起十五日内，被告刘铖将广州市白云区永平街集贤路****号位于一楼公共卫生间旁连接二楼的手扶电梯予以拆除；五、自本判决生效之日起五日内，原告广州兴润投资有限公司向被告刘铖返还履约保证金228510元，水电保证金40000元；六、自本判决生效之日起五日内，原告广州兴润投资有限公司向被告刘铖赔偿装修损失449930元；七、自本判决生效之日起五日内，原告广州兴润投资有限公司向被告刘铖赔偿设施设备损失86723.7元；八、驳回原告广州兴润投资有限公司的其他诉讼请求；九、驳回被告刘铖的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费19361元，由原告广州兴润投资有限公司负担9395元，由被告刘铖负担9966元。本案反诉受理费13205元，由原告广州兴润投资有限公司负担4338元，由被告刘铖负担8867元。本案评估费15400元，由原告广州兴润投资有限公司负担7473元，由被告刘铖负担7927元。原、被告负担的本、反诉受理费应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳，原告负担的评估费应于本判决生效之日起五日内向被告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  林艾婧审判员  王丽美审判员  刘 笛二〇二〇年十月二十八日书记员  苏秋雅