广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初4814号原告：珠海市住宅物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市火炬开发区*****************，统一社会信用代码91442000MA4UXH3A9U。法定代表人：陈刚，区域经理。委托诉讼代理人：李菊英，女，员工。被告：贾辉岭，男，1976年1月2日出生，汉族，住河南省临颍县**********，公民身份号码411************034。原告珠海市住宅物业管理有限公司中山分公司（以下简称珠海住宅物业中山分公司）与被告贾辉岭物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告珠海住宅物业中山分公司委托诉讼代理人李菊英到庭参加诉讼；被告贾辉岭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海住宅物业中山分公司向本院提出诉讼请求：1.贾辉岭向珠海住宅物业中山分公司支付从2017年5月1日至2019年8月31日止的物业费共计4086.88元；2.贾辉岭向珠海住宅物业中山分公司支付违约金5049.63元（自逾期之日起按欠费总和的每日3‰交纳，暂时计算至2019年8月31日）。事实和理由：珠海住宅物业中山分公司通过全体业主大会被选聘为润和花园小区的物业服务企业，并与业主委员会签订了润和花园物业服务合同；贾辉岭是火炬开发区会展东路9号润和花园小区3栋305房的业主，与珠海住宅物业中山分公司形成了物业服务合同关系，按物业服务合同约定，物业服务收费标准为“按建筑面积每月每平米1.8元”，违约金计算标准为“自逾期之日起按欠费总和的每天3‰交纳”。贾辉岭拥有的物业建筑面积为81.09平方米，每月应交物业服务费145.96元。自2017年5月起贾辉岭无故拖欠物业服务费，截止2019年8月31日，贾辉岭恶意拖欠物业管理服务费及相关费用已高达4086.88元。经珠海住宅物业中山分公司多次催缴，贾辉岭置之不理。原告珠海住宅物业中山分公司向本院提交的证据有：1.欠款明细；2.被告身份证；3.购房合同；4.欠费催缴律师函快递单；5.物业服务合同；6.中山市不动产登记资料查询结果。被告贾辉岭未答辩，也未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：贾辉岭是涉案物业中山市火炬开发区****************的业主，涉案物业建筑面积为80.69平方米。2013年5月19日，贾辉岭与中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称火炬建发公司）签订商品房买卖合同，约定由贾辉岭向火炬建发公司购买火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼3幢305房，建筑面积为81.09平方米。2016年12月2日，中山市火炬开发区润和花园小区业主委员会（甲方，以下简称润和花园业委会）与珠海住宅物业中山分公司（乙方）签订润和花园物业服务合同，主要约定：甲方选聘乙方为润和花园小区提供物业管理服务，合同期限自2017年1月1日起至2020年12月31日止；物业服务费高层住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取；乙方应在本合同生效后的2017年1月1日开始实施物业服务工作，并从该日其计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为当月5号前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，按从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。合同还约定了其他事项。合同签订后，珠海住宅物业中山分公司依约提供了物业服务。2019年6月12日，珠海住宅物业中山分公司通过EMS快递向贾辉岭邮寄了催缴欠费的律师函。该快递寄至贾辉岭的公民身份证登记的住址。该快递因无人签收而退回。珠海住宅物业中山分公司提交的涉案物业的欠费明细表显示，涉案物业的物业管理费的收费标准为145.96元每月，贾辉岭尚欠涉案物业2017年5月至2019年8月期间的物业管理费4086.88元未付。珠海住宅物业中山分公司称其于2017年1月进驻润和花园小区，贾辉岭缴纳了2017年1-4月的物业管理费，从2017年5月开始没有缴纳物业管理费。珠海住宅物业中山分公司提供的中山市不动产登记资料查询结果显示，贾辉岭是中山市火炬开发区****************的权利人，该房屋建筑面积为80.69平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据珠海住宅物业中山分公司提交的购房合同，中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼3幢305房的房号、业主姓名与中山市不动产登记资料查询结果显示的一致，建筑面积与珠海住宅物业中山分公司主张的物业管理费计费面积相近，且贾辉岭对此也未提出抗辩或质证意见，本院采纳该购房合同，认定中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼3幢305房与涉案物业是同一物业。珠海住宅物业中山分公司与润和花园业委会签订的润和花园物业服务合同的内容没有违反相关法律法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，贾辉岭作为涉案小区的业主，其与珠海住宅物业中山分公司均应恪守履行。珠海住宅物业中山分公司根据上述协议约定为涉案小区提供物业管理服务，贾辉岭作为涉案小区的业主，应当按上述物业服务合同的约定如期缴纳物业服务费。珠海住宅物业中山分公司已向贾辉岭公民身份证登记的住址寄送催缴物业服务费的律师函，该律师函因无人签收而退回，珠海住宅物业中山分公司已履行通知的义务。对贾辉岭拖欠物业服务费的期间及金额，珠海住宅物业中山分公司已提交了涉案物业的欠费明细为证，且贾辉岭未提交相反的证据予以反驳，本院采信珠海住宅物业中山分公司的主张。贾辉岭未按润和花园物业服务合同的约定支付2017年5月至2019年8月期间的物业服务费，已构成违约，依法应承担交纳物业服务费的义务和支付违约金的违约责任。珠海住宅物业中山分公司诉请贾辉岭支付上述期间的物业服务费及违约金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。根据前述查明的事实，涉案物业的建筑面积为80.69平方米，则贾辉岭应向珠海住宅物业中山分公司缴纳2017年5月至2019年8月的物业服务费共4066.78元（80.69㎡×1.8元/月/㎡×28个月）。由于润和花园物业服务合同中约定的违约金标准每日3‰明显过高，本院酌情调整违约金的计算方式为：以每月实际所欠物业服务费为基数，分别自当月的6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准计算；从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。被告贾辉岭经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告贾辉岭于本判决生效之日起七日内向原告珠海市住宅物业管理有限公司中山分公司支付物业服务费4066.78元及违约金（计算方法：以每月实际所欠物业服务费为基数，分别自当月的6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准计算；从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；二、驳回原告珠海市住宅物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告珠海市住宅物业管理有限公司中山分公司已预交），由被告贾辉岭负担（被告贾辉岭于本判决生效之日起七日内迳付原告珠海市住宅物业管理有限公司中山分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  欧贝贝审判员  麦 琳审判员  赵 磊二〇二〇年九月二十八日书记员  何浚欢黄晓玲