广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初6456号 原告：南宁嘉和物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道**嘉和城观澜馆**，统一社会信用代码91450100775955320A。 法定代表人：黄晟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭斌，广西安弘律师事务所律师。 被告：李静冬，女，1984年6月17日出生，壮族，住广西壮族自治区龙州县。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：小额诉讼程序 立案时间：2020年7月20日 开庭时间：2020年9月16日 当事人到庭情况： 原告南宁嘉和物业服务有限公司（以下简称嘉和物业公司）：委托诉讼代理人彭斌到庭 被告李静冬：未到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1.被告向原告支付物业费10074.15元（计算至被告付清物业费之日止，暂计至2020年4月23日）；2.被告向原告支付违约金1762.98元（每个月物业费的违约金单独计算，以每月的物业费为基数，从欠费的第三个月第一天起按每月3%计算至被告付清物业费之日止，暂计至2020年4月23日）；3.本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告将其诉讼请求第一项明确为：被告向原告支付物业费2238.7元（从2016年8月5日至2017年5月5日），并撤回第二项诉请。 事实与理由：原告与广西嘉和置业集团有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告对位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡提供前期物业服务。2015年2月6日，被告购买了嘉和城温莎北郡7栋2单元2901号房。原告按照《前期物业管理服务合同》向被告提供物业管理服务并积极履行合同义务。因被告违约，案涉房屋已被南宁市兴宁区人民法院（2017）桂0102民初6909号判决广西嘉和置业集团予以收回，所以本案物业费计算至收回之日。经原告多次上门张贴催费单、电话短信等方式催缴，被告仍未交纳物业费。 被告答辩要点 被告李静冬辩称，由于房产当初是首付分期付款，因被告没有付清未付的首付，所以没有接到任何交房通知书，如房屋还在被告名下，被告愿意支付全部物业费及付清未付全部房款。 认定事实及法律适用 经审理查明：2015年2月6日，被告李静冬与案外人广西嘉和置业集团有限公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定：1.被告向案外人购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡7栋2单元2901号房，建筑面积135.68平方米。2.房屋在通过建设、施工、监理、设计、勘察验收合格后于2016年6月20前交付。3.合同第12条关于交接约定为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人未按约定付清购房款等费用的，出卖人有权拒绝交付房屋且不承担延期交房的责任。因买受人所留地址错误、不详或变更未通知出卖人的，导致入伙通知无法送达给买受人，买受人未按入伙通知指定的时间、地、地点办理交接手续等为出卖人已履行交房义务。4.合同第20条第4款约定《前期物业服务合同》的内容和《临时管理规约》的内容详见附件五，买受人已经阅读有关物业服务的全部内容，同意出卖人选聘的物业服务企业提供前期物业服务。 合同附件六补充协议第1条关于通知送达的约定为出卖人发给买受人与《合同》及其附件有关的任何通知、付款等材料以买受人在合同中载明的联系方式以信函、短信、电话或传真方式送达，或者报纸《南国早报》或《南宁晚报》公告形式告知。第4条房屋交接约定为除出卖人另有通知外，买受人在收到出卖人的书面《入伙通知书》后7日内到出卖人的售楼部或办公地点办理交房手续并接收房屋。 合同附件五为《前期物业服务合同》，原告嘉和物业公司为“嘉和城温莎北郡”物业提供前期物业管理服务，合同约定：原告的物业服务内容为物业共有部位的维修、养护和管理；物业共有设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共有部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。高层住宅物业服务费（带电梯）为1.65元/月·平方米；业主应于物业交付使用之日起交纳物业服务费用，因建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳。物业服务费按月交纳，业主或者物业使用人应当在当月5日前履行交纳义务；逾期每日按欠费总额的3‰支付违约金。 建设单位于2016年6月21日在《南国早报》上公告嘉和城温莎北郡已于2016年6月20日交付给广西筑邦建筑工程有限公司。2017年10月26日，原告向被告在房屋买卖合同中预留的通讯地址发送催费函。原告主张被告尚欠的物业费标准为：2016年8月5日至2017年5月5日每月为223.87元。 另查明，本院从案件管理系统调取与被告相关案件。经查：2017年10月24日，本院受理广西嘉和置业集团有限公司（以下简称嘉和置业）与李静冬、中国工商银行股份有限公司南宁市民族支行商品房预售合同纠纷一案（案号为：[2017]桂01**民初6909号），该判决确认李静冬购买的案涉房屋因逾期偿还贷款导致银行从嘉和置业保证金账户扣款，经催款李静冬未偿还。据此嘉和置业起诉李静冬要求解除与其签订的商品房买卖合同，及承担相应的违约责任。2017年12月29日，本院作出判决确认嘉和置业与李静冬签订的商品房买卖合同于2017年5月23日解除，并承担相应违约金等。 2020年7月20日，原告以被告尚欠物业费为由诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，原告嘉和物业公司作为物业服务企业与建设单位签订《前期物业服务合同》，约定在嘉和城温莎北郡小区业主委员会成立并选聘新的物业服务企业之前，由原告对小区进行前期物业服务，且前期物业服务合同也作为被告李静冬签署的商品房买卖合同附件之一，上述合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应恪守履行。 《前期物业服务合同》约定建设单位未能按时交付给物业买受人的，物业服务费用由建设单位全额交纳，业主在物业交付之日起交纳物业服务费用等。被告作为买受人与建设单位签订的合同附件六补充协议第1条通知送达的约定为出卖人发给买受人与《合同》及其附件有关的任何通知、付款等材料以买受人在合同中载明的联系方式以信函、短信、电话或传真方式送达，或者报纸《南国早报》或《南宁晚报》公告形式告知。而第4条房屋交接约定为除出卖人另有通知外，买受人在收到出卖人的书面《入伙通知书》后7日内到出卖人的售楼部或办公地点办理交房手续并接收房屋。在通知方式存在多个约定的情形下，房屋交付的约定应视为特别约定，即房屋达到交付条件后，出卖人应通过书面通知告知买受人收房事宜，买受人在收到出卖人的书面《入伙通知书》后办理收房手续。该通知并不要求达到买受人实际收到的程度，而是出卖人履行合同义务按约定地址发出即可。本案并无证据证明出卖人已经履行通知义务，且根据本院受理的（2017）桂0102民初6909号案可知因被告逾期偿还代偿款，建设单位据此未向李静冬办理交房手续。综上，本案的情形不符合《前期物业服务合同》中约定的物业费支付条件，原告要求被告支付物业费的诉请，本院不予支持，原告可依据合同向建设单位另行主张。 判决结果 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告南宁嘉和物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费48元，由原告南宁嘉和物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 星 二〇二〇年十月十五日 书记员 唐启寓 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。