广东省珠海市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤04执复85号 复议申请人（利害关系人）：牛津，女，汉族，1985年5月24日出生，身份证地址广东省珠海市香洲区。 申请执行人：林紫薇，女，汉族，1991年11月3日出生，住广东省珠海市香洲区。 被执行人：匡晟孜，男，汉族，1985年2月28日出生，住广东省珠海市香洲区。 复议申请人牛津不服广东省珠海市香洲区人民法院（以下简称执行法院）（2020）粤0402执异88号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院查明，林紫薇与匡晟孜民间借贷纠纷一案，执行法院于2019年5月22日作出（2019）粤0402民初3187号民事判决，判令：1.匡晟孜于判决发生法律效力之日起十日内向林紫薇偿还借款本金3272900元；2.匡晟孜于判决发生法律效力之日起十日内向林紫薇支付逾期还款利息（以借款本金3272900元为基数，自2017年1月26日起至付清之日止，按年利率24%计算）；3.确认林紫薇就上述第一、二判项确定的债权，对处分抵押物即匡晟孜所有的珠海市香××区南屏镇××单元××房[不动产权属证号：粤（2016）珠海市不动产权第0075339号）]（以下称涉案房产）所得价款享有优先受偿权；4.驳回林紫薇其他诉讼请求。上述民事判决发生法律效力后，匡晟孜没有主动履行判决义务，林紫薇向执行法院申请强制执行，执行法院予以立案执行，案号为（2019）粤0402执6750号。珠海市不动产登记中心出具的《珠海不动产（房产）查询结果结果信息一览表》显示，涉案房产归匡晟孜所有，该不动产已设定抵押登记，抵押权人为林紫薇，抵押主债权金额330万元，抵押设立日期2016年8月25日。执行过程中，执行法院依法向匡晟孜发出执行通知书，责令其立即履行生效法律文书确定的义务，但匡晟孜仍未履行。2020年3月9日，执行法院作出（2019）粤0402执6750号执行裁定书，裁定拍卖匡晟孜名下的涉案房产。同日，执行法院作出（2019）粤0402执6750号搬迁公告，责令匡晟孜以及在该房屋内居住的其他人员限期迁出。至本案审查终结时，涉案房产尚未交付拍卖。牛津主张，其与被执行人匡晟孜于2018年6月16日签订租赁合同后承租涉案房产至今，为此向执行法院提交以下证据：1.签订日期为2018年6月16日的《房屋租赁合同》。合同载明出租方匡晟孜，承租方牛津。合同约定，匡晟孜将其名下涉案房产出租给牛津使用；租赁期从2018年6月16日起至2023年6月16日止；租金每月4200元，每月16日前支付。2.收费凭证，牛津支付了2018年6月以后的物业费、车位费等费用。 牛津的异议请求为：撤销（2019）粤0402执6750号案中对涉案房产的责令搬迁的执行决定，保护牛津作为承租人的合法权益。 执行法院认为，涉案房产于2016年8月25日办理了抵押登记，异议人牛津主张与匡晟孜于2018年6月16日签订租赁合同，即异议人牛津是在抵押设定之后承租案涉房屋。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权人。”上述租赁合同属于减损抵押财产价值的行为，匡晟孜和异议人牛津不能证明双方签订租赁合同的行为得到了抵押权人林紫薇的同意。依据上述法律规定，异议人牛津与被执行人匡晟孜签订的租赁合同不能对抗申请执行人林紫薇。执行法院拍卖涉案房产并要求异议人牛津限期内迁出涉案房产，以实现抵押权人以及其他债权人的权利，符合法律规定。异议人牛津请求撤销（2019）粤0402执6750号搬迁公告并继续租赁涉案房产，缺乏事实和法律依据，执行法院不予支持。牛津的异议理由不成立，无事实和法律依据，执行法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百三十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，裁定驳回牛津的异议请求。 复议申请人牛津的复议请求为：撤销（2020）粤0402执异88号执行裁定书，裁定由牛津继续承租涉案房产。主要事实与理由如下：2018年6月16日,因生活必要，牛津与被执行人匡晟孜签订《房屋租赁合同》，约定匡晟孜将其所有涉案房产出租给牛津，并约定租赁期间自2018年6月16日至2023年6月16日止，租金年结。在涉案房产交付时，由于涉案房产是密码锁，牛津与匡晟孜是在管理处管家见证下口头移交门锁密码，牛津自2018年6月16日起至今有近两年时间实质上住在涉案房产，并且入住时涉案房产是空房，屋内的家私家电均由牛津所购买、使用。承租期间第一年房租于签合同时现金支付给匡晟孜，第二年房租由于2019年6月牛津无法联系到匡晟孜没有按时交纳案涉房屋的租金，一直到2019年12月匡晟孜联系上牛津，牛津在2019年12月9日通过匡晟孜给的账号存上2019年6月16日至2020年6月15日一年的租金5万元。牛津自2018年6月16日起作为承租人己实际占有并正常使用涉案房产至今，在租赁期间按约缴纳租金、管理费、水电费等日常费用，未出现任何违约情况，故牛津与匡晟孜之间为合法租赁关系。依据“买卖不破租赁”原则，不动产在租赁期间的所有权变动，不影响租赁合同的效力。同时，该租赁合同约定该房屋作住宅用途，且承租期尚未过半，现正值疫情期间并且牛津还有正在哺乳期的幼童，牛津作为承租人对涉案房产具有生存权上的高依赖性，故在合法租赁关系尚未正常终止的前提下，强制搬迁将对牛津生活造成极大的不良影响，执行法院应综合考虑上述因素，按照公平原则处理此案。为维护牛津的合法权益，特请求法院支持牛津的复议请求。 复议申请人牛津向本院提交如下证据：涉案房产的租金凭证。 申请执行人林紫薇答辩称：1.执行法院作出的执行异议裁定认定事实清楚、法律适用正确，依法应予维持。匡晟孜向林紫薇共借款330万元，并以涉案房产为其债务的履行提供抵押担保，并办理了涉案房产的抵押登记，林紫薇自抵押登记办理完成之时起合法取得涉案房产的抵押权。牛津与匡晟孜签订的《房屋租赁合同》的时间为2018年6月16日，是在林紫薇取得抵押权后两年才签订。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，林紫薇在《房屋租赁合同》签订之前已取得涉案房产的抵押权,故租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，《房屋租赁合同》对受让人也不具有约束力，牛津主张的“买卖不破租赁”并不成立。2.法院查封在先，而《房屋租赁合同》签订在后且没有证据证明其牛津已实际占有、使用涉案房产，其请求不能对抗责令搬迁的执行决定。《房屋租赁合同》签订于2018年6月16日,而其提供的可看清的物业费缴费记录中，最早的日期为2018年11月21日。《自然资源部房地产权结果信息一览表》显示，涉案房屋最早的查封时间为2017年12月15日,明显早于《房屋租赁合同》的签订时间；牛津提供的证据仅为缴纳物业费、停车费、电费等方面的证据，最重要的租金支付凭证未显示与被执行人之间的关系，牛津亦未移交钥匙等转移占有的证据，无法确定是否实质“占有使用”涉案房产。另即使涉案房产最早在签订合同时移交给牛津使用，该时间也晚于法院的查封时间。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第二款的规定，牛津对涉案房产的占有属于非法占有，法院有权责令其搬迁。因此，牛津与匡晟孜签订《房屋租赁合同》的时间、占有使用时间均晚于涉案房产的查封时间、抵押权设立时间，以涉案房产承租人身份提出异议，于法无据、于理不合。林紫薇请求法院维持执行法院作出的执行异议裁定，以保护林紫薇的合法权益。 被执行人匡晟孜未向本院提交答辩意见及证据材料。 本院经审查，对执行法院查明的事实予以确认。 本院认为，林紫薇对匡晟孜名下的涉案房产享有抵押权已由法院判决确认，且林紫薇对涉案房产所得价款享有优先受偿权。牛津因与匡晟孜签订《房屋租赁合同》而对涉案房产享有承租权。基于对“买卖不破租赁”、“物权优先于债权”原则的适用之考虑，法院在对执行标的为不动产的财产进行拍卖时，应就承租权是否能对抗作为抵押权人的申请执行人予以审查。从牛津提交的证据来看，牛津与匡晟孜之间的租赁合同关系不能对抗林紫薇，具体理由如下：一是林紫薇与匡晟孜因借款合同关系就涉案房产设定抵押权的时间为2016年8月25日，而牛津主张与匡晟孜签订租赁合同即成立租赁关系的时间为2018年6月16日，可见，牛津是在涉案房产设立抵押权后与匡晟孜成立租赁关系。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权人。”故依此法律条文的规定，牛津与匡晟孜之间就涉案房产成立的租赁关系不能对抗已登记的抵押权人林紫薇。二是匡晟孜和牛津没有提交证据证明双方签订租赁合同的行为征得了抵押权人林紫薇的同意。三是牛津与匡晟孜之间的租赁关系成立有效依法受法律保护，但仅在租赁合同双方当事人之间产生拘束力，而抵押权人对抵押物享有的是担保物权，该物权具有排他性。四是涉案房产设立的抵押权已经有关部门登记，依法产生公示公信力，作为承租人的牛津知道或者应当知道涉案房产在签订租赁合同之前已设定了抵押权，而牛津仍与匡晟孜签订租赁合同，依法应承担由此带来的不利法律后果。五是牛津称其因不能继续承租涉案房产而造成其合法权益受损，牛津可另循合法途径解决。基于上述理由，在匡晟孜未履行生效民事判决确定的给付金钱债务的情形下，执行法院可依法对匡晟孜名下的涉案房产进行拍卖，为保障作为债权人的林紫薇的合法权益，在牛津与匡晟孜之间的租赁合同关系不能对抗林紫薇的情形下，执行法院发出责令匡晟孜以及涉案房产内居住的其他人员限期迁出的通知有事实和法律依据，故牛津请求撤销（2019）粤0402执6750号《搬迁公告》没有事实和法律依据。 综上，复议申请人牛津的复议理由不成立，复议请求应予驳回。（2020）粤0402执异88号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人牛津的复议请求，维持广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402执异88号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  吴永科 审判员  涂远国 审判员  陈永成 二〇二〇年十月二十八日 书记员  郑义权