重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初4103号原告：重庆市长寿区八颗街道梓潼村村民委员会，住所地重庆市长寿区八颗街道梓潼西路**，统一社会信用代码54500115ME169。法定代表人：杨思全，该村委会主任。委托诉讼代理人：李志，重庆渝州律师事务所律师。被告：重庆乡村画卷农业开发有限公司，，住所地重庆市长寿区凤城街道林庄**统一社会信用代码915001150956604573。法定代表人：刘波，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：贺俊结，男，1973年12月17日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：张露涛，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告重庆市长寿区八颗街道梓潼村村民委员会（以下简称梓潼村委会）与被告重庆乡村画卷农业开发有限公司（以下简称乡村画卷农业公司）土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梓潼村委会的法定代表人杨思全及其委托诉讼代理人李志，被告乡村画卷农业公司的委托诉讼代理人张露涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梓潼村委会向本院提出诉讼请求：1、立即解除原、被告于2017年8月28日签订的《中德合作重庆长寿梓潼土地整理与新农村发展土地承包经营权出租协议书》；2、判令被告立即向原告支付拖欠的土地租金2472877.98元，按合同约定的租金支付时间分段计算违约金，即从2017年9月1日起以102441.66元为基数，按照年利率6%计算利息至付清时止；从2018年9月1日起以1185218.16元为基数，按照年利率6%计算利息至付清时止；从2019年9月1日起以1185218.16元为基数，按照年利率计算至付清时止；3、判令被告于本判决生效之日起30日内搬迁腾退所租赁的土地，逾期未腾退参照当年的租金计算标准赔偿原告损失。事实与理由：2017年8月28日，原、被告签订《中德合作重庆长寿梓潼土地整理与新农村发展土地承包经营权出租协议书》，合同约定原告将下属各组1204.49亩土地经营权出租给被告，出租期限9年，自2017年9月1日起至2026年8月31日止，租金按800斤/年·亩稻谷市场价格折算支付，于每年8月31日交付当年土地租金至重庆市长寿区八颗街道办事处财政所划拨给农户；被告违约按照本合同土地总租金的双倍承担责任。该协议书经双方签字盖章生效。按照约定被告应在2017年、2018年、2019年8月31日分别给付1204.49亩土地按1.23斤/年·亩计算年度土地租金1185218.16元，合计3555654.48元。被告实际只在2018年1月16日给付1082776.50元，拖欠租金2472877.98元至今。目前被告的经营活动已经陷入全面停顿，弃耕抛荒租赁土地长达一年以上。被告不履行主要债务致使合同目的不能实现，损害广大村民的基本生存权益，为了维护原告的合法权益，请求依法判准。被告乡村画卷农业公司辩称，认可被告与原告签订的土地承包经营权出租协议有效，同意解除该协议。原告仅是该集体土地的村民代表，并非土地的所有权人，其出租该宗土地是否得到土地承包经营户的一致同意，原告并没有证据予以证明，被告认为原告对该土地没有出租权，通过村民的阻挠也可以直接体现出来村民并未同意将该宗土地出租给被告，相应原告也没有收取该宗土地租金的权利。即便原告具有该宗土地的出租权，但根据约定原告有义务协调集体经济组织内的村民不得干预被告的生产经营活动，但原告并没有尽到其职责和义务，构成违约，因此，被告不应当再继续支付租金，且保留向原告主张违约责任的诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对证据和事实，本院认定如下：2013年11月22日，原告梓潼村委会（甲方）与重庆天地间实业有限公司（以下简称天地间公司）签订《中德合作·重庆长寿梓潼土地整理与新农村发展土地承包经营权出租合同》（以下简称《土地承包经营权出租合同》），该合同约定土地承包经营权的出租期限为13年，自2013年11月22日起至2026年8月30日止，出租面积不低于3000亩；该合同附件有：1.集体土地所有证（复印件加盖鲜章）；2.甲方已发包土地的出租合同（复印件加盖鲜章）；3.农民不愿出租土地面积（花名册复印件加盖鲜章）；4.各村民小组代表会议同意出租的会议记录（复印件加盖鲜章）；5.村委会村民土地流转委托的情况说明。该合同乙方处加盖有天地间公司印章，被告的委托诉讼代理人贺俊结在乙方法定代表人处签字。2014年1月28日，原告梓潼村委会（甲方）与被告乡村画卷农业公司（乙方）签订了《中德合作·重庆长寿梓潼土地整理与新农村发展土地承包经营权出租补充合同》（以下简称补充合同），该合同载明：第一条原合同“第九条第二项乙方承诺自2013年12月20日起，120日投入不低于五千万（人民币）的资金用于农业生产和开发”予以废除。2014年4月9日，原告梓潼村委会（甲方）与被告乡村画卷农业公司（乙方）签订了《中德合作·重庆长寿梓潼土地整理与新农村发展项目第一批农用地流转土地交接备忘录》（以下简称《土地交接备忘录》），确定本次土地流转总面积5543.79亩（其中耕地3488.9785亩，非耕地2054.8115亩），2013年9月1日至2014年8月31日土地流转金374.583万元。该备忘录的附件1为八颗镇梓潼村土地流转面积情况统计表，该表载明土地流转的总面积为5966.35亩，此表由八颗镇梓潼村村委会于2014年4月8日提供。2017年8月28日，原告梓潼村委会（甲方）与天地间公司（乙方）签订了解除合同协议书，协商解除双方于2013年11月22日签订的《土地承包经营权出租合同》，约定自解除之日起，原协议书中约定的双方权利义务终止，双方按照新协议书的权利义务履行；同时，该协议载明2013年11月22日至2017年8月31日，原土地流转协议书约定租金未支付部分，由重庆市长寿区人民政府、八颗街道办事处、梓潼村民委员会共同解决。同时查明，2017年8月28日，原告梓潼村委会（甲方）与被告乡村画卷农业公司（乙方）签订了《中德合作·重庆长寿梓潼土地整理与新农村发展示范项目土地承包经营权出租合同》（以下简称《示范项目土地承包经营权出租合同》），该合同第一条本合同出租土地使用权系合法取得，土地出租人是农村集体土地所有权人，该集体土地已由甲方通过组织全体社员或社员代表等充分讨论，依法完善土地流转手续，同意将甲方所有的土地出租给乙方从事农业旅游开发农业生产经营活动；第二条出租土地面积、位置、地、地界及用途方将位于中国重庆市长寿区八颗街道梓潼村下属各组耕地面积1204.49亩为本合同土地流转面积；除此之外，甲方另提供南北大道土地12亩（国家建设需要时，乙方无条件交付），河道土地2.2亩供乙方无偿使用；第三条出租土地期限：依照中华人民共和国土地流转政策规定，本轮土地承包经营权出租期限9年，自2017年9月1日起至2026年8月31日止。鉴于本项目投资额度大，周期长，经甲乙双方商定，本轮农村土地承包期满后，在不违反中国现行及届时的农村承包土地政策、法律法规的情况下，本合同继续有效至2057年8月31日；土地承包经营权出租期限顺延31年，自2026年9月1日起至2057年8月31日止；第四条出租土地价格的规定：（一）本轮承包期内，所承租耕地按800斤/年·亩稻谷或等值货币补偿，稻谷补偿单价按租用土地当年8月31日重庆长寿粮食市场的市场价格（稻谷）或重庆长寿区农委会指导价格（稻谷）确定，土地租金折算人民币支付；（二）本轮承包期满后，在不违反中国现行及届时的农村承包土地政策、法律法规的情况下，从2026年9月1日至2057年8月31日止，所承租耕地土地佣金按900斤/年·亩稻谷，补偿参考价格以当年8月31日重庆长寿粮食市场的市场价格（稻谷）或重庆长寿区农委指导价格（稻谷）折算人民币支付；第六条出租土地和租金的交付方式、时间：(一)出租土地交付方式1、甲方于2017年9月10日前将本合同约定的出租土地一次性交付给乙方……（二）土地租金交付时间：为确保乙方项目的安全、稳妥、有序推进，乙方应在每年的8月31日交付当年双方确认的土地流转租金，以此类推，直至合同期满；乙方将租用的实际面积的土地租金打入甲方指定账户……第十条违约责任：合同履行期间，若甲方违反本合同的约定，视为违约，则由此产生的损失均由甲方承担，违约金按乙方投入额的双倍赔付和承担相应的法律责任；若乙方违反本合同的约定，视为违约，则由此产生的损失均由乙方承担，乙方负责甲方土地复耕，恢复租赁前的土地使用功能，并按照本合同土地总租金的双倍支付对方违约金和承担相应的法律责任；该合同附件：1.梓潼村·乡村画卷土地流转一览图；2.农村自愿出租土地委托书（复印件加盖村委会印章）；3.农民自愿出租花名册（复印件加盖村委会印章）。该合同乙方处加盖有被告乡村画卷农业公司印章，被告的委托诉讼代理人贺俊结在乙方法定代表人处签字。原告陈述在2013年其与天地间公司签订合同时将合同附件2和附件3的原件交给贺俊结，被告对此不予认可；但在质证笔录中被告陈述贺俊结对此记不清楚了，现其手里也没有合同附件。该合同签订后，被告在其租赁的土地上修建了鱼塘、游泳池、活动板房等构建筑物，种植了蓝莓等农种物；被告在2019年下半年逐渐停工，2020年开始未进行正常经营。在2020年9月4日的庭前会议中，被告明确表示同意解除与原告签订的《示范项目土地承包经营权出租合同》。原告陈述在2017年至2019年期间，按双方约定所出租土地每年度租金按照800斤/亩的标准计算，根据长寿区农委公布的市场指导价进行折算，稻谷1.23元/斤，每年度租金为1185218.16元/年（1.23元/斤×800斤/亩×1204.49亩）。被告当庭表示对租金的计算方式无异议。2018年1月16日，被告乡村画卷农业公司通过银行转账向原告支付1082776.50元，转账附言为土地租金，原、被告双方对此均无异议。原告将协议约定的违约金计算标准调低，主张分别从2017年9月1日、2018年9月1日和2019年9月1日为起点，以当年实际欠付租金金额为基数，按年利率6%计算利息至租金付清时止，被告对违约金计算标准无异议，但认为其未继续支付租金是由于原告对村民的阻挠未进行协调和阻止，导致合同无法实际履行，且给被告自身造成了巨大经济损失。另查明，被告提供了个别村民阻挠其正常施工的照片；在2017年12月11日，被告向长寿区公安局八颗派出所出具《关于2017年11月23日、24日我司施工现场被村民两次阻扰施工的情况报告》；2017年12月5日，被告长寿区公安分局出具《关于中德合作-梓潼土地整治及新农村项目开发过程中存在问题的报告》，两份报告均反映部分不明事理的村民以要租金为名阻挡园区施工，街道办、派出所、村委多次到现场解决纠纷，但收效甚微。在2018年3月2日，被告与村民甘伟达成重庆市公安局当地调解协议书，被告向其支付医药费和补偿款共计33000元。原告对被告所举示的证据质证意见为被告不应将实际经营和建设开发过程中与村民发生争议导致侵权行为的发生理解为原告没有履行合同义务的情形，对其提交的证据不予认可。原告提供了于2019年1月30日的长寿区八颗街道村（居）集体经济费用领款单，载明2017年9月1日至2018年8月31日耕地流转费292976676元，该领款单加盖有重庆市长寿区八颗街道梓潼村村务监督委员会的印章，并附有梓潼村2017年9月1日至2018年8月31日耕地出租款兑现表和重庆农村商业银行股份有限公司的转款明细。原告陈述因在该村组租赁土地并不只有被告一家公司，对于所有租赁土地的公司所支付的租金统一向村组村民进行支付；被告则认为该组证据与本案不具有关联性。上述事实，有当事人的陈述、《土地承包经营权出租合同》、解除合同协议书、《土地交接备忘录》、《示范项目土地承包经营权出租合同》、《关于2017年11月23日、24日我司施工现场被村民两次阻扰施工的情况报告》、《关于中德合作-梓潼土地整治及新农村项目开发过程中存在问题的报告》、长寿区八颗街道村（居）集体经济费用领款单、梓潼村2017年9月1日至2018年8月31日耕地出租款兑现表、重庆农村商业银行股份有限公司的转款明细等证据在案证实，本院予以确认。本院认为，本案属于农村土地承包经营权流转，原告梓潼村委会是否取得本村承包方的委托授权，不是涉案合同的成立、生效要件。2013年11月22日，原告梓潼村委会与天地间公司签订《土地承包经营权出租合同》，租赁土地面积为5966.35亩，贺俊结作为天地间公司代表在该合同处签字并加盖了该公司印章。该合同于2017年8月28日协议解除。同日，原告梓潼村委会与被告乡村画卷农业公司签订的《示范项目土地承包经营权出租合同》的代表处仍然是贺俊结签字，所租赁的土地面积为1204.49亩。由于历史原因，在庭审过程中原告未能出示本集体经济组织成员的村民会议记录等材料原件，且陈述将证据原件在第一次与贺俊结签订合同时交付对方，在质证笔录中，被告表示贺俊结对此记不清楚了，现其手里也没有该证据原件。贺俊结既作为天地间公司的代表，又作为乡村画卷农业公司的代表在不同的时间段分别与原告签订了不同的农村土地出租合同，在前一合同解除之后，又在新签订的合同后，被告向原告支付了部分租金，并实际使用了原告向其交付的租赁土地。原告所提交的向承包户转账土地租金的明细，虽然未具体明确为系被告交纳的租金，结合贺俊结代表不同的公司与原告签订出租合同的租赁面积看，前合同的租赁面积明显大于涉案合同，原告陈述所支付村民的租金包含有被告及其他农业公司租赁土地的租金，存在一定的合理性，足以证明原告向本村承包户支付了相应的土地租金，原、被告双方对涉案合同都进行了实际的履行。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条的规定，结合原、被告对涉案合同的履行情况以及承包户并没有就涉案合同及租金提出异议，足以认定原告取得了本村农村土地承包经营户的授权，因此，原告与被告于2017年8月28日签订的《示范项目土地承包经营权出租合同》合法有效。2020年9月4日的庭前会议中，被告明确表示同意解除该合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同，对双方当事人均同意解除涉案合同，本院予以确认。原告主张在2017年至2019年期间，按照合同约定每年度土地租金按1185218.16元/年计算，被告对租金标准无异议，本院予以确认。按照双方约定被告乡村画卷农业公司应在每年的8月31日交付当年双方确认的土地流转租金，2018年1月16日，被告向原告支付了1082776.50元的租金，2017年度的租金尚欠102441.66元（1185218.16元-1082776.50元）；被告在支付第一次租金后，未再向原告支付租金，尚欠原告2018年度和2019年度的租金均为1185218.16元，在2017年至2019年期间被告共欠付租金金额为2472877.98元（102441.66元+1185218.16元×2年）。被告在租赁土地上进行正常的生产经营过程中，由于其拖欠租金，造成其与村民之间发生了矛盾冲突，受到当地个别村民的阻挠，但并不足以说明原告未履行合同义务，被告也未提交其他证据证明原告未履行合同义务；在被告向公安机关的报告中其陈述有原告多次调解纠纷的事实，故被告与村民之间发生的侵权行为不能作为不支付租金的理由，对该抗辩理由本院不予采纳。被告未按合同约定按时支付相应的土地租金，应当承担逾期支付的违约责任。虽然原、被告双方在合同中约定了违约金的计算标准，但原告主动降低该标准，主张按年利率6%计算，被告对此予以认可，本院予以确认。原告主张按合同约定的租金支付时间的作为计算违约金的起算点，于法有据，本院予以支持。被告尚欠原告2017年度租金102441.66元，从2017年9月1日起以102441.66元为基数按照年利率6%计算违约金至款项付清时止；被告尚欠原告2018年度和2019年度的租金均为1185218.16元，以1185218.16元为基数分别从2018年9月1日起和2019年9月1日起按照年利率6%计算违约金至款项付清时止。在涉案合同解除后，被告应当及时腾退所租赁的土地，鉴于被告在其租赁的土地上有诸多构建筑物和种植的农产品，给予被告30天的时间进行搬迁。被告在合同解除后未及时腾退土地归还原告，应当按照年度租金1185218.16元/年的标准计算土地使用费至腾退租赁土地时止。原告请求被告在判决生效后30日内搬迁腾退土地，并按实际占用租赁土地的时间计算土地使用费，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条的规定，判决如下：一、原告重庆市长寿区八颗街道梓潼村村民委员会与被告重庆乡村画卷农业开发有限公司于2017年8月28日签订的《中德合作·重庆长寿梓潼土地整理与新农村发展示范项目土地承包经营权出租合同》于2020年9月4日解除；二、被告重庆乡村画卷农业开发有限公司在本判决生效之日起三日内向原告重庆市长寿区八颗街道梓潼村村民委员会支付2017年度、2018年度、2019年度的租金共计2472877.98元，并支付违约金，即从2017年9月1日起以102441.66元为基数按照年利率6%计算违约金至款项付清时止；从2018年9月1日起以1185218.16元为基数按照年利率6%计算违约金至款项付清时止；从2019年9月1日起以1185218.16元为基数按照年利率6%计算违约金至款项付清时止；三、被告重庆乡村画卷农业开发有限公司在本判决生效后30日内搬迁腾退所租赁的土地，并从2020年9月1日起按实际占用租赁土地的时间以每年度1185218.16元/年为标准计算土地使用费至其退还租赁土地时止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27223.02元，减半收取13611.51元，由被告重庆乡村画卷农业开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 张科科二〇二〇年十月十九日法官助理 徐 海书 记 员 冉 凤