河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0791民初669号 原告：田金霞，女，汉族，1983年3月12日出生，住张家口市桥**。 原告：鲍喜静，女，汉族，1982年7月12日出生，住张家口市桥**。 二原告共同委托诉讼代理人：席建军，河北震河律师事务所律师。 被告：张家口市永盛房地产开发有限公司，住所地：张家口经济开发区沙岭子镇沙岭子村主大街西50米。 法定代表人：邢桂和，该公司经理。 委托诉讼代理人：李慧，河北光正律师事务所律师。 原告田金霞、鲍喜静与被告张家口市永盛房地产开发有限公司（以下简称永盛房开）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田金霞、鲍喜静委托诉讼代理人席建军、被告永盛房开委托诉讼代理人李慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田金霞、鲍喜静向本院提出诉讼请求：1、确认二原告与被告永盛房开签订的《万鑫家园房屋认购协议》无效；2判令被告永盛房开返还二原告购房款19万元及双倍定金2万元，共计21万元；3、判令永盛房开赔偿二原告利息损失19397元（以20万元为基数，自2017年9月12日起按中国人民银行同期贷款基准利率5%计算至2019年8月20日）;4、判令永盛房开赔偿二原告自2019年8月21日起的利息损失（以20万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。事实与理由：2017年9月3日，二原告经张家口九岳房地产经纪有限公司居间介绍，在被告永盛房开售楼部与被告永盛房开营销中心签订了《万鑫家园房屋认购协议》，根据协议约定，二原告购买由被告永盛房开开发的万鑫家园小区住宅，施工编号为10号楼2单元501室，面积为100平米，房屋单价6200元/平米，总价款62万元，原告当天转款2万元(其中含1万元定金）。2017年9月11日，二原告又向被告指定账户转款18万元。被告为原告出具了19万元购房款收据，另1万元作为定金，但未开具收款凭证。二原告购房时，中介公司及被告均宣称所购房屋是大产权，五证齐全，可以贷款。后原告得知被告出售的房屋没有预售许可证，且该房屋至今将近3年尚未开工建设，严重地影响了二原告的生活。为维护二原告合法权益，特提起诉讼，望法院支持二原告的诉讼请求。2020年10月9日，原告向我院提交书面变更诉讼请求申请，申请将第一项诉求变更为请求解除二原告与被告永盛房开签订的《万鑫家园房屋认购协议》，其他诉求不变。 被告永盛房开辩称，一、本案案由应为商品房预约合同纠纷，答辩人与被答辩人签订的《万鑫家园房屋认购协议》合法有效，且不存在合同无效的法定情形。因此被答辩人主张确认《万鑫家园房屋认购协议》无效的诉求不能成立。首先，该案的案由应为房屋买卖合同纠纷项下的商品房预约合同纠纷，该合同纠纷是指房地产开发商与购房者就达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议产生的纠纷，而商品房销售合同纠纷，是指当事人之间就达成的房地产开发商把已经竣工的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同产生的纠纷。商品房预约合同与商品房销售合同是有区别的，因此所产生的权利义务及承担的责任都是不同的。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，被答辩人与答辩人所签认购协议不存在合同无效的法定情形。本协议的签订是被答辩人在对本项目充分了解后真实意思的表示，是自愿签订的，其具有完全民事行为能力，该认购协议合法有效。其次，该认购协议书在性质上应为预约合同，是为将来订立本约合同，即商品房销售合同而订立的合同，这不仅体现在该协议本身的形式上，即协议的标题《万鑫家园房屋认购协议》，也体现在该协议具体内容中，该协议第九条明确约定“本协议仅为双方签订《张家口市商品房买卖合同》的意向，签订《张家口市商品房买卖合同》后，本认购书立即作废”。因此，该认购协议是答辩人与被答辩人的真实意思表示，并且内容合法确定，同时又赋予了双方在今后签订《张家口市商品房买卖合同》时的诚信义务，具有法律效力，所以答辩人与被答辩人应当继续履行该协议。二、被答辩人之所以要提起这起诉讼，实则是想将签订认购协议的风险全部转嫁给答辩人。商品房认购是双方当事人就房屋买卖达成的初步意向，形式上表现为认购协议，而签订认购协议对于当事人双方都是有风险的，因为市场不是一成不变的，从签订认购协议到签订正式的房屋买卖合同期间是有时间差的，否则就没有签订认购协议的必要，倘若商品房在认购之后开始价格上涨或下降，对于其中的一方是有风险的，上涨则开发商有风险，下降则购房者有风险。就本案而言，该认购协议签订的时间是2017年10月31日，正是房价处于上涨期间，当时同一地段的二手房价格大约在8000元/平米左右，该楼盘的开盘价也是暂定为7500元/平米，而该认购协议中的房屋价格确定是6200元/平米，比当时暂定的开盘价每平方米少了1300元，房屋就优惠了11万元，这也是被答辩人在对本项目作了充分了解后自愿签订的认购协议。但是，自2019年以来，房价一路下跌，成交量也在大大下降。政策风险是房产市场上最大的风险，这种风险应由买卖双方共同承担。民法、合同法都将公平、诚实信用原则作为基本原则，就是以利益均衡作为价值判断标准来调整合同主体权利义务关系。本案中，该认购协议是独立的合同，是商品房买卖合同的预约，依据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同”的规定，请驳回被答辩人的诉讼请求。 经审理查明，2017年9月3日，原告田金霞、鲍喜静以认购人的身份在被告永盛房开售楼部与被告永盛房开的营销中心签订《万鑫家园房屋认购协议》（以下简称《认购协议》），约定：“一、认购人在对本项目作了充分了解后，自愿定购位于张家口市宣化县（现划归张家口经济开发区）‘万鑫家园’小区住宅，施工编号为10号楼2单元501室房屋，地上建筑面积约为100平米，原单价为人民币6300元／㎡，折扣单价为6200元／㎡，地上房屋总价款约620000元（大写计陆拾贰万元整）。二、认购人在签署本协议时以（现金、转账）的方式将定金10000元（大写计人民币壹万元整），交付给张家口市永盛房地产开发有限公司。认购人在签署本协议后，应于2017年9月10日前须将地上总房款的认购金（小写）计200000元整（大写计人民币贰拾万元整）全额付清。三、认购人须根据本协议签订日期及时补齐购房款及缴纳各类国家法律规定和政府相关部门规定的款项，如认购人逾期未能交足购房款则属违约，张家口市永盛房地产开发有限公司有权将本协议签订的该套房屋收回另售他人并扣除认购人10000元违约金，其余房款部分退回。……五、认购人采用以下第2种付款方式：……（2）按揭贷款方式……。……九、本协议自双方签字盖章后生效。……本协议仅为双方签订《张家口市商品房买卖合同》的意向，签订《张家口市商品房买卖合同》后本认购书立即作废。……十一、其他：定金1万。……”。《认购协议》上加盖有张家口市永盛房地产开发有限公司营销中心财务专用章及田金霞、鲍喜静签字捺印。协议签订当日，二原告向被告指定人员账户转款共2万元，其中含定金1万元。2017年9月11日，二原告又向被告指定账户转款18万元，被告永盛房开的营销中心为二原告出具了19万元购房款《收据》。1万元定金未开具收款凭证。截至开庭审理前，被告未办理《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房（销售）许可证》。 以上事实，有双方当事人陈述、《万鑫家园房屋认购协议》、中国建行个人活期账户交易明细、《收据》等证据予以证实，本院依法予以确认。 本院认为，二原告与被告于2017年9月3日签订的《万鑫家园房屋认购协议》系双方真实意思表示，被告除收取二原告1万元定金外，还收取二原告购房款19万元，《认购协议》虽然约定仅为签订《张家口市商品房买卖合同》的意向，但被告在收取二原告部分房款将近三年的时间内未能完善手续开工建设，超出房屋买卖的正常合理等待期限，其违约行为致使二原告有理由相信被告无履约能力，不能实现合同目的。故二原告与被告双方于2017年9月3日签订的《认购协议》应予解除，被告应当返还二原告购房款20万元。对于二原告主张的占用房款期间的利息问题，本院认为在双方签订《认购协议》时二原告对出售房屋时房屋尚未开工建设的情况是知悉的，在其等待交房的合理期待期限内主张利息不予支持，但对其主张权利后的利息应予支持，即从2020年5月28日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算利息至款项还清为止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项规定，判决如下： 一、解除原告田金霞、鲍喜静与被告张家口市永盛房地产开发有限公司于2017年9月3日签订的《万鑫家园房屋认购协议》。 二、被告张家口市永盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告田金霞、鲍喜静购房款20万元，并以20万元为基数，从2020年5月28日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率支付利息至实际清偿日。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4741元，减半收取2371元，由被告张家口市永盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 员 肖海霞 二〇二〇年十月十二日 法官助理 李美琴 书 记 员 李燕茹 附相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。