湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2041号原告：赵湘英，女，1952年6月21日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。两被告共同委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告赵湘英与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称为“张家界山水天下公司”）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称为“张家界大成酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵湘英的委托诉讼代理人刘奎，被告张家界大成酒店、张家界山水天下公司的共同委托诉讼代理人王湘粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵湘英向本院提出诉讼请求：1.判令被告张家界大成酒店支付下欠原告2016年9月28日至2020年8月28日的租金和装修改造折旧款198129元，以及租金违约金及装修改造折旧款违约金3768.48元；2.判令被告张家界山水天下公司对上述债务承担连带清偿责任；3.判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年5月13日，原告与被告就湖南张家界大成山水国际大酒店9层966号房屋签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：原告将上述房屋出租给被告张家界大成酒店使用，租期10年，租金（税后）为1653元/月；在合同约定的租赁期内，被告张家界大成酒店如逾期3个月未向原告支付租金收益的，被告须按照违约期内应支付的租金的0.3%作为违约金。2013年5月13日，原告与被告就湖南张家界大成山水国际大酒店9层966号房屋签订了《房屋委托装修合同》。该合同约定：原告将上述房屋委托给被告张家界大成酒店按照五星级酒店客房标准装修改造，原告委托被告改造该房屋的装修改造款共计347060元，委托装修改造期限为10年。被告张家界大成酒店按年向原告返还委托装修改造折旧款，按照房屋委托装修改造款总额10%返还2892元/月；在合同约定的租赁期内，被告张家界大成酒店如逾期3个月未向原告支付委托装修改造折旧款的，被告须按照违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金。被告张家界山水天下公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共约3300㎡的自有物业为被告张家界大成酒店给原告支付租金收益和装修改造折旧款提了供担保。原告已按照合同约定支付了相应的购房款项及房屋委托装修改造款。被告张家界大成酒店依约支付了2014年、2015年的租金及房屋委托装修改造折旧款后，就再未及时足额支付过租金及房屋委托装修改造折旧款。现在，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。被告张家界山水天下公司、张家界大成酒店未到庭答辩，但提交了书面答辩状共同辩称：自2016年10月1日起至2020年8月31日止，被告已向原告赵湘英支付了30721元。被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的装修改造折旧款不予认可，原、被告双方并未就装修达成续签协议，也没有装修事实的产生。现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。被告张家界山水天下公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立。本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，并且，房屋租赁合同以及委托装修合同均已到期，合同到期后，担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，请求法院依法公正判决。查明的事实根据原、被告双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2013年5月13日，原告赵湘英（买受人）与被告张家界山水天下公司签订了《张家界市商品房现房买卖合同》一份，该合同约定：（1）原告购买了被告张家界山水天下公司的坐落于张家界市永定区南庄坪的张家界××座××层××号商品房××（该房屋已取得房屋所有权证，证号为××），（2）房屋总价款为198320元；（3）原告于2013年5月13日一次性付清全部房价款；（4）被告应当在2013年5月13日向原告交付商品房，该房为现房销售，买受人付清该商品全部房款之日即完成交房。事后，原告已按合同约定给被告付清了全部购房款。2、2013年5月13日，原告与两被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》一份，该合同约定：（1）原告将该房屋交给被告张家界大成酒店统一管理、经营，投资期内被告张家界大成酒店对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并由被告张家界大成酒店对外统一经营管理；（2）双方协商同意该房屋的租赁期限为10年；（3）双方协商同意该房屋的租赁期限于原告与被告张家界山水天下公司签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算；（4）本合同租赁期限内，租金标准为1653元/月，被告张家界大成酒店按月向原告支付租金收益，每月28日之前支付；（5）被告张家界山水天下公司为被告张家界大成酒店在本合同投资期内所限定的权利及义务提供连带担保，被告张家界山水天下公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店向原告支付租赁收益提供连带担保；（6）本合同委托期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店未向原告支付租赁收益，除应付原告租赁收益之外，被告张家界大成酒店应另向原告支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金，但原告违约或不可抗力情形除外。3、2013年5月13日，原告与两被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》一份，该合同约定：（1）原告将该房屋委托被告张家界大成酒店按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理。在委托期内，原告承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权被告张家界大成酒店处理。原告委托被告张家界大成酒店装修改造该房屋的装修改造款由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成，每平方米7000元，共计人民币347060元；（2）双方协商同意该房屋的委托装修改造期限为10年；（3）双方协商同意该房屋的委托装修改造期限于原告与被告张家界山水天下公司签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算；（4）本合同委托装修期限内，每月委托装修改造折旧款返还的金额为人民币2892元/月，被告张家界大成酒店按月向原告返还委托装修改造折旧款，每月28日之前支付；（5）被告张家界山水天下公司为被告张家界大成酒店在本合同投资期内所限定的权利及义务提供连带担保，被告张家界山水天下公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店向原告返还委托装修改造折旧款提供连带担保；（6）本合同委托期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店未向原告返还委托装修改造折旧款，除应付原告委托装修改造折旧款之外，被告张家界大成酒店应另向原告支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，但原告违约或不可抗力情形除外。4、在2016年10月1日至2020年8月31日期间，被告张家界大成酒店已向原告支付租金30721元。根据本案诉争的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》的约定，在2016年10月1日至2020年8月28日，被告张家界大成酒店尚欠原告的租金及装修改造折旧款182894元【租金77691元（1653元/月×47个月）+装修改造折旧款135924元（2892元/月×47个月）-已支付租金30721元】。二、双方当事人有争议的事实1、关于本案诉争的违约金标准是否过高的事实。原告认为，原、被告双方签订的合同已经约定了违约金标准，该违约金标准没有违反法律规定，本案诉争的违约金标准不存在过高的情形。被告认为，本案诉争的违约金标准过高，应当按照下欠租金的1%的标准计算支付违约金。本院认为：被告张家界大成酒店未按照合同约定向原告支付租金的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，原告主张的违约金3768.48元并没有超过被告所欠租金及装修改造折旧款损失182894元的30%的标准数。因此，本案诉争的违约金标准不存在过高，被告有关本案诉争的违约金标准过高的事实，没有证据佐证，本院不予采信。2、关于本案诉争的被告张家界山水天下公司的保证是否已超过法律规定保证期间的事实。原告认为，本案诉争的被告张家界山水天下公司的保证没有超过法律规定的保证期限。被告认为，本案诉争的合同没有约定担保期限，被告张家界山水天下公司的保证已超过法律规定的保证期限。本院认为，根据原告与被告张家界大成酒店签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》以及《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》约定，被告张家界山水天下公司系本案诉争租金以及装修改造折旧款支付的连带责任保证人，但双方没有约定具体保证期限，并且，《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》以及《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》约定的期限均为10年，现在，本案诉争的主债务履行期限尚未届满。因此，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条关于“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”的规定，原告要求被告张家界大成酒店支付合同期内的租金及装修改造折旧款，没有超过法律规定的保证期间。判决的理由与结果本院认为，原告赵湘英与被告张家界山水天下公司、张家界大成酒店房屋租赁合同纠纷一案，事实清楚。1、原、被告签订的《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》及《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》都是客观存在的，也是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原、被告双方签订的本案诉争的合同均合法有效。2、因被告张家界大成酒店没有按合同约定履行自己的义务，至今尚欠原告2016年9月28日至2020年8月28日期间的租金及装修改造折旧款共计182894元没有支付。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于当事人应当按照约定全面履行自己的义务的规定，以及第二百二十六条关于承租人应当按照约定的期限支付租金的规定，被告张家界大成酒店应当给原告支付2016年9月28日至2020年8月28日期间的租金及装修改造折旧款共计182894元，原告要求被告支付租金及装修改造折旧款198129元，不符合客观实际，本院不予支持。因受当前不可抗力的××防控影响及被告经营困难的实际情况，被告请求减免租金，理由正当，符合客观实际，应予以支持。本院认为应酌情给予被告免交一个月的租金1653元较为适宜。因此，被告张家界大成酒店公司应给原告支付2016年9月28日至2020年8月28日期间的租金及委托装修改造折旧款181241元【（应付款）182894元-（免交款）1653元】。但因租金支付标准是双方合同约定的，在双方未协商一致予以变更的情况下，被告要求降低租金支付标准的诉讼请求，理由不充分，不符合法律规定和双方的合同约定，本院不予支持。3、在本案诉争合同履行的过程中，原告已按照合同约定履行了自己的全部义务，没有构成违约，但被告张家界大成酒店却没有按照合同约定履行给原告支付房屋租金和装修改造折旧款的义务，其行为已构成违约。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告张家界大成酒店应当按照双方的合同约定给原告支付所欠房屋租金和装修改造折旧款的违约金3689.97元【租金违约金2330.73元（1653元/月×47个月×3%）+装修改造折旧款违约金1359.24元（2892元/月×47个月×1%）】，但原告要求被告支付所欠房屋租金违约金3768.48元的诉讼请求，不符合客观实际，本院不予支持。4、被告张家界山水天下公司以其不销售的自有物业作为担保，为被告张家界大成酒店向原告支付租赁收益、返还装修改造折旧款提供连带担保，虽然，没有办理抵押登记，抵押权并未设立，但并不影响抵押合同的效力，抵押合同仍然合法有效，被告张家界山水天下公司应当在其提供抵押物的价值范围内对被告张家界大成酒店应向原告支付租金收益和返还装修改造折旧款承担连带清偿责任，并且，原告要求被告张家界山水天下公司承担支付本案诉争租金收益及返还装修改造折旧款担保责任的主张，没有超过法律规定的保证期间，被告张家界山水天下公司应当对支付本案诉争租金及返还装修改造折旧款182894元承担连带清偿责任。但是，因双方合同约定被告张家界山水天下公司只对支付本案诉争租金及返还装修改造折旧款承担连带保证责任，故原告要求被告张家界山水天下公司承担支付违约金连带责任的诉讼请求，不符合双方的合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司给原告赵湘英支付2016年9月28日至2020年8月28日期间所欠的房屋租金及装修改造折旧款181241元、违约金3689.97元，共计184930.97元，并定于本判决生效后十五日内履行完毕；二、被告张家界山水天下置业有限公司在其提供抵押物价值范围内，对被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司给原告赵湘英支付房屋租金及装修改造折旧款181241元承担连带清偿责任，被告张家界山水天下置业有限公司承担保证责任后，有权向被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿；三、驳回原告赵湘英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4328元，减半收取2164元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司共同负担。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  符军二〇二〇年十月二十日书记员  黄倩附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国担保法》第二十六条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。