河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫01民再371号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：山西华福建安房地产开发有限公司，住所地山西省太原市小店区西吴苑小区**楼******。负责人：梁晓杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李拥，河南钰琢洋诚律师事务所。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：新密市工业物资总公司，住，住所地河南省新密市青屏街**/div>法定代表人：张春奎，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭爱国，河南豫商律师事务所律师。委托诉讼代理人：王现飞，河南豫商律师事务所实习律师。再审申请人山西华福建安房地产开发有限公司（以下简称华福公司）因与被申请人新密市工业物资总公司（以下简称工业公司）确认合同无效纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终20692号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年7月29日作出（2020）豫民申1909号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人华福公司委托诉讼代理人李拥和被申请人工业公司委托诉讼代理人郭爱国、王现飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华福公司申请再审称，一、请求法院撤销一审、二审判决，改判申请人与被申请人签订的《房屋买卖合同》第二项第3项及《补充协议》第一条、第三条、第四条中涉及后院5亩多空地及地上附属建筑物的约定有效，或将本案发回重审。二、请求依法改判申请人不承担诉讼费用。事实与理由：1，一审判决、二审判决适用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条、第20条、第14条认定涉案合同的效力，属适用法律错误。2，二审判决第12页第19-20行认定“双方诉争协议中涉及的后院5亩土地至今没有办理变更手续，故该证据不能支持上诉主张。”属适用法律错误，造成认定的事实跟着错误，致使作出的错误判决结果。3、一审判决、二审判决认定事实错误。工业公司辩称，一、依照有关法律规定，涉案划拨土地转让应为无效。二、本案不适用最高法《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第12条规定。三、华福公司没有支付土地转让价款，即使有合同款多支付现象，也应按照债权债务处理。物资公司向一审法院起诉请求：1、依法判令确认原告与被告签订的《房屋买卖合同书》及《补充协议》部分合同无效；2、本案诉讼费用等费用由被告承担。一审法院认定事实：物资公司、建安公司于2011年3月2日签订《房屋买卖合同书》，合同约定，建安公司购买物资公司所售位于新密市××大街××、××、××、××、××（××套住宅）共计4223.50平方米的房产。合同价款为-1层1241.25㎡，单价2500元／㎡商定价款3103125元。1层445.37㎡，单价6346.64元／㎡，商定价款2826605元。2层999.26㎡，单价3500元／㎡，商定价款3497410元。3层857.62㎡，单价3000元／㎡，商定价款2572860元。4-12层（六套住宅）680㎡，单价2500元／㎡，商定价款1700000元。以上房产面积共计4223.5平方米，总价款共计13700000元。合同第二条第3项约定“楼后院约5亩空地作为以上购房屋的停车车位（另增加5亩土地补偿金300万元，其余不增加任何费用），此款项待开发时付清”。至此，该房屋买卖合同约定总价款为16,700,000元。付款方式为物资公司将所售给建安公司的房屋产权证办齐并交付给建安公司后，建安公司首付1000万元给物资公司，剩余370万元待物资公司将剩余尾工及有关验收手续和房产手续完善后付清。双方于2011年3月19日签订的《补充协议》一份，协议约定：“新密市青屏大街78号房屋（4223.5㎡）和后院作为停车场的5亩多空地及其上面的附属建筑物，产权实归乙方梁学亮所有，因双方原因暂不办过户手续，但管理、出售权归乙方梁学亮全权负责。在上述建筑物及空地的销售处理过程中，甲方无条件进行全程配合，完善所需的一切过户手续及事宜。所需的过户手续费用按相关市场情况，按规定甲、乙双方各负其责。楼后院作为停车场的5亩多空地，挂牌出让由乙方全权负责”等内容。上述两个协议签订后，物资公司将房屋及办理房屋产权所需手续交付给建安公司，建安公司已为上述房产办理了房屋所有权证，建安公司已支付房屋买卖价款及相关费用，因双方产生纠纷，就建安公司已付款数额双方有争议没有进行核算。2017年2月27日物资公司向建安公司发出《通知》，以双方签订的《房屋买卖合同》第2条第3项后院五亩土地补偿的约定和双方于2011年3月14日签订《补充协议》，对后院五亩及空地上面附属建筑物的处理方式与对国有土地资产的使用保护及处分的相关强制性规定相背而该合同自始至终无效，依法应予撤销为由，通知建安公司2011年3月2日双方签订的《房屋买卖合同》第2条第3项及2011年3月14日签订《补充协议》自行解除。建安公司对该解除通知有异议，向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年6月26日做出（2017）豫0183民初1716号民事判决书，判决：“新密市工业物资总公司2017年2月27日发出的解除通知无效”。物资公司认为，因该土地的性质系划拨土地，根据法律法规规定，对外转让上述土地需要得到政府相关部门的批准。签订合同后，建安公司没有履行自己的相应义务，也未向政府有关部门办理审批手续，且上述土地及建筑物未办理产权变更登记，按照法律规定建安公司没有得到上述土地及附属物的产权。现建安公司强行将物资公司的员工撵出上述房屋，将房屋配套设施进行强行撤除并将物资公司的办公材料扔在院中，建安公司的行为已严重侵犯物资公司的合法权益，为此，特向法院提起诉讼。一审法院另查明，双方协议约定买卖的房屋所占用的土地及后院5亩土地，土地性质为划拨土地，登记土地使用者为新密市工业物资总公司，用途为综合用地，面积为5400平方米。原建安公司双方对《房屋买卖合同》及补充协议中关于后院5亩土地及地上附属建筑物的约定均认为是买卖行为。《房屋买卖合同》中第二条第3项约定的“此款项待开发时付清”的意思为：“市区府西街以西，幸福路以东，青屏大街以北，溱水路以南范围内约88亩（包括本案诉争的房屋买卖所占用土地及后院5亩土地）土地的旧城改造项目进行开发时。”新密市经济委员会于2007年10月15日发新密经字【2007】21号文件、新密市经济委员会2008年1月3日的请示及批示、新密经字【2009】12号文件、青屏街工作委员会2010年1月27日青党字【2010】8号文件、2012年3月1日青屏街街道办事处与建安公司签订的合作协议书、建安公司2011年11月提交的开发投资项目申请报告、新密科工信字【2012】7号文件。以上文件及批示等能证实约88亩旧城改造项目进行了变更土地性质等前期工作，但至今没有新的进展。建安公司已将部分房产办理房屋所有权证，缴纳房屋所占土地的土地收益金。一审法院认为，物资公司、建安公司间签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》系双方经协商达成的，是双方的真实意思表示。但根据合同法等相关法律规定，合同有效必须建立在不违反法律的强制性规定和不损害国家、集体和其他人的合法利益的前提下才能合法有效。本案中双方诉争协议中关于后院5亩土地及地上附属建筑物的约定条款，因该土地性质为划拨。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，划拨土地的转让符合下列条件，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附属物所有权可以转让、出租、抵押。（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。第二章第二十条规定，土地使用权转让应当签订转让合同。第十四条规定，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。从以上条例可以看出，本案诉争的土地如进行转让，应按条例第四十五条的规定，必须签订书面的转让合同，并报市人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。而本案物资公司、建安公司双方并未就后院5亩多划拨土地及地上附属物的转让签订出让合同，而是仅在《房屋买卖合同》中以“停车车位”、“补偿金”及《补充协议》中“产权实归”、“管理、出售权归乙方全权负责”等形式进行的所谓买卖，这显然不符合土地转让合同的成立的基本要件。市政府虽将包括诉争的8.1亩土地纳入88余亩土地的旧城改造项目规划中，但在还没有取得市政府批准情况下，物资公司将登记在自己名下的划拨土地以“补偿金”的方式进行买卖，违反了国有土地使用权转让的相关程序和法律的强制性规定，故双方对该部分的约定应为无效。物资公司在明知土地性质为划拨的情况下，仍将该土地变相买卖，建安公司可就物资公司不能履行合同的违约行为另行主张权利。而双方买卖房屋所占用土地，因取得了市政府有关文件立项批准，且缴纳了土地收益金，故买卖房屋部分为有效。关于建安公司按合同约定已支付款项及已缴纳税金部分，物资公司、建安公司双方应另行结算，如协商不成可以另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，一审法院判决：新密市工业物资总公司与山西华福建安房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》第二条第3项及《补充协议》第一条、第三条、第四条中涉及后院5亩多空地及地上附属建筑物的约定无效。本案诉讼费100元减半收取为50元，由新密市工业物资总公司负担。二审法院认定的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，根据合同法等相关法律规定，合同有效必须建立在不违反法律的强制性规定和不损害国家、集体和其他人的合法利益的前提下才能合法有效。本案中，双方诉争协议中关于后院5亩土地及地上附属建筑物的约定条款，因该土地性质为划拨，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条、第二十条、第四十五条的规定，本案诉争的土地如进行转让，应按该条例第四十五条的规定，必须签订书面的转让合同，并报市人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。而本案物资公司、建安公司双方并未就后院5亩多划拨土地及地上附属物的转让签订出让合同，而是仅在《房屋买卖合同》中以“停车车位”、“补偿金”及《补充协议》中“产权实归”、“管理、出售权归乙方全权负责”等形式进行的所谓买卖，这显然不符合土地转让合同的成立的基本要件。新密市政府虽将包括诉争的8.1亩土地纳入88余亩土地的旧城改造项目规划中，但在还没有取得市政府批准情况下，物资公司将登记在自己名下的划拨土地以“补偿金”的方式进行买卖，违反了国有土地使用权转让的相关程序和法律的强制性规定，故双方对该部分的约定应为无效。建安公司在二审中提供了新密市人民政府新密政文（2003）34号文件，该文件虽根据郑州市人民政府郑政［2001］6号文“改制企业的土地按出让方式处置，免征土地出让金”的规定，同意物资公司的土地出让金用于内部职工的身份置换，但该文件同时要求抓紧时间变更有关手续，更换有关证件。双方诉争协议中涉及的后院5亩土地至今未办理变更手续，故该证据并不能支持建安公司的上诉主张。物资公司在明知土地性质为划拨的情况下，仍将该土地变相买卖，建安公司可就物资公司不能履行合同的违约行为另行主张权利。关于建安公司按合同约定已支付款项及已缴纳税金部分，物资公司、建安公司双方应另行结算，如协商不成可以另行起诉。综上所述，山西华福建安房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由山西华福建安房地产开发有限公司负担。本院再审查明的事实与原审一致。本院再审认为，建安公司与物资公司签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》，虽对涉案的5亩多空地及上面的附属物进行了约定，但其内容不得违反法律的强制性规定。关于涉案的5亩空地及其附属物的性质问题应进一步查清。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终20692号民事判决及河南省新密市人民法院（2019）豫0183民初5390号民事判决；二、本案发回河南省新密市人民法院重审。审判长 刘 勇审判员 范淑娟审判员 扈孝勇二〇二〇年十月二十八日书记员 张运云