上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11067号上诉人（原审原告，反诉被告）：张峪豪，男，1993年1月4日出生，汉族，户籍地江苏省启东市。委托诉讼代理人：胡恒星，远闻（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，远闻（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：上海苏碟餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区昌里路****。法定代表人：周德兰，董事长。委托诉讼代理人：李涛，男，上海苏碟餐饮管理有限公司工作人员。委托诉讼代理人：陈剑雄，上海市东浦律师事务所律师。上诉人张峪豪因与被上诉人上海苏碟餐饮管理有限公司（以下简称苏碟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初13486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张峪豪的上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判被上诉人苏碟公司返还张峪豪已支付的租金人民币（币种下同）53,600元或发回重审；二、撤销一审判决第三项，改判被上诉人苏碟公司支付张峪豪违约金10万元，或发回重审；三、撤销一审判决第五项，改判被上诉人上海苏碟餐饮管理有限公司返还张峪豪进场费6万元，或发回重审。张峪豪认可一审判决第二项中关于电费的数额。事实和理由：一、张峪豪向苏碟公司支付过二次三个月租金，总计14.4万元；二、苏碟公司法定代表人周德兰踢打张峪豪商铺广告牌并进行谩骂，在涉案美食广场不断维修装潢，产生了大量的灰尘和建筑垃圾，违反双方租赁合同中关于“在美食广场内独家经营奶茶”的约定。被上诉人苏碟公司辩称，张峪豪确实支付过2次租金，每次三个月7.2万元，但一审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。张峪豪向一审法院提起诉讼，请求判令：一、确认张峪豪与苏碟公司签订的《商铺租赁合同》于2019年12月17日解除；二、苏碟公司返还张峪豪保证金4.8万元及进场费6万元；三、苏碟公司返还张峪豪自2019年12月18日至2020年2月17日止租金4.8万元；四、苏碟公司给付张峪豪违约金10万元；五、本案诉讼费用由苏碟公司负担。苏碟公司向一审法院提起反诉，请求：一、张峪豪继续履行租赁合同，按每月2.4万元给付苏碟公司租金；二、张峪豪给付苏碟公司欠付的电费916.80元、垃圾费900元；三、若法院判令解除张峪豪与苏碟公司之间租赁关系的，则要求张峪豪给付苏碟公司违约金10万元。一审法院认定事实：苏碟公司于2019年7月16日成立，2019年6月29日，苏碟公司法定代表人周德兰为设立苏碟公司并从事经营之需向案外人林某1、林某2、朱某1、朱某2租赁上海市浦东新区XX路XX号底层营业用房，为此，周德兰与案外人林某1、林某2、朱某1、朱某2签订以周德兰为乙方，案外人林某1、林某2、朱某1、朱某2为甲方的《底层营业房租赁合同》，双方约定：租赁期为五年，甲方于2019年7月4日向乙方交付该底层营业房，给付租金租赁日期自2019年7月29日至2024年7月28日止。2019年7月23日，张峪豪为开设奶茶店从事经营奶茶之需与苏碟公司签订以苏碟公司为出租方（甲方），张峪豪为承租方（乙方）的《商铺租赁合同》，双方约定：乙方租赁的商铺地址为上海市浦东新区XX路XX号B2室；甲方提供营业执照和食品经营许可证；租赁期限为三年，自2019年8月8日起至2022年8月7日止；该商铺月租金为2.4万元，租金为每三个月支付一次，即7.2万元；乙方在签订合同当天交付给甲方4.8万元作为承租该商铺的保证金，该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于期满，且乙方交还甲方该商铺并结清租金、通讯费、水电费、煤气费、有线电视费、宽带费、物业管理费、垃圾清运费后当天内无息返还乙方，当乙方有任何拖欠应付款时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付不足部分，乙方应立即补足；每家商户的进场费为6万元，该进场费用不予退还；无论甲、乙双方任何一方未按本合同约定履行合同，造成违约行为的，则违约金为10万元。该商铺租赁合同其他约定事项中明确：场地内只允许一家奶茶店。《商铺租赁合同》签订后，张峪豪于当日支付苏碟公司5万元，次日，张峪豪再次支付苏碟公司13万元。苏碟公司在收到张峪豪支付的18万元后，于2019年7月24日出具收据，并在收款事由栏载明：租金7.2万元、押金4.8万元、进场费6万元。涉案商铺租赁合同签订后，苏碟公司将张峪豪租赁的商铺交付给张峪豪，涉案商铺所在的美食广场于2019年8月23日开始营业，苏碟公司法定代表人承诺租金自2019年8月23日起计算。2019年8月25日，苏碟公司取得涉案商铺所在的美食广场之食品经营许可证。张峪豪在经营期间，苏碟公司另行引进其他客户进行经营，苏碟公司引进的客户对其租赁的商铺进行装潢，产生一定的灰尘和建筑垃圾。由于苏碟公司引进的一客户从事主营炸鸡排、香辣蟹等，兼营奶茶业务，张峪豪发现后向苏碟公司反映，苏碟公司与该兼营奶茶业务的商户进行了交涉。2019年12月15日，该从事兼营奶茶的商户搬离涉案之美食广场。张峪豪在租赁期间，于2019年10月27日支付苏碟公司自2019年8月23日至同年10月24日的水电费及公摊费共计6,500元。2019年11月29日，张峪豪支付苏碟公司2019年10月24日至次月23日的水电费及垃圾费共计2,215元。2019年12月17日，张峪豪搬离承租的商铺，并于当日书面通知苏碟公司，表示解除双方的租赁关系。张峪豪搬离承租的商铺后，该商铺处于空置状态，苏碟公司于2020年5月将涉案商铺另行予以出租。截至2019年12月17日张峪豪搬离涉案商铺时，张峪豪尚欠苏碟公司电费853.77元。一审审理中，苏碟公司表示放弃要求张峪豪给付相应的垃圾费用。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然当事人双方在签订涉案商铺租赁合同时约定涉案美食广场内由张峪豪独家经营奶茶业务，苏碟公司引进的商户中主营业务为炸鸡排、香辣蟹等，兼营奶茶生意，但是，该商户主营业务并非奶茶，况且，张峪豪发现上述情况后即向苏碟公司反映，苏碟公司在张峪豪反映后即向该兼营奶茶业务的商户进行交涉，苏碟公司所实施的上述行为，尚不能足以使一审法院确认苏碟公司已违反了与张峪豪之间的约定而构成违约事实之存在，现张峪豪据此以苏碟公司已构成违约为由要求苏碟公司给付违约金10万元之请求，缺乏事实依据，一审法院难以支持。张峪豪在兼营奶茶商铺搬离涉案美食广场后，未经苏碟公司的许可前提下擅自搬离其承租的商铺，并书面通知苏碟公司解除双方的租赁合同，张峪豪实施的上述行为已构成违约，应承担相应的违约责任，现苏碟公司据此要求张峪豪给付违约金10万元之请求，于法有据，一审法院应予支持。基于张峪豪在违约事实发生后即通知苏碟公司解除双方之间的租赁关系，且一审法院已确认张峪豪应承担违约责任的情况下，一审法院核定张峪豪与苏碟公司解除租赁关系之日为2019年12月17日，张峪豪给付苏碟公司在租赁期间应当承担的租金及电费，苏碟公司在张峪豪支付上述费用后，应返还张峪豪交付的保证金。至于张峪豪给付苏碟公司欠付的租金数额，应根据双方签订的租赁合同所约定的租金数额，由一审法院予以核定。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条的规定于2020年7月8日作出民事判决：一、张峪豪与上海苏碟餐饮管理有限公司关于上海市浦东新区XX路XX号B2室商铺之租赁关系于2019年12月17日解除；二、张峪豪应于判决生效后十日内给付上海苏碟餐饮管理有限公司欠付之租金18,400元、电费853.77元（合计19,253.77元）；三、张峪豪应于判决生效之日起十日内给付上海苏碟餐饮管理有限公司违约金10万元；四、上海苏碟餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还张峪豪租赁保证金4.8万元；五、驳回张峪豪其余之诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币5,140元，减半收取计2,570元，由张峪豪负担1,150元，上海苏碟餐饮管理有限公司负担1,420元；一审反诉案件受理费人民币1,870元，减半收取计935元，由张峪豪负担。二审中，当事人均未提交新的证据。苏碟公司于2020年10月26日向本院出具《情况说明》，同意改变一审判决主文第二项涉及租金部分，愿意返还张峪豪已支付的相关租金48,000元（原一审诉求）。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案中，鉴于双方当事人对合同解除并无异议，因此，本案二审中，双方当事人的争议焦点集中在：一、张峪豪多支付的租金是否应当返还？二、究竟是张峪豪还是苏碟公司应当向对方承担10万元的违约金责任？三、苏碟公司是否应当向张峪豪返还进场费6万元？对于争议焦点一，根据张峪豪的一审诉请，其主张要求苏碟公司返还租金48,000元，现苏碟公司在二审期间自愿予以返还，本院依法予以准许。而张峪豪在二审中提出超过一审诉请租金返还数额的上诉请求，本院难于处理与支持。对于争议焦点二，张峪豪提出涉案商场曾存在兼营奶茶铺等违约行为，但从在案证据看，无法构成张峪豪解除租赁合同的法定或约定事由，亦不足以认定苏碟公司应当承担违约责任，因此，张峪豪的发函解约并搬离涉案房屋的行为，违反了租赁合同的约定。故一审法院支持苏碟公司提出的张峪豪应承担解约违约金责任10万元的诉请，不支持张峪豪要求苏碟公司承担10万元违约金责任的诉请，并无不当，本院依法予以维持。对于争议焦点三，张峪豪提出苏碟公司应当返还进场费6万元的诉请，不符合双方租赁合同约定，一审法院不予支持，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人张峪豪的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初13486号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初13486号民事判决第二项为张峪豪应于本判决生效后十日内支付上海苏碟餐饮管理有限公司欠付之电费人民币853.77元；三、撤销上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初13486号民事判决第五项；四、上海苏碟餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向张峪豪返还租金人民币48,000元；五、驳回张峪豪的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按一审判决及本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币5,140元，减半收取计2,570元，由张峪豪负担650元，上海苏碟餐饮管理有限公司负担1,920元；一审反诉案件受理费人民币1,870元，减半收取计935元，由张峪豪负担。二审案件受理费人民币4,504元，由上诉人张峪豪负担3,504元，被上诉人上海苏碟餐饮管理有限公司负担1,000元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年十月三十日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……