福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初1633号 原告：刘佳佳，男，1985年11月20日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告：刘腾飞，男，1989年2月10日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告：鲁传素，女，1959年10月10日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 三原告共同委托诉讼代理人：卓文彬，上海建纬（福州）律师事务所律师。 三原告共同委托诉讼代理人：王雨晴，上海建纬（福州）律师事务所律师。 被告：刘玉珍，女，1964年8月11日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被告：余娟，女，1984年10月20日出生，汉族，住四川省都江堰市。 两被告共同委托诉讼代理人：黄林锋，福建元一律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人:张观祥，福建元一律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道**。统一社会信用代码：913500008581400041。 负责人：黄惠玲,行长。 委托诉讼代理人：焦雨馨，该公司员工。 委托诉讼代理人：王赵祥，该公司员工。 原告刘佳佳、刘腾飞、鲁传素与被告刘玉珍、余娟及第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行经济适用房转让合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘佳佳、刘腾飞、鲁传素的共同委托诉讼代理人卓文彬、王雨晴，被告刘玉珍、余娟的共同委托诉讼代理人黄林锋，第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行的委托诉讼代理人焦雨馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘佳佳、刘腾飞、鲁传素向本院提出诉讼请求：1.请求确认余宽长、刘玉珍与刘庆正于2010年1月24日签订的《经济适用房转让协议书》及2010年1月28日签订的《经济适用房转让协议书补充协议》有效；2.确认位于福建省福州市晋安区房屋归三原告所有；3.判令两被告配合三原告办理福建省福州市晋安区房屋过户登记到三原告名下的相关手续；4.判令两被告向三原告支付讼争房屋转让款50%的违约金42500元;5.判令三原告一次性清偿余宽长、被告刘玉珍与第三人所签借款合同项下全部剩余贷款本息（具体数额以清偿当日银行计算为准），第三人与两被告予以配合；6.判令两被告共同办理福建省福州市晋安区房屋抵押权注销登记手续，第三人予以配合；7.本案的诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：2009年12月2日，余宽长与福建中建房地产开发有限公司（以下简称中建房产公司）签订《商品房买卖合同》，约定以银行按揭方式购买该公司以划拨方式取得的位于福建省福州市晋安区的经济适用房，总价款236801元，首付款76801元，余款160000元通过公积金贷款方式支付。后余宽长及其配偶刘玉珍于2010年1月6日与第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建设银行福建省分行）就讼争房屋抵押贷款签订《个人住房借款合同》，约定借款本金160000元，借款期限156个月即自2010年起至2023年。2010年1月19日，中建房产公司向余宽长交付讼争房屋并签订了《前期物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》等。 2010年1月24日，出卖方余宽长、刘玉珍与买受方刘庆正签订《经济适用房转让协议书》确认：本协议签订前，买受方已为出卖方垫付购房首付款76801元，出卖方将讼争房屋以85000元的价格转让给买受方，讼争房屋的按揭贷款及物业等公用费用均由买受方承担；讼争房屋的房产证、土地证等相关证件存放于买受方处，出卖方不得向有关部门挂失或重新办理以作他用；出卖方应在规定的房产过户期限积极配合买受方办理房产过户手续，如遇特殊情况房产拥有人或房产继承人应协助买受方办理过户手续，任何时间都不得私自将房产转卖他人。如因出卖方原因导致买受方无法在转让协议约定的时间内取得房屋产权，出卖方除退还买受方为其垫付的所有款项及房屋转让费外，还应该向买受方支付最终房屋转让价款的50%违约金，协议价款即为最终房屋转让价款，双方不得因任何原因要求变更，否则视为对协议的违反，应承担违约责任。《经济适用房转让协议书》签订后，刘庆正向余宽长支付了转让款85000元，余宽长亦将讼争房屋交付给刘庆正装修使用至今。此后，讼争房屋的按揭贷款均由刘庆正通过现金或刘佳佳的账户转账至余宽长尾号为7982的建设银行账户中进行还款。装修费、水电费、煤气费、契税、办理土地使用证和房屋所有权证等与讼争房屋有关的全部费用均系由刘庆正支付。 2010年1月28日，为进一步明确双方的权利义务，双方签订《经济适用房转让协议书补充协议》明确：转让协议中的“转让”指的是讼争房屋符合政府上市交易政策后，出卖方将房屋所有权及土地使用权过户至买受方名下。买受方以出卖方的名义交纳各种税费、购房款等费用，出卖方应将相关收据、发票交给买受方，并对买受方付款的事实享有知情权。且在房屋可以上市交易后，出卖方应在收到买受方通知之日起15日内办理过户手续。余宽长已将讼争房屋的相关证书、交费凭证等原件交付给刘庆正。 2014年、2017年，刘庆正、余宽长先后去世。刘庆正去世时未留遗嘱，其父母分别于1974年、2004年去世，三原告系母子关系，系刘庆正的第一顺位法定继承人。其中，鲁传素系刘庆正的配偶，刘佳佳、刘腾飞系刘庆正的长子及次子。余宽长的父母也已去世，两被告系余宽长的法定继承人。两被告系母女关系，刘玉珍系余宽长的配偶，余娟系余宽长的独生女。余宽长与中建公司于2009年12月2日签订购房合同，根据福州市人民政府关于修改《福州市城区经济适用住房上市交易办法》相关条款的通知第二条第二款规定，讼争房屋自2019年12月2日起已符合上市交易的条件，故刘佳佳多次联系刘玉珍要求两被告配合过户，但两被告不但不配合，还擅自将讼争房屋产权证进行挂失重新办理新证，并要求三原告另行支付50万元转让费，否则拒绝配合原告办理讼争房屋的产权过户登记手续。 余宽长、刘玉珍与刘庆正签订的转让协议及补充协议意思表示真实，相关政策文件仅对经济适用房的购买资格作出一定限制，但未绝对禁止经济适用房的转让，且经济适用房在限制上市交易期满后即可上市交易，故讼争协议并未违反法律法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，协议应当合法有效，各方均应按照协议履行义务。但两被告拒不配合办理过户手续已构成违约且严重损害原告的合法权益，两被告应履行配合过户义务并承担违约责任。此外，三原告愿意将剩余按揭贷款一次性还清，建设银行福建省分行应在讼争房屋银行按揭贷款偿还完后，协助办理讼争房屋抵押权注销手续，并配合原告办理相关的房屋过户手续。 刘玉珍、余娟辩称：经济适用住房具有社会保障性质。余宽长与中建公司签订的《商品房买卖合同》第十七条明确约定“按照福州市政府制定的《福州市经济适用住房管理办法》的规定，买受人所购买的本经济适用住房仅限于自住，不得出租或出借……”余宽长与刘玉珍在签订《经济适用房转让协议书》以及《补充协议》时仅拥有经济适用住房的有限产权，应认为无权处分行为，讼争协议无效。讼争协议还违反国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发〔2007〕24号，违反建设部《经济适用住房管理办法》等法律、行政法规的禁止性、强制性规定，属于无效合同。余娟、刘玉珍在福州市内无其他不动产，两被告仍属于福州市人民政府承担的社会保障对象，双方涉及的经济适用住房转让协议违反法律。原告物权的约定取得违反法律和公序良俗，损害社会公德，损害国家和公共利益，明显无效。 原告以录音的方式，试图证明被告违反诚实信用，但诚实信用原则的前提是民事行为必须合法。当事人意思自治也应当以合法作为前提。本案的实质是原告实施违法的经济活动，如果履行讼争合同，后果将是转嫁社会保障，侵蚀社会保障体系，与物权法规定的物权的取得应当符合法律和社会公德的规定相违背，违反社会主义核心价值观。此外，本案的诉讼主体并非仅仅是原、被告，还存在政府及作为本次自行开发建设的原、被告工作单位。 第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行述称：若支持三原告的诉讼请求，愿意配合三原告办理相关手续。 本案当事人围绕案件事实提交了相应证据，结合当事人庭审陈述，查明认定如下事实：2009年12月2日，余宽长与中建房产公司签订《商品房买卖合同》，约定：中建房产公司以划拨方式取得位于晋安区编号为榕（2008）第34334200049的地块的土地使用权，该地块规划用途为经济适用房；余宽长向中建房产公司购买坐落于晋安区，建筑面积共90.09平方米，购房总额为2368010元，首付款76801元，余宽长通过公积金贷款方式支付余款160000元；中建房产公司于2010年1月2日前，将房屋交付余宽长使用等。2009年11月30日，刘庆正之子刘佳佳代余宽长向中建房产公司支付了首付款76801元。2010年1月6日，余宽长、刘玉珍作为借款人、抵押人，中建房产公司作为保证人与贷款人建设银行福建省分行三方签订《个人住房借款合同》（合同编号：2010年建闽房市直个房借字13号），约定：余宽长、刘玉珍向建设银行福建省分行借款160000元用于购置坐落于晋安区的房产，其中公积金借款160000元，该借款系建设银行福建省分行根据福州市住房公积金管理中心（管理部）的委托，向借款人提供的委托借款；借款期限自2010年1月起至2023年止等。《个人住房借款合同》签订后，刘庆正均依约向建设银行福建省分行支付讼争房屋的月供款。2010年1月19日，中建房产公司向余长宽交付讼争房屋，余宽长随即将讼争房屋交付刘庆正，刘庆正装修使用至今。 2010年1月24日、2010年1月28日，余宽长与刘庆正分别签订《经济适用房转让协议书》与《补充协议》，约定：本协议书同为附期限条件的《房屋买卖合同》，在期限条件未成就之前，该合同为《房屋买卖协议书》。本协议书项下之各条款均系当事人双方真实的意思表达，均适用于本协议书项下约定的违约条款；本协议书的买卖标的是余宽长所有的坐落于福州市晋安区，总房价236801元；本协议书签订之前，刘庆正已为余宽长垫付购房首付款76801元，并出资为余宽长偿还本协议书房产的所有按揭贷款及物业等公用费用；该房产的房产证、土地证及其他相关证件先一并放在刘庆正处，余宽长不得向有关部门挂失、重新办证以作他用；余宽长同意转让福州市晋安区鼓山镇红光路373号中辉新苑5＃楼107室的房产，同意按双方共同协商的付款方式，并在规定的房产过户到期时限积极配合刘庆正办理房产过户手续。（如遇特殊情况房产拥有人或房产继承人应协助刘庆正办理过户手续）余宽长任何时间都不得私自将房产转卖他人；刘庆正同意双方共同协商的付款方式，刘庆正支付余宽长房产转让费85000元，因购房、办证、过户等其他费用及余宽长协助办理过户事项产生的有关交通、食宿等费用由刘庆正承担，刘庆正不得将房产另行转让他人；如因余宽长原因导致本协议的解除或导致刘庆正无法在本协议约定的期间内取得本协议项下的房屋产权，余宽长除退还刘庆正为其垫付的所有款项及房屋转让费外，还应该支付本协议最终房屋转让价款的50%的违约金，且余宽长不得向刘庆正主张任何其他权利；如因刘庆正的原因导致本协议的解除，则刘庆正支付余宽长本协议最终房屋转让价款50%的违约金；本协议房产总价款即为最终房屋转让价款，双方不得因任何原因要求变更，否则视为对本协议书的违反，承担违约责任。补充协议约定：协议书中的“转让”是指该房屋符合政府上市交易政策后，余宽长将房屋所有权及土地使用权过户到刘庆正名下；由刘庆正以余宽长名义付款交纳的各种税费、购房款等等，余宽长应将相关收据、发票交与刘庆正；该房屋可以上市交易后，余宽长在收到刘庆正通知之日起15日内办理相关过户手续。如无正当理由，余宽长不得逾期，逾期达30日，刘庆正有权解除合同并要求余宽长按协议书赔偿损失、支付违约金等。 另查，讼争房屋已于2012年9月1日办理房屋产权证（权证号：榕房权证Ｒ字第××号），2012年9月19日办理《中华人民共和国国有土地使用证》（权证号：榕晋国用2012第**）。嗣后，两被告将房屋权属证书挂失，重新补办。 刘庆正（已死亡）与鲁传素系夫妻关系，二人育有婚生子刘佳佳、刘腾飞，刘庆正的父母均先于刘庆正去世。三原告系刘庆正法定第一顺位继承人。余宽长（已死亡）与刘玉珍系夫妻关系，二人育有独生女余娟，两被告系余宽长的法定第一顺位继承人。 再查，三原告于2020年4月28日向本院申请财产保全，本院经审查于2020年4月29日作出（2020）闽0111民初1633号民事裁定书，裁定冻结、查封、余宽长名下位于福建省福州市晋安区（权证号：闽（20**）福州市不动产权第9095539号）房产的所有权变更及抵押登记手续，期限为三年。原告为此缴纳了财产保全费5000元。本院已于2020年5月7日依法冻结上述房产。 本院认为：刘庆正与余宽长、被告刘玉珍之间签订的《经济适用房转让协议书》与《补充协议》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规强制性规定,且已满十年,故应属合法有效。刘庆正已依照《经济适用房转让协议书》与《补充协议》,向余宽长、被告刘玉珍支付了转让费85000元,并已缴纳了讼争房屋的首付款及每月房贷。余宽长与中建房产公司签订的讼争房屋《商品房买卖合同》已满10年讼争房屋产权也已办至余宽长的名下,因此,三原告作为刘庆正的法定继承人有权要求将房屋产权过户至三原告名下,符合合同约定和法律规定。因余宽长已去世,其合同义务应由其继承人即两被告代为履行。因此,三原告要求两被告协助将位于晋安区的产权过户至三原告名下的诉讼请求,依法应予以准许。同时，因讼争房屋现尚有银行贷款及利息未还清,而自《经济适用房转让协议书》与《补充协议》签订后该贷款一直由刘庆正偿还,且各方均认可办理房屋所有权变更登记手续需以贷款结清、抵押权注销为前提,故三原告应向第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行偿还余宽长、刘玉珍因讼争房屋尚欠的贷款本息,款项结清后,第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行应协助办理讼争房屋的抵押权注销手续,对三原告的此项诉讼请求，本院予以支持。两被告不协助办理过户手续且将房屋权属证书挂失的行为,构成恶意违约,应当支付违约金。本院综合考虑两被告的违约程度,以及其房屋已交由原告占有使用的实际情况,酌情确定违约金为10000元。讼争房屋买卖发生在余宽长、被告刘玉珍夫妻关系存续期间,被告刘玉珍亦在讼争合同及补充协议中签名确认,故原告请求被告刘玉珍赔偿违约金,合理有据,本院予以支持，被告余娟是余宽长的法定继承人,因被告余娟没有明确表示放弃继承权,根据《中华人民共和国继承法》第二十五条“继承开始后,继承人放弃继承的,应当在遗产处理前,作出放弃继承的表示。没有表示的,视为接受继承”及第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分,继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的,对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任”的规定,余娟应在继承余宽长遗产的范围内承担清偿责任。因讼争房屋尚未转移物权登记,故三原告直接主张确认该房屋归其所有,不符合法律规定,本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条、第三十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、刘庆正与余宽长、被告刘玉珍于2010年1月24日签订的《经济适用房转让协议书》及2010年1月28日签订的《经济适用房转让协议书补充协议》合法有效； 二、原告刘佳佳、刘腾飞、鲁传素于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行支付余宽长、被告刘玉珍因购买位于福州市晋安区尚欠的贷款本息（第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行结算数据为准,利随本清）,款项结清后,第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行协助办理该房屋的抵押权注销手续； 三、上述第二项履行完毕之日起10日内被告刘玉珍、余娟协助原告刘佳佳、刘腾飞、鲁传素办理位于福州市晋安区的房屋所有权变更登记手续,由此产生的相关费用由原告刘佳佳、刘腾飞、鲁传素负担； 四、被告刘玉珍应于本判决生效十五日内向原告刘佳佳、刘腾飞、鲁传素支付违约金10000元； 五、被告余娟对上述违约金10000元在继承余宽长遗产的范围内承担偿还责任； 六、驳回原告刘佳佳、刘腾飞、鲁传素的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21000元，财产保全费5000元，由被告刘玉珍、余娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李伯魁 人民陪审员  孙硕萍 人民陪审员  郭 静 二〇二〇年十月十五日 法官 助理  黄娜娜 书 记 员  张 琳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国继承法》 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。 受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。