陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终10434号 上诉人（原审原告）：陈磊，男，1982年10月14日出生，汉族，住西安市灞桥区。被上诉人（原审被告）:西安永进合能房地产有限公司，住所地：西安市灞桥区十里锦绣10-10101。法定代表人：李杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓洁，陕西泽界律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯佳敏，陕西泽界律师事务所实习律师。上诉人陈磊因与被上诉人西安永进合能房地产有限公司（以下简称：永进合能公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2020)陕0111民初1086号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年1月22日，陈磊与永进合能公司签订《商品房买卖合同》，约定：陈磊购买永进合能公司开发的位于西安市灞桥区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，房屋总价款506895元。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理，3.买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利息向买受人支付违约金。合同签订后，陈磊按照合同约定向永进合能公司支付购房款。合同签订后，陈磊按照合同约定向永进合能公司支付购房款。2016年1月30日，永进合能公司通知陈磊收房；因自身原因，陈磊于同年3月17日接收涉案房屋，并向永进合能公司交纳办理房产证相关费用160元。但永进合能公司至今未完成房屋产权登记备案，陈磊未取得涉案房产权属证书。陈磊诉至原审法院称，2014年1月22日其与永进合能公司签订《商品房买卖合同》，约定由其购买位于西安市灞桥区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋总价款506895元。永进合能公司未按照约定完成产权备案登记，经其多次要求永进合能公司支付违约金均未果。为维护其的合法权益，故诉至法院，请求：1、判令永进合能公司于2020年9月1日前完成产权登记备案；2、判令永进合能公司向其支付因未按约定完成产权备案登记的违约金暂计87791元（以总房款为基数，按照贷款利率7.2%，自2017年7月24日起计算至2019年12月4日，要求计算至办理完产权登记备案之日止）；3、本案诉讼费由永进合能公司承担。永进合能公司辩称，陈磊与其公司签订的合同合法有效，违约责任应以合同约定为准，陈磊诉请增加违约金无事实及法律依据。另其公司一直在积极办理产权登记相关手续，不存在怠于履行合同义务的情形，因政策、政府原因导致产权备案登记延期，不应由其承担不利后果,故计算逾期天数应扣除100天。综上，对陈磊诉请过高部分不应支持。原审法院认为，陈磊与永进合能公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按合同约定履行相应的义务。陈磊依约支付了房款，永进合能公司应根据合同约定将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据合同该约定，自2016年1月30日交房后540日内，即2017年7月23日前，永进合能公司应将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，但至今未完成备案，已构成违约，应承担违约责任，陈磊要求永进合能公司承担违约金，符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。陈磊认为合同约定的违约金（即按已付房价款的银行同期活期存款利息计算）过低，要求增加违约金，但并未提供证据证明延期办理产权登记备案给其造成的实际损失，故违约金应该按照合同约定计算。另永进合能公司抗辩计算违约金时应扣除因政策影响延迟的100天，于法无据，对其抗辩原审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原审法院遂判决：一、被告西安永进合能房地产有限公司于本判决生效后六十日内将办理涉案房屋权属登记的资料报产权登记机关备案；二、被告西安永进合能房地产有限公司于本判决生效后二十日内向原告陈磊支付未按约定完成产权备案登记的违约金（以总房款506895元为基数，按照银行同期活期存款利率，自2017年7月24日计算至实际完成涉案房屋产权登记备案之日止）；三、驳回原告陈磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1994元，原告已预交，由被告承担（于本判决生效后二十日内给付原告）。宣判后，陈磊不服向本院提起上诉称，一、其作为买房人已全部履行合同义务，其对办理涉案房屋权属登记的资料报送备案未完成没有任何过错；二、涉案房屋权属登记的资料报送备案未完成，完全是永进合能公司的过错所致，且违约时间长，永进合能公司已利用合同优势地位约定了较长的备案期限，但仍未完成其最基础的合同义务，缺乏契约精神及社会责任意识；三、涉案合同系永进合能公司制定的格式文本，其签订时没有协商的余地，且合同中带有下划线的内容非常多，无法使其对下划线的用途清晰的理解为提示、注意。永进合能公司也是基于合同的违约金太低，而长期怠于履行其合同义务；四、合同约定违约金不对等，显失公平；五、永进合能公司签订合同时故意隐瞒违反规划建房，后期无法顺利登机备案的事实，并基于此与其签订了对其极其不利的格式条款，约定了极低的违约金，因此该合同条款因未达成变更共识，可视为自始未约定；六、逾期办证给其造成了无法估量的损失，对于可预见的损失，既可由非违约方举证，也可由人民法院根据具体情况予以裁量。一审法院认为其未举证证明其未取得房地产权证所致具体损失数额、无法认定合同约定的违约金低于实际损失，系一审法院未能合理分配举证责任所致。综上，请求：1、撤销西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初1086号民事判决，改判永进合能公司向其支付违约金，违约金以总房价506895元为基数，按照逾期贷款利率4.6%计算，从2017年7月23日起计算至实际完成涉案房屋产权登记备案之日止；2、本案一、二审诉讼费、评估费用等全部由永进合能公司承担。永进合能公司辩称，一、《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应按照合同履行权利与义务。二、我司建审手续齐全，正在协调办理产权登记。三、合同是双方在平等自愿的基础上签订的，不存在格式条款无效的问题。四、陈磊不存在实际损失，其主张增加违约金没有事实及法律依据。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，陈磊与永进合能公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于出卖人报备产权登记资料违约责任的约定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。本案双方当事人对于永进合能公司存在逾期将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约事实均予以认可，而本案争议的焦点是永进合能公司应予赔付的违约金是否应依双方合同之约定计付的问题。本院认为，当事人虽然依法享有请求人民法院增加违约金数额的请求权，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，违约赔偿应与违约所造成的损失相当，且负有举证义务的一方当事人应当举证证明约定违约金不足以弥补因对方违约给其所造成的损失。结合本案，陈磊截止本案二审依然无法证明永进合能公司逾期报备资料给其造成的损失情况，且原审法院依双方约定确认的违约金数额具有充分的事实及法律依据，应给予了永进合能公司之违约逾期提交报备资料行为以恰当的否定性评价。因此，陈磊的上诉请求依法应予驳回。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。陈磊预交的1994元二审案件受理费，由陈磊负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二〇年十月十九日   书 记 员  范 致 远  1