重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终6900号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗智文，女，1975年1月1日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：张艳（系罗智文配偶），住重庆市渝**。被上诉人（原审被告、反诉原告）：城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司，营业场所重庆市江北区洋河一村78号重庆国际商会大厦3楼309、310号，统一社会信用代码91500105MA608DMB7Y。负责人：孙洁，总经理。被上诉人（原审被告）：城市社区服务集团（西安）有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城二路**三彩大厦**，统一社会信用代码91610132MA6W9PCX0Y。法定代表人：张智军。委托诉讼代理人：刘丹，女，系公司员工。上诉人罗智文因与被上诉人城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司（以下简称“城市服务公司重庆分公司”）、城市社区服务集团（西安）有限公司（以下简称“城市服务公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初7466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年10月9日进行了询问。上诉人罗智文及其诉讼代理人张艳、被上诉人城市服务公司的诉讼代理人刘丹参加了询问。本案现已审理终结。罗智文上诉请求：1．维持一审判决第二项、第四项；2．依法改判一审判决第一项，确认《房屋托管合同》已于2020年4月5日解除；3．依法改判一审判决第五项，判决被上诉人承担违约责任，向上诉人支付违约金3个月租金标准的违约金8400元；4．依法改判一审判决第三项，判决被上诉人向上诉人支付2020年4月5日以后的托管费用2030元；5．依法改判一审判决第六项，上诉人向被上诉人返还拆下的门锁，不用支付门锁费用546元；6．判决被上诉人向上诉人支付开锁费200元、防盗门锁安装费200元、燃气费171.68元；7．判决被上诉人向上诉人支付因本案产生的误工费1000元、交通费300元；8．判决被上诉人承担一审原诉、反诉受理费用及二审受理费用。事实和理由：1．被上诉人在一审过程中并未提供任何证据来证明不可抗力对其合同履行的影响，被上诉人的商业惯例是预先收取了房屋租客一年的租金，而对上诉人则是按月支付当期租金，突发的疫情并未导致被上诉人该项交易的收入减少。被上诉人采取的电子支付系统，并不受疫情影响。因此，被上诉人不符合受不可抗力影响的情形。上诉人享有合同解除权，并不就此承担违约金；2．一审判决书中计算房屋托管费用错误，租金只需支付到2020年4月5日，此后托管服务就不存在了，被上诉人应退还托管费；3．被上诉人系擅自更换门锁，上诉人依据合同收回房屋时，其又拒绝配合，上诉人已经将门锁完好取下并返还，不应支付门锁费用，被上诉人不配合上诉人收回房屋，应支付上诉人开锁费、安锁费、误工费、交通费等费用以及房屋所产生的燃气费等。被上诉人城市服务公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。罗智文向一审法院起诉请求：1．判决解除罗智文与城市服务公司重庆分公司签订的《房屋托管合同》；2．二被上诉人共同向罗智文支付2019年12月22日至2020年5月20日的租金13906.66元；3．二被上诉人共同向罗智文返还服务费2333元；4．二被上诉人共同支付违约金8400元；5．二被上诉人共同支付罗智文因本案产生的误工费1000元、交通费300元；6．二被上诉人共同支付开锁费200元、防盗门锁安装费200元、房屋清洁费500元、主卧母子床复原拆装费500元、水电费141.55元、燃气费216元；诉讼费由二被上诉人共同承担。城市服务公司重庆分公司向一审法院反诉请求：1．罗智文支付城市服务公司重庆分公司违约金8400元；2．罗智文支付城市服务公司重庆分公司与租客解约造成的损失：门锁损失546元、既得利益损失16976.67元；反诉费由罗智文负担。一审法院认定事实：2019年10月22日，以罗智文为托管方（甲方）、城市服务公司重庆分公司为受托方（乙方），签订《房屋托管合同》一份，主要约定：甲方将坐落在重庆市渝北区人和街道金山大道26路万科城小区5栋0单元31-6室的房屋托管给乙方，该房屋为3室2厅1卫1厨，房产证面积110平方米；该房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目；托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供该房屋托管服务，并收取相应的托管服务费；经甲、乙双方协商，合同期内甲方仅在首年支付一个月的托管服务费，此费用直接用首月租金冲抵，互不支付；本合同托管期合计12个月，自2019年10月25日至2020年10月24日，甲方实收租期11个月，冲抵服务费1个月；租金标准2800元/月（含物业费），付款方式月付，本合同起租日起，甲方首月租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方按月支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金）；托管期间乙方承担各项费用：水费、电费、天然气费用、网络费用、取暖费；乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；第十四条，合同的解除，有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：……2．因地震、自然灾害等不可抗力致使房屋毁损、丢失或造成其他损失的；乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）甲方有权单方解除合同，收回该房屋；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同或终止支付房租……因甲方纠纷造成乙方无法经营；第十五条，违约责任，乙方有本合同第十四条约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方；甲方有本合同第十四条约定的情形之一的，乙方要求解除合同，甲方应按3个月租金标准的违约金支付给乙方。城市服务公司重庆分公司承租该房屋后将其转租给案外人黄小洲，签订了《房屋租赁合同》，约定月租金2315元，付款方式年付。2019年10月25日至2019年11月24日的租金抵扣了服务费，城市服务公司重庆分公司未实际支付。2019年11月30日城市服务公司重庆分公司支付了2019年11月25日至2019年12月24日的租金2800元。2019年12月31日城市服务公司重庆分公司支付了2019年12月25日至2020年1月24日的租金2800元。其后的租金未再支付。2020年4月5日，罗智文将租赁房屋换锁，收回了租赁房屋。罗智文换掉的城市服务公司重庆分公司在租赁房屋安装的智能锁，城市服务公司重庆分公司购买价格为546元。罗智文支付开锁费200元、装锁费200元。承租人黄小洲提出与城市服务公司重庆分公司解除租赁合同，双方计算租期为2019年12月15日到2020年4月4日，城市服务公司重庆分公司退还其租金14661.67元、押金2315元。2020年5月15日，罗智文收到欠费停电提醒，载明欠电费106元，起度9345，止度9549。罗智文支付了相应的电费106.07元。庭审中，罗智文主张，其换锁时屋内已无人居住，是罗智文叫黄小洲来确认水电费和物品；在换锁前城市服务公司重庆分公司提出将欠付的租金分3个月支付，我方没同意，要求一次性支付；违约金的约定合适，没有约定过高；城市服务公司重庆分公司所称的受疫情影响无证据佐证。城市服务公司重庆分公司主张，黄小洲受罗智文骚扰而搬离，罗智文换锁时黄小洲还未全部搬离，只是搬了一部分；受疫情影响我方希望通过签订补充协议的方式分期支付欠付租金；违约金的约定合适，没有约定过高；疫情期间各小区封闭无法看房，城市服务公司重庆分公司在2020年3月才复工。2020年6月18日，罗智文当庭变更其确认合同已解除的诉讼请求为要求判决解除合同。一审法院认为，罗智文与城市服务公司重庆分公司达成的《房屋托管合同》其实质内容是租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。关于解除合同。按照《房屋托管合同》的约定，城市服务公司重庆分公司应在2020年1月31日支付2020年1月25日至2020年2月24日的租金2800元，因在节假日期间故该款项顺延至2020年2月29日支付；应在2020年2月29日支付2020年2月25日至2020年3月24日的租金2800元；应在2020年3月31日支付2020年3月25日至2020年4月24日的租金2800元。城市服务公司重庆分公司确实存在逾期支付上述租金的情形，但在该期间，新冠疫情爆发，属于突发公共卫生事件，不能预见、不能避免，属于不可抗力，疫情及疫情的防控措施对城市服务公司重庆分公司的经营造成了影响，城市服务公司重庆分公司虽然未能按时支付租金，但在新冠疫情影响减轻的情况下，并未拒绝支付租金，而是提出了分期支付租金的解决方式。双方若对因不可抗力变更合同内容即部分租金的支付方式及时间不能达成一致意见的，仍可继续协商或诉至法院确认合同变更的方式，双方的租赁合同仍具备继续履行的条件。在此情形下，罗智文不具有合同解除权，其在2020年4月5日更换租赁房屋门锁，收回租赁房屋的行为属于违约，其收回房屋也不具有解除合同的效力。城市服务公司重庆分公司虽然未直接表示同意罗智文当庭提出的解除合同的要求，但主张合同在2020年4月5日已解除，含有同意解除合同的意思表示，故《房屋托管合同》在罗智文解除合同的意思表示传达到城市服务公司重庆分公司且该公司表示同意的时间即2020年6月18日解除。关于租金。罗智文在2020年4月5日将租赁房屋换锁，收回了租赁房屋，故其后的租金城市服务公司重庆分公司无需支付，故城市服务公司重庆分公司应向罗智文支付2020年1月25日至2020年4月5日的租金2800元/月×2.4个月=6720元。关于托管服务费。城市服务公司重庆分公司收取了罗智文一年的托管服务费2800元，现租赁合同在2020年6月18日解除，仅履行了6.83个月，故城市服务公司重庆分公司应退还罗智文未履行期间的托管服务费2800元×43.08%=1206.24元。关于违约金。罗智文违约提前收回房屋，致合同被解除，应承担违约责任。故罗智文应向城市服务公司重庆分公司支付3个月租金标准的违约金8400元，同时，罗智文作为违约方无权要求城市服务公司重庆分公司支付违约金。关于罗智文给城市服务公司重庆分公司造成的损失。罗智文擅自换走了城市服务公司重庆分公司给租赁房屋配置的智能锁，应予以赔偿，该锁城市服务公司重庆分公司购买价格为546元，故罗智文应赔偿城市服务公司重庆分公司门锁损失546元。因城市服务公司重庆分公司转租房屋的价格低于其承租价格，故城市服务公司重庆分公司将其向黄小洲退还的款项作为既得利益损失进行主张无事实依据，且罗智文已支付违约金，能够弥补城市服务公司重庆分公司的损失，故对城市服务公司重庆分公司主张的既得利益损失16976.67元的诉讼请求一审法院不予支持。对电费。城市服务公司重庆分公司举示了其工作人员与黄小洲的微信聊天记录因无原始载体核实未能采信，但该聊天记录中显示，黄小洲发送的电表止度为9549，与罗智文支付的电费106.07元对应的电表止度一致，能够认定罗智文支付的是黄小洲使用房屋期间产生的电费，该费用按合同约定应由城市服务公司重庆分公司承担，故对罗智文要求城市服务公司重庆分公司支付电费106.07元的诉讼请求一审法院予以支持。因罗智文违约，其主张误工费、交通费、开锁费、安装费无事实和法律依据，一审法院不予支持。对房屋清洁费、主卧母子床复原拆装费、燃气费、水费，罗智文未举示证据佐证，一审法院不予采信。城市服务公司重庆分公司是城市服务公司的分支机构，不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故罗智文要求城市服务公司重庆分公司和城市服务公司共同支付租金、托管服务费、电费的诉讼请求一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、原告（反诉被告）罗智文与被告（反诉原告）城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司签订的《房屋托管合同》于2020年6月18日解除；二、被告（反诉原告）城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司、被告城市社区服务集团（西安）有限公司在本判决生效后立即向原告（反诉被告）罗智文支付2020年1月25日至2020年4月5日期间欠付的租金6720元；三、被告（反诉原告）城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司、被告城市社区服务集团（西安）有限公司在本判决生效后立即向原告（反诉被告）罗智文返还托管服务费1206.24元；四、被告（反诉原告）城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司、被告城市社区服务集团（西安）有限公司在本判决生效后立即向原告（反诉被告）罗智文支付电费106.07元；五、原告（反诉被告）罗智文在本判决生效后立即向被告（反诉原告）城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司支付违约金8400元；六、原告（反诉被告）罗智文在本判决生效后立即向被告（反诉原告）城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司支付门锁损失546元；七、驳回原告（反诉被告）罗智文的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）城市社区服务集团（西安）有限公司重庆分公司的其他反诉请求。案件本诉受理费300元减半收取150元，由原告（反诉被告）罗智文负担，反诉受理费217元，由原告（反诉被告）罗智文负担75元，被告（反诉原告）城市社区服务有集团（西安）有限公司重庆分公司142元。本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。本院查明，2020年1月底，全国爆发新冠肺炎疫情。2020年1月24日，重庆市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日，重庆突发公共卫生事件响应级别调整为二级。2020年3月24日，重庆突发公共卫生事件响应级别调整为三级。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，综合一、二审诉辩双方的意见，本案二审诉讼的争议焦点为：因新型冠状病毒感染的肺炎疫情（以下简称“新冠肺炎疫情”）是否构成影响案涉租赁合同履行的不可抗力，被上诉人是否可以就此提出变更支付方式等。现评判如下：新冠肺炎疫情爆发属于突发公共卫生事件，符合不能预见不能避免的不可抗力情况。众所周知，疫情防控措施对全社会经济造成了严重影响。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”就本案而言，被上诉人是以托管经营为目的承租案涉房屋的，即使其已就案涉房屋收取了第三方的租金，但被上诉人作为经营者，在疫情管控期间不能复工，不能正常运营，疫情所造成的影响是确实存在的，本案符合不可抗力影响合同履行的情形，也符合上述意见第五条规定的情形，加之被上诉人并不是拒绝支付租金而提出分期支付的意见，合同仍具备继续履行的条件。在此情况下，一审法院认定罗智文不具备合同解除权是正确的，其在2020年4月5日更换门锁收回房屋的行为属于违约，其上诉主张的门锁费、交通费、误工费等相应费用缺乏法律和事实依据，亦不予支持。罗智文未举示证据佐证燃气费，本院亦不予支持。至于托管费，因罗智文2020年6月18日在一审庭审中变更其确认合同已解除的诉讼请求为要求判决解除合同，城市服务公司重庆分公司认可该日解除合同，故一审法院认定合同解除时间为2020年6月18日，并无不当。因此，案涉合同约定的托管费应计算至2020年6月18日，罗智文的主张不能成立。综上所述，罗智文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费121.19元，由上诉人罗智文负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈义熙审 判 员 陈 娟审 判 员 刘 静二〇二〇年十月二十二日法官助理 赵颖嘉书 记 员 张冬梅