广东省汕头市龙湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0507执异53号 案外人谢就城，男，1958年5月23日出生，香港特别行政区居民。 委托代理人张秋松，系广东涉川律师事务所律师。 委托代理人沈毅，系广东涉川律师事务所律师。 申请执行人陆铭彬，男，汉族，1977年12月5日出生，住汕头市龙湖区。 申请执行人陈薇，女，汉族，1979年5月13日出生，住汕头市龙湖区。 二申请执行人共同委托代理人陈少娜，系广东广伦律师事务所律师。 被执行人广东锦峰地产投资有限公司，住所地汕头市海滨路科技馆大楼**之一。 法定代表人陈阳。 委托代理人林鼎文，系广东潮之荣律师事务所律师。 本院在执行申请执行人陆铭彬、陈薇与被执行人广东锦峰地产投资有限公司（下称锦峰公司）商品房预售合同纠纷一案中，案外人谢就城于2020年8月31日对本院裁定查封、拍卖被执行人锦峰公司位于汕头市××幢汕头市××幢房地产提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人谢就城称，案外人谢就城于2018年3月19日委托儿子谢彤冬向锦峰公司登记认购位于汕头市柏嘉半岛二期“珑湾”项目的第×栋，房屋总建筑面积为777.32平方米，总价款为26117952元，并案外人与被执行人锦峰公司签订了《商品房认购书》，上述购房款由案外人委托谢彤冬于2018年3月19日以刷卡方式支付了房款1000000元，其余款项25117952元于2018年3月26日委托陈成哲通过银行转账方式代为支付。付清全款同日，案外人与被执行人锦峰公司共同就涉案房屋办理了房屋移交手续，案外人已合法占有涉案房屋。后案外人与被执行人签订了《商品房买卖合同》，并办理了《商品房买卖合同》网签手续。近期，案外人得知贵院于2020年6月3日发出《搬迁通知》，要求使用人于2020年6月18日前自行迁出涉案土地及地上建筑物，并将涉案土地及地上建筑物交由法院进行拍卖。案外人认为，案外人已于被执行人锦峰公司签订了《商品房认购书》及《商品房买卖合同》，办理了《商品房买卖合同》的网签手续，并支付了全部合同价款，系涉案房产的合法买受人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押。冻结财产的规定》第十七条的规定，对汕头市××幢全套进行拍卖并无法律、事实依据，且对涉案房屋的查封、拍卖措施已严重损害案外人的合法权益，依法应予解除。综上，贵院作出的查封、拍卖执行裁定存在明显错误，严重侵犯案外人的合法权益。根据《民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提出执行异议，请求贵院撤销对汕头市××幢全套的执行裁定，并解除对该房产的查封、拍卖措施。案外人谢就城提交了《商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《收款收据》、委托付款声明书、交房条、装修保证金、物业管理费、谢就城及谢彤冬的常住人口登记卡、汕头市不动产登记中心的证明等证据以支持其主张。 申请执行人陆铭彬、陈薇答辩称，案外人所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，依法不应予以支持。理由如下：一、涉案房产于2019年9月27日已被贵院查封，而案外人与被执行人于2019年10月19日签订《商品房买卖合同》，签订合同时间在查封之后，不能构成排除执行的理由。2019年9月20日，答辩人诉被执行人商品房预售合同纠纷一案立案后，答辩人向贵院申请保全，贵院于2019年9月27日依法查封了涉案房屋“泰星路2号锦峰珑湾×栋”【查封文号：（2019）粤0507执保234号、（2019）粤0507民初2077号】。案外人提交的《商品房屋买卖合同》正文落款时间是2018年3月26日，《商品房合同网上备案登记证明书》却显示签约时间是2019年10月19日，两日期相差甚远，极不合理。根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”如果案外人于2018年3月26日签订合同，应当在签约之日起30日内办理备案手续，不可能拖延一年半至2019年9月27日涉案房产被查封时仍未办理。《商品房合同网上备案登记证明书》属于“汕头市商品房网上预（销）售备案系统”生成，无法伪造，因此《商品房买卖合同》正文部分是案外人刻意填写至查封前的日期，《商品房买卖合同》真实的签订日期应以《商品房合同网上备案登记证明书》登记为准。且根据《商品房合同网上备案登记证明书》显示“商品房登记备案部门”并未盖章予以备案，答辩人在汕头市住房和城乡建设局提供的“汕头市商品房管理信息平台”查询，涉案房屋现处于“已签约，未备案”状态，因此该合同并未进行网上备案登记手续。二、案外人未能举证证明其购买涉案商品房系用于居住且案外人名下无其他用于居住的房屋，不能构成排除执行的理由。三、涉案房产于2019年9月27日已被贵院裁定查封，而案外人串通高耿升、陈成哲及被执行人于2019年11月18日以“更名”形式变造支付房款的《收款收据》，实际上并未支付涉案房屋的房款，不能构成排除执行的理由。案外人提供了高耿升、陈成哲向被执行人支付款项的刷卡存根或银行转账记录，两凭证均未注明是支付涉案房屋的房款，其中陈成哲的银行转账回单更清楚注明“谢彤冬”购房款，不是案外人谢就城。被执行人出具给案外人2张收款收据载明收款日期是2019年11月18日，即收款时间发生在涉案房屋查封之后，收款收据备注为“收珑湾×栋别墅款（更名）、收珑湾×栋别墅定金（更名）”，这两张收据是案外人提供的所有“支付购房款证据”中唯一提及涉案房屋的。可见，高耿升、陈成哲于2018年支付的款项并非涉案房屋的购房款，而是其他人购买其他房屋的款项甚至其他性质的款项，直到2019年11月18日，案外人为了对抗执行，将其他款项张冠李戴进行“更名”，案外人实际上从未支付过涉案房屋的购房款。答辩人在2019年9月申请保全后，贵院已将查封情况告知案外人，案外人当时已向法院提出异议，即案外人早已知悉涉案房产被查封的情况。答辩人认为：案外人在明知涉案房屋被查封后，又故意在2019年10月19日与被执行人签订《商品房买卖合同》，并在2019年11月18日串通高耿升、陈成哲及被执行人通过“更名”方式变造收款收据，明显属于案外人与被执行人恶意串通阻碍法院依法执行，严重侵害答辩人合法权益的行为，依法不应予以支持。 综上所述，涉案房产于2019年9月27日已被法院裁定查封，案外人于2019年10月19日签订《商品房买卖合同》在查封之后；案外人未能举证证明购买涉案商品房系用于居住且案外人名下无其他用于居住的房屋；案外人未实际支付涉案房屋的购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，不足以排除强制执行。恳请贵院驳回案外人的异议申请。申请执行人对其答辩没有提供证据。 被执行人锦峰公司答辩称，2018年3月19日，谢就城（系港澳居民）通过其儿子谢彤冬（系内地居民）向我司认购位于汕头市柏嘉半岛二期“珑湾”项目的第×栋，总价款26117952元，当日由高耿升于2018年3月19日以刷卡式代为支付定金100万元。后谢彤冬向我司申请办理更名手续，将房屋购买人更改为谢就城，上述购房款其余款项25117952元于2018年3月26日由谢就城委托陈成哲通过银行转账方式代为全额付清，付清全款同日，我司与谢就城签订了《商品房买卖合同》并办理了房屋移交手续。涉案房产已办理了《商品房买卖合同》网签手续。后我司因与本案申请执行人存在债务纠纷导致涉案房产被贵院查封，造成涉案房产无法办理房屋过户登记手续。我司因受市场影响经营存在一定困难，目前正在努力解决相关债务问题。锦峰公司提供流水单、划款凭证、收款收据、房产更名申请表、《商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《交房条》、汕房售9046316号《汕头市商品房买卖合同》、收款收据等证据。 本院查明，本院在审理原告陆铭彬、陈薇与被告锦峰公司商品房预售合同纠纷一案，于2019年9月25日作出（2019）粤0507民初2077号之一民事裁定书，并于2019年9月29日在汕头市不动产登记中心对被告锦峰公司位于汕头市××幢全幢的房地产进行保全查封。2020年1月19日，本院作出（2019）粤0507民初2077号民事判决书，锦峰公司不服，向汕头市中级人民法院提起上诉，汕头市中级人民法院2020年3月16日作出（2020）粤05民终490号民事裁定：本案按锦峰公司撤回上诉处理。上诉判决、裁定于2020年3月30日生效。因被执行人没有完全履行已生效判决书确定的还款义务，申请执行人于2020年4月13日向本院申请执行，本院以（2020）粤0507执573号案立案执行。并于2020年5月18日作出（2019）粤0507执573号之二执行裁定：拍卖被执行人锦峰公司位于汕头市××幢全幢的房地产。并于2020年6月3日发出（2020）粤0507执573-1号搬迁通知：现通知被执行人锦峰公司或上述房产使用人在2020年6月18日前自行迁出上述土地及地上建筑物，并将上述土地及地上建筑物交由本院拍卖。案外人谢就城不服，遂向本院提出执行异议。 另查明，2018年3月19日，谢就城（系港澳居民）通过其儿子谢彤冬（系内地居民）向锦峰公司认购位于汕头市柏嘉半岛二期“珑湾”项目的第×栋房产，总价款26117952元，当日由高耿升以刷卡式代为支付定金100万元，锦峰公司向谢彤冬出具《收款收据》一份，时间2018年3月19日，载明：收到谢彤冬100万元。2018年3月26日谢就城、谢彤冬委托陈成哲通过银行转账方式代为支付余下购房款25117952元，银行转账回单载明：谢彤冬购房款。锦峰公司向谢彤冬出具《收款收据》三份，时间2018年3月26日，载明：收到谢彤冬金额9000000元、9000000元、7117952元。三份收款收据金额合共25117952元。因房产更名，谢彤冬更名为谢就城，并由谢就城与锦峰公司签订《商品房认购书》，落款时间为2018年3月19日，认购书约定：谢就城向锦峰公司认购位于汕头市柏嘉半岛二期“珑湾”项目的第1栋房产，总价款26117952元。谢就城与锦峰公司签订《商品房买卖合同》，落款时间为2018年3月26日，合同约定：谢就城向锦峰公司购买位于汕头市××幢全幢的房地产，房价款总额26117952元。付清全款同日，锦峰公司与谢就城办理了房屋移交手续，谢就城对该房产进行了装修。2019年11月18日，锦峰公司向谢就城出具《收款收据》二份，金额分别为1000000元、25117952元。摘由载明：收珑湾1栋别墅款（更名）。2019年10月19日，锦峰公司与谢就城再次签订合同编号为：汕房售9046316号《汕头市商品房买卖合同》，并在网上办理了《商品房买卖合同》网签手续。 再查明，汕头市不动产登记中心查询信息：案外人谢就城在汕头市辖区内名下没有产权登记信息。 本院认为，案外人谢就城与被执行人锦峰公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，且已按照合同约定支付全部购房款，同时已占有使用该房产，虽然目前未办理过户手续，但没有证据证明系因买受人自身原因致未办理过户登记手续。因此，案外人所提异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，享有的权利能够排除执行，其所提异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十九条的规定，裁定如下： 中止对位于汕头市泰星路2号锦峰珑湾×幢全幢的房地产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  王式勤 审判员  姚月英 审判员  陈群儿 二〇二〇年十月二十八日 书记员  黄成杰 附件： 相关法律条文 1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋; (三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。