镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初445号原告：徐升根，男，汉族，1972年11月27日生，住浙江省台州市淑江区。委托诉讼代理人：朱彬，江苏思扬宏律师事务所律师。被告：王晶，男，汉族，1984年9月15日生，现住南京市江宁区。被告：张闻，男，汉族，1986年2月21日生，住址同上。两被告共同委托诉讼代理人：崔东晨，北京市盈科（南京）律师事务所律师。原告徐升根与被告王晶、张闻房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐升根及其委托诉讼代理人朱彬，被告王晶、张闻及其委托诉讼代理人崔东晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐升根向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1、两被告对位于镇江市商铺清场并向原告返还该商铺；2、两被告支付房屋租金910122元（截至2020年2月29日，之后房屋占有使用费按326700元/年的标准计算至实际返还之日止）和延期付款利息93633元（截至2020年2月29日，之后以未付租金为基数按照年利率6%计算至实际返还之日）；3、两被告承担违约金81675元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告将位于镇江市商铺出租给两被告使用，租赁期间为2014年4月15日至2019年4月14日，双方对租金标准、支付方式、违约责任等进行了明确约定。两被告2017年4月15日后的租金即未按协议约定支付，原告多次催要无果，故诉讼来院，请求法院判如所请。两被告辩称，1、商铺租赁合同系双方真实意思表示，合同约定若承租人未按照合同规定支付租金时间超过30日的合同自动解除，两被告自2017年4月15日后即未支付过房租，因此商铺租赁合同自动解除。2、商铺由司国良等人实际经营使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，原告应当向实际占有使用人主张权利。3、原告主张违约金视为默认解除合同，若法院认定商铺租赁合同于2017年5月15日自动解除，我方愿意支付相当于三个月租金的违约金。本院经审理认定事实如下：位于镇江万达广场**第****商铺建筑面积为332.54平方米，系徐升根与配偶共同共有。2014年4月15日，徐升根作为出租人，王晶、张闻作为承租人签订《商铺租赁合同》，由徐升根将上述商铺租赁给王晶、张闻经营餐饮业，租期自2014年4月15日至2019年4月14日止。合同主要条款：1、出租人在2014年4月15日前将该商铺按届时现状移交给承租人，由承租人对商铺进行装修和开业筹备，出租人免除3个月租金。合同对各阶段的租金标准进行了明确约定，其中2017年至2018年租金为297000元；2018年至2019年年租金为326700元。自计租日起每6个月为一个交租期，第一个交租期租金于合同签署3日内支付，之后应在每个交租期届满15日前支付下一个交租期租金。首次交租时支付5000元保证金，待租期届满时结清所有费用后由出租方予以退还。2、租赁期内，承租人有权转租，但仍由承租人按照协议向出租人支付房屋租金及其他费用。租赁期满，承租人应按时将房屋归还出租人。3、任意一方违约，应当支付对方相当于届时三个月的租金作为违约金，若承租人未按照合同规定支付租金时间超过30日的合同自动解除。2016年1月4日，案外人何为民诉徐升根、李玲芽民间借贷纠纷一案经常州市钟楼区人民法院调解，双方达成调解协议并经（2016）苏0404民初2号民事调解书予以确认。在执行阶段，常州市钟楼区人民法院于2016年10月14日向仙锅坊石锅鱼餐厅送达协助执行通知书。2017年2月14日，王晶、张闻、魏伟作为转让方（甲方）将商铺转租给宦明海、司国良、陈冬波（乙方），双方签订了仙锅坊转让合同，合同约定：1、甲方将位于镇江市商铺转让给乙方，乙方于2017年2月15日将转让费和剩余店铺租金合计320000元一次性支付给甲方（其中转让费300000元、截至2017年4月14日甲方已交纳的剩余2个月租金折价为20000元）。2、店铺现有装修、装饰、设施设备在甲方收到转让费后归乙方所有，该店铺现有的营业执照、卫生许可证甲方同意乙方继续使用。3、由于店铺房东个人原因，该店铺不能签订新的租赁协议，如房东发生更改，双方应立即办理新的租赁合同，并重新办理相关证照及手续。次日，该店铺由宦明海、司国良等人实际占有使用。2017年4月15日起两被告即未再向原告支付过租金，2020年初，原、被告就商铺租金的交纳产生争议，商铺可能还牵涉到其他实际承租人。以上事实，有房产权属登记信息、租赁合同、民事调解书、微信聊天记录等书证及当事人庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。《商铺租赁合同》违约责任中约定的“若承租人未按照合同规定支付租金时间超过30日的合同自动解除”并非附解除条件合同的失效要件，附解除条件的合同自条件成就时失效，所附的解除条件必须是外来不确定的事实，而不能由当事人的主观意志来实现，因此所附条件不能与合同内容相矛盾，特别是不能将合同约定的义务作为所附条件。本案中，按期交纳租金是被告作为承租人应当履行的合同主要义务，而非客观的、外来的、不确定的事实，因此“若承租人未按照合同规定支付租金时间超过30日的合同自动解除”应当理解为双方约定的解除条件，即承租人未按照合同约定的期限支付租金且超过30日的，赋予出租人为维护自身利益而享有的合同解除权。原告针对被告逾期支付租金的违约行为未行使合同约定的解除权，商铺租赁合同在租赁期限内继续发生效力。2017年4月15日至2019年4月14日的租金为623700元（297000元+326700元），两被告应当向原告交纳并支付逾期付款利息（以148500元、148500元、163350元、163350元为基数，分别自2017年3月31日、2017年9月30日、2018年3月31日、2018年9月30日起计算利息至实际付款之日止,2018年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价（LPR）计付）。两被告主张讼争商铺在租赁合同届满后一直由案外人实际占有使用，原告应当向案外人主张占有使用费用。本院认为，被告作为承租人在合同到期后腾空并交还房屋系《商铺租赁合同》约定的合同义务，亦是合同法规定的法定义务，不受租赁合同终止的影响。两被告将讼争商铺交由案外人占有使用，在租赁期间届满后，未通知次承租人腾退房屋，更未采取实质性措施促使次承租人履行返还房屋的义务，导致出租人既产生收入损失，亦无法收回租赁物，应当承担返还房屋并支付占有使用费的义务。占有使用费可参照326700元/年的标准自2019年4月15日起计算至实际返还商铺之日止。原告除主张房屋租金和房屋占有使用费、逾期付款利息外，另行主张违约金，《商铺租赁合同》违约金条款为“因乙方（即承租人）违约导致合同解除的，乙方需支付相当于届时三个月租金的违约金（如合同在计租日前解除，则以第一个交租期租金作为计算违约金的标准）”，违约金支付的条件为因承租人的违约行为致使合同被解除，本案原告并没有行使合同解除权，而且对承租人未返还房屋、实际占用房屋的行为不持异议，因此不符合违约金条款的适用条件，本院对违约金部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王晶、被告张闻于本判决生效后三十日将原告所有的位于镇江市商铺返还给原告徐升根。二、被告王晶、被告张闻于本判决生效后三十日内向原告徐升根支付2017年4月15日至2019年4月14日的商铺租金623700元并支付逾期付款利息（以148500元、148500元、163350元、163350元为基数，分别自2017年3月31日、2017年9月30日、2018年3月31日、2018年9月30日起计算利息至实际付款之日止，2018年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价（LPR）计付）。三、被告王晶、被告张闻于本判决生效后三十日内向原告徐升根支付房屋占有使用费（自2019年4月15日起按照326700元/年的标准计算至实际返还之日止）。四、驳回原告徐升根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的迟延履行金。案件受理费14568元、保全费5000元，合计19568元，由被告王晶、张闻负担（此款原告已预付，两被告于本判决生效之日起三十日内将应负担的部分连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  张小兵人民陪审员  伍长华人民陪审员  倪秀芳二〇二〇年十月二十日书 记 员  周 阳