山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民初42号原告（案外人）：段怀亮。委托诉讼代理人：李素琴，山西丰汇律师事务所律师。被告（申请执行人）：晋中市太谷银泰小额贷款有限公司，住所地：太谷县新建路阳光城市花园****商铺。法定代表人：范世盛，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜晨亮，山西杜聿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婷，山西杜聿律师事务所律师。第三人（被执行人）：裘永清。第三人（被执行人）：晋中市银丰中小企业小额贷款有限公司。法定代表人：裘永清，该公司董事长。第三人：曹宪凤。原告段怀亮与被告晋中市太谷银泰小额贷款有限公司（以下简称银泰公司）、第三人裘永清、晋中市银丰中小企业小额贷款有限公司（以下简称银丰公司）、曹宪凤案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段怀亮及其委托诉讼代理人李素琴、被告银泰公司的委托诉讼代理人杜晨亮、第三人曹宪凤到庭参加诉讼。第三人裘永清、银丰公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段怀亮向本院提出诉讼请求：1、撤销山西省晋中市中级人民法院（2019）晋07执异36号裁定书；确认被告查封的位于经纬路150号12区的房屋（房产证号为晋中市房权证字**）归原告所有，并判令被告应当解除对该房屋的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告裘永清和案外人曹宪凤原系夫妻关系，双方在婚姻存续期间购买了位于经纬路150号12区的房屋（房产证号为晋中市房房权证字**）房屋一套。2005年9月8日，被告与曹宪凤解除婚姻关系，并约定该房屋归曹宪凤所有。后2007年8月19日，原告段怀亮从曹宪凤手里购买了该房屋，且当天将购房款6万元交与曹宪凤，曹宪凤将收条、与被告的离婚协议书复印件、该房屋的房产证和土地证全部交与原告。之后原告一直居住至今。前段时间，原告欲去市民之家了解该房屋如何办理不动产登记时才了解到该房屋已被被告在2017年5月17日申请中院进行查封。原告认为，本案诉争的房屋早在2007年已由原告购买，并支付了合理的对价，该房屋一直由原告实际使用至今。况且在购买时离婚协议书确定该房屋已经归曹宪凤所有，原告对此并没有过错，且当该房屋当时一直处于不能办理产权过户手续的状态。为此，原告对该房屋享有物权的期待权，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，该房屋并不得查封、扣押、冻结。被告申请查封是在2017年，而2007年该房屋就已经属于原告，故此，原告提出上述请求，望人民法院查明事实判如所请。原告当庭增加诉讼请求，请求裘永清与曹宪凤协助原告办理过户手续。被告银泰公司辩称，1.案涉房屋登记在裘永清名下，根据物权法的规定，房屋的产权人应为裘永清，段怀亮未进行产权变更，未取得房屋所有权；2.段怀亮无房屋买卖凭证，仅凭收条无法证实其与亲戚曹宪凤之间买卖行为的真实性，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，段怀亮的诉求无事实与法律依据。请求法院予以驳回。第三人裘永清、银丰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述。第三人曹宪凤述称，案涉房屋离婚时分给了我，该房屋系单位福利房，卖给段怀亮时无法过户。段怀亮将房款给我之后我将房产证等证件交给段怀亮就完成交易了。双方是亲戚关系，未签订房屋买卖合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告段怀亮提供了（2019）晋07执异36号执行裁定书一份、快递签收记录一组，用以证明执行异议申请情况及未超过起诉期限；曹宪凤出具的房款收条一份，用以证明房款已付；离婚协议书一份，用以证明房屋归曹宪凤所有；房屋产权证及国有土地使用证各一份，用以证明房屋权属情况及产权证书由段怀亮保存；企业信用信息公示报告一组，用以证明第三人信息情况；邻居郭桂香、王晋兆证人证言各一份，用以证明房屋2007年9月至今由段怀亮居住；取暖费、物业费收据三份，用以证明取暖费、物业费由段怀亮交纳。被告银泰公司提出如下质证意见：对于（2019）晋07执异36号执行裁定书、房屋产权证及国有土地使用证认可；收条的真实性不认可，因段怀亮与曹宪凤系亲戚关系，仅凭收条无法证明买卖行为的真实性；离婚协议书的真实性和证明力均不认可，笔迹颜色不同，形成时间存疑，协议书对于财产分割的约定不能排除执行；证人证言不认可，证人未出庭作证，且证言内容无法证明存在买卖行为；取暖费、物业费收据不认可，收据显示用户为裘永清与曹宪凤，无法证明缴费人是段怀亮，收据显示的门牌号与房产证门牌号不一致；企业信用信息公示报告、快递签收记录无质证意见，请求法院审查。曹宪凤对段怀亮提供的证据均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：快递签收记录显示段怀亮2019年12月14日签收裁定书，2019年12月27日向法院提交诉状及证据材料，该证据客观真实，可以采信。对其余证据被告银泰公司对真实性提出异议，但未提供相反证据证明其主张，本院对证据的真实性予以采信。但其余证据并不能证明双方形成了合法的房屋买卖，故对证明目的不予支持。经审理查明，原告段怀亮系第三人曹宪凤的外甥。第三人曹宪凤与被告裘永清原系夫妻关系，双方于2005年9月8日达成离婚协议书，双方同意解除婚姻关系，并约定双方于婚续期间购买的位于榆次区的房产（面积53.81平方米，产权证号:晋中市房权房权证字第**）宪凤所有。原告段怀亮主张其于2007年8月19日向曹宪凤购买该房屋，并将6万元购房款交予曹宪凤，曹宪凤为其出具了收条，并将离婚协议书、房屋产权证和土地证交予原告。原告居住房屋至今，期间未办理产权转移登记。银泰公司与裘永清、银丰公司借款保证合同纠纷一案，经银泰公司申请，本院于2017年5月17日将案涉房屋查封。执行过程中段怀亮向本院提出执行异议，我院于2019年12月4日裁定驳回段怀亮的异议申请。段怀亮于2019年12月14日收到裁定后，于12月27日提起执行异议之诉，请求解除查封、撤销执行异议裁定书，并向本院提供了相关证据材料，本院于4月20日立案。以上为本案事实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；...。第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,应符合上述条件。本案中涉案争议的标的物为位于榆次区的房产，登记的产权证号为晋中市房权证房权证字第**,为裘永清。本案涉案房屋的买受人段怀亮并非从房屋登记的权利人裘永清处购房，其受让曹宪凤未依法登记领取权属证书的房产且未办理权属登记，违反上述规定，其对登记在被执行人裘永清名下的不动产提出异议，主张案涉房屋已由其购买所有的主张于法无据，同时其也未提供与案件相关的合法有效的书面买卖合同。买受人主张未过户系单位原因，但本案存在裘永清与曹宪凤离婚约定房屋归曹宪凤所有，但在有条件办理房屋过户手续的情况下，段怀亮未提供曹宪凤提供主动行使请求权和其积极寻求过户的证据，综合上述情况，可以认定段怀亮其系自身原因导致至今未办理过户登记的状态持续。基于原告的第一条诉讼请求不成立，其当庭增加的诉讼请求，被告银泰公司不认可，亦无事实依据，本院不予支持。综上，段怀亮并非涉案房屋的合法权利人，其提供的现有证据无法证明其对涉案房屋有排除执行的实体权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回段怀亮的诉讼请求。案件受理费1300元，由段怀亮负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审 判 长  陈雪平人民陪审员  庞卫红人民陪审员  张耀文二〇二〇年十月十三日法官助理段梦然书记员肖志忠