宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初4838号原告：吴金郁，男，汉族，1989年1月17日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，大专文化，个体，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：李冠男，男，汉族，1983年6月25日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，大学文化，个体，住宁夏回族自治区贺兰县。原告吴金郁与被告李冠男房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告吴金郁、被告李冠男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴金郁请求判令：1.依法判决返还押金10000元；2.本案诉讼费由被告承担。被告李冠男答辩要点：原告还欠房租9000元，屋内楼上楼下的防盗窗丢失，原告在后墙上开了一扇门，地面下陷。查明的事实根据原、被告的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：（一）双方无争议的事实2013年7月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告李冠男将太阳城XXX#营业房出租给原告吴金郁，租用年限为贰年，即2013年7月14日至2015年7月14日；租金及付款方式为每年租金共55000元，付款方式为租金一年一付，下年租金在上一年的基础上随行就市（如现租金低于现市价，随市升涨；如现租金高于现市价，以上年租金为准）；水费、电费、暖气费、物业费、卫生费、垃圾处理费、房屋租赁税等一切费用均由原告吴金郁自付；原告吴金郁入住前需向被告李冠男交纳保证金1万元，原告吴金郁在合同期满后保证房屋完好无损，被告李冠男退还保证金；原告吴金郁需在房租到期后一周内将房屋腾空交给被告李冠男，否则被告李冠男有权使用法律手段强制收回房屋。同日，原告吴金郁向被告李冠男支付房屋租金11万元，保证金1万元，被告李冠男分别向原告吴金郁出具收条各一张。2015年7月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告李冠男将太阳城XXX#营业房出租给原告吴金郁，租用年限壹年，即从2015年7月14日至2016年7月14日；租金及付款方式为每年租金共6万元整，付款方式为租金一年一付，下年租金在上一年的基础上随行就市（如现租金低于现市价，随市升涨；如现租金高于现市价，以上年租金为准），水费、电费、暖气费、物业费、卫生费、垃圾处理费、房屋租赁税等一切费用均由原告吴金郁自付；未经被告李冠男同意，原告吴金郁不得私自改变房屋结构，如有损坏照价赔偿；原告吴金郁入住前需向被告李冠男交纳保证金1万元，原告吴金郁在合同期满后保证房屋完好无损，被告李冠男退还保证金。2016年7月14日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告吴金郁租用太阳城XXX#室，租用期为壹年，自2016年7月14日至2017年7月14日止；租赁期间房屋租金为6万元，另付押金1万元，一次性付清，租房终止，被告李冠男验收无误后，将押金退还原告吴金郁，不计利息；租赁期内，房屋由原告吴金郁使用管理，租赁期内所发生的水、电、暖、天然气、卫生费、物业费等费用由原告吴金郁承担并按时交纳。同日，被告李冠男向原告吴金郁出具收条一张，载明“今收到吴金郁交来房租贰万元整”。原、被告均认可涉案房屋2017年7月14日至2018年7月14日期间的房屋租金为6万元，2018年7月14日之前的房屋租金已付清。2018年7月14日至2020年7月14日期间，双方未签订租赁合同，原告吴金郁租用涉案房屋至2020年7月18日，被告李冠男给原告吴金郁预留7天的腾房时间，原告吴金郁于2020年7月24日搬离完毕。2018年7月14日至2019年7月14日期间，原告吴金郁向被告李冠男支付租金55000元。2019年7月14日至2020年7月14日期间，原告吴金郁向被告李冠男支付租金56000元。涉案房屋租赁期限内原告吴金郁共向被告李冠男支付押金1万元。原告吴金郁对被告李冠男提交的与其之间的微信聊天记录的真实性无异议，该微信聊天记录显示内容为“还有4000赶月底转过来吧”。原告吴金郁对被告李冠男提交的显示涉案房屋现状（地面下陷、房屋有损坏）的照片的真实性无异议。（二）双方有争议的事实1.原、被告对2017年7月14日至2018年7月14日期间是否签订房屋租赁合同存在争议。原告吴金郁主张双方未签订《房屋租赁合同》，被告李冠男主张双方签订了《房屋租赁合同》，但其遗失了；2.原、被告对涉案房屋2018年7月14日至2020年7月14日期间的房屋租金存在争议。原告吴金郁主张该期间每年度的租金为55000元，被告李冠男主张该期间每年度的租金为6万元；3.被告李冠男主张原告吴金郁租用涉案房屋期间，防盗窗丢失、原告吴金郁在后墙开了一扇门、因卫生间拖把池处的管道漏水导致地面下陷，原告吴金郁对被告李冠男的主张不予认可，认为其在后墙开门系经过被告李冠男的同意，且地面下陷不是因其原因造成的。判决的理由与结果本院认为，原、被告分别于2013年7月31日、2015年7月14日签订的《房屋租赁合同》及2016年7月14日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、涉案房屋2018年7月14日至2020年7月14日期间的房屋租金如何认定；二、被告李冠男应否向原告吴金郁退还押金1万元。关于第一个争议焦点。第一，原、被告于2016年7月14日签订的《房屋租赁合同》己于2017年7月14日到期。虽原、被告就涉案房屋2017年7月14日至2018年7月14日期间是否签订《房屋租赁合同》存在争议，但原、被告均认可就涉案房屋2018年7月14日至2020年7月14日期间的租赁事宜均未签订租赁合同，且原告吴金郁继续使用租赁房屋，被告李冠男亦向原告吴金郁收取租金，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；第二，原告吴金郁主张涉案房屋2018年7月14日至2020年7月14日期间的租金为55000元，其已支付完毕，2019年7月14日至2020年7月14日期间的租金亦为55000元，因被告李冠男要求其多支付点儿，所以其向被告李冠男支付了56000元，但其未提交证据予以证明；第三、被告李冠男向本院提交的微信聊天记录显示其于2019年8月22日要求原告吴金郁将下剩的4000元赶月底前支付，原告吴金郁对该证据的真实性无异议。综上，本院认定2018年7月14日至2020年7月14日期间，涉案房屋每年度的房屋租金为6万元。原告吴金郁就涉案房屋2018年7月14日至2020年7月14日期间每年度租金为55000元的主张，与本院查明的事实不符，且其未能提交相反证据予以证明，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。押金具有补偿性和预防性的法律性质，即促使承租人积极履行缴纳租金等费用的义务，在承租人不履行以上义务时，出租人可以从受领的押金中优先受偿、填补损失。本案中，首先，涉案房屋2018年7月14日至2020年7月14日期间的房屋租金共计12万元，原告吴金郁已支付111000元（55000元+56000元），下剩9000元未付；其次，原告吴金郁实际使用涉案房屋至2020年7月18日，被告李冠男要求收回涉案房屋，并给予原告吴金郁7日的腾房时间，原告吴金郁在2020年7月24日将涉案房屋内的东西搬离完毕，被告李冠男将涉案房屋收回。故截止2020年7月18日，原、被告间的权利义务终止，原告吴金郁应当向被告李冠男支付2020年7月15日至2020年7月18日期间的房屋占用费658元（6万元÷365天×4天≈658元）；最后，原告吴金郁虽对被告李冠男提交的房屋现状照片的真实性无异议，但被告李冠男提交的照片不能充分有效证明原告吴金郁在租用涉案房屋期间将涉案房屋楼上楼下的防盗窗丢失，未经其同意在后墙开门，且导致卫生间拖把池处的地面下陷，故对被告李冠男的该抗辩意见，本院不予采纳。综上，扣除原告吴金郁应当向被告李冠男支付的房屋租金和房屋占用费9658元（9000元+658元）后，被告李冠男应向原告吴金郁退还押金342元（1万元-9658元）。故对原告吴金郁要求被告李冠男退还押金1万元的诉讼请求，本院予以支持342元，对超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条的规定，判决如下：一、被告李冠男于本判决生效之日起十五日内退还原告吴金郁押金342元；二、驳回原告吴金郁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告吴金郁负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 侯小韦 二〇二〇年十月二十日书记员 马 晶附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。