江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初2465号 原告（反诉被告）：太仓市宏源纺织印染有限公司，统一社会信用代码91320585713222287E，住所地太仓市沙溪镇半泾村沙南公路南侧。 法定代表人：赵瑞元，总经理。 委托诉讼代理人：王建明，江苏镇洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晋，江苏镇洋律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周国红，女，汉族，1976年8月8日出生，住江苏省海门市。 委托诉讼代理人：刘斌，江苏贤俊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董泽晓，江苏贤俊律师事务所实习律师。 原告太仓市宏源纺织印染有限公司（以下简称太仓市宏源公司）与被告周国红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序于2020年6月8日、2020年7月31日公开开庭进行了审理。审理中，被告周国红提起反诉，本院予以合并审理。因案情复杂，本院依法裁定本案适用普通程序，于2020年10月20日再次公开开庭进行了审理。原告太仓市宏源公司的法定代表人赵瑞元及委托诉讼代理人王建明、张晋，被告周国红及其委托诉讼代理人刘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太仓市宏源纺织印染有限公司向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告之前的租赁合同关系于2020年5月5日解除；2、判令被告周国红支付原告房租、生活区房租、物业管理费、水费、电费合计119653元（审理中，原告增加了房租2520元，该项诉讼请求变更为判令被告支付原告房租、生活区房租、物业管理费、水费、电费合计122173元）；3、判令被告周国红赔偿原告双倍保证金20000元；4、判令被告周国红向原告支付迟延付款利息损失（以139653元为基数，按同期LPR利率标准的1.95倍自起诉之日计算至租金付清之日止）。事实和理由：2019年9月9日被告与原告签订《饭店房屋租赁合同》，约定自2019年10月6日起至2024年10月5日止，被告租赁原告公司西南一栋3层门面房底层，供其经营使用。原告依照合同约定履行了提供水、电等基础设施的合同义务，但被告却在经营过程中，无理拖欠合同约定的房屋租金，并于2020年5月4日单方将租赁房屋内设施悄悄搬离，2020年5月5日，原告已经报警。现被告拒绝付款，原告迫于无奈，为了维护自身合法权益，提起本案诉讼。 被告周国红辩称：1、原、被告双方房屋租赁合同关系解除的时间应为2020年5月4日。2、被告承租房屋后从事餐饮业，受疫情的影响亏损严重，原告非但不体谅且单方面变更租金支付方式，并催缴水电费导致被告无力经营，被告退出后原告很快将房屋租赁他方继续从事餐饮经营，请求法院依据疫情的客观影响、双方的主观态度、受损程度确定被告周国红不承担解除合同的违约责任。3、对原告主张的2019年12月份及之后的电费不认可，疫情期间被告并未经营却有大量的用电，用电量明显不合理；对原告主张的2019年12月份的生活区房租不认可；对物业管理费不认可；对原告主张的房租金额，请求法院综合考量疫情影响、双方的主观态度、受损情况等予以减免，减免期间为2020年1月22日至2020年3月30日。4、被告撤离时遗留的设备和装修装潢，应予以折价。 被告周国红向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告太仓市宏源公司返还原告周国红未搬离的三米实木餐桌一台、厨房通风设备一套、双眼及四眼灶具各一台（审理中，反诉原告变更该诉讼请求为要求反诉被告支付原告餐桌、厨房通风设备、灶具折价款12500元）。2、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：双方租赁合同关系已解除，现场还有三米实木餐桌一台（估价2000元）、厨房通风设备一套（估价10000元）、双眼和四眼灶具各一台（估价500元），对方认可为反诉原告所有，但拒绝返还，故提起该反诉主张。该折价款可折抵租金。 反诉被告太仓市宏源公司针对反诉原告周国红的反诉请求辩称：1、同意折价处理，但现场只有实木餐桌、双眼灶具，无四眼灶具，实木餐桌据原告了解是被告800元在二手市场采购的，双眼灶具被告撤离时已经损坏，我方同意在不超过800元的基础上折价。2、厨房通风设备应属于不可拆卸的装饰装修，依照双方的合同约定，反诉原告违约搬离，应归我方所有。 本院经审理查明事实如下：案涉房屋位于太仓市，土地使用权人登记为太仓市益依丝纱线有限公司。2006年2月18日，原告太仓市宏源公司与太仓市益依丝纱线有限公司签订合作协议书，其中约定房屋由原告太仓市宏源公司对外出租。原告提供企业投资项目备案通知书、建设用地规划许可证、太仓市村镇建设规划用地选址意见书，表示案涉房屋系2006年经有关部门批准后建设。 2019年9月9日，原告太仓市宏源公司（甲方、出租人）与被告周国红（乙方、承租人）签订《饭店房屋租赁合同》，甲方将位于公司西南一栋3层门面房底层，出租给乙方经营食堂饭店、超市使用，甲方硬件装修，软件由乙方自理，租期自2019年10月6日至2024年10月5日止。合同第三条关于房屋租金、物业管理费、股份分红约定，甲乙双方议定确认该房屋第一年租金为230000元，第二年度租金为250000元，第三年度租金为280000元，以后租金不变；物业管理费每月为800元；股权分红及生活区住房另立协议。合同第四条关于租金交纳方式和时间约定，考虑到乙方资金原因，经双方友好商议第一年房租收取方式为每月从乙方营业额中提取百分之十五左右作为租金，每月只提取1次，至额满为止；第二年开始，租金每季度支付1次，先交后租；均不含税，打入甲方法人指定卡号。合同第五条关于能源使用要求及相关费用交纳和履约保证金约定，自来水目前4.28元每吨，电每度1元，每月结算，次月15日之前结清，随调整而调整；签订房屋租赁合同时，乙方向甲方交纳履约保证金为人民币10000元整，合同到期后乙方无违约现象，甲方无息无条件退还保证金给乙方。合同第七条约定，乙方若对房屋内外进行装修、改造等，应征得甲方和建设管理部门的同意后方可进行，费用由乙方承担，装修工程的产权属甲方，乙方在合同期内享有使用权。合同第十三条约定，以上合同条款甲乙双方不得单方随意违约，否则都要给双方予以经济赔偿；甲方违约，退还乙方双倍保证金，乙方违约，乙方应向甲方赔偿双倍保证金。该合同还约定了其他内容。被告周国红交纳了10000元的保证金。2019年9月23日，被告周国红作为经营者注册成立了太仓市沙溪镇鑫国源超市。2019年10月16日，被告周国红作为经营者注册成立了太仓市沙溪镇宏聚源酒店。审理中，被告称其于2019年10月初开始进行装修，2019年10月底开始试营业，2019年12月29日正式开业，经营内容包含饭店及超市。 2020年1月4日，被告周国红在原告提供的《2019年10月、11月份宏源山庄应付各项费用汇总（至11月25日）》上签字确认，该结算单据记载：“一、山庄自来水结算厨房自来水表上期数0，本期数79，使用79吨（卫生间及淋浴未在内），自来水结算为79*4.28=338元；二、用电结算电表上期数4095，本期数4202，使用107度，用电结算为107*30=3210元；三、房租结算10月份赵总充卡2万元，11月份房租（11.1-11.30）应付入驻至11月30日前营业额的15%，10月赵总充卡冲抵，不够或多出部分，算入下月租金中。注：由于天然汽安装时间问题，决定不在使用天然汽，使用液化汽，以及山庄推迟开业等原因，房租计算日期由合同约定2019年10月6日改为2019年11月1日开始计算；四、10月、11月份生活区房租：四间房，500元/间，2个月4000元，按照优惠50%计算，实收2000元，房间电费暂未算，生活用水100元，合计金额2100元；五、10月、11月份物业管理费800元（800元/月，减免一个月）”。 因受国内新冠××疫情影响，被告周国红于2020年1月底春节后未能正常经营。审理中，原告周国红称其于2020年4月初恢复正常营业，之前只有生活用电和超市一个保鲜柜、一个家用冷冻柜及厨房一个放食材冷冻柜的用电，并称2019年12月份之后，知道生活区原告要收房租，就让职工退出不再做宿舍使用了。2020年4月，原告向被告催收房屋租金及水电等费用，被告周国红要求减免租金，并对电费有异议，原告不同意减免租金，双方产生争议。2020年5月4日，被告周国红单方将租赁物业内的物品搬离，并在租户微信群表示撤出。审理中，原、被告确认双方租赁合同关系于2020年5月4日解除。被告周国红撤出后，原告将案涉房屋出租给他方使用。 另，审理中双方确认被告周国红共支付原告32000元（含充卡的20000元），原告太仓市宏源公司称其充卡的20000元尚有9661元未消费，被告表示因系统数据丢失无法核实。双方另确认被告周国红搬离时留有厨房通风设备一套未拆除，并留有三米餐桌一台、双眼灶具一台未搬离。被告周国红表示还有一台四眼灶具未搬离，原告未予认可，并表示双眼灶具搬离时已损坏，厨房通风设备已由现承租方使用。 上述事实，有原告太仓市宏源公司提供的《饭店房屋租赁合同》、《2019年10月、11月份宏源山庄应付各项费用汇总（至11月25日）》、工商登记信息、合作协议书、土地使用权证、企业投资项目备案通知书、建设用地规划许可证、太仓市村镇建设规划用地选址意见书，被告周国红提供的微信聊天记录、厨房通风设备照片、餐桌和灶具照片及当事人庭审陈述等证据在卷佐证。 本院认为：原、被告签订《饭店房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。审理中，原、被告确认双方于2020年5月4日解除合同关系，本院予以认定。 关于原告太仓市宏源公司主张的房租，双方租赁关系虽于2020年5月4日解除，原告主张被告向其支付截至2020年5月4日的房租117516元符合双方的合同约定。但自2020年1月下旬开始的新冠××疫情以及地方政府采取的防控措施确系对被告周国红的餐饮经营产生较大的不利影响，本院结合新冠××疫情的影响、当地的防控措施、原告陈述的停业时间、双方利益平衡等因素综合考量，酌情确定减免一个月租金，被告周国红应向原告太仓市宏源公司支付房租98350元。 关于原告太仓市宏源公司主张的生活区房租，被告周国红签字确认2019年10月、11月份（至11月25日）该部分费用（优惠50%）为2100元，结合庭审中原告认可的其2019年12月份退出宿舍，原告主张2019年12月份该部分费用为1850元亦属合理，应予支持。故本院认定被告周国红应向原告太仓市宏源公司支付生活区房租3950元。 关于原告太仓市宏源公司主张的水费906元，被告周国红庭审中表示无异议，本院予以认定。关于原告太仓市宏源公司主张的电费，被告周国红签字确认2019年10月、11月份（至11月25日）电费3210元，本院予以认定，结合被告周国红陈述的装修和入驻试营业时间，该笔确认的电费可做后续的参考。之后产生的电费，被告周国红未确认，而原告太仓市宏源公司提供的用电量数据确存在不合理之处，本院结合被告确认的用电量、停业期间的用电情况、恢复营业的时间等综合认定，被告周国红应向原告太仓市宏源公司支付电费合计12500元。 关于原告太仓市宏源公司主张的物业管理费，因双方合同中明确约定物业管理费800元/月，被告周国红签字确认的《2019年10月、11月份宏源山庄应付各项费用汇总（至11月25日）》中对物业管理费的收取亦未提出异议，故原告主张被告周国红支付物业管理费4800元，本院予以支持。 综上，被告周国红应向原告太仓市宏源公司支付房租、生活区房租、水电费、物业管理费合计120506元。关于已付款，原告称其充卡的20000元中尚余9661元未消费，被告周国红未提供相反证据反驳原告该主张，本院予以认定，确认已付款为22339元。扣除被告周国红的已付款22339元及保证金10000元，被告周国红仍应向原告支付房租、生活区房租、水电费、物业管理费合计88167元。 关于原告太仓市宏源公司要求被告周国赔偿其双倍保证金20000元的主张。新冠××疫情以及地方政府采取的防控措施确会对被告周国红使用租赁房屋产生影响。但结合当地政府后续复工复产、促进餐饮消费的要求等，疫情并不必然导致双方合同无法履行，被告周国红单方撤离租赁房屋构成违约，原告可要求被告承担违约责任。本院结合双方合同中关于违约金条款、租金标准的约定，原告太仓市宏源公司要求被告周国红赔偿其20000元的主张符合合同约定，亦属合理范畴，本院予以支持。关于原告的利息损失主张，因被告未支付房租等费用系因对相应金额有异议，且原告并无证据证明其违约金的约定低于其所受损失，故本院对原告的利息损失主张不予支持。 关于被告周国红提出的反诉主张。厨房通风设备应属于可拆卸物，其拆除并不会严重影响其价值，故原告太仓市宏源公司认为其属于添附到房屋的装饰装修物从而归其所有的意见，本院不予采纳。因该厨房通风设备已由原告租赁他方使用，故应折价支付被告周国红。结合厨房通风设备、餐桌、灶具的使用情况、本身价值等因素，本院对被告主张的厨房通风设备、餐桌、灶具折价金额认定为8000元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）太仓市宏源纺织印染有限公司与被告（反诉原告）周国红签订的《饭店房屋租赁合同》于2020年5月4日解除； 二、被告（反诉原告）周国红于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）太仓市宏源纺织印染有限公司房租、生活区房租、水电费、物业管理费合计88167元并赔偿20000元，合计108167元； 三、原告（反诉被告）太仓市宏源纺织印染有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告周国红（反诉原告）折价款8000元； 上述二、三项相抵，被告（反诉原告）周国红于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）太仓市宏源纺织印染有限公司100167元； 四、驳回原告（反诉被告）太仓市宏源纺织印染有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）周国红的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3094元，财产保全费1218元，合计4312元，由原告太仓市宏源纺织印染有限公司负担1032元，被告周国红负担3280元。反诉案件受理费112元，减半收取56元，由原告太仓市宏源纺织印染有限公司负担36元，被告周国红负担20元。本诉案件受理费原告太仓市宏源纺织印染有限公司已预交，反诉案件受理费被告周国红已预交，本院均不予退还，相抵后被告周国红需支付原告3244元，由被告周国红于本判决生效之日起十日内支付原告太仓市宏源纺织印染有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 （此页无正文） 审 判 员  滕万波 二〇二〇年十月三十日   法官助理吴琪  书 记 员杨怡