广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤19民终3399号上诉人（原审被告，反诉原告）:东莞市悦畅汽车销售服务有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道白马社区**************。法定代表人：彭涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑榕坤，广东同门律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓琳，广东同门律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：张美云，女，1957年2月21日出生，汉族，住广东省广州市番禺区****************，公民身份号码为440************926。委托诉讼代理人：欧阳光辉，广东纬韬律师事务所律师。原审第三人：徐芸，女，1972年6月23日出生，汉族，住广东省电白县********，公民身份号码为440************045。委托诉讼代理人：欧阳光辉，广东纬韬律师事务所律师。上诉人东莞市悦畅汽车销售服务有限公司（以下简称：悦畅公司）与被上诉人张美云、原审第三人徐芸房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初21272号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张美云向原审法院起诉请求：1、悦畅公司立即向张美云支付房屋租金25440元（按每月3180元的标准，自2019年1月1日起计至2019年8月31日）及逾期付款违约金暂计2000元（2019年元月1份的租金3180元，自2019年1月1日起计；2019年2月份的租金3180元，自2019年2月1日起计；2019年3月份的租金3180元，自2019年3月1日起计；2019年4月份的租金3180元，自2019年4月1日起计；2019年5月份的租金3180元，自2019年5月1日起计；2019年6月份的租金3180元，自2019年6月1日起计；2019年7月份的租金3180元，自2019年7月1日起计；2019年8月份的租金3180元，自2019年8月1日起计，每日均按欠租金额千分之一的标准计，应计至欠租金全部付清之日止）；2、悦畅公司立即向张美云支付物业管理费2398.05元（按每月266.45元的标准计，自2018年12月1日起计至2019年8月31日）、电费1298.21元，合计3696.26元及利息（利息以3696.26元为基数，按同期银行贷款利息上浮50%后标准计，自2019年9月10日起，应计至全部付清之日止）；3、悦畅公司立即向张美云支付违约解除租赁合同的违约金43095.6元。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认张美云与悦畅公司于2018年3月23日签订的房地产租赁合同已于2019年8月17日解除；二、限悦畅公司于判决发生法律效力之日起五日内向张美云支付租金24003.8元、物业管理费571元、电费1191.08元；三、限悦畅公司于判决发生法律效力之日起五日内向张美云支付违约金差额9320.74元；四、驳回张美云的其他诉讼请求；五、驳回悦畅公司的反诉请求。本案一审本诉受理费1655.8元（张美云已预付）、反诉受理费1586.52元（悦畅公司已预付），由张美云负担873.2元，由悦畅公司2369.12元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初21272号民事判决书。悦畅公司不服原审判决，向本院上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判悦畅公司与张美云于2018年3月23日签订的房地产租赁合同已于2019年2月4日解除，悦畅公司向张美云支付租金8715元及物业管理费571元并驳回张美云的其他诉讼请求。二、张美云承担本案诉讼费用。事实和理由：一、悦畅公司与张美云均确认案涉房屋租赁合同已经解除，但是原审法院判决合同解除时间为2019年8月17日是错误的。1、石野是张美云处理案涉租赁事务的特别授权代理人，彭涛是悦畅公司的代理人，两人全权处理案涉租赁事务，悦畅公司与张美云从未有过身份确认后的直接接触。2、悦畅公司已于2019年2月4日向张美云的代理人石野提出单方解除案涉合同及返还租赁物的主张，因此案涉租赁合同已自当日起解除。3、张美云只提交了2019年5月-8月的电费缴交单据，缺少2019年1-4月电费单据，侧面证明悦畅公司已搬离租赁物以及张美云此后将租赁物另租他人或自用的事实。4、案涉租赁物未交接并不能否定案涉合同已解除的状况。二、合同解除后，案涉租赁物未交接的责任在石野及张美云，由此造成的扩大损失应由石野及张美云承担。1、张美云的代理人石野怠于处理租赁物交接事宜，属于失职行为，致使悦畅公司无法进行正常交接，由此造成的损失不应由悦畅公司承担。2、案涉租赁合同所涉租赁物包括张美云及原审第三人的房屋，且两个房屋实际是连成一体进行出租及使用，无法分割交接。因此在张美云及原审第三人的共同委托代理人石野缺位且悦畅公司从未与张美云及原审第三人进行过身份确认及直接接触的情况下，悦畅公司无法向张美云及原审第三人中的任何一人单独交接。3、因未能正常交接造成的损失，应由张美云承担且有权向代理人石野追究相关责任，而不应由悦畅公司承担。4、案涉租赁物未交接造成的扩大损失包括合同解除后的应得租金收入等。5、悦畅公司提出解除租赁合同主张的同时，已作出不退回押金、定金为代价的主张，这是悦畅公司依《担保法》关于定金规定所享有的权利。张美云答辩称：请求二审驳回悦畅公司全部诉请，张美云同意原审判决，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，悦畅公司上诉诉请没有事实和法律依据。原审第三人徐芸未提交书面答辩意见。对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅针对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕当事人的上诉和答辩意见，本院论述如下：一、关于合同的解除问题。悦畅公司主张案涉租赁合同已于2019年2月4日解除，但其仅提供的微信、短信往来记录的内容仅能证明彭涛曾于2019年2月4日向张美云的签约代理人石野提出了解除案涉合同及返还租赁物的要求，其后也曾与张美云就解除案涉合同及返还租赁物进行协商但未果，故悦畅公司案涉租赁合同已于2019年2月4日解除，本院不予采信。双方确认悦畅公司于2019年8月17日才将案涉租赁物业的钥匙返还给张美云，张美云也表示同意解除双方的租赁合同关系，故原审依法认定案涉租赁合同已于2019年8月17日因悦畅公司单方提出而解除并无不当，本院予以确认。二、关于租金。悦畅公司确认其仅向张美云交付租金至2018年12月31日，因其合同至2019年8月17日才解除，故悦畅公司还应向张美云支付相应期间的租金差额，至于具体数额，原审已作计算，本院予以维持。关于物业管理费的问题，原审已支持悦畅公司的上诉请求，本院不再论述。至于其他事项的认定，原审已作详细论述，本院不再赘述，予以维持。综上，悦畅公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引的法律规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由东莞市悦畅汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 王 振审判员 王九龙审判员 李达明二〇二〇年十月十四日书记员 汤 锋刘嘉星附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。