上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10627号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱卫荣，男，1966年5月14日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，法律文书送达地上海市杨浦区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱惠伊，女，1985年10月2日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：朱振平，男，系朱惠伊父亲。被上诉人（原审第三人）：纪根生，男，1962年2月21日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：周思涵，上海市江南律师事务所律师。原审第三人：上海益恒置业有限公司，住所地上海市闵行区浦江镇三鲁公路****。法定代表人：钱林，董事长。委托诉讼代理人：陈婳，女，系公司员工。上诉人朱卫荣因与被上诉人朱惠伊、纪根生以及原审第三人上海益恒置业有限公司（以下简称益恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初21645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱卫荣的上诉请求：一、撤销原审判决,发回重审或依法改判支持上诉人的原审诉请，本案一审、二审诉讼费用及保全费由被上诉人朱惠伊等承担。事实与理由:第一,一审认定事实错误。一审法院依据(2018)沪0112民初12384号判决书认为,“朱惠伊称房子已卖给中介了,委托中介在买卖,房子已经没了,父亲已经把钱收齐了,也办理委托公证。”该内容证实朱惠伊尚未与朱卫荣就买卖合同事宜处理完毕时,其就委托中介出售上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）并收取房款,同时将此与《公证委托书》及XX公司潘某办理涉案房屋出售事宜相关联,并最终作为判决依据。朱卫荣认为该认定与事实不符。朱卫荣是2015年1月12日,通过上海XX有限公司（以下简称XX公司）与朱惠伊签订合同的,因为是动迁房,签约时尚不具备网签、过户条件,朱惠伊为减少繁琐劳累,后和上诉人约定委托中介办理后续买卖过户手续,办理委托公证时间是2015年11月15日,当时根本没有纪根生的,与此同时,上诉人正在装修房屋,没有证据证明朱惠伊已将房子卖给中介。退一步讲,如果朱惠伊有将房子另外出售他人而委托中介XX公司的故意,而中介是知晓上诉人与朱惠伊之间存在合同关系,那么中介公司接受委托买卖房屋的行为,就是和朱惠伊恶意串通,一审法院将恶意串通的事实认定为合法自认,将此认定与朱惠伊和上诉人约定委托中介办理后续买卖过户手续的公证相关联,并作为判决依据,显然是错误的。一审判决中将合法占有作为适用规则,认定纪根生先行合法占有,上诉人不予认可。上诉人才是先行合法占有，XX公司的非法占有系争房屋的行为违法,不属于先行合法占有。纪根生在购房过程中的种种行为,不符合常理,且其明知系争房屋存在司法争议,仍坚持购买,上诉人认为纪根生不符合善意第三人的相关规定。被上诉人朱惠伊辩称，同意朱卫荣的上诉请求。被上诉人纪根生辩称，不同意朱卫荣的上诉请求。其通过中介公司居间介绍与朱惠伊进行交易，与朱惠伊的代理人潘某签订了房屋买卖合同。纪根生按照合同支付了款项。2016年纪根生已经实际装修入住涉案房屋，故纪根生有权要求办理房屋过户手续。原审第三人益恒公司述称，对本案没有意见，请法院依法判决。朱卫荣向一审法院起诉请求：1.判令朱惠伊继续履行合同，协助其办理涉案房屋的产权过户手续。2.判令纪根生停止非法侵占，迁出被占房屋。一审诉讼过程中，朱卫荣撤回第二项诉讼请求，并在一审法院释明后，明确坚持主张要求朱惠伊继续履行合同，协助办理房屋产权过户手续。一审中朱惠伊提出反诉，要求判令：1、朱卫荣承担未完成履行《动迁房预购合同》的违约责任；2、纪根生将涉案房屋退还给朱惠伊，并支付相应租金。一审诉讼中，朱惠伊撤回第2项请求。一审中，纪根生向法院提出请求，判令朱惠伊、益恒公司协助其将上述房屋产权过户至其名下，过户费用按合同约定承担。一审法院认定事实：2018年4月10日，朱惠伊曾向一审法院提出诉讼，要求解除与朱卫荣之间签订的关于涉案房屋的《动迁房预售预购合同》及《补充协议》并退还已付房款79万元。一审法院于2018年8月10日作出（2018）沪0112民初12384号民事判决书，该案查明：涉案房屋的房地产权利现登记在上海益恒置业有限公司名下。2015年1月12日，朱惠伊（出卖方、甲方）与朱卫荣（购买方、乙方）签订《动迁房预售预购合同》，约定甲方因动迁于2014年获得上述房屋，为唯一合法所有人，面积84.56平方米，暂未办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》，现经双方友好协商，同意以95万元转让给乙方，此价格为甲方到手价。乙方应于2014年12月2日之前向甲方支付定金30万元；于2015年2月15日之前支付首付款至75万元（含定金30万元）；乙方于进户当日支付甲方15万元；乙方于甲方产证办出，支付甲方5万元，甲方出具书面收据并做好全权委托公证并由乙方保管；乙方于房屋交易限制期满后7日内双方共赴交易中心办理过户手续。在双方签订本协议之日起直至过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分由乙方支配并贬值风险均由乙方承担。乙方有权代表甲方和其买受人签订涉及本房的协议，并代收定金及本房房款，甲方均认可并承担如果因为甲方违约造成乙方与乙方买受人约定的违约责任。乙方超出授权范围之外的责任由乙方自行承担一切后果。甲方反悔不出售该房屋给乙方的，则甲方应按照反悔时该房屋市场价的两倍并于5个工作日内向乙方支付违约金并同时支付因房价上涨给乙方带来的房价损失。甲方应返还乙方已经支付的房款及已付款的银行同期房贷利息，并同时承担高于乙方对该房屋装修费用两倍的补偿和利息。乙方反悔不购买该房屋，则乙方支付甲方所付房款不予退还。乙方的每次付款不得拖延，每逾期一天，则按该房屋转让总价款的千分之五支付违约金。2015年8月23日，由朱某（杰尚公司的董事长）代朱惠伊（甲方）与朱卫荣（乙方）签订《补充协议》，约定乙方已经支付甲方房款72万元，乙方未付甲方剩余房款23万元，剩余房款如下支付：乙方收到本房屋进户材料当天乙方支付甲方房款7万元，乙方于2015年8月30日前支付甲方房款8万元，乙方于2015年10月30日前支付甲方房屋尾款8万元。乙方如逾期付款视为违约。朱某作为委托公证的受托方须在2015年10月30日前完成相应的公证手续。《补充协议》签订后，朱惠伊向朱卫荣提供了包括配套商品房供应单、浦江XX业主手册等进户材料。朱卫荣入内对房屋进行装修。朱卫荣实际于2014年11月28日支付35万元、2015年1月22日支付15万元、2015年2月14日支付21万元。朱卫荣于2015年2月15日前共计支付房款71万元，均转账至朱某个人银行账户。朱卫荣于《补充协议》签订后的2015年8月26日分三笔向朱某所在的杰尚公司支付75,775元。杰尚公司向朱卫荣出具房款收据，言明朱惠伊已收到7万元房款，具体金额以实际转账为准。由于始终未取得朱惠伊收取房款的确认，朱卫荣未依约于2015年8月30日前支付房款8万元，于2015年10月30日前支付房屋尾款8万元。2016年1月16日，朱卫荣电话联系朱惠伊询问公证委托事项，朱惠伊回答其与老公一起去做了公证，做给老板娘，委托过户，具体不清楚，是父亲在操办，其未收到房款。1月27日，朱惠伊与朱卫荣又电话联系，朱卫荣问朱惠伊有无委托其他中介或个人收钱或付费，朱惠伊回答好像没有，要朱卫荣去问其父，并称其父让其签啥就签啥。2016年2月2日，朱卫荣找到朱惠伊，询问7万元房款收据的事，朱惠伊称收据上的钱收没收到其不清楚，要问其父，并告诉朱卫荣涉案房屋是卖给中介的，朱惠伊不清楚补充协议，也没有授权给朱某。朱卫荣欲给付朱惠伊尾款，朱惠伊拒收，称房子已经卖给中介了，委托中介在买卖。朱惠伊并称，房子已经没了，父亲已经把钱收齐，也办理委托公证了，不能收钱了，没房子给朱卫荣了。朱卫荣在装修过程中，2016年1月底，涉案房屋被不明身份人员强占。2016年1月26日，朱惠伊向朱卫荣发出解除函。2016年2月1日，朱卫荣回函，称于2016年1月31日收到朱惠伊的律师函，但从未收到朱惠伊亲自出具的书面确认，也未收到朱惠伊授权的收款文书。多次联系朱惠伊及其家人要求确认收款均未果，故为资金安全，暂停支付余款。2016年2月21日，朱惠伊与案外人纪根生签订关于涉案房屋的《动迁房预售预购合同》，转让价格为105万元，朱惠伊并将房屋交付纪根生。一审法院认为，朱惠伊与朱卫荣争议焦点为朱卫荣不支付剩余房款的行为是否违约，朱惠伊是否可藉此解除双方签订的房屋买卖合同。涉案《动迁房预售预购合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效的合同。朱惠伊系房屋出售方，朱卫荣系房屋购买方，双方履行合同均应依照约定。根据查明的事实，朱卫荣支付大部分房款，履行了购房人的义务后，始终没有拿到朱惠伊出具的房款收据，只有杰尚公司出具给朱卫荣的7万元收据，即便该收据也没有得到朱惠伊的确认，朱惠伊否认收到过朱卫荣支付的房款。故在朱卫荣支付至朱某账户的房款没有得到朱惠伊本人确认，朱某以朱惠伊代理人名义与朱卫荣签订《补充协议》没有得到朱惠伊认可的前提下，朱卫荣有权拒绝支付剩余房款。况且，即使朱卫荣迟延付款，朱惠伊可追究其违约责任，并不必然导致合同解除的后果。故朱惠伊以朱卫荣迟延支付房款为由，要求确认双方签订的买卖合同已经解除，既无合同依据，也不符合法律规定，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条之规定，判决驳回朱惠伊的诉讼请求。后朱惠伊不服上述判决，遂向本院提出上诉，本院受理后，认定一审法院认定事实无误，并认为朱惠伊与朱卫荣签订的《动迁房预售预购合同》以及《补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此形成的房屋买卖合同关系依法应属有效。该案争议焦点为朱惠伊可否以朱卫荣迟延支付房款而解除合同。朱惠伊主张朱卫荣未按照合同约定支付房款构成违约，其依约有权解除合同。根据本案查明事实，朱卫荣在签订《动迁房预售预购合同》后已经支付了大部分房款并与朱某签订了《补充协议》。一审法院注意到，朱卫荣的房款均支付至朱某及杰尚公司账户。虽然在原审中，朱惠伊认可朱某以其名义签订的《补充协议》的效力并确认收到房款，但在合同履行过程中，其始终未认可朱某的代理人身份，亦未出具任何房款收据。因此，一审法院认为，在此情形下，朱卫荣暂缓支付房款理由正当，其行为依法不能构成根本违约，并不导致朱惠伊享有单方解约权。综上所述，一审法院判决正确，法院予以维持。朱惠伊的上诉请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。据此判决驳回上诉，维持原判。一审另查明，2016年2月21日，由杰尚公司潘某代朱惠伊与纪根生签订涉案房屋的《动迁房预售预购合同》，该合同内容大致与朱惠伊与纪根生所签合同一致，但将房屋转让价变更为130万元。合同签订后，纪根生于2016年2月21日向杰尚公司转账支付50万元，由杰尚公司潘某出具房款收据；2016年4月28日，纪根生又向杰尚公司转账支付70万元，由杰尚公司朱某出具房款收据。纪根生确认尚有10万元尾款未支付。一审还查明，2015年11月16日，中华人民共和国上海市黄浦区公证处出具《公证委托书》1份，申请人（委托人）瞿某、朱惠伊，受托人潘某，内容为：委托人因故无法亲自办理出售、出租上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的相关事宜，特委托受托人潘某为委托人的代理人，就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列的全部事项，受托人有转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托期限自本委托书签署之日起至办妥所有受托事项之日止。附录列明了代为签订定金协议/房地产买卖合同及撤销买卖合同等18项事项。一审法院认为，本案争议焦点为：朱卫荣与朱惠伊之间签订的合同效力、朱惠伊与纪根生之间签订的合同效力以及合同如何履行问题。一审法院认为，关于朱卫荣与朱惠伊之间就涉案房屋签订的《动迁房预售预购合同》及《补充协议》的效力问题，已经（2018）沪0112民初12384号民事判决书以及（2018）沪01民终11101号民事判决书所确认，本案中不再赘述。关于2016年2月21日的所涉纪根生的两份《动迁房预售预购合同》，一审法院认为，朱惠伊与纪根生所签合同系其真实意思表示，未有证据证明违反相关法律规定，合同依法成立并生效。后潘某代朱惠伊与纪根生又签订《动迁房预售预购合同》，虽然在本案中，朱惠伊否认从未授权委托杰尚公司人员与他人签订涉案房屋买卖合同，但法院（2018）沪0112民初12384号民事判决书查明的朱惠伊与朱卫荣之间的通话内容中，朱惠伊明确表明：“朱卫荣欲给付朱惠伊尾款，朱惠伊拒收，称房子已经卖给中介了，委托中介在买卖。朱惠伊并称，房子已经没了，父亲已经把钱收齐，也办理委托公证了，不能收钱了，没房子给朱卫荣了。”该段通话内容可以证实，在朱惠伊尚未与朱卫荣就买卖合同事宜处理完毕时，其就已经委托中介出售系争房屋并已收取房款。从本案在案证据《公证委托书》也可印证朱惠伊确实委托潘某办理过涉案房屋的出售事宜。故朱惠伊在本案中辩称的理由与其之前在前案中认可部分存在矛盾，在未有新的证据推翻其自认的情况，应当以朱惠伊的自认为准，结合已能形成证据链的在案证据，一审法院认定潘某代朱惠伊与纪根生签订的《动迁房预售预购合同》系朱惠伊与纪根生真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效。纪根生按房屋转让价130万元标准向杰尚公司支付房款、由杰尚公司朱某、潘某出具收据，均属履行合同的行为。至于应当继续履行哪份合同，一审法院认为，根据相关规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。因此，在一房二卖中存在两个买受人的情况，在买受人未办理产权登记，已先行合法占有争议房屋的买受人仍然具有明显的公示与公信效力，故应宜履行先行合法占有争议房屋的买受人的合同为妥。本案中，朱卫荣已不占有房屋，而朱惠伊已将房屋交付给纪根生，纪根生一直居住使用至今，且纪根生业已履行了大部分付款义务，故应以履行合同转让价为130万元的《动迁房预售预购合同》为宜。因此，纪根生要求朱惠伊协助其办理房屋产权过户登记手续的请求，于法有据，一审法院予以支持。考虑到纪根生尚有尾款10万元未予支持，为避免当事人诉累，故对该款项，法院在本案中一并予以处理，纪根生应在办理过户时将剩余房款支付给朱惠伊。由于涉案房屋尚登记在益恒公司名下，故益恒公司亦有协助办理房屋产权过户登记手续的义务。关于朱卫荣的诉讼请求，在一审法院向其释明若合同不能继续履行，其是否在本案中主张处理合同解除的后果，其明确坚持要求主张继续履行合同，故对朱卫荣主张的继续履行合同的诉讼请求，一审法院不予支持。至于朱惠伊提出的反诉请求，因法院（2018）沪0112民初12384号民事判决书以及（2018）沪01民终11101号民事判决书对履行合同朱卫荣是否存在违约行为已作了详尽阐述，朱卫荣未按约履行存在合理理由，故对朱惠伊提出的反诉请求，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、朱惠伊与上海益恒置业有限公司于判决生效之日起十五日内共同办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权变更登记手续，将此房屋产权过户登记至朱惠伊名下，办理产权过户登记过程中应缴纳的相关税费由朱惠伊负担；二、朱惠伊于取得上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权之日起十五日内，协助纪根生办理此房屋的产权过户登记手续，将此房屋产权转移登记至纪根生名下，办理此房屋产权过户登记过程中应缴纳的相关税费由朱惠伊与纪根生按相关规定各自负担；三、纪根生应于朱惠伊协助其办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户登记手续当日支付朱惠伊剩余房款10万元；四、驳回朱卫荣的本诉请求；五、驳回朱惠伊的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币13,300元、财产保全费5,000元，二项合计18,300元，由朱卫荣负担；反诉案件受理费100元，由朱惠伊负担；纪根生应缴纳的案件受理费16,500元，由纪根生负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点为涉案房屋是否存在“一房两卖”的情形；若存在，两份合同的效力如何；以及应履行哪一份房屋买卖合同。本院认为，根据现已查明的事实，朱卫荣与朱惠伊之间就涉案房屋签订过房屋买卖合同，存在房屋买卖合同关系，纪根生与朱惠伊之间也就涉案房屋签订过买卖合同，也存在买卖合同关系，另案的生效民事判决也确认了上述事实，故涉案房屋存在“一房两卖”的情形。关于两份买卖合同的效力问题，本院认为，另案生效的民事判决已确认朱卫荣与朱惠伊之间的房屋买卖合同有效，故无需对该合同的效力再行予以考察。对于纪根生与朱惠伊之间的合同效力问题，本院认为，现没有充分证据证明纪根生在购买涉案房屋时存在与中介机构和朱惠伊恶意串通，损害朱卫荣合法权益的行为，纪根生系在朱卫荣已不占有涉案房屋的情况下，与朱惠伊签订房屋买卖合同，由朱惠伊将房屋交付给其居住使用至今，且查明事实显示，纪根生业已履行了大部分付款义务，故纪根生与朱惠伊之间的房屋买卖合同亦应认定为合法有效。关于应履行哪一份房屋买卖合同的问题，本院认为，朱卫荣曾在朱惠伊交付涉案房屋后占有使用过涉案房屋一段时间，但2016年1月底其丧失了对该房屋的占有，且朱惠伊曾向其发出过解除合同函。纪根生与朱惠伊系于此后的2016年2月21日签订了关于涉案房屋的《动迁房预售预购合同》，转让价格为105万元，朱惠伊并将房屋交付纪根生。同日，由杰尚公司潘某代朱惠伊与纪根生签订了涉案房屋《动迁房预售预购合同》，该合同内容大致与朱惠伊与纪根生所签合同一致，但将房屋转让价变更为130万元。上述合同签订后，纪根生于2016年2月21日向杰尚公司转账支付50万元，2016年4月28日，纪根生又向杰尚公司转账支付70万元。因此，在就涉案房屋分别签订两份买卖合同，在合同均为有效和均未办理房屋所有权转移登记的情况下，鉴于已经实际合法占有使用涉案房屋至今的为买受人纪根生，故一审法院确定应宜履行先行合法占有争议房屋的买受人的合同为妥，并无不当之处。一审根据本案查明的事实，认定纪根生与朱惠伊之间应以履行合同转让价为130万元的《动迁房预售预购合同》为宜，亦无不当之处，本院予以确认。综上，上诉人朱卫荣提出的包括认为纪根生不是善意第三人在内的上诉理由均不能成立，一审根据查明的事实，对朱卫荣、纪根生分别要求履行涉案房屋买卖合同的诉请所作的处理并无不当，一审驳回朱惠伊的反诉请求也有相应事实根据，一审法院考虑到纪根生尚有尾款10万元未予支持，为避免当事人诉累，对该款项在本案中一并予以处理，亦无不当之处。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13,300元，由上诉人朱卫荣负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年十月二十七日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……