山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4955号上诉人（原审原告）：太原万达广场有限公司，住所地太原市杏花岭区解放路**万达中心****。法定代表人：张霖，职务:董事长兼总经理。委托诉讼代理人：郭娜，山西弘韬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山西青创客文华孵化器管理有限公司，住所，住所地太原市杏花岭区解放北路**万达中心****div>法定代表人:刘劲鹏，职务:董事长。委托诉讼代理人：孙渝欣，山西国晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢郁松，男，汉族，1983年4月18日出生，系公司员工，住太原市杏花岭区解放北路**万达中心****。上诉人太原万达广场有限公司（简称：万达公司）与上诉人山西青创客文华孵化器管理有限公司（简称：青创客公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初1010号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人万达公司的委托诉讼代理人郭娜，青创客公司的委托诉讼代理人孙渝欣、邢郁松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人万达公司上诉请求：1.请求贵院依法撤销山西省太原市杏花岭区人民法院作出的(2020)晋0107民初1010号民事判决书第二项和第三项;2.依法改判被上诉人承担违约滞纳金1055180元;3.依法改判被上诉人按照《租赁合同》约定的付款时间计算利息起算点;4.本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:一、《租赁合同》中明确约定了违约金条款,故一审法院应当支持上诉人的违约金主张根据《租赁合同》第十条、第十六条、第十七条约定,违约滞纳金按应交款额每日千分之六计算,自该款项到期应付之日起计算至付清本金、滞纳金及其它相关费用之日止。按照该种计算方法,截止2020年1月9日,被上诉人应承担的违约金数额高达20814699.44元。考虑到上述违约金金额过高,上诉人在起诉时自愿按照被上诉人未付租金的30%主张违约金。经庭审中上诉人与被上诉人核对,被上诉人欠付租金为3517266.7元,故上诉人要求被上诉人承担1055180违约金。上诉人认为,《租赁合同》中已明确约定了违约金的适用条件及计算方法,被上诉人也存在违约行为且违约时间长,欠付租金金额巨大,故上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求理应得到法院的支持。即使一审法院认为上诉人违约金计算过高,也只能对违约金金额进行适当的下调,不能直接驳回上诉人的诉讼请求。二、一审法院对利息的起算节点计算错误按照《租赁合同》的约定,被上诉人应在2016年12月25日支付第二期租金1308314元,而被上诉人在2017年7月6日付款645000元,剩余663314元未付。那么645000元的逾期付款天数为193天,该部分逾期利息一审法院并未计算;被上诉人应在2017年6月25日支付第四期租金,2017年9月25日前支付第五期租金,2017年12月25日前支付第六期租金,2018年3月25日支付第五期租金...以此类推。虽然因上诉人在合同期内将部分房屋出售后,被上诉人应付租金发生变化,但是应付租金的时间是固定的,一审法院笼统的将剩余应付租金的起算点均定为2020年1月9日(即上诉人租金计算截止日),无形中将被上诉人逾期时间缩短近三年时间,导致被上诉人应承担的逾期利息大大减少,损害了上诉人的利益。综上,上诉人恳请贵院依法查明本案事实,理清违约金及利息的计算方法及金额,依法改判以维护上诉人之合法权利。青创客公司上诉辩称：1、我们对一审法院认定欠付的租金不予认可的。在一审庭审过程当中，之所以双方确认欠付的租金为多少，我方是基于为了顶抵租金这么一个考虑，才对欠付租金的金额进行一个认可，这个是前提条件。2、在整个合同的履行过程当中，上诉人青创客公司之所以逾期支付租金主要是基于万达公司先违约而且是屡次违约。主要理由有几方面，首先万达公司在双方租赁合同履行过程当中多次违背承诺、出尔反尔，给上诉人造成了巨大的损失。在青创客入驻万达中心的时候，万达中心就承诺负责免费为上诉人承租的A座18层进行装修，以及提供所需要的一些家具，每年支付60万元的宣传费用，但是这两个承诺均没有兑现。第二为了补偿青创客因地铁施工造成的损失，因为地铁修路就封闭了，为了弥补新窗口的损失，万达公司也承诺A座的9层、36层、37层免费让青创客公司承租一年，但是万达公司单方面违约。另外青创客与万达公司签署租赁合同的时候，考虑到双创基地，双方就承租楼层的产权稳定性达成了共识。但是自2017年开始，万达公司又违背了承诺，然后陆陆续续将承租出去。双方之间变更过主体，由小业主老百姓支付房租，但是老百姓就拒绝向青创客公司开具发票，导致了青创客遭受了巨额的纳税负担，但是万达公司之前承诺的承担这部分税费也是一直没有兑现。2、租赁合同并没有对利息作出相关约定，因此利息更不应该予以支付，违约金和利息其实是对损失的一个弥补。3、万达公司系主张违约金，又主张利息属于重复计算。上诉人青创客公司上诉请求：一、请求依法撤销太原市杏花岭区人民法院作出的(2020)晋0107民初1010号民事判决书(简称“一审判决”),依法改判或发回重审;二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、上诉人与被上诉人互负债务依法应进行债务抵销。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定:“当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的,应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”。第一百条规定:“当事人互负债务,标的物种类、品质不相同的,经双方协商一致,也可以抵销”。1、上诉人与被上诉人签署《租赁合同》时,考虑双创基地的公益属性,双方就上诉人承租楼层的产权稳定性达成共识。但2017年开始,被上诉人陆续将上诉人承租的A座18层公共服务空间之外的19、20、21层共计48套房源出售给40户小业主。为促成上诉人签署《主体变更协议》并补偿上诉人因地铁施工造成的损失，被上诉人向上诉人提出将A座9层、36层、37层以委托租赁的名义交付上诉人免费使用一年，上诉人可以转租。为此，2018年3月27日，上诉人与被上诉人签署《万达中心委托租赁协议书》。但合同签署后，被上诉人至今未向上诉人交付上述房屋，造成上诉人巨大损失。参考双方《租赁合同》租金标准即2.27/平方米/天，经核算，三层面积共6354平方米，上诉人一年的租金损失至少5264606.7元。根据上述法律规定，双方互负债务的种类、品质均相同，都是房屋租金，且均已到期，依法可以抵消。而且被上诉人前任领导也同意将该租金损失与上诉人欠付租金进行抵消。2、2019年，被上诉人与山西青创梦谷企业孵化器服务有限公司签署《政策咨询合同》。合同履行完毕后，经双方结算，被上诉人欠款796896元。从2019年6月30日至2020年5月20日利息损失29480.58元(2019年6月30日至2019年8月19日为4814元，利率4.35%;根据全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日至2020年5月20日，利息为24666元，共计29480.58元）。目前山西青创梦谷企业孵化器服务有限公司已将上述债权转让给上诉人。上诉人要求被上诉人欠付的该笔款项与上诉人欠付的资金进行相应抵消。另外，被上诉人于一审庭后提供租金的计算明细，计算结果为截止2020年1月9日，上诉人欠付租金为3517266.7元。上诉人认可该计算结果主要是为了便于双方债务抵消之考虑。二、被上诉人在《租赁合同》履行过错中多次违约，给上诉人造成巨大损失，一审判决上诉人按年利率6%支付利息无事实与法律依据。被上诉人在《租赁合同》履行过错中多次违背承诺、出尔反尔给上诉人造成巨大损失。基于上诉人双创基地政府扶持背景及基地落成后对万达写字楼在区域乃至全省范围内影响力提升，在上诉人入驻万达中心时，万达公司承诺负责免费为上诉人承租的A座18层进行装修及提供所需家具，并每年支付60万元宣传费用，但该承诺并未完全兑现。为补偿上诉人因地铁施工造成的损失，万达公司承诺万达A座9层、36层、37层免费让上诉人承租一年，但万达公司出尔反尔，单方违约，上述房产至今未向上诉人交付。另外，上诉人与被上诉人签署《租赁合同》时，考虑双创基地的公益属性，双方就上诉人承租楼层的产权稳定性达成共识。但2017年开始，被上诉人出尔反尔陆续将上诉人承租的A座18层公共服务空间之外的19、20、21层共计48套房源出租给40余户小业主。上诉人考虑被上诉人回笼资金的迫切需求，对被上诉人更换租赁主体给予了积极配合并签署《主体变更协议》。在租赁合同后续履行过程当中，上诉人向各小业主支付租金后，小业主拒绝向上诉人开具发票，导致上诉人面临巨额纳税负担。对此被上诉人承诺由其承担该部分税费，但最终也不了了之，造成上诉人巨大损失。综上所述，万达公司在《租赁合同》履行过程中多次违约，违约的理由均系万达公司多次领导变动，新官不离旧账。基于此，本案租赁合同纠纷主要原因在于被上诉人违约在先，不仅给对方租赁合同的履行造成障碍，还造成上诉人巨额经济损失。因此，一审判决上诉人按年利率6%支付利息无事实与法律依据，而且对上诉人极不公平。万达公司辩称：1、关于互负债务的抵销问题，青创客公司提了两个协议，第一个是委托租赁协议，首先委托租赁协议就是万达公司将A座的9层、36层、37层委托给青创客进行租赁和管理。他其实和委托中介租房卖房是一个性质，双方之间是形成的是委托关系，并非租赁关系，所以产生的一些经济上的往来应该是委托费用并不是租金，所以说它这个性质和本案不是基于同一个法律关系，而且A座9层、36层、37层和案涉的标的万达中心的A座18到21层，它不是一个标的物，同时两个被上诉人之间就互负债务抵销问题并没有达成一致，所以不应当在本案中进行抵销。其次，青创客公司对委托租赁协议其实存在一个理解性的错误，这个是通过委托租赁协议字面上的意思是我们约定一年的免租期，在这一年之中青创客公司收到租金可以不予支付给万达公司，可以自行支配，但并不代表在免租期内或者是在合同履行期内没有收到租金，万达公司需要给青创客公司租金，这个是青创客公司的一个理解的错误。青创客公司称万达公司违约没有交付，但是万达公司认为A座、9层、36层、37层的钥匙就在物业，青创客公司没有任何的人去看这个房子或者是要钥匙，我公司不交房，所以说这个并不是万达公司违约。关于政策咨询合同，首先这个政策咨询合同和案涉的租赁合同不是同一个法律关系，而且也不是同一个标准，并且双方没有达成抵销合意，本案中不能相互抵消。我们对政策咨询合同的真实性是有异议的，因为这个政策咨询合同虽然签订了，但是并没有实际履行而且根据政策咨询合同条款的约定现在是不符合付款条件的，因为这个要付款需要青创客公司提供实际提供咨询服务的相关的材料，但是青创客公司并没有提供。青创客公司称债权已经转让了，但是根据债权转让，根据政策咨询合同的第五条第二第六点的约定，未经甲方书面同意，乙方不得将本合同项下的任何权利和义务转让给第三方，是明确约定不可以进行债权转让的，而且现有证据无法证实债权转让的通知已经送达了万达公司，我公司没有收到相应的通知，所以说根据《合同法》第79条、80条的约定，该债权转让协议对万达公司不发生效力。综上，就是青创客公司所提的两个协议要进行债务抵销的问题，不应当在本案中进行抵销。青创客公司可以另行采取其他手段主张权利。2、关于违约金的问题，青创客公司称万达公司是先行违约的，首先，青创客公司提出万达公司承诺免费装修以及60万宣传费的事情，青创客公司并没有提供相应的证据证明。其次，关于19层到21层出售，万达公司违约的问题有《租赁合同租赁主体变更协议》，这个协议是万达公司以及青创客公司还有小业主三方签订的协议，系三方的真实意思表示，有三方的签字盖章，具有法律效力，说明青创客公司对万达公司将19到21层出售，是同意认可的，并不是万达公司违约。关于青创客公司所说的万达公司不支付税金的问题，我们认为将19到21层出售之后，给青创客公司开票以及相关权利义务的主体就已经变成了小业主，包括支付税金也好，开票也好，并不是万达公司的义务，所以说这个也不能算作万达公司违约。反而根据双方签订的租赁合同以及补充协议，万达公司已经将案涉的房屋交付给青创客公司去使用，已经履行完毕自己的租赁合同所约定的义务。青创客公司应当支付租金，青创客公司逾期支付租金长达五年的时间，所以法院支持万达公司利息的请求是正确的，不应当被驳回。3、对于青创客公司不认可欠付租金的金额，在一审庭审过程中，青创客公司出具了一个情况说明，自己认可欠付租金的这个是365万多，是青创客公司自己出具并加盖公章的，而且经过了一审法庭的核实，才确认了双方的欠租的金额，所以说是在上诉过程中青创客公司又不予认可，二审法院不应当支持他们的上诉理由。4、关于逾期利息是否应当支付的问题，万达公司认为逾期利息是属于资金占用期间的利息，是万达公司的实际损失，是符合法律规定的，法院应当支持逾期利息。太原万达广场有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告山西青创客文华孵化器管理有限公司支付原告所欠租金3666637.08元;2、判令被告支付原告违约滞纳金1099991.1元;2、判令被告支付原告未缴足保证金630362元;4、判令被告支付原告利息暂计752380.53元(以每笔待付款项为基数,自应当支付之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算,自2019年8月20日起至被告还清全部款项之曰止按照同期全国银行问同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算);5、判令被告承担本案全部诉讼费、保全费、执行费、律师费等。审理中,原告变更利息的计算方式变更为:截止2020年1月9日,按照年利率6%计算利息。租金及违约金计算截止到2020年1月9日。事实与理由:原告太原万达广场有限公司与被告山西青创客文华孵化器管理有限公司于2016年4月9日签订《太原万达中心写字楼租赁合同》及《补充协议》,被告共租赁原告万达中心A座写字楼18-21层(18层1-10、13-16单元;19层1-16单元;20层l-16单元;21层1-16单元)作办公用途。租赁总面积8450平方米,租期为5年(2016年4月10日-2021年10月9日),其中19-21层平均租金2.1元/天/m,18层平均租金为1.18元/天/m(具体标准及金额以原合同约定为准)。2017年4月11日,原告将万达中心A座写字楼19-21层销售,并与业主、被告三方签订了《租赁主体变更协议》,约定协议生效后业主作为新的出租人履行原合同,继续享有及承担原合同项下出租人的权利和义务,被告将租金直接支付给业主。原合同履行期内,原、被告双方合作一直保持相对正常。自2018年2月,被告开始以公司经营不菩,无力支付租金为由拖欠到期租金。经测算,截止起诉之日,被告共拖欠原告18-21层已发生租金共计3666637.08元,且保证金仍未缴足。原告方多次沟通、催促无果。根据《太原万达中心写字楼租赁合同》及《补充协议》的约定,被告行为已构成违约,还应承担相应违约责任。鉴于被告的违约行为已经侵犯了原告的合法利益,为维护原告的合法权益,特提起诉讼。一审法院认定事实如下：2016年4月9日,原告太原万达广场有限公司与被告山西青创客文华孵化器管理有限公司签订《太原万达中心写字楼租赁合同》及《补充协议》,2016年11月15日,双方签订补充协议(二),2017年5月18日,双方签订补充协议(三),协议约定,太原万达广场有限公司将其所有的位于太原市杏花岭区解放北路1785号万达中心A座18层1-10、13-16单元,19层1-16单元;20层l-16单元;21层1-16单元)租赁山西青创客文华孵化器管理有限公司,租期为2016年10月10日-2021年10月9日.双方约定,合同签订5个工作日内支付租金1308314元。2016年12月25日前支付租金1308314元,2017年3月25日前,支付租金1308314元。2017年5月18日,原告及被告与第三方签订了《租赁主体变更协议》,将原租赁合同中约定的租赁房屋中的部分房屋的出租人由太原万达广场有限公司变更为第三方。审理中,原、被告认可,山西青创客文华孵化器管理有限公司已向原告支付履约保证金630362元,截止2020年1月9日,山西青创客文华孵化器管理有限公司应向原告支付租金5470580.7元,已付租金1953314元,尚欠租金3517266.7元。审理中,原告陈述,因双方约定的每日千分之六的违约金过高,其按照租金的30%计算违约金,并按年利率6%主张利息。一审法院认为，原、被告签订的《太原万达中心写字楼租赁合同》及《补充协议》,是双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合同有效。双方对尚欠租金3517266.7元没有异议,本院予以确认。原告要求被告支付该租金,本院予以支持。双方约定了租金的支付期限,原告要求被告按年利率承担逾期支付的利息,本院予以支持。原告的其他主张,本院不予支持。被告提出的抵消债务主张,因其主张的债务双方没有形成一致的确认,原告不同意抵消,本院不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百二十六条的规定,判决如下:一、被告山西青创客文华孵化器管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告太原万达广场有限公司租金3517266.7元;二、被告山西青创客文华孵化器管理有限公司于本判决生效之日起十五日内按照年利率6%支付原告太原万达广场有限公司上述款项至付清时止的利息(其中663314元自2016年12月25日起箅,另1308314元自2017年3月25日起算,剩余1545638.7自2020年1月9日起算);三、驳回原告太原万达广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27423元,由原告太原万达广场有限公司负担10186元,由山西青创客文华孵化器管理有限公司负担17237元。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，2016年4月9日,万达公司与青创客公司签订《太原万达中心写字楼租赁合同》,2016年11月15日,双方签订补充协议(二),2017年5月18日,双方签订补充协议(三),太原万达广场有限公司将位于太原市杏花岭区解放北路1785号万达中心A座18层1-10、13-16单元,19层1-16单元;20层l-16单元;21层1-16单元租赁给青创客公司。2020年7月10日青创客公司向原审法院出具情况说明，确认青创客公司截止2020年1月9日尚欠付万达公司租金为3517266.7元，万达公司认可没有异议，故上诉人青创客公司应当向万达公司支付欠付的租金3517266.7元。现上诉人青创客公司主张双方签署《万达中心委托租赁协议书》后，万达公司违约未向其交付房屋及同意将该租金损失与上诉人欠付租金进行抵消，且青创客公司主张抵消万达公司承诺负责免费为上诉人提供承租的A座18层进行装修及提供所需家具，并每年支付60万元宣传费用，案外人山西青创梦谷企业孵化器服务有限公司的债权转让通知书已通知到万达公司，以上事实均无法提供有效的证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现上诉人万达公司主张青创客公司应当按照合同约定支付违约滞纳金不能成立，原审判决并无不当。综上所述，上诉人太原万达广场有限公司、山西青创客文华孵化器管理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决书生效后，负有履行义务的当事人须依法近期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。上诉人山西青创客文华孵化器管理有限公司交纳的二审案件受理费27423元，由上诉人山西青创客文华孵化器管理有限公司负担。上诉人太原万达广场有限公司交纳的二审案件受理费14297元，由上诉人太原万达广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 任 峥审判员 赵耀功审判员 段雪丽 二〇二〇年十月二十七日书记员 王 娜