广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4352号上诉人（原审被告）：中山市天都城物业管理服务有限公司，住所地广东省中山市********，统一社会信用代码914**********732X2。法定代表人：张艳颜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊延宝，广东鹏吉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余青松，男，1990年12月9日出生，汉族，住四川省达州市达川区********。委托诉讼代理人：邓以超，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦键芳，北京市京师（中山）律师事务所律师。上诉人中山市天都城物业管理服务有限公司（以下简称天都城物业公司）因与被上诉人余青松物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初16698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。天都城物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或驳回余青松的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、关于为余青松发放住房出入卡的问题。物业公司无义务、也不宜主动为业主办理入住手续，包括装修许可手续、发放出入卡及钥匙等，余青松竞得涉案房屋后，也未向公司主张办理或重新办理。一审中天都城物业公司明确告知其可提交相关资料自行前往公司申请办理装修手续等，同时告知其出入卡及钥匙在原业主处，其可前往原业主处取得。天都城物业公司为此在2020年1月17日向余青松邮寄函件再次告知。原业主向天都城物业公司送达《关于暂停直接办理交楼手续的函》，明确要求先行通知管理人后才可办理下一步交楼手续。该函于2020年1月17日一同邮寄送达余青松。余青松至今仍未提交任何装修申请，也未到原业主处索取出入卡及钥匙等，以上事实可见相关责任在余青松。“重证据、轻推论”“以事实为依据”是我国审理案件的基本准绳。一审法院不查清事实，不运用证据规则，仅以“完全有可能”“完全可以”来认定未能办理装修手续及出入卡的相关责任是错误的。二、关于赔偿房屋空置损失的问题。余青松未履行收楼手续，未进行装修许可申报，涉案房屋的空置完全系其自身原因所致，天都城物业公司无需赔偿其空置损失。同等地区、同等条件房屋在政府部门备案的实际租赁合同比“第三方所制作的参考价查询系统”认定租金标准更符合事实情况。一审认定房屋租金标准不当。依一审判决，如余青松坚持不前往公司办理相关手续，天都城物业公司就要一直赔偿下去。余青松主张的房屋空置损失没有事实依据。综上，一审判决认定事实明显错误，请求二审法院发回重审或改判驳回余青松全部诉讼请求。余青松辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回天都城物业公司上诉请求。余青松于2019年11月19日向一审法院起诉请求：1.判令天都城物业公司立即为余青松办理中山市东凤镇天乙海岸名都3期天勤湾3幢1602房装修许可手续、住户出入卡等入住手续；2.判令天都城物业公司立即向余青松赔偿房屋空置损失（自2018年7月16日起计算至天都城物业公司为余青松办妥装修许可手续、入住手续之日止，按房屋租金4732.94元/月标准计算，暂计至2019年10月15日为70994.1元）。一审法院认定事实：中山市天乙海岸名都住宅小区由中山市天都城房地产开发有限公司（以下简称天都城房地产公司）开发。2010年12月10日，天都城房地产公司与天都城物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由天都城物业公司为该住宅小区69幢共计160套多层住宅、车库311个提供前期物业服务，收费标准按建筑面积每月每平方米2.8元、小车车位服务费30元每月、小车车位停放服务费150元每月、摩托车停放服务费30元每月、临时停车每次收取5元，业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的10日前，甲方（天都城房地产公司）、业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金。业主和非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方（天都城物业公司）可采取催款或法律途径解决。有超过20%的业主无正当理由连续三个月拒交物业服务费的，管理公司可在告知业主15天后，有权单方中止物业服务合同，退出物业管理区域。服务期限自2010年12月30日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。2013年3月10日，天都城房地产公司又与天都城物业公司签订另一份《前期物业服务合同》，约定由天都城物业公司为该住宅小区11幢共计2097套高层住宅、车库3021个提供前期物业服务，收费标准住宅按建筑面积每月每平方米2.2元、商场按建筑面积每月每平方米2.5元、小车车位服务费30元每月、小车车位停放服务费150元每月、摩托车停放服务费30元每月、临时停车每次收取5元，业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的10日前，甲方（天都城房地产公司）、业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金。业主和非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方（天都城物业公司）可采取催款或法律途径解决。有超过20%的业主无正当理由连续三个月拒交物业服务费的，管理公司可在告知业主15天后，有权单方中止物业服务合同，退出物业管理区域。服务期限自2013年8月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。同日，双方再签订一份《前期物业服务补充合同》对双方于2013年3月10日就中山市东凤镇天乙海岸名都三期小区提供前期物业管理服务事宜订立的《前期物业服务合同》内容进行协商，经双方协商同意订立补充合同对车位停放服务费及停放保管费收标费标准作了变更：小车室内车位每月每辆250元、小车露天车位每月每辆150元、摩托车室内或有篷车位每月每辆30元，临时停车小车室内位6时至24时每辆5元、24时至次日6时每辆10元，临时停车小车露天车位6时至24时每辆5元、24时至次日6时每辆7元，临时停车摩托车室内或有篷车位6时至24时每辆1元、24时至次日6时每辆1.5元，同一车辆在24小时内多次进出最高收费不得超过24时至次日6时的标准，大车、超大型车停放保管服务收费可在此收费标准基础上适当上浮并报市物价局核准后执行。广东省广州市越秀区人民法院在执行生效的（2016）粤0104民初6483号民事调解书过程中，于2018年6月24日上午10时至2018年6月25日上午10时在淘宝网公开拍卖被执行人天都城房地产公司名下的30套房屋，其中包括天乙海岸名都3期天勤湾3幢1602房。该法院在拍卖公告网页上第四条特别提示第（三）项中记载“标的物过户登记手续由买受人自行办理，并承担权属变更手续所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费。买受人应自行办理水、电、气等户名变更手续，相关费用自理，可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。具体费用请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。”另公告附中山市佳信土地房地产估价有限公司对上述房屋的房地产估价报告，估价报告中对房地产处置过程中可能涉及到的卖方税、费提供了参考数据，其中天勤湾3幢1602房数据为物业管理费26668元、滞纳金55577元。公告另附房地产估价明细表，提供各房屋证号、面积数据，其中案涉天勤湾3幢1602房建筑面积为205.78平方米。天勤湾3幢1602房后由余青松成功竞得，成交价为1183104元。2018年7月16日，越秀区人民法院作出（2017）粤0104执2143号执行裁定，确认包括天乙海岸名都3期天勤湾3幢1602房在内的27套成功拍出的房屋的买受人信息，并裁定解封该27套房屋，确定各房产所有权及相应的其他权利归各买受人所有。后余青松持上述裁定书至中山市自然资源局办理了上述房产的不动产权证，该房地产于2019年8月26日登记在余青松名下。另查明，本案立案后一审法院于2019年12月4日将余青松提交的民事诉状副本等相关诉讼材料直接送达给天都城物业公司。第一次庭审中，余青松称：其在收到裁定书后，就立即向天都城物业公司要求办理入住手续，但天都城物业公司要求余青松按拍卖公告缴纳物业管理费（原业主拖欠的物业费及滞纳金）。因余青松认为原业主拖欠的物业费及滞纳金严重违反合同及法律规定，且拍卖公告也特别注明物业管理费仅供参考，天都城物业公司无权要求余青松按拍卖公告缴纳拖欠的物业管理费，因此天都城物业公司便拒绝为余青松办理任何的入住手续。包括在贵院（2019）粤2072民初8601号判决书出来后，余青松及其他拍卖人共十多人再次到天都城物业公司处要求办理入住手续，但天都城物业公司仍拒绝办理。天都城物业公司不确认余青松的陈述，其称余青松没有提出过办理装修的申请，住户出入卡在原业主处，余青松应自行去原业主处取得。一审法院另案罗招娣诉天都城物业公司物业服务合同纠纷,案号为（2019）粤2072民初8601号，罗招娣作为余青松，其针对房屋空置损失提供《2018年中山市房屋租金参考价文本查询系统》网页截图，称该网页是通过中山市住房和城乡建设局官方网站（www.zsjs.gov.cn)下的房屋租赁菜单下面的中山市房屋租金参考价上查询所得，该网页是该局委托第三方对中山市镇区房屋租金进行统计归纳出来的数据，第三方是通过该局招投标确定。其参考该系统查询到的天乙海岸名都电梯房租金23元每平方米计算出案涉房产的空置损失标准。天都城物业公司质证不认可上述数据，认为统计的租金价格属于哪个类别不确定，是毛坯、精装、豪装还是其他都没有明确。为核实上述网站提供数据的来源，一审法院依职权向中山市住房和城乡建设局发函调查，该局函复确认2018年中山市房屋租金参考价查询系统是该局委托第三方公司中山市置信信息科技有限公司开发建设，为方便市民查询，租金查询系统以链接方式放置该局政务网房屋租赁栏目下的租赁登记备案业务进度查询模块。后一审法院参照该局网站提供的天乙海岸名都电梯房租金23元每平方米计算出案涉房产的空置损失标准。罗招娣上诉，后本院于2020年1月10日出具（2019）粤20民终7053号民事判决，维持了一审法院向中山市住房和城乡建设局调查核实2018年中山市房屋租金参考价查询系统是该局委托第三方公司中山市置信信息科技有限公司开发建设，具有一定的中立性，根据该系统查询的涉案房屋所在片区的租金标准计算罗招娣案涉房屋的空置损失。天都城物业公司在第一次庭审后向一审法院提交了《关于暂停直接交楼手续的函》《关于办理物业交接手续及缴清相关费用的函》、国内挂号信函收据等证据。上述证据反映：一、天都城房地产公司管理人于2019年9月9日向天都城物业公司发函称，2018年11月8日，广东省中山市中级人民法院以（2018）粤20破65号决定书指定中山市成诺会计师事务所有限公司担任天都城房地产公司管理人。由于工作需要，为维护全体债权人利益，请贵司从即日起暂停直接办理天都城房产的交楼手续，若第三方有意办理交楼手续，请先通知管理人，待管理人核实后再办理下一步交楼手续。二、天都城物业公司于2020年1月17日以国内挂号信函形式向余青松发函要求其办理物业交接手续及缴清相关费用。该函落款时间为2019年12月26日，载明：尊敬的余青松先生，您好。据悉，您已经通过网上竞买的方式拍下天乙海岸名都3期天勤湾3幢1602房，现一直未到物业服务中心办理房屋交接手续。为方便各位业主，便于物业管理、服务，明确物业公司与您之间的权利和义务，现将有关事项通知如下：1.上述房屋的钥匙及业主卡，在原业主处，请您自行找原业主取得单元的钥匙及业主卡；2.请携带上述房屋的钥匙及业主卡，并带齐房地产权证明材料（请携带原件核对）、证件，至海岸名都物业服务中心办理房屋交接手续；3.请尽快前来海岸名都物业服务中心签署物业管理服务合同，领取业主手册；4.如需要办理装修、装饰的，请前来海岸名都物业服务中心提出申请，并签署装修、装饰管理服务协议。按照协议要求和法律法规规定提供，以备装修、装饰审核；5.请按照前期物业服务合同及拍卖公告要求，尽快支付尚欠的物业管理费、滞纳金等，否则物业公司有权通过法律手续追偿，增加您的不必要支出。第二次庭审中，余青松称：其收到天都城物业公司《关于办理物业交接手续及缴清相关费用的函》后于2020年1月12日左右到天都城物业公司处要求办理出入卡和签订物业服务协议等，但天都城物业公司告知出入卡要找原业主解决，并要求余青松缴清所拖欠的物业管理费、滞纳金才能给余青松签订相应的物业管理协议等手续。天都城物业公司称：针对余青松要求收房办卡等手续，天都城物业公司已经有书面的文件告知余青松；另外天都城房地产公司已经进入破产程序，该管理人已经明确要求暂时登记于该公司名下的财产均为破产财产，如进行对该财产变更登记等调协权利负担的均需管理人及受理的中山市中级人民法院批准，余青松所诉房产因其已经办理产权证，天都城物业公司也是开庭才知道，余青松可以正常去收楼没有问题。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”虽然余青松、天都城物业公司之间没有签订过物业服务协议，但天都城物业公司与开发商天都城房地产公司签订了《前期物业服务合同》以及《前期物业服务补充合同》同意为天乙海岸名都小区业主及非业主使用人提供物业服务。余青松在竞拍前亦应了解小区相关物业服务情况，余青松既然参加竞拍案涉房屋亦即表明其同意接受天都城物业公司提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，受《前期物业服务合同》以及《前期物业服务补充合同》约束。虽然天都城物业公司辩解其未收到余青松有关装修的申请，并要求其相应的住户出入卡去原业主处自行取得的主张，天都城物业公司已于2019年12月4日将余青松提交的民事诉状副本等相关诉讼材料，且类案罗招娣诉天都城物业公司物业服务合同纠纷一案中，本院于2020年1月10日出具（2019）粤20民终7053号民事判决维持一审法院（2019）粤2072民初8601号民事判决要求天都城物业公司为罗招娣办理其拍卖的房屋的装修许可手续、发放住户卡，且天都城物业公司在2020年1月17日才向余青松发出《关于办理物业交接手续及缴清相关费用的函》，故天都城物业公司有关其未收到过余青松要求办理装修许可申请作为抗辩理由，一审法院不予采纳。关于余青松在未按天都城物业公司要求的数额支付物业管理费和滞纳金的情况下天都城物业公司是否有权拒绝余青松要求提供的正常物业服务。《前期物业服务合同》已对业主和非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的纠纷解决途径进行了明确约定，即乙方（天都城物业公司）可采取催款或法律途径解决，故天都城物业公司无权针对个别业主的欠费行为拒绝提供正常物业服务。关于天都城物业公司称住户出入卡余青松应向天都城房地产公司索取。天都城物业公司所称的原业主向新业主交接住户出入卡属于一般房屋买卖过程中双方友好协商房屋买卖和交接的方式，案涉房屋是由法院强制执行拍卖，不同于一般的交易方式，完全有可能出现被执行人消极应对执行工作的情况。天都城物业公司应当积极配合法院执行工作，而不应人为制造障碍。按日常生活经验所知，一般小区门禁系统均可以重制新卡，注销旧卡出入授权，以应对住户出入卡丢失、损坏的情况，天都城物业公司完全可以在收取工本费用的基础上为余青松另发新卡。基于以上所述余青松诉请天都城物业公司为其办理房屋装修许可、发放住户出入卡一审法院予以支持。关于余青松要求天都城物业公司赔偿房屋空置期间损失。同理，虽天都城物业公司在第二次庭审时称余青松可以去办理收楼手续，但其仍要求余青松找原业主自行取得住户出入卡等，其拒绝为余青松办理房屋装修许可、发放住户出入卡客观上给余青松造成装修时间延后，余青松要求按同区域一般租金水平赔偿延迟入住或延迟出租的损失合理，但余青松未就自己所称在执行裁定落款日期2018年7月16日已向天都城物业公司口头提出办理房屋装修许可、发放住户出入卡要求进行举证，应承担举证不能的不利法律后果，故计算期间应由有确切证据表明天都城物业公司已知晓余青松上述要求起算，即2019年12月4日余青松的民事诉状副本实际送达天都城物业公司的物业管理处时起计算。中山市住房和城乡建设局作为政府职能部门，其委托第三方统计本市各片区的房屋出租租金综合数据具有客观性，天都城物业公司虽然不予确认，但未举证上述数据有失公允，余青松要求参考该局网站提供的天乙海岸名都小区电梯房租金平均统计数据23元每月每平方米核定天乙海岸名都3期天勤湾3幢1602房。空置损失赔偿标准一审法院予以采纳。即案涉房屋的空置损失，应以23元每月每平方米乘以案涉房产建筑面积205.78平方米得出每月空置损失金额约为4732.94元并以此标准计算空置损失。综上所述，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、天都城物业公司于一审判决生效之日立即为余青松办理中山市东凤镇天乙海岸名都3期天勤湾3幢1602房的装修许可手续、发放住户出入卡；二、天都城物业公司在履行上述判项一同时向余青松赔偿房屋空置损失(从2019年12月4日起至实际履行判项一之日止，按每月4732.94元计算）；三、驳回余青松其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1594元，减半收取计787元，由余青松负担，由天都城物业公司负担（该款余青松已预交，天都城物业公司于上述付款期限内迳付余青松，一审法院不另收退）。二审中，天都城物业公司向本院提交如下证据：1.出入卡交接清单，拟证明余青松、余青松已经到原业主处取得了出入卡；2.房屋装修申请、审批文件，拟证明装修许可是业主自行申请，其他业主提交了相关申请资料，取得了装修许可。余青松质证意见为：上述证据真实性由法院核查。冯振业2020年5月20日收取本案不动产，余青松2020年3月16日收取了本案不动产。证据2与本案无关。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：类案（2019）粤2072民初8601号案一审庭审时，天都城物业公司主张：其无权为业主办理装修许可手续及出入卡等事宜；天都城物业公司并未持有涉案房屋的出入卡；天都城物业公司尚未与业主签订物业服务合同，天都城物业公司在没有合同约定的情况下无权主动进行涉案房屋的装修许可手续。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据双方的上诉请求以及所依据的事实理由，本案二审的争议焦点主要有二：一是天都城物业公司是否应为余青松办理涉案房屋的装修许可手续并发放住房出入卡；二是一审法院确定的天都城物业公司应向余青松支付的房屋空置损失是否妥当。对此，本院作如下分析：关于争议焦点一，即余青松能否要求天都城物业公司办理涉案房屋的装修许可手续并发放住房出入卡的问题。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”上述两条法律规定系一般条款与特别条款的关系，即第二十八条为不动产物权变动的特殊性规定，在二者发生冲突时根据法律适用的一般原则，应当优先适用特殊性的规定，即适用上述第二十八条的规定。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。因此，根据上述法律规定，余青松自取得法院作出的执行裁定书之日即取得涉案房屋的所有权。而基于涉案房屋系属天都城物业公司提供物业服务的天乙海岸名都小区内的商品房的事实，余青松取得涉案房屋所有权后其事实上即已享受了天都城物业公司提供的物业服务，故应认定余青松成为涉案房屋的所有权人之日起其即与天都城物业公司建立起事实上的物业服务合同关系。天都城物业公司以余青松未取得涉案房屋的所有权，双方不存在物业服务合同关系为由，主张其不负有为余青松办理装修许可手续及发放住房出入卡的义务，理据不足，本院不予支持。此外，余青松取得涉案房屋的所有权后，其即对涉案房屋享有占有、使用及收益的权利，而进出涉案房屋所在小区所需的出入卡系余青松行使其上述权利的重要条件之一，天都城物业公司作为涉案小区的物管公司，负有保障小区业主正常进出小区的义务，故一审法院判决天都城物业公司为余青松办理涉案房屋的住房出入卡并无不当，本院予以维持。天都城物业公司主张为余青松办理涉案房屋的装修许可手续的前提条件在于余青松向其提出装修申请。本案虽无书面证据证明余青松提出了装修申请，但余青松取得涉案房屋所有权后，对涉案房屋进行装修系其对涉案房屋占有使用的前提条件。故余青松口头向天都城公司提出装修申请存在高度盖然性。再根据天都城物业公司在类案（2019）粤2072民初8601号案中，以其无权为业主办理装修许可手续为由拒绝为其他业主办理装修许可手续，可以推定天都城物业公司存在直接拒绝余青松对涉案房屋进行装修的行为。一审法院据此判决天都城物业公司为余青松办理装修许可手续，并无不当，本院亦予以维持。关于争议焦点二，即一审法院确定的天都城物业公司应向余青松支付的房屋空置损失是否妥当的问题。如上所述，因天都城物业公司未向余青松发放住房进出卡及办理装修许可手续，致使余青松未能及时占有、使用涉案房屋，故天都城物业公司应向余青松赔偿房屋空置损失。关于房屋空置损失的计算标准的问题，因双方均未举证证明涉案房屋所在小区或同地段房屋的租金标准，一审法院向中山市住房和城乡建设局调查核实，2018年中山市房屋租金参考价查询系统是该局委托第三方公司开发建设的，具有一定的中立性。一审法院根据该系统查询的涉案房屋所在片区房屋的租金标准来确定涉案房屋空置损失并无不当，本院予以维持。综上所述，天都城物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1594元（上诉人中山市天都城物业管理服务有限公司已预交），由上诉人中山市天都城物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年九月二十五日书记员  何思雯