四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1321民初5866号 原告：中国工商银行股份有限公司南部支行，住所地：四川省南部县南隆镇桂月路华府东苑****。 负责人：李波。 委托诉讼代理人：董尚太、宋贵芽，四川首力律师事务所律师。 被告：王玲，女，1975年12月8日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：谢建东，男，1974年10月7日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：南部县锦兴置业有限公司，住，住所地：四川省南部县老鸦镇望水村6社/div> 法定代表人：黄江涛。 委托诉讼代理人：黄廷波，男，南部县锦兴置业公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司南部支行（以下简称工商银行南部支行）与被告王玲、谢建东、南部县锦兴置业有限公司（以下简称锦兴公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行南部支行的委托诉讼代理人董尚太，被告锦兴公司的委托诉讼代理人黄廷波到庭参加诉讼，被告王玲、谢建东经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工商银行南部支行向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》项下未偿还的借款立即到期；2、判令被告王玲、谢建东返还借款本金207259.51元及利息7708.36元（暂计算至2020年6月21日，含罚息和复利），并从2020年6月22日起依照合同约定计算利息、罚息、复利、违约金、补偿金至付清时止；3、判令被告王玲、谢建东向原告支付律师费8598.7元；4、判令被告锦兴公司对第2项、第3项诉讼请求中的债务承担连带清偿责任；5、判令原告对位于南部县房屋折价或者拍卖、变卖的价款有权优先受偿；6、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告放弃违约金、补偿金的诉求。事实和理由：2013年9月26日，原、被告签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告王玲、谢建东发放个人购置住房贷款300000元，用于王玲、谢建东购买四川省南部县房屋，贷款方式为抵押和保证，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，王玲、谢建东按月等额本息偿还贷款本息，若违约，原告有权计收罚息和复利，锦兴公司对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用承担连带责任保证，抵押物为王玲、谢建东所购买的房屋，2013年10月12日原告按约发放了贷款，2013年9月27日，王玲、谢建东对抵押物办理了抵押权预告登记，登记权利人为原告。截止到2020年6月21日，王玲、谢建东已经连续八次累计四十五次未按时足额偿还贷款本息。 锦兴公司辩称，被告王玲、谢建东目前没有接房，房子是清水房；锦兴公司对王玲、谢建东逾期的情况不清楚，公司的保证金账户还替王玲、谢建东代为偿还过贷款。 王玲、谢建东未作答辩。 本院经审理认定事实如下：被告王玲、谢建东系夫妻关系。2013年9月26日，原告工商银行南部支行与被告王玲、谢建东、锦兴公司签订合同编号为［一手贷］字［南充］行［南部］支行［2013］年［0756］号《个人购房借款／担保合同》，约定：原告向王玲、谢建东发放个人购置住房贷款300000元，用于王玲、谢建东购买四川省南部县房屋，借款期限为120个月，从2013年10月12日起至2023年10月12日止；借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上上浮10%，执行年利率7.2059%，逾期的罚息利率为在借款执行利率基础上上浮50%，贷款发放后遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，以调整后利率计算；还款方式为等额本息还款法；借款人授权贷款人直接从借款人在贷款人系统开立的指定委托扣款账户扣款；锦兴公司采用阶段性连带责任保证为王玲、谢建东借款提供担保，王玲、谢建东以所购房屋作抵押对借款提供担保，抵押人应于合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内到有关登记机构办理预告登记或抵押登记手续，预告登记后，自能够进行登记时，抵押人应在30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥抵押登记，锦兴公司自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书、并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带责任保证；借款人未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用、借款人不按期履行债务，视为违约，贷款人有权全部收回贷款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。双方还对其他事项进行了约定。王玲、谢建东在该《个人购房借款／担保合同》尾部借款人处签名捺印，锦兴公司在该《个人购房借款／担保合同》保证人处加盖公司印章。2013年9月27日，原告与王玲、谢建东到南部县房地产管理局对抵押财产办理了预购商品房抵押权预告登记（南房预监字第××号）。2013年9月26日，原告与王玲、谢建东签订《个人借款凭证》，该《个人借款凭证》明确约定逾期利率为年利率10.8075%，王玲、谢建东在借款人处签名捺印。上述合同签订后，原告向王玲、谢建东提供了借款300000元。截止2020年6月21日，王玲、谢建东已经连续八次累计四十五次未按时足额偿还贷款本息，尚欠贷款本金余额为207259.51元、利息（含罚息和复利）7708.36元。 本院认为，原告工商银行南部支行与被告王玲、谢建东、锦兴公司签订的《个人购房借款/担保合同》、《个人借款凭证》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受到法律保护。王玲、谢建东不按照约定的还款时间和方式偿还借款，属违约行为，应当承担违约责任，原告提出王玲、谢建东未偿还的借款立即到期，要求王玲、谢建东偿还所欠借款本金207259.51元并支付截止2020年6月21日的利息（含罚息和复利）7708.36元，以及从2020年6月22日起至付清之日止按《个人购房借款/担保合同》约定标准计付利息、罚息、复利的主张符合法律规定，本院予以支持。 原告主张王玲、谢建东支付律师代理费8598.7元，《个人购房借款/担保合同》第十七条中已经明确约定“贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担”，同时原告举出《委托代理合同》、《四川省律师法律服务收费行业指导标注》（试行）能够证明原告因主张权利产生的律师费用，本院对此予以支持。 关于原告主张对抵押物享有优先受偿权的问题。虽然原告与王玲、谢建东对案涉房屋做了抵押预告登记，但抵押预告登记与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权。因此，原告不能对案涉房屋行使抵押权，本院对原告提出的对抵押物享有优先受偿权的主张不予支持。 按照《个人购房借款/担保合同》约定，锦兴公司对借款提供阶段性连带保证，所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在贷款合同签订之日起至抵押有效设定、相关权利证明文件交付银行执管之日止，向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证，一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告就抵押房屋处分并行使优先受偿权在形式要件上有所欠缺，即锦兴公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，因此，锦兴公司应对王玲、谢建东的借款本金、利息、逾期利息及复利等相关费用承担连带清偿责任。 综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、二十一条、三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告王玲、谢建东在本判决生效后十五日内返还原告中国工商银行股份有限公司南部支行借款本金207259.51元、利息7708.36元，并从2020年6月22日起至本判决确定的本金给付之日止,以未还本金为基数，按年利率7.205%的标准计算利息、按年利率10.8075%（年利率7.205%上浮50%）的标准计算逾期利息；以每期应付未付利息为基数，自逾期付息之日起至本判决确定的本金给付之日止,按年利率10.8075%的标准计算复利；前述期间若遇国家利率调整，以调整后新利率计算；若未按本判决确定的本金给付之日给付本金、利息、逾期利息，复利，上述利息、逾期利息、复利计算至本金付清之日止； 二、被告王玲、谢建东在本判决生效后十五日内向原告中国工商银行股份有限公司南部支行支付律师代理费8598.7元； 三、被告南部县锦兴置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任，南部县锦兴置业有限公司承担担保责任后，有权向被告王玲、谢建东追偿； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司南部支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4654元，减半收取计2327元，由王玲、谢建东负担，南部县锦兴置业有限公司对王玲、谢建东负担的费用承担连带责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 罗 镛 二〇二〇年十月二十二日 书记员 蔡东川