广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初6929号 原告：温晓红，女，1976年3月3日出生，瑶族，住南宁市。 被告：谢小原，女，1989年7月16日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：梁勇军，广西融荣律师事务所律师。 第三人：广西微商创元房地产有限公司，住所地南宁市江**白沙大道****楼**，统一社会信用代码：91450103MA5KCGWX7R。 法定代表人：吴珍。 原告温晓红与被告谢小原、第三人广西微商创元房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告温晓红，被告谢小原及其委托诉讼代理人梁勇军到庭参加诉讼。第三人广西微商创元房地产有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告温晓红向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，并退还原告已付房款30万元；2.判令被告向原告支付违约金30万元；3.本案诉讼费和保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2009年10月5日通过第三人签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于南宁市保利爱琴海6栋2单元1403号房以78万元的总价出售给原告。合同签订当日，原告向被告支付定金2万元。后原告于2016年10月13日和16日向被告支付了23万元房款。被告于2016年10月12日将房屋钥匙和房屋正 式交付给原告使用，原告装修入住至今已达四年之久。原告又于2019年6月11日向被告支付1万元房款、于2019年7月9日通过支付宝转账13000元购房款、通过手机银行转账30000元购房款。按照合同约定，被告应在取得房产证之后第一时间与原告办理过户手续，但被告于2018年12月13日取得房产证之后却一直隐瞒取得房产证的事实，没有及时办理过户手续。相反却于2019年1月2日将房屋抵押给案外人韦炜进行接待。因被告在借款合同约定的期限内无力偿还债务，导致韦炜将被告起诉至柳州市城中区人民法院。目前该案已经入执行拍卖阶段，该房作为被执行财产进行拍卖。被告还于2019年5月再次将房屋抵押给黎乐进行接待。同时被告2014年8月18日是以按揭方式向中国邮政储蓄银行贷款购买该房。后因逾期还款，债权人中国邮政储蓄银行于2020年3月也将被告起诉至南宁市青秀区人民法院，此案件已于2020年6月30日在南宁市青秀区人民法院开庭进行审理。基于上述事实，被告未按合同约定按时办理房屋过户登记已构成违约，加上该房被被告多次抵押进行借贷目前涉及的债务数额巨大，被告根本无力偿还，而该房也被司法查封、拍卖，造成该房已无交付给原告的可能性。原、被告签订的合同已无法继续履行。该房同地段、同楼层、同户型、同面积的房屋目前的市场价已经上涨至125万元，此时原告如要另行购买同等面积的房型，就要多支付47万元。原告有权根据合同第十二条的约定，要求被告退还已付的所有款项并赔偿同等数额的违约金，以弥补原告的损失。由于原、被告无法就赔偿问题达成一致意见，原告特起诉至法院，恳请法院判如所请。 被告谢小原辩称，原、被告签订《房屋买卖合同》的时间应为2016年10月5日，且被告出售的房屋为精装房。对于原告解除合同的诉讼请求，被告同意解除。原告确实向被告支付了300000元房款，被告已经返还了167000元给原告。原告在起诉中已经承认自2016年10月1日起已经入住涉案房屋，解除合同后，原告应向被告支付房屋占有使用费用于抵扣应退回的房款。被告认为原告主张的违约金过高，应当进行调低，按银行同期贷款利率的130%计算。 第三人广西微商创元房地产有限公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月5日，原告温晓红作为买方。 被告谢小原作为卖方，第三人广西微商创元房地产有限公司作为经纪方签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将位于南宁市保利爱琴海6栋2单元1403号房（以下简称1403号房）出售给原告，成交价为780000元，原告于2016年10月5日支付定金20000元；被告收到全额定金五个工作日内须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，卖方应在收到买方全额定金之日起30个工作日完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等手续，并在40个工作日内与买方到南宁市房屋产权交易中心办理交易过户手续；首期楼款（不含定金）230000元，卖方到房产交易中心查档、产权清晰当天支付；楼价余款由买方申请公积金贷款530000元于过户完成并办妥他项权证登记手续后由贷款银行划入卖方指定银行账户。合同第十二条约定，卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方须无息退还买方已付的所有款项外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合同。 被告分别于2016年10月5日、2016年10月12日、2019年6月11日向原告出具《收款收据》，确认收到原告支付的购房定金20000元、首付款230000元、购房款50000元，共计300000元。 2016年10月5日，原告还向第三人支付佣金5000元。 2016年10月8日，南宁市房产档案服务部出具的《证明》记载1403号房已办理商品房预售备案登记，登记申请人为被告，无查封，有抵押。 2016年10月，原、被告签订《房屋交付使用证明》，载明：被告于2016年10月通过第三人将1403号房卖给原告，并收取原告定金及首付款250000元，由于未取得房产证，现将房子先交付给原告居住使用，在过户之前，因为该房所产生的银行贷款由被告按时偿还，以便能让原告正常居住。乙方居住该房所产生的物业费、水电费、垃圾费、停车费等所有费用由原告负责。 广西保利物业服务有限公司爱琴海服务中心于2020年4月9日出具《居住证明》记载原告于2016年10月1日入住1403号房至今。 另查明，被告于2018年12月13日取得1403号房的不动产权证书[桂（2018）南宁市不动产权第0219175号]。该房分别于2014年8月18日、2019年1月2日、2019年5月22日、2019年6月24 日设立抵押，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区南宁市分行、韦炜、黎乐、韦炜。该房还于2019年11月4日被柳州市城中区人民法院查封。 由于被告未履行法院的生效判决，柳州市城中区人民法院于2020年2月25日作出（2020）桂0202执270号执行裁定书，裁定拍卖1403号房。 2020年9月10日，原告在阿里拍卖网站上以1044334元的价格竞得1403号房，该拍卖网站显示1403号房的起拍价为708334元，市场价为885417元。原告已将1044334元全部支付给柳州市城中区人民法院。 同时查明，2020年6月16日，案外人韦丽华向原告转账167000元。2020年7月10日，原告向被告出具一份《收条》，载明：原告已于2020年6月16日收到韦丽华银行转账167000元，用于解决谢小原1403号房之事宜。被告称该167000元系退回给原告的购房款；原告称该167000元不是被告退回的购房款，而是被告向其支付的用于解决1403号房事宜的相关费用。 庭审中，被告主张房屋占有使用费按2500元/月的标准，从2016年10月1日起计算至原告竞拍1403号房之日止即2020年9月10日。经本院释明，被告明确表示不在本案中提起反诉，要求在用房屋占有使用费抵扣应退回给原告的购房款。 本院认为，原告温晓红与被告谢小原、第三人广西微商创元房地产有限公司签订的《房屋买卖合同》出自各方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。原告依约向被告支付购房定金及首付款，被告应依约筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。但涉案房屋的不动产权证书登记至被告名下后，被告未办理注销银行抵押登记手续，反而将房屋再次抵押给案外人，并导致涉案房屋被法院查封、拍卖，被告的违约行为致使原告的合同目的无法实现，现原告要求解除与被告及第三人签订的《房屋买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款之规定，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《房屋买卖合 同》解除后，被告应将收取的购房定金及首付款共计300000元返还给原告。被告已于2020年6月16日向原告退回购房款167000元，故被告尚应向原告退回购房款133000元。原告称该167000元系被告向原告支付的用于解决1403号房事宜的相关费用，但具体是何费用，原告未能作出合理解释，且被告不予认可，故对原告的主张，本院不予采信。 关于违约金，如前所述，因被告违约导致《房屋买卖合同》解除，根据合同第十二条约定，被告应以已付房款之金额作为违约金赔偿给原告，以弥补原告之损失，现原告要求被告支付违约金300000元，符合合同约定，本院予以支持。被告抗辩称该违约金过高，应当予以调低，但被告的违约行为给原告造成的损失包括原告支出的佣金5000元、原告另行购买涉案房屋所支出的差价264334元（1044334元-780000元）等，合同约定的违约金并未过分高于给原告造成的损失，因此，对于被告的抗辩意见，本院不予采信。 关于被告主张的房屋占有使用费抵扣房款的问题。原告按照《房屋买卖合同》之约定向被告支付购房定金及首付款后，被告将涉案房屋交付给原告使用，原告占有使用涉案房屋系履行合同权益之行为，因被告违约致使本案合同解除，现被告要求原告支付房屋占有使用费没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告温晓红与被告谢小原、第三人广西微商创元房地产有限公司于2016年10月5日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告谢小原向原告温晓红退回购房款133000元； 三、被告谢小原向原告温晓红支付违约金300000元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民 法院申请执行。 案件受理费11600元（原告温晓红已预交），由被告谢小原负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  潘邦松 人民陪审员  莫艳林 二〇二〇年十月二十二日 书 记 员  方浩瑜