江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终2640号上诉人（原审原告、反诉被告）:扬州华纺置业有限公司，住所地扬州市西湖路**。法定代表人：周增根，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩利民，江苏楚汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩**国，江苏楚汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:俞大文，男，汉族，1969年9月5日出生，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：吴亚萍，江苏擎天柱律师事务所律师。上诉人扬州华纺置业有限公司（以下简称华纺公司）因与被上诉人俞大文商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院(2019)苏1003民初4802号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华纺公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定错误。1.双方纠纷案由应为“商品房预约合同纠纷”而不是“商品房销售合同纠纷”。本案本诉是上诉人起诉俞大文要求确认认购协议已经解除，双方签订的是“认购协议”，而不是“商品房买卖合同”。一般学术及司法实践均认为认购协议是预约合同的一种形式，且一审法院也认定“认购协议”的性质是预约合同，因此，本诉案由应当是“商品房预约合同纠纷”，虽然俞大文提起反诉，但本案应当以本诉确定案由。2.一审法院认定“俞大文持有标注有“303”字样的房屋钥匙并已对涉案房屋进行了部分装修”是错误的。首先，被上诉人提供的标注有“303”字样的钥匙是不是涉案房屋钥匙，一审法院并未核实，上诉人对上述钥匙的真实性、合法性、关联性均予以否认，俞大文也未进一步提供证据加以证实；其次，上诉人对被上诉人提供的所谓房屋装修照片的真实性、合法性、关联性均予以否认，涉案房屋实际有没有装修一审法院也没有核实；第三，上诉人从未将房屋交付给俞大文，俞大文也从未对房屋进行过装修。双方仅签订房屋认购协议，尚未签订《商品房买卖合同》，从商品房买卖交易习惯上诉人也不可能将房屋交付俞大文。3.一审法院认为“综上，华纺公司主张俞大文存在逾期签约的违约行为不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，本案无华纺公司可得行使合同解除权的情形，华纺公司在向购房人出具《承诺函》后，未经与购房人具体磋商即向俞大文发出解除认购协议的《告知函》，该《告知函》不产生解除合同的通知效力，华纺公司主张确认认购协议已经解除于法无据，本院对其诉讼请求并不予支持”是错误的。首先，一审法院已经认定签订认购协议前，在双方既无任何房屋买卖关系也没有华纺公司授权马伟代收房款的情况下，俞大文为了不可能实现的巨额优惠听信马伟谎言，私下将85万元交付给马伟个人，俞大文作为完全民事行为能力人具有重大过错，但一审法院却对此视而不见，进行不公正的选择性认定。其次，在签订认购协议当日俞大文向上诉人缴纳认购定金1万元，上诉人开具收据，但并未开具俞大文私下交付马伟85万元的收据，双方并未约定85万元系华纺公司收取，否则当时就应当签订《商品房买卖合同》或者华纺公司开具85万元收据。再次，认购协议中双方约定在2017年7月26日签订认购协议后至2017年8月2日前签订《商品房买卖合同》期间俞大文缴纳房款（含首付款)及办理相关手续，一审法院认定签订认购协议前交付给马伟的85万元视为华纺公司收到，违反了认购协议中付款期限的约定，俞大文存在违约行为。第四，从本案客观事实看，俞大文作为完全民事行为能力人未尽谨慎注意义务导致上当受骗，而马伟为了骗取钱财谎称许诺巨额优惠，双方私下达成交易，俞大文在双方未建立任何关系的情况下就将85万元交付给马伟，而马伟未将该款交付给上诉人，俞大文在签订认购协议前后及2017年8月2日前也未向上诉人说明，导致双方未能签订《商品房买卖合同》，目前的现状完全是俞大文与马伟共同过错及违法的积极故意行为造成的，上诉人只能消极被动接受，因此双方未能如期签订《商品房买卖合同》的责任完全在俞大文，而不在上诉人，对此一审法院视而不见，进行不公正的选择性认定。第五，《承诺函》中的“解决问题”并不表明华纺公司认可俞大文私下汇给马伟个人银行卡的款项，也不能表明华纺公司同意继续履行“认购协议”，一审法院认定中因“承诺函”产生的合理期待是俞大文的一厢情愿，即使产生合理期待也不会产生“认购协议”继续履行的后果，同时也不能产生排除上诉人通过法律程序进行通知、诉讼维权的法律效力。第六、华纺公司出具承诺函后，双方多次协商，但均未达成一致意见，华纺公司不得已依据法律规定发出《告知函》，《告知函》依法产生解除认购协议通知的效力。4.一审法院认为“综上，由于华纺公司已实际履行其作为商品房出卖人的主要合同义务，因此，根据《中华人民共和国合同法》第36条的规定，本院依法认定当事人之间达成了商品房买卖合意，成立了商品房买卖法律关系”是错误的。首先，一审法院已经认定双方签订的“认购协议”属于预约合同，不具有商品房买卖合同性质，并且该认购协议中第6条、第11条均作出另行签订《商品房买卖合同》的意思表示，且第6条约定被上诉人未按期办理缴纳房款、签订《商品房买卖合同》等相关手续视为自动放弃对涉案房屋的购买权，因此，在被上诉人未按期签订《商品房买卖合同》、并在约定期限内办理缴纳房款等相关手续的情况下，双方成立不了商品房买卖法律关系。其次，涉案房屋没有交付也没有装修，目前仍由华纺公司控制和掌握，华纺公司没有履行所谓的商品房买卖关系义务，一审法院对该基本事实没有进行核实，仅从错误的形式上进行推论，推论结果是无本之源，显然是错误的。5.一审法院认为“为促进双方交易，减少当事人讼累，根据《中华人民共和国合同法》第61条、62条之规定，俞大文向华纺公司履行全部付款义务后合理期限内，华纺公司有义务协助俞大文办理涉案房屋的产权登记手续”是错误的。首先，《合同法》第4条规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，合同自由是合同法的基本原则，华纺公司没有和被上诉人成立商品房买卖合同关系的意思表示和行为，双方依法不能产生商品房买卖合同关系。其次，一审法院违背上诉人意愿，强行认定双方存在商品房买卖合同关系，并且认定房价优惠，显然干预了合同自由、买卖自由，违背了市场经济的基本原则。6.一审认为“综上所述，华纺公司与俞大文之间签订的《华纺.西湖岭秀认购协议》合法有效，根据双方履行情况，华纺公司无权主张解除该认购协议，故对华纺公司的诉讼请求，本院依法予以驳回。另外，俞大文与华纺公司之间成立的商品房买卖法律关系应受法律保护，华纺公司在俞大文向其履行完毕支付购房款义务后90日内应协助将位于扬州市角的华纺•蜀岗锦宸第1幢（公安幢号19)第2单元303号房屋产权登记至俞大文名下。”是错误的。首先，根据前面所述，被上诉人未按约定到华纺公司办理交纳房款、签订《商品房买卖合同》等相关手续，华纺公司主张解除认购协议有事实和法律依据。其次，双方之间并未成立商品房买卖合同关系，法院不应违反合同自由原则，违背上诉人意志，干预市场经济行为，实行强买强卖。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定错误，其引用的法律也是错误的。三、一审法院判决结果的价值判断。一方面，被上诉人为了达到不可能实现的巨额优惠的非法目的（见马伟询问笔录），私下与马伟协商并听信马伟谎言，以致自己上当受骗、违反常规将85万元大额款项给付马伟个人；另一方面，马伟为了骗取被上诉人钱财，作虚假承诺；上述两方面结合、两者私下交易造成本案的产生。如果被上诉人按照双方合同正常履行也不会产生本案纠纷。被上诉人具有重要的过错却对将85万元给付马伟的行为不承担责任，反而免除未按约定办理购房手续应承担的违约责任，获得巨额利益，不良后果却由不知情无辜的上诉人来承担，显然违背了“任何人不能从过错的行为中获益”的准则，违背了法律的公平正义，将对公民日常行为起到不良示范作用，这种价值取向是错误的。俞大文辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应当维持。具体理由如下：一、华纺公司的上诉状所及事实与理由不客观、不真实。1.（2019）苏10刑终91号刑事裁定书认定马伟收取俞大文款项系职务行为，判决马伟犯贪污罪，该生效法律文书认定的事实，是处理本案的基本事实，表明是华纺公司收取俞大文购房款85万元。2.华纺公司的上诉状曲解了《承诺书》的内容。《承诺书》是在马伟被公安机关采取强制措施后，购房人要求华纺公司解决矛盾而出具，本意是华纺公司在公安机关确认马伟收取的销售款下落和性质后解决问题，但人民法院作出生效法律文书后，华纺公司没有履行《承诺书》约定的义务，并且在俞大文委托律师于2019年4月18日出具《律师告知函》后，于2019年4月22日出具解除认购协议《告知函》，俞大文没有在认购协议约定期间内签订《商品房买卖合同》以及没有缴清购房款的责任在华纺公司，俞大文不构成违约。3.华纺公司否认向俞大文交付房屋的事实意图在于否认双方已经在履行商品房买卖合同。俞大文通过马伟支付85万元购房款后，马伟将案涉房屋钥匙交给俞大文，俞大文即进场装修。二、华纺公司与俞大文之间不仅形成商品房买卖合同法律关系，且双方已经以各自的行为部分履行了商品房买卖合同。诚然，双方签署的认购协议在表象上属于预约合同，但华纺公司和俞大文围绕购房形成了合意（俞大文与马伟商定了所购房屋的具体幢号）后，华纺公司交付钥匙，俞大文向华纺公司支付86万元购房款并进场装修。三、华纺公司解除认购协议的诉讼请求，没有法律依据。华纺公司出具的《承诺函》表明，不是俞大文不想签订《商品房买卖合同》，而是由于马伟与华纺公司的原因没有签订成，鉴于俞大文与华纺公司没有在认购协议约定的期间签订《商品房买卖合同》，华纺承诺在“待公安部门确定数额后五个工作日内与西湖岭秀9号楼、19号楼购房人解决问题”，表明华纺公司变更了认购协议约定的签订《商品房买卖合同》期间，其向俞大文出具并邮寄的《告知函》不产生合同解除的法律效力。另外，俞大文作为购房人，充分相信马伟系华纺公司销售经理的身份及职务特质，与华纺公司的代表人进行交易，如果按照华纺公司的观点，作为普通消费者势必因为马伟的职务行为而倾家荡产。华纺公司向一审法院提出诉讼请求：确认双方于2017年7月26日签订的《华纺•西湖岭秀认购协议》已经解除。俞大文向一审法院提出反诉请求：1.华纺公司履行双方签订的《华纺•西湖岭秀认购协议》，并履行备案、办证义务；2.华纺公司赔偿俞大文房屋空置损失（自2017年9月1日计算至华纺公司履行备案、办证义务之日止，按照年租金3万元计算）。本案审理过程中，俞大文撤回原第二项诉讼请求并变更第一项诉讼请求为：华纺公司在俞大文给付剩余房款后履行协助办理“华纺•西湖岭秀”项目1幢（公安幢号19幢）2单元303号房屋产权登记的义务。一审法院认定事实如下：1.俞大文分别于2017年5月18日和2017年5月24日向马伟账户合计支付35万元，俞大文另于2017年5月24日委托魏建军向马伟账户合计支付50万元；2.2017年7月26日，俞大文与华纺公司签订《华纺•西湖岭秀认购协议》，约定：由俞大文购买马伟原所在单位即华纺公司开发的“华纺•西湖岭秀”项目1幢2单元303室房屋、建筑面积230.78平方米，每平方米建筑面积单价为人民币12000元，俞大文认购地下自行车库1幢7号，该地下自行车库建筑面积为26.79平方米，每平方米建筑面积单价为人民币2000元，俞大文在签订本协议时需缴纳认购定金壹万元，在签订正式的《商品房买卖合同》后，俞大文支付的认购定金转为房价款；俞大文同意于2017年8月2日前携带本认购协议认购定金收据及身份证或其他身份证明文件到售楼处与华纺公司签订《商品房买卖合同》；如俞大文未按上述约定的时间和付款方式与华纺公司签订《商品房买卖合同》，华纺公司即视俞大文无条件放弃对该房屋的购买权，华纺公司有权不经催告，将该房屋另行对外销售，俞大文不得提出异议；在本协议第六条约定签约时间内完成签约手续的才有资格享受93折优惠；地；地下自行车库须与本协议中第一条约定的房号同时购买且地下自行车库不享受任何优惠/div>3.2017年7月26日，俞大文将1万元定金交付华纺公司；4.马伟于2017年8月8日接受公安机关工作人员询问时陈述：“俞大文、魏建军当时跟公司签了认购协议，但是由于他们交给我的首付钱我没有交给公司，所以他们没能跟公司签订购房合同……”（记载于《询问笔录》第10页）；5.2017年8月9日，华纺公司出具《承诺函》并载明：“北京扬州华纺公司销售西湖岭秀商品房一事，现由于销售经理马伟涉嫌违法，马伟销售款项不明。我公司承诺待公安部门确定数额后五个工作日内与西湖岭秀9号楼、19号楼购房人解决问题”；6.2018年11月28日，扬州市广陵区人民法院作出（2018）苏1002刑初3号刑事判决，在该判决书中载明：马伟系国有独资华纺房地产开发公司职工，接受委派到华纺房地产开发公司控股的扬州华纺置业有限公司工作，被华纺公司聘为营销部经理助理，具体负责房产营销，其利用管理、经手公共财产的职务之便，在2016年11月至2017年8月期间截留、侵吞周娟、俞幸福、俞大文、孔桂琴、肖国青等买房人购房款、定金等共计人民币495万元（其中含俞大文支付给华纺公司的华纺•西湖岭秀第1幢2单元303室购房款人民币85万元）。该刑事判决认定马伟因侵吞公款数额特别巨大，其行为已构成贪污罪，对其判处刑罚处罚，并责令马伟退赔人民币495万元，发还被害单位扬州华纺置业有限公司。该案经二审审理后，维持原判；7.华纺公司于2019年4月24日向俞大文发出《告知函》，以俞大文未按认购协议约定于2017年8月2日前与华纺公司签订《商品房买卖合同》为由告知俞大文的行为已属放弃权利，双方签订的《华纺•西湖岭秀认购协议》已经解除。俞大文于2019年4月27日收到该《告知函》；8.俞大文持有标注有“303”字样的房屋钥匙并已对案涉房屋进行了部分装修。一审法院认为，案件争议焦点为：一、《华纺•西湖岭秀认购协议》的性质及该协议是否已经解除？二、双方之间是否形成商品房买卖法律关系？三、俞大文要求华纺公司协助办理房屋产权登记的诉讼主张是否应予支持？关于争议焦点一，判断当事人的真实意思表示是区分双方所签订的合同为预约还是本约的根本标准，简言之，如当事人有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容，则当事人之间签订的合同应属预约合同。预约的形态多种多样，从本案双方签订的《华纺•西湖岭秀认购协议》内容来看，明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的商品房买卖合同的主要内容，但根据双方在认购协议第六条、第十一条中作出的将另行订立《商品房买卖合同》及选择付款方式的意思表示，该认购协议性质应为预约合同。关于该预约合同是否已经解除的问题，华纺公司主张俞大文未按约定日期与其签订《商品房买卖合同》，俞大文存在怠于履行按期签约义务的违约行为，华纺公司有权行使合同解除权，现俞大文已收到华纺公司的解除通知，故双方签订的《华纺•西湖岭秀认购协议》已经解除。对此，一审法院认为，俞大文早在与华纺公司签订认购协议前已为达成商品房买卖交易之目的支付购房款85万元，俞大文在给付大额房款后依常理必会积极与销售方磋商并签订正式商品房买卖合同，且从认购协议约定的签订《商品房买卖合同》时间来看，距马伟案发仅短短几日，马伟亦在接受询问时陈述系因其未将俞大文给付的85万元购房款交至华纺公司而导致俞大文未能与华纺公司签订《商品房买卖合同》，故对双方未能如期签订《商品房买卖合同》的责任不应归于俞大文。而且，华纺公司在马伟案发后即出具《承诺函》，俞大文基于对华纺公司所作承诺的信任，有理由对华纺公司进一步与其进行商品房买卖交易产生合理期待。综上，华纺公司主张俞大文存在逾期签约的违约行为不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，本案无华纺公司可得行使合同解除权的情形，华纺公司在向购房人出具《承诺函》后，未经与购房人具体磋商即向俞大文发出解除认购协议的《告知函》，该《告知函》不产生解除合同的通知效力，华纺公司主张确认认购协议已经解除于法无据，对其诉讼请求不予支持。关于争议焦点二，华纺公司与俞大文之间是否已经成立了商品房买卖法律关系，应当结合双方协议内容、为完成商品房买卖交易所进行的磋商及具体履行行为等事实综合加以判断，而非仅凭双方已经达成的《华纺•西湖岭秀认购协议》内容。一审法院认为，华纺公司与俞大文之间已成立商品房买卖关系。首先，双方成立商品房买卖关系的意思表示十分明确。俞大文除在与华纺公司签订《华纺•西湖岭秀认购协议》当天向华纺公司支付购房定金1万元，另在此前已向马伟账户支付85万元。刑事判决认定马伟系华纺公司的原营销部经理助理，其收受俞大文给付的购房款85万元并判令马伟退赔495万元（包含该85万元），发还被害单位华纺公司，则根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条关于企业法人对它的工作人员的经营活动承担民事责任的规定，马伟收受购房款的法律后果应归属华纺公司。俞大文已付华纺公司的购房款应当包括其直接支付给华纺公司的购房定金款1万元及由马伟收取的85万元，共计86万元。由此可见，俞大文在交付大额房款后虽仅与华纺公司签订认购协议，但双方已就商品房买卖合同项下房屋的位置、面积和价款在《华纺•西湖岭秀认购协议》中进行了明确具体的约定，双方成立商品房买卖关系的意思表示是真实明确的。其次，双方已实际履行商品房买卖合同项下义务。根据商品房买卖合同性质，出卖人的主要义务是向买受人交付房屋，而买受人的主要义务则是向出卖人支付购房款。本案中，俞大文提供了房屋钥匙、户型图、照片等证明马伟代表华纺公司已向其交付房屋的事实，华纺公司对上述证据真实性提出异议。一审法院认为，尽管无直接证据表明俞大文出示的钥匙系由马伟交付，但从双方进行房屋交易磋商的过程来看，马伟作为原华纺公司营销部经理助理，在收受俞大文部分购房款后又向其交付房屋钥匙存在可能性，且俞大文实际已对房屋进行装修，华纺公司又未提供证据证明俞大文系通过不正当手段获取房屋钥匙。结合本案现有证据，俞大文关于马伟已向其交付房屋的主张成立。同时，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条之规定，依法认定华纺公司已向俞大文交付了案涉房屋。需要指出的是，在双方仅签订具有预约性质的《华纺•西湖岭秀认购协议》情况下，华纺公司交付房屋的行为显然并非对认购协议的履约行为，华纺公司在实际收取俞大文给付的购房定金1万元及购房款85万元后向俞大文交付房屋，该行为显系华纺公司基于双方之间的商品房买卖关系而为的交付。综上，由于华纺公司已实际履行其作为商品房出卖人的主要合同义务，因此，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，依法认定当事人之间达成了商品房买卖合意，成立了商品房买卖法律关系。关于争议焦点三，因华纺公司与俞大文之间成立的商品房买卖法律关系为当事人真实意思表示，双方在认购协议中就商品房买卖合同项下的房屋位置、面积和价款所作之约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行各自义务，故华纺公司应在收到俞大文全部购房款后协助其办理产权登记。本案中，俞大文不应承担因未按期签订商品房买卖合同而产生的违约责任，故其向华纺公司支付的1万元购房定金应当抵作购房款，而且根据双方在认购协议中有关购房价款及优惠的约定，再扣减俞大文已付购房款86万元，俞大文尚余1769084.80元购房款未付。因双方对是否存在商品房买卖关系存在争议，且尚未就购房款支付时间及方式、办理房屋产权登记的时间作出明确约定的情况下，一审法院通知当事人进行补充协议，但双方仍未就此达成一致意见，故俞大文请求华纺公司在其给付剩余购房款后履行协助办理房屋产权登记的诉讼主张，符合商品房买卖的一般交易习惯，应予支持。另外，本案审理过程中，俞大文明确表示其具备全款给付案涉房屋剩余购房款的履行能力，并自愿将全部剩余购房款项交至法院，华纺公司亦可直接至法院领取此款。一审法院认为，为促进双方交易，减少当事人诉累，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条之规定，俞大文向华纺公司履行全部付款义务后合理期限内，华纺公司有义务协助俞大文办理案涉房屋的产权登记手续。双方因买卖商品房所产生的应予结清的相关费用及因面积误差存在的款项差额等由双方另行结算，本案不作处理。综上所述，华纺公司与俞大文之间签订的《华纺•西湖岭秀认购协议》合法有效，根据双方协议履行情况，华纺公司无权主张解除该认购协议，故对华纺公司的诉讼请求，依法予以驳回。另外，俞大文与华纺公司之间成立的商品房买卖法律关系应受法律保护，华纺公司在俞大文向其履行完毕支付购房款义务后90日内应协助将位于扬州市角的华纺•蜀冈锦宸第1幢（公安幢号19）第2单元303号房屋产权登记至俞大文名下。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在俞大文向扬州华纺置业有限公司履行完毕支付剩余购房款义务后90日内，扬州华纺置业有限公司应协助俞大文办理华纺•蜀冈锦宸第1幢（公安幢号19幢）第2单元303号房屋产权登记；二、驳回扬州华纺置业有限公司的诉讼请求。案件受理费130元，由扬州华纺置业有限公司负担。反诉案件受理费28955元，减半收取计14478元，由扬州华纺置业有限公司负担。二审期间，俞大文向本院提供了个人电子回单三份、转账电子回单两份、明细清单一份和一审法院出具给俞大文的《当事人缴款通知书》一份，证明在一审判决后俞大文委托周娟和魏建军代其向一审法院指定账户支付购房余款1769084.8元的事实。本院依法组织当事人进行了证据质证。经质证，华纺公司认为：对证据的真实性无异议，但对关联性有异议。即使俞大文付款，也与本案的认定无关，不能以未经华纺公司同意双方未成立商品房买卖合同关系的情况下以有能力支付房款为由倒推双方成立商品房买卖合同关系，系强买强卖，违反了市场经济的合同自由。经审理查明：原审判决查明的基本事实属实，本院依法予以确认。本案的二审争议焦点为：一、俞大文与华纺公司之间法律关系的性质应当如何界定？华纺公司要求确认解除双方于2017年7月26日所签《华纺.西湖岭秀认购协议》是否具有事实和法律依据？二、一审法院判决华纺公司协助俞大文办理房屋产权登记是否正确？关于争议焦点一，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据《商品房销售管理办法》第十六条规定,商品房买卖合同的主要条款包括当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等。本案中，俞大文与华纺公司签订的《华纺•西湖岭秀认购协议》合法有效，其性质为预约合同，但协议中对双方当事人以及所购商品房的基本情况、购房人姓名、房屋面积及单价、地、地下自行车库面积价、违约责任等主要项目均作出了明确约定，具备了商品房买卖合同的主要内容和实质要件，双方成立商品房买卖关系的意思表示明确。其次，生效刑事判决认定马伟系华纺公司原营销部经理助理，其收受俞大文给付的购房款85万元并判令马伟退赔495万元，发还被害单位华纺公司。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。因马伟职务行为所产生的相应法律责任，依法应由华纺公司承担。第三，从本案事实和具体履行行为看，俞大文在签订协议之前为达成商品房买卖交易之目的向支付马伟85万元购房款，当日支付华纺公司定金1万元，按照一般日常经验，俞大文在支付86万元房款后会积极与销售方商谈签订正式商品房买卖合同，但因协议约定的签订时间距马伟案发仅几天，且华纺公司在马伟案发后即出具《承诺函》，在此情形下，俞大文有理由相信华纺公司对双方之间的商品房买卖交易进行磋商解决，因此，双方未能如期签订《商品房买卖合同》的责任不在俞大文。第四，关于案涉房屋是否交付一节，俞大文提供了房屋钥匙、户型图及照片以证明马伟代表华纺公司已向其交付房屋并实际进行装修，华纺公司认为马伟私下交付的行为不应归属于公司，且俞大文提供的钥匙不是案涉房屋的钥匙，但未能提供充分有效的证据证明其主张，本院不予采信。华纺公司在收取俞大文购房定金和购房款86万元后向俞大文交付房屋，应当认定双方之间成立了商品房买卖法律关系。鉴于俞大文不存在怠于履行按期签约义务，双方未能如期签订《商品房买卖合同》的责任不在俞大文，俞大文不构成违约，华纺公司要求确认解除双方于2017年7月26日所签《华纺•西湖岭秀认购协议》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，华纺公司无权以俞大文存在未按期履行签约义务为由行使约定解除权，《华纺•西湖岭秀认购协议》应当继续履行。俞大文在一审判决后将剩余购房款1769084.8元交至法院，华纺公司可以直接领取。由于俞大文已经履行了合同约定的付款义务，华纺公司作为商品房销售者，在俞大文已付清全部购房款项后应当向其开具购房款发票，并协助办理产权登记。一审法院为减少当事人诉累，所作判决并无不当，本院二审予以维持。综上所述，华纺公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29085元，由扬州华纺置业有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇二〇年十月二十一日书记员  陆昱玥