山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2710号上诉人（原审原告）：淄博新亮房地产开发有限公司荣成俚岛分公司，住所地住荣成市俚岛镇中我岛村避风港售楼处**。主要负责人：袁延亮，总经理。委托诉讼代理人：曲成忠，山东中立达（荣成）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于美英，女，1956年3月6日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：刘凯（系于美英之子），住荣成市。上诉人淄博新亮房地产开发有限公司荣成俚岛分公司（以下简称新亮俚岛分公司）因与被上诉人于美英商品房预售合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院（2020）鲁1082民初3149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新亮俚岛分公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由于美英承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。于美英向一审法院提交2014年1月1日“应付职工款统计表”，用于证实截止到2014年1月1日，新亮俚岛分公司共欠付于美英职工款879950元。但是，在新亮俚岛分公司与李同庆商品房预售合同纠纷一案【（2019）鲁10民终2763号】中，李同庆提交了“2014年1月1日的应付职工款统计表”及“2014年年底欠职工款明细”等证据，用于证明新亮俚岛分公司欠付职工款情况。李同庆作为新亮俚岛分公司财务会计，其与于文正（新亮俚岛分公司原负责人）签署的《2014年年底欠职工款明细》属于对职工款的最终财务凭证，故该证据能作为新亮俚岛分公司欠付于美英具体金额的最有效证据，应当予以采信。新亮俚岛分公司与于美英签订了五份商品房买卖合同（合同编号：201606140016、201606140019、201606140020、201606140022、201606140023），五套商品房总价款为875980.5元，五份商品房买卖合同虽然未约定房屋单价，但是根据房屋总价款及房屋面积可计算出房屋单价分别为2300元、2300元、2200元、2200元、2250元，远超于1500元/平方。双方对以房抵债的事实均予以认可，只是对以房抵债中的金额存在分歧。新亮俚岛分公司在2016年4月12日，以会议记录的形式，形成欠职工款（包括工资款）抵顶房屋的价格一律调整为均价1500元/平方米的意见。五份商品房买卖合同的签订时间均为2016年6月14日，五套商品房买卖合同的收款收据出具的时间分别是2016年6月11日、2016年6月8日、2016年6月8日、2016年6月8日、2016年6月8日。从先出具收款收据再签订商品房买卖合同的逻辑关系就可以看出，双方系先对抵顶的金额作出了一致的意思表示，后又挑取五套房源作为抵顶的标的物，所以在签订商品房买卖合同中就没有必要再约定房屋单价。如果像于美英说称，双方系按照1500元/平方的价格抵顶，在房屋面积固定的前提下，则会在商品房买卖合同中直接按照1500元/平方的单价计算出总房款。除本案以外，新亮俚岛分公司与另一职工（王培新）关于商品房买卖合同纠纷已经生效判决【（2018）鲁1082民初2444号民事判决】认定事实的部分阐述，“能够确定双方完成了对债的履行标的的变更，新合同代替了旧合同…、而双方签订的房屋买卖合同中并未实际载明1500元抵顶标准…，不能证明双方达成了按1500元每平方米标准抵顶的事实，且双方签订的涉案六份商品房买卖合同并未载明王培新所述的抵顶标准，反而准确载明了房屋总价款及面积，部分合同亦约定了单价。根据房屋总价款及相应房产面积计算以及部分合同约定的房屋单价，均不能证明双方是按1500元每平方米的房屋单价抵顶债务”，据此可以看出，商品房买卖合同系双方最终的意思表示，合法有效。于美英与王培新均曾是新亮俚岛分公司的职工，均是采用签订商品房买卖合同的形式以房屋总价款直接抵顶欠付的职工款。故应当依据合同约定的房屋总价款抵顶欠付的职工款，对于房屋总价款金额高于于美英职工债权的部分，于美英应当依据合法有效的商品房买卖合同支付剩余房款。二、《2014年年底欠职工款明细》显示，新亮俚岛分公司欠付于美英各类款592621元。另外，于美英对2016年6月7日实际收取案外人赵飞房款104039元的事实予以认可、再加上工资6000元，现共欠付金额为482582元。因五套商品房总价值为875980.5元，扣除新亮俚岛分公司欠付的482582元，于美英还应当支付商品房款393398.5元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使：逾期不行使的，解除权消灭。”最高人民法院(2012)民再审字第310号民事裁定书，对商品房买卖合同中适用解除权问题作出详细描述。即解除权在商品房买卖合同中对当事人权利义务有较大影响，必须有法律明文规定方可适用。本案中，于美英的职工款总额与房屋价款总额均己查清，于美英应该按照商品房买卖合同的约定继续履行支付购房款义务，在新亮俚岛分公司已经履行催告程序，且于美英明确表示不欠付房款的情况下，新亮俚岛分公司有权要求解除商品房买卖合同。于美英辩称，新亮俚岛分公司所称“于美英的职工款总额与房屋价款总额均已查清”属于严重歪曲事实。新亮俚岛分公司没有出具截止2016年7月公司辞退全体职工之日所欠于美英的工资、集资、利息和各项补助金额，没有包括辞退职工之后的赔偿工资、截至现在的其他各类欠款利息和赔偿等。以上项目相加，新亮俚岛分公司欠付于美英120余万元，已经远远超出顶账房总款。于美英就该欠款将另行起诉；2.新亮俚岛分公司已经给于美英出具了全额房款收据并进行了网签备案，在四年后又凭借优势地位，以偏概全拼凑证据，试图侵占于美英财产。请求驳回上诉，维持原判。新亮俚岛分公司向一审法院起诉请求：判令解除其与于美英签订的五份商品房买卖合同（合同编号：201606140016、201606140019、201606140020、201606140022、201606140023）。一审法院认定事实：新亮俚岛分公司成立于2008年3月25日。该公司负责人在2009年3月18日由袁延尚变更为于文正，2012年7月19日由于文正变更为袁延尚，2016年12月7日由袁延尚变更为袁延亮。2016年4月12日，新亮俚岛分公司通过会议记录的形式，形成欠职工款（包括工资款）抵顶房屋的价格一律调整为均价1500元/平方米的意见，袁延亮于2014年4月16日签字确认同意。2016年5月10日，袁延亮向新亮俚岛分公司财务处批示，职工已售出的顶账房也按每平方米1500元（均价）重新顶账。2016年6月14日，新亮俚岛分公司与于美英签订了五份《商品房买卖合同（预售）》，合同编号分别为：201606140016、201606140019、201606140020、201606140022、201606140023，合同签订后，新亮俚岛分公司为于美英办理了网签备案手续。合同约定的房屋总价款分别为：213693元、155687元、106546元、187902元、212152.5元，未约定单价。房屋建筑面积分别为：92.91平方米、67.69平方米、48.43平方米、85.41平方米、94.29平方米。经计算，每套房产单价分别为：2300元、2300元、2200元、2200元、2250元。合同均约定付款方式为一次性付款，买受人应当在2016年6月14日前支付该商品房全部价款。买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付商品房。出卖人应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。合同签订当日，新亮俚岛分公司在合同上加盖了其公司公章，并加盖有“于文正”的法人章及委托代理人龙连辉的私章，于美英在合同上签字并捺印确认。2016年6月8日，新亮俚岛分公司向于美英出具了载有收到上述确定的购房款总价的收据，收款事由标注了合同约定的对应的商品房号，但王美英并未实际支付相关购房款。王美英称双方达成以房抵债的合意，用合同约定的房屋抵顶所欠被告王美英的工资、补助、借款及利息等债务，约定抵顶单价按照1500元/平方米执行，涉案购房款已经通过以房抵债的方式支付完毕；具体欠款数额没有计算，截至2014年1月1日，新亮俚岛分公司欠付于美英款项879950元，并提供新亮俚岛分公司于2014年1月1日出具的应付职工款统计表一份予以证明。新亮俚岛分公司对该证据真实性无异议，但应以公司提供的2014年底欠付职工款明细（载明新亮俚岛分公司欠付于美英592621元，其中包括“欠职工款”、“利息”、“养老保险”、“年薪工资”、“车补”）作为双方最终结算的依据。于美英对该证据不予认可。新亮俚岛分公司提供收到条及两份收据，证明2016年6月7日，于美英收取了案外人赵飞支付的购房款148918元，用于抵顶新亮俚岛分公司所欠于美英的债务，于美英认可其实际收取104039元。新亮俚岛分公司认为，王美英私自为自己签订了上述五份合同，扣除公司所欠的工资和费用后，仍有393398.5元未付，故合同应当解除，并通过EMS邮寄方式向于美英送达了解除涉案五份合同的通知，于美英于2020年5月10日签收。对于新亮俚岛分公司实际欠付于美英的债务数额，双方均未提供证据予以明确。现新亮俚岛分公司诉至法院要求解除合同，于美英不同意解除合同，双方未达成一致协议。一审法院认为，结合本案查明的事实，能够确认在于美英及相关人员工资、补助等债务未能兑现的情况下，新亮俚岛分公司承诺以商品房抵顶债务的事实具有高度可能性，一审法院对双方通过签订五份商品房买卖合同的形式用以抵顶新亮俚岛分公司所欠于美英债务的事实予以确认。当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于新亮俚岛分公司提出的于美英私自为自己签订五份商品房买卖合同的意见，结合全案证据，证明力明显不足，不予采纳。双方以房抵债的合意，是双方为保障于美英能够实现其应得的工资、补助等债权，通过与新亮俚岛分公司签订商品房买卖合同的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，是对债的履行的变更，是平等民事主体之间建立在意思表示自由、真实的基础上的合意。结合现有证据，不能确定债权人利用优势地位获得大于债权的利益的情形，能够确定双方完成了对债的履行标的的变更。按于美英所述，双方达成了按1500元/平方米房产抵顶债务的合意，而双方签订的房屋买卖合同中并未实际载明该抵顶标准，双方以房抵债并未签订明确具体的书面合同。结合新亮俚岛分公司于2016年4月12日通过会议记录内容、公司的负责人袁延亮于2016年5月10日向该公司财务处批示的内容、新亮俚岛分公司在合同签订前向于美英出具收取全额购房款的收据而后签订涉案五份合同的事实、新亮俚岛分公司在合同签订后将涉案五套房产为于美英办理了网签备案手续的事实，能够证明双方真实的意思表示为用涉案五套房产以1500元/平方米标准抵顶新亮俚岛分公司所欠于美英债务，双方签订的五份合同约定的房屋总价并非双方当事人真实的意思表示，故合同约定的房屋总价条款无效，对当事人不具有法律约束力。双方当事人均应按以房抵债的真实意思表示全面履行各自的义务，不得擅自解除合同。双方在合同中约定了合同解除权的行使期间，新亮俚岛分公司亦未提供证据证明其曾按照合同约定的房屋总价要求于美英履行合同进行催告，合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。结合双方在合同中约定的解除权行使条款，新亮俚岛分公司于2020年5月向于美英发出解除合同通知，于美英于2020年5月10日签收，此时已经超过了解除权行使的除斥期间，合同解除权已经消灭，故对新亮俚岛分公司主张解除合同的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回淄博新亮房地产开发有限公司荣成俚岛分公司的诉讼请求。案件受理费50元（系减半收取），由淄博新亮房地产开发有限公司荣成俚岛分公司负担。二审中，当事人没有提交新证据，双方二审均认可于美英收取案外人于飞的购房款并不在本案诉争的五套房产之内。本院对一审查明的其他事实予以认定。本院认为，通过审理查明的事实，能够认定新亮俚岛分公司在欠付于美英及其他职工的工资、补助等债务未能支付的情况下，承诺以商品房抵顶债务的基础事实。同时，新亮俚岛分公司2016年4月12日会议记录的内容、公司的主要负责人袁延亮于2016年5月10日向该公司财务处批示的内容，可以认定新亮俚岛分公司将用于抵顶债务的商品房单价确定为1500元/平方米；从新亮俚岛分公司在合同签订前向于美英出具收取全额购房款的收据，而后又签订了涉案五份商品房销售合同的事实、新亮俚岛分公司在合同签订后将涉案五套房产为于美英办理了网签备案手续的事实，能够认定双方真实的意思表示为按照1500元/平方米标准用涉案五套房产抵顶新亮俚岛分公司所欠于美英债务。一审就此认定正确，本院予以维持。因此，新亮俚岛分公司以于美英没有足额交付商品房预售合同约定的购房款为由要求解除合同，与事实不符，本院不予支持。同时，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”规定，按照双方签订的商品房买卖合同中“买受人应当在2016年6月14日前支付全部价款，逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同”的约定，新亮俚岛分公司2020年提出解除合同，早已超过解除权的行使期间，亦不应予以支持。综上所述，新亮俚岛分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人淄博新亮房地产开发有限公司荣成俚岛分公司负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二〇年十月二十七日法官助理马文姣书记员刘莎莎