上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初15394号原告：上海建都房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：万石龙，执行董事。委托诉讼代理人：孙峰，上海众华律师事务所律师。被告：上海绿宴酒店，住所地上海市奉贤区。投资人：盛炯，总经理。被告：盛炯，男，1980年6月2日生，汉族，住上海市奉贤区。被告：徐海刚，男，1978年11月6日生，汉族，住上海市奉贤区。原告上海建都房地产开发有限公司与被告上海绿宴酒店、盛炯、徐海刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告上海建都房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙峰、被告上海绿宴酒店的投资人即被告盛炯和被告徐海刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海建都房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：被告上海绿宴酒店支付原告从2019年9月1日起至2020年3月1日止的租金264,012元；被告上海绿宴酒店偿付原告以264,012元为本金，从2019年12月1日起计算至付清欠付租金日止，按每日0.5%计算的逾期付款违约金；被告上海绿宴酒店偿付原告解除合同违约金600,000元；被告上海绿宴酒店支付原告从2020年3月2日起至2020年9月3日止的占有使用费，按每日4,838.20元计算185天，计895,067元；被告上海绿宴酒店支付原告从2019年9月起至2020年8月止的物业费16,024元；被告上海绿宴酒店支付原告从2020年6月起至2020年8月止的电费4,733.92元；被告盛炯、徐海刚对上述被告上海绿宴酒店的付款义务承担连带清偿责任。事实和理由：被告上海绿宴酒店于2019年8月20日向原告承租坐落于上海市奉贤区南桥镇育秀路XXX-XXX号及办公楼二层的租赁场所，建筑面积为967.64平方米，被告盛炯作为被告上海绿宴酒店的连带担保人在《商铺租赁合同》上签名。在合同履行过程中，被告上海绿宴酒店拖欠原告从2019年9月1日起至2020年2月29日止的租金430,916元，为此原告与叁被告于2020年1月14日签订《补充协议》，叁被告承诺所欠租金于2020年2月底前付清。然此后被告仅付租金170,000元，余款260,916元和2020年3月1日的租金3,096元未付显属违约,故根据《补充协议》的约定，《商铺租赁合同》和《补充协议》于2020年3月1日即告解除。在合同解除后，被告上海绿宴酒店仍占用租赁场所未搬离，理应支付相应的占有使用费,但被告予以拒绝,故提起诉讼。被告上海绿宴酒店、盛炯共同辩称，双方签订合同租赁房屋是事实，被告方已于2020年9月3日搬离并返还房屋，故合同于该日解除。对于结欠从2019年9月1日起至2020年3月1日止的租金264,012元无异议，从2020年3月2日起至2020年9月3日止的租金也确未支付，当时双方曾协商租金计算至2020年8月底，标准按每天每平方米3.2元计算，故对原告所谓的占有使用费不认可，对占有使用费的标准也持有异议。对欠付物业费和电费的金额无异议。因遭遇疫情，2020年1月22日租赁场所就关门停止经营，很多预订的年夜饭都退掉了，至2020年3月23日开门营业，因此支付租金存在困难，希望租金和违约金适当予以减免。被告盛炯和徐海刚不应承担连带清偿责任，相关纠纷与被告徐海刚无关。被告徐海刚辩称，同意被告上海绿宴酒店、盛炯的答辩意见。本院经审理认定事实如下：2019年8月20日，原告与被告上海绿宴酒店签订《商铺租赁合同》，约定：被告上海绿宴酒店向原告承租坐落于上海市奉贤区南桥镇育秀路XXX-XXX号及办公楼二层的租赁场所，建筑面积为967.64平方米，租赁期限从2019年9月1日起至2024年8月31日止；租金为每天每平方米3.20元，从第3年起每年5%递增，即2019年9月1日起至2020年8月31日止的年租金为1,130,203元(季租金为282,551元)，2020年9月1日起至2021年8月31日止的年租金为1,130,203元(季租金为282,551元)，2021年9月1日起至2022年8月31日止的年租金为1,186,714元(季租金为296,678元)，2022年9月1日起至2023年8月31日止的年租金为1,246,049元(季租金为311,512元)，2023年9月1日起至2024年8月31日止的年租金为1,308,352元(季租金为327,088元)；租金每3个月支付一次，第一期于合同签订当日付清，以后每期于该期前月20日前支付；保证金为100,000元，由原合同保证金自动转入，合同终止且被告搬离交接完成，并付清所欠费用当日保证金无息返还；未经原告同意，保证金不得抵付租金和物业费等；被告如逾期付款，每逾期一日按应付金额的0.5%支付滞纳金并承担违约责任，返还房屋时须将固定装修无偿赠予原告，原告也有权让被告恢复原状；任一方如未按合同履行，经催告仍未履行的，视为根本违约，守约方有权单方解除合同，违约方须付违约金600,000元；合同期满或合同终止当日，被告将房屋返还原告，如逾期则每逾期一日，被告按每日每平方米5元支付占有使用费；被告的文书送达地址为本租赁场所，挂号邮件以交寄之日起三个工作日后视为送达，快递以投递之日起一个工作日后视为送达。被告盛炯作为承租担保方在上述合同上签名。2020年1月14日，原告与叁被告签订《补充协议》，确认被告上海绿宴酒店尚欠原告从2019年9月1日至2020年2月29日的租金430,916元，承诺于2020年2月底之前付清，被告盛炯和徐海刚对《商铺租赁合同》和《补充协议》中被告上海绿宴酒店的债务承担连带保证责任,如被告未在2020年2月底之前付清430,916元，则《商铺租赁合同》和《补充协议》于2020年3月1日终止，被告于终止后3日内搬离并返还租赁场所，装修损失等由被告自负。2020年1月底，因疫情原因，被告上海绿宴酒店停止经营，直至2020年3月23日重新开门营业。2020年4月5日被告付款30,000元，2020年5月17日被告付款10,000元，2020年5月31日被告付款30,000元。2020年6月29日至7月1日期间，原告向叁被告分别发送《律师函》，告知被告因未按约付款，《商铺租赁合同》和《补充协议》已于2020年3月1日终止，要求被告于2020年7月5日前搬离并返还租赁场所，同时付清所欠租金、占有使用费、滞纳金和违约金。2020年7月8日被告付款100,000元。嗣后，被告上海绿宴酒店未搬离，也未付清欠款，经催讨未果，以致涉讼。另查明，坐落于上海市奉贤区南桥镇育秀路**及办公楼**的租赁场所的房地产权证上显示的权利人为原告。在审理期间，原告确认收到保证金100,000元，同意返还。另原告与被告上海绿宴酒店于2020年9月3日签订《房屋、钥匙交接单》，确认当日租赁场所内的物品已搬离，如有剩余视为放弃，由原告自行处置，同时交付租赁场所和钥匙，双方按现状交接，尚欠物业费16,024元和电费4,733.92元，其它所欠费用项目如诉状。以上事实，由户籍工商资料、《商铺租赁合同》、《补充协议》、房地产权证、《律师函》、《房屋、钥匙交接单》、通讯记录及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告上海绿宴酒店签订房屋租赁合同用于经营餐饮，被告盛炯和徐海刚则为合同提供连带担保，相关合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。在合同履行期间，被告结欠原告租金未付显属违约，按约定和通知双方的房屋租赁合同于2020年3月1日解除。合同解除后，被告最终至2020年9月3日搬离并交接，所欠租金和占有使用费被告理应付清，然因疫情原因造成被告无法经营，故从2020年1月24日(全国一级响应)起至2020年3月22日(被告于2020年3月23日恢复经营)的租金和占有使用费应予免除，相应的租金逾期付款违约金也酌情分段计算，但逾期付款违约金的标准过高，应予调整至同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍。涉案合同因被告违约而解除，原告要求被告承担解除合同违约金于法有据，应予支持，但合同约定的解除合同违约金标准过高，应予调整至三个月的租金标准即282,551元。而被告结欠原告物业费和电费事实清楚，证据确凿，被告未付款理应承担相应的民事责任。被告盛炯和徐海刚未履行担保之责，理应承担连带清偿责任。同时原告同意返还保证金，于法无悖，应予支持，付款条件则按合同约定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条的规定，判决如下：一、确认原告上海建都房地产开发有限公司与被告上海绿宴酒店、盛炯、徐海刚签订的《商铺租赁合同》和《补充协议》于2020年3月1日解除；二、被告上海绿宴酒店于本判决生效之日起十日内支付原告上海建都房地产开发有限公司从2019年9月1日起至2020年3月1日止的租金146,347元；三、被告上海绿宴酒店于本判决生效之日起十日内偿付原告上海建都房地产开发有限公司以260,916元为本金，从2019年12月1日起至2020年1月20日止，以264,012元为本金，从2020年1月21日起至2020年2月23日止，以146,347元为本金，从2020年1月24日起至付清日止，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算的逾期付款违约金；四、被告上海绿宴酒店于本判决生效之日起十日内支付原告上海建都房地产开发有限公司从2020年3月2日起至2020年9月3日止的占有使用费507,818元；五、被告上海绿宴酒店于本判决生效之日起十日内偿付原告上海建都房地产开发有限公司解除合同违约金282,551元；六、被告上海绿宴酒店于本判决生效之日起十日内支付原告上海建都房地产开发有限公司物业费16,024元；七、被告上海绿宴酒店于本判决生效之日起十日内偿付原告上海建都房地产开发有限公司电费4,733.92元；八、被告盛炯、徐海刚对上述第二、三、四、五、六、七项被告上海绿宴酒店的付款义务承担连带清偿责任；九、原告上海建都房地产开发有限公司于上述款项付清当日返还被告上海绿宴酒店保证金100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,818元，减半收取计10,409元，由原告负担3,722元，叁被告负担6,687元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾煜麟二〇二〇年十月三十日书记员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。