山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2896号上诉人（原审原告）：张进英，女，1972年5月14日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：张洪波（系张进英丈夫），住荣成市。被上诉人（原审被告）：威海盛世房地产开发有限公司，住所地荣成市十里河公园东侧。法定代表人：王为民，总经理。委托诉讼代理人：王科，山东成山海天律师事务所律师。上诉人张进英因与被上诉人威海盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院（2020）鲁1082民初2050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张进英上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持张进英一审的诉讼请求，并根据张进英购房款产生的利息增加赔偿；2.赔偿一、二审的诉讼费。事实和理由：一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条判决适用法律错误，认定的事实不准确。1.一审法院对合同欺诈的诉求进行了回避。张进英在变更诉讼请求中明确诉求：盛世公司在销售、签订和同时，故意隐瞒张进英所购买的商品房户内部分己经进行了设计变更的事实，构成合同欺诈。关于设计变更，合同第十五条明确了双方的权利和义务。盛世公司利用变更前的房屋分层图配合销售人员编造虚假信息，诱使张进英相信预留空调（室外机）机位不在测量范围内。张进英正是因为合同第十五条的规定，购买了该商品房。盛世公司通过隐瞒真相、设计陷阱、虚构事实等手段，达到诱骗张进英购房的目的，符合合同欺诈。2.一审法院关于“张进英购买房屋时，房屋已经建成，空调机位已经内置，该设计变更发生于张进英购买房屋之前。对于张进英而言，空调机位内置的设计不存在变更”的认定与合同第十五条矛盾。3.空调机位内置不会对使用功能产生任何影响的认定，缺乏必要的常识。4.一审法院判决关于“张进英所称的被告销售人员承诺空调机位不计入房屋面积，构成欺诈，且因该事实与合同约定面积差异计算条款不符，张进英无法提供证据证明本院不子采信”的认定错误。张进英关于空调机位不计入房屋测量面积的表述，有合同附件房屋分层图可以予以证明。盛世公司辩称，1.本案为现房买卖，且张进英在购买时已明确知悉房屋的现状，盛世公司不存在签订合同后设计变更未告知张进英的情形。2.盛世公司系正常销售，并不存在欺诈行为，且房屋外设的空调机位也未计入面积，并不影响房屋的使用。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。张进英向一审法院起诉请求：1.解除张进英与盛世公司之间签订的商品房买卖合同（合同编号201805050001）；2.盛世公司退还张进英支付的购房款759940元；3.盛世公司支付利息77.547元、违约金75.99元；4.盛世公司返还维修基金1539元，燃气报警器费用280元、物业费2150元、预收水费200元、装修材料施工费3000元；5.盛世公司支付张进英面积欺诈赔偿金9460.8元；6.诉讼费用由盛世公司负担。一审法院认定事实：一、商品房买卖合同订立情况。合同订立时间为2018年5月5日；房屋坐落于荣成市“公园壹号”第115幢302号；预售许可证号Y716070；预测建筑面积为102.62平方米；房屋总价款为75万元，支付方式为首付45万元，贷款支付30万元，交房时间为2018年6月30日，逾期交房的违约责任由双方协商解决；实测面积与预测面积差异处理方式为以房管局实测面积为准，合同约定单价不变，总房款多退少补。合同第十五条设计变更条款约定，合同签订后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在确立变更之日起10日内书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予答复，视同接受变更。买受人接受合同变更的出卖人无需再向买受人支付违约金，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得不动产权证书，买受人不能解除合同，出卖人按总房款的万分之一支付违约金。二、合同履行情况。张进英按约定付款，房屋于2018年6月4日交付。经盛世公司通知，张进英于2019年12月17日付给盛世公司面积补差款9940元。张进英另交纳或支付维修基金1539元，燃气报警器费用280元、物业费2150元、预收水费200元、装修费用3000元。三、双方争议事实：房屋内置的空调机位是否属于设计变更，张进英是否有权据此解除合同。张进英对于其购买房屋前房屋已建好，交付前不存在拆改事实无异议，主张用于销售的图纸上该机位并未内置封闭，并讲明不计入面积，但未提供证据予以证明。一审法院认为，张进英与盛世公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且取得预售许可，合法有效。双方约定设计变更可以解除合同的本意是因设计变更改变房屋的布局、朝向、供热方式、供暖方式，买受人预期的使用功能改变而赋予买受人解除合同的权利。本案中，张进英购买房屋时，房屋已经建成，空调机位已经内置，该设计变更发生于张进英购买房屋之前。对于张进英而言，空调机位内置的设计不存在变更，不会对使用功能产生任何影响，张进英援引该条款解除合同，于理不合，一审法院不予支持。至于张进英所称的盛世公司方销售人员承诺空调机位不计入房屋面积，构成欺诈，且因该事实与合同约定面积差异计算条款不符，张进英无法提供证据证明，一审法院不予采信。由此产生的面积差异应按照合同约定方式处理，亦不能因此解除合同。张进英要求解除合同以及解除合同后返还房款及其他费用、赔偿损失的诉讼请求，均无事实及法律依据，应予以驳回。张进英依据合同约定主张的逾期办理不动产权证书违约金75.99元，于法有据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条规定，判决：一、威海盛世房地产开发有限公司于判决生效后三十日内支付张进英逾期办证违约金75.99元；二、驳回张进英张进英其他诉讼请求。案件受理费6171元，由张进英负担6146元，威海盛世房地产开发有限公司负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张进英提交如下证据：1.录音证据一份，主张该录音系张进英丈夫张洪波与盛世公司售楼处一名男性工作人员的对话录音，拟证实盛世公司向其推荐购买涉案商品房时进行过销售误导；2.自荣成市不动产登记中心调取的永平测绘有限公司绘制的涉案房产《房屋建筑面积测量报告》《分户面积明细表》《房产分层图》《房屋分层平面图》，《分户面积明细表》载明，涉案房产的建筑面积103.98平方米，套内面积79.19平方米，公摊面积24.79平方米，阳台面积0。拟证实涉案房屋的阳台面积为0，故阳台不应计入面积收取房款；3.复印自荣成市城建档案馆的荣成市成山大道东段115号楼302室三楼平面图一份，拟证实该档案馆存档的涉案房屋竣工图纸与双方签订的商品房买卖合同后附的图纸完全一致。盛世公司对证据1的真实性、关联性均不予认可，主张上述录音没有显示谈话对方具体人的姓名，盛世公司无法核实该人身份；其次根据该录音中的表述，销售涉案房产的销售顾问当天也在售楼处，张进英完全有能力提交其与销售顾问之间的直接通话录音，故该录音不能证实张进英主张。对证据2.3的真实性无异议，但主张，经与永平测绘有限公司核实，该公司之所以将阳台面积标注为0，系因阳台与室内空间相通，故测绘报告以及分户面积表中对阳台面积没有单独标示。且张进英购买的是现房，不存在购买后发生设计变更问题，其在明知房屋现状的情况下，再以并未备案的图纸与实际交房图纸不一致、请求以设计变更未告知为由解除商品房买卖合同，没有依据。盛世公司同时出具永平测绘有限公司在涉案《房屋分层平面图》上加以标注的的书面材料一份，标注内容为“302室建筑面积103.98平方米，套内面积79.19平方米（其中包含阳台面积；阳台与室内空间相通，不单独统计阳台面积）”，用以证实阳台面积包含在房屋套内面积之内。张进英对证据的真实性无异议。本院认为，证据1中谈话相对方的身份难以确定，且谈话内容与张进英的待证事实之间缺乏关联性，对该证据本院不予认定。证据2.3的真实性予以认定。对盛世公司提交的证据的真实性予以认定。据此，本院认定，涉案房屋登记的建筑面积为103.98平方米，套内（含阳台在内）面积为79.19平方米。另经查明，涉案房产设计开发过程中空调机位最初设计在阳台里面，后将空调机位变更调整至室外。2017年7月3日，案涉楼房取得了单体验收竣工报告。本院对一审查明的其他事实予以认定。本院认为，2018年5月5日张进英与盛世公司签订商品房预售合同时，涉案房产已经通过了竣工验收，双方之间系现房买卖，张进英全面查看并了解房屋现状，并不存在签订合同后发生设计变更问题，而双方合同第十五条设计变更条款约定为“合同签订后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在确立变更之日起10日内书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同”，故张进英要求按照该条款解除合同，缺少事实以及法律依据，依法不予支持。关于张进英所主张的合同欺诈问题，因其未能提供相应证据予以证实，故对其主张本院亦不予支持。如因阳台是否应计入房屋面积而存有争议，亦属于面积差异的问题，应按照合同相应条款予以处理，而不构成合同解除的条件。综上所述，张进英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6171元，由上诉人张进英负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二〇年十月二十八日法官助理宋杨书记员刘莎莎