上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8130号上诉人（原审原告）:上海盾力电子科技有限公司,住所地上海市金山区金山卫镇金石公路****。法定代表人:汪成敖,执行董事。委托诉讼代理人：王惠，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张天翼，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:上海珠新建筑机械设备租赁部,住所地,住所地上海市金山区山阳镇华新****iv>投资人:吴建新，总经理。被上诉人（原审被告）:吴建新，男，1963年4月27日生,汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘宝亮，上海市群成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:上海卫都酒店管理有限公司,住所地上海市,住所地上海市金山区石化沪杭公路**法定代表人:谢建时，总经理。上诉人上海盾力电子科技有限公司（以下简称盾力公司）因与被上诉人上海珠新建筑机械设备租赁部（以下简称珠新租赁部）、吴建新、上海卫都酒店管理有限公司（以下简称卫都公司）土地租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初14964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人盾力公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉请。事实和理由：上诉人与卫都公司一致确认双方于2016年10月26日签订的《租赁合同》无效，而上诉人与珠新租赁部2016年10月28日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，上诉人为出租人，珠新租赁部为承租人，卫都公司为实际使用人及担保方。租赁合同签订后，卫都公司的法定代表人向上诉人支付了押金及租金，并将涉案土地出租给案外人获取高额利益，故该合同签订后各方已经实际履行，一审认定涉案租赁合同未实际履行为事实认定错误。一审认定2016年10月28日签订的《租赁合同》于2020年6月2日解除，即一审认可涉案租赁合同自2016年10月28日至2020年6月2日为合法有效履行期间，故一审应判令该期间内租金等责任的承担主体，珠新租赁部作为承租人应支付租金、占有使用费、违约金并返还土地，而其他被上诉人依法应对珠新租赁部的所负债务承担连带责任。被上诉人珠新租赁部、吴建新辩称，不同意上诉人的上诉请求。珠新租赁部与上诉人签订的合同并未实际履行，上诉人也未将土地交付给珠新租赁部，其也未向上诉人支付过租金和押金。被上诉人卫都公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，上诉人与卫都公司于2016年10月26日签订的租赁合同是有效的，卫都公司租赁权的取得不是基于2016年10月28日的合同，而是基于2016年10月26日与上诉人签订的合同，且该合同履行过程中，上诉人一直是认可的。该租赁合同在被上诉人申请执行异议也提交给了金山法院执行局，上诉人亦予以确认，故涉案土地价值评估报告中也考虑了该租赁合同。盾力公司向一审法院起诉请求：1.判令确认盾力公司与珠新租赁部、卫都酒店签订的《租赁合同》已于2018年12月26日解除；2.判令珠新租赁部支付盾力公司截止2019年10月27日拖欠的租金55万元（人民币，下同）及自2019年10月28日起至实际搬离日按每月41,667元计算的占有使用费；3.判令珠新租赁部支付盾力公司以5万元为本金，自2018年4月21日起及以50万元为本金自2018年10月21日起至实际支付日止按年利率50%计算的违约金；4.判令珠新租赁部支付盾力公司截止2019年9月30日的土地使用税77,844.38元以及截止2018年1月31日止的电费10,096元，此后按实计算至返还租赁物；5.判令珠新租赁部立即搬离上海市XX镇XX地块（XX/XX丘），并将土地恢复原状并返还盾力公司；6.判令吴建新在珠新租赁部不足以清偿上述债务时以其个人的其他财产予以清偿；7.判令卫都酒店对珠新租赁部的上述债务承担连带清偿责任；8.本案诉讼费由珠新租赁部、吴建新、卫都公司承担。一审诉讼中，盾力公司将诉讼请求调整为：1.判令确认盾力公司与珠新租赁部、卫都公司签订的《租赁合同》（2016年10月28日）已于2018年12月26日解除;2.判令珠新租赁部支付盾力公司截止2018年12月26日拖欠的租金133,333元及自2018年12月27日起至实际搬离日止按每月41,667元计算的占有使用费;3.判令珠新租赁部支付盾力公司以5万元为本金自2018年4月21日起计算至实际支付日止，按年利率50%计算的违约金,以25万元为本金，自2018年10月21日起计算至实际支付日止,以25万元为本金，自2019年10月21日起至实际支付日止，按年利率50%计算的违约金;4.判令卫都公司立即腾空搬离上海市XX镇XX村地块(XX/XX丘),并将前述土地返还盾力公司;5.判令吴建新在珠新租赁部财产不足以清偿上述债务时以其个人的其他财产予以清偿;6.判令卫都公司对珠新租赁部的上述债务承担连带清偿责任;7.本案诉讼费用由珠新租赁部、吴建新、卫都公司承担。一审法院认定事实：2016年10月26日，盾力公司（作为出租方，甲方）与卫都公司（作为承租方，乙方）签订《租赁合同》（以下简称《租赁合同（10.26）》）一份，约定乙方承租甲方的案涉地块，租期20年，自2016年10月15日至2036年10月14日止，前十年租金20万元/年，后十年租金25万元/年，租金每半年支付一次，即10万，先付后用，租金提前一周支付，甲方收到租金后开具发票，合同签订后乙方10天内支付本合同约定的租金，如未到账保证金不予退还，本合同自动中止；甲方同意乙方除自用外可以对外租赁，责任由乙方承担等。2016年10月28日，盾力公司（作为出租方，甲方）与珠新租赁部（作为承租方，乙方）、卫都公司（作为担保方，丙方）签订《租赁合同》（以下简称《租赁合同（10.28）》）一份，约定乙方承租甲方所有的案涉地块，土地产证面积为23,065平方米，租赁用途为堆场，租期自2016年10月28日至2021年10月27日，房屋租赁期限满，租约自动终止，租金人民币50万元/年，每月4.1667万元，五年后（及租赁期满后）若续租租赁价格另行商议，租金每半年支付一次，即25万，先付后用，租金提前一周支付，甲方收到租金后开具收据，如需发票另行收取税金；合同签订三天内乙方应先支付房租保证金10万元及水、电保证金5万元人民币，共计15万元，租期届满后30日内，经甲方验收基地设施无损坏且水电等费用已结清，该押金由甲方无息退还给乙方；乙方不按合同约定支付租金及水、电费、土地使用费税延期一个月以上，甲方有权解除租赁合同，如乙方欠房租费，按同期银行贷款利息的四倍支付利息，并每天支付违约金千分之五；合同签订后乙方10天内支付本合同约定的租金，如未到账保证金不予退还，本合同自动终止；卫都公司为承租方履行本合同做担保。同日，盾力公司与卫都公司形成合同无效声明一份，载明：2016年10月26日上海盾力电子科技有限公司与上海卫都酒店管理有限公司签订的案涉地块租赁合同经双方同意声明无效。同日，盾力公司还向卫都公司出具收款委托书一份，载明：我公司与贵公司2016年10月26日签订的案涉地块租赁合同，公司授权委托严某负责合同约定收取每期租金。租金转账或现金汇入严某个人账户。2018年3月16日，卫都公司与案外人周某签订《租赁合同》，约定将案涉地块出租给周某，年租金79万元等。一审另查明，2018年，因盾力公司在另案中作为被执行人，法院就该案涉土地启动评估拍卖程序，卫都公司在该案中对评估拍卖提出异议，法院于2018年5月29日受理并决定予以审查。同年7月3日，法院就该执行异议案件进行谈话审查（盾力公司为该案被执行人之一，卫都公司为该执行案件案外人），并制作笔录，在笔录中，盾力公司同意卫都公司负担租赁拍卖的请求，卫都公司向法院明确已支付押金15万元，租金共支付65万元，申请执行人及案涉土地抵押权人均认可卫都公司的付款事实，同时，法院告知卫都公司，就租赁合同的履行，卫都公司除法院执行局指定的付款方式外，不得超越租赁合同提前支付租金。2018年10月25日，盾力公司制作《解除合同通知书》一份：载明，贵公司（珠新租赁部）与我司于2016年10月28日签订了《租赁合同》……共计欠费364,210.15元……故我司将于2018年12月25日解除与贵司签订的原《租赁合同》……抄送担保方卫都公司。一审另查明，盾力公司与珠新租赁部间《租赁合同》签订后，珠新租赁部未向盾力公司支付过押金及租金，亦未使用过案涉地块。卫都公司法定代表人谢建时向盾力公司支付押金15万元、租金95万元，共计110万元。一审法院认为，本案的争议焦点在于《租赁合同（10.28）》是否履行。对此，盾力公司主张卫都公司实际以承租人身份履行合同，租金亦按照合同约定的50万元每年的标准支付，卫都公司抗辩其与盾力公司履行的系2016年10月26日签订的《租赁合同》。法院认为，首先，盾力公司与珠新租赁部、吴建新及卫都公司一致确认，三方签订的《租赁合同（10.28）》系由珠新租赁部替卫都公司出面承租，实际使用土地的系卫都酒店，且合同签订后，珠新租赁部既未向盾力公司支付过房屋押金及租金，亦未使用过案涉地块，盾力公司也未提供证据证明其将土地交付给珠新租赁部，并向珠新租赁部催讨过租金；其次，尽管2016年10月28日盾力公司与卫都公司就双方签订的《租赁合同（10.26）》出具过一份无效声明，但同日盾力公司还向卫都公司出具收款委托书一份，盾力公司提交的证据不足以证明卫都酒店以承租人身份履行三方签订的《租赁合同（10.28）》，综合以上情况及本案中查明的其他事实，法院认定，盾力公司与珠新租赁部及卫都公司签订的《租赁合同（10.28）》未实际履行，盾力公司的主张依据不足，法院难以支持。卫都公司的抗辩与本案缺乏关联性，不予采纳。关于盾力公司与卫都公司存在的租赁关系以及该租赁关系中约定的租金支付标准、租赁期限等事宜，与案涉《租赁合同（10.28）》并非同一法律关系，盾力公司或卫都公司如有异议，应另案主张。鉴于《租赁合同（10.28）》并未实际履行，且珠新租赁部及卫都公司于2020年6月2日均明确表示同意解除三方的《租赁合同》，故法院确认合同于该日解除，盾力公司主张合同因其行使单方解除权而自2018年12月26日解除的主张，法院不予支持。因《租赁合同》并未实际履行，故关于盾力公司要求珠新租赁部支付租金、占有使用费、违约金的诉讼请求，不予支持，相应的，盾力公司要求吴建新承担清偿责任诉讼请求，缺乏依据，不予支持。关于盾力公司要求卫都公司承担连带清偿责任的诉请，盾力公司表示该诉请系依据合同约定的担保责任，现珠新租赁部不承担前述债务的前提下，该诉请缺乏依据，不予准许。关于盾力公司主张基于《租赁合同（10.28）》要求卫都公司搬离并返还案涉土地的诉请，法院认为，该诉请涉及盾力公司与卫都公司间的实际租赁关系，与案涉《租赁合同》无关，亦不应在本案中处理，盾力公司应另行主张。一审法院审理后作出判决：一、确认上海盾力电子科技有限公司与上海珠新建筑机械设备租赁部、上海卫都酒店管理有限公司于2016年10月28日签订的《租赁合同》于2020年6月2日解除；二、驳回上海盾力电子科技有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取5,090元（上海盾力电子科技有限公司已预缴），由上海盾力电子科技有限公司负担。本院二审期间，上诉人向本院提交了如下证据：1.《租金付款通知函》，证明上诉人于2016年10月28日向珠新租赁部发出通知要求其按照租赁合同中约定支付保证金、租金等费用至上诉人指定账户，珠新租赁部和卫都公司均在上盖章确认。2.（2019）沪0116民初1246号民事判决书，证明卫都公司将涉案土地自2017年11月1日起转租给案外人使用，年租金高达79万元。被上诉人对上述证据的真实性均表示确认，但认为《租金付款通知函》与《租赁合同（10.28）》同时签订，均是为了备案需要，该证据不能证明租赁合同的承租人。民事判决书也认定了系卫都公司和上诉人存在租赁关系，该判决无法证明上诉人的证明目的。本院审核上述证据后认为，上诉人提交证据的真实性可予以确认，但上述证据均非一审判决后形成，不属于二审新证据。且上述证据内容无法证明涉案租赁合同的承租人主体，判决书亦与本案争议缺乏关联性，故对上述证据效力，本院均不予认可。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人在一审中提起诉讼的基础在于其主张珠新租赁部为涉案租赁关系的承租主体，故本案争议在于《租赁合同（10.28）》是否系双方真实意思表示且已实际履行。根据本案查明的事实，租赁土地租金的支付及实际使用均为卫都公司，而非珠新租赁部，上诉人也未能举证证明其曾向珠新租赁部交付过涉案土地，结合卫都公司亦曾与上诉人在2016年10月26日签订过《租赁合同》的事实，一审认定《租赁合同（10.28）》并未实际履行，具有事实依据，本院予以支持。故上诉人以该租赁合同提出的本案诉请，缺乏依据，本院不予支持。根据本案情况及相关事实，上诉人与被上诉人也没有准备履行《租赁合同（10.28）》的真实意愿，鉴于合同当事人均表示同意解除该三方合同，一审就此确认了该合同解除时间，亦无不妥。至于卫都公司与上诉人之间的法律关系应如何解决，非本案审理范围，上诉人可另行主张。综上所述，盾力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,180元，由上诉人上海盾力电子科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年十月二十九日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……