广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤20执异69号 异议人（利害关系人）：刘珍韶，女，汉族，1980年8月3日出生，住广东省中山市。 委托诉讼代理人：尹满娥，广东品阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴彩欣，广东品阳律师事务所律师。 申请执行人：黄纪岳，男，汉族，1988年6月11日出生，住广东省南澳县。 委托诉讼代理人：卢宏盛，广东优游涵泳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄保玲，广东优游涵泳律师事务所律师。 被执行人：关冰仪，女，汉族，1979年1月3日出生，住广东省中山市。 本院在执行申请执行人黄纪岳与被执行人关冰仪民间借贷纠纷一案中，裁定拍卖被执行人关冰仪名下位于中山市三角镇光明村的房地产〔土地证号:中府国用(2010)第易0XXX**;房产证号:中府字第××号〕。异议人刘珍韶以其已合法承租涉案房地产为由向本院提出书面异议，请求本院带租拍卖涉案房地产。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。异议人刘珍韶的委托诉讼代理人吴彩欣、申请执行人黄纪岳的委托诉讼代理人黄保玲参加了听证，被执行人关冰仪未参加听证。现已审查终结。 异议人刘珍韶称，刘珍韶因开设公司需要承租房屋，与关冰仪在2013年10月11日签订《房屋租赁合同》，约定关冰仪将位于中山市××光明村的房地产〔土土地证号:中府国用(2010)第易0XXX**房产证号:中府字第××号〕出租给刘珍韶，租赁期20年，自2013年10月11日起至2033年10月10日止，刘珍韶一次性支付20年租金总额的优惠价为110万元，刘珍韶可自行将房屋及土地转租给他人。刘珍韶于合同签订当天和2013年10月15日通过银行转账的方式分别向关冰仪支付了60万元和50万元租金，关冰仪出具收据予以确认。关冰仪因当时急需资金周转，跟刘珍韶签订了长租合同，但刘珍韶承租房屋后，关冰仪却以无住所居住为由拒绝搬出房屋。后经双方协商，刘珍韶以房屋承租人的身份将房屋转租给关冰仪，关冰仪每月支付5000元租金，房屋由关冰仪一家继续使用，刘珍韶再临时租赁一处房屋开设公司，等到关冰仪解决了居住问题再将房屋交给刘珍韶使用。截至2020年7月28日，关冰仪共向刘珍韶支付了238410元租金，其余拖延未付。刘珍韶认为，《房屋租赁合同》仍在有效期内，刘珍韶是房屋承租人，合同约定刘珍韶有转租的权利，因此刘珍韶有权将房屋转租给包括关冰仪在内的其他人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条以及《商品房屋租赁管理办法》第十二条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，法院对涉案房屋进行查封拍卖时应保留刘珍韶合法享有的承租权。为此，刘珍韶特请求法院在对关冰仪的涉案房地产〔土地土地证号:中府国用(2010)第易0XXX**产证号:中府字第××号〕进行拍卖时保留刘珍韶合法享有的承租权，进行带租拍卖。 申请执行人黄纪岳称，刘珍韶无法证实其与关冰仪之间存在真实有效的房屋租赁关系。1.根据刘珍韶的主张，刘珍韶向关冰仪租赁房屋，月租金为4600元，后来由于关冰仪拒绝搬出而刘珍韶以承租人的身份将房屋转租给关冰仪，月租金5000元。首先，无法确认该租赁合同是否真实有效；其次，实际居住的仍然是关冰仪，刘珍韶并没有实际使用租赁物；最后，关冰仪以低价出租房子，再以高价承租自己的房子，明显有违常理，其行为名为租赁，实为借贷关系，根据相关规定，当合同的名称与合同约定的权利义务关系不一致时，应当按照合同约定的权利义务内容确定合同的类型和案由，并适用相应的法律法规。2.根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期长达20年，租金一次性支付，与生活实践不符，对于如此大额的交易，刘珍韶也未提供任何税费凭证。3.既然关冰仪无法提供房屋，刘珍韶根据《房屋租赁合同》第九条第二款第一项的约定，可以解除合同并且要求支付总租金20％的违约金，而刘珍韶却没有解除合同要求支付违约金，反而选择将房屋转租给关冰仪，按月收取租金，明显有违常理。同时，关冰仪并未提供任何证据证明转租的事实。4.刘珍韶主张关冰仪有支付租金并提供了相应的转账凭证，但该支付记录与刘珍韶在执行异议申请书中的陈述有矛盾。首先，转账金额与刘珍韶所说的租金金额不一致；其次，收款人也并非刘珍韶，虽然刘珍韶辩称收款人是其妹妹，但无任何授权文件;最后，转账时间也并不是按月支付，转账无规律可循，且关冰仪与刘绮韶之间还存在其他交易记录。5.刘珍韶主张其租赁关冰仪的房屋，且租赁期限长达20年，根据相关规定应当向有关部门登记备案，但刘珍韶并未提供任何备案资料。6.作为抵押人，关冰仪并未告知抵押权人有关租赁的情况，即并未将出租20年并已经收取全部租金这么重大的信息向抵押权人披露，明显存在恶意。现抵押人到执行阶段才以出租为由阻碍抵押权人实现债权，其出租行为明显损害抵押权人的利益，不能对抗作为善意第三人的抵押权人。基于上述理由，黄纪岳认为，刘珍韶与关冰仪之间签订的《房屋租赁合同》并非真实有效的，明显存在损害第三人利益的情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，应当认定为无效合同，故对刘珍韶主张的带租拍卖不予认可。 被执行人关冰仪无提交书面意见及相关的证据。 本院查明，就黄纪岳与关冰仪民间借贷纠纷一案,中国广州仲裁委员会作出（2018）穗仲中案字第25095号裁决书，裁定内容主要为：（一）关冰仪向黄纪岳偿还借款本金40万元及利息(利息计算方法详见裁决书);（二）黄纪岳对关冰仪所有的位于中山市××光明村的房屋变卖、拍卖、折价所得价款享有优先受偿权；(三)仲裁费23110元由关冰仪承担。 上述裁决书生效后,关冰仪没有履行裁决书确定的还款义务,黄纪岳向本院申请强制执行,本院于2019年3月12日依法立案执行，案号为（2019）粤20执146号。在执行过程中，黄纪岳、关冰仪双方于2019年12月9日达成执行和解协议，本案遂于2019年12月17日作出（2019）粤20执146号执行裁定，裁定终结该案的执行。后因关冰仪未能按约定履行和解协议，黄纪岳向本院申请恢复强制执行，本院于2020年4月3日依法立案恢复执行，案号为（2020）粤20执恢29号。2020年7月14日，本院作出（2020）粤20执恢29号之一执行裁定，以关冰仪未履行生效裁决且广东省珠海市香洲区人民法院将其查封的涉案房地产移送本院执行为由，裁定拍卖关冰仪名下位于中山市××光明村的房地产〔土地证土地证号:中府国用(2010)第易0XXX**证号:中府字第××号〕。 另查明，2020年7月28日，刘珍韶向本院提出前述执行异议请求。审查过程中，刘珍韶陈述，其与妹妹刘绮韶等人打算开设一家建材贸易公司，由于关冰仪的涉案房地产面积大、交通便利且租金不贵，关冰仪也承诺会搬走，遂与关冰仪签订合同并一次性支付了租金；但关冰仪收钱后又不肯将房地产交给刘珍韶使用，无奈之下双方协商将涉案房地产以每月5000元回租给关冰仪，等关冰仪解决了住房问题后再交给刘珍韶使用；因关冰仪经济情况差，故不能每月按时支付租金；因关冰仪不肯搬走，刘珍韶在涉案房地产不远处另租了处所开设公司，名叫中山市盈荣贸易有限公司。为证明其对涉案房地产享有合法的承租权，刘珍韶向本院提交了下列证据：1.《房屋租赁合同》，其上载明的出租方是关冰仪，承租方是刘珍韶，签订日期为2013年10月11日，约定的主要内容为关冰仪将涉案房地产出租给刘珍韶，租赁期为240个月，每月租金4600元，刘珍韶通过银行转账方式一次性支付240个月租金110万元；2.银行交易凭证两张，显示刘珍韶于2013年10月11日、15日分别向关冰仪转账支付了60万元、50万元，其中一张凭证附言中记载“往来”的内容，另一张凭证未注明款项用途；3.收据，显示由关冰仪于2013年10月11日出具，确认收到刘珍韶租金110万元；4.刘绮韶的建设银行账户流水，显示自2014年1月26日开始至2015年12月29日，关冰仪、关艺明等人不定期会转账10元至5万元不等的款项至刘绮韶的该银行账户中；5.户口本，显示刘珍韶、刘绮韶为姐妹关系；6.企业机读档案登记资料，显示成立于2014年7月23日的中山市盈荣贸易有限公司的投资者为陈开荣、刘绮韶，经营地址为中山市三角镇金三大道中**东润华庭**96卡商铺首层之一。 再查明，关冰仪名下位于中山市××光明村的涉案房地产于2012年9月3日抵押给中国建设银行股份有限公司珠海市分行（以下简称建行珠海分行），抵押金额为59万元，于2014年8月22日抵押给黄纪岳，抵押金额为51万元。 本院认为，本案争议的焦点是刘珍韶要求对涉案房地产进行带租拍卖的请求能否成立。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”根据本案查明的情况，建行珠海分行对涉案房地产享有抵押权，对涉案房地产的拍卖所得具有优先受偿权，抵押登记时间为2012年9月3日；刘珍韶与关冰仪签订的《房屋租赁合同》，签订时间为2013年10月11日。也即，刘珍韶主张的租赁合同成立在建行珠海分行的抵押权设立之后，故刘珍韶的租赁权不得对抗建行珠海分行的抵押权。同时，依据物权优先原则，设定在后的租赁权不得影响设定在先的抵押权的实现。本案中，建行珠海分行的抵押权在先，刘珍韶的租赁权在后，如涉案房地产带租拍卖必然导致拍卖的价款过低，从而影响抵押权的实现。故刘珍韶要求对涉案房地产进行带租拍卖的请求，于法无据，本院不予支持。 综上，异议人刘珍韶的异议请求不符合法律规定，应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人刘珍韶的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  李油欢 审判员  陶香琴 审判员  赵 娟 二〇二〇年十月十四日 书记员  黄妙霞