青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1890号上诉人（原审原告）：王建林,公民身份号码×××，男,回族，1972年9月12日出生,住西宁市。委托诉讼代理人：申斌昌、杨海峰，城西区铮诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：西宁海亮房地产开发有限公司,统一社会信用代码91630100074571957W,住所地青海省西宁市城**互助东路**。法定代表人：陈鸿牛,总经理。委托诉讼代理人：陈俭,青海尊悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晗，青海尊悦律师事务所实习人员。上诉人王建林因与被上诉人西宁海亮房地产开发有限公司(以下简称海亮房地产公司)买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院于2020年6月29日作出的（2020）青0102民初1452号民事判决。向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。王建林上诉请求：1.撤销青海省西宁市城东区人民法院（2020）青0102民初1452号民事判决，依法支持王建林一审诉讼请求；2.本案诉讼费由海亮房地产公司承担。事实与理由：一审认定事实错误，王建林支付了2019年12月25日之前的分期款项共计50000元，海亮房地产公司未向王建林交付车位。2019年11月8日，王建林至海亮房地产公司处，要求交付车位，并以口头、书面方式催告，海亮房地产公司拒收书面函件，仍不交付车位，已构成违约，王建林有权拒绝继续履行付款义务，不构成违约。一审法院以海亮房地产公司愿意继续履行合同，合同目的能够实现，损害了王建林的合法权益。本协议约定的车位所在车库具有严重的质量问题，车库的车位不能安全使用。继续履行合同，王建林的权益无法保障，合同目的亦无法实现。王建林、海亮房地产公司的《地下车位使用权转让协议》已达到法定解除条件，王建林有权要求解除该协议，双倍返还定金。海亮房地产公司辩称，原审认定事实清楚适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王建林一审诉讼请求：1.解除王建林、海亮房地产公司之间的《地下车位使用权转让协议》；2．海亮房地产公司向王建林返还租赁费50000元；3．海亮房地产公司向王建林返还定金20000元；4.本案诉讼费由海亮房地产公司负担。一审法院认定事实：王建林在购买海亮房地产公司开发建设的位于西宁海亮大都汇房屋后，又与海亮房地产公司签订了《地下车位使用权转让协议》约定，海亮房地产公司将“海亮大都汇项目”E区地下车位第010号车位使用权转让给王建林用于车辆停泊使用，海亮房地产公司仅转让本协议项下车位的使用权，不能对以上车位单独办理登记或租赁备案登记等政府手续。王建林已理解上款内容之含义，并明确其所购买的只是车位的使用权，使用期限自2013年12月27日至2083年12月27日，合计70年；本车位的使用权转让价款为人民币105000元，付款方式为分期付款，约定王建林于2018年1月30日向海亮房地产公司支付首期款20000元，于2018年5月25日向海亮房地产公司支付价款10000元，于2018年12月25日向海亮房地产公司支付价款10000元，于2019年5月25日向海亮房地产公司支付价款10000元，于2019年12月25日向海亮房地产公司支付价款10000元，于2020年5月25日向海亮房地产公司支付价款10000元，于2020年12月25日向海亮房地产公司支付价款10000元，于2021年5月25日向海亮房地产公司支付价款10000元，于2021年12月25日向海亮房地产公司支付价款15000元，如在交付之日前，王建林未付清车位使用权转让款的，海亮房地产公司有权拒绝交付车位。选择分期付款的，海亮房地产公司应王建林要求可提前交付车位。该《协议》对车位使用权的说明还特别约定：本车位只涉及使用权的转让，不办理产权登记。受让人购买该车位的使用年限与其在小区所购房屋的使用年限相同，买受人单独购买车位使用权的使用年限与该车位所占用土地范围的土地使用年限相同；所有车位买受人均不享有该车位所占范围的土地使用权。王建林、海亮房地产公司按照《地下车位使用权转让协议》约定，王建林于2019年5月25日前共向海亮房地产公司支付车位转让款50000元（含首期款定金20000元），尚欠55000元转让款未付。海亮房地产公司亦未履行交付地下车位的义务。海亮房地产公司建设涉案地下车位的行为，已经建设规划等相关部门审批。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，王建林与海亮房地产公司签订的《地下车位使用权转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方应按约定履行各自义务。结合本案实际情况，双方所订立合同中载明的交付车位日期尚在合同订立日期之前，该约定明显与常理不符，海亮房地产公司在收取部分车位转让款并经王建林催要后仍未向王建林交付指定车位，其行为显属违约。同时，王建林亦未按约定期限交纳车位转让款，存在双方违约情形。虽王建林主张海亮房地产公司出售的车位存在严重质量问题，但并无专业鉴定机构针对建筑质量所作出的鉴定结论，且该车位未实际交付，王建林与所提交证据亦不足以单独证明建筑质量不合格，故对王建林主张不予采信，鉴于海亮房地产公司在庭审中明确表明愿意继续履行合同，王建林也已支付50％的车位转让款，双方所订立合同目的能够实现，王建林主张解除合同的事由尚不成就，订立合同应继续履行。遂判决，驳回王建林的全部诉讼请求。案件受理费1900元，由王建林负担。本案二审期间，王建林、海亮房地产公司对一审法院查明的基本事实均无异议。本案争议的主要焦点为：本案涉案合同的性质、王建林单方主张解除合同的条件是否成就。本院对双方均无异议的事实予以确认。本院认为，关于合同性质的认定问题。根据《地下车位使用权转让协议》的内容可以明确知道，王建林签订合同之初的真实意思是购买车位，而非租赁车位,海亮房地产公司的真实意思也是永久转让涉案车位的使用权。其次,合同条款中约定的使用权年限与商品房买卖合同约定的房屋使用期限或土地使用年限相同、付清购买车位的费用后只需要支付物业费用也符合使用权转让的交易习惯。再次，王建林与海亮房地产公司明确约定涉案车位不办理产权登记。最后,海亮房地产公司销售小区车位不违反《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，所以王建林与海亮房地产公司签订《地下车位使用权转让协议》的合同性质仍应认定为买卖关系。关于王建林单方主张解除合同的条件是否成就的问题。王建林与海亮房地产公司于2018年2月27日签订的《地下车位使用权转让协议》系双方当事人真实意思表示,合法有效,应予以确认。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人均应当按照约定履行自己的义务。根据合同载明的付款方式，王建林按照合同约定的内容已履行了分期付款50000元义务，按照协议约定，选择分期付款的，海亮房地产公司应王建林的要求可提前交付车位，但海亮房地产公司未按协议约定履行交付车位义务，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定,“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。……。”现王建林主张解除《地下车位使用权转让协议》符合法律规定,应予确认，因双方签订的《地下车位使用权转让协议》解除合同的条件已成就，故王建林要求返还车位款50000元应予支持。关于王建林要求海亮房地产公司返还定金20000元的问题。王建林与海亮房地产公司于2018年2月27日签订的《地下车位使用权转让协议》明确约定付款方式为分期付款，且王建林应于2018年1月30日向海亮房地产公司支付首期款20000元，王建林交款时，海亮房地产公司于2018年1月30日向王建林出具收据，款项名称虽载明是定金20000元，且根据双方约定的付款期限应认定王建林支付的款项是车位款而非定金，双方签订的《地下车位使用权转让协议》并没有约定有定金条款，故王建林要求海亮房地产公司返还定金20000元与本案事实不符，此项上诉请求不成立，应予驳回。综上所述,王建林要求解除与海亮房地产公司之间的《地下车位使用权转让协议》、返还车位款50000元的上诉请求成立，本院应予支持，但其要求海亮房地产公司返还定金20000元的理由不成立，予以驳回。一审判决虽认定事实清楚，但认定解除合同的条件不成就不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定,判决如下:一、撤销青海省西宁市城东区人民法院（2020）青0102民初1452民事判决；二、王建林、西宁海亮房地产开发有限公司于2018年2月27日签订的《地下车位使用权转让协议》予以解除；三、西宁海亮房地产开发有限公司向王建林返还购车位款50000元；四、驳回王建林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费775元，二审案件受理费1550元，由西宁海亮房地产开发有限公司负担；王建林预交的一审案件受理费1900元、二审案件受理费3800元予以退还。本判决为终审判决。审判长 李静萍审判员 陈志秀审判员 左志萍二〇二〇年十月三十日法官助理 陈 倩书记员 朱鑫垚雷蕾附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。