山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民初21号原告：太重集团房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区玉河街****。法定代表人：李翔，执行董事。委托诉讼代理人：吕华娟，该单位员工，住本单位宿舍。委托诉讼代理人：杨晋龙，太重（天津）滨海重型机械有限公司员工，天津市滨海新区紫云园16栋1门2501。被告：天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司，住所，住所地天津市滨海新区塘沽解放路八方园明商业街地下超市1div>法定代表人：苏永刚，执行董事。委托诉讼代理人：刘志强，天津高地律师事务所律师。原告太重集团房地产开发有限公司与被告天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太重集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吕华娟、杨晋龙，被告天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司的委托诉讼代理人刘志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太重集团房地产开发有限公司向本院起诉请求：一、请求判令被告支付原告协议款项1360万元；二、请求判令被告支付原告违约金10015633．33元（暂计至2019年1l月15日，全部违约金请计至被告欠款实际付清之日止）；三、本案诉讼费用、保全费、公告费、原告支出的律师费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2012年11月9日，原告与被告签订《天津滨海新区中心商务区西沽还迁商品房项目东地块合作建房协议》及该协议的《补充协议》(以下统称《合作建房协议》)，约定原告为解决太重集团在滨海新区工作的职工的购房需求，同意向被告支付2亿元合作建房资金，待被告名下“天津滨海新区中心商务区西沽还迁商品房项目东地块和康园”项目（以下简称“和康园”项目）建设完工后，由被告将29500平方米的商品住宅房源出售给太重集团职工。协议还约定若被告违约，原告有权解除协议，并有权要求被告返还合作建房资金2亿元且赔偿损失及违约金。上述协议签订后，原告向被告支付人民币200000000元(大写贰亿元整)。2018年1月25日，因被告未按照《合作建房协议》向原告指定的员工出售和康园项目商品住宅房，双方就原告已支付的2亿元资金的返还事宜达成《关下相关履行事宜的补充协议》(以下简称“还款协议”)，还款协议确认了《合作建房协议》中29500平方米商品住宅房源的当期销售情况，并约定被告以均价9600元/平方米的价格将和康园项目未销售的面积约9800平方米房源销售给原告指定的职工，依上述约定处置完毕后，被告向原告返还2亿元合作建房资金，且向原告支付1360万元作为补偿款，被告未按照上述约定返还款项的，按照银行同期利率双倍向原告承担逾期付款的违约金。还款协议签订后，相关房源已经依约处置完毕，被告未能按照约定履行还款义务，截至本案原告提交诉前保全申请之口仍有7000万元合作建房资金及1360万元补偿款、100l5633.33元违约金(暂计至2019年11月l5日)未能支付。为此，原告特诉至贵院，望贵院依法查明事实，支持原告诉讼请求。天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司辩称，一、双方已经确认的1360万元的补偿金已经在多次沟通中确定按照双方选定的和康园一套商铺及六套住房进行折价抵偿，抵偿价格以太重委托评估价格确定，双方按照补偿金及房款相互开具发票。二、关于逾期付款违约金计算，因我方在2019年将欠付1.3亿元本金已经偿还完毕，且偿还时间均在一年之内，应以银行一年期贷款利率双倍计算，而本次太重以五年贷款利率计算并没有事实依据，此外在2020年2月28日，我方已经向太重支付950万元利息补偿。三、关于我方支付给太重的逾期利息，太重公司应当向我方开具相应发票。四、双方在合作建房协议签署时约定太重公司应当承担项目管理费用200万，但太重公司始终未能支付，请求法庭一并处理。五、由于本案涉诉之前，我方早期抵押给太重公司价值约2亿元的商业房产，太重公司迟迟未能解除抵押，因此请求太重公司尽快解除对我方早期抵押的商业房产。目前由于受到疫情影响，我方公司运营艰难，去年年底为解决太重公司还款事宜，我公司借了高息资金，每月给付高额利息，希望太重公司及法庭看在我公司已经积极筹备资金还款情况下，支持我公司答辩请求。原告太重集团房地产开发有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：第一组：被告天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司基本信息。证明被告适格。第二组：《关于相关履行事宜的补充协议》。证明：1、双方依据合同享有的权利和应尽的义务。2、被告应付协议款项的时间、付款金额、付款方式。3、被告应当承担违约责任。第三组：1、原告拨付两个亿的记账凭证。2、原告的付款申请。3、银行回单。证明：原告已经全额支付合作建房资金，被告未能按照协议约定付款。以上证据原告均向法庭提供证据原件。被告质证意见：第一组证据认可。第二组证据真实性认可。但1360万明确说了要开发票。第三组证据真实性认可。被告天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司为支持其抗辩，向本院提交以下证据：：第一组：1-1：天津滨海新区中心商务商业区西沽还迁商品房项目东地块《合作建房协议》1-2：《合作建房协议》之补充协议。1-3：关于《合作建房协议》履行事宜的备忘录1-4：关于《合作建房协议》相关履行事宜的补充协议证明1、原被告之间存在合作关系；2、双方对于1.8亿元本金的还款时间进行了明确约定。3、双方明确了原告诉状中提到的1360万元的补偿方式仅限于以合作项目其他房源按市场价格以房抵款。第二组：2-1：1.8亿元还款凭证。（电子还款凭证）2-2：原告上级公司致函被告的利息计算表。2-3:2020年2月28日被告向原告给付950万元凭证。证明：被告向原告返还了1.8亿元的投资款，原告对于被告的还款时间和金额均予以认可。被告返还上述款项确实存在逾期情况，但是逾期时间均在一年之内，应以银行一年期贷款利率计算利息，而且被告已向原告给付利息950万元。原告质证意见：第一组四个证据的合法性真实性均无异议，但证明目的有异议，《关于相关履行事宜的补充协议》是双方在2018年最后达成的一稿，是双方共同的，这里面并没有说1360万元是以其他房源按市场价格以房抵款。该补充协议已经对双方之前所有的争议事项进行了处理，说以前的协议与本协议约定不一致的以本协议为准，即200万元的管理费不存在。第二组证据2-1真实性合法性无异议，对关联性有异议，1.8亿元里面所有的还款时间全部都晚于双方约定的时间，故被告还款是存在违约的。证据2-2真实性合法性无异议、2-3真实性合法性无异议，关联性不认可，但发生在起诉后，不知道算利息还是违约金。本院结合原、被告方的举证、质证意见，对双方提交的证据认定如下：经当庭举证、质证，原、被告对双方相互提交的证据的真实性均无异议，故本院予以认定。根据本院确认的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2012年11月9日，原告与被告签订《天津滨海新区中心商务区西沽还迁商品房项目东地块合作建房协议》以及《天津滨海新区中心商务区西沽还迁商品房项目东地块之补充协议》各一份，上述两份协议约定，被告以现持有的本项目55.33%权益和依据《项目转让意向书》所取得的本项目全部权益与原告合作，原告以合作建房资金的方式与被告合作，原告投入合作建房资金2亿元。约定了住宅房屋中分给原告的房源建筑面积29500平方米。违约责任为，被告违反合同约定，应按照原告投入本项目的合作建房资金每日万分之三向原告承担违约责任。原告未按照本协议约定的期限提供合作建房资金的按照延期付款的金额的每日万分之三向被告承担违约责任。还约定了开立相对应的商品房预售资金监管租用账户，以及该监管账户分配房源销售所得款项，被告不得占用、挪用应按照本补充协议第三条约定拨付至原告指定账户，否则被告除应向原告拨付上述款项外，还应按照原告融资费用（年20%）的1.3倍赔偿原告损失，还约定经双方协商，原告承担“和康园项目部”管理费用200万元，其余费用由被告承担。双方按照项目实施进度向项目部拨付管理费用。上述协议签订后，原告分别在2013年至2015年间共计向被告支付人民币2亿元。2015年8月5日原、被告双方又签订《关于履行事宜的备忘录》约定，销售回款中非监管资金部分，被告在第一批职工购房款项到账后，十五天内办理提款并返还原告；由于被告原因造成原告房源延期交付，给原告造成一定影响，被告同意在原告房源销售均价不低于7500/建筑平米（即原告不再调低销售价格）的前提下，被告补偿原告1360万元，补偿方式仅限于以本项目其他房源按照届时市场销售价格以房抵款。2018年1月25日，原被告双方就原告已支付的2亿元资金的返还事宜达成《关下相关履行事宜的补充协议》(以下简称“履行事宜的补充协议”)，约定被告以均价9600元/平方米的价格将和康园项目剩余未销售的面积约9834.49平方米房源，销售给原告指定的职工；依上述约定处置完毕后，被告应根据回款情况向原告返还2亿元合作建房资金，并就在本协议签署时被告已经向原告返还2000万元，就剩余18000万元的返还达成协议：“1、被告在本协议签署后一个月内向原告返还5000万元；2018年8月30日前向原告返还5000万元；2018年11月30日前向原告返还8000万元。2、由于被告未按合同约定及时返还原告购房款及项目逾期交付，被告同意另行向原告支付1360万元作为补偿，此项补偿费用在被告履行第1款约定后一个月内支付完毕，原告开具合规收款收据并自行承担税金。3、被告未按上述约定返还的按照银行同期利率双倍承担逾期付款的违约金。并约定本协议经原被告签署后生效。本协议与《合作建房协议》即双方此前签署的其他法律文件约定不一致的均以本协议约定为准。”协议签订后，相关房源已经依约处置完毕。被告分别在2017年8月14日支付原告300万元；2017年8月15日支付原告200万元；2017年9月22日支付原告1500万元；2018年2月9日支付原告5000万元；2019年4月16日支付原告1000万元；2019年4月30日支付原告1000万元；2019年6月3日支付原告1000万元；2019年6月19日支付原告2000万元；2019年6月24日支付原告1000万元；2019年11月26日支付原告500万元；2019年12月11日支付原告1000万元；2019年12月13日支付原告2800万元；2019年12月18日支付原告2700万元；以上共计支付原告1.8亿元。另在本案审理中被告于2020年2月28日偿还原告950万元。以上付款中被告仅在2018年2月9日按约支付5000万元，未按约在2018年8月30日前返还5000万元，以及未按约在2018年11月30日前向原告返还8000万元，另被告也未按约在2018年12月30日前，向原告支付1360万元的补偿款。本院认为，本案中原、被告之间分别签订的《天津滨海新区中心商务区西沽还迁商品房项目东地块合作建房协议》、《天津滨海新区中心商务区西沽还迁商品房项目东地块之补充协议》、《关于履行事宜的备忘录》、《关于相关履行事宜的补充协议》是原被告的真实意思表示，且不违反法律法规效力性规定均合法有效，原被告均应按照约定履行自己的义务。本案中，原告按约分别在2013年至2015年间共计向被告支付人民币2亿元。被告应根据《关于相关履行事宜的补充协议》，即“1、被告在本协议签署后一个月内向原告返还5000万元；2018年8月30日前向原告返还5000万元；2018年11月30日前向原告返还8000万元。2、由于被告未按合同约定及时返还原告购房款及项目逾期交付，被告同意另行向原告支付1360万元作为补偿，此项补偿费用在被告履行第1款约定后一个月内支付完毕”的约定，向原告支付返还合作款，但其仅在本协议签署后一个月内按期向原告支付了5000万元，未在2018年8月30日前返还5000万元，也未在2018年11月30日前向原告返还8000万元，构成违约，因此应当按约承担违约责任，但因自2019年8月20日起中国人民银行间贷款基准利率这一标准已经取消，故本案双方当事人约定的同期银行贷款利率双倍计算的逾期付款的违约金，应从2019年8月20日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的双倍计付；2019年8月20日开始应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率双倍计付。关于被告同意向原告支付1360万元作为补偿，此项补偿费用在被告履行第1款约定后一个月内即2018年12月30日内支付完毕，但被告未按约支付，构成违约，因此原告主张被告应当向原告承担1360万元的补偿费用及违约金的请求，本院予以支持；被告对此认为，双方已经确认的1360万元的补偿金已经在多次沟通中确定按照双方选定的和康园一套商铺及六套住房进行折价抵偿。原告不予认可，本院认为，在2015年8月5日原、被告双方签订《关于履行事宜的备忘录》约定“被告补偿原告1360万元，补偿方式仅限于以本项目其他房源按照届时市场销售价格以房抵款”，但原、被告并没有按约定履行以房抵款的义务，在之后的2018年1月25日，原、被告双方就原告已支付的2亿元资金的返还事宜达成《关下相关履行事宜的补充协议》明确约定“本协议与《合作建房协议》即双方此前签署的其他法律文件的约定不一致的均以本协议约定为准”，而本协议，仅约定了“被告同意另行向原告支付1360万元作为补偿，此项补偿费用在被告履行第1款约定后一个月内支付完毕”，并无约定以房抵债，最后被告提出在本案诉讼中双方再次协商以房抵债，也没有达成一致意见，故其以房抵债的意见，本院不予支持。另被告在本案审理期间2020年2月28日已支付950万元违约金，应予在上述两项违约金中扣减。关于被告提出原告应当承担“和康园项目部”管理费用200万元。本案中2012年11月9日原、被告签订的《天津滨海新区中心商务区西沽还迁商品房项目东地块之补充协议》约定，“原告承担“和康园项目部”管理费用200万元，其余费用由被告承担。双方按照项目实施进度向项目部拨付管理费用”。但上述双方约定的原告承担的管理费，是针对于双方合作建房投资建设的管理费用，而且该管理费是按照项目实施进度向项目部拨付的费用，并非是直接给付被告的款项，故被告提出应予扣减的意见，理由不足，本院不予支持。关于双方当事人约定的逾期付款违约金计算，被告认为，因我方在2019年将欠付1.3亿元本金已经偿还完毕，且偿还时间均在一年之内，应以银行一年期贷款利率双倍计算，原告认为应从2012年开始，按照五年期计算，本院认为，原、被告应按双方约定的《关于相关履行事宜的补充协议》的违约之日起，按照银行同期利率双倍向原告承担付款的违约金计算，即从2019年8月20日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的双倍计付；2019年8月20日开始应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率双倍计付，并分段计算。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告太重集团房地产开发有限公司补偿款1360万元及违约金（以1360万元为基数从2018年12月31日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款基准利率的双倍计算；2019年8月20日至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率双倍计算。）。二、被告天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司在本判决生效十日内支付原告太重集团房地产开发有限公司违约金。（以5000万元为基数从2018年8月31日至2019年4月15日，以4000万元为基数从2019年4月16日至2019年4月29日，以3000万元为基数从2019年4月30日至2019年6月2日，以2000万元为基数从2019年6月3日至2019年6月18日；以8000万为基数从2018年12月1日至2019年6月23日，以7000万为基数从2019年6月24日至2019年11月25日，以6500万为基数从2019年11月26日至2019年12月10日，以5500万为基数从2019年12月11日至2019年12月12日，以2700万为基数从2019年12月13日至2019年12月17日。以上违约金在2019年8月19日之前的均按照中国人民银行同期贷款基准利率的双倍计算；从2019年8月20日之后的按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率双倍计算。）另被告已支付的950万元违约金，在上述本判决第一项和第二项履行支付违约金时一并予以扣除。三、驳回原告太重集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费159878.17元，由原告太重集团房地产开发有限公司负担49878.17元。由被告天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司负担110000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审判长 冯金林审判员 赵 鹏审判员 张江冰 二Ｏ二Ｏ年十月十四日书记员 郝 燕