湖南省株洲市石峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0204民初1299号 原告：株洲市丰源资产经营有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区体育路**。 法定代表人：唐文武，该公司经理。 委托诉讼代理人：袁明，湖南方正圆律师事务所律师。 被告：株洲市天伦大酒店有限责任公司，，住所地天元区长江北路保利大厦**主楼** 法定代表人：龚骁炜，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：张华明，男，1976年8月24日出生，汉族，户籍地湖南省攸县。 被告：株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司，住所地，住所地湖南省株洲市石峰区建设北路**樱花地带****iv> 法定代表人：刘清华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马伟华，湖南天桥律师事务所律师。 原告株洲市丰源资产经营有限公司（以下简称丰源资产公司）与被告株洲市天伦大酒店有限责任公司（以下简称天伦公司）、株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司（以下简称四季天伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告丰源资产公司的委托诉讼代理人袁明到庭参加诉，被告天伦公司的委托诉讼代理人张华明以及被告四季天伦公司的委托诉讼代理人马伟华第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丰源资产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告株洲市丰源资产经营有限公司与被告株洲市天伦大酒店有限责任公司《合作协议书》项下位于石峰区××路××号××栋××栋××号××号××号××号房屋租赁关系；2、判令被告株洲市天伦大酒店有限责任公司、被告株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司腾退并返还《合作协议书》项下位于石峰区××路××号××栋××栋××号××号××号××号房屋，上述房屋中不可移动的设备、设施、装修物无偿归原告所有；3、判令被告株洲市天伦大酒店有限责任公司、被告株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司共同支付原告株洲市丰源资产经营有限公司石峰区××路××号××栋××栋××号××号××号××号房屋租金960536.11元（租金从2016年7月算至2020年6月底），并按年利率6％计算从2020年7月1日起至实际清偿之日止的资金占用费，后段房屋租金按《合作协议书》中上述房屋租金标准支付至二被告腾退并返还上述房屋之日止；4、判令被告株洲市天伦大酒店有限责任公司、被告株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司共同承担本案诉讼受理费、财产保全费。事实与理由：原告株洲市丰源资产经营有限公司与被告天伦公司于2012年7月12日签订了《合作协议书》。该协议书约定：天伦公司租赁4栋、5栋共有的商铺1-2层整层，101号-107号前四年租金为95元／平方米／月，上述租金自第五年起，在上一期租金基础上递增10％,每五年递增一次,以此类推。2014年9月至11月丰源房产实施改制，丰源房产公司已开发项目的资产及相关负债作为资产包从中剥离，注入新设立的丰源资产公司。故丰源资产公司承继了丰源房产“樱花地带”项目履行与被告天伦公司签订的《合作协议书》。同时，丰源资产公司亦是案涉房屋的产权权利人，二被告亦向丰源资产公司实际履行了支付租金的义务。2020年5月，原告与被告四季天伦公司对帐，截止至2020年6月，二被告欠付原告租金960536.11元。现天伦公司已处于“人去楼空”的停业状态。为确保国有资产不流失，故诉至法院。 被告天伦公司辩称，1、当初原告提出来门面在疫情期间减免政策，不知原告诉请的租金金额是否减出来；2、第二项诉请说设备无偿归原告所有，其中旋转门和雨棚投资费用有三四百万，雨棚是去年新弄的，这个应该要协商，如是给原告使用，希望原告可以相应减免租金。 被告四季天伦公司辩称，1、原告的主体资格存在问题，没有提供债权转让的凭证；2、被告二不是适格被告，不是合作协议的相对方，没有与原告签订协议，被告二只是代被告一进行管理，合同的义务应该由被告一承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方进行了证据交换和质证，被告天伦公司的委托诉讼代理人张明华及被告四季天伦公司委托诉讼代理人马伟华第二次开庭未到庭参加诉讼，对于原告第二次开庭提交的证据视为放弃质证的权利。对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、对于原告提交的不动产产权证4份，二被告均对证明目的有异议，认为2012年签订合同的主体是房地产开发公司，什么时候变更到原告名下不明确。本院认为该组证据证明位于石峰区××路××号××栋××栋××号××号××号××号房屋已调拨登记至原告名下；2、原告提交的株洲市自来水有限责任公司株水司字【2014】46号文件，株洲市城市建设发展集团有限公司以株城发司【2014】104号文件，湖南中天华会计师事务所湘中天华会专审字【2015】第006号《审计报告》、【2015】第216号《审计报告》，二被告均认为这是原告内部的文件，在本案中原告诉请是2016年起，而产权是2018年才变更原告的，因此原告要证明2016年到2018年的权利属于原告，需要文书确认债权转让，本院认为该组证据证明2014年11月24日，株洲市城市建设发展集团有限公司对株洲市自来水有限责任公司关于丰源房产公司改制申请进行了批复，其同意对丰源房产公司实施资产剥离，将已开发项目的资产及相关负债作为资产包从丰源房产公司中剥离，注入新设立的资产经营有限公司；3、对原告提交的《合作协议书》、株洲市中级法院（2015）株中法民四初字第2号《民事判决书》，湖南省高级法院（2016）湘民终802号《民事判决书》，株洲市中级法院（2017）湘02执24号之一《协助执行通知书》、株洲市中级法院（2017）湘02执24号之二《执行裁定书》、株洲市中级法院（2017）湘02执24号之三《执行裁定书》等证据，二被告对证明目的有异议，认为协议是由被告一签订的，与被告二无关，且之前一直是以被告一作为权利主张对象，没有涉及被告二，由此可以证明被告二不应承担相应责任，本院认为该组证据证明2012年7月12日，丰源房产开发公司（甲方）与天伦公司作为（乙方）共同签订了《合作协议书》，将案涉房屋进行租赁，因天伦公司欠付房租，丰源房产开发公司曾起诉天伦公司支付至2016年6月底的房租，该案判决生效后，在执行过程中，丰源房产公司与丰源资产公司签订了《债权转让协议》，双方约定将该案申请强制执行的租金933765.19元及相应迟延履行期间的利息等全部执行款项债权转让给丰源资产公司；4、原告提交的《对账函》、《樱花地带2016年7月至2020年4月门面租金明细表》、《樱花地带2020年5月至2020年6月门面租金明细表》共四张、株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司付租金的《承诺函》，二被告对证明目的有异议，认为被告二与被告一是代管的关系，被告二是代被告一出具承诺函，只是委托代理关系，实际承担者是被告一，且承诺函中也明确写的是代付，所以被告二不应该承担相应责任。另外，根据国企政策，原告租金的计算5、6月份没有减半。本院认为该证据证明被告自2016年7月欠付原告租金及被告四季天伦公司出具承诺函的情况；5、原告提交的国内支付业务收款回单，二被告对证明目的有异议，认为只能说明通过毛娟容支付租金，毛娟容是天伦的员工，后面方便管理挂在四季天伦公司，且2016年都是被告一支付的租金。本院认为该证据证明2019年9月份以后，被告通过四季天伦公司账户或毛娟容的个人账户向原告支付过房屋租金。 根据当事人陈述和本院采信的证据，本院认定案件事实如下： 2012年7月12日，株洲市丰源房地产开发有限公司（甲方，以下简称丰源房产公司）与被告天伦公司（乙方）一致决定引进乙方进驻甲方开发的“樱花地带”项目，开办综合性高档酒店经营，并由双方签订了《合作协议书》。该协议书约定：“一、合作方式为甲方为乙方提供酒店经营配套条件，……;乙方利用取得使用权的物业开办高档酒店经营,提高甲方开发项目的品质,促进甲方对物业的销售。二、合作的物业范围1、租赁部分：“樱花地带”４#公寓楼的第4-19层及第24层,该部分总面积约为11328.77平方米;4#／5#栋第1—2层整层商铺，其中第一层（101#-110#）商铺面积约为1086平方米，第二层商铺面积约为1515平方米。甲方承诺：本协议承租范围涉及的房屋产权转移，不改变乙方20年的租赁经营期。四、租金标准、计租时间及支付方式１、……。2、4#5#栋共有的商铺1—2层整层，从计租日起，101#—107#商铺前四年租金为95元/平方米/月,108#、109#、110#商铺前四年租金为85元/平方米/月。……上述商铺租金均自第五年起，在上一期租金基础上递增10%，每五年递增一次，以此类推。4#5#商铺第1—2层自2013年5月1日起开始计付租金。九、违约责任……4、乙方必须依约交纳租金和费用，如拖欠超过5天，甲方有权向乙方收滞纳金，滞纳金为实欠租金及费用的5‰/天；如拖欠租金及费用超过30天，滞纳金为实欠租金及费用的10‰/天；如拖欠租金及费用超过60天，甲方有权终止协议，乙方应承担违约责任，并赔偿甲方相当于当年全年租金的违约金，甲方有权在乙方支付的租赁押金内直接扣除乙方欠付租金、滞纳金或违约金，不足部分由乙方在扣除后十日内补足。” 上述协议签订后，被告天伦公司开始经营株洲四季天伦酒店。2014年12月22日被告四季天伦公司成立，株洲四季天伦酒店由被告四季天伦公司经营管理。因天伦公司欠付丰源房产公司租金，丰源房产公司曾向株洲市中级人民法院起诉天伦公司，2016年6月22日，株洲市中级人民法院作出（2015）株中法民四初字第2号民事判决书，该判决判项一、二项相抵后，天伦公司还应向丰源房产公司支付租金1814297.19元（算至2016年6月底）。判决后，天伦公司向湖南省高级人民法院提起上诉，2016年12月21日，湖南省高级人民法院作出（2016）湘民终802号民事判决书，该判决判项一、二项相抵后，天伦公司还应支付丰源房产公司租金933765.19元（算至2016年6月底）。判决生效后，丰源房产公司向株洲市中级人民法院申请强制执行，在执行过程中，因丰源房产公司（转让人）与本案原告丰源资产公司（受让人）签订《债权转让协议》，双方约定转让人将已申请执行的租金933765.19元及相应迟延履行期间的利息等全部执行款项的债权转让给受让人，故株洲市中级人民法院于2018年8月20日作出（2017）湘02执24号之二执行裁定书，裁定变更丰源资产公司为该案申请执行人。 另查明，2019年8月31日，四季天伦公司向湖南省丰源水务投资建设有限责任公司出具承诺函：“关于执行湖南省株洲市中级人民法院执行裁定书（2017）湘02执24号之三事宜，我公司一直在根据双方协商意见积极申办当中，现因株洲市天伦大酒店有限责任公司与原房屋（房产证号1××9号）由于相关政府经办机构调整致使有关档案资料丢失，导致相关手续迟迟未能得以及时办理。现我公司正积极协调、督促相关部门研究处理中，我公司承诺在2019年9月30日前一定督促办理到位，有关后续租金降租事宜也请一并协商处理，同时我公司承诺从2019年9月至2019年12月期间每月15号之前向株洲市丰源资产经营有限公司代付樱花地带门面所欠租金10万元。望贵公司理解并予以配合我方办理，为感！”四季天伦公司及其法定代表人刘清华分别在该承诺函上盖章、签名。四季天伦公司出具上述承诺函后，分别通过四季天伦公司账户或毛娟容（本院另案生效判决已查明毛娟容系被告四季天伦公司员工，被告四季天伦公司从2015年12月至2020年6月期间为毛娟容购买了社会保险）个人账户向原告丰源资产公司支付租金。2020年5月，原告丰源资产公司与被告四季天伦公司进行对账，双方在对账函上盖章确认截止至2020年4月份，四季天伦公司还应向原告支付案涉四间房屋的租金共计938086.79元。对账后，案涉103＃、110＃两间房屋向原告支付租金3000元。 再查明，2014年9月17日，株洲市自来水有限责任公司向株洲市城市建设发展集团有限公司提出《关于恳请同意丰源房产公司改制的请示》，该请示载明：“丰源房产公司为我司与全资子公司湖南省丰源水务投资建设有限责任公司于2005年12月共同出资组建。……现就以下事项向集团提出申请：一、恳请同意丰源房产公司的改制实施方案。……三、对丰源房产公司实施资产剥离。将已开发项目的资产及相关负债作为资产包从中剥离，注入到设立的资产经营有限公司。”2014年11月24日，株洲市城市建设发展集团有限公司对上述请示作出了批复，该批复同意了上述请示中的一、三条内容。2017年、2018年，案涉四间房屋分别登记在原告丰源资产公司名下，产权来源：调拨。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 关于本案原告主体资格的问题。2014年，丰源房产公司进行改制，其已开发的资产及相关负债注入到了原告丰源资产公司，随后，本案案涉的四间房屋产权调拨登记至原告的名下，被告亦是与原告进行房屋租金对账，并向其缴纳了部分的租金，原告丰源资产公司虽不是案涉《合作协议书》的签订方，但其作为丰源房产公司的承继方，继承了《合作协议书》中丰源房产公司的相关权利及义务，故丰源资产公司是本案适格的原告。对于被告四季天伦公司辩称原告的主体资格存在问题的意见，不予采信。 关于本案责任主体的问题。1、被告天伦公司作为合同的相对方应当履行合同义务，虽然案涉房屋租赁合同为被告天伦公司与原告所签，但被告四季天伦公司从2014年12月开始实际经营案涉酒店，享受了合同权利，同时，被告四季天伦公司在承诺函中承诺对被告天伦公司之前欠付的租金一定督促办理到位，并向原告代付租金，且在本案租赁合同的主要履行期间，被告四季天伦公司通过其公司账户或其员工毛娟容的账户向原告支付租金，被告四季天伦公司履行合同义务的行为系债务加入行为。2、本案原告及两被告均未作出免除被告天伦公司合同义务的意思表示。故被告四季天伦公司应当与天伦公司共同承担支付租金等合同义务。综上，对原告主张两被告共同承担本案责任的诉讼请求，本院予以支持。对于被告四季天伦公司辩称其不是适格被告，不是合作协议的相对方，没有与原告签订协议，其只是代被告天伦公司进行管理，合同的义务应该有被告天伦公司承担的意见，与本院查明的事实及法律不符，不予采信。 关于原告主张解除与被告天伦公司签订的《合作协议书》项下“樱花地带”4栋、5栋103号、108号、109号、110号房屋租赁关系的诉请，本院认为，原告与天伦公司所签协议第九条第4款约定：“如拖欠租金及费用超过60天，甲方有权终止协议。”截止到2020年6月，被告拖欠原告租金已超过合同约定期限，双方合同约定的解除条件已经满足，故对原告该项诉请本院予以支持。 对于原告主张两被告将上述案涉房屋腾退并返还，房屋中不可移动的设备、设施、装修物无偿归原告所有的诉请，本院认为，原告与被告天伦公司双方签订的协议书中关于案涉四间房屋的租赁关系已解除，两被告应将上述房屋返还给原告。原告要求房屋中不可移动的设备、设施、装修物无偿归原告所有的诉请被无合同约定和法律依据，本院不予支持。 关于原告主张支付960536.11元租金（2016年7月算至2020年6月底），并按年利率6%的标准计算从2020年7月1日起对实际清偿之日的资金占用费，后段房屋租金按《合作协议书》中上述房屋租金标准支付至二被告腾退并返还上述房屋之日止的诉请，本院认为，被告方拖欠原告租金未付，依法应按合同约定向原告予以计付。原告在诉请时考虑今年年初新冠肺炎疫情的发生对被告的经营影响，已按照两个月免租金，三个月租金减半的标准对租金进行了减免，符合法律的规定及客观实际情况，本院予以支持。原告主张后段房屋租金按《合作协议书》中上述房屋租金标准支付至二被告腾退并返还上述房屋之日止，亦符合合同约定及法律的规定，本院予以支持。至于原告主张两被告自2020年7月1日起按年利率6%的标准支付至实际清偿之日的违约金的诉请，本院认为，案涉合同中对违约金的支付有约定，现原告自愿要求自2020年7月1日起按年利率6%的标准计付违约金，系自行处分其民事权利且不违反法律的规定，故本院支持两被告自2020年7月1日起按年利率6%的标准向原告支付至本判决生效之日止的违约金，超出部分本院不予支持。 被告天伦公司、被告四季天伦公司第二次开庭经依法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由自行承担，本院依法缺席判决。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告株洲市丰源资产经营有限公司与被告株洲市天伦大酒店有限责任公司2012年7月12日签订的《合作协议书》中双方就“樱花地带”4栋5栋103号、108号、109号、110号房屋之间的租赁关系； 二、被告株洲市天伦大酒店有限责任公司、被告株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司于判决生效之日起三十日内将“樱花地带”4栋5栋103号、108号、109号、110号房屋腾退并返还给原告株洲市丰源资产经营有限公司； 三、被告株洲市天伦大酒店有限责任公司、被告株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告株洲市丰源资产经营有限公司租金960536.11元（2016年7月算至2020年6月底，2020年7月1日至房屋实际交付之日止的租金及房屋占有使用费，按照合作协议书约定的租金标准计付），并自2020年7月1日起，以960536.11元的未付款为基数，按年利率6%的标准支付至本判决生效之日止的违约金； 四、驳回原告株洲市丰源资产经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费13405元，减半收取6702.5元，保全费5000元，合计11702.5元，由被告株洲市天伦大酒店有限责任公司、被告株洲市四季天伦公寓酒店管理有限责任公司共同承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年。 审判员  刘华 二〇二〇年十月二十三日 法官助理陈霆霆 书记员谭韶 附本判决法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。