贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8210号上诉人（原审被告）：贵州金浩田房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市高新技术产业开发区长岭南路。法定代表人：丁力，该公司董事长。委托诉讼代理人：高玉，女。被上诉人（原审原告）：潘玉娣，女，汉族，1989年4月11日生，住所地广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：姜倩倩，贵州准据律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：贵州花溪农村商业银行股份有限公司高新支行，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区长岭南路**天一国际广场**楼。负责人：游静，行长。委托诉讼代理人：韩笑、丁煜，贵州胜腾律师事务所律师。上诉人贵州金浩田房地产开发有限公司（以下简称金浩田公司）因与被上诉人潘玉娣、贵州花溪农村商业银行股份有限公司高新支行（以下简称花溪农商行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初10718号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金浩田公司上诉请求：1、依法撤销原判;2、本案一审、二审诉讼费及保全费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，理由不足。因上诉人与被上诉人对违约金及利息的计算差异过大，故上诉人一直未与被上诉人办理相关的退房手续，根据合同的约定，购房贷款利息损失只能计算到2019年4月12日；2、一审判决适用法错误。违约金和利息共同主张的只能适用其一，一审判决既适用了利息及资金占用费。潘玉娣答辩称，违约金和资金占用费利息计算不高，也不属于重复计算，违约金系上诉人违反合同约定应当承担的违约责任，利息是在2019年7月1日双方合同解除之后，上诉人应当返还的涉案房屋首付款的资金占用费用。一审判决合法合理。花溪农商行答辩称，违约金系潘玉娣和金浩田公司购房合同里约定的内容，与我方无关。一审判决解除了借款合同和抵押合同，合同解除后金浩田公司应当返还银行的款项。潘玉娣向一审法院提出诉讼请求：1、确认原、被告所签订的编号为6.7.8.9-负1-363号《商品房买卖合同》已于2019年7月5日解除；2、判令被告返还原告购房款1346488元，支付违约金6732.44元，并支付资金占用费（暂计算至2019年10月27日为6766.1元），自本息付清之日止；3、判令被告赔偿原告贷款利息损失514560元；4、判令被告返还原告的维修基金13464元；5、本案涉及的相关诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将上述第1项诉请变更判令解除原、被告所签订的编号为6.7.8.9-负1-363号《商品房买卖合同》；在追加第三人后增加如下诉讼请求：1、判令解除原告与第三人签订的编号为2018（花农商银）个房贷字第GXGFD039《个人购房担保借款合同》；2、判令解除原告与第三人签订的编号为2018（花农商银）最抵字第GXZD047《最高额抵押合同》；3、判令被告和第三人协助原告办理注销该套商品房的预售合同备案登记（预售合同登记号Y17118330）;4、判令被告和第三人协助原告办理注销该套商品房的预告登记（不动产证号/证明号黔（2018）高新区（观）不动产证明第0000143号）；5、判令被告和第三人协助原告办理注销该套商品房的预抵押登记（不动产证明号黔（2018）高新区（观）不动产证明第0000322号）。一审经审理查明：《商品房买卖合同》签订前，原告于2017年8月8日向被告支付670508元，于合同签订当日向被告支付5980元，足额支付了合同约定首付款676488元。当日原告向被告支付了维修基金13464元，被告向其出具了收款收据，2018年3月21日，原告取得住宅维修资金专用收据。原被告签订的《商品房买卖合同》办理了预售合同备案登记，预售合同登记号为Ｙ17118330，房屋登记信息为位于高新区,7,8,9号楼6＃、7＃、8＃、9＃负1-363。2018年3月19日，原告购买的案涉房屋办理了以原告为权利人的预告登记，权证号：黔（2018）高新区（观）不动产证明第0000143号，房屋登记信息为观山湖区（高新）长岭南路33号天一·国际广场6#、7#、8#、9#幢负1层363号。案涉《个人购房担保借款合同》系原告、被告、第三人于2018年4月19日共同签订。同日，原告与第三人还签订了《最高额抵押合同》，就案涉房屋于2018年4月24日办理了以第三人为权利人的预抵押登记，权证号：黔（2018）高新区（观）不动产证明第0000322号，房屋登记信息为观山湖区（高新）长岭南路33号天一·国际广场6、7、8、9栋负1层363号。上述合同签订后，第三人于2018年5月4日按约定向被告账户发放贷款67万元。原告从2018年6月21日起，逐月按照借款担保合同约定向第三人还本付息，截止2020年6月21日，已还本金103759.35元，已付利息101711.65元，共计205471.1元。合同约定交房期限届满后，被告未如期交房。2019年7月4日，原告向被告邮寄送达《退房通知书》，载明因被告逾期交房超过180日，根据合同约定，要求解除《商品房买卖合同》，并于60个工作日内退还全部已付款，按照已付房款0.5%支付违约金，协助办理相关退房手续及银行撤贷手续。被告于2019年7月5日签收上述《退房通知书》，但被告一直未与原告办理相关退房手续，原告遂于2019年11月1日向本院提起诉讼并提出如前诉请。2020年1月17日，被告登报公告通知含案涉房屋在内的业主收房。一审判决认为，本案中原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自身义务。合同签订后原告如约履行支付房款义务，被告却未按约定期限交付房屋，根据合同约定，在逾期超过180日的情况下，原告有权解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告于2019年7月4日向被告邮寄《退房通知书》，要求解除合同并办理相关退房手续，符合解除合同的约定条件，被告于2019年7月5日收到该通知书，并未提出异议，则双方签订的《商品房买卖合同》已于2019年7月5日解除，因原告将该项诉请变更为请求解除合同，与事实不符，不予支持。既然《商品房买卖合同》已经解除，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，对原告要求解除案涉《个人购房担保借款合同》及《最高额抵押合同》的诉请，亦予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，若被告逾期交房超过180日，原告行使合同解除权的，被告应当在60个工作日内将全部已付房款返还原告并按已付付款的0.5%向原告支付违约金，对原告要求返还房款、支付违约金6732.44元的诉请，予以支持。但因原告系以贷款担保方式支付部分房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权的和买受人。”的规定，除原告实际支付的首付款676488元外，被告应返还原告的购房贷款应以其实际向第三人逐月支付的购房贷款本金为准，剩余未还本金被告应返还第三人，经审理查实，截止2020年6月21日，原告实际向第三人偿还购房贷款本金103759.35元，则被告应返还原告676488元+103759.35元=780247.35元，剩余670000元-103759.35元=566240.65元被告应返还第三人，同时，应增加在本判决生效前原告继续向第三人支付的购房贷款本金，对原告要求返还房款的诉请，以此予以确认。对原告主张的资金占用费，因双方约定被告应在原告解除合同后60个工作日内返还原告已付房款，而被告至今未返还原告购房款，事实上给原告造成资金占用利息损失，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，酌情以被告应退首付款676488元为基数、按年利率6%标准，从2019年9月15日起计算原告的资金占用费，该项诉请，以此予以支持。原告主张被告赔偿的利息损失514560元，系按照第三人发放贷款时向其提供的还款计划中载明的10年贷款期限内所有应付利息计算，因已支持原告解除贷款担保合同的诉请，合同解除后其无需继续向第三人还本付息，该利息损失应以其在本判决生效前实际向第三人支付的利息为准，经审理查实，截止2020年6月21日，原告实际向第三人支付利息101711.65元，并应继续计算本判决生效前原告实际向第三人支付的利息，该项诉请，予以支持。对原告要求注销合同备案登记，房屋预告登记、预抵押登记等的诉请，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，予以支持。原告要求被告返还维修基金13464元，该款项系被告收取，庭审中其并未提供证据证实向相关政府主管部门移交，应承担举证不能的法律后果，该项诉请，予以支持。本案中第三人并未单独提出诉讼请求，而在案涉《商品房买卖合同》已解除的情况下依法解除案涉《个人购房担保借款合同》及《最高额抵押合同》，为减轻当事人讼累，就上述合同解除的后果，一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决：一、解除原告潘玉娣、被告贵州金浩田房地产开发有限公司与第三人贵州花溪农村商业银行股份有限公司高新支行于2018年4月19日签订的《个人购房担保借款合同》（编号2018（花农商银）个房贷字第GXGFD039）；二、解除原告潘玉娣与第三人贵州花溪农村商业银行股份有限公司高新支行于2018年4月19日签订的《最高额抵押合同》（编号2018（花农商银）最抵字第GXZD047）；三、被告贵州金浩田房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告潘玉娣截止2020年6月21日的已付购房款780247.35元以及2020年6月22日起至本判决生效之日止原告潘玉娣向第三人贵州花溪农村商业银行股份有限公司高新支行实际支付的购房贷款本金；四、被告贵州金浩田房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘玉娣应退首付款676488元的资金占用费，该资金占用费以676488元为基数、按年利率6%标准，从2019年9月15日起计算至该首付款还清日止；五、被告贵州金浩田房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人贵州花溪农村商业银行股份有限公司高新支行截止2020年6月21日的购房贷款剩余本金566240.65元，若2020年6月22日至本判决生效之日止原告潘玉娣继续向第三人贵州花溪农村商业银行股份有限公司高新支行偿还购房贷款剩余本金的，在被告贵州金浩田房地产开发有限公司向原告潘玉娣实际履行该付款义务后，从上述款项内予以扣除；六、被告贵州金浩田房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告潘玉娣截止2020年6月21日的已付购房贷款利息101711.65元及2020年6月22日至本判决生效之日止原告潘玉娣实际向第三人贵州花溪农村商业银行股份有限公司高新支行支付的购房贷款利息；七、被告贵州金浩田房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘玉娣违约金6732.44元；八、被告贵州金浩田房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告潘玉娣维修基金13464元；九、在收到被告贵州金浩田房地产开发有限公司返还的购房贷款剩余本金后五日内，第三人贵州花溪农村商业银行股份有限公司高新支行配合原告潘玉娣、被告贵州金浩田房地产开发有限公司办理贵阳市观山湖区（高新）长岭南路33号天一·国际广场6、7、8、9栋负1层363号房屋的预抵押登记注销手续（权证号：黔（20**）高新区（观）不动产证明第0000322号）；十、在上述预抵押登记注销手续办理完成后五日内，被告贵州金浩田房地产开发有限公司协助原告潘玉娣办理上述房屋的预告登记（权证号：黔（20**）高新区（观）不动产证明第0000143号）注销及《商品房买卖合同》（预售合同登记号Y17118330）备案登记撤销手续；十一、驳回原告潘玉娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10996元（已减半收取），诉讼保全费5000元，共计15996元，由被告贵州金浩田房地产开发有限公司负担。二审审理中，双方当事人未提交新的证据。本案查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。金浩田公司上诉请求撤销原审判决，本案审理过程中，其明确对原审判决第四项判决不服，认为原审判决第四项与第六项存在重复计算。故针对上诉人的上诉请求及依据的事实和理由，本案争议的焦点为：金浩田公司是否应当支付潘玉娣已付房款的资金占用费以及违约金。案涉《商品房买卖合同》中，合同双方就逾期交房责任约定为:“逾期超过180日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起60个工作日内退还全部已付款，并按按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。”因金浩田公司未能在合同约定的期限交付房屋，潘玉娣于2019年7月4日向金浩田公司邮寄了《退房通知书》，要求解除合同并办理相关退房手续，金浩田公司于2019年7月5日收到该通知书，但并未提出异议，则双方签订的《商品房买卖合同》于2019年7月5日解除。按照上述约定，金浩田公司应当自收到退房通知之日起60个工作日内退还全部已付款，并按已付款的0.5%向潘玉娣支付违约金。因金浩田公司一直未按照合同约定向潘玉娣返还购房款，在时间上占用该笔资金，造成资金权利人潘玉娣使用该资金进行其他经济活动可能取得的收益损失。故原审法院以应退首付款676488元为基数、按银行贷款年利率6%为计算标准，从2019年9月15日起计算原告的资金占用费合理。而违约金系合同双方对某一项特定合同义务不履行时违约方应付损害赔偿额的约定。根据前述条款的约定，金浩田公司应当自收到潘玉娣退房通知书之日起60个工作日内退还全部已付款，并按按照潘玉娣全部已付款的0.5%向潘玉娣支付违约金。故原审判决金浩田公司支付潘玉娣已付房款的资金占用费以及违约金并不属于重复计算。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21992元，由上诉人贵州金浩田房地产开发有限公司负担。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年十月二十日法官助理覃桢榕书记员陈晓琦