福建省浦城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0722民初1235号 原告：李永平，男，1965年06月19日出生，汉族，住浦城县。 原代：毛芳，女，1978年02月15日出生，汉族，住浦城县。 两原告共同委托诉讼代理人：彭澜，福建成澜律师事务所律师。 被告：福建华圣房地产开发有限公司，住所地福建省光泽县圣农假日酒店附楼**，统一社会信用代码91350723579257365Y。 法定代表人：傅露芳，执行董事。 委托诉讼代理人：温杨金，浦城县南浦法律事务所法律工作者。 原告李永平、毛芳与被告福建华圣房地产开发有限公司（以下简称华圣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李永平和毛芳的共同委托诉讼代理人彭澜，被告华圣公司的委托诉讼代理人温杨金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李永平、毛芳向本院提出诉讼请求：1．判令被告华圣公司向原告支付延期交房违约金，共计45636元（自2020年1月1日起至5月1日止，以全部房价款为基数，按日万分之四的标准予以计算）；2．本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月23日，原告向被告购买其开发的坐落于浦城县角的华圣﹒梦笔明珠项目的5号楼1101号房，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201801466），约定：购买的商品房建筑面积125.99平方米，每平方米单价为7483.92元，房屋总价款为942899元。被告应当在2020年1月1日前向原告交付该商品房，逾期交付超过90日的，若原告要求继续履行合同，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金。签订合同后，原告依约将购房款予以全部交清。但被告未依约在2020年1月1日前向原告交房，至此被告违约。2020年4月22日，原告收到被告的《交房通知书》，被告通知原告于2020年5月1日8：30--22：00到被告指定地点进行交房，至此，被告已延期交房121天。原告认为，被告延期交房已构成违约，应依法依约承担违约金。为此，原告诉至法院，请求依法判如所请。 被告华圣公司辩称，1、被告迟延交房有63天系疫情不可抗力所致，疫情期间应当免责。被告迟延交房属实，但迟延交房并非被告的自身原因所致。由于新冠××疫情的影响，福建省、南平市、浦城县人民政府同时于2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件一级应急响应，直至2020年2月26日24时福建省人民政府才宣布结束一级响应，全省按区域分别调整为二级、三级应急响应，2020年3月19日12时起全省才统一调整为三级响应，并逐步解除人员流动限制措施开始复工复产。被告根据浦城县住建局及社区通知，于2020年3月26日报备复工复产后才开始向购房方发出通知交房，并已在2020年5月1日前积极向原告交付了该商品房。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，除不可抗力外的迟延交房才需承担违约责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三点第一项规定“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”。2020年2月25日印发的南政综［2020］28号文《南平市人民政府关于印发南平市有效应对疫情促进城市开发建议有序健康发展十条措施的通知》规定，对不能如期交付的房地产开发项目，交付期限可在我市实施疫情防控一级响应时间相应顺延基础上，再增加一个月的免责期。从福建省人民政府宣布全省实施公共卫生事件一级响应的2020年1月25日到全省解除一级响应的2020年2月26日期间共计33天时间，根据南平市人民政府的南政综［2020］28号文规定，在此33天一级响应顺延交付时间的基础上可再增加一个月的免责期，因此，被告因新冠疫情不可抗力导致迟延交房的免责期为63天。2、原告诉请按每日万分之四计算违约金偏高，应按双方签订《商品房买卖合同》第十二条第1点约定，以每日万分之三计算为宜。《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1点约定，逾期交房在90天以内的，每日按全部房价款的万分之三计算。扣除63天的免责期后，违约金应按日万分之三计算。 经审理查明，2018年8月23日，原告李永平、毛芳与被告华圣公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201801466），约定：被告华圣公司将其开发的位于浦城县出售给原告李永平、毛芳；预测建筑面积125.99㎡，按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为7483.92元／㎡，总价款为942899元；除不可抗力外，出卖人应当在2020年1月1日前将该商品房交付买受人；若逾期交房，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自约定交付期间届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之4的违约金；本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、台风、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件。合同签订后，原告按约定付清了购房款，但被告未在合同约定的2020年1月1日前向原告交付商品房。 另查明，2020年1月24日，因新冠××疫情福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月25日南政综［2020］28号文《南平市人民政府关于印发南平市有效应对疫情促进城市开发建议有序健康发展十条措施的通知》第一条措施中规定“对不能如期交付的房地产开发项目，交付期限可在按我市实施疫情防控一级响应时间响应顺延基础上，再增加1个月的免责期”。2020年2月26日24时起，福建省新冠疫情中风险区由执行突发公共卫生事件一级响应调整为执行新冠××疫情防控省级二级响应，将低风险区由执行突发公共卫生事件一级响应调整为执行新冠××疫情防控省级三级响应。2020年4月22日被告通过ＥＭＳ快递向原告邮寄了《交房通知书》，通知原告于2020年5月1日交房，当天原告签收该《交房通知书》。另，2020年4月3日，被告签收了浦城县自然资源局送达的《浦城县建设工程竣工规划条件核实整改意见通知书》，该通知书载明：华圣﹒梦笔明珠项目的地块北侧东段未符合建筑用地红线退让距离7米，应整改。相应的停车位的位置和数量、绿化等项目要相续整改。2020年4月20日，浦城县住房和城乡建设局对华圣﹒梦笔明珠项目在《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》盖章备案。 上述事实有《商品房买卖合同（预售）》、发票、按揭贷款放款凭证、《交房通知书》《浦城县建设工程竣工规划条件核实整改意见通知书》《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》《南平市人民政府关于印发南平市有效应对疫情促进城市开发建议有序健康发展十条措施的通知》、福建省人民政府官网新闻截图、福建省民族与宗教事务厅官网新闻截图、EMS快递物流信息等证据予以证明。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》意思表示真实、内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。依照《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）项的约定，被告应于2020年1月1日前交房，但被告至2020年5月1日才履行交房义务，存在逾期交房。被告对逾期交房的事实予以确认，但认为受新冠××疫情影响而逾期交房的期间属于不可抗力所致，应从逾期交房期间中扣除。因此，根据原、被告双方的诉辩，本案的争议焦点即为：新冠××疫情影响的逾期交房期间是否应从原告主张的逾期交房期间内扣除问题。对此，分析如下：《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，因此，新冠××疫情属于不可抗力情形。受新冠××疫情影响，对被告施工造成影响，虽新冠××疫情发生在被告逾期交房之后，但该不可抗力导致的被告逾期交房时间的延长，属于不可归责于被告原因导致的交房时间延长，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”的规定，该新冠××疫情影响属于不可抗力不能履行民事义务范畴，故该新冠××疫情影响期间被告不承担支付逾期交房违约金的违约责任。且依照《商品房买卖合同（预售）》第十二条对不可抗力免责作了明确约定“除不可抗力，出卖人未按照第十一条的约定将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1和2（不作累加）种方式处理”，因此，根据原、被告双方的合同约定，新冠××疫情影响的逾期交房期间也应予以扣除。原告依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，认为不可抗力发生在被告迟延履行之后，不能免除被告受新冠疫情影响期间的逾期交房违约责任。对此，本院认为，当事人迟延履行后发生不可抗力不能免责的规定，是指迟延履行后已经发生违约的事实，不会因违约行为后发生的不可抗力来影响其已经违约定性，故被告应当承担违约责任，但对于不可抗力所造成的违约责任的增加部分能否免责问题，应根据具体情况具体分析，本案中，从逾期交房时间的延长造成的违约损害后果及华圣公司在违约损失中的参与度来说，该部分交房时间的延长系因不可归责于被告的原因所造成，如还要求被告承担违约责任，有违公平。综上，被告因其逾期交房的违约定性不能因在其迟延履行之后发生的新冠××疫情而予以否认，应承担违约责任，但对其延期的违约责任中，因不可归责于被告原因造成交房时间延长部分，应从被告的逾期责任中予以扣除，该部分受新冠××疫情影响期间的扣除与《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定并不矛盾，且与《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”的规定相符合，故对被告辩称扣除受新冠疫情影响期间的主张，本院予以支持。对于免除被告受新冠疫情影响期间，被告提供了省、市政府文件或通知等予以证明，符合公平原则和社会公共利益政策，且原告对按文件计算得出疫情影响期间亦无异议，故对被告主张的疫情影响期间63天，本院予以确认。综上分析，对于原告主张的逾期交房违约金，本院部分予以支持，扣除新冠××疫情影响的63天，被告应支付原告逾期58天的逾期交房违约金。依照《商品房买卖合同》第十二条第1点第（1）小点约定，逾期在90天内的，应按每日全部房价款万分之三支付逾期交房违约金，根据被告违约58天计算得出被告应支付的逾期交房违约金为16406.44元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条规定，判决如下： 一、被告福建华圣房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告李永平、毛芳支付逾期交房违约金16406.44元； 二、驳回原告李永平、毛芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费940.9元，减半收取470.45元，由原告李永平、毛芳负担365.37元，由被告福建华圣房地产开发有限公司负担105.08元（被告福建华圣房地产开发有限公司应于本判决书生效之日起七日内，到本院立案大厅缴纳应负担的诉讼费，逾期未缴纳，将移送执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 员 张树仁 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 江 欢 书 记 员 周 旋 本案依据的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。