广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20101号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社，住所地广东省广州市白云区钟落潭镇障岗村。负责人：胡乃立，社长。委托诉讼代理人：黄海勇，广东维永律师事务所律师。委托诉讼代理人：高锦明，广东维永律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：胡少强，男，1975年10月26日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：刘雅莉，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐艳，广东百健律师事务所实习律师。上诉人广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社（以下简称“障岗一社”）与被上诉人胡少强土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初12976号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月21日开庭审理了本案。本案现已审理终结。障岗一社上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令胡少强赔偿障岗一社经济损失5万元；3.判令胡少强支付障岗一社土地占用费（按照每年4万元，自2017年12月23日起计算至胡少强实际交还土地之日止）；4.判令胡少强承担本案诉讼费、保全费。事实和理由:1.《障岗一社投地建房说明书》并不符合《中华人民共和国合同法》所规定的合同必备形式要件，陈述内容仅为一些告知性事项，未表明任何“标的、价款、履行方式”等内容，因此该说明书不直接约定障岗一社与土地使用人之间的任何权利义务，不能视同法律意义上的合同。2.根据双方提交的证据材料，均无法证明双方之间存在相应的投地合同关系，胡少强并非原来的土地使用人，双方提交的《中标明细表》明确显示案涉地块的中标人并非胡少强，胡少强属于后期办理付费手续时增补上去的。而且中标人签名显示为胡伟强。胡少强在后续办理手续所进行的签名应视为委托代理行为，而不应当将其视为合同主体。3.本次地块是障岗一社对集体经济组织成员发出招标的告示，并由符合资格条件的成员参与投标，按照《中华人民共和国招投标法》的规定，合同应当是在中标人中标后三十日内签订，本案争议的《障岗一社投地建房说明书》形成时间属于投标前，明显不符合合同要件和形成规定。4.双方之间关于土地租赁的合同可以继续履行，不存在合同无效或合同解除的事由。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，本案涉及的土地可以通过相关程序办理农用地转让审批手续，在未有证据证明该手续无法办理的情况下，一审法院认定合同无效并无法律依据。况且《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条并没有规定《中华人民共和国土地管理法》第六十三条为效力性强制性规定。5.即使涉案合同无效，但双方损失均为胡少强的过错所导致，依照法律规定，该损失应由胡少强承担。胡少强、胡伟强作为障岗一社集体经济组织的一份子，对障岗一社发布的招标公告内容和涉案土地现状、规划等应一清二楚，其在认可涉案地块的可利用情形下才参与投标，现其以无法建房、超出预期为由要求解除合同或确认合同无效，明显违反了诚实信用的民事行为准则。根据障岗一社发布的招标公告，涉案地块是以现状为交付中标人使用，障岗一社并不保证其建设用途且仅负责协助办理相关手续。根据法律相关规定，农用地可以通过相应手续变更为建设用地，障岗一社在未办理农用地转用手续的前提下，单方要求与障岗一社解除合同，障岗一社已经提交充分证明存在损失且该等损失由胡少强所导致，故该等损失应由胡少强承担。胡少强辩称，1.《障岗一社投地建房说明书》是合同性质，双方已经就双方之间租赁合同的民事权利义务关系约定明确。障岗一社以自己名义收取了胡少强的投地款和押金，涉案土地也已经交付给胡少强。且障岗一社从未要求胡少强出具相关委托资料，由此可见障岗一社是认可胡少强作为实际投地人，障岗一社与胡少强是形成实际合同关系，胡少强是本案适格主体。2.《障岗一社投地建房说明书》因违反国家强制性规定而无效。因无效合同取得的投地款和押金应全额归还给胡少强。3.胡少强对涉案《障岗一社投地建房说明书》无效并无过错。胡少强是根据障岗一社通知进行投标，其对涉案土地为农用地的性质并不清楚。而障岗一社明知涉案地块为农用地不能作非农用途的情况下仍然招标，过错在于障岗一社。故障岗一社要求胡少强赔偿损失支付土地占用费没有法律依据。4.涉案合同无效过错是障岗一社所导致，障岗一社应赔偿胡少强相应损失，仅将投地款押金的利息与土地占用费抵扣无法弥补胡少强的损失。胡少强向一审法院起诉请求，1、确认双方于2017年12月23日所签订的《障岗一社投地建房说明书》无效。2、障岗一社立即向我返还中标款710000元、押金50000元及利息（以760000元为基数，自2018年1月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返款之日止）。3、障岗一社承担本案诉讼费用。障岗一社向一审法院反诉请求：1、胡少强赔偿我方损失50000元。2、胡少强向我方返还案涉土地。3、胡少强支付我方土地占用费（按照每年40000元，自2017年12月23日起计算至实际交还土地之日止）。4、胡少强承担本案诉讼费。一审法院认定事实：胡少强是障岗一社的集体经济组织成员。2017年年底，障岗一社发出通知，将其禾场、牛房、黄枝山尾养猪场等地作为建房用地向社员公开竞投。之后，胡少强投得B2地块（面积为177.58平方米），中标款为710000元，障岗一社与胡少强签订《障岗一社投地建房说明书》，说明书载明：为解决本社部分无房户困难，必须本社户籍的村民（挂靠户籍人员除外）才可以参加投标，每户只可以投一处地；本次投地建房为一次性投标，中标者永久使用此地；交纳押金50000元才能参加投标，未中标者即退回押金，中标者建好首层后确认没有违反规划再退押金；中标者在中标后三天内须交齐中标款；中标者如日后建房，自己到有关部门申请有关建房手续，本社只能协助和提供证明，不负责建房一切责任；如日后国家征用此地，土地款归集体所有，楼房及其他补偿款归房主所有；等等。胡少强于2018年1月3日向障岗一社支付了投地押金50000元，于2018年1月8日支付了投地款710000元。之后，障岗一社将案涉土地交付胡少强使用，胡少强至今未实际利用土地。胡少强和障岗一社确认，关于胡少强投得案涉地块事宜，双方只签订《障岗一社投地建房说明书》，以及由胡少强在中标明细表上签名，没有另行签订其他书面合同。诉讼中，一审法院向广州市规划和自然资源局白云区分局调查案涉地块的地类性质、权属状况、有否办理农用地转用审批手续、是否取得建设用地规划许可等情况，该局于2020年6月28日复函：1、该地块现行土地利用现状为农用地（果园、农村道路、设施农业用地）；2、该地块在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中规划为农用地（园地、其他农用地）；3、该地块已核发《集体土地所有权证》（穗集有（2012）第10003306号），权利人是障岗一社；4、该地块查无农用地转用审批手续、《建设用地规划许可证》信息。障岗一社提供了会议记录三份、财务专用收据、发票、照片、会议表决结果到庭，拟证实该社对案涉地块进行了排水、主巷硬底化工程，并向村委会交纳管理费和向社员发放卖地款，胡少强的违约行为造成其极大的经济损失。经庭审质证，胡少强认为上述证据与本案没有关联，相关会议出席和同意的人数没有达到法定要求，案涉地块没有经过排水及硬底化建设，而且收据没有银行交易明细和发票印证，无法证实实际产生相关费用，也无法证明该管理费与本案存在关联，发票没有施工合同和银行交易明细相印证，案涉地块至今仍是长满杂草闲置状态，不具有交付建房的条件。以上事实，有通知、障岗一社投地建房说明书、财务专用收据、中标签名明细表、图纸、会议记录三份、财务专用收据、发票、照片、会议表决结果、复函及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：胡少强向障岗一社交纳押金和投地款，障岗一社将案涉土地交付胡少强使用，双方签订《障岗一社投地建房说明书》，由此可见，胡少强与障岗一社之间存在土地租赁合同关系。关于《障岗一社投地建房说明书》的性质，该说明书是土地竞投结束确定中标者后，由障岗一社分别与各中标者就所投得土地的建房等相关事宜签订的书面文件，胡少强投得案涉土地后，与障岗一社签订《障岗一社投地建房说明书》，虽名为说明书，但实为障岗一社与胡少强对案涉土地租赁关系所涉民事权利义务的具体约定，故障岗一社抗辩认为《障岗一社投地建房说明书》仅为风险提示并非合同的理由不成立，一审法院不予采纳。经查案涉土地属于农用地，并非建设用地，没有《建设用地规划许可证》及农转用审批手续，案涉土地租赁合同的目的是用作建房，将农用地用于非农业建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第六十三条的效力性强制性规定，应为无效合同。现胡少强主张其与障岗一社签订的《障岗一社投地建房说明书》（落款日期2017年12月23日）无效合理合法，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”障岗一社收取了胡少强交纳的案涉土地押金50000元及投地款710000元，现胡少强主张障岗一社返还上述款项760000元及支付该款按照法定标准计算从2018年1月8日起至实际退款之日止的利息合理合法，一审法院依法予以支持，同时，胡少强应当向障岗一社返还案涉B2土地。关于障岗一社主张的排污和街道硬底化工程费、向村委会交纳管理费、支付给村民代表或社员的会议费和场地使用费等损失问题。障岗一社虽提供了会议记录、财务专用收据、发票等证据到庭，但相关费用并非障岗一社履行案涉合同必然产生的损失，上述费用与案涉合同的履行之间不存在法律上的因果关系，且胡少强对该损失也无法预见，因此，障岗一社反诉主张赔偿损失50000元依据不足，一审法院不予支持。关于土地占用费问题。障岗一社已向胡少强交付案涉土地，现其主张胡少强支付土地占用费合理合法，一审法院予以支持。双方确认案涉土地是在交纳投地款后交付使用的，故一审法院认定土地实际交付时间为2018年1月8日。鉴于障岗一社对于租金计算标准未能提供任何证据到庭，故一审法院结合同期同类土地的市场平均价格综合考虑，酌情认定租金标准为0.5元/平方米/月。案涉土地面积共177.58平方米，即月租金应为88.79元。因此，胡少强应当按照88.79元/月向障岗一社支付从2018年1月8日起至实际交还土地之日止的土地占用费。障岗一社主张从2017年12月23日起计付土地占用费于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第四条、第四十四条、第六十三条之规定，一审法院判决如下：一、确认广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社与胡少强签订的《障岗一社投地建房说明书》（落款日期2017年12月23日）无效。二、于该判决生效之日起七日内，广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社向胡少强退回投地款710000元、押金50000元及支付利息（利息以760000元为基数，自2018年1月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至退款之日止）。三、于该判决生效之日起七日内，胡少强向广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社返还该社B2土地（面积为177.58平方米）。四、于该判决生效之日起七日内，胡少强向广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社支付土地占用费（按照88.79元/月为标准，从2018年1月8日起计至实际交还土地之日止）。五、驳回广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费6101元、反诉受理费1450元以及财产保全费4720元，由胡少强负担反诉受理费29.70元，广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社负担本诉受理费6101元、反诉受理费1420.30元及财产保全费4720元（胡少强预交的本诉受理费6101元和财产保全费4720元一审法院予以退回；广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社预交的反诉受理费1450元一审法院不予退回。于该判决生效之日起三日内，胡少强向广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社支付反诉受理费29.70元；广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社向一审法院交纳本诉受理费6101元和财产保全费4720元）。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为涉案《障岗一社投地建房说明书》的性质、合同效力问题及合同效力认定后的处理。对此本院评析如下：关于涉案《障岗一社投地建房说明书》的性质的问题。虽该文件名为说明书，但鉴于该说明书对于胡少强与障岗一社如何使用涉案土地及双方的权利义务关系进行了具体约定，系双方当事人意思表示一致的结果，其性质应属于合同。障岗一社上诉称该说明书并非合同的理由不成立，本院不予采纳。关于合同效力问题及合同效力认定后的处理的问题。涉案土地大部分属于农用地，没有《建设用地规划许可证》及农转用审批手续而转让用于非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第六十三条规定，原审法院认定涉案合同无效并无不当，本院予以确认。障岗一社上诉认为土地管理法第六十三条为管理性规定故合同不存在无效事由的主张不成立，本院不予采纳。涉案合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。在涉案土地并未办理农转用审批手续的情况下，双方仍签订涉案合同，双方对涉案合同的无效均存在过错且过错相当，故障岗一社和胡少强应各自承担责任，原审法院判令障岗一社返还胡少强投地款1330000元和押金100000元，以及胡少强返还障岗一社涉案B2地块合法有据，本院予以确认。但对于利息返还及土地占用费支付的问题，本院认为，在合同开始履行至被确认无效之前，障岗一社占有胡少强资金与胡少强占有涉案土地的行为均产生相应孳息，表现为资金利息及占有土地收益，也应折价返还，在双方互相返还孳息时应综合考虑相关因素，避免一方因合同无效而获益。因此，胡少强请求障岗一社支付的投地款利息和押金利息应与其需支付的土地占用费相抵，对于其关于支付投地款利息和押金利息的请求及障岗一社要求支付土地占用费的请求均无另行判决的必要。原审法院以障岗一社未举证证明其主张的租金标准为由，进而采用该地同期同类土地出租的市场平均价格的土地占用费计算标准，得出的资金利息远高于土地占用费，使得胡少强因合同无效而获益，不符合公平原则，本院予以纠正。至于障岗一社请求赔偿损失的上诉请求，因该项请求亦被合同无效的后果所覆盖，属于重复请求，故本院对其请求不予支持。综上所述，广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第四条、第四十四条、第六十二条第一款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初12976号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初12976号民事判决第二项、第四项、第五项；三、广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社于本判决送达之日起七日内向胡少强退回投地款710000元及押金500000元；四、驳回胡少强的其他诉讼请求；五、驳回广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6101元，由广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社负担637元，胡少强负担5464元；反诉案件受理费1450元，由广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社负担594元，胡少强负担856元；财产保全费5000元，由广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社负担。二审案件受理费5950元，由广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社负担5422元，胡少强负担528元。本判决为终审判决。审判长  李琦二〇二〇年十月二十九日法官助理何美婷书记员吴嘉茵