湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初2408号原告：周亚京，男，1970年8月16日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。被告：孝感市凌云置业有限责任公司。住所地：湖北省孝感市孝南经济开发区红卫社区长兴二路南。统一社会信用代码：91420902662268807F。法定代表人：段子桥，该公司总经理。委托诉讼代理人：周伦强，湖北自强律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱季涛，系该公司员工。被告：孝感市金桥物业服务有限公司。住所地：孝感市车站街胜利街特**。统一社会信用代码：914209005914711105。法定代表人：段应桥，该公司总经理。委托诉讼代理人：周伦强，湖北自强律师事务所律师。原告周亚京诉被告孝感市凌云置业有限责任公司（以下简称凌云公司）、孝感市金桥物业服务有限公司（以下简称金桥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理,原告周亚京、被告凌云公司的委托诉讼代理人周伦强和邱季涛、被告金桥公司的委托诉讼代理人周伦强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周亚京向本院提出诉讼请求：1、被告凌云公司履行《商品房买卖合同》第八章第二十条和承诺书规定的义务，立即协助原告办理房屋产权转移登记，协助原告最终取得该房屋不动产权证书，被告凌云公司承担《商品房买卖合同》第八章第二十条第二款规定的违约责任，向原告支付逾期办理房屋产权转移登记违约赔偿金人民币3982元。2、被告返还违规收取原告的房屋维修基金人民币5978元。3、被告金桥公司返还原告已支付的物业费、卫生费、代收水电费合计人民币2054元。4、被告凌云公司承担原告误工费、交通费、通讯费等合计人民币1000元。5、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年9月19日，原告与被告凌云公司正式签定了《商品房买卖合同》(合同编号：XG17014210)，该合同已在属地房产局网签备案。根据合同约定，原告购买被告凌云公司开发的商品房项目“剑桥鑫天地”一期A1-501房屋，原告已向被告凌云公司支付房款人民币398196元，原告已履行合同约定的全部义务。根据合同约定，被告凌云公司应于2017年12月31日前向原告交付经合法验收的房屋，但被告凌云公司在长达两年未告知原告房屋没有取得相关部门合法验收手续的情况下，将房屋进行所谓交付原告使用，向原告违规收取房屋维修基金人民币5978元，并经被告凌云公司选聘的物业公司违规收取原告的物业费、卫生费、代收水电费合计人民币2054元。被告凌云公司在未具有法定条件下直接交付房屋原告使用已是欺诈违法行为，原告不予认可。2019年10月15日，原告将被告凌云公司、被告金桥公司起诉至孝南区人民法院，经调解，双方达成赔偿部分原告损失以终结本次诉讼程序的和解协议。然六个月已过，被告凌云公司承诺的办理产权转移登记最后日期已过月余，至今仍未办理。至此，原告以为被告凌云公司毫无履行合同及承诺书约定义务的诚意，为维护原告合法权益不被侵害，原告再次将被告凌云公司、被告金桥公司起诉至孝南区人民法院。诚恳人民法院依法判决如诉。被告凌云公司辩称，1、原告周亚京诉状中的3982元逾期办证违约金的请求，已在周亚京上次诉讼程序中得到了赔偿，其再次起诉属于重复起诉，法庭应依法驳回起诉。2019年10月18日，孝南区人民法院立案周亚京起诉答辩人逾期交房和逾期办证的违约赔偿案件，在诉讼中，在主审法官的多次协调以及双方协商沟通下，双方达成了赔偿和解协议，协议约定：答辩人—次性赔偿周亚京300**元，周亚京完成撤诉手续，双方有关逾期交房和逾期办证争议终结，若任一方违反上述约定则须承担30000元的违约赔偿责任。孝南区人民法院于2019年11月18日作出(2019)鄂0902民初4547号民事撤诉裁定书。现周亚京又为上述争议提起诉讼，明显属于重复起诉，不应得到法律支持。另外，周亚京重复起诉也违反和解协议约定，答辩人将另行起诉追究其30000元的违约赔偿责任。2、2020年由于新冠××疫情的影响，特别是属于疫情重灾区的湖北省，所有行政办事机关和相关单位均处于停产停业状态，直到5月份以后才逐步恢复正常工作。在此情况下，答辩人申请的房屋不动产权证办证手续直到2020年7月份才得到主管部门的批准，原告周亚京的不动产权证已于2020年7月10日办理完成，但由于周亚京向银行申请了房屋按揭贷款，根据周亚京与银行的贷款合同约定，房屋不动产权证被抵押到银行了，故此，即便答辩人如周亚京所说的逾期一个多月才办理完成不动产权证，但由于今年的新冠××疫情事件属于国家司法机关定性的不可抗力，因此，根据不可抗力因素的法律规定，由于该事件导致的违约责任，不能归责于答辩人。3、根据法律和政策规定，房屋维修基金是指住宅楼房的公共部位、共用设施、设备的维修养护基金，由售房单位和购房人共同筹集交纳，为全体业主共有，由房屋行政主管部门设立代管帐户，专款专用。房屋维修基金一般由房屋开发商代为收取，并按法律规定缴存至主管部门的代管帐户。据此，周亚京诉请答辩人返还房屋维修基金的请求，不应得到法律的支持，应依法驳回其起诉。4、周亚京缴纳的物业费、卫生费、代收水电费属于小区住户应该支付的正常生活消费性支出，不应返还。5、原告周亚京诉请的误工费、交通费、通讯费的请求没有法律规定、也没有合同约定，不能得到支持。被告金桥公司辩称，1、原告周亚京缴纳的物业费、卫生费、代收水电费属于小区住户应该支付的正常生活消费性支出，不应返还。原告周亚京于2017年12月15日验收接收了所购买的“剑桥-鑫天地”A1-0501号房，并于同日与答辩人签订《前期物业服务协议》，合同中约定了物业费、卫生费、代收水电费的收费标准和收费期限，周亚京所缴纳的物业费、卫生费、代收水电费即属于上述费用。2、在本案中，原告周亚京是以房屋买卖合同纠纷起诉孝感市凌云置业有限责任公司的，而答辩人与周亚京是属于物业服务合同关系，两个合同关系属于不同的当事人、不同的诉讼标的。因此，答辩人不是本案中周亚京与孝感市凌云置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷的适格被告，法庭应依法驳回其起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告周亚京提交的证据一《商品房买卖合同》、《住房（商业用房）按揭借款合同》、增值税发票、收据；证据二《和解协议》；证据三《承诺》，被告对上述证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，因被告对证据的真实性无异议，故对证据证明的事实部分予以采信。被告凌云公司提交的证据一《民事诉状》、《和解协议》、《民事裁定书》；证据二《不动产权证》；证据三《湖北省住宅专项维修资金专用票据》，原告对上述证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，因原告对证据的真实性无异议，故对证据证明的事实部分予以采信。被告金桥公司提交的证据一《房屋交接验收资料》；证据二《前期物业服务协议》；证据三《物业缴费清单》，原告对上述证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，因原告对证据的真实性无异议，故对证据证明的事实部分予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2017年9月19日原告周亚京与被告凌云公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定，原告周亚京购买被告凌云公司开发的坐落于孝感市××新××镇永安社区“剑桥·鑫天地”A1-0501房屋，房屋面积118.93平方米，房屋总价396131元；付款方式为原告支付房款196131元，余款200000元申请银行按揭贷款；房屋交付时间为2017年12月31日；买受人未能在房屋交付90日内取得房屋所有权证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告周亚京于2017年10月22日与湖北孝感农村商业银行股份有限公司签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，借款200000元用于支付购房余款，同时约定原告购买的上述房屋作为借款的抵押物，贷款人有权要求办理正式抵押登记手续。2017年12月15日被告凌云公司向原告周亚京交付房屋，同日与被告金桥公司签订《前期物业服务协议》，双方约定了物业服务费用标准及其他权利义务。此后原告周亚京交付了2018年1月1日至2018年12月31日的物业费、卫生费、水电费等费用2054元。2019年10月15日原告周亚京将被告凌云公司和金桥公司起诉至孝感市孝南区法院，要求被告承担逾期交房违约金、协助办理房屋不动产权证和逾期办证违约金、返还房屋维修基金、返还物业服务费、误工费等诉请。2019年11月17日双方达成和解协议，由凌云公司赔偿周亚京300**元后，周亚京向法院撤诉。2019年11月18日原告周亚京按照和解协议的约定向法院申请了撤诉，孝感市孝南区人民法院于2019年11月18日作出（2019）鄂0902民初4547号民事裁定书，裁定准许原告周亚京撤回起诉。2019年11月18日被告凌云公司向原告周亚京承诺在2020年5月10日前为其办理商品房的房屋所有权转移登记的相关手续。此后因不可抗力的疫情原因，被告凌云公司未能在承诺期限内办理商品房的房屋所有权转移登记的相关手续。2020年7月27日原告周亚京再次将被告凌云公司和金桥公司起诉至法院。另查明，2020年8月11日被告凌云公司向孝感市住房和城乡建设局交纳了原告周亚京交付的住宅专项维修资金5974元，并由孝感市住房和城乡建设局开具了《湖北省住宅专项维修资金专用票据》。2020年8月14日被告凌云公司为原告周亚京购买的涉案房屋办理了房屋权利人为陈梦娇和周亚京的房屋不动产权证【鄂（2020）孝南区不动产权第0003891号】。因原告周亚京与湖北孝感农村商业银行股份有限公司签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定涉案房屋为原告的借款提供抵押，故该银行留存涉案房屋的不动产权证，并要求原告办理正式的抵押登记手续，但双方未办理正式的抵押登记手续。本院认为，本案案由系商品房买卖合同纠纷。对于原告周亚京要求被告凌云公司赔偿逾期办证违约金的诉请，因双方就该事宜已达成和解，且凌云公司已按和解协议履行了赔偿款项，原告再次提起诉讼于法无据，不予支持。对于原告要求被告凌云公司协助办理房屋产权转移登记以及返还房屋维修基金的诉讼请求，本案在判决前被告凌云公司已经办理了涉案房屋的权利人为原告周亚京的不动产权证，房屋维修基金亦是原告应当缴纳的费用，且逾期办理房屋产权转移登记系不可抗力的疫情原因导致逾期，故对原告的该项诉请不予支持。原告对于被告金桥公司的诉讼请求系另一法律关系，且依据双方签订的《前期物业服务协议》的约定，原告诉请被告金桥公司返还的物业费2054元，系原告应当支付的物业管理服务费用，故对原告的该项请求不予支持。原告请求的误工、交通、通讯等费用，于法无据，不予支持。综上所述，原告周亚京的诉讼请求，无事实和法律依据，依法不予以支持。依照【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释】第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告周亚京的诉讼请求。本案受理费7498元，减半收取3749元，由原告周亚京负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  李雪梅二〇二〇年十月二十三日书记员  梅嘉欣附相关法律条文：【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释】第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成功的，应当及时判决。