福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0203民初17154号 原告：厦门市置强房地产营销策划代理有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路**宏业大厦1403之二。 法定代表人：余永平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈美珍，福建阳光宏业律师事务所律师。 被告：吴选红，男，1984年12月18日出生，汉族，住厦门市海沧区。 原告厦门市置强房地产营销策划代理有限公司(以下简称置强公司)与被告吴选红居间合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，公开开庭进行了审理。原告置强公司的委托诉讼代理人陈美珍，被告吴选红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 置强公司向本院提出诉讼请求：1.吴选红向置强公司退还保证金3000元；2.吴选红向置强公司支付佣金40000元。事实和理由：2019年10月，置强公司与吴选红第一次签订《限时独家委托书》，约定吴选红将坐落于厦门市海沧区沧翔路77号702室房产委托置强公司出售，因置强公司未在独家期间将房屋出售，1000元保证金被吴选红没收。2020年3月27日，双方第二次签订《限时独家委托书》，委托期限为2020年3月27日至2020年6月27日，委托价格为160万元，置强公司并支付吴选红3000元保证金，并做了独家网签手续。然在委托期限内吴选红却在其他中介机构将房屋出售，并向厦门房地产中介协会投诉要求撤销网签以达到过户的目的，协会强制要求撤销，置强公司只能先解除网签，根据合同第四条第3款约定，在委托期限内，甲方（吴选红）自行撮合成交或与其他中介机构成交或者个人成交均应向乙方（置强公司）支付本协议委托价格的2.5%佣金，因此吴选红应该向置强公司支付上述佣金，置强公司多次与吴选红协商均未果，置强公司为了维护自身的权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 吴选红辩称，其于2020年4月7日经置强公司的员工石三兵居间介绍，将讼争房屋以159万元出售给案外人杨燔。置强公司并未向吴选红告知石三兵已经从其公司离职，其在签约时并不知道石三兵已离职，嗣后因置强公司仍带客户看房，经询问后才得知石三兵已从置强公司离职。因此吴选红并不存在违约，不同意支付佣金，但同意退还3000元保证金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年10月20日，吴选红（甲方）和置强公司（乙方）签订一份《限时独家委托书》，约定甲方委托乙方出售厦门市海沧区沧翔路77号720室房产，产权登记面积为48.97平方米，委托出售价为160万元，甲方同意在此价格基础上若通过乙方介绍达成意向均可成交，委托期限自2019年10月21日至2020年1月20日。乙方在签订本委托协议时，乙方应支付给甲方保证金1000元。同日，置强公司向吴选红支付了1000元保证金。截止委托期限届满，讼争房屋并未出售。 2020年3月27日，吴选红（甲方）再次就前述房屋和置强公司（乙方）签订一份《限时独家委托书》（即讼争合同），约定委托期限自2020年3月27日至2020年6月27日，委托出售价为160万元，甲方同意在此价格基础上若通过乙方介绍达成意向均可成交。该委托书第二条乙方义务约定：1.在签订本委托协议时，乙方应支付给甲方保证金3000元。2.乙方负责该房屋免费保洁。3.代为寻找并提供适合的房地产需求信息。4.乙方负责该房屋在门户网站免费推广、报纸免费刊登、免费小区驻守等推广。5.提供咨询并根据甲方的要求下，根据甲方提供的证件和资料代为甲方办理上市审批、房产过户手续等（需另收代办费）。6.提供专业咨询，草拟或推荐买卖合同文本。第三条佣金与费用约定：甲乙双方确认中介服务佣金额为甲方与他方所签订的房地产买卖协议标的金额的2.5%，代办业务费用为人民币800元，甲方在与他方签订房地产买卖协议时由购买方向乙方支付佣金及所需代办费业务费用。第四条甲方义务约定：1.甲方无论通过何种途径直接或间接与乙方介绍过的客户成交，均须向乙方支付本协议委托价格的2.5%，并返还已收取的保证金。2.甲方委托乙方代办上市审批房产过户手续的，应及时提供真实完整的证件与资料。3.委托期内，甲方自行撮合成交或与其他中介组织机构成交或个人成交均应向乙方支付本协议委托价格的2.5%佣金。4.委托期内，甲方因个人原因取消出售房产意愿，需向乙方支付本协议委托价格的2.5%。5.甲方保证在委托期限内为乙方提供方便看房，看房时间为全天，甲方不得拒绝乙方要求看房三次以上（以乙方发给甲方的短信记录为准），否则视为违约，甲方承担相应的违约责任。6.在委托期限内乙方将甲方该房产售出，在甲方收到购房定金时，则甲方须全额退还本协议所约定的保证金。同日，置强公司向吴选红支付了3000元保证金。 2020年4月7日，吴选红与案外人杨燔签订了一组标识为“链胜”的《房屋买卖业务签订文件合订本》，其中包括一份《厦门市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定将讼争房屋以159万元出售给杨燔。同日，吴选红（甲方、出售人）与案外人杨燔（乙方、买受人）还与厦门百安心房地产有限公司（丙方、居间方）签订了一份《居间服务合同》，约定鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就讼争房屋签订了一份《厦门市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，三方签订该居间服务合同，约定由乙方向丙方支付居间代理费30000元。2020年6月15日，吴选红与杨燔、谢燕芳就讼争房屋交易签订了《存量房买卖合同》。 本案审理中，吴选红陈述置强公司员工石三兵、小廖均有带人看房，其中石三兵多次带领杨燔看房，其出售房屋时并不知道石三兵从置强公司离职；置强公司店长杨伟曾于2020年4月14日向其发送微信要带人看房，因链胜合同约定的违约金很高，故2020年4月后曾告知杨伟不再出售房屋，提交其与石三兵、杨伟的微信聊天记录为证，石三兵在微信中称其于3月份从置强公司离职。 置强公司陈述石三兵于2020年4月2日从其公司离职，其与吴选红的聊天记录无法证明是石三兵是讼争交易居间人，经查询，贝壳网上登记该笔交易的中介人员是链胜房产的曾生柏。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 讼争《限时独家委托书》属于居间合同性质，该委托书第四条第1点及第3点约定内容本意是为了防止买方利用中介公司提供的房源信息却跳过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为合法有效。根据该条约定，衡量买家是否构成“跳单”违约应从买家是否利用了中介公司提供的房源信息、机会等条件进行判定。 本案中，吴选红对讼争房屋买家系经置强公司介绍并无异议，并主张讼争交易实际由置强公司居间完成。吴选红作为具有民事行为能力的民事主体，对其签订的相关合同应具有正常的识别、理解能力，其签署了一组标识为“链胜”的《房屋买卖业务签订文件合订本》，其中《居间服务合同》更是明确约定交易居间方为厦门百安心房地产有限公司，吴选红主张讼争交易居间方实为置强公司，显然与前述合同的约定不符。此外，吴选红还主张在签订售房合同时并不知道石三兵从置强公司离职，但签订该合同数日后，当置强公司员工向其提出带人看房要求时，吴选红既未当即提出房屋已经出售，也未对置强公司继续带人看房表示疑问，而系以不再售房为由予以推脱，与常理不符。 吴选红在委托期内与置强公司介绍的客户在其他中介机构居间下完成讼争交易，根据讼争《限时独家委托书》第四条第1条、第3条约定，吴选红应向置强公司支付佣金及退还保证金3000元。鉴于置强公司确未参与讼争房屋交易的后续过程，本院酌定佣金为20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、吴选红于本判决生效之日起十日内向厦门市置强房地产营销策划代理有限公司退还保证金3000元； 二、吴选红于本判决生效之日起十日内向厦门市置强房地产营销策划代理有限公司支付佣金20000元； 三、驳回厦门市置强房地产营销策划代理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费438元，由厦门市置强房地产营销策划代理有限公司负担204元，吴选红负担234元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 王 瑛 二〇二〇年十月十五日 书记员 马嘉慧 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。