安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2020）皖0102民初11374号原告：合肥宇天物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区天长路******，统一社会信用代码913401007389306697。法定代表人：方玉培，该公司总经理。委托诉讼代理人：李志伟，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李阳，安徽徽杰律师事务所律师。被告：徐武，女，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告合肥宇天物业管理有限公司（以下简称“宇天物业公司”）诉被告徐武物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告宇天物业公司的委托诉讼代理人李阳、被告徐武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宇天物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付拖欠的物业费共计3080.4元整，及违约金924.12元整，合计4004.52元；2.被告承担本案相关诉讼费用。事实和理由：原、被告于2007年8月14日签订《物业管理服务合同》,就原告为豪世优庭一期小区提供物业服务进行了约定,合同约定:小高层住宅按建筑面积0.97/元/月/㎡收取物业费,物业费可分季度、半年、一年缴纳,被告不按合同规定的收费标准和时间缴纳有关费用的,原告将书面告知、电话告知被告补交并处以违约金每日2‰,并保留诉讼请求的权利。合同签订后,原告按约定履行了服务义务,被告自2018年1月1日起拖欠物业服务费至今,经原告多次催告,仍拒缴纳，至2019年12月31日，被告共计拖欠物业管理服务费24个月，合计3080.4元整，违约金924.12元整，共计4004.52元整。综上，被告逾期缴纳物业费的行为，已严重侵犯了原告的合法权益。为了给小区其它业主提供更好的物业服务，维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。徐武辩称，对原告主张的未交费时间段没有异议，收费标准由法院依法核定。被告之所以不交纳物业费，是因为原告在与被告协商交纳物业费时擅自将被告家中的水停了，且被告曾一个月内乘坐电梯被困两次，被告只能每天走楼梯。另外，案涉小区环境脏乱差、健身器材凌乱破损，公共场所连散步的地方都没有。宇天物业公司围绕其诉讼请求向本院提交了企业法人营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、物业服务合同、收费许可证复印件、安保保洁工作记录、催费通知、律师函、快递单，本院对上述证据的真实性予以确认。基于以上认定的证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下：被告徐武系合肥市瑶海区豪世·优庭小区1幢911室业主，房屋面积为132.32平方米。宇天物业公司（甲方）与徐武（乙方）签订《物业管理服务合同》一份，合同约定：由原告宇天物业公司为豪世·优庭小区提供物业管理服务，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。徐武按照物业服务协议的约定接受物业管理企业的服务，依据本合同向宇天物业公司按时、足额的交纳物业管理费及其他约定的费用。物业管理服务的内容为：接受业主入住前的咨询服务；办理业主入住及交接房的相关手续；办理业主及物业使用人的二次装修“申请、审批”；清洁卫生管理；绿化日常维护管理；治安、消防、车辆停放及交通秩序管理；公共水、电日常维修管理；排污、道路、房屋共用部位的养护维修；附属设施设备的维护；代收代缴水、电、气费、有线、电讯、网络；义务组织社区文化活动，协助政府宣传教育；提供有偿服务、无偿服务；新增设的其他服务项目。乙方办理入住手续期间应缴纳年度内物业管理费用。首次费用到期后分季度、半年缴纳，预缴全年费用的自愿。收费标准为小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.97元。甲方违反本合同，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任。乙方违反本合同，不按合同规定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方将书面告知乙方和电话告知乙方，仍未缴纳的，甲方有权要求乙方补交并处以滞纳金每日2‰，并保留诉讼请求的权利。本合同自签订之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订“物业管理服务合同”生效之日终止。合同生效后，宇天物业公司依约为该小区提供了物业管理服务。因被告徐武自2018年1月1日起未再缴纳物业费，原告宇天物业公司经催交未果后遂诉讼来院。本院认为：原告宇天物业公司与被告徐武签订的《物业管理服务合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。对于宇天物业公司主张的物业费，本院认为，缴纳物业费是每一位业主的义务，物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告作为业主，在接受了原告提供的物业服务后，理应交纳物业费。宇天物业公司提交的收费许可证的有效期虽至2007年9月，但根据《安徽省物业管理条例》第六十六条的规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”宇天物业公司与徐武在《物业管理服务合同》中约定物业管理服务费为小高层0.97元/月/平方米，宇天物业公司提交的收费许可证亦显示2007年9月经合肥市物价局许可豪世·优庭小区商住楼住宅综合服务费为0.97元/月/平方米，现宇天物业公司仍按此标准主张并未超过原合肥市普通住宅小区物业公共服务费政府指导价规定的范围，也符合双方合同的约定，故对宇天物业公司主张的收费标准，本院予以支持。经本院查明宇天物业公司在提供公共区域管理方面确实存在没有达到应有标准的情况,故本院酌情按照合同服务内容予以扣减20%的物业服务费用。被告徐武房屋面积为132.32平方米，其物业费的收费标准为小高层0.97元/月/平方米，宇天物业公司主张徐武自2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费按照该标准计算24个月，不违反法律规定，经本院核算该期间徐武应缴纳的物业费应为2464.33元（132.32平方米×24个月×0.97元×80%）。关于宇天物业公司主张的违约金，由于双方在出现物业服务合同矛盾时，应平等协商，互相沟通加以解决。本案宇天物业公司履行合同亦存在瑕疵，徐武不交物业费系对其提供的服务存在异议，故本院对其违约金的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《安徽省物业管理条例》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，的规定，判决如下：一、被告徐武于本判决生效之日起十日内支付原告合肥宇天物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2464.33元；二、驳回原告合肥宇天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐武负担。本判决为终审判决。审判员  张慧霞二〇二〇年十月二十八日法官助理赵阿燕书记员张莹附本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《安徽省物业管理条例》第六十六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。