贵州省贞丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2325民初2207号 原告：余兴丽，女，1963年2月27日生，布依族，中专文化，退休医生，住贵州省贞丰县。 原告：余懿，男，1989年5月3日生，布依族，大专文化，教师，住贵州省贞丰县。 原告：余昊，男，1993年12月27日生，布依族，大专文化，医生，住贵州省贞丰县。 委托诉讼代理人：陶金鑫，贵州言方律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：贵州根树林房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区君子巷宏业阳光佳居**（A）******。 法定代表人：李根，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈顺利，男，1989年3月15日生，汉族，高中文化，住贵州省册亨县，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：左前辉，贵州旺明律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告余兴丽、余懿、余昊诉被告贵州根树林房地产开发有限公司（以下简称“根树林公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余兴丽及其委托诉讼代理人暨余懿、余昊的委托诉讼代理人陶金鑫到庭参加诉讼，被告贵州根树林房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈顺利、左前辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告2015年9月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015001405）；2.判令被告立即退还原告购房款188303元、商铺测绘转移手续费2500元、商铺契税5649元、商铺水电闭路开户费2500元、商铺维修基金3766元（以上合计202718元），并自2015年10月1日起以202718元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告支付违约金直至购房款退还完毕之日止；截止起诉之日已产生违约金57774元；3.判令被告自2015年10月2日起每日按已付房款的万分之一向原告支付逾期交房违约金，截止起诉之日已产生逾期交房违约金35617.6元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：余从宽（已故）与余兴丽系夫妻关系，二人婚后育有余懿、余昊二子。2015年9月30日原告余兴丽与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发的位于贞丰县商铺出让给原告，该房单价每平方米12680.34元，总价款188303元,建筑面积18.68平方米，套内建筑面积14.85平方米，层高为5.40米；此外，合同还对交房时间、交房条件及逾期交房责任等双方的权利、义务进行了详细约定。签订合同当日原告一次性付清了全额房款188303元、商铺测绘转移手续费2500元、商铺契税5649元、商铺水电闭路开户费2500元、商铺维修基金3766元，以上合计202718元。另，2015年10月1日原告与被告关联的公司贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司签订了《房屋委托租赁合同》，约定原告将其向被告购买的商铺委托给贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司统一经营管理，向原告支付租金，因贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司未能将商铺转租出去，双方约定租期将至，2020年4月被告通知原告办理商铺的收房手续，原告到现场对商铺进行了查验，发现商铺的顶部被被告加装了约5.74平方米的通风管道，导致该商铺的层高与合同约定的5.4米层高严重不符，达不到被告销售房屋时宣称的“买一层当两层用”，该商铺的现状致使原告无法实现合同目的，给原告造成了巨大损失。且被告还存在延迟交房的违约行为，双方合同约定被告应于2015年10月1日前交付该商铺，但被告却于2020年4月才通知原告办理相关收房手续。综上，被告的行为属于严重违约，极大损害了原告的合法权益，为此原告多次找被告协商未果，故诉至法院请求人民法院判决支持原告诉请。 庭审中，原告变更第二项诉求为要求被告按一年期贷款市场报价利率向原告支付违约金直至购房款退还完毕之日止；并放弃在本案中的第三项诉讼请求，另案主张。 被告根树林公司辩称：一、请求驳回被答辩人的全部诉讼请求，本案的案件受理费由被答辩人承担。答辩人既不存在根本违约也不存在主张解除商品房买卖合同的法定事由。2015年9月30日商品房买卖合同中明确约定，交房时间为2015年10月1日，答辩人已具有独立资格的商业运营管理有限公司（以下简称“商管公司”），商管公司客户直接向答辩人办理房屋交接手续，但案涉房屋权属登记手续由答辩人与被答辩人另行办理。答辩人根据商管公司所提供的前述委托合同第四条第9款约定，在约定的交房时间内向该公司交付了被答辩人所购买案涉房屋，完成了向被答辩人交付其所购房屋用途为商铺的约定义务。二、本案诉讼时效已经过，被答辩人诉称答辩人于2020年4月才通知其来办理收房手续的事由，与案涉客观事实不相符。2020年4月是通知其前来办理房屋产权证并非是收房。三、被答辩人仅与商管公司存在委托租赁法律关系，而与答辩人根本不存在任何委托租赁法律关系，其诉请所主张的事由于法、于情、于理均不能成立。四、本案的案涉合同的争议以四个关键词为争议焦点：关联公司，也就是商管公司是具有独立法人资格的公司；商铺转租的问题，是被答辩人与案外人签订的租赁合同，并没有与答辩人签订租赁合同；答辩人是通知被答辩人来办理产权证手续而不是收房手续；层高，被答辩人把建筑物的层高以商铺顶部按照备案的图纸施工所增加的这部分消防通风管道进行混淆，5.4米的层高并没有减少；迟延交房，答辩人并没有任何迟延交房的行为，已经将房屋交给了商管公司。五、原告方已于2020年6、7月份在被告的协助下办理了房屋产权证书，根据被告委托的商管公司通知原告，原告已在房管部门办理了房产证。 原告向本院提交如下证据： 1、户口簿复印件2张，余兴丽、余懿、余昊身份证复印件各一份，拟证明原告的身份信息及诉讼主体资格。被告无异议。 2、《企业信用公示报告》复印件一份，拟证明被告各项信息及诉讼主体资格。被告无异议。 3、编号2015001405《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案表》复印件各一份、收款收据5张、通风管道分布情况照片2张，拟证明：①、原告与被告之间存在商品房买卖合同关系，双方对房屋价款、建筑层高、建筑面积、付款方式、付款时间、交房时间、交房条件、违约责任等权利义务关系进行了约定；②、原告已支付购房款188303元、商铺测绘转移手续费2500元、商铺契税5649元、商铺水电闭路开户费2500元、商铺维修基金3766元，以上合计202718元；且双方在合同第七条中已约定购房款包括水电安装费用，但被告却违约收取商铺水电闭路开户费，属于违约收费，应退回相关费用；③、被告交付商铺实际层高不符合约定层高的事实。被告对合同真实性无异议，但对证明内容有异议。认为，首先，该证据并不能证明被告违约；其次，该合同第11条约定了具体的交付时间，第13条约定了逾期交房的责任。对收款收据的真实性无异议。对提供的图片的证明内容及目的有异议，认为原告混淆了房屋层高与被告根据备案的施工图安装的消防通风管道。 4、《房屋租赁合同》一份，拟证明原告在被告斡旋下将购买的商铺委托给与被告关联的贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司统一经营管理的事实。被告对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，原告没有任何证据表明被告操纵，该房屋委托租赁合同是原告与具有独立法人资格的商管公司签订的，与被告没有任何关系；该合同的第二条也明确约定在2015年10月1日被告已经将房屋交付给商管公司，第10条也明确约定原告方将商铺的设计装修商业广告转租经营使用，原告应当配合，在租赁期内可以对房屋进行装修改造，第3条也明确约定“因业务需要乙方可不经甲方同意改造房屋外立面、改变内部平面布置、改善装潢和增加设施等”；第9条约定“乙方可直接向房屋的建设单位办理房屋交接手续”，该条也明确了对案涉房屋的指示交付。 被告针对其辩解向本院提交证据如下： 1、商管公司的营业执照复印件一份，拟证明商管公司是独立法人控股，是具有独立民事行为能力的公司。原告对该证据的三性无异议，但该证据不能证明该公司与被告的关系，被告是可以对该公司进行实际控制管理。 2、案涉房屋施工设计图一份（原件被告当庭举证后带回，庭后三天提交复印件），该施工设计图是经省住建厅备案的，案涉房屋是根据施工设计图进行严格施工的，在施工图中是包含消防通风管道的。原告对被告方的证明目的不予认可，认为该证据恰好证实了被告利用消防通风管道而导致层高不足的事实，且被告提交的该组证据被告未在商品房买卖时向原告方释明，被告方的该行为属于对原告方的欺诈。 上述原、被告双方提交的证据，经审查，客观、真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。 根据采信的证据和庭审查明事实，认定本案法律事实如下： 原告余兴丽与其丈夫余从宽（已故）于2015年9月30日与被告贵州根树林房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告及其丈夫余从宽购买被告位于贞丰县生态公园城市综合体（贞丰县丰茂广场）的商铺一个，商铺位于1幢负1层70号，房号为A-（-1）-70，商铺层高为5.4米，建筑面积为18.68平方米，套内建筑面积为14.85平方米，商铺单价为12680.34元/平方米，总价款为188303元；买受人应当在2015年9月30日一次性支付全部价款；出卖人应当在2015年10月1日前向买受人交付商铺。合同还对逾期付款及逾期交房责任、房屋交接手续等事项进行了约定。合同签订当日，原告一次性支付合同总价款188303元、商铺测绘费及转移手续费2500元、商铺水电闭路开户费2500元、商铺维修基金3766元、商铺契税5649元。2015年10月1日，原告余兴丽及其丈夫余从宽签订商品房预售合同登记备案表，同日，原告余兴丽及其丈夫余从宽（甲方）又与贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司（乙方）签订《房屋委托租赁合同》，将原告购买的丰茂广场A区负一层70号房屋（即案涉商铺）委托乙方出租，合同约定：委托租赁期限为5年，自2016年1月1日至2020年12月30日；甲方应当于2015年10月1日前将房屋交付乙方；甲方同意前三年即2016年1月1日至2018年12月30日为经营免租期，便于乙方培育市场；2019年1月1日至2020年12月30日，甲方的年度租金（税前）按合作分成的形式进行确定。委托租赁合同还对双方权利义务、违约责任等事项进行约定。 另查明，被告开发建设的贞丰县生态公园城市综合体（丰茂广场）已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证，并于2014年12月24日取得商品房预售许可证，于2019年9月15日进行竣工验收备案。商品房预售许可证载明丰茂广场竣工日期为2016年3月28日，交付使用日期为2016年12月31日。原告方购买的商铺于2020年6月23日办理不动产权证，权利人为余从宽、余兴丽。原告方于2020年1月2日收到贞丰县丰茂广场商业运营管理中心交付的租金2036元。现原告方认为被告存在逾期交房，且商铺加装了通风管道，导致层高与合同约定的5.4米严重不符，被告的行为属于严重违约，损害了原告的合法权益，经与被告协商未果，故诉至本院请求依法解决。 再查明，余从宽已故，生前与原告余兴丽共生育两个子女，即原告余懿、余昊。余从宽父亲已故，母亲王周敏于2020年9月30日作出声明，明确放弃对涉案财产的继承权。 本院认为，依法成立的合同关系受法律保护。根据《合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同依法成立并生效后，经双方当事人协商一致，可以约定解除，或者达到法定解除条件的，可以解除合同。本案原、被告双方签订的合同，依法成立并生效，应当受到法律的保护。原、被告双方就案涉合同是否解除未能协商一致，现原告起诉要求解除合同，应当审查双方签订的合同是否达到法定解除条件。归纳原告要求解除合同的主要理由有两点：一是被告加装消防通风管道导致商铺层高与合同约定的5.4米严重不符，达不到“买一层当两层用”的目的，属于严重违约；二是被告存在延期交房。对此，分析如下: 针对加装消防通风管道问题。原告主张被告安装通风管道导致商铺层高与合同约定层高5.4米严重不符，达不到“买一层当两层用”的目的，故属于严重违约行为。首先，关于“买一层当两层用”的问题。双方签订的商品房买卖合同并未约定“买一层当两层用”，原告庭审中陈述，该内容是销售人员在推销时所说。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，销售人员所述“买一层当两层用”的内容如果构成违约，需同时满足三个条件：一是该内容是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；二是对房屋的说明和允诺具体确定；三是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案中，原告作为完全民事行为能力人，对自己签订合同购买商铺的行为以及当地商铺市场价位应当有一定了解和判断，销售人员所说的“买一层当两层用”可以认定为是销售人员对其销售给被告的商铺所作的说明，但该说明并不满足具体且确定的条件，原告也并未提交证据证实销售人员所说的该内容对双方签订合同以及合同价格的确定存在重大影响。因此，原告诉称达不到“买一层当两层用”的目的属于严重违约的主张，缺乏事实依据。其次，关于层高与合同约定层高5.4米不符的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十二条第（二）关于公共服务设施一项，对公共服务设施的项目明确注明“包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标”。而案涉商品房为商铺，在建设工程规划许可证附图中即有消防通风管道的建设规划，根据建设规划许可证附图可知，消防通风管道属于必须安装的消防设施。又根据《中华人民共和国消防法》第九条规定：“建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。”消防设施的设计必须符合国家工程建设消防技术标准，如《通风管道技术规程JGJ/T141-2017》对风管制作、风管安装等标准均有详细要求。风管制作根据风管材质是金属、非金属以及形状是圆形、矩形的不同，对风管的半径以及长、宽均有不同的要求，风管的安装是水平或者垂直安装，在安装误差上也有不同要求。原告购买的商铺已经消防验收合格，可以认定被告安装的消防通风管道是符合建设规划许可证附图中的设计标准的，且原告购买的商铺实际层高并未因安装消防通风管道而有所减少，商铺实际层高5.4米并未改变，同时原告提交的证据也并不能证实被告加装的消防通风管道不符合标准并导致商铺无法正常使用的情形，原告应当承担举证不能的法律后果。 针对延期交房问题。原告诉称被告存在逾期交房，对此认定如下。首先，原告与被告于2015年9月30日签订《商品房买卖合同》，约定原告于2015年9月30日前一次性付清全部价款，被告交付商品房的时间为2015年10月1日前。而2015年10月1日，原告又与案外人贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司签订《房屋委托租赁合同》，约定原告（甲方）将案涉商铺委托贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司（乙方）出租，甲方应当于2015年10月1日前将商品房交付乙方，双方并对免租期及租金支付方式等进行了约定。甲乙双反签订《房屋委托租赁合同》后，2020年1月2日，甲方收到乙方支付的2019年1-12月的租金2036元，且案涉商铺于2020年6月28日已取得不动产权证书，证书编号为黔（2020）贞丰县不动产权第0002681号，权利人为原告余兴丽及其丈夫余从宽。其次，根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”的规定，原告并未举证证实双方签订合同至今，原告就被告逾期交房问题进行过催告或者双方就逾期交房问题进行过协商，也未证实存在因不可抗力致使合同目的不能实现的情形，或者被告存在《合同法》第九十四条第（二）、（三）、（五）三种情形；针对第四种情形，原告购买商铺后，即与案外人签订委托租赁合同，将商铺用于出租，并且已经收取2019年的租金，且原告方已经取得商铺的不动产权证书；虽然商铺加装通风管道，但是并未导致商铺不能正常使用，即并未导致合同目的不能实现。因此双方之间的合同关系也不符合第（四）种不能实现合同目的的情形。 综上，原告要求解除合同的两点理由均不能成立，双方签订的合同，不具备法定解除条件，原告要求解除合同的主张，缺乏事实和法律依据，故不予支持。对原告要求被告退还购房款188303元、商铺测绘转移手续费2500元、商铺契税5649元、商铺水电闭路开户费2500元、商铺维修基金3766元（以上合计202718元），并自2015年10月1日起以202718元为基数，按一年期贷款市场报价利率向原告支付违约金直至购房款退还完毕之日止的诉求，因双方签订的合同未达到法定解除的条件，不予解除，故对原告该项诉求均不予支持。针对原告要求被告自2015年10月2日起每日按已付房款的万分之一支付逾期交房违约金的诉求。原告在庭审中明确表示放弃，另案主张，系原告对其诉权的处分，该意思表示真实，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告余兴丽、余懿、余昊的全部诉讼请求。 案件受理费2848元（已减半收取），由原告余兴丽、余懿、余昊负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 何丽 二〇二〇年十月十二日 法官助理 袁颖 书 记 员 张青