广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初8343号 原告：黄健凤，女，1990年11月6日出生，壮族，住南宁市。 原告：李金作，男，1990年5月19日出生，汉族，住南宁市。 原告黄健凤、李金作之共同委托诉讼代理人：齐磊，广西同望律师事务所律师。 被告：广西普艺达投资有限公司，住所地南宁市青秀区中柬路**利海•亚洲国际4号楼4-701号办公用房，统一社会信用代码：91450100MA5L87H49Y。 法定代表人：李永华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨杰，广西冠鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃小薇，广西冠鸿律师事务所实习律师。 原告黄健凤、李金作与被告广西普艺达投资有限公司（以下简称普艺达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行审理。原告黄健凤及两原告的共同委托诉讼代理人齐磊，被告普艺达公司的委托诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄健凤、李金作共同向本院提出诉讼请求：一、确认两原告与被告于2017年10月7日签订的《[院外西街]合作建房合同》无效；二、判令被告返还两原告已付购房款288375元；三、判令被告赔偿两原告利息[（计算方式：1、以113955元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2017年10月8日起计至被告全额返还购房款之日止；2、以75970元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2018年5月5日起计至被告全额返还购房款之日止；3、以3938元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2018年6月11日起（至2020年6月11日，共25期）起计算至被告全额返还购房款之日止，暂计至2020年7月31日的利息为29841.87元]；四、本案的全部诉讼费由被告负担。事实和理由:2017年10月7日，原、被告签订了一份《院外西街合作建房合同》，约定：1、原、被告在南宁罗文大道西乡塘区心圩街道四联村民委员会林屋坡集体所有的位于林屋坡的集体土地上合作开发房地产，项目名为“院外西街”。2、原告参与合作建房的房屋为该楼盘的3栋11层08号房；3、房屋总价为378925元，原告分两期支付首付款，并通过银行委托代扣方式支付余款；4、被告应于2019年12月31日前完成合作建房任务，并将房屋交付使用。签订合同后，原告分别于2017年10月7日和2018年5月4日向被告交纳了首付款113955元和二期款75970元，并应被告的要求签署了《华夏银行批量代扣委托授权书》，由华夏银行每月扣款3938元。至今，被告已收取原告款项合计288375元。原告认为，原、被告签订的《院外西街合作建房合同》名为合作建房合同，实为商品房买卖合同。被告在农村集体土地上开发商品房并出售给具有城镇户口的原告，违反了《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、第二十三条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠 纷案件适用法律若干问题的解释》第二条等法律、法规的强制性规定，依法应为无效合同，被告应当返还原告已支付的款项并赔偿原告的利息损失。 被告普艺达公司辩称，原、被告签订的《院外西街合作建房合同》并未就房屋所有权的转让进行约定，仅约定房屋使用权的转让，故本案不属于房屋买卖合同，涉案房屋也不属于商品房，不适用商品房买卖合同的相关司法解释。涉案房屋已取得合法报建手续且现已建成准备交付，涉案合同可以继续履行。合同是原、被告双方的真实意思表示，合法有效，故被告不同意退还原告购房款并支付利息。 当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月7日，原告黄健凤、李金作（乙方）与被告普艺达公司（甲方）签订《【院外西街】合作建房合同》，合同第一条约定：1、南宁市联村民委员会林屋坡负责提供国家划拨属林屋坡的商服用地，由甲方筹集合作建房，林屋坡不承担合作建房费用。2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余（代建费）归甲方所有。3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与林屋坡的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定房屋在约定年限内的使用权。第二条约定甲方以筹集、出资合作建房的方式取得坐落于南宁市联村民委员会林屋坡的三产综合楼用地的建设经营资格，该地块土地面积为11488.32平方米，土地编号：0017931，规划用途为商服用地，经批准在上述地块上建 设房屋，现定名【院外西街】，项目地址为罗文大道西乡塘区心圩街道四联村民委员会林屋坡。第三条约定本合同合作建房的房屋为院外西街3栋11层08号房，建筑面积102.9平方米。第四条第（二）款“乙方之权利、义务”约定：1、乙方对其出资合作建房之房屋自交付之日起享有使用权，使用年限从2013年1月31日至2063年1月31日止。2、如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其他税费的情况下，甲方应为乙方办理相关手续，具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。第五条约定该房屋合作建房单价为3682.46元/平方米，总价为378925元。第六条约定面积确认及面积差异处理。第七条约定乙方按银行分期付款的方式向甲方付款，乙方在签订本合同后30日内在甲方指定银行办理完毕《委托贷款合作建房房款三方协议》，并在该银行设立固定支付房款账户，在该账户保持有每月支付房款的金额，由银行按合同在规定的时间内代扣乙方应支付的房款……首付款：乙方于本合同签订之日时交纳总价款的30%，即113955元；第二期款：乙方于房屋出地面（正负零）之日起十五天内，同时于银行签订《委托代扣合作建房款三方协议》，交纳总价款剩余的20%，即75970元；剩余款项：乙方与银行签订《委托代扣合作建房款三方协议》，总贷款189000元，利息47250元，乙方需每月指定10日前向《委托代扣合作建房款三方协议》指定账户还款3938元。第九条约定在乙方按期支付合作建房款的情况下，甲方在2019年12月31日前完成合作建房并将乙方之房屋交付使用。第十二条第9款约定，依据中华人民共和国相关法律法规政策范围内，甲方协议乙方在交付后三年内办理相关分户产权证，需要缴纳的相关手续费、税费等费用事项，已届时政府相关法令政策为准。在交房三年后（含三年）甲方未为乙方办得分户产权证，乙方可提前一个月提出回购申请，甲方在收到回购申请后，三个月内无条件按原价回购该物业，并将款项退回业主指定账户。合同同时对逾期付款及逾期交房等违约责任及其他相关事项进行了约定。 原告于2017年10月7日向被告支付首付款113955元，于2018年5月4日向被告支付二期款75970元，被告向原告出具了相应的《收款收据》。华夏银行于2018年6月19日代被告在原告银行账户中扣划房款3938元，后在2018年7 月至2020年6月期间每月均扣划3828元，共计扣划25个月，合计98450元。 另查明，被告普艺达公司系有限责任公司，具备房地产开发与经营资格。 被告自认涉案项目所占用的土地为南宁市西乡塘区心圩街道四联村民委员会林屋坡的集体土地，涉案项目的建设已办理建设工程规划许可证。截止法庭辩论终结，被告未提供涉案项目土地变更为国有建设用地的审批手续等相关材料。 原告黄健凤、李金作并非四联村村民。 本院认为，关于合同性质。原、被告签订《【院外西街】合作建房合同》，以合作建房之名，约定原告提供建房资金而无须承担风险，获得房屋使用权50年。综合涉案房屋的交付日期、交付标准、计价方式、使用期限、办理分户产权证等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，本合同应认定为房屋买卖合同。被告以合作建房之名规避法律法规，本院不予支持。 关于合同效力。根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改、的决定》，修正后的《中华人民共和国土地管理法》于2020年1月1日起施行，但“法不溯及既往”是一项基本的法治原则，即不能用今天的法律去约束昨天的行为。根据《中华人民共和国立法法》第九十三条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第一百九十六条的规定，原则上我国法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，审理案件应适用行为发生时的法律、政策。本案原、被告之间的房屋买卖合同关系成立于2017年，应当适用修正前的《中华人民共和国土地管理法》。《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十 三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关建设用地审批手续，即在集体土地上建设房屋并向社会公众销售，违反了前述规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原、被告签订的《【院外西街】合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。 关于合同无效的过错责任问题。被告作为具备房地产开发与经营资质的公司，应当知道房屋建设需要依法办理用地、规划等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的购房款合计2883 75元应返还给原告。原告因本案合同无效而产生的损失，即为该288375元的资金占用费，应由被告普艺达公司负担70%，原告自担30%。原告主张资金占用费按照中国人民银行同期贷款利率、自付款之次日起计算至被告还清款项之日止，于法有据，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，自2019年8月20日起资金占用费的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条之规定，判决如下： 一、原告黄健凤、李金作与被告广西普艺达投资有限公司于2017年10月7日签订的《【院外西街】合作建房合同》无效； 二、被告广西普艺达投资有限公司向原告黄健凤、李金作返还购房款288375元； 三、被告广西普艺达投资有限公司向原告黄健凤、李金作支付资金占用费（计算方式：1、以113955元为基数，自2017年10月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以75970元为基数，自2018年5月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、以3938元为基数，自2018年6月20日至2019 年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4、以3938元为基数，自2018年7月11日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；5、以3938元为基数，自2018年8月11日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；6、以3938元为基数，自2018年9月11日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；7、以3938元为基数，自2018年10月11日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；8、以3938元为基数，自2018年11月13日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；9、以3938元为基数，自2018年12月13日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；10、以3938元为基数，自2019年1月11日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；11、以3938元为基数，自2019年2月13日至2019年8月19日按照中国 人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；12、以3938元为基数，自2019年3月12日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；13、以3938元为基数，自2019年4月12日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；14、以3938元为基数，自2019年5月11日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；15、以3938元为基数，自2019年6月11日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；16、以3938元为基数，自2019年7月11日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；17、以3938元为基数，自2019年8月13日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；18、以3938元为基数，自2019年9月11日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；19、以3938元为基数，自2019年10月11日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；20、以3938元为基数，自2019年11月13日 起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；21、以3938元为基数，自2019年12月11日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；22、以3938元为基数，自2020年1月14日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；23、以3938元为基数，自2020年2月25日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；24、以3938元为基数，自2020年3月11日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；25、以3938元为基数，自2020年4月11日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；26、以3938元为基数，自2020年5月13日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；27、以3938元为基数，自2020年6月11日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，按照上述方式计算得出利息总额后，被告广西普艺达投资有限公司负担其中的70%）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3492元（原告黄健凤、李金作已预交，已减半收取），由被告广西普艺达投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照 对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  韦月玲 二〇二〇年十月十四日 书记员  文艺霖