四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2021民初3808号 原告：四川省紫竹物业服务有限公司,住所地四川省安岳县岳阳镇学沟湾路。统一社会信用代码9151202168610724XP。 法定代表人：代述洪，总经理。 委托诉讼代理人：邓新琴，四川强德律师事务所律师。 被告：唐晓纪，女，1977年7月17日出生，汉族，住安岳县。 原告四川省紫竹物业服务有限公司（以下简称“紫竹物业公司”）与被告唐晓纪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告紫竹物业公司的委托诉讼代理人邓新琴、被告唐晓纪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 紫竹物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付2016年7月1日至2020年12月31日所欠物业费2314元；二、判令被告立即支付逾期交纳物业管理费的违约金5216元；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告撤回要求被告支付2019年10月至2020年12月31日期间的物业费。事实及理由：被告享有四川省安岳县丽嘉城市花园小区（以下简称“丽嘉花园小区”）1栋1单元101号房屋的所有权。丽嘉花园小区业主委员会分别于2012年4月、2017年12月31日与原告签订《物业服务合同》。合同约定：原告提供服务的受益人为丽嘉花园小区建筑占地划线内的全体业主和物业使用人，本小区的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业服务费由原告按建筑面积每月0.45元/㎡（2017年12月31日前）、0.5元/㎡（2017年12月31日后）向业主或使用人收取，物业费每年在首月全额交纳，逾期未交则按未交金额每日加收3‰的滞纳金（累计加收）。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告于2019年10月将房屋出售该他人，但被告无故拖欠2016年7月1日至2019年9月的物业服务费，经原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，特诉请人民法院判决支持如上请求。 被告唐晓纪辩称，1.原告提供的物业服务合同被告并未签字，故该合同对其没有约束力。2.原告紫竹物业公司的服务不到位，其未尽应尽职责，被告并没有享受到物业服务，被告家中厕所下水道堵塞，要求原告协调，原告协调几次未果；并且小区的监控都已损坏，被告家中被盗找物业公司调取监控都无法调取，是原告违约在先。因此，被告不应交物业服务费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、《物业服务合同》，原告拟证明双方建立了物业服务合同关系，原告履行了义务，被告则应支付服务费，而被告认为该合同其未签字，对其没有约束力。本院审查认为，原告提供的物业服务合同均系依法成立的业主委员会与原告签订，该合同加盖了业主委员会公章属于双方真实意思表示，被告仅以自己未签字而否认的质证理由不能成立，故对相关的物业服务合同的证明效力予以确认。2、《催收通知单》《业主报修回访记录》《公共区域巡逻记录表》《保安员值班交接记录》《车辆进出登记表》及公共区域维护照片，原告拟证明对被告欠费的事，原告是主张了权利并进行了催收，原告按照约定履行了物业服务的义务，而被告认为该证据不能证明原告履行了物业管理服务的义务。本院审查认为，原告提供的该证据充分证明原告的催收事实及原告组织人力、物力履行物业管理服务的情况，故对其证明效力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年4月，原告紫竹物业公司与丽嘉花园小区业主委员会签订《物业服务合同》（以下称第一次合同），合同期限为5年，自2012年4月1日起至2017年12月31日止。2017年12月31日，双方又续签《物业服务合同》（以下称第二次合同），合同期限仍为3年，即自2018年1月1日起至2020年12月31日止。上述合同均主要约定，原告提供服务的受益人为丽嘉花园小区建筑占地划线内的全体业主和物业使用人，本小区的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；原告按建筑面积向业主或使用人收取物业服务费（第一次合同约定每月0.5元/㎡、对公共部位电费未做约定，第二次合同约定每月0.53元/㎡、公共部位电费按每户每年36元收取后向相关单位依法缴纳），业主或者物业使用人每年在首月全额交纳，若超过交纳期限，每天加收未交款项总和3‰的滞纳金（累计加收）。签订合同后，原告对小区进行了相关的物业管理服务，在服务管理过程中存在部分瑕疵。被告唐晓纪系丽嘉花园小区业主，其与刘林共有的安岳县岳阳镇北大街丽嘉花园4期1栋1单元101号房屋建筑面积82.56㎡；2019年10月24日，该套房屋因买卖转移登记至他人名下。本案审理过程中，原告紫竹物业公司撤回要求唐晓纪给付2019年10月至2020年12月31日物业管理服务费的诉讼请求。被告唐晓纪从2016年7月1日起至2019年9月30日应交物业管理服务费39个月计1535.6元（原告起诉时第一次合同期限内仅按每月0.45元/㎡、第二次合同期限内仅按0.5/㎡元主张权利，即82.56㎡×0.45/㎡×18个月+82.56㎡×0.5元/㎡×21个月），公共部位电费63元（3元/月×21个月），合计欠交金额为1598.6元。经原告多次催收，被告至今仍未履行交纳义务。 本院认为：根据根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”以及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相应规定提供服务的，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告紫竹物业公司是依法取得物业服务资质的物业服务公司，安岳县丽嘉花园小区业主委员会也是合法成立的业主委员会，双方先后签订的《物业服务合同》系真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，对被告和物业服务公司具有约束力，业主及物业服务公司应当履行各自义务。被告唐晓纪系该小区业主，实际接受了原告的物业管理服务，则该合同对其具有法律约束力，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告理应按照约定支付物业服务费，同时，紫竹物业公司收取物业服务费是按户收取，案涉房屋的产权人唐晓纪、刘林都是物业服务费的承担主体，紫竹物业公司选择其中一方提起诉讼，被告唐晓纪对此亦无异议，符合法律规定。物业费收取标准依法产生，物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺和细则相一致的物业服务内容；业主应当按照前期物业服务合同确定的缴费标准、期限缴纳物业服务费、公摊电费用及其他相关费用。原告紫竹物业公司撤回要求唐晓纪给付2019年10月至2020年12月31日物业管理服务费的诉讼请求是原告的真实意思表示，符合法律规定，本院予以准许。因此对原告请求被告给付从2016年7月起至2019年9月止所产生的物业费及第二次合同期间欠缴的公电费的主张，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持；因原、被告第一次合同未约定公电费收取，故对原告请求均按照第二次合同约定的公电费收取方法计算，本院不予支持。对于被告提出原告物业公司物业服务质量差，服务不到位，不应该给付物业服务管理费的辩解意见，于法无据，同时合同也无相关约定，本院依法不予支持。 物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，事关全体小区业主的利益，本身需要合同双方当事人在履行过程中不断提出质疑，不断改进，以达到更好履行合同的目的。物业管理企业在管理过程中存在问题和瑕疵在所难免，业主的个人主观评价与约定标准不一致亦客观存在，但物业管理企业的服务水平与其收入密切相关，倘若业主以物业管理企业的服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费并持续多年，则势必导致物业服务水平的下降并进而损害全体业主的利益。同时，原告作为物业服务公司应在严格依约履行服务管理义务的同时进一步提高物业管理服务水平，保持与业主委员会的交流沟通，为包括被告唐晓纪在内的各业主提供优质的物业服务。本案中，原告在物业服务过程中确实存在瑕疵，若被告认为物业服务公司未完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第三条之规定，请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此拒交物业费、公电费则缺乏事实根据和法律依据。 对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……对约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，原告诉请的违约金虽也符合约定，但该约定明显过分高于造成的损失，且被告在诉讼过程中请求人民法院予以调减，尽管原告未举证证明其损失额度，但造成相应损失应是客观存在的，故此，本院结合对合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等各方面的情况进行综合考量，对原告的此项请求酌情支持200元。 综上，为了维护正常的物业管理秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告唐晓纪在本判决生效之日起十日内向原告四川省紫竹物业服务有限公司支付2016年7月1日至2019年9月30日期间的物业管理服务费1535.6元、公共部分电费63元和违约金200元，共计1798.6元； 二、驳回原告四川省紫竹物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由四川省紫竹物业服务有限公司负担（限于判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 员 李烈菊 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 彭 琪 书 记 员 刘姝君