河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初6743号原告：洛阳嘉邦物业管理有限公司，住所地：洛阳新区香山路以南，金城寨街以东盛世新天地（一期）第1幢2单元2-2301号。法定代表人：邢芳海，该公司总经理。委托诉讼代理人：职小娟，女，汉族，1985年11月16日生，住河南省获嘉县，系该公司职工。委托诉讼代理人：籍静文，河南安多律师事务所执业律师。被告：陈世强，男，汉族，1974年10月5日生，户籍地洛阳市西工区，现住地洛阳市涧**。原告洛阳嘉邦物业管理有限公司（以下简称嘉邦公司）与被告陈世强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。嘉邦公司委托诉讼代理人籍静文、陈世强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。嘉邦公司向本院提出诉讼请求：1、要求陈世强偿还所欠物业管理费10502元、垃圾费360元，共计10862元；2、要求陈世强承担此次因诉讼而产生的全部费用。事实与理由：嘉邦公司陈世强已建立物业服务法律关系，嘉邦公司向陈世强提供了物业服务，虽嘉邦公司多次催缴，然陈世强拒不履行义务。陈世强欠交11-1-1105自2016年6月25日至2019年6月24日共36个月物业费4604元、垃圾费180元。13-3-301自2016年6月26日至2019年6月25日共36个月物业费5898元、垃圾费180元共计10862元。陈世强辩称，关于嘉邦公司起诉陈世强在东涧沟安置房，13-3-301和11-1-1105物业费问题，答辩如下：1.2016年4月陈世强去物业前台领取房钥匙，其要求必须缴纳房屋一年物业费不交不给房屋钥匙。在2009年7月15日东涧沟第六届村民代表大会表决通过东涧沟整体开发改造补偿安置方案第七张，第二条写明，新建安置小区物业管理费由村集体永久承担与住户无关。每人每月免费补贴4吨水。嘉邦公司要求交物业费才能领钥匙是强买强卖、不平等条约，都是被逼无奈才签的字。2.陈世强在2016年4月拿到钥匙本想打扫出租(安置房交房标准是简装，水电门齐全能够居住)，但因13-3-301房开关插座门窗等出现问题，11-1-1105房客厅粉刷墙壁大面积空壳，房门和卫生间门损坏，两个房间没有空调孔洞。陈世强多次找嘉邦公司沟通协商，其总是说好但要等开发商过来处理。在十多天、多次沟通无果下陈世强自己维修13-3-301房的电线线路整体改造，花费材料费1300元，人工费1800元。11-1-1105房的问题多次与嘉邦公司沟通，最后仅要求其维修客厅墙壁也无果。没办法又是陈世强自己维修，付工钱1600元。陈世强想问嘉邦公司，既然委托其管理小区，钥匙也是嘉邦公司交接的，房子存在问题为何拖延不予处理。3.自2016年4月开始装修房子到8月大致装修完后至2017年5月才开始入住。2017年5月嘉邦公司通知住户登记车位，结果告知陈世强不是股民无法分配车位，无奈陈世强租赁他人闲置车位使用两年多。后才得知地上停车位是嘉邦公司按50元每月收取费用，小区部分人占用两到三个车位，对外出租每月每个100到150元。就按陈世强每月多付50元计，两年多其停车费用多支出1300元。4.在2018年5月13号楼3单元1楼失火烧至三楼，2018年7月13号楼1单元32楼楼道着火，2018年10月11号楼1单元地下车库着火。从地下车库到一楼及各个楼道都堆放杂物，造成火灾隐患!这一系列问题都是嘉邦公司管理混乱造成的。小区脏乱差问题页迟迟解决不了。嘉邦公司还要全额收取物业费。陈世强表示物业费要交的合理合规，物业服务不到位不符合规定就要减免及少收费用。综上，13-3-301房屋和11-1-1105房屋自2015年6月25日至2017年9月没有使用，故根据《住宅物业服务收费管理实施办法》规定，房屋交付后空置半年以上的物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳。11-1-1105房屋所欠物业费3315元及垃圾费120元减去损失2900元应缴535.44元。13-3-301所欠物业费4246.73元和垃圾费120元，减去损失3100元应缴纳1266.73元。本院认定事实如下：2016年3月12日，嘉邦公司与陈世强签订《前期物业管理服务协议》一份，对陈世强所有的位于西工区王城大道与健康西路交叉口升龙广场A区东涧沟安置房13-3-301号房屋所在小区提供物业服务，协议载明房屋面积163.84平方米。物业服务费按建筑面积每月每平方米1元收取。同日嘉邦公司与陈世强签订《前期物业管理服务协议》一份，对陈世强所有的位于西工区王城大道与健康西路交叉口升龙广场A区东涧沟安置房11-1-1105号房屋所在小区提供物业服务，协议载明房屋面积127.14平方米。物业服务费按建筑面积每月每平方米1元收取。因陈世强欠缴该两套房屋2016年6月25日至2019年6月24日共36个月物业服务费及垃圾处理费未缴纳，故嘉邦物业诉状本院引发本案纠纷。另查明，陈世强向本院提交《洛阳市西工区洛北乡东涧沟整体开发改造拆迁补偿安置方案》一份，该方案第七.2显示：新建小区物业管理费由村集体永久性承担，与住户无关。以此证明陈世强不应向嘉邦公司缴纳物业费。嘉邦公司称《洛阳市西工区洛北乡东涧沟整体开发改造拆迁补偿安置方案》与其无关，因是否签有物业服务协议，陈世强应向嘉邦公司缴纳物业费。本院认为，嘉邦公司与陈世强签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，该协议对双方当事人均具约束力。陈世强办理房屋交付手续入住房屋并接受物业服务，应当支付相应的物业服务费用。嘉邦公司称陈世强所有的13-3-301的房屋的建筑面积为163.84平方米，其所有的11-1-1105号房屋的建筑面积为127.14平方米，故应按照该面积计算物业服务费。但陈世强出具了其在2016年3月12日缴纳该两套房屋物业服务费的收据，载明13-3-301号房屋一年的物业服务费为1572.86元，11-1-1105号房屋一年的物业服务费为1227.94元。该收据系嘉邦公司出具给陈世强的实收款收据，陈世强也认可该收据的金额，故予以认定。应按照该收据载明的收费标准予以计算陈世强所签的物业管理费。2016年3月15日陈世强办理了入住验房手续，并对房屋进行了装修，其也未出具证据证明房屋空置时间，故其辩称因房屋空置故空置期间不应收取物业服务费的理由，无事实和法律依据，不予支持。陈世强称房屋存在质量问题及《洛阳市西工区洛北乡东涧沟整体开发改造拆迁补偿安置方案》载明物业费由村集体永久性承担的问题，与本案不属同一法律关系，可另行向义务人主张权利。其自行维修房屋的损失也不应在物业服务费中予以扣减。陈世强所有的13-3-301号房屋及11-1-1105号房屋自2016年6月至2019年6月共36个月的物业服务费为8402.4元[（1572.86元+1227.94元）×3年]。陈世强辩称的该小区短时间内连续三次发生火灾，均发生在公共区域内，可以证明嘉邦公司对公共区域管理不到位，未尽到合同义务，其提供的物业服务确实存在部分瑕疵。综合案件查明情况，为避免双方当事人的诉累，本院酌定陈世强向嘉邦公司缴纳尚欠的物业管理费7562元。垃圾费实际系城市生活垃圾处理费，城市居民每户每月5元，由物业公司代收，陈世强应缴纳自2016年6月至2019年6月垃圾处理费共计360元（5元×36个月×2）。故陈世强应向嘉邦公司缴纳物业服务费7562元、垃圾处理费360元，共计7922元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：陈世强于本判决生效后十日内向洛阳嘉邦物业管理有限公司支付自2016年6月至2019年6的物业服务费、垃圾处理费共计7922元；驳回洛阳嘉邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如陈世强未按本判决指定的期间履行给金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由陈世强负担18元，洛阳嘉邦物业管理有限公司负担7元。本判决为终审判决。审判员  郭小岚二〇二〇年十月十六日书记员  李诗雨