贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初5179号 原告：遵义聚晨置业投资有限公司。住所地：遵义市播州区龙坑街道和平大道谢家社区九鼎国际建材城壹号公寓。统一社会信用代码：91520321080659365Q。 法定代表人：罗柱吉，公司经理。 委托代理人：肖英莉、鄢旭，贵州远度律师事务所律师。 被告：肖兴云，男，1960年4月10日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 被告：刘远素，女，1963年4月16日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 二被告共同委托代理人：刘文胜、钮洪棋，贵州贵弘律师事务所律师。 原告遵义聚晨置业投资有限公司（以下简称聚晨置业）与被告肖兴云、刘远素商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告聚晨置业委托代理人鄢旭、被告肖兴云、刘远素及其共同委托代理人钮洪棋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聚晨置业向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带支付合同欠款64万元；2、判令二被告从2019年10月1日起至实际付清止以64万元为基数按日万分之0.5的标准连带支付违约金；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年2月21日，二被告与原告签订3份《商品房买卖合同》，约定原告将D馆编号为1-2-191、1-2-192、1-2-193的商铺出售给二被告，三个商铺的售价分别为463896元、413476元、531367元，合同签订后二被告分别支付了253896元、243476元、271367元，三个商铺剩余未付房款合计为64万元。根据合同约定，原告已向被告交付商铺，二被告相对应的也应通过向银行贷款的方式支付剩余房款，但由于二被告的原因，银行贷款失败，二被告应自筹资金在2019年9月30日前将尾款付清。但时至今日，经原告多次催收，被告仍未付清余款。为此原告诉至人民法院请求依法支持原告的诉讼请求。 针对原告的起诉，被告肖兴云、刘远素共同辩称：1、对于双方签订商品房买卖合同的事实无异议，但对欠付的金额有异议，被告认为该金额应为49万元。因为在双方签订合同时原告委托第三方遵义西能房地产经纪有限公司对其建设的房屋进行销售，而在遵义西能房地产经纪有限公司在与被告进行销售洽谈时收取了被告15万元，被告认为该款系商铺优惠费；2、因遵义西能房地产经纪有限公司系原告委托的代理销售方，理应为代理销售方的收款行为承担相应责任即应视为原告已收取了被告支付的15万元，该15万元应在差欠的合同价款中予以扣减；3、被告不存在违约行为，所以不应当承担相应的违约责任，因为购房尾款未支付并非被告主观拖欠，而是银行贷款无法办理导致。 经审理查明：2019年2月21日，二被告与原告签订《商品房买卖合同》3份，约定由二被告购买原告开发建设的位于遵义市播州区龙坑街道谢家社区“九鼎国际建材城”项目的D馆1单元-2层1--2-191号、1--2-192号以及1--2-193号房，三套房的价格分别为463896元、413476元以及531367元，二被告应在合同签订之日支付首付款253896元、243476元以及271367元，余款210000元、170000元以及260000元通过银行按揭方式支付。如二被告逾期付款的，则自应付款期满次日起至实际支付应付款之日止以逾期应付款的万分之0.5按日支付违约金。针对191号房屋，二被告在合同签订当日向原告付房款30000元，加上合同签订前于2018年5月31日支付的10000元、2018年12月28日支付的213896元，合计支付房款253896元；针对192号房屋，二被告在合同签订前于2018年5月31日付房款10000元、2018年7月17日付房款227798元、2018年12月28日付房款5678元，合计支付房款243476元；针对193号房屋，二被告在合同签订前于2018年5月31日付房款10000元、2018年12月28日付房款261367元，合计支付房款271367元。 另查，被告肖兴云于2017年10月16日曾向原告聚晨公司支付25000元“购房诚意金”，该笔款项据被告陈述已包含在上述已付房款内。被告对差欠原告部分购房尾款的事实以及尾款支付条件成就的事实无异议，但认为其于2018年6月1日向原告委托的销售公司支付的150000元商铺优惠费应在差欠的购房尾款中予以扣减，为此被告提交得有显示为2018年6月1日“遵义西能智胜房地产经纪有限公司”（以下简称西能公司）为收款人的《收据》1份，载明收到被告肖兴云商铺优惠费150000元。原告聚晨置业对委托西能公司销售涉案房屋的事实无异议，但以西能公司无收款权限且未向其转交该150000元为由认为该150000元不能在欠付尾款中予以扣除。被告陈述有争议的150000元系与西能公司相关人员一道在播州区马家湾进行的银行转账，而其余款项系直接在原告销售部进行支付。原告主张的违约金起算时间系合同约定交房期限届满次日，但未向本院举证证明实际交房时间，而被告陈述原告的实际交房时间为2020年9月1日。 上述事实，有原、被告当事人当庭陈述、《商品房买卖合同》、《收据》等证据在卷佐证，经庭审举证质证，足以认定。 本院认为，原、被告协商签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。根据合同约定，被告对三套商铺差欠的尾款应通过银行按揭方式进行支付，但银行按揭贷款未能办理成功，现原告主张被告支付购房尾款，被告对原告要求其支付尾款的主张无异议，本院予以确认。 本案的争议焦点为：被告差欠尾款的具体金额为多少？解决该争议的关键在于对被告述称支付给西能公司150000元的行为进行定性。本案中，原告对委托西能公司销售开发项目相应房屋的事实无异议，但陈述未就收款事项对西能公司进行授权，且被告未举证证明西能公司享有收款权限，故在无其他证据印证的情况下本案中应认定西能公司的行为属于无权代理。从法律上来讲，无权代理分为狭义的无权代理与表见代理，其中狭义的无权代理是指不具备表见事由的无权代理，该代理行为所产生的法律后果需经被代理人追认才能对被代理人产生约束力，而本案原告并不认可西能公司的收款行为，故从狭义的无权代理角度西能公司的收款行为并不对原告产生约束力。关于表见代理，其成立必须具备表见事由，表现为相对人不知道行为人无代理权且有理由相信行为人有代理权。本案中，西能公司若如双方所述系原告销售房屋的受托人，但被告在购买房屋的接洽、协商过程中知晓其欲购买房屋的出售方为本案原告而非西能公司，被告未举证证明原告对西能公司收取款项进行授权，且在其向西能公司支付150000元以前，针对购房的支付均系被告直接向原告进行支付后由原告开具相应凭证，同时该笔150000元的支付地点与方式据被告陈述均与其他直接向原告支付的不同，不符合原、被告双方以往的交易习惯，故被告无理由相信西能公司针对原告出售的房屋享有收款权限，本案不符合《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”规定的情形，原告无需承受西能公司收取款项的法律后果，该150000元不应在购房尾款中扣除，被告差欠原告的购房尾款应为64万元，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，被告应予支付。 对于原告主张的逾期付款违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，被告应按合同约定的标准日万分之0.5向原告支付违约金，对于违约金的起算时间，原告未举证证明其具体的交房日期，而被告认可从实际交房日2020年9月1日起算，加之双方合同未对按揭贷款未办理成功后购房尾款的支付时间进行约定，故本院以被告认可的违约金起算时间为准。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定，判决如下： 一、由被告肖兴云、刘远素于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告遵义聚晨置业投资有限公司支付购房尾款64万元并从2020年9月1日起按日万分之零点五的标准支付违约金至购房尾款付清之日； 二、驳回原告遵义聚晨置业投资有限公司其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10292元，减半收取5146元，由被告肖兴云、刘远素承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院或向被执行财产所在地的同级人民法院申请强制执行。 审判员  廖珍强 二〇二〇年十月十三日 书记员  张守松