江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初5523号原告：镇江火炬置地发展有限公司。住所地：句容市宝华镇开发区**。法定代表人：范鹏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄彩霞，系该公司员工。委托诉讼代理人：吴明秀，江苏法德东恒律师事务所律师。被告：同利房地产有限公司，，住所地上海市青浦区诸光路****虹桥世界中心****法定代表人：夏群峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张学兵，江苏新高的律师事务所律师。原告镇江火炬置地发展有限公司（以下简称火炬公司）与被告同利房地产有限公司（以下简称同利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用普通程序于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告火炬公司的委托诉讼代理人黄彩霞和吴明秀、被告同利公司的委托诉讼代理人张学兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告火炬公司向本院提出诉讼请求：1.要求判令解除原、被告双方签订的《招商国际E城2号楼写字楼房屋整售合同》；2.要求判令被告按未付款金额166198321元的5%向原告支付违约金8309915.6元；3.要求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年9月20日，原、被告签订《招商国际E城2号楼写字楼房屋整售合同》(以下简称整售合同），双方约定原告将位于句容市招商国际E城2号楼写字楼总计货值166198312元的224套房屋向被告整售。依据整售合同第四条约定，被告应于整售合同签订7个工作日内向原告支付16619831.2元作为定金，于2017年12月25日向原告累计支付4985493.6元作为购房进度款。合同中约定，被告逾期付款达30日的，原告有权解除合同并要求被告按未付房款的5%向原告支付违约金，并从原告已付定金中扣除该金额。合同签订后，被告仅支付原告300万元定金，剩余定金及购房进度款未支付。被告同利公司辩称，1.原告在合同签订后未能及时取得2号楼的销售许可证，导致被告不能及时销售，应由原告承担违约责任；2.同意自法院判决生效之日起双方签订的1、2号楼整售合同解除。本院经审理认定事实如下：2017年9月20日，原、被告签订《招商国际E城2号楼写字楼房屋整售合同》一份，甲方为火炬公司，乙方为同利公司。双方约定：原告火炬公司将招商国际E城2号楼3-18层房屋共计224套整体出售给被告同利公司，房屋毛坯综合单价为5600元/㎡，总价为166198312元，该价格系原告基于被告整体购买上述房屋而给予的优惠价格；付款方式为：“1、双方签订本协议7个工作日内，乙方支付标的物业总价10%作为本协议的定金，即16619831.2元。2、2017年10月25日前，乙方支付标的物业总价10%的购房进度款，即16619831.2元，累计支付购房进度款16619831.2元……”双方确认被告应在上述付款期限内按照原告的要求与原告就标的物业中的每一套商品房签署《商品房买卖合同》等相关文件，单套房屋的付款方式为签约当日一次性付款。双方确认首批房（2017年12月25日前签约的房屋）的交付时间为2017年12月25日。被告逾期支付相应房屋进度款（包括签约和付款）的，应当按照应付未付款金额为万分之三/天的标准向原告支付违约金，直至被告支付之日止，被告逾期付款达30日的，原告有权要求被告按协议约定的全部未付房款总额的日万分之五支付违约金，直至付清时止。同时，原告有权停止后续标的物业的签约并解除本协议，由此导致的责任和损失由被告承担。如甲方解除本协议，则甲方有权要求乙方按照未支付房款（含未签署商品房买卖合同及先关文件所涉及的全部房价款以及以及签署该等文件但未支付全部房价款）总价的5%向甲方支付违约金，并从乙方已付定金中扣除该等金额，剩余定金转为乙方应付剩余进度款……。合同还对其他事项进行了约定。2017年11月25日，被告同利公司向原告出具不可撤销承诺函一份，载明因被告自有资金被股东抽调、外部资金没有及时到位，导致被告违反《招商国际E城2号楼写字楼房屋整售协议》约定没能及时付款，为此申请继续履行合同，并承担违约责任，承诺在《招商国际E城C地块1号楼房屋整售合同》生效后10个工作日内支付500万元，其中731272.57元未逾期付款违约金，剩余款项为2号楼整售合同约定的定金。1号楼整售合同生效后20个工作日内，支付1500万元，包括部分定金、部分预付进度款，其余款项按照涉案整售协议约定的付款进度履行支付义务，逾期付款，按照协议约定承担违约责任。同日，被告又向原告出具沟通函一份，载明被告因自有资金被股东抽调、外部资金未及时到位，导致被告违反合约不能及时付款，被告承诺在《招商国际E城C地块1号楼房屋整售合同》生效后1日内支付2000万元，其中16619831.2元为定金，3月31日前支付16619831元，并对剩余购房款的给付时间做出了承诺。原告火炬公司分别于2017年12月5日、2017年12月26日向被告同利公司出具催告函两份，陈述被告未在规定时间内足额支付定金及购房款，要求被告立即按合同约定支付定金及购房进度款，并支付违约金，否则，原告有权行使解除权。2018年1月7日，被告向原告出具情况说明一份，载明截止2018年1月7日，被告已支付原告2号楼的定金300万元，违约金731272.57元，还需支付2号楼定金1300万元，并承诺在2018年3月31日前支付完毕1300万元定金。2018年1月30日，原告向被告出具解约通知书一份，载明被告未能按照约定足额支付定金，逾期签约付款，已经构成违约，经原告书面通知，被告仍未纠正违约行为，故要求解除涉案合同。2018年3月6日，被告向原告出具继续履约申请承诺书，陈述被告已与南京升龙房地产开发有限公司协商由升龙公司负责涉案房屋的销售，并承诺在2018年4月15日前支付2号楼剩余定金，对于房屋的交易价款，被告也作出了详细付款进度承诺。2018年3月14日，原告向被告出具不同意继续履约的回复函，载明原告不同意继续履约申请，涉案合同已经终止。另查明，2017年7月25日，句容市住房和城乡建设局向原告出具编号为句房预字第2017067号商品房预售许可证，项目名称为招商国际E城C地块2-4#。原、被告合同签订后，案涉合同2号楼房屋尚未对外销售。2018年3月24日，同利公司法定代表人夏群峰因涉嫌非法吸收公众存款罪被苏州市公安局姑苏分局刑事拘留，同年4月23日，苏州市姑苏区人民检察院批准逮捕夏群峰，据夏群峰称，同利公司人员已经解散，公司暂不营业。案外人谢飞于2018年5月29日向本院起诉【案号（2018）苏1183民初3581号】，要求火炬公司返还2018年3月6日收取的800万元房款，火炬公司在该案审理过程中称所收取的800万元实质为履约保证金。本院于2019年10月28日依法判决火炬公司返还谢飞800万元，该判决已生效。2018年3月30日火炬公司向本院起诉要求确认双方签订的《招商国际E城2号楼房屋整售合同》已解除并要求同利公司承担违约金。后又于2018年11月19日变更诉求为要求判令解除双方签订的《招商国际E城C地块2号楼房屋整售合同》。本院认为，原告火炬公司与被告同利公司签订的《招商国际E城2号楼写字楼房屋整售协议》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。2018年1月30日，原告以被告逾期签约付款为由向被告送达解约通知书要求解除涉案合同，同年3月6日，被告在作出继续履约的申请后仍未完成付款承诺。现被告公司法定代表人夏群峰因涉嫌犯罪被司法机关羁押，公司员工也解散，公司未正常营业，可见被告公司已在客观上丧失继续履行合同的能力，合同目的无法实现，故对原告要求判令解除合同的诉请，本院予以支持，合同解除时间以火炬公司原主张判令解除的时间为准，即2018年11月19日。关于火炬公司主张的违约金问题。虽然双方在合同中约定火炬公司有权要求按照未支付房款总价5%的标准主张违约金，但上述约定的违约金过高，综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度、同利公司已支付过违约金731272.57元以及实际损失情况等综合因素，本院酌定同利公司承担违约金300万元，因同利公司已向火炬公司交纳300万元保证金，故火炬公司收取的300万元履约保证金则无须退还。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告镇江火炬置地发展有限公司与被告同利房地产有限公司在2017年9月20日签订的《招商国际E城2号楼房屋整售合同》于2018年11月19日解除;二、被告同利房地产有限公司支付原告镇江火炬置地发展有限公司违约金300万元（被告同利房地产有限公司向原告镇江火炬置地发展有限公司交纳的300万元保证金折抵上述300万元违约金）；三、驳回原告镇江火炬置地发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费69969元，由同利公司承担（此款原告火炬公司已预交，被告同利公司应于本判决生效后十日内给付原告火炬公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  李师柯人民陪审员  吴春风人民陪审员  张 浩二〇二〇年十月二十八日书 记 员  蒙丝琴