贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2464号 上诉人（原审被告）：贵州森鸿置业发展有限公司，地址：贵州省。 法定代表人：周双喜。 被上诉人（原审原告）：吴长珍，女，1976年6月20日生，汉族，贵州省毕节市人，住广东省。 原审被告：贵州百赢置业有限公司，地址：贵州省。 法定代表人：谢仙仙。 上诉人贵州森鸿置业发展有限公司与被上诉人吴长珍、原审被告贵州百赢置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，龙里县人民法院于2020年6月10日作出（2020）黔2730民初330号民事判决后，贵州森鸿置业发展有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 贵州森鸿置业发展有限公司上诉请求：1、撤销原判，依法将本案发回重审，或在查明事实的基础上，改判驳回被上诉人的一审诉求；2、本案一、二审诉讼费、律师费由被上诉人承担。 上诉理由：一、本案银行按揭贷款未审批通过系因被上诉人未配合银行提供个人征信，根据双方签订的补充协议的约定可知，系被上诉人单方原因，具有可归责事由。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条及第四条的约定可知，本案因办理银行按揭贷款要求被上诉人提供其个人征信报告，因未能提供导致贷款未审批通过，符合补充协议约定“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的”的条件，系被上诉人单方原因导致，应归责于被上诉人；二、被上诉人提供的录音资料不应当作为认定案件事实的依据，销售人员的允诺行为既不属于《商品房买卖合同》的内容，也不符合单方允诺法律行为的构成要件，在上诉人与被上诉人之间不产生法律约束力，被上诉人未获得贷款不可归责于上诉人。首先，从被上诉人提供的录音资料来看，录音资料的真实性存有异议，即使真实，录音资料中也并未直接体现销售人员允诺的行为，不产生允诺的法律后果；其次，《商品房买卖合同》及补充协议第四条双方同意对主合同第八条作如下补充“1.买受人应当在合同约定的时间内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同，并提供银行、公积金贷款所需的全部真实材料，否则视为逾期付款”的约定来看，准备相关按揭所需资料，办理按揭贷款，支付购房款是被上诉人的义务，上诉人仅具有协助义务，签订合同时，双方并没有将“承诺可以帮被上诉人把银行按揭贷款办下来”作为合同主要内容载入合同中；最后，单方允诺是指表意人向相对人作出的为自己设定某种义务，通过任意处分自己的财产或者权利，使相对人取得某种权利的意思表示。本案中，根据交易习惯和生活常识，银行贷款是否发放的决定权在于贷款银行，销售人员并不能决定按揭贷款的审批与否，也并无审批的权力，因此，销售人员的行为不符合单方允诺的构成要件，在上诉人与被上诉人之间不产生法律约束力，被上诉人未获得贷款不可归责于上诉人。三、从贷款合同法律关系来看，办理按揭贷款系被上诉人的权利义务，上诉人仅协助被上诉人顺利办理，不承担保证责任，相关的法律后果最终由被上诉人承受；四、本案被上诉人的主张并无请求权基础，在被上诉人逾期付款的情况下，合同解除权的行使主体应由上诉人享有。综上所述，一审法院认定事实错误和法律适用错误，特提出上诉，请求将本案发回一审法院进行重新审理或在查清事实的基础上改判，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。 被上诉人吴长珍二审未向本院作出书面答辩。 原审被告贵州百赢置业有限公司二审未向本院作出书面答辩。 原审原告吴长珍向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方2018年8月30日签订的《商品房买卖合同》（商品房预售合同登记号：Y18010285）；2、判令贵州森鸿置业发展有限公司立即返还已付购房款485211元、预告登记费550元、资金维修费2551元；并支付已付购房款利息31882.41元（利息以中国人民银行同期贷款利率计算至上述款项全部返还完毕为止，暂计算至2020年1月10日）；3、判令贵州森鸿置业发展有限公司返还团购费50000元；4、本案诉讼费用由贵州森鸿置业发展有限公司承担。 一审法院认定事实：2018年8月30日，吴长珍与贵州森鸿置业发展有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定吴长珍购买贵州森鸿置业发展有限公司开发的位于龙里县，套内面积103.68平方米，单价为9309.52元／平方米，总价款965211元。付款方式为银行按揭贷款，首期房款485211元于合同签订之日支付，余款480000元以银行按揭贷款支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或者公积金贷款所需全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或者贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续。前述双方签订的《商品房买卖合同》已在龙里县房地产管理局备案登记。2018年8月30日即合同签订当日，吴长珍向贵州森鸿置业发展有限公司支付了485211元的购房款（其中2018年8月27日刷卡支付了定金1万元，2018年8月30日刷卡支付475211元），贵州森鸿置业发展有限公司出具了一份加盖公司财务专用章的收据。2018年8月30日，吴长珍还向贵州森鸿置业发展有限公司支付了预告登记费550元，贵州森鸿置业发展有限公司也出具了一份加盖财务专用章的收据。同时吴长珍还支付了维修资金2551.80元，维修资金有龙里县房地产管理部门出具的专用收据为凭证。2018年8月30日，贵州百赢置业有限公司向吴长珍出具一张《收据》，载明收取团购费50000元，注明“中行刷卡”支付，交款人为吴长珍。该份收据加盖了贵州百赢置业有限公司公章。在后续办理银行按揭贷款过程中，双方均做了积极准备，因吴长珍征信存在问题致使银行按揭贷款最终无法成功办理。但依据吴长珍提供的录音资料显示吴长珍在签订合同前已告知贵州森鸿置业发展有限公司的销售人员其征信存在问题，可能影响贷款。但贵州森鸿置业发展有限公司的销售人员在知晓的情况下，承诺可以帮吴长珍把银行按揭贷款办下来，然后继续与吴长珍签订《商品房买卖合同》。银行按揭办不下来后，吴长珍至今仍未支付剩余购房款480000元。另查明，贵州森鸿置业发展有限公司与贵州百赢置业有限公司针对涉案龙里县龙门镇项目签订了销售代理合同，贵州森鸿置业发展有限公司委托贵州百赢置业有限公司进行销售。 一审法院认为：吴长珍与贵州森鸿置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。现银行因吴长珍的征信问题拒绝为其办理银行按揭贷款，导致涉案《商品房买卖合同》无法继续履行。吴长珍也在签订合同之前告知被告销售人员其征信有问题可能影响贷款，但双方在签订合同时仍然继续约定了采取银行按揭方式支付购房余款，说明贵州森鸿置业发展有限公司在明知吴长珍征信有问题情况下，为了促成交易放任风险继续签订合同。而且吴长珍在合同签订当天就支付了购房首付款485211元、预告登记费550元、维修金2551元、团购费50000元等共计538312元，足以说明吴长珍有足够诚意购买涉案商铺。现因征信问题致使按揭贷款无法办理，合同不能继续履行，不是吴长珍的主观原因，直接与购房人吴长珍对接的销售人员的行为代表房开商贵州森鸿置业发展有限公司，贵州森鸿置业发展有限公司对此存在过错。因此吴长珍现在主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及要求贵州森鸿置业发展有限公司退还已付的购房款、预告登记费、维修金等款项以及已付购房款利息，具有事实和法律依据，予以支持。针对吴长珍主张贵州森鸿置业发展有限公司返还团购费50000元的问题，虽然收款方为贵州百赢置业有限公司，但贵州百赢置业有限公司系贵州森鸿置业发展有限公司委托销售涉案龙里县龙山镇龙门镇文化旅游项目楼盘的销售公司，销售公司的行为对外是代表出卖人贵州森鸿置业发展有限公司。现贵州百赢置业有限公司作为受托方向买受人吴长珍收取团购费并出具收据系代理销售行为，相应法律后果应当由委托方贵州森鸿置业发展有限公司承担。因此应当由贵州森鸿置业发展有限公司返还这5万元团购费，至于贵州森鸿置业发展有限公司承担责任后，依法有权依据与贵州百赢置业有限公司之间的委托代理合同或者相关法律规定向贵州百赢置业有限公司追偿。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、依法解除吴长珍与贵州森鸿置业发展有限公司于2018年8月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SHZY0233）；二、贵州森鸿置业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内向吴长珍退还购房款485211元、预告登记费550元、维修金2551元，共计488312元；三、贵州森鸿置业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内向吴长珍支付利息（利息以已付购房款485211元为基数，按银行同期贷款利率4.75%/年，从2018年8月31日开始计算至实际付清之日止）；四、贵州森鸿置业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向吴长珍返还团购费50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案已减半收取的诉讼费4751元（吴长珍已预付），由贵州森鸿置业发展有限公司承担并直接支付给吴长珍。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合本案上诉请求及理由，归纳本案二审争议的焦点为：案涉《商品房买卖合同》应否解除。 本院认为:从一审查明事实来看，上诉人贵州森鸿置业发展有限公司与被上诉人吴长珍签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，对双方具有法律约束力；在合同签订当日，被上诉人吴长珍支付了购房首付款485211元、预告登记费550元、维修金2551元、团购费50000元等共计538312元，足以说明其有足够诚意购买案涉商铺；且根据被上诉人吴长珍在一审审理时提供的录音资料显示其在签订合同前已告知上诉人公司的销售人员其征信存在问题可能影响贷款，上诉人公司的销售人员在知晓的情况下，为了促成交易，依然承诺可以帮其把银行按揭贷款办下来，继续与其签订《商品房买卖合同》并约定了采取银行按揭方式支付购房余款；现因吴长珍征信存在问题致使银行按揭贷款无法成功办理，导致案涉《商品房买卖合同》已无继续履行的可能，合同不能继续履行，不是吴长珍的主观原因所致，系上诉人公司的销售人员在签订合同时未合理的预估风险所致，故因直接与购房人对接的销售人员的行为代表上诉人公司，其职务行为所产生的一切法律后果都应由上诉人公司承担；上诉人公司上诉提出该录音资料不能作为证据使用，但在本案一二审审理过程中，均未能提供相反的证据予以反驳，应由上诉人公司承担举证不能的不利后果；具体到本案，上诉人公司的销售人员在明知购房人征信存在问题银行按揭有可能办不下来的情况下，为了促成交易依然与被上诉人签订合同，具有过错，故一审法院据此解除双方签订的《商品房买卖合同》及要求上诉人公司退还已付的购房款、预告登记费、维修金等款项以及已付购房款利息于法有据，本院予以支持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9183元，由上诉人贵州森鸿置业发展有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  唐新春 二〇二〇年十月十四日 法官助理王菲 书记员刘皓