湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初8555号原告：朱某某，女，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李某某，男，汉族，住长沙市雨花区，系朱某某丈夫。被告：胡某某，男，汉族，住长沙市芙蓉区。原告朱某某与被告胡某某相邻关系纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱某某的委托诉讼代理人李某某到庭参加诉讼。被告胡某某经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。朱某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告妥善修缮和管理长沙市芙蓉区湘湖路泰时新雅园1栋某某房；2、判令被告向原告赔偿已造成直接或间接经济损失估算295724.7元；判令被告承担本案的原告在外房屋租赁费24000元；判令被告承担泰时新雅园1-某某房露台防水维修费10000元，急开锁费用300元，以上合计330024.7元；3、判令被告承担本案的诉讼费用及涉及到本案发生的其他相关费用。事实和理由：原告为长沙市芙蓉区湘湖路泰时新雅园1栋XX室业主，被告是某某室的房东。某某室是招商银行股份有限公司长沙分行债权抵押物，长期无人管理，长期漏水至XX室，2年多来，房屋一直漏水，给楼下造成了严重的损失，楼下房东在外面租住一年多，XX室业主多次诉求市民热线、物业、社区、街道、派出所无果，通过110派出所和物业急开锁处理房屋大面积漏雨数次。也给开福区人民法院领导反映多次，无果。第一次漏水经过：2018年2月28日22:00多，原告洗漱完准备就寝时发现其主卧床铺漏水，查因为主卧顶板漏水，造成原告及其家人不能按时就寝，随即原告便告知小区物业公司上门查看（武汉雨阳物业泰时新雅园管理处），经过物业公司工作人员的检查，判断漏水的原因是从被告家里渗透下来的。因被告房屋处在法院查封状态，在物业工作人员的建议和证明下，报110求助。湘湖社区民警赶到现场，在明确物业没有备用钥匙的情况下，110通知急开锁（开锁过程有湘湖派出所工作人员有录像）。2018年3月1日凌晨，某某室内、外两道门打开，我们发现某某室复式楼漏水严重，水珠从其楼板滴到地板，再渗入我楼板漏水。为避免了损失的扩大，原告第一时间从自家和某某室找来十多个可以接水的桶、盆等可以盛水的工具，接严重漏水点进行了临时接漏，同时清理地板面上的积水，关闭好所有门窗，此时已是凌晨4点，开锁费用560元暂时原告支付。漏水原因：物业和派出所工作人员初步判断是因为顶层开放式阳台没有做防水引起，不属于物业的范围，建议第二天找湘湖社区协调此事。当日上班时间报告社区。2018年3月1日：湘湖社区工作人员，物业工作人员到达现场（泰时新雅园XX室和某某室），察看现场和了解情况。物业工作人员口述：某某室因债务原因，已将该房产抵押给招商银行，法院冻结查封中。在物业、社区的建议下，先由XX室业主代为支付当晚的急开锁费用560元，他们协助一起找招行银行协商房屋修缮及赔偿。经多方协调，招商银行对某某室房屋屋面做了一次防水。招商银行口头承诺将XX室漏水点修补好，但一直没有做，也没有赔偿。2018年6月底，物业催原告交2018年二季度物业费，原告提出缓交，希望物业帮忙处理好上次楼上漏水再补交，物业要原告拿出当时的急开锁收费单据并写个简单的情况说明，原件交物业保存。同年7月初，物业通知原告，楼上某某室有租户要入住，来物业公司处理上次开锁费用，随后租户（范可）给物业支付了560元的急开锁费用，560元开锁费用作为XX室业主第二季度物业费冲抵后补齐全款。这次漏水因为得到了湘湖派出所民警、芙蓉区法院法官、湘湖社区领导、招商银行维修主管和律师、泰时新雅园物业管理人员的大力支持，事情也算圆满解决，本次漏水只造成客厅阳台和主卧顶板漏水，处理及时，持续时间也不算太长，没有造成更深层次的损坏，原告本着感恩和容忍之心，没有要求赔偿，也没有起诉。第二次漏水经过：2018年8月17日深夜1:00左右，原告睡得正香，突然有水滴到身上，起床发现原告家中主卧、书房已严重漏水，主卫生间有漏水，并且来势迅猛。随即，原告又报告物业，物业高姐告诉我们租户的电话和物业主任的电话，让我们联系他们，租户和物业主任电话都未接，又只好拨打110。湘湖派出所值班民警说这么晚了，人又联系不上，先自己克服一下，次日一早再处理。待天亮，一次卧渗水，主卧储物间严重漏水。2018年8月18日，XX室业主、物业杜主任和一名防漏水工人现场检查；某某室的主卧木地板下面全面囤满了废水，某某室养了数条狗（当时发现一条大狼狗，数条小狗），地面到处是狗尿、狗粪、狗毛，没有人居住的生活痕迹。因处理不及时，加之某某室租户不配合，本次漏水一直持续到8月20日上午才停止。尽管租户对地板屯水开槽排到阳台下水道，但还是整整漏了3个昼夜。由于漏水就像下雨，虽然原告采取了一些措施，避免了漏水向楼下1502室扩散，但最终没能控制住，本次事故造成原告家主卧、次卧、书房和储物间壁柜、地板、床等家具、家电整整3昼夜泡水，地板墙壁顶部全部损坏。更重要的是储物柜里的电脑，平板、手机等电子产品，各种资料、衣物、工艺品，床上用品，衣物等全部受水泡浸，很多东西已无法再使用，损失惨重。本次漏水，连续几天物业人员多次到现场，8月2日湘湖社区先后有刘主任和其他3位领导到过现场，湘湖派出所民警2人到现场。2018年8月20日下午原告去开福区法院提交情况说明（我们不知某某室物业何时由芙蓉区法院管理变为了开福区法院管理）。2018年8月21日开福区法院有两名工作人员到某某室检查，督促租户范柯整改，租户不配合，不整改，也不愿意提供业主的联系方式，透露更多的关于该房产的情况。之前，我们有听到狗叫的声音，原以为是哪位邻居家养宠物狗，本着邻里本家亲，没有在意，更没有诉讼，这次才发现，某某室租来居然是养狗养猫，卖宠物变现，租户范柯不但不整改，不赔偿，也不听我们的劝告，继续我行我素。无奈之下，我们拨打了12345长沙市市民热线，一周后，范柯将动物撤离。这次漏水后，招商银行也不愿意再出钱，房产由芙蓉区法院管理也已改由开福区法院管理，因此该房屋未得到修缮，以至于只要天下雨，原告家里就要遭殃，大雨大漏，小雨小漏，原告一家就在这种环境中生活，此时原告家中孩子马上进入高三学习，为了不影响孩子的学业，原告一家人暂在外租房居住。从此，原告一家天天祈祷天不要下雨，天气一变就紧张，不管是工作日还是休息日，白天还是黑夜，只要下雨原告一家就得往家赶，楼上、楼下接水，拖地，搞卫生，还要时刻与物业、社区、法院、派出所等请求帮助，奔波于工作和生活，身心疲惫，几个月后，原告的妻子失业在家，虽然得到了各方的大力协助，但事情并没有得到实质性的解决。自2018年8月第二次漏水后，物业公司和社区领导，湘湖派出所，还有12345市民热钱，也记不得打了多少次电话，上门多少次，终因某某室房产错综复杂，又无法找到某某室业主的个人信息，连诉讼都不受理，该房产得不到修缮和赔偿，前前后后已经记不清是多少次漏水了。2019年7月，原告一家搬回来居住，同年9月继续请求社区帮忙先做某某室楼顶防水，同月，在湘湖社区刘主任的协调下，雨阳物业泰时新雅园管理处终于答应配合原告在2019年9月13日前，一起先做被告家里防水，再和原告一起索赔，但最后因为在被告家里做防水会破坏被告家里的地板等，物业公司怕担责，而最终没有实施，而是一再和我们说，下半年雨水少，不会漏，建议我们还是去找开福区法院，此方案又搁浅了(此时，该小区业主正闹得沸沸扬扬要更换物业，此事社区也知道）。2020年春节，原告一家计划回老家过年，回老家前，原告特意又再买了几个桶，加上原有的，上上下下、大大小小近20件在原告和被告家里接好漏，防下雨漏水，一家人忐忑不安地于2020年1月22日回老家过年。果然，天公不作美，2020年1月23日就开始下雨，连续几天大雨，中间放晴几天又是雨。2020年春节，突如其来的新冠肺炎疫情打乱了行程，原计划2020年1月30日返长计划取消，2020年2月11日，原告妻子一人先返回家中，2月12日凌晨4点多，睡梦中被雨滴惊醒，起床发现，床铺已湿了一大半。随时电话、微信联系物业公司负责人高鹏，高鹏上门帮忙移开床，天亮社区上班时间报告社区。社区廖主任帮忙联系了招商银行，开福区法院等相关人员，纷纷表示他们也无能为力。2020年2月13日，原告带着孩子返长，一边紧急采取防漏措施，一边和物业，社区，湘湖街道联系，再次请求帮助。此时的被告家中，虽不再养狗养猫，但之前养狗养猫后从未清理过，猫尿狗尿，尿渍等，一片狼藉，疫情严重，脏水不停地往原告家漏，波及四个房间，原告一家整整花了两天一晚才将家中卫生漏坏的墙，地面，衣服等清理完毕。最后，湘湖街道领导出面，暂由雨阳物业和原告一起尽快做被告家中露台防水，一边做防水措施，一边维权，两方面同时进行，双方同意。这次原告一家虽然跑社区，街道，开福区法院等很是周折，但好在终于于2020年2月22日做防水师傅进场开始做防水（物业答应的陆仟元一定要分两次付，先付叁仟预付款，一个半月后试水不再漏了，再付另外叁仟，防水师傅坚持是开年第一单生意，又是疫情，一定要先付陆仟材料款才开工，2月22日，物业先付叁仟元，原告付叁仟元，共陆仟元给防水师傅）。2月24日，完工，原告付做防水师傅人民币贰仟元。2020年3月31日，武汉雨阳物业撤离该小区（撤离前，武阳物业泰时新雅园负责人高鹏明确表示，他们要走了，不会再支付剩余的叁仟元），2020年4月，新物业接管（新物业进场，原告已将近几年某某室发生的事情向新物业告知）。某某室是顶层，复式楼，面积大，阳光充足，又有露台，采光、通风都很好，加之隔壁1701室也长期无人居住，对面1703室和1704室业主我们也很少见，是否有常住人口我们也不得而知，故为养狗、养猫提供了有利条件（因为养狗、猫要通气，玻璃门窗打开也是造成雨水被侵入室的重要原因之一），这里也没有生活必需品和人居条件以及有人居住的痕迹，但明显就是租来圈养宠物，以谋取经济利益。猫、狗多时数十条，少时也有十几条，白天叫、晚上吼，在居民楼应该也是不合法之举。至今，被告依然无法联系上。原告家中有80多岁的双亲，年老多病，为了方便照顾，2017年举全家上下之力，再向亲朋好友借款，好不容易凑齐首付，购买此房，原本是想接家中老人一起居住，真正实现老有所依，老有所养，没想到却是恶梦的开始，因先后多次受到楼上物业的侵权，长达几年的维权无果，不但无法接老人过来正常居住，给生活造成诸多不便，同时，给我们精神上也造成了很多的影响，家庭矛盾不断升级，原借钱给我们的兄弟姐妹和亲朋好友纷纷指责我们，加之每个月还要面对高额的贷款，我们内心无比的痛苦，也没有能力来请律师为我们打这场官司。原告找不到被告胡某某的情况下，无数次请求物业帮忙，多次找到长沙市开福区人民法院主张维权，也曾多次试着从招商银行找突破口，期间湘湖街道和湘湖社区做了大量的工作，也得到了长沙市芙蓉区住建委的帮助，但最终无果，现别无他法，特向贵院起诉，请求依法保护我们的合法权益。XX房业主初步估计，直接经济损失已达到数十万，有关证据图片及清单附后，望判如所请。胡某某未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：朱某某系长沙市芙蓉区湘湖路泰时新雅园1栋XX房业主，胡某某系该房屋正楼上某某房业主。某某房属该栋房屋的顶层复式楼，带有露台，多年来无人居住，曾被用来圈养宠物。某某房屋多次漏水至其楼下XX房屋的主卧、次卧、书房和储物间等部位，如2018年2月28日晚间，2018年8月17日晚间、2020年2月12日晚间漏水十分严重，致使XX房内的壁柜、地板、床、家具、家电，衣物等物品屡次遭到严重损坏。某某房业主胡某某无法联系上，朱某某多次向小区物业、社区、街道、派出所等部门寻求帮助，上述部门多次上门查看，协调处理，但因胡某某始终无法联系上，某某房没有进行装修整改，难以从根本上解决房屋漏水问题。2018年6月至2019年6月期间，朱某某因家中孩子进入高三学习，为了不影响孩子的学业，全家外出租房居住，共计花费租金24000元。2020年2月，朱某某与雨阳物业公司协商共同委托文正军对某某室露台防水进行维修，朱某某负担了维修费用10000元。朱某某于2017年购买XX号房装修后入住，房内装有实木地板、摆放了实木家具。朱某某向本院提交了受损物品清单一份，载明因房屋漏水所致受损物品包括电脑、手机、手袋、床上用品，衣物、衣柜、墙面、地板、吊灯等等，各项损失（含精神损失费4000元）共计295724.7元。长沙市芙蓉区湘湖街道办事处湘湖社区居委会在该份明细表上盖章签署意见证明原告的物品受损情况属实。在本案审理过程中，朱某某申请变更诉讼请求为1、请求胡某某赔偿房屋物品、装修以及对朱某某造成的精神损失等共计50000元；2、请求胡某某赔偿朱某某租房损失24000元；3、请求胡某某赔偿朱某某露台防水维修费10000元，以上合计84000元。其变更理由为：某某房屋长期漏水导致楼下XX房遭到巨大经济损失，朱某某家人亦遭受严重的精神损害，胡某某一直下落不明，无法取得有效联系，且胡某某陷入多起经济纠纷，其执行兑付能力有限。朱某某现无力再支付数额鉴定费用，为维护自身权益，亦为降低诉讼成本，原告就其物品及精神损失费用降低赔付费用至50000元。本院认为，朱某某在庭审中变更诉讼请求不影响本案审理，本院予以准许。胡某某所有的某某房与朱某某居住的XX房位于楼上楼下，双方之间构成相邻关系。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”本案中，某某房屋漏水造成楼下朱某某所有的XX房屋内家具、家电、衣物受损的事实客观存在,被告胡某某应承担赔偿责任。同时，某某房屋长期漏水未予整改，对朱某某及其家人生活造成严重困扰，并对其家人产生巨大精神压力，朱某某主张精神损害抚慰金，本院予以支持。朱某某向本院提交了一份由长沙市湘湖街道办事处湘湖居委会盖章确认的损失清单，清单上载明各项损失金额共计295724.7元，该数额与实际受损金额应当有差异，因缺乏专业评估意见，本院对该数额不予认可，但是对于清单所载的受损物品项目，本院予以认可。现朱某某就其物品损失及精神损害一共要求胡某某赔偿50000元，结合朱某某提供的损失清单、房屋受损状况及当地劳动和材料市场价格，综合考虑朱某某因漏水遭受巨大经济损失及精神损害的双重因素，本院认为朱某某请求的赔偿数额应当低于其实际受损金额，朱某某从节约诉讼成本考虑，仅就本项损失主张50000元，不愿意再花费成本委托鉴定，系其对自身权利的合法处分，本着节约司法资源和提高诉讼效率的精神，本院酌情对朱某某的本项请求予以支持。关于朱某某的租房损失。因某某室房屋漏水一直未能妥善解决，XX房主卧、书房、卫生间、次卧多处被漏坏，影响了居住舒适性,朱某某的小孩当时即将进入高三，为了不影响孩子的学业，朱某某一家人不得已在外租房居住。自2018年6月至2019年6月共计花费租金24000元，朱某某主张由胡某某承担该项费用合理，本院予以支持。关于某某房露台维修损失。因某某房业主一直未能联系上，但漏水问题一直持续存在，为避免损失的扩大，2020年2月，朱某某及物业公司协商委托文正军对某某房露台做防水维修，共计花费维修费10000元，该费用朱某某诉求胡某某承担，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条，《中华人民共和国物权法》第八十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、胡某某在本判决生效后三日内向朱某某赔偿物品损失及精神抚慰金50000元；二、胡某某在本判决生效后三日内向朱某某赔偿房租损失24000元；三、胡某某在本判决生效后三日内向朱某某支付露台维修费10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3125元（已减半收取），由胡某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  杨惠二〇二〇年十月二十六日法官助理周曼书记员郭芳