广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8659号上诉人（原审被告）：张晓芹，女，汉族，1968年2月27日出生，住陕西省蒲城县********，公民身份号码612************220。委托诉讼代理人：张家敏，广东盈腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁少云，女，汉族，1964年11月28日出生，住广东省佛山市禅城区************，公民身份证号码440************94X。委托诉讼代理人：李蕾，广东嘉进律师事务所律师。委托诉讼代理人：全国聪，广东嘉进律师事务所实习律师。上诉人张晓芹因与被上诉人梁少云租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2020）粤0608民初356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张晓芹上诉请求：1.撤销张晓芹与梁少云20**年8月7日签订的《欣某照相馆搬迁协议》；2.撤销一审判决，改判张晓芹无须向梁少云偿付租金、场地占用费及违约金；3.梁少云承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实有误，判决结果对张晓芹不利。（一）《欣某照相馆搬迁协议》显失公平。相比同一栋大楼的其他商铺搬迁协议，张晓芹只有3000元搬迁费的补偿，且4000元押金不退还，严重显失公平，应予撤销。（二）张晓芹与梁少云口头协商搬迁的意思是：2018年11月16日至2019年8月30日的租金、场地使用费免收，由梁少云向张晓芹支付3000元搬迁费后，张晓芹无须返还押金4000元。但梁少云故意把“2018年11月16日至2019年8月30日的租金、场地使用费免收”的内容不写在《欣某照相馆搬迁协议》上，且在张晓芹搬迁后才提起本案诉讼。（三）梁少云在2016年已知道最多只能对外出租佛山市高明区**********某大厦45号铺位至2018年12月31日，但其故意不与租户说明清楚，直至2018年10月才告知需搬迁，导致包括张晓芹在内的多名经营者损失惨重。且如果梁少云在2018年12月退还押金，张晓芹也不会就押金退还和赔偿问题进行信访，但梁少云一直不予处理，直至佛山市人力资源公共服务中心起诉。若法院认为张晓芹需赔付，则亦应判令梁少云赔偿张晓芹装修费用9889元及货物损失20000元，退还押金4000元，合计33889元。梁少云辩称：（一）张晓芹请求撤销《欣某照相馆搬迁协议》无法律依据，张晓芹在一审中并未提出该诉请，亦未经一审法院审理，二审法院不应审理。（二）张晓芹需向梁少云偿付租金、场地占用费18050元和违约金473.1元。梁少云从佛山市人力资源公共服务中心承租涉案物业，期限至2018年12月31日，但由于张晓芹一直占用并拒绝按期搬迁，导致梁少云被佛山市人力资源公共服务中心起诉，法院判令梁少云需支付租金、场地占用费和违约金，因此梁少云获得向张晓芹的债上请求权。同时，张晓芹在2018年11月16日至2019年8月30日期间确实在使用涉案商铺，根据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，张晓芹应向梁少云支付该段期间的租金、场地占用费。而根据《商铺租赁修订合同》第二条约定，在张晓芹逾期向梁少云交纳11、12月租金后，梁少云有权要求张晓芹向其支付违约金。（三）《欣某照相馆搬迁协议》针对的仅是本次搬迁，并未对其他事宜作出任何承诺。由于张晓芹一直占用房屋并拒绝搬迁，导致梁少云承担违约责任，迫于无奈才与张晓芹签订《欣某照相馆搬迁协议》。梁少云是基于双方的长期租赁关系，在张晓芹没有搬迁资金的情况下，与其口头协商一致，先由梁少云给予一笔搬迁费，以便张晓芹尽快搬走，待搬迁完毕后再陆续向梁少云支付租金、场地占用费，而非直接抵销租金、场地占用费。梁少云向一审法院起诉请求：1.张晓芹向梁少云支付场地占用费自2018年11月16日至2019年8月30日止共计18050元，并支付通渠费100元；2.张晓芹向梁少云支付因张晓芹无理延迟交付商铺造成梁少云违约金19000元（违约金以租金1900元为基数，自2018年11月16日起计至2019年8月30日止，每日2%计算）；3.本案全部诉讼费用由张晓芹承担。一审法院认定事实：2016年5月16日，佛山市职业训练中心与梁少云签订一份《房屋承租合同》。该合同约定：梁少云承租佛山市职业训练中心所有的位于高明区某某路45号，总面积为2385平方米的房屋，租赁期从2016年1月1日至2018年12月31日止；2018年租金为132000元。梁少云承租上述物业后，将上述物业分散租给张晓芹、邹某杰等租户。由于机构改革，佛山市职业训练中心并入佛山市人力资源公共服务中心，上述合同项下的权利义务由佛山市人力资源公共服务中心享有及承担。租赁期满之前、之后佛山市人力资源公共服务中心通知或催告梁少云返还租赁房屋。因包括本案张晓芹、邹某杰、周某新三租户未能清退租赁商铺，佛山市人力资源公共服务中心提起与梁少云租赁合同纠纷一案，一审法院依法追加了张晓芹、邹某杰、周某新为第三人。2019年8月26日，一审法院作出（2019）粤0608民初2153号民事判决书，判决：一、梁少云将位于佛山市高明区某某路45号的房屋腾空并返还给佛山市人力资源公共服务中心；二、梁少云支付场地占用费（按11000元∕月的标准，从2019年1月1日计算至实际交还房屋之日，扣减梁少云交纳的保证金20000元）给佛山市人力资源公共服务中心；三、梁少云支付违约金（以每月的租金11000元为基数，从2019年1月起，按年利率24%计算，从每月的16日计算到实际给付之日）给佛山市人力资源公共服务中心。梁少云持有一份载有“乙方：张晓芹”的《商铺租赁修订合同》，该合同载明：张晓芹租赁佛山市高明区某某路45号之欣某照相商铺一间，租赁期从2016年10月1日至2018年9月30日；租金1900元，在每月25日至30日交纳租金，逾期不交，每天按租金2%交违约金；押金4000元，合同期结束时退还；每月交付清渠费10元。2018年11月间，梁少云向张晓芹送达了《高明区某某路45号综合楼房屋合同期满清退告知书》和《佛山市人力资源公共服务中心告知书》，告知张晓芹于2018年12月31日前交还商铺并结清租金、水电费等费用。2019年2月18日，梁少云委托律师向张晓芹发出律师函，要求张晓芹必须于2019年2月25日前搬走交回场地和缴清费用及场地占用费。2019年8月7日，梁少云与张晓芹签订一份《欣某照相馆搬迁协议》，该协议约定：张晓芹同意于2019年8月30日前搬迁欣某照相馆，梁少云向张晓芹支付3000元搬迁补偿，已收张晓芹的租赁押金不作退款。同日，张晓芹收取了上述3000元补偿款。张晓芹按照该协议约定的时间搬迁了欣某照相馆。张晓芹已向梁少云支付至2018年11月15日的租金。一审法院认为，本案属于租赁合同纠纷。本案争议焦点之一：上述《商铺租赁修订合同》是否为合法有效的合同。虽然张晓芹否认《商铺租赁修订合同》中“张晓芹”签名的真实性，但张晓芹对《商铺租赁修订合同》中合同条款无异议，从2016年至2018年张晓芹亦确实按照约定履行了合同义务，加之《商铺租赁修订合同》已合同期满，考究“张晓芹”签名的真实性已无必要。上述《商铺租赁修订合同》符合张晓芹的真实意思表示，是合法有效的合同，对张晓芹具有法律约束力。本案争议焦点之二：梁少云是否有场地占用费的请求权。梁少云从佛山市人力资源公共服务中心承租物业的租赁权至2018年12月31日。张晓芹等三位租户未按期搬迁致使佛山市人力资源公共服务中心提起诉讼，法院判令梁少云向佛山市人力资源公共服务中心支付场地占用费，从而梁少云取得了向张晓芹债上请求权。《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用原则。张晓芹在2018年11月16日至2019年8月30日这一期间，确实在实际使用租赁商铺，故张晓芹应向梁少云支付场地占用费。张晓芹辩称在与梁少云签订的《欣某照相馆搬迁协议》中有约定“梁少云免除答辩人以上租户2018年11月至2019年8月所有租金，一笔勾销，以后互不相欠”，查无实据。梁少云按照张晓芹从2016年至2018年间每月支付租金1900元的实际情况请求按每月支付场地占用费符合法律规定，请求的场地使用费18050元（该费应准确表述为2018年11月和12月共计1个半月的租金+2019年8个月场地占有费，每月1900元，合共9个半月），一审法院予以支持。梁少云还向张晓芹主张每月10元计付的100元通渠费，在租赁期满后梁少云没有证据证明其履行了通渠之义务，故一审法院对该通渠费不予支持。本案争议焦点之三：梁少云能否请求张晓芹支付违约金。梁少云请求的违约金分为两部分：第一部分是梁少云享有租赁权的合同期内的2018年11月、12月的租金共计2850元，该2850元租金张晓芹确实未支付，如果按合同约定的每日按未付租金的2%计付违约金即远超出了年利率24%的标准，违反了法律规定，一审法院调整按年利率24%计付，以950元为基数，从2018年12月1日计至2018年12月31日计得19元；以2850元为基数，从2019年1月1日计至2019年8月30日止计得454.1元，违约金共计473.1元（19元+454.1元）。第二部分是合同期外的从2019年1月1日计付的场地占用费，从上述《欣某照相馆搬迁协议》约定内容可以看出，梁少云与张晓芹就2019年8月30日前为搬迁的时间达成合意，换言之梁少云同意张晓芹于2019年8月30日前搬迁，且双方对场地占用费在该协议未作任何约定，故一审法院对梁少云主张的从2019年1月1日计付的场地占用费的违约金不予支持。关于押金问题。上述《欣某照相馆搬迁协议》已约定押金不退给张晓芹，此是双方对押金的约定处分，故一审法院在本案中对押金不作处分。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决：一、张晓芹于判决发生法律效力之日起十日内向梁少云偿付租金、场地占用费合共18050元及违约金473.1元；二、驳回梁少云的其他诉讼请求。一审案件受理费956元，减半收取479元，由梁少云负担288元，张晓芹负担191元。张晓芹负担的191元，由张晓芹于支付判项确认的款项时一并支付给梁少云，一审法院不再另行收退。二审中，张晓芹提交如下证据：证据1.佛山市高明区杨和镇欣某照相馆营业执照，拟证明张晓芹承租商铺用于经营照相和百货；证据2.2017年6月8日水浸照片，拟证明2017年的台风暴雨将商铺内的财物都浸泡，损失严重；证据3.商铺押金单，拟证明张晓芹将押金4000元交给了梁少云；证据4.2010年商铺租赁合同，拟证明张晓芹长期租赁涉案商铺，并多次续租，梁少云均没有提过到期不能续租的问题，致使张晓芹对商铺投入大量的装修；证据5.贝某汉堡店搬迁协议、创某网吧搬迁协议，拟证明梁少云给其他商铺的搬迁补偿与给张晓芹的搬迁补偿不不同；证据6.进货证明、装饰证明，拟证明张晓芹以为可以长期租赁商铺，投入了大量的装修和进货，导致损失严重。梁少云没有提交新的证据。本院组织当事人进行证据交换及质证。经审查，本院对张晓芹提交的证据1、证据3、证据4真实性予以确认，对张晓芹提交的证据2、证据5、证据6与本案无关，本院对上述证据不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据张晓芹的上诉意见及梁少云的答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）张晓芹应否向梁少云支付2018年11月16日至2019年8月30日期间的租金、场地占用费；（二）张晓芹应否向梁少云支付欠付2018年11月、12月租金的违约金。关于争议焦点一。张晓芹上诉主张双方口头协商搬迁的意思是2018年11月16日至2019年8月30日的租金、场地使用费免收，由梁少云向张晓芹支付3000元搬迁费后，张晓芹无须返还押金4000元。但梁少云故意把“2018年11月16日至2019年8月30日的租金、场地使用费免收”的内容不写在《欣某照相馆搬迁协议》上，因此其无需再向梁少云支付2018年11月16日至2019年8月30日期间的租金、场地占用费。经审查，涉案《欣某照相馆搬迁协议》并未提及2018年11月16日至2019年8月30日期间的租金、场地占用费是否需要支付，且未约定双方履行该协议后租赁合同关系终止，互不追究，即梁少云并未放弃涉案商铺欠付租金、场地占用费的权利。张晓芹仍需向梁少云支付该期间的欠付租金、场地占用费。张晓芹的该上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。张晓芹上诉主张其无需向梁少云支付违约金。经审查，如前所述，张晓芹欠付2018年11月、12月租金，根据双方签订的《商铺租赁修订合同》关于“逾期不交，每天按租金2%交违约金”的约定，张晓芹应向梁少云支付违约金。一审判决将违约金计算标准调整为年利率24%，公允合理，本院予以维持。张晓芹的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于张晓芹上诉主张梁少云退还押金4000元的问题。根据双方签订的《欣某照相馆搬迁协议》，梁少云无需退还押金予张晓芹，张晓芹的该上诉主张缺乏事实和理由，本院不予支持。而对于张晓芹上诉请求撤销《欣某照相馆搬迁协议》以及上诉主张梁少云赔偿装修费用、货物损失，均属二审中新增加的诉讼请求，梁少云不同意就上述诉讼请求进行调解，本院对该上诉请求及主张不作审查认定。综上所述，张晓芹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费263.07元，由上诉人张晓芹负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二〇年十月二十八日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊