广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初11618号原告（反诉被告）：刘家源，男，1986年8月9日出生，汉族，住江西省赣州市信丰县******马子石，公民身份号码360************83X。委托诉讼代理人：张丹丹，广东卓正律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧泳英，广东卓正律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山市百乐购百货有限公司南区分公司，住所地广东省中山市南区******（中山永安新城商业中心内B1整层），统一社会信用代码91442000MA4UUQ5H7B。法定代表人：何峰。委托诉讼代理人：钱仙英，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明旺，该公司员工。原告（反诉被告，以下统称原告）刘家源与被告（反诉原告，以下统称被告）中山市百乐购百货有限公司南区分公司（以下简称百乐购南区分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用简易程序经转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘家源、被告百乐购南区分公司委托诉讼代理人钱仙英于第一次庭审时到庭参加诉讼。原告刘家源及其委托诉讼代理人张丹丹、萧泳英，被告百乐购南区分公司委托诉讼代理人钱仙英、张明旺于第二次庭审时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告退回押金3万元；2.被告向原告归还货架，损坏过期丢失的货物由被告赔偿给原告。诉讼中原告的诉讼请求2经多次变更，最终确定为被告向原告赔偿经济损失20720.5元。事实与理由：原告于2019年12月25日入驻涉案租赁物，2020年1月底因疫情原因，商场3个出入口关闭了2个，其中9号门相当于原告的店大门，大门关闭时间持续至3月20日。被告告知是政府规定属于不可抗力，原告从2月初到4月9日一直处于亏损状态，原告实在无法承受继续亏损的压力，故原告与被告商量放弃押金退场，但被告未同意，要求原告补交完所有租金，并且押金不退还才允许退场。原告共欠被告39天租金即17000元，2000元的水电费。被告计算出原告尚欠租金为36000元，原告不予认可。后被告便采取了强制停电措施，并扣押了原告的货物、货架和设备，在原告不知情的情况下被告将原告的货物搬离，原告有报警并做了笔录。原告认为被告关停其店铺仍要其缴纳租金是不合理的，且2-4月期间原告只经营了几天。原告为此起诉。被告辩称：1.原被告之间签订的租赁合同是合法有效的，且仍在合同期内，原告从2020年3月起拖欠租金，根据租赁合同第三条第1条约定，被告有权解除双方签订的租赁合同，并有权没收押金及收回铺位，每天按照百分之五收取违约金；2.本合同不存在约定解除或法定解除的情形，新冠疫情虽然可能对原告的经营存在部分影响，但本案的租赁期限系2019年11月25日至2022年11月24日，新冠疫情相对于双方约定的长达三年租赁期限来看，该影响尚未达到令租赁合同目的不能实现的程度；3.原告提出的损失没有事实及法律依据，应当予以驳回。被告向本院提出反诉请求：1.解除原告与被告于2019年10月24日签订的《铺位租赁合同》，被告没收押金30000元，原告腾空商铺并将商铺交还给被告；2.原告向被告偿付自2020年3月1日至实际交还商铺之日止的租金、管理费、电费；3.原告向被告支付逾期支付租金的违约金（违约金计算方式：从2020年3月1日起，每日按拖欠租金的5%计算至实际偿付之日止）。诉讼中，被告明确反诉请求为：1.解除原告与被告于2019年10月24日签订的《铺位租赁合同》及没收押金3万元；2.原告向被告偿付自2020年3月1日至2020年7月22日止的租金65098元、管理费910元、电费1642元；3.原告向被告支付逾期支付租金的违约金（违约金计算方式：从2020年3月1日起，每日按拖欠租金的5%计算至实际偿付之日止）。事实和理由：2019年10月24日，原告与被告签订了《铺位租赁合同》及《补充协议》，被告将涉案租赁物出租给原告，租赁期自2019年11月25日起至2022年11月24日止，每月租金为13800元，每月管理费为200元，每月的5日将当月的租金一次性付给被告，逾期支付每天按租金5%加收滞纳金（违约金），逾期超过15天被告有权解除合同，没收保证金，收回商铺。合同签订后，被告按约定将租赁物交给原告使用，但原告未按合同约定支付租金和水电费，违反了双方签订的租赁合同，被告为此提起反诉。原告辩称：原告租用被告场地于2019年11月25日正式开始营业，经营一个多月后，新冠肺炎疫情来袭，被告因疫情防控，将商场的三个入口关闭了两个至2020年3月20日，其中一个关闭的入口系靠近原告的店铺，严重影响原告的营业收入。2020年2月份，原告经营困难，被告同意2月份租金减半收取。2020年3月份，原告依旧处于亏损，无能力继续经营商铺，故与被告协商要求解除合同，一开始被告不同意，后2020年4月初，被告提出要求原告补交2月份减免的租金、收取4月份整月租金（4月份实际经营9天），同时没收押金才同意解除合同，原告不同意，2020年4月10日被告就涉案商铺进行停水停电；2020年4月14日，原告发现被告擅自搬走、扣留原告店内货物。一、原告与被告之间的《铺位租赁合同》已于2020年4月14日实际解除。被告无权没收原告押金3万元。理由如下：被告在2020年4月10日对涉案房产进行停水停电，原告在2020年4月14日发现被告拉走原告货物，原告已无法正常使用涉案物业，亦无法搬走相关物品，涉案物业已由被告完全控制，上述情况应视为被告已收回涉案房产，原告与被告签订的《铺位租赁合同》己于2020年4月14日实际解除。根据《最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知》第六条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，承租人在疫情期间没有按照约定支付租金，被告是不能以此解除合同，要求承租人承担违约责任的，现被告要求没收承租人即原告押金3万元，与上述规定相违背。原告未按时缴纳租金一方面是在与原告协商合同解决问题，用押金抵扣三月份租金，另一方面因不可抗力原因，导致无能力按时履行合同，不构成违约，被告无权没收押金。二、关于租金、管理费及电费支付问题。租金、管理费：2020年4月10日至2020年7月22日期间的租金、管理费原告不应支付，理由如下：2020年4月10日被告对出租物业进行停水停电，且原告于2020年4月14日发现被告将原告货物强行搬走，原告从2020年4月14日起已无法正常使用涉案物业，亦因货品被拉走无法正常营业，合同根本目的无法实现，原告无需支付该段时间的租金及管理费。2020年4月10日之后，原告得知水电被停，多次企图搬走货架及商品等都被被告强行阻止，是被告的行为导致自己的损失扩大，原告无需支付2020年4月10日至2020年7月22日的租金、管理费。2020年3月至2020年4月9日的租金、管理费认定：该期间处于疫情防控期间，根据《最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知》第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或看延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际平原则变更合同”，请求法院酌情调低租金、管理费标准。电费：鉴于被告未提供任何票据予以证实，原告不确认该金额。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，现被告并未举证，应当承担举证不能的后果。三、关于逾期交付租金的违约金问题。第一，原告主张的违约金与没收押金的诉求不能同时主张，构成重复。第二，根据《最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知》第六条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”规定，被告要求原告支付违约金无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月24日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《商铺/专柜租赁合同》，合同约定：甲方将百乐购（商铺、专柜），租赁面积约120平方米出租给乙方用于经营完美生活，租赁期自2019年11月25日起至2022年11月24日止，合同期3年。租金＿元/月。支付方式按月结算。每月的5号前将当月的租金一次性支付给甲方，逾期每天按租金的5%加收滞纳金；逾期15天未交的，甲方有权解除合同，没收保证金，收回铺位。电费按1.4元/度收取，水费按＿元/吨收取(若水价上涨则以新的单价为准，实际用水电费用在交租时一起上交。出租期内，甲方除不可抗力因素（如政府修筑公路等）外不能违约收回商铺。合同期内，如乙方提前终止合同，需提前两个月通知乙方，并结清当月租金，水电费及管理费后，合同终止，保证金不退，双方均不追究责任。因其他不可抗力因素（如地震自然灾害等）或政府行为（如市政拆迁等）造成提前终止合同的，双方无需赔偿，则保证金应全额退回给乙方。同日，双方签订《补充协议》，补充协议约定：合同期为2019年11月25日至2022年11月24日。押金30000元，合同期满凭单无息退还，租金13800元/月，第三年递增10%，管理费200元/月，节庆/店庆赞助1800元/年，电费按表计，2019年12月15日起计租。2020年3月30日，原告出具的申请书载明“①今天交2月50%+1月份水电；②4月8日，交3月份50%+2月份水电（3月份50%到8月份交）；③4月15日前交4月份及3月水电。”2020年4月11日，被告出具的商函载明：完美生活业主：因你拖欠商场租金及电费、导致停业，现将你所欠金额明细告知于你：2月1-2月26日电费466元，2月26日至3月26日电费763元，2020年3月27日至4月10日电费413元；2020年2月份半月租金6900元，3月租金13800元，2020年4月租金13800元；2020年3月管理费200元，4月管理费200元；拖欠总金额为36542元，请你于4月11日前商场交清所有费用，如再拖欠不交、按千分之三滞纳金核算执行。原告提交的受案登记表载明：2020年4月14日原告曾向中山市公安局南区分局城南派出所报案称其放在中山市南区百乐购广场负一楼买黄金对面完美生活店内的价值8万元的货物被盗。后经查，是因原告与中山市南区百乐购商场有债务纠纷，百乐购商场将原告的货物暂存在商场仓库内。双方就合同解除的事宜产生纠纷，原告为此起诉，被告提起反诉。诉讼中，双方均确认以下事实：原告向被告缴纳了保证金30000元。原告实际缴纳租金、物业费至2020年2月底，水电费缴纳至2020年1月底，2月份租金减免了一半，原告尚欠电费为1642元；2020年4月10日，被告对涉案租赁物进行停水停电，原告开始打包货物，被告为此报警；2020年4月14日，原告报警后得知被告将其货物搬到被告仓库；涉案租赁物于2020年7月22日完成交接，原告将暂存在被告仓库的52件商品搬走；对于合同解除，原告认为被告已经自行收回涉案租赁物，构成违约，被告属于违约解除合同。被告称原告拖欠租金、管理费及水电费，经多次催收未果才停水停电，其是按照双方签订的租赁合同的约定行使合同解除权，4月10日仅停电了半天，被告行使单方解除权没有书面通知。又查，2020年1月底国内发生新冠肺炎疫情，2020年2-4月期间国内为了应对疫情采取相关的管控措施。本院认为，原告与被告签订的《商铺/专柜租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。一、关于解除合同问题。双方均确认合同已经实际解除，被告于2020年4月10日对涉案租赁物采取了停电措施，原告于2020年4月14日得知被告将其货物搬离涉案租赁物，原告已经无法自主正常使用涉案租赁物，原告实际上于2020年4月14日丧失了对涉案租赁物的自主使用权也就是支配权。故本院认定双方签订的《商铺/专柜租赁合同》于2020年4月14日解除。二、关于合同解除后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《最高人民法院发布关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，双方签订的合同约定“每月的5号前将当月的租金一次性支付给甲方，逾期每天按租金的5%加收滞纳金；逾期15天未交的，甲方有权解除合同，没收保证金，收回铺位。”原告未按时交纳2020年3-4月份的租金等费用，确实违反了合同的约定。但涉案租赁物位于商场内，疫情防控措施显然会导致原告营业收入明显减少，原告为此请求被告调整租金支付的方式和时间，但被告不同意。依照上述法律规定，原告拖欠租金时间不长，并交纳了押金，原告请求调整租金支付的方式和时间合情合理，双方应当根据公平原则予以协商。被告拒绝原告的租金支付调整请求后，即于2020年4月10日对涉案租赁物进行停电，也没有告知原告停电多久，并在2020年4月14日前擅自将原告的货物搬到被告仓库。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”即使原告构成违约，被告依照合同约定有权收回商铺，但被告也应当采取“适当的措施”，避免损失扩大，如通知原告，指定原告限期将货物搬离等。被告擅自将原告的货物搬到被告仓库，导致原告损失扩大，显然不符合上述法律规定，应对扩大的损失承担相应的赔偿责任，但原告未提供充分有效的证据证明其遭受的损失的具体数额，应由原告承担举证不能的不利后果。新冠肺炎疫情并没有直接导致本案租赁合同解除，原告以合同约定“合同期内，如乙方提前终止合同，需提前两个月通知乙方，并结清当月租金，水电费及管理费后，合同终止，保证金不退，双方均不追究责任。因其他不可抗力因素（如地震自然灾害等）或政府行为（如市政拆迁等）造成提前终止合同的，双方无需赔偿，则保证金应全额退回给乙方”为由主张退还保证金没有依据。而被告在原告提出调整租金支付后予以拒绝并自行收回涉案租赁物，在导致原告损失扩大的情况下，被告主张原告缴纳的押金归其所有也不符合公平原则，原告以公平原则为由请求减免租金并请求被告赔偿损失合法有据。本院根据原告拖欠租金的金额、拖欠费用的时间、双方主张的损失、双方对合同解除的过错程度、疫情对双方的实际影响等情况，结合当前的经济形势，依照公平、诚实信用原则变更合同，确定双方的责任承担为：2020年3-4月的租金减半收取，原告向被告支付2020年3月至4月13日的租金10350元、管理费300元；被告已经于2020年4月14日收回涉案租赁物，故被告请求原告支付2020年4月14日至7月22日的租金、管理费及电费没有依据，本院不予支持；原告确认尚欠被告电费1642元，本院予以确认，该款原告应当支付；被告收取的押金返还原告，并对原告主张的损失及被告主张的逾期付款违约金不予支持。经抵扣后，被告向原告支付17708元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘家源与被告（反诉原告）中山市百乐购百货有限公司南区分公司签订的《商铺/专柜租赁合同》于2020年4月14日解除；二、被告（反诉原告）中山市百乐购百货有限公司南区分公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）刘家源支付17708元；三、驳回原告刘家源其他诉讼请求；四、驳回反诉原告中山市百乐购百货有限公司南区分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元（原告已预交），由原告刘家源负担330元，被告中山市百乐购百货有限公司南区分公司负担220元。反诉案件受理费2406元（反诉原告已预交），由反诉原告中山市百乐购百货有限公司南区分公司负担1684元，反诉被告刘家源负担722元（反诉被告于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董诗婷人民陪审员  刘艳珊人民陪审员  黄健伟二〇二〇年十月二十日书 记 员  马雪君杨慧娴