上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9448号上诉人（原审被告）：许晓芬，女，1982年3月18日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈洪亮，上海市浩信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：复邦文化创意发展（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区秀浦路******。法定代表人：蒋萍，董事长。委托诉讼代理人：韩明志，上海观驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高国治，上海观驰律师事务所律师。上诉人许晓芬因与被上诉人复邦文化创意发展（上海）有限公司（以下简称复邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初13502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许晓芬上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判驳回复邦公司要求许晓芬腾空并返还系争房屋的诉请，许晓芬支付复邦公司房屋使用费人民币（以下币种相同）58,515元及的物业管理费7,934元。事实及理由：1、在被征收人Z公司（以下简称Z公司）和征收单位尚未就征收补偿取得进展的情况下，复邦公司作为承租人和征收部门联合发出公告同时解除Z公司和包括许晓芬在内的次承租人之间的租赁合同，明显具有恶意性。2、现阶段征收补偿方案的评估工作尚未完成，返还房屋将导致评估无法进行，包括许晓芬在内的次承租人利益无法予以保证，显失公平，故应待评估结果确定后返还房屋。3、许晓芬已经于2019年7月20日停止部分租赁部位营业，且从2019年10月1日起按照复邦公司通知被迫全部停止营业，在此情况下，仍让许晓芬负担2019年7月20日至10月8日的全部房屋使用费及物业费明显不合理、不合法。复邦公司辩称，1、复邦公司不存在恶意解除合同的情形，复邦公司行使解除权是基于合同约定的解除条件已经成就，其行为符合法律规定。2、征收单位已启动评估程序，对小租户也进行了分户评估，返还房屋不会影响许晓芬的任何利益，也不存在不公平；3、2019年10月1日至8日期间复邦公司并没有停电停水，许晓芬在此期间仍然占有使用系争房屋，其陈述于2019年7月20日停止部分营业是其自己的事情，一审判决认定事实清楚，复邦公司请求维持原判。复邦公司向一审法院起诉请求：1.判令许晓芬搬离并清空位于上海市浦东新区XX路XX号XX幢101室房屋和XX幢201、202、203、205室房屋（以下简称系争房屋）内的物品后返还复邦公司；2.判令许晓芬支付复邦公司租金及使用费【租金和使用费的计算方式为:自2019年4月19日起暂计至2019年10月8日复邦公司断水、断电之日止，2019年4月19日起至2019年5月19日期间按照月租金113,760元标准计算，2019年5月20日至2019年10月8日期间按照月租金117,173元计算】；3.判令许晓芬支付复邦公司2019年7月19日至2019年9月30日期间的按每月每平方米物业管理费13.8元、总计面积1,100.6平方米计算的物业费36,452元；4.诉讼费由许晓芬承担。后双方在庭审过程中均确认：2019年7月19日之前的租金及物业管理费已经全部用保证金予以抵扣，故复邦公司将诉讼请求2调整为：要求许晓芬支付自2019年7月20日起暂计至2019年10月8日止、按月租金标准计算的租金和使用费；将诉讼请求3调整为：许晓芬支付2019年7月20日至2019年9月30日按照每月13.8元每平方米、总计面积1,100.6平方米计算的物业管理费；并增加一项诉讼请求为：要求确认复邦公司、许晓芬之间的租赁合同于2019年6月30日解除。一审法院认定如下事实：2015年2月10日,复邦公司作为承租方与作为出租方的（以下简称Z公司）签订《房屋租赁合同》，约定复邦公司向出租方承租位于上海市浦东新区XX路XX号XX-XX幢（建筑面积5,164.22平方米）和XX-XX幢（建筑面积11,632.36平方米）房屋用于兴办产业创业园区，租赁期限自2015年10月1日至2025年9月30日。2016年5月13日，复邦公司与许晓芬签订《租赁合同》，约定：租赁房屋为上海市浦东新区XX路XX号XX幢101室，计租面积469平方米；XX幢201室、202室、203室、205室，计租面积为631.6平方米,总计租面积为1,100.6平方米；租赁期限自2016年5月20日至2023年5月19日；XX幢101室房屋租金标准为每平方米每天为4.15元,月基本租金为59,201.5元；201室、202室、203室、205室房屋租金标准为每平方米每天计2.5元,月基本租金为48,027.9元,合计月租金为107,230元；自第二年开始租金在上一年租金的基础上逐年递增百分之三，即自2019年5月20日至2020年5月19日该房屋月租金为117,173元；房屋的物业管理费为每平方米每月计13.8元；租赁期内，如遇国家及地方法律、法规、政策及政府动拆迁等原因，导致复邦公司不能履行出租义务，复邦公司应提前通知许晓芬，许晓芬同意支持并无条件配合迁出，终止合同的履行，不应视为复邦公司违约；租赁期限内如遇政府行为征收征用等，造成合同不能继续履行或经济损失，双方同意终止合同、互不追究对方的责任、各自损失自行承担。双方租赁合同约定的租赁房屋所在地块因XX镇XX社区XX单元XX地块配套小学新建工程项目需要，2019年4月25日，上海市浦东新区人民政府发布浦府房征决字[2019]第006号《国有土地上房屋征收决定》，征收范围包含双方租赁合同约定的系争房屋。复邦公司自2019年4月26日起通过多种方式发出通知，告知许晓芬租赁房屋因政府征收需要解除合同、腾空物品、交换房屋并及时办理交房手续等。其中，复邦公司于2019年6月21日出具《合同解除及离场通知》，通知许晓芬于2019年6月30日解除租赁合同，并要求许晓芬于2019年7月31日前搬离房屋。后许晓芬未与复邦公司办理交房手续。双方在庭审过程中均确认：许晓芬2019年7月19日之前的租金及物业管理费已经全部用保证金予以抵扣。复邦公司确认2019年10月8日对系争房屋停水、停电。许晓芬称复邦公司自2019年10月1日起停水、停电并封门至今，但未举证予以证明，故对许晓芬的上述辩称意见不予采信。法院根据复邦公司的自认，认定复邦公司自2019年10月8日起对系争房屋停水、停电。Z公司因对浦东区政府的征收决定不服，向上海市第一中级人民法院提起行政诉讼，案号（2019）沪01行初185号，请求撤销浦东区政府作出的征收决定。一审经审理后驳回了Z公司的诉请。Z公司提起上诉，二审于2020年5月29日作出判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，复邦公司、许晓芬之间关于系争房屋的租赁合同关系，系双方租赁房屋的真实意思表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。双方所签的《租赁合同》约定：租赁期内，如遇国家及地方法律、法规、政策及政府动拆迁等原因，导致复邦公司不能履行出租义务，复邦公司应提前通知许晓芬，许晓芬同意支持并无条件配合迁出，终止合同的履行，不应视为复邦公司违约；租赁期限内如遇政府行为征收征用等，造成合同不能继续履行或经济损失，双方同意终止合同、互不追究对方的责任、各自损失自行承担。现因上海市浦东新区人民政府2019年4月25日发布浦府房征决字[2019]第006号《国有土地上房屋征收决定》、征收系争房屋，复邦公司于2019年6月21日通知许晓芬自2019年6月30日解除租赁合同，符合合同约定及法律规定，故法院确认双方的《租赁合同》于2019年6月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，许晓芬应当腾空并返还复邦公司系争房屋，故复邦公司要求判令许晓芬搬离并清空系争房屋的物品后返还复邦公司系争房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。许晓芬租金已经支付至2019年4月19日，双方庭审中均确认已用许晓芬所付的保证金抵付了2019年7月19日前的租金、使用费和物业管理费。许晓芬尚未支付自2019年7月20日起的房屋使用费及物业管理费。现复邦公司要求许晓芬支付2109年7月20日起至复邦公司停水、停电日即2019年10月8日止参照月租金117,173元计算的房屋使用费及要求许晓芬支付2019年7月20日起至2019年9月30日止按照每月13.8元每平方米、总计面积1,100.6平方米计算的物业管理费，符合法律规定，予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认复邦文化创意发展（上海）有限公司与许晓芬之间关于上海市浦东新区XX路XX号XX幢101室房屋和XX幢201、202、203、205室房屋的《租赁合同》于2019年6月30日解除；二、许晓芬于判决生效之日起十日内腾空并返还复邦文化创意发展（上海）有限公司上海市浦东新区XX路XX号XX幢101室房屋和XX幢201、202、203、205室房屋；三、许晓芬于判决生效之日起十日内支付复邦文化创意发展（上海）有限公司2019年7月20日起至2019年10月8日止参照月租金117,173元计算的房屋使用费及2019年7月20日至2019年9月30日按照每月13.8元每平方米、总计面积1,100.6平方米计算的物业管理费。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，复邦公司与许晓芬签订《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行合同。一审法院根据《租赁合同》约定的提前终止条件，结合系争房屋已被政府征收的事实，认定涉案《租赁合同》于2019年6月30日解除，并无不当，本院予以确认。房屋租赁合同解除后，承租人应依约依法及时归还租赁房屋并支付使用期间的租金或房屋使用费，此为合同解除后当然发生的法律效果，现许晓芬以对系争房屋进行的评估尚未有结论为由主张其不应搬离系争房屋，缺乏依据，且与双方的合同约定有悖，本院难以支持。许晓芬主张其已与复邦公司协商确定自2019年7月20日起归还部分房屋，系因复邦公司的原因而致房屋未归还，许晓芬实际已于2019年7月20日停止部分租赁部位的营业，且根据复邦公司作出的2019年10月8日起停电停水的通知，许晓芬从2019年9月30日起停止全部营业，故许晓芬仅应支付2019年7月20日之后仍使用部分截止至2019年9月30日的的房屋使用费及物业费。对此本院认为，许晓芬所付的保证金已抵付2019年7月19日前的租金、使用费及物业管理费，但其自2019年7月20日起至10月8日期间，仍占有全部系争房屋未返还，其主张系因复邦公司的原因导致其未能提前归还部分房屋，依据不足。现一审法院参照合同约定的租金及物业管理费标准判决许晓芬支付2019年7月20日至10月8日期间的房屋使用费及2019年7月20日至9月30日期间的物业管理费，符合本案实际情况，数额亦合理，本院予以认同。许晓芬关于对房屋使用费及物业管理费进行调整的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，许晓芬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,536元，由许晓芬负担。本判决为终审判决。审判长 丁 慧审判员 马 丽审判员 陈 敏二〇二〇年十月二十九日书记员 王文静附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……