广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）桂0102民初6567号 原告：中海宏洋物业管理有限公司南宁分公司，住所地：南宁市兴宁区大乌路**中海国际社区悦公馆**楼**，统一社会信用代码：914501000595340589。 代表人：李峰，该公司总监。 委托诉讼代理人：唐灼玮，男，1993年12月6日出生，瑶族，住广西全州县。 委托诉讼代理人：黄林，男，1994年1月14日出生，壮族，住广西隆安县。 被告：王东海，男，1967年12月29日出生，汉族，住南宁市江**。 原告中海宏洋物业管理有限公司南宁分公司（以下简称“中海宏洋公司”）诉被告王东海物业合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告中海宏洋公司的委托诉讼代理人唐灼玮、黄林、被告王东海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中海宏洋公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付雍翠峰小区11幢1302室房屋2018年7月26日至2020年6月30日期间拖欠 -2- 的物业服务费2029.06元、生活垃圾清运费184元，合同违约金2219.17元，共计4432.23元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月29日，原告和被告签订《中海·雍翠峰前期物业管理服务协议》一份，约定原告为被告购买的雍翠峰小区11幢1302室房屋（以下简称“1302房”）提供物业管理服务，物业管理综合服务费为1.6元/平方米/月。协议签订后，原告一直积极为被告提供了完善的物业管理服务，但是被告自2018年7月26日起拖欠物业服务费、水费、水电公摊费、生活垃圾费等其他费用，至2020年6月30日止，拖欠物业服务费2029.06元、生活垃圾清运费184元，合同违约金2219.17元，共计4432.23元。原告多次以多种形式向被告催缴物业管理费，但是被告一直拒绝支付。原告当庭变更诉讼请求为：一、判令被告向原告支付雍翠峰小区11幢1302室房屋2018年7月26日至2020年6月30日期间拖欠的物业服务费1014.53元、生活垃圾清运费184元，合同违约金1109.59元，共计4432.23元；二、本案诉讼费由被告承担。 被告王东海答辩称，对物业费及违约金的计算标准均没有异议，但是被告想缴费时原告不收，现在被告没有钱支付，且垃圾清运费被告没有欠。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月29日，原告和被告签订《中海·雍翠峰前期物业管理服务协议》，约定原告为被告居住的1302房提供物业管理服务，协议有效期暂定三年，到期后若双方均无异议，本协议自动顺延；前期物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅房屋按1.6元/平方米/月的标准交纳；代收生活垃圾费8元/月/户；居家生活用水费按市政供水部门收费标准代收；业主或物业使用人未能按 -3- 时足额缴纳物业管理服务费用的，原告有权在公告栏公示催费通知，并按其所欠费用每拖欠1日3‰的标准向被告收取违约金；协议中被告购置的物业地址、甲方联系地址即为双方约定的通讯地址，双方按通讯地址以邮寄或特快专递的形式向对方寄送文件，自发件之日起7天即视为送达。 被告自2018年7月26日起未支付物业服务费、水费、水电公摊费、生活垃圾费等费用。2020年3月23日，原告向被告邮寄《律师函》，催收物业管理服务费等费用。 另查明，原告曾通过短息告知被告物业费可以按照政府规定收取，但要求被告提供相关的政府文件，被告一直未向原告提交。被告当庭提交《南宁市公共租赁住房保障资格证》、《南宁市公共租赁住房租赁合同》，载明被告属于低收入住房困难家庭，涉案房屋为南宁市城市建设投资集团有限责任公司出租给被告使用，租赁期限自2019年12月1日至2021年1月29日止。原告认可物业费根据政府规定，按《中海·雍翠峰前期物业管理服务协议》约定的物业费的50%收取。 本院认为： 一、关于原、被告之间是否形成合法有效的物业服务合同关系。 根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”原告作为物业服务企业与被告自愿签订《中海·雍翠峰前期物业管理服务协议》，约定在协议期限内且小区业主委员会成立并选聘新的物业服务企业之前，由原告对小区进行前期物业服务，上述合同是双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，原、被告之间形成合法有效的物业服务合同关系。 二、关于原告主张的各项费用是否合理的问题。 -4- 1、物业服务费。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告依据其与被告签订的《中海·雍翠峰前期物业管理服务协议》，负有对置地广场小区实行物业管理的合同义务，而被告作为该小区的业主，亦负有基于该合同向原告交纳物业管理服务费的义务。双方在《中海·雍翠峰前期物业管理服务协议》中约定住宅的物业管理综合服务费按房屋建筑面积1.60元/平方米/月，原告认可物业费按一半收取，即被告欠付的2018年7月26日至2020年6月30日期间的物业服务费为1014.53元，被告对该物业费计算无异议，原告主张被告支付该物业费，符合法律规定，本院予以支持。 2、生活垃圾费。原、被告双方在庭后经过核对，确认被告已经支付了原告诉请的2018年7月26日至2020年6月30日期间的生活垃圾费，原告亦表明不再对该费用进行主张，本院不再作出处理。 3、违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，被告未能按照《长湖景苑前期物业管理服务协议》的约定，足额按时支付相应的物业管理服务费，原告主张按照该协议的约定，自被告拖欠之日起至2020年6月30日止，按所拖欠物业管理服务费的3‰/日支付违约金，被告对该违约金标准予以认可，本院予以支持，即违约金共计1109.59元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告王东海向原告中海宏洋物业管理有限公司南宁分公司支付雍翠峰小区11幢1302室房屋2018年7月26日至2020年6月30日期间的物业服务 -5- 费为1014.53元、合同违约金1109.59元，共计2124.12元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由被告王东海承担。 本判决为终审判决。 审判员 庞 梦 二〇二〇年十月二十二日 书记员 张渊莹 -6- 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超 -7- 过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持 第五条第一款物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。