安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终1102号 上诉人（原审原告）:张绍山，男，1972年10月24日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：孔祥国，男，住安徽省淮北市相山区。系淮北市高岳街道办事处东湖社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审被告）：李金凤，女，1969年9月6日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审被告）：王涛，男，1965年2月4日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。系李金凤丈夫。 以上二被上诉人共同的委托诉讼代理人：王少村，男，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。系淮北市相山区相南街道海宫社区居民委员会推荐。 上诉人张绍山因与被上诉人王涛、李金凤房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张绍山及其委托诉讼代理人孔祥国，被上诉人王涛、李金凤及其共同的委托诉讼代理人王少村到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张绍山上诉请求：1.撤销一审判决,支持张绍山一审诉求；2.一、二审案件受理费均由王涛、李金凤承担。事实和理由:一、一审事实未完全查明。1.2015年3月26日，李金凤被限制自由后至2016年10月3日期间,淮北市相山区品萱足艺足疗店（以下简称品萱足疗店）由谁经营，该店有没有变更经营者，查明该部分事实是判断房租支付义务人的关键所在，一审未查明导致张绍山权益受损。2.对于2016年10月3日的《协议书》,一审未查明王涛在没有人胁迫的情况下所书写的原因和背景,更何况王涛作为成年人,理应知道自己的行为及后果。二、一审存有逻辑错误。一审认定“张绍山自认……即终止合同并收回案涉房屋使用权”存有逻辑错误。李金凤虽然被查,但并不导致合同必然终止。因为合同可以终止,也可由他人继续经营,不排除王涛继续经营的可能。结合2016年10月3日《协议书》及2016年2月9日催欠通知书,完全可以证明王涛以其配偶的身份继续经营。王涛、李金凤理应承担偿还所欠租金的义务。请二审支持张绍山的上诉请求。 王涛、李金凤辩称，张绍山的上诉请求和理由没有事实和法律依据。一审认定事实清楚、适用法律正确、说理充分，应当予以维持。 张绍山向一审法院起诉请求：1.判令王涛、李金凤支付拖欠的房屋租赁费11.8万元;2.诉讼费等由王涛、李金凤承担。 一审认定事实：2013年10月10日，张绍山（甲方）与李金凤（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于淮北市相山区东山路紫藤苑小区门面房一楼及东侧的办公室租赁给乙方，租赁年限自2013年10月10日至2014年10月10日止，年租金8万元；乙方应于本合同生效之日向甲方一次性支付1年租金8万元，以后均为1年一付，并提前1个月支付。租赁期间乙方如不能按约定支付租金的，甲方有权向乙方收回，终止合同；乙方有下列情形之一的，甲方可单方终止合同并收回房屋使用权：1.擅自将房屋转租的；2.拖欠租金达1个月以上的；3.利用承租房进行非法活动的；4.居住期间需承担的费用一直不结清的等内容。合同签订后，李金凤即在案涉房屋经营品萱足疗店。合同约定的租赁期限届满后，李金凤继续租赁并支付至2015年4月租金计4万元。2016年3月3日，王涛通过李金凤账户向张绍山汇款2000元。 2016年10月3日，张绍山（甲方）与王涛（乙方）签订《协议书》，协议书约定从2016年3月1日以前，甲、乙双方发生的房租由乙方承担（2018年以前由当事人偿还清）；从2016年3月1日至2016年9月30日止，期间双方产生的分歧等原因，由于无法计算待解决（等当事人回来后协商解决）；水、电、气现在结清；乙方的东西甲方暂时保管，如因乙方东西影响甲方使用时，即时通知乙方来处理。限期三天如三天乙方不来处理东西，甲方有权不计费处理乙方东西。另查明，案涉房屋系由张绍山于2010年1月1日从原工程建设公司物业管理处（现淮北矿业股份有限公司工程处物业管理部）租赁。又查明，2014年12月底至2015年3月间，李金凤在其经营的品萱足疗店组织多名失足妇女从事卖淫活动，2015年3月26日被淮北市公安局相山分局查获。2015年11月5日，淮北市相山区人民法院作出（2015）相刑初字第00334号刑事判决，以李金凤犯组织卖淫罪，判处有期徒刑五年六个月，并处罚金六万元。判决发生法律效力后，李金凤被送往监狱服刑。2018年12月28日，经安徽省合肥市中级人民法院裁定对李金凤予以假释。2019年9月10日，安徽省淮北市中级人民法院作出（2019）皖06刑更15号特赦裁定对李金凤予以特赦。 一审法院认为，张绍山与李金凤签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行。合同签订后，双方均按约履行合同义务。租赁期间届满后，李金凤续租并交付张绍山半年租期租金4万元。根据相关法律规定，原租赁合同继续有效，应为不定期租赁。续租期间，李金凤于2015年3月26日因在案涉房屋进行违法犯罪活动被公安机关查获并被采取强制措施，租赁合同继续履行已不可能，对此后果李金凤应承担相应的违约责任。 关于租金问题。张绍山诉称李金凤涉嫌犯罪被羁押后，足疗店由王涛继续经营使用，双方并签订协议书，主张李金凤、王涛应支付至2016年3月的租金。首先，对王涛继续经营使用案涉房屋这一事实，张绍山未提供相应的证据予以证实，王涛所汇2000元的性质亦无其他证据予以印证。王涛对此予以否认，证人证言证实李金凤案发后，品萱足疗店公安机关查封，张绍山将店门上锁，王涛并未继续经营。王涛在李金凤被采取强制措施和审判期间，继续经营品萱足疗店亦不符合常理。其次，王涛并非品萱足疗店的共同经营者，又无证据证明王涛在李金凤案发后继续经营，其签订的协议书亦无李金凤的授权或追认，对李金凤不应具有约束力。且从协议书的内容来看，亦无王涛继续经营使用案涉房屋的意思表示。综上，对张绍山主张李金凤、王涛应支付11.8万元租金的诉讼请求，缺乏事实根据，不予支持。但鉴于李金凤违约在先，张绍山因收回房屋、重新出租等亦需要相应的时间，在此期间的租金损失应由李金凤承担。庭审中，张绍山自认李金凤案发几天后，其从他人处即已得知李金凤在案涉房屋从事违法犯罪活动被查处，对双方之间的租赁合同实际已无法继续履行应是明知。在此情况下，张绍山有权亦有条件及时行使合同约定的权利，即终止合同并收回案涉房屋使用权。鉴于此，酌定上述期间以3个月为宜，按年租金8万元计算，李金凤应赔偿张绍山租金损失2万元。判决：一、李金凤于判决生效之日起十日内给付张绍山租金计2万元；二、驳回张绍山的其他诉讼请求。案件受理费2660元，因适用简易程序减半收取计1330元，由张绍山负担1100元，李金凤负担230元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张绍山提交证据二组，证据一为李某自书证明、杜某自书证明、丰源大药房书面证明各一份，拟证明李金凤被羁押期间，王涛继续经营的事实。证据二为视听资料，拟证明罗炳运在一审时证明系虚假陈述；协议书系王涛提供且其真实意思表示；王涛继续经营的事实；王涛已将物品取走的事实。同时，申请证人李某、杜某出庭作证，李某证明其从王涛处接手涉案房屋并于2015年6月交付王涛6万元租金，杜某证明其2015年8月底到12月初在品萱足疗店没有工资和底薪，按行规自行提成。张绍山认为两证人证言能够证明王涛在李某租赁之后又继续租赁涉案房屋的事实。王涛、李金凤质证意见为：证据一不是新证据，证人均未出庭，对证据的真实性、合法性均有异议。证据二不具证明力，不能达到其证明目的。两证人证言均不属实，证人未提交租房协议，也未提交王涛收取6万元租金的收据，王涛并未使用涉案房屋经营。 王涛、李金凤提交证据四份，证据一为丰源大药房证明，拟证明张绍山提供丰源药房证明已作废，不能证明王涛2015年4月到2016年9月经营品萱足疗店。证据二为张君美自书证明、左瑞自书证明各一份，拟证明张绍山提供的杜某证明内容虚假，不能证明王涛从李某处接手继续经营品萱足疗店。证据三为微信聊天截图，拟证明李某2020年8月13日向王涛再次借钱，王涛未给他，李某的证言不可信。证据四为罗炳运自书证明，拟证明张绍山的电话录音证据无效。张绍山质证意见为：对于证据一的真实性无异议，注明了电费的缴费期限截止到2016年9月底。证据二不符合证据规则规定，两证人未到庭接受询问，与本案没有关联性。证据三微信截图与本案没有关联性。对于证据四，张绍山收到的证据目录上该证据没有证明目的，应视为对该份证据放弃举证。同时向法庭说明，对罗炳运的录音没有违反法律规定，可以作为证据使用。 本院认证意见：对张绍山提交的证据，视听资料未提交原始载体，证人李某证明其从王涛处接手涉案房屋并交付王涛6万元租金，但未提交租房协议及租金收据予以印证，杜某证明其在足疗店工作没有工资和底薪不符合实际，两证人证言与一审查明事实均不能相互印证，且王涛、李金凤有异议，不予认定。对王涛、李金凤提交的证据一，张绍山无异议，与一审查明事实能够相互印证，予以认定；证据二、证据四为证人证言，证人未出庭作证，张绍山有异议，不予认定；证据三与本案没有关联性，张绍山有异议，不予认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：王涛、李金凤应否支付张绍山房屋租赁费，如应支付，具体数额如何确定。 《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，张绍山与李金凤签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，一审认定合法有效正确。该合同约定的租赁期限为2013年10月10日至2014年10月10日止。租赁期间届满后，双方未续签租赁合同，李金凤继续使用涉案房屋，张绍山亦未提异议，原租赁合同依法继续有效，但租赁期限变更为不定期。2015年3月26日，因李金凤在涉案房屋进行犯罪活动被公安机关采取强制措施，租赁合同继续履行已不可能，一审认定对此李金凤应承担相应的违约责任并无不当，一审结合本案案情酌定李金凤赔偿张绍山租金损失2万元，李金凤未提出上诉，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。双方合同约定，乙方有下列情形之一的，甲方可单方终止合同并收回房屋使用权：……2.拖欠租金达1个月以上的；3.利用承租房进行非法活动的……。根据查明的事实，2014年10月10日租赁期间届满后，李金凤支付租金4万元，据此，至2015年3月26日李金凤并不拖欠涉案房屋租金。一审庭审中，张绍山自认李金凤案发几天后从他人处得知李金凤在案涉房屋从事违法犯罪活动被查处，一审认定张绍山对租赁合同实际已无法继续履行应当明知并无不当。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张绍山未举证证明其与王涛之间存在涉案房屋的租赁合同，亦未举证证明李金凤在2015年3月26日之后继续使用涉案房屋的事实存在，故一审不予支持张绍山主张李金凤、王涛支付11.8万元租金（2015年3月26日至2016年10月3日期间）的诉讼请求并无不当，应予以维持。关于2016年10月3日张绍山与王涛签订的《协议书》，其内容对李金凤租房合同遗留问题进行了处理，并不能推定王涛有使用涉案房屋继续经营的意思表示，不应作为认定王涛租赁涉案房屋的依据。2016年3月3日王涛虽然通过李金凤账户向张绍山汇款2000元，但该2000元与涉案房屋租金在数额、时间等方面不能相互印证，不足以证明王涛租赁涉案房屋。根据庭审证人出庭作证情况及张绍山陈述，张绍山应当明知证人于2015年下半年在实际使用涉案房屋。综上，张绍山主张王涛以其配偶的身份继续经营涉案房屋的上诉理由不能成立。 综上所述，张绍山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2660元，由上诉人张绍山负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  李 姗 审判员  葛 侠 二〇二〇年十月二十九日 法官助理朱明清 书记员朱天一 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。