天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初19107号原告：世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司，住所地天津市滨海新区中新生态城中津大道**。法定代表人：闫佩伦，区域总经理。委托诉讼代理人：苑佳奇，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。被告：王腾，男，1985年4月21日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司与被告王腾物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司委托诉讼代理人苑佳奇，被告王腾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2015年10月1日至2020年2月29日的物业管理服务费28559.29元以及违约金1002元；2.本案诉讼费用由被告依法承担。事实及理由：原告为坐落于天津市××道××号“尚苑”提供物业服务，案外人将涉案房产出售于被告后，原告为被告房屋提供了物业服务，但被告长期拖欠物业费，经原告多次催要未果，原告为维护自身的合法权益，请求法院依法判令上述之诉求。被告辩称，原、被告间并未形成权利义务关系，被告并未办理入住；原告物业服务不到位，被告房屋出现漏雨状况，原告未能尽到其职责；原告起诉已过诉讼时效；原告主体不适格；故要求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月15日，上海世茂南京物业服务有限公司与案外人天津生态城世茂投资发展有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同对于双方的权利义务、原告的服务内容、服务标准、交费标准、交费时间及违约金计算标准等做了约定。约定由上海世茂南京物业服务有限公司向尚苑小区业主提供物业管理服务。合同明确规定了上海世茂物业服务有限公司天津分公司的服务范围、服务标准、双方的权利义务等内容。根据合同约定，物业管理服务费采取包干制的形式，多层住宅房屋物业费的交纳标准为按房屋建筑面积每月每平方米为2.59元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每月每平方米0.28元/别墅为0.96元交纳，上述费用业主应于每月十日前交纳，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。合同服务期限自2012年3月15日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。上海世茂南京物业服务有限公司2015年2月9日名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司。王腾自案外人处购买了涉诉小区7-2室，房屋建筑面积为151.79平方米，其办理房屋入住手续时与世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司签订了《前期物业服务协议》，该协议对物业服务费的交费时间变更为：业主接房前一次性交纳第一年度的物业服务费，以后每年度交纳一次物业服务费，交费时间为上一次费用截止日期前十五日内；如未按本协议约定的交费时间交纳相关费用，应从逾期之日起按每天千分之三的标准收取违约金。另查，王腾办理房屋入住手续后，2015年10月1日至2020年2月29日的物业管理服务费未向世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司交纳，就王腾拖欠的物业服务费世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司通过张贴催告的方式向其进行了催收。涉诉小区业主委员会仍未成立，根据庭审中业主反映的物业服务问题以及提交的照片，本院进行了现场勘验，小区路面上有停车现象，小区地下车库地面起鼓、破损，楼栋入户门如业主随手关门楼栋门非业主无法进入。别墅区未入住的房屋院落破败，办理入住的业主基本上90%的住户就院落有扩建行为，侵占绿地。针对业主提供照片反映的部位本院特意进行了勘验，不排除在勘验之前确实存在问题，但现场勘验时已进行了整改。本院就小区物业服务情况随机找小区业主进行了询问，小区业主反映小区物业服务一般，硬件尚可，但物业服务软件不行，服务态度、服务水平等均存在问题。庭审中，就原告的主体资格问题，原告未提交原件，提交了网上下载资料，被告不予质证，本院要求原告提交原件质证，被告亦不同意。本院认为，原告与案外人天津生态城世茂投资发展有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，同时被告在办理房屋入住手续时再次与原告签订了前期物业服务协议，仅就物业费的交费时间以及违约责任进行了变更，故原、被告均应按照合同约定享有各自的权利同时亦承担各自的义务。原告向被告提供了物业服务，被告应当按照双方签订的前期物业服务合同约定履行交纳物业费的义务。针对庭审中业主反映的物业服务情况，本院现场勘验了解的小区物业服务，可见小区物业在2018年之前物业服务过程中确存在物业服务问题，但物业服务系一动态服务过程，原告有针对性的对物业服务亦在进行改善，以求达到合同约定的服务标准；同时，涉诉小区的物业服务完善、各项服务有序，不仅仅依靠原告的服务，被告作为业主应按照合同约定主动交费，二者相互依赖，只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序。通过法庭调查，原告2018年之前提供的物业服务确存在瑕疵，其主张被告承担物业费全部不符合法律规定，本院予以酌减20%；2018年以后的物业服务虽有改善，但并未全部达到合同约定，本院予以酌减5%。综上，被告应给付原告物业费151.79平方米×3.55元×27个月×80%+151.79平方米×3.55元×26个月×95%=24948元；因原告物业服务存在瑕疵，故其主张的逾期违约金本院不予支持。就原告的主体资格问题，原告虽未提交原件，但提交了网上下载资料，对此证据本院予以认定；就被告提出的房屋质量问题与本案非同一法律关系，应另行解决。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告王腾于本判决生效后十日内给付原告世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司2015年10月1日至2020年2月29日的物业管理服务费24948元；二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币269元，原告担负27元，被告担负242元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  李孝江二〇二〇年十月二十日书记员  于水妹附：法律释明1.《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《物业管理条例》第七条第（五）项：按时交纳物业服务费用。第四十二条第一款:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。