广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初3105号原告：广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司，住所地：珠海市前山金利南路******。法定代表人：双珊，总经理。委托诉讼代理人：陈玲，女，该公司职员。被告：徐彩娣，女，1969年3月15日出生，汉族，住广东省江门市新会区*************，公民身份号码：440************923。被告：周锦煜，男，1967年3月26日出生，汉族，住广东省江门市新会区*************，公民身份号码：440************917。原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司与被告徐彩娣、周锦煜物业服务合同纠纷一案，本院2020年9月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈玲到庭参加诉讼，被告经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年1月至2020年4月30日的物业管理费4874.33元；2.被告向原告支付2018年12月1日至2020年4月30日的公摊电费462.05元；3.被告向原告支付因逾期缴纳物业管理费而产生的违约金1076.76元（按每日欠缴费用的2‰计至实际清偿之日止，暂计至2020年5月5日）；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将违约金的计算方法变更为：2019年8月20日之前的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日之后的违约金按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期计算。事实和理由：被告系珠海某小区的业主，根据开发商珠海市胜辉房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业管理服务协议》，原告为时代港物业管理服务企业。根据相关协议，原告与被告签订《（时代港花园）前期物业管理服务协议、临时管理规约》，约定被告接受原告物业管理服务，应向原告支付相应物业管理费、公摊水电费等相关费用。其中公摊水电费依照《珠海市“关于规范我市住宅小区公共水电费分摊问题的通知”》为准。被告逾期缴交相关物业管理费，还应向原告支付违约金。自2019年1月1日至今，被告拖欠管理费及滞纳金，其行为已经构成违约，故原告起诉至法院，请求判如所请。原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司向本院提交的证据：1.业主收楼确认书；2.法律函及EMS邮寄凭证、投递情况；3.关于规范住宅小区物业管理共用水电费分摊问题的通知；4.珠海市商品房买卖合同；5.时代港前期物业管理服务协议。两被告经法院合法传唤没有到庭参加诉讼，也没有向法院提交答辩材料和证据。本院经审理认定事实如下：位于珠海市*******************登记权属人为被告徐彩娣，共有人为被告周锦煜，房屋建筑面积166.93平方米。2013年10月4日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议、临时管理规约》，合同第七条约定，住宅2.5元/月/平方米（自乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的交付之日起两年内按2.5元/月/平方米的标准9折收费，折合物业管理服务费为2.25元/月/平方米；自第三年起，物业管理服务费为2.5元/月/平方米）。以上物业管理费不包含小区及楼宇内的公共水电费，公共水电费的分摊办法按照珠海市物价局《关于规范我市住宅小区公共水电费分摊问题的通知》执行。合同第十三条约定，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日2‰交纳滞纳金。合同还约定了其他条款。原告在庭审中称，从2015年7月1日起正式收取物业管理费，三年内八折；2018年7月1日起两年内按2.5元/平方米的九折即2.25元/平方米收计。珠海市发展和改革局于2014年8月18日发出珠发改价[2014]10号《关于规范住宅小区物业管理共用水电费分摊问题的通知》：一、住宅小区电梯、楼梯灯、路灯等共用电费除物业管理服务合同另有约定外，可按约定的方式向相关业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。……四、向业主（用户）分摊的共用水电需设置独立计量表，费用单独列账，每月在分摊前及时向业主公布分摊的数量、总金额以及各业主应负担的金额等。原告提交公摊电费的温馨提示显示，2018年12月至2020年4月向业主收取公摊电费的合计公摊系数分别为0.3034、0.2783、0.3290、0.3081、0.3081、0.3052、0.3413、0.3024、0.3271、0.3278、0.3348、0.3330、0.3330、0.2898、0.3154、0.3096、0.3642。单价为0.667元/度。公摊电费计算方式：合计公摊系数×住宅建筑面积×电费单价。原告提交的《时代港徐彩娣、周锦煜欠费明细》显示，客户名称为徐彩娣的9栋1501房，2018年12月至2020年4月公摊电费如下：2018年12月33.66元、2019年1月30.87元、2019年2月36.5元、2019年3月34.18元、2019年4月33.48元、2019年5月33.86元、2019年6月38元、2019年7月33.67元、2019年8月36.42元、2019年9月36.5元、2019年10月37.28元、2019年11月37.08元、2019年12月32.27元、2020年1月41.22元、2020年2月35.11元、2020年3月34.47元、2020年4月35.11元。上述公摊电费合计599.68元。2020年3月12日，原告向被告徐彩娣发出《法律函》：你拖欠2019年1月至2020年3月期间的物业服务费5625.51元及滞纳金2514.94元，2018年12月至2020年2月期间公摊电费530元，上述欠费共计8670.55元。督促被告收到函件5日内向原告交清所欠费用，否则将提起诉讼并追索违约金。EMS详情单显示，被告2020年4月26日签收上述函件。本院认为，原、被告于2013年10月4日签订《前期物业管理服务协议、临时管理规约》，是双方真实的意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为接受物业服务的业主之一，应当与原告共同遵守上述协议和各自履行自己的义务。一、关于物业管理费。《前期物业管理服务协议、临时管理规约》第七条约定住宅2.5元/月/平方米，原告在庭审中称从2018年7月1日起，两年内按2.5元/平方米的九折即2.25元/平方米收计被告管理物业费，2019年1月至2020年4月的物业管理费为：2.25元×166.93平方米×16个月＝6009.44元。原告请求4874.33元是对其诉讼权利的自由处分，本院予以照准。二、关于公摊电费。双方签订的《前期物业管理服务协议、临时管理规约》约定，物业管理费不包含小区及楼宇内的公共水电费，公共水电费的分摊办法按照珠海市物价局《关于规范我市住宅小区公共水电费分摊问题的通知》执行。根据原告提交的《时代港徐彩娣、周锦煜欠费明细》显示，被告2018年12月至2020年4月公摊电费合计599.68元。原告请求462.05元是对其诉讼权利的自由处分，本院予以照准。三、关于违约金。《前期物业管理服务协议、临时管理规约》第十三条第四款约定：乙方（被告）不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之二交纳滞纳金。庭审中，原告主张2019年8月20日之前的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日之后的违约金按照全国银行同业拆借中心公布贷款市场报价利率一年期计算，该计算标准未超过法律上限，本院予以支持。被告迟延支付物业管理费、公摊费属于违约行为，应向原告支付滞纳金。《前期物业管理服务协议、临时管理规约》第七条第三款约定，乙方（被告）须在每月15日前全额缴纳物业管理服务费。根据协议约定，滞纳金应分段计算，以每月欠缴的物业管理费和公摊费金额为基数，从下个月的16日起计算至实际付清之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条、第二百五十三，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告徐彩娣、周锦煜于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司支付2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业管理费4874.33元；二、被告徐彩娣、周锦煜于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司支付2018年12月1日至2020年4月30日期间的公摊电费462.05元；三、被告徐彩娣、周锦煜于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司违约金（计算方法：以每月未付物业管理费、公摊电费为基数，2019年8月20日之前的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日之后的违约金按照全国银行同业拆借中心公布贷款市场报价利率一年期计算，自下个月的16日起分段计算，详见判决书后所附《滞纳金计算明细》）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币25元，由被告徐彩娣、周锦煜负担。本判决为终审判决。审 判 员 吴明星二〇二〇年十月二十六日法官助理 陈丽冰书 记 员 徐春荣附表：滞纳金计算明细物业费金额（元）未缴物业费月份起算日截至日滞纳金计算标准33.662018年12月2019年1月16日2019年2月15日2019年8月20日前按中国人民银行规定的同期同类贷款利率440.122019年1月2019年2月16日2019年3月15日852.212019年2月2019年3月16日2019年4月15日1261.982019年3月2019年4月16日2019年5月15日1671.052019年4月2019年5月16日2019年6月15日2080.52019年5月2019年6月16日2019年7月15日2494.092019年6月2019年7月16日2019年8月15日2903.552019年7月2019年8月16日2019年8月19日2019年8月20日2019年9月15日2019年8月20日后按照全国银行同业拆借中心公布贷款市场报价利率一年期3315.362019年8月2019年9月16日2019年10月15日3727.452019年9月2019年10月16日2019年11月15日4140.322019年10月2019年11月16日2019年12月15日4552.992019年11月2019年12月16日2020年1月15日4960.852019年12月2020年1月16日2020年2月15日5377.662020年1月2020年2月16日2020年3月15日5788.362020年2月2020年3月16日2020年4月15日6198.422020年3月2020年4月16日2020年5月15日6609.122020年4月2020年5月16日实际付清之日止