广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0981民初1815号 原告：冯宇，女，1979年6月11日出生，汉族，住北流市。 委托诉讼代理人：何业有，广西金大地律师事务所律师。 被告：梁焕，女，1986年5月5日出生，汉族，住北流市，户籍地址广西北流市。 委托诉讼代理人：刘刚，广西聪慧律师事务所律师。 被告：南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司，地址：北流市城南一路**，统一社会信用代码91450981675005969N。 法定代表人：顾建辉，总经理。 委托诉讼代理人：黄育，广西济见律师事务所律师。 被告：南宁荣顾房地产开发有限责任公司，地，地址：南宁市青秀区盘龙路**凌顶大厦**一社会信用代码9145010073996481XG。 法定代表人：顾家龙，董事长。 委托诉讼代理人：黄育，广西济见律师事务所律师。 第三人：北流市天瑞商业管理有限公司，地，地址：北流市胜景新都负****商铺一社会信用代码91450981315935652Y。 法定代表人：顾惠，总经理。 委托诉讼代理人：周小琳，北流市天瑞商业管理有限公司员工。 原告冯宇与被告梁焕、南宁荣顾房地产开发有限责任公司、南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司及第三人北流市天瑞商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序公开进行审理，因案件事实争议较大，依法转为普通程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人、被告梁焕及其委托诉讼代理人、被告南宁荣顾房地产开发有限责任公司和南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司共同委托诉讼代理人、北流市天瑞商业管理有限公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。证人刘某、蒙某出庭作证。本案现已审理终结。 原告冯宇（以下简称原告）向本院提出诉求：1、判决被告梁焕向原告支付租金44489元及违约金（违约金的计算办法：以14081元为基数，自2017年9月20日起，每月按2%计算至付清日止；以15204元为基数，自2018年9月20日起每月按2%计算至付清日止；以15204元为基数自2019年9月20日起每月按2%计算至付清日止）；2、判决被告南宁荣顾房地产开发有限公司（以下简称南宁公司）、南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司（以下简称北流分公司）对被告梁焕上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2015年3月20日，原告与被告南宁公司、北流分公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同签订当日，被告南宁公司、北流分公司即要求原告与其委托统一管理“胜景新都”铜州小商品城的北流市天瑞商业管理有限公司（以下简称天瑞公司）签订了一份《铜州小商品城业主经营管理服务协议书》，约定本商城开业后5年内，原告的商铺若需出租，可委托该公司统一租赁，租赁条件如下：1、租期5年；2、免租期12个月；3、前三年每年租金为人民币14081元，第四、第五年的租金在第三年的基础上浮增8%，即年租金为15204元。此后，原告在天瑞公司的安排下，于2015年11月18日与案外人陈翠签订了《胜景新都商铺租赁合同》一份。2015年12月29日天瑞公司又安排原告与被告梁焕签订了一份《胜景新都商铺租赁合同》，该合同约定：被告梁焕自愿租赁原告所属“胜景新都”小区负一层1FA189号商铺，租金为月租金1173元，租金按年支付，在合同签订之日起支付12个月的租金14081元，以后年度的租金被告梁焕应于上年度租金到期前一个月的20日内按时履行向原告缴纳年度12个月租金的义务。合同同时约定，被告梁焕逾期缴纳租金的每日按应付费用的3‰计算滞纳金。合同签订后，被告梁焕实际使用了涉案商铺，原告账户也于2016年收到了第一次的一年租金（2016年10月1日至2017年9月30日）共14081元，此后被告梁焕再未支付租金给原告，至今尚欠44489元未付（至2019年9月30日）。被告梁焕不依时依约支付租金，构成重大违约，严重损害了原告的合法权益，依法应当承担违约责任。被告南宁公司、北流分公司承诺原告对涉案商铺出租5年，且根据其要求委托与天瑞公司签订《铜州小商品城业主经营管理服务协议书》，并在天瑞公司的安排下与被告梁焕签订了《胜景新都商铺租赁合同》，被告南宁公司和北流分公司、第三人天瑞公司对所欠租金负有连带清偿之责。请求人民法院判如所请。原告为证明其主张向本院提供如下证据：1.商品房买卖合同及其补充协议；2.经营管理服务协议书；3.租赁合同、铜州小商品城租赁合同变更确认单、单位内部收款收据；4.被告居民身份证（梁焕）；5.南宁荣顾房地产开发有限责任公司基本信息查询报告；6.南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司基本信息查询报告；7.原告居民身份证；8.南宁公司、北流分公司关于商品房出售的宣传资料。 被告梁焕辩称：租赁合同丧失继续履行的条件，因该商铺所在的商城不再具备正常的经营环境。至2016年5月被告梁焕已停业离场，已向委托管理方天瑞公司交缴了1年租金、经营管理费、经营保证金、物业管理费等，因此梁焕认为已完全履行了合同义务，且被告梁焕从2016年6月离场，原告超过诉讼时效没有追偿权。根据公平原则，被告梁焕不应承担原告的损失。请求驳回原告的诉讼请求。被告梁焕为证明其答辩意见向本院提供如下证据：1.照片6张；2.凌昭华商铺购买确认单、补充协议书、经营管理服务书；3.凌昭华购房预付款、商铺经营保证金、维修金、物业费收据。被告认为小商品城商铺购买与业主回租、委托第三人管理同步实施存在关联性，以及证明该商铺不具履行合同的条件。 被告南宁公司、北流分公司共同答辩称：被告南宁公司、北流分公司没有承诺过任何关于铺面（房屋）返祖、回租的保证。本案涉租的房屋在原告购买前作为被告南宁公司、北流分公司的所有权房屋，有权出租给其他人使用。原告购得该房屋后，被告南宁公司、北流分公司即把该房屋租赁的合同权利义务全部转让于原告，此后的租赁行为完全与被告南宁公司、北流分公司无关。被告也没有委托天瑞公司有任何的返祖、回租行为。被告南宁公司、北流分公司作为本案被告不适格。请求法院依法驳回原告对被告南宁公司、北流分公司的诉讼请求。被告南宁公司、北流分公司未提供证据。 第三人北流市天瑞商业管理有限公司陈述称：天瑞公司仅提供商业服务和物业管理服务，对物业不承担“包出租、包经营、包收益”责任，不承担任何保证责任。天瑞公司与原告冯宇《铜州小商品城业主经营管理服务协议书》也没有任何条款约定由天瑞公司承担商铺的责任和违约保证。原告与被告梁焕签订相关租赁协议，天瑞公司为其提供服务、协助签订，不对租赁协议内容承担任何保证责任，被告梁焕违约退租与天瑞公司无关。请求法院支持天瑞公司的答辩意见。天瑞公司为证明其主张，向本院提供了如下证据：1.营业执照；2.商业物业管理合同，天瑞公司认为上述证据证明天瑞公司不承担租赁合同的任何保证责任。 经庭审质证，本院对当事人提供的证据认定如下：一、原告提供的证据：1.商品房买卖合同及其补充协议，该证据主要内容是原告与被告南宁公司、北流分公司签订了《商品房买卖合同》，原告依合同买得商品房（即本案案涉商铺负一层1F189号），原告拥有对该商品房所有权。该证据的真实性、合法性及与本案的关联性，各方当事人无异议，依法予以采信。2.经营管理服务协议书，该证据内容是原告与天瑞公司签订的关于涉案商铺的经营管理服务事项。被告梁焕对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证据的证明作用有异议，证明了原告与天瑞公司具有委托关系，天瑞可以代表原告。被告南宁公司、北流分公司对其真实性、合法性、关联性无异议，但认为与南宁公司、北流分公司无关。第三人天瑞公司对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不证明天瑞公司对业主与承租人之间签订的租赁合同承担保证责任，也没有作出任何包租5年的承诺和保证，仅证明是提供商铺管理服务和物业管理服务。本院认为该证据三性，各方当事人无异议，只对证明作用有异议，依法应作为原告与天瑞公司存在着管理服务关系的事实依据予以采信。3.租赁合同、铜州小商品城租赁合同变更确认单、单位内部收款收据，该组证据的主要内容是原告与被告梁焕签订的商铺租赁合同及梁焕交缴的部分租金、管理费等。被告梁焕对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为租赁合同“冯宇”的签名不是冯宇本人所欠，所交租金等也是交天瑞公司，天瑞是可以全权代表原告的。被告南宁公司、北流分公司认为该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但与被告南宁公司、北流分公司无关，根据合同相对性原则，证明原告与北流梁焕间形成了租赁合同关系，南宁公司、北流分公司无须对此承担任何责任。被告天瑞公司对该证据的真实性、合法性、与案件的关联性无异议，但认为与天瑞公司无关，梁焕拖欠租金所负的违约责任应由梁焕承担，天瑞无须承担任何责任。本院认为，该证据的“三性”各方当事人无异议，依法可以作为原告冯宇与被告梁焕之间租赁合同关系成立并已开始履行的证据予以采信。4、5、6、7号证据，是原、被告的身份的基本信息，作为其主体资格适格的证明，各方当事人无异议，作为本案当事人的基本信息予以采信。8.南宁公司、北流分公司关于商品出售的宣传资料，该证据的主要内容是涉案商铺及房屋出售时被告南宁公司、北流分公司发放的宣传资料。被告梁焕认为该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但证明作用有异议。被告南宁公司、北流分公司认为该证据的真实性、合法性、关联性有异议，公司未向任何人承诺包收益、包出租，也不是公司制作，不是售房条件也不是房屋租赁条件，不认可该证据的证明力。天瑞公司认为该证据的三性有异议，不予认可，且认为与案件无关，与天瑞公司无关。本院认为该证据不是租赁合同的附随文件，也不是租赁合同的签订要件，依法不作为本案的待证事实证据采信。二、被告梁焕提供的证据：1.商铺购买确认单、补充协议书、经营管理服务协议书，主要内容是案外人凌××与被告北流分公司、第三人天瑞公司签订的购房合同确认单、经营管理服务协议书等。原告认为该证据的“三性”无异议，恰好证明本案的涉案合同是属于格式合同，证明被告南宁公司将其与案外人签订的商铺租赁合同作为其出租商铺的条件，对涉案商铺成交具有重大影响。被告南宁公司、北流分公司认为该证据“三性”无异议，但与南宁公司、北流分公司在商铺出售前出租他人，出售后根据买卖不破租赁的原则，原租赁关系转移，并不是承诺包租5年出售商铺的条件，购房者购得房屋之后与谁签订租赁合同，不是被告南宁公司、北流分公司控制的。天瑞公司认为该证据与本案无关。本院认为该份证据与本案待证事实无关联，依法不作为本案的事实依据采信。2.购房预付款、商铺经营保证金、维修金、物业费收据，证据主要内容是案外人凌××向被告南宁公司、北流分公司缴交的房款等费用。原告认为该证据证实被告南宁公司、北流分公司向社会承诺涉案铺面是其委托天瑞公司进行管理，保证出租收益。被告南宁公司、北流分公司对该证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性，出租人的收益被告南宁公司、北流分公司从未承诺过。天瑞公司认为该证据与本案无关。本院认为该证据真实、合法，但与本案待证事实无关联，依法不予采信。证人刘某、蒙某的证言，主要内容是证明被告梁焕退租问题。原告认为该证人证言不符合事实，被告梁焕至今没有告知原告退租的问题，天瑞公司也没有告知过原告关于梁焕退租的问题。被告南宁公司、北流分公司认为证人证言不真实。天瑞公司认为不真实，与本案无关。本院认为证人证言无法证明被告梁焕的退租事实，更无法证明被告梁焕告知了原告或天瑞公司告知了原告关于梁焕退租的问题，故该证人证言的真实性无法确认，依法不予采信。 经庭审查明本案事实如下：2015年5月8日，原告与被告南宁公司、北流分公司签订了购买商品房合同等购房协议，取得了胜景新都小区负一层1FA189商铺的所有权。2015年3月20日，原告与被告天瑞公司签订了《铜州小商品城业主经营管理服务协议》。2015年12月29日，原告与被告梁焕签订了《胜景新都商铺租赁合同》，该合同约定，被告梁焕承租原告位于胜景新都负一层1FA189号商铺（内铺），面积16.68平方米，经营内容为童装，月租金为1173元。租金按年支付，乙方（被告梁焕，下同）须在签订本合同之日向甲方（原告冯宇，下同）支付12个月的租金为14081元，以后年度的租金，乙方应于上年度租金到期前一个月的20日之前按时履行向甲方缴纳全年度12个月租金的义务。2015年12月29日至2018年9月30日的月租金保持不变，2018年10月1日至2020年9月30日的月租金在原租金基础上递增8%，即为1267元/月，甲方同意自2015年12月29日起至2016年9月30日，为免租期，免租期内乙方免交租金，但须交物业服务费、电费、公摊水电费、电梯保养费及其他公摊费。乙方逾期不交缴租金、物业费的，则每日按应付费用的3‰计算滞纳金等。合同签订后，被告梁焕依约承租并交纳了租金14081元、管理费等物业管理费用。此后再没有交纳租金及管理费，也没有向原告通知退租。 另查明，第三人天瑞公司是被告南宁公司、北流分公司委托管理胜景新都商铺及商城的法人企业。天瑞公司以企业管理模式对胜景新都商铺及铜州小商品城提供合同文式、收取服务费用、提供合同签订机会、介绍引进商家等，同时也接受业主或商家的委托提供其他服务。 本院认为，原告冯宇与被告梁焕2015年12月29日签订的《胜景新都商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，且合同签订后即时履行，原告冯宇即时交付出租商铺，被告梁焕亦依约交纳了一年的租金及相关的管理费用，合同合法有效。被告梁焕至原告起诉时都没有告知原告冯宇关于退租的事情，其所说的已经告知没有证据足以证明，被告梁焕依约应当承担其应承担的合同义务即交纳租金和相关管理费用，逾期不交依约构成违约，应当承担违约责任。原告诉求违约金按月利息2%计，而合同约定是按日3‰计，原告自行降低违约金的计算方法是对约定权利的克减，也是对权利的处分，不违反法律规定，依法予以采纳。被告南宁公司、北流分公司与原告冯宇之间购买商品房合同，包括购买本案涉案商铺的合同补充文本等，是原告与被告南宁公司、北流分公司之间的买卖合同关系，不是本案租赁合同关系的审理范围，本案依法不予审理。原告与第三人天瑞公司之间是否形成委托合同或其他合同关系同样不是本案的审理范围，本案依法不予审理。至于被告梁焕与第三人天瑞公司之间是否形成其他合同关系，也不是本案的审理范围，本案依法不予审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款的规定，判决如下： 一、被告梁焕向原告冯宇支付租金44489元及违约金（违约金的计算方法：以14081元为基数，自2017年9月20日起每月按2%计算至付清之日止；以15204元为基数，自2018年9月20日起每月按2%计算至付清之日止；以15204元为基数，自2019年9月20日起每月按2%计算至付清之日止）； 二、驳回原告冯宇的其他诉讼请求。 上述判决的债务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。义务人未按本案生效判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费912元（原告已预交456元），由被告梁焕负担912元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  杜 洪 审 判 员  王文广 人民陪审员  冼小兰 二〇二〇年十月二十日 法官 助理  周红梅 书 记 员  黄 媛