重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终5629号上诉人（原审被告，执行案外人）张世春，男，1953年2月28日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：邓继军，重庆竞豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告，申请执行人）：重庆恒祥机械设备租赁有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道文星路****401、501，统一社会信用代码9150022767865426X6。法定代表人：杜奉隽，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄英，重庆道简律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜源，重庆道简律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：罗世贵，男，生于1968年5月25日，汉族，住重庆市璧山县，现住璧山区。上诉人张世春因与被上诉人重庆恒祥机械设备租赁有限公司（以下简称恒祥租赁公司）、原审第三人罗世贵申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市璧山区人民法院（2019）渝0120民初8806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张世春的委托诉讼代理人邓继军，被上诉人恒祥租赁公司的委托诉讼代理人黄英，原审第三人罗世贵到庭参加诉讼。本案现己审理终结。张世春上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判不得执行璧山区（产权证号:**，建筑面积:138.93平方米）号房产，解除对该房产的强制措施;2.一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人一审中举示的证据能够证明符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条规定的执行除外情形。1.房屋买卖合同落款是2016年10月26日，是罗世贵出具65万收条的时间。该收条实为双方形成房屋买卖关系的凭据，也因具有一般的房屋买卖内容基本条款，是一个简易的关于房屋买卖的合同,而上诉人举示的房屋买卖合同，是为了到地房部门办理过户所需的书面材料。上诉人关于该合同的形成作了说明，具有合理性和正当性。2.罗世贵与上诉人关于房屋买卖款项的相关证据，是真实的。购房款项来源，为借款和合伙欠款。用上述款项抵购房款，是购房资金的支付方式，法律并不禁止购买房屋必须以实款足额缴付。不能因为上诉人未在购房前以诉讼形式主张债权而否认双方债权债务的真实性，进而否认购房行为的真实性。上诉人已经完成了关于房屋款项来源的举证义务。3.上诉人自购房即完成了对案涉房屋的实际占有和使用，在法院査封前就进行了装修，并持续居住至今。不论是物管公司的证明，还是缴付案涉房屋水电气等生活必需品的银行交费流水，都能证明是上诉人在履行相应义务，而被上诉人未举示任何证据证明上述款项是由第三人交纳。综上，可能在单个证据上存在证明瑕疵，这与上诉人和第三人并非专业人士有关，也符合购房双方基于信任而忽视完美证据的特点。又因房屋在银行按揭中，房款已经全部清偿部分债务，则按揭款项仍然由第三人继续缴纳也在情理之中。因此上述证据的形成能够作出合理解释，也能够互相印证，形成证据链，能够证明上诉人的购房行为符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条规定的执行除外情形。二、一审法院认定，2018年6月12日，因租赁合同纠纷经被上诉人申请，璧山区人民法院作出（2018）渝0120执保363号执行裁定书，而根据该363号执行裁定书，申请人是在2018年7月9日向法院提出的申请，并且是法院在作出了（2018）渝0120民初4650号民事裁定书，裁定对申请人的申请准予保全后才作出的该执行裁定，而（2018）渝0120民初4650号民事裁定书是在2018年7月11日作出的。根据璧山区人民法院的执行案件立案审查、流程管理信息情况显示，收到案件日期是2018年7月13日。因此，上诉人有理由怀疑这是一个错误执行案件。基于错误执行，本案的执行异议之诉应该无效 。恒祥租赁公司辩称，一审判决认定事实清楚，理由充分，应当予以维持。张世春在本区域内除诉争房屋外另有一套住宅，登记于其妻子名下，不符合法律规定排除执行的条件。罗世贵述称，当初我把房子用作偿还债务抵给对方确实是事实。恒祥租赁公司向一审法院起诉请求：1.判令继续执行罗世贵所有的位于璧山区（产权证号：2010091：**.93平方米）房产的查封措施；2.判令撤销璧山区人民法院作出的（2019）渝0120执异109号《执行裁定书》；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月12日，因租赁合同纠纷经原告恒祥租赁公司申请，璧山区人民法院作出了（2018）渝0120执保363号执行裁定书，裁定查封罗世贵所有位于璧山区（产权证号201009125号，建筑面积138.93平方米）房产。查封登记时间为2018年7月18日。2018年8月12日，璧山区人民法院（2018）渝0120民初4650号民事判决书就原告恒祥租赁公司与被告罗世贵租赁合同纠纷一案，判决被告罗世贵在该判决书生效之次日给付原告恒祥租赁公司截止2018年7月3日的租金和进出场费等337740元、违约金55900元、案件受理费和保全费12516元，共计406156元。因罗世贵未主动履行上述给付义务，原告恒祥机械公司申请强制执行。被告张世春知悉后遂向璧山区人民法院提出书面异议，提出第三人罗世贵作为甲方与被告张世春（乙方）已于2016年10月26日签订房屋买卖合同，约定甲方将位于璧山区屋作价65万元出售给被告张世春，并约定2019年11月30日办理过户手续。璧山区人民法院经审查后认为，案外人、被告张世春在璧山区人民法院查封该房屋之前已经签订了书面房屋买卖合同、支付了全部房款并已合法占有该房产，且未办理房产证并非案外人（被告张世春）过错，璧山区人民法院（2019）渝0120执异109号裁定书遂裁定：中止（2018）渝0120执保363号执行裁定书第2项查封罗世贵所有位于璧山区产的执行。恒祥租赁公司对璧山区人民法院（2019）渝0120执异109号裁定书不服，提起申请执行人执行异议之诉，认为该房产登记在第三人罗世贵的名下，本案诉争的执行标的是不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条属于法律规定的除外情形，但被告张世春提供的证据不足以证明其在查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同并已经合法占有了该不动产，不能证明已经支付全部价款，也不能证明非因买卖人自身原因未办理过户登记。因此请求继续执行第三人罗世贵所有的位于璧山区房产。张世春为证实自己的主张，向璧山区人民法院提交如下证据：1.（2019）渝0120执异109号裁定书，证明案涉房屋应归被告张世春所有；2.借条一张、收条一张、银行流水两张、买卖合同一份，证实案涉房屋是因第三人罗世贵不能归还被告张世春借款而将案涉房屋作价65万元卖给张世春以抵销所欠65万元借款；3.装修房屋和购买电器单据6页，证明案涉房屋确为张世春购买，且已经装修多年；4.璧山区公安局璧城派出所出具的暂住登记凭证、上海城物管处出具的《证明》，证实上海城A栋一单元16-9业主为张世春，物业费从2017年1月至2019年12月已结清，共计36个月。2019年10月25日重庆护航物业管理有限公司出具的《情况证明》中载明“张世春系上海城A栋1单元16-9业主，该业主2016年11月底开始装修住房，2017年6月装修完毕，情况属实。”；5.银行帐户流水明细，证明张世春交纳水电费，实际占有使用案涉房屋。恒祥租赁公司质证认为:对证据1真实性无异议，该裁定书中写道“查封房屋系案外人于2016年10月已通过中介购买”，而今日当庭陈述合同签订时间并非2016年10月，且是以物抵债的方式，其陈述前后矛盾；对证据2真实性不予认可，张世春关于购房款的来源有三种陈述，一是通过中介全款支付，二是合伙生意产生债务，三是因借款产生债务，其陈述内容矛盾，债务产生的依据不明，请求人民法院详细审查，根据两高的解释若有涉嫌虚假诉讼的行为请求移送；对证据3不予认可，与本案无关联性；对证据4《暂住登记凭证》的真实性予以认可，证明目的不予认可，该证据形成时间为2019年10月21日，已在查封冻结之后，且经律师到公安机关询问，公安机关答复按申报人自行申报的内容办理并不审查，对另外两份证明文件的真实性不予认可，出具的证明应当针对业主，但业主并不是被告，且两份证据的形成时间分别为2019年10月19日及10月25日，不能达到被告的证明目的；证据5均为复印件，对其真实性不予认可。第三人罗世贵质证认为没有异议，认可被告张世春的证明目的。璧山区人民法院到中国建设银行重庆璧山支行调取了第三人罗世贵的个人借款对账单，到重庆市璧山区规划和自然资源局调取了案涉房屋查封登记情况，证实案涉房屋的按揭贷款于2018年6月13日还清，并于2018年7月16日在登记部门注销了预购商品房抵押权登记。对于第三人罗世贵与被告张世春签订的《房屋买卖合同》的签订时间，被告张世春陈述：《房屋买卖合同》是从中介公司拿的样本，没有中介公司盖章，实际签订时间要晚于落款时间，是因为没有过户才去补签的一份合同，具体签订时间忘记了，是在2017年或者是2018年，肯定不是2019年。房款是用第三人罗世贵对被告张世春的欠款所作的抵偿，欠债分两部分，一部分是罗世贵向张世春的借款，另一部分是二人合伙做工程罗世贵应向张世春支支付的分红。约定三年后过户是因为该房屋为按揭房，被告以全额的方式(抵款)支付第三人全部房款，因第三人在做工程需要资金周转，所以就约定按揭款仍然由第三人支付。需要三年后付清按揭款，才能把房产证从银行拿出来办理过户手续；因被告张世春陈述案涉《房屋买卖合同》是补签，签订时间并不是合同落款的2016年10月26日。原告曾申请对合同的形成时间进行鉴定，鉴于被告认可不是2016年10月26日所签，便放弃鉴定申请。关于欠款的情况，被告张世春在第一次庭审中陈述：罗世贵和我一起做生意的时候欠我一百多万，后面他又向我借了50多万。商量买房子的时候还欠我200多万，具体我记不清楚了，房子抵扣后都还差我100多万。第二次庭审中陈述：在买卖房屋之前，罗世贵欠我200多万，2009年前欠我80多万，2012年欠40万，2015年欠10万，接近140万的样子，不是利息。2009年以前我们两人是帮别人修房子，总共欠80多万元；出具了条子的，我手机上有照片。借条照片显示：罗世贵20**年2月1日签名的《借条》注明借款金额为200000元，此款为私人借款，约定2020年12月30日前归还，不计利息，如到期未还，违约金照二分计算。一审法院认为，本案的争议焦点是被告张世春对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。第一，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告恒祥机械公司和被告张世春均将《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定作为“法律另有规定的除外”情形并依此进行阐述。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之间已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案涉及的是以房抵债，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。第二，被告张世春与第三人罗世贵之间虽然签订了案涉房屋的《房屋买卖合同》，但该《房屋买卖合同》的签订时间无法查实，从张世春的陈述看，该合同的形成时间晚于合同尾部落款的2016年10月16日，可能是2017年或2018年，但具体时间也无法查实。而原告申请法院查封案涉房屋的时间是2018年7月，由此可知，被告举示的现有证据不能证实其在法院查封之前签订了合法有效的协议。同时，该《房屋买卖合同》载明的房屋买卖，被告张世春出具的收条载明的是收到了现金，进而可明确的是，无法证实在人民法院查封案涉房屋之前已签订了合法有效的以房抵债协议。第三，关于被告张世春与第三人罗世贵之间的债权债务关系问题，被告张世春陈述，罗世贵用以抵债的款项既包含有之前罗世贵向自己的借款，也有二人合伙从事做工程而应分得的分红，但张世春未能举证证实有关借款和应得分红的实际金额等债权债务关系真实的相应依据。第四，被告张世春对案涉房屋是否已合法占有存疑。张世春陈述罗世贵20**年10月将案涉房屋交给自己，从11月起开始进行装修，2017年7月陆续搬进去居住，2017年10月份开始正式居住。但其举示的证据不足以证实有关的装修材料实际用于案涉房屋的装修，提供的银行交纳水电气的转帐记录同样也不能证明是向案涉房屋交纳的水电气，办理电信宽带的手续也不能证明该宽带是安装在了案涉房屋当中。重庆护航物业管理有限公司上海城物管处出具的《证明》中加盖了上海城物管处的印章，未加盖重庆护航物业管理有限公司印章，能证实案涉房屋2017年1月至2019年12月的物业费已结清，但无法证实该费用是否由被告世春所交纳。第五，案涉房屋是第三人罗世贵按揭购买，按揭合同的起始日为2008年11月14日，到期日期为2018年11月14日。2018年6月13日，罗世贵将按揭房款提前还清。案涉房屋不动产登记信息显示，罗世贵办理注销预售商品房抵押权预先登记的日期是2018年7月13日。张世春和罗世贵均应知道案涉房屋的按揭款最迟应在2018年11月还完，而双方在案涉《房屋买卖合同》中约定的办理过户登记的时间为2019年11月30日。对此被告张世春与第三人罗世贵均未做出合理的解释。综上，被告张世春对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。原告恒祥机械公司请求判令继续执行案涉房产的诉请于法有据，予以支持。本案是申请人执行异议之诉，依法对案外人是否对执行标的享有足以排除执行的民事权益做出评判，是否撤销执行异议裁定书则不属于本案审查的范围。判决：一、准予执行罗世贵所有位于璧山区（产权证号：201009125号，建筑面积：**号房产;二、驳回原告重庆恒祥机械设备租赁有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由被告张世春负担，本判决生效后三日向本院立案庭交付，原告重庆恒祥机械设备租赁有限公司已垫交的予以退还。本院二审中，上诉人围绕上诉请求举示了九组新证据。证据一：农业银行璧山支行取款凭条两张，拟证明双方债权债务关系真实。证据二：重庆护航物业管理有限公司证明，拟证明上诉人自2017年1月至2019年期间物管费完清，结合一审中物管公司出具的居住证明，证明上诉人在该时间段内占有、使用、管理诉争房屋的事实。证据三：销售单两张、证明五份，拟证明上诉人早在2017年即开始对诉争房屋进行装修、购买家具等事实。证据四：证明一份、配送状态跟踪表照片两页，结合一审时提交的销售票据，拟证明上诉人2017年10月21日购买电视机，送货到诉争房屋的事实。证据五：农业银行璧山文星支行回复、交易明细、电费账单、水费缴费小票、天然气抄表记录，拟证明上诉人早在恒祥租赁公司起诉前就已经入住诉争房屋，一直居住在诉争房屋之中，实际占有和使用房屋。证据六：证人傅某的证言，拟证明上诉人早在2017年夏天就一直居住在诉争房屋之中。证据七：璧山区人民法院执行案件卷宗、卷宗目录、立案审查等信息情况、诉讼保全申请、（2018）渝0120民初4650号民事裁定书、（2018）渝0120执保363号执行裁定书，拟证明本案为错误执行。证据八：重庆璧山天然气有限责任公司璧城管理站出具的天然气收费记录一页、重庆市渝山水资源开发有限公司88044194缴费记录一页和用水记录一页，拟证明上诉人在恒祥租赁公司起诉前就已经实际居住诉争房屋。证据九:2020年1月17日由小区物管出具的2020年全年的物业费收据一张，证明至今张世春作为该房屋业主缴纳了本年度的物业费，结合之前提交的从2017年至今的由物管公司出具的缴费证明，拟证明从2017年始，张世春实际入住涉案房屋。另，申请了证人陈某出庭作证（后陈某未出庭作证）。恒祥租赁公司的质证意见为：证据一：不是新证据，证明内容与一审庭审笔录中的陈述相矛盾，在第一次笔录倒数第三页的陈述，是双方修建房屋2019年前的欠款，金额也与其提供的证据不相吻合，也不能证明其转款用途。证据二：该证明物管公司是出具过的，证明内容不真实，因为罗世贵并未过户，业主不是张世春。证据三、四、五：真实性不予认可，证明目的不认可，证明中均明确订购的时间精确到年月日，按常理，一般的个体经营户不可能把相关单据管理数年之久，这些证据均是虚假证据，且也不能证明上诉人居住于该房屋的事实。证据六：真实性不予认可，证人需要当庭作证。证据七：不属于新证据，在一审已经提交过了。对于法院出具的文书真实性予以认可。证据八：真实性无异议，但是对证明目的有异议。从现有证据来看，户主均为罗世贵，无法证明上诉人系合法占有。且根据一审法院做出判决的五项理由，加上被上诉人二审补充的理由，即使上诉人占有该房屋也不能排除执行，更何况其证据无法证明其合法居住的事情。证据九：不属于新证据。对真实性有异议，收据专用章是自制印章无法认可真实性，对三性均不认可。罗世贵发表的质证意见为：对于上诉人提供的证据均认可。对于上述新证据，证据六，证人未出庭作证，其真实性本院无法确认。本院对上诉人举示的其他新证据的真实性予以确认。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。另，璧山区人民法院已经下达了补正裁定，将璧山区人民法院作出的(2018)渝0120执保363号执行裁定书的落款时间补正为2018年7月13日。本院认为，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人。本案中，上诉人张世春称购房款项来源为借款和合伙欠款，第三人罗世贵称是以房抵债，由此可见张世春和罗世贵双方法律关系的实质是以房抵债，双方是通过买卖合同形式用不动产抵偿债务，并不满足《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的适用条件。基于债的平等性，张世春对罗世贵的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益，因此张世春对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。张世春虽然在一、二审的过程中，举示了一系列证据证明在人民法院查封前已经占有该不动产，但由于前述原因，即使如此，也不享有足以排除执行的民事权益。关于张世春和罗世贵是否在人民法院查封之前就已签订合法有效的书面买卖合同，一审判决的认定和理由并无不当。至于上诉人提到的保全裁定书落款时间和申请保全的时间不一致的问题等，璧山区人民法院已经对文字中的笔误下了补正裁定。综上所述，张世春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定。判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由张世春负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年十月二十日法官助理  黄春燕书 记 员  刘思含