广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初19858号原告：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市**************厂房，统一社会信用代码914************617。法定代表人：刘文磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：麦潇珊，该公司员工。被告：王**，男，1982年9月8日出生，汉族，住湖北省公安县**********，公民身份号码421************014。被告：王成群，女，1984年10月15日出生，汉族，住湖北省公安县**********，公民身份号码500************529。被告：曾伏虎，男，1964年7月21日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区********，公民身份号码130************210。委托诉讼代理人：徐筠，广东嘉骏律师事务所律师。原告中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）与被告王**、王成群、曾伏虎居间合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世华公司的委托诉讼代理人麦潇珊，被告王**、王成群，以及被告曾伏虎及其委托诉讼代理人徐筠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告王**、王成群向原告支付居间服务费40000元及按日千分之一的标准计算逾期违约金，违约金从2017年4月13日起计算至实际付清之日止，暂计至起诉之日的违约金为12000元，共计52000元；2.判令被告曾伏虎向原告支付居间服务费92000元及按日千分之一的标准计算逾期违约金，违约金从2017年4月13日起计算至实际付清之日止，暂计至起诉讼之日的违约金为27600元，共计119600元。诉讼中，原告世华公司变更诉讼请求为判令三被告向世华公司支付违约金13.2万元。事实与理由：2017年4月13日原告作为居间方促成王**、王成群（卖方）与曾伏虎（买方）交易位于中山市******************物业，并于同日三方签订了《房地产买卖及居间合同》、《佣金及必要费用确认及支付承诺书》及相关附件。依据《房地产买卖及居间合同》第十四条的约定“卖方应向居间方支付人民币（大写）肆万元整（￥40000元）作为居间服务费，买方应向居间方支付人民币（大写）玖万贰仟元整（￥92000元）作为居间服务费，上述居间服务费应在买卖双方签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》前全部付清。”依据《佣金及必要费用确认及支付承诺书（卖方版）》第2条约定，“卖方自愿在买卖双方签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》前向居间方支付佣金人民币（大写）肆万元整（￥40000元）。逾期支付的，应以未付佣金为基准，按每逾期一日支付千分之一的标准向居间方支付违约金。”依据《佣金及必要费用确认及支付承诺书（买方版）》第2条约定，“买方自愿在买卖双方签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》前向居间方支付佣金人民币（大写）玖万贰仟元整（￥92000元）。逾期支付的，应以未付佣金为基准，按每逾期一日支付千分之一的标准向居间方支付违约金。”综上被告应依合同约定向原告支付相应的居间服务费，但经原告多方催促，被告仍旧不予理睬。被告王**、王成群辩称，曾伏虎于2017年4月13日支付2万元定金后，于2017年4月17日明确拒绝不按合同支付购房定金38万元。2017年4月19日，世华公司向曾伏虎发出履约催告函，王**、王成群于5月25日发送7封律师函给曾伏虎，曾伏虎依然拒绝履行合约，在多次确定以及合约最后期限15日后仍然为履行合约，世华公司正式通知王**、王成群凭世华地产收据、发给曾伏虎的律师函拿回涉案房屋的不动产权证、购房发票、契税发票。世华公司确定曾伏虎不履行合同后将所有证件归还王**、王成群，根据合同第15条第3、4款的规定，由违约方支付该合同买卖双方居间服务费、律师费、公证费、调查取证费。王**、王成群于2017年5月25日多次催告世华公司要求提起诉讼，世华公司明确表示会诉讼，但直到2020年7月22日才收到起诉通知书，并且在明知曾伏虎违约的情况下，仍然起诉王**、王成群。综上，按合同约定曾伏虎没有付清定金，中介也未履行相关的义务，未促成交易完成，不同意支付居间服务费。被告曾伏虎辩称，一、曾伏虎与王**、王成群并未签署正式的《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，因此世华公司并未实际促成曾伏虎与王**、王成群之间的房屋买卖交易，世华公司无权向曾伏虎主张支付居间费。从曾伏虎于2017年4月13日与世华公司、王**、王成群签订的名为《房地产买卖及居间合同》来说，实际是世华公司的居间合同，只是提供了曾伏虎与王**、王成群房屋买卖交易的机会，并不是确认曾伏虎、王**、王成群房屋买卖的正式合同。根据该合同第八条的规定，买卖双方是需要签订《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，但是该合同至今未签署，世华公司、王**、王成群也从未向曾伏虎提出签订《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，因此房产买卖合同未成立，支付居间费的条件未成就，世华公司无权主张曾伏虎支付居间费。二、曾伏虎与王**、王成群没有达成房屋买卖交易及签订《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，各方并未就最后的房产交易作确认，且事实上世华公司与王**、王成群还继续将涉案房屋挂网出售，继续带人看房，世华公司员工也继续给曾伏虎推荐其他房源。首先，曾伏虎与世华公司签订居间合同后，世华公司还继续将涉案房产挂网出售，并继续带人看房。第一，签约后曾伏虎在安居客等销售平台上仍然可以看到该套房屋处于售卖状态。第二，签约后在门店内，世华公司职工仍然不断向其他顾客推销该套房产。曾伏虎还专门问牵头中介陈永，陈永理直气壮回答：“多几个人看房可以节约时间和成本，有些人签约也不一定买。我们不能丢失和错过优质客户，毕竟那么多人要靠着这个吃饭，如果你不想买这套，我们还有其他优质房源介绍给你。”陈永并且坦然的提供给曾伏虎一些经他介绍去看涉案房产的客户，包括其中一个看房人的电话号码，曾伏虎经询问也核实了上述情况。曾伏虎曾向陈永口头提出要求终止与世华公司的居间合同，陈永以尚未签订广东省房屋买卖合同为由，已经签署的合同不是正式的房屋买卖合同，没有效力，让曾伏虎不用管它。曾伏虎相信了陈永的话，以为这个事到此为止，这也是这么多年世华公司一直没有联系曾伏虎，也从未向曾伏虎追讨中介费的原因。当时陈永还给曾伏虎推荐并亲自开车带领曾伏虎看过凤凰山一号、远大美域、华发蔚蓝堡等多个楼盘，诱导曾伏虎再次买楼。结合以上事实可以说明，2017年4月13日签订的实际上只是一个居间合同，只是提供买卖房产的机会，并不是确定要交易的正式房屋买卖合同。其次，王**、王成群在这3年3个多月期间也没有任何催促履行以及解除合同的意思表示，也可以说明各方于2017年4月13日签订的合同性质就是居间合同，如果按照当时签订的合同约定，曾伏虎与王**、王成群签订了《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，那么才能视为世华公司促成了本次交易，才具备主张居间费的条件。在王**、王成群与曾伏虎签订合同后，曾伏虎在陈永的一再催促下支付过20000元定金，若不想买则退回。而后王**、王成群也从未催促曾伏虎履行合同，后来曾伏虎提出终止居间合同要求退还定金，王**就直接不听曾伏虎的电话，此后也一直未联系过。三、本案时隔3年3个多月，早已过了诉讼时效，曾伏虎怀疑世华公司与王**、王成群涉嫌恶意诉讼或者虚假诉讼。过去3年多，不论是世华公司还是王**、王成群均未作出任何意思表示，这不符合常理，也不符合约定。实际上曾伏虎于2017年4月13日与世华公司、王**、王成群签订的《房地产买卖及居间合同》是一个居间合同，是就涉案房屋的买卖事宜达成一个初步的了解意向，并不是一个确定要进行交易的买卖合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，诉讼时效为3年。自2017年4月13日至起诉之日，世华公司从未催促曾伏虎履行合同或支付居间费，期间也没有诉讼时效中断的事由发生，因此世华公司的起诉已经过了诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：世华公司提供的于2017年4月13日打印的中山市不动产登记资料证明表显示，王**、王成群系位于中山市******************【以下简称涉案房屋，粤（2016）0041894粤（2016）0041895】的权利人。2017年4月13日，卖方王**、王成群与买方曾伏虎、居间方世华公司就涉案房屋签订房地产买卖及居间合同，约定由买方购买卖方名下的涉案房屋，成交总价为410万元，定金为40万元，由买方在签署本合同当日向卖方支付5万元，自本合同签订之日起10日内支付35万元，否则视为违约；剩余370万元房款由买方于递件过户当天支付首期房款170万元，余款200万元由买方向卖方申请按揭贷款支付给卖方，放款程序按银行规定；鉴于居间方已促成双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认以佣金支付承诺书作为居间服务费，并在买卖双方签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》前全部付清；如因买卖双方任何一方违约导致无法按本合同约定完成物业过户手续的，则违约方应以本合同约定的买卖双方应支付的居间服务费总额作为违约金支付给居间方，若买卖双方均有违约行为的，则买卖双方应以本合同约定的买卖双方应支付的居间服务费总额作为违约金向居间方承担连带责任。同日，卖方王**、王成群以及买方曾伏虎分别与世华公司签订《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，分别约定：卖方自愿在买卖双方签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》前向居间方支付佣金4万元，逾期支付的，应以未支付佣金为基准，按每逾期一日支付千分之一的标准向居间方支付违约金；买方自愿在买卖双方签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》前向居间方支付佣金9.2万元，逾期支付的，应以未支付佣金为基准，按每逾期一日支付千分之一的标准向居间方支付违约金。曾伏虎于2017年4月13日向王**、王成群支付定金2万元。2020年4月13日，世华公司收取了王**、王成群提交的涉案房屋的不动产权证、购房发票、契税发票。庭审中，王**、王成群称世华公司员工钟龙飞告知其曾伏虎无法履行涉案合同，世华公司遂将不动产权证、购房发票、契税发票退还，之后王**、王成群将涉案房屋出售，但是忘了具体取回时间。世华公司回应称，曾伏虎支付2万元定金后未按三方签订的合同履行义务，经调解无果后，在王**、王成群的要求下，世华公司返还该不动产权证、发票等材料，因为时隔太久，并不清楚具体时间。世华公司认为曾伏虎未按约履行义务构成违约，王**、王成群在涉案合同未解除的情况下将涉案房屋出售给他人，已构成违约，遂诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，本案系居间合同纠纷。世华公司、王**、王成群、曾伏虎之间签订的房地产买卖及居间合同系各方之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力。本案的争议焦点主要在于：一、王**、王成群与曾伏虎是否均存在违约行为？二、世华公司的主张是否已过诉讼时效？关于焦点一。本案中，居间方世华公司、卖方王**与王成群、买方曾伏虎于2017年4月13日签订房地产买卖及居间合同，意味着世华公司已经促成买卖双方之间的合同关系，三方之间的居间关系已经成立。因为曾伏虎并未按照前述合同的约定履行付款义务，导致该合同未能继续履行，显然曾伏虎存在违约行为，王**、王成群不予退还定金2万元，并无不当；王**、王成群在世华公司告知曾伏虎不再继续履行合同义务的情况下取回涉案房屋的不动产权证、发票等资料，并将涉案房屋通过其他方式出售，并未违反三方之间的合同约定，不存在世华公司所称的违约行为。关于焦点二。前述已经论及本案中的违约方为买方曾伏虎，世华公司要求非违约方王**、王成群承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。从本案查明事实可知，曾伏虎不履行合同义务的事实系世华公司告知王**、王成群，根据房地产买卖及居间合同的约定，买方一方违约的应向世华公司支付买卖双方应付的居间服务费，那么足以认定世华公司在曾伏虎违约且未支付居间服务费的情况下已经清楚知道其权利受损的事实。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”虽然世华公司与王**、王成群均陈述不清楚取回不动产权证的具体时间，但是从王**、王成群的陈述可知，曾于2017年5月25日催促世华公司提起诉讼，那么至少可以认定世华公司在2017年5月25日已经知晓自身权利受损，但是世华公司直至2020年7月17日才提起诉讼，已经超过三年的诉讼时效，故就世华公司要求曾伏虎承担违约责任的主张，本院不予支持。曾伏虎提出的诉讼时效抗辩，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告中山市世华房地产代理有限公司的诉讼请求。案件受理费3732元，减半收取计1866元（原告中山市世华房地产代理有限公司已预交），由原告中山市世华房地产代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈春华二〇二〇年十月十三日书记员  叶丽敏黄雪仪