上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初22366号原告(反诉被告)：宋艳，女，1978年1月3日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：缪佳菁，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：周文宣，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：王崇源，男，1981年11月4日出生，住上海市静安区。委托诉讼代理人：巩雪阳，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告宋艳与被告王崇源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日受理后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，被告王崇源提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2020年7月15日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告，以下简称“原告”)宋艳的委托诉讼代理人缪佳菁、被告(反诉原告，以下简称“被告”)王崇源的委托诉讼代理人巩雪阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋艳向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告王崇源返还房屋租赁押金14,000元；2.被告王崇源支付更换门锁费用300元(原告已垫付)；3.本案诉讼费由被告王崇源承担。事实和理由：原、被告于2017年4月5日签订《房屋租赁合同》，合同约定，王崇源将其位于上海市静安区西康路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给宋艳，租期从2017年5月9日至2020年5月8日，租金每月13,980元，租赁押金合计28,000元。合同还约定，每月5号前支付租金。鉴于《房屋租赁合同》即将到期，原、被告双方于2020年4月5日前达成口头协议，约定4月租金不需另行支付，直接从押金中抵扣。但2020年5月7日，王崇源在未经宋艳同意的情况下，擅自更换门锁导致宋艳无法进入房屋取回物品，宋艳不得不开锁更换，由此产生费用300元；2020年5月8日，王崇源拒绝现场进行房屋交接，至今，王崇源仍未返还宋艳房屋押金14,000元。综上所述，双方签订的合同均属自愿，内容合法有效，双方应按照合同约定履行义务，作为履行合同的附随义务，在合同即将到期的情况下，双方均有义务进行现场交接。并且，王崇源至今未退还押金于法无据。现为维护自身的合法权益，原告遂起诉至法院，请求判如所请。被告王崇源辩称，不同意原告的诉讼请求。宋艳没有提供证据证明有口头协议变更合同的内容，宋艳逾期支付涉案房屋的租金近一个月已构成违约，王崇源在2020年5月7日解除合同的行为是合法合约的。被告王崇源向本院提出反诉诉讼请求，请求判令：1.宋艳与王崇源就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年5月7日解除；2.宋艳给付王崇源2020年4月9日至2020年5月7日剩余房屋租金13,980元以及相应逾期违约金(每日违约金金额为日租金的10%，自2020年4月2日起计算至宋艳实际支付之日止，暂计至2020年5月19日金额为2,240.16元)；3.宋艳给付王崇源逾期返还房屋所产生房屋占用费，并结清返还房屋前发生的水、电、煤气费用891.50元(每日占用费金额为日租金的110%，自2020年5月8日计算至宋艳实际返还房屋之日止，暂计至2020年6月1日金额为12,320元)；4.宋艳赔偿王崇源违约金28,000元(从租赁保证金中直接抵扣)；5.宋艳赔偿王崇源妨碍房屋正常出租的损失，自2020年6月8日计算至妨害消除之日，每日损失租金标准为466.66元，暂计至2020年7月7日为14,000元；6.宋艳给付王崇源2020年5月26日门锁更换费用280元；7.宋艳承担王崇源因本案起诉发生的律师费损失8,000元；8.宋艳承担本案全部诉讼费用。原告宋艳针对反诉辩称，不同意王崇源的全部反诉诉请，原、被告双方已于2020年4月初口头变更《房屋租赁合同》，约定以租赁保证金抵扣2020年4月的租金，剩余的租赁保证金在扣除水电费后双方进行结算返还，原告不存在违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉案房屋的产权人为王崇源。2017年4月15日，王崇源(甲方、出租方)与宋艳(乙方、承租方)、居间方德佑房地产经纪有限公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租涉案房屋作为居住使用，涉案房屋建筑面积约92平方米，甲方应于2017年5月5日之前向乙方交付涉案房屋，租赁期限自2017年5月9日起至2020年5月8日止，租金为每月13,980元，租赁以1个月为一期支付，乙方每期租金提前7日直接或通过丙方向甲方支付(即先付后租)，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的110%支付逾期违约金，甲方收取租金的账户为：户名马琳，开户银行中国工商银行，账号XXXXXXXXXXX********；租赁保证金为28,000元，甲方收取租赁保证金后应向乙方出具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；租赁期间内发生的水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视收视费、上网费等房屋使用费由乙方承担，物业管理费由甲方承担；乙方应在本合同的租赁期限届满之后的当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的110%向甲方支付该房屋占用期间的使用费，乙方逾期不支付租金累计超过7日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于2个月的月租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；合同还对双方其他租赁事宜进行了约定。合同签订后，王崇源将涉案房屋交付给宋艳使用，宋艳向王崇源支付了租金及租赁保证金。合同履行过程中，2020年4月2日开始，宋艳与微信名为“马琳Hilda”的账号就宋艳在承租期限届满后是否继续承租涉案房屋进行沟通，根据微信聊天记录显示，宋艳在2020年4月5日确定不再续租涉案房屋，并于2020年4月20日提及双方约好时间交接房屋，押金据实结算，微信名为“马琳Hilda”的账号于2020年4月21日确定5月8日交房；此后双方在微信中继续就搬家事宜进行了多次沟通，2020年5月2日，宋艳询问对方5月8日几点交接，微信名为“马琳Hilda”的账号在当日回复宋艳下午5点，宋艳回复对方OK的手势。2020年5月6日，宋艳通过微信告诉对方其留下了墙纸。2020年5月7日，王崇源通过更换涉案房屋门锁的方式自行收回了涉案房屋，并于当日通过微信的方式向宋艳发送了一份《解除租赁合同通知书》，写明由于宋艳逾期未支付租金累计超过7日，根据双方合同的约定其要求解除合同且要求宋艳结清水电煤等费用并承担27,980元的违约金，宋艳于当日在微信上试图与王崇源沟通但未得到回复，同日宋艳至涉案房屋处更换了涉案房屋的门锁。2020年5月8日，宋艳报警称其一块手表遗留在涉案房屋内，涉案房屋的门锁被人动过，其认为手表被偷。2020年5月9日，王崇源至涉案房屋处并在涉案房屋上张贴了一份《立即搬离并返还房屋通知书》，写明因宋艳未如期支付2020年4月份的租金，其已于2020年5月7日通知宋艳解除《房屋租赁合同》，宋艳应于解除合同当日按约定返还涉案房屋，但宋艳擅自更换门锁、明确拒绝返还房屋，现再次通知宋艳与其联系办理搬离及返还房屋手续等。因双方一直未能就涉案房屋的租赁保证金退还等事宜达成一致，宋艳遂起诉来院，要求判如所请。另查，2020年，王崇源与案外人就涉案房屋签订了《租赁合同》，租赁期限自2020年7月15日至2022年7月14日止，租金为每月12,000元。庭审过程中，王崇源称原、被告双方之间的《房屋租赁合同》约定的租金本应为14,000元，后应宋艳的要求其一次性提前支付了合同租赁期间内每个月的20元，故双方《房屋租赁合同》中载明的租金数额为13,980元，而租赁保证金的金额是按照月租金14,000元计算的，日租金的计算方式也是根据月租金14,000元除以30天来计算，宋艳表示其对于日租金的计算方式并无异议。关于水电煤等费用，宋艳表示其在2020年5月份之前就已搬离，因此愿意支付748.90元，王崇源对此数额予以认可，并表示对剩余的水电煤费用不再主张。关于房屋的交接时间，宋艳称王崇源在2020年5月7日晚向其发送了《解除租赁合同通知书》，宋艳即回电联系王崇源，但王崇源拒绝接听且未与其联系，此后其一直未能与王崇源取得联系，故王崇源拒绝与其联系而产生的损失应当由王崇源自行承担；王崇源称其系由于宋艳已经逾期近一个月未支付房租，并担心宋艳损坏房屋，故其在2020年5月7日至涉案房屋处更换门锁，2020年5月8日宋艳报警后公安机关联系了王崇源本人，王崇源也接受了公安机关的讯问，宋艳在此过程中是完全可以与王崇源取得联系的；王崇源还称宋艳更换门锁后，直到2020年5月26日宋艳才向其交付钥匙，因为宋艳仅交付了一把钥匙，故王崇源再次更换了门锁并为此支付280元，且2020年5月7日王崇源第一次更换门锁时涉案房屋内墙壁等状况良好，在2020年5月26日双方进行交接时房屋内的墙壁遭到了破坏，双方协商后于2020年6月1日由宋艳方将墙壁粉刷完毕，故其认为涉案房屋的交接日期是2020年6月1日；宋艳对于2020年5月26日交接时涉案房屋的墙壁有损坏、2020年6月1日墙壁粉刷完毕无异议，但其称其决定将自己贴的墙纸撕下来是由于2020年5月7日王崇源单方解除合同的行为，且自2020年5月8日开始王崇源就可以联系其进行交接，直到2020年5月26日才进行房屋交接的扩大的损失应当由王崇源负责。此外，王崇源表示宋艳至中介公司处阻碍涉案房屋的正常出租，但其仅是在微信聊天中通过中介获知这一情况，未能自行调取进一步的证据。本院后根据王崇源提供的联系方式通知上海链家房地产经纪有限公司的相关工作人员至法院了解情况，得知2020年的5月至6月宋艳向中介公司告知过涉案房屋存在诉讼的情况，中介公司后将涉案房屋下架，但是中介公司同时表示涉案房屋所处的小区房屋租金整体较高，因此涉案房屋的出租周期从1、2个月至半年的均属正常。本院认为，宋艳与王崇源签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为：1.《房屋租赁合同》的解除是一方违约解除还是到期自动终止？2.宋艳是否需要承担涉案房屋未能及时出租的赔偿责任？对上述争议焦点，本院分析如下：一、《房屋租赁合同》的解除是一方违约解除还是到期自动终止？宋艳称双方定于2020年5月8日完成房屋交接，双方的合同应于2020年5月8日到期终止，其是可以于当日向王崇源交付房屋钥匙的，系王崇源自身原因导致未能于该日进行房屋交接，且双方已经变更了合同内容，4月份的租金可以在租赁保证金中抵扣，其没有违约行为，合同终止后租赁保证金应由王崇源在扣除应付费用返还宋艳；王崇源称宋艳未按照《房屋租赁合同》的约定支付4月份的租金，故其在2020年5月7日的行为系按照合同行使解除权，《房屋租赁合同》应于2020年5月7日解除，宋艳应按合同约定支付欠付的租金及相应的违约金等费用。本院认为，宋艳未能就其与王崇源就4月份的租金可以在租赁保证金中抵扣提供证据，宋艳未按约支付王崇源租金构成违约，王崇源可依约行使合同解除权，并要求对方承担相应的违约责任。2020年5月7日，王崇源更换门锁并在微信中通知宋艳解除合同，系正当行使合同解除权，双方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月7日解除。合同解除后，宋艳应向王崇源支付2020年4月9日至2020年5月7日的欠付租金为14,000元/30天×29天-20元=13,513元；双方在合同解除后应及时办理房屋交接手续，继续占用房屋的，宋艳应支付王崇源房屋使用费，房屋使用费参照合同约定的租金标准，2020年5月8日宋艳更换涉案房屋门锁并损坏墙纸，至2020年5月26日办理房屋交接、2020年6月1日完成房屋墙壁的修复工作，因此宋艳应向王崇源支付2020年5月8日至2020年6月1日的房屋使用费14,000元/30天×25天=11,667元。合同系因宋艳违约而导致解除，王崇源依据合同向宋艳主张28,000元的违约金，并要求在租赁保证金中予以抵扣，宋艳主张该违约金金额过高希望法院予以调整，本院综合考虑当事人的过错程度、合同期限等因素后酌情调整为14,000元；至于逾期支付租金的违约金，宋艳亦认为合同约定的标准过高希望法院予以调整，本院酌情调整至按照日万分之五的标准计算，而计算的起始期限，应自应付未付之日起计算，现王崇源分别主张自2020年4月2日起算，系其处分自身权利，并无不当，本院予以准许。关于水费、电费、煤气费，宋艳与王崇源在案件审理的过程中就该笔费用的金额748.90元达成一致，宋艳应向王崇源支付该笔欠付钱款。此外，宋艳在2020年5月8日自行更换了涉案房屋的门锁，并于2020年5月26日房屋交接时只提供了一把钥匙致使王崇源再次更换门锁，王崇源现主张更换门锁的费用280元，并无不当，本院予以支持；宋艳主张王崇源向其支付2020年5月8日产生的300元更换门锁的费用，本院不予支持。最后，关于王崇源支付的律师费8,000元，因该诉请既无合同约定，也无法律依据，本院难以支持。二、宋艳是否需要承担涉案房屋未能及时出租的赔偿责任？宋艳称其确将诉讼相关材料给过中介公司，但是并未阻挠涉案房屋的正常出租；王崇源表示系宋艳的原因致使其房屋在中介处被下架，导致涉案房屋的再次出租的日期延后、租金降低。本院认为，尽管宋艳告知中介公司涉案房屋存在涉讼情况，并导致涉案房屋被下架，但是涉案房屋在2020年7月15日之前已经另行出租，其租金并未明显低于市场价，因此宋艳及中介公司的行为可能对涉案房屋的出租造成了一定的影响，但从现有的证据来看并未对王崇源造成实际的损失，对损失的具体金额王崇源也未能提供进一步的证据，故本院对王崇源要求宋艳赔偿其妨害房屋正常出租的损失，不予支持。综上所述，宋艳与王崇源的《房屋租赁合同》于2020年5月7日解除，合同解除后，宋艳应向王崇源支付欠付的租金及房屋使用费25,180元、欠付的水电煤费用748.90元、违约金14,000元、更换门锁费用280元及逾期支付租金的违约金，而宋艳主张的由王崇源向其返还租赁保证金14,000元并支付门锁更换费用300元的诉请，既无合同约定，也无法律依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条规定，判决如下：一、原告宋艳的全部诉讼请求，不予支持；二、反诉被告宋艳应支付反诉原告王崇源租金及房屋使用费25,180元；三、反诉被告宋艳应支付反诉原告王崇源水电煤费用748.90元；四、反诉被告宋艳应支付反诉原告王崇源门锁更换费用280元；五、反诉被告宋艳应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王崇源解除合同违约金14,000元；上述第二至第五项费用合计40,208.90元，扣除租赁保证金28,000元后，反诉被告宋艳应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王崇源12,208.90元；六、反诉被告宋艳应支付反诉原告王崇源的逾期支付租金违约金(以13,513元为基数，按照日万分之五的标准自2020年4月2日起计算至判决生效之日止)；七、反诉原告王崇源的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费157元，由原告宋艳负担；反诉案件受理费868元，由反诉被告宋艳负担400元、反诉原告王崇源负担468元。如不服本判决，原告宋艳可于判决书送达之日起十五日内，被告王崇源可于判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 巫建强二〇二〇年十月二十七日法官助理 王 菁书 记 员 王心颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。