四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0781民初3653号 原告：成都德昌行物业服务有限公司绵阳分公司，住所地四川省绵阳市涪城区长虹大道北段**中央广场小区******，统一社会信用代码：91510703565667398G。 负责人：彭善国，分公司经理。 委托诉讼代理人：吕洋，公司员工。 委托诉讼代理人：尹麒淞，四川显卓律师事务所律师。 被告：刘毅，男，汉族，生于1963年10月23日，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：王琳，女，汉族，生于1967年7月15日，住四川省江油市，系被告妻子。 第三人：成都德昌行物业服务有限公司，住所，住所地四川省成都市武侯区高升桥路********，会信用代码91510107758790544K。 法定代表人：彭善国，总经理。 原告成都德昌行物业服务有限公司绵阳分公司与被告刘毅及第三人成都德昌行物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理，依法适用简易程序由审判员赵从亮独任审判。于2020年8月21日进行了公开开庭审理，原告成都德昌行物业服务有限公司绵阳分公司的委托诉讼代理人吕洋、尹麒淞，被告刘毅及委托诉讼代理人王琳到庭参加了诉讼，第三人成都德昌行物业服务有限公司缺席。本案现已审理终结。 原告成都德昌行物业服务有限公司绵阳分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2011年4月1日至2020年3月31日间拖欠的物业费10148.98元，垃圾清运费648元，违约金4820.76元（按年利率10%计算）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年9月30日，第三人于被告签订《前期物业管理服务协议》，被告入住江油市“水岸花都”小区1栋2单元203号房屋（建筑面积为156.62平方米）。2011年4月1日，原告与被告签订《物业服务合同》，原告开始提供物业服务，但被告无故拖欠了2011年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费10148.98元、垃圾清运费648元。按《前期物业管理服务协议》约定，多层每月每平方米0.4元（按建筑面积计算），根据《物业服务合同》约定，多层按建筑面积计算每月每平方米0.6元。约定每季度第一个月10日前交纳该季度物业管理费或每半年第一个月10日前交纳该半年物业管理费，逾期交纳的，应承担每天3‰的违约金。根据实际情况，原告按照年利率10%计算逾期支付物业管理费的违约金。截止2020年3月31日，被告应支付逾期支付物业管理费的违约金4820.76元。 被告刘毅辩称，2010年6月28日，被告家楼下住户“水岸花都”小区1栋2单元101号，经原告同意擅自改造排烟管道，把油烟管道私自接到被告家厨房下面，对被告家造成严重的油烟污染。被告多层找原告协商来解决，但原告一直不正面答复，拖着不解决，因原告不作为，被告才从2011年4月1日起停止交纳物业费。2016年8月，被告家楼下住户进行全面装修，被告又找到原告要求其对装修业主要求一定把油烟问题处理好，原告工作人员张强一直在场进行现场指挥，结果还是损害了被告家的烟道，导致油烟直接排进被告家厨房，被告又找原告进行处理，至今未得到原告的任何答复。请求法院判令原告支付污染费5万元，清洁费1万元。 第三人成都德昌行物业服务有限公司缺席，未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：被告刘毅系江油市太平镇汇丰路北段219号水岸花都小区1栋2单元2楼3号房屋的业主，房屋建筑面积为156.62平方米，于2009年8月入住该房屋。2008年11月1日，第三人成都德昌行物业服务有限公司与水岸花都小区开发商成都齐力房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：第三人成都德昌行物业服务有限公司自2008年11月1日起至2011年10月30日止为水岸花都小区提供物业服务，但在本合同期内业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；多层住宅按建筑面积收取每月每平方米0.40元的物业管理费。2009年8月10日，第三人成都德昌行物业服务有限公司与被告刘毅签订《前期物业服务合同》，合同约定：第三人成都德昌行物业服务有限公司自房屋交付使用之日起至业主委员会成立并与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止为水岸花都小区提供物业服务，被告刘毅的物业坐落位置为1栋2单元203号，建筑面积156.62平方米；多层住宅按建筑面积收取每月每平方米0.40元的物业管理费，每季度第一个月10日前交纳该季度物业管理费或每半年第一个月10日前交纳该半年物业管理费，逾期交纳的，应承担每天3‰的违约金。2011年4月9日，原告成都德昌行物业服务有限公司绵阳分公司与江油市水岸花都小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定：原告成都德昌行物业服务有限公司绵阳分公司自2011年4月1日起至2014年3月31日止为水岸花都小区提供物业服务，多层住宅按建筑面积收取每月每平方米0.60元，汽车60元/月/辆收取物业管理费，每季度第一个月10日前交纳该季度物业管理费或每半年第一个月10日前交纳该半年物业管理费。后原告成都德昌行物业服务有限公司绵阳分公司进入水岸花都小区进行物业服务。2014年4月，原告成都德昌行物业服务有限公司绵阳分公司与江油市水岸花都小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定：原告成都德昌行物业服务有限公司绵阳分公司自2014年4月1日起至2017年3月31日止为水岸花都小区提供物业服务，多层住宅按建筑面积收取每月每平方米0.60元，汽车60元/月/辆收取物业管理费，每季度第一个月10日前交纳该季度物业管理费或每半年第一个月10日前交纳该半年物业管理费；逾期交纳的，应承担每天3‰的违约金。2017年3月14日，原告成都德昌行物业服务有限公司绵阳分公司与江油市水岸花都小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定：原告成都德昌行物业服务有限公司绵阳分公司自2017年4月1日起至2020年3月31日止为水岸花都小区提供物业服务，多层住宅按建筑面积收取每月每平方米0.60元，汽车60元/月/辆收取物业管理费，每季度第一个月10日前交纳该季度物业管理费或每半年第一个月10日前交纳该半年物业管理费；逾期交纳的，应承担每天3‰的违约金。被告刘毅入住水岸花都小区后物业费交至2011年3月，后因被告刘毅烟道油烟问题找原告成都德昌行物业服务有限公司绵阳分公司物业管理人员处理未果，被告刘毅从2011年4月至今未缴纳物业费，也未缴纳生活垃圾处理费。 上述事实有原告的营业执照、企业名称变更核准通知书、被告户籍信息、房地产权登记信息、物业服务合同、值班记录江府发（2003）115号文件、律师函、委托代理合同及原、被告的当庭陈述等证据佐证，足以认定。 本院认为，水岸花都小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，符合国务院颁布的《物业管理条例》的规定，该合同合法有效，原告应当按照合同约定履行物业服务的义务，水岸花都小区的全体业主应当按照合同约定履行支付物业服务费的义务，被告系水岸花都小区的业主，应当从接收房屋之日起向原告支付物业服务费，但被告因烟道油烟问题找原告公司物业管理人员处理未果后从2011年4月起拒缴纳物业费及生活垃圾处理费的行为不当，被告应当向原告缴纳从2011年4月1日起至2020年3月31日止的物业服务费及2011年4月1日起至2020年31月31日止生活垃圾处理费。被告辩称的烟道油烟问题可另行协商处理，协商不成也可通过诉讼的方式处理。虽然《物业服务合同》约定了违约金，原告主张按欠缴金额的年利率10%收取，但被告拒缴物业费系因其家烟道油烟问题未得到处理引起，不是被告无故不缴纳物业费，为有利于维护小区业主的合法利益，促进物业服务企业提供更好的物业服务，对原告主张的违约金本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，缺席判决如下： 一、被告刘毅在本判决生效后十日内支付原告成都德昌行物业服务有限公司绵阳分公司物业服务费10148.98元（156.62㎡×0.6元×108月）； 二、被告刘毅在本判决生效后十日内支付原告成都德昌行物业服务有限公司绵阳分公司生活垃圾处理费648元； 三、驳回原告成都德昌行物业服务有限公司绵阳分公司的其他诉讼请求； 本案本诉案件受理费减半征收25元、由被告刘毅承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。 审 判 员 赵从亮 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 王 芝 书 记 员 董 霜