江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终1747号上诉人（原审被告、反诉原告）：殷小丽，女，1982年2月3日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。委托诉讼代理人：王春树，江苏畅然律师事务所律师。委托诉讼代理人：周春发，江苏畅然律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：滑吉顺，男，1945年8月13日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋道青，女，1946年12月18日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陆水珠，江苏律友律师事务所律师。上诉人殷小丽因与被上诉人滑吉顺、蒋道青房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2020）苏1202民初491号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人殷小丽向本院提出上诉请求：1.撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为本案租赁合同属于不定期租赁合同，可以随时解除，无需在合理期限之前通知承租人，违反了合同法第二百三十二条规定，且一审判决未对合理期限进行释明。1.根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2.在不定期租赁合同中，尽管当事人有随时解除合同的权利，但并非毫无限制，随时解除权的合理期限应依据情势而定，且应顾及诚实信用原则，自通知解除时仍需经过相当期限才能解除。3.在定期租赁合同中，承租人违约拒不缴纳房租的情况下，法律仍然规制或容忍承租人不交房租的期限为住宅用房至少3个月，经营用房至少6个月，为维护交易稳定性，不定期租赁合同中解除的合理期限应大于或等于定期合同的期限。4.本案是经营性租赁合同关系，一旦解除，承租人需要另行寻找其他经营场所、装修及搬迁工作，被上诉人要求上诉人30日内结清房租等费用并腾空交还房屋，上述30日期限显然与情理不符。故被上诉人解除合同违反了合同法第二百三十二条的规定，属于违法解除，应当承担赔偿责任。二、即使本案属于不定期租赁合同关系，因被上诉人违反合理期限的规定解除合同，依法应当承担上诉人装修损失。一审中上诉人已经举证证明具体装修损失大小并申请评估损失，一审全盘否定没有法律依据。三、一审认定被上诉人在经营场所橱窗玻璃上张贴解除合同告示影响上诉人的经营活动，严重影响上诉人的经营活动是不争的事实，上诉人已经尽到举证义务，一审应要求被上诉人承担该行为处于持续状态及相应因果关系的证明义务，一审要求上诉人承担举证责任没有任何依据。四、双方虽未续签书面租赁合同，但双方口头或行动已经明确租赁期限为二年。上诉人于2019年4月缴纳租金后进行装修的事实能够证明双方履行原先合同约定的二年期限，具有高度盖然性。被上诉人滑吉顺、蒋道青答辩称，上诉人与被上诉人之间系不定期租赁合同关系，被上诉人第一次通知上诉人解除租赁合同是在2019年10月14日，而上诉人实际搬离的时间是2020年1月21日，期间已经长达三个多月，不存在上诉人上诉所称未给予合理搬离期限。江苏省高院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题意见第二十四条的规定原意是营业用房承租人六个月未支付租金，经出租人催告后在一个月内仍未支付的，出租人要求解除租赁合同的，法院应当予以支持，而非出租人要求解除营业用房租赁合同必须提前六个月通知承租人。上诉人在明知为不定期租赁合同的情况下，仍对店铺进行装修是其自身决策失误，要求被上诉人承担装修损失缺乏事实和法律依据。综上请求驳回上诉人的上诉，维持原判。滑吉顺、蒋道青向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除滑吉顺、蒋道青与殷小丽间不定期租赁合同，并责令殷小丽搬离案涉房屋；2、判令殷小丽支付拖欠的自2019年10月11日起至实际给付之日止按每月3500元计算的房租，并赔偿因殷小丽拖欠房租及在案涉商铺门上张贴大字报造成房屋出售和出租困难的损失3500元；3、判令殷小丽承担本案诉讼费。殷小丽向一审法院提出反诉诉讼请求：1、判令滑吉顺、蒋道青赔偿装修损失（暂定）10000元；2、判令滑吉顺、蒋道青赔偿营业损失（暂定）10000元；3、由滑吉顺、蒋道青承担本案诉讼、鉴定等一切费用。一审认定事实如下：泰州市海陵区府南街30号房屋登记的所有权人系滑吉顺、蒋道青及案外人滑行，共有方式为共同共有。2015年7月16日，蒋道青（出租方）与殷小丽（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定出租方将位于房屋（面积150平方米）租给承租方，出租方从2015年4月10日起将出租房屋交给承租方使用，到2017年4月9日收回，租金每年6万元，第一年半年收一次租金，第二年每一年一次，提前20天支付，如特殊情况不再承租，需提前一个月通知对方，协商达成一致；违约责任：承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补缴外，应支付违约金5000元；另，期满后房内的装修归甲方所有不得损坏。协议签订后，双方均确认案涉房屋中的部分由案外人承租，殷小丽所租赁一层部分应缴纳房租为40000元/年。租赁协议期满后，双方未续签，殷小丽继续使用案涉房屋进行经营。自2019年4月10日起，双方口头约定殷小丽所承租房屋租金变更为42000元/年，殷小丽按约缴纳半年期房租21000元。2019年10月初，双方均欲签订书面租赁协议，滑吉顺、蒋道青要求在协议中明确随时解除权，殷小丽则提出若随时解除，则需承担其2015年7月23日向案外人支付的店铺转让费损失，双方协商未果。2019年10月14日，滑吉顺、蒋道青分别通过微信聊天和发送书面通知的方式向殷小丽提出双方不存在所谓的转让费，如殷小丽继续坚持，则要求其一个月内腾空房屋并返还，同时按实际使用时间缴纳房屋使用费。殷小丽当日回复称并非不付房租，只是需要一份合理的租房合同。2019年11月10日，滑吉顺、蒋道青向殷小丽发出解除租赁合同通知书，要求殷小丽于30日内结清房租等费用，腾空并交还所租房屋。2020年1月2日，滑吉顺、蒋道青向一审法院起诉后，一审法院依法委派海陵区人民调解委员会驻法院工作室进行调解，2020年1月21日，殷小丽欲退还案涉商铺钥匙，遂将钥匙交予调解工作室，未与滑吉顺、蒋道青办理书面交接手续。一审归纳本案的争议焦点为：1、滑吉顺、蒋道青是否享有随时解除与殷小丽租赁关系的权利；2、殷小丽是否已履行腾空义务？关于争议焦点一，根据合同法第二百三十六条之规定，双方在2015年7月16日所签租赁协议的租赁期间届满后，承租人殷小丽继续使用案涉商铺，则原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，同时租赁期限六个月以上未采用书面形式的，亦视为不定期租赁，故对殷小丽抗辩双方间自2019年4月10日成立租赁期限为二年的租赁合同关系，于法无据，不予采信。鉴于双方成立不定期租赁关系，故滑吉顺、蒋道青享有随时解除权，对滑吉顺、蒋道青主张解除双方间不定期租赁合同，予以支持。关于争议焦点二，滑吉顺、蒋道青向一审法院起诉时即已明确要求解除租赁关系并责令殷小丽腾空房屋，殷小丽于2020年1月21日向一审法院调解工作室交还钥匙的行为与滑吉顺、蒋道青的主张相符，应视为履行腾空并返还房屋的义务。滑吉顺、蒋道青辩称当时殷小丽未提出具体纠纷解决方案，其认为交钥匙这一行为意图不明，且对房屋内的状态不清楚，不敢轻易接受钥匙，一审法院认为，滑吉顺、蒋道青在殷小丽主动退还钥匙的情况下，未及时行使自己的收房及处置房屋内物品的权利，由此造成的后果应由其自行承担，现滑吉顺、蒋道青要求殷小丽腾房并支付2020年1月22日向后的租金，无事实和法律依据，不予支持。殷小丽已支付租金至2019年10月9日，尚欠2019年10月10日起至2020年1月21日止的租金、房屋占有使用费合计11855元。关于滑吉顺、蒋道青所主张损失一节，滑吉顺、蒋道青并未举证证明系殷小丽张贴案涉大字报，且双方认可于2019年10月欲重新签订书面协议，但最终未能达成一致意见成立新的租赁关系，则殷小丽未缴纳租金的行为不构成违约，滑吉顺、蒋道青据此要求殷小丽赔偿损失，无事实和法律依据，不予支持。关于殷小丽主张滑吉顺、蒋道青承担装修损失一节，一审法院认为，双方2015年7月16日所签租赁协议的租赁期间已届满，此后双方系不定期租赁关系，殷小丽作为承租人要求补偿装修损失，于法无据，不予支持，对其要求鉴定损失的申请，亦不予准许。关于殷小丽主张滑吉顺、蒋道青承担营业损失一节，一审法院认为，殷小丽未举证证明滑吉顺、蒋道青张贴解除通知的行为处于持续状态以及张贴解除通知的行为与殷小丽所主张营业损失间的因果关系，故对其主张，亦不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、解除滑吉顺、蒋道青与殷小丽间的不定期租赁合同；二、殷小丽于判决生效之日起十日内给付滑吉顺、蒋道青租金、房屋占有使用费合计11855元；三、驳回滑吉顺、蒋道青的其他本诉请求及殷小丽的反诉请求。如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费25元（已减半收取），由殷小丽负担（此款滑吉顺、蒋道青已预交，殷小丽于判决生效之日起十日内迳交滑吉顺、蒋道青）；反诉受理费150元（已减半收取），由殷小丽负担（已交）。二审中，双方均未有新证据提交，二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.双方之间的房屋租赁合同是不定期租赁合同还是二年期限的租赁合同；如涉案房屋租赁合同是不定期租赁合同关系，则被上诉人通知解除合同的合理期限如何确定；2.被上诉人应否赔偿上诉人装修损失及营业损失？关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方于2015年7月16日签订的租赁协议届满后，上诉人殷小丽继续使用案涉房屋，被上诉人继续接受殷小丽缴纳的租金，根据上述法律规定，双方之间的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原审认定双方之间为不定期租赁合同关系，有事实和法律依据，应予维持。上诉人殷小丽主张双方之间的租赁关系仍为二年期限，无法律依据，本院不予支持。根据法律规定，不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。合理期限的确定应根据承租房屋的面积、承租房屋的经营内容等综合予以确定，审理中上诉人陈述其承租房屋面积为三十余平方，用于经营服装等，被上诉人滑吉顺于2019年10月14日通知上诉人在一个月内腾空搬离，后向一审法院起诉要求上诉人殷小丽搬离，上诉人于2020年1月向调解工作室交付钥匙，该期限应足够上诉人腾空搬离，上诉人殷小丽无证据证明上述期限存在明显不合理之处，其主张被上诉人未在合理期限内通知，存在违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，上诉人殷小丽主张被上诉人张贴解除通知导致其营业损失，但其未能举证证明该通知持续张贴且导致其营业损失，原审对其该主张不予支持，并无不当。关于上诉人殷小丽主张的装修损失，双方在2015年的租赁协议中约定了期满后装修归被上诉人所有，上诉人在本案中主张装修损失，无法律依据，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人殷小丽负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年十月十六日书记员 刘 非