贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6414号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。被上诉人（原审原告）：胡梦艳，女，汉族，1987年12月9日出生，住贵州省黔西县。委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人（特别授权）：梁松，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人胡梦艳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2261号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、被上诉人胡梦艳委托诉讼代理人刘士界到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第二项，依法改判并酌情将违约金标准下调至万分之零点一；撤销原判第三项，改判驳回被上诉人诉讼请求。事实及理由：1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条二项和补充协议8.2和8.3约定，被上诉人在交房时应向上诉人提交办证资料。但被上诉人未提交资料，上诉人也不能据此拒绝交房，否则会产生新的矛盾。基于双方的委托代办关系，上诉人具备办证条件后通知被上诉人提交资料，但被上诉人何时提交资料并非上诉人所能控制。一审以交房时间视为提交资料的时间，与实际不符，事实不清。2.如认定上诉人应承担违约责任，请调减违约金标准。3.开户费是根据合同约定收取的，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当履行。上诉人只是代相关部门代收代缴，且被上诉人已经享受该费用带来的生活便利，双方委托代收关系已经履行完毕，没有退还基础。被上诉人主张退还开户费应受到时效限制，被上诉人的该主张已经超过诉讼时效，不应得到支持。被上诉人胡梦艳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回上诉，维持原判。原审原告胡梦艳起诉请求：1.判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金28,900.00元（违约金以421,293.00元为基数，按日万分之一的标准，从2017年5月13日起计算至2019年4月3日）；2.判令被告退回代收的各项开户费3,498.00元及利息，利息以3,498.00元为基数，按人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2014年12月9日起计算至被告实际退回之日止；3.判决被告支付因为逾期交房产生的违约金2,211.78元，违约金以421,293.00元为基数，按日万分之0.5的标准，从2016年10月30日起计算至2017年2月13日止。一审认定事实：2014年12月9日，原告作为买受人，被告碧阳恒通公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市南部新区，该商品房总价款421293.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人承诺于2016年10月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。同时，合同附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，被告向原告出具的购房发票上载明原告向被告交纳的购房款实际为421293.00元。2014年12月9日，被告向原告收取了3748.00元的各项开户费及交易费，该费用收据上显示已退交易费及多收的闭路电视开户费，被告收取的上述费用尚有各项开户费3285.00元未退还。2017年2月13日，被告向原告交付涉案房屋。2018年8月13日，涉案商品房所在楼栋取得商品房备案证明书。2018年11月18日，被告在涉案房屋入口电梯处张贴通知，通知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书的有关资料。2019年3月1日，原告签署委托书，委托被告办理涉案商品房的不动产权证书。2019年4月3日，原告取得涉案房屋的不动产权证书。一审法院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。对于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2017年2月13日，被告的行为构成违约，应当向原告承担逾期交房的违约责任，故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，则违约金应从被告逾期之日即2016年10月31日起计算至被告实际向原告交付涉案房屋之日（2017年2月13日）止。综上，违约金的计算方式为，以原告已付购房款421,293.00元为基数，按日万分之0.5的标准从2016年10月31日计算至2017年2月13日（共计105天），则被告应支付的违约金为2,211.78元（421,293.00元×0.05‰×105天）。对被告提出原告主张的逾期交房已经超过诉讼时效的抗辩主张，因原、被告在《商品房买卖合同》中约定“出卖人于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”，被告于2017年2月13日将涉案房屋交付原告使用，应于2017年2月19日内向原告支付违约金，未支付，则违约金的诉讼时效开始起算，而原告于2020年1月22日提起诉讼主张该违约金，未超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，故，被告对该项违约金的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。关于原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请。虽原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，但在《补充协议》中约定“8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方已达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，即委托代办关系，并对办理期限及违约责任进行了约定。同时，虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但根据双方的上述约定，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料。则被告应当于原告办理入住手续的360日内具备办理转移登记的条件，能提供办理产权过户的相关手续。被告于2017年2月13日向原告交房，即应于2018年2月8日前具备办理转移登记的条件；被告于2018年8月13日取得涉案商品房所属楼幢的商品房屋备案证明书，表明已具备办理转移登记的条件。但此时已经超过双方约定的上述期限，构成违约，应当承担相应的违约责任，被告应按约定向原告计付违约金，违约金从约定期限之次日即2018年2月9日起计算，原告于2020年1月22日提起诉讼主张上述违约金，未超过三年的诉讼时效保护期限，被告对该项违约金提出的诉讼时效抗辩理由不成立，不予采纳。对于该项违约金截止时间,如前所述，原、被告之间形成委托办证关系，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕合同约定的义务。2018年11月18日，被告通过在涉案楼栋张贴通知的形式，告知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书的有关资料，应视为此时被告已履行了告知原告的义务，故该违约金计算至2018年11月18日止。对于该违约金的计算标准，原、被告双方签订的《补充协议》约定，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。则该违约金按原告已付购房款的日万分之一的标准计算。综上，原告诉请的该项违约金，以原告已付购房款421,293.00元为基数，按日万分之一的标准，从2018年2月9日起计算至2018年11月18日止（共计282天）；经计算，该项违约金为11,880.46元（421,293.00元×0.01%×282天）。关于原告主张退还各项开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中，故被告另行向原告收取各项开户费，无事实及法律依据，理应退还。因被告已向原告退还了部分开户费用，其向原告收取的各项开户费仅有3,285.00元未退，故原告主张被告退还收取的各项开户费的诉请，支持由被告向原告退还3,285.00元。对于原告诉请上述费用的利息，于法无据，不予支持。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告胡梦艳逾期交房违约金2,211.78元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告胡梦艳逾期办理房屋权属证书违约金11,880.46元；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告胡梦艳交纳的各项开户费3,285.00元；四、驳回原告胡梦艳的其他诉讼请求。案件受理费333.00元，由原告胡梦艳负担216.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担117.00元。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以认定。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见及本案事实，本案二审争议焦点为：1.逾期办证违约责任起算时间应如何认定；2.违约金应否调减;3.开户费应否退还。关于焦点1，涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。上诉人认为原判违约金起算时间错误的上诉理由，不予采纳。关于焦点2，合同双方约定的逾期办证违约金标准不存在利益明显失衡的情形，一审根据双方约定判决违约金并无不当，上诉人主张调减违约金，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于焦点3，被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费234元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十月二十日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印