宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初2749号原告：李某1，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。原告：张某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：刘某，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：蒲某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。第三人：宁夏中博家居建材城有限公司。法定代表人：吴某。委托诉讼代理人：李某2，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告李某1、张某与被告蒲某、第三人宁夏中博家居建材城有限公司（以下简称建材城）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某1、张某及其共同委托诉讼代理人刘某、被告蒲某、第三人建材城的委托诉讼代理人李某2均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付下欠原告房屋租金36114元（3009.5元/月×12个月）;2.判令被告为原告出租房安装通往二层钢结构的楼梯（或折价支付原告现金5000元由原告自行安装），恢复房屋原状费用5000元，第一、二项诉请共计46114元；3.判令第三人将保证金5000元支付原告用于抵顶上述费用;4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系。2017年3月10日，二原告将其所有的位于中卫市××区商铺租赁给被告使用，并委托第三人建材城代管，三方签订了《中博·中浩建材城商铺租赁代管协议》一份，约定：被告租赁上述涉案房屋一层46.3平方米，二层46.3平方米，经营福布斯陶瓷，租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日止。租金：第一年（2018年1月1日至12月31日）一层30元/平方米/月，二层0元/平方米/月，共16668元；第二年（2019年1月1日至12月31日，注：二层自2019年3月1日起开始交房租）一层34元/平方米/月，二层24元/平方米/月，共30002元；第三年（2020年1月1日至12月31日）一层38元/平方米/月，二层27元/平方米/月，共36114元。其中租赁房屋的二层由被告负责搭建钢结构二层，所有费用均由被告承担，被告所搭建的二层商铺，在2019年3月1日前，二原告及第三人均不得向被告收取租金（租金用于抵顶搭建费用）。自2019年3月1日起，被告所搭建的钢结构二层所有权归原告所有，被告需按照24元/平方米/月的标准向第三人支付二层租金，第三人再向原告转交此部分租金。租金由被告每半年提前支付一次（即每年的6月1日、11月1日支付），在签定协议时被告须向第三人交纳5000元保证金。协议期满或终止，在被告交清租金、水电费、物业费和违约金等相关费用，且房屋主体结构设施完好无损，第三人方可退还被告保证金。第三人只作见证，不承担责任。被告对于改动墙面及设备、设施原样的，租赁期满结束后由被告恢复原样交付二原告。被告不得中途撤场，如有撤场者，所交纳的租金及相关费用不予退还，原告有权向被告追诉剩余合同期内的租金。合同还约定了其他相关事项。合同签订后，被告入住使用并搭建了二层钢结构，但没有为原告搭一层通往二层的楼梯，而是将其自己的营业房与原告的出租房打通利用旁边自己营业房的楼梯通行。经原告提出第三人协调，被告答应在合同到期撤场时为原告搭建二层楼梯。合同履行至2020年4月份被告在合同未到期，未与原告及第三人协商一致的情况下却擅自撤场离去，既未向原告交付2020年的分文租金，也未给原告搭建二层楼梯，至今亦未将涉案房屋墙面恢复原状并交付给二原告。为此，原告诉至法院。庭审中，原告针对事实与理由补充如下：原告将房屋租赁给被告时墙面平整，但被告在擅自撤场时造成案涉房屋房顶、洗手盆、墙面严重损坏、墙面钉子未拨除、墙面掉皮严重，未按合同约定为原告恢复原状，给原告造成一定损失，导致其他租客嫌装修工程太大至今无法另行出租，被告应承担恢复原状或经济补偿的责任。被告蒲某辩称，被告蒲某没有擅自离场，也没有不给原告交房租。被告蒲某通过第三人与原告沟通过，但原告一直拒绝沟通。出租过的商品房不可能原样返还，原告房屋不好往外出租的原因，是因为房租太高，被告蒲某一直主动找原告协调此问题。因为今年疫情被告蒲某无力经营，所以在2020年4月30日就撤出了租赁房屋。现在案涉房屋临近的房屋租金每年12000元，被告同意向原告按照每月1000元支付2020年1月至4月的房租共计4000元，这个标准是中博建材城房屋出租的市场价。被告蒲某是经营瓷砖的，同时还租了原告房屋旁边的房屋也同样没有搭楼梯，因此被告蒲某不同意给原告房屋搭楼梯。保证金当时是说好当被告蒲某撤场后由第三人退，现在已退给被告蒲某了。第三人建材城辩称，第三人不是原、被告租赁合同的当事人。在三方签订的代管协议中第7条也约定了第三人作为丙方只做见证，不承担任何责任。原、被告也未向第三人支付过代管费用。被告交纳的案涉房屋5000元保证金，第三人于2020年7月31日已向被告退还，因退还保证金时多次联系原告均没有联系到，且被告也已经撤场三个月，故第三人就向被告退还了保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了交换和质证。对原告向法庭提交的证据，本院认定如下：1.《中博·中浩建材城商铺租赁代管协议》1份，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，经审查，能够证明原、被告及第三人签订案涉商铺的租赁代管协议，约定由被告租赁原告的房屋，并对租赁期限、租金等进行约定的事实，被告质证后表示是被告签的，第三人质证后对三性无异议，本院对证据1的证明效力综合予以认定，并在卷佐证；2.照片10张（彩色打印件5页共10张），经审查，能够证明被告撤场后对案涉房屋的情况，本院对证据2的证明效力在论理部分结合当事人当庭陈述综合予以认定。被告没有向法庭提交证据。第三人向法庭提交的证据，本院认定如下：收款收据1份、领款凭据1份、宁夏银行网上银行电子回单打印件1份，经审查能够证明涉案房屋保证金5000元由第三人于2020年7月31日向被告退还的事实，本院对该组证据的证明效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月10日，原、被告及第三人签订《中博·中浩建材城商铺租赁代管协议》（以下简称协议）1份，约定：二原告将位于中卫市××楼商铺出租给被告蒲某，并由被告负责搭建钢结构二层，租期三年即2018年1月1日至2020年12月31日；租金标准：第一年、第二年（略），第三年：（2020年1月1日至12月31日）一层38元/平方米/月，二层27元/平方米/月，共36114元，则月租金为3009.5元。租赁期内，第三人只做见证，不承担责任。协议第11条，涉及装修对于改动墙面及设备、设施原样的，租赁期满后结束后由被告恢复原状。第12条，被告不得中途撤场，如有撤场者，所交纳的租金及相关费用不予退还，原告有权向被告追诉剩余合同期内的租金。双方还对其他事项做了约定。协议签订后，被告租赁涉案房屋经营陶瓷，并搭建了二层钢结构，缴纳了第一年、第二年的租金，但未缴纳第三年租金。2020年3月22日，被告通过短信告知原告不租了，4月30日撤场，并于当月将房屋钥匙快递给原告，原告已签收。同时，被告撤场存在涉案房屋房顶、洗手盆、墙面损坏、墙面钉子未拨除、墙面掉皮的情况。另查明，第三人于2017年收取了案涉房屋的保证金5000元，后于2020年7月31日向被告全额退还。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，原、被告经协商约定原告将房屋租赁给被告使用，双方之间的房屋租赁合同关系依法成立，并合法有效，双方应按协议约定履行。二原告根据协议约定向被告提供了房屋，被告应按约定支付房屋租金，被告未付房租、中途撤场的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案争议的焦点为协议是否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案中，被告蒲某于2020年3月22日短信告知原告不租房屋，表达了解除协议的意愿，并于2020年4月30日撤场，且将房屋钥匙快递给原告并且已签收，表明被告已经明确表示或以自己的行为表示不再履行主要义务，因此涉案房屋租赁协议解除，解除时间为被告离场日即2020年4月30日。截止至合同解除之日的被告应付租金为12038元（3009.5元/月×4个月）。本市从2020年1月下旬开始一段时间里受新冠肺炎疫情影响，对陶瓷业门店经营造成一定影响，原告当庭陈述可以为被告减免部分租金，本院基于公平原则，参考相关规定的精神，酌情考虑减免租金，但本案被告应当承担中途撤场的违约责任，应当降低减免的程度，综合以上情况为被告减免4000元租金，被告需支付租金8038元。对于原告要求被告支付其租金36114元（3009.5元/月×12个月）的诉讼请求，本院在8038元范围内予以支持，超过部分，不予支持；对于原告按照协议第12条的约定“被告不得中途撤场，如有撤场者，所交纳的租金及相关费用不予退还，原告有权向被告追诉剩余合同期内的租金”而主张2020年全年度租金，本院认为，该项条款违反公平原则而无效，但该条款无效不影响合同整体效力，本案已综合考虑被告的中途撤场的违约行为，因此对该意见不予采纳。对被告主张按照中博建材城房屋出租的市场价每月1000元的标准支付租金的意见，于法无据，不予支持。关于原告要求被告安装通往二层钢结构的楼梯或折价支付5000元的诉讼请求。因双方在协议中未明确约定由被告安装的二层钢结构包括楼梯，原告也未提供有效证据证明被告负有为原告安装楼梯的义务或承诺安装楼梯，本院对该项诉讼请求不予支持。关于被告是否应当承担恢复房屋原状费用5000元的责任。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条：承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中,双方在协议中约定原告同意被告装修，被告撤场时具有恢复原状的义务，但是被告撤场后未恢复，涉案房屋在租赁后存在房屋房顶、洗手盆、墙面损坏、墙面钉子未拨除、墙面掉皮的情况，被告却未恢复，应承担相应责任。原告未提供有效证据证明其主张5000元的计算标准，本院综合考量，认为恢复原状费用3000元较为适宜，超过部分，不予支持。对于原告请求第三人将保证金5000元支付原告用于抵顶上述费用的诉讼请求。本案中，协议明确约定第三人只做见证，不承担责任，双方对权利义务的约定不能约束第三人，原告所请求的事项已经由被告蒲某负担，第三人不再重复承担付款义务。且该保证金已经退还，无再次退还用以抵顶之必要。因此对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告蒲某于本判决生效之日起十五日内向原告李某1、张某支付房屋租金8038元，恢复房屋原状费用3000元；二、驳回原告李某1、张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费953元，由原告原告李某1、张某负担662元，被告蒲某负担291元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 何三霞人民陪审员 王海萍人民陪审员 雍晓玲 二○二○年十月二十九日书记员 王 蓓本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。