山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终2102号 上诉人（原审被告）：运城市旺鑫房地产开发有限公司。住所地：运城市盐湖区黄河大道********西。 法定代表人：樊换芳，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王宏波，山西法实威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨博洵，山西法实威律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：王建强，男，1972年8月12日出生，汉族，运城市盐湖区黄河大道欧香风景**楼****居民。 原审被告：樊换芳，女，1971年1月19日出生，汉族，运城市，运城市盐湖区解放北路**居民。v> 上诉人运城市旺鑫房地产开发有限公司（以下简称旺鑫公司）因与被上诉人王建强确认合同无效纠纷一案，不服山西省平陆县人民法院（2020）晋0829民初475号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。 旺鑫公司上诉请求：一、依法撤销平陆县人民法院（2020）晋0829民初475号民事判决，改判为驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审遗漏必要共同诉讼当事人，程序违法。案涉《项目转让合同书》由被上诉人与上诉人、李泽峰三方签订，李泽峰作为合同当事人对案涉合同具有相应的权利义务，本案审理结果与李泽峰具有法律上的直接利害关系，一审未通知必要共同诉讼当事人李泽峰参加诉讼，程序违法。二、一审认定上诉人与被上诉人之间转让的是房地产项目，属认定事实错误。该转让合同实质上是合同权利义务的转让，而非项目的转让。一审庭审时，被上诉人也陈述合同签订后进行了投资，证明被上诉人已经与平陆县物资总公司开始履行协议。一审认定上诉人转让的是“未取得权属证书的房地产项目”，属明显认定事实错误。三、一审适用法律错误。1、一审以“被告转让该项目属于是无权处分”为由，依据《合同法》第51条认定合同无效，是明显的适用法律错误。2、一审以“转让未取得权属证书的房地产项目”为由，依据《城市房地产管理法》第38条认定合同无效，显然是适用法律错误。 王建强答辩称：上诉人和平陆县物流总公司综合商住楼开发建设签订房产项目，根本不存在。后期就停产了，我给上诉人打的钱，我认为应该退还给我。 王建强原审诉讼请求：1.依法判决被告于原告签订的（平陆县物流总公司综合商住楼开发建设）项目转让合同无效；2.依法判决被告退还原告所支付项目转让款400000元,并按商业银行贷款利息计算（1.2%/月×68个月）=326400元。共计726400元；3.依法判决被告赔偿原告因此项目开支的招待费、交通费以及业务办公方面等费用共120000元；4.本案诉讼费由被告承担。 原审查明：2014年7月1日，平陆县物资总公司作为甲方与被告旺鑫公司作为乙方，就合作开发县物资总公司商住综合楼开发项目达成共识，双方签订了《意向书》一份，协议约定平陆县物资总公司将位于平陆县圣人大街西××号土地拟进行商住楼项目的开发建设，乙方拟参加该块地的竞拍，如中标进行项目开发建设，双方商定按此意向内容进行合作等其他内容；在被告旺鑫公司签订《意向书》后，被告旺鑫公司法定代表人樊换芳与原告王建强进行磋商，预将平陆县物资总公司商住楼开发项目转让给原告王建强，并于2014年7月26日收取原告10万元意向书定金。2014年7月31日被告旺鑫公司法定代表人樊换芳又收取原告30万元意向书首付款。2014年8月7日，被告旺鑫公司作为甲方与原告王建强作为乙方、案外人李泽峰作为丙方签订了《项目转让合同书》，约定：甲方将2014年7月1日与平陆县物资总公司签订的《协议书》中甲方的权利和义务全部转让给乙方。《协议书》所涉项目位于平陆县圣人大街西××号，项目暂定名为“平陆县物资总公司商住综合楼”，项目用地7.35亩，项目总建筑面积约为30000平方米。转让价款为人民币800万元。项目所有投资均由乙方投入。项目财务人员、项目销售人员由甲方和丙方全权负责。当天房屋销售款70%归甲方和丙方，30%由乙方支配但仅限于本项目所支款项。在甲方的项目转让金800万和乙方所欠丙方的838万借款未还清前，乙方不得以任何形式以该项目融资，工程队施工押金以及销售团队前期所交的销售押金都交项目财务。协议由被告旺鑫公司法定代表人樊换芳签名并捺指印，原告王建强签名捺印，案外人李泽峰签名捺印。期间，2014年10月22日原告王建强曾向被告樊换芳借款5万元，并出据借条一份。《项目转让合同书》签订至今，平陆县物资总公司商住楼项目的土地使用权并未进行拍卖，被告旺鑫公司也未取得开发权利。 原审认为：《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案原被告双方签订的《项目转让合同书》所涉项目“平陆县物资总公司商住综合楼”7.35亩土地，因该项目被告旺鑫公司在签订《项目转让合同书》时并未取得该项目的土地使用权，至今也未取得，故被告转让该项目属于是无权处分。另外，《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：（一）……（六）未依法登记领取权属证书；……。”本案被告旺鑫公司并未依法登记领取权属证书，故被告转让未取得权属证书的房地产项目所签订的合同违反了法律的强制性规定，应属无效合同。被告旺鑫公司法定代表人代表公司收取原告的40万元项目转让款的行为应属职务行为，该款应由被告旺鑫公司来承担还款责任。因原告曾于2014年10月22日曾向被告樊换芳借款5万元，被告樊换芳认可该借款是原告借旺鑫公司的款，故该借款在被告旺鑫公司应返还原告的款项中抵扣后为350000元。关于原告主张的利息326400元，因在订立合同时，双方都有过错，故该请求本院不予支持。因原告主张赔偿项目开支的招待费、交通费及业务办公方面等费用120000元未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果，故该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定,判决：一、确认原告王建强与被告运城市旺鑫房地产开发有限公司于2014年8月7日签订的《项目转让合同书》无效；二、被告运城市旺鑫房地产开发有限公司在本判决生效后二十日内返还原告王建强350000元；三、驳回原告王建强的其他诉讼请求。案件受理费12264元，减半收取计6132元，由被告运城市旺鑫房地产开发有限公司负担3500元，原告王建强负担2632元。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明事实予以确认。 本院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，上诉人旺鑫公司与被上诉人王建强以及案外人李泽峰签订案涉《项目转让合同书》时，上诉人旺鑫公司尚未依法登记领取权属证书，违反相关法律强制性规定，原审法院据此认定案涉《项目转让合同书》无效正确。关于上诉人旺鑫公司所提一审遗漏必要共同诉讼当事人，程序违法的上诉理由，经查，必要共同诉讼是指一方或双方为两人以上，参加诉讼的同一方当事人之间的诉讼标的共同，人民法院必须合并审理的诉讼，上诉人所提情形不符合必要共同诉讼的上述法律特征，其此项上诉理由不能成立。关于上诉人旺鑫公司所提一审认定上诉人与被上诉人之间转让的是房地产项目属认定事实错误的上诉理由，经查，案涉《项目转让合同书》明确表述鉴于甲方（旺鑫公司）于2014年7月1日与平陆县物资总公司签订了《协议书》，拟对平陆县物资总公司商住综合楼进行开发建设，现将甲方的权利和义务全部转让给乙方（王建强），根据上述事实，能够认定上诉人与被上诉人王建强之间进行房地产项目转让，故对其此项上诉理由，本院不予采信。上诉人旺鑫公司所提其余上诉理由，因缺乏充分事实依据及法律根据，本院均不予采信。 综上，上诉人旺鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12264元，由上诉人运城市旺鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  梅智勇 审判员  林学武 审判员  席少君 二〇二〇年十月二十三日 书记员  李 娜