贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔05民终7011号 上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：王连发，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。 委托诉讼代理人：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：周礼芬，女，1962年9月29日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被上诉人周礼芬委托诉讼代理人暨被上诉人（原审原告）：邓大文，男，1962年1月19日出生，汉族，住贵州省毕节市。 上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人邓大文、周礼芬商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、被上诉人周礼芬委托诉讼代理人暨被上诉人邓大文到庭参加诉讼。现已审理终结。 上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项，改判为酌情将办证违约金标准下调至万分之零点一；撤销原判第二项，改判为驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一审对违约金起算时间及截止时间认定错误。1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条二项和补充协议8.2和8.3约定，被上诉人在交房时应向上诉人提交办证资料。但被上诉人未提交资料，上诉人也不能据此拒绝交房，否则会产生新的矛盾。基于双方的委托代办关系，上诉人具备办证条件后通知被上诉人提交资料，但被上诉人何时提交资料并非上诉人所能控制。一审以交房时间视为提交资料的时间，与实际不符，事实不清。2.应以上诉人2018年3月19日登报通知办证的时间作为截止时间，一审计算到2019年3月错误。3.被上诉人举示以证明诉讼时效中断的证据，真实性不能认定，且不是向上诉人主张案涉违约金的权利，一审认定诉讼时效中断无事实和法律依据。3.上诉人只是代收代缴各项开户费，并未实际占有，被上诉人已实际享受该费用带来的生活便利。上诉人收取该费用未违反法律、行政法规的禁止性规定。被上诉人主张退还开户费应受到时效限制，已经超过时效，不应支持。 被上诉人邓大文、周礼芬辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求不应得到支持，应当驳回上诉，维持原判。 原审原告邓大文、周礼芬起诉请求：1.判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金36441.64元（违约金以357271元为基数，按日万分之一的标准，从2016年6月26日起计算至2019年4月11日）；2.判决被告退回原告四通费及交易费3285元。 一审认定事实：2012年12月31日，以原告邓大文、周礼芬为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积114.51平方米，套内建筑面积93.86平方米。房屋总价款357271元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款357271元，以及各项开户费及交易费4545元。之后，被告退还原告水表开户费800元、交易费及多收的闭路电视开户费。2015年7月2日，被告将涉案房屋交付原告使用。2018年1月25日，涉案房屋所在的楼栋取得商品房屋备案证明书。2019年3月8日，被告向原告136××××4333的手机短信发送提交办证资料。2019年3月29日，原告向被告出具《委托书》，委托被告办理涉案房屋的不动产权属证书。2019年4月11日，被告为原告办理了涉案商品房不动产权证书。另查明，2017年7月，原告就涉案房屋的办证问题向被告及有关部门主张过权利。2017年9月，被告就原告主张的办证问题作出了答复。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年7月2日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2016年6月27日前）为原告办理商品房转移登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年，原告于2017年7月向被告及有关部门主张办证问题，引起诉讼时效的中断，原告于2020年5月14日提起诉讼主张被告支付2016年6月26日之后逾期办证违约金未超过诉讼时效，予以支持。故对被告的诉讼时效抗辩主张不予采纳。原告诉请的违约金应从2016年6月26日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告短信通知原告提交资料的2019年3月8日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款357271元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年6月26日计算至2019年3月8日，违约金为35191.20元（357271元×0.01%/日×985日）。对于原告诉请判决被告退还开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。被告退还原告水表开户费800元、交易费及多收的闭路电视开户费，故被告应退还原告开户费为3285元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告邓大文、周礼芬逾期办理房屋权属证书违约金35191.20元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告邓大文、周礼芬开户费共计3285元；三、驳回原告邓大文、周礼芬的其他诉讼请求。案件受理费397元，由原告邓大文、周礼芬负担16元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担381元。 本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。 经审理查明：对一审认定的“2017年7月，原告就涉案房屋的办证问题向被告及有关部门主张过权利。2017年9月，被告就原告主张的办证问题作出了答复”不予认定，一审认定的其余事实，本院予以认定。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见及本案事实，本案二审争议焦点为：1.逾期办证违约责任应如何认定；2.案涉各项开户费应否退还。 关于焦点1。关于违约责任起算时间认定问题。涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定双方当事人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应提前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于交房前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就，一审以交房后360日作为逾期办证违约责任的起算时间并无不当。关于违约责任截止时间认定问题。因上诉人办理初始登记并不需要被上诉人提交相关办证资料，故前述约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续”中的“产权过户相关手续”应指案涉房屋产权证书。上诉人通知被上诉人提交办证资料的方式，双方未明确约定，但应以便于接收信息为宜。被上诉人已预留了联系方式，上诉人举示的登报通知的证据，不利于被上诉人知悉，一审未予采信该证据并无不当。上诉人所举示的证据不足以证明被上诉人怠于提交办证资料，不足以证明逾期办证系被上诉人原因所致，上诉人关于违约金应截止到登报时间的上诉理由，本院不予采纳。关于诉讼时效是否中断的问题。被上诉人所举示以证明形成诉讼时效中断的证据，因无原件核对，真实性不能认定，且该组证据虽要求明确房产证的办证时间，但被上诉人未主张上诉人承担逾期办证的违约责任，故不能达到主张违约责任诉讼时效中断的证明目的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。被上诉人2020年5月14日起诉主张上诉人承担逾期办证违约责任，即被上诉人主张上诉人承担2017年5月15日以前的违约责任，已超过诉讼时效，不应支持。综上，上诉人应承担逾期办证违约责任的期间为2017年5月15日至2019年3月8日。根据双方约定的违约金标准，上诉人应支付被上诉人的逾期办证违约金为23687.07元（以被上诉人已付购房款357271元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年5月15日计算至2019年3月8日）。 关于焦点2。被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，虽然所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还，一审判决上诉人退回的开户费并无不当，应予维持。 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7380号民事判决第二项、第三项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告邓大文、周礼芬开户费共计3285元；驳回原告邓大文、周礼芬的其他诉讼请求”。 二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7380号民事判决第一项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人邓大文、周礼芬逾期办理房屋权属证书违约金23687.07元。 三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费397元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担297元，被上诉人邓大文、周礼芬负担100元。二审案件受理费794元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负594元，被上诉人邓大文、周礼芬负担200元。 如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 郭少华 审 判 员 吉 雪 二〇二〇年十月二十日 法官助理 任云娇 书 记 员 陈思印