河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初5515号原告：李旭辉，男，1998年6月1日出生，汉族，住河南省嵩县。原告：史红娟，女，1975年12月16日出生，汉族，住河南省嵩县。二原告共同委托诉讼代理人：孙振，河南中冶律师事务所执业律师。二原告共同委托诉讼代理人：郝芳颖，河南中冶律师事务所实习律师。被告：洛阳亿和置业有限公司，住所地洛阳市西工区纱厂南路**金阳国际**。法定代表人:常社力，总经理。被告：洛阳市洛投置业有限公司，住所地，住所地洛阳市西工区纱厂南路**金阳国际**iv>法定代表人：熊智乐。二被告共同委托诉讼代理人：贾安，河南洛神律师事务所执业律师。原告李旭辉、史红娟与被告洛阳亿和置业有限公司（以下简称亿和公司）、洛阳市洛投置业有限公司（以下简称洛投公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李旭辉、史红娟的共同委托诉讼代理人孙振、郝芳颖，亿和公司、洛投公司的共同委托诉讼代理人贾安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李旭辉、史红娟向本院提出诉讼请求：1.判令亿和公司、洛投公司与李旭辉、史红娟继续履行双方于2014年2月4日签订的《认购协议》；2.判令亿和公司、洛投公司限期与李旭辉、史红娟签订《商品房买卖合同》并办理网签、备案登记手续；3.判令亿和公司、洛投公司支付李旭辉、史红娟三个季度的补偿金13986元（2015年12月31日前）；4.判令亿和公司、洛投公司支付李旭辉、史红娟补偿金124009.2元（暂算至起诉之日），最终补偿金按照李旭辉、史红娟已付款259000元的日万分之三，从2016年1月1日计算至实际交房之日止；5.本案诉讼费用由亿和公司、洛投公司承担。事实和理由：2014年2月4日，李旭辉、史红娟与亿和公司签订《认购协议》一份，约定李旭辉、史红娟购买亿和公司开发的xxx房屋，建筑面积xxx平方米，总房价814737元。协议约定李旭辉、史红娟付清总房款30%首付款，计244737元，余款57万元办理银行按揭贷款。协议同时约定暖气初装费、燃气初装费共计14263元，与首付一并付清。协议签订后，李旭辉、史红娟依约向洛投公司支付房屋定金、首付款及暖气初装费、燃气初装费，但亿和公司、洛投公司一直未与李旭辉、史红娟签订《商品房买卖合同》并办理按揭贷款，也没有依约在2014年12月31日交房。2015年4月3日，亿和公司发出《公告》，将交房日期延期到2015年12月31日，亿和公司按照客户实际付款金额给予补偿，直到交房当天截止。之后，亿和公司和李旭辉、史红娟签订《补充协议》和《证明》，但补偿款一直未予支付。现亿和公司、洛投公司已经与一部分买房人、业主签订《商品房买卖合同》并交房，亿和公司、洛投公司在能够与李旭辉、史红娟继续履行协议的情况下，应当继续履行协议，按照协议约定内容及时与李旭辉、史红娟签订《商品房买卖合同》并办理网签、备案登记手续。李旭辉、史红娟为维护自身合法权益，遂诉至法院，要求判如所请。亿和公司辩称，1.2014年2月4日李旭辉、史红娟与亿和公司签订《认购协议》是事实，没有异议。2.所取得的款项没有异议，以李旭辉、史红娟出具的收据为准。3.双方签订《认购协议》大概在第四条双方签订的买卖合同现条件不具备，理由是该房屋已被西工区法院查封，查封时间是2018年8月1日到2021年7月31日，目前已不具备签订商品房买卖合同条件，亿和公司愿意将收取的购房款及相关费用予以退回。李旭辉、史红娟所诉的第一、二条诉讼请求目前已不具备实际履行的条件。洛投公司辩称，同意亿和公司的答辩意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院认定的事实如下：1.2014年2月4日，亿和公司（甲方）与史红娟（乙方）签订《认购协议》，约定乙方认购xxx房，建筑面积xxx平方米，总房价827942元；乙方于2014年2月4日支付定金2万元整；乙方付清总房款30%首付款，计244737元（含已付定金），余款57万元办理银行按揭，由按揭付款所引起的其他费用，由乙方承担；本协议仅作认购用，不作为正式的《商品房买卖合同》；乙方逾期视作买方放弃该房产，甲方可另行处理该房产；卖方收下买方定金后，不得于2014年5月4日前将该物业再出售他人，否则定金双倍返还；待具备签订《商品房买卖合同》条件时，乙方于甲方在报纸公告的期限内或收到通知书载明的期限内与甲方签署《商品房买卖合同》，并办理房款、按揭等相关手续，乙方逾期不办理，或经银行、相关单位审核，资料未通过，要求限期增补房款及资料，乙方拒绝履行的，则本认购书自动终止，甲方承诺在30日内将乙方已交的房款无息退还，甲方有权将此商品房另行出售等。洛投公司于2017年5月16日出具《收据》两张，显示洛投公司收到李旭辉xxx购房款共244737元，收到李旭辉14263元。2.亿和公司（甲方）与史红娟（乙方）签订《补充协议》两份，显示乙方所购买甲方开发的“xxx”项目下的房屋，原计划于2014年12月31日交房，由于各种原因造成甲方未能如期交房，交房日期需延期到2015年12月31日前，现就甲方对乙方做出相应补偿事宜达成如下协议：乙方购买的xxx，面积143.99㎡，总价814737元，乙方为按揭付款，已付款项为259000元（含双气初装）；甲方按照乙方已付款项259000元的日万分之二按季补偿，每季度补偿金额为4662元，如2015年12月31日还不能如期交房，按照日万分之三按季补偿，甲方将补偿款在每季度最后一天前打入乙方账户中。亿和公司向史红娟出具《证明》两份，载明关于对xxx号房迟延交房的两个季度补偿金各4662元整，凭此证明以后可在该房号涉及缴纳的各项费用款额中，按数额冲抵（注：如该房号办理退房，此证明无效）。亿和公司、洛投公司认可《补充协议》、《证明》上所显示两个季度的补偿金额。3.李旭辉、史红娟提供民事判决书一份，该判决书查明部分显示xxx的现权利人为洛投公司和亿和公司，于2017年4月1日取得预售许可。亿和公司、洛投公司对该证据无异议。本院认为，亿和公司与史红娟签订的《认购协议》系双方真实意思表示，依法有效。亿和公司应按《认购协议》履行相应义务。根据《认购协议》约定，史红娟剩余购房款以按揭方式支付，亿和公司在涉案房产于2017年4月1日取得预售许可证后，并未积极为史红娟办理房屋按揭贷款手续。史红娟在履行《认购协议》的过程中并未违约，故史红娟要求继续履行《认购协议》的诉讼请求，本院予以支持。涉案房产系亿和公司与洛投公司共同开发，洛投公司应协助亿和公司继续履行上述《认购协议》。关于李旭辉、史红娟要求亿和公司支付迟延交房补偿金的问题，亿和公司庭审时认可《补充协议》、《证明》上所显示两个季度的补偿金额，故亿和公司应向史红娟支付两个季度的补偿金9324元，因关于李旭辉、史红娟要求亿和公司、洛投公司签订《商品房买卖合同》并办理网签、备案登记手续的诉讼请求，是否签订《商品房买卖合同》并办理网签、备案登记手续系当事人之间的意思自治范畴，法院不能以公权力强制当事人双方缔约，故该诉求不属于人民法院受理的民事诉讼范围，本院不予处理。李旭辉、史红娟主张的其他补偿金，无证据证明，本院不予支持。因李旭辉不是《认购协议》主体一方，故对李旭辉的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、洛阳亿和置业有限公司与史红娟继续履行双方于2014年2月4日签订的《认购协议》，洛阳市洛投置业有限公司对此应予以协助、配合；二、洛阳亿和置业有限公司于本判决生效后十日内支付史红娟补偿金9324元；三、驳回李旭辉、史红娟的其他诉讼请求。如洛阳亿和置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4749元，由李旭辉、史红娟共同负担4428元，由洛阳亿和置业有限公司、洛阳市洛投置业有限公司共同负担321元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  马宏良二〇二〇年十月十九日书记员  唐昕暖