广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初4610号原告：林逊岗，男，1989年2月12日出生，汉族，住广东省揭阳市空港经济区渔湖镇渔江村东片围一区*****，公民身份号码445************07X。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市******************，统一社会信用代码914************393。法定代表人：黄某1。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码*******。法定代表人：黄某1。两被告共同的委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。两被告共同的委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告林逊岗诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告智城公司在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回，被告智城公司不服提出上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本院于2020年9月22日公开开庭审理了本案，原告与两被告共同的委托诉讼代理人徐飞、吴诗炜均到庭参加庭审。原告本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告智城公司于2016年9月9日签订的《物业使用权转让合同》于2020年1月14日解除；2.被告智城公司退还物业使用权转让金240000元并支付以此为本金从2018年1月1日起至2020年1月14日止按日万分之五期间违约金89280元；3.确认原告与被告梦乐城公司于2016年9月9日签订的《租赁合同》于2020年1月14日解除；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告和被告智城公司于2016年9月9日就佛山市南海区*********广佛智城项目自编号*******号商业用房的物业使用权转让签订了《物业使用权转让合同》。根据合同约定，被告智城公司将91730物业的物业使用权转让给原告，转让期限从合同签订之日起截至2036年9月*日，并在转让期限届满之日起，赠送该物业使用权给原告至2048年12月31日，物业的转让金为240000元。同时合同还约定被告智城公司应于2018年1月1日前将上述物业交付给原告，被告智城公司未按照合同约定的期限向原告交付上述物业的，应按照已收转让金每日万分之五的标准向原告支付违约金。同日，原告还与被告智城公司、梦乐城公司就前述91730物业的租赁事宜签订了《租赁合同》，约定被告于2018年1月1日前将前述物业交付给原告，原告再在2018年1月1日将物业交付给被告梦乐城公司，被告梦乐城公司依约向原告支付租金。合同签订后，原告已经向被告智城公司付清前述物业的转让金共240000元，但是被告智城公司并未依照合同约定在2018年1月1日前向原告交付前述物业，甚至至今尚未达到交付标准。被告智城公司并未依照合同约定在2018年1月1日前向原告交付前述物业，并且逾期超过两年之久，导致原告与被告梦乐城公司签订的《租赁合同》无法履行，故要求解除合同，该合同并未对被告智城公司未按期交付涉讼房屋致涉讼合同解除的情形及应承担的违约责任进行约定，仅约定被告智城公司应按照已收转让金每日万分之五的标准向原告支付违约金；但涉讼合同对于原告逾期支付转让金应承担的违约责任进行了具体约定，即原告应按应付款每日万分之五的标准计算违约金；超过90天的，被告智城公司有权解除合同，被告智城公司选择解除合同的，原告应按合同约定的转让金的30%向被告智城公司支付违约金，并承担解除合同的所有费用；被告选择继续履行合同，原告应按应付款每日万分之八的标准向被告支付违约金。被告智城公司作为出租人，其提供的格式合同，未对原、被告的权利义务作出对等约定，有违公平原则。《物业使用权转让合同》明确约定该物业的转让期限从合同签订之日，即2016年9月9日起，截至2036年9月8日，并在转让期限届满之日起，赠送该物业使用权给原告至2048年12月31日，即租赁期限实际为32年3个月22日。我国《合同法》规定，租赁期不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。即《物业使用权转让合同》约定的转让期限20年之后的部分无效，故要求解除《物业使用转让合同》以及《租赁合同》。被告智城公司辩称，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告智城公司不同意解除。被告与原告在涉案《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告智城公司延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉案物业合同没有合同依据。即使存在延迟交付的情形，该延迟交付物业的行为并未导致《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告智城公司与原告签订《物业使用权转让合同》后，原告分别与被告梦乐城公司就涉案物业签订《租赁合同》，约定原告将物业向被告梦乐城公司出租，租赁期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，合同签订后，被告梦乐城公司分别向原告支付履约保证金及租金。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉案物业本身来实现合同目的。虽然被告智城公司尚未实际交付物业，但梦乐城公司已经分别向原告支付租金，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因被告智城公司延迟交付物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉案物业使用权和签订《租赁合同》时即清楚知道涉案物业本身就属于梦乐城公司向被告智城公司的租赁定制房，物业是要出租给梦乐城公司的，且原告分别出具《授权委托书》、《物业管理授权委托书》给梦乐城公司接收物业，被告智城公司无须直接向原告交付物业。因此，原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有法定事由。再退一步讲，合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。物业使用权转让合同未就逾期交付物业可以解除合同进行约定，故原告即使认为其享有合同解除权，亦应在合理期限行使。物业使用权转让合同约定的交付时间为2018年1月1日，如原告认为被告有逾期交付物业的情形且该逾期交付物业的行为足以导致合同解除，应在一年期限内提出。现原告以已实际收取被告梦乐城支付的租金，又提出解除合同，即使其享有解除权，该解除权亦因原告未在合理期限内行使而消灭。由于原告解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业使用权转让款，原告以涉案物业已实际收取梦乐城支付的租金，并未因涉案物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求被告智城公司支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取租金自相矛盾。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告梦乐城公司辩称，梦乐城公司与原告就涉案物业签订《租赁合同》，约定原告将涉案物业使用权出租给梦乐城公司，租赁期限3年。梦乐城公司于《租赁合同》签订后，在涉案物业尚未实际交付的情况下已向原告支付履约保证金及租金合计38686元。虽涉案物业尚未实际交付，但梦乐城公司已按《租赁合同》的约定向原告支付租金，梦乐城公司就涉案《租赁合同》的履行没有违约行为。鉴于原告要求解除《物业使用权转让合同》，上述《租赁合同》将无法继续履行，故梦乐城公司同意解除《租赁合同》，但要求原告将已收取的履约保证金和租金返还给梦乐城公司，并以已收取的履约保证金和租金为本金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予梦乐城公司。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议或有异议但未提供反驳证据，本院均予以确认并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2016年9月9日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区*********广佛智城项目*******号商业用房的使用权转让给乙方；租赁物使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2036年9月8日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼租赁物按建筑面积计算使用权转让金，总转让金240000元，乙方通过金融机构贷款方式支付使用权转让款：受让人可以首期支付转让款120000元，其余款项120000元可以向广东南海农商银行大沥支付借款支付；甲方在2018年1月1日前将涉讼租赁物交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼租赁物交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。2016年9月9日，原告（甲方，新出租方）、被告（丙方，原出租方）、第三人（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将佛山市南海区*********广佛智城项目*******号商业用房物业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；用途为商业用房；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2018年1月1日将物业交付给甲方，甲方于2018年1月1日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元每间（不含物业管理费），每年租金19200元；第二年月租金1680元每间（不含物业管理费，月租金比上一年递增5%），每年租金20160元；第三年月租金1764元每间（不含物业管理费，月租金比上一年递增5%），每年租金21168元；等等。原告累计已向被告智城公司支付了物业转让款240000元。原告已收取被告梦乐城公司支付的押金及租金合计38686元。2020年2月21日，原告提起本案诉讼。庭审中，被告确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续，被告梦乐城公司同意其支付给原告的押金及租金由被告智城公司承接该债权并在本案中一并处理。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》约定原告一次性支付一定对价、被告智城公司交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。合同项下物业属在建工程，至法庭辩论终结时，该物业仍为在建状态，尚未办理竣工备案验收手续，并不具备进入市场交易的条件，《物业使用权转让合同》、《租赁合同》应属无效合同，本案按无效合同清理结算处理。无效合同自始没有法律约束力，原告主张确认《物业使用权转让合同》和《租赁合同》已解除的诉讼请求没有法律依据，本院依法不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告智城公司应返还已收取的物业使用权转让费240000元予原告，同时原告收取被告梦乐城公司支付的返租押金及租金38686元，原告也应退还予被告梦乐城公司,现被告梦乐城公司同意将该到期债权与被告智城公司债务予以抵扣,故本案中被告智城公司实际应退还给原告转让费金额为201314元。无效合同约定的违约责任无效，且原告未谨慎审查租赁物状态即签订租赁合同，对合同无效也具有一定过错，原告请求被告智城公司支付违约金没有法律依据，本院酌定确定被告支付从起诉之日起利息予原告，原告请求超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费201314元并支付以此为本金从2020年2月21日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告林逊岗；二、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3573.56元（原告林逊岗已预交），由原告负担1876.56元，广东广佛智城集团有限公司负担1877元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告林逊岗，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年十月三十日书记员  黄晓璇