江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终2021号上诉人（原审原告）：殷发辉，男，1958年1月12日生，汉族，住泰州市医药高新区。委托诉讼代理人：岳晓霞，江苏致邦（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴千里，江苏致邦（泰州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡莹，女，1988年6月7日生，汉族，住泰州市医药高新区。委托诉讼代理人：孙克玲，江苏恒桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘钰，江苏恒桥律师事务所实习律师。上诉人殷发辉因与被上诉人蔡莹房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市高港区人民法院（2020）苏1203民初601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。上诉人殷发辉的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、案涉租赁合同签订后，双方在2019年重新协商达成一致意见即第三年按年租金100000元计算，租期为半年，租期至2020年3月16日，期满后双方合同终止，一审认定被上诉人意思表示不真实认定错误；二、上诉人提出上调租金是正常的市场行为，被上诉人也可以不同意，一审仅以上诉人上调租金就认定上诉人不诚信显属不当；三、因上诉人与被上诉人在租赁合同履行期间就租金和租赁期限达成了新的合意，租赁期间自2019年9月17日至2020年3月16日止，故本案租赁合同系因履行完毕而自动解除，而非提起终止不需要签订终止合同书。被上诉人蔡莹答辩称：一审判决认定上诉人与被上诉人之间签订的合同租金变更为80000元没有事实及法律依据，双方应当继续履行双方签订的书面协议，每年租金为70000元，租赁期限为10年，请求驳回上诉人的上诉。殷发辉向一审法院的起诉请求：1.判令解除殷发辉、蔡莹之间的房屋租赁合同；2、判令蔡莹自判决生效之日起30日内将出租房屋腾空并交付殷发辉，并支付自2020年3月17日起至实际给付房屋之日的租金（以10万元年租金计算）；3.蔡莹承担本案诉讼费用。一审查明：2017年7月26日，殷发辉作为甲方，蔡莹作为乙方，签订了《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将自有的坐落在金港别墅区E-12的房屋出租给乙方使用，租赁期限10年，甲方从2017年9月17日起将出租房屋交付乙方使用，至2027年9月16日收回。年租金70000元，按年结算，2017年7月30日之前，乙方向甲方支付全年租金。提前终止合同一项约定在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效等。2017年7月27日蔡莹支付了租金70000元，2018年9月16日蔡莹支付了租金80000元。2019年殷发辉要求上调租金至每年100000元，蔡莹于2019年9月缴纳租金49990元、嗣后双方在租金数额是否固定100000元，以后能否上浮、付款方式上是一年一付还是五年一次性付清上，多次磋商未能达成一致意见。2019年10月殷发辉在微信中表示“十万一年是变不了的，如果你们不交钱违约是你们自负”，蔡莹在微信中表示“我们交不起，太贵了，我们交了一半房租，就用半年，半年后我们搬走呀”，殷发辉表示“行”，蔡莹表示“你在考虑一下，10万元一年不少的，下一个不一定有这么多”殷发辉未予同意，蔡莹表示“好聚好散”。2019年11月蔡莹缴纳租金10000元，上述租金的给付均系转账至殷发辉账户。2020年3月17日殷发辉在出租房屋加锁并张贴公告，通知蔡莹腾房，蔡莹报警后殷发辉打开锁，此后连续两天在出租房屋上张贴公告。2020年3月19日江苏江豪海信律师事务所代表蔡莹发函至殷发辉，载明“你方擅自提高房屋租金属于违约行为，你方要求蔡莹三天内腾房不符合合同约定，蔡莹要求继续履行合同，并依法缴纳合同约定的租金。如你方不履行合同，强行妨碍蔡莹经营，本所将接受蔡莹委托诉讼要求你方继续履行合同、赔偿损失”。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。案涉《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案殷发辉、蔡莹双方约定年租金为每年70000元，租期十年，蔡莹作为承租方应当按照合同约定履行支付租金的义务，同时殷发辉作为出租方亦不得随意变更合同单方要求提高租金数额。殷发辉在合同履行第二年即将租金上调至每年80000元，蔡莹嗣后实际给付租金80000元，可见双方对年租金的数额协商一致，进行了变更。合同履行第三年蔡莹又上调年租金至100000元，在蔡莹口头答应后殷发辉又表示租金每年都要上调，双方于2019年10月在租金数额、租金浮动与否、租金的给付方式上多次磋商未果。蔡莹虽微信中表示第三年租金已交半年，半年后搬走，但蔡莹上述言辞系在殷发辉坚持单方上调租金情况下作出的非真实意思表示，从双方微信协商中可以明显看出蔡莹同意殷发辉单方上调租金100000元是附一定条件的，以租金一年一年付且五年期内不再上调租金为条件，但殷发辉对此未予同意，可见双方对租金上调至100000元并未达成一致意见。双方合同中约定“提前终止合同需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效”，双方此后并未签订终止合同书，在2019年11月蔡莹又以转账方式继续缴纳租金10000元，并于2020年3月向殷发辉发函要求继续履行合同，可见双方并未就合同解除达成一致意见。殷发辉主张双方已就租赁合同的期限达成了变更、租赁合同已于2020年3月16日解除，与事实及双方约定不符，且有违诚信原则，应不予支持，殷发辉、蔡莹双方仍应按《房屋租赁合同》及变更的年租金80000元继续履行合同。殷发辉要求蔡莹腾空房屋及按年租金100000元给付实际占用期间的房屋租金，无法律依据，应不予支持。殷发辉要求蔡莹给付实际占用期间的租金，一审法院认为蔡莹虽未交纳第三年租金，但系因殷发辉单方提高租金标准等所致，鉴于第三年租金给付期限已满，蔡莹应依双方约定给付殷发辉第三年度租金，扣除其已缴纳的租金59990元，仍需给付殷发辉剩余租金20010元。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第七十八条之规定，作出判决如下：一、蔡莹应于判决发生法律效力之日起10日给付殷发辉2019年9月17日至2020年9月16日租金余额20010元；二、驳回殷发辉的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5400元，由殷发辉负担5100元，蔡莹负担300元（此款殷发辉已预交，蔡莹应负担的诉讼费用由其在判决生效后10日内一并给付殷发辉）。本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人蔡莹提交微信记录一份，证明上诉人与被上诉人并未就第二年租金调整为80000元达成一致意见；上诉人殷发辉质证认为，该微信记录能够证明双方之间就第三年租金为100000元达成了一致意见。本院认为，被上诉人蔡莹未提出上诉，且蔡莹表示未上诉的原因系为了维护与房东的关系愿意多交10000元房租，故对一审确定的第二年租金为8万元本院予以确认。二审查明的事实与一审确认的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。案涉《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当恪守履行。蔡莹作为承租人应当按约支付房租，殷发辉作为出租人亦不得随意变更合同单方要求提高房租。现殷发辉以蔡莹在微信中作出“房租已缴半年，半年后搬走”的表示为由主张案涉《房屋租赁合同》已经于2019年3月16日解除并且租金调整为一年100000元。对此本院认为，蔡莹在微信中作出“房租已缴半年，半年后搬走”的表示系在殷发辉坚持单方提高租金的情况下作出，且事后双方并未按照《房屋租赁合同》的约定签订终止合同书，故《房屋租赁合同》并未解除。从双方协商的过程看，蔡莹提出如果租金为一年100000元，则应一年一缴且五年不变，但殷发辉并未同意，故双方并未就年租金提高到100000元达成一致意见。综上，上诉人殷发辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人殷发辉负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇二〇年十月十五日书记员  陆超凡