文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0111民初3668号原告：重庆互悦物业管理有限公司，住所地重庆市巴**鱼洞鱼轻路**，统一社会信用代码915001137958668782。法定代表人：李俊才，总经理。委托诉讼代理人：何健，重庆军航律师事务所律师。委托诉讼代理人：月洪武，重庆军航律师事务所律师。被告：重庆坤呈房地产开发有限公司，，住所地重庆市大足区棠香街道北环二路中段**附1-13、1-14、1-15统一社会信用代码91500225699289425H。法定代表人：张小波，总经理。委托诉讼代理人：赵波，重庆渝韬律师事务所律师。原告重庆互悦物业管理有限公司（以下简称互悦物业公司）诉被告重庆坤呈房地产开发有限公司（以下简称坤呈房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院2020年7月31日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告互悦物业公司的委托诉讼代理人何健，被告坤呈房地产公司的委托诉讼代理人赵波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告互悦物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2017年12月1日起至2020年6月30日止期间物业服务费712675.89元；2.被告向原告支付至起诉之日的违约金91491.83元，后期违约金以拖欠的物业服务费为计算基数，按月利率2%计算至清偿之日止的（其中314379元自2019年6月30日起算，104539.5元自2020年2月29日起算，677.85元自2018年1月1日起算，16400元自2019年3月17日起算，2020年3月1日以后未售住房和门市物业服务费的违约金以实际欠付金额计算）。诉讼过程中，原告将诉讼请求第二项中至起诉之日违约金由91491.83元变更为139701.7元（其中314379元自2019年6月30日起算，104539.5元自2020年3月1日起算，销售大厅每月物业服务费677.85元自逾期之日起算，车库每月服务费16400元自逾期之日起算），后期违约金的计算基数由拖欠的物业服务费变更为693454元。其事实和理由：原、被告于2017年11月30签订《大足区港腾·新时代广场（小区）前期物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），并于2017年12月11日向原重庆市大足区国土资源和房屋管理局备案。双方在合同约定：原告向重庆市大足区港腾·新时代广场提供前期物业服务，服务期限自2017年12月1日起至2022年11月30日止；住宅物业服务费标准为1.4元/平方米/月，商业物业服务费标准为3元/平方米/月，停车位物业服务费标准为80元/个/月，每月10日前缴纳当月物业服务费，逾期的按应缴费用3‰的标准按日加收违约金。原告入场提供物业服务后，被告未按合同约定缴纳物业服务费。2019年12月11日，双方第一次对账并签字确认：截止2019年6月30日被告欠物业服务费共计314379元，截止2019年7月31日，物业优惠抵扣券金额15000元，合计329379元。2020年3月20日，双方进行第二次对账并确认：2019年7月1日至2020年2月29日被告应付未售住房和门市物业服务费104539.5元；2018年1月1日至2020年2月29日被告应付销售大厅物业服务费17624.1元；2019年3月17日至2020年2月29日被告应付车位物业服务费188600元，三项合计310763.6元。自2020年3月１日起至原告起诉之日止，期间物业服务费被告也未支付。被告坤呈房地产公司辩称，原告主张的物业服务费金额以双方核实后确认为准，原告主张的违约金过高，已过于超过贷款基准利率或者LPR利率水平，请求人民法院予以调减；原告主张的物业服务费中应当扣除被告代为支付的共用房屋和设施设备日常运行所产生的水、电费348787.6元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。当事人对证据的真实性、合法性和关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。依据当事人的陈述和本院确认的证据，本院对案件事实认定如下：原、被告于2017年11月30签订《物业服务合同》，并于2017年12月11日向原重庆市大足区国土资源和房屋管理局备案。双方在合同中约定：原告对被告所开发建设，坐落于重庆市大足区棠香街道东关农贸市场的港腾·新时代广场提供**物业服务，物业类型与构成：商住，其中住宅建筑面积43968.89平方米，商业建筑面积21671平方米，车库停车位205个，共用设施设备若干；服务期限：自2017年12月1日起至2022年11月30日止；住宅物业服务费标准与缴纳：住宅1.4元/平方米/月，商业3元/平方米/月，停车位80元/个/月，业主或物业使用人应在每月10日前缴纳当月物业服务费；本合同生效之日起至物业交付业主之日止，期间物业服务费由被告承担；违约责任：被告、业主和使用人未按时缴纳物业服务费，逾期超过3个月仍不缴纳的原告可向人民法院提起诉讼，逾期以应缴物业服务费用为基数按每日3‰的标准加收违约金等。原告于2018年1月1日入场提供物业服务后，被告未按约定缴纳物业服务费。2019年12月11日，原、被告双方第一次对账确认：至2019年6月30日被告欠物业服务费共计314379元，至2019年7月31日，物管费代金券(被告让利向业主发放的优惠券，业主凭券可抵缴其住宅物业服务费)金额15000元，合计329379元。2020年3月20日，原告向被告送达工作联系函，函件内容如下：自2019年7月1日至2020年2月29日被告应付未售住房和门市物业服务费104539.5元；自2018年1月1日至2020年2月29日被告应付销售大厅（该物业已交付业主但又由业主返租给被告做销售大厅使用，租赁期间由被告向原告支付物业服务费，下同）物业服务费17624.1元；自2019年3月17日至2020年2月29日被告应付车位物业服务费188600元。以上意见，望被告及时回复。自2020年3月１日至2020年6月30日，期间未售住房物业服务费4221.89元，销售大厅物业服务费2711.4元，车库物业服务费65600元均未支付。现原告于2020年7月31日起诉来院，望判如所请。诉讼过程中，双方对其间所成立的物业服务合同的有效性并无争议，被告对原告所主张的其中4笔物业服务费314379元、15000元、188600元和65600元予以认可，本院均予以确认。本案争议的焦点：原告关于其余4笔物业服务费（104539.5元、17624.1元、4221.89元和2711.4元）以及违约金的主张应否得到支持。对此，本院分析评判如下：1.物业服务费。原告早在2020年3月以工作联系函的方式，对自2019年7月至2020年2月期间，未售住房和门市的物业服务费104539.5元及其明细；自2018年1月至2020年2月期间，销售大厅的物业服务费17624.1元及其明细通知了被告并请求回复，但被告怠于回复，对账的过错在被告，责任应由被告承担；况且，被告主张该期间已销售其中部分门市，销售大厅也已退租但未提供证据证明。因此，该两笔物业服务费本院予以确认。由于原告未提供证据证明自2020年3月至2020年6月期间新增了应由被告承担物业服务费的物业，故未售住房和销售大厅的期间物业服务系原告既有物业服务的延续，该物业服务费应按前期计费面积计算；被告主张该期间销售大厅已退租但未提供证据证明。因此，对未售住房物业服务费1209.77元（前期未售住房面积216.03平方米），对销售大厅物业服务费2711.4元本院予以确认，其余物业服务费因无证据支撑本院不予确认。综上，原、被告所争议的4笔物业服务费本院共计确认126084.77元。该部分物业服务费被告未按约定期限缴纳，故原告关于该部分物业服务费的请求本院予以支持，其余部分因无事实依据本院不予支持。被告关于原告所请求的物业服务费中应当扣除被告代为支付的共用房屋和设施设备日常运行所产生的水、电费348787.6元的抗辩因无约定依据和法律依据，抗辩理由不成立。2.违约金。由于当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；本案原、被告约定了逾期支付物业服务费应按日利率3‰计算违约金，被告逾期未支付物业服务费已构成违约，原告所主张的违约金未超出约定。因此，原告关于违约金以693454元为计算基数，按月利利率2%计算至清偿之日止（其中314379元自2019年6月30日起算，104539.5元自2020年3月1日起算，销售大厅每月物业服务费677.85元和车位每月的物业服务费16400元自逾期之日起算，计算至2020年7月31日违约金合计139701.7元）的请求本院予以支持；被告关于原告所主张的违约金过于超过贷款基准利率或者LPR利率水平，应予以调减的主张没有法律依据，本院不予支持。综上，被告应向原告支付物业服务费709663.77元，至2020年7月31日违约金139701.7元，后期违约金以693454元为计算基数，按月利息2%自2020年7月31日起计算至清偿之日止。依照《中华人民共和国合同法法》第六十条第一款、第一百零九条和第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告重庆坤呈房地产开发有限公司向原告重庆互悦物业管理有限公司支付至2020年6月30日止物业服务费709663.77万元，至2020年7月31日的违约金139701.7元，合计849365.47元；后期违约金以693454元为基数，按月利息2%自2020年7月31日起计算至清偿之日止。二、驳回原告重庆互悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为6161.89元，由原告重庆互悦物业管理有限公司负担15.06元，被告重庆坤呈房地产开发有限公司负担6146.83元；财产保全申请费4553.77元，由被告重庆坤呈房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 于中跃二〇二〇年十月三十日法官助理 张 群书 记 员 甘 珊