湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1126民初823号原告：黄冈中合农产品市场有限公司。住所地：蕲春县漕河镇七里桥红绿灯东300米铁路桥旁。法定代表人：张曹保，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王宇明，湖北太圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘恋，湖北太圣律师事务所律师。被告：吕元平，男，1964年10月14日出生，汉族，住蕲春县。被告：田水连，女，1965年10月26日出生，汉族，住蕲春县。共同委托诉讼代理人：凌磊，湖北衡权律师事务所律师。原告黄冈中合农产品市场有限公司（以下简称“中合农产品公司”）与被告吕元平、田水连商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中合农产品公司委托诉讼代理人王宇明、刘恋，被告吕元平、田水连共同委托诉讼代理人凌磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中合农产品公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告间于2018年8月7日签订的四份《商品房买卖合同》已依法解除；2.判令被告腾退房屋，恢复商铺原貌或折价赔偿240000元；3.判令被告支付原告违约金62348元；4.判令被告赔偿原告截至2019年11月7日的租金损失76008元，后期自2019年11月8日起的租金损失按每月5067元算至腾退之日止；5.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告开发建设了“中国供销鄂东农副产品大市场”项目。被告于2018年8月7日向原告购买了市场的7-1幢1单元第108、109、124、125号商铺，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人于合同签订之日起支付首付款，余款由买受人向银行按揭借款支付；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在90日内，买受人按日向出卖人支付逾期付款违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。后双方达成补充协议，约定了买受人办理按揭贷款的时间、应提供的贷款资料及未能办理贷款的责任承担等内容。上述合同签订后，被告仅向原告支付首付款，拒不依约提供贷款所需全部资料及办理抵押手续，经原告多次催告后仍拒不履行。后原告于2019年9月7日向被告送达《合同解除通知书》，被告签收。吕元平、田水连辩称，1.原、被告签订商品房买卖合同属实，但是原告在诉状中陈述的合同签订后被告未履行合同义务不符合事实，被告支付了首付款，且在签订合同当日与原告一起去金融机构办理了按揭贷款手续，不存在不提供贷款资料。2.原告主张的商品房买卖合同已经依法解除不成立，被告没有收到原告关于解除合同的任何通知，而且原告提交的证据也不是解除合同的通知书而是将可能的解除通知。被告不存在违约，原告解除合同的理由也不成立。3.原告要求被告恢复商铺原貌或折价赔偿，没有事实基础和法律依据。4.原告主张的违约金也不成立。根据合同的约定，被告支付了首付款，也提交了办理按揭贷款的资料，不存在违约行为，合同如解除，原告应退还首付款。5.原告主张的租金损失不成立。被告使用商铺依据的是合同的约定，支付了合同的对价，不存在侵权，故不存在支付租金损失。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求和争议焦点依法向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据：四份《商品房买卖合同》、购房首付款发票等证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以认定；银行出具的客户交接清单，证实被告因未提交资产报告及夫妻双方银行签字手续，未能办理按揭贷款，该证据系打印材料，未加盖印章，真实性存疑，本院结合其他事实查明确认其证明力；《催款通知书》及邮寄凭证和快递查询单、《合同解除通知书》及邮寄凭证和快递查询单，拟证明被告未在合同约定的时间内办理银行按揭，原告进行了催款，且向被告送达了《合同解除通知书》，商品房买卖合同已依法解除。被告表示未收到两份通知书，本院认为原告提交邮寄材料无被告确认签收的证明，对其证明力本院结合其他证据进行认定。二、被告提交的证据：《门面租赁合同》及银行查询明细，证明四间商铺实际出租的租金为每年15000元，原告对真实性、合法性和关联性均有异议，认为被告出租商铺的租金标准与商铺的价格和市场出租的价格不相符，本院认为该组证据仅能证明被告占有商铺期间的租金收益，不能作为原告主张损失的全部依据。本院依职权对案外人李象明作了调查笔录，其陈述在二被告与原告签订合同前，案涉商铺已由其装修改造完毕，原、被告对调查笔录的内容均无异议，对李象明陈述的事实本院予以采信。本院依法对案涉办理按揭的湖北蕲春农村商业银行股份有限公司进行了调查，银行出具证明证实原告中合农产品公司已入围按揭贷款，符合该行按揭贷款条件，并对原告提交的客户交接清单盖章确认，明确被告未成功办理按揭原因系其未按银行要求提供资产报告并办理相关签字手续。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月7日，两被告与原告签订四份《商品房买卖合同》（编号：QC18005417、QC18005418、QC18005415、QC18005416）购买原告开发的“中国供销鄂东农副产品大市场”第7幢1单元108号、109号、124号、125号商铺，约定房屋总价分别为295410元、301111元、278308元、284009元，共计1158838元，首付款分别为148410元、151111元、139308元、142009元，共计580838元。合同第七条中约定：买受人如未按合同约定时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额……。后双方签订补充协议附件四，其中第3条约定：买受人应在签署本合同之日起7日内提供贷款所需的全部资料及相关费用，10日内到出卖人指定的银行，并严格按照出卖人或银行通知的时间签署贷款文件，并办理抵押手续……若买受人自本合同签字之日起30日内，经催告还不能提供全套按揭所需的材料，出卖人有权单方随时解除合同，并向买受人收取总房款5%的违约金……。原告依约交付了房屋，被告按照约定支付了购房首付款580838元，余下按揭贷款至今未成功办理。原告多次催促被告付款未果。原告称其于2019年9月7日向被告邮寄送达合同解除通知书，表明被告已严重违约，将依约解除合同并要求被告承担违约责任。后原告向本院起诉，2020年3月27日本院向被告送达了诉状副本等诉讼材料。另查明，案涉商铺原由案外人李象明儿子李权、女儿李浩瑜购买，订立了购房合同并交纳了定金。原告交付房屋后，李权、李浩瑜拆除了屋内隔墙，对房屋进行了装修。后因资金问题，经与原告协商，解除了合同。原告随即就案涉商铺与二被告订立商铺买卖合同，二被告在接收商铺后租赁给他人使用，未进行装修改造。原告认为二被告系应李象明要求接受其商铺，李权、李浩瑜系将其合同权利义务一并转让给二被告的，对商铺内原貌毁损失，二被告应承担赔偿责任，并申请对毁损损失进行鉴定。被告认为原告向其交付房屋时，已经装修，其不应对房屋原貌毁损失承担责任。本院认为：原告中合农产品公司与被告吕元平、田水连签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方均应依约履行各自义务。本案争议的焦点问题如下：一、关于案涉商品房买卖合同是否已解除的问题。第一，原告是否有权解除合同。按照原、被告的约定，被告以银行按揭贷款的方式支付购房款，自合同签订之日起30日内，如不能提供全套按揭所需材料而成功办理按揭贷款的，原告有权单方随时解除合同，并收取总房款5%的违约金。自2018年8月7日签订合同之日至今案涉购房按揭贷款仍未办理，被告认为其已经提交了贷款资料，并非其自身原因导致未能办理按揭贷款。本院认为，按揭贷款合同的责任主体是作为贷款人银行及被告，原告作为开发商亦有配合提交相应合法的开发建设资料及按银行要求提供保证的义务。原告与被告如不能满足按揭条件，均有可能导致按揭贷款不能办理。原告已入围银行按揭贷款的理，并已为其他商铺办理了按揭，符合相关条件。被告不按银行要求满足贷款条件致按揭贷款至今不能办理，使商铺买卖合同无法继续履行，构成违约。原告有权解除合同。第二，合同是否已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，案涉合同自原告解除合同通知到达被告时解除。原告提交了解除合同通知书及邮寄送达的凭证，被告表示并未收到解除通知，邮寄单上未载明邮寄的文件名称，快递查询单也无法证实被告是否实际接收了文件，故不能以原告邮寄文件的时间认定合同已解除。但原告向法院提起诉讼，诉状中明确了解除合同的主张，起诉状可视为向被告发出的解除通知。在原告享有合同解除权情况下，被告收到诉状之日即为合同解除之日，故案涉合同自2020年3月27日起解除。二、被告是否应该承担违约责任及赔偿合同解除前租金等损失的问题。合同解除后，违约方应承担合同解除的违约责任。导致商铺买卖合同解除的原因系被告方未按要求成功办理按揭贷款，被告应承担违约责任。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持，但约定的违约金过分高于或低于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第114条第2款的规定调整违约金。因原告未举证证实其租金损失额，其对被告举证证实的租金损失额亦不认可。本院以双方在合同中约定的按照总房款1158838元的5%计算违约金1158838×5%=57941.90元，金额适宜，能平衡双方利益。因合同解除前租金损失赔偿与违约金均系补偿性，目的均在于恢复合同的原始状态，不可并行主张。故被告在主张违约金同时主张合同解除前的损失赔偿，本院不予支持。三、关于原告主张恢复商铺原貌损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告应该退还被告支付的购房首付款580838元。因原、被告在订立合同交付房屋时，商铺已被改造装修，原告接受商铺后并未对商铺进行装修处理。原告认为被告接受商铺系前手购买人将已部分履行的合同权利义务一并转让，实际接受后应承担恢复原貌的损失赔偿责任。本院认为，是否一并转让合同权利义务，应由转让双方作出一致的意思表示，原告未提供任何证据证实该事实，被告亦不予认可，故原告要求被告承担恢复商铺原貌或折价赔偿240000元的诉讼主张，本院不予支持。四、关于原告主张合同解除后的商铺占有期间的租金损失问题。原、被告合同于2020年3月27日解除后，被告应将商铺的占有使用权返还给原告，被告继续占用属于无权占有，应向权利人原告赔偿相应损失。占用期间的损失，原告未举证证实同地段同户型的租金标准，本院按照农副产品市场的租赁情况酌情认定为每月2500元，自2020年3月28日计至腾退之日至。综上，被告未办理银行按揭贷款支付购房款，构成违约，应承担违约责任，原、被告间的商品房买卖合同依法解除。合同解除后，原告应该退还被告已支付的购房款，被告应该腾退商铺，未及时腾退应支付无权占有期间的费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、确认黄冈中合农产品市场有限公司与吕元平、田水连于2018年8月7日签订的四份《商品房买卖合同》（合同编号：QC18005415、QC18005416、QC18005417、QC18005418）于2020年3月27日解除；二、吕元平、田水连于本判决生效之日起十五日内腾退位于漕河镇十里铺村“中国供销鄂东农副产品大市场”第7幢1单元108号、109号、124号、125号商铺；三、黄冈中合农产品市场于本判决生效之日起十日内返还吕元平、田水连购房款580838元；四、吕元平、田水连于本判决生效之日起十日内支付黄冈中合农产品市场有限公司违约金57941.90元；五、吕元平、田水连于本判决生效之日起十日内赔偿黄冈中合农产品市场有限公司商铺占用费，按每月2500元自2020年3月28日计至实际腾退之日止；六、驳回黄冈中合农产品市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6976元，减半收取计3488元，由被告吕元平、田水连负担800元，原告黄冈中合农产品市场有限公司负担2688元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  王建能二〇二〇年十月二十三日书记员  蔡晓洁