江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初3857号原告：南京商盛商业管理有限公司，住所地南京市六合经济开发区华欧大道**。法定代表人：顾雪婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱一诺，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：魏红梅，国浩律师（南京）事务所律师。被告：俞昌辉，男，1977年7月26日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：俞新建，安徽青戈江律师事务所律师。被告：丁少坤，男，1980年9月8日生，汉族，住南京市建邺区。原告南京商盛商业管理有限公司（下称商盛公司）与被告俞昌辉、丁少坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用独任普通程序公开开庭进行了审理。原告商盛公司委托诉讼代理人魏红梅与被告俞昌辉到庭参加诉讼，被告丁少坤经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，庭审后到庭进行证据质证。本案现已审理终结。原告商盛公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除《租赁合同》，并判令俞昌辉支付欠缴租金41558元（2020年2月1日至2020年5月31日）及迟延付款违约金4351.46元（违约金：自2020年1月20日起至实际给付之日止按欠缴租金的每日千分之一计算）；2.请求判令俞昌辉向商盛公司补交180天免租期期间租金92340元，没收履约保证金30000元，并赔偿商盛公司3个月租金损失48735元，共171075元，支付律师费8354元；3.请求判令丁少坤在上述债权范围内承担连带责任；4.请求判令俞昌辉、丁少坤承担诉讼费。事实与理由：2015年9月，商盛公司、丁少坤签订《荣盛时代广场项目租赁合同》，根据该合同，商盛公司将荣盛时代广场项目一层A3-3号，房号为1-50、1-51、1-52、1-53的商铺出租给丁少坤，租赁期限为5年，自2015年10月1日至2020年9月30日，合同约定第五个续租年物业租金为45.63元/平米/月、营运推广费为45.63元/平米/月、物业管理费为5元/平米/月，以半年为缴租期。丁少坤应在每个缴租期最后一个月的20日前向商盛公司一次性足额支付下个缴租期费用。2018年4月21日，商盛公司、俞昌辉、丁少坤签订《协议书》，约定原租赁合同主体乙方由丁少坤变更为俞昌辉，俞昌辉承继丁少坤在原租赁合同的全部权利义务，且丁少坤在合同期内为俞昌辉就原合同相关义务和法律责任提供不可撤销的连带保证责任。2019年10月29日，商盛公司与俞昌辉签订了《（租赁合同）补充协议》，约定将物业租金、营运推广费、物业管理费支付方式改为季度缴租期。商盛公司在租赁合同及其补充协议的履行过程中，全面履行了合同约定义务，按约交付商铺并给予180天的免租期。按照合同约定，俞昌辉应在2020年1月20日支付下个缴租期租金，但俞昌辉未完全履行合同义务，截至2020年4月20日第二个缴租期，俞昌辉仍未完全向商盛公司支付相关款项，并于2020年5月4日在未经商盛公司同意的情况下，私自将店内物品搬走。商盛公司多次向俞昌辉催要未果。现诉至法院请求判如所请。被告俞昌辉辩称，1.商盛公司没有起诉的资格，诉讼主体不适格。商盛公司仅仅是时代广场的受托经营方，应当提供证据证明该时代广场的业主将相关租赁权益转交给本案的商盛公司；2.双方涉案的租赁合同，由于商盛公司加锁的行为导致俞昌辉商铺无法经营。俞昌辉已于2020年6月8日向商盛公司回函，被迫解除租赁合同；3.商盛公司主张的欠缴租金，自2020年2月1日至2020年5月4日存在欠缴行为，其中欠缴的原因是受疫情影响，商铺自2020年1月底开始正式停业，2020年3月5日，逐步恢复营业，但是由于疫情影响，商场生意惨淡，没有营业收入；4.在疫情期间，俞昌辉向商盛公司提出减免租金的相关申请，但是一直没有收到答复；5.俞昌辉认为商盛公司引用的合同条款主张补交免租期租金、没收履约保证金、赔偿损失，其中免租期和没收履约保证金的条款，属于格式条款，商盛公司在签订合同的时候，没有见到提示和相关的书面提示，因此该条款不能引用，对于赔偿租金损失的，没有合同条款依据。商盛公司主张律师费，截至目前没有看到相关证据；6.商盛公司在起诉状中称存在逃铺的行为，俞昌辉并没有逃铺，根据品牌规定，正常的调度商铺的货物，如果逃铺不可能是白天，应该是在晚上。被告丁少坤辩称，没有陈述。本院经审理查明后认定事实如下：2015年9月13日，甲方出租人商盛公司、乙方承租人丁少坤签订《租赁合同》，约定甲方同意将其位于南京市六合区，房号1-50、1-51、1-52、1-53出租给乙方使用。乙方作为服装销售业态的经营商，同意承租该房屋。以半年度为缴租期，作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方交纳的约定金额的款项，包括履约保证金和质量保证金，本合同有效期内，该款项由甲方保管，按合同约定使用，不计利息。该房屋双方约定的建筑面积为171平方米。本合同项下租赁期限为五个租约年，自计租日开始计算。该房屋的物业租金、营运推广费、物业管理费按计租面积计付，但该房屋区域内所产生的水电燃气等费用由乙方承担。本合同项下的物业租金、营运推广费、物业管理费支付方式为以半年度为缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个缴租期相关费用。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付3万元作为履约保证金，合同终止日后30日内，履约保证金和质量保证金余额无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租赁相关费用，乙方应在收到甲方书面通知之日起7日内补足保证金。本合同项下的进场日为2015年9月12日，届时该房屋应达到的交付条件为现状交付。乙方应在开业日到来前15日向甲方支付5000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。乙方迟延缴纳本合同项下租赁费及其他费用的，则每拖延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金，迟延超过30日，甲方有权单方解除合同。在租赁期限，若乙方迟延缴纳租赁费或能源费用等累计超过3次，则甲方也有权单方解除合同。乙方迟延缴纳本合同项下租赁费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。在乙方欠付租赁费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。2015年9月13日，双方签订房屋交接验收确认书。另认定：2018年4月21日，丁少坤向商盛公司出具《关于圣迪奥更变合同主体的申请》，主要内容为申请将合同主体变更为俞昌辉，主体变更后合同约定的其他权利、义务均不发生变化。同日，丁少坤出具《说明》，主要内容为自2015年9月签订合同后，未体现商盛公司给本人免租的费用，但商盛公司已实际按照3元/平方米/天的租金标准给本人免租期第一年120天、第二年60天。俞昌辉签字。同日，甲方商盛公司、乙方丁少坤、丙方俞昌辉签订《协议书》，约定甲乙双方于2015年9月签订《荣盛时代广场项目租赁合同》即原合同，原合同约定由乙方承租甲方荣盛时代广场项目一层A3-3号商铺，房号1-50、1-51、1-52、1-53，作为服装销售项目经营，租赁期限自2015年10月18日至2020年9月30日，租赁面积约171平方米。现甲乙丙协商一致，同意将原合同中的乙方变更为丙方：1、自2018年4月18日起，合同中的乙方变更为丙方，乙方将因该原合同享有的权利及承担的义务全部转由丙方承继；2、甲方保证继续享有作为出租方的权利和承担出租方的义务，乙方为丙方就原合同的相关义务和法律责任提供不可撤销的连带保证责任；3、自主体变更之日起原合同约定的权利义务由丙方继承；4、因原合同约定的履约保证金缴纳人为乙方，现三方同意，合同主体变更后由丙方按照原合同约定缴纳履约保证金，乙方前期缴纳的履约保证金于本协议生效90日后无任何经营债务纠纷后，甲方无息退还给乙方。2019年10月29日，甲方出租方商盛公司、乙方承租方俞昌辉签订《租赁合同补充协议》，约定将合同项下的物业租金、营运推广费、物业管理费支付方式为以季度为缴租期，其他条款不变。本协议有限期限2019年11月1日至2020年9月30日。本协议是租赁合同的组成部分，与租赁合同具有同等法律效力。再认定：2019年10月28日，商盛公司向俞昌辉送达《租金催缴函》，内容为俞昌辉欠付自2019年11月1日至2020年4月30日期间的租金93366元、物业管理费5130元，要求俞昌辉于2019年10月30日前缴纳。2020年2月23日，俞昌辉出具《承诺书》，内容为俞昌辉承诺剩余租金25000元，不包括莉湖5000元，2月底交上。2020年3月23日，商盛公司再次向俞昌辉送达《租金催缴函》，内容为俞昌辉欠付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金22235元、物业管理费2565元计24800元，要求俞昌辉于2020年3月25日前缴纳。2020年5月4日，俞昌辉将店内部分货物搬运。2020年6月1日，商盛公司向俞昌辉送达《律师函》催交租金。商盛公司为本次诉讼花费律师代理费8354元。还认定：2020年2月21日，俞昌辉向商盛公司送达《关于疫情期间租金减免事宜的申请函》，主要内容为全额免除1月25日-2月29日租金及物业管理费，申请3月、4月、5月三个月租金及物业管理费减半支付。2020年5月4日，商盛公司将商铺上锁。2020年6月8日，俞昌辉向商盛公司送达《回函》，主要内容商盛公司未经经营者同意，将商铺大门上锁，经过沟通，商盛公司仍拒绝开锁，导致商铺至今无法正常经营。商盛公司严重损害了俞昌辉利益，俞昌辉被迫解除租赁合同关系，要求商盛公司退还保证金，保留追究商盛公司法律责任的诉讼权利。庭审中，俞昌辉提供《点货单》，证明将搬走货物系为了调配货物，不是为了逃铺。商盛公司不认可。俞昌辉陈述，商铺里面有200余件衣服，并对该服装另行主张权利。以上事实有当事人陈述、租赁合同、关于圣迪奥更变合同主体的申请、说明、协议书、租赁合同补充协议、收据、租金催缴函、律师函、关于疫情期间租金减免事宜的申请函、回函、点货单等证据证实。本院认为，商盛公司、丁少坤、俞昌辉签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效，本院予以确认。合同签订后，双方当事人应严格按照合同约定完全履行各自义务。合同签订后，俞昌辉未按约定支付相应租金及物管费，存在违约行为，商盛公司于2020年5月4日将商铺锁门，双方合同无法继续履行，合同目的不能实现，双方的签订的合同于该日实际解除。商盛公司再行主张解除合同，且认为合同解除点为起诉之日，无事实依据，本院不予支持。双方解除合同时间点为锁门之日，商盛公司主张至2020年5月31日，无法律依据，本院不予支持，商盛公司可主张至5月4日。同时，俞昌辉租赁期间发生新冠肺炎疫情，该部分租金及物管费可适当予以减免，根据实际情况，本院酌情认定俞昌辉给予商盛公司租金及物管费16000元。对于商盛公司主张的其他违约责任，本院综合双方过错、剩余租期、疫情情况等，酌情认定俞昌辉赔偿35000元。上述费用与履约保证金、质量保证金冲抵后，俞昌辉需支付商盛公司16000元。丁少坤承诺对此承担连带责任，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告俞昌辉于本判决生效后十日内给付原告南京商盛商业管理有限公司16000元，被告丁少坤对此承担连带清偿责任；二、驳回原告南京商盛商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4555元，减半收取2278元，由原告南京商盛商业管理有限公司负担2178元，被告俞昌辉、丁少坤负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  薛俊卫二〇二〇年十月二十七日书记员  林丹萍