青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1840号上诉人（原审被告）：孟硕颖，女，1993年5月13日出生，汉族，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：董胜志、王雪琳，青海泰宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王改玲，女，1957年6月4日出生，汉族，公民身份号码：×××，住河北省安国市。委托诉讼代理人：寻丙沂，青海徐晓同律师事务所律师。原审第三人：李玲，女，1966年9月8日出生，汉族，公民身份号码：×××，住西宁市。上诉人孟硕颖因与被上诉人王改玲、原审第三人李玲房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初1290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孟硕颖上诉请求：1.依法撤销（2020）青0104民初1290号民事判决书，改判驳回王改玲的一审诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由王改玲承担。事实和理由：1.王改玲在签订《西宁市房屋买卖契约》之前，明知案涉房屋的所有人是孟硕颖，未征得孟硕颖同意，在李玲没有书面授权的情况下，是故意行为，不是善意取得。王改玲为达到取得房屋的目的，将购房款直接汇给了李玲，王改玲自2017年9月30日至2020年4月1日期间从未电话征得孟硕颖的同意，王改玲和李玲买卖孟硕颖的房产，损害了孟硕颖的合法权利。一审判决认定王改玲没有重大过失行为，是善意取得与事实不符。2.李玲的行为不构成表见代理，一审法院事实认定错误。李玲在签订《西宁市房屋买卖契约》之前没有孟硕颖的书面授权，事后也未得到孟硕颖的追认，该行为属于无权处分，不构成表见代理。涉案房屋一直由李玲夫妇居住，一审法院不应因李玲与孟硕颖系母女关系且李玲曾代孟硕颖办理过房屋其他相关手续，就推定李玲有权代孟硕颖出售该房屋。王改玲明知案涉房屋归孟硕颖所有，其本身就存在过错，一审法院却认定王改玲已尽到了审查义务，明显与事实不符。3.李玲的行为是无权处分，其与王改玲签订的《西宁市房屋买卖契约》未经孟硕颖追认，孟硕颖无需履行该合同约定的相关义务。涉案房屋虽然是由李玲居住，但是其所有权属于上诉人。综上所述，李玲的行为不构成表见代理，涉案《西宁市房屋买卖契约》对孟硕颖不具有约束力，请求二审法院依法改判，驳回王改玲的一审诉讼请求。王改玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，孟硕颖的上诉请求无事实和法律依据，应当予以驳回，维持一审判决。李玲述称，同意上诉人孟硕颖的上诉意见。王改玲向一审法院起诉请求：1.判令孟硕颖立即将其所属房屋产权转移登记至王改玲名下（房屋位于城西区昆仑大道西段6号16号楼2单元2153室）；2.本案诉讼费用由孟硕颖承担。一审法院认定事实：李玲与孟硕颖系母女关系。2017年8月29日，在王改玲及其女儿郑雅文、李玲在场的情况下，王改玲由其女儿郑雅文代笔与李玲签订《西宁市房屋买卖契约》，合同由王改玲、李玲各执一份。双方持有的合同中均载明：“卖方：孟硕颖（李玲代母女关系）。两份合同中均约定：被告孟硕颖将其名下位于城西区昆仑大道西段6号16号楼2单元2153室的房屋出售给王改玲，房屋价格为人民币91万元（包括洗衣机、冰箱、彩电等家具），买方于2017年8月29日前以现金支付86万元，房产证办理过户后，付清余款5万元，房屋过户手续办理后，卖方配合买方办理水、电、暖、燃气过户手续；卖方于2017年9月30日交付房屋”。但双方持有的合同中对于办理房屋过户手续的时间记载不一致，王改玲持有的合同中载明：“买卖双方同意，在本契约生效后房产证下来后15日内，向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。办理上述手续应缴纳的税费由双方按国家规定各自承担。”李玲持有的合同中载明“买卖双方同意，在本契约生效后房产证下来两年后15日内，向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。办理上述手续应缴纳的税费由双方按国家规定各自承担。”2017年8月29日，王改玲向李玲的中国银行账户内转账86万元，按约支付了首批房款。李玲于2017年9月30日前向王改玲交付了案涉房屋，现房屋由王改玲占有并使用。后案涉房屋登记在孟硕颖名下，李玲于2019年5月10日从西宁市不动产登记服务中心领取了案涉房屋产权证书。王改玲得知孟硕颖已办理房屋产权证书的情况后，多次要求李玲让李玲及孟硕颖协助办理房屋过户手续，但李玲均已各种理由推脱，导致纠纷产生。另查明，2014年1月20日，孟硕颖与西宁乾峰房地产开发有限公司签订的《西宁市商品房买卖合同》中买受人处“孟硕颖”的签字由李玲代签。房屋由孟硕颖及其父母共同出资购买。一审法院认为，本案争议焦点为案涉《西宁市房屋买卖契约》是否对孟硕颖具有约束力？当前，王改玲是否有权要求孟硕颖协助办理房屋过户手续？1.案涉《西宁市房屋买卖契约》是否对孟硕颖具有约束力？李玲在和王改玲签订《西宁市房屋买卖契约》之前，并未获得孟硕颖的书面授权，事后亦未得到孟硕颖的追认，在孟硕颖对李玲的签字行为不予认可的情况下，李玲出售产权人孟硕颖名下房产的行为属于无权代理。但是，本案中还应考察李玲的行为是否构成表见代理。首先，李玲与孟硕颖系母女关系，作为特殊社会关系，在其中一方处置另一方所有的不动产时，如另一方完全不知情，不符合生活常理。孟硕颖认可其母亲李玲代签《西宁市商品房买卖合同》、代为申请并领取房屋产权证书等行为，唯独不认可其母亲代签《西宁市房屋买卖契约》的行为，亦不符合常理。其次，李玲与王改玲签订《西宁市房屋买卖契约》时，向王改玲说明了其与孟硕颖的亲属关系，孟硕颖不能亲自办理房屋买卖事宜的原因，并向王改玲出示了孟硕颖与西宁乾峰房地产开发有限公司签订的《西宁市商品房买卖合同》，当时房屋亦由李玲及其丈夫居住使用，上述情况足可以使王改玲相信李玲是孟硕颖的代理人，李玲是受到孟硕颖的委托出售房屋。王改玲作为合同的相对人，在签订合同前查看了原始的购房合同，确认了李玲与孟硕颖的母女关系，核实了房屋当时的实际居住使用情况，尽到了基本的审查义务。对此，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”根据上述法律规定，李玲的行为构成表见代理。同时，所签订的《西宁市房屋买卖契约》的内容未违反我国法律、法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律效力，故王改玲和孟硕颖均应按照诚实信用原则，积极履行各自的合同义务。现孟硕颖认为李玲系无权处分，其无需履行《西宁市房屋买卖契约》所约定相关义务的意见，缺乏事实与法律依据，不予采纳。当前，王改玲是否有权要求孟硕颖协助办理房屋过户手续？王改玲与李玲持有的合同中对于办理房屋过户手续的时间记载不一致，双方后期的微信聊天记录中对此问题亦未达成一致意见，双方也未提交有效证据证明二人在签订合同时就此问题所形成的真实合意。李玲表示，之所以作出办理房产证两年后再办理过户手续的约定，初衷是为了让出卖方在办理过户手续时少缴纳税费。而王改玲认为，至于两年后再办理过户手续系李玲的单方意思表示，并没有经过其确认，双方共同约定的还是自办理房产证之日起十五日内办理过户手续，现为了尽快办理房屋过户手续，解决学龄儿童落户等实际问题，其愿意承担房屋过户时的所有税费。鉴于王改玲对税费承担问题作出如上意思表示，李玲坚持两年后再办理过户手续的意见已无现实意义，其减少税费缴纳的目的已在最大程度上得以实现，故王改玲有权要求孟硕颖尽快办理房屋过户手续。综上，王改玲的诉讼请求成立，一审法院予以支持。为避免当事人诉累，对王改玲应当支付的剩余购房款一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：孟硕颖于本判决生效之日起十五日内协助王改玲办理位于城西区昆仑大道西段6号16号楼2单元2153室房屋过户手续；王改玲自过户之日起十五日内向孟硕颖支付剩余购房款5万元。案件受理费50，减半收取25元，保全费5000元，均由孟硕颖负担。二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，通过查明的事实可知，李玲夫妇出资购买案涉房屋，借用孟硕颖的名义办理相关购房手续。王改玲与李玲签订案涉《西宁市房屋买卖契约》时，该房屋尚未办理不动产权证，所有权人并非孟硕颖，孟硕颖的母亲李玲为该房屋的居住使用人。王改玲以合理价格向李玲购买案涉房屋并支付了绝大部分的价款，足以认定王改玲在本案中的善意第三人身份。况且根据我国的传统家庭伦理观念，李玲与孟硕颖的母女关系使王改玲有理由相信李玲有权处置该房屋，而签订案涉《西宁市房屋买卖契约》时房屋产权尚不明晰，也使王改玲对取得该房屋的所有权具有合理的期待权。从2017年完成案涉房屋的买卖交付至2020年本案发生诉争时，孟硕颖所称对其母亲李玲出售案涉房屋的事实毫不知情亦不符合常理，因此孟硕颖以王改玲不属于善意买受人，其母亲李玲的行为不构成表见代理的上诉理由缺乏证据支持，本院不予采信，故孟硕颖的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孟硕颖负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 任 宁审判员 林建平二〇二〇年十月二十七日书记员 闫瑞杰