吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3870号上诉人（一审被告，反诉原告）：贺艳菊，女，1978年9月20日生，满族，住长春市东新小区**二门**。委托诉讼代理人：杜明，吉林钧诺律师事务所律师。被上诉人（一审原告，反诉被告）：陆璐，女，1994年3月6日，汉族，住长，住长春市二道区div>委托诉讼代理人：张文举，吉林盛唯律师事务所律师。上诉人贺艳菊因与被上诉人陆璐房屋租赁合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0194民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。贺艳菊上诉请求：1.请求二审法院撤销一审法院（2020）吉0194名初510号民事判决书，发回重审；2.判决被上诉人承担经济损失70100元；3.本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院基本事实不清，适用法律错误。1．关于合同性质。一审法院认为，因双方签订的协议没有租赁期限和支付方式，故判定双方签订的协议属于预约合同。上诉人认为，一审认定错误，理由如下：首先，《合同法》第二百一十三条并没有规定上述条款不全就属于无效合同，且《合同法》第五十二条对于无效合同的规定情形，本案并没有涉及。其次，《合同法》第二百三十二条的规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。”案涉合同应为不定期租赁合同。《合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量，价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。上诉人在2020.2.12给被上诉人的《告知函》中已经明确了租赁物的名称、用途、租赁期限租金及其支付期限和方式，而且对方在2020年2.16日给予上诉人的《告知函》里就上述内容也得到了明确。综上，双方签订的合同并不属于预约合同。2.关于合同履行。在租房意向协议中，双方已经就租赁标的，年租金约定非常清楚，具体细节，双方也多次现场确认。合同中约定预付租金五万元，上诉人据此进行了相应的准备工作，付出了成本。对方以疫情为由，在我方按照政府号召，主动考虑酌情处理，并允许对方分期付租的情况下，仍然百般阻挠，被上诉人实质是想拒不履行协议，不承担对方损失，并拿回自己的预付租金，这不论于情，于理，于法均说无依据。3.关于合同解除的问题。由于合同已经生效，既没有《合同法》第九十三条规定的约定解除情形，也没有九十四条规定的法定解除情形，对方没有单方面的解除权，而且即使法院强行判令解除，按照九十七条的规定“当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”显然法院完全没有考虑上诉人的合法损失补救权利。4.关于不可抗力问题。依据《合同法》第一百一十七条，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，本法所称不可抗力，是指不能预见不能避免并不能克服的客观情况。”本次疫情不属于被上诉人不能履行合同情形，而且上诉人也按照政府号召考虑了对方分期付租。另外对方属于迟延履行后发生不可抗力，因此依法不能免除责任。5.关于5万元租金返还问题，法院不考虑上诉人的损失，强行判决无条件解除合同是没有法律依据，返还对方租金更是没有法律依据。一审判决书中声称案涉房屋在出租前由贺艳菊经营私人会所，房屋至今尚未交付，事实不清。在签订之日起，本人就开始着手倒腾房屋，而且会所已经处于停滞状态。根据《合同法》第一百二十二条之规定，因当事人一方的违约行为侵害对方人身财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。根据《合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据以上法律规定，被上诉人应该承担上诉人损失70100元（搬家费1300，拆除8000元，广告费3000，搬出外租6800，租金36000，会所营业额15000元）。根据《民事诉讼法》第一百七十条，第二审人民法院对上诉案件经过审理，原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审或者查清事实后改判。综上所述，本案应依法撤销一审判决，发回重审，并判决被上诉人承担违约造成的经济损失70100元。陆璐辩称，要求维持原判。陆璐向一审法院起诉请求：1.请求法院解除双方的房屋预租合同；2.请求法院判决贺艳菊返还陆璐交付的房屋预付租金50000元；3.由贺艳菊承担本案的诉讼及相关费用。贺艳菊向一审法院反诉请求：1.请求法院判令陆璐继续履行租赁合同协议，补齐余下的租金110000元整；2.本案本诉与反诉费用由陆璐承担；3.请求法院判令陆璐承担违约造成的经济损失和间接损失，共计61100元。一审法院认定事实：2019年11月24日，陆璐与贺艳菊签订《租房意向协议书》一份，约定陆璐租赁贺艳菊位于净月大街惠斯勒小镇别墅商业五栋三楼房屋，套内面使用面积为360平方米，年租金15万元，押金1万元，预付租金5万元，贺艳菊于2020年3月15日前整体搬出。同日，陆璐向贺艳菊支付了房屋租金50000元。另查明，2020年2月12日，贺艳菊向陆璐发告知函一份，要求陆璐继续履行协议补足租金等。2020年2月16日，陆璐给贺艳菊发微信称由于疫情来临其无法继续经营画室，并要求解除上述租房合同并返还租金。又查明，案涉房屋在出租前由贺艳菊经营私人会所，房屋至今尚未交付。一审法院认为，首先，关于合同性质，《合同法》第二百一十三条规定：“租金合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、租赁物维修等条款。”本案中，双方签订的《租房意向协议书》仅约定了租赁房屋的地点和年租金，租赁期限及租金的支付方式等重要内容都未进行约定，故上述协议从性质上应属于预约合同。其次，关于《租房意向协议书》是否应予以解除的问题，本案中，陆璐已于2020年2月16日明确告知贺艳菊要求解除协议，其已作出不再继续履行协议的意思表示，法律不能强制任何一方签订正式的租赁合同，故双方于2019年11月24日签订的《房屋租赁意向书》应予解除，对贺艳菊主张的要求陆璐继续履行协议并补齐剩余租金的诉请不予保护。虽贺艳菊主张租赁房屋已交付给陆璐，但其并未举证加以证明，原审法院不予采信，故本案中不涉及房屋返还问题。最后，关于租金是否返还问题，协议解除后，贺艳菊应当将预付租金退还给陆璐，但在双方签订协议前，租赁房屋一直由贺艳菊经营会所，签订协议后，根据约定，贺艳菊开始着手腾倒房屋，从协议签订至2020年2月16日陆璐通知贺艳菊解除合同时，已时隔三个月的时间，故原审法院综合考量，并适用公平原则，对原告主张退还租金的诉讼请求予以部分支持，即贺艳菊退还陆璐租金40，000元。关于贺艳菊主张的经济损失一节，因其并未举出有效证据加以证明，故原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除陆璐与贺艳菊于2019年11月24日签订的《租房意向协议书》；二、贺艳菊于判决生效之日起五日内返还陆璐租金人民币40，000元；三、驳回陆璐的其他诉讼请求；四、驳回贺艳菊的诉讼请求。如果贺艳菊未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，050元减半收取525元，由贺艳菊承担420元，由陆璐承担105元，反诉费1，861元（已减半），由贺艳菊承担。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，合同的主要条款，是指合同必须具备的条款，欠缺主要条款，合同不成立。合同的主要条款，有的是由法律直接规定的，有的是由合同的性质决定的，有的则是由当事人的约定而产生。《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定了租赁合同的主要条款：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”案涉《租房意向协议书》因欠缺租赁期限、租金支付期限和方式等合同主要条款，而未成立租赁合同。以合同的目的和义务是否系为了将来签订一定的合同为标准，合同分为预约和本约，结合本案，基于双方签订的《租房意向协议书》的名称以及该《租房意向协议书》尚未具备租赁合同的主要条款的事实可判定，《租房意向协议书》为预约合同。预约权利人只能请求对方履行订立本约的义务，不得直接依预定的本约内容请求对方履行。一方当事人违反预约，不履行订立合同义务的，成立违约责任，守约方可要求对方承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。综上，贺艳菊上诉要求陆璐继续履行租赁协议的情况下承担因陆璐违约造成的经济损失和间接损失的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。虽贺艳菊并未诉请解除《租房意向协议书》并赔偿损失，但因一审法院判决退还陆璐部分租金4万元，陆璐并未提起上诉，本院予以确认。综上所述，贺艳菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2502元，由贺艳菊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二〇年十月十二日书记员  李欣媛