宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初9753号原告：银川千佳物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族南街民族花园****营业房。法定代表人：马汉庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：屈媛，宁夏瀛智律师事务所律师。被告：侯彦，男，1980年6月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告银川千佳物业服务有限公司与被告侯彦物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。银川千佳物业服务有限公司的委托诉讼代理人屈媛，被告侯彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银川千佳物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费2450元（自2017年1月-2019年12月）、违约金73元（按各项欠费的3%计收），以上合计2523元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2010年4月成立时为银川市兴庆区民族花园小区提供物业服务。2010年10月9日，原告接受银川高新技术开发区房地产开发有限公司的委托，继续为民族花园小区提供物业服务。同日，原告与该公司签订《前期物业服务合同》，约定：1.原告继续为该小区提供物业服务；2.物业服务费用0.55元/月·㎡；3.业主或物业使用人在每季前15日内履行交费义务。同时约定了物业的经营管理、物业的承接、验收、权利义务以及违约责任。原告提供物业服务以来，严格遵守与委托方的约定，认真履行合同义务，为民族花园小区提供物业服务。但被告却恶意拖欠原告物业费，经原告多次催要未果。综上，被告的行为构成违约，故原告诉至法院，请求依法判如所请。被告侯彦辩称，对原告的诉讼请求有异议，《前期物业服务合同》没有和被告签订。小区存在下水道堵塞、合法财产得不到保证，设备维护不到位。民族花园13-3-502室的房主为被告父亲侯金国，但实际居住的是被告，同意原告向被告主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月9日，原告（乙方）与银川高新技术产业开发区房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：“物业名称：民族花园；坐落位置：银川市兴庆区民族南街；乙方提供的物业服务内容及标准为甲乙双方自行约定的服务内容及标准；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：多层住宅：0.55元/月·平方米；业主应于乙方接管之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季前15天履行缴费义务；乙方应及时向全体业主报告本物业管理区内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；乙方的权利义务：……（五）接受甲方和业主的监督，定期向甲方报告物业服务合同履行情况，及时向甲方和业主报告物业管理区域内重大物业服务事项……；因乙方原因，物业服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，乙方应按8000元的标准向甲方支付违约金，业主按照本合同约定收费标准80%交纳物业服务费；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用、二次供水费、电梯费等费用的，应按每项欠费3%的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2010年10月9日起至2015年10月9日止；合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前90天，业主大会尚未成立的，乙方就物业服务合同解除或合同续签事宜书面通知甲方。双方商定续签合同的，应当重新签订物业服务合同……”。被告系银川市兴庆区民族花园**楼****房屋的实际居住人，该房屋面积123.92㎡。被告提交的照片中有《银川市2月份物业日常巡查处理通报》一份，显示“银川千佳物业服务有限公司（民族花园）”扣除企业信用记分5分并全市通报。现原、被告就应否支付物业费发生争议，故原告诉至本院，请求依法判如所请。另查明，本院（2019）宁0104民初8623号民事判决书中认定：原告在环境卫生维护及管理中存在瑕疵，亦无证据证明原告履行了向业主报告物业管理区域内重大服务事项的合同义务，其在履约方面存在不足。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与银川高新技术产业开发区房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》成立且生效，对原、被告均具有约束力，原告提供物业服务后，被告应按时交纳物业费用。原告自2015年10月9日后继续提供物业服务，双方已形成了事实上的物业服务关系，被告依法负有交纳物业费的义务。现原告主张按0.55元/月?平方米计收物业费，符合当地市场价格，本院予以确认。原告在环境卫生维护及管理中存在瑕疵，亦无证据证明原告履行了向业主报告物业管理区域内重大服务事项的合同义务，其在履约方面存在不足。根据《前期物业服务合同》的约定，物业服务达不到约定的服务内容及标准的，业主可按合同约定收费的80%交纳物业服务费。经核算，涉案房屋自2017年1月1日至2019年12月31日产生物业费2453.6元（0.55元/月?㎡×123.92㎡×36个月），现原告仅主张2450元，按80%计为1960元，本院对此支持。关于违约金，原告提供的物业服务存在瑕疵，被告依法享有先履行抗辩权，故本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告侯彦于本判决生效之日起十日内支付原告银川千佳物业服务有限公司自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费1960元；二、驳回原告银川千佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告侯彦负担。本判决为终审判决。审判员 贺晶婕 二〇二〇年九月十五日法官助理 蔡 霞书记员 纪梅艳 附：与本案相关法律《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。