浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终1116号 上诉人（原审原告）：朱文权，男，1973年5月27日出生，汉族，住浙江省长兴县。 上诉人（原审原告）：韩芝芳，女，1974年7月28日出生，汉族，住浙江省长兴县。 委托诉讼代理人：薛卫海，浙江兴长律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：湖州恒睿房地产开发有限公司，住所地浙江省长兴县龙山街道新湖村。 法定代表人：陈中原，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨虹亮，该公司员工。 上诉人朱文权、韩芝芳因与被上诉人湖州恒睿房地产开发有限公司（以下简称湖州恒睿公司）商品房预售合同纠纷一案，不服长兴县人民法院（2020）浙0522民初342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭，本案经阅卷、调查和询问当事人，现已审理终结。 朱文权、韩芝芳上诉请求：撤销原判，依法改判支持朱文权、韩芝芳的一审诉讼请求，即湖州恒睿公司退还购房款1496222元及其利息。事实和理由：一、本案的关键是要查明两上诉人是否享有无理由退房的权利，而原判回避了这个最重要的问题。本案完全符合双方约定的无理由退房的条件，两上诉人有权要求无理由退房并全额退款。被上诉人（包括徐三珊在内）在诉前和诉后均反复强调其之所以要扣10%，是因为两上诉人“在购房时对付款方式由按揭变更为一次性付款、属于违约，不符合无理由退房的约定”。事实上，虽然认购房屋的时候约定付款方式是按揭，但是随后双方在签订《商品房买卖合同》时已经将其变更为一次性付款，因此并非违约行为，而且《无理由退房承诺书》和《无理由退房协议书》是双方在签署《商品房买卖合同》之后的当天签署的，该付款方式的变更并没有违反无理由退房条款，两上诉人仍有权无理由退房，其要求全额退款的主张理应获得支持。二、被上诉人提交的《解除商品房买卖合同及认购书的协议》《委托书》及《收据》上的退款金额已被证明系被上诉人事后自行添加，并非上诉人的真实意思表示，不能作为定案依据。本案并无证据证明两上诉人在签署上述退房文件时已同意扣10%。1.原判已经认定两上诉人是于2019年6月17日在被上诉人所提供的空白《解除商品房买卖合同及认购书的协议》《委托书》及《收据》上签名的，其中的退款金额1346600元和落款日期2019年6月24日都是被上诉人事后自行添加。可见被上诉人事后将退款金额自行填写为1346600元的行为本质上属于伪造证据，并非两上诉人的真实意思表示，因此上述退房材料不能作为定案依据。2.徐三珊是被上诉人的员工，且系退房经办人，与本案有重大利害关系，其关于两上诉人签字时已经同意扣10%的陈述本质上属于被上诉人的单方陈述，不应采信。3.一审中上诉人朱文权虽作过同意扣除10%房款的陈述，但当时同意是基于被上诉人迟迟不肯退款、以两上诉人违约为由要求扣10%甚至更多的情况下，上诉人为急于拿到退款而作出被迫同意的，是协调过程中作出的附条件妥协和让步。但被上诉人并未马上答应并退款、双方就退款金额并未达成协议，因此该表态不具有约束力。4.当时两上诉人主张的是无理由退房，认为退款金额就是购房款全额，徐三珊在办理退房手续时也提到《无理由退房审批表》，所以退房时没有理由克扣10%。三、退一万步讲，即使认定双方曾经达成扣款10%的退房约定，但这是被上诉人在违背诚实信用原则及其向社会公开做出的无理由退房承诺的情况下，利用其作为开发商的优势地位，故意曲解合同关于无理由退房的约定，误导没有经验、缺乏法律判断能力的两上诉人，并以拒绝退款为要挟，从而迫使两上诉人同意扣款，违背了两上诉人的真实意思，显失公平，明显损害了作为消费者的两上诉人的合法权益，理应认定无效或者撤销，不能作为定案依据。四、两上诉人虽没有任何违约行为，但其所受损失（包括从交款之日至约定退房之日的全部利息以及10%的购房款本息）甚至明显超过因逾期付款而被解除合同的违约责任（仅扣1%购房款），这显然不合理。综上，原判认定事实错误、适用法律不当，故应撤销原判、依法改判，以维护两上诉人的合法权益。 湖州恒睿公司答辩称，双方签订商品房买卖合同之后又签订了解除商品房买卖合同、认购书协议委托书及收款凭据，上诉人与被上诉人双方已经就商品房解除达成合意，双方之间应当按照解除协议的金额1346600元进行退款。退款金额是在原房款总价扣除10%后，剩余1346600元。上诉人也没有提供证据证明在签订解除商品房协议时存在任何欺诈胁迫的行为，故解除应当合法有效。上诉人主张被上诉人缺乏诚信，但是在双方已经达成解除协议的情况下，上诉人事后却否认协议的效力，上诉人应当审视自身是否符合诚实信用原则。上诉人解除合同的实际原因是房价的下跌，而且下跌的程度超过10%，因此解除合同扣款10%对上诉人而言，其并未遭受损失。如果上诉人认为解除协议受到损失，被上诉人也同意继续履行双方间的商品房买卖合同。请求二审驳回上诉，维持原判。 朱文权、韩芝芳向一审法院起诉请求：1.湖州恒睿公司返还朱文权、韩芝芳购房款1496222元及利息52368元（从2019年7月1日期按年息6%暂计算至2020年1月31日，之后利息继续计算至本金付清之日）；2.本案诉讼费由湖州恒睿公司负担。 一审法院认定事实：2018年6月23日，朱文权、韩芝芳与湖州恒睿公司签订《恒大悦龙台商品房认购书》一份，约定朱文权、韩芝芳向湖州恒睿公司认购期开发的长兴恒大悦龙台楼盘18幢2单元1701室商品住宅一套（建筑面积116.45平方米），付款方式为按揭付款。2018年6月28日，朱文权、韩芝芳与湖州恒睿公司就上述房屋签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定该房屋单价每平方米12848.62元，总价为1496222元，付款方式为一次性付款，在2018年6月28日前付清，湖州恒睿公司于2020年6月30日前交付房屋。因湖州恒睿公司已向社会公开承诺客户可以无理由退房，故当日朱文权、韩芝芳与湖州恒睿公司签订《无理由退房承诺书》和《无理由退房协议书》各一份，约定如朱文权、韩芝芳已履行《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》的义务，且无任何违约行为，则自双方签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，朱文权、韩芝芳均享有无理由退房的权利，在双方办理完毕有关手续后，湖州恒睿公司退还朱文权、韩芝芳所缴购房款。同日，朱文权、韩芝芳向湖州恒睿公司付清购房款1496222元。 后朱文权、韩芝芳因对涉案房屋结构不满意，再次长兴恒大悦龙台楼盘购买一套房屋。经朱文权、韩芝芳与湖州恒睿公司协商，朱文权、韩芝芳同意扣除10%购房款情况下解除18幢2单元1701室商品房买卖合同。2019年6月17日，朱文权、韩芝芳在湖州恒睿公司提供的《解除商品房买卖合同及认购书的协议》、《委托书》及《收款凭据》上签字，载明双方同意解除涉案房屋买卖合同，朱文权、韩芝芳将涉案房屋退还湖州恒睿公司，湖州恒睿公司将相关金额退还至朱文权、韩芝芳指定账户。同日，湖州恒睿公司经办人员徐三珊收回《恒大悦龙台商品房认购书》、《浙江省商品房买卖合同（预售）》及发票，向朱文权、韩芝芳出具收据一份。2019年6月24日，湖州恒睿公司经办人员徐三珊在《解除商品房买卖合同及认购书的协议》、《委托书》及《收款凭据》添加退款金额1346600元及日期2019年6月24日。后朱文权、韩芝芳多次要求退款未果，故纠纷成诉。 一审法院认为，朱文权、韩芝芳向湖州恒睿公司购买房屋后，双方协商解除商品房买卖合同，并签订解除协议，双方的商品房买卖合同在签订协议之日解除，即朱文权、韩芝芳在《解除商品房买卖合同及认购书的协议》《委托书》及《收款凭据》签字的2019年6月17日。商品房买卖合同解除后，湖州恒睿公司应按照解除协议的约定退还朱文权、韩芝芳购房款。朱文权、韩芝芳认为其符合无理由退房条件，要求湖州恒睿公司退还其全部购房款1496222元，因双方签订协议未按照退还全款处理，应以解除协议约定为准，故湖州恒睿公司应退还朱文权、韩芝芳购房款1346600元。但湖州恒睿公司未按照约定退还购房款，朱文权、韩芝芳多次催讨未果，湖州恒睿公司属违约，应承担违约责任。湖州恒睿公司辩称未退还购房款的原因系朱文权、韩芝芳未办理备案注销手续，因解除协议并未约定在办理备案注销手续后退还购房款，办理备案注销手续系协助义务，湖州恒睿公司也未举证朱文权、韩芝芳未履行配合义务，故对该项辩解本院不予采纳。根据朱文权、韩芝芳的主张，该院确定湖州恒睿公司以1346600元为基数，支付自2019年6月18日起至生效判决确定的履行之日止的逾期付款利息，2019年8月19日之前按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利息给付，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。朱文权、韩芝芳其余诉讼请求于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、湖州恒睿公司退还朱文权、韩芝芳购房款1346600元，限于判决生效之日起十日内付清；二、湖州恒睿公司以1346600元为基数，支付朱文权、韩芝芳自2019年6月18日起至生效判决确定的履行之日止的利息，2019年8月19日之前按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利息给付，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；三、驳回朱文权、韩芝芳其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费减半收取9369元、财产保全费5000元，合计14369元，由朱文权、韩芝芳负担1437元，湖州恒睿公司负担12932元。 双方在二审期间均未提供新的证据，本院查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，二审的争议焦点是朱文权、韩芝芳与湖州恒睿公司间在退房协议中约定的退款金额是否真实有效。本案上诉人朱文权、韩芝芳因对涉案房屋结构不满意，重新向被上诉人湖州恒睿公司购买了另外一套商品房，同时签订了案涉房屋的解除协议。对此，双方均没有异议。上诉人朱文权、韩芝芳主张根据2018年6月23日双方签订的《无理由退房承诺书》和《无理由退房协议书》，被上诉人应当全额退还涉案房屋的全部购房款。对此本院分析如下：一、从签订的时间来看，案涉《无理由退房承诺书》和《无理由退房协议书》签订时间在前，而案涉《解除商品房买卖合同及认购书的协议》《委托书》及《收款凭据》等时间在后，两份协议对退款金额约定并不一致，应当以双方经过协商形成的时间在后的协议为准。二、从《解除商品房买卖合同及认购书的协议》《委托书》及《收款凭据》的内容来看，虽然湖州恒睿公司的员工徐三珊于2019年6月24日添加退款金额1346600元的内容，但一审中上诉人朱文权也认可2019年6月17日双方协商解除案涉房屋买卖合同时，其也同意扣除房款的10%，事后因湖州恒睿公司未在1个月内退款，而予以反悔。故2019年6月24日徐三珊在添加退款金额时，双方是达成退款金额扣除10%的合意的。故《解除商品房买卖合同及认购书的协议》《委托书》及《收款凭据》虽然存在湖州恒睿公司增加退款金额的内容，但仍属于双方经充分协商后形成的真实意思表示，且合同不违反法律法规的规定，应属合法有效。湖州恒睿公司应当按照案涉房屋解除合同的约定予以退还购房款。上诉人朱文权、韩芝芳主张解除商品房买卖协议系因湖州恒睿公司拒绝退款，迫使两上诉人违背真实意愿而作出意思表示，没有相应的事实依据。其要求确认退房协议无效或者撤销的主张，本院不予采纳。 综上，上诉人朱文权、韩芝芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费3476元，由朱文权、韩芝芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨林法 审判员  朱惠明 审判员  沈筱婕 二〇二〇年十月十二日 书记员  周进方