重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0109民初7318号原告（反诉被告）：谌翔，男，1986年12月24日出生，汉族，住重庆市北碚区。原告（反诉被告）：刘太芬，女，1987年9月15日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：杨鑫，重庆荣泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆鲁能开发（集团）有限公司，住所地重庆市渝**渝鲁大道**，统一社会信用代码91500000202806301C。法定代表人：魏海群，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋浩，男，该公司员工。委托诉讼代理人：路金硕，男，该公司员工。原告（反诉被告）谌翔、刘太芬与被告（反诉原告）重庆鲁能开发（集团）有限公司（以下简称鲁能公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谌翔、刘太芬的委托诉讼代理人杨鑫，被告（反诉原告）鲁能公司的委托诉讼代理人宋浩、路金硕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）谌翔、刘太芬向本院提出诉讼请求：1.判令鲁能公司修复房屋；2.判令鲁能公司修复完毕后将房屋交付谌翔、刘太芬使用；3.判令鲁能公司支付谌翔、刘太芬按已付房款的日万分之一计的逾期交房违约金（以304605元为基数，从2018年11月1日计至交付房屋时止），物业管理损失5241.18元；4.诉讼费由鲁能公司负担。事实与理由：2017年9月3日，谌翔、刘太芬与鲁能公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定谌翔、刘太芬购买鲁能公司开发的位于重庆市北碚区××路××号房屋，购房金额为684605元，首付款为304605元。谌翔、刘太芬按合同约定履行了自已的付款义务。按双方合同约定，鲁能公司应于2018年10月31日将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，如未按合同约定期限交付房屋应承担按已付房款日万分之一计的违约金。现鲁能公司并未在约定时间前交付房屋，且涉案房屋存在多处质量问题，房屋地面存在多处空鼓、墙体开裂严重，房屋阴阳角不顺直，阳台积水等情况，经谌翔、刘太芬多次反映，鲁能公司均未予理会。谌翔、刘太芬认为，鲁能公司因房屋质量问题，迟延交房违约事实明显，因房屋质量问题导致谌翔、刘太芬迟迟无法使用房屋进行装修，严重损害了谌翔、刘太芬的利益。谌翔、刘太芬起诉来院。被告（反诉原告）鲁能公司辩称，谌翔、刘太芬与鲁能公司签订合同情况属实。合同约定房屋交付条件为房屋通过竣工验收备案登记及取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2018年10月16日，涉案房屋取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，达到合同约定的交付条件。2018年10月24日，鲁能公司向谌翔、刘太芬发出《接房通知书》，通知原告于2018年10月31日到场接房。2018年10月31日，谌翔、刘太芬未按合同约定办理接房手续。双方合同明确约定，无论鲁能公司是否发出书面交房通知，谌翔、刘太芬均应于合同约定的交房日或另行通知的时间至现场办理接房手续，并最迟应在合同约定的交房日内办理完房屋交付验收手续。如谌翔、刘太芬未办理完毕的，双方同意以合同约定的交房日期为房屋交付日期。谌翔、刘太芬并未按约接房，房屋已于2018年10月31日交付。故鲁能公司不应承担逾期交房违约金。谌翔、刘太芬自合同约定交房日期至今并未办理接房手续，也并未支付物管费，不存在物管费损失。且按双方合同约定，自房屋交付之日起，谌翔、刘太芬应当自行承担涉案房屋物业管理费。涉案房屋不存在质量问题，故谌翔、刘太芬要求鲁能公司修复房屋无事实依据。综上，请求驳回谌翔、刘太芬的诉讼请求。鲁能公司向本院提出反诉请求:1.判令谌翔、刘太芬接房并完成接房手续办理；2.判令谌翔、刘太芬支付逾期接房违约金，以684605元为基数，自2018年11月1日起至谌翔、刘太芬实际接房时止，按日万分之五计；3.案件受理费由谌翔、刘太芬负担。事实与理由：双方签订的合同补充协议约定，谌翔、刘太芬超过180日仍未接房的，自规定交房期限届满后第一日至实际接房时止，谌翔、刘太芬按房屋总价款的日万分之五支付逾期违约金。谌翔、刘太芬未按约定接房，应当承担逾期接房违约金。故鲁能公司起诉来院。原告（反诉被告）谌翔、刘太芬针对反诉辩称，1.涉案房屋存在需要整改的质量问题。根据双方合同约定，接房手续必须完成正式验收交接。涉案房屋在交接过程中房屋存在不能接房的质量问题，故房屋未按时交接是因鲁能公司存在过错在先。2.鲁能公司主张的逾期接房违约金没有法律依据。逾期接房违约并没有为被告带来实际损失，其约定的违约金过高，且违反双方的公平原则，强加不恰当义务给谌翔、刘太芬。且条款属于格式条款，应当认定为无效。经审理查明，2017年9月3日，谌翔、刘太芬（乙方、买方）与鲁能公司（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定由乙方购买甲方开发的位于重庆市北碚区××路××号房屋，房屋建筑面积为99.83平方米，总价为684605元，首付款364605元，合同约定交房时间为2018年10月31日。合同约定：第七条交房期限及交付条件。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理。1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2.由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况下，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同附件五合同补充协议约定：三、甲乙双方同意，就本合同第八条补充内容如下：1.甲乙双方同意，就本合同第八条第2项增加内容如下：由于乙方原因，未能按期接房的，甲方自合同约定的交接时间起承担相应的保修责任，同时甲方不再承担因乙方逾期接房致使甲方履行在后义务的违约责任。乙方超过180日仍未接房的，自规定交房期限届满后第一日起至实际接房之日止，乙方按日向甲方支付该套房屋总价款万分之五的逾期接房违约金。3.乙方未收到甲方书面交付通知或收到交付通知但未到[鲁能××城]现场办理房屋交付验收手续的，或已到[鲁能××城]现场但无正当理由拒绝办理房屋交付验收手续的，除本协议约定可延期交付的情形外，乙方应在买卖合同约定的交付期限届满之日，到甲方[鲁能××城]现场办理完毕房屋交付验收手续。逾期，按上述第1条约定处理。乙方未在上述期限内前往[鲁能××城]现场办理完毕交付验收手续的，甲乙双方同意以合同约定的交房日为房屋交付之日。该商品房的毁损、灭失的风险自该交付之日起转移给乙方，房屋的保修期从该日起算，物业管理费亦从该交付之日起由乙方承担（本协议另有约定除外）。6.如该商品房交付验收时，乙方主张交付的商品房存在质量瑕疵（房屋主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的质量问题除外），该质量瑕疵经甲方确认后由甲方按《商品房买卖合同》约定和《新建商品房屋质量保证书》的规定履行保修义务，进行维修整改，乙方不得以此为由拒绝办理接房手续。此情形下，甲方不承担延迟交房的违约责任。且自合同约定的交房之日起，与该商品房有关的一切税费、风险、责任和物业服务费等均由乙方承担，房屋质量保修期亦从该约定交房之日起算。十一、关于房屋质量、装饰装修、设备标准的补义约定。1.双方确认严重影响正常居住使用的房屋质量问题仅指经权威部门鉴定确认的房屋主体结构质量不合格。如房屋出现除此以外的质量问题、瑕疵，应由甲方按照《住宅质量保证书》的约定承担保修责任，乙方不得以此为由拒绝办理房屋交接手续，否则由乙方承担房屋延期交付的责任。2018年10月16日，鲁能公司取得涉案房屋所在项目的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2018年10月24日，鲁能公司向谌翔、刘太芬发出《鲁能××城接房通知书》，通知谌翔、刘太芬于2018年10月31日接房及办理接房手续。2019年11月1日，谌翔、刘太芬取得涉案房屋的房屋产权证。谌翔、刘太芬至今尚未接房。庭审中，谌翔、刘太芬举示了房屋现状照片、派工单（照片）拟证明谌翔、刘太芬前往房屋处进行验房交付时即2018年10月31日，发现房屋存在空鼓、裂缝、阳台积水、阴阳角不顺直等的质量问题。后谌翔、刘太芬一直与鲁能公司沟通整改维修，但鲁能公司一直未能整改到位。鲁能公司对现状照片真实性不予确认，无法反映质量问题，且涉案房屋现并无任何质量问题；对派工单照片的真实性不予以认可，认为该证据无鲁能公司的签字或盖章，且日期显示为2021年6月27日，存在重大瑕疵。谌翔、刘太芬举示了物业费催费短信截图2张，拟证明因鲁能公司拟交付的房屋存在质量问题，谌翔、刘太芬无法正常使用房屋，造成实际损失即物业费损失（截止2020年7月6日）5241.18元。鲁能公司认为无物业公司的证明手续，其无法核实该证据的真实性，即使证据为真实的，也无法证明原告现已缴纳物业费。经本院现场堪验，确认涉案房屋仍存在两个空鼓质量问题：位于客厅至次卧过道的左面线管上方及位于次卧进门左侧墙线管左侧两位空鼓。谌翔、刘太芬与鲁能公司存在争议问题：从客厅至次卧左侧墙顶部处，谌翔、刘太芬认为存在裂缝，鲁能公司认为系刮腻子不平整造成的印迹。以上事实，有当事人的陈述、合同、产权证、通知、邮件交寄单等证据为据，足以采信。本院认为，谌翔、刘太芬与鲁能公司签订的重庆市商品房买卖合同及附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。谌翔、刘太芬与鲁能公司在合同中约定交房时间为2018年10月31日前，但谌翔、刘太芬明确其于2018年10月31日到涉案房屋处接房时，以涉案房屋存在质量问题拒绝接房。而依照合同约定，原告有权拒绝接房的理由为被告不出具《重庆市新建商品房屋使用说明书》《新建商品房屋质量保证书》及《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。而且从谌翔、刘太芬当庭明确的整改内容来看，涉案房屋存在的问题并非主体结构不合格等不能交付的质量问题，而是存在空鼓等质量瑕疵。鲁能公司对质量瑕疵确负有保修的义务，但谌翔、刘太芬不能以此为由拒绝接房。依据双方合同约定，涉案房屋应视为鲁能公司于2018年10月31日交付谌翔、刘太芬。故对谌翔、刘太芬要求鲁能公司交付房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予以支持。因谌翔、刘太芬对房屋也负有接房及办理接房手续的义务，谌翔、刘太芬应履行接房及办理接房手续的义务。因涉案房屋于2018年10月31日已视为交付谌翔、刘太芬，依据双方合同约定，涉案房屋的物业服务费应由谌翔、刘太芬负担。故本院对谌翔、刘太芬要求物管费损失的诉讼请求，不予支持。对于谌翔、刘太芬要求对房屋现存的空鼓问题进行整改，鲁能公司表示同意，本院予以确认。因经现场勘验，无法确认涉案房屋存在开裂的情况，故本院对谌翔、刘太芬要求整改裂缝的诉讼请求，不予支持。双方合同明确约定了谌翔、刘太芬超过180日仍未接房的，自规定交房期限届满后第一日至实际接房之日止，谌翔、刘太芬应承担房屋总价款万分之五的逾期接房违约金。因谌翔、刘太芬至今尚未接房，故应按合同约定承担逾期接房违约金。谌翔、刘太芬辩称违约金标准过高，而鲁能公司也未能举示其损失的证据，故本院酌情主张谌翔、刘太芬支付3000元违约金。综上，鲁能公司对涉案房屋存在空鼓问题进行整改，谌翔、刘太芬支付鲁能公司逾期接房违约金3000元，接房并办理房屋的接房手续。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告（反诉原告）重庆鲁能开发（集团）有限公司于本判决生效之日起30日内对原告（反诉被告）谌翔、刘太芬位于重庆市北碚区××路××号房屋内空鼓处进行整改；二、原告（反诉被告）谌翔、刘太芬于本判决生效之日起15日内支付被告（反诉原告）重庆鲁能开发（集团）有限公司逾期接房违约金3000元；三、原告（反诉被告）谌翔、刘太芬于本判决生效之日起15日内接收重庆市北碚区××路××号房屋并与被告（反诉原告）重庆鲁能开发（集团）有限公司办理接收手续；四、驳回原告（反诉被告）谌翔、刘太芬的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）重庆鲁能开发（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费397.84元，减半收取198.92元，由原告（反诉被告）谌翔、刘太芬负担158.92元，被告（反诉原告）重庆鲁能开发（集团）有限公司负担40元。反诉案件受理费4781.23元，减半收取2390.62元，由原告（反诉被告）谌翔、刘太芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  赵红媚二〇二〇年十月三十日书记员  石文程