宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初10765号原告：宁夏荣恒物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街**塞上凝聚力**楼**。法定代表人：王建，该公司总经理。委托诉讼代理人：武鸿焯，宁夏合天律师事务所律师。被告：马永瑞，男，1968年8月4日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏荣恒物业服务有限公司与被告马永瑞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告宁夏荣恒物业服务有限公司的委托诉讼代理人武鸿焯，被告马永瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏荣恒物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠原告的2006年度至2007年度每年7月1日至12月31日、2008年度至2015年度每年7月23日至12月31日的物业费，合计4028元，违约金402.8元，共计4430.8元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系银川市兴庆区塞上骄子小区的物业服务企业，被告系银川市兴庆区某室（面积99.08㎡）房屋业主。2007年7月4日，原告与宁夏荣恒房地产集团有限公司签订《前期物业服务合同》及《物业服务合同》，就双方权利义务及物业服务费收费标准进行了明确约定。其后，原告始终作为物业服务企业为银川市兴庆区塞上骄子一区提供物业服务至今，但被告拖欠2006年度至2007年度每年7月1日至12月31日、2008年度至2015年度每年7月23日至12月31日的物业费，合计4028元，违约金402.8元，共计4430.8元至今未付，故原告诉至法院。马永瑞辩称，案涉小区配套设施不齐全，楼前的树遮挡了自己家的采光，公共下水管道出现堵塞，被告告知原告后，原告不作为；原告的物业费收费不合理；2006年7月1日至2006年12月31日、2007年7月1日至2007年12月31日期间的的物业费没交，但从2008年至2015年，在原告认可案涉小区配套实施不齐全的情况下，被告每年已向原告缴纳物业费500元，视为已交纳当年全年物业费。本院经审理认定事实如下：原告系具有资质的物业服务企业。被告系银川市兴庆区某室业主，该房屋建筑面积99.08平方米。上述房屋2005年5月26日交付被告马永瑞使用并办理入住手续。2007年7月4日，宁夏荣恒集团物业服务有限责任公司与宁夏荣恒房地产集团有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为塞上骄子一期提供物业服务，约定物业费收费标准多层住宅为0.75元/月/平方米，物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每一季度前15日内（每次缴费的具体时间）履行交费义务。如业主、物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每项欠费按3%的标准向原告支付违约金。2009年10月22日，宁夏荣恒集团物业服务有限责任公司与宁夏荣恒房地产集团有限责任公司续签《前期物业服务合同》一份，合同约定如业主、物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每项欠费10%的标准向原告支付违约金，其他合同内容与原合同基本一致；2013年10月22日，宁夏荣恒集团物业服务有限责任公司与宁夏荣恒房地产集团有限责任公司签订《物业服务合同》一份，合同约定，如业主、物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按应收物业服务费的3%的标准向原告支付违约金，其他合同内容与原合同基本一致；2015年9月1日，宁夏荣恒集团物业服务有限责任公司与宁夏荣恒房地产集团有限责任公司签订《物业服务合同》一份，合同约定如业主、物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每项欠费10%的标准向原告支付违约金，其他合同内容与原合同基本一致；2017年1月1日，原告与宁夏荣恒房地产集团有限公司签订《物业服务合同》一份，合同约定物业服务期限截止2022年12月31日，其他内容与原合同基本一致。后原告向被告催要物业费，被告拒绝交纳2006年度至2007年度每年7月1日至12月31日、2008年度至2015年度每年7月23日至12月31日的物业费，故原告诉至本院。另查明，2016年5月4日，宁夏荣恒集团物业服务有限责任公司更名为宁夏荣恒物业服务有限公司；在原告服务的同类小区同类案件中，原告的服务确存在有一定的瑕疵。本院认为，原告与宁夏荣恒房地产集团有限责任公司、宁夏荣恒房地产集团有限公司签订的《前期物业服务合同》及《物业服务合同》均合法有效，对全体业主具有约束力，原、被告应当依照合同约定严格履行。原告为被告提供了物业服务，被告应当支付相应对价的物业服务费。庭审中，被告称案涉小区配套设施不齐全、物业费收费不合理、公共下水管道出现堵塞，原告不作为等抗辩理由，因其未提供相应的证据予以证明，故本院不予采信，另，被告抗辩称2008年至2015年，在原告认可案涉小区配套实施不齐全的情况下，被告每年已向原告缴纳物业费500元，应视为已交纳当年全年的物业服务费，但根据案涉房屋的建筑面积99.08平方米以及0.75元/月/平方米的收费标准即被告每年应支付原告每年物业费为891.72元的事实，被告的上述抗辩理由不能成立，本院亦不予采信，但结合涉案小区同类案件，可以认定原告的服务存在有一定瑕疵。故本院酌情确定被告应缴纳的2006年度至2007年度每年7月1日至12月31日，2008年度至2015年度每年7月23日至12月31日物业费比例为98%，即2006年度至2007年度每年7月1日至12月31日的物业费873.89元（99.08平方米×0.75元/平方米/月×6个月×2×98%），2008年度至2015年度每年7月23日至12月31日的物业费2684.77元（99.08平方米×0.75元/平方米/月×5个月×7×98%﹢99.08平方米×0.75元/平方米/月÷30天×8天×7×98%），以上共计3558.66元（873.89元﹢2684.77元）。关于原告主张的违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，原告违约在先，被告有权以拒绝交费作为抗辩，被告的行为不构成违约，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告马永瑞于本判决生效之日起三日内向原告宁夏荣恒物业服务有限公司支付2006年度至2007年度每年7月1日至12月31日、2008年度至2015年度每年7月23日至12月31日的物业费3558.66元；二、驳回原告宁夏荣恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告马永瑞负担。本判决为终审判决。审判员 路 伟 二〇二〇年九月二十五日法官助理 程雯雯书记员 金思航 附：与本案相关法律《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当时人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。