山西省吕梁市中级人民法院   民事判决书   （2020）晋11民终2011号   上诉人(原审原告)：赵×。   上诉人(原审被告)：杨×，男，汉族，山西省柳林县人。   委托诉讼代理人：闫×，山西军秉律师事务所律师。   上诉人(原审被告)：胡×，山西省柳林县柳林镇居民。   上诉人赵×、杨×、胡×合同纠纷一案，不服山西省柳林县人民法院（2020）晋1125民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和公开询问审理了本案。上诉人赵×，上诉人杨×及其委托诉讼代理人闫×到庭参加询问，上诉人胡×经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。   赵×上诉请求：1.请求依法判令杨×、胡×以1730000元为基数，按2012年7月6日中国人民银行发布的5年以上贷款利率6.55%计算利息，从2012年12月1日起至2020年1月1日止支付上诉人赵×购房款利息401324元；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人签订合同时，被上诉人再三承诺该房屋无抵押、无纠纷，如该房屋存在纠纷给上诉人造成损失，由被上诉人全部承担。上诉人支付了被上诉人购房款，花费十余万元装修，现无法拥有这套房屋产权、无法居住，一审法院判决该《房屋买卖合同书》无效，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，同时，因上诉人与被上诉人双方均有过错，故应由被上诉人支付上诉人购房款利息损失的一半401324元。   杨×辩称，应驳回上诉人关于利息的请求。理由是：被上诉人已经按照合同约定的内容履行了义务，合同不能履行是因不可抗力的原因造成。一审查明上诉人存在明显过错，利息请求不应支持。   胡×未提供书面答辩状也未到庭参加询问。   杨×、胡×上诉请求：1.依法撤销山西省柳林县人民法院（2020）晋1125民初73号民事判决书第一项、第二项的内容，并改判驳回被上诉人赵×的全部诉讼请求；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：（一）一审认定案涉房屋买卖合同无效错误。1.案涉房屋的开发商因欠施工单位工程款，将包括案涉房屋在内的部分房屋抵给了施工单位，上诉人从施工单位处购得房屋后，将房屋交付被上诉人，案涉房屋是现房，不是预售房，一审适用商品房买卖合同解释第二条有关未取得预售房许可证销售房屋的买卖合同无效，属于适用法律错误。2.根据商品房买卖合同解释第三条以及八民会会议纪要第十五条的规定，开发商一房多卖，并不影响房屋买卖合同的履行。（二）被上诉人不符合单方解除合同的条件。（三）被上诉人收到公安机关查封通知后，未及时行使解除权，时隔八年后才以查封为由提出解除要求，超过法定期间，解除权消灭。（四）被上诉人是用煤抵顶了杨×与郭×的欠款，即使案涉买卖房屋合同无效，二上诉人也不应当返还上诉人购房款，上诉人应向案外人郭×主张。综上，请求二审查清事实后发还或改判。   赵×辩称，不但应给我退购房款，还应该给我利息损失的一半，理由同我的上诉状意见一致。   赵×向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告之间签订的《房屋买卖合同》；2.判令二被告返还原告购房款壹佰柒拾叁万元（1730000）；3.判令二被告赔偿原告购房款利息802648元（按2012年7月6日中国人民银行公布的5年以上贷款利率6.55％计算利息，从2012年12月1日起至2020年1月1日止，至实际还清之日止）；4.判令二被告退还原告装修款壹拾万元（100000）；5.案件受理费由二被告共同承担。   一审法院认定事实：被告杨×、胡×系夫妻关系。被告胡×于2012年8月5日，与山西三晋老年公寓有限公司签订《房屋确权确认书》，确认胡×购得山西××公寓户面积为173.43平方米的房屋一套。2012年9月2日在郭×的见证下，胡×、杨×又将该房以173万元的价格卖给原告赵×，双方签订了《房屋买卖合同书》一份，原告赵×本应支付给二被告的购房款，因被告杨×欠郭×借款未还，经原、被告及郭×三方口头协商一致，同意由原告赵×代为偿还，原告赵×则以宏盛公司的煤抵顶了郭×的该笔借款，未支付金钱。同时，原、被告之间的购房付款即算结清，三方之间就金钱交割再无争议。原告赵×随即接收房屋初步装修过程中，因山西三晋老年公寓有限公司法定代表人白冰在未取得商品房预售许可证的情况下，一房多卖、重复销售，案涉该套房屋已被太原市小店区公安分局查封，原告至今无法继续装修、入住。   一审法院认为，对合同效力的审查，属于人民法院裁判权的范围，原、被告于2012年9月2日签订的《房屋买卖合同书》虽然系双方当事人真实意思表示，但因开发商山西三晋老年公寓有限公司未取得商品房预售许可证且有一房多卖、重复销售的情形下就与被告胡×签订《房屋买卖确权确认书》，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。因《房屋买卖确权确认书》系基础合同，该合同无效，原、被告之间基于该房屋买卖签订的《房屋买卖合同书》自然无效，且该案涉房屋因合同无效应当返还开发商，原告根本不能实现购房的合同目的。故，根据公平原则，原告要求被告返还购房款1730000元，于法有据，一审法院依法予以支持。原告关于要求被告支付利息之请求，依据法律规定，合同无效后有过错的一方应赔偿对方因此而遭受的损失，但本案原、被告双方均作为购房人，均应主动查询了解开发商“五证”是否齐全，而原、被告双方均怠于行使，草签合同，双方均有过错，且被告也是受害者，原、被告均应自行承担相应的责任，故对该诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告要求被告支付装修款10万元之请求，因原告未提供确切的相关证据，无法确定实际装修费用，故一审法院不予支持。关于被告辩称本案已过诉讼时效之辩解，一审法院认为，从权利性质上讲，合同无效自始无效，不适用诉讼时效的规定，其辩解理由不能成立，一审法院不予采纳。关于被告辩称没有收到购房款，被告胡×不应承担共同还款的责任之辩解，一审法院认为，根据房屋买卖合同主体的相对性，被告杨×、胡×夫妇作为完全民事行为能力人，在《房屋买卖合同书》上签字，且有证明人郭×见证，能够完全清楚签字后产生的法律后果，被告胡×不知情的辩解理由不能成立，一审法院不予采纳。至于被告杨×是否收到购房款，在法庭审理过程中，被告当庭陈述，是经三方口头协商，由原告将购房款付给郭×，郭×与原告协商的付款方式则是以宏盛公司的煤抵顶该债务，从而消灭了被告杨×与郭×之间的债务，且被告杨×为原告赵×打下169万元的借条一支，明确载明“郭×兑过来，顶房款”字样，应证了这一事实。同时，原告当庭明确表示，不会再以该借条向被告杨×主张169万元的债权。对于借条的真实性，在法庭当庭释明后，被告杨×未在指定期限内提交书面笔迹鉴定申请，视为其放弃该权利。判决如下：一、原告赵×与被告杨×、胡×于2012年9月2日签订的《房屋买卖合同书》无效。二、被告杨×、胡×在判决生效之日起十五日内返还原告赵×购房款1730000元。三、驳回原告赵×的其他诉讼请求。案件受理费27061元，由原告赵×与被告杨×、胡×各半承担。   二审审理中，杨×提供证据一：2012年10月18日太原市政法委的会议纪要；证据二：2014年4月22日太原市政府办公会议纪要。证明与三晋老年公寓的相关案件应中止审理，太原市政府办公会议纪要同时证明三晋老年公寓的相关手续正在完善。赵×的质证意见为，证据来源不明，没有加盖复印单位的印章。本院的认证意见为，杨×提供的两份证据未加盖复印单位的印章，证据的真实性、合法性无法认定；从证据内容分析，是为协调解决开发商法定代表人白冰涉嫌刑事案件的善后维稳工作，与本案的处理无直接关联。   二审经审理查明事实与一审一致。   本院认为，本案的争议焦点为，1.赵×与杨×、胡×签订的《房屋买卖合同书》是否有效，一审判决杨×、胡×退还赵×购房款是否正确；2.赵×主张利息理由能否成立。上诉人赵×、杨×对案涉如下事实无争议，即：胡×与开发商山西三晋老年公寓有限公司签订《房屋确权确认书》购得案涉争议房屋一套，后，杨×、胡×将该房屋以173万元转让给赵×，赵×以宏盛公司欠其的煤抵顶了杨×欠案外人郭×的欠款，赵×与杨×、胡×购房款即算结清。赵×接收房屋装修过程中，案涉房屋被查封。争议楼盘开发商至今未取得的预售房许可证。开发商山西三晋老年公寓有限公司在未取得商品房预售许可证的情况下与胡×签订《房屋买卖确权确认书》，违反了法律、行政法规的强制性规定，房屋买卖合同无效。《房屋买卖确权确认书》系基础合同，该合同无效，上诉人赵×与杨×、胡×之间基于该房屋买卖签订的《房屋买卖合同书》自然无效。合同无效，因合同约定取得的财产依法应予返还，一审判决杨×、胡×返还赵×合同约定的购房款173万元于法有据，二审应予以维持。上诉人杨×、胡×有关合同应继续履行、赵×无单方解除权及请求解除合同超过诉讼时效的上诉理由不能成立，请求应予驳回。上诉人赵×作为购房人，应主动查询了解开发商“五证”是否齐全，所购房屋有无争议，其未尽到应尽的注意义务也有过错，一审驳回其利息损失的请求并无不妥，二审亦予维持。   综上所述，赵×、杨×、胡×的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   上诉人杨×、胡×预交的二审案件受理费20370元，上诉人赵×预交的二审案件受理费7320元由上诉人各自负担。   本判决为终审判决。   审判长 闫红珍   审判员 王晓瑜   审判员 张晓艳     二〇二〇年十月二十八日   书记员 雷姗姗