四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1102民初775号 原告：张宴宾，男，1973年6月28日出生，汉族，农民，住四川省井研县。 原告：许燕梅，女，1975年4月24日出生，汉族，农民，住四川省井研县。 被告：乐山万华置业有限公司，住所地四川省乐山市市中区柏杨中路****1—**。统一社会信用代码：91511100309325794D。 法定代表人：陈兴虎，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：张妍，女，1986年3月12日出生，汉族，公司员工，住四川省通江县。 被告：乐山万兴天地商贸有限公司，住，住所地四川省乐山市市中区石雁儿北巷**一社会信用代码：915111000714480052。 法定代表人：刘学彬，副总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄敏，女，1980年2月22日出生，汉族，公司员工，住四川省乐山市五通桥区。 原告张宴宾、许燕梅与被告乐山万兴天地商贸有限公司（以下简称万兴公司）、乐山万华置业有限公司（以下简称万华公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张宴宾、许燕梅向本院提出诉讼请求：一、判决二被告连带给付原告从2019年7月11日至2020年9月28日未支商铺租金6759.80元及违约金986.93元（按日以欠付租金6759.80的日万分之四的标准，从2019年7月11日起计算至2020年7月11日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月23日，原告作甲方，万兴公司作为乙方，万华公司作为担保方，三方签订《租结协议（独家委托招商协议）》，约定原告委托万兴公司代为租赁原告购买万华公司开发的乐山市市中区凤洲路1808号1区2楼236号商铺。合同第三条约定委托招商10年，自商家正式开业之日起计算…交房之日至开业之日的租金由乙方按照年租金的8%的标准计算支付。合同第四条约定代收租的委托年限“第一年至第三年”，租金支付标准“按照委托商铺成交总价的7%计算每年租金，每年租金总价12229元。合同第四条第二款约定租金每半年支付一次。2019年7月4日为交房日，2019年9月28日为商铺实际开业。时至今日。万兴公司仅向原告支付租金5469.20元，剩余6759.80元未支付。根据合同第六条第二项“若万兴公司未按时足额向原告支付租金的，每逾期一日，应按欠付租金的万分之四的标准向原告支付违约金；若万兴公司未按支付租金连续达60日或者一个自然年度内累计过到100日，则由万华公司支付剩余租金的约定，万华公司应向原告支付违约金986.93元。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告万兴公司、万华公司辩称，对差欠二原告租金以及应支付违约金的事实没有争议，已支付租金5469.20元。合同总价为174704元，交房至开业的租金为175元，2019年9月28日至2020年9月27日租金为合同总价的7%，目前公司困难，租金调整为5%。实际按5%计算租金，因为疫情的影响，减免一个月租金，最后支付金额为2951.42元。由于合同约定的万分之四的违约金过高，应按照ＬＰＲ利率计算。 本院经审理认定事实如下：2017年9月7日，原告张宴宾、许燕梅（甲方、业主）与被告万兴公司（乙方）、被告万华公司（担保方）签订《租赁协议（独家委托招商协议）》，主要约定：本协议所指的商铺是甲方所有，位于乐山市市中区；面积16.42平方米，甲方将商铺全权委托给乙方用于统一招商、出租、联营、专卖、加盟连锁等经营服务行为；委托范围：代为办理交接房手续，代为开展与商家的谈判、代为与商家签订房屋招商、租赁、委托经营管理合同，代为收取租金及合同约定相关费用；委托招商期为十年，自商家正式开业之日起计算……若商家在交房后才正式开业，招商期年限仍然从正式开业之日起开始计算，但交房之日到开业之日的租金由乙方按照年租金7%的标准计算并支付；代收租金标准：第一年至第三年按委托商铺成交总价的7%计算每年租金，年租金为12229元；第四年至第六年按委托商铺成交总价的7.5%计算每年租金，年租金为13103元；第七年至第九年按委托商铺成交总价的8%计算每年租金，年租金为13976元；第十年按委托商铺成交总价的9%计算每年租金，年租金为15723元；租金支付方式：乙方承诺按每半年向甲方支付一次租金，并在每一租期到期前30日内向甲方支付下一期租金；若乙方未按本协议约定及时、足额向甲方支付租金，每逾期一日，应按欠付租金的万分之四的标准向甲方支付违约金……若乙方未能按时支付租金连续达到60日或一个自然年度内累计达到100日的，甲方在不解除合同的情况下，由担保方万华置业有限公司按照《独家委托招商协议》所约定的租金标准继续支付剩余所有租金。 同日，原告张宴宾、许燕梅（买受人）与被告万华公司（出卖人）签订合同编号为2017090700053号《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：该商品房为预（销）售许可证乐市住建（2016）房预售证第42号下市中区，规划用途为商业，房屋总价款为174704元，出卖人在2019年7月13日前向买受人交付该商品房。 庭审中，原、被告均认可张宴宾、许燕梅将其购买的案涉商铺委托万兴公司出租经营，商铺的实际使用人（商家）为乐山红星美凯龙商场，商场正式开业时间为2019年9月28日，已支付租金5469.20元。原告诉请租金从2019年7月11日起计算至2020年9月27日止。二被告认可交房至开业的租金为175元，因疫情影响，2019年9月28日起至2020年9月27日止的租金应扣减1个月租金并扣除税金。 上述事实，有身份证明、营业执照、《租赁协议（独家委托招商协议）》、《商品房买卖合同（预售）》以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，案涉《租赁协议（独家委托招商协议）》、《商品房买卖合同（预售）》系原、被告真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。在《租赁协议（独家委托招商协议）》中，原告与被告万兴公司之间系委托、租赁的合同关系，原告与被告万华公司之间系担保合同关系。各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务，原告按约将其商铺交由被告万兴公司用于统一招商，被告万兴公司应按租赁协议约定的租金支付方式向原告支付租金，若租赁协议约定的情形发生，被告万华公司亦应按约承担担保责任。 关于案涉商铺租金及违约金的问题。关于租金计算问题，1、交房至开业的租金，按照《租赁协议（独家委托招商协议）》中“若商家在交房后才正式开业，交房之日到开业之日的租金由乙方按照年租金7%的标准计算并支付”之约定，原告主张交房至开业的租金182元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。2、关于租金标准问题，开业之后租金应按协议约定标准计算，该协议系原、被告真实的意思表示，合法有效，双方应当按协议履行，其租金为12229元。以上租金合计6941.80（12229元+182元－5469.20）元。3、关于疫情期间是否扣减一个月租金问题，今年我国发生的新冠疫情是突发公共卫生事件，属于不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，属于《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定的不可抗力。疫情对商场酒店的经营影响较大，合同相对人应友好协商，互让互谅，合理分摊损失，共度时艰。被告提出扣减一个月租1019元(12229元/年×1/12)，符合法律规定，本院予以确定。综上，被告支付原告租金合计为5922.80元。 关于违约金问题，1、起算时间问题。从交房之日到商家开业之日的租金金额，只能在商家开业之日才能确定，租金金额确定后被告方能支付原告。按租赁协议“乙方（被告）每半年向原告支付一次租金，并在每一租期到期前30日内向原告支付下一期租金”之约定，从该条款文义来看，“每一租期到期前30日内”提前支付下一期租金，不应含第一个半年（第一个半年之前尚未有“租期到期”之说），故商家开业之后第一个半年的租金支付时间，租赁协议并未明确约定。根据先付租金后用房屋之习惯做法，违约金应从2019年9月28日（商家开业之日）起算。从交房之日到商家开业之日的租金和商家开业之后第一个半年租金减去已支付的租金后共计827.30元（182元＋6114.50元－5469.20元）的违约金，从2019年9月28日起计算至该部分租金付清之日止。从2020年3月28日至2020年9月27日的租金6114.50元，从2020年3月28日起计算至该部分租金付清之日止。2、计算标准问题。被告主张降低违约金计算标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院……予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本院认为租赁协议约定的违约金按欠付租金的日万分之四计算标准过高，故根据原告租金的实际损失及合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，依法确定违约金计算标准为：从2019年9月28日起至2020年7月11日止，以尚欠租金5922.80元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算。 综上，原告主张被告支付租金及违约金的诉讼请求，本院部分予以支持，部分依法不予支持。为此,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十五条、第十六条、第十七条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下： 一、被告乐山万兴天地商贸有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告张宴宾、许燕梅租金5922.80元及违约金（以尚欠租金为基数，从2019年9月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算至2020年7月11日止）； 二、被告乐山万华置业有限公司对本判决第一判项确定的租金5922.80元承担一般保证责任（保证人乐山万华置业有限公司在承担保证责任后，有权向债务人乐山万兴天地商贸有限公司进行追偿）； 三、驳回原告张宴宾、许燕梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费137元（已减半收取），由原告张宴宾、许燕梅负担37元、被告乐山万兴天地商贸有限公司、乐山万华置业有限公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  钟水亮 二〇二〇年十月二十六日 书记员  简 琴