广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2496号 上诉人（原审原告）：柳州工贸大厦股份有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市龙城路**。统一社会信用代码：9145020019860452XH。 法定代表人：李海冰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐智斌，广西永维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴国成，广西永维律师事务所实习律师。 上诉人（原审第三人）：南宁市顺捷置业投资有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区金浦路**港务大厦****。统一社会信用代码：914501033225802551。 法定代表人：王春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黎明，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄俊霖，广西同望律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：柳州市城市投资建设发展有限公司，住所地：，住所地：广西壮族自治区柳州市潭中东路**信用代码：914502007151242775。 法定代表人：吴运远，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李松，广西景耀律师事务所律师。 上诉人柳州工贸大厦股份有限公司（以下简称工贸公司）因与上诉人南宁市顺捷置业投资有限公司（以下简称顺捷公司）、被上诉人柳州市城市投资建设发展有限公司（以下简称城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中 区人民法院（2019）桂0202民初598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 工贸公司上诉请求：1.维持一审判决第一、二项；2.撤销一审判决第三项；3.判令城投公司对一审判决第一、二项共同承担支付义务；4.判令城投公司、顺捷公司向工贸公司支付律师服务费80000元；5.判令城投公司、顺捷公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、城投公司、顺捷公司应共同向工贸公司退还履约保证金及支付相应的利息。从城投公司接《关于风情港房屋租赁合同履约保证金退款的函》后于2018年8月9日的回函可以看出，城投公司是以工贸公司与顺捷公司之间存在因租赁合同产生的债务，需以履约保证金对该债务进行担保为由拒绝退还。《柳州市风情港房屋租赁合同》中出租人的权利义务己经由顺捷公司承接，是否需要以履约保证金对该债务进行担保属于工贸公司与顺捷公司之间合同履行及合同权利行使的问题，城投公司在无顺捷公司授权或追认的情况下，代顺捷公司行使合同权利，构成无权代理，对工贸公司造成了履约保证金的利息损失，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款的规定，应当承担利息损失。城投公司与顺捷公司在对租赁物完成所有权转移即租赁合同概括转移之后，应该依据合同法的有关规定积极履行租赁合同的从权利及从义务的交付转移，顺捷公司作为租赁合同的承接方，有义务督促城投公司移交有关租赁合同的权利及义务，其怠于行使，使得租赁合同在解除之后，工贸公司无法获得履约保证金的退还，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款的规定，应当承担延迟履行的违约责任。二、工贸公司因主张履约保证金而支付的律师服务费是因城投公司、顺捷公司的违约造成的损失，应依法承担。城投公司、顺捷公司违反租赁合同约定，未履行提前5个月通知义务，侵害工贸公司承租人优先购买权，工贸公司为维护其合法权益，选择了终止租赁合同并经顺捷公司同意，城投公司、顺捷公司应当按照租赁合同的约定及时向工贸公司返还履约保证金。但城投公司、顺捷公司违反租赁合同 约定退还履约保证金的期限，在工贸公司的多次要求下，仍拒不返还履约保证金，使得工贸公司必须通过诉讼的方式向其主张退还履行保证金，因此，城投公司、顺捷公司应当承担工贸公司因此而支付的律师服务费。三、一审判决书论理释法措词不准确，极易产生歧义，对三方之间尚未审理完毕的案子有可能产生负面的影响。一审判决书第7页最后一段，该段论述本是针对城投公司在本案一审庭审屮提出“保证金不予以退还”的抗辩所做的论理释法，但该段论理中“不存在单方违约解除合同的情况”的措词极易产生歧义，有可能影响(2019)桂02民初128号工贸公司起诉优先购买权赔偿纠纷的审理。因此，准确无误的措词，有助于各方之间纠纷彻底解决。 顺捷公司辩称，不应该退还工贸公司的履约保证金及支付利息损失及律师费用1.顺捷公司同意解除租赁合同，并不意味着放弃追究工贸公司的责任。根据法律规定，合同解除后，当事人主张违约金条款有效的，人民法院应予以支持。2.工贸公司属于中途擅自退租，应该依照合同约定承担违约责任，顺捷公司有权不退还履约保证金。即使应该退还，因为城投公司没有向顺捷公司移交履约保证金，工贸公司也没有向顺捷公司交纳过保证金，因此，退还责任也不应该由顺捷公司承担。3.请求中止本案的审理，等待工贸公司起诉城投公司、顺捷公司合同纠纷一案[案号为(2019)桂02民初128号]审结，确定各方的责任后再进行审理。 城投公司辩称，1.本案并不存在工贸公司和城投公司之间租赁合同关系，城投公司并没有代理顺捷公司行使合同权利。城投公司和顺捷公司是否完成保证金的移交与工贸公司无关，不属于本案应当审理法律关系。2.工贸公司所主张的律师费不应该由城投公司承担，因为在诉讼过程中城投公司并不存在滥用诉讼权利、拖延诉讼需承担诉讼费的情形。3.关于工贸公司和顺捷公司之间是否属于协商解除合同的问题，我公司认为应当属于工贸公司单方违法解除合同。 顺捷公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回工贸公司的全部诉讼请求。2.本案诉讼费用由工贸公司承担。事实和理由：一、顺捷公司同意解除合同，并不意味 着放弃追究工贸公司的违约责任。1.顺捷公司向工贸公司发出的《关于解除风情港租赁合同的通知函》的复函中，第二条明确提出三方公司应妥善理清相关的法律关系，了结相关的法律义务，同时在第三条中要求工贸公司提供与城投公司、物业公司、供水供电公司、装修公司、承租商户等一系列的合同及履行情况等材料，以便为顺捷公司进行下一步的处理提供依据。另外，顺捷公司在解除租赁合同之后向法院提起诉讼，要求工贸公司支付租金及违约金，也以行动表明了顺捷公司并未放弃向工贸公司追究违约责任，并且顺捷公司向工贸公司追究违约责任的请求亦得到了法院的支持。2.根据法律规定，合同的解除并不影响违约条款的效力。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009)40号）第8条规定：“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”因此，顺捷公司同意解除合同，并不影响违约条款的效力，工贸公司仍应当依照合同约定承担违约责任。二、工贸公司属于中途擅自退租，应依租赁合同约定承担违约责任，出租人有权不予退还履约保证金及利息。1.城投公司转让案涉房屋，顺捷公司同意按照买卖不破租赁的原则继续履行租赁合同，并不影响工贸公司继续使用案涉房屋。2.工贸公司以城投公司侵犯其优先购买权为由，单方解除租赁合同，不属于《柳州风情港房屋租赁合同》第6.3款中约定工贸公司有权单方解除合同的情形，工贸公司属于单方解除合同，按租赁合同第8.2.3款约定应不予退还履约保证金。既然无需退还保证金，那更无需支付由此产生的利息。3.鉴于城投公司没有将履约保证金支付给顺捷公司，工贸公司也没有向顺捷公司交纳过履约保证金，而且顺捷公司也曾向工贸公司催交过履约保证金，但工贸公司没有交纳。因此，退一万步来说，即使应当退还保证金，亦应由城投公司直接向顺捷 公司退还，而不应由顺捷公司退还。三、租赁合同中并未约定双方发生争议时，责任方应承担相应的律师费，同时，本案也不属于法律规定必须由一方当事人承担律师费的情形，因此，工贸公司要求顺捷公司承担律师费没有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，改判驳回工贸公司的全部诉讼请求。 工贸公司辩称，一、本案的租赁合同是工贸公司和顺捷公司经协商一致后解除，即便解除时租赁合同没有到期，也经对方同意后解除，因此就解除租赁合同而言，工贸公司不存在擅自中途退租的违约情形，不应承担任何违约责任。二、顺捷公司所称工贸公司在履行租赁合同中其他的违约行为已经广西高级人民法院（2017）桂民终335号民事判决处理完毕。三、城投公司作为原租赁合同当事人，依据租赁合同收取本案案涉保证金，在租赁合同概括转移之后，城投公司已无权收取或占有该保证金，城投公司应依法向工贸公司退还。顺捷公司作为租赁物所有权的继受方，应按照合同约定有义务在合同终止后十天内退还保证金。综上，顺捷公司的上诉请求没有事实和法律依据。 城投公司辩称，一、一审判决驳回工贸公司对城投公司的诉讼请求是正确的，应当维持。二、认同顺捷公司提出的工贸公司是擅自退租，不应当返还保证金的观点。三、城投公司与顺捷公司之间的关系属于另一法律关系，不应当在本案审理。因此，即使要退保证金，也不应当由城投公司直接退还给工贸公司。 工贸公司向一审法院起诉请求：1.判令城投公司于本案判决生效之日起5日内向工贸公司退还履约保证金360万元；2.判令城投公司向工贸公司支付占用履约保证金的利息462175元（该利息以履约保证金360万元为基数，按同期银行贷款利率4.75%，从2016年7月29日暂计至2019年3月29日即本案起诉时，共计32个月；余下利息以履约保证金360万元为基数，按同期银行贷款利率4.75%，计 至城投公司向工贸公司支付履约保证金完毕时止）；3.判令城投公司向工贸公司支付律师服务费80000元；4.判令城投公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：根据已生效的（2017）桂民终335号民事判决书认定，2010年8月2日，工贸公司与城投公司签订《柳州市风情港房屋租赁合同》，约定城投公司将其原所有的位于柳州市房屋租赁给工贸公司。该合同还就租金、租赁期限、履约保证金、优先购买权、合同终止及解除、违约责任等，作了相应的约定。2014年12月12日，城投公司将租赁物整体转让给顺捷公司。顺捷公司于2016年6月21日取得租赁物的不动产权证。 2016年7月14日工贸公司向城投公司及顺捷公司发出《关于解除柳州市风情港房屋租赁合同的函》，以解除《柳州市风情港房屋租赁合同》。顺捷公司复函同意解除该合同。2018年7月31日，工贸公司向城投公司发出《关于风情港房屋租赁合同履约保证金退款的函》，城投公司复函明确了其在将租赁物进行所有权转让之后已不再是《柳州市风情港房屋租赁合同》主体，仍然收执履约保证金360万元，且拒不退还。工贸公司遂起诉至法院。 一审法院认为，（2017）桂民终335号民事判决书已认定，工贸公司与城投公司签订的《柳州市风情港房屋租赁合同》中城投公司的权利义务已由顺捷公司承接，工贸公司向顺捷公司缴纳租金履行义务。由此可以确认，上述租赁合的同权利义务相对方亦应当变更为顺捷公司，城投公司不应再为租赁合同承担义务。 2016年7月14日工贸公司向顺捷公司发出《关于解除柳州市风情港房屋租赁合同的函》，顺捷公司复函同意解除合同，故租赁合同经双方协商一致后解除，不存在单方违约解除合同的情况，依照合同约定，在合同解除后十个工作日退回履约保证金360万元。顺捷公司作为合同权利义务的承接人应当对退回保证金承担责任。按照合同约定，租赁关系解除后十个工作日后退回保证金，顺捷公司同意解除合同后 未按合同履行，应当承担迟延付款给工贸公司造成的损失，工贸公司按照同期银行贷款利率计算损失符合事实和法律依据，予以支持。 工贸公司关于律师费的诉请，由于合同并未对律师费进行约定，工贸公司主张律师费并无合同依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、顺捷公司退回工贸公司履约保证金3600000元；二、顺捷公司向工贸公司赔偿延迟付款利息损失462175元（损失计至2019年3月29日，之后损失按照年利率4.75%计至欠款全部付清完毕之日止）；三、驳回工贸公司的其他诉讼请求。一审案件受理费39938元（工贸公司已预交），由顺捷公司负担39154元，工贸公司负担784元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于顺捷公司提交的证据1.2013年4月16日《关于风情港A座设备设施划分、停车管理的回函》，证据2.2013年11月5日柳州市城市投资建设发展有限公司出具的《函》，各方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。 当事人对一审查明的事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，2016年7月19日顺捷公司函复工贸公司：尊重工贸公司的决定，同意其解除与城投公司签署的《柳州风情港房屋租赁合同》；合同解除后，双方应与城投公司一道，妥善理清相关的法律关系，了解相关的法律义务；同意工贸公司尽快移交物业的意见，并提出移交需要准备的相关资料内容等。 本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、应否退还履约保证金以及支付利息，承担责任的主体为谁？二、工贸公司诉请顺捷公司和城投公司支付律师费，应否支持？ 关于争议焦点一，城投公司与工贸公司于2010年8月2日签订的《柳州风情港房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律法规强制性规定，合同合法有效。顺捷公司购买案涉房屋后，承接了本合同中约定由城投公司承担的权利义务，该合同约定效力及于顺捷公司。《柳州风情港房屋租赁合同》第8.2.3条约定：“在租赁期内乙方未按约定提前通知甲方，中途提前退租的，乙方的履约保证金10000000元，甲方不予退还，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿，直至达到弥补全部损失为止”。2016年7月14日工贸公司分别向顺捷公司和城投公司发出《关于解除柳州风情港房屋租赁合同的函》，要求解除《柳州风情港房屋租赁合同》。顺捷公司于2016年7月19日函复工贸公司，表示尊重工贸公司的决定，同意解除租赁合同，但同时表明租赁合同解除后，双方应与城投公司一道妥善理清相关的法律关系，了结相关的法律义务。由此可见，顺捷公司虽同意工贸公司提前解除租赁合同，但并未放弃追究工贸公司相关违约责任的权利。工贸公司认为顺捷公司的复函系双方共同协商解除租赁合同，对其是否违约的责任不予追究，没有事实依据，与顺捷公司及城投公司向其复函中所表达的意思表示并不相符，本院对其该项主张不予采信。 工贸公司以城投公司将案涉租赁房屋出卖给顺捷公司，侵犯其优先购买权为由，要求提前解除案涉租赁合同。本院认为，按照买卖不破租赁的原则，租赁物的所有权发生变更，并不当然影响工贸公司的承租权，且工贸公司亦没有提供证据证实顺捷公司在购买案涉租赁房屋后不允许其继续租赁使用案涉租赁物。因此，在本案中，城投公司是否侵犯工贸公司对租赁房屋的优先购买权，并不影响工贸公司继续使用案涉租赁房屋的合同目的。工贸公司要求提前解除租赁合同，既不符合双方合同约定的工 贸公司有权提前解除合同情形，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同条件。根据《柳州风情港房屋租赁合同》第8.2.3条的约定，工贸公司的行为属于中途退租，提前解除租赁合同，依照双方的约定应承担相应的违约责任，其所交纳的履约保证金应作为违约金不予退还。因此，工贸公司要求顺捷公司、城投公司将其所交纳的履约保证金360万元予以退还，不符合双方的合同约定，也没有法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，工贸公司关于律师费的诉请，因系其违约提前解除租赁合同，其诉请退还履约保证金未得到支持，因此工贸公司要求顺捷公司、城投公司承担因本案支出的律师费亦相应地没有法律基础，应不予支持。 综上所述，工贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回。顺捷公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019)桂0202民初598号民事判决； 二、驳回柳州工贸大厦股份有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费39938元，由上诉人柳州工贸大厦股份有限公司负担;二审案件受理费41097元（柳州工贸大厦股份有限公司已预交1800元，南宁市顺捷置业投资有限公司已预交39297元），由上诉人柳州工贸大厦股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年十月十日 书记员 覃 溪