广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终3320号 上诉人（原审被告）：柳州市添发实业有限公司，住所地：柳州市东环大道**，统一社会信用代码：91450200619360341R。 法定代表人：曾昌和，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘晓宇，广西君行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李东宁，男，1973年5月1日出生，汉族，住广西柳州市城中区。 委托诉讼代理人：龙宗清，广西鹏程律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘显斌，广西鹏程律师事务所律师。 上诉人柳州市添发实业有限公司（以下简称添发公司）因与被上诉人李东宁商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2020）桂0204民初337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人添发公司的委托诉讼代理人刘晓宇、被上诉人李东宁的委托诉讼代理人龙宗清、潘显斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人添发公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决未认定降雨、政府通知停工、政府审批时间等属于延期交房免责事由，违反了法律规定和双方的合同约定。（一）相应降雨天气时间应可据实延期交房。根据双方合同第八条及附件四第十八条的约定，“气象部门记录有一天以上的降水（连续降水4小时或间断降雨累计6小时为一天）的，出卖人可据实予以延期”。这一条款内容清晰明确，不存在任何歧义，不应作任何扩大或缩小解释。上诉人在一审阶段已经向法庭提交了明确且详细的气象资料证据，证明涉案工程施工期间有139天降水天气，依据合同约定应可据实延期139天交房。而一审主观认定“根据《商品房买卖合同》第八条以及合同附件四的约定，当约定的情形发生并且因此导致暂停施工的情况下，才满足据实予以延期的条件。被告提交的证据气象资料仅能证明发生下雨的事实，其未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明因下雨导致实际停工的事实。”不仅违背了双方的合同约定，更不符合常理，无依据地加重了上诉人的举证责任。且施工日志等相关资料并不保存在上诉人处，施工方因故一时未能提供，经上诉人申请，法庭可以进行调取或向施工方函询相关情况，而不应以此为由径直否定上诉人的主张。（二）2017年中高考停工时间、政府要求停工整改时间应可据实延期交房。同一楼盘的工期都是一致的，合同约定的交房时间也是统一的，双方合同中延期交房的相关条款也写明了是“工期延误”，并没有明确工期延误要从双方签订合同之日后才算。按照原审判决的逻辑，对同一楼盘里先签合同的购房者是不公平的，其要扣减的延期天数多于后签订合同的购房者，这明显不公平。二、一审判决认定的交房时间不当，应予纠正。双方签订的合同附件四第十四条的约定清晰明确，不存在任何歧义，不应作任何扩大或缩小解释。值得注意的是，《交房通知书》由被上诉人提交，可以证实上诉人在2019年8月28日前已通知被上诉人收房，被上诉人在满足交房条件的情况下没来收房，责任应由其自行承担。而一审判决认定：“交房通知书与报纸公告均是被告添发公司制作，交房通知书系在报纸公告之后作出，视为对报纸公告内容的变更补充，交房通知书内容记载收到本收房通知书发出之日（2019年8月28日）起十五日内前来办理领房手续，即收房时间最迟应于2019年9月11日前办理。”该认定错误，应予纠正。综上，一审判决没有充分考虑双方合同约定，未准确分配举证责任，导致认定事实和适用法律错误，应予以撤销，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人李东宁辩称，一、一审法院已向涉案工程施工方开具调查令，并收到施工方无法提供施工日志的明确答复，且上诉人提交的证据不符合合同约定可据实延期交房的情形，一审判决上诉人承担逾期交房的违约责任，程序合法，二审应当予以维持。二、上诉人主张同一楼盘的业主应扣除相同的延期交房天数违反了合同相对性原则及合同对双方无溯及既往的效力，不应当得到支持。综上所述，一审判决事实清楚、程序合同，应依法驳回上诉人的上诉请求。 李东宁向一审法院起诉请求：一、判令添发公司支付逾期交房违约金46636元；二、一审诉讼费由添发公司承担。 一审法院认定事实：2018年4月25日，李东宁与添发公司签订《商品房买卖合同》约定，李东宁向添发公司购买坐落于柳州市东环大道288号东和园2栋3单元4-2号房屋，房款总额为797196元。合同第八条约定：出卖人应于2019年5月31日前将取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误；买受人未付清所有应付款（含违约金等）；施工发生重大安全事故的；出卖人将竣工报告提交政府有关部门被其接受之日起等待验收时间超过10日的；3、见附件四。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，李东宁有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至时间交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：按附件四执行。附件四第十四条关于房产交接的补充约定：买受人在接到收房通知或出卖人在《柳州晚报》、《南国今报》两种报刊中其中一种报刊发布收房通知之日规定期限内，买受人到指定地点与出卖人办理房屋交接手续。第十八条对合同第八条补充如下：因国家有关法律法规、政策改变而导致工期延误的；政府通知停工；交通管制；供水、供电部门连续停水、停电四个小时以上及气象部门记录有一天以上的降水（连续降水4小时或间断降雨累计6小时为一天）；出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并接受后，出卖人可根据政府部门进行验收所需时间相应延期交房；施工条件恶劣或工程量较原设计增加或者流行烈性××等其他非出卖人原因造成的工期延误。李东宁依约付清全部购房款。2017年3月1日，涉案房屋建筑工程开工。2017年5月24日，柳州市政府发布关于加强2017中、高考期间环境噪声污染管理的通知（以下简称“2017年中、高考通知”），要求6月7日至8日全天及6月24日至27日全天禁止进行产生环境噪声污染的施工作业。2018年5月23日，柳州市政府发布关于加强2018高、中考期间环境噪声污染管理的通知（以下简称“2018年高、中考通知”），要求6月7日至8日全天及6月24日至27日全天禁止进行产生环境噪声污染的施工作业。2017年9月15日，自治区住房城乡建设厅印发桂建便函（2017）584号关于责令广西建工集团第五建筑工程有限责任公司立即停工整改的通知（以下简称“584号停工整改通知”），要求广西建工集团第五建筑工程有限公司在全区范围内施工的在建房建市政工程自本通知印发之日起实施停工整改，恢复施工审核通过时间为2017年10月11日。2017年11月2日，自治区住房城乡建设厅印发桂建便函（2017）709号关于责令广西建工集团第五建筑工程有限责任公司立即停工整改的通知（以下简称“709号停工整改通知”），要求广西建工集团第五建筑工程有限公司在全区范围内施工的在建房建市政工程自本通知印发之日起实施停工整改，恢复施工审核通过时间为2017年12月1日。2019年7月3日，涉案房屋建筑工程的施工、勘察、设计、监理、建设单位共同出具建设工程质量竣工验收意见书，验收结论为工程质量验收合格。2019年8月21日，涉案房屋建筑工程取得竣工验收备案表。 2019年8月23日，添发公司在《南国今报》上刊登东和园1、2、3、4、5楼交房公告，要求东和园1号楼业主于2019年8月28日开始办理收房手续，2号楼业主于2019年8月29日开始办理收房手续，3号楼业主于2019年8月30日开始办理收房手续，4号楼业主于2019年9月2日开始办理收房手续，5号楼业主于2019年9月3日开始办理收房手续。2019年8月28日，添发公司向业主发出书面交房通知书，安排交房时间为2019年8月28日至2019年9月3日，并要求业主在收到本收房通知书发出之日起十五日内前来办理领房手续，若不能在上述安排的时间收房，视同收房。2019年9月25日，李东宁与添发公司办理了交房手续。李东宁认为添发公司逾期交房酿成本诉。 一审法院认为，李东宁、添发公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约履行各自的权利义务。关于交房时间，添发公司认为以登报公告要求办理交房2号楼的2019年8月29日为交房时间，李东宁认为交房通知书通知交房办理的最后时间是截止至2019年9月11日。一审法院认为，报纸的公告内容仅有交房开始办理时间无办理期限，而交房通知书明确交房办理日期及期限。交房通知书与报纸公告均是添发公司制作，交房通知书系在报纸公告之后做出，视为对报纸公告内容的变更补充，交房通知书内容记载收到本收房通知书发出之日（2019年8月28日）起十五日内前来办理领房手续，即收房时间最迟应于2019年9月11日前办理。李东宁主张逾期交房天数计算至2019年9月25日，但其未提供相关证据证明可以延迟收房，故一审法院认定逾期交房天数计算至2019年9月11日，从合同约定的最后交房日的次日即2019年6月1日起算至2019年9月11日，共计逾期103天。 关于逾期交房是否存在延期免责的问题。添发公司称备案审批延误、中高考停工、政府通知整改停工、下雨天停工符合合同约定延期的情形，不存在违约。一审法院认为，根据《商品房买卖合同》第八条以及合同附件四的约定，当约定的情形发生并且因此导致暂停施工的情况下，才满足“据实予以延期”的条件。添发公司提交的证据气象资料仅能证明发生下雨的事实，其未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明因下雨导致实际停工的事实。同时，添发公司称备案审批延误的问题，其亦未提供相关证据证明提交审批材料的时间，无法核实是否存在审批延误，故添发公司应承担举证不能的不利的后果。添发公司提交的2017年中、高考通知及584号停工整改通知、709号停工整改通知发生在《商品房买卖合同》签订之前，对合同当事人没有约束力，一审法院不予采信。添发公司提交的2018年高、中考通知符合《商品房买卖合同》第八条以及合同附件四约定的可以延期情形，故一审法院认定2018年高、中考通知停工的6天可以延期，相应扣减后，添发公司实际逾期交房97天。 关于违约金是否过高的问题，《商品房买卖合同》约定逾期交房不超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；逾期超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，从约定交付期限的第二天起算至实际交付之日止。添发公司认为按日万分之五计算违约金过高，李东宁的损失相对固定。一审法院认为，合同约定按已付房款的日万分之五计算违约金未违反法律规定，且合同约定买受人逾期付款责任与出卖人逾期交房的违约责任是对等的。添发公司主张违约金过高，要求调整的应由添发公司对损失过高进行举证。经法院释明后添发公司并未提供相关证据，故其应承担举证不能的不利后果。综上，依据合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，添发公司应当向李东宁支付的违约金为38664元（797196元×0.0005×97天）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：柳州市添发实业有限公司向李东宁支付逾期交房违约金38664元。案件受理费966元（李东宁已预交），由柳州市添发实业有限公司承担800元，李东宁承担166元。 本院二审期间，上诉人提交了《东和园1#、2#、3#、4#、5#楼及地下室施工日志》，拟证明案涉东和园1-5#楼在施工期间符合合同约定的降雨天气导致的停工共计72天，上诉人按照合同约定可以顺延交房72天，因此本案应当从上诉人逾期交房的时间中扣除72天后再行计算违约金。 被上诉人质证认为：对该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。一审法院已向案涉工程施工方广西建工集团第五建筑工程有限公司发出了《调查令》调取柳州市东和园小区的《施工日志》，施工方明确答复施工日志未留存备案，无法提供。且上诉人现提交的该份《施工日志》并非施工单位盖章，存在多处与气象资料相矛盾及涂改错漏，因此该份证据系上诉人一审判决后伪造的虚假证据。 本院对上诉人提交证据的分析和认定：上诉人在二审中提交的《施工日志》系在一审举证期限届满之前形成，依法不属于新证据，而上诉人对此未给出合理事由。对于被上诉人提出上述日志中存在大篇幅的缺填漏记和涂改，多处日期错误，且记录的雨天情况与上诉人在一审中提交的《气象资料服务》中记录的雨天情况存在明显出入等疑点，上诉人亦未能给出合理解释，且上述日志无施工单位的盖章确认，故本院认为该证据的证明力不足，本院不予采信。 双方对一审查明的事实无异议，经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应全面履行合同义务。上诉人未按照合同约定向被上诉人交付房屋，存在逾期交房的违约情形。 关于降雨及双方当事人合同期外的中高考停工、政府通知停工整改是否应当作为上诉人延期交房免责事由的问题。上诉人主张本案应根据《商品房买卖合同》第八条及合同附件四的约定，降雨、中高考、政府要求停工整改等属于延期交房免责事由，上诉人可据实延期交房，不存在违约。本院认为，首先，本案要适用上述条款的约定情形顺延交付案涉房屋应当要以“据实”为前提，即必须考量该约定情形对于案涉房屋工程的施工是否造成实际影响，上诉人在一审期间只提供了《气象资料》证实了案涉工程施工期间存在符合上述合同约定情形的降雨情形，但上诉人至今未能提交相关证据证实该约定降雨情形对于案涉房屋工程的施工造成了实际影响，上诉人应当对此承担举证不能的法律后果。其次，上诉人与被上诉人作为《商品房买卖合同》的双方当事人，在合同签订之前的中高考停工、政府通知停工整改对双方当事人没有约束力，不能适用《商品房买卖合同》第八条及合同附件四的约定作为上诉人延期交房的免责事由。故本案降雨及双方当事人合同期外的中高考停工、政府通知停工整改不能作为上诉人延期交房的免责事由，一审判决对此认定正确，本院予以维持。 关于本案交房时间的认定问题。本院认为，上诉人于2019年8月28日作出的《交房通知书》第二点关于“交房日期及时间安排”中对此进行了明确约定，即办理交房手续的时间为自2019年8月28日至2019年9月11日止，因此被上诉人在此期间办理交房手续均符合约定。由于被上诉人未在上述期间办理收房手续，且未有合理事由，其应当自行承担不利后果，一审认定本案的交房时间为2019年9月11日并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费767元(上诉人柳州市添发实业有限公司已预交)，由上诉人柳州市添发实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 红 审 判 员  蓝丽霜 审 判 员  孙书文 二〇二〇年十月十九日 代书记员  苏阳晶