1浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初8799号 原告：沈佳波，女，1984年10月24日出生，汉族，慈溪市 观海卫镇沈师桥村高店跟大池新村2弄5号。公民身份号码： 330282198410242204。 委托诉讼代理人：陈敏，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈睿奇，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：慈溪新城吾悦房地产开发有限公司。住所地：慈溪市 浒山街道新城大道南路1449号。统一社会信用代码： 91330282MA290UE933。 法定代表人：杨可，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王桢，该公司员工。 原告沈佳波与被告慈溪新城吾悦房地产开发有限公司（以下 简称吾悦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月4 日受理后，依法适用简易程序，于同年10月15日公开开庭进行 审理。原告沈佳波及其委托诉讼代理人陈敏和被告吾悦公司的委 托诉讼代理人王桢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈佳波向本院提出诉讼请求：一、判令撤销原、被告于 22018年3月27日签订的合同编号为2018330282YS0087145的《商 品房买卖合同》；二、判令被告返还原告购房款2592162元； 三、判令被告赔偿原告物业费损失4120.20元、专项维修资金 损失2452.50元、自2018年3月17日起至被告实际返还之 日止以购房款2587934元为基数按同期全国银行间同业拆借中 心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。事实与理由：原告 为经营“缔美诗”（瑜伽美容综合店）之用途，欲购买一间可用面 积130-140平方米左右的商铺。经被告销售人员介绍，被告开发 的悦华府的临街商铺套内面积有七十余平方米，而且层高达5.7 米，交付后可以隔成两层，完全可以满足原告经营的需要。遂原 告同意购买悦华府31幢号商品房，于2018年2月5日向 被告支付了定金20万元，并于2018年3月16日前向被告付清 了全部房款2587934元。付完全部房款后，原告按被告要求提 交了《慈溪项目悦华府合同签订审核单》。2018年7月16日，被 告才通知原告签订《商品房买卖合同》。鉴于当时原告已经付清了 全款，故根本未查阅合同内容就签了字。且被告也未告知原告任 何不利因素，并进行解释说明。2018年10月，原告向被告承租 了位于慈溪市××广场××层××号××商铺，租赁面积（可用 面积）为127.67平方米，用于经营“缔美诗”。原告打算待涉案 商铺交付后，再将这家“缔美诗”迁移到涉案商铺内。2019年9 月29日，被告拟向原告交付涉案商铺时，原告又向被告支付房 款差价4228元、商铺专项维修资金2452.50元，向被告的关 3联公司慈溪新城吾悦商业管理有限公司（以下简称吾悦管理公司） 支付物业管理费4120.20元。当原告至现场收房时才发现，涉 案商铺上方顶部有5根梁，最低处距地面仅4.35米。5根梁的存 在导致涉案商铺的净高根本无法装修成两层商铺，与被告销售时 的宣传严重不符。最令原告气愤的是，与原告相邻的、销售价格 相同的周边商铺顶上只有1-2根梁，且下垂高度较低，完全可以 装修成两层来使用。原告认为，被告在宣传、销售时使用“买一 层用两层”之类的表述来误导原告，故意隐瞒涉案商铺因存在净 高不足无法装修成可正常使用的两层这一重大缺陷，在原告支付 全部房款后，使得原告在违背真实意思的情况下与被告订立了《商 品房买卖合同》，构成欺诈，原告有权请求人民法院予以撤销。如 法院不为被告的行为构成欺诈，则原告主张原告存在重大误解。 被告吾悦公司答辩称：一、被告依图施工，并按照合同约定 交付涉案商品房。原、被告于2018年7月16日签订了《商品房 买卖合同》，约定吾悦公司于2019年9月30日之前交付涉案的 商品房。2019年9月29日，被告向原告交付了涉案的房屋，该 房屋符合合同第九条约定的交付条件。二、商品房销售过程中， 被告对商品房已经尽了说明和提示义务。原、被告双方签订的《商 品房买卖合同》附件一《房屋平面图》中，已经对该商品房的交 付的状况作出了详细的说明和描述，平面图中对商品房内部存在 的横梁均作了详细的标注，并在说明部分再次提醒原告，“1.机电 管线、设备安装以实际施工现状为准。……4.墙体结构以施工图 4为准。……6.本商铺层高5700，空调夹层上板面离地3600，高 度小于700的梁本图中不做示意。……9.该《房屋平面图》仅为 该房屋产权范围部分的平层结构示意，户型尺寸标识以实际交付 为准。”补充条款第一条第（三）款载明，“买受人已完全了解所 有房屋的面积及组成、单价、房屋结构、装饰、设备标准、房屋 平面图等信息，……本合同中的建筑层高为该房屋的设计标准层 高，在符合相关规范的前提下，该房屋局部高于或低于该层高， 出卖人不承担违约责任。”同时在补充条款第十一条，项目专用条 款（二）（1）条款中载明：“室内：天花顶根据规划审批可能设有 消防喷淋管、电器桥架和结构梁等。……房屋套内因结构设计的 需要，如框架柱、梁等可能对套内空间尺寸产生不利影响；”在项 目产品特别提示函也再次作出了提醒，若您购买的商品房为商铺， 请注意2.2，商铺的层高是标准层高，详见合同及其附图。室内 均设有消防栓及消防管线。被告在双方签订的合同中反复对涉案 商铺的内部结构进行了提示，原告也在上述所有合同约定的部分 进行签字和确认。三、双方没有任何关于涉案商品房如何使用的 约定。被告按照约定交付的房屋，合同的目的已经实现。原告所 述该商铺用于经营“缔美诗”，没有任何事实依据。本案中，原告 为沈佳波个人，签订的《商品房买卖合同》也是经过原告审查， 合同中没有任何关于该商铺交付后如何使用的约定。事实上，如 果原告在签订合同之前就计划将该商铺用于“缔美诗”经营，原 告完全应当在签订合同之前就按照“缔美诗”的用途对合同附图 5中载明的空间提出要求。但原告直到交付之前均以个人的身份与 被告签订合同。在被告反复多次向原告提示商铺具体的空间结构 的情况下，原告没有提出任何异议，足见原告在签订合同之时， 并没有将其用于“缔美诗”的用意。原告在诉状中所述的与事实 不符。四、原告起诉要求撤销合同，是没有事实和法律依据的。 根据《民通意见》第68条，一方当事人故意告知对方虚假情况， 或者故意隐瞒真实的情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示 的，可以认定为欺诈行为。原、被告在签订《商品房买卖合同》 中，从未约定买一层用两层的内容。补充条款第三条第一款也强 调确认“出卖人为本商品房所做的任何形式的广告宣传资料、售 楼处展示资料、样板景观、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解 均为要约邀请，该要约邀请的内容与本合同正文条款附件和补充 条款不一致的，均以本合同正文条款、不见和补充条款为准。…… 买受人对此已经予以知晓并同意。”纵观双方签订的合同及补充协 议，没有任何关于买受人购买涉案商铺后特定使用目的及如何分 层的约定。被告在合同中告知原告涉案商铺的具体情况，并反复 提醒，既没有虚假的陈述，更没有故意隐瞒不符合上述法律规定 的其他行为。对于原告在庭审过程中对请求权基础的释明，被告 认为一个法律关系只能适用一个请求权基础。原、被告在签订合 同过程中，被告已经充分地对涉案商铺的内部结构进行了足以引 起一般人注意的提示义务，无论是在合同的附图还是补充协议中， 以及专用条款均多次予以提醒，原告也签字确认。原告就涉案商 6铺在今年上半年以解除合同为由，向慈溪法院提起诉讼，当时原 告是自行撤诉，也就是说原告当时也是认为涉案商铺不符合退房 的条件。鉴于今年疫情已经过去，最近也有部分租户想租用涉案 商铺，被告也想帮助原告将该商铺出租，从而保障原告利益。 原告为证明诉称主张成立，向本院提交了以下证据： 1.《商品房买卖合同》、补充条款各1份，证明直到2018年 7月16日，被告才与原告签订《商品房买卖合同》，是在原告付 完钱3个月才签订合同，房屋层高5.7米，建筑面积97.94平方 米，套内面积73平方米的事实； 2.银行账户交易明细3份和增值税专用发票1份，证明原告 于2018年2月5日向被告支付定金20万元，于2018年3月16 日向被告付清全部房款，购房款在签订合同前四个月就已支付的 事实； 3.《租赁合同》1份和照片若干，证明原告购买涉案商铺时 为了经营“缔美诗”，因涉案商铺为预售房，原告于2018年10 月向被告承租了位于慈溪吾悦广场内四层4041号的商铺，租赁 面积（可用面积）为127.67平方米，用于经营“缔美诗”，打算 待涉案商铺交付后，再将这家“缔美诗”迁移到涉案商铺内； 4.与被告销售人员微信聊天记录和“买一层用两层”宣传照 片1张，证明被告在宣传涉案商铺时按“买一层用两层”之类的 表述，被告销售人员明知原告的购房目的，在销售时却向原告故 意隐瞒涉案商铺因存在净高不足无法装修成可正常使用的两层这 7一重大缺陷，在销售涉案商铺过程中对原告进行了欺诈的事实； 5.涉案商铺照片1张，证明涉案商铺上方顶部由5根梁，最 低处距地面仅4.35米，5根梁的存在导致涉案商铺的净高根本无 法装修成两层商铺，与被告销售时的宣传严重不符的事实； 6.商品房房屋结算清单、浙江省住宅专项维修资金专用收据、 付款回单、物业费发票及付款回单各1份，证明被告拟向原告交 付涉案商铺时，原告又向被告支付房款补差4228元、商铺专项 维修资金2452.50元，向被告的关联公司支付物业管理费 7.120.20元的事实。 被告吾悦公司未提交证据。 经质证，本院对原告提供的证据认证如下： 被告对证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议，本院予 以认定。被告对证据3中的租赁合同的真实性无异议，但认为该 合同签订的时间晚于商品房买卖合同，与原告购买商铺用于经营 “缔美诗”的主张缺乏关联性，对证据3中的照片的真实性、关 联性均不认可，本院认为，证据3仅能证明原告在购买涉案商铺 后，于2018年10月向被告租赁了慈溪吾悦广场内的商铺的事实， 在其租赁的商铺内有“缔美诗药妆”在营业，但不能证明原告为 经营“缔美诗”而购买涉案商铺的事实。被告对证据4的真实性 不认可，聊天记录形成于今年5月14日之后，在涉案商铺交付 之后，前一个原、被告之间的解除合同的诉讼尚在进行中，原告 与案外人的聊天记录缺乏客观性。被告对证据4中的照片的真实 8性有异议，认为照片体现不出照片形成的时间，与本案不具有关 联性。被告对原告证据4中的照片的真实性不认可，照片的形成 时间无法确认，该照片有可能是针对剩余房源销售时所挂，与原 告主张的事实没有关联性。本院认为，证据4中的聊天记录并不 能证明原、被告在订立《商品房买卖合同》时，原告购买涉案商 品房是需要把商品房分割成两层的事实，而根据原告陈述，其提 供的照片拍摄于2019年下半年，故该组证据不能证明原告主张 的被告在销售涉案商品房时存在向原告虚假陈述涉案商铺可以 “买一层用两层”，隐瞒涉案商铺存在净高不足无法装修成两层的 事实。被告对证据5的真实性无异议，但不认可其关联性，被告 已经在《补充协议》和合同附件中反复提醒原告涉案商铺的具体 情况。本院认为，证据5仅能反映涉案商铺的现状，与被告销售 商铺时是否存在虚假宣传不具有关联性，本院不予认定。被告对 证据6中的房屋结算清单、专项维修基金专用收据、付款回单、 物业费发票等的真实性无异议，认为物业专项维修基金及物业费 与被告无关。本院认为，被告是否需要返还原告购房款并赔偿原 告相关损失须以被告是否存在欺诈行为有关，根据对上述原告提 供的证据的认定，原告主张被告存在欺诈缺乏事实基础，故对证 据6不予认定。 根据本院认定的证据以及原、被告的庭审陈述，本院认定本 案事实如下： 2018年2月5日，原告沈佳波为购买被告吾悦公司开发的位 9于慈溪市浒山街道天香村悦华府31幢商品房向被告吾悦 公司支付定金20万元，于同年2月23日支付85万元，于同年3 月16日支付153.7934万元，共计258.7934万元。同年7月16 日，原、被告签订了合同编号为2018330282YS0087145的《商品 房买卖合同》，约定由原告购买上述商品房，房屋面积为建筑面积 97.94平方米，套内面积73.314平方米，房屋总价款为258.7934 万元，房屋交付时间为2019年9月30日前。该《商品房买卖合 同》的附件一房屋平面图第6条、第9条载明：“6.本商铺层高5 700，空调夹层上板面离地3600，高度小于700的梁本图中不做 示意。……9.该《房屋平面图》仅为该房屋产权范围部分的平层 结构示意，户型尺寸标识以实际交付为准”。合同还对买受人逾期 付款的违约责任等进行了约定。同日，原、被告还未涉案商铺签 订了补充条款，补充条款中载明“补充条款与正文条款不相一致 的，以补充条款为准”。补充条款第一条第（三）款载明，“买受 人已完全了解所有房屋的面积及组成、单价、房屋结构、装饰、 设备标准、房屋平面图等信息，……本合同中的建筑层高为该房 屋的设计标准层高，在符合相关规范的前提下，该房屋局部高于 或低于该层高，出卖人不承担违约责任。”补充条款第十一条项目 专用条款（二）（1）条款中载明：“室内：天花顶根据规划审批可 能设有消防喷淋管、电器桥架和结构梁等。……房屋套内因结构 设计的需要，如框架柱、梁等可能对套内空间尺寸产生不利影响；” 补充条款第三条第一款载明：“出卖人为本商品房所做的任何形式 10 的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、照片、沙盘等内 容及销售人员的讲解均为要约邀请，该要约邀请的内容与本合同 正文条款附件和补充条款不一致的，均以本合同正文条款、不见 和补充条款为准。……买受人对此已经予以知晓并同意。”补充协 议第10页载明“买受人对本合同所有条款已经阅悉，均无异议。 买受人签字后即视为对本合同（含补充条款）的法律关系条款、 权利义务条款和责任条款的法律含义和后果准确无误的理解；确 认本合同补充条款非格式条款；出卖人已对买受人进行了充分的 提示和说明。”2019年9月29日，经被告通知交付，原告向被告 补交了房屋4228元，向慈溪市住房和城乡建设局交纳了住宅专 项维修资金2452.5元，向吾悦管理公司支付企业管理服务、管 理费4120.20元。 另查明，原、被告于2018年11月30日签订《租赁合同》1 份，由原告向被告承租被告享有所有权或出租权的位于慈溪市新 城大道南路1449号的慈溪新城吾悦广场第四层编号为4041的商 铺。租赁商铺的面积为287.82平方米，套内面积127.67平方米， 租赁用途为经营品牌“缔美诗”。合同还对租金、租期等进行了约 定。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当 事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举 证证明责任的当事人承担不利后果。原告主张被告在销售涉案商 铺时使用“买一层用两层”的宣传广告误导被告，并隐瞒涉案商 11 铺存在净高不足、无法装修成正常使用的两层，使原告不能经营 “缔美诗”品牌的店铺，被告的行为构成欺诈，而原告提供的证 明被告在双方签订《商品房买卖合同》时进行了虚假宣传的照片 形成于双方签订《商品房买卖合同》之后，并不能证明被告在双 方订立合同时进行了虚假宣传。同时，原告提供的证据不足以证 明订立合同时被告知晓原告的购房目的和用途、被告刻意隐瞒涉 案商铺存在五道梁的事实，故原告主张被告在订立《商品房买卖 合同》时存在欺诈，要求撤销合同《商品房买卖合同》、返还购房 款并赔偿物业费损失、专项维修资金及相应的利息损失的诉讼请 求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。原告同时主张其 在购买涉案商铺时存在重大误解。另，商品房买卖系重大民事行 为，当事人在购买商品房时应当清楚其签订《商品房买卖合同》 的法律后果。原、被告订立的《商品房买卖合同》中已经对涉案 商铺的面积、结构、层高等进行了明确的约定，不存在导致被告 陷入对涉案商品房面积、结构等的错误认识的情形，故对原告因 存在重大误解要求撤销合同的主张亦不予采纳。据此，依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关 于适用的解释》第九十条之规定， 判决如下： 驳回原告沈佳波的诉讼请求。 案件受理费27590元，减半收取计13795元，由原告沈佳 波负担。 12 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交 上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市 中级人民法院。 审 判 员 房赤敏 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 胡斐斐 代书记员 杨梦洁