广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0605执异442号 异议人（案外人）：冼金杏，女，1969年9月24日出生，汉族，住广东省清新县。 异议人（案外人）：李汉强，男，1965年3月12日出生，汉族，住广东省清新县。 申请执行人：橡树联合3号资产管理有限公司（OCMUnited3Limited），住所地香港。 负责人：陈柏香。 委托代理人：刘惠宏，广东安华理达律师事务所律师。 委托代理人：蔡晓蓉，广东安华理达律师事务所律师。 被执行人：清远市韶星物业发展有限公司，住所地广东省清远市清城区。 法定代表人：陈鑑全。 被执行人：陈鑑全，男，1959年3月20日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。 本院在执行申请执行人橡树联合3号资产管理有限公司（OCMUnited3Limited）与被执行人佛山市安鸿贸易有限公司、清远市韶星物业发展有限公司、广宁县悦景实业发展有限公司、佛山市佛冷食品冷冻有限公司、英德市万昌房地产开发有限公司、广宁县汇融房地产发展有限公司、陈鑑全、王国新、欧晓宝、欧梓雄、黄丽梅金融借款合同纠纷一案【案号：（2019）粤0605执恢509号】过程中，案外人冼金杏、李汉强提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人冼金杏、李汉强称，请求法院解除对广东省清远清城区朝阳里新六幢首层37卡房产的查封措施，并停止执行拍卖。事实与理由：位于清远清城区朝阳里新六憧首层第**商铺是异议人于2007年3月8日以23万元的价格向韶星物业公司购买所得的财产,异议人与韶星物业公司签订了《认购商业铺面合同》，并于签订合同后支付了购买款20万元,余款3万元约定在办好契证时付清。韶星公司亦已在签订合同当日即将上述商铺交付给异议人使用，异议人接收后即对商铺进行了装修之后一直用作经营服装生意，至今已有十二年时间，这十二年时间该商铺一直由异议人占有、使用并进行收益。异议人也一直要求韶星公司办理契证手续，但韶星公司一直以与政府没有协调好为由拖延，并说所有商铺的产权还登记在公司的名下至今未分开，所以暂时不能办理。韶星公司亦将产权证交给异议人看过，异议人见到所有商铺的产权都登记在韶星公司的名下，故此就相信了韶星公司的说法，以为是其开发手续未完善所以暂时办不了契证。但商铺已一直由异议人在实际占有和使用并进行收益，从没有任何人对产权提出异议，异议人完全不知道上述申请执行人与被执行人之间存在金融借款合同纠纷，直至收到佛山市南海区人民法院作出的执行裁定等有关材料才知悉此事，而上述申请执行人与被执行人之间的纠纷是在2019年才由佛山市南海区人民法院作处理，至此异议人对商铺已实际占有使用了12年之久。尤其需要提醒的是该商铺在2014年在公证处作了夫妻财产公证确认的，并且在2017年异议人离婚时在清远清城区人民法院、清远中级人民法院夫妻财产分割时确认。综上所述，，位于清远清城区朝阳里新**首层第**商铺已由异议人实际合法取得并已实际占有使用和收益，只是暂时欠缺了形式上的办理契证手续，而暂时未能办到契证并非是异议人的过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据此规定，上述商铺已由异议人实际善意取得，属于异议人的合法财产，人民法院不应查封。尤其需要提醒注意的是：异议人购买上述商铺的时间是2007年3月8日，上述申请执行人与被执行人发生纠纷的时间是在2019年期间，也就是说，申请执行人与被执行人发生纠纷时，异议人已实际占有并使用商铺达12年时间之久，并经过公证处公证和法院裁判认同，如果人民法院强行处理，将会产生更多纠纷，造成更多混乱，产生更多极不稳定的社会效果。为此，异议人请求法院对此作出公平、公证的处理，支持异议人合法合理的请求，以维护异议人的合法权益。 申请执行人橡树联合3号资产管理有限公司（OCMUnited3Limited）答辩称，申请执行人橡树联合3号资产管理有限公司（英文名称：OCMUnited3Limited)申请执行佛山市安鸿贸易有限公司、清远韶星物业发展有限公司（下称“韶星公司”）、广宁县悦景实业发展有限公司、王国新、陈鑑全、欧晓宝、欧梓雄、佛山市佛冷食品冷冻有限公司、英德市万昌房地产开发有限公司、黄丽梅、广宁县汇融房地产发展有限公司金融借款合同纠纷一案正由法院受理执行【案号：（2019)粤0605执恢509号】。执行过程中，案外人冼金杏、李汉强就本案抵押物之一韶星公司名下位于清远清城区朝阳里新六幢首层37卡（权证号为：粤房地证字第C3797624号，下称“标的物”）的执行向贵院提出执行异议，认为该标的物属于其财产,要求解除对该标的物的查封措施，并停止执行拍卖。现申请执行人就该执行异议案作出以下答辩：首先，案外人提供的韶星公司与李汉强签署的《认购商业铺面合同》中所述的商铺并无对应的权证号，并不能与标的物相对应，且根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”，标的物对应权证上的权属人仍为韶星公司，案外人并非标的物的权属人，无权对标的物提出异议。其次，就算上述《认购商业铺面合同》中所述的商铺为标的物，但标的物的权属人仍为韶星公司，并未过户至案外人名下，该合同签署时间为2007年，至今已有十余年，而案外人提供的材料也只有付款收据，并没有其他任何转账凭据，在正常交易中大额交易若用现金也与常理不符，且案外人也并未提起过任何确权之诉，不足以确信其为真实交易。退一步讲，就算交易真实，但案外人也一直怠于行使自己的过户权利，致使标的物后面设立了抵押权，虽案外人提供了《承诺函》记载标的物未过户的原因，但该《承诺函》系其与陈鑑全签署的，并非韶星公司，就算陈鑑全系韶星公司的法定代表人，但其并无韶星公司的授权材料，无法代替韶星公司作出任何承诺，该《承诺函》并不能对应标的物不能过户的原因，所以就算《认购商业铺面合同》中所述的商铺为标的物，约定的交易也真实，但该标的物的权属人仍为韶星公司，是案外人自身的过错导致标的物一直未办理过户，且现案外人基于《认购商业铺面合同》只有债权，其应找合同的相对方承担责任，该责任不应由抵押权人承担。最后，标的物于2011年1月24日便已办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司南海狮山支行，后抵押权人将对应的债权几经转让至申请执行人处，贵院也于2019年5月7日作出（2019)粤0605执恢509号之一《执行裁定书》，变更橡树联合3号资产管理有限公司（英文名称：OCMUnited3Limited)为本案的申请执行人，至此，申请执行人也合法成为本案的抵押权人。虽《认购商业铺面合同》签署在先，但因为案外人的懈怠一直未办理过户，韶星公司在尚没有办理过户登记的标的物上设立担保物权并不为法律所禁止，且已经办理抵押登记手续，不动产的过户登记与抵押登记才是导致物权变动的物权行为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，申请执行人对标的物享有抵押权，且物权优先于债权，案外人基于《认购商业铺面合同》的权利相对人是韶星公司，而并非抵押权人。若其实际占有标的物，实属非法占有，抵押权人并未收到任何关于标的物转让的书面通知材料，案外人属无权占有，已严重损害了抵押权人的合法权益。综述，执行法官在执行过程中依法执行处置标的物合法合理，而案外人却因此提出异议，既耗费了一定的司法资源，也大大增加了申请执行人实现债权的时间，故为了维护申请执行人的合法权益，恳请法院驳回案外人冼金杏、李汉强的异议，并对标的物进行不带租约、清场处置。 被执行人清远韶星物业发展有限公司、陈鑑全没有答辩。 经审查查明，中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司从中国农业银行股份有限公司南海狮山支行处受让（2015）佛南法狮民二初字第145号民事判决确定的债权后，向本院申请执行。本院于2017年1月4日立案执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司与上列被执行人金融借款合同纠纷一案【案号：（2017）粤0605执191号】。经执行，本院于2018年1月17日裁定该案终结本次执行程序。2018年7月9日，申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司与橡树联合3号资产管理有限公司(OCMUnited3Limited)签订债权转让协议，约定将申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司对上列被执行人的债权转让予橡树联合3号资产管理有限公司(OCMUnited3Limited)。2019年2月2日，（2017）粤0605执191号案恢复执行，案号为（2019）粤0605执恢509号。2019年5月7日，本院作出（2019）粤0605执恢509号之一执行裁定书，裁定：变更橡树联合3号资产管理有限公司(OCMUnited3Limited)为本案申请执行人。2020年7月23日，本院作出（2019）粤0605执恢509号之二执行裁定书，裁定：拍卖（变卖）属被执行人清远韶星物业发展有限公司所有的……位;位于清远清城区朝阳里新**首层37-42卡权证号：粤房地证字第**]……。冼金杏、李汉强遂提出本案异议。 又查明，清远清城区朝阳里新六幢首层37-42卡登记的权利人为清远韶星物业发展有限公司，其抵押情况载明，抵押权人为中国农业银行股份有限公司南海狮山支行，抵押期限为2011年1月20日至2014年1月20日。其查封情况载明，由清远清城区人民法院于2018年8月8日首封。涉案物业于2011年1月24日办理抵押登记。2020年8月19日，清远清城区人民法院作出(2015)清城法执字第358号移送执行函载明，“佛山市南海区人民法院：……我院……依法查封了被执行人清远韶星物业发展有限公司位于…××××市清城区朝阳里新六幢首层37-42卡……共六处房产，鉴于你院（2019)粤0605执恢509号执行案件债权人对上述查封房产享有顺位在先的抵押权，现根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》之规定及你院的来函要求，将上述六处查封房产移送你院执行，对该财产的续封、解封和变价、分配等后续工作，交由你院办理，我院不再负责。……” 又查明，（2015）佛南法狮民二初字第145号民事判决载明，“原告：中国农业银行股份有限公司南海狮山支行，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇红星大道俊景花园****铺，组织机构代码：89377299-8。负责人：蔡一建，该行行长。”又载明，“……本院确认如下事实：……2011年1月20日，原告与被告韶星公司签订44100620110001040号《最高额抵押合同》，约定被告韶星公司为原告自2011年1月20日起至2014年1月19日止与被告安鸿公司办理各类业务所形成的债权提供抵押担保，担保的债权最高余额为20336.9万元，抵押物为被告韶星公司所有的位于清远市清城朝阳花××座首层××、××、××、××、××、××、××、××、××、清远市××朝阳花××座首层××、××、××、××、清远市××朝阳花××座××、清远市××朝阳花××座首层××、××、清远市××朝阳花××座首层××、清远市××朝阳里朝阳花××首层××、××、××、清远市××朝阳花××座××层、××层、清远市××朝阳花××座车库××层、清远市××朝阳花××座首层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、天面层、××市清城区朝阳里新六幢首层23卡二层、37—42卡（房地产权证号分别为：粤房地证字第××、28××16、25××99、Ｃ0××26、25××97、25××92、25××94、28××07、28××09、Ｃ0××64、Ｃ0××67、Ｃ0××63、Ｃ0××60、23××09号、粤房地权证清字第××、01××79号、粤房地证字第C0826021、C1238367、C1238366、C1238363、C4601385、C4601386号、粤房地权证清字第××、01××88、01××85、01××78、01××77、01××79、01××86、01××87、01××74、01××72、01××73、01××84、01××83、01××70、01××80、01××81、01××76号、粤房地证字第C3797626、C3797624号）的四十一宗房地产。合同签订后，双方办理了抵押登记。”又载明，“……判决如下：……四、被告佛山市安鸿贸易有限公司不能清偿上述债务时，原告有权对被告清远韶星物业发展有限公司所有的位于清远市清城朝阳花××座首层××、××、××、××、××、××、××、××、××、清远市××朝阳花××座首层××、××、××、××、清远市××朝阳花××座××、清远市××朝阳花××座首层××、××、清远市××朝阳花××座首层××、清远市××朝阳里朝阳花××首层××、××、××、清远市××朝阳花××座××层、××层、清远市××朝阳花××座车库××层、清远市××朝阳花××座首层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、天面层、××市清城区朝阳里新六幢首层23卡二层、37—42卡（房地产权证号分别为：粤房地证字第××、28××16、25××99、Ｃ0××26、25××97、25××92、25××94、28××07、28××09、Ｃ0××64、Ｃ0××67、Ｃ0××63、Ｃ0××60、23××09号、粤房地权证清字第××、01××79号、粤房地证字第C0826021、C1238367、C1238366、C1238363、C4601385、C4601386号、粤房地权证清字第××、01××88、01××85、01××78、01××77、01××79、01××86、01××87、01××74、01××72、01××73、01××84、01××83、01××70、01××80、01××81、01××76号、粤房地证字第C3797626、C3797624号）的四十一宗房地产在20336.9万元限额内以折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿；……”。（2015）佛南法狮民二初字第145号民事判决已经发生法律效力。 再查明，清远韶星物业发展有限公司于2006年3月15日购买坐落于清远清城区朝阳里新六幢首层37-42卡[产权证号：粤房地证字第：粤房地证字第**建筑面积200.21平方米。 异议人提供资料显示，清远韶星物业发展有限公司与李汉强于2007年3月8日签订《认购商业铺面合同》载明：“经双方协商，甲方同意将座落在清城区朝阳里城中路旧城改建朝阳花苑商业铺面第东6座号楼第37卡，面积为约26.95平方米售给乙方……”。清远韶星物业发展有限公司收款收据（2007年3月8日）载明：“今收到李汉强交来朝阳花苑东六座37卡铺购铺款……”。陈鑑全于2011年5月9日出具《承诺书》称，“……由于该商铺与其他商铺合并一齐，因分割有一定困难……” 本院认为，第一，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”的规定，本院实施执行行为时，涉案房产登记在被执行人清远韶星物业发展有限公司名下，在被执行人清远韶星物业发展有限公司不履行生效判决确定义务的情况下，本院对上述被执行人名下涉案房屋进行查封，于法有据。第二，2007年3月8日清远韶星物业发展有限公司与李汉强签订《认购商业铺面合同》、2007年3月8日清远韶星物业发展有限公司收款收据载明所买卖的标的物为清城区朝阳里城中路旧城改建朝阳花苑东六座37卡，双方未约定买卖前述卡铺的房地产权证号；而清远韶星物业发展有限公司于2006年3月15日购买坐落于清远清城区朝阳里新六幢首层37-42卡[产权证号：粤房地证字第C379762：粤房地证字第**物业发展有限公司与李汉强买卖铺位的时间，异议人亦自述“……韶星公司亦将产权证交给异议人看过，异议人见到所有商铺的产权都登记在韶星公司的名下……”审核过铺位的不动产登记，双方签订合同时却不按照不动产登记载明的坐落位置约定，不合常理。双方合同约定的铺位坐落与本院按照房产登记查封的“清远清城区朝阳里新六幢首层37-42卡”显著不同，无法确认其同一性。第三，就异议人主张所有权的朝阳花苑东六座37卡铺而言，异议人等双方未将交易铺位的产权证号写入合同，且只涉及面积为约26.95平方米的第37卡，该37卡铺位于哪一楼层亦未约定，而据陈鑑全所出具《承诺书》称，合同约定的商铺因与其他商铺合并一齐导致分割困难，也即双方约定的37卡铺位面积受到相邻铺位面积的制约，按照房地产登记规定不具备单独进行物权登记的条件。住房和城乡建设部《房屋登记办法》第十条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限，可以独立使用并且具有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单位进行登记；……”本案中，双方对已登记的成套房产物业内的部分未有明确物权登记的物业进行拆分买卖，即采取“先拆分买卖再补登记”的方式交易，这种交易方式可能因为不符合相关规定而无法变更登记，且双方当事人的合同约定不能起到变更物权登记的效力；而被本院查封的产权证号为粤房地证字第C3797624号的37-42卡位于首层，于物权法律意义上系不可分之整体，其总登记面积达200.21平方米，从不动产登记看，本院查封的新六幢首层37卡与相邻铺位混同且其所占面积没有确定的物权登记，在未经法定程序确定该37卡所处位置及实际面积前，不具备单独解封的条件。综上，异议人请求解除对广东省清远清城区朝阳里新六幢首层37卡房产的查封措施并停止执行拍卖，但异议人所提出异议的标的物无法与之相对应，就本案证据无法认定案外人系查封铺位的权利人。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定,裁定如下： 驳回异议人冼金杏、李汉强的异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为本裁定所涉及的原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与本裁定所涉及的原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张尚谦 审判员  敬志超 审判员  何 键 二〇二〇年十月十三日 书记员  郑妙霞