中华人民共和国江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5583号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘智君。委托诉讼代理人：葛秋阳，上海宇钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨冬，上海宇钧律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨怀安（YANGHUAIAN）。委托诉讼代理人：任黎平，江苏法德东恒(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伦，江苏法德东恒(苏州)律师事务所实习律师。上诉人刘智君因与被上诉人杨怀安房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初3269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘智君上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由杨怀安承担。事实和理由：一、本案关于合同解除事实的认定存在明显错误，杨怀安无权要求解除涉案合同。根据双方合同约定，2017年1月至3月的租金应于2016年12月31日前支付，一审认定刘智君于2017年2月6日向杨怀安支付了2017年1月至3月的租金，那么即使存在逾期，也仅仅是逾期了1个月零6天。一审判决认定逾期2个月以上明显错误，足以影响本案的判决结果，应予纠正。二、刘智君对房屋的修缮合理，且维修费用均已实际发生，杨怀安应当予以承担。虽然刘智君在一审中仅能提供部分短信通知作为证据，但事实上，从2016年底入住以来刘智君多次通过上门（双方均住在同一小区内，直线距离40米，上门面对面沟通较为便利）以及电话等方式要求杨怀安履行维修义务，所获得的答复均为“你自己修吧，费用从租金里扣除即可”。考虑到杨怀安是高龄老人(84岁)，联系维修事宜较为繁琐、辛劳，且有其上述答复，刘智君才放心找人维修房屋、更换废旧电器设施、设备。为双方对于房租及扣除维修款项的结算便利，刘智君又于2017年开始在数次应当支付房租时汇款1元，并注明“扣维修费”，可见双方就维修款在房租中扣除一定是事前沟通好的。杨怀安在时隔3年后以刘智君未支付房租等不实谎言为由要求解除合同，实属不诚信之举。2018年7月15日杨怀安通过书信方式要求刘智君以700万元的价格购买房屋，否则就要求刘智君搬离，其要求解除合同的根本原因是双方之间房屋买卖没有谈妥。杨怀安怠于行使追讨房租的权利足以导致刘智君产生错误的判断。但凡杨怀安之前对刘智君的扣除行为提出过异议，刘智君可通过先支付房租再进行索赔的方式主张自己的合法权益。杨怀安若是认为刘智君在房租中扣除维修款的行为系违约，就应当在刘智君第一次支付1元时就采取适当的措施表明自己的不同意见。刘智君不存在任何违约行为。一审法院在判决中也认可部分维修费用应当由杨怀安承担，又以刘智君违约为由判决解除合同，存在明显的逻辑错误。而至于维修费具体扣除数额存在的分歧，应当以是否影响刘智君居住为判定标准。刘智君在与杨怀安沟通无果后自行修复明显符合合同的约定。对于涉案房屋仍需继续修复的部分，杨怀安作为出租方，应当履行修缮义务。对于已产生的维修费用，均属于使出租房可居住之必要支出，且已实际发生，应由杨怀安承担。三、案涉租赁房屋明显存在缺陷，根据《房屋租赁合同》的约定，杨怀安应当向刘智君支付违约金。原审判决中，对于刘智君向杨怀安提出的房顶防水层老化导致餐厅、客厅漏水等的修复进行了认定。即从一方面认可租赁房屋存在明显缺陷。根据《房屋租赁合同》中第九条第2项合同的约定，杨怀安应当向刘智君按月租金的2倍支付违约金。四、本案存在明显的程序错误，在审理过程中审判长两次更换，且在判决书中载明的审判长却从未参与过本案审理，至少剥夺了刘智君在一审中申请回避等一系列的合法诉讼权利。杨怀安辩称，1.2017年2月6日刘智君转款1元前，杨怀安未收到任何关于维修的通知，刘智君也未就此举证，杨怀安就有权解除合同。更何况刘智君在承租期间有多次支付1元房屋的情况发生。刘智君称杨怀安默认其在租金中扣除维修款与事实不符。在发生多次逾期支付房屋情况后，杨怀安曾以上门书信和电话方式与其沟通，因没有结果才诉至法院要求解除合同。2.案涉房屋不存在明显缺陷的情况，杨怀安交付的房屋和相关附属设备均可正常使用。刘智君未就房屋存在明显缺陷充分举证。一审中对案涉房屋进行过现场勘查，未发现房屋存在明显缺陷的情况。请求驳回上诉，维持原判。杨怀安向一审法院起诉请求：1、判令解除房屋租赁合同，刘智君将涉案房屋返还杨怀安；2、判令刘智君补交拖欠的租金162000元(自2017年1月暂计算至合同解除之日，按照每月6000元租金计算)；3、判令刘智君将涉案房屋恢复原状，赔偿杨怀安违约金12000元；4、本案诉讼由刘智君承担。5、要求刘智君支付房屋占有使用费，按每月6000元计算，自合同解除之日起计算至刘智君实际返还房屋止。刘智君向一审法院提出反诉诉讼请求：1、判令杨怀安依法对昆山市花桥镇宝岛别墅K2号房屋进行修缮，使其达到能够正常居住使用的状态；2、判令杨怀安向刘智君支付违约金人民币12000元；3、判令杨怀安向刘智君支付维修房屋的费用7105元；4、本案诉讼费用由杨怀安承担。一审法院认定事实：杨怀安系昆山市花桥镇曹安经济开发区兆丰路宝岛别墅18幢（K2）所有权人，房屋面积231.7平方米。2016年9月，杨怀安（甲方）与刘智君（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方将昆山市花桥镇宝岛别墅K2租赁给乙方，面积261.7平方米，乙方向甲方承诺租赁作为商住宅使用，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。甲方于2016年9月10日前向乙方交付该房屋，租赁期自2016年9月30日至2026年9月30日。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前2个月向甲方提出续租书面请求，经甲方同意后重新签订租赁合同。房屋租金6000元/月，该房屋租金3年内不变。自第2019年起，双方可协商对租金调整，有关调整事宜，双方在补充条款中约定，不超过原租金5%内为限。乙方应于每月30日之前（每三个月）向甲方支付租金，逾期支付的，则乙方需支付违约金。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为6000元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款证明。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用由乙方承担，物业管理费等其他相关费用由甲方承担。合同第六条“房屋使用要求和维修责任”约定：“一、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，发现该房屋及其附属设施由损坏或故障时，应及时通知甲方维修；甲方应在街道通知后的3日内进行维修；逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担或乙方在房租支付时扣除；二、…；三、租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态”。合同第九条“解除本合同的条件”第（二）款约定“甲、乙双方同意，由下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失和违约金的差额部分…6、乙方逾期不支付租金累计超过2个月的…”。合同第十条“违约责任”约定“(一)该房屋交付时存在缺陷的，影响乙方正常使用的，甲方应自交付之日起的/日内进行修复、逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款。(二)因甲方未在该合同中告知乙方，该房屋出租前己抵押或产权转移己受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。(三)租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。…”。合同第三条租赁期限至“2026年9月26日”杨怀安陈述系刘智君篡改，但该处有杨怀安摁印。合同签订后，2016年9月12日，刘智君向杨怀安支付24000元，备注：“2016年10-12月三个月房租和房租押金一个月”。2017年2月6日，刘智君向杨怀安转账1元，备注：“17年1-3月房屋18000元，扣维修费还欠20500元”。2017年4月1日，刘智君向杨怀安转账1元，备注：“2017年4月-6月房屋租金，扣除维修费用”。2017年7月1日，刘智君向杨怀安转账1元，备注：“2017年7月-9月房屋租金，扣除维修费用”。2017年10月5日，刘智君向杨怀安转账1元，备注：“2017年10月-12月房屋租金，扣除维修费用”。2017年12月31日，刘智君向杨怀安转账18000元，备注：“2018年1-3月租金”。2018年4月2日，刘智君向杨怀安转账18000元，备注：“2018年4-6月租金，请修北西房空调”。2018年11月20日，刘智君向杨怀安转账1元，备注：“2018年7-9月租金，扣北西房空调更换等”。2018年10月20日，刘智君第二次向杨怀安转账，备注：“2018年10-12月房租，扣除维修换冰箱和洗衣机”。2018年10月20日，刘智君第三次向杨怀安转账18000元，备注：“2019年1-3月租金”。2019年3月31日，刘智君向杨怀安转账支付2019年4月至6月租金18000元。上述租期2016年10月至2019年6月刘智君共计向杨怀安支付租金90006元及保证金6000元。另查明，刘智君分别于2018年6月17日、7月18日向杨怀安发送短信，告知其餐厅客厅漏水、水管变形、二楼北东房间和洗衣间已坏等问题，要求修理及告知已更换空调等事宜。刘智君提供其与上海飞狐装饰设计有限公司签订的《房屋维修安装服务合同》，约定由上海飞狐装饰设计有限公司对涉案别墅室内（空调、电热水器、排风器、照明开关、电盒、上水排水）维修、安装等，施工自2016年11月1日始，价款暂定11万元。上海飞狐装饰设计有限公司分别于2019年2月28日、2019年5月5日开具增值税普通发票，证明刘智君为维修涉案房屋及更换设施设备，支付建筑维修费114099元。其中，2016年维修：卷帘门损坏修复3500元、4个抽水马桶损坏修复5000元、脱排油烟机更换2500元、煤气灶更换3000元、热水器更换和施工费23000元；2017年维修：六台空调修理及更换安装费24000元、坏门窗、坏玻璃修复9000元、灯、开关更换施工费6000元；2018-2019年维修：漏电更换洗衣机及冰箱2399+3700元、东南房阳台漏水修理8000元、一楼饭厅漏水维修20000元、西北房空调更换及安装费4000元。杨怀安陈述上述款项均系现金支付。再查明，刘智君于2019年2月28日收到本案起诉状副本等材料。杨怀安向一审法院出具情况说明，主张其于2016年11月以小区业主委员会主任的身份举报涉案房屋涉非法经营涉黄、2018年秋季以涉案房屋房东身份报警。一审法院于2019年10月28日下午分别于昆山市花桥派出所及曹安派出所调查，未查询到杨怀安的报警记录。一审法院认为，杨怀安、刘智君签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨怀安、刘智君于2016年9月签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限自2016年9月30日至2026年9月30日，虽杨怀安对该合同终止时间提出异议，但该终止时间手写部分有杨怀安本人摁印，故一审法院对该期间予以确认。根据合同约定，刘智君应于2016年12月31日前向杨怀安支付2017年1月至3月的租金。刘智君于2017年2月6日向杨怀安支付1元，并注明系2017年1月至3月的租金。刘智君并未提供证据证明在此之前就房屋是否存在需要修缮等问题向杨怀安作出通知，故杨怀安此时并不存在合同第六条第一项所述逾期不予维修的情形，刘智君据此自行扣除房租的行为没有事实依据，且其于2017年2月6日才支付租金的行为已经逾期2个月以上。依据合同第九条“乙方逾期不支付租金超过2个月的，甲方可以书面通知解除本合同，违反合同的一方，应向对方支付2倍租金作为违约金”的约定，杨怀安有权要求解除与刘智君签订的《房屋租赁合同》。关于合同解除的时间，刘智君于2019年2月28日收到杨怀安要求解除合同的起诉状副本等材料，故一审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年2月28日解除。刘智君辩称杨怀安对刘智君在起诉之前支付的租金未提出异议系对刘智君扣除房屋修缮费用的默认，一审法院认为，默认仅在法律有规定或当事人有约定的情形下才可以视为当事人的意思表示，本案中杨怀安对刘智君支付1元的行为未提出异议系其对自身权利的处分，不应推定为其对刘智君行为的认可。刘智君应向杨怀安支付2016年10月1日至2019年2月28日期间的租金174000元（6000元*29个月），刘智君至今仅支付租金90006元，故其应再向杨怀安支付83994元。合同解除后，刘智君应按合同约定向杨怀安返还房屋。刘智君未返还的，杨怀安有权按照合同约定的租金标准要求刘智君支付房屋占有使用费至实际返还之日止，故刘智君应按6000元/月标准向杨怀安支付自2019年3月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。因刘智君逾期支付房屋租金，杨怀安有权依据合同第九条约定要求刘智君支付12000元（6000元*2）违约金。关于刘智君反诉诉称因房屋需要修缮等问题通知杨怀安后，杨怀安未按合同约定履行义务，其自行修复所支付的费用问题，一审法院认为，杨怀安在合同履行期间，刘智君曾通过短信向杨怀安告知房屋需要修缮及设备需更换的问题如下：1、通知房顶防水层老化导致餐厅、客厅漏水问题；2、二楼北东房间空调和洗衣机更换。杨怀安对刘智君提出的上述问题未予处理，杨怀安代为修缮的合理费用，一审法院予以支持。根据案外人上海飞狐装饰设计有限公司提供的维修费用明细，上述两问题的费用共计34099元（6099元+20000元+8000元）。杨怀安经刘智君通知在约定期限内不履行维修义务虽已违约，但并不构成合同第九条约定的“致使不能实现租赁目的或危及乙方安全”的情形，故刘智君要求杨怀安支付违约金的主张一审法院不予支持。关于刘智君更换或报废其他空调等主张，刘智君并未提供充分证据予以证明，一审法院不予支持。刘智君自行更换其他电器、维修其他设施的费用并未事先通知杨怀安，该项主张没有事实和法律依据，一审法院亦不予支持。鉴于合同依法予以解除，对刘智君反诉要求杨怀安修缮房屋使其处于可以居住状态的诉讼请求一审法院予以驳回。上述刘智君应支付给杨怀安的租金83994元扣除刘智君应向杨怀安支付的维修费用34099元及杨怀安应返还的保证金6000元，故刘智君仍应向杨怀安支付43895元及违约金12000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,一审法院判决:一、杨怀安、刘智君于2016年9月签订的《房屋租赁合同》于2019年2月28日解除。二、刘智君于判决生效后十日内向杨怀安返还昆山市花桥镇曹安经济开发区兆丰路宝岛别墅18幢（K2）房屋并恢复原状。三、刘智君于判决生效后十日内支付杨怀安租金83994元。四、刘智君于判决生效后十日内支付杨怀安违约金12000元。五、杨怀安于判决生效后十日内支付刘智君维修费用34099元及返还保证金6000元。六、上述第三、四、五项相抵扣，刘智君于本判决生效后十日内支付杨怀安共计55895元。七、刘智君于本判决生效后十日内支付杨怀安房屋占有使用费（按照6000元/月的标准，自2019年3月1日计算至实际返还房屋之日止）。八、驳回刘智君的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费10880元，由刘智君负担。反诉案件受理费278元，减半收取139元，由杨怀安负担39元，由刘智君负担100元。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明，杨怀安于2018年7月15日写信给刘智君，其中称“两年前尊夫人光临寒舍洽商租借K2……她还表明，他日将买下K2，当时我出价人民币玖佰万元。现今房地产业趋于平稳，我愿削价为柒百万元优先出售给您。接信后请于两周内作出决择。徜若贵公司发展宏图大业，请于两个月内搬出。其经济结算、违约等诸多赔偿问题，将遵照租赁常规案例合理合法处理。”本院认为，杨怀安与刘智君签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。刘智君主张在房屋及设施无法正常使用后，其已口头通知杨怀安，杨怀安同意刘智君维修且未对杨怀安以维修费抵租金的行为提出异议，刘智君不构成违约。本院就此认为，《房屋租赁合同》约定，刘智君发现房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知杨怀安维修，杨怀安应在接到通知后的3日内进行维修，逾期不维修的，刘智君可代为维修，费用由杨怀安承担或刘智君在房屋支付时扣除。刘智君现仅提交证据证明其于2018年6、7月短信通知杨怀安房屋及设施存在问题，其认为因双方居住距离较近，其从在2016年起就以上门、电话等方式要求杨怀安履行维修义务没有直接证据证明。虽然杨怀安也没有提交证据证明其在当时对于刘智君未按约付房租提出异议，但是根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。因双方之间没有直接以维修费抵租金的约定或交易习惯，刘智君主张以杨怀安未提异议即沉默行为推定刘智君已将维修事项通知杨怀安且杨怀安同意以维修费抵租金依据不足。杨怀安2018年7月15日给刘智君的信件中有表示愿将房屋出售给刘智君，也同时提及经济结算、违约等赔偿问题按照租赁常规处理，不能证明杨怀安认可刘智君未构成违约甚至自认己方违约。因此合同约定的维修费从租金中扣除的条件不成立。至刘智君收到杨怀安要求解除合同的起诉状副本时，刘智君逾期支付租金已远超合同约定期限，一审法院判决合同解除并无不当。刘智君应向杨怀安支付欠付租金。但是杨怀安未对刘智君以维修费抵扣租金的行为及时提出异议，对刘智君构成一定误导，与刘智君后续持续进行维修与设备投入及未及时补交租金客观上最终导致合同解除有一定关联。基于刘智君实际投入了维修费、杨怀安对该费用发生及刘智君因此受到损失亦有一定责任，按照诚实信用原则及公平原则，本院对于杨怀安要求刘智君承担违约金的请求不再予以支持。刘智君主张杨怀安的房屋存在缺陷，应依据《房屋租赁合同》第九条第2项承担违约责任。《房屋租赁合同》第九条第2项约定，房屋存在缺陷、危及刘智君安全的，应按月租金2倍支付违约金。因房屋使用过程中难免发生漏水等一般损坏问题，合同中对于相关维修义务已作约定，上述第九条第2项约定的违约责任情形从文义理解并按照常理，应指房屋存在缺陷并危及刘智君安全的情况，由杨怀安支付违约金。刘智君并无证据证明涉案房屋存在危及刘智君安全的情形，一审法院未支持其违约金主张并无不当。关于一审程序问题，根据一审庭审笔录记载，一审中由审判长郑煦、人民陪审员范艳、高凌雁于2019年9月5日进行了最后一次开庭，开庭时宣布了合议庭成员变更情况，开庭时宣布的合议庭组成人员与一审判决书一致。刘智君主张判决书中载明的审判长未参与过本案审理没有依据。综上，刘智君的上诉请求部分成立，本院对杨怀安要求刘智君承担违约金的请求予以驳回；刘智君的其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初3269号民事判决第一、二、三、五、七、八项；二、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初3269号民事判决第四、六项；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10880元，由杨怀安负担1384元，刘智君负担9496元。一审反诉案件受理费139元，由杨怀安负担39元，刘智君负担100元。二审案件受理费10880元，由刘智君负担9496元，杨怀安负担1384元。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年十月三十日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。