广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0507民初918号原告（反诉被告）：汕头市龙湖区三和金属实业有限公司，住所地汕头市珠津工业区************。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：谢昭龙、郭媛媛，广东国源岭东律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东皇麦世家食品有限公司，住所地汕头市珠津工业区********。法定代表人：赖某1。委托诉讼代理人：信义、黄丹琪，广东粤威律师事务所律师。原告（反诉被告）汕头市龙湖区三和金属实业有限公司与被告（反诉原告）广东皇麦世家食品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢昭龙、郭媛媛以及被告的委托诉讼代理人信义、黄丹琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的《租赁合同》及相关补充协议，被告立即腾退交还原告位于汕头市珠津工业区********及延伸楼的租赁房产，并将被告工商登记经营场所迁出该租赁房产；二、判令被告立即付还结欠原告的租金、物业管理费和应负税费707,079.34元、暂计至2020年4月20日的违约金113,944.41元，及至被告实际腾退交还租赁房产并将工商登记经营场所迁出租赁房产之日止的场地占用费和逾期还款违约金(按照合同约定租金标准计付)。三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月9日，原、被告双方签订20180702号《租赁合同》，约定：原告将位于汕头市珠津工业区****7号1*及延伸楼房产及配套设施、设备租赁给被告使用，租赁期间6年，自2018年7月30日起至2024年7月29日止，具体起租日期以租赁物及附属设备设施全部移交被告进场装修的日期且剔除免费装修期（75天）后的日期为准，移交进场装修时，双方另行签订补充协议确定起租日期和顺延终止日期；租金以3年为一计算周期，自第2周期开始，每一周期租金递增10%，第一期月租金每平方米为18元，物业管理费为每月每平方米1.5元，以此类推直至合同期满；如被告逾期支付租金，则原告有权按月租金及物业管理费的0.5%每天加收违约金；租金按每2个月支付一次，被告应在每2个月的首月10日前交清租金及物业管理费，先付后用，租赁税费由被告负责；被告须在租赁物移交之日一次性向原告支付60万元作为本合同履约保证金，合同终止时如果被告仍未办理完成经营场所迁出工商登记或公司注销的工商登记手续的，则视为合同仍在履行，被告仍在使用该场所，原告有权继续按照租金标准向被告收取租金或者占用费，租金或者占用费收取至被告办妥以上手续为止，并不退还保证金。合同还约定如被告拖欠租金及应缴各项费用超过1个月，原告有权解除合同并对被告的损失不承担赔偿责任。2018年10月26日，原、被告双方就汕头市珠津工业区******1**产签订《补充协议》，明确该房产于2018年9月11日交付被告使用，自2018年11月26日起租。2019年1月15日，原、被告双方就汕头市珠津工业区******1*延伸楼签订《补充协议》，明确该房产于2019年1月12日交付被告使用，起租日期为2019年4月25日起至2024年*月29日止。2019年11月19日，原、被告双方签订《补充协议》，就延伸楼第一周期的月租金和物业费调整为合共每平方米14.5元。上述《补充协议》均约定协议未涉及事项均按20180702号《租赁合同》执行。合同签订后，原告依约将租赁房产交付给被告使用，但自2020年1月起，被告以受新型冠状病毒肺炎疫情影响为由要求原告减免租金和物业管理费，在原告明确答复其不同意减免并多次催促其依约缴交租金、物业管理费和应负税费情况下，被告仍拒不缴纳，至今已累计拖欠三期租金、物业管理费、应负税费合共707,079.34元。被告的上述行为已严重违反《租赁合同》及相关补充协议的约定，侵害原告的合法权益，严重影响原告的正常经营。根据《民事诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼，请依法判准原告诉求。被告答辩称：1.被告因不可抗力导致无法及时支付租金，依法不构成违约，原告请求解除租赁合同关系，没有事实和法律依据；2.被告实际拖欠原告2个月的租金和物业管理费即430,308.40元，原告请求的租金和物业管理费的金额不实；3.原告主张违约金依法不应予以支持。被告反诉请求：1.判决原告免除被告2020年1月26日至2020年4月25日期间的剩余未支付租金和物业管理费430,308.40元；2.判决原告承担反诉诉讼费用。事实与理由：2018年7月9日，原、被告双方签订20180702号《租赁合同》，约定：原告将位于汕头市珠津工业区****7号1*及延伸楼房产租赁给被告使用，租赁期间6年，自2018年7月30日起至2024年7月29日。其后，双方又分别于2018年10月26日、2019年1月15日、2019年11月19日签订了三份《补充协议书》，承租的房产期限、租金等条件作出了补充或变更约定。依据上述租赁合同及补充协议书，被告承租：1.原告位于汕头市珠津工业区****7号1**产，面积10083.13平方米，月租金每平方米18元，物业管理费每月每平方米1.5元，每期两个月租金和物业管理费为393,242元，租金按每两个月支付一次，交付时间为每月4日前，租期自2019年4月25日至2024年7月29日，被告已经支付了本项2019年1月25日之前的所有租金和物业管理费；2.原告位于汕头市珠津工业区****7号1*延伸楼，面积1452平方米，月租金和物业费调整为合共每平方米14.5元，每期两个月租金和物业管理费为42,108元，租金按每两个月支付一次，交付时间为每月4日前，租期自2019年4月25日至2024年7月29日，被告已经支付了本项2019年2月24日之前的所有租金和物业管理费。原、被告双方另行约定租金和物业管理费的支付方式，并约定被告每两个月需另行支付原告的发票税费40,074.90元。2020年1月24日，被告依约支付承租的1幢房产自2020年1月26日至2020年3月25日期间的部分租金201,662.60元，尚欠1幢房产租金191,579.40元。2020年1月，武汉出现了新冠肺炎疫情。被告是生产企业，受到疫情的影响，自2020年2月底起，外地员工无法正常返岗上班，生产车间基本处于停工状态，货物和原材料无法运输，销售全部暂停。直至2020年4月底，被告的生产经营才基本恢复正常。自2020年1月24日至2020年4月25日，被告尚欠原告租金及物业管理费430,308.40元。被告认为突发新冠肺炎疫情事件属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，被告作为生产性企业，人员需求、物资运输和供应销售都深受该事件的影响，为响应政府防治新冠疫情要求不得不停产停业，被告在2020年1月23日至4月30日期间基本没有收入，由于该不可抗力影响导致无法履行支付租金及物业管理费。依据公平原则，请求法院判决免除被告2020年1月23日至4月30日期间尚未支付的部分租金。原告针对被告的反诉答辩称：被告反诉请求以及事实与理由没有任何事实和法律依据，新冠疫情的发生是客观事实，但并非疫情的发生就可以构成任何一个企业作为不可抗力来免除其依法依约应当承担义务的理由。根据原告向法庭提供的证据材料可以印证，即使疫情期间，被告的生产经营都是正常的，被告自身开设的企业公众号上还体现其逆袭，取得了比平常更好的经营业绩。被告的反诉请求应依法予以驳回。被告拖欠的租金及物业管理费以及应当承担的税费共计510,458.30元，并非被告所称的430,308.40元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》结合当事人庭审陈述予以综合认定。根据双方提交的证据和质证情况以及双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2018年7月9日，原、被告双方签订20180702号《租赁合同》，约定：原告将位于汕头市珠津工业区****7号1*及延伸楼房产租赁给被告使用，租赁期间6年，自2018年7月30日起至2024年7月29日。其后，双方又分别于2018年10月26日、2019年1月15日、2019年11月19日签订了三份《补充协议书》，承租的房产期限、租金等条件作出了补充或变更约定。原、被告双方在上述租赁合同及补充协议书中约定：1.原告将位于汕头市珠津工业区****7号1**产租给被告使用，面积10083.13平方米，月租金每平方米18元，物业管理费每月每平方米1.5元，每期两个月租金和物业管理费为393,242元，租金按每两个月支付一次，租期自2018年11月26日至2024年11月25日；2.原告将位于汕头市珠津工业区****7号1*延伸楼租给被告使用，面积1452平方米，月租金和物业费调整为合共每平方米14.5元，每期两个月租金和物业管理费为42,108元，租金按每两个月支付一次，租期自2019年4月25日至2024年7月29日。如被告逾期支付租金，原告有权按月租金及物业管理费的0.5%每天加收违约金，被告拖欠租金及应缴各项费用超过1个月，原告有权解除合同。原、被告双方还对租金和物业管理费的支付方式进行了约定，并约定被告每两个月需另行支付原告开具发票的税费40,074.90元。2020年2月14日、2020年3月4日、2020年3月28日，被告以受新冠疫情影响分别致函原告，要求减免部分租金。原告分别于2020年2月24日、2020年3月9日回函明确载明，原告是民营企业，同样受到疫情影响，也并未享受到相应优惠政策，要求被告按合同约定付清应缴未缴租金及费用。被告支付了部分租金201,662.60元后，没有再支付尚欠的款项。原告于2020年4月14日向被告发送了《催款通知书》，该通知书载明根据合同的约定，被告应当在2020年2月4日前付清433,316.97元，在2020年3月5日前付清42,108元，在2020年4月4日前付清433,316.97元，被告只支付201,662.60元，尚欠原告租金、管理费及税费707,079.34元，并要求被告于收到通知书5天内还清结欠款项。2020年4月22日，原告向本院提起诉讼。原告起诉后，被告于2020年5月8日支付了部分款项191,579.40元，尚欠租金、管理费430,308.40元及两期税费80,149.80元，合计510,458.20元。2020年5月份之后的租金、管理费及税费被告均按合同约定进行了支付。另查明，汕头市粤东公证处于2020年5月25日出具了（2020）粤汕粤东第5418号公证书，公正的内容为被告于2020年2月19日在皇麦世家食品公众号发布了《营养“战疫”皇麦世家健康谷物代餐，逆势抢手》；被告2019年2月至4月的用电量为28820度、60540度、59220度，2020年2月至4月的用电量为31010度、54990度、63490度。本院认为，原告与被告签订《租赁合同》及《补充协议书》，是双方自愿协商签订的，内容不违反法律的规定，为合法有效的合同，双方应当按照合同的约定各自履行义务，原告已经将租赁的房产交付被告使用，被告应当按照合同约定按时交纳租金等费用。2020年1月开始，因发生了新冠疫情，全国各地大部分生产企业受到了不同程度的影响，在这期间，被告也以受疫情的影响多次致函原告请求减免部分租金，并非故意不缴纳租金等费用，且在恢复生产以后已经补缴纳了2020年4月份之前的部分租金，并按合同约定缴纳了5月份之后的租金及费用，明确要求继续履行合同，因此，原告请求解除合同腾退租赁房产的请求，本院不予支持，原告请求被告付还2020年2月至4月尚欠租金、管理费430,308.40元及两期税费80,149.80元，合计510458.20元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告拖欠原告的上述租金及费用本应当在2月至4月分别付还，被告没有按合同约定按时付还，已经构成违约，应当支付违约金，但双方合同中约定的违约金按日0.5%计算明显过高，应予以适当调减；同时，被告在疫情期间也积极致函原告申请减免租金，原告在不予减免租金的情况下，也应相应国家有关共同抗击新冠疫情精神的号召，适当延缓租金及费用的缴纳时间；原告作为民营企业，被告没有按时缴纳租金及费用也必然造成其资金占用等损失，综合考虑以上情况，原告请求被告支付的违约金，可从其起诉之日即2020年4月22日起按同期贷款市场报价利率计算。被告关于不用支付违约金的理由不充分，本院不予采纳。被告反诉请求原告免除其2020年1月26日至4月25日期间的租金和物业管理费，没有提交确因疫情或者政府及有关部分采取疫情防控措施影响导致合同不能履行的证据，也没有提交证据证明其受疫情影响的程度，相反，原告提交了被告在其公众号刊登的文章以及去年与今年同期被告的用电量的相关证据，该证据可证明被告受疫情影响不大，因此，被告的反诉请求证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东皇麦世家食品有限公司应于本判决发生法律效力之日偿还原告汕头市龙湖区三和金属实业有限公司尚欠租金和管理费430,308.40元及税费80,149.80元，并支付自2020年4月22日起至实际还清之日止按同期贷款市场报价利率计算的利息；二、驳回原告汕头市龙湖区三和金属实业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告广东皇麦世家食品有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12,010元，保全费4620元，合计16,630元（原告已预交），由原告负担1630元，由被告负担15,000元并应于本判决发生法律效力之日十日内直接向本院缴纳；本案反诉受理费6005元（被告已预交）由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判长  姚月英审判员  杨自强审判员  陈群儿二〇二〇年九月三十日书记员  丁 玲