安徽省潜山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0824民初1079号 原告（反诉被告）：潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心（原潜山县土地征收与补偿办公室），住所地安徽省潜山市梅城镇南岳路**，组织机构代码123408245942636328。 法定代理人：王国新，该中心主任。 委托诉讼代理人：林晶杰，该中心副主任。 委托诉讼代理人：葛满生，安徽安潜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谢品，男，1987年9月25日出生，汉族，个体工商户，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：江新树，安徽品仁律师事务所律师。 原告（反诉被告）潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心与被告（反诉原告）谢品房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心的委托诉讼代理人林晶杰、葛满生，被告（反诉原告）谢品及其委托诉讼代理人江新树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心向本院提出诉讼请求：1、判令谢品立即向潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心交还承租的租赁物；2、判令谢品立即向潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心支付自2019年2月11日起至交还租赁物之日止的房屋使用费（每月83965.44元）；3、判令谢品支付自2020年3月10日起至交还租赁物之日止使用承租房屋产生的电费；4、判令谢品承担违约金124899.8元；5、本案诉讼费用、评估费25000元由谢品承担。事实和理由：因实施旧城改造，2012年12月31日，潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心与潜山县新供销公司（雪湖饭店）签订《房地产收购协议》，收购潜山县新供销公司（雪湖饭店）所属的房地产。后，潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心与谢品多次签订《租赁协议》，约定谢品承租雪湖饭店部分房屋用于经营，每次租赁期限1年，前期租赁协议双方均已履行。2018年2月1日，双方再次签订《租赁协议》，约定谢品承租雪湖饭店南侧钢构建筑物（售楼部）及底层东侧九间、二楼两间，经营服饰与商品库存。租赁期限1年，自2018年2月11日起至2019年2月10日止，租金214000元，协议同时约定了水电费用的缴纳、租赁物的修缮和装饰、违约责任等条款。协议签订后，谢品使用租赁房屋经营，并支付了租赁期限内租金。2018年12月11日，潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心向谢品发出通知，明确告知“因政府规划需要，《租赁协议》到期后，租赁物不再对外出租”，同时要求谢品“务必于《协议》到期后，按协议约定腾空房屋，交还租赁物”。协议到期后，谢品未交还租赁物，仍继续在租赁物内经营。2020年1月9日，潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心再次发出通知，明确要求谢品在收到通知后30日内腾空房屋，交还租赁物，并结清2019年2月11日起至租赁物交还时止的租金，但谢品至今未交还租赁物，也未支付承租房屋使用费及用电费用。潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心为维护国有资产的合法权益，特具状起诉，请法院支持潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心的诉讼请求。 谢品辩称，1、潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心自2015年以来至今向谢品出租房屋是事实，在发生争议前，谢品按双方签订《租赁协议》约定全面履行租赁义务，不拖欠租金和相关费用。由于潜山市人民政府公告拆迁，潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心要求收回房屋，谢品要求给予一定补偿，潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心不顾谢品合理要求产生争议。潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心所出租的房屋未经建筑工程规划许可，属非法违章建筑。潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心违反国家法律规定将违法建筑物出租给谢品，与谢品签订租赁合同属无效合同。应依据《合同法》第五十八条规定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定处理。2、潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心主张要求谢品交还承租的租赁物，谢品对此无异议，同意退还租赁物给潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心。由于潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心出租房屋给谢品时，租赁房屋是大空间敞棚式钢结构，未做任何装修装饰。经潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心同意，谢品对租赁物投入资金达200多万元进行装修装饰后，才能做为经营房屋使用。潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心故意将违法建筑物出租给被告，在收回房屋时，应依法给予谢品装修经营经济损失赔偿。由于潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心明确表示不予装修经营经济损失赔偿条件下，谢品才未能退房，由此产生的一切责任应由潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心承担。3、潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心要求谢品按评估价格标准支付房屋占用使用费，没有合同约定和法律依据，应予以驳回。由于租赁合同无效，按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心与谢品签订《租赁协议》约定租金标准，此租金标准是双方协商一致达成的，双方应予执行。谢品同意按此约定标准向潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心交纳租金。按安徽省人民政府办公厅《关于应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业平担》12、减免中小微企业租金。对承租国有企业经营性用房或产权为行政事业性单位房产的中小微企业（含个体工商户），免收3个月（2020年2月稳健康发展的若干措施》（皖政办明电【2020】6号）。由于潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心于2020年7月开始对租赁物采取断电措施，直接影响谢品的正常经营使用，谢品有权要求停止支付房屋占用使用费。4、潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心诉求谢品支付自2020年3月10日起至交还租赁物之日止的电费，谢品对此无异议。在使用房屋期间内，谢品一直按照约定向潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心支付电费用，不存在拖欠。在2020年3月10日之前潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心向谢品收取电费，足以证明潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心同意谢品继续租赁使用房屋，谢品不存在违约占用租赁房屋的事实。由于潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心于2020年7月开始对租赁物采取停电措施，谢品不再向潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心支付电费。5、潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心依据租赁协议约定诉求谢品承担违约责任，由于《租赁协议》无效，违约责任约定对双方不产生法律效力，应依法予以驳回。潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心要求收回谢品租赁房屋，是潜山市于2019年10月发布征收公告，征收拆迁租赁房。潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心应按《房屋征收补偿办法》规定，给予谢品主张租赁房屋拆迁装修补偿。按规定谢品作为承租使用人，应获得征收补偿。潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心无视谢品合法的权益，对征收拆迁补偿不作任何说明，明显损害了谢品合法权益。综上所述，谢品同意按租赁协议约定租金标准支付租金和电费，但同时，由于潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心违法租赁行为，在收回租赁房屋时，潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心应依法给予被告赔偿装修、经营损失。 谢品向本院提出反诉请求：1、确认谢品与潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心之间形成租赁合同无效；2、请求依法判令潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心赔偿谢品装修损失（1374130元）；3、请求依法判令潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心赔偿谢品经营损失176721.6元；4、本案诉讼费、鉴定费由潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心承担。事实和理由：谢品自2015年以来，向潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心长期租赁位于潜山市雪湖饭店南侧钢构建筑物及底层东侧九间、二楼两间，经营服饰与商品库存。2020年1月9日，潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心要求返还交还租赁物，并结清2019年2月至今的租金，由谢品支付使用承租房屋产生的用电费用。可以说明双方之间是事实租赁合同关系。经谢品查询，潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心收购潜山县新供销有限责任公司的房产时发现，潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心出租给谢品的房产不在其中，谢品有理由认为潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心出租的房屋没有建设规划许可证明，属违章建筑，潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心的租赁行为不具有合法性。基于此因素，申请法院确认双方之间形成的租赁合同无效。由于潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心的租赁行为无效，即双方自租赁行为发生时，租赁合同对双方就不发生法律效力。谢品租赁潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心的房屋后，对房屋进行装修。由于潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心违反法律规定出租房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，谢品有权要求潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心承担租赁行为无效导致法律责任，即对谢品的装修损失进行赔偿。由于潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心的租赁行为无效，致使谢品无法享受本次房屋征收补偿中经营性房屋对承租人的补偿，由此造成承租人经营损失，应由潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心承担。综上所述，谢品同意按租赁合同约定租金标准承担支付租金的责任，但同时，在潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心要求收回租赁房屋时，谢品要求反诉被告承担反诉原告由此造成的装修、经营损失。恳请人民法院依法查明事实，予以公正判决。 潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心辩称，1、双方租赁协议开始的时间是2017年2月11日，签订了两份协议，第一份协议是2017年1月6日签订，租赁期限是1年，2017年2月11日到2018年2月10日。第二份租赁协议是2018年2月11日到2019年2月10日，至于谢品提出原先的租赁协议（葛小川），租赁协议是每年签订一次，到期时间是2019年2月10日。2、2018年12月11日，潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心向谢品发出通知，要求谢品在协议到期后腾空房屋并交付，2019年1月9日是第二次发出通知的时间。3、案涉租赁物土地使用权原属于雪湖饭店，后由政府收回，并由益兴集团建设。4、谢品与潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心之间签订的协议是有效的，案涉租赁物是合法建筑，土地使用权是归政府，益兴集团建设售楼部时，在棚户区改造范围内，无需办理建设工程规划许可证，因为租赁的售楼部综合改造项目规划范围内。5、案涉租赁物售楼部已经被政府在2014年12月份回购，归属于国有资产，成为国有资产之后不存在违法的问题。6、双方在2019年2月11日起不构成事实租赁关系，因为潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心已经在合同即将到期之前向谢品发出通知，明确告知协议到期后不再租赁，要求谢品腾空房屋交还租赁物。7、反诉人提出减免三个月的租金是在合法的租赁关系的前提下可以减免，本案涉及的不构成租赁关系，所以不适用省政府减免三个月的文件。8、谢品的装修损失，依据2018年2月1日租赁协议第五条规定，应当由谢品自行承担，所以相关的评估费用也应当由谢品自行承担；9、反诉人要求按照征收办法的规定，获得相应的补偿不能成立。案涉租赁物土地在2012年收回，房屋在2014年回购，不属于2019年市立医院二期棚改项目征收范围内，无法获得经营性补偿。 本院经审理认定事实如下：2011年5月27日，潜山市人民政府（原潜山县人民政府，甲方）与江苏益兴集团有限公司就潜山市桃园南路棚户区综合改造项目签订《合作协议书》，由江苏益兴集团有限公司对潜山市桃园南路棚户区综合改造项目开发建设，开发建设的土地为国有土地，用地面积4590.46平方米，建筑面积990平方米。2014年12月30日，潜山市人民政府与江苏益兴集团有限公司签订项目终止合作结算清单。2014年12月31日，潜山市人民政府与江苏益兴集团有限公司签订终止潜山市桃园南路棚户区综合改造项目合作。2015年1月10日，潜山市人民政府作出决议将区域内有关的资产进行收购。2015年1月29日，潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心（原潜山县土地征收与补偿办公室，甲方）与潜山县新供销有限责任公司（乙方）及潜山县土地收储中心（丙方）签订《补充协议》，甲乙双方于2012年12月31日签订的《房地产收购协议》甲方收购乙方雪湖饭店房地产，收购总补偿费为2626.9381万元，主要约定丙方在2015年1月底以前付给乙方700万元，乙方同时将雪湖饭店房地产权证书交给丙方，雪湖饭店房地产由丙方负责收储，具体工作由甲方负责实施等。2017年1月6日，潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心与谢品就谢品承租位于雪湖饭店南侧钢构建筑物（售楼部）签订《租赁协议》，租赁期限自2017年2月11日起至2018年2月10日止，租金20万元，2017年1月17日前一次性付清；房屋修缮及水电费由谢品负责；违约方支付另一方违约金50000元；因不可抗力愿意导致承租建筑物损毁或者造成谢品损失的，双方互不承担责任；因市政建设需要拆除、改造、处置租赁的建筑物，双方互不承担责任；协议还约定了其他事项。2018年2月1日，双方再次签订《租赁协议》，约定谢品承租雪湖饭店南侧钢构建筑物（售楼部）及底层东侧九间、二楼两间，经营服饰与商品库存；租赁期限1年，自2018年2月11日起至2019年2月10日止，租金214000元，协议同时约定了水电费用的缴纳、租赁物的修缮和装饰、违约责任等条款。协议签订后，谢品使用租赁房屋经营，并支付了租赁期限内租金。2018年12月11日，潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心向谢品发出通知，告知谢品“因政府规划需要，《租赁协议》到期后，租赁物不再对外出租”，同时要求谢品务必于《协议》到期后，按协议约定腾空房屋，交还租赁物。协议到期后，谢品未交还租赁物，仍继续在租赁物内经营。2020年1月9日，潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心再次向谢品发出通知，明确要求谢品在收到通知后30日内腾空房屋，交还租赁物，并结清2019年2月11日起至租赁物交还时止的租金。但谢品至今未交还租赁物，也未支付承租房屋使用费及用电费用。 本案诉讼中，潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心申请对谢品承租的位于安徽省潜山市梅城镇雪湖饭店南侧钢构建筑物（售楼部）及底层东侧九间、二楼两间房屋2019年2月11日起至2020年2月10日、2020年2月11日起至2020年5月30日占有使用费市场价值进行评估，本院依法指定安徽中恒房地产土地资产评估有限公司进行评估，2020年8月17日，安徽中恒房地产土地资产评估有限公司作出评估报告，估价结果为：1312380元（共计15.63个月，平均83965.45元/月）。潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心支付评估费25000元。 本案诉讼中，谢品申请对谢品承租的位于安徽省潜山市梅城镇雪湖饭店南侧钢构建筑物（售楼部）及底层东侧九间、二楼两间房屋装修价格价值进行评估，本院依法指定安徽中恒房地产土地资产评估有限公司进行评估，2020年8月27日，安徽中恒房地产土地资产评估有限公司作出评估报告，估价结果为：1374130元。谢品支付评估费20615元。 本院认为，本案争议焦点是潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心与谢品之间的租赁合同是否合法有效。本案讼争出租房屋已收归国家所有，由潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心代表国家进行管理、使用，本案讼争的租赁合同部分合法有效。谢品在租赁合同到期并收到潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心返还房屋的通知后，其仍占有使用承租房屋没有任何法律依据和事实根据，属于非法占有使用承租房屋，损害了国家公共利益，谢品应按照评估价格支付非法占用期间的房屋租金并返还房屋，亦应承担支付电费及违约金的违约责任。故潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心要求判令谢品立即向其交还承租的租赁物［安徽省潜山市梅城镇雪湖饭店南侧钢构建筑物（售楼部）及底层东侧九间、二楼两间房屋］、支付自2019年2月11日起至交还租赁物之日止的房屋使用费（83965.44元/月）、支付自2020年3月10日起至交还租赁物之日止使用承租房屋产生的电费、支付违约金124899.8元的诉讼请求，本院予以支持。谢品非法占有本案讼争的房屋，双方签订的租赁合同也明确约定：“房屋修缮及水电费由谢品负责；因不可抗力愿意导致承租建筑物损毁或者造成谢品损失的，双方互不承担责任；因市政建设需要拆除、改造、处置租赁的建筑物，双方互不承担责任”，现本案讼争房屋是因政府征收而被收回，属于不可抗力，故谢品提出的各项反诉诉讼请求，均无充分的事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）谢品于本判决生效之日起立即腾空位于安徽省潜山市梅城镇雪湖饭店南侧钢构建筑物（售楼部）及底层东侧九间、二楼两间房屋并交付原告（反诉被告）潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心； 二、被告（反诉原告）谢品于本判决生效之日起十日支付原告（反诉被告）潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心自2019年2月11日起至交还租赁物（第一项中的租赁物）之日止的房屋使用费按83965.44元/月计算； 三、被告（反诉原告）谢品于本判决生效之日起十日支付原告（反诉被告）潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心支付自2020年3月10日起至交还租赁物（第一项中的租赁物）之日止使用承租房屋产生的电费（具体数额以电费发票为准）； 四、被告（反诉原告）谢品于本判决生效之日起十日支付原告（反诉被告）潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心支付违约金124899.8元； 五、驳回被告（反诉原告）谢品的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费20507元，减半收取10253.50元，评估费25000元，共计35253.50元，由被告（反诉原告）谢品负担；反诉案件受理费18758元，减半收取9379元，评估费20615元，共计29994元，由被告（反诉原告）谢品负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  徐为民 二〇二〇年十月二十六日 法官助理张庆国 书记员潘峥 附：本案适用的相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 履行义务告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2、将被执行人纳入失信人员名单； 3、对被执行人限制高消费、限制出境； 4、采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5、情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。