江西省樟树市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0982民初2050号 原告：杨旭成，男，1961年9月出生，汉族，樟树市人，住樟树市。 委托诉讼代理人：徐燕峰，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。 被告：杨志勇，男，1972年10月出生，汉族，樟树市人，现住樟树市。 被告：聂建琴，女，1974年2月出生，汉族，樟树市人，现住樟树市。 上列二被告共同委托诉讼代理人：聂小勇，江西药都律师事务所律师。 上列二被告共同委托诉讼代理人：杨志兵（系被告杨志勇弟弟），男，1978年11月22日出生，汉族，樟树市人，住樟树市小溪路**。 第三人：聂雪林，男，1976年8月出生，汉族，樟树市人，现住樟树市。 委托诉讼代理人：杨迎，江西药都律师事务所律师。 原告杨旭成（下称原告）与被告杨志勇、聂建琴、第三人聂雪林债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨旭成及其委托诉讼代理人徐燕峰、被告杨志勇、聂建琴的共同委托诉讼代理人聂小勇、杨志兵、第三人聂雪林及其委托诉讼代理人杨迎均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨旭成向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令撤销两被告杨志勇、聂建琴与第三人聂雪林于2019年11月11日签订的**室的不动产买卖合同；2、请求法院判令第三人聂雪林向两被告杨志勇、聂建琴返还**室房屋所有权，将房屋过户到两被告名下；3、本案诉讼费和律师代理费、差旅费等必要费用全部由两被告和第三人承担。 事实和理由：原告于2012年5月7日和6月3日分别向被告杨志勇出借人民币100万元和50万元，合计150万元，用于被告杨志勇在广东河源经商所需。同时杨志勇出具借条两张，承诺按月利率2%支付利息，利息按季度支付。之后，被告杨志勇按约定向原告每季度支付利息9万元至2016年2月6日。但自2016年8月6日起，被告杨志勇由于资金紧张一直未按约定足额支付利息，也未归还本金。2019年11月11日，原告起诉至樟树法院，要求被告杨志勇还本付息。樟树法院于2020年3月17日作出判决：被告杨志勇应向原告杨旭成清偿借款本金150万元及利息73万元，并承担自2019年12月6日起以借款本金150万元为基数，按月利率2%计算至借款实际清偿之日止的利息。一审判决作出后，被告杨志勇不服，向宜春中院提出上诉，后经法院调解，双方达成调解协议：杨志勇应向杨旭成清偿借款本金150万元及利息713820元，并承担自2019年12月6日起以借款本金150万元为基数、按月利率2%计算至借款实际清偿之日止的利息。该调解书已于2020年5月16日生效，但被告杨志勇一直未履行调解书约定的还本付息的义务。原告本希望被告杨志勇能主动清偿债务，于2019年10月26日向被告杨志勇发送短信，督促被告还款，并称再不还款将启动法律程序。而被告杨志勇收到原告短信后，不但没有还款，反而于2019年11月11日将其位**室、建筑面积199.76平方米的房子以明显不合理低价50万元转让给第三人聂雪林（被告杨志勇的妻舅），被告逃避债务的主观意图明显，第三人聂雪林是否实际支付50万元房款存疑。两被告与第三人的这一不正常的交易行为严重损害了原告的合法债权。被告杨志勇负有巨额债务（到目前已达240万元）在先，以明显不合理的低价转让房屋在后，导致被告杨志勇的责任财产严重不足，严重损害了原告杨旭成的合法债权，并且第三人聂雪林与两被告身份关系密切，明知房屋买卖的目的。依据《合同法》第74条、《司法解释（一）》第23条以及《民事诉讼法》的相关规定，特向法院起诉，请支持原告诉求。 被告杨志勇、聂建琴辩称，1、原告诉称答辩人以明显不合理低价50万元将案涉房屋转让给第三人不是事实。答辩人与第三人就案涉房屋的实际成交价是110万元，并非原告所称的50万元。原告提供的《房屋买卖合同》载明的50万元交易价是双方按照中介安排为避税而约定并提交给登记部门的，并非真实的交易价格。答辩人与第三人另行签订了真实交易的《房屋买卖合同》，实际成交价为110万元，其中40万元以答辩人向第三人的借款充抵，另在购房合同签订当天第三人一次性支付了答辩人70万元购房款。根据税务部门认定，案涉房屋交易时的计税基准评估价为4369元/平方米，故案涉房屋交易指导价为87万元左右，第三人也是以该价格缴纳税费，并非以提供给登记部门合同约定的50万元计税。因此，所谓答辩人以50万元转让案涉房屋不是事实，本案不存在以明显不合理的低价转让财产的情形；2、第三人对答辩人与原告存在民间借贷纠纷并不知情。答辩人杨志勇收到原告诉讼材料是在2019年11月27日之后，即第三人于2019年11月11日购买案涉房屋时，答辩人杨志勇都尚未收到诉讼材料，第三人更不可能知情。第三人与答辩人虽有亲属关系，但不能据此推论第三人对答辩人与原告存在民间借贷关系必然知情。答辩人之所以出卖案涉房屋，目的也是偿还债务，实际上答辩人收到第三人支付的购房款当日便全部用于偿还银行贷款；3、案涉房屋转让未对原告债权造成损害。原告债权已申请樟树市人民法院强制执行，法院也已查封、冻结答辩人在广东省河源市两套房产，其中一套为住宅，建筑面积149.46平方米，另外一套为商业营业用房，建筑面积为417.59平方米。该两套房产法院均已委托评估机构进行评估准备拍卖，评估价值分别为748496元、3133595元，合计3882091元。而2017年答辩人到银行贷款办理抵押时仅商业性用房的评估价就为416万余元，故实际拍卖价可能远远高于法院委托评估机构的评估价格。两套房产抵押担保的债权为280万元，且答辩人已偿还了部分，上述两套房产可能足以偿还原告债权。因此案涉房屋买卖并未损害原告的债权。《合同法》第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。综上所述，答辩人以合理价格转让案涉房屋，未对原告造成损害，原告诉请没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告全部诉讼请求。 第三人聂雪林辩称，原告要求撤销答辩人与杨志勇、聂建琴签订的案涉房屋的买卖合同，并将该房屋过户至杨志勇、聂建琴名下的诉讼请求，没有事实和法律依据，不能成立。理由与被告答辩意见一致，请法院驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审时组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 一、原告提交被告杨志勇、聂建琴与第三人聂雪林于2019年11月11日签订的不动产买卖合同1份，拟证明两被告以明显不合理的低价（50万元）转让财产，损害原告债权。被告对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为案涉房屋的交易价格并非50万元，而是110万元。合同上载明的50万元是在中介处写的，目的是为了避税。第三人对该证据的质证意见与被告一致。 本院认为，根据被告提交的证据以及证人证言，案涉房屋实际交易价格不是50万元，故对该份证据的真实性予以确认，对证明目的不予认定。 二、原告提交房产信息网（安居客）显示的樟树市**页，拟证明樟树市五洲花园房屋单价在七、八千元左右，两被告却将房屋以2500元/平方米的明显不合理低价转让给第三人，损害原告的合法债权。被告对该组证据的三性及证明目的均提出异议，认为不能确定其真实性，与本案也没有关联，且房屋的价格不仅取决于小区位置，还受楼层、结构等因素影响，挂牌价格也不等同于实际交易价格，没有可比性。第三人对该证据的质证意见与被告一致。 本院认为，原告提供的该组证据来源于网络，信息内容的真实性无法确定，不能达到其证明目的，故本院对该组证据不予认定。 三、原告提交樟树市人民法院协助执行通知书（回执）1份，不动产档案查阅答复书2份，拟证明被告杨志勇在广东河源市有两套房子，但都已经抵押给银行，不动产证号0100011553的房子为中国邮政储蓄银行河源市城区支行的250万元主债权提供抵押，不动产证号（河房）80875的房子为东源农商银行半江支行的30万元主债权提供抵押，均为首次抵押，原告目前无法申请法院执行上述两套房子实现自身债权。被告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该组证据不能证明该两处房产扣除抵押债权后没有余值，恰恰能证明被告杨志勇有可供执行的其他财产，因为该两处房产的实际价值远远超过贷款余额。第三人对该证据的质证意见与被告一致。 本院认为，被告及第三人对该组证据的真实性无异议，本院予以确认。但该组证据并不能清楚说明原告为何不能通过法院申请执行上述两套房产实现自身债权的原因，故对其证明目的不予认定。 四、原告提交房地产估价报告两份，拟证明被告杨志勇在广东河源市两套房子评估总价分别为3133595元和748496元，扣除相应的抵押给银行的主债权250万元和30万元（不含银行利息），这两套房子的残值顶多为108万元，而截止到庭审之日，被告所欠原告债务高达245万元。被告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为：1、评估的两套房产抵押贷款的金额虽然是280万元，但现在的贷款余额并没有这么多，因为已经偿还了一部分本金；2、评估价格远远高于实际所欠贷款余额；3、评估价格不等于实际交易价格，在拍卖过程中，实际成交价往往会高于评估价；4、该证据也证明法院正在对该两处房产进行拍卖，而不是原告所说的无法通过法院申请执行。第三人的质证意见与被告一致。 本院认为，被告及第三人对该组证据的真实性无异议，本院予以确认。但评估价格并不等同于实际成交价格，该组证据不能达到原告的证明目的，故对其证明目的不予认定。 五、原告提交原告发给被告杨志勇的短信记录，拟证明原告在起诉之前已经将这次起诉意见告知了被告。被告对该组证据的三性及证明目的均有异议，认为：1、该短信不足以证明是原、被告之间的短信联系；2、该内容也不能证明原告所称的到法院起诉；3、是否到法院起诉应当以法院的应诉通知、传票等材料为准；4、被告转让案涉房屋时并未知晓也未收到原告向法院起诉的材料，所以被告转让案涉房屋与原告的诉讼并没有任何联系。第三人的质证意见与原告一致，并表示对原、被告之间存在民间借贷纠纷并不知情。 本院认为，因被告及第三人对该组证据的三性均提出异议，原告也未提供其他证据证明该组证据真实合法有效，故本院对该组证据不予认定。 六、原告提交樟树市人民法院执行局开具的证明一份，拟证明法院执行部门目前掌握的被告财产远不足履行原告的债务。被告对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为案涉查封拍卖的房产仅仅处在评估阶段尚未拍卖，具体的拍卖成交价格尚未确定，现在不能得出被告的财产远不足履行债务的结论，所以该证明关于被告的财产远不足履行债务的结论的判断目前尚不成立。第三人的质证意见与被告一致。 本院认为，被告的质证主张成立，本院予以采信，故对该组证据的证明目的不予认定。 七、被告提交《房屋买卖合同》一份，拟证明2019年11月11日被告与第三人签订了《房屋买卖合同》一份，约定案涉房屋的成交价为人民币110万元，付款方式为被告2018年向第三人借款40万元抵付第三人购房款，剩余房款70万元在合同签订之日起3日内付清。原告对该组证据的真实性、合法性均有异议，认为：被告聂建琴与第三人聂雪林是姐弟关系，如此关系决定了双方很容易形成恶意串通，且原告从房管部门得到合同与该份合同不一样，另外该合同载明所谓的110万元的购房款，40万元是债权抵扣购房款，缺乏事实依据。双方恶意串通，有逃避税收之嫌，对证明目的也有异议。第三人对该组证据无异议。 本院认为，被告与第三人之间的特殊关系并不必然导致恶意串通，原告的主张不能成立。综合本案其他证据以及证人证言，本院对该组证据的证明目的予以认定。 八、被告提交聂建琴工商银行明细清单、杨志勇广发银行交易明细各一份，拟证明被告聂建琴于2018年10月22日收到第三人聂雪林转款20万元，同年11月12日聂建琴将其中19万元转给杨志勇，2018年12月3日收到第三人转款20万元，同日将20万元转至杨志勇账户，即两被告共同向第三人借款40万元。原告对该组证据的真实性有异议，认为银行流水没有加盖红章，对证明目的也有异议，认为仅仅凭借银行流水并不足以认定双方存在40万元的债权债务关系，对这两笔金额的性质和用途不明，无法断定是第三人借给两被告的钱还是第三人偿还给被告的钱。第三人对该组证据无异议。 本院认为，被告提交的该组证据有银行公章，可以确认其真实性。该组证据之间也能够相互对应，原告也未提供相反的证据证明自己的质证意见成立，综合本案其他证据，本院对该组证据的效力予以认定。 九、被告提交杨志勇樟树农商行交易明细一份，拟证明2019年11月11日杨志勇收到第三人支付的70万元购房款，同日便全部用于偿还贷款，共偿还贷款本息703491.26元。原告对该组证据的真实性有异议，认为不是原件。对证明目的也有异议，认为从银行流水来看，第三人转了70万元给被告，但不能证明该笔款项的性质。第三人对该组证据无异议。 本院认为，该份银行交易明细有银行公章，与被告的待证事实也一致，综合本案其他证据及证人证言，本院对该组证据的效力予以认定。 十、被告提交樟树市税务局出具的案涉房屋基准价评估表一份，拟证明：1、案涉房屋交易时的计税基准评估价为4369元/平方米，该房屋交易指导价格为87万元左右，交易税费也是以该价格计算，并非以提供给登记部门合同约定的50万元计税；2、被告与第三人的房屋实际交易价格符合市场行情，并非明显不合理低价。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为：1、该份证据仅仅是税务部门征收契税所依据的价格，跟市场成交价是有区别的。案涉房屋是学区房，又是黄金楼层，按市场行情价格应在150万元左右，并不能以税务部门出具的计税评估价来证明两被告与第三人的交易价格没有明显低价；2、被告认为是以基准价格来纳税而不是以50万元的合同来计税，这与被告主张的110万元实际成交价是前后矛盾的，如果实际成交价格是110万元，计税价格也应该是110万元，而不是所谓的基准价。第三人对该组证据无异议。 本院认为，税务部门的计税价格是根据一定时期内交易房屋的地段、类型、面积、楼层、结构等信息结合市场交易行情对房屋交易价格所作出的综合判断，具有一定的参考价值，故本院对该组证据的效力予以认定。 十一、被告提交中国邮政储蓄银行贷款借据信息表，拟证明2019年1月21日杨志勇所借中国邮政储蓄银行河源市城区支行贷款250万元，截止2020年7月27日已偿还本息2013938.17元。原告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为：1、从该表数据来看，剩余本金有185万余元，利息35000余元，并不能有效证明被告杨志勇还了200多万元；2、执行法官曾向该银行打电话询问，对方答复是被告尚欠200多万元而不是还了200多万元。第三人对该组证据无异议。 本院认为，原告质证意见成立，本院予以采信。从该表来看，贷款结清金额2013938.17元是指被告还需归还这么多钱，而不是已经归还这么多钱，故对该组证据的证明目的不予认定。 十二、被告提交房地产抵押估价报告一份，拟证明2017年被告曾委托河源新纪元房地产评估有限公司对明珠花园E404号商业营业用途房屋进行抵押估价，根据估价报告，当时仅该套房屋的市场价值就高达4169908元，故法院决定拍卖的被告两套房屋的实际成交价还可能远远高于司法评估价，更足以清偿原告债权。原告对该组证据的真实性提出异议，认为最后一张评估表没有盖章，且该份评估报告系被告单方委托，基于商业利益考虑，评估公司有可能根据客房需要过高评估，故内容难免有失公允。第三人对该组证据无异议。 本院认为，估价报告并不等同于实际成交价，故对该组证据的证明目的不予认定。 十三、第三人提交工商银行历史明细清单一份，拟证明第三人聂雪林分别于2018年10月22日、12月3日向聂建琴各转款20万元，即聂雪林对被告享有40万元债权。原告对该组证据的真实性和证明目的提出异议，认为仅凭这两笔流水不足于达到第三人的证明目的。被告对该组证据无异议。 本院认为，该组证据盖有银行公章，且与被告之前提供的银行流水能够相互印证，综合本案其他证据，本院对该组证据予以认定。 十四、第三人提交借条、邓玉清身份证、营业执照、邓玉清建设银行交易明细、第三人聂雪林樟树农商银行交易明细、邓玉清樟树农商银行交易明细各一份，拟证明：1、2019年11月11日第三人聂雪林夫妇因购买案涉房屋，向樟树市易家房产置业中介服务部经营者邓玉清借款人民币70万元，并向邓玉清出具借条一份，同日邓玉清通过银行转账方式将70万元汇入第三人账户；2、2019年11月11日，第三人聂雪林将70万元购房款汇入被告杨志勇账户；3、2019年12月8日，第三人聂雪林偿还了邓玉清70万元借款本金及利息、中介费等其他费用26000元，合计726000元。原告对该组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为仅仅只能看到有70万元的转账，并不能说明此款的用途和性质。被告对该组证据无异议。 本院认为，该组证据能够相互印证，形成证据链条，且与本案其他证据和证人证言相吻合，故本院对该组证据予以认定。 根据当事人所提交的证据，当事人对证据的质证意见及本院的认证结果，本案查明的事实如下： 被告杨志勇与聂建琴系夫妻关系，聂建琴与第三人聂雪林系姐弟关系，原告杨旭成与被告杨志勇系同族关系。2012年5月7日，被告杨志勇向原告借款100万元，约定月息2分；同年6月3日，被告杨志勇再次向原告借款50万元，约定月息2分。之后，被告杨志勇未按期归还借款本金及利息。2019年11月11日，原告起诉至法院，要求被告杨志勇归还借款本金150万元及利息1153820元。2020年3月17日，本院作出（2019）赣0982民初3648号民事判决书，判决被告杨志勇偿还原告杨旭成借款本金150万元及利息73万元，并承担自2019年12月6日起以借款本金150万元为基数按月利率2%计算至借款实际清偿之日止的利息。后被告杨志勇不服提起上诉，经宜春中院调解，双方达成调解协议：杨志勇向杨旭成偿还借款本金150万元及利息713820元，并承担自2019年12月6日起以借款本金150万元为基数按月利率2%计算至借款实际清偿之日止的利息，此款在该调解书发生法律效力之日起10日内付清。该调解书已于2020年5月16日生效。到期后被告杨志勇仍未按照调解书约定履行还款义务，原告遂向樟树市人民法院申请强制执行，并要求拍卖之前保全的被告杨志勇位于广东省河源市建筑面积为149.46平方米的住房（不动产权证号：河房80875，已在广东东源农商银行半江支行抵押贷款30万元）及位于河源市源城区建筑面积为417.59平方米的商业营业用房（不动产权证号：0100011553，已在邮储银行河源市城区支行抵押贷款250万元）。经法院委托，江西省豫章房地产经纪评估有限公司对上述两套房产进行估价，并于2020年7月20日出具编号为赣豫章［2020］（房评）字第Ｂ-0171、0172号两份《房地产估价报告》，对住宅评估价为748496元，对商业营业用房评估价为3133595元。截止2020年7月27日，被告杨志勇所欠中国邮政储蓄银行股份有限公司河源市城区支行贷款本息合计为2013938.17元。 另查明，被告杨志勇、聂建琴将其所有的位于樟树市住宅（建筑面积199.76平方米，已在樟树农商银行办理抵押贷款）通过樟树市易家房产置业中介服务部（以下简称易家房产中介）出售给第三人聂雪林。双方于2019年11月11日就买卖该房屋分别签订两份《房屋买卖合同》，一份交易总价为50万元的买卖合同用于提交给樟树市不动产登记中心办理过户登记，以达到少交契税的目的；另一份交易总价为110万元的买卖合同为实际交易合同，双方约定：甲方（即被告）2018年向乙方（即第三人）借款40万元（经2018年10月22日、2018年12月3日通过银行转至聂建琴账户）抵付乙方购房款，乙方余下购房款70万元在本合同签订之日起3日内一次性付清。合同签订当日，第三人聂雪林向易家房产中介经营者邓玉清借款70万元，邓玉清于同日将70万元通过银行转给聂雪林，聂雪林再转给被告杨志勇。杨志勇收到该款后于同日归还所欠银行贷款本息703491.26元。第三人聂雪林于2019年12月8日归还邓玉清借款本息及中介费等合计人民币726000元，并将涉案房产过户至自己名下。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”之规定，债权人行使撤销权必须符合三个要件：一、以明显不合理的低价转让财产；二、转让行为对债权人造成了损害；三、受让人知道债务人的转让行为损害了债权人的利益。 一、关于第一个要件：诉争房产是否以不合理低价进行转让。本案被告与第三人就涉案房屋买卖签订了两份交易价不同的买卖合同，俗称“阴阳合同”。交易价为50万元的合同是用于提交给不动产登记中心备案，目的是为了避税，该合同并未实际履行；双方实际履行的是交易价为110万元的合同，这一点有被告及第三人提交的证据及证人证言可以证实。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条“转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”之规定，结合樟树市税务局计税基准价4369元/平方米及证人所称案涉房屋市场行情在100-120万元之间，双方实际交易价格110万元并未低于指导价或市场交易价的百分之七十，涉案房产不存在以不合理低价进行转让。 关于第二个要件：转让行为是否对债权人造成损害。本案中，被告杨志勇在与原告杨旭成发生借贷关系且未偿还到期债务的情况下，将涉案房产转让给第三人聂雪林并办理产权过户手续，财产已经发生了实质性的转移。但该房屋在转让前已欠银行抵押贷款本息70余万元，即使未被转让，其在银行实现抵押权后是否还有残值也是不确定的。再有，原告已经申请法院对被告在广东河源的两套房产进行拍卖，两套房产的评估价为3882091元，实际成交价还可能超过评估价，抵偿银行的债务后，残值也有可能足够偿还原告对被告享有的债权。因此，被告转让案涉房产的行为是否对原告的债权造成侵害尚不确定。 关于第三个要件：受让人是否知道债务人的转让行为损害了债权人的利益。原告并未提供明确证据证明第三人在知晓原告与被告之间存在债权债务纠纷的情况下购买诉争房屋，根据相关证据规则，原告对此应承担举证不能的法律后果。 综上所述，原告的诉讼请求证据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告杨旭成的全部诉讼请求。 案件受理费17400元，由原告杨旭成承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，则按自动撤回上诉处理）。 审 判 长 刘 敏 人民陪审员 刘 斌 人民陪审员 黎小蓉 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员 龚 艳