贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初5806号 原告：遵义湘和祥物业服务有限公司，住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道湘源国际五交化机电城****。统一社会信用代码：91520393MA6E6Q9G2M。 法定代表人：颜湘昇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡双林、袁胜娟，贵州法渡源律师事务所律师。 被告：胡树文，男，1983年6月26日出生，汉族。 被告：赵福会，女，1982年12月1日出生，汉族。 原告遵义湘和祥物业服务有限公司（以下简称湘和祥公司）诉被告胡树文、赵福会物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告遵义湘和祥物业服务有限公司的委托诉讼代理人袁胜娟、被告胡树文、赵福会均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告湘和祥公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年8月10日至2020年3月10日的物业费1844.00元并按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算从2020年3月11日起至款项付清之日止的利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年8月2日，原告与遵义湘源房地产开发有限公司签订了《物业管理前期服务合同》，合同约定原告为遵义市播州区湘源国际五交化机电城小区提供物业服务，服务费收取标准为每月每平方米0.60元，合同签订后，原告为被告所在小区业主提供了物业服务，被告系该小区12栋1单元6层1号房业主，房屋建筑面积99.15平方米，被告未按期缴纳物业费，截止至2020年3月10日，被告尚欠原告物业费1844.00元，原告据此诉至本院请求如上。 被告胡树文辩称：1、我方未与原告签订物业管理合同，原告的合同也未进行过公示，我方不应当交服务费给原告；2、原告和遵义湘源房地产开发公司系同一法定代表人，遵义湘源房地产开发公司销售的房屋有漏水、墙体开裂等质量问题，且反映多年未得到解决，且开发商规划的小区未达到25%的绿化率；3、原告单方面提高了物业费的标准，我方所在小区只能按照国家物业收费标准的四级即0.35元计算物业费；4、原告在服务过程中有卫生清扫不干净、消防设施不完整、公共区域允许饲养宠物、乱摆放电缆线、车辆乱停放、广告喷绘脱落不及时清理等问题，且我的房屋常年漏水，多次联系原告入户维修至今未果，原告没履行义务，我有先履行抗辩权，不应当缴纳物业费；5、原告应将小区业主公共部分的如广告费等收益金进行公示，并将该部分收入归还给业主；6、我在住房装修期间，向物业公司缴纳了保证金，装修管理服务费，二次粉刷费，装修垃圾清运费，原告应该扣除二次粉刷费200.00元，装修垃圾清运费297.00元。 被告赵福会与被告胡树文答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了《物业管理前期服务合同》、《商品房合同备案登记表》、《商品房买卖合同》《业主收楼确认书》、《湘源国际物业工作日志》、《湘源国际保洁区域责任表》、《湘源国际设备设施保养记录》、《湘源国际消毒登记表》、《湘源国际消防安全巡逻记录》、《物业催缴通知》、《贵州省遵义市播州区人民法院民事裁定书》、现场照片、《贵州慧联美创物业管理有限公司收费专用收据》等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方没有争议的事实本院认定如下：1、遵义湘源房地产开发有限公司系遵义湘源五交化机电城的开发商，2017年8月2日，遵义湘源房地产开发有限公司与原告签订了《物业管理前期服务合同》，合同约定由原告为遵义湘源五交化机电城提供物业服务，合同约定原告的主要义务为：对小区公共设备的维修、养护和管理；对共用设施的管理；对绿化及养护的管理；对环境卫生的管理；对小区秩序的管理；对交通秩序和车辆停放的管理；对房屋装修的管理等方面的内容，合同约定物业管理费用标准为住房：多层0.60元/平方米，高层1.00元/平方米；商业：负一层、一层1.20元/平方米，二层0.80元/平方；2、合同签订后，原告入住小区为小区业主提供物业服务，原告在提供物业服务的过程中存在协助被告处理房屋漏水问题不及时未尽责、卫生清扫不彻底、消防设施不完整、放任公共区域饲养宠物、乱摆放电缆线、车辆乱停放、广告喷绘脱落不及时清理等现象；3、被告系该小区12栋1单元6层1号住房的业主，其房屋建筑面积99.15平方米，从2017年8月10日至2020年3月10日，被告经原告书面催收未向原告交纳物业费；4、2017年2月18日，被告向贵州慧联美创物业管理有限公司遵义分公司交纳了2017年1月1日至2017年12月31日的物业服务费，原告予以认可并同意在其诉请的物业服务费用中予以扣除。2015年12月31日，被告向贵州慧联美创物业管理有限公司遵义分公司交纳了二次粉刷费200.00元、装修服务费、出入证工本费等共计450.00元，但未提供证据证明以上费用与本案有关。庭审中，原告未提交证据证明其履行了合同约定的对绿化及养护的管理、对交通秩序和车辆停放的管理等方面的义务，被告未提交证据证明原告收取了被告所在小区的广告费等相关收益。 本院认为，本案审理焦点有：1、原被告双方之间是否成立物业服务合同关系；2、原告在履行义务的过程中是否存在瑕疵，如果有，被告是否应当减免相应的交费义务。 关于焦点一，原告要求被告支付物业费，被告辩称未与原告签订物业服务合同，不应当向原告交纳物业费。原告与被告所在小区的房开商遵义湘源房地产开发有限公司于2017年8月2日签订了《物业管理前期服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告与遵义湘源房地产开发有限公司签订的物业服务合同对被告具有约束力，且原告按照合同约定履行了合同主要义务，因此本院认定原被告之间成立物业服务合同关系。 关于焦点二，原告称已经履行合同约定的义务，被告辩称原告在提供物业服务的过程中存在卫生清扫不干净、消防设施不完整、公共区域允许饲养宠物、乱摆放电缆线、车辆乱停放、广告喷绘脱落不及时清理等现象，并提供了现场照片予以证明，且原告虽提供证据证明其履行了合同约定的主要义务，但并未提供证据证明其履行了对绿化及养护的管理、对交通秩序和车辆停放的管理等方面的义务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告在履行合同义务过程中存在一定瑕疵，综合本案实际情况，本院酌定由被告按合同约定物业管理费收费标准的80%向原告支付物业管理费。 原告与被告之间成立物业服务合同关系，原告履行了合同约定的主要义务，被告经原告书面催收未向原告交纳物业费，原告诉请被告交纳物业费，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，应当由原告按照合同约定的80%的标准交纳从2018年1月至2020年3月的物业费1284.98元（99.15平方米×0.60元×80%×27个月）。原告诉请要求被告支付利息，由于原告在履行合同的过程中存在瑕疵，被告并非恶意不履行交纳物业费的义务，因此对原告该项诉请本院依法不予支持。被告辩称原告应当将收取的广告费等收益予以公示并归还，但未提交原告收取了相应款项的证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，对被告的该项主张本院依法不予采信。被告辩称原告与遵义湘源房地产开发有限公司系同一法定代表人，要求原告解决被告房屋漏水、墙体开裂、小区绿化不足百分之二十五等问题，由于原告与遵义湘源房地产开发有限公司并非同一主体，被告的该项辩称无事实和法律依据，本院依法不予采信。关于被告辩称原告应当扣除其交纳的二次粉刷费200.00元，装修垃圾清运费297.00元，原告不予认可，因该费用系被告交纳给案外人贵州慧联美创物业管理有限公司遵义分公司，且被告未提供证据证明该项费用与本案有关，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，对被告的该项辩称本院依法不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告胡树文、赵福会在本判决生效后十日内支付原告遵义湘和祥物业服务有限公司物业费1284.98元； 二、驳回原告遵义湘和祥物业服务有限公司的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25.00元，由被告胡树文、赵福会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书规定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审判员  任加凤 二〇二〇年十月二十六日 法官助理任继芬 书记员王燕茹