上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10549号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭继昌，男，1973年12月28日生，汉族，上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周伟巍，上海市东方正义律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海范仕达实业发展有限公司，住所地上海市宝山区呼玛路****。法定代表人：樊艺，董事长。委托诉讼代理人：陈辉，上海市东高地律师事务所律师。上诉人郭继昌因与被上诉人上海范仕达实业发展有限公司（以下简称范仕达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初92029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人郭继昌的委托诉讼代理人周伟巍，被上诉人范仕达公司的委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭继昌上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付房屋使用费的诉讼请求，并改判支持上诉人一审的全部反诉请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间已经口头就租赁期限延续三年达成一致，一审判决认定双方租赁合同于2018年12月31日已到期终止，属于事实认定错误。被上诉人在现场的工作人员徐某、王某代表从2009年起负责商铺的招租事宜，被上诉人承诺上诉人受让房屋后租赁期限不低于5年，上诉人才在2017年12月支付转让费几十万并装修，各租户多租赁房屋用于餐饮、娱乐等经营用途，需要投入装修、设备及物品，投入较大，故对租期要求较长。2018年11月上诉人听说被上诉人与大房东Z公司（以下简称Z公司）之间发生矛盾，故向被上诉人代理人徐某、王某了解情况，二人表示会尽快解决，让上诉人等小租户放心经营，继续租用上海市浦东新区XX路XX号XX幢底层108室和2层202室房屋（以下简称系争房屋），并表示上诉人可以先不交租金，只要支付水电费、物业费，等书面续租合同签好后再补交房租，该情况有双方谈话录音为证。至本案涉诉前，被上诉人从未通知过上诉人解除双方之间的租赁关系，也未向上诉人提出支付房租的要求；二、系争房屋大房东Z公司为国有独资企业，包括系争房屋在内的XX路XX号XX幢商户，在金杨街道及派出所的统一安排下，从2020年1月23日起即停止营业至2020年5月，结合最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中的相关规定，对上诉人2020年1月至4月期间的房租或房屋使用费应予以减免；三、系争房屋存在漏水、渗水等瑕疵，不符合原租赁合同约定的租赁条件，自2019年1月1日起的使用费标准应当降低。被上诉人交付给Z公司的租金标准远低于上诉人交付给被上诉人的租金标准，且被上诉人明知其与Z公司的租赁关系于2018年12月31日届满，仍与上诉人达成续租约定，明显存在欺诈行为，被上诉人不应通过欺诈来获益，不能支持被上诉人对于“可期待的房租利益”的要求，鉴于被上诉人与Z公司之间自2019年1月1日起的房屋使用费标准已经判决确定，上诉人未返还系争房屋导致被上诉人的实际损失已经确定，上诉人应付被上诉人的占有使用费充其量以被上诉人的实际损失为限。一审判决以双方租赁合同书约定的租金标准确定上诉人应付的房屋使用费，过分高于被上诉人的实际损失，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，属于法律适用错误，应予改判；四、被上诉人不履行租赁房屋修缮义务，上诉人有权要求被上诉人赔偿房屋修缮费用以及由此造成的上诉人经营损失。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。范仕达公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。房屋使用费标准本应按照合同约定来履行，一审判决已经调整为按照2018年期间的租金标准来计算；关于疫情的问题，被上诉人是民营企业，上诉人因为自己拒绝返还房屋导致的损失应由上诉人自行承担。上诉人所称系争房屋存在漏水问题，但租赁期间内上诉人从未向被上诉人主张过维修或主张租金减免，关于维修费的意见同被上诉人一审中的意见。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。范仕达公司向一审法院起诉请求：1.判令郭继昌返还上海市浦东新区XX路XX号XX幢底层108室和2层202室房屋；2.判令郭继昌支付房屋占用使用费：按照每日人民币（以下同）1,826.48元的2倍，自2019年1月1日起计算至郭继昌实际返还房屋之日止。郭继昌向一审法院提起反诉请求：1.判令范仕达公司赔偿房屋修缮费用5万元；2.判令范仕达公司赔偿营业收入损失80万元。一审法院认定事实：2018年1月1日，范仕达公司、郭继昌签订《租赁合同书》，约定范仕达公司将XX路XX号XX幢底层108室和2层202室房屋出租给郭继昌，面积分别为76平方米、483平方米，经营餐饮项目，租赁期限为1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，总租金666,663.90元。一次支付4个月租金即222,221.30元，先付后用，每期提前10天支付下期租金。原斐生酒家押金顺延至本合同。合同第六条约定，租赁期间，如房屋结构发生重大自然损坏，由范仕达公司负责修缮，或在征得范仕达公司书面同意后由郭继昌修缮。由郭继昌代为修缮的，维修方案报范仕达公司同意批准后，修缮费用可凭有效单据另行结算。合同第七条约定，租赁期限届满或合同解除，郭继昌必须于租赁届满或合同解除的当日内迁出，未经范仕达公司同意逾期返还房屋的，每逾期一天，郭继昌应按日租金的二倍支付该房屋占用期间的使用费。合同甲方签章处盖有范仕达公司公章，下方手写部分载明“法人委托人：王某、徐某”。同日双方签订《补充协议》，就水电费及物业费的标准等事项作了约定。协议甲方签章处亦有范仕达公司公章及手写字样“法人委托人：王某、徐某”。2018年下半年，众多租户听说范仕达公司与大房东产生矛盾，担心租期届满后不再续租，故于2018年11月21日找到范仕达公司工作人员徐某、王某沟通。范仕达公司工作人员称，“我跟你讲，你做你的生意，只要保证我们的水电费。房租他们不收我们也不收的。”“我们不拉你电，你好好用就是，只要你把电费交掉。”“那我房租没有了我电费还是要的，就在这里耗几个月。”“你们只要交我们水电费，我们就有办法了，就能继续运转下去，不交水电费我们没办法。”租期届满之后，范仕达公司向郭继昌开具水电费及物业费的付费通知，郭继昌交纳上述费用。2019年9月，范仕达公司诉至一审法院，要求郭继昌返还房屋并支付房屋使用费。一审审理中，范仕达公司、郭继昌确认2018年9月1日至12月31日租金免除郭继昌6,000元，并表示郭继昌支付过保证金，但无需在本案中处理。一审法院认为，范仕达公司、郭继昌之间的房屋租赁合同及补充协议，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。现合同约定的租赁期限已届满，范仕达公司、郭继昌未达成续租的合意，范仕达公司诉请要求郭继昌返还房屋，依法有据，一审法院予以支持。关于房屋使用费的标准，范仕达公司主张按照租赁合同第七条约定“未经范仕达公司同意逾期返还房屋的，每逾期一天，应按日租金的二倍支付该房屋占用期间的使用费”。对此，一审法院认为，租期届满之后，范仕达公司并未要求郭继昌立即搬离房屋，而是继续向郭继昌开具水电费及物业费付费通知，范仕达公司缴纳上述费用，可知郭继昌是在范仕达公司授意下使用房屋，并非未经范仕达公司同意逾期返还房屋，故不适用租赁合同第七条房屋使用费按租金2倍计算的约定。结合本案实际情况，一审法院酌定房屋使用费参照合同约定的租金标准计算。关于反诉部分，首先郭继昌并无充分证据证明其实际支付修缮费用5万元，其次郭继昌也陈述对于漏水事宜范仕达公司已减免租金6,000元，郭继昌按照减免后的数额支付了剩余租金，应视为双方对于漏水事宜处理完毕，现郭继昌再行主张修缮费用及营业损失，缺乏依据，一审法院不予支持。关于保证金，范仕达公司、郭继昌均表示无需法院在本案中处理，故一审法院在本案中不作处理。一审法院判决：一、郭继昌于判决生效之日起十日内向上海范仕达实业发展有限公司返还上海市浦东新区XX路XX号XX幢底层108室和2层202房屋；二、郭继昌于判决生效之日起十日内支付上海范仕达实业发展有限公司房屋使用费：按照每年666,663.90元的标准，自2019年1月1日起计算至郭继昌实际返还上述房屋之日止；三、驳回郭继昌的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,858元，减半收取计6,929元，由上海范仕达实业发展有限公司、郭继昌各半负担。反诉案件受理费（减半收取）6,150元，由郭继昌负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。另查明，上诉人称与被上诉人于2020年7月1日办理系争房屋的交接手续，被上诉人称双方于2020年7月20日办理系争房屋的交接手续。二审中，被上诉人称其与Z公司就房屋租金及使用费的结算事宜尚未履行，如Z公司给予被上诉人减免，则被上诉人会考虑该因素酌情减免涉案商铺的房屋使用费。本院认为，上诉人与被上诉人达成的房屋租赁合同及补充协议，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，属合法有效，对双方均具有约束力。根据本案查明事实，一审判决依据案外人Z公司与被上诉人的租赁期限确定本案双方的租赁关系于2018年12月31日终止，有事实及法律依据，本院予以认同。上诉人关于双方已达成口头续租合议的意见，在被上诉人对此不予认可的情况下，上诉人未能提供充分证据予以佐证，故对上诉人该意见，本院难以采信。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。上诉人关于使用费标准的异议，一审判决考虑本案的实际情况、参照合同约定的租金标准酌定的使用费数额，并无不当，本院予以确认。关于上诉人主张的疫情期间租金的减免，首先，本案双方租赁关系于2018年12月31日终止，双方亦未能达成新的房屋租赁协议，故上诉人负有向被上诉人返还系争房屋的义务，但上诉人一直未予返还直至疫情发生；其次，被上诉人表示其与Z公司之间就疫情期间占有使用费尚未结算，并无证据证明Z公司已免除了被上诉人疫情期间的相应费用，故对上诉人的上述主张，本院难以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于上诉人主张的修缮费用及营业收入损失，上诉人未能提供充分证据佐证上述费用的发生，故对上诉人的上述主张，本院不予采纳。关于系争房屋办理交接的争议，上诉人称系因被上诉人怠于履行接收义务故于2020年7月1日完成交接，在被上诉人仅认可双方于2020年7月20日办理交接的情况下，上诉人对其主张未能提供充分的证据予以佐证，故本院根据查明事实对房屋使用费的计收期间予以确定。综上所述，上诉人郭继昌的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初92029号民事判决第三项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初92029号民事判决第一项；三、变更上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初92029号民事判决第二项为：郭继昌于本判决生效之日起十日内支付上海范仕达实业发展有限公司房屋使用费：按照每年666,663.90元的标准，自2019年1月1日起计算至2020年7月20日止。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币20,008元，由上诉人郭继昌负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年十月三十日书记员 赵云龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。