广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初3412号原告：曾晓英，女,1974年4月17日出生，汉族，住广东省广州市番禺区********华侨城华雅苑707房。被告：杨艳玲，女，1975年2月2日出生，汉族，住四川省江油市********。原告曾晓英与被告杨艳玲租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。曾晓英、杨艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾晓英向本院提出诉讼请求：1.请求判令杨艳玲支付曾晓英拖欠的房屋租金6285元；2.请求判令杨艳玲支付曾晓英拖欠的电费1860.1元；3.请求判令杨艳玲支付曾晓英拖欠的房屋水费500.5元；4.请求判令杨艳玲支付曾晓英拖欠的房屋管理费622.5元；5.请求判令杨艳玲支付曾晓英拖欠的房屋租金违约金3016.8元。诉讼过程中，曾晓英变更诉求违约金数额为8484.75元。事实和理由：曾晓英于2017年4月与开发商中山嘉晴房地产开发有限公司签订购房合同，约定嘉晴房地产公司将中山市***********星河湾畔B区125卡商铺出售给曾晓英，当时该商铺是带租约的，租客杨艳玲。开发商2017年10月30号向曾晓英交楼。同时执行杨艳玲和开发商签订的合同内容。2017年10月28日，曾晓英与杨艳玲签订了商铺租赁合同（外街铺），约定将中山市***********星河湾畔B区125卡商铺租赁给杨艳玲使用，合同期限自2017年1月2日至2020年4月1日，并约定每月支付租赁费用1257元，收押金2514元。杨艳玲于2017年11月2号开始向曾晓英付款，但自2018年4月起就开始每月拖欠租金，一直到2018年12月2日才支付10月2日到11月1日租金，现欠曾晓英2018年11月2日到2019年4月1日共5个月租金6285元，2018年1月到2019年3月31日电费共1860.1元，5个月管理费622.5元，从租铺起到2019年3月31日水费500.5元。曾晓英已经多次请求杨艳玲付租金、管理费及水电费，均遭到杨艳玲拒绝。按合同约定杨艳玲应按每日千分之五向曾晓英支付违约金3016.8元。曾晓英在2019年3月25号到商铺才发现商铺已经搬空，后来打电话给杨艳玲请付租金及其它费用，对方仍然说自己还要租并说再给她一点时间才能支付。后来杨艳玲把锁匙放在隔壁126档。曾晓英为维护自身合法权益，遂向法院起诉。杨艳玲辩称，1.其没有拖欠曾晓英房租。其是有通过电话和微信与曾晓英联系过退租的，曾晓英同意后其才于2018年11月份搬走的。其认为搬走后的租金是不用缴纳的，当时曾晓英说把钥匙放在隔壁126卡店铺里就可以了。2.原来的水电费、管理费是物业收取的，2018年5月、6月之后的电费是没有缴纳。其不清楚有无缴纳水费，物业当时是有单据给其的，其是按照单据缴纳的。其搬走前跟曾晓英说用其押金抵水电费，曾晓英也是同意的。2018年11月之后的管理费没有缴纳，其认为是不用交的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月27日，曾晓英就其向中山嘉晴房地产开发有限公司购买的坐落于中山市***************卡的不动产向登记备案机关申请登记备案。2017年10月28日，曾晓英（甲方）与杨艳玲（乙方）签订商铺租赁合同，约定甲方将坐落于中山市************星河湾畔花园B区125卡商铺出租给乙方，建筑面积41.91平方米，租赁期限从2017年4月2日至2020年4月1日，租金每月1257元，乙方应于每月10日前以银行转账方式向甲方交付当月租金；免租期为2017年1月2日至2017年4月1日，此期限内乙方无需向甲方缴纳租金，但仍需支付物业管理费及承租后产生的水电费；电费1.5元/度，电表底数0度，水费3.5元/立方米，水表底数0度；2019年6月30日前管理费按*元/平方/月，2019年6月30日后按4元/平方/月；签订本合同时，乙方一次性缴纳两个月押金及预收一个月租金，合计2514元作为该物业的租赁押金；乙方未能依照本合同约定如期如数交纳各项租赁费用的，每逾期一天按应缴纳金额每日千分之五向甲方缴纳违约金；乙方拖欠甲方租金、水电费、房产税逾期超过15天，甲方可以终止合同，收回物业并无条件没收乙方租赁按金，且乙方的装修无权要求甲方赔偿或补偿。合同还约定了其他内容。2017年10月30日，曾晓英与中山市新臻物业服务有限公司签订《星河湾畔家园前期物业管理委托合同》，约定曾晓英就案涉商铺委托该公司进行物业管理，前三年物业费按每月每平方米3元收取。2019年1月8日，曾晓英向中国南方电网公司申请非居民客户变更用电业务，将案涉商铺的用电户名称由中山嘉晴房地产开发有限公司变更为曾晓英。广东电网有限责任公司中山东升供电分局出具的用电清单显示，案涉商铺2018年1月至2019年3月期间的电费共计1860.1元。中山市新臻物业服务有限公司出具的欠费证明载明，案涉商铺至今尚欠该司2017年1月1日至2017年10月30日的管理费共计1245元，2017年1月2日至2019年4月1日水费500.5元，2017年12月1日至2019年1月1日的电费合计1821.34元。曾晓英提交的2018年5月6日至2019年1月22日期间其与微信号为abc136*****172、昵称为“啊玲”的微信用户的微信聊天记录反映了该期间曾晓英向对方催收租金及收取租金的情况：1.2018年5月6日，曾晓英说“你好玲，4月2号6月1号租金1257+2月管理费125.73=1382.73×2个月=2765.46谢谢”，“啊玲”回复“好，到时候一起转你”“我先转一个月给你，到月底再转你完啊”，并于当天向曾晓英转账1382元。2.2018年6月2日，曾晓英说“你好玲，5月2号7月1号租金1257+管理费125.73=1382.73×2=2765.46”，“啊玲”回复“给你一个月”，并于当天向曾晓英转账1382.73元。3.2018年6月23日，曾晓英说“你好玲！6月2号7月1号租金1257+管理费125.73=1382.73，谢谢”，同年7月2日，“啊玲”向曾晓英转账1382.73元。4.2018年7月30日，曾晓英说“你好玲！7月2号8月1号租金1257+管理费125.73=1382.73，谢谢”，“啊玲”于当天向曾晓英转账1382.73元。5.2018年12月2日，“啊玲”向曾晓英转账支付了1382.73元。6.2019年1月5日，曾晓英说“你好玲！11月2号到1月1号租金共2个月未交1257+管理费125.73=1382.73×2=2765.46，麻烦尽快转一下，今天已经有时第三个月了，谢谢”，“啊玲”回复“什么，我老公出差去了，回来跟你计吧”“等我老公回来先”，曾晓英问“什么时候交玲”，“啊玲”回复“应该15号左右”，曾晓英回复“什么号希望你准时3个月的”“你好玲！11月2号到2月1号租金共3个月未交1257+管理费125.73=1382.73×3=4148.19”，“啊玲”回复“可以”。2019年1月22日，曾晓英再次向“啊玲”催收11月2日到2月1日的租金，“啊玲”回复“真的不好意思，我也不想这样”。另查明，微信号为abc136*****172、昵称为“啊玲”的微信用户的实名认证信息为吴桂华。杨艳玲在本案地址确认书中所留的联系电话为136*****172。庭审中，双方均确认2018年11月2日之前的租金已交清。为证明其已于2018年11月搬离案涉商铺并将商铺钥匙放在旁边商铺，杨艳玲提交其丈夫与案涉商铺旁边126卡商铺承租人的聊天记录。该聊天记录显示，杨艳玲丈夫问对方上次其给对方案涉店铺的钥匙，屋主什么时候去取的。对方回复“你给我三四天左右就过来拿了”，杨艳玲丈夫再问“你记得准确是哪一天拿的吗？2018年11月几号”，对方回复“几号就忘记了，你给我之后，他有给我电话，然后就三到四天左右就过来拿了”。曾晓英称其于2019年3月25日才知道杨艳玲搬走，其打电话给杨艳玲确认，其于2019年3月30日收到钥匙。本院认为，曾晓英与杨艳玲签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容及形式均不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。曾晓英主张微信聊天的“啊玲”即为杨艳玲。虽该微信用户的实名认证并非杨艳玲本人，但该微信聊天中曾晓英一直称对方“玲”，对方并未表示异议，且“啊玲”在微信中每月向曾晓英支付的租金及管理费的数额与曾晓英和杨艳玲签订的上述商铺租赁合同约定的租金及管理费金额完全一致，微信中反映的租金交纳情况亦与双方确认的一致，该微信号中的数字“136*****172”与杨艳玲在本案地址确认书中所留的联系电话一致，杨艳玲亦未对该微信聊天记录提出异议，本院对该微信聊天记录予以采信，认定该微信聊天方“啊玲”可以代表杨艳玲。杨艳玲主张其于2018年11月份已搬离案涉商铺，但其提交的微信聊天记录反映对方仅回答“几号就忘记了，你给我之后，他有给我电话，然后就三到四天左右就过来拿了”，并未明确表示曾晓英系2018年11月取的钥匙。曾晓英提交的其与“啊玲”的微信聊天记录却反映曾晓英一直向对方催收2018年11月2日至2019年2月1日的租金，对方仅表示歉意，却未提及其已搬离案涉商铺的事宜，亦未对曾晓英收取该期间租金提出异议，故本院对杨艳玲的上述主张不予采信。根据曾晓英自认的杨艳玲于2019年3月25日前搬离案涉商铺，其于2019年3月30日收回案涉商铺的事实，本院认定，双方以实际行为表示不再履行上述商铺租赁合同，故双方签订的商铺租赁合同于曾晓英收回案涉商铺之日即2019年3月30日已实际解除。双方均确认杨艳玲已交清2018年11月2日前的租金，本院对此予以确认。故杨艳玲尚应向曾晓英支付2019年11月2日至2019年3月30日期间的租金6203.9元（1257元/月×4个月+1257元/月÷31天×29天）。曾晓英主张杨艳玲尚欠2018年1月至2019年3月期间的电费共计1860.1元及2018年11月1日至2019年3月31日期间的管理费622.5元，并提供电力公司的电费清单及中山市新臻物业服务有限公司出具的物业费收据予以证明，杨艳玲未提供证据证明其已支付该部分电费及管理费，现曾晓英诉请杨艳玲支付上述电费1860.1元及管理费622.5元，符合合同约定，本院予以支持。曾晓英主张杨艳玲尚欠承租商铺之日起至2019年3月31日止的水费500.5元，但其提供的水电表截图未能直接反应具体水费为多少，而中山市新臻物业服务有限公司仅出具欠费证明，未提供相应代缴凭证，而该公司并非水务公司，故上述证据不能充分证明杨艳玲拖欠水费的情况。现曾晓英诉请杨艳玲支付水费500.5元，理据不足，本院不予支持。根据双方签订的租赁合同约定，杨艳玲拖欠租金，曾晓英有权没收租赁押金2514元，现无证据显示曾晓英已将该押金退回，即实际上曾晓英已没收该押金。而没收押金与支付违约金同样具有惩罚及补偿功能，在曾晓英未举证证明因杨艳玲违约给其造成的实际损失数额且其已没收押金2514元的情况下，本院对曾晓英主张的租金违约金不予支持。综上，杨艳玲应向曾晓英支付2019年11月2日至2019年3月30日期间的租金6203.9元、2018年1月至2019年3月期间的电费共计1860.1元及2018年11月1日至2019年3月31日期间的管理费622.5元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告杨艳玲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告曾晓英支付租金6203.9元、电费1860.1元、管理费622.5元，合计8686.5元；二、驳回原告曾晓英超出上述判项的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计54元，由原告曾晓英负担16元，被告杨艳玲负担38元（该款已由曾晓英向本院预交，杨艳玲在支付上述款项时一并迳付曾晓英，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴炎梅二〇二〇年十月二十日书记员  卢淑兴