山东省潍坊市寒亭区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0703民初418号 原告于卫平，男，1976年11月17日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。 委托诉讼代理人张丽君，山东君晴律师事务所律师。 被告潍坊京福房地产开发有限公司，住所地：潍坊市寒亭区泰祥街以南、上港路以西鑫堡佳园**楼**。统一社会信用代码：913707035533712663。 法定代表人尹丽，总经理。 委托诉讼代理人田鲁东，山东鸢都英合律师事务所律师。 原告于卫平与被告潍坊京福房地产开发有限公司（以下简称“京福公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于卫平及其委托诉讼代理人张丽君、被告京福公司的委托诉讼代理人田鲁东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间商品房买卖合同；2、判令被告退还原告已交房款1078364元、车位费110000元、维修基金8835元等合计1197199元并承担利息（其中2018年5月28日交购房款478364元、交维修基金8835元共计487199元，自2018年5月28日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日；2018年11月30日交纳车位费110000元，自2018年11月30日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日；2018年6月8日向银行贷款600000元，自2018年6月8日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日），支付原告违约金（按照房款总额1188364元的20%计算共计237672元），赔偿原告贷款利息损失共计31696.97元，包括两项，29486.97元（按照原告已经实际还款的利息金额进行的统计）、提前还款违约金为剩余贷款本金总额的1%，即221004×1%＝2210元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年5月23日签订ＹＳxxxxxxx号商品房买卖合同，约定被告将位于寒亭区××××××楼××单元××室出售给原告。合同约定被告应当于2019年7月31日前向原告交付房屋，逾期30日未交房的，原告有权解除合同，被告应当退还原告全部房款，并按照0.01%的利率自原告付款日起支付利息，并赔偿房屋价款0.01%的违约金。合同签订前，原告向被告交纳10000元定金，合同签订后，原告积极履行合同，先后向被告交纳首期房款478364元，维修基金8835元，车位费110000元，按揭贷款也早已到位，原告自2018年7月份起就每月偿还贷款本息。但被告至今未向原告交付房屋，多次催促协商无果，已经构成严重违约，按照合同约定，原告有权解除合同，被告应退还原告房款，并支付相应的利息、违约金，并赔偿原告因贷款产生的利息损失。合同约定的违约金及利息过低，违约金与利息在合同约定均为房款总额的0.01%，原告认为该约定过低，要求予以调整，要求原告主张的数额及标准进行计算。综上，今诉至贵院，请求法院查明事实，依法支持原告诉求。 被告辩称：原、被告之间于2018年5月29日签订的房屋买卖合同属实，本案中所争议的房产已经达到交付条件，我方于2019年9月30日曾微信通知原告收房，原告予以拒绝，基于上述，我方仍坚持履行合同，向原告交付房屋，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求提交如下证据： 1、原、被告于2018年5月23日签订的商品房买卖合同与同年5月29日签订的补充协议（与本案诉争无关），证实原、被告于2018年5月23日签订房屋买卖合同，约定被告将位于寒亭区××××号××楼××单元××室，以总价1078364元出售给原告；合同第12条约定被告应当于2019年7月31日前向原告交付房屋，逾期30日未交房的，原告有权解除合同，被告应当退还原告全部房款，并自原告付款之日支付利息，承担违约金。但合同关于利率和违约金约定过低，请求法院依法予以调整，利息调整为按照同期拆借中心利率计算，违约金调整为合同总价款的20%。 2、定金收款收据复印件、交通银行转账记录、首期款收款收据复印件、刷卡回单复印件、增值税发票、维修基金代收费用收据、附属房产使用权购买协议、车位款收款收据，证明原告于2018年5月28日向被告支付定金10000元、首期款468364元、维修基金8835元，于2018年11月30日向被告支付车位款110000元； 3、交通银行个人房产抵押贷款合同及原告交通银行网上银行流水手机截屏打印件、交通银行出具的还款明细表，证明原告于2018年5月29日办理按揭贷款60万元，自2018年6月8日到2038年6月8日共240期，该款项银行已向原告全部发放，2018年6月8日该款项从原告账户转账至被告账户。借款人王晓红与原告系夫妻关系，王晓红、于卫平均同意以涉案房屋为贷款提供抵押担保，被告系该笔贷款担保人；截至2020年7月21日原告已还本金378996.01元、利息29486.97元，该利息应当由被告承担。 4、解除合同通知书、单号为11136156101674的未被拆封的EMS快递，证实2020年4月26日原告按照合同要求及确认的地址提前15日向被告发出书面解除合同通知，但该邮件于2020年5月2日因被告拒收退回原告。 5、2020年10月13日交通银行潍坊银行出具“结清证明”，证实涉案贷款原告已全部结清，贷款银行不参与本案诉讼。 对原告提交的证据，被告质证后认为： 1、真实性无异议，但我方合同记载签订时间为2018年5月29日，同时合同约定原告方以交通银行按揭贷款60万元支付房款，被告为该笔贷款提供担保，如原告解除合同应当同时解除贷款合同，追加该行进入本案诉讼。 2、真实性均无异议，款项均已收到，被告为原告出具发票或收据。 3、贷款合同真实性无异议，该合同中被告作为担保人为原告贷款提供担保，根据原告陈述该笔贷款尚未清偿，具体欠款本息数额应由贷款银行予以确认；交通银行还款明细表系打印件，应由银行予以确认；借记卡截图真实性无法确认；因贷款银行是本案的利益关系人，如原告坚持解除合同，应由该行参与诉讼，原、被告共同协助清偿原告向银行的贷款，应追加银行作为第三人参与诉讼，同时解除原被告与银行签订的个人房产抵押贷款合同。 4、经核对快递内的文件与原告提交的解除合同通知内容一致，但该快件退回的原因为地址不详，并非被告拒收，涉案房屋被告于2020年4月25日取得竣工验收备案表，已经具备交付条件，随时可向原告交付，不符合被告不向原告交付房屋的事实，被告仍同意向原告交付该房屋。 5、真实性无异议。 被告为支持其抗辩理由提交如下证据： 1、《商品房买卖合同》，内容与原告提交合同完全一致，但合同第23页载明签订时间为2018年5月29日。 2、2019年9月30日微信聊天截图打印件两份，证实被告工作人员通过微信方式向原告通知收房，并发送交付房屋所需手续明细，被告已通知原告收房。 3、编号为鲁潍坊FHTB20200025的竣工验收备案表，证实涉案房屋于2020年3月23日竣工验收合格，并于2020年4月25日向主管部门登记备案，房屋已经具备交付条件。 对被告提交的证据，原告质证后认为： 1、真实性无异议，但不能证明被告主张，原告持有合同显示签订时间为5月23日的页码也加盖了被告公章，本案房款缴纳时间确定，返还房款的利息起算时间应以实际缴纳时间为准。 2、真实性不予认可，2019年9月30日涉案楼盘仍在施工中，不具备交付条件，合同中明确约定交付条件为该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，出卖人应当提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，被告不具备任何一项，不可能在2019年9月30日交房。合同约定的交房时间为2019年7月31日之前，逾期三十天原告有权解除合同。 3、真实性无异议，该证据恰好证明被告违约的事实，根据该验收备案表显示，竣工日期为2020年4月25日，在此之前房屋不具备交付条件。 对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：对原告提交的证据4，原告根据被告提供的地址邮寄解除合同通知书，视为向被告送达，被告应当对邮件未妥投承担法律后果。对被告提交的证据2，因原告对真实性不予认可，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××20，房屋代码：1797623），主要内容为：出卖人将位于潍坊市寒亭区××××××楼××单元××室出售给买受人，商品房项目核准名称为XXX号住宅楼，预测建筑面积126.22平方米，单价8543.53元／平方米，总价款1078364元。第八条逾期付款责任中约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金。第九条商品房交付条件中约定，该商品房交付时应当符合：1、该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任中约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。双方同时对于面积差异处理方式、规划设计变更等内容进行了约定。同年5月29日，原、被告签订《补充协议》，主要对买受人收取出卖人通知的地址以及其他合同内容进行了补充说明。 2018年5月28日，原告向被告支付定金10000元、首期款468364元。同年6月26日被告为原告出具了首付款金额478364元发票。同年5月28日，原告向被告支付维修基金8835元。2018年11月28日，原告与被告签订《附属房产使用权购买协议》，约定原告购买被告编号为13047的车位使用权，金额120000元；同年11月30日原告向被告支付车位款110000元。 2018年5月29日，原告于卫平、王晓红与交通银行股份有限公司潍坊分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：原告以向被告购买的涉案房产作为抵押，向交通银行潍坊分行贷款60万元，贷款期限240个月，自2018年6月8日至2038年6月8日，利率为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率，提前还款补偿金为提前归还贷款本金的1.00%；借款人王晓红系原告之妻，担保人为本案被告。2018年6月8日，原告通过其交通银行潍坊分行账户（账号：×××41）将60万元转账至被告中国农业银行潍坊分行账户（账号：1543××××4603）。 2020年4月25日，由被告作为建设单位开发的XXX号住宅楼竣工验收。 2020年4月26日，原告通过ＥＭＳ快递（单号：1136156101674）向被告发出“解除商品房买卖合同通知书”，要求与被告解除于2018年5月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××20），并要求被告自收到通知书之日起15日内退还已支付的全部购房款及维修基金、车位费，按合同约定支付违约金，按法律规定支付利息。该邮件于2020年5月2日因地址不详、电话不接退回原告。 2020年10月13日，交通银行潍坊银行出具的“结清证明”，载明：于卫平于2018年6月8日与我行签订《个人房产抵押贷款合同》一份，贷款金额60万元，现于卫平已将该合同项下贷款本息全部结清偿还本金60万元，累计偿还利息31290.02元；我行不参与于卫平诉潍坊京福房地产开发有限公司解除商品房买卖合同纠纷一案诉讼。 本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。双方均应当按照合同约定履行义务。根据原、被告双方的意见，原、被告对于签订商品房买卖合同，原告向被告交付购房款并办理抵押贷款的事实均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：1、原、被告双方之间的《商品房买卖合同（预售）》是否应当解除；2、合同解除后原告所主张的违约金、利息及贷款利息损失等主张应否支持；3、涉及本案房屋的抵押贷款银行交通银行潍坊分行是否应当作为本案第三人参加诉讼。 对争议焦点1，双方合同第十一条约定被告应当在2019年7月31日前向原告交付涉案房屋；合同第十二条约定被告逾期交房超过30日后，原告有权解除合同。而被告系在2020年4月25日方取得建设工程竣工验收备案证明文件，在此之前涉案房屋并不具备交付条件，被告逾期交房超过30日的行为符合合同约定的解除条件，原告有权解除合同，且原告已于2020年4月26日向被告邮寄了解除合同通知书，涉案合同应当解除。原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。 根据合同约定，合同解除后，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分）。原告已向被告支付首付款478364元、维修基金8835元、车位款11万元，上述款项被告均应向原告返还；对于原告向银行的贷款60万元，因原告已全部清偿本金60万元，该款项被告亦应向原告返还；房价款、车位款、维修基金共计1197199元。原告于2020年5月2日向被告送达了解除合同通知书，合同解除后，上述款项被告均应向原告返还。故原告要求被告返还首付款、贷款、维修基金、车位款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告主张得到贷款利息31290.02元及提前还贷违约金2210元，因双方合同中未作约定，原告该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。 对争议焦点2，关于原告主张的利息，根据合同约定，合同解除后，被告应自原告付款之日起按0.01%计算给付利息，但不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率。故对2018年5月28日原告支付给被告的首付款478364元，2018年5月28日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；2018年6月8日原告支付给被告的贷款60万元，2018年6月8日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；2018年11月30日原告支付给被告的车位款11万元，2019年11月30日至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算。自2019年8月20日起至被告实际付清之日止的利息应以1188364元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于原告主张的违约金，合同约定被告逾期交房，被告应按照全部房价款的0.01%向原告支付违约金，但该条款约定的违约金计算标准过低，本院予以调整。同时根据合同第八条逾期付款责任中对买受人逾期付款违约责任的违约金的约定，原告应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向被告支付违约金。合同中关于原告的逾期付款义务与被告的逾期交房义务约定不对等，根据公平原则，被告逾期交房的违约责任亦应按逾期付款违约责任标准计算，即被告应承担违约金数额为59418.20元（原告支付房款1188364元×5%）。 对于争议焦点3，因涉案抵押贷款银行交通银行潍坊分行已书面表示放弃参加本案诉讼，且已明确原告已将60万元贷款及利息31290.02元全部结清，故交通银行潍坊分行无需作为本案第三人参加诉讼。原、被告之间的买卖合同解除后，原告应配合被告办理涉案房产的抵押、担保等撤销手续。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告于卫平与被告潍坊京福房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××20）； 二、被告潍坊京福房地产开发有限公司应返还原告于卫平房价款、维修基金、车位款共计1197199元，限于本判决生效后十日内付清； 三、被告潍坊京福房地产开发有限公司向原告于卫平支付利息，首付款478364元2018年5月28日至2019年8月19日期间的利息、贷款60万元2018年6月8日至2019年8月19日期间的利息、车位款11万元2019年11月30日至2019年8月19日期间的利息，均按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至被告实际付清之日止的利息，以1188364元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，限于本判决生效后十日内付清； 四、被告潍坊京福房地产开发有限公司支付原告于卫平违约金59418.20元，限于本判决生效后十日内付清； 五、驳回原告于卫平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16110元，由被告潍坊京福房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长 尹 凌 人民陪审员 冯 艳 人民陪审员 刘 丽 二〇二〇年十月二十二日 书 记 员 耿春辉