文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终5580号上诉人(一审被告)：哈尔滨好居佳房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市松北区松北镇集乐村康居住宅小区一期5号住宅楼1单元2层1号。法定代表人：王滨俭，该公司经理。上诉人(一审被告)：王滨俭，男，1985年4月30日出生，汉族，哈尔滨好居佳房地产经纪有限公司经理，住黑龙江省哈尔滨市松北区。二上诉人委托诉讼代理人：祁维雪，黑龙江承成律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：艾鑫，男，1990年12月28日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市利民开发区。委托诉讼代理人：霍金霞，黑龙江格言律师事务所律师。上诉人哈尔滨好居佳房地产经纪有限公司（以下简称好居佳公司）、王滨俭因与被上诉人艾鑫不当得利纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初5847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二上诉人委托诉讼代理人祁维雪，被上诉人艾鑫的委托诉讼代理人霍金霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。好居佳公司、王滨俭上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回艾鑫诉讼请求。事实和理由：一、本案诉讼时效期间已届满，应当依法驳回艾鑫诉讼请求。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。第一百九十二条规定，诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案中，一审法院认定艾鑫于2014年9月向好居佳公司支付认购费及代办费，2015年12月艾鑫与哈尔滨金马房地产开发有限公司（以下简称金马公司）签订解除商品房买卖合同，金马公司将首付款退回给艾鑫，并且注销了商品房买卖合同的联机备案手续。该事实部分认定足以证明艾鑫最晚于2015年12月就知道或应当知道其可以要求好居佳公司返还其交付的认购费及代办费。但一审法院认定，艾鑫与金马公司解除商品房买卖合同时,艾鑫与金马公司之间对于好居佳公司收取的认购费及代办费事宜未在与金马公司解约时处理，实属荒谬至极。首先，金马公司与艾鑫解除商品房买卖合同时,就已经将其交付的全部首付款退还，并且注销了双方签订的联机备案合同。由此，在艾鑫与金马公司之间办理完成上述手续后,双方之间不再存在任何法律关系。而好居佳公司收取的认购费及代办费系好居佳公司与艾鑫之间的法律关系,金马公司将全部首付款退还给艾鑫足以证明好居佳公司收取的认购费及代办费与金马公司无关，并且艾鑫主张的收据系好居佳公司出具，并非金马公司出具的。综上，根据合同的相对性,该笔款项系好居佳公司向艾鑫收取的，并且本案一审法院认定的案由为不当得利纠纷，该笔款项的收取与金马公司无任何关系。一审法院还认定艾鑫于2016年11月24日查询过好居佳公司的企业登记信息，为主张权利做准备，并依据该查询记录认定自2016年11月14日时艾鑫才知道好居佳公司的法定代表人系王滨俭以及权利被侵害的事实,并以此作为诉讼时效起算时间,该部分内容实属于法无据。首先,本案系好居佳公司向艾鑫出具的收据，好居佳公司一直也是正常存续的状态,由此艾鑫通过提起诉讼等方式向好居佳公司主张权利未受到任何阻碍。该查询信息更无法证明艾鑫不知道好居佳公司的法定代表人系王滨俭。最重要的是,艾鑫知不知道好居佳公司的法定代表人系王滨俭并不影响其向好居佳公司主张权利，王滨俭在本案中，只是一个次要主体,其承担责任的前提是好居佳公司承担责任。一审法院无权在案件审理前就主观臆断的认为,王滨俭在本案中，应当然承担责任。更荒谬的以“知道”好居佳公司法定代表人系王滨俭作为认定艾鑫知道权利受侵害的时间节点,并以此作为诉讼时效起算的时间,已明显违背法律规定。一审法院认定的事实明显前后颠倒、主次颠倒，况且该查询信息系艾鑫单方进行的，并未送达好居佳公司，对好居佳公司也不发生任何法律效力。二、本案证据不足，应当依法驳回艾鑫诉讼请求。一审法院还认定,艾鑫主张2015年、2016年、2017年、2019年均向好居佳公司、王滨俭主张过权利,并且好居佳公司法定代表人王滨俭均表示此款会给付，但庭审时,艾鑫并未提交能够证明上述主张的任何证据。好居佳公司也在庭审时提出了抗辩，但一审法院却支持了艾鑫的该部分主张。但好居佳公司主张的艾鑫从未向好居佳公司主张过任何权利的答辩意见,一审法院却以好居佳公司未举证证明曾明确表示拒绝履行义务为由未予采纳。同一案件，实行“双重标准”,这对于好居佳公司明显不公。三、好居佳公司已促成艾鑫与金马公司的房屋买卖合同,居间义务已经完成，有权收取居间服务费。根据合同法第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，艾鑫在一审起诉状中已自认支付的费用为居间服务费,并且自认好居佳公司已促成艾鑫与金马公司的房屋买卖合同,因此，居间人已完成居间义务，有权向艾鑫收取居间服务费，请求依法改判驳回艾鑫的诉讼请求。四、值得注意的是，艾鑫在庭审过程中，并未提及其主张的诉讼时效起算点的具体时间，一审法院视好居佳公司的答辩意见而不顾，且在没有任何法律依据的情况下,在众多时间节点中自主选择没有超过诉讼时效期间的时间作为起算点,该适用已明显超出其自由裁量权的范围。综上,法律之所以对诉讼时效的期限作出具体明确的规定,不仅为了保护权利人的权利不受损害，更是为了提醒权利人不要躺在权利上睡眠,在艾鑫未提供任何证据证明其向好居佳公司主张过任何权利,并且该主张有足够证据证明到达好居佳公司的情况下即支持艾鑫的诉讼请求，该裁判结果明显错误，请求依法改判驳回艾鑫诉讼请求。艾鑫辩称，一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法维持，判决驳回好居佳公司的上诉请求。关于诉讼时效期间的问题。1、艾鑫的主张并没有超过法律规定的诉讼时效期间。是好居佳公司妄图通过诉讼时效的规定逃避其应承担的法律责任。而且本案涉及22人，一直都在联系如何找好居佳公司、王滨俭要钱。2、艾鑫与金马公司解除合同，并不必然知道自己的权利受到侵害。因艾鑫与金马公司和好居佳公司、王滨俭之间是不同的法律关系。即使与金马公司解除合同，也并不意味着知道自己的权利受到侵害。因为好居佳公司的态度一直是积极的，是同意还款的。3、好居佳公司出具的收据并没有标注代办费收据上并没有标注代办事项的履行时间，艾鑫随时可以主张权利。根据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。艾鑫提起诉讼之前一直要求好居佳公司还款，王滨俭并没有拒绝履行还款。可以要求王滨俭出庭来对质，看是谁在虚假陈述。所以艾鑫的主张并没有超过诉讼时效。4、根据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条规定：返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。而艾鑫2016年11月24日通过工商查询信息才知道好居佳公司的具体企业信息。好居佳公司称收据上载明，但需要提请法庭注意的是收据上的是财务章，并不是好居佳公司的公章。艾鑫是通过企业信息查询才知道好居佳公司的准确信息。艾鑫的主张没有超过诉讼时效。二、关于好居佳公司提出其有权收取居间费不应返还问题。双方之间并没有形成居间服务合同关系。好居佳公司给艾鑫出具的收据上并没有明确是居间服务费。对于是否是居间合同问题，一审法院的论述明确，艾鑫同意一审法院的意见，而且同类案件已经有认定。综上所述，一审判决事实清楚，证据确实充分，请求依法判决驳回上诉人上诉请求，以维护答辩人的合法权益。艾鑫向一审法院起诉请求：1．好居佳公司偿还认购费15,000元；2．王滨俭对上述款项承担连带给付责任。一审法院认定事实：好居佳公司成立于2010年1月7日，经营范围为：房地产中介服务、房地产信息咨询、房地产营销策划；室内装饰；家政服务。法定代表人系王滨俭。2014年9月9日，好居佳公司与案外人黑龙江宇辉房地产开发有限责任公司（以下简称宇辉公司）及金马公司三方签订了《CBD瑞城分销代理合同》，该合同中宇辉公司为委托方，好居佳公司为受托方，金马公司为第三人。该代理合同中关于代理佣金和结算方式条款约定：好居佳公司销售成功后，宇辉公司向好居佳公司支付代理佣金，佣金额度为实际销售额的1.5％。对销售的房产金马公司于2013年1月14日取得《哈尔滨市商品房预售许可证》。2014年9月，好居佳公司以对外发布广告的形式售卖金马公司开发的位于利民开发区的CBD瑞城小区的房屋，艾鑫确定购买其中一套房屋，并在好居佳公司工作人员参与下与金马公司签订了商品房买卖合同，并向金马公司交付了首付款。该合同办理了联机备案手续。2014年9月好居佳公司收取了其要求艾鑫支付的认购费15,000元、代办费500元，并为艾鑫出具了收据。因房屋建设没有进展，艾鑫与金马公司于2015年12月解除了双方签订的商品房买卖合同，由金马公司退回该公司收取艾鑫的首付款，注销了商品房买卖合同的联机备案手续。好居佳公司收取认购费和代办费事宜未在艾鑫与金马公司解约时处理。好居佳公司、王滨俭自认艾鑫未向其主张过权利。艾鑫自认于2016年11月24日查询过好居佳公司的企业登记信息，为主张权利作过准备。一审法院认为，本案争议焦点为：艾鑫与好居佳公司之间的法律关系以及好居佳公司、王滨俭的责任承担问题、诉讼时效问题。关于艾鑫与好居佳公司之间的法律关系以及好居佳公司、王滨俭的责任承担问题。好居佳公司、王滨俭主张，好居佳公司与艾鑫之间的法律关系为居间合同关系，其合同地位是房屋买卖合同居间方，收取的费用为居间费。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。依照好居佳公司与宇辉公司及金马公司三方签订的《CBD瑞城分销代理合同》，好居佳公司的合同地位是受托方，系受托对外销售金马公司开发的房屋，而非居间方。艾鑫购买金马公司开发的CBD瑞城小区的房产，是在好居佳公司根据前述《CBD瑞城分销代理合同》约定接受委托代理销售上述房屋的前提下，由艾鑫和金马公司订立《房屋买卖合同》，艾鑫与好居佳公司未订立合同，好居佳公司并非法律意义上的居间方。从艾鑫提交的收据交款事项上看，载明的事项是房屋认购费和代办费，并非居间费，好居佳公司主张的居间费无事实依据。房屋认购费收款人应是房屋出售方，好居佳公司自认为是居间费没有依据。故艾鑫与好居佳公司之间并未构成居间合同关系，本案不属于居间合同纠纷。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，好居佳公司系代理销售商品房屋，《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。金马公司与艾鑫已协议解除商品房买卖合同，好居佳公司收取的代办费已不存在代办事项，好居佳公司收取艾鑫代办费没有法律根据，构成不当得利，造成艾鑫经济损失，艾鑫有权依法请求返还。综上，好居佳公司收取艾鑫的认购费、代办费应当返还。好居佳公司系自然人独资企业，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。王滨俭对此并未举示证据，故王滨俭应对好居佳公司的前述债务承担连带责任。关于诉讼时效问题。好居佳公司、王滨俭主张诉讼时效应当从艾鑫与出卖人金马公司解除商品房买卖合同的2015年12月开始计算，艾鑫在诉讼时效期间内从未向好居佳公司主张过权利，因此已经超过诉讼时效。对此一审法院认为，第一，根据认定的事实，好居佳公司收取认购费、代办费后并未向金马公司或者宇辉公司交付。艾鑫与金马公司解除商品房买卖合同时，双方对于好居佳公司收取的认购费、代办费并未进行处理，因此好居佳公司、王滨俭主张从解除商品房买卖合同时，艾鑫即知道或者应当知道权利被侵害，没有事实依据。第二，艾鑫主张2015年、2016年、2017年、2019年均向好居佳公司、王滨俭主张过权利，但好居佳公司法定代表人王滨俭均表示此款会给付。好居佳公司、王滨俭自认艾鑫并未向其主张过权利。一审法院根据已查明的事实，认定好居佳公司收取艾鑫认购费、代办费构成不当得利，应当返还。现好居佳公司、王滨俭既自认艾鑫从未向好居佳公司、王滨俭主张过权利，又未举证证明好居佳公司、王滨俭曾明确表示拒绝履行义务，故艾鑫向一审法院递交起诉状提起诉讼时未超过诉讼时效。即便按照艾鑫自认的其于2016年11月24日查询了好居佳公司工商信息，其即应当知道好居佳公司的法定代表人系王滨俭以及权利被侵害的事实，诉讼时效从2016年11月24日开始计算，艾鑫于2019年10月11日向一审法院递交了起诉状，提起诉讼，也未超过诉讼时效。综上所述，对艾鑫要求好居佳公司返还认购费15,000元王滨俭承担连带责任的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》一百二十二条、第一百八十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、好居佳公司于判决生效之日起七日内返还艾鑫认购费15,000元；二、王滨俭对上述第一项承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元（艾鑫已预付），因艾鑫降低诉讼请求，退回艾鑫13元。应收受理费175元，由好居佳公司负担，此款于判决生效之日起七日内给付艾鑫，王滨俭对上述款项承担连带给付责任。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。好居佳公司提交了王淑珍、徐海侠一案的庭审笔录复印件，拟证明好居佳公司与艾鑫之间系居间合同纠纷，且好居佳公司已经履行了居间服务义务，好居佳公司有权收取居间服务费。艾鑫质证认为，该份证据不是新证据，与本案不具有关联性，艾鑫从来没有认为是居间费，双方之间没有形成居间合同关系。好居佳公司主张是居间合同关系应该提供充分的证据，该笔录不是对居间合同关系的自认，好居佳公司举证的是王淑珍、徐海侠的笔录，不能代表其他案件。本院认证认为，该笔录并非本案当事人艾鑫所作陈述，与本案待证事实无关，本院对其不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于双方是否为居间合同关系的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。本案中，从好居佳公司与案外人宇辉公司、金马公司签订的《CBD瑞城分销代理合同》内容上看，好居佳公司是作为受托方销售案涉房屋，并由宇辉公司向其支付代理佣金，其为本案房屋买受人的出具的“认购费”收据与上述合同内容相互印证。好居佳公司与艾鑫未签订书面合同，双方从事的民事行为也无法推定双方具有订立居间合同的意愿或者存在事实上履行居间服务事项的行为。好居佳公司作为专业的房地产中介机构，其对于“认购费”与“居间服务费”的区别应属明知，好居佳公司主张双方为居间合同关系的依据不足，本院不予支持。因金马公司与艾鑫之间的房屋买卖合同已经解除，一审法院认定好居佳公司收取认购费及代办费已无法律依据，应予返还正确，本院予以确认。关于艾鑫的诉请是否超过诉讼时效期间的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条规定：“返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算”。本案中，艾鑫自述多次向好居佳公司主张权利，好居佳公司、王滨俭既自认艾鑫从未向好居佳公司、王滨俭主张过权利，又未举证证明好居佳公司、王滨俭曾明确表示拒绝履行义务，且艾鑫于2016年11月24日查询好居佳公司的工商信息，确定其公司性质及本案当事人，一审法院据此认定艾鑫起诉讼并未超过诉讼时效期间并无不当，本院予以确认。综上，好居佳公司、王滨俭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人王滨俭、哈尔滨好居佳房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 焦崇升审判员李庆军审判员贾晋璇审判员石磊审判员张天翼（院印）二〇二〇年十月三十日书记员 于            凯            华