江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0382民初1436号原告(案外人)：曹锋，男，1990年9月15日生，汉族，居民，住徐州市铜山新区。委托诉讼代理人:曹婉婉，女，1988年4月18日生，汉族，居民，邳州市，系原告之姐。委托诉讼代理人：葛兰华，江苏金合（邳州）律师事务所律师。被告(申请执行人)：彭士华，男，1951年6月1日生，汉族，退休职工，住邳州市。委托诉讼代理人:张荣伟,江苏苏冠律师事务所律师。被告(被执行人)：邳州润泽置业有限公司，住邳州市运河街道建设路。法定代表人：于计昌，该公司经理。原告曹锋与被告彭士华、邳州润泽置业有限公司(以下简称润泽公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告曹锋及其委托诉讼代理人曹婉婉、葛兰华，被告彭士华的委托诉讼代理人张荣伟，到庭参加诉讼，被告润泽公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹锋向本院提出诉讼称：2013年原告与被告润泽公司签订《润泽置业定购书》，约定将邳州市赵墩镇彭湖商业街东7号楼1单元601室商品房，以23万元的价格出售给原告。原告分三次向被告润泽公司支付房款12万元，但被告润泽公司一直未给原告办理涉案房产的所有权登记手续。后邳州法院因彭士华诉润泽公司一案将涉案房产查封，原告提出执行异议，被驳回。原告与被告润泽公司之间签订了合法有效的合同，并已支付超过房款总价50%的购房款，并且原告名下无其他用于居住的房屋，原告已是涉案房产的实际所有权人，根据法律规定能够排除执行。请求：1、停止对涉案房产的执行；2、确认原告与被告润泽公司之间签订的《润泽置业定购书》合法有效，并确认涉案房产归原告所有。3、被告润泽公司为原告办理涉案房产的所有权登记手续。4、由被告承担本案诉讼费用。被告彭士华辩称：原告与被告润泽公司签订的定购书应是定金合同，而非买卖合同，该定购书仅能证明原告对被告润泽公司的债权请求权成立，但不能证明原告对案涉房屋享有物权，更不能排除对涉案房产的执行。被告润泽公司辩称：原告购买了被告润泽公司的房产是事实，原告交纳了12万元购房款后即上房；未办理登记手续是消防的原因，不是原告的过错；对涉案房产的拍卖是违法的；原告交纳剩余房款11万元后，润泽公司将在具备办证条件下，给原告办理产权证。经审理查明：彭士华与邳州润泽置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月14日作出（2017）苏0382民初7151号民事判决书：“被告邳州市润泽置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告彭士华购房款417340元及利息（以417340元为基数，自2016年9月5日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）。”根据彭士华的申请，本院于2019年1月30日立案强制执行，案号为（2019）苏0382执407号。在本案执行过程中，本院于2019年2月3日作出（2019）苏0382执407号执行裁定书：“冻结、划拨被执行人邳州市润泽置业有限公司银行存款417340元、利息及迟延履行期间的债务利息；或扣留、提取相应收入；或查封、扣押相应价值财产（以查封、扣押财产清单为准）”。本院另作出协助执行通知书，协助事项载明：“查封被执行人所有的位于赵墩镇澎湖……”。并向邳州市房产服务中心送达了执行裁定书及协助执行通知书。案外人曹锋对执行标的提出异议后，本院于2020年1月20日作出(2020)苏0382执异5号执行裁定书：“驳回案外人曹锋的异议请求。”曹锋不服，向本院提起执行异议之诉。另查明：2013年10月3日原告与被告润泽公司签定《润泽置业定购书》，定购书中约定主要内容如下：出卖方邳州润泽置业有限公司，……定购方曹锋，……房号东7号楼1单元601室，……1、定购方自愿缴付定金伍万元整，待双方签署商品房买卖合同，则本认购书中的定金直接转于购房款中。2、定购方确定的付款方式为银行按揭付款。3、按揭首付款12万元须于签署本定购书之日起5日内付清，并签署《商品房买卖合同》，选择按揭客房同时办理11万元的银行按揭……。定购书中还约定了相关违约条款。2013年10月3日、7日、20日原告曹锋分三次，分别向被告邳州润泽置业有限公司支付房款5万元、3.5万元、3.5万元，后原告将涉案房产装修，居住至今。再查明：加盖有邳州市不动产登记交易服务中心档案利用专用章的《邳州市不动产登记信息查询证明》中记载：“依据曹锋提供的家庭成员信息，截止至2020-03-1914：55：13，对其家庭住房信息进行查询，结果如下：姓名曹锋、曹耿瑞、曹筱冉、耿莹，房屋状况无。”2020年10月16日原告曹锋将剩余房款11万元交至本院。目前赵墩镇澎湖商业街房产因消防等原因，暂不能办理房产登记手续。本院认为：一、原告曹锋与被告邳州润泽置业有限公司之间签订的《润泽置业定购书》形式完备、内容真实，约定的权利义务明确具体，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，《润泽置业定购书》为有效合同。二、关于涉案房产是否属原告曹锋所有的问题。根据物权法第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经登记发生效力，未经登记的，不发生效力。案涉房产系邳州润泽置业有限公司开发建设的房产，原告虽然与邳州润泽置业有限公司开发建设的房产签订了《润泽置业定购书》，购买了涉案房屋，但因该房未办理过户登记，其所有权并未发生变更。原告仅享有要求被告邳州润泽置业有限公司协助办理过户登记的请求权，其要求确认所有权的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。三、关于原告曹锋对涉案房产是否享有足以排除执行的权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该项规定，原告曹锋对涉案房产享有足以排除执行的权益，涉案房产应停止执行，理由如下：第一，原告曹锋与被告邳州润泽置业有限公司在本院查封涉案房产之前即已签订了合法有效的书面合同。从合同落款日期、原告支付房款的日期等证据，可以确认《润泽置业定购书》形成于2013年10月3日，在查封涉案房产之前。第二，原告曹锋于查封涉案房产之前支付部分房屋价款后合法占有案涉房屋。原告提供的收款收据，能够证明原告分三次向邳州润泽置业有限公司交付购房款12万元，并且对涉案房产进行装修后居住至今。并且2020年10月16日原告曹锋已将剩余房款11万元交至本院。第三，案涉房屋无法过户，主要系因赵墩镇澎湖商业街房产因消防等原因，暂不能办理房产登记手续，原告对此并无过错。因此，根据前述法律规定，原告曹锋对涉案房屋享有足以排除执行的权益，其要求停止执行的请求，本院予以支持。四、原告要求办理房产登记手续，可待赵墩镇澎湖商业街房产具备办理房产登记手续后，再行主张。被告邳州润泽置业有限公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃了抗辩及对证据举证、质证的诉讼权利。因原告与邳州润泽置业有限公司之间签订《润泽置业定购书》合法有效，是原告曹锋对涉案房产享有足以排除执行权益的必备前提条件，因此在判决主文中无需将该诉讼请求单独列明予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行邳州市人民法院（2019）苏0382执407号执行裁定书、协助执行通知书查封的位于赵墩镇澎湖商业街东7号楼1-601房地产。二、驳回原告曹锋要求确认赵墩镇澎湖产归其所有及立即办理该房产所有权登记手续的诉讼请求。案件受理费4750元，由被告彭士华、邳州润泽置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  吴 涛人民陪审员  冯东雷人民陪审员  孟宪云二〇二〇年十月十八日书 记 员  潘占林