云南省昌宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0524民初1515号原告：禹光映，男，1984年9月29日生，汉族，云南省昌宁县人，大学文化，住云南省保山市昌宁县，现住昌宁县。原告：鲍笠涓，女，1986年11月10日生，汉族，云南省昌宁县人，大学文化，住云南省保山市昌宁县。系原告禹光映妻子。未到庭。被告：昌宁县富德房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：91530524098749991R。住所地：云南省保山市昌宁县田园镇兴宁街西侧富德城市广场******。法定代表人：魏宗德，该公司负责人。委托代理人：赵东庆，云南晨宇律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人：王伟。特别授权代理。原告禹光映、鲍笠涓与被告昌宁县富德房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序。2020年9月28日，本院公开开庭审理了本案。原告禹光映、被告昌宁县富德房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人赵东庆、王伟到庭参加诉讼，原告鲍笠涓经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告禹光映、鲍笠涓向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告昌宁县富德房地产开发有限公司交付昌宁县富德广场第3幢二单元第5层201号房产《商品房质量保证书》，履行商品房交付手续；2、判决被告昌宁县富德房地产开发有限公司代为原告办理昌宁县富德广场第3幢二单元第5层201号房产《不动产权证书》；3、请求人民法院依法判决被告昌宁县富德房地产开发有限责任公司按《商品房购销合同》约定赔偿原告迟延交房违约金人民币（以逾期3年计，即自2016年8月30日至2019年8月30日止，450000×0.1%×365×3）492,750元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月6日，二原告与被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定被告将其开发建设的昌宁县富德广场第3幢二单元第5层201号房产出售给二原告。合同签订后，原告于2016年6月6日按照合同约定支付购房预付款90,155元，2016年12月通过住房公积金贷款360,000元交付给被告，现已支付完毕，二原告按照《合同补充协议》将办理不动产权证所需缴纳的契税、印花税、住房维修基金、房地产转让费及交易登记费和土地证工本费等共19,490元交给被告。合同签订后，原告已全面履行了合同义务，但被告至今未向二原告出具商品房验收证明及质量保证书等，也未办理该房屋的产权登记手续，侵犯了原告的合法权益，现提起诉讼，望判如所请。被告昌宁县富德房地产开发有限公司辩称，第一、被答辩人与答辩人购买房屋属实，并签订了商品房购销合同，答辩人延期交房违约情况客观存在，但是被答辩人诉求违约金过高，答辩人无力承担，答辩人请求给予减少。1、于2016年6月6日被答辩人与答辩人签订了商品房购销合同，答辩人将公司开发的位于田园镇兴宁街西侧房屋一套，房屋参考套内面积115.77平方米出让给被答辩人，合同中双方对房屋购销事宜的权利与义务进行了约定。答辩人将出售的商品房建盖好后，初步已具备居住的功能，但是由于各种客观原因，办理交房手续过程中存在一定瑕疵，未能顺利办理交房手续，当时答辩人站在一切为业主考虑的角度，为了减少顺利交接房屋的损失，答辩人电话通知业主可先行接房装修入住，2016年11月11日开始，部分业主也按照通知接房进行装修入住。被答辩人由于个人原因未接房。2、答辩人与被答辩人签订了商品房购销合同，合同中对双方权利与义务进行了约定，在延期交房违约金方面约定的违约金计算方式过于高出被答辩人损失的30%，按照被答辩人的计算方式违约金近乎接近购房款项，答辩人无力承担。综上两点，答辩人认为：答辩人与被答辩人签订了商品房购销合同，合同中针对延期交房方面约定了违约责任，现实当中虽然存在答辩人延期交房的情况，但是答辩人为了尽量减少被答辩人损失做出了相应的努力；双方约定延期交房违约金约定较高，根据《合同法》《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》之规定，理应根据因延期交房给被答辩人造成的实际损失进行调整。第二、被答辩人诉求超过了诉讼时效，应承担超过诉讼时效的风险。答辩人与被答辩人于2016年6月6日签订了商品房购销合同，合同约定了交房时间为2016年8月30日前，时至被答辩人起诉之日2020年6月8日才主张合同债权请求权，故根据法律对诉讼时效的规定：三年，显然已超出了法定的诉讼时效。综上是答辩人针对被答辩人诉求、事实及理由依法作出的答辩意见，望贵院查清事实后，依法判决。综合各方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：1、原告起诉是否超过诉讼时效？2、原告主张的违约金应支持多少？3、原告的其他诉讼请求是否应予支持。针对以上争议，原告禹光映、鲍笠涓提交的证据：证据1、二原告身份证复印件。欲证明二原告诉讼主体资格。证据2、商品房购销合同复印件一份。欲证明二原告于2016年6月6日与被告签订了《商品房购销合同》，约定二原告向被告购买富德广场第3幢第二单元第5层201号房，购销合同第七条约定，在2016年8月30日前，被告将竣工验收合格的房产交付原告，但被告未能按约定交房，已经违约的事实；《商品房购销合同》第九条约定，逾期交房的违约金按照已交房款的0.1%每天计算，被告未能在2016年8月30日前交房，已经违约，应当按照合同约定赔偿违约金的事实，在合同签订过程中作为购房者也和被告进行沟通，违约金是被告提供的格式条款的事实。证据3、收款收据复印件一份。欲证明原告已经于2016年6月6日按约支付购房首付款90,155元，并按照《合同补充协议》约定，将办理不动产权证所需缴纳的契税、印花税、维修基金房地产转让费和交易登记工本费等交给被告用以办理不动产权证，但被告至今未办理，已经违约的事实。证据4、《贷款合同》。欲证明二原告已经于2016年12月通过住房公积金贷款，付清全部购房款450,155元的事实。经质证，被告昌宁县富德房地产开发有限责任公司认为，对证据1无异议；对证据2的三性无异议，但对证明目的有异议，合同约定2016年8月30日经验收合格，违约金计算期限已经超过实际违约期限，不应按照合同的约定来计算违约金数额，应按照购房者交付所有购房款的时间来计算。对证据3的三张单据即契税、工本费、维修基金的三性无异议，但从证据本身来讲无法证明原告所要证明的事实，对三份证据证明的事实本身予以认可，对其他证明目的不予认可。对证据4的三性无异议，但对证明目的有异议，该贷款凭证上约定的贷款金额为36万元，凭证也说明了是2016年12月30日通过公积金贷款向被告支付了36万元公积金贷款的事实。被告昌宁县富德房地产开发有限责任公司针对其答辩意见向本院提交以下证据：1、昌宁县建设工程竣工验收备案表一份。欲证明2017年2月28日，五部门已经对该销售房屋进行验收并合格，2018年1月9日原告和被告购买的房屋已经具备交房的条件，取得备案，进行备案登记的事实。2、富德广场房屋登记装修灯具表、装修申请表、业主临时公约、承诺书、装修协议书等材料三份。欲证明被告于2016年11月便已经将所售给原告的楼盘房屋交给业主装修且已经居住使用的事实。经质证，原告禹光映、鲍笠涓对证据1认为，《竣工验收备案表》只是竣工验收部门的意见，不能证明该房产已经实际竣工并经有关部门验收合格，也不能证明该商品房符合交付使用条件；2、按照《商品房购销合同》第七条约定，被告应于2016年8月30日前将竣工验收合格的房产交付原告，但被告于2018年1月9日才向有关部门提交验收备案表，已构成违约。对证据2认为不能证明被告将商品房交付购房者，已经符合法律法规规定的交房条件，被告将未经验收合格的商品房交付给购买者，违反《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条等规定，属于违约交付；《装修申请表》《装修申请》《临时公约》承诺书等与本案争议的事实无关联。通过各方当事人的举证、质证，本院认为，原告向本院提交的证据，能证明2016年6月6日，二原告与被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定被告将其开发建设的昌宁县富德广场第3幢二单元第5层201号房产出售给二原告。合同签订后，原告于2016年6月6日按照合同约定支付购房预付款90,155元，2016年12月通过住房公积金贷款36万元交付给被告，购房款已支付完毕。2016年6月6日，二原告按照《合同补充协议》将办理不动产权证所需缴纳的契税、印花税、住房维修基金、房地产转让费及交易登记费和土地证工本费等共19,490元交给被告，原告对各种款项已交付完成，但被告至今未向二原告出具商品房验收证明及质量保证书等，也未办理该房屋的产权登记手续，对该证明事实本院予以采信。对被告向本院提交的证据所能证明的案件事实，本院予以采信。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审和举证、质证，本院确认如下法律事实：2016年6月6日，二原告与被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定被告将其开发建设的昌宁县富德广场第3幢二单元第5层201号房产出售给二原告。合同签订后，原告于2016年6月6日按照合同约定支付购房预付款90,155元，2016年12月通过住房公积金贷款36万元交付给被告，购房款已支付完毕。2016年6月6日，二原告按照《合同补充协议》将办理不动产权证所需缴纳的契税、印花税、住房维修基金、房地产转让费及交易登记费和土地证工本费等共19,490元交给被告，但被告至今未向二原告出具商品房验收证明及质量保证书等，也未办理该房屋的产权登记手续。原告禹光映、鲍笠涓于2020年8月31日向本院提起诉讼，要求判决支持其诉讼请求。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》虽系被告方制作的格式条款合同，但双方当事人签订的合同内容意思表示真实，合同主体形式合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照约定履行合同义务。《合同补充协议》约定，在原告缴纳相关材料及税款后，由被告为原告办理产权登记手续，即原告在向被告交齐所有办证材料之时，被告就负有为原告办理产权登记的义务。但被告尚未履行该义务，故被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故对原告要求被告办理不动产权属证书的诉讼请求予以支持。对原告要求被告支付逾期办证的损失的诉讼请求，原、被告双方在《合同补充协议》中约定“原告委托被告办理权证，原告应提供相关的齐全资料及政府规定承担有关税费和代办费后办妥原告房屋所有权证”，原告已于2016年6月6日向被告交纳了住房维修基金、土地办证工本费、房地产转让费、交易登记费、房屋契税及印花税等。现原告主张被告逾期未履行合同义务损失，结合原、被告交房时间、原告交齐材料和税费后，被告应在2016年8月30日前为原告办理验收合格证、产权证等，但被告至今未履行该义务，故应从2016年8月30日起承担违约责任，但双方约定的违约金数额过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，违约金应按以下方式计算：以购房款450,155元为基数，按年利率6.175%（以2016年同期银行贷款利率4.75%，上浮30%）自2016年9月1日起计算至2019年9月1日止（当事人主张的三年）确定，即450,155元×6.175%×3=83,391元。原告关于要求被告交付《商品房质量保证书》的主张，因双方有约定且不违反相关法律规定，本院予以支持。被告关于原告起诉超过诉讼时效的辩解，因时至今日被告仍未为原告办理房地产权证等，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告昌宁富德房地产开发有限责任公司于本判决生效后30个工作日内为原告禹光映、鲍笠涓办理不动产产权证及交付《商品房质量保证书》。二、由被告昌宁富德房地产开发有限责任公司支付原告禹光映、鲍笠涓违约金83,391元（按原告诉请3年计算）。三、驳回原告禹光映、鲍笠涓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4346元，由被告昌宁富德房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。如双方当事人均服判的，本判决即发生效力。如负有义务的当事人未能在规定的期限内履行义务，享有权利的当事人应当向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审判员  李光祥二〇二〇年十月二十二日书记员  段俨玲