浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初3851号 原告（反诉被告）：嵊州蓝光置信置业有限公司，住所地嵊州市三江街道官河南路**华汇大厦**。 法定代表人：王建国，总经理。 委托诉讼代理人：杨慧芳，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邱旻夫，男，1993年9月19日出生，汉族，住衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：吴立群，女，住衢州市柯城区，系被告母亲。 原告嵊州蓝光置信置业有限公司与被告邱旻夫商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，被告邱旻夫提出了反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）嵊州蓝光置信置业有限公司的委托诉讼代理人杨慧芳，被告（反诉原告）邱旻夫及其委托诉讼代理人吴立群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告嵊州蓝光置信置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的合同编号为×××92的商品房买卖合同及补充协议于2020年6月12日解除；2、判令从被告已支付给原告的房款中抵扣累计应付款的10%的违约金计86073.50元；3、判令被告配合原告办理撤销和雍景世家11幢603室房产商品房买卖合同及补充协议的备案登记手续；4、判令被告向原告支付律师代理费12000元。事实与理由：2018年6月27日，原告与被告签订了商品房买卖合同及补充协议，合同编号为×××92，约定被告购买原告开发建设的和雍锦世家11幢603室商品房，建筑面积为101.67平方米，房屋总价款为人民币860735元，被告应于2018年6月27日之前支付首期房价款350735元，剩余房款510000元由被告申请贷款支付。根据商品房买卖合同及补充协议约定，被告逾期付款三十日后，原告有权解除合同，并按照购房合同总额的10%向原告支付违约金，且原告有权在被告已付购房款中直接扣除。被告在向原告支付首付款350735元后，余款510000元未按约支付。原告于2020年4月24日向被告送达催款律师函，要求被告在收到函件后十五日内向原告支付剩余全部的购房款。被告迟迟不支付购房款，原告于2020年6月12日向被告送达解除合同通知函，但被告至今未配合原告办理解除合同的相关事宜。原告认为，原告和被告之间的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行，由于被告不履行合同义务，应承担相应的违约责任，为维护原告的合法权益，诉至法院。 被告（反诉原告）邱旻夫答辩并反诉称，1、关于原告要求解除商品房买卖合同的问题，被告认为商品房买卖合同及补充协议已经双方签字确认并经房管部门备案，因此合法有效。未能及时办妥银行按揭贷款是由于原告方的过错直接导致，被告方不存在过错，不应当由过错方主张解除合同损害被告利益。2、2018年6月28日被告在原告提供的商品房买卖合同上签字，并按约定交付了首付款350735元，事后得知商品房买卖合同已在当日向嵊州房管中心办理了备案，按正常程序售房部应该当场将双方签字盖章的合同原件交付给买受人，但当时所有合同原件全部被售楼部销售人员收回，理由是法人章不在，让被告在7月5日去办贷款时拿，被告在7月5日按时去售楼部拿合同准备办理按揭贷款手续时，原告告知被告补充协议最后一页排版有误，要求被告重新在另外的补充协议上签字，对这一要求被告无法理解不愿在补充协议上签字，原告销售经理威胁被告如果不签字要没收首付款，为此双方发生争执。原告迟迟不肯将合同原件交付被告，2018年被告向法院起诉，法院在（2018）浙0683民初8894号判决书中明确原告应当继续履行交付合同原件的义务。但由于原告拒不履行，被告向原告发出律师函，原告才在2020年4月30日将合同原件交付给被告，但合同原件中补充协议最后一页被换掉了，没有被告签字。实际上在2018年6月28日，被告在补充协议最后一页是签过字的。原告拒不提供预告证，导致被告无法办理按揭贷款，是原告过错导致的，被告无需承担违约金。3、律师费、诉讼费应当由原告自己承担，被告请求法院驳回原告的请求。另外被告提起反诉，反诉请求为：1、判令反诉被告提供预告证，并配合反诉原告办理按揭贷款。2、判令反诉被告为反诉原告代办不动产权属登记手续，委托时间从2019年12月27日起算，并承诺在后续办理房产证过程中不得刁难反诉原告。3、判令反诉被告赔偿反诉原告房屋逾期交房违约金，以实际交付日为准，截止2020年8月13日为15009.46元。4、判令反诉被告向反诉原告书面赔礼道歉。事实与理由：预告证是办理银行按揭贷款必备材料，只有反诉被告才能提供。办理按揭贷款的银行是反诉被告的长期合作单位，如果反诉被告要设置障碍，不予配合，反诉原告将无法顺利办理按揭贷款。基于反诉被告已经出现无理扣押商品房买卖合同及补充协议原件和不交付预告证，请求法院判令反诉被告履行该义务，配合反诉原告办理按揭贷款手续。按照商品房买卖合同及补充协议第十二条第二款规定，买受人应当在办理房屋交付手续的同时，办理委托代办不动产权属登记手续。本商品房正常情况应该在2019年12月27日前交付，因为反诉被告不配合办理按揭贷款，致使房屋未能实际交付，也就无法办理委托代办不动产权属登记手续，错在反诉被告。反诉被告应及时纠正错误，为反诉原告办理代办不动产登记手续，委托时间从2019年12月27日起算，并承诺在后续办理房产证过程中不得刁难反诉原告。根据商品房买卖合同第十三条第二款规定，按照逾期在三十日内，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，逾期超过三十日后，第三十日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房款万分之二的违约金。本商品房正常情况应该在2019年12月27日前交付，但是因为反诉被告不配合办理按揭贷款，致使房屋未能实际交付，截止2020年8月13日违约金为15009.46元，最后以实际交付时间为准。商品房买卖合同已于2018年6月27日向嵊州市房地产管理中心备案，说明买卖合同已经合法生效，但是反诉被告却慌称补充协议最后一页排版有误，诱骗反诉原告另外签字，试图加重反诉原告义务。诱骗不成，恼羞成怒，直接威胁反诉原告，如果不在补充协议上签字就没收反诉原告首付款，威胁没有成功，又强行扣押商品房买卖合同原件22个月，且不交付预告证，为反诉原告办理银行按揭贷款设置重重障碍，还发了律师函扬言未收到购房合同原件，并不影响抵押手续办理，明明是反诉被告自身过错，造成银行按揭贷款无法正常办理和发放，却以诱骗、威胁手段试图逼迫就范，性质十分恶劣，严重影响反诉原告的正常生产生活秩序，反诉被告必须作出书面致歉，承认错误，保证类似事件不再发生。 反诉被告嵊州蓝光置信置业有限公司针对反诉答辩称，对被告关于延期交付合同和拒不交付预告证的事实不予认可。开发商交付合同的流程是需要被告全部签完字以后上传签字部分才可以办理预告登记，由于被告一直没有在补充协议上签完字，导致原告无法办理正式的预告登记。但经被告的强烈要求原告已经将未签完字的合同交付给了被告。预告证是需要正式备案以后由房管部门出具的，所以过错在于被告。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，其中原告为证明其诉讼请求提供的证据有: 证据1、2018年6月27日原告与被告签订的商品房买卖合同及附件补充协议各1份，证明原告与被告就付款及违约责任等权利义务进行了约定。 证据2、2020年3月29日原告发给被告的催款律师函及国内标准快递面单、邮件妥投记录各1份，证明原告向被告催讨房款的事实。 证据3、2020年4月21日原告发给被告的催款律师函及国内标准快递面单、邮件妥投记录各1份，证明原告向被告回函并再次催讨房款的事实。 证据4、2020年6月11日原告发给被告的律师函及国内标准快递面单、邮件妥投记录各1份，证明原告按约定向被告送达解除合同的律师函。 证据5、律师费发票1分，证明原告因本案发生律师费12000元。 被告对上述证据经质证对证据的真实性没有意见，但对被告已经签字的补充协议是原告自己弄丢的，对4月21日律师函中的内容有意见。 被告为证明其答辩理由和反诉请求提供的证据有： 证据6、2018年6月27日商品房合同备案证明1份，证明原告与被告签订的合同已经房管部门认可，不需要重新签字了。原告质证认为这个是初始备案。 证据7、2020年4月5日被告发给原告的关于要求给付商品房买卖合同原件的函及中国邮政签收底单各1份，证明原告扣押买卖合同原件的事实。 证据8、2020年4月16日被告发给原告的律师函及邮件妥投记录各1份，证明原告扣押合同原件不配合按揭手续的事实。原告对证据7-8质证认为被告在2020年4月5日才向原告发出要求交付原件的函，在此前涉案房屋纠纷已经在法院进行了诉讼，是被告不愿意履行合同导致没有向银行提供按揭材料；原告要求被告签字后再交付原件，但被告不签字。 证据9、2020年7月8日被告发给原告的函及邮件妥投记录各1份，证明原告不配合办理按揭手续的事实。原告质证认为预告证是房管部门出具的，原告没有得到预告证，过错在被告。 证据10、微信聊天记录，证明2020年4月30日才交付了合同原件但不配合办理按揭手续。原告质证认为对领取合同原件的事实予以认可。 证据11、2019年12月19日交房通知书，证明房子已可以交付了，但由于上面的原因没有交付。原告质证认为交房通知已经明确必须交完房款才可以交房。 对上述证据本院认证如下：因质证人对上述证据的真实性无异议，其载明的内容对本案事实具有证明效力。 本院经审理认定的事实如下：2018年6月27日原告（出卖人）与被告（买受人）签订商品房买卖合同（预售）1份，约定买卖房屋坐落在嵊州市××路××号××楼××单元××室，建筑面积101.67平方米，单价8465.96元，总价款860735元，买受人应当于2018年6月27日前支付首期房价款350735元，剩余房款510000元由买受人申请贷款支付，具体约定见附件四。合同第九条逾期付款责任约定，逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款；出卖人应当在2020年5月30日前向买受人交付该商品房，如买受人未付清房款，视为买受人违约，交付日期顺延，出卖人不承担延期交付责任。第十三条房屋逾期交付责任约定，逾期在三十日之内，自约定交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，自第三十一日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。出卖人应当自本合同签订之日起30日内到当地房产管理部门办理商品房预售合同备案手续，并将合同备案情况告知买受人。在合同附件四中约定买受人应当备齐银行规定的抵押贷款资料含费用，自合同签订之日起3个工作日内向银行提交，如买受人向银行提交资料不齐全或已提交的资料不能满足放款要求，则买受人应当于收到出卖人或银行要求补充资料的电话或通知之日起2个工作日内向银行补充齐全，买受人如未按时向银行提交抵押贷款资料或者未按时向银行补充齐全抵押资料的，视同逾期，买受人按合同第九条约定承担逾期付款的违约责任。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，本合同一式七份，其中出卖人四份，买受人一份，银行一份。同时双方又签订补充协议，约定买受人委托出卖人代为办理不动产权属登记的，应在办理房屋交付手续的同时向出卖人提供书面委托手续，并交齐办理不动产权属登记所需的各项资料及费用，出卖人应在买受人交齐全部资料及费用，并办理完毕委托手续之日起的720日内，代买受人向相关部门提交资料缴纳费用等手续，如买受人未按时完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋不动产权属登记的办理而无须承担延迟办证的责任等内容。原告在上述合同和补充协议上盖了公章和法人章，被告在合同和补充协议上签了名字并捺指印。同时原告通过电脑系统将该合同及补充协议传输至房地产管理部门的房屋交易系统，完成了商品房合同备案。当天，原告未将买卖合同及补充协议原件交付给被告。至合同签订日被告已按约支付原告首付款350735元。后原告因故无法找到上述补充协议最后一页即双方签字盖章一页，遂告知被告以原补充协议最后一页排版内容有误为由，要求被告重新签字，但被告拒绝再签。原告以补充协议签字内容未完整为由，告知被告无法办理预告登记。2018年11月16日，被告以开发商存在欺诈销售为由，对原告提起诉讼，要求撤销房屋买卖合同。本院经审理后，作出（208）浙0683民初8894号民事判决，驳回了被告的诉讼请求。 另认定，2020年4月5日被告向原告发出要求给付商品房买卖合同原件的函，要求原告交付买卖合同原件。同年4月7日原告委托泰和律师事务所向被告发出律师函，要求被告向合同约定的银行提交按揭贷款的资料及办理完毕银行按揭贷款手续，并承担违约责任。4月15日被告委托浙江论剑律师事务所向原告发出律师函，要求被告提供买卖合同原件，配合被告办理相关按揭贷款手续，并保留解除合同要求赔偿损失的权利。4月22日，原告委托浙江天册律师事务所又向被告发出律师函，要求被告在收函后7日内到原告和雍锦世家售楼处领取合同原件并要求被告在收到该律师函之日起15日内将剩余房款全额到达原告账户，被告于次日收函。同年4月30日，被告收到上述买卖合同及补充协议原件，但在补充协议最后一页上仅有原告公司加盖公司合同章和法人章，没有被告方签名。后被告未向银行办理按揭贷款手续，6月11日原告再次委托浙江天册律师事务所又向被告发出律师函，告知被告因其未支付剩余房款510000元已构成违约，原告与被告签订的商品房买卖立即解除，要求被告在收到该通知之日起三十日内联系原告办妥前述商品房买卖合同的解除手续（包括但不限于支付违约金、撤销备案合同等）。被告于次日收到该律师函，后因被告未履行，原告遂委托律师向本院提起诉讼，并支付律师代理费12000元。 本院认为，2018年6月27日原告与被告签订商品房买卖合同和补充协议后即办理了备案手续，根据双方约定该合同一式七份，其中买受人一份，因此原告应当将合同和补充协议原件交付给被告，而原告未向被告提供，其行为存在不当。后又因原告管理不善无法找到补充协议最后一页，由此造成的后果应当由原告承担。但当原告要求被告在补充协议最后一页上重新签名时，被告拒绝签名。然而在补充协议上载明的内容没有损害被告利益的情形下，被告应当配合签名，被告不仅拒绝签名却在2018年11月16日向法院提起诉讼，要求撤销与原告签订的买卖合同，可见被告当时在主观上就希望不再继续履行买卖合同约定的义务。其次，在2020年4月30日被告收到原告交付的合同原件后，如果愿意继续履行合同也应当在补充协议上签名后按约在三天期限向银行提供完整的贷款按揭资料，办理贷款。而被告一直未向银行提供贷款资料其时间已经超出了补充协议约定的履行期限。至于原告未能提供预告登记手续的原因在前期是由于原告管理过错造成的，在后期主要是由于被告没有在补充协议上重新签名造成的，因此在2020年5月8日前被告没有向银行提供按揭资料的行为已经构成违约。按照合同约定买受人逾期付款超过三十日后，出卖人有权解除合同。在2020年6月11日原告以律师函方式通知被告解除买卖合同时，合同约定的解除条件已经成就，原告的解除通知业已生效，故可以确认原告与被告之间签订的商品房买卖合同和补充协议在2020年6月12日已经解除。合同解除后被告应当按约配合原告到当地房产管理部门办理合同备案撤销登记手续。同时原告要求被告按照房款总额的10%支付违约金的请求亦符合合同约定，应予支持，该款可由原告在被告已付的购房款中扣除。原告要求被告支付律师费的请求，属于被告违约行为造成的损失，且其金额在合理范围之内可予支持。在审理中被告反诉要求原告提供预告证和办理不动产权属登记的请求，由于双方合同已在原告起诉前解除，办理预告登记和权属登记的基础已不存在，且未能办理预告登记的主要原因是被告不予重新签字造成的，故不予支持。被告要求原告支付逾期交房违约金的请求，由于被告未付清房款根据合同约定原告不构成逾期交房行为，现合同又已解除，故不予支持。被告要求原告书面赔礼道歉的民事责任，不适用于合同纠纷，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、确认2018年6月27日嵊州蓝光置信置业有限公司与邱旻夫签订的商品房买卖合同（预售）（编号为×××92）于2020年6月12日解除。 二、邱旻夫应在本判决生效之日起三十日内协助嵊州蓝光置信置业有限公司到嵊州市房××商品房买卖合同的备案撤销手续。 三、邱旻夫应支付嵊州蓝光置信置业有限公司违约金86073.50元和律师代理费12000元，款由嵊州蓝光置信置业有限公司在应退还邱旻夫的房款350735元中扣除。 四、驳回邱旻夫的反诉请求。 本诉案件受理费2332元，反诉案件受理费176元，合计2508元，依法减半收取计1254元，均由邱旻夫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费，其中本诉部分2332元，反诉部分176元，如逾期按自动撤回上诉处理]。 审判员  吴展宁 二〇二〇年十月十六日 书记员  裘 柯 附页： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。