广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初2675号原告：佛山市万科物业服务有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。法定代表人：严某1。委托诉讼代理人：李伟健，公司职员。委托诉讼代理人：冯雅欣，公司职员。被告：王国栋，男，1984年10月30日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。原告佛山市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告王国栋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人李伟健、冯雅欣到庭参加诉讼，被告王国栋经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2019年11月16日暂计至2020年4月15日止拖欠的住宅物业服务费1207.42元（按该物业的房屋建筑面积89.24㎡，每月每平方米2.46元计收，合计该物业每月的物业服务费为219.53元）；2.判令被告向原告支付其逾期支付住宅物业服务费所产生的违约金41.44元（该违约金以每月所拖欠的住宅物业服务费为基数，按每日0.05%为标准，暂计至2020年4月15日的违约金为41.44元）；3.判令被告向原告支付拖欠的公共水电分摊费57.37元（自2019年11月16日暂计至2020年4月15日，此后发生费用另行计算）；上述物业服务费以及违约金、公共水电分摊费合计为1306.23元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告已通过招投标向开发商取得物业管理服务权。2018年6月，被告购买位于佛山市高明区******佛山万科美的西江悦花园**座****房，建筑面积89.24平方米（商品房买卖合同），实际交楼日期2019年11月3日。根据原被告签订的《万科美的西江悦花园前期物业服务协议》约定，物业服务费按建筑面积计，高层住宅物业2.46元/月（不含公摊水电费）/平方米，物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，物业服务费按月缴纳，业主应当在每月15日之前交纳当月的物业服务费，在当月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金。此外，小区公共水、电费用，按实分摊，于次月15日前交纳。自2019年11月至2020年4月，被告共拖欠住宅物业服务费1207.42元及违约金41.44元；还欠自2019年11月至2020年4月的公摊水费0.1元、公摊电费57.27元。被告到期未交费，构成违约，应承担违约责任。被告经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本院视其已放弃了相应的诉讼权利，经核查，对原告所举证据均予以采信。本院经审理查明：2018年6月12日，被告与佛山市高明区融浩房地产有限公司（以下简称融浩公司）签订了合同编号为201***********的《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定，被告向融浩公司购买佛山市高明区**********万科美的西江悦花园**座***单元****房，房屋预测建筑面积共89.24平方米；商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等；融浩公司应当在2019年12月30日前向被告交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，融浩公司应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达被告，被告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间；交付商品房时，融浩公司应当出示满足约定交付条件的证明文件，融浩公司不能出示证明文件或出示的证明文件不齐全，被告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由融浩公司承担；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于被告原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按以下方式处理（1）如被告未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或融浩公司书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付；（2）自交付之日起开始计算保修期限，被告同时应承担该商品房的一切费用（包括物业管理费等）及政府征收的各项税费。同时，该商品房的风险自交付之日起转移给被告（其余内容详见该合同）。融浩公司与原告万科物业公司于2017年9月1日签订了《前期物业服务合同》（该合同也作为上述《商品房买卖合同（预售）》的附件九），双方约定，融浩公司委托万科物业公司对位于佛山市高明区**********的万科美的西江悦花园提供前期物业服务事宜，合同期限自2017年10月1日起至2022年9月30日止；物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，高层住宅按2.46元/月·平方米（含税，以上收费标准不含公摊水电费）；物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向万科物业公司交纳当期的物业服务费，在所交月份的15日及以后交纳的视为逾期，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金；对逾期交费的业主，万科物业公司每月向欠费的业主发放物业费催费通知书，欠费业主应按物业费催费通知书（不仅限于第一催缴）的交费时间缴纳物业费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因融浩公司原因尚未交付给物业买受人的物业,其物业服务费由融浩公司交纳；因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起交纳（其余内容详见该合同）。原告与被告签订了《万科美的西江悦花园前期物业服务协议》，双方约定，被告委托万科物业公司对位于佛山市高明区**********的万科美的西江悦花园提供前期物业服务事宜，合同期限自2017年10月1日起至2022年9月30日止；物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，高层住宅按2.46元/月·平方米（含税，以上收费标准不含公摊水电费）；物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向万科物业公司交纳当期的物业服务费，在所交月份的15日及以后交纳的视为逾期，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金；对逾期交费的业主，万科物业公司每月向欠费的业主发放物业费催费通知书，欠费业主应按物业费催费通知书（不仅限于第一催缴）的交费时间缴纳物业费（其余内容详见该合同）。另查明：万科美的西江悦花园*座工程于2019年9月6日竣工验收备案。2019年10月30日，融浩公司通过邮政快递向被告发出《商品房交付使用通知书》，通知被告所购商品房已竣工验收合格，具备了交付使用条件，请被告于2019年11月2日至2019年11月3日到万科美的西江悦销售中心办理交付手续，并提示被告注意：买受人接到出卖人的交付使用通知，无正当理由拒绝接收或未按本通知书规定时间办理相关手续的，房屋损毁、灭失的风险及相关管理费用自本《商品房交付使用通知书》规定的交付使用之日起由买受人承担。被告于2019年11月2日签收了该《商品房交付使用通知书》。再查明：被告每月应支付物业服务费219.53元。被告应负担2019年11月至2020年4月的公摊水电费为57.37元，被告从2019年11月起没有交过物业服务费。2020年2月20日，原告通过短信的方式向被告催收拖欠的物业服务费。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。被告与原告签订的《万科美的西江悦花园前期物业服务协议》是双方真实意思表示，合法有效。依据上述合同，物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，物业服务费按月交纳，被告应于每月15日前向万科物业公司交纳当期的物业服务费，在所交月份的15日及以后交纳的视为逾期。被告从2019年11月2日起拖欠物业服务费，对于原告要求被告支付从2019年11月16日至2020年4月15日止的物业服务费1097.65元（219.53元×15天/30天+219.53元×4个月+219.53元×15天/30天）的诉讼请求，本院予以支持。对于其过高诉求，本院不予支持。关于违约金的问题，依据前述《万科美的西江悦花园前期物业服务协议》的约定，日违约金0.05%折算成年违约金为18%（0.05%×360日），过度高于全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院确认被告拖欠原告物业服务费造成原告的损失仅限于资金的利息损失。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，本院酌定被告拖欠物业服务费的违约金从原告发出催收通知之次日（即2020年2月21日）起算，标准按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率(2020年3月20日1年期LPR为4.05%)上浮30%进行核算。对于原告主张的违约金12.2元本院予以支持，对于其过高诉求，本院不予支持。关于公摊水电费的问题，依据《前期物业服务合同》第十六条的约定，业主按其拥有物业的建筑面积、高层住宅按2.46元/月·平方米（含税）交纳物业服务费的收费标准并未含公摊水电费。被告应负担2019年11月至2020年4月的公摊水电费为57.37元，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，缺席判决如下：一、被告王国栋于本判决生效之日起十日内支付2019年11月16日至2020年4月15日止的物业服务费1097.65元给原告佛山市万科物业服务有限公司；二、被告王国栋于本判决生效之日起十日内支付违约金12.2元给原告佛山市万科物业服务有限公司；三、被告王国栋于本判决生效之日起十日内支付2019年11月至2020年4月的公摊水电费57.37元给原告佛山市万科物业服务有限公司；四、驳回原告佛山市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告佛山市万科物业服务有限公司已预交），由被告王国栋负担。被告王国栋于支付判项确认的款项时一并将其负担的受理费25元支付给原告佛山市万科物业服务有限公司，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审判员  邹志刚二〇二〇年十月十日书记员  梁施琪