浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初7087号 原告：曹枝梅，女，1980年10月7日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 被告：浙江胤超置业有限责任公司，住所地浙江省杭州市临平街道星光街**。 法定代表人：夏永亮。 委托代理人：徐超，浙江浙苏律师事务所律师。 原告曹枝梅（以下简称“原告”）为与被告浙江胤超置业有限责任公司（以下简称“被告”）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年5月21日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员卢燕独任审判，并于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告曹枝梅、被告浙江胤超置业有限责任公司的委托代理人徐超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，原告于2015年12月22日向被告购买位于××街道××路××路××号楼××号房屋，签订《房屋买卖合同》。原告于2015年12月22日支付购房款合计345000元。合同第九条约定被告于2017年10月31日前交付房屋，逾期交付的须向原告支付每日万分之一的违约金。后被告在涉案房屋尚未竣工验收的情况下，于2018年1月2日单方向原告“交付”房屋，于2017年12月30日向原告出具房屋价款增值税发票一张。被告在通知原告“交付”后，同时指令物业服务公司违规提前收取原告物业维修基金3291元，物业费、能耗费2303.7元，电费100元，水表费550元。此房屋为取得一户一证的独立房产，理应由房产公司配置每户一只冷水表；热水表未经业主同意擅自配置，且也未在《房屋买卖合同》中约定有热水供应，且业主也不需使用，理应退还费用。原告因此遭受损失。 原告认为，被告在未取得竣工验收备案证明文件的前提下，向原告交付房屋的行为属于无效行为，被告延期交房的违约行为和违法收费严重损害了原告的合法权益，理应根据合同约定承担逾期违约金。因被告的无效交付行为导致原告损失物业费、能耗费、水电表费等，被告理应对原告进行赔偿和退还。故原告根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，请求公正依法判决。请求判令：1、请求判令被告支付原告自逾期交房之日2017年12月1日起至被告的《入伙通知书》上实际可交付之日的违约金，暂计6762.00元（违约金计算自2017年12月1日起至房屋实际可交付之日2018年6月15日止共196天，按照原告已支付房款总价34.5万元为本金，每日万分之一计算。）；2、判令被告退还收取物业维修基金3291.00元；3、判令被告退还收取的物业费及能耗费2303.70元；4、判令被告在未有竣工验收单的情况下违规交房赔偿6000元，及管道液化气损失费用5000元；5、判令被告退还收取的冷水热水表各一只费用共计550元；6、本案的诉讼费由被告承担。 原告为支持其诉请主张，提供并陈述了如下证据材料： 1.商品房买卖合同、补充协议，证明原、被告之间存在商品房买卖关系的事实； 2.入伙通知书一份，证明交房时间； 3.承诺书一份，证明水费收费、物业维修基金是交给被告的； 4.照片，证明被告销售现场宣传的资料； 5.玖玖财富中心业主诉求回复意见一份，证明被告迟延交房的事实； 6.竣工验收备案表一份，证明案涉房屋竣工验收的时间； 7.购房发票一份，证明原告支付的购房款； 8.收款收据四份，证明原告支付的各项费用； 9.不动产权证书，证明案涉房屋的产权信息。 被告答辩称，（一）被告与原告签订合同，合同第九条约定交付时间是2017年10月31日，但补充协议第三条的第八款约定，原告给予被告30日的宽展期，在案涉工程建设中，因为G20和世界互联网大会，全国环保大检查，工程停工105天。对此，相关部门出具了《情况说明》一份予以证实，该情节应属于《合同》中约定的不可抗力。故，被告不存在违约情况，无须承担延期交房违约责任。（二）案涉房屋的“实际”交付时间是在2017年12月27日，交付时被告因不可抗力导致延期尚未取得竣工验收备案文书的事实，原告是明显知道且应当知道的。但原告仍旧当场完成房屋交接，并未因延期交付而拒绝接受房屋的交付，被告也当场承诺将在规定的、合理的延期期限内完成全部工作。被告认为原告的这一受纳行为，足以证明原告认可并接受被告因不可抗力导致尚未完成备案的事实，应视为双方在合同履行的过程中出现不可抗力时，对合同内容的变更(交房时间顺延)达成了新的一致意见。且后续被告积极与原告沟通处理问题，并已经主动向原告支付可所谓的“违约金”。（三）针对原告提出的物业维修基金是业主的法定义务；物业费和能耗费并非被告收取，该物业费被告已经向全体业主抵扣清算了；管道液化气和违约赔偿证据不足，不应支付；退还水表费，答辩人认为：水表已经实际交付并予以安装、使用，原告的请求没有任何事实与法律依据，且不符合生活常理。综上，请求法院依法驳回原告的各项诉请。 被告向本院提供并陈述了下列证据材料： 1.《情况说明》一份，证明案涉项目在施工期间为配合国家环保大检查因此导致停工105天的事实； 2.财务凭证，证明被告以抵扣缴纳款的方式支付原告延期交房违约金； 3.交接书，证明房屋实际交付时间。 本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2015年12月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《浙江省商品房的买卖合同》（合同编号：2015预1158801），合同约定买受人购买位于杭州市余杭区杭州××开发区××幢××室商品房，建筑面积54.81平方米，总价为345000元，该商品房的设计用途为商业服务，合同第九条约定：“出卖人应当于2017年10月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件……。”合同第十条约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告（乙方）与被告（甲方）于同日签订了补充协议，协议第三条第2款约定房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件；第三条第5款约定甲方乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的千分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日的第5日已经将该房屋交付乙方；第三条第8款约定甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则乙方给予甲方30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。如宽展期满后甲方仍未交付的，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。双方还约定了其他权利义务。后原告按约支付房款345252元，被告于2018年1月17日向原告支付了违约金2070元。案涉项目实际于2018年4月19日取得竣工验收备案表。庭审中，原告确认实际接收房屋时间为2018年1月2日。 本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，对双方具有约束力。合同约定交房时间为2017年10月31日前，违约金的计算方式为每日已付房款的万分之一，补充协议约定了30日宽展期，交付条件为被告取得竣工验收备案证明文件，被告虽于2018年1月2日向原告交付房屋，并向原告出具交接单，但案涉房屋实际于2018年4月19日取得竣工验收备案表，至此符合交付条件。故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请部分，合理部分自2017年12月1日至2018年4月20日（140天），按照已付房款345252元的日万分之一计算为4834元，扣除原告认可的已付违约金2070元，剩余2764元本院予以支持，超出部分，本院不予支持。对被告抗辩称，案涉建设工程施工中恰逢G20大型活动及环保大检查材料停供导致工程停工为由，主张扣除延迟交房期间105天。但双方合同签订时已理应知晓G20峰会的召开时间，被告对此应有预期，在合同中被告并未将上述情形作为可以顺延交房的条件予以明确约定，且上述情形发生后被告亦未将顺延情况及时告知原告。故对被告的该项抗辩理由本院不予支持。对原告要求被告退还物业维修基金、物业费、能耗费的主张，依据不足，本院不予支持；对原告主张赔偿违规交房损失6000元及管道液化气损失5000元的主张，依据不足，本院不予支持；关于退还冷热水表费550元，依据不足，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告浙江胤超置业有限责任公司支付原告曹枝梅逾期交房违约金2764元，于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告曹枝梅的其他诉讼请求。 本案案件受理费199元，由原告曹枝梅负担174元，由被告浙江胤超置业有限责任公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  卢燕 二〇二〇年十月九日 书记员  柴慧