陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终8765号上诉人（原审被告）：西安逐鹿中原餐饮有限公司，住所地：西安曲江新区雁翔路以东创意谷文化产业园LG84-85-86-87。法定代表人：黄宜春，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵庆沣，陕西博纳新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安曲江创意谷文化产业园区开发有限公司，住所地：西安曲江新区雁翔路**曲江创意谷文创办公****。法定代表人：魏葳，该公司经理。委托诉讼代理人：杨俊芳，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨飞，陕西许小平律师事务所实习律师。上诉人西安逐鹿中原餐饮有限公司(以下简称逐鹿中原公司)因与被上诉人西安曲江创意谷文化产业园区开发有限公司（以下简称创意谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初2900号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。逐鹿中原公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.一审、二审诉讼费用由创意谷公司公司负担。事实与理由：原判决程序违法，一审期间逐鹿中原公司在答辩期内多次向人民法院提出管辖权异议申请，原审法院均拒收，后在答辩期内向原审法院邮寄了管辖权异议申请书，一审开庭时逐鹿中原公司员工在法庭口头向法官提出了应当先审理管辖权异议。人民法院在没有审理管辖权异议的情况下，强行开庭，程序严重违法。创意谷公司辩称，对于逐鹿中原公司所称提管辖权异议事宜，逐鹿中原公司并未对原审判决内容提出异议，上诉仅是为了拖延时间，拒不履行合同义务及法定义务，应当受到法庭的批评和制止。创意谷公司向一审法院起诉请求：1、确认创意谷公司与逐鹿中原公司双方于2018年9月28日签订《房屋租赁合同》于2019年9月3日解除；2、逐鹿中原公司立即将曲江新区雁翔路3369号曲江创意谷项目商业B2-LG-84、85、86、87号商铺恢复原状，立即返还给创意谷公司；3、逐鹿中原公司向创意谷公司支付截止2019年9月3日的物业管理费41843元，数据采集设备租赁费100元，装修电费1796.25元，水费14749.5元，电费144890.74元，以上共计203379.49元；4、逐鹿中原公司按照合同向创意谷公司支付违约金207830.57元；5、逐鹿中原公司向创意谷公司按220元/月/平米的标准支付自2019年9月3日至商铺实际归还之日的房屋占用费，并承担实际占用期间的电费4758.91、水费40991.63元(自2019年9月1日起算)；6、逐鹿中原公司承担创意谷公司的诉讼费。一审法院认定事实：2018年4月11日，创意谷公司（甲方、出租方）、西安万科共筑房地产开发有限公司（乙方、运营方、以下简称万科共筑公司）、逐鹿中原公司（丙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于西安曲江创意谷综合体项目LG层LG-84、85、86、87号商铺出租给丙方，面积836.87平方米，经营东逐烤串餐饮，交付日期为2018年7月28日；租赁期限60个月，自2018年9月28日起至2023年9月27日，筹备期为14个月，即自交付日起计从2018年7月28日起至2019年9月27日。合同第5.1条约定租金自商场开业之日或筹备期届满次日两者中较晚之日（该日为“计租日”）起开始计算（本合同另有约定的除外），其中商场开业之日由乙方通知或公告确认；租金按月保底租金与服务管理费之和同月提成租费（提成租费是提成租金与提成服务管理费之和）二者取其高的方式收取。合同第5.4条约定丙方必须使用乙方提供的收银专用系统或销售数据采集系统；使用该等系统的费用由丙方承担。合同第6.1.1条约定租赁保证金为三个月租金（按首年月保底租金或各方约定标准计算）、三个月服务管理费（按首年服务管理费计算）、三个月物业管理费（按首年物业管理费计算）的总合，具体标准以合同第21.10条为准。6.1.2约定，租赁保证金作为丙方遵守本合同及全部附件有关该约定和履行义务的保证，甲、乙方有权：（1）选择从租赁保证金中抵扣丙方拖欠的租金、服务管理费、物业管理费及约定的其他费用、丙方应承担的赔偿、违约金、甲、乙方代丙方承担的赔偿或费用等；（2）选择要求丙方支付（1）中各个款项而不抵扣保证金……；第6.2.2约定，物业管理费按租赁面积计算，物业管理费具体标准以本合同21.12条为准；第6.2.4条约定物业管理费按月支付，丙方应于每个自然月的25日前支付下一个自然月的物业管理费；第6.3.3约定，水费、电费由乙方或管理公司代收，丙方应于每月20日前支付该费用；第14.2约定，丙方违反本合同约定逾期支付租金、服务管理费、物业管理费、租赁保证金（包括未补足租赁保证金）或本合同约定的其他费用的，丙方应按日按逾期付款金额的千分之三（3‰）向甲、乙共管账户支付违约金。第15.1条约定丙方有下列情形之一的，甲方或乙方有权解除本合同……（3）物业管理费或本合同约定的其他费用超过三十日的；第15.3条约定，丙方无合同约定或法律依据单方面提出解除合同，或乙方根据合同第15.1条约定解除本合同的，丙方已付的租金、服务管理费、物业管理费、租赁保证金及其他费用均不予退还，并向甲、乙共管账户支付违约金，违约金为当年月租金及月服务管理费标准计算的三个月租金及三个月服务管理费之和；第16.1条约定丙方应于租赁期限届满或租赁合同提前解除日，将该商铺交还乙方；第16.6条约定丙方逾期交还商铺的，每逾期一日，丙方应按每日租金（按交还该商铺前一个自然月丙方应付租金计算，装修期按首年保底租金计算）、服务管理费及物业管理费之和的二倍向甲、乙方共管账户支付该商铺被占用期间的使用费，并应承担本合同第6.3条所述的一切费用；如丙方逾期交还该商铺而造成甲、乙方其他损失的，丙方还应承担赔偿责任。合同第18.4条约定，丙方确认，在租赁期间内，该商铺为丙方有效通知地址。合同第21.5条约定交付日为2018年7月28日；第21.7条约定保底租金标准：2019年9月28日——2020年9月27日保底租金为30元/㎡/月；第21.8条约定服务管理费：2019年9月28日——2020年9月27日为30元/㎡/月；第21.10条约定租赁保证金276167.1元；第21.12条约定，物业管理费人民币50元/平方米/月，从2018年9月28日开始按月交纳；第21.15条约定，丙方租用乙方提供的数据采集系统1台，共计押金5000元、使用费100元/月。合同签订后，2018年8月20日，逐鹿中原公司承租上述房屋经营烤肉店。2019年6月24日，创意谷公司（甲方、出租方）、万科共筑公司（乙方、运营方）、逐鹿中原公司（丙方、承租方）签订《关于〈房屋租赁合同〉的权利义务转让协议》，约定乙方将原合同中享有的权利、承担的义务，概括转让给甲方；权利义务转让的基准日为2019年3月20日；基准日之后，乙方退出原合同，由甲方享有原合同乙方的权利，同时承担原合同乙方的义务。同日，创意谷公司（甲方）与逐鹿中原公司（乙方）签订《补充协议》，约定原合同第21.5条修改为交付日为2018年11月1日；原合同21.6条修改为：租赁期限为60个月，即自2018年12月30日起至2023年12月29日，筹备期14个月，即自交付日起计，从2018年11月1日起至2019年12月29日；2019年12月30日——2020年12月29日保底租金为30元/㎡/月；2019年12月30日——2020年12月29日服务管理费为30元/㎡/月；原合同第21.12条约定，物业管理费为50元/平方米/月，从2018年12月30日开始按月缴纳。创意谷公司分别于2019年6月14日、2019年7月2日、2019年7月15日、2019年7月31日2019年8月12日向逐鹿中原公司发出《催缴函》共计5次，均载明账期内应收费用明细、欠缴金额、延期天数。2019年9月3日，创意谷公司向逐鹿中原公司发出了《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，载明“筹备期内仅向我司按月缴纳物业管理费、数据采集费押金和使用费，以及由我司代收的水、电费。筹备期结束后，贵司须向我司按月缴纳保底租金、服务管理费、物业管理费、数据采集使用费以及由我司代收的水、电费。贵司应于每个自然月25日前支付下一个自然月的保底租金、服务管理费、物业管理费、数据采集使用费，截止发函日2019年8月29日已逾期欠付费用合计267827.49元，以及未出具8月份水电费……正式函告贵司，解除与贵司签订的《房屋租赁合同》……”2019年9月7日，创意谷公司向逐鹿中原公司发出了《关于催缴欠费及返还商铺的通知书》，载明截止2019年9月7日，欠缴装修电费、水费、电费、物业管理费、数据采集设备租赁费，共计欠款267827.49元。上述《催缴函》、《解除〈房屋租赁合同〉通知书》、《关于催缴欠费及返还商铺的通知书》，均由“张丽”签收，创意谷公司称，张丽系逐鹿中原公司的门店店长。创意谷公司提交付款明细，载明在2019年9月18日，逐鹿中原公司向创意谷公司付款41944元。经询，创意谷公司明确，由于在2019年9月18日还付款一次，扣除前期欠款后，其提交《东逐欠缴明细》；截止2019年8月31日，逐鹿中原公司欠付物业管理费41843元、数据采集设备租赁费100元、装修电费1796.25元、水费14749.5元、电费144890.47元；此项诉请均计算至2019年8月31日止。关于违约金，创意谷公司称依据合同约定每日按逾期金额千分之三计算违约金，约定过高，其是起诉时已经自愿降低，因其主张的欠款时已经将租赁保证金在欠付费用中滚动扣除，在审理过程中，其将违约金减少，以合同第14.2条、15.3条约定计算，违约金为207830.57元（57193.97元+150636.6元）。关于房屋实际占用期间的水费、电费，创意谷公司提交《东逐欠缴明细》，载明2019年9月1日至2019年11月30日欠水费4758.91元，2019年9月1日至2019年11月30日欠电费40991.63元。关于律师费，创意谷公司未提交证据。一审法院认为，创意谷公司与逐鹿中原公司双方签订《房屋租赁合同》、《关于〈房屋租赁合同〉的权利义务转让协议》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，双方应按约定履行己方义务。逐鹿中原公司经雁塔法院合法传唤未到庭，雁塔法院依法对其进行缺席审理。2019年6月24日，万科共筑公司将原合同中享有的权利、承担的义务概括转让给创意谷公司。逐鹿中原公司欠付款项，违反《房屋租赁合同》第15.1.（3）条之规定，创意谷公司于2019年9月3日直接向逐鹿中原公司送交了《解除〈房屋租赁合同〉通知书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故创意谷公司请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年9月3日解除，雁塔法院依法予以支持。根据合同第16.1条约定，逐鹿中原公司应将本案涉案B2-LG-84、85、86、87号商铺恢复原状，返还创意谷公司。关于创意谷公司诉请主张截止2019年9月3日的欠费情况，根据《关于催缴欠费及返还商铺的通知书》，能够确定逐鹿中原公司欠付款项数额，在2019年9月18日，逐鹿中原公司向创意谷公司付款41944元，创意谷公司起诉时已经扣除了逐鹿中原公司缴纳的房屋租赁保证金和装修保证金，故对创意谷公司诉请主张逐鹿中原公司支付截止2019年8月31日的物业管理费41843元，数据采集设备租赁费100元，装修电费1796.25元；截止2019年8月31日的水费14749.5元、电费144890.74元，以上共计203379.49元，依法予以支持。关于创意谷公司主张违约金，合同第14.2约定，丙方违反本合同约定逾期支付租金、服务管理费、物业管理费、租赁保证金（包括未补足租赁保证金）或本合同约定的其他费用的，丙方应按日按逾期付款金额的千分之三（3‰）向甲、乙共管账户支付违约金。创意谷公司起诉时自愿降低，以租赁保证金数额向逐鹿中原公司主张，后在案件审理过程中减少，合同第14.2条、15.3条约定计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。结合合同总标的、合同履行情况，根据公平和诚实信用原则，雁塔法院酌情认定违约金以合同第15.3条计算，即150636.6元。关于创意谷公司主张房屋占用费，根据合同第16.6条约定，房屋占用费按每日租金、服务管理费及物业管理费之和的二倍计算，即220元/平方米/月，从2019年9月4日算至房屋实际归还之日止；房屋占用期间2019年9月1日至2019年11月30日的水费4758.91元、电费40991.63元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告西安曲江创意谷文化产业园区开发有限公司与被告西安逐鹿中原餐饮有限公司2018年4月11日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月3日解除。二、被告西安逐鹿中原餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内将位于曲江创意谷B2-LG-84、85、86、87号商铺恢复原状、返还原告西安曲江创意谷文化产业园区开发有限公司。三、被告西安逐鹿中原餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安曲江创意谷文化产业园区开发有限公司支付截止2019年8月31日的物业管理费41843元、数据采集设备租赁费100元、装修电费1796.25元、水费14749.5元、电费144890.74元，以上共计203379.49元。四、被告西安逐鹿中原餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安曲江创意谷文化产业园区开发有限公司支付违约金150636.6元。五、被告西安逐鹿中原餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安曲江创意谷文化产业园区开发有限公司支付以220元/平方米/月为标准，自2019年9月4日算至房屋实际归还之日止的房屋占用费；支付自2019年9月1日至2019年11月30日的水费4758.91元、电费40991.63元以及自2019年12月1日起至房屋实际归还之日的水费、电费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费11106元，由逐鹿中原公司承担。鉴于创意谷公司已预交，故逐鹿中原公司在履行上述金钱义务时将其应承担的部分一并给付创意谷公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”创意谷公司与逐鹿中原公司自愿签订《房屋租赁合同》、《关于〈房屋租赁合同〉的权利义务转让协议》、《补充协议》，创意谷公司依约将涉案租赁房屋交付逐鹿中原公司，逐鹿中原公司理应向创意谷公司支付合同约定的款项。逐鹿中原公司经创意谷公司多次催要未能依约履行支付款项义务，致创意谷公司合同目的无法实现，现创意谷公司主张解除合同、恢复原状、返还房屋，符合双方约定，依法应予支持。合同履行期间，逐鹿中原公司欠付创意谷公司截止2019年8月31日的物业管理费41843元、数据采集设备租赁费100元、装修电费1796.25元、水费14749.5元、电费144890.74元共计203379.49元，创意谷公司主张逐鹿中原公司予以支付，于法有据，亦应支持。一审法院根据双方合同内容酌定逐鹿中原公司应向创意谷公司支付违约金150636.6元，不违反法律规定，并无不当。双方合同于2019年9月3日解除，一审法院判决逐鹿中原公司按照合同约定向创意谷公司支付房屋占用费及占用期间产生的水、电费，亦无不妥。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定，“人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。”逐鹿中原公司上诉称其提出管辖权异议一审法院未予审理一节，鉴于逐鹿中原公司并未在法律规定的期间内提出管辖权异议，故对逐鹿中原公司该项主张本院不予采信。综上所述，逐鹿中原公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11106元，由西安逐鹿中原餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 平审判员 李 刚审判员 陈 帅二〇二〇年十月十日书记员 刘书方