四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2021民初3811号 原告：四川省紫竹物业服务有限公司,住所地四川省安岳县岳阳镇学沟湾路。统一社会信用代码9151202168610724XP。 法定代表人：代述洪，总经理。 委托诉讼代理人：邓新琴，四川强德律师事务所律师。 被告：代述忠，男，1966年7月24日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原告四川省紫竹物业服务有限公司（以下简称“紫竹物业公司”）与被告代述忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告紫竹物业公司的委托诉讼代理人邓新琴到庭参加诉讼。被告代述忠经本院传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 紫竹物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付2014年4月1日至2019年12月31日所欠物业费3118元；二、判令被告立即支付逾期交纳物业管理费的违约金10401元；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：被告享有四川省安岳县紫竹馨城小区（以下简称“紫竹馨城小区”）16栋4单元401号房屋的所有权。原告分别于2009年4月与四川省安岳县德盛建设集团有限公司签订了《前期物业服务合同》、2015年9月20日与紫竹馨城小区业主委员会签订了《紫竹馨城小区物业服务合同》。合同约定：原告提供服务的受益人为紫竹馨城小区建筑占地划线内的全体业主和物业使用人，本小区的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业服务费由原告按建筑面积每月0.38元/㎡（2015年9月19日前）、0.53元/㎡（2015年9月20日后）向业主或使用人收取，物业费每年在首月全额交纳，逾期未交则按未交金额每日加收3‰的滞纳金（累计加收）。公摊电费按每户每月3.00元收取。原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告无故拖欠2014年1月1日至2019年的物业服务费，经原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，特诉请人民法院判决如上请求。 代述忠未作答辩。 根据原告陈述和经审查确认原告所举的原、被告的身份信息资料、开户许可证、小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》（二份）、《催费通知单》1份、《绿化保养工作记录》、《紫竹馨城小区设施设备养护记录》、《公共设施设备维修记录》、开展物业服务的情况照片及房屋产权证登记信息等证据，本院认定事实如下： 2009年4月1日，原告紫竹物业公司与四川省安岳县德盛建设集团有限公司签订《前期物业服务合同》（以下称第一次合同），合同期限自2009年4月1日起至第一节业主委员会成立时止。2015年9月18日，原告又与紫竹馨城小区业主委员会签订了《紫竹馨城小区物业服务合同》（以下称第二次合同），合同期限为5年，即自2015年9月20日起至2020年9月19日止。上述合同均主要约定，原告提供服务的受益人为紫竹馨城小区建筑占地划线内的全体业主和物业使用人，本小区的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；原告按建筑面积向业主或使用人收取物业服务费（第一次合同约定每月0.38元/㎡、对公共部位电费未做约定，第二次合同约定每月0.53元/㎡、公共部位电费按每户每月3元收取后向相关单位依法缴纳），业主或者物业使用人每年在首月全额交纳，若超过交纳期限，每天加收未交款项总和3‰的滞纳金（累计加收）。签订合同后，原告对小区进行了相关的物业管理服务，在服务管理过程中存在部分瑕疵。被告代述忠系紫竹馨城小区业主，其与杨志琼共有的安岳县岳阳镇学沟湾路紫竹馨城16幢4单元401号房屋建筑面积83.90㎡。被告代述忠从2014年1月1日起至2019年12月31日应交物业管理服务费72个月计2937.34元（即83.9㎡×0.38/㎡×21个月+83.9㎡×0.53元/㎡×51个月），公共部位电费153元（3元/月×51个月），合计欠交金额为3090.34元。经原告多次催收，被告至今仍未履行交纳义务。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”以及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相应规定提供服务的，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告紫竹物业公司是依法取得物业服务资质的物业服务公司，安岳县紫竹馨城小区业主委员会也是合法成立的业主委员会，双方先后签订的《物业服务合同》系真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，对被告和物业服务公司具有约束力，业主及物业服务公司应当履行各自义务。被告代述忠系该小区业主，则该合同对其具有法律约束力，此外，紫竹物业公司收取物业服务费是按户收取，案涉房屋的产权人代述忠、杨志琼都是物业服务费的承担主体，紫竹物业公司选择其中一方提起诉讼符合法律规定。物业费收取标准依法产生，物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺和细则相一致的物业服务内容；业主应当按照前期物业服务合同确定的缴费标准、期限缴纳物业服务费、公摊电费用及其他相关费用。因此对原告请求被告给付从2014年1月起至2019年12月止所产生的物业费及第二次合同期间欠缴的公电费的主张，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持；因原、被告第一次合同未约定公电费收取，故对原告请求均按照第二次合同约定的公电费收取方法计算，本院不予支持。 物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，事关全体小区业主的利益，本身需要合同双方当事人在履行过程中不断提出质疑，不断改进，以达到更好履行合同的目的。物业管理企业在管理过程中存在问题和瑕疵在所难免，业主的个人主观评价与约定标准不一致亦客观存在，但物业管理企业的服务水平与其收入密切相关，倘若业主以物业管理企业的服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费并持续多年，则势必导致物业服务水平的下降并进而损害全体业主的利益。同时，原告作为物业服务公司应在严格依约履行服务管理义务的同时进一步提高物业管理服务水平，保持与业主委员会的交流沟通，为包括被告代述忠在内的各业主提供优质的物业服务。本案中，原告在物业服务过程中确实存在瑕疵，若被告认为物业服务公司未完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第三条之规定，请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此拒交物业费、公电费则缺乏事实根据和法律依据。 对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……对约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，原告诉请的违约金虽也符合约定，但该约定明显过分高于造成的损失，尽管原告未举证证明其损失额度，但造成相应损失应是客观存在的，故此，本院结合对合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等各方面的情况进行综合考量，对原告的此项请求酌情支持300元。被告代述忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的不利法律后果自负。 综上，为了维护正常的物业管理秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告代述忠在本判决生效之日起十日内向原告四川省紫竹物业服务有限公司支付2014年4月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费2937.34元、公共部分电费153元和违约金300元，共计3390.34元； 二、驳回原告四川省紫竹物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费138元，减半收取69元，由四川省紫竹物业服务有限公司负担40元，由被告代述忠负担29元（限于判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 员 李烈菊 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 彭 琪 书 记 员 刘姝君