文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初17189号原告：周怀斌，男，1986年11月13日出生，汉族，住四川省武胜县。被告：王子平，男，1965年10月19日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告周怀斌诉被告王子平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周怀斌、被告王子平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周怀斌向本院提出诉讼请求，1、请求确认原、被告签订的《租赁合同》无效；2、判决被告返还原告支付的5万元租金及利息（以上述款项为基数，从起诉之日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；3、案件受理费由被告负担。事实与理由：原、被告于2020年6月19日就被告位于含谷镇净龙村1社的建筑面积为1200平米的厂房签订《租赁合同》，当日即向被告支付租金5万元。原告于2020年7月6日去现场查看后发现厂房实际使用面积只有820平米，无法完全放置原告的机器，合同目的无法实现。原告多次催促被告解除合同并返还租金无果。原告之后要求被告出示产权证书，得知该房屋系违章建筑。故诉至法院，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告王子平辩称，原告在案涉厂房看了三、四次现场后才与被告签订的租赁合同，双方签订的租赁合同合法有效。签订合同当天，被告收取了原告50000元款项，因当时第三方已租赁案涉厂房，原告也要求租赁该厂房并帮被告承担5000元违约金，故原告实付租金45000元。原、被告在合同中约定2020年7月1日开始计算租金，但原告并没有在该日进场，被告就电话询问原告具体情况并给予决定租赁的宽限期至2020年7月10日，原告当天回复说要继续租赁，并表示进场时要补齐租金。原告在2020年7月10日进场清扫现场和搭建货架，当日未向被告表达场地不符合约定的异议。2020年7月13日，原告通过微信向被告表达合同约定的面积与实际面积不符无法摆放机器为由，要求被告将场地另行出租给他人并退还租金。被告向原告提示其主动不租赁厂房构成违约，并给予原告三天考虑时间。原告在2020年7月15日正式向被告表明不租了，并要求退还租金，被告当即表示原告是多次查看现场才签订的租赁合同，并且场地面积是足够的。综上，合同不能履行的责任在于原告，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2020年6月19日，原、被告签订租赁合同，约定被告将位于九龙坡区含谷镇净龙村1社建筑面积1200平米的厂房租赁给原告，租赁期限为五年，从2020年7月1日起至2025年6月30日止；双方签订合同后，原告应向被告支付押金10000元，年租金为118000元，第一次付半年租金59000元，后面按季度缴付。同日，原告通过微信分三次向被告转账30000元、5000元和15000元。2020年6月30日，被告向原告发送微信内容载明“你租我厂房一事已经让你十多天，如果7月10日不进场就作为你自动放弃，一切后果你们自行负责”。2020年7月13日，原告向被告发送微信载明“王哥，你那个厂房套内没有合同签的1200平方，我的设备确实摆不下，你看能把我交的租金50000元退给我吗，谢谢”；“王哥，有人租你租出去吧，确实面积不够我这边机器摆不下，希望理解下”。被告在7月13日回复原告“给你三天考虑，三天后不入住就是你自愿放弃，后果自负”。2020年7月15日，原告回复被告“王哥，你那边我确定不租了，设备放不下，面积不够，这几天到处找厂房没有及时回你信息，你看租金50000元好久能退还给我”。审理中，原告陈述其看过被告厂房的现场，被告当时已将涉案厂房租给案外人，被告提出若原告承租需要向第三方支付5000元违约金，原告当时表示同意并签订了租赁合同；原告向被告的转账没有备注为租金，也没有要求被告出具收条，其中一笔5000元不是违约金，是原告支付给被告的租金，原告还没有给违约金。被告陈述案涉出租的厂房未取得规划许可证和房产证，是其自行搭建的。以上事实，有租赁合同、微信聊天记录、微信转账记录、当事人陈述等证据在卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，被告自行搭建的厂房未取得有关主管部门批准，双方就该厂房所签订的租赁合同应当认定为无效，原告要求确认原、被告双方于2020年6月19日签订的租赁合同无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告返还租金及资金占用利息的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告于2020年6月19日租赁合同签订当日分三次转账账30000元、5000元和15000元，虽然原告否认其中的5000元为替被告支付的案外人的违约金，但原告陈述在签订租赁合同前已知晓被告已将案涉厂房租赁给案外人，被告向其提出要支付5000元违约金给案外人，原告对此表示同意才签订租赁合同的，被告主张原告通过微信转账的其中5000元为自愿代被告支付给案外人的违约金的意见能够与原告陈述相互印证，故本院认定原告在2020年6月19日向被告微信转账的5000元为支付给案外人的违约金，租金实付金额为45000元。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原、被告在租赁合同中约定租期从2020年7月1日起至2025年6月30日止，原告于2020年7月15日向被告明确表示不租赁该厂房，故原告应参照合同约定的房屋占有使用费标准支付该2020年7月1日止7月15日期间的房屋占有使用费4916.67元（118000元÷12个月×0.5个月），剩余房屋占有使用费40083.33元（45000元-4916.67元），被告应予退还给原告。因双方并未就合同无效情形下房屋占有使用费如何返还作出约定，且租赁合同效力判断需法院确认，加之本案系原告主动提出不继续租赁案涉厂房，故本院对原告主张被告支付厂房租金的资金占用利息的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告周怀斌与被告王子平于2020年6月19日签订的《租赁合同》无效。二、被告王子平于本判决生效之日起十日内退还原告周怀斌房屋占有使用费40083.33元。三、驳回原告周怀斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4850元，由原告周怀斌负担2425元，被告王子平负担2425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 邓晓光二〇二〇年十月二十日法官助理 李 林书 记 员 周 瑜