江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6838号上诉人（原审原告）：沈秋瑜。委托诉讼代理人：戴荣华，江苏迈图律师事务所律师。委托诉讼代理人：薄菲菲，江苏迈图律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴江市联发置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路**丽都朝北店铺。法定代表人：徐陆平，董事长。委托诉讼代理人：邱赢豪，江苏震宇震律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州市家喻户晓资产经营管理有限公司，住，住所地江苏省苏州市吴中经济开发区石湖东路**/div>法定代表人：朱浩，总经理。委托诉讼代理人：陈齐前，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律。委托诉讼代理人：庞馨黎，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：吴江联恒商业管理有限公司，住所地江苏省，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路**丽都朝北店铺法定代表人：陈海江，总经理。委托诉讼代理人：邱赢豪，江苏震宇震律师事务所律师。上诉人沈秋瑜因与被上诉人吴江市联发置业有限公司（以下简称联发公司）、苏州市家喻户晓资产经营管理有限公司（以下简称家喻户晓公司）及吴江联恒商业管理有限公司(以下简称联恒公司)商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院作出的(2019)苏0509民初15436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈秋瑜上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、上诉人通过与被上诉人联发公司签订《房屋买卖合同》一份，合同约定交房时间为2017年12月31日前，上诉人按约支付了全额房款，其中100000元作为团购费转入家喻户晓公司，其余房款转入联恒公司账户，且合同约定，逾期交房90日的，买受人有权解除合同。二、一审法院以联发公司与联恒公司办理交房手续为由，认定本案所涉房屋已完成交房有误。1、两被上诉人联发公司与联恒公司本身就是一家，从股权信息来看，两被上诉人为相同股东控制，系关联公司，工商登记的地址均为同一地点的同一店铺；2、虽然上诉人与联发公司签订《房屋买卖合同》，但相应房款却转入联恒公司帐户，可见两被上诉人实为一家。据此，在未经得上诉人同意的情况下，由联恒公司代上诉人签收房屋，损害上诉人根本利益的行为，应认定为无效行为。被上诉人迟迟未交房，早已构成根本违约，根据合同法的规定，上诉人有权要求解除合同并要求被上诉人承担违约责任。被上诉人互相串通的行为严重侵害了上诉人的合法权益。联发公司、联恒公司辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。家喻户晓公司辩称：沈秋瑜要求家喻户晓公司返还购房款无事实和法律依据，家喻户晓公司的主体不适格。沈秋瑜向一审法院起诉请求：1.判令解除沈秋瑜与联发公司签订的《吴江市商品房买卖合同》(编号分别为：Y2016025310)；2.联发公司与家喻户晓公司共同归还沈秋瑜已付房款319576元及违约损失(以本金319576元为基数，自2016年9月12日起至实际支付之日止，按人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算)；3.本案诉讼费用由联发公司与家喻户晓公司承担。一审法院认定事实：2016年9月12日，出卖人联发公司与买受人沈秋瑜签订《吴江市商品房买卖合同》，约定由沈秋瑜购买联发公司的奥林清华三区129幢1单元457号房，建筑面积30.71平方米，单价为7149.98元，房款为219576元，买受人一次性于合同签订之日起3日内支付购房款，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.3的违约金，合同继续履行，逾期超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金，合同继续履行。沈秋瑜向联发公司支付219576元。客户签约申请表上明确如下内容：129幢457，建筑面积30.71平方米，单价16793.13元，定购总价515717元，优惠方式：（515717-150000）*0.79-69340=219576，150000系10万元抵15万元，0.79系一次性签，69340系前三年返租，优惠后单价7150元，优惠后总价219576元，返租基数288916元，第四年到第六年的租金回报均为23113元。2016年9月12日，甲方沈秋瑜与乙方家喻户晓公司签订《居间服务协议》一份，约定：甲方欲购买恒业金融中心ATM国际公馆新建项目商品房一套，委托乙方推荐开发商的信息，为甲方与开发商签订商品房买卖合同提供居间服务；居间服务期限为协商签订之日起甲方与开发商签订商品房买卖合同后止，期满前甲方不得解除本协议，也不得再委托其他中介代理机构提供居间服务；甲方在签署本协议前，已详细了解流程，自愿签署本协议，并自愿向乙方缴纳居间服务费10万元，享有该项目一次性15万元购房优惠，收款后现场开具收据凭条；在居间服务期限内，甲方未能与乙方介绍的开发商签订商品房买卖合同，则应在开盘后第一个工作日起由《居间服务协议》签署人本人提出书面申请，经开发商确认后15个工作日内将甲方已预付的居间服务费全额无息退还给甲方。沈秋瑜依约支付10万元。2018年11月5日，联发公司开具涉案房款的发票，金额为219576元。2018年11月8日，家喻户晓公司开具了经纪代理服务费10万元。2019年9月27日，联发公司取得了涉案房屋的商品房交付使用通知书。一审另查明:2016年9月12日，甲方沈秋瑜与乙方联恒公司签订了《恒业站前广场商铺委托经营管理合同》，约定甲方委托乙方独家对外招商，委托经营期限为10年，2017年4月1日至2027年3月31日，经营管理期限届满后，在同等条件下乙方有优先续约的权利，委托经营期限届满或本合同终止时，乙方按合同终止时的房屋现状向甲方交还，房屋内不可拆卸的装饰、装修归属甲方所有，双方互不作任何赔偿；甲方不可撤销的赋予乙方全权办理房屋交接手续以及乙方的名义出租该商铺，并授予乙方在委托期限内对该商铺享有占有、使用、收益的所有权利，甲方确认乙方享有上述权利；委托期内，2017年4月1日至2020年3月31日的约定收益，合计69340元，自购房款中一次性扣除，在2021年4月30日前支付2020年4月1日至2021年3月31日的约定收益23113元，在2022年4月30日前支付2021年4月1日至2022年3月31日的约定收益23113元，在2023年4月30日前支付2022年4月1日至2023年3月31日的约定收益23113元，从2017年4月1日起算第七年至第十年，即2023年4月1日到2027年3月31日，甲乙双方按实际租金收益9：1分成，商铺实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有，双方在每个经营年度满后一个月内进行上一年度的利益分配。2016年9月12日，沈秋瑜向联恒公司出具《不可撤销授权书》，内容：本人与贵司签订了一份《委托经营管理合同》，将恒业站前广场129幢457室商铺委托贵司经营管理。贵司为了统一招商、培育市场的需要，将按委托经营管理合同起算委托期限并按约支付相应收益，为此本人再次重申并确认：不可撤销地授权贵司办理上述商铺的交房手续，贵司有权决定提前收房或在购房合同约定交房时间收房或延后收房，本人将自己在购房合同中的要求开发商吴江市联发置业有限公司承担逾期交房违约责任以及逾期办证违约责任的权利让渡给贵司行使并由贵司享有相关利益，本人不再向开发商主张。贵司的收房行为视为本人已办妥交房手续。至于交房后产生的面积补差款、契税、维修基金、办证费用等款项，均由本人自行与开发商结算并办理相关手续，与贵司无关，若给贵司造成损害或影响的，则按委托经营管理合同执行。2019年9月30日，甲方联发公司与乙方联恒公司签订了《交付确认书》，内容：甲方系恒业站前广场126幢、127幢、129幢的房屋开发商，乙方系恒业站前广场126幢、127幢、129幢的房屋买受人委托的统一经营管理单位，鉴于房屋满足正式的交房条件，现双方做正式的交付确认文件，以确认权利义务关系。一、乙方承诺向甲方出示的《恒业站前广场商铺委托经营管理合同》真实合法，落款签字均为业主本人签署，未存在合同无效或被解除的情形。二、根据乙方与相应购房业主签订的委托经营管理合同，本协议附件《交付确认清单》中所涉房屋的购房人均已将其所购房屋委托给乙方独家对外招商经营，不可撤销的赋予了乙方全权办理房屋交接手续的授权。三、乙方确认清单所涉房屋的业主已在委托经营管理合同6.1条中明确清单房屋所涉的购房人已将其要求甲方承担逾期交房违约责任、逾期办证违约责任的权利转让给乙方，作为对价，乙方须无论房屋是否发生逾期交房，均须按委托经营管理合同的约定支付收益。故《交付确认清单》中所涉房屋对应的逾期交房、逾期办证违约金，由甲方直接支付给乙方。为甲方及时的交房房屋，违约金的结算待交付完成后，由甲乙双方在确认书外另行结算并支付。四、甲乙双方确认，本交付确认书签订之日，即为甲方将《交付确认清单》中所涉的全部房屋全部交付给清单所涉房屋的购房人所委托的单位乙方，即甲方完成了房屋的交付，乙方接受业主的委托对房屋已进行了确认并同意接收房屋。甲方的交房义务正式完成，乙方可正式的使用清单范围内的全部房屋，房屋的损毁灭失责任相应转移。五、本确认函签订之日为2019年9月30日，房屋交付时间为2019年9月30日。一审再查明：2007年12月6日，吴江市联发置业有限公司登记成立，法定代表人为施建忠，股东为缪新华、苏州工业园区恒丰投资发展有限公司、苏州伟业集团有限公司。2015年5月15日，股东变更为缪新华、苏州市恒丰投资发展有限公司、苏州伟业集团有限公司。2019年1月15日，法定代表人变更为徐陆平。2010年1月21日，吴江联恒商业管理有限公司登记成立，法定代表人为陈海江，股东为联发公司。2017年9月25日，股东由联发公司变更为苏州市中御智业资产管理有限公司、苏州伟业投资发展有限公司。2018年6月29日，股东变更为苏州市中御智业资产管理有限公司、苏州领特商业物业管理有限公司。2015年10月23日，苏州市中御智业资产管理有限公司登记成立，法定代表人为聂亚军，股东为盛妍，聂亚军。2018年4月24日，苏州领特商业物业管理有限公司登记成立，法定代表人为朱晔新，股东为朱晔新、费喆、朱宸宇。2005年12月7日，苏州市恒达不动产服务有限公司登记成立，法定代表人为沈孝丰，股东为邱金荣、苏州恒达中泰置业发展有限公司，2015年11月5日，股东变更为邱金荣、恒达中泰集团有限公司。2016年1月27日，名称由苏州市恒达不动产服务有限公司变更为苏州市家喻户晓资产经营管理有限公司。2017年9月30日，法定代表人由沈孝丰变更为朱浩。以上事实，由沈秋瑜提供的《吴江市商品房买卖合同》、发票，联发公司提供的《不可撤销授权书》、《交付确认书》、交付使用通知书，家喻户晓公司提供的《居间服务协议》，双方当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，本案的争议焦点：沈秋瑜是否有权解除涉案的商品房买卖合同。沈秋瑜主张联发公司逾期交房，构成违约，导致合同目的无法实现，沈秋瑜有权解除双方的商品房买卖合同。1、《不可撤销授权书》是格式委托书，增加了联恒公司的权利，降低或免除了其义务和责任，加重了沈秋瑜的责任，降低或免除其应有的权利，不具有法律效力，不能代表沈秋瑜真实意思表示。2、联发公司与第三人联恒公司是关联企业，2017年9月25日之前，联恒公司是联发公司全资子公司，后股东变更了二个，一个是苏州伟业投资发展有限公司，而联发公司的大股东就是苏州伟业集团有限公司。故联发公司与第三人联恒公司之间的交付确认书侵害沈秋瑜的权利，不发生法律效力。联发公司主张联发公司已经根据不可撤销授权书向沈秋瑜的委托代理人联恒公司交付了房产，沈秋瑜认为其合同目的无法实现不是事实，故沈秋瑜无权解除涉案的商品房买卖合同。一审法院认为：第一，沈秋瑜未举证证明涉案的《不可撤销授权书》存在无效、可撤销等情形，故一审法院认定涉案的《不可撤销授权书》系双方真实意思的表示，具有法律约束力。第二，根据《不可撤销授权书》，沈秋瑜委托第三人联恒公司行使收房的权利。2019年9月30日，第三人联恒公司与联发公司完成交房手续，应视为联发公司已经履行了交房义务，沈秋瑜已经接收房屋。第三，联发公司存在逾期交房的违约行为，沈秋瑜在2018年1月1日之后长期未行使解除权，沈秋瑜的代理人联恒公司在2019年9月30日接收房屋之后，应视为沈秋瑜接受联发公司继续履行合同，视为以其行为放弃解除权。现沈秋瑜以逾期交房导致合同目的无法实现为由要求解除双方房屋买卖合同，返还房款，赔偿损失，无法律依据，一审法院难以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回沈秋瑜的诉讼请求。案件受理费7216元、保全费2470元，合计9686元，由沈秋瑜负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，沈秋瑜与联发公司签订的《吴江市商品房买卖合同》，与联恒公司签订的《恒业站前广场商铺委托经营管理合同》、《不可撤销授权书》，与家喻户晓公司签订的《居间服务协议》均为当事人之间的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。根据沈秋瑜与联恒公司签订的委托经营管理合同以及不可撤销授权书，沈秋瑜委托联恒公司全权办理房屋交接手续，联恒公司的收房行为视为其本人已办妥交房手续。联发公司于2019年9月27日取得了涉案房屋的商品房交付使用通知书，涉案房屋满足了合同约定的交付条件。联发公司与联恒公司后于2019年9月30日签订《交付确认书》，明确了两公司已经完成房屋交付手续，结合沈秋瑜与联恒公司签订的委托经营管理合同以及不可撤销授权书所作的前述约定，应当视为联发公司已于2019年9月30日向沈秋瑜交付了涉案房屋，沈秋瑜系涉案房屋的间接占有人。据此，在沈秋瑜与联发公司所签订的商品房买卖合同已经履行完毕的情况下，沈秋瑜又以联发公司逾期交房导致合同目的无法实现故要求解除合同、支付违约金等并无相应的法律依据，一审法院未予支持并无不当。综上所述，沈秋瑜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7216元，由沈秋瑜负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇二〇年十月十九日法官助理  黄源榕书 记 员  徐 韬