宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初5313号原告：贺兰县佳美物业服务有限公司，统一社会信用代码91640122099528955M。法定代表人：马某。委托诉讼代理人：谢某，贺兰县城关法律服务所法律工作者。被告：李某，公民身份号码×××,陕西省佳县人，公务员，中共党员，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告贺兰县佳美物业服务有限公司（以下简称佳美物业公司）与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告佳美物业公司的委托诉讼代理人谢某、被告李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告2017年1-12月和2019年1月1日至2020年9月30日的物业费1527元，违约金458元，两项合计1985元；2、本案诉讼费由被告承担。事实理由:2017年1月1日，原告贺兰县佳美物业服务有限公司受贺兰县住建局委托为贺兰县团结小区服务，合同中规定:物业收费标准商业物业0.60元/m2/月，多层住宅0.40元/m2/月，违约金3‰/天。原告公司为被告所在小区提供了服务和管理，被告系贺兰县朔方北街团结巷号业主，面积115.68m2。原告进驻小区以来积极履行服务职责，被告不按时缴纳物业服务费，经原告多次催要物业费，被告始终不予支付物业费，原告无奈，根据相关法律规定，请求人民法院依法判令被告支付原告2017年1-12月和2019年1月1日至2020年9月30日物业费1527元(计算方式：115.68m2×0.4元×33个月=1527元)，违约金458元。被告李某辩称：欠费属实，1、原告物业公司进驻小区没有经过小区业主的同意；2、2017年物业费没有交是因为我的汽车尾灯在小区内被砸，没有人处理；3、小区内人员可以随意出入，原告只提供了清扫卫生的服务；4、2020年的物业费我认为在全年服务期满才能交；5、2019年底我建议原告物业公司安装监控，但是至今未安装；6、2017年原告施工未挂警示牌导致我的汽车底盘损坏。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：被告李某系贺兰县朔方北街团结巷室房屋业主，该房屋在贺兰县不动产登记事务中心登记为贺兰县团结小区，房屋建筑面积为115.68㎡。2017年1月1日，贺兰县物业管理中心下发贺物发（2018）6号批复，决定由原告佳美物业公司负责团结小区的物业服务工作，贺兰县团结小区东至朔方街、南至保健院，西至团结巷、北至全保小区，物业服务费0.4元/㎡/月，商业0.6元/㎡/月，服务标准为一级服务。被告李某未缴纳2017年1月至12月、2019年1月1日至2020年9月30日期间的物业费。原告于2020年3月25日通过张贴催费通知单的方式向被告催要物业费。现原告诉至本院，请求判如所请。判决的理由与结果本院认为，原告经贺兰县物业管理中心下批复，作为提供物业管理服务的公司对涉案小区提供物业管理服务，并实际对该小区进行物业管理，其与该小区的全体业主即形成了事实上的物业服务合同关系。原告依约为该小区提供了物业维修、养护等服务，被告作为该小区的业主，应当支付原告提供物业服务期间的物业费。关于物业费的收费标准，原告提供的贺兰县物业管理中心（批复）可以证实，物业费收费标准为0.4元/㎡/月，被告欠缴2017年1月至12月、2019年1月1日至2020年9月30日期间的物业费为1527元（115.68㎡×0.4元/㎡/月×33个月）。故对原告要求被告支付物业费1527元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金458元的诉讼请求,贺兰县物业管理中心下发的批复并未明确约定业主未交纳物业费的违约责任以及承担违约金的计算方式，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告存在物业服务不到位等情况，并以此作为其不应当交纳相应物业费的抗辩理由。因物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。在该小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李某支付原告贺兰县佳美物业服务有限公司2017年1月至12月、2019年1月1日至2020年9月30日期间物业费1527元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告贺兰县佳美物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告李某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告贺兰县佳美物业服务有限公司负担6元，由被告李某负担19元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 时 楠 二Ｏ二Ｏ年十月十四日书记员 王昭君附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。