上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8454号上诉人（原审原告）:松江区车墩镇洋泾村村民委员会，住所地上海市松江区车墩镇车亭公路、闵塔路西。法定代表人：陆伟忠，主任。委托诉讼代理人：周荣茂，上海至真律师事务所律师。上诉人（原审被告)：上海云坤工艺美术制品有限公司，住所地上海市松江区车墩镇香泾路**。法定代表人：董贵云，董事长。委托诉讼代理人：董立坤，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黄小同，上海保诚律师事务所律师。上诉人松江区车墩镇洋泾村村民委员会（以下简称洋泾村委会）、上诉人上海云坤工艺美术制品有限公司（以下简称云坤公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。洋泾村委会上诉请求：撤销一审判决，改判支持其在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：1.双方之间存在长期的租赁合同关系，其作为出租人的主要义务是将房屋交付给云坤公司并保证其正常使用，其自2001年将房屋交付给云坤公司使用至2017年云坤公司因环保问题停业之前，双方之间相安无事，可见其已经尽到了作为出租人的义务；2.2017年云坤公司因环保问题停业，与房屋租赁无关，云坤公司未采取措施予以改进，洋泾村委会对违法行为也无法尽协调之责，故一审以洋泾村委会未尽协调之责免去云坤公司一半租金不当。云坤公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或直接改判驳回洋泾村委会在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：1.其自2001年签约至2017年2月，一直按约支付租金从未拖欠；2016年底洋泾村委会将本案租赁物转让给上海XX有限公司（以下简称XX公司），随后厂区部分建筑物被相关部门强制拆除（包括洋泾村委会租赁给其的部分厂房），排污管道被封堵、供电线路被切断，至其无法生产经营而停业，故其合同目的已无法实现，一审法院判令其仍需承担租金有误。洋泾村委会和云坤公司均不同意对方的上诉请求，要求二审驳回对方上诉请求，支持己方上诉请求。洋泾村委会向一审法院起诉,请求判令云坤公司支付拖欠的2017年3月1日至2020年2月29日期间的房屋租金人民币(以下币种相同)234,000元。一审法院认定：2001年2月7日，洋泾村委会（甲方）与云坤公司（乙方）就房屋租赁事宜签订《厂房租赁合同》一份。合同第一条约定，厂房坐落于松江区车墩镇洋泾村，占地3,000平方米，其中建筑面积1,353.2平方米，空余场地1,524.2平方米。合同第二条约定，租期二十年，自2001年3月1日起至2021年2月28日止（合同错写为2019年2月28日）。合同第五条约定，甲方必须保障50KVA电力使用能力和保障供电。合同第六条约定，甲方必须保障出租厂区的排污畅通，保障厂区内不被暴雨积水或沟渠涨水所淹没，影响正常通行和生产。合同第十条约定，洋泾村委会负责协商租赁房屋场地外围以及其它单位、部门及个人关系沟通，维护乙方合法权益。合同第十一条约定，每年租金78,000元，每六个月支付一次。合同另对其他相关事宜均作了约定，但未约定租金的支付时间。上述租赁合同签订后，洋泾村委会即按约交付房屋，云坤公司承租厂房用于生产装饰灯、树脂工艺品等。十多年来，云坤公司均按约向洋泾村委会支付租金，从无拖欠。2016年12月5日，云坤公司向洋泾村委会付清了截止2017年2月底之前的租金。租赁期间，云坤公司在租赁厂区空地上搭建了简易生产用房，并紧靠厂区东端的生产车间北侧临河搭建房屋用作仓储，并扩建了原有的卫生间。2017年年初，租赁厂房因靠近河道，整个厂区无污水管道处理系统，厂区的污水直接通过若干排污管道排入河道，不符合环保要求，被政府部门列入环境整治范围。同时，云坤公司租赁期间在厂区内搭建、扩建的上述建筑物，于2017年3月、9月两次被有关部门强行拆除，厂区污水排向河道的出水口被封堵，厂区供电线路被剪断（后云坤公司自行恢复照明电），云坤公司遂一直停业至今。洋泾村委会向云坤公司催讨租金未果，遂成讼。一审另查明：2016年12月7日，洋泾村委会与案外人上海XX有限公司签订《资产收购协议》，洋泾村委会将拥有的包括本案租赁物在内的集体经营性资产以1,861.24万元（评估价）转让给上海XX有限公司。该公司曾经于2019年11月以洋泾村委会身份将云坤公司起诉至一审法院，诉请判令云坤公司支付自2017年3月始拖欠的租金，后洋泾村委会自行撤诉。本案审理期间，该公司向一审法院提交书面《情况说明》一份，表示有关本案租赁纠纷诉讼事宜同意由洋泾村委会处理。一审中，云坤公司提交证人邓某、冯某两人出具的书面证明，以佐证厂区污水管道出水口被人封堵及厂区供电线路被剪断的事实。洋泾村委会质证认为，该两份证据均不能证明系洋泾村委会实施了封堵出水口及剪断供电线路的行为。一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。云坤公司自2017年3月1日至2020年2月29日期间租金尚未支付的事实，双方均无争议，一审法院予以确认。本案争议焦点一是洋泾村委会的诉请是否已过诉讼时效。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，对租金支付期限没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期一年以上的，应当在每届满一年时支付。本案中，租赁合同约定了租金支付方式为每六个月支付一次，但未约定租金支付日期，故对于2017年3月1日至2017年9月30日期间的租金，最迟应当在2017年10月1日前支付，即该时段租金的诉讼时效应当自2017年10月1日起算，而根据2017年10月1日起实施的《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效为三年，故该时段的租金适用三年诉讼时效规定，即洋泾村委会只要在2020年9月30日前主张，就符合三年的诉讼时效规定。本案中,洋泾村委会自2020年1月2日向一审法院提起诉讼，向云坤公司主张2017年3月1日至2020年2月29日三年的租金234,000元，并未违反诉讼时效的法律规定。争议焦点二是洋泾村委会是否可以拒付租金。一审法院认为，云坤公司拒付租金的理由是洋泾村委会实施了拆迁生产用房、封堵污水出口、剪断供电线路等阻碍云坤公司生产的行为。但根据庭审调查的事实是，云坤公司租赁期间在厂区内搭建、扩建的建筑物没有合法审批手续，被相关部门强制拆除，故与云坤公司应支付的租金无关。云坤公司生产树脂产品过程中产生的污水未加处理直接排入河道，不符合环保要求，故被相关部门封堵污水出口、剪断供电线路，致使云坤公司无法经营生产，但没有证据证明以上行为系洋泾村委会实施，云坤公司提供的证人证言也无法证明系洋泾村委会实施，且洋泾村委会也予以否认，故云坤公司以此为由拒付租金的理由不成立，一审法院不予采纳。然而，根据合同第五条、第六条、第十条的约定，洋泾村委会必须保障50KVA电力使用能力和保障供电；必须保障出租厂区的排污畅通；负责协商租赁房屋场地外围以及其它单位、部门及个人关系沟通，维护乙方合法权益。但是，在云坤公司租赁厂区的供电线路被剪断、污水出口被封堵的情况下，洋泾村委会并未履行合同约定的其与相关职能部门之间的协调义务，未维护云坤公司承租人的合法权益，其消极不作为的行为对云坤公司自2017年3月起停产具有一定关联，故洋泾村委会应当承担相应责任，一审法院酌定减免云坤公司一半的租金。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条的规定，作出判决：上海云坤工艺美术制品有限公司于判决生效之日起十日内给付松江区车墩镇洋泾村村民委员会租金117,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,615元，减半收取2,307.50元，由松江区车墩镇洋泾村村民委员会负担1,153.75元，由上海云坤工艺美术制品有限公司负担1,153.75元。二审期间，各方当事人均未提交新证据材料。经本院审理查明，一审法院认定双方自2001年2月7日签订《厂房租赁合同》后，“十多年来，被告均按约向原告支付租金，从无拖欠”有误。就有关事实本院查明，2015年3月5日，洋泾村委会曾诉至一审法院，称云坤公司长期拖欠上述2001年2月7日《厂房租赁合同》项下租金，2013年拖欠28,000元，2014年3月1日至2015年1月31日拖欠71,500元，要求解除该合同，云坤公司付清上述欠租及2015年2月1日起至实际返还所租赁房屋之日止的房屋占有使用费；洋泾村委会还称双方于2008年2月27日签订了《厂房租赁补充合同》一份，云坤公司另承租其328平方米房屋，租赁期限为2008年3月1日至2013年2月28日，期满后云坤公司仍占用该房屋，要求云坤公司搬离该328平方米房屋，并支付超过租赁期限仍占用该部分房屋的使用费；洋泾村委会还提出了其他诉讼请求……因云坤公司在该案审理中将《厂房租赁合同》项下的欠租145,000元交至一审法院，后一审法院于2015年6月5日作出（2015）松民三（民）初字第826号民事判决，对洋泾村委会要求解除《厂房租赁合同》诉讼请求未予支持，但判令云坤公司支付该合同项下的欠租145,000元，对洋泾村委会要求云坤公司搬离依据《厂房租赁补充合同》承租的328平方米房屋并支付超出租赁期限的房屋占有使用费的请求予以支持。判决后，双方均未上诉，该判决已生效。一审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。另查明，已生效的一审法院（2015）松民三（民）初字第826号民事判决认定，上述《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充合同》项下的房屋，一部分房屋权利人为上海XX厂，系洋泾村集体企业，另一部分房屋权利人为洋泾村委会所属村集体资产，取得用地时间分别为1979年、1969年，且均在1990年地籍调查中进行了丈量登记。本院认为，本案的争议焦点在于：云坤公司应否向洋泾村民委员会支付2017年3月1日至2020年2月29日期间的房屋租金？如果应付租金的话，租金应否予以减免？本案双方当事人签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。上述合同项下的租赁物，洋泾村委会早已交付，云坤公司对其在2017年2月以前应按约支付租金并无异议，其不同意支付2017年2月以后租金的理由是其部分厂房被强制拆除，其中包括《厂房租赁合同》约定出租给其的部分厂房，其排污管道被封堵、供电线路被切断，致其无法经营生产，故其未能实现合同目的。对此本院认为，其厂区部分建筑物被强制拆除，排污管道被封堵、供电线路被切断，是由于云坤公司不符合环保要求而被政府部门列入整治范围，不允许其在不符合环保要求的情况下继续生产，故云坤公司所称其不能实现合同目的，并非洋泾村委会违约行为所导致，且云坤公司在实际停产多时的情况下，既未及时改进环保措施以尽快恢复生产，又未及时与洋泾村委会沟通协商提前解约以止损，因此云坤公司不同意支付租金，理由不能成立，本院不予支持。洋泾村委会认为云坤公司因不符合环保要求而被政府部门列入整治范围及采取相关强制措施，与其无关，故云坤公司应按约全额支付租金。对此本院认为，根据《厂房租赁合同》第六条、第十条的约定，洋泾村委会必须保障50KVA电力使用能力和保障供电；必须保障出租厂区的排污畅通；负责协商租赁房屋场地外围以及其它单位、部门及个人关系沟通，维护云坤公司合法权益。云坤公司因停产而不同意支付租金，而其停产是由于厂区部分建筑物被强制拆除，排污管道被封堵、供电线路被切断。其被采取强制措施固然是由于其不符合环保要求，但洋泾村委会作为房屋出租人，以及根据上述合同约定，其至少应协助云坤公司与有关部门进行沟通协调，帮助云坤公司采取措施以尽快符合环保要求、恢复生产，但洋泾村委会未能提供证据证明其按约履行了上述协助义务，故一审酌情减免云坤公司一半租金，以平衡双方利益，并无不当。综上所述，洋泾村委会与云坤公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽略有误，但不影响本案的处理结果，一审判决并无不当，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,230元，由上诉人松江区车墩镇洋泾村村民委员会和上诉人上海云坤工艺美术制品有限公司各半负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇二〇年十月三十日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……