广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初29835号原告（反诉被告）：叶某某，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，身份证住址杭州市西湖区。委托诉讼代理人：孙启来，上海喜睦律师事务所律师，执业证号13101201010998004。被告（反诉原告）：张某，女，汉族，19XX年XX月XX日出生，身份证住址广东省时候深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：谢凤妃，广东法牛律师事务所律师，执业证号14403201611969688。委托诉讼代理人：董某，男，汉族，19XX年XX月X日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，系夫妻关系。被告（反诉第三人）：深圳市某某投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区华富街道深南大道**。法定代表人：包某某。委托诉讼代理人：邱某某，女，汉族，1987年9月9日，身份证住址广东省深圳市龙岗区，该公司员工。上列原告（反诉被告）叶某某与被告（反诉原告）张某、被告（反诉第三人）深圳市某某投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶某某及其委托诉讼代理人孙启来、被告（反诉原告）张某及其委托诉讼代理人谢凤妃、董某，被告（反诉第三人）深圳市某某投资顾问有限公司委托诉讼代理人邱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）叶某某诉讼请求：一、解除原告与二被告之间签订的《深圳市二手房预约买房及居间服务合同》；二、判令第一被告张某向原告返还交易定金人民币80000元及相应利息损失（利息起止日期自2019年11月17日起至该定金返还之日,利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、判令第一被告张某承担合同违约责任并按照合同约定向原告支付该房产总价款20%的违约金即共计人民币440000元；四、判令第二被告深圳市某某投资顾问有限公司返还以按揭手续费为名收取的原告3000元费用；五、判令由二被告承担本案诉讼费。事实与理由:原告通过第二被告深圳市某某投资顾问有限公司拟购买第一被告张某位于深圳市罗湖区房屋,并于2019年11月17日与二被告签订了深（罗）房居间字（2019）第3xxx2号《深圳市二手预约买房及居间服务合同》。在该合同中,第一被告张某卖方,第二被告深圳市某某投资顾问有限公司为居间方,原告为买方,合同约定拟转让房地产总价款为人民币2200000元。签订合同当天,原告即向合同约定的银行第三方账户存入定金80000元,然而,由于第一被告不能向原告提供能够证明自己依法有权处理拟转让房产上存在的租约等房屋产权管理问题的合法证据,造成该拟转让房产不能以空房等合法形式向原告交付,致使原告购买上述房屋以供居住根本目的无法实现。第一被告的行为属于根本违约,按合同的约定,第一被告应该承担合同违约责任并应向原告付该房产总价款20%的违约金440000元。此外,第二被告以按揭手续费的名义向原告收取人民币3000元,但原告拟购买该房产未办理按揭贷款,且在合同中已约定写明原告支付房款方式为一次性付款,故第二被告该笔款项无理可据,应当返还给原告。综上所述,请求人民法院查明事实真相,判如所请。被告（反诉原告）答辩称：一、针对原告的第一项诉讼求，原告与被告一张某及被告二深圳市某某投资顾问有限公司于2019年11月7日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同及其补充协议，已经因原告叶某某的违约及致告提前违法解除而解除，相关事实及理由如下：1、涉案合同合法有效。原告与两被告签订涉案合同内容，系在三方平等自愿协商一致的基础上签订，合同内容并不违反法律法规的强制性规定，因此合同约定的内容合法有效，对三方均具有约束力；2、原告在合同履行过程中违约拒绝履行合同义务，且提前解除合同，应当向被告一张某承担违约责任。合同第八条明确约定了付款方式“买方须于2019年12月25日之前将上述房款支付至买卖双方预定的银行第三方监管账户”，该付款条件明确具体且不附其他任何条件，即原告作为买方应当在合同约定的付款期限内向被告一履行一次性付款义务。但原告在合同约定的付款期限到来之前（2019年12月24日）违法解除合同，在被告一及被告二催告履行合同约定的付款义务后明确表示拒绝履行，并在2019年12月31日即向法院提起诉讼，并提出被告一张某向其支付巨额违约金的诉讼请求，原告明显具有欲通过诉讼获得非法利益的目的；3、被告一作为卖方在合同履行过程中不存在过错，合同的解除系因原告的违约及违法行为导致的解除。合同解除权系形成权，但原告在合同约定的付款期限到来之前（2019年12月24日）无故单方解除合同，没有合法的事实及法律依据，属于违法提出解除。被告一张某及居间方本着维护交易关系，为了涉案房屋买卖合同可以继续履行，即使在原告己经明确通知解除合同的情况下依然催告原告，告知原告按照合同约定履行义务，但原告扔拒绝履行。因原告长期拒绝履行合同义务，己经超过合同约定的逾期履行期限，被告一为了保障自己的合法权利，根据合同约定及法律规定于2020年1月5日向原告寄出解除合同通知，原告于1月7日己经收到相应的通知。二、原告的第二项要求返还定金的请求以及第三项要求支付违约金的请求均没有事实及法律依据，应当予以驳回。1、原告违约，作为给付定金的一方，无权要求返还定金。本案纠纷系因原告违反合同约定拒绝按照合同约定履行付款义务，且提前解除合同，相关事实及理由不再赘述，在经过被告催告后扔拒绝履行合同义务而引起。根据《合同法》115条的规定“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。因此，原告第二项请求没有事实及法律依据。2、在涉案合同履行的过程中，被告一张某不存在违约行为，合同也是因为原告的违约违法行为导致的解除，被告一张某依法无需向原告支付违约金，相反，原告应当按照双方签订的涉案合同补充协议的约定第四条及《合同法》116条的规定按照合同总价的20%向被告一张某支付违约金。首先，原告购买涉案房屋前，已经明确知悉房屋的基本情况，原告明确知悉房屋附有租约依然决定并同意购买。原告在购买涉案房产前己经明确知悉被告一张某对涉案房产的性质属于住宅，被告一张某对房产拥有100%产权。同时，涉案房屋附有租约，在三方签订预约买卖合同前，原告已经充分了解房屋的现状具体情况，并且己经明确知悉涉案房屋的租赁合同期限是2023年截止的情况下，依然决定购买。其次，合同约定原告的付款方式是一次性付清购房款，在付清购房款之后3日内交房，在付款后交房前，卖方协助办理租赁事宜。原告作为买方履行付清购房款义务在前，被告一张某仅有在原告付款购房款办理房屋产权转移之后再办理租赁事宜。原告在对涉案房屋具体情况进行清晰了解的情况决定购买涉案房屋，并签订了涉案合同。合同第八条约定“买方须于2019年12月25日前将212万元的购房款一次性支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户”；第11条明确约定“卖方应当于收齐全部房款（不含交房保证金，赎楼尾款）3日内将房地产交付买方。同时合同第3条约定，房屋产权转移后，原租赁合同继续有效，卖方在收款后交房前协助买方办理租赁事宜。买方收房后享有原租赁合同项下的权利义务，但是原告并未按照合同履行其应当先行履行的付款义务。再次，原告购买涉案房屋，支付按照合同约定向被告一张某付清购房款，完成过户后即取得房屋产权，其合同目的即已经实现，并不存在合同目的无法实现的问题。根据法律规定，房屋买卖合同不影响租赁合同的履行，原告明确知悉房屋的租赁期限至2023年依然决定购买即表明其购买涉案房产并非用于自行居住，且其明确表示在2023年后要收回自己出租。详见被告二提交的沟通记录证据，原告明确表示“到2023年我们自己肯定要收回自己出租”，可见原告购买涉案房屋的目的并不是自行居住而是用于出租投资。另外，从原告明确知悉房屋附有租约且未到期的情况下，依然签订二手房认购合同、二手房预约买卖合同的行为可证明，原告购买房屋的目的是基于涉案房屋价格优惠且可以收取租金，在租期到期后依然可以出租的目的。3、原告在合同约定的付款期限到来前，提前单方提出解除合同，属于原告的违约行为，在约定的付款期限到期后，被告一仍然给原告付款宽限期，但原告依然拒绝履行合同义务，并向法院提起诉讼。涉案合同系因原告的违约行为导致的解除，被告一并不存在过错。被告一不应当承担违约责任，原告应当按照合同约定及法律规定向被告一承担违约责任。综上，原告的第二项、第三项请求均无事实及法律依据，应依法予以驳回。三、原告第四项请求没有事实及法律依据，且该费用并非被告一张某收取，该请求与被告一张某无关。即使被告二同意主动退回该费用也是被告二对其权利的自行处分。四、因原告的请求没有事实及法律依据，不应得到法律支持，且本案纠纷系因原告的违约行为引起，其起诉产生的费用应由原告自行承担。被告（反诉第三人）深圳市某某投资顾问有限公司答辩称：《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《补充协议》为双方真实意思表示,符合法律规定,合法有效。2019年11月17日,原告叶某某与被告一张某通过答辩人签《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《补充协议》及其他相关附件,约定以成交价220万元转让位于深圳市罗湖区物业。双方同时签署《定金托管协议》,约定原告付定金8万元,托管在答辩人公司。依据《定金托管协议》第三条约定,涉案物业经答辩人查档确认房产无查封、产权清晰状态,答辩人按实收金额无息将定金放给被告一。答辩人依据协议于2019年11月18日将定金8万元支付至被告一指定的银行账户。二、合同签订后,根据合同约定,原告应于2019年12月25日前将除定金、交房保证金之外的房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。但因租约事宜,原告于2019年12月25日即告知答辩人停止该交易。经答辩人居间调停,原告与被告一依然无法就继续履行合同达成一致意见。三、答辩人在此单交易中已完全合法合规履行居间服务义务,不存在任何过错,不应承担本案中诉讼费等任何法律责任。在此物业交易过程中,答辩人完全依据《深圳市二手房预约买及居间服务合同》、《补充协议》、《定金托管协议》等文件约定履行居间义务,不存在任何过错,不应承担本案任何法律责任。现原告支付答辩人公司的按揭手续费3000元,答辩人是同意退回,但因原告未告知收款账号信息,导致无法操作。那答辩人将于收到法院生效判决或原告与被告和解／调解协议后,依据生效判决或和解／调解协议处理。被告（反诉原告）张某反诉请求：一、判令被反诉人按照合同约定向反诉人支付违约金人民币36万元；二、本案的反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2019年11月7日,被反诉人与反诉人及深圳市某某投资顾问有限公司（居间方）,就被反诉人购买反诉人位于深圳市罗湖区房屋签订《二手房认购合同》及《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》。合同约定:合同总价款为220万元,被反诉人应当在签订合同时支付购房定金人民币8万元,剩余212万元,应当在2019年12月25日前一次性付款。涉案房产附有租约,被告（卖方）不负解决租约问题,双方同时约定在被反诉人收房后享有反诉人原租赁合同项的权利义务。合同签订后,被反诉人拒绝按照合同约定做资金监管,未按照合同约定支付购房款,并于2019年12月24日单方提出解除合同,向反诉人发出了《解除合同的通知函》。反诉人并不同意被反诉人提出的解除合同，并于2019年12月25日向被反诉人发出《告知书》,要求被反诉人按照合约定履行付款义务。2019年12月27日,深圳市某某投资顾问有限公司作为居间方也向被反诉人发出了《履约催告函》,但被反诉人拒绝履约。因被反诉人长期拒绝按照同履行付款义务的违约行为,已经严重违反合同约定,同时给反诉人造成了损失,致使反诉人签订合同的目的无法实现。2020年1月5日，反诉人向被反诉人发出《解除合同通知书》。本案的纠纷是因被反诉人的违约为造成,按照双方签订的补充合同第四条的约定,被反诉人应当按照合总价款的20%向反诉人承担违约责任。综上所述,反诉人为了维护自身合法权益,特依法提起反诉申请。原告（反诉被告）叶某某就反诉答辩称：原告不同意反诉人的反诉请求，理由如下：一、双方签订的预约买卖合同并非二手房买卖合同，在此预约合同中对违约责任的约定是在合同的第二十一条，第二十一条约定了双方不能签订正式的二手房买卖合同的相关责任，没有正式签订二手房买卖合同是由于反诉人以及居间方始终不能提供正确的租约信息和资料，而且在原告与其协商的过程中提供了伪造的租赁协议，在签约过程中存在过错。二、从答辩人的答辩意见可以看出，答辩人的第三项答辩意见因为租约事宜原告与居间方及反诉人磋商没有达成一致的意见才停止买卖合同的签订，而且居间方同意退回3000元的费用，只是由于原告没有提供账号才没有退回，说明居间方证明没有签约是由于双方租约问题没有搞清楚才造成的，而并非原告的过错。三、双方在签订二手房预约买卖合同之后，尚未正式签订二手房买卖合同之前，就租约问题磋商的过程中，反诉人存在过错和违约行为，因此原告不应承担违约责任，反诉第一项诉讼请求依法不能得到支持。四、诉讼费用和反诉费用由法院依法判决。被告（反诉第三人）深圳市某某投资顾问有限公司就反诉答辩意见与本诉答辩意见一致。本院经审理，认定以下事实：原告（反诉被告）叶某某作为买方与被告（反诉原告）张某作为卖方、被告（反诉第三人）深圳市某某投资顾问有限公司作为居间方于2019年11月17日签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（合同编号：深（罗）房居间字（2019）第3XXX2号）。合同约定，买方向卖方购买其位于深圳市罗湖区房屋，房屋总价款2200000元，定金80000元；合同第三条［房地产租约现状］约定：“该房地产之上存有租约，月租金一千五百元整。卖方须于签署《深圳市二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权或放弃购买权之书面证明，否则视为违约。买卖双方经协商一致按下述第①种方式处置租赁合同：该房地产权转移后，原租赁合同有效期内对买方仍然有效。卖方须于交房前协助买方与承租人签订新的租赁合同。同时卖方须将承租方已交卖方之租赁押金／保证金及预交租金（若有）转交买方，买方自收房时起享有卖方在原租赁合同项下的权利义务。”合同第八条约定：“除定金、交房保证金之外的房款人民币2120000元，买方于2019年12月25日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。”合同第十一条约定：“卖方应当于收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼尾款）3日内将该房地产交付买方，并履行下列手续：1买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；2、交付房地产钥匙。”合同第十六条约定：“任何一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金。”签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》后，同日买卖双方又签订了《补充协议》，协议第四条约定：“买卖双方同意将原合同第十六条修改为：任何一方不履行本合同约定的义务，逾期超过十天，或有其他根本违约行为致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房产总价20%的违约金。”协议第七条约定：“买卖双方协商一致同意：①卖方空房交付给买方。②卖方保证该物业是家庭在深圳唯一且已满5年，卖方有义务积极配合买方办理免缴个人所得税相关手续。如该物业不满足免个税或卖方不配合办理免个税手续的，由此产生的个人所得税由卖方承担。”第七条加注了下划线予以突出显示。同日，买卖双方又签订了《定金托管协议》，买方支付了定金8万元至约定的居间方账户。居间方依据《定金托管协议》经查档确认房产无查封、产权清晰，居间方于2019年11月18日将8万元定金支付给卖方指定的银行账户。此外，买卖双方还签订了《二手房认购合同》，该合同约定：“买方和卖方确认已就房产交易具体事项协商一致，同意在签订本协议后2日内签署《买卖居间合同》。”2019年12月24日，买方叶某某分别向卖方张某、居间方深圳市某某投资顾问有限公司寄送了《解除合同通知函》，告知解除2019年11月17日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，理由为：“卖方及居间方不能妥善处理拟转让房地产上存在的租约问题，导致买方购买上述房产以供居住的合同根本目的无法实现。”卖方张某确认于2019年12月24日收到该解除通知函。居间方深圳市某某投资顾问有限公司确认于2019年12月25日收到该解除通知函。2020年1月5日，卖方张某向买方叶某某寄送了《解除合同通知书》，告知解除双方订立的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，理由是：“买方未按照合同第八条约定，于2019年12月25日之前将除定金之外的房款人民币2120000元支付至买卖双方约定的第三方监管账户，且在卖方通过居间方发出履约催告函后，仍未能在10日延长期内履行资金监管约定，致使合同无法实现。”《解除合同通知书》于2020年1月7日送达买方及居间方。被告（反诉原告）张某称：涉案房屋的租赁合同是原业主李某某与案外人深圳XXX酒店管理有限公司签订的，租约2023年到期，其购买了涉案房屋后，原业主李某某向其出具了《授权书》以及《遗失申明》。《遗失申明》载明:“本人因多次搬家，将与深圳XXX酒店管理有限公司签订的《物业使用权委托经营管理协议书》遗失”。《授权书》载明：“本人出售罗湖区中兴路华隆园XXX给张某，由于本人跟深圳XXX酒店管理有限公司签订返租合约，该公司不同意提前解除合约，只同意维持原来的租赁关系，现买方李某某已付清银行所有欠款，将将房卖给张某。每月定时向李某某民生银行卡41×××59内打入该房的银行按揭款由张某收取，时间为2013年4月1日至2023年6月22日，到时张某将卡交回给李某某。”被告（反诉原告）张某称，已通过居间方将上述《授权书》及《遗失申明》发送原告（反诉被告）叶某某。被告（反诉第三人）深圳市某某投资顾问有限公司提交了与原告（反诉被告）叶某某微信聊天记录。原告（反诉被告）叶某某对微信聊天记录真实性无异议。居间方提交的微信聊天记录显示：居间方工作人员于2019年11月17日向原告（反诉被告）叶某某发送了《授权书》以及《遗失申明》。原告（反诉被告）询问：“酒店租赁合同2023年到期后是否自然终止，还是另有条款。因为到2023年我们自己肯定要收回自己出租。”微信聊天记录还显示：原告（反诉被告）叶某某还通过微信告知居间方工作人员“授权不具有法律意义，需要租赁人出具放弃优先购买权的东西。”居间方工作人员于2019年12月13日告知原告（反诉被告）叶某某“公司不能购买住宅，没有优先购买权。”原告（反诉被告）叶某某提交的其与被告（反诉原告）张某的微信聊天记录（显示时间为2019年12月22日、12月23日）。微信聊天记录显示：原告（反诉被告）要求张某提供《物业委托管理协议》的原件，并要求和时光酒店进行核实。在准备好上述材料后，才能签约付款。原告（反诉被告）叶某某提交了一份《物业使用权委托经营管理协议书》打印件，原告称该份文件系居间方工作人员发送给其的，原告（反诉被告）叶某某称该协议书系伪造。居间方确认该协议书由其工作人员发送给原告（反诉被告）叶某某，称系为了促成交易找到涉案房屋原业主李某某，由李某某提供，是否属于伪造不能确认。被告（反诉原告）张某称，对于居间方向原告（反诉被告）叶某某提供该协议书一事不知情。庭审中，原告确认目前该涉案房产已转让给其他案外人。以上事实有各方当事人向法庭提交的相关证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案房屋买卖合同纠纷。原告（反诉被告）叶某某与被告（反诉原告）张某均先后向对方发送了解除通知。庭审中，双方也确认签订的《深圳市二手房预约买房及居间服务合同》及《补充协议》解除。故本院确认双方订立的《深圳市二手房预约买房及居间服务合同》及《补充协议》解除，解除时间为原告（反诉被告）叶某某发出的解除通知到达被告（反诉原告）张某之日。本案本诉及反诉的争议的焦点有：一、如何认定买卖双方的违约责任。二、如何处理原告对居间方的诉请。关于焦点一：买卖双方均认为合同不能履行的责任在对方。原告（反诉被告）叶某某主张卖方违约理由是，卖方不能证明其有权处理涉案房产上存在的租约，导致涉案房产不能以空房形式交付，致使居住的根本目的无法实现。被告（反诉原告）张某主张买方违约理由是：原告（反诉被告）未按约定期限支付全部购房款，符合约定解除的条件。经查，买卖双方订立的《深圳市二手房预约买房及居间服务合同》第三条列明涉案房产存在租约，并明确在房地产产权转移后，原租赁合同在有效期内对买方仍然有效，卖方须在交房前协助买方与承租人订立新的租赁合同。但在《补充协议》中又将房屋交付条件修改为空房交付。结合原告（反诉被告）叶某某与被告（反诉原告）张某、原告（反诉被告）叶某某与居间方微信聊天记录以及《深圳市二手房预约买房及居间服务合同》及《补充协议》等证据，可以确定：在订立《深圳市二手房预约买房及居间服务合同》及《补充协议》时，原告（反诉被告）叶某某是清楚知道涉案房屋上存在租约，且租约至少到2023年的事实。“买卖不破租赁”是基本法律规则，不管是原租约继续有效还是空房交付，作为卖方在房屋产权转移后，都负有妥善处理好涉案房屋所附带的租约，避免给买方带来不确定风险的义务。况且《补充协议》作为对《深圳市二手房预约买房及居间服务合同》主文内容的修改，在“空房交付”内容下还加注了下划线予以突出显示，而要做到空房交付，更需要明确原租赁协议相关主体、具体的内容，以判断是否具备协商空房交付的条件等。本案中，被告（反诉原告）张某作为卖方，虽然向原告（反诉被告）叶某某提供了涉案房屋原业主李某某出具的原始租赁协议遗失的《遗失申明》及授权张某继续收取租金的《授权书》，但并不能向原告（反诉被告）提供原始的租赁协议，而《遗失申明》及《授权书》为李某某的单方陈述，据此不能完全反应涉案房屋租赁协议实际状况。原告（反诉被告）叶某某因此产生对被告（反诉原告）张某不能妥善处理涉案房屋租约，影响合同履行的担忧，属情理之中。被告（反诉原告）张某作为房屋的现业主，对该房屋租赁情况应更加清楚，被告（反诉原告）张某在《补充协议》中承诺空房交付，又不能提供该房屋原始租赁协议或采取其他行为，以打消原告继续履行合同的顾虑，具有一定过错，存在违约行为。至于居间方深圳市某某投资顾问有限公司向原告（反诉被告）叶某某发送的原始租赁协议即《物业使用权委托经营管理协议书》，真实性无法确认，居间方确认系其单方行为，与被告（反诉原告）张某无关，据此不能作为认定被告（反诉原告）张某违约责任的依据。但另一方面，根据《深圳市二手房预约买房及居间服务合同》及《补充协议》约定，被告（反诉原告）张某处理租约，并将房屋交付原告(反诉被告）叶某某，应当在原告(反诉被告）叶某某支付全部房款之后。在签订合同时，被告（反诉原告）张某已告知原告（反诉被告）叶某某存在租约以及正收取租金的情况，被告在未支付全部房款之前就以被告（反诉原告）张某不能提供原始租赁凭证，从而就主观断定其不能处理好租约问题，继而解除合同，亦缺乏充足依据。原告（反诉被告）叶某某虽然有合理的担忧，但其并没有充足的证据证明，被告（反诉原告）张某明确表示或以自己行为表明不履行合同的义务，因此原告（反诉被告）叶某某在合同履行过程中，率先解除合同亦属于违约行为，存在过错。综上，本院认为，在本案中，双方当事人均违反了合同约定，应当各自承担相应的责任。综合本案相关情况，本院确定双方当事人各自应负50%责任。就本案各方主张的违约金，因双方均未提交的证据可以证明因合同解除给各自造成的损失，各方对于违约金的主张，本院不予支持。关于原告（反诉被告）请求判令退还定金80000元的请求，综合考虑各方过错比例，本院酌定被告（反诉原告）张某退还定金40000元给原告（反诉被告）叶某某。关于焦点二：关于原告请求判令被告（反诉第三人）深圳市某某投资顾问有限公司返还3000元居间费用，本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，上述请求属于原告（反诉被告）叶某某与被告（反诉第三人）深圳市某某投资顾问有限公司之间居间合同法律关系，不宜在本案中一并处理，原告（反诉被告）叶某某应另寻法律途径解除，故上述请求本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）叶某某与被告（反诉原告）张某订立的《深圳市二手房预约买房及居间服务合同》及《补充协议》解除；二、被告（反诉原告）张某应于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）叶某某定金四万元；三、驳回原告（反诉被告）叶某某关于判令被告（反诉原告）张某支付违约金的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张某反诉请求。本诉案件受理费4515元（本诉原告已预缴），由原告自行负担。反诉受理费3350元（反诉原告已预缴），由反诉原告自行负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 苏 宏二〇二〇年十月二十七日书记员 朱秋甜