辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6626号上诉人（原审被告）：姜开春，男，1961年2月5日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：朱学素，辽宁昊星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭成金，男，1949年9月30日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：李志，辽宁越佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：康跃起，沈阳市铁西区七路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：辽宁新闻印刷集团有限公司，住所地沈阳市浑南新区世纪路**。法定代表人：白立辉，公司总经理。委托诉讼代理人：赵思禹，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于硕，北京德恒（沈阳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：沈阳巨臣房屋开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区**街**。法定代表人：王成俊。上诉人姜开春因与被上诉人郭成金、辽宁新闻印刷集团有限公司（以下简称“新闻印刷集团”）、沈阳巨臣房屋开发有限公司（以下简称“巨臣公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初4425号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。姜开春上诉请求：1、改判一审民事判决第三项，不予支持被上诉人赔偿购房款18万元利息的诉讼请求；2、一审判决第三项，赔偿购房款18万元的利息判项，请求改判由被上诉人新闻印刷集团、巨臣公司承担；3、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、房屋因新闻印刷集团关联公司辽宁日报传媒集团有限公司欠付工程款于2009年抵顶给上诉人，但新闻印刷集团及其关联公司未履行办理房屋过户登记义务，导致房屋至今没有完成过户登记，上诉人因抵顶关系合法占有并处分房屋，不存在违约行为及过错。新闻印刷集团及其关联公司系国有事业单位，由于其特殊的企业性质而具备了社会公信力，上诉人有理由相信新闻印刷集团及其关联公司能够履行过户义务。但根据上诉人了解的情况，证据亦证明，新闻印刷集团和巨臣公司将房屋不动产登记的大户型非法分割，且房屋具有其他权利人登记，导致房屋无法办理不动产登记。对此，上诉人不存在任何过错，不应承担除返还购房款以外的赔偿责任。二、2009年9月郭成金占用房屋至今达11年之久，根据2009年至2020年房屋所在区域房屋租赁价格已逾10万元，被上诉人自身从房屋获得较大收益。被上诉人不存在经济损失，本着公平原则，上诉人不存在赔偿经济损失18万元购房款的利息。三、补充：一审案由不妥，应为商品房买卖关系，房屋系商品房，详见郭成金提交给一审法院证据《商品房买卖合同》。本案纠纷源于商品房买卖合同关系产生的权利纷争，房屋出卖方巨臣公司，作为开发商负有商品房买卖合同关系出卖人的责任义务，请求将本案发回重审。被上诉人郭成金辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉请求。被上诉人新闻印刷集团辩称，一审法院认定案由正确，查明事实和认定法律正确，本案系上诉人和郭成金之间房屋买卖合同引发的合同纠纷，根据合同相对性，我公司不是本案适格当事人，请求法院驳回上诉请求，维持原判。被上诉人巨臣公司未到庭，提交书面答辩意见辩称，房屋系我公司抵顶给新闻印刷集团，我公司与姜开春、郭成金之间没有直接的法律关系，我公司与本案诉讼没有直接关联，不应当对姜开春、郭成金承担任何法律责任或者义务。郭成金向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的房屋买卖协议；2、被告姜开春返还原告购房款18万元；3、三被告赔偿原告经济损失18万元；4、诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实：原告与被告姜开春系亲属关系，原告陈述2009年双方口头协商，被告姜开春将位于沈阳经济技术开发区房屋，建筑面积95.18平方米，以18万元的价格卖给原告，原告于2009年9月17日通过女儿郭思彤先支付了10万元。之后，姜开春将房屋交付给原告，原告装修入住使用至今。2010年3月4日，原告与被告姜开春针对案涉房屋签订了一份《房屋买卖协议》，约定总房款为247468元，一次性付清全额房款。同日，原告支付给被告姜开春8万元房款，姜开春出具收条一份，并载明所有房款付款。姜开春在原告购买房屋前出示了被告巨臣公司与新闻公司签订的《商品房买卖合同》，合同载明被告巨臣公司将案涉房屋以247468元卖给被告新闻公司。原告在付清房款后，姜开春将该《商品房买卖合同》、住宅质量保证书、住宅使用说明书、入住通知单交给原告。另查明，2013年，因房屋一直未办理过户，被告姜开春向原告出示一份《情况说明》，主要内容为2008年被告新闻公司将其取得的包括案涉房屋在内的6套房屋抵给沈阳天北鸿基建设集团有限公司，因无法办理房屋过户手续，抵账房无法彻底完成抵账处置工作。姜开春在该情况说明上签字确认。案涉房屋目前在房产局没有任何登记信息，无法办理产权登记。一审法院认为，原告与被告姜开春签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律效力。因案涉房屋一直无法办理产权登记，原告要求与被告解除房屋买卖协议，被告姜开春亦同意解除，故对于原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。协议解除后，被告姜开春应将原告交付的购房款18万元予以返还，原告将房屋返还，故对于原告要求被告姜开春返还购房款的诉讼请求，一审法院亦予以支持。关于原告要求被告姜开春赔偿损失的诉讼请求，因原告在2010年3月4日向被告姜开春付清购房款18万元，房屋买卖协议解除后，被告姜开春应赔偿原告房款的利息损失。对于原告的装修损失，从被告交给原告的商品房买卖合同中记载的买卖双方可以看出，原告在购买房屋前已经知晓案涉房屋为抵账房，应该预料到房屋产权登记可能会存在问题，原告在未认真核实的情况下就装修入住，虽投入一定的装修资金，但已经使用房屋多年，自身从房屋中获得了一定收益，装修费用可与使用收益相互抵消。由于原告是与被告姜开春个人签订的买卖协议，而不是直接从开发商处直接购买的房屋，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于赔偿一倍购房款的规定，故对原告的该主张，一审法院不予支持。关于原告要求被告新闻公司、巨臣公司承担赔偿责任的诉讼请求，因原告是与被告姜开春签订的房屋买卖协议，从姜开春个人处购买的房屋，根据合同的相对性原则，被告新闻公司、巨臣公司不是合同的相对方，故原告的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除原告郭成金与被告姜开春于2010年3月4日签订的《房屋买卖协议》；二、被告姜开春于判决发生法律效力之日起十日内返还原告郭成金购房款18万元；三、被告姜开春于判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告郭成金购房款18万元的利息（从2010年3月4日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、原告郭成金于判决发生法律效力之日起十日内将位于沈阳经济技术开发区房屋退还给被告姜开春；五、驳回原、被告其他诉讼请求；如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费5050元，由被告姜开春负担。上诉人姜开春二审提交证据：证据一：（2003）沈仲裁字第03227号裁决书，证据二、（2006）沈中民二房初字第××号民事调解书，证据三、执行和解协议，证明：案涉房屋由于被上诉人巨臣公司、新闻印刷集团通过执行和解协议方式将原报备房产局的大户型房屋分解拆分为三户，其中一户即案涉房屋，造成至今无法办理房屋登记是出卖人被上诉人新闻印刷集团、巨臣公司造成的，不是上诉人造成的。被上诉人郭成金质证称，不是二审新证据，只能证明上诉人和被上诉人新闻印刷集团、巨臣公司存在过错责任，我方没有任何过错责任。被上诉人新闻印刷集团质证称，不是二审新证据，关联性有异议，证据与本案诉争事实和法律关系无关，代理人了解上诉人已就案涉房屋向我公司和被上诉人巨臣公司另行在一审法院诉讼。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：上诉人姜开春和被上诉人郭成金签订的《房屋买卖协议》合法有效，案涉房屋为上诉人姜开春抵顶债务方式取得，被上诉人郭成金对此情况是知道的。房屋至今不符合办理权属登记条件，双方均同意解除房屋买卖合同。在双方并没有违反合同约定义务，且房屋实际交付占用多年的情况下，对于双方主张的损失部分，即被上诉人郭成金主张的房款利息、装修、一倍房款等损失，以及上诉人姜开春提出的房屋占用期间租金损失等，均不予支持。对于一审判决给付房款利息，本院予以改判。根据合同相对性，被上诉人郭成金从上诉人姜开春处购买案涉房屋，故一审案由确定为“房屋买卖合同”正确，上诉人姜开春主张被上诉人新闻印刷集团、巨臣公司承担卖方责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人姜开春的上诉请求部分成立，本院对其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初4425号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初4425号民事判决第三项、第五项。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5050元，由姜开春承担3900元，郭成金承担1150元。二审案件受理费5050元，由姜开春承担3900元，郭成金承担1150元。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  金鑫审判员  赵钺二〇二〇年十月十四日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；