浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0382民初6522号原告（反诉被告）：邵敬标，男，1981年12月11日出生，汉族，住乐清市，公民身份号码330323198112115712。委托诉讼代理人：林锋，浙江泽大（乐清）律师事务所律师。被告（反诉原告）：乐清市云创造电子科技有限公司，住所地乐清市虹桥镇东工业区，统一社会信用代码91330382MA2993D17Y。法定代表人：陈庆邦。被告（反诉原告）：陈庆邦，男，1978年1月8日出生，汉族，住乐清市，公民身份号码330323197801084056。共同委托诉讼代理人：叶**、叶金琼，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。原告邵敬标与被告乐清市云创造电子科技有限公司（以下简称“云创造公司”）、陈庆邦合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案。诉讼过程中，被告云创造公司、陈庆邦提起反诉，本院组织各方庭审调解无果并经审查后予以受理。依法适用简易程序于2020年10月14日公开开庭进行了合并审理。邵敬标及委托诉讼代理人林锋，陈庆邦（暨云创造公司法定代表人）及委托诉讼代理人叶**与叶金琼，证人潘某、林某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵敬标向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2020年6月3日签订的《不动产转让框架协议》；2.判令两被告连带双倍返还原告定金400万元整并赔偿损失（以400万元为基数从2020年6月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际履行完毕之日止，暂算至2020年8月5日利息损失为2.175万元）；3.判令两被告连带赔偿原告律师费2万元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年6月3日，原被告达成《不动产转让框架协议》，约定原告以6066万元的价格受让被告拥有的虹桥东工业区的厂房（不动产权第0001596号），原告可以要求通过增资的方式间接控制该不动产，被告方及股东（股东陈庆邦、倪叶蕊，倪叶蕊系陈庆邦妻子）自愿无条件配合；被告承诺负责将公司砌墙封闭，并在收到定金后三日内提供财务账本。《不动产转让框架协议》约定了原告支付600万元的履约定金。6月4日，原告立即支付定金200万元。6月5日，被告陈庆邦以围墙问题未解决，故要求降低定金为200万元。6月7日（落款时间为6月8日），被告又持协议到原告公司处修改了定金条款。被告收到定金后一直不提供公司账本，也明确告知原告无法搭建公司围墙。2020年6月8日、14日，22日、27日以及7月1日，被告多次来到原告公司处，明确向原告表示不同意转让不动产。原告也多次与被告磋商，希望能通过其他方式如股权转让方式变更控制权，但被告一直以种种理由推脱。综上，被告收到定金后明确表示不履行义务已构成违约，望判如所请。被告云创造公司、陈庆邦答辩称：2020年6月3日，原告邵敬标、被告陈庆邦就不动产转让达成初步约定，当天由原告邵敬标及其律师起草了《不动产转让框架协议》，双方签署予以确认。6月7日、7月11日、7月22日，原告邵敬标、被告陈庆邦多次协商并达成一致意见，就《不动产转让框架协议》的合同主体、转让标的、转让价款、付款方式、过户、甲方义务均进行了变更，并对协议有关的其他内容进行了详细地补充约定，双方的交易形式由不动产转让变更为股权转让，股权转让合同已于7月11日、7月22日经双方口头协商一致依法成立并生效。7月8日，被告陈庆邦与原告邵敬标约定于7月11日协商完善协议内容。7月9日，被告云创造公司、陈庆邦配合原告邵敬标的会计查阅摘抄被告云创造公司的财务账簿。7月11日，叶金琼律师参与了双方的协商过程。7月22日，双方各自委托律师就股权转让事宜展开全面协调并达成一致意见。7月27日，被告陈庆邦陪同原告邵敬标一一对接了被告云创造公司内的所有租户。7月31日，两被告付清了涉诉厂房项下的抵押贷款并注销了抵押登记。以上均客观地证明了两被告积极履行合同义务，不存在向原告表示不履行合同义务的行为。原告的全部诉讼请求无相关法律依据，恳请予以驳回。反诉原告云创造公司、陈庆邦向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行双方于2020年6月3日签订的《不动产转让框架协议》及6月7日、7月11日、7月22日达成的补充协议；2.若反诉被告不同意继续履行的，判令解除双方于2020年6月3日签订的《不动产转让框架协议》及6月7日、7月11日、7月22日达成的补充协议，并由反诉原告没收反诉被告定金200万元；3.反诉费用由反诉被告负担。事实与理由：2020年6月3日，反诉原被告签订《不动产转让框架协议》。该协议约定反诉原告将公司名下的位于虹桥镇东工业区的一处厂房（权证号为：乐清市不动产权第0001596号）以6066万元的价格转让给反诉被告，双方在协议中约定转让价款、定金支付方式等，但未约定转让价款的支付、厂房租户租金的结算等细节。6月4日，反诉被告支付定金200万元。后，反诉原告一直与反诉被告就协议变更及未约定事宜多次进行磋商。6月7日，双方一致同意定金由600万元调整为200万元，并口头变更约定围墙由反诉被告负责落实，反诉原告补偿反诉被告10万元。7月9日，双方会计人员进行财务账目的对接，反诉被告的会计查阅并摘抄反诉原告的财务账目。7月11日，双方就转让价款的支付方式、过户方式及手续的办理、公司资料及印章的移交、公司税费、员工及租户的处理、厂房抵押解除及违约责任等进行口头约定并达成一致意见，反诉被告也再次明确围墙由其负责落实。7月22日，双方在律师的陪同下对7月11日达成的补充约定再次确认并完善，双方明确以股权转让方式进行过户，由律师按照7月22日达成的补充约定起草书面合同。7月25日，反诉原告根据7月22日达成的约定将书面协议发给反诉被告，反诉被告于7月28日修改反馈。反诉原告发现反诉被告没有基于7月22日达成的约定而进行修改，故重新修改并于8月3日发送反诉被告。期间，应反诉被告要求，反诉原告于7月27日陪同反诉被告与厂房租户一一对接，反诉原告筹集资金1000万元于7月31日付清厂房抵押贷款并于8月3日注销抵押登记，以便履行过户约定。基于以上事实，反诉原被告之间的《不动产转让框架协议》及后续的变更、补充约定已成立并生效，对双方均具有约束力，双方均负有履行合同的义务。反诉原告以实际行动表明同意转让不动产，反诉被告突然要求解除《不动产转让框架协议》毫无事实和法律依，因此反诉原告提出如上反诉请求，恳请法院予以支持。反诉被告邵敬标答辩称：一、反诉原告在2020年6月8日、6月14日、6月27日、7月1日等多次明确向反诉被告提出因家人不同意而不卖厂房了，愿意赔偿损失解决问题。1.6月3日签订协议后，反诉原告陈庆邦就有点后悔，告诉反诉被告不想卖厂房；6月5日打电话要求别继续支付定金；6月7日来反诉被告公司要求减少定金为200万元并修改了合同条款，其目的是防止损失扩大。2.6月8日、6月14日、6月27日、7月1日，反诉原告陈庆邦明确向反诉被告表示由于家人的原因不想卖厂房了，认为自己做得不对，愿意赔偿反诉被告损失。3.6月28日反诉原告陈庆邦要求反诉被告增加购买款200万元，他老婆才会同意签字。二、反诉原告诉称“口头变更为围墙由反诉被告落实，反诉原告补偿10万元”的陈述与事实不符。双方谈好的厂房转让价格为6000万元，6月3日签合同当晚反诉原告陈庆邦临时提出加价66万元，反诉被告再三强调一定要反诉原告搭建围墙，并认为只要围墙能够建好交付，加66万元也可以，为此才同意确定总价为6066万元。没想到第二天，反诉原告想借不能搭建围墙为由企图让反诉被告知难而退不买厂房，反诉被告看穿了其心思，为了让反诉原告没有借口不卖厂房，便同意围墙由自己搭建。反诉原告看其目的无法达到，才于6月8日、6月14日、6月27日等时间明确摊牌说不卖厂房了。如果反诉原告违背协议内容，反诉被告当然不会单独变更由自己搭建围墙，还是坚持要求按协议内容由反诉原告搭建围墙。三、反诉原告称“7月22日双方在律师陪同下，对7月11日达成的补充约定再次确认并完善”纯属捏造。反诉被告根本没有确认过《股权转让协议书》的内容，《股权转让协议书》是基于反诉原告明确表示不卖厂房之后，由于反诉被告坚持要求7-履行协议，否则要求双倍返还定金情况下，反诉原告提出股权转让的方式。反诉被告发现反诉原告并非诚心出卖厂房，而是故意在《股权转让协议书》中设置重重障碍，每当反诉被告同意反诉原告的要求后，反诉原告又会提出新的苛刻要求，如：原来谈好签字后付款变更为付款后签字、临时增加保密条款、设置苛刻的付款条件、减少租户租金35万元、加重反诉被告的违约责任等。该《股权转让协议书》系反诉原告为掩盖其不卖厂房逃避定金罚则的一种推辞而已。四、7月27日双方走访所有租户和现场厂房情况，反诉被告发现反诉原告提出新的要求并改变了原先的承诺。1.反诉原告原来说的B栋钢构有证，后面说是临时证，最后说临时证也已经过期无效。2.反诉原告原来称只有一家租户的地面重新做要补偿对方10万元，这个谁补都不重要。后来又说另外几家也要补，费用都得反诉被告承担。3.反诉原告说好行车都包括在内，后面说只包括一个行车，另外一个需要补偿其15万元。4.反诉原告原来说好2个变压器都包括在内，后面又说新装了一个变压器，要求反诉被告支付十几万元。5.反诉原告原来说围墙外马路边有一块3亩左右的地块，是带征买过来的，因为是国道线旁边要退让30米，现在国道改线之后只要退让5米，可以和合兴公司围墙拉平。现在又说只卖房产证、土地证红线内的部分。6.反诉原告原来说东边消防通道搭建的800平方米左右时租给租户的，后来又说是送给他们免租金的。反诉原告的以上种种行为明显就8-是不想卖厂房，故意找一些问题为难反诉被告，想让反诉被告主动放弃而不用赔偿。五、反诉原告诉称“以实际行动同意转让厂房，不存在明确表示不履行合同义务的行为”，与事实不符。《不动产转让框架协议》第七条第二款约定，支付定金后三日内提供公司财务账本，及时确认公司的债权债务；但6月4日支付定金后反诉原告拒绝提供账本，直到7月9日才同意反诉被告潦草地看一下2018-2019年的账本，且不同意反诉被告复制、拍照。综上，反诉原告不按时提供账本，且明确表示不卖厂房愿意赔偿损失的违约行为，应当双倍向反诉被告返还定金，请求驳回全部反诉请求。本院经审理查明，2020年6月3日，云创造公司（甲方、卖方）与邵敬标（乙方、买方）达成《不动产转让框架协议书》，协议条文共8条。其中第1条约定转让标的：甲方拥有位于虹桥镇东工业区的厂房，并办有房地产权证，其中权证号为乐清市不动产权第0001596号，其他信息详见房地产权证，本合同交易土地及厂房以下简称为转让标的。第2条约定转让标的概况：甲方保证上述土地及厂房的产权清晰，甲方对其享有完全的物权，有权出售，转让标的不存在任何债务纠纷，未使用转让标的进行任何抵押，不存在查封，不存在任何欠缴地价款、房价款或税款的情形。第3条约定转让价款：转让标的成交价为人民币6066万元。第4条约定付款方式：签订合同三日内支付定金600万元。第59-条约定过户：乙方可以要求以增资方式控股公司而间接控制不动产，甲方股东愿意无条件配合；甲方股东的收入金额等同转让价格，但应扣除公司亏损金额。第6条约定税费承担：转让交易所产生的甲乙双方各项税费均由乙方承担。第7条约定甲方义务：1.甲方负责按图纸砌墙将公司封闭，由原股东代收当年度租金的，乙方控制公司之日起的租金，原股东应归还公司；2.甲方自乙方支付定金后三日内提供公司财务账本，并及时确认公司的债权债务。第8条约定附则：本合同一式两份，买卖双方各执一份，均具同等法律效力；本合同自双方签字或盖章之日起生效。陈庆邦在该《不动产转让框架协议书》中甲方法定代表人栏签字捺印，邵敬标则在乙方栏签字捺印。次日，邵敬标向陈庆邦转账支付定金200万元。6月7日，邵敬标、陈庆邦经协商一致将定金调整为200万元，双方均在《不动产转让框架协议书》中签名予以确认，但误将落款时间书写为6月8日。6月27日、7月1日、7月11日、7月22日，双方先后多次对与转让厂房有关的增资控股方式、款项支付、产权变更登记、搭建围墙、出租厂房等相关事宜进行协商，但至今双方未能达成一致意见。另查明，1.双方在协商厂房转让事宜的过程中，邵敬标委托会计对云创造公司的会计账簿进行查阅并摘抄；陈庆邦陪同邵敬标走访涉案厂房内的租户；云创造公司偿还涉案厂房项下的抵押贷款1000万元并办理抵押注销登记。2.邵敬标因本案诉讼支出律10-师代理费2万元。以上事实，由邵敬标的身份证、云创造公司的企业信息、陈庆邦的户籍证明、不动产转让框架协议书、电子回单二份、法律服务委托合同书、浙江增值税电子普通发票、录音资料、乐清市不动产抵押贷款本息还清证明书、不动产抵押注销登记申请表，并结合各方的庭审陈述及证人潘某关于2020年7月22日晚双方有进行磋商的相关证言、证人林某的证言在案佐证，本院予以认定。本院认为，涉案《不动产转让框架协议书》系邵敬标、云创造公司的真实意思表示，未违法法律、行政法规的强制性规定，为依法成立并生效的有效合同。但该协议仅涉及对转让标的、转让价款、定金定额（双方于6月7日同意调整定金为200万元）、甲方义务、税费承担、过户这几方面内容的简单约定，对转让价款的支付方式及期限、增资方式及金额、公司债权债务、办理产权登记等与转让厂房有关的具体细节均未有涉及，故该协议书仅代表双方达成转让涉案厂房的初步意向，其性质应属预约合同。双方在后续6月27日、7月1日、7月11日、7月22日对增资控股方式、款项支付、产权变更登记、搭建围墙、出租厂房等相关事宜的协商，充分说明了《不动产转让框架协议书》并不具有实际可履行性。邵敬标主张《不动产转让框架协议书》已对相关问题做了充分约定，与查明的事实不符，本院不予采信。云创造公11-司、陈庆邦主张双方已于7月22日晚达成最终口头协议，而邵敬标不予认可，因双方至今未签订最终的书面协议，且庭审中对相关事宜仍存在较大分歧，故本院对其主张双方已达成最终协议并要求邵敬标履行《不动产转让框架协议》及6月7日、7月11日、7月22日达成的补充协议的反诉请求不予支持。双方就厂房转让事宜的进一步细化协商陷入僵局，且邵敬标于诉讼过程中表示不再受让涉案厂房，故邵敬标诉请解除《不动产转让框架协议书》，云创造公司、陈庆邦反诉要求解除《不动产转让框架协议书》及6月7日补充协议（双方同意调整定金为200万元）的主张，符合客观事实及法律规定，本院予以支持，但云创造公司、陈庆邦要求解除7月11日、7月22日达成的补充协议，因无法认定确有达成该两次补充协议的事实，故本院不予支持。关于定金，因《不动产转让框架协议书》属预约合同性质，故其中约定的定金亦应认定为立约定金，即担保将来签订权利义务约定明确且清晰的厂房转让协议。虽《不动产转让框架协议书》订立后，确因陈庆邦妻子、父亲的原因客观上造成合同磋商的延后，但邵敬标提供的录音资料中陈庆邦均未明确表示拒绝出卖厂房，且之后于7月11日、7月22日的两次协商，以及陈庆邦配合邵敬标查阅会计账簿、走访租户、还清贷款并注销抵押登记的事实，可以认定云创造公司、陈庆邦以实际行动同意转让涉案厂房并给予配合。反观邵敬标，在最初陈庆邦披露妻子、父亲不赞同出卖厂房时，其要求陈12-庆邦做下他们的思想工作，之后7月11日、7月22日的两次协商双方均委托律师共同参与，可见双方均在为订立权利义务清晰的厂房转让协议而不断努力。邵敬标未提供证据证明陈庆邦、云创造公司在之后的两次协商中均为恶意磋商，而云创造公司和陈庆邦亦无法证明双方已经达成最终协议、邵敬标未配合签署协议构成违约，即双方均无法证明导致协议无法订立的过错在于对方。故，根据以上查明的事实，云创造公司、陈庆邦应将收取的定金200万元返还邵敬标。邵敬标主张返还双倍定金400万元并赔偿损失（从2020年6月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际履行完毕之日止），而云创造公司、陈庆邦主张没收定金200万元的请求，均与事实及法律规定不符，本院不予支持。邵敬标主张的律师代理费2万元，因双方各自均有支出，且非本案诉讼的必要费用，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除邵敬标与云创造公司于2020年6月3日签订的《不动产转让框架协议》及2020年6月7日达成的同意调整定金为200万元的补充协议。二、云创造公司、陈庆邦应于本判决生效后十日内返还邵敬标定金200万元。款交本院民事审判一庭转付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中13-华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回邵敬标的其他诉讼请求。四、驳回云创造公司、陈庆邦的其他反诉请求。本诉受理费39134元减半收取计19567元，由邵敬标负担8167元，云创造公司、陈庆邦负担11400元；反诉受理费345100元减半收取计172550元，均由云创造公司、陈庆邦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  高文丹二〇二〇年十月二十三日书记员  於丹建