贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5797号上诉人（原审原告）：遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司，住所地：贵州省毕节市七星关区观音桥街道工业大道卧龙大都会****。负责人：韦沙沙，系该公司董事长。委托诉讼代理人：向家礼，男，汉族，1989年9月27日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：谢江翠，女，汉族，1997年10月6日出生，住贵州省盘州市。被上诉人（原审被告）：魏正山，男，汉族，1986年12月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审被告）：缪祥多，女，汉族，1986年2月10日出生，住贵州省盘州市。上诉人遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司（以下简称约美物业公司）因与被上诉人魏正山、缪祥多物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5710号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人约美物业公司上诉请求：1、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5710号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、根据《住宅市内装修管理办法》第三十二条规定，被上诉人主张其房屋墙体漏水、卧室木地板渗水等现象，应当由装修公司、房屋建设公司承担维修责任，上诉人仅承担协调、通知、告知等义务，相应责任不应由上诉人承担；2、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被上诉人所主张的外墙属于共有部分，维修需要动用住宅专项维修基金，需要业委会配合审批、汇报，被上诉人未提供证据证明其积极履行了配合义务，并且在业委会未同意动用维修基金的情况下，上诉人无法履行维修义务；3、根据《中华人民共和国合同法》第107条之规定，外墙漏水属于装修公司、房地产开发商的责任，该问题应当由被上诉人与装修公司和房地产开发公司进行协商解决或依法维权，上诉人并非纠纷主体，此纠纷与物业服务合同纠纷并非同一民事法律关系，且已有裁判观点，业主不得以房屋维修、小区管理等方面存在问题为由拒绝交纳物业服务费用。综上，一审法院认定上诉人对被上诉人所在楼幢外墙维护不到位，并据此认定上诉人提供物业服务存在瑕疵而扣减20%物业服务费用缺乏事实及法律依据，请求二审查明事实后支持上诉人上诉请求。魏正山、缪祥多二审未答辩。原审原告约美物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2018年2月1日至2020年7月31日期间所欠的物业服务费2,694.51元，并支付违约金485.01元（违约金暂算至2020年1月31日，具体算至支付之日），共计3,179.52元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明的事实：2014年12月1日，（甲方）毕节市卓越华飞房地产开发有限责任公司与（乙方）原告约美物业签订《前期物业服务合同（一期）》，合同约定：由乙方向甲方开发建设的卧龙大都会项目提供物业服务，住宅物业服务费用为0.98元/月·㎡，物业服务费用（物业服务资金）按半年预缴，业主应于每年的1月15日前和7月15日前履行该住宅物业服务费及车位物业服务费缴费义务，业主应在物业交付时交纳首期物业服务费。如逾期未缴纳的，按以下条款承担违约责任：业主逾期缴纳物业服务费的，违约金的支付约定如下：每天每月服务费的千分之三计算。此外，合同还对双方的权利义务及其他事项进行相应约定。合同签订后，原告即进驻该小区，履行前期物业服务合同约定的义务。但是原告在提供物业服务的过程中，存在部分瑕疵，例如对被告所在楼幢的外墙维护不到位，出现渗水现象，致使被告房屋内出现漏水现象（下雨时）。被告系该小区业主，其住房建筑面积为91.71平方米，被告入住该小区后，已交纳2018年2月1日前的物业服务费。从2018年2月2日至2020年6月30日的物业服务费，被告至今未交纳。经原告多次催收，被告均未予以缴纳。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，毕节市卓越华飞房地产开发有限责任公司系案涉小区的建设单位，其与约美物业公司于2014年12月1日签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，该合同对被告具有法律上约束力，本案双方均应按照合同约定履行各自义务。约美物业公司已按照合同约定提供物业服务，被告就应当按照合同约定支付物业费。但由于原告提供的物业服务存在一定瑕疵，一审法院酌情扣减20%物业服务费。经庭审查明，被告仅缴纳2018年2月1日前的物业服务费。从2018年2月2日至2020年6月30日的物业服务费，被告未予缴纳。经核算，被告应缴纳的物业费为：91.65平方米×0.98元/月·平方米×28个月×0.8=2,011.90元。对于原告诉请的逾期付款违约金，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告魏正山、缪祥多于本判决发生法律效力之日起十日内向原告遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司缴纳2018年2月2日至2020年6月30日期间的物业服务费2,011.90元；二、驳回原告遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告魏正山、缪祥多负担。二审中，各方均未提交新的证据。经二审审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，毕节市卓越华飞房地产开发有限公司与上诉人约美物业毕节分公司签订的《前期物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，合法有效。被上诉人作为居住在涉案小区的业主，与上诉人双方均应按照合同约定履行各自义务。上诉人已依约履行了合同义务，被上诉人应当按照约定支付物业服务费。对于上诉人在物业服务过程中是否存在服务不到位的瑕疵，原判由其承担20%的责任是否正确的问题，首先，物业服务合同是指业主通过选聘物业服务企业对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同，结合毕节市卓越华飞房地产开发有限公司与上诉人约美物业毕节分公司签订的《前期物业服务合同》内容，案涉小区房屋外墙维护应属上诉人服务内容之一，上诉人认为外墙维护非属其服务内容的上诉理由不能成立；其次，经一审查明，上诉人确实存在对房屋外墙维护不到位的情形，根据被上诉人提交的证据也可以认定涉案物业管理方面的确存在局部区域存在污物，垃圾未及时清理等问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，原判综合全案情况，由上诉人公司承担20%的责任，并无不当；第三，对于业主共有部分的维修、维护，如确需使用住宅专项维修基金的，上诉人亦应当搜集相关问题汇总报批，但上诉人并未提交证据证明其已履行该义务，足以认定上诉人在提供物业服务过程中存在瑕疵。综上，上诉人认为其不存在违约行为的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司的上诉请求，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  舒 平审 判 员  朱 莉审 判 员  曹建军二〇二〇年十月二十日法官助理  代 珊书 记 员  宗航程