重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5507号上诉人（原审被告）：叶昌容，女，汉族，1968年3月8日出生，住重庆市北碚区。被上诉人（原审原告）：重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司，住所地重庆市北碚区歇马镇歇马支路**附**，统一社会信用代码：915001097935470567。法定代表人：彭振华，总经理。委托诉讼代理人：蒋宜均，重庆市渝北区两路法律服务所法律工作者。上诉人叶昌容因与被上诉人重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初2155号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人叶昌容、被上诉人重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司的委托诉讼代理人蒋宜均到庭参加二审询问。本案现已审理终结。叶昌容上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审上诉请求；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1.被上诉人既无《聘用合同》，也未履行协议中相关维修、养护、运行、管理和维护义务，存在严重不作为的诸多问题，迫使上诉人拒交物业管理费。2.根据《中华人民共和国合同法》第六十六之规定，上诉人有权在被上诉人将存在的安全隐患全面整改达到主管部门验收标准和财务公开并经审计之前拒交物管费。3.一审判决认定上诉人“涉案房屋产权面积66.52平方米，应支付给被上诉人物业管理服务费1436元”证据不足，事实不清。一审法院未查明事实，错误认定上诉人涉案房屋产权面积为66.52平方米，但上诉人实际使用的房屋为缙星路1号6栋负1—3号房屋，该房屋系重庆市北碚区缙星路1号6栋的地下室，建筑面积为65.52平方米，物业服务费每平米是0.6元，每月缴纳的物业服务费是39.3元。该房屋并无产权，也无门牌号，房交所根本无该房屋任何登记备案记录。4.2015年8月至2018年8月14日期间的物管费已超过3年的诉讼时效期。5.被上诉人长期存在乱收费，开具的都是普通手写收据，既无电子凭证也无正规发票，从未公示路灯费的收费明细，产权人或使用人有权拒付物业管理服务费。6.被上诉人长期不履行法定职责，对小区出现的重大问题和业主的诉求持懈怠、推诿、搪塞、拖拉甚至置之不理，不闻不问，视若无睹的管理态度，迫使几百户业主拒绝缴纳物业管理服务费，以此来抗议物业公司严重不作为，乱作为的管理行为。7.一审法院没有查明事实，规避了被上诉人对于《前期物业服务合同协议纠纷》存在的违约行为，其判决排除了被上诉人的违约责任，明显有损于上诉人应有的合法权益。重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司辩称，一审查明事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求维持。一审中，重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司举示的证据能够证明其履行了物业服务合同义务；上诉人在一审中并未提出诉讼时效抗辩；被上诉人是通过房产交易中心查询的面积，根据查询结果计算的物业服务费。重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司向一审法院起诉请求：判令被告支付拖欠原告2015年8月至2019年11月的物业服务费2717元；诉讼费由原告承担。一审法院认定事实：2010年2月4日，重庆兴旺物业发展有限公司（甲方）与重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司（乙方）签订《鼎雅心语琚前期物业委托服务合同》，该合同约定由重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司为叶昌容所有的位于重庆市北碚区提供物业服务。物业服务费用约定为：多层住宅：0.6元／月.平方米（不含公共能源），高层住宅（二层以下，含二层）：0.65元／月.平方米（不含公共能源），高层住宅（二层以上，不含二层）：0.85元／月.平方米（含电梯费，不含公共能源），商业门面：1元／月.平方米，，地下停车库管理费50元／月.车位；业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金。委托服务期限暂定二年，以房屋交付业主使用之日起计算；未经过2／3以上的业主（或业主委员会）的同意，不得动用公共维修基金。双方还约定了其他的权利义务和违约责任等。该合同到期后并未从新签订物业服务合同，仍由重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司为该小区提供物业服务至今。另查明，2018年7月19日，重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司因擅自停用消防设施、器材等消防管理违规行为，北碚区公安消防支队对重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司作出碚公（消）行罚决字（2018）0141号行政处罚决定书，对重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司处以5000元的行政处罚。2019年6月17日，重庆市北碚区消防救援支队对该小区进行消防监督检查，发现楼梯间和合用前室自然排烟窗被占用、杂物堆放、消防报警主机瘫痪、消防车道被占用、无维保单位等消防隐患，并作出《责令立即改正通知书》（碚公消即字（2019）第F175号）以及《责令限期改正通知书》（碚公消限字（2019）第0383号），要求重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司进行整改。2019年2月22日、2月25日、8月27日，重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司向北碚区消防支队作出《关于鼎雅心语琚小区消防整改情况的报告》，表示已对楼梯间杂物进行清理、消防器材检修、防火门关闭、疏通消防通道，排除消防隐患，但消防控制室和地下管网等问题需要动用专项维修资金，需要业主签字。2020年5月20日，重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司向北碚区消防支队作出《关于鼎雅心语琚小区消防整改延期的报告》，表明因签字业主未达到2/3，不能动用专项维修基金，加上新冠疫情影响，需要延期至10月进行整改。原告在庭审中陈述：关于公共收益问题，我方每年六月对收益进行公示，但最近两年没有产生公共收益；关于小区安保问题，现物业已协同公安机关在小区内安装刷卡和人脸识别设备；关于外来车辆占用应急车道，物业已经对车辆进行管理、道路划线，但车库是开发商的产权，并没有给物业公司管理。关于诉讼时效问题，被告欠付物业费后，物业公司每年两次上门催收，贴通知在门上及电话通知。原告还陈述，叶昌容住的房屋为一楼，没有使用电梯，物业费按0.6元/月.平方米收取。还查明，叶昌容系重庆市北碚区歇马镇缙星路****鼎雅心语琚负**房屋的实际使用人，该房屋产权面积为66.52平方米。叶昌容共欠付2015年8月起至2019年11月的物业管理费2075.32元。现重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司与叶昌容因物业服务费的缴纳发生纠纷，重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司遂于2020年4月8日起诉至法院。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号，第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”；第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”。在重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司提供物业服务之后，叶昌容应当依照《鼎雅心语琚前期物业委托服务合同》的约定支付物业服务费。对叶昌容辫称其不是适格的业主，作为被告的主体资格不符的抗辩理由，本院认为，叶昌容虽未取得涉案房屋的所有权证，但系该涉案房屋的长期实际居住使用人，该涉案房屋在原告的物业服务区域，作为该涉案房屋的实际使用人应该支付相应的物业服务费。故一审法院对叶昌容的抗辩理由不予采信。重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司提供的物业服务虽存在消防隐患等问题，但也在积极整改中，且大修基金的使用决定权也不在重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司，重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司已依据其服务等级对应的服务标准尽到了一定的物业管理服务义务。叶昌容提出物业公司服务内容、质量方面存在问题，可与物业公司协商要求予以改进或者收集证据后依法要求其承担违约责任，但不能以此为由拒绝缴纳物业费。故一审法院对重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司要求叶昌容缴纳物业服务费的诉讼请求，予以支持。现叶昌容以重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司违反物业合同约定，降低物业服务标准为由拒不缴纳物业费，一审法院根据权利义务对等原则，根据物业服务企业提供服务的瑕疵情况，酌情调减物业费，其调整比例为实际应当缴纳物业费的90%。关于叶昌容提出的诉讼时效问题，经查，原告于2019年8月15日向叶昌容发出书面催收函催缴物业费，故诉讼时效应该从此时起算，往前推算三年至2016年8月15日，超过该时段（2015年8月至2016年8月14日）因原告未举示相关证据证明其已就所欠款项主张权利，一审法院认定为已超过诉讼时效不予主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第三十六条、第四十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条之规定，判决：“由被告叶昌容于本判决生效之日起三日内支付原告重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司2016年8月至2019年11月物业管理费1436元。案件受理费50元，减半收取25元由重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司负担。”二审中，叶昌容向本院举示光盘、小区图片、微信截图、北碚区消防支队政府信息公开告知书、物业管理收费单、歇马物业服务企业新型肺炎疫情防控工作落实情况督查结果通报等证据，拟证明重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司在提供物业服务过程中存在服务瑕疵；叶昌容还举示了标题为重庆市商品房买卖合同的自编页码共五页的材料一份，拟证明案涉房屋面积为65.52平米。经审查，一审法院对重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司在提供物业服务过程中存在的瑕疵已经予以认定，并对物业服务费标准作出了相应的处理，当事人举示上述证据的目的仅是对一审法院已认定事实的进一步印证，本院不再赘述；对标题为重庆市商品房买卖合同的材料，其真实性无法核实，关联性也无从确定，本院依法不予采信。重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司向本院举示光盘一张，拟证明其提供了物业服务的事实。经审查，一审对重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司提供了物业服务的事实亦予以确认，本院亦不再赘述。本院二审期间，重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司向本院出具情况说明一份，认可案涉房屋面积为65.52平方米，并以此作为收费依据。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，《鼎雅心语琚前期物业委托服务合同》合法有效，根据相关法律规定，该合同对业主具有约束力，故在被上诉人提供了物业服务后，上诉人应当支付相应的物业服务费。关于上诉人提到的物业服务不到位等瑕疵问题，一审法院已经做出了相应认定，且据此对欠付的物业服务费做了相应调减，本院认为一审法院对该问题的处理并无不当，予以确认。正如一审判决所评判，物业公司服务内容、质量方面存在问题，物业管理公司应该及时对服务不到位的地方进行整改，充分听取业主的意见和建议，提高管理水平和服务质量，业主也可与物业公司协商要求予以改进或者收集证据后依法要求其承担违约责任，但以此为由长期不交纳物业管理费必然会影响物业服务企业所提供的物业服务质量，长此以往，更易形成恶性循环，并不利于物业的维护和保养。故上诉人应按时交纳物业管理费。关于上诉人提出的2015年8月至2018年8月14日期间的物管费已超过3年诉讼时效期间的意见。经审查，在案证据能够认定被上诉人于2019年8月15日向上诉人发出书面催收函催缴物业费的事实，故诉讼时效应该从此时起算，一审法院关于超出以该时间节点前推三年的诉讼请求超过诉讼时效的认定正确，本院予以确认。上诉人提出的介于此三年期间的物管费超出时效期间的意见，缺乏事实和法律支撑，本院依法不予支持。综上，对上诉人要求改判驳回被上诉人的一审诉讼请求的意见，本院不予支持。关于案涉房屋面积的问题，上诉人上诉称该房屋面积应为65.52平方米，被上诉人二审中向本院出具书面材料对该面积予以认可，故本院依法予以改判，即上诉人应向被上诉人支付2016年8月起至2019年11月欠付的物业管理费1415元（0.6元/月·平方米×65.52平方米×40个月×90%）。综上所述，因出现新证据，导致本案认定的事实发生变化，上诉人叶昌容的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初2155号民事判决；二、叶昌容于本判决生效之日起三日内支付重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司2016年8月至2019年11月物业管理费1415元；三、驳回重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司负担；二审案件受理费50元，由叶昌容负担49元，由重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司负担1元。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年十月二十七日法官助理 王玲书 记 员 梁麟