江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0612民初3731号原告：陶小斌，男，1974年7月18日生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：廖茂松，北京中子律师事务所律师。被告：南通恒信针织染整有限公司,统一社会信用代码91320612751413084P，住所地南通市通州区金沙镇狮子桥村。法定代表人：沈晓萍，总经理。委托诉讼代理人：钱文泉，男，公司股东。委托诉讼代理人：张正辉，江苏开典律师事务所律师。原告陶小斌与被告南通恒信针织染整有限公司（以下简称恒信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。审理过程中，原告撤销了对原委托诉讼代理人北京冠领律师事务所律师杨志斌、苗薇薇的授权委托，重新委托了北京中子律师事务所律师廖茂松参与诉讼。原告参加了第一次庭审，其委托诉讼代理人廖茂松及被告的委托诉讼代理人钱文泉、张正辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告装饰装璜损失300000元；2.依法判令被告给付原告搬迁费补助283500元；3.依法判令被告返还原告搬迁奖励787500元；4.依法判令被告返还原告一次性综合补贴2100000元；5.依法判令被告返还原告停产停业损失262500元；6.依法判令被告返还原告固定资产设备损失1166606元;7.依法判令被告赔偿原告变压器、压泥机及污水改造费用145000元，以上共计5045106元。审理过程中，原告增加下列诉讼请求：1.依法判令被告返还自建房重置成新价补偿54819.45元；2.依法判令被告自南通开发区盛润服装有限公司起诉被告房屋租赁合同纠纷案件中保全裁定作出之日起以上述诉讼标的额为基数，按照全国银行间同期拆借利率的标准支付利息直至实际支付之日止。另外，原告将固定资产设备损失变更为1144606元，并撤回要求被告赔偿原告变压器、压泥机及污水改造费用的主张。事实和理由：原告与被告签订有租赁协议，原告承租被告位于通州高新区工业园区内的房屋，用于经营使用。因征收项目建设的需要，原告所承租的厂房被划入征收范围内。因被告并未实际经营，不属于停产停业损失、设备搬迁费补助、搬迁奖励等补偿费用的权利继受主体，被告与金新街道办事处签订的补偿安置协议中涉及的部分补偿款应归属于原告所有。原告认为，被告严重违约，并且在其不属于实际经营者的情况下，擅自侵吞原告财产，严重侵犯了原告合法的安置补偿权。为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求依法裁判。被告辩称：1.本案是房屋租赁合同纠纷，双方应按照《租赁协议》及《补充协议》的相关约定，各自享受权利，并承担义务；2.被告已按协议约定，向原告提供了租赁房屋，原告从接收租赁房屋起至被告企业被要求停产并拆迁时止，一直在正常生产。被告在出租房屋期间，不存在违约情形；3.被告被关停是通州区政府为执行环保政策、落实南通市“三行业整治”任务所致，并非被告违规所致，被告没有违约；4.被告企业停止生产并被拆迁，属于《租赁协议》第七条第（四）项约定的合同自行终止的情形，因该情形导致合同终止的，原告只能享受设备搬迁和经营损失补贴；5.原告提出的固定资产设备损失，政府已进行了评估，原告对评估结果也已认可，被告对此也没有异议，但该补偿并不属于本案租赁合同所审理的对象。首先，该补偿款不是由被告支付，被告也没有从政府取得该补偿款。其次，如果以后被告从政府取得了该补偿款，被告同意立即支付给原告；6.政府拆迁补偿是对被告企业的补偿，而不是对作为承租人的原告进行补偿。根据双方租赁协议的约定，如因政府拆迁需要，合同自拆迁日终止，原告可享受经营损失补贴，但该损失只能计算原告需将设备搬迁至其他地点生产而存在合理期限的停工停产损失，而被告由于房屋被拆迁而减少的房租收入，也是经营损失，两者共同构成停产停业损失；7.原告主张的自建房墙体系被告所建，属于共同出资，该部分拆迁补偿款双方应各享有50%的份额；8.原告起诉时未向法院申请保全，且双方就拆迁补偿款从未达成过一致意见，被告应支付给原告的款项具体金额尚未确定，无法支付，故不存在支付利息的问题。综上，原告的部分诉请无事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的该部分诉讼请求。本院经审查确认如下事实：2014年9月28日，原告作为承租方（乙方）、被告作为出租方（甲方），双方签订了《租赁协议》。协议主要约定，甲方出租房屋位于被告公司内，提供生产、仓库、办公及其他附属设施用房（附件），使用面积约4500平方，乙方经营宽幅梭织布染色加工项目。租期从2015年1月1日至2025年12月31日止。租金标准前5年按照80万元/年计收，后5年按照90万元/年计收。甲方提供乙方生产所需的水、电、汽、污水处理的设施，由甲方统一管理、统一收费，其运行费用由乙方承担。乙方不得擅自拆改承租房屋，如确需变动或另行搭建必须征得甲方同意，方可实施。租赁期间，由于不可抗力的因素，使合同无法完全履行或者无法履行时，经双方协商可变更或解除合同，如遇政府拆迁需要，该合同自拆迁日起自行终止，政府对设备搬迁补偿补贴及经营损失由乙方享受。租赁期间，双方信守协议，如有违约，由违约方承担对方相应的经济损失。协议还就甲、乙双方的其他责任及事项进行了约定。此后，原告即以被告名义对外进行生产经营。2016年3月1日，原、被告签订了《补充协议》1份，其中约定，乙方因生产需要增租甲方仓库750平方，租金10万元/年，自2016年3月1日起算，期限与租赁协议同期。2018年1月11日，南通市两减六治三提升专项行动领导小组办公室向通州区人民政府发出《南通市“三行业”整治任务书》，将被告公司列入通州区“三行业”整治第二批任务关停名单，要求加大整治力度，确保2018年年底前完成整治任务。但此后，被告及承租其公司房屋的租赁户包括原告仍在继续进行生产经营活动。2018年4月20日，南通市通州区金新街道办事处为实施南通高新区狮子桥村非居拆迁工程，制订了《南通高新区狮子桥村非居工程（南通恒信针织染整有限公司）拆迁补偿方案》（以下简称《拆迁补偿方案》）。其中规定，1.被征收房屋的合法建筑面积按房屋权属证书及产权档案的记载确定。企业具有合法土地使用权，其地面建筑物未办理产权证书但办理过建设、规划等手续的部分，可视同认定为合法建筑。企业具有合法土地使用权，其地面建筑物未办理相关手续，但在允许的容积率范围内，可认定为参照合法；2.对认定为合法建筑、参照合法建筑的办公、厂房等房屋按重置成新价、装饰装璜、附属设施、搬迁费及停产停业评估补偿，认定为合法建筑的给予一次性综合补贴400元/平方，认定为参照合法建筑的给予一次性综合补贴320元/平方，在规定期限完成签约、搬迁的，给予一定的搬迁奖励。对于违章建筑、逾期的临时建筑不予补偿，但在规定工作期限内配合拆迁的，给予重置成新价、装饰装璜、附属设施等方面的补偿；3.关于搬迁补助费标准，生产用房45元/平方，房屋内有重型机械设备或精密仪器搬迁的，补贴标准上浮20%，办公用房、仓储用房35元/平方；4.企业如在规定时间内签订协议并交房的，按认定的合法建筑面积（含参照合法）给予奖励150元/平方。2018年6月7日，南通高新区两减六治三提升专项行动领导小组办公室向被告发出停产通知，认为被告已列入高新区拆迁计划并已开始实施；生产污水虽经处理，但不能持续达标排放；企业排污许可证已过期；企业位于生态红线内，属于需整顿企业，责令被告立即停产，在企业拆除前不得进行任何形式的生产活动。2018年6月8日，被告将上述停产通知内容函告各承租户，要求各承租户于2018年6月10日晚12点断电停产。2018年6月10日，原告停止生产，双方终止了对房屋租赁协议的履行。2018年7月19日，南通通联资产评估事务所接受委托，在对被告及有关承租户的固定资产-机器设备和生产设施进行拆迁补偿评估后，作出了通联拆评报字[2018]第10号《资产评估报告书》。其中涉及原告的机器设备评估价值共计754820元（不可移设备式设备的净值545170元-不可移设备式设备的残值57750元+可移动设备的拆除费用51600元+可移动设备的运输费用29700元+可移动设备的安装调试费用186100元）。2018年7月20日，南通公正房地产评估事务所接受委托，在对位于通州区金新街道狮子桥村3组被告公司范围内的房地产（含案涉房地产）进行估价后，作出了通正评[2018]第018号《房屋拆迁估价报告》（后附《房屋重置成新价评估额明细表》、《装饰、装璜评估明细表》、《附属设施补偿明细表》）。根据《房屋拆迁估价报告》及原、被告的指认，编号为S1的房屋系原告向被告承租的仓储用房，合法建筑面积为2057.25平方，参照合法建筑面积为4.61平方，共计2061.86平方；编号为S3的房屋系生产用房，合法建筑面积为2916.69平方，原告承租了其中的四分之三房屋计2187.52平方；编号为S34的彩钢房系被告承租的生产用房，作价评估建筑面积为731.72平方；编号为S5的房屋系食堂宿舍，合法建筑面积为1378.24平方，参照合法建筑面积为40平方，合计1418.24平方，其中有8间房屋由原告使用。庭审中，原告认为该8间房屋计273.52平方（4500平方+750平方-2057.25平方-2187.52平方－731.72平方）系被告出租给其使用的，是为了补足《租赁协议》中约定面积不足部分。被告则认为该8间房屋所涉面积与原告所述差不多，但该部分房屋系自己无偿提供给原告使用的；编号为S35的彩钢顶房系原告自建的生产用房，作价评估面积为18.30平方；编号为S36-1的简易用房系仓储用房，其它建筑面积为109.03平方。根据《房屋重置成新价评估额明细表》，S35的重置成新价评估单价为280元/平方，评估额为5124元；S36-1的重置成新价评估单价为329.60元/平方，评估额为35936元。根据《装饰、装璜评估明细表》，第189项楼板架空地评估额为900元、第191项钢板搬运费为3450元、第193项楼板架空地评估额为1035元、第244项水泥地加厚加固差价为549元、第622项河水管道评估额为3850元。2018年8月3日，被告（乙方）与南通市通州区金新街道办事处（甲方）签订《通州区房屋搬迁补偿安置协议》（以下简称《安置协议》），协议主要内容有：1.因开发建设需要，在263整治工程项目建设地块内乙方自愿搬迁，甲方同意对乙方给予补偿安置；2.楼房建筑面积9855.74平方，其中楼房合法面积即为9855.74平方。平房建筑面积20358.17平方，其中平房合法面积16071.33平方，其他建筑面积286.44平方；3.合法土地使用面积38510平方。作价面积3847.84平方，转附面积152.56平方；4.甲方向乙方支付被搬迁房屋的重置成新价补偿25033288元、装饰装潢补偿2200305元、附属设施设备树木等补偿2026187元、搬迁费补助1084040元、按期搬迁奖励3889061元、土地补偿11761532元、停产停业损失1296354元、一次性补贴9721394元、资产设备22167840元，合计79180000元。该拆迁款已于2018年8月10日到位31670000元，2019年5月23日到位31670000元，2019年12月31日到位15840000元，现已全部履行完毕。另查明，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公开补偿。《通州区企业拆迁与补偿办法》第九条规定：违章建筑、逾期的临时建筑、应拆未拆的房屋，不予补偿，在规定的期限内配合拆迁的，给予适当补助。第十四条第三款规定：对可移动的被估价资产的拆卸、安装、调试费用及因企业拆迁造成的机械设备非正常处理的损失等，按不超过机械设备原值或评估值的20%给予一次性评估补偿，补偿后机械设备自行处理。第十六条第一款规定：被拆迁企业因所从事的生产经营活动不符合国家、省、市、区生产政策、投资强度、亩均纳税等要求，房屋拆迁后不允许恢复原生产经营活动的，按货币补偿给予一次性综合补贴，每平方米合法建筑面积（含视同认定的合法建筑面积）补贴400元。第十七条规定：企业如能在规定时间内签订协议、腾空交房的，按认定的合法建筑面积给予奖励，提前搬迁奖励标准为150元/平方。因案涉房屋有关拆迁补偿款的归属，原、被告产生争议，故原告于2019年5月5日诉至本院，要求判如所请。另承租被告房屋的南通开发区盛润服装有限公司于2019年4月2日向本院提起诉讼，要求被告返还拆迁补偿款。诉讼过程中，该公司向本院申请财产保全，本院于2019年5月13日作出保全裁定。审理中，原告要求返还的拆迁补偿款具体为：1.自建房重置成新价补偿54819.45元。原告主张S35由其出资建设，S36-1的三面墙及屋顶由其出资建设，S36-1房屋重置成新价补偿款中的80%应由其享有;2.装饰装潢损失300000元。原告认为该项损失在《装饰、装璜评估明细表》中体现为第189、191、193、244、622项，还有其他应当评估的项目在该表中没有体现；3.搬迁费补助283500元[（45元/平方+45元/平方×20%）×（4500+750）平方]；4.搬迁奖励787500元[150元/平方×（4500+750）平方]；5.一次性综合补贴2100000元[400元/平方×（4500+750）平方]；6.停产停业损失262500元[50元/平方×（4500+750）平方]；7.固定资产设备损失1144606元（已评估的机器设备754820元+未评估的机器设备1948930元×20%）。以上共计4932925.45元。本院认为，出租人出租房屋，应具有合法权属证书或取得相应批建手续，否则租赁合同无效。本案中，原、被告签订的《租赁协议》所涉S1、S3房屋中有4.61平方没有相关批建手续，该部分租赁无效，其余均为合法建筑，该部分租赁协议有效。原、被告签订的《补充协议》所涉S34房屋没有相关批建手续，故该《补充协议》中涉及该部分的内容无效。原告认为S5中其使用的8间房屋系租赁房屋，被告认为系无偿使用的房屋。对此，本院认为，原、被告签订的《租赁协议》所涉房屋面积约4500平方，但实测面积仅4249.38平方，相差约250.62平方，但双方并没有相应调整租金，后被告提供了面积与之相近的S5中的8间房屋给原告使用。此种情况下，原告关于该部分房屋系补足《租赁协议》所涉房屋的面积差的解释显然更符合公平原则及常理，具有较高可信度，可予采信，故本院认定原、被告就该8间房屋亦构成租赁合同关系，因该房屋系有证房屋，故租赁合同有效。关于该部分房屋面积，因房屋已因拆迁而灭失，可按《租赁协议》约定的面积与实测面积差来推断，即250.62平方。本案虽系房屋租赁合同纠纷，但究其根源系租赁房屋因环保政策及项目建设等原因被政府拆迁所导致，而原告租赁被告公司的生产、仓库、办公及其他附属设施用房，并以被告公司名义对外生产经营，故即使政府有关部门责令被告公司关停，责任亦不应由被告公司承担。且原、被告在《租赁协议》中约定“如遇政府拆迁需要，该合同自拆迁日起，合同自行终止”，故本院认为案涉租赁合同虽提前终止履行，但并非被告方违约所致。案涉房屋被拆迁，租赁合同提前终止履行，确实给原、被告造成了一定的损失，而通州区金新街道办事处就拆迁所致损失已给予被告相应的拆迁补偿，虽有关拆迁法律法规及政策明确国有土地被征收补偿主体为房屋所有权人，但亦未对拆迁补偿款在出租人与承租人内部进行分配作出禁止性规定，故原告要求获得相应拆迁补偿款的请求有事实依据，且于法不悖，本院予以支持。因本案原、被告对拆迁补偿款的分配未有具体约定，故对于原告主张的拆迁款金额及归属，本院结合拆迁补偿款性质、房屋建设和使用等情况，作如下认定：1.自建房屋的重置成新价补偿。本院认为，南通公正房地产评估事务所依据有关规定，并结合房屋基本情况确定S35的重置成新价评估额为5124元，S36-1的重置成新价评估额为35936元，本院予以确认。庭审中，被告认可S35系由原告出资建设，故根据谁出资谁享有的原则，S35的该项补偿款应归原告所有。被告认为S36-1的墙壁均由其所建，原告仅是加盖了屋顶，对此，本院认为，S36-1的形成发生在原告租赁期间，被告对其主张未能举证，且其所述情形亦不符合常理，故本院不予采信。审理中，原告自认四面墙中其建造了三面，要求享有80%的补偿款，本院认为该比例较为恰当，本院予以支持。综上，本院确认该两处房屋所涉重置成新价补偿款中33872.80元（5124元+35936元×80%）归原告享有，原告主张的其余补偿款无事实及法律依据，本院不予支持。2.装饰装璜损失。本院认为，由原告出资的装饰装璜物因房屋拆迁而灭失，相应的补偿款理应由原告享有。庭审中原、被告一致认可《装饰装璜评估明细表》第189、191、193、244项所涉装饰装璜物系原告出资，本院予以确认，上述四项所涉5934元（900元+3450元+1035元+549元）应归原告所有。原告主张第622项河水管道系其出资，该河水管道评估列在S19范围内，被告未予认可，原告亦未有证据证明，本院不予支持。原告主张还有其他应当评估的项目，亦未能举证，本院不予采信。3.搬迁费补助。本院认为，搬迁费是对认定为合法建筑、参照合法建筑及改制企业改制前已存在的无房屋所有权证书的办公、厂房等房屋的补偿。案涉S1、S3及S5中原告所承租的房屋均符合上述补偿情形，S1被认定为仓储用房，按规定可享有35元/平方米的搬迁费补助，S3被认定为生产用房，按规定可享有45元/平方米的搬迁费补助，S5被认定为食堂宿舍，按规定可享有35元/平方米的搬迁费补助。根据拆迁评估确认及本院认定的房屋面积，上述租赁房屋的搬迁费补助为179375.20元（35元/平方×2061.86平方+45元/平方×2187.52平方+35元/平方×250.62平方）。该款是用来补偿被拆迁房屋内生产设施、生产生活物资等搬迁所产生的损失的，而搬迁行为由原告实施，故该179375.20元应由原告享有。原告主张补贴标准应上浮20%，但未有证据证明有重型机械设备或精密仪器搬迁，应自行承担举证不能的后果，且被告实际亦未按上浮标准取得搬迁费，故本院对该诉请不予支持。4.搬迁奖励。拆迁补偿方案等规定，企业如在规定时间内签订协议并交房，按认定的合法建筑面积（含参照合法）给予150元/平方的奖励。本院认为，该款系对提前或按期签订协议并交房行为的奖励，而非对拆迁所致损失的补偿，所涉“企业”根据拆迁补偿方案的规定，系被拆迁人即被拆迁房屋的所有权人。另外，双方在《租赁协议》中约定，拆迁之日合同自行终止，据此，合同终止时，原告即有义务返还租赁房屋。同时，《租赁协议》对搬迁奖励归属亦并未作出约定。综上，本院认为搬迁奖励应由被告享有，原告主张搬迁奖励费，本院不予支持。5.一次性综合补贴。根据相关规定及拆迁方案，只有被认定为合法建筑、参照合法建筑及改制企业改制前已存在的无房屋所有权证书的办公、厂房等房屋才能享有该项补贴。原告所承租的S1、S3及S5中面积共计4500平方的房屋符合上述补偿情形，可享受该项补贴。上述属于被告所有的房屋被拆迁，实行的是货币补偿，而不是异址重建，无法恢复经营活动，而原告租赁的是房屋，生产经营设备仍归其所有，其具备异地重新恢复生产经营的可能性，故根据政策规定，上述房屋所涉一次性综合补贴应当由作为房屋所有人的被告享有。原告承租的S34房屋不在合法建筑或参照合法建筑之列，不存在一次性综合补贴。综上，原告要求被告返还一次性综合补贴的请求，本院不予支持;6.停产停业损失补偿款。本院认为，停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失，案涉房屋实际由原告生产经营，房屋拆迁造成其停产停业，该项补偿款系对其直接效益损失的补偿，应由原告享有。原告要求按50元/平方的标准计算，符合房屋搬迁补偿安置协议的约定及通州区有关国有土地上房屋征收相关补助标准的规定，本院予以支持，结合案涉房屋合法面积（包括参照合法面积）4500平方（S1：2061.86平方+S3：2187.52平方+S5：250.62平方），该项补偿款共计225000元，应由原告享有。原告承租的S34房屋不在合法建筑或参照合法建筑之列，不存在停产停业损失补偿款，故对原告就该房屋要求被告返还停产停业损失补偿款的诉请，本院不予支持。7.固定资产设备损失。该项损失已经评估部门按《通州区企业拆迁与补偿办法》的有关规定进行了评估，共计754820元，本院予以确认。因所涉固定资产设备系原告出资，故该款应由原告享有。原告认为还有资产设备未评估，对此，未有证据证明，本院不予采信。综上，本院认为，被告应返还原告自建房重置成新价补偿款33872.80元、装饰装璜损失5934元、搬迁费补助179375.20元、停产停业损失补偿费225000元、固定资产设备损失754820元，共计1199002元。原告自愿撤回要求被告赔偿原告变压器、压泥机及污水改造费用的主张，系其真实意思表示，本院予以准许，本案中不再理涉。因被告于2018年8月10日已取得第一笔拆迁款31670000元，其未及时将原告应享有的上述拆迁款支付给原告，给原告造成了损失，故对于原告要求被告支付相应利息的诉请，本院予以支持，利息应以1199002元为基数，自2019年5月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告南通恒信针织染整有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内支付原告陶小斌拆迁补偿款1199002元及相应利息（以1199002元为基数，自2019年5月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告陶小斌的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46263元，由原告负担35018元，被告负担11245元（被告负担部分，原告已垫支）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费46263元(汇款账户户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65)。审 判 长  吴晓玲人民陪审员  袁亚新人民陪审员  汤日斌二〇二〇年十月十日书 记 员  徐振峰