安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1322民初5679号 原告：胡长新，男，1977年1月2日出生，汉族，居民，住萧县。 委托诉讼代理人：季平，女，1980年4月14日出生，汉族，居民，住址同上，系胡长新妻子。 原告：季平，女，1980年4月14日出生，汉族，居民，住址同上，系胡长新妻子。 被告：萧县万基房地产开发有限公司，住所地：萧县龙城镇顺河路与公园路交汇处。 法定代表人：林衍荣，系公司经理。 委托诉讼代理人：史精响，安徽汇龙律师事务所律师。 原告胡长新、季平诉被告萧县万基房地产开发有限公司（以下简称“万基公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告季平及被告万基公司的委托诉讼代理人史精响均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡长新、季平向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金64358元（2018年9月30日-2020年6月30日，商品房57291元，储藏室7076元）。从2020年6月30日至交房之日的违约金按万分之二支付。3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告于2017年5月25日与被告萧县万基房地产开发有限公司签订合同，购买被告所开发的位于安徽省宿州市萧县交汇处万基大观天下63幢2单元2层0204号房，购房金额为448293元，与被告签订了一份商品房买卖合同（预售），并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十一条规定，被告应于2018年9月30日前将商品房交付给原告使用。同时合同第八条、第十二条规定，预期买受人支付已超过60日后，合同继续履行，出卖人按日支付房价款万分之二违约金。 截至2020年6月30日，被告虽然交房了，但没达到交房标准，没有大电，路没有铺好，绿化也没有，不能办房产证，不能算是实质性的交房。原告认为，被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。 原告现诉至贵院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第八条、第十二条之约定，判令被告立即履行合同规定的交房义务，并按照每日万分之二的比例，支付违约金64358元。 被告万基公司辩称：1、原告的诉请金额有异议，原告所主张储藏室不在被告违约范围。因为储藏室没有相应违约金的约定。2、房屋违约金逾期天数计算错误，且被告已经履行了交付房屋的义务。3、由于受新冠病毒影响，自2020年2月至2020年5月底，万基公司没有组织对涉案房屋进行施工，此疫情属于不可抗力，按照最高院关于依法妥善审理受新冠××疫情民事案件若干问题指导意见，此期间的违约金应予以免除。违约金应当扣除相应的天数。4、被告开发的最后一期房屋正在等政府审批，只要有房屋预售款，被告会把相应的违约金支付给原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的身份证、商品房买卖合同（预售）、首付款收据、交房确认单等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：原告提交储藏室使用权转让协议一份，被告有异议，认为该协议未约定违约金条款，故不应支持其违约金的诉讼请求。 经审核，被告质证意见属实，本院对原告所举证据的真实性予以认定，对其证明目的不予认定。 经审理查明：2017年5月25日，原告胡长新、季平与万基公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的萧县龙城镇公园路与顺河路交汇处项目名称为万基.大观天下楼盘63幢2单元0204号，建筑面积116.51平方米，房屋总价款为448293元。后原告分别2017年5月20日与2017年7月11日给付被告首付款计148293元，下余房款300000元双方约定由原告申请银行贷款按揭支付。双方约定交房日期为2018年9月30日前，并约定商品房逾期交付时，除不可抗力外，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期交房60日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。（该比率应当不低于本条第一条（1）项中的比率）的违约金。 另查明，原被告又于2018年1月11日签订储藏室使用权转让协议，原告购买被告小区第63号楼第119、第120号储藏室的使用权，原告于签订协议的同日支付55300元；该协议约定交付时间同所购买住宅商品房交付日期，未约定延期交付房储藏室的违约责任。2020年6月30日，原告胡长新、季平接收房屋。后原告以被告逾期交房为由要求给付违约金。 另查明，被告万基公司在该项目施工期间，2017年3月至2018年12月间，因为环保、安全问题，被政府有关部门多次要求停工。 本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。 本案中，原告与万基公司签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，属于合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。但被告在实际施工过程中，因为政府部门政策要求整改导致延误工期的情况，应当属于情势变更，系开发商不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，不能完全归责于开发商。今年年初在我国及世界范围内发生的新冠××疫情是一场重大突发公共卫生事件，新冠病毒短时间内的大面积爆发是在我国及世界目前的公共医疗水准下不能有效预见、不能避免，并不能迅速克服的客观情况，故新冠××疫情的发生具备不可抗力的法定构成要件，属于不可抗力。 但被告作为开发商就上述影响实际施工的情况未及时发布公告告知消费者，亦未及时更改合同变更交房日期，故依据公平原则应当承担约定逾期交房违约金的60%的费用。 关于原告要求万基公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，按照原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，2018年9月30日为交房之日，原告胡长新、季平于2020年6月30日实际接收被告所交付的房屋，被告逾期交房639天的违约事实存在，应按合同第十二条第（2）项约定承担逾期交房的违约责任，被告应承担的逾期交房违约金为31147元（448293元×（639天-60天）×万分之二）的60%即31147元。原告要求按照合同约定逾期交付不超过60天的违约金与超过60天的违约金累计计算违约金，因该合同约定为分别处理，（1）和（2）不作累加，故对原告诉请的计算方式不予支持；原告另主张储藏室的违约金，因该储藏室未约定延期交付房屋的违约责任，故原告此项诉讼请求不应支持。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）第三条之规定，判决如下： 一、被告安徽万基置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内给付原告胡长新、季平逾期交房违约金31147元； 二、驳回原告胡长新、季平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1409元，减半收取704.5元，由被告萧县万基房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  刘欣 二〇二〇年十月二十九日 法官助理孔祥娟 书记员张倩茹 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第二十六条合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。 最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一） 三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理： （一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。