广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0904民初3409号原告（反诉被告）：周**，男，汉族，1971年12月19日出生，住广东省茂名市电白区。原告（反诉被告）：周日金，男，汉族，1977年11月21日出生，住广东省茂名市电白区。两原告（反诉被告）的委托诉讼代理人：李玉贤、许侨光，、律师助理。被告（反诉原告）：邓海浪，女，汉族，1981年11月16日出生，住广东省茂名市电白区。委托诉讼代理人：陆增荣，广东格正律师事务所律师。原告（反诉被告）周**、周日金与被告（反诉原告）邓海浪租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，两原告(反诉被告)周**、周日金的委托诉讼代理人李玉贤，被告（反诉原告）邓海浪及其委托诉讼代理人陆增荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周**、周日金向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付原告2018年7月份至2018年10月份的租金共计人民币40000元；二、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年9月3日，原、被告签订《商铺租赁合同书》一份，约定原告将位于陈村镇寨头桥向广州间出租给被告经营使用。但2018年1月份开始，被告便开始拖欠原告租金，在原告多次催讨下，被告才支付原告部分租金。2018年6月15日，原告向电白区人民法院提起诉讼，经电白区人民法院作出（2018）粵0904民初1971号民事判决书（因被告不服判决，现处于上诉审理阶段），判决被告搬离租赁原告的房屋，将房屋交回原告使用，并支付原告2018年1月份至2018年6月份的房屋租金。时至今日，被告仍然占用原告房屋，对原告造成重大的经济损失。综上所述，原告认为，被告继续占用原告房屋，依法应支付占用房屋期间的所有租金，为维护原告的合法权益，现特起诉至贵院，请依法支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）邓海浪辩称：一、原告不具有本案的诉讼主体资格，法院应依法驳回其起诉。根据我国《物权法》第17条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，但在本案中原告没有提供任何证据证实其与涉案商铺具有法律上的直接利害关系，也没有提供任何权属证书证实涉案商铺归原告所有，所以原告的起诉不符合起诉条件，不具有诉讼主体资格，法院应依法裁定驳回原告的起诉。二、双方签订的《商铺租赁合同书》已经茂名市中级人民法院作出的（2018)粤09民终2074号生效民事判决确认为无效合同，原告请求法院判令被告支付租金没有法律依据和事实依据，法院应依法判决驳回原告的诉讼请求。首先，根据《合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力，本案双方所签订的《商铺租赁合同书》已经茂名中院作出的生效民事判决确认为无效合同，所以两原告主张被告按合同约定支付2018年7月份至2018年10月份租金没有法律依据，无效合同自始没有法律约束力，被告无须向原告支付租金。其次，两原告主张被告支付2018年7月份至2018年10月份的租金没有事实依据，因为被告事实上从2018年5月份已经不再使用该商铺进行经营，对该商铺也不再占有使用，被告向法院提供的证据《电费通知单》可以证明从2018年7月份至2019年8月份期间，该商铺每月平均电费只有10多元钱，如果被告占有使用该商铺进行经营的话，不可能每月电费只有10多元钱，从而可以证实被告在2018年7月份至2018年10月份没有占有使用涉案商铺，原告要求被告支付2018年7月份至2018年10月份的租金没有事实依据。再者，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，在本案中，原告请求法院判令被告支付的是“租金”，而非“房屋占有使用费”，租金是在租赁合同有效的情况下才能得到支持，所以原告的诉讼请求毫无法律依据。而事实上，被告在2018年7月份至2018年10月份期间并没有占有和使用涉案商铺，故法院应依法判决驳回原告的诉讼请求。综上所述，被告认为涉案的《商铺租赁合同书》为无效合同，并且被告在2018年7月份至2018年10月份期间并没有占有使用涉案商铺，原告的诉讼请求毫无事实和法律依据，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）邓海浪反诉请求：一、请求判决两被反诉人赔偿反诉人因合同无效，造成反诉人受到的经济损失暂定为人民币98755元（以申请法院司法鉴定评估的经济损失价值为准）；二、请求依法判令本案的诉讼费及相关费用由被反诉人承担。事实和理由：2015年9月3日，两被反诉人将位于陈村镇寨头桥向广州间出租给反诉人，双方签订了《商铺租赁合同书》，约定租赁期限从2015年9月3日起至2019年9月3日止。每月租金为1万元，定于每月3日前一次性交付给两被反诉人，另约定反诉人需交付35000元给被反诉人作为押金。合同签订后，反诉人使用上述商铺直到2018年4月底才得知该商铺是未取得建设工程规划许可证建设的房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”在本案中，两被反诉人出租给反诉人的商铺是未取得建设工程规划许可证建设的房屋，该事实已经茂名市中级人民法院作出的（2018）粤09民终2074号生效民事判决予以认定，所以双方于2015年9月3日所签订的《商铺租赁合同书》属于无效合同。而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”和第九条第二款“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定，由于本案涉案合同无效，故被反诉人应赔偿反诉人因合同无效受到的经济损失，反诉人承租涉案商铺后，经两被反诉人的同意对该商铺进行了装修，并己形成了附合的装饰装修物，并且由于两被反诉人所出租的涉案商铺属于违规建筑，所建筑商铺的土地与村民之间有争议，以及存在随时被行政主管部门拆除的可能，致使反诉人经营的寨头海鲜城生意严重亏损并导致店铺关门，无法继续经营，故此，反诉人请求法院判决两被反诉人赔偿由此造成的经济损失。综上所述，反诉人认为两被反诉人隐瞒涉案商铺是未取得建设工程规划许可证所建设的事实，导致双方签订的涉案合同无效。现反诉人为了维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉，请求法院依法支持反诉人的反诉请求，并依法驳回两被反诉人的诉讼请求。原告（反诉被告）周**、周日金针对反诉辩称：一、被告所主张的经济损失毫无事实依据，理由如下：被告提供的证据到目前为止不能确定真实性，完全不能排除被告事后补充购买材料的单据，收据所涉及的材料项目未能直接证实是用于涉案房屋的装修，所有的收据不是合法的国家收费发票，没有合法的税票予以佐证；二、被告申请司法评估完全没有必要，理由如下：被告承租使用的原告房屋，并非全部是被告所建，因为原告出租给被告之前已经有相关的装饰物，被告没有证据证实出租房屋的建筑中哪些是被告所建、哪些是原告所建，被告要求对所有装饰物的残留价值进行鉴定并以此要求赔偿损失是毫无道理的，应当驳回被告的反诉请求。经审理查明：2015年9月3日，原告（反诉被告）周**、周日金与被告（反诉原告）邓海浪签订《商铺租赁合同书》，内容为：“现甲方将位于陈村镇寨头桥向广州间出租给乙方，经双方协商，签订下列条款。一、租赁期限从2015年9月3日至2019年9月3日止。二、租金：每月租金为人民币10000元正（壹万元整），定于每月3日前一次性交付给甲方，甲方提供收款收据给乙方。三、乙方需交付35000元整（叁万伍仟元）押金给甲方，合同期满后，甲方一次性归还给乙方。如乙方中途违约、退租的，甲方没收乙方全部押金。四、乙方必须守法经营（指定经营饮食业）附加：不得经营狗肉店，在租赁期内由乙方引发的一切业务纠纷与甲方无关，乙方当月铺租超期交纳的，甲方有权终止合同，视作乙方自愿退租，甲方没收乙方的全部押金，并有权强行将乙方的货物搬出店铺，收回店铺，还要追收所欠的租金及滞纳金，滞纳金按所欠的金额每日百分之一计。五、乙方在租赁期内所有的固定装修无偿归甲方所有。另外，乙方因人为事故造成商铺的损坏及损失均由乙方承担赔偿。乙方要改建商铺的必须征得甲方同意方可。六、在租赁期内商铺的水、电费以及其它收费均由乙方支付。七、商铺原有2匹柜式格力空调11台，3匹柜式格力空调2台，电视机11台，4门电冷柜1台，柴油炉1台，生猛鱼池3匹空调机1台，495型柴油发电机1台，15千瓦柴油发电机1台，啤酒保鲜柜1台，气炉4台，鱼池抽水机3台，井泵1台，打氧泵1台，床布80张，饭菜桌20张，木椅100张。乙方在使用过程中必须保护，若有损坏，乙方要负责维修或赔偿。本合同一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效，并起法律效力。甲方签名：乙方签名：2015年9月3日”，原告（反诉被告）周**、周日金在“甲方签名”处签名确认，被告（反诉原告）邓海浪在“乙方签名”处签名确认。签订合同后，原、被告按合同约定履行，被告缴交了35000元押金给原告，并开始经营饭店。原告周**、周日金在2018年6月15日向本院提起诉讼，要求：1、判决解除原、被告于2015年9月3日签订的《商铺租赁合同书》，并限令被告在三日内将货物搬出租赁房屋；2、判令被告支付原告截止至合同解除之日的租金2018年1月份至2018年6月份的租金及水电费共计人民币51000元；3、判决准许原告没收被告押金35000元；4、诉讼费由被告负担。被告邓海浪提出反诉请求：1、确认被告与原告双方在2015年9月3日所签订的《商铺租赁合同书》无效；2、判令原告返还被告商铺租赁押金人民币35000元；3、诉讼费及相关费用由原告承担。2018年9月6日，本院作出（2018）粤0904民初1971号民事判决书，判决：一、解除原告（反诉被告）周**、周日金与被告（反诉原告）邓海浪于2015年9月3日签订的商铺租赁合同，被告（反诉原告）邓海浪在本判决发生法律效力之日起十日内搬离位于茂名市电白区旁的租赁房屋，将房屋交回原告（反诉被告）周**、周日金使用；二、确认原告（反诉被告）周**、周日金有权没收被告（反诉原告）邓海浪缴交的房屋押金35000元；三、限被告（反诉原告）邓海浪在本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠原告（反诉被告）周**、周日金2018年1月份至2018年6月份的房屋租金及水电费50362.59元；四、驳回被告（反诉原告）邓海浪的反诉请求。2018年10月22日，原告以被告从2018年7月份起至2018年10月份仍继续占用涉案房屋为由诉至本院，要求办理。案在审理中，因被告不服本院（2018）粤0904民初1971号民事判决，上诉于茂名市中级人民法院，因本案需以该案的二审审理结果为依据，本院于2018年12月6日作出（2018）粤0904民初3409号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。2019年5月10日，茂名市中级人民法院对被告邓海浪不服本院(2018)粤0904民初1971号判决提出上诉作出(2018)粤09民终2074号民事判决书，认定原、被告签订的《商铺租赁合同书》无效，判决：一、维持广东省茂名市电白区人民法院(2018)粤0904民初1971号民事判决第三项；二、撤销广东省茂名市电白区人民法院(2018)粤0904民初1971号民事判决第一、二、四项；三、确认周**、周日金与邓海浪于2015年9月3日签订的《商铺租赁合同书》无效；四、限周**、周日金在本判决发生法律效力之日起十日内返还邓海浪缴纳的房屋押金35000元；五、驳回周**、周日金的其他诉讼请求。本案恢复审理后，被告邓海浪于2019年9月20日向本院提起反诉，请求判决两原告（反诉被告）赔偿其因合同无效造成的经济损失暂定为人民币98755元（以申请法院司法鉴定评估的经济价值为准），并向本院申请对位于茂名市电白区旁房屋二层由被告建造的简易房屋形成附合的装饰装修物于2020年4月2日的市场价值进行评估。本院委托茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所进行评估，2020年7月27日该所作出《评估报告》，评估结论：邓海浪建造的简易房屋形成附合的装饰装修物评估价值为人民币贰万玖仟伍佰捌拾柒元整（￥29587.00元）；评估基准日为2020年4月2日。被告邓海浪提供租赁房屋2018年8月至9月电费31.66元，10月至11月电费通知单电费42.96元，拟证明其在2018年8月前就不使用原告房屋。庭审中，被告称2018年9月份将涉案房屋的钥匙交回给原告周**，原告不予确认。案在审理中，原告变更诉讼请求“依法判令被告支付原告租金2018年7月份至2018年10月份的租金共计人民币40000元”为“依法判令被告支付原告2018年7月份至2018年10月份的房屋占有使用费共计人民币40000元”。本院认为，原告(反诉被告)周**、周日金与被告(反诉原告)邓海浪签订的《商铺租赁合同书》经茂名市中级人民法院作出的(2018)粤09民终2074号民事判决书确认为无效合同。被告邓海浪2018年5月停业后，未及时将商铺钥匙交还给原告周**、周日金，致原告不能使用商铺，造成原告经济损失，应予赔偿。虽然被告邓海浪提供租赁房屋8月至9月电费31.66元证明其在2018年8月就不使用原告房屋，但被告自认其于2018年9月份才将涉案房屋的钥匙交回给原告，因此，应认定被告使用原告房屋至2018年9月份止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，房屋占有使用费应参照双方签订的《商铺租赁合同书》约定每月租金10000元，被告应支付2018年7月至9月的房屋占有使用费给原告，故原告主张被告支付2018年7月份至2018年10月份的房屋占有使用费共计40000元，本院应不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”和第九条第二款“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，由于本案涉案合同无效是因原告出租给被告的商铺未取得建设工程规划许可证建设的房屋，导致双方于2015年9月3日所签订的《商铺租赁合同书》无效，故原告应赔偿被告受到的经济损失。被告(反诉原告)邓海浪申请其在二层建造的简易房屋形成附合的装饰装修物进行现值损失评估，经本院委托茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所进行评估，确定评估价值为29587元，故原告应赔偿被告因建造简易房屋形成附合的装饰装修物损失29587元。而被告邓海浪反诉请求原告赔偿损失98755元，对超出29587元的部分，本院不予支持，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第(六)项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条第二款的规定，判决如下：一、限被告(反诉原告)邓海浪在本判决发生法律效力之日起十日内向原告(反诉被告)周**、周日金支付房屋占有使用费30000元；二、限原告(反诉被告)周**、周日金在本判决发生法律效力之日起十日内向被告(反诉原告)邓海浪赔偿经济损失29587元；三、驳回原告(反诉被告)周**、周日金的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)邓海浪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费400元，由原告(反诉被告)周**、周日金负担100元，被告（反诉原告）邓海浪负担300元；反诉案件受理费1134.44元，由原告（反诉被告）周**、周日金负担339.88元，被告（反诉原告）邓海浪负担794.56元。鉴定评估费2000元，由原告（反诉被告）周**、周日金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  陈子贤二〇二〇年十月二十日法官助理陈晓常书记员罗扬东书记员马燕妮