广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初21211号原告：李明杰，男，1973年2月23日出生，汉族，住广西兴业县***********，公民身份号码452************637。原告：汤河，女，1974年9月10日出生，汉族，住广西兴业县************，公民身份号码452************621。两原告的共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：陈尧鑫，广东洋三律师事务所律师。被告：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区********，统一社会信用代码914**********806XM。法定代表人：周根财，总经理。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢君钰，广东泰力律师事务所律师。原告李明杰、汤河与被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司（以下简称贝迪龙庭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告李明杰、汤河的委托诉讼代理人赖初帆，被告贝迪龙庭公司的委托诉讼代理人谢君钰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李明杰、汤河向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金（以492680元为基数，按每日万分之一的标准自2019年8月1日起计算至被告持产权登记资料到产权登记机关备案之日止）。事实和理由：2014年4月7日，原、被告双方签署了中山市商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区*************房。合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后的720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。被告于2016年9月10日向原告交付涉案房产。原告已经向被告提交了办证所需资料，但被告仍然向原告寄出办证通知书，是将逾期办证的违约责任恶意转移到原告身上。合同关于原被告违约责任的约定不对等，设置违约金上限，还有60天免责期限，不公平，应予调整；合同约定的违约金过低，与被告的违约程度无法匹配，故请求法院予以调整增加。综上，为维护原告权益，原告特向法院提起诉讼。被告贝迪龙庭公司辩称，一、涉案商品房迟延办证是原告原因导致，不可归责于被告，被告不应承担违约责任。原告已于2016年9月10日办理了收楼手续，被告已经在约定的交付期限前向原告交楼。根据双方买卖合同第十四条约定，应以合同约定的最后交楼日期作为为被告是否如约履行持证备案义务的起算点，因此，被告应在2019年11月20日前持办证权属登记相关资料到产权登记机关备案。根据中山市自然资源局的《行政审批（日常管理）事项办事指南》，办理商品房交易产权登记需要提交的申请材料中，第5点购房发票及契税完税凭证正本等材料需要原告配合提供给被告，被告才能如约履行双方买卖合同的提交办证义务。为使原告配合提交办证相关材料，以尽快到产权登记机关备案，被告已于2019年9月30日向原告发出书面《办证通知书》，通知原告于2019年10月30日前向被告补交相关材料或办理相关手续。但是，原告至今未向被告补交相关材料或办理相关手续。2020年4月20日，为尽快为原告办证，被告向原告发出通知书和委托书，希望由原告授权被告代为补打房产契税发票。被告已经尽到协助原告办理房产证应尽的义务。根据双方买卖合同第十四条第4项约定，如因买受人的原因（包括但不限于：买受人未付清购房款、未补交面积差价款、未按约收楼、未缴纳相关的办证税费、逾期提供办理产权登记所需买受人资料等），导致不能如期取得房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任。故被告不应承担违约责任。二、即使办证逾期，双方合同约定的违约金以已付房款1%为上限，原告要求从合同约定的交付日期届满后第721个工作日起至被告将其办理不动产登记资料提交到登记机关备案之日止连续计算违约金，也没有事实和法律依据。双方合同第十四条第4项以加粗字体加下划线的方式约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿；逾期超过60日出卖人按买受人己付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总金额以己付房价款的l%作为上限，此外出卖人无需承担其它法律责任或赔偿买受人任何损失。该条约定意思表示明确，无争议。对于该条款的约定，被告已经完成提示之义务，是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具约束力。双方约定的办证违约金起算期间被告有60日的免责期，应从逾期的第61日开始计算逾期办证的期间。除60日免责期的约定外，该条还约定了违约金的上限为已付款的1%。另外，涉案商品房在2016年至2018年期间市场价值已经翻了一两番，目前商品房的价格仍然保持稳定上升的趋势，原告对于交易本案的商品房所得的可期待升值收益已经远远超过签订合同时的预期。而被告作为开发商，本案所涉楼盘商品房交易价格为5000-6000元每平方米，扣除土地成本、开发成本和税费，被告的收益每平方米不到1000元，而原告在取得商品房后，目前按该地段的房产市场价值约为每平方米15000元，每平方米已经增值10000元左右，原告在交易成功后，所得的利益远高于被告的可得利益。所以，从合同的经济效益来考虑，被告的利益已失衡。如若因为被告不可控的原因迟延办证，仍然不顾合同的约定，任意调整违约责任，加重被告违约金的赔偿，更加有失公平原则。而且，合同法及相关司法解释均以实际损失去衡量违约金的约定是否明显过低，原告并没有证据证明其实际损失是多少，原告对于其实际损失负有举证责任。在原告无充分证据证明其实际损失明显高约金的时候，应按合同约定的计算违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2014年4月7日，李明杰、汤河（买受人）与贝迪龙庭公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以492680元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区*************的房屋；合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，上述约定中，买受人逾期付款超过60日，除非买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，本合同的商品房由出卖人收回另外处理；合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的1%作为上限，此外出卖人无需承担其他法律责任或赔偿买受人任何损失，如因买受人的原因（包括但不限于：买受人未付清购房款、未补交面积差价款、未按约收楼、未缴纳相关的办证税费、逾期提供办理产权登记所需买受人资料等），导致不能如期取得房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任；合同补充协议第十四条约定，买受人的通讯地址和联系电话已记载在合同中，出卖人或其代理人、按揭银行或其代理人根据该通讯地址所寄出的挂号函件或特快专递，均以回执上注明的邮寄日期七天后（含七天）视为已送达该函件给买受人，如买受人的通讯地址和联系电话发生变化，应及时书面通知出卖人及按揭银行，否则造成的通知不能送达的后果，由买受人自行承担，给出卖人造成损失的，买受人应赔偿损失。合同签订后，李明杰、汤河依约向贝迪龙庭公司支付了全部购房款。2016年9月10日，李明杰、汤河办理了收楼手续。2017年1月17日，贝迪豪庭住宅小区二期（11幢至18幢商业住宅楼、门卫室、垃圾房）工程取得建设工程竣工验收报告。2018年8月13日，贝迪豪庭住宅小区二期取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2019年9月29日，贝迪龙庭公司按合同上载明的通讯地址和联系电话向李明杰、汤河邮寄办证通知书，大致内容如下：鉴于李明杰、汤河尚欠资料或手续，贝迪龙庭公司只有收集全部资料才能向国土部门递交资料办理产权证，现正式通知李明杰、汤河于2019年10月30日前到贝迪豪庭售楼部补交资料或办理相关手续，若逾期不前来处理，贝迪龙庭公司将按合同约定顺延办理产权证的时间，造成的任何损失，贝迪龙庭公司不承担任何责任，资料包括：二代身份证复印件，税收缴纳款书，《中山市商品房销售登记备案表》表一（已提前还清银行按揭的业主）。次日，李明杰签收了该邮件。2020年4月17日，贝迪龙庭公司按合同上载明的通讯地址和联系电话向李明杰、汤河邮寄办证通知书及委托书，通知书内容如下：您购买的位于中山市火炬开发区**************我司已经准备好应由我司出具的前期办证资料，我司于2019年9月30日已通知您补交资料，但您至今未提供房产契税发票。为了尽快办证，我司将指定何淑玲代您到相关部门补打房产契税发票，请您在《委托书》（附后）的委托人处签名，并附身份证复印件交回售楼部。若您不配合提供材料，我司将无法递交资料办证，后果由您承担。后该邮件退回。2020年7月17日，李明杰、汤河向贝迪龙庭公司递交涉案房屋的税收缴款书收据联复印件。2020年7月22日，贝迪龙庭公司取得涉案房屋不动产登记受理通知书。同日，涉案房屋的不动产权证办出。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。李明杰、汤河和贝迪龙庭公司签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。涉案合同第十四条约定，贝迪龙庭公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因贝迪龙庭公司的责任，李明杰、汤河不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日，贝迪龙庭公司按李明杰、汤河已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的1%作为上限。本院认为，此条款中商品房交付使用之日应指商品房实际交付之日或视为交付之日，贝迪龙庭公司应从2016年9月10日起算720个工作日内（即2019年7月31日前）将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。贝迪龙庭公司于2020年7月22日才履行该项义务，其行为已构成违约，李明杰、汤河诉请贝迪龙庭公司支付逾期办证违约金，理据充分，本院予以支持。贝迪龙庭公司抗辩李明杰、汤河未向其提交办证所需的全部材料，应予以顺延。根据已查明的事实得知，贝迪龙庭公司于2019年9月29日通知李明杰、汤河提交办证所需材料，在收取李明杰、汤河提交的材料后，如发现材料未齐全，应马上告知其补充材料，但其于2020年4月17日才告知其欠缺税收缴款书，期间的逾期办证违约责任应由贝迪龙庭公司承担。李明杰、汤河主张其未收到贝迪龙庭公司的补交办证资料通知书，根据合同约定，贝迪龙庭公司根据合同上载明的通讯地址所寄出的挂号函件或特快专递均以回执上注明的邮寄日期七天后（含七天）视为已送达该函件，因此该通知书于2020年4月24日视为已送达给李明杰、汤河。李明杰、汤河于2020年7月17日才向贝迪龙庭公司补交税收缴款书，根据合同约定，应予以顺延该期间的办证期限85天。李明杰、汤河主张其在第一次收到贝迪龙庭公司的办证通知书后已在指定期限内提交了齐全的办证资料，但其提交的证据不足以证明，本院不予采信。贝迪龙庭公司抗辩60天豁免违约责任。根据合同第十四条第4点“买受人不退房，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金……”之约定，逾期不超过60天的违约行为可以豁免违约金不予补偿并无理解上的分歧，但对超过60天的违约行为是否豁免该60天的违约金则存在不同理解，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”之规定，本院作出不利于贝迪龙庭公司的理解，认定其在违约超过60天后不再享有该60天违约责任豁免的权利。因此，违约金应自2019年10月23日起算。李明杰、汤河未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分权利受到限制。综合考量贝迪龙庭公司逾期办证的过错程度,对李明杰、汤河造成的损失及敦促贝迪龙庭公司履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定逾期办证违约金按已付房价款1%为上限支付，标准过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致李明杰、汤河的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则，本院认为逾期办证违约金宜调整为以日万分之一的标准持续计算至贝迪龙庭公司将李明杰、汤河个人办理产权登记需要由其提供的资料递交到产权登记机关备案之日即2020年7月22日止。依照上述计算方法，逾期办证天数为274日（2019年10月23日至2020年7月22日），贝迪龙庭公司应向李明杰、汤河支付逾期办证违约金13499元（492680元×274日×0.01%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李明杰、汤河支付逾期办证违约金13499元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费230元，减半收取为115元，由原告李明杰、汤河负担25元，被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司负担90元（该款原告已预付，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。本判决为终审判决。审判员 王 珊二〇二〇年十月二十三日书记员 詹绮婷王静