浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初3318号 原告：新昌县亲亲物业管理有限公司（统一社会信用代码91330624683109565Q），住新昌县七星街道安家兴花园**。 法定代表人：石成喜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王亚江，男，该公司员工。 被告：赵航杭，男，1982年7月16日出生，汉族，户籍地址新昌县，现住新昌县。 原告新昌县亲亲物业管理有限公司与被告赵航杭物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，于同年9月17日公开开庭进行了审理。原告新昌县亲亲物业管理有限公司的委托诉讼代理人王亚江、被告赵航杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新昌县亲亲物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付自2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4237元、公共能耗费150元、车位费120元，共计4507元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月28日，原告与新昌县方兴实业有限公司签订了《物业管理服务合同》。约定服务期限从2019年7月1日至2020年6月30日止，物业服务费按房面积，排房每月每平方米1.5元，公共能耗费排房每年200元，车库、车位每只每月10元标准收取。被告系新昌县南明街道方兴和园25幢2室的业主，建筑面积为235.4m2，并有10-15-86号车位一个。原告在服务期内认真履行了职责，多次电话催缴、上门催缴、送法院调解室电话帮助催缴，被告都置之不理，拒绝缴纳物业服务管理费。被告已违反合同约定，损害原告利益，影响小区物业服务质量的提升。为此，原告诉至法院，请求支持原告诉求。 被告赵航杭在庭审中答辩称：对于原告起诉的房屋系被告所有、房屋的建筑面积、欠付物业费的金额等事实无异议，但原告公司的物业管理服务质量存在问题，主要体现在：1.物业公共部分的维修养护和管理，小区围墙存在栅栏少了三根的现象，存在安全隐患。2.道路的清洁和垃圾没有及时处理。3.公共绿化的养护和管理问题，没有及时修剪；4、对车辆停放、进出秩序等未有序加以管理；5、消防安全设施，缺乏必要的消防器材设施，安全通道存在晒农作物的现象。6、物业费没有进时公开公布。综上，请求驳回原告的诉请。 原告为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据： 1、《前期物业服务协议》一份、《方兴和园物业管理服务合同》一份，证明原告系被告所在小区物业服务管理企业，为被告小区提供物业服务，约定了具体的权利义务以及收费标准的事实。 2、商品房买卖合同复印件一份、新昌县不动产登记查询证明一份，证明被告赵航杭系新昌县南明街道方兴和园25幢2号房屋业主及购买车位一个（间）的事实。 上述证据，被告经质证无异议。 3、物业服务费限期催缴函张贴照片一份（张贴在被告家门上）和法院调解室出具的纸条一张，证明原告在起诉前已书面向被告催讨物业费的事实。 被告经质证，认为其没有实际居住在方兴和园小区，没有看到过原告张贴的催讨函，对法院调解室向其电话进行调解的事实无异议。 被告为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据： 4、照片一组，证明小区物业管理务质量存在有小区绿化卫生较差、安全隐患、消防问题、门口黄沙没有清理等问题。 原告经质证，有些问题确实是存在的，但是也是难免的，并且物业管理是动态服务，原告提供的照片仅是某一时间点的情况，但不能作为被告拒付物业费的理由。 本院认为，原告提供的证据1、2，来源合法，经被告质证无异议，本院对其证明力予以认定。证据3，虽然被告在质证中提出其本人没有看到过原告张贴的催讨函，但不能推翻原告已向被告进行催讨过的事实，本院认定原告主张的证明目的成立。证据4，其中有12张照片未显示拍摄时间和有2张照片显示的拍摄时间非在本案的缴费期间内，故与本案无关；其余6张为2020年4月15日拍摄的小区绿化环境存在瑕疵的问题，本院认为物业管理服务具有综合性、动态性、涉众性的特点，目的是为了保证整个小区的和谐、稳定，本院无法仅凭几张照片而认定整个小区的物业服务状态，且即使这些问题事实存在，也只是原告提拱物业服务的其中一小部分，并不能以此认定原告未履行物业服务或整个物业服务存在不当。因此，被告以证据4主张拒付物业费的理由，本院不予采纳。 本院经审理认定事实如下：被告赵航杭系新昌县南明街道方兴和园25幢1单元2号及10-15-W-86号车位的业主，房屋建筑面积235.4平方米。2013年11月16日，原、被告签订了《前期物业服务协议》。协议约定，原告在小区业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之前，作为小区前期物业服务企业为小区提供物业管理服务；物业服务费用由业主按其物业建筑面积交纳，具体为住宅排房每月每平方米1.5元、地下车位（车库、车位）每间每月10元、公共能耗费排屋200元/年等。此后原告入驻小区为之提供物业管理服务。2019年6月28日，原告与新昌县方兴实业有限公司签订了《物业管理服务合同》一份，约定服务期限、物业费的标准等内容。2019年7月1日至2020年6月30日间，原告按合同约定提供了物业服务，被告应承担的物业服务费为4237元（235.4平方米*1.5元/平方*12月）、公共能耗费150元、车位物业服务费120元，合计为4507元，但被告未按时交纳物业服务费。2020年6月15日，原告在被告门上张贴催讨函，要求被告立即付清物业服务费、公共能耗费，但被告仍未交纳，致本案纠纷发生。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。在本案中，原告与建设单位新昌县方兴实业有限公司签订的《方兴和园物业管理服务合同》，以及与被告赵航杭签订的《前期物业服务协议》，双方意思表示真实，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，对被告具有法律约束力。当事人应当按照合同约定或法律规定全面履行自己的职责和义务。原告作为物业服务企业应当依约、依法提供相应的维修、养护、管理和维护等服务，被告作为小区业主应当按照合同约定或相关行业规范确定的收费标准向物业服务企业缴纳物业服务费。物业服务是一个动态服务，小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主与物业公司相互配合、共同努力。个别业主拒交物业费会影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常缴费业主的权益。但与此同时，物业公司的基本职能也在于服务小区业主，保持小区环境整洁有序，协助维护小区安全，做好公共设施和绿化的保养、修缮等。本案被告对于结欠物业费的事实没有异议，其拒绝支付物业费的理由主要认为原告在物业服务过程中存在小区环境以及车辆停放、进出秩序维护不到位，小区绿化带随意拆除、消防安全存在隐患等问题。即便上述问题不同程度存在，被告也应当以恰当、合理的方式向物业公司进行反映和沟通，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等违约责任，而不应以拒绝支付物业费的方式进行对抗。 综上，原告诉请要求被告支付拖欠的物业服务费4237元、车位管理费120元，符合合同约定，不违反法律规定，本院依法予以支持。关于公共能耗费，虽然合同约定排房标准为每年200元，现原告主动按每年150元的标准予以主张，不违反法律规定，本院对此予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告赵航杭支付原告新昌县亲亲物业管理有限公司物业服务费4237元、公共能耗费150元、车位管理费120元，合计4507元，限于判决生效后十五日内付清； 如果被告赵航杭未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告赵航杭负担，限于判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  潘志平 二〇二〇年十月三十日 书记员  潘丹青