黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0603民初2503号原告：刘书博，女，1999年6月4日出生，汉族，住黑龙江省大庆市龙凤区，委托诉讼代理人李明霞（系原告母亲），女，1974年4月10日出生，汉族，住，委托诉讼代理人刘永革（系原告父亲），男，1971年4月25日出生，汉族，住，被告：大庆立天唐人商业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区世纪大道以南，龙永路以东，龙舞路以北，规划路以西。统一社会信用代码912306035838367658。委托诉讼代理人孙畅（系该公司员工），女，1990年5月30日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区，原告刘书博诉被告大庆立天唐人置业有限公司（以下简称立天唐人公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告刘书博委托诉讼代理人李明霞、刘永革，被告委托诉讼代理人孙畅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：诉讼请求1、判令被告向原告支付从2019年12月28日至2020年6月27日被拖欠两个季度的商铺租金22119.18元，并支付按合同约定的因拖欠租金而产生的违约利息；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月18日原告从被告大庆立天唐人置业有限公司购买的由大庆立天唐人置业有限公司开发建设的大庆唐人中心室内步行街2层C141号商铺（下简称“该商铺”）（2014年4月18日签订《商品房买卖合同》合同编号为20140418587841279633），该商铺面积17.02平方米，该商铺按建筑面积算单价为每平方米21659.99元，房款总金额为368653.00元。2014年原告与被告签订了《委托经营管理协议》（下简称“协议”），协议约定，自协议签订日起至2035年6月27日止，原告将该商铺委托被告经营管理，自2015年6月28日起按合同约定被告向原告支付该商铺租金。第四至七个租赁年度，即2018年6月28日至2022年6月27日，被告每年按该商铺价款（368653.00元）12%的金额（44238.36元）支付给原告租金，支付方式为：每个租赁年度的租金在每个季度第二个月开始后15日内向原告按季支付（每个季度11059.59元）。自2019年12月28日至2020年6月27日，被告应分别于2020年2月15日前、2020年5月15日前，分两次向原告支付两个季度的租金共计22119.18元，而被告一直拖欠至今未付。按合同约定被告还应支付因拖欠租金而产生的违约利息（按银行同期贷款利率计算）。原告在购买该商铺时利用家庭自有资金和部分借款，原告家庭要依靠协议返回的租金生活、支付大学学费、生活支出及偿还债务，被告的违约行为已经给原告及其家庭的生活带来了极大的困难，使原告家庭生活陷入困境。鉴于以上事实，被告已经违反双方签订的协议，严重侵害了原告的合法权益，特向贵院提出如上诉请求，望贵院能为弱势群体伸张正义，依法秉公处理，判如所请。原告说被告已经取得实测面积，但是我方并没有官方通告得到实测面积，因为房产证没有下来，也没有通知我们，置业公司也没有正式跟我们沟通。关于扣缴税费的问题，合同约定是代扣代缴，从税务的考虑，是实际发生后才能代扣，不能预扣代缴，所以扣缴税费的同时必须已经实际发生，有相关的完税凭证，被告所说的直接扣除我方并不认可。被告辩称：原被告之间确实签订了委托经营管理协议，被告应给付原告租金，但应扣除相关税费，原告起诉前被告已经取得涉案商铺的实测面积，按照协议约定应按照实测面积进行租金核算，多退少补，涉案商铺实测面积为14.78平方米，据此被告应给付原告2020年第一季度至第二季度租金19208元，再扣除房产税1152.48元，土地使用税36.95元，个税192.08元，印花税9.6元，后剩余17816.89元。2019年第四季度之前已经给付的及经生效法律文书确定给付的与按照实测面积应当给付的款项出现的差额，被告另行主张。原告向本院提交相关证据：委托经营管理协议复印件一份，欲证明2014年4月18日原告从被告大庆立天唐人置业有限公司购买的由大庆立天置业有限公司开发建设的大庆唐人中心室内步行街2层C141号商铺（下简称“该商铺”）（2014年4月18日签订《商品房买卖合同》合同编号为20140418587841279633），该商铺面积17.02平方米，该商铺按建筑面积算单价为每平方米21659.99元，房款总金额为368653.00元。2014年原告与被告签订了《委托经营管理协议》（下简称“协议”），协议约定，自协议签订日起至2035年6月27日止，原告将该商铺委托被告经营管理，自2015年6月28日起按合同约定被告向原告支付该商铺租金。第四至七个租赁年度，即2018年6月28日至2022年6月27日，被告每年按该商铺价款（368653.00元）12%的金额（44238.36元）支付给原告租金，支付方式为：每个租赁年度的租金在每个季度第二个月开始后15日内向原告按季支付（每个季度11059.59元）。自2019年12月28日至2020年6月27日，被告应分别于2020年2月15日前、2020年5月15日前，分两次向原告支付两个季度的租金共计22119.18元，而被告一直拖欠至今未付。按合同约定被告还应支付因拖欠租金而产生的违约利息（按银行同期贷款利率计算）。被告发表质证意见：真实性无异议，协议第3条第2款约定租金最终按照实测面积进行结算，多退少补，协议约定涉案商铺四至七租赁年度每个租赁年度租金按照每平方米2599.20元进行计算。被告大庆立天唐人置业有限公司向法庭出示证据：大庆市国土资源局出具的大庆立天唐人置业有限公司商品房批量登记表复印件一份（与原件核对无异，原件退回），欲证明涉案商铺实测面积为14.78平方米。原告发表质证意见：房屋买卖合同约定实测面积以房产证办理时候面积为准，办理房屋产权证的面积，现在房产证还没有下来，所以不认可该登记表。依据上述证据，确认本案的法律事实与被告陈述一致。本院认为，原告与被告立天唐人公司之间的房屋租赁合同合法有效，被告未按合同约定给付租金，应承担违约责任，但租金的数额应当依照合同约定按实际测量面积支付。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：被告大庆立天唐人置业有限公司于本判决生效之日起十日内经付原告刘书博从2019年12月28日至2020年6月27日被拖欠两个季度的商铺租金17816.89元。如被告大庆立天唐人置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元，由被告大庆立天唐人置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员 刘 勇二〇二〇年十月二十三日书记员 高艺轩附本判决所依据的法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第二百零八条之规定，对本判决不服，在判决生效后，有向检察机关提出申诉的权利。