宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2020）宁0181民初1579号原告：朱永定，男，1963年10月5日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。原告：朱阿宝，男，1993年10月24日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。二原告共同委托诉讼代理人：马文霞，宁夏观德律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：袁文静，宁夏观德律师事务所律师。被告：李忠，男，1966年7月2日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。原告朱永定、朱阿宝与被告李忠合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱永定、朱阿宝共同委托诉讼代理人马文霞，被告李忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱永定、朱阿宝向本院提出诉讼请求：1.被告向二原告返还银川市红宝锦绣河畔7-1-1403、8-1-1903、2-2-1801房屋处置款1066862元；2.被告按年利率6%向二原告支付占用资金期间的利息，直至全部款项付清为止；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年5月23日，原、被告签订《协议书》，原告向被告借款90万元，已还20万元，原告将红宝锦绣河畔7-1-1403、8-1-1903、2-2-1801房屋以1766862元质押给被告，约定原告到期未还款被告将房屋处置，还清借款后剩余房款归原告所有。2016年5月24日，原告之子朱阿宝向宁夏建工集团有限公司提交《工程顶账申请表》，宁夏建工集团将涉案房屋抵顶，并在申请表实际购买人处由被告签字确认。协议中未约定还款期限，还款期限未到，被告已将房屋私自处置，原告未曾授权被告处置且被告在处置房产后也未将剩余房款返还给原告。被告即使以原抵顶价格出售，还清被告70万元债务，还剩余1066860元，原告在索要时，被告却以各种理由搪塞，拒不返还。为此，原告提起诉讼。被告李忠辩称，1.2014年9月15日，经担保人张德友（宁夏建工集团第三分公司副总经理）介绍，因朱永定交纳工程保证金急用资金，向李忠借款40万元，双方约定借款期限一个月，借款月利率3%，并由朱永定出具了借条一张。当天转给朱永定40万元。可是借款到期后，经李忠多次催要，于2014年11月14日朱永定返还借款20万元；2.2015年4月12日，案外人贾峰（宁夏建工集团第三分公司副总经理）联系我，说朱永定工程建设急需资金，由他做担保，让我借款给朱永定50万元做周转。三方约定借款期限一个月，借款月利率3%，并由朱永定于当天出具了借条一张，转给朱永定50万元。两次借款到期后，我多次找朱永定要款无果；3.截止到2015年5月10日，我找到朱永定要求还款，他未能还款，但向我出具承诺书一份，约定给我两套不低于200㎡红宝锦绣河畔的顶账房，并说给我办理销售备案合同，用于抵清借款本息；4.2016年5月23日，两位担保人张德友、贾峰给我打电话说要签一份《顶账协议》，我按约定到红宝锦绣河畔工程部，张德友、贾峰、朱永定拟好三份协议书，我们各方同时在上面签字确定。签完协议后，朱永定说现在再多给你一套房，你再借给我20万元现金，我要给工人发工资，我当时包里只有168000元现金，全部借给了朱永定，并签了一份《借款合同》，双方约定了借款期限一个月，借款月利率3%。一个多月后本人多次催要还款，朱永定以各种理由推诿不还。直到2017年2月底，我因工程施工欠姚月凤65万元急需归还，才将两套房按照当时双方考察中介公司所售房价，协商作价88万顶账给杨明明（姚月凤女婿），并与姚月凤女婿签订了《房屋买卖合同》。另外一套挂在58同城销售长达一年以后以35万价格出售给李爱珍。原告在诉状中说协议中未约定还款期限，还款期限未到，被告已将房屋私自处理，事实不清，还款时间在三张借款合同中双方已经明确约定了还款时间。原告已在2015年5月10日的承诺书中已承诺了给被告两套总面积不低于200㎡的房屋并给被告办理销售合同，所发生的风险损失由原告承担。2017年4月27日，朱永定儿子结婚给我发短信邀请参加婚礼，我于当日参加并出礼金500元。当时电话沟通过也知道我已经处置了两套房子，房号分别为7-1-1403、2-2-1801，我当时说还剩一套房子怎么处理，朱永定也同意卖掉。一直等到2018年8月8日才将8-1903号房以市场价出售。原告已严重违约，三张借款合同已到诉讼期限，被告一直未收到原告的还款，只能将此房产出售止损，在协议中也约定了房屋由被告处置，所造成的损失由原告全部承担责任。并且房屋当时的销售总价为123万元，原告应付被告借款本息合计为1522560元，原告还欠被告292560元。综上所述，请求依法驳回原告的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年9月15日，原告朱永定向被告李忠借款40万元，借款用途为交纳工程保证金。双方约定此笔借款由李忠转入原告朱阿宝银行账户，借款期限为一个月，到期还款月利率3%，并由案外人张德友为此笔借款提供担保；2015年4月22日，朱永定再次向李忠借款50万元，借款用途为工程周转。双方约定借款期限一个月，借款月利率3%，并由案外人贾峰为此笔借款提供担保；2015年5月10日，原告朱永定出具《承诺书》一份，承诺书记载朱永定因承包宁夏红宝锦绣河畔项目工程拖欠农民工工资，由担保人宁夏红宝锦绣河畔项目部担保借款两笔，一笔20万元，一笔50万元，共计70万元。如此款未到期归还，本人（朱永定）自愿授权宁夏红宝锦绣河畔项目部扣除两套面积不低于200㎡的顶账房给李忠所有，并给李忠办理房屋销售合同，所发生的风险损失由本人（朱永定）承担，担保人不承担任何责任；2016年5月5日、5月19日，李忠向朱永定发送短信催收借款；2016年5月23日，李忠、朱永定与张德友、贾峰三方签订《协议书》，协议书约定：朱永定将银川红宝锦绣河畔房屋三套（7-1-1403、8-1-1903、2-2-1801）质押给李忠。还款到期所售房款先归还李忠借款及利息，剩余房款归朱永定。朱永定如到期不还借款，房屋由李忠处置，所造成的损失由朱永定全部承担。当此三套房屋售房合同办理给李忠时，借款担保人不再承担任何责任。2016年5月23日，李忠与朱永定签订《借款合同》一份，合同约定：由李忠向朱永定提供现金168000元用于发工人工资，借款月利率3%，借款期限自2016年5月23日至2016年6月22日；2016年5月25日，朱永定之子朱阿宝及李忠与案外人宁夏建工集团有限公司签署《工程顶账申请表》，确认银川红宝锦绣河畔房屋三套（7-1-1403、8-1-1903、2-2-1801）抵顶给李忠，李忠在实际购房人处签字，朱阿宝及担保人张德友在工程承包人处签字。《工程顶账申请表》中记载优惠后房屋价格分别为：7-1-1403价格为564771元、8-1-1903价格533867元、2-2-1801价格668224元，共计房屋价格1766862元。并由李忠出具收据一张，收据载明李忠收到朱永定顶账房7-1-1403、8-1-1903、2-2-1801；2017年7月21日，李忠将7-1-1403房屋出售给姚家豪，并办理房屋备案登记，房屋备案登记房屋交易价款为564771元。2020年9月2日，案外人姚家豪将该房屋以65万元的价格出售给案外人杨贤德，杨贤德办理房屋产权登记手续；2017年7月21日，李忠将2-2-1801房屋出售给杨明明，并办理房屋备案登记，房屋备案登记房屋交易价款为668224元。2020年3月13日，案外人杨明明将该房屋以60万元的价格出售给案外人马莲凤，马莲凤办理房屋产权登记手续；2016年6月14日，李忠将8-1-1903房屋备案登记在自己名下，房屋备案登记房屋交易价款为533867元。2020年8月11日，李忠将该房屋以35万元的价格出售给案外人李爱珍，李爱珍办理房屋产权登记手续。上述事实，由原、被告陈述及双方提交的证据《工程顶账申请表》、《协议书》、《收据》、《备案情况说明》、《银川不动产登记信息查询单》、借条、借款合同、短信记录、《协议书》予以证实。本院认为，本案争议焦点为：1.涉案借款本金及利息的确定；2.双方签订的《协议书》的性质及涉案三套房屋价值的确定。关于涉案借款本金及利息的确定，2014年9月15日，原告朱永定向被告李忠借款40万元，2015年4月22日，朱永定再次向李忠借款50万元，借款均约定借款月利率3%，借款期限1个月，共计90万元，借款后朱永定于2014年11月4日偿还借款本金20万元，再未偿还借款本息，双方均无异议，本院予以确认。2016年5月23日，李忠与朱永定签订《借款合同》一份，合同约定：由李忠向朱永定提供现金168000元用于发工人工资，借款月利率3%，借款期限自2016年5月23日至2016年6月22日，原告主张该笔借款未实际发生，依据李忠提交的2016年5月23日的《借款合同》中载明的交付现金，结合原告与李忠于2016年5月25日签署的《工程顶账申请表》及收据，能够认定原告第三次向李忠借款168000元的事实。关于涉案借款利息的计算截止时间的确认，应以开发商与购房者签订《银川市商品房买卖合同（预售）》时间为准；2.双方签订的《协议书》的性质及涉案三套房屋价值的确定。2015年5月10日，原告朱永定出具《承诺书》中约定涉案房屋进行抵顶涉案借款，后双方再次签订《协议书》，对承诺书中约定的内容进行变更。李忠与朱永定签订的《协议书》约定将涉案三套房屋质押给李忠，依据《中华人民共和国担保法》第七十五条规定，不动产不可以质押。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定，认定双方签订的《协议书》无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中依据双方签订的《协议书》，涉案三套房屋已过户登记于李忠及案外人，涉案房屋进行返还不利于市场交易稳定，对此依据双方《协议书》中约定房屋处置款先冲抵涉案借款本息，下剩部分退还原告及《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，李忠对超出涉案借款本息的房屋款应退还二原告。关于房屋价值双方在《协议书》中未做明确约定，同时李忠提交的证据并不能客观的显示房屋的价值，故依据公平原则及市场交易价格，以不动产登记中心首次备案登记的房屋交易价格予以确认，2017年7月21日，7-1-1403房屋备案登记房屋交易价款为564771元；2017年7月21日，2-2-1801房屋备案登记房屋交易价款为668224元；2016年6月14日，8-1-1903房屋备案登记交易价款为533867元。综上，本院对双方借款本金及利息分段核算如下：1.2014年9月15日至2014年11月3日，以本金40万元为基数，利息计算为131501元[40万元×（24%÷365天)×50天]；2.2014年11月4日至2015年4月21日，以本金20万元为基数，利息计算为22225元[20万元×（24%÷365天)×169天]；3.2015年4月22日至2016年5月22日，以本金70万元为基数，利息计算为182729元[70万元×（24%÷365天)×397天]；4.2016年5月23日至2016年6月13日，以本金868000元为基数，利息计算为12556元[868000元×（24%÷365天)×22天]。截止2016年6月13日，借款本金为868000元（400000元-200000元+500000元+168000元），利息共计为349011元（131501元+22225元+182729元+12556元）；2016年6月14日，8-1-1903房屋备案登记交易价款为533867元，该款项应予以扣减本息，先扣减利息349011元后，下剩184856元扣减本金，扣减后本金为683144元；5.2016年6月14日至2017年7月20日，以本金683144元为基数，利息计算为180575元[683144元×（24%÷365天)×402天]；2017年7月21日，7-1-1403房屋备案登记房屋交易价款为564771元；2-2-1801房屋备案登记房屋交易价款为668224元，合计1232995元。该款项扣减下剩借款本金683144元及利息180575元后尚结余369276元。故原告诉请被告向其返还银川市红宝锦绣河畔7-1-1403、8-1-1903、2-2-1801房屋处置款的金额，本院支持369276元，关于房屋处置款的利息，双方对此并未做约定，且在本案中二原告怠于履行债务，致涉案房屋变现，故原告主张的利息本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第一百九十六条、第二百一十条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第六十三条、第六十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告李忠于本判决生效后五日内向原告朱永定、朱阿宝退还房屋处置款369276元；二、驳回原告朱永定、朱阿宝其他诉讼请求。被告李忠如果不按上述指定的期间履行清偿义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7201元（已减半收取），由原告朱阿宝、朱永定负担4708元，被告李忠负担2493元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决发生法律效力后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、扣留、划拨、拍（变）卖及对被执行人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 哈莉 二〇二〇年十月三十日书记员 王玺本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。《中华人民共和国担保法》第六十三条本法所称动产质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质物。第六十六条出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十条除自然人之间的借款合同外，当事人主张民间借贷合同自合同成立时生效的，人民法院应予支持，但当事人另有约定或者法律、行政法规另有规定的除外。第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。