广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4444号上诉人（原审被告）：唐永恒，男，1982年12月23日出生，汉族，居民身份证住址为广西来宾市兴宾区*****************，公民身份号码为452************91X。委托诉讼代理人：杨华，广东商达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雯婷，广东商达（东莞）律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：东莞市中环房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市南城区*******环财富广场16楼A区，统一社会信用代码为914************661。法定代表人：刘润球，该公司总经理。委托代理人：赵文钰，广东君政律师事务所律师。委托代理人：贺美花，广东君政律师事务所律师。原审被告：东莞市南城朗遇牛排店，住所地为广东省东莞市南城街道鸿福社区*******环财富广场三层F306/307号商铺，统一社会信用代码为92441900MA516QLF7X。经营者：唐永恒。上诉人唐永恒因与被上诉人东莞市中环房地产开发有限公司（以下简称“中环公司”）、原审被告东莞市南城朗遇牛排店（以下简称“朗遇牛排店”）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2018)粤1971民初33349号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人唐永恒不服原审判决，向本院上诉请求：1.请求将原审判决第七项改判为唐永恒无需自2018年10月7日起按照46164元每月标准向中环公司支付违约金；2.请求将原审判决第三、四、五、六判项中的滞纳金改判为由唐永恒按照中国人民银行公布的同期存贷款利率向中环公司支付未付租金（100616.54元）、物业管理费、中央空调费（36787.14元）、水费（4752.51元）、电费（46948元）的逾期利息；3.本案诉讼费由中环公司承担。事实与理由：一、本案中，中环公司于2018年9月27日向唐永恒发出《租赁合同解除通知书》，并于2018年9月29日送达给唐永恒，唐永恒本想争取一个月的时间进行撤场，但中环公司不同意，故双方签订的《商铺租赁合同》已于2018年9月29日解除。合同解除后，唐永恒按照中环公司的要求准备在合同解除之日起7日内将商铺回复原状并返还中环公司，想将商铺内的设备搬走出卖以取得款项偿还欠费，但中环公司不允许唐永恒搬走任何设备、物品，并在2018年10月底后不允许唐永恒开案涉商铺的门，并擅自在商铺门上加装了挂锁,可见并非唐永恒不配合撤场，唐永恒主观上也无违反相应合同条款的意思，而是中环公司利用其强势地位阻止唐永恒撤场，又通过诉讼的方式要求唐永恒承担违约金。唐永恒合理怀疑中环公司为取得该项违约金而故意促成唐永恒违约，此举严重损害了唐永恒的合法权益。二、唐永恒对未支付的租金、物业管理费、中央空调费、水费、电费的本金无异议，但原审判决要求唐永恒支付的滞纳金过高，请求二审法院适当减少，改判由唐永恒按照中国人民银行同期存贷款利率向中环公司支付逾期利息。被上诉人中环公司辩称：一、因唐永恒根本违约，双方的《商铺租赁合同》已在2018年9月29日解除，并要求唐永恒在解除之日7日内将商铺恢复至租赁合同约定的状态并交还中环公司，但唐永恒并未理会，经过多次沟通，唐永恒均置之不理，也拒绝向中环公司交还租赁物钥匙。唐永恒一直怠于行使清场义务，未及时搬离租赁物的责任完全在于唐永恒，中环公司有权按照《商铺租赁合同》第16.2.2条约定，要求其按照合同解除时日租金水平的双倍支付违约金。原审法院该项判决合法有据，唐永恒主张中环公司阻止其撤场，认为其无需承担该项违约责任无任何事实依据。二、唐永恒要求按照中国人民银行同期存贷款利率标准向中环公司支付违约金，不符合合同意思自治原则。关于租金、物业管理费、中央空调费、水电费的违约金，双方已在案涉合同15.1条中明确约定，即唐永恒拖欠上述费用的，中环公司有权向其按所欠费用总额的0.5%按日收取滞纳金，该约定并未违反法律规定。因其自2018年5月起即拖欠中环公司上述有关费用，故截至原审判决时，上述拖欠费用的违约金已经超过本金，原审法院以本金为限支持中环公司的诉讼请求，符合法律规定。原审被告朗遇牛排店未向本院提交任何陈述意见。中环公司向原审法院起诉请求：一、确认中环公司与唐永恒签订的《商铺租赁合同》已于2018年9月29日解除；二、朗遇牛排店立即恢复租赁物原状，并在搬离租赁物前办理租赁物注册地变更或注销手续；三、朗遇牛排店立即向中环公司支付租金100616.54元及逾期付款违约金40336.63元（自2018年5月22日之日起，按照欠付租金每日0.5%的标准收取，计算至2018年9月29日）；四、朗遇牛排店立即向中环公司支付物业管理费、中央空调费36787.14元及逾期付款违约金10,852.2元（自2018年7月1日之日起，按照欠付物业管理费及中央空调费每日0.5%的标准收取，暂计算至2018年9月29日，应计至朗遇牛排店实际支付之日止）；五、朗遇牛排店立即向中环公司支付水费4752.51元及逾期付款违约金1,751.02元（自2018年4月1日之日起，按照欠付水费每日0.5%的标准收取，暂计算至2018年9月29日，应计至朗遇牛排店实际支付之日止）；六、朗遇牛排店立即向中环公司支付电费46,948元及逾期付款违约金17，431.89元（自2018年4月1日，按照欠付电费每日0.5%的标准，暂计算至2018年9月29日，应计至朗遇牛排店实际支付之日止）；七、朗遇牛排店向中环公司支付自《商铺租赁合同》解除之日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费（自2018年9月30日至朗遇牛排店实际搬离之日止，暂计至2018年10月29日为23,582元）；八、朗遇牛排店以本合同解除时日租金的双倍标准向中环公司支付违约金（自2018年10月7日至朗遇牛排店实际搬离之日止，暂计至2018年10月29日为34,984.4元）；九、唐永恒对前述三至八项债务承担连带清偿责任；十、本案诉讼费由朗遇牛排店、唐永恒承担。原审法院认定事实：2017年9月30日，中环公司与唐永恒签订《商铺租赁合同》，约定：1、唐永恒承租中环公司位于东莞市南城区*******环100广场叁层F306、307号商铺，经营“朗遇牛排”；2、租赁期限自2017年12月25日起至2022年12月24日止；3、唐永恒应承担租赁物交付后相应的合同义务，应如期、足额支付合同约定的租金、物业管理费、保证金和其他各项费用（水、电、燃气费等）；4、租金按月支付，唐永恒应于本期租金到期日前5个工作日内支付下月租金，其中：首年及第二年月租金均为23582元，第三年月租金为24761元，第四年月租金为26001元，第五年月租金为27303元；5、唐永恒须在租赁期限内缴付物业管理费及中央空调费，按每月每平方米26元给付，每月总计12262.38元，物业管理费与租金同时支付；6、如唐永恒拖欠任何一项应付的租金、物业管理费、中央空调费、公摊电费、保证金或其他费用连续超过30天或累计超过90天的，中环公司有权单方解除合同；8、唐永恒应在合同解除或终止之日起7日内完成撤离，逾期则应按合同解除或终止时日租金水平的双倍标准向中环公司支付违约金，并承担由此造成的中环公司的实际损失；9、如唐永恒未能按合同约定支付租金、物业管理费、中央空调费、公摊电费等费用，中环公司有权按唐永恒所欠缴付费用总额的0.5%按日收取滞纳金至唐永恒付清所应付全部费用之日止；10、如唐永恒拖欠中环公司租金、物业管理费等费用，中环公司有权选择先行从保证金中扣除；11、合同提前解除或者终止前七天内，唐永恒必须拆除或者搬离其安装或增设所有附属设施、设备、装饰装修物或其他添附物，应将租赁物恢复原貌返还给中环公司，返还标准见附件二《租赁商铺交付设备设施清单》；唐永恒未恢复原貌返还的，中环公司有权将租赁物自行恢复原貌，因此产生的费用由唐永恒承担，中环公司有权从保证金中扣除相应费用。中环公司于2018年9月27日向唐永恒发出《租赁合同解除通知书》，通知唐永恒、朗遇牛排店《商铺租赁合同》于2018年9月29日予以解除，要求唐永恒、朗遇牛排店在合同解除之日起7日内将商铺恢复至租赁合同约定的状态并返还中环公司、支付拖欠的租金、物业费、中央空调费、电费、水费、滞纳金等合计178844.2元，并在2018年10月8日前完成工商登记注销手续。在中环公司向唐永恒发出解除通知书前后，中环公司已多次书面通知唐永恒、朗遇牛排店催缴案涉费用。唐永恒确认其从2018年5月22日起没有支付租金，管理费、中央空调费、水费、电费支付到2018年6月。唐永恒主张案涉租赁合同解除的时间是2018年10月底，中环公司认为租赁合同解除通知书记载的日期2018年9月29日。中环公司主张，唐永恒一直没有交还租赁物，其设备和资产一直还在租赁物中没有搬离，钥匙也没有交还中环公司。唐永恒称，2018年9月29日唐永恒收到解除合同通知书，与物业协商撤场，对方称撤场要提前申请，所以唐永恒就申请一个月时间，并在10月底撤场，因为双方没有协商好还款，所以钥匙没有归还中环公司。撤场的时候唐永恒写了一份撤场申请表。对于在撤场的时候为何不将租赁场所的设备搬离的问题，唐永恒主张是因为中环公司不同意，说没有还款，也不允许唐永恒私自处理，也不允许唐永恒带走任何东西，在10月23日至29日之间，唐永恒本来想搬走设备的，但是中环公司不允许，10月底以后就不允许唐永恒去开商铺的门了。原审法院认为，中环公司与唐永恒签订的租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效，双方应依据合同约定履行各自的权利义务。唐永恒拖欠中环公司铺位租金、物业管理费、中央空调费、水费、电费，未按约支付，已构成违约，中环公司于2018年9月27日向唐永恒发出解除合同通知书，唐永恒确认于2018年9月29日收到该通知书，故案涉租赁合同已在2018年9月29日解除，唐永恒主张解除日期为2018年10月29日，于法无据，原审法院不予采纳。合同解除后，唐永恒应依约将租赁物恢复原状，唐永恒应依照合同约定办理东莞市朗遇牛排店注册地变更或注销手续。中环公司在解除通知书中给予唐永恒7日时间将商铺返还原状、交还给中环公司，唐永恒应支付中环公司2018年10月6日前的租金，现中环公司诉请为100616.54元，唐永恒未举证证明已支付该租金，故对中环公司诉请的租金，原审法院予以支持。中环公司诉请的租金对应的滞纳金，亦合法有据，原审法院依法予以支持，因现已超过租金本金数额，故原审法院酌定以租金100616.54元为限。中环公司诉请的物业管理费、中央空调费36787.14元，合法有据，原审法院依法予以支持，对于该费用的滞纳金，因现已超过本金数额，故原审法院酌定以管理费、中央空调费36787.14元为限。对于中环公司诉请的水费4752.51元，合法有据，原审法院依法予以支持，对于该费用的滞纳金，因现已超过本金数额，故原审法院酌定以水费4752.51元为限。对于中环公司诉请的电费46948元，合法有据，原审法院依法予以支持，对于该费用的滞纳金，因现已超过本金数额，故原审法院酌定以电费46948元为限。中环公司诉请唐永恒自2018年10月7日起按照租金双倍标准支付违约金至被告实际搬离之日，原审法院依法予以支持。因前述违约金足以弥补中环公司损失，中环公司诉请唐永恒支付房屋占用费，原审法院不再支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认中环公司与唐永恒签订的《商铺租赁合同》已于2018年9月29日解除；二、唐永恒在判决发生法律效力之日起十日内恢复租赁物原状，办理朗遇牛排店注册地变更或注销手续；三、唐永恒在判决发生法律效力之日起五日内支付中环公司租金100615.54元及滞纳金100616.54元；四、唐永恒在判决发生法律效力之日起五日内支付中环公司物业管理费、中央空调费36787.14元及滞纳金36787.14元；五、唐永恒在判决发生法律效力之日起五日内支付中环公司水费4752.51元及滞纳金4752.51元；六、唐永恒在判决发生法律效力之日起五日内支付中环公司电费46948元及滞纳金46948元；七、唐永恒自2018年10月7日起按照46164元每月标准向中环公司支付违约金；八、驳回中环公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费6070.63元（中环公司已预交），全部由唐永恒负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院(2018)粤1971民初33349号民事判决。二审期间，被上诉人中环公司向本院提交以下证据：1.《EMS邮寄底单》、《邮件全程跟踪查询》、《关于F306朗遇牛排店清场通知函》（文件编号：中环100购物广场[2019]0312-002号），拟证明2019年3月13日，中环公司以书面形式明确要求唐永恒在2019年3月15日前18:00清场，但唐永恒却将该快递作退件处理。2.《关于F306朗遇牛排店清场通知函》（文件编号：中环100购物广场[2019]0412-001号），拟证明在唐永恒未按照原审法院限定的时间内（即2019年4月7日前）进行清场的情况下，中环公司于2019年4月12日再次向其邮寄催告通知，但通知函仍被其作退件处理。3.《物品搬运放行条》，拟证明直至2019年4月12日，唐永恒才开始搬离，且于2019年4月19日才搬离完毕。4.《照片》，拟证明唐永恒搬离后，并未按照《商铺租赁合同》16.2.2条约定将租赁物回复原貌，搬离后的租赁物现场一片狼藉。唐永恒发表质证意见：对证据1、2不予确认，认为未有效送达给唐永恒；对证据3的真实性予以确认；对证据4不予确认，其主张从照片看不出是否为案涉租赁物。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，唐永恒已于2019年4月19日将朗遇店相关设备设施从案涉租赁物搬离。中环公司确认案涉的物业管理费、中央空调费、水电费在实际操作过程中是由东莞市中环物业管理有限公司收取的，但其认为根据双方签订的《商铺租赁合同》相关约定，其有权收取物业管理费、水电费，并在唐永恒违约的情况下，有权依照规定要求唐永恒承担违约责任。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人唐永恒上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。朗遇牛排店、中环公司未提起上诉，视为其对原审判决无异议。唐永恒未对原审判决第一、二项判项提起上诉，也未就原审判决第三、四、五、六项判决的租金、物业管理费、中央空调费、税费、电费的金额提起上诉，本院对此予以确认，不再重复审查。本案二审的争议焦点：一、前述租金、各项费用的滞纳金计算标准；二、唐永恒应否向中环公司支付合同解除后撤离前的违约金。关于争议焦点一。唐永恒欠付案涉铺位租金、物业管理费、中央空调费、水费、电费的行为，已经构成违约，其应向中环公司承担相应的违约责任。根据双方合同约定的标准，结合逾期支付的日期，案涉租金的滞纳金的金额已经超过了本金，原审法院酌定前述租金的滞纳金以本金为限，并无不妥，唐永恒请求按照中国人民银行公布的同期存贷款利率计算拖欠租金的滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。但对于物业管理费、中央空调费、电费、水费，由于中环公司并非该些费用的最终收费主体，其只是垫付和代收行为，对于该部分费用，其所遭受的损失是该部分资金被占用的损失，故本院认为合同约定该部分费用的滞纳金计算标准过高，唐永恒提出该些费用应按照中国人民银行贷款基准利率,从逾期支付之日起计算至付清之日止的利息的主张合法有据，本院予以支持。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故上述利息从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）支付至实际清偿之日止。关于争议焦点二。案涉《商铺租赁合同》第16.2.2条约定：若唐永恒未能在合同解除或终止后的7日内完成撤离，并将符合约定条件的该商铺交还中环公司的，唐永恒每延期一天，应向中环公司支付合同解除或终止时日租金水平的双倍的违约金，并承担由此造成的中环公司的实际损失。唐永恒确认案涉租赁合同于2018年9月29日解除，其主张中环公司在案涉商铺门上加锁，致使其无法在合同解除之日起7日内将商铺恢复至合同约定的状态并返还中环公司，但其未提交任何证据对此予以佐证，故本院对其该主张不予采纳。按照合同约定标准,唐永恒应自2018年10月7日起按照47164元/月标准向中环公司支付违约金至搬离之日，但中环公司并未就原审判决提起上诉，故该违约金计算标准应以原审判决认定的46164元/月作为计算标准，从2018年10月7日计算至2019年4月19日，共计297286.23元（46164元/月÷31天×25天+46164元/月×5个月+46164元/月÷30天×19天）。综上所述，唐永恒的上诉理由部分成立，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项及前述援引法条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初33349号民事判决第一项至第三项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初33349号民事判决第八项；三、变更广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初33349号民事判决第四项为：唐永恒在本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市中环房地产开发有限公司支付物业管理费、中央空调费36787.14元及逾期付款利息（以36787.14元为本金，从2018年7月1日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）计算至实际清偿之日止）；四、变更广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初33349号民事判决第五项为：唐永恒在本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市中环房地产开发有限公司支付水费4752.51元及逾期付款利息（以4752.51元为本金，从2018年4月1日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）计算至实际清偿之日止）；五、变更广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初33349号民事判决第六项为：唐永恒在本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市中环房地产开发有限公司支付电费46968元及逾期付款利息（以46968元为本金，从2018年4月1日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）计算至实际清偿之日止）；六、变更广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初33349号民事判决第七项为：唐永恒在本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市中环房地产开发有限公司支付2018年10月7日至2019年4月19日期间的违约金297286.23元；七、驳回东莞市中环房地产开发有限公司的其他诉讼请求；八、驳回唐永恒的其他诉讼请求。本案一审受理费6070.63元（已预交），均由唐永恒负担。二审案件受理费8595.86元（已预交），由东莞市中环房地产开发有限公司负担1560元、唐永恒负担7035.86元。本判决为终审判决。审判长  李丽莉审判员  罗艳艳审判员  魏 术二〇二〇年十月十九日书记员  吴彩霞冷静附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。