广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终7542号上诉人（原审被告、反诉原告）：李得雄，男，1982年8月27日出生，汉族，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：蒋四清，广东劳法律师事务所律师。委托诉讼代理人：鄢逸泽，广东劳法律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赖丽秀，女，1988年11月19日出生，汉族，住江西省赣州市石城县。委托诉讼代理人：雷会能，广东中粤云天律师事务所律师。上诉人李得雄因与被上诉人赖丽秀租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初18316号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赖丽秀于2019年5月20日向一审法院提起诉讼，请求：1.确认赖丽秀、李得雄之间签订的《商铺租赁合同》无效；2.确认赖丽秀已于2019年5月5日将案涉租赁物返还给李得雄；3.李得雄向赖丽秀返还押金66000元；4.李得雄赔偿赖丽秀装修损失398649.1元及利息（利息以398649.1元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从起诉之日计算至李得雄清偿之日）；5.案件诉讼费由李得雄负担。李得雄向一审法院提出反诉，请求：1.赖丽秀将案涉租赁房屋恢复至《商铺租赁合同》签订前的状态；2.赖丽秀向李得雄支付2019年3月1日起至将案涉房屋恢复至装修合同签订前的状态之日止的占有使用费及利息（现暂计算至2019年5月6日占有使用费为44000元，利息自2019年3月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计为662.62元）；3.案件受理费由赖丽秀负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认赖丽秀与李得雄于2018年11月17日签订的《商铺租赁合同》无效。二、限李得雄自判决发生法律效力之日起五日内向赖丽秀支付押金66000元。三、限李得雄自判决发生法律效力之日起五日内向赖丽秀案赔偿涉租赁物装修残值损失150714.87元及利息（以150714.87元为本金，从2019年5月8日（租赁物返还之次日）起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）支付至实际清偿之日止）。四、限赖丽秀自判决发生法律效力之日起五日内向李得雄支付租金44516.12元及利息(以44516.12元为本金，从2019年5月8日（租赁物返还之次日）起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）支付至实际清偿之日止)。五、驳回赖丽秀本诉的其他诉讼请求。六、驳回李得雄在反诉的其他诉讼请求。案件本诉诉讼费8269.73元、鉴定费10000元，计18269.73元（赖丽秀已预交），由赖丽秀负担9865.66元，由李得雄负担8404.07元；本案反诉诉讼费916.57元（李得雄已预交），由赖丽秀负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初18316号民事判决。李得雄不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第三项，改判李得雄无需向赖丽秀赔偿案涉租赁物装修残值损失150714.87元及利息；2.撤销一审判决第四项，判令赖丽秀向李得雄支付2019年3月1日起至将案涉房屋恢复至装修合同签订前的状态之日止的占有使用费及利息（现暂计算至2019年5月6日占有使用费为44000元，利息自2019年3月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计为662.62元）；3.撤销一审判决第六项，判令赖丽秀将案涉租赁房屋恢复至《商铺租赁合同》签订前的状态；4.案件诉讼费用由赖丽秀负担。事实和理由：（一）赖丽秀刻意隐瞒租赁物用途而导致租赁关系的建立。案涉商铺租赁合同中的有关约定可以表明李得雄不知道赖丽秀要从事沐足行业，且根据通话录音、微信聊天记录都证明李得雄并不同意赖丽秀在租赁物中从事沐足行业。（二）李得雄于合同签订之初就告知赖丽秀案涉租赁房屋为钢结构的临时建筑，租赁合同中也有写明，赖丽秀仍坚持与李得雄签订合同。（三）租赁物装修残值损失应由赖丽秀全部承担，一审判决认定李得雄同意赖丽秀对租赁物装饰装修存在重大错误，租赁物装修残值损失的产生及扩大系赖丽秀未依法履行相关报批手续导致。赖丽秀未经李得雄同意擅自以沐足用途进行装修，违反了案涉合同的约定。同时，赖丽秀未依法履行装修前的施工许可手续，未依法履行装修前的消防设计报批手续，未依法正确实施消防审核的程序，故租赁物装修残值损失的产生及扩大系赖丽秀未依法履行相关报批手续导致。赖丽秀辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判虽有偏差，但赖丽秀也尊重和接受，请求维持原判。（一）李得雄有意隐瞒，未向赖丽秀履行告知并出示案涉房屋产权或报建手续等证明的义务，对租赁合同无效应承担主要责任。又因案涉建筑没有合法报建手续及许可，不具备出租的条件，且与合同承诺相违背，出租行为属于非法获利，因此造成的经济损失应由李得雄承担。同时，案涉合同仅列举了排除使用的情形，开设沐足店不属于禁止使用的范围。（二）案涉房屋只是室内部分装修，无需获得政府部门的许可审批，赖丽秀不存在过错。同时，消防安装工程属于李得雄或房屋所有人应当履行的义务。另外，即使需要行政许可审批，也只是违反行政法、受行政处罚，而不能认定赖丽秀自行承担损失。（三）微信聊天记录可以证明赖丽秀在装修前取得了李得雄的同意，装修过程中李得雄积极配合与协调，不存在擅自装修的情况。（四）根据有关法律规定，案涉装修是经过李得雄同意，且属于不可拆分的附合物，故无需恢复原状，李得雄的请求没有法律依据。另，案涉装修属于通用型，且因未取得营业执照而未开业经营，故是全新装修。一审判决李得雄仅支付50%的损失费用，却拿走了全部的装修利益，恢复原状没有任何意义。（五）赖丽秀已在2019年5月归还钥匙，此后并未实际占有过案涉房屋，李得雄要求支付占用费没有事实依据。另外，因合同无效且尚未开门营业而造成的经济损失不仅仅是装修损失，还有2019年2月至5月的租金损失，由于李得雄的过错，该损失也应由李得雄分担。二审期间，李得雄向本院提交房屋租赁合同书、建设工程竣工验收消防备案凭证、照片等证据，拟证明案涉租赁物并非如赖丽秀所主张的无法办理消防许可，其主张的装修损失应归咎于自身原因，因该证据产生于一审期间，且办理消防许可的类别与本案不同，本院不予采信。赖丽秀未向本院提交新的证据。本院另查明：1.双方一致确认，案涉装修为附合装修，需要用铁锤锤烂才能拆除。2.双方一致确认，2019年3月到2019年5月租金的逾期支付利息，应从每月6日起算。3.双方于2018年11月17日签订商铺租赁合同，后一直在沟通装修方案至本案诉争发生。4.双方确认真实性的微信聊天记录显示，2018年2月21日至2018年3月27日，赖丽秀明确告知李得雄案涉租赁物用于沐足经营，需要办理消防许可，因一手房东没有建设消防设施导致、案涉租赁物系临时搭建导致无法办理消防许可，李得雄提议通过其他方式办理消防许可。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，结合上诉人李得雄的上诉请求，本案二审争议焦点为：一、案涉装修损失如何分摊；二、赖丽秀应支付的占用使用费利息计算方式。一、案涉装修损失如何分摊根据本案事实及证据，在签订商铺租赁合同时及履行过程中，双方均知晓租赁物系临时搭建。李得雄知晓并同意赖丽秀将租赁物装修用于经营。案涉装修系已形成附合的装饰装修物，李得雄请求恢复原状，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，本院不予支持。双方明知案涉租赁物系临时搭建，无法办理相应行政手续，仍然签订房屋租赁合同书并商议通过其他非正规途径办理消防许可，过错相当。李得雄不同意利用现有装修，一审判决通过鉴定确定装修损失数额，认定双方各自承担50%责任，符合上述法律规定，本院予以维持。李得雄主张赖丽秀未经其同意，将案涉租赁物擅自装修用于经营沐足，与事实不符，本院不予采信。李得雄应按照一审判决支付赖丽秀装修损失150714.87元及相应利息。二、赖丽秀应支付的占用使用费利息计算方式公证书显示赖丽秀于2018年5月前已将租赁物腾空，并于2018年5月7日将租赁物返还李得雄，李得雄主张赖丽秀支付2018年5月7日之后的占有使用费，本院不予支持。双方对赖丽秀应支付租赁物2019年3月、4月占有使用费及5月前7天的占有使用费无异议，亦一致确认上述占有使用费的逾期支付利息，应从每月6日起算，本院予以确认。一审判决利息起算日期错误，本院予以纠正。赖丽秀应向李得雄支付占有使用费44516.12元，利息计算方式为：以20000元为本金，从2019年3月6日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年4月5日；以40000元为本金，从2019年4月6日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年5月5日；以44516.12元为本金从2019年5月6日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）支付至实际清偿之日止。综上所述，一审判决认定事实错误，依法应予以改判。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初18316号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初18316号民事判决第五项、第六项；三、变更广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初18316号民事判决第四项为：限赖丽秀自本判决发生法律效力之日起五日内向李得雄支付占有使用费44516.12元及利息(以20000元为本金，从2019年3月6日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年4月5日；以40000元为本金，从2019年4月6日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年5月5日；以44516.12元为本金从2019年5月6日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）支付至实际清偿之日止)；四、驳回赖丽秀的其他诉讼请求；五、驳回李得雄的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8269.73元、鉴定费10000元，合计18269.73元（赖丽秀预交），由赖丽秀负担9865.66元（含5000元鉴定费），李得雄负担8304.07元（含5000元鉴定费）；一审反诉受理费916.57元（李得雄预交），由赖丽秀负担。二审案件受理费4204.62元（李得雄预交），由李得雄负担4104.62元，赖丽秀负担100元。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  王 聪审判员  邹 越二〇二〇年九月三十日书记员  施淑女薛玉婷附相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。