安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初11255号 原告：欧宗军，男，1971年7月23日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：杨海军，安徽文征律师事务所律师。 被告：刘玉聪，男，1996年11月18日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：樊传宋，安徽金的律师事务所律师。 原告欧宗军与被告刘玉聪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧宗军的委托诉讼代理人杨海军和被告刘玉聪及其委托诉讼代理人樊传宋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告欧宗军向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2020年5月6日签订的《存量房买卖合同》；2、请求判令被告向原告支付违约金217400元；3、请求判令被告向原告主张权益而支付的律师费12000元；4、请求判令被告向原告支付必要的交通费2113.5元，上述费用暂合计为:231513.5元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:2020年5月6日,原、被告在安徽中墅房地产经纪集团有限公司的居间下签订了《存量房买卖合同》一份。按照该合同约定:1、被告刘玉聪购买原告欧宗军名下位于合肥市瑶海区汴河路原创生活雅苑18栋203室(权属证号为合瑶120010341号)住房,建筑面积为89.69平方米;2、该房转让价款为1087000元;3、原被告同意,由被告刘玉聪出资提前结清贷款,被告刘玉聪应当于银行预约还款时间为准前支付原告欧宗军人民币14万元,用于提前结清贷款;4、付款方式的约定:(1)被告刘玉聪于本合同签订当日将5000元定金支付给原告欧宗军;(2)被告刘玉聪部分首付款(14万元)首付款支付给原告欧宗军用于提请结清贷款,剩余首付款人民币42万买受人刘玉聪应在贷款预审受理当日支付于出卖人欧宗军;(3)剩余尾款被告刘玉聪同意向银行申请以商业贷款方式支付。《存量房买卖合同》签订后,原告及居间方积极的履行了相关的合同义务,分别于2020年5月9日向银行申请了提前预约还款;2020年5月25日办理了《合肥市存量房买卖合同网签确认单》;提供资料配合被告刘玉聪办理银行贷款的预审;2020年6月22日查询了不动产登记信息等。当银行贷款预审通过后,到2020年6月23日约定的银行提前还原房屋的抵押贷款的时候,被告却告知原告没钱了,期间原告多次与被告沟通,但被告却于2020年6月25日微信告知原告妻子明确表示不买了。之后被告再无消息。现原告认为：被告已构成根本违约,原告有权要求解除《存量房买卖合同》并要求对方承担房屋总价的款的20%的违约金及原告为主张权益而产生的必要的费用。为维护原告合法权益,依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定,特向贵院提起诉讼,请求贵院依法判如所请。 被告刘玉聪辩称：1、同意解除原被告双方于2020年5月6日签订的《存量房买卖合同》；2、违约金是用于赔偿给守约方造成的实际损失，但实际上案涉房屋所在区域房价较为稳定，原告再次售卖不会因此造成多大损失。结合上述买卖合同定金约定5000元和2020年5月25日的《存量房买卖合同》违约金约定为房屋价款5%也可看出，案涉的2020年5月6日签订的存量房买卖合同约定的违约金数额明显过高且不合理。3、聘请律师并非必须手段，2020年5月25日的《存量房买卖合同》中也未约定律师费，因而原告关于律师代理费的主张不应被支持；4、案涉房屋为原告婚后财产，但签订上述房屋买卖合同时，原告妻子却并未签字。原告明知被告签订合同时不具备购房资格仍然出卖，均明显存在一定的过错。综上所述，原告诉请数额明显过高且不合理，也并非均有事实和法律依据。最高院审理商品房纠纷案件司法解释16条和合同法司法解释二第29条规定，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素进行判决。恳请依法判决。 本院经审理认定事实如下：2020年5月6日欧宗军与刘玉聪在安徽中墅房地产经纪集团有限公司的居间下，签订了关于位于合肥市瑶海区汴河路原创生活雅苑18栋203室房屋的《存量房买卖合同》，合同约定：刘玉聪购买欧宗军名下位于合肥市瑶海区汴河路原创生活雅苑18栋203室(权属证号为合瑶120010341号)住房,建筑面积为89.69平方米。房屋价款为1087000元，刘玉聪于合同签订当日支付欧宗军5000元定金，房款支付方式为：首付款542000元，余款540000元办理银行按揭贷款支付。另双方还约定由刘玉聪先期支付欧宗军14万元用于结清案涉房屋的原有贷款,剩余首付款人民币402000元刘玉聪应在其办理按揭贷款预审受理当日支付于出卖人欧宗军。同日，刘玉聪与安徽中墅房地产经纪集团有限公司签订《委托贷款确认书》，刘玉聪委托安徽中墅房地产经纪集团有限公司向银行办理按揭贷款申请。合同签订后，刘玉聪向欧宗军支付了5000元定金，但之后并未如约按约定向欧宗军支付14万元的首付款，为此，欧宗军多次通过微信要求刘玉聪履行首付款支付义务，但刘玉聪表示目前资金困难，无法支付。2020年6月25日，刘玉聪通过微信信息告知欧宗军，表示不再购买案涉房屋，并表示愿意承担欧宗军的误工车费，为此，欧宗军诉至来院，请求判如所请。 另查明，原告欧宗军为诉讼聘请了安徽文征律师事务所律师杨海军，为此支付了律师费12000元。 以上事实有原告提供的身份证复印件、常住人口登记卡《存量房买卖合同》、《交易双方情况调查表》、《委托贷款确认书》、案涉房屋产权证、网签确认单、合肥市不动产登记信息查询结果复印件、微信聊天记录、《民事案件委托代理协议》及律师费发票，以及原、被告的当庭陈述等证据材料在卷作证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，守约方可以解除。本案中，被告刘玉聪在合同约定的履行期间以自己行为明确表示不会履行付款义务，并通过微信告知了原告，为此，原告诉请要求解除与被告之间签订的《存量房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。对于原告诉请要求被告按照合同约定的房屋价款的20%即217400元支付违约金，被告抗辩主张违约金约定过高，请求予以调整，对此本院认为，违约金的赔偿应当以实际损失为基础，不应高于实际损失的30%，故对于被告的抗辩，本院予以采纳。对于违约金的赔偿，原告虽然提供了两份认购协议和收据，但该协议的签订人并非本案的原告，且原告也未能就认购协议与本案的关联性和因该协议产生的损失提供证据予以证明，故结合双方合同签订的时间及原告未能就被告的违约造成实际损失提供证据予以证明等因素，本院酌定违约金为15000元，另被告交付的定金5000元，原告不予退还。对于原告主张的律师费，符合合同约定，本院予以支持，但对于交通费因原告未能提供交通费支出票据，本院酌定交通费为1000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告欧宗军与被告刘玉聪在2020年5月6日签订的关于位于合肥市瑶海区汴河路原创生活雅苑18栋203室房屋的《存量房买卖合同》； 二、被告刘玉聪于本判决生效之日起十日内赔偿原告欧宗军违约金15000元，被告刘玉聪支付的5000元定金原告欧宗军不予退还； 三、被告刘玉聪于本判决生效之日起十日内赔偿原告欧宗军交通费1000元及因诉讼产生的律师费12000元； 四、驳回原告欧宗军的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4773元，减半收取2386元，由被告刘玉聪负担380元，原告2006元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 吴 扬 二〇二〇年十月二十一日 书记员 万志成 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。