贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初7837号原告：王浩军，男，1978年10月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告：张显平，女，1976年8月13日出生，汉族，住河南省镇平县。两原告共同委托诉讼代理人：黄平忠，贵州听策律师事务所律师，特别代理。被告：贵州天地房地产开发有限责任公司，住所贵州省贵阳市花溪区云上明珠大道**。法定代表人：张德兴，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄勇，男，系公司员工，一般代理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，执业证号：15201201611296093，一般代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路**博爱公寓**。法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，1988年1月17日出生，汉族，，住贵州省湄潭县一般代理。委托诉讼代理人：徐蓉，女，1989年2月12日出生，汉族，，住贵州省贵阳市云岩区一般代理。第三人：贵州正量联行房地产顾问有限公司，，住所贵州省贵阳市云岩区金阳南路**西南五金机电专业批发市场Q定****法定代表人：王山，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵君律师事务所律师，执业证号：15201201010217575，特别代理。委托诉讼代理人：谢小芬，贵州贵君律师事务所实习律师，一般代理。原告王浩军、张显平与被告贵州天地房地产开发有限责任公司（以下简称天地房开公司）、贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）、第三人贵州正量联行房地产顾问有限公司（以下简称正量联行公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告王浩军、张显平之委托诉讼代理人黄平忠，被告天地房开公司之委托诉讼代理人黄勇、李享，被告伟庭房开公司之委托诉讼代理人胡春雪、徐蓉到庭参加了诉讼，第三人正量联行公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。审理中，因当事人申请和解，依法扣除相应审理期限。本案现已审理终结。原告王浩军、张显平向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告贵州天地房地产开发有限责任公司于2018年5月2日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2018-0424、2018-0425）及其补充协议无效。2.判令二被告连带返还原告已付购房款235700元及利息（利息以235700元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准自2018年5月2日起计算至被告实际返还全部款项之日止，暂计算至起诉之日为14000元）。3.判令二被告连带赔偿原告23570元。4.判令二被告连带返还原告已付团购费60000元及利息（利息以60000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准自2018年4月28日起计算至被告实际返还全部款项之日止，暂计算至起诉之日为3500元）。5.本案诉讼费、保全费、担保费及其他费用由被告承担。事实及理由：2018年5月2日，原告与被告天地房开公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买湿地阳光花园第1-5、21幢负一层901、902号商品房及相关事宜。销售过程中，被告告知原告其销售商品房证件齐全，且由被告拟定的两份《商品房买卖合同》第二条也明确了预售商品房批准机关为贵阳市住房和城乡建设局，因此原告签订了购房合同并向被告支付了购房款235700元。合同签订后，原告获知被告天地房开公司并未取得商品房预售许可证，被告在销售过程中故意隐瞒该事实，严重侵害了原告的合法权益。原告现诉至贵院，请求如前。被告天地房开公司辩称，原被告签订的《商品房买卖合同》有效，涉案房屋是安置房，不需要办理预售许可证，现可以办理产权证明，房款不予退还。我公司不是退还原告团购费的适格主体，该费用的收取，并不是原告购房款的组成部分，也未实际进入公司，且天地房开公司与伟庭房开公司有明确约定的情况下，伟庭房开公司擅自转委托将涉案项目给第三人销售，返还团购费的主体是伟庭房开公司。被告伟庭房开公司辩称，原告方购房时，已享受购房优惠，公司在销售过程中无过错，原告与我公司签订居间协议，所以我方不承担责任。第三人正量联行公司未陈述。本院经审理查明事实如下：被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。被告天地房开公司成立于2007年11月1日，类型为有限责任公司，注册资本12100万，营业期限至2057年10月31日，经营范围为房地产开发、销售等。第三人正量联行公司成立于2016年11月30日，类型为有限责任公司，注册资本100万，营业期限为长期，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划，销售等。位于花溪区项目系被告天地房开公司建设开发。2018年4月9日，被告天地房开公司（甲方）与被告伟庭茂经纪公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪区区云上明珠大道16号的“阳光花园”项目全案所属物业事宜。第一条合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“阳光花园”项目下列房屋：19栋住宅，面积：11014.3平方米，21栋一层商业，面积：774.5平方米，9-10栋一层商业，面积：947.27平方米，麒鑫建材家居城，面积：18042.92平方米。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。商业销售面积、销售底价、销售方案、销控表双方另行协商以补充协议方式另行签订。第二条合作期限1.本合同期限2018年1月1日至2019年12月31日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《“阳光花园”房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方60%方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2018年4月28日，原告张显平、王浩军向伟庭房开公司交团购费60000元，伟庭房开公司出具收据，注明“收到1-5、21栋E区负1-901、902交来团购费陆万圆整”。2018年5月2日，原告在两份《商业签约确认单》签字确认，分别记载“房号1-5、21栋E区负1-901，面积15.8平方米，折后单价14000元/平方米，折后总价221200元，首付金额112000元，贷款金额110000元”，“房号1-5、21栋E区负1-902，面积16.75平方米，折后单价14000元/平方米，折后总价234500元，首付金额124500元，贷款金额110000元”。2018年5月2日，原告（买受人）与被告天地房开公司（出卖人）分别签订两份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，其中编号为2018-0424号的合同约定：“出卖人以划拨方式取得位于花溪区云上明珠大道16号地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】湿地阳光花园，买受人购买第1-5、21幢负一层901号房，建筑面积15.8平方米，商品房单价为每平方米14000元，总金额211200元，首付112000元，剩余房款110000元办理银行按揭贷款。出卖人应当在2019年12月31日前将商品房交付买受人使用”；编号为2018-0425号的合同约定：“出卖人以划拨方式取得位于花溪区云上明珠大道16号地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】湿地阳光花园，买受人购买第1-5、21幢负一层902号房，建筑面积16.75平方米，商品房单价为每平方米14000元，总金额234500元，首付124500元，剩余房款110000元办理银行按揭贷款。出卖人应当在2019年12月31日前将商品房交付买受人使用”。同日，两原告与被告还签订了《商品房买卖合同》补充协议，补充协议就贷款、基础设施与公共配套的补充约定、逾期办证责任等进行了约定。2018年5月2日，原告向天地房开公司支付上述两笔首付款依次为111200元、124500元，合计235700元，天地房开公司于当日分别出具收据，依次注明收到张显平、王浩军交来1-5、21栋E区负1-901号房款111200元及1-5、21栋E区负1-902号房款124500元。另查：1.案涉房屋销售时被告天地房开公司未取得商品房预售许可证。被告天地房开公司提交了贵阳市人民政府《贵阳市棚户城中村改造工作联席会议第三次会议纪要》及贵阳市棚户区城中村改造办公室筑棚改（2012）148号文件，拟证明2012年8月31日，贵阳市人民政府同意将花溪区云上村湿地阳光项目列入2012年贵阳市棚户区改造计划，故阳光花园项目在销售时无需预售许可证。被告天地房开公司还提交了一份坐落于花溪区云上村云上棚户区改造项目（湿地阳光）10幢11层902号房屋的不动产权证，证明阳光花园部分购房人已经成功办理不动产权证。2.贵阳市花溪区住房和城乡建设局于2019年4月25日作出《关于阳光花园“麒鑫家具建材市场”购房人退房申请的答复通知》，2019年4月29日作出《关于解决“阳光花园”门面业主诉求的通知》，对阳光花园销售过程中的违规行为作出答复，要求天地房开公司无条件退房，向购房人退还购房款，伟庭公司和贵州伟庭茂房地产经纪有限公司向购房人退还团购费。3.在本院审理的涉“阳光花园”系列案件中，被告天地房开公司陈述并未在原告所购买的案涉房屋给予任何优惠。第三人正量联行公司认可对案涉团购费进行了分配，但正量联行公司认为所收取到的款项系伟庭房开公司、贵州伟庭茂房地产经纪有限公司的可支配财产，属于其应得的代理佣金中的一部分。4.诉讼过程中，被告伟庭公司申请追加正量联行公司作为本案第三人，理由如下：正量联行公司已收取了销售提成服务费。5.原告要求第三人正量联行公司对本案主张的诉请亦承担连带责任。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、收据、确认单、《贵阳市棚户城中村改造工作联系会议第三次会议纪要》、不动产权证、《关于阳光花园“麒鑫家具建材市场”购房人退房申请的答复通知》、《关于解决“阳光花园”门面业主诉求的通知》等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为：1.案涉《商品房买卖合同》是否有效。2.案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。关于焦点一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，2018年5月2日，王浩军、张显平与天地房开公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，王浩军、张显平购买天地房开公司开发建设的湿地阳光花园第1-5、21幢负一层901、902号房。合同签订时，天地房开公司未取得商品房预售许可证，至今天地房开公司仍未取得商品房预售许可证，故天地房开公司与王浩军、张显平签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议应认定无效。关于天地房开公司辩称案涉房屋系安置房在未取得商品房预售许可证的情况下可以销售的意见，天地房开公司负有举证责任，但其提交的证据不足以证明该理由能够成立，故天地房开公司应承担举证不能的法律后果。根据前述司法解释第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”之规定，被告天地房开公司隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的行为导致合同无效，其行为存在过错，原告可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。原告支付被告天地房开公司的购房款为235700元，故对原告主张被告天地房开公司退还购房款235700元，本院予以支持。对原告主张购房款利息，本院依法认定从被告天地房开公司占有原告资金即原告交付完毕购房款2018年5月2日起按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算至2019年8月19日止，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。对原告请求被告天地房开公司承担不超过已付购房款10%的赔偿责任的请求即23570元，符合实际，予以支持。原告请求伟庭房开公司及正量联行公司连带返还购房款及利息，购房款的收取系天地房开公司，原告请求伟庭房开公司及正量联行公司承担连带责任，不符合法律规定，故不予支持。关于焦点二。案涉房屋由被告天地房开公司委托贵州伟庭茂房地产经纪有限公司独家销售，被告伟庭房开公司、伟庭茂经纪公司之间系关联公司，双方共同对案涉房屋进行销售。被告伟庭房开公司为促销房屋销售收取原告团购费30000元，该费用的收取由伟庭房开公司出具收据收取后由其与正量联行公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定。现无证据证实该款项进入天地房开公司账户及天地房开公司与伟庭房开公司对该款项实际进行分成，被告天地房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告天地房开公司无返还义务。第三人正量联行公司与被告伟庭房开公司之间对该费用的分配系因委托销售代理关系产生，正量联行公司并不是原告交纳该费用的相对方，正量联行公司与伟庭房开公司对该款项的分配系另一法律关系，应另案处理。该款项应由伟庭房开公司予以返还。故对原告要求被告伟庭房开公司返还团购费60000元及支付自2018年4月28日起的资金占用费，本院予以支持。对原告要求天地房开公司及正量联行公司返还团购费，不予支持。至于资金占用费应付的时间及金额，自2018年4月28日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王浩军、张显平与被告贵州天地房地产开发有限责任公司于2018年5月2日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2018-0424、2018-0425）及补充协议无效；二、被告贵州天地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告王浩军、张显平购房款235700元及利息（利息以235700元为基数，从2018年5月2日起至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、被告贵州天地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王浩军、张显平损失23570元；四、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王浩军、张显平团购费60000元及支付资金占用费（从2018年4月28日起至2019年8月19日止的资金占用费按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；五、驳回原告张显平、王浩军的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6352元，由被告贵州天地房地产开发有限责任公司负担5154元，被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担1198元，如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  魏彩霞人民陪审员  杨大德人民陪审员  叶义荣二〇二〇年十月十日书 记 员  胡国元