葫芦岛市连山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1402民初1077号原告（反诉被告）肖春艳，女，1975年5月4日生，汉族，个体，现住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人杨红霞、董立国，系辽宁益行律师事务所律师。被告（反诉原告）葫芦岛市奥佳时尚商贸有限公司，住所地葫芦岛市连山区连山大街901人防工程办公室。法定代表人赵立辉，系该公司总经理。被告（反诉原告）葫芦岛市奥佳时尚购物广场物业管理有限公司（原名葫芦岛市奥佳时尚物业管理有限公司），住所地葫芦岛市连山区连山大街901人防工程办公室。法定代表人赵立辉，系该公司总经理。二被告（反诉原告）委托诉讼代理人李京易，系辽宁斯特律师事务所律师。原告（反诉被告）肖春艳与被告（反诉原告）葫芦岛市奥佳时尚商贸有限公司、葫芦岛市奥佳时尚购物广场物业管理有限公司商铺经营使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）肖春艳委托诉讼代理人杨红霞、董立国及被告（反诉原告）葫芦岛市奥佳时尚商贸有限公司、葫芦岛市奥佳时尚购物广场物业管理有限公司共同委托诉讼代理人李京易到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖春艳诉称，2018年10月28日，原告与二被告签订商铺经营使用权转让合同（合同编号分别为M032、M033、M052、M053），原告受让了二被告位于葫芦岛市的商铺经营使用权34年，自2018年10月28日至2052年3月31日止。合同签订后，原告积极履行合同，在合同签订日即支付商铺经营使用权转让款204000元整（首付款），二被告将上述商铺交付给原告，原告按合同约定用途开展水吧经营。至2019年12月2日二被告在未经告知及经原告同意的情况下，将原告水吧所在的整个M区域断电，迫使原告停业，原告多次找被告协商无果。二被告于2019年12月26日以律师函的方式单方面解除合同。该律师函称“余款至今未缴纳，经过公司对你几次催款后，仍然未缴纳。”与事实严重不符，依据商铺经营使用权转让合同之约定，原告在付款期限及方式中选择的是银行贷款。在原告付清首付款后，二被告一直没有依据合同约定给原告指定贷款银行，更为离谱的是在原告主动一次性缴纳尾款的时候二被告拒绝接受，并在未经原告同意的情况下擅自将原告商铺内的物品全部拉走，给原告造成了极大的经济损失。原告数次主动找二被告协商希望可以妥善解决矛盾，但二被告一直以各种理由推脱，万般无奈下原告诉至法院。原告认为二被告在其未履行银行贷款义务，又拒绝受领尾款的情况下，其违约行为明显，其并无合同解除权，即便其出具了解除合同的律师函，但因其无法定及约定解除依据，为此，并不发生合同解除的法律效力，其应按合同履行，并承担违约赔偿责任。据此，请求法院：1、依法判令二被告继续履行商铺经营使用权转让合同；2、依法判令二被告连带赔偿原告停业期间损失40000元；3、依法判令二被告连带返还原告商铺内物品；4、本案的诉讼费用由二被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求要求赔偿装修损失15000元，被告方拉走原告的物品不能返还的要求予以赔偿。被告葫芦岛市奥佳时尚商贸有限公司、被告葫芦岛市奥佳时尚购物广场物业管理有限公司辩称，原告与被告签订的商铺经营使用权转让合同中约定了原告用银行贷款给付转让款，合同签订后，被告也积极在为原告办理贷款，但是由于该商铺整体系人防工程，银行方面对于人防工程如今已不予办理贷款，这并非被告原因，而是银行政策问题，应属于不可抗力，同时被告在发现不能办理贷款后，于2019年5月2日及时通知原告缴纳剩余尾款，但是原告没有任何反应，直到被告再次向原告发出解除合同通知，原告仍然没有任何回应。被告认为签订商铺转让合同的根本目的是原告使用商铺，被告获得转让费用，由于原告仅仅付了部分费用，而不缴纳尾款，已经构成根本违约，被告也是以此解除合同。另外，对于原告在起诉中增加的装修问题，被告认为双方的合同已经解除，原告应当将商铺恢复原状并交由被告，而原告没有任何举措，所以，被告为了维护自身权利，将商铺收回，并将原告留置在商铺中的物品进行保管。被告认为原告的各项诉讼请求没有任何依据，应驳回其诉讼请求。反诉原告葫芦岛市奥佳时尚商贸有限公司、葫芦岛市奥佳时尚购物广场物业管理有限公司诉称，反诉人与被反诉人签订四份商铺经营使用权转让合同合计约定金额604000元，该合同规定被反诉人先付30%款项尾款随后贷款补足，但是在签订合同之后由于国家政策调整等不可抗力原因，该人防工程无法办理贷款，反诉人通知被反诉人一次性补足尾款或者将首付款返还给被反诉人然后解除合同，但是被反诉人均不予任何回应，反而一直霸占着该商铺。基于上述原因反诉人多次向被反诉人催要尾款，被反诉人均拒绝给付，无奈之下，反诉人向被反诉人通知了解除合同并向其发了律师函通知，但是被反诉人仍然无动于衷霸占着商铺不交还给反诉人，无奈之下反诉人为了排除妨害维护自身权益，将被反诉人清出商铺，但是被反诉人在商铺中的物品其拒绝搬走，无奈之下，反诉人只好将其妥善管理，以待被反诉人取走，基于此所产生的场地占用管理费，反诉人特提出反诉。请求人民法院判令被反诉人给付反诉人场地占用管理费17764.7元（自2019年5月30日至2020年5月27日），被反诉人承担本案诉讼费用。反诉被告肖春艳辩称，一、被答辩人的诉讼请求不成立，1、答辩人与被答辩人签订了商铺经营使用权转让合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效且在合同约定的期限内，该合同第六条明确约定乙方（即答辩人）所购买商铺经营使用权期限为34年，自2018年10月28日起至2052年3月31日止。答辩人在自己的商铺内放置货物，合理合法。2、答辩人和被答辩人发生纠纷的时间是2019年12月末，纠纷发生后被答辩人在未经答辩人许可的情况下，擅自闯入答辩人的商铺，将属于答辩人的货物全部拉走，该行为违法性十分明显，故根本不存在场地占用管理费，不仅如此，被答辩人的违法行为给答辩人造成的经济损失应予赔偿。被答辩人擅自拉走的货物有损坏的应当按照市场价赔偿，没有损坏的应予返还。二、被答辩人在反诉状中陈述的部分事实不真实。被答辩人根本没有通知答辩人一次性补足尾款，更没有多次向答辩人催要尾款。答辩人有证据证明被答辩人存在单方面变更答辩人商铺位置、经营品项等违约行为。不仅如此，当答辩人要一次性缴纳尾款的时候，被答辩人拒绝受领。三、被答辩人在反诉状中自认因自身原因不能办理贷款，答辩人也有证据证明，是因为商场自身的原因导致无法办理贷款，与答辩人无关。该违约责任应当由被答辩人承担。综上，被答辩人诉讼请求没有法律和事实依据，依法应予驳回。经审理查明，2018年10月28日，原告作为乙方，二被告作为甲方，双方签订了四份《葫芦岛市奥佳时尚购物广场商铺经营使用权转让合同》，合同编号分别为M032、M033、M052、M053,被告转让、原告受让的是位于葫芦岛市户商铺，该时尚广场为人防工程范围内，四份合同中均载明：甲方是葫芦岛市奥佳时尚广场的经营使用权人，并在平时就奥佳时尚广场拥有管理、使用和收益的权利；乙方在充分了解并认可奥佳时尚广场性质和状况的情况下，拟受让奥佳时尚广场商铺的经营使用权。该四份合同均约定原告所购买商铺经营使用权期限为34年，自2018年10月28日起至2052年3月31日止，原告按照银行贷款的方式按期付款，即原告于合同签署之时支付商铺经营使用权转让款总额的30%，剩余款项原告选择银行贷款支付，原告按照被告要求的时间（7日内）由原告本人到被告指定银行提供相应贷款手续，如因原告原因不能办理贷款，应在15日内支付余款，逾期被告方有权将商铺经营使用权另行出售，无息退还原告前期首付款。关于违约责任，四份合同第三十条均约定：“本合同签订之日起，乙方有下列行为之一的，视为乙方自动放弃经营商铺的权利，甲方有权收回商铺，代乙方经营并另行出租他人，所收取的租金在弥补甲方损失后，余额可付给乙方：30.1未经甲方同意，开业初乙方无故超过十日仍未开始营业的，开业后连续三日不营业或在合同期内每两个月累计歇业超过十五日的；30.2乙方违法经营或利用商铺进行其他违法犯罪活动；30.3乙方违反本合同第四条的约定擅自变更商铺的用途；30.4乙方违反本合同第三十一条的约定；30.5乙方拖欠商铺经营使用权转让金额、管理费、水电费、空调费以及相关的违约金、赔偿金、滞纳金等其中任何一项超过十五日；30.6乙方或乙方的从业人员在商场内聚众或参与闹事、扰乱市场秩序，经警告后仍不予改正的；30.7乙方违反合同的其他规定，甲方书面通知乙方限期改正，乙方在期限内不予改正的。”第三十一条约定：“本合同签订之日起，未经甲乙双方书面协议，任何乙（一）方不得单方面变更或解除合同，但本合同有明确约定的除外”，第三十六条关于不可抗力的条款约定：“本协议所称不可抗力是指地震、台风、水灾、雷击等自然现象，动乱、战争、疫病流行等社会现象，突发事件、政府行为及其他不可控制、不可预料的因素（包括但不限于奥佳时尚广场作为人民防空工程，战时由有关部门统一安排使用的情形）。因不可抗力影响本合同履行或造成损失的，双方互不向对方承担责任”，在第四十一条的补充条款中载明商铺的经营品项为水吧。四份合同的转让款合计604000.00元。合同签订后，原告于当日按合同约定向被告葫芦岛市奥佳时尚商贸有限公司足额交付了四个商铺转让价款，即204000.00元，被告将该四个商铺交付给原告，原告按合同约定开设水吧经营，后因银行不为人防工程地下商铺提供按揭贷款，被告未向原告指定贷款银行，贷款不能。原告经营水吧至2019年12月2日，因商场整体改造，被告将改造区域停电，原告停止经营。2019年12月26日，被告委托辽宁展拓律师事务所律师对原告作出的律师函邮寄至商场收发室，由收发室人员代收，该律师函载明：“受葫芦岛市奥佳时尚商贸有限公司、葫芦岛市奥佳时尚购物广场物业管理有限公司的委托，辽宁展拓律师事务所指派本律师就你与上述二公司商铺经营使用权转让合同相关事宜，特至此函如下：你与上述二公司于2018年10月28日签订了《商铺经营使用权转让合同》，合同约定：二公司将奥佳时尚购物广场M区032号、033号、052号、053号商铺以陆拾万零肆仟元价格租赁给你使用，公司在签订协议后，完全履行了协议规定的义务，于2018年10月28日将商铺交由你使用，你已经交纳贰拾万零肆仟元，余款至今未缴纳。经过公司对你几次催款后，仍然未交纳。公司无奈已经通知你解除合同，并通知你撤出场地，但是你均不予理睬。截止发函之日，尚欠肆拾万元整，并且没有自行主动将其财务撤出场地。你的行为违背了商业诚信，严重侵害了葫芦岛市奥佳时尚商贸有限公司、葫芦岛市奥佳时尚购物广场物业管理有限公司的合法权益，鉴于此情况，为保护葫芦岛市奥佳时尚商贸有限公司、葫芦岛市奥佳时尚购物广场物业管理有限公司的合法权益，依照《合同法》等相关法律规定，现经葫芦岛市奥佳时尚商贸有限公司、葫芦岛市奥佳时尚购物广场物业管理有限公司委托本所，本所指派本律师向你郑重发出律师函，内容如下：一、解除你与公司的《商铺经营使用权租赁合同》；二、限期2019年12月25日之前立即撤出场地，包括将商铺恢复原状，清理你个人财务；三、限期2019年12月25日之前来公司结算。望你本着诚实信用的原则，以商业信誉为重，审慎对待此事，积极自主撤出商铺，否则我方将代为清场，清场费用由你承担，并且公司保留依法向你提起诉讼，追究你的法律责任，以维护委托人的合法权益权利。望你在收到本律师函后立即按照要求履行”。2019年12月26日晚，在原告不在场的情况下，被告将原告存放于商铺内的物品拉走。2019年12月27日，原告找到被告的总经理助理何山，表示要求继续履行合同，并否认被告曾经找其要过钱，同意如果不能贷款的情况下，现在全款交付；何山表示，商场餐饮要改造，想履行合同肯定谈不拢，并表示当时原告花15000.00元购买，现在餐饮这一块得达到20000.00多，还表示银行现在不能贷款。在此前，原告还曾与被告的总经理邹世峰商谈，邹世峰表示，现在整个商场欠费清缴，贷款肯定贷不下来了，原告经营水吧的区域要改造成餐饮，有别人想经营水吧，原告再干水吧肯定不行了，动员原告换位置经营其他项目，并同意将原告已交付的款项作为经营其他项目的首付款，还表示，水吧现在以卖为主，价格不低于30000.00元，并不是以租为主，原告一年没交钱，前期有人可能跟原告说过贷款能下来，但是现在明确贷款下不来了，如果原告以现在的价格购买水吧，也同意，但是得能够付款。此外，庭审中原告表示同意交纳剩余转让款。上述事实，有原、被告的陈述、原告提供的《商铺经营使用权转让合同》四份、收据、律师函、EMS查询函、录音资料等证明材料载卷为凭，经开庭质证，本院审查，可以确认。本院认为，原告与被告签订《葫芦岛市奥佳时尚购物广场商铺经营使用权转让合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。双方均应遵照履行，并遵守公平、诚实信用原则，任何一方不得擅自更改或者解除合同。合同约定原告交付30%转让款后，余款以向被告指定的银行按揭贷款的方式分期给付，原告如约交付了首付款，后被告未能指定银行贷款，而人防工程地下商铺不符合银行按揭贷款的规定，这是此前既有的规定，并不是银行的贷款政策发生变化，双方在签订合同时对此点的约定即已不能实现，不属于不可抗力，双方在签订合同时，对此点依法依规不能实现的贷款事项的约定，均有责任，基于此，在贷款不能的情况下，双方应当对付款方式协商解决，任何一方无权擅自解除合同。此外，被告称曾向原告催要剩余转让款，原告予以否认，被告未提供有效证据证明其催要过剩余转让款及双方达成了新的付款方式的合意且原告逾期付款，且从双方商谈的情况看，至2019年12月，被告才明确告知原告不能贷款，双方就付款方式及原告是否购买水吧、购买的价格、原告是否改变经营项目等问题还在协商，从中也可以看出被告解除合同的原因并非原告未交纳剩余转让款，再次，被告向原告发出的解除合同的律师函，于2019年12月26日邮寄到商场的收发室，当晚在原告不在场的情况下即将原告商铺内物品拉走，亦没有给原告合理的催告期间。双方没有约定一方解除合同的条件，原告亦未违约，故被告发出的解除合同的律师函并不产生通知到达原告时合同解除的效力。综上，被告无约定及法定解除合同的情形，该合同应当继续履行，故对原告要求履行合同的诉求应予支持，同时原告亦应向被告交付剩余的转让款400000.00元，被告应当返还其拉走的原告商铺内的物品，因原告现在未提出物品损失的证据，现无法确定物品情况，在返还物品时，如有损毁缺少等情况再另行处理。原告诉求的停业期间的损失，因未提供有效证据证明损失的数额，故无法支持。原告诉求的装修损失，因合同应当继续履行，且原告未提供损失发生及损失数额的相关证据，故不予支持。因被告无权擅自解除合同，合同应当继续履行，被告的反诉请求无事实及法律依据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第七十七条、第九十三条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）肖春艳与被告（反诉原告）葫芦岛市奥佳时尚商贸有限公司、葫芦岛市奥佳时尚购物广场物业管理有限公司于2018年10月28日签订的编号分别为M032、M033、M052、M053的四份商铺经营使用权转让合同继续履行，原告肖春艳于本判决生效后十五日内向被告葫芦岛市奥佳时尚商贸有限公司、葫芦岛市奥佳时尚购物广场物业管理有限公司交付剩余转让款400000.00元。二、驳回原告（反诉被告）肖春艳的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）葫芦岛市奥佳时尚商贸有限公司、葫芦岛市奥佳时尚购物广场物业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉受理费800.00元，反诉受理费122.00元，均由被告葫芦岛市奥佳时尚商贸有限公司、葫芦岛市奥佳时尚购物广场物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  马文胜人民陪审员  孙光斌人民陪审员  孙 鹤二〇二〇年十月二十七日书 记 员  张 悦