陕西省西安市灞桥区人民院民 事 判 决 书 (2020)陕0111民初4664号原告：中国XX银行股份有限公司西安纺一路支行，住所地：西安市灞桥区。负责人：袁幼平，该支行行长。委托诉讼代理人：侯亚伟、明莉，陕西方强律师事务所律师。被告：刘XX，男，1974年2月11日出生，汉族，住山东省东明县XX屯XX村XX村XX号。被告：盛XX，女，1977年9月11日出生，汉族，住山东省东明县XX屯XX村XX村XX号。被告：陕西XX房地产开发有限公司，住所：西安市未央区后排平房。法定代表人：王公民，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜珂，陕西赛达律师事务所律师。原告中国XX银行股份有限公司西安纺一路支行（以下简称XX银行）诉被告刘XX、盛XX、陕西XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告XX银行的委托诉讼代理人侯亚伟、被告刘XX、被告XX公司的委托诉讼代理人姜珂到庭参加了诉讼。被告盛XX经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告XX银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘XX、盛XX偿还原告本金387175.37元及自截止2020年9月29日的期内利息、罚息计3169.28元，及自2020年9月30日起至实际清偿完毕日止的逾期利息（以本金387175.37元为基数，按照合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%计收）；2、被告陕西XX公司就第一项、第四项诉请中刘XX、盛XX的给付责任，向原告承担连带保证责任；3、判令原告享有拍卖或变卖抵押房产以偿还第一项诉请的权利；4、判令三被告承担本案诉讼费以及原告为实现债权而产生的费用（包括但不限于保全费、评估费、拍卖费、公告费、律师费）。事实与理由：2014年09月30日，原告XX银行和借款人刘XX、盛XX、被告XX公司签订《个人购房担保借款合同》，约定被告刘XX、盛XX共同向原告借款55万元购买房屋。由被告XX公司提供阶段性连带责任保证担保。并以该笔贷款所购房屋向原告提供抵押担保。2014年10月30日，原告依约将全部借款划入约定账户。2014年9月30日，被告刘XX、盛XX与原告就该笔贷款所购房屋签订抵押合同，并于2014年10月24日办理了预抵押登记备案证明。现产权证未办妥。2017年至今被告不能按期还款。截止2020年9月29日，欠本金387175.37元，期内利息、罚息计3169.28元。经原告催告未果。故诉至贵院以维护原告合法权益。被告盛XX未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。被告刘XX辩称，不同意原告诉请，无能力还款。被告XX公司辩称，同意原告诉请，事实属实，XX公司代刘XX已经偿还本金及罚息31293.97元。原告围绕诉讼请求依法提交了《个人购房担保借款合同》、《西安市房地产（预售商品房）抵押合同》、预抵押权证明、《贷款发放通知单》、还款明细、欠款明细、委托代理协议等证据，被告盛XX未到庭质证，视为对举证质证权利的放弃，上述证据经当事人质证，本院对其真实性予以确认并与庭审笔录一并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年9月30日，被告刘XX、盛XX与原告XX银行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告刘XX、盛XX在原告处借款550000元，用途为购买位于西安市未央区XX苑XX幢XX单元XX层XX号房屋。借款期限为180个月，借款到期日为2029年10月29日。借款利率：以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定；还款方式为等额本息还款。还款周期为1个月，还款日期为每期末月的借款发放日对应日，还款日为次月30日。违约责任：借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权先期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。担保方式：1、保证担保。由被告XX公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证担保。保证范围约定为借款合同项下的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、按损害赔偿金、《民事诉讼法》有关规定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期限均约定为借款到期日二年。若发生法律、法规规定或主合同约定的事项，导致主合同债务提前到期的，保证期间自主合同债务提前到期之日起二年；2、抵押担保。由被告刘XX、盛XX将该笔贷款所购房屋向原告提供抵押担保。同时约定在原告按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款时，原告有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。罚息：被告刘XX、盛XX不按照合同约定的期限归还贷款本金的，原告农行纺一路支行有权对逾期贷款从逾期之日起在合同约定的贷款执行利率水平上加收50%的罚息，直至清偿本息为止。2014年9月30日，被告刘XX、盛XX（抵押人）与原告XX银行（抵押权人）就该笔贷款所购房屋签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，并于2014年10月24日办理《预抵商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》。现房屋产权证未办理。2014年10月30日，原告XX银行将全部借款划入约定账户。2014年11月30日至2020年3月30日，被告正常按期偿还借款本息，本金143776.43元、利息131086.95元。2020年9月30日，由被告XX公司作为保证人代偿本金19048.2元，利息12245.77元。截止2020年9月29日，被告欠本金387175.37元，期内利息、罚息计3169.28元。另查明，2014年中国人民银行公布的五年以上贷款利率为6.55%。本院认为，原告XX银行与被告刘XX、盛XX、XX公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原告XX银行依约向被告发放了借款，被告应按约定偿还借款本息。被告刘XX、盛XX未按约定按期足额偿还借款本息，已构成违约，贷款人有权提前收回已发放借款。现原告要求二被告偿还剩余本金387175.37元，于法有据，本院予以支持。被告未按期偿还借款本息，构成违约，应承担违约责任，现原告要求被告承担截止2020年9月29日的期内利息、罚息计3169.28元及逾期利息（以本金387175.37元为基数，自2020年9月30日起按照合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%计算至实际清偿完毕日止），不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。根据合同约定，被告XX公司为被告刘XX、盛XX的借款提供连带责任保证，保证期间为借款到期日二年，现原告要求被告XX公司对上述债务承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。原告主张享有拍卖或变卖该抵押房产以偿还第借款本息权利的诉请，经查，原告XX银行与被告在西安市不动产登记局办理了预购商品房贷款抵押登记，但该预告登记，与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。办理物权预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。原告XX银行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时，对预登记房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对该房屋的处分，而非现实的抵押权。故原告XX银行的该项诉请，无法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告承担其为实现本案债权而产生的费用(包括但不限于保全费、评估费、拍卖费、公告费、执行费等)的诉求，虽借款合同约定该费用应由被告承担，但在具体诉讼中，原告XX银行的诉请需明确、具体且为已发生的费用，但原告XX银行并未提供证据证实其支出该费用。对该诉请，本院不予支持。原告主张律师费虽有代理合同，但该款项尚未实际支付，故本院不予认定，就该费用原告可待实际发生后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条第二款之规定，判决如下：一、被告刘XX、盛XX于本判决生效后十五日内偿还原告中国XX银行股份有限公司西安纺一路支行本金387175.37元、期内利息罚息3169.28元及逾期利息（以本金387175.37元为基数，自2020年9月30日起按照合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%计算至实际清偿完毕之日止）；二、被告陕西XX房地产开发有限公司对被告刘XX、盛XX上述偿还义务承担连带保证责任，其承担连带保证责任后，有权向被告刘XX、盛XX追偿；三、驳回原告中国XX银行股份有限公司西安纺一路支行要求享有拍卖或变卖抵押房产以偿还借款本息的诉讼请求；四、驳回原告中国XX银行股份有限公司西安纺一路支行要求被告刘XX、盛XX、陕西XX房地产开发有限公司承担其为实现债权而产生的费用（包括但不限于保全费、评估费、拍卖费、公告费、律师费）的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3760元，原告已预交，由被告刘XX、盛XX、陕西XX房地产开发有限公司负担，并于本判决生效后十五日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审   判  员  杨  扬                            二〇二〇年十月二十日法 官 助 理  张  晗书   记  员  刘  玲