江苏省南京市鼓楼区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0106执异174号异议人（案外人）：柏志幸，男，汉族，1989年2月2日生，住南京市六合区。异议人（案外人）：李威莉，女，汉族，1987年2月22日生，南京市六合区。异议人（案外人）：柏立江，男，汉族，1964年9月7日生，住南京市六合区。异议人（案外人）：阮翠萍，女，汉族，1962年10月17日生，住南京市六合区。上述异议人共同委托诉讼代理人：方盼，江苏友诚律师事务所律师。上述异议人共同委托诉讼代理人：李春林，江苏友诚律师事务所律师。被执行人：柏志福，男，汉族，1990年10月24日生，户籍地在南京市六合区，住南京市浦口区。在本院执行被执行人柏志福非法吸收公众存款罪应缴罚金并退赔一案中，案外人柏志幸、李威莉、柏立江、阮翠萍对本院执行南京市鼓楼区不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年10月28日举行了听证，异议人柏志幸、李威莉、柏立江、阮翠萍及共同委托诉讼代理人方盼、李春林到庭参加听证，现已审查终结。柏志福非法吸收公众存款罪一案，本院于2019年12月30日作出（2019）苏0106刑初1006号刑事判决书，判决：被告人柏志福犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年九个月，并处罚金人民币十万元。责令被告人柏志福连带退赔人民币765.8339万元，按比例发还各集资参与人。该判决发生法律效力后，本院刑事审判庭将柏志福应履行的财产刑移送执行，本院于2020年7月3日立案执行，案号为（2020）苏0106执2917号。该案执行过程中，本院于2020年7月16日作出（2020）苏0106执2917号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人柏志福名下位于南京市鼓楼区的不动产。四异议人针对本院对案涉不动产的执行提出异议称，终止执行南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106执2917号执行裁定，排除对鼓楼区的拍卖执行。事实和理由：异议人系被执行人柏志福的父母、哥嫂。柏志福2014年患再生障碍性贫血病后被鼓楼公安分局辞退，柏志福一直与异议人（父母）共同居住生活，考虑到柏志福无生活来源且该病需要长期治疗，异议人作为其父母、兄长，协商后决定共同出资买房。2016年11月8日，异议人共同出资购买鼓楼区并登记在柏志福名下。该房屋合同总价336.4129万元：首付101.4129万元系异议人柏志幸、李威莉支付，贷款235万。2017年9月21日，异议人柏立江将自己的安置房卖掉加上部分自有资金后，汇集1506918元转款给柏志福南京银行账户1582用于提前还贷。2018年初，因柏志福病情反复加重住院，为了能够给柏志福一个稳定、可靠的医疗保障，异议人（父母）提议并经家庭协商：该房屋过户登记到哥哥柏志幸名下。这样，既可以解决哥哥柏志幸孩子将来上学问题；而且柏志福一旦需要大额治疗费，柏志幸有贷款资格、可以通过抵押贷款的方式解决医疗费问题。2018年3月（元宵节前后），异议人柏志幸与柏志福签订了房屋原价转让及病养协议，约定此后柏志福的治疗费用均由异议人（哥嫂）负担。2018年8月3日，异议人李威莉通过民生银行账户0496转款至弟弟柏志福南京银行账户739869.36元，结清了该房屋的所有贷款。2018年5月底，房地产公司通知该房屋可以办理房产证了，异议人柏志幸遂办理了离婚手续为过户做准备，后在办理房产登记手续时得知该房屋被查封。四异议人认为，案涉房屋是异议人共同出资购买、共同居住使用，且在查封之前达成房产转让协议，异议人对该房屋享有排除执行的合法民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人对案涉房屋享有排除执行的民事权益，故提出如上异议。本院查明，2016年11年8日，柏志福与南京临江老城改造建设投资有限公司签订《锦绣江山花园南苑》商品房预售合同，购买位于南京市鼓楼区房屋，总价3364129元。该房屋首付款1014129元，由柏志幸通过名下建设银行账户（尾号8684）和民生银行账户（尾号3132直接向）南京临江老城改造建设投资有限公司支付。柏志福向南京银行申请抵押贷款2350000元用于支付其余购房款。2017年9月21日，柏立江通过名下南京银行账户（尾号1580）向柏志福名下南京银行账户（尾号9251）转账1506918元，当日该款用于柏志福归还银行贷款1500183.75元。2018年8月3日，李威莉通过名下民生银行账户（尾号0496）向柏志福名下南京银行账户（尾号9251）转账738500元，当日该款用于柏志福归还银行贷款739869.36元。另查明，2018年3月3日，柏志福（甲方）与柏志幸（乙方）签订协议，约定：1.甲方同意将鼓楼区以原价转让给乙方；2.乙方曾代为支付的首付款（101.4129万元）、平时支付的资金及父亲代为支付的提前还贷款（150.6918万元）作为乙方购房款的一部分；协议签订后的月贷及最后的尾款均由乙方承担结清；3、等开发商通知办证后，甲方及时办理房产证并由双方办理房产过户手续；4、乙方及配偶李威莉同意对甲方的生活及治疗承担抚养责任，并无条件提供资金支持；5、本协议签字生效后即将房屋交付乙方。审理中柏志幸陈述：案涉房屋于2018年5月份通知办理产权登记。同年6、7月份，柏志福、柏立江、阮翠萍入住案涉房屋。柏志福因身体健康原因，目前监外执行。案涉房屋由柏志福与柏立江、阮翠萍共同居住。（2019）苏0106刑初1006号刑事判决书载明：2017年5月19日，被告人柏志福成立鑫时光公司报单中心，并作为鑫时光公司报单中心负责人，负责微信群宣传、宣传册介绍、接待客户、协助客户远程报单等，通过上述方式向社会不特定对象非法吸收资金并从中收取提成。2018年9月27日，被告人柏志福在其住处被公安机关抓获。同日因涉嫌犯非法吸收公众存款罪被刑事拘留，同年9月28日被取保候审。案涉不动产南京市鼓楼区不动产于2017年5月5日办理预告登记，权利人为柏志福，义务人为南京临江老城改造建设投资有限公司。2018年6月7日，南京市公安局鼓楼分局预查封案涉不动产，查封案号为鼓公（经）封通字【2018】6071号。目前案涉不动产登记的权利人仍为柏志福。本院审查过程中，案外人向本院提交房屋买卖合同、银行交易明细、协议、刑事判决书等证据证明其主张。本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。对案外人的异议，已登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人。本案中，案涉房屋不动产登记簿上所预告登记的权利人为柏志福。柏志幸与柏志福签订的协议，因未实际发生物权变动，不能对抗第三人债权，柏志幸享有的权利不能排除执行。异议人柏志幸、李威莉、柏立江、阮翠萍陈述的事实及提交的证据并不能证明其对案涉不动产享有权利。因此，四异议人要求终止执行本院（2020）苏0106执2917号执行裁定，排除对案涉房屋拍卖执行的主张，本院不予支持。关于四异议人提出根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对案涉房屋享有排除执行的民事权益的主张，本院不予支持，理由如下：首先，案涉不动产一直由柏志福、柏立江、阮翠萍共同居住。异议人柏志幸虽与柏志福签订了协议，约定转让案涉不动产，但其并未占有案涉不动产，不符合第二十八条第二项的规定；其次，柏立江、阮翠萍与柏志福之间并非房屋买卖关系，亦无买卖合同，因此也不适用第二十八条规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百八十五条、第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十四条、第二十五条第一项、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人柏志幸、李威莉、柏立江、阮翠萍的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向南京市中级人民法院申请复议。审判长  朱伟萍审判员  韩先革审判员  周子川二〇二〇年十月三十日法官助理王恒泽书记员蒋欣