山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初7765号原告:山东建泰物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：胡博，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈泽浩，男,系该公司员工。委托诉讼代理人：刘天罡，男,系该公司员工。被告：张文武，男，汉族，1961年出生，住济南市。被告：郎艳杰，男，汉族，1975年出生，住济南市。被告：李全荣，男，汉族，1962年出生，住济南市。原告山东建泰物业管理有限公司与被告张文武、郎艳杰、李全荣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东建泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈泽浩、刘天罡，被告张文武、郎艳杰、李全荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山东建泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令张文武向原告支付自欠费之日至全部清偿之日的CCPARK8层L8-001号铺位物业费及违约金（暂计算至2020年4月30日所欠物业费275248.6元、违约金205809.82元，共计481058.42元）；2、请求判令郎艳杰、李全荣对上述债务承担连带清偿责任；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月26日，因郎艳杰承租CCPARK8层L8-001号铺位，原告与郎艳杰就该铺位签订了《CCPARK艺术生活主题购物中心物业管理服务协议》，约定由原告为郎艳杰提供物业管理服务，2015年8月7日，张文武、郎艳杰向原告出具了《关于申请变更合同签署主体的函》，申请将承租人由郎艳杰变更为张文武，且郎艳杰承担连带责任，2015年9月6日，原告与张文武、郎艳杰签订了《补充协议书》，约定将承租人由郎艳杰变更为张文武，因拖欠大量租金和物业费，2018年11月28日，历下区品町音乐餐厅、张文武、李全荣向原告出具了《租金物业费抵顶说明》，写明李全荣作为品町音乐餐厅的实际经营人对《租赁合同》和《物业合同》承担连带责任。被告长期拖欠物业费，经多次催要拒不支付，根据《物业合同》约定，被告每逾期一日应向原告支付欠费金额3‰的违约金。被告张文武辩称，如法律规定需要我承担相应责任，我会承担相应的责任。被告郎艳杰辩称，不清楚具体情况，我不应承担责任。被告李全荣辩称，认可欠费，但违约金过高，不认可张文武承担责任，部分的张文武的签字是我代签的，另因疫情原因，希望法庭考虑减少租金及物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月26日，出租方济南创意广场文化开发有限公司（甲方）与承租方郎艳杰（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将济南市历下区千佛山路1号CCPark艺术生活主题购物中心8层L8-001号商铺出租给乙方使用，乙方作为餐饮业态品时尚音乐餐厅品牌的专业经营商，同意承租该房屋；房屋套内建筑面积为680平方米；租期自2015年6月10日至2023年6月9日。2015年5月26日，济南建泰物业管理有限公司（甲方）与郎艳杰（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定甲方为乙方提供物业管理服务，乙方按承租商铺的套内建筑面积（以租赁合同确定为准）缴纳物业服务费，缴纳标准暂定每平方米每天人民币0.8元；如乙方逾期支付或补足物业服务费、保证金或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外,每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金，逾期超过15日，甲方有权按本协议约定中止或停止相关服务，由此造成的损失，乙方自行承担。协议落款处，郎艳杰签名捺手印。2015年8月7日，张文武、郎艳杰向济南创意广场文化开发有限公司发出《关于申请变更合同签署主体的函》，申请解除原租赁合同，以张文武的名义签署新的租赁合同。其公司承诺对张文武与济南创意公司签署的上述《租赁合同》项下的相关合同责任提供连带责任保证。2015年9月6日，济南创意公司与郎艳杰、张文武签署了《补充协议书》，约定将《租赁合同》的承租人由郎艳杰变更为张文武，由张文武承接租赁合同项下的所有权利和义务。2018年11月28日，由张文武、李全荣签名、捺印并加盖历下区品町音乐餐厅公章，向济南创意广场文化开发有限公司出具了《租金物业费抵顶说明》，写明由张文武承租用于经营“品时尚音乐餐厅”（以下简称品町餐厅）的店铺，现实际经营负责人为李全荣，李全荣同意为《租赁合同》及《物业协议》承担无限连带责任。因无法按时缴纳租金及物业费，截止2018年12月31日，品町餐厅已产生租金及物业费共计649042元的欠费，其中，欠缴租金504848.40元、欠缴物业费144193.60元。鉴于品町餐厅目前的欠费现状，品町餐厅同意自2018年10月起将济南创意公司和济南建泰物业管理有限公司在品町餐厅发生的所有餐饮服务费用用于抵顶品町欠缴的租金和物业费。2020年6月3日，出租人济南创意广场文化开发有限公司（甲方）、物业公司山东建泰物业有限公司(乙方)、承租人张文武（丙方）、连带责任人李全荣（丁方）签订《协议书》一份，该份协议书载明：“……李全荣承诺为《租赁合同》、《物业协议》的履行向甲方、乙方承担连带责任，截止到2020年5月31日，丙方张文武、丁方李全荣已拖欠甲方租金1136938元，拖欠乙方物业费275248.6元，欠费总金额为1412186.6元。四方协商一致，因疫情影响，租金物业费的欠费总金额变更为1278838.6元，其中租金1023718元，物业费255120.6元。张文武、李全荣按期足额支付的，按原金额支付。”张文武、李全荣未按照协议计划支付款项，山东建泰物业管理有限公司要求被告支付至2020年4月30日的物业费275248.6元、欠付物业费违约金205809.82元。山东建泰物业管理有限公司诉至本院。庭审过程中，李全荣认可截止至2020年4月30日欠付山东建泰物业管理有限公司物业费数额为275248.6元。另查明，历下区品町音乐餐厅工商登记为个体工商户，经营者为张文武。本院认为，被告郎艳杰承租涉案房屋，先后与济南创意广场文化开发有限公司、山东建泰物业管理有限公司签订《租赁合同》、《物业管理服务协议》，后被告郎艳杰、被告张文武与原告济南创意公司三方协商一致签订了《补充协议书》，承租人由郎艳杰变更为张文武，由张文武承接租赁合同项下的所有权利和义务。2020年6月3日济南创意广场文化开发有限公司、山东建泰物业有限公司、张文武、李全荣签订《协议书》，上述合同及协议均合法有效，各方当事人均应严格履行。2020年6月3日签订的《协议书》中，明确了欠付物业费数额和支付方式。张文武称该协议签名非本人，但未向本院提起鉴定及提交相关证据，应当承担举证不能的法律后果，张文武作为历下区品町音乐餐厅的经营者，应按协议承担支付物业费的责任，被告李全荣按协议承担连带责任。关于物业费数额，因被告张文武未按协议约定的时间足额支付因疫情减免后的物业费，存在违约行为，故张文武应按协议支付原物业费275248.6元，李全荣承担连带责任。关于违约金，本院认为，原告主张按《物业管理服务协议》中约定“每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金”的计算标准（共计205809.82元）过高，本院予以适当调整，结合被告的违约程度、原告的损失状况等因素，本院酌定截至2020年4月30日，被告张文武支付原告山东建泰物业管理有限公司违约金55000元，被告李全荣承担连带责任。关于被告郎艳杰是否承担连带责任问题，本院认为，被告郎艳杰已不是《租赁合同》的当事人，不再承担《租赁合同》及《物业管理服务协议》中的相应义务，且与2020年6月3日的《协议书》无直接关系，无证据证明被告郎艳杰有付款义务，原告山东建泰物业管理有限公司向被告郎艳杰主张承担连带责任，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张文武向原告山东建泰物业管理有限公司支付截止到2020年4月30日的物业费275248.6元，于本判决生效之日起十日内履行；二、被告张文武向原告山东建泰物业管理有限公司支付物业费违约金55000元（计算至2020年4月30日），于本判决生效之日起十日内履行；三、被告李全荣对上述第一、二款项承担连带清偿责任，于本判决生效之日起十日内履行；四、驳回原告山东建泰物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4258元，由被告张文武、李全荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  刘 科二〇二〇年十月二十二日法官助理  葛方俊书 记 员  姚目远