重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初11273号原告：陈艳娟，女，1989年2月18日出生，汉族，住重庆市丰都县。被告：重庆市利百旺房地产开发有限公司，住所地重庆市江**港城南路**，统一社会信用代码915001055590496062。法定代表人：陈吉伦，执行董事。委托诉讼代理人：胡仁兵，重庆原驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹睿，重庆原驰律师事务所律师。原告陈艳娟与被告重庆市利百旺房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈艳娟，被告重庆市利百旺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈吉伦、邹睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈艳娟向本院提出诉讼请求：判令被告向原告双倍退还定金4万元。事实和理由：2019年5月4日，原告向被告交付定金2万元，签订《商品房认购协议》。该协议约定原告以806387元的价格认购被告开发的商品房，双方应于2019年5月9日签订商品房买卖合同。原告按约于2019年5月9日来到被告售楼处欲签订商品房买卖合同，被告工作人员临时告知原告需先交付首付款约24万元后才能签订商品房买卖合同。原告提出由于被告未事先告知签约时要交付首付款，因此未准备相应的资金，同时原告向被告提出能否在下周交付首付款，正式商品房买卖合同也可以延后再签订，但被告均予以拒绝，且被告以原告违约为由拒绝退还2万元定金。原告认为，被告的行为构成违约，应当双倍返还定金。被告重庆市利百旺房地产开发有限公司辩称，1.原、被告签订《商品房认购协议》，原告支付2万元定金，双方未签订商品房买卖合同属实。2.《商品房认购协议》作为预约合同，合法有效，原告应当按照协议约定的时间和条件与被告签订商品房买卖合同，违反约定则支付的定金不应返还。根据《商品房认购协议》约定，双方应于2019年5月9日签订商品房买卖合同，购房款支付方式为按揭。3.根据《重庆市商品房预售资金首付款使用监管实施细则》的规定，结合重庆市江北区不动产登记中心商品房买卖合同网签流程，在原告未支付首付款至预售资金监管账户的情况下，被告客观上无法与原告办理商品房买卖合同的网签，不存在任何违约行为。4.即便被告存在原告诉称的行为，也不构成合同违约，不应当承担双倍返还定金的法律责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原、被告无异议的中国农业银行交易凭证、收款收据、《商品房认购协议》，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，原告另提交了户型图、三段视频、置业顾问名片。对户型图，原告拟证明其选购的房屋户型，被告质证称真实性无法核实且与本案无关；本院认为，该证据与本案缺乏关联性，不予采信。对三段视频及置业顾问名片，原告拟证明2019年5月9日到被告售楼处欲签订商品房买卖合同，但被告工作人员以原告未交首付款为由拒绝与原告签订合同，且不同意延期交款，被告质证称对证据真实性、合法性、关联性均不予认可；本院认为，被告对视频录制地点系被告售楼部以及视频中人员为被告工作人员无异议，故本院对2份证据真实性予以采信。被告另提交了互联网+商品房市场交易服务与监管系统培训手册、《重庆市城乡建设委员会重庆市城市建设综合开发管理办公室关于印发的通知》（以下简称《首付款使用监管实施细则》）复印件、重庆商报2017年10月11日005版、2019年2月22日009版打印件。对互联网+商品房市场交易服务与监管系统培训手册，被告拟证明原告未交付首付款，双方在客观上无法签订商品房买卖合同，原告质证称证据真实性无法核实，请法院审查；本院认为，被告仅提供了该证据的复制件，未说明证据来源，且手册内容不完整，本院无法核实其真实性，故不予采信。对《首付款使用监管事实细则》，被告拟证明签订商品房买卖合同时，应将首付款全额存入监管账户，原告质证称证据真实性无法核实，请法院审查；本院认为，虽然该证据系复制件，但内容完整，有相应的证据来源，故予以采信。对重庆商报2017年10月11日005版、2019年2月22日009版打印件，被告拟证明购房前首付款比例市场大约在3成，购房者应当知道购房需准备首付款才能办理按揭，原告质证称证据真实性无法核实，请法院审查，同时该证据不能达到被告的证明目的且与本案无关；本院认为，仅凭该证据不能推定原告应当知晓购房需准备全额首付款，与本案缺乏关联性，故不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房认购协议》，主要约定：乙方认购甲方位于重庆市江北区港城西路X号X幢X-X号房屋一套；甲方同意乙方按照按揭付款方式支付房款；乙方应在签订本认购协议书时，向甲方支付认购定金2万元，作为甲乙双方订立商品房买卖合同的担保；甲乙双方应于2019年5月9日前签订商品房买卖合同；在约定的期限内，甲方拒绝签订商品房买卖合同的，或因甲方原因未按约定期限解除抵押导致不能及时签约的，乙方有权解除本认购协议，甲方应双倍返还乙方支付的定金；乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方有权解除本认购协议，并有权将该商品房另行出售给第三方，乙方已支付的定金不应退还。同日，原告向被告支付定金2万元。2019年5月9日，原告前往被告售楼处欲签订商品房买卖合同，但因其未能备足首付款，被告以未交齐首付款不能签订商品房买卖合同为由拒绝与原告订约。此后双方未就此事另行磋商。对原告2019年5月9日未能支付首付款的原因，原告陈述系因被告工作人员未向其告知签合同时需交齐首付款；被告辩称其工作人员已通过微信、电话等方式告知原告签合同需准备的资料、首付款金额、相应银行贷款金额等事项。另查明，2018年7月16日，重庆市城乡建设委员会、重庆市城市建设综合开发管理办公司联合下发《首付款使用监管实施细则》，该细则第十条第四款规定，开发企业在与购房人签订购房合同、收取购房款的当日，应当将首付款全额存入监管账户，并向监管银行提供对应的子账号信息和购房人明细，监管银行应及时将该笔款项调整到对应的子账户中。本院认为，原、被告签订的《商品房认购协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告形成合法的商品房预约合同关系，双方均应按约行使权利、履行义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据《商品房认购协议》约定，双方应于2019年5月9日前签订正式的商品房买卖合同，原告亦按照约定在2019年5月9日前往被告售楼部进行签约，但因为其未能足额缴纳首付款，故合同未能签订。原告认为被告未能告知其签约时需要支付首付款，以至其未能备足首付款致无法签约；被告辩称其员工已通过微信和电话告知原告签约时需准备的材料及首付款金额，但未举示相应的证据证明其已尽到提示义务，对被告的辩称意见，本院不予采纳，本院采信原告的陈述，即被告未告知其签约时需缴纳首付款，故原告不存在拒绝签订合同行为。根据《首付款使用监管实施细则》的规定，房地产开发企业应当在签订房屋买卖合同当日将首付款全额存入监管账户。该规定虽然是房地产开发主管行政机关对开发企业的要求，但被告据此要求原告在签订买卖合同时支付首付款亦具有客观原因，被告对双方未能按期签订合同的结果亦不存在违约行为。因此，双方未能订立商品房买卖合同系不可归责于当事人双方的事由，依照前述司法解释的规定，被告应当将收取的定金返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告重庆市利百旺房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还原告陈艳娟定金2万元；驳回原告陈艳娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由原告陈艳娟负担200元，被告重庆市利百旺房地产开发有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 顾毅二〇二〇年十月十五日法官助理 杨睿书 记 员 郑凤