四川省威远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1024民初2226号 原告：罗叙伦，男，1967年6月5日出生，汉族，户籍地威远县，现住威远县。 委托诉讼代理人：陈端祥，北京京师（成都）律师事务所律师。 被告：王心勇，男，1965年4月22日出生，汉族，住资中县。 被告：罗叙坤，女，1964年9月3日出生，汉族，住资中县。 二被告共同委托诉讼代理人：王泓钦，系二被告之子。 第三人：丁朝金，男，汉族，1968年9月10日出生，住威远县。 第三人：王泓钦，男，1988年8月16日出生，现住威远县。 第三人：威远县严陵房地产开发有限责任公司。 法定代表人：王树明，公司经理。 原告罗叙伦与被告王心勇、罗叙坤、第三人丁朝金、王泓钦、威远县严陵房地产开发有限责任公司（以下简称严陵开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本案于2019年9月1日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人、第三人丁朝金、王泓钦到庭参加诉讼，第三人严陵开发公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决认定原告和二被告涉及舒馨家园3幢2单元7层3号房的《商品房买卖合同》已经解除；2.依法判决认定原告与第三人丁朝金涉及舒馨家园3幢2单元7层3号房屋《房屋买卖合同》关系成立即以房抵债关系成立；3.依法判决被告罗叙坤、王心勇和第三人严陵开发公司协助办理舒馨家园3幢2单元7层3号房屋的过户登记手续至第三人丁朝金名下。事实和理由：原告罗叙伦系威远县严陵镇舒馨家园商住小区的实际投资人和开发商，2010年3月7日和3月8日，原告与第三人严陵开发公司签订了《房地产项目开发合作协议书》和《特别约定协议书》。协议约定：双方就第三人严陵开发公司已经取得使用权的位于严××镇××16社的31.35亩土地进行项目合作开发，该项目名称为“舒馨家园”。原告按每亩248804元的均价向第三人严陵开发公司支付了该项目土地价款及前期投入费用，该项目开发的盈利由原告个人享受，风险亏损由原告个人承担，与第三人严陵开发公司无关。2015年10月15日，原告罗叙伦将舒馨家园3幢2单元7层3号房屋出售并登记到被告王心勇、罗叙坤名下。2015年11月27日，第三人王泓钦代其父母将登记于其父母名下的前述房屋及该房屋产权证、土地使用权证退还给原告罗叙伦，原告已将被告支付的房款、违约金和办理产权登记的契税退还给了二被告，双方的房屋买卖关系已经实际解除。2015年12月29日和2016年1月12日，原告罗叙伦将被告王心勇、罗叙坤退还的前述房屋重新出售给了第三人丁朝金，用以抵偿所欠第三人丁朝金的债务329800元。原告将房屋交付给第三人丁朝金实际占有使用，同时将该房屋的产权证、土地使用权证交付给第三人丁朝金执存，且原告罗叙伦和被告王心勇、罗叙坤承诺尽快将房屋产权变更登记到第三人丁朝金名下，后因被告王心勇、罗叙坤不配合而未能实际办理产权变更登记事宜，导致第三人丁朝金已先后两次将罗叙伦、王心勇、罗叙坤及第三人王泓钦起诉至人民法院，要求原、被告及第三人完成案涉房屋的产权变更登记，经法庭调解未果，第三人丁朝金撤诉。为维护社会正常生活秩序，保护公民合法财产权益，特起请判决如前请求。 二被告辩称，案涉位于威远县房屋于2015年10月15日登记在二被告名下是事实，没有收到过该房屋的产权证书，更不存在由王泓钦代二被告将产权证书退还罗叙伦。原告不能证明双方已经解除案涉房屋买卖关系。原告与丁朝金之间的债务跟被告没有关系，原告不能用二被告的房屋去抵偿欠丁朝金的债务，二被告与丁朝金没有债务往来，也没有书面和口头承诺将房屋退还给开发商或者过户给其他人。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人丁朝金述称，原告诉称的事实是对的，案涉房屋系我从罗叙伦处抵账所得，已经居住多年，应该将案涉房屋的不动产权证过户到我名下。 第三人王泓钦述称，2015年11月27日的《承诺书》是我本人所写，承诺书中涉及的款项已经领取，但我承诺的是两套房中属于我那一套（3栋1单元10层1号）退还给原告，并且已经协助将我那一套过户到原告的儿子罗伟名下，对于属于我父母那一套（3栋2单元7层3号）没有作出承诺，只是说协助将父母带到城里来跑手续，没有说协助原告无条件的过户父母的这套房屋。 第三人严陵开发公司书面述称，我公司与本案没有任何法律上的利害关系，不应承担本案的任何法律责任。舒馨家园项目是原告挂靠我公司开发建设的。舒馨家园3幢2单元7层3号房屋已出售给了王心勇和罗叙坤，并将该房屋的房屋产权证和土地使用权证办理至被告王心勇和罗叙坤名下，其后如何转让和变更，与我公司没有任何法律上的利害关系。 本院经审理认定事实如下：罗叙伦与罗叙坤系姐弟关系，罗叙坤与王心勇系夫妻关系，王泓钦系罗叙坤与王心勇之子。威远县严陵镇舒馨家园小区系原告挂靠第三人严陵开发公司于2010年开发建设，由原告享有项目开发的相关权益并承担相应风险。王泓钦、罗叙坤与王心勇订购舒馨家园的房屋两套，交纳部分购房款。2015年11月27日，王泓钦出具《承诺书》，载明“本人郑重承诺在收到舒馨家园退回购房款10万元（大写壹拾万圆正）及违约金补偿款10万元（大写壹拾万圆正）和退还由王泓钦缴纳的6000元房屋契税后，协助舒馨家园将3幢1单元10层1号过户于罗伟，3幢2单元7层3号于王心勇、罗叙坤名下房屋退回舒馨家园办完为准。”其后，原告将《承诺书》中所涉金额支付王泓钦，王泓钦协助将3幢1单元10层1号房屋过户给了罗伟，3幢2单元7层3号房屋未办理相关手续。 案涉威远县房屋所有权证已于2015年10月15日登记在王心勇、罗叙坤名下（威远县房权证严陵镇字第××号），土地使用权证于2015年10月22日登记在王心勇、罗叙坤名下〔威国用（2015）第7368号〕。 2015年12月29日，丁朝金受原告的指示向原告的朋友出借10万元，原告同意该款由其支付丁朝金；2016年1月12日，威远县水晶国际三期项目部林斌差欠丁朝金窗栏杆等工程款229800元委托罗叙伦代为支付。该两笔款共计329800元，原告与丁朝金口头约定以案涉3幢2单元7层3号房屋抵账，2016年1月25日，严陵开发公司舒馨家园项目部将案涉房屋所有权证、土地使用权证原件交付丁朝金。随后，丁朝金将案涉房屋进行装修并一直居住在该房屋。因各方就案涉房屋过户事宜未能协商，丁朝金于2019年5月起诉罗叙伦、王心勇、罗叙坤、王泓钦，请求将案涉房屋过户到其名下，后撤回起诉。2020年7月，丁朝金再次以原告身份起诉，因未按规定缴费，本院裁定按撤诉处理。2020年9月，罗叙伦以原告身份提起本案诉讼。 本院认为，严陵开发公司认可罗叙伦挂靠其开发建设舒馨家园小区，且认可案涉房屋与其没有法律上的利害关系，故罗叙伦实际取得舒馨家园小区相关权益并承担相应风险。对王心勇、罗叙坤、王泓钦购买的3幢1单元10层1号、3幢2单元7层3号房屋，经罗叙伦与王泓钦协商，由原告退回两套房屋的购房款、支付违约补偿款及已付契税，王泓钦协助将3幢1单元10层1号房屋过户到罗伟名下，3幢2单元7层3号房屋退回严陵开发公司舒馨家园项目部，为此，王泓钦向原告出具了书面承诺书，该《承诺书》中明确应将案涉房屋退回严陵开发公司舒馨家园项目部，虽无证据表明王泓钦在处分自己房屋的同时得到二被告授权处分二被告的案涉房屋，但基于二被告与王泓钦的特定关系，原告有理由相信王泓钦有权代表二被告，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代表行为有效。”的规定，王泓钦代表二被告作出处分案涉房屋的行为有效。其次，在王泓钦2015年11月27日作出承诺之前，包括案涉房屋在内的整个舒馨家园均已交付且已经办理房屋所有权证书的情况下，二被告一直未接房，在事后长达四五年的时间内也未就案涉房屋主张权利，表明二被告实际上认可王泓钦代表其处分案涉房屋。因此，2015年11月27日应为原告代表第三人严陵开发公司与第三人王泓钦代表二被告协商解除了案涉威远县房屋的买卖合同关系。二被告及第三人王泓钦辩解案涉房屋买卖关系没有解除及没有承诺退回的理由不成立，本院不予采纳。合同解除后，原告作为实际投资人享有该案涉房屋权利，二被告负有协助将案涉房屋过户到原告名下的附随义务。 原告与第三人丁朝金之间因债务关系，原告以案涉房屋抵偿欠丁朝金的债务双方无异议，且交付后丁朝金已经实际居住多年，对双方之间的以物抵债协议本院予以确认。因二被告与第三人丁朝金之间无法律上的权利义务关系，原告主张二被告协助直接将案涉房屋过户到第三人丁朝金名下无法律依据，为减少各方当事人的诉累，可以在二被告协助将案涉房屋过户到原告名下后，再由原告协助将案涉房屋过户到第三人丁朝金名下。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十二条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、第三人威远县严陵房地产开发有限责任公司与被告王心勇、罗叙坤已于2015年11月27日解除威远县房屋的买卖合同关系； 二、确认原告罗叙伦与第三人丁朝金之间涉威远县房屋以物抵债协议成立； 三、被告王心勇、罗叙坤于本判决生效后三十日内协助将威远县房屋过户到原告罗叙伦名下，原告罗叙伦取得该房屋不动产权证书后三十日内协助过户到第三人丁朝金名下； 四、驳回原告罗叙伦的其他诉讼请求。 本案受理费3124元（原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  李自强 二〇二〇年十月十四日 书记员  刘昱妙