河北省承德县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0821执异30号 异议人(案外人)：丰宁满族自治县京北物业服务有限责任公司，住所地丰宁满族自治县大阁镇宁丰路**。 法定代表人：李江辉，总经理。 委托诉讼代理人：徐品杰，该公司员工。 委托诉讼代理人：付桂荣，河北付桂荣律师事务所律师。 申请执行人：承德市银生典当行有限公司，住，住所地承德市双桥区北兴隆街****楼110-210商业楼/div> 法定代表人：于金凤，董事长。 委托诉讼代理人：吴兴利，该公司员工。 被执行人：丰宁满族自治县京北房地产开发有限责任公司，住所，住所地丰宁满族自治县大阁镇宁丰路**div> 法定代表人：李江辉，总经理。 委托诉讼代理人：李志勇，该公司员工。 被执行人：丰宁满族自治县天宇房地产开发有限公司，住所地丰，住所地丰宁满族自治县大阁镇新天地****v> 法定代表人：石宝昆，总经理。 被执行人：夏斯红，男，1965年11月1日出生，汉族，住丰宁满族自治县。 在本院执行承德市银生典当行有限公司与丰宁满族自治县京北房地产开发有限责任公司、丰宁满族自治县天宇房地产开发有限公司、夏斯红借款合同纠纷一案中，案外人丰宁满族自治县京北物业服务有限责任公司对拍卖被执行人丰宁满族自治县京北房地产开发有限责任公司名下的京北新城29号楼29-1-301室、29-1-302室不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人丰宁满族自治县京北物业服务有限责任公司称，2017年9月承德市银生典当行有限公司因与丰宁满族自治县京北房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，申请查封了位于京北新城29号楼29-1-301室、29-1-302室（房产备案号01031、01032）房屋。2020年6月，承德县人民法院启动拍卖程序，并于2020年9月16日下达通知书要求异议人腾退上述涉案房屋。但涉案房屋在2015年9月6日已经作为京北新城的物业用房由丰宁满族自治县京北房地产开发有限责任公司交付异议人使用，并签订了《物业用房移交协议》，根据《物业管理条例》的规定，物业用房的所有权属于京北新城全体业主。同时案涉房屋是京北新城小区的监控、消防、通讯设备及中控管理用房，如腾退将造成京北新城小区消防等设施瘫痪，产生极大的消防安全隐患。在执行过程中，丰宁满族自治县京北房地产开发有限责任公司已经就案涉房屋向承德县人民法院及承德市中级人民法院提出了执行异议、复议。异议人受京北新城业主委员会委托承担京北新城小区的物业管理服务，特向承德县人民法院提出执行异议，终止对京北新城29号楼29-1-301室、29-1-302室的拍卖执行。 申请执行人承德市银生典当行有限公司称，异议人丰宁满族自治县京北物业服务有限责任公司提出的京北新城29-1-301、29-1-302号房屋于2015年9月作为京北新城的物业用房交给物业公司使用，所有权已经不属于被执行人丰宁满族自治县京北房地产开发有限责任公司的主张不能成立，根据《中华人民共和国物权法》的规定，房产的所有权是根据登记来确定，房屋转让也需要经过产权变更登记才能发生所有权转移效力。本案在执行过程中，依法查封、评估拍卖的京北新城29-1-301、29-1-302号房屋所有权现登记在被执行人丰宁满族自治县京北房地产开发有限责任公司名下，且涉案房屋在开发商预售方案中所登记的产权为可以上市交易的商品房，在房产部门销售楼盘中未向其他开发楼盘一样明确标注为物业用房，不符合住宅小区配建物业用房的相关规范，且《中华人民共和国物权法》的效力应高于国务院制定的《物业管理条例》，故异议人的主张不能成立，应当予以驳回。 被执行人丰宁满族自治县京北房地产开发有限责任公司称，我公司认可异议人提出的异议请求，京北新城29-1-301、29-1-302号房屋在2015年9月6日已经交付物业，并使用至今。虽然涉案房屋的性质在房产登记部门登记为商品房，但商品房亦可以作为物业用房使用。 被执行人丰宁满族自治县天宇房地产开发有限公司无答辩亦未提交书面答辩状。 被执行人夏斯红无答辩亦未提交书面答辩状。 本院查明，2017年9月21日申请人承德市银生典当行有限公司向丰宁满族自治县人民法院申请对被申请人丰宁满族自治县京北房地产开发有限责任公司名下的房产予以查封。丰宁满族自治县人民法院依申请于2017年9月21日作出（2017）冀0826财保172号民事裁定书，将被申请人丰宁满族自治县京北房地产开发有限责任公司名下的京北新城项目第28、29号楼房房产登记号共计79套房产予以保全，保全期间未经许可不得办理过户手续。2017年9月27日被申请人丰宁满族自治县京北房地产开发有限责任公司向丰宁满族自治县人民法院提出解除46套楼房的查封。丰宁满族自治县人民法院于2017年11月2日作出（2017）冀0826财保172-1号民事裁定书，解除被申请人名下的京北新城项目第28、29号楼房房产登记号共计39套房产的查封。原告承德市银生典当行有限公司于2017年10月9日向丰宁满族自治县人民法院提起民事诉讼，申请法院判令被告偿还原告借款人民币1000万元及利息并承担本案诉讼费用及其他费用。经开庭审理，丰宁满族自治县人民法院于2018年5月8日作出（2017）冀0826民初3375号民事判决书，判决：一、被告夏斯红于本判决生效后十日内偿还原告承德市银生典当行有限公司借款人民币1000万元，并从2014年8月1日起至借款偿还完毕止按年息24%支付利息；二、被告丰宁满族自治县京北房地产开发有限责任公司、丰宁满族自治县天宇房地产开发有限公司对上述款项承担连带给付责任；三、驳回原告其他诉讼请求。因三被告在自动履行期间未能按期履行给付义务，故申请执行人承德市银生典当行有限公司向丰宁满族自治县人民法院申请立案强制执行，在执行过程中，丰宁满族自治县人民法院于2019年3月4日作出（2019）冀0826执322号执行裁定书，解除对被执行人丰宁满族自治县产的查封。同日丰宁满族自治县人民法院作出（2019）冀0826执322号执行裁定书，将被执行人丰宁满族自治县京北房地产开发有限责任公司名下的京北新城项目第28号楼010616、010917、012017、012117、012217、012317、011917、011017、011117、011217、011317号房产予以查封。后申请执行人承德市银生典当行有限公司称，被执行人丰宁满族自治县京北房地产开发有限责任公司是丰宁满族自治县住房和城乡建设局的三产企业，该公司的法定代表人李江辉为县级人大代表，本案由丰宁满族自治县人民法院执行可能影响案件的公正执行，向承德市中级人民法院提出指令其他法院执行的申请。承德市中级人民法院于2019年5月16日作出（2019）冀08执监17号执行裁定书，裁定河北省丰宁满族自治县人民法院作出的（2017）冀0826民初3375号民事判决书由河北省承德县人民法院执行。2019年11月19日承德县人民法院立案后，向被执行人丰宁满族自治县京北房地产开发有限责任公司等人送达（2019）冀0821执2352号执行通知书。2019年12月13日，被执行人丰宁满族自治县京北房地产开发有限责任公司向承德县人民法院提出执行异议，要求终止对查封其公司41套房产的拍卖程序。承德县人民法院于2019年12月23日作出（2019）冀0821执异19号执行裁定书，驳回了丰宁满族自治县京北房地产开发有限责任公司的异议请求。被执行人丰宁满族自治县京北房地产开发有限责任公司于2020年1月2日向承德市中级人民法院提出复议申请，请求承德市中级人民法院撤销承德县人民法院（2019）冀0821执异19号执行裁定书，终止对承德县产的拍卖程序。承德市中级人民法院于2020年1月17日作出（2020）冀08执复7号执行裁定书，驳回了丰宁满族自治县京北房地产开发有限责任公司的复议申请，维持承德县人民法院（2019）冀0821执异19号执行裁定。2020年2月10日，承德县人民法院作出（2019）冀0821执2352号执行裁定书，对查封被执行人丰宁满族自治县京北房地产开发有限责任公司所有的位于丰宁县共计41套房屋（含涉案的29-1-301、29-1-302号房屋）进行第一次拍卖。2020年6月，上述41套拍卖房屋全部确认成交。2020年9月16日，承德县人民法院向被执行人丰宁满族自治县京北房地产开发有限责任公司发出通知，要求该公司通知丰宁满族自治县京北物业服务有限责任公司立即迁出占用的位于丰宁县。案外人街道通知后不服，认为涉案房屋已作为物业用房，所有权已发生转移，归全体业主所有，不应被拍卖为由向本院提出执行异议。 本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力”，故已登记的不动产，应按照不动产登记薄判断其所有权。涉案的京北新城29号楼29-1-301、29-1-302室楼房虽用作物业用房使用，但未在不动产登记部门登记备案，且《中华人民共和国物权法》属于上位法，其效力高于由国务院制定的行政法规《物业管理条例》，故异议人依据《物业管理条例》认为涉案房屋已交付物业公司使用，所有权归全体业主共同共有的主张依据不足。综上，异议人丰宁满族自治县京北物业服务有限责任公司的异议请求证据不足，本院不予支持。我院执行部门对该案的执行行为有法可依，并无不当。本院为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人丰宁满族自治县京北物业服务有限责任公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  陈红印 审 判 员  徐宝生 人民陪审员  王亚青 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  周晓梦