四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初3454号 原告：中国工商银行股份有限公司广安分行，住所地为四川省广安市城南新区金安大道二段**，统一社会信用代码为91511600629550026W。 负责人：周伯林，该行行长。 委托诉讼代理人：桂亚巍，北京大成（成都）律师事务所律师，代理权限为一般授权。 委托诉讼代理人：吴利娟，北京大成（成都）律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：唐祖珍，女，1964年6月28日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被告：张立林，男，1962年7月16日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被告：广安市万佳房地产开发有限责任公司，住所地四川省广安市广安区洪洲大道东段****，统一社会信用代码为91511602563274152J。 法定代表人：王翰，总经理。 委托诉讼代理人：龙世莲，四川信和信（成都）律师事务所律师，代理权限为一般授权。 原告中国工商银行股份有限公司广安分行（下称工商银行广安分行）与被告唐祖珍、张立林、广安市万佳房地产开发有限责任公司（下称万佳房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴利娟及被告万佳房地产公司委托诉讼代理人龙世莲到庭参加诉讼，被告唐祖珍、张立林经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告工商银行广安分行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告唐祖珍、张立林向原告偿还借款本金111332.35元和利息、罚息、复利2024.18元（利息、罚息、复利暂计算至2020年5月13日，之后利息、罚息及复利依照合同约定计算至本金实际清偿之日止）；2.判令原告有权对被告唐祖珍所有的位于广安市房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权，优先受偿范围为借款本金、利息、复利、罚息、律师费、诉讼费等其它费用；3.判令被告万佳房地产公司对被告唐祖珍、张立林诉讼请求第一项和第二项的给付义务承担连带清偿责任；4.判令被告唐祖珍、张立林和万佳房地产公司承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年3月19日，原告与被告唐祖珍、张立林、万佳房地产公司签订《个人购房借款／担保合同》，约定被告唐祖珍、张立林借款金额260000元，借款期限120个月，借款用途购买房屋，被告万佳房地产公司对债务承担连带保证责任。该合同同时对借款利率、还款方式及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按照约定发放了贷款，被告唐祖珍、张立林将其名下的位于广安市房屋提供抵押担保并办理了抵押登记。但被告唐祖珍、张立林未按照合同约定履行还款义务构成违约。为维护原告合法权益，诉至法院。 被告万佳房地产公司辩称，被告唐祖珍将其名下的房屋办理的是预告抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押权预告登记并非现实抵押权，而是对将来发生抵押权变动的请求权，故原告不能主张对抵押物享有优先受偿权。另，2018年至2020年期间，万佳房地产公司已代为被告唐祖珍、张立林清偿50692.04元。 被告唐祖珍、张立林未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理查明：2013年3月19日，被告唐祖珍（借款人）、张立林（共同借款人）、万佳房地产公司（保证人）、案外人张朝明（共有物抵押人）与原告工商银行广安分行（贷款人）签订了《个人购房借款／担保合同》，主要约定：被告唐祖珍、张立林向原告工商银行广安分行借款260000元用于购买被告万佳房地产公司开发的坐落于广安市房屋。借款期限为120个月，借款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，具体以借款凭证记载为准。借款按月结息，结息日为贷款实际发放日对应日。同时，合同对复利和罚息等内容进行了约定，借款人未按照合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在贷款利率基础上加收50%。还约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，同时可以解除本合同，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。被告唐祖珍及案外人张朝明自愿以购买的房屋做抵押担保，保证人万佳房地产公司承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明或房屋他项权证书，保证人对该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任……等。合同签订后，被告唐祖珍及案外人张朝明将购买房屋为本次债务办理了预购商品房抵押权预告登记，原告按照合同约定发放了贷款。期间，被告唐祖珍、张立林未按照合同约定还款，截止2020年5月13日已累计33次未按时足额偿还借款本息。被告万佳房地产公司代被告唐祖珍、张立林清偿债务50692.04元，被告唐祖珍、张立林尚下欠原告借款本金89771.57元。原告多次催收未果。 上述事实，有原告向法庭提交的中国工商银行个人借款/担保合同、中国工商银行借款凭证、商品房买卖合同备案表、被告欠款历史明细列表及被告万佳房地产公司提交的代扣款明细等证据证实。以上证据经庭审核实，本院予以确认，并在卷佐证。被告唐祖珍、张立林经本院传唤未到庭参加诉讼，本院视为其放弃举证、质证等相关诉讼权利。 本院认为，依法成立的合同自成立之日起即产生法律效力，合同双方应当严格按照约定诚信履行，违反合同约定应当承担相应的法律责任。原告与三被告自愿于2013年3月19日签订《个人购房借款/担保合同》，双方建立了合法的金融借款合同法律关系。原告按照合同约定向借款人即被告唐祖珍、张立林发放了借款260000元，被告唐祖珍、张立林亦应当诚信履行合同约定的义务，按时偿还借款本金及利息。但被告唐祖珍、张立林未按时足额偿还借款本息，其行为已构成违约。截止2020年10月1日，扣除被告万佳房地产公司代为清偿的50692.04后，被告唐祖珍、张立林仍下欠原告借款本金89771.57元。根据双方签订的合同约定，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告唐祖珍、张立林立即清偿全部贷款本息。故原告主张被告唐祖珍、张立林立即偿还剩余借款本金及支付利息、复利、罚息于法有据，本院予以支持。根据合同约定，被告万佳房地产公司为被告唐祖珍、张立林的贷款提供阶段性担保，承担连带保证责任至被告唐祖珍、张立林办妥案涉房屋抵押登记手续且原告收到他项权证之日，至今双方未办理抵押登记，故原告主张被告万佳房地产公司对被告唐祖珍、张立林的债务承担连带偿还责任，本院予以支持。 关于原告权对本案房屋是否享有优先受偿权。本院认为，被告唐祖珍、张立林将购买房屋为贷款办理了预购商品房抵押权预告登记，根据我国物权法相关规定，抵押权预告登记的实质为对将来可能发生的物权变动请求权的登记，不能作为直接实现抵押权的依据，故虽然被告唐祖珍、张立林将购买房屋为贷款办理了预购商品房抵押权预告登记，但在未办理房屋抵押权设立登记之前，原告享有的只是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，而非对涉案房屋享有现实的抵押权。因此，被告万佳房地产公司的抗辩理由成立，原告主张对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告唐祖珍、张立林于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司广安分行偿还借款本金89771.57元并支付利息、罚息及复利，利息、罚息及复利从2020年10月1日起按照2013年3月19日签订的《个人购房借款/担保合同》的约定计算至借款本息清偿时止； 二、被告广安市万佳房地产开发有限责任公司对被告唐祖珍、张立林的上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司广安分行其他诉讼请求。 上述债务，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费2568元，原告中国工商银行股份有限公司广安分行承担300元，由被告唐祖珍、张立林共同承担2268元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。公告费560元由被告唐祖珍、张立林承担，并在履行支付义债务时一并向原告中国工商银行股份有限公司广安分行支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又提不出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判长  胡道凤 审判员  任 波 审判员  谭媛媛 二〇二〇年十月二十八日 书记员  蒲华琴