广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初3230号原告：黎新娣，女，汉族，1981年9月24日出生，住址：广东省博罗县******委会下圩小组，公民身份号码：441************443。原告：陈院隆，男，汉族，1980年2月4日出生，住址：广东省博罗县杨侨镇**********。公民身份号码：441************719。被告：惠州市红润发投资有限公司，住所地：博罗县************润发广场。统一社会信用代码：914************913。法定代表人：符某1。委托诉讼代理人：丁斌，北京市京师（深圳）律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司惠州博罗支行，住所地：广东省博罗县**********。统一社会信用代码：914***********522D。法定代表人：黄某1。原告黎新娣、陈院隆与被告惠州市红润发投资有限公司、第三人中国银行股份有限公司惠州博罗支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案，依法适用简易程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告黎新娣、陈院隆，被告惠州市红润发投资有限公司的委托诉讼代理人丁斌到庭参加诉讼。第三人中国银行股份有限公司惠州博罗支行缺席。本案现已审理终结。原告黎新娣、陈院隆诉称，2019年2月23日，原告就购买位于博罗县罗阳镇润发广场********商业用房事宜与被告签订了《博罗商品房预售合同》。合同约定，房屋总价款为405268元，首付款为205268元，其余20万元采取银行贷款方式支付。2019年2月22日，原告与第三人中国银行股份有限公司惠州博罗支行签订了《个人商业用房贷款合同》，并于2019年4月10日开始正式还贷。截止起诉之日止，原告已还贷15期，共还款35178元。根据原、被告签订的上述《购房合同》第十一条、第十二条之规定，被告应于2019年5月30日前交付诉争房屋，若被告逾期交房超过180日的，原告有权解除合同，被告应自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时被告按照原告全部房价款的3%向原告支付违约金。2018年5月2日，原告向被告支付了购房首期人民币205268元，2019年4月10日通过银行按揭贷款向被告支付了按揭房款人民币20万元，因被告违约导致合同解除，该损失应当由被告承担。2018年5月2日，原告向被告交纳了维修基金费人民币2697元，现因被告违约导致解除合同，该损失应当由被告承担。2018年8月1日，原告向广东瀛仁律师事务所交纳了律师见证费人民币500元，现因被告违约导致解除合同，该损失应当由被告承担。2019年3月9日，原告向中银保险有限公司交纳了个人抵押贷款房屋保险费人民币1230元，现因被告违约导致解除合同，该损失应当由被告承担。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间将验收合格的房屋交付原告验收使用。原告认为被告的行为违背了合同的约定，已构成违约行为，损害了原告的合法权益，为保护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令解除原、被告于2019年2月23日签订的《博罗商品房预售合同》；2、判令被告返还原告购房款首付金额为205268元；3、判令被告支付原告违约金12158.04元。（全部房款的3%）；4、判令被告自2018年5月2日起至实际给付日止按照人民银行同期利率4.9%支付原告已付首付购房款利息10058.132元。（暂计至诉状日止，返还金额计至实际给付时止）；5、判令被告返还原告因自2019年4月10起至实际给付日止个人商业用房贷款已付银行贷款房款总额35178元。（已还贷款部分15期的贷款本金为人民币17943.2元、贷款利息为17234.8元，合计35178元。）（暂计至诉状日止，返还金额计至实际给付时止）；6、判令被告支付原告自2019年4月10起至实际给付日止按照人民银行同期利率4.9%支付原告因个人商业用房贷款已付贷款房款利息1723.722元。（已还贷款部分15期的贷款本金为人民币17943.2元、贷款利息为17234.8元，合计35178元。）（暂计至诉状日止，返还金额计至实际给付时止）；7、判令被告返还原告已支付的维修基金人民币2697元；8、判令被告返还原告已支付的律师见证费500元；9、判令被告返还原告已支付的购房贷款的财产险保费1230元；10、判令被告支付原告欠第三人的剩余贷款金额及利息人民币182056.8元（暂计至诉状日止，返还金额计至实际给付时止），并解除与第三人的担保贷款合同；11、判令被告承担本案的诉讼费及证据保全申请费等与本案有关的费用。被告惠州市红润发投资有限公司辩称，原告诉请没有事实依据和法律依据，应当予以驳回。1、本案延期缴纳商品房是有合同依据的。依据双方签署商品房买卖合同附件十一之补充协议4.1款的约定：如遇下列原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以延期交付：（1）遇到不可抗力（主合同第十二条逾期交付责任）；（2）政府部门对验收即市政配套、安装之延误或者政府政策变动等政府方面原因。同时补充协议6.5条进一步约定，若因政府行为、公用事业部门要求或不可抗力等非出卖人原因导致的变更，或《商品房买卖合同》第十四、十五条约定内容之外的变更，出卖人变更确定之日起10个工作日内书面通知买受人，买受人从收到书面通知变更之日起15日内作出是否退房的书面决定。可见，双方除不可抗力外，另有对政府行为对交房影响可能产生后果的约定，原告在与被告签署合同时，与被告同等的知悉，政府行为、公用事业部门对涉案房产交付可能产生的影响。本案涉案房产开发建设进程，尤其是规划、配套设施的工作，一致处于政府主导地位，被告为此不停配合、支持政府工作，开发中遇到的涉及规划、配套设施也一致积极与主管部门汇报由主管部门协调处理。被告在与原告签订涉案商品房买卖合同前，双方虽然已经知晓涉案房屋可能因政府工作等原因，导致延期交付的情形，但基于对挂牌出让土地时的法定条件信赖，以及对政府工作的合理信赖和信心，原、被告双方均有充分理由合理相信，即使规划、配套设施工作遇到障碍，也会如约解决。因此，被告在与原告签订涉案商品房买卖合同前，虽知晓涉案房屋可能因政府工作等原因导致延期交付的可能，但是均预期相关工作过是可以顺利完成的，双方才会签署本案合同。2、本案涉案房产位于润发广场一期，一期项目由1栋和2栋共同组成，一期规划统一设计、统一施工，其中涉及到公共配套的用水、用电部分，合并施工、合并验收；一期涉及的1326平方用地，政府直至2019年8月才以土地置换的方式交付被告，而依据政府规划，本应预计在2017年就完成该地块的交付。该1326平方开发用地的延期交付，直接导致项目的竣工验收备案无法完成，公共配套的用水、电部分无法施工、验收，最终整个1期无法办理竣工备案和交付。被告当庭提交涉及一期电力的施工设计图纸以及施工图纸审查合格证明，证明一期的电力设计为合并设计，即一期A(即本案一期1)、一期B、二期商业综合体三个部分合并在一份设计施工图纸中。同时，依据电力工业部令第8号《供电营业规则》第八章供用电合同与违约责任之第九十二条规定“供电企业和用户应当在正式供电前，根据用户用电需求和供电企业的供电能力以及办理用电申请时双方已认可或协商一致的下列文件，签订供用电合同：4、用户受电装置施工竣工检验报告”，可以看出，用电装置竣工验收必须在先，才可以完成电力供应，最后可以完成竣工验收和交付。被告另提交报政府主管部门备案的竣工验收备案表，以共同证明因1326平方米用地延期交付导致1期商品房逾期交付事实的真实性、客观性。综上，事实充分证明，涉案房产的延期交付，是由原、被告双方签署商品房买卖合时的约定事由导致，被告依双方约定而无需承担延期交付的违约责任，原告诉求应予以驳回。另补充，2019年12月双方达成了延期交房的书面协议，被告赔偿原告每延期交付一个月折抵12个月的物业管理费直至交付为止。该补偿标准，已经可以足额弥补商品房买卖合同中约定的延期交付滞纳金，该协议平等、自愿、公平、合理、合法、依法有效。第三人中国银行股份有限公司惠州博罗支行书面答辩称，一、答辩人对于本案的商品房买卖合同法律关系及事实无异议。根据两原告提供的证据，答辩人对于两原告与被告惠州市红润发投资有限公司之间的商品房买卖合同法律关系予以认可，被答辩人与被告应当按照《商品房买卖合同》及补充协议的相关约定行使权利并履行义务。二、答辩人对于被答辩人主张的贷款利息经济损失无异议。2019年2月22日，两原告、被告惠州市红润发投资有限公司就涉案房屋与答辩人签订《中国银行股份有限公司个人商业贷款合同》，借款本金为200000元，借款期限为120个月，上述借款本金于2019年3月20日发放。用于购买位于博罗县罗阳镇润发广场一期1栋商业楼17层08商业用房，并且所购房产于2019年3月6日办理商品房抵押权预告登记。关于被答辩人诉请要求被告赔偿贷款利息损失的问题，被答辩人为支付涉案房屋的购房款向答辩人贷款，现因被告违约导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被答辩人所主张的贷款利息属于解除合同所造成的损失，被告应向被答辩人赔偿返还购房款前因购买涉案房产向答辩人贷款所产生贷款利息损失，即涉案房产在答辩人的贷款本息、罚息等得到全部偿清（暂计至2020年7月17日贷款本金余额为￥180798.88元）。经审理查明，2019年2月22日，两原告与被告签订两份《商品房买卖合同（预售）》[合同编号分别为博罗（2019）10002210]及《补充协议》。合同约定：两原告购买被告开发的位于博罗县******洋斜地（土名）地段润发广场一期*******（建筑面积44.95平方米）；其中17层**号房总房款405268元，首期款205268元应于2018年5月2日支付，余款20万元向商业银行申请贷款支付；合同还约定被告应当在2019年5月30日前交付涉案商品房，如被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算利息；同时被告应按照全部房价款的3%向原告支付违约金等内容。合同附件十一补充协议第4.4.3点约定，因不可抗力导致的逾期交房，被告有权相应顺延履行合同义务而无需承担违约责任；本合同的不可能抗力包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、或政府政策发生新的变化、政府主管机关、测量机构原因导致延误、误差等出卖人不能预见、不能控制并不可避免的事件等内容。两原告在签订合同前，于2018年4月27日向被告支付了17层08号房的定金50000元，于2018年5月2日向被告支付了17层08号房的首期款155268元及维修基金2697元。两原告与第三人签订《个人商业用房贷款合同》，申请贷款共20万元，第三人经原告授权将贷款支付至被告账户，被告收款后于2019年3月25日向两原告出具发票。在此期间原告因办理贷款向广东瀛仁律师事务所支付律师见证费500元、向中银保险有限公司惠州中心支公司支付贷款保险费1230元。涉案商品房约定的交付日期届满后，被告未按合同约定交付商品房。2019年12月4日，两原告与被告签订两份《延期交房协议书》，内容为：因小区配套水电、管道煤气等市政配套设施的改变，导致项目的水电、煤气等施工项目被迫延期无法按照约定状态投入交付业主使用。甲方（即被告惠州市红润发投资有限公司）根据市政配套施工的计划，预计延期入伙180天……因甲方为乙方争取在今后水电收费中争取最大利益，并由甲方出面与项目物业管理公司磋商将物业管理公司已经在政府备案原物业管理费价格由每平方米2.5元下调至2.2元，鉴于此，双方协商2019年5月31日至2019年7月31日期间无法交付物业，被告不承担赔偿；被告如超过7月31日仍未向原告交付物业，被告替代原告向项目物业管理公司代为支付物业管理费，即每延期1个月补偿12个月直至交付物业为止……。签订协议后，原告多次与被告协商退房未果，遂起诉至本院。另查：2020年3月27日，涉案房产所在小区完成竣工验收，并验收合格。2020年4月15日，博罗县住房和城乡规划建设局同意上述小区备案。庭审中，被告称涉案商品房已于2020年4月15日验收合格，已达交付条件，可向原告交付房屋，且其于2020年4月21日向两原告邮寄收楼通知，且快递记录显示两原告于2020年4月23日签收。本院认为，两原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《延期交房协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》约定被告应在2019年5月30日前交付涉案商品房，被告未在合同约定期限内将涉案商品房交付给原告使用，构成违约。随后，两原告与被告达成协议并签订《延期交房协议书》，该协议书约定被告如超过（2020年）7月31日仍未向原告交付物业，被告替代原告支付物业管理费（以每延期1个月补偿12个月的标准直至交付物业为止）。综上，本院认定原、被告签订《延期交房协议书》之行为应当视为原、被告就延期交房违约责任进行书面变更，原告亦作出了同意继续履行涉案商品房买卖合同的意思表示，并签字捺印表明其接受被告提出的延期交房补偿条件。现原告已向被告支付完毕购房款，涉案房产也已达到交付条件，为保护各方当事人的权益、保障实现合同目的、维护市场交易秩序，本院认为双方应继续履行涉案《商品房买卖合同（预售）》为宜。原告主张其系在被告实施欺诈情形下在《延期交房协议书》上签字捺印，但并未提供任何证据予以证实，两原告作为完全民事行为能力人，对于所签订的《延期交房协议书》的内容应尽到必要的审慎义务，否则疏忽大意因此造成的法律后果亦应当由其自行负担。综上，两原告主张解除合同、返还购房款、已付购房款利息、维修基金、税费等费用，本院均不予支持。另本案是因被告延期交房后产生纠纷，所以其应负担本案部分诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告黎新娣、陈院隆的全部诉讼请求。案件受理费5262元（预交）。由原告黎新娣、陈院隆负担3262元，被告负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 范永峰二〇二〇年十月十五日法官助理 潘晓东书 记 员 李珊珊