宁夏回族自治区中宁县人民法院民事判决书（2020）宁0521民初3183号原告：刘某，个体工商户，住北京市丰台区。被告：宁夏沃尔德实业有限公司。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：周某2，住宁夏回族自治区中宁县。代理权限为特别授权。第三人：王某，住宁夏回族自治区中宁县沃尔德都市。委托诉讼代理人：胡某，宁夏中宝律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告刘某与被告宁夏沃尔德实业有限公司、第三人王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告刘某、被告委托诉讼代理人周某2及第三人王某委托诉讼代理人胡某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告交付中宁县沃尔德都市花园9号楼4单元1001室一套（原告购买价501761元）；2.依法判令支付违约金12674.49元（按照日万分之零点一自2014年1月1日计算至2020年11月30日，共2526天），此后的违约金继续主张；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年9月4日，原告与被告签订了《沃尔德都市花园认购书》、《商品房买卖合同》各一份，双方确定买卖合同的标的物为沃尔德都市××园住宅，该套商品房建筑面积为122.74㎡，单价为4088元/㎡。合计价款501761元，付款方式为一次性付款，交付房屋的时间为2013年12月31日；《商品房买卖合同》第十条规定出卖人逾期交房的违约房的违约责任为：“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金”。原告与签订合同的当日一次性交清了房款，被告给原告出具了一份加盖其财物专用章的收据。但被告并没有向原告交付房屋并办理产权登记手续，却在原告不知情的情况下，将已出售给原告的房屋再次出售给第三人，现第三人已实际占有和使用该房屋，但第三人对占有使用的不动产也未办理不动产登记。被告宁夏沃尔德实业有限公司辩称，涉案房屋涉及一房二卖，一房二卖的实际实行者和责任者是我公司原来高管秦岭峰，现在秦岭峰已经因为涉嫌职务侵占罪和合同诈骗罪于2020年9月2日被中宁县公安局立案侦查，受案登记表文号为中公（经）受案字【2020】10009号，此案的涉案标的物为中宁县沃尔德都市花园9-4-1001室也在中宁县公安局的侦查范围之中，第三人王某已被中宁县公安局传唤了解过情况，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第五款的规定，本案必须以另一案的审理为依据，而另一案尚未审结的，应中止诉讼的情形，以及为了保障执法的统一和严肃，公正合法的审理本案，依据“先刑后民、刑事优先”的原则申请中止对本案的审理。第三人述称，原告的第一项诉求没有事实和法律依据，请法庭驳回原告的该项诉求，原告的第二、三项诉求与第三人王某无关。1.2018年12月11日，第三人王某与被告签订《中宁县商品房买卖合同》，第三人王某系案涉房屋的所有权人。同日，王某向被告公司指定的账户足额支付了30万元后，被告公司要求王某必须再购买一间地下室并多支付7万元作为市场价差，当时被告公司给王某承诺多交的7万元中包括过户的费用，并且可以先交4万元，剩下的3万元等到过户时交上即可，故被告公司又收了王某的65860元后，当天将房屋钥匙交给了王某，王某随后对房屋进行了装修，添置家具居住至今。在此期间，王某一直向被告公司要购房发票，但是被告公司让王某先替公司交开发票的税款。2019年10月21日，王某支出了18900元将涉案房屋的发票才开了出来，随后将剩余的3万元通过自己的老乡刘洪星交给了被告公司。2020年1月13日，王某为了办理产权证向中宁县房管局缴纳了2210元的专项维修资金后，房管局将王某与被告公司所签的《中宁县商品房买卖合同》进行了备案登记（备案号：20200113004），所以案涉房屋的所有权实际已经发生了变动，第三人王某系案涉房屋的所有权人。2.王某与被告公司的房屋买卖交易应当受到优先保护，本案标的物确实属于一房二卖。根据法律规定，房屋的物权变动原则是除了交易双方就买卖达成合意之外，还必须履行交付和不动产登记的法定行为，因原告与被告公司签约后，双方既未完成房屋交付，也未开具购房发票，更没有到房屋所在地的房管局进行任何登记，所以被告公司与原告签约后其仍然是案涉房屋的所有权人，被告公司有权将案涉房屋出卖给王某，所以王某与被告公司签订买卖合同根本没有侵犯原告自认为的所有权。2018年12月11日，王某实际占有涉案房屋并进行了装修且居住至今，王某随后将其与被告公司的《中宁县商品房买卖合同》进行了备案登记，只是因为案涉房屋的土地使用权的问题才使得王某尚未取得房产证而已。另外，在王某与被告公司签约后，因被告公司不履行《商品房销售管理办法》第三十四条的规定即被告公司没有在交付房屋60日内主动将办理不动产登记资料向中宁县房管局进行报送，使得王某无奈之下只能先替公司垫付购房发票后才取得了发票。2020年1月13日，中宁县房管局依法向王某收取了专项维修资金且为了维护王某的合法权益，防止被告公司出现再卖的情形，就将王某与公司签的合同进行了备案登记，所以王某与被告公司签约虽然迟于原告，但是王某支付房款后公司已经完成了房屋交付等情形，王某与被告公司之间的买卖合同应当得到优先保护；3.原告要求被告公司向其交付案涉房屋的请求不能成立，请法庭在驳回原告第一项诉求的基础上，对本案作出依法判决。本院经审理认定事实如下：2014年12月15日，原、被告签订《住房顶账协议》一份，约定被告以沃尔德都市花园9号楼4单元1001号住房抵顶原告工程款501761元。当日，原、被告签订《中宁县商品房买卖合同》一份，被告向原告出具收到房款501761元的收据一份。2018年12月11日，被告与第三人签订《中宁县商品房买卖合同》一份，约定第三人以价款300000元买受沃尔德都市花园9号楼4单元1001号住房。第三人向被告交清房款后，被告给第三人出具增值税普通发票一张。2020年1月13日，中宁县房地产管理所对第三人王某与被告签订的《中宁县商品房买卖合同》进行了备案登记（备案号：20200113004）。第三人王某实际占有案涉房屋并居住至今。本院认为，被告与第三人王某签订的《中宁县商品房买卖合同》合法有效，第三人王某按照合同约定付清了全部房屋价款，并对该份合同进行登记备案，亦缴纳了该房屋的物业管理费等相关费用，且对该房进行装修并居住至今。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定“当事人一方不履行非金钱债务的，对方可以要求履行，但法律或者事实上不能履行的除外”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用……”，第三人现实际占有并使用涉案房屋，双方之间亦无其他约定，故原告要求被告交付涉案房屋的诉讼请求，在事实上不能实现，本院不予支持。对原告的第二项诉讼请求，无证据证实，本院不予支持。被告辩解本案应中止审理的理由，因秦岭峰不是本案主体，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取4472元，由原告刘某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中卫市中级人民法院。当事人不主动履行本法律文书确定的义务，对方当事人可申请人民法院执行，未提出申请的，视为自动放弃权利。申请执行的期间为二年。审判员 张少红 二〇二〇年十月二十二日书记员 杨雪雅附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知后，无正当理由拒绝接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。