湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初2620号原告：张喆皓，男，1994年3月7日出生，汉族，户籍所在地湘潭市雨湖区。被告：湘潭金鹏置业有限公司，住所地湘潭经开区学府路**金鹏会所中心**。法定代表人：胡建平，该公司总经理。委托诉讼代理人：张子顺，湖南湘晋律师事务所律师。原告张喆皓与被告湘潭金鹏置业有限公司（以下简称金鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月24日对本案公开开庭进行了审理。原告张喆皓、被告金鹏公司的委托诉讼代理人张子顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张喆皓向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告不动产权证延期办理损失2600元；2、判令被告赔偿原告延期交房违约金12480元；3、判令被告赔偿原告延期交房期间房屋租赁费用12000元；4、保留原告退房权力；5、被告承担诉讼费。事实与理由：原告于2018年2月12日，购买被告开发的位于湘潭市经开区××路××号××栋商品房××，购房总金额为520118元。双方签署的商品房买卖合同约定交付时间为2019年9月30日，交付条件为该房屋取得竣工验收。合同条款第十三条关于交接的条款约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，原告至今未收到被告发放的任何关于收房的通知，亦未在官方报刊上发布交房公告。经与湘潭住建部门工作人员核实，被告至今未向政府部门备案该楼栋竣工验收合格证书，不具备交付条件。所以被告应当向原告按房款的万分之一每天赔偿违约金，即52元／天，并补偿原告不动产延期办理损失2600元。该房到目前为止仍是一个不合格的产品，政府工作人员也劝告业主不要收房。因此，不确定该商品房何时能够整改完成，拿到竣工验收合格证，所以应当保留原告退房权力。被告违规提前交付的行为，对该栋房屋带来损毁灭失风险，是侵害该栋所有业主利益的行为。因延期交付给原告带来了房屋延期办证及相应经济损失，同时也让原告现在依然无法得到自己的住所，加大了其租房经济压力。故原告诉至法院。被告金鹏公司辩称，1、被答辩人要求答辩人赔偿延期办理不动产权证损失没有事实依据。依据双方合同约定，办理不动产权证的尚在约定时限内，答辩人不存在违约情况。2、答辩人不存在延期交房情况。答辩人开发的该楼盘经过了建设、勘察、设计、施工、监理单位及消防部门验收合格。2019年9月12日，答辩人销售部门通过电话通知被答辩人收房，被答辩人拒绝收房系被答辩人无理拒收。同时，商品房买卖合同的《补充协议》第四条、第五条之约定，因被答辩人的原因，通知被退回的视同被答辩人收到通知。据此，答辩人2019年9月12日是通知了被答辩人收房事宜。3、答辩人已按照合同约定履行了交房义务，其主张的租赁费不应当由答辩人承担，亦不符合法律规定。4、被答辩人要求《商品房买卖合同》的继续履行而主张办证损失、延期交房违约金，其保留退房权利不属于具体诉讼请求。原告张喆皓为支持自己的诉讼请求向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同；2、房屋租赁合同。被告金鹏公司质证认为，对证据1的三性无异议，对证明目的有异议，不能证明出卖人没有履行义务。对证据2的真实性和关联性均有异议，无法确认真实性及合同是否实际履行，不能证明其实际损失，只能按照合同约定进行主张。被告金鹏公司为支持自己的主张提交如下证据，1、商品房买卖合同、电子询问表、商品房买卖合同补充协议；2、情况说明；3、住宅工程质量分户验收栋号汇总表；4、住宅质量保证书、住宅使用说明书；5、建设工程消防验收意见书；6、通信工程质检报告；7、湘潭市自然资源和规划局城乡规划条件核实证书。原告质证认为，对证据1无异议。对证据2，原告有接到电话，但因为原告在网上没有看到竣工验收的资料，所以没有去。对证据3、5、6、7没有异议，但要求提供住建部的竣工验收合格资料。对证据4的真实性有异议，在网上无法查询到。本院对于原告所提交的证据认定如下，对证据1予以确认，对证据2不予确认。对被告所提交的证据认定如下，对证据1、2予以确认，对证据3、4、5、6、7不予确认。经审理查明：2018年2月28日，原、被告签订商品房买卖合同一份。该合同约定，1、原告购买被告位于湘潭市经开区××路××号××栋××单元××号房××，建筑面积129.99平方米。2、每平方米单价4001.22元，总房价为520118元。3、付款方式为按揭。4、出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房竣工验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。5、出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理；按逾期时间，分别处理（不作累加）；⑴逾期不超过120日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过120天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起40日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。5、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署商品房交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。6、双方约定由出卖人为主申请办理商品房产权登记手续的，出卖方代收办证费用的时间应在商品房初始登记之后，转移登记之前，需办理预告登记的除外；出卖人应在商品房竣工验收之日起九十日内，房屋交付给买受人之前申请房屋所有权初始登记，并提交房地产开发企业资质等级证书和相关资料；出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。该合同还对其他进行了约定。《商品房买卖合同》（原告为乙方、被告为甲方）补充协议约定，1、出卖人应在商品房竣工验收之日起360个工作日内申请房屋所有权初始登记，并提交房地产开发企业资质证书和相关资料；在商品房交付使用之日起540个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，买受人不退房，出卖人按自迟延之日起每日已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。2、乙方在本合同注明的地址及电话应真实有效，如有变更及时通知甲方，否则甲方按该地址邮寄通知、致函等法律文书被退回，则邮件被退回之日视同乙方已收到之日，产生法律效力…在本合同约定的交房期限届满时，乙方仍未收到甲方书面接商品房通知的，乙方应在本合同约定的交商品房期限届满的当天到甲方处索取书面交商品房通知，除本合同约定可延期交付外，甲方应在当天按交商品房通知规定为乙方办理交商品房手续，乙方未按本约定到甲方处索取书面交商品房通知或因乙方原因未在当天办理交商品房手续的，由此产生的逾期交付责任由乙方承担。3、主合同约定的该商品房经验收合格是指勘察、设计、施工、监理、建设单位完成的竣工验收合格。3、补充协议是合同不可分割的一部分，自双方签字之日起生效；如补充协议与合同内容不一致时，以补充协议规定为准。另查明，1、该合同签订后，原告按照约定付清全部购房款520,118元。2、截止至庭审时止，被告未提交符合合同约定的竣工验收合同的相关资料。原告至今尚未实际接收房屋。3、庭审中，原告明确诉讼请求第二项中延期交房违约金12,480元系从2019年9月30日算至2020年5月29日（原告起诉状的日期）。原告在庭审中明确要求继续履行合同。原告认为，1、被告虽电话通知过收房，但未按合同约定书面通知其收房，且房产未经验收合同，不具备收房条件。被告则认为，被告已经通知原告收房，是原告自己拒绝受领房产；在合同约定的交房时间，原告也未向被告主张交房，放任了损失的扩大，该部分损失应由原告自己承担。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，双方应依约履行。原告依据合同约定选择继续履行合同；未选择解除合同、退房，系原告自己对权利的处分，本院予以支持。原告已如约支付房款，根据双方签订的商品房买卖合同第十条的约定，被告应于2019年9月30日前将具备经竣工验收合格条件，并符合本合同约定的房屋交付原告使用，但被告未按时履行该项合同义务，显属违约。按照合同第十一条关于被告逾期交房的约定，原告请求被告按日支付已付房款万分之一的违约金，理由充分，本院对原告要求被告支付其延期交房违约金12,480元的诉讼请求予以支持。关于原告提出的不动产权证延期办理损失2,600元的问题。依据双方约定，办理不动产权证尚在约定时限内，被告并无违约，故此，本院对原告提出的该项诉讼请求，不予支持，对被告的答辩理由予以采纳。关于原告提出的租房损失12,000元问题。因不符合法律规定，故此，本院对原告的该项请求不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求部分予以支持，对被告的答辩理由部分予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湘潭金鹏置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张喆皓支付逾期交房违约金12,480元；二、驳回原告张喆皓的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费480元，由原告张喆皓负担80元，被告湘潭金鹏置业有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  田 园人民陪审员  陈小平人民陪审员  周 红二〇二〇年十月二十六日书 记 员  谢艳廷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。