温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初8073号原告：夏美兰，女，1954年10月19日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：刘伯满，北京盈科（温州）律师事务所律师。被告：温州市鹿城区物业管理总公司，住所地：温州市鹿城区谢池巷**。法定代表人：顾武军，总经理。委托诉讼代理人：周小龙，浙江旭峰律师事务所律师。原告夏美兰与被告温州市鹿城区物业管理总公司（以下简称鹿城物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日收到起诉材料，经诉前调解无法达成一致意见，后立案受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告夏美兰的委托诉讼代理人刘伯满、被告鹿城物业公司的委托诉讼代理人周小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏美兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告博林大厦5幢301室房屋卫生间、卧室、客厅地板、墙面受损以及厨房渗漏等财产损失合计140600.15元；2.判令被告依法履行《柏林广场前期物业管理委托合同》约定义务，为原告提供相关物业服务（提供上下落水管道、公共设施的养护义务）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系温州市鹿城区博林大厦5幢301室业主，被告自2002年10月18日与温州献华房地产开发有限公司签订一份《柏林广场前期物业管理委托合同》，为博林大厦小区提供物业服务至今。合同第四条委托管理事项：（一）房屋建筑公用部位（屋顶、……内外墙体……）的维修、养护和管理；（二）公共设施、设备（公用的上下管道、落水管、气道……）的维修、养护、运行和管理；（三）市政公用设施和附属建筑物、构筑物（道路、室外上下水管道……）的维修、养护和管理等约定：第七条物业管理服务质量（三）房屋及设施的维修、养护：……住户不得在屋顶随意安放设备及其他载重物……（七）维修管理：小修不过日、中修不过旬、大修不过月。但被告未履行合同义务，主要表现如下：一、被告未合理履行物业管理委托合同应尽义务，造成原告房屋受损，至今未能予以解决。2004年1月份，原告入住新装潢的博林大厦5幢301室。因楼上某住户排污管堵塞，被告工作人员于2004年7月10日半夜在5号楼楼顶违规操作，切断排污管顶部，利用绳索捆吊铁钎从切开的排污管向下进行疏通，铁钎捅破了301室卫生间排污管弯头，致使排污管粪便、污水外泄，淹了整个卫生间，污水外流直接导致原告的卧室房间门框、衣柜、地、地板墙、踢脚线以及厨房全部被浸泡，此事亦经温州电视台《闲事婆》新闻报道。原告于事发后的半年时间内多次向被告反映、沟通，被告反而将责任推脱给温州献华房地产开发有限公司。由此，原告亦向房开公司沟通和书面报告。最终，经过房开公司，原、被告几方代表多轮沟通后一致确认该事件是因被告员工违规操作造成。在明确事情原因后，原告一直要求被告履行物业管理委托合同约定，协商解决此事，但被告一直推诿不予解决。原告遂委托秀山淋嘉装饰工程有限公司对受损修复费用做出预算，重新装修被淹受损的卫生间与房间预算报价为129272.65元。据此，原告提出两个解决方案：1.由被告将被淹的部位重新装修；2.赔偿原告装潢损失129272.65元（物业管理费可在赔偿款中抵扣）。但被告一直未予正面答复。直至2004年10月份，在房开公司会议室，房开公司代表，原、被告方、柏林大厦401户业主共同在场的情况下，被告表示不会对原告造成的损失予以赔偿，不收取原告的物业费，亦不会向原告提供物业服务。此事便一直搁置至今。二、被告严重违约，从事发至今怠于向原告提供物业服务，不解决业主合理诉求，造成原告房屋受损加剧。从2004年7月份被告侵害原告的合法权益至今，就再无向原告提供任何物业服务：（一）原告的柏林大厦5幢301室属本楼住宅最底层，每户两个雨水管排水口，照此设计应当能够在大水量时快速的将雨水排泄掉。2006年原告发现其隔壁的楼顶下水口被人用抛光瓷砖进行掩盖，阻挡排水；而原告所在房屋楼顶对应位置地面因隔壁户设置墙体、镶嵌地砖等方式，使其地面呈低洼地势，从而导致所有雨水全部汇聚至原告所在下水口排水。由此造成原告阳台的雨水管道经常因大雨或台风季雨量较大的时候出现管道排水不畅，雨水倒灌、喷涌到原告阳台，进而流淌到房间，造成原告生活不便、房屋受损。（二）原告所在的客厅靠近厨房的墙面出现渗水现象多年，造成墙面起泡、剥落，厨房设施损坏等现象，经秀山淋嘉建筑装饰工程有限公司预算，修复金额为11327.5元。鉴于上述房屋受损情况，原告多次向被告反馈、沟通，被告均不予理睬。此现象一直延续至今，被告亦未能给予合理解决。三、2019年原被告之间因涉案房屋受损情况已有修缮或赔偿的协商意向，2019年被告向温州仲裁委提起仲裁后又撤回申请。被告在撤回仲裁申请后，曾派工作人员到原告家中进行现场查看，以便商讨、协商下一步修缮方案，但是后来又无下文；其后又向鹿城法院起诉原告追讨根本就不存在的物业服务费，这是一种严重的违背契约的行为。综上所述，被告作为物业服务企业，未能合理、尽职的履行《柏林广场前期物业管理委托合同》相关约定，存在严重违约行为，导致原告合法财产遭受重大损失，损害了原告的合法权益。故提起本案诉讼。被告鹿城物业公司辩称，原告诉称因被告原因导致原告房屋受损没有事实依据。原告诉称被告怠于履行物业服务没有事实依据，被告一直有向原告方提供物业服务。关于排污管渗漏，原告曾向被告及献华房开提出过，有原告提出的报告为证，被告也提供了修缮工作，2004年之后原告就没有向被告提出过。关于原告主张的金额，依据为装修报价单，与原告主张的房屋因漏水造成的损失没有因果关系。经本院审理查明：原告夏美兰系博林大厦5幢301室（建筑面积：183.57平方米）业主，被告鹿城物业公司系博林大厦物业服务企业。2002年10月18日，被告鹿城物业公司（作为乙方）与温州献华房地产开发有限公司（作为甲方）签订一份《柏林广场前期物业管理委托合同》，约定由乙方为柏林广场（后经地名办更名为“博林大厦”）房屋建筑公用部位、公共设施设备、市政公用设施和附属建筑物、公用绿化、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序等方面提供物业服务。2004年7月，被告夏美兰所在的5幢301室房屋因卫生间公共管道漏水致卫生间被污水浸泡、隔壁卧室地板受潮隆起，经双方协商无法达成一致意见，故被告夏美兰自行出资予以修复完毕，并停止向被告缴纳此后的物业费。同年12月6日，被告夏美兰向涉案房屋的开发商即献华房开公司提出书面报告，要求解决阳台雨水管往外喷涌污水的问题，但未获解决。审理期间，被告提供物业维修记录，载明其已对涉案小区的公共管道等履行疏通维修义务。以上事实有原、被告提供的《柏林广场前期物业管理委托合同》、《博林大厦命名审批表》、不动产权证书、视频照片、物业维修记录以及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案原告主张的事实发生在2004年7月，现原告未提供证据证明其存在诉讼时效中断的情形，故原告主张要求被告赔偿损失，已经超过法定诉讼时效，本院不予支持。退一步说，即使按原告提供的2019年预算报价主张损失金额，亦不能成立。关于原告主张的第二项诉讼请求，因被告已经提供证据证明其已经履行了公共设施的养护义务，故本院对该项诉请，依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告夏美兰的诉讼请求。案件受理费3112元，减半收取1556元，由原告夏美兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  孙晓琳二〇二〇年十月二十二日书记员  黄一歆