广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初21624号原告：佛山市文泰物业管理服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区************，统一社会信用代码91440604MA4UHFF944。法定代表人：黄某。委托诉讼代理人：周妍，广东潮盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈瑶琳，广东潮盟律师事务所律师。被告：刘明祥，男，1963年11月28日出生，汉族，住***********，公民身份号码************。原告佛山市文泰物业管理服务有限公司诉被告刘明祥物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员阮惠雄任审理。本案公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈瑶琳与被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：1、被告立即向原告支付2017年6月1日至2020年7月31日的物业管理费5038.80元以及支付滞纳金（从逾期之日止计至实际清偿之日止，按实际拖欠金额的0.03%/天计算，现暂计至2020年7月31日为851.73元），2017年4月1日至2020年5月31日的水电分摊费共计308.30元以及支付滞纳金（从逾期之日止计至实际清偿之日止，按实际拖欠金额的0.03%/天计算，现暂计至2020年7月31日为51.88元）；2、判令被告自2020年8月1日起按照每月132.60元的标准向原告支付物业管理费。3、本案诉讼费由被告承担。（以上暂共计：6250.71元）事实与理由：2015年9月30日，原告与季华花园五期第三届业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告对佛山市禅城区****20*季华花园五期小区提供统一的物业管理服务。按照合同约定，管理费收费标准为“多层住宅：0.8元/平/月”，管理费每月的15日前交收，住宅小区内的水电公摊由全体业户分摊；合同第九条第5项还约定“业主或物业使用人不按本合同约定收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求从逾期之日起每天按应交金额的0.03%收取滞纳金…”。被告是佛山市禅城区*************的业主，该房建筑面积165.79平方米，每月应收管理费132.60元。被告现已拖欠2017年6月1日至2020年7月31日的物业管理费、2017年4月1日至2020年5月31日的水电分摊费，按照合同约定，被告还需向原告支付滞纳金，原告经多次催收无果，为维护自身合法权益，故向贵院起诉，望贵院依法判如所请。被告辩称：一、关于合同无效的问题。1、原告不是本小区业主公选出来的物业管理公司，按照公示资料，本小区公选入围的是凯达丰公司。2、开始时候进入本小区的物管公司为凯达丰公司，但是中途却公告为原告。根据物管法第十四条规定，未召开业主大会进行公投，未通过三分之二业主同意的物管公司变更事项为非法，不具备法律效力，所以就算物管公司是中途变更为原告，由于没有经过业主大会和公投，也是非法行为。3、原告不具备小区公开招标物管公司时所需要具备的资质，第一时间已经被淘汰出局了，但为什么可以进入小区管理，我们业主对此操作合理怀疑有暗箱操作的可能性，所以认为文泰和业委会签订的合同是非法的，业主不承认原告为本小区物管单位。根据原告提供的合同，我们认为物管和业委会利用凯达丰公司的资质来签订阴阳合同，欺骗广大业主，此合同为非法，不具备法律效力。4、经过业主向城建和税务局的申请查询，本小区物管服务合同没有备案。二、关于物管服务混乱的问题：1、小区之前一直有缴交水费，为什么到后来会欠供水公司10几万水费？2、被告交了一户一表的钱，但是到现在还没有更换水表。3、物业管理不到位，消防通道，车房夹层住人、违规占用严重；4、小区设施维护维修不到位，小区大部分楼层外墙、楼顶渗水严重，导致很多住户屋内墙壁发霉剥落，物管和业委会不作为，不积极申请维修基金做修复维护，导致本小区房屋市场价和同地段小区相比大幅度贬值，影响业主利益。5、小区的水管改造已经公示，为什么到现在还不改造，导致每月公摊水费比自用水费还高。6、小区每月有不少固定的停车场收费，但是分成标准和前期招标要求不一致，多年的收入没有合理的使用公投，存在物管和业委会互相勾结的嫌疑。7、服务岗亭经常没有值班人员，小区门口守护形同虚设。8、小区内道路晚上停满过夜车辆，物管贴纸了事，严重违反物业服务合同约定的要求。三、关于本次诉讼，业主们本着解决问题的目的，一致同意协商调解，并且要求业委会作为第三方相关主体出席协商，并提供相关的原始资料。综合以上几点理由，为了维护业主权益，问题未解决之前，被告有理由拒绝缴交物业管理费。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告营业执照、被告身份证，证明原、被告诉讼主体适格。2、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明案涉房屋的产权情况，以及案涉房屋的建筑面积。3、物业服务合同，证明原告为佛山市禅城区*******季华园五期小区的物业管理公司，合同服务期限从2015年10月1日至2018年9月31日，后合同期限顺延至2020年9月31日止；管理费收费标准为0.8元/平方/月，每月15日前应交收物管费；共用电费由小区内住户分摊，由原告代缴；合同还约定业主逾期交纳有关费用的，原告有权收取从逾期之日起每日按应交金额0.03%计算的滞纳金。4、公摊电费清单，证明原告作为物业管理公司已代缴了案涉楼盘的公摊电费，以及原告代缴公摊电费的具体情况。本院认证如下：原告举证的证据与本案具有关联性，本院予以采信。诉讼中，被告举证的证据如下：1、物业服务合同、说明、凯丰达公司营业执照及资质证书、费用清单，证明物业合同是业委会与凯丰达签的，该合同经过公示且大部分业主同意，与原告无关。2、公告，证明原告不符合基本资质已经被淘汰。3、协议书，证明该协议书不符合物管法，物业公司之间不能互相委托，系无效合同，而且该合同未经过公示，未展开业主大会经业主同意。4、照片，证明原告的物业管理不到位、违反消防法，将单车房私自改为员工宿舍并自行拉电通水、小区道路经常有违规停车现象导致存在消防隐患、小区管理严重不足、保安经常不在岗。本院认证如下：被告举证的证据与本案具有关联性，本院予以采信。本院确认以下事实：2015年，佛山市禅城区*****期第三届业主委员会向季华花园第五期各业主发布《公告》，决定对确定续聘和选聘物业服务公司召开业主大会，公告事项：1、是否同意与“佛山市**物业管理有限公司”续签物业服务合同。2、是否同意聘请“佛山市顺德区凯丰达物业管理有限公司”对我小区物业进行管理；公告注明“佛山市文泰物业管理有限公司和佛山市顺德区凯丰达物业管理有限公司报名参与了我小区的选聘，由于佛山市文泰物业管理有限公司没有三级物业管理资质被淘汰，佛山市顺德区凯丰达物业管理有限公司符合参选资格，现将该公司的有关情况和拟订的物业管理服务合同草案，以及与佛山市**物业管理有限公司续签的物业服务合同的内容一并公示在小区的二个公告栏中，敬请各位业主亲临仔细阅读”。佛山市禅城区*****期第三届业主委员会（甲方）、案外人凯丰达公司（乙方）与原告（丙方）签订《协议书》，协议书约定：乙方和丙方是关联公司，2015年9月29日甲方与乙方就甲方代表[季华花园第五期]业主委托乙方对[季华花园第五期]实行统一物业管理服务，签订了“物业服务合同书”，现乙方为了管理的方便，在平等、自愿的基础上，三方就乙方将“物业服务合同书”的权利义务转让给丙方一事，达成如下协议：一、乙方将与甲方签订的“物业服务合同书”的权利义务全部由丙方承接，甲方和丙方在原“物业服务合同书”内容不变的基础上重新签订“物业服务合同书”，自甲方与丙方签订“物业服务合同书”起之日起，甲方与乙方签订的“物业服务合同书”终止。二、甲、乙双方在履行“物业服务合同书”在涉及到乙方应当对甲方承担的责任和义务，都由丙方向甲方承担；对甲方享有的权利，亦全部由丙方享受。三、对于甲、乙双方在履行“物业服务合同书”中涉及到乙方应当对甲方承担的责任和义务，虽然约定由丙方承担。但乙方依然对该责任和义务与丙方共同承担。四、本协议一式三份，三方盖章后立即生效。2015年9月30日，原告（受托方，合同乙方）与佛山市禅城区*****期第三届业主委员会（委托方，合同甲方）签订《物业服务合同》，合同约定主要内容如下：为加强对[季华园五期]（简称本物业）小区的管理，保障小区内房屋和共用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住和营商环境，根据有关法律、法规，在自愿、平等、互利、协商一致的基础上，甲方代表[季华园五期]业主委托乙方对[季华园五期]实行统一物业管理服务，特订立本合同。乙方提供服务的受益人为[季华园五期]业主委托乙方对[季华园五期]的全体业主或物业使用人，[季华园五期]的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第一条、物业基本情况座落位置：佛山市禅城区*******……第二条、委托管理事项1、房屋建筑共用部分的维修、养护和管理……14、向业户收取物业管理服务费用及其他应缴费用……第三条、合同期限1、本合同期限为：2015年10月1日至2018年9月31日止共三年。2、如果双方对本合同的履行感到满意，本合同的合同期限顺延到2020年9月31日止……第七条、管理服务费用1、本物业的管理服务费采取费用包干、自负盈亏的方式，按照按双方商议的标准向业主（住用户）收取。2、管理费的收取标准：（1）多层住宅、车库车位、杂物房：0.8元／平／月……3、交费方式：乙方在每月15日之前收取或向银行代扣业主当月的管理费，乙方不得提前或向银行代扣管理，否则，甲方有权单方面解除合同，没收乙方5000元的保证金。4、住宅电梯的共用电费每月按计量容器发生的实际量，由电梯用户按各自建筑面积分摊；各楼宇的楼梯灯、走火梯灯每月按计量容器发生的实际量，由该楼宇用户按各自建筑面积分摊；住宅小区内的共用水、电费（包括共用路灯、消防、清洁、绿化等用电、用水）每月按计量容器发生的实际量，由全体业户按各自建筑面积分摊。商铺的共用电费每月按计量容器发生的实际量，由商铺业户或使用人按各自建筑面积分摊……第十条、违约责任……5、业主或物业使用人不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求从逾期之日起每天按应交金额的0.03%收取滞纳金，滞纳金作为违约金……。该合同未办理备案登记。上述合同签订后，原告入驻涉案小区提供物业服务至今。案件审理过程中，被告举证了物业公司出具的费用组成清单，清单的抬头为“凯丰达物业管理有限公司费用组成清单（季华花园五期管理处）”另查，被告为佛山市禅城区*************业主，房屋建筑面积164.11平方米。本院认为，关于原告与佛山市禅城区*****期是否存在物业服务合同关系及其效力的问题，结合现有证据及被告的答辩意见可知，经小区业主投票决定选聘的物业公司为凯丰达公司，事后佛山市禅城区*****期第三届业主委员会与原告、凯丰达公司签订协议，转而委托原告对涉案小区进行物业管理，原告以凯丰达公司的名义收取物业服务费用。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业业务一并委托他人而签订的委托合同，业主委员会或业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。原告与佛山市禅城区*****期第三届业主委员会、凯丰达公司之间签订的转委托协议无效。此外，《物业管理条例》规定选聘物业管理企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。现未有证据显示业主委员会选聘原告召开了业主大会并获得经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。综上，本院认为原告与佛山市禅城区*****期第三届业主委员会于2015年9月30日签订的《物业服务合同》无效。关于原告诉请的2017年6月1日至2020年7月31日的物业管理费5038.8元及2017年4月1日至2020年5月31日的公共用电分摊308.3元的问题。虽涉案物业服务合同无效，但原告事实上为涉案小区提供了物业服务，被告亦享受了原告提供的物业服务。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因原告提供的是服务，客观上无法返还，被告应参照合同约定的标准向原告支付物业管理费。被告未对原告主张的欠费时间段提出异议，本院对原告主张的欠费时间段予以确认，经计算，被告应向原告支付物业管理费4988.94元（0.8元／平.月×164.11平方米×38个月），原告诉请超出部分本院不予支持。至于公共用电分摊，被告无异议，且原告主张的费用合理，本院对原告诉请的公共用电分摊308.3元予以支持。至于被告提出的物业管理质量问题，本院认为，被告举证的照片，仅能反映某个时间节点物业的现状，而物业服务是个动态的、持续的服务过程，不能仅凭某个时间节点的物业现状认定原告的服务存在严重瑕疵，对被告的相应辩称不予采纳。关于原告诉请被告自2020年8月1日起按照每月132.6元的标准向原告支付物业管理费。因原告主张的物业管理费尚未实际发生，故原告的该项诉请无裁判的必要，本院不予支持。关于原告主张的违约金的问题。因涉案物业服务合同无效，合同就违约责任进行约定的条款亦归于无效，原告主张违约金，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告刘明祥在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市文泰物业管理服务有限公司支付佛山市禅城区*************2017年6月1日至2020年7月31日的物业管理费4988.94元及2017年4月1日至2020年5月31日的公共用电分摊308.3元；二、驳回原告佛山市文泰物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费减半收取25元，原告佛山市文泰物业管理服务有限公司负担5元，被告刘明祥负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  阮惠雄二〇二〇年十月二十一日书记员  黄嘉莹