河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初5551号原告：郑州瀚宇置业有限公司，统一社会信用代码914101820675534008，住所地荥阳市郑上路与滨河东路交叉口向南300米瀚宇天悦湾。法定代表人：杨宝宏，董事长。委托诉讼代理人：蒲英杰，河南神龙剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊华，河南神龙剑律师事务所律师。被告：陈志会，女，1989年4月19日出生，汉族，住贵州省遵义县。第三人：交通银行股份有限公司河南省分行，统一社会信用代码914101009718599507，住所地郑州市金水区郑花路**。负责人：杨**，行长。委托诉讼代理人：赵冲，河南瀛豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦梦，河南瀛豫律师事务所律师。原告郑州瀚宇置业有限公司与被告陈志会、第三人交通银行股份有限公司河南省分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州瀚宇置业有限公司的委托诉讼代理人樊华、第三人交通银行股份有限公司河南省分行的委托诉讼代理人赵冲、秦梦到庭参加诉讼，被告陈志会经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2016年8月9日签订的编号为XY16002622634的《商品房买卖合同》及附件；2.判决被告立即返还位于荥阳市××与××路交叉口西南侧4幢1单元32层3201号房屋并向原告支付违约金及律师费等损失暂计10000元；3.判决被告配合原告办理解除预购商品房抵押权预告登记、解除预购商品房买卖预告登记等合同解除手续；4.判决第三人在原告代为清偿银行房屋按揭抵押贷款后，出具贷款结清证明,并配合原告办理上述房屋的抵押权预告登记解除手续；5.本案诉讼费、保全费等均由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求被告赔偿损失51710.04元（包括代偿款项40452.04元、律师费10000元、诉讼保全保函费1258元）。事实和理由：2016年8月9日原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号XY16002622634)，被告购买原告开发的位于荥阳市××与××路交叉口西南侧4幢1单元32层3201号房屋，建筑面积110.41㎡，每平方米单价4558.93元，总价款503351元。合同约定分期付款，首付101351元，剩余402000元为银行按揭贷款。被告于2016年8月25日与第三人签订《个人房产抵押贷款合同》，办理银行按揭贷款手续，原告为该债务提供阶段性连带担保。因被告拖欠银行贷款，导致原告承担了担保责任，截止2020年4月24日，第三人已经从原告的保证金账户扣除了30341.24元。经原告多次催收，被告拒不归还原告被扣划的款项，且其个人贷款仍在不断逾期，导致原告被扣划的费用一直在增加，截止到2020年6月底，扣划的款项共计40452.04元，其行为已经构成严重违约。根据《商品房买卖合同》附件四第二条第3款约定，被告未按约定付清原告代其偿还银行的贷款本息及违约金时，原告有权解除本合同，并应当按日支付原告全部损失万分之五的补偿金；自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，被告应按本合同的有关约定承担违约责任。现合同约定的解除条件已成就，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告未作答辩。第三人述称：1、请求法院审慎确定《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》是否解除。《商品房买卖合同》中约定了合同解除条款，请求法院依据案件具体情况、合同约定及相关法律法规审慎确定本案情形是否达到合同约定的解除条件。2、若法院判令《个人房产抵押贷款合同》解除，原告应当与被告对剩余贷款本息及提前偿还本金所产生的一切费用承担连带清偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中原告起诉解除其与被告签订《商品房买卖合同》以及被告与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》,若法院判令《个人房产抵押贷款合同》解除，则根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，具体本息数额及提前偿还本金所产生的一切费用均由原被告双方承担（连带偿还责任）,实际数额以支付当日的银行台账为准。3、第三人配合协助办理抵押权预告登记解除手续，应当以原被告双方清偿完毕贷款本息及提前偿还本金所产生的一切费用为前提。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的规定，是为了避免诉累，拟制将几方的纠纷一并解决，但并不能因此而影响第三人的合法权益。原告要求第三人配合协助办理抵押权预告登记解除手续，应当以原被告双方清偿完毕贷款本息及提前偿还本金所产生的一切费用为前提。原被告双方结清全部贷款本息及提前偿还本金所产生的一切费用后，第三人才有配合解除编号为201601411605999001200001885的《个人房产抵押贷款合同》，并协助瀚宇置业公司办理位于荥阳市××与××路交叉口西南侧4幢1单元32层3201号房屋的抵押权预告登记解除手续的义务。在原被告未结清全部贷款本息及提前偿还本金所产生的一切费用前，第三人无须配合协助办理抵押权预告登记解除手续。本院经审理查明的事实，除与原告所诉一致外，另查明，《商品房买卖合同》签订后，被告向原告交纳首付款101351元及维修基金7177元。原、被告与第三人签订《个人房产抵押贷款合同》，被告向第三人借款402000元，后第三人将402000元转给原告。被告按期向第三人还款至2018年10月，此后未再偿还贷款。自2018年11月至2020年6月第三人从原告保证金账户扣划被告所欠贷款本金、利息及罚息共计40452.04元，原告于2020年6月9日向被告邮寄了催款通知书，于2020年7月21日向被告邮寄了解除合同通知书。原、被告与第三人签订《个人房产抵押贷款合同》后，第三人未对涉案房屋办理不动产抵押预告登记。2018年5月1日原告已经向被告交付了涉案房屋。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条第3款第（1）项约定的主要内容为：“买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的,买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包含但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师代理费等损失）支付给出卖人，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的补偿金”；第（2）项约定的主要内容为：买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同，出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项”；《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任中（2）约定“买受人如未按本合同规定的时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，原、被告与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同，各方均应按合同约定全面履行义务。因被告未按时偿还银行按揭贷款本息，导致原告作为保证人被扣划代偿款项40452.04元，原告向被告催要该款，但被告至今未予偿还已达30日以上，原告要求解除合同，返还房屋，符合双方约定，本院予以支持，被告为购买涉案房屋与原告及第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》同时解除。原告收取被告购房款及维修基金共计510528元，合同解除后，原告代偿的款项从其所收取的款项中扣除，被告所借第三人的剩余款项本息，由原告返还给第三人。因第三人未对涉案房屋办理不动产抵押预告登记，故原告的诉讼请求中与抵押权有关的请求，本院不予支持。原告主张的违约金，依据合同约定应为404.52元，该款被告应予支付，原告主张的律师费、保函费等损失在解除合同条款中并未约定，故原告的该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告郑州瀚宇置业有限公司与被告陈志会签订的编号为XY16002622634的《商品房买卖合同》及附件，解除原告郑州瀚宇置业有限公司与被告陈志会、第三人交通银行股份有限公司河南省分行签订的《个人房产抵押贷款合同》；二、原告郑州瀚宇置业有限公司以被告陈志会交付款项510528元为限，于本判决生效之日起十日内将被告陈志会截止实际还款日下欠的借款本息（以银行系统数据为准）支付给第三人交通银行股份有限公司河南省分行（支付完毕时，由第三人给原告出具贷款结清证明），再扣除原告郑州瀚宇置业有限公司代偿的款项40452.04元后，剩余款项返还给被告陈志会；三、被告陈志会于收到上述款项之日起十个工作日内协助原告郑州瀚宇置业有限公司办理撤销预购商品房买卖预告登记的手续；四、被告陈志会于本判决生效之日起十日内返还原告郑州瀚宇置业有限公司位于荥阳市郑上路与兴华路交叉口西南侧4幢1单元32层3201号房屋，并支付原告郑州瀚宇置业有限公司违约金404.52元；五、驳回原告郑州瀚宇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4417元（已减半收取），原告郑州瀚宇置业有限公司负担417元，被告陈志会负担4000元；保全费3037元，由被告陈志会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  王慧芳二〇二〇年十月二十二日书记员  张 景