陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终11676号上诉人（原审原告）：西安市万科物业服务有限公司，住所地：西安市雁塔区南二环西段南侧新地城第********房。法定代表人：汪楠钦，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈晓芳，陕西秦岳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵美玲，女，1951年1月26日出生，回族，西安市第三十中学退休职工，住西安市新城区。委托诉讼代理人：丁建民，男，1949年2月22日出生，回族，西安市政府退休职工，住西安市莲湖区，系赵美玲之配偶。委托诉讼代理人：陈鑫涛，陕西菲格律师事务所律师。上诉人西安市万科物业服务有限公司（以下简称：万科物业公司）与上诉人赵美玲物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初6229号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。万科物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判由赵美玲支付自2014年11月18日至2019年9月30日拖欠的物业服务费28619.72元、电梯费5504.11元、垃圾处理费354元、公摊电费1276.76元、车位管理费7500元、固定供暖费6466.45元、滞纳金497.2元，合计50218.25元；2.诉讼费用由赵美玲负担。事实与理由：物业服务具有连续性，诉讼时效应自最后一期物业服务的履行期限届满之日起计算三年，物业公司搬离小区超过三年未向业主主张时，才过诉讼时效。书面催缴并未唯一途径，在赵美玲与开发商纠纷中，万科物业公司参与调解并当面催缴。赵美玲于2015年8月购买同小区车位，表明对物业服务认可，并应缴纳车位管理费。故一审判决事实不清，法律适用错误。赵美玲辩称，万科物业公司没有履行书面催缴程序，应驳回起诉。合同约定赵美玲不承担“未达到适用条件”房屋的物业费。应追加万科恺洲公司参加诉讼。尚未竣工验收的房屋，不能视为赵美玲收房，亦不承担物业费。物业服务合同签订之前对赵美玲不具有法律约束力。万科物业公司的部分诉请因无因管理超出法定保护时效。赵美玲不承担公电等费用及滞纳金。物业费、车位费、供暖等应减免空置费。万科恺洲公司至今没有交付合格房屋。赵美玲上诉请求：1.撤销原判，驳回万科物业公司诉讼请求；2.追加西安万科恺洲置业有限公司参加诉讼；3.依法支持对法定“不能交付使用”、约定“可以拒绝收房”的房屋，赵美玲有权不承担物业费；4.诉讼费由万科物业公司负担。事实与理由：万科物业公司没有履行书面催缴程序，应驳回起诉。万科恺洲公司至今没有交付合格房屋。一审判决对于赵美玲的答辩等没有显示，超出诉请裁判。应追加万科恺洲公司参加诉讼。滞纳金不应承担。物业费、车位应扣除空置费，滞纳金应减少42.4%，不应承担公摊电费和垃圾费。万科物业公司辩称，书面催缴并非法定前置程序，万科恺洲公司与赵美玲商品房买卖合同纠纷已另案处理，涉案房屋已交付。一审判决未有超裁。不应扣除空置费、滞纳金不应减少。公电等由赵美玲负担。万科物业公司向一审法院起诉请求：1.赵美玲支付物业管理服务费46463.11元，并支付迟延履行期间的滞纳金572.68元，车位管理费7500元，共计54535.79元；2.诉讼费用由赵美玲承担。一审法院认定事实：2010年8月，西安万科恺洲置业有限公司（甲方，以下简称恺洲公司）与万科物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定万科物业公司为万科·金域曲江提供前期物业服务。合同第十一条约定：物业服务费标准为小高层住宅（11层以下含11层）2.6元／月／平方米，电梯费标准7层及以上每月0.5元/平方米，生活垃圾清运费每月6元／户，采暖费市政供暖由供给单位+二次转换成本；合同第十三条约定，业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起缴纳物业服务费。物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。恺洲公司曾与赵美玲签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y14099938），购买了恺洲公司位于西安市曲江新区，建筑面积186.57平方米，该商品房建筑层地上9层，地下0层。，地下**玲还购买了恺洲公司位于西安市曲江新区车库。2018年6月6日，西安金域曲江小区业主委员会（甲方）与万科物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任；该协议第十条约定:物业服务费：住宅**楼2.6元／月／平方米，电梯费26栋楼7层以上为每月0.5元/平方米，车位服务费车库车位每月150元／个，，住宅生活垃圾处理费为每月6元/户公摊电费0.116元分摊，采暖费执行政府公布的基准价加二次转换成本；第十三条约定：业主或物业使用人在签订本协议时应预付一个季度的物业服务费，此后物业费按季缴纳。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用（或者物业服务资金）由开发建设单位按前款收费标准全额交纳。业主逾期缴纳本合同约定的相关费用的，违约金每逾期一日，按欠费总额的万分之五向乙方支付。自上述合同签订后，赵美玲未向万科物业公司缴纳过物业费及车位管理费。万科物业公司于2019年9月16日向法院递交了本案诉讼材料。另查明，关于恺洲公司是否向赵美玲交付涉案房屋的问题，西安市雁塔区人民法院作出了（2017）陕0113民初9761号民事判决书，该判决书的本院认为部分载明：“本案中，赵美玲形式上未接收房屋，但赵美玲持有涉案房屋的钥匙，并对涉案房屋的部分装修进行了改变，实际上万科恺洲公司已将涉案房屋转移赵美玲占有，故涉案房屋万科恺洲公司已向赵美玲交付。本案中，万科恺洲公司与赵美玲签订的商品房买卖合同未约定具体的交房日期，万科恺洲公司作为商品房买卖合同交付房屋的债务人，其可随时履行债务，赵美玲未提供证据证明其要求万科恺洲公司向其交付房屋的证据，故赵美玲要求万科恺洲公司向其支付自2014年11月18日至维修加固重新装修验收合格交房之日期间违约金的诉请，依法不予支持。”后该案经陕西省西安市中级人民法院二审，并作出了（2018）陕01民终8354号民事判决书，该判决书本院认为部分载明：“原审判决认定涉案房屋恺洲公司已向赵美玲实际交付，并无不当，赵美玲请求恺洲公司支付2014年11月18日起至验收合格交房之日止的逾期交房违约金，证据不足，不予采信。”一审法院认为，万科物业公司与建设单位西安万科恺洲置业有限公司、西安金域曲江业主委员会签订的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》，均系双方真实意思表示，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。赵美玲系该小区业主，根据《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”因此前期物业服务合同及物业服务合同均对赵美玲具有法律约束力，万科物业公司与赵美玲之间已形成物业服务合同关系。现万科物业公司依约向赵美玲提供了物业服务，赵美玲理应按时向万科物业公司支付相关费用，赵美玲拒不缴纳相关费用构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”关于恺洲公司是否已经向赵美玲交付了涉案房屋的问题，西安市雁塔区人民法院作出的（2017）陕0113民初9761号民事判决书、西安市中级人民法院作出的（2018）陕01民终8354号民事判决书均是发生法律效力的裁判文书，该两份判决书均认定了房屋交付的事实，并对赵美玲主张的2014年11月18日之后的逾期交房违约金未予支持。由此来看,恺洲公司将涉案房屋交付给赵美玲的时间不晚于2014年11月18日。关于万科物业公司是否经过书面催交程序的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。万科物业公司有权依据上述规定提起民事诉讼，催告确实有其合理的价值，既可以提醒忘记交费的业主，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通机会，还可以为业主提供一定的宽限期和准备期，但并不能以书面催交做为物业服务企业起诉欠费业主的前置程序。关于诉讼时效是否经过的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时期间为三年。万科物业公司提供的证据未能证明其于起诉前向赵美玲主张过权利，故万科物业公司要求赵美玲向其支付2014年至2019年9月的物业管理服务费、车位管理费的诉请，依法予以支持万科物业公司起诉之日2019年9月16日倒推三年即2016年9月16日至2019年9月16日止的物业管理费、车位管理费。经计算，该期间产生物业服务费17462.88元、电梯费3358.44元、住宅垃圾费216元、公摊电费779.04元，固定供暖费3876元，车位管理费5400元。万科物业公司主张的滞纳金572.68元，不违反合同约定及法律规定，依法予以支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国民法总则》第188条规定、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条之规定，判决：一、被告赵美玲于本判决生效后十日内向原告西安市万科物业服务有限公司支付自2016年9月16日至2019年9月30日拖欠的物业服务费17462.88元、电梯费3358.44元、住宅垃圾费216元、公摊电费779.04元，固定供暖费3876元，车位管理费5400元及滞纳金572.68元，共计支付31665.04元；二、驳回原告西安市万科物业服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1163元，减半收取计581.5元，由原告负担244.5元，由被告负担337元。因原告已预交，故被告应将该款与上述款项一并支付原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，赵美玲系涉案小区业主，万科物业公司与建设单位西安万科恺洲置业有限公司、西安金域曲江业主委员会签订《前期物业服务合同》、《物业服务合同》，意思表示真实，合法有效。因此，该《前期物业服务合同》《物业服务合同》对赵美玲具有法律约束力，万科物业公司与赵美玲之间已形成物业服务合同关系。现万科物业公司依约向赵美玲提供了物业服务，赵美玲应向万科物业公司支付相关费用，赵美玲拒不缴纳相关费用构成违约。故一审判决判令赵美玲支付各项物业费用及滞纳金一节，并无不当。关于本案诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时期间为三年。故一审判决结合本案实际，自万科物业公司起诉之日2019年9月16日倒推三年，即对2016年9月16日至2019年9月16日止的物业管理费用予以支持一节，并无不妥。至于万科物业公司上诉称，只有物业公司搬离小区超过三年未向业主主张费用时才过诉讼时效一节，缺乏法律依据，依法不予采纳。至于赵美玲上诉称涉案房屋未交付一节，（2018）陕01民终8354号民事判决已生效，其中明确认定房屋交付的事实，且赵美玲提供的证据不足以推翻上述生效判决之认定，依法不予支持。至于赵美玲上诉称万科物业公司未有书面催交程序一节，并不能构成其对抗缴纳物业费用义务的充分理由。但同时，万科物业公司应增强法治意识，完善催缴程序。至于赵美玲上诉称物业费、车位应扣除空置费，滞纳金应减少42.4%一节，因赵美玲并未向万科物业公司报告或登记房屋及车位空置情况，且滞纳金572.68元亦在合理范围，故对于该项上诉理由，依法不予采纳。至于赵美玲上诉称应追加万科恺洲公司参加诉讼一节，因赵美玲与万科恺洲公司关于商品房买卖合同纠纷已另案诉讼，故本案不予处理。综上所述，万科物业公司、赵美玲的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2219元，由万科物业公司负担1056元、赵美玲负担1163元。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇二〇年十月二十三日书记员  杨雪薇