温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初8390号原告（反诉被告）：浙江大自然物业管理有限公司，住所地：温州市鹿城区汤家桥大自然城市家园****。法定代表人：曾跃江，董事长。委托诉讼代理人：蔡雅雅，温州市鹿城区新时代法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：蔡建胜，温州市鹿城区新时代法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：王昉，女，1964年9月13日出生，汉族，住温州市鹿城区。原告浙江大自然物业管理有限公司（以下简称大自然物业公司）与被告王昉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日收到起诉材料，经诉前调解无法达成一致意见，后被告王昉提起反诉，本院依法予以立案受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告，以下简称原告）大自然物业公司的委托诉讼代理人蔡雅雅、被告（反诉原告，以下简称被告）王昉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大自然物业公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令被告支付2009年1月1日至2019年12月31日物业服务费24251元、电梯运行费475元，合计24726元。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：自2009年1月1日起，温州市大自然家园业主委员会选聘原告为大自然家园住宅区物业服务管理单位，原约定住宅物业服务费1.2元/平方米/月，后于2012年1月1日起调整到1.4元/平方米/月。以上费用每年预缴一次，时间为每年一月上旬。被告系大自然小区4幢2501室（建筑面积181.97平方米）业主，从2009年1月1日起至2019年12月31日止未缴纳物业管理费24251元（已经扣除业委会代缴的物业费），电梯运行费475元（35元/月×13个月16天，即2009年11月14日至2009年12月31日、2019年1月1日至2019年12月31日），期间经多次催缴无果，故原告提起诉讼。被告王昉发表答辩并提起反诉请求：1.判令原告赔偿被告房屋维修费用12825元（己发生实际费用）；2.判令原告赔偿被告因漏水损坏重新购置费用19505元（已发生实际费用）：窗帘布2711元、木地板10994元、、地毯5800元3.判令原告承担被告房屋客厅天花板损坏装潢费用约12000元（待发生费用）；4.判令原告退还被告水、电周转金400元；5.判令原告返还业委会经营收入分给被告的历年福利费5787元；6.判令反诉费由原告承担。事实与理由：因被告所有的房屋在交付时存在质量问题，客厅旁边内卧室的房间窗户上面没有滴水线，稍有小雨就渗漏，如有台风更是污水直泼。被告多次找原告协商处理要求进行维修，但原告均不予理睬，实在推脱不过去就说“业委会没批准说没钱”。2015年，因客厅玻璃幕墙漏水，被告再次找原告要求维修，原告工作人员回复“你家这个是质量问题，修不起来了，以后你家物业费不用缴了，只要交电梯费就可以”，故被告于次日将2010-2016年的电梯费予以缴纳（2009年底的1个月16天同意免除不用缴纳），未缴纳物业费。因房屋漏水未维修，导致被告房屋内的天花板装潢受损、窗帘等家具都重新更换。2018年国庆节前几天，被告再次找业委会协商处理，业委会让被告进行登记（说明之前被告从未向业委会申报过维修事宜），直至2018年12月初，业委会在北大门施工时叫了包工头过来在窗户上涂了黑胶水，但第二天仍然漏水。后原、被告与业委会共同就维修一事进行协商时，原告要求被告补缴近两年物业费之后才能给予维修，但被告不同意，无奈于2019年4月自行找人维修，支出维修费12825元。综上，因涉案房屋客厅旁边的内卧室房间窗户没有滴水线，且客厅北面玻璃幕墙漏水，原告作为物业服务企业有义务和责任通知开发商提供保修服务，即使过了保修期，亦应向涉案房屋所在楼幢全体业主进行入户表决通过，启动物业维修专项资金申请，更何况原告已承诺放弃不再收取被告的物业费，部分物业费也已经超过三年诉讼时效。另原告曾向被告收取水电周转金400元，且原告收取业委会分配给业主的福利费5787元，均应予以返还。故被告提起反诉。针对反诉，原告大自然物业公司辩称，被告反诉主张因漏水导致房屋维修费和家具损失、装潢赔偿等，没有事实与法律依据。水电周转金属实，同意退还。业委会分配给业主的福利费，属于业委会向物业公司代为缴纳的专款专项，用于抵扣业主的物业费，每户均有，并非个人福利，被告也开具发票给业委会，不属于原告，亦已在本诉金额中予以扣减。经本院审理查明：原告大自然物业公司系物业服务企业，自2006年6月1日起为大自然家园提供物业服务，被告王昉（曾用名王少钗）系大自然家园4幢2501室（建筑面积：181.97平方米）业主。2009年1月1日，温州市大自然家园业主委员会（作为甲方）与原告（作为乙方）签订一份《大自然家园物业服务合同》，约定由乙方为大自然家园提供物业服务，其中商住楼住宅1.2元/平方米/月，高层住宅每月每户电梯运行费35元/户。物业服务费按半年缴纳（即公历一、七月份的15日前支付）。乙方对房屋共用部位进行日常维修养护，检修记录和保养记录齐全。物业共用设施设备的中修、大修和更新、改造费用，由乙方提出预算计划，甲方审查同意后，报物业维修资金主管部门核拨，通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。经甲方同意经营归业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、商业促销等活动，经营所得收益1/2补充物业管理企业物业服务费用，1/2交业主委员会（业主大会）用于自身物业服务活动支出。本合同委托服务期限为三年，自2009年1月1日起至2011年12月31日止。2012年1月1日之后，大自然家园业主委员会与原告陆续签订几份《物业服务合同》，其中对商住楼住宅的物业服务费调整为1.4元/平方米/月，其余权利义务内容基本一致。被告因涉案房屋漏水事宜未得到妥善解决，自2009年1月1日起均未缴纳物业服务费，仅于2015年12月17日缴纳了2010年-2016年电梯运行费2940元（35元/户×12月×7年），原告于2019年1月初在涉案房屋门口张贴《催款通知单》，被告缴纳了2017年度、2018年度电梯运行费，仍未缴纳物业服务费，原告于2019年12月向被告邮寄送达《催款通知单》，通知缴纳自2009年11月14日至2019年12月31日的物业费24270元，2009年11月14日至2009年12月31日、2019年1月1日至2019年12月31日的电梯运行费合计475元，但遭到拒绝，故诉至本院。关于房屋漏水维修事宜，原告分别于2016年7月、2019年1月就涉案房屋所在的大楼外墙补漏和防水工程向大自然家园业主委员会提出《物业专项维修资金申请》并获批准，但涉案房屋玻璃幕墙漏水问题未获解决，故被告王昉与刘斌于2019年4月2日签订一份《房屋漏水维修协议书》，约定将涉案房屋漏水维修工程包干13500元交由刘斌负责维修，后王昉实际支付12825元。经双方庭审确认，大自然物业公司同意退还王昉水电周转金400元。且大自然物业公司主张的物业服务费已经扣减大自然业主委员会分配给业主用于冲抵物业服务费的款项，双方对金额均予以确认。以上事实有原、被告提供的《物业服务合同》、不动产查询证明、催款通知单、邮寄查询详单、催款照片、漏水视频、维修现场视频、《物业专项维修资金申请》、《房屋漏水维修协议书》、收款收据以及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为涉案小区的物业服务企业，接受大自然家园业委会委托为包括被告在内的全体业主提供物业服务，被告应按合同约定支付物业费、电梯费。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告提供的落款时间为2018年12月30日的《催款通知单》能够证明其于2019年初向被告催讨过物业费，但原告并无充分证据证明在此之前发出的《催款通知单》的形成时间，被告亦对上述《催款通知单》的真实性提出异议，经本院审查，前期《催款通知单》存在事后补制的嫌疑，故本院不予认定，故2016年之前的物业服务费已经超过法定诉讼时效，本院不予保护。被告辩称原告已放弃后续物业服务费的主张，但未提供证据予以证明，故本院不予采信。同理，原告主张的2009年11月14日至2009年12月31日的电梯运行费，亦已超过法定诉讼时效，本院不予支持，但原告主张2019年度电梯运行费420元（35元/月×12月），被告应予以支付。被告辩称原告对房屋漏水事宜不予理睬，但结合原告提供的两份《物业专项维修资金申请》，能够证明原告已依约履行物业服务，故本院对被告的该项抗辩，亦不予采信。综上，被告应支付原告2016年-2019年物业服务费11463元（2292+3057+3057+3057）。需要说明的是，大自然家园业主委员会每年发放给业主的福利款已经用于冲抵物业费未再计算，故被告反诉要求原告支付业主福利款，本院不予支持。由于原告并不存在违约行为，故被告反诉主张房屋漏水维修费用的支出及赔偿家具购置费用、装潢损失费等，本院均不予支持。关于水电周转金，被告要求原告予以退还400元，原告亦无异议，故本院依法予以支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王昉应支付原告（反诉被告）浙江大自然物业管理有限公司物业服务费11463元、电梯费420元；二、原告（反诉被告）浙江大自然物业管理有限公司应返还被告（反诉原告）王昉水电周转金400元；三、第一、二款相互抵扣后，被告（反诉原告）王昉于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）浙江大自然物业管理有限公司11483元；四、驳回原告（反诉被告）浙江大自然物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王昉的其他反诉请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费418元，减半收取209元，由原告（反诉被告）浙江大自然物业管理有限公司负担160.5元，由被告（反诉原告）王昉负担48.5元。反诉受理费531.5元，由原告（反诉被告）浙江大自然物业管理有限公司负担25元，由被告（反诉原告）王昉负担506.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  孙晓琳二〇二〇年十月十五日书记员  黄一歆