陕西省咸阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)陕04执异115号 异议人（利害关系人）：陕西荣冠建筑工程安装有限公司(下称荣冠公司)。住所地：陕西省咸阳市武功县普集镇邰城北路。统一社会信用代码：91610431758826586k. 法定代表人：胡毅涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何东，男，汉族，1983年11月12日出生，住陕西省咸阳市渭城区。 申请人：陕西建工第六建设集团有限公司（陕建六公司），住所地：陕西省咸阳市渭城区人民东路**，统一社会信用代码：9161000022052375IW。 法定代表人：赵春辉。系该公司董事长。 委托诉讼代理人：来国刚，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。 被申请人：咸阳经纬置业有限公司（曾用名称：咸阳经纬织造机械有限公司，下称经纬公司），，住所地：陕西省咸阳市秦都区玉泉东路**统一社会信用代码：91619400713502107F。 法定代表人：程建荣，系该公司总经理。 被申请人：咸阳凯发房地产开发有限责任公司（下称凯发公司），住，住所地：陕西省咸阳市礼泉县兴礼路家友大厦****一社会信用代码：91610425776959198M。 法定代表人：韩文凯，系该公司董事长 被申请人：韩文凯，男，汉族，1969年3月29日出生，住址：西安市高新区， 本院在审理陕建六公司诉经纬公司、凯发公司、韩文凯建设工程施工合同纠纷一案过程中,对凯发公司采取了财产保全措施。异议人荣冠公司向本院提出书面异议,请求解除对凯发公司在长安银行股份有限公司礼泉县支行预售资金监管专户80×××46的冻结、查封等保全措施。 荣冠公司请求为解除对凯发公司长安银行股份有限公司礼泉县支行预售资金监管专户80×××46的冻结。事实与理由：第一、异议人是凯发公司开发的礼泉城市新区房地产项目的施工承包单位，法院查封的账户为凯发公司为支付我公司工程款与银行以及礼泉县房管所设立的销售资金监管专用账户，该账户的资金均为购房业主支付的购房款，用途是专门用于向施工单位支付工程款；第二、预售资金监管专用账户，是为保障商品房预售资金的监督管理，以政府指导、银行监管、多方监督专款专用为原则设立的专户。预售资金监管账户中的商品房预售款只能用于支付本项目的工程、建筑材料、配套材料、配套设施、设备等款项和有关工程费用；第三、预售资金专户款项属于工程进度款，施工单位对预售资金监管账户中的资金具有优先权，工程进度款不能从商品房预售资金监管账户中执行。异议人为证明自己的主张，提供如下证据：1、《商品房资金监管三方监督协议书》两份；2、礼泉县住房和城乡建设局与中国人民银行礼泉县支行等下发的礼政建发（2016）88号文件；3、礼泉县房产管理所2020年9月14日出具的情况说明一份。 陕建六公司答辩称，第一、本案申请保全符合法律规定。2014年12月3日，凯发公司与经纬公司作为发包人与陕建六公司签订《金域咸阳项目施工协议书》，约定由答辩人承包由两公司开发的金域咸阳项目的高层住宅工程等，因经纬公司与凯发公司长期拖欠答辩人工程款，无奈下答辩人才向咸阳中院提起诉讼。起诉后向法院申请财产保全，并按照法律规定提供了相应担保，法院遂查封了经纬公司与凯发公司的银行账户，上述保全行为符合法律规定。第二、案外人所提执行异议无法律依据，依法应予驳回。1、商品房预售款监管资金属可以被人民法院查封的财产范围；2、《房地产管理法》第四十五条及《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控的通知》（国办法（20132）17号）中的要求，均系针对预售资金的用途而言，不能改变监管账户内的资金权属，并未否定或禁止人民法院对该监管账户内的资金进行冻结、扣划；3、商品房预售资金是开发商将正在建设的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。根据相关法律规定，银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记机构登记的账户名称判断。因此，购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有，当然也就构成开发商的责任财产，属于人民法院可查封范围。第三、异议人对该账户资金也不具有法律意义上的优先权。《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由此可见，所谓承包人的优先权是对建设工程在拍卖后所得价款的优先受偿权，而非对监管账户资金的优先权。综上，异议人的异议请求应予驳回。 本院查明,本院在审理陕建六公司诉经纬公司、凯发公司、韩文凯建设工程施工合同纠纷一案过程中,经陕建六公司提出保全申请并提供担保,于2020年7月10日作出(2020)陕04民初272号民事裁定:依法冻结被申请人咸阳经纬置业有限公司、咸阳凯发房地产开发有限责任公司、韩文凯银行存款合计213087450.54元或查封、扣押其同等价值的其它财产。2020年7月13日,本院作出(2020)陕04执保26号协助执行通知书,以213087450.54元为限冻结凯发公司在长安银行股份有限公司礼泉县支行预售资金监管专户80×××46的冻结、实际冻结可用金额21999.69元，后异议人向本院提出异议,请求解除对涉案账户的冻结措施。 另查明,2018年12月10日，凯发公司作为乙方开发建设城市新区项目，与甲方长安××礼泉县支行及丙方陕西秦力建设工程监理有限公司签订《商品房资金监管三方监督协议书》，约定将40号楼作为协议项下的监管项目，甲方作为商品房预售资金的监管银行。甲方为乙方开设的商品房预售资金专用账户名称：咸阳凯发房地产开发有限责任公司城市新区项目40号楼预售资金专户，账号:80×××46。 本院认为,本案的焦点问题是:一、本案异议是对执行行为还是执行标的的异议;二、凯发公司在长安××礼泉县支行名下尾号0846账户是否属于专项资金账户,应否解除对上述账户的冻结。 关于焦点问题一,异议人以涉案账户系商品房预售资金账户为由请求解除对涉案账户中存款的冻结,是针对本院冻结该笔存款的执行行为提出的异议。对该项异议,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查。 关于焦点问题二,商品房预售资金,是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者,购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房,对于购房者而言,具有比较大的风险。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定,商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。2013年3月26日,国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办法[2013]17号)要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法,确保商品房预售资金能够用于工程施工建设,以保障购房者的利益不受损害。依据上述规定,商品房预售资金应当用于工程施工建设。本案中,根据相关法律规定与长安××礼泉县支行、凯发公司及陕西秦力建设工程监理有限公司签订的《商品房资金监管三方监督协议书》,设立了涉案账户,该账户系专款专用账户。本院冻结的专项账户的行为不当,应当依法予以纠正。 综上所述,盛世公司的异议理由证据充分,应予支持;本院冻结凯发公司涉案账户不符合法律规定,应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(二)项的规定,裁定如下: 解除对咸阳凯发房地产开发有限责任公司在长安银行股份有限公司礼泉县支行80×××46内存款的冻结。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向陕西省高级人民法院申请复议。 审判长  杨党代 审判员  陈建利 审判员  陈寒瑛 二〇二〇年十月十二日 书记员  王丹丹