广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3293号上诉人（原审被告）：清远市合创泰富房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市清新区**********************，统一社会信用代码：914***********626P。法定代表人：殷某1。委托诉讼代理人：方程，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱建德，男，汉族，住广东省清远市清新区***************，公民身份号码：441************。被上诉人（原审原告）：谢美凤，女，汉族，住广东省清远市清新区***************，公民身份号码：440************。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：何慧文，广东劲龙律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨振豪，广东劲龙律师事务所律师。原审被告：清远市清新区**************民小组。上诉人清远市合创泰富房地产开发有限公司因与被上诉人朱建德、谢美凤、原审被告清远市清新区**************民小组商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初4679号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭适用快审程序审理了本案，本案现已审理终结。上诉人清远市合创泰富房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案合同的性质应当为土地使用权出让合同，并非商品房预售合同，不能直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。本案中，根据清新区土地储备中心与太和镇乐园村委会芽英岗村民小组于2007年4月9日签订的《乐园芽英岗村自行改造协议书》以及太和镇乐园村委会芽英岗村民小组与上诉人于2007年6月22日签订的《乐园芽英岗村合作改造建设协议书》的约定可知，芽英岗村民小组提供总计137亩土地（其中分为75亩地块与62亩地块两个不同地块，本案中涉及的纠纷仅为75亩地块中的相关房屋）与上诉人合作开发建设，一审判决认定宅基地不属于合作开发的范围，不符合客观事实。另根据《乐园芽英岗村合作改造建设协议书》第（十二）条第2项的约定，芽英岗村民小组不参与项目公司的实际经营，也不承担风险，故双方之间的合作模式完全符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定的情形，本案应认定为土地使用权转让合同。二、一审判决认定涉案合同关系属于以物等价交换没有事实依据，属于认定事实错误。虽然涉案合同名称为《村民宅基地置换项目房产协议书》，但不能据此鉴定判断合同的实质内容即为宅基地置换商品房，应根据合同的具体模式认定涉案合同的实质内容。且被上诉人既未实际提供宅基地使用权给上诉人，又未就涉案房屋支付任何对价，不符合事实逻辑。清新区土地储备中心移交给芽英岗村民小组自行开发建设的137亩土地中包含了安排给芽英岗村民小组的“三地”（留成用地、宅基地、经济发展用地）75亩地块，但该75亩地块并未明确规定留成用地、宅基地、经济发展用地的具体面积和位置，所谓的宅基地置换仅为芽英岗村民小组内部关于村民对该等土地享有权益份额的通俗讲法。实际上，上诉人从未占有使用被上诉人所谓的宅基地，不存在以物等价交换的情形，而是上诉人根据合作开发建设合同的约定完成的分房。三、涉案合同中并无明确约定办证期间，在协议约定不明的情况下，被上诉人有履行通知对方的义务。但被上诉人未通知和要求上诉人协助办证，故一审判决认定交付房屋后90日内计算办证违约金缺乏依据。被上诉人朱建德、谢美凤辩称，一、涉案合同的性质应当为商品房预售合同，上诉人与被上诉人签订的《“恒信嘉园”置换分配方案》、《村民宅基地置换项目房产协议书》均是商品房预售合同的组成部分，是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，依法应当适用商品房预售合同以及商品房买卖合同的相关法律和司法解释。二、根据双方签订的《村民宅基地置换项目房产协议书》约定，上诉人应当为被上诉人办理涉案房屋的不动产权证并承担一切办证费用，但上诉人怠于履行合同义务，逾期至今仍未为被上诉人办理涉案房屋权属证书，属于违约行为，其应当承担继续履行以及支付逾期履行违约金的违约责任。一审判决根据双方签订的方案确定涉案房屋价值，并根据相关法律和司法解释确定上诉人违约的起算时间，结合本地情况确定违约金标准，合法合理，被上诉人认同一审判决最终确定的违约金计算方式。三、清远市中级人民法院已经对同批次案件作出了二审生效判决，认定本案为商品房预售合同纠纷，依法使用商品房预售合同以及房屋买卖合同的法律及司法解释。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求和上诉理由没有任何事实和法律依据，应当予以驳回。原审被告清远市清新区**************民小组未向本院提交书面答辩意见。一审法院经审理，于2019年11月30日作出（2019）粤1803民初4679号民事判决：一、清远市合创泰富房地产开发有限公司、清远市清新区**************民小组应于判决生效之日起30日内提交不动产权登记资料为朱建德、谢美凤办理位于清远市清新区****************、4幢906号房屋不动产权证；二、清远市合创泰富房地产开发有限公司应付朱建德、谢美凤逾期办证违约金从2017年1月30日起以折合房款723645元为基数按年利率2%计至产权权属登记的资料报产权登记机关备案日止，其中计至2019年11月30日的违约金于判决生效之日起30日内支付，从2019年12月1日起的违约金每6个月支付一次。一审案件受理费1820元，减半计收910元，由清远市合创泰富房地产开发有限公司负担455元，朱建德、谢美凤负担455元。一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。本院二审期间，上诉人向本院提交了以下证据：1.商品房预售许可证、建设工程规划许可证，拟证明通过建设工程规划许可证的建设面积总和以及商品房预售许可证面积总和可知，分配给村民的物业是无须办理商品房预售许可证进行销售的，进一步说明不是商品房买卖合同关系，而是双方之间的合作建房；2.幸福里居项目A1幢合作建房芽英岗村民房源确认表、恒信嘉园项目1幢合作建房芽英岗村民小组村民房源确认表，拟证明各方（包括政府）均确认案涉地块属于合作建房性质，一审法院认定属于商品房销售合同性质错误；3.不动产权属变更缴纳税（费）通知，拟证明政府部门认定该项目为合作建房项目，不属于商品房预售合同。被上诉人对上述证据均不予认可。经本院审理查明，一审法院查明基本事实正确，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院经审理认为，本案是商品房预售合同纠纷。双方在二审中的争议焦点为：一、涉案合同的性质；二、上诉人应否支付逾期办证违约金。关于第一个争议焦点。被上诉人与上诉人签订《“恒信嘉园”置换分配方案》、《乐园芽英岗村宅基地使用权置换电梯楼房合同书》、《村民宅基地置换项目房产协议书》、《确认书》约定被上诉人用芽英岗村分配的宅基地（国有土地）使用权份额换取上诉人开发的涉案房屋，被上诉人虽然没有实际支付涉案房屋价款，但系以其享有的土地权益作为涉案商品房的对价，是以权利等价交换，符合房屋买卖合同的特征。因双方签订上述协议时，涉案商品房仍在建，因此一审法院认定本案合同性质为商品房预售合同并无不当，本院依法予以维持。至于上诉人上诉提及的《乐园芽英岗村自行改造协议书》、《乐园芽英岗村合作改造建设合同书》的性质问题。因该两份协议的签订主体为上诉人与原审被告，而并未包括被上诉人，根据合同的相对性原则，上述协议对被上诉人不具有法律约束力，应属于上诉人与原审被告之间另外的法律关系，因而不影响本案合同性质的认定，上诉人此节上诉理由于法无据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。涉案合同中已明确约定了上诉人的协助办证义务，上诉人也没有否认自身负有协助办证义务，虽然涉案合同中没有明确约定办证期限，但上诉人在将房屋交付使用数年后仍未履行协助办证义务，其拖延办证行为导致被上诉人未能及时取得涉案房屋的完整物权，致使被上诉人对涉案房屋的处分受到严重限制，被上诉人主张上诉人从交付房屋之日起算90日后仍未协助办证构成违约并要求上诉人支付逾期办证违约金，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，本院予以支持。由于合同中没有约定逾期办证违约金的计算标准，故一审法院按照双方在合同中约定的置换面积差额的单价计算出房屋价款为违约金计算基数，结合本地实际确定违约金计算标准为年利率2%，该违约金计算标准较为合理，本院予以维持。综上所述，上诉人清远市合创泰富房地产开发有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1820元，由上诉人清远市合创泰富房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶明忠审 判 员 禹 莉审 判 员 杨 玲二〇二〇年九月三十日法官助理 彭凤平书 记 员 朱丽飘