广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初16800号原告（反诉被告）：梁伟智，男，1984年9月21日出生，汉族，住广东省德庆县***********，公民身份号码441************713。被告（反诉原告）：谭琼英，女，1970年11月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************425。原告梁伟智诉被告谭琼英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理，被告在答辩期内提起反诉，本院予以受理，并对本、反诉依法适用小额诉讼程序于2020年7月16日公开开庭合并审理，原、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：一、被告向原告退还按金7800元，并赔偿同等按金金额7800元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月1日，原、被告签订租赁合同，约定租赁期限从2019年11月1日至2021年10月31日，被告于2020年5月11日通知原告在5月20日前清空搬离铺位，因铺位要拆除铺路。被告上述行为给原告造成经济损失约50000元。被告违反合同约定，原告有权收回按金，被告应赔偿同等按金金额7800元。被告要求原告搬至拆除后剩下的10㎡左右的铺位继续经营，并拒绝赔偿，原告认为此地无法继续经营。原告特诉至法院，请求法院依法判决。被告答辩称：一、被告并无违约行为，涉案合同约定的租赁物包括两部分，一部分是被告所属忠义路113号106房产所辖车房改造的商铺，一部分是从管理处租赁过来的临时商铺，被告在签约前已经明确告知原告。被告只是将挡在其铺位前面的临时铺面租赁过来转租，并未赚取差价。原告仅凭临时铺位拆除的图片说明被告违约不合法，临时铺位因政府行为而拆除，存在不可抗力的因素，因此原告诉请不成立。2019年10月下旬，原告看见被告张贴的招租启示，电话询问铺面租金和内部结构等事宜，于10月25日要求查看铺面情况，被告明确告知交租铺面包括两部分：一部分是车房改造的铺位，内设独立的水电设施、厕所、厨房、窗户和铁闸门；另一部分是政府相关部门临时搭建的8-9号临时铺位。2014年9月15日，被告丈夫冯灿通过佛山市**********管理办公室（紫玫瑰物业管理公司）招租租得临时铺位，被告交纳了入场建设费2200元（拆除时不退回）、押金1000元，月租金由当初的每铺300元/月升至600元/月，招商初期由于没有水电难以招租，管理处工作人员与被告协商，从被告铺面的水表连接分水管供其他临时铺面使用，所以管理处一直每月每铺优惠被告100元，故8、9号铺位每月减租200元，后由于用水量较大，管理处另接水管。上述情况，被告已明确告知原告。租金2600元/月，车库改造的铺位为1600元/月，8、9号临时铺位为1000元/月。2019年10月27日，双方签合同约定租金、租期、押金、支付时间等条款。之后的几个月，原告从未准时支付租金与水电费，经常以各种理由拖延交付，并要求减免租金水电费。2020年5月11日，被告接到管理处通知，政府因征用永新村南大道规划铺路，要将包括8、9号铺位在内的临时铺面于5月20日前拆除。被告当日将通知转发给原告，并告知这是政府的不可抗力行为，被告亦应配合，希望三方协商解决，同时提出几种方案：第一、缩小经营范围，原告租用车房改造的铺位继续经营，租金由原来的2600元减少为1600元，在此前提下，因铺路造成其无法营业或者其他影响的，被告可以按合同约定每月补偿他1000元作为减免费用，最高不超过押金金额。第二、提前解除合同，双方互不追责，被告可以将押金退回。第三、原告可以将车库改造的铺位转租给他人。但原告以拆除后店铺太小为由，不肯继续租用，也不愿提前解除合同，非要被告退回押金的同时，还要向其赔偿7800元。8、9号临时铺位已于5月21日全面拆除，被告在原铺位的斜对面租了一间铺，把一部分物品继续堆放在车库改造的铺位内，5月27日上午，原告电话称已清空车库改造的铺位，被告问是否不打算租了，让原告把水电表读数发给被告结算，原告称没有使用，被告称双方协商终止合同，结清水电费，多退少补把押金款结清，要么原告把铺面转租，否则被告继续按合同履行。当天被告告知原告6月1日前不付清水电费与租金，则原告违约，合同自动终止。原告称被告给其造成50000元的损失有夸大之嫌。首先，原告经营生鲜肉类，其承租后只在原店铺的基础上进行简易的日常照明灯具安装、插座和贴墙纸等小动作装修，原告买了一两个二手冰柜、一个玻璃鱼缸和一部分货架，前任租户留下的面包柜货架和收银台原告也在使用，从涉案照片可以看出铺内的物品值多少钱，周边商户也可以作证，算起来也不值50000元。至于其他经营的物品，被告已按管理处要求提前10天通知，其应根据实际需要进货，其所述的损失不合常理。其次，原告已把铺内值钱的东西搬至其现在经营的铺面，其原有物品并未损坏或遗失。相反，原告在未与被告解除合同的情况下，未通知被告到场监督私自搬离物品，还将铺内水龙头和电表、漏电开关人为损坏、拆除，把卷闸门的门锁弄坏拔掉，把门面上方的装修门框敲烂等，这些损失都应由原告赔偿。三、原告自租赁商铺以来，经常无故逾期支付租金、水电费，原告至今拖欠2020年5月份的水电费和6月份的租金合共1672.50元。被告亦向其发送了违约告知书。另外，原告在经营过程中存在违法违规行为，2019年11月1日，原告一直不及时办理相关营业执照，多次被管理处及其他租户、住户投诉其在店面存放圈养、屠杀鸡鸭活禽，疫情期间也不注意安全卫生，给周边居民带来安全隐患，甚至还被执法人员没收鸡鸭活禽。原告在被警告后才于2020年3月份补办营业执照。原告长期在铺面内厕所里杀鸡鸭，造成厕所地面非常厚的污垢及其下水道严重淤堵，原告应承担清洁和疏通费用。被告向本院提起反诉请求：一、原告向被告支付2020年5月的水电费470.50元，2020年6月的租金1600元，减去被告应退还的2020年5月部分租金355元，原告还需向被告支付1672.50元及违约金（以1672.50元为本金，按每日5%的标准，自2020年6月1日起计付至实际清偿之日止）；二、原告向被告退还2020年2月、3月减免的租金600元；三、原告向被告赔偿铺面设施损坏的人工维修费1000元；四、原告向被告赔偿清理厕所及疏通下水道的费用1000元；五、被告没收原告支付的按金7800元；六、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：原告自2019年10月27日与被告签订租赁合同以来，经常无故逾期支付租金与水电费，没有一个月按约定时间支付，原告反而要求被告在疫情期间减租600元。原告至今未支付2020年5月、6月的租金共计1672.50元。原告在未通知被告到场监督的情况下，私自将被告铺内存放的经营物品搬离，故意将铺内的水龙头、电表、漏电开关破坏，并将卷闸门门锁弄坏拔掉，把门面上方的装修门框敲烂等。门锁损坏后，他人随意进入铺面大小便与偷电。2020年7月经与供电局核对，被告发现被人偷电21度，原告应赔偿损失。原告答辩称：2020年5月的水电费原告还未支付。涉案租赁铺位于2020年5月20日拆除，故原告无需支付2020年6月的租金，原告应向被告支付的2020年5月的租金为1560元（2600元÷30天×18天），多收部分抵扣水电费。原告不同意支付被告主张的违约金以及2020年2月、3月的免租期租金，该段时间原告并无营业，原告不同意支付被告诉请的铺面设施损坏的人工维修费与清理厕所及疏通下水道的费用，不同意被告没收按金。诉讼中，原告举证如下：原告身份证复印件、被告人口信息查询结果。拟证明原、被告的主体资格。《租赁合同》。拟证明原、被告建立租赁关系，双方约定租期、租金标准、按金及违约责任。营业执照复印件。拟证明原告租赁涉案商铺用于经营佛山市禅城区智金生鲜家禽档。照片3张。拟证明涉案商铺拆迁前、拆迁时的情况，由于商铺拆迁，原告将铺内物品搬到8、9号铺后面属于被告的商铺。微信聊天记录。拟证明原告按被告要求支付了租金与水电费，原告并无违约。诉讼中，被告举证如下：1、南北大道临时摊位租赁协议、收据。拟证明涉案租赁商铺由两部分组成，一部分为被告名下房屋所属的车库改造的商铺，另一部分为祖庙街道设立的临时摊位8号、9号。临时摊位的租金为1000元/月，被告代管理处收取，没有赚取差价，另外的车库改造的商铺租金为1600元/月。2、通知。拟证明2020年5月11日被告接到管理处通知，涉案商铺因政府征用必须在2020年5月20日前清空。3、租赁合同、收据。拟证明双方建立租赁关系，被告收取按金。4、微信聊天记录。拟证明原告每月存在逾期支付租金与水电费的情形。5、铺面出租合同。拟证明涉案车库改造铺位的租金是1600元/月。6、《违约告知书》。拟证明原告拖欠2020年5月的水电费及6月的租金，涉案合同因原告违约于2020年6月10日解除。7、照片。拟证明原告所述的损失50000元不属实，商铺内的设备损坏不是被告造成。本院认证认为，原告提交的证据1、2、4、5，被告对证据真实性均无异议，本院确认其真实性；证据3有原件核对，本院确认其真实性。被告提交的证据1-4、6，原告对证据真实性无异议，本院确认其真实性；证据5与本案无关联，本院对关联性不予确认；证据7中，原告仅对其中的附件8有异议，对证据7中原告无异议部分，本院确认其真实性，原告有异议部分，被告未提交其他证据佐证的情况下，本院对该附件8不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年10月27日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订租赁合同，约定：“甲方现将座落于禅城区南北大道8、9号铺租给乙方使用……一、合同期内乙方必须对下列条款负全责。1、单位配备有电表、水表以上均属甲方财产，于租赁期间或租期满后都不得搬走及人为损坏……二、单位的位置、租赁期、租金及租金的交付办法。1、合同期内，甲方将上述单位租给乙方使用，租期为24个月，即2019年11月1日起至2021年10月31日止。2、乙方租用的单位每月租金2600元，每月1日前乙方交付租金，乙方必须按时交租，如乙方逾期不交租金，甲方有权终止合同，按金不退回作为补偿，甲方收按金为7800元。备注：8、9号铺面租金若升租由乙方承担管理处另升租部分。3、合同期内，单位发生的一切费用，由乙方负责，如：水、电、天线、管理费、垃圾费……三、违约责任。1、合同期内，甲、乙双方必须严格履行合同，如违约方造成对方经济损失时，对方有权要求违约方赔偿。2、合同期内，甲方单方终止合同时，乙方能按甲方的要求搬出甲方则将按金退回并赔偿等同按金金额给乙方。3、合同期内，乙方单方终止合同或违反本合同的有关规定时，甲方有权令乙方限期搬出，按金不退回，作为赔偿……”。同日，原告向被告支付按金7800元。原、被告的微信聊天记录：2020年3月1日，原告“房东，可以减少点租金吧！”被告“……管理处都没减我怎么减啊。”3月2日，被告“水电费管理费是国家收的，外面的铺租是管理处收的，我每月只收我自己应得的1600元而已……”。3月21日，被告“管理处2-3月份共优惠减免600元，本来我只能优惠你一半的，现在全部优惠给你了，剩下的87元水电管理费你转给我就行了。”5月11日，被告“今天收到管理处通知，档口外面的马路政府要铺地，本月底估计要把外面的铺面拆除，里面的档口保留不变。所以通知你准备一下，继续租用里面的档口则从下月开始减去外面的租金，实收1600元，其他不变。至于马路重新铺好后管理处要怎么收费有待以后通知，具体按新规定执行。”5月13日，被告“我与紫玫瑰物业管理处负责人沟通过，关于外面临时档口政府征用铺路一事是政府部门行为，管理处和我们租户都没有抗争和有异议的行为，大家都是受害者，这也是不可抗拒的事情……再说你当初跟我签合同时就知道我租给你的档口是由两部分组成的，即是里边的铺面是我自己的（租金每月1600元），铺面门前占用外面的马路的临时铺面是紫玫瑰物业经政府部门同意批准搭建后租给我们商户的（租金1200元，实收你1000元），这些铺面的总租金是每月2600元……”。5月29日，原告“你自己过来收。”被告“发定位和地址过来，有空时我会过去收。最好是在南北大道铺面当面交租。”原告“我在这里。”被告“30号中午我过去收。”5月30日，被告“明天中午1点左右我会去档口等你交租金和水电，请准备好现金和零钱，假如不能按时去，请通过其他转账方式于合同规定期限（每月1号前即明天晚上12点前）交清租金和水电费用，逾期按违约处理，请自行安排。”5月31日，被告“我现在过去，请一点钟准时到铺面等。”“我已经到了。”“等你半小时不过来交钱，就请微信或者支付宝转账交纳铺租水电排污费。”“我今天过来是按早几天的约定来收取铺租水电费的，不想听你跟我讲任何抱怨的话，该讲的话我之前都讲了，总之今天晚上12点过后我收不到铺租水电费，则按违约处理，若乙方不想再租要想解除合约，请带齐合同和押金单于今天下午5点前大家结清，双方合同约终止。”6月10日，被告向原告发送《违约告知书》：“……2020年5月份的水电费和6月份的租金至今没有交纳和结清，严重逾期拖欠。根据合同条款第二条的第二点规定，你们已经多次违反了合同规定的这一条款……因此，特通知你们：此份合同由于你们的违约原因正式终止，特此告知。”双方均确认：双方约定的租赁物包括两部分，一是被告名下忠义路113号106房产所属的车库改造的铺位，二是祖庙街道的临时摊位8、9号。原告在诉讼中称：涉案合同于2020年5月20日解除，原告未与被告办理房屋交接手续，租赁物中的8、9号临时摊位已在2020年5月20日清空，车库改造的铺位已在2020年5月27日清空。被告在诉讼中称：涉案合同于2020年6月10日解除；租赁物中，车库改造的铺位没有单独的房产权，也无法提供门牌号，8、9号临时摊位没有取得建设工程规划许可证；原告在2020年5月27日通知被告清空商铺；被告反诉铺面设施损坏的人工维修费的理由为铺内的电表坏了、漏电开关线坏了、厕所水管被拆除，招牌被敲坏，损失1000元是估算的；被告反诉清理厕所及疏通下水道的费用的理由为原告长期在厕所杀禽类，导致厕所及下水道堵塞。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽然合同约定的租赁物为“禅城区南北大道8、9号铺”，但双方确认原告实际承租的租赁物包括临时摊位8、9号与车库改造的铺位两部分，结合涉案微信聊天记录可知，合同约定的租金2600元/月实际为被告承租上述两租赁部分的租金，其中临时摊位8、9号的租金为1000元/月，车库改造的铺位租金为1600元/月。被告确认临时摊位8、9号未取得建设工程规划许可证，对于车库改造的铺位，被告无法提供规划报建材料，亦无法提供具体地址与门牌号供法院查询规划报建情况，故此，本院确认车库改造的铺位亦未取得建设工程规划许可证。综上，涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，根据上述法律的规定，涉案租赁合同应属无效。关于按金问题。原告诉请被告返还按金，被告不同意。据前所述，涉案合同已被认定无效，被告没收按金并无合同依据，原告诉请返还按金合理有据，本院予以支持。关于原告诉请赔偿损失。原告以被告提前收回商铺为由，根据涉案合同约定的违约责任条款，诉请被告赔偿损失7800元。对此，原告并未举证证明损失的实际产生，以及该损失的产生与被告存在因果关系，且其所依据的违约责任条款因合同无效而无效，原告该项诉请缺乏事实与合同依据，本院不予支持。关于被告诉请水电费。被告诉请原告拖欠2020年5月的水电费470.50元，原告对此无异议，本院对被告该项诉请予以支持。关于被告反诉租金。涉案合同已认定无效，被告诉请的租金实为占有使用费，占有使用费可参照合同约定的租金标准计付。被告诉请原告拖欠2020年6月的占有使用费1245元（1600元-355元），原告辩称该月未再租用商铺，故无需向被告支付该月占有使用费。经查，双方对临时摊位8、9号的占有使用费支付情况均无异议，双方分歧在于车库改造的铺位的占有使用费的计费终止时间。虽然原告于2020年5月27日将该车库改造的铺位予以清空，但其并未与被告办理房屋交接手续，且根据微信聊天记录显示，被告于2020年5月29日至31日、6月10日仍与原告协商费用支付问题与合同解除事宜，故此，原告未提交充分有效证据证明双方办理房屋交接的具体时间，本院对原告的抗辩不予采纳。结合违约告知书的发送时间与被告主张的合同解除时间（均为2020年6月10日），本院确认被告于2020年6月10日实际收回车库改造的铺位，故此，原告应向被告支付2020年6月车库改造的铺位的占有使用费533.33元（1600元÷30天×10天）。另外，由于原告已向被告支付2020年5月的占有使用费2600元，而原告已于该月20日向被告实际返还临时摊位8、9号，故被告应向原告退还临时摊位8、9号2020年5月占有使用费354.84元（1000元÷31天×11天）。上述款项经扣减，原告还需向被告支付2020年6月的占有使用费178.49元（533.33元-354.84元）。被告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告诉请违约金。如上所述，涉案合同已认定无效，被告诉请违约金无合同依据，本院不予支持。关于被告诉请原告支付已减免的占有使用费。被告诉请原告支付已减免的2020年2月、3月的占有使用费600元，原告不同意支付。经查，涉案微信聊天记录显示，被告于2020年3月21日明确以管理处同意优惠减免租金为由，同意原告无需支付两月减免的600元，原告对此无异议。由此可知，双方对2020年2月、3月减免占有使用费600元早已达成一致意见并已实际履行，该约定系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方应严格履行，现被告诉请原告重新支付缺乏理据，且有违反诚信原则，故此被告该项诉请，本院不予支持。关于被告诉请铺面设施损坏的人工维修费、疏通厕所与下水道的费用。被告未提交充分有效证据证明上述损失的实际产生，以及该损失的产生与原告存在因果关系，应承担举证不能的不利后果，故对被告上述诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：确认原告梁伟智与被告谭琼英于2019年10月27日签订的《租赁合同》无效；被告谭琼英应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁伟智返还按金7800元；原告梁伟智应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告谭琼英支付2020年5月的水电费470.50元、2020年6月的占有使用费178.49元；驳回原告梁伟智的其他诉讼请求；驳回被告谭琼英的其他反诉请求。如原告梁伟智与被告谭琼英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，本诉受理费减半收取95元，由原告梁伟智负担48元，被告谭琼英负担47元；反诉受理费25元，由被告谭琼英负担。本判决为终审判决。审判员 杜 杰二〇二〇年十月二十九日书记员 余柔敏