广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初8337号原告（反诉被告）：陈素清，女，1975年1月29日出生，汉族，住广州市花都区***************，公民身份号码510************024。原告（反诉被告）：倪良平，男，1976年4月4日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区通达南街南湖国际社区*****附80号，公民身份号码510************017。上述两原告共同委托诉讼代理人：彭晨晨，广东顶匠律师事务所律师。被告（反诉原告）：清远市荣景投资有限公司，住所地清远市清城区**************（广发大厦）第16层01室。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：邱煜蓓，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓霞，广东正鑫律师事务所律师。原告（反诉被告）陈素清与被告（反诉原告）清远市荣景投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，根据原告陈素清的申请，依法追加了倪良平作为共同原告参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈素清及两原告的共同委托诉讼代理人彭晨晨、被告清远市荣景投资有限公司（以下简称荣景公司）的委托诉讼代理人邱煜蓓、卓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈素清、倪良平向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告返还全部房款95720元；2.判决被告向原告支付房款占用利息6243元；3.判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2018年4月14日签订《时代倾城认购书》，买卖位于清远市清城区**************地下室2-360号车位，总价格为95720元。原告严格按照《认购书》约定的付款方式向被告支付全额款项，然而因《认购书》签订之时被告未能办理完毕该车位的初始登记手续，《认购书》上未对该车位的面积作任何约定，被告向原告交付该车位后，原告才知晓实际面积和具体情况。事实上，该车位与邻近车位的间距过于狭小，以至于原告无法正常开启车门上下车。原告多次与被告协商解除《认购书》、退还款项，均遭到被告拒绝。原告认为，被告的行为致使不能实现合同目的，应解除《认购书》并退还全部款项101963元。综上所述，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求法院判如所请。被告荣景公司辩称，一、被告向原告交付的车位符合合同约定及法律规定，不存在任何违约行为，由于原告单方违反双方签订的《认购书》，导致无法继续履行《认购书》的约定进行商品房买卖交易，被告已经依法解除双方签订的《认购书》，并有权要求原告按照约定承担违约责任。原、被告于2018年4月14日签订了《认购书》，涉案车位已经办理了初始登记手续及竣工验收备案手续，并取得了《清远市房屋所有权首次登记告知书》、《竣工验收备案表》。原告提交的《收款收据》中写明“面积12.72”，同时根据被告提交的《房屋建筑面积测绘成果报告书》显示，涉案车位的面积为12.72平方米，符合合同约定及法律规定，是可以正常使用的，原告所述与事实完全不符。根据《认购书》第四条：“1、乙方确认：（3）乙方在签订本认购书时已清楚知道该车位尚未办理初始登记，清楚知道国家、当地政府有关车位买卖的相关法律和政策规定，且愿意承担尚未办理初始登记之前认购该车位可能出现的风险。甲方承诺于2019年12月30日前办理完毕该车位的初始登记手续。乙方承诺在甲方完成该车位的初始登记手续、具备签约条件并发出书面通知后15日内与甲方签订该车位的《商品房买卖合同》。”在被告按照合同约定向原告寄发了《签约通知书》后，原告一直未按照约定前来与被告签订涉案车位的《商品房买卖合同》，原告的行为己经严重违反了双方的合同约定。由于原告的上述违约行为，导致双方无法继续履行《认购书》的约定进行商品房买卖交易，原告已经依法向原告送达《解除〈认购书〉通知书》，并要求原告按照约定承担违约责任。二、由于原告的单方违约行为，被告己向原告送达《解除〈认购书〉通知书》，双方签订的《认购书》己经解除，原告应当按照合同约定承担违约责任，向被告支付该车位总房价20%的违约金。如前所述，原告逾期与被告签订《商品房买卖合同》，原告的行为已经严重违法了双方的合同约定，导致合同目的无法实现，被告已经依法向原告送达《解除认购书通知》，双方签订的《认购书》己经解除。根据双方签订的《认购书》第四条“3、若发生下列情形之一，则甲方有权单方面解除本认购书，并可以不通知乙方而将该车位另行出售，乙方应向甲方支付该车位总房价20%的违约金，对于乙方已付车位价款，甲方将于乙方提交书面申请并经甲方确认无误后180日内，直接扣除乙方根据本条约定应付的违约金后将剩余款项无息退回给乙方：……（2）乙方未于本认购书约定期限按届时甲方在销售现场公示的示范文本与甲方签订《商品房买卖合同》”的约定，由于原告违约，被告有权解除双方签订的《认购书》，原告应当按照合同约定承担违约责任，向被告支付该车位总房价20%的违约金。三、被告不存在任何的违约行为，原告要求被告支付房款占用利息的请求没有任何的事实及法律依据，请法院依法予以驳回。综上所述，被告并不存在任何的违约行为，双方无法继续履行合同是由于原告自身原因导致的根本违约，原告应当依法承担违约责任，请人民法院在查明事实的基础上，依法采纳被告的答辩意见，依法维护被告的合法权益。反诉原告荣景公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《时代倾城认购书》；2.判令反诉被告向反诉原告支付车位价格20%的违约金19144元；3.本案本诉及反诉费用由反诉被告负担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年4月l4日签订了《认购书》，涉案车位己经办理了初始登记手续及竣工验收备案手续，并取得了《清远市房屋所有权首次登记告知书》、《竣工验收备案表》。《房屋建筑面积测绘成果报告书》显示，涉案车位的面积为12.72平方米，符合合同约定及法律规定，是可以正常使用的。在反诉原告按照合同约定向反诉被告寄发了《签约通知书》后，反诉被告一直未按照约定前来与被告签订涉案车位的《商品房买卖合同》，反诉被告的行为已经严重违反了双方的合同约定。由于反诉被告的上述违约行为，导致双方无法继续履行《认购书》的约定进行商品房买卖交易，反诉原告已经依法向反诉被告送达《解除〈认购书〉通知书》，并要求反诉被告按照约定承担违约责任。根据双方签订的《认购书》第四条“1、乙方确认：（3）乙方在签订本认购书时已清楚知道该车位尚未办理初始登记，清楚知道国家、当地政府有关车位买卖的相关法律和政策规定，且愿意承担尚未办理初始登记之前认购该车位可能出现的风险。甲方承诺于2019年12月30日前办理完毕该车位的初始登记手续。乙方承诺在甲方完成该车位的初始登记手续、具备签约条件并发出书面通知后15日内与甲方签订该车位的《商品房买卖合同》。3、若发生下列情形之一，则甲方有权单方面解除本认购书，并可以不通知乙方而将该车位另行出售，乙方应向甲方支付该车位总房价20%的违约金，对于乙方已付车位价款，甲方将于乙方提交书面申请并经甲方确认无误后180日内，直接扣除乙方根据本条约定应付的违约金后将剩余款项无息退回给乙方：……（2）乙方未于本认购书约定期限按届时甲方在销售现场公示的示范文本与甲方签订《商品房买卖合同》”的约定，由于反诉被告的上述违约行为，反诉原告有权解除双方签订的《认购书》，反诉被告应当按照合同约定承担违约责任，向反诉原告支付该车位总房价20%的违约金。为维护反诉原告合法权益，特向法院提起反诉，请法院依法支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告陈素清、倪良平对于反诉原告荣景公司的反诉辩称，反诉原告要求反诉被告支付车位总价款20%的违约金没有法律和事实依据，反诉被告未在《认购书》约定的时间内与反诉原告签订《商品房买卖合同》系由于反诉原告履行不能所致。1.涉案车位面积仅为12.72平方米，不符合住房和城乡建设部颁布施行的《车库建筑设计规范》JGJ100-2015上对车位面积的规定，其建筑面积明显小于最小每停车位面积。事实上，该车位与邻近车位的间距过于狭小，以至于反诉被告无法正常开启车门上下车，不具有实用性，无法实现交易目的。2.《认购书》未对该车位的面积作任何约定，只在收据上非常不显著的地方标明了面积数字，没有对长宽进行说明，且该收据是在反诉被告付款完以后才拿到，认购书上的图纸跟实际情况不符，实际面积和具体情况是在交付车位时反诉被告才得以知晓，损害了反诉被告的知情权；3.反诉原告利用其强势地位实行住房与车位捆绑销售，强买强卖，并制定含“乙方己清楚知道该车位尚未办理初始登记，愿意承担相关风险”等霸王条款的格式合同，损害了反诉被告自主选择商品品种、公平交易的权利。反诉被告认为，反诉原告的行为致使不能实现合同交易目的，反诉被告基于先履行抗辩权，有理由拒绝与反诉原告签订《商品房买卖合同》，无须承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月14日，原告陈素清、倪良平（乙方）、被告荣景公司（甲方）签订一份《时代倾城认购书》，约定：“考虑到未来对车位的实际需求、提前预选车位的优势及目前车位购买条件的优惠，乙方自愿向甲方购买位于清远市清城区****************地下室2-360号车位，该车位价格为95720元。乙方确认在签订本认购书时已清楚知道该车位尚未办理初始登记，且愿意承担尚未办理初始登记之前认购该车位可能出现的风险。甲方承诺于2019年12月30日前办理完毕该车位的初始登记手续。乙方承诺在甲方完成该车位的初始登记手续、具备签约条件并发出书面通知后15日内与甲方签订该车位的《商品房买卖合同》。若发生乙方未于本认购书约定期限按届时甲方在销售现场公示的示范文本与甲方签订《商品房买卖合同》的情形，甲方有权单方面解除本认购书，并可以不通知乙方而将该车位另行出售，乙方应向甲方支付该车位总房价20%的违约金，对于乙方已付车位价款，甲方将于乙方提交书面申请并经甲方确认无误后180日内，直接扣除乙方根据本条约定应付的违约金后将剩余款项无息退回给乙方。”上述认购书签订后，原告于2020年1月6日前向被告付清了购车位款95720元。在被告向原告开具的《收款收据》中，载明“时代倾城地下室B区2-360车位面积12.72”。2019年6月23日，涉案车位所在的“*******三期19、24、27楼及地下室B区”竣工验收，并于2019年7月2日经清远市住房和城乡建设局备案。2019年9月20日，清远市********出具一份《房屋建筑面积测绘成果报告书》，该报告书载明，时代倾城三期地下室B区2-360车位套内及建筑面积均为12.72平方米。2019年10月18日，被告取得清远市自然资源局对时代倾城三期地下室B区车库（套内及建筑面积均为15063.96平方米）核发的《清远市房屋所有权首次登记告知书》。2020年3月8日，被告向原告寄送一份《签约通知书》，该通知书要求原告于2020年3月22日前到清远时代倾城营销中心签署上述2-360号车位的《商品房买卖合同》。5月14日，被告向原告寄送一份《解除通知书》，该通知书载明：“根据《认购书》的约定，阁下应于我司发出签约通知书之日起15日内与我司签订《商品房买卖合同》，但时至发函日，阁下仍未与我司签订《商品房买卖合同》。依据《认购书》的约定，阁下逾期签约的，我司有权单方解除《认购书》，不通知阁下而将该物业另行出售，且阁下应向我司支付该物业总房价20%的违约金。现我司正式通知阁下：1.双方签署的《认购书》已经解除。2.阁下应向我司支付该物业成交总房价20%的违约金，我司有权从阁下已付款中抵扣。”本案中，原告向本院提交《车库建筑设计规范》（JGJ100-2015）中的4.3.4条拟证明涉案车位不符合设计规范；并向本院提交了一张车位照片，据该照片显示，一辆小轿车正常停放在车位白线内，与旁侧车辆还存在一定空隙，略显逼窄。庭审后，本院工作人员到涉案车位所在的地下室B区进行勘查，并以公务车粤R*****对面积为12.72平方米的车位进行了停泊观察。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《时代倾城预认购书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应遵守。本案的争议焦点是涉案车位是否不能正常停泊使用，构成合同目的不能。所谓合同目的不能是指当事人不能达到该类合同所要达到的基本的、共通性的目标和结果，本案认购书的合同目的应可理解为通过对价交易取得涉案车位的正常使用。首先，原告向本院提交了《车库建筑设计规范》（JGJ100-2015），并以第4.3.4条拟证明涉案车位不符合设计规范，虽然按该条规定垂直式后退停车的车位面积为13.8平方米，但是该4.3.4条并非该规范的强制性条文，仅作一种指导、参考作用，而不是必须遵守、必须达到的规范。其次，据双方签订的《时代倾城预认购书》可知，该认购书并无约定涉案车位的具体尺寸、大小和面积，而在被告出具给原告的《收款收据》中则有载明车位面积为12.72平方米，所在位置明显、字迹清晰，原告收到该收据后应当清楚知晓车位的总面积；且涉案车位所在的地下室车库已经清远市住房和城乡建设局验收备案及办理了房屋所有权首次登记，涉案车位的买受人可以取得产权证。再次，原告诉称“该车位与邻近车位的间距过于狭小，以至于无法正常开启车门上下车”，但是据原告提供的车位照片及本院现场勘查结果可知，虽然涉案车位略显逼窄，但并非不能正常停泊车辆及上下车。为此，涉案车位并非不能正常停泊使用，并不构成合同目的不能，故对于原告要求被告返还全部价款95720元及占用价款利息的请求，本院不予支持。关于被告的反诉请求。由于原告在起诉状中认为“应解除认购书”，而被告现反诉请求解除《认购书》，即双方都在诉讼中作出解除《认购书》的意思表示，故对该《认购书》，本院予以解除。此外，依照认购书中“若发生乙方未于本认购书约定期限按届时甲方在销售现场公示的示范文本与甲方签订《商品房买卖合同》的情形，甲方有权单方面解除本认购书，并可以不通知乙方而将该车位另行出售，乙方应向甲方支付该车位总房价20%的违约金，对于乙方已付车位价款，甲方将于乙方提交书面申请并经甲方确认无误后180日内，直接扣除乙方根据本条约定应付的违约金后将剩余款项无息退回给乙方”的约定，原告以其实际行为放弃车位的购买确实构成违约，应依照上述违约金的约定，向被告支付违约金19144元（95720元×20％），该违约金可在原告已支付的购房款95720元中扣减，余款可直接退回给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告陈素清、倪良平与被告清远市荣景投资有限公司于2018年4月14日签订的《时代倾城认购书》；二、原告陈素清、倪良平于本判决生效之日起10日内向被告清远市荣景投资有限公司支付违约金19144元；三、驳回原告陈素清、倪良平的本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2340元，减半收取计1170元；反诉受理费2598元，减半收取计1299元，合共2469元，由原告陈素清、倪良平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘献春二〇二〇年十月三十日书记员  包良丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。