四川省富顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0322民初1624号 原告：李华英，女，1977年2月1日出生，汉族，住香港九龙。 委托诉讼代理人：周正文，四川顺安律师事务所律师。 被告：曾丽，女，1968年1月23日出生，汉族，住四川省富顺县。 原告李华英与被告曾丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李华英及其委托诉讼代理人周正文、被告曾丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李华英向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告返还购房款428000元及利息（以428000元为基数，自2019年6月18日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期计算至付清为止）；2.判决被告赔偿原告损失7736元。事实和理由：原、被告通过房屋中介机构介绍，于2019年6月15日签订《房屋买卖合同》，被告向原告出售坐落于富顺县富世镇青杠山家苑3栋1单元2楼2号住宅一套，建筑面积96.68平方米，总价528000元。原告支付了中介费7736元。2019年6月15日，原告支付定金5000元；2020年6月17日，原告支付房款423000元，共计428000元，被告均出具《收条》。但事实上，被告并不是该房的所有权人，并无签订买卖合同的主体资格，在签订合同时也没有告知原告，属于欺骗行为。原告凭与被告签订的《房屋买卖合同》不能办理转移登记；且该房本身未办理不动产权证书，违反法律禁止性规定，原、被告签订的《房屋买卖合同》无效，被告应退还购房款并承担原告为此支付的中介费损失。 被告曾丽辩称，案涉房屋被告有权出售，原告请求不能成立，不同意返还购房款、支付利息和赔偿损失，理由：房屋买卖过程中，已告知原告房屋是张浩的，水电气证书也交付给原告了，其上载明了户主为张浩。签订合同时也告知了案涉房屋属于安置房，暂未办理产权证，为此还压了100000元购房款未支付，合同中明确注明了房屋的性质是安置房，尾款在过户当天付清。房屋交付原告使用一年多，原告主张合同无效不成立。原告支付中介费与被告无关，被告不应承担。 本院经审理认定事实如下：2019年6月15日，原告李华英作为乙方（买方）与被告曾丽作为甲方（卖方）通过招阳房屋中介机构签订《房屋买卖合同》，合同约定了房屋信息及价款、付款方式、违约责任、另行约束补充等内容。关于房屋信息及价款，合同第一条约定：“甲方将已取得合法手续坐落在青岗山3栋1单元2楼2号，用途住宅，建筑面积96.68平米，及水电气闭路等房屋的一切设施卖给乙方，总价格小写528000元整（大写伍拾贰万捌仟元整）。”关于付款方式，合同第四条约定：“付款方式：①甲乙双方协商成现金购房。②乙方在签订合同时首次付给甲方定金5000元整，（大写伍仟元整）。③于2019年6月17日之前乙方付给甲方首付款小写428000元整，（大写肆拾贰万捌仟元整）（此款含乙方给甲方的定金在内）。④尾款小写100000元整，（大写壹拾万元整）。”关于违约责任，合同第七条约定：“违约责任：违约方必须付给守约方成交价20%违约金，并承担相应的法律责任。”关于中介费，合同第八条约定：“签订合同乙方及付中介费，按成交价的1.2%计算，及7736元整（概不退还），任何一方违约由违约方承担此费。”关于另行约束补充，合同第十一条约定：“另行约束补充①此房屋安置房，待房产证下来后立即过户给乙方。②尾款在过户当天一次性付清给甲方。③交首付款当天交房给乙方。”该《房屋买卖合同》有甲方曾丽签字捺印，乙方李华英签字捺印，并有昭阳房介经济人“聪聪”“雷姐”见证。 当日，原告向被告交付了购房定金5000元，被告出具《定金》收条给原告，载明：“今收到李华英购青岗山3栋1单元2楼2号住房定金5000元（大写伍仟元整），收款人：曾丽2019.6.15”。 2019年6月17日，原告向被告交付了购房款423000元。被告出具《收条》载明：“今收到李华英购青岗山3栋1单元2楼2号房款423000元整（大写：肆拾贰万叁仟元整），收款人：曾丽”。 截至2019年6月17日，原告共计支付428000元的购房款给被告，被告出具案涉房屋的《用气许可证》《用水许可证》《购电卡》给原告，交付了案涉房屋的钥匙，原告也实际占用使用案涉房屋。 另查明，案涉房屋原系富世镇望云村五组张浩的安置房。2015年12月3日，张浩委托其母亲陈世禄代为签署《望云·青杠山家苑安置房交房确认书》（以下简称：《交房确认书》），该《交房确认书》的甲方为望云青杠山家苑集资返安房代表委员会，乙方为富世镇望云村五组张浩，《交房确认书》载明：“甲方于2015年12月3日在青杠山家苑售房部进行望云·青杠山家苑安置房交房。乙方所选的住房具体位置为望云·青杠山家苑3号楼1单元2-2号”。乙方签字处由陈世禄签署“陈世禄代张浩”并捺印。2018年5月4日，张浩委托其母亲陈世禄将该房屋卖给本案被告曾丽。后曾丽拟出售该房屋，到招阳房屋中介机构进行房屋信息登记。因房屋属于安置房，房屋产权证尚未办理，水电气户头尚为张浩，曾丽为能证明自己有权出售房屋找到张浩。张浩于2019年3月1日出具《授权委托书》给曾丽出售案涉房屋，《授权委托书》载明：“位于青杠山家苑********现委托曾丽出售，具体事项如下：一、委托事项：1、出售上述房屋，与买方签订上述房屋过户前的买卖合同，并代为收取售房款，我并协助买方办理产权转移登记等一切相关事项。……”。 2020年9月6日，原告李华英支付中介费票据遗失，招阳房屋中介机构向其出具了新的《收据》载明：“收到李华英购房中介服务费（青岗山3栋1单元2楼2号）住房。备注：此票用于补2019年李华英遗失的收据，之前的收据作废，金额大写：柒仟元，小写：7000元，会计：雷某，经手人：陈某。” 上述事实的认定，有原告举示的李华英和曾丽《房屋买卖合同》、《定金》收条1份、房款《收条》1份、中国工商银行转账回单3份、《用气许可证》《用水许可证》《购电卡》《收据》，被告举示的《望云·青杠山家苑安置房交房确认书》、曾丽与陈世禄《房屋买卖合同》、张浩《授权委托书》、富顺县公安局富顺镇派出所《出生登记表》、四川富顺农村商业银行股份有限公司《业务凭证》3张，出庭证人雷某、陈某证言，以及2020年9月30日陈世禄《询问笔录》、张浩《情况说明》和庭审笔录在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告签署的《房屋买卖合同》的效力；二、原告主张返还购房款、支付利息及要求赔偿损失的主张能否成立。 一、关于原、被告签署的《房屋买卖合同》的效力问题 原告主张：第一，因案涉房屋未取得权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项的规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因此，原、被告签署的《房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，导致合同无效；第二，被告无权以自己的名义处分案涉房屋，也未告知原告房屋权利人张浩的真实身份，故合同无效。本院认为，第一，本案诉争房屋在签订合同时虽未取得权属证书，但诉争的房屋的权属和位置明确，在将来亦可取得产权。我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条对于未取得相关权属证书的房屋不得转让的规定，旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，所涉及事项亦不损害国家利益和社会公共利益，故在性质上属于管理性而非效力性强制性规定，不能据此认定房屋买卖合同无效，原告李华英关于案涉房屋买卖合同属法律禁止交易类合同的理由不能成立，本院不予支持。原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。第二，案涉房屋系张浩的安置房，虽尚未进行权属登记，但并不能否定其权利本身之存在，张浩持有案涉房屋的交房确认书及水电气用户许可证等有效凭证，足以说明张浩对该房享有民法上处置之权利，张浩委托其母亲陈世禄将房屋出售给被告曾丽，曾丽取得房屋民法上的权利，再出售给原告李华英的行为，并非无权处分行为，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，其在出售房屋时有无告知买方原权利人张浩的身份亦不影响合同的效力。 二、关于原告主张返还购房款、支付利息及要求赔偿损失的主张能否成立问题 本院认为，依法成立并生效的合同，对双方当事人具有约束力，双方应当遵守诚实信用原则自觉履行合同义务。原告履行了案涉房屋过户登记前支付428000元购房款的义务，被告履行了交付房屋的义务。对于案涉房屋的性质和过户问题，双方在合同中作出特别约定：“①此房屋安置房，待房产证下来后立即过户给乙方。②尾款在过户当天一次性付清给甲方。”被告履行过户义务需取得房屋产权证后才能进行，在签署合同时原告对案涉房屋系安置房性质以及房屋产权尚未办理的事实明知并同意，为此还扣留了购房尾款100000元。此外，曾丽作为案涉房屋的第一手买受人，经案涉房屋权属人张浩授权，取得出售案涉房屋的资格，张浩在《授权委托书》中亦表明会协助买方办理产权转移登记等相关事项。因此，被告目前在合同的履行过程中不存在违约行为，原告主张返还购房款、支付利息及要求赔偿损失无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，判决如下： 驳回原告李华英的诉讼请求。 案件受理费7836元，减半收取计3918元，由原告李华英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员 邹 宇 二〇二〇年十月三十日 书记员 何焕菊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》 第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。 合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。