新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院民 事 判 决 书（2019）新2801民初6913号 原告：刘金秀，女，1966年3月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：曹爱华，新疆正通律师事务所律师。被告：新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒。法定代表人：李梅，系该站站长。委托诉讼代理人：康卉，新疆梨城律师事务所律师。原告刘金秀与被告新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站房屋租赁合同纠纷一案，本院于二〇一九年十一月二十二日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘金秀的委托诉讼代理人曹爱华，被告新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站的委托诉讼代理人康卉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘金秀向本院提出诉讼请求：1．请求判决被告支付原告对租赁房屋装修改造的费用1,876,485元；2．请求判决被告支付原告对租赁房屋消防建设的费用583,725.35元（当庭增加至774,300元）；3．当庭增加诉讼请求判决被告支付评估费11,907元；4．请求判决被告承担本案的诉讼费、送达费等案件费用。事实与理由：2013年3月20日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于军供站院内的“八一宾馆”第一至四层及地下室，建筑面积2800平方米的房屋租赁给原告开设“好幸福宾馆”，租赁期自2013年3月31日至2023月3月31日，租赁期间10年，根据该楼房的实际情况，原告需要增加很多设备，房屋的全部装修、维护、修缮由原告负责并承担费用。在本合同租赁期满后，房屋中新增形成的复合的附着物、形成附合和未形成附合的装饰装修物等均无偿归被告所有。在合同履行过程，原告按照承租10年的标准，对出租屋进行了装修和改造，总投入高达3,464,228.02元，并且由于被告隐瞒出租房屋的实际建筑面积，导致原告又额外支出消防建设的费用583,725.35元。按照消防要求，超过3000平方米的建筑物，除必须配备消防栓、灭火器等消防系统外，还应当配套建设消防水池等设施，该房屋的实际建筑面积为3515平方米，远远大于合同约定了2800平方米，为了合同的继续履行，原告只能增加消防建设，以期达标后使用。原告对消防系统的投资建设，是不得已替被告完成了应该由其投资的建设项目，该费用应当由被告向原告支付。除此之外，被告出租屋的供电、供水、供热均不达标，致使原告开设的“好幸福宾馆”无法正常经营，原告在多次向被告反映后一直未能解决，无奈之下原告的宾馆于2017年11月1日停业至今，给原告造成了巨额损失。2018年11月14日，被告向库尔勒市人民法院提起诉讼，要求解除双方的《房屋出租合同》；支付房租及违约金，库尔勒市人民法院作出了（2018）新2801民初4937号民事判决书，支持了被告支付房租及违约金的诉讼请求，驳回了要求解除合同的诉讼请求。但在该案审理期间，被告仍未解决出租存在的供电、供水、供热问题，双方之间的合同已无法实际履行。鉴于上述事实，原告于2019年的11月4日向被告发出了《解除房屋出租合同通知书》，被告于2019年11月8日复函同意解除合同，但不同意对原告投入的装修及消防建设进行补偿。原告认为，根据双方合同约定，装修无偿归与被告的前提条件是10年的租赁合同期满，但是自2017年11月起，原告就已经无法正常经营使用该租赁房屋，目前在双方都同意解除合同的情况下，应当将原告所投入的装修费等款项按照10年期进行平均。被告应当将自2017年11月1日至2023年3月31日，原告未实际使用房屋期间的装修费等投入支付给原告，原告为被告出租房屋增设的消防设施属于永久性建筑，因此被告应当将该费用也一并支付给原告。综上所述，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，维持原告的合法权益。新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站辩称，原告的起诉既无事实根据，又无法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。第一，答辩人与原告双方签订的《房屋出租合同》以及《巴州库尔勒市军事供应站“八一”宾馆出租合同补充协议》合法有效，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。2013年3月20日，答辩人与原告签订《房屋租赁房屋出租合同》一份，答辩人将名下所有的位于答辩人院内“八一”宾馆第一至四层出租给原告使用，双方对房屋的基本情况、房屋用途、租赁期限、租金以及付款方式，支付房屋期限、维修养护责任、违约责任等均作出了明确的约定。同日，双方签订了《巴州库尔勒市军事供应站“八一”宾馆出租合同补充协议》一份，协议第三条约定，巴州库尔勒军供站院内的老锅炉房，由原告负责装修使用，每年租金是3,000元，使用时间与主合同相同，双方签订的合同以及补充协议系双方真实意思表示，内容也不违反我国法律法行政法规的规定，为合法有效的合同，应当受到法律的保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护。第二，原告不按照双方合同约定支付房屋租金以及违约金，已经构成根本违约。双方签订的《房屋出租合同》第四条约定了租金以及付款方式。第十条约定了，因乙方，也就是原告的责任终止合同的七种情形，第五条是，迟交任何一次半年租金，累计达一个月的，合同第12条约定了违约责任，及须按年度向对方交纳年度租金10%的滞纳金，给对方原告应当按照约定履行自己的付款义务，《中华人民共和国合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同。其中第三项是，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第四条，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的，基于此，答辩人于2018年的11月14日向跨了市人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的房屋出租合同以及补充协议，并且判令原告支付房屋租金及违约金，库尔勒市人民法院一也依法作出了判决，但至今为止原告仍没有支付答辩人房屋租金以及违约金，以从根本上构成违约。因此，解除房屋出租合同的责任在原告，原告对此应当负有全部的过错责任。第三，答辩人在合同履行过程中没有任何的过错，原告提出的请求均不能成立，其因自行承担相应的责任，首先，关于租赁期间水电暖的供应问题，水电分别是由相应的供水、供电、供热单位负责，与答辩人无关。且双方合同第八条约定，乙方需要水电增容的，必须必须经得甲方书面同意，方可按照国家规定进行审批，建设安装。但是原告从来都没有提出过此类的要求，即使水电缆供应不足，也并非答辩人倒造成的，原告应当向相关的部门提出要求。其次，关于增加设备的问题，原告在签订合同之初就完全了解出租房屋内部环境，知道需要增加很多的设备，对此答辩人已经对原告作出了最大的优惠，否则也不会以每年25万元的价格将一整栋楼上下有五层，以25万元的价格将一整栋楼出租。正是基于此，原告才会增设他物。最后，关于消防改造的问题，双方合同第一条明确约定，答辩人出租给原告的房屋，系“八一”宾馆第一至四层及地下室使用面积2800平方米，该使用面积并非建筑面积，双方签订的合同第一条，房屋基本情况就已经注明了，具体房屋及场地具体位置，详见附件一附图。该附件一附图明确标注了楼房建筑面积，而原告实际租用的面积是三是3500平方米，对此原告在签订合同之初就完全知情，原告当时是经过多次的实地考察，对楼房的实际情况全部了解，并且经过了深思熟虑才与答辩人签订的合同，原告称答辩人隐瞒出租房屋真实情况完全是无稽之谈，双方合同第六条约定，租赁期间的防火安全，门前三包综合治理以及安全保卫、卫生等工作均由乙方负责，并且承担费用。合同第八条第一款约定，在房屋租赁期间、承租期间所办的营业执照、税务登记、公安、消防、卫生、劳动、环保等手续及费用由乙方办理支付，因此消防设施应当由原告承担。原告所称的垫资一事没有证据证实，第四，入市有风险，投资需谨慎，经营风险应当由原告自行承担，原告是经营宾馆的，其更应该知道经营有风险，投资需谨慎，原告一方面称由于供水、供电、供热的原因造成其宾馆无法经营，却从来没有采取过任何合法有效的措施来改来改善这些问题，也从来都没有找过答辩人协商过此类问题。仅仅在答辩人催收房屋租金时才以此为借口作为延付租金的理由。原告称宾馆2017年11月1日就停业至今，但是答辩人在2018年11月起诉要求解除合同的时候，原告又坚决不同意。任由答辩人的房屋租金损失扩大，因此本案合同解除的过错方是原告，其不仅应当向答辩人支付租赁期间所有的房屋租金及违约金，其自身损失也应当尤其自行承担。综上所述，请求人民法院依法查清本案事实，驳回原告的诉讼请求，对本案依法作出公正判决。本院经审理认定事实如下：2013年3月20日，刘金秀和新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站签订《房屋出租合同》，合同约定，新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站将位于军供站院内“八一宾馆”第一至四层及地下室出租给刘金秀使用，用途为经营宾馆；租赁期限为10年（2013年3月31日至2023年3月31日止）；租金及付款方式：根据该楼房的实际情况，刘金秀需要增加很多设备，该房屋每年租金为人民币25万元整，每年在前一年租金的基础上递增1万元，至合同期满为止，租金每年分上半年、下半年两次支付。合同约定，原、被告双方均同意维修、维护、修缮等形成的附着物，在租赁合同终止后无偿归新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站所有。双方还约定，刘金秀不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，须经征得新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站书面同意，投资所有费用均由刘金秀自理，合同权利义务终止后，刘金秀不得损坏装修，按照约定交付予新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站，装修无偿归新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站所有。2015年，乌鲁木齐铁路局（库尔勒）下发《关于库尔勒东站好幸福宾馆室内供暖系统改造的告知函》，内容为“好幸福宾馆：根据我段近年来供暖期对你宾馆室内测温及室内外供热系统检查发现：你宾馆室内采暖系统经过自行改造后，系统布置不合理，部分管子跨度过大，散热器布置位置不符合标准，造成冬季供暖效果不理想。另外，为保证供暖效果，你宾馆在室外热网入户管道上加装循环泵，使供暖热水强制循环，增大瞬时循环流量，造成你宾馆附近包括车站列检楼、车务段、邮电局、工务段等多家单位供暖热水循环流量不足，供暖效果不理想。为保证你宾馆及以上单位冬季供暖温度达标，我段建议你宾馆在2015年夏季对室内采暖系统进行改造，并拆除加装在供暖入户管上的循环泵。若在2015-2016供暖期开始前你宾馆仍未对室内采暖系统进行改造，未将室外供热管道入户管上的循环泵进行拆除，为确保车站列检楼、车务段等相邻单位供暖温度达标，我段将考虑暂停给你宾馆供暖。特此告知”。合同签订后，原告开始就租赁物进行装修、改造从事宾馆经营服务，刘金秀称刘金秀装修租赁物支出装修、改造费1,876,485元。另外，刘金秀称合同上虽写明建筑面积为2800平方米，但实际面积为3515平米，根据消防设计规范要求，建筑面积在3000平米以下，配备消防栓、灭火器就能满足消防规范要求，但超过3000平方米，就必须配备建设消防水池等设施。刘金秀签订合同时，写明建筑面积为2800平米，但刘金秀经营过程中却因为实际建筑面积超过3000平米而无法通过消防审批，因当时刘金秀已投入大量资金对租赁物进行了装修，为了保证继续经营，刘金秀只能按消防要求另外建设消防设施。刘金秀称原告在使用新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站租赁物经营宾馆过程中另外建设消防设施支出774,300元费用。刘金秀承租新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站租赁物所在地整体供电供水供热管网基础设施老化，该问题仍然未得到根本解决。此情况致使刘金秀经营的宾馆无法正常经营，刘金秀多次向新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站反映情况但均无法解决，故刘金秀于2019年11月4日给新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站书写了解除房屋出租合同通知书，并于2019年11月6日将该通知书邮寄送达给新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站。新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站认可收到了刘金秀的解除房屋出租合同通知书，也同意解除双方房屋租赁合同。庭审中刘金秀申请对租赁物装修改造费用及对租赁物消防建设费用进行评估。本院对租赁物装修改造费用的评估申请未给予准许，当庭准许对租赁物消防建设费用进行评估。2020年6月15日，新疆兆新房产土地评估有限公司出具资产评估报告书，评估结论为：经评估，库尔勒市人民法院受理刘金秀与巴州库尔勒军事供应站房屋租赁合同纠纷一案，所涉及的房屋消防改造及增设消防设备资产评估价值为79.38万元。但新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站在对该评估报告书质证时当庭指出，评估机构在评估过程中采用了刘金秀单方提供的未经当庭质证的证据，经本院给评估机构反馈后，评估机构对该部分进行纠正，并于2020年7月16日，重新出具补正后的资产评估报告书，评估结论为：经评估，库尔勒市人民法院受理刘金秀与巴州库尔勒军事供应站房屋租赁合同纠纷一案，所涉及的房屋消防改造及增设消防设备资产评估价值为77.43万元。因评估支出评估费11,907元。本院认为，本案的争议焦点一、新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站是否应承担刘金秀对租赁物的装修改造费用。原、被告在房屋出租合同中明确约定，双方合同权利义务终止后，装修无偿归新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站所有。因原、被告均同意解除合同，不管基于什么原因解除双方合同，均属于合同权利义务终止，故按双方约定，新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站无须承担装修及相应改造费用。另外，原告对租赁物进行装修改造，主要目的是为了自身经营需要，受益方系原告自己。综上，原告要求新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站承担房屋装修及改造费用的请求，本院不予支持。本案争议焦点二、新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站是否应承担对房屋消防改造及增设消防设备的费用。原、被告签订《房屋出租合同》时，明确约定原告租赁房屋用途为经营宾馆，双方在合同中明确约定了有关房屋装修、改造、房屋的全部维修、维护、修缮及水电增容相应费用由原告自行承担。对消防设施建设并未进行明确约定，而相应消防设施建设又属于租赁房屋必须具备的使用条件，在新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站给原告交付租赁物时，新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站明知原告租赁房屋的用途是经营宾馆，故租赁物消防验收是关键，针对经营宾馆需达到的消防设施就应建设验收完毕，以保障原告对租赁物的正常使用，因新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站未针对原告经营宾馆的特殊要求对消防进行建设验收，原告为了保障宾馆正常经营，对消防设施进行建设支出的费用理应由新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站承担，故原告要求新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站按评估机构评估的消防改造及增设消防设备估值的费用77.43万元支付给原告，该请求本院予以支持。相应评估费11,907元也应由新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站于判决生效之日立即支付刘金秀支出的消防改造及增设消防设备费用77.43万元。二、新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站于判决生效之日立即支付刘金秀支出的评估费1.1907万元。三、驳回刘金秀其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28,101.54元，由新疆巴音郭楞蒙古自治州库尔勒军事供应站负担9,100元，刘金秀自行负担19,001.54元（原告已预交，被告支付上述款时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审  判  长   杨钧文人民 陪 审员   廖海燕人民 陪 审员   谢正学二 〇 二 〇 年 十 月 二 十 六 日书  记  员   甘小英