云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初1940号原告：普洱江南投资开发有限公司（统一社会信用代码：91530800668284349X)。住所地：普洱市思茅区振兴路**。法定代表人：王宝卫，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘菲、杨永乐，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：李建武，男，1965年5月28日出生，汉族，个体户，甘肃省玉门市人，现住普洱市思茅区。被告：李威霖，男，1990年10月12日出生，汉族，甘肃省玉门市人，现住甘肃省兰州市。被告：李威震，男，1996年12月26日出生，汉族，甘肃省玉门市人，现住甘肃省酒泉市肃州区。三被告共同委托诉讼代理人：杜开周，云南上首律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告普洱江南投资开发有限公司与被告李建武、李威霖、李威震房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年7月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告法定代表人王宝卫及其委托诉讼代理人刘菲、杨永乐、被告李建武及李建武、李威霖、李威震的共同委托诉讼代理人杜开周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普洱江南投资开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与三被告就江南国际4层A区商铺租赁关系于原告起诉之日解除；2、判令三被告承担诉讼费。事实及理由：根据云南省普洱市中级人民法院（2020）云08民终419号判决书认定，原被告就江南国际4层A区商铺存在租赁关系，租赁期限至2027年10月9日终止，原告系承租人，被告系出租人，原告每年应向被告支付租金收益844800元。原告向被告“返租”江南国际4层A区商铺的目的是对整个江南国际商场统一招商经营，现除三被告商铺外，其他商铺都自行出租，原告“返租”目的已无法实现。原告外负巨额外债，已无能力继续履行合同，继续承租对原告显失公平，因此，要求判决解除原被告之间的租赁关系。被告李建武、李威霖、李威震答辩称，被告不同意解除租赁合同。原告由于自身内部管理问题、经营不善，出现问题不能转嫁于外部。原被告订立的租赁合同系双方真实意思表示，合同合法、有效，受法律保护。原告是否负债，系原告应承担的经营风险，不是解除合同的法定理由。其行为造成的损失应自行承担。根据合同的相对性、独立性原则，其他人自行出租商铺与被告无关，与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据本院认定如下：1、原告提交《普洱市住房和城乡建设局关于限期移交住宅专项维修资金的通知》1份、《纳税人欠税确认表》1份、普洱市思茅区税务局第二分局税务事项通知书7份。用于证明原告资金困难，无力交纳维修资金、无力缴纳相关税费。被告质证认为，被告购房时已交清维修资金，原告未移交与被告无关。是否缴纳税金系原告的事，与被告无关。本院认为，原告经营困难，无力缴纳相关税费，并非法定解除租赁合同的条件，本院对原告的证明目的不予采信。2、原告提交《协议书》3份。用于证明原告已与江南国际一、二、三层出租户解除租赁关系。本院认为，原告与江南国际一、二、三层出租户解除租赁关系与本案并无关联性，本院对原告的证明目的不予采信。3、原告提交“致李建武的信函”、“解除函”各1份。用于证明原告已通知被告李建武要求解除房屋租赁合同，终止租赁关系。被告否认已收到上述函件。本院认为，合同解除需法定或者约定，无法定解除条件和约定解除，合同不能通知解除。根据当事人陈述和所提交的证据，本院认定事实如下：2011年7月28日，李建武（甲方）与普洱江南投资开发有限公司（乙方）签订《合同书》，约定甲方将其以880万元购买的江南国际4层Ａ区1550平方米商铺出租给乙方，每年按照购房款的8%计收租金收益704000元，按季度支付租金，先付租金后使用，如不能按时支付租金，按照每日租金1955.60元的50%承担违约金，拖欠10日后，违约金按照每日3000元支付。如乙方拖欠两个季度以上，甲方有权终止合同。同日，李建武（甲方）与普洱瑞云商业运营管理有限公司（乙方）签订协议书。主要内容：甲方将江南国际4层Ａ区委托给乙方招商，期限15年。自甲方交付乙方房屋后，3个月内为装修及试营业，乙方不支付收益。3个月后，按照甲方购房总额的8%计算收益返还甲方，每季度15日前支付一次。除因房屋质量问题和不可抗力外，乙方不得以任何理由拒绝支付收益，乙方招商多得的收益归乙方所有。所得收益发生的税收甲方承担30%，乙方承担70%。2013年3月12日，原告股东张宋文、李昌台、左睿与李建武签订《补充协议》，张宋文、李昌台、左睿为李建武15年应获得的收益担保。2013年4月25日，李建武（乙方）与原告（甲方）签订《江南国际商场4层Ａ区商铺租赁补充合同》，进一步明确李建武购买的商铺为全部Ａ区4001、4002、4002附1号、4003、4003附1号、4003附2号、4004、4005、4006、4007、4008，建筑面积1833平方米，另再增加Ｂ区27平方米，共计1860平方米，单价为5677.42元，价款为10560000元。乙方原与普洱瑞云商业运营管理有限公司签订的“返租”时间为2015年10月10日起，租金以10560000元的8%计算每年为844800元，支付时间为12年，按季度结算。2017年2月16日，李建武、李威霖、李威震（乙方）与原告（甲方）签订《补充协议》，明确江南国际4层Ａ区商铺为李建武、李威霖、李威震共同购买。位于普洱市思茅区房屋所有权人为李建武；位于普洱市思茅区房屋所有权人为李建武、李威震；位于普洱市思茅区房屋所有权人为李建武、李威霖。李建武与李威霖、李威震系父子关系。2016年12月26日，普洱瑞云商业运营管理有限公司经清算后注销工商登记。本院认为，原告与被告签订多份《协议》、《补充协议》，被告将其购买的江南国际商场4层A区商铺“返租”给原告招商，双方约定的利益分配名为收益，实为租金。双方签订协议系双方真实意思表示，协议内容合法、有效，原被告之间的租赁关系成立。本案的争议焦点是租赁合同是否应当解除？本院认为，合同解除方式主要有约定解除和法定解除两种方式。本案原被告未约定解除方式，应适用法定解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在合同履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，本法条（二）、（三）、（四）项规定行使解除权的主体一般为守约方，违约方行使解除权是在合同陷入僵局的特定情形下才能行使。违约方行使解除权必须同时具备三个条件，一是违约方不存在恶意违约的情形；二是违约方继续履行合同，对其显失公平；三是守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案原被告签订的“协议”、“合同”、“补充协议”通过原被告多次平等协商，多次协议内容基本一致，特别在租金、租赁期限上前后完全一致，造成原告提出解除合同的主要原因是原告经营管理不善、招商失败，责任在于原告。且原告为吸引社会资金购买其开发的房地产，采取“返租”模式开发房地产，原告应当信守承诺，按照约定的期限“返租”。原告经营管理不善，导致原告不能按时支付租金的违约行为，虽不能判断存在主观恶意，但也系原告商业经营风险范围。原告租赁的被告房屋独立连片，尚具备独立对外招商弥补损失条件，不存在其显失公平。被告拒绝解除合同，原告未找出合理的替代履行方式和提出赔偿办法，原告也未举证证明被告存在违反诚实信用原则的情形，不能视为被告违反诚实信用原则。本案原告属于违约方，违约方行使解除权未同时具备上述三个条件，原告行使解除权的主张不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，本院对原告要求与被告解除江南国际4层A区商铺租赁关系的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告普洱江南投资开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告普洱江南投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  黄舜明二〇二〇年十月九日书记员  白会琴