广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3027号 上诉人（原审被告）：黄河，女，1996年6月9日出生，汉族，住广西壮族自治区荔浦市。 委托诉讼代理人：诸葛冰，广西中园律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫玮莉，广西中园律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：沈启树，男，1978年10月6日出生，汉族，住广西壮族自治区荔浦市。 上诉人黄河因与被上诉人沈启树房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区荔浦市人民法院（2020）桂0331民初856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黄河的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：首先，一审判决认定部分事实不清。被上诉人作为出租方，有义务依约定自合同成立之日将涉案房屋的钥匙交给上诉人，而不是需要上诉人提出要求被上诉人才交付钥匙。被上诉人应对是否移交钥匙给上诉人承担举证责任。一审判决认定上诉人没有证据证明被上诉人构成根本违约是错误的，被上诉人的行为已构成根本性违约依法应承担全部责任。其次，上诉人如需支付相应租金，也应从2020年4月1日进场装修时起至被上诉人阻止上诉人装修的4月12日止，最多也不超过上诉人向被上诉人提出解除合同通知书的4月24日，租金为3276元，一审判决上诉人承担4350元的租金及物业费、垃圾费无事实和法律依据。再次，被上诉人与华森物业公司解除双方签订的《商铺租赁合同》，其保证金7024元不能退回的损失是其自身行为导致的，与上诉人无关。一审判决认定被上诉人的损失是由上诉人不履行合同导致无事实及法律依据。另外，一审判决认定上诉人承担8583.6元的违约金没有法律依据。合同法司法解释规定，违约金不能超过实际损失的30%，从2020年5月1日起被上诉人对涉案商铺已无出租权，一审判决上诉人承担双方当事人合同期内全部租金的损失是错误的。请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人沈启树答辩称，上诉人的上诉理由不是事实，双方合同约定是可以提前进入装修，不是必须，合同是从4月1日开始履行的。涉案房屋的大门是上诉人自己换的锁，不存在被上诉人不给上诉人装修的事实。被上诉人没有违约行为，请求二审法院维持原判。 沈启树向一审法院诉请：1、判决被告给付违约金8583.60元；2、判决被告给付原告恢复店铺原状施工费5000元；3、判决被告付清4月份铺租4095元和物业管理费及垃圾清理费255元，5月份铺租4095元和物业管理费及垃圾费清理费255元，合计8700元，滞纳金870元，共计9570元；4、判决被告在原、被告双方签订的商铺租赁合同有效期内，被告将继续承担铺租及物业管理费、垃圾费，如有延期不交，原告将追加10%的滞纳金；5、本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明：原告沈启树与被告黄河于2020年3月4日签订《商铺租赁合同》，该合同第一条约定，乙方（即被告）自愿承租甲方（即原告）的位于荔浦县“华生.金外滩”第8栋25、26号一层商铺（详见附件一的红线图）。本商铺面积为63.84平方米，双方同意按该面积计算租金及相关费用。第二条第1点约定，甲、乙双方约定，商铺租赁期为2020年4月1日起至2021年12月31日止。自合同签订之日起，乙方可进场装修并提前营业。第三条第1点约定，该商铺2020年1月1日至2020年12月31日期间租金为人民币4095元/月（不含税，以华生公司财务计算为准）。第三条第3点约定，该商铺按先交租金后使用原则的交纳租金，租金按月交纳。（其中首期即2020年4月1日至2020年4月30日止计1个月）租金人民币4095元乙方应于签订合同之日支付给甲方，其余月租金乙方于下一月的前10个工作日内以现金或转账方式提前支付当月租金给甲方。第三条第4点约定，合同约定保证金：乙方应于本合同签订日另将本商铺第一年度2个月租赁租金人民币8000元作合同履约保证金交甲方；保证金支付方式；签订本合同当日乙方支付2000元给甲方，剩余6000元每个月支付1000元，最迟于2020年10月30日全部付清给甲方，履约保证金作为乙方履行本合同的保证。第四条第1点约定，乙方应承担物业服务费3元/月/㎡，并将物业服务费于下一季度到来之前的前3日交本物业的物业公司。第四条第2点约定，日常垃圾清运费1元/月/㎡，并将日常垃圾清运费下一季度到来之前的前3日交本物业的物业公司。第五条第5点约定，乙方如改变了商铺的内部结构及整栋楼宇相关管道和设备，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方有约定外，甲方有权选择以下一种处置方式；（1）依附于商铺的装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复至物业要求。（3）向乙方收取恢复工程实践发生的费用。第八条第3点约定，在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，除乙方已交纳的保证金不予退还外，乙方应该按合同总租金10%的金额向甲方支付违约金。合同签订后，被告于2020年4月1日进场正式装修，装修过程中，因租金给付及装修问题，原、被告产生矛盾，被告未经原告同意，于2020年4月24日邮寄《解除合同通知书》给原告，单方面要求解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，中途退租。原告认为被告未按期给付租金、中途退租违约，要求被告给付租金、违约金等费用，故成此诉。另查明，至今被告除了在签订《商铺租赁合同》当日给付履约保证金2000元外，租金、物业费等费用被告分文未付。原告与桂林华森物业服务有限公司于2016年9月3日签订的《商铺租赁合同》第八条约定，未经甲方（即桂林华森物业服务有限公司）同意，乙方（即本案原告）不得转租、分租、转让商铺。如甲方所有权发生变更，乙方同意按本合同条款继续履行其责任和义务及变更本合同的甲方。原告曾向桂林华森物业服务有限公司的招商部主管叶黎兴报告，表示原告用不了租下的所有商铺，打算将租下的一半铺面对外招租，询问叶黎兴是否可以找到承租人，于是叶黎兴找到被告询问其是否有意向，后被告承租下原告的商铺。桂林华森物业服务有限公司与原告于2020年4月30日签订《解除协议书》，该协议书第三条约定，甲方（即桂林华森物业服务有限公司）不退回收取保证金7024元给乙方（即原告）。 一审法院审理认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订《商铺租赁合同》，不违反相关法律规定，应为有效，双方均应按照该合同的约定全面履行自己的义务。被告未经原告同意，又未提供证据证明原告根本违约，单方面解除双方签订的《商铺租赁合同》，中途退租，依据双方签订的《商铺租赁合同》第八条第3点约定，在租赁期内，乙方（即被告）未经甲方（即原告）同意，中途擅自退租的，除乙方已交纳的保证金不予退还外，乙方应该按合同总租金10%的金额向甲方支付违约金。被告中途退租，依约被告应按合同总租金10%的金额给付原告违约金，2020年4月1日至2020年12月31日的期间租金为4095元/月×9个月=36855元，2021年1月1日至2021年12月31日期间租金为4423元/月×12个月=53076元，2020年4月1日至2021年12月31日总租金为36855元+53076元=89931元，总租金10%的金额为89931元×10%=8993.10元，原告只诉请8583.60元，超出部分视为原告自愿放弃，不违反法律规定，因此，原告要求被告给付违约金8583.60元的诉请，合法有据，本院予以支持。对于被告辩称原告在2020年4月1日前未交付店铺钥匙、装修时原告断电、锁门，违约在先，被告才单方面解除《商铺租赁合同》，被告不构成违约，但被告提供的证据并不能证明被告的主张，首先没有证据证明被告于合同签订后向原告主张要求进场装修，其次，也没有证据证明原告拒绝被告在2020年4月1日前进场装修，再次，也没有证据证明被告曾在2020年4月1日前要求原告交付钥匙，原告拒绝交付钥匙。虽然，签订合同后，原告商铺确有一部分货物未完全搬走，但该情形并不会导致被告完全无法装修，不构成拒绝被告进场装修的严重违约情形，若真如被告所述，原告拒绝被告在2020年4月1日前进场装修，被告应于2020年4月1日前提出解除双方签订的租赁合同，而不是继续履行合同，2020年4月1日起进场正常装修，直至2020年4月24日才提出原告违约，单方面解除合同，可见，被告该陈述，显然与事实不符，对于断电问题，是因被告装修过程中，未注意到原告财产安全，导致装修垃圾落到原告货物上，原告才采取停电措施，采取断电也是暂时的，该措施虽不够妥当，但并未构成根本违约，达不到可以单方面解除合同的情形，对于锁门问题，原告也表示因原告妻子以为被告已经不在店铺内，原、被告店铺相通的，原告妻子才锁的门，被告没有证据证明是原告妻子故意将被告锁在店内，原告妻子知道被告在店内后也主动返回把店门打开，不构成违约，更达不到根本违约的情形。同时，被告辩称，原告未经桂林华森物业服务有限公司准许，擅自转租、分租，被告有权解除合同，但经本院对桂林华森物业服务有限公司招商部主管叶黎兴询问、调查发现，被告是由叶黎兴亲自找来分租原告店铺的，可见原告转租、分租是经过桂林华森物业服务有限公司同意的。综上，被告没有证据证明原告构成根本违约，相反，构成违约的是被告，合同第三条第3点约定，商铺按先交租金后使用的原则，首期租金即2020年4月1日起至2020年4月30日止的租金4095元，被告应于签订合同之日支付给原告，但至今尚未给付。另外，被告称原告主张的违约金8583.60元过高，但本院认为，违约金具有对违约一方的惩罚性质，即使原告没有损失，被告亦应给付相应的违约金，同时，如果被告认真履行合同，中途不退租，原告中途也不会与桂林华森物业服务有限公司协议退租，导致原告交给桂林华森物业服务有限公司的保证金7024元不能退回，造成原告保证金7024元损失，可见，原告主张的违约金8583.60元并未过高。对于，原告要求被告给付恢复店铺原状施工费5000元的诉请，因原告未提供证据证明被告承租前店铺的原状及被告进店装修后现状及桂林华森物业服务有限公司要求原告恢复原状发生多少费用，因此，原告该项诉请，无事实与法律依据，本院不予支持。对于原告要求付清4月份铺租4095元和物业管理垃圾清理费255元，5月份铺租4095元和物业管理垃圾清理费255元，合计8700元，滞纳金870元，共计9570元，对于4月份铺租4095元及物业管理费和垃圾清理费255元，被告从4月1日起承租原告的店铺直至4月24日解除合同约1个月，依约应给付4月的租金和物业管理费及垃圾清理费，物业管理费为3元/月/㎡×63.84㎡=191.52元，垃圾清理费为1元/月/㎡×63.84㎡=63.84元，4月物业管理费和垃圾清理费共计255.36元/月，原告主张4月物业管理费和垃圾清理费255元低于255.36元，符合法律规定，因此，原告要求被告给付4月份铺租4095元和物业管理费和垃圾清理费255元，共计4350元的诉请，合法有据，本院予以支持，对于原告要求被告给付5月份铺租4095元和物业管理费及垃圾清理费255元的诉请，因2020年4月24日被告已中途退租，原告要求被告给付5月的铺租4095元和物业管理及垃圾清理费，无事实与法律依据，本院不予支持，对于原告要求被告给付滞纳金的诉请，因《商铺租赁合同》没有明确约定，原告要求被告给付滞纳金，无事实与法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告在《商铺租赁合同》有效期内，被告继续承担铺租和物业管理费及垃圾清理费，如有延期不交，原告将追加10%的滞纳金的诉请，因被告于2020年4月24日中途退租，双方的《商铺租赁合同》已解除，原告已要求被告承担了违约金，原告再要求被告支付2020年4月24日之后的租金等费用，无事实与法律依据，本院不予支持。依法判决：一、被告黄河给付原告沈启树违约金8583.60元；二、被告黄河给付原告沈启树4月份店铺租金和物业管理费及垃圾清理费共计4350元；三、驳回原告沈启树的其他诉讼请求。本案受理费379元，减半收取190元，由被告黄河负担。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：被上诉人要求上诉人给付违约金8583.6元以及2020年4月的租金等费用4350元是否有事实及法律依据？ 本院认为，双方当事人签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同。上诉人于2020年4月1日至4月24日期间承租使用涉案门面，依法应承担该期间的租金及相关物业管理费、垃圾清理费4350元。一审法院判决上诉人承担该部分费用并无不当，本院予以确认。上诉人提出其不应承担该部分费用的主张，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中，上诉人与被上诉人因涉案房屋装修等事宜产生矛盾，导致上诉人向被上诉人发出解除合同通知书。上诉人向被上诉人发出解除通知书所载明内容均未提供确凿充分证据予以证实，故上诉人依法不享有约定或者法定解除权，双方当事人之间的租赁合同不因上诉人发出解除合同通知书而解除。上诉人在发出解除合同通知书后已实际不再履行合同，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被上诉人在上诉人单方提出解除合同后的当月即4月30日即与原出租人桂林华森物业服务有限公司签订《解除商铺租赁合同协议书》，将涉案商铺交还给原出租人，并不再承担涉案商铺租金，且被上诉人未能提交因上诉人单方解除合同的违约行为造成实际损失的证据，故其要求按照合同约定的总租金标准计算违约金8583.6元的主张，事实及法律依据不足，本院不予支持。被上诉人因与原出租人解除合同导致保证金7024元无法收回所造成的损失，与上诉人单方解除与被上诉人之间的租赁合同没有法律上的因果关系，一审法院将此认定为上诉人单方解除合同给被上诉人造成的损失不妥，本院不予认定。上诉人提出其不应承担8583.6元违约金的主张，理由成立，本院予以支持。双方当事人在《商铺租赁合同》中约定逾期交纳租金的违约金过高，本院根据本案实际情况，依法调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算违约金。一审判决认定事实基本清楚，但法律适用不当，判决有误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区荔浦市人民法院（2020）桂0331民初856号民事判决第二项； 二、撤销广西壮族自治区荔浦市人民法院（2020）桂0331民初856号民事判决第一项、第三项； 三、上诉人黄河给付被上诉人沈启树延期支付租金违约金，违约金计算按照延期支付租金等费用4350元，自2020年4月1日起至付清款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 四、驳回被上诉人沈启树的其他诉讼请求。 一审案件受理费379元，减半收取190元（被上诉人沈启树预交），二审案件受理费123元（上诉人黄河预交），合计313元，由上诉人黄河负担123元，由被上诉人沈启树负担190元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  宿健慧 审判员  周 霞 审判员  丁 勇 二〇二〇年十月二十日 书记员  叶菁华