杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初6595号 原告：欧阳庆，女，1982年3月29日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托代理人：鲍婷婷、乔万**，浙江泽大律师事务所律师。 被告：杭州泰峪房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区闲林街道里项村洞山****安邦大厦**。 法定代表人：杨平，董事长兼总经理。 被告：泰禾集团股份有限公司，住所地，住所地福建省三明市梅列区徐碧iv> 法定代表人：黄其森，董事长兼总经理。 两被告共同委托代理人：王守道，北京金杜（杭州）律师事务所律师。 原告欧阳庆与被告杭州泰峪房地产开发有限公司（以下简称泰峪房产）、泰禾集团股份有限公司（以下简称泰禾集团）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年5月14日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序并于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人鲍婷婷、被告泰峪房产和被告泰禾集团的委托代理人王守道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：原告、被告签订购买位于余杭区未来科技城文二西路与常二路交汇处的泰禾杭州××幢××室的《商品房买卖合同》，约定购房款7400581元。同时双方还签订了两份《地下车位使用权转让合同》和一份《地下室使用权转让合同》，约定被告将车位使用权和地下室使用权分别以693000元、2772000元的价格转让给原告。双方签订的《商品房买卖合同》第九条规定被告“应当于2018年12月31日之前，将符合下列各项商品条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。”截至原告起诉之日，被告仍未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，未取得建设工程竣工备案证明，也未交付产证给原告。被告逾期交付商品房和逾期交付产证，应当按照《商品房买卖合同》第十条和第十六条承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十条规定，被告逾期交房超过90日后，被告应当按日向原告支付与交付房价款万分之一的违约金，以实际支付房款10865581元为基数计算，违约金暂时累计至386814.68元，至今未支付。原告经多次向两被告催讨违约金无果，特起诉，请求判令：1、判令两被告支付原告逾期交付违约金到实际交付日为止（以实际支付房款10865581元为基数计算，按合同约定的已交付房价款万分之一的违约金比例计算，暂从2019年1月1日计算至2020年2月29日，违约金为461787.19元；从2020年3月1日至2020年5月29日，按已交付房价款万分之二的违约金比例计算，违约金暂计195580.46元，以上共计657367.65元；从2020年5月29日后按照每日2173.10元计算至实际交付日）；2、两被告承担本案保全费用、诉讼费用。 被告泰峪房产答辩称，第一，2020年3月1日起每日万分之二的违约金应在房屋交付后支付，目前房屋尚未交付，被答辩人无权要求答辩人支付每日万分之二的违约金。第二，新冠疫情期间案涉房屋施工工作无法进行，由此不可抗力导致的逾期交房违约金依法予以扣除。第三，就案涉项目逾期交付引发的相关纠纷，答辩人正与购房人积极协商群求解决方案，请求法院给予一定的和解期限，以便减轻诉累、尽快解决纠纷。综上，2020年3月1日起每日万分之二的违约金的付款条件尚未满足，因新冠疫情导致的逾期交付违约金依法应当予以扣除。被答辩人提出的部分诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回被答辩人部分诉讼请求。此外，原告购房款中有444万元实际在2019年5月29日支付给答辩人，因此，该444万元应当自实际支付之日起计算违约金，原告无权将该部分购房款自2019年1月1日起计算违约金。 被告泰禾集团答辩称，第一，《商品房买卖合同》及《承诺函》项下逾期交付导致的违约金支付主体为泰峪房产，答辩人不承担合同项下的违约金支付义务。第二，2020年3月1日起每日万分之二的违约金应在房屋交付后支付，目前房屋尚未交付，原告无权要求泰峪房产支付每日万分之二的违约金。第三，答辩人未曾为泰峪房产履行《商品房买卖合同》项下义务提供任何担保，也并无债务加入的意思表示，答辩人也未履行对外担保或债务加入的相关决策程序并进行信息披露，原告无权主张答辩人承担连带责任。综上，《承诺函》约定的每日万分之二的违约金的支付条件尚未满足，且答辩人并非合同缔约主体，也不曾为泰峪房产的履约义务提供担保或债务加入，原告提出的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回原告针对答辩人的全部诉讼请求。 根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下： 2019年1月4日，原告（买受人）与被告泰峪房产（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人位于杭州市余杭区××街道××幢××室的房屋，房屋价款为7400581元；交房日期为2018年12月31日，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求合同继续履行的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方还就其他事项进行了约定。 此外，原告（乙方、受让人）与被告泰峪房产（甲方、转让方）签订两份《地下车位使用权转让合同》，约定甲方向乙方转让编号为622、623号车位使用权二个，转让费共计693000元，车位交付日期为2018年12月31日。 此外，原告（乙方、受让人）与被告泰峪房产（甲方、转让方）还签订了一份《地下室使用权转让协议》，约定甲方向乙方转让对应地下室的使用权，转让费为2772000元，地下室，地下室交付日期为2018年12月31日前iv> 上述协议签订前后，原告向泰峪房产陆续支付了相应款项。 2019年7月31日，被告泰峪房产向杭州院子业主出具一份《告业主函》，载明：关于工期进展，竣工备案2019年8月20日前完成。交付2019年11月30日前完成。对于违约金部分，我司将分别按照业主签署的买卖合同、转让协议的金额为依据，以业主已支付的款项为基数计算违约金，分别按照日万分之一的标准计算（具体计算标准详见违约金支付信息确认单），待业主《违约金支付信息确认单》签字确认后十个工作日内支付相应的违约金，后续违约金逐月由业主签字确认后支付，直至交付时一并结算剩余违约金。 2019年10月16日，被告泰峪房产向原告出具一份《承诺函》，载明：泰禾集团向杭州院子全体业主承诺2020年2月底前房屋成品交付，交房同时开具全额购房发票；逾期交付1日，在原有商品房买卖合同基础上另外增加万分之一的违约金支付给业主。违约金于交付后5个工作日内一次性付清给业主。被告泰禾集团授权代表卢国鹏于该《承诺函》上签字，并于授权书中确认“卢国鹏签署的《承诺函》，我司追认其对我司具备约束力，我司将履行该承诺函的相关义务。在泰杭院项目房产交付和违约金交付之前，上述授权持续有效。卢国鹏曾在家宴视频上向业主宣布：按所有支付款项计算违约金。 被告房屋至今未交付原告，亦未将权属证书或登记证明交付给原告。 本院认为，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让合同》、《地下室使用权转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。被告未按期交房，应当按约支付违约金。关于违约金计算基数，本院认为，被告泰峪房产曾向业主发布告业主函，后又由其工作人员在公开视频中进行了承诺以全部所支付款项支付违约金，故本院确认自2019年1月1日起至2019年5月28日，以6425581元为基数，自2019年5月29日起，以实际支付价款总额10865581元为基数。关于违约金计算标准，本院认为，根据双方合同约定，被告泰峪房产应自2019年1月1日起至实际交付之日止，按照日万分之一的标准计付违约金。对原告诉请增加万分之一违约金的部分，被告抗辩暂未达到《承诺函》中约定的支付条件的意见本院予以采信，故对该部分违约金本院不予支持，泰禾集团也暂不承担相应的责任。对被告泰峪房产要求扣除新冠疫情期间违约金的抗辩意见，因泰峪房产逾期交房系自2019年1月1日起即开始违约，先于新冠疫情发生，新冠疫情的发生并非造成被告泰峪逾期交房的免责事由，故本院对被告泰峪房产的该项抗辩意见不予采信。对原告主张的保全费，该费用系原告主张权利的实际合理支出，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州泰峪房地产开发有限公司支付原告欧阳庆逾期交房违约金493865.42元（暂计至2020年5月29日，此后每日1086.55元计算至实际交付之日止），于本判决生效后十日内付清； 二、被告杭州泰峪房地产开发有限公司支付原告欧阳庆保全费2455元，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告欧阳庆的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5199元，由原告欧阳庆1929元，被告杭州泰峪房地产开发有限公司负担3270元，于本判决生效后十日内付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  马 超 二〇二〇年十月十二日 法官助理  黄若兰 书 记 员  周露燕