河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终4623号上诉人（原审被告）：李光辉，男，1971年4月12日生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：刘兵涛，河南大沧海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南缔拓实业有限公司，住所地：安阳市殷都区安钢大道（安钢生活服务公司办公楼**）。法定代表人：赵国强，职务：董事长。委托诉讼代理人：杨国廷，男，1994年3月27日生，汉族，公司员工。上诉人李光辉因与被上诉人河南缔拓实业有限公司（以下简称缔拓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市殷都区人民法院作出的（2020）豫0505民初1763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李光辉上诉请求:1、依法撤销河南省安阳市殷都区人民法院(2020)豫0505民初1763号民事判决,依法改判或者发回一审法院重新审理本案;2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定事实不清。上诉人长期从被上诉人处租赁案涉房屋从事经营活动,每月按时足额缴纳租金,从未拖欠过被上诉人租金,2019年3月29日,上诉人与被上诉人又重新签订了《房屋租赁合同》,合同约定租赁期限为2019年4月1日至2020年3月31日,租金为每月5655元。合同签订后上诉人每月按时向被上诉人缴纳租金直到合同期满,上诉人与被上诉人并未签订新的房屋租赁合同,但上诉人并未停止向被上诉人缴纳房租,而是继续缴纳直至2020年9月1日的租金并使用案涉房屋,而且被上诉人也没有提出任何异议并正常收取上诉人缴纳的租金，上诉人与被上诉人形成了不定期租赁关系。按照《合同法》第二百三十二条规定，在2020年9月1日后,被上诉人可以随时解除合同,但应在合理期限内通知上诉人。因被上诉人单方原因于2020年5月15日向上诉人送达了《告知函》,告知上诉人腾清并搬离该房屋本身就已经属于违约在先,其还采用断水断电等非法行为阻挠妨碍上诉人的正常经营活动。二、一审法院适用法律错误。我国民事诉讼活动中讲究不告不理,被上诉人在一审审理过程中并未请求解除其与上诉人之间的不定期租赁关系,但一审法院却在判决内容中对该问题进行了判决,一审法院存在严重的超裁行为,严重损害了当事人的处分原则。被上诉人缔拓公司辩称，一、一审法院确认上诉人李光辉与答辩人河南缔拓实业有限公司的《房屋租赁合同》于2020年5月31日解除,事实认定清楚,并无错误。上诉人未提前书面通知答辩人续约,且答辩人在合同期满前已多次口头通知上诉人不再续约并要求搬离房屋办理退租手续未果后，于2020年5月15日向上诉人送达了《告知函》。二、一审法院运用法律正确,判决合理。答辩人在诉讼请求中请求法院确认上诉人与答辩人的租赁合同关系解除,并判令上诉人在房屋租赁合同解除后按实际占用房屋天数，参照每月5655元的标准向答辩人支付相关费用，一审法院并不存在超裁行为。被上诉人缔拓公司向一审法院起诉请求:1、请求确认原、被告2019年3月31日房屋租赁合同已解除，限被告5日内腾清房屋交还原告；2、请求判令被告在房屋租赁合同解除后，按被告实际占用房屋天数参照5655元/月的标准向原告支付占用费至房屋实际腾清之日止；3、请求判令被告按日租金两倍的标准向原告支付滞留金至实际交付房屋之日；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告李光辉在2019年3月29日之前长期租赁安钢六区钢三路北门口76平方房屋从事经营活动。2019年3月29日，原告缔拓公司作为甲方（出租方）与被告李光辉作为乙方（承租方）签订了《房屋租赁合同》，合同主要内容为：甲方将位于安钢六区钢三路北门口，使用面积76㎡的房屋出租给乙方，乙方用于经营安阳市殷都区喜盈盈超市快餐店。租赁期限为2019年4月1日至2020年3月31日。租赁期满，甲方收回该房屋，乙方应如期交还。租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满前60日内书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。租金为5655元/月。乙方须于每月10日前向甲方交清当月及以前租金。并约定租赁期满合同自然终止。租赁期满，乙方应如期交还房屋。乙方逾期归还，则每逾期1日应向甲方支付原日租金两倍的滞留金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。《房屋租赁合同》到期后，双方未重新签订租赁合同，被告李光辉也未交还房屋。原告于2020年5月15日向被告送达了《告知函》，告知被告，因原、被告签订的房屋租赁合同租赁期满，合同已自然终止，要求被告5日内搬离租赁房屋并办理退租手续。被告李光辉提供的通过银行转账方式支付原告缔拓公司房屋租金情况如下：2019年8月10日、9月10日、10月10日、11月10日、12月10日分别支付原告5655元，2020年1月9日、4月21日、5月19日、6月13日、7月8日分别支付原告5655元。一审法院认为，原告缔拓公司与被告李光辉签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。合同约定，被告租赁原告案涉房屋期限为2019年4月1日至2020年3月31日，租赁期满，双方未签订新的房屋租赁合同，但被告并未交还房屋并继续使用，原告未提供证据提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知被告。2020年5月15日，原告向被告送达了《告知函》，以房屋租赁合同租赁期满，合同已自然终止，要求被告搬离租赁房屋并办理退租手续，结合被告个体经营快餐店，法院酌定原、被告的房屋租赁合同于2020年5月31日解除。2020年6月1日起，被告继续占用案涉房屋应参照房屋租金5655元/月支付原告房屋占用费。被告李光辉主张因其长期租赁案涉房屋，当月交纳的是下个月的租赁费，即2020年1月9日支付的5655元是2月的租赁费，以此类推，其2020年转至原告账户5个月房租，免除3个月房租，其房租已交至2020年9月30日。根据合同约定，乙方须于每月10日前向甲方交清当月及以前租金，结合被告提供的交易明细其于2019年8月10日、9月10日、10月10日、11月10日、12月10日分别支付原告租金5655元，均是在当月的10日交纳租金，可以证明被告2019年12月之前交纳的租金均应为当月租金，故2020年1月9日支付的5655元应为2020年1月的租金。鉴于被告系个体工商户，根据应对新冠疫情期间进一步帮扶个体工商户缓解租金压力的政策，对承租国有房屋的各类服务业小微企业和个体工商户免除上半年3个月房屋租金，被告于2020年1月9日、4月21日分别交纳的租金视为房屋租金已交至2020年5月31日。被告应自2020年6月1日起至交付原告房屋之日止参照原月租金5655元支付房屋占用费，因被告于2020年5月19日、6月13日、7月8日分别转至原告账户5655元/月，视为被告房屋占用费支付至2020年8月31日，故被告应自2020年9月1日起至实际交付原告房屋之日止参照原月租金5655元支付原告房屋占用费。合同约定，被告逾期归还房屋，每逾期1日应向原告支付原日租金两倍的滞留金，该滞留金约定过高，法院酌定每逾期1日向原告支付原日租金30%的滞留金，日租金按照原月租金5655元标准计算，自2020年9月1日起至实际交付原告房屋之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百四十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、第二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、确认原告河南缔拓实业有限公司与被告李光辉的《房屋租赁合同》于2020年5月31日解除；二、限被告李光辉于本判决生效之日起5日内将租赁原告河南缔拓实业有限公司位于安钢六区钢三路北门口的房屋腾清交还原告；三、被告李光辉自2020年9月1日起至实际交付原告河南缔拓实业有限公司房屋之日止参照月租金5655元支付原告房屋占用费；四、被告李光辉自2020年9月1日起至实际交付原告河南缔拓实业有限公司房屋之日止按日租金的30%支付原告滞留金；五、驳回原告河南缔拓实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告李光辉负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约定力，双方均应按合同约定全面履行义务。合同约定的租赁期限为2019年4月1日至2020年3月31日，租赁期满后，双方未签订新的房屋租赁合同，但上诉人并未交还房屋并继续使用，被上诉人也未提出异议，原租赁合同继续有效，应当认定为双方形成了不定期租赁合同关系，被上诉人可以随时解除合同。2020年5月15日，被上诉人向上诉人送达了《告知函》，发出了解除合同的意思表示，一审法院酌定双方的房屋租赁合同于2020年5月31日解除，认定合理，故对上诉人主张的一审法院存在事实不清、法律适用错误的意见，本院不予支持。综上所述，上诉人李光辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李光辉负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  刘永刚二〇二〇年十月二十日书记员  楚世龙