湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民终2982号上诉人（原审被告、反诉原告）：张凯，男，1986年12月12日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：谢飞。被上诉人（原审原告、反诉被告）：史放桃，男，1966年2月12日出生，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：蔡勋德（与史放桃系表兄弟关系），男，住湖南省南县。委托诉讼代理人：党成名。上诉人张凯因与被上诉人史放桃房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省华容县人民法院（2020）湘0623民初779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张凯及其委托诉讼代理人谢飞、被上诉人史放桃的委托诉讼代理人蔡勋德、党成名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张凯上诉请求：一、依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的全部反诉请求。事实与理由：原审判决认定事实错误。1、本案系房屋租赁合同，被上诉人所交付的房屋不符合合同约定的用途，也拒不进行实质性修缮，系违约行为。上诉人除要求修缮外，还要求解除合同，被上诉人没有提出异议应认定认可解除了合同，上诉人无需再交付租金，租金应予退还。2、上诉人提出反诉是要求被上诉人对出租房屋有瑕疵进行赔偿，而不是要求对租赁期满后附属物的补偿。因交付的房屋不符合约定，导致上诉人未能正常经营，上诉人提出的反诉系违约造成的损失。史放桃辩称，1、被上诉人租赁给上诉人的房屋符合合同约定，虽然房屋顶楼有轻微渗水，但被上诉人知晓后进行维修，履行了维修义务，并无违约行为。并未影响上诉人正常经营，上诉人也未提交因房屋渗水产生损失的相关证据。2、一审法院判决赔偿一个月的房屋租金正确。史放桃向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《华容县华清明珠大厦房屋租赁合同》，要求张凯立即向史放桃交付租赁房屋；2、判令张凯向史放桃支付自2020年1月1日至2020年3月31日止房屋租金9600元，并按房屋租金标准支付自2020年4月1日起至张凯实际交付租赁房屋之日止的占用费；3、判令张凯向史放桃支付违约金5000元；4、判令本案诉讼费由张凯承担。张凯向一审法院提出反诉请求：1、同意解除房屋租赁合同；2、要求史放桃赔偿张凯因交付租赁房屋不符合租赁条件而产生的损失113893元；3、本案所有诉讼开支均由史放桃承担。一审法院认定的事实：对双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实认定如下：1、2018年12月18日，史放桃（甲方）与张凯（乙方）签订《华容县清明珠大厦房屋租赁合同》，合同第二条第2项约定“租金给付办法：在签订合同后，当日将第一年的租金付清。从第二年起，即在每年起始日期前30日内一次性付清下年租金”,第三条第3项约定“合同签字后，每间门面交2000元押金，押金不计息，在本合同到期后结算所有欠费，退还押金”，第五条第1项约定“………非甲方同意，无论何时都不准将房屋和乙方经营项目合并转租和转让，违者乙方赔偿甲方实际损失，并罚违约金5000元”，第六条第7项约定“乙方投资在甲方房屋室内外的装饰装修与甲方房屋相连的一切物品及地面砖等，不论何时何种原因中止、放弃租赁权及合同期满都不得拆除和转移（乙方经营作业的机械设备除外），只能永久保留在原处，归甲方所有，甲方不对乙方余值作价补偿”，合同签订当日，张凯向史放桃交付了2000元门面押金,后张凯向史放桃支付了第一年房屋租金32000元。2、签订合同前案涉门面即存在漏水现象，2019年3月张凯开始对房屋进行装修并聘请陈波工作，装修后门面仍存在漏水现象，张凯多次通知史放桃进行维修，经史放桃多次维修后房屋渗水现象仍然存在，2019年5月至2019年10月张凯使用租赁门面用于二手车销售。3、在2020年1月30日前，张凯未交付第二年房租，且张凯至今仍占有案涉房屋。一审法院认为，史放桃与张凯签订的《华容县华清明珠大厦房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。现史放桃主张解除《商铺租赁合同》，张凯亦明确表示同意解除合同，故对于史放桃主张解除合同并要求张凯交付租赁房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《华容县华清明珠大厦房屋租赁合同》约定第二年即2020年的房屋租金为38400元，经计算该年每月房屋租金为3200元，史放桃可依法主张张凯支付自2020年1月1日至2020年3月31日的房屋租金9600元，但2020年2月均处于新型冠状病毒引起的肺炎疫情期间，根据公平原则，一审法院酌定2020年2月租金减免半个月即1600元，张凯至今未交还房屋，应当向史放桃支付房屋占用期间的合理费用，史放桃主张张凯按合同约定的租金支付自2020年4月1日起至实际交付租赁房屋之日止的占用费，一审法院予以支持。史放桃主张张凯支付违约金5000元，根据合同约定，双方仅就转租事由约定了违约金，本案所涉解除合同事由双方未约定违约金，史放桃主张张凯支付违约金5000元的主张一审法院不予支持。张凯主张史放桃对其投入的家具和玻璃门、显示屏及门头、吊顶进行赔偿，但其购买的家具可以重复利用，部分附属设施及装饰装修未与房屋完全结合，可拆除，可搬离，且双方在合同中约定合同解除后室内外的装饰装修归史放桃所有，史放桃不对余值作价补偿，一审法院对该主张不予支持。张凯主张的人员工资和开支、水电费于法无据，一审法院不予支持。张凯主张赔偿房租32000元，因房屋渗水确对张凯经营造成一定影响，一审法院酌定史放桃赔偿张凯一个月房租即3200元，可与张凯应当向史放桃支付的房租进行抵扣。张凯主张的押金2000元，因合同约定双方在合同到期后结清所有欠费，退还押金，现双方均同意解除合同，对该项主张一审法院予以支持。综上所述，一审法院对史放桃的诉讼请求予以部分支持，对张凯的反诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除史放桃与张凯签订的《华容县清明珠大厦房屋租赁合同》，张凯向史放桃交付租赁房屋；二、张凯向史放桃支付2020年1月1日起至2010年3月31日止房屋租金8000元，并按3200元标准支付自2020年4月1日起至实际交付房屋之日止的占用费；三、史放桃退还张凯押金2000元，可与上述张凯应支付的费用进行抵扣；四、史放桃赔偿张凯3200元，可与上述张凯应支付的费用进行抵扣；五、驳回史放桃的其他诉讼请求；六、驳回张凯的其他反诉请求。以上一、二、三、四项在判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费266元，减半收取133元，反诉案件受理费2577元，减半收取1289元，由史放桃负担124元，张凯负担1298元。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。二审经审理查明，2020年6月26日，张凯将涉案租赁房屋交付给史放桃。二审查明的其余事实与一审法院查明的一致。本院认为，一、关于涉案房屋租金应否支付的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。本案张凯承租房屋用于经营，租赁房屋应符合经营使用目的。本案双方对于租赁物存在漏水情况并无争议，史放桃也承认维修多次，可见该租赁房屋漏水在一定程度上影响到了租赁房屋的使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定:“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延迟租期”。故综合本案的漏水相关事实及合同的履行情况，本院认为一审法院酌情减免一个月的租金并无不当，予以维持。至于张凯上诉称因房屋漏水导致其不能正常经营而无需交纳租金的主张，虽本案租赁房屋漏水系客观事实，但张凯并未提交充分证据证明其无法经营仅因房屋漏水所致，且其在房屋漏水期间也仍有营业。另若确因房屋漏水导致无法经营，张凯也应及时避免损失扩大而非继续租赁房屋。故在已经酌情减免了部分房租的情形下，对张凯认为房屋漏水导致其无法经营从而无需交纳租金的主张，本院不予支持。二、关于张凯主张史放桃赔偿相关损失的问题。因本案合同期限已经届满，根据双方合同约定，对于装饰装修损失，史放桃并无赔偿的义务。至于人员工资及开支、水电费系张凯在租赁经营期间的必要合理费用，应由其自行承担。另家具等非附和装饰装修物亦可由张凯自行搬走。故对于张凯的该上诉主张，本院均不予支持。综上，综上所述，张凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但因在本院二审审理期间，双方当事人确认张凯已于2020年6月26日交付了涉案租赁房屋，故为便于本案判决后执行，本院将原审判决部分判项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持湖南省华容县人民法院（2020）湘0623民初779号民事判决第三、四、五、六项；二、变更湖南省华容县人民法院（2020）湘0623民初779号民事判决第一项为：解除史放桃与张凯签订的《华容县清明珠大厦房屋租赁合同》；第二项为：张凯向史放桃支付自2020年1月1日起至2010年3月31日止房屋租金8000元，并按3200元每月的租金标准支付自2020年4月1日起至2020年6月26日止的房屋占有使用费；以上判决项中的履行内容，限于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。本案一审案件受理费266元，减半收取133元，反诉案件受理费2577元，减半收取1289元，由史放桃负担124元，由张凯负担1298元。二审案件受理费2578元，由张凯负担。本判决为终审判决。审判长 程 鹏审判员 王欣辉审判员 曹 维二〇二〇年十月二十六日书记员 张周舟