广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初3035号原告（反诉被告）：钟柏年，男，汉族，1971年5月14日出生，住广东省江门市新会区会城*******85号，公民身份号码440************311。委托诉讼代理人：赵剑客，国信信扬（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾丽，国信信扬（江门）律师事务所律师。被告（反诉原告）：江门市鸿伟物业管理有限公司，住所地广东省江门市新会区*********，统一社会信用代码91*******9DAK9K。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：简秋婵，广东华卓律师事务所律师。第三人：朱婉冰，女，汉族，1935年8月25日出生，住广东省江门市新会区***************，公民身份号码440************023。第三人：江门市加美纺织有限公司，住所地广东省江门市新会区会城今州*******，统一社会信用代码9144*******UK01B7E。法定代表人：梁活文，该公司董事长。委托诉讼代理人：何健辉，广东广能律师事务所律师。第三人：江门顺丰速运有限公司，住所地广东省江门市蓬江区环市镇*******厂房，统一社会信用代码914***********966H。法定代表人：马某1。委托诉讼代理人：陆嘉鑫，男，该公司员工。第三人：熊军平，男，汉族，1978年10月11日出生，住江西省丰城市洛市************，公民身份号码362************339。第三人：莫忠华，男，汉族，1980年4月23日出生，住四川省犍为县***********，公民身份号码511************672。第三人：杨松良，男，汉族，1986年6月30日出生，住广东省电白县*****************，公民身份号码440************334。第三人：何海林，男，汉族，1987年8月6日出生，住广东省江门市新会区***********，公民身份号码440************359。第三人：周艳，女，汉族，1988年9月22日出生，住江西省丰城市洛市************，公民身份号码362************324。第三人：杨海军，男，汉族，1988年3月14日出生，住安徽省蒙城县***********，公民身份号码341************818。第三人：黄颂荣，男，汉族，1986年6月7日出生，住广东省中山市***********，公民身份号码442************115。第三人：黄豪德，男，汉族，1982年4月16日出生，住广东省江门市新会区***********，公民身份号码440************617。第三人：彭富强，男，汉族，1979年7月12日出生，住湖南省湘潭县*********民组，公民身份号码430************632。第三人：李和青，男，汉族，1992年7月25日出生，住江西省吉安市泰和县**************，公民身份号码362************736。原告（反诉被告）钟柏年与被告（反诉原告）江门市鸿伟物业管理有限公司（下称鸿伟公司）、第三人朱婉冰、江门市加美纺织有限公司（下称加美公司）、江门顺丰速运有限公司（下称顺丰公司）、熊军平、莫忠华、杨松良、何海林、周艳、杨海军、黄颂荣、黄豪德、彭富强、李和青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，鸿伟公司提起了反诉，本院决定合并审理，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。钟柏年的委托诉讼代理人赵剑客、贾丽，鸿伟公司的委托诉讼代理人简秋婵，加美公司的委托诉讼代理人何健辉、顺丰公司的委托诉讼代理人陆嘉鑫，杨松良、何海林、黄颂荣、黄豪德、彭富强均到庭参加诉讼，朱婉冰、熊军平、莫忠华、周艳、杨海军、李和青经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟柏年向本院提出诉讼请求：一、判令鸿伟公司支付2019年11月1日至2020年5月16日的租金（按173000元/月计算，租金为1127290.32元）及支付逾期付款违约金（按拖欠租金的每天1%按计算）；二、判令鸿伟公司支付2019年7月至2020年2月的水费9869元；三、鸿伟公司交纳的519000元履约保证金归钟柏年所有；四、诉讼费由鸿伟公司承担；五、判令鸿伟公司立即搬离*******18号厂房并交回给钟柏年；六、判令鸿伟公司支付占用费及逾期付款违约金（占用费从2020年5月17日起至交回之日止，每月租金122135.1元，暂计至2020年7月6日为204871.78元，，逾期付款违约金按占用费的每天1%按计算）。事实与理由：原、被告双方于2018年10月27日签订《租赁合同》，约定鸿伟公司承租钟柏年坐落于新会区*******14、16、18号厂房及空地，面积合计14841.4元，用途为工业厂房使用，租赁期为十年，2018年11月1日起至2028年10月30日止，2018年11月1日起至2021年10月30日的租金为173000元/月，每月10日支付，合同签订之日鸿伟公司支付履约保证金519000元，逾期交租的，按每天1%计算逾期付款违约金，拖欠租金累计15天的，钟柏年有权终止合同并收回物业，没收保证金。双方办理交接厂房手续后，鸿伟公司占用厂房至今，但自2019年11月起拖欠租金和水费。钟柏年于2020年5月8日发出《关于终止租赁合同的通知》，要求鸿伟公司自行搬离，但至今鸿伟公司仍占用着厂房，且未支付租金。鸿伟物业辩称：钟柏年口头答应了可以暂缓缴纳租金，待双方协商好赔偿金额再抵扣；钟柏年在没有征得同意的情况下赶走了鸿伟公司的租客；2020年1月20日，钟柏年强行切断了供电线路迫使租客离场；鸿伟公司在收到终止通知后书面回复了不同意解除合同；2020年6月3日，钟柏年强行拆除了14、16号租赁物，造成财产损失；双方就赔偿数额及违约金一直没有达成一致意见。钟柏年所称的三旧改造是原产权人自愿申请而启动的，不是政府行为，不属于租赁合同第九条的免责解除合同情形。钟柏年为实施三旧改造，实施不诚信行为，涉案标的物不具备使用条件，不能主张租金。租赁合同没有约定水费支付周期，而且钟柏年至今没有向鸿伟公司发送的应收水费金额的通知。鸿伟物业向本院提出反诉请求：一、判令钟柏年双倍返还履约保证金1038000元；二、判令钟柏年赔偿经济损失5131367.24元（含装修费损失351660.5元、中介费197749元、免租空租损失940857元、预期利益损失2881990.74元、租客违约金759110元）；三、钟柏年承担全部诉讼费用。事实与理由：钟柏年现违反约定违法解除租赁合同，要求提前收回租赁物，并采取了强行切断供电、供水、毁坏厂房财产、扰乱反诉人的租客秩序、强行拆除厂房等行为，迫使租客停止经营，应赔偿相应损失。钟柏年辩称：涉案标的物出现三旧改造情况，不能继续履行，符合合同约定的终止情形，钟柏年无需赔偿损失；鸿伟公司主张的数额不符合法律规定的计算方式。加美公司述称：加美公司与钟柏年签订的租赁合同约定了单方解除合同的条件包括三旧改造，钟柏年及鸿伟公司均应予以配合履行搬迁义务；加美公司多次与钟柏年、鸿伟公司及其他租户沟通，并协助他们垫付相关赔偿款项；2019年8月21日，加美公司已书面通知钟柏年解除租赁合同，后钟柏年没有履行，加美公司提起了诉讼，在此期间，钟柏年交回了*******14、16号土地，加美公司才撤回了起诉。鸿伟公司提出的报告书为单方委托的专项审计，并不是共同委托，而且列举的项目不是事实存在的损失，鸿伟公司的主张没有任何事实及法律依据。顺丰公司、杨松良、何海林、黄颂荣、黄豪德、彭富强述称：对案件没有意见，但要确保第三人在租赁期内能正常使用租赁标的。朱婉冰、熊军平、莫忠华、周艳、杨海军、李和青没有作出陈述。查明的事实新会区***16号土地的原土地使用权人为加美公司，后变更为朱婉冰，新会区*******18号的土地权属人为加美公司。2018年，加美公司将上述两土地出租给钟柏年。2018年10月27日，钟柏年与鸿伟公司签订《租赁合同》，约定钟柏年将新会区***14号、16号、18号的厂房及空地出租给鸿伟公司作工业厂房使用，总面积为14841.4元，其中厂房面积12379.4平方米，空地面积2462平方米（最终以测量面积为准，详见附图纸标识），鸿伟公司已对标的物实地视察，了解现状及权属情况，愿意租用；租赁期间为2018年11月1日至2028年10月30日，前60天为装修免租期，厂房租金每月为13元/平方米，空地租金为每月6元/平方米，租金共计为每月173000元，自2021年11月1日起上调；合同签订当天，鸿伟公司应支付履约保证金519000元，若鸿伟公司没出现违约行为，钟柏年应在合同期满或双方同意解约时退回给鸿伟公司；鸿伟公司应于每月10号前支付当月租金，逾期的应另支付每天百分之一的逾期付款违约金，拖欠租金超15天的，钟柏年可无偿收回物业和没收保证金；租赁期间，鸿伟公司自行负担产生的水费、电费、垃圾费等；鸿伟公司因生产或经营，需要对物业进行自费装修、扩建、改建的，在确保不影响主体结构和消防安全及安全生产为原则，可增建或改建该物业；租赁期间，钟柏年同意鸿伟公司分租或转租给他人；租赁期间，如遇国家征用土地或拆迁等政府行为，必须终止合同时，双方互不承担违约责任，鸿伟公司无条件迁出，钟柏年退回履约保证金，国家赔偿中的搬迁费归鸿伟公司所有，土地及建筑物归钟柏年；厂房交付标准为通水、变压器开通并通电、通路，基本消防设施配置齐全，排水系统疏通并改造完成，施工人员离场。合同附图中显示新会区***18号的厂房面积为8234.1平方米，空地面积为2317.6平方米。当天，鸿伟公司按约定支付了履约保证金519000元给钟柏年；钟柏年亦将新会区***16号、18号的厂房及空地交付给鸿伟公司；此后鸿伟公司将上述18号厂房及空地分租给顺丰公司、熊军平、莫忠华、杨松良、何海林、周艳、杨海军、黄颂荣、黄豪德、彭富强、李和青，16号厂房及空地分租给他人。2019年11月29日，江门市新会区推进三旧改造工作领导小组出具“三旧”改造项目认定书，对黄东栎、朱婉冰申请的江门市新会区*****、14号、16号土地同意按照“三旧”改造的政策进行改造。2019年8月13日，加美公司向钟柏年提出因三旧改造需要解除租赁合同；2019年11月29日，钟柏年向鸿伟公司提出解除《租赁合同》，2020年5月9日，钟柏年再次向鸿伟公司通知解除《租赁合同》，并要求鸿伟公司于2020年5月16日前交回土地及厂房，鸿伟公司书面回复不认可达到解除条件，不同意解除《租赁合同》。2020年1月，新会区***16号的租户汤玉庭、杨翠妙、何永泉陆续搬离，并交回厂房及土地给加美公司。另查明，钟柏年、鸿伟公司均确认《租赁合同》虽约定租赁标的为新会区***14、16、18号的厂房及土地，但实际上本合同的租赁标的只为第16、18号的厂房及土地，14号的厂房及土地由马锋庆承租，鸿伟公司支付租金至2019年10月底。裁判理由及结果本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。一、关于钟柏年与鸿伟物业签订的《租赁合同》是否有效的问题。本案中，各方当事人并未举证证明涉案厂房有获得建设工程规划许可证，各方当事人对该情况亦表示不清楚，本院认定涉案厂房并没有取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，钟柏年与鸿伟物业于2018年10月27日签订的《租赁合同》应认定无效。二、关于鸿伟公司应否退还新会区***18号的厂房给钟柏年的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，鸿伟公司通过签订《租赁合同》从钟柏年接收到新会区***18号的厂房，现钟柏年主张鸿伟公司返搬离并还上述厂房，符合法律规定，本院予以支持。三、关于鸿伟公司应否支付占用费及占用费数额的问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……”的规定，占用费应参照合同约定的租金173000元/月标准计算，本案中，鸿伟公司没有举证证明其已向钟柏年交回涉案土地及房产，故从欠租之日2019年11月1日计至2020年5月16日占用费为1130266.67元（173000元/月6个月+173000元16天/30天），钟柏年主张1127290.32元，是对其权利的合法处分，本院予以支持。按钟柏年的主张，2020年5月17日起只计算18号厂房土地的占用费，占用费按双方约定的厂房及空地面积分别计算，18号厂房土地每月占用费为120948.9元（8234.1平方米13元/平方米+2317.6平方米6元/平方米），对钟柏年主张超出部分，本院不予支持。因《租赁合同》无效，钟柏年主张的逾期付款违约金，没有法律依据，本院不予支持。鸿伟公司主张钟柏年采取断水断电的方式迫使租户搬走，但其提交的调解记录并没有确认钟柏年存在断水断电的事实；鸿伟公司提交的《退租情况说明》上的证明人没有到庭，且鸿伟公司没有证据证明韩洪鹏是涉案厂房的承租人，本院对该《退租情况说明》不予认可；经庭审询问，到庭的第三人均否认出现断水断电的现象，故对鸿伟公司的上述主张，本院不予确认。鸿伟公司主张钟柏年同意暂停交租金，但从录音中无法反映同意缓交的期限，而钟柏年已通过起诉的方式主张租金，鸿伟公司抗辩无需支付占用费，本院不予采纳。四、关于鸿伟物业应否支付水费的问题。鸿伟物业辩称没有约定缴纳水费的周期，习惯是钟柏年发出收费通知后再交付，现钟柏年通过诉讼方式要求鸿伟物业交纳水费，鸿伟物业亦未对水费数额提出异议，故本院对钟柏年主张鸿伟物业支付水费9869元予以支持。五、关于钟柏年应否双倍退回履约保证金的问题。钟柏年是基于《租赁合同》取得履约保证金519000元，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，钟柏年应全额予以返还。鸿伟公司主张双倍返还，没有事实及法律依据，对多出的一倍，本院不予支持。六、关于钟柏年应否向鸿伟公司赔偿损失的问题。1、关于鸿伟公司主张的装饰装修损失的问题。《租赁合同》约定了鸿伟公司因生产或经营，需要对物业进行自费装修、扩建、改建的，在确保不影响主体结构和消防安全及安全生产为原则，可增建或改建该物业，该约定应视为钟柏年同意鸿伟公司自行装修。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，因钟柏年没表明同意利用，故双方应按合同过错分担现值损失，但鸿伟公司提交的《报告书》是鸿伟公司的单方委托，且依据审计的材料全部没有经过各方当事人质证，不应作为审计材料，故本院对该《报告书》不予采纳。况且，在鸿伟公司对厂房进行分租的情况下，鸿伟公司没有向本院提交装修的任何证据，亦没有向本院申请评估现值，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，故对鸿伟公司主张的数额，本院不予确认，对其主张的装修损失，本院不予支持。2、关于鸿伟公司主张的中介费损失、免租租赁费、空租租赁费损失、预期利益损失的问题。如前所述，鸿伟公司没有提交相应的中介费损失证据，故本院对《报告书》中认定的中介费损失数额不予确认，且中介费并非合同无效导致的必然损失，对鸿伟公司主张中介费损失，本院不予支持。同样，免租租赁费、空租租赁费损失、预期利益损失均不是合同无效导致的必然损失，其主张的上述损失缺乏法律依据，本院亦不予支持。3、关于鸿伟公司主张的租客违约金的问题。鸿伟公司经钟柏年同意对租赁标的物进行分租，现因《租赁合同》无效需将标的物返还给钟柏年，鸿伟公司与现租客（即本案部分第三人）之间很可能产生新的纠纷，但对于鸿伟公司应否支付违约金给各个租户及支付的数额，至今尚无定论，鸿伟公司现即主张租客违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）江门市鸿伟物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起一个月搬离江门市新会区********土地上的厂房并将厂房交回给钟柏年；二、被告（反诉原告）江门市鸿伟物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付占用费给原告（反诉被告）钟柏年（暂计至2020年5月16日为1127290.32元；从2020年5月17日起按每月120948.9元计至实际交回上项厂房之日止）；三、被告（反诉原告）江门市鸿伟物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付水费9869元给原告（反诉被告）钟柏年；四、原告（反诉被告）钟柏年应在本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金519000元给被告（反诉原告）江门市鸿伟物业管理有限公司；五、驳回原告（反诉被告）钟柏年的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）江门市鸿伟物业管理有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费10774.64元（已由钟柏年预付），由钟柏年负担3591.55元，江门市鸿伟物业管理有限公司负担7183.09元。钟柏年多预交的案件受理费7183.09元，由本院予以退回；江门市鸿伟物业管理有限公司应向本院补缴案件受理费7183.09元。反诉受理费27492.79元（已由江门市鸿伟物业管理有限公司预付），由钟柏年负担2750元，江门市鸿伟物业管理有限公司负担24742.79元。江门市鸿伟物业管理有限公司多预交的案件受理费2750元，由本院予以退回；钟柏年应向本院补缴案件受理费2750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判福明员冯豪德二〇二〇年十月二十六日法官助理  吴子媚书记福明员廖雪珍