青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1863号上诉人（原审原告）：王燕，女，汉族，1987年1月24日出生，公民身份号码：×××,住西宁市。委托诉讼代理人：蔡雪瑞，青海辩理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海万通物业发展有限公司，统一社会信用代码：91630000710469890A（1-1）,住所地：青海省西宁市城**五四大街**。法定代表人：蒋咏梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：董博俊，青海立詹律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰建峰，青海立詹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海新华百货商业有限公司，统一社会信用代码：916300005799226289（1-2）,,住所地：西宁市城**五四大街**法定代表人：傅博，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋斌，青海新华百货商业有限公司员工。委托诉讼代理人：武文伽，宁夏方和圆律师事务所律师。上诉人王燕与被上诉人青海万通物业发展有限公司（以下简称万通物业公司）、青海新华百货商业有限公司（以下简称新华百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，王燕于2020年1月9日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求判令万通物业公司、新华百货公司共同支付房屋占用费342445.09元。西宁市城西区人民法院于2020年6月24日作出（2020）青0104民初194号民事判决，宣判后，王燕不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王燕及委托诉讼代理人蔡雪瑞，被上诉人万通物业公司的委托诉讼代理人董博俊，新华百货公司的委托诉讼代理人武文伽均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原判认定，王燕与万通物业公司于2004年7月28日签订《商品房买卖合同》，购买其位于五四大街万通中心4层Ⅱ166-169号，共计94.06平方米商铺，一并办理《西宁市商业银行个人住房按揭合同书》、《房地产抵押合同》、《商铺租赁协议》。至2012年12月王燕发现该商铺的房屋登记备案撤销，并过户至新华百货公司名下，遂提起行政诉讼，经（2013）西行初字第4号行政判决书、（2013）宁行终字第18号行政判决书，撤销新华百货公司取得的宁字第062375号房屋登记行为。2015年3月11日西宁市住房保障和房产管理局作出宁房产〔2015〕13号决定，记载内容为：注销新华百货公司取得的宁字第062375号房屋所有权证，该商铺在解决权属纠纷后，取得房屋所有权人根据《房屋登记办法》重新申请房屋所有权登记。后相关当事人就此纠纷产生（2015）青0104民初1866号民事判决书、（2015）西民一初字第1998号民事判决书、（2016）青01民终1131号民事判决书、（2018）青01民终382号民事判决书、（2018）青民申16号民事裁定书，以上相关判决中对于新华百货公司要求确认涉案商铺归其所有的确权之诉予以驳回；对于王燕要求万通物业公司协助办理房产证手续的诉讼请求给予支持，但上述裁决中未有判项直接明确该商铺房屋所有权归王燕所有。另，王燕至今尚未取得该商铺的房屋所有权证。王燕认为自发生纠纷至今万通物业公司未返还该商铺亦未支付租金，故其要求万通物业公司、新华百货公司依法支付此期间所产生的租赁费，万通物业公司、新华百货公司对此均不予认可，导致纠纷产生。原审法院认为,根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让或消灭的效力，自记载于不动产登记薄时发生效力，虽然相关判决判令万通物业公司协助办理商铺登记手续，但王燕至今仍未取得该商铺房屋产权的登记，确定该商铺归其所有，在实际物理空间上也无法确定其所享有铺面的具体位置，而且王燕自始亦未提出该商铺的确权之诉，现王燕直接以侵权之诉诉至法院，要求万通物业公司、新华百货公司承担占用商铺的费用，还涉及如下法律问题：一是诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼请求期间为三年，而诉讼时效期间的起算自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算，结合本案，王燕陈述自2013年8月28日后，就已经明知万通物业公司、新华百货公司侵占其商铺，故诉讼时效应从此时间点起算的三年内予以主张，而在此期间王燕并未向万通物业公司、新华百货公司提出过租赁费或占用费的请求，因此即使占用费成立，有效诉讼时效的起算点应从2017年开始；二是侵权主体，就涉案商铺王燕与新华百货公司并未有直接租赁合同，实际是由新华百货公司使用，但该使用的前提是新华百货公司与万通物业公司签订了《西宁万通大厦物业资产转让协议》，支付对价购房款而取得，该合同中涉及王燕商铺的部分至今在法律上并未被确认无效或予以撤销，另王燕主张占用费的标准为每平方50元的价格是其与万通物业公司前期签订《商铺租赁协议》的约定，与新华百货公司无关，不能当然适用该价格标准，故王燕适用此标准依据不足，不予采纳。而万通物业公司自商铺转让于新华百货公司后并未实际占用该商铺，让万通物业公司直接承担侵占责任，法律依据不足。结合全案王燕自2012年12月诉讼至今，仍未解决实质争议，实际在西宁市住房保障和房产管理局注销宁字第062375号房屋所有权证后，各方当事人就涉案商铺的确权并未予以充分解决，虽然新华百货公司提出过确认之诉被驳回，但并未确认该商铺归王燕所有。综合本案纠纷产生的全过程，应当解决王燕与万通物业公司签订的《商品房买卖合同》、万通物业公司、新华百货公司之间所签订《西宁万通大厦物业资产转让协议》的合同效力，以及王燕签订的《个人住房按揭合同》、《房地产抵押合同》在拖欠银行贷款后，西宁仲裁委员会作出的（2011）宁仲调字第022号《仲裁调解书》的效力问题。因为合同效力涉及产权归属，均是关系本案实质纠纷的法律问题，应当予以解决。综上，王燕现诉求证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条一款、第六十四条、第一百四十九条之规定，判决：驳回王燕的全部诉讼请求。案件受理费6436元，由王燕负担。宣判后，王燕不服，向本院提起上诉，认为原判认定事实错误，导致判决结果错误，上诉人与万通物业公司订立的房屋买卖合同、房屋租赁协议合法有效，上诉人基于该合同取得的财产及租赁合法权利应受法律保护，原判认定的内容直接否定了上诉人对其合法财产的占有、使用及收益权，万通物业公司转让上诉人的房屋严重违背了诚实信用原则，构成对上诉人财产权的侵害，新华百货公司明知上诉人已购买取得涉案房屋，却非法占有上诉人购买的房屋进行商业用途使用，至今拒绝返还，具有共同侵害上诉人财产权的故意，应由其共同承担相应的侵权赔偿责任。另本案为财产侵权之诉，万通物业公司、新华百货公司的侵权行为为持续性侵权行为，诉讼时效的起算点应为侵权行为终了之日，故本案的诉讼时效并未超过，请求二审法院撤销原判，依法判令万通物业公司、新华百货公司共同支付房屋占用费342445.09元。万通物业公司辩称，案涉商铺并非由万通物业公司擅自处置，是抵押权人青海银行根据与王燕签订的贷款合同和抵押合同，要求万通物业公司协助银行处置该抵押物，该商铺亦非万通物业公司和新华百货公司非法占用，是王燕未按约履行还款义务，超过3个月未偿还银行贷款，致使银行主张权利，要求万通物业公司依据合同约定协助银行处置抵押物，本案诉讼已经超过法定诉讼时效，原判认定事实清楚，判决结果准确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。新华百货公司辩称，王燕至今未办理涉案房产的所有权证，客观上也无法办理，新华百货公司并未与王燕签订过任何合同，并非是合同的相对方，新华百货公司使用该商铺是因与万通物业公司签订合同取得，不存在任何过错，依法不应承担赔偿责任，原判认定事实清楚，判决结果准确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，2004年7月28日，万通物业公司与王燕签订了《商品房买卖合同》，合同约定王燕购买万通物业公司开发建设的位于五四大街万通中心4层Ⅱ166、Ⅱ167、Ⅱ168、Ⅱ169号房，建筑面积共计94.06平方米。每平方米单价为6000元，总金额计564360元，2004年7月2日交清首期款226360元，剩余338000元办理按揭。万通物业公司应当在2005年6月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，并在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由万通物业公司提供的资料向产权登记机关备案。同日，王燕（借款人）与西宁市商业银行古城台支行（贷款人）、万通物业公司（保证担保人）签订了《个人住房按揭合同书》及《房地产抵押合同》，合同约定由西宁市商业银行古城台支行向王燕提供按揭贷款338000元，用于支付购房款，借款期限自2004年12月9日起至2014年12月8日止。王燕将预购房屋作为抵押物抵押给了西宁市商业银行古城台支行。同日，王燕又与万通物业公司签订了《万通中心商铺租赁协议》，协议约定王燕自愿将出资购买的万通中心第四层第Ⅱ166、Ⅱ167、Ⅱ168、Ⅱ169号铺位委托给万通物业公司实现统一管理、统一代租、整体经营，王燕将该物业全权委托给万通物业公司经营管理，万通物业公司以每平方米每月50元的价格支付租金给王燕，租金的计付期限为十年，从2004年12月9日至2014年12月8日。万通物业公司在十日内一次性支付五年租金给王燕，上述返还的租金，只允许王燕用于按月偿还银行借款，不得挪作他用和提前支取，也不得一次性用于偿还银行借款。从第六年起，租金按月支付，若王燕在购买该物业时在银行有按揭贷款，则王燕所获租金收益应由万通物业公司监督，必须保证银行月供。万通物业公司依约一次性支付了五年租金，此款存于专门的账户，作为银行扣划每月的贷款，万通物业公司从第六年起即从2009年12月8日起未再向王燕支付租金。2011年3月21日青海银行股份有限公司古城台支行向西宁仲裁委员会提出仲裁申请，要求万通物业公司、西宁张氏实业（集团）有限公司偿还借款本息共计人民币415994878.11元，西宁仲裁委员会于2011年6月1日作出（2011）宁仲调字第022号仲裁调解书，协议确定：万通物业公司、西宁张氏实业（集团）有限公司欠青海银行股份有限公司古城台支行借款本金405724692.90元，万通物业公司、西宁张氏实业（集团）有限公司以万通中心80432平方米的商铺按照每平方米5050元的价格抵偿上述债务。2011年12月1日，万通物业公司与新华百货公司签订了《西宁万通大厦物业资产转让协议》，2012年1月16日，签订了《商品房买卖合同》，万通物业公司将包含王燕所购商铺在内的资产出售给了新华百货公司，并在西宁市住房保障和房产管理局做了产权登记，新华百货公司取得了包含王燕所购商铺在内的9004.33平方米房屋的所有权证。并经万通物业公司单方申请，西宁市住房保障和房产管理局办理了万通物业公司与王燕所签《商品房买卖合同》登记备案的撤销手续。2012年，万通物业公司代王燕清偿剩余银行贷款196815.29元。2012年12月22日王燕向西宁市城西区人民法院提起行政诉讼，要求撤销西宁市住房保障和房产管理局作出的撤销登记备案的行政行为及撤销新华百货公司取得的房屋所有权证，西宁市城西区人民法院经审理于2013年4月2日作出（2013）西行初字第4号行政判决，认定：西宁市住房保障和房产管理局明知王燕与万通物业公司就商品房买卖合同在其处办理登记备案手续，在未对该登记备案作出撤销与否之前，即给新华百货公司颁发房屋使用权证，后又经万通物业公司单方申请，作出了撤销上述登记备案，其行为属滥用职权，违反法定程序，故判决撤销了西宁市住房保障和房产管理局作出的撤销王燕与万通物业公司签订的《商品房买卖合同》登记备案的具体行政行为，撤销了西宁市住房保障和房产管理局为新华百货公司办理的房屋所有权证的具体行政行为，并责令西宁市住房保障和房产管理局在判决生效后三十日内重新作出具体行政行为。西宁市住房保障和房产管理局、万通物业公司、新华百货公司均不服提起上诉，西宁市中级人民法院经审理于2013年8月28日作出（2013）宁行终字第18号行政判决，认定：西宁市住房保障和房产管理局在争议房屋登记备案尚在王燕名下，仍然给新华百货公司办理转移登记并颁发房屋所有权证，之后又依据万通物业公司提交的申请及承诺作出撤销备案登记的具体行政行为，应属不当。原审法院认定基本事实清楚，程序合法，判决撤销西宁市住房保障和房产管理局作出的具体行政行为正确。但鉴于本案争议的房屋权属不明，当事人应当先通过其他途径解决房屋所有权纠纷，待房屋权属确定后，实际权利人持生效法律文书申请房产登记机关登记颁证，故原审法院限定西宁市住房保障和房产管理局在判决生效后三十日内重新作出具体行政行为不妥，故判决维持了西宁市城西区人民法院作出的第一、二判项，撤销了第三项，责令西宁市住房保障和房产管理局重新作出具体行政行为。2015年3月11日，西宁市住房保障和房产管理局注销了新华百货公司取得的房屋所有权证，将诉争商铺预售备案登记在王燕名下。2015年9月10日，新华百货公司将万通物业公司、王燕诉至西宁市城西区人民法院，要求确认本案诉争商铺即万通中心第四层第Ⅱ166、Ⅱ167、Ⅱ168、Ⅱ169号为新华百货公司所有。西宁市城西区人民法院于2016年7月20日作出（2015）西民一初字第1998号民事判决，认定：万通物业公司将该商铺出售给王燕后又承租该商铺经营，在经营期间，又将包含王燕商铺在内的所有铺面整体出售给新华百货公司，新华百货公司在明知其购买的商铺已出售给王燕等人的情况下，与万通物业公司签订《商品房买卖合同》，侵害了王燕的合法权益，判决驳回了新华百货公司的诉讼请求。新华百货公司不服提起上诉，西宁市中级人民法院于2017年11月1日作出（2016）青01民终1131号民事判决，认定：新华百货公司所取得的商铺所有权证已被注销，王燕与万通物业公司签订的《商品房买卖合同》仍在备案状态中，且王燕实际占有在先，判决驳回上诉，维持原判。新华百货公司不服，向青海省高级人民法院申请再审，青海省高级人民法院于2018年3月1日作出（2018）青民申16号民事裁定书，驳回了新华百货公司的再审申请。2015年8月27日，王燕将万通物业公司、新华百货公司诉至西宁市城西区人民法院，要求万通物业公司向房产管理局提交办理房屋权属的资料为王燕办理房屋产权证，同时要求交付所购商铺。万通物业公司提起反诉，要求解除与王燕签订的《商品房买卖合同》。西宁市城西区人民法院于2017年12月22日作出（2015）青0104民初1866号民事判决，认定：该商铺登记备案人为王燕，且王燕签订合同及实际占有在先，并依据合同约定支付了购房款，无违约行为。王燕要求万通物业公司协助办理不动产权证，符合法律规定，应予支持。涉案商铺系产权式商铺，任一业主要求返还商铺，势必影响商铺整体功能的发挥，王燕将商铺继续交由万通物业公司经营并不妨碍王燕出租权的实现，故王燕要求万通物业公司交付房屋的诉求，不予支持。万通物业公司偿还贷款行为是履行其作为担保人的担保责任，其可以行使债权追偿权，其要求解除《商品房买卖合同》的诉求不予支持。故判令万通物业公司协助王燕办理不动产权证，驳回了王燕要求万通物业公司限期交房的诉讼请求，驳回了万通物业公司要求解除《商品房买卖合同》的反诉请求。王燕、万通物业公司、新华百货公司不服提起上诉，西宁市中级人民法院于2018年4月24日作出（2018）青01民终382号民事判决，认定：王燕与万通物业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，银行放贷后，作为出卖人的万通物业公司已收到全部购房款，因此应认定王燕已支付全部购房款，无违约行为。王燕未按照《个人住房按揭合同》按期偿还银行贷款与万通物业公司只部分履行《商铺租赁协议》义务有关，万通物业公司替王燕偿还银行借款的行为应视为其履行《商铺租赁协议》的义务，且其可以向王燕主张追偿权，万通物业公司在收到全部购房款后，主张解除与王燕的《商品房买卖合同》不符合法律规定，故判决驳回上诉，维持原判。2019年9月11日，王燕将万通物业公司诉至西宁市城西区人民法院，要求支付拖欠租金，后撤回起诉。本院认为，本案的争议焦点是：一、王燕主张万通物业公司、新华百货公司承担房屋占用费有无合理依据，新华百货公司是否应当承担王燕主张的房屋占用费？二、王燕的主张是否超过了诉讼时效。通过上述生效判决可以确定，王燕与万通物业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。王燕依约支付了首付款，银行亦向王燕发放了购房贷款，因此万通物业公司作为出卖人，已收到案涉商铺的全部购房款。万通物业公司与王燕签订《商品房买卖合同》后又签订《商铺租赁合同》的行为，应视为万通物业公司已向王燕实际交付商铺。新华百货公司就包括诉争商铺在内取得的房屋所有权证被判决撤销，西宁市住房保障和房产管理局也已下文注销了新华百货公司取得的房屋所有权证，诉争商铺预售备案登记依然在王燕名下，新华百货公司要求确认诉争商铺归其所有的诉讼请求已被生效判决驳回，法院判令万通物业公司协助王燕办理商铺的产权登记手续，现尚在办理之中，在此情形下，原判以权属不明，王燕无权主张诉争商铺占用费的理由不能成立。万通物业公司不同意支付商铺占用费的理由就是王燕未依约偿还银行贷款，其协助银行处置了抵押物。对此我院（2018）青01民终382号民事判决明确认定，王燕未按照《个人住房按揭合同》按期偿还银行贷款与万通物业公司只部分履行《商铺租赁协议》义务有关，万通物业公司替王燕偿还银行借款的行为应视为其履行《商铺租赁协议》的义务，且其可以向王燕主张追偿权，即生效判决确认万通物业公司代为偿还银行贷款的行为可通过追偿等方式实现，此理由并不能成为其擅自处分王燕所购商铺的理由。万通物业公司拖欠银行贷款四亿多，其主张因为王燕十余万的贷款未还，其便协助银行处分了抵押物的说法与理不符，王燕前五年的贷款一直是用万通物业公司支付的租金偿还，双方在租赁合同中也约定了用租金支付银行贷款，万通物业公司并未告知王燕自2009年12月9日起拒付租金，也未告知王燕因拖欠租金要处分抵押物，故万通物业公司拒绝支付房屋占用费的理由不能成立，其应当支付王燕主张的相关费用。新华百货公司自2012年起接手了包括本案诉争商铺在内的万通中心，庭审也查明，包括诉争商铺在内的四楼全部租于他人使用，新华百货公司系受益方，其明知商铺的所有权人为王燕，仍然在占有、使用诉争商铺，应当与万通物业公司共同承担自2012年之后产生的房屋占用费。关于占用费的计算方法，王燕以租赁合同约定的租金计算并无不当，应予支持。万通物业公司认为王燕主张的是租金，而自2009年12月9日起的租金其在2019年9月才主张超过了诉讼时效。双方当事人签订的租赁合同约定的租赁期限截止至2014年12月8日，万通物业公司在将商铺出售给新华百货公司之前即2012年1月前双方之间的关系应当仍是租赁合同关系，此期间系万通物业公司拖欠王燕房屋租赁费。但万通物业公司将商铺出售、房屋所有权证办给新华百货公司、商铺实际由新华百货公司占有使用之后，双方之间的租赁关系已无法继续履行，此时万通物业公司、新华百货公司应当支付王燕房屋占用费。自2009年12月9日起至2012年1月间共计26个月的租金为122200元（90平方米*50元/平方米*26个月），万通物业公司认为王燕现在才主张此期间的租金已超过了诉讼时效，王燕称其是在2012年12月才知道万通物业公司未付租金并将商铺又出售给了新华百货公司，随后便提起了行政诉讼，故诉讼时效存在中断的情形。万通物业公司与王燕签订的《万通中心商铺租赁协议》约定租金偿付银行贷款，2012年万通物业公司代王燕清偿剩余银行贷款196815.29元的行为，应视为其履行《商铺租赁协议》义务偿付了此期间的租金。2012年1月万通物业公司将诉争商铺整体出售给了新华百货公司，新华百货公司办理了房屋所有权证，开始占有、使用该商铺，自2012年12月起王燕开始诉至法院要求撤销新华百货公司取得的房屋所有权证，行政诉讼结束后，新华百货公司提起了确权之诉、王燕提起了协助办证之诉，直至2018年4月24日西宁市中级人民法院作出（2018）青01民终382号民事判决后，双方之间的权利义务才明确，新华百货公司要求确认诉争商铺归其所有的诉求被驳回，王燕要求万通物业公司协助办证的请求被支持，故自2012年12月至2018年4月期间的诉讼是本案诉讼时效中断的事由，万通物业公司、新华百货公司应当支付王燕自2012年2月至2019年8月期间的房屋占用费为：94平方米×50元/平方米×90个月=423000元，扣除尚余的万通物业公司代王燕清偿的银行贷款74615.29元，应当支付房屋占用费348384.71元。综上，原判认定基本事实不清，判决结果不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项之规定，判决如下：一、撤销西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初194号民事判决；二、青海万通物业发展有限公司、青海新华百货商业有限公司于本判决送达之日起十五日内支付王燕房屋占用费348384.71元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6436元，二审案件受理费6436元，均由青海万通物业发展有限公司、青海新华百货商业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩雪梅审判员 李 娟审判员 任 宁二○二○年十月十三日书记员 闫瑞杰附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）、原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。