四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初5423号 原告：乐山市启航物业服务有限责任公司，住所地四川省乐山市市中区凤凰路中段**，统一社会信用代码：91511100MA6284H10L。 法定代表人：高容，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田锦怡，女，1994年11月28日出生，汉族，该公司员工，住四川省阆中市。 被告：简志跃，男，1965年12月26日出生，汉族，住四川省马边彝族自治县。 委托诉讼代理人：杨乾义，女，1965年7月26日出生，汉族，住四川省马边彝族自治县。 原告乐山市启航物业服务有限责任公司（以下简称乐山启航物业公司）与被告简志跃物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告乐山启航物业公司的委托诉讼代理人田锦怡，被告简志跃及其委托诉讼代理人杨乾义均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乐山启航物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告缴纳物业管理费2155元（物业费２０８３元、垃圾清运费７２元），违约金647元，共计2802元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：乐山启航物业公司与景花园小区业主委员会签订《丽景花园物业服务合同书》，从2015年1月1日起为该小区提供物业服务至今。协议对于物业基本情况、服务内容与质量、服务费用等都进行了约定。被告系乐山市市中区XXX的业主(其面积为149.72m²)，物业收费标准住宅为0.5元/m²/月，2018年全年物业费自愿按照0.45/m²/月元的标准计算。被告尚欠2018年1月1日-2020年5月1日的物业费2083元及原告垫付的2018年的垃圾清运费72元（6元/月×12月）。根据《丽景花园物业服务合同》第六章的约定，被告还应支付违约金647元（２１５５×30%=６４７元），前述款项共计2802元。不认可被告主张的一年只计收9个月的意见。对被告陈述的油烟太大的问题，其属于相邻权纠纷，物业公司可以陪同被告协调处理，但物业公司没有执法的权利，不能强制性的要求业主进行整改，被告可另案诉讼解决。对被告陈述的消防通道被占用的问题，因消防通道内停放车辆是小区业主的车，原告只能协调，不能强制性要求业主，且之前原告有反映到城管部门，城管部门叶进来处理过这个问题，但是因为这个车子系小区业主的，执法部门也无法私自把车挪走。综上，因原告多次进行催收，被告拒不缴纳，故为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求判如所请。 被告简志跃辩称，1、乐山市市中区XXX房屋权利人是简志跃，该房屋已经装修并入住。2、确实未交２０１８年１月１日到２０２０年５月１日期间的物业费及2018年一年的垃圾清运费；物业费口头约定一年只计收9个月物业费，故对原告计算的欠费月数有异议；垃圾清运费，因在马边上班，子女也在成都双流上班，没怎么在这边住，不产生垃圾清运费，也一直未交过垃圾清运费；在发票上可以体现，也有相应的文件予以证明。3、不交物业费的理由：原告违背了物业管理条例的第１条和第２条，第４５条，我们给原告反映楼下油烟排放影响生活、消防通道长期被占用的问题，物业说没有执法权，没有去说的权利，也不向相关部门反映解决，其违约在先。故不应支付违约金。即便支付违约金，也只认可按一年９个月计算出来的物业费即（５０５．８８元+６７３．７４元）×1‰的金额。4、原告提交的催收通知中的地方确实为被告的家，但未看到过催收通知，只是在起诉后才贴了一张通知在我门上。5、原告在本小区提供物业服务的开始时间是2015年9月1日，而不是2015年1月1日。 本案经审理认定事实如下：原告系物业服务企业，于2018年8月23日与乐山市丽景花园业主委员会签订了《丽景花园物业管理服务合同》，合同约定：物业名称为丽景花园，建筑面积为42680㎡，合同履行期限3年，自2018年9月1日起至2021年12月31日止。原告提供的管理服务包括：房屋建筑共用部位的日常养护和管理，共用设施、设备的日常养护、运行和管理，公共环境卫生，小区内车辆有序停放的维持和管理，维护公共秩序等。原告的权利义务：对业主和物业使用人违反法规、法律的行为，提请政府有关职能部门处理；按《维修资金管理和使用办法》，如小区出现维修、改造、更新项目，制定维修方案和预算，经业主大会或业主委员会审查同意后组织实施，维修基金由业主委员为筹集；协助做好物业管理区域内的安全防范工作等；乙方负责管理进入小区停放的车辆，并加强对停车场的巡查，并对在小区停放的车辆收取场地占用费等。物业管理服务质量与要求：房屋外观整洁美观；公共环境整洁卫生；交通秩序良好，车辆停放有序，道路畅通；24小时值勤，不向业主收取夜间开门费等。物业费按半年交纳，可到期前预交下一半年的物业费或一次性预交全年物业费；物业费按业主产权建筑面积收取，住宅每月0.5元/㎡；对无故恶意拖欠物业服务费的，在原告送达书面交费函之日起每日向原告支付所欠物业费总额百分之一的违约金。 2020年6月5日，乐山市市中区丽景花园业主委员会、乐山市市中区通江街道茶坊社区居民委员会分别出具《证明》一份，均载明原告从2015年1月1日起为丽景花园小区提供物业服务至今。 2020年6月1日，原告通过上门张贴《催缴通知书》的方式对被告尚欠的2018年1月1日至2020年5月31日的物业费进行了催收。 另查明，被告简志跃系乐山市市中区XXX房屋业主，其房屋面积为149.72平方米。 本院认为，原告与乐山市市中区丽景花园业主委员会的《丽景花园物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律法规的强制性规定，故该合同依法成立，受法律保护。该合同对作为业主的被告具有约束力，原、被告均应按约享受权利、履行义务。 依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期间期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。即书面催告是物业服务企业起诉欠费业主的前提，物业服务企业必须经书面催收方可起诉欠费的业主。本案中，原告主张对２０１８年１月１日至２０２０年５月１日期间的物业费已经进行了书面催收并提交证据予以证明。被告简志跃不认可，但并未提交证据予以佐证，故本院对被告的该项意见不予采纳。原告自认2018年的物业服务费标准为0.45元/㎡，被告对此无异议，本院予以确认。被告确认未交２０１８年１月１日至２０２０年５月１日期间的物业服务费，只是认为与物业公司约定一年只计收9个月物业费，故对原告计算的计费时间有异议，但并未提供证据予以证明，故本院对被告的该项辩称意见不予采信。故本院依法确认被告尚欠2018年1月1日-2020年5月1日的物业费2082元。原告要求被告交纳所欠物业服务费的诉讼请求，本院予以支持；对原告主张的代收垃圾清运费，因原告未提交证据予以证明，本院不予支持。 审理中，被告以原告未积极协助解决油烟问题、车辆占用消防通道等问题为由不交物业费。原告陈述对油烟问题及车辆占用消防通道的问题，因原告无执法权，原告可协助被告处理油烟问题，车辆占用消防通道已经向主管部分反映过，原告无法私自挪车等。本院认为，根据被告提供的照片可以看出原告在安全维护、房屋外观整洁美观维护等方面存在问题，原告虽抗辩已经履行了相应的服务、协助义务，但并未举证证明，故本院认定启航物业公司在提供物业服务方面存在瑕疵。故被告虽未按时交纳物业服务费，但原告在物业管理和服务方面确实存在瑕疵，双方均未全面履行各自的义务，基于公平合理的原则，对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。同时，因原告物业服务的瑕疵，应适当扣减物业服务费，本院酌情认定简志跃交纳2018年1月1日至2020年5月1日的物业费1700元。 需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题应及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，不能求全责备，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业费。否则，将导致降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过彼此之间的换位思考和共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告简志跃应在本判决生效之日起五日内向原告乐山市启航物业服务有限责任公司支付2018年1月1日至2020年5月1日期间的物业服务费1700元； 二、驳回原告乐山市启航物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由原告乐山市启航物业服务有限责任公司负担10元，被告简志跃负担15元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乐山市中级人民法院。 审判员 何 珊 二〇二〇年十月二十九日 书记员 王倩汶