广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初22999号原告：广东金发物业股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办事处顺峰居委会兴顺路嘉信城市广场**嘉宏台C4-1之一。法定代表人：刘哲。委托诉讼代理人：李海梅，女，系该公司的物业管理员。委托诉讼代理人：邓永强，男，系该公司的物业管理员。被告：黄安连，女，1989年7月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告广东金发物业股份有限公司（以下简称金发公司）与被告黄安连物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告金发公司的委托诉讼代理人李海梅、被告黄安连到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告金发公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告清偿所欠2020年2月1日至2020年4月30日的物业服务费人民币18006元；2.被告向原告清偿所欠2020年1月1日至2020年2月29日的电费人民币2150.31元；3.被告向原告支付物业服务费的违约金（以人民币6002元为基数，从逾期之日起按每日千分之二的利率计至实际还清之日止，暂计至2020年4月30日的违约金为人民币2148.72元）；4.被告向原告支付电费的违约金（以人民币2150.31元为基数，从逾期之日起按每日千分之二的利率计至实际还清之日止，暂计至2020年2月29日的违约金为人民币200.56元）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月28日，原告与被告签订了《嘉信城市广场一期物业服务合同》，约定：物业地址位于佛山市顺德区*****号铺，面积为488平方米；约定期限为2019年8月1日至2020年10月15日止，签订合同之日起缴纳本月度服务费用，约定服务费用为每月人民币6002元，服务费用缴纳日期为每月7日。另外还约定，被告逾期未按时缴纳服务费用，按照每日2‰计收违约金；因原告追讨所欠费用而产生的诉讼费/律师费/财产保全费/执行费等，由被告全部承担。原告依约向被告提供了物业服务，但被告自2020年2月1日起，未按照协议约定缴纳物业服务费。原告催促被告履行义务，但被告仍拒不缴纳物业服务费。被告已构成违约，除应向原告清偿物业服务费外，还应支付相应的违约金。为了维护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告辩称，2020年2月和3月，全国处于全民自觉隔离状态，每个市民配合国家坚守家中。嘉信游乐场在1月底关闭，从未开业。本人2月底提出解除合同后就申请搬离设施，却一直遭到原告的阻挠。偶尔周末开门也是处理会员余额置换产品的问题，未辜负一个客户，尽量赔偿每个客户的损失。疫情影响导致游乐场真正的解封时间是6月。本人一直坚持国家民族利益至上，遵从合同精神，听从国家建议，承担损失，愿意负责电费外，承担2月、3月的物业管理费一半的费用。本人已经在2月底和3月提出解除合同，法院证实收到我们另案提起的诉讼。原告收取本人装修押金4000元，扣除电费，剩下的费用我愿意补上。不同意承担原告的诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证了《出租场地移交通知书》《嘉信城市广场一期物业服务合同》《嘉信城市广场商铺消防安全管理责任承诺书》、嘉信城市广场（一期）租户资料复印件、嘉信城市广场物业验收清单复印件、嘉信城市广场物业验收清单（附件）复印件、《承诺书》复印件、嘉信城市广场收铺资料签收表、《嘉信城市广场物业服务公约》复印件各一份，照片打印件四份。被告对上述证据的真实性均无异议，本院对其真实性均予以确认。被告黄安连举证了《解除租赁合同的通知函》照片打印件、EMS快递单及快递物流信息查询打印件、营业执照照片打印件、致嘉信城市广场全体租户的通知、被告与陈小姐的微信聊天记录打印件、被告与原告的工作人员何秀碧的微信聊天记录打印件、被告与原告的工作人员王邦远的微信聊天记录打印件、照片打印件、发放优惠券微信截图打印件各一份。上述证据，原告否认陈小姐是其工作人员，被告亦未举证证明陈小姐的身份，对被告与陈小姐的微信聊天记录，本院不予采信；原告确认何某碧与王某远是其工作人员，对何某碧、王某远与被告的微信聊天记录，本院予以采信；其余证据，原告未对其真实性提出异议，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年6月28日，原告在甲方处加盖合同专用章，被告在乙方处签名并捺印，签订《嘉信城市广场一期物业服务合同》，约定：发展商是指佛山市顺德嘉信置业发展有限公司（以下简称嘉信置业公司），物业管理人指发展商委托负责管理的金发公司。乙方作为承租人已经与发展商订立了《商铺租赁合同》，承租嘉信城市广场一期的商铺。本合同期限从2019年8月1日起至2020年10月15日止。乙方承租的商铺位于佛山市顺德区XX号商铺。按该商铺计租面积488平方米计算，乙方每月应向甲方缴纳管理费人民币6002元，管理费从该商铺实际交付日起计收。管理费按月结算，乙方须在公历每月7号前向甲方缴纳当月的管理费，逾期甲方有权按实际拖欠金额计收每日2‰的违约金。合同期限内，乙方每月须向甲方缴交由甲方代收代缴的该商的独立水、电费，水、电费的代收代缴最终标准按照供水、供电部门的要求执行。该商铺的水费、电费按月结算，乙方须在公历每月7号前向甲方缴交上月水、电费用。在发展商与乙方任何一方解除《嘉信城市广场一期商铺租赁合同》时，本合同及所有补充协议同时终止，甲、乙双方的物业管理关系因此而解除。黄安连在嘉信城市广场物业验收清单上签名，确认商铺编号为XX，租户姓名为黄安连，收铺日期为2019年6月28日。2019年7月1日，被告以佛山市顺德区XX为登记住所地，以黄安连为登记经营者，注册成立了名称为佛山市顺德区大闹天宫动漫体验服务部（以下简称大闹天宫服务部）的个体工商户。嘉信置业公司在出租单位处加盖公章，原告黄安连在承租单位处签名并捺印，出具《出租场地移交通知书》，载明：嘉信城市广场服务中心，顺德嘉信城市广场XX号铺合共488平方米，已完成相关的承租手续，请服务中心为租户黄安连小姐办理物业移交手续；该商铺是由嘉信置业公司出租，由金发物业直接管理，租期2019年8月1日至2020年10月15日；请按合同约定于2019年9月10日前完成装修并开业。2020年3月12日，大闹天宫服务部加盖公章，出具《解除租赁合同的通知函》，载明：嘉信置业公司、金发公司，新春佳节本应是寒假经商的旺季之时，但新型冠状病毒肺炎来势汹汹，鉴于疫情严重，各地政府已于春节期间相继采取了一系列措施。2020年2月26日，广东省人民政府紧急发出《广东省商业服务区复工复市新冠肺炎疫情防控工作指引》，全面暂停儿童游乐场、室内娱乐场所服务。大闹天宫服务部与贵公司签订一份《租赁合同书》和《物业管理服务协议》，由服务部向贵公司承租坐落在佛山市顺德区嘉信城市广场XX号商铺经营。租赁期限由2019年8月1日起至2020年10月15日止，并已向贵公司交纳60024元作为租赁保证金。因这次疫情影响和严格执行政府机构的有关政策，我服务部从2020年1月26日起至今一直没有再在上述商铺内营业。综上所述，我服务部认为，疫情下消费者必然产生普遍的焦虑与不安。疫情影响的持续性，让我服务部可以开门正常营业遥遥无期，客源的大量流失将给我服务部带来前所未有的危机，我服务部零收入还要按照贵公司要求如常营业支付租金，现金流已严重短缺，势必危及我服务部的生存，我服务部正经受经营上的巨大压力及经济上的巨大损失，而余下的租期只有7个月。恳请贵司批准及同意我服务部以下申请，一、从2020年2月28日起，解除双方于2019年8月1日签订的《租赁合同书》和《物业管理服务协议》；二、免除2020年2、3月份的租金和物业管理费；三、贵司从收到本通知书后五天内全额退回租赁押金60024元。被告黄安连将上述《解除租赁合同的通知函》通过EMS快递邮寄给何小姐，该邮件于2020年3月23日由他人代签收。被告黄安连陈述收件人何小姐是嘉信置业公司的工作人员。原告陈述何小姐不是其工作人员，但确认何小姐收到邮件后将邮件转交给原告，具体转交日期不详。原告金发公司称其与被告并未就解除合同达成一致意见。被告未向原告支付2020年2月1日至2020年4月30日的物业管理费，原告遂诉至本院。本院认为，原、被告签订的《嘉信城市广场一期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告未依约向原告支付2020年2月1日至2020年4月30日的物业管理费，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。原告诉请被告支付上述欠费时间段的物业管理费18006元符合双方约定及法律规定，本院予以支持。被告并未举证证明原、被告签订的《嘉信城市广场一期物业服务合同》在上述计费时间段内解除，故被告仍需依约向原告支付物业管理费。被告辩称其受新冠病毒疫情影响不能正常营业，故只同意向原告支付一半的物业管理费。新冠病毒疫情期间，原告仍需对案涉物业提供消毒等与疫情防控相关的物业管理服务，且仍会产生员工工资等相应开支，被告单方提出减免一半的物业管理费无事实及法律依据，本院对其抗辩意见不予采纳。被告逾期未向原告支付物业管理费的行为已构成违约，原告诉请被告支付上述费用的逾期违约金符合双方约定及法律规定，本院予以支持；但《嘉信城市广场一期物业服务合同》约定的违约金计算标准过高，且被告因新冠病毒疫情影响导致资金周转出现困难，并非恶意违约，故本院依法对原告主张的违约金进行调整，酌定被告向原告支付逾期交纳物业管理费的违约金500元，对原告超出合理范围的诉讼请求，本院不予支持。原告并未举证证明案涉商铺2020年2月1日至2020年2月29日间电费的具体金额，原告诉请被告支付上述时间段内的电费及违约金无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄安连于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广东金发物业股份有限公司支付2020年2月1日至2020年4月30日的物业管理费18006元及逾期付款违约金500元；二、驳回原告广东金发物业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为181.32元（原告已预交），由原告广东金发物业股份有限公司负担32.32元，由被告黄安连负担149元。本判决为终审判决。审判员  梁萌二〇二〇年十月十五日书记员  黄瑞