河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1525民初5801号原告：郑治金，男，汉族，1972年2月27日出生，住：河南省固始县。委托诉讼代理人：钱海军，河南弘蓼律师事务所律师代理权限为：特别授权。被告：康加云，女，汉族，1968年2月8日出生，住：河南省淮滨县。委托诉讼代理人：孟宁刚，河南聪语律师事务所律师，代理权限为：特别授权。第三人：张玉安，男，汉族，1959年7月13日出生，住：河南省固始县。原告郑治金与被告康加云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，案件审理过程中本院依法追加张玉安作为第三人参加诉讼。原告郑治金及其委托诉讼代理人钱海军、被告康加云及其委托诉讼代理人孟宁刚、第三人张玉安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑治金向本院提出诉讼请求：判令被告立即退还原告所付的转让费16000元、房租费15000元，并赔偿违约损失9300元，共计40300元（后变更为被告退还原告房屋转让费16000元，返还房租7500元合计23500元）。事实和理由：原告为经营石刻生意，于2019年1月1日转租被告位于固始县××农贸市场南边六间房屋（门面三间，偏房三间），并于同日付给被告转让费16000元，一年房屋租金15000元，共计31000元。双方在合同中同时约定被告保证原告租赁期间能正常使用房屋，且在出现纠纷时被告全额退还转让费、租金，并赔偿原告违约损失。2019年7月份，在未征得原告同意的情况下，被告的亲属找人把偏房西边的墙面给扒了，建筑垃圾也不清理，因为屋面靠近路边，整个房屋变成了下水道，杂草丛生，垃圾堆的满屋都是，已经不能正常使用，原告多次打电话给被告沟通，要求其对房屋进行修缮，以便于继续使用，但被告一直不予解决，由于被告的违约，造成双方的合同已经无法继续履行，原告被迫另搬别处，经营业绩也受到很大的损失。原告协商无果后，起诉到法院。原告郑治金提供以下证据：1、原告身份证复印件证明原告身份信息及诉讼主体资格；2、房屋转租协议原件证明原、被告之间的房屋租赁事实；3、收条证明被告康加云收取原告16000元转让费的事实；4、收款证明，证明被告康加云收取原告15000元房租的事实；5、房屋照片14张证明房屋自从2019年9月份至今不能使用的情况；6、录音资料，①证明2019年7月14日原告告知被告违约，要求被告退还租金转让费等，②证明2019年7月15日涉案房屋从南往北数第二间的西墙被和被告一起去的人扒倒；7、照片一张，证明2019年9月9日被告不拿钥匙，原告把钥匙扔在房间内。被告康加云辩称，1、原告租张玉安门面房三间，小偏房三间，原告因做刻碑生意需要租房，经双方协商被告将三间门面房以年租金10000元的价格，三间小偏房以年租金5000元的价格出租给原告，2019年1月1日，签订了房屋转租协议，原告2019年1月至2月未接房，在支付租金时扣除了2500元，原告于2019年3月14日以微信转账方式支付租金12500元；2、转租房租不存在纠纷，该房屋系张玉安所有，转租房屋经过张玉安同意。三间小偏房不属于门面房，靠大别山路的墙体系封闭状态，未安装门，低于路面一米多高，只能从室内通行，原告出租后未使用处于闲置状态，并未影响原告的正常营业；3、截止目前，原告仍持有房屋钥匙，继续占用房屋，而其交纳的租金截止到2020年1月1日，被告保留随时起诉要求其缴纳拖欠租金的权利；4、被告不属于本案适格的被告，根据原告起诉状陈述其电话联系被告要求修缮房屋，属于主张对象错误，按照《合同法》规定，法定的租赁房屋维主体是出租人，并非转租人；5、应依法确认本案房屋转租协议无效，被告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，涉案房屋系私搭乱建的活动板房，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的租赁合同无效情形，该解释第五条规定，租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般予以支持。被告康加云提供如下证据：1、被告身份证复印件证明被告身份信息情况；2、合同一份证明转租未超过承租人剩余租赁期限；3、微信转账单据一份证明原告支付被告租金12500元；4、照片4张，证明租赁房屋完好无损；5、邻居聂学礼、马友的录音，证明原告截止到2020年5、6月份仍在使用房屋，7月份才搬走；6、微信聊天截图，证明2020年6月份，原告才通知被告拿钥匙。第三人张玉安述称，涉案房屋是第三人搭建的，土地是水泥厂的国有土地，是第三人从赵朝东和姚丙如处租得，塔建的钢构房坐落在大别山××路东，2015年初先建的三间房屋，路面低房屋高度2米5左右，只有一个卷闸门，半年后建了三间主房，建房时抬高了路面，房屋净高3米左右。租给被告的租期是六年，被告转租房屋给原告时第三人在场同意转租。依据出庭原、被告、第三人陈述及开庭质证证据认定事实如下：一、2019年1月1日，原告郑治金和被告签订了房屋转租协议，协议约定被告将依法承租的位于南山头农贸市场南边六间房屋（门面三间，偏房三间）转租给原告使用。同时协议约定转让费16000元，租金每年15000元，租期二年。被告康加云向原告出具了收条，收条载明：“今收到郑治金房子转让费壹万陆千元整，康加云，2019年1月1日”，2019年3月14日，被告康加云的丈夫杜复青向原告出具了证明，证明载明“今收到郑治金房租费壹万伍千元整，杜复青，2019年元月1号——2020年元月1号”。2019年3月14日，原告搬入承租房屋。2019年7月15日，涉案房屋中的三间偏房从南往北数第二间的西墙被被告的亲戚扒倒，原、被告因此产生纠纷，随后时间，原告多次找被告协商退房一事无果，2019年9月9日，原告搬出承租房屋后将房屋钥匙留在承租房内；二、涉案房屋系第三人张玉安塔建的活动板房，没有土地及建房手续，被告康加云于2015年8月28日从第三人张玉安处承租，租赁期限6年；三、庭审过程中，法庭释明原、被告签订的房屋转租合同属于法律规定的无效合同情形，原告变更诉讼请求为被告退还原告房屋转让费16000元，返还房租7500元合计23500元。本院认为，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”，第五条规定：“租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。涉案房屋系第三人张玉安搭建的活动板房，系没有经过批准的临时建筑，原、被告签订的房屋转租合同当属无效合同，被告收取的房屋转让费没有法律依据应当退还原告，原告应当参照租金标准支付占用被告房屋6个月的使用费。现原告郑治金要求被告康加云退还原告房屋转让费16000元，返还房租7500元，合计23500元的诉讼请求于法有据，依法应予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：被告康加云于本判决生效后十五日内向原告郑治金退还房屋转让费16000元，返还房租7500元，合计23500元履行方法：将执行款交至固始县人民法院账户。户名：固始县人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司蓼北分理处，账号：16×××31。如果未按照判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费387元，减半收取计193.5元，由被告康加云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  曹阳阳二〇二〇年十月二十六日书记员  王欲志