内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终2239号上诉人（原审被告）：马桂枝，女，1986年10月20日出生，个体工商户，现住内蒙古包头市。上诉人（原审被告）：马麒麟，男，1984年9月19日出生，现住内蒙古包头市。二上诉人共同委托诉讼代理人：毛腾翔，包头市弘昶法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：包头市清静物业服务有限责任公司。法定代表人：李树兵。委托诉讼代理人：杜淑燕。上诉人马桂枝、马麒麟因与被上诉人包头市清静物业服务有限责任公司（以下简称清静物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2020）内0202民初992号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。马桂枝、马麒麟上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判马桂枝、马麒麟向清静物业支付欠付住宅物业费1649元的20%，底店物业费不应支付；2、一、二审案件受理费由清静物业承担。其上诉主张的事实和理由为：首先，清静物业诉求的物业管理费无法律依据,清静物业应依据物业服务合同,并按三级物业服务标准和物业服务合同约定,向业主提供物业服务后再向业主收取物业服务费。其次，清静物业是三级物业管理服务企业,依约应对小区内公共部分的不动产进行管理,是以管理为铺,以服务为主,包括马桂枝、马麒麟在内的业主花钱买的是清静物业的物业服务,三级物业服务企业按规定收取物业服务费的标准为每平方米0.5元(含税费),但清静物业却按每平方米0.8元收取物业服务费,擅自提高物业服务费,依据双方签订的前期物业服务手册第七条第三款,清静物业擅自提高物业服务费标准的行为,已构成违约,清静物业应承担返还所收费用、利息并支付违约金。再次，清静物业系三级物业管理服务企业,应向全体业主提供以下服务:1.小区必须封闭,但清静物业管理服务的小区大门经常无人管理,对进出小区的车辆、外来人员无人登记管理,未履行24小时有人登记,每隔1小时有保安巡逻的义务,清静物业雇佣的保安经常脱岗或在值班室睡觉,外来闲杂人员、车辆随意进出,造成小区居民在小区内生活缺乏安全感。2.小区绿化并未按规定达到25%以上,事实上连5%都达不到,小区内大部分应绿化的地段荒芜或杂草丛生,还有一部分应绿化的地段被小区部分业主种菜、养家禽,几年来清静物业对此现象不管不问,亦未对部分业主占用公共场地的种菜行为,予以及时制止、劝告。3.清静物业未对房屋公用部分进行维护和管理,小区内公用部分多处外墙墙体出现严重裂缝并脱落,小区主干道、楼梯台阶多处破损、塌陷,但清静物业几年来从未进行维护、修缮,特别是马桂枝、马麒麟居住的房屋外墙属公共部分,已严重下沉,外墙裂缝越来越严重,房屋内的厨房窗户、卧室窗户、阳台窗户严重变形、开裂,马桂枝、马麒麟找清静物业数次反映,要求解决,但清静物业却以各种借口不管理、不予修缮,也未向开发商反映,也未向有关部门提出房屋修理基金申请,导致马桂枝、马麒麟几年来反映的问题未得到及时解决,一直居住在危房中,且清静物业的态度十分恶劣。4.清静物业未按规定对小区公共区域下雨、下雪后进行清扫、清理,导致小区老年人数人被积雪滑倒,清静物业未按规定履行对公共楼道每天清扫一次,楼道扶手擦洗二次,每天按时收集处理垃圾的义务,小区内垃圾成堆，臭气异味大,对业主正常生活造成严重的影响。5.小区各楼道内无消防器材,楼道内堆满电动车等易燃、易爆杂物,清静物业从未进行过专项管理服务,让包括马桂枝、马麒麟在内的业主长期生活在不安全的环境中。清静物业答辩称，维持原判。清静物业向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令马桂枝、马麒麟履行前期物业服务合同，支付欠清静物业物业管理费：9475元；2、支付违约金：4737元；3、案件诉讼费用由马桂枝、马麒麟承担。一审法院认定的事实：2015年3月1日清静物业与包头市横远房地产开发有限责任公司签订了前期物业服务合同，服务期限至2025年2月28日止。合同约定由清静物业承担马桂枝、马麒麟居住小区的物业管理工作及物业管理费的收费标准、违约责任等，即住宅按建筑面积每月每平方米按0.8元收取物业管理费，商业用房每月每平方米按1.5元收取物业管理费。如违约清静物业有权要求马桂枝、马麒麟按每逾期一日加收应缴额千分之五的违约金。合同签订后清静物业对马桂枝、马麒麟居住小区提供了物业服务。马桂枝、马麒麟对该证据中收费标准不认可，对清静物业的物业管理工作到位不认可，提出清静物业的物业管理工作没有做到物业服务合同约定的标准。经查，清静物业依据物业服务合同对马桂枝、马麒麟居住的小区提供了物业服务，但有缺失。现马桂枝、马麒麟欠清静物业C2区3号楼108号底店，面积121.33平米，每平米1.5元，欠费时间2016.6.1-2019.12.31，43个月，共计7826元。C2区7号楼107号住宅85.87平米，每平米0.8元，欠费时间2018.1.1-2019.12.31，24个月，共计1649元。总欠费9475元，违约金4737元。一审法院认为，清静物业为马桂枝、马麒麟提供物业服务的事实清楚，清静物业依据合同提供物业服务，马桂枝、马麒麟应当按期缴纳物业管理费，故对清静物业要求马桂枝、马麒麟缴纳物业费的诉讼请求，该院予以支持。马桂枝、马麒麟以清静物业服务不到位、收取物业管理费无法律依据、外墙裂缝、窗户变形等为理由，拒绝缴纳物业费，马桂枝、马麒麟上述抗辩理由因证据不足，该院不予采信。外墙裂缝、窗户变形系房屋质量问题，属于其他法律关系，可另行解决。关于清静物业滞纳金的请求，因清静物业在服务中存在一定瑕疵，故该请求该院不予支持。今后，双方应加强交流沟通，物业服务公司只有在业主的支持、配合下，服务质量才能更好的提升，共同营造优质和谐的生活环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告马桂枝、马麒麟于判决生效后十日内给付原告包头市清静物业服务有限责任公司物业费9475元；二、驳回原告包头市清静物业服务有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费105.86元（按简易程序收取），由被告代马桂枝、马麒麟承担。二审中，马桂枝、马麒麟向本院提交以下两组证据：①照片8张，用以证明清静物业未在小区内进行绿化，小区内杂草丛生，几天前，清静物业在小区内焚烧野草，给小区造成安全隐患。另外，距马桂枝、马麒麟居住的楼房一米的地方出现一个坑，雨水灌入造成马桂枝、马麒麟住宅因渗水裂缝越来越大，清静物业没有进行管理。清静物业对于该组证据的真实性和证明目的均不予认可。②收据一张，用以证明清静物业向马桂枝底店收取存放电动车费用的收据表明，案涉底店是临街商铺，不属于清静物业服务或管理的区域。清静物业质证称，该份收据中没有加盖我公司印章，对真实性和证明目的均不予认可。清静物业向本院提交以下三组证据：①照片11页，用以证明清静物业按照合同约定为小区提供了设备维修维护、安保、卫生、绿化等服务以及清静物业在马桂枝、马麒麟所在单元楼道内打扫卫生的情况。马桂枝、马麒麟质证称，真实性和证明目的均不予认可。②财务科收费登记表一份，用以证明清静物业按照合同约定的0.8元的收费标准收取物业费。马桂枝、马麒麟质证称，真实性认可，证明目的不认可。③报告一份，用以证明清静物业对于业主种菜的行为有采取过制止的行为并予以了劝阻。马桂枝、马麒麟质证称，真实性和证明目的均不予认可。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案双方当事人对清静物业向马桂枝、马麒麟提供了物业服务以及案涉住宅和底店的位置、面积、欠费期间均不持异议，本院依法予以确认。本案争议的焦点问题为：一、案涉小区住宅的物业服务费收费标准；二、马桂枝、马麒麟是否应当向清静物业交纳全部物业服务费。一、关于案涉小区住宅的物业服务费收费标准的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，清静物业与建设单位包头市横远房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对马桂枝和马麒麟具有约束力。又根据《前期物业服务合同》第六条“住宅：多层0.8元／月／平方米”的约定，案涉小区住宅物业服务费约定明确，马桂枝、马麒麟作为案涉小区业主，享受了清静物业提供的物业服务，应当依约履行交纳物业服务费的义务。马桂枝、马麒麟主张清静物业对于案涉小区住宅应当按照0.5元的标准收取物业服务费，但其并未提供证据证明，且该二人认可其已交纳的住宅物业服务费均是按照0.8元的标准进行交纳的，故二人的该上诉主张缺乏依据，本院不予支持。二、关于马桂枝、马麒麟是否应当向清静物业交纳全部物业服务费的问题。马桂枝、马麒麟上诉主张清静物业未按合同约定履行保洁、公共设施设备的维护、安保、绿化等义务，其虽提交视频和照片证明其主张，但这些视频和照片大部分为近期拍摄，剩余部分亦未能显示具体的拍摄时间，因此，二人提供的证据无法全面反映清静物业在其二人欠付物业费期间的物业服务状况。关于马桂枝、马麒麟提出的小区楼道内无消防器材的主张，根据《住宅设计规范》第5.5.1条“住宅层高宜为2.8m”以及《建筑设计防火规范》第8.2.1:“下列建筑或场所应设置室内消火拴系统：...2.高层公共建筑和建筑高度大于21m的住宅建筑；注：建筑高度不大于27m的住宅建筑，设置室内消火栓系统确有困难时，可只设置干式消防竖管和不带消火箱的DN65的室内消火栓”的规定，七层以上（2.8m×7层=19.6m＜21m）应当在楼道内设置消防设施，因马桂枝、马麒麟二审中认可案涉住宅共计六层，故马桂枝、马麒麟以此为由拒绝交纳物业服务费的主张不能成立，本院不予支持。关于马桂枝、马麒麟提出的墙体裂缝等问题，根据环宇物业一审提交的河东镇奥宇社区出具的《情况说明》内容可知，建设单位包头市横远房地产开发有限责任公司对业主已作出承诺，即业主出现上述质量问题可以去物业进行登记，经查证确属质量问题，可由其进行无条件更换维修。二审中，马桂枝、马麒麟陈述其已就该问题在社区进行登记，故马桂枝、马麒麟以此为由拒绝交纳物业服务费的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。综上，马桂枝、马麒麟的上诉主张不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费211.72元，由上诉人马桂枝、马麒麟负担。本判决为终审判决。审判长 魏晓燕审判员 乔瑞全审判员 董婷婷 二○二○年十月十四日书记员 王 彩附：本判决所引法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。