北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9698号上诉人（原审被告）：北京日日生鲜商业有限公司西城分公司，营业场所北京市西城区黄寺大街甲23号院1号楼地下一层B01-01。负责人：杨山，总经理。委托诉讼代理人：杨松，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：勇海燕，女，1978年9月1日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人北京日日生鲜商业有限公司西城分公司（以下简称日日生鲜西城分公司）因与被上诉人勇海燕租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初6032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人日日生鲜西城分公司之委托诉讼代理人杨松，被上诉人勇海燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。日日生鲜西城分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我公司的诉讼请求，诉讼费用由勇海燕承担。事实和理由：一、一审法院断章取义，我公司同意解除租赁合同，是因为我公司要求勇海燕承担全部违约及赔偿责任。而解除日期确定为2020年7月23日是要将勇海燕应支付的租金或房屋占有使用费先行抵扣保证金。二、一审法院以双方同意解除合同，收取保证金无法律基础，双方未就违约金事宜达成一致意见，我公司未就违约金事宜提起诉讼主张为由，支持了勇海燕的诉请，属于事实认定不清，适用法律错误。我公司拒绝退还保证金本身就是要求对方承担违约责任的一种形式。根据双方签订的合同，勇海燕支付的押金实际是履约保证金，就是为了保证承租方履行合同义务的，在勇海燕存在根本违约导致合同不能履行的情况下，根据合同约定，保证金本身就不应退还。我公司在一审期间已证明勇海燕的物品截止开庭仍未搬离租赁场地，涉及的租金及场地占用费必须进行抵扣。三、一审法院未查明双方究竟谁存在违约、由谁承担违约责任。四、一审判决退还进场费无法律依据，进场费已经在勇海燕进场时实际支出并使用。勇海燕辩称，不同意日日生鲜西城分公司的上诉请求，请求法院予以驳回。日日生鲜西城分公司一直承诺我们只有一个美食城，告诉我们这里生意很好，因此当天就让我们交了押金。但其既未给我们装修期，我们开张后也被举报无法经营，楼上同时开了一个新的美食城。我经营不下去，曾多次找过他们商量退房租的事情，最后上法院起诉，对方就是不同意解除合同。勇海燕向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的租赁合同；2.判令日日生鲜西城分公司退还我押金112500元和进场费50000元；3.由日日生鲜西城分公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年9月20日，日日生鲜西城分公司（甲方，出租方）与勇海燕（乙方，承租方）及北京新同联福居商务信息咨询有限公司（丙方，居间方）签订《同联商业房屋居间协议》，约定乙方愿意在丙方的居间下承租甲方的涉案房屋，月租金为37500元，付三押三。协议第10条约定，甲方签订本协议时承诺，其有权出租该物业或与乙方进行合作经营等，其已征得该物业全部权利人及其配偶、同住成年人及其配偶等的同意，甲方在本协议及与该物业出租事宜有关而签署的任何文书均代表所有权利人及其配偶、同住成年人及其配偶的意见，若因此而产生的任何法律问题、经济纠纷导致协议无法正常履行，则与乙方及居间方无关，甲方负有全部的法律责任；若因此而造成乙方无法正常承租、使用、经营等违约行为的，甲方负全部的违约责任。2019年9月20日，日日生鲜西城分公司（甲方，出租方）与勇海燕（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将西城区黄寺大街甲23号院1号楼地下一层（19）号商铺出租给乙方，乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅供乙方用作为喜妙福水饺使用。合同第三条约定，1、甲乙双方约定，租赁期限为自2019年10月8日至2022年10月7日，共计3年；2、在租赁期间，甲方为支持乙方在该房屋中开业前的筹备工作，甲方同意免收乙方在自2019年9月20日起至2019年10月7日止的此期间的租金。合同第四条约定，1、甲乙双方约定，在租赁期限内，该房屋第一年（即自2019年10月8日起至2021年10月7日止）年租金为45万元；……。第五条约定，1、甲乙双方约定，乙方应于本合同签订当日向甲方支付履行本合同的保证金112500元，租赁合同期满后，在乙方未发生违反本合同约定的情况下，该履约保证金除用以抵充本合同所约定的应由乙方承担的各种费用以及乙方应承担的各项违约赔偿外（不够需补齐），在乙方注销或迁移在该房屋登记注册的有关证照后（乙方须向甲方出具注销或迁址的凭证原件）的30日内，由甲方将剩余部分无息归还乙方。2、租赁期间，该区域物业费48000元/年，……。3、乙方保证金用于支付相应违约金、滞纳金或赔偿金后七日内，乙方应按本合同约定补足保证金，乙方未按期补足保证金，甲方有权解除合同。第十一条第3款约定，租赁期间，乙方违反本合同的约定或法律的规定擅自解除本合同，或未征得甲方书面同意而中途擅自退租或擅自停业超2日的，或因乙方出现违反本合同的有关约定，而导致甲方依据本合同有关约定或法律的有关规定解除本合同的，乙方应按本合同解除时当月的租金的贰倍向甲方支付违约金，如此约定的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行赔偿甲方的全部损失（经权威机构认定）。2019年9月20日，勇海燕向日日生鲜西城分公司支付了定金3万元。2019年9月23日，勇海燕向日日生鲜西城分公司支付首期付款（三个月租金、押金、进场费、三个月物业费）差额257000元。勇海燕表示，承租房屋时，日日生鲜西城分公司及同联公司均承诺北广大厦就这一个美食城、以日销售不低于6000元为条件，让所有商户抢租，但2019年10月正式营业半个月时，楼上开了美食城，分流了客人导致亏损，因此，要求解除与日日生鲜西城分公司的合同，并退还押金、进场费。日日生鲜西城分公司不认可勇海燕所述，其表示并未向勇海燕作出过承诺，如同联公司向勇海燕进行了承诺，勇海燕应当向同联公司主张权利。勇海燕出示其他租户孙月与同联公司工作人员吴应龙的微信聊天记录，用于证明曾向其承诺过一个美食城。孙月：“租时候，不说北广大厦就一个月美食城吗。”吴应龙：“对呀。”孙月：“现在楼上又出来一个美食城。当初这个房东和你们中介公司承诺就一个美食城吧。”吴应龙：“对的，房东承诺就一个美食城。”孙月：“你们和我承诺就一个美食城我租的吧。”吴应龙：“楼上又出来一个，这个生意是不是不好了啊。我去举报楼上吧。让他们关门得了。”孙月：“这属于房东的欺骗吧。把你们也给骗了吧。”吴应龙：“嗯，我最恨这个房东了，他给我们说就一个，楼上没有。”孙月：“嗯，现在又开了一个，把我们这帮人坑坏了。”日日生鲜西城分公司表示，不认可微信聊天的内容，未向勇海燕承诺过只有一个美食城。诉讼中，勇海燕表示，最早于2019年10月25日左右向日日生鲜西城分公司的姜总提出不履行合同，2020年1月初向日日生鲜西城分公司的赵经理提交了书面退租申请，但均没有结果，后因为经营差，就于2020年1月2日还是3号搬走了，是把所有东西搬走了，商铺之后也没有再管。勇海燕为证明其目的，出示2019年12月6日商户的联合声明。日日生鲜西城分公司对此不予认可，日日生鲜西城分公司表示，收到起诉书之前，并未收到勇海燕的退租申请，勇海燕实际使用商铺是到2020年的1月4日，此后停止营业，但勇海燕的东西仍然还在，包括桌椅板凳、冰柜都还在。勇海燕表示，停业的时候冰箱带走了，桌椅板凳不是我的，也告知了日日生鲜西城分公司的姜总。日日生鲜西城分公司表示，发现勇海燕停止经营后，便询问勇海燕，勇海燕回复说不干了，但因其物品都在，没办法收回涉案房屋。勇海燕出示日日生鲜西城分公司2019年12月25日向商户发布的通知，用于证明日日生鲜西城分公司承诺只有一个美食城。通知内容为：“由于受整体外部大环境经济不景气影响，我司也深知目前商户经营状况不佳，压力大、各项费用成本高。在接近交房租与年关到来之际，为了帮助商户解决目前困难及减轻商户经营压力，经与北广大厦集团沟通后现决定给商户降低租金费用，减少经营成本，减轻商户压力，使商户顺利经营。如需降低目前租金，可提交书面申请，我司收到书面申请后，将会与商户洽谈后期租金事宜，共同解决目前苦难。如实在无法继续维持经营，按照合同约定事先提交书面退租申请，一切按照合同流程退租。”日日生鲜西城分公司表示，该证据无法证明勇海燕的证明目的。日日生鲜西城分公司出示照片和视频，用于证明勇海燕的物品并未搬走。勇海燕不认可证据的真实性，勇海燕表示现在已经不是这个场景了。勇海燕出示其与日日生鲜西城分公司姜总微信群中的聊天记录，用于证明其告知日日生鲜西城分公司，物品都已经搬走了。2019年12月30日，勇海燕在微信群中表示：“我问一下退租谁给办理呀？”群中有人回复：“我们谁也同意不了您退租，没有人可以给您办了。”勇海燕：“我们经营困难无法经营下去，麻烦您帮忙给退租吧！员工都已经走光了。”日日生鲜西城分公司认可真实性，但不认可勇海燕的证明目的，当时没有同意解除合同。诉讼中，日日生鲜西城分公司表示，同意解除合同，同意收回涉案房屋。一审法院认为,勇海燕与日日生鲜西城分公司签订合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自义务。现勇海燕要求解除与日日生鲜西城分公司的合同，日日生鲜西城分公司同意解除，故法院对于勇海燕的该项请求，予以支持。双方合同解除后，日日生鲜西城分公司收取勇海燕的押金112500元，已无法律基础，现勇海燕要求日日生鲜西城分公司退还，理由正当，法院予以支持。双方并未就保证金抵扣违约金事宜达成一致意见，日日生鲜西城分公司也未就违约金事宜提起诉讼主张，故日日生鲜西城分公司以勇海燕违约为由拒绝退还保证金，缺乏依据，法院不予采纳。法院认为，日日生鲜西城分公司于2019年12月25日的通知中，已明确表示可以降低商户的租金及申请提前退租，勇海燕于2019年12月30日在微信群明确提出退租申请，且于2020年1月初停止经营，日日生鲜西城分公司此后又不同意退租，由此产生的损失，应由日日生鲜西城分公司承担。勇海燕主张退还的进场费，本院依据勇海燕使用涉案房屋的期间（2019年10月8日至2020年1月4日），按比例扣减后，分别退还进场费45936.26元。据此，一审法院于2020年8月26日判决：一、解除勇海燕与北京日日生鲜商业有限公司西城分公司签订的《租赁合同》。二、自判决生效之日起七日内，北京日日生鲜商业有限公司西城分公司退还勇海燕押金112500元、进场费45936.26元。三、驳回勇海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实中“2019年9月23日，勇海燕向日日生鲜西城分公司支付首期付款……差额257000元。”均有异议，日日生鲜西城分公司认为其实际从勇海燕处收取三个月租金、押金、进场费、物业费共计237000元，勇海燕认为其实际缴纳287000元。日日生鲜西城分公司对一审查明的事实中“勇海燕出示其他租户孙月与同联公司工作人员吴应龙的微信聊天记录……诉讼中，勇海燕表示，最早于2019年10月25日左右向日日生鲜西城分公司的姜总提出不履行合同……出示2019年12月6日商户的联合声明。”部分不予认可。双方对一审其他查明事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院认为，勇海燕与日日生鲜西城分公司签订合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自义务。对于勇海燕所提要求解除合同的诉请，鉴于日日生鲜西城分公司对于合同解除不持异议，故一审法院支持勇海燕此项诉讼请求并无不当。关于勇海燕所提要求日日生鲜西城分公司退还押金75000元的诉请，虽然在租赁合同中约定“抵充本合同所约定的应由乙方承担的各种费用以及乙方应承担的各项违约赔偿外……由甲方将剩余部分无息归还乙方。”但是在本次诉讼中，日日生鲜西城分公司与勇海燕并未就保证金抵扣违约金事宜达成一致意见，在此情况下日日生鲜西城分公司亦未就勇海燕违约行为提出独立的诉讼。据此，一审法院认定日日生鲜西城分公司以勇海燕违约为由拒绝退还保证金缺乏依据，判决日日生鲜西城分公司退还勇海燕押金112500元并无不当。日日生鲜西城分公司与勇海燕之间就合同解除违约责任问题可另行解决。关于进场费问题，一审法院依据勇海燕使用涉案房屋的期间，按比例扣减后予以退还并无不当。综上所述，日日生鲜西城分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3550元，由北京日日生鲜商业有限公司西城分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  王 云审 判 员  刘苑薇二〇二〇年十月三十日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡