福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0212民初3874号 原告：厦门唐人物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区吕岭路**大唐中心****，统一社会信用代码91350203260143438Y。 法定代表人：王易丁，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李海燕，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告：袁小箭，男，1982年10月8日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：张晓云，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑紫晴，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。 原告厦门唐人物业管理有限公司（以下简称唐人物业公司）与被告袁小箭物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐人物业公司的委托诉讼代理人李海燕、被告袁小箭的委托诉讼代理人张晓云、郑紫晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐人物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付厦门市同安区祥桥二里31号302室房产自2011年3月至2020年6月的物业综合服务费用人民币（币种，下同）11103.85元，房屋公共维修金4163.93元，其他代收代缴费用1289.21元（其中公摊水费93.14元，公摊电费1196.07元），以上拖欠各项物业费用合计16556.99元；2.判令被告向原告支付违约金（以拖欠物业综合服务费用、其他代收代缴费用金额为基数，自每季度首月6日始，每日按0.3%的标准暂计至2020年6月15日止64870.33元，以上被告拖欠各项物业费用及违约金暂合计为81427.32元）；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2010年6月15日，厦门信地置业有限公司与厦门唐门房地产有限公司签署《前期物业服务合同》，由厦门信地置业有限公司为“同安大唐世家三期（A区、B区、C1区）”提供前期物业管理服务。《前期物业服务合同》对物业综合服务费用、房屋公共维修金的收费标准、收费时限予以约定；另约定，如业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费、其他代收代缴费用的，则自逾期之日起每日按应交费的0.3%向厦门信地置业有限公司支付违约金。2012年5月31日，厦门信地置业有限公司变更为厦门唐人物业管理有限公司，并取得《准予变更登记通知书》。被告系厦门市同安区祥桥二里31号302室房产的业主，其自2011年11月起至2020年6月，共拖欠物业综合服务费等各项费用合计16556.99元；由于被告逾期交纳上述费用，依约应按日加收所欠费用的违约金。原告此前曾多次通过上门口头、书面送达、邮寄及委托发送律师函等方式催收，但迄今无果。故提起诉讼，请求判如所诉。 被告袁小箭辩称，1.原告并非适格的诉讼主体，无权向被告主张物业费等费用及滞纳金；2.原告的诉讼请求超过诉讼时效的部分不应予以支持；3.物业费等费用应按业主与美旗物业公司签订的物业合同收取；4.原告没有按照其提供的《前期物业服务合同》的约定履行合同义务和服务内容，管理服务也未达到合同约定的质量标准，应先行采取补救措施，被告未交物业费存在正当理由；5.原告主张的滞纳金无事实及法律依据。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2010年6月15日，厦门信地置业有限公司与厦门唐门房地产有限公司签署《前期物业服务合同》，约定由厦门信地置业有限公司为“同安大唐世家三期（A区、B区、C1区）”提供前期物业管理服务。委托管理期限自2010年7月1日起至小区业主委员会正式成立并与选聘的物业服务企业签订服务合同之日止。厦门信地置业有限公司提供的服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理，物业共用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清远及污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装修装饰管理服务，物业档案资料管理等。物业服务费收费标准为：物业综合服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.8元/平方米·月、高层住宅1.4元/平方米·月。房屋公共维修金0.3元/平方米·月，由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳。物业综合服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在领取房屋钥匙之日起交纳首期物业综合服务费用，以后应在每个月首5日内履行交纳义务。业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费、其他代收代缴费用的，从逾期之日起每日按应交费的千分之三向厦门信地置业有限公司交纳滞纳金。厦门信地置业有限公司入驻同安大唐世家三期住宅小区前，该小区由厦门美旗物业服务有限公司提供物业管理服务。2012年1月10日，厦门市同安区发展和改革局作出同发价【2012】2号文件《关于“大唐世家三期”相关服务费收费标准的通知》，通知如下：一、物业综合服务费标准（一）厦门美旗物业服务有限公司管理物业业务整体移交厦门信地置业有限公司经营管理，因此，大唐世家三期A区前期物业收费继续执行同发价【2008】11号文规定的标准，具体标准为住宅：按建筑面积每月每平方米0.80元。…五、房屋公共维修金：带电梯住宅、商业等用房按建筑面积每月每平方米0.30元。2012年5月31日厦门信地置业有限公司经厦门市思明区工商行政管理局核准更名为厦门唐人物业管理有限公司。 另查明，袁小箭系厦门市同安区祥桥二里31号302室（同安大唐世家三期）房屋的业主，房屋建筑面积125平方米。袁小箭未交纳讼争房产自2011年3月至2020年6月的物业综合服务费、房屋公共维修金、其他代收代缴费用（包括公摊税费、电费）。 厦门市思明区人民法院作出已经生效的（2018）闽0203民初6699号民事判决书查明的事实：同安大唐世家三期多名业主多次就小区物业管理问题进行投诉、反映。其中，2017年7月15日，向中共同安区委、区人民政府信访局信访反映大唐世家三期：1.物业不作为，环境脏乱差，治安混乱；2.公共收费不公开，账目混乱；3.滥用职权违规销售公共场所。2017年7月17日，中共同安区委、区人民政府信访局作出同安信告知访字【2017】116号信访事项告知单，告知将业主的来访材料转送祥平街道办理。经过调查核实，同安区祥平街道办事处于2017年8月14日作出同样信访（2017）103号信访事项答复意见书，其中处理意见：1.物业管理混乱，环境脏乱差，治安混乱，隐患四伏，小区安全无保障；建议由街道办事处牵头、社区配合，成立业主委员会，就有合适渠道与物业沟通，对该物业进行监督或更换物业；建议该小区进行封闭式管理，设置门岗，对进入小区的人员进行登记管理。2.公共收费不公开，账目混乱；建议由区建设局发函给物业公司，要求对公共收费进行公开，若物业公司不配合，区建设局可上报市建设局，请求市建设局对物业进行行政处罚；成立业主委员会以后，业主委员会可申请对公账户，就可以对资金进行监督。3.滥用职权违规销售公共场所；建议由主管部门区建设局进行调查，并督促物业对违规行为进行整改。另思明区人民法院在2018年6月15日前往讼争小区进行现场勘验，讼争小区卫生状况有所改善，其他存在的许多问题均未得到有效的改善。 本案的争议为：一、唐人物业公司的物业管理服务费请求权是否超过诉讼时效；二、唐人物业公司提供的物业管理服务是否存在瑕疵。 一、关于本案的物业管理服务费请求权的诉讼时效问题。唐人物业公司提交其于2019年间及2020年间向袁小箭发出的物业费催收短信、凭证拟证明其在欠费期间已对本案债权进行催收；对此，袁小箭均不予确认，认为并未收到对方催收信息，亦未签收。袁小箭主张本案应适用三年的诉讼时效规定，认为唐人物业公司于2020年7月16日提起本案诉讼，诉讼请求中已超过三年的部分不受保护。本院认为，对于唐人物业公司提交的物业费催收凭证，无法确认袁小箭有收到，故无法证明其主张。根据《民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；本案中，唐人物业公司于2020年7月8日向本院起诉，诉求中要求袁小箭支付2017年7月7日之前的物业管理服务费已超过诉讼时效。 二、关于唐人物业公司提供的物业管理服务是否存在瑕疵问题。根据厦门市思明区人民法院作出并已经生效的（2018）闽0203民初6699号民事判决书查明的事实，唐人物业公司均无异议，但认为部分问题已经整改完成，不能成为业主拒交物业费的理由。本院认为，（2018）闽0203民初6699号民事判决书查明的事实足以认定唐人物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵。 综上所述，本院认为，厦门唐门房地产有限公司与厦门信 地置业有限公司于2010年6月15日签订《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，应严格履行，小区业主实际享受该物业提供的物业服务，该合同对全体业主具有拘束力。厦门信地置业有限公司依法核准更名为厦门唐人物业管理有限公司，故唐人物业公司为本案适格的诉讼主体，有权向袁小箭主张权利。袁小箭作为厦门市同安区祥桥二里31号302室房屋的业主，接受唐人物业公司提供的物业管理服务，应当按照合同约定交纳物业管理服务费等相关费用。但唐人物业公司的物业管理服务费诉求中，要求袁小箭支付2017年7月7日前的请求因诉讼时效期间已经届满，该部分诉讼请求本院不予支持。袁小箭应支付自2017年7月8日起至2020年6月8日欠缴的物业管理服务费3500元（0.8元/平方米·月×125平方米×35个月）。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，属于全体业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位。基于房屋公共维修金涉及小区设施维修维护的特殊性，并非普通的债权请求权，故不适用诉讼时效的规定。袁小箭不缴纳房屋公共维修金侵害的是包括自己在内全体业主的共同利益，故其应按照《前期物业服务合同》约定的0.3元/平方米·月支付房屋公共维修金。即袁小箭应自2011年3月8至2020年6月8日欠缴的房屋公共维修金4162.5元（0.3元/平方米·月×125平方米×111个月）。唐人物业公司未提交证据证明其已替袁小箭代缴公摊水费93.14元，公摊电费1196.07元，亦未就其主张的水电公摊欠费明细提供明确计算依据，故其要求袁小箭支付公摊水费93.14元，公摊电费1196.07元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。唐人物业公司提供的管理服务存在瑕疵，故其要求袁小箭支付物业管理费及房屋公共维修金的违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第七条（四）、（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、袁小箭应于本判决生效之日起十日内向厦门唐人物业管理有限公司支付厦门市同安区祥桥二里31号302室房屋自2017年7月8日起至2020年6月8日欠缴的物业管理服务费3500元及自2011年3月8至2020年6月8日欠缴的房屋公共维修金4162.5元，合计人民币7662.5元； 二、驳回厦门唐人物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币1835.6元，适用简易程序减半收取人民币917.8元，由被告袁小箭负担人民币50元，由原告厦门唐人物业管理有限公司负担人民币867.8元，款均于本判决生效之日起三日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  吴天赐 二〇二〇年十月十四日 书记员  刘妙赛 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《物业管理条例》 第七业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。