广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终12179号 上诉人（原审原告、反诉被告）：广西冠荟商业管理有限公司，住所南宁市武鸣区南环路8号（武鸣国际家居建材城3F-801），统一社会信用代码91450122MA5K9J3T1X。 法定代表人：苏光明，该公司总经理， 委托诉讼代理人：廖军，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄冠然，广西同望律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：贾庆涛，男，1979年1月15日出生，汉族。 委托诉讼代理人：李科骏，广西作一律师事务所律师。 被上诉人（反诉被告、原审第三人）：广西大通投资置业有限公司，住所南宁市武鸣区城厢镇标营社区南环路**，统一社会信用代码9145012269986926X2。 法定代表人：曾少洪，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：秦竹溪，广西同望律师事务所律师。 上诉人广西冠荟商业管理有限公司（以下简称冠荟公司）因 与上诉人贾庆涛、被上诉人广西大通投资置业有限公司（以下简称大通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市武鸣区人民法院（2019）桂0122民初1772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冠荟公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判贾庆涛支付自2018年5月1日至2019年4月30日止的商业运营服务费17615元、月管理费2258元，并支付2018年4月21日至2019年4月20日的商业运营服务费和月管理费总和的滞纳金19376元。2、判令贾庆涛向冠荟公司支付自2019年5月1日起至贾庆涛实际归还商铺之日止的商业运营服务费（按租赁面积125.46㎡、11.7元/㎡计算），月管理费（按188元/月计算）及支付自2019年4月21日起至实际归还商铺之日止的滞纳金（按应付商业运营服务费、月管理费用总额，每日5‰计算）。3、撤销一审判决第六项。4、本案诉讼费用由被上诉人承担。二审审理期间冠荟公司变更上诉请求为：1、维持一审判决第一项和第二项。2、改判一审判决第三项、第四项、第五项、第六项为，判令贾庆涛向冠荟公司支付2018年5月1日至2019年12月9日止（实际交还商铺时间）的代收租金65076元、商业运营服务费用27890元；2018年6月1日至2019年12月9日止（实际交还商铺的时间）的月管理费用3387元，2018年5月1日至2019年12月9日止（实际交还商铺的时间）的代收租金、商业运营服务费及2018年6月1日至2019年12月9日止（实际交还商铺的时间）的物业管 理费用总和96353元的滞纳金共116249元。3、一审、二审的诉讼费用由贾庆涛承担。事实和理由：一、冠荟公司于2018年5月29日及2018年6月16日发出的通知，分别以邮政挂号信方式寄给贾庆涛本人，同时张贴在贾庆涛租赁铺面的门窗上。贾庆涛提供的冤情陈述书中“尤其让我不理解的是何时何地何人就单方面解除了合同呢？”表明贾庆涛已经收到了冠荟公司向其发出的解除合同的通知，一审认定贾庆涛没有收到解除通知错误。二、贾庆涛违约在先，冠荟公司对商铺加锁在后。三、冠荟公司加锁的行为是因贾庆涛在冤情陈述书中称商铺如有损失就是冠荟公司所为，导致冠荟公司不得已采取对商铺加锁的行为。贾庆涛发现商铺被锁后，并没有与冠荟公司沟通，而是采取不交租金、继续不开门营业且诋毁商场的方式，亦没有按通知书的要求返还商铺。四、贾庆涛的违约导致双方合同解除，贾庆涛收到解除通知书时解除合同生效，冠荟公司之后对商铺进行加锁行为不构成违约。一审认定贾庆涛与冠荟公司双方违约错误。 贾庆涛上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二、三、四、五、六、七项；3、改判冠荟公司与大通公司连带向贾庆涛退还合同履行保证金9786元；4、改判冠荟公司与大通公司连带向贾庆涛退还2017年5月1日至2018年4月30日的铺面租金10275元及商业营运服务费4404元；5、改判冠荟公司与大通公司连带向贾庆涛赔偿铺面装修费48912元；6、改判冠荟公司与大通公司连带向贾庆涛赔偿样版费、软件费139723.81元；7、一、二审诉讼费、鉴定费全部由冠荟公司与大通公司承 担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、贾庆涛与冠荟公司签订的《经营管理合同》第3.01条约定租金、商业运营服务费列出了年度费用的总金额，是按年计算，并不是按月计算。3.02条第2项中虽约定按月支付租金、商业运营服务费、管理费，但并没有列出月租金及商业运营服务费的数额。前后约定内容不一致，上诉人按合同第3.01条所列费用于2017年10月23日交纳一年的费用，故第二次交费时间应该是在2018年10月23日。冠荟公司于2018年8月6日前，贾庆涛及市场内的全部商户均没有收到冠荟公司的缴费通知，贾庆涛不存在逾期缴纳费用的事实。2、贾庆涛在2017年9月19日向冠荟公司申请停业至2018年3月30日，是因贾庆涛妻子怀孕期间找不到人管理店面，于是向冠荟公司提出在上述期间停业，并得到了冠荟公司的同意，故该时间段没有营业不属于违约。二、贾庆涛投入了大量费用，还在市场培育期内，没有产生任何利润，由于冠荟公司违约，导致双方合同无法继续履行，故冠荟公司应退还履约保证金、2017年5月1日至2018年4月30日的租金、服务费并赔偿贾庆涛的全部损失。 大通公司辩称，同意冠荟公司的上诉意见。针对贾庆涛的上诉，大通公司认为，一审已查明大通公司与冠荟公司之间是委托关系，贾庆涛主张大通公司与冠荟公司承担连带责任没有依据。 冠荟公司向一审法院起诉请求：1、解除冠荟公司与贾庆涛2017年2月21日签订的《经营管理合同》，贾庆涛立即将商铺 及相关附属物归还第三人；2、判令冠荟公司收取贾庆涛的合同履约保证金9786元归冠荟公司所有，不予退还；3、判令贾庆涛支付自2018年5月1日至2019年4月30日止的商业运营服务费用17615元、月管理费2258元（商业运营服务费用按租赁面积125.46平方米，每月每平方米11.7元计算，月管理费用按188元／月计算），判令贾庆涛支付冠荟公司自2018年4月21日至2019年4月20日的商业运营服务费用和月管理费总和的滞纳金19376元（以应支付的商业运营服务费、月管理费等费用总额，按每日5‰计算）。上述商业运营服务费用、月管理费用及滞纳金共计39249元；4、判令贾庆涛向冠荟公司支付其余的商业运营服务费、月管理费自2019年5月1日起至贾庆涛实际归还商铺之日止（商业运营服务费用按租赁面积125.46平方米，每月每平方米11.7元计算，月管理费用按188元／月计算），支付自2019年4月21日起至实际归还商铺之日止的滞纳金（按应支付的商业运营服务费用、月管理费等费用总额，按每日5‰计算）；5、判令贾庆涛承担本案的诉讼费用。 贾庆涛向一审法院提出反诉请求：1、判决解除冠荟公司与贾庆涛所签的《经营管理合同》；2、判决冠荟公司、大通公司连带向贾庆涛返还合同履约保证金9786元；3、判决冠荟公司、大通公司连带向贾庆涛返还2017年5月1日至2018年4月30日的商业运营服务费4404元及铺面租金10275元；4、冠荟公司、大通公司连带向贾庆涛赔偿铺面装修费68000元；5、冠荟公司、 大通公司连带向贾庆涛赔偿样版费、软件费139723.81元；6、本案全部诉讼费由冠荟公司、大通公司承担。 一审查明事实：大通公司以出让方式取得坐落南宁市武鸣区城厢镇标营社区南环路8号（不动产单元号450122000000ＧＢ00061）国有建设用地使用权，宗地面积72725.41㎡，于2018年5月17日办理不动产权登记［证号：桂（2018）南宁市武鸣区不动产权第0003985号］。大通公司在该宗地上开发建设东盟特产城之武鸣国际家居建材城项目，并已建成投产。为实现该商业业态规划、快速培育做旺市场，提升项目的品牌形象及物业价值，促进项目物业销售与繁荣，大通公司委托冠荟公司为该项目提供经营管理服务，双方于2017年1月18日订立《委托经营管理合同》，约定大通公司将其所有位于南宁市武鸣区车库车位、广告位、商业运营公共设施等总建筑面积约4.3万平方米的商业物业委托冠荟公司提供运营、管理和服务。双方就合作方式、委托期限、工作范围、服务费用、前期物业费及代收租金结算方式、双方权利义务、重要事项约定、违约责任及终止合约、合同变更、法律适用及争议处理、合同生效及其他方面进行了详细地约定。其中约定大通公司委托冠荟公司代收经营商户的租金及商业管理费等。双方签订合同后，大通公司按约定向冠荟公司交付了该项目的所有不动产，冠荟公司也按双方约定开展该项目的商业经营管理活动。 2017年2月21日，冠荟公司与贾庆涛签订《经营管理合同》，约定冠荟公司代业主方大通公司将位于南宁市武鸣区南环路8号武鸣义乌国际商贸城家居建材馆第壹层第1F－1012号商铺租赁给贾庆涛经营卡诺亚品牌家居定制系列产品使用，租赁面积为125.46㎡。租赁期限自2017年5月1日起至2022年4月30日止。冠荟公司代收租金、商业运营服务费、管理费的标准为：代收商铺租金按每月每平方米人民币27.3元计算，优惠后每年实际代收商铺租金明细如下：2017年5月1日至2018年4月30日年租金总额10275元；2018年5月1日至2019年4月30日年租金总额20550元；2019年5月1日至2020年4月30日年租金总额20550元；2020年5月1日至2021年4月30日年租金总额13700元；2021年5月1日至2022年4月30日年租金总额41100元。代收商业运营服务费按每月每平方米11.7元计算，优惠后每年实际商业运营服务费明细如下：2017年5月1日至2018年4月30日年商业运营服务费总额4404元；2018年5月1日至2019年4月30日年商业运营服务费总额8808元；2019年5月1日至2020年4月30日年商业运营服务费总额8808元；2020年5月1日至2021年4月30日年商业运营服务费总额5872元；2021年5月1日至2022年4月30日年商业运营服务费总额17616元。月管理费单价为每平方米1.5元，月管理费用为188元。支付方式为承租方须于每月的20日前以现金或转账方式支付给出租方。若承租方拖延不交，从当月21日（含）起每拖欠一天按月租金、月商业运营 服务费、月管理费、上个月自用水电费及上个月公摊水电费用总额的千分之五向出租方交滞纳金。承租方超过15日不交上述任何一项费用的，出租方有权终止合同收回铺面，不退还合同履约保证金，出租方不承担承租方因此造成的任何损失。如出租方准时交铺情况下，承租方在规定的统一开业日（2017年5月1日）后届满30日仍未营业或开业，后擅自连续10日或月累积停业超过20日的，出租方有权解除合同，收回商铺，承租方所交合同履约保证金不予返还。签订合同当天，贾庆涛向冠荟公司交付合同履约保证金9786元。 合同签订后，冠荟公司依约向贾庆涛交付了商铺，贾庆涛立即组织装修后营业。因贾庆涛妻子怀孕无人看店而于2017年9月19日向冠荟公司申请停业至2018年3月30日。贾庆涛已交清2017年5月1日至2018年4月30日的租金10275元、商业运营服务费4404元及2018年6月的物业管理费、2018年5月的公摊水电费。2018年4月20日，贾庆涛未能按时支付下月商铺租金、商业运营费用及月管理费用，且已逾期十五天。此后，贾庆涛因未能正常营业而与冠荟公司产生矛盾，双方协调不下。2018年8月6日，冠荟公司在贾庆涛经营的卡诺亚品牌家居铺面上锁。2018年9月7日，冠荟公司起诉到法院，要求解除与贾庆涛签订的《经营管理合同》，并要求支付拖欠的租金、商业运营费用及月管理费。后冠荟公司于2019年1月23日申请撤回起诉，一审法院裁定准予撤诉。 另查明：一审法院依法委托国宏信价格评估集团有限公司南宁分公司对位于南宁市武鸣区南环路8号武鸣义乌国际商贸城家居建材馆第壹层第1F-1012号商铺的装修价值进行了价格评估。经评估人员组织双方到场清点确定、统计，2019年11月13日国宏信价格评估集团有限公司南宁分公司作出国宏信（桂·南宁）（评）字2019第086号价格评估报告，评估武鸣义乌国际商贸城家居建材馆第壹层第1F-1012号商铺内“木地板、跌级吊顶、玻璃双开门、招牌”等装修价格为48913元。本案在审理过程中，贾庆涛已于2019年12月9日将涉案商铺移交给冠荟公司。 又查明：武鸣义乌国际商贸城家居建材馆第壹层第1F-1012号商铺所在的中国·东盟特产城一期10#楼已于2018年10月22日取得南宁市武鸣区住房和城乡规划建设局核发的《建设工程规划许可证》[证号：建字第**]。 一审判决：一、解除冠荟商公司与贾庆涛于2017年2月21日签订的《经营管理合同》；二、冠荟公司不须退还贾庆涛合同履约保证金9786元；三、贾庆涛支付冠荟公司2018年5月1日至2018年8月5日的租金5423元、商业运营服务费2324元、2018年7月1日至2018年8月5日管理费219元；四、贾庆涛支付冠荟公司租金、商业运营服务费、管理费逾期支付利息（利息计算：以欠款7966元为基数，从2018年8月6日起至款项付清之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率加倍计付）；五、驳回冠荟公司的其他诉讼请求；六、冠荟公司赔偿反诉贾庆涛装饰 装修物损失24456元；七、驳回贾庆涛的其他反诉请求。本诉案件受理费2883元，由冠荟公司负担2433元，贾庆涛负担450元；反诉案件受理费2391元，由贾庆涛负担2139元，冠荟公司负担252元。 二审中，当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。 二审另查明：2018年5月29日，冠荟公司向贾庆涛发出通知书，载明因贾庆涛自2018年以来一直未能按合同约定正常开门营业，对贾庆涛处以2000元的处理措施，并通知贾庆涛于2018年6月8日前恢复商铺的持续正常开门经营。2018年6月16日冠荟公司作出的通知书载明，贾庆涛自2018年以来一直未能按合同约定正常开门营业，经公司电话及书面下达整改通知书，至2018年6月8日都未安排人员到商铺正常开门经营，属于严重违约，公司做终止合同、回收商铺的处理措施。即于2018年6月30日前将商铺内自有物品撤离，清空商铺交还商场。 冠荟公司二审中认可双方约定免租期共29个月，其中第一年免租9个月，第二年是免租6个月，第三年是免租6个月，第四年免租8个月，第五年是全额收取。 本案二审争议焦点是：1、冠荟公司与贾庆涛签订的《经营管理合同》是否已于2018年6月16日解除？2、冠荟公司应否退还贾庆涛交纳的履约保证金、退还2017年5月1日至2018年4月30日的铺面租金10275元及商业营运服务费4404元？3、冠 荟公司应否赔偿贾庆涛铺面装修费及样版费、软件费等损失？4、大通公司应否与冠荟公司承担连带责任？5、贾庆涛应否向冠荟公司支付2018年5月1日至实际归还商铺之日止的商业运营服务费、月管理费及滞纳金？ 本院认为：一、关于冠荟公司与贾庆涛签订的《经营管理合同》何时解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”贾庆涛否认收到冠荟公司2018年6月16日的解除合同的通知，而冠荟公司又未举证证实已向贾庆涛送达该通知，且冠荟公司一审第一项诉请也是请求法院判决解除案涉合同，并未请求确认案涉合同已于2018年6月16日依法解除。故冠荟公司主张与贾庆涛签订的《经营管理合同》已于2018年6月16日依法解除，本院不予采纳。 冠荟公司与贾庆涛签订的《经营管理合同》第三条关于代收租金约定按每月每平方米27.30元计算，商业运营服务费按每平方米11.70元计算，但该条中租金明细表和商业运营费明细表载明的租金及商业运营服务费均是优惠后的年度租金和商业运营费。而支付方式虽约定，2018年1月20日交纳2017年5月1日至2018年2月28日的租金，此后贾庆涛须于每月的20日前支付下月租金、商业运营服务费、管理费等费用。但租金明细表、商业运营 费明细表中并未确定每月应交的费用数额，而冠荟公司亦认可双方约定有免租期29个月，且分摊在租赁期内的第1-4年内，故双方对贾庆涛具体何时支付相应的租金、商业运营费约定并不明确，且冠荟公司在2018年5月29日及2018年6月16日两次作出的通知书中，仅明确贾庆涛未按合同约定正常开门营业，并未明确贾庆涛已拖欠租金，并向贾庆涛催收。故贾庆涛在2018年4月20日未向冠荟公司支付下月租金、商业运营费并不构成违约。但贾庆涛存在开业后未能按约正常开门营业的情形，冠荟公司与贾庆涛为此产生矛盾后，双方未能有效处理，冠荟公司于2018年8月6日在贾庆涛承租的铺面上锁，现双方均同意解除合同，故一审判决解除案涉合同正确，本院予以维持。 二、关于冠荟公司应否退还贾庆涛交纳的履约保证金、铺面租金及商业营运服务费的问题。冠荟公司已经依约交付了案涉商铺，至2018年8月6日，冠荟公司在案涉商铺上加锁止，贾庆涛正常使用了案涉商铺，故贾庆涛主张冠荟公司退还其已交纳的2017年5月1日至2018年4月30日的租金10275元和商业运营服务费4404元，没有依据，本院不予支持。虽然贾庆涛未在2018年4月20日支付租金，并不构成违约，但合同约定“承租方在规定的统一开业日（2017年5月1日）后届满30日仍未营业或开业，后擅自连续10日或月累积停业超过20日的，承租方所交合同履约保证金不予返还。”贾庆涛自2018年4月后未能正常开门营业时间已累积超过20日，冠荟公司主张贾庆涛所交纳的履约保 证金不予返还，符合双方约定，本院予以支持。 三、关于贾庆涛的损失问题。贾庆涛对涉案铺面进行装饰装修经过冠荟公司同意。如上所述案涉合同系双方均同意解除，则贾庆涛的装修损失，应由双方各承担50%，一审参照国宏信价格评估集团有限公司南宁分公司对涉案商铺的装修价格评估结论，判决冠荟公司赔偿贾庆涛装饰装修费24456元（48912元×50%），并无不当，本院予以维持。贾庆涛主张的样版费、软件费属于其生产经营成本开支，贾庆涛自主经营产生的盈亏由其自负，与冠荟公司无关，不属于合同解除后的损失赔偿范围，故对贾庆涛诉请赔偿样版费、软件费139723.81元，本院不予支持。 四、关于大通公司应否承担连带责任的问题。案涉合同系由冠荟公司与贾庆涛签订，大通公司并非合同当事人，故贾庆涛主张大通公司承担连带责任，没有依据，本院不予支持。 五、关于冠荟公司主张的租金、运营服务费。冠荟公司于2018年8月6日在贾庆涛承租的铺面上锁，双方协调失败后，冠荟公司于2018年9月7日向一审法院起诉，期间贾庆涛承租的铺面一直处于上锁状态，导致贾庆涛自2018年8月6日以后一直未能使用铺面。故贾庆涛仅应向冠荟公司支付2018年5月1日至2018年8月5日期间的租金5423元、商业运营服务费2324元、管理费219元。2018年8月6日后该涉案商铺已由冠荟公司控制，贾庆涛并未能实际使用、经营涉案商铺，冠荟公司主张贾庆涛仍应支付至实际交还商铺之日止的租金、商业运营服务费、管理费， 没有依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人贾庆涛、上诉人冠荟公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1521元，由广西冠荟商业管理有限公司负担760.5元，由贾庆涛负担760.5元。广西冠荟商业管理有限公司、贾庆涛已分别预交二审案件受理费993元、1521元，本院退还贾庆涛多预交的二审案件受理费760.5元，退还广西冠荟商业管理有限公司负担多预交的二审案件受理费232.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇二〇年十月二十九日 法官助理  李姝雯 书 记 员  覃夏威