甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0102民初4122号原告：王燕基，男，ｌ990年1月27日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被告：甘肃华韵房地产开发有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区武都路**。法定代表人：程立俊，系公司董事长。委托诉讼代理人：王方，甘肃佳运律师事务所律师。原告王燕基诉被告甘肃华韵房地产开发有限公司（以下简称华韵公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王燕基、被告华韵公司委托诉讼代理人王方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王燕基向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即协助为原告办理房屋所有权证：2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金38738.2元(从2019年3月27日开始计算至2020年5月11日，此处按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算)，并判令被告自2020年5月12日开始计算以后的每个月支付违约金2820.75元，直至房屋产权证办结交付为止；3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2015年12月27日签订商品房买卖合同，约定：原告购买由被告开发的位于甘肃省兰州市城关区××道××号楼××室商品房一处，按建筑面积算，单价为每平方米5224元，总建筑面积为ｌ08.14平方米，房屋总价款为564923元整，己给甘肃华韵房地产开发有限公司足额交付，合同第十五条约定：出卖人应当在房屋交付后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。对出卖人的违约责任未做明确的约定。原告如约向被告支付了全部购房款564923元，但被告未如期交付房屋，原告实际入住时间为2016年5月6日。被告自交房至今，一直未给原告办理房屋权属登记备案。原告虽向被告要求办理房证，但被告以各种理由拒绝。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当在合同订立之日起90日内按约定办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》之规定，特向贵院提起诉讼，望依法判如所请，维护原告的合法权益。被告华韵公司辩称：一、原告所诉不属实，造成被告至今未能协助给原告办理房产证的原因和过错不在被告，而是政府规划变更和政府的政策、指令等的一变再变，是政府的过错，属于法律规定和房屋买卖合同（附件四：《合同补充协议》第七条第2款）约定的不可抗力。被告主、客观上都没有过错，不应当承担“违约”责任。同时，无论是根据公平原则，还是从社会效益角度考虑，也不应由被告承担违约责任。而且，被告还深受其害且面临开发成本的意外大幅增加而产生的巨额损失，今后能不能正常经营都是未知数，也确实无力承担所谓的“违约”责任。二、办理产权证是政府的法定职权，商品房买卖合同中关于被告为原告办理和限时取得房产证的约定无效，被告只有协助原告办理房产证的义务。同时，根据合同约定和如前所述，被告应在房屋交付使用日起720个工作日内协助原告办理所有权登记手续，既非720日，更非90日。但基于本案的特殊情况和情势变化，应按补缴土地出让价款之后720个工作日来确定被告应当完成履行协助办理权属登记的义务，且同时由于新冠疫情的影响，应当适当向后延长被告协助办理权属登记的时间。三、即使如此，被告仍在坚持顶着巨额损失，继续完成项目开发，协助原告取得产权证，避免原告利益受损。现在，被告正在努力多方筹借资金，争取尽早补缴清政府规划变化多出的四千多万元土地出让金。希望原告以实事求是的态度看待房产证至今办不下来的原因，与被告密切合作争取早日把房产证办下来。而不是推波助澜，在政府重重一刀致被告半死之后，再轮番给被告补刀，让被告难以承受损失而破产倒闭，无法继续协助原告办理房产证。诉则两败，合则两利。即使在如此艰难的情况下，被告也一直在积极推动房产证的办理，目前正在筹集资金、准备资料。希望原告能够撤诉，并能承担多出的每平方三百多元的房屋成本，补缴购房款。原告王燕基围绕诉讼请求当庭提交了以下证据：商品房买卖合同、房款发票、契税收据、测绘费收据。证明：原被告之间房屋买卖事实，原告向被告缴纳的各项费用。被告质证后对以上证据无异议。被告当庭出示了下列证据：《商品房买卖合同》，复印件，共1份28页，系被告持有的协议文书。证明内容：1、结合法律相关规定及本合同附件4—《合同补充协议》第七条的规定（包含对不可抗力范围的约定与解释），政府规章和政府部门的命令、通知属于不可抗力。2、双方在该条中特别约定：原告认可被告为配合政府规章和政府部门的命令、通知以及其它不可抗力因素下的变化，被告在此情形下不属于违约。3、双方通过本合同附件4—《合同补充协议》第五条特别约定，被告须在房屋交付使用日起720个工作日内为原告办理完毕所有权登记手续。《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》及《规划条件通知书》，复印件，共6份14页，系政府颁发。证明内容：1、按政府当时批复的规划，涉案房屋所在地块的建设用地容积率为3.5。2、根据《房屋登记办法》、《兰州市房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》的规定，被告已具备办理房屋产权登记的相应条件，被告愿意且本来能够为原告办理房屋产权证，政府也本应按审批规划办理房屋产权证。在办理房屋产权登记的规定中，也并无提交土地会签单的要求。兰州市住房保障和房产管理局官方网站公示的办事指南、甘肃政务服务网的办事指南，打印件，共2份10页，系政府官网内容下载和截屏。证明内容：在办理房产证的程序和材料问题上，兰州市政府在法律规定程序和材料上要求必须有建设部门和国土部门的会签单。《兰州市国土资源局印发＜关于土地供应工作中历史遗留问题的办理规定＞的通知》（兰国土资地【2016】67号），复印件，共1份5页，系政府公开文件。证明内容：2016年4月1日，兰州市国土资源局以政府文件的形式要求并追溯既往，规定在办理土地规划会签时，须对土地使用权出让合同中未约定规划指标的的按2.0确定容积率。而被告开发时是以《规划条件通知书》确定的3.5的容积率进行开发和确定成本、申报售价的。而容积率差异（即规划变更）问题如何解决，却未规定相应的解决办法。《兰州市国土资源局关于印发兰州市中心区地价评估技术导则（试行）的通知》（兰国土资地【2016】97号）、《兰州市国土资源局关于印发兰州市中心区地价评估技术导则（修订稿）的通知》（兰国土资地【2017】144号），复印件，共2份22页，系政府公开文件。证明内容：2016年5月11日和2017年6月22日，兰州市国土资源局两次以政府文件的形式，并以追溯既往的方法，任意进行规划变更，单方规定（变更）对土地使用权出让合同中未约定规划指标的，其容积率视为2.0，土地评估价格以2.0的容积率确定。也即，原来批复给被告的3.5的容积率的规划不再算数，当时的土地出让价格也不算是按3.5的容积率确定的价格。要想办理土地会签单，必须按当前的土地价格重新评估并补缴容积率差额部分的土地出让金。《关于九州开发区建设项目土地会签有关问题说明函》（兰高九函字【2017】38号），复印件，共1份2页，系政府公开文件。证明内容：政府一变再变，朝令夕改。2017年9月25日，在兰州市国土资源局变更规划并要求被告按证据（组）5中的两份地价评估技术导则重新计算并缴纳土地出让金不久，兰州高新区九州开发区管委会却又以“通知”的形式，也以追溯既往的方法，将原批准规划和兰州市国土资源局的确定的规划变更再次进行变更，再次将土地出让时的容积率按2.5执行。容积率不同造成的相应差额的土地出让金又再次发生变化，被告无奈且无所适从。《兰州市人民政府关于甘肃华韵房地产开发有限公司项目用地变更规划条件补缴土地出让价款的批复》（兰政地【2019】4号）、《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》，复印件，共2份11页，系政府文件和协议。证明内容：1、直到2019年1月8日，政府方才确定规划变更结果并通知被告：对超出容积率2.5的部分，要求被告在一年内补缴土地出让金四千多万元。（在补缴完毕之前，无法办理土地会签单。）2、同时，与证据1、2、3、4、5、6等共同证明，造成被告至今未能给原告办理房产证的原因不在被告而是政府，而且是政府的一变再变，责任和过错不在被告而是政府；造成被告至今未能给原告办理房产证的原因属于法律规定和《商品房买卖合同》（附件四：《合同补充协议》第七条第2款）约定的不可抗力，被告没有过错，更无法预见、改变、避免该原因，而且被告还深受其害而面临巨额损失，被告不应当承担“违约”责任。原告质证后认为对于被告提供的以上证据无异议，但是在其之后入住的住户房产证已经办理，原告住房条件完全符合办证条件，是被告一直拖延不予办理，希望被告能够尽快办理房产证。据此，到庭当事人对当庭出示的证据进行了逐一质证，对各方当事人均表示认可的证据，本院依法予以确认。对当事人有争议的证据，本院将根据证据的真实性，合法性、关联性及证明目的，结合审理案件查明的事实，综合判断、认定本案基本事实。依据各方当事人提供的证据，本院认定如下事实：2015年12月27日，原、被告签订商品房买卖合同1份。双方约定：原告购买被告开发建设的位于兰州市九州开发区××道××幢××单元××号××房屋一套，建筑面积108.14平方米，套内建筑面积81.17平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.97平方米。房屋总价款564923元。双方关于产权登记的约定为：被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方未约定被告应承担的违约金计算方式。被告应于2015年12月31日交付房屋。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，原告向被告交付全部购房款，并交付了办理产权证所需的费用。又查明，因兰州市政府将被告开发建设的上述项目的容积率确定为2.5，对超出2.5的部分核定被告在一年内补交土地出让金。因被告未支付该部分补交的土地出让金，则无法取得办理产权证必须具备的“会签单”。故不能为包括原告在内的业主办理产权证，遂酿成纠纷。本院认为，一、涉案商品房在开发商未取得规划验收的情况下能否办理房屋权属登记。合同法第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订商品房买卖合同，双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。原告作为买受人，已经履行了支付房款和办理产权证所需有关费用的义务；被告是案涉房屋的开发商也是出卖人，在其与政府签订《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》的履行期限届满后，仍未足额向政府交纳土地出让金，导致其无法取得相关部门“会签单”，故其无法向房屋登记机构提供完整的权属登记所需相关资料，在本案法庭辩论终结后仍无法向登记机构提交为原告办理房屋产权登记的资料，故被告履行合同的行为对原告构成违约，应承担相应的违约责任。又因被告暂无法将房屋权属登记必备资料提交登记机构，暂无法办理案涉房屋权属登记，故原告的该项诉讼请求本院不予支持；待被告足额交纳土地出让金，完成案涉建设项目竣工验收及规划验收等办理房屋权属登记必备的事宜后，如被告仍拖延不协助原告办理产权证，原告再行主张自己的权利。二、被告是否构成违约，原告能否主张违约金且数额是否合理。被告在政府相关部门对其作出补交土地出让金的批复且双方签订补充协议后，即应依约定期限交纳土地出让金，由于被告在履行期限届满后仍未足额交纳，故被告对尚无法办理案涉房屋产权证负有责任，其履行合同义务对原告构成违约，故原告有权主张被告支付一定数额的违约金以补偿其损失。鉴于被告补交土地出让金的最后期限为2020年1月9日，受“新冠肺炎疫情”的影响，本院酌定自本判决生效后三十日内，如被告仍未将办理产权证的相关材料提交登记机构，则应按全国银行间同业拆借中心于2020年8月20日公布的贷款市场报价利率3.85%（1年期）计算，以购房总价为基数，被告向原告支付违约金，直至被告提交登记机构办证材料之日止。综上所述，被告迟延办理涉案房屋权属登记等行为对原告构成违约，应承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第(一)项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项之规定，判决如下：一、如被告甘肃华韵房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，未将办理原告王燕基房屋产权登记的资料提交登记机构并办理完税事宜，则自本判决生效后三十日起，以原告王燕基已付清的购房总价款564923元为基数，按全国银行间同业拆借中心于2020年10月20日公布的贷款市场报价利率3.85%（1年期）计算，被告甘肃华韵房地产开发有限公司向原告王燕基支付违约金，截止到被告甘肃华韵房地产开发有限公司向登记机构提交办理产权证所需资料及完税凭证之日；二、驳回原告王燕基的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费384元（已减半）,由被告甘肃华韵房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  王向阳二〇二〇年十月二十二日书记员  梁 婕