安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0826民初4119号原告：吴向东，男，1964年8月22日出生，汉族，住安徽省宿松县。原告：徐秀娟（吴向东之妻），女，1965年10月10日出生，汉族，住安徽省宿松县。二原告共同委托诉讼代理人：邓必胜，宿松县孚玉镇法律服务所法律工作者。被告：高昌友，男，1975年4月17日出生，汉族，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：何东华，安徽松圣律师事务所律师。被告：宿松县乐家房地产经纪有限公司，住所地安徽省宿松县东北新城新城名都小区入口**商铺。法定代表人：周迎红，公司经理。委托诉讼代理人：叶海军，安徽天松律师事务所律师。原告吴向东、徐秀娟与被告高昌友、宿松县乐家房地产经纪有限公司（以下简称乐家中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告徐秀娟及二原告的委托诉讼代理人邓必胜，被告高昌友的委托诉讼代理人何东华，被告乐家中介公司的法定代表人周迎红及委托诉讼代理人叶海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴向东、徐秀娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告高昌友支付给原告的2万元购房定金不得收回；2、判令两被告赔偿原告44.16万元违约金；3、判令被告继续履行案涉房屋买卖合同；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:二原告同高昌友系通过原告邻居（高昌友亲戚）介绍认识。当原告准备出售案涉房屋消息被高昌友亲戚知道后,告知了高昌友。高昌友主动上原告家要求购房,原告明确告知了高昌友房子土地使用权证系划拨证的事实,高昌友为了想早日购置此房,就要求通过专业房产中介机构乐家中介公司来处理划拨证办理出让手续一事,以便于早日让划拨证转换为出让证。2019年10月8日,乐家中介公司作为居间方,高昌友作为甲方,徐秀娟为乙方签订了《购房定金协议书》,当天被告向原告通过网上银行支付了两万元定金。2019年11月20日以乐家中介公司为中介方,徐秀娟为甲方,高昌友为乙方签订了《房屋买卖合同》。该合同,明确指出原告方土地证是划拨证,甲方负责协助中介方办理该房屋过户手续及银行按揭贷款手续,乙方承担划拨证过户费用和所有税费。案涉合同第五条特别强调:中介方有职责和义务负责甲乙双方顺利办理好该房屋产权更名及银行按揭手续，且乙方承担所有过户等费用。该合同第二条约定,甲乙双方同意上述房屋的成交总价格为人民币220.8万元,甲乙双方商定在本合同签订之时,乙方支付购房首付款110.8万元。《房屋买卖合同》签订后,二被告通知原告,首付款不能直接给原告,要求把110.8万元首付款封存在被告贷款银行徽商银行,只有这样才能让被告更好办理按揭款,更好地把案涉房产的划拨证更换成出让证。原告为了配合被告贷款和变更划拨证为出让证的需要,同意封存首付款;而且特别强调,这110.8万元被告不得随便取出；并且原告的房产证、土地证也交给了中介,由其再交给银行。但余款高昌友一直未贷出,划拨证也未能变换为出让证。直到2020年7月31日,乐家中介公司的法定代表人周总才告诉二原告划拨证贷不了款,要求原告把定金还给高昌友。2020年8月10日被告贷款行徽商银行李经理打电话说被告没有贷款,并且在2020年被告把110.8万元的首付款取走并自用。原、被告之间订立合同近一年来,原告一直催促二被告尽快办理手续履行《房屋买卖合同》,但是高昌友推诿不愿支付合同中承诺交纳的过户费用,并且动用了封存在徽商银行应给原告的首付款,乐家中介公司作为专业房产中介机构也不能履行自己在合同第五条中的承诺。直到现在,原告的房产证仍在被告处,一分钱未拿到。使原告丧失了本资产应得到的诸多收益。综上所述,被告缺乏诚信的行为损害了原告的合法权益,特依法起诉，肯请判如所诉,公正维护原告合法权益。高昌友辩称，请求法院驳回原告的诉求。1、所收定金应依法返还给高昌友。2019年10月8日，原、被告签订《购房定金协议书》，约定高昌友缴纳定金2万元，若高昌友没有在2019年11月17日之前放弃购买房屋或者在该约定时间没有签订房屋买卖合同，上述定金转化为违约赔偿金，高昌友无权返还定金；定金合同签订后高昌友没有放弃购买房屋，并在约定时间与原告签订《房屋买卖合同》，履行了约定义务，原告无权不返还定金。2、造成《房屋买卖合同》没有履行的原因在于原告及乐家中介公司。首先，原告方具有违约行为，致使协议无法顺利履行，按照房地产管理法第三十条规定，以划拨方式取得土地使用权转让房地产时，应当按照国务院的规定报有批准权的人民政府审批，但原告方签订合同后，至今没有报请批准致使合同约定的义务无法顺利进行；其次，购房合同中约定原告负责协助乐家中介公司办理过户所有手续及银行按揭贷款手续，原告方一直没有履行该义务，致使协议一直无法履行；最后，原告方没有按时交付房屋，原、被告在合同中约定原告在2020年6月30日前将涉案房屋交付给高昌友使用，到如今该房屋一直没有交付。3、高昌友没有任何违约行为，原合同约定首付款在合同签订时支付，余款申请银行按揭支付，后原、被告对该支付方式进行变更，各方同意将首付款交由银行提存以便于房屋办理按揭手续，高昌友没有支付购房款的原因在于原告及乐家中介公司没有办妥按揭手续；在签订定金合同之前，乐家中介公司向高昌友作出承诺，高昌友负责支付28万元的过户费用，保证房屋顺利过户，如果超出1万元在29万元之内由高昌友支付，超出29万元的部分由乐家中介公司支付，对此，原告是知情的，不管什么原因，乐家中介公司与原告没有办理过户手续及按揭手续，高昌友都没有过错，因此高昌友没有任何违约行为，原告无权要求被告支付违约金。4、高昌友同意继续履行合同，现在合同没有继续履行的责任在于原告及乐家中介公司，希望原告及乐家中介公司采取实际行动履行过户及办理按揭贷款的义务，保证高昌友早日领取产权证件。乐家中介公司辩称，本公司系从事房地产中介业务的机构，并非担保机构，也未向涉案交易中的双方提供交易担保；本公司的主要职责是为房屋交易双方提供居间服务，协助交易双方对交易的房屋进行产权登记，及办理交易房屋的按揭贷款手续；原、被告之间签订的相关房屋买卖合同并未约定乐家中介公司承担相应违约责任的条款，本公司也没有任何违约行为。因此，请求法庭依法驳回原告对乐家中介公司的诉求。本院经审理认定事实如下：2019年10月初，高昌友从其亲戚（住在孚玉镇裕民路）处得知徐秀娟欲出售裕民路30号房屋，遂同亲戚一道到徐秀娟家看房，表示买房意愿。2019年10月8日,高昌友（甲方）与徐秀娟（乙方）签订《购房定金协议书》，约定：高昌友购买徐秀娟位于宿松县孚玉镇裕民路30号房屋（房地权证：松字第**），高昌友为表示购买诚意，同意于签订本定金协议书的同时支付定金2万元；甲乙双方于签订本《购房定金协议书》之日起至2019年11月17日之前到居间方乐家中介公司签订购房买卖合同及办理相关交易手续，如任何一方未按约定时间来办理上述房屋交易手续则视为违约并承担本合同违约责任；房屋建筑面积571.30平方米，总价220.8万元，自买卖双方签订房屋买卖合同当日，甲方向乙方支付首付款110.8万元整；由于乙方证件是划拨证，乙方负责协助中介方办理该房屋过户所有手续及银行按揭贷款手续，负责甲方不动产登记证到手，甲方承担划拨证过户费用，如若因政策原因导致划拨证无法过户，则乙方退还甲方所有购房款；房屋产权过户产生的所有税费由甲方承担；甲、乙双方签定房屋买卖合同当日由甲、乙双方各按实际向居间方支付交易服务费1.2万元，甲、乙双方不得拖欠；甲方于本购房定金协议书到期之日不买或不按约前来签订房产买卖合同，致使无法完成签订合同之情形，则上述定金作为违约赔偿金，其50%归卖方所有，50%归居间方所有。《购房定金协议书》签订当日，高昌友通过网上银行向吴向东转款2万元，徐秀娟向高昌友出具定金收条。为尽快办理过户相关手续，在中介要求下，徐秀娟将房屋土地证及房产证交给了乐家中介公司。2019年11月20日（按照《购房定金协议书》约定的时间），卖方徐秀娟、买方高昌友、中介方乐家中介公司签订《房屋买卖合同》，约定：房屋的总成交价格220.8万元，在本合同签定之时，买方高昌友向卖方徐秀娟、吴向东支付购房首付款110.8万元，余下尾款买方于银行按揭贷款，待贷款通过，过户缴税出买方名字新证后办理抵押，由银行转账至卖方指定银行账户；房屋交接：双方商定交房时间为卖方收到所有房款7日内（备注2020年6月30日4楼前套租户房屋及地下室，不管放款与否卖方将房屋交给买方使用）；中介方有职责和义务负责买卖双方顺利办理好房屋产权更名及银行按揭手续，且买方承担任何所有更名费用，卖方保证上述房屋权属清晰，四址无纠纷，有关的房产权纠纷或债务，由卖方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给买方造成经济损失由卖方负责赔偿；由于卖方证件是划拨证，卖方负责协助中介方办理该房屋过户所有手续及银行按揭贷款手续，负责买方该不动产登记证到手，买方承担划拨证过户费用和所有税费，若因政策原因导致划拨证无法过户则卖方在买方通知10日内退还买方所有购房款，买卖双方共支付中介方2000元跑腿费；买卖双方签订本合同后，买方若中途毁约，应及时通知卖方、中介方，并且自违约之日起十日内买方支付卖方总房款百分之二十的违约金，卖方支付5万元中介费给中介方；卖方若中途毁约，应及时通知买方、中介方，并自违约之日起十日内退还所有定金及房屋所花税费并另赔偿总房款百分之二十的违约金给买方，买方支付中介方5万元中介费；买、卖双方为委托中介方代办过户及银行按揭手续，双方各向中介方支付交易服务费1万元，签订本合同买卖双方各向中介方支付5000元中介费，余下中介费于房产局办缴税过户手续当天付清；买卖双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，双方均可向人民法院起诉，争议解决之前，任何一方无权要求中介方退房或退款。合同签订后，买卖双方及乐家中介公司一起到不动产登记中心窗口签订了委托乐家中介公司办理房产过户等所有手续的委托书；当天下午，三方还一起去徽商银行联系按揭贷款，并办理前期相关手续。在徽商银行的建议下，三方同意将首付款封存在徽商银行。2019年11月21日，高昌友将首付款108.8万元封存于徽商银行。所封首付款加上此前支付的2万元定金正好是110.8万元。另查明，在协商房屋买卖期间，乐家中介公司（甲方）与高昌友（乙方）签订《房屋过户包税协议书》（未载明签订日期，高昌友称是在双方签订《购房定金协议书》前夕签订，与《购房定金协议书》合在一起，所以未写日期；乐家中介公司对此予以否认；徐秀娟未在《房屋过户包税协议书》上签字，高昌友称该协议签订时，徐秀娟一直在场，并知悉协议内容），约定：就高昌友买宿松县孚玉镇裕民路30号房屋办理房产证过户手续，双方商量高昌友支付乐家中介公司贰拾捌万整（280000.00元）由乐家房产包税过户，其中划拨证过户18万元甲方包税，如若划拨证过户费超18万元，超过的钱乙方补齐给甲方，如若超过超出1万元，乙方只补偿甲方1万元，房产过户不动产住宅乙方支付给甲方10万元包税过户给乙方名字，房屋不动产住宅证到高昌友名下。甲方承诺高昌友及卖方，于双方房产局签字受理1年内包房屋不动产证到乙方名字（办理该房屋手续时间内买卖双方必须第一时间内配合中介方提供材料，税费及签字）。乙方不用支付中介费。此后，由于包税协议约定的费用与该划拨证过户实际所需的费用（在60万元以上）相差过大，乐家中介公司未能办理该房屋过户所需的手续。2020年3月，徽商银行告知乐家中介公司，按揭贷款办不了，乐家中介公司将该消息通知高昌友；徽商银行同意乐家中介公司及高昌友将封存的首付款转出。3月18日，高昌友未与二原告商量将108.8万元从封存的账号转出。2020年7月31日，乐家中介公司通知徐秀娟划拨证贷不了款。不久，徐秀娟获悉首付款已被解封取出。二原告几经交涉未果，遂涉诉院。上述事实，有原、被告双方签订的《购房定金协议书》《房屋买卖合同》、《房屋过户包税协议书》，通话录音，网上电子回单、银行转款凭证，结婚证复印件，原、被告身份信息及当事人陈述在卷佐证。上述书证的真实性，原、被告无异议，可作为本案证据使用。本院认为，本案的争议焦点是原告的诉讼请求有无事实和法律依据，能否得到支持。（一）关于定金2万元高昌友能否收回的问题。本案《购房定金协议书》和《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，对合同各方具有法律约束力。首先，根据《购房定金协议书》约定，交付、收取定金的目的是为了表明双方买卖涉案房屋的诚意，督促双方在协议指定日期之前订立正式的《房屋买卖合同》。该协议书签订后，双方已按协议约定期间签订正式的《房屋买卖合同》，则该2万元定金应返还给高昌友或折抵高昌友的价款。事实上，高昌友在交付首付款时，已将该2万元充抵房屋价款，二原告亦予以认可。故在房屋买卖继续进行的情况下（原告主张继续履行合同），该2万元作为高昌友已支付的价款可不予返还（高昌友如主张返还，应另行协商或提起解除合同之诉解决）。（二）关于三方的违约责任及44.16万元违约金能否支持的问题。首先，从《房屋买卖合同》约定的义务及履行情况看，在高昌友将首付款从银行封存账户转出之前，二原告及高昌友均履行了合同约定的义务；合同没有继续履行，是由于乐家中介公司未能办理房屋过户手续和银行贷款按揭手续。乐家中介公司作为专业服务机构，违背市场行情和行业规定，盲目促成买卖双方订立合同，在合同出现履行障碍后又未能妥善化解，应对本起合同纠纷承担主要过错责任（80%）；高昌友在得知徽商银行不能办理贷款按揭手续后，未与二原告协商擅自将首付款从银行封存账户转出，且在较上时间不告诉原告，有明显的过错，酌定15%的过错责任；二原告在签订合同过程中对划拨证过户费用的多少未尽善意的提示义务，应承担一定的过错责任（5%）。其次，二原告要求二被告赔偿44.16万元违约金，二被告均主张违约金过高，请求法院予以减少。本院经综合考量（考量因素有：1、违约行为没有给二原告造成大的损失，二原告可期待的利益没有受损；2、二被告在买卖过程中不仅没有获益，还不同程度受损；3、三方当事人签订和履行合同的过错程度；4、高昌友的购买诚意，在《房屋买卖合同》签订后积极履行合同,交纳首付款；5、买卖划拨证房屋的复杂性），酌定违约总金额为3万元。最后，乐家中介公司虽然不是《房屋买卖合同》甲乙双方，而是以中介方（丙方）的名义在合同上签章，但《房屋买卖合同》为乐家中介公司设定了负责甲乙双方顺利办理好房屋产权更名及银行按揭手续等合同权利义务，而合同没能继续履行的主要原因是乐家中介公司没有履行其合同义务所致；为避免诉讼反复，本案宜明确乐家中介公司应承担的责任。（三）关于继续履行《房屋买卖合同》的问题。尽管《房屋买卖合同》在订立时是双方的真实意思，但在后来的实际履行中，相关费用超出了合同的预期，致合同没能继续履行。由于《房屋买卖合同》约定所有费用全部由高昌友承担，在乐家中介公司不能履行《房屋过户包税协议书》的情况下，继续履行《房屋买卖合同》，将违背高昌友的真实意思；且合同约定的许多期限已过，客观上也无法按原约定履行。故本院对二原告要求继续履行合同的请求不予支持。买卖双方若愿继续买卖涉案房屋，可再行协商。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告高昌友、宿松县乐家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内向原告吴向东、徐秀娟支付违约金28500元（其中，高昌友支付4500元，宿松县乐家房地产经纪有限公司支付24000元）。二、驳回原告吴向东、徐秀娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8224元，减半收取4112元，由原告吴向东、徐秀娟负担2612元，被告高昌友负担500元，被告宿松县乐家房地产经纪有限公司负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  彭旺鸿二〇二〇年十月二十七日法官助理周玲书记员沈丽珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。