广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2240号 上诉人（原审被告）：刘念中，男，1970年7月3日出生，汉族，住湖南省株洲市天云区。 委托诉讼代理人：朱福，博白县法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）：苏振国，男，1948年7月10日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：廖建强，广西广盟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：苏业明，男，1982年5月16日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：苏振国，男，1948年7月10日出生，汉族，住广西博白县，系苏业明父亲。 上诉人刘念中因与被上诉人苏振国、苏业明房屋租赁合同纠纷一案，不服博白县人民法院（2020）桂0923民初1027号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘念中上诉请求：1.撤销一审判决一、二、三、四项，改判上诉人刘念中无需支付租金564687.4元和电费13033.46元。2.本案诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与两被上诉人签订的《租房协议》应当解除。本案审理中，双方均表达出解除《租房协议》的意思表示，法院应当予以解除，还应当退还149418元房租押金给上诉人。二、上诉人支付所欠租金564687.4元给两被上诉人不符合法律依据。本案协议履行过程中，我国突发新冠××疫情属于民法中规定的不可抗力因素，且根据区高院《关于涉案的相关新冠××疫情相关民事纠纷的指导意见》的通知规定，上诉人在合同履行过程受到巨大经济损失，应当全部免除责任，无需再支付租金564687.4元给两被上诉人。三、上诉人不应再支付电费13033.46元给被上诉人，被上诉人应当返还上诉人在租房期间多交电费135669元。根据一审认定电费计算标准，被上诉人在上诉人租房期间按每度0.93元收取电费不符合法律依据，应当退还之前多收的电费，减除再需要支付的13033.46元后，应返还135669元多收电费给上诉人。四、根据2020年2月20日博白县政府允许商户从2020年2月21日起可恢复营业的通知，上诉人于2月21日已经可以开始营业，但被上诉人从2月21日早上开始将上诉人所租商铺的电路断电，造成上诉人长达16天无法营业，政府约谈后3月8日才恢复上诉人的用电。双方签订10年的《租房协议》，被上诉人在上诉人可以合法营业期间违反合同约定，疫情期间切断用电，且不按照新冠疫情的相关规定对上诉人进行减租免租，致使上诉人受到巨大经济损失。 苏振国、苏业明辩称，1.对解除合同没有异议；2.上诉人主张支付所欠租金564687.4元不符合法律规定是没有依据的；3.上诉人要求返还多交电费135669元不符合事实，请求无理，应当不予支持。双方口头约定按照每度0.93元的标准交纳电费并按此履行，一审判决按照每度0.662元不当。上诉人一审并未提出返还电费的请求，不是二审的审理范围；4.上诉人主张被上诉人对其停电没有事实依据，政府约谈也没有依据。综上，上诉人上诉无理，请求驳回上诉人的上诉请求，以及电费差额的请求。 苏振国、苏业明向一审法院起诉请求：1.解除原告苏振国、苏业明与被告刘念中签订的《租房协议》；2.判令被告刘念中搬空租赁原告的房屋，恢复原状给原告；3.被告刘念中支付从2020年2月1日至2020年5月31日的租金565537.24元及利息给原告(利息的计算：以每月所欠租金为基数，从欠款之日起至付清租金之日止按年利率6%计算；4.判令被告支付尚欠电费18309.84元给原告；5.本案诉讼费由被告刘念中承担。 一审法院认定事实：2016年12月19日博白县博白镇官田村民委员会与庞廷兴签订《危房改造合同》一份，将博白县博白镇官田村民委员会座落于博白县博白镇南州南路鱼花塘的五间瓦盖铺面租赁给庞廷兴改建经营使用。2017年1月25日苏振国与庞廷兴签订《危房改造合同转让协议》一份，庞廷兴将其与博白县博白镇官田村民委员会于2016年12月19日所签订的《危房改造合同》转让给苏振国执行。2017年5月26日至2017年12月25日，原告苏振国、苏业明与被告刘念中签订《租房协议》将改造后的权属博白县博白镇官田村民委员会的座落于博白镇南州南路鱼花塘临街铺面租赁给被告刘念中作商业用房。（一）2017年5月26日，原告苏振国、苏业明与被告刘念中签订《租房协议》，将原告座落在博白县城南州南路30号（地号021323）临街铺面的133.34平方米租给被告作为商业用房，租赁期限从2017年6月20日起至2027年6月19日止，共10年，前四年租金为每月每平方米300元，每月租金为40002元，从第五年起每三年在原基础上递增8%计价，水电费由承租方负担。被告刘念中租用原告的该房屋后，从2020年2月20日起至2020年5月31日止尚欠原告101天的房屋租金134673.4元（每天租金为1333.4元，1333.4元/天×101天=134673.4元）。（二）2017年5月26日，原告苏振国、苏业明与被告刘念中签订《租房协议》，将座落在博白县城南州南路临街铺面租给被告作为商业用房，租赁期限从2017年7月1日起至2027年6月30日止，共10年，每间铺面月租金为17620元，水电费由承租方负担。被告刘念中租用原告的该房屋后，从2020年2月1日起至2020年5月31日止尚欠原告4个月的房屋租金70480元（每月租金17620元，17620元/月×4个月=70480元）。（三）2017年5月26日，原告苏振国、苏业明与被告刘念中签订《租房协议》，将座落在博白县城南州南路30号（地号021323）临街铺面的193.53平方米租给被告作为商业用房，租赁期限从2017年7月1日起至2027年6月30日止，共10年，前四年每月租金为每月每平方米270元，月租金为52253元。从第五年起每三年在原基础上递增8%计价，水电费由承租方负担。被告刘念中租用原告的该房屋后，从2020年2月1日起至2020年5月31日止尚欠原告4个月的房屋租金209012元（每月租金52253元，52253元/月×4个月=209012元）。（四）2017年5月26日，原告苏振国、苏业明与被告刘念中签订《租房协议》，将原告座落在博白县城南州南路30号（地号**）临街铺面的二楼和三楼各均为342.53平方米租给被告作商业用房，租赁期限从2017年7月1日起至2027年6月30日止，共10年，二楼前四年月租金每平方米25元，每月租金8563元，三楼月租金每平方米16元，月租金为5480元，从第五年起每三年在原基础递增8%计价，水电费承租方负担。被告刘念中租用原告的该房屋后，从2020年2月1日起至2020年5月31日止尚欠原告4个月的房屋租金56172元[每月租金（8563+5480=14043元），14043元/月×4个月=56172元。（五）2017年12月25日，原告苏振国、苏业明与被告刘念中签订《租房协议》，将座落在博白县城南州南路临街铺面租给被告作为商业用房，租赁期限从2018年1月9日起至2027年6月8日止，共9年7个月，每月铺面月租金为25500元，水电费由承租方负担。被告刘念中租用原告的该房屋后，从2020年2月11日起至2020年5月31日止尚欠原告111天租金94350元（每天租金为850元，850元/天×111天=94350元）。综上，原告与被告签订了五份《租房协议》租用原告房屋后，原告依约将房屋交给被告使用，至2020年5月31日，被告尚欠原告房屋租金共计564687.4元。被告尚欠租赁原告房屋用电19688度，电费18309.84元。被告欠原告的房屋租金和电费经催收未果。原告遂向人民法院提起诉讼，请求依法处理。本案在审理中，2020年6月1日被告已搬空房屋，经将租用原告的五份《租房协议》租用原告的房屋搬空交还给原告，原告已同意收回被告租用的房屋。双方已经解除了《租房协议》。 一审法院认为，(一)关于合同效力问题，原告苏振国、苏业明与被告刘念中于2017年5月26日、2017年5月26日、2017年5月26日、2017年5月26日、2017年12月25日签订的五份《租房协议》是双方在自愿协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，签约的主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，原、被告双方应当依约履行；（二）关于原告请求被告支付拖欠的租金以及利息的问题，原告在合同签订后，依约将房屋交付给了被告经营服装生意使用，已经履行了合同约定交付房屋给被告经营使用的义务。被告应依《租房协议》约定的期限支付租金给原告。但被告未按照合同约定支付房屋租金给原告。至2020年5月31日，被告尚欠原告租金564687.4元。被告构成根本性违约。故原告请求被告刘念中支付拖欠的商铺租金564687.4元的主张该院予以支持；原告请求被告刘念中支付逾期付款的利息的主张，该院予以支持，但利息的计算应从起诉之日起至付清房屋租金之日止按年利率6%计算为宜；（三）关于原告请求被告支付电费18309.84元的问题，被告抗辩称对原告诉称欠电费的度数19688度电没有异议，但原告请求按每度电价0.93元收取电费，被告不认可，电费的收取应按电力公司的电价收；原告的这一诉讼请求该院对合理部分支持，电费应以广西电网销售电价，工商业及其他用电单一制不满一千伏按每度0.6620元计价，故被告尚欠原告的电费13033.46元（19688度×0.6620元/度=13033.46元）应支付给原告；（四）关于被告辩称在新冠××疫情期间，原告停止营业经营一段时间，导致被告无法生产经营，以致欠了原告的租金。被告请求驳回原告的诉讼请求，对被告的这一抗辩主张，被告未能提供证据证明，没有事实和法律依据，该院不予支持；（六）关于被告抗辩称，自2020年2月21日政府发文通知可以复业，被告开门营业时，原告停电16天阻扰被告经营造成损失的问题，因被告未能提供证据证明，且原告也予以否认，被告辩称会另案起诉原告，在本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条第一款之规定，判决：一、被告刘念中支付房屋租金共564687.4元给原告苏振国、苏业明；二、被告刘念中支付电费13033.46元给原告苏振国、苏业明；三、被告刘念中应支付利息损失给原告苏振国、苏业明（利息的计算方式：以564687.4元为基数，从2020年4月21日起至支付清房屋租金之日止，按年利率6%计算）。四、驳回原告苏振国、苏业明对被告刘念中的其他诉讼请求。本案受理费8022元，财产保全费3020元，合计11042元，由被告刘念中负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人刘念中提交：1.电费收据和支付电费银行流水，欲证明多收电费129728元；2.博白县人民法院（2020）桂0923民初1445号判决书，欲证明其多交一个月的电费，被上诉人尚欠其108900元。被上诉人提交以下证据：1.刘念中2019年用电抄见数、2019年应交电费实收电费、银行交易明显清单，欲证明苏振国与刘念中口头约定电费每度0.93元，刘念中一直是按这个电价向苏振国交电费，刘念中是通过李确亮以银行转账的方式向苏振国交电费。2.（2020）桂0923民初1445号民事判决书，欲证明刘念中与李确亮是夫妻关系。被上诉人对上诉人提交的证据1的真实性没有异议，但认为双方口头约定每度电0.93元来计算电费，不存在多交电费的问题。对证据2认为苏振国并未授权其女儿或者女婿代收租金，刘念中交租金给苏振国的女婿，苏振国并不认可，刘念中已以不当得利起诉，已另案处理。刘念中对被上诉人提交的证据中的发票的真实性没有异议，但认为不能证明是上诉人店铺的电费支出，对2019年用电抄见数的真实性及交易明细的真实性不予认可，但对实收电费金额予以认可。因双方所提交的证据与本案二审争议事实没有关联性，本院均不予采纳。 本院认为，上诉人苏振国、苏业明与被上诉人签订的五份《租房协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规强制性规定，当属有效，双方均应按合同约定全面履行自己的合同义务。双方在一审过程中即2020年6月1日完成了房屋的返还交接，实际解除了案涉五份《租赁协议》，故本院对五份《租房协议》的解除时间确认为2020年6月1日。上诉人未支付的租金期间从双方均确认的欠租之日起计算至2020年5月31日。上诉人主张因疫情影响其受到巨大损失应当减免租金，上诉人承租案涉商铺均作商业用房，新冠疫情的发生及疫情防控措施对上诉人利用商铺进行的经营活动造成一定的影响，根据《最高人民法院印发》第6条第二款的规定，结合当地受疫情影响程度、上诉人经营范围等因素，本院酌情确定对2020年2月份、3月份的租金减少20%，对于上诉人已经支付2月份部分租金的，按照以上原则以一审认定的每日租金数额计算最终应支付的租金，经计算上诉人仍应支付的租金为502736.8元，具体如下：1.月租金40002元的铺面，2月份租金为32001.6元（40002元×80%），已交租金26668元（1333.4元/天×20），尚欠租金5333.6元，该铺面至2020年5月31日尚欠租金为5333.6+32001.6+40002+40002=117339.2元；2.月租金17620元铺面尚欠的租金为14096+14096+17620+17620=63432元；3.月租金52253元铺面尚欠租金为41802.4+41802.4+52253+52253=188110.8元。4.月租金合计14043元二三楼铺面的租金为11234.4+11234.4+14043+14043=50554.8元；5.月租金25500元铺面，2月份租金20400元（25500元×80%），已交租金8500元（850×10），尚欠租金11900元。故该铺面尚欠租金为11900+20400+25500+25500=83300元。以上合计502736.8元。因上诉人逾期支付租金，被上诉人诉请逾期付款利息的主张应予支持，但一审判决以所欠全部租金为基数从起诉之日起按年利率6%计算，因该租金总额包含了至起诉之日止尚未发生的部分租金不当，本院纠正为从双方合同解除之日即2020年6月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失。关于上诉人尚欠的电费，双方对尚欠的用电度数无异议，被上诉人虽表示对一审确定的以每度电0.662元计算持有异议，但并未上诉，视为认可一审判决结果，本院对其所提异议不做论述。上诉人主张应按每度电0.662元计算返还其之前多交的电费、被上诉人对其店铺断电等导致其无法经营造成的损失赔偿及定金返还等问题，因其一审未提出反诉或抗辩且已明确另行主张，依照法律规定，双方未能协商一致的情况下，本院二审不予审理。 综上所述，刘念中的上诉请求对疫情期间租金予以调整部分，应予适当支持；其他部分理由不成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持博白县人民法院（2020）桂0923民初1027号民事判决第二项； 二、撤销博白县人民法院（2020）桂0923民初1027号民事判决第四项； 三、变更博白县人民法院（2020）桂0923民初1027号民事判决第一项为上诉人刘念中支付房屋租金502736.8元给被上诉人苏振国、苏业明； 四、变更博白县人民法院（2020）桂0923民初1027号民事判决第三项为上诉人刘念中支付利息损失给被上诉人苏振国、苏业明（利息的计算方式：以502736.8元为基数，从2020年6月1日起至付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）； 五、驳回被上诉人苏振国、苏业明的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费8022元，财产保全费3020元，合计11042元，由上诉人刘念中负担10160元，被上诉人苏振国、苏业明负担882元；二审案件受理费9577元（上诉人已预交），由上诉人刘念中负担8550元，被上诉人苏振国、苏业明负担1027元。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  姚 莉 二〇二〇年十月二十七日 书记员  蒋晓音