内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终2269号上诉人（原审被告）：内蒙古旭宸能源有限公司。法定代表人：王宇。委托诉讼代理人：闫惠茹，内蒙古东方玉德律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨虹，内蒙古东方玉德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：内蒙古智通汇洁物业服务有限公司。法定代表人：刘贵珍。委托诉讼代理人：范波。上诉人内蒙古旭宸能源有限公司（以下简称旭宸公司）因与被上诉人内蒙古智通汇洁物业服务有限公司（以下简称智通汇洁公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2019）内0204民初3788号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。旭宸公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审案件受理费由智通汇洁公司承担。其上诉主张的事实和理由为：一、智通汇洁公司履行合同存在重大瑕疵。双方签订《内蒙古旭宸能源有限公司物业服务合同》后，智通汇洁公司未按双方合同约定提供全面、完善的物业服务，其提供的人员从未配齐。旭宸公司在与智通汇洁公司进行财务核对过程中，对智通汇洁公司的物业服务不到位之处进行了费用扣滅，扣除金额达206721元。同时，根据举证责任分配原则，智通汇洁公司有义务提供证据证明其提供了全面、完善的物业服务，包括其配备的人员等符合双方合同约定的内容。原审法院仅依据双方的合同约定即认定智通汇洁公司为旭宸公司提供了符合合同约定的物业服务错误，二审法院应当对此予以纠正。二、旭宸公司不认可智通汇洁公司提供了2019年5月18日后的物业服务，不应当支付智通汇洁公司后续的物业服务费。2019年物业服务合同到期后，智通汇洁公司并没有为旭宸公司继续按照合同约定提供物业服务。事实上，在双方合同到期后，智通汇洁公司仅在旭宸公司处留守了部分保安保洁，故双方约定按照实际用工进行结算工资。如智通汇洁公司主张其向旭宸公司提供了如合同约定的物业服务，智通汇洁公司应当向法庭提供工资发放银行流水、设施设备检修发票等，证明其已按原合同提供了物业服务。三、2019年1月后的物业服务费尚未达到合同约定的付款条件。双方合同约定，旭宸公司支付智通汇洁公司的物业服务费的前提是其已向旭宸公司提供了相应的增值税发票。而智通汇洁公司在2019年1月后再未向旭宸公司提供增值税发票，旭宸公司无法履行财务程序向智通汇洁公司支付款项，因此，旭宸公司并不存在迟延支付物业服务费的违约行为，不应当承担迟延付款的违约责任。同时，智通汇洁公司迟迟不提供物业服务费发票即能证明其知道其提供物业服务存在重大瑕疵，旭宸公司要通过对账的形式对其进行服务费的扣减，在双方未确定物业服务费的前提下，智通汇洁公司无法向旭宸公司提供准确的发票。因此，智通汇洁公司至今未向旭宸公司提供物业服务合同发票的行为能够变相证明其没有向旭宸公司提供全面、完善的物业服务。综上，旭宸公司认为，智通汇洁公司作为原审原告，应当负有举证责任，证明其为旭宸公司提供了全面完善的物业服务。因在双方合同到期后，智通汇洁公司仅提供了部分保安、保洁，如其要求按照原合同结算物业服务费，其应当提供证据。基于智通汇洁公司未向旭宸公司提供发票，并没有达到双方合同约定的付款条件，故旭宸公司并不是合同的违约方，一审判决认定旭宸公司应当承担违约责任错误。智通汇洁公司答辩称，案涉合同中约定的履行期限为2018年5月19日至2019年5月18日，但是智通汇洁公司实际提供服务至2019年10月22日，根据物业合同的约定，旭宸公司需要每月支付的物业费是56742元，总计应当支付971935.55元，实际已经支付313484元，尚欠658451.55元。旭宸公司提出物业服务不到位应对物业费进行扣减的主张，智通汇洁公司不予认可。2019年5月18日，智通汇洁公司进行了人员缩减，但因合同约定实行的是包干制，自负盈亏，故旭宸公司应当按照合同约定支付物业服务费。关于发票的问题，由于旭宸公司的原因导致智通汇洁公司无法及时回款，所以未向旭宸公司开具发票。智通汇洁公司向一审法院起诉请求：1.旭宸公司支付智通汇洁公司2018年5月19日至2019年10月28日拖欠的物业服务费669434元；2.旭宸公司支付智通汇洁公司违约金174271元，以上费用总计843705元；3.案件诉讼费由旭宸公司负担。一审法院认定的事实：智通汇洁公司作为乙方与作为甲方的旭宸公司签订了《内蒙古旭宸能源有限公司物业服务合同》，合同约定，甲方委托乙方进行保安和日常清洁保洁管理综合事项，服务类型为保安保洁及“四害”消杀服务。双方对物业服务的内容与要求做了约定。合同服务期限为2018年5月19日起至2019年5月18日止。合同约定，本协议物业服务费用总金额为每年人民币680904元，每月费用为56742元。合同还约定，自合同生效后，甲方每月支付乙方物业服务费用56742元，结算日期为每月5号之前，乙方提交相应额度增值税发票，向甲方申请支付月度物业费。甲方收到增值税发票后，5个工作日向乙方支付上月物业服务费（遇节假日顺延）。甲方按照合同约定按时支付乙方承包费用。如不能按时支付，需向乙方支付所欠物业服务费每日5%的滞纳金。该合同第四条双方权利义务项下乙方权利义务中约定，乙方必须配备足够的人力、机械及物料，定人、定岗、定编，在本合同规定的工作范围内，保证质量完成合同范围内的各项工作。合同签订后，智通汇洁公司向旭宸公司提供物业服务。旭宸公司支付智通汇洁公司物业服务费313484元。2019年5月18日，合同期满，双方未续签合同。智通汇洁公司陈述旭宸公司同意智通汇洁公司继续为其提供物业服务。旭宸公司认可其同意智通汇洁公司继续为其提供物业服务，但双方法定代表人协商按实际发生的工人工资支付合同期满后的物业服务费。智通汇洁公司在旭宸公司处提供物业服务至2019年10月22日。2019年10月28日，智通汇洁公司从旭宸公司处撤场。智通汇洁公司撤场后，双方的法定代表人曾经就物业服务费的给付问题对过账目并进行协商，但双方未达成双方签字确认的书面意见。旭宸公司对智通汇洁公司提供的物业服务基本满意，旭宸公司认可智通汇洁公司提供的物业服务未出现大的瑕疵且智通汇洁公司提供物业服务期间旭宸公司未就其服务质量向智通汇洁公司提出异议。但旭宸公司对智通汇洁公司的服务人员配备有异议，同时认为应该按双方的口头约定即按实际发生的工人工资支付未签订书面合同期间的物业服务费。一审法院认为，该案的焦点为：1.双方签订的《内蒙古旭宸能源有限公司物业服务合同》到期后，智通汇洁公司继续为旭宸公司提供物业服务，该阶段的物业服务费的收费标准，按原合同标准执行，还是按实际发生的工人工资标准执行；2.智通汇洁公司在物业服务中是否存在违约行为；3.智通汇洁公司请求的违约金是否应获得支持。针对该案的第1个焦点，该院认为，智通汇洁公司与旭宸公司签订的《内蒙古旭宸能源有限公司物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应确认合法有效。合同期满后，双方虽然未续签书面的合同，但旭宸公司口头同意智通汇洁公司继续为其提供物业服务。现双方就未签订合同期间物业服务费的收费标准产生争议，旭宸公司提出双方的法定代表人曾经就物业服务费的给付标准问题进行协商，双方均同意按实际发生的工人工资作为计费标准支付未签订书面合同期间的物业服务费，智通汇洁公司认可双方就物业服务费问题曾协商，但不认可双方曾达成按实际发生的工人工资为计费标准支付未签订书面合同期间的物业服务费的协议，旭宸公司提交的书面算账过程未有双方签字确认，其按实际发生的工人工资作为计费标准支付未签订书面合同期间的物业服务费的陈述依据不足。双方签订的《内蒙古旭宸能源有限公司物业服务合同》约定的服务期限履行届满后，双方口头约定继续履行合同，双方就物业服务费的给付标准有争议的，仍按原协议约定的标准履行。故该院依法认定双方签订的《内蒙古旭宸能源有限公司物业服务合同》到期后，智通汇洁公司继续为旭宸公司提供物业服务，该阶段的物业服务费的收费标准按原合同标准执行。针对该案的第2个焦点，该院认为，双方签订《内蒙古旭宸能源有限公司物业服务合同》后，智通汇洁公司履行了合同，旭宸公司对智通汇洁公司合同的履行基本满意，但是旭宸公司提出，智通汇洁公司未按合同约定，配备足够的人力、机械及物料，对智通汇洁公司定人、定岗、定编存在争议。双方在合同中未对人力、机械及物料的配备且如何定人、定岗、定编作量化的书面约定，配备足够的人力、机械和物料及定人、定岗、定编的最终目的也是为了更好地履行合同，旭宸公司对智通汇洁公司的物业服务的履行情况基本满意的同时以未配备足够的人力、机械和物料及对智通汇洁公司如何定人、定岗、定编有异议为由主张智通汇洁公司违约，依据不足；合同中详细规定了出具发票及付款的程序，旭宸公司支付智通汇洁公司物业服务费313484元，该费用不足旭宸公司应支付智通汇洁公司的6个月物业服务的费用，但智通汇洁公司已经出具了7个月物业服务费用的发票，智通汇洁公司已经出具发票的物业服务费用尚未结清，旭宸公司再要求智通汇洁公司出具其余拖欠物业服务费的发票，依据不足，旭宸公司以此为由主张智通汇洁公司违约，依据更不足。针对该案的第3个焦点，该院认为，双方签订的《内蒙古旭宸能源有限公司物业服务合同》约定，旭宸公司按照合同约定按时支付智通汇洁公司相关费用，如不能按时支付，每日需向智通汇洁公司支付所欠物业服务费5%的滞纳金。滞纳金是行政强制执行中作为一种经济制裁，在民事合同以滞纳金方式约定违约金，表述不妥，现智通汇洁公司在诉讼中主动变更为违约金且自愿降低违约金，符合法律规定，该院予以认可。智通汇洁公司履行了合同,旭宸公司未及时给付拖欠的物业服务费,旭宸公司已经构成违约,双方因物业服务费的给付问题进行协商,未达成一致意见。该案中，考虑智通汇洁公司的实际损失情况及旭宸公司拖欠物业服务费的时间长短，认定违约金为拖欠物业服务费的5%，智通汇洁公司按拖欠物业服务费的30%标准主张违约金，该院不予支持。综上，旭宸公司自2018年5月19日至2019年10月22日应向智通汇洁公司支付物业服务费971935.55元，已付313484元，尚欠658451.55元，现智通汇洁公司要求旭宸公司支付669434元，该院依法支持658451.55元，其余部分，依据不足，该院不予支持。智通汇洁公司要求旭宸公司支付的违约金，该院按所欠物业服务费的5%标准支付33380.17元，其余部分，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款，判决如下：一、被告内蒙古旭宸能源有限公司支付原告内蒙古智通汇洁物业服务有限公司2018年5月19日至2019年10月22日拖欠的物业服务费658451.55元，于本判决生效之日起三十日内付清；二、被告内蒙古旭宸能源有限公司支付原告内蒙古智通汇洁物业服务有限公司违约金32922.58元，于本判决生效之日起三十日内付清；三、驳回原告内蒙古智通汇洁物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12238元，原告内蒙古智通汇洁物业服务有限公司已预交，原告内蒙古智通汇洁物业服务有限公司负担10028元，被告内蒙古旭宸能源有限公司负担2210元。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：旭宸公司是否应当向智通汇洁公司支付剩余物业服务费658451.55元。旭宸公司主张根据《内蒙古旭宸能源有限公司物业服务合同》第四条“甲方有权定时或不定时依据合同及附件服务质量标准检查卫生情况，如发现不合格项通知乙方负责人根据具体不合格状况及时或限期进行整改...”以及附件1“（二）投入人工费：项目经理：1人；保洁员：10人；保安：8人；合计：19人”的约定，智通汇洁公司人员配备数量不足，故其不应当全额支付物业服务费。二审中，智通汇洁公司认可从2019年1月23日开始其在人员配置上开始缩减，但服务质量没有下降。对此，本院认为，附件1是双方为签订合同而对相关物业服务成本所做预算明细，并非合同中约定必须配备的人员数量，且案涉合同第四条“...依据合同及附件服务标准检查卫生情况...”中的附件应指物业服务质量标准，因此,旭宸公司以此主张智通汇洁公司服务不到位证据不足，且一审中，旭宸公司认可智通汇洁公司提供的物业服务并未有违背案涉合同第二条约定的大的瑕疵，其亦未举证智通汇洁公司有服务不到位的其他情形，故其以此为由拒绝交纳剩余物业服务费缺乏依据，本院不予支持。关于旭宸公司提出的智通汇洁公司未能向其开具增值税发票，故其支付剩余款项的条件不成就的主张，二审中，旭宸公司认可智通汇洁公司开具的增值税发票的数额高于其已经支付的物业服务费数额，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：...（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形...”的规定，旭宸公司拖欠智通汇洁公司物业费一年有余，智通汇洁公司中止向旭宸公司继续交付增值税发票符合法律规定，故旭宸公司的该上诉主张不能成立，本院不予支持。关于违约金的问题，一审法院综合考虑双方的合同履行情况以及智通汇洁公司的实际损失，判决旭宸公司按照欠付物业服务费的5%支付违约金并无不当，但在本院认为部分对于违约金的金额书写存在笔误，应为32922.58元，本院依法予以纠正。综上，旭宸公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决虽然对于违约金的金额书写存在笔误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12238元，由上诉人内蒙古旭宸能源有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 魏晓燕审判员 乔瑞全审判员 董婷婷 二○二○年十月十四日书记员 赵昱普附：本判决所引法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。