浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0110民初4006号 原告（反诉被告）：杭州乾唐商业经营管理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区南苑街道南大街********。 法定代表人：吴缨。 委托诉讼代理人：高隽,浙江百元律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：沈丽红，女，1984年9月16日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人（特别）：金林慧，浙江**新律师事务所律师。 原告（反诉被告）杭州乾唐商业经营管理有限公司（以下简称乾唐公司）与被告（反诉原告）沈丽红租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，被告沈丽红于2020年7月2日提出反诉，本院立案受理后决定与本诉部分合并审理，并于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杭州乾唐商业经营管理有限公司的委托代理人高隽,被告（反诉原告）沈丽红及其委托代理人金林慧到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 乾唐公司起诉称，2017年11月10日，原、被告就杭州余杭区南苑街道乔莫东路285号1幢2铺位301的商铺租赁事宜签订了《租赁合同》一份及相关补充协议，双方对租赁期限、租金等相关费用及支付方式、违约责任作了明确约定。后因被告拖欠上述费用累计时间长达数月，构成严重违约，原告遂于2019年8月30日向被告发送《解约函》一份，要求解除双方签订的《租赁合同》并办理相应终止手续。同时要求被告支付租金、综合物业费等相关费用及相应违约金。但被告收函后至今未支付任何款项。为了维护原告的合法权益，特起诉，请求判令：1、被告支付原告租金44968.01元；2、被告支付原告综合物业服务费20540元；3、被告支付原告租金扶持费用48180元；4、被告支付原告垃圾清运费1240元；5、被告支付违约金32463.97元（详见费用计算清单）；6、判令被告承担本案诉讼费用。后乾唐公司变更诉讼请求为：1、被告支付原告租金44968.01元；2、被告支付原告综合物业服务费18240元；3、被告支付原告租金扶持费用48180元；4、被告支付原告垃圾清运费1240元；5、被告支付违约金32463.97元（详见费用计算清单）；6、判令被告承担本案诉讼费用。 沈丽红答辩称，在原告所管理的商场中几乎所有的商户都是亏本的，在原告的管理下，有这么多的商户会亏本，这肯定不是商户的初衷。据我方的了解，原告在开业的时候是不具备开业的条件的，合同约定的是2017年12月，最后是2018年6月底开业的。当时开业的时候该商场还没有自己的专用电线，是从案外人处拉的，导致经常停电，严重影响商户的正常营业。原告的管理混乱，在同一楼层或相邻的地方，同一业态的商户应只有一个，但是原告的商场中却存在两个，且商场的人员很少，人气少。商户的亏损，原告也是明知的，因为亏损导致很多商户无法按时交纳相关管理费等，但是原告不但没有积极帮商户想办法，而是给商户停电断电，原告的这种行为也是一种违约。关于原告第一项诉请，原告给我们的交款通知单上计算至2019年9月30日，有写明我们的应付租金的金额是3万多元。关于原告的第二项诉请的金额也是过高的，不知原告是如何计算的。关于原告的第三项诉请，我方认为不是扶持金，是原告多次延迟开业给商户的赔偿金，我们在开业之前就支付了房租和押金，我们也进行了装修投入，原告延期开业给商户造成了损失，所以该款项不是扶持金，是原告给商户的赔偿金。关于原告的第四项诉请，我们开的是奶茶店，本身生意不好，本身垃圾是有限的，没有原告诉状中陈述的那么多，原告的该项诉请的证据是不足的。关于原告的第五项诉请，我方不应当承担违约金，拖延租金原告也是有过错的，原告也有违约行为，即使我方需承担违约金，原告的违约金也是过高的，我方认为只能按照同期银行利息进行计算。 沈丽红反诉称，沈丽红与乾唐公司于2017年11月10日签订商铺租赁合同一份，合同约定沈丽红租赁乾唐公司的一间商铺，面积为96平方米，2019年5月1日调整为64平方米，每月租金16060元，合同签订后，沈丽红向乾唐公司交纳了97700元，其中48180元为押金，其余为预付租金等。此后，由于乾唐公司对商场的布局、管理及电力设备等诸多原因造成商场内大多数商户亏损，无法继续正常经营，双方于2019年8月终止了商铺租赁合同，但乾唐公司一直未将押金退还给沈丽红；同时，装修保证金10000元，只退还了7700元，尚有2300元也未退还。沈丽红为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、反诉被告退还反诉原告押金48180元；2、反诉被告返还反诉原告装修保证金2300元；3、反诉费用由反诉被告承担。后沈丽红变更反诉诉讼请求为:1、反诉被告退还反诉原告押金48180元和质量保证金3000元，共计51140元；2、反诉被告返还反诉原告装修保证金2300元；3、反诉费用由反诉被告承担。 乾唐公司答辩称，关于48180元押金，是被告违约在先，拒不支付租金及物业费，根绝合同原告可以解除合同不退还押金；关于质量保证金3000元，同意予以抵扣。装修保证金2300元，是在装修期间被告的罚款，原本不用返还，但是乾唐公司还是将全部装修保证金抵扣了前期欠下的租金、物业费根据补充协议（编号为：H001-3）第二条，沈丽红应支付前期所有欠款为76980元，沈丽红实际支付66980元，装修保证金抵扣10000元；反诉诉讼费由被告承担。 本院经审理查明： 2017年11月10日，乾唐公司（甲方）与沈丽红（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，甲方将坐落在杭州市余杭区南苑街道乔莫东路285号1幢301铺位的房屋出租给乙方，该商铺计租面积为96平方米，甲乙双方约定的租赁期限是3个租赁年度，自2018年4月18日起算，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于2018年4月18日。甲方同意在自2018年4月18日至2019年6月17日期间内给于乙方2个月经营期的减租扶持，扶持期内，乙方仍须按本合同的规定交纳各项物业服务费、水电费、装修保证金、垃圾清运费等因装修、使用该商铺所发生的一切费用。如因乙方违约导致合同解除的，甲方有权向乙方索取租金扶持期内所减免的所有租金。 租赁期限内，该商铺的租金价格为，从2018年4月18日至2019年4月17日，月租金合计人民币16060元；从2019年4月18日至2020年4月17日，月租金合计人民币16060元；从2020年4月18日至2021年4月17日，月租金合计人民币17024元。租金支付方式为季付，乙方在商铺交付使用前一个月支付3个月租金，计人民币48180元，自2018年4月18日开始至2018年9月17日。其后，乙方应在每期租金到期前一个月的10号前，向甲方预付下一期的租金（包括租金扶持期内物业费）。具体租金支付方式及租金扶持方式为，自2018年4月18日开始至2018年9月17日止，月租金人民币16060元，一次性支付3个月租金使用5个月。非因甲方原因，乙方暂停营业的（包括但不限于受到行政处罚的），乙方应按合同约定支付租金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之三支付违约金。 综合物业服务费人民币50元/月/平方米，包含物业服务费、公共区域水电公摊费用，不包含中央空调使用费，从2018年4月18日开始计算。乙方应按自然季度为一期支付综合物业服务费。乙方应于每个自然季度末月的10日或之前向物业管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费。乙方应于本合同生效之日起十五日内，向物业管理公司预付人民币14400元综合物业服务费，该预付服务费可逐笔递减租赁起始日后的应付综合物业服务费，直至全部递减完毕。 乙方在租赁场所实际产生的水费、电费、燃气费等费用（统称为“公用事业费”）由乙方承担，本合同签署时的公用事业费收费标准为：水费单价人民币4.8元每立方米；电费单价人民币1.35元每度；燃气自行申请并结算。如公用事业部门调整公用事业收费标准的，则甲方有权调整上述公用事业收费标准。 乙方租赁场所产生的垃圾，由乙方根据甲方的要求自行收集、封装并运送至物业管理公司指定位置。日常垃圾费用包含在综合物业服务费中。餐厨垃圾清运费另计（每桶人民币240L）. 乙方应在本合同签署时，向甲方支付相等于3个月之租金（合同首年）作为房屋租赁保证金，保证金为人民币48180元。乙方向甲方支付的保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收保证金而无需归还乙方。甲方有权从上述保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金和其他费用，由此造成的不足部分，乙方须在接到甲方通知后五天内将其补足。 为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金共计人民币3000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。 合同还就其他事项进行了约定。 此外，乾唐公司（甲方）与沈丽红（乙方）签订一份《绿地艺尚魔方租赁合同补充协议》（编号:H001-1），约定商铺计租面积变更为64平方米。租赁期限内，商铺的租金价格变更为，从2019年5月1日至2020年6月30日，月租金合计人民币10706.67元；从2020年7月1日至2021年4月17日，月租金合计人民币11349.07元。补充协议还就其他事项进行了约定。 此外，乾唐公司（甲方）与沈丽红（乙方）签订一份《绿地艺尚魔方租赁合同补充协议》（编号：H001-2），约定租金计租日为2018年8月1日；综合物业费起交日自2018年7月1日开始计算。补充协议还就其他事项进行了约定。 此外，乾唐公司（甲方）与沈丽红（乙方）签订一份《绿地艺尚魔方租赁合同补充协议》（编号：H001-3），约定甲方给予乙方1个月免租扶持，自2019年4月1日至2019年4月30日，租金总额人民币16060元，甲方给予乙方全额减免；乙方应于2019年5月15日前支付前期所有欠款（包括但不限于租金、物业管理费、能耗费），合计人民币76980元。如乙方逾期不付的，本补充协议不生效，免租扶持期间，物业管理费、能耗费正常缴纳。补充协议还就其他事项进行了约定。 2019年8月30日，乾唐公司向沈丽红寄送一份《解约函》，《解约函》载明，根据合同“四、租金及其支付方式”“六、其他费用及支付”“十七、解除本合同的条件”之有关约定，我司特致函如下：于2019年9月6日解除与贵司签订的《商铺租赁合同》及相关《补充协议》；请贵司收函后，腾空承租房屋，支付至合同解除之日止（即2019年9月6日）租金69752元、综合物业服务费24960元、垃圾清运费2480元，退还此前已享受的租金扶持费用，并支付相应违约金。《解约函》还载明了其他事项。 2019年9月10日，沈丽红出具了一份《退场确认书》，《退场确认书》上载明：鉴于我方与乾唐公司关于“杭州市余杭区南苑街道乔莫东路285号1幢301铺位”的《商铺租赁合同》已于2019年9月6日解除。我司于近日对商铺进行清退，现该商铺内的所有物品均已搬迁完毕，商铺内剩余物品我司自愿放弃。我司不得以商铺物品丢失、毁损等追究乾唐公司任何责任。 在庭审中，经双方确认，乾唐公司与沈丽红签订的补充协议（编号为:H001-3）的第二条中“乙方应于2019年5月15日前支付前期所有欠款”是指2018年10月1日至2019年3月31日的欠款。 本院认为，乾唐公司与沈丽红签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。沈丽红未按约支付租金及综合物业服务费，其行为已构成违约。 乾唐公司已书面通知沈丽红，于2019年9月6日解除双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》，沈丽红在《退场确认书》中也对该日期予以确认，因此，本院确认《商铺租赁合同》及《补充协议》已于2019年9月6日解除，租金、综合物业服务费等费用应付至合同解除之日。 关于本诉部分乾唐公司的第一、二项诉讼请求，在庭审中，双方确认沈丽红租金已付至2019年4月30日，综合物业服务费付至2019年3月31日。故对于乾唐公司的第一、二项诉讼请求，本院予以支持。 关于乾唐公司的第三项诉讼请求，根据案涉合同约定，如因乙方违约导致合同解除的，甲方有权向乙方索取租金扶持期内所减免的所有租金，补充协议为租赁合同补充及有效附件，补充协议未涉及事宜，仍按租赁合同相关条款执行。故乾唐公司的第三项诉讼请求，本院予以支持。 关于乾唐公司的第四项诉讼请求，乾唐公司提交餐饮垃圾统计数量表系其单方制作，本院不予认可。但沈丽红在庭审中认可其应支付垃圾清运费620元，系其对自身权利的处分，不再予以调整，故本院对于乾唐公司的第四项诉讼请求中620元部分予以支持。 关于乾唐公司的第五项诉讼请求，沈丽红虽存在违约行为，但案涉商场人流量不足，大部分商户经营惨淡，且沈丽红已经支付房屋租赁保证金48180元，该部分保证金已足够弥补因沈丽红违约导致乾唐公司所遭受的损失，故本院对乾唐公司的第五项诉讼请求不予支持，对沈丽红第一项反诉请求中要求押金退还48180元亦不予支持。 关于沈丽红第一项反诉请求中3000元质量保证金，在庭审中，乾唐公司同意抵扣，故本院对沈丽红第一项反诉请求中3000元部分予以支持。 关于沈丽红第二项反诉请求，双方均认可该2300元装修保证金已抵沈丽红欠付的租金、物业费，故本院沈丽红第二项反诉请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）沈丽红支付原告（反诉被告）杭州乾唐商业经营管理有限公司租金44968.01元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告（反诉原告）沈丽红支付原告（反诉被告）杭州乾唐商业经营管理有限公司综合物业服务费18240元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告（反诉原告）沈丽红支付原告（反诉被告）杭州乾唐商业经营管理有限公司租金扶持费用48180元，于本判决生效后十日内付清； 四、被告（反诉原告）沈丽红支付原告（反诉被告）杭州乾唐商业经营管理有限公司垃圾清运费620元，于本判决生效后十日内付清； 五、原告（反诉被告）杭州乾唐商业经营管理有限公司退还被告（反诉原告）沈丽红质量保证金3000元，于本判决生效后十日内付清； 以上五项折抵，被告（反诉原告）沈丽红支付原告（反诉被告）杭州乾唐商业经营管理有限公司109008.01元，于本判决生效后的十日内付清； 六、驳回原告（反诉被告）杭州乾唐商业经营管理有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）沈丽红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费3248元,减半收取1624元，由原告（反诉被告）杭州乾唐商业经营管理有限公司负担384元,被告（反诉原告）沈丽红负担1240元，于本判决生效后十日内缴纳；反诉案件受理费1137元,减半收取569元，被告（反诉原告）沈丽红负担544元，原告（反诉被告）杭州乾唐商业经营管理有限公司负担25元，于本判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 员  孙 莎 二〇二〇年十月二十日 法官助理  黄若兰 书 记 员  柴 慧