上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9038号上诉人（原审被告）：上海市浦东新区汇豪天下第三届业主委员会，住所地上海市浦东新区汇豪天下小区**楼**。负责人：黄利铭，主任。委托诉讼代理人：欧阳军，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：章欣宇，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海市浦东新区房地产（集团）有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区向城路****。法定代表人：马诗经，董事长。委托诉讼代理人：孙建中，上海宇珏律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙小芳，上海宇珏律师事务所律师。原审第三人：上海凯德置地物业管理有限公司，住所地上海，住所地上海市黄浦区西藏中路******>法定代表人：CHINPHEICHEN，董事长。原审第三人：上海长宁米玘名士教育培训学校，住所地上海市长宁区仙霞路，住所地上海市长宁区仙霞路****楼**tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈薇琪，校长。上诉人上海市浦东新区汇豪天下第三届业主委员会（以下简称汇豪天下业委会）因与被上诉人上海市浦东新区房地产（集团）有限公司（以下简称浦房集团公司）及原审第三人上海凯德置地物业管理有限公司（以下简称凯德公司）、上海长宁米玘名士教育培训学校（以下简称米玘学校）排除妨害纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初70848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汇豪天下业委会上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请。事实和理由：1.被上诉人不是本案适格被告，无权提起本案诉讼。本案标的房屋系上海XX有限公司（以下简称XX公司）清算中遗漏的财产，在权属尚未明确的情况下，被上诉人不是系争房屋的权利人，无权请求排除妨害。2.被上诉人应先对房屋提起确认之诉的前置程序，不得突破物权法定的限制。一审判决扩大解释了上海市高级人民法院《关于公司被依法注销后其享有的财产权益应如何处理的若干问题的解答》第一条的规定，该规定是在公司注销后，发现有剩余债权，为防止债权和其他财产性权益因公司注销而无主体主张，故赋予股东可以为维护债权或其他权益进行诉讼。该规定主要是对相关权利归属的确认规则，而不适用于基于物权产生的支配权。3.一审未经前置确权程序直接赋予被上诉人对房屋处置的权利严重侵害了注销公司债权人的权益。《关于公司被依法注销后其享有的财产权益应如何处理的若干问题的解答》第六条规定，在破产程序终结后，如发现公司还享有债权或其他财产权益，该权益应当首先用于向全体债权人清偿，在清偿完毕前，被宣告破产的公司的股东或上级主管部门不享有该财产权益。故本案系争房屋应首先清偿XX公司的未偿付债务，才能向被上诉人分配。被上诉人浦房集团公司辩称，上诉人系非法占有系争房屋，被上诉人有权要求上诉人迁出，本案并不影响上诉人未来对债权人的主张。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人凯德公司未发表意见。原审第三人米玘学校述称，不同意上诉人的上诉请求，认可一审判决。浦房集团公司向一审法院起诉请求：1.判令汇豪天下业委会将上海市浦东新区XX路XX弄XX号汇豪天下小区会所1层、2层腾空并返还给浦房集团公司；2.诉讼费由汇豪天下业委会承担。一审审理中，浦房集团公司将诉讼请求变更为：1.判令汇豪天下业委会迁出上海市浦东新区XX路XX弄XX号汇豪天下小区会所1层、2层；2.诉讼费由汇豪天下业委会承担。一审法院认定事实：XX公司系成立于1997年9月25日的有限责任公司（中外合资），于2006年5月11日注销。XX公司注册资本为6,500万元（人民币，下同），新加坡华源控股私人有限公司（以下简称华源公司）与浦房集团公司系XX公司股东，分别出资6,175万元和325万元。在XX公司的注销登记资料中，没有出资人的相关保结承诺书。公司登记机关备案的《上海XX有限公司清算委员会清算报告》，载明清算结果为“2005年11月1日至2006年2月17日，清算期间清算损益为-144,447.45元，清算终结日的所有者权益为257,645,822.65元。此所有者权益按投资比例，分配给中方投资者——上海市浦东新区房地产（集团）有限公司5%，即RMB12,882,291.13元，分配给外方投资者——新加坡华源控股私人有限公司95%，即RMB244,763,531.51元。”汇豪天下会所（房屋坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号1层、2层，房屋类型、用途为会所）的权利人为XX公司，不动产登记日期为2005年3月1日。2017年7月27日，凯德物业公司（甲方）、米玘培训学校（乙方）签订《上海市商品房租赁合同》一份，约定如下：双方就乙方承租甲方可依法出租的商品房事宜，订立本合同；甲方出租给乙方的房屋座落在本市浦东新区XX路XX弄XX号会所楼梯层（部位），该房屋出租实测建筑面积为7平方米；甲方作为该房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系；该房屋的租赁用途具体为办公室，乙方如需调整或增加经营项目或改变上述约定的用途，应事先向甲方提出书面申请，如需向有关部门办理登记或申请手续，乙方应自行负责办理，并于取得有关部门同意后方可变更，乙方的上述调整或增加经营项目应以有利于小区业主的利益为原则；甲乙双方约定，甲方于2017年8月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期限为24个月，自2017年8月1日起至2019年7月31日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态；租赁期届满或本合同因任何原因终止，乙方应将该房屋恢复至甲方交付至乙方之状态及时交还甲方（正常的折旧磨损除外），若乙方未将该房屋恢复原状，甲方有权向乙方追偿因该房屋未恢复原状而造成甲方的损失及承担甲方因将该房屋恢复原状而产生的费用；租赁期满或本合同因任何原因解除后，该房屋内遗留下的乙方添置、购买、存放的任何装饰、家具及其他物品均视为乙方放弃，甲方有权自行处理，同时甲方有权向乙方追讨因处置上述物品所产生的费用。同日，凯德物业公司（甲方）、米玘培训学校（乙方）签订《上海市商品房租赁合同》一份，约定如下：双方就乙方承租甲方可依法出租的商品房事宜，订立本合同；甲方出租给乙方的房屋座落在本市浦东新区XX路XX弄XX号会所南楼1、2层（部位），该房屋出租实测建筑面积为365平方米；甲方作为该房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系；该房屋的租赁用途具体为少儿培训区；甲乙双方约定，甲方于2017年8月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期限为24个月，自2017年8月1日起至2019年7月31日止；其余内容与前述双方于2017年7月27日签订《上海市商品房租赁合同》基本一致。2019年5月31日，上海市浦东新区汇豪天下业主大会、上海市浦东新区汇豪天下业主委员会作为接收方，凯德物业公司作为移交方签订《汇豪天下会所移交备忘录》，载明内容如下：鉴于汇豪天下小区会所原由移交方管理，2019年4月接收方要求移交方将会所移交给该小区全体业主占用使用，自2019年6月1日（以下简称移交日）起，移交方退出汇豪天下会所的经营管理，由接收方接管；双方同意移交方按现状移交（包括但不限于房屋状况、设备设施、现有租户等），移交日起该会所的任何问题及产生的费用（包括但不限于经营、移交产生的费用）均由接收方承担；接收方承诺接管会所后，原会所会员可继续按照会员卡约定使用该会所进行健身等活动，直至会员卡有效期届满或次数用完；如有任何纠纷均由接收方自行和会员进行协商处理并由接受方承担责任，移交方不承担任何责任（包括但不限于会员使用会所任何服务、设施或场所而引起的任何人身、财产的意外和损失）；会所场地的租赁事宜的交接由接收方、移交方以及租赁方米玘培训学校签署三方协议予以确认，具体以协议约定为准；移交方已收取的费用（包括但不限于会员卡会费等）无需与接收方结算，即移交方无需退还接收方任何费用，如因交接产生其他费用的，亦由接收方自行承担。上述《汇豪天下会所移交备忘录》附件包括“汇豪天下会所移交清单”一份，该“汇豪天下会所移交清单”载明内容如下：一、钥匙清单，位置包括北一楼（东）锅炉房、北一楼（中）办公室、北二楼通道门左、北二楼配电房、北楼大门地锁、北楼大门链条锁等；二、自来水用水过户资料清单，包括用水过户申请单、用水变更合同等。同日，凯德物业公司作为甲方，米玘培训学校作为乙方，上海市浦东新区汇豪天下业主大会、上海市浦东新区汇豪天下业主委员会作为丙方签订《三方协议》，载明内容如下：鉴于甲方与乙方签署了关于汇豪天下会所南楼1-2层的《上海市商品房租赁合同》（以下简称原租赁合同），自2019年6月1日起，丙方将接管汇豪天下会所，基于上述情况，三方就原租赁合同相关事宜达成如下一致条款：原租赁合同中甲方享有的权利及承担的义务从2019年6月1日起一并转让给丙方，即丙方自该日起获得原租赁合同下原属甲方拥有的各种权利，以及承担原租赁合同下原属甲方承担的各种义务，甲方不再承担原租赁合同中的任何义务和责任；原租赁合同之其他条款在原合同约定的期限内继续有效，若本协议中条款与原租赁合同之条款有任何冲突，以本协议为准。同日，凯德物业公司作为甲方，米玘培训学校作为乙方，上海市浦东新区汇豪天下业主大会、上海市浦东新区汇豪天下业主委员会作为丙方签订《三方协议》，载明内容如下：鉴于甲方与乙方签署了关于汇豪天下会所楼梯层的《上海市商品房租赁合同》（以下简称原租赁合同），自2019年6月1日起，丙方将接管汇豪天下会所，基于上述情况，三方就原租赁合同相关事宜达成如下一致条款：原租赁合同中甲方享有的权利及承担的义务从2019年6月1日起一并转让给丙方，即丙方自该日起获得原租赁合同下原属甲方拥有的各种权利，以及承担原租赁合同下原属甲方承担的各种义务，甲方不再承担原租赁合同中的任何义务和责任；原租赁合同之其他条款在原合同约定的期限内继续有效，若本协议中条款与原租赁合同之条款有任何冲突，以本协议为准。一审另查明，2018年2月9日，上海市浦东新区人民政府陆家嘴街道办事处出具沪浦陆家嘴第063号备案证，载明内容如下：业主大会名称为上海市浦东新区汇豪天下业主大会、业主委员会名称为上海市浦东新区汇豪天下业主委员会，业主委员会责任人为侯某主任、姚某副主任。2019年11月21日，上海市浦东新区人民政府陆家嘴街道办事处出具沪浦陆家嘴第063号备案证，载明内容如下：业主大会名称为上海市浦东新区汇豪天下业主大会、业主委员会名称为上海市浦东新区汇豪天下第三届业主委员会，业主委员会责任人为黄利铭主任、单某副主任。一审审理中，浦房集团公司表示，汇豪天下会所在XX公司清算时未进行处理，公司登记机关备案的《上海XX有限公司清算委员会清算报告》也未提及汇豪天下会所。一审法院认为，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。根据相关法律规定，公司解散后，股东应当对公司进行清算，清算完毕并办理注销登记后，公司归于消灭；经合法清算后的公司剩余财产，由股东依法进行分配后归股东所有。因此，股东在公司注销后，发现公司对外尚有债权或其他财产权益的，可以自己的名义依法提起诉讼，主张权利。本案中，XX公司已注销，浦房集团公司系XX公司的股东，发现XX公司尚有财产权益的，可以自己的名义主张该财产权益。系争房屋即汇豪天下会所的权利人系XX公司，XX公司依法对系争房屋享有所有权。因此，浦房集团公司作为XX公司的股东，在XX公司注销的情况下，可以自己的名义主张系争房屋即汇豪天下会所的财产权利。同时，鉴于系争房屋登记的用途为会所，系争房屋应当用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务；若商品房预(出)售合同中明确约定了该会所的经营服务方式和具体服务功能，或者XX公司在商品住宅销售广告、售楼书等宣传资料中明确了该会所的经营服务方式和具体服务功能，系争房屋的权利人不得擅自改变。在案的《汇豪天下会所移交备忘录》《三方协议》等证据显示，汇豪天下业委会从凯德物业公司处接收了汇豪天下会所的经营管理权，目前实际管理汇豪天下会所，即占有系争房屋。故，浦房集团公司主张汇豪天下业委会对浦房集团公司行使汇豪天下会所的财产权利造成妨害，法院予以采信。汇豪天下业委会辩称浦房集团公司无权提起本案诉讼及汇豪天下业委会对系争房屋享有实质权利，缺乏依据，法院难以采信。浦房集团公司要求汇豪天下业委会迁出系争房屋，合法有据，法院予以支持。在案的《上海市商品房租赁合同》《三方协议》等证据显示，米玘培训学校向汇豪天下业委会承租并实际占有汇豪天下会所的部分房屋，且租赁合同约定的租赁期限已届满，米玘培训学校无权占有系争房屋。米玘培训学校实际占有汇豪天下会所的部分房屋的行为，也已对浦房集团公司行使汇豪天下会所的财产权利造成妨害，在汇豪天下业委会应当迁出系争房屋的情况下，亦应当同时迁出系争房屋。一审法院审理后作出判决：一、上海市浦东新区汇豪天下第三届业主委员会于判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区XX路XX弄XX号1层、2层房屋；二、上海长宁米玘名士教育培训学校于判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区XX路XX弄XX号1层、2层房屋。案件受理费80元，减半收取计40元，由上海市浦东新区汇豪天下第三届业主委员会负担。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2016年12月20日，本院受理原告上海市浦东新区汇豪天下业主委员会与被告浦房集团公司、华源公司建筑物区分所有权纠纷一案，该案原告诉请要求被告浦房集团公司向汇豪天下业委会交付符合规定的物业管理用房324.70平方米，若不能交付则由被告浦房集团公司赔偿原告物业管理用房市场价值30,846,500元。该案审理中，浦房集团公司确认汇豪天下小区内没有地上的独立成套的物业管理用房可提供。本院经审理后认为，XX公司应提供的物业管理企业用房应不低于294.70平方米，业主委员会用房应不低于30平方米，而现汇豪天下小区实际使用的物业管理用房不仅面积数量未达到上述规定的要求，且也不符合上述规定中关于物业管理用房应为地面以上且独立成套的房屋之要求，故XX公司并未按上述规定履行交付物业管理用房的义务。鉴于XX公司尚未向汇豪天下小区提供符合规定的物业管理用房，现XX公司已注销，公司在未足额清偿债务的情况下注销，股东又在公司注销后获得公司债权或财产权益，债权人有权要求获益股东在所获财产利益的范围内清偿公司债务。就浦房集团公司关于XX公司系经合法清算程序注销，股东在其注销后也未再涉及相关债权债务处理的问题，因汇豪天下业委会成立于XX公司注销之后，其作为代表业主行使权利的主体自然无法在XX公司清算注销时主张权利，但此并不妨害在其成立后向XX公司的股东主张相应权利。故本院根据评估报告，认定当前物业管理用房折价款为324.70平方米X88,259元/平方米=28,657,697.30元。但获益股东应在其所获财产利益的范围内清偿公司的债务。因此，本院于2018年6月5日作出判决：被告上海市浦东新区房地产（集团）有限公司应于判决生效之日起三十日内偿付原告上海市浦东新区汇豪天下业主委员会物业管理用房折价款人民币12,882,291.13元，该款项支付至上海市浦东新区汇豪天下小区的维修基金专用账户并专用于购买该小区的物业管理用房。浦房集团公司不服上述判决，提起上诉。上海市高级人民法院于2019年1月9日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，无权占有不动产或者妨害物权的，权利人可以请求返还原物或排除妨害。本案中，被上诉人系以汇豪天下会所所有人的身份提起本案诉讼，故本案的争议在于被上诉人是否为系争会所的所有权人并有权行使物权请求权，要求上诉人迁出。我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。经查实，汇豪天下会所的登记权利人仍为XX公司，虽然XX公司已经注销，但该会所权益并未经股东清算，在该会所权属尚未依法确认的情况下，被上诉人直接以所有权人的身份主张排除妨碍，提起本案诉讼，缺乏请求权基础，不符物权法定原则，本院无法支持。其次，生效判决已经认定XX公司负有向上诉人交付物业管理用房的义务，无法交房则应赔偿相应的房屋折价款，XX公司在未足额清偿债务的情况下注销，作为债权人的上诉人有权要求获益股东在所获财产利益的范围内清偿公司债务。虽然被上诉人已经在其所获财产利益范围内向上诉人支付了部分折价款，但上诉人仍有近1,600万元的债权尚未得到清偿。根据相关规定，股东自行对公司清算完毕应当以公司全部债务清偿完毕为条件。股东自行对公司进行的清算不具有债务免除的效果。因此，公司在未足额清偿债务的情况下注销，股东又在公司注销后获得公司债权或财产权益，债权人有权要求获益股东在所获财产利益的范围内清偿公司债务。在此情况下，如发现公司还享有债权或其他财产权益，该权益应当首先用于向全体债权人清偿，在清偿完毕前，公司的股东不享有该财产权益。故此，本院认为，即使被上诉人可要求对汇豪天下会所进行确权，在现阶段也无权行使物权请求权，被上诉人在清偿XX公司对上诉人所负的债务前要求上诉人迁出系争会所，尚缺乏依据。再者，根据本案所查明的事实，汇豪天下会所系由原审第三人凯德物业公司移交给上诉人，而凯德物业公司系XX公司指定管理汇豪天下会所的物业公司，上诉人占有使用系争会所具有合法权源，并非侵占或无权占有，故本院认为，即使被上诉人对汇豪天下会所享有权利，但其以上诉人擅自处分会所侵害其财产权益为由，要求上诉人迁出会所，亦缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，汇豪天下业委会的上诉请求具有依据，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以改判。至于汇豪天下会所的权属及XX公司后续债务如何处理等问题，非本案审理范围，相关当事人可自行协商或另案解决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初70848号民事判决；二、驳回上海市浦东新区房地产（集团）有限公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取计40元，由上海市浦东新区房地产（集团）有限公司负担；二审案件受理费人民币80元，由上海市浦东新区房地产（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年十月二十八日书记员  翟宣任附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二、《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……