江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初2708号原告：程红，女，1965年1月31日出生，汉族，住南京市江宁区。原告：焦瑞耀，男，1959年4月20日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：欧建宪，男，1954年8月3日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：丁旭，男，1962年10月2日出生，汉族，住南京市玄武区。原告：陆珑，女，1974年11月29日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：李岳松，男，1992年3月13日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：李静，女，1964年3月12日出生，汉族，住河北省保定市南市区。原告：胡姗姗，女，1980年6月13日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：陈琦，男，1971年9月18日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：程刘伟，女，1987年7月20日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：卞江，男，1973年9月23日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：付应磊，男，1987年10月13日出生，汉族，住南京市鼓楼区。以上十二原告共同委托诉讼代理人：徐应超，北京市高朋（南京）律师事务所律师。被告：南京市远洋国际中心业主委员会，住所地南京市秦淮区太平南路**。负责人：李春江,系该业委会主任。原告程红、焦瑞耀、欧建宪、丁旭、陆珑、李岳松、李静、胡姗姗、陈琦、程刘伟、卞江、付应磊与被告南京市远洋国际中心业主委员会（以下简称远洋国际业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序后转成普通程序公开开庭进行了审理。原告程红、焦瑞耀、欧建宪、李静、陈琦、程刘伟及本案所有原告共同的委托诉讼代理人徐应超；被告远洋国际业委会的负责人李春江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程红、焦瑞耀、欧建宪、丁旭、陆珑、李岳松、李静、胡姗姗、陈琦、程刘伟、卞江、付应磊向本院提出诉讼请求：1、判决撤销被告与南京百汇物业服务咨询有限公司签订的《物业选聘咨询顾问协议》的决定；2、判决撤销被告与南京友成电力工程有限公司签订的《电力建设工程承包合同》的决定；3、判决撤销被告同意绿城物业服务集团有限公司江苏分公司对小区绿化进行施工改造工程、小区B区入口雨棚安装玻璃顶的施工工程、小区机械车位进行修复的三大工程的决定；4、判决被告赔偿公共收益损失228000元（其中18000元是第一项诉请被告咨询顾问费，210000元是电力改造工程费用）及相应的利息（自起诉之日起按照同期银行贷款利率计算）；5、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告是南京远洋国际中心小区的业主，小区业委会自成立至今，一直无正式办公场所，业委会委员也未积极履职。2019年1月份，被告发起选聘物业公司事项，被告在未召开业主大会决议通过和授权的情形下，2019年4月份即私自以业委会的名义与南京百汇物业服务咨询有限公司签订《物业选聘咨询顾问协议》，却没有对外公示该份协议。2019年11月，被告在应诉其他案件庭审过程中，当庭承认于2019年10月份从小区公共收益中支付了该笔服务费合计18000元。同时，在另案庭审过程中，原告才知悉《电力建设工程承包合同》相关的工程合同内容、费用等事项。此外，2019年8月31日新选聘的绿城物业服务集团有限公司江苏分公司正式入场,2019年11月16日被告对外公示涉案的三个工程，原告才知晓相关的工程内容、费用等事项。在三份公示文件中，均明确是被告业委会同意新的物业公司进行相关施工，工程费用由物业公司先行垫付，后期从小区公共收益支出。公示文件张贴后，小区业主签名抵制，但是被告并未理会。被告这一行为严重违法，侵害了业主的合法权益。虽然工程费用由物业公司垫付，但该费用最终还是要从小区公共收益中支出，垫付不代表不使用公共收益。涉案的三大工程，总计四十七余万元，金额相当大，依法应当经过业主大会决议，而不是简单的由物业公司报被告同意即可施工。被告这一行为，既违反了法定的程序，又直接损害了业主的合法权益，严重侵权违法。原告认为，根据法律规定小区公共收益的使用、支出事项，属于小区其他有关共有和共同管理权利的其他重大事项，依法应当经过业主大会讨论决议通过方可使用。被告作为业主大会的执行机构，且未经业主大会授权即私自对外签订合同并从公共收益中支付了费用，其行为严重损害了广大业主的合法权益，给小区业主造成了实际的损害。鉴于此，特提起本诉，请求贵院依法裁判，支持原告诉请。被告远洋国际业委会辩称，关于原告诉称2019年4月被告与南京百汇物业服务咨询有限公司签订《物业选聘咨询顾问协议》，该协议是真实存在的，但是在小区物业选聘过程中，小区业委会按照南京市住房保障和房产局签发的宁房物字（2017）232号文件的要求，在小区内公开征集大家报名后成立了选聘小组，由选聘小组超过半数的成员商议并通过后，业委会才签订的协议，并非私下签订，按照232号文件签订选聘物业咨询顾问协议是不需要召开业主大会的；关于小区业委会与南京友成电力工程有限公司签订的《电力建设工程承包合同》，涉及的电力工程改造是将地源热泵系统使用的商用电改为民用电，改造后使得电价由0.8033元/度改为0.53元/度，使用的业主每年至少减少支出2000元以上，找到当时的小区的物业公司和电力公司共同协商解决这个问题，电力公司同意从商用电改成民用电，签合同没有经过业主大会，是业委会全体成员通过业委会会议的形式形成会议纪要并进行了公示，当时没有人提出异议，业委会找到开发商出这笔费用，但开发商不同意出，当时会议研究决定此费用由原江区物业江苏嘉正物业公司从应给业主的公共收益中先垫付，今后再由每家分摊或从公共收益中支出，后来嘉正物业公司没有支付该笔费用，该笔21万元的电力改造费用目前尚未支付给电力公司。关于第三项诉请，2019年小区换物业公司，有绿城物业、银城物业、科瑞物业三家候选，业主有疑问，让三家物业公司做出了答疑的回复，其中包含是否对小区的绿化进行修复问题，三家物业均进行了答复，对三个物业的答复都进行公示过的，没有任何人提出异议，后经过一定的程序，业委会和绿城物业签订了合同，绿城物业公司于2019年8月31日进住小区提供物业服务，绿城公司度对小区绿化进行更换、补种等对B区大门安装了玻璃顶棚、对部分机械车位损坏进行维修，并于2019年10月31日向业委会提出三项费用的申请：关于远洋国际中心绿化改造相关费用的请示、关于B区入口雨棚安装玻璃顶相关费用的请示、关于机械车位修复相关零配件费用的请示。因此三个问题在新物业进场前提交的应聘方案、宣传资料都有明确的说明，同时在物业服务合同中也作为附件，2019年11月13日业委会就此三项工程费用开会作出会议纪要，为督促新物业尽快兑现承诺，一致同意绿城的此三项申请，并决定再次对三份文件在小区内公示7天。事实上也进行了公示。这三项工程都已完工，工程费用从公共收益中支出，费用支出进行了公示。绿化修补使得大量绿化枯死后得到更新，小区环境焕然一新，小区出入口雨棚的安装使得小区业主进入小区时不再遭受雨淋之苦，机械车位维修后使得其得以正常运转，增加小区停放车辆。综上，被告依据法定程序作出的上述决定，反映了小约绝大多数业主的意志与心声，代表和维护了广大业主的合法权益，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人的利益，原告也是这一系列决定的受益者。故原告的诉讼请求不符合法律规定，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求提供证据：业主委员会的备案表、小区的议事规则、小区管理规约、物业选聘咨询顾问协议、2018年7月18日会议纪要、公告、电力建设工程承包合同，会议纪要、被告关于绿城物业相关改造费用的公示、造价单、照片、公示的文件；被告为证据自己的抗辩主张提供证据：业委会备案证明、选聘小组签名的意见表决书及物业选聘咨询顾问协议、南京市物业办《关于公开征集首批南京市物业管理第三方服务机构的公告》、地源热、地源热泵改造会议纪要片、业委会账户银行明细、三家物业公司选聘方案、业主大会公告、绿化、入口雨棚、机械车位维修会议纪要及公示照片。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此查明事实如下：南京市远洋国际中心小区位于南京市，XX号系住宅房屋，X号系公寓及商业用房，原告系南京市远洋国际中心小区X号的业主，被告系该小区的业主委员会，于2018年5月17日登记备案。2018年7月18日业主委员会召开会议，并形成会议纪要，会议内容：小区住宅区地源热泵系统主机一直使用0.8033元／度的商用电价，供电公司已同意改为0.5353元／度的民用电价，并推荐施工方为南京友成电力工程有限公司，改造需要21万元，经会议研究决定，此费用暂时由江苏嘉正物业公司从应给业主的公共收益中先垫付，今后在合适的时间由每家分摊或从公共收益中支出。后业主委员会将此会议内容在小区内进行公告。同年8月，业主委员会作为发包人与承包人南京友成电力工程有限公司签订《电力建设工程承包合同》，对小区XX号进行民用电改造，工程总价为210000元。被告陈述该笔费用目前尚未支付。2019年3月小区决定改换物业公司，业主委员会组织在小区内公开征集大家报名后成立更换物业服务小组，决定采取公开选聘的方式进行物业公司的更换，并同意委托第三方南京百汇物业服务咨询有限公司参与更换物业公司工作，2019年4月业主委员会作为委托方与南京百汇物业服务咨询有限公司作为受托方签订《物业选聘咨询顾问协议》，委托该公司咨询有关物业选聘的所有事宜，包括起草选聘公告、选聘流程、选聘文件、选聘办法、物业合同、物业管理服务考评办法等，被告自其账户支付咨询费18000元。后小区进行新物业公司的选聘工作，参与选聘的有绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城物业公司）、南京银城物业服务有限公司、上海科瑞物业管理发展有限公司，在选聘过程中，对业主提出的包括对小区的绿化是否修复等问题进行答复，业主委员会将答复张贴在小区公告栏，经过一定程序，绿城物业公司选聘成功，于2019年8月31日进住小区提供物业服务。后绿城公司度对小区绿化进行更换、补种等，对Ｂ区大门安装了玻璃顶棚、对部分机械车位损坏进行维修，并于2019年10月31日向业委会提出三项费用的申请：关于远洋国际中心绿化改造相关费用的请示、关于Ｂ区入口雨棚安装玻璃顶相关费用的请示、关于机械车位修复相关零配件费用的请示。被告认为此三个问题在新物业进场前提交的应聘方案、宣传资料都有明确的说明，并且已经业主大会双过半业主投票通过，同时在物业服务合同中也作为附件，故于2019年11月13日召开了业委会，就此三项工程费用作出会议纪要：为督促新物业尽快兑现承诺，一致同意绿城的此三项申请，并决定再次对三份文件在小区内公示7天。后于同年11月16日进行了公示。这三项工程现都已完工，被告陈述工程费用从公共收益中支出，绿化工程费用216829元（33000元绿城物业承担，其余公共收益中支出）、雨棚工程费用25011.81元（公共收益中支出）、机械车位改造费用6120元（公共收益中支出），费用支出进行了公示。现原告以小区议事规则及相关法律规定有关共有和共同管理权利的重大事项就由业主大会决定，小区公共收益的使用、支出事项，属于小区其他有关共有和共同管理权利的其他重大事项，依法应当经过业主大会讨论决议通过方可使用。被告作为业主大会的执行机构，且未经业主大会授权即私自对外签订合同并从公共收益中支付了费用，其行为严重损害了广大业主的合法权益，给小区业主造成了实际的损害为由诉至法院。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案中，2018年7月18日远洋国际业委会召开会议，形成会议纪要，决定对小区住宅区商用电改为民用电，与南京友成电力工程有限公司签订合同，同时决定改造所需要的改造费用21万元暂时由江苏嘉正物业公司从应给业主的公共收益中先垫付，今后在合适的时间由每家分摊或从公共收益中支出。并将此会议决定在小区内进行了公示。本院认为，被告与南京友成电力工程有限公司签订《电力建设工程承包合同》，将小区住宅区商用电改为民用电，是为了维护小区住宅区业主的利益（减少电费支出），并未侵犯小区住宅区业主的利益；但本案原告并非小区商用电改为民用电的受益人，被告作出的“改造所需要的改造费用21万元，暂时由江苏嘉正物业公司从应给业主的公共收益中先垫付，今后在合适的时间由每家分摊或从公共收益中支出”的决定，侵犯了本案原告的合法权益，应予撤销。现原告要求撤销被告与南京友成电力工程有限公司签订的《电力建设工程承包合同》的决定，无法律依据，本院不予支持。且自原告知道或者应当知道该决定作出之日起至起诉之日，已超过法定的诉讼时效。被告陈述该笔费用21万元目前尚未支付，故对于原告要求被告赔偿公共收益损失21万元电力改造工程费用及相应的利息的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。2019年3月小区决定改换物业公司，业主委员会组织在小区内公开征集大家报名后成立更换物业服务小组，决定采取公开选聘的方式进行物业公司的更换，并同意委托第三方南京百汇物业服务咨询有限公司参与更换物业公司工作，2019年4月业主委员会作为委托方与南京百汇物业服务咨询有限公司作为受托方签订《物业选聘咨询顾问协议》，委托该公司咨询有关物业选聘的所有事宜，包括起草选聘公告、选聘流程、选聘文件、选聘办法、物业合同、物业管理服务考评办法等。被告组织在小区内公开征集大家报名后成立更换物业服务小组，并经物业服务小组签名同意委托第三方南京百汇物业服务咨询有限公司参与更换物业公司工作，并以物业服务小组签字同意的合同文本与受托方签订《物业选聘咨询顾问协议》，进行了新物业公司的选聘，被告的行为并未侵犯原告在内的业主的利益，现原告要求撤销被告与南京百汇物业服务咨询有限公司签订的《物业选聘咨询顾问协议》的决定，无法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿公共收益损失18000元咨询费及相应的利息的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。在小区新物业公司选聘过程中，对业主提出的包括对小区的绿化是否修复等问题进行答复，业主委员会将答复张贴在小区公告栏，后经过一定程序，绿城物业公司选聘成功，于2019年8月31日进住小区提供物业服务，被告基于小区业主的利益决定由绿城公司度对小区绿化进行更换、补种等、对B区大门安装玻璃顶棚、对部分机械车位损坏进行维修，绿化修补使得小区环境焕然一新，小区出入口雨棚的安装使得小区业主进入小区时不再遭受雨淋之苦，机械车位维修后使得其得以正常运转，增加小区停放车辆，现原告亦没有提供证据证明被告的行为侵犯了其合法权益，且南京市远洋国际中心小区是一个整体，不能因为绿化不在其房前屋后，就认为其没有享受到权益，也不能因为个别机械车位维修不到位而否定全部，故对于原告要求撤销被告同意绿城物业服务集团有限公司江苏分公司对小区绿化进行施工改造工程、小区B区入口雨棚安装玻璃顶的施工工程、小区机械车位进行修复的三大工程的决定的诉讼请求，因无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告程红、焦瑞耀、欧建宪、丁旭、陆珑、李岳松、李静、胡姗姗、陈琦、程刘伟、卞江、付应磊的全部诉讼请求。案件受理费4720元，由原告程红、焦瑞耀、欧建宪、丁旭、陆珑、李岳松、李静、胡姗姗、陈琦、程刘伟、卞江、付应磊共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  孙侠二〇二〇年十月十九日见习书记员  吴梦