上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10262号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海房逸信息科技有限公司，住所地上海市崇明区庙镇宏海公路****（上海庙镇经济开发区）。法定代表人：沈川，总经理。委托诉讼代理人：卜音英，上海中沃律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海中原物业顾问有限公司，住所地，住所地上海市浦东新区国耀路**鲁能国际中心****iv>法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：陈曦，该公司员工。上诉人上海房逸信息科技有限公司（以下简称房逸公司）因与被上诉人上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初13894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人房逸公司的上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判房逸公司支付中原公司佣金人民币（下同）211,277元，驳回中原公司关于违约金的本诉请求，支持房逸公司的反诉请求。事实与理由：一、中原公司诉请支付佣金的4套房屋的付款条件不成就，由房逸公司承担违约金及违约金计算时间不妥；二、佣金应当按照4套房屋的实际面积计算；三、如果客户选择退房，中原公司应当退佣。被上诉人中原公司坚持一审辩称意见，不同意房逸公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。中原公司向一审法院提起诉讼，请求：判令房逸公司向中原公司支付佣金213,194元及滞纳金（以213,194元为本金，自2019年8月15日起至实际支付之日止，按日万分之五计算）。一审审理中，中原公司明确滞纳金即根据合同第5.1条约定主张，中原公司自行降低标准，并调整该违约金起算日期为2019年11月20日。房逸公司向一审法院提起反诉，请求：1、判令中原公司返还房逸公司“嘉定新城XX路XX弄XX号XX室”佣金120,000元；2、判令中原公司返还房逸公司因房屋面积差多付的佣金16,578元。一审法院认定的事实：2019年1月5日，中原公司、房逸公司签订《深城投XX街区项目分销代理合同》，约定房逸公司委托中原公司分销代理销售位于上海市嘉定区XX镇XX公路XX弄“XX街区”，合同履行期限自2019年1月5日至2019年12月31日。合同第四条约定，对于中原公司代理成交的每一套单元，房逸公司均须向中原公司支付该单元的代理销售佣金数额为该单元合同价格（根据出售/预售合同确定）的6%（含中原公司所应依法缴纳的增值税）。中原公司客户与开发商签订房屋买卖合同，即中原公司代理成功，中原公司有权收取佣金、溢价奖励及现金奖等代理房屋费用。代理服务费用的结算时间为每月10日或之前，结算时房逸公司应对代理服务费结算明细表加盖公司公章及骑缝章进行确认，确认后的明细表中原公司、房逸公司各执一份。房逸公司应于每月15日或之前，支付中原公司代理服务费至中原公司指定账户。届时房逸公司须一次性支付中原公司上个月的销售佣金。相应的佣金补足部分（如有）及溢价奖励等款项。支付方式：一次性付款客户及分期付款客户：签约完成，房逸公司15天内支付中原公司全部佣金。按揭贷款客户：签约且首付50%，房逸公司于15天内支付中原公司50%的佣金；待贷款审批通过后，房逸公司于15天内支付中原公司剩余50%的佣金。若房逸公司原因退房，中原公司不退佣；若因中原公司客户原因退房，中原公司退佣。第5.1条约定，房逸公司须依约按期支付销售佣金、相应的佣金补足部分（如有）及溢价奖励、现金奖励等，逾期支付的，则按逾期支付金额的每日千分之五向中原公司另行支付逾期违约金。2019年5月29日，房逸公司在《深城投XX街区项目补充协议》上盖章，明确自2019年5月29日起，佣金调整为每一套单元须向中原公司支付该套单元代理销售佣金成交价格（根据出售合同/预售合同确定）的7%（含中原公司所依法缴纳的增值税）。房逸公司于2019年10月31日向上海XX有限公司（以下简称XX公司）出具《“XX街区”销售佣金结算申请（第九笔）》，其中明确因预售面积与实测面积误差超过百分之三，导致客户退房，故退回佣金，明细为：XX路XX弄XX号楼XX室，金额22万元。2019年11月15日，上海XX有限公司向徐某转账2,060,927元，摘要栏注明退房款、契税。2019年11月16日，徐某出具情况说明，称其购买XX路XX弄XX号XX室房屋并一次付清付款200万元，由于实际面积小于合同面积3%，经双方协商于2019年9月27日申请退房并解除合同，根据合同条款甲方应赔偿乙方百分之一的违约金于中国人民银行同期活期存款利息。2020年5月20日，上海XX有限公司出具情况说明，称已从应支付给房逸公司的佣金中扣回XX路XX弄XX号XX室房屋佣金22万元。XX号XX室房屋上海市商品房出售合同签订时间为2019年11月3日，合同约定付款方式为一次性付款、不贷款。一审审理中，对于本诉部分，中原公司明确所主张的佣金涉及4套房屋，即XX号XX室、XX号XX室、XX室、XX室，中原公司应收佣金为：XX室99,000元，XX室88,200元、XX室133,700元、XX室80,500元，其中已收取XX室佣金49,500元，XX室佣金41,400元，故房逸公司尚欠中原公司佣金310,500元，因该4套房屋中有3套低于底价销售，故低于底价部分由中原公司贴佣计97,306元，扣除该房逸公司贴佣，中原公司主张佣金为213,194元。房逸公司确认上述4套房屋佣金为：XX室99,000元，XX室88,200元、XX室133,700元、XX室80,500元，XX室已付佣金49,500元，XX室已付佣金41,400元，故房逸公司尚欠中原公司佣金310,500元，扣除中原公司应承担的贴佣金额97,306元后佣金为213,194元，但根据预测面积和实测面积差，XX室应退佣金1,859元，XX室应退佣金547元，XX室应补佣金489元，房逸公司应再付给中原公司佣金211,277元。对于反诉部分，中原公司确认其共收取由其分销代理成功16套房屋佣金902,870.68元，并收取XX弄XX号XX室佣金12万元。房逸公司确认中原公司对17套房屋佣金收取情况，但认为中原公司收取的16套房屋902,870.68元佣金，应根据房屋实测面积与预测面积差进行结算，经结算中原公司尚需退还房逸公司佣金16,578元。同时，房逸公司提交一审法院20套房屋销售情况统计表上标明XX号XX室及XX号XX室房屋结佣时间为2019年8月30日，XX号XX室房屋结佣时间为2019年9月11日。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。中原公司、房逸公司签订的分销代理合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。本诉部分，房逸公司对中原公司主张四套房屋根据合同计算佣金及支付金额并无异议，但认为最终佣金支付应根据实测面积与预测面积差再行结算。一审法院认为，根据双方销售代理合同，合同约定根据出售或预售合同确定的价格为该套单元价格，再乘以双方约定的比例得出中原公司应得佣金；而双方约定的付款方式，即“一次性付款客户及分期付款客户：签约完成，房逸公司15天内支付中原公司全部佣金。按揭贷款客户：签约且首付50%，房逸公司于15天内支付中原公司50%的佣金；待贷款审批通过后，房逸公司于15天内支付中原公司剩余50%的佣金”，可见对于佣金支付完毕后，双方并未就预售合同存在的面积差问题约定再行结算条款，故房逸公司要求再行按照预售合同预测面积与实测面积差额进行佣金结算的主张，一审法院不予采信。故房逸公司应向中原公司支付相应剩余佣金为213,194元。对中原公司主张滞纳金，房逸公司未依约支付佣金，应根据合同约定承担相应的违约责任，中原公司已自行降低违约金计算标准，一审法院经审核后对中原公司该主张据实予以支持。反诉部分，房逸公司主张应返还暂测面积与实测面积的佣金，一审法院不予支持，相应理由已在本诉部分阐述。房逸公司主张返还XX号XX室房屋佣金12万元，一审法院认为，双方合同约定“若房逸公司原因退房，中原公司不退佣；若因中原公司客户原因退房，中原公司退佣”，而根据房逸公司陈述及提交的相应证据均显示，该套房屋最终退房理由系暂测面积与实测面积差超过3%造成，并非客户本身原因造成，故房逸公司依据该条款要求中原公司退还相应佣金请求，一审法院不予支持。一审法院于2020年8月5日依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定判决如下：一、上海房逸信息科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海中原物业顾问有限公司佣金213,194元；二、上海房逸信息科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海中原物业顾问有限公司违约金（以213,194元为本金，按照日万分之五标准，自2019年11月20日计算至实际支付之日止）；三、驳回上海房逸信息科技有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币4,498元，减半收取计2,249元，由上海房逸信息科技有限公司负担；一审反诉案件受理费减半收取计人民币1,515.78元，由上海房逸信息科技有限公司负担。二审期间,双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：一、涉案房屋的佣金是否应当按照预售合同存在的面积差进行重新结算？二、房逸公司逾期支付佣金是否应当承担违约金责任？三、中原公司是否应当向房逸公司退还已经收取的佣金12万元？对于争议焦点一，根据房逸公司与中原公司签订的《代理销售合同》约定的销售代理佣金的计算方式，是按照出售合同或者预售合同确定的合同价格计算，并非系根据涉案房屋的实测面积进行结算，因此，在双方未对预售合同存在面积差佣金达成重新结算的约定下，房逸公司要求中原公司返还面积差额的佣金诉请，缺乏合同依据，一审法院不予支持，并无不妥，本院依法予以维持。对于争议焦点二，根据房逸公司与中原公司签订的《代理销售合同》约定，房逸公司逾期支付佣金应承担违约金责任。根据房逸公司在一审中自行提供的涉案XX号XX室、XX号XX室、XX号XX室的结算时间及XX号XX室的实际签约时间，房逸公司应向中原公司支付的其本诉主张的四套房屋佣金已经逾期，房逸公司提出中原公司诉请的三套房屋存在贴佣销售等付款条件不成就的理由，并不能构成房逸公司可以延期支付佣金的合理抗辩，故一审法院酌情支持中原公司关于房逸公司应承担逾期支付违约金的诉请，并无不妥，本院依法予以维持。对于争议焦点三，房逸公司要求退还涉案XX号XX室房屋的12万元佣金，但根据双方当事人对发生退房情况下佣金处理的约定，并考虑到房逸公司与XX公司又系销售代理关系，该退房不能视作系客户本身原因的退房，因此房逸公司对双方约定的“若房逸公司原因退房，中原公司不退佣；若因中原公司客户原因退房，中原公司退佣”理解有误，一审法院不支持房逸公司该反诉诉请，符合双方合同约定，本院依法予以维持。综上，上诉人上海房逸信息科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,711.6元，由上诉人上海房逸信息科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年十月二十六日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……