天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终3549号上诉人（一审被告）：天津天房投资有限公司，住所地天津市和平区西康路**云翔大厦****。法定代表人：郭维成，董事长。委托诉讼代理人：张龙，上海锦天城（天津）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：天津市华楠物业管理有限公司，住所地天，住所地天津市静海区良王庄乡良二村三圣庵胡同**v>法定代表人：崔秀贵，执行董事。委托诉讼代理人：靳嘉伟，北京康达（天津）律师事务所律师。上诉人天津天房投资有限公司（以下简称天房公司）因与被上诉人天津市华楠物业管理有限公司（以下简称华楠物业）物业服务合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2019）津0101民初9179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。天房公司的委托诉讼代理人张龙、华楠物业的委托诉讼代理人靳嘉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天房公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回华楠物业全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费由华楠物业承担。事实与理由：一、一审判决由天房公司承担案涉房屋2015年3月1日至2017年9月17日期间的物业费无事实依据；天房公司并非涉案房屋的权利人，不应当承担该套房屋的物业费；二、天房公司与华楠物业已经就2015年3月1日至2017年2月28日期间的物业费支付达成协议，一审法院不应当再支持华楠物业关于该期间物业费的诉讼请求；三、华楠物业未就涉案房屋在内的空置房屋完全履行物业管理义务或存在重大瑕疵，依法应当对其主张的物业费金额进行调减。华楠物业辩称，不同意天房公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。华楠物业向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付天津市西青区中北镇福悦里小区6-1-501室尚欠原告2015年3月1日至2017年9月30日的空置房物业费2075.51元及至实际支付之日的应计利息，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年3月1日暂计至2019年11月20日止利息235.47元；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。原告一审当庭变更第一项诉讼请求：判令被告立即支付天津市西青区中北镇福悦里小区6-1-501室尚欠原告2015年3月1日至2017年9月30日的空置房物业费1793.8元及至实际支付之日的应计利息（自2017年3月1日至2019年11月20日，按照中国人民银行同期贷款利率4.35%，利息为1995.90元）。一审法院认定事实：一、开发商开发建设福悦里小区的情况。坐落于天津市西青区××道××路××小区由被告天房公司开发建设。被告天房公司（乙方）作为开发商于2009年10月16日与天津市红桥区房产总公司（甲方）签订《廉租住房收购协议》，甲方收购的廉租住房项目名称为福悦里小区5、6、19、20号楼485套。于2008年1月开工，计划2010年5月竣工入住。该合同约定了屋面工程、结构墙体、设备工程等建设要求及室内装修标准。2009年10月14日，被告天房公司（乙方）与天津市河北区房产总公司（甲方）签订《廉租住房收购协议》，甲方收购的廉租住房项目名称为福悦里小区12、16号楼288套。于2008年1月开工，计划2010年5月竣工入住。该合同约定了屋面工程、结构墙体、设备工程等建设要求及室内装修标准。2010年12月31日，由天津市城乡建设和交通委员会向天房公司5、6、11、12、16、19、20号楼颁发《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2014年7月15日，涉诉房屋过户到天津市人民政府名下。2017年9月18日房屋由被告正式交付，2019年3月1日入住。2017年9月15日，天津市住房保障管理办公室（甲方，以下简称住保办）与被告天房公司（乙方）签订《福悦里廉租房屋移交协议》，被告天房公司将福悦里项目5、6、11、12、13、16、19、20共773套房屋移交给住保办用于公共租赁住房。该移交协议约定，被告天房公司应于2017年9月30日前，按照该项目房屋专项维修预算编制报告确定的金额将维修费用15451040元拨付至甲方账户。甲方在收到乙方拨付的维修费用后，将原工程尾款9867250.08元拨付至乙方指定账户。本协议自签订之日起，原《廉租住房收购协议》同时废止。二、物业服务合同的签订情况。2015年3月1日，原告与天津市西青区中北镇福悦里小区业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，由原告对福悦里小区进行物业管理服务。物业管理服务期限自2015年3月1日起至2020年2月28日终止。该合同第二条约定了物业服务内容包括：房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；物业装饰装修的管理；车辆行驶和停放秩序的服务、管理；物业管理区域内公共秩序的服务、管理；物业档案的建立、保管和使用等；该合同第六条第一款约定物业管理服务费采取包干制的形式收取，高层住宅0.60元／月／平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1元的标准由业主交纳。该合同第六条第二款约定，未出售的空置房屋的物业管理服务费由开发建设单位全额交纳。该合同未约定交纳费用时间及逾期交纳物业费的违约金标准。该合同于2015年3月31日在天津市西青区××室备案。涉案房屋坐落于天津市西青区××道××路××西北侧福悦里6-1-501，房屋建筑面积63.64平方米，按照1.60元／平方米／月的标准，每月应交纳物业费101.824元，自2015年3月1日至2017年2月28日，应交纳物业费2443.78元，扣除被告天房公司已经交纳该期间物业费970000元所占比例，还应交纳1081.04元。鉴于2017年9月18日房屋由被告正式交付，故被告天房公司应向原告支付2017年3月1日至2017年9月17日的物业费668.64元。一审法院认为，2010年12月31日，由天津市城乡建设和交通委员会向被告所开发建设的福悦里小区5、6、11、12、16、19、20号楼颁发《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，虽包括涉案房屋在内的773套房屋是于2014年7月15日过户到天津市人民政府名下的，但直到2017年9月15日，天津市住房保障办公室与被告天房公司签订《福悦里廉租房屋移交协议》，将773套房屋移交给住保办用于公共租赁住房，且根据被告提供的福悦里交接明细证实，773套房屋实际交付日期为2017年9月18日。通过庭审及一审法院向天津市住房保障服务中心（原名：天津市国土资源和房屋管理局下属的天津市住房保障管理办公室）调查证实，被告天房公司建设的上述773套房屋存在修缮问题，未能按照其与河北区、红桥区房地产管理局在《廉租住房收购协议》中约定时间交付房屋。2017年1月12日，原告因为被告欠付福悦里小区808套房屋物业费问题，将被告天房公司及天津市住房保障管理办公室作为被告起诉至一审法院，要求二被告给付2015年3月1日至2017年2月28日欠缴的物业费1739482.08元。后华楠物业与天房公司双方达成庭下和解协议，原告撤诉。该和解协议约定，被告天房公司给付原告华楠物业2015年3月1日至2017年2月28日的物业费970000元（已给付），同时约定，将该小区808套房屋维修工程交给原告指定的维修单位进行施工。若被告未按协议履行，原告保留对被告的诉权。双方签署本协议当日，原告向一审法院申请撤回民事诉讼案件。虽该和解协议不能作为民事裁判的依据，但该协议可以反映出被告开发的房屋存在质量问题，及其已认可应缴物业费的事实，且被告已向原告支付了2015年3月1日至2017年2月28日的物业费970000元。因被告未履行将协议所涉的808套房屋维修工程给付原告，导致本案的诉讼。在2017年9月15日，天津市住房保障管理办公室与天房公司签订《福悦里廉租房屋移交协议》中也同时约定，被告将房屋维修费用15451040元，拨付至天津市住房保障管理办公室账户。通过该协议证实，包括涉案房屋在内的773套房屋直到2017年9月仍存在修缮问题，致使被告天房公司未能实际交付房屋。根据2015年3月1日，原告与天津市西青区中北镇福悦里小区业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》约定，未出售的空置房屋的物业管理服务费由开发建设单位全额交纳。被告天房公司应当交纳2017年9月18日房屋正式交付之前的空置房物业费。原告要求被告给付物业费的请求，一审法院予以支持。因原告与天津市西青区中北镇福悦里小区业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》中未约定逾期交纳物业费的违约金，故原告要求被告给付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。被告以其不是本案适格主体且已经交纳了2017年2月28日之前的物业费抗辩原告主张，理由不成立，一审法院不予采信。被告所述的第三点辩论意见，与本案不属同一法律关系，就此被告可另案主张。一审法院判决：一、判决生效之日起十日内，被告天房公司一次性给付原告华楠物业自2015年3月1日至2017年2月28日期间的物业费1081.04元；二、判决生效之日起十日内，被告天房公司一次性给付原告华楠物业自2017年3月1日至2017年9月17日期间的物业费668.64元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由天津天房投资有限公司负担（于判决生效后十日内直接给付原告）。二审中，华楠物业没有提交新证据，天房公司提交一审法院另案民事判决书三份，案号分别是（2017）津0111民初2059号、2063号及2071号，以证明华楠物业提供的物业服务存在瑕疵，没有按照物业服务标准提供服务。华楠物业的质证意见为：该三份判决都是一审判决，是否生效不掌握，另外，上述判决针对物业服务存在不当之处，适当扣减，但具体原因不得而知，对其证明目的不予认可。经本院审查，该三份判决已经发生法律效力，本院予以采信。华楠物业对一审法院查明的事实没有异议，天房公司虽有异议但不能提供证据证实，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，天房公司于2014年7月15日将涉案房屋过户到天津市政府名下，于2017年的9月18日日移交完成。在移交之前，涉案房屋一直由天房公司看护。2015年3月1日至2017年2月28日之间的物业费，天房公司向华楠物业交纳过。天房公司主张，因为公司背景原因以及经办人的个人问题，当时交纳物业费的原因已无法还原，实际不应该交，至于为什么交，代理人也不清楚。双方当事人对于和解协议的效力及内容，均予认可。协议中明确约定了物业费的金额，还约定了涉案小区808套房屋维修工程交给华楠物业指定的维修单位进行施工。关于两项条款的关系，天房公司主张是两个单独的条款，第一条是解决2015年3月1日到2017年2月28日之间物业费的问题，之后解决的是后续物业费的问题。因为涉案房屋属于廉租住房，何时交付不清楚，所以认为后期物业费不用再支付。华楠物业主张第一条和第二条是并列关系，是附条件的，因为工程没有交给华楠物业施工，所以第一条的物业服务费也就仅仅是部分的。协议中关于将涉案维修工程交给华楠物业指定的维修单位进行施工这一项内容没有履行。关于天房公司是否就和解协议内容存在违约行为，天房公司认为，华楠物业的原因导致其无法将相关的维修工程交付给华楠物业，双方均认可一审法院确定的物业费金额准确，没有问题。天房公司称涉案房屋物业存在瑕疵，主要是基于一审中天房公司提交的证据以及一审中当庭陈述、二审中提交的证据。本院审理过程中，华楠物业向本院提交申请，对于本案物业费，自愿按照90%标准向天房公司收取。本院认为，本案的争议焦点：一、涉案房屋2015年3月1日至2017年9月17日期间所产生的物业费是否应当由天房公司承担；二、涉案房屋所产生的物业费是否应当予以调减。关于争议焦点一，根据2015年3月1日，华楠物业与天津市西青区中北镇福悦里小区业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》约定，未出售的空置房屋的物业管理服务费由开发建设单位全额交纳。2014年7月15日，涉案房屋过户到天津市人民政府名下，2017年9月15日，天津市住房保障办公室与天房公司签订《福悦里廉租房屋移交协议》，将该房屋移交给住保办用于公共租赁住房，根据双方签订的福悦里交接明细能够证实，涉案房屋实际交付日期为2017年9月18日。天房公司应当交纳2017年9月18日房屋正式交付之前的空置房物业费。本案庭审中天房公司自认此期间的房屋一直由其看护，应视为负有管理职责，且其曾向华南公司缴纳过物业费，据此，天房公司应承担物业费。天房公司关于华楠物业非适格当事人的主张，既无事实依据，亦无法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，依据房公司与华楠物业达成的和解协议，天房公司给付华楠物业2015年3月1日至2017年2月28日的物业费970000元（已给付），同时应将该小区808套房屋维修工程交给华楠物业指定的维修单位进行施工。本院经审查一和解协议中的物业费实际少于华楠物业主张的物业费金额。因天房公司未履行将协议所涉的808套房屋维修工程给付华楠物业，华楠物业遂起诉天房公司补齐该期间的物业费及后续期间的物业费。关于一审法院判项的物业费给付金额，经本院核算，一审法院计算数额准确，双方当事人亦无异议，本院予以确认。本院审理期间，华楠物业向本院提交申请，表示自愿按照90%的标准向天方公司收取物业费，系当事人对自身民事权利和诉讼权利的自由处分，本院予以准许。据此计算，2015年3月1日至2017年2月28日期间，天房公司应缴纳的物业费为972.94元；2017年3月1日至2017年9月17日期间，天房公司应缴纳的物业费为601.78元。综上所述，天房公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销天津市和平区人民法院（2019）津0101民初9179号民事判决；二、本判决生效之日起十日内，天津天房投资有限公司一次性给付天津市华楠物业管理有限公司自2015年3月1日至2017年2月28日期间的物业费972.94元；三、本判决生效之日起十日内，天津天房投资有限公司一次性给付天津市华楠物业管理有限公司自2017年3月1日至2017年9月17日期间的物业费601.78元；四、驳回天津市华楠物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由天津天房投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张 莹审判员  姚 琦二〇二〇年十月二十七日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……