福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4071号 上诉人（原审原告）：钱孝勇，男，汉族，1978年1月28日出生，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：张作勇、曾敏，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张长江，男，汉族，1957年11月4日出生，住浙江省温州市瓯海区。 委托诉讼代理人：吕嘉瑛、张乐乐，福建彬恺律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：顾丽容，女，汉族，1975年11月1号出生，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：吕嘉瑛、张乐乐，福建彬恺律师事务所律师。 上诉人钱孝勇因与上诉人张长江、顾丽容房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初6681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人钱孝勇的上诉请求：1.判令撤销原审判决，依法改判支持上诉人于原审所提出的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人张长江、顾丽容承担。事实和理由：原审判决并没有按照实际发生的事实来认定上诉人的损失，上诉人的损失不只是装修损失，所有损失远高于3万元。原审判决已经查明，结合付款、交房、催款等事实均可印证两处讼争房屋在2020年1月13日起就由上诉人承租，租赁时间截止到2025年3月30日。但被上诉人在租赁期间，又同叶文付就同一房屋签订租赁合同。叶文付以租户名义，暴力干扰上诉人的装修，并损害上诉人的房产，致使原租户杨某转让给上诉人的传菜梯、天然气、排烟罩等价值5.5万元的设备遭到损毁，且因被上诉人的违约，除造成装修损失5万元外，还导致另外两个店面的租赁失去意义，该房租损失为7万元。这些损失都客观存在。原审判决未考虑上述损失，没有按照公平正义原则进行裁判。 被上诉人张长江、顾丽容答辩称，上诉人之上诉请求没有事实与法律依据，应当予以驳回。一审法院关于其主张的“一楼临近房屋损失7万元、传菜梯、天然气、排烟罩等设备损失55000元及工人工资损失3600元”认为于法无据，该认定准确，应当予以维持。关于装修损失部分，上诉人于一审中提交的装修合同并没有甲方的签字，三性都无法确认，而合同约定施工总价为51000元，在没有相关付款凭证的情况下，一审法院以公平原则认定装修损失为30000元，显然与适用公平原则相冲突，对于这部分的损失认定应当以在案《公证书》中录像所体现的装修现状为准。 上诉人张长江、顾丽容上诉称，1.一审法院认为两份讼争合同系因上诉人违约而解除，从而认定上诉人应承担相应的赔偿责任，该认定与事实不符。本案讼争租赁场所前租户店内财产因被思明区人民法院强制执行而查封，店内尚余物品未搬离，且在签订合同当天实际上仍然处于法院查封状态，无法明确具体交付时间，该房屋仍为前租户实际占用，且在被上诉人申请法院调取的询问笔录中明确有提到法院解封时间在二月份，所以上诉人当时无法提前获知法院解封时间，也不愿承担无法按时交付的责任，故当事双方暂定3月底进行交接，故而双方才在《房屋租赁合同》中约定租赁期限自2020年4月1日起算。事实上，2020年1月13日的转账并非是被上诉人转款，收条也是向前租户杨某出具，其中体现的“2020年1月1号至2020年3月30日一季租金3600元”实际上是前租户的月租金标准1200元计算所得，该部分系房屋未清空前的占用费。至于上诉人一再要求被上诉人承担的物业、水电费系被上诉人承诺支付的款项，作为其能够顺利承租涉案租赁场所的条件。被上诉人提交的《室内装饰工程施工合同》里明确载明工期为2020年3月12日至2020年3月22日，而结合上诉人顾丽容提交的与被上诉人之间的微信聊天记录可知2020年3月7日，被上诉人提出“现在明发……什么时候解除封闭还不清楚，但是不让装修……没有装修公司接”，上诉人明确对其提到的装修行为提出异议，并且要求其缴交拖欠的物业水电费，由上可知上诉人最早于2020年3月7日对其提出的装修表示异议，而被上诉人的实际装修时间不会早于2020年3月12日，与此同时，上诉人已告知明发物业，若被上诉人装修则关闭水电闸/阀门，物业在遵循业主要求关闭闸/阀门后，被上诉人另行自一楼供水电到三楼继续装修。因被上诉人拒不停止装修亦不缴交拖欠的物业水电费，故而上诉人为减少损失另行寻求他租，新租户于2020年3月14日至现场告知停止装修事宜，至此上诉人已一再的对被上诉人装修行为表示异议并且通过物业、第三方均告知其停止装修，然被上诉人拒不配合仍然强行施工，而一审法院认为上诉人对被上诉人进行装修的行为系明知且未提出异议，该认定与事实不符。讼争租赁合同约定的租赁期限自2020年4月1日起开始计算，在此之前该合同属已成立但未生效状态，而且事实上双方从未进行交接，被上诉人在未经许可强行进入租赁场所并擅自开工，经劝阻后仍强行施工并拒不缴交拖欠的水电、物业费用已构成根本性违约，上诉人有权解除该合同，并不存在任何违约情形。2.一审法院认为上诉人应当承担3万元的装修损失，该认定适用法律错误且与事实不符。如前所述，上诉人已一再的对被上诉人装修行为表示异议并且通过物业、第三方均告知其停止装修，已经明确的表示不同意其装修行为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，被上诉人擅自强行装修所发生的装饰装修费用应由其自行承担，上诉人有权要求其恢复原状。退一步而言，即便上诉人构成违约解除合同，在被上诉人未能举证证明其实际装修损失的情况下，应当承担举证不能的不利后果，而事实上关于认定装修损失金额部分，也应以上诉人于2020年3月27日制作的《公证书》内录像所体现的装修现状为准，而非依据公平原则酌定其装修损失为3万元。 被上诉人钱孝勇辩称，双方之间的租赁合同并没有就上诉人张长江、顾丽容享有单方合同解除权进行特别约定。张长江、顾丽容作为房东实际上是将房屋一房两租，房屋也是由案外人叶文付实际使用以及承租。钱孝勇是先签订合同的，但是因为叶文付付的租金比较高，是两房东见利忘义，肆意要求解除合同。钱孝勇的损失应该由两房东承担。 钱孝勇向原审法院提出的诉讼请求：1.张长江、顾丽容向钱孝勇赔偿因违法解除租赁合同造成的装修损失50000元、厦门思明区明发商业广场南区XX号、XX号商铺2020年1月至3月租金损失70000元；2.张长江、顾丽容向钱孝勇赔偿因违法解除租赁合同造成的传菜梯、天然气、排烟罩等设备损失55000元以及装修工人工资3600元。事实和理由：2020年1月13日，钱孝勇与张长江、顾丽容就厦门思明区明发商业广场南区316号、317号商铺签订《房屋租赁合同》，合同约定房屋租赁期为自2020年4月1日起至2025年3月30日止；2020年1月13日至2020年3月31日为装修期。合同第七条约定：租赁期间，双方均不得借故解除合同。上述合同签订后，钱孝勇即行组织工人予以装修，敲打砖墙，铺设水泥、地板及管道、线路，为此发生装修费5万元。2020年3月20日，张长江、顾丽容以钱孝勇未缴纳物业费等理由无故解除租赁合同，不由其辩驳，多次组织社会闲杂人等强行将两个房屋的门用砖砌死，毫无道理地阻扰钱孝勇装修，致使钱孝勇为配合扩大经营门面儿租赁的相邻一间房屋失去了使用意义，给钱孝勇白白造成该房屋的房租损失70000元；另外因张长江、顾丽容违法解除租赁合同致使钱孝勇产生诸如传菜梯、天然气、排烟罩等设备损失55000元以及装修期间产生的工人工资损失3600元。为维护钱孝勇的合法权益，提起本案诉讼。 原审查明，2020年1月13日，张长江（出租方、甲方）与钱孝勇（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定出租房屋坐落于厦门市思明区，建筑面积为33.66平方米，租赁期限从2020年4月1日至2025年3月30日止，每月租金1300元，租金每季度交付3900元，每次付款应提前3天付清。合同签订之日，乙方向甲方交付1300元作为押金。合同中室内设备和装修处系空白，乙方应负责交付的其他费用处亦未勾选√或×。同日，顾丽容（出租方、甲方）也与钱孝勇（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定出租房屋坐落于厦门市思明区，建筑面积为36.05平方米，其余条款内容均与前述合同一致。两份合同落款时间均签署为“2020年4月1日”。 前述两份合同签订当日，钱孝勇向张长江支付了16220元，向顾丽容支付了12100元。此后，张长江出具一份收条，载明“今天收2019年7月以前欠房租共4120元，2019年7月1号后至12月31号两季度租金7200元，2020年1月1号至2020年3月30号一季租金3600元，共计14920元”。顾丽容出具一份收条，载明“今收到2019.7.1至2019.12.30两季度租金7200元，2020.1.1至2020.3.30一季度租金3600元，共计10800元”。 原审另查明，两处讼争房屋原系出租给案外人杨某，其将该部分房屋与楼下相邻的明发商业广场南区76、XX号房屋打通后用于经营厦门市思明区鱼之乐小吃店（下称鱼之乐小吃店），双方约定两处房屋每月租金各为1200元。后因鱼之乐小吃店未履行生效法律文书确定义务，原审法院于2020年1月13日对鱼之乐小吃店在讼争房屋内的相关物业进行清点并进行保全证据公证，当天讼争房屋内存留有传菜梯、排烟罩、天然气等设备。 2020年3月7日，钱孝勇向顾丽容发送信息“现在是明发店面刚刚允许开门，什么时候能解除封闭还不清楚，但是不让装修，装修的工人必须是要全部报备过的，但是力工根本没有达到要求的，没有装修公司接”，顾丽容回复其缴交尚欠物业管理费。2020年3月8日，张长江向钱孝勇发送信息，要求其在月底前结清物业管理费。钱孝勇回复“好的”“还没进场装修呢”。2020年3月20日，张长江向钱孝勇发送短信，以其未按约定支付租金、擅自装修为由解除双方租赁合同；顾丽容也于当日向钱孝勇发送信息通知解除双方租赁合同。2020年3月24日，张长江、顾丽容委托律师向钱孝勇发出一份《律师函》，载明因其擅自进场进行装修且未按时向物业管理费结清物业管理费，张长江、顾丽容于2020年3月20日解除双方租赁合同，现正式书面函告解除两份租赁合同，并通知于2020年3月26日办理交接，逾期视为放弃商铺内相关物品。钱孝勇于2020年3月25日收到该函。2020年3月27日，张长江、顾丽容代理人进入两处讼争房屋，显示房屋内有装修痕迹。讼争房屋现由案外人叶文付向张长江、顾丽容承租用于经营。 根据钱孝勇申请，原审法院依法向嘉莲派出所调取了钱孝勇及案外人叶文付等人因讼争房屋纠纷报警所作的询问笔录。在2020年3月19日的询问笔录中，钱孝勇表示“租了明发商业广场南区316号、317号两间店面，最近在忙着装修，有一个人自称为房东，多次过来阻拦我们施工”“之前张长江是将316这间店面租给杨某，杨某欠张长江房租11320元未还，还有大概7000元左右的物业费未缴清……之后是我帮杨某付了房租11320元并且现付了三个月房租3600元和押金1300元，也就是2020年1月1日到2020年3月31日的房租……当时我和张长江约定我帮杨某缴交7000元左右的物业费，张长江就从1月13日（合同签订之日）起将明发商业广场南区316号这间店面租给我”“明发商业广场南区317这间店面是顾丽容的，她也是之前将明发商业广场南区317号这间店面租给杨某，但是因为杨某欠顾丽容房租7200元未还，还有大概7000元左右的物业费未缴清，之后是我帮杨某支付的房租7200元，并且支付三个月的房租3600元和押金1300元，也就是2020年1月1日至2020年3月31日的房租……我和顾丽容在付完款之后还约定我来缴交之前杨某欠下的7000余元的物业费”“本来合同也签了，钱也交了，我就开始装修准备做生意的。之后3月14日就出现了叶文付这个人跟我联系，来阻拦我进行装修，他还说张长江和顾丽容准备把房子租给他，所以来阻拦我们装修。今天房东张长江和顾丽容才分别通过微信跟我说要解除316、317号租赁”，在回答“你帮杨某交拖欠的这部分房租和物业费，是借给杨某吗？”钱孝勇答复“不是，之前和张长江和顾丽容约定好的，作为我租房子的前提。不需要杨某还钱”。叶文付表示“因钱孝勇未缴交6166.51的物业费张长江准备解除和钱孝勇的合同。张长江书面签订协议委托我来处理和钱孝勇的租赁事宜，并且打算在解决完和钱孝勇的租赁问题后将316号这间店面租给我…因钱孝勇未缴交7732.94元的物业费，顾丽容准备解除和钱孝勇的合同，顾丽容口头委托我来处理和钱孝勇的租赁事宜，并且打算在解决完和钱孝勇的租赁问题后将317号这间店面租给我…”“2020年3月12日，我和张长江签订了明发商业广场南区316号这间店面的租赁合同……2020年3月13日，我和顾丽容签订了明发商业广场南区317号这间店面的租赁合同”“3月17日我让我的小弟郑启泉拿着锁把316、317号给上锁了，钱孝勇来派出所报案，我当天下午就让郑启泉去把锁开了”。在2020年3月23日的询问笔录中，钱孝勇表示“2020年3月20日16时18分许，有三四个人过来我所租的明发商业广场南区316号、317号，将这两个店面的门砸了并且用砖头砌了一堵墙封堵，现在我都进不去。3月20日19时53分许，顾丽容才发微信跟我说她叫人来砸的门……来砸我店铺门的是叶长付，还有他带的五个人”“叶长付自称是房东张长江和顾丽容的委托人，帮房东张长江和顾丽容管理房屋租赁的事宜”。案外人罗灶明表示“2020年3月20日16时10分许，我在明发商业广场南区的店铺装修，这个店铺是钱孝勇的，有五个人过来砸店铺的门，还有砌了一道墙，我到场的时候靠左边的店面玻璃门已经被这几个人砸了，而且左边的墙已经砌了一半了。过了一会儿，他们又开始砸右边这家店面的玻璃门，用地上的那个金属的锁用力砸玻璃门，砸到玻璃掉光。之后他们又开始砌右边这个店面的墙”。 本案审理中，钱孝勇主张前述两份收条是由张长江、顾丽容向其出具，其为原租户杨某支付此前欠付的租金，杨某经张长江、顾丽容同意后于2020年1月13日将两处讼争房屋交付给钱孝勇，双方租赁合同于2020年1月13日即开始履行，之后于2020年1月份开始装修。为证明其主张的损失，提交以下证据予以证明：1.《室内装饰工程施工合同》，载明合同一方为博洋大地（厦门）装饰设计工程有限公司，合同另一方为空白，工程承包范围为厦门市明发商场广场南区316、317厨房室内装饰工程，工期为2020年3月12日至2020年3月22日，包工包料合同总价为51000元。2.两份《房屋租赁合同》，载明由案外人王可龙承租明发商业广场南区XX号房屋，租赁期限为2020年2月6日至2025年2月5日，每月租金13500元；王可龙承租明发商业广场南区XX号房屋，租赁期限为2020年2月18日至2025年2月17日，每月租金19000元；钱孝勇主张王可龙系其合伙人，现前述XX号、XX号房屋用于经营“小港大排档”。 张长江、顾丽容主张前述两份收条是向杨某出具，实际收款与收条载明的差额部分系讼争两份合同项下的押金；2020年1月13日两处讼争房屋还由杨某控制，双方并未提及如何交房，钱孝勇系擅自进入房屋内进行装修；双方租赁合同于2020年4月1日即开始履行；确认2020年3月15日至3月20日期间有口头委托叶文付处理租赁事宜。对前述证据质证认为：1.《室内装饰工程施工合同》，三性不予认可，没有任何转账记录；2.《房租租赁合同》，合同均是王可龙在2月签订，店面已经正常开业，不存在租金损失。 原审认为，钱孝勇分别与张长江、顾丽容就两处讼争房屋形成房屋租赁合同关系，两份讼争合同均合法有效，应依约履行。 关于双方租赁期限的开始时间。首先，两份讼争合同在2020年1月13日签订，钱孝勇在当天除了向张长江、顾丽容支付前租户的欠付租金，还在当日按原租户的租金标准支付了两处讼争房屋2020年1月至3月期间的租金，此时2020年1月14日至3月31日的租赁期间尚未发生，因此不存在为前租户代为支付该期限租金的事实。其次，张长江、顾丽容并未与前租户办理房屋交接手续，钱孝勇也自认由前租户向其交付讼争房屋，而两处讼争房屋在合同签订后也确由钱孝勇控制使用，张长江、顾丽容主张双方租赁期限自2020年4月1日开始，又未与前租户及钱孝勇就房屋具体交接事宜进行约定，与正常交易习惯不符。再次，张长江、顾丽容在2020年3月初均曾催促钱孝勇支付房屋物业费，对钱孝勇实际控制房屋并未提出异议。前述付款、交房、催款等事实均可印证两处讼争房屋在2020年1月13日起即由钱孝勇承租。 关于张长江、顾丽容是否有权解除合同。根据在案证据，张长江、顾丽容于2020年3月20日起多次通知钱孝勇解除两份讼争合同。首先，两份讼争合同并未约定钱孝勇擅自进场装修以及未支付物业费时，张长江、顾丽容享有合同解除权，且张长江曾明确要求钱孝勇在2020年3月底前支付物业费，但尚未到此期限即提出解除合同。其次，根据双方短信内容，以及叶文付曾多次到两处讼争房屋处阻扰装修等事实，张长江、顾丽容对于钱孝勇进行装修系明知且未提出异议，叶文付阻止钱孝勇继续装修也仅是基于其认为张长江、顾丽容已经解除合同，钱孝勇无权继续装修。再次，如前分析认定，钱孝勇自2020年1月13日起即向张长江、顾丽容承租两处讼争房屋；而根据叶文付在派出所的陈述，其在2020年3月12、13日分别向张长江、顾丽容承租两处讼争房屋，张长江、顾丽容一房两租，由此导致叶文付多次到场阻碍钱孝勇装修，且两处讼争房屋最终也由叶文付实际使用以致两份讼争合同无法履行。综上分析，张长江、顾丽容无权解除两份讼争合同，现两份讼争合同无法履行以致解除的过错在于张长江、顾丽容。 关于本案各项诉讼请求。两份讼争合同由张长江、顾丽容违约解除，张长江、顾丽容应承担相应的赔偿责任，但钱孝勇仍应就其主张的各项损失的真实性、关联性进行举证。（一）关于装修损失及装修工人工资。钱孝勇已经实际进场装修，但其并未证明已实际支付《室内装饰工程施工合同》约定的工程款，对装修工人工资也未进行举证，且前述施工合同约定的工程款系包工包料。鉴于钱孝勇确已对房屋进行装修，根据公平原则，对其主张的装修损失本院酌定为30000元，张长江、顾丽容各负担15000元。（二）关于明发商业广场南区XX号、XX号商铺2020年1月至3月的租金损失。根据钱孝勇所提交的两份由王可龙签订的《房屋租赁合同》，明发商业广场南区XX号、XX号商铺于2020年2月起承租，且现已实际用于经营，因此其主张的该部分损失，于法无据。（三）关于传菜梯、天然气、排烟罩等设备损失。该部分设备系由原租户存留于两处讼争房屋内，并无证据证明张长江、顾丽容与钱孝勇在2020年1月13日签约时，已与原租户就前述设备归属达成一致意见，各方在当天也未就该部分设备进行查验以确认其使用价值，因此钱孝勇主张该部分设备属于其损失，依据不足。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、张长江于判决生效之日起十日内赔偿钱孝勇装修损失15000元；二、顾丽容于判决生效之日起十日内赔偿钱孝勇装修损失15000元；三、驳回钱孝勇的其他诉讼请求。一审案件受理费1936元，由钱孝勇负担1611元，张长江负担162.5元，顾丽容负担162.5元。 经审理查明，双方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，讼争双方签订的《房屋租赁合同》，系缔约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。合同履行期间，张长江、顾丽容一房两租，由此导致新承租人叶文付多次到场阻碍钱孝勇装修，且两处讼争房屋最终也由叶文付实际使用以致两份讼争合同无法履行。原审认定张长江、顾丽容无权解除两份讼争合同，现两份讼争合同无法履行以致解除的过错在于张长江、顾丽容，并无不当。张长江、顾丽容上诉主张其有权解除合同、不存在违约情形，没有事实依据，本院不予采信。 两份讼争合同由张长江、顾丽容违约解除，张长江、顾丽容应承担相应的赔偿责任，但钱孝勇仍应就其主张的各项损失的真实性、关联性进行举证。关于传菜梯、天然气、排烟罩等设备损失问题，因钱孝勇确认上述设备均来源于案外人“杨某”，虽然钱孝勇于本院审理期间提交了一份落款为“杨某”的证人证言，拟证明上述设备约5.5万元，且因钱孝勇代其支付房租和物业费用，该设备归钱孝勇所有。因涉及到案外人财产的处置问题，钱孝勇并未申请该证人出庭作证，该证人证言的真实性无法证实。钱孝勇据此主张传菜梯、天然气、排烟罩等设备损失，证据不充分，本院难以采信。而关于装修损失及他处房产的租金损失问题，原审判决已对此作了充分阐述，本院同意原审判决意见，不再赘述。 综上，上诉人钱孝勇与上诉人张长江、顾丽容关于调整损失赔偿部分的上诉意见，均不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费3872元，由上诉人钱孝勇负担1936元，由张长江、顾丽容共同负担1936元。 本判决为终审判决。 审判员  纪荣典 二〇二〇年十月十四日 书记员  陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。