浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0382民初5950号原告：浙江风云影院管理有限公司，住所地浙江省温州市矮凳桥********，统一社会信用代码91330302MA2859EU44。法定代表人：高雷，系公司总经理。委托诉讼代理人：陈知雨,浙江金道（温州）律师事务所律师。被告：乐清市温博商贸有限公司，住所地浙江，住所地浙江省乐清市虹桥镇上陶村虹河东路**用代码91330382095760108W。法定代表人：金凌峰。委托诉讼代理人：赵勇，浙江择法律师事务所律师。原告浙江风云影院管理有限公司与被告乐清市温博商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈知雨、被告的委托诉讼代理人赵勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江风云影院管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《虹桥1909广场租赁意向书》解除；2.判决被告立即退还原告支付拖欠的10万元合作意向金及利息（自起诉之日起算至实际履行完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年2月22日，原告与被告签订《虹桥1909广场租赁意向书》，意向书约定被告将位于乐清市××镇××路××号××广场××层商铺出租给原告，计租面积约为1240平方米，租赁期限为108个月，用于开设电影院，合同暂定影响于2019年8月1日开业，并开始计租。同日，原告依约向被告支付了10万元合作意向金。之后，因被告工程进度问题，租赁场所迟迟不能办理消防安全检查合格证，导致原告的装修队一直无法进场装修，经原告多次提醒催促，被告均予以推诿。2019年6月27日，原告于微信向被告方员工通知：“我们公司已经确定，由于时间问题，该项目已经不在项目内，请你们也根据实际情况，给予快速处理，谢谢理解”，被告方员工回复“明白了”。此后，经原告多次通过微信催讨，并于2019年8月3日，向被告寄出《告知书》，正式通知被告解除协议，要求退款，于2020年3月30日向被告发出《律师函》，要求立即退还合作意向金，但被告至今未将10万元合作意向金退回。被告乐清市温博商贸有限公司答辩称：1、答辩人同意被答辩人要求解除涉案《意向书》的诉讼请求。2、被答辩人要求判决答辩人支付涉案意向金及利息的诉讼请求缺乏事实和法律依据，且违背契约精神。本案《意向书》的解除系因被答辩人的恶意违约所造成，被答辩人应依约承担违约责任，答辩人不存在任何违约。结合《意向书》的内容，由于双方对当时整个商场的建设情况了解非常充分，双方对于租赁标的何时可以交付使用的时间均难以确定，故《意向书》并未对租赁物的交付日期、装修期限及起止时日、签署正式租赁合同的日期等进行明确约定，尚有待依据答辩人通知签署的正式租赁合同予以明确。为此，《意向书》第一条第9点约定“场地交接日：以双方签署的《房屋交接确认书》上日期为准”，第三条第1点约定“除非因甲方原因或者甲方书面同意延迟期限，乙方应在本意向书签署后日内或甲方另行书面通知的时间与甲方签署正式租赁合同”。另，答辩人建筑物在完成主体验收后，于2019年7月23日也完成了消防验收备案手续，完全可以交付使用。可见，被答辩人主张答辩人迟延交付租赁物而构成违约缺乏合同依据，要求返还意向金的诉讼请求缺乏依据。3、被答辩人违约事实清楚，应依约承担违约责任。结合上述约定内容及被答辩人提供的微信聊天记录，可见被答辩人在2019年6月27日就明确表明不愿继续履行《意向书》，在经过答辩人工作人员多番沟通后，于2019年8月7日即消防已过验收的情况下，被答辩人仍执意不愿继续履行《意向书》签署正式合同。可见，被答辩人在答辩人不存在任何违约的情况下，在答辩人通知其签署正式租赁合同之前就明确表示不履行依约签署租赁合同的主要义务，属于典型的逾期违约，后期更是发函主张解除《意向书》，也构成了事实毁约。因此，答辩人有权行使解除权并依《意向书》第三条第2点约定，所收意向金不予退还。其次，即便是因答辩人原因造成无法履行《意向书》，根据第三条第2点约定，也是无息退还。4、为了履行《意向书》，答辩人将租赁物坐在楼层的电梯口填平，以便满足被答辩人开设影院的要求，同时应被答辩人要求，将六楼下放的屋顶梁柱进行了翻梁改造，两项支出高达20万元，给答辩人造成巨大的经济损失。综上要求驳回被答辩人的第二三项诉讼请求。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的虹桥1909广场租赁意向书、浦发银行回单、微信聊天记录、律师函及快递单据，被告对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的建设工程竣工验收消防备案情况登记表、关于浙江风云影院管理有限公司要求退还意向金问题的回函及快递单据，原告质证后对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月22日，原告浙江风云影院管理有限公司作为乙方、被告乐清市温博商贸有限公司作为甲方签订了一份《虹桥1909广场租赁意向书》，约定甲方将位于乐清市××镇××路××号××广场××层商铺出租给原告，计租面积约1240平方米;租赁用途乙方经营项目以租赁合同载明的乙方营业执照经营范围为准，品牌为〔至潮影城〕；租赁期限为108个月，自双方正式签署的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）项下的计租日起计算;装修期为〔／〕天,自租赁合同约定的进场日起计算，装修期内乙方无需支付租金，但应支付装修管理费；房屋的租金按计租面积计算，初始每年加物业费60万元，乙方自租赁合同约定的计租日起开始承担该房屋租金；暂定（计租日自影院开业日起计）自2019年8月1日至2022年7月31日的期间每年租金为60万元；电影院所需外置消防扶梯由甲方负责出资10万元；为扶持特色项目，甲方同意将场地内扶梯口填平交付，并同意免2个月租金；租金支付方式：首期租金为租赁合同项下计租日起至第十二个月最后一日期间的租金，即租金年付；场地交接日以双方签署的《房屋交接确认书》上日期为准；本意向书签署当日，乙方向甲方支付合作意向金人民币拾万元，双方签署正式租赁合同后，合作意向金自动转为租赁合同履约保证金；除非因甲方原因或者甲方书面同意延长期限，乙方应在本意向书签署后〔／〕日内或甲方另行书面通知的时间与甲方签署正式租赁合同；如因甲方原告导致双方未能在约定时间内签署租赁合同的，则本意向书自动终止，乙方支付的合作意向金在双方协商期限内无息退还；如因乙方原因导致双方未能在约定时间内签署租赁合同，则甲方有权解除本意向书，甲方据此解除本意向书的，乙方支付的合作意向金无需退还，且甲方有权随时将该房屋出租给任何第三方；双方特别明确，本意向书约定的与该房屋租赁有关的事项及双方权利与义务等内容，将以双方正式签署的租赁合同约定为准；本意向书自双方签署且乙方足额缴纳合作意向金后生效。上述《虹桥1909广场租赁意向书》签订后，原告依约在2019年2月22日向被告支付了10万元合作意向金。2019年7月23日，被告对涉案租赁房屋办理了建设工程竣工验收消防备案情况登记，备案号为33003223ＳＹＳ190050。期间因进场施工问题，原、被告双方多次通过微信进行沟通，具体在2019年5月11日时，原告方称年底很多项目，要安排工程队，询问场地交付时间；被告方表示现在装外立面，预计5月做好一消，6月份可以交付场地，同时楼上扶梯井已经封了。5月24日，原告再次询问场地交付时间；被告方表示正在安装手扶梯，交付时间大概在六月中旬。6月7日，原告方表示按原告计划已经进场施工，现在施工队一直在等，因被告一直拖延场地交付，手续不齐全，前期工作无法安排。6月22日，原告再次询问场地交付时间；被告方称跟老板沟通过，工程进度是慢了些，需要整体统合一个时间出来，这两天给出一个时间。6月27日，原告询问进度；被告方表示尽快把一消过掉，等一消过完后在某些方面对原告做出补偿，希望原告方把进程等到一消过完后再推进；后原告方表示由于时间的问题，该项目已经不在计划内，要求原告给予快速处理。6月28日时原告方询问进展情况，被告方表示等老板点头就走退款流程；原告方表示现在没有施工队了，原计划乐清的施工队去了宁波，表示因为原告方场地交付时间和当初谈的距离太大，只能放弃，不能继续合作了。此后，原告方一直就退款问题与被告方进行沟通，催促被告方及时退还意向金，被告在7月4日表示已经将退款申请报上去了，同时在和一家影卡联系补位事宜；7月31日，被告方表示希望原告方能再谈下，毕竟已经按原告要求封了楼梯翻了梁；8月1日被告方表示项目一消过了，今天开了内装会议，准备开工了，房产证大概需要1-2个月能拿到，15天左右能先拿竣工备案表，暂时代替房产证使用。因双方未能就退款一事达成一致意见，原告于2020年3月30日向被告邮寄《律师函》，认为被告截至约定的暂定起租日，租赁物未能通过竣工备案验收，未能办理偿权登记手续，不符合出租条件，故此主张租赁意向书自动终止，要求被告方立即退还合作意向金10万元。被告收到《律师函》后于2020年4月1日回函，表示意向书约定签订正式租赁合同时间以被告方通知为准，认为在2019年7月24日，被告已经告知原告已具备进场条件，并向原告提出签订正式合同，因原告未能按照约定签署正式租赁合同，违约了意向书约定，同意解除双方签订的意向书，但意向金不予返还。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告双方签订的房屋租赁意向书对租赁物的位置、面积、用途、租赁期限、租金、物业费、意向金、双方的权利义务、违约责任等进行了明确约定，合同条款齐备、权利义务明确，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。虽然意向书对于装修期、场地交付施工时间、影院开业时间、正式租赁合同签署时间等问题没有明确约定，而原告所主张的营业开业时间为2019年8月1日的依据又出现在意向书关于租金标准部分，且以“暂定”进行表述，不宜直接认定为双方约定的影院开业时间。但原、被告作为专业的商业主体，其对上述问题在签署意向书时应当有过充分的沟通并达成一致意见，只是能未在意向书中予以体现，本院认为结合双方人员微信聊天记录，特别是2019年6月7日，原告方表示按原计划已经进场施工，现在施工队一直在等；6月22日，被告方称工程进度是慢了些；6月28日，被告方表示等老板点头就走退款流程。上述微信沟通记录可以体现原、被告双方在意向书之外有对原告进场施工时间进行过约定，虽然无法确定双方约定的具体进场施工的时间，但确因被告方工程进度的原因造成了原告方无法按照原先双方协商的时间进场施工，原告方故此提出解除合同并要求退还意向金的主张。故此本院认为，双方之所以未能签订正式的租赁合同，其主要原因在于被告，因被告方工程进度及相关审批手续迟延的原因，造成原告无法按约定时间及时进场施工，导致其合同目的不能实现，其有权按照意向书约定要求被告退还意向金。但双方对相关问题约定不明确的原因在于当时涉案租赁标的物尚在建设中或者尚未通过相关部门的验收，受工程进度以及相关审批流程的影响，无法对上述问题进行明确，原、被告双方对此均是明知，故此一直未能签订正式的租赁合同，若将上述合同履行的风险全部转移由被告承担，显失公平，同时考虑到被告有基于上述意向书的履行，为符合原告对于租赁物的要求，特地对租赁标的物进行翻梁并对楼层电梯口进行填平，并为此发生开支，且因合同的解除造成被告方租赁物租期空档的损失，基于上述原因，本院酌情被告返还原告意向金7万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：一、确认原告浙江风云影院管理有限公司与被告乐清市温博商贸有限公司签订的《虹桥1909广场租赁意向书》解除。二、被告乐清市温博商贸有限公司应返还原告浙江风云影院管理有限公司意向金7万元。款限本判决生效后十日内交本院虹桥人民法庭转付。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，减半收取1150元，由原告浙江风云影院管理有限公司负担375元，被告乐清市温博商贸有限公司负担775元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 朱文协二〇二〇年十月二十一日代书记员 张 资