江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0103民初5663号原告：彭丽丹，女，1985年9月11日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：陈文红（原告母亲），女，1958年12月9日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。被告：江西乐盈商业管理有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区广场南路**恒茂国际华城******，统一社会信用代码：91360103343290441N。法定代表人：李松，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁文彬，该公司法务。原告彭丽丹与被告江西乐盈商业管理有限公司（以下简称乐盈公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年7月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭丽丹委托诉讼代理人陈文红，被告乐盈公司委托诉讼代理人袁文彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭丽丹向本院提出诉讼请求：1、要求被告根据确认函，将原告托管给被告的商铺十年中的前两年租金收益，即2017年10月1日至2018年9月30日租金收益为82009元和2018年10月1日至2019年9月30日租金收益为82009元，两年租金共计164018元支付给原告；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告委托被告全面管理经营商铺十年。被告应根据经营管理约定第二条,被告确保自商场开业后的八年期限内（2017年10月1日起至2025年9月30日止）原告商铺的租金前三年每年不低于商铺总价的4.5%（税前），第四年不低于商铺总价的5.5%（税前），第五年不低于商铺总价的6%（税前），第六年和第七年每年不低于商铺总价的6.5%（税前），第八年不低于商铺总价的7%（税前）。根据确认函，被告应在2017年10月1日至2018年9月30日，租金收益为82009元；2018年10月1日至2019年9月30日租金收益为82009元；2019年10月1日至2020年9月30日，租金收益为82009元；2020年10月1日至2021年9月30日，租金收益为100234元；2021年10月1日至2022年9月30日，租金收益为109345元；2022年10月1日至2023年9月30日，租金收益为118459元；2023年10月1日至2024年9月30日，租金收益为118459元；2024年10月1日至2025年9月30日，租金收益为127569元。根据确认函中在2017年10月1日至2025年9月30日期间，如每年实际租金收益超出上述金额，超出部分的租金收益由被告扣除10%作为经营管理费后，剩余90%由被告支付给业主。根据补充协议经营管理约定（3.2条）：若2017年10月1日至2025年9月30日，每年实际出租商铺的租金超过上述标准，被告按超出部分租金金额之10%的标准向原告收取经营管理费（被告免收上述保底租金收益的经营管理费），该经营管理费由被告在代收租金中直接扣除；若每年实际出租商铺的租金未达到上述标准，则由被告负责补足差额部分。根据确认函，2025年10月1日至2027年3月31日期间，如该商铺与其他业主商铺共同出租给同一承租户的，收取的租金收益按照1822428元所占的该承租户所承租商铺总价的比例进行分配，且被告可将按该商铺实际租金的10%收取经营管理费。根据补充协议二，租金结算：2025年10月1日至2027年3月31日期间的租金按每季度（10月1日至12月31日为第一个季度；1月1日至3月31日为第二季度；4月1日至6月30日为第三季度；7月1日至9月30日为第四季度）支付一次。被告在每季度到期后的25个工作日内支付上一季度的原告应得租金收益，被告应得经营管理费从原告每个季度的应得租金收益中直接扣除。根据补充协议四第5条：如商铺处于承租户经营状态，推广费、物业管理费以及水电、燃气、通讯等费用由承租户承担。根据补充协议六中“违约责任”：4、一方延迟支付对方款项的，每延迟一天按照应付金额的万分之三计算违约金。5、在本协议第一条第2款所规定的委托期间内，一方不履行本协议所约定的义务及责任，造成对方损失的，违约方应向守约方赔偿实际损失。被告乐盈公司辩称：一、被告无支付原告所谓租金收益的义务。被告与原告就案涉商铺依次签订《商品房买卖合同》、《乐盈商业广场商铺委托经营管理协议》、《乐盈商业广场商铺委托经营管理协议补充协议委托租赁条款》。《乐盈商业广场商铺委托经营管理协议补充协议委托租赁条款》第一条3.2款第二段后段约定，“本条上述保底部分（2017年10月1日至2025年9月30日止）的租金乙方（被告）无需支付给甲方（原告），由乙方用于打造、推广、提升乐盈商业广场的整体品质……”，该条明确说明被告无需向原告支付保底租金收益。实际上，该部分保底租金收益已经在《商品房买卖合同》房款中扣除，原告签有《收条》，原告确认2017年10月1日至2025年9月30日，共计八年的保底租金全部收到。进一步说明被告无需向原告支付保底租金收益。实际上购房价款为1822428元，在确认函中双方已经确认。房管局房价截图也可以佐证，案涉商铺的房款较上下楼层及左右周边商铺的房款更低，说明销售价格已经抵扣。二、商铺一直处于空置状态，原告应向被告支付商铺推广费、物业管理费等。根据委托经营管理协议，被告应向原告支付保底收益及超过保底收益外的租金，但实际上商铺一直处于空置状态，不存在保底收益外的租金，且保底收益也已经在房款中抵扣，所以不存在原告所谓的租金支付义务。综上，原告要求被告向其支付租金收益，无任何事实与法律依据。原告彭丽丹为支持其诉讼请求，依法提交了如下证据：证据一、乐盈公司工商注册信息。证明：被告主体适格。证据二、乐盈商业广场商铺委托经营管理协议。证明：原告把商铺委托给被告经营管理，从2017年4月1日至2027年3月31日止。证据三、乐盈商业广场商铺委托经营管理协议补充协议委托租赁条款（第二页有经营管理约定）。证明：根据确认函被告应当支付原告经营期限内的租金收益。证据四、确认函。证明：店铺经营收入的分配方案。证据五、《南昌市商品房买卖合同》、《贷款合同》、购房发票、收据及发票。证明：原告购买了案涉商铺，总购房款是1002335元，并不是被告所说的1822428元。被告为支持其答辩意见，提交了如下证据：证据一、《收条》。证明：原告已确认收到2017年10月1日至2025年9月30日，共计八年的保底租金。证据二、拍摄照片四张。证明：涉案商铺处于空置状态。证据三、房管局系统截图。证明：返租款在房款中进行了抵扣，实际销售价格已经降低。证据四、商品房买卖合同、乐盈商业广场商铺委托经营管理协议、乐盈商业广场商铺委托经营管理协议补充协议委托租赁条款、确认函。证明：原告所谓的保底租金收益在商品房买卖合同房款中已经扣除，原告确认2017年10月1日至2025年9月30日的保底租金收益已经全部收到。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月24日，原告与江西北奥投资有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于南昌市西湖区商铺，建筑面积57.51平方米，单价为17428.88元，总价款为1002335元。签订合同后，原告向江西北奥投资有限公司支付了该商铺首付款502335元，剩余50万元款项原告通过在南昌农商银行湖滨支行办理了按揭贷款方式支付。同日，原告与被告签订了《乐盈商业广场商铺委托经营管理协议》，将案涉商铺委托被告进行统一经营管理，期限为10年，自2017年4月1日起至2027年3月31日止。被告负责对商场的业态划分、营业时间、促销活动、商户店招设置、美陈等进行统一规划、统一管理。委托期内，推广费、物业管理费以及水、电、燃气、通讯等费用均由实际承租户承担，承租户按季度向被告或物业公司支付；如商铺处于空置状态或处于原告自营状态，上述费用由原告承担等内容。同日，原告与被告签订了《商铺委托经营管理协议补充协议委托租赁条款》，约定自2017年4月1日起至2025年9月30日止，被告根据市场行情，在统一业态规划及经营管理的前提下出租商铺，商铺经营权及租赁决定权归被告，原告自愿放弃委托期间商铺的使用权、管理权及经营权。被告确保自商场开业后的八年期限内（2017年10月1日起至2025年9月30日止）原告商铺的租金前三年每年不低于商铺总价的4.5%（税前），第四年不低于商铺总价的5.5%（税前），第五年不低于商铺总价的6%（税前），第六年和第七年每年不低于商铺总价的6.5%（税前），第八年不低于商铺总价的7%（税前）。若2017年10月1日至2025年9月30日，每年实际出租商铺的租金超过上述标准，被告按超出的部分租金金额之10%的标准向原告收取经营管理费（被告免收上述保底租金收益的经营管理费），该经营管理费由被告在代收租金中直接扣除；若每年实际出租商铺的租金未达到上述标准，则由被告负责补足差额部分等内容。同日，被告向原告出具确认函，载明：“原告购买的案涉商铺，2017年10月1日至2018年9月30日，租金收益为82009元；2018年10月1日至2019年9月30日租金收益为82009元；2019年10月1日至2020年9月30日，租金收益为82009元；2020年10月1日至2021年9月30日，租金收益为100234元；2021年10月1日至2022年9月30日，租金收益为109345元；2022年10月1日至2023年9月30日，租金收益为118459元；2023年10月1日至2024年9月30日，租金收益为118459元；2024年10月1日至2025年9月30日，租金收益为127569元。在2017年10月1日至2025年9月30日期间，如每年实际租金收益超出上述金额，超出部分的租金收益由被告扣除10%作为经营管理费后，剩余90%由被告支付给原告。”同日，原告向被告出具收条，载明：“根据本人与乐盈公司《商铺委托经营管理协议补充协议委托租赁条款》的规定，本人已于2017年11月24日一次性收到乐盈公司支付的3栋4247号商铺2017年10月1日至2025年9月30日（即八年）按商铺实际总价的45%租金即820093元。”庭审中，原告陈述案涉商铺曾出租给做烤鹅的，对之后是否出租不清楚。被告陈述案涉商铺一直处于闲置状态。庭审中，被告陈述其从未支付过租金给原告，要求原告出具收条的目的是为了说明案涉商铺的实际价值为1822428元，8年租金的总和为820093元系从实际房款中抵扣。但原告对此不予认可。原告认为被告的行为属于虚假宣传和诈骗，故诉至本院，提出如上诉请。另查明，被告与案涉商铺的开发商江西北奥投资有限公司系关联公司。庭审中，原告认可收条中的签名系其本人书写，但是系受被告诱骗出具。庭审中，被告陈述还有其他商铺业主与原告商铺情形相同，但未向被告主张权利。本院认为，原告与被告签订的《乐盈商业广场商铺委托经营管理协议》、《商铺委托经营管理协议补充协议委托租赁条款》、被告向原告出具的确认函，原告向被告出具的收条，均系双方真实意思表示，其中补充协议中也明确约定被告确保案涉商铺的租金前三年每年不低于商铺总价的4.5%即82009元。对于该前8年的租金，原告已出具收条给被告，该租金被告虽从未支付给原告，但从原告诉状第三页中的1822428元乘以4.5%，正好是82009元，而且该8年的租金总额加上原告支付的购房款1002335元，与1822428元正好对应。虽然原告与江西北奥投资有限公司签订的房屋买卖合同约定的购房款是1002335元，该款项亦在房管部门登记备案。但该房屋买卖合同以及原、被告双方签订的协议、确认函、收条均系同一天签订或出具，被告又系江西北奥投资有限公司的关联公司，能够判断出原、被告双方在案涉商铺买卖磋商过程中就该8年的租金总额系抵扣购房款上的优惠已达成协议，为此原告还向被告出具了收条，进一步佐证了上述意思表示。此外，案涉商铺现处于闲置状态，如果说其一直未曾出租出去，被告作为原告的委托经营管理方，而不是承租方，向原告支付租金也违反了合同双方权利义务对等的原则，显失公平。原告认为被告系虚假宣传，但仅系口头陈述，未能提交其他证据予以证明。原告作为完全民事行为能力人，应当知晓投资有风险的市场规则，谨慎合理地投资，不能因为投资未获取相应的收益就将该风险转嫁于其他主体身上。原告如坚持认为被告通过签订协议和出具收条的行为涉嫌诈骗犯罪，应当向公安机关报案主张权利。本案作为民事诉讼，原告的诉请缺乏事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告彭丽丹的全部诉讼请求。本案由原告彭丽丹交纳的案件受理费3580元，由原告自行负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  张世民人民陪审员  曾庆堤人民陪审员  王 清二〇二〇年十月二十日书 记 员  邹 洁