陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终11324号 上诉人（原审原告）：张海涛，男，1976年1月14日出生，汉族，陕西省蓝田县村民，现住陕西省蓝田县。被上诉人（原审被告）：陕西东城新一家置业有限公司。住所地：西安市灞桥区新市。法定代表人：李大勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡明亚，女，1983年11月22日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人张海涛因与被上诉人陕西东城新一家置业有限公司（以下简称：东城新一家公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初5909号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，东城新一家公司于2012年12月14日取得包括涉案房产在内的东城新一家灞桥区XX路项目商品房市XX号《西安市商品房预售许可证》。张海涛作为买受人于2013年2月与作为出卖人的东城新一家公司签订《商品房买卖合同》，约定:XX房XX城XX幢XX单元XX层XX号房产；房价款454843元；付款方式为买受人于2013年2月28日向出卖人支付首付款144843元，余款310000元办理银行按揭；出卖人于2015年5月30日前将约定商品房交付买受人；国家法律或政策调整造成的影响、周边政府市政配套的延误及其它非出于出卖人所能控制的原因，以及买受人逾期付款或买受人提出变更的，出卖人可据实予以延期；出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行，出卖人支付的违约金累计最高额不超过合同房价款的1%；合同自双方签订之日起生效。张海涛于2012年12月12日、2013年4月5日分四笔共向东城新一家公司支付购房款454843元。东城新一家公司未能按约定期限向张海涛交付房屋，系因周边市政配套的延误而非出卖人所能控制的原因，属于《商品房买卖合同》约定的出卖人可延期交房的客观因素。因未按约定期限交房，张海涛于2015年7月4日与东城新一家公司XX城XX号楼延期交房协议书》，约定:出卖人于2015年11月15日前按约定向买受人交房；出卖人不能于2015年11月15日前按协议约定交房，买受人如要求退房，出卖人无条件在15个工作日内退还总房款本息，按照银行贷款利率计算支付房款全额本息，如买受人未要求退房，出卖人无条件按协议赔付违约金，退付房款或违约金的选择权归买受人；按合同规定，出卖人对2015年6月1日至2015年9月10日的延期交房按照《商品房买卖合同》约定进行赔付，2015年9月11日至2015年11月15日期间未按照国家标准交房，出卖人按房屋总价款的每日万分之二进行赔付，如仍未于2015年11月15日向买受人交付房屋，自2015年11月16日起，按房屋总价款的每日万分之三向买受人以现金方式赔付违约金，定于每月25日按月向买受人赔付。东城新一家公司仍未按约定期限交房，张海涛未选择解除合同。仍因未按期交房，张海涛与东城新一家公司于2016年2月24日XX城XX号楼延期交房协议书》，约定:按照出卖人和买受人签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人对2015年6月1日至2015年9月10日期间的延期交房违约金按照《商品房买卖合同》的约定进行赔付；按双方约定，出卖人对2015年9月11日至2015年11月15日期间的延期交房违约金，按日向买受人所购房屋总价款万分之三的标准支付；按照双方约定，如果那澜湾1号楼能在2015年12月25日前全面复工，出卖人对2015年11月16日至2015年12月25日期间的延期交房违约金，按日向买受人所购房屋总价款万分之三标准支付，如不能完全复工，出卖人对2015年11月16日至2015年12月25日期间的延期交房违约金按日向买受人所购房屋总价款万分之四标准支付；按双方约定，出卖人对2015年12月26日至2016年6月30日期间的延期交房违约金，按日向买受人所购房屋总价款万分之四的标准支付，如未能按照协议约定的施工计划完成当月施工进度，则当月赔付金额在本规定的日赔付金额的基础上增加50%违约金；如出卖方在2016年6月30日前不能按照《商品房买卖合同》约定的交房时间交付房屋，自2016年6月30日起，每延期1月，日赔付标准在所购房屋总价款万分之四基础上增加万分之一，累计日赔付金额不超过所购房屋总价款的万分之十，累计日赔偿金额超过所购房屋总价款的万分之十时，买受人有权选择终止本协议和《商品房买卖合同》；无论买受人选择按照本协议解除原《商品房买卖合同》，还是继续履行原《商品房买卖合同》，因出卖人延期交房所产生的违约金，出卖人均应全额向买受人支付；本协议自双方签订之日起生效。在2015年、2016年期间，东城新一家公司响应政府防治大气污染的政策，在冬季，按规定停止建筑作业，又因施工位置建筑物拆迁，以及协调高压线路改造等因素影响施工。这些因素，属于《商品房买卖合同》约定的出卖人可延期交房的客观情形。东城新一家公司于2017年12月向张海涛发出《入伙通知书》，通知张海涛于2017年12月15日带齐相关证件资料作办理收楼手续，并表示若在2017年12月25日前即交房公告发布后10个工作日内仍未办理入住手续，即视为房屋已交付。张海涛收到《入伙通知书》后，未办理收房和入住手续。法庭审理中，张海涛表示，因东城新一家公司未提交《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，未达成赔偿协议，才未办理收房手续。东城新一家公司表示，每位业主都会收到《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，张海涛因不收房，就未签收上列材料。张海涛诉至原审法院称，其于2013年2月28日与东城新一家公司签订《商品房买卖合同》，购买东城新一家公司开发的灞桥区XX城XX幢XX单元XX号房产，房价款为454843元。合同第8条约定，出卖人于2015年5月30日将合格的商品房交付给买受人。其已支付全部房款。其接到通知后于2017年12月中旬去收房，要求出示商品房验收合格的证明文件。东城新一家公司告知其尚未竣工，无验收备案等相关文件，要求签署违约期间按万分之零点九计赔的文件。其据上列情况拒绝收房，要求东城新一家公司承担违约责任。综上，请求:1、东城新一家公司向其支付自2015年5月30日至2019年5月期间逾期交房违约金137520元；2、东城新一家公司向其支付车马费用5000元；3、东城新一家公司向其支付误工费5000元；4、东城新一家公司向其赔偿装修涨价费20000元；5、东城新一家公司明确交房日期，每3个月向其支付一次违约金。东城新一家公司辩称，已于2017年年底全面交付包括涉案房产在内的商品房，2017年12月后的时间不能计作逾期期间，此前时间，其公司有免责事由，张海涛于2017年底收到收房通知，拒绝收房，张海涛要求承担的违约责任过高，其公司请求予以调整。原审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。张海涛与东城新一家公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，东城新一家公司未按约定期限交付房产，构成违约，应按合同约定承担违约责任。鉴于东城新一家公司延期交房有一定的合乎合同约定的免责客观事由，考虑本案事实、证据、违约情节，采纳东城新一家公司关于调低违约金计算比例的主张，违约金按日万分之一计算。违约期间按自2015年6月1日至2017年12月26日计算。XX城XX房价款454843元每日万分之一标准向张海涛支付自2015年6月1日至2017年12月26日期间违约金42709.76元。张海涛的其余诉讼请求，无合同根据和法律依据，原审法院不予支持。综上，东城新一家公司应及时向张海涛支付违约金42709.76元，对张海涛的其余诉讼请求，原审法院予以驳回。依照《中华人民共和国》第一百零七条、第一百一十四条规定，原审法院遂判决:一、被告陕西东城新一家置业有限公司在本判决生效后十日内向原告张海涛支付违约金42709.76元；二、驳回原告张海涛的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元，由被告负担其中931元，其余受理费2719元，由原告负担。宣判后，张海涛不服向本院提起上诉称，一、《中华人民共和国建设法》第六十一条第二款，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第十三条第二款规定：依法应当进行消防验收的建筑工程，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用。《建设法》、《消防法》的立法目的就是建筑物交付前必须达到法定标准，避免使用期间安全事故的发生，而不是在安全事故发生后再追究责任。希望通过工程建设过程中竣工验收这最后一道环节，防止不合格工程流入社会，给用户和其他人的生命与财产造成损害。《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，是国家强制要求的，开发商必须对楼盘负责的文件标记。这份文件是楼盘通过验收，经过国家有关部门权威认可的标志，也是开发商交楼的必要条件。请问法官：1．建设工程未经竣工验收和未经消防验收能否交付使用？2．未经两个验收是不是违法交付？3．一审判决无视违法交付的事实，是否就是说该楼盘应该使用可以使用？4．如果发生安全事故和火灾，审判长赵耀世，人民陪审员白富义，嵇锦梅是否愿意承担责任？法官本应是打击违法犯罪，维护正义的职业，一审法官在明知东城新一家公司未取得《竣工验收备案表》及消防验收，违法交付房屋的状况下，要求其收房。放纵东城新一家公司违法交付房屋，丧失了最基本的职业道德。二、在本案中出现了同案不同判现象。西安市中院民事判决书(2019)陕O1民终2443号东城新一家公司与卢某某房屋买卖合同纠纷一案，与本案相比较出现了赔付标准不一致的现象，公平、公正、正义原则没有得到充分的体现，其已将该判决书复印件递交一审法官。其所购房屋与卢某某为同一小区同栋楼，同样的上诉，但是判决结果完全不同。三、其与东城新一家公司所签订的两份延期交房协议书，完全没有得到履约。守约有利，违约受罚，正面的激励必然促使更多的人积极履约践诺。相反，如果裁判不公，履约的不一定受到保护，违约的却能够得到利益，那么，将会形成错误的激励和期待，欺诈，背约等就会横行于世。给社会树立恶劣的示范榜样。作为契约的维护者仲裁者的司法机关，尤其应该依法公正裁决，给社会以正当的预期和激励。综上所述，东城新一家公司存在明显违约的过错行为，极大的损害了其的合法权益，而在这种情况下一审法院却放纵违约方，漠视弱者的合法民事权益，明显违反了法律的公平、公正正义原则及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。综上，请求：1、撤销一审判决，依法改判支持其一审的诉请；2、涉诉一、二审费用全部由东城新一家公司承担。东城新一家公司辩称，1、张海涛提出本案与(2019)陕O1民终2443号卢某某一案同案不同判，原因是卢某某已经收房，与张海涛的情况不一样。商品房买卖合同第八条商品房交付的条件按照第一种条件符合交付，我司通知张海涛收房时已经提交了张海涛需要的两书，因张海涛拒收收房而没有领取两书；2、张海涛购买的二期第一栋一单元及二单元收房人数已经达到252户，总收房树达到92.5％；3、一审认定的事实符合客观实际，适用法律准确，依法应予维持。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，张海涛与东城新一家公司签订的《商品房买卖合同》及后续补偿协议符合意思自治原则，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应依约享有权利，履行义务。本案东城新一家公司未按约定期限交付房产构成违约，应承担相应违约责任。关于违约金数额的认定问题。虽然东城新一家公司违约交房逾两年半的时间，但一审判决所认定的违约金数额已达张海涛所给付购房款的10%，涤除依合同约定可不归责于东城新一家公司的逾期期间，原审法院认定的42709.76元违约金不仅与合同约定基本相符，而且也适当弥补了张海涛的实际损失。此外，原审法院认为张海涛关于“车马费”、“装修涨价费”以及“误工费”等其余诉讼请求无合同及法律依据正确，驳回该诸项请求应属恰当。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。张海涛预交的3650元二审案件受理费，由张海涛负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二〇年十月二十七日  书 记 员  范 致 远  1