广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初15700号原告:肖瑶，女，1994年8月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区******************，公民身份号码440************426。委托诉讼代理人：朱明，广东天道勤律师事务所律师。被告：佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区******************之一，统一社会信用代码914************453。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：高敏峰，广东昊驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林锐钊，广东昊驰律师事务所律师。第三人：广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行，住所地：广东省佛山市南海区***********，统一社会信用代码914***********381H。负责人：陈得胜。原告肖瑶与被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司、第三人广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序于同年10月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱明与被告的委托诉讼代理人林锐钊到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解二个月，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《物业租赁合同》；2.解除原告与第三人签订的《个人借款合同》；3.被告返还已支付的租金122000元；3.被告赔偿定金50000元；5.被告返还已偿还的银行贷款本金73666.61元、利息19240.93元；6.被告承担向第三人偿还剩余贷款本金186333.39元及利息21905.84元；7.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回第6项诉讼请求。事实和理由：2018年11月17日，原告与被告签订《中一大厦租赁和场地使用确认书》，约定被告将佛山市南海区***********************出租给原告使用，租赁期限为20年，从2019年12月30日起至2039年12月29日止，期满后无条件续期至2055年9月30日，租赁费总价为382000元，签订确认书同时支付定金50000元，付清定金七日内签订《物业租赁合同》，租赁合同签订当日支付场地使用费总额30%的首期款122000元(含定金)，剩余款项260000元通过融资贷款支付。2018年11月17日，原告向被告支付了50000元定金，被告向原告出具了定金收据。2018年11月23日，原告如约与被告签订《物业租赁合同》，约定被告将佛山市南海区***********************出租给原告使用，租赁期限为20年，从2019年12月30日起至2039年12月29日止，期满后无条件续期至2055年9月30日，租赁费总价为382000元，原告先支付122000元，剩余款项260000元通过融资贷款方式支付，被告应于2019年12月30日前将该物业交付原告，被告逾期90日仍未交付的，原告有权解除合同。2018年11月22日，原告向被告支付了72000元，被告向原告出具了收据。2018年12月19日，原告与被告指定的第三人签订《个人借款合同》，约定原告为了购买上述物业的使用权，向第三人借款260000元，借款期限为60个月，借款利率为浮动利率，以合同签订日和借款借据记载对应当场的中国人民银行同期贷款基准利率为基础，上浮35%作为第一期借款利率，遇基础利率调整的，从调整的次年首日起以调整后的基准利率为基础上浮35%计算，付款支付方式为：银行受托支付，一次性划入被告银行账户内。合同签订后，第三人于2019年1月10日将260000元转入被告银行账户。截至2020年6月1日，原告已经偿还了银行贷款本金73666.61元及利息19240.9元，尚有银行贷款本186333.39元及利息21905.84元。上述合同签订后，被告并没有按约定在2019年12月30日前交付租赁物给原告使用，截止目前“中一大厦”仍未竣工验收，更没有开始按合同的约定进行精装修和交付。原告多次询问被告交楼时间，被告都无法给予答复。原告不仅一直无法使用该租赁物，而且由于交楼时间一直无法确定导致原告没办法确定租期就不敢另行租铺使用，同时每个月还要偿还银行贷款本、息，但交楼仍然遥遥无期。因此，原告认为：被告严重逾期交楼，且交楼遥遥无期，原告租赁合同的目的已经无法实现，《物业租赁合同》应当解除。同时，《个人借款合同》作为以贷款为付款方式的《物业租赁合同》的从合同，在被告违约导致主合同已经解除的情况下，参照《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，《个人借款合同》也应当解除，并应由被告承担相应的付款责任。为此，原告提起本案诉讼，敬请贵院判决支持原告的诉讼请求。被告辩称，被告与原告签订的物业租赁合同合法有效，且被告已通过电话以及ems快递方式通知原告前来收楼，但原告拒绝收楼，在此过程中，被告不存在任何违约之处。涉案租赁物已办理土地使用权证，且经过合法的报建，取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证后进行施工，施工完毕后经佛山市自然资源局、住房城乡建设和水利局等相关职能部门联合验收，最终竣工验收通过，涉案租赁物属于合法有效的租赁物。租赁合同约定被告应在2019年12月30日前将租赁物交付给原告，如因不可抗力或其他非被告原因导致被告未能及时交付的，交付时间顺延至该影响因素消失。原告同意给予被告90天的缓交期。缓交期内双方互不追究对方法律责任。众所周知，我国在2020年1月至3月期间是新冠疫情防控阶段时间，新冠疫情属于不可抗力，在该期间，被告响应政府要求以及为了避免人群聚集，无法通知原告前来收楼，因此被告在2020年4月电话通知原告自行安排时间前来收楼，但原告直至2020年5月31日均未前来收楼，被告见此再通过ems快递方式向原告邮寄物业交接通知书，通知原告在2020年6月10日前来办理收楼手续，但原告直至开庭当天均未前来收楼，在此过程中，被告不存在任何违约之处，过错在于原告。原告要求解除物业租赁合同、返还租金等没有任何事实和法律依据，应予驳回。被告在2019年5月左右期间已向相关职能部门申请竣工验收，并且涉案物业在一审法庭辩论终结前已通过佛山市自然资源局、住房城乡建设和水利局等相关职能部门联合竣工验收，包括已通过了消防验收。被告已按照合同约定通知原告前来收楼，被告没有任何违约之处。签订涉案租赁合同是双方的真实意思表示，原告主张解除合同和返还租金没有任何依据，原告应继续依约履行义务。相反，在本案中，原告是违约方，理应向被告承担违约责任。租赁合同约定，如无约定理由，双方不得单方解除本合同，否则违约方应按物业总价款的30%向守约方支付违约金并赔偿对方一切损失。守约方有权选择是否同意解除合同。本案中，原告单方面且没有任何约定理由通过法院起诉方式解除双方签订的租赁合同的行为，属于违约，根据合同约定，原告应当按照上述合同约定向被告支付物业总价款30%的违约金，被告有权要求原告继续履行合同。另外，本案中不存在合同目的不能实现的情形，加上由于受到疫情影响，如解除双方签订的租赁合同势必令被告遭受重大损失，对被告明显不公。另外，由于原告未按照与第三人签订的个人借款合同履行偿还本息义务，因此被告已为原告向第三人代偿了借款本息合共189628.66元，原告还应支付代付款项从2020年8月29日起按年利率6%计算的利息，被告要求原告返还上述代付款项并支付利息。综上所述，恳请驳回原告的全部诉讼请求。第三人未出庭参加诉讼，也未提交书面意见，视为其放弃陈述的权利。诉讼中，当事人为证明自己的主张及诉讼请求提供了证据材料，本院依法组织双方当事人进行了证据交换及质证，当事人对证据的真实性无异议或虽有异议但未能提供反驳证据，本院对审查后确认当事人提交的证据材料的真实性并附卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年1月11日，中一大厦办理建设工程规划许可证。2017年8月14日，中一大厦办理了建筑工程施工许可证。2018年11月17日，被告出具收取原告支付的中一大厦2座818号房定金50000元。2018年11月23日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订一份《中一大厦物业租赁合同》，约定：甲方将坐落于佛山市南海区***********房租赁给乙方；租赁期限为20年，2019年12月30日至2039年12月29日，租赁期满后无条件续期至2055年9月30日；物业场地租赁费总额为382000元，乙方在签订合同时支付首期款122000元，余款260000元办理贷款方式支付；乙方逾期付款超过30天，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，没收乙方已支付的定金；甲方逾期超过90日仍未向乙方交付物业的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方退还乙方已支付的总价款；甲方应当在2019年12月30日前将该物业交付乙方，如乙方前述日期之前未能付清合同约定所有款项，则甲方有权迟延交付该物业或解除本合同，并有权追究乙方逾期付款等违约责任；如因不可抗力或其他非甲方原因导致甲方未能及时交付的，交付时间顺延至该影响因素消失，物业租赁期限的起始日将根据实际交付之日起相应顺延，但最终的租赁期届满日期不变，乙方同意给予甲方90日缓交期，缓交期内甲、乙双方互不追究对方法律责任；等等。2018年11月22日，被告出具收据载明收到原告支付的********首期款72000元。2019年1月10日，第三人向被告支付贷款260000元。原告向第三人偿还借款至2020年5月，累计已偿还借款本金73666.61元并支付利息19240.93元。2020年8月28日，被告向第三人偿还了上述借款本金186333.39元及利息3295.27元。2020年5月4日，原告向被告工商登记地址邮寄催促函，要求被告于2020年5月8日交付房屋，否则解除合同。该函件被退回。2020年6月1日，被告向原告邮寄物业交接通知书，要求原告于2020年6月10日前办理物业交接手续。2020年6月4日，中一大厦办理竣工验收备案手续。2020年7月7日，原告提起本案诉讼。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《中一大厦物业租赁合同》约定被告将涉讼物业出租给原告使用一定期限，原告支付相应的对价，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。合同约定被告应于2019年12月30日前向原告交付物业，但该物业于2020年6月4日才办理竣工验收备案手续，至此才具备交付条件，被告逾期交付物业已构成根本违约，原告根据合同约定要求解除《中一大厦物业租赁合同》合法合理，本院对其该项诉讼请求依法予以支持。被告并未举证证明涉讼物业未能按期办理竣备是因不可抗力或第三方原因所致，其提出的疫情影响也是发生在合同约定的交付期限之前，本院对被告辩解不存在逾期交付物业的理由不予采纳。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，原告请求被告返还已支付的租金122000元及贷款本金73666.61元符合法律规定，本院依法予以支持。虽然合同并未约定被告逾期交付物业导致合同解除的违约责任，但约定了原告逾期付款导致合同解除时，被告没收原告支付的定金50000元，根据合同权利义务对等原则，本院也酌情确定被告在本案中向原告支付解除合同违约金50000元。原告选择以贷款方式支付部分租金，属于其自行选择的付款方式，原告应自行承担利息损失，在被告已承担违约金的情况下，该利息损失已得到填补，故本院对原告主张被告支付利息19240.93元的诉讼请求不予支持，同时被告垫付的利息3295.27元应在违约金予以扣减，即本案中被告尚应支付违约金46704.73元予原告，原告请求赔偿定金超出部分本院不予支持。合同因被告根本违约解除，被告主张垫付款项利息也应计算的理由不能成立，本院不予采纳。第三人的借款已清偿完毕，本院对原告主张解除《个人借款合同》的诉讼请求不再予以处理。第三人未到庭参加诉讼不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告肖瑶与被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司签订的《中一大厦物业租赁合同》；二、被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租金122000元及贷款本金73666.61元，合计195666.61元予原告肖瑶；三、被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金46704.73元予原告肖瑶；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取5565.74元（原告已预交），由原告负担543.74元，被告负担5022元。被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司负担部分应于上述付款同期迳付还予原告肖瑶，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年十月三十日书记员  黄晓璇