广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初4033号原告：佛山市泰联物业管理有限公司肇庆高新区分公司，住所地：肇庆高新区竹仔岗嘉应**楼首层**自编**。统一社会信用代码：91441200MA4WK7RH25。法定代表人：邓桓，该公司总经理。委托诉讼代理人：成泽全，该公司行政职员。被告：张军梅，女，1980年7月11日出生，汉族，住甘肃省兰州市红古区***************,公民身份号码：421************421。原告佛山市泰联物业管理有限公司肇庆高新区分公司（以下简称“泰联公司”）诉被告张军梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人成泽全到庭参加诉讼，被告张军梅经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰联公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业服务费2262.71元和违约金1345.5元，共3608.21元；2.被告承担诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求称：由于被告在2020年9月29日缴纳2624元，已结清2019年7月1日至2020年8月10日拖欠的物业服务费2262.71元，变更诉讼请求第一项为：请求被告支付违约金1145.83元；诉讼费由被告承担。事实和理由：原告按照合同约定一直为肇庆高新区曙光街29号泰华花园东区小区提供物业管理服务，被告是该小区的1栋302房的业主，房屋建筑面积89.79㎡，根据《泰华花园东区前期物业管理服务协议》约定住宅物业服务费为1.8元/m²/月，在协议第四条(六)规定：业主(乙方)应于每月10日前向泰联物业(甲方)支付当月物业服务费和其它费用。但被告从2019年7月1日至2020年8月10日共拖欠物业服务费2262.71元，期间经原告多次催收，被告到今未支付，根据协议约定，被告拖欠物业服务费的行为已经构成违约，除应支付拖欠的物业服务费外，还应根据协议第十一条第四规定：按每日千分之三的标准支付违约金，直至2020年8月10日违约金为1345.5元，请法院判决被告向原告支付费用共3608.21元(未含诉讼费)。原告围绕诉讼请求依法提交证据如下：1、物业服务合同，证明与被告的合同服务关系；2、被告身份证，证明被告身份信息。补充证据：3、泰华花园东区收楼程序单及楼宇交接书；4、缴费通知书及催费通话记录；5、小区物业日常管理图片。被告张军梅没有提出书面答辩意见及递交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告泰联公司是一家取得物业管理经营资格的法人单位。原告泰联公司与被告张军梅签订《前期物业服务协议》，约定内容包括：乙方（即被告张军梅）所购房屋坐落于肇庆高新区曙光街29号，物业编号为1-302，建筑面积___平方米；物业管理费服务费为1.8㎡元/月；甲方的权利和义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方的权利和义务包括依据本协议向甲方交纳物业管理费用；物业管理服务交纳时间为从发展商发出的收楼通知书上所标明的物业交收日起交付；住宅的物业管理服务费标准为1.80元/平方米，因乙方原因空置房屋的，物业服务费按上述标准交纳；每次缴纳费用时间为每月10日前，通过银行托收上月公共水电分摊费和当月物业管理服务费；物业管理服务费用暂按本协议首页所标示的房屋建筑面积计算，日后将按房产证上核定的房屋建筑面积（含公摊面积）进行调整，之前所交/收费用的差额不退不补；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰纳违约金。原告泰联公司在合同甲方签章处加盖公章确认，被告张军梅在合同乙方签章处签名并捺印指模。庭审中，原告确认被告张军梅于2020年9月29日向其清还了2624元，用作清还2020年7月至2020年9月的全部物业费2424.33元及部分违约金199.67元。又查明，原告泰联公司制定的物业服务收费标准已向肇庆高新区发展和改革局进行备案，该局于2017年8月30日向原告泰联公司出具了2017年34号《备案回执》。另查明，原告泰联公司提供的《泰华花园东区收楼程序单》显示，原告于2019年4月2日到泰华花园东区销售中心办理了《泰华花园东区收楼程序单》中记载的核实业主身份、递签相关资料、交纳相关款项、领取相关物管文件、签署相关楼宇交接文件，移交住宅钥匙的手续。原告提交的《催缴通知书》显示，原告在2019年10月、11月及2020年1月、3月、5月、6月向1梯302房进行物业服务费催缴，《催缴通知书》通过张贴在涉案物业门口进行送达。经核算，《催缴通知书》上的标准约161.62元/月。原告提供的微信聊天记录显示，2020年4月7日起通过微信向备注为“1-302”的微信号催缴物业服务费。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订《前期物业服务协议》，约定原告泰联公司对泰华花园东区小区提供物业管理服务，被告支付相关物业管理费用，该协议内容符合法律规定，被告张军梅对此未提出抗辩，应视为是双方真实意思表示，协议合法有效，合同双方均应按约定履行各自义务。该合同约定，涉案住宅物业管理服务费按照建筑面积1.8元每平方米每月计算，被告应在每月的10日前向原告支付物业管理费。被告于2019年4月9日到泰华花园东区销售中心签署了楼宇交接文件手续并接收了住宅钥匙，可视为完成了收楼手续，原告按照物业服务协议向被告所在的泰华花园东区提供了物业服务，履行了合同，被告有义务向原告交付物业管理服务费。原告主张被告自2019年7月起未按物业服务协议约定按时交纳物业管理费，至2020年8月止已拖欠物管费共计2262.71元，并且提供了缴费通知书以及催缴费用的聊天记录予以证明，被告张军梅未依法提出抗辩，视为承认以上事实。另原告泰联公司主张被告的房屋面积为89.79平方米，被告张军梅对此没有提出异议，结合被告《催缴通知书》上的催缴金额标准，本院确认原告的该项主张，并且以房屋面积89.79平方米依照协议约定的物业服务费标准核定2019年7月至2020年8月被告每月应支付的物业服务费为89.79平方米×1.8元每平方米=161.62元，结合原告的主张，确定总物业服务费为2262.71元。关于违约金的问题。被告未按合同约定交纳物业管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告双方在合同中约定按日利率3‰计算逾期支付物业服务费的违约金的标准过高，超出法律保护的范围，现原告同意调整为按年利率15.4%计算，符合法律规定，应予支持。故被告张军梅于2019年7月10日至2020年8月10日期间拖欠物业服务费产生的逾期违约金，应从每月11日起，以拖欠的物业服务费×按年利率15.4%÷365天×欠费天数的计算方式具体计算为188.27元。以上物业费及违约金合共2262.71元+188.27元=2450.98元，又原告泰联公司确认被告张军梅于2020年9月29日向其清还了2624元，用作支付2020年7月至2020年9月的全部物业费2424.33元及部分违约金199.67元，即被告张军梅拖欠原告泰联公司的物业费及违约金已经结清，故原告泰联公司请求被告张军梅支付违约金1145.83元的主张，本院不予支持。但由于被告是在原告起诉后才支付上述费用，本案的诉讼费用仍应由被告负担。被告张军梅经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：驳回原告佛山市泰联物业管理有限公司肇庆高新区分公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告张军梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  彭静雯二〇二〇年十月二十二日书记员  徐锦斌