贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔05民终5741号 上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州省兰郡物业管理有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区麻园街道办新城区16米大道金源名都****。统一社会信用代码91520520MA6DNCJN7H。 法定代表人：许榕航，该公司常务副总经理。 委托诉讼代理人：周训祥、吴前辙，贵州圣谋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）金霞微，女，1986年10月22日出生，汉族，浙江省丽水市人，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：李春木，男，1957年11月5日出生，汉族，籍贯，系金霞微之公公。 原审原告贵州省兰郡物业管理有限公司（以下简称兰郡物业公司）诉被告金霞微及被告金霞微反诉原告贵州省兰郡物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，贵州省毕节市七星关区人民法院经审理作出（2019）黔0502民初3690号民事判决后，金霞微不服，向本院提起上诉。本院经审理作出（2019）黔05民终5476号裁定书，裁定撤销原判，发回重审。贵州省毕节市七星关区人民法院重审后，作出（2020）黔0502民初1577号民事判决。兰郡物业公司不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。 兰郡物业公司上诉请求本院撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1577号民事判决第一项、第二项；判决维持（2020）黔0502民初1577号民事判决第三项，判决解除上诉人与被上诉人于2017年11月19日签订的《商铺租赁合同》及2018年10月24日签订的《补充协议》；判令被上诉人按照每日500元的标准，向上诉人支付从2018年8月1日起计算至实际返还商铺之日止的违约金（136,500.00元）；判决确认上诉人收取的180,000.00履约保证金不予退还给被上诉人；判决案涉商铺中形成附合部分的装修、装饰物由上诉人无偿取得所有权；判令被上诉人按照20元/平方米/月的标准，向上诉人支付从2017年12月1日起计算至实际返还商铺之日止占用商铺期间的租金损失（暂计200,000.00元）；判令被上诉人支付上诉人为本案支出的律师费60,000.00元；本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人负担。事实及理由：一、一审判决认定事实不讲证据，全凭臆断，颠倒是非黑白。1、一审法院作出上诉人“迟延交付商铺违约在先”的认定，无事实依据，与现有证据和客观事实不相符。第一，案涉商铺所在的建设工程已经经过竣工验收，有验收部门出具的《工程竣工验收报告》及《竣工验收备案表》明确载明经验收评定质量合格，足以说明案涉商铺的建设工程整体已经通过了竣工验收合格的评定。第二，上诉人已按照约定向被上诉人交付了案涉商铺，且被上诉人已经开始进行装修，只是因为自己根本没有能力完成装修而停止装修。涉案《商铺租赁合同》已经明确约定了商铺的交付条件为：毛坯现状交付，具体交付标准以设计图纸及现状为准。被上诉人接收房屋后还将装修方案报上诉人审核并在相关管理部门处备案，并进行了部分装修，到目前为止，被上诉人完成了约十分之一的装修。第三，根据双方合同约定，承租人完成装修后，报请有关部门验收后方能正式开业，由于被上诉人没有完成装修，因此至今未报请有关部门验收。综上所述，上诉人已依约向被上诉人交付了案涉商铺，其合同义务已经履行完毕，不存在违约行为，与此相反，被上诉人未依约履行装修完毕通过消防验收并正式营业的合同义务才是违约责任之所在。一审判决罔顾事实，颠倒黑白，所认定事实让人难以接受。2、一审法院认定被上诉人“于2019年7月30日将案涉商铺装修完毕办妥消防验收合格手续正式开始营业”，系无中生有，捏造事实。在一审过程中，被上诉人从未提交过任何关于已经装修完毕并且正式开始营业的证据，在庭审中，被上诉人更明确自认案涉商铺装修已经停止，并未开业。涉案房屋现状仍在，被上诉人完成的装修不超过十分之一，更谈不上通过消防验收，完全不具备开业条件，然而一审法院罔顾客观事实，仅凭其想像力天马行空，无中生有，捏造出完成装修并开业事实，其明显偏袒被上诉人的行为，不得不让人怀疑其公正性。3、一审法院作出“未约定开业时间超过2019年1月28日可以解除合同”的认定，是故意曲解合同。我国合同法规定的合同解除权有两种，一是约定解除，二是法定解除，本案被上诉人的行为既符合约定解除条件，同时也满足法定解除条件。首先，涉案《商铺租赁合同》第十五条第1项约定：“乙方未经甲方书面同意，在约定的日期内不正式开业的，每延期一天需向乙方支付违约金500.00元，延期超过30日的，甲方有权解除本合同、没收全部履约保证金，并要求乙方赔偿由此给甲方造成的全部经济损失。”双方之后签订的《补充协议》并未删除或者修改该条约定，补充协议是将《商铺租赁合同》第二条第2款约定：“乙方保证在甲方交付目标商铺后9个月内装修完毕并正式开始营业”的时间修改为“开业时间不超过2019年1月28日”，其他内容依然有效，现被上诉人在双方约定的时间内仅完成十分之一的装修，至上诉人起诉时，已经超过约定开业时间30天以上，完全符合合同第十五条的约定，上诉人当然享有合同解除权。其次，被上诉人到2019年1月28日只完成装修的十分之一，并且是其主动停止装修活动，且其对外表现的行为是无力完成装修并正常开业，可见，被上诉人已经用实际行动表明其不愿意，也不能够履行合同义务，当然满足了合同法规定的法定解除条件，上诉人自此享有解除合同的权力。一审法院故意曲解合同，以补充协议“未约定开业时间超过2019年1月28日可以解除合同”为由否认租赁合同已约定的合同解除权，实质上是要求双方必须在补充协议里“约定开业时间超过2019年1月28日可以解除合同”，而置租赁合同的约定于不顾。若根据一审法院的逻辑，则所有补充协议中未约定的部分均能够将原合同的内容随意变更，会直接导致凡是有补充协议的原合同均能随意归于失效，而补充协议的内容大多并不完整，又会因缺乏合同成立之必备要素而不成立，最终的结果是该类合同及补充协议均无效，相应的已履行部分按其他法律关系处理，这势必会使大量民事行为失效，从而使正常的社会秩序趋于紊乱。4、双方签订的《补充协议》已经对被上诉人的开业时间进行了修改，一审判决仍将《商铺租赁合同》约定的9个月认定为被上诉人开业义务的履行期限，属于事实认定错误。双方在《商铺租赁合同》约定被上诉人的开业时间在交房后9个月内，是基于案涉商铺在签订《商铺租赁合同》时尚有部分设施需要完善而作出的模糊约定，至2018年10月23日，上诉人将案涉商铺实际交付给了被上诉人后，被上诉人基于已对案涉商铺进行的全面了解、对装修时间进行了充分的预估的情况下，认为自己能够至迟在2019年1月28日之前装修完毕、通过消防验收并正式营业，因此双方遂签订《补充协议》以便对开业时间作出具体约定。该协议仅是对开业时间进行了修改，并未对上诉人违约时上诉人享有的合同解除权等其他内容进行删除和修改，该约定是双方当事人的真实意思表示，依法应当受到法律的尊重和保护，一审判决仍将《商铺租赁合同》中已被修改的“商铺交付后9个月”认定为被上诉人的开业期限，明显是对双方约定的开业时间之事实认定错误，并以此错误的事实又反过来作为认定被上诉人不存在违约事实，一审法院如此做法，既不尊重当事人的意思自治，又明显违反法律规定。被上诉人直至起诉之时，仍未依约完成装修，完全不具备开业条件，其违约事实十分明显，其行为构成根本违约，上诉人享有合同解除权既是合同约定的权利，同时也是法律赋予的权利。二、案涉合同及补充协议不存在继续履行的可能，一审判决处理结果明显不当。本案争议核心问题是案涉房屋未通过消防验收是否违反法律禁止性、效力性规定。据此，本案的处理方式无非存在两种可能：第一，若案涉房屋的未通过消防验收确属违反禁止性、效力性规定，那么案涉合同因违反禁止性、效力性规定而自始无效、当然无效，涉案租赁合同当然不能继续履行；第二，若案涉房屋未通过消防验收并不违反禁止性、效力性规定，那么案涉合同及补充协议有效，双方当事人应当按约定履行义务，现被上诉人未依约履行如期装修完毕、通过消防验收并正式营业的义务，上诉人已依约享有解除权，有权解除双方的合同及补充协议，且上诉人已经行使了解除权，也不可能存在合同继续履行的可能性。综上所述，无论案涉房屋未通过消防验收是否属违反法律禁止性、效力性规定，本案的合同均不存在继续履行的条件，一审判决双方继续履行合同，显然错误。三、一审未对上诉人增加和变更的诉讼请求进行审理，显然属于遗漏当事人的诉讼请求，程序严重违法。上诉人在一审审理过程中，依法向一审法院提出了变更以及增加诉讼请求的申请，但一审法官以传票已经向被上诉人送达为由，要求上诉人在开庭审理时再当庭增加、变更。然而对上诉人当庭变更、增加的诉讼请求，但一审法院未置可否，在一审判决中未亦对此进行说明。 金霞微答辩称：一、上诉人违反《中华人民共和国消防法》第十三条依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，其他建设工程依法抽查不合格的，应当停止使用。上诉人将未经消防部门第一次消防验收的七星关区“融府天地”1-2栋负一楼3000平方米商铺，交付给被上诉人使用，违反法律规定。上诉人与被上诉人双方2017年11月19日签订的商铺合同，上诉人已经构成违约，被上诉人在履行双方签订的合同过程中并没有任何违约和违法责任。原审判决上诉人与被上诉人继续履行双方签订的合同完全正确，是依法公平公正的判决，请求二审予以维持。二、上诉人与被上诉人双方于2017年11月19日签订合同时至今日，七星关区“融府天地”1-2栋负一楼3000平方米商铺，未经消防部门第一次消防验收即交付被上诉人使用，上诉人本身违反消防法第十三条规定。上诉人称被上诉人无能力完成装修而停止装修，未按时营业为借口，反而是上诉人本身欠资金无能力完成建设工程完工，3000平方米商铺未经消防部门第一次消防验收，是自身的责任。被上诉人本身有资金能力完成装修，能按时营业。三、2018年12月10日，被上诉人突然收到上诉人（公告一份），明确规定：（1）新凯欧超市须于2019年1月20日开业，最迟不得晚于2019年1月28日。（2）装修必须经消防部门验收合格并取得书面批复后方能营业。当日，被上诉人找上诉人口头论理，商铺是否经消防部门第一次消防验收，结果，上诉人提供给被上诉人一份毕节公安消防支队建设工程消防验收意见书，关于毕节融府天地1-4号楼，建设工程验收合格的意见。地下一层。地下**部分为商业其余为车库仅验收毕节融府天地1-4号楼地上的部分。说明1-2栋地下一层3000平方米商铺。所以商铺依法不允许办理第二次消防手续，更不允许办理消防书面批复而停止装修。上诉人欠资金难以完成建设工程。时至今日，商铺周围、进出口、路面通道尚未完工，现场实拍照片18份为证。四、事实及理由，上诉人与被上诉人双方于2017年11月19日签订的租赁合同，毕节市七星关区融府天地1-2栋负一楼，3000平方米商铺，直到如今，上诉人3000平方米商铺未经消防部门第一次消防验收，交付给被上诉人，依法不允许使用。所以被上诉人并没有任何违约。商铺未经消防部门第一次消防验收合格的、禁止投入使用。上诉人为自身利益，不仅单方违法要求解除双方依法成立的合同。还要求双方2017年11月19日签订的合同履行保证金不予退还，要求被上诉人承担违约责任，没有事实和法律依据。综上所述，一审判决认事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。 原审原告兰郡物业公司向原审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告2017年11月19日签订的《商铺租赁合同》及2018年10月24日签订的《补充协议》；2、判决被告按500元/日从2018年8月1日起向原告支付违约金至合同解除之日止（暂计136500元）；3、确认原告收取被告的履约保证金180000元不予退还被告；4、判令被告赔偿原告为本次诉讼支付的律师费60000元；5、本案诉讼费用由被告承担。 原审被告金霞微向原审法院提出反诉请求:1、请求判决原、被告继续履行2017年11月16日签订的《商铺租赁合同》；2、判决原告退还被告建筑垃圾清运费13800元、生活垃圾清运费5520元、装修管理服务费20700元、临时出入证750元、商管费13800元共计54570元；3、判决原告承担本案本诉及反诉诉讼费。 原审法院查明：兰郡物业公司作为甲方，金霞微作为乙方，双方于2017年11月19日签订《商铺租赁合同》，被告承租原告位于毕节市七星关区经营“新凯乐超市”。合同第二条约定“乙方保证在甲方交付目标商铺后9个月内装修完毕正式开始营业”；第四条1约定“本合同签订之日，乙方需一次性向甲方支付履约保证金180000元”；第五条约定“1、租金从甲方向乙方交付商铺之日起计算，第1年租金20元／月／平方米，从第5年起，每年租金在上一年基础上递增5%。”第十五条“1、乙方未经甲方书面同意，在约定的日期内不正式开业的，每延期一天需向甲方支付违约金500元，延期超过30天的，甲方有权解除本合同，没收全部履约保证金，并要求乙方赔偿由此给甲方造成的全部经济损失。”;第十五条约定“如果乙方违约，应当赔偿甲方包括律师费在内的全部损失”；合同还约定“其他费用”、“装修标准及要求”、“店招广告发布”、“消防管理”、“合同期满和终止的处理”、“违约处理”等事项。合同签订时，涉案商铺并未通过有关建设管理机关验收及消防验收，合同签订后，被告向原告缴纳履约保证金180000元。原告于2018年1月23日向被告交付涉案毛坯商铺，双方又于2018年10月24日签订《补充协议》，被告按原告要求向原告支付建筑垃圾清运费13800元、生活垃圾清运费5520元、装修管理服务费20700元、临时出入证750元、商管费13800元共计54570元。原、被告签订《补充协议》第5条约定，“乙方必须在2019年1月20日装修完毕开业，如遇特殊情况，延迟开业时间不超过2019年1月28日”，但是签订该补充协议时，涉案商铺尚未通过消防验收合格，该补充协议未约定对原合同第二条废止，也未约定开业时间超过2019年1月28日可以解除合同。原告2018年7月17日发给与被告消防验收意见书、书面告知函、公告，均告知涉案商铺地下层未通过消防验收合格。被告于2019年7月30日将涉案商铺装修完毕办妥消防验收合格手续正式开始营业。原告以被告违约提出解除合同并要求被告承担违约责任支付违约金136500元、律师费60000元并拒绝退还被告履约保证金，被告以原告违约且收费不合理反诉原告继续履行合同并赔偿损失54570元。 原审法院认为，原、被告双方于2017年11月19日签订的《商铺租赁合同》及2018年10月24日签订的《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性效力性规定，依法成立的合同对双方均具有拘束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。由于涉案商铺建设工程主体于2018年6月16日才通过质监部门验收合格，原告于2018年10月23日才向被告交付涉案毛坯商铺。《商铺租赁合同》第二条预定“乙方保证在甲方交付目标商铺后9个月内装修完毕并正式开始营业。”可推知被告“新凯乐超市”至迟应在2019年8月23日正式开业。从双方提供的消防验收意见书只是载明地上商业部分验收合格，可知涉案商铺地下部分在交房时并未通过消防验收合格；原、被告交房时签订的补充协议也未约定超过2019年1月28日开业可以解除合同；被告已经于2019年7月30日装修完毕并通过消防整体验收合格，并已开始正式营业。根据我国《合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同自条件成就时生效。附解除条件的合同自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案原告在签订合同时，涉案商铺未经建设工程主体验收、也未经消防验收，原告迟延交付商铺违约在先；根据合同约定，被告并无违约，其只能在2019年8月23日开业。综上所述，原告于2019年3月29日诉请解除合同的条件并不成就，根据诚实信用原则，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》及其《补充协议》应当继续履行，故对原告主张解除合同、拒退被告履约保证金180000元、并由被告支付违约金136500元、赔偿律师费代理费60000元的诉讼请求，因无事实依据和法律依据，原审法院不予支持；被告反诉主张的建筑垃圾清运费13800元、生活垃圾清运费5520元、装修管理服务费20700元、临时出入证750元、商管费13800元，属于履行合同约定应缴费用，被告请求返还无事实依据和法律依据，原审法院也不予支持。合同应当履行，被告在签合同时所交装修保证金、履约保证金，可以在今后合同履行中进行扣抵。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告贵州省兰郡物业管理有限公司与被告金霞微继续履行双方2017年11月19日签订的《商铺租赁合同》。二、驳回原告贵州省兰郡物业管理有限公司的本诉请求。三、驳回被告金霞薇的其他反诉请求。本案本诉受理费减半收取3474元，由原告贵州省兰郡物业管理有限公司负担；本案反诉受理费582元，由被告金霞薇承担。 二审诉讼中，兰郡物业公司向本院举示以下证据：照片13张及视频3份，证明：1、一审判决对商铺已经装修完毕并开业的事实认定错误；2、案涉商铺所在商圈的多户商家均已正常营业，而涉案商铺至今未装修完毕并开业，并非由于我公司原因所致，而是因为被上诉人资金困难、未妥善安排装修进度等自身原因导致无法依约履行合同义务。金霞微质证意见：商铺并未装修完毕开业，上诉人所述不属实。视频里面是看不见时间的，我方提交的照片是能够看出时间的。视频是不能正确反映事实的。对被上诉人提交的证据的真假我方不能判定真实性。 二审诉讼中，金霞微向本院举示以下证据：第一组，照片一组，证明项目没有完成，路面和通道都未完工，所以项目未经消防验收，是不符合使用标准的。兰郡物业公司质证意见：对该组证据的三性均不认可，无法达到被上诉人的证明目的。因该组证据不能反映其拍照的地点情况，也不能证明被上诉人所主张的道路无法通行的客观事实，达不到被上诉人的证明目的。 第二组现场图片一组，证明我方完成65%的装修进度。兰郡物业公司质证意见：对该证据的三性均不认可，达不到被上诉人的证明目的。即使该组证据为真实，反而能说明被上诉人刚刚开始准备装修。 第三组收据照片一组，证明被上诉人有能力装修。兰郡物业公司质证意见：该证据是复印件，与本案无关联，因为涉案商铺的装修，被上诉人客观上支付了一些装修费用，但是票据上的装修是否属实我方不知晓，该证据没有证明的意义及价值。 第四组劳动合同，证明被上诉人有能力装修商铺，有资金投入。兰郡物业公司质证意见：该份证据与本案无关。 本院审查认为：兰郡物业公司提交的照片及视频真实性难以审查，本院不作为本案的定案依据。金霞微提交的第一组照片不能体现涉案项目不符合使用标准，与消防验收关联性也无法体现，本院不作为定案依据；金霞微提交的第二组证据亦体现不出其已完成65%的装修进度，本院不作为定案依据；金霞微提交的第三组、第四组证据，体现不出与本案的关联性，本院亦不作为本案的定案依据。 经二审审查，本案金霞微对租赁房屋尚未装修完毕。原审判决认定金霞微于2019年7月30日将涉案商铺装修完毕办妥消防验收合格手续正式开始营业与查明的事实不符，本院对原审判决的该认定予以纠正。本院审理查明本案如下基本事实： 2017年11月19日，兰郡物业公司作为甲方，金霞微作为乙方，签订了《商铺租赁合同》，由乙方承租甲方位于毕节市翰林路“毕节?融府天地”一、二栋负一楼，建筑面积为3000平方米的商铺，经营“新凯乐超市”，合同约定“乙方保证在甲方交付目标商铺后9个月内装修完毕正式开始营业”，第一条第3项约定：“甲方向乙方交付该商铺的标准为：毛坯现状交付，具体交付标准以设计图纸及现状为准。”第四条1约定“本合同签订之日，乙方需一次性向甲方支付履约保证金180,000.00元”，第五条约定“1、租金从甲方向乙方交付商铺之日起计算，第1年的租金为20元/月/平方米，从第5年起，租金在上一年基础上递增5%。”第十五条“1、乙方未经甲方书面同意，在约定的日期内不正式开业的，每延期一天需向甲方支付违约金500.00元，延期超过30天的，甲方有权解除本合同，没收全部履约保证金，并要求乙方赔偿由此给甲方造成的全部经济损失”。第七条第2项约定：“进场施工前，乙方必须提前10个工作日将装修方案报甲方审核并在该项目的物业服务公司及相关的管理部门办理备案手续；装修过程中，不得私自拆改房屋的结构及管线；装修材料、质量等必须符合国家及相关主管部门的要求；装修完成后，必须经过消防部门验收合格并取得书面批复后方能营业，并将消防部门的批复及竣工验收资料原件交甲方存档。”第十五条第1项约定：“乙方未经甲方书面同意，在约定的日期内不正式开业的，每延期一天需向甲方支付违约金500.00元，延期超过30天的，甲方有权解除本合同，没收全部履约保证金，并要求乙方赔偿由此给甲方造成的全部经济损失。”第十五条第7项约定：“甲方的损失包括直接损失及间接损失，包括但不限于：甲方的预期收益、甲方向第三人支付的违约金及赔偿，甲方因处理该等事件而花费的交通费、住宿费、律师费、诉讼费、保全费等全部费用”。《商铺租赁合同》还约定了“其他费用”、“装修标准及要求”、“店招广告发布”、“消防管理”、“合同期满和终止的处理”、“违约处理”等事项。合同签订后，金霞微向兰郡物业公司缴纳了履约保证金180,000.00元，兰郡物业公司向金霞微交付了房屋。之后双方又于2018年10月24日签订《补充协议》，补充协议第5条约定，金霞微“必须在2019年1月20日装修完毕开业，如遇特殊情况，延迟开业时间不超过2019年1月28日”。金霞微按兰郡物业公司要求向兰郡物业公司支付建筑垃圾清运费13800元、生活垃圾清运费5520元、装修管理服务费20700元、临时出入证750元、商管费13800元共计54570元。2019年1月19日金霞微以兰郡物业公司交付的标的物未进行消防验收，不符合开业使用条件为由，于2019年1月19日向兰郡物业公司送达《书面告知函》，要求：兰郡物业公司于2019年1月28日之前达到消防验收合格并提交《建设工程消防验收意见书》，逾期就融府天地1、2号楼负一楼商铺没有提供消防验收合格及其《建设工程消防验收意见书》，应对合同约定的开业时间相应顺延，造成的经济损失由兰郡物业公司负担。该告知函中注明“2019年1月15日停止装修”。至今，涉案租赁房屋尚未经消防验收，金霞微未按约定将租赁房屋装修完毕并正式开始营业。 本案二审当事人争议焦点：一、如何确认当事人双方履约中的违约情况；二、案涉商铺租赁合同及补充协议应否解除，如何确认和处理双方的经济损失及违约责任。 本院认为：当事人双方签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性效力规定，应为合法有效。本院对二审当事人争议焦点分别评判如下： 关于焦点一：案涉租赁房屋未经消防验收，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第三款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”规定，兰郡物业公司将未经消防验收的房屋出租给金霞微使用，违反了法律规定，未履行法律规定的义务，过错明显。金霞微虽然未按照双方签订的商铺租赁合同及补充协议约定将商铺装修完毕并开业，但其租赁建筑面积为3000平方米商铺开超市，3000平方米的超市规模大，属人群聚集场所，超市的消防安全涉及公共利益，且超市开业须通过消防验收，故其以兰郡物业公司出租商铺未经消防验收作为未履行商铺装修开业的抗辩系先履行抗辩，符合《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定，该抗辩理由成立，本院予以采信。当然，金霞微未审慎审查兰郡物业公司案涉商铺的消防验收情况便租用该商铺开超市，也存在一定的过错。 关于焦点二：本案中双方租赁合同标的物为3000平方米的商铺，价值大。兰郡物业公司未能办理消防验收手续，金霞微因此而不装修房屋，双方矛盾僵持，商铺迟迟不能投入使用，势必导致严重的损失。在案涉商铺未能通过消防验收的情况下，金霞微欲租赁房屋开超市的合同目的难以实现，其占有房屋而无法使用，损失会进一步扩大。考虑到兰郡物业公司案涉商铺使用的瑕疵，合同继续履行，商铺得不到有效使用，金霞微开超市的合同目的不能实现，而兰郡物业公司也不能获取租金，双方的利益均会受到损害。故本案虽然合同履行中违约方系兰郡物业公司，其请求解除合同缺乏充分理由。但双方已形成合同僵局，为及时有效减损，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年9月11日经最高人民法院审判委员会民事行政专业委员会第319次会议原则通过）第48条“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除”规定，本院准许兰郡物业公司提出解除合同的诉讼请求。因金霞微不存在实质性违约，兰郡物业公司上诉请求金霞微承担违约责任，支付违约金、租金损失、律师费，不返还履约保证金、无偿取得装修装饰物等请求缺乏充分依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，本案合同解除后，双方需对债权债务进行清理。为兼顾双方利益，做到权利义务对等，在金霞微商铺装修费用及有关损失未得确认的情况下，不宜判决将案涉商铺返还兰郡物业公司。需要说明的是，因案涉商铺在闲置中，损失较大，双方均有义务及时有效止损，避免损失进一步扩大，本着诚实信用原则，积极磋商协调，解决装修费用、保证金及商铺返还、损失赔偿等问题。如协商不成，权利人可依法另行主张权利。 综上所述，兰郡物业公司请求解除合同本院予以支持，其请求金霞微承担相关违约责任缺乏依据，本院予以驳回；金霞微请求继续履行合同不符合本案实际，本院不予支持，其请求兰郡物业公司返还保证金及建筑垃圾清运费、装修管理服务费等费用需与兰郡物业公司就合同解除后整体予以清理，清理不成，可依法另行主张权利，不宜在本案中单独解决。原审判决认定事实有误，判决不当，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十四条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1577号民事判决； 二、解除贵州省兰郡物业管理有限公司与金霞微2017年11月19日签订的《商铺租赁合同》及2018年10月24日签订的《〈商铺租赁合同〉补充协议》； 三、驳回贵州省兰郡物业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回金霞微的反诉请求。 一审案件受理费6350元，由贵州省兰郡物业管理有限公司负担；反诉费582元，由金霞微负担。二审案件受理费6350元，由贵州省兰郡物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐洪 审判员  张雄 审判员  殷勇 二〇二〇年十月二十一日 书记员  刘佳