成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0115民初2984号 原告：四川煤田瑞鑫房地产开发有限公司，住所地：成都市温江区南江路**。 法定代表人：刘晋宇，执行董事。 委托诉讼代理人：候怡伶，四川矩衡律师事务所律师。 被告：成都市仲远教育咨询有限公司，住，住所地：成都市温江区公平镇太极社区乐善路**/div> 法定代表人：陈梅，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：冯兴桃，四川明炬律师事务所律师。 原告四川煤田瑞鑫房地产开发有限公司（以下简称煤田瑞鑫公司）与被告成都市仲远教育咨询有限公司（以下简称仲远教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告煤田瑞鑫公司的委托诉讼代理人候怡伶、被告仲远教育公司的法定代表人陈梅及其委托诉讼代理人冯兴桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告煤田瑞鑫公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即按照《四川煤田.光华之心商业物业租赁合同》约定的标准支付欠付的租金，暂计算至2020年6月12日为人民币163116.48元；2.被告支付自2018年7月1日起至全部租金实际清偿之日止的违约金（违约金分段计算，暂计算至2020年6月12日，违约金金额为人民币77121.91元）；3.被告承担本案受理费、保全费等全部诉讼费。庭审中，煤田瑞鑫公司变更第一项诉请的租金为106813.77元（截至2020年9月30日）。第二项诉请的违约金变更为95466.16元，计算标准为前30天以每日万分之五的标准计算，31天起以每日千分之一的标准计算，分段计算违约金。事实和理由：原被告于2017年8月31日签订了《四川煤田.光华之心商业物业租赁合同》（以下简称“租赁合同”），租赁合同约定被告承租位于温江区房屋（以下简称“租赁物业”，共计七个产权房屋），计租面积共计592.57平方米，租赁期限为10年。2018年1月1日，原告将租赁物业交付给被告。在租赁合同签订后，原告先后将租赁物业中的2号、3号、6号及7号房屋出卖给第三方，2号、3号、6号及7号房屋对应的出租房权利及义务由第三方承接，此外的1号、4号及5号房屋依然由原告所持有，租赁合同仍约束原被告双方，被告应继续向原告支付1、4、5号房屋所对应的租金等有关费用。根据租赁合同第四条、第五条以及附件三之约定，被告应按照租赁合同约定向原告支付租金。但自2018年7月1日起，原告虽多次以书面、电话、短信等方式催告被告支付租金及相关费用，被告却仅在2019年12月30日、2020年2月4日、2020年4月13日、2020年5月9日支付了部分租金，且至今仍未足额支付。暂计算至2020年6月12日，被告已经累计欠付自2018年7月1日起至2020年6月30日止期间的租金，共计人民币163116.48元。除前述费用外，按照租赁合同的约定，被告还应支付逾期付款违约金至实际付清款项之日止，暂计算至2020年6月12日，违约金为人民币77121.91元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告仲远教育公司辩称，2018年7月开始计算租金，我们的物业是2018年4月份出现石头掉下打到污水管道，导致早教中心的地垫和教具有损伤，是因为这件事没有处理，故租金没有给付，原告赔付被告1.6万元，赔付金额是用于支付2018年7月到12月的租金，经营遇到困难，有和原告协商分期支付租金，但是没有得到回复。2019年9月份与原告部门肖经理协商租金的支付事宜，之后早教中心又出现漏水，再次出现损失，我是按照分期付款的租金条款来进行支付，2020年遇到疫情，一直关门，2020年1月至5月，我已经前后支付了三次租金，2020年6月份提出重新宽限时间来偿还租金，但是原告拒绝和我们沟通协商，原告提起诉讼，我们提出半个月内支付剩余租金。认可欠付租金的金额，违约金过高，请求调减。因不可抗力导致未按约定履行合同的，应当根据不可抗力情况，部分或全部免除相应责任。因受到“新冠肺炎”疫情影响，四川省自2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，在疫情防控期间（2020年1月24日至2020年6月2日）被告无法利用租赁房屋进行经营活动，丧失了通过经营活动获取利益的可能，在不可抗力期间，应当对因不可抗力导致被告未能按约支付租金而产生的违约金予以免除。 本院经审理认定事实如下：2017年8月31日煤田瑞鑫公司（甲方）与仲远教育公司（乙方）签订了《四川煤田.光华之心商业物业租赁合同》，约定煤田瑞鑫公司将位于温江区的“四川煤田.光华之心”项目3号楼3层1-7号物业（计租面积592.57平方米）出租给仲远教育公司。双方约定交付日为2018年1月1日，租赁期限为120个月，从2018年1月1日至2027年12月31日。甲方给予乙方整个租赁物业共计6个月的免租期，时间为2018年1月1日至2018年6月30日。该租赁物业的规划用途为商业，乙方具体的主要经营业态为教育培训，乙方品牌：Ａ索国际早教，店铺名称：Ａ索国际早教。计租期内的租金按季度提前预付。首期的租金应当在房屋交付或视为交付之前提前预先支付给甲方，作为甲方交付房屋的前提之一；除首期租金外的此后的租金，乙方应在上一期届满之日的25个工作日前将下一期租金预付给甲方。2018年和2019年的月租金为36元／平方米，月租金21332.52元，2020年和2021年的月租金为37.80元／平方米，月租金22399.15元，2022年和2023年的月租金为39.69元／平方米，月租金23519.10元，2024年和2025年的月租金为41.67元／平方米，月租金24692.39元，2026年和2027年的月租金为43.76元／平方米，月租金25930.86元。乙方应根据租赁合同正文约定一次性向甲方支付的履约保证金为人民币63998元。乙方逾期支付租金、税费的，应自逾期之日起按照应付而未付款金额的万分之五／日承担违约金直至付清全部租金及违约金；若逾期支付任某期租金达30日，自第31日起，乙方按照应付而未付款金额的千分之一／日承担违约金直至付清全部租金及违约金，且甲方有权提前解除本合同。 上述合同签订后，煤田瑞鑫公司于2018年1月1日将案涉租赁房屋交付给仲远教育公司。后煤田瑞鑫公司先后将案涉租赁房屋中2号（88.48平方米）、3号（59.37平方米）、6号（96.51平方米）及7号（85.16平方米）房屋出卖给案外人王燕萍、王磊、蒋英、刘志，并将上述房屋的出租方权利义务一并转移。剩余1号、4号、5号房屋的租金2018年至2019年为28357.56元/季度，2020年为29775.44元/季度。 2017年8月31日、2017年9月6日，仲远教育公司向煤田瑞鑫公司支付了商铺租赁保证金5000元和37665元。 2019年11月28日，煤田瑞鑫公司向仲远教育公司发出律师函催要2018年7月1日至2019年11月26日的租金共计167404.13元。2020年4月20日，煤田瑞鑫公司向仲远教育公司发出律师函催要租金。 仲远教育公司向煤田瑞鑫公司支付租金的情况：2019年12月29日支付26000元；2019年12月30日支付15591.09元；2020年2月4日支付5138.67元；2020年2月19日支付16000元（此款系煤田瑞鑫公司赔偿款抵扣租金）；2020年4月12日支付9925元；2020年5月13日支付9925元；2020年8月1日支付70078.15元。对于上述已付租金的抵扣情况，煤田瑞鑫公司提交了《租金及抵扣明细表》，载明：1、2019年12月29日支付金额26000元，其中9452.52元支付2019年12月当月租金，剩余16547.48元抵扣第一期的部分租金；2、2019年12月30日支付金额15591.09元，其中11810.08元支付第一期租金剩余部分，剩余3781.01元抵扣第二期租金；3、2020年2月4日支付金额5138.67元作为第七期租金，2020年1月当月租金的部分；4、2020年2月19日支付金额16000元，4786.33元作为第七期租金2020年1月当月租金的一部分，剩余11213.52元作为第二期租金的剩余部分；5、2020年4月12日支付金额9925元，作为支付第七期租金中2020年3月的租金；6、2020年5月13日支付金额9925元作为第八期租金中2020年4月的租金；7、2020年8月1日支付金额70078.15元，13363.03元作为第二期租金的剩余部分，28357.56元支付第三期租金，28357.56元支付第四期租金。仲远教育公司对以上第1-4项的抵扣顺序予以认可，对第5-7项的抵扣顺序不予认可，认为应按时间先后顺序抵扣之前尚欠的租金。 庭审中，仲远教育公司认可煤田瑞鑫公司主张的租金106813.77元（截至2020年9月30日），但认为违约金标准过高，请求调减。 上述事实，有当事人的当庭陈述、当事人身份信息、《四川煤田.光华之心商业物业租赁合同》、《租赁合同权利与义务转移协议》、商品房买卖合同摘要、POS签购单及收据、律师函等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，煤田瑞鑫公司与仲远教育公司签订的《四川煤田.光华之心商业物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。庭审查明，双方签订合同后煤田瑞鑫公司依约将案涉租赁房屋交付给仲远教育公司经营使用，仲远教育公司尚欠煤田瑞鑫公司截至2020年9月30日的租金106813.77元，故对煤田瑞鑫公司要求仲远教育公司支付截至2020年9月30日的租金106813.77元的诉请，本院予以支持。仲远教育公司欠付租金已构成违约，应当承担相应的违约责任。因违约金约定标准过高，仲远教育公司请求降低违约金，本院予以支持，因煤田瑞鑫公司并未提供其实际受损证据，其损失应限于仲远教育公司未能及时支付租金可能导致的资金占用利息，且仲远教育公司在履行合同过程中，受到不可抗力影响即受到新冠肺炎疫情影响无法在疫情期间使用承租的房屋正常经营，可以适当减免其违约责任。本院酌情认定违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算较为公平合理。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），因此2019年8月20日之后的违约金计算标准应按照贷款市场报价利率（LPR）计算。关于已付租金的抵扣顺序，庭审中煤田瑞鑫公司提交了《租金及抵扣明细表》，仲远教育公司对该明细表中第1-4项的抵扣顺序予以认可，对第5-7项的抵扣顺序不予认可，认为应按时间先后顺序抵扣之前尚欠的租金。因双方对此并无约定，本院认为按时间先后顺序抵扣租金符合一般交易规则。双方合同约定租金按季度支付，仲远教育公司应于上一期届满之日的25个工作日前支付下一个季度的租赁费，故违约金应从每季度应付日之次日分段计算。则违约金的计算方式为：1、2018年7月1日-2018年9月30日的租金应付日为2018年6月30日，实际支付日为2019年12月29日，违约金应以28357.56元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2018年7月1日起计算至2019年8月19日，经计算为1418.59元，从2019年8月20日起至2019年12月29日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，经计算为433.08元；2、2018年10月1日-2018年12月31日的租金应付日为2018年8月27日，实际支付日为2019年12月30日（3781.01元）、2020年2月19日（16000元-4786.48元=11213.52元）、2020年4月12日（9925元）、2020年5月13日（28357.56元-3781.01元-11213.52元-9925元=3438.03元），违约金应以28357.56元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2018年8月28日起计算至2019年8月19日，经计算为1219.85元，从2019年8月20日起至2019年12月30日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，经计算为435.67元；以24576.55元（28357.56元-3781.01元）为基数按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年12月31日起计算至2020年2月19日，经计算为141.66元；以13363.03元（24576.55元-11213.52元）为基数按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年2月20日起计算至2020年4月12日，经计算为78.17元；以3438.03元（13363.03元-9925元）为基数按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年4月13日起计算至2020年5月13日，经计算为11.32元；3、2019年1月1日-2019年3月31日的租金应付日为2018年11月26日，实际支付日为2020年5月13日（9925元-3438.03元=6486.97元）、2020年8月1日（28357.56-6486.97元=21870.59元），违约金应以28357.56元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2018年11月27日起计算至2019年8月19日，经计算为908.03元，从2019年8月20日起至2020年5月13日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，经计算为866.51元；以21870.59元为基数按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年5月14日起计算至2020年8月1日，经计算为187.12元；4、2019年4月1日-2019年6月30日的租金应付日为2019年2月24日，实际支付日为2020年8月1日，违约金应以28357.56元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2019年2月25日起计算至2019年8月19日，经计算为599.64元，从2019年8月20日起至2020年8月1日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，经计算为1107.01元；5、2019年7月1日-2019年9月30日的租金应付日为2019年5月27日，实际支付日为2020年8月1日（70078.15元-21870.59元-28357.56元=19850元），违约金应以28357.56元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2019年5月28日起计算至2019年8月19日，经计算为284.4元，从2019年8月20日起至2020年8月1日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，经计算为1107.01元；以8507.56元（28357.56元-19850元）为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年8月2日起计算至实际付清之日止；6、2019年10月1日-2019年12月31日的租金应付日为2019年8月27日，2019年12月29日支付9452.52元，违约金应以28357.56元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月28日起计算至2019年12月29日，经计算为405.96元；以18905.04元（28357.56元-9452.52元）为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年12月30日起计算至实际付清之日止；7、2020年1月1日-2020年3月31日的租金应付日为2019年11月27日，2020年2月4日支付5138.67元和2020年2月19日支付4786.48元，违约金应以29775.44元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年11月28日起计算至2020年2月4日，经计算为233.41元；以24636.77元（29775.44元-5138.67元）为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年2月5日起计算至2020年2月19日，经计算为39.76元；以19850.29元（24636.77元-4786.48元）为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年2月20日起计算至实际付清之日止；8、2020年4月1日-2020年6月30日的租金应付日为2020年2月26日，违约金应以29775.44元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年2月27日起计算至实际付清之日止；9、2020年7月1日-2020年9月30日的租金应付日为2020年5月27日，违约金应以29775.44元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年5月28日起计算至实际付清之日止。综上，已计算出的违约金金额为9477.19元，其余违约金按以上计算方式分段计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都市仲远教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向四川煤田瑞鑫房地产开发有限公司支付租金106813.77元及违约金（已计算出的违约金为9477.19元，其余违约金的计算方式：1.以8507.56元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年8月2日起计算至实际付清之日止；2.以18905.04元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年12月30日起计算至实际付清之日止；3.以19850.29元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年2月20日起计算至实际付清之日止；4.以29775.44元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年2月27日起计算至实际付清之日止；5.以29775.44元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年5月28日起计算至实际付清之日止）； 二、驳回四川煤田瑞鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计2452元，由成都市仲远教育咨询有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  薛晓娟 二〇二〇年十月九日 书记员  马静丹