上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9446号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海欧爱大数据科技有限公司，住所地上海市崇明区长兴镇潘园公路****楼**（上海泰和经济发展区）,经营地上海市,经营地上海市浦东新区沪南路******法定代表人：杨琼，执行董事。委托诉讼代理人：章芊昊，上海德禾翰通律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡勇刚，上海德禾翰通律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海诚办企业服务有限公司，住所地上海市崇明区建，住所地上海市崇明区建设镇建星路******（上海建设经济小区）张杨路620号，经营地上海市浦东新区张杨路**中隆恒瑞国际大厦****'LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：薛春林，执行董事。委托诉讼代理人：徐培恩，北京市君泽君（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡蚯蚓，北京市君泽君（上海）律师事务所律师。上诉人上海欧爱大数据科技有限公司（以下简称欧爱公司）与上诉人上海诚办企业服务有限公司（以下简称诚办公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初25934号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人欧爱公司上诉请求：撤销一审判决第一、四、五、六、七项，改判确认双方的租赁合同于2020年2月14日解除，支持其一审其余诉讼请求，驳回诚办公司一审全部反诉请求。事实与理由：诚办公司交付的标的物使用面积最多是264平方米，与双方合同约定的承租面积354.19平方米，相距甚远，诚办公司违约。欧爱公司多次与对方协商，并发送了解除合同通知，履行了相应解除合同的手续，不存在违约，不应承担违约责任。诚办公司辩称，合同签订前欧爱公司已经实地考察租赁房屋，对于面积、使用环境等充分考量过，并在平等协商情况下签署了租赁合同，欧爱公司在签订房屋交接书时再次确认符合交付条件。欧爱公司以面积不符为由行使合同解除权，属于违约。请求驳回欧爱公司的上诉请求。上诉人诚办公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回欧爱公司一审相应的诉讼请求。事实和理由：根据合同相关约定，违约责任应包括三倍租金以及罚没保证金，一审在没有举证证明违约金过高的情况下予以酌减有误，应予改判。欧爱公司辩称，虽然合同约定不得对面积问题提出异议，但该条款系剥夺欧爱公司权利，应属无效。租金系按平方计算，多出来的费用应当返还，欧爱公司有权就此问题与诚办公司沟通。违约金过高，应当予以调整。欧爱公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2019年11月20日签订的《房屋租赁合同》；2.判令诚办公司返还租赁保证金人民币123,906元；3.判令诚办公司返还家具押金1万元；4.判令诚办公司返还预付的2020年2月的租金及物业管理服务费44,801.99元；5.判令诚办公司支付因其原因解除合同的违约金132,882元。一审庭审中，欧爱公司将第4项诉请金额变更为44,294元（包括租金34,377元、物业管理费9,917元）。诚办公司向一审法院提出反诉请求：1.判令欧爱公司支付2019年11月24日至2019年11月30日免租期的租金7,911.40元；2.判令欧爱公司支付违约金103,131元。一审法院认定事实如下：2019年11月20日，欧爱公司作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的诚办公司签订《房屋租赁合同》（合同编号：CBHT2019111901），约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为办公使用，租赁期限自2019年12月1日起至2021年11月30日止（不包含免租期），2019年12月1日至2020年2月29日止的月租金34,377元，月管理服务费9,917元。另合同第一条第（二）款中约定，该房屋租赁面积约为354.19平方米。因该房屋为分割出租的整层楼房的一部分，按套（单元）计价，乙方在此认可甲方告知的前述租赁面积。在签订本合同之前，乙方已考察过该房屋的现场，并对该房屋的适用性、可利用空间、位置及套内容积、实用性能、共享部位、共享设施等均无异议，确认该房屋符合乙方租赁目的。乙方同意按合同约定租金承租该房屋，并承诺不因任何人士、组织或机构测量的该房屋的任何面积而对该房屋的租金、管理费或其他费用提出异议或要求调减，亦不得对该房屋的交付提出异议或其他额外要求。第三条第（二）款中约定，免租期共计7天，如乙方在合同期内提前退租或出现其他违约的情形，则乙方不享受免租期，甲方有权要求乙方补交该免租期的租金。第七条第（一）款第1项约定，甲方所提供的房屋及各项设备设施与本合同约定严重不符，致使不能实现租赁目的，或者甲方交付的房屋存在缺陷严重影响乙方正常使用该房屋的，乙方有权解除本合同。第八条第（二）（三）款约定，甲方依据法律法规或第七条第（二）款解除本合同，以及乙方未按本条第（三）款规定提前通知甲方而退租的，乙方预付的租金、保证金、管理服务费作为违约金由甲方直接没收不予退还，乙方仍须结清租赁期间所欠的租金、管理费服务费、水电费、空调费等相关费用。合同履行期间，除本合同明确约定可以解除的情形外，甲乙双方任何一方违反本合同约定提前终止本合同的，需提前2个月书面通知对方，且须按以下方式向对方支付违约金：甲方提前解约的应按届时房屋月租金3倍向守约方支付违约金；乙方提前解约的应向甲方按届时房屋月租金的3倍支付违约金。次日，双方签署《房屋服务交接书》，其中第五条第2款约定，乙方经过验收，完全符合双方规定的交付条件，同意接收。合同签订后，欧爱公司向诚办公司支付租金及物业管理服务费至2020年2月29日，另支付租赁保证金123,906元、家具押金1万元。2020年2月14日，欧爱公司通过微信向诚办公司发送《解除房屋租赁合同告知函》，以房屋实际面积与租赁合同面积相差甚远为由，表示决定解除租赁合同。当日诚办公司回函称，欧爱公司不享有合同解除权，要求继续履行合同相关义务。2020年2月26日，欧爱公司通过微信向诚办公司告知了涉案房屋门禁密码。一审审理中，欧爱公司表示诚办公司主张的违约金标准过高。诚办公司表示，2020年3月26日，涉案房屋已另行签订租赁合同，2020年4月1日交房。一审法院认为，涉案租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，欧爱公司、诚办公司均应全面、切实履行。欧爱公司认为本案合同系诚办公司提供的格式合同、部分条款无效的意见，诚办公司不认可，欧爱公司也未提供有效证据佐证。一、合同解除时间及违约责任的认定。欧爱公司承租前现场考察了涉案房屋并认可房屋的适租性，合同亦约定是按套（单元）计价，欧爱公司认为交付房屋实际面积与合同约定严重不符，致其合同目的不能实现，显然没有事实依据，也有违诚信。在欧爱公司不具有约定解除权的情形下，其单方解约行为不发生解除合同的法律效力。基于欧爱公司已擅自退租，诚办公司认可合同于其收到门禁密码时解除，经查并无不当，一审法院予以确认。二、合同解除法律后果的处理。合同解除后，租赁双方应按约结算租赁费用。本案合同因欧爱公司提前退租解除，其应当承担相应的违约责任。诚办公司要求欧爱公司支付7天免租期租金并承担相当于3倍月租金违约金的反诉请求，符合合同第三条第（二）款及第八条第（三）款约定，一审法院予以支持，欧爱公司要求诚办公司支付解约违约金的诉请，一审法院不予支持。根据诚办公司的实际损失及合同履行情况，欧爱公司承担的上述违约责任已足以弥补诚办公司的损失，在欧爱公司主张违约过高前提下，诚办公司再要求没收欧爱公司的租赁保证金、家具押金以及未使用部分的租金、物管费，一审法院难予支持，欧爱公司要求诚办公司返还租赁保证金、家具押金的诉请，一审法院予以支持，同时，对合同解除后欧爱公司未使用的租金、物管费，诚办公司应当返还，欧爱公司的该部分诉请，一审法院予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，于二〇二〇年六月三十日作出判决：一、确认上海欧爱大数据科技有限公司与上海诚办企业服务有限公司于2019年11月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月26日解除；二、上海诚办企业服务有限公司于判决生效之日起十日内返还上海欧爱大数据科技有限公司租赁保证金123,906元；三、上海诚办企业服务有限公司于判决生效之日起十日内返还上海欧爱大数据科技有限公司家具押金1万元；四、上海诚办企业服务有限公司于判决生效之日起十日内返还上海欧爱大数据科技有限公司租金及物业管理服务费合计4,368.72元；五、上海欧爱大数据科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海诚办企业服务有限公司免租期租金7,911.40元；六、上海欧爱大数据科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海诚办企业服务有限公司违约金103,131元；七、驳回上海欧爱大数据科技有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,966元，减半收取计2,983元，由上海欧爱大数据科技有限公司负担1,450元，上海诚办企业服务有限公司负担1,533元。反诉案件受理费减半收取计1,260元，由上海欧爱大数据科技有限公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，涉案房屋系诚办公司承租后整层楼打通后重新分割出租，与房地产权证并不匹配。诚办公司确认其向案外人出租的租金在2020年4月11日至4月30日为每月40,000多元，在2020年5月1日至2022年3月31日为60,000多元。本院认为，欧爱公司与诚办公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。欧爱公司以涉案房屋的实际使用面积最多264方米，与合同约定承租面积相距甚远为由，要求解除合同，对此，本院认为，欧爱公司并未提供证据证明涉案房屋实际使用面积最多264方米，即使属实，使用面积与建筑面积存在一定比例的差距，按照一般商办楼的得房率80%计算，涉案房屋的建筑面积约为330平方米，与承租面积354.19平方米相差也在正常范围内；最重要的一点是，欧爱公司实际查看过涉案房屋，双方在协商租金价格时确认该房屋为分割出租的整层楼房的一部分，系按套计价，欧爱公司对涉案房屋的基本情况，包括大致面积、位置、功能区分、家具提供等应有充分认识，欧爱公司也承诺不因房屋面积问题而对租金提出异议，现欧爱公司以此为由要求解除合同，本院认为没有依据，不予采纳。欧爱公司认为该条款限制其权利，应为无效，本院认为欧爱公司知晓涉案房屋系按套计价，且签约之前已经实地查勘，欧爱公司对租金的计算方式并无异议，该条款并未限制其选择计价方式的权利，故对该观点不予采纳。欧爱公司违约，无权要求诚办公司承担违约责任。鉴于欧爱公司无权单方解除合同，诚办公司同意解除合同且也于2020年2月26日收回房屋，一审确认双方的租赁合同于2020年2月26日解除，本院予以维持。至于诚办公司认为一审对违约金调整过低的观点，因诚办公司在收回涉案房屋的一个月内将涉案房屋另行出租，且租金稍高于案涉合同，一审考虑到诚办公司的实际损失及合同履行情况，将违约金调整为三个月租金的违约金，并无不当，本院予以维持。综上，欧爱公司、诚办公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。依上海欧爱大数据科技有限公司上诉请求计算的二审案件受理费5,016元，由上海欧爱大数据科技有限公司负担；依上海诚办企业服务有限公司上诉请求计算的二审案件受理费3,065元，由上海诚办企业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年十月三十日书记员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……