河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4167号 上诉人（原审被告）：廊坊市鸿阁房地产经纪有限公司，住所地廊坊市安次区常甫路**钻石国际1-1-329（办公场所）。 法定代表人：李蕊，执行董事。 委托诉讼代理人：田凤华，河北李景玉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高淑琴，女，1983年2月22日生，汉族，住河北省廊坊市经济技术开发区。 原审被告：荣盛房地产发展股份有限公司，住所地廊坊经济技术开发区祥云道**荣盛发展大厦。 法定代表人：耿建明，董事长。 委托诉讼代理人：梁德柱，河北听韬律师事务所律师。 上诉人廊坊市鸿阁房地产经纪有限公司（以下简称鸿阁公司）因与被上诉人高淑琴、原审被告荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称荣盛公司）合同纠纷一案，不服河北省廊坊市安次区人民法院（2020）冀1002民初870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鸿阁公司上诉请求:1、请求依法撤销安次区人民法院做出的 —2— （2020）冀1002民初870号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判令上诉人返还被上诉人高淑琴35000元，没有事实和法律依据，且有违诚实信用原则。第一，上诉人向被上诉人提供的居间服务事实清楚。鸿阁公司已经履行完毕了居间服务内容，鸿阁公司作为居间人促成了高淑琴与荣盛公司商品房买卖合同的订立。第二、在房屋买卖合同订立时，高淑琴已在鸿阁公司的中介服务下享受了相应房屋价格优惠。优惠前应交:14861元每平米＊17.88平米＝265714元，优惠后房款总价:195714元，共计优惠了7万元。第三、在高淑琴与荣盛公司签订房屋买卖合同时，上诉人的居间服务即告终结，鸿阁公司不存在任何过错。第四、一审法院在没有事实和法律依据的基础上认定作为本案关键证据的不可撤销承诺书系上诉人非法取得，属于事实认定错误首先，高淑琴在退房时也已经向上诉人出具了《不可撤销承诺书》。其次，根据《不可撤销承诺书》显示，提供中介服务方的“贵司明显与荣盛公司是两个不同的公司。最后，高淑琴并不能提供其主张退回参团费的收据原件，鸿阁公司对其提交的证据也不予认可，充分证实了鸿阁公司上述事实主张是真实的，高淑琴在退房时已就服务费事宜与鸿阁公司达成一致。综上，一审法院判令上诉人返还被上诉人高淑琴35000元，属于事实认定不清，证据不足，适用法律错误，且有违诚实信用原则和公平原则。故恳请贵院根据相关法律规定，依法改判或发回重审。 高淑琴答辩称，1、针对上诉状第一项，居间服务费是以双方交易完成和收房完成，指过户完成，并办理产权登记为准，现在被上诉 —3— 人与第三人开发商荣盛房地产发展股份有限公司的合同已经解除，中介公司的居间服务合同没有完成，且第三人荣盛房地产发展股份有限公司依约退还了除标有鸿阁35000元参团费外的房款195714元及西藏意家参团费，被上诉人认为上诉人应将35000元参团费退还给被上诉人，且居间服务费国家规定不能超过购房款的3%，上诉人说多次服务于被上诉人，事实是被上诉人一共去了荣盛售楼处两次，第一次是2017.8.12，当日看房后交了2万元押金给荣盛公司，第二次是2017.8.14以全款房价格购买了四季花语7-21号楼1-2-2150号商铺，房款均在荣盛售楼处格林郡府售楼中心通过ＰＯＳ机支付，共计240714元。8月12日刷了2万元，8月14日刷了220714元，所以不存在上诉人说的多次联系服务。被上诉人不知道所谓的参团费性质，因为当时买房时没有人强调有中介服务费，也没有签订中介服务合同，所以被上诉人认为在荣盛售楼处交的钱就是房款。李某是后来联系宫月国药购房合同时告知离职，让以后联系李某即可，因为当时说全款房两个月后就可以签合同，可是到2018年12月份才收到的合同，马宏杰是在2020年1月3日跟第三人荣盛公司退房时因为涉及到35000元参团费不能退还时有荣盛公司提供的上诉人负责人的联系方式才认识的。我想请问马宏杰如何帮着资金参管。此前不管是宫月国还是李某，都没有说过自己是上诉人公司的，如果不是退房时说有35000元参团费不能退还，被上诉人高淑琴还不清楚当时买房时开发商荣盛公司伙同上诉人巧立名目参团费，实际上钱的性质就是房款，是第三人荣盛公司违规收费，达到避税逃税的目的。2、针对上诉状第二条，房子都退了，优惠政策客观上已经消失，被上诉人就 —4— 不存在享受这个优惠，说到房屋单价问题，本来应该就是这么多，法官可以请荣盛公司出示房屋备案件，看看上面写的是多少钱。被上诉人只是一个百姓，不懂开发商的套路，也不懂法律是如何规定的，现在只知道房子退了，但钱没有全部退回，现在又出来一个廊坊市鸿阁房地产经纪有限公司，被上诉人只能认为是第三人荣盛公司伙同上诉人廊坊市鸿阁房地产经纪有限公司收取被上诉人35000元，所以不管35000元是什么费用，都应该退给被上诉人。不能如期交房的损失，没哟和你们要，反而还不给房款，我们百姓不能受这种冤。我是去荣盛售楼处交的钱，买的房，所以被上诉人认为这35000元就是房款，且法律规定开发商只能收取房款，其他费用的收取都是违法的。3、针对上诉状第三项，被上诉人高淑琴在具结书上签字的原因是签字后第三人荣盛公司才会退还195714元及西藏意家的1万元，其余的35000元让自行去廊坊市鸿阁房地产经纪有限公司协商。4、针对上诉状第四项，一审上诉人有伪造证据行为，即不可撤销承诺书，被上诉人于2020年1月3日去荣盛公司退房时，只与荣盛公司的人见面签字，后来所谓的不可撤销承诺书上出现了廊坊市鸿阁房地产经纪有限公司的名字，且说是2020.1.3与廊坊市鸿阁房地产经纪有限公司签署的，请问人我都没有见到，如何签字？所以不能证明什么，只能证明上诉人与荣盛公司是一伙的。荣盛公司退房时要求把所有票据原件收回，并让被上诉人拍照留底，包含35000元参团费票据一并收走，说有需要时可以去荣盛公司调取，所以一审时被上诉人只能提供复印件，但POS机刷卡记录及银行记录均有。 荣盛公司答辩称,1、原审判决没有判定我公司承担责任，上诉 —5— 人也没有要求我公司承担责任，据此本案诉讼与当事人不存在关联性。2、西藏意家的参团费并非由我公司退还。 高淑琴向一审法院起诉请求：1、判令被告荣盛房地产发展股份有限公司返还原告参团费35000元；2、被告廊坊市鸿阁房地产经纪有限公司对上述款项承担连带清偿责任；3、二被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年8月12日，原告到荣盛公司四季花语售楼处，购买该公司开发建设的廊坊市安次区房屋，支付荣盛公司购房押金2万元，荣盛公司出具了收据。8月14日原告至荣盛公司四季花语售楼处选定该房产后，跟随荣盛公司工作人员并按其要求，支付荣盛公司购房款175714元，荣盛公司出具了收据、支付被告鸿阁公司35000元参团费，鸿阁公司为原告出具了收据、支付案外人西藏意家科技有限公司1万元参团费，西藏意家科技有限公司为原告出具了收据。以上事实有原告提交的荣盛公司、鸿阁公司、西藏意家科技有限公司为原告出具的收据影印件及2017年8月14日自中国邮政储蓄银行转至承德市丰宁满族自治县承德市分行35000元的银行转账交易明细可证。庭审中，原告陈述：“24074元购房款都是我在四季花语售楼处刷卡交到荣盛。我没有去过鸿阁公司，我不知道鸿阁公司在什么位置。我买房时没人和我说是中介服务费，也没有签订中介合同。我认为我所交的240714元就是购房款。”庭审中，原告提交了证据1包括鸿阁公司2017年8月14日为原告出具了收据影印件在内的上述4张收款收据影印件；证据2、2017年8月14日自中国邮政储蓄银行转至承德市丰宁 —6— 满族自治县承德市分行35000元的银行转账交易明细。鸿阁公司质证时，认可该公司2017年8月14日收取原告35000元参团费，一审法院对此事实予以确认。庭审中，被告鸿阁公司所主张的所谓其向原告提供居间服务的时间、、地点工作人员、联系方式、具体提供服务内容均模糊不清，不能确定，且原告予以否认。被告对此主张亦未向一审法院提交确实证据予以证明，一审法院不予支持。2020年1月3日原告与荣盛公司签订“具结书”。相关内容：原告自愿退出对涉案房产的购买；双方签署相关协议并办理该房产的退房手续，若因此引起的任何法律纠纷和经济赔偿均由原告负责，与荣盛公司无关。同年3月18日，荣盛公司通过银行转账方式退还原告押金及购房款合计195714元。庭审中，原告认可，同年3月底收到荣盛公司通过银行转账方式给付的西藏意家科技有限公司1万元参团费。以上事实有荣盛公司提交的“具结书”及中国建设银行网上银行电子回执原件可证。庭审中，原告陈述：之所以提交上述收据复印件四张，因为荣盛公司已经将所收我购房款退还给我，上述收据原件被荣盛公司收回，现只有鸿阁公司收取我的35000元没有退给我。荣盛公司退款时，要求把所有的票据原件都收回，荣盛公司让我拍照留底，需要时去荣盛公司调取。结合本案原被告的相关证据及其庭审陈述，一审法院认定原告的上述陈述内容属实，应予以确认。庭审中，被告鸿阁公司提交“不可撤销承诺书”，依此欲证明：2020年1月3日原告与荣盛公司签订“具结书”退房的同时，原告同时又向鸿阁公司出具了“不可撤销承诺书”，原告在该承诺书中书面认可35000元属于购房期间委托鸿阁公司的服务费，原告解除合同时，35000元费用鸿阁不予退回原 —7— 告。鸿阁公司对该承诺书的来源及形成过程陈述：“2020年1月3日原告退房时，，地点代理人不清楚由鸿阁公司工作人员（男士，体貌特征、身高、年龄、住址及衣着不清楚）让原告签字确认后（（地点应该是四季花语售楼处鸿阁公司法人李蕊开庭前电话告知我），原告在四季花语售楼处（具体地点不清楚）于2020年1月3日（具体时间不清楚），在场人有鸿阁公司李某”。经审查，该承诺书为打印件，首部公司处为空白，在空白处有手写体“廊坊市鸿阁房地产经纪公司”字样；涉案房屋及位置、支付费用均为空白，在空白处有手写体“四季花语”、“7”、“35000”；而该承诺书主要内容却为：“现我方申请与荣盛房地产发展股份有限公司解除《商品房买卖合同》，贵公司所收取的前述费用，我方自愿予以放弃，不在向贵公司主张”。从上述内容看，原告在签名前，其看到上述打印文字内容，主观意识上自然认为系原告本人与荣盛公司双方之间事宜；在该承诺书尾部承诺人处有原告高淑琴的签名；在日期处填有手写体“2020.1.3”。原告对该承诺书质证意见为：“承诺书的签名是我签的。2020年1月3日我去荣盛发展大厦，见到荣盛邢经理，我是与荣盛邢经理签署的退房协议（具结书），并没有见到鸿阁公司的人员。我签字时荣盛邢经理承诺可以退换购房款及西藏意家的1万元，35000元荣盛公司不能退，让我找鸿阁公司退35000元。直到退房时我才知道35000元是中介费，才知道中介的存在。我（在具结书上）签字的原因是签字后荣盛退还195714元及西藏意家的1万元；（对于该承诺书）我认为是让我先签字后填上的，我签字时不清楚承诺书上是否存在不可撤销承诺书这几个字，我签字时没有手写体的廊坊市 —8— 鸿阁房地产经纪有限公司”。综上，一审法院审查“不可撤销承诺书”系在鸿阁公司手中，向一审法院提交，其形成时间为2020年1月3日，即与原告至荣盛发展大厦，与荣盛邢经理签署的具结书系同一日；结合鸿阁公司对该承诺书的来源及形成过程的陈述；联系该承诺书的打印文字、手写文字内容；再联系上述原告对该承诺书的质证意见，一审法院认定：鸿阁公司所提交的该承诺书系鸿阁公司以欺骗原告在其上签名的方式非法取得，该证据不具有合法性；且该承诺书并非原告真实意思的表示，因此该承诺书不能作为认定本案事实的依据，同时对鸿阁公司制作提交上述非法证据的行为，予以警告和批评。 一审法院认为，本案的争议焦点为被告鸿阁公司与原告之间是否形成居间合同关系及被告鸿阁公司收取原告的35000元参团费是否属于居间费。原告到荣盛公司处购买该公司开发建设的涉案房产并支付购房款，鸿阁公司收取原告35000元参团费，事实清楚，证据确凿，一审法院予以确认。其一、原告缴纳参团费的目的在于实际获取购买涉案房产的优惠。现如今，原告与荣盛公司房屋买卖合同已经解除，购房款及案外人西藏意家科技有限公司1万元参团费，已经退还原告。原告事实上已不能享受购买涉案房产的价格优惠，即原告向鸿阁公司缴纳所谓参团费35000元的目的已不能实现；其二、鉴于鸿阁公司与原告之间不存在房屋买卖合同关系，同时不存在居间合同关系。庭审中，被告鸿阁公司未提供其与荣盛公司之间存在销售代理或者合作关系的相关证据；荣盛公司亦主张其与原告具有独立并唯一的商品房买卖合同关系，荣盛公司从未收取原告诉请的团购费。综上两点， —9— 鸿阁公司在没有任何法律根据的前提下，收取的原告所谓参团费35000元，应属鸿阁公司取得的不当利益。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。原告诉求被告鸿阁公司返还其人民币35000元，具备事实和法律依据，一审法院应予支持。鉴于荣盛公司并未有收取原告诉请的团购费。因此，原告主张团购费由被告荣盛公司支付的诉求，一审法院予以驳回。被告鸿阁公司抗辩称其与原告之间居间合同已履行完毕，不应退还已收取的参团费。该抗辩内容缺乏事实和法律依据，一审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决：一、自本判决生效后3日内，被告廊坊市鸿阁房地产经纪有限公司返还原告高淑琴35000元。二、驳回原告高淑琴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元，由被告廊坊市鸿阁房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后3日内向一审法院缴纳。 本院二审期间，上诉人提交证据:证据一、参团费收据原件及不可撤销承诺书。证明被上诉人高淑琴在退房时已经向廊坊市鸿阁房地产经纪有限公司作出不可撤销承诺书，并由廊坊市鸿阁房地产经纪有限公司收回35000元的收据原件，是双方意思自制的结果。现在又主张退回，违背诚实信用原则。证据二、廊坊市安次区人民法院（2020）冀1002民初913号、925号、926号、923号四份民事判决书。证明与被上诉人高淑琴相同情形的同样解除了房屋买卖合同，并 —10— 向廊坊市鸿阁房地产经纪有限公司出具了不可撤销承诺书，廊坊市鸿阁房地产经纪有限公司收回参团费原件的相同的情形的案件，廊坊市本地法院均驳回了各业主的返还参团费的诉讼请求。理由为民事主体应当遵循诚实信用原则，各业主签署的不可撤销承诺书作为完全民事行为能力人应当预知后果，明知放弃内容，又不能证实中介公司存在欺诈的行为，且签字行为并非唯一能达到退房目的的方式，各业主可以选择诉讼或通过消费者投诉的方式，法院认定其行为退房签署承诺书属于自愿行为，不违反法律强制性规定，应当依法履行，否则违背诚实信用原则。被上诉人质证意见为，1、针对证据一，于2020.1.3去荣盛公司退房，只与荣盛公司的邢经理见面签字，进行退房，所以他们的不可撤销承诺书我是和谁签的？当时收回35000元参团费原件也是荣盛公司的邢经理收回，说需要时再去调取，请问现在怎么就成了廊坊市鸿阁房地产经纪有限公司收回？且我去荣盛公司调取原件时，荣盛公司的人不予配合，是因为他们已经把原件给了廊坊市鸿阁房地产经纪有限公司。2、针对证据二，是其他人的诉状，我不参与任何评价。即使之前的上诉人败诉了，也不能证明我的事实，且一审已经驳回了他所谓的证据二。原审被告质证意见为，针对证据一、二，均没有我公司加盖公章，因该案也是我代理，对于该案所调查事实真实性认可，其次类似判决书我公司不承担任何责任。对上诉人提交证据均不属二审新证据，本院不再予以认定。 上诉人申请李某出庭作证，述称其之前是上诉人公司员工，2017年8月份左右在四季花语售楼处向被上诉人介绍了房子的区位、功能、结构、用途等信息，当天荣盛的四季花语项目开盘，被上 —11— 诉人到那场买了房子，隔了2-3天交了全款，包括交完全款后咨询细节问题都是其给解答，后期出网签合同也是其送到被上诉人家中签字，包括房子的备案及资金监管都是其负责的，被上诉人后期拿合同也是其办的。并提交书面证言证实其在2017年间代表廊坊市鸿阁房地产经纪有限公司向被上诉人履行了相关的居间服务。上诉人质证意见为，经证人陈述，能表明虽然上诉人与被上诉人没有签订书面的居间服务合同，但双方形成了事实上的居间服务合同关系，且上诉人在服务过程中提供了大量的人力、物力、财力。被上诉人质证意见为，在荣盛售楼处购房时，一直认为销售就是荣盛的销售，直到2013年1月3日退房时参团费不能退还，才清楚廊坊市鸿阁房地产经纪有限公司。证人李某从来没有表明，至少没有跟我说过他属于廊坊市鸿阁房地产经纪有限公司，更没有签订过任何中介合同。原审被告质证意见为，证人并非荣盛公司员工。荣盛公司与廊坊市鸿阁房地产经纪有限公司并非代理、委托及合作关系，至于何种关系，与本案没有关联性。因证人证言因本院无法确认证据的真实性、合法性、关联性，故本院不予认定。被上诉人及原审被告没有提交新证据。 本院二审查明事实与原审判决认定事实相一致。 本院认为，上诉人廊坊市鸿阁房地产经纪有限公司主张收取被上诉人参团费为居间费，没有合同依据和法律依据。故上诉人主张收取被上诉人35000元参团费为居间费的理由不能成立。关于“不可撤销承诺书”，一审法院根据当事人陈述及在案证据认定为不合法证据，不予采信，认定上诉人收取被上诉人参团费35000元为不当得利，判决上诉人返还被上诉人有事实基础，且符合法律规定。故上诉人鸿阁 —12— 公司的上诉理由不能成立。综上所述，廊坊市鸿阁房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费675元，由上诉人廊坊市鸿阁房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二〇二〇年十月十六日 法官助理 宋 巍 书 记 员 苏艳珍