重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终5383号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：王前进，男，汉族，1981年12月27日出生，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：重庆丰驰物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天星桥正街**附**5-2，统一社会信用代码91500106768896211K。法定代表人：罗皓，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱燕，该公司员工。委托诉讼代理人：原莹，该公司员工。上诉人王前进因与被上诉人重庆丰驰物业管理有限公司（以下简称重庆丰驰公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初17091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王前进，被上诉人重庆丰驰公司的委托诉讼代理人钱燕、原莹到庭参加诉讼。本案现己审理终结。王前进上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并支持上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审。2.一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对本案中双方的关系认定不当，本案应分案处理。二、一审法院认定被上诉人的服务标准不当，应当予以纠正。三、一审法院对举证责任分配不当，应当予以纠正。四、一审法院对证据认定错误，应当予以纠正。五、一审法院对物业服务费的标准认定不当，应当予以纠正。六、一审法院驳回反诉请求明显错误，应当予以纠正。七、按照一审法院的认定被上诉人的服务存在瑕疵，但却支持了被上诉人的违约金，按照合同法的原理，守约方才有主张违约金的权利，被上诉人在服务存在诸多瑕疵的情况下无权主张违约金。一审法院对此认定错误。重庆丰驰公司辩称，同一审意见一致，认可一审法院判决。重庆丰驰公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即支付2015年8月1日至2019年4月30日物业管理费14503.7元;2.依法判令被告立即支付2016年5月1日至2019年3月31日水电公摊费560元;3.依法判令被告按每日万分之三立即支付逾期付款的违约金直至缴清全部物管费用之日止，截至2019年3月31日应支付违约金为2871.69元;4.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。王前进向一审法院反诉请求：1.返还预交的物管费1066.9元；2.返还装修保证金2000元、装修工人出入证押金100元、工本费50元；3.主卧阳台玻璃顶棚被损坏赔偿5000元；4.违约金按照前期物业服务合同第24条规定从2015年2月15日接房时起按照每月物业费30%计算至物业服务达标时止。一审法院认定事实：重庆峻峰置业有限公司与重庆丰驰物业管理有限公司（以下简称重庆丰驰公司）于2013年5月13日签订了《前期物业服务合同》，第一条约定物业名称为峻峰香格里拉二期（二组团和五组团）；第三条约定了公共性物业服务的主要内容；第五条约定原告提供的物业管理应达到附件一约定的标准；第六条规定，花园洋房物业服务费按建筑面积计算2.5元/月·平方米，公共设施设备运行的能耗费，独立核算，据实分摊；第八条规定，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应每月5-20日之内履行缴纳义务，全额缴纳当月物业服务费。第九条约定，停车费按车库车位每个每月80元缴纳物业服务费；第十七条约定，合同期限为三年，自2013年5月14日起至2016年5月13日止；第二十三条约定，乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到本合同第三章物业服务质量约定的，应承担违约责任；第二十四条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。合同约定的期限届满后，由于入住率低，没有召开业主大会，没有做出选聘和续聘决定，原告重庆丰驰物业管理有限公司自愿按照原《前期物业服务合同》约定继续提供服务。被告王前进于2014年10月8日与重庆俊峰置业有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定购有坐落于沙坪坝区的房屋，位于峻峰香格里拉**团，建筑面积128.95平方米，其中第二十一条约定被告应详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容，同意因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，接受前期物业服务合同中委托的物业服务企业实施物业管理。被告王前进签署了《香格里拉房屋装修管理协议》，协议约定，业主需缴纳施工作业保证金2000元／户，办理施工人员《临时出入证》，出入证押金20元／个、工本费10元／个，装修完毕后通过第一次验收（无违约、无损坏公物或设备设施、无影响相邻权益和物业公众制度），业主入住三个月公共接驳部分不影响他人安全使用即可申请退还装修保证金和出入证押金。王前进自2015年8月至2019年4月未缴纳物业服务费14506.88元（128.95平方米×2.5元／月／平方米×45个月），原告多次向被告催收，原告虽然催收了截止2019年2月的物业费，但其于2019年2月18日催收时尚未届满当月20日缴费期，只能视为催收了截止2019年1月的物业费。上述事实有原告举示的前期物业服务合同、催费通知单、律师函及邮寄EMS单、每月张贴门上的催费单照片、不动产登记查询、临时管理公约、日常报事报修、日常工作展示、装修管理办法、业主接房签收记录、接房程序表、欠费明细、协调车库漏水图片3张、物业服务企业期满继续履职情况说明、人员资质明细、欠费明细表、人员资质证书、工作人员的资质、消防泵房巡查记录表、污水泵房巡查记录表、电梯巡视记录表、配电室巡查记录表、化粪池清理记录表、小区卫生巡视表、植物施肥记录、植物查杀记录表、绿化部工作剪影图片、白蚁防治记录、物品放行条记录表、前台报事报修记录、维修记录表、报修单、小区各类温馨提示、电子巡更签到表、岗位值班记录表、外来人员登记表、车辆出入登记表，被告举示的前期物业服务合同视频资料、微信截图及照片、重庆市商品房买卖合同、物业费收据以及当事人陈述等证据证明，上述证据的真实性、合法性、关联性已经一审法院审查，可以作为认定案件事实的根据。一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同对业主具有效力，前期物业服务合同到期后，被告所在未通过法定程序解聘原告或选聘新的物业企业，原告继续按原前期物业服务合同提供物业服务，原被告双方之间存在合同关系，均应继续按原前期物业服务合同履行各自义务。第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，本案中，原告已向被告进行了书面催交，应缴纳物业服务费和相应费用。关于物业服务费，原告主张被告王前进自2015年8月至2019年4月未缴纳物业服务费，被告王前进虽主张缴纳了部分物业服务费应予以抵扣，但其举示的证据只能证明其缴纳了2015年5月到2015年7月的物业费。由于原告仅催缴了截止2019年1月的物业费，因此截止2019年1月被告欠缴的物业费为13539.75元（128.95平方米×2.5元/月/平方米×42个月）。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。根据案件情况，物业服务合同约定的物业服务费滞纳金每日万分之三的标准符合合同约定，本院予以支持。关于被告提出原告主张的2.5元收费标准已经远远超出了重庆市政府最高指导价格1.9元/平方米/月的问题，《重庆市物业服务收费管理办法》第二十六条规定：“本办法自2015年5月1日起施行。本办法实施时，已签订前期物业服务合同且合同尚未到期的，在重新签订物业服务合同前仍按原收费标准执行。”关于新旧衔接问题，重庆市国土房管局、重庆市物价局《关于全面贯彻执行的通知》规定：“二、切实做好新旧政策衔接工作……已签订物业服务合同的项目，在重新签订物业服务合同前仍然按原收费标准执行，不得擅自提高物业服务费。”本案中，一方面，并未重新签订物业服务合同；另一方面，原告继续按原合同提供物业服务，双方事实合同关系成立。因此，仍应按照前期物业服务合同确定的收费标准执行。关于原告反映物业服务合同未备案的问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”只有法律和行政法规可以规定合同办理批准手续或办理批准、登记手续才生效，作为行政法规的《物业管理条例》并未规定前期物业服务合同应当办理批准、登记手续，作为地方性法规的《重庆市物业管理条例》虽然规定了备案，但也并未规定备案后合同才生效，即使该合同未备案，也不影响其合同效力。因此，该合同是否备案并非本案审理对象。关于被告提出原告属于一级资质企业，应该按照中物协（2004）1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》提供服务的问题。物业服务一级资质企业评定依据《物业服务企业资质管理办法》作出，该办法已于2018年3月8日被废止，中物协（2004）1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》只具有倡导性，不具有法律强制性，对被告该项意见不予采纳。关于被告提出原告保安人员不具备从业资格，物业人员未取得物业从业资格。本案《前期物业服务合同》所约定的服务标准中虽然规定“管理人员、专业操作人员按有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。”但是，第一，原《物业管理条例》“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”的规定在修订后已经被取消。第二，保安人员也不能理解为合同约定的“专业操作人员”。因此，对被告该项意见不予采纳。关于被告反映原告物业服务存在的其他问题，其举示的证据不能证明物业服务存在这些瑕疵，更不能证明这些瑕疵属于重大违约以及积累达到应少交或拒交物业服务费的程度，对其意见不予采纳。对于反诉原告的反诉请求中的返还预交的物管费1066.9元，该请求没有法律依据，不予支持。对于要求反诉被告返还装修保证金2000元、出入证押金100元，按照装修管理协议，由反诉原告入住三个月公共接驳部分不影响他人安全使用时退还，但反诉原告并未举示证据证明其已经向反诉被告提出退还装修保证金和出入证押金的申请，也不能证明其符合合同约定的退还条件。关于工本费50元，依协议本不属于退还范围。关于反诉原告要求反诉被告赔偿其主卧阳台玻璃顶棚5000元，一方面，反诉原告并未举示证据证明其损失有5000元，另一方面也未举示证据证明其该损失是因反诉原告未按照物业服务合同履行义务而导致。关于反诉原告要求反诉被告支付因服务不达标而产生的违约金，因没有事实根据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）王前进于本判决发生法律效力后3日内支付原告（反诉被告）重庆丰驰物业管理有限公司从2015年8月1日至2019年1月30日的物业费13539.75元，并以每月拖欠的物业费为基数从欠费当月21日起按每日万分之三支付逾期违约金；二、驳回原告（反诉被告）重庆丰驰物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）王前进反诉的诉讼请求。本诉案件受理费250元，减半交纳125元（重庆丰驰物业管理有限公司已预交），由被告王前进负担，限王前进于本判决生效后3日内向原告重庆丰驰物业管理有限公司支付。反诉案件受理费50元，减半缴纳25元（王前进已预交），由反诉原告王前进负担。本院二审中，王前进围绕上诉请求依法提交了三组新证据。第一组：1.重庆市物业服务区域划分备案证明两份;2.沙坪坝区人民政府石井坡街道办事处关于调整俊峰香格里拉小区物业管理区域的告示。主要证明上诉人所在的2、5组团与1组团为两个不同的物业管理区域，且该管理区域经案外人重庆俊峰置业有限公司进行了备案登记。该两份备案证明是被上诉人在小区××过程中向××街道提出，所以街道决定对小区物业管理区域进行合并。因为2、5组团为独立的物业管理区域，按照相关法律及政策规定，该区域应当单独签订物业服务合同，其物业收费应当单独申报审批，本案中被上诉人没有举示2、5组团收费的相关备案手续，依据《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》第七条之规定，被上诉人未经批准且没有领取收费许可证，产权人有权拒绝支付物业服务费。所以在2013年5月10日起至被上诉人对物业取得备案许可期间，上诉人有权拒绝交纳物业服务费。所以一审法院判决的物业费明显不当。第二组：照片共61页，共计122张。主要证明小区的物业服务长期不达标，包括里面主要体现的垃圾长期乱堆放不及时处理，小区的电梯维保长期是虚假维保，电梯上维保信息签字时间与实际时间长期不符，对小区存在的私搭乱建没有制止，以及其安保巡逻没有达到相应要求并且巡逻部分签字属于虚假，经常是统一一个时间签署多日记录，还有对小区消防设施长期不进行维护，导致消防设施漏水达到每月水费两三万元等问题。第三组：视频资料四张光盘，共计103份。主要证明通过上诉人的行车记录仪及上诉人手机拍摄和其他业主拍摄的视频，被上诉人门岗长期对进出人员不进行登记询问且部分大门长期敞开，任由人员出入。还有，清洁人员长期在楼梯间和水井间存放大量的垃圾，对小区长期的一些漏水和清洁等服务不到位,还有对电梯的隐患故障长期不进行处理。在疫情期间，被上诉人还长期带外来人员到小区来看房。重庆丰驰公司针对这三组证据发表了质证意见，第一组：一审法院已经对相关事实进行了审理和查明，认可一审法院的认定结果和判决结果；第二组：对该组证据的三性均不予认可。照片与一审提交的证据基本一致，从照片看不出来具体是小区什么位置，关于被上诉人的服务一审法院已经查明，对上诉人是按照双方的物业服务合同认真履职，即使有服务瑕疵被上诉人也及时整改，在整个服务过程中，被上诉人尽职尽责，上诉人提交的图片只能证明当时特定时间点的具体现象，不能证明被上诉人事后没有提供服务，且该组图片与一审提交的一致，一审法院对此进行了认定，被上诉人也认可一审法院的认定。第三组：对该组证据的三性均不予认可。上诉人所述与事实不符，断章取义，被上诉人认可一审法院查明的事实。对于这三组新证据的真实性本院予以认定。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，重庆峻峰置业有限公司与重庆丰驰公司就峻峰香格里拉二期（二组团和五组团）2013年5月13日签订了《前期物业服务合同》。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，建设单位重庆峻峰置业有限公司与物业服务企业重庆丰驰公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力，前期物业服务合同到期后，未通过法定程序解聘或选聘新的物业服务企业，重庆丰驰公司继续按原《前期物业服务合同》提供物业服务，双方当事人均应继续按原《前期物业服务合同》履行各自义务。根据上诉人举示的第一组证据，虽然一组团和二、五组团属于两个区域，但属于同一个封闭小区，同属于一个物业管理区域，由《前期物业服务合同》约定的物业服务企业管理。至于案涉的《前期物业服务合同》是否备案的问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”案涉《前期物业服务合同》并非法律和行政法规规定必须办理批准、登记手续才生效的情况。地方性法规的《重庆市物业管理条例》虽然规定了备案，但并未规定备案后合同才生效。另外，上诉人提到依照《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》（渝价〔1999〕398号）第七条的规定其有权拒绝交纳物业服务费。该《办法》于1999年9月1日起施行，已经被废止。《重庆市物价局重庆市国土资源和房屋管理局关于贯彻有关问题的通知》第八条明确规定“本通知自2015年5月1日起执行。《重庆市物价局重庆市土地房屋管理局关于印发重庆市城市物业管理服务收费实施办法的通知》（渝价〔1999〕398号）、《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价〔2004〕778号）同时废止”，故上诉人此为依据辩称有权拒绝交纳物业服务费的上诉理由，本院不予支持。上诉人举示的第二组、第三组证据，拟证明被上诉人物业服务存在问题，对此，本院认为，物业服务工作是一项综合性、系统性工作，涉及物业服务的方方面面，不能仅因为被上诉人提供的物业服务的某些环节、某些区域做得不够好，就拒绝履行交纳物业服务费的义务，上诉人举示的这些证据证明的情形不符合业主可以拒交物业服务费的合法抗辩事由。小区业主拒绝交纳物业服务费，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，也易形成恶性循环，最终不利于小区和谐共处。被上诉人也需要与包括上诉人在内的业主及时沟通、积极整改，不断提升物业服务品质。上诉人称“《前期物业服务合同》到期后，每月形成一个事实上新的物业服务合同关系，应当按月分案处理”，本案双方当事人之间的物业服务关系是连续的，被上诉人提供的物业服务是不间断的，而非每个月形成一个事实上新的物业服务合同关系，故该上诉理由本院不予采纳。上诉人提到的物业服务标准的问题，上诉人称被上诉人应当按照《前期物业服务合同》约定的“按照国家和本市有关物业管理的技术规范、行业规范以及本服务合同进行管理”，一审判决对被上诉人的资质问题、中物协（2004）1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》、保安人员和物业人员从业资格等方面已经进行了阐述，并无不当。至于上诉人提到建设单位重庆峻峰置业有限公司与重庆丰驰公司为关联企业，签订的《前期物业服务合同》排除了被上诉人的义务，并限制了业主权利的问题，本案的《前期物业服务合同》符合最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位与物业服务企业是否关联企业不影响《前期物业服务合同》的效力，且欠交物业服务费应当支付违约金等约定符合行业惯例，并非是排除被上诉人的义务、限制业主权利。另外，违约金仅仅是承担违约责任的方式之一，《前期物业服务合同》第二十三条也约定了被上诉人的违约责任，上诉人以此为由拒交物业服务费的理由不能成立。上诉人提到一审举证责任分配不当的问题，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，本案一审中，上诉人对欠费时间和金额没有异议，但抗辩称被上诉人物业服务存在问题，有责任提供证据证明被上诉人物业服务存在的问题达到了可以拒交物业服务费的程度，故一审法院举证责任的分配并无不当。至于上诉人称一审法院对证据认定错误的问题，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判，被上诉人一审时举示了相应的证据，包括提供的物业服务、催款通知等，能够证明被上诉人履行了物业服务的相关义务并有催交物业服务费等的行为，上诉人认为催收通知不能排除摆拍并事后清理的情况，并辩称可以电话通知上诉人，也能到家中催收，但仅采用贴门上拍照催收的方式，对此上诉理由，本院认为，法律并未对催收方式进行限定，被上诉人采用将催款通知贴门上并拍照保留相关证据的催收方式并不违反法律规定，上诉人也未举示被上诉人摆拍并事后清理的依据。上诉人提到物业服务费标准问题，《重庆市物业服务收费管理办法》第二十六条规定：“本办法自2015年5月1日起施行。本办法实施时，已签订前期物业服务合同且合同尚未到期的，在重新签订物业服务合同前仍按原收费标准执行。”关于新旧衔接问题，重庆市国土房管局、重庆市物价局《关于全面贯彻执行的通知》规定：“二、切实做好新旧政策衔接工作……已签订物业服务合同的项目，在重新签订物业服务合同前仍然按原收费标准执行，不得擅自提高物业服务费。”被上诉人按照前述规定和通知，按照《前期物业服务合同》确定的收费标准执行并无不当。上诉人提到一审法院驳回其反诉请求错误的问题，对此，一审判决对驳回其反诉请求的原因进行了阐述，并无不当。至于上诉人提到“按照一审法院的认定被上诉人的服务存在瑕疵，但却支持了被上诉人的违约金”的问题，本案中，上诉人欠交物业服务费的事实成立，《前期物业服务合同》对欠交物业服务费的违约金进行了明确的约定，一审法院按照此约定作出的判决也无不当。综上所述，王前进的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定。判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费188.49元，由王前进负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年十月九日法官助理  黄春燕书 记 员  刘思含