淮安市洪泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0813民初586号 原告：江苏明泽生鲜科技有限公司，住所地江苏省淮安市洪泽区洪泽湖大道**（汽车客运站西侧）。 法定代表人：陈继高，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘东升，江苏律轩律师事务所律师。 被告：徐莉英，女,汉族，1949年6月24日生，住江苏省苏州市姑苏区。 被告:朱健良，男,汉族，1957年1月2日生，住江苏省苏州市姑苏区。 两被告共同委托诉讼代理人：许修春，江苏紫东律师事务所律师。 原告江苏明泽生鲜科技有限公司（以下简称明泽公司）与被告徐莉英、朱健良房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月9日第一次公开开庭进行了审理。原告明泽公司的委托诉讼代理人潘东升、被告徐莉英的委托诉讼代理人许修春、被告朱健良及其委托诉讼代理人许修春到庭参加诉讼。于2020年9月25日第二次公开开庭进行了审理，原告明泽公司的委托诉讼代理人潘东升、被告徐莉英、朱健良的委托诉讼代理人许修春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明泽公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的工业厂房租赁合同；2、两被告赔偿原告各项损失计640000元；3、两被告承担本案诉讼费用及保全费用。后原告变更诉讼请求为：1、两被告赔偿原告各项损失计496176.4元；2、两被告承担本案诉讼费用及保全费用。事实和理由：2016年7月7日原、被告签订了《工业厂房租赁合同》，两被告将其从江苏神果果蔬饮品有限公司处承租的建筑物及辅助场所出租给原告使用，租期自2016年7月15日至2019年10月15日，期间原告为承租的厂房进行了装修及附属设施的添附。2018年12月25日淮安经济技术开发区法院向原告发出公告，涉案厂房已经依法拍卖，要求原告迁出涉案厂房，并对原告后添附的装修项目进行评估，市场价格为680400元，后原告搬出涉案厂房，因此产生设备损失、搬迁费用以及原告为此多支付的租金损失。依据合同约定涉案厂房因被告的原因导致原告在租赁期内不能正常经营，所造成的损失应当由被告承担。故诉至法院，请求判如诉请。 被告徐莉英、朱健良辩称，原告诉讼请求没有事实依据，合同期限已于2019年10月15日期满，期满后双方也没有续签租赁合同，且原告自2019年1月起也没有交纳租金，双方已不存在租赁合同关系。原告在租赁合同期满前，从未向被告提出无法使用房屋，被告无法判断原告搬离出租厂房的时间，是在合同期满前还是期满后。关于询价函中的评估项目除变压器和配电柜外，均为原告承租时就存在的装修和附属设施，据被告向涉案厂房现所有人了解，询价函中的相关内容原告已从现所有人处获得相应的赔偿，双方在淮安经济开发区法院签订相关协议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月30日江苏神果果蔬饮品有限公司（以下简称神果公司）为偿还欠被告徐莉英的担保债务，将涉案厂房全部租赁给被告徐莉英，约定由徐莉英对外转租，以租金冲抵借款本金及利息。2016年7月7日原告作为承租方、被告作为出租方签订了《工业厂房租赁合同》，约定将坐落在洪泽经济开发区科技创业园神果公司（百特精密机械东侧、北四道南侧），办公楼、厂房、传达室、配电房等所有建筑物及其辅助场所出租给原告使用。厂房装修日期3个月，自2016年7月15日起至2016年10月15日止。装修期间免收租金。厂房租赁自2016年7月15日起至2019年10月15日，租期3年。双方约定第一年租金15万元，第二年16万元，第三年17万元。若续租按每年17万元。因被告厂房水电未通，由原告出资购买变压器、配电箱，其所有权归原告所有。租赁期间由于被告原因导致原告不能正常经营，所造成的经济损失由被告全额承担，并承担相应责任；租赁期间如被告提前终止合同而违约，应赔偿原告三个月租金及原告装修的所有费用。租赁期间如因产权问题或民间债务纠纷而影响原告正常经营而造成的损失，由被告负一切责任，并给予原告赔偿。另约定了其他事项。后原告向被告支付了自2016年10月15日至2019年1月15日的租金。 2018年12月25日淮安经济技术开发区人民法院（以下简称开发区法院）发出公告，因交通银行股份有限公司申请执行神果公司、胡晓静、朱建美金融借款合同纠纷案件，该院依法拍卖了涉案不动产，并责令明泽公司三日内迁出房屋。开发区法院因执行案件办理需要对明泽公司后添附的装修项目的市场价格向评估机构进行了询价，2019年1月31日评估机构出具《询价函》，载明经计算假山石、流水背景墙等48项评估标的的市场价格为628800元，变压器市场价格为29930元、配电柜市场价格为21600元。后变压器、配电柜由原告转让给了涉案房屋购买人。另原告向开发区法院缴纳了执行标的款8万元，用作涉案厂房占用期间的租金，开发区法院于2019年1月5日向涉案房屋购买人拨付8万元。2019年3月22日原告搬离涉案厂房,并花费了6万元搬迁费。2019年9月18日开发区法院按询价价格的56%向原告拨付了涉案厂房租赁期间添附损失款344133.6元，其中扣除了询价费用8000元。 经原、被告申请，本院依法委托江苏天昊资产评估有限公司对《询价函》中1—48项涉案房屋装修所有费用与装修项目剩余租期残值价值进行评估。意见为：列入评估范围的房屋装修所有费用评估值为120510元，装修项目剩余租期残值评估值为28027元。所有权有争议的装修所有费用评估值为172540元，所有权有争议的装修项目剩余租期残值评估值为41409元。另勘验现场未发现《询价函》中第1、2、7、10、11、12、18、30、31、32、35、36、37项，第46项厂房、办公室及怀泽堂水电改造无法提供水电改造图纸等资料，无法评估。上述无法评估项目在《询价函》市场价格合计235390元。 本案的争议焦点为，原告主张被告赔偿损失有无事实和法律依据。 本院认为，原、被告签订的《工业厂房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。因涉案厂房被开发区法院司法拍卖，致使原告在租赁期间内无法继续使用租赁物，被告构成根本违约。现双方一致认可《工业厂房租赁合同》已解除。合同法规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告赔偿装修费用损失的问题。因双方在合同中约定，租赁期间如被告提前终止合同而违约，应赔偿原告三个月租金及原告装修的所有费用。故原告要求被告赔偿装修损失，有事实和法律依据，本院予以支持。因双方约定的系赔偿装修的全部费用，故被告主张的仅赔偿原告剩余租赁期间内装修残值的辩称无事实依据，本院不予支持。对未能评估的14项装修项目，本院酌定上述项目装修费用损失为188312元（235390元×80%），原告装修费用合计损失为481362元（188312元+120510元+172540元）。开发区法院在执行案件过程中已向原告拨付了添附损失款344133.6元，故被告应当向原告赔偿装修费用剩余损失为137228.4元（481362元-344133.6元）。 关于原告要求被告退还多支付的租金的问题。原告已向被告缴纳了自2016年10月15日至2019年1月15日的租金，且另向现房屋所有人交付了8万元租金。现原告要求被告返还重复支付的租金，符合法律规定，本院予以支持。但原告实际自2019年3月22日搬离了厂房，其应当向现房屋所有人支付自2019年1月16日至2019年3月22日的场地占用费，被告主张按照合同约定的每年租金17万元标准计算较为合理。故被告应当向原告退还租金49726元[80000元-（170000元÷365天）×65天]。 关于原告要求被告赔偿搬迁费的问题。因被告违约导致原告需提前搬迁，增加了原告的费用，故本院酌定由被告承担30000元的搬迁费用。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下： 被告徐莉英、朱健良赔偿原告江苏明泽生鲜科技有限公司各项损失合计216954.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10200元，减半收取5100元，鉴定费16000元，合计21100元，由原告江苏明泽生鲜科技有限公司负担7371元，被告徐莉英、朱健良负担13729元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，开户名：江苏省淮安市中级人民法院，账号：62×××15）预交上诉案件受理费。 审 判 员  严 刚 二〇二〇年十月十九日 法官助理  濮雪妍 书 记 员  李 红 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。