河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9372号 上诉人（原审被告）：李乐，男，1996年12月3日出生，汉族，住河北省衡水市枣强县。 委托诉讼代理人：马洪闯，河北世纪方舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张义，河北世纪方舟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北骏源房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市鹿泉区上庄龙泉花园**30-1-903。 法定代表人：杨建光，总经理。 委托诉讼代理人：韩拥政，河北和融兴律师事务所律师。 上诉人李乐因与被上诉人河北骏源房地产开发有限公司（以下简称骏源房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2020）冀0110民初1896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李乐上诉请求：一、请求贵院撤销石家庄市鹿泉区人民法院作出了（2020）冀0110民初1896号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判定解除上诉人与被上诉人《购房协议》，认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人与被上诉人之间签订的《购房协议》内容符合商品房买卖合同的构成要件，且上诉人已经按照约定支付了相应的购房款，故该《购房协议》是本约合同，应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，上诉人与被上诉人之间签订的《购房协议》中约定了双方当事人的名称住所、商品房的基本情况、销售方式以及房屋价款和付款方式、时间、房屋交付日期、面积差异处理方式、办理产权登记事宜、争议解决方法、违约责任等等，上述内容已经包含了法律规定的商品房买卖合同中应有的主要内容。上诉人亦已经按照购房协议约定支付了房屋定金及首付款，共计193446元，而非仅仅支付了房屋定金，不属于上诉人通过缴纳定金方式预订、认购被上诉人不确定的房屋，而是双方已经确定了交易标的，该购房协议实际为商品房买卖合同。虽然，《购房协议中》约定了双方后续会签订《商品房买卖合同》，但签订该合同仅仅是为了办理房屋备案及贷款手续使用，并非必要程序。一审法院在庭审时并未将合同性质确定为争议焦点，甚至对此未进行审理，而直接将《购房协议》认定为预约合同，是认定事实不清，适用法律错误，该《购房协议》应当认定为《商品房买卖合同》。二、被上诉人从未向上诉人发送过《解除合同通知书》，其发送的是要求上诉人办理房屋按揭手续的通知，且上诉人与被上诉人对该致函的性质并不存在异议。庭审时，双方均表示该致函是通知上诉人前去办理按揭手续的函件，被上诉人还表示是因上诉人未能前去办理按揭手续而构成违约才起诉要求解除购房协议。一审法院忽视双方争议焦点直接将通知办理手续函件认定成为解除合同通知书，而对上诉人是否存在按被上诉人函件前去办理按揭手续的可能性只字不提，不仅如此，一审法院还以此进一步认定上诉人应当在一定期限内通过诉讼或仲裁程序对被上诉人所谓的解除函提出异议，全然不顾案件基本事实，更无相关法律依据。三、上诉人自始至终未延期办理按揭手续，没有违约，而是被上诉人通知上诉人前去办理按揭手续的时间不具备办理的可能性，被上诉人恶意利用疫情通知办理手续的行为不应当得到法院支持。上诉人不存在违约的情形，《购房协议》预定的合同解除条件未成就。一审法院直接忽视证人证言以及政府明确疫情不可办理按揭手续的证据，在明知被上诉人通知办理的时间不具有办理的可能性却直接认定双方未能办理手续责任在上诉人，明显有意偏袒被上诉人，认定事实不清。第一，2020年2月，被上诉人根本不具备开工条件，而且被上诉人也确实未复工（被上诉人在一审庭审中也承认其未复工）。上诉人在收到致函后立即与被上诉人取得联系，上诉人表示疫情期间没有办公，何时能办手续另行通知（一审庭审中，证人对此予以证实，同时有石家庄政府回函：疫情期间不可办理有关手续），以此可以看出，上诉人与被上诉人对于办理按揭手续的时间已经协商一致--被上诉人待可办理时另行通知。故，上诉人一直等被上诉人另行通知办理时间，甚至上诉人在疫情控制后3、4月份主动联系被上诉人能否办理，被上诉人以未办公为由推脱办理。第二，在全国各地均采取了停工停业、小区村庄封闭式管理的情况下，上诉人被封在农村无法出门（上诉人在衡水签收快递也可说明上诉人所在地），上诉人根本无法前去办理手续，这是客观原因导致，属于不可抗力情形，不属于无故逾期办理。反观被上诉人，在疫情最严重的时候以邮寄的方式通知上诉人办理手续，明显是恶意制造上诉人违约。在房产价格大幅度上涨的情况下，被上诉人故意在上诉人无法前去办理的情况下通知办理贷款手续，再通过诉讼解除合同，如其行为得到支持，必然以判例形式树立一个规则：即开发商可以利用疫情解除合同。第三，双方签订的购房协议合同目的仍可以实现，解除合同明显对上诉人一方显示公平。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》1、疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。4、疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。本案中，上诉人与被上诉人继续履行合同不影响合同目的的实现，应当继续履行。一审法院在疫情特殊时期对最高法院颁布的审理涉疫情案件特别规定不置可否，明显属于适用法律错误。四、退一步讲，即便判定双方解除合同，被上诉人除应当退还上诉人定金及购房款外，还应当赔偿上诉人所有的损失，包括但不限于房屋价格上涨差价等。上诉人从未违反合同约定逾期办理按揭手续等，是被上诉人多次以各种理由推脱拒不给上诉人办理按揭手续。双方未能继续履行购房协议的过错在于被上诉人，其应当赔偿上诉人所有损失。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，上诉人与被上诉人之间的《购房协议》未达到解除的约定和法定条件，请贵院查清事实，发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求，维持上诉人合法权益。 河北骏源房地产开发有限公司答辩称，李乐的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 河北骏源房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原被告所签订的《购房协议》（协议编号201600603502）；2、诉讼费用被告承担。 一审法院认定事实：2016年6月8日骏源房地产公司（甲方）与被告李乐（乙方）签订《购房协议》。协议约定：买受人购买2幢1单元2102号房。第二条、付款方式：按揭贷款：首付40%,总房款为463446元，乙方于2016年6月4日付定金10000元整；于2016年6月8日支付首付款余额183446元整，余款办理银行按揭。甲方电话通知7日内交付贷款需要的资料及办理贷款需要的相关手续。第三条、甲方暂定于2017年12月31日前将房产交付乙方，由于不可抗力因素致使建设周期延长的，交房时间自动顺延。房屋交付使用后按规定办理石家庄不动产权证。第七条、乙方如为银行按揭贷款客户，甲方（书面或电话）通知后7日内到甲方售楼部或甲方指定地点提供银行贷款所需要的一切证明文件及资料，如未能在规定期限内向甲方提供贷款所需资料，逾期三日后甲方有权将本协议指向的房屋另行出售而无需通知乙方，乙方无异议。乙方在接到甲方（书面或电话）通知后5日内到甲方售楼部或甲方指定地点签订《商品房买卖合同》及有关文件，逾期将视为乙方自愿放弃对该房屋的购买权，甲方有权另行出售该房屋而无需通知乙方，乙方无异议。协议还约定其他内容。落款由骏源房地产公司加盖印章，李乐签字。李乐于2016年6月4日交纳中山尚城2-1-2102房屋定金1万元，协议签订后李乐于6月8日交纳首付款183446元。2016年12月1日中山尚城1-7#住宅楼办理房屋预售许可证。2019年11月7日骏源房地产公司向李乐出具《通知函》，通知函载明：中山尚城项目已具备办理按揭条件，现通知您签订《商品房买卖合同》，请您携带必要的按揭资料及您个人的征信报告于7日内交于我公司，避免贷款政策变更等系列问题引起的对您利益的损害，按照合同予以履行，由此带来的损失由您本人负责。附需准备的按揭贷款资料。2019年11月21日骏源房地产公司将上述通知函以特快专递方式邮寄给李乐，李乐当日签收该函件。收到函件后李乐与骏源房地产公司负责销售的任少波联系，任少波回复等通知办理。2020年2月1日骏源房地产公司致函李乐。函件载明：鉴于我司与贵方签订一份《购房协议》，约定贵方购买我司开发建设的中山尚城2-1-2102房屋，付款方式采用银行按揭方式付款；该项目已经具备签订正式《商品房买卖合同》条件，我司已经于2017年5月28日至今多次向贵方发出通知要求携带必要的按揭资料到我司售楼中心办理签订《商品房买卖合同》有关手续，但贵方未按照通知要求办理；现再次通知如下：请在收到本函之日起7日内携带您的银行征信报告及必要的按揭资料到中山尚城售楼中心办理签订《商品房买卖合同》的手续。如未按照前述要求办理，我公司将按照与您所签订的《购房协议》有关约定执行，解除与您所签订的《购房协议》，由此所产生的全部法律责任将由您全部承担。当日骏源房地产公司将上述函件以特快专递方式邮寄给李乐，李乐于2020年2月4日签收该函件。至今双方未签订《商品房买卖合同》。2020年5月29日原告诉至本院要求解除双方签订的《购房协议》。 一审法院认为，2016年6月8日骏源房地产公司与被告李乐就涉案房屋的相关认购事宜签订的《购房协议》，是双方对交易房屋有关事宜的初步确认，性质属于预约合同。双方签订的《购房协议》是双方当事人的真实意思表示，无违反相关法律法规等无效情形，自当事人签字盖章之日起成立，对各方当事人具有法律约束力，受法律保护。双方应当遵守诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。一、关于协议应否解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人约定解除合同，必须符合解除合同的条件，即约定解除合同的条件成就时，解除权人可以行使解除权。《购房协议》第七条约定乙方如为银行按揭贷款客户，甲方（书面或电话）通知后7日内到甲方售楼部或甲方指定地点提供银行贷款所需要的一切证明文件及资料，如未能在规定期限内向甲方提供贷款所需资料，逾期三日后甲方有权将本协议指向的房屋另行出售而无需通知乙方，乙方无异议。乙方在接到甲方（书面或电话）通知后5日内到甲方售楼部或甲方指定地点签订《商品房买卖合同》及有关文件，逾期将视为乙方自愿放弃对该房屋的购买权，甲方有权另行出售该房屋而无需通知乙方，乙方无异议。表明双方约定了合同解除的条件。原告两次通知被告办理贷款和签订商品房买卖合同，双方未能在约定期限内签订商品房买卖合同，责任在被告，双方约定合同解除的条件已经成就。据此，骏源房地产公司有权解除合同。第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。本案原告通知被告按照约定时间提供贷款资料和签订商品房买卖合同，被告收到后即与销售部门任少波联系，任少波回复等通知。后原告向被告发送解除合同通知，表明原告不同意被告与任少波商定意见，表达不能按期提供贷款资料和签订商品房买卖合同要求解除合同的意思表示。该通知到达被告时购房协议已解除。被告如对解除购房协议通知有异议，可以请求法院或仲裁机构确认解除购房协议效力。原告发送解除购房协议通知没有约定异议期间，被告未在法定的期限内请求人民法院或仲裁机构确认解除认购书的效力。虽然处在疫情期间，但网上立案开放，被告可以行使确认解除购房协议效力的诉权。被告在异议期满后对解除购房协议效力再提出异议，本院不予支持。三、协议予以解除法律后果问题。《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。在庭审时法庭向被告释明告知其可以提出返还请求。被告提出如解除合同需要返还被告支出的购房款外，还应当对被告相应的损失进行赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”。本案是因为被告未能按时提供贷款资料和签订商品房买卖合同造成协议被解除，故被告主张解除协议后赔偿损失请求不予支持，但原告应将被告交纳购房款193446元予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告河北骏源房地产开发有限公司与被告李乐2016年6月8日签订《购房协议》（编号为201600603502）。二、原告河北骏源房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还被告李乐购房款193446元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4168元，减半收取计2084元，由原告河北骏源房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与原审查明相一致。 本院认为，关于双方签订的《购房协议》的性质，因在该协议中约定：买卖条件以双方签订之《石家庄市商品房买卖合同》为准，故原审法院认定上述《购房协议》是双方对交易房屋有关事宜的初步确认，性质属于预约合同，并无不当。关于《购房协议》是否应予解除的问题，双方在协议第七条中约定：乙方如为银行按揭贷款客户，甲方（书面或电话）通知后7日内到甲方售楼部或甲方指定地点提供银行贷款所需要的一切证明文件及资料，如未能在规定期限内向甲方提供贷款所需资料，逾期三日后甲方有权将本协议指向的房屋另行出售而无需通知乙方，乙方无异议。乙方在接到甲方（书面或电话）通知后5日内到甲方售楼部或甲方指定地点签订《商品房买卖合同》及有关文件，逾期将视为乙方自愿放弃对该房屋的购买权，甲方有权另行出售该房屋而无需通知乙方，乙方无异议。该条款为约定解除条款，双方对解除的条件作了明确约定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人约定解除合同，必须符合解除合同的条件，即约定解除合同的条件成就时，解除权人可以行使解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。本案中，被上诉人骏源房地产公司于2019年11月21日（快递签收时间）和2020年2月4日（快递签收时间）向上诉人送达办理贷款和签订商品房买卖合同的通知（含解除协议的通知），但上诉人李乐未按约定办理相关手续。上诉人李乐提出第二次收到通知正处在疫情期间无法办理的理由，其在2019年11月21日接到被上诉人书面通知后未如约办理，被上诉人第二次发出书面函告，虽然该次函告因疫情原因上诉人无法按要求办理手续，但2020年4月23日河北省突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级，全省基本上恢复正常的生产生活秩序，该时间应视为不可抗力的消除时间。上诉人李乐即使在疫情期间无法办理相应的手续，但应在不可抗力因素消除后及时按照合同或被上诉人的通知要求办理相应的手续，或积极与被上诉人沟通协商相关手续办理的事宜，但上诉人在2020年4月23日之后至被上诉人起诉并未采取任何措施对前期未办理相应手续之事宜进行补救，亦未在法定的期限内向人民法院或仲裁机构提出对被上诉人通知其解除协议的异议。故原审法院据此判决解除双方签订的购房协议符合法律规定，本院依法予以确认。关于上诉人所提应赔偿其损失的主张，本案系因上诉人未能如约办理贷款手续和签订商品房买卖合同而导致购房协议的解除，故其主张赔偿损失的理据不足，原审法院不予支持并无不当。 综上所述，李乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4168元，由上诉人李乐负担。 本判决为终审判决。 审判长  常晓丰 审判员  李秀云 审判员  寻 亚 二〇二〇年十月二十八日 书记员  张佳丽 ——