山西省高级人民法院   执行裁定书   （2020）晋执复157号   复议申请人（异议人）：山西喜悦置业有限公司，住所地山西综改示范区。   法定代表人：王新龙，执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：李新义，北京市京师（太原）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭欢农，北京市京师（太原）律师事务所律师。   申请执行人：山西阳曲农村商业银行股份有限公司，住所地山西省阳曲县。   法定代表人：陈葆华，董事长。   委托诉讼代理人：白蓉，山西弘韬（阳曲）律师事务所律师。   被执行人：山西欣如置业有限公司，住所地太原市小店区。   法定代表人：王春琴，经理兼执行董事。   被执行人：山西昕尼科工贸有限公司，住所地山西省太原市小店区。   法定代表人：王霞玲，执行董事兼总经理。   被执行人：彭占龙，男，汉族，1972年10月24日出生，住山西省运城市盐湖区。   被执行人：樊旭英，女，汉族，1972年2月18日出生，住山西省运城市盐湖区。   复议申请人山西喜悦置业有限公司不服山西省太原市中级人民法院（以下简称太原中院）作出的（2020）晋01执异169号执行裁定，向本院提出复议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。   太原中院在执行申请执行人山西阳曲农村商业银行股份有限公司（以下简称“阳曲农商行”）与被执行人山西欣如置业有限公司（以下简称欣如置业公司）、山西昕尼科工贸有限公司、彭占龙、樊旭英借款合同纠纷一案，异议人山西喜悦置业有限公司（以下简称“喜悦置业公司”）提出异议。   异议人喜悦置业公司称，异议人与被执行人欣如置业公司于2015年10月22日签订了《房屋租赁合同》，约定由异议人承租位于太原市晋阳街88号的兴业大厦，地上建筑面积28794.97平方米，地下建筑面积14377.3平方米。合同约定承租期限为20年，自2015年10月22日起至2035年10月21日止。后于2016年3月1日又签订了《预付房屋租金补充协议》，约定异议人预付被执行人自2017年10月22日至2022年10月21日的租金，并且给予一定优惠，按照20元/平米计算。上述合同签订当日，欣如置业公司向异议人交付了全部租赁物。自2016年2月29日开始，异议人向欣如置业公司陆续支付租金共计47053964元，租金已实际支付至2022年12月17日。因此，异议人作为涉案的太原晋阳街88号兴业大厦的合法承租人，异议人占有、使用、收益的权利受法律保护。故申请中止（2020）晋01执3号案件对太原市晋阳街88号1幢的兴业大厦的拍卖程序。   申请执行人阳曲农商行辩称，一、喜悦置业公司主张案涉抵押物存在出租一事无事实、法律依据，更有损害当前抵押权人的合法权益及滥诉之嫌，案涉《房屋租赁合同》不具有真实性、合法性。二、对于喜悦置业公司提供的租金转账回单，案涉租金实际起付时间为2016年3月1日，远远晚于抵押权设定日2015年11月27日，且租金支付款项亦与合同约定不符，答辩人认为该《房屋租赁合同》不具有真实性。且即使双方存在租赁关系，该关系亦建立在抵押权设立之后。三、《预付房屋租金补充协议》《房屋租赁合同》约定的租金标准不具有合理性，案涉抵押物周边的租金价格远高于喜悦置业公司与欣如置业公司签署的约定。四、在租约订立行为本身不具有真实性的情况下，喜悦置业公司也并未举证证明其占有案涉抵押物的时间，因此无法证明其在抵押权设立前已基于合法有效的租约占有抵押物，案涉租赁权不具有真实性。五、欣如置业公司为避免其名下抵押物被拍卖，在明知涉案房产已被抵押的情况下，仍串通喜悦置业公司对抵押物进行装修、经营，属于逃避执行的行为，应当追究法律责任。综上，现有的证据无法证实租赁权设定在抵押权之前，租赁合同对受让人不具有约束力，依法应涤除查封房产上设定的租赁权，拍卖处分查封的财产。   太原中院查明，最高人民法院作出的（2019）最高法民终459号民事判决书发生法律效力后，山西省高级人民法院指定该院执行，该院于2020年1月6日作出（2020）晋01执3号执行裁定书依法强制执行。本案在诉讼中江西省高级人民法院作出民事裁定书及（2018）赣执保68号协助执行通知书，于2018年9月26日查封（轮候）了被执行人欣如置业公司在该案抵押的位于太原市晋阳街88号的兴业大厦32间房产。   另查明，2015年10月22日，异议人与被执行人欣如置业公司签订了《房屋租赁合同》，约定由异议人承租位于太原市晋阳街88号的兴业大厦，约定承租期限为20年，自2015年10月22日起至2035年10月21日止。2016年3月1日双方又签订了《预付房屋租金补充协议》，约定异议人预付被执行人自2017年10月22日至2022年10月21日的租金。合同签订后，异议人接收了租赁房产并装修使用。自2016年2月29日开始，异议人向欣如置业公司陆续支付租金共计47053964元。   太原中院认为，根据法律规定，民事判决书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，该院依法查封、拍卖、变卖被执行人抵押的财产符合法律规定。根据买卖不破租赁的原则，承租人租赁的标的物被人民法院强制执行时，并不必然导致承租人租赁权的消灭。对于异议人与被执行人欣如置业公司签订的《房屋租赁合同》、《预付房屋租金补充协议》的真实性及效力应通过诉讼确定。综上，异议人申请中止（2020）晋01执3号案件对太原市晋阳街88号1幢的兴业大厦的拍卖程序的请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定驳回喜悦置业公司执行异议的申请。   复议申请人喜悦置业公司请求依法撤销太原中院（2020）晋01执异169号执行裁定书，发回太原中院重新作出裁定。事实与理由：一、（2020）晋01执异169号裁定书事实认定不清，适用法律错误。复议申请人提出执行异议申请后，向太原中院提交了租赁合同签订及履行的系列证据。但太原中院在双方已经当庭质证的情况下，未对该等证据进行认定，不依法确认复议申请人的承租人身份，属于事实认定不清。复议申请人作为案外人，针对执行标的物即案涉房地产主张享有租赁权以对抗申请执行人的抵押权执行，本质意为阻却房产的交付，属案外人针对执行标的提出的异议，应当适用《民事诉讼法》第227条作出裁定。二、本案租赁合同签订及履行情况，已经太原中院作出的裁定予以查明。复议申请人作为涉案的太原晋阳街88号兴业大厦的合法承租人，占有、使用、收益的权利受法律保护。兴业大厦的拍卖执行将导致复议申请人的合法实体权利受到侵害。   本院查明的事实与太原中院一致。   本院认为，本案的争议焦点是执行法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条审查喜悦置业公司提出的异议是否符合法律规定。具体分析如下：   第一、关于承租人享有的权利。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据上述规定，不动产承租人基于租赁关系享有的主要权利包括对其承租的不动产的占有、使用、收益权利及同等条件下的优先购买权。   第二、喜悦置业公司以承租人的身份能否主张阻却人民法院对案涉房产的拍卖行为。本案中，太原中院拟拍卖的房产，是被执行人欣如置业公司的财产，在被执行人不履行生效判决义务的情况下，人民法院有权对被执行人的财产拍卖。喜悦置业公司以案涉房产的承租人的身份，基于在先的租赁关系，也仅能主张阻却对案涉房产的交付及同等条件下的优先购买权，而不能主张阻却人民法院对案涉房产的拍卖行为。   第三、执行法院对喜悦置业公司的异议如何审查。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查。本案中，喜悦公司认为执行法院的拍卖行为将导致其权利受到侵害，请求中止执行法院的拍卖程序，其针对的是执行法院的执行行为，执行法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条审查并无不当。   综上，太原中院（2020）晋01执异169号执行裁定适用法律正确，本院予以维持。复议申请人喜悦置业公司的复议理由不能成立，其复议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：   驳回山西喜悦置业有限公司的复议申请，维持山西省太原市中级人民法院（2020）晋01执异169号执行裁定。   本裁定为终审裁定。   审判长 车俊娥   审判员 杨 超   审判员 郭军学     二〇二〇年十月二十日   书记员 王晓晶