云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终1172号上诉人（原审被告）：王永坤，男，1973年6月9日生，汉族，住丘北县。上诉人（原审被告）：赵彩丽，女，1972年6月19日生，汉族，住丘北县。委托诉讼代理人：陈正林，云南君山律师事务所执业律师。特别授权。被上诉人（原审原告）：李大强，男，1969年5月6日生，汉族，住丘北县。委托诉讼代理人：崔志强，云南云誉律师事务所执业律师。特别授权。原审第三人：丘北正大天然气有限公司。住所地：丘北县锦屏镇新城区青峰路。原审第三人：丘北正大天然气有限公司石丫口加气站。住所地：丘北县锦屏镇彩云社区第一小组老水泥厂石丫口。原审第三人：杨玉春，女，1975年3月22日生，汉族，住丘北县。上诉人王永坤、赵彩丽因与被上诉人李大强、原审第三人丘北正大天然气有限公司（以下简称正大天然气公司）、丘北正大天然气有限公司石丫口加气站（以下简称正大天然气石丫口加气站）、杨玉春合同纠纷一案，不服云南省丘北县人民法院（2020）云2626民初667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月24日组织上诉人王永坤及其委托诉讼代理人陈正林，被上诉人李大强及其委托诉讼代理人崔志强到庭进行了法庭调查和调解，调解未果。本案现已审理终结。王永坤、赵彩丽上诉请求：一、撤销云南省丘北县人民法院(2020)云2626民初第667号民事判决书，将本案发回重审。二、撤销丘北县人民法院(2020)云2626民初第667号民事判决书第一项、第二项；三、一、二审诉讼费、保全费由李大强承担。事实及理由：1、本案遗漏必要共同诉讼参加人、当事人，属于程序性违法，应当发回重审。本案案涉土地为承包地，根据承包地的相关法律规定，承包地属于家庭共同共有。滇(2018)丘北县农村土地承包经营权第039725号农村土地承包经营权证的共有人为：王永坤，赵彩丽，王远龙，王远园，王远彤。一审法院遗漏了当事人，应发回重审。2、一审法院采用未经质证的证据作为定案依据，违反法律规定，应发回重审。一审认定“该地块登记在滇(2018)丘北县农村土地承包经营权第039725号农村土地承包经营权证上……”一审法院对该事实的认定所依据证据承包经营权证未经质证，属于程序违法，应发回重审。3、对王永坤、赵彩丽申请追加的第三人一审法院没有依法履行传唤义务。一审法院程序违法，应发回重审。4、一审法院超出诉讼请求判决，属于程序违法，应发回重审。李大强未主张5000元保全费，但一审判决由王永坤、赵彩丽承担保全费5000元，超出诉讼请求判决，系程序违法，应发回重审。5、一审法院认定双方签订合同的时间是2012年10月20日错误。本案李大强提供的合同签订时间为2013年10月20日。王永坤提供的合同签订时间为2012年10月20日的合同。其中，李大强提供的合同明显有篡改的痕迹，将2012年修改为2013年，篡改的证据不能作为定案依据。既然一审法院认定了《收条》的出具时间为2013年10月20日。那么，结合双方所提供的合同，双方约定是签订合同10天后付清租金，李大强并非是在签订合同当天支付完毕租金的，由此可以认定，签订合同的时间是2012年10月20日。6、李大强没有提供证据证实已经足额支付租金。7、王永坤、赵彩丽不应返还租金。一审法院适用法律错误。根据双方的合同约定，王永坤出租后，如有政府及有关部门征用，李大强自愿配合政府有关部门办理，王永坤不负任何责任。该约定是双方自愿达成的，应当尊重双方当事人的意愿，并且李大强在租赁时就已经充分预见到政府征用的风险，在明知存在风险的情况下仍愿意对土地进行承租，李大强在合同中已经对该风险的承担及法律后果已经做出了明确的约定，人民法院应当充分尊重双方的约定及风险的承担。本案中，双方签订的合同属于商业性质的合同，应当以商法的角度看待租金是否应当退还的问题。李大强签订《协议》目的在于进行商业种植活动。8、一审判决错误。根据《合同法》的规定，解除合同的同时应当双方相互返还，在本案中一审仅仅只是判决王永坤、赵彩丽返还租金，而对于李大强返还承租土地的义务没有进行裁判。同时，根据滇(2018)丘北县农村土地承包经营权第039725号农村土地承包经营权证的四至界限证实，第三人丘北正大天然气有限公司石丫口加气站的简易房是建盖在王永坤的土地上，是在李大强承租土地的范围内，一审追加了丘北正大天然气有限公司石丫口加气站作为第三人参加诉讼，那么就应当判决李大强返还承租的土地。二、本案一审判决认定出租面积与征收面积对等，但是本案实际征收面积比租赁面积小。双方在土地出租协议书中明确约定了租赁的土地四至界限为：东至赵鹏祥地界紧边（天然气），南至地埂，西至大沟，北至大路。一审法院并未审查本案租赁四至界限范围内的土地是否全部被征用完，经现场查看，本案征收土地范围远远小于本案的租赁范围，对于未征收部分依法应予扣减。因此，一审判决尚未查清本案的实际租赁面积与征收面积，所以认定事实不清。三、一审判决适用法律错误。1、本案因系租赁合同纠纷案件，一审判决应先审查租赁合同的效力，再审查合同的具体内容。我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”结合本案，双方当事人签订的《土地出租协议书》第一条约定租赁期限为五十年，该协议条款已明显超过二十年，超过部分无效。关于合同无效部分，双方当事人仅能按照合同无效的法律规定来进行处理。很显然，本案李大强一审的诉讼请求并未依据合同无效的理由来起诉本案，根据不告不理的原则，法院不得主动审判，否则将超出原告的诉讼请求范围，属程序违法。2、本案的租赁期限超出了王永坤的承包期限，但是认为没有违反法律、行政法规的禁止性规定，认为仍合法有效的观点依法不能成立。超出了王永坤的承包期限部分的租赁期限并不必然有效。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应将本案发回重审。李大强答辩称，第一，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，王永坤、赵彩丽的上诉请求无法无据。针对事实理由，王永坤与李大强之间签订了租赁合同，根据合同的相对性，及赵彩丽所收款项的情况，一审法院判决正确。对于王永坤、赵彩丽主张出租的土地还涉及案外人，在合同签订过程中，王永坤并没有对涉案土地提起过案外人，并且，从租赁合同签订至今，没有任何人针对租赁合同提出异议，因此，可以理解为对其权利义务的放弃。同时如果王永坤认为涉案租赁合同遗漏当事人，该租赁合同应该属于无效合同，李大强支付的款项应该全部退回。第二，在本案一审审理过程中，王永坤提供了涉案土地的土地使用权证，并经过质证。第三，王永坤要求追加的第三人与本案没有关系不符合法院关依职权追加的第三人的情形。第四，李大强在一审中请求判令诉讼费由被告承担，诉讼费包括立案诉讼费和保全诉讼费，统称诉讼费。第五，一审法院认定事实清楚，本院因为使用了合同版本，对日期没有做更改，且李大强针对签订合同及款项支付情况，能充分显示土地出租的时间，能形成证据锁链。第六，一审中，李大强提供了转账凭证及款项支付方式，同时申请证人出庭作证，也提供了王永坤亲笔所写的收据，能形成李大强向王永坤支付款项的相关证据锁链。第七，王永坤应当退回李大强对未实际使用土地的相应租金，涉案土地属于不动产，理应适用物权法及土地法的相关规定。第八，王永坤没有证据证明李大强所租赁的土地除了涉案土地外还有其他土地，王永坤也承租给李大强，且在征收过程中，王永坤针对李大强承租的土地未提出异议。一审中，王永坤所提供的土地证无法显示李大强承租的土地被李大强出让及转租，对此，就算涉案土地之外的土地被他人转租或转让，王永坤应当针对实际侵权人进行诉讼。既然王永坤认为根据合同相对性，是王永坤与李大强签订租赁合同，还存在案外人，王永坤的陈述前后矛盾。本案之所以起诉王永坤、赵彩丽，依据是李大强与王永坤签订租赁合同后，款项是王永坤与赵彩丽协商后把租赁款项转到赵彩丽名下，涉案土地的租赁行为属于夫妻双方收取后作为家庭共同收入，应当列为夫妻共同债务。就算一审法院认为征地期限是20年，也改变不了王永坤应当返还多支付的土地租赁费用。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，针对李大强在一审所提青苗补助费没有处理，李大强保留诉讼权利。正大天然气公司、天然气石丫口加气站、杨玉春均未作答辩。李大强向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告之间于2013年10月20日签订的《土地租赁合同》；2.判令二被告退还给原告土地租金784,434.4元及利息（利息以784,434.4元为基数，自2020年2月18日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令二被告向原告支付因违反《土地租赁合同》约定造成的违约赔偿人民币179,600元（违约赔偿按土地租金总额的20%计算）；4.判令二被告向原告支付地上附着物补偿费共计人民币4350元；5.判令二被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告夫妇对本案涉案地块即丘北县的石丫口一块集体土地享有承包经营权，该地块登记于滇（2018）丘北县农村土地承包经营权第039725号农村土地承包经营权证上，承包期限为1999年1月1日至2028年1月31日止，面积4.12亩。2013年10月20日原告与被告王永坤签订《土地转租协议书》，约定将该地块出租给原告使用50年，租金898000元，原告先付10万元作为定金，余款在10月30日前付清；并约定，被告一经出租后，如有政府及有关部门征用，原告自愿配合政府有关部门的办理，被告方不负任何责任，协议一经签字捺印立即生效，如一方反悔的按租金计算，每日罚款50%作为违约金。合同经双方签名捺印后，原告已向被告赵彩丽的银行账户转账及向二被告现金交付的方式支付了租金898000元，王永坤出具收条给原告，并向原告交付了租赁地块。2020年因丘北县救灾物资储备建设项目需要，决定对该涉案地块征收。被告将该情况以微信方式告知了原告，原告也到了征地现场。被告王永坤于2020年2月18日与丘北县自然资源局签订了征地补偿、地上附着物预付款协议书，并领取了补偿款，征地面积为4.35亩。涉案地块被征用后，原、被告协商未果，原告提起本诉，被告申请第三人参加诉讼。一审法院认为，本案争议的焦点是原告与被告王永坤签订的土地租赁合同是否具备解除的条件、被告是否有隐瞒租赁事实与相关部门签订土地征收及补偿协议并收取补偿款的行为、是否构成违约。首先，原、被告签订的土地承包合同是双方的真实意思表示，虽然租赁期限超出了被告的承包期限，但没有违反法律、行政法规的禁止性规定，仍合法有效。但在合同履行期间因政府的救灾物资储备项目涉案地块被征收，因合同标的的所有权人变更，不再属于被告所在集体所有的土地，被告领取了补偿款后即丧失涉案地块的承包经营权资格，不能再履行租赁合同约定的义务，原告的合同目的已经不可能实现，具备了租赁合同解除的条件。虽然土地租赁合同履行期间土地被政府征收，原、被告没有约定为解除条件，也不在我国合同法第九十四条规定的解除合同的情形之列，但根据类推的法律适用原则，比照我国合同法第二百三十一条规定，承租人可以解除合同。其次，根据我国土地管理法第四十五条第三项的规定，为了公共利益的需要，政府有权征收农民集体所有的土地，被征用土地的经营权人没有抗拒的权利，即本案中导致租赁合同不能继续履行的原因是政府行为，并非被告的个人原因。而是根据本院认定的事实，被告已通知原告涉案土地被征收，原告已知晓被征收情况，故被告不构成违约，不应承担违约责任。因此，原告的第一项诉讼请求应予支持，合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的应当支付租金。原告的第二项诉讼请求中请求退还的租金784,434.4元，按平均年数计算，扣减了已使用期间的租金，属不能履行期间的租金，在合理范围，被告对计算方式也未提出质疑，应予支持；该项诉讼请求中的利息，属于原告不能实现合同的间接损失，被告在与政府相关部门签订征收补偿协议后，对应予应还的租金已属无权占有，对占用期间产生的孳息应一并返还，原告的该项诉讼请求亦予以支持。原告的第三项诉讼请求因被告不构成违约不承担违约责任，本院不予支持。原告的第四项诉讼请求，根据土地管理法及其实施细则的相关规定，地上附着物补偿费应归该附着物的所有人享有，庭审中原告表明该地上附着物油菜的所有人不是其本人，故原告不具有权利主体资格，该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百三十一条规定，判决：一、解除李大强与王永坤2013年10月20日签订的《土地租赁合同》。二、王永坤、赵彩丽返还李大强租金784,434.4元，限本判决生效后三日内付清，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年2月18日起支付该款利息至该款付清之日。三、驳回李大强的其他诉讼请求。案件受理费13,484元，减半收取计6742元，由王永坤、赵彩丽负担5486元，由李大强负担1256元，保全费5000元由王永坤、赵彩丽负担。二审审理中，王永坤提交1号证据，《土地承包经营权证》，用以证明经政府颁证确认王永坤位于石丫口土地面积为5.34亩，本次征收并未完全征用的事实。2号证据“现场照片”（四张），用以证明本案征收土地范围远远小于本案的租赁范围，对于未征收部分依法应予扣减。经质证，李大强认可《土地承包经营权证》的真实性，不认可合法性、关联性及证明内容，认为双方当事人签订租赁合同所承租的土地并非是王永坤在二审提供的土地证上所有的土地面积。李大强承租的土地面积包含在王永坤提供土地证范围内。我方根据王永坤指定的四至界限承租土地，我方租赁的土地全部被征收，没有剩余部分。对“现场照片”的真实性认可，不认可合法性、关联性及证明观点，土地转租协议上约定的四至与土地使用权证上的四至不一至。该照片与本案无关，李大强没有承租过该地块，也没有进行过转租转让。彩钢瓦部分与我方无关，不在我方的租赁土地的范围内，也没有使用过。天然气公司提供的租赁协议上租赁方不是李大强。本院认为，王永坤提交《土地承包经营权证》客观真实，来源合法，能证明王永坤位于丘北县石丫口的承包地四至界线为：东至房屋，南至李建飞，西至吴琼英、北至乡村道路，面积为5.34亩的事实，本院予以采信。李大强对“现场照片”的真实性认可，对真实性本院予以确认，但该照片不能证明本案征收土地范围远远小于本案的租赁范围，对于未征收部分依法应予扣减的观点，对王永坤的证明观点，本院不予采信。李大强无新证据提交。根据案情需要，庭审后本院对杨玉春进行调查，杨玉春陈述，涉案土地是其的丈夫向孙加林租的，在与孙加林签订租赁合同时孙加林出示了孙加林与王永坤之间就涉案土地的买卖合同，到2018年8月15日以杨玉春的名义将涉案土地转租给丘北正大天然气有限公司。经质证，王永坤、赵彩丽对杨玉春的陈述不认可，认为陈述的内容不真实，没有其他证据相互印证。李大强对杨玉春的陈述认可，同时认为其不认识杨玉春和孙加林。涉案土地是其个人向王永坤租的，没有其他合伙人，其租的地与政府征用的地四至界限一致，其租的地不包括天然气公司使用的范围。本院认为，对杨玉春陈述能证明涉案土地是向孙加林租赁得来，孙加林是从王永坤处得来的事实，与李大强陈述的其不认识孙加林，没有出租土地给孙加林内容相一致，本院予以采信。二审中，经征询双方当事人对一审法院认定的本案法律事实的意见，王永坤、赵彩丽对一审法院认定的以下法律事实有异议：1、对认定其位于丘北县石丫口的承包地面积为4.12亩有异议，认为该承包地经政府核实，已重新发证，土地面积应为5.34亩；2、对认定2013年10月20日原告与被告王永坤签订《土地转租协议书》有异议，认为签订协议的时间应为2012年10月20日。李大强的对一审法院认定的法律事实均无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。针对王永坤、赵彩丽对事实方面的异议，本院认为，对第1点事实异议，王永坤在二审法院提供的《土地承包经营权证》，能证明王永坤位于丘北县石丫口的承包地面积为5.34亩，王永坤的该事实异议成立，本院予以支持。对第2点事实异议，李大强陈述因为签订时未对合同模板时间进行修改，之后其发现时间有误，自行用笔进行更改。结合李大强支付租金的时间及王永坤出据收到租金的收条的时间，能相互印证，王永坤与李大强签订《土地转租协议书》的时间为2013年10月20日，王永坤对该事实提出的异议，不能成立，本院不予支持。除一审法院认定的法律事实外，本案补充认定如下法律事实，王永坤位于丘北县石丫口的承包地四至界线为：东至房屋，南至李建飞，西至吴琼英、北至乡村道路，面积为5.34亩。综合双方当事人诉辩主张，本案二审双方当事人争议的焦点问题主要是：1、本案是否遗漏当事人，是否程序违法；2、双方当事人签订的《土地出租协议书》是否合法有效，是否应解除；3、上诉人是否应返还剩余土地租金。关于一审法院是否遗漏当事人，是否存在程序违法的问题。王永坤主张涉案土地为承包地，属于家庭共同共有，土地承包经营权为王永坤、赵彩丽、王远龙、王远园、王远彤。一审法院遗漏了当事人。本院认为，首先，涉案土地是王永坤户位于丘北县石丫口的承包地，王永坤作为农户一方即承包方代表对土地进行承包，现双方当事人因承包土地出租发生争议，李大强仅以承包方农户代表提起诉讼符合法律规定。故本案不存在遗漏当事人的情形。其次，王永坤为涉案租赁合同的一方当事人，从合同相对性原则看，王永坤是本案适格被告，因租赁款项是转入王永坤之妻赵彩丽银行帐户，李大强以夫妻共同债务为由起诉赵彩丽并无不当，赵彩丽是本案适格被告。综上，一审法院不存在审理程序违法的情形。王永坤、赵彩丽的该上诉人主张不能成立，本院不予支持。关于双方当事人签订的《土地出租协议书》是否合法有效，是否应解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案，2013年10月20日，王永坤将丘北县石丫口的一块承包地出租给李大强，租赁期限为50年，租金898000元。双方当事人约定的租赁期间已超20年，超过部分无效。故王永坤与李大强签订的《土地出租协议书》部分有效，部分无效，即租赁期限二十年内的部分有效，租赁期限超过二十年的部分无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还。故因租赁期限超过二十年的无效部分取得的财产，王永坤、赵彩丽应返还给李大强，返还金额为538800元［（898000元÷50年）×30年］。合同履行过程中，因政府的救灾物资储备项目涉案地块被征收，王永坤于2020年2月18日与丘北县自然资源局签订了征地补偿、地上附着物预付款协议书，并领取了补偿款。因政府的征收行为导致王永坤与李大强签订的《土地出租协议书》无法继续履行，李大强主张解除与王永坤签订的《土地出租协议书》，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，一审法院解除王永坤与李大强2013年10月20日签订的《土地出租协议书》并无不当，本院予以维持。合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的应当支付租金。从签定合同之日2023年10月20日至土地征用之日2020年2月18日，李大强共使用土地为6年零118天，租金为113565.6元，应退租金245634.4元。加上合同无效部分应返还的租金金额538800元，王永坤、赵彩丽共应返还给李大强租金784,434.4元。另外，王永坤主张，本案征收土地面积（4.35亩）远远小于本案的租赁范围（5.34亩），李大强承租土地后将东面的部分土地出租给了孙加林，孙加林又转租给杨玉春，之后杨玉春又出租给丘北正大天然气有限公司，该部分土地未征收依法应予扣减。李大强否认将涉案土地转租给孙加林。根据本案对杨玉春的调查，能证明丘北正大天然气有限公司现使用的土地（蓝色彩钢瓦及空地部分）向杨玉春租赁所得，杨玉春向孙加林租赁所得，孙加林向王永坤通过合同交易得来。杨玉春的陈述与李大强陈述的未将涉案土地出租给孙加林的内容一致。王永坤主张李大强将涉案土地东面的部分土地出租给了孙加林，该主张与查明的事实不一致，王永坤主张该部分土地未征收应扣除相应的租金，该主张没有事实依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，判决正确，王永坤、赵彩丽的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13484元，由王永坤、赵彩丽负担。本判决为终审判决。本判决一经送达即发生法律效力。若负有义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请执行。审判长  陈国淑审判员  郭 琴审判员  贺雯琦二〇二〇年十月十七日书记员  雷 丹