河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0711民初3992号原告：王萌，女，1973年11月26日出生，汉族。原告：周**，男，1974年7月21日出生，汉族。被告：新乡市上宅置业有限公司，住所地新乡物理与化学产业工业园区，统一社会信用代码9141070005339041XJ（1-3）。法定代表人：刘彦山。委托诉讼代理人：张海宾，男，系公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：曹梦娇，女，系公司员工，特别授权。原告王萌、周**与被告新乡市上宅置业有限公司（以下简称上宅公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告王萌、周**，被告上宅公司的委托诉讼代理人张海宾、曹梦娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王萌、周**向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告赔偿原告违约金共计25491.52元（其中：上宅公园城邦6号楼102室13596.43元、6号楼103室11895.09元）；2.本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2015年4月25日，原告购买被告××公园城邦×号楼×室和×室，并与被告签订商品房买卖合同（合同编号：2015-0402499、2015-0402501），其中该合同第八条约定：“出卖人应于2015年4月30日该房屋自交付之日起365日内取得房地产权属证书”。但至今被告未能为原告办理所购房屋产权属证书。根据该商品房买卖合同第十五条“出卖人应当在商品交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3或2、3中方式处理。其中条款2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”被告应支付原告违约金共计25491.52元，计算方式如下：××公园城邦×号楼×室房款总额为1359643元，违约金为13596.43元（1359643*1%=13596.43元）；6号楼103室房款总额为1189509元，违约金为11895.09元（118959*1%=11895.09元），两项合计25491.52元（13596.43元+11895.09元=25491.52元）。故原告依法提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。上宅公司辩称，其在商品房交易中诚实守信，并且已履行完成房屋初始登记的协助义务，而因行政机关的原因导致逾期办证可以免责。商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。出卖人只要在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的移转房屋所有权的义务履行完毕。”根据我国《民法总则》第一百八十条【不可抗力】因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。以及《合同法》117条的相关规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。而导致涉案房屋逾期办理房产证的根本原因是政府原因引起的，是其不能预见、不能避免、不能克服的客观原因，完全符合我国《民法总则》及《合同法》中不可抗力可免责的相关规定。1.上宅公司已经切实诚信履行合同。本案中上宅公司在办理产权证的过程中，其主要义务是向权属登记中心递交相关申请材料（涉案房屋五证齐全），且从上宅公司提交的证据材料中足以证明上宅公司在商品房买卖合同约定的时间内进行初始登记时已经备齐了相关证明文件。而最终导致延期办证并非上宅公司未提交上述材料，乃是因为整个项目涉及上宅公司和新乡市国土资源局签订编号410700-CR-2012-0048-215《国有土地使用权出让合同》并未对配建的相关事宜作出明确约定，上宅公司和王萌、周**签订商品房买卖合同后，政府向王萌、周**征缴保障房易地建设费。双方因易地建设费的问题，上宅公司提起行政诉讼，所以新乡市房屋管理局暂停和上宅公司办理一切房屋买卖相关事宜，直接导致上述项目的产权证均被暂缓。2.商品房买卖合同明确约定上宅公司承担违约责任之前提是因上宅公司的责任导致逾期办证。商品房买卖合同明确约定：“非出卖人原因造成的房地产权证书未能按时办理，出卖人不承担违约金责任。”但从导致本案逾期办证的因素看，都是上宅公司无法预料和控制的客观因素，非上宅公司的过错所导致，不应归责于上宅公司。且发生上述客观事由后，上宅公司立即采取措施处理相关问题。因此，上宅公司在整个合同履行过程中完全履行了自己的义务，即按约定交付房屋并及时申请办理产权证。逾期办证非上宅公司的责任所致，上宅公司不应就上述客观事由导致的逾期办证行为支付违约金。由此看出，上宅公司提交申请办证材料是基于上宅公司作为开发商的一种特殊身份，上宅公司的主要义务是提交材料并协助办理，而非具体操作办理流程。事实上，上宅公司在首次进行初始登记时已经备齐所有办证的相关材料，一旦被拒绝受理，上宅公司便积极主动向土地登记部门汇报沟通，并多次发函恳请政府协调解决。上宅公司已经实质上履行了自己的合同义务，因此，理应免责。综上所述，上宅公司在商品房交易中诚实守信，并且已履行完成房屋初始登记的协助义务，而因行政机关的原因导致逾期办证可以免责，请求贵院依法驳回王萌、周**的起诉，维护上宅公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王萌、周**（××）与上宅公司（卖方人）签订《商品房买卖合同》，合同编号为2015-0402499，合同中约定：第一条出卖人以出让方式取得位于××街，××路以北，××路以南，××一街以东，编号为03-×-×-3的地块的国有土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房，上宅：公园城邦；第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第6幢1-2层102号房，该商品房的用途为商业用房；第四条按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5494.17元，总金额1359643元；第六条买受人按商业贷款方式按期付款；第八条出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房经五大责任主体验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3或2、3种方式处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3.非出卖人原因造成的房地产权证书未能按时办理，出卖人不承担违约责任。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，王萌、周**按照约定履行了付款义务，上宅公司将房屋交付给了王萌、周**，但案涉房屋至今未办理产权登记。王萌、周**（××）与上宅公司（卖方人）签订《商品房买卖合同》，合同编号为2015-0402504，合同中约定：第一条出卖人以出让方式取得位于××街，××路以北，××路以南，××一街以东，编号为03-×-×-3的地块的国有土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房，上宅：公园城邦；第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第×幢××层×号房，该商品房的用途为商业用房；第四条按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5496.55元，总金额1189509元；第六条买受人按商业贷款方式按期付款；第八条出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房经五大责任主体验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3或2、3种方式处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3.非出卖人原因造成的房地产权证书未能按时办理，出卖人不承担违约责任。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，王萌、周**按照约定履行了付款义务，上宅公司将房屋交付给了王萌、周**，但案涉房屋至今未办理产权登记。本院认为，原告王萌、周**与被告上宅公司签订了两份《商品房买卖合同》，按照双方合同的约定，原告王萌、周**主张被告上宅公司支付逾期办理房产证的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，买卖双方在商品房买卖合同中明确约定违约金条款的按照约定履行，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，按照上述法律规定的标准计付损失，根据原被告签订的商品房买卖合同的内容，原被告对逾期办理产权证书的约定在商品房买卖合同中进行了明确的约定，故对于原告王萌、周**主张被告上宅公司支付违约金25491.52元（1359643*1%+1189509*1%=13596.43元+11895.09元），本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告新乡市上宅置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王萌、周**支付违约金25491.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费435元，减半收取计217.50元，由被告新乡市上宅置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 王 玲二〇二〇年十月二十三日书记员 刘艳春