山东省烟台市蓬莱区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0634民初44号 原告：中国人民解放军32122部队保障部，住所地烟台市芝罘区机场路**。 法定代表人：苗海潜，部长。 委托诉讼代理人：徐元栋，男，1986年11月27日出生，汉族，战勤计划科科长，住。 委托诉讼代理人：黄银海，山东岳平律师事务所律师。 被告：长岛鑫雅酒店有限公司，，住所地长岛县海滨路要塞大门南侧）。 法定代表人：王礼江，执行董事。 委托诉讼代理人：王仁杰，男，1962年10月24日出生，汉族，该公司职工，住长岛县。 委托诉讼代理人：贺现理，北京华秀律师事务所律师。 原告中国人民解放军32122部队保障部与被告长岛鑫雅酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，不宜适用简易程序，于2020年8月31日裁定转为普通程序，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐元栋、黄银海，被告的法定代表人王礼江及其委托诉讼代理人王仁杰、贺现理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国人民解放军32122部队保障部（以下简称：32122部队保障部）向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告之间的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》；2、依法判令被告支付拖欠原告的房屋租金90万元并承担9万元的违约金和逾期利息（2019年1月10日至11月30日，合计人民币：19237.50元）；3、依法判令被告支付原告自2019年11月30日起至实际搬离之日的租金及利息；4、依法判令被告拆除违约建筑，将租赁物恢复原状；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，变更诉讼请求第1项和第2项为：1.依法判令解除原被告之间《房屋租赁协议》《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》并于解除后三十日内搬离将租赁房屋交付给原告；2.依法判令被告支付2019年房屋租金45万元，并承担9万元的违约金和逾期利息18900元（以45万元为基数，自2019年1月10日起至2019年11月30日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：自2010年上半年起，原告位于长岛县海滨路（要塞大门南侧）的房屋（面积3312平方米）一直由被告长岛鑫雅酒店有限公司租赁并实际占有、使用、收益。2018年10月25日，为贯彻落实上级关于委托管理项目整治的要求，原被告签订了《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》。租赁期间，被告不仅不按约定及时交纳租金还违约私建600平方米的建筑物，原告多次要求被告交纳租金、拆除私建建筑物，并于2019年11月8日向被告下达了《房屋租金缴纳催告及违建设施拆除告知书》但被告拒不履行，为维护自身合法权益，特诉至法院，望法院查明事实，判如所请。 被告长岛鑫雅酒店有限公司辩称：1、原被告于2010年4月20日签订房屋租赁协议，该协议是双方真实的意思表示，是合法有效的合同，合同约定的租赁期限是18年，原告应当信守合同，不能随意单方解除合同。另外，原告诉称双方之间签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，被告没有看到原件，对相关内容也不知情。2、被告在承租房屋之后，为了经营酒店，投入大量的资金对房屋进行装修改造，增加了经营宾馆饭店所需要的设施设备，总投资超过2千多万元。原告要求解除合同应当按照合同的约定以及合同法的相关规定，对被告的损失进行合理的补偿和赔偿。3、在合同的履行过程中，没有出现合同法第九十四条规定的解除条件，原告提出解除合同的理由均不能成立。首先，被告长期以来按照合同的约定履行合同义务，2019年之后，被告之所以拒绝缴纳房租，是因为原告提出变更合同主体，双方没有达成一致，原告采取栅栏堵门和贴封条等方式阻碍被告正常营业，给被告造成了巨大的经济损失。另外，原告称根据中央军委要求，取消军产房对外出租并一律收回，其有明显的丧失继续履行合同义务的信誉和能力，被告拒绝缴纳房租是为了避免造成自身更大损失，符合合同法第六十八条规定的不安抗辩权，不构成违约。其次，被告在租赁房屋外加盖宴会厅，是经过原告同意的。宴会厅是2013年所建，位置就在原告的大门口附近，宴会厅的建设过程原告是知情的，其没有提出任何异议也没有进行任何阻拦，足以证明原告对宴会厅的建设是同意的、默许的，因此，原告以被告建设宴会厅作为解除合同的理由不能成立。4、原告要求支付违约金的诉求不能成立，如前所述，被告拒付2019年的租金是基于不安抗辩权，不构成违约。且被告已于2019年12月24日将2019年的租金全部给付原告，目前已不拖欠租金。5、如果法院依法判决解除双方的租赁协议，因需要搬离的设备设施太多，希望给予三个月的搬迁时间。 本院经审理认定事实如下：2010年4月份，中国人民解放军71887部队与被告长岛鑫雅酒店有限公司签订《房屋租赁协议》，该协议中约定“一、租赁物概况：宾馆坐落于长岛县机关大门南侧），总建筑面积3312平方米，房地产权属归甲方(注：指部队方)所有。宾馆面向地方经营。乙方(注：被告)在对甲方房产充分了解的基础上，愿意承租该房产；二、租赁用途：宾馆用途为住宿、餐饮、办公，不可用于其它娱乐性质经营；三、租赁期限：自宾馆开业经营之日起壹拾捌年；四、租金及支付方式：乙方每年支付甲方租金肆拾伍万元。支付方式：租赁期前三年每半年支付一次房屋租金，每次支付年租金总额的50%（支付时间分别为当年度2月1日和7月1日前），第一年租金，乙方需在协议签订之日起，先支付甲方年租金额的50%，三年后，每年租金于当年1月10日前，由乙方一次性支付给甲方；五、协议变更或解除：租赁期间，除下列情况导致协议无法履行外，不得擅自变更或解除协议。（一）因不可抗力，如自然灾害；（二）遇重大军事行动；（三）因当地城市规划要求；（四）经双方协商一致，要求变更解除协议的。如出现上述情况，双方均不承担违约责任；六、双方权利和义务(一)甲方…3、甲方如需终止合同，应提前通知乙方，经甲乙双方协商一致后，乙方应在规定时间内将房产交还甲方，如因甲方原因对乙方造成的经济损失，应当给予合理补偿；4、甲方有权按期取得租金，如逾期，甲方有权终止协议，乙方承担一切损失。(二)乙方1、乙方负责室内外装饰装修及设备的采购及安装工作，并确保宾馆于2010年4月15日前开业经营。…8、乙方不得在租赁的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，如确实需要，必须征得甲方书面同意，费用由乙方自理，经营期满后，乙方保证完好无损地无偿移交给甲方，否则，甲方有权单方解除合同。…11、乙方在租赁期届满时，应将房产及宾馆内所有设施设备无偿交给甲方，并保证宾馆不动产及设施设备完好无损。如需继续经营该房产，应在期满前三个月提出，经甲方同意，双方重新签订合同。如乙方不再经营该宾馆，应在期满前三个月通知甲方，装修费用及其他费用甲方不予补偿。…七、宾馆室内外装饰装修方案需经甲方同意，并签字认可。八、甲方提供宾馆西侧最北边一排平房做为乙方停车场地，并负责拟建停车场区人员的搬迁安置工作。…九、甲方提供宾馆东侧营院内部分区域(东西边界延长线与南北边界延长线相交区域)，做为乙方工作人员生活区。…十、违约：（一）乙方未在规定期限内支付租金，每延期一天滞纳金为年租金的千分之三，乙方如拖延租金达三个月，甲方有权单方解除合同；（二）合同生效后，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本协议，所造成损失由责任一方承担，并按年租金20%承担违约金。…” 2013年间，被告为经营需要在租赁楼房一楼扩建一层约600平方米建筑，即“婚宴厅”，但当时未征得部队方的同意。合同履行期间，因部队编制体制改革，中国人民解放军71887部队变更名称为“中国人民解放军32122部队”(以下简称32122部队)。 2018年10月25日，32122部队与被告签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，合同中约定：“根据军队全面停止有偿服务政策和国家有关法律规定，为确保房地产租赁停偿委托管理项目顺利实施，甲乙双方本着平等、协商、自愿的原则，就房地产租赁停偿项目整改相关事宜达成如下协议：第一条地址：位于山东省烟台市长岛县海滨路**（坐落号：济鲁字第**）；原合同出租面积：房屋建筑面积3312平方米；原合同租赁期限：租期18年，自2010年4月15日至2028年4月14日；原合同租金：当前年租金45万元，合同总租金810万元；原合同租赁用途：宾馆住宿、餐饮、办公。第二条经测量，实际出租面积：房屋建筑面积3312平方米（含乙方投资建设房屋面积）。第三条经协商，整改协议自签订之日始，整改后租赁期限调整为：租期10年，自2018年4月15日至2028年4月14日。第四条经评估机构评估和甲乙双方协商，整改后租金调整为：当前年租金45万元，合同期内总租金450万元。第五条整改后租赁用途：宾馆住宿、餐饮、办公。第六条乙方在承租场地上新建或添建的各种建筑物、构筑物，权属归甲方所有，合同期满无偿交付甲方。…”。 2019年11月8日，32122部队保障部向被告送达《房屋租金缴纳催告及违建设施拆除告知书》，主要载明：一、交纳拖欠房屋租金。我部与你方于2010年签订的《房屋租赁协议》中约定“每年租金于当年1月10日前，由乙方一次性支付给甲方”。截止目前，你方尚欠缴2019年租金45万元，请你方于2019年11月15日前将欠缴的全部租金支付我方（收款账户附后），逾期我方将按照协议约定“乙方未在规定期限内支付租金，每延期一天滞纳金为年租金的千分之三，乙方如拖延租金达三个月，甲方有权单方解除合同”，通过法律的手段，解除合同、收回房屋、追缴租金及滞纳金；二、拆除违规建筑物。我部与你方在该协议中约定：“乙方不得在租赁的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，如确实需要，必须征得甲方书面同意，否则，甲方有权单方解除合同”。你方在未经我部同意的情况下，在东侧营院内部区域私建搭设永久性建筑物（约600M²）用作婚宴大厅，严重违反协议约定，请你方于2019年11月15日前，将上述违规私建的永久性建筑物全部拆除，恢复场地原貌，逾期我方将按照协议约定“合同生效后，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本协议，所造成损失由责任一方承担，并按年租金20%承担违约金”，通过法律的手段，解除合同、收回房屋、追缴违约金。 在2019年11月份期间，32122部队保障部在被告租赁的涉案宾馆门口以设置栅栏围挡或在宾馆大门上张贴封条等方式催要房屋租金。 庭审中查明，32122部队将涉案合同权利义务均授权与32122部队保障部承继，即本案原告。 庭审中，原、被告双方确认所支付的每一年度租金的租期期间为当年的4月15日至次年的4月14日。另查，被告在履行租赁合同期间共计支付租金405万元(另5万元不属于租金未计)。其中：2018年5月15日原告向本院起诉，要求被告等支付2017年度和2018年度租金，后被告于2018年6月20日支付租金90万元(同时支付的另5万元不属于租金未计)，同日原告以庭外和解为由撤诉(详见本院(2018)鲁0634民初70号案卷)；原告于2019年11月19日向本院递交本案诉状后，在诉前调解期间，被告于2019年12月24日向原告支付租金45万元。 诉讼期间，双方于2020年9月9日庭外达成协议，确认自2020年8月7日起被告停止经营，并于10月20日前将涉案租赁房屋腾空交付原告，原告亦不再主张2020年8月7日至10月20日期间房屋租金。后在2020年10月23日的庭审中，原、被告一致表示对涉案租赁房屋由双方庭外自行交接，无需法院裁判。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定履行合同义务。本案中，合同双方当事人先后分别签订的《房屋租赁协议》及其补充协议《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。庭审中查明32122部队将涉案合同权利义务授与32122部队保障部不违反法律规定，即32122部队保障部为本案适格主体。合同履行中，原告以被告拖欠租金、违约建设及军队房地产租赁行业全面停止有偿服务的有关文件规定等事由要求判令与被告解除租赁协议、限期搬离交付租赁房屋，并要求判令被告支付2019年房屋租金45万元和违约金、逾期利息以及要求判令被告支付自2019年11月30日起至实际搬离之日的租金及利息，判令被告拆除违约建筑，将租赁房屋恢复原状等诉讼请求，根据庭审中双方提交的证据，结合双方的质证意见、陈述和答辩，对原告的上述各项诉讼主张应否予以支持，本院分别做如下阐述： 一、涉案《房屋租赁协议》《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》是否应予解除。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，查明涉案租赁房屋在军队房地产租赁行业全面停止有偿服务有关文件规定范围之内，基于该事由，认为租赁协议依法应予以解除，但对原告主张因被告拖欠2019年度租金、未按时足额支付租金、施建永久性建筑物违反协议约定而要求解除租赁协议的理由，本院不予认可(详见后述)。关于租赁协议的解除日期，虽然原告在2019年11月8日向被告送达的《房屋租金缴纳催告及违建设施拆除告知书》中表述如不按期支付租金并拆除违建设施则有权单方解除合同，但本院认为该通知仅是一种催告、督促行为并不能由此而认定原告主张为解除租赁协议的通知，根据双方庭外于2020年9月9日所达成的协议，双方已确认被告自8月7日停止经营，自此租赁协议已丧失继续履行的实际意义，故以该日期确定为租赁协议解除之日，同时根据该协议中2020年10月20日前交付租赁房屋的约定，故认为被告应于2020年10月20日前腾空租赁房屋并交付给原告，但因庭审中，双方已经确认自行交接无需法院裁判，故对涉案租赁房屋的交付问题，本院不再予以评判。 二、关于原告要求被告支付2019年房屋租金45万元及逾期利息18900元的诉讼主张。 本案在诉前调解阶段，原告要求被告支付2019年度租金45万元和2010年上半年、2011年下半年租金各22.5万元，但在被告于2019年12月24日支付45万元租金后，在本案庭审中又辩称被告所支付的45万元系拖欠的2016年度租金。对此，本院认为，在被告支付45万元租金前后原告分别作不同的主张，未提供有效证据亦未作出合理解释，结合2019年11月8日原告的《房屋租金缴纳催告及违建设施拆除告知书》中“…截止目前，你方尚欠缴2019年租金45万元…”的记载，故被告主张所支付的是2019年度租金符合常理和正常交易习惯，本院予以确认。对原告辩解称被告于2019年12月24日支付的租金未注明为2019年度租金，应先抵充2016年度租金的观点，无证据证明，亦不符合正常交易习惯，其要求被告支付2019年房屋租金45万元的主张，本院不予支持。(即：原告以未支付2019年度租金构成违约，解除租赁协议的理由不成立。) 同时，根据双方《房屋租赁协议》的约定，2019年度租金应当于2019年1月10日前支付，被告未能按期支付依法应承担逾期利息，即原告主张的逾期利息18900元，符合法律规定，本院予以支持。被告辩解未能按期支付租金是因原告有丧失继续履行合同义务的信誉和能力而行使不安抗辩权的主张，不符合不安抗辩权的相关法律规定，本院不予支持。 三、如前所述，本院基于法定事由依法确认涉案《房屋租赁协议》《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》于2020年8月7日解除，被告理应支付2020年8月7日停止经营以前占用租赁房屋期间的租金。因被告已支付2019年度租金45万元，对应租赁期间为2019年4月15日至2020年4月14日，故被告应自2020年4月15日起至8月6日止，按年租金45万元(1233元/日)的标准向原告支付租金139329元，对原告该项主张的超出部分，本院依法不予支持。 四、关于被告所建“婚宴厅”是否为违约建筑，应否拆除的问题。庭审中查明，虽然被告在2013年建设“婚宴厅”时未经部队方同意，但在建设过程中，部队方应当知晓却未加以阻止，同时在双方补充签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》第六条明确约定“乙方在承租场地上新建或添建的各种建筑物、构筑物…”，足以证明原告对被告所建“婚宴厅”是以追认的方式认可的，况且被告租赁使用的面积不仅限于房屋建筑面积3312平方米(见《房屋租赁协议》第八条、第九条)，原告辩解不认可该建筑以及该建筑并未建在租赁的3312平方米面积内以及协议第六条是指在租赁房屋上的新建和搭建而不是其他空地上的扩建等主张与事实不符，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。(据此，原告以被告违约施建永久性建筑物为由主张解除租赁协议的主张，亦不成立。) 五、关于原告要求被告按年租金20%支付违约金9万元的诉讼主张。 庭审中，原告认为被告不按期足额支付租金、未征得原告书面同意私自扩建等行为，违反《房屋租赁协议》第十条第二项的约定，原告有权解除合同并要求被告承担年租金20%的违约金9万元。对此，本院认为，虽然被告未能按期支付2019年度租金，但并非根本性违约，并不必然导致租赁协议解除；如前所述，本院已确认告所建“婚宴厅”并非违约建筑，故被告的扩建行为亦不构成违约。因此，原告以被告违反《房屋租赁协议》第十条第二项的约定按年租金20%所主张的违约金9万元，与事实不符，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及有关民事法律之规定，判决如下： 一、原告中国人民解放军32122部队保障部与被告长岛鑫雅酒店有限公司双方签订的《房屋租赁协议》《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》于2020年8月7日解除（涉案租赁房屋由双方自行交接）； 二、被告长岛鑫雅酒店有限公司自2020年4月15日起至2020年8月6日止，按年租金45万元(1233元/日)的标准向原告中国人民解放军32122部队保障部支付房屋租金139329元，于本判决生效后十日内支付； 三、被告长岛鑫雅酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告中国人民解放军32122部队保障部支付房屋租金逾期利息18900元； 四、驳回原告中国人民解放军32122部队保障部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13983元，由原告中国人民解放军32122部队保障部负担11756元，被告长岛鑫雅酒店有限公司负担2227元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  石其良 审 判 员  吴忠辉 人民陪审员  吴明华 二〇二〇年十月二十三日 书 记 员  刘 雪