河北省衡水市冀州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1181民初858号 原告：衡水市金顺物业服务有限公司，住所地衡水市冀州区水源路。 法定代表人：赵长茂，经理。 委托诉讼代理人：方香伏，河北刘爱国律师事务所律师。 被告：范林凤，女，1976年6月20日出生，汉族，住衡水市冀州区。 委托诉讼代理人：陈卫东，衡水市冀州区法源法律服务所法律工作者。 原告衡水市金顺物业服务有限公司与被告范林凤物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告衡水市金顺物业服务有限公司委托诉讼代理人方香伏、被告范林凤及其委托诉讼代理人陈卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告衡水市金顺物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付拖欠原告的物业费、公摊费3068元。事实和理由：2014年10月1日，原、被告签订《物业服务协议》，由原告对被告所居住小区提供物业服务，同日签订《业主临时公约》，同时被告签署承诺书一份。该《物业服务协议》《业主临时公约》及承诺书签订后原告依约履行了自己的合同义务，但是被告自2018年10月至今无理由拒绝交纳物业管理费用、公摊费用等，共计拖欠3068元。原告多次催要，被告仍不予交纳，故诉至法院，望依法裁决。庭审中，原告将诉讼请求数额变更为3846.83元。原告围绕其诉讼请求提交证据如下：一、企业变更登记表，证实原告金顺物业是由冀州华城物业变更而来；二、范林凤与原告2014年10月1日签订的物业服务合同一份，证实该合同的第4、13条就物业费收费标准，收费方式，公摊费，收费数额，违约金，计算方式，做出了明确的约定；三、衡水市普通住宅区物业服务收费及备案申请表，证明收费标准是经过冀州区冀州区发改委批准的；四、物业催收的通知照片4张，证实原告向被告催收物业费等费用情况。 被告范林凤辩称，原告诉讼请求不能成立，因原被告签订的物业协议无效，原告公司管理上、服务上不符合物业管理条例实施细则的标准，案涉物业费从何谈起，被告认为原告公司带有黑恶势力，对小区业主强买强卖，并强迫业主与其订立物业合同，案涉物业协议属于无效，请法院依法驳回原告诉讼请求。被告围绕其答辩事由，提交证据如下：一、原、被告2014年签订的协议及临时规约，证明该协议双方填写并不完善，且合同没有有效期，原告也没有履行协议第3条中各项规定、达标程度；二、照片11张、光盘1张，证明原告公司对小区管理不当服务不周导致小区车辆乱停乱放影响消防通道，单元门损坏、电梯损坏、地下车位小孩乱跑、垃圾不及时清理、不购置垃圾箱；三、凯隆御景小区业主解聘物业公司表决意见表，证明业主对原告公司管理不当服务不周**烈要求解除与原告公司的物业协议；四.衡水市冀州区公安局公告及公司信息、证人肖某、段某证言，证实物业公司对凯隆御景业主强买强卖强迫被告签订物业合同的事实。 针对原告提交的证据，被告质证意见如下：对证据一认为与被告无关某；对证二的服务合同的合法性、关某有异议，因该合同属于无效合同；对证三认为与被告无关某；对证四的真实性有异议，不能证明该通告为凯隆御景小区，且与原告所签订的合同无效，被告不应当承担费用。 针对被告提交的证据，原告质证意见如下：对证一的真实性无异议，证明目的有异议，原告提交的合同上原、被告均有签章和签字，对内容也做了详细的约定，被告方提交的合同不完整；对证二、三的真实性、合法性、关某均有异议，认为证二不能说明是案涉小区，证三在合同未解除的情况下与本案无关某；对证四中冀州区公安局的公告的真实性无异议，但是对于证明目的以及与本案的关某有异议，认为个人犯罪与物业公司不存在任何关联，物业公司法律上属于独立的法人，物业公司不存在对业主的强买强卖行为，对于公司信息的真实性、合法性、关某均有异议，公司是独立的法人有独立的人格，与股东无关，对证人证言的真实性、合法性、关某均有异议，证人均系本案的利害关系人，且业主都是成年人，是在合法自愿的基础上签订的物业合同，不存在胁迫情况。 经本院审查并结合原、被告的质证意见，本院对全案证据认定如下：原告提交的证一经本院在工商信息查询系统比对一致，本院予以认可；证二有原告的盖章和被告的签字，内容系对涉案小区的物业服务进行约定，该证据本院予以认可；证三的物业服务收费备案申请有住建部门和发改部门盖章，该证据本院予以认可；证四能够说明当时原告催收物业费行为，本院予以认可。被告提交的证一的协议和临时规约加盖有原告公司公章，被告在原告出示的协议上有签字，不影响其持有的未签字的协议效力；证二光盘内的影像资料，仅能反映影像资料摄取时的状态，且绝大多数照片无拍摄时间，本院不予采信；证三表决意见表仅系涉案小区业主自发组织的活动，非业主大会或业主委员会的正式决定，故无法采信；证四的公安部门的公告与原告物业服务之间的关某不足，证人证言因证人均系被告同小区业主本案又系物业服务合同纠纷，证人与当事人之间存在利害关系，故相关证言本院不予采信。 结合本院确认的证据以及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2014年10月9日，原、被告签订《物业服务协议》，由原告对被告所居住小区提供物业服务，同日签订《业主临时公约》，同时被告签署承诺书一份。以上协议约定物业费服务费为住宅每平米每月0.78元，地下车位储间为每平米每月0.3元，第一年为预交一年，第二年起按半年履行缴费义务，每户预交230元路灯、楼道灯、监控设备、消防设备等费用。以上协议订立后，原告在被告居住的小区提供物业服务，期间自2018年10月起，被告至今未缴纳物业费、公摊费用等，经原告催要未果，原告据此诉至法院要求被告支付物业费及公摊费用。 本院认为，原告与被告签订的物业服务合同协议，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告作为物业公司提供了相应的物业服务，被告理应按照协议约定缴纳物业费，对于被告提出的原告物业不合格的答辩事由，本院认为因原告提供物业服务是向特定的多数人提供，其服务是否合格不是某一业主或某群业主能够评定的，应由其上级主管部门确定物业服务评级，根据原告提交的证据，衡水市冀州区住房和城乡建设局认可了其申报的三级物业服务标准，发改部门也提出按公共性物业服务三级基准价下浮5%执行，故该物业公司服务达到三级物业标准已由相关部门认可，相应被告的答辩事由本院不予支持。根据原告述称，被告住宅面积134.09平方米，储间面积13.8平方米，应缴费期间为自2018年10月至2020年9月的两年物业费，计算为2609.52元，期间公摊费用为每年每户230元共计460元；对于原告主张的违约金，考虑到双方合同约定违约金为按欠缴金额每日3%的标准计算，此约定项下的违约金支付比例过高，鉴于原告诉请的系金钱给付，被告违约行为系逾期付款行为，故本院认为按照中国人民银行公布的同期贷款利率（或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算违约金为宜。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 限被告范林凤于本判决生效之日起三日内向原告衡水市金顺物业服务有限公司支付物业服务费3069.52元，并分别自2018年10月1日起至付清之日止以767.38元为基数按照中国人民银行公布的同期贷款利率、自2019年4月1日起至付清之日止以767.38元为基数按照中国人民银行公布的同期贷款利率、自2019年10月1日起至付清之日止以767.38元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、自2020年4月1日起至付清之日止以767.38元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告范林凤承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判员  吴林鹏 二〇二〇年十月二十三日 书记员  吴啸威 ——