嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初3087号原告：嘉兴瑞石禾创商业管理有限公司。住所地：嘉兴市经济技术开发区衫禾生活广场**。统一社会信用代码：91330401MA2CW88A00。法定代表人：钟旭东。委托诉讼代理人：吴渊、陈丽娜，浙江同舟律师事务所律师。被告：谢双红，女，1978年11月21日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。原告嘉兴瑞石禾创商业管理有限公司（以下简称瑞石禾创公司）诉被告谢双红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告瑞石禾创公司及其委托诉讼代理人吴渊、被告谢双红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞石禾创公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令解除原告与被告签订的《租赁合同》，被告支付违约金及免租期优惠的租金共计92630.04元（其中违约金为19个月的租金的30%即72659.27元、免租期租金为47天×424.91元／天＝19970.77元）。2、判令被告支付原告为维护自身合法权益而支出的律师费8000元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系主要从事房屋租赁业务的企业，2019年12月15日，原告与被告签订《租赁合同》，约定将原告享有转租权的位于嘉兴市××广场××的房屋出租予被告开办公司，实际租赁面积为344.52平方米，根据合同约定被告应当于2020年6月1日向原告支付房租76483.44元，同时合同明确，若被告逾期支付租金的，应当自逾期之日起每日按拖欠金额的1%向原告支付违约金，逾期支付30日以上的，原告有权选择解除合同并按约定要求被告承担相应的违约责任。截至原告起诉之日，被告仍未履行合同约定的租金支付义务，租赁房屋也尚未腾退，给原告造成了严重的经济损失。遂成讼。被告谢双红辩称，不同意支付违约金，关于优惠期的租金，当时说好，用3万元押金去抵，然后两清。另外，疫情期间，国家都免租，被告给别人免租，但没给原告免租。签订《租赁合同》时，原告也未告知违约金和租赁期限，被告也未认真阅读协议条款内容就签字，现原告要求支付违约金及免租期优惠的租金不合理。受新冠疫情影响，2020年5月，被告发现公司严重亏损已无力经营，从而造成无法履行合同，要求退租。原告不但不同意，还要求被告支付违约金（剩余18个月租金的30%），被告不同意。2020年7月4日，被告已停止营业，2020年7月7日，店铺已被原告锁住，无法再用水用电。2020年8月27日，原、被告签订一份协议，双方共同确认该租赁房屋腾退时间为2020年7月31日，但是当时原告说两清不再追究违约责任被告才签订的，原告出尔反尔，被欺骗了。租金已支付至2020年7月31日。7月4日至7月6日被告腾退部分家具时遭到原告的阻拦致使在室外淋雨发霉。经审理，本院认定如下事实：原、被告于2019年12月15日签订《租赁合同》一份，约定：原告将其自案外人处转租来的嘉兴市杉禾生活广场1-1306、1307、1308出租给被告，实际租赁建筑面积为344.52平方米，双方同意该房屋以建筑面积计算租金，如实测面积有误差，在±5%以内的，合同约定面积不作任何调整；基准月租金为37元/平方米/月，租赁月租金=基准月租金*租赁面积计算，物业费及水费、电费、通讯费等其他费用另行缴纳支付，被告于签订合同时向原告支付租赁保证金28939.68元（数额等于两个月租金加两个月物业费）；租赁期间自2019年12月15日起至2022年1月31日止，租金均按六个月为一个交租期，具体为：免租期为2019年12月15日起至2020年1月31日止，2020年2月1日至2021年1月31日的租金首期于2019年12月15日前支付、第二期为2020年6月1日前支付，2021年2月1日至2022年1月31日的租金首期于2020年12月15日前支付、第二期于2021年6月1日前支付；若被告逾期支付租金达30日以上，被告有权解除合同，且被告应按合同第17.5条的约定承担违约责任；第17.5条约定，因被告原因解除或被告单方面解除合同时，原告有权没收被告的租赁保证金、追缴优惠的全部租金、按合同约定要求支付违约金和滞纳金、向被告追偿因违约所给原告带来的损失（包括但不限于违约金、赔偿金、诉讼费、律师费、罚金等）；合同签订后，被告擅自中途退租的，即构成被告的严重违约（本合同并不因此而自动解除），原告有权没收被告所付的各种保证金，被告应赔偿提前终止合同而给原告造成的一切损失、费用，包括但不限于已享有的租金及其他费用优惠、剩余租期内租金的30%，物业管理费、其他费用和款项。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。被告已缴纳租金至2020年7月31日。但未按约定于2020年6月1日前交纳第二期租金即2020年8月1日之后的租金。被告曾向原告提出退租，原告不同意，被告将出租房屋中的物品搬离时遭到阻拦。庭审中，被告称2020年7月7日，出租房屋的门被原告锁住，原告称其并未锁门，系物业公司基于保护业主财产等变更了门禁密码，被告仍可在原告陪同下进出租赁房屋，鉴于被告的实际情况和疫情等原因，原告同意不收取7月7日至7月底的费用。2020年8月27日，原、被告签订《协议》一份，约定因被告经营原因违约提前退租，经协商一致，虽被告于2020年8月27日搬离，但双方共同确认房屋腾退时间为2020年7月31日。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行各自义务。被告未按约定于2020年6月1日前支付2020年8月1日之后的租金已超过30日，故原告有权按照合同约定解除合同。根据《租赁合同》约定，因被告原因导致合同解除，被告应向原告支付违约金，且原告有权要求被告继续支付免租期期间的租金，并由被告承担原告实现债权的律师费。关于违约金，原告主张按剩余租期的30%标准计算，但根据《合同法》第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原告主张的金额过高，结合本案合同性质、当事人履约情况、合同解除的原因、疫情情况、损失的扩大情况等，本院酌定由被告赔偿原告31868.10元（344.52平方米×37元/平方米/月×2.5个月）。二、对于免租期优惠租金的返还，因优惠期为2019年12月15日起至2020年1月31日，故经核算，优惠期租金为19970.68元（47天×37元/平方米/月÷30天×344.52平方米）。因此，被告应向原告支付违约金31868.10元、租金19970.68元，扣除被告谢双红已支付的保证金28939.68元，被告尚应支付被告违约金和租金共计22899.10元。因审理过程中，原告根据实际情况同意不收取2020年7月7日至7月底的费用，而该部分租金，被告已支付，故可将该期间的租金10622.70元在上述22899.10元中扣除，综上，被告尚应支付被告违约金和租金共计12276.40元。关于原告主张的律师费8000元，根据本案诉请的实际情况，本院调整为7000元。被告辩称，原告同意只需用保证金抵扣优惠期租金，其余两清，但原告并不认可，且审理过程中被告亦未提供证据证明，故本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告嘉兴瑞石禾创商业管理有限公司与被告谢双红于2019年12月15日签订的《租赁合同》；二、被告谢双红于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴瑞石禾创商业管理有限公司违约金31868.10元、免租期租金19970.68元，扣除已付保证金28939.68元、租金10622.70元，合计尚应支付12276.40元；三、被告谢双红于本判决生效之日起十日内赔偿原告嘉兴瑞石禾创商业管理有限公司实现债权律师费7000元；四、驳回原告瑞石禾创公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1156元，由原告嘉兴瑞石禾创商业管理有限公司负担935元，被告谢双红负担221元，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，依法追究刑事责任。（后附页）审判员  徐东文二〇二〇年十月三十一日书记员  陶一敏1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。