贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔05民终2904号 上诉人（原审原告）：龙婷，女，1983年5月3日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 委托诉讼代理人：蔡治军，贵州穹达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：司腾鹏，贵州穹达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黔西新城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县原城关镇迎宾路黔龙新城**楼**。 法定代表人：刘川，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓维义，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玉芸，女，汉族，1967年11月7日出生，住贵州省黔西县。 上诉人龙婷因与被上诉人黔西新城房地产开发有限公司（下称黔西新城地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初3509号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人龙婷上诉请求：一、撤销贵州省黔西县人民法院作出的（2019）黔0522民初3509号民事判决书的第二项判决，依法改判被上诉人黔西新城房地产开发有限公司支付上诉人龙婷违约金暂计人民币75,060.8元（75,060.8元，以286055为基数，日利率0.02%，自2016年6月10日起计算至2020年1月17日止的金额，2020年1月17日至被上诉人实际交付涉案房屋不动产权证时止的违约金继续计算）；二、一审案件受理费及二审案件受理费由被上诉人黔西新城房地产开发有限公司承担；事实及理由：上诉人与被上诉人商品房买卖合同纠纷一案，贵州省黔西县人民法院于2019年12月30日作出（2019）黔0522民初3509号民事判决，判决被上诉人支付上诉人逾期办理房屋产权证书的违约金9,397元，并由上诉人承担案件受理费1,144元。上诉人对此不服，具体理由如下：一、一审法院按日利率0.03‰的标准计算被上诉人应支付的违约金属认定事实及适用法律错误，本案违约金的计算标准应以上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定的日利率0.02%为准。上诉人与被上诉人于2013年5月23日签订的《商品房买卖合同》第三条第一款约定“出卖人承诺／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”、第二款第二项约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%违约金”，从该条的约定可以得知，上诉人与被上诉人之间关于约定交付商品房转移登记的有关文书的时间属约定不明确，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，本案当中，被上诉人应在涉案房屋交付上诉人使用后90日之内，将涉案房屋的不动产权证书交付给上诉人。2014年3月13日，被上诉人将涉案房屋交付被上诉人使用，被上诉人应于2014年6月13日前向将涉案房屋的不动产权证书交付上诉人，但截止上诉人提交上诉状之日止，被上诉人仍未将涉案房屋的不动产权证交付上诉人，被上诉人的该行为已构成违约，被上诉人即应按照双方在《商品房买卖合同》的前述约定承担违约责任，即以上诉人已支付房款286,055元为基数，按日利率0.02%向上诉人支付违约金，直至被上诉人将涉案房屋的不动产权证书交付给上诉人之日止。一审法院计算被上诉人应支付的违约金时，将计算标准日利率0.02%调整为0.03‰，一审法院的该行为违反了合同中意思自治的原则。上诉人认为：首先，违约金按日利率0.02%计算，系上诉人与被上诉人真实意思表示，且未违法律、行政法规的规定，该约定对双方具有约束力。本案中，被上诉人未按约定向上诉人交付涉案房屋的不动产权证，其行为构成违约，即应按该约定向上诉人支付违约金；其次，违约金的设立，是为了保证债的履行，即使上诉人未因本案造成可视化的财产损失，被上诉人也应按《商品房买卖合同》的约定给付违约金；第三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定可以得知，支付违约金，并非以上诉人因本案遭受损失为根据，一审法院以上诉人未举证证明自己遭受损失为由，将双方约定的标准调整为0.03‰，没有法律依据。退一步说，一审法院将违约金的计算标准调整为0.03‰，该标准也明显过低，结合被上诉人的违约时间，调整后的标准显然对上诉人不公。综上所述，一审法院将违约金的计算标准调整为0.03‰的行为违背了合同意思自治的原则及违约条款设立的初衷，属认定事实及适用法律错误。二、一审法院计算被上诉人支付违约金的时间为2016年6月10日至2019年6月10日属认定事实错误，被上诉人支付违约金的时间为2016年6月10日至被上诉人向上诉人实际交付涉案房屋的商品房转移登记有关文书时止。一审法院认定：上诉人主张2014年6月11日至2016年6月9日期间的违约金已过诉讼时效期间，2019年6月10日后的因被上诉人尚未办理房产证，故另行主张，故本案违约金的起止日期为2016年6月10日至2019年6月10日。一审法院认定的该事实属认定事实错误。根据上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第二款第二项的约定，被上诉人支付违约金的起算时间为自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，即便2016年6月10日前的违约金已过诉讼时效期间，但被上诉人支付违约金的时间应为2016年6月10日至被上诉人实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。一审法院作出裁判时，被上诉人仍未办理涉案房屋的不动产权证，2016年6月10日至2019年12月30日期间，至少可以明确被上诉人的违约时间，该期间的违约金系具体、明确的，但该期间的违约金，一审法院却告知上诉人另行主张，一审法院的该行为不仅浪费司法资源，还增加上诉人的诉累。综上所述，一审判决存在认定事实及适用法律错误的情形，恳请二审法院查清本案事实后，依法改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人黔西新城地产公司二审答辩称：上诉人的上诉主张不成立，请求二审予以驳回。 原审原告龙婷向一审法院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同义务，向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书；2、被告自2014年6月11日起至实际办理房屋产权登记之日止，按日支付原告已交付房款0.02%的违约金（286055元×0.02%的标准乘以违约天数计算，暂计为104410元）；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院经审理查明：2013年5月23日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的黔龙××小区××号商品房一套预售给原告，房屋建筑面积87.72平方米，套内建筑面积72.2平方米。按套内面积计算，房屋总价款为286055元，付款方式为首付加公积金贷款。合同约定交房时间为2014年3月30日前。合同第二十二条第二项初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（2）约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；第三项转移登记第（四）约定：双方同意共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订当日，原告支付首付款58055元，并交纳“三通”入户、契税、大修基金、权证手续费、转移登记等代收费用计16588元（后退契税8581元），并于此后按约向被告付清购房款。2014年3月13日，涉案商品房交付使用。因被告一直未能交付办理商品房转移登记的有关文书，原告经多次催问无果，现依法诉至法院，请求如上所判。 另查明，本案审理期间，被告黔西新城地产公司已于2019年9月17日向黔西县不动产登记中心提交相关资料申请对其新建楼盘进行产权初始登记，该中心已受理申请并在办理之中。 一审法院认为，被告作为有房地产开发、销售资质的企业与作为自然人的原告签订《商品房买卖合同》，主体适格，合同内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方均应按合同约定行使权利并履行义务。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房权属登记的义务。关于焦点一，即被告提出的时效抗辩理由是否成立的问题，本案中，原告提出了由被告为其办理房屋产权登记及支付逾期办证违约金两个诉求，由于商品房已交付原告实际占有使用，被告的主合同义务已经完成，办理产权登记的请求仅是原告基于合同的约定，为其所购商品房取得法律意义上的物权而提出，该请求权具有物权属性，故不适用诉讼时效规定，被告对此提出的时效抗辩理由不成立，不应采信；逾期办证违约责任属于单纯的债权性质义务，当然适用诉讼时效之规定，但应当根据当事人的起诉时间、主张的债权类型并结合现行法律关于诉讼时效之规定进行区分判断。具体到本案，根据双方合同约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，但未约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”之规定，应当认定被告负有在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告的合同义务。涉案房屋的交付时间是2014年3月13日，被告应当自该日起90日内（2014年6月13日前）履行上述合同义务而未履行，且现仍处于持续状态，结合双方当事人在合同中约定是以日为单位累计计算违约金等事实，原告主张的违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据被告的上述违约情况，原则上应从2014年6月14日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，且原告在本案中也未举证证明其主张的违约金存在时效中止、中断或延长等情形，故自原告向本院起诉之日（2019年6月10日）回溯三年的违约金应予保护，超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。据此，被告提出的时效抗辩理由部分成立，本院对该部分抗辩予以采信。 关于焦点二，即被告以政策性因素主张其未能及时办证系不可抗力所致的抗辩理由是否成立的问题，本案中，被告以地方政府要求项目小区幼儿园建设竣工并经验收备案，才统一申办涉案商品房的权属登记，且项目所在地政府至今未征迁完黔龙新城规划用地范围内的坟茔等为由，认为至今未办证的原因系不可抗力所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，”之规定，不可抗力系法律规定的上述情况，被告与原告签订合同时即应预见地方政府未完成项目用地的征迁工作对涉案工程规划及施工可能产生的影响，而小区幼儿园是否经竣工验收本就属于其自身问题，上述事由均不属于法律规定的不可抗力，且被告于本案审理期间已向不动产登记中心就新建楼盘申办产权初始登记，不动产登记中心已受理并在办理中，被告不履行办证这一非金钱债务并非法律或事实上的履行不能，故被告的这一抗辩理由不应成立，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行……”之规定，对原告关于由被告为其办理涉案房屋转移登记的有关文书并向其交付的诉讼请求，因有事实及法律依据，应予支持。 关于焦点三，即原告主张的违约金是否合理合法、应否调整的问题，本案中，双方原约定的违约金系由被告按日向买受人支付已交付房价款的0.02%予以计算，被告于庭审中认为该约定标准过高并要求调整。目前，黔西县城辖区涉及《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续的现象较为普遍，其主客观方面的原因不尽相同，考虑到涉案房屋已按期交付原告使用并已经办理了不动产权证，原告的合同目的已经实现，且原告也未举证证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的损失及损失数额，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百四十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际情况，酌情由被告以原告已付房价款的0.03‰按日予以计算。根据前述分析，被告自2016年6月10日起至2019年6月10日原告起诉时止，共计违约1095天，故应向原告支付违约金9397元（286055元×0.03‰×1095天）。原告诉请支付逾期办证违约金至被告实际办理房屋产权登记之日止，因被告能为原告办理涉案房屋不动产权证书并交付的期限目前尚不能确定，故原告自起诉之日后的逾期办证违约金可由其向被告另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内为原告龙婷办理其所购黔西县黔龙××小区××号商品房的不动产权证书；二、被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告龙婷逾期办证的违约金人民币9397元。案件受理费2388元，由原告龙婷负担1144元，被告黔西新城房地产开发有限公司负担1244元。 二审经审理，除认定原判查明的事实外，另查明，被上诉人黔西新城地产公司已于2020年5月12日办理了上诉人龙婷的房产证。二审中，被上诉人向本院提交了以下证据材料： 第一组，黔西县自然资源局（2019）69号文件、黔西县城乡规划局（2016）16号文件。拟证明在整个项目开发过程中，与八户购房户签订合同后，因黔西县准备县改市工程，黔西县领导提出了本案的项目从小高层改成了高层，本案是逾期办证属于情事变更，不属于被上诉人可预见。上诉人质证称，1、我方认为被上诉人提交的该两份证据不属于新证据，在一审开庭之前就已经形成，不属于不能收集的证据；2、该证据也不能表明被上诉人逾期办理涉案房屋不动产权证的合理理由，因此达不到被上诉人的证明目的。 第二组，土地出让金通知、竣工验收备案表、19号楼的初始登记证书，拟证明被上诉人在第一时间内办理了初始登记，竣工合规验收是阻却办证的因素，政府文件是在14号出的，我们是在17号交的相关文书。上诉人质证称，该组证据不属于新证据，达不到被上诉人的证明目的，理由如下：从缴纳土地出让金通知可以看出系因被上诉人未按照规划面积进行建筑，超出了面积，所以要补交土地出让金，最终导致涉案房屋竣工验收延期至2019年10月12日，被上诉人诸多行为综合导致了其未能按合同约定办理涉案房屋的不动产权证书，因此达不到被上诉人第一时间办理涉案房屋不动产权证的证明目的，且第一时间不能办理也系被上诉人自身原因所致。 经审查，前述两组证据具有真实性、关联性、合法性，可作为认定事实的依据。 二审审理查明，在黔西县自然资源局呈报给黔西县人民政府的《关于“黔龙新城”房地产开发项目超容积率补缴土地出让金的请示》（黔县自然资呈［2019］69号）显示，2008年，原毕节地区领导指示，为提高城市品质、品牌和打造黔西城市新形象，从贵毕路黔西匝道下来可视的几栋建筑以高层为主。黔西县相关部门根据上级领导指示，同意将黔龙新城小区15、16、18、19、20、38、39号楼共7栋楼的建筑层数由原来的12-19层调整为现在的28-31层。黔西县自然资源局根据有关文件于2019年6月14日就由黔西新城地产公司补缴土地出让金事宜向黔西县人民政府进行请示，并于2019年6月17日对黔西新城地产公司作出《关于黔龙新城项目超容积率建设补缴土地出让金的通知》。对一审判决认定的其余事实予以确认。 二审双方当事人争议焦点为，一、一审调整的违约金计算标准是否恰当；二、违约金计算截止日期如何确定。 关于焦点一，虽然，双方约定的逾期办证违约金计算标准为已付房款0.02%每日，但从本案实际情况看，被上诉人在二审中提交的证据显示，本案不动产权证迟延办理，具有明显的行政因素。即由于行政指令要求对涉案房屋增加建设楼层，引起规划等一系列手续需要变更。直到2019年黔西县自然资源局才向县政府请示涉案小区调整规划应补缴的土地出让金。在通知补缴土地出让金后，出卖人就及时办理了涉案房屋的不动产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定，判令出卖人承担违约责任需以出卖人原因为前提，本案虽不能排除有出卖人原因，但行政因素明显存在，一审判决对违约金计算标准予以调整符合客观实际，本院予以维持。 关于焦点二，经查，被上诉人黔西新城地产公司已于2020年5月12日办理了上诉人龙婷的房产证。原判对违约金的计算期间为：2016年6月10日起至2019年6月10日止，共计违约1095天，违约金为9,397元不当，因本案中龙婷的房产证办理时间已经确定，对该期间的违约金如由其另行起诉，增加了龙婷的诉累，故本案将2019年6月11日至2020年5月12日期间的违约金一并计算，该期间为334天，因此，被上诉人黔西新城地产公司应支付上诉人龙婷的违约金为9,397元＋（286055元×0.03‰×334天）=12,263.27元，原判对此认定不当，本院予以纠正。 综上，原判认定基本事实清楚，但因二审中出现新的事实，本院依法查清事实予以改判。上诉人龙婷提出的上诉理由，部分有理，对其有理部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项条之规定，判决如下： 一、撤销贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初3509号民事判决； 二、被上诉人黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人龙婷逾期办证的违约金人民币12,263.27元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按原判执行，二审案件受理费1,677元，由上诉人龙婷负担500元，由被上诉人黔西新城房地产开发有限公司负担1,177元。 本判决为终审判决。 审判长  徐洪 审判员  张雄 审判员  殷勇 二〇二〇年十月二十九日 书记员  谭湘