广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初553号原告：李丙银，男，汉族，1963年4月10日出生，住广东省珠海市香洲区***1*4*1*******。公民身份号码：440************332。委托诉讼代理人：崔炜，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张金花，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：珠海十二篮餐饮管理有限公司，住所地：珠海市*******第二层2-1单元。统一社会信用代码：914***********903E。法定代表人：黄彩军，执行董事。委托诉讼代理人：李文正，男，1961年6月29日出生，台湾居民，公民身份号码：E********。被告：李文正，男，1961年6月29日出生，台湾居民，公民身份号码：E********。被告：黄彩军，女，汉族，1972年10月22日出生，住广东省珠海市香洲区********1*2******。公民身份号码：430************668。委托诉讼代理人：李文正，男，1961年6月29日出生，台湾居民，公民身份号码：E1********。系被告黄彩军的丈夫。原告李丙银诉被告珠海十二篮餐饮管理有限公司（以下简称十二篮公司）、李文正、黄彩军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李丙银的委托诉讼代理人张金花、被告十二篮公司和被告黄彩军的委托诉讼代理人即被告李文正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李丙银向本院提出如下诉讼请求：1.判令确认原告与被告十二篮公司2013年3月28日签订的《租赁合同》已于2019年12月31日解除；2.判令被告十二篮公司向原告支付拖欠的租金217964元，并支付自2013年10月5日起至实际支付拖欠租金之日至的滞纳金，滞纳金暂计至2020年1月7日为194908.68元；3.判令原告没收（不返还）被告十二篮公司缴纳的保证金70000元；4.判令被告十二篮公司立即将其登记设立的公司注册地自判决生效7日内从案涉房屋上迁出；5.判令被告十二篮公司承担本案全部诉讼费用；6.判令被告李文正和被告黄彩军对被告十二篮公司上述债务承担连带责任。事实和理由：2013年3月28日，原告与被告十二篮公司签订《租赁合同》约定，原告将其所有的坐落于珠海市香洲区***XXXX第一、二层商铺出租给被告十二篮公司，租赁期限自2013年9月1日起至2028年8月31日止，2013年4月1日至2013年8月31日为免租期。2013年9月1日至2016年8月31日租金为35000.00元/月，租金每三年上调5%，即2016年9月1日至2019年8月31日租金为36750.00元/月，2019年9月1日至2022年8月31日租金为38587.50元/月，被告十二篮公司于每月的5日将租金交给原告，每逾期一日，按逾期金额的0.03%向原告支付滞纳金。合同订立后，原告按照合同约定，于2013年4月1日将案涉商铺交付给被告十二篮公司使用。但被告十二篮公司自2014年10月起不按期支付租金，且租金支付时间和金额混乱，2019年11月原告要求被告十二篮公司支付拖欠的租金以及滞纳金，并分别于2019年11年20日、2019年12月5日、2019年12月6日向被告十二篮公司送达了《房租催收函》；于2019年12月7日向被告十二篮公司送达了《解除合同通知书》，要求被告十二篮公司在收到通知5日内，支付拖欠的租金217964元及相应的滞纳金，否则原告将解除租赁合同。但被告十二篮公司2019年12月7日收到《解除合同通知书》后仍然拒绝支付，原告于2019年12月31日再次向被告十二篮公司送达《解除合同告知函》，根据合同法第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。因此原告与被告十二篮公司2013年3月28日签订的《租赁合同》已于2019年12月31日解除。被告李文正和被告黄彩军作为被告十二篮公司的实际控制人在财产、人事和业务方面与被告十二篮公司高度混同，且被告十二篮公司没有实际经营，没有相应的从业人员，属于典型的皮包公司。被告十二篮公司已丧失独立人格，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，被告李文正和被告黄彩军对被告十二篮公司的债务应承担连带责任。原告当庭补充提交意见：黄彩军、李文正应对珠海十二篮餐饮管理有限公司对原告李丙银的债务承担连带责任。首先，本案被告十二篮公司租赁原告案涉商铺期间，向原告支付租金的账号均是李文正或黄彩军个人账户，被告十二篮公司将案涉商铺转租给案外人李亮和邹军后，被告十二篮公司收取租金的账户也是黄彩军个人账户、或是通过李文正个人微信收取租金，黄彩军和李文正收取租金后据为己有，并未将租金转回十二篮公司或用于公司的经营活动。可见，黄彩军作为十二篮公司的股东违反《中华人民共和国公司法》第一百七十一条“......对公司资产，不得以任何个人名义开立账户存储”的规定，上述行为属于滥用公司法人独立地位和股东有限责任，增加了十二篮公司的经营风险，损害了公司债权人利益，应当认定本案中黄彩军、李文正与珠海十二篮餐饮管理有限公司存在财产混同的情形。其次，被告十二篮公司现无实际办公场所和工作人员，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”规定，黄彩军、李文正应对珠海十二篮餐饮管理有限公司对原告的债务承担连带责任。原告为其诉称向本院提交如下证据：1.租赁合同；2.租金支付统计表；3.收取租金银行流水；4.房租催收函（2019年11月20日）强制收铺通知（2019年11月26日）、催租通知（2019年12月5日）、催租通知(2019年12月6日）；5.解除合同通知书(2019年12月7日)；6.两份联络函、七份通知书；7.解除合同告知函（2019年12月31日）；8.通知书（2020年1月1日）；9.银行转账流水；10.视频；11.李亮支付租金银行流水；12.李亮与被告二李文正微信主体页及聊天记录截图；13.被告一十二篮公司出具的租金和水电费明细表；14.（2017）粤04民终1215号民事判决书；15.（2018）粤0491执169号执行裁定书。被告十二篮公司答辩称：一、十二篮公司并未欠李丙银租金212964元，也无需支付李丙银194908.68元滞纳金。2017年9月28日十二篮公司法人代表黄彩军与李丙银代表人李总，双方微信对账，一致认同2017年8月份之前的租金支付，双方已经不存在任何争议。十二篮公司统计自2017年8月份至2019年12月份，十二篮公司应付租金合计人民币1073098元，十二篮公司已经支付人民币1224386元，十二篮公司超付李丙银人民币151288元。李丙银提交之收取租金银行流水，证明十二篮公司自2017年8月29日至2019年12月4日，所支付的租金合计为人民币1224386元无误。李丙银于2019年11月20日主张十二篮公司欠交租金，从该日回溯至2017年11月21日，在2017年11月21日之前已经超过三年期限，李丙银主张十二篮公司未交租金，十二篮公司均不予认可。二、李丙银未确认自己的债权，就涉嫌以胁迫封店为手段，要求十二篮公司支付人民币280,000元。李丙银单方主张十二篮公司欠租，并且在无预警的情况下，于2019年11月20日在十二篮公司租用的物业，张贴一纸《房租催款函》，限十二篮公司在3天内交清所谓欠款，否则逾期将采取停水停电…；十二篮公司于11月25日专程从境外赶回来珠海，希望与李丙银代表见面核实李丙银主张的债权金额人民币280000元金额，李丙银拒绝与十二篮公司见面的情况下，就在2019年11月26日，将十二篮公司租用的物业上锁封铺。十二篮公司为了不对（联营）租赁人李亮（一楼）及邹军（二楼）的餐厅经营造成影响，以及不良的社会观感，无奈先依照李丙银要求，于2019年11月27日支付李丙银人民币100000元，李丙银才得以暂时先将商铺解封；十二篮公司又在李丙银涉嫌以胁迫再次封店为手段，依照李丙银要求，于2019年12月4日支付李丙银，人民币240636元。从2019年11月25日至2019年12月4日支付给李丙银合计人民币350636元。2019年11月26日前，十二篮公司在李丙银不见面讨论李丙银主张的债权是否存在；李丙银并且要求十二篮公司在2019年12月4日前先支付合计350636元，才不再封铺，李丙银要求十二篮公司付清李丙银单方主张所谓十二篮公司欠的款项，才愿意和十二篮公司进行对账；十二篮公司为了不让（联营）承租人营业受到影响，才不得不依照李丙银要求，支付款项，十二篮公司始终不认可李丙银的主张。十二篮公司为了不让李亮、邹军等（联营）租赁人的餐厅经营，受到李丙银封店的影响，只好无奈地依照李丙银单方主张，支付人民币350636元。这期间李丙银还三番五次不断地提高债权金额的主张；十二篮公司整理双方往来的资料，发现超额支付李丙银租金，并且以微信发给李丙银代表，告知十二篮公司超付租金；三、李丙银单方解除双方签订的《租赁合同》，应该返还十二篮公司缴纳的保证金70000元，并且赔偿十二篮公司同额之保证金70000元。李丙银单方解除双方于2013年3月28日签订的《租赁合同》，已经构成违约，应该立即返还十二篮公司保证金人民币70000元，并且赔偿十二篮公司同额保证金70,000元，做为李丙银对十二篮公司的赔偿金。四、李丙银单方违约解除合同，十二篮公司保留请求李丙银赔偿十二篮公司改造商铺的巨额工程款。依照双方于2013年3月28日签订的租赁合同的甲乙双方特别协议，十二篮公司对李丙银的物业进行“建筑物内外部整改、重建项目”列出明细，并且进行改造，花费高额的改造工程费用，李丙银单方违约，应该赔偿十二篮公司的损失。十二篮公司进行建筑物内外部整改、重建的相关照片。五、十二篮公司无需承担本案任何诉讼费用。综上所述，李丙银诉称十二篮公司拖欠212964元的租金，以及194908.68元的滞纳金，均与事实不符，恳请法院查明事实，依法驳回李丙银缺乏事实和法律依据的诉讼请求。被告十二篮公司向本院提交如下证据：1.原告李丙银的微信头像；2.双方对账的微信记录；3.租金明细（2018.8-2019.12，合计人民币1,073,098元）；4.租金明细（2019.8-2019.12，合计人民币1,224,386元）；5.租金银行流水；6.照片13张；7.支付明细（2019.11.25-2019.12.4）；8.封铺照片；9.通知书照片（2019.12.10）；10.照片（起诉状和送达回证）；11.照片40张（涉案商铺装修）。被告李文正和被告黄彩军共同答辩称：一、被告珠海十二篮餐饮管理有限公司是一家具有独立人格的有限责任公司。1.公司对相关业务，均签订有相关合同，例如与李亮、邹军签订有《（联营）租赁合同》；2.（联营）租赁有变更时，均签订三方《转让协议书》，例如吴楠、李亮、被告十二篮公司签订三方《转让协议书》，陈明福、邹军、被告十二篮公司签订三方《转让协议书》。二、原告要求李文正、黄彩军对被告十二篮公司的债务承担连带责任，完全没有任何法律依据。被告十二篮公司如同李文正、黄彩军所诉，对外有相关业务在运作，股东组成两人以上，对内有相应的从业人员负责，是一家具有独立人格之有限责任公司。原告无法具体举证证明被告十二篮公司已丧失独立人格，也无法具体举证证明李文正、黄彩军为被告十二篮公司的实际控制人在财产、人事和业务方面与被告十二篮公司高度混同，无法具体举证证明被告十二篮公司属于典型的皮包公司，无法具体举证证明被告十二篮公司已丧失独立人格，也无法具体举证证明因何根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，李文正、黄彩军需对被告十二篮公司的债务承担债务连带责任。三、李文正、黄彩军无需承担本案任何诉讼费用。综上所述，原告的诉讼请求与事实不符，恳请法院查明事实，依法驳回原告缺乏事实和法律依据的诉讼请求。被告李文正和被告黄彩军向本院提交如下证据：1.十二篮公司与李亮《（联营）租赁合同》；2.十二篮公司与邹军《（联营）租赁合同》；3.十二篮公司与吴楠、李亮三分签订《转让协议书》；4.十二篮公司与陈明福、邹军三分签订《转让协议书》；5.广东省工商局行政管理局钰正开业登记档案；6.十二篮公司股东（发起人）名录；7.珠海市永安达会计师事务所有限公司《验资报告》；8.十二篮公司名称核准变更登记通知书。被告十二篮公司、被告李文正、被告黄彩军当庭表示撤回反诉。经审理查明，2013年3月28日，原告李丙银作为甲方与珠海市钰正商贸有限公司作为乙方和被告李文正作为乙方代理人签订了《租赁合同》，约定：一、乙方承租位于珠海市香洲区***XXXX第一、二层，房屋结构为框架，建筑面积595平方米；二、该房屋用途为商铺，乙方不得经营中式海鲜餐厅及任意改变房屋用途；三、租赁期限自2013年9月1日至2028年8月31日止。自2013年4月1日至2013年8月31日止，给乙方办理开设餐厅所需的环境评估及消防，建筑物内外部整改，重建项目，内部装修。期间甲方不向乙方收取租金等费用，水电费由乙方自付。四、乙方每月向甲方缴纳的租用场地的租金费用总计人民币35000元/月。租赁期间内第四年起，租金每三年以前一年租金为基准调升百分之五。说明：第四年至第六年月租金以第三年为基准调升百分之五，即每月36750元/月，以此类推。租赁期间，甲方不得以任何理由任意调整租金。五、乙方应于本合同签约之日三个工作日内，向甲方支付履约保证金人民币70000元，及第一个月租金35000元，乙方正式营业之后租金按月支付，乙方于每月的5日前将租金交付给甲方；六、甲方应于本合同签约之日起将房屋交付给乙方，租金等费用金额依照第四条约定支付；七、甲方保证该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交付房屋前办妥。交屋后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿。在租赁期间，甲方若将该场地所有权转让给第三方，应在所有权转让前通知乙方该场地所有权的转移情况，在同等条件下乙方有优先购买权。所有权转移后，所有权获得方即成为本合同的自然出租方，必须继续履行本合同的各项条款，甲方必须为乙方和新业主办理本合同续约所需的所有变更手续。双方约定，乙方在履行本合同的前提下可以自主与第三者进行联营、承包、授权经营，乙方必须负责营业手续申请或变更，甲方需在约定的时间内提供乙方办理以上手续必要的相关资料；八、租赁期间，甲方如需对房屋及其附着设施不定期进行检查及修缮，乙方应于积极协助，不得阻挠施工。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。租赁期间，防火安全、门前三包，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定，并承担全部责任和服从甲方监督检查；九、乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需告知甲方、投资由乙方自理；十、租赁期间如发生政府与房屋有关的其他税费，均由甲方负责。在房屋租赁期间，以下费用乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.水、电费；2.垃圾处理费；3.营业过程中乙方自身营业所产生的相关税金；十一……十六、租赁期间双方应自觉恪守合同，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按欠缴部分金额的万分之三点向乙方加收滞纳金；十七……十八、乙方正进行工商营业执照变更，变更后的名称为珠海十二篮餐饮管理有限公司，乙方的公司名称因执照变更生效后改变；十九、本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。本合同之附件均为本合同不可分割之一部分，具有同等效力；等等。2013年3月21日，珠海市钰正商贸有限公司变更公司名称为珠海十二篮餐饮管理有限公司。2019年11月20日，原告李丙银向被告李文正发出一份《房租催款函》，内容为：截至2019年11月20日，景林街27号铺一二层房租欠款8个月280000元，以及房租递增和滞纳金。按照与李文正的有关合同协议的约定，李文正应当在2019年11月15日之前支付上述款项，但本人至今仍未收到该笔款项。限3个工作日内交清欠款，逾期将采取停水停电和法律途径保护我合法权益。2019年11月25日，被告黄彩军使用工商银行的账户（尾号4134）向原告李丙银账户汇入人民币13125元。2019年11月26日，原告李丙银在被告珠海十二篮餐饮管理有限公司承租商铺张贴一份《强制收铺通知》，内容为：因租客李文正拖欠近一年租金、滞纳金、三年五个月房租递增费，且至今未缴清欠款，因维护个人合法权益。11月26日正式收回景林街27号铺一二层铺位并起诉李文正先生。2019年11月27日，被告李文正使用工商银行的账户（尾号4134）向原告李丙银账户汇入人民币100000元。2019年12月4日，被告李文正使用工商银行的账户（尾号4134）向原告李丙银账户汇入人民币240636元。2019年12月5日，原告李丙银向被告十二篮公司发出一份《催租通知》，内容为：按照合同约定乙方十二篮公司应在每个月5号前交租，如在12月5日内没有交付租金，将在12月6日收回铺位且解除合同。2019年12月6日，原告李丙银向被告十二篮公司发出一份《催租通知》，内容为：按照合同约定乙方十二篮公司应在每个月5号前交租，截止今日未收到租金，如在12月8日内没有收到租金，将在12月8日晚上12:00收回铺位且解除合同。2019年12月7日，原告李丙银向被告十二篮公司发出一份《解除合同通知书》，内容为：本人与你公司于2013年4月1日签订《租赁合同》，约定你公司租赁位于珠海市香洲区***XXXX一、二层，每月五日前将租金交付给本人。你公司自租赁合同签订之日起至今拖欠租金共计217464元及相应滞纳金：自2013年10月起至今你公司共支付租金2519386元；按《租赁合同》约定自2013年10月七至今你公司应支付租金为2737350元。故，你公司拖欠租金共计217964元（详见附表）及相应滞纳金。请你公司收到本通知之日起五日内向本人支付以上拖欠租金217964元及相应滞纳金。如你公司逾期未足额支付拖欠租金及滞纳金，本人将解除《租赁合同》。2019年12月31日，原告李丙银再次向被告十二篮公司发出《解除合同告知函》，内容为：本人就解除本人与你公司于2013年4月1日签订《租赁合同》一事，特向你方致函如下：2013年4月1日本人与你方签订《租赁合同》，约定由你方租赁位于珠海市香洲区***XXXX一、二层，每月五日前将租金交付给本人。合同签订后，我方如约将房屋交付你方使用，但你方至今拖欠我方租金226089元以及响应滞纳金。你方的行为已构成严重违约。你方违约后，我方分别于2019年11月20日、2019年11月26日、2019年12月5日、2019年12月6日、2019年12月7日向你方送达了《房租催收函》、《强制收铺通知》、《催租通知》以及《解除合同通知书》，其中2019年12月7日送达的《解除合同通知书》明确要求你方收到通知5日内，支付拖欠我方的租金217964元及相应的滞纳金，但你方至今仍未按照通知书要求履行义务，我方特向你方函告如下：1.解除2013年4月1日我方与你方签订的《租赁合同》。2.你方对珠海市香洲区***XXXX一、二层不再享有任何权利，我方将自由处分该物业。3.我方保留进一步追究你方违约责任的权利。另查明，2019年12月31日，原告李丙银与被告十二篮公司解除合同后，原告已经将案涉商铺另行租赁给案外人。本院认为，原告李丙银与被告十二篮公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性，为有效合同，各方均应恪守。2019年12月31日，原告李丙银向被告十二篮公司发出《解除合同告知函》后，将案涉商铺另行租赁给案外人，被告十二篮公司也从案涉商铺迁出，即双方签订的租赁合同已经实际解除，对此本院予以确认。关于被告十二篮公司是否存在拖欠租金的问题。根据原告于2019年11月20日发出的《房租催款函》显示截止2019年11月20日尚前租金280000元，其后被告黄彩军、被告李文正分别于2019年11月25日、2019年11月27日、2019年12月4日共计向原告支付租金人民币353761元（13125元+100000元+240636元），即被告在原告李丙银催缴租金后，及时缴清拖欠的租金，故原告请求被告十二篮公司支付拖欠的租金217964元及支付滞纳金，理据不充分，本院不予支持。因被告在原告催告的合理期限内已经按照原告认可的租金数额付清，不构成违约，原告李丙银诉请没收被告十二篮公司缴纳的保证金70000元，理据不充分，本院亦不予支持。另外，根据商事登记显示被告十二篮公司的工商注册地址为珠海市*****8*第二层2-1单元，而案涉的租赁房屋地址为珠海市香洲区***第27号第一、二层，上述两地址并不一致，故原告李丙银诉请被告十二篮公司立即将其登记设立的公司注册地从案涉租赁房屋上迁出没有事实依据，本院不予支持。被告十二篮公司已经向原告李丙银付清租金，因此原告李丙银诉请被告李文正和黄彩军对被告十二篮公司的债务承担连带责任没有事实与法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告李丙银与被告珠海十二篮餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》已解除；二、驳回原告李丙银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取人民币66662元，由原告李丙银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  张念波人民陪审员  胡朝阳人民陪审员  王会春二〇二〇年九月十六日书 记 员  周慧敏李洁仪