陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)陕01民再23号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：张智翔，男，1984年1月18日出生，汉族，住西安市雁塔区。再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：邓波儿，女，1990年6月11日出生，汉族，住西安市碑林区。共同委托诉讼代理人：王莹，陕西至正律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：吴炜，陕西至正律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：汪崇林，男，1961年12月28日出生，汉族，住甘肃省嘉峪关市。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：赵小红，女，1963年7月1日出生，汉族，住甘肃省嘉峪关市，系汪崇林妻子。共同委托诉讼代理人：王蒙，陕西耀轩律师事务所律师。原审第三人：西安世城房地产营销策划有限公司，住所地：西安市高新区太白南路高山流水和城第********。法定代表人：郭世丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：管幸辉，男，1986年6月6日出生，汉族，住西安市高新区，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈平召，男，1992年11月18日出生，汉族，住西安市雁塔区，系该公司员工。再审申请人张智翔、邓波儿因与被申请人赵小红、汪崇林及原审第三人西安世城房地产营销策划有限公司（以下简称世城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）陕01民终12885号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2019年12月19日作出（2019）陕民申2650号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。再审申请人张智翔、邓波儿的共同委托诉讼代理人王莹、吴炜,被申请人赵小红、汪崇林的共同委托诉讼代理人王蒙，原审第三人世城公司的委托诉讼代理人管幸辉、陈平召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张智翔、邓波儿再审请求：1、撤销二审判决的第三项；2、维持一审判决；3、本案一、二审案件受理费、评估费由被申请人承担。事实与理由：（一）在西安市手房交易中，首付款资金监管账户设立的前提系买卖双方与西安市置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》，首付款支付的前提是《二手房交易结算资金监管协议》经签署后由买方支付至该协议确定的资金监管账户。而本案中正是因为赵小红不配合办理资金监管手续、拒不签订《二手房交易结算资金监管协议》导致首付资金监管账户未设立、导致张智翔无法将首付款支付给赵小红、导致银行无法将按揭贷款资金支付至资金监管账户，正是因为赵小红拒绝履约，才导致了整个合同履行的停滞。而二审法院在没有任何证据证明首付资金监管账户已经设立的情况下，认定因首付款资金监管账户已经设立，张智翔将其首付款直接汇入资金监管账户即可，此时无需赵小红配合属认定事实错误。世城公司在案涉《房屋买卖合同》签订后的不久，就向西安房管部门申请办理了备案日期为2017年4月1日的《西安市存量房买卖合同》（合同备案号：C17013158)，在该合同上是附有二维码的，现在用手机扫描依然能够看到案涉房屋的交易信息。但被申请人一直在外地，不配合签署网签合同及资金监管账户的办理。二审法院用假设性论证，在预设世城公司没有依约履行合同义务的前提之下变更一审认定错误。在本案中，无任何证据证明世城公司作为中介方，怠于履行合同义务。（二）《房屋买卖合同》并未约定办理贷款支付房款的时间，张智翔、世城公司一直积极履行合同义务，但赵小红的怠于配合导致整个交易节奏缓慢，后因为赵小红的拒不办理资金监管手续以及将案涉房屋再次销售的行为导致合同解除，赵小红应当赔偿张智翔的损失。赵小红的违约行为表现为：(1)在合同签订后，因其提交的资料形式不符合贷款银行内部先行审批的要求，导致时间拖延；(2)在2017年5月中旬，世城公司通知被申请人，要求其到西安来办理网签、资金监管等手续。被申请人先说以办理委托公证的方式，让受托人代其来办理网签以及资金监管手续，后又说不办理委托公证了，要自己到西安来签字办理。但最终被申请人既未办理委托公证也未依约西安，导致二手房交易手续办理停滞；(3)在2017年5月下旬，被申请人告知世城公司，称其不卖房了；(4)在2017年6月初，在案涉《房屋买卖合同》尚未解除之前，被申请人就将案涉房屋在其它房屋中介公司及各大售房网站上出售。世城公司得知后，立即与被申请人联系，被申请人明确其不卖房了，案涉房屋到私人金融做抵押了；(5)在2017年6月10日，被申请人要求解除合同。（三）二审法院认定世城公司向申请人及被申请人告知一个月左右可以办理完毕全部手续，并将此认定为双方对合同内容的补充，对合同双方具有约束力，该认定缺乏证据证明且不符合案件事实。任何人都无法完全掌控每个阶段房屋交易手续的办理时间或节点。世城公司仅是根据以往的交易经验及惯例作出单方陈述，仅表示存在这样的可能性。（四）二审认定世城公司所述因银行信贷收缩导致贷款不能发放与事实不符，缺乏证据证明。在二手房交易过程中，为了加快办理流程，会在办理网签合同并备案的同时，向贷款银行递交材料、申请贷款等手续。本案亦如此。世城公司已从房管局申请到网签备案号、《西安市存量房买卖合同》，是因为被申请人一直不配合签署《西安市存量房买卖合同》才导致网签合同未办理完成。二审法院认定申请人及世城公司未提交已完成网签的任何证据，并以此为由，认定世城公司所述因银行信贷收缩导致贷款不能发放与事实不符。（五）二审法院认定案涉《房屋买卖合同》的解除系世城公司造成，应由世城公向申请人赔偿损失，缺乏证据证明。世城公司依约履行了自己的合同义务，被申请人并无证据证明世城公司实施了故意隐瞒，提供虚假情况等行为。（六）二审适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第四项之规定，认定被申请人赵小红解除合同之行为不构成违约，无需向再审申请人赔偿房屋差价以及中介费，网签、评估、按揭费，适用法律错误。赵小红系违约方，其提交的其子的购房合同、收据等与本案无关。（七）申请人一审诉请的房屋差价失为206000元，一审法院酌情认定为200000元，但二审判决第三项中，将房屋差价损失列为185000元。赵小红、汪崇林进行答辩：（一）申请人与第三人逾期办理交易手续导致办理贷款拖延，致使被申请人不能达到合同目的，被申请人解除合同合法合理，无需承担任何违约责任。1、申请人与被申请人双方及第三人在签订合同当时，口有约定不超过30日完成全部付款手续，办理房产过户。这一口头约定是三方对合同内容的补充，对合同各方均具有约束力。2、申请人拖延付款超过了合理期限。第三人在庭审中表示一个月为行业交易惯例，且依据三方合同第十五条第1项约定，甲方交房时间为4月28日后3日内（即5月1日前），结合二手房先付款后交付房屋的一般交易流程，可见申请人付款的合理期限最迟为5月1日前，这与三方口头约定的30日内完成全部付款手续基本吻合。被申请人在通知解除合同前一直催促申请人及第三人履行，但是对方声称因贷款办不下来一直拖延，直至六月份仍无法付款。根据三方合同第十一条第2项的约定，申请人逾期付款超过十日，被申请人有权解除合同。3、第三人及申请人未在合理期限内完成贷款房款的前置流程，限购政策不能成为第三人及申请人肆意延长履行合同周期的理由。限购政策出台前，有时间完成贷款的前置程序。且二审中，法庭要求第三人提交其向银行申请办理按揭贷款的所有手续及银行不予放款或银行放款的通知，第三人未能提交。申请人及第三人也未能提交完成网签的任何证据。4、被申请人在签订三方合同前以及合同履行过程中多次强调，自己卖房是因为急着用钱，在第三人一再保证一个月内可以资金到位的情况下，才与申请人签订了房屋买卖三方合同。但是贷款一直未能办理，导致被申请人合同目的不能实现。根据《合同法》第94条第三项及第四项的规定，被申请人有权解除合同。5、第三人及申请人的履约情况对交易流程起到绝对的主导作用。但第三人未能及时沟通买卖双方完成交易流程，加之申请人提交资料延迟最终导致交易延迟。根据西安市手房交易流程及第三人的说法，应先网签后办理资金监管在办理贷款，但事实上，第三人却以贷款办不下来为由拖延其他必要手续，完全自相矛盾。另被申请人四月到五月多一直在西安，4次到第三人门店催促申请人及第三人办理手续，且申请人及第三人在此前庭审中也承认，2017年5月15日前，被申请人始终催促办理后期交易手续，并无任何拖延和不配合行为，因此，不存在被申请人不配合签署网签合同的问题。6、本案中仅凭第三人的陈述无法认定案件事实。根据二手房交易的实际及本案的相关事实及证据，第三人名为中介方但实际上接受买方的委托代理网签、评估、按揭贷款、过户等一系列手续，成为房屋买卖合同中主要的义务主体，甚至成为被申请人贷款环节的代理人，因此，第三人的陈述未免推卸责任，避重就轻。（二）本案中没有任何证据显示第三人及申请人完成了房产交易有关的网签、房产评估、按揭贷款抵押等必要的房产交易准备工作，其费用的发生缺乏事实依据。（三）申请人违约造成合同解除，中介费用应当由申请人承担。（四）基于公平原则。要求被申请人支付差价损失不合理。相对于方约定的85万元房屋价款而言，申请人支付的3万元仅为少量定金，且自双方签订合同之日即2017年3月20日至2017年6月9日被申请人告知申请人解除合同期间不足三月。被申请人在签订房屋买卖合同之时就表明急需用钱，故低价出售该房屋，在签订合同时的价格本就远低于同一时期市场价格。（五）第三人在再审时表示，居间合同的签署有两个重要的节点，一个是交房时间，另一个是过户时间，过户时间也就意味着收房款时间。根据《房屋买卖三方合同》显示，该合同第十五条约定，甲方于4月28日后三日内将该房屋交于乙方及物业交割。而第八条约定，在房屋交付时，应履行下列手续：双方应于房屋交付后三日内前往物业办理更名手续；自房屋交付之日起，该房屋所具有的权利由乙方享有。根据行业惯例，物业更名手续是在过户后办理。那么联系合同前后条款可知，过户时间应为4月28日前后，即，乙方应于4月28日前后付款。本案证据显示，赵小红、汪崇林在通知解除合同前一直催促张智翔、邓波儿及第三人履行，但是对方声称因贷款办不下了一直拖延，直至六月份仍无法付款。根据《房屋买卖三房合同》第十一条第（二）项的约定，张智翔、邓波儿逾期付款超过十日，赵小红、汪崇林有权解除合同。世城公司进行答辩：交房时间、过户时间是不冲突的，赵小红没有按约定交房，限购政策前，4月1日已经网签合同。交易流程中，商品房买卖合同签了后，赵小红不配合，导致交易滞后。作为第三方，没有任何理由拖延办理，唯一延迟的理由就是交易双方不配合。现场时候只是闲聊，以经验判断是1个月内。定金已经支付，首付款没付款，是因为资金监管账户还没有设立好，赵小红不配合。原告（反诉被告）张智翔、邓波儿向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋买卖三方合同》；2.判令被告向原告双倍返还定金60000元，并支付损害赔偿金206000元，中介费20000元，网签、评估、按揭抵押费14380元，上述共计300380元；3.被告承担诉讼费、评估费及律师费。被告赵小红、汪崇林共同反诉要求：1.被反诉人承担违约金164000元。2.被反诉人承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告张智翔与原告邓波儿系夫妻，被告赵小红与被告汪崇林系夫妻。2017年3月20日，被告赵小红（甲方）委托赵青红与原告张智翔（乙方）及第三人世城一公司签订《房屋买卖三方合同》。合同约定，被告赵小红将5其所有的位于西安市高新区电子工业园丈八东路北侧12幢2单元21002室房屋以85万元出售给原告张智翔，原告张智翔以商业贷款方式购买该房屋；原告张智翔于2017年3月21日向被告赵小红支付定金3万元，被告赵小红于资金监管当天将3万元定金打入资金监管账户，原告张智翔将贷款及剩余首付款打入资金监管账户，房款如数到资金监管账户后方可过户；双方应在原告张智翔贷款审批通过后五日办理房屋权属转移登记手续。合同第十一条约定，原告未按照约定的时间付款的，逾期超过10日后，被告赵小红有权解除合同。被告赵小红解除合同的，原告张智翔应自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的10%向被告赵小红支付违约金；自合同签订之日起，任何一方不得单方变更合同条款，不得单方面解除合同，在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押。任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款20%的违约金，逾期超过10日的，守约方有权解除合同。违约方应赔偿由此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额的20%向守约方支付违约金。合同第十五条约定，鉴于被告赵小红将房屋出租，双方协商被告赵小红于租客到期时间4月28日后3日内将该房屋交于原告张智翔及物业交割。签订合同时，第三人世城一公司根据经验告知原、被告1个月左右可以办理完结按揭贷款并过户。合同签订后，原告张智翔于2017年3月21日向被告赵小红的委托人赵青红支付定金30000元、向第三人世城一公司支付中介费20000元；于2017年3月26日向第三人世城一公司支付网签、评估、按揭抵押费14380元（其中网签费200元、评估费1700元、按揭贷款费11800元、抵押登记费80元、过户代理费600元）。2017年4月初，被告赵小红配合原告张智翔办理完结按揭贷款手续，后按揭贷款政策收紧，银行未能在原、被告签订合同后1个月内放款。2017年5月中旬，银行通知可放款，但需先将首付款进行资金监管，经第三人世城一公司通知被告赵小红未配合原告前往办理首付款资金监管手续。2017年6月10日，被告赵小红通过短信告知第三人世城一公司并通过三秦都市报告知原告张智翔，因张智翔未向其支付首付款，亦未办理银行贷款而解除合同。庭审中，二被告提交其儿子汪钰朋与西安普荣新房地产开发有限公司（以下简称普荣新公司）的商品房预售合同、购房款收据，主张其卖房的目的是为了帮助其儿子汪钰朋购买普荣新公司所开发的房屋，对此二原告不予认可，认为与本案无关。案件审理过程中，二原告申请对涉案房屋的市场价值进行评估。经西安市中级人民法院委托，陕西公信房地产评估有限公司（以下简称公信评估公司）出具《房地产估价报告》，意见为估价时点2017年6月30日涉案房屋的建筑面积为89.49平方米、评估单价为11800元/平方米、评估总值为105.6万元。原告花费评估费6500元。二被告对该评估报告提出书面异议，认为评估报告对估价时点的确定不符合案件事实，对形成评估结论缺乏必要比较数据及测算过程说明。公信评估公司对二被告的异议书面答复如下：1.价值时间系与委托人沟通后所确定。2.本次评估采用的是比较法，详细计算过程分析在技术报告中阐述，技术报告仅供有关部门审查使用，不得披露给其他单位或个人。庭审中，第三人同意向二原告退还抵押登记费80元和过户代理费600元，二原告同意由第三人退还，并同意在其要求二被告承担的费用中予以扣减。一审法院认为：张智翔与赵小红委托赵青红签订的《房屋买卖三方合同》是张智翔、赵小红的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。合同签订后，张智翔向赵小红支付定金30000元。按揭贷款手续办理完结后，赵小红未配合张智翔前往办理首付款资金监管手续，导致合同无法继续履行。赵小红在世城公司的催促之下于2017年6月10日以张智翔未能按时支付首付款和办理银行按揭贷款为由通知解除《房屋买卖三方合同》。现张智翔请求解除《房屋买卖三方合同》，本院依法予以支持。在合同未约定支付首付款时间和办理银行按揭贷款手续时间的情况下，赵小红未书面催告张智翔在合理期限内履行付款义务，且经世城公司通知未配合张智翔办理首付款资金监管手续导致张智翔无法将首付款存入资金监管账户的情况下书面通知解除合同，属根本违约，故赵小红应向张智翔承担违约责任。涉案房屋的交易价为85万元，经评估涉案房屋在2017年6月30日的价值为105.6万元，结合本案的履行情况、赵小红通知解除的时间、张智翔、邓波儿的起诉时间，本院酌情认定张智翔、邓波儿的房屋差价损失为20万元，赵小红应向张智翔、邓波儿赔偿。同时，赵小红应按合同约定向张智翔、邓波儿返还定金30000元并赔偿中介费20000元和网签、评估、按揭费13700元，世城公司向张智翔、邓波儿退还抵押登记费80元和过户代理费600元。因汪崇林系赵小红的丈夫，故汪崇林应与赵小红一起向张智翔、邓波儿共同承担责任。关于张智翔、邓波儿要求赵小红、汪崇林双倍返还定金60000元一节，因合同并未明确定金的性质，亦未明确定金罚则的适用，故张智翔、邓波儿以赵小红违约为由在要求赵小红、汪崇林赔偿损失的同时要求赵小红、汪崇林双倍返还定金，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于赵小红、汪崇林的反诉请求，如前所述赵小红根本违约，所以赵小红、汪崇林要求张智翔、邓波儿承担违约责任无事实依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条及第九十七条之规定，判决如下：一、解除张智翔与赵小红及西安世城房地产营销策划有限公司第一分公司于2017年3月20日签订的《房屋买卖三方合同》；二、赵小红、汪崇林于本判决生效之日起十日内共同向张智翔、邓波儿返还定金30000元并赔偿房屋差价损失200000元、中介费20000元和网签、评估、按揭费13700元，以上共计263700元；三、西安世城房地产营销策划有限公司第一分公司于本判决生效之日起十日内向张智翔、邓波儿退还抵押登记费80元和过户代理费600元。赵小红、汪崇林如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回张智翔、邓波儿的其余诉讼请求；五、驳回赵小红、汪崇林的反诉请求。本诉案件受理费12300元，由张智翔、邓波儿承担300元，赵小红、汪崇林承担12000元。评估费6500元，由张智翔、邓波儿承担的500元，赵小红、汪崇林承担6000元。因张智翔、邓波儿已预交，赵小红、汪崇林应将该款连同上述款项一并给付张智翔、邓波儿。反诉案件受理费1790元，由赵小红、汪崇林承担。宣判后，赵小红、汪崇林不服一审判决，上诉请求：1、撤销（2017）陕0113民初8838号民事判决书第二项，改判驳回被上诉人返还定金及赔偿房屋差价损失费、中介费、网签、评估、按揭费的诉讼请求（合计263700元）；2、撤销（2017）陕0113民初8838号民事判决书第五项，改判被上诉人向上诉人支付违约金164000元；3、被上诉人承担本案全部诉讼费。二审法院经审理查明，一审判决查明事实属实。二审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，张智翔、赵小红、世城公司三方签订的《房屋买卖三方合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。案涉合同签订时，世城公司告知合同双方一个月左右就可以办理完按揭及过户的全部手续，双方对此事实均予以认可，故可认定为双方对合同内容的补充，该约定对合同双方亦具有约束力。世城公司为张智翔和赵小红提供房屋买卖的中介服务，理应以自己的专业技能向二人提供买卖房屋所需的服务。众所周知，银行发放贷款应以网签完成为前提。原审判决有网签、评估、按揭抵押费收据等证据在卷佐证作为认定案件事实的依据，但是，该证据仅为世城公司向张智翔所出示的收据，收款事由载明购买金泰假日花城12栋2单元1002室网签、评估、按揭抵押14318元，故该收据并不足以证明案涉房屋买卖的网签、评估、按揭抵押已实际进行。本案二审审理中，法庭要求世城公司庭后20日内提交其向银行申请办理按揭贷款的所有手续及银行不予放款或银行放款的通知，世城公司随后向法庭表示因为贷款途中出卖人不予配合且因为时间太久，银行没有保留相应的材料，故不能提供相应的证据材料。赵小红认为双方并未完成网签，而世城公司和张智翔并未提交双方已完成网签的任何证据，故世城公司所述因银行信贷收缩导致贷款不能发放与事实不符。若世城公司及早通知双方完成网签并向银行提交贷款所需各项资料，当不受银行信贷政策影响，贷款可在各方预计的一个月内完成。即使如世城公司所述，按揭贷款手续其已办理完结，那银行预计发放多少贷款，张智翔首付款为多少亦应明确。而因首付款资金监管账户已设立，张智翔将其首付款直接汇入资金监管账户即可，此时并无需赵小红配合，故原判决认定赵小红未配合张智翔前往办理首付款资金监管手续，导致合同无法继续履行，属事实认定错误。世城公司认可2018年4月底赵小红催促其公司，称是急用钱，需要售房款付另外一套房的首付。赵小红提交其与世城公司工作人员微信聊天记录亦可证明上述事实。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。赵小红提交其子的商品房预售合同、购房款收据，主张其卖房的目的是为了帮助其子购买其他房屋，因本案房屋买卖款无法收到，另行借款解决此事。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。故赵小红2017年6月9日，以登报公告和电话通知的形式告知张智翔解除合同，符合法律规定，并不构成违约，无需向张智翔、邓波儿赔偿房屋差价损失以及中介费20000元和网签、评估、按揭费13700元。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。因造成合同解除的原因系世城公司造成，赵小红应将收取张智翔的定金30000元予以返还。张智翔向世城公司所缴纳之网签、评估、按揭费13700元，并未实际发生，应由世城公司向张智翔予以返还。因世城公司原因造成合同解除，故世城公司收取中介费20000元于法无据，应向张智翔予以返还。张智翔、赵小红因本案合同所受之损失，可另行向世城公司主张。至于赵小红、汪崇林在一审中的反诉请求，综合本案事实，原审法院未予支持并无不当。综上，上诉人赵小红、汪崇林的部分上诉理由成立，原审判决应予部分变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一)、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初8838号民事判决第一、三、四、五项；二、变更西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初8838号民事判决第二项为：赵小红、汪崇林于本判决生效之日起十日内共同向张智翔、邓波儿返还定金30000元；三、驳回张智翔、邓波儿请求赵小红、汪崇林赔偿房屋差价损失200000元、中介费20000元和网签、评估、按揭费13700元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12300元，评估费6500元，由张智翔、邓波儿负担。反诉案件受理费1790元，由赵小红、汪崇林负担；二审案件受理费7716元，由赵小红、汪崇林负担。再审中，再审申请人张智翔、邓波儿与被申请人赵小红、汪崇林及原审第三人世城公司均没有新证据提交。再审经审理查明，涉案房屋于2017年4月1日进行网签备案，备案号C17013158。西安世城房地产营销策划有限公司第一分公司于2020年1月8日在西安市工商局双生分局办理了注销登记手续，该分公司的权利义务由西安世城房地产营销策划有限公司承继。再审要求世城公司提交评估、按揭费、登记费、过户代理费等支出正式票据，世城公司逾期未能提交。世城公司同意将中介费以外的按揭费等其余费用退还张智翔本人。一审判决认定其余事实属实。本院再审认为，本案再审争议的焦点之一为，三方当事人各自是否有违约责任问题。2017年3月20日，赵小红、张智翔、世城公司签订《房屋买卖三方合同》，该合同合法有效。合同签订后，张智翔已支付定金3万元，向世城公司支付中介费2万元及网签、评估、按揭费等14380元。同年4月1日涉案房屋在房管部门进行网签备案。因张智翔、邓波儿不能支付全款，需要办理银行按揭，世城公司依据其在二手房正常交易的经验，告知买卖双方办理按揭贷款和过户手续约1个月时间。《房屋买卖三方合同》约定交房时间为当年4月28日后3日内，可印证世城公司判断交易所需时间的情况。世城公司亦承认因当年4月18日西安市出台房屋限购政策，银行放贷收紧，导致放贷时间延迟，直至当年5月底6月初，银行通知可以放贷。从赵小红、世城公司提供的短信、微信聊天记录可显示，世城公司经办人王涛多次催促赵小红到西安办理银行贷款手续，而赵小红未积极配合。在2017年6月初世城公司告知赵小红银行已正常放贷，可以继续下面的手续的情况下，赵小红、汪崇林于2017年6月10日采取短信告知和三秦都市报刊登声明方式，以2017年6月9日止，张智翔未交付首付款，未办理银行贷款的违约行为致使房屋买卖合同的目的无法实现为由解除涉案合同。首先，涉案买卖合同未约定支付首付款时间和办理银行按揭贷款手续时间。首付款资金监管账户设立前提是，买卖双方应与置诚公司签订《二手房交易结算资金监管协议》，在资金监管账户设立后，由买方将首付款汇至资金监管账户。因买卖双方并未签订《二手房交易结算资金监管协议》，导致首付款资金监管账户未能设立，赵小红不能证明自己已履行设立资金监管账户的必要手续。因交付首付款的前提条件即设立资金监管账户未成就，该责任不能归责于张智翔。其次，因政府房地产政策调整，银行贷款收紧，导致银行贷款按揭手续办理迟延。从合同签订到银行可以放贷，相差约2个多月，超出了当时世城公司预计的1个月可办理完贷款手续的时间。由于买卖合同并未约定房款支付最后期限，赵小红应书面告知并配合张智翔在合理期限办理银行贷款和设立资金监管账户。综合本案事实，最迟在2017年6月初银行放贷条件已具备，若赵小红予以配合，该买卖合同可以继续履行，即协助完成设立资金监管账户支付首付房款、办理贷款手续、办理过户等手续。本案不存在房屋买卖合同无法实现的情形。赵小红的举证不能证明张智翔在履行合同中有违约行为。赵小红违反合同约定，单方解除合同系违约行为，应承担相应的违约责任。本案再审争议的焦点之二为，合同解除后的法律后果问题。再审综合张智翔仅支付3万元定金，从合同签订到合同解除相差2个多月，赵小红在违约后房价上涨所获得收益的情形，以及考虑合同第十一条有关违约责任的约定，酌情认定赵小红应退还张智翔定金3万元，并赔偿损失85000元。世城公司负责协调双方办理银行贷款手续，造成实际办理周期拖延虽有银行放贷收紧的客观因素，但世城公司在签订合同时告知买卖双方办理贷款和过户仅需要一个多月，其主观判断出现差错，世城公司对买卖双方未能在当年5月前完成房屋买卖交易亦有一定责任。且世城公司未能提供评估费、按揭费、抵押登记费、过户代理费的票据，不能证明上述费用已实际发生。再审认为，除已发生的网签费200元外，应由世城公司向张智翔退还中介费2万元、评估费1700元、按揭费11800元、抵押登记费80元、过户代理费600元，合计34180元。综上，张智翔、邓波儿再审理由部分成立。一审判决第一、四、五项正确，再审应予维持；因一、二审判决对赔偿损失，中介费等费用认定不当，再审予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）陕01民终12885号民事判决及西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初8838号民事判决的第二、三项；二、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初8838号民事判决的第一、四、五项；三、赵小红、汪崇林于本判决生效之日起十日内共同向张智翔、邓波儿返还定金30000元，赔偿损失85000元；四、西安世城房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向张智翔、邓波儿退还中介费20000元、评估费1700元、按揭费11800元、抵押登记费80元、过户代理费600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12300元，评估费6500元，合计18800元，由张智翔、邓波儿负担8800元，赵小红、汪崇林负担10000元。反诉案件受理费1790元，由赵小红、汪崇林负担。二审案件受理费7716元，由张智翔、邓波儿负担3000元，由赵小红、汪崇林负担4716元。本判决为终审判决。审判长  晏永娟审判员  齐 放审判员  张 磊二〇二〇年十月十三日书记员  岳 珊