福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初2332号 原告：福州泰禾新世界房地产开发有限公司，住所地福州市晋安区岳峰镇横屿路**东二环泰禾广场**楼泰禾中心第**的编号为01的单元。统一社会信用代码91350100572982812D。 法定代表人：龙宇飞，公司总经理。 委托诉讼代理人：周锐，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱纪文，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：福州这里有餐饮管理有限公司，，住所地福建省闽侯县上街镇马保村后园路****仓库**统一社会信用代码91350100593459780H。 法定代表人：潘东森。 诉讼代表人：北京大成（福州）律师事务所（即福州这里有餐饮管理有限公司管理人）。 委托诉讼代理人：林郭燏，福建瑞权律师事务所律师。 原告福州泰禾新世界房地产开发有限公司（以下简称“泰禾新世界公司”）与被告福州这里有餐饮管理有限公司（以下简称“这里有餐饮公司”房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，闽侯县人民法院于2002年8月21日受理了这里有餐饮公司的破产清算一案，并指定北京大成（福州）律师事务所担任这里有餐饮公司的管理人。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告泰禾新世界公司的委托诉讼代理人周锐及被告这里有餐饮公司的委托诉讼代理人林郭燏均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告泰禾新世界公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告签订的《租赁合同》于2018年12月30日解除。2、判令被告支付2018年9月1日至2018年12月25日拖欠的租金102312.4元。3、判令被告支付2018年9月1日起至缴清欠款之日逾期支付租金的违约金。4、判令被告向原告支付提前解除合同的违约金69520.08元。5、判令原告没收被告履约保证金72372.4元，不予退还。6、判令被告支付本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2015年12月15日签订了《租赁合同》，原告将位于福建省福州市晋安区第陆层的编号为Ｌ616的商铺出租给被告经营意式餐厅；该租赁场所由福州泰禾新世界商业物业管理有限公司（以下简称“管理公司”）进行统一的物业管理及广场经营秩序管理。合同约定租赁期限为2015年12月18日至2020年12月17日，履约保证金为72372.4元。由于被告经营不善于2018年8月20日起欠缴租金，管理公司于2018年8月20日、2018年10月20日两次向被告发出《关于东二环泰禾广场“Ｌ616这里有”商铺费用催缴告知函》向被告催缴欠款、2018年12月9日向被告发出《关于东二环泰禾广场“Ｌ616这里有”商铺根本违约告知函》，告知被告已构成根本违约。然而，直至2018年12月25日被告仍未缴纳租金。根据合同第14.3.2条之约定，乙方逾期超过15天（包含节假日）未能支付、不支付或者延迟支付租金、物业管理费或其他任何应付给甲方或管理公司的费用的，视为乙方违约，甲方有权提前解除合同。因此，原告于2018年12月29日向被告发出《解除告知函》，租赁合同自函件送达被告之日起解除，根据合同第17.3条的约定，如以信函方式或特快专递邮寄，第二日中午12:00视为已送达被通知方，即租赁合同于2018年12月30日解除。租赁场所已于2019年5月收回。 根据《租赁合同》第5.4条约定：如乙方逾期支付租金、物业费等费用，没逾期一日，乙方应向甲方或管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。截止至2018年12月25日，被告已拖欠原告租金102312.4元，逾期付款违约金45816.7元。根据《租赁合同》第14.5条约定：本合同任何一方根本违约导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准的两倍的违约金。因被告逾期超过128天未能支付租金，已构成根本违约，原告有权根据本条的约定，要求被告支付合同解除违约金合计69520.08元。根据《租赁合同》第6.2条约定：任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同，甲方有权于提前解除合同的同时，没收该履约保证金不予退还。现因被告违约，原告行使合同解除权，原告有权不予返还履约保证金。 综上所述，被告逾期15日以上未能支付租金，已构成根本违约，原告有权解除合同并追究被告违约责任。 被告这里有餐饮公司管理人辩称，1、这里有餐饮公司租赁的商铺位于“东二环泰禾城市广场商业中心22号楼第6层L616”,2018年因地铁施工需要，东二环泰禾城市广场商业中心被围挡挡住，几乎没有客源，生意受到严重影响。这里有餐饮公司在2018年6月便向原告提出退租，但却被一再拒绝。这里有餐饮公司无奈之下，考虑到已预缴了2018年7、8月的租金，所以于2018年8月期间搬离泰禾广场，不再实际经营，故双方解除合同的时间应在2018年8月而非2018年12月。2、本案诉争合同有关违约金条款及不予返还履约保证金的约定均具有补偿损失的性质，原告主张的付款违约金的诉请已足以弥补其损失。故要求不予返还答辩人履约保证金的诉请，有违公平原则，该诉讼请求不应予以支持。按照《租赁合同》第六条履约保证金6.2“……任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权于提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还”的约定，该内容已表明履约保证金对原告具有定金性质。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“一方违约时，对方可选择适用定金或违约金条款”的规定，原告不可同时适用定金和违约金条款。 因此，原告已经选择主张这里有餐饮公司应按日5‰支付逾期付款违约金和按合同解除时月租金两倍支付提前终止合同违约金69520.08元，再请求不予返还履约保证金，明显有违公平原则，不应予以支持该诉请。 经审理查明，2015年12月15日原、被告签订一份《租赁合同》，约定原告将位于福建省福州市晋安区第陆层的编号为Ｌ616的商铺出租给被告经营意式餐厅；该租赁场所由福州泰禾新世界商业物业管理有限公司进行统一的物业管理及广场经营秩序管理。合同约定计算租金、物业管理费及其他费用的计租面积为106.43平方米，租赁期限为2015年12月18日至2020年12月17日；除第一期租金外，其他租金均按每两个自然月缴纳，支付时间为第二个月的20日前一次性足额预付下两个月的租金，2018年度自然月的月租金为34760元，履约保证金为72372.4元；物业管理费的标准为每平方米60元／月，每两个月物业管理费为12771.6元，支付方式同租金支付方式；如被告逾期支付预付租金、预付管理费等费用，每逾期一日，被告应向原告或管理公司支付应付款项的5‰作为违约金；被告逾期超过15天未能支付、不支付或者延迟支付租金、物业管理费或其他任何应付给原告或管理公司的费用（包括但不限于各项预付费用、保证金等）的，视为被告根本违约，原告有权提前解除合同；合同于原告送达解除合同的通知之日起终止，且原告有权没收被告所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，并有权向被告追索本合同项下的违约责任；任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金；任何根据本合同发往任何一方通知或其他文件应当以书面方式，按该方在合同签署页中列明的地址、传真号及联系人，合同各方之间依合同进行的任何通知在按上述地址投邮后第二日中午12时视为已经送达被通知方等内容。 被告于2018年8月20日后未预交租金，福州泰禾新世界商业物业管理有限公司分别于2018年8月20日、2018年10月20日先后两次向被告发出《关于东二环泰禾广场“L616这里有”商铺费用催缴告知函》催缴欠款、2018年12月9日再次向被告发出《关于东二环泰禾广场“L616这里有”商铺根本违约告知函》，告知被告已构成根本违约。2018年12月29日原告向被告发出落款时间为2018年12月25日的《解除告知函》。租赁场所已于2019年5月由原告收回。 本院认为：原、被告签订的案涉《租赁合同》合法有效，被告未依约履行合同及时支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定的解除条件已经成就，原告主张案涉合同于其发出《解除告知函》的次日即2018年12月30日生效，符合合同规定，应予支持。被告拖欠2018年9月1日至2018年12月25日止的租金应予支付，原告主张102312.4元未超过合同约定，应予支持。被告称其已于2018年8月搬离租赁场所，未举证证明，本院不予采信，其请求不再支付2018年9月之后的租金也缺乏合同和法律依据。案涉合同既约定了按日5‰计算的迟延履行违约金又约定了解除合同违约金，两个条款不宜同时适用。本案系被告因根本违约而解除合同，应当适用解除合同的相关违约条款。根据合同第6.2条及第14.5条约定，原告有权没收被告的履约保证金，且被告应当向原告支付相当于违约时月租金标准的两倍的违约金。但由于被告未举证其实际损失，且从合同的实际履行情况看，被告在2018年8月20日未按时预交9、10月份租金时，已经形成违约事实，逾期超过15日后原告依约有权行使合同解除权，而原告直至2018年12月25日才行使合同解除权，造成一定程度的扩大损失，不应由被告全部承担，故本院酌情支持原告部分违约责任的主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条及第一百一十九条第一款规定，判决如下： 一、确认原告福州泰禾新世界房地产开发有限公司与被告福州这里有餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》于2018年12月30日解除； 二、被告福州这里有餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向福州泰禾新世界房地产开发有限公司支付2018年9月1日至2018年12月25日的租金102312.4元； 三、原告福州泰禾新世界房地产开发有限公司不予退还被告福州这里有餐饮管理有限公司的履约保证金72372.4元； 四、被告福州这里有餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福州泰禾新世界房地产开发有限公司支付解除合同违约金34760元； 五、驳回原告福州泰禾新世界房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15843元，由被告福州这里有餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  倪卫东 人民陪审员  王金芳 人民陪审员  郭 静 二〇二〇年十月十五日 书 记 员  危 艳 附主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。