广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初6680号原告:珠海市香洲福溪股份合作公司，住所：珠海市******，统一社会信用代码：914********645427Y。法定代表人：童国允，董事长。委托诉讼代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。被告：陈和建，男，汉族,1976年1月21日出生，住广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码:440************21X。委托诉讼代理人：路长喜，广东尊仁律师事务所律师。原告珠海市香洲福溪股份合作公司诉被告陈和建房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市香洲福溪股份合作公司委托诉讼代理人陈福财、被告陈和建委托诉讼代理人路长喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年2月1日至2018年4月30日期间拖欠的房屋租金差额人民币153600元；2．判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告珠海市香洲福溪股份合作公司与被告陈和建于2013年4月18日签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告租给被告的房屋地址为福溪新工业区XX号租金为17000元/月，合同签订后被告向原告交付履约金35000元；原告将水电接至被告租赁房屋边，水费每吨2.8元，电费每度1.2元；租赁期由2013年4月18日起至2015年4月17日止；被告应在每月15日前向原告交付当月租金及所有费用，如有拖欠，每日罚交滞纳金万分之四，超过一个月，原告有权向被告停止水电供应及收回房屋，一切损失由被告自负并向原告付清所欠的租金及所有费用；本合同期满或提前终止的，被告所投入在租赁房屋的一切土木建筑无偿归原告所有；合同还约定了其他条款。合同期满后，双方未及时续签租赁合同，而实际被告一直占有使用涉案房屋并按原合同约定向原告交付租金，但在2015年12月21日，原告召开股东大会并通过了涉案房屋租金投标底价为6元/㎡的决议并在12月23日向全体股东进行公示。2016年12月29日，珠海市香洲区人民政府印发关于《珠海市香洲区社区集体经济组织资产交易管理办法》的通知【珠香府办[201X]XX号】，根据该资产交易管理办法的规定，涉案房屋租赁须上珠海市香洲区社区********设立的交易平台公开招投标方能出租。2017年1月24日，原告向被告发出《通知》，告知被告根据相关规定涉案房屋须上香洲区交易平台交易，且之前已通知被告提交投标书但被告并未提交，遂要求被告腾退房屋并按新的租金标准6元/㎡/月向原告交付，直至实际退场之日止，并注明第二次公开招标时间定于2017年1月24日至2月17日。2017年4月30日，原告再次向被告发出《通知》，因被告严重违反相关规定，再次要求被告按6元/㎡/月的租金标准向原告交纳直至实际退场之日。2017年6月9日，原告向被告发出《清缴欠租的通知函》，告知被告如2日内不付清所欠租金，则原告不再接受被告上平台交易的资格，并限期被告在2017年6月30日前腾退清场，否则原告将采取停水停电措施，由此产生的后果由被告自行承担。原告向被告发出上述通知后，被告并不理睬而继续占有使用涉案房屋，并且是在2017年6月才按原合同标准向原告交纳2017年2月份至6月份租金85000元，在2017年12月才交纳2017年7月份至12月份租金102000元，在2018年11月才交纳2018年1月至4月份租金68000元。2018年4月10日，原告再次在经管中心公开招标出租涉案房屋，被告以8元/㎡/月的价格中标。之后原告与被告双方按中标价格的租金标准重新了签订房屋租赁合同，被告签订合同后即在2018年5月份起也按新的租金标准向原告交纳租金。原告认为，原告已在2017年1月24日第一次正式通知被告按6元/㎡/月的标准交纳租金，之后也多次书面告知被告。但截止至被告中标前，即在2017年2月份至2018年4月份期间，被告仍按原合同的标准向原告交纳租金没有事实及法律依据，应当按原告通知的标准6元/㎡/月补足其租金差额153600元。原告根据《合同法》及相关法律的规定，特依法提起诉讼，恳请贵院查明事实，判如所请。原告为其诉称向本院提交如下证据：1.房屋租赁合同（2013.4.18）；2.中标通知书；3.房屋租赁合同（2018.4.3）；4.建设用地规划许可证、建设用地批准书；5.公示；6.2017.1.24的通知；7.2017.4.30的通知；8.清缴欠租的通知函。被告辩称：合同期满后双方未续签新的租赁合同，原被告按原合同收取及给付租金，双方仍按原合同履行责任义务，原告单方面请求给付2017年2月1日至2018年4月30日期间拖欠的房屋租金差额人民币153600元没有事实根据。2013年4月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定租期为2年，自2013年4月18日起至2015年4月17日止，每月租金为17000元。合同期满后双方未续签租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。因此，原告与被告的租赁合同继续有效，且仍按照原合同履行。原告以2017年1月24日、4月30日向被告发出《通知》及6月9日发出的《清缴欠租的通知函》单方面告知被告应按新的租金标准6元/㎡每月给付，属于单方面的告知行为。原告未与被告协商，擅自对合同内容进行实质性变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”而原告在未就租金标准与被告协商一致情况下，要求被告按原告提出的租金标准缴纳租金，如今又要求补缴租金差额，实属一厢情愿，没有法律依据。原告分别于2017年3月3日、4月1日、5月1日、6月2日向被告出具交款通知单，交款通知单上通知交付的房屋租金均为17000元，而被告于2017年6月13日也按原告出具的交款通知单结清租金，说明原告仍是按照原合同约定计算并收取租金，双方仍是按原合同履行责任义务。可见，原告一方面出具按照原合同规定计算的租金交款通知单，另一方面又要求被告按照新的租金标准缴纳及支付差额，两者自相矛盾。被告已经向原告如数缴纳了上述期间的厂房租金，原告请求给付的房屋租金差额没有事实和法律根据。被告向本院提交以下证据：1.交款通知单；2.中国银行对公客户付款通知单、网上银行电子回单；3.网上银行电子回单；4.针对2017年3月3日《通知》的回函；5.（2019）粤0402民初1732号民事判决书。本院经审理认定事实如下：2013年4月18日，原告与被告签署《房屋租赁合同》，约定原告将福溪新工业区XX号（以下简称“租赁物业”）出租给被告，被告支付履约保证金35000元，每月租金17000元。租赁期限自2013年4月18日至2015年4月17日止，原告保证续约不少于五年期（可多次续签）。如有拖欠，被告每日罚交滞纳金万分之四，逾期1个月，原告有权向被告停止水电供应及收回房屋。2017年1月24日，原告声称向被告发出《通知》，载明被告承租的租赁物业租期于2015年4月17日届满，根据有关规定，香洲区股份公司的相关物业出租应在区交易平台上网，原告已通知提交投标书，但被告至今未交。鉴于被告租期满后，不按规定（2017年1月18日第一次）上平台交易且以新租金价格签约的，你将无权再租用我司场地，且你应于2017年1月18日开始至实际退场之日应按新的租金标准交租，我司新定的租金标准为6元/平方米/月。被告质证不认可该通知的三性。2017年3月8日，被告声称向原告发出《针对2017年3月3日通知的回函》，其中称并未于2017年1月24日收到原告发出的《通知》，且认为该通知标书的内容属于原告单方面变更合同，被告不予认可。原告质证不认可该通知的三性。称未收到被告发出的该份回函。2017年4月30日，原告声称向被告发出《通知》，载明被告承租的租赁物业租期于2015年4月17日届满，双方原租金标准3元/平方米/月过低，原告于2017年1月24日书面通知被告后被告未按要求办理。基于被告不配合上平台交易，也不按原告规定的租金6元/平方米/月交租，请被告于收到本函后5天内不与原告按照新租金标准6月签约的，则视为你方不愿再租用场地，请立即腾退。被告质证不认可该通知的三性，称未收到该份通知。2017年6月9日，原告称向被告发出《清缴欠租的通知函》，载明因被告一直不办理相关续签及投标手续、不退场搬出、欠付半年租金未交，限令被告于收到通知后2天内付清欠付租金。且由于被告违约，被告不符合续租资格，原告不再接受被告上平台交易的资格，并限令被告在2017年6月30日前清退腾场，否则原告将强制停水停电。被告质证不认可该通知函的三性，称未收到该份通知。2018年4月13日，珠海市香洲区社区********向被告发出《中标通知书》，载明通过现场竞价确认被告为福溪工业区门口田XX号厂房和空地的中标方，中标金额为8元/平方米/月。2018年4月25日，原告与被告签署《房屋租赁合同》，约定原告将珠海福溪新工业区门口田XX号（1-9）出租给被告，每月租金22700元，被告每月向原告交付管理费13620元。租赁期由2018年5月1日起至2021年5月31日止。原告委托诉讼代理人于庭审中陈述，除却原告诉请的租金差额外，被告已清缴了其他租金及费用。除了2017年1月24日、2017年4月30日、2017年6月9日三份通知外，原告还向被告发出了其他通知，通知都是当面送达被告。双方目前仍保持租赁关系。被告委托诉讼代理人于庭审中陈述，被告对原告的回函是直接送达原告公司所在地。本院认为，原告与被告于2013年4月18日签署的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方形成房屋租赁合同关系。租赁期间届满后，原、被告于2018年前并未签订书面租赁合同，被告继续使用租赁物业直至2018年4月25日签署《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”即2015年至2018年期间双方形成不定期租赁合同关系。该期间双方就租金标准曾进行交涉，但明显未达成一致意见。原告于该期间内未采取诉讼等相应法律途径主张终止不定期租赁合同关系或主张被告腾退，应视为原告默认双方继续保持不定期租赁合同关系，被告按照原租赁合同中约定的租金标准支付租金有合理依据。现原告主张被告补交租金差额没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：驳回原告珠海市香洲福溪股份合作公司全部诉讼请求。案件受理费1686元，由原告珠海市香洲福溪股份合作公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴晓璐二〇二〇年八月二十六日书记员  梁 縉李洁仪