上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初486号原告(反诉被告)：上海臻粹餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：徐丹，执行董事。委托诉讼代理人：谷榕，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海广田房地产开发有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：黄刚，董事长。委托诉讼代理人：赵辉，公司员工。原告(反诉被告)上海臻粹餐饮管理有限公司(以下简称臻粹公司)诉被告(反诉原告)上海广田房地产开发有限公司(以下简称广田公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告臻粹公司的委托诉讼代理人谷榕，被告广田公司的委托诉讼代理人赵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。臻粹公司向本院提出诉讼请求：1、判令臻粹公司与广田公司签订的租赁合同于2019年1月26日解除；2、判令广田公司退还臻粹公司保证金70,436.43元、推广费2,466.41元、租金20,683.55元、电费保证金10,640元、装修保证金10,000元；3、判令广田公司赔偿臻粹公司装修造价93,398.69元、装修保险费2,150元、收银系统定金3,000元、办证服务费10,000元、2017年12月至2018年8月物业费及水电费25,271.27元。事实和理由：广田公司系上海市虹口区天潼路XXX号商场(星荟中心商场)的业主，臻粹公司与广田公司于2017年11月22日签订了房屋租赁合同，约定广田公司将上海市虹口区天潼路XXX号商场商业楼2层207-2室出租给臻粹公司，租赁面积为38.78平方米，交付日为2017年12月1日，装修期为2017年12月1日起至2018年2月28日止，开张日为2018年3月1日，租赁期自2018年3月1日(即始交租金日)起至2020年11月30日止。租金缴纳方式及数额详见合同附表一。嗣后，臻粹公司按照合同约定交纳了保证金及2017年12月推广费、租金共计91,531.58元，并支付中介费、装修费、购买设备费、水电费、物业费等各种费用共计311,642.33元。但是广田公司却在约定的装修期通知商场暂时不营业，要推迟开张日，此后将开张日一推再推，从2018年3月推到2018年10月，后又通知要到2019年，并且开张时间还未定。广田公司擅自推迟开张日的行为严重地影响了臻粹公司的合法权益，臻粹公司为经营该店，一年多的时间不但没有任何收入，反而有不断的开支。广田公司从未与臻粹公司协商过推迟开张日一事，臻粹公司也多次表达了不满和要求尽早开业的要求，但是广田公司至今没有开业，也没有给臻粹公司一个确定的回复，更没有对其违约行为向臻粹公司有过任何解释、道歉和赔偿。故臻粹公司起诉来院，要求判如所请。广田公司辩称，同意解除双方的租赁合同，广田公司认为合同于2019年3月31日解除，解除的理由是臻粹公司拖欠相应的费用，广田公司发函解除的。广田公司是收取了臻粹公司保证金70,436.43元、2017年12月至2018年5月推广费2,466.41元、2018年3月租金20,683.55元，但是不同意返还给臻粹公司。装修鉴定造价和2017年12月至2018年8月物业费及水电费25,271.27元的金额无异议，其他费用不认可，这些费用都不应当由广田公司赔偿。广田公司是商场的开发商，商场是办公楼的商业设施配套，从地下二层到四层，2017年开始就有商铺入住和营业了。合同约定开业日期2018年3月1日是臻粹公司一家商铺的开张日，二楼其他商铺约定的开张日都是不同的，所以不是整个商场或者整个楼面的开业时间。臻粹公司系基于对于商场的前景预判对其不利，所以才提出要解除合同的。臻粹公司的装修进度在2018年3月1日前一直没有完成，装修竣工和消防许可未能取得。广田公司向本院提出反诉请求：1、判令臻粹公司与广田公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年3月31日终止，臻粹公司迁出上海市虹口区天潼路XXX号商业楼2层207-2室房屋，将房屋交还给广田公司；2、判令臻粹公司支付2018年5月起至2019年3月租金229,996.13元及滞纳金(按日万分之五，自2018年5月5日起按月分档计算至臻粹公司实际支付之日止)；3、判令臻粹公司支付2019年4月1日起至2020年4月15日的房屋使用费(其中2019年4月1日至2019年5月31日按照月租金计算，2019年6月1日至2020年4月15日按照月租金的两倍计算)；4、判令臻粹公司支付2018年5月起至2019年3月推广费4,110.70元及滞纳金(按日万分之五，自2018年5月5日起按月分档计算至臻粹公司实际支付之日止);5、判令臻粹公司支付2018年9月起至2019年3月的物业管理费19,566.82元及滞纳金1,133.48元；6、判令臻粹公司支付2018年5月起至2019年1月的水费11.34元及滞纳金11.34元；7、臻粹公司支付的保证金70,436.43元由广田公司没收，不予返还；8、判令臻粹公司承担违约金70,436.43元；9、判令臻粹公司承担2019年4月至6月空置期的租金损失63,908.46元，管理费8,385.78元；10、判令臻粹公司支付三个月装修期租金62,050.65元；11、判令臻粹公司承担复原工程费用45,755.8元。事实和理由：2017年11月20日，广田公司与臻粹公司签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定，臻粹公司向广田公司承租位于上海市虹口区天潼路XXX号上海星荟中心商场2层07-2室(I207-2)房屋，租赁面积38.78平方米，月租金：自2018年3月1日至2018年3月31日，按当月营业额的10%及相应增值税计收；自2018年4月1日至2018年11月30日，保底租金为人民币19,698.62元/月及相应增值税，或提成租金为月营业额的10%及相应增值税(以两者之中较高者为当月适用租金，以下同)；自2018年12月1日至2019年11月30日，保底租金调整为人民币20,288.40元/月及相应增值税，提成租金为月营业额的10%及相应增值税。物业管理费：人民币2,795.26元/月(含税)。另外合同约定推广宣传费人民币387.80元/月。合同期自2017年12月1日起至2020年11月3日止，为期三年。同时，按照租赁合同约定，臻粹公司又与广田公司指定之物业管理公司——深圳熊谷物业管理有限公司上海分公司签订相关《物业服务合同》一份。上述合同签订后，广田公司于2017年11月29日将租赁单元交付臻粹公司。臻粹公司除按照合同12-4条第(1)款约定于签约后五个工作日内向广田公司预付首月租金外，之后始终未能申请竣工验收并正式开业，也从未支付过租金、推广费。为此，广田公司向臻粹公司发出催款函进行催讨。2019年2月13日，广田公司收到臻粹公司向虹口区人民法院起诉要求解除租赁合同及物业服务合同、并赔偿损失的诉讼文件。2019年3月，双方对房屋租赁合同纠纷进行调解，因双方未能达成一致，广田公司发函于2019年3月31日提前解除《上海市房屋租赁合同》。广田公司认为，臻粹公司既未能按照租赁合同约定完成装修并对外开业，又未按约支付相应租金及物业管理费，其行为已经构成违约。故广田公司反诉至本院，要求判如所请。臻粹公司对反诉辩称，对于合同解除及违约责任承担的意见同本诉，违约的是广田公司，所有责任都应当由广田公司承担。对于合同约定无异议，但合同是格式条款，对于承租人加重了义务，违约金要求法院进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月20日，臻粹公司(承租方、乙方)与广田公司(出租方、甲方)签订《上海市房屋租赁/商品房预租合同》，约定：甲方出租/预租给乙方的房屋坐落在本市虹口区天潼路XXX号2层207-2室，租赁面积约为38.78平方米。甲方于2017年12月1日前向乙方交付该房屋。该房屋只限于用作【Justkico】品牌经营【水果、饮品】。交付日：2017年12月1日；装修期：2017年12月1日起至2018年2月28日止；开张日：2018年3月1日；租赁期：自2018年3月1日(即始交租金日)起至2020年11月30日止；合同期：包括装修期及租赁期，即自2017年12月1日起至2020年11月30日止。租金：2018年03月01日至2018年03月31日期间，每月租金按月营业额的10%计算(即，如租赁单元当月营业额为100,000元,则当月租金为10,000元及相应增值税)；2018年04月01日至2018年11月30日：保底租金为16.70元/㎡/天，月保底租金为19,698.62元及相应增值税；提成租金为月营业额的10%及相应增值税，二者以较高者为当月适用租金。2018年12月01日至2019年11月30日：保底租金为17.20元/㎡/天，月保底租金为20,288.40元及相应增值税；提成租金为月营业额的10%及相应增值税，二者以较高者为当月适用租金。租金的增值税税率自交付日起至2019年4月30日为5%，2019年5月1日之后的增值税税率以届时税务局核定为准。乙方应按月向甲方支付该房屋的租金，但第一个月的保底租金应于签署后5个工作日内支付给甲方。除本合同另有规定外，乙方须于每个历月的第五日前向甲方预先缴付当月的保底租金、推广宣传费，向物业公司缴付当月物业管理费。如某个日历月提成租金高于该月保底租金，则乙方须于再下一个日历月第一日前向甲方全额支付超出金额。物业公司每月向乙方提供水电费账单(按该房屋独立记录表所示)、超时空调费以及其他费用的账单，乙方须在收到账单后十四天内向物业公司支付。倘乙方拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、物业管理费、其他费用等各项费用超过14天，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方及物业公司有权向乙方要求支付日息0.5%(万分之五)的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用。推广宣传费：每月人民币387.80元(不含增值税)，即按每月人民币10元/平方米(按租赁面积计算)。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金相当于该房屋三个月的保底租金及三个月的物业管理费，即人民币70,436.43元，均交付给甲方保管。甲方及物业公司有权在乙方违反本合同约定时按本合同规定全数没收保证金。甲方及物业公司行使前述没收保证金的权利不影响甲方及物业公司对于因乙方该等违反可行使的任何其他权利或补救方法。除保证金已依前述规定被扣减或没收外，在满足下列条件后一个月内甲方将剩余保证金不计利息地退还给乙方：(1)在租赁期满，乙方已经向甲方付清本合同项下全部费用并按照本合同的约定将该房屋交还甲方，且通过物业公司验收；(2)乙方圆满解决及履行甲方及物业公司就乙方违反、不遵守或不履行本合同约定所提出的追讨(如有)；(3)乙方的物业管理费、水、电等费用己与物业公司及有关部门结清；(4)乙方向服务商办理完毕以该房屋为服务地址的电话、网络等销户手续；(5)乙方已完成办理撤销该房屋作为乙方注册营业场所的工商登记等许可批准；及(6)乙方已经妥善处理消费者对乙方销售行为或服务的投诉或索赔。合同期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。乙方倘对该房屋进行任何装修工程(包括但不限于乙方对该房屋进行的内部装修、分隔、修建、改建或安装、更换设备、装置),其设计与图纸必须取得甲方及物业公司的事先书面同意，并征得所有必要的政府有关部门的书面同意或批准，且在取得所有必要的政府有关部门的规定的验收合格证书(包括但不限于消防验收合格证书)及物业公司与甲方共同验收合格后方可正式投入使用。因上述行为而引起的一切费用均由乙方承担。于合同期届满，甲方有权收回该房屋。乙方须在合同期结束时或提前结束前的[7]日内，与甲方有关部门联系交回房屋事宜，且乙方应在本合同终止的当日内，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同第12-2条规定，或者甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下，交还甲方(合同期内该等设施的自然损耗除外)。同时，须将通向该大厦各部份的锁匙(如有)交还甲方。若乙方未按本条第(1)款约定的状态将该房屋返还予甲方，甲方有权自行对该房屋作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担。甲方有权把该等开支及费用视作债项，向乙方追讨。若乙方未按本条第(1)款约定的时间将该房屋返还予甲方，每逾期一日乙方应向甲方支付相对于日租金2倍的该房屋占用使用费，并赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费。甲方并有权根据本合同第12-20条的规定行使收回该房屋的权利。在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部份，没收保证金同时乙方应向甲方支付相当于该房屋届时三个月租金、向物业服务公司支付相当于该房屋届时三个月物业管理费的违约金并支付足额欠款：(1)乙方未能按照本合同规定，在必须支付保证金、租金、推广宣传费、物业管理费、其他费用的日期后的[14]天内支付该保证金、租金、推广宣传费、物业管理费、其他费用(无论甲方或物业公司有否向乙方作出任何形式的催付)。租赁合同签订后，臻粹公司向广田公司支付了保证金、推广费、租金共计93,586.92元。广田公司于2017年12月1日向臻粹公司交付了租赁房屋。嗣后，因双方对合同约定的“开业日期”的理解产生分歧，经多次沟通协商未果，致臻粹公司一直未实际开业经营。臻粹公司自2018年5月1日起未向广田公司支付租金，并欠付2018年5月至2019年1月期间的水费11.34元。2018年6月13日，广田公司向臻粹公司发出《催款函》，催讨2018年5月租金及6月推广宣传费，合计41,778.17元。2020年4月15日，双方对房屋按现状进行了交接。审理中，经臻粹公司及广田公司申请，本院依法委托上海市建设工程监理咨询有限公司对上海市虹口区天潼路XXX号商业楼2层207-2室装修造价及装修复原工程的工程造价进行鉴定。鉴定结论为：1、上海市虹口区天潼路XXX号商业楼2层207-2室装修的总造价为93,398.69元，装修残值为92,464.70元；2、上海市虹口区天潼路XXX号商业楼2层207-2室装修复原工程费用为35,123.28元。审理中，臻粹公司还提供以下证据：1、2018年6月21日臻粹公司与广田公司工作人员会议录音及文字记录，证明广田公司定于2018年9月商场二楼开业，因商场推迟开业，广田公司未让臻粹公司按时开业。广田公司保证2018年年底商场总体开业。臻粹公司装修前的装修效果图已通过广田公司审核，但是臻粹公司装修完工时，广田公司突然说门头需要修改，并拖延装修验收。广田公司的质证意见为：该录音资料中并不包含能够确认各方谈话人身份的信息，不能证明臻粹公司在文字记录开头标注的“运营(梁颖)”，故对真实性不认可。假定文字记录中“运营”即为梁颖，那么从臻粹公司当庭提供的补充证据名片显示梁颖并非广田公司员工，而是案外人香港建设(中国)管理有限公司员工，缺乏与本案事实之间的直接关联性。从文字记录内容来看，主要是臻粹公司了解商场其他楼层招商情况、装修进度延迟问题，与“运营”探讨在商场人气不足的情况下，如何申请减免臻粹公司开业后应缴纳的租金问题(按装修期延长方式处理)。因此与臻粹公司主张的商场延迟9月开业的事实并无直接印证关系。又由于当时臻粹公司也尚处于装修整改阶段，未完成竣工验收，故也不存在臻粹公司诉称因为广田公司导致臻粹公司合同目的无法实现的情况。故即便广田公司对该证据不提出真实性异议，该证据内容与臻粹公司证明事实之间也无关联性。2、微信群聊天记录，证明臻粹公司与广田公司工作人员约定2018年6月21日面谈。广田公司的质证意见为：因臻粹公司无法核实，故对真实性不发表意见。证据内容为臻粹公司与案外人香港建设(中国)管理有限公司梁颖、王丽雯约定会议时间，故与本案臻粹公司要证明的事实之间无直接关联性。3、2018年8月18日臻粹公司与广田公司工作人员电话录音及文字记录，广田公司将原定于2018年3月1日开业推迟到2018年4月1日开业。广田公司通知臻粹公司2018年9月商场二楼不能开业，要等到2019年，具体时间未定。广田公司的质证意见为：录音资料较为模糊不清，且其中并不包含能够确认各方谈话人身份的信息，也难以以此印证臻粹公司诉称的事实。由于无法确认电话另一方具体身份，故与本案争议事实的关联性也不具备。4、2018年11月28日臻粹公司与广田公司工作人员会议录音及文字记录。广田公司的质证意见为：对该份证据真实性无异议。文字记录中的“运营”为广田公司营销部员工袁瑶寒。证据内容主要是对广田公司发出的催款公函的处理方案。运营提到广田公司老板休假期间，尚未确定最终方案，故双方还没签补充协议，对合同约定的付款进行变更处理。但其内容与臻粹公司诉称合同因被告原因导致无法履行、合同目的无法实现之间，并无直接关联性。5、袁瑶寒名片，证明袁瑶寒是广田公司的工作人员。广田公司的质证意见为：对该份证据名片真实性无异议。6、2017年12月21日邮件及其附件，证明广田公司对臻粹公司装修效果图的意见没有包括门头部分需要修改的内容；7、2018年3月2日邮件，证明广田公司工作人员当日确认臻粹公司装修已大致完工；8、2018年3月9日邮件及其附件，证明广田公司发给臻粹公司的效果图与现场比对情况显示，臻粹公司装修有2处与效果图存在稍许偏差；广田公司的质证意见为：真实性无异议。证据6为12月21日臻粹公司装修期开始前的设计方案图纸审核，与臻粹公司在装修期届满之后，发生门头整改的事实没有直接关联。证据7为次年3月2日广田公司发送邮件，要求与臻粹公司约定现场查看施工效果情况时所用的一般性表述，并非现场查看后对现场装修的书面确认。连现场都没有进去过，如何确认施工进度状况。故与臻粹公司欲证明的事实并无关联。证据8无法证明臻粹公司突然要求门头进行整改，并拖延装修验收的。该证据本身与门头整改之间不具有关联性，不足以否定臻粹公司在装修期之后仍有施工整改未完成的事实。并且，在证据9中《消防安全检查合格证》的取得时间，足以证明在此之前，无论臻粹公司的装修施工是否完成、是否存有整改，至少在取得该合格证前，臻粹公司未具备正常对外开业的必备条件。9、消防合格证明及相关检测报告，证明臻粹公司消防合格，相关检测费用确实已支付。广田公司的质证意见为：真实性无异议。《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》与本案关联性认可。该份证据为原告开业前必备条件之一，臻粹公司在2019年1月11日之前并不具备对外开张营业的必备条件。《建筑消防设施竣工检测报告》与臻粹公司欲证明的事实之间并不存在关联。而检测报告本身并不意味着可以以此满足对外开张营业的条件。10、装修报销费凭据、餐饮类企业注册委托协议书等，证明臻粹公司的相关经济损失。广田公司的质证意见为：不应当由广田公司承担。本院认为，臻粹公司与广田公司的之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。合同对于开业日期明确约定为2018年3月1日，臻粹公司认为商场二层未能整体开业致使其一直未能开业经营的主张，未有合同依据，亦未能提供充分的证据予以证明，本院难以采信。因此，臻粹公司并不享有合同解除权，其主张起诉状副本送达广田公司之日解除合同的诉讼请求，缺乏依据。现广田公司同意以其发函日期即2019年3月31日解除合同，于法不悖，本院予以照准。合同提前解除的主要原因系双方对于合同条款理解存在差异，亦未能充分沟通达成一致，致使臻粹公司未能按期开业，进而未能按约支付租金及相关费用，双方对此均有过错，应当各自承担相应的责任。广田公司应向臻粹公司返还已付租金、推广费的一半。臻粹公司要求广田公司赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。臻粹公司需依约向广田公司支付2018年5月至2019年3月的租金及推广费的一半。广田公司主张滞纳金的反诉请求，本院不予支持。房屋使用费应按照月租金的一半，由臻粹公司向广田公司支付。电费保证金、装修保证金并非广田公司收取，臻粹公司要求广田公司予以返还无事实和法律依据，广田公司亦无权向臻粹公司收取物业管理费及水费。臻粹公司已付保证金应由广田公司予以返还。广田公司要求臻粹公司支付违约金、空置期租金损失和管理费及装修期租金的反诉请求，本院不予支持。房屋复原费用根据合同约定，应由臻粹公司予以承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(三)项、第九十七条规定，判决如下：一、上海臻粹餐饮管理有限公司与上海广田房地产开发有限公司之间就上海市虹口区天潼路XXX号2层207-2室房屋签订的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》于2019年3月31日解除；二、上海广田房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内返还上海臻粹餐饮管理有限公司推广费1,233.21元、租金10,341.78元；三、上海广田房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内返还上海臻粹餐饮管理有限公司保证金70,436.43元；四、上海臻粹餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内支付上海广田房地产开发有限公司2018年5月1日起至2019年3月31日租金114,998.07元；五、上海臻粹餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内支付上海广田房地产开发有限公司2018年5月起至2019年3月推广费2,055.35元；六、上海臻粹餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内支付上海广田房地产开发有限公司2019年4月1日起至2020年4月15日房屋使用费134,535.98元；七、上海臻粹餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内支付上海广田房地产开发有限公司房屋复原工程费用35,123.28元；八、对上海臻粹餐饮管理有限公司的其他诉讼请求，不予支持；九、对上海广田房地产开发有限公司的其他反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5,020.7元，由上海臻粹餐饮管理有限公司负担3,765.52元，由上海广田房地产开发有限公司负担1,255.18元；反诉受理费4,426.78元，由上海臻粹餐饮管理有限公司负担2,213.39元，上海广田房地产开发有限公司负担2,213.39元；鉴定费6,000元，由上海臻粹餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹北霖人民陪审员  徐雪琴人民陪审员  陆强康二〇二〇年十月二十九日书 记 员  尤 佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。