河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终5231号 上诉人（原审被告）：献县润辉房地产开发有限公司，住所地:献县城内西关。 法定代表人：李文蕊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李赛男，该公司职员。 委托诉讼代理人：蒲文昊，北京祥文律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李全州，男，1955年1月3日出生，汉族，住献县。 上诉人献县润辉房地产开发有限公司因与被上诉人李全州房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省献县人民法院（2020）冀0929民初487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 献县润辉房地产开发有限公司上诉请求：判令撤销（2020）冀0929民初487号民事判决书，发回重审或改判。事实与理由：上诉人认为，一审判决认定事实错误，适用法律不当，遗漏了本案当事人，损害了上诉人的合法权益。一、被上诉人诉讼主体不适格。一审中，被上诉人称涉案三套房屋分别登记在李亚芳(被上诉人之女）、李高威(被上诉人之子)及被上诉人名下。虽然李亚芳、李高威与被上诉人具有父子、父女关系，但是，李亚芳、李高威二人均为具有完全 2 民事行为能力的自然人，是另外两套房的签约主体。根据合同相对性原则，即使李亚芳、李高威是名义购房人，李全州也不能代替李亚芳、李高威行使诉讼权利和合同权利。一审判决将涉案三套房屋全部判给李全州，实际上无法完成李亚芳、李高威名下房屋的网签及权证办理。因此，李全州诉讼主体资格不适格，应当驳回其起诉。二、涉案房屋尚不具备入住的条件。一审法院以“从其他案件中了解到福源国际小区2、3号楼已有部分业主入住”为由，认定涉案房屋已具备交付条件，实属认定事实错误。一审法院将生活意义上的入住及交付混同为法律意义上的入住及交付。部分业主生活意义上的入住，不能改变房屋没有竣工验收、不具备法律意义上的入住及交付条件的客观事实。三、一审法院未依法追加献县建筑工程有限责任公司为本案第三人参加诉讼，遗漏了本案当事人，致使未能查明《三方协议》的效力状态。《三方协议》是一审法院认定的本案重要证据，献县建筑工程有限责任公司是《三方协议》的一方。郭本奎转让了归属于献县建筑工程有限责任公司的债权121万元，与献县建筑工程有限责任公司有直接的经济利害关系。即：如果献县建筑工程有限责任公司对该笔债权转让知悉并同意，则献县建筑工程有限责任公司应当在应收我公司的工程款中相应减少121万元。但是，在献县建筑工程有限责任公司诉上诉人建设工程施工合同纠纷一案中，即(2020）冀0929民初444号民事案件，献县建筑工程有限责任公司未将该笔121万元列为我公司已付款项。且，献县建筑工程有限责任公司未在《三方协议》上盖章。在上述情形下，一审法院应依法追加献县建 3 筑工程有限责任公司为本案第三人参加诉讼，并查明献县建筑工程有限责任公司是否知悉并同意该笔债权转让，并以此认定《三方协议》是否具有法律效力。综上，上诉人为维护自身合法权益，特向贵院提起上诉，望判如所请。 李全州辩称，一、答辩人李全州作为一审起诉主体并无不当。首先，涉案的三方协议就是李全州签订，郭本奎也是欠付的答辩人木材款；其次，被答辩人在与答辩人指定的子女李亚芳、李高威签订商品房买卖合同时是认可的，事实上签订了商品房买卖合同，被答辩人也加盖了印章；最后，李亚芳、李高威在一审开庭时作为证人出庭作证也证实了其与被答辩人公司签订的商品房买卖合同所涉房屋实际所有权人为答辩人李全州，二人均同意以答辩人的名义向被答辩人主张权利，因此李全州作为房屋实际权利人以其名义起诉被答辩人完全适格。二、一审法院判令被答辩人交付涉案房屋完全正确。答辩人从被答辩人公司处取得该涉案房产所有权是事实，被答辩人未交付房产也是事实，在三方协议以及商品房买卖合同有效的情形下，被答辩人即负有交付房屋的义务，且商品房买卖合同第八条中也写明了交付期限，且不说涉案房屋所在小区已有部分业主入住，即使不能入住被答辩人也应履行因合同而产生的交付义务，也应交付涉案房屋给答辩人。三、献县建筑工程有限责任公司或郭本奎均无需作为本案第三人参与诉讼。答辩人在一审中提交的证据已完全能证明，因欠付答辩人木材款，被答辩人同意代付并以涉案房屋抵账，三方均有签字盖章，这一事实是确实明确的。被答辩人未交付答辩人涉案房产已违反了三方协议的约定，一 4 审法院判令被答辩人交付房产完全正确，该交付行为与被答辩人和献县建筑工程有限责任公司或郭本奎之间的其他纠纷并无关联，更无需其作为第三人参与诉讼，即使被答辩人与献县建筑工程有限责任公司或郭本奎之间存在纠纷，也应其自行解决。结合上述答辩意见，一审法院在认定事实及适用法律上均是正确的，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，依法维护答辩人的合法权益。 李全州向一审法院提出起诉请求：1.判令被告立即交付福源国际小区3-2-702、3-2-1102、2-2-402房屋，支付违约金394481元；2.按照《商品房买卖合同》第九条第二款的约定继续支付自2020年4月8日起至交付房屋并付清违约金之日止的违约金；3.被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：被告献县润辉房地产开发有限公司系献县福源国际小区的开发商，案外人郭本奎承包了该小区的部分工程，郭本奎在施工时向原告李全州购买了部分木材。2015年5月20日，郭本奎给原告出具一张欠条，确认尚欠原告李全州木材款121万元，并表示同意原告李全州就以上欠款与被告公司结算。2015年7月10日，原、被告与郭本奎签订一份《三方协议》，约定：献县建筑工程有限公司福源国际项目部（郭本奎）在本工程中欠李全州木材款121万元，此款由献县润辉房地产开发有限公司在郭本奎工程款中扣除代为支付（三方签字盖章后生效），原告李全州与郭本奎在协议上签字并捺印，被告公司在协议上加盖了公章。2015年8月16日，原告向被告公司出具《材料款置换房屋申请》，申请以被告公司开发的福源国际小区包括3-2-702、 5 3-2-1102、2-2-402在内的房屋顶抵被告公司应付原告的木材款。同日，原告李全州以自己的名义与被告公司签署了2-2-402房屋的《商品房买卖合同》，以女儿李亚芳的名义与被告公司签署了3-2-702房屋的《商品房买卖合同》，以儿子李高威的名义与被告公司签署了3-2-1102房屋的《商品房买卖合同》。该三份《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……；合同第九条约定：……出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人使用……，逾期超过30日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金……。合同签订后，被告公司就该三份合同给原告出具了三份房款收据（已丢失）。该三份《商品房买卖合同》已做网签。现合同约定的交房时间已过，但被告公司至今未向原告交付该三处房产。 一审法院认为，虽然涉案三份《商品房买卖合同》中仅有一份合同中标注的购房者为原告李全州，但另外两份合同中所标注的购房者李高威、李亚芳均认可该两套房屋的实际购买者是原告李全州，也同意李全州以自己的名义向被告公司主张权利，故此，李全州作为本案原告主体适格。原、被告与郭本奎签订一份《三方协议》明确约定，由被告公司直接支付原告李全州121万元木材款，该协议是三方真实意思表示，并不违反法律规定，原告李全州依据该协议取得对被 6 告公司的债权请求权。《三方协议》签署后，原告李全州向被告公司申请以被告公司开发的福源国际小区包括3-2-702、3-2-1102、2-2-402在内的房屋顶抵被告公司应付原告的木材款，被告公司在原告向其提出申请的当日即签订了涉案三份《商品房买卖合同》，被告公司以包括福源国际小区3-2-702、3-2-1102、2-2-402在内的房屋顶抵了所欠李全州的121万元木材款。被告公司以其开发的商品房顶抵所欠原告李全州的工程款，是该公司清偿债务的方式，该种清偿债务的方式并不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的民事行为，所以涉案三份《商品房买卖合同》合法有效。原、被告之间的法律关系由普通的债权关系变更为商品房买卖合同关系。由于本院从其他案件中了解到福源国际小区2、3号楼已有部分业主入住，因此，对于原告李全州要求被告公司交付福源国际小区3-2-702、3-2-1102、2-2-402房产的诉讼请求本院予以支持。另外，由于被告公司未按合同约定时间交付房屋，已构成违约，应按合同约定向原告李全州支付相应违约金（以三套房产的总价值348697元×3=1046091元为基数，以日万分之3为标准，给付期限自2016年10月30日起至房屋实际交付之日止）。被告公司关于涉案《三方协议》不生效及该协议与《商品房买卖合同》无关的辩解，没有事实及法律依据，本院对其主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，遂判决：一、被告 7 献县润辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将福源国际小区2座2单元402号房、3座2单元702号房、3座2单元1102号房交付原告李全州。二、被告献县润辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李全州相应逾期交房违约金（以1046091元为基数，以日万分之3为标准，给付期限自2016年10月30日起至实际交付房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15592元，由被告献县润辉房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人献县润辉房地产开发有限公司提供以下证据：1、住建局备案的河北省建设工程施工合同，证明案涉福源国际小区项目发包人系上诉人，承包人为献县建筑工程有限责任公司，合同第九页记载承包人项目经理为杨海龙。该合同涉及的是12、13号楼与郭本奎没有关系。2、河北省建设工程施工合同一份，该合同涉及的是1、5、11号楼，该合同第80页记载项目经理为王东海。证明上诉人只与献县建筑工程有限责任公司签订过施工合同，与郭本奎不存在发包与承包的法律关系。 被上诉人李全州质证意见：我是2、3号楼，上诉人提交的证据与我没有关系。 二审经审理查明的其他事实与原审一致。 本院认为，关于被上诉人李全州主体资格问题，虽案涉三份《商品房买卖合同》中有两份系上诉人献县润辉房地产开发有限公司与被上诉人李全州子女李高威、李亚芳签订， 8 但购房者李高威、李亚芳均认可案涉两套房屋的实际购买者是其父亲李全州，也同意其父亲李全州以自己的名义向上诉人献县润辉房地产开发有限公司主张权利，故被上诉人李全州作为本案原审原告主体适格。2015年7月10日，上诉人、被上诉人与郭本奎签订《三方协议》一份，该协议明确约定：献县建筑工程有限公司福源国际项目部（郭本奎）在本工程中欠李全州木材款121.00万元，此款由献县润辉房地产开发有限公司在郭本奎工程款中扣除代为支付。（三方签字盖章后生效）上诉人献县润辉房地产开发有限公司加盖公章，郭本奎及李全州签字确认，该协议系三方真实意思表示，合法有效。被上诉人李全州依据该协议取得对上诉人献县润辉房地产开发有限公司的债权请求权。《三方协议》签署后，被上诉人李全州向上诉人献县润辉房地产开发有限公司申请以其开发的福源国际小区包括3-2-702、3-2-1102、2-2-402在内的房屋顶抵上诉人应付被上诉人的木材款，上诉人献县润辉房地产开发有限公司在被上诉人李全州向其提出申请的当日即签订了案涉三份《商品房买卖合同》，以其开发的商品房顶抵了所欠被上诉人李全州的工程款，该种清偿债务的方式并不违反法律、法规的强制性规定，属于有效的民事行为，故案涉三份《商品房买卖合同》合法有效，上诉人献县润辉房地产开发有限公司应当按照《商品房买卖合同》的约定向被上诉人李全州交付案涉房屋。《三方协议》虽未加盖献县建筑工程有限责任公司印章，但上诉人献县润辉房地产开发有限公司加盖公章的行为视为其对《三方协议》的认可，上诉人献县润辉房地产开发有限公司与献县建筑工 9 程有限责任公司之间的纠纷可另行解决，故无需追加献县建筑工程有限责任公司作为本案第三人参加诉讼，原审法院并未遗漏案件当事人。上诉人献县润辉房地产开发有限公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人献县润辉房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15690元，由上诉人献县润辉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 位海珍 审 判 员 高 娜 审 判 员 葛淑红 二〇二〇年十月二十日 法官助理 张 坤 书 记 员 王 蓉