浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初4325号 原告：王金锦，男，1986年12月11日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 原告：王贤君，男，1962年8月18日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 原告：王小珍，女，1964年4月15日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 三原告共同委托诉讼代理人：丁继胜，浙江大公律师事务所律师。 三原告共同委托诉讼代理人：沈珏，浙江大公律师事务所实习律师。 被告：周浙锋，男，1985年2月12日出生，汉族，住嵊州市。 原告王金锦、王贤君、王小珍与被告周浙锋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王金锦、王贤君、王小珍的委托诉讼代理人丁继胜、沈珏、被告周浙锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王金锦、王贤君、王小珍向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告所签订的《米兰阳光商铺租赁合同》已于2020年7月11日解除；2.判令被告立即腾空嵊州市官河南路房屋并交还原告；3.判令被告支付自2019年4月10日起至2020年7月18日的房屋租金共计154000元，并支付按年利率24%计算的从2019年4月10日起至款清之日止的违约金［从2019年4月10日起暂计算到2020年7月24日止的违约金为人民币28400元，最终计算至清偿日止］；4.判令被告支付按合同租金标准计算的自2020年7月19日起至实际腾退之日止的房屋使用费［从2020年7月19日起暂计算到2020年7月24日止的使用费为人民币6000元，最终计算至实际腾退日止］；5.判令被告支付逾期交还房屋违约金计人民币36000元；上述第三、四、五项暂合计人民币224400元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告王金锦、王贤君和王小珍系嵊州市××路××号××号房屋所有权人。2019年3月23日，两原告王贤君和王小珍委托原告王金锦与被告就嵊州市××路××号××号房屋签订《米兰阳光商铺租赁合同》，合同约定：租赁期限自2019年4月10日起三年，第一年租金为人民币360000元，第二年租金为人民币378000元，自合同租赁期开始，租金押一付二，被告逾期支付租金的，每逾期一日，应支付未付金额1%的违约金，超过30日的，原告有权单方解除合同；租赁合同提前终止的，被告应当在提前终止之后的7日内腾退交还房屋，如未按约定交房的，每逾期一日，应按合同约定租金支付房屋使用费，并按年租金的10%支付违约金。合同履行期间，被告时常拖欠租金，自2019年4月10日起至2020年7月9日止，被告已积欠租金共计145000元，原告虽多次催讨，被告仍未支付租金。鉴于此，原告决定解除上述《米兰阳光商铺租赁合同》并发函通知被告，被告已于2020年7月11日收到《合同解除通知》。被告收到合同解除通知后未提出异议，但其未在约定期限内腾退房屋，也未支付积欠的租金及相应的违约金。 被告周浙锋答辩称，案涉的房屋是三位原告所有，被告确向原告租赁了案涉房屋，但不认可《米兰阳光商铺租赁合同》已于2020年7月11日解除，认为应该在双方协商好且被告处置好所有事情之后再解除；被告需要安置租赁房屋内的诸多设施和工作人员，合同约定的7日的腾空时间是不够的，希望原告能酌情考虑被告的实际难处，多给被告些处理时间；合同虽然有约定违约金、其他费用，但双方的租赁关系已经是第八年，这些费用希望能同原告协商解决。 原告围绕其诉讼请求向本院提交了：房屋所有权证（复印件）、《米兰阳光商铺租赁合同》各一份，企业信用信息公示报告、微信聊天记录、《合同解除通知》（复印件）、EMS快递单（复印件）及中国邮政送达记录各一份。被告质证认为，对房屋所有权证无异议。对《米兰阳光商铺租赁合同》本身无异议，但认为原告方需要补充原告王贤君、王小珍委托王金锦签订该份合同的委托书；并且，在被告承租期间发生了新冠肺炎疫情，被告在租赁房屋内开设的足浴店有两个多月不能开业经营，属于合同第十条约定的不可抗力，2020年1月24日至2020年3月底的停业期间被告并未使用房屋，不应支付相应租金，原告王金锦也曾答应被告因为疫情至少可以减免一个月的租金。对企业信用信息公示报告无异议。对微信聊天记录真实性无异议，但从微信聊天内容中也可以看出双方间的租金一直以来都并未按照合同约定时间支付的，可见原告对被告拖欠支付租金是默认的，而且被告目前经营生意并不好，支付租金实在困难，既然原告对被告拖欠支付租金的行为一直都是认可的，以往也从未提出要求被告支付违约金，就不应该现在起诉提出违约金等费用。对《合同解除通知》，被告确曾收到过该份通知，但认为通知落款处委托人栏三位原告的签名都是王金锦一人签的，需要原告方补充委托书。对EMS快递单（复印件）及中国邮政送达记录无异议，但是该快递并非被告本人签收，在收到法院送达的诉状副本材料后，被告才看到原告寄来的解除通知。 本院认证认为，被告对案涉租赁房屋的房屋所有权证、企业信用信息公示报告均无异议，本院对该几份证据予以确认并在卷佐证；被告对《米兰阳光商铺租赁合同》、微信聊天记录、EMS快递单及中国邮政送达记录的真实性未提出异议，本院对该份证据作为认定本案事实的依据予以收集；被告虽对《合同解除通知》中委托人栏的签名提出了异议，但未能提交证据加以证明，本院对该辩称意见不予采信，同时对该份《合同解除通知》作为认定本案事实的依据予以收集。 本院经审理认定事实如下：2019年3月23日，原告王金锦同被告周浙锋签订《米兰阳光商铺租赁合同》一份，约定乙方（被告）承租甲方（原告王金锦）位于嵊州市××路××号××号房屋用于足浴按摩经营。合同第三条约定租赁期限为3年，自2019年4月10日起至2022年4月9日止；租赁到期或合同提前终止的，乙方应当自到期或提前终止之后的7日内及时清腾并搬离房屋，注销用水用电户，将房屋交还甲方。合同第四条约定房屋第一年租金为人民币360000元，之后每年租金在前一年的基础上增加5%；第一年租金为人民币360000元，第二年租金为378000元，第三年租金为396900元；合同租赁期开始，租金押一付二，如在每个年度开始前，乙方一次性全额支付当年租金，则当年租金减少10%，例如：第一年租金为360000元，如乙方一次性全额支付，则只需要支付324000元。合同第七条约定乙方（被告）有拖欠租金的行为，甲方有权提前终止合同、要求乙方赔偿所有损失并承担违约责任。合同第九条约定乙方（被告）应按照合同约定的时限向甲方支付租金、保证金或补足保证金；乙方逾期支付的，每逾期一日，乙方应按未付金额的1%向甲方支付逾期违约金；逾期支付超过30日的，甲方有权单方解除合同；乙方未按合同约定按期交还房屋的，每逾期一日，甲方可按本合同约定的租金要求乙方支付房屋使用费，并按年租金10%向甲方支付违约金。按照双方合同约定、微信聊天对账及转账记录，被告向原告支付的租金情况如下： 2019年4月10日至2020年7月18日期间租金清单 发生日期 应付租金(元) 对应租期 支付租金金额(元) 剩余未付租金(元) 二〇一九年四月十日 90000 2019.4.10-2019.6.9 租金押一付二 60000 30000 2019年6月10日 60000 2019.6.10-2019.8.9 90000 2019年7月10日 23000 67000 2019年7月20日 27000 40000 2019年7月24日 15000 25000 2019年7月31日 10000 15000 2019年8月10日 60000 2019.8.10-2019.10.9 75000 2019年8月28日 20000 55000 2019年8月30日 10000 45000 2019年10月10日 60000 2019.10.10-2019.12.9 105000 2019年11月26日 50000 55000 2019年12月10日 60000 2019.12.10-2020.2.9 115000 2019年12月16日 27000 88000 2019年12月17日 13000 75000 2020年2年10日 30000 2020.2.10-2020.4.9 疫情期间减免一个月租金 105000 2020年4月10日 60000 2020.4.10-2020.6.9 165000 2020年4月24日 10000 155000 2020年5月3日 27000 128000 2020年5月4日 6000 122000 2020年5月26日 7000 115000 2020年6月10日 60000 2020.6.10-2020.8.9 175000 2020年8月20日 11000 2020.8.10-2020.8.20 (11天×1000元/天) 抵扣保证金30000元 156000 自2020年5月27日起被告未再向原告支付租金。 本院认为，原、被告双方主要争议焦点在于1.案涉租赁合同解除时间；2.违约责任的认定及承担。关于第一个争议焦点，案涉房屋租赁合同系原告王金锦与被告自愿签订，双方业已实际履行了合同内容，且原告王贤君、王小珍系原告王金锦的父母，三人共同出具了《合同解除通知》、授权委托书（特别授权诉讼代理）、民事起诉状等文书，对案涉租赁合同并无异议，即案涉租赁合同系双方的真实意思表示，内容合法，且三原告系涉案租赁标的物合法所有权人，本院认定双方签订的房屋租赁合同属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。因被告未能按约及时支付租金，原告方有权依照合同约定提前单方解除合同。依照法律规定，合同自原告的解除通知到达被告时解除。因原告方提交的EMS快递单及中国邮政送达记录显示原告方寄送给被告的《合同解除通知》系在2020年7月11日由他人代收，故无法据此认定被告在当日已收到原告方的解除通知。而原告方向本院递交的民事诉状、证据等副本材料亦载明了解除双方间租赁合同的意思表示，故被告在收到本案诉状、证据副本之日（2020年8月13日），应视为收到原告方解除通知的日期，即案涉租赁合同于2020年8月13日解除。关于第二个争议焦点，依据双方合同约定，因被告拖欠租金致合同提前终止的，被告应于合同终止后的7日内腾空交还租赁房屋，付清拖欠的租金，并赔偿原告损失及承担违约责任。第一，关于腾空交还房屋的期限，合同已有明确约定，即被告按约应于2020年8月20日前腾空并交还房屋给原告。被告要求延长腾空期限的请求，于法无据，且原告不予认可，本院依法不予采纳。第二，关于被告拖欠的租金金额，双方的争议在于被告经营的足浴店受新冠肺炎疫情影响停业期间的租金如何计算。因案涉租赁合同约定2019年度租金为360000元（30000元/月）、2020年度租金为378000元（31500元/月），而原告实际只按每月30000元标准向被告主张了2020年度的租金。且2020年2月底3月初时，被告曾向原告王金锦发送微信“大概初算75000减去30000押金等于45000减去如果肺炎停2个多月假如一个月30000元大概我尚欠15000元”；2020年6月初，被告又向原告王金锦发送微信“175000减去六月10号至八月10号60000等于115000再减去押金30000就85000元钱”，而在2020年2月底至6月初期间，双方通过微信逐笔均有对账，被告对原告微信发送的对账金额并未提出异议。被告虽辩解“双方曾约定如继续履行租赁合同则只减一月租金，如终止履行合同则减更多租金”，但其未提交证据加以证明，本院对该意见不予采信。故本院结合被告在2019年间就存在拖欠租金行为，以及原告方已在合同约定基础上降低租金标准，且双方已就疫情停业期间租金损失分担进行了协商等情况，确认原告主张按每月30000元租金计付标准的基础上减免被告一个月租金的请求合理，即确认截至2020年8月20日止被告共拖欠原告租金156000元（已扣除30000元保证金）。第三，关于被告应承担的赔偿损失及违约责任，被告未能及时腾空并交还房屋，继续占用租赁房屋，应向原告支付自2020年8月21日起至腾空交还之日止按租金标准计算的房屋占有使用费，并且应按约向原告支付逾期交还房屋违约金36000元（年租金的10%）。另，被告就其拖欠租金之违约行为也应按约支付相应违约金。关于违约金的计算标准，因我国法律关于违约金的规定原则上是以补偿性为主，惩罚性为辅，原告主张年利率24%的违约金标准仍然偏高，本院综合原告的损失情况、新冠肺炎疫情对被告足浴店的影响、租金押一付二的付款约定、被告的履行情况及过错程度等，依法调整拖欠租金行为之违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算。即本院支持被告就积欠的租金自各笔租金欠款拖欠之日起，依据实际拖欠天数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍向原告计付违约金至付清之日止。被告辩解原告对其以往拖欠租金行为从未要求其支付违约金故应视为原告放弃了违约金的主张，本院认为该意见于法无据，不予采纳。综上，原告诉讼请求中合理的部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认王金锦、周浙锋于2019年3月23日签订的《米兰阳光商铺租赁合同》于2020年8月13日解除； 二、周浙锋于本判决发生法律效力之次日腾退并交还王金锦、王贤君、王小珍位于嵊州市××路××号××号房屋； 三、周浙锋支付给王金锦、王贤君、王小珍截至2020年8月20日止拖欠的房屋租金共计156000元，并自各笔租金欠款拖欠之日起，依据实际拖欠天数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计付违约金至付清之日止； 四、周浙锋支付给王金锦、王贤君、王小珍自2020年8月21日起至实际腾空交还房屋之日止按每月30000元的标准计付房屋占有使用费； 五、周浙锋支付给王金锦、王贤君、王小珍逾期交还房屋违约金36000元； 上述款项均限于本判决发生法律效力后十日内付清； 六、驳回王金锦、王贤君、王小珍的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4666元，减半收取计2333元，由王金锦、王贤君、王小珍负担33元，由周浙锋负担2300元（款限被告于本判决发生法律效力后十日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员刘凯蓉 二○二○年十月二十六日 书记员袁依蕾