安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初3993号 原告：童克平，男，1967年5月4日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：刘育萌，安徽明泉律师事务所律师。 被告：芜湖瑞兴置业有限责任公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区方村街道，统一社会信用代码91340221799826718T。 法定代表人：嵇兴祥，总经理。 委托诉讼代理人：丁玉能，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方娴，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 第三人：王小平，男，1966年9月9日出生，汉族，住安徽省泾县。 原告童克平与被告芜湖瑞兴置业有限责任公司（以下简称瑞兴置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理，于2020年3月17日作出判决。判决宣告后，被告瑞兴置业公司不服，向芜湖市中级人民法院提起上诉。2020年5月6日，芜湖市中级人民法院以原审基本事实认定不清为由，将该案发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭并追加王小平为本案第三人参与诉讼，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告童克平的委托诉讼代理人刘育萌，被告瑞兴置业公司的委托诉讼代理人丁玉能到庭参加诉讼。第三人王小平经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告童克平向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《商品房认购协议书》，将位于芜湖市镜湖区住宅商品房所有权登记办理至原告名下并交付原告；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告一直跟随案外人宋守平从事水电安装业务，经结算，宋守平共计欠原告285788元。2016年12月27日，宋守平与原告、被告达成一份《三方协议》，约定将宋守平所欠的285788元债务转为原告支付给被告的购房款，用于购买被告开发的位于芜湖市镜湖区住宅商品房。为此，原、被告签订《商品房认购协议》，该协议对房屋的位置、面积、单价及总价均作了约定，后因被告未取得预售许可证就没有办理备案、过户手续。现被告已经可以办理商品房销售、过户手续，但被告拒不办理，故诉至法院。 被告瑞兴置业公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求。被告认为案涉的三方协议的真实意思并非为以房抵债的协议，而是以房担保协议；商品房认购协议也并非商品房买卖合同，而是商品房预约合同。被告和原告签订商品房认购协议之后，至今仍未签订商品房买卖合同，且案涉房屋已经出售给第三人王小平，原告无权取得涉案房屋。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。 第三人王小平未作陈述，亦未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2016年12月27日，案外人宋守平（甲方）与原告童克平（乙方）、被告瑞兴置业公司（丙方）签订《三方协议》，载明：由于甲乙丙三方存在债权债务关系，现经三方友好协商一致，达成如下协议：一、经甲乙双方确认，甲方共计欠乙方人民币合计285788元整；二、乙方同意甲方以丙方九里香溪的商品房出售给乙方来抵消甲方欠乙方的债务，抵消金额根据甲乙双方确认的欠款金额来确定；三、甲方同意丙方以具体销售给乙方商品房的价格与数量所确定的抵债的金额来抵消丙方所欠甲方的债务；四、丙方同意以九里香溪在售商品房销售给乙方的方式来抵消丙方欠甲方的债务；五、三方协商一致：由乙方与丙方签订商品房认购协议进行位置、价格、数量、付款方式及总金额的确定，确定总金额后，三方即办理债务冲抵手续，签订商品房认购协议书，协议书签订后，即视同乙方已缴纳本协议中确定的购房款；六、丙方负责为乙方所购房屋开具发票、办理网签、备案登记、按揭贷款以及产权登记证手续，乙丙双方各自承担各自费用；七、其他未尽事宜，三方共同协商解决。八、本协议一式三份，协议三方各执一份。 同日，被告瑞兴置业公司（甲方）与原告童克平（乙方）另行签订《商品房认购协议》，载明：第一条、乙方预定座落于住宅商品房，甲方已领取该商品房预售许可证，商品房建筑面积约为80.96平方米。第二条、甲、乙双方约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3530元，总价款为285788元。第三条、乙方在签订本协议时，如需支付定金的，定金为人民币／元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，在签订商品房买卖合同后，乙方支付的定金转为购房款。签订三方协议进行债务冲抵的，无需支付定金。第四条、甲、乙双方商定，预订期为／天，乙方应于／年／月／日前到九里香溪会所与甲方签订商品房买卖合同、支付房款，并同时在甲方指定银行办完按揭贷款手续。第五条、本协议第四条约定的预订期限内，甲方有义务为乙方保留本认购协议所明确的商品房，如重复销售将双倍返还已收取的定金；在预订期限内，若乙方拒绝签订商品房买卖合同的，则视为乙方放弃认购权利，无权要求返还已收取的定金，甲方有权不经催告将该商品房另行出售给第三方。双方对此责任义务在签订本协议时已明白并没有异议。上述三方协议及商品房预售协议签订后，被告瑞兴置业公司一直未与原告童克平签订商品房买卖合同，亦未将房屋交付原告，原告遂起诉。 2020年3月12日，本院在原审中经原告申请作出民事裁定书[（2019）皖0202民初7970号之二]，查封了案涉房屋及其土地使用权。后本院于2020年3月17日作出“被告芜湖瑞兴置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内为原告童克平办理芜湖市镜湖区九里香溪A区8幢一单元201室房屋的产权登记手续，并将房屋交付原告童克平。”的判决。被告瑞兴置业公司不服提出上诉，诉称案涉房屋已出售给第三人，并提供了相关材料。芜湖市中级人民法院遂将本案发回重审。 在本案审理期间，被告新提交的证据有：编号为预字ＷＨ2019340419的商品房买卖合同；2018年3月23日和2019年11月28日的二份收据及记账凭证（金额分别为166000元和100853元）；四份发生于2020年2月28日和一份发生于2020年5月29日的中国银行的收款回单（金额分别为9900元、9800元、9700元、600元、10000元）。其中商品房买卖合同载明：出卖人瑞兴置业公司、买受人王小平；买受人购买九里香溪Ａ区8＃楼1单元201室，建筑面积81.66平方米；单价5225元／平方米，总价426674元；买受人于2019年11月28日前付房款1000元，于2021年6月30日前付房款425674元；买受人将应付款汇入出卖人的预收款专用帐户。开户银行兴业银行芜湖分行营业部，帐户名称“芜湖瑞兴置业有限责任公司九里香溪Ａ区8＃、9＃楼”，帐号49×××11；出卖人应当在2021年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。该合同于2019年11月28日14时1分网签。庭审中，被告自认第三人已经陆续支付大部分的购房款，目前只差欠约6万元；案涉房屋没有交付，属于空置状态。 另查明，（一）案涉芜湖市镜湖区房屋于芜湖市房管部门登记为“芜湖市镜湖区九里香溪Ａ区8幢一单元201室”，该房屋已竣工交付。被告已于2019年上半年取得了芜湖市镜湖区九里香溪小区的商品房预售许可证，并对外出售。（二）被告于2018年3月23日向第三人出具的收据中记载的金额为166000元，收款方式为“ＰＯＳ”，收款事由为认购金；对应的记账凭证中收款人为朱一，交易日期为2018年3月26日，金额为165004元。被告于2019年11月28日向第三人出具的收据中记载的金额为100853元，收款方式为“ＰＯＳ”，收款事由为房款；对应的记账凭证为徽商银行电子回单，载明的付款账户为上海富友支付服务股份有限公司，收款人为朱一，交易日期为2019年11月29日，金额为100833元。被告于2020年2月28日和2020年5月29日在中国银行芜湖劳动路支行共计金额为40000元的五笔收款，在其提供的银行回单中付款人账号、付款人名称栏均为空白。被告陈述，第三人是通过银行ＡＴＭ机存款汇入的，无法显示付款人的信息。（三）2019年9月20日，在本案原审开庭被告法定代表人嵇兴祥到庭在接受法庭询问“案涉房屋有无出售给其他案外人？”时，其当庭回答：“该房屋已经盖好属于空置状态。”（四）案涉三方协议中的案外人宋守平曾于2019年9月17日向本院起诉要求撤销三方协议［（2019）皖0202民初11295号］，后宋守平于2019年12月自行撤回起诉。被告自认宋守平系九里香溪小区建设工程的施工方，目前被告与宋守平就相关工程款未进行结算。 上述事实，有身份证、营业执照、三方协议、商品房认购协议、庭审笔录、借据、领条、商品房买卖合同、收据、记账凭证及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，案涉三方协议是由于案外人宋守平差欠原告的工程款285788元，被告以其开发建设的商品房冲抵宋守平的部分应付工程款，三方真实意思表示，协议内容公平合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。三方协议第五条约定在该协议签订后，视同原告已缴纳商品房认购协议中确定的购房款，故原、被告签订的商品房认购协议约定的购房款285788元应视为原告已全部支付被告。这与商品房认购协议第三条中“签订三方协议进行债务冲抵的，无需支付定金”约定的内容相互印证。案涉商品房认购协议的内容已具备了房屋买卖的主要条件，即约定了商品房地点、名称、建筑面积、单价、总价款、付款方式等，三方协议中第六条更是明确被告负责为原告所购房屋开具发票、办理网签、备案登记、按揭贷款以及产权登记证手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，案涉商品房认购协议在被告已经取得商品房预售许可证的情况下，应当认定为合法有效的商品房买卖合同，而非预约合同。 对于被告提出案涉房屋已经出售给第三人，原告无权取得案涉房屋的观点。首先，被告与第三人网签商品房买卖合同，系在本案原审期间，被告明知原告主张诉争案涉房屋的权属，仍以商品房买卖的形式对外出售，具有恶意转让的主观故意。其次，通过被告提交的证据，其中2018年3月23日的收款收据早于双方签订商品房买卖合同前近两年，且被告出具收据的时间竟然在记账凭证载明的交易时间前三日；二笔共计26万余元购房款的记账凭证，均为刷取他人的pos机进入自然人朱一的账户内，这与合同中约定的将购房款汇入被告预售款专用账户的约定相违背，也违反了政府对于售房款用于预售房屋建设的禁止性规定；而在2020年2月28日和2020年5月29日分五笔汇入被告在中国银行芜湖劳动路支行开户账户内共计40000元的银行回单中竟然没有汇款人的任何信息。第三，被告和第三人签订的商品房买卖合同虽然经过网签，但该网签行为并非物权登记，不足以构成排除原告主张案涉房屋民事权益的法定阻却事由。第四、第三人在接到本院的参加诉讼通知后，既不到庭陈述购房原委，也不提交证据材料而放弃参加诉讼，完全处于放任的状态，与常理不符。综上，现有证据不能证明第三人与被告之间签订的房屋买卖合同真实有效，不能排除双方存在恶意串通的可能，现案涉房屋至今处于空置状态，并没有实际交付，原告已取得商品房预售许可证的情况下，应当按照案涉商品房认购协议的约定履行交付义务。本院对原告诉请要求被告将案涉九里香溪A区8幢1单元201室房屋登记至原告名下，并将房屋交付原告的诉讼请求，予以支持，对被告相关辩解不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告芜湖瑞兴置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内为原告童克平办理芜湖市镜湖区房屋的产权登记手续，并将房屋交付原告童克平。 本案案件受理费5588元、财产保全费1948元，合计7536元，由被告芜湖瑞兴置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长 何 俊 人民陪审员 汪 榛 人民陪审员 王劲松 二〇二〇年十月十二日 书 记 员 舒丹丹 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。