甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0102民初4159号原告（反诉被告）：王春霞，女，汉族，1978年3月25日出生，住甘肃省皋兰县。委托诉讼代理人：高文燕，甘肃久铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：石宗武，甘肃久铭律师事务所律师。被告（反诉原告）：高斌，男，汉族，1978年3月10日出生，住甘肃省兰州市城关区。被告（反诉原告）：杨小凤，女，汉族，1986年7月5日出生，住甘肃省兰州市城关区。以上两被告共同委托诉讼代理人：张亚亮，北京大成（兰州）律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：曹**红，北京大成（兰州）律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司兰州分行，住所地兰州市城关区庆阳路**。法定代表人：毛旭，系该行行长。委托诉讼代理人：王学旺，系该行员工。委托诉讼代理人：薛超，系该行员工。原告王春霞与被告高斌、杨小凤、第三人招商银行股份有限公司兰州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王春霞及其委托诉讼代理人石宗武，高斌、杨小凤的委托诉讼代理人张亚亮、曹**红，招商银行股份有限公司兰州分行的委托诉讼代理人王学旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王春霞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告高斌、杨小凤继续履行原、被告之间于2019年12月30日签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令被告高斌、杨小凤立即向原告交付兰州市城关区××路××幢××单元××号房屋，并承担逾期交房违约金1万元（以月息2%计算，从2020年5月1日暂时计算至5月31日，直至上述房屋实际交付至原告时止）；3、请求判令被告高斌、杨小凤承担原告支出的住宿费3900元；4、请求判令被告高斌、杨小凤承担原告支出的律师费40000元；5、请求判令被告高斌、杨小凤依照合同约定将原告支付的第三笔房款优先清偿第三人贷款本息，并协助第三人办理解除抵押预告登记；6、本案全部诉讼费用由被告高斌、杨小凤承担。增加诉讼请求为：1、请求判令被告高斌、杨小凤承担原告支出的2020年6月份住宿费3900元；2、请求判令被告高斌、杨小凤承担原告支出的公证费2620元；3、请求判令被告高斌、杨小凤承担原告支出的保函保险费3000元。事实与理由：2019年12月30日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定将位于兰州市城关区××路××幢××单元××号房屋出售给原告，房屋价款为115万元，付款方式为分三笔支付，同时双方约定原告在出售自有房屋后向被告支付第三笔房款，该笔房款优先偿还第三人按揭贷款并办理撤押手续。合同签订后，原告按照合同约定向被告履行付款义务，在原告将自有房屋出售后向被告支付第三笔房款时，被告无故拒收房款并拒绝交付房屋，致使原告无处居住，为保护原告的合法权益,特提起诉讼,望判如所请。高斌、杨小凤辩称：原告所述与客观事实不符。双方的房屋买卖合同第二条第二项明确约定，原告签订本合同时要向被告支付第二次30万元房款，第三笔是50万元，最后支付5万元，合同签订后本案原告按约只支付第一笔款项，但是第二笔就开始违约，第三笔款项至今没有支付，虽然其在公证处做了提存公证，但是该公证明显违反合同，且还附加多个条件，致使房屋买卖合同的目的无法实现，综上请求人民法院查明客观事实后依法驳回原告的诉讼请求。招商银行股份有限公司兰州分行辩称：请求法庭依法维护招商银行的合法权益。高斌、杨小凤提出反诉请求：1、依法判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令反诉被告赔偿反诉原告租房损失16800元；3、本案反诉费等均有反诉被告承担。事实与理由:反诉原告因为急需资金，以超低价将位于兰州市城关区××路××幢××单元××号房屋（面积：131.29平米）出售于反诉被告，并于2019年12月30日，双方签订《房屋买卖合同》。合同约定房屋总价为1150000元，反诉被告分三笔支付购房款，首次支付30万，第二次支付30万，第三笔支付50万元，余款5万元在办理房屋转移登记之日支付。签约后，反诉被告支付了第一笔购房款，但未按照《房屋买卖合同》第一条第三款之约定，向反诉原告支付第二笔以及第三笔购房款。经过多次沟通，反诉被告仍然不能按照承诺支付购房款。反诉原告认为，涉案房屋买卖合同是反诉原告在急用钱的情况下与反诉被告所签，合同约定的权利义务明显不对等。即便如此，反诉被告依然不能按照约定以及承诺向反诉原告支付购房款。反诉被告连续违约支付购房款的行为，最终导致反诉原告签订房屋买卖合同的目的无法实现。加上春节期间××的影响，在涉案合同成立以后客观情况发生了反诉原告在订立合同时无法预见的重大变化，继续履行合同对于反诉原告明显不公平而且不能实现当时签约的合同目的。现依据《民事诉讼法》之规定,提出反诉,请求与本诉合并审理。王春霞反诉辩称：反诉人与被反诉人签订房屋买卖合同约定的付款时间为在签订合同时反诉被告已经向反诉人支付定金30万，合同第二条第二项中的付款时间双方没有约定，在合同第八条第三项中双方约定反诉人同意在被反诉人出售自有房屋后支付第二三笔房款，剩余房款是办证后交付，被反诉人在出售完自有房屋后就交付房款，但是反诉人无故不收房款，被反诉人就去公证处办理提存公证，且公证处的领取款项的条件符合合同规定即法律规定，反诉人拒绝收领房款，并提出额外支付十万元与合同不符构成违约，其应当继续履行合同并赔偿被反诉人损失，反诉人作为违约方不享有合同解除的权利，且现状是可实现合同目的，不存在反诉状上所说的被反诉人迟延支付房款的事实。招商银行股份有限公司兰州分行反诉辩称：请求法庭依法维护招商银行的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年12月30日，原告王春霞与被告高斌、杨小凤签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“第一条房屋的基本情况。一、甲方（高斌、杨小凤）出售的房屋位于甘肃省兰州市城关区××路××幢××单元××号，房屋建筑面积为：131.29平米。商品房买卖合同编号：2009预09678。二、甲方出售的房屋为夫妻共有，共有认为高斌，杨小凤。三、该房屋的抵押情况为有抵押。抵押权人为招商银行股份有限公司兰州分行，该房屋设定抵押贷款期间为20年，贷款金额为人民币叁拾陆万元…第二条房屋交易价格、付款方式及过户。一、经甲乙双方协商一致，该房屋交易总价为人民币壹佰壹拾伍万元整（￥1150000）元整。二、乙方（王春霞）在签订本合同时已向甲方支付了购房定金人民币叁拾万元整，第二次支付购房款叁拾万元整，第三次费用优先偿还甲方上述房屋银行按揭贷款并办理撤押手续；剩余款项伍万元整，自双方办理该房屋所有权转移登记当日乙方向甲方付清。三、…四、…五、甲方收款户名高斌，账号6222********，开户行交通银行兰州分行。……第七条违约责任。一、…二、甲方逾期交付房屋未到30日时，甲方按乙方已交付房款每月2%的利息向乙方承担违约责任，于实际交房或办理产权转移登记手续时向乙方交付，合同继续履行…第八条合同解除。一、甲乙双方协商一致同意后可解除本合同。二、甲方逾期交付房屋超过三十日的，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方退还所收房款，并按已收房款2%（月息）向乙方承担违约责任。三、甲方同意乙方出售其自有房屋后支付第三笔房款，按本合同约定的期限乙方逾期付款超过九十日的，甲方有权解除合同，收回房屋。乙方并按合同总价的2%（月息）向甲方承担违约责任，违约金自甲方向乙方交付房屋时开始计算，乙方承担违约金后，甲方应返还乙方已交购房款，但定金不予退还。……”。合同签订前，原告分别于2020年12月25日和2020年12月29日合计向被告高斌交通银行兰州分行6222××××8482账户支付了第一笔购房款300000元整，于2020年3月16日和2020年3月26日向高斌交通银行兰州分行6222××××8482账户分别支付了100000元，合计200000元整。2020年5月18日，原告向甘肃省兰州市国信公证处申请了提存公证，甘肃省兰州市国信公证处将《提存受领通知书》于2020年5月22日送达被告。《提存受领通知书》内容为“高斌、杨小凤：现有申请人王春霞向本处申请办理提存事务，并依据其与你和杨小凤于2019年12月30日签订的《房屋买卖合同》之约定，将应支付予你的购房款600000元于二〇二〇年五月十八日提存于本处。经王春霞向本处确认，确定你和杨小凤为上述提存款受领人。本处依据《提存公证规则》之规定，现书面通知你们，请你们于收到本通知、并在以下两条件满足后，前来本处申领上述提存款：1、你二人可分两次提取上述提存款。第一笔提取的金额是你们向招商银行股份有限公司兰州分行偿还的剩余贷款金额。由王春霞担任受托人，你二人出具公证的授权委托书，由王春霞代你们提取第一笔款项，并向招商银行股份有限公司兰州分行偿还你二人应还的剩余贷款；2、第二笔提取的金额是剩余的款项，在王春霞向招商银行股份有限公司兰州分行替你们偿还剩余贷款后，由你们持撤押凭证提取剩余的提存款。你二人满足上述两个条件后，可按照公证程序自行领取王春霞支付的提存款。”提存后被告未领取提存款，也未向原告交付涉案房屋，故原告诉至法院。另查，原告王春霞于2020年3月11日与案外人张举红、兰州宏辉佳信房地产经纪有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》，将其位于兰州市城关区××路××号××单元××层××室（房屋所有权证号：兰房权证（城关区）字第4××4号，建筑面积：54.72平米）的自住房进行出售。双方约定2020年4月30日前案外人张举红向原告支付首付款，2020年4月16日，原告与案外人张举红办理了过户登记，原告缴纳了个人所得税。2020年4月29日，原告收到出售自有房屋的房款600000元。又查，原告王春霞因购买涉案房屋而出售了原自有房屋后于2020年4月30日和案外人甘肃海悦酒店管理有限公司签订了《海悦酒店客房包租协议书》，双方约定一个月的住宿费为3900元，甘肃海悦酒店管理有限公司出具了《甘肃增值税普通发票》。本院认为，本案争议的焦点是：一，双方签订的《房屋买卖合同》应当履行还是解除？二、被告是否应当向原告交付房屋？和支付违约金？三、被告是否配合原告偿还银行本息并配合撤押？四、被告是否应当承担诉讼费、公证费、律师费以及保险费？五、原告是否承担被告的租房损失？关于双方签订的《房屋买卖合同》应当履行还是解除。本院认为，依法成立的合同，系双方当事人真实意思表示，对合同双方均具有法律约束力。本案中，原被告签订的《房屋买卖合同》属于双方真实意思表示，合法有效，应按合同约定履行义务。原告王春霞与被告高斌、杨小凤在《房屋买卖合同》中明确了对付款方式的约定，但是除了明确约定第一笔购房款应当在合同签订之前支付，对于其余两笔购房款的具体支付时间并未作明确预定，并且在合同中双方还明确约定了第三笔购房款应当优先支付上述房屋银行按揭贷款并办理撤押手续，而且在合同中，被告高斌、杨小凤同意在原告王春霞出售其自有房屋后支付第三笔购房款。虽然原告王春霞在支付第二笔购房款时没有足额支付，但是其后原告一次性全部支付了剩余房款，所以原告的行为属于瑕疵履行，但未构成根本违约，另被告高斌、杨小凤在反诉中提到的合同签订显失公平根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，双方在签订合同时并不存在欺诈，一方利用优势或者对方没有经验致使双方的权利义务明显违反等价有偿原则，故不存在显失公平。至于××却系不可抗力无法预见的重大变化，但是该不可抗力对于双方的房屋买卖行为并没有造成实质的影响,合同目的并非不能实现,故本院认为《房屋买卖合同》应当继续履行,被告应向原告交付涉案房屋。关于被告是否应当向原告交付房屋和支付违约金，被告是否配合原告偿还银行本息并配合撤押。本院认为《房屋买卖合同》第二条第五项明确约定出售方（被告）收款户名高斌，账号6222********，开户行交通银行兰州分行。原告也先后向该账户支付购房款合计500000元。原告却诉称被告拒绝接收剩余购房款而将剩余购房款600000元向公证处提存，并设置了提取条件。原告的上述行为虽履行了支付购房款的义务，但未按照合同约定履行，也给被告造成不便。故原告诉求被告交付房屋，本院予以支持。原告诉求被告支付违约金，本院不予支持。关于被告是否配合原告偿还银行本息并配合撤押，本院认为原告应配合被告将提存的购房款从公证处支取，被告方可配合原告偿还银行房贷本息并撤押。关于被告是否应当承担诉讼费、公证费、律师费以及保险费。本院认为，被告并不存在违约行为，原告存在瑕疵履行，故关于公证费用，诉讼费，律师费以及保险费由被告高斌、杨小凤承担的诉讼请求，本院不予支持。关于原告是否承担被告的租房损失，本院认为，虽然被告高斌、杨小凤与案外人签订《房屋租赁合同》，并支付了半年的房租金，但此结果与原告的行为并不存在直接的因果关系。另被告也并未将涉案房屋交付原告，故被告的反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三条，第五条，第五十四条，第九十四条，第一百零七条规定，判决如下：一、被告高斌、杨小凤与原告王春霞签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、被告高斌、杨小凤于本判决生效后三十日内向原告交付兰州市城关区××路××幢××单元××号房屋；三、原告王春霞配合被告高斌、杨小凤从兰州市国信公证处提取购房款后，依照合同约定购房款优先清偿第三人招商银行股份有限公司兰州分行的贷款本息，并协助第三人招商银行股份有限公司兰州分行办理解除抵押预告登记；四、驳回原告王春霞的其他诉讼请求；五、驳回被告高斌、杨小凤的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费663元，反诉费110元，共计773元，由原告王春霞承担173元，由被告高斌、杨小凤承担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  黄劲松二〇二〇年十月十五日书记员施璞琰