湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0527民初611号原告：袁义秋,男,1968年8月15日出生,汉族,居民,住绥宁县。原告：唐冬桂,女,1971年4月16日出生，汉族,居民，住绥宁县，系原告袁义秋之妻。二原告共同委托诉讼代理人：杨碧珍,湖南振绥律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：彭范军,湖南振绥律师事务所律师。被告：绥宁碧桂园房地产开发有限公司,统一社会信用代码:91430527MA4LFJT870,住所地湖南省邵阳市绥宁县长铺镇居委会鑫泰花园A1114、1115。法定代表人:叶瀚,该公司执行董事。委托诉讼代理人(特别授权)：汤文,绥宁碧桂园房地产开发有限公司法务。原告袁义秋、唐冬桂与被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司（以下简称绥宁碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2010年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月6日、9月10日两次公开开庭进行了审理。原告袁义秋及二原告的共同委托诉讼代理人杨碧君、被告绥宁碧桂园公司的特别授权委托诉讼代理人汤文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁义秋、唐冬桂向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房违约金59370.6元(从2019年1月30日计算到2019年12月15日止)2、判令被告承担虚假广告宣传的违约金30000元;3、判令被告承担因延期交房导致原告在外租房的租金8400元;4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年,被告在绥宁县购买土地进行房地产开发。被告为了吸引业主购房,通过各种渠道和手段进行营销宣传，宣传称:世界品牌“碧桂园”入住绥宁县了,碧桂园将在绥宁县杉木坳建一个五星级的家园,拎包入住,并承诺将在这里建农贸市场、幼儿园、登山步道、七重园林、将房后的坟墓迁走、以后不建毛坯房等等。出于对“碧桂园”品牌的信任和受被告宣传、承诺的诱惑,2017年7月29日,两原告购买了被告开发建设的位于绥宁县××路××小区商品房××栋××号房××，双方签订了《商品房买卖合同》,原告以按揭贷款方式付清了购房款622457元。根据原、被告双方所签《商品房买卖合同》第八条约定,出卖人应当在2019年1月30日将符合合同约定的商品房交付买受人。2019年1月30日,原告到被告售楼部去收房时,被告既没有商品房验收合格备案资料,也没有取得商品住宅交付使用的批准文件,根本没有达到交房标准。原告到房间查看时，发现房间墙壁开裂、空调飘板断裂、阳台外面的梁开裂、地板空鼓,导致无法收房。被告承诺对这些问题进行整改后再交房。到6月4日,原告收到被告的《催促收楼通知书》,认为可以收房了,就与邵阳市索菲亚全屋定制装修公司签订了一份《房屋装修合同》和《房屋租赁合同》,合同约定邵阳市索菲亚全屋定制装修公司租赁原告的房子,租金5万元一年,将原告的房子装修成样板房。合同签好后,原告去收房,却发现房屋的质量还是存在重大问题,之前的问题根本没解决好,无法收房,导致原告与邵阳市索菲亚全屋定制装修公司签订的合同不能实行,致使原告违约,给原告造成重大的经济损失。9月2日,被告承诺在45个工作日内整改完成,自检合格后达到收房标准再通知原告收房。11月1日,原告收到《催促收楼通知书》,11月26日,原告收到被告的《告知函》,称对房间的质量瑕疵问题已修复。但原告准备去收房时发现被告拆了的地板还放在原告房间没有拖走，并于12月15日将房屋交付给原告。由此导致原告一直在外租房住居。总之,被告所建的房屋质量问题比比皆是,与开盘时被告陈列的精装样板房根本不一致,达不到房屋装修的使用标准和行业标准。按照双方所签《商品房买卖合同》第九条约定,被告应承担逾期交房的违约责任。被告在出售房屋前大肆宣扬称将在小区内建登山步道、农贸市场、幼儿园、七重园林;在碧桂园只建精装房,不建毛坯房;还承诺迁走房屋后的坟墓等等，都是被告引诱原告买房、抬高房价的虚假宣传,根本没有去落实。被告应当对其虚假宣传行为承担违约责任。综上所述,被告作为全国知名企业,来绥宁投资房地产，却丧失诚信采取虚假宣传手段欺骗善良的绥宁人民买房。签订合同后,被告没有在合同约定的时间内将符合交房条件的房屋交给业主,且被告拟交付的房屋质量低劣,手续不全,经多次整改后才于2019年12月15日将房屋交付给原告使用。原告为维护自己的合法权益，特根据《合同法》有关规定及《民事诉讼法》第119条之规定向贵院提起诉讼,恳请判如所请。被告绥宁碧桂园公司辩称：涉诉商品房在合同约定的交付日已达到约定的交付条件，原告拒绝于约定收房日收房，无合同依据，出卖人不应为此承担逾期交房违约责任。（一）涉诉商品房在合同约定交付日时已验收合格且递交了竣工备案所需全部材料给政府主管部门，达到约定交付条件。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2019年1月30日前将商品房交付买受人使用。《补充协议》第三条约定，商品房的交付条件为出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。2019年1月10日，涉案房屋即已完成竣工验收，有竣工验收会议纪要和勘察、设计、施工、监理、建设单位均签署验收合格意见并加盖公章的竣工验收意见表予以证明。答辩人向法院提交的证据《关于绥宁碧桂园1-11＃栋竣工验收备案的说明》由绥宁县住房和城乡建设局于2019年1月29日出具，载明:因临近春节和其它工作安排，预计在2019年3月底左右完成竣工备案。该份证据足以充分证明答辩人于该说明出具日期2019年1月29日前即向绥宁县建设局递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。(二)竣工验收与竣工验收备案是两个不同程序，竣工验收备案表不是法定交付条件。另，取得竣工验收备案表并非商品房交付的法定必要条件，《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，竣工验收合格的，方可交付使用。据此，建设、设计、施工、监理四方竣工验收合格后方可使用，而不以行政部门竣工验收备案为要件。且2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中已经取消“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”。因此，竣工验收备案是行政管理程序而并非涉案商品房交付的必要条件。本案中商品房买卖合同亦对交付条件作出明确约定，即向政府主管部门递交竣备所需全部材料。因此，涉诉商品房在合同约定的交付日时已达到约定的交付条件，答辩人无需支付逾期交房违约金。二、涉案房屋不存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题，即使装修可能存在部分瑕疵，答辩人可以通过承担保修责任予以解决，根据合同约定，这类问题并不构成原告拒绝收房的理由。因此原告拒绝收房没有正当理由。答辩人交付的房屋已于2019年1月10日竣工验收合格于2019年1月29日之前向绥宁县建设局递交了办理竣工验收备案所需的全部文件，后经竣工验收备案完成。这充分说明房屋的质量已符合国家强制性标准，原告拒绝收房没有正当理由。三、答辩人不存在任何虚假宣传的情形，无需承担虚假宣传的责任，原告诉请答辩人支付违约金没有事实和法律依据。其一，答辩人从未发布任何不真实的宣传广告，不存在欺骗和误导原告的情形。其二，答辩人的销售广告和宣传资料不能视为合同内容，原告诉请被告支付违约金没有事实和法律依据。四、退一万步讲，即使答辩人存在逾期交房的违约行为原告请求的违约金过高，请求法院予以调整。其一，即使答辩人存在逾期交房的违约行为，逾期交房违约金最多只能从合同约定的交付期限届满之次日起计算至完成竣工验收备案之日。《商品房买卖合同》第九条约定，逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，合同继续履行;逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支寸已付购房款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15％。答辩人于2019年3月18日完成了竣工验收备案，至此，涉案房屋所需全部行政手续也已办结，可以确定房屋各项指标合格，文件齐备，符合相关部门的要求。即使不以合同约定的向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件的时间点为房屋交付时间，逾期交房天数最多只能计算至完成竣工验收备案之日即2019年3月18日。其二，按日支付已付购房款万分之三的违约金过分高于可能造成的损失，请求法院予以调整。其三，原告第一项诉讼请求(违约金)与第三项诉讼请求(租房租金)属于竞合，不能同时提出。综上，答辩人不存在逾期交付的情况，也无不诚信的虚假宣传行为，原告诉求无事实依据、合同依据及法律依据，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年，被告绥宁碧桂园公司在绥宁县绿洲大道（长铺镇长征路居委会杉木坳）开发建设碧桂园住宅小区。地理位置相对较偏僻。被告在其营销宣传资料及项目介绍中，宣称该小区有风情商业街、登山步道、社区游泳池、农贸市场等配套设施，8号栋有政府回购的近1000平（米）菜市场，会在您入住时同步开放。2017年7月29日，原告袁义秋、唐冬桂（买受人）与被告绥宁碧桂园公司（出卖人）签订编号为20170011301《商品房买卖合同》及附件、附录。《商品房买卖合同》第二条、商品房销售依据，买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为绥宁县房产局。第三条、买受人所购商品房的基本情况，买受人所购商品房为第11栋301号房；该商品房的用途为住宅；阳台为非封闭式；建筑面积共142.68平方米，其中套内建筑面积115.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.64平方米。第四条、计价方式与价款，该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米4363.61元，总价款为622457元。第八条、交付期限，出卖人应当在2019年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条、出卖人逾期交房的违约责任，……2、（1）逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。第十一条、交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应该书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，视为出卖人按期交付该商品房。第十三条、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权按照下述第2种方式处理（即2、出卖人及时更换、维修）。第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话通信、燃气、有线电视设施在该商品房交付之前按规划报建建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通，买受人承诺不因此拒绝收楼；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、上述基础设施设备在约定交付日未建设完毕的，每一项每逾期一日，则出卖人向买受人支付人民币20元的违约金。”《附件四：补充协议》第三条第1项约定：“1、该商品房的交付以本款约定为准。（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。（2）该商品房的交付标准为：出卖人按照合同附录一约定的交付标准进行交付。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。附录一《装饰、设备标准》约定：“绥宁碧桂园洋房天誉YJ1140T（货量区）交付标准及配套设施(首层除外)：结构：框剪结构，楼面及天面采用钢筋混凝土板。外墙：根据整幢楼宇的整体外墙外观设计需要，采用真石漆。内墙:客厅、卧室、客房、书房、过道餐厅等采用乳胶漆；厨房、卫生间贴瓷片。灯具：客厅、餐厅、部分房间装灯泡；阳台、厨房装吸顶灯；卫生间装嵌入式厨卫灯。天花:客厅、餐厅、卧室采用原天花配石膏线油乳胶漆;......房间铺强化复合地板，配套踢脚线;......户门:入户大门为钢质门，配装门锁，房门为PVC门；厨房、卫生间用PVC框玻璃门。窗户：铝合金中空玻璃窗。阳台、露台:配置洗衣机水龙头，地面铺砖。卫生间:配置洗手台柜、洗手盆、水盆龙头......备注：出卖人在本园设置的示范单位只作为购房客人感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房的交付标准......。”《附件四：补充协议》第三条第3项约定：“该商品房逾期交楼责任的界定以本款约定为准：（1）该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。（2）该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换，出卖人应当负责更换，同时更换期间按每日洋房/连体住宅30/50元补偿买受人无法使用房屋的损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。（3）该商品房存在除地基基础和主体结构质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题，与合同约定装饰、装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任......。”绥宁碧桂园一期11#楼《建设工程竣工验收备案表》（2019年3月18日）载明：“竣工验收日期：2019年3月5日”、“备案意见：绥宁碧桂园一期11#楼工程的竣工验收备案文件已于2019年3月18日收讫，文件基本齐全。同意备案。”原告在购房合同签订后，依约向被告交付了全部购房款622457元。2019年10月28日向税务机关缴纳了契税8488.04元。2018年12月31日，被告向原告邮寄了期楼收楼通知书，通知原告于2019年1月30日交房。原告于2019年1月30日到场后，发现被告不能按照合同约定提供房屋竣工验收的有关证明文件，且房屋和装修中存在墙壁开裂、空调飘板断裂、阳台外面的梁开裂、地板空鼓等质量问题，原告拒绝收房。2019年2月1日，被告绥宁碧桂园公司向业主发出《答疑回复函》，承诺对首批交付的房屋分户进行排查，对存在的质量瑕疵问题进行全面整改，确保于当年4月30日前完成。2019年6月4日被告向原告发《催促收楼通知书》，要求原告尽快前往办理收楼交接手续。但原告去收房时发现房屋先前所存在的质量问题仍未整改完工到位，导致又无法交房。为此，2019年9月2日被告公司项目负责人ＸＸ签名出具“证据”：“11-301户老人房空调飘板开裂和大阳台梁抹灰开裂问题我司于45个工作日内整改完成，经我司自检合格后达到合同收房标准通知业主验房。”2019年11月1日,被告再次向原告发出《催促收楼通知书》,2019年11月26日,原告收到被告的《告知函》,称对房间的质量瑕疵问题已修复。原告前往收房时发现被告拆了的地板还放在原告房间没有拖走，后经双方协商，被告公司答应以减免物业费形式于2019年12月15日，原、被告和碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司绥宁分公司签订减免物业费的确认书，即由被告公司代原告向第三方物业公司支付从2020年2月1日起至2021年11月30日止的物业费共计5650.04元，同日（12月15日）原、被告双方办理了房屋交接手续，原告正式收房。《碧桂园物业及资料移交书》载明：甲方（业主袁义秋、唐冬桂）向乙方（开发公司绥宁碧桂园）购买的湖南省邵阳市绥宁县××路××栋××号商品房已按《商品房买卖合同》的约定达到交付条件。甲乙双方于2019年12月15日办妥该物业及相关资料的移交。1、甲方确认乙方将下列资料移交给甲方：（1）该物业的钥匙共肆条（其中大门肆条，其中房卡壹张）；（2）房屋质量保证书壹份；（3）房屋使用说明书壹份；（4）其他：服务指南、住户手册、保修卡、前期物业服务协议、临时管理规约各一本。2、乙方将物业交付给甲方后，须按《商品房买卖合同》以及《房屋质量保证书》的约定履行该物业的保修义务......。另查明，被告在营销宣传中承诺的社区游泳池已建成使用，但其他多个公共配套设施均未建成。还查明原告于2019年7月1日租赁两室一厅一厨一卫房屋，支付年租金8400元。以上事实，有原告的身份证复印件、被告公司的企业登记资料、营业执照、法定代表人身份证明及其身份证复印件、《商品房买卖合同》及附件、附录、签约特别提示、收据、湖南增值税普通发票复印件、催促收楼通知书复印件2份、照片打印件4张、证明复印件、告知函复印件1份、代付补偿费用以减免物业费形式支付确认书复印件、房屋租赁合同复印件1份、绥宁碧桂园项目宣传图片资料复印件1份、绥宁碧桂园一期项目8#、10#、11#栋竣工验收会议纪要、竣工验收意见表、竣工验收评估报告、关于绥宁碧桂园1-11#竣工验收备案的说明复印件各一份、竣工验收备案表复印件1份、国内挂号信函凭证、收楼信复印件1份、原告本人的物业资料移交书复印件1份、以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规等禁止性规定，应为有效合同。本案双方当事人争议的焦点是：一、案涉商品房的交付条件、标准和违约金计算的起止时间及方式？二、被告对相关配套设施的宣传内容是否应当视为合同内容及应否承担违约责任？三、原告租房的租金损失如何认定？对争议焦点一案涉商品房的交付条件、标准和违约金计算的起止时间及方式。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定，被告应至迟于2019年1月30日将经验收合格、并符合该合同及《附录一》约定标准的商品房交付原告使用，交付时被告应当向原告出示经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，但在约定的交付期限内被告未能向原告提供相关证明文件，且因房屋质量及装修存在问题，被告整改完毕后至2019年12月15日才与原告完成房屋交接手续，逾期交房318日，违反了合同约定，依法应当承担逾期交房的违约责任。违约金的计算方式，原告要求被告按照合同第九条约定的自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金计59370.6元；被告主张双方约定的违约金过分高于可能造成的损失，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，综合考虑案涉房屋系住宅用房、被告逾期交房存在主观过错及当地房屋租金行情等实际情况，本院对被告要求调整违约金的请求予以支持，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告承担逾期交房的违约金为33元/日,其应当支付的违约金金额为33元/日×318日=10494元。对争议焦点二被告对相关配套设施的宣传内容是否应当视为合同内容及应否承担违约责任。原告购买的是被告公司开发的首期住宅商品房，被告公司的后期开发还处在继续建设中，相关宣传的建设规划、相应配套设施在后续的开发中会逐步完善，若之后被告仍不能完善建成，业主还可以另行主张维权。故对原告要求被告支付虚假广告宣传违约金30000元的诉讼请求，本院不予支持。对争议焦点三原告租房的租金损失问题。原告在外租房损失实际系被告逾期交房对原告所造成的实际损失，原告的此项诉讼请求其实与其第一项诉讼请求是重复的，故对原告要求被告承担因延期交房导致原告在外租房的租金8400元的诉讼请求，本院不予支持据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告袁义秋、唐冬桂逾期交房违约金10494元;二、驳回原告袁义秋、唐冬桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1122元，由原告袁义秋、唐冬桂负担400元，被告绥宁碧桂园房地产开发有限公司负担722元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  钟晓月二〇二〇年十月二十二日法官助理罗亭书记员戴丽君附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。