上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10848号上诉人（原审原告）：淮安市水利控股集团有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海东路**丰惠广场**。法定代表人：庄亚洲，总经理。委托诉讼代理人：葛倩倩，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王飞，北京盈科（淮安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海鑫淮机械设备有限公司，住所，住所地上海市浦东新区唐镇上丰西路********div>法定代表人：张绪泉，经理。上诉人淮安市水利控股集团有限公司（以下简称淮安水利公司）因与被上诉人上海鑫淮机械设备有限公司（以下简称鑫淮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初3474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人淮安水利公司的上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：上诉人淮安水利公司与被上诉人鑫淮公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，且对违约责任及合同解除有明确约定。2019年上半年鑫淮公司因群租、扰民被周边住户举报至派出所，经核实后确存在群租现象，且淮安水利公司提交了房屋内照片及电表改造的情况，能充分说明鑫淮公司存在违约行为，故淮安水利公司主张合同解除及返还房屋等诉请应当予以支持，综上请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人鑫淮公司辩称，不同意上诉人淮安水利公司的上诉请求。一审法院认定事实正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。淮安水利公司向一审法院提起诉讼，请求：1、要求解除双方签订的租赁合同，鑫淮公司立即搬离租赁房屋并将房屋返还淮安水利公司；2、要求鑫淮公司支付截止搬离之日的租金；3、要求鑫淮公司支付违约金人民币（下同）12,000元。一审法院认定的事实：上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室（建筑面积130.07平方米）和23A室（建筑面积108.54平方米）两套房屋（以下简称涉案房屋）产权人系淮安水利公司，房屋用途为居住。2012年9月26日，淮安水利公司(甲方，出租方)与鑫淮公司(乙方，承租方)签订《租赁合同》一份，合同约定，甲方将该两套涉案房屋出租给乙方，面积合计238.61平方米，作为办公、住宿用房，租赁期限自2012年10月1日至2022年9月30日止，年租金60,000元，租金每半年一付，乙方应在每半年度最后一个月的15日前付清下个半年度的租金；押金20,000元，合同期满后一个月内，如乙方无违约情况，甲方将押金全额无息退还乙方。乙方须按照小区物业及其他有管理部门的要求,做好所租房屋的管理工作,严禁群租、合租,如甲方接到举报反映乙方有群租、合租嫌疑的,经核实确认后,甲方有权随时单方面解除合同,乙方所预交的租金和保证金不予退回,甲方解除合同的,乙方应向甲方支付年度租金(6万元)的20%作为违约金,如违约金不足以抵偿甲方损失的,对于损失和违约金差额部分乙方应当予以赔偿。2019年7月24日，淮安水利公司向鑫淮公司发送合同解除函一份，主要内容为：因我公司上级单位多次巡查、审计中对房屋租金低于市场价的情况要求整改且贵方在使用房屋的过程中存在转租行为,2019上半年因群租、扰民等现象被周边住户举报至所在辖区派出所。鉴于贵方以上违约行为,我公司根据上级有关制度、要求以及租赁合同的相关规定,特函告贵方如下事宜:一、自2019年8月31日起租赁合同即行解除。二、请贵方于2019年8月31日前到我公司签订合同终止书。鑫淮公司收到该函件。2019年9月27日，淮安水利公司再次向鑫淮公司发送解除合同与催搬函，告知双方合同已于2019年8月31日解除，要求鑫淮公司于2019年10月31日前至淮安水利公司处签订合同终止书并将房屋清空交还。鑫淮公司收到该函件。一审庭审中，淮安水利称2019年上半年接到派出所电话说房屋内有群租，但未去做笔录也没有去房屋内看。双方一致确认鑫淮公司已经支付租金至2020年8月23日。一审审理中，一审法院至涉案房屋现场查看，2301室（23A室）原本为两室一厅，现有四个房间；2302室（23B室）原本为三室一厅，现有五个房间，因每个房间均有防盗门且无人应答，故无法进入房间内查看具体情况。一审法院认为：双方之间签署的房屋租赁合同，系双方真实意思表示,合法有效，双方均应受其约束。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。淮安水利公司主张因鑫淮公司在涉案房屋内群租违反合同约定故主张解除合同、要求鑫淮公司交还房屋并承担违约责任等，鑫淮公司则否认存在群租，淮安水利公司未提供有关房屋内群租整治的通知单或其他职能部门对此处理的材料，而一审法院至现场查看也无法看出是否存在群租，故淮安水利公司的主张，证据不足，一审法院均不予支持。一审法院于2020年7月28日作出民事判决：驳回淮安市水利控股集团有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计人民币425元，由淮安市水利控股集团有限公司负担。二审期间，上诉人淮安水利公司提供如下证据：1、上海公安局案（事）件接报回执单，旨在证明经淮安水利公司向警方报案，警方确认涉案房屋存在群租现象；2、综合业务平台案件处理信息表复印件，旨在证明在2019年3月7日有市民举报涉案房屋存在群租现象，街道相关责任人同日至现场确认存在群租情况。被上诉人鑫淮公司质证称，对公安局案件回执单予以认可，但该回执单为2020年10月21日的报案回执；对综合业务平台案件处理信息表不予认可。经审查，本院依法对上海公安局案（事）件接报回执单予以认可。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审期间，淮安水利公司向本院提交情况说明，称对于租金及占用费，在本案中暂不主张。本院认为，根据淮安水利公司的情况说明，本案的争议焦点在于淮安水利公司要求解除租赁合同，要求鑫淮公司返还、搬离涉案房屋并支付违约金是否有相应的依据。上诉人淮安水利公司与被上诉人鑫淮公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。涉案房屋作为鑫淮公司办公、住宿用房，应当符合合同约定。根据《租赁合同》第七条约定，鑫淮公司应做好房屋的管理工作，严禁群租、合租，若淮安水利公司接到举报反映鑫淮公司存在群租现象，经核实确认，其有权随时单方面解除合同。鑫淮公司称其是将涉案房屋作为员工宿舍使用，并不存在群租现象。但根据淮安水利公司的报警记录回执单，经警方确认，鑫淮公司存在群租现象，结合双方提交的证据照片及一审法院至涉案房屋现场查看，鑫淮公司将涉案房屋原本结构均改造成房间并分别加装电表，本院有理由相信涉案房屋内一直存在群租现象，因此淮安水利公司有权依据合同约定于2019年8月31日解除双方的租赁合同，淮安水利公司一审诉请的第一项、第三项诉请于法有据，本院依法予以支持。另，租赁合同解除后，鑫淮公司应当搬离并向淮安水利公司返还涉案房屋，承担支付违约金责任12,000元。二审中淮安水利公司表示对租金及占用费暂不主张，鉴于合同解除后鑫淮公司应支付的是房屋使用费，故淮安水利公司一审第二项诉请提出的要求支付租金的诉请，本院难以支持。综上所述，上诉人淮安市水利控股集团有限公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初3474号民事判决；二、淮安市水利控股集团有限公司与上海鑫淮机械设备有限公司就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX、XX室房屋签订的《租赁合同》于2019年8月31日解除；三、上海鑫淮机械设备有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX、XX室房屋并将上述房屋返还淮安市水利控股集团有限公司；四、上海鑫淮机械设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付淮安市水利控股集团有限公司违约金人民币12,000元；五、驳回淮安市水利控股集团有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币425元，由淮安市水利控股集团有限公司负担275元，由上海鑫淮机械设备有限公司负担150元；二审案件受理费人民币850元，由淮安市水利控股集团有限公司负担550元，由上海鑫淮机械设备有限公司负担300元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年十月三十日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……