山西省晋中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋07民终2964号 上诉人（原审被告）：山西聚莘置业有限公司，住所地山西省晋中市山西示范区晋中开发区大学城产业园区文华街**,统一社会信用代码911407000988587417。 法定代表人：梁慧军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任坚中，山西中都律师事务所律师，执业证号11407200010761150。 委托诉讼代理人：王娟峰，山西中都律师事务所律师，执业证号11407201411604765。 被上诉人（原审原告）：贾梅，女，1985年11月10日出生，汉族，住山西省太原市尖草坪区。 委托诉讼代理人：栗春雷，北京盈科（太原）律师事务所律师，执业证号11401201610902358。 上诉人山西聚莘置业有限公司因与被上诉人贾梅租赁合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2020）晋0702民初1599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人山西聚莘置业有限公司的委托诉讼代理人王娟峰与被上诉人贾梅的委托诉讼代理人栗春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山西聚莘置业有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判解除双方签订的租赁合同或者发还重审；诉讼费由贾梅承担。事实和理由：本公司与贾梅于2018年8月31日签订《商品房买卖合同》。本公司依据该合同，将开发的山西聚莘科技广场3号楼1区1层10111号商铺出售给贾梅。同年双方签订《米加U天地商铺返租协议》，租赁期限自2018年3月1日起至2023年2月28日止。2018年和2019年两年的租金本公司已经在购房款中直接支付给了贾梅。2020年，由于受到新冠肺炎疫情的影响，本公司损失惨重，经营惨淡,公司负债运营。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二)》规定，一审法院判决免除本公司三个月房租明显不妥，且疫情解除时间不明朗，本公司返租回来的商铺现在也租不出去，经营状况持续恶化,应解除双方签订的租赁合同。 贾梅辩称，一审认定事实清楚，依法成立的租赁合同受法律保护，双方应当全面履约，从双方签订的合同来看，山西聚莘置业有限公司支付租金的时间大部分在2020年的疫情之前，与本次疫情无关，而且山西聚莘置业有限公司曾在2019年年底疫情爆发之前，与本人提出过解除商铺返租协议的意思表示，但是双方没有协商一致，由此可见山西聚莘置业有限公司的上诉理由不成立，与疫情无关，不存在不可抗力事由，本人未提起上诉是考虑到尽快解决纠纷，避免诉累，请求驳回上诉，维持原判。 贾梅向一审法院起诉请求：1.判令山西聚莘置业有限公司支付贾梅2020年的商铺租金59301元并从2020年3月2日起按月利率5‰支付贾梅违约金直至租金实际付清;2.本案诉讼费由山西聚莘置业有限公司承担。 一审法院认定事实：2018年8月31日，山西聚莘置业有限公司与贾梅签订《商品房买卖合同》，山西聚莘置业有限公司依据该合同将其开发的山西聚莘科技广场3号楼1区1层10111号的商铺出售给贾梅。同年，山西聚莘置业有限公司与贾梅签订《米加U天地商铺返租协议》。约定贾梅将其购买的以上商铺出租给山西聚莘置业有限公司，由山西聚莘置业有限公司自主决定招商、转租或自行经营管理等事项，租赁期限自2018年3月1日起至2023年2月28日止，第一年与第二年的租金共计111190元，山西聚莘置业有限公司通过购房款一次性支付给贾梅，第三年至第五年的年租金按房价总额741268元的8%计59301元交付，第三年租金的交付时间为2020年3月1日，山西聚莘置业有限公司逾期支付租金，逾期部分按月利息5‰计息。以上协议签订后，包括贾梅的以上房屋在内的商铺由山西聚莘置业有限公司进行餐饮业的招商经营，山西聚莘置业有限公司也已经按照约定向贾梅履行了前两年的租金，但未能按照约定期限支付贾梅2020年的商铺租金。贾梅称，2019年年底山西聚莘置业有限公司因市场环境不景气、出租困难等原因，曾经与贾梅提出解除返租协议的事宜，但因贾梅有异议双方并未达成一致意见。2020年1月，新冠肺炎疫情爆发，全国均采取了较为严格的疫情防控措施，对包括餐饮服务业在内的社会各行业均造成不同程度的损失与影响。山西聚莘置业有限公司提出本次疫情已经构成不可抗力，要求按照法律规定免除其合同义务并要求解除与贾梅形成的协议。贾梅则称山西聚莘置业有限公司在疫情全面爆发之前就因经营不景气提出过解除租赁协议的想法，故认为山西聚莘置业有限公司未能支付贾梅2020年的租金与山西聚莘置业有限公司的经营有关，而不能完全归责于疫情。庭审中，双方当事人各执己见，协议不成。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。山西聚莘置业有限公司将其开发的商铺出售给贾梅后，又与贾梅签订的商铺返租协议，系山西聚莘置业有限公司对商铺的一种营销策略，也是山西聚莘置业有限公司与贾梅对该营销策略的一致认可以及所做出的共同意思表示。该返租协议的约定并不违反法律法规的禁止性规定，山西聚莘置业有限公司与贾梅均应恪守约定，全面履行自己的义务。贾梅将约定的商铺依约交付山西聚莘置业有限公司后，山西聚莘置业有限公司亦应当依照协议约定的期限与金额付清贾梅房租。双方约定2020年度的房租共计59301元于2020年3月1日交付，系双方约定提前收取的房租，在履行租赁协议过程中出现的正常经营风险应当由合同双方当事人自行负担，山西聚莘置业有限公司不得因2020年招商不顺利或经营不景气等市场原因违反合同约定延付或拒付房屋租金。但2020年新冠肺炎疫情的全面爆发系山西聚莘置业有限公司与贾梅在订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于法律规定的不可抗力。疫情或者疫情防控措施必然会对本案所涉租赁商铺的经营行为造成较大的影响，山西聚莘置业有限公司在答辩中提出的要求与贾梅等出租人解除返租协议的主张，应属于独立的诉讼请求，山西聚莘置业有限公司未在本案中提出反诉，可另案主张处理。在以上返租协议仍然存在的情况下，山西聚莘置业有限公司应当履行支付贾梅2020年房租的合同义务，但支付金额依法可以适当减少。法院根据本地疫情防控以及复工复产等具体情况，酌情免除山西聚莘置业有限公司三个月的房租，其余房租山西聚莘置业有限公司仍然应当付清贾梅。同样，由于遭受不可抗力的影响，山西聚莘置业有限公司依约应当履行的支付贾梅因逾期支付2020年房租而产生的违约金的义务，法院亦一并免除。判决：（一）山西聚莘置业有限公司于判决生效之日起十日内付清贾梅2020年度的商铺租金44476元。（二）驳回贾梅的其他诉讼请求。 二审中，本案争议焦点为：涉案返租协议应否解除？应否由上诉人支付被上诉人一审判决确定的租金？ 针对争议焦点，当事人均未提供新的证据。 经本院审理查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，第一，协议应否解除问题。依法成立的合同，对当事人具有约束力。上诉人与被上诉人签订商铺返租协议，该协议无法定无效情形，为有效协议，应予执行。上诉人未按约定支付被上诉人租金，构成违约。关于涉案返租协议应否解除的问题，新冠疫情的爆发属于不可抗力，对案涉返租协议的履行必然产生一定的影响，但一则上诉人未在一审审理过程中就此提出反诉，原审法院遵循“不告不理”原则处理并无不妥，二则，违约方是否享有合同解除权尚存在重大争议，如上诉人坚持认为协议已经无法继续履行，可持据另行诉讼。第二，应否由上诉人支付被上诉人一审判决确定的租金问题。经本院审查，一审法院已经充分考虑本案实际情况，并结合新冠疫情给每一位经营者都带来不同程度损失的实际，本着特殊时期共克艰难、共担风险的理念，平衡双方利益，酌情对房租及违约金进行了部分减免，对此本院予以肯定。上诉人要求继续降低租金有违公平及诚信原则，本院不予支持。 综上所述，上诉人山西聚莘置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费912元，由上诉人山西聚莘置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  韩锦芬 审判员  许 俊 审判员  胡庆刚 二〇二〇年十月三十日 书记员  杜 璇