四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终2111号 上诉人（原审原告）：廖兴国，男，1970年9月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人（原审原告）：江泽杰，女，1969年8月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：廖兴国（系江泽杰丈夫），住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审被告）：宜宾德福汽车销售集团有限公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇城北新区奋发路（德福汽车城）****。 法定代表人：胡清文，董事长。 委托诉讼代理人：童新跃，四川泽仁律师事务所律师。 上诉人廖兴国、江泽杰因与被上诉人宜宾德福汽车销售集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院(2020)川1521民初890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 廖兴国、江泽杰上诉请求：1.撤销一审判决，改判宜宾德福汽车销售集团有限公司支付廖兴国、江泽杰逾期交房违约金34542.02元；2.本案一、二审案件受理费由宜宾德福汽车销售集团有限公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。宜宾德福汽车销售集团有限公司提交证据系一审庭审结束后提交，且均为复印件，不符合证据形式要件，不能作为认定本案事实根据，无法证明于2019年10月10日通知廖兴国、江泽杰接房的事实，且电话通知也不符合双方合同约定，在《商品房买卖合同（预售）》第十八条“交付时间和手续”、《商品房买卖合同补充协议》第十条“其他事项”中约定了交付时间和手续、并明确了所有通知均应采用书面形式。廖兴国、江泽杰在2020年5月22日收到宜宾德福汽车销售集团有限公司书面通知收房后，于2020年5月26日接收了该房屋。 宜宾德福汽车销售集团有限公司辩称，宜宾德福汽车销售集团有限公司在完成竣工备案第一时间就以售楼部公示、打电话、发短信的方式通知了所有的业主接房，廖兴国、江泽杰也实际收到了接房通知，并于通知时间到达了接房现场，廖兴国在《德福公元交房签到表》上签字。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回廖兴国、江泽杰的上诉。 廖兴国、江泽杰一审诉讼请求：1.判令宜宾德福汽车销售集团有限公司支付廖兴国逾期交房违约金（以已付购房款款428030元为基数，按日0.0003计算至2020年1月13日共计135天，违约金为17335.22元）；2.案件诉讼费用由宜宾德福汽车销售集团有限公司承担。 一审法院认定事实：2017年12月5日，廖兴国、江泽杰与宜宾德福汽车销售集团有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定宜宾德福汽车销售集团有限公司以428030元的价格向廖兴国、江泽杰出售位于宜宾德福公元第11号楼×号商品房。双方签订的合同中关于商品房交付的主要协议条款有：“第十五条商品房交付条件，（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文书】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书……第十八条交付时间和手续，（一）出卖人在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。有下列原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：……2.因法律、政策变动……；因市政公共设施未能如期完成导致出卖人逾期交房的……。（二）……合同约定的交房时间前七日，买受人应主动联系出卖人咨询交房事宜；买受人不能以未接到交房通知为由逾期接房，逾期的相关责任由买受人自行承担……；第十九条逾期交房责任，……（1）逾期在90日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。……第三十六条送达，出卖人和买受人承诺在本合同记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮件均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方”。同日，廖兴国、江泽杰与宜宾德福汽车销售集团有限公司签订《商品房买卖合同补充协议》，协议约定：“10.5.3书面文件包括但不限于下列方式：以传真方式送达的，发出传真当日即为送达日；以邮寄方式送达的，信件发出后的第7日为送达日；以公告方式通知的，可以在当地主要报刊上发布公告，公告发布之日即为送达日”。合同签订后，廖兴国、江泽杰共向宜宾德福汽车销售集团有限公司支付购房款428030元。 2019年4月2日、2019年8月12日，宜宾德福汽车销售集团有限公司向宜宾高新技术产业园区管理委员会发文《关于加快德福公元项目周边市政工程佑之路建设的报告》，报告载明：德福公元二期项目因受市政工程佑之路的建设推进速度较慢及翠屏区菜坝镇扇子村5组、7组村民出行便道部分在用地红线内的影响，对二期项目顺利竣工验收及交付使用存在问题。2019年8月13日，宜宾德福汽车销售集团有限公司向宜宾市叙州区住房和城乡建设局、宜宾市国土资源局发文《关于德福公元项目二期竣工甩项验收的申请》，申请载明：德福公元二期项目因受市政工程佑之路的建设推进速度较慢及翠屏区菜坝镇扇子村5组、7组村民出行便道部分在用地红线内的影响，申请对受影响区域配套附属设施进行甩项验收。2019年8月15日，宜宾德福汽车销售集团有限公司向宜宾高新技术产业园区管理委员会发文《关于宜宾德福公元项目的请示》，请示载明：请求宜宾高新技术产业园区管理委员会同意因佑之路市政道路建设影响导致项目无法建设区域配套附属设施进行甩项验收。2019年8月23日，宜宾德福汽车销售集团有限公司向宜宾市叙州区住房和城乡建设局、宜宾市国土资源局发文《关于德福公元项目二期竣工甩项验收的承诺》，承诺对甩项验收区域，待佑之路市政工程建设完成后，保证在90天内施工完成。2019年8月30日，宜宾高新技术产业园区管理委员会向区政府发文《宜宾高新技术产业园区管理委员会关于转报的请示》，请示区政府召集相关部门研究解决德福公元一期无法办理产权证、二期12#楼停止办理所有手续、二期3%楼部分管网和景观工程受佑之路建设无法实施等问题。2019年9月30日，监督机构向德福公元二期项目出具《四川省工程质量监督报告》。 2019年10月10日，宜宾德福汽车销售集团有限公司通知廖兴国、江泽杰于2019年10月11日到德福公元办理接房手续，廖兴国在《德福公元交房签到表》上签字。 一审法院认为，本案主要的争议焦点为：一、是否因市政工程建设从而适用逾期交房免责条款；二、通知交房有效方式的认定；三、若认定逾期交房，则逾期交房时间的计算起止点。 针对本案的争议焦点一，即是否因市政工程建设从而适用逾期交房免责条款。本院认为宜宾德福汽车销售集团有限公司因市政工程建设造成逾期交房应适用免责条款的抗辩理由不能认定，一是现有证据不足以证明市政工程佑之路建设与宜宾德福汽车销售集团有限公司逾期交房存在必然的因果关系，宜宾德福汽车销售集团有限公司作为开发商，其有专业能力及相应责任，应当在交房前预见房屋交房存在的困难，从而采取措施予以解决，同时德福公元二期现已甩项竣工验收，而市政工程现也未完工，证明该情形并非不能预见、不能避免，市政工程与房屋逾期交房不存在必然的因果关系；二是合同约定逾期交房的免责事由是市政工程未能按期完成，本案中宜宾德福汽车销售集团有限公司没有证据证明佑之路建设应完工日期，佑之路是否未能如期完工。故本案应认定宜宾德福汽车销售集团有限公司存在逾期交房的情形，应当承担逾期交房的违约责任。 针对本案的争议焦点二，即通知交房有效方式的认定。廖兴国、江泽杰与宜宾德福汽车销售集团有限公司签订的商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议中的协议条款具有矛盾冲突，商品房买卖合同约定了应采用挂号信通知，而补充协议约定了可适用其他不限于传真、公告、邮寄等方式。根据合同法精神，在后签订的合同视为对在前签订合同的补充和变更，故本院认为本案是否通知交房，不应局限于挂号信，而是按照补充协议的约定，可采用包括电子信息在内的其他书面形式，并综合廖兴国、江泽杰是否实际于交房日到达德福公元从而认定通知的有效性。 针对本案的争议焦点三，即逾期交房期间的计算起止时间。逾期交房起算时间应为约定交房最后一日的次日即2019年9月1日，而截止时间因为宜宾德福汽车销售集团有限公司已通知廖兴国、江泽杰于2019年10月11日交房的通知廖兴国、江泽杰也在《德福公元交房签到表》上签字，故2019年10月11日为逾期交房期间的计算截止点。综上所述，宜宾德福汽车销售集团有限公司在本案中应向廖兴国、江泽杰支付逾期交付违约金为：428030元×0.03%×41天=5264.77元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决如下：一、被告宜宾德福汽车销售集团有限公司于本判决生效之日起二十日内赔偿原告廖兴国、江泽杰违约金5264.77元；二、驳回原告廖兴国、江泽杰其他诉讼请求。如果被告宜宾德福汽车销售集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费234元，减半收取117元，由被告宜宾德福汽车销售集团有限公司负担。 二审中，廖兴国、江泽杰提交一份《再次接房通知》，拟证明实际交房时间是2020年5月24日或25日。宜宾德福汽车销售集团有限公司的质证意见为对该份证据的真实性无异议，证明目的有异议。2019年10月10日宜宾德福汽车销售集团有限公司通知廖兴国、江泽杰接房，二人于2019年10月11日到德福公元办理接房手续，廖兴国在《德福公元交房签到表》上签字。廖兴国、江泽杰并未办理实质性的接房手续，《再次接房通知》系通知廖兴国、江泽杰履行实际接房的相关义务，并不能证明宜宾德福汽车销售集团有限公司未履行通知交房义务，也不能证明廖兴国、江泽杰未接到通知。本院的认证意见为：宜宾德福汽车销售集团有限公司对该份证据的真实性无异议，本院予以采信，能否达到廖兴国、江泽杰的证明目的，本院将结合查明事实予以综合认定。 本院对一审查明的其余事实予以确认。 本院认为，本案主要的争议焦点为：逾期交房违约金计算的截止时间点为2019年10月11日还是2020年5月24日。结合一、二审查明事实，案涉房屋逾期交房违约金的计算截止时间点应为2019年10月11日。理由如下： 一是从合同约定来看，双方签订的合同中关于商品房交付的主要协议条款有：“第十五条商品房交付条件，（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文书】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书……第十八条交付时间和手续，（一）出卖人在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。有下列原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：……2.因法律、政策变动……；因市政公共设施未能如期完成导致出卖人逾期交房的……。（二）……合同约定的交房时间前七日，买受人应主动联系出卖人咨询交房事宜；买受人不能以未接到交房通知为由逾期接房，逾期的相关责任由买受人自行承担……；第十九条逾期交房责任，……（1）逾期在90日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”。本案中，廖兴国、江泽杰系夫妻关系，廖兴国在2019年10月11日《德福公元交房签到表》上签字确认，应视为宜宾德福汽车销售集团有限公司已通知到其具体交房时间，其本人如期到场接房。至于其陈述到场后发现案涉商品房并不符合交付条件，其并未提供案涉楼栋、案涉房屋专有部分不符合交付条件的相关证据，如影响房屋交付条件的主要文件建设工程消防验收意见书和工程竣工验收备案书，故对其关于2019年10月11日交房条件不成就的上诉理由本院不予支持。 二是从查明事实来看，案涉房屋交付时进行了公告通知购房人，廖兴国在2019年10月11日《德福公元交房签到表》上签字确认后，其认为案涉房屋不符合交付条件而拒绝实质性接房，但并未提供有效的证据证明案涉房屋在2019年10月11日这一时点交付条件不成就。宜宾德福汽车销售集团有限公司在2020年5月22日向廖兴国、江泽杰发送《再次接房通知》并不能证明2019年10月11日交付房屋时存在交付条件不成就的情形，廖兴国、江泽杰亦未提供相应证据证明双方就2019年10月11日签到后未予实质性接房的原因协商，故一审法院基于到案证据，确认宜宾德福汽车销售集团有限公司逾期交房的截止时点为2019年10月11日并无不当。 综上所述，上诉人廖兴国、江泽杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费532元由廖兴国、江泽杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  王付兵 审 判 员  陈 曦 二〇二〇年十月十四日 法官助理  黄相中 书 记 员  黄明慧