江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初3145号原告：徐列林，男，1989年4月29日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。原告：饶珊珊，女，1989年11月11日出生，汉族，户籍地江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区，现住江西省南昌市南昌县。两原告委托代理人：郎海华、刘峰平，江西朗秋律师事务所律师。被告：南昌富力盈盛置业有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县东新乡抚生路**东新乡政府大楼内**，统一社会信用代码：91360100MA35MU3M8D。法定代表人：谢威，职务：董事长。委托代理人：郭舒萍、张建华，江西道善律师事务所律师。原告徐列林、饶珊珊与被告南昌富力盈盛置业有限公司（以下简称富力公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐列林及两原告共同委托代理人郎海华、刘峰平，被告委托代理人郭舒萍、张建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐列林、饶珊珊向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房的违约金69271元（自2020年1月1日起以房价款1282793元的日万分之三暂计算至2020年6月20日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月4日，原告与被告签订一份《南昌县商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于南昌富力唐宁花园11#幢1单元1004室，以10263.17元/㎡，作价1282793元出售给原告。合同同时约定，被告应当在2019年12月31日前交付经验收合格的商品房。然而，交房期限届满后，被告却未交付符合使用条件的商品房，且案涉商品房存在诸多质量问题：外墙整面脱落；屋顶排水设计不合理；外墙保温层采用劣质材料；地下车库；地下车库墙体渗水路极端不平整，积水严重；高层连廊设计存在安全隐患；小区绿化率低于30%；无法提供“五证一书”等等问题。针对上述问题，原告及其他众多业主要求被告进行整改，被告迄今未整改到位。原告认为，案涉商品房项目建筑区划内公共用房和公告设施的建设、装配和装饰装修应当符合国家和地方强制性标准，满足合同有关规定，并经住建、规划、房管、园林、消防等部门验收合格。被告交付的商品房存在严重问题，根本不符合交房条件，无法正常居住，同时被告通知交房时，未向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关证明材料，也未签署房屋交接单。截止目前为止，被告仍未交付符合居住条件的房屋，根据合同约定，出卖人应当按照房价款日万分之五支付违约金，但违约金不得超过房屋总价款的百分之一，该约定明显过低，原告请求调整违约金，要求被告以实际逾期交房天数按房价款的日万分之三承担违约金。综上，请求法院查实究竟，判如所请。被告富力公司辩称：一、合同明确案涉房屋交付条件为被告取得《建设工程竣工验收备案表》，被告于案涉房屋交付前取得备案表并通知原告收房，原告违约拒绝收房，视为2019年12月31日已经完成案涉房屋交付。二、案涉房屋不存在原告诉称的房屋质量问题，即便原告对案涉房屋的装饰、设备或其他设施存有异议，也不影响案涉房屋的正常交付。1.案涉房屋并不存在原告在诉状中所称的地下车库渗水严重、外墙脱落、墙体开裂等质量问题，南昌县住建局、市监局在问政江西官方网站就上述问题对案涉楼盘业主的回复可予佐证；2.原告反映的外墙、墙体、连廊等问题应属合同中关于装饰、设备标准的异议，为质量保修范围，以及原告反映的公共配套设施不齐全等问题，均不影响案涉房屋的正常交付；3.原告于2019年12月19日签收《收楼通知书》后至今未付清电视初装费及物业管理费，根据合同约定，被告有权顺延交房时间，视为由于原告原因未能按期交付房屋；4.与原告同期收到收房通知书的同楼栋业主（G11-904、1002、1003）均已按期办理收房，并进场装修，案涉房屋不存在原告诉称的各类质量问题，符合交付标准。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2017年12月4日，原告徐列林、饶珊珊与被告富力公司签订《南昌县商品房买卖合同》（合同编号：2017-085233），双方约定：徐列林、饶珊珊购买由富力公司开发建设的南昌富力唐宁花园11#幢1单元1004室商品房，建筑面积为124.99平方米，单价为10263.17元，房屋总金额1282793元。出卖人应当在2019年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，在出卖人收楼通知发出之日（以投寄邮戳日期为准）起的第七天视为买受人已接收该商品房［若买受人未付清房款（含银行按揭款、违约金）及相关税费的，出卖人有权拒绝交付房屋］，同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有要求出卖人按照附件四《商品房买卖合同补充协议》方式处理。附件四《商品房买卖合同补充协议》第八条约定：买受人就本合同“附件三关于装饰、设备标准”的约定所提出的任何异议，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，如买受人以此问题为由拒收该商品房，则视为由于买受人原因未能按期交付，该商品房从约定交付之日起视为已经交付，同时买受人应按时交付物业管理费。若出现《商品住宅质量保证书》中的质量问题，出卖人应按合同约定承担保修责任。买受人主张房基基础和主体结构存在质量问题的，应当取得江西省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。合同签订后，案涉工程于2019年6月28日经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。2019年12月17日，被告通过EMS向原告寄送《收楼通知书》、《不动产证办证通知》，告知原告于2019年12月28日至2020年1月1日期间办理收楼及相关手续。原告于12月19日签收该邮件。2019年12月28日，原告现场验房时，认为案涉房屋及小区内存在质量问题，且在现场未见到竣工验收备案表、住宅质量保证书、使用说明书等材料，故连同其他多名业主共同签署《拒收通知书》，拒绝签收案涉房屋。对此，案涉楼盘其他业主于2020年7月2日通过“问政江西”官网反映楼盘商品房质量问题，南昌县住房和城乡建设局通过现场勘查后回复：“1.经现场勘查G8楼，屋面存在部分开裂现象，裂缝为防水保护层，非结构性裂缝，已责令施工单位进行整改，目前已交付给业主的G8、G9、G10、G11、G12已完成整改。2.2020年7月2日，我局工作人员会同业主代表邬小花，朱春雷等人现场指认质量问题，未见外墙保温层脱落的情况。Y11楼外墙存在部分破损情况，已责令施工单位进行整改，目前还在整改中。3.现场勘查，地下室未，地下室未见大量裂缝情况市政道路还未完全竣工，排水口仍未接通，导致大雨期间无法顺畅排出，小区管网内雨水灌满倒流至地下室，针对该问题建设单位已增加部分排水口及增加排水抽水措施，但大雨期间无法完全避免雨水倒流问题。4.现场勘查，Y8#楼存在部分消防栓门框松动破损情况，是由于施工过程中成品保护不到位。已责令施工单位重新排查消防设备的安装，对安装不到位的设备重新进行调整”。本案审理过程中，组织双方进行现场勘验，通往富力唐宁花园小区西面道路以及小区内道路平整，未见积水、建筑施工废料堆积等现象，案涉小区东北面一条道路有积水、建筑废料堆积，该道路与周边中骏雍景湾小区毗连，道路尚未施工完毕，有围挡阻隔，禁止通行；11栋1单元外墙无大面积脱落，屋顶外涂层有小面积脱落，但未见屋顶墙面开裂渗水现象；案涉房屋外消防设备未见锈迹；地下车库；地下车库尚未至交付期限来水管漏水，地面积水，地面积水等现象告自认其房屋内部无质量问题。上述事实有原告提供的原告身份证复印件、《南昌县商品房买卖合同》（合同编号：2017-085233）、收款收据、拒收确认书；被告提供的营业执照、法人身份证明书、法人身份证复印件、《南昌县商品房买卖合同》（合同编号：2017-085233）、《竣工验收备案登记表》、《住宅使用说明书/质量保证书》、南昌县市监局在问政江西官方网站对案涉楼盘业主的回复截图、收楼通知书复印件、EMS快递单复印件、EMS快递信息截图、《物业催告函》及邮寄单；以及双方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原告因购买被告开发建设的商品房，与被告签订《南昌县商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效。但该合同采用格式条款订立，其附件四第八条约定“买受人不得以质量问题为由拒绝接收或要求出卖人承担延迟交付的责任”，限制了买受人对于房屋质量问题提出异议并拒绝接收的权利，故该条款无效，被告应当按照法律及约定向原告交付经验收合格的商品房。经查明，案涉工程于2019年6月28日经过建设工程竣工验收合格并完成建设工程竣工验收备案登记，且具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，根据本院现场勘查结果及南昌县住建局针对上述问题的回复，案涉商品房并无原告主张的墙体整面脱落、消防设备生锈、地面坑洼、地面坑洼不平、积水严重、地下车库、地下车库渗水等质量问题外涂层有小面积脱落，但并不影响案涉商品房正常使用。小区周边市政道路尚未完全竣工，排水口仍未接通，导致周边道路积水，该道路亦为禁止通行路段，另有道路连通小区与公共道路，并不影响原告出行。同时，原告自认案涉商品房屋内并无质量问题。案涉商品房达到交付使用条件，被告依约在交房期限前书面通知原告办理交付手续，原告违约拒收房屋，应视为2019年12月31日已完成案涉房屋交付。因此，对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告提出《竣工验收备案表》合法性的问题，《竣工验收备案表》由相关建设行政机关，即南昌县城乡规划建设局审核并进行备案，其合法性审查不属于本案审理范围，故对该主张，本院不予处理。关于原告提出的《住宅质量保证书》违反相关规定的问题，根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》相关规定，《住宅质量保证书》由房地产开发企业自行印制，可以作为商品房购销合同的补充约定。被告在《住宅质量保证书》中承诺保修期自工程竣工验收合格之日起计算，其起算期限早于法规规定，应属无效，但其余未违反法律、法规条款仍应有效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告徐列林、饶珊珊的诉讼请求。案件受理费1532元，减半收取766元，由原告徐列林、饶珊珊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  余永祥二〇二〇年十月二十一日法官助理彭一蕾书记员李倩云