安徽省庐江县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0124民初5847号原告：安徽省慧庐房地产开发有限公司，住所地安徽省庐江县庐城镇金街**，统一社会信用代码913401240652476373。法定代表人:徐安,该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王维所，该公司法务。委托诉讼代理人：程冬生，该公司法务。被告：马仁海，男，1971年5月5日出生，汉族，居民，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：王宏，庐江县庐城镇法律服务所法律工作者。原告安徽省慧庐房地产开发有限公司（以下简称“慧庐房产公司”）与被告马仁海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告慧庐房产公司的委托诉讼代理人王维所，被告马仁海及其委托诉讼代理人王宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。慧庐房产公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2018年7月19日签订的编号为LJ16011791和LJ16011792的两份《商品房买卖合同》；2、依法判令被告支付原告违约金194818.75元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原、被告曾就原告开发建设的位于庐江县庐城镇庐巢路108号莲花商业文化广场4#幢105、106号不动产权买卖事宜进行协商,并约定被告于2016年11月29日一次性付清全部房款。后原告一直催促被告支付房款,但被告一直拖延不付,2018年7月19日,原、被告正式签订《商品房买卖合同》,为了将商品房买卖合同报送庐江县不动产登记中心备案,原告向被告出具了收款收据,但是被告仍拒绝支付房款。此款后经原告多次催讨未果。马仁海辩称：1、原告要求解除案涉房屋买卖合同无事实和法律依据；2、原告要求被告支付违约金无事实依据；3、案涉合同于2018年7月19日签订，故购房款不可能是2016年11月29日前一次性付清，故原告诉称的不是事实，且原告也从未向被告催要过房款。慧庐房产公司围绕其诉讼请求，向本院提交了证据：1、企业营业执照副本及法定代表人身份证明各一份，用于证明原告诉讼主体适格；2、《商品房买卖合同》复印件二份，用于证明原、被告签订合同的时间、交易标的基本情况以及合同约定的付款时间和违约责任等。马仁海对上述证据的质证意见为：1、对证据1三性无异议；2、对证据2真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。证据2为格式合同，合同的签订时间为2018年7月19日，而双方约定的付款时间为2016年11月29日，显然不符合常理。马仁海为佐证其抗辩，亦向本院提交如下证据：1、被告身份证一份，用于证明其诉讼主体适格；2、经庐江县房地产管理局登记备案的《商品房买卖合同》原件二份及原告出具的收据原件二份，用于证明原告已向其出具了购房款收据，且收据中已注明案涉款项是莲花商业文化广场4栋105、106号房款。另合同中还加盖庐江县房地产管理局备案章，可见该合同的备案手续不是被告自行办理的，是原告认可被告的付款方式后主动帮被告办理的；3、租赁合同复印件及账户信息一份，用于证明案涉房屋已由被告实际占有、使用的事实。慧庐房产公司的质证意见为：1、对证据1三性无异议；2、对证据2真实性无异议，但不能达到被告的证明目的。原告虽然出具了收条，但合同中约定，被告应将购房款直接存入监管账户，因此该收条并不能证明被告已经支付了购房款。被告称其已经交付了全部房款，应当提交相应的付款凭证；3、证据3与本案无关。本院经审查认为，对于原、被告所提交的上述证据，各质证意见方对其真实性均未提出异议，本院对其真实性予以确认。根据当事人的当庭陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》二份，合同约定：被告将其开发建设的位于庐江县庐镇庐巢路108号莲花商业文化广场4幢105、106号房屋（建筑面积分别为59.72平方米、68.03平方米）以每平方米30500元价格出售给被告，价款分别为1821460元、2074915元；被告于2016年11月29日前一次性付清全部房款，房款由被告直接存入监管账户（监管银行：庐江县农村商业银行冶山支行；账号：20000353291510300000042）；如被告逾期付款在90日之内，被告应自应付款期限之第二天起按日向原告支付逾期应付款万分之二违约金至实际全额支付应付款之日止，合同继续履行。如逾期超过90日后，原告有权解除合同，合同解除后，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金至实际全额支付应付款之日止。此外，双方还就其他事项作了约定。2018年7月20日，原告向被告出具金额分别为1821460元、2074915元的收据两份，并在该两份收据中分别注明收款事由系莲花商业文化广场4号105、106房款，且在该两份收据上均加盖了其财务专用章。2018年10月8日，原、被告将该两份《商品房买卖合同》在庐江县房地产管理局办理了备案登记手续。另查明，案涉房屋现对外出租使用，该房屋自2019年7月1日起的房屋租金即由被告收取。庭审中，对于案涉购房款是否实际交付、以何方式交付，被告当庭陈述的事实为：因原告欠案外人安徽盛夏新型建材科技有限公司夏伦武（安徽盛夏新型建材科技有限公司法定表人，现被羁押）货款，原告曾将案涉房屋抵押给夏伦武，而夏伦武又因欠被告借款，所以三方在一起就债权转让事宜进行了协商。如果原告不认可这种债权转让付款方式，原告是不可能向被告出具收据，且带被告及夏伦武三方一起去庐江县房地产管理局办理房屋买卖合同备案手续的。对于被告的上述陈述，原告认为，三方此前确在一起协商过债权转让事宜，但债权转让一要符合债权转让的构成要件。由于目前原告与夏伦武之间以及被告与夏伦武之间的账目均未结算，故被告与夏伦武之间的债权债务是否合法、是否到期、具体金额是多少以及是否可以转让原告均不清楚，原告本次起诉目的也是为了将三方之间的账目结算清楚。据了解，被告还应当给付原告100多万元。本院认为：案涉两份《商品房买卖合同》均系原、被告在平等、自愿的基础上签订的，其内容并不违反相关法律、法规的强制性规定，应为合法有效。本案原告现以被告未实际交付购房款为由要求解除双方所签订的《商品房买卖合同》，并要求被告支付违约金。对此，本院认为，合同的解除必须符合法律规定的条件。从本院查明的事实看，首先，案涉合同约定的付款时间系在该合同签订之前，虽然被告也当庭认可该时间应属笔误，但也并不能据此认定合同约定的付款时间即为2018年11月29日，故双方约定的付款时间不明；其次，原告已当庭认可关于购房款的交付，其与被告及案外人夏伦武之间此前确进行过债权转让事宜协商，其公司确差欠夏伦武货款，可见，被告在合同签订后未再支付原告房款，与此有关；再次，案涉合同签订后，原告在明知被告尚未以任何形式交付其购房款的情况下，仍向被告出具购房款缴费收据，并配合被告办理了案涉合同的登记备案手续，且将房屋交付被告使用至今，也足以说明原告在向被告出具收据时已认可被告与其之间的债权转让行为或同意被告欠付其购房款行为。故综上事实，本院认定，被告在合同的履行过程中并不存在付款违约行为，原告的上述诉请无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告在庭审中提出的其与被告以及案外人夏伦武之间的账目至今尚未结算问题，因非本案处理范围，故本院不予认定和处理，原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：驳回原告安徽省慧庐房地产开发有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2098元，由原告安徽省慧庐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  黄路英二0二O月十月二十日书记员  桑 妮