大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5407号原告刘晶，女，1973年10月4日出生，汉族，住瓦房店市。原告林海，男，1972年2月10日出生，汉族，住瓦房店市。被告大连街里市场管理服务有限公司，住所地大连市甘井子区山东路**，统一社会信用代码91210242MA0YHHT528。法定代表人：纪长成，系总经理。委托诉讼代理人：巩雪,系辽宁翊鼎律师事务所律师。原告刘晶、林海与被告大连街里市场管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告刘晶、林海与被告大连街里市场管理服务有限公司委托诉讼代理人巩雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晶、林海诉称，2019年，被告的甘井子区山东路大连街商铺招商。原告到大连街考察，被告单位招商处常琳接待原告。被告单位要求每个商户只能选一个主营项目和一个副项，并且每一条街所有商户的经营项目不能重复（整个商场不限)。原告感到被告对每条街的项目管理很正规、严格，为了提升铁板鸭肠的品质，原告想加盟老六铁板鸭肠。老六铁板鸭肠的老板为此事也来到大连街原告预订的铺位考察，常琳明确说这条街就原告一家干铁板鸭肠，老六铁板鸭肠老板同意原告加盟。2019年7月4日，原告确定经营A48号商铺，并向被告支付了85,000元（包括商铺租金20,000元，管理费45,000元，押金20,000元）。随后加盟老六铁板鸭肠，支付39,800元加盟费。原告选择经营副项时，在铁板鱿鱼和生蚝煎之间犹豫不决，故签订合同时常琳说：“经营项目”一栏写铁板类，因为这两项与铁板鸭肠都是铁板类，两个副项干哪个都行，这一条街都没有人干，铁板鱿鱼与这条街把头第一家轰炸鱿鱼不发生冲突可以干。8月17日原告开业时最终确认的副项是铁板鱿鱼。但原告发现，同在一条街的A47号商铺经营铁板鸭肠和铁板鱿鱼，A51号商铺经营铁板鸭肠。原告多次向被告反映情况，得知原告与被告签订合同后，被告又同意A47号商铺经营铁板鸭肠，A47号商铺私自加项经营铁板鱿鱼，A51号商铺私自加项经营铁板鸭肠。同时大连街开业后还存在其他混乱经营现象，被告于2019年9月8日下发一次整改通告，至今没有采取任何有效管理措施。原告夹在A47号商铺与A51号商铺之间，经营受到严重影响。被告违反一条街只有一个经营项目的约定，同原告签订合同后，又同意他人经营铁板鸭肠。被告的这一违约行为，导致原告支付了39,800元加盟费的损失。同时，被告还应按合同第八条的约定向原告支付20，000元违约金。原告支付了45,000元的管理费，被告有管理商户经营行为的义务，但原告所在街经营混乱，被告没有进行有效管理，应向原告返还45,000元管理费。另外，因受疫情影响2020年2月、3月大连街停业，被告应向原告返还2个月的房租3，333元（20，000元÷12个月×2个月），故诉至法院，请求：1.判令被告因违约赔偿原告加盟费损失39，800元；2.判令被告向原告支付违约金20，000元；3.判令被告返还原告管理费45，000元；4.判令被告返还2020年2月、3月房租3，333元；5.诉讼费由被告承担。被告大连街里市场管理服务有限公司辩称，不同意原告刘晶的诉讼请求。原、被告仅是房屋租赁管理合同，被告已履行合同义务，对涉案房屋有保安和保洁管理义务都尽到了。于理于法都不应赔偿刘晶的违约金、管理费及房租。原告的加盟损失与被告无关，被告不应承担。同时不同意林海的诉讼请求。根据被告与刘晶签订的租赁管理合同，林海不是该合同的当事人，林海不具有主体诉讼资格。法院应驳回林海的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月，原告刘晶为经营铁板鸭肠和加盟老六铁板鸭肠到被告大连街里市场管理有限公司处考察了商铺，并于8月1日与被告大连街里市场管理有限公司签订了“大连街全场景MALL”商铺《租赁管理合同》。该份合同约定的主要内容有：原告刘晶（乙方）租赁被告大连街里市场管理有限公司（甲方）位于大连市甘井子区山东路****的商铺，经营项目为铁板类；租赁期限自2019年8月1日起至2020年7月31日止；租赁期内租金20，000元、管理费45，000元，押金20，000元；乙方经营过程中发生的所有税费及商铺（房屋）租赁的房产税费等均有乙方承担；在租赁期间内，甲方配合乙方办理经营所需要的相关手续；乙方需服从甲方统一管理，严格按甲方要求经营；经营期间，乙方不得擅自更改和添加经营项目，如有需要必须提前与甲方沟通，需在甲方同意的前提下方可经营，否则将视为乙方违约，不予退还保证金（押金）；本合同生效后，双方必须严格遵守，若因甲方或乙方之原因导致本合同不能完全履行，应承担相应经济责任，如乙方违约，应赔偿甲方房屋的一年租金，作为违约金，甲方违约也应赔偿乙方相同数额的违约金。签订合同的当日，原告向被告交付了租金、管理费、押金总计85，000元，被告开具了两张《专用收款收据》。2019年8月27日大连市甘井子区市场监督管理局核发了统一社会信用代码为92210211MA0YX0QC13、经营者为刘晶的甘井子区兴华街道老六铁板鸭肠店、个体工商户的《营业执照》。本案原告为本案的诉讼，于2020年4、5月间与二七歹街老六铁板鸭肠的张**补签了一份签订时间标示为2019年7月14日的《加盟合同》。该份合同约定：刘晶（本案原告）为经营者的位于大连市甘井子区山东路128号A48号商铺作为加盟店，加盟费为39，800元。2020年2、3月，因受到新冠××疫情的影响，案涉商场处于停业状态。原告在经营案涉商铺过程中发现其附近的A51、A47号商铺私自加项经营铁板鸭肠、铁板鱿鱼，自己的经营受到了严重影响，认为被告违反了一条街只有一个经营项目的约定，遂多次向被告进行反映，要求被告采取有效措施，尽到管理义务。被告于2019年9月先后发布了“各商户随意加项、改项经营”和要求各业主“严格按照大连街商场要求的范围经营”的整改《通告》。另查，原告刘晶与原告林海系夫妻关系。上述事实，有原告提供的《租赁管理合同》、专用收款收据、《加盟合同》、录音证据、视频录像、微信记录、短信、整改通知、结婚证，被告提供的整改通知、处罚通知、通告、复工复产组织疫情防控申请书、疫情防控承诺书及本院庭审笔录等在案为凭，这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告刘晶与被告大连街里市场管理有限公司作为平等主体，基于真实意思表示签订的“大连街全场景MALL”商铺《租赁管理合同》，主体适格，且未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。本案的争议焦点是原告主张的独家经营权问题。虽然原告诉称，被告的工作人员常琳“与我口头约定商场的每趟街的经营项目不准重复，别人有的你不准干，你要先干的就你干”“合同上有加项不准经营，经过商场和业户同意才能加项”等自述，但是原告自述的与被告工作人员口头约定内容并没有写入双方签订的合同中，案涉合同既没有独家经营的约定，也没有“所有商户每趟街的项目不准重复经营的规定”，只是规定“经营期间，乙方不得擅自更改和添加经营项目，如有需要必须提前与甲方沟通，需在甲方同意的前提下方可经营”。此处的“不得擅自更改和添加经营项目”不能等同于“不准重复经营”。本案中，原告也没有举证证明案涉商场有“不准重复经营”的相关制度或规定。另外，原告提供的与其他经营业户及被告方相关人员间就案件争议问题进行交流的微信截屏，由于不能充分证明被告有过独家经营的承诺或意思表示，本院不予采信。原告与案外人间的加盟合同系自身经营需要而签订的，与本案无关。因此，原告关于被告违约的主张因缺少充分的证据依据，其请求不予支持。关于原告要求被告返还管理费45，000元及2020年2月、3月房租3，333元的问题。首先，管理费一节，管理市场内的各摊位的经营项目是被告的重要职责，综合庭审查明的相关情况，被告对市场内经营项目的管理极为混乱，原告向被告多次反映有多家摊位与原告经营的铁板鸭肠、鱿鱼项目重叠，给原告的经营造成重大损失，被告的工作人员及市场经理均知晓亦采取了整顿措施，但并没有取得效果，市场经理在微信中也对原告作出种种承诺，但并未实现，故原告此项请求，本院在扣除疫情期间被告没有实施管理期间的费用后，予以酌情考虑。其次，租金一节，作为案涉商场管理者的被告，虽然在庭审中提供了《疫情防控承诺书》和《复工复产组织疫情防控申请书》，同时结合原告提供的被告给所有人（大连街各商户）的通知，也难以认定案涉商场新冠××疫情复工或恢复营业的具体时间。由于新冠××疫情或者疫情防控措施的不可抗力影响，导致在此期间房屋承租人或商场经营者没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对于承租人显失公平，应当结合停工停业的实际情况，对于原告租金请求酌情给予支持。综上扣除2020年2、3月租金、管理费1，666元+7，500元，本院支持被告应返还原告管理费（45，000元—7，500元）÷2=18，750元林海非本案合同相对人，其不具有原告诉讼主体资格据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连街里市场管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘晶管理费26，250元及租金1,666元,共计27,916元。二、驳回原告刘晶的其他诉讼请求。三、驳回原告林海的起诉。如果未按照本判决在指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2，462元，减半收取1，231元，由原刘晶告承担803元，被告大连街里市场管理有限公司承担428元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉费，上诉于大连市中级人民法院。审判员  赵廷山二〇二〇年十月二十八日书记员  郝安琪