杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初19359号 原告：徐莉丽，女，1978年2月12日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托代理人：罗贤忠,北京才良（杭州）律师事务所律师。 委托代理人：夏文闻,北京才良（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州宏旺房地产有限公司，住所地杭州市余杭区五常街道文一社区。 法定代表人：赵军。 委托代理人：徐熙，浙江六和律师事务所律师。 原告徐莉丽诉被告杭州宏旺房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法由审判员俞丽丽独任审判，于2020年4月16日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，原、被告于2011年12月7日签订《宏旺·西溪阳光中心项目房产投资协议》一份(以下简称协议)，协议约定原告对被告拟开发建设的西溪阳光项目投资1172899元，获得协议约定的房产所有权和相应土地使用权，该房产基本情况如下：位于西溪阳光中心第****(具体以民政部门地名办核定的房号为准)，建筑面积70.87m。协议约定原告分四期支付全部款项，分别于2011年12月6日前支付20万元，2011年12月15日前支付386500元，房屋结顶时支付35万元，余款房屋交付时支付。被告承诺2013年6月30日前将房屋以精装修状态交付给原告，并明确了装修和设备标准。协议对房屋管道煤气入户、产权登记、争议解决、逾期付款和逾期交房等违约责任进行了约定，其中对于被告逾期交房，协议约定若超过90日，原告愿意继续履行协议的，协议继续履行，自协议约定的最后交付期限的第91日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款项万分之五的违约金。协议签订后，原告在2011年12月15日前支付前两期款项共计586500元，然而，原告在2013年6月30日前均未收到被告房屋结顶的通知，原告前往被告项目处发现被告建设的案涉房产处于停工状态，房屋根本就没有结顶，被告在2013年6月30日前不可能交付房屋。原告向被告工作人员了解得知，因公司涉及多起债务纠纷，致使案涉项目土地被法院查封，公司银行账户被法院冻结，造成公司存在资金缺口，所以项目处于停工状态，工作人员也口头告知后期款项可以暂缓支付。之后被告一直未交付房屋，原告与其他投资业主多次找被告解决交房事宜，并通过信访等多种渠道向相关部分投诉，之后原告通过杭州未来科技城管委会了解到，因被告资金紧缺，2014年1月被告通过西藏信托发行了基金2.5亿，后因无法履行合同被迫提前解约，导致结欠巨额本息和罚息无法偿还，经营状况再次出现严重恶化。2016年8月9日，原告收到被告对全体业主发出的《承诺书》，被告知正在积极筹措资金，确保工程顺利进行，交房时间由原约定时间继续推迟，最快为2017年7月份。2016年10月18日，原告又收到被告的《告全体购房户主书》，告知案涉西溪阳光项目在资金方面仍存在较大缺口，被告无法做出准确的交房日期，案涉土地、公司账户被法院查封、冻结以及项目开建时对外巨额借款并且将案涉土地使用权、在建工程及其他不动产用于抵押借款、公司目前陷入无法控制等事实。2017年9月19日，原告再次收到被告针对包括原告在内的全体业主发出的《告知书》，被告书面确认与全体业主签订的协议继续有效，待条件具备时，优先签订正式销售合同等事宜。原告认为，原、被告双方签订的《宏旺·西溪阳光中心项目房产投资协议》，从协议内容可以看出，该协议明确了商品房买卖合同的基本内容，其实质是一份商品房买卖协议，该协议不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效。被告未按时交付协议约定的房屋已经构成严重违约，2011年至今，原告通过多种渠道找被告和相关主管部门一直进行维权，要求被告尽快交付房屋，但被告因其自身的原因，导致房屋至今未交付。目前案涉房屋已经竣工，具备了相应的交付条件，但被告却以各种理由推诿，至今仍然拒不交房。为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1.判令被告履行双方于2011年12月7日签订的《宏旺?西溪阳光中心项目房产投资协议》，向原告交付西溪阳光2幢513室房屋；2.判令被告向原告支付自2013年9月28日起至交房之日止的逾期交房违约金（按已付房款586500元的每日万分之五标准，自2013年9月28日起暂算至2019年10月30日，计2223天，共计651894.75元）；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告履行双方于2011年12月7日签订的《宏旺?西溪阳光中心项目房产投资协议》，向原告交付西溪阳光2幢507室房屋。 被告答辩称，一、双方签订的合同是预约性质，非本约合同，原告无权根据协议要求被告交付房屋及支付逾期交房违约金。二、本案中系原告违反合同在先，其未能按合同约定期限支付款项。2013年3月21日案涉项目已完成结顶，根据合同约定，支付款项的条件已经成就，但是原告没有支付，证明其违约。三、由于原告存在违约行为，导致双方未签订正式房屋买卖合同，被告将房屋另行转让给第三方，并实际交付使用。即本案中的房屋已不具备实际交付的能力。综上，原告依据预约合同提出的诉讼请求，依据不足，且原告在合同履行过程中违约在先。故请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。徐莉丽签订的是投资协议，但是被告方认为还是有预约的性质的。 本院查明本案事实如下： 2011年12月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《宏旺西溪阳光中心项目房产投资协议》一份，协议载明双方就合作开发该项目达成如下协议：乙方对该项目投资总额为1172899元，甲方全权负责该项目整个投资开发建设，包括但不限于该项目占用地块国有土地使用权的取得、各项批建手续、开发建设销售等，乙方不参与该项目的具体工作。项目建成后，乙方可以获得暂定为第2幢513室（该房屋最终以民政部门地名办核定房号为准）房屋的所有权及相应的土地使用权，该房产建筑面积约为70.87平方米（该面积为预估面积，届时以房管部门实测面积为准，依据投资款及单位价格多还少补）。乙方投资款按以下约定支付：第一期乙方于2011年12月6日前支付20万元，第二期乙方于2011年12月15日前向甲方支付386500元，第三期乙方于房产结顶时，向甲方支付35万元，第四期乙方于房产交付使用时支付236399元。乙方如未按前款约定的时间付款的，按下列方式处理：逾期不超过10日的，自本协议约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过10日的，甲方有权解除协议。甲方解除协议的，乙方向甲方支付20万元的违约金，甲方有权在乙方已付投资款中扣除，如已支付的投资款不足以支付违约金的，甲方有权追索；甲方愿意继续履行协议的，协议继续履行，自本协议约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。甲方承诺于2013年6月30日前，将该项目建设，并将约定的投资收益房屋交付给乙方，甲方保证乙方对本协议暂定确认的第2幢513室的投资，甲方不与第三方签订投资协议。甲方逾期交房的，逾期超过90日的，乙方有权解除协议。乙方解除协议的，甲方应当自乙方解除协议通知达到之日起15个工作日内退还全部已付投资，同时向乙方支付20万元的违约金。乙方愿意继续履行协议的，协议继续履行，自本协议约定的最后交付期限的第91日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付投资款万分之五的违约金。 上述协议签订后，原告支付了合同约定的前两期款项共计586500元。庭审中，原告陈述，据其了解，案涉项目已于2019年上半年通过竣工验收。原告至今未支付剩余款项，被告未交付案涉房屋。 庭审中，被告向本院提交其与案外人彭东明于2017年10月12日签订的《西溪阳光预约转让协议》一份，该合同所涉房屋为西溪阳光2幢5层13室。被告陈述系案外人吕震借用彭东明名义购买，被告申请吕震作为证人出庭作证，在接受询问时，证人陈述2017年，其通过案外公司账户借给被告290万元，被告未出具借条，其用其自己的身份证及三个朋友的身份证（吴波、卢建华、彭东明）与被告签订了四份预约转让协议，但尚未办理产权证，房子已交付，系被告向其借款的保证，其不打算要房子，希望被告还钱，还不了钱就拿房子。原告认为，其与被告签订的预约转让协议所涉房屋与被告和彭东明签订的预约转让协议所涉房屋不是同一套，因为案涉项目的房号发生了变更。另查明，余杭区地名办公室就宏旺西溪阳光中心门牌号码登记表的制表时间为2017年9月6日。 本院认为，原、被告签订的《宏旺西溪阳光中心项目房产投资协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。关于合同的性质，该协议名称虽为房产投资协议，但结合协议关于项目建成后，原告可获得暂定为第2幢513室房屋的所有权，被告保证原告对本协议暂定确认的房屋的投资，被告不与第三方签订投资协议以及关于签订《杭州市房屋转让协议（示范文本）》的约定，原告认为该协议为商品房买卖协议等情况，本院认为，该协议的性质为房屋买卖预约合同。根据合同约定，原告应于房产结顶时，向被告支付第三期款项35万元，原告已知案涉项目已于2019年上半年通过竣工验收，但至今未支付第三期款项，结合合同的性质以及原告的付款情况，原告要求被告交付案涉房屋并支付逾期交房违约金的依据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告徐莉丽全部诉讼请求。 案件受理费21224元，减半收取10612元，由原告徐莉丽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  俞丽丽 二〇二〇年十月二日 书记员  陈秋夏