四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1658号 上诉人（原审被告）：广安丰润房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区五星街****。 法定代表人：兰华，系公司董事长。 委托诉讼代理人：文岗，四川法雨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨代良，男，生于1963年8月6日，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：罗兴华，四川信和信（成都）律师事务所律师。 上诉人广安丰润房地产开发有限公司（以下简称丰润房地产公司）因与被上诉人杨代良租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初3094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丰润房地产公司上诉请求：撤销原判，依法改判确认丰润房地产公司与杨代良之间的《地下室租赁合同》已经解除；一、二审诉讼费由杨代良承担。事实和理由：双方之间解除合同的基础是合同约定的解除条件业已成就，一审对合同约定条款意思认定存在错误认识。根据市场租赁交易习惯，应当是先支付租金再租住房屋，故《地下室租赁合同》中关于租金支付时间的条款也应当作此解释。杨代良未在2019年12月31日前支付2020年度的租金，丰润房地产公司主张解除《地下室租赁合同》的诉讼请求应当得到支持。 杨代良辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 杨代良向一审法院起诉请求：1.请求判令确认丰润房地产公司于2020年5月9日向杨代良发出的《解除通知书》无效；2.请求判令丰润房地产公司继续履行双方于2015年11月4日签订的《地下室租赁合同》；3.案件受理费由丰润房地产公司承担。 一审法院认定事实：2015年11月4日，杨代良（承租方、乙方）与丰润房地产公司（出租方、甲方）签订《地下室租赁合同》约定：甲方将河堰路288号1幢地下负一层面积约为3900平方米地下室出租给乙方使用，甲方不得干涉乙方用途。租赁期限：从甲方正式交付给乙方使用之日起计算至租赁期和租金，租赁期为10年。第一、第二、第三年租金为50万元/年，之后按照每年在上一年的基础上递增8%。在签订本合同之日，乙方需向甲方缴纳20万元作为定金，于甲方正式交付乙方使用之日，乙方需向甲方一次性支付130万元作为第一、第二、第三年租金；之后每年租金乙方于当年12月31日之前支付给甲方。甲方保证此地下室于2016年12月31日前正式交付乙方使用。乙方有下列情形：利用承租地下室进行非法活动，损害公共利益；无辜拖欠房屋租金累计30日以上；有损建筑结构安全的行为，甲方有权单方终止合同，收回本地下室，并保留追究违约责任的权利。甲方不得无故提前终止合同，若甲方需要提前终止合同，甲方应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方协商同意后方可终止合同，且甲方应向乙方一次性支付50万元的违约金。《地下室租赁合同》签订后，丰润房地产公司遂将其涉案房屋交由杨代良使用。杨代良于2015年11月4日向丰润房地产公司缴纳20万元保证金，杨代良对涉案房屋装修使用并在该房屋开设锦绣超市。之后分别于2016年2月20日、2016年3月13日、2017年9月7日、2017年9月8日缴纳房屋租金共计130万元。 2020年5月9日，丰润房地产公司向杨代良送达了一份《解除通知书》，主要内容为：根据合同约定，你方应当于2019年12月31日之前支付2020年度租金给我公司。但你方至今未向我公司支付2020年度租金，遂发函解除双方签订的《地下室租赁合同》并要求杨代良在收到本书面通知后7日内搬出广安区河堰路288号1幢地下负一层房屋并交清所欠房屋租金，若未搬出，将通过法律途径解决，并有权要求杨代良承担相应损失。杨代良收到解除通知后，向丰润房地产公司发函不同意解除合同，并要求丰润房地产公司提供账户，以尽快履行交付租金义务。双方因此发生争议，杨代良遂诉讼来院请求确认丰润房地产公司发出的解除通知书无效并要求继续履行《地下室租赁合同》。 同时查明，广安锦绣商贸有限公司城南分公司注册地为四川省广安市广安区河堰路288号1幢负一层，法定代表人为杨贵杰。杨代良为广安锦绣商贸有限公司的股东后退出。 一审法院认为，杨代良、丰润房地产公司双方签订的《地下室租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，对杨代良、丰润房地产公司均具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议焦点为：杨代良未支付2020年度租金是构成违约，丰润房地产公司是否享有合同单方解除权。《地下室租赁合同》中约定“乙方需向甲方一次性支付130万元作为第一、第二、第三年租金；之后每年租金乙方于当年12月31日之前支付给甲方。”杨代良、丰润房地产公司对该条款理解不同导致对租金支付时间双方发生争议。一审法院认为从该条款文义应当理解为从第四年开始每年12月31日前支付当年全年的租金，即2020年度的租金应当于2020年12月31日前支付。故杨代良未在2019年12月31日前支付2020年度的租金不违反合同约定，不构成违约，且本案中杨代良已支付20万保证金以及2017-2019年期间的130万租金也愿意支付2020年的租金，因此丰润房地产公司不享有单方解除权，该通知不发生解除合同的效力。再者，杨代良在签订合同后进入租赁场地内，对场地进行装修建设，投入了较大数额的资金开设超市，从维护交易秩序稳定、安全角度考量，合同如果解除必将会导致双方利益失衡。因此对于杨代良要求确认丰润房地产公司于2020年5月9日向杨代良发出的《解除通知书》无效、请求继续履行《地下室租赁合同》的请求，予以支持。对于丰润房地产公司庭审中称杨代良将房屋转租出去，丰润房地产公司举示的企业信用信息公示报告不足以证明杨代良将案涉房屋转租给别人，故对丰润房地产公司的辩称不予认可。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、丰润房地产公司于2020年5月9日向杨代良发出的《解除通知书》无效；二、杨代良、丰润房地产公司继续履行双方于2015年11月4日签订的《地下室租赁合同》。本案案件受理费100元，减半收取50元，由丰润房地产公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审审理查明的案件事实与一审认定一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点是丰润房地产公司是否有权单方解除《地下室租赁合同》。丰润房地产公司诉称按照租赁市场交易习惯，应当先支付租金再使用租赁物，但是关于租金何时支付的问题应属于合同双方意思自治的范畴；如果双方合同有约定应从其约定，没有约定的根据双方交易习惯能够确定的以双方交易习惯，前述都不能确定的再以市场交易习惯确定。本案中，双方在《地下室租赁合同》中明确约定了“每年的租金杨代良应于当年12月31日之前支付给丰润房地产公司”。从上述约定的文义理解，2020年度的租金应当于2020年12月31日之前进行支付。目前支付届满之日尚未截至，杨代良不存在违反合同约定的行为。上诉人以此解除合同理据不足，且从双方前三年租金支付情况来看，承租人是一边使用租赁物一边支付租金，故双方实际交易习惯也并非先付后用。丰润房地产公司以杨代良未按期交付租金违反合同约定为由要求解除合同理据不足，本院不予支持。一审认定丰润房地产公司发出的《解除通知书》无效，判决杨代良、丰润房地产公司继续履行《地下室租赁合同》正确，本院予以维持。 综上所述，广安丰润房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由广安丰润房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 萱 审 判 员  王 敏 审 判 员  罗乔军 二〇二〇年十月二十八日 法官助理  杨应清 书 记 员  周甜甜