辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6790号上诉人（原审被告，案外人）：郑绍山，男，1973年11月8日出生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：李敏，辽宁法磊律师事务所律师。被上诉人（原审原告，申请执行人）：大连实达建工集团有限公司，住所地庄河市延安路一段**。法定代表人：白永杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔国伦，该公司员工。委托诉讼代理人：邓明家，该公司员工。原审第三人（被执行人）：大连九牧房地产开发有限公司，住所地庄河市光明山镇财主房村大财房屯。法定代表人：尚家良，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈振寰，该公司员工。上诉人郑绍山因与被上诉人大连实达建工集团有限公司（以下简称“实达公司”）、大连九牧房地产开发有限公司（以下简称“九牧公司”）申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2020）辽0283民初1172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑绍山上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判不得执行庄河市号房屋；解除对庄河市号房屋的查封。2.一、二审诉讼费用由被告承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误、判决结果错误。一审法院认定九牧公司出售案涉房屋给九牧公司主观上存在恶意、九牧公司与上诉人郑绍山恶意串通签订《商品房买卖合同》没有事实依据。一审法院从以下五个方面认定上诉人与九牧公司相互串通签订《商品房买卖合同》：1.案涉房屋已经大连秋丽贸易有限公司（以下简称“秋丽公司”）网签备案，郑绍山未尽合理的注意义务查询；2.与九牧公司签订《商品房买卖合同》是在交付购房款及交付房屋之后；3.上诉人郑绍山没有在秋丽公司提出执行异议期间主张权利；4.房屋未经验收而入住；5.未提供购房款的来源。一审法院以上述五个方面认定上诉人郑绍山与九牧公司相互串通签订《商品房买卖合同》是错误的。其判决结果也是错误的。分析如下：1.上诉人郑绍山就是一个农民，根本没有在买房之前查询房屋权属的意识。这种所谓的“合理的注意义务”，对上诉人郑绍山不但不“合理”，而且根本就没听说过。不能以这种注意义务来要求郑绍山在购买房屋前查询房屋所有权状态，郑绍山在主观不存在过错。2.郑绍山向九牧公司交付购房款的时间是2015年12月9日，交付购房款当日，九牧公司即向郑绍山交付了房屋并办理了交接手续，郑绍山交付了房屋交接的相关费用，且开始装修而后入住。2016年3月18日九牧公司与郑绍山签订了《商品房买卖合同》。交付购房款后，再签订购房合同，是房屋买卖交易中常见的交易方式，并不能以此来否定签订《商品房买卖合同》的真实性。3.郑绍山不知道案涉房屋被法院查封的事实。2018年秋丽公司提起执行异议及一、二审执行异议之诉期间，郑绍山对此并不知情，也没有任何人通知郑绍山。法律法规和司法解释对执行异议提出的期间并没有任何规定，只要是执行的标的物未被执行，权利人都有权利提出异议。郑绍山假如知道秋丽公司提出异议，而没有在此期间提出异议，也不能成为推定郑绍山与九牧公司恶意串通的依据。4.2015年12月9日九牧公司交付房屋给上诉人时房屋虽未竣工验收，但已具备正常的居住条件。之所以没有竣工验收，是因为九牧公司未向政府缴纳相关费用的原因，并不是房屋存在质量问题不符合验收条件。法院在处理确定房屋交付时间的案件时的通常做法是以房屋能否正常使用为标准，并不是以是否验收为标准，所以，郑绍山称2015年12月9日九牧公司已向其交付房屋之说，并不违反常理。5.郑绍山提供九牧公司向其出具的交付购房款收据，以证明其实际交付了全部购房款。虽然没有提供银行取款记录等款项来源凭据，但不能以此否认已支付全部购房款的事实。因郑绍山缺少诉讼法律知识，没有按《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的条件组织证据和说明购房款的来源，但不等于郑绍山没有实际支付房款，也不能以此来否认郑绍山已实际支付了全部购房款的事实。6.郑绍山在购买案涉房屋至今，其名下只有案涉房屋一套往房。7.假如九牧公司向郑绍山出售案涉房屋时存在恶意，但是上诉人并不知道，充其量也只是九牧公司单方恶意，因此，不能认定是郑绍山与九牧公司恶意串通签订《商品房买卖合同》，损害实达公司的利益。所以，一审法院认定商品房买卖合同无效是错误的。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误。上诉人郑绍山与九牧公司因于法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款，所购商品系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。这些事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定，上诉人对案涉房屋的物权期待权优于被上诉人实达公司对案涉房屋的债权期待权。请求二审法院支持上诉人郑绍山的上诉请求。实达公司辩称：不同意郑绍山的上诉请求。上诉人郑绍山与九牧公司不存在合法有效的商品房买卖合同，郑绍山虽然与九牧公司签订了买卖合同，但在双方签订合同之前，九牧公司已将案涉房屋出售给秋丽公司，并进行了预售登记备案，故郑绍山与九牧公司之间的买卖合同无效。二、案涉房屋尚未竣工验收，水电等尚未接通，不具备过户条件。三、上诉人郑绍山没有证据证明已经实际交付了50%的购房款，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回郑绍山的上诉请求，维持一审判决。九牧公司述称：同意上诉人郑绍山的上诉请求。实达公司向一审法院起诉请求：一、驳回被告郑绍山提出的执行异议申请，判决原告实达公司对九牧裕园小区10号楼3-201房屋有权进行执行；二、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月28日，一审法院受理了大连实达建工集团有限公司与大连九牧房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，在诉讼过程中，根据大连实达建工集团有限公司的申请，一审法院于2017年8月2日作出了（2017）辽0283民初5393号民事裁定书，裁定查封大连九牧房地产开发有限公司开发的位于庄河市，其中10号楼3-201房屋，面积为77.56平方米。2017年11月6日，一审法院对该案作出了(2017)辽0283民初5393号民事判决书，判决大连九牧房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内给付大连实达建工集团有限公司工程款28,459,638.23元，并承担该款自2015年9月25日起至给付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息，大连实达建工集团有限公司对案涉工程的价款(不含利息)享有优先受偿权。该判决生效后，大连实达建工集团有限公司于2018年1月5日向一审法院申请执行，执行中，大连秋丽贸易有限公司于2018年4月13日，向一审法院提起执行异议，认为一审法院查封的191套房屋中包括大连秋丽贸易有限公司购买的131套房屋，请求解除对网签在大连秋丽贸易有限公司名下的裕园小区8号楼50套房屋、10号楼31套房屋、11号楼50套房屋的查封，并终止对上述房屋的执行。一审法院于2018年5月7日作出(2018)辽0283执异24号执行裁定，驳回了大连秋丽贸易有限公司的异议请求。大连秋丽贸易有限公司不服提起了案外人执行异议之诉。2019年5月22日，一审法院作出了(2018)辽0283民初3501号民事判决书，认为大连秋丽贸易有限公司买受人的权利不能对抗大连实达建工集团有限公司的工程款优先受偿权，判决驳回了原告大连秋丽贸易有限公司的诉讼请求。宣判后，大连秋丽贸易有限公司不服，提起上诉。本院于2019年7月31日作出(2019)辽02民终5867号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年7月13日，大连秋丽贸易有限公司作为案外人向一审法院申请再审，要求依法撤销(2017)辽0283民初5393号民事判决第二项，依法驳回大连实达建工集团有限公司要求确认其案涉工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权的诉讼请求。一审法院于2018年10月16日作出了(2018)辽0283民再8号民事判决书，判决：一、维持本院(2017)辽0283民初5393号民事判决第一项；二、撤销本院(2017)辽0283民初5393号民事判决第二项，即：原告大连实达建工集团有限公司对上述第一项案涉工程的价款(不含利息)就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿；三、驳回大连实达建工集团有限公司要求确认其就案涉工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权的诉讼请求。大连实达建工集团有限公司不服，提出上诉，本院经审理于2019年3月11日作出(2018)辽02民再235号民事判决，判决：一、撤销庄河市人民法院(2018)辽0283民再8号民事判决；二、维持庄河市人民法院(2017)辽0283民初5393号民事判决。2019年8月13日，一审法院作出(2019)辽0283执恢1668号执行裁定书，裁定拍卖被执行人大连九牧房地产开发有限公司所有的位于庄河市，其中10号楼31套，10号楼3-201房屋，面积为77.56平方米。2020年，案外人郑绍山对一审法院执行查封拍卖被执行人大连九牧房地产开发有限公司所有的位于庄河市住宅提出书面异议，请求解除对该房屋的查封。事实和理由：2015年12月9日，案外人在被执行人大连九牧房地产开发有限公司经理尚家良处以全款购买了该房屋，当时签有购房合同。2015年12月10日，案外人开始装修入住，在物业亦办理好相关手续。本案开发商与建筑商的经济纠纷与案外人无关。一审法院于2020年3月9日作出(2020)辽0283执异19号执行裁定书，裁定中止对位于庄河市财主房村裕园小区第10幢3单元2层1号房屋的执行。原告大连实达建工集团有限公司不服，遂提起本案申请执行人执行异议之诉。庭审中，被告郑绍山为支持其主张，提供了以下证据：1、商品房买卖合同。合同记载，郑绍山购买大连九牧房地产开发有限公司裕园小区10号3单元2层1号房屋，建筑面积65.69平方米，价款231,904元，约定一次性付清，出卖人应当在2016年12月1日前，将符合有关规定和合同约定的商品房交付买受人。该合同签订时间为2016年3月18日，出卖人处加盖大连九牧房地产开发有限公司合同专用章，无其法定代表人尚家良签章。2、大连九牧房地产开发有限公司出具的收据。包括2015年12月9日出具的预收房款231,904元及收取维修基金、燃气安装费、物业费、垃圾费、门牌费、印花税、产权证、水电费、取暖费、契税等收据，2017年出具的电费、取暖费等收据。原告对上述证据的真实性均有异议，认为在被告郑绍山与大连九牧房地产开发有限公司签订商品房买卖合同之前，大连秋丽贸易有限公司与大连九牧房地产开发有限公司已经签订商品房买卖合同，并进行了网签备案登记，因此被告郑绍山与大连九牧房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效；被告郑绍山提供的收据，收款单位全是大连九牧房地产开发有限公司，而水电费、契税等应是工程竣工验收后由政府行业管理部门收取，其他人无权收取。被告郑绍山没有其他证据证明已向大连九牧房地产开发有限公司交付了房款等，不能排除其与大连九牧房地产开发有限公司串通损害原告利益的嫌疑。另查，一审法院(2018)辽0283民初3501号民事判决书认定，2014年8月15日，大连秋丽贸易有限公司与大连九牧房地产开发有限公司签订了《房屋买卖合同》，购买大连九牧房地产开发有限公司开发建设的裕园小区8号楼52套房屋(其中包括法院查封的50套房屋)、10号楼31套房屋、11号楼50套房屋，房屋出售总价款为20,453,440元，大连秋丽贸易有限公司以签订合同时大连九牧房地产开发有限公司欠其借款抵顶购房款。《房屋买卖合同》签订后，大连秋丽贸易有限公司与大连九牧房地产开发有限公司于当月对所购房屋逐套签订了《商品房买卖合同》，逐套进行了网签，并在庄河市不动产登记中心办理了备案登记手续。2015年9月23日，大连九牧房地产开发有限公司将132套房屋的钥匙交付给了大连秋丽贸易有限公司。大连九牧房地产开发有限公司在该案庭审中，对上述事实均无异议。本院(2018)辽02民再235号民事判决认定，2017年9月21日，庄河市城乡规划建设局向大连九牧房地产开发有限公司发出通知单，内容为：项目单位：大连九牧房地产开发有限公司。你单位开工建设的光明山裕园小区项目未经竣工验收及备案，违反了《建筑法》第六十一条：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”和国务院《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设工程经验收合格，方可交付使用”及建设部《房屋建筑和市政基础设施竣工验收备案管理办法》等相关规定。限你单位自接到本通知之日起60日内，立即组织参建责任单位按照建设部建质(2013)171号《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》组织竣工验收。否则，我局将依法处理。2017年10月11日，大连实达建工集团有限公司出具证明，内容为：庄河市光明山裕园小区1-12#楼工程。建设单位：大连九牧房地产开发有限公司；勘察单位：辽宁地质海上工程勘察院有限公司；设计单位：大连新大地建筑设计研究有限公司；施工单位：大连实达建工集团有限公司；监理单位：大连方圆建设监理有限公司。本工程位于庄河市。现大连实达建工集团有限公司已按合同和施工图纸施工完毕，建设单位至今未组织相关单位进行竣工验收。特此证明。庄河市建设工程质量监督站于2017年10月12日在该证明中加盖公章，并附：“目前我站未接到该项目申报竣工验收监督”的文字说明。大连新大地建筑设计研究有限公司花园口分公司在该证明中亦加盖公章，并附：“目前我公司没接到该项目竣工验收通知”的文字说明。一审法院认为：第三人大连九牧房地产开发有限公司将132套房屋出售给大连秋丽贸易有限公司并办理了网签备案登记手续后，又就其中的10号楼3-201房屋与被告郑绍山签订商品房买卖合同，主观上存在恶意。被告郑绍山虽称不了解上述情况，但从其提供的证据和一审法院查明的事实对比分析，其与第三人大连九牧房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，存在诸多疑点和不合常理之处，一是案涉房屋已经大连秋丽贸易有限公司网签备案，被告如尽合理注意义务，通过查询，应该了解这一事实；二是与大连九牧房地产开发有限公司签订商品房买卖合同时间为2016年3月18日，而交付房款及表现为交付房屋的各种款项的时间为2015年12月9日；三是被告陈述2015年12月9日即开始装修入住，但在2018年4月13日至2019年7月31日，大连秋丽贸易有限公司提起执行异议及一、二审诉讼期间，被告却没有主张权利；四是案涉房屋所在的光明山裕园小区1-12号楼工程未经竣工验收合格，被告却称已经交付入住。而且，鉴于第三人大连九牧房地产开发有限公司主观上存在恶意，被告郑绍山只提供第三人大连九牧房地产开发有限公司出具的收据，而没有提供银行取款记录等款项来源凭据，不足以证明其实际交付房款、支付了合理的对价。综上，结合日常生活经验，可以推定第三人大连九牧房地产开发有限公司与被告郑绍山存在恶意串通。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。故第三人大连九牧房地产开发有限公司与被告郑绍山签订的商品房买卖合同不具有法律效力，被告郑绍山的案外人异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，对案涉房屋不具有排除执行的权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，作出如下判决：准许(2019)辽0283执恢1668号执行裁定书对位于庄河市号房屋的执行。案件受理费4779元，由被告郑绍山和第三人大连九牧房地产开发有限公司承担。二审中，双方当事人提交新证据。本院组织双方当事人进行证据交换，对于双方有争议的证据，本院认定如下：对于郑绍山提供的房屋信息查询卡，实达公司和九牧公司对真实性均无异议，该查询卡上加盖有庄河市不动产登记中心的印章，本院对该证据的真实性予以确认。该证据显示，郑绍山在大连市内及周边地区未显示有房屋权属登记信息。对于实达公司提供的（2019）辽02民申5721号民事裁定书和（2020）辽民申2792号民事裁定书，郑绍山和九牧公司对真实性均无异议，本院对该证据予以确认。该证据显示，案外人秋丽公司对本院已生效的(2018)辽02民再235号民事判决申请再审，被辽宁省高级人民法院驳回。秋丽公司对本院已生效的(2019)辽02民终5867号民事判决申请再审，被辽宁省高级人民法院驳回。对于九牧公司提供的其与秋丽公司2015年10月10日签订的《协议书》，拟证明秋丽公司同意将包括案涉房屋在内的五套房屋由九牧公司自行销售并收取购房款。郑绍山对协议的真实性、合法性、关联性均予以认可，实达公司对该协议真实性有异议。鉴于秋丽公司并非本案当事人，九牧公司在其与秋丽公司、实达公司的另案多次诉讼中均未提供过上述证据，秋丽公司主张排除执行的房产中一直包括案涉房屋，未见秋丽公司将案涉房屋处分给九牧公司的意思表示，故本院对该协议的真实性无法确认。本院对一审已查明的事实予以确认。本院补充查明，郑绍山一审提供的《商品房买卖合同》约定，2016年12月1日前交付房屋；基础设施、公共配套建筑按照以下日期达到使用条件：供水、电入住时接通，供暖：入住后第一个采暖期到来时接通。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定系对房屋消费者物权期待权的保护。就本案诉争而言，郑绍山应当举证证明其与被执行人九牧公司之间存在真实的房屋买卖关系，且同时符合上述法律规定的情形，进而证明其享有足以排除强制执行的民事权益。但综合本案已查明的事实，郑绍山提供的现有证据并不足以排除实达公司的强制执行。具体理由如下：首先，郑绍山虽提供了其与被执行人九牧公司签订的《商品房买卖合同》，但该合同的签订和履行与正常的商品房交易惯例相悖。按照正常的交易流程，购房人自开发商处购买房屋应先签订条款完备的商品房买卖合同，双方再履行支付房款、交付房屋等合同义务。而本案中郑绍山主张其于2015年12月9日交付全部购房款，次日即开始装修入住，但双方的《商品房买卖合同》签订于2016年3月18日，晚于交房时间和付款时间，与合同中关于“2016年12月1日前交付房屋”的约定不符。此外，在《商品房买卖合同》中约定，供水、电入住时接通，供暖：入住后第一个采暖期到来时接通。而各方当事人均认可案涉房屋所在小区至今亦未办理竣工验收手续，未接通正式的水、电、暖，不符合合同约定的交付条件，九牧公司亦未能提供证据证明在郑绍山主张的交房时间2015年12月9日案涉房屋已具备居住条件。鉴于《商品房买卖合同》的签订时间、主要内容与合同的实际履行情况存在诸多不符之处，不足以证明郑绍山与九牧公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。并且案涉房屋在郑绍山提供的《商品房买卖合同》签订前已被九牧公司出售给案外人秋丽公司并办理了网签备案，在秋丽公司与实达公司、九牧公司的执行异议案件中九牧公司从未披露过将案涉房屋出售给郑绍山的情况，郑绍山从未提出过执行异议，亦无据证明其曾要求九牧公司办理案涉房屋的合同备案或房屋权属证书，显然有悖常理。其次，现有证据不足以证明郑绍山已支付了案涉房屋的购房款。本案中，郑绍山虽提供了九牧公司开具的收取案涉房屋购房款的收款收据，但未能提供该231,904元购房款的款项来源证据，郑绍山称该房款系向其姐姐和岳父各借款10万元，亦未能提供相应证据予以证明。九牧公司在法庭指定的期限内亦未能提供其收取房款后入账情况及资金流向等相关证据。故仅凭现有证据不足以证明郑绍山已实际交付了案涉房屋的购房款。综上，虽然郑绍山提供了其名下在大连市内及周边地区无其他用于居住房屋的房产信息表，但因《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条要求同时具备三个条件才能排除执行，故结合郑绍山提供的现有证据，不足以证明郑绍山就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，实达公司要求法院准许执行案涉房屋的诉请，于法有据，一审法院支持其诉请的处理结果并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人郑绍山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4779元，由郑绍山负担。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 季 烨审判员 王 亮二〇二〇年十月二十七日书记员 连亚妮