四川省达州市达川区人民法院执 行 裁 定 书（2020）川1703执异85号异议人（案外人）:刘超金，男，汉族，生于1991年4月7日，住四川省宣汉县。委托诉讼代理人：孙传建，四川虹信律师事务所律师。申请执行人：达州农村商业银行股份有限公司通川支行(原达州市通川区农村信用合作联社)，住所地四川省达州市通川区荷叶街**。组织机构代码：34569587-2。负责人：朱光成，系该行行长。委托诉讼代理人：马明荣，四川弘旺律师事务所律师。被执行人：谭顺德，男，汉族，生于1965年7月18日，户籍地四川省达县。被执行人：陈远琼，女，汉族，生于1976年10月7日，户籍地四川省达县。被执行人：谭顺斌，男，生于1972年8月4日，汉族，户籍地四川省达县。被执行人：刘兆梅，女，生于1974年2月10日，汉族，户籍地四川省达县。在本院执行达州农村商业银行股份有限公司通川支行（原达州市通川区农村信用合作联社）与谭顺斌、刘兆梅、谭顺德、陈远琼金融借款合同纠纷一案中,案外人刘超金对本院执行谭顺德、陈远琼名下位于达州市通川区门市的查封、拍卖提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人刘金超称，请求法院解除对谭顺德、陈远琼名下位于达州市通川区门市的查封，停止对该房屋的拍卖，并确认该房屋为案外人刘超金所有。事实及理由;2011年6月23日,异议人刘超金与被执行人陈远琼签订《房屋买卖合同》，约定谭顺德、陈远琼将其共有的位于达州市通川区（建筑面积26.42平方米，单价7570.00元／每平方米）、8号（建筑面积51.84平方米，单价7137.00元／每平方米）两门市以总价57万元出售给异议人刘超金。在签订合同的次日，刘超金按陈远琼的要求转帐支付50万元给指定的收款人，并约定在次年3月12日由陈远琼取回抵押给银行的房产证并将产权变更给刘超金后再一次性给付下余房款。刘超金付款50万元的当日，陈远琼、谭顺德将其共有的位于达州市通川区门市交付给了刘超金。后由刘超金将该二门市对外出租收取租金。现法院将该二门市查封侵害了异议人的合法权益，请求法院支持异议人的请求。达州农村商业银行股份有限公司通川支行称，本支行申请执行谭顺德、陈远琼、刘兆梅、谭顺斌金融借款纠纷一案，异议人所称的谭顺德、陈远琼名下位于达州市通川区门市是提供了抵押担保，并办理了抵押登记的。异议人购买该房产时应当知晓该房产设立了抵押权的，其签订的《房屋买卖合同》属效力待定的合同，至今未生效，需在抵押权解除后才具有法律效力。现借款人及抵押担保人未履行还款义务，导致房产抵押权被执行，不存在抵押权被解除的情形。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条:“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，谭顺德、陈远琼与刘超金就案涉房产签订《房屋买卖合同》未经抵押权人同意，亦未将应支付的房屋价款支付给抵押权人清偿债务，故其不享有对抗抵押优先受偿的权利。同时，根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国担保法》的相关规定，在债务人不履行债务时，债权人依照法律规定，可以对债务人或者第三人提供的作为债权担保特定的财产以折价或者拍卖、变卖的价款中优先受偿，抵押权作为担保物权具有优先受偿的属性，案涉抵押物属于不动产，需强制公示（登记）才具有所有权。异议人刘超金对于陈远琼、谭顺德系债权请求权，没有对抗物权的效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，对案外人排除执行的异议不应予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”也就是说案外人排除执行异议其首先应是异议所指向标的物的权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断;……”异议人刘超金虽提供了案涉房屋的购房合同及转款凭证、收据，但未办理产权过户登记，现仍登记在陈远琼、谭顺德名下，异议人刘超金尚不是案涉房屋的权利人，其提出异议的理由不应成立。望法院驳回异议人刘超金的执行异议申请。异议人刘金超为证明其主张向法庭提供的证据有：1.房屋买卖合同复印件一份，欲证明2011年6月23日,异议人刘超金与被执行人陈远琼签订《房屋买卖合同》，约定谭顺德、陈远琼将其共有的位于达州市通川区（建筑面积26.42平方米，单价7570.00元／每平方米）、8号（建筑面积51.84平方米，单价7137.00元／每平方米）两门市以总价57万元出售给异议人刘超金的情况；2.收据复印件一份，欲证明陈远琼于2011年6月24日收到刘超金给付的50万元购房款并出据收据的情况；3.中国建设银行转账凭条、业务收费凭证复印件各一份，欲证明刘超金通过中国建设银行转账给付50万元购房款的情况；4.承诺复印件一份，欲证明2013年4月4日陈远琼、谭顺德共同向刘超金书写承诺书，表示2013年12月31日前将其共有的位于达州市通川区门市的房产证赎回并过户给刘金超的情况；5.陈远琼、谭顺德的土地使用权证复印件一份，欲证明2009年4月7日达州市人民政府给陈远琼、谭顺德颁发了达州市国用（2009）第01153号土地使用权证的情况；6.租房合同复印件5份、个体工商户李国普、李梅的营业执照复印件各一份，欲证明陈远琼、谭顺德将二门市交付给刘超金后至今由其出租收取租金的情况。本院查明，2011年3月28日,达州农村商业银行股份有限公司通川支行（原达州市通川区农村信用合作联社）与谭顺斌签订了110万元的《借款合同》，同日又与谭顺德、陈远琼签订了《抵押合同》，约定谭顺德、陈远琼将其共有的位于达州市通川区作为该贷款的抵押担保物，并办理了抵押登记。达州农村商业银行股份有限公司通川支行（原达州市通川区农村信用合作联社）依约贷出110万元借款后，借款人谭顺斌未依约履行偿还义务，达州农村商业银行股份有限公司通川支行（原达州市通川区农村信用合作联社）遂向本院提起诉讼，本院于2013年8月21日受理该案后，同年11月8日作出判决：“一、由被告谭顺斌、刘兆梅在本判决生效后十日内偿还原告达州市通川区农村信用合作联社借款本金110万元及资金利息（资金利息按原、被告所签借款合同约定的利率计算）。二、原告达州市通川区农村信用合作联社对被告谭顺德、陈远琼提供的位于达州市通川区抵押担保物优先受偿。案件受理费14700元，由四被告承担。”该判决生效后，达州农村商业银行股份有限公司通川支行（原达州市通川区农村信用合作联社）向本院申请强制执行，2020年7月13日本院作出（2020）川1703执恢499号之一执行裁定书，裁定“查封被执行人谭顺德、陈远琼所有的位于达州市通川区不动产（所有权证号：00104832，建筑面积：468.56㎡），查封为期限三年。”同年7月15日本院作出（2020）川1703执恢499号之二执行裁定书，裁定“拍卖被执行人谭顺德、陈远琼所有的位于达州市通川区不动产（建筑面积：468.56㎡）”。异议人得知该情况后，遂向本院提出书面异议。本院认为，关于异议人刘超金对案涉标的物是否享有排除人民法院强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人;（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第一项“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”，本案争议的案涉门市的房屋产权至今仍登记在陈远琼、谭顺德名下，并抵押给达州农村商业银行股份有限公司通川支行（原达州市通川区农村信用合作联社），从权利外观看权利人是陈远琼、谭顺德,异议人刘超金不是房屋的权利人。从异议人刘超金提供的2011年6月23日其与被执行人陈远琼签订的《房屋买卖合同》第四条看出，异议人是明知所买的两个门市抵押给银行的，并约定陈远琼在收到异议人全额房款后于2012年3月12日将所卖的门市赎回，于90个工作日给异议人办理好房产证和土地使用权证。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定:“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，陈远琼与刘超金就案涉房产签订《房屋买卖合同》未经抵押权人同意，亦未将应支付的房屋价款支付给抵押权人清偿债务，故其不享有对抗抵押优先受偿的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，对案外人刘超金主张法院解除对谭顺德、陈远琼名下位于达州市通川区门市的查封，停止对该房屋的拍卖本院不予支持，应予驳回。对案外人刘超金主张法院确认涉案房屋为案外人刘超金所有，因不属执行异议审查的范围，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回刘超金的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 余 龙审判员 刘国专审判员 王显平二〇二〇年十月二十九日书记员 严媛媛