宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2020）宁民终457号上诉人（一审被告、反诉原告）：银川市西夏区个体经营江南商务宾馆共享店，经营场所：宁夏回族自治区银川市西夏区北京西路**（共享家园**楼）。经营者：罗吉苗，男，1965年7月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市北京东×××。委托诉讼代理人：王某，北京市盈科（银川）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：郭某，北京市盈科（银川）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（一审原告、反诉被告）：宁夏聚佰家商贸有限公司。法定代表人：韩某。诉讼代表人：马某，宁夏聚佰家商贸有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：左某，宁夏天盛律师事务所律师。特别授权代理。上诉人银川市西夏区个体经营江南商务宾馆共享店（以下简称江南宾馆）因与被上诉人宁夏聚佰家商贸有限公司（以下简称聚佰家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2019）宁01民初2590号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人江南宾馆负责人罗吉苗及其委托诉讼代理人王某、郭某，被上诉人聚佰家公司诉讼代表人马某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。江南宾馆的上诉请求：撤销宁夏回族自治区银川市中级人民法院作出的（2019）宁01民初2590号民事判决，改判驳回聚佰家公司的全部诉讼请求，并判令聚佰家公司向江南宾馆支付维修费86000元，营业损失160500元，并由聚佰家公司承担一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：1.江南宾馆已如约支付案涉房屋全部租金，不存在欠付房屋租金的事实。一审判决认定2017年8月23日至2019年1月22日期间以银行转帐的形式陆续向聚佰家公司的财务人员周敏敏、周计丽支付租金37万元，再加上应退还而未退还江南宾馆的《租赁合同》履约保证金50000元，江南宾馆支付的租金为420000元。但在2019年1月22日江南宾馆直接向宁夏电投热力有限公司支付了采暖费73757.16元并收到了该公司开具的发票，发票载明采暖费涉及的采暖面积为2458.572㎡，而依照《租赁合同》约定，江南宾馆的承租面积为2190㎡，故江南宾馆多交采暖费部分的面积为268.572㎡，多交采暖费7323.95元，该部分应用于抵扣租金，故江南宾馆实际支付的租金为427323.95元，一审判决对江南宾馆已支付租金的数额事实认定不清，应依法予以纠正。2.聚佰家公司与宁夏共享地产有限公司（以下简称共享公司）签订的《房屋租赁合同》及与江南宾馆签订的《租赁合同》均于2019年4月30日到期终止，此后聚佰家公司不再享有案涉房屋的任何权利义务，江南宾馆不应承担所谓的房屋占用费。上述两份合同到期终止后，聚佰家作为案涉房屋的承租人对于作为次承租人的江南宾馆不再享有任何基于租赁合同的权利和义务，聚佰家公司在合同到期终止后不再是《租赁合同》的适格主体，即使存在所谓的房屋占用费，也应由案涉房屋所有权人、出租人共享公司向江南宾馆主张，而现有证据并不能证明共享公司向聚佰家公司主张过该项权利，共享公司也未就此向聚佰家公司申报债权，故一审判决认定2019年5月1日至2019年7月4日期间的房屋占用费43543.7元并未实际发生。聚佰家公司作为承租人对案涉房屋没有返还原物请求权的基础性权利，且所谓房屋占有费也并未实际发生过，一审判决认定的房屋占用费系事实认定不清、使用法律错误。3.聚佰家公司诉称的迟延履约违约金没有事实及法律依据。江南宾馆并不存在所谓欠付房屋租金的事实，根据江南宾馆的租金转账凭证显示，直至2019年1月25日仍在向聚佰家公司支付租金，江南宾馆不存在违约行为，而2019年4月30日起聚佰家公司已丧失了转租权，且聚佰家公司与江南宾馆签订的《租赁合同》也于上述日期到期，一审判决认定2019年5月1日至2019年7月23日的迟延履约违约金没有任何事实及法律依据。聚佰家公司既主张所谓房屋占有费又主张违约金，不符合合同法及其司法解释，以及民法上“损失填平原则”的相关规定，应驳回聚佰家公司关于迟延履行违约金的诉讼请求。4.在江南宾馆承租案涉房屋期间，房屋存在严重的质量问题并导致大面积漏水，江南宾馆为此支出了维修费并遭受了经营损失，聚佰家公司的侵权行为严重损害了江南宾馆的合法权益。江南宾馆与聚佰家公司签订案涉《租赁合同》后，发现房屋二层出现大量漏水，无法正常经营、使用。江南宾馆曾多次与聚佰家公司沟通，但该公司一直未出面解决问题，房屋漏水问题聚佰家公司是知情的，其存在怠于维修义务的违约行为，严重侵害了江南宾馆对案涉房屋的使用和经营权。为避免损失扩大，江南宾馆于2017年9月16日委托第三方对二楼公共区域及部分客房进行返修并支付维修费86000元，但至今仍有三间客房存在漏水问题。因客房漏水造成的损失为160500元。聚佰家公司向江南宾馆交付的房屋存在严重的质量问题，严重损害了江南宾馆的合法权益，在江南宾馆已明确提出维修要求的情况下，聚佰家公司既不及时安排维修，也不积极补偿江南宾馆垫付的维修费用，在进入破产重整程序后，聚佰家公司也不及时通知江南宾馆申报债权，致使江南宾馆未能及时参与债权申报，应依法认定聚佰家公司具有侵权事实，应基于其过错向江南宾馆承担侵权损失的赔偿责任。一审法院不支持江南宾馆的反诉请求事实认定不清，适用法律错误。被上诉人聚佰家公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1.聚佰家公司与江南宾馆签订的房屋租赁合同约定的租期自2017年8月1日至2019年4月30日，共计一年零九个月，租金总额为428700元。一审庭审时，双方均认可江南宾馆支付租金370000元，以及一审判决认为应当冲抵租金的50000元押金，因此，在租赁期内，江南宾馆欠付的租金为8700元（428700-370000-50000=8700）。2、聚佰家公司与共享公司的租赁合同到期，因江南宾馆未配合交房，导致聚佰家公司迟延交房64日，因此承担了迟延交房64日的租金。根据《租赁合同》第9-6条约定，乙方超过约定交还房屋的，应按合同终止时的日租金标准与超出交还期实际占用天数的乘积向甲方支付占用费。同时，合同针对迟延支付违约金进行了约定，江南宾馆的行为已经构成违约，应当承担违约责任。3.因为江南宾馆迟延交房导致聚佰家公司迟延向共享公司交房80日，产生租金11万余元，共享公司向聚佰家公司破产重整管理人申报债权后经银川市中级人民法院（2019）宁01破4号民事裁定确认。因此，一审判决江南宾馆支付租金、房屋占有使用费及违约金的事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2.房屋漏水及房屋漏水的损失与聚佰家公司无因果关系，聚佰家公司不应承担责任。房屋漏水的原因有很多种，主要包括开发商建房时材料选取不当或建设过程中出现问题即房屋质量问题导致漏水、装修公司装修时破坏了原防水层又未做二次防水导致漏水、自行改造管道导致漏水。江南宾馆提交的照片等证据，仅证明了可能存在漏水，但无法证明漏水与聚佰家公司之间的因果联系。租赁合同期内，江南宾馆并未针对房屋质量问题及损失按照双方约定告知过聚佰家公司，聚佰家公司对此不知情。综上，江南宾馆的上诉请求不能成立，依法应予以驳回。聚佰家公司向一审法院的起诉请求：1.判令江南宾馆向聚佰家公司支付房屋租金58700元；2.判令江南宾馆向聚佰家公司支付房屋占有使用费40822元（第二年租金每月为20411元，实际占有使用2个月）；3.判令江南宾馆支付聚佰家公司垫付的2019年4月份、5月份电费9920元（4月份电费5952元、5月份电费3968元）；4.判令江南宾馆支付迟延履约违约金104192.5元（按日5‰标准，自2018年8月1日暂计算至2019年7月23日，共计355天，58700元×5‰×355天）；5.本案诉讼费由江南宾馆承担。聚佰家公司将诉请第二项变更为：2.判令江南宾馆向聚佰家公司支付房屋占有使用费54429元（第二年租金每月为20411元，实际占有使用2个月）。江南宾馆向一审法院提出的反诉请求：1.判令聚佰家公司向江南宾馆支付维修费86000元，营业损失160500元，以上费用合计246500元；2.本案的反诉费用由聚佰家公司承担。一审法院认定事实，2017年3月23日聚佰家公司与案外人共享公司签订《房屋租赁合同》，约定：共享公司将位于银川市××区一、二层房屋租赁给聚佰家公司，该租赁房产建筑面积4097.62平方米，租赁期限为两年，自2017年5月1日至2019年4月30日；租金为530000元／年，共计1060000元。2017年7月28日，聚佰家公司、江南宾馆签订《租赁合同》，约定：聚佰家公司将位于银川市西夏区北京××路东南角房屋出租给江南宾馆，租赁期限为1年零9个月，自2017年8月1日至2019年4月30日，2017年8月1日起至2018年7月31日止年度租金为245000元，2018年8月1日起至2019年4月30日期间租金为183700元。江南宾馆向聚佰家公司支付履约保证金50000元，支付方式：合同签订当日江南宾馆支付50%租金，即122500元，剩余租金50%于合同签订后3个月内付清，江南宾馆在第二年开始，每年度租赁费用于上一年度租赁费期限届满前30天付清；租赁期间江南宾馆发现该房屋主体、主管道及其主要公用设施有损坏或故障时应及时通知聚佰家公司修复，聚佰家公司应在接到江南宾馆通知后5日内进行维修；聚佰家公司对于江南宾馆的装修、装饰和添置的新物不承担维修义务；消防设施江南宾馆应签订维保协议，费用由江南宾馆承担；自房屋交付之日起，江南宾馆应承担和支付使用租赁房屋所产生的全部费用，包括但不限于江南宾馆独立使用的水、电、暖、物业费等相关费用，采暖费每年11月30日前支付一半，剩余一半费用在3月31日前付清。江南宾馆未按约向江南宾馆支付租金等费用，每迟延一日，应支付欠付金额千分之五的延迟履约违约金。房屋租赁合同签订后，聚佰家公司按期将房屋交付江南宾馆实际使用。2019年4月15日共享公司向宁夏万家优鲜连锁超市有限公司、江南宾馆、中铁三局集团有限公司发出《关于共享家园39号楼一、二层房屋租赁到期的函告》，载明：共享公司将于2019年5月1日正式收回涉案房屋，请你三方严格按照约定执行，如未按时返还，造成损失由上述三方承担，共享公司不承担连带责任。江南宾馆于2019年7月4日将涉案房屋返还给聚佰家公司。2019年7月29日共享公司向聚佰家公司发出《租金催缴通知书》载明：原租赁合同到期时间为2019年4月30日，因聚佰家公司原因致使房屋至今未交回，为此产生房屋租金80天，日租金1452元，合计欠付租金116160元。另，聚佰家公司、江南宾馆在经营期间，尚欠安泰苑物业公司物业费30756元，江南宾馆欠物业费49490元。2019年8月1日共享公司与聚佰家公司确认《房屋交接清单》，聚佰家公司将涉案房屋向共享公司进行返还，并确认交接的钥匙、物品，另载明：聚佰家公司尚欠2016年全年物业费16776元，2018年半年物业费8388元，2019年1月-4月物业费5592元。另查明，江南宾馆已支付履约保证金5万元。自2017年8月23日起至2019年1月25日江南宾馆向聚佰家公司支付租金37万元。还查明，一审法院于2019年5月27日作出民事裁定，裁定受理聚佰家公司破产重整申请。一审法院认为，聚佰家公司与江南宾馆签订的《租赁合同》，与案外人共享公司签订的《房屋租赁合同》，通过各方的履约行为，证实系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，均合法有效。双方当事人均应依约履行各自的义务。本案争议焦点为聚佰家公司在2019年4月30日后有无权利向江南宾馆主张房屋使用费及相关费用。因聚佰家公司通过约定取得共享公司位于银川市××区一、二层房屋合法承租权，通过共享公司2019年4月15日发出的《关于共享家园39号楼一、二层房屋租赁到期的函告》可以证实，共享公司对聚佰家公司向江南宾馆出租共享家园39号楼二层及一层东南角房屋是认可的，故聚佰家公司转租行为仍为合法有效行为。根据合同的相对性，江南宾馆应向聚佰家公司交付房屋租金、房屋使用费及相关费用，故聚佰家公司诉讼主体适格。对聚佰家公司、江南宾馆的本诉与反诉的处理情况分述如下：1.关于本诉方面。关于聚佰家公司第一项诉讼请求租金58700元主张的问题。因双方约定截止2019年4月30日江南宾馆应向聚佰家公司支付租金共计428700元，截止2019年1月25日江南宾馆已向聚佰家公司支付租金37万元，江南宾馆尚欠聚佰家公司租金58700元。因江南宾馆已向聚佰家公司支付履约保证金5万元，庭审中江南宾馆亦有以履约保证金抵付租金的意思表示，符合法律规定，该5万元保证金冲抵租金后，江南宾馆应向聚佰家公司支付租金8700元。根据合同约定采暖费是江南宾馆应承担的费用，对于其主张将采暖费冲抵租金的抗辩主张不予采纳。对于聚佰家公司的第二项诉讼主张问题。因江南宾馆于2019年7月4日才将涉案房屋向聚佰家公司返还，自2019年5月1日起至2019年7月4日起共计64天，聚佰家公司主张80天房屋使用费，本院支持占用期间的合理费用，对超出的期间主张不予确认。故江南宾馆应向聚佰家公司支付该期间的房屋占用费为43543.7元〔183700元÷270天（合同约定自2018年8月1日起至2019年4月30日）×64天〕，对于聚佰家公司超出部分诉讼主张不予支持。关于聚佰家公司的第三项诉讼主张。因聚佰家公司举证的证据并不能证明其具体垫付的2019年4月、5月电费的事实，故对其该项诉讼主张不予支持。关于聚佰家公司的第四项诉讼主张。江南宾馆存在迟延支付租金行为及迟延交付涉案房屋的情形，构成违约，应承担相应违约责任。因合同约定违约金计算保证过高，一审法院调整为按日万分之五计算。因合同到期日为2019年4月30日，应以此次日计算违约金起点，对于聚佰家公司主张按2018年8月1日为起算点，并无依据，故一审法院支持江南宾馆支付违约金为1878.4元（58700×0.5‰×64天，自2019年5月1日起至2019年7月4日），对聚佰家公司司超出部分的诉讼主张不予支持。2.关于反诉方面。依据合同约定，江南宾馆发现涉案房屋主体、主管道及其主要公用设施有损坏或故障时应及时通知聚佰家公司修复，聚佰家公司应在接到江南宾馆通知后5日内进行维修；聚佰家公司对于江南宾馆的装修、装饰和添置的新物不承担维修义务；消防设施江南宾馆应签订维保协议，费用由江南宾馆承担。江南宾馆并未提供向聚佰家公司告知维修的证据或因聚佰家公司造成涉案房屋需要进行维修的证据，且合同约定聚佰家公司并无承担维修费用的义务，故对于江南宾馆反诉主张不予支持。对江南宾馆主张的营业损失160500元，并无事实和法律依据不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、江南宾馆于判决生效之日起十日内支付聚佰家公司租金8700元、房屋使用费43543.7元、违约金1878.4元；二、驳回聚佰家公司的其他诉讼请求；三、驳回江南宾馆的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4709元，由江南宾馆负担1122元，聚佰家公司负担3587元；反诉案件受理费2499元，由江南宾馆负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人江南宾馆提交视听资料一份，即2020年7月3日罗吉苗与仇艳梅的通话录音。证明目的：1.针对案涉房屋主体和主管道损坏而产生的严重漏水问题，江南宾馆在当时已及时通知了聚佰家公司维修，聚佰家公司在明知其应当承担房屋维修义务的情况下始终未解决该问题。2.聚佰家公司拒不承担合同约定的维修义务，致使江南宾馆被迫自行维修并造成了严重的经济损失，聚佰家公司应当承担相应地违约责任。被上诉人聚佰家公司质证认为：1.对该份证据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均不予认可。从时间上看该份证据形成于2020年7月3日，而一审判决的日期是2020年5月29日。从内容上看通话的对方仇艳梅的身份无法确认，该份证据不属于新证据，不应当采纳。2.从该录音证据的内容可以反映出仇艳梅早已不在聚佰家公司任职，其对于聚佰家公司的经营情况也是不知情的，其陈述无法代表聚佰家公司。3.录音中仇艳梅自述江南宾馆对于漏水的情况自始至终并未向房东或者聚佰家公司通知，恰恰证实了一审判决中所认定的其未通知聚佰家公司的事实。4.录音中双方仅提到漏水，无法判断漏水的具体原因，而江南宾馆提到漏水是在2017年9月，距离本案发生已经有3年之久，因此仅从双方通话的内容判断聚佰家公司承担赔偿责任没有事实依据。被上诉人聚佰家公司提交书证一份，即宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2019）宁01破4号民事裁定书。证明目的：因江南宾馆迟延交房导致聚佰家公司向共享公司迟延交房产生租金11万余元，其中包括江南宾馆承租的案涉房屋的租金，法院已裁定确认该租金为聚佰家公司债权。上诉人江南宾馆质证认为：该份证据的真实性无异议，合法性和关联性及证明目的均有异议。江南宾馆没有接到任何关于债权申报的通知，并不在本次债权会议的债权人的范围内，丧失了对该笔资产的分配权益。该裁定仅有对该笔普通债权数额记载，且记载在本金一栏下，并不能体现该笔债权具体的性质和构成，人民法院仅对债权会议的合法性做了形式审查，对债权人做实质审查的是破产管理人。本案中破产管理人依据其自身确认的债权数额向江南宾馆提起诉讼，不符合法定程序和公平的原则。经审查，上诉人江南宾馆提交的证据达不到其证明目的，本院不予采信。被上诉人聚佰家公司提交的宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2019）宁01破4号民事裁定书已经发生法律效力，结合案涉其他证据综合予以认定。二审查明的案件事实与一审法院一致，对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，聚佰家公司与江南宾馆签订的案涉《租赁合同》是双方真实意思表示，应依约履行。根据双方合同约定采暖费应由江南宾馆承担，江南宾馆提出其支付采暖费73757.16元，多交采暖费7323.95元，应用于抵扣租金的主张证据不足，且与双方合同约定不符，江南宾馆认为其实际支付租金为427323.95元的上诉理由本院不予采纳。根据案涉《租赁合同》第九条9-6项约定“因租赁期限届满或本合同提前解除，乙方（江南宾馆）超过约定交还期交还房屋的，乙方应按合同终止时的日租金标准与超出交还期实际占用天数的乘积向甲方（聚佰家公司）支付占用费……”，双方约定租赁期限于2019年4月30日止，江南宾馆于2019年7月4日交还租赁房屋，聚佰家公司主张江南宾馆支付房屋占用使用费有合同依据，一审判决江南宾馆应向聚佰家公司支付房屋占用费并无不当，应予维持。江南宾馆存在迟延支付租金行为及迟延交付涉案房屋的情形，一审法院认为江南宾馆构成违约并承担违约金有事实和法律依据，对江南宾馆该项上诉理由不予支持。根据案涉《租赁合同》第七条7-1项“房屋主体、主管道及其主要公用设施甲方（聚佰家公司）承担维修维护责任。”7-3项“租赁期内，乙方（江南宾馆）发现该房屋主体、主管道及其主要公用设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。”的约定，江南宾馆提交的证据不能充分有效证明因聚佰家公司造成涉案房屋需要进行维修，且江南宾馆也没有提交证据证明其通知聚佰家公司维修房屋，故对江南宾馆主张聚佰家公司承担维修费、营业损失的上诉理由本院不予支持。综上，上诉人银川市西夏区个体经营江南商务宾馆共享店的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5809元，由上诉人银川市西夏区个体经营江南商务宾馆共享店负担。本判决为终审判决。审判长 于雁滨审判员 杨 烨审判员 康宏伟 二○二○年十月二十一日书记员 胡 淼