贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7012号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。被上诉人（原审原告）：彭碧，女，1976年8月19日出生，汉族，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：张东，男，1971年12月25日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：吴胜杰，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志伟，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人彭碧、张东商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7435号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、被上诉人彭碧、张东委托诉讼代理人张志伟到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项，依法改判并酌情将违约金标准下调至万分之零点一。事实及理由：1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条二项和补充协议8.2和8.3约定，被上诉人在交房时应向上诉人提交办证资料。但被上诉人未提交资料，上诉人也不能据此拒绝交房，否则会产生新的矛盾。基于双方的委托代办关系，上诉人具备办证条件后通知被上诉人提交资料，但被上诉人何时提交资料并非上诉人所能控制。一审以交房时间视为提交资料的时间，与实际不符，事实不清。2.根据省高院及本省其他地区的相关判决，违约金应调减至10%。被上诉人彭碧、张东辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。上诉人上诉请求违约金下调到万分之0.1无事实法律依据。原审原告彭碧、张东起诉请求：1.被告支付原告逾期交付房屋的违约金22607.56元（违约金计算以388446元为基数，从2014年12月31日起按日万分之零点五计算至2018年3月7日）；2.判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金暂计11614.54元（违约金计算以388446元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍从2018年3月8日计算止2019年8月19日，2019年8月20日至2020年1月19日按照全国银行间拆借中心公布的贷款利率的1.3倍计算）。一审认定事实：2013年12月5日，以原告彭碧、张东为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积138.83平方米，套内建筑面积110.9平方米。房屋总价款388446元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款388446元。2018年3月8日，被告将涉案房屋交付原告使用。2020年1月13日，涉案房屋所在的楼栋取得商品房屋首次登记。2020年1月19日，被告为原告办理了涉案商品房不动产权证书。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2018年3月8日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2019年3月3日前）为原告办理商品房转移登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年，原告于2020年5月14日提起诉讼主张被告支付2019年3月8日起逾期办证违约金没有超过诉讼时效，予以支持。故对被告的诉讼时效抗辩主张，不予采纳。原告诉请的违约金应从2019年3月8日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告为原告办理涉案房屋不动产权属证书的2020年1月19日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款388446元为基数，按每日万分之一的标准，从2019年3月8日计算至2020年1月19日，违约金为12313.74元（388446元×0.01%/日×317日）。关于逾期交房违约金的问题，按合同约定，被告应在2014年12月31日前交付涉案房屋，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于商品房实际交付之日起90日内向原告支付违约金。本案被告实际向原告交房时间为2018年3月8日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年，原告于2020年5月14日提起诉讼主张被告支付2017年5月14日之前起逾期交房违约金已超过诉讼时效，不予支持。2017年5月14日起逾期交房违约金没有超过诉讼时效，予以支持。故对被告的诉讼时效部分抗辩主张，予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年5月14日起计算。逾期交房违约金计算：按日万分之零点五的标准，以原告已付购房款388446元为基数，从2017年5月14日起计算至2018年3月8日止，违约金为5787.85元（388446元×0.005%/日×298日）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告彭碧、张东逾期办理房屋权属证书违约金12313.74元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告彭碧、张东逾期交房违约金5787.85元；三、驳回原告彭碧、张东的其他诉讼请求。案件受理费328元，由原告彭碧、张东负担201元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担127元。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：一审认定的事实，本院予以认定。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见及本案事实，本案二审争议焦点为：1.逾期办证违约责任起算时间应如何认定；2.违约金应否调减。关于逾期办证违约责任起算时间认定问题。涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。上诉人认为原判违约金起算时间错误的上诉理由，不予采纳。关于违约金应否调减的问题。合同双方约定的逾期办证违约金标准不存在利益明显失衡的情形，一审根据双方约定判决违约金并无不当，上诉人主张调减违约金，缺乏事实依据，本院不予采纳。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费656元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十月二十日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印