安徽省芜湖市鸠江区人民法院行 政 判 决 书（2020）皖0207行初49号原告茹其宝，男，1965年10月28日出生，汉族，户籍地芜湖市镜湖区，现住芜湖市弋江区。原告张美霞，女，1965年3月18日出生，汉族，户籍地芜湖市马塘区，现住芜湖市弋江区。两原告共同委托代理人毛乘弘，安徽纬纶律师事务所律师。两原告共同委托代理人章伟，安徽纬纶律师事务所律师。被告芜湖市住房和城乡建设局，住所地芜湖市瑞祥路**皖江财富广场****，统一社会信用代码1134020000301941F。法定代表人马兴起，该局局长。出庭负责人陈厚明，该局副局长。委托代理人刘虹，广东广和（芜湖）律师事务所律师。第三人芜湖市国有土地收购储备中心，住，住所地芜湖市政通路******一社会信用代码123402007749840744。法定代表人马卓渊，该中心主任。委托代理人丁京京，广东广和（芜湖）律师事务所律师。原告茹其宝、张美霞（以下简称两原告）不服被告芜湖市住房和城乡建设局（以下简称芜湖市住建局）房屋拆迁管理行政裁决，于2020年7月1日向本院提起行政诉讼。本院当日立案并向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因芜湖市国有土地收购储备中心（以下简称芜湖市土储中心）与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年8月3日公开开庭审理了本案。原告茹其宝、委托代理人毛乘弘，被告芜湖市住建局出庭负责人陈厚明、委托代理人刘虹，第三人芜湖市土储中心的委托代理人丁京京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告芜湖市住建局于2020年1月2日对两原告作出芜住建弋裁（2020）001号《芜湖市住房和城乡建设局行政裁决书》。两原告诉称，位于芜湖市弋江区蔬菜村高车队房屋系两原告所有，两人对房屋进行扩建后用于经营芜湖奥园旅社（自建面积有航拍图范围），并依法领取了营业执照和特种行业许可证，特种行业许可证载明建筑面积300平米。2010年9月10日，被告向第三人核发弋拆许字（2010）第5号房屋拆迁许可证，两原告房屋位于拆迁范围内，拆迁工作后交由瀂港街道办负责。2019年11月7日，第三人委托北京华瑞行房地产评估公司对两原告的住宅用房进行评估。评估对象在2010年9月10日的市场参考价值为住宅单价3963元/㎡，房屋面积293.15㎡。两原告认为：第一，房屋存在证小房大问题，两原告多次要求测绘单位实地测量，但是瀂港街道办表示必须先填“封门单”，否则不同意实地测量。评估机构仅依据房产证作出评估，程序严重违法。第二，未将自建面积纳入评估范围之内，未获得安置补偿；第三，案涉房屋已经申领营业执照和特种行业许可证，并经营数十年，因此应按照商业用房标准进行评估；第四，根据《城市房屋拆迁管理条例》《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。案涉裁决书按照2010年9月10日的市场参考价值进行计算补偿标准，造成评估标准差异较大，显失公平。2019年12月4日，第三人向被告申请行政裁决，因疫情原因被告并未通知两原告进行答辩、调解，而是于2020年1月2日直接作出裁决书，程序违法。两原告原系夫妻关系，2018年9月13日已经离婚，案涉房屋双方各享有50%产权。被告理应分别就两人所享有的拆迁面积作出裁决，但被告仍合并成一个被拆迁主体，程序违法。综上，请求法院：一、依法撤销被告作出芜住建弋裁（2020）001号《芜湖市住房和城乡建设局行政裁决书》；二、本案诉讼费由被告承担。两原告为证明其主张当庭提出以下证据：第一组：两原告的身份证复印件，证明两原告的诉讼主体资格。第二组：房地产权证、照片、航拍图、民事调解书、离婚证明，证明两原告对涉案房屋进行了扩建，现两原告已经离婚，各享有涉案房屋50%产权，被告理应分别向两原告作出行政裁决，而不应当将二者合并成一个被拆迁主体。第三组：营业执照、特种经营许可证，证明两原告在涉案房屋内实际经营奥园旅社十余年，涉案房屋存在“证小房大”的问题，即特种行业许可证载明建筑面积300平米，而房产证载明的面积为293.15平米。第四组：评估报告，证明评估人员未能进入现场，评估程序违法，评估报告仅对有证明面积进行评估，未对无证面积进行评估，且评估时点选择错误。第五组：芜住建弋裁（2020）001号行政裁决书，证明该裁决书作出程序违法，无法保障被拆迁主体的合法权益，理应撤销。第六组：《城市房屋拆迁估价指导意见》，证明城市房屋拆迁估价指导意见第11条规定拆迁估价目的统一表述为：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格，拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日，拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。第七组：判决书两份，证明在弋江区的类似地块拆迁中，被告采用拆迁许可证颁发之日作为评估时点选择错误，被人民法院依法撤销裁决。被告芜湖市住建局辩称，一、房屋面积应当以产权证记载的面积为准，而不是以行业许可证记载的面积为准。行业许可证的核心要素不是房屋面积而是“许可某项行为”，所以相关部门在描述面积时多四舍五入地用整数，而不是一个精确的数字；其次，原告茹其宝在谈话时说的也是房子大概295㎡；最后，如果两原告认为自己的房子存在证小房大的问题，应当主动向不动产登记中心申请重新勘验而不是要求拆迁部门必须勘验后才能进行评估。二、自建部分和有证部分没有规定必须要一体评估，因此本案中如果两原告主张自建部分可以获得补偿，可以要求另行评估；三、案涉地块虽然多次延期，但并不属于“拆迁规模大、分期分段实施”的拆迁，分期分段实施的拆迁需要省住建厅批准，并在拆迁许可证上注明。四、关于评估报告、裁决申请书和裁决书的送达，由于两原告拒收，所有依法采取留置送达。五、两原告虽已离婚，但房产尚未分割，且两人户籍在一起，应按一户计算拆迁补偿。综上，请求法院驳回两原告的诉讼请求。被告芜湖市住建局为证明其主张向本院提交以下证据：第一组：统一社会信用代码证书、法定代表人身份证明，证明被告主体资格适格。第二组：房屋拆迁行政裁决申请书、法定代表人身份证明书、授权委托书、拆迁许可证、拆迁延期公告、未达成协议的被拆迁人比例及原因、身份证及人口信息、房屋所有权证存根、谈话笔录、估价结果公示表、公示照片、房地产估价报告、通知书、送达回证、拆迁安置补偿方案，证明第三人提交了申请裁决所需的材料，证据第七页备注栏是空白的，人口信息即11-12页看出两原告在同一个户口本上，房屋所有权证存根上看出房屋面积是293.15，用途住宅，所有权人是茹其宝，谈话笔录上茹其宝称其房屋面积是295平方米左右，证据42页提到由于未能进入室内查看，无法进行描述，现场有人见证且有签章，证据49页有一个第三种方案，针对拆迁情况有第三种方案就是按照2010年的时点进行评估也按照2010年拆迁房屋进行补偿。第三组：通知书、通知书存根、送达回证，证明被告依法将裁决申请书、答辩通知、调解通知送达给原告。第四组：行政裁决书，证明被告依法作出行政裁决。第五组：送达回证，证明被告依法将行政裁决书送达给原告。第六组：公证书，证明依法通过摇号确定花津南路以东地块房地产评估机构。第七组：芜湖市城市房屋拆迁管理办法、芜湖市房屋拆迁补偿安置相关规定、芜湖市2010年度房屋拆迁补充标准，证明被告作出行政裁决的法律依据。第八组：房屋拆迁许可证、拆迁补偿安置方案，证明分期实施拆迁需要上级机关批准且在房屋拆迁许可证上注明。第三人芜湖市土储中心述称，案涉房屋系两原告所有，两原告对房屋进行扩建后用于经营芜湖奥园旅社，并依法领取了营业执照和特种行业许可证。2010年9月10日，被告向第三人核发案涉拆迁许可证，案涉房屋在拆迁范围内。2019年11月7日，第三人委托评估公司对房屋价值进行评估，但两原告拒不配合。在此情况下，评估公司克服困难依法就两原告房屋的拆迁补偿价值出具估价结果报告书。由于房屋拆迁过程中，澛港街道与两原告就拆迁安置补偿问题一直未能达成一致意见，导致房屋拆迁工作难以有效实施。第三人迫于无奈，于2019年12月4日向被告申请进行房屋拆迁行政裁决，被告接受陈述人的申请宁后，依法立案、审查并于2020年1月2日作出案涉芜住建弋裁（2020）001号行政裁决书，被告没有违反法律规定的相关规定。综上，请求法院驳回两原告的诉讼请求。第三人芜湖市土储中心为证明其主张向本院提交以下证据：第一组：事业单位法人证书、法定代表人身份证明，证明第三人的身份情况。第二组：房屋拆迁行政裁决申请书、法定代表人身份证明书、授权委托书、拆迁许可证、拆迁延期公告、未达成协议的被拆迁人比例及原因、身份证及人口信息、房屋所有权证存根、谈话笔录、估价结果公示表、公示照片、房地产估价报告、通知书、送达回证、拆迁安置补偿方案，证明第三人提交了申请裁决所需的材料。第三组：通知书、通知书存根、送达回证，证明被告依法将裁决申请书、答辩通知、调解通知送达给原告。第四组：行政裁决书，证明被告依法作出行政裁决。第五组：送达回证，证明被告依法将行政裁决书送达给原告。第六组：公证书，证明依法通过摇号确定花津南路以东地块房地产评估机构。第七组：芜湖市城市房屋拆迁管理办法、芜湖市房屋拆迁补偿安置相关规定、芜湖市2010年度房屋拆迁补充标准，证明被告作出行政裁决的法律依据。第八组：房屋拆迁许可证、拆迁补偿安置方案，证明分期实施拆迁需要上级机关批准且在房屋拆迁许可证上注明。经庭审质证，两原告对被告所举的第一组证据无异议；第二组证据的真实性无异议，但是对合法性有异议，认为案涉拆迁行政裁决书时间是2019年12月4日，后面的裁决送达时间也是12月4日，在一天时间内第三人提出申请、行政机关进行送达有违常理，委托事项未列明，拆迁许可证真实性无异议，但是已经延期10年，拆迁延期公告仅仅是公告的存根不是公告本身，不能证明拆迁延期合法性，未达成协议比例高达24.16%，应组织进行听证，身份信息真实性无异议，两原告原系夫妻关系，所以在一本户口本上没有问题，房屋所有权证存根真实性无异议，但是涉案房屋证小房大，谈话笔录真实性无异议，但是没有考虑原告意见，记录内容不准确，有选择性记录且原告未签字，估价结果公示评估机构的选择并没有遵照相关法律规定，而是直接采用摇号的形式来确定，其照片并不能反映其对结果进行了公示，对房屋评估报告，评估人员未实际进入现场，没有对房屋内装饰装修进行评估，也没有对附属物进行评估，仅依据产权证做的形式评估，时间节点是2010年，评估报告出具时间是2019年年底，相差十年的过程中依然使用该报告违反了国家管理办法，送达回证被告所称是留置送达，但留置送达存在问题，第一，如果两原告系夫妻关系可以采用留置送达的方式，但是两原告早已离婚，已经不属于共同居住的成年家属，第二，留置送达回证上的签字不是两原告之一所签，第三，文书送达并没有送达至被送达人的居住地点，真实的送达情况是工作人员将两份评估报告在茹其宝回家路上直接递交给他，因此我们认为留置送达不成立；补偿方案两原告未收到且未公示；第三组证据中通知书与申请书系同时做出，该通知书未实际送达给两原告，被告辩称使用留置送达的方式不具有合法性，同时被告并未组织答辩和调解，而是直接作出了行政裁决；第四组证据的行政裁决书真实性无异议，但是该裁决书未考虑区位差，其提供的现房也未提供相应评估报告来作证现房的现有价值，裁决中不包含附属设施，该裁决依据的报告也不包括装饰装修补偿，同时由于在裁决的过程中澛港街道采取了强拆的模式致使两原告自建房被强拆，自建房无法被评估；第五证据送达回证依然存在留置送达不合法的问题；第六组证据的公证书真实性无异议，但是评估机构应先协商，不应直接摇号；第七至八组证据的真实性无异议，但是本案应分别作出拆迁补偿行为。原告对第三人所举证据的质证意见与对被告所举证据的质证意见相同。被告对原告的第一组证据无异议；第二组证据中的房地产权无异议，但从产权证可以看出案涉房屋是茹其宝所有，未进行产权分割，不存在两个拆迁主体的问题，航拍图的关联性有异议，只能说明两原告住处有自建房屋部分，调解书、离婚证明关联性有异议，调解书仅能证明两原告是案涉房屋的所有人，不能证明已经进行了房屋分割；第三组证据的关联性有异议，对证明目的也不认可，两原告所主张的证小房大是房产证面积小于经营许可证面积，不是小于房屋实际面积；第四组证据无异议，但不认可原告证明目的，评估报告中表明评估机构工作人员去过现场，是原告拒绝评估人员进入案涉房屋勘验，关于评估的指导意见中未说有证房屋和无证房屋必须一起进行评估；第五组证据无异议，被告已经送达了案涉裁决书等材料，是两原告自行放弃了权利；第六组证据无异议，但案涉地块不属于分期分段实施拆迁的情况；第七组证据达不到两原告证明目的，两份判决书的情况与本案有区别，且本案案涉行政裁决书中有第三种补偿方案。第三人对原告所举证据的质证意见与被告的质证意见相同。被告与第三人对彼此所举证据均无异议。本院对上述证据认证如下：原告的第一组证据本院予以采信；第二组证据中的房地产权证予以采信，照片、航拍图与案涉行政裁决无关联性，本院不予采纳，民事调解书、离婚证明是发生在本案拆迁工作启动之后，与本案无关联性，本院不予采纳；第三组证据被告对真实性无异议，本院予以采信；第四组证据本身系评估公司作出，被告亦作为证据使用，本院予以采信；第五组证据系本案被诉行政行为，第六组证据是评估规范性文件，本院均无需认证；第七组证据是其他案件的相关判决，与本案无关联性，本院不予采纳。上述证据的证明目的结合庭审和全案情况综合认定。被告提交的第一组证据本院予以采信；第二组证据系作出案涉行政裁决书所需材料，两原告对其真实性无异议，本院予以采信；第三组证据的送达证均有见证人签名、盖章，且无相反证据，本院对真实性认可，予以采信；第四组证据系本案被诉行政行为，本院无需认证；第五组证据均有见证人签名、盖章，且无相反证据，本院对其真实性认可，予以采信；第六组证据本身具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；第七、八组证据作出案涉行政裁决的依据，本院无需认证。上述证据的证明目的结合庭审和全案情况综合认定。第三人提交的第一组证据本院予以采信，其余证据因与被告提交证据相同，本院认证与被告所提交证据相同，对证明目的结合庭审和全案情况综合认定。经审理查明，两原告所有房屋位于芜湖市弋江区澛港街道蔬菜村高车队，权证字号：房地权芜马塘区字第2004047838号，证载建筑面积：293.15平米，设计用途住宅。2010年9月10日，被告芜湖市住建局（原芜湖市住房和城乡建设委员会）向第三人芜湖市土储中心核发弋拆许字（2010）第5号房屋拆迁许可证，许可其因花津南路以东地块项目建设，对东至九华南路、西至花津南路、南至纬二路、北至利民路范围内的房屋及其附属物进行拆迁，占地面积386344平米，拆迁期限自2010年9月10日至2011年1月4日。两原告所有的上述房屋在该房屋拆迁许可证许可拆迁范围内。后鉴于该地块拆迁工作未结束，经被告芜湖市住建局两次批准，该地块拆迁期限先后顺延至2019年12月31日、2020年6月30日。因第三人芜湖市土储中心与两原告就拆迁安置补偿问题未能达成一致意见，2019年12月4日，第三人芜湖市土储中心向被告芜湖市住建局申请进行房屋拆迁行政裁决，并提交了行政裁决的相关材料，包括房屋拆迁行政裁决申请书、法定代表人身份证明、授权委托书、两原告身份情况及案涉房屋权属相关证明、未达成协议的被拆迁比例及原因、与两原告协商记录、被拆迁房屋的估价报告及评估价格公示、评估报告送达回证、两原告房屋拆迁补偿安置方案及其他相关材料。被告芜湖市住建局当日受理该申请，并通知两原告于2019年12月10日进行答辩、调解。2020年1月2日，被告芜湖市住建局作出芜住建弋裁（2020）001号《芜湖市住房和城乡建设局行政裁决书》，裁决内容为：“一、被申请人应在收到本裁决书之日起十五日内腾空弋江区蔬菜村高车队（丘地号65.0-87.5）房屋，交申请人施工。二、被申请人选择货币补偿的，申请人支付被申请人人民币1240903.5元（不含附属物补偿）；三、被申请人若选择产权调换，房屋产权调换地点为弋江嘉园三期2-1-2802室（建筑面积100.9平方米）、2-1-2803室（建筑面积100.9平方米）和19-2-1802室（建筑面积99.92平方米）三套安置房，根据征收补偿方案申请人应付给被申请人人民币69774.14元（不含附属物补偿）；也可以选择花津南路以东安置房10-2-1002室（建筑面积96.15平方米）、10-2-703室（建筑面积110平方米）和10-2-1103室（建筑面积110平方米）三套安置房，根据征收补偿方案被申请人应付给申请人人民币42690.16元（不含附属物补偿）；该安置房保留30天，被申请人逾期不接受安置的，申请人可将安置房另行处置，并与被申请人协商后另行提供符合国家质量安全标准的房屋用于安置。若被申请人选择由申请人回购所选花津南路以东安置房，申请人应按照花津南路以东安置房市场评估价10662元/平方米的标准予以回购，总价款3370791.30元，扣除被申请人支付申请人86662.66元，扣除已支付的楼层差价7938.40元，最终申请人向被申请人支付3276190.24元（不含附属物补偿）。四、申请人拆除被申请人住宅房屋，应当支付临时安置补助费，由申请人提供周转房的，不付临时安置补助费。五、被申请人在裁决规定的期限内自行搬迁的，申请人应付给被申请人搬迁补助费。”2020年1月10日，被告芜湖市住建局将该行政裁决书送达两原告。另查明，2019年9月27日，被告芜湖市住建局经摇号确定北京华瑞行房地产评估咨询有限公司作为花津南路以东地块房屋评估机构。安徽省芜湖市法信公证处对该摇号过程进行了公证。2019年10月23日，第三人芜湖市土储中心委托北京华瑞行房地产评估咨询有限公司对两原告房屋进行估价，以确定被拆迁房屋货币补偿金额，估价时点2010年9月10日。2019年11月7日，北京华瑞行房地产评估咨询有限公司出具评估报告确定估价对象在估价时点的市场参考价值为单价3963.00元/㎡，建筑面积293.15㎡，总计1161753.00元。再查明，案涉花津南路以东地块项目占地面积386344平米，拆迁总户数1308户，截止2019年12月3日尚未搬迁316户，占拆迁总户数比例为24.16%。本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁”。本案中，第三人芜湖市土储中心取得案涉拆迁许可证的时间是2010年9月10日，故本案应适用《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定。《城市房屋拆迁管理条例》第五条第二款规定，“县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理……”。第十六条规定，“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。……裁决应当自收到申请之日起３０日内作出”。本案中，被告芜湖市住建局属房屋拆迁管理部门，具有对案涉房屋进行拆迁补偿安置裁决的法定职权，有权对第三人芜湖市土储中心的申请进行裁决，其裁决主体合法且为本案适格被告。《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条第一款规定，“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿”。第二十三条第一款规定，“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”。第二十四条规定，“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”。《城市房屋拆迁估价指导意见》第十一条第二款规定，“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点”。结合上述规定，对本案综合评议如下：1.根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第五条、第九条、第十条、第十五条的规定，被告芜湖市住建局作为职权机关在第三人芜湖市土储中心提交相关裁决申请材料后，经审查于2019年12月4日受理该申请，向两原告送达了答辩、调解通知书，于30日内作出案涉行政裁决书并送达两原告，案涉行政裁决程序合法。2.虽然根据《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日，但是案涉弋拆许字（2010）第5号房屋拆迁许可证涉及拆迁范围386344平米，拆迁总户数1308户，截止2019年12月3日尚未搬迁316户，并且拆迁期限从2010年经批准顺延至2020年，时间跨度有10年之久，而在案证据显示两原告最早协商记录发生在2018年6月19日。因此，案涉拆迁许可证涉及范围内的拆迁行为属拆迁规模大、分期分段实施的，评估机构进行评估时应以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。第三人芜湖市土储中心直至2019年12月4日才提出案涉拆迁裁决申请，造成案涉被拆迁房房屋按照拆迁许可证颁发之日（即2010年9月10日）的评估标准与目前房屋实际情况差异较大，以此作为案涉行政裁决货币补偿金额依据显失公平，主要证据不足。3.拆迁补偿的法定补偿方式仅为货币补偿和房屋产权调换两种，案涉行政裁决中规定“政府回购安置房”的补偿方式于法无据。同时，被告芜湖市住建局在行政裁决书中不宜使用“该安置房保留30天，被申请人逾期不接受安置的，申请人可将安置房另行处置”等语言，且该要求亦于法无据。综上所述，被告芜湖市住建局作出的案涉行政裁决主要证据不足，依法应予撤销，对两原告的诉讼请求本院予以支持。为保护公民、法人和其他组织的合法权益，监督行政机关依法行使职权，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：撤销被告芜湖市住房和城乡建设局作出的芜住建弋裁（2020）001号《芜湖市住房和城乡建设局行政裁决书》。案件受理费50元，由被告芜湖市住房和城乡建设局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长 欧阳巍林人民陪审员 杨 代 银人民陪审员 田  婷二〇二〇年十月二十六日法官助理承燕华书记员丁志鹏附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。