广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4536号上诉人（原审原告）：党林杰，男，1984年10月23日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区***********。被上诉人（原审被告）：中山深城建房地产有限公司，住所地广东省中山市********御城金湾花园1卡二层，统一社会信用代码914************594。法定代表人：徐传杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：雷斌，广东松楠律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍丽贤，广东松楠律师事务所律师。上诉人党林杰因与被上诉人中山深城建房地产有限公司（以下简称深城建公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初4713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。党林杰上诉请求：撤销一审判决，改判支持党林杰的一审诉讼请求。事实和理由：一、限购政策属于临时性的行政管理行为，是特殊时期的产物，不同地区不同时期内容各不相同，现在就已经有部分城市放宽限制、取消限购政策。深城建公司作为专门从事房地产经营的企业，在每一次交易中都面临限购政策的把握，从对信息的掌握来看，相对于党林杰，深城建公司对于限购政策具有更权威更准确更及时的掌握。深城建公司在与党林杰签订认购书之时，不仅未尽应尽审查核实党林杰的购房资格的义务。而且与深城建公司签订的认购书，风险提示及售楼部现场销售流程均无关于中山市的限购政策注意事项。深城建公司对认购书无法履行同样负有重要过失。二、与深城建公司签订的认购书第9条约定：如因中山市房地产管理部门网上售房系统或者备案系统原因，致使卖方无法按照约定时间签署买卖合同或办理合同备案手续，致买卖合同签订和备案时间相应顺延，双方互相免责，但买方应该按认购书约定的付款时间付款不得顺延，同时买方需按卖方另行通知的时间及时签署买卖合同，并配合办理合同备案，买方同意卖方仅需就该情况告知买方，而无需向买方出具书面文件。该条款不但免除了深城建公司主要义务，还排除了党林杰的主要权利。违反了合同法的平等原则，另外根据《城市商品房预售管理办法》中第十条：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。深城建公司通过与党林杰签订合法的认购书来掩盖其非法规避限购政策的目的。扰乱中山市房地产市*平稳健康发展。符合合同法第五十二条第（三）项“以合法形式掩盖非法目的”的认定。三、一审法院对党林杰的社会保险记录不连续还与深城建公司签订认购书的事实认定有误。2019年10月22日党林杰在与深城建公司签订认购书之时并无中山市的社会保险，党林杰的中山社会保险是在签订认购书的次日(2019年10月23日)在中介小莫的引导下购买的。假设党林杰明知自己不具备购房资格，是不可能签订以定金作为违约处理的合同条款，从情理上来看，这显然是不符合常理。之所以如此，只能有两种解释，一是党林杰误以为自己具备购房资格，另一种就是深城建公司的售楼人员促使党林杰相信自己具备购房资格，无论是何种情形，党林杰都对其购房资格存在重大误解。且认购书第12条：认购书签订后，买方所认购的房号，买方姓名，不得更改，卖方不接受任何理由的换房、退房申请。该条款限制了党林杰的主要权利，违反了平等原则。因重大误解订立、同时显失公平的合同，根据合同法第五十四条的规定，可以撤销。四、认购书不同于正式商品房买卖合同，具体购房手续和相关责任还有待正式合同明确。但双方当事人还没进入签订正式买卖合同阶段就已产生纠纷，由此产生的责任属于缔约过失责任，深城建公司同样没有履行先合同义务中基于诚信原则而应负有的告知义务。深城建公司理应与党林杰共同承担缔约过失责任，而不仅仅判定党林杰承担违约责任。此外党林杰在得知属于限购人群后，于2019年10月27日向开发商提交了书面声明。深城建公司并未就党林杰所提交的书面说明作任何的解释沟通和解释。综上所述，基于公平公正的原则，法院应考虑到双方当事人在签约、履约过程中的实际地位。平等保护党林杰的合法权益。请求二审法院撤销一审判决，改判支持党林杰的上诉请求。深城建公司辩称：一、一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、党林杰的上诉没有事实和法律依据，应予维持。（一）中山市限购政策对外公开，且距离涉案认购书签署时间已达两年半之久，认购方作为中山非户籍居民在购买房产前理应自行了解相关政策，并根据自身实际情况作出是否认购的决定，这是党林杰作为认购方在与深城建公司成达认购合意前应当尽到的合理注意义务，避免因不具备购房主体资格存在的履行风险。（二）深城建公司有明确提醒党林杰注意审查自身的购房资格，对党林杰已尽提醒、告知义务，且涉案认购书并非在事实上无法履行。1.深城建公司已在销售现场、财务部等多处向包括党林杰在内的认购方公示了“御城金湾花园三期团购流程”，明确提醒了认购方要注意审查自身的购房资格，对党林杰已尽提醒、告知义务。2.即便党林杰在签订案涉认购书时不满足“在中山市连续缴纳社会保险半年以上”的条件，但党林杰若积极采取补救行为，能够在认购之日起满6个月后取得购房资格，在案涉认购书签订之日起6个月内未被解除的情况下，认购书是可以继续履行的，因此在党林杰未积极履行认购书的相关义务情况下，其诉求解除认购书需承担相应的违约责任，无权要求退定金及支付利息。（三）涉案认购书合法有效，不存在党林杰所称的非法规避限购政策情形。1.认购书第八条第9款的约定是深城建公司将党林杰认购、购买商品房可能受到的政府调控政策影响以书面形式明确提示党林杰，并与之进行了顺延签署买卖合同或办理合同备案手续且双方免责的约定。该条款并无免除深城建公司主要义务或排除党林杰的主要权利，也无违反合同法的平等原则，是合法有效。2.党林杰诉求解除认购书，致使认购书无法继续履行，双方也未能签订商品房预售合同，商品房预售环节的相关规定与本案无关。3.认购书系预约合同，即约定将来订立本约的合同，签署认购书的目的是为了将来订立商品房预售合同，认购书合法有效，不存在党林杰所称的非法规避限购政策情形。（四）涉案认购书是双方的真实意思表示，不存在重大误解情形。1.党林杰提交的其与珠海置业管理小莫之间的微信聊天记录证明了双方对在中山购买社保事宜进行了沟通，认购行为发生之后，党林杰也以实际行动同意在中山市购买社保，以使自己满足在“中山市连续缴纳社会保险半年以上”的购房条件，党林杰所称对其购房资格存在重大误解与事实不符。2.党林杰作为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为，认购涉案物业系其真实意思表示，不存在对签订认购书的性质、对方当事人、案涉物业的品种、质量、规格和数量等的错误认识情形，认购书不存在可撤销情形。3.深城建公司作为向不特定公众销售商品房的开发商，与包括党林杰在内的认购者约定第八条第13款的内容，有利于维护市场交易秩序的稳定，保护交易双方的利益，不存在违反合同法平等原则的情形。（五）案涉认购书已经成立，不存在党林杰所称的缔约过失情形，现系党林杰未按认购书的约定支付首期款及签署《中山市商品房买卖合同》，导致双方未能签署正式买卖合同，党林杰的行为已构成违约，现其以个人原因解除认购书，无权要求深城建公司退回定金及支付利息。党林杰向一审法院提出诉讼请求：1.解除党林杰与深城建公司签订的《御城金湾花园认购书》；2.深城建公司向党林杰退还已支付定金2万元；3.深城建公司向党林杰支付资金占用利息（以2万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年10月22日起计算至实际清偿之日止）。一审法院经审理认定事实如下：2019年10月22日，党林杰（作为买方）与深城建公司（作为卖方）签订一份《御城金湾花园认购书》，约定：1.党林杰认购深城建公司开发建设的位于中山市***********************，建筑面积78.96平方米，房价款为920840元；2.定金2万元于签订认购书时支付，首期款280840元于签订认购书7天内付清，剩余房款64万元采取贷款方式支付；3.买方确认在签署本认购书前，对所购的物业基本情况及相关情况已作充分了解，且就国家法律法规规定应明示的《中山市商品房买卖合同》、各项证书、文件、协议、按揭贷款文件等资料，卖方已在售楼现场公示并做出解答，买方已认真查阅并理解、知悉及认可上述文件内容，且无任何异议；4.买方须于签订本认购书之日起7天内，即2019年10月29日前到御城金湾花园售楼处签署《中山市商品房买卖合同》，否则卖方有权单方解除本认购书，将买方已交付的定金没收，并将物业出售给任何其他人而无须另行通知买方，该物业的一切权益均与买方无关；5.如买方不履行认购书任何条款或未能按时交付楼款，视为买方违约，并放弃认购书的任何权益，而卖方有权解除本认购书，买方已交付的定金不予返还，及保留追讨其他赔偿的权利，卖方有权以任何方式处理该物业。上述认购书还约定了其他事项。卖方落款处加盖了深城建公司的公章，买方落款处有党林杰的签名及捺印。同日，党林杰在深城建公司出具的御城金湾花园购买风险提示上签名确认，并向深城建公司支付了定金2万元。2019年12月31日，中山市社会保险基金管理局出具的参保证明显示，党林杰在2018年12月至2019年12月期间，曾于2019年10月及11月在中山市购买社保。一审庭审中，党林杰陈述称其最开始购买了两个月社保，后停交了一个月，之后又购买了两个月社保，至今未连续购买满半年。一审法院另查，2017年3月26日，中山市人民政府办公室发布《中山市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知载明：非本市户籍居民家庭能提供购房之日前半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房。上述通知自印发之日实施。一审庭审中，党林杰与深城建公司均确认认购书签订后，党林杰向深城建公司支付了2万元定金，但双方未签订正式的商品房买卖合同。另外，党林杰在一审庭审中明确表明其不再购买涉案商品房，不同意再签订商品房买卖合同，要求解除双方签订的认购书。一审法院认为，本案系商品预售合同纠纷。党林杰与深城建公司签订的《御城金湾花园认购书》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照合同全面履行自己的义务。关于党林杰主张解除双方签订的认购书的诉讼请求，一审法院认为，双方签订的《御城金湾花园认购书》属于党林杰、深城建公司就涉案商品房买卖合同签订的预约合同，现党林杰明确不同意与深城建公司签订商品买卖合同，该预约合同的目的无法得到实现，党林杰主张解除双方签订的《御城金湾花园认购书》，于法有据，一审法院予以支持。关于党林杰主张深城建公司返还定金2万元并支付利息的诉讼请求，党林杰主张其不符合限购政策，认购书无法履行是因不可归责于双方的事由。一审法院认为，中山市人民政府早在2017年3月36日就发布了《中山市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知明确规定对“非本市户籍居民家庭能提供购房之日前半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房”，且自印发之日起实施。2019年10月22日，党林杰与深城建公司签订的认购书是在中山市限购政策出台两年之后，党林杰作为认购人在签订认购书时应当事先了解限购政策具体内容和时间条件，也应当对自己所认购住宅的性质及自己是否符合购买条件进行综合预评，确认自己符合购买的条件时才能签订认购书，以确保认购书能顺利履行。党林杰明知自己的社保记录存在不连续的情形，仍与深城建公司签订认购书，在签订认购书后又未能提供符合购房条件的相关资料并按照认购书约定履行支付首期款及签订正式的商品房买卖合同的义务，其行为已构成违约。根据双方签订的认购书，如买方不履行认购书任何条款或未能按时交付楼款，视为买方违约，买方已交付的定金不予返还。故党林杰主张深城建公司返还定金2万元及支付利息，理据不充分，一审法院不予支持，予以驳回。最后，关于党林杰主张深城建公司对党林杰是否具备购房资格产生误导，一审法院认为，首先，党林杰提供的微信聊天记录系其与珠海置业管家小莫之间的微信聊天记录，而该微信聊天的对象并非深城建公司，党林杰未能提供相应证据证明珠海置业管家小莫与深城建公司之间存在委托代理关系。再者，即使珠海置业管家小莫与深城建公司之间存在委托代理关系，党林杰提供的微信聊天记录仅能证明双方对在中山购买社保的事宜进行了沟通，并不能证明其对确保党林杰符合购房资格等事宜作出承诺。故对于党林杰的上述主张，一审法院不予采信。综上所述，党林杰的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，一审法院予以支持，对其不合理的诉讼请求，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除党林杰与深城建公司于2019年10月22日签订的《御城金湾花园认购书》；二、驳回党林杰的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，减半收取为150元（该款党林杰已预交），由党林杰负担150元。党林杰二审提交的证据有：证据一，御城金湾的销售人员李先生2019年12月12日与党林杰的电话录音，拟证明御城金湾的销售人员让其按照房产中介的安排去做，交首付，伪造银行流水及工作证明，继续购买社保。证据二，党林杰与御城金湾销售人员温先生2019年10月25日的微信聊天记录，拟证明该销售人员也让其按照房产中介的安排去做。深城建公司质证称：对证据一电话录音的三性均不予确认。与党林杰通话的并非其公司员工或销售人员，且党林杰一直称自己是不想继续购买涉案商品房，想要退定金，但对话的内容系关于后续购房的事宜，与本案认购无关。对证据二的三性确认。该证据证明了党林杰在签订认购书次日即表示要退房，表明党林杰是因个人原因不想继续购买涉案商品房，并非与党林杰所称的购房资格有关，其以个人原因解除认购书，无权要求退定金及支付利息。深城建公司另向本院提供《御城金湾三级市场销售代理合同》，拟证明深城建公司只委托了珠海幸福家网络科技股份有限公司进行商品房独家销售。党林杰对该证据的三性均不确认。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。党林杰与深城建公司签订的《御城金湾花园认购书》、《御城金湾花园购买风险提示》是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，党林杰与深城建公司均应恪守履行。现党林杰主张因签署上述认购书时不了解中山市购房政策，并不具备购房资格，是在深城建公司的误导下才签订案涉认购书，属于重大误解，上诉请求深城建公司返还其已缴纳定金2万元及支付利息。故本案二审争议焦点为：深城建公司应否向党林杰返还定金2万元及利息。对此，本院分析如下：中山市人民政府办公室早于2017年3月26日发布《中山市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对中山市新建商品住房采取一定的限购政策。党林杰作为一名具有完全民事行为能力人，其在计划购买如房产等价值高昂的大宗商品时，理应对当地的购房政策提前进行了解，并根据自身实际情况作出是否需要购买的决定。本案中，党林杰于2019年10月22日与深城建公司签订案涉认购书并缴纳定金，意向购买案涉房屋。此时距离中山市上述限购政策对外公布已二年之久，党林杰完全有可能、也理应通过查询网上资讯、咨询相关专业人员等各种渠道了解到中山市的相关购房政策，这也是党林杰作为购房者在与开发商达成购房合意之前应当尽到的合理注意义务。涉案认购书中已明确载明“买方确认在签署本认购书前，对所购之物业基本情况及相关情况已作充分了解，且就国家法律法规规定应明示的中山市商品房买卖合同、各项证书、文件、协议、按揭贷款文件等资料，卖方已在售楼现场公示并做出解答，买方认真查阅并理解、知悉及认可上述文件内容，且无任何异议”，深城建公司亦已举证在销售现场有张贴“御城金湾花园三期团购流程”公示，已提示购房者需提供的资料。故深城建公司在认购书及风险提示中均已对购房者履行了相关的提示义务。在深城建公司已履行提示、说明义务的情形下，党林杰主张是在深城建公司的误导下才签订认购书，但其未向本院提供充分有效的证据证明，应由其承担举证不能的不利后果。综上，党林杰主张案涉认购书属于《中华人民共和国合同法》第五十四条因重大误解订立的合同，理据不足，本院不予采纳，党林杰要求深城建公司退还已付定金，于法无据，一审法院对此不予支持，处理并无不妥，本院予以维持。综上，党林杰的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元（党林杰已预交），由上诉人党林杰负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年十月二十九日书记员  杨婉婷