贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终7390号上诉人（原审原告）：贵州宏立城物业服务有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房棚户区改造项目**。法定代表人：王婷婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐伟贻，男，1987年12月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，该公司员工。委托诉讼代理人：张涛，男，1995年9月26日出生，穿青人，住贵州省纳雍县，该公司员工。被上诉人（原审被告）：谢兴林，男，1956年8月17日出生，汉族，住重庆市南岸区。上诉人贵州宏立城物业服务有限公司（以下简称宏立城物业公司）因与被上诉人谢兴林合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初2516号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宏立城物业公司上诉请求：1、撤销原判；2、判决被上诉人向上诉人支付席位管理费28800元，物业费1200元，合计30000元；3、判决被上诉人支付违约金20870.14元（以欠付金额30000元为基数，按年利率24%自2017年3月1日起暂计算至2020年1月22日，按该标准计算至实际清偿之日止）；4、判令全案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定《山水黔城席位管理服务合同》合同无效，是对事实认定不清，适用法律错误。被上诉人与上诉人签订的席位管理服务合同是双方真实意思表示，争议房屋已取得建设工程规划许可证。二、被上诉人与上诉人签订的《山水黔城席位管理服务合同》合法有效，被上诉人应当向上诉人偿还所拖欠的席位管理费、物业费及相应违约金。本案争议房屋在取得建设规划许可证后，出租给被上诉人并签订席位管理服务合同，是合同双方真实意思表示，未违反国家法律、法规，应当认定该合同合法有效。被上诉人向上诉人申请从2017年7月1日起即算退组门面，并自认拖欠租金的事实。上诉人有权不予退还保证金，并有权要求被上诉人偿还所拖欠的席位管理费、物业费及相应违约金。谢兴林辩称，宏立城（山水黔城）物业出租于我方的山水黔城5组团18席门面为违法违规建筑，更无产权证，严重违反了国家规定。宏立城物业存在严重欺诈行为，将无产权的违规违法且室内条件恶劣门面租赁给我们经营餐饮并向我们隐瞒事实真相。在合同执行中擅自改变租赁合同的环境条件要素，签订合同时该门店公路边是可以停车的，不久又禁止停车，致使客人大量流失。在经营期间，在未与我方沟通、协商的情况下，宏立城物业擅自提升门店租金，将之前每平方米每月25元忽然提升至35元，一次性涨幅近40%。宏立城物业公司及人员缺乏职业精神，对我店前后数次提交给他们的《申请恢复门店路边停车，请求降低并恢复之前租金及关门停业》的申请不予理睬，也不打收条，不予处理和解决，导致我店长期在经营条件不利，客人严重流失，持续严重亏损状态无法继续经营。宏立城物业公司向一审法院起诉请求：一、被告支付原告席位管理费28800元、物业费1200元，合计30000元；二、被告支付原告违约金（按年利率24%标准，以30000元为基数，从2017年3月1日起计算至款项实际付清之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月15日，原告宏立城物业公司（甲方）与被告谢兴林（乙方）续签《山水黔城席位管理服务合同》（以下简称《服务合同》），约定原告将位于本市南明区山水黔城五组团18号席位提供给被告经营“岭秀重庆老火锅”。席位交付时间及费用计收日为2015年11月1日，管理服务期限从2015年11月1日至2017年10月31日；每月管理服务费为7200元、物业管理费1200元，首次管理费缴费日期为2015年11月1日，管理服务费按季度收取于每个缴费周期届满15日前缴清下一缴费周期费用；合同签订时，乙方向甲方缴纳无息履约保证金11040元；乙方逾期未付租金或物业管理费等应付甲方款项，应按应付金额1%每日向甲方支付违约金；合同第六条……本合同履行期间若乙方违反甲方的相关管理规定或本合同约定，造成损失的，乙方应承担全部赔偿责任（从履约保证金中扣除）；第七条，乙方逾期交付履约保证金、管理服务费、装修管理费、水电费或其他应交费用的，每逾期一日，甲方按欠费总额的百分之三向乙方收取违约金，若逾期十五日仍未缴清上述费用的，甲方有权随时收回本席位，保证金不予退还，届时本合同及时终止；第十一条，乙方在合同期内单方提出解除本合同的，则甲方不予退还乙方履约保证金（包括已交的管理费和管理服务费）；第十七条，本合同期满，若乙方有违约行为，甲方可不予退还履约保证金，同时要根据乙方违约而造成的损失，保留继续向乙方追讨损失的权力。被告曾于2014年3月24日因履行之前的合同交纳保证金11040元。合同履行中，被告未按合同约定全面履行缴纳席位管理费、物业服务费的义务，并于2017年6月30日停止营业。2017年7月12日，被告向原告提出《申请》，内容为：“兹有五组团五栋原岭秀重庆老火锅，因2015年后租金大幅上涨，小区餐饮新店快速增多，以及经济大环境疲软等原因，导致生意严重长期下滑，从2016年下半年起我店就辞退了全部工人，我夫妻二人当工人使，仍是入不敷出，为缴房租等费用，我们已借钱贴进去六七万，再也无力经营下去了，被迫于2017年6月30日关门停业。为此，我店特向贵公司申请：一、我店从2017年7月1日起即算退租门面；二、之前所交11000元押金转为抵交所欠四个月租金、费用的一部分；三、剩余租金费用暂欠，待有能力时缴付……”。审理中，原告陈述案涉山水黔城五组团18号席位（五栋三单元一楼楼下）为其合法管理使用，被告于2017年6月30日搬离租赁房屋，尚欠2017年3月1日至6月30日期间租金4个月×7200元＝28800元、2017年6月物业服务费1200元，并提交贵州宏立城集团有限公司委托原告对山水黔城小区物业进行管理的《情况说明》、“山水黔城”1＃、2＃、4＃-10＃、26＃、27＃高层住宅房屋《建筑工程施工许可证》（建字第520000200801776号2006-026）、山水黔城二期一区1-10栋、二区26／27栋（不含地下室）《验收合格意见书》、贵阳市自然资源和规划局筑规询﹝2020﹞0164号业务征（咨）询回复函（“山水黔城”1＃、2＃、4＃-10＃属于山水黔城小区五组团）为证。被告认为原告提交的证据只能证明地面以上楼层房屋有规划许可和消防验收合格，不能证明案涉负一层门面属于合法合规、消防验收合格的建筑。被告陈述2017年3月下旬将租金缴纳完毕，同年4月上旬已撤离，提交《门面停业通知》、《请求恢复门面路边停车的申请》、《请求恢复减低租金的申请》证明原告未恢复门面路边停车、上涨租金违反合同，造成被告经营困难严重亏损，申请减租，该三份证据与上述《申请》由被告提交至物业管理公司。原告否认收到上述证据,否认证明目的。另查明，案涉房屋系案外人贵州宏立城集团有限公司建设开发，原告受托对案涉山水黔城小区进行席位管理及物业服务。上述事实，有《服务合同》、《申请》、《建设工程规划许可证》、《消防验收意见书》、《情况说明》、《筑规询﹝2020﹞0164号业务征（咨）询回复函》、案涉席位图片及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，该院经核实予以确认。一审法院认为，原告宏立城物业公司主张将案外人贵州宏立城集团有限公司建设开发的案涉席位出租给被告经营使用，被告谢兴林主张该席位位于负一层，无规划许可、未经消防验收属违规违章建筑。从原告提交的《建筑工程施工许可证》、《验收合格意见书》、《业务征（咨）询回复函》来看，可以证明案涉席位所在的五组团五栋房屋为建设规划许可的合法建筑，但用途为住宅。本案中，原告将案涉席位出租给被告用于商业经营并实际收取租金和物业服务费，但不能提交证据证明该席位经批准许可用于商业。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告就未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与被告签订的合同应认定为无效。但鉴于被告承租使用案涉席位的事实，根据本解释第五条之规定，被告亦应按合同约定支付相应的租金及物业服务费。现原告依据被告于2017年7月12日提交《申请》载明的“之前所交11000元押金转为抵交所欠四个月租金、费用的一部分”，主张被告支付所欠2017年3月1日至6月30日期间租金4个月×7200元=28800元、2017年6月物业服务费1200元，该院予以支持。被告主张2017年3月下旬将租金缴纳完毕，不再欠付租金，与其提交的申请内容相互矛盾，被告该主张证据不足，该院不予采纳。如前所述，案涉席位因无改变用途的相关审批许可，被告要求保证金11040元用于抵扣租金等费用，该院予以支持；同理，原告关于违约金的主张，该院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、谢兴林于本判决生效后十五日内支付贵州宏立城物业服务有限公司18960元；二、驳回贵州宏立城物业服务有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费536元，由贵州宏立城物业服务有限公司负担336元，谢兴林负担200元。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，案涉《山水黔城席位管理服务合同》未违反法律的强制性规定，不具有无效情形，是合法有效的合同，一审认定无效不当，本院予以纠正；关于保证金，依照《山水黔城席位管理服务合同》第七条之规定，不应退还，一审予以抵扣不当，本院予以纠正。《山水黔城席位管理服务合同》对于违约金约定过高，本院酌情予以调整为：按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款实际付清之日止。综上所述，宏立城物业公司的上诉理由部分成立，对于成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初2516号民事判决第二项，即：驳回贵州宏立城物业服务有限公司其余的诉讼请求；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初2516号民事判决第一项为：谢兴林于本判决生效后十五日内支付贵州宏立城物业服务有限公司30000元及违约金（违约金以30000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年7月1日计算至2019年8月19日。自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款实际付清之日止。）；三、驳回贵州宏立城物业服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费536元，由贵州宏立城物业服务有限公司负担236元，谢兴林负担300元。二审案件受理费1072元，由上诉人贵州宏立城物业服务有限公司负担472元，谢兴林负担600元。本判决为终审判决。审判长 李 广审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇二〇年十月二十七日书记员 朱紫苇