广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初9133号原告深圳市恒荣物业服务有限公司，住所地深圳市南山区创业路中兴工业城综合楼**，统一社会信用代码91440300764983625H。法定代表人王跃华。委托诉讼代理人王红云，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人陈珂，广东广和律师事务所实习律师。被告李凤珍，女，汉族，1969年1月2日出生，身份证住址深圳市福田区。原告深圳市恒荣物业服务有限公司（以下简称“恒荣物业”）诉被告李凤珍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告恒荣物业委托诉讼代理人王红云、陈珂到庭参加诉讼。被告李凤珍无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告恒荣物业向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付2019年11月至2020年3月欠缴管理费11758元、专项维修资金293.95元、基本电费1316.88元及滞纳金814.97元（滞纳金自次月1日起，以扣除专项维修资金后的金额为基数，按每日千份之一的标准计算至付清之日止，暂计至2020年3月31日）；2.被告向原告支付拖欠的2019年5月至2019年10月滞纳金2262.61元（滞纳金自次月1日起，以扣除专项维修资金后的金额为基数，按每日千份之一的标准计算，计算至付款日2020年1月3日）；3.被告向原告支付律师费3000元；4.被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求中的“滞纳金”为“违约金”。具体事实与理由：2016年6月，深圳市霖梓投资发展有限公司与原告签订《立方商厦前期物业管理服务合同》，将位于深圳市宝安区的立方商厦前期物业管理工作委托给原告。合同约定了物业服务费收费标准和缴纳时间及逾期缴纳违约金。被告购买涉案物业，并于2018年10月30日验收确认物业交付，原告与被告签署了物业管理服务协议和业主手册，明确约定物业管理费10元／平方米／月，基本电费1.4元／平方米／月，专项维修资金0.25元／平方米／月。被告自2019年5月起拖欠物业费，经催告仍未缴纳。望判如所请。被告李凤珍未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的举证、及庭审陈述情况，本院认定事实如下：案外人深圳市霖梓投资发展有限公司（以下简称“霖梓投资”）开发建设了位于深圳市宝安区的立方商厦。霖梓投资作为甲方，恒荣物业作为乙方，双方签订《立方商厦前期物业管理服务合同》，约定由恒荣物业为位于深圳市宝安区的立方商厦提供物业服务。合同第八条约定合同期限自2016年7月1日起至2021年6月31日止，期限未满但业主委员会成立并与业主大会选聘的物业管理公司签订管理服务合同生效时本合同终止。合同第十五条约定物业管理服务费商业办公按建筑面积每月每平方米10元收取，其他专项服务费用、有偿服务费用参照市场价格议定，并按规定向有关部门报备。合同第二十条约定业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费等相关费用的，自逾期之日起每天按应交物业服务费等相关费用的千分之二交纳违约金。合同还约定了双方其他权利义务。2017年5月5日，被告李凤珍作为买受人、案外人霖梓投资作为出卖人，双方签订四份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购买立方商厦11层1110号（建筑面积80.77平方米）、11层1111号（建筑面积51.63平方米）、11层1112号（建筑面积51.32平方米）、11层1113号（建筑面积51.63平方米）用途为商业性办公；合同第二十四条约定，出卖人以招标方式聘请恒荣物业进行前期物业管理服务，物业服务费由买受人按每月每平方米建筑面积10元交纳。上述四套房屋建筑面积共计235.35平方米。2018年10月30日，李凤珍签署《房屋验收移交确认单》确认上述四套房屋验收交付。2018年10月30日，恒荣物业作为甲方、李凤珍作为乙方，双方签订《恒荣立方商厦前期物业管理服务协议》，就恒荣立方商厦11层1110、1111、1112、1113单元，建筑面积235.16平方米商业写字楼前期物业管理服务达成协议：第五条约定每月15日前交纳当月物业服务费，逾期交费除补交所欠物业服务费用外，还将加收以所欠物业服务费为基数的每日千分之一的违约金；写字楼、商业物业管理费按建筑面积每月每平方米10元；代收代缴费用不属于物业管理服务费用，收费标准执行政府规定，甲方受有关部门或单位的委托可提供水费、电费等代缴代收费服务；根据《深圳市物业专项维修基金管理规定》，物业专项维修资金按照每平方米0.25元收取。第六条约定乙方不按约定收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交所欠费用并从逾期之日起交纳以所欠费用为基数的每天收取千分之一违约金；甲方以诉讼方式追索费用的，乙方还需承担甲方为实现债权所支出的诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费以及其他实际支出的调查、鉴定、评估、拍卖等费用。同日，李凤珍签署《承诺书》，作为恒荣立方商厦11层1110、1111、1112、1113单元业主确认已详细阅读《恒荣立方商厦业主手册》，同意遵守、承担业主手册和相应责任并对物业的使用人违反业主手册的行为承担连带责任等内容。上述业主手册第六章载明收费标准为：写字楼、商业物业管理费10元/㎡/月；物业专项维修资金0.25元/㎡/月；代收电费包括专变基本电费分摊按建筑面积收取1.4元/㎡/月。庭审中，恒荣物业陈述，截至庭审时涉案小区尚未成立业主委员会，其自2016年6月开始为涉案小区提供物业服务至今。电费分为基本电费（专变基本电费分摊）和电度电费（市场调节电费），其中基本电费无论是否使用均需交纳，由恒荣物业统一向深圳供电局缴纳，因新冠肺炎疫情减免1个月。恒荣物业按照建筑面积235.16平方米计算相关费用，李凤珍截至2019年5月1日均按照建筑面积235.16平方米向恒荣物业交纳了相关费用。李凤珍自2019年5月1日开始欠付费用，经恒荣物业催缴后于2020年1月3日交纳2019年5月至2019年10月期间的欠费，但未支付违约金。恒荣物业通过微信催缴2019年11月起的欠费，且曾于2019年8月向李凤珍发函催收，李凤珍并未支付。2019年11月13日，恒荣物业与广东广和律师事务所签订《委托代理合同》，委托广东广和律师事务所代理本案诉讼，约定案件律师费用3000元。恒荣物业于2019年11月26日向广东广和律师事务所支付律师费3000元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告李凤珍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，本院对原告恒荣物业提交的证据及庭审陈述予以确认。原告恒荣物业与案外人霖梓投资签订的《立方商厦前期物业管理服务合同》和原告恒荣物业与被告李凤珍签订的《恒荣立方商厦前期物业管理服务协议》均系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李凤珍作为涉案立方商厦11层1110、1111、1112、1113物业业主，享受了恒荣物业提供的物业管理服务，应当按照前期物业服务合同约定的标准向恒荣物业缴纳物业管理费等相关费用。依据本院认定的事实，涉案按照物业服务合同约定每月应交纳物业管理费2351.6元（10元/平方米×235.16平方米）、物业专项维修资金58.79元（0.25元/平方米×235.16平方米）、基本电费329.22元（1.4元/平方米×235.16平方米），因此，李凤珍应向恒荣物业交纳欠付的2019年11月至2020年3月期间物业服务费11758元、物业专项维修资金293.95元。恒荣物业主张基本电费减免1个月，不违反法律规定，李凤珍应向恒荣物业交纳欠付的2019年11月至2020年3月期间基本电费1316.88元。恒荣物业未明确减免的基本电费具体月份，本院酌定为减免2020年2月的费用。关于违约金。《恒荣立方商厦前期物业管理服务协议》约定物业服务费应于每月15日前交纳，结合恒荣物业每月将物业服务费、物业专项维修资金、基本电费等费用一并发送缴费通知单的情况可知其他费用的缴纳时间亦为每月15日前。李凤珍未按约定交纳2019年11月至2020年3月期间费用，构成违约，应承担相应的违约责任。协议约定不按约定收费标准和时间缴纳有关费用，应补交所欠费用并从逾期之日起交纳以所欠费用为基数的每天千分之一违约金。恒荣物业主张李凤珍以每月欠付物业服务费和基本电费为基数，按照日千分之一的标准自次月1日起支付违约金，本院予以支持。李凤珍应向恒荣物业支付2019年11月至2020年3月期间欠付费用违约金，按照日千分之一的标准计算，以2680.82元为基数，自2019年12月1日起计至清偿之日止；以2680.82元为基数，自2020年1月1日起计至清偿之日止；以2680.82元为基数，自2020年2月1日起计至清偿之日止；以2351.6元为基数，自2020年3月1日起计至清偿之日止；以2680.82元为基数，自2020年4月1日起计至清偿之日止。关于2019年5月至2019年10月欠付费用的违约金，恒荣物业仅提交催费通知单，未举证证明该催费通知单送达李凤珍的情况，不足以证明李凤珍存在违约行为，恒荣物业应承担举证不能的法律后果，恒荣物业要求李凤珍支付2019年5月至2019年10月欠付费用违约金的诉请，本院不予支持。关于律师费。《恒荣立方商厦前期物业管理服务协议》约定恒荣物业以诉讼方式追索费用的，李凤珍需承担为实现债权所支出的诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费等费用。恒荣物业在本案诉讼中实际支付律师费3000元，其诉请李凤珍承担上述律师费用，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李凤珍于本判决生效之日起三日内向原告深圳市恒荣物业服务有限公司支付2019年11月至2020年3月期间欠付的物业服务费11758元、物业专项维修资金293.95元、基本电费1316.88元及违约金（违约金按照日千分之一的标准计算，以2680.82元为基数，自2019年12月1日起计至清偿之日止；以2680.82元为基数，自2020年1月1日起计至清偿之日止；以2680.82元为基数，自2020年2月1日起计至清偿之日止；以2351.6元为基数，自2020年3月1日起计至清偿之日止；以2680.82元为基数，自2020年4月1日起计至清偿之日止）；二、被告李凤珍于本判决生效之日起三日内向原告深圳市恒荣物业服务有限公司支付律师费人民币3000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费286元，由被告负担。受理费原告已预交268元，被告应在本判决生效之日起三日内将286元迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 娄    靓二〇二〇年十月二十日书记员 涂莹洁（兼）书记员 李  玉  婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。