甘肃省平凉市崆峒区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0802民再3号 再审申请人（案外人）：李某1，住平凉市。 委托诉讼代理人：赵某1，甘肃善和精慧律师事务所律师。 被申请人（原审原告）：李某2。 被申请人（原审原告）：温某1。 共同委托诉讼代理人：温某2，住广州市荔湾区。系李某2、温某1之子。 共同委托诉讼代理人：张某，平凉城西法律服务所法律工作者，一般代理。 被申请人（原审被告）：赵某2，现住兰州。 再审申请人李某1与被申请人李某2、温某1、赵某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案受理，同年9月19日作出（2018）甘0802民初2914号民事判决，该判决书已生效。2019年1月1日本院发出（2018）甘0802执2521号执行公告。期间，李某1向本院提出执行异议，2019年3月4日，本院作出（2019）甘0802执异9号执行裁定，驳回李某1的异议请求。同年3月19日，李某1向本院提起执行异议之诉，后于同年8月14日撤诉，向本院申请再审本院已生效的（2018）甘0802民初2914号民事案件。2019年12月13日，本院作出（2019）甘0802民申3号民事裁定，决定再审该案。本院2020年3月5日重新立案受理，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人李某1及其委托诉讼代理人赵某1，被申请人李某2、温某1的共同委托诉讼代理人温某2、张某，被申请人赵某2到庭参加诉讼。现已审理终结。 李某1申请再审称：1.请求撤销本院作出的（2018）甘0802民初2914号民事判决；2.确认申请人与赵某2之间的购房协议有效，判令本区龙汇家园13号楼1104房产归申请人所有；3.诉讼费由被申请人共同承担。事实及理由：2018年5月，申请人委托平凉市星通房产经纪有限责任公司（以下简称“星通房产”）购买房产。2018年6月6日，星通房产称找到××区的房屋，申请人当天与星通房产、赵某2签订《房屋买卖合同》，约定总价款为646800元。申请人按约定于合同签订当日向星通房产交付定金50000元（后该定金转为房款）。6月13日，申请人向中国农业银行交纳181935元，办理房屋解押手续，同日以银行转账方式支付赵某2房款168065元。7月22日，申请人向星通房产支付中介费6000元及房款200000元，剩余房款46800元作为赵某2的履约保证金，由中介公司暂行保管，待赵某2配合办理过户登记后，再交给赵某2；同日，赵某2、星通房产与申请人办理房屋交接手续，取得房屋钥匙、增值税发票、原始购房合同，入住后对房屋进行部分装饰装修。申请人认为，根据《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定，赵某2与申请人之间的合同应当先履行。申请人尽管与赵某2签订合同在李某2、温某1之后，但申请人交清房款时间在前，并已装修入住，也是合法占有。因此，赵某2与申请人签订的合同应先履行。不动产所有权以登记为转移，赵某2一房二卖虽然违法，但是本案诉争房屋在没有办理变更登记的情况下，申请人依然是该房屋的所有权人，申请人在房屋中介公司的推荐下与赵某2签订房屋买卖合同，无人告知房屋已出售给他人，或有产权纠葛，申请人与赵某2签订合同的过程中不存在过失，也无恶意，应当为合法有效的合同。 被申请人李某2、温某1辩称，（一）李某1申请再审的理由与事实不符，于法无据。温某1和赵某2系朋友关系。2017年9月中旬，双方口头协商，赵某2将龙汇家园13号楼1104室房屋出售给温某1、李某2夫妇，成交价格为535000元。同年9月20日，李某2向赵某2支付13000元定金。9月29日，李某2与赵某2签订书面《二手房转让协议》，对房屋转让有关事项作了约定，先支付房款400000元，剩余房款135000元待办理房屋过户手续后再予支付。该协议还对部分内容进行特别约定。协议签订后，为及时支付首期房款，二人将本区丰收厂家属院的一套房屋出售后，分次向赵某2支付前期房款共计404000元（含定金），赵某2也将房屋钥匙及有关材料全部交付。李某2、温某1入住一周后，2017年10月6日二人前往广州，房屋由赵某2暂住，赵某2承诺在2018年5月搬出。2018年6月，李某2、温某1返回平凉后发现赵某2将房屋门锁更换，后二人多次要求赵某2搬出房屋，赵某2置之不理，二人提起诉讼。案件进入执行程序，案外人李某1提出执行异议后，温某1才得知2018年5月底赵某2擅自更换房屋钥匙、搬走二人私人物品寄存于他处，将该房屋委托登记在星通房产的二手房屋交易系统进行出售。（二）李某1与赵某2签订的合同无效，李某1无事实依据享有该房屋的民事权利。1.赵某2向星通房产提供房源二次挂单出售房屋时，已开始隐瞒事实：一是隐瞒自己与李某2、温某1签订房屋买卖合同，并收取房款，原房屋买卖合同未解除的事实；二是隐瞒自己未经李某2、温某1同意擅自更换房屋钥匙、搬走二人的家具，寄放于别处的事实。此外，赵某2挂卖房屋没有取得李某2、温某1的委托授权。2018年6月，李某2、温某1提起诉讼后，赵某2在2018年7月22日仍收取了李某1的房款200000元，以欺诈的形式隐瞒重大事实，委托中介向李某1出售房屋，形成无效的民事行为，应认定为无效合同。2.李某1所述不知情以及无过错只能体现在单方行为中，并不因李某1的单方无过错行为认定其合同有效。对李某2、温某1而言，赵某2的行为属于无权处分行为；对于中介公司及李某1而言，属于欺诈行为。因此，该无效的民事行为同样损害了李某1的合法权利，李某1可依据合同法就无效合同的相关规定追究赵某2的赔偿责任。但在本案中，李某1无合法的事实理由获取该房屋任何合法权利。（三）《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》并不是法律解释，不能作为认定事实的法律依据。不排除赵某2与李某1恶意串通的嫌疑。综上，李某2、温某1认为（2018）甘0802民初2914号民事判决书认定事实清楚，应予维持。 赵某2辩称，其与温某1在2017年9月口头商议出售房屋，约定价款535000元，先付13000元定金，此后李某2、温某1支付房款400000元。双方还约定第二年（即2018年）5月交房时，李某2、温某1付清剩余房款。但是到2018年5月，其催要剩余房款时，温某1说实在不行把房子处理掉，在微信上有文字性承诺，让被申请人卖房。被申请人并不存在擅自处理房屋的情况，因为温某1没有支付剩余房款，被申请人才通过中介公司挂卖房屋，通过正规渠道卖房给李某1。因此，对于李某1的再审请求没有意见。 再审申请人与被申请人分别提交了以下证据证实其诉辩主张： 李某1提供了星通房产《房屋买卖合同》、中国农业银行《个人购房担保借款合同》、飞龙地产《商品房买卖合同》及原始购房发票、微信转账记录、收条，2018年-2019年涉案房屋水、电、暖及物业费票据，本院作出的（2018）甘0802执2521号公告及（2019）甘0802执异9号执行裁定、（2018）甘0802民初2914号民事判决书，证实李某1与赵某2、星通房产签订房屋买卖合同的时间、房屋价款、付款方式及履约情况，李某1付清房款后，涉案房屋已交付使用，并产生物业、水、电、暖等费用。执行过程中，李某1关于涉案房屋提出异议被驳回申请的相关事实。 李某2、温某1提供了《二手房转让协议》、购房汇款凭证及收款收条、《商品房预售合同》及按揭贷款通知、住宅使用说明、照片及田玉梅、张丽萍、任惠芳的证明材料及朱清芳的情况说明，证实2017年9月29日李某2、温某1与赵某2签订房屋买卖合同的时间、房屋价款、付款方式及履约情况，赵某2收到房款计400000元。2017年10月，二人邀请好友在涉案房屋拍照留念。温某1在2018年6月将房屋内物品寄放于朱清芳处的事实。 赵某2提供了其与温某1之间的微信聊天记录，证实双方关于后续房款支付问题进行协商的时间及经过，温某1委托赵某2出售涉案房屋的事实。 上述证据，对于李某2、温某1提供的合影照片及情况说明，无法客观反映与涉案房屋的关联性，且出具情况说明的证人未到庭接收质证问询，无法证实打印内容的真实性，对此不予采信。对于再审申请人与被申请人提交的其余证据，与涉案事实相互关联印证，反映了李某1、李某2、温某1分别于与赵某2签订房屋买卖合同的事实经过，亦能反映双方的合同履约情况，应予认可。 李某2、温某1向本院原审起诉请求：1.判令赵某2搬出占有的××园房屋；2.赵某2立即向二人办理房屋过户手续；3.诉讼费用由赵某2承担。原审认为，平凉市飞龙地产开发有限责任公司与赵某2虽然签订有《商品房预售合同》，但双方按合同约定内容均履行了各自的义务，被告已付清房款，开发商也向赵某2交付了出售的房屋，现该房屋实际由赵某2使用。在此情况下，李某2、温某1与赵某2签订的《二手房转让协议》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效合同。李某2、温某1已按约定向赵某2支付了房款400000元，赵某2应按照双方约定于2018年5月向二人交付出售的房屋，赵某2未按照约定交付房屋，属于违约行为。故对李某2、温某1要求赵某2交付房屋，并搬出该房屋的诉讼请求予以支持。赵某2虽提出该房屋已出售他人，但没有提供证据证明向他人出售房屋的事实；何况，赵某2在未经得房屋共有人李某2的同意下，即以温某1单方意思表示向他人出售了房屋，其出售房屋的行为也属于无效行为。故对赵某2的抗辩理由不予支持。根据双方的约定，赵某2应在取得房产证后（指龙汇家园13号楼住户同期办理房屋产权证的时间）三个月内和李某2、温某1办理房屋过户手续。现因开发商将土地抵押给他人，整个小区都没有办理房产证。李某2、温某1起诉要求赵某2办理房屋产权过户的时机尚不成熟，也不符合双方约定。故对李某2、温某1的此项诉讼请求不予支持。就此问题，在该小区办理房屋过户手续的条件成就时，双方可以协商解决，也可另案起诉。综上，原审判决：一、限赵某2于判决书生效之日起十五日内向李某2、温某1交付位于××区建筑面积99.97平方米楼房一户，并从该楼房中搬出；二、驳回李某2、温某1的其他诉讼请求。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下： 平凉市飞龙地产开发有限责任公司（以下简称“飞龙地产”）在本区开发龙汇家园小区对外出售。2016年6月20日，赵某2从飞龙地产购得龙汇家园小区13号楼11层1104室住宅房一套（面积99.97平方米，以下简称“涉案房屋”），房屋售价410000元。双方约定：赵某2首付50%房款计210000元，剩余房款200000元申请办理按揭贷款。同年7月20日，赵某2从龙汇家园物管站办理物业登记，领取房屋钥匙后入住；8月18日，赵某2在农行平凉崆峒支行对涉案房屋的200000元房款办理分期按揭十三年。2017年9月中旬，赵某2因资金周转困难，经与朋友李某2、温某1商议出售房屋。同年9月20日，李某2向赵某2支付定金13000元；9月29日，赵某2作为卖方与买方李某2、温某1签订《二手房转让协议》，约定：赵某2将涉案房屋以535000元的价格出售给李某2、温某1夫妇；除已付定金13000元外，买方在合同签订后支付房款387000元；因开发商没有办理房屋产权证，该房屋暂时不能办理房屋过户手续，剩余未付房款135000元作为房屋过户押金；赵某2累计收到李某2、温某1400000元房款时，必须还清此房全部贷款，不能因其他原因影响房屋发证；待赵某2取得房产证三个月内办理过户手续，支付剩余房款135000元。该合同还约定：卖方将此房屋内家具无偿让给买方，不能调换与损坏，保持房屋的完好性；买卖双方签字后，赵某2将房屋及钥匙交给李某2、温某1使用，鉴于赵某2暂时有事需临时居住，李某2、温某1同意将其中一间房屋让赵某2暂住，于2018年5月搬出。2017年9月30日，赵某2向李某2、温某1出具收到房屋转让款400000元的收据一份。此后，因龙汇家园小区土地被房产公司抵押于他人，该小区房屋无法办理房产登记，对于办理房产证一事开发商一再推脱，致使赵某2与李某2、温某1关于房屋过户登记事宜产生矛盾，后续房款亦未支付。2018年6月2日，温某1与赵某2通过微信协商，赵某2提议：鉴于涉案房屋无法办理房产登记，剩余房款由温某1扣留15000元，先行支付尾款120000元。温某1拒绝上述付款提议，并通过微信口头授权赵某2代为出售房屋。事后，因李某2不同意出售，遂要求赵某2按照协议约定交付房屋，赵某2称已于2018年6月上旬将房屋出售于他人。双方关于房屋交付问题商议未果，李某2、温某1于2018年6月22日向本院提起诉讼。 另查明，赵某2与温某1关于支付房屋尾款问题协商未果后，随即委托房屋中介平凉市星通房产经纪有限责任公司（以下简称“星通房产”）挂售涉案房屋。李某1通过星通房产售卖平台发现涉案房屋正在出售，经联系中介看房议价后，2018年6月6日赵某2与李某1、星通房产三方签订《房屋买卖合同》，主要约定：赵某2将涉案房屋以646800元的价格出售给李某1（含附属设施及固定装修）；合同签订当日支付定金50000元；合同签订之日起至2018年6月13日，李某1向赵某2支付购房首付款350000元；至7月22日支付购房款200000元；李某1预留购房款46800元作为履约保证金由星通房产托管，待赵某2配合李某1过户当日一次性支付；约定赵某2、李某1分别支付房屋中介代理费6400元。该合同还约定：赵某2于房产公司统一办证第一时间先办理自己名下房产证，领证时会同星通房产给李某1办理产权过户手续；至2018年7月22日李某1交付房款时，赵某2会同星通房产进行房屋交接；赵某2保证交易时，该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等均在交易前办妥。如交易后该房屋还存在交易前的产权和财务纠纷，由赵某2承担全部责任。2018年6月13日，李某1向赵某2的中国农业银行卡账户转账168065元，从银行解除涉案房屋按揭抵押。截至2018年7月22日，李某1依约通过星通房产陆续向赵某2支付后续房款计600000元（含50000元定金转为房款）。同时，李某1向星通房产交纳履约保证金46800元，该公司向李某1出具的收条载明：“上述46800元系李某1交纳的涉案房屋尾款，由公司代为托管，待赵某2办理完房产过户手续当日一次性转交赵某2。”李某1将上述约定款项履行完毕后，赵某2向李某1交付房屋，并附随交付《个人购房担保借款合同》《商品房买卖合同》及购房发票原件等凭证，李某1入住房屋占有使用至今。2019年1月9日，李某1通过本院发出的执行公告得知李某2、温某1申请执行赵某2交付涉案房屋，双方因房屋买卖问题发生纠纷，李某1作为案外人以其对涉案房屋享有民事权益为由提出异议，后向本院申请再审李某2、温某1诉赵某2房屋买卖合同纠纷一案。 本院认为，当事人争议的焦点在于：一是赵某2分别签订的两份《房屋买卖合同》是否合法有效。二是涉案合同的履行情况如何判断。结合全案证据、当事人当庭陈述及查明事实，本院综合评判如下： 一、关于赵某2签订的两份《房屋买卖合同》的法律效力问题。赵某2与飞龙房产签订《商品房预售合同》后，双方依约履行各自义务，赵某2通过首付房款和银行按揭贷款的方式向房产公司付清房款，房产公司已向赵某2交付出售房屋，并出具住宅使用说明书，赵某2在签订两份房屋买卖合同之前，对涉案房屋享有使用权。我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”同时，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”通查城市房地产管理法以及其他法律、行政法规，未有关于房屋买卖合同需经登记而生效的规定，所以本案涉及合同自合同订立时生效。同时，《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”结合上述规定，房屋作为不动产，买卖双方既要订立有效的房屋买卖合同，又要去房产管理部门办理过户登记。那么，在房屋尚未办理产权登记的情况下，赵某2就同一房屋分别与李某2和温某1、李某1在平等自愿，相互协商的基础上订立的合同，均为有效合同。 二、结合涉案证据、合同签订时间、房屋交付及款项支付等方面，综合判断合同履行情况。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”首先，从涉案房屋的交付使用情况来看，两份合同中关于涉案房屋的交付使用均有约定，李某2、温某1签订的合同中载明：“买卖双方签字后，赵某2将房屋及钥匙交给李某2、温某1使用，鉴于赵某2暂时有事需临时居住，李某2、温某1同意将其中一间房屋让赵某2暂住，于2018年5月搬出。”而赵某2与李某1在合同中载明：“2018年7月22日李某1交付房款时，赵某2会同星通房产进行房屋交接；赵某2保证交易时，该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等均在交易前办妥。”结合赵某2与温某1的微信聊天记录、温某1自述，合同签订后李某2、温某1即前往广州，二人尚未入住涉案房屋，该房仍由赵某2居住使用，双方关于房屋交付问题商议未果，直至2018年6月22日提起原审诉讼。赵某2在2018年6月6日经房屋中介与李某1签订《房屋买卖合同》，李某1于7月22日办理房屋交接后入住使用房屋至今，原审时赵某2对房屋买卖情况当庭亦提出抗辩意见。其次，从涉案房款履行情况来看，赵某2与李某2、温某1提交的银行转账凭证以转付汽车款或向第三人韩明娟转账的形式产生，其中有两笔款项发生在赵某2出具400000元房款收条之后，并且李某2、温某1提交的房款转付凭证共计402973.67元，与收条显示数额不符。而从李某1提交的银行转账凭证及收条显示，除星通房产托管的履约保证金外，李某1已于2018年7月22日付清全部房款。因此，在李某2、温某1支付部分房款的情况下，赵某2与李某2、温某1签订的《房屋买卖合同》，因赵某2在合同履行时间内仍然占有使用涉案房屋，致使该房未能交付二人使用。而赵某2已按照合同约定将涉案房屋实际交付李某1使用，李某1已转移占有该房屋。虽然两份合同对于房屋的变更登记事项均有约定，但因房产公司的抵押行为，使得涉案房屋所在小区均无法办理产权登记，致使房屋买受人的买房目的无法实现，但并不影响对于涉案合同履行情况的界定。 三、关于赵某2提出其受温某1委托出卖房屋的抗辩意见。本院认为，赵某2作为房屋出卖人，在与李某2、温某1签订买卖合同后，又将同一房屋再次出卖给李某1，由此产生本案“一方二卖”的矛盾纠纷。由于涉案房屋无法办理产权登记，未形成物权效力，赵某2实际原为该房屋的使用权人，而非所有权人，李某2、温某1也并非涉案房屋的所有权人，因而赵某2不存在受委托处分涉案房屋的法定情形，亦不属于无权处分行为。故，对该抗辩意见不予采纳。 综上，在认定两份《房屋买卖合同》均为有效合同的前提下，通过分析涉案合同的履行情况，李某2、温某1及李某1均未取得涉案房屋的所有权，在此情况下应当确认出卖人将房屋实际交付使用的合同得到优先履行，即李某1签订的《房屋买卖合同》应当先于李某2、温某1的《房屋买卖合同》进行履行。故，李某2、温某1原审提出的诉讼请求，因再审申请人提出新的主张事实，依法不予支持。对于李某1再审提出确认涉案房屋归其所有的意见，因该主张与本案所涉房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，属物权法约束范畴，故对该意见不予采纳。但对于李某2、温某1因合同无法履行所受的损失，可与赵某2通过协商方式或其他途径另行解决。现依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼》第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销本院作出的（2018）甘0802民初2914号民事判决； 二、驳回原告李某2、温某1的诉讼请求。 案件受理费300元，由原告李某2、温某1负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。 审 判 长  高 娟 审 判 员  苏智宁 人民陪审员  张雪红 二〇二〇年十月十五日 书 记 员  马 捷