福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0125民初2424号 原告：温凌翔，男，1987年1月13日出生，汉族，住永泰县。 委托诉讼代理人：邓德贵，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晨龙，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地永泰县樟城镇南湖路**（工会大厦**），统一社会信用代码913501255509856093。 法定代表人：阮孝木，董事长。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 原告温凌翔与被告永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温凌翔委托诉讼代理人邓德贵、被告上一公司委托诉讼代理人何山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 温凌翔向本院提出诉讼请求：1.判令上一公司向温凌翔支付逾期办理房屋产权登记违约金54672.38元（以已付购房款总额802825元为基数，按日0.01%标准，自约定交房日后365天的次日即2016年6月30日起计算至不动产权证书上的登记日2018年5月11日止，共计681天）；2.判令上一公司向温凌翔支付逾期办理车位产权登记违约金7440元（以已付购车位款总额150000元为基数，按日0.01%标准，自约定交付车位日后365天的次日即2016年12月30日起计算至不动产权证书上的登记日2018年5月9日止，共计496天）；3.本案诉讼费用由上一公司承担。事实和理由：2013年7月31日，温凌翔与上一公司签订了《商品房买卖合同》，约定温凌翔购买上一公司开发的永泰县樟城镇日出东方小区第×幢×层×号房，总价款802825元。合同签订后，温凌翔依约付清全部购房款。合同约定，上一公司应当在2015年6月30日前，将商品房交付使用。2015年8月17日，温凌翔与上一公司签订了《商品房买卖合同》，约定温凌翔向购买上一公司开发的永泰县樟城镇日出东方小区第×号×层×车位，总价款150000元。合同签订后，温凌翔依约付清所有款项。合同约定，上一公司应当在2015年12月30日前，将车位交付使用。上述两份合同都约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。根据上述两份合同的约定，上一公司应分别在2016年6月30日和2016年12月30日前办理案涉套房和车位的房屋所有权初始预登记，但直到2018年4月10日，上一公司才通知温凌翔可以在2018年4月25日办理不动产权证，2018年5月11日不动产权证才实际办理完成。综上所述，上一公司未在约定时间内办理房屋所有权初始预登记，已经构成违约，应按合同约定支付违约金。 上一公司辩称，1.本案中上一公司逾期协助办理讼争房屋及车位产权备案登记的截止时间应依法认定为2018年4月8日。2.本案温凌翔向上一公司主张讼争房屋及车位的逾期办证违约金已部分超过诉讼时效，已丧失胜诉权，依法应当驳回其诉请。3.温凌翔于本案中并未提交任何证据用以证明由于逾期办证所造成的实际损失数额，温凌翔向上一公司主张的违约金过高，法院依法应予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 2013年7月31日，温凌翔与上一公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：0687）、《合同补充协议》等相关附件。《商品房买卖合同》约定温凌翔向上一公司购买位于永泰县樟城镇樟树坂的日出东方第28号楼10层1001号房，建筑面积为120.49平方米，其中套内建筑面积98.62平方米，公共部位共有分摊建筑面积21.87平方米，每平方米为6663元，总价为802825元；签约当日温凌翔应支付首付款242825元，余款560000元由温凌翔向银行申请按揭贷款的方式支付。2015年8月17日，温凌翔与上一公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20150070023）、《合同补充协议》等相关附件。《商品房买卖合同》约定温凌翔向上一公司购买位于永泰县樟城镇樟树坂的日出东方第5号楼-1层221车位，建筑面积为25.35平方米，其中套内建筑面积12.72平方米，公共部位共有分摊建筑面积12.63平方米，总价为150000元；签订合同当日温凌翔应一次性支付购房款150000元。两份《商品房买卖合同》第十四条均约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金；《商品房买卖合同》（合同编号：0687）第八条约定“交付条件与期限：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……；《商品房买卖合同》（合同编号：20150070023）第八条约定：交付条件与期限：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……。双方另在附件六还就两份《商品房买卖合同》分别进行补充协议，其中第一段：买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……；第八条均约定：《商品房买卖合同》第十四条之补充约定：1.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任；附件六补充协议最后一段：买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受。2013年7月31日，温凌翔支付讼争房屋首付款242825元。同日，上一公司出具《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码：01037045），金额为242825元。后温凌翔办理按揭贷款支付剩余购房款560000元。2014年2月24日，上一公司出具《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码：01041227），金额为560000元。签约后，温凌翔支付讼争车位购买款项150000元。2018年4月25日，上一公司出具《福建增值税普通发票》（票据号码：07913099），金额为150000元。上一公司于2015年6月30日将讼争房屋交付温凌翔使用，于2015年12月30日将讼争车位交付温凌翔使用。2018年4月8日，永泰县不动产登记和交易中心向上一公司出具《开发项目首次登记证明》。2018年5月9日，温凌翔取得讼争车位权属证书。2018年5月11日，温凌翔取得讼争商品房权属证书。2020年9月7日，温凌翔诉至本院请求判令上一公司支付讼争房屋及讼争车位逾期办证违约金合计62112.38元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。温凌翔与上一公司签订的2份《商品房买卖合同》（合同编号：0687、20150070023）及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，依照约定上一公司应当在讼争房屋、讼争车位交付使用后365日内办理讼争房屋、讼争车位所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付买受人，然而上一公司却未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。故上一公司逾期协助办理房屋产权备案登记的起算时间为2016年6月30日，截止时间认定为2018年4月8日；上一公司逾期协助办理车位产权备案登记的起算时间认定为2016年12月30日，截止时间认定为2018年4月8日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，前述逾期协助办理房屋证书违约金诉讼时效届满期间为2019年6月30日至2021年4月8日，逾期协助办理车位权属违约金诉讼时效届满期间为2019年12月30日至2021年4月8日。但温凌翔均于2020年9月7日才向本院递交起诉状及证据材料，且未提供诉讼时效中止、中断或延长的相关证据，已部分超过诉讼时效。上一公司承担2017年9月7日至2018年4月8日的逾期协助办理房屋权属证书的违约金为17100元（802825元×213天×0.01％四舍五入后取整），超出部分不予支持。上一公司承担2017年9月7日至2018年4月8日的逾期协助办理车位权属证书的违约金为3195元（150000元×213天×0.01％四舍五入后取整），超出部分不予支持。另对上一公司请求调整逾期办证违约金数额和损失赔偿额的计算方法，应当由主张调整的一方就违约金过分高于或低于的损失承担举证责任，否则应承担不利后果，故本院对上一公司未提供证据佐证的此主张均不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，判决如下： 一、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向温凌翔支付逾期办理房屋权属证书违约金17100元、逾期办理车位权属证书违约金3195元，合计20295元； 二、驳回温凌翔的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1352元，减半收取计676元，由温凌翔负担455元，永泰县上一房地产开发有限公司负担221元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  林 霞 二〇二〇年十月二十八日 法官助理  李 霞 书 记 员  郑贞萍 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。