广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初37075号原告：张婷婷,女，1986年9月17日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。被告：城城不动产管理有限公司广州分公司，住所地广州市海珠区江南大道中****。负责人：陈倩。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省西安市，住所地陕西省西安市西安经济技术开发区未央路**西安聚泽酒店有限公司**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张智军。两被告共同委托诉讼代理人：何宏益，该司员工，联系地址。原告张婷婷诉被告城城不动产管理有限公司广州分公司（以下简称城城广州公司）、城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张婷婷、两被告的共同委托诉讼代理人何宏益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿3个月的违约金10800元；2.被告支付拖欠的2020年7月1日至31日的租金3600元，结清2020年3月23日至3月30日的租金840元；3.被告退还1年维修费365元；4.被告退还中介费1450元；5.被告支付开锁费500元；6.被告支付2020年3月24日至7月31日的电费87.73元；7.被告赔偿原告维修房门的费用380元。事实和理由：原被告双方于2020年3月23日签订了一份名为房屋托管合同，实际为房屋租赁的合同。被告在2020年6月7日支付租金3235元，至今尚未支付拖欠的租金。为维护自身合法权益，按合同第十三条第三款第1点、第十四条第四款及《合同法》第一百零七条的规定，原告提起本案诉讼。两被告共同辩称：一、被告不存在违约行为，不需要支付违约金。原被告签订的《房屋托管合同》中明确有关于不可抗力的约定。今年年初以来，疫情肆虐，被告因疫情未能按时支付2020年7月1日至7月31日期间的租金，属于法定免责情形，不属于违约。二、原告所主张的7月1日至7月31日租金及3月23日至3月30日的租金，被告不予认可。被告按照合同约定，于2020年4月23日向原告支付了押金3600元。原告于2020年8月3日更换门锁，收回房屋，单方面终止合同，严重损害了被告的权益，导致合同提前到期。依据合同第八条第三款第2项的约定，押金即冲抵了2020年7月1日至7月31日的租金。另，由于原被告于2020年4月20日签订合同，原告要求被告支付2020年3月23日至3月30日的租金无事实和法律依据。三、被告无需支付开锁费、退还维修费、中介费。原告随意更换门锁，导致被告无法再服务于原告以及合同无法正常进行下去，因此被告无需向原告支付开锁费。同时按照合同法第二百二十一条规定，被告无需向原告退还维修费用。中介费在合同中没有体现，被告亦无需支付。四、经与原告核对证据，同意向原告支付电费87.73元。经审理查明，广州市越秀区北京路xx号15xx房（建筑面积37.15平方米）登记所有权人为原告，房屋用途为住宅。原告（甲方）与被告城城广州公司（乙方）签订《房屋托管合同》，约定：甲方将上址房屋托管给乙方，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务。该房屋用途可为长租房、短租房或配套项目。托管期内，甲方每年起租当月给乙方一个月的空租期，空租期甲方不收取租金。本合同托管期36个月，自2020年4月23日至2023年4月22日止，甲方实收租期33个月，空租期3个月。每月租金3600元，付款方式为月付。本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，押金数额为3600元；合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行部分冲抵，仅支付剩余租金。本合同起租日起，每年起租当月为空租期，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金。乙方承担的各项费用包括水费、电费、天然气费用、网络费用、取暖费。甲方向乙方支付每天1元“房屋维修费”，该费用按年收取每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除；“房屋维修费”包含家具家电维修、水电路维修、上下水维修，全年累计维修费用不超过1万元，超出部分费用由甲方承担。第十三条合同的解除：一、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；二、有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：2.因地震、自然灾害等不可抗力致使房屋毁损、丢失或造成其他损失的。三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）……第十四条违约责任：二、托管期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前三十日通知乙方，并按3个月租金标准的违约金支付给乙方，同时退还乙方押金；三、乙方需提前解除托管的，应提前三十日通知甲方，并按3个月租金标准违约金赔偿给甲方，甲方收取押金不予退还；四、乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还等。该合同尾部甲乙双方签名盖章位置打印签约时间为“2020-4-20”。上述合同签订后，被告于2020年4月24日向原告支付押金3600元；于同年6月7日在抵扣原告应付的维修费365元后，向原告支付了一个月租金余额3235元。原告于2020年8月3日更换涉案房屋门锁，将房屋收回。在本案审理过程中，原告称，涉案《房屋托管合同》是在2020年3月20日签订，故从3月20日至4月20日是空租期，被告从4月21日开始就应当支付租金；被告在2020年7月15日联系原告说资金不足，要与原告解除合同，原告当时说解除合同可以，但要被告先出具书面的解除合同通知，再结算好有关费用。被告则称《房屋托管合同》是2020年4月20日签订，4月23日至5月22日空租期；被告确于2020年7月中旬向原告提出过解约，但是原告坚决不同意，还要求被告承担违约责任，说否则就等到一个月后再提起诉讼。此外，被告城城广州公司曾向本院提起反诉，反诉请求为判令原告向其支付违约金10800元及退还押金3600元，原告答辩不同意其反诉请求。但因被告城城广州公司未在接到诉讼费预缴通知书后七日内预交反诉案件受理费，本院已口头裁定按撤回反诉处理。本院认为，原告与被告城城广州公司自愿签订的《房屋托管合同》为有效合同，双方均应依约履行。该合同的内容符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，双方实为租赁合同关系。现原告已于2020年8月3日收回租赁物，双方租赁关系事实上已解除，争议焦点在于合同解除的责任及相关费用的承担问题。原被告签订的《房屋托管合同》约定，甲方每年起租当月给乙方一个月的空租期，空租期不收租金，托管期即租赁期限为36个月，自2020年4月23日起至2023年4月22日止，甲方实收租期33个月，空租期三个月。根据上述约定，租赁期内每年的4月23日至5月22日为空租期，原告免收租金，故被告本应自2020年5月23日起向原告计付租金，被告已付的一个月租金应为2020年5月23日至2020年6月22日期间的租金。再根据合同中“每年起租当月为空租期，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金”的约定，被告应于每月22日前（含当日）支付上月23日至本月22日的租金，否则构成违约。被告于2020年7月中旬提出解除合同，之后也未于2020年7月22日前支付2020年6月23日至7月22日的租金，已构成违约，原告因此收回租赁房屋，造成合同提前解除的主要责任在被告，故原告有权不予退还押金。但鉴于原告2020年8月3日收回涉案房屋时，被告迟延履行的时间尚不足30日（即2020年7月23日至8月3日），原告已及时收回房屋止损，在原告不退还押金的情况下，对原告要求被告另行支付违约金10800元的诉讼请求本院不予支持。由于原被告签订《房屋托管合同》时新冠病毒疫情已经发生，被告对疫情可能对于租赁涉案房屋产生的影响应当有所预见，故其以此作为迟延支付租金及提出解除合同的抗辩理据不足，本院不予采纳。关于租金的计付，原告主张的2020年7月1日至31日期间租金3600元及租赁期间的电费87.73元被告确未支付并且对数额不持异议，本院对该诉讼请求予以支持。对于2020年3月23日至3月30日期间租金840元的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，自2020年4月23日至2020年8月3日，原被告租赁合同实际履行103天，被告应按比例退还房屋维修费262元给原告。至于原告主张的中介费、开锁费、维修房门的费用因缺乏合同依据，且原告没收的押金数额也足以弥补该损失，故对该几项费用的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告城城不动产管理有限公司广州分公司、城城不动产管理有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内，向原告张婷婷支付2020年7月1日至2020年7月31日的租金3600元；二、被告城城不动产管理有限公司广州分公司、城城不动产管理有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内，向原告张婷婷退还维修费262元；三、被告城城不动产管理有限公司广州分公司、城城不动产管理有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内，向原告张婷婷支付电费87.73元；四、驳回原告张婷婷的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取121元，由原告张婷婷负担94元，被告城城不动产管理有限公司广州分公司、城城不动产管理有限公司共同负担27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员  杜轶群二〇二〇年十月二十九日书记员  梁 涛唐嘉仪