上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9540号上诉人（原审原告）：胡雯杰，男，1998年5月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周红山，上海市益昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹耀权，男，1996年3月13日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：林梓伦，男，1995年9月19日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：林梓伦，男，1995年9月19日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人胡雯杰因与被上诉人邹耀权、林梓伦房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初83339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡雯杰上诉请求：撤销一审判决第四、五项，改判两被上诉人赔偿其装修损失人民币（下同）341,646元、餐厅设备损失95,952.66元、装修设计费30,000元、定制餐具损失29,000元、返还租金168,000元。事实和理由：双方间合同约定被上诉人配合上诉人提供证照，然被上诉人没有提供证照给上诉人使用，也没有配合上诉人办理证照，致使餐厅装修后不能正常营业，被上诉人应减少租金并赔偿损失。被上诉人邹耀权、林梓伦辩称，因大房东屡次想收取额外费用，致使被上诉人不能向上诉人提供证照，故其不同意上诉请求。胡雯杰向一审法院起诉，请求判令：1、确认2019年8月28日解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、邹耀权、林梓伦返还胡雯杰租赁保证金28,000元；3、邹耀权、林梓伦返还胡雯杰设备押金30,000元；4、邹耀权、林梓伦赔偿胡雯杰装修损失341,646元（评估报告第1-3项）、餐厅设备95,952.66元（包括了评估报告的第4项），装修设计费30,000元；5、邹耀权、林梓伦返还胡雯杰房屋租金168,000元；6、邹耀权、林梓伦支付胡雯杰赔偿金28,000元；（因邹耀权、林梓伦违约导致的胡雯杰人工工资及处理本案纠纷产生的律师费等损失）；7、邹耀权、林梓伦赔偿胡雯杰定制餐具的损失29,000元；8、邹耀权、林梓伦承担本案诉讼费、鉴定费用。一审法院认定事实：2019年2月22日，双方签订《房屋租赁合同》，约定邹耀权、林梓伦将位于上海市浦东新区XX路XX弄XX-XX号房屋（建筑面积400平方米）出租给胡雯杰，房屋用途为餐饮，租赁期限自2019年3月21日至2025年3月21日，其中免租期自合同签订之日起至2019年3月20日。合同第4条约定，租金为每月28,000元，每三年递增5%；租金每3个月支付一次，先付后用，第一期租金应在本合同签订3日内支付，之后租金由胡雯杰在每个付款周期起始日的前二十日支付；胡雯杰支付邹耀权、林梓伦转让费（押金）3万元，自胡雯杰支付转让费当日起，邹耀权、林梓伦应当将物品和装修设施转交给胡雯杰，转交的物品和装修设施应该完好，如有损坏，应在1周内修好转交。第五条约定，自签署合同当日，胡雯杰应向邹耀权、林梓伦支付租赁保证金，租赁保证金为一个月的租金即28,000元；租赁保证金的用途为……在本合同履行期间，邹耀权、林梓伦有权从租赁保证金中扣减、抵消如下款项：租金、胡雯杰给邹耀权、林梓伦造成的损失，胡雯杰根据本合同应支付的违约金、赔偿金、滞纳金等，及其他依据合同应由胡雯杰向邹耀权、林梓伦支付的费用，如租赁保证金不足抵付上述款项，则邹耀权、林梓伦有权向胡雯杰追偿……若胡雯杰擅自单方提前解除合同或邹耀权、林梓伦因胡雯杰违约而解除合同，邹耀权、林梓伦有权没收全部租赁保证金。胡雯杰在租赁期间发生的租金、物业管理费、水、电、网络通讯费等其他一切费用，胡雯杰如未付足，邹耀权、林梓伦有权向胡雯杰追偿并要求赔偿。若邹耀权、林梓伦没有法定或合同依据解除合同，邹耀权、林梓伦应向胡雯杰双倍返还租赁保证金。第8.2条约定，在租赁期内，邹耀权、林梓伦提供该场地原营业证照给胡雯杰经营使用，后期如胡雯杰自己需要申请经营证照，邹耀权、林梓伦应提供申请经营证照的一切资料和条件，配合胡雯杰申请经营证照。第10.1条约定，租赁期内，邹耀权、林梓伦或胡雯杰因自身原因需提前解除合同的，应提前90日书面通知对方，对方同意后双方协商一致办理解除合同手续，因此给对方造成损失的，应按实赔偿。第11.1条约定，邹耀权、林梓伦未按合同约定的时间提供该房屋，致使胡雯杰不能正常经营的，应按实赔偿胡雯杰的损失。合同签订后，邹耀权、林梓伦将房屋交付胡雯杰，胡雯杰向邹耀权、林梓伦支付租赁保证金28,000元、押金30,000元以及首期三个月租金84,000元。2019年6月3日，胡雯杰再次向邹耀权、林梓伦支付2019年6月21日至2019年9月20日租金84,000元。2019年4月6日，林梓伦出具承诺书，表示胡雯杰对系争房屋可以进行装修，装修期间因林梓伦或承租方原因产生障碍，导致施工无法进行或停工，造成损失，由林梓伦承担并赔偿，若因承租方原因导致施工无法进行或停工，损失由承租方自行负担，施工时长不得超过2019年7月6日，施工时间为2019年4月6日开始。2019年8月28日，胡雯杰通过微信及EMS特快专递向邹耀权、林梓伦发送告知函，告知因邹耀权、林梓伦至今未提供租赁餐厅工商营业执照和餐饮业必要取得的食品经营许可证给胡雯杰，也未能提供资料配合胡雯杰自行申请证照，导致餐厅无法正常经营，邹耀权、林梓伦行为已构成违约，故函告解除双方于2019年2月22日订立的《房屋租赁合同》，要求退还租金、押金并赔偿胡雯杰损失等。原审还认定，2019年9月4日，Z公司向邹耀权、林梓伦发出公函，表示邹耀权、林梓伦从2019年3月1日起租赁Z公司位于周浦XX路XX弄XX-XX号102室房屋用于餐饮经营，现告知邹耀权、林梓伦存在违反合同条款的违法行为，要求邹耀权、林梓伦纠正，否则将对邹耀权、林梓伦的违法行为通过法律手段索赔，违约行为包括欠付租金，未经书面同意，邹耀权、林梓伦不得转租/交换，并不得出租/转让/转借/出卖营业执照，邹耀权、林梓伦将房屋转租给第三方，第三方对原有房屋过度改造装修并未征得其同意等。同日，邹耀权、林梓伦将该函通过微信转发给胡雯杰。2019年9月18日，Z公司再次向邹耀权、林梓伦发送公函，表示未收到邹耀权、林梓伦租金且邹耀权、林梓伦未及时合理合法解决因转租而产生的相关问题，按照合同条款和口头告知，邹耀权、林梓伦已实质严重违约，合同自动解除，再次通告邹耀权、林梓伦于即日起三日内（2019年9月18日至2019年9月20日）搬走、清理属于邹耀权、林梓伦的设备物品，Z公司有权要求支付占用房屋所产生的场地费等，逾期未办理视为自动放弃，同时Z公司获得物品处置权等。2019年9月19日，邹耀权、林梓伦将该函通过微信转发给胡雯杰。2019年10月7日，胡雯杰在与林梓伦、邹耀权交接清单上签名，该清单明确餐厅设备已如数完好归还，林梓伦、邹耀权已确认验收。原审庭审中，胡雯杰提交其与上海A有限公司签订的装饰施工合同，合同约定承包内容和范围包括设计、装修墙、地、顶、水电排放、灯箱、桌椅等，工程总造价为52万元，同时提交装修工程报价单、转账凭证、施工说明等，其中胡雯杰提交的报价单上涉及火表箱及火表安装涉及数量为9个；胡雯杰另提交网上订购信息，其中涉及快餐车、不锈钢架子车托盘烤架、电蒸箱、保温锅消毒碗柜配餐柜、餐车推车、洗碟机、电炒炉、冰柜等。胡雯杰明确诉请中装修设计费3万元是因为装修公司出图后，双方均表示不满，故另外委托设计公司进行装修设计。胡雯杰称2019年9月10日系争房屋即由大房东收回，并于2019年9月20日由大房东将房屋另行出租给他人，9月24日新的承租人开始经营；邹耀权、林梓伦称系争房屋直至2019年10月28日才由大房东直接收回，但邹耀权、林梓伦并未参与大房东收回房屋的过程。同时，邹耀权、林梓伦称租赁房屋内有大房东营业执照，可以给胡雯杰挂在大堂中使用，现因胡雯杰不仅需要营业执照，还要用公章，并且要用大房东的身份证去大众点评开户，大房东肯定不同意，而且大房东也肯定不会将原来的营业执照注销，6万元押金是大房东收取的，要将营业执照转给胡雯杰使用而收的押金，在大房东营业执照未注销的情况下，胡雯杰不能再租赁房屋内另行登记营业执照。原审中，根据当事人的申请，一审法院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对系争房屋固定装修费用进行造价鉴定，该公司于2020年4月24日出具工程造价鉴定专项报告，鉴定结果为：1、固定装修费245,836.90元；2、火表及安装费27,630元（电表金额分别为8个共计3,040元、2个共计840元、1个计400元）；3、电量增容报价68,180元，经审核价格基本合理；4、冰柜、蒸菜台等餐厅设备45,795.38元。胡雯杰提出其装修部分已被大房东拆除，价值9,073元在报告中未予体现。鉴定部门认为仅仅凭照片和视频无法进行评估。邹耀权、林梓伦提出其中固定装修中由部分装修为原有装修，涉及金额61,783.61元；火表及安装中电表8个共计3,040元、电表1个400元以及电缆线共计8,550元应计算给胡雯杰，其余为原有装修；电缆线排放68,180元中，应计算给胡雯杰的金额为5,040元；冰柜蒸菜台等系二手，不应计入鉴定范围。2020年6月4日公信中南工程造价咨询有限公司出具工程造价鉴定专项报告，针对冰柜、蒸菜台等餐厅设备出具补充意见，明确其中不可移动设备涉及金额1,303.4元，移动有损耗或移动损耗较大的设备涉及金额24,070元，可移动设备涉及金额为20,422.58元。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。双方签订房屋租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。根据双方租赁合同明确房屋用途为餐饮，双方合同约定由邹耀权、林梓伦提供场地原营业证照给胡雯杰使用，姑且不论该行为是否合法，根据该约定，邹耀权、林梓伦应提供原有营业执照供胡雯杰正常经营，而邹耀权、林梓伦原审庭审中陈述胡雯杰要求对于原有营业执照的使用并未超出正常使用范畴，在邹耀权、林梓伦不能提供该营业执照供胡雯杰正常使用的情况下，邹耀权、林梓伦又明确大房东不可能注销原营业执照，故胡雯杰不能在租赁房屋内注册新的营业执照，显然胡雯杰租赁房屋的合同目的难以达成。胡雯杰据此要求解除合同并无不当，胡雯杰相应解除合同的意思表示亦通过微信送达邹耀权、林梓伦，故胡雯杰要求确认双方房屋租赁合同于2019年8月28日解除，一审法院予以准许。根据合同约定，邹耀权、林梓伦应配合胡雯杰申领营业执照，现邹耀权、林梓伦提供的房屋无法办理营业执照，邹耀权、林梓伦显有过错。但从双方合同约定可以看出，双方对于租赁房屋内原存在营业执照的情况明知，且双方对于由邹耀权、林梓伦提供原有营业执照供胡雯杰使用的约定亦不符合相关法律规定，胡雯杰对于其在租赁房屋内再行登记注册新的营业执照存在的风险应有一定的认知，故对于双方合同最终解除胡雯杰亦有过错。现双方合同已经解除，相关设备亦由胡雯杰返还邹耀权、林梓伦，故胡雯杰要求返还相应的租赁保证金、设备押金，一审法院予以支持。胡雯杰要求赔偿装修损失、餐厅设备损失，一审法院认为相应的装饰装修应为与房屋形成附合的装饰装修。根据鉴定部门出具的鉴定意见，邹耀权、林梓伦提出房屋原有装修应从造价中予以扣除，但邹耀权、林梓伦并未提交充足证据其主张的系原有装修，故对此抗辩一审法院不予采信。邹耀权、林梓伦提出胡雯杰新增火表数量为9个，一审法院经审核后认为根据胡雯杰自己提交的装修工程报价单上涉及新增火表数量亦仅为9个，故对于邹耀权、林梓伦确认的新增9个火表价格之外的另2个火表金额应从造价中予以扣除。对于电量增容报价，鉴于该部分为隐蔽工程，但胡雯杰已提交相应报价及示意图，鉴定部门亦明确该单价符合市场情况，故对该部分造价一审法院予以确认。胡雯杰认为漏评其装修后被大房东拆除部分装修造价，鉴定部门明确根据照片等无法确定工程造价，故对胡雯杰主张的该部分造价一审法院难以采信。故对涉及装修费用，一审法院酌情确定为340,806.9元。对于该部分损失，一审法院酌情根据双方在本案中的过错、胡雯杰使用情况等，确认由邹耀权、林梓伦赔偿胡雯杰250,000元。关于设备费用，对于不可移动或移动有损耗的该部分设备，合计25,373.4元，一审法院参照上述装修损失处理，由邹耀权、林梓伦赔偿胡雯杰18,600元。对于可移动设备以及胡雯杰主张的定制餐具损失，一审法院认为Z公司通知邹耀权、林梓伦解除合同并要求邹耀权、林梓伦搬离系争房屋胡雯杰是明知的，故胡雯杰要求邹耀权、林梓伦赔偿该损失，一审法院不予支持。胡雯杰主张的装修设计费，根据胡雯杰提交的装饰施工合同，其中已包括设计费，胡雯杰称系邹耀权、林梓伦对该设计不满，故另行委托设计单位再行设计，对此胡雯杰并未提交证据，一审法院不予采信，故对该请求不予支持。胡雯杰要求邹耀权、林梓伦返还租金，一审法院认为至大房东收回房屋之日，胡雯杰实际占用房屋，且胡雯杰对于大房东收回房屋实际日期并未提交证据，但邹耀权、林梓伦确认大房东于2019年10月28日实际收回房屋，故胡雯杰要求邹耀权、林梓伦返还其支付至2019年9月20日止的租金请求，一审法院不予支持。胡雯杰主张人工工资及律师费损失，对于人工工资损失胡雯杰并未提交证据，律师费亦缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条规定,于二〇二〇年七月九日判决：一、胡雯杰与林梓伦、邹耀权于2019年2月22日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月28日解除；二、林梓伦、邹耀权于判决生效之日起十日内返还胡雯杰租赁保证金28,000元；三、林梓伦、邹耀权于判决生效之日起十日内返还胡雯杰押金30,000元；四、林梓伦、邹耀权于判决生效之日起十日内赔偿胡雯杰装修损失250,000元及设备损失18,600元；五、驳回胡雯杰的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11,305元，减半收取计5,652.50元，由胡雯杰负担3,192.50元，林梓伦、邹耀权负担2,460元。鉴定费17,800元，由胡雯杰负担4,500元，林梓伦、邹耀权负担13,300元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，被上诉人向本院出具书面意见，表示其不认可高昂的二次设计费、不认可定制餐具费，确认收回房屋时间为2019年9月10日，其同意退还9月11日至20日的租金。本院认为，本案中，本案双方对于涉讼商铺因无法取得合法证照而不能正常经营均有过错，故原审法院确定邹耀权、林梓伦依其过错程度赔偿相应的装修损失及设备损失合理妥当，本院予以认同。至于可移动设备及定制餐具损失，非合同解除的必然损失，故不应列入出租人赔偿范围。关于重新设计费用，鉴于胡雯杰提供的装饰施工合同中已包含设计费，邹耀权、林梓伦又不认可重新设计费，故本院亦不予支持。本院同时认为，邹耀权、林梓伦二审中确认收回房屋时间为2019年9月10日，其同意退还9月11日至20日的租金，系其对自己民事权利之处分，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初83339号民事判决；二、林梓伦、邹耀权于本判决生效之日起十日内向胡雯杰返还2019年9月11日至2019年9月20日的租金人民币9,333.33元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11,305元，减半收取计5,652.50元，由胡雯杰负担3,192.50元，林梓伦、邹耀权负担2,460元。鉴定费17,800元，由胡雯杰负担4,500元，林梓伦、邹耀权负担13,300元。二审案件受理费7,239.97元，由胡雯杰负担7,069.33元，林梓伦、邹耀权负担170.64元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年十月三十日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。