陕西省西安市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019)陕01民再209号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨秀玲，女，1938年12月27日出生，汉族，住西安市莲湖区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘建民，男，1943年1月15日出生，汉族，住西安市莲湖区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：常良才，男，1950年7月15日出生，回族，住西安市莲湖区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：戴亚莉，女，1974年5月12日出生，汉族，住西安市莲湖区。法定代理人：陈某，男，1971年3月26日出生，汉族，西安市鄠邑区村民，住西安市鄠邑区，系戴亚莉丈夫。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：赵豫秦，男，1962年4月27日出生，汉族，住西安市莲湖区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朱彩云，女，1940年11月12日出生，汉族，住西安市莲湖区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张勇，男，1971年12月14日出生，汉族，住西安市莲湖区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李全友，男，1965年12月6日出生，汉族，住西安市莲湖区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张云桂，女，1944年2月26日出生，汉族，住西安市莲湖区。共同委托诉讼代理人：李多了，陕西沃特律师事务所律师。再审申请人：吉恩云，男，1972年2月23日出生，汉族，住西安市莲湖区，为吉星明之子。再审申请人：李桂兰，女，1931年2月17日出生，汉族，住西安市莲湖区，为吉星明之妻。委托诉讼代理人：吉恩云，李桂兰之子。委托诉讼代理人：李多了，陕西沃特律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：西安秦老大制面有限公司，住所地：西安市铁塔寺路**。法定代表人：金立华，系该公司总经理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陕西永安房地产开发有限公司，，住所地：陕西省西安市莲湖区团结东路**法定代表人：廖永明，系该公司董事长。共同委托诉讼代理人：孟华，陕西正纲律师事务所律师。原审第三人：陕西秦老大食品有限公司，，住所地：兴平市食品工业园区法定代表人：何东风。原审第三人：刘莲英，女，1941年11月26日出生，汉族，住莲湖区。原审第三人：薛红，女，1965年4月2日出生，汉族，住西安市。委托诉讼代理人：李多了，陕西沃特律师事务所律师。再审申请人杨秀玲、刘建民、常良才、戴亚莉、赵豫秦、朱彩云、张勇、李全有、张云桂、吉恩云、李桂兰因与被申请人西安秦老大制面有限公司（以下简称秦老大制面公司）、陕西永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司），原审第三人陕西秦老大食品有限公司（以下简称秦老大食品公司）、刘莲英、薛红确认合同效力纠纷一案，不服本院（2017）陕01民终11481号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2019年6月21日作出（2019）陕民申957号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。再审申请人张云桂，再审申请人杨秀玲、刘建民、常良才、戴亚莉、赵豫秦、朱彩云、张勇、李全有、吉恩云、李桂兰的共同委托诉讼代理人李多了,被申请人秦老大制面公司、永安公司的共同委托诉讼代理人孟华，原审第三人薛红的委托诉讼代理人李多了到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨秀玲、刘建民、常良才、戴亚莉、赵豫秦、朱彩云、张勇、李全有、张云桂、吉恩云、李桂兰再审请求：1、撤销原一、二审判决；2、改判支持申请人一审的诉讼请求：确认两被申请人2009年9月1日签订的转让位于西安市莲湖区%产权协议无效，并确认申请人对涉案房屋60%产权享有优先购买权；3、一、二审案件受理费由两被申请人承担。事实与理由：（一）原审认定的基本事实缺乏证据证明。根据两被申请人2014年10月17日、2015年1月15日、2015年5月18日三份《通告》事后告知再审申请人2009年9月1日转让并移交、管理10套房屋60%产权,但未载明告知再审申请人的优先购买权的行使期间、转让价格、支付方式、支付期限等，且至今涉案10套房屋60%产权及土地使用权仍登记在莲湖挂面厂名下，未转移不动产权属。二审未查明、认定本案涉及两被申请人转让的10套房屋60%产权的行使优先购买权具备的“同等条件”(转让价格、支付方式、期限)的基本事实，径直认为秦老大制面公司将涉案10套房屋60%另售他人后，申请人丧失了优先购买权是错误的。根据2016年3月1日实施的《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十一条之规定，再审申请人仍享有优先购买权权利且未丧失法定行使权利的期间。(二)原审适用法律错误。本案依法不应适用2016年3月1日实施的《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》(以下简称《物权法司法解释一》)。本案申请人于2015年7月起诉至一审法院，2016年11月10日一审法院做出判决。依据《物权法司法解释一》第二十二条“本解释自2016年3月1日起施行。本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释。本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件,以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释”之规定，二审适用《物权法司法解释一》裁判明显错误,将因法律规定变化导致原审诉讼请求变化的后果全部转移给申请人。本案应适用《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》之规定，支持申请人的一审诉讼请求。本案申请人与两被申请人间涉及法律争议为是否转让涉案10套房屋60%产权、是否侵犯了再审申请人作为房屋共有人之一所享有的法定的优先购买权的权利，系平等民事主体之间就以房地产为标的物所产生的合同法律行为、房屋共有人享有的优先购买权权利。两被申请人根本未经任何书面通知申请人的情况下，明显恶意串通、擅自买卖(转让)涉案10套房屋60%产权行为均严重侵犯了申请人作为房屋产权共有人所享有的法定的优先购买权的合法权益。二审在纠正一审后认定《股权转让合同》实质为资产转让合同且涉案10套房屋60%产权转让行为属于民事纠纷的事实下，应根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零一条及《中华人民共和国合同法》第五十二之规定，依法确认申请人享有涉案10套房屋60%产权的优先购买权、确认两被申请人转让涉案10套房屋60%产权的法律行为无效。秦老大制面公司、永安公司进行答辩：驳回申请人的再审请求。秦老大制面公司和永安公司签订的是股权转让合同，经过上级主管部门批准，依法履行的是原国有企业的改制行为。申请人是根据国家房改政策分配到相应的住房，但是两被申请人之间的协议是正在履行中，并不涉及申请人的房产处理，包括房屋所有权人的转让。本案属于国家房屋改革的福利性质，产权没有变化，不能按照商品房交易规则来衡量，不属于民事纠纷的范围。两被申请人的协议是有效的。申请人主张合同无效没有法律依据，申请人主张60%的优先购买权并没有发生产权实际转移的情况。秦老大食品公司经传票传唤未到庭，亦未提交答辩意见。刘莲英经传票传唤未到庭，亦未提交答辩意见。原审第三人薛红进行答辩：与申请人意见一致。再审审理期间，原再审申请人戴红军于2019年7月25日去世。戴红军无父母、无配偶、无子女。戴红军的妹妹戴亚莉是其唯一法定继承人。戴亚莉系精神残疾3级，2019年10月18日莲湖区劳动路社区居委会出具证明，戴亚莉的丈夫陈某现作为戴亚莉的法定监护人。本院再审认为，再审申请人享有涉案10套房屋40%的产权，系房屋共有人之一。本案围绕申请人请求确认涉案转让60%产权的协议无效及确认享有优先购买权的诉讼，系平等民事主体之间的民事案件审理范围，法院依法应进行实体处理。一审认为本案诉争不属于民事纠纷，系适用法律错误。2008年1月21日秦老大制面公司（出让方)、永安公司(受让方)与秦老大食品公司(担保方)签订的《股权转让合同》实为资产转让协议。该协议第二条股权涵盖资产范围包括12户居住的二层住宅楼公司所有的60%产权。秦老大制面公司在签订转让协议前，有无及时履行对其他房屋共有人的告知义务，杨秀玲等申请人请求优先购买权的条件是否成就等相关事实不清。在查明争议事实的基础上，审查涉案《股权转让合同》是否侵犯了共有人应享有的优先购买权以及是否部分无效。杨秀玲等申请人再审中承认不存在秦老大制面公司与永安公司于2009年9月1日签订的转让房屋60%产权的协议，申请人的诉请实质指向的是2008年1月21日三方签订的《股权转让合同》。因一、二审判决适用法律不当，再审依法应予撤销，发回重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：一、撤销本院（2017）陕01民终11481号民事判决及西安市莲湖区人民法院(2015)莲民初字第3671号民事判决；二、本案发回西安市莲湖区人民法院重审。二审案件受理费100元，退还杨秀玲、刘建民、常良才、戴亚莉、赵豫秦、朱彩云、张勇、李全有、张云桂、吉恩云、李桂兰。审判长  晏永娟审判员  齐 放审判员  王笑天二〇二〇年十月十六日书记员  岳 珊