四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川2021民初3488号 原告：邓开奎，男，1974年3月8日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原告：张学纯，女，1975年5月8日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 二原告共同委托诉讼代理人：尹元华，四川兴岳律师事务所律师。 被告：四川奥鑫实业有限公司，住所地四川省资阳市安岳县岳阳镇东大街**。统一社会信用代码91512021708922000M。 法定代表人：杨祖万，总经理。 委托诉讼代理人：方旭东，安岳县岳阳法律服务所法律工作者。 原告邓开奎、张学纯与被告四川奥鑫实业有限公司（以下简称“奥鑫公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告邓开奎、张学纯的委托诉讼代理人尹元华、被告奥鑫公司法定代表人杨祖万的委托诉讼代理人方旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓开奎、张学纯向本院提出诉讼请求：1、判令或调解被告即时向原告交付房屋；2、判令被告与原告就案涉房屋即时办理网签备案登记；3、判令被告向原告承担违约金3030.4元（以已交款项496790元为基数乘以万分之零点一，并从2020年6月30日暂定至2020年8月30日），违约金计算期限至违约事项消除之日；4、请求确认《商品房买卖合同补充协议》无效；5、案件受理费由被告承担。诉讼中，原告将第4项诉讼请求变更为：请求确认原、被告于2018年4月25日订立的格式合同《商品房买卖合同补充协议》中以下条款无效：“第23页三、特别说明：4、其他约定”；“第24页第四条第1款”；“第24页第四条第5款”；“第25页第五条第3点”；“第25页第七条”。事实和理由：2018年4月25日，原告购买被告开发的位于四川省资阳市安岳县岳阳镇阳光华庭二期商住房一套并于2018年4月25日订立书面《商品房买卖合同》。合同载明购买该房屋地址为岳阳镇阳光华庭，单价为5126.3元/㎡，总价496790元，交付时间为2020年6月30日，同时该合同约定了违约责任等合同主要条款。合同订立后，原告按照合同约定一次性付清约定购房款项为496790元，被告收到该款项时于当时向原告出具N0.0004725号、N0.0004724、N0.0004723号阳光华庭专用收据，载明该款项：交款人邓开奎、张学纯；内容为购房款，金额为496790元。备注3-2-11-5阳光华庭二期。加盖四川奥鑫实业有限公司财务章。原告等到约定交房期限（2020年6月30日）届满准备接房时，被告知该房因被告抵押等原因致使无法交付。原告认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订了《商品房买购销合同》，此合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同履行，被告不履行该义务的行为使其原告合法权益受损。原告特起诉到贵院，诉请法院判如所请。 奥鑫公司辩称，第一、对原告在诉状中载明的本案原、被告签订商品房买卖合同及合同的履行情况无异议；第二、逾期交房系今年疫情原因造成的，不是被告违约；第三、按照合同约定，被告若没有履行预售登记义务，原告方可以自己申请预售登记，故没有办理预售登记也不是被告违约；第四、房屋所在小区主体工程已经完工，目前附属设施和花园正在紧张施工中，小区整体完工时间无法确定；第五、涉案房屋没有办理网签，因案涉房产由奥鑫公司在安岳县农村商业银行办理了在建工程贷款抵押，无法办理网签手续。综上，请人民法院依法裁判。 原告为支持其诉请，向法庭举证如下：一、原告身份证复印件、被告工商信息公示信息，拟证明原、被告身份信息；二、商品房买卖合同及补充协议，证明1、原告与被告签订了商品房买卖合同，出卖人为本案被告，买受人为本案原告；2、根据合同第七条约定，应该由被告承担逾期交房的责任；3、在合同第十条约定，出卖人应该在2020年6月30日前向买受人及交付房屋，被告已经逾期交房；4、在合同第十三条约定违约金的承担方式；5、合同第二十九条约定，由出卖人找房管局办理商品房预售登记手续，买受人是可以进行登记，但出卖人的义务是应当必须，同时约定了商品房已经抵押的，由双方共同申请，但原告方至今未收到通知；6、补充协议部分第24项第三条第4项（特别说明项下的特别约定）、第25页第三条产权登记补充第1项、第5项、附加合同第四条第3项、第六条概念不清内容模糊、第26页第九条，违反法律强制规定、违反公平原则，原告要求确认无效；被告采用格式文本侵犯消费者的权益，房屋质量保证书中第二条第一款本身违反法律规定；7、商品房买卖合同的补充协议中第四条第五项，被告应当在验收后交付房屋，不是根据入住率交付房屋，补充协议中第四条第一项约定了登记义务；8、收据1张，证明原告按照约定向被告交纳了购房款定金、维修基金、购房款。 被告对原告所举证据质证意见如下：对证据1、2、3的证据三性无异议；对原告证据2举证证明目的有异议。交房时间是2020年6月30日，因新冠疫情不可抗力影响未得到开工通知，目前工程正在施工进行空调安装，合同履行期理应顺延。根据广告法规定，商品房对外销售广告系要约行为、夸大性宣传，对外宣传的广告中未涉及合同实际内容，被告不应承担法律责任。被告是根据国家建筑工程最低保修期限法律原文制定的协议。补充合同符合法律规定，系双方真实意思表达。 被告奥鑫公司举证如下：社团贷款合同一份，拟证明奥鑫公司将国有土地使用权及阳光法庭二期建设项目在建工程设定了抵押。 原告对被告所举证据质证如下：对被告所举证据的证据三性均无异议。不清楚社团贷款合同的生效时间。 本院对原、被告所举证据进行了认证，原告所举证据真实、合法、与本案具有关联性，本院予以确认；被告所举证据真实、合法、与本案具有关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 二原告系夫妻关系。二原告欲购买被告奥鑫公司开发建设的位于四川省安岳县住房。原告于2018年4月25日向被告交纳购房款471950元（含1万元购房定金）、维修基金1454元。2020年5月9日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：1、二原告购买奥鑫公司开发建设的位于安岳县屋。商品房单价为5126.3元／平方米，总价496790元，交房时间为2020年6月30日。该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；2、同时约定逾期交房责任为除不可抗力原因外，出卖人应向买受人承担违约金，逾期在60日之内，至交付期间届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。合同还约定了出卖人应当在2023年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房款的千分之一向买受人支付违约金。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起1460日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照买受人不退房，出卖人按已付房款的千分之一向买受人支付违约金；3、自合同生效之日起30日内，由出卖人向安岳县房管局申请办理该商品房预售合同登记备案手续，出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请。 同日，原、被告又签订了《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”）一份，其中补充协议“第23页三、特别说明：4、其它约定：买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、《补偿协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其它任何由出卖人提供的广告、效果图、售楼书、宣传资料、沙盘模型、销售人员的口头承诺等均不对双方具备约束力，不承担相关法律责任。第24页第四条第1款：出卖人按合同约定时间报送相关登记资料到产权登记机关，即视为已完成备案事项。第24页第四条第5款：如因小区入住率未达到80%不能取得竣工验收备案表则在取得后12个月内办理《不动产权证》。第25页第五条第3款：买卖双方中的任何一方无正当理由要求解除该套商品房买卖合同，无正当理由方应赔偿对方总房款的10%的违约金，惟不得再为此而进一步追究责任或要求赔偿损失。第25页第七条：买受人在因违反合同及本协议应向出卖人支付违约金时，或者因出卖人承担了相关担保责任而给出卖人造成损失时，买受人同意并承诺：即使本次所购房屋是买受人及其抚养的人的唯一居所，买受人也同意将该房屋通过拍卖、变卖或折价抵偿等方式处理，以使出卖人的债权能够充分受偿。 合同签订当日，原告向被告交纳购房款471950元（含1万元购房定金）、维修基金1454元，同时被告向原告出具购房款461950元的专用收据一份、购房定金10000元的专用收据一份、维修基金1454元的专用收据一份。但被告至今未向原告交付涉案房屋，也未办理网签备案手续。 另查明，涉案房屋所在小区主体工程已经完工，目前正在局部施工。涉案房屋目前没有办理网签，被告奥鑫公司将该房为其在安岳县农村商业银行的贷款设置了在建工程抵押。 本院认为，本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规范，双方当事人对该合同没有异议，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，本院认定原、被告之间的商品房买卖合同关系成立并有效，对双方当事人具有约束力，原、被告双方应按照该合同约定履行义务。原告作为买受人履行了付款义务后，被告依约应当在2020年6月30日前向原告交付房屋却未交付，被告逾期未交房的行为构成违约，依约应当继续履行交房义务并承担相应的违约责任。故原告要求被告交房并支付违约金的诉讼请求符合合同约定和法定规定，本院予以支持。对于原告主张的违约金，由于在合同履行过程中，疫情发生对被告迟延交付房屋造成一定影响，对迟延交付房屋违约金的起算点本院酌定为2020年8月30日，故被告奥鑫公司应从2020年8月30日起至实际交付房屋之日止每日以471950元为基数乘以万分之零点一为标准向原告支付违约金。 关于原告诉请被告按照合同约定为原告办理商品房预售合同备案登记的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第二十六条“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”之规定，被告奥鑫公司作为房地产开发企业应当按照法律规定的期限即原、被告所签订商品房买卖合同之日起30日内向相关部门申请办理备案登记，办理备案登记系被告公司的法定义务，不能因原、被告之间的约定而改变。但因商品房预售合同备案登记行为涉及相关行政部门的行政行为，在民事案件审理及裁判中，司法行为不宜对行政行为进行干预，故本案中对原告的该项诉求不予支持。原告诉请案涉房屋所有权归原告所有系物权关系发生的争议，而本案系因合同的签订、履行产生的纠纷，故原告要求对涉案房屋确认所有权系另一法律关系不属本案审理范畴，本院在本案中不作处理。 关于原告要求确认《商品房买卖合同补充协议》部分约定内容无效的诉讼请求。本院认为，签订《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，在该协议没有被撤销或者被确认无效之前，该协议成立真实有效，对双方当事人具有约束力。针对原告要求确认其中的部分条款无效的诉讼请求，本院分述如下： 第一、关于“第23页三、特别说明：4、其它约定：买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、《补偿协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其它任何由出卖人提供的广告、效果图、售楼书、宣传资料、沙盘模型、销售人员的口头承诺等均不对双方具备约束力，不承担相关法律责任。”是否有效的问题。本院认为，合同成立生效必须要有双方当事人的真实意思表示，意思表示由要约和承诺组成，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”之规定，如果出卖人的广告、效果图、售楼书、宣传资料、沙盘模型系、销售人员的口头承诺等对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺不是具体确定，则属于要约邀请，不构成合同的意思表示，对双方当事人没有约束力，此时补充协议中该条约定有效。但如果广告、效果图、售楼书、宣传资料、沙盘模型系、销售人员的口头承诺等对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。此时补充协议中该条约定无效。综上，“第23页三、特别说明：4、其它约定”属于部分无效条款。 第二、关于第四条第1款“出卖人按合同约定时间报送相关登记资料到产权登记机关，即视为已完成备案事项。”之约定是否有效的问题。本院认为，出卖人将相关资料报送到产权登记机关是办理备案的一个环节，报送了资料并不等于成功办理了备案，该约定明显属于免除被告备案责任的约定，由于《商品房买卖合同补充协议》系被告提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，该条款无效。 第三、关于第四条第5款“如因小区入住率未达到80%，不能取得骏工验收备案表，则在取得后12个月内办理《不动产权证》。”是否有效的问题。本院认为，该约定因增加了办证条件、延长了办证期限，故限制了原告要求被告及时办证的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，本院认定该条款应属无效。 第四、关于“第25页第五条第3款：买卖双方中的任何一方无正当理由要求解除该套商品房买卖合同，无正当理由方应赔偿对方总房款的10%的违约金，惟不得再为此而进一步追究责任或要求赔偿损失。”之约定是否有效的问题。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，原被告可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，因此该条中“买卖双方中的任何一方无正当理由要求解除该套商品房买卖合同，无正当理由方应赔偿对方总房款的10%的违约金”之约定依法有效。对于违约金超过的损失部分，上述法律规定当事人可以根据实际损失进行调整，但并没有规定当事人可以以约定排除对方要求赔偿损失的权利。因此，“惟不得再为此而进一步追究责任或要求赔偿损失。”之约定排除了对方要求赔偿损失的合同主要救济权利，依据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该约定内容无效。综上，“第25页第五条第3款”之约定部分有效，部分无效。 第五、关于“第25页第七条：买受人在因违反合同及本协议应向出卖人支付违约金时，或者因出卖人承担了相关担保责任而给出卖人造成损失时，买受人同意并承诺：即使本次所购房屋是买受人及其抚养的人的唯一居所，买受人也同意将该房屋通过拍卖、变卖或折价抵偿等方式处理，以使出卖人的债权能够充分受偿。”之约定是否有效的问题。本院认为，该条约定包括两个方面的内容，第一个内容是约定了“买受人在因违反合同及本协议应向出卖人支付违约金时，买受人同意并承诺：即使本次所购房屋是买受人及其抚养的人的唯一居所，买受人也同意将该房屋通过拍卖、变卖或折价抵偿等方式处理，以使出卖人的债权能够充分受偿。”，第二个内容是约定了“因出卖人承担了相关担保责任而给出卖人造成损失时，买受人同意并承诺：即使本次所购房屋是买受人及其抚养的人的唯一居所，买受人也同意将该房屋通过拍卖、变卖或折价抵偿等方式处理，以使出卖人的债权能够充分受偿。”对于第一个内容，本院认为涉案合同约定的违约金远远低于购房款本身，如因买受人要支付违约金就要处置其唯一居所，明显加重了买受人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该约定属无效条款。对于第二个内容，“因出卖人承担了相关担保责任而给出卖人造成损失”，结合原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》相关条款的约定，应理解为在按揭贷款购房中出卖人奥鑫公司为买受人提供担保，如买受人未全面履行与银行间的借款合同义务出现违约情形，出卖人向银行承担担保责任后给出卖人造成的损失。对于该损失，如果出卖人主张权利的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）……（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”之规定，对于被执行人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋，申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金后，法院可以执行该唯一住房。因此，第二个内容的约定依法有效。综上，《商品房买卖合同补充协议》“第25页第七条”部分有效，部分无效。 综上所述，本院对原告诉讼请求合理部分予以支持，不合理部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条之规定，判决如下： 一、限被告四川奥鑫实业有限公司于阳光华庭二期项目竣工综合验收并符合交房条件后六十日内向原告邓开奎、张学纯交付位于安岳县； 二、由被告四川奥鑫实业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告邓开奎、张学纯支付违约金（违约金从2020年8月30日起计算至实际交付房屋之日止，每日以471950元为基数乘以万分之零点一为标准进行计算）； 三、2018年4月25日原告邓开奎、张学纯与被告四川奥鑫实业有限公司签订的《商品房买卖合同补充协议》中“第23页三、特别说明：4、其他约定”、“第25页第五条第3款”、“第25页第七条”之约定内容属部分有效，部分无效；“第24页第四条第1款”、“第24页第四条第5款”之约定内容无效。 四、驳回原告邓开奎、张学纯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告四川奥鑫实业有限公司负担50元（限于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 员 杨丽玲 二〇二〇年十月三十日 法官助理 唐 婷 书 记 员 李坤键