福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终5328号 上诉人（原审被告、反诉原告）：孙嘉凯，男，1991年5月16日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：时磊、付禄，福建润金律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：温豪，女，1991年8月19日出生，汉族，住江西省赣州市。 委托诉讼代理人：赵晓东（系温豪的丈夫），男，1990年2月25日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 上诉人孙嘉凯因与被上诉人温豪房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2020）闽0206民初3969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案受理后，本院于2020年10月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 孙嘉凯上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或在查清事实的基础上依法改判；2.本案一、二审的全部诉讼费用由温豪承担。事实与理由：一、一审法院事实认定不清，遗漏本案必要当事人。本案的处理结果与案涉房屋新产权人李雪花有法律上的利害关系，一审法院应当追加李雪花作为第三人参与诉讼。一审法院遗漏审查案涉房屋已经出售给新产权人的事实。孙嘉凯在一审中已提交孙嘉凯与新产权人李雪花的《房产买卖协议》以及孙嘉凯名下《厦门市不动产登记信息查询结果》证明案涉房屋已由案外人李雪花购买，并已于2019年8月15日完成过户。温豪在一审的陈述和质证（温豪对孙嘉凯上述证据的真实性均予以认可）中也对案涉房屋已经出售给新产权人的事实予以认可，而一审法院却对孙嘉凯与温豪均已认可的事实未作出认定，导致本案基本事实查明不清。温豪依据《爱派宠物店租赁合同》提起的支付押金、赔付违约金、损失及终止合同等相关诉求对新产权人李雪花均具有法律上的利害关系，李雪花应依法参与本案诉讼。二、根据相关法律规定及厦门市中级人民法院作出的（2020）闽02民终963号民事裁定书，自产权变更之日，新产权人李雪花已经依法继受孙嘉凯的“出租人”地位，孙嘉凯已经退出案涉房屋的租赁关系。根据《最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的通知》第119条第2款：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”及《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力”之规定及厦门市中级人民法院所作出的（2020）闽02民终963号民事裁定书所认定的“除法律另有规定或者当事人另有约定外，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，原租赁合同对承租人和受让人继续有效。原出租人不再是租赁合同的当事人”。孙嘉凯与温豪于2019年4月22日签订案涉《爱派宠物店租赁合同》，租期从2019年4月22日到2022年8月7日，孙嘉凯于2019年8月15日将案涉房屋过户给新产权人李雪花。案涉房屋在2019年8月15日发生所有权变动。2019年8月15日后，租赁合同的全部内容应在新产权人李雪花以及温豪之间继续有效，李雪花依法在过户后概括继受了孙嘉凯的“出租人”地位，孙嘉凯实际上已然退出租赁关系，不再是案涉房屋租赁关系的主体。故孙嘉凯无需再承担案涉房屋租赁合同项下包括违约责任在内的合同义务，也不再享有任何作为出租人的权利。因此，温豪关于案涉租赁物的相关诉求无权向孙嘉凯直接进行主张，均应当直接向案涉租赁物的新产权人李雪花进行主张。三、因孙嘉凯已于产权过户时退出租赁关系，孙嘉凯从事实与法律关系上均与租赁关系无关。孙嘉凯与温豪的微信沟通内容均是孙嘉凯转达新产权人李雪花的意思表示。根据一审证据中的微信聊天记录，具体为：（1）温豪问孙嘉凯新产权人是否要回收租赁物，孙嘉凯回复“应该是续签”、“新业主这周可能会收回”、“我落实给您回信息”、“会多争取”、“多争取点时间”等内容；（2）温豪对“新房东”、“新业主”要求的先行赔付才搬离房屋：“他要把钱赔给我，我才搬呀，不然跟我拖拖拉拉怎办，对不对”。综合上述内容，足以认定，孙嘉凯均是在转达新产权人李雪花的意思表示，孙嘉凯已于产权过户当日退出租赁关系，无需对此再行使权利，承担义务。 温豪辩称，其系与孙嘉凯签订的合同，就应当追究孙嘉凯的责任。且在聊天记录中，孙嘉凯也愿意承担违约责任。孙嘉凯在2020年3月主动找温豪要求支付违约金，但其最终未予以支付。 温豪向一审法院提出诉讼请求：1.判令孙嘉凯向温豪支付押金7500元、违约金21000元、实际装修损失80000元；2.终止温豪与孙嘉凯签订的租赁合同；3.诉讼费用由孙嘉凯承担。 孙嘉凯提出反诉诉讼请求：1.判令温豪向孙嘉凯返还租金15000元；2.判令温豪向孙嘉凯支付2019年12月1日到2020年6月1日期间的租金45000元；3.判令温豪给付孙嘉凯逾期支付租金的滞纳金，以月租金7500元的日千分之5，自2019年12月1日起计至实际缴纳之日止；4.判令本案诉讼费用全部由温豪承担。 一审法院认定事实如下：2019年4月27日，孙嘉凯与温豪签订一份为《爱派宠物店租赁合同》，约定：1.孙嘉凯将其坐落于厦门市湖里区店面出租给温豪，该店面装修设施为毛坯；2.租期为2019年4月22日至2022年8月7日，月租金7500元／月，孙嘉凯收取押金7500元，在租赁期满后，经孙嘉凯验收房屋，财产完整无损，水电物业管理费等费用结算清楚，孙嘉凯应将押金全部退还给温豪；3.孙嘉凯保证房产产权清晰，若发生与孙嘉凯有关的产权纠纷或者债务，造成温豪不能正常居住的，由孙嘉凯负责赔偿温豪的一切经济损失；4.温豪如需对房屋进行装修的，应征得孙嘉凯书面同意，温豪应按时缴纳租金，每逾期一日，孙嘉凯有权按月租金额千分之五加收滞纳金，超过十天，孙嘉凯有权收回房产，并不退回押金；5.如孙嘉凯违约提前收回房屋，赔偿温豪相应物资和财产损失21000元，如温豪违约提前违约需要赔偿孙嘉凯相应损失金额21000元，具体金额也可约相关部门鉴定核算。 温豪与孙嘉凯的聊天记录显示：2019年9月8日，孙嘉凯称“新业主这周可能会收回”、“按照合同给您违约，多收的房租也会给您退回去”；温豪称“你要确定，我现在就要止损”；孙嘉凯称“确定”；温豪称“新房东几号收回，需要给我时间办理退卡等一些东西”、“我店里还有在寄养的宠物”；孙嘉凯称“我落实给您回信息”、“多争取点时间”。2019年10月13日，温豪称“我这在止损，你这没后话了”；孙嘉凯称“他们还没有联系你么”；温豪称“没”、“一个月了，我现在已经没货卖了”、“你房子确定已经卖了？”；孙嘉凯称“我马上给他电话”、“卖完了，上个月”；温豪称“新房东要收回，不能拖我”、“止损了，我什么都没敢进货了”；孙嘉凯称“我知道，跟他说了”、“他还没找你”、“真是无语，我以为已经沟通好了”、“我马上找他”。2019年10月17日，孙嘉凯称“明天上午先把多的房租退给你”、“中介跟新房东去跟你交接一下”；温豪称“房租是你退给我？赔付是新房东吗？”；孙嘉凯称“对”；孙嘉凯称“我跟他沟通好”、“签个结束协议”、“我让他下午去，可能中午代替他去”、“以你的时间为主”、“会退你两个月”、“你尽快收拾好”；温豪称“帮我约好明天下午来谈吧”、“他要把钱赔给我，我才搬呀，不然跟我拖拖拉拉怎办，对不对”；孙嘉卡称“都可以”、“怕你麻烦”。2019年12月8日，温豪称“一个月了”、“好脾气也没了”；孙嘉凯称“新房东还没去交接么”、“这是哪个月也不需要你付租金”、“是新房东没有交接的问题”、“合同结束日期我们已经商量好了，现在唯一的就是违约金的问题”、“违约金一定会付给你，不用担心”、“商量的是新房东付，现在他还有一笔尾款没打完，所以他一直迟迟没付这个钱”、“账号发一个给我”、“违约金退给你”、“抱歉这么久”；温豪称“约时间谈吧，违约金是要退的，现在还有损失金”。 2019年10月21日，孙嘉凯向温豪微信转账支付15000元。温豪微信确“退俩月房租，收到15000”。 讼争店面2019年6月5日至2020年5月2日的电量和电费体现2019年6月5日至2019年11月1日电量为200度以上，费用为100元以上；2020年1月2日至2020年5月2日电量为20度至35度期间，电费均未超过20元。 2020年6月22日，庭审过程中，温豪表示可以将讼争店面交还孙嘉凯，孙嘉凯表示与新产权人沟通后回复法庭。2020年7月10日，温豪携带讼争店面钥匙到庭要求将讼争店面交还孙嘉凯。孙嘉凯以讼争店面已经出售其无权接收为由不予交接。一审法院告知双方当事人，为避免损失扩大双方先进行交接，关于其他主张本院将依法处理，但孙嘉凯仍拒绝办理讼争店面交接手续。 另，温豪提交《装修工程（预）算单》，证明其已经支付装修款，装修损失为80000元。孙嘉凯对该《装修工程（预）算单》真实性、合法性、关联性不予确认，认为预算单为温豪与案外人单方制作，不能证明案涉工程实际进行了装饰装修以及装修的费用，且温豪装修未经孙嘉凯同意，装饰装修的费用应由温豪承担。庭审中，温豪明确表示就装饰装修造价不申请鉴定。 一审法院认为，孙嘉凯与温豪签订的《爱派宠物店面租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同履行过程中，孙嘉凯以讼争店面已经出售给案外人，案外人要收回店面为由，告知温豪需收回店面并退还已经支付的两个月租金，温豪对于孙嘉凯收回房屋没有异议，双方就违约金及腾房事宜进行协商，足以认定双方已经协商一致不再继续履行合同，温豪主张《爱派宠物店面租赁合同》的权利义务终止，应予以支持。微信聊天记录体现系孙嘉凯提出收回房产并退还温豪已经支付的两个月房租，温豪对此没有异议，现孙嘉凯抗辩双方并未就解除租赁关系事宜达成一致意见，故不予采信。孙嘉凯违反合同约定，提前收回讼争店面，应当承担违约责任。温豪主张孙嘉凯返还押金7500元、支付违约金21000元，有合同和法律依据，亦予支持。微信聊天记录中孙嘉凯称“违约金退给你”，可知孙嘉凯就其提前收回讼争店面的行为愿意承担违约责任，孙嘉凯抗辩其无需返还押金及违约金，故不予采信。温豪提交《装修工程（预）算单》系其与案外人签订的，没有其他证据予以佐证，不足以证明其对讼争店面进行装饰装修并造成其装修损失80000元，因此，温豪主张孙嘉凯支付装修损失80000元，没有事实依据，故不予支持。孙嘉凯违反合同约定提前收回店面，且系其自愿退还两个月租金共计15000元，亦表示系“新房东”的原因导致店面无法及时交接，现其反诉要求温豪返还租金15000元并要求温豪支付2019年12月1日至2020年6月1日的租金及逾期支付租金的滞纳金，没有事实和法律依据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、温豪与孙嘉凯签订的《爱派宠物店租赁合同》的权利义务终止；二、孙嘉凯应于判决生效起十日内返还温豪押金7500元、支付违约金21000元；三、驳回温豪的其他诉讼请求；四、驳回孙嘉凯的全部反诉诉讼请求。本案一审本诉案件受理费2470元，减半收取计1235元，由温豪负担979元，孙嘉凯负担256元；反诉案件受理费736元，由孙嘉凯负担。 二审审理期间，除孙嘉凯认为一审判决遗漏查明讼争房产已经过户给李雪花外，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 审理中，孙嘉凯提交厦门市不动产登记信息查询结果，拟证明2019年8月19日讼争房产已经过户给李雪花。温豪质证认为，孙嘉凯原提交其与李雪花之间的买卖合同，在房产没有交付之前，合同约定由孙嘉凯予以赔付相应的违约金。本院对该证据经分析认为，确认讼争房产于2019年8月19日过户给李雪花的事实。 本院认为，孙嘉凯援引“买卖不破租赁”原则，上诉主张新产权人李雪花概括承受租赁合同，温豪应向李雪花主张权利，但依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定为“不影响租赁合同的效力”，系通过维持原租赁合同的效力保障承租人对租赁物的实际租赁控制和使用，而非规定新产权人概括承受原租赁合同，更非承担原已经履行的内容及因原产权人违约所致的违约责任。温豪基于孙嘉凯违反双方之间签订的《爱派宠物店租赁合同》中所约定“若发生与孙嘉凯有关的产权纠纷或者债务，造成温豪不能正常居住的，由孙嘉凯负责赔偿温豪的一切经济损失”，诉求孙嘉凯承担违约责任，存合同和法律依据，应予以支持。孙嘉凯关于应追加李雪花为本案当事人及由李雪花承担责任的上诉主张均缺乏合同和法律依据，应予以驳回。且孙嘉凯在与温豪的聊天中亦自愿承担退还押金承担违约责任，现再行抗辩不应由其承担违约责任，并无依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费512元，由上诉人孙嘉凯负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （章毅） 二〇二〇年十月三十日 代书记员（ 朱巧婷） 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。