广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初9206号原告：李杨，男，1987年3月25日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区********。被告：梁文邦，男，1982年8月10日出生，汉族，住广西壮族自治区**************。被告：中山市振兴房地产经营服务有限公司，住所地广东省中山市***********。法定代表人：陈铨坤，公司总经理。委托诉讼代理人：李可赵，中山市板芙镇法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：尹春香，中山市板芙镇法律服务所法律服务工作者。原告李杨与被告梁文邦、中山市振兴房地产经营服务有限公司（以下简称振兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告、被告振兴公司委托诉讼代理人李可赵、尹春香到庭参加诉讼，被告梁文邦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告之间的《二手房买卖合同》、《二手房买卖合同补充协议》；2.被告梁文邦向原告支付违约金202000元（1010000元×20%）；3.被告振兴公司向原告返还定金50000元并支付资金占用费（以50000元为基数，从起诉之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；4.两被告共同承担原告支出的交通费。事实和理由：原告系二手房买卖合同的买受人，被告梁文邦为出卖人，被告振兴公司为居间人。原告与两被告于2019年11月27日签署了《二手房买卖合同》及《二手房买卖合同补充协议》，约定被告梁文邦将其名下位于中山市************【建筑面积120.67平方米，房产证号为粤（2017）中山市不动产证第01191**】的房产出卖给原告，房款总价为1010000元，定金为50000元，该定金由被告振兴公司托管。原告于合同签订当日向被告振兴公司转账50000元，但截至目前为止，被告梁文邦仍未结清涉案房产的抵押贷款和解封事宜，原告与两被告协商解除合同及退款事宜，两被告均不予理睬。原告为维护其合法权益，遂诉至法院主张。被告梁文邦未到庭应诉、答辩，亦未提交书面答辩状及证据。被告振兴公司辩称，1.在原告与两被告签订《二手房买卖合同》及补充协议时，被告振兴公司已经履行相应的查询义务，了解到涉案房产的状态，并与原告及被告梁文邦签订《二手房买卖合同》补充协议，约定被告梁文邦应在三个月内解决房产的查封及抵押状态；2.被告振兴公司一直在协调原告与被告梁文邦，要求被告梁文邦积极消除涉案房屋的过户障碍，在此过程中，原告与被告梁文邦曾达成口头协议，由被告梁文邦找第三方进行资金过桥，并由原告进行首付款的资金托管，待房屋过户完毕时再将首付款支付给被告梁文邦，且涉案房屋的房价在原房价的基础上下降20000元。后在被告振兴公司协调原告与被告梁文邦上述方案时，原告与被告梁文邦开始协商不履行涉案合同，被告振兴公司为让原告与被告梁文邦明确涉案合同的后续处理事宜，曾向原告与被告梁文邦出具公示，但双方并未有回应；3.被告振兴公司认为涉案合同的签署、履行过程中，其并无过错，不存在违约的情况，一直未能处理过户手续的原因在于被告梁文邦，被告振兴公司愿意退还托管的50000元给原告，但原告要求被告振兴公司支付资金占用费及交通费并无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及证据，经审查本院认定事实如下：2019年11月27日，原告作为买方与作为卖方的被告梁文邦、作为居间方的被告振兴公司共同签订《二手房买卖合同》约定如下事项：1.卖方向买方出售位于中山市********************，转让总价款为1010000元。合同对交易房地产的产权现状作描述为：该房产处于抵押状态，抵押银行为工商银行，至签订本合同当日卖方尚欠抵押银行本金约340000元，卖方于本合同签订后3个工作日内向银行办理申请提前还贷的手续，买卖双方约定还贷时间选择为于买方取得银行贷款的批复，及在银行允许卖方还贷之日，就卖方向银行还贷资金双方约定由卖方自行筹资还清银行全部贷款。办理提前还款产生的罚息以及注销抵押产生的费用概由卖方负责承担，卖方应于签订本合同当日及办妥注销抵押登记后将房地产证原件交予居间方；2.买方同意在本合同签订时向卖方支付定金50000元，买卖双方一致同意将定金交由居间方托管，居间方收到托管定金即视为卖方本人收讫，并由居间方向国土房管部门查核该房产的房产登记及抵押查封情况，查档费用100元由买方于签订本合同当天负责支付，若经居间方查档时查实该房产除了卖方陈述存在的权利瑕疵外还存在其他权利障碍或被司法机关查封的，居间方托管的定金将继续托管，但卖方必须在查档之日起30个工作日内消除查封，若卖方在上述期限内能提供消除查封的凭据给居间方，买方将继续履行原合同，居间方托管的定金于卖方消除查封并经确认后无息转付给卖方，若卖方在上述期限内未能提供消除查封的凭据给居间方，居间方托管的定金可在不经双方协商一致的情况下，居间方有权将托管的购房定金无息退回给买方，对此买卖双方同意居间方有权实施该行为并不持异议；3.如卖方未按照本合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日千分之一的违约金并继续履行合同（最高违约金不高于总价款的20%）；如卖方逾期履行超过十五个工作日，即视为卖方违约，则买方有权解除合同并可要求卖方退回已收的款项（含定金），并要求卖方按照转让总价款的20%作为违约金赔付给买方；4.在履行本合同过程中，任何一方违约的，守约方因追究违约方责任而产生的律师费、诉讼费、保全费、交通费、调查费等由违约方承担。《二手房买卖合同》还约定了其他内容。同日，原告作为买方与作为卖方的被告梁文邦、作为居间方的被告振兴公司另签订《二手房买卖合同》补充协议，约定：1.签订合同当天已经确认该房产处于抵押查封状态，卖方承诺于签订本协议之日起三个月内自行结清抵押贷款和解封事宜，逾期未处理视为卖方违约，违约责任按原合同约定执行，办理解押及解封所产生的一切费用都由卖方负责承担支付，签订合同当日买方支付的定金卖方同意交由居间方托管，托管直到过户当日才由居间方将定金无息转交给卖方；2.本补充协议与原《二手房买卖合同》有冲突的，以本补充协议为准，未涉及部分，仍适用原合同。《二手房买卖合同》补充协议还约定了其他内容。原告于签订上述两份合同的当日，向被告振兴公司支付50000元，并由被告振兴公司出具《收据》一份，确认收到原告用于购买涉案房产的定金50000元。中山市不动产登记资料查询结果显示涉案房产坐落于广东省中山市********************，不动产权证号为粤（2017）中山市不动产权第0119132号，权利人为被告梁文邦，该房产存在1笔抵押，4笔查封和轮候查封。庭审中，原告作如下陈述：1.其因本案诉讼往返于湖北省荆州市与广东省中山市之间两次，共计支出交通费2000元，但原告对此并无进行举证；2.虽然双方签订的《二手房买卖合同》及《二手房买卖合同》补充协议并无就被告振兴公司返还定金的资金占用费进行约定，但原告主张的资金占用费实为被告振兴公司逾期返还定金的利息，因此原告主张被告振兴公司应支付该项费用。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与两被告签订的《二手房买卖合同》及《二手房买卖合同》补充协议是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均按照约定全面履行。《二手房买卖合同》补充协议约定由于涉案房产处于抵押查封状态，被告梁文邦须于签订协议之日起三个月内自行结清抵押贷款和解封事宜，逾期未处理视为被告梁文邦违约，违约责任按原合同约定执行。中山市不动产登记资料查询结果显示涉案房地产存在4笔查封和轮候查封，被告梁文邦现未按照合同约定处理其债权债务纠纷致使该房地产被法院查封，已属违约，且因被告梁文邦的上述违约行为致使原告无法实现其签订《二手房买卖合同》的目的，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，原告诉请解除原告与两被告签订的《二手房买卖合同》及《二手房买卖合同》补充协议中关于房屋买卖合同的部分，理据充分，本院予以支持。另，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条的规定，被告振兴公司作为提供媒介服务的中介机构，其义务是向原告及被告梁文邦如实报告有关订立合同的事宜，从签订《二手房买卖合同》及《二手房买卖合同》补充协议的过程来看，并无证据表明被告振兴公司存在故意隐瞒或者提供虚假情况的行为，且原告与被告梁文邦已签订了涉案两份合同，被告振兴公司已完成了合同义务。现造成合同不能履行的原因是由于被告梁文邦的违约行为，与被告振兴公司提供的居间服务无关，原告诉请解除与两被告之间签订的《二手房买卖合同》及《二手房买卖合同》补充协议中关于居间合同的部分，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告振兴公司持有该50000元购房定金的行为仅为托管，并不具有实际的处分权利，现《二手房买卖合同》及《二手房买卖合同》补充协议中关于房屋买卖合同的部分已解除，被告振兴公司继续对该购房定金进行托管已无合同及法律依据，且根据《二手房买卖合同》及《二手房买卖合同》补充协议的内容可知，双方明确约定了若因梁文邦未能在约定期间内解决涉案房屋的查封事宜，被告振兴公司有权将托管的定金无息退还给原告，被告振兴公司庭审中明确表示愿意返还定金50000元，故购房定金50000元应予以退还。《二手房买卖合同》及《二手房买卖合同》补充协议中明确被告振兴公司无息返还定金，因此本院对原告主张的定金50000元的资金占用费，不予支持。原告与被告梁文邦在《二手房买卖合同》中约定若被告梁文邦违约，可要求被告梁文邦按照转让总价款的20%作为违约金赔付给原告，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告诉请被告梁文邦支付违约金202000元（1010000元×20%），于法不悖，本院予以支持。因原告并无就其实际损失进行举证，本院认为被告梁文邦赔偿原告违约金202000元已经足以弥补原告因本案纠纷所造成的损失，故本院对原告关于违约金202000元的资金占用费的请求不予支持。而原告虽主张其因本案在湖北省荆州市与广东省中山市之间来回两趟共支出交通费2000元，但原告对此并无进行举证，故本院对原告该项请求不予支持。被告梁文邦经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李杨、被告梁文邦与被告中山市振兴房地产经营服务有限公司于2019年11月27日签订的《二手房买卖合同》及《二手房买卖合同》补充协议中的关于房屋买卖合同的部分；二、被告中山市振兴房地产经营服务有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李杨返还定金50000元；三、被告梁文邦于本判决生效之日起七日内向原告李杨赔偿违约金202000元；四、驳回原告李杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5080元，由被告梁文邦负担4030元,被告中山市振兴房地产经营服务有限公司负担1050元（该款原告已预交，两被告于本判决生效之日起七日内迳付给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  黄宏图审判员  廖志湄审判员  廖 雪二〇二〇年十月二十二日书记员  陈伟华郭君意