广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初22612号原告：梁志国，男。委托诉讼代理人：冯文东，广东伦教律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯志亮，广东伦教律师事务所实习律师。被告：万继满，男。原告梁志国诉被告万继满房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李国栋独任审判，并于2020年9月3日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人冯文东到庭参加诉讼，被告万继满经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告在2019年11月21日签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月25日解除，并要求被告将坐落于佛山市禅城区************的房屋内物品清空退回给原告;2.判令被告支付的租赁保证金11814元归原告所有;3.判令被告向原告支付2020年1月至5月共5个月的租金29535元，以后顺延至被告将房屋全部退回给原告之日止及滞纳金1681.53元（计算方法见附表，以后顺延至被告将拖欠的租金全部实际清偿完毕之日止）；4.判令被告向原告退回垫付2019年12月至2020年5月的物业管理费7875.6元和水电费828.14元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月21日，原、被告经协商一致，原告委托周结茹与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于佛山市禅城区************的房屋出租给被告用作办公用途。租赁期限自2019年11月21日至2021年12月31日，每月租金为5907元，物业管理费、水电费等其他费用由被告承担。该合同第九条第4款约定：“租赁期内，乙方如在每15号前仍未缴付当月租金，甲方有权从16号起计收滞纳金，每逾期一天，乙方按欠缴金额的1‰向甲方支付滞纳金，直至乙方缴清欠费为止”；第8款第（3）项约定被告逾期三十天仍未向甲方和物业管理公司交付当月全部租赁费用的，原告有权解除合同，租赁保证金归原告所有。签订上述合同当天，被告已依约向原告支付租赁保证金11814元，被告从2020年1月份开始没有向原告支付租金和从2019年12月起没有支付物业管理费、水电费等费用，经原告多次催收无果。2020年*月21日，原告向被告发出《告知函》，告知被告解除《房屋租赁合同》，并要求被告支付租金、物业管理费、水电费等费用，并将该房屋退回给原告。该《告知函》于2020年5月25日送达被告。综上所述，原告认为，根据合同法的有关规定，原、被告之间订立的《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护，被告未按照合同约定向原告支付租金、物业管理费、水电费等费用的行为已构成根本违约，原告有权解除上述租赁合同，要求被告支付拖欠的租金、物业管理费、水电费等费用并支付滞纳金。现原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。被告书面答辩认为：1.被告在2019年12月底已回老家，无法到庭参加诉讼；2.案涉合同是与周结茹签订的，被告不租了不应当算两年房租；3.案涉合同写明租房子要提供营业执照，被告没有营业执照，故被告认为合同无效；4.被告只是提供了身份证，合同是周结茹与张辉强谈的，周结茹当时也是知道的，至于周结茹与张辉强之间的纠纷被告不清楚；5.被告也是受害人，借用了自己的身份证给他人。诉讼中，原告提交以下证据：1.原、被告身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体适格；2.房屋租赁合同、不动产权证、追认书。拟证明：①原告是涉案房屋的所有权人。②2019年11月21日，原告委托周结茹与被告协商一致后，原告委托周结茹代原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告用作办公用途。租赁期限自2019年11月21日-2021年12月31日，月租金为5907元，物业管理费、水电费等其他费用由被告承担，《房屋租赁合同》第九条第4款约定：“租赁期内，乙方如在每15号前仍未缴付当月租金，甲方有权从16号起计收滞纳金，每逾期一天，乙方按欠缴金额的1‰向甲方支付滞纳金，直至乙方缴清欠费为止”；第8款第（3）项约定被告逾期三十天仍未向甲方和物业管理公司交付当月全部租赁费用的，原告有权解除合同，租赁保证金归原告所有；3.照片。拟证明原告已将租赁物交付给被告，被告已实际使用租赁物；4.《告知函》、短信截图。拟证明2020年5月22日，原告向被告发出《告知函》，告知被告解除《房屋租赁合同》，并要求被告支付租金、物业管理费、水电费等费用，将涉案房屋退回给原告，该《告知函》于2020年5月25日由被告本人签收；5.《卓远国际商务大厦业户费用汇总单》、增值税发票2张、广东银联存根。拟证明被告所欠物业管理费及水电费等情况。被告未向本院提交证据。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：案涉佛山市禅城区*************房屋的产权人为原告梁志国，房屋用途为办公用房。2019年11月21日，原告委托周结茹与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定将原告坐落于佛山市禅城区*******卓远国际商务大厦1005室的房屋出租给被告用作办公用途，合同约定了如下内容：1.租赁期限自2019年11月21日至2021年12月31日；2.每月租金为5907元，被告应在每月5日前向原告缴纳当月的租金，物业管理费、水电费等其他费用由被告承担；3.被告向原告支付2个月的租金共11814元作为租赁保证金；4.租赁期间内，如任何一方未按约定的理由单方面提出解除合同，或任何一方未能履行租赁合同的条款，经守约方书面通知后10日内仍不纠正的，责任方需赔偿2个月的租金作为违约金；4.租赁期间，被告如在每15号前仍未缴付当月租金，原告有权从16号起计收滞纳金，每逾期一天，被告按欠缴金额的1‰向甲方支付滞纳金，直至被告缴清欠费为止；5.租赁期内，被告逾期30日仍未向原告和物业管理公司交纳当月全部租赁费用的，原告有权解除合同，被告除应按合同约定付清未付租赁费用（包括租金、管理费、水电费用及其他各项费用）外，应立即将该物业交给原告，且被告向原告交纳的租赁保证金归原告所有。原告提交的《卓远国际商务大厦业户费用汇总单》显示，2019年12月1日-2020年9月6日，案涉房屋所欠物业管理费、水电费等共计14462.82元；原告提交的两张增值税发票均为2020年9月7日开具，抬头分别为：梁志国、万继满，金额分别为：11837.62元，2625.20元；广东银联存根显示在2020年9月7日，在商户佛山市卓远物业管理有限公司的刷卡金额为11837.62元。原告提供的《告知函》中载明：“合同于2020年2月1日起由于贵方违约，我方要求解除，请贵方于2020年5月28日前搬离租赁房产。”另，根据原告提交的短信截图单号查询得知，被告已于2020年5月25日签收了原告所发的EMS信件。由于被告在书面答辩状中提及不愿到庭参加诉讼的事实，使得要求被告与原告实际交接房屋已无可能性，基于上述原因，在庭审当日，本院要求原告在三日内自行清空房屋。庭后，原告向本院提交了《情况说明》，确认案涉房产已于2020年9月6日收回。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除和租赁物返还。在原告按照合同约定为被告提供租赁场地之后，被告应按约定向原告支付租金。原告起诉认为被告自2020年1月起开始欠缴租金，被告未提交证据予以反驳，本院对被告欠付租金的事实予以确认。根据案涉合同的约定，被告已构成根本违约，原告有权单方解除合同，原告主张其在起诉前已通过邮寄方式将解除合同的《告知函》送达被告，经本院查询其提供的EMS单号显示，被告于2020年5月25日签收了原告寄送的EMS信件，对上述事实，被告未到庭抗辩，亦未提交证据予以反驳，故本院认为原告起诉前解除合同的意思表示已于2020年5月25日送达到被告，故合同解除的时间为2020年5月25日。关于原告诉请被告清空退还案涉房屋，因原告已于2020年9月6日自行收回房屋，即原告诉请的事项已处理完毕，并无判决的必要，本院不再重复处理。关于租金及占有使用费。在原告按照合同约定为被告提供租赁房屋之后，被告应按约定向原告支付租金。被告自2020年1月开始欠缴租金至合同解除，故被告应向原告支付2020年1月1日至2020年5月25日的租金28391.71元【5907元/月×4个月+25天×（5907元/月÷31天）】,合同解除后，原告于2020年9月6日自行清退房屋，故被告应参照合同约定的租金标准继续向原告支付2020年5月26日至2020年9月6日的占有使用费20045.69元【6天×（5907元/月÷31天）+5907元/月×3个月+6天×（5907元/月÷30天）】。关于原告诉请的逾期支付租金、占有使用费的违约金。根据合同关于“租赁期间，被告如在每15号前仍未缴付当月租金，原告有权从16号起计收滞纳金，每逾期一天，被告按欠缴金额的1‰向甲方支付滞纳金，直至被告缴清欠费为止”的约定，原告有权要求被告承担逾期支付租金、占有使用费的违约金。但合同约定的计付标准过分高于实际造成的损失，本院综合原告的诉讼请求及案件的实际情况，酌情调整为按照欠付租金及占有使用费总金额的5%支付违约金，即被告应向原告支付逾期支付租金、占有使用费的违约金为2421.87元【（28391.71元+20045.69元）×5%】。关于原告诉请的物业管理费及水电费。原告提供了《卓远国际商务大厦业户费用汇总单》、增值税发票2张、广东银联存根用以佐证，被告未到庭抗辩，亦未提交证据予以反驳，本院对原告欠付物业管理费及水电费的事实予以确认。对原告要求被告支付原告垫付的2019年12月至2020年5月的物业管理费7875.6元及水电费828.14元的诉讼请求，本院予以支持。关于租赁保证金。原告主张没收被告支付的保证金11814元，根据案涉合同“租赁期间内，如任何一方未按约定的理由单方面提出解除合同，或任何一方未能履行租赁合同的条款，经守约方书面通知后10日内仍不纠正的，责任方需赔偿2个月的租金作为违约金”的约定，被告逾期支付租金导致合同解除已经构成根本违约，原告主张没收相当于2个月租金的保证金，实为弥补其因被告提前解除合同造成的损失，有合同和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、确认原告梁志国与被告万继满于2019年11月21日签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月25日解除；二、被告万继满于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁志国支付2020年1月1日至2020年5月25日的租金28391.71元，2020年5月26日至2020年9月6日的占有使用费20045.69元，逾期支付租金及占有使用费的违约金2421.87元，2019年12月至2020年5月的物业管理费7875.6元及水电费828.14元，以上合计59563.01元；三、确认被告万继满已缴纳的保证金11814元归原告梁志国所有；四、驳回原告梁志国的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1773元，财产保全费402元，合计2175元，由被告万继满负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李国栋二〇二〇年十月二十二日书记员  胡会婷