广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初3855号原告：肇庆市端州区康晟物业管理有限公司，住所地肇庆市*****************，统一社会信用代码914**********076X8。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：潘金兴，广东肇民律师事务所律师。被告：黄少亮，男，1967年12月24日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区***********。原告肇庆市端州区康晟物业管理有限公司（以下简称“康晟物业公司”）诉被告黄少亮物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人潘金兴、被告黄少亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2013年7月1日至2020年7月31日的物业管理费5022.8元、楼宇对讲机维护费340元、公共照明费425元、摩托车位管理费425元、汽车位管理费1700元，以上项合计7912.8元。2、判令被告向原告支付逾期支付物业管理费的滞纳金(按年利率5.655%从2013年7月11日起计至被告付清物业管理费之日止），暂计至2020年7月31日为934.39元。3、判令被告向原告支付律师费2000元。以上款项合计共10847.19元。4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年6月27日，原告与肇庆市东堤湾小区业主委员会签订了《东堤湾小区物业服务合同》，合同约定肇庆市东堤湾小区业主委员会委托原告为小区提供物业管理服务，月艮务期限从2013年7月1日至2022年6月30日止。被告为*********的业主，该物业建筑面积为90.91平方米。根据《东堤湾小区物业服务合同》及被告住房的楼层、面积，该物业按建筑面积每月每平方米0.65元的标准缴交物业管理费，被告应于每月10号前交纳物业费，逾期之日起按每天1‰的标准交纳滞纳金。被告自2013年7月11日至2020年7月31日的物业管理费5022.8元。《东堤湾小区物业服务各同》约定了由被告承担原告追讨物业费产生的诉讼费、律师费等费用。为了追讨物业服务费和滞纳金，原告聘请广东肇民律师事务所代理本案诉讼并支出律师费2000元，根据物业服务合同的约定，该律师费由被告承担。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。被告黄少亮辩称，1，肇庆市端州区康晟物业管理有限公司与东提湾业主委员会签订的服务合同是从2013-7-1到2020-3-31,由于肇庆市端州区康晟物业管理有限公司不能提交任何物业管理资质证书及工商营业执照和有效印章.是一家非法无效的服务公司，其签订的服务合同无任何法律依据.(根据《广东省物业管理条例》第十八条从事物业管理的公司必须持有县级以上人民政府物业管理行政主管部门核发的物业管理资质证书，并向工商行政主管部门申请注册登记，领取营业执照。）2,肇庆东提湾全体业主在2013-6-18在居委会的帮助下，通过网上招标并投票选出“肇庆市绿茵物业管理有限公司”（发人代表：高水英，电话：153*****070)为东提湾业主唯一合法的物业管理有限公司，并签订了服务合同，合同期为2013-7-1〜2016-6-30日，但开业不到3个月就被以陈xx为首的黑恶团伙通过恶势力非法赶走并非法聘请肇庆市端州区康晟物业管理有限公司进场并签订假合同，康晟物业进驻后在小区公共用地非法设立收费停车场，并非法搭建摩托、单车棚，进行非法收费，私吞全体业主利益，东提湾很多正义的业主多次向居委会和纪委、监察部门反映但都没结果，最近本人将不惟余力继续向纪委、监察部门进行举报。3,肇庆市端州区康晟物业管理有限公司无视业主权益，招聘的安保人员全部是60-70岁的老人，根本没有管理和行动的能力，导致小区管理十分混乱，摩托车、单车经常被盗窃，仅仅2014年一年小区就有超过100辆摩托车被盗窃，本人在2014年6月在小区内被盗摩托车一辆，价值5660元.(利息:5660×2.6%×6年=882.96元）。4,由于康最物业管理有限公司非法设立收费停车场、摩托、单车棚收费贵，很多业主只能把摩托车放进车库内小车位旁边的空奎里面，导致经常碰伤小车，从2013年到现在（2020-6)一直有两辆摩托车违规停放在本人小车位旁边，本人多次要求康晟物业管理有限公司移走违规停放的摩托车，但康晟物业管理有限公司一直无任何行动，最终在2019-5-27日，本人的小车在小区车位内被严重碰伤和划伤，导致维修费用就达3453元.本人的摩托车位从2013年到现在一直被非法占用，但康晟物业一直不作为.5,(从2013-7-1到2020-3-31时段）肇庆市端州区康最物业管理有限公司没有经全体业主同意及向城市规划,公安消防,物价部门申报的情况下，非法设立收费停车场/166个车位，摩托、单车位共300个，非法改建小区原貌和功能，私吞全体业主利益.仅七年就非法私吞全体业主利益2091600元(166x150x12x7)(小车），453600元(300x18x12x7)(摩托、单车）广告牌等非法收入就高达近70万元人民币，共计325万元，严重损害全体业主权益和利益，(以下是针对康晟物业管理有限公司答辩理由）1，”东堤湾业主委员会”不是由物业管理区域内全体业主组成业主大会选举产生，投票率不足20户（小区共有业主1124户），投票率还不到全体业主的2%,所以他们不具合法性，同样“他们”选出的”物业管理有限公司”同样是不具合法性.(,根据《广东省物业管理条例》第六条：物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会。第八条：召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会的决定，应当有过半数以上投票权的业主同意才能通过。决定通过后应当予以公布)2,（从2013-7-1到2020-3-31时段）康晟物业管理有限公司没有经全体业主同意及向城市规划，公安消防，物价部门申报的情况下，非法设立收费停车场/166个车位，摩托、单车300个，广告牌等，非法改建小区原貌和功能，私吞全体业主利益.仅七年就非法私吞全体业主利益非法收入就高达近325万元人民币，严重损害全体业主权益和利益，违反《广东省物业管理条例》第二十四条物业管理区域内禁止下列行为：(-)践踏、占用绿地：(二）损毁树木、园林；(三）占用通道等共用场地；(四）乱抛乱堆垃圾、杂物；(五）发生超出规定标准的噪音；(六）排放有毒、有害等污染环境的物质；(七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画：(八）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。3,在康晟物业非法管理期间因管理十分混乱，导致本人在2014年6月在小区内被盗摩托车一辆，价值5660元.(利息:5660×6×2.6%=882.96元)。在2019-5-27日，本人的小车在小区车位内被严重碰伤，导致维修费用就达3453元.违反《广东省物业管理条例》第三十六条：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务》物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法愤贵任。违反《东堤湾小区物业服务合同》第十一条：第6小条.对全体业主被盗车辆按照公安机关报失回执协商赔偿.4,私自封闭交通出入口，使进出的车辆只能在同一车道进出口，交通十分危险.使原来路面就小的两车道变了三车道，使交通十分危险。庭审中辩称，一、对第一项诉讼请求无意见。二、对于第二项请求，我计算出来的金额与原告计算的不符。三、我认为第三项诉讼请求我不需要支付，因为原告公司没有尽到职责。四、对于第四项诉讼请求，我认为诉讼费用不应全部由我承担，应该按错误的责任分担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件基本事实如下：原告康晟物业公司是于2016年4月16日依法登记设立的有限责任公司(自然人独资),经营范围为物业管理等。2013年6月27日，原告与肇庆市端州区东堤湾小区业主委员会签订《东堤湾小区物业服务合同》，约定将坐落于东堤湾小区委托原告实行物业管理服务，合同期限为，2013年7月1日至2016年6月30日。合同约定，从2013年7月1日起，东堤湾小区物业管理服务费按如下标准收取：低层（步梯楼）住宅物业按建筑面积每月每平方0.65元/月；高层（电梯楼）住宅物业及商业物业按建筑面积每平方米0.8元/月…；楼宇对讲机维护费4元/月/户；公照费5元/月/户；电梯电费20元/月/户。业主应自觉在每月10号前向乙方缴清当月的物业管理费，不得拖欠，逾期欠费业主将按每日千分之一的标准计算滞纳金。乙方有权对欠费业主提起诉讼进行追讨，且因此产生的诉讼费、律师费等费用由欠费业主承担。东堤湾小区公共区域露天停车场收费与管理方式，按照甲乙双方的议定方案执行（露天停车场每辆汽车每月的停放费为150元；摩托车棚每辆摩托车每月的停放费为18元）……。2016年6月28日，原告与肇庆市端州区东堤湾小区业主委员会签订《东堤湾小区物业服务合同》，约定将坐落于东堤湾小区委托原告实行物业管理服务，合同期限为2016年7月1日至2019年6月30日。合同约定，住宅物业按建筑面积每平方0.65元/月；高层（电梯楼）住宅物业及商业物业按建筑面积每平方0.8元/月；商业物业按建筑面积每平方米1.05元/月；楼宇对讲机维护费4元/月/户；公照费5元/月/户；电梯费20元/月/户。业主应自觉在每月10号前向乙方缴清当月的物业管理费，不得拖欠，逾期欠费业主将按每日千分之一的标准计算滞纳金。乙方有权对欠费业主提起诉讼进行追讨，且因此产生的诉讼费、律师费等费用由欠费业主承担。东堤湾小区公共区域露天停车场收费与管理方式，按照甲乙双方的议定方案执行（露天停车场每辆汽车每月的停放费为150元；摩托车棚每辆摩托车每月的停放费为18元）……。2019年6月7日，原告与肇庆市端州区东堤湾小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定将坐落于东堤湾小区委托原告实行物业管理服务，合同期限为2019年7月1日至2022年6月30日。合同约定，1、步梯住宅0.65元/月/平方米；2、电梯住宅0.80元/月/平方米；3、商铺1.05元/月/平方米；4、楼宇对讲机维护费4元/月/户；5、公共照明5元/月/户；6、电梯电费20元/月/户；7、摩托车位管理费5元/月/个；8、汽车车位管理费20元/月/个；9、堤下临时汽车停放费150元/月/个；10、摩托车棚车位租金18元/月/个……。原告康晟物业公司为被告所在小区提供物业管理服务，自2013年7月1日起，被告没有向原告缴交相关费用，经催收无果，原告起诉至本院。另查明，《不动产登记资料查询结果证明》所示，位于前进南路**（东堤湾）第二幢608房权利人为黄少亮，房屋建筑面积90.91平方米。再查明，原告为实现债权，与广东肇民律师事务所签订《委托代理合同》，约定由广东肇民律师事务所指派律师代理本案的一审诉讼，原告为此支付了律师费2000元。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告康晟物业公司与肇庆市端州区东堤湾小区业主委员会签订《东堤湾小区物业服务合同》、《物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”肇庆市端州区东堤湾小区业主委员会与原告康晟物业公司签订《东堤湾小区物业服务合同》、《物业服务合同》，对全体业主产生同等法律效力，原告向东堤湾小区提供了基本物业服务，被告黄少亮理应按《东堤湾小区物业服务合同》、《物业服务合同》的约定，向原告支付物业管理费等相关费用。关于原告要求被告支付自2013年7月1日起暂计至2020年7月31日的物业管理费5022.8元、楼宇对讲机维护费340元、公共照明费425元、摩托车车位管理费425元、汽车位管理费1700元，合计7912.8元的诉讼请求。根据《东堤湾小区物业服务合同》、《物业服务合同》约定，原告为包括被告在内的东堤湾小区提供了基本物业管理服务，被告却未依约向原告交纳相关费用属违约行为。庭审中，被告对原告主张的上述金额也没有异议。因此，原告主张被告支付物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张违约金的请求。根据原、被告双方在《东堤湾小区物业服务合同》、《物业服务合同》中约定，如被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1‰交违约金，本案中，原告已自行酌减至按中国人民银行一至三年银行同期借款年利率4.75%的1.3倍计算，但原告的该计算标准仍显属过高。由于被告确实存在逾期交费的违约行为，其应承担相应的违约责任，因此，对本案的违约金计算标准，本院应予以调整。违约金的计算应以迟延支付物业管理费造成的损失作参考，损失应参照同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算为宜。物业管理费的违约金的计算以欠付物业管理费7912.8元为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年8月1日起计至付清之日止。故本院对原告请求被告黄少亮支付违约金的诉讼请求予以支持，但是对于超出上述标准计算的金额部分不予支持。关于原告要求被告支付律师费2000元的请求。根据《东堤湾小区物业服务合同》、《物业服务合同》的约定，业主应自觉在每月10号前向乙方缴清当月的物业管理费，不得拖欠，逾期欠费业主将按每日千分之一的标准计算滞纳金。乙方有权对欠费业主提起诉讼进行追讨，且因此产生的诉讼费、律师费等费用由欠费业主承担。现原告主张为本案诉讼支出了律师费2000元，并提供了委托代理合同、发票等予以佐证，律师费确系实际发生费用，且该费用亦符合广东省司法厅关于律师收费的相关规定，故对于原告要求被告支付律师费2000元的请求，本院予以支持。对于被告称由于原告不具合法性、原告在小区私划停车位、封闭交通出入口、被告汽车被刮花、被告摩托车失窃等问题而致其拒交物业管理费的抗辩，缺乏理据，对此，本院不予采纳。另，被告未就上述抗辩称其损失在法定期限内提起反诉，对此本案不作处理，原告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、被告黄少亮于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市端州区康晟物业管理有限公司支付2013年7月1日起至2020年7月31日期间的物业管理费5022.8元、楼宇对讲机维护费340元、公告照明费425元、摩托车位管理费425元、汽车位管理费1700元，合计7912.8元。二、被告黄少亮应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市端州区康晟物业管理有限公司支付违约金（违约金以7912.8元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年8月1日起计至付清之日止）；三、被告黄少亮应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市端州区康晟物业管理有限公司支付律师费2000元。四、驳回原告肇庆市端州区康晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费35.59元（原告已预交），由原告肇庆市端州区康晟物业管理有限公司负担3.59元，被告黄少亮负担32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 梁小茵二〇二〇年九月十五日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉