黑龙江省绥北人民法院民 事 判 决 书（2020）黑8111民初1015号原告：刘永祯，男，1963年7月20日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：王佳佳，黑龙江珍珑律师事务所律师。被告：谭代新，男，1970年1月17日出生，汉族，无职业，住黑龙江省双城市，现住黑龙江省巴彦县。被告：黑龙江太平湖房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区上海街******，统一社会信用代码91230102556140869Q。法定代表人：孙衍罡，该公司经理。被告：黑龙江省滨辉建筑工程集团有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区乡政街****，统一社会信用代码9123010212674425XQ。法定代表人：王彦武，该公司董事长。原告刘永祯与被告谭代新、黑龙江太平湖房地产开发有限公司（以下简称太平湖公司）、黑龙江省滨辉建筑工程集团有限责任公司（以下简称滨辉公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘永祯、被告谭代新委托诉讼代理人到庭参加诉讼，太平湖公司、滨辉公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永祯向本院提出诉讼请求：1.解除查封案涉房屋；2.确认案涉房屋归原告所有；3.由三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2014年10月23日认购案涉房屋，并签订了认购书，案涉房屋被绥北人民法院进行了查封，该房屋是原告在查封前购买的，属于原告个人财产，原告系合法取得，绥北人民法院查封是错误的，故原告诉至法院，请求确认案涉房屋产权归原告，并解除查封。被告谭代新辩称：1.原告不享有案涉房屋产权。因原告未办理产权登记，不发生物权效力，故不享有所有权；2.原告就案涉房屋不享有排除另案执行的权利。原告于2014年认购案涉房屋，按交易习惯应办理预告登记，原告未办理。原告在2014年购房，法院是在2017年进行查封的，长达3年时间，原告在早已具备房屋过户登记条件下未进行登记，过错在原告。原告与被告太平湖公司签订的是认购书，不等于买卖合同，二者是预约与本约的关系，认购书内容不满足商品房买卖合同的内容，不具有商品房买卖合同的效力，原告名下还有其他用于居住的房屋，也无法满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的要求，原告的执行异议也已被法院审查驳回。3.原告确认案涉房屋所有权的诉讼请求应另案处理。此请求与本案无关，与本案不属于同一法律关系，不属于本案审理范围，原告应另行起诉。综上，原告未取得购房发票，未签订商品房买卖合同，未进行产权登记，且对此有过错，故应驳回原告的诉讼请求。太平湖公司、滨辉公司未提交任何答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2014年10月23日原告与被告太平湖公司签订的房屋认购书与被告太平湖公司为原告出具的购房发票。原告欲证明其于2014年10月23日认购黑龙江省闫家岗农场旅游小镇住宅三期工程7栋2单元403室房屋一套，并签订了认购书，房款为336189元，原告购买在先，对案涉房屋有足以排除强制执行的民事权益。被告谭代新对该组证据的真实性无异议，本院予以认定；对证明的问题有异议，认为认购书不等于买卖合同，不具有买卖合同的效力，案涉房屋是在2017年查封的，该发票是在2018年出具的，无法证明原告要证明的问题。本院认为，原告与被告太平湖公司签订的认购书具备了买卖合同内容，应认定为买卖合同，具有买卖的效力。被告太平湖公司为原告出具的购房发票与认购书相互印证，能够证明原告与被告太平湖公司之间存在买卖关系，原告已交齐房款的事实，但并不能证明原告有足以排除强制执行的民事权益。2.黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民四商初字第67号民事判决书。原告欲证明因被告太平湖公司未协助办理联机备案、登记等过户手续，存在过错，原告为建国沙场负责人。被告谭代新对该证据的真实性无异议，本院予以认定；对证明问题有异议，认为该判决书与原告无关，且查封时在房产登记部门显示案涉房屋所在小区已有多家办理了产权证照，说明查封时案涉房屋所在小区已能办理房产过户登记手续。本院认为，该证据不能证明原告要证明的问题，故本院对证明问题不予认定。3.黑龙江省绥化农垦法院（2017）黑8105执247号执行裁定书和协助执行通知书。被告谭代新欲证明争议房屋的所有权属于被告太平湖公司，黑龙江省绥化农垦法院对案涉房屋进行查封符合法律规定。原告对证据的真实性无异议，本院予以认定；对证明问题有异议，认为案涉房屋为工程款抵账房不能视为一般的房屋买卖，未办理产权登记是被告太平湖公司五证不全，不是买受人的原因，工程款抵账房一般都有多套，抵账后原告要将其卖出，全部办理不动产登记不符合实际情况。本院认为，该组证据只能证明黑龙江省绥化农垦法院对案涉房屋进行了查封，其他问题不能证明，故不予认定。4.（2019）黑8111执异34号裁定书（驳回及补正），被告欲证明原告的执行异议已被绥北人民法院（原绥化农垦法院）审查并驳回，案涉房屋不应认定为原告所有。原告对证据的真实性无异议，本院予以认定；原告认为正因为执行异议被驳回，才导致了本案，驳回是因为原告对案涉房屋没有进行登记过户，但这不是原告的过错，原告已在查封前签订了认购书，并全额支付了价款，其权利能够排除执行。本院认为，该证据不能证明被告要证明的问题，故不予认定。根据庭审调查及原告举证、被告质证，本院认定事实如下：2014年10月23日原告与被告太平湖公司签订房屋《认购书》，原告购买被告太平湖公司开发的位于黑龙江省闫家岗农场旅游小镇住宅三期工程7栋2单元403室（认购书中为太平湖温泉小镇三期观湖洋房区7栋2单元403室）。2018年4月2日被告太平湖公司为原告出具了购房发票，但该房屋一直未办理登记过户手续。2017年11月3日，黑龙江省绥化农垦法院对案涉房屋及另六处房产进行了查封，原告提出执行异议后，2019年11月29日，黑龙江省绥北人民法院（原绥化农垦法院）下发（2019）黑8111执异34号执行裁定书，驳回原告异议请求。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案中，原告与被告太平湖公司签订的《认购书》具有商品房买卖合同的主要内容，且被告太平湖公司已收受了原告的全部房款，故该《认购书》应认定为商品房买卖合同，双方存在买卖关系。关于原告对案涉房屋所有权问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告对案涉房屋享有的民事权益系通过签订以物抵债合同的方式经过抵顶债权而来，据此，原告与被告太平湖公司签订《认购书》的目的是为了获得债权的清偿，与通常的商品房买卖合同存在区别。案涉房屋登记在被告太平湖公司名下，双方虽签订《认购书》，但未依法进行变更登记，故不发生物权变动效力，因物权未发生转移，故原告对案涉房屋不具有所有权。关于原告是否具有排除强制执行的民事权益的问题。首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本案中原告只能够证明自己交齐了房款，却不能提供实际占有和未办理过户登记手续没有过错的证据。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，在绥化农垦法院查封前，如原告与被告太平湖公司已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者原告因办理所有权转移登记与被告太平湖公司发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，均可以认定为“非因买受人自身原因”，但本案原告没有充分的证据证明其在案涉房产长期未办理过户的情况下采取了有效措施主张权利，现有证据不足以证明案涉房产未办理过户非因其自身原因造成。最后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，本案中原告不能举示充分的证据证实其合法占有案涉房屋和在未办理过户的情况下采取了有效措施或未办理过户非自身原因造成。综上，原告不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第三百一十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第一款、第八十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回原告刘永祯的诉讼请求。案件受理费1307.75元，由原告刘永祯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判长  王海龙审判员  倪海军审判员  张淑红二〇二〇年十月二十八日书记员  武思博