湖北省南漳县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0624民初2081号原告：湖北南漳农村商业银行股份有限公司。住所地：湖北省南漳县水镜大道**。统一社会信用代码：91420600588206607Q。法定代表人：马冠峰，董事长。委托诉讼代理人：叶存洪，湖北南漳农村商业银行股份有限公司职工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：敖明海，湖北君谐律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：革小明，男，生于1969年2月2日，汉族，住南漳县。被告：郭小爽，女，生于1987年3月24日，汉族，住南漳县。被告：南漳县南洋贸易有限责任公司。住。住所地：南漳县城关镇金漳大道和凤凰大道交叉口东北角一社会信用代码：91420624726123202G。法定代表人：冯艳，该公司执行董事兼总经理。被告：南漳利美房地产开发有限责任公司。住。住所地：南漳县城关镇水镜路**一社会信用代码：91420624673684240D。法定代表人：谢向东，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：尤文军，南漳县玉印法律服务所法律工作者。原告湖北南漳农村商业银行股份有限公司（以下简称南漳农商行）与被告革小明、郭小爽、南漳县南洋贸易有限责任公司（以下简称南洋公司）、南漳利美房地产开发有限责任公司（以下简称利美公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行审理，原告南漳农商行委托诉讼代理人敖明海，被告利美公司委托诉讼代理人尤文军到庭参加诉讼，被告革小明、郭小爽、南洋公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告南漳农商行向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告革小明、郭小爽、利美公司签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》项下贷款提前到期；2、判令被告革小明、郭小爽立即偿还原告借款本金2198203.68元及截至2020年7月31日前的利息64748.07元，计2262951.75元；以及前述借款自2020年8月1日起至还清之日止，以借款本金2198203.68元为基数按年利率9.27%计算的利息、罚息；3.判令被告利美公司、南洋贸易公司对前述第2项革小明、郭小爽所欠原告借款本息承担连带清偿责任；4.判令原告对被告革小明、郭小爽提供的抵押物【位于南漳县××大道与××大道交叉口xx角（xxxx）1号楼商铺1层1-103、1-104、1-105号建筑面积363.85平方米的商铺】享有抵押权，即有权对抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得的价款优先受偿；5.本案诉讼费用及原告实现债权的费用（差旅费、律师代理费等）由三被告承担。事实与理由：被告革小明和郭小爽系夫妻关系。2015年8月21日，被告革小明、郭小爽共同购买了被告利美公司开发的位于南漳县××大道与××大道交叉口xx角（xxxx）1号楼商铺1单元1层1-103、1-104、1-105号建筑面积363.85平方米的商铺。被告革小明、郭小爽在支付部分首付款后，革小明与南漳农商行签订《住房（商业用房）按揭借款合同》向原告借款356万元，被告利美公司对该笔借款提供阶段性连带责任保证。郭小爽、南洋公司自愿对革小明借款承担连带还款责任。该借款期限为120个月，借款利率分别执行年利率6.18%，在合同期内如遇中国人民银行贷款基准利率调整，自基准利率调整后到次年1月1日起，按调整后的相应期限档次和浮动比例确定新的借款执行利率，不另行通知借款人和担保人。借款人未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款），在上述约定利率基础上加收50%罚息。原告与被告革小明、郭小爽共同在房管部门办理了商品房预售预告抵押登记。在合同履行期间，革小明偿还了2020年4月前的借款本金1361796.32元和利息788275.71元，截止2020年7月已连续3期未按合同约定偿还借款本金及利息，经原告催收无果，故诉至法院。被告革小明、郭小爽、南洋公司未到庭答辩，也没有向法庭提交证据。被告利美公司辩称，《住房按揭借款合同》应当继续履行，被告革小明实际欠款的金额以法庭核实为准，利美公司应当对抵押物拍卖后不足部分承担责任。经审理查明，2015年8月21日，被告革小明、郭小爽和利美公司共同签订《商品房买卖合同》一份，购买利美公司开发的位于南漳县××大道与××大道交叉口xx角（xxxx）1号楼1单元1层1-103、1-104、1-105号商铺，建筑面积363.85平方米。被告革小明、郭小爽向被告利美公司支付部分首付款后，由革小明作为借款人，郭小爽作为抵押财产共有人、南漳农商行作为贷款人，被告利美公司作为保证人，于2015年9月11日签订《住房（商业用房）按揭借款合同》一份；该合同约定，本合同项下借款用于革小明向利美公司购买位于金凤朝阳1号楼商铺1层1-103、1-104、1-105号的房屋。借款金额为338万元，借款期限均为120个月，自实际放款日起算。实际放款日以借据记载为准。借款利率为浮动利率，借款时执行年利率6.18%。在合同期内如遇中国人民银行贷款基准利率调整，自基准利率调整后到次年1月1日起，按调整后的相应期限档次和浮动比例确定新的借款执行利率，不另行通知借款人和担保人。还款方式为等额本息还款法，还款周期为每月21日。利美公司为革小明依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证。阶段性保证人自本合同签订之日起至革小明取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交南漳农商行收执之日为止，为革小明的债务提供连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对债权人承担连带责任。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师服务费等债权人实现债权的费用。本合同项下的抵押物为革小明、郭小爽向利美公司购买的xxxx1号楼1单元1层1-103、1-104、1-105号商铺。革小明保证本合同抵押物的共有人已经同意抵押，并同意受本合同约束。抵押担保的范围为本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用，革小明在本合同生效后应配合南漳农商行共同到房地产登记部门办理抵押登记手续。借款人所购房屋为期房的，贷款人有权要求先办理预售商品房抵押登记，然后依法办理正式抵押登记手续。革小明未按本合同约定用途使用借款或未按本合同约定金额、时间归还借款本息的构成借款人违约。借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁等方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2015年9月11日，被告郭小爽出具共同还款承诺书，愿意对此笔借款承担连带责任，直至还清全部贷款本息。2015年9月1日，南洋公司召开股东会议，会议一致通过若革小明不能偿还该笔贷款本息，该公司自愿承担一切法律责任。南洋公司向南漳农商行出具《连带责任保证书》，该公司自愿对革小明此笔借款承担无限连带责任。2015年9月22日，南漳农商行与被告革小明、郭小爽共同在房管部门办理商品房预售抵押预告登记。2015年9月25日，被告革小明、郭小爽到原告处办理了贷款手续并立据贷款3560000元。借据载明，该笔借款发放日期：2015年9月25日；到期日期：2025年9月25日；年利率6.18%；原告将借款资金转入被告革小明在原告处开立的账号为81×××31的账户中，并根据合同约定通过受托支付方式将按揭贷款资金支付到利美公司的账户中，按照合同约定向被告发放了贷款。合同履行期间，被告革小明、郭小爽偿还了2020年4月前的借款本金1361796.32元和利息788275.71元；截至2020年7月已连续3期未按合同约定偿还借款本金和利息。截至2020年7月31日，尚欠原告借款本金2198203.68元和拖欠借款利息64748.07元未予偿还。原、被告现执行利率标准为年利率5.88%。原告为本次诉讼，支付律师代理费10000元。南洋公司法定代表人于2017年3月10日由革小明变更为高鸿滨，2018年4月17日由高鸿滨变更为符先虎，2020年9月22日由符先虎变更为刘昌爱，于同年9月28日变更为冯艳。本院认为，南漳农商行与革小明、郭小爽、利美公司签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，各方当事人应当按照合同约定行使权利和履行义务。南漳农商行根据合同约定向革小明、郭小爽发放了贷款。革小明、郭小爽应当按照约定的期限偿还借款本息。涉案借款应于2025年9月25日到期，但革小明、郭小爽自2020年4月起未按照约定偿还本金、利息。按照合同约定“革小明未按本合同约定金额、时间归还借款本息的构成借款人违约。借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项。借款人违反约定的期限归还借款的应当按照约定支付罚息，直到本息清偿为止”。南漳农商行有权宣布与革小明、利美公司签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》项下的全部借款立即到期，提前收回已发放全部借款。故南漳农商行请求确认与革小明、郭小爽、利美公司签订的《住房按揭借款合同》项下的全部借款提前到期；判令被告革小明、郭小爽立即偿还所欠原告贷款本金2198203.68元及截至2020年7月31日前的利息64748.07元，计2262951.75元，符合法律规定，本院予以支持。因在宣布提请到期时，执行的基准利率为年息5.88%，故宣布提前到期后，按照罚息上浮50%计算，自2020年8月1日后执行的利率应为年息8.82%，对原告请求的按年利率9.27%计算逾期罚息的请求不予支持。被告郭小爽在借款凭证上签名，且本借款用于履行了的革小明、郭小爽共同签订的购房合同。同时郭小爽还出具了连带责任保证书，自愿对该债务承担连带责任保证。故郭小爽应当对原告债务承担共同偿还责任。被告利美公司对革小明与南漳农商行依本合同所形成的债务在办理正式的抵押登记之前提供阶段性连带责任保证。现因革小明未取得房产证书，也没有办理正式的抵押登记，故被告利美公司对革小明的债务应当承担连带责任保证。被告南洋公司向原告南漳农商行出具了《连带责任保证书》，且股东会形成了决议。故该保证书合法有效，南洋公司应当对革小明的该笔借款承担连带偿还责任。原告该项请求符合法律规定，且有事实依据，本院予以支持。被告革小明、郭小爽与南漳农商行在涉案《住房按揭借款合同》中约定的抵押房产仅办理了预售商品房抵押预告登记，没有办理抵押权设立登记，预售商品房抵押贷款中，房屋上设立的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。当事人虽然已办理抵押预告登记但未办理抵押登记的，不能有效设立抵押权。南漳农商行对革小明、郭小爽提供的抵押物不享有优先受偿权，故对原告的该项诉讼请求不予支持。本案中，南漳农商行为了实现债权，已支付律师费10000元，被告革小明、郭小爽应当予以支付。被告革小明、郭小爽、南洋公司没有到庭参加诉讼，视为对原告诉讼请求及主张的事实放弃抗辩的权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下（缺席）：一、确认湖北南漳农村商业银行股份有限公司与被告革小明、郭小爽于2015年9月11日签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》项下的全部借款提前到期；二、被告革小明、郭小爽于本判决生效之日起十五日内偿还湖北南漳农村商业银行股份有限公司贷款本金2198203.68元，截止2020年7月31日前的利息64748.07元，计2262951.75元；并支付上述借款自2020年8月1日起至还清之日止，以借款本金2198203.68元为基数，按照年利率8.82%（5.88%的1.5倍）计算所产生的利息（含罚息）；三、被告南漳利美房地产开发有限责任公司、南漳县南洋贸易有限责任公司对被告革小明、郭小爽本判决第（二）项应履行的义务承担连带偿还责任，其承担担保责任后，有权向革小明、郭小爽追偿;四、被告革小明、郭小爽于本判决生效之日起十五日内支付湖北南漳农村商业银行股份有限公司为实现债权支付的律师费10000元；五、驳回原告湖北南漳农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12452元（已减半收取），由被告革小明、郭小爽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  刘红英二〇二〇年十月十六日书记员  杨 柳