河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终5262号 上诉人（原审原告）：马秀梅，女，1972年3月26日出生，汉族，住盐山县。 委托诉讼代理人：刘维堂（系原告马秀梅丈夫），男，1972年2月11日出生，汉族，住盐山县。 委托诉讼代理人：韩瑞峰，河北石云律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宫海强，男，1991年1月26日出生，汉族，住盐山县。 被上诉人（原审被告）：宫长虹，男，1965年10月7日出生，汉族，住盐山县。 被上诉人（原审被告）：河北世盛房地产开发有限公司，住所地盐山县城南杨庄，统一社会信用代码911309257540376513。法定代表人：张爱农，公司执行董事。 委托诉讼代理人：石晓艳，河北三和时代（沧州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹晨旭，河北三和时代（沧州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沧州众诚嘉业房地产经纪有限公司，住所地盐山县沧庆路西丽景花园小区银河大街**，统一社会信用代码91130925MA08G22E4L。法定代表人：宗胜。 被上诉人（原审被告）：盐山县盐山镇范庄村民委员会，住所，住所地盐山县盐山镇范庄村div> 法定代表人：胥洪智，村委会主任。 上诉人马秀梅因与被上诉人河北世盛房地产开发有限公司（以下简称世盛房地产公司）、宫长虹、宫海强、盐山县盐山镇范庄村民委员会（以下简称范庄村委会）、沧州众诚嘉业房地产经纪有限公司（以下简称众诚嘉业经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省盐山县人民法院（2020）冀0925民初1331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马秀梅上诉请求：撤销一审判决，确认上诉人与被上诉人之间签订的《二手房买卖合同》及《房屋买卖合同》是违法无效的，责令被上诉人方共同返还上诉人购房款及赔偿款共计48.6万元及利息等损失并承担全部诉讼费用。理由：首先，原审判决适用法律错误。涉案楼房名义上是小产权房，实际是被上诉人开发公司与村委会违法建设的无产权房，也就是违法建筑，没有任何建房审批手续，也不可能有预售许可证，不具有上市交易条件，是国家明令禁止交易的，依法是不能买卖的，更不能向本村委会以外的其他人出售。开发公司先于2011年将涉案楼房出售给案外人李仁佩（本村拆迁户）2018年又将涉案楼房出售给被上诉人官长虹，并与宫长虹签订房屋买卖合同和收取购楼款。2019年3月2日，官长虹之子官海强通过被上诉人经纪公司将涉案楼房转让给上诉人，开发公司与上诉人再次签订房屋买卖合同（同时将原合同收回），以上一系列房屋买卖合同均是违法无法的，法院认定房屋买卖合同有效是对违法建设的无产权房交易行为的认可，变相通过民事审判确认了违法建筑的权利归属及内容，是与八民纪要第19条、第21条2015民事审判纪要第35条相悖的。其次，原审判决违反法定程序。如开发公司至今如能补全建设手续。取得预售许可证等法定售楼许可，在与拆迁安置购房者李仁佩没有解除合同的前提下也是无权对涉案楼房另行出售的，更不能隐瞒此事实。开发公司称有权单方面解除合同，但没有以任何方式与李仁佩解除合同、更没有提供任何已经解除合同的证据。一审法院如对开发公司与李仁佩之间买卖合同进行审查应追加李仁佩为当事人，在没有追加李仁佩为当事人的前提下直接认定开发公司与李仁佩之间的房屋买卖合同已经解除，严重侵犯了案外人李仁佩的合法权益，属于严重违反法定程序的行为。另外，原审法院如认为合同有效，也应依据九民纪要第36条的规定向上诉人释明变更诉讼请求或申请追加当事人，依据八民纪要第15条的规定确认保护的对象，原审法院未履行此法定义务也是违反法定程序的行为。再次，上诉人无法实现合同目的。涉案楼房交付后，案外人李仁佩他持与开发公司签订的《房屋买卖合同》主张所有权，并多次砸坏楼房防盗门，经公安机关多次处理无效，致上诉人无法实现合同目的，无法取得住宅楼，各被上诉人方对此均置之不理，上诉人出于无奈才向法院起诉。综上，原判决违反法定，适用运律错误，为此提出上诉。请依法撤销原判，支持上诉人的全部诉讼请求。 河北世盛房地产开发有限公司答辩称，世盛房地产不应该是本案的被上诉人。上诉人与被上诉人宫长虹之间的交易属于正常的交易。我公司将涉案房屋出售李仁佩之后，但李仁佩并未实际履行合同，故而与其买卖合同解除后再次进行出售。一审法院事实清楚，应驳回上诉人的上诉请求。 宫长虹、宫海强、范庄村委会、众诚嘉业房地产经纪公司答未到庭，未答辩。 马秀梅向一审法院起诉请求：1.责令被告方共同返还原告购房款及赔偿款共计48.6万元及利息等损失；2.诉讼费由被告方承担。事实与理由：被告世盛房地产公司与被告范庄村委会将共同开发的范庄新村6号楼5单元4层401号住宅楼出售给被告宫长虹。经被告众诚经纪公司居间介绍，2019年3月2日，被告宫长虹之子被告宫海强将该住宅楼以24.3万元的价格转让给原告，双方分别签订《二手房买卖合同》与《居间服务合同》，之后原告将全部转让款支付给被告宫海强，被告世盛房地产公司与被告范庄村委会以与原告补签《房屋买卖合同》的方式对上房屋转让行为予以确认。住宅楼交付后，他人持与被告方签订的另外《房屋买卖合同》主张所有权、并为此与原告发生纠纷、经公安机关多次处理无效，致原告无法实现合同目的，无法取得住宅楼。以上被告方共同存在故意隐瞒房屋已经出卖给他人以及涉案房屋属小产权房等事实，为此与原告签订的《二手房买卖合同》、《房屋买卖合同》无效，故原告提起诉讼。 一审法院认定事实：被告宫长虹、宫海强系父子关系，被告范庄村委会与被告世盛房地产公司联合开发盐山县盐山镇范庄新村住宅楼，共同成立范庄新村建设筹建处。2018年4月1日，被告宫长虹经盐山县宜家房产中介所居间，自范庄村民刘艳荣处购买范庄新村××楼××单元××室楼房××套，建筑面积96平方米，房屋价款20万元。2019年3月2日，经众诚经纪公司居间，原告马秀梅自被告宫长虹处以价款24.3万元购买上述楼房，范庄新村建设筹建处与原告补签房屋买卖合同，合同日期写为2018年4月1日。房款交付完毕及该涉案楼房相关物业费、暖气费结清后，被告宫长虹将该涉案楼房钥匙交与原告马秀梅。由原告马秀梅实际接收该涉案楼房。 2020年5月案外人李仁佩持与范庄新村建设筹建处签订的另外《房屋买卖合同》主张所有权与原告发生纠纷,原告曾向公安机关报警，后以被告方共同存在故意隐瞒房屋已经出卖给他人及属小产权房等理由主张合同无效而诉至本院。经原告申请，本院自盐山县公安局城关派出所调取了范庄村委会与李仁佩房屋买卖合同和协议书一份，两份材料均为复印件，未显示与原件核对字样，协议书内容大致为2011年3月19日范庄村委会以Ａ户型四楼94.81平米和Ｂ户型？（协议看不清楚）楼124.42平米两套楼房附带Ｂ户型下车库一个置换李仁佩在原油毡厂南侧洼地两块，房屋买卖合同内容大致为2011年12月4日李仁佩购买范庄新村××楼××单元××住宅××套，房屋价款142187元，并约定乙方需按合同约定交纳购房款，逾期不交纳甲方有权对该房屋另行销售，范庄新村建设筹建处在甲方处盖章，李仁佩在乙方处签名按手印。 一审法院认为，原告马秀梅经被告众诚经纪公司居间，自被告宫长虹处以24.3万元价款购买被告范庄村委会、世盛房地产公司联合开发的范庄新村住宅楼一套，原告已实际接收该涉案楼房，原被告各方当事人对此无争议，本院予以确认。 原告主张涉案房屋此前已售与李仁佩，被告方相互串通隐瞒事实，各被告对此均不认可，原告仅提供自派出所调取的房屋买卖合同和协议书的复印件，未经与原件核对，真实性无法确认，且两份材料之间不能相互印证，置换协议中未写明以涉案楼房置换，房屋买卖合同虽涉及涉案楼房，但并非以土地置换房屋形式转让，而是需李仁佩交纳142187元购房款的形式购买，且世盛房地产公司称李仁佩未交纳购房款、根据合同约定出卖方有权另售他人，综上，原告未能提供充分证据证实该主张，其要求被告方连带退还房款并按一倍房款赔偿损失无事实和法律依据，本院不予支持。 原告主张涉案楼房系小产权房，与被告方签订的房屋买卖合同无效，因该楼房系原告自被告宫长虹处购买的二手房，宫长虹亦系从范庄村民处购买的二手房，楼房已经多次转让，且原告明知该房楼房系被告范庄村委会与世盛房地产公司联合开发，对该涉案楼房房屋产权性质应当知晓，其自愿签订合同，并完成房款的交付及实际接收，该涉案楼房虽有权利瑕疵，但并不足以影响该涉案楼房买卖合同的效力。原告系在涉案楼房已交付，合同全部履行完毕后，因与他人发生纠纷转而诉请本院主张合同无效，故对原告主张合同无效的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，遂判决：驳回原告马秀梅的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审审理查明：被告宫长虹、宫海强系父子关系，被告范庄村委会与被告世盛房地产公司联合开发盐山县盐山镇范庄新村住宅楼，共同成立范庄新村建设筹建处。2018年4月1日，被告宫长虹经盐山县宜家房产中介所居间，自范庄村民刘艳荣处购买范庄新村××楼××单元××室楼房××套，建筑面积96平方米，房屋价款20万元。2019年3月2日，经众诚经纪公司居间，原告马秀梅自被告宫长虹处以价款24.3万元购买上述楼房，范庄新村建设筹建处与原告补签房屋买卖合同，合同日期写为2018年4月1日。房款交付完毕及该涉案楼房相关物业费、暖气费结清后，被告宫长虹将该涉案楼房钥匙交与原告马秀梅。由原告马秀梅实际接收该涉案楼房。 本院认为，上诉人马秀梅自被上诉人宫长虹处以24.3万元价款购买被上诉人范庄村委会、世盛房地产公司联合开发的范庄新农村住宅楼一套，系当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的规定，内容合法有效，本院予以确认。 本案为合同纠纷，涉案楼房是否为违法建筑，非本案审理范围，不影响案涉买卖合同的效力。上诉人以合同交易违反法律、行政法规的强制性规定，主张合同无效，于法无据，本院不予支持。 综上所述，马秀梅的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8590元由上诉人马秀梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  位海珍 审判员  赵文甲 审判员  葛淑红 二〇二〇年十月二十八日 书记员  张 博