重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终6523号上诉人（原审被告）：沙坪坝区海乐卜鲁卜鲁儿童活动室，住所地重庆市沙坪坝区凤天路**附**，统一社会信用代码92500106MA5UTYEDXE。经营者：聂英，女，1976年11月12日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：董清心，女，1984年8月8日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被上诉人（原审原告）：李梅，女，1973年10月16日出生，汉族，住重庆市南岸区。上诉人沙坪坝区海乐卜鲁卜鲁儿童活动室（以下简称海乐活动室）因与被上诉人李梅排除妨害纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初4338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人海乐活动室的委托诉讼代理人董清心、被上诉人李梅到庭参加二审询问。本案现已审理终结。海乐活动室上诉请求：1.撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初4338号民事判决并依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人对案涉外墙的使用系合理使用，并未侵犯被上诉人的合法权益；2.被上诉人应当对上诉人的遮雨棚给予必要的容忍，达到经济适用和共赢的局面。李梅辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李梅向一审法院起诉请求：1.判令被告拆除空调室外机5台、广告牌1块；2.判令被告调整一楼雨棚外展宽度至不超过50cm；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：李梅系位于重庆市沙坪坝区的登记所有权人。该房屋位于重庆市沙坪坝区，建筑面积1300.61平方米。李梅将该房屋出租给案外人经营贝尔机器人。海乐活动室系租用重庆市沙坪坝区凤天大道53号附4号商业用房用于经营，租期为从2017年9月至2022年8月。该房屋位于临街商业用房一层，李梅所有的商业用房下方。海乐活动室在其租赁房屋门楣上方外墙上设立有“卜鲁卜鲁亲子游泳中心”灯箱广告牌一块，并在广告牌上沿安装有宽度为1.5米的遮雨棚一块。在前述灯箱广告牌上方、李梅房屋窗沿装饰条上侧的外墙上安装有海尔牌空调室外机4台、红色空调室外机一台；在海尔牌空调室外机的上方外墙上设立有“卜鲁卜鲁亲子游泳中心”平面广告牌一块。现李梅认为海乐活动室擅自在其房屋外墙上安装空调室外机侵犯了其优先使用权，设立灯箱广告牌、遮雨棚影响了其房屋的采光和通风，向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，李梅、海乐活动室陈述，天骄年华临街商业用房并未设置专门的空调室外机机位，物业也未指定空调室外机的安装位置。海乐活动室还陈述，其设置广告牌、遮雨棚均经过了市政主管部门审批，但无法提供审批依据。李梅还举示了其拍摄的现场照片和视频，拟证明：1、海乐活动室设置的雨棚严重影响了李梅房屋的采光和通风，致使其无法通过房屋窗户看到一楼街面。2、平面广告牌的下沿至楼顶花园女儿墙的上沿高度为1.97米；3、空调室外机下沿至楼顶花园外墙高度为3.43米；4、平面广告牌及5台空调室外机侵占了李梅享有优先使用权的二层建筑外墙。海乐活动室对现场照片、视频的真实性均无异议，但认为其设置的雨棚并不影响李梅房屋采光，平面广告牌位于楼顶花园外墙，并未占用李梅房屋外墙。审理中，对海乐活动室搭建的灯箱广告牌、雨棚是否影响李梅房屋的采光、通风，空调室外机是否安装在与李梅房屋相对应的外墙上，本院组织双方当事人进行了现场勘验。经勘验，李梅房屋内沿窗一侧的房间均为贝尔机器人教室，窗户下沿在小腿位置。海乐活动室搭建的遮雨棚紧贴“卜鲁卜鲁亲子游泳中心”灯箱广告牌上沿，遮雨棚上沿内侧搭在李梅房屋窗户窗台外侧，与窗台齐平。因遮雨棚对视线的遮挡，站在李梅房屋窗户处，无法直视涉案房屋一侧的临街人行道路面，仅能直视与人行道毗邻的凤天路主干道、天骄年华北门支路及相对一侧的人行道路面。海乐活动室的空调室外机安装在与李梅房屋相对应的外墙上。海乐活动室“卜鲁卜鲁亲子游泳”平面广告牌设立在空调室外机的上方外墙面上。此外，本院在现场勘验中还注意到，与海乐活动室相邻的其他商户使用的户外广告牌并未全部安装遮雨棚，所使用的户外广告牌厚度也较海乐活动室安装的灯箱广告牌为薄。本院对上述勘验情况拍摄了现场照片。根据李梅的申请，本院向李梅发出了律师调查令，指派其委托诉讼代理人向城建档案管理部门查询涉案商业用房竣工图纸。李梅委托诉讼代理人经调查，未查询到记录有涉案商业用房外墙高度信息的竣工图纸。又根据李梅的申请，本院委托重庆市土地房屋勘测司法鉴定中心对海乐活动室设立的“卜鲁卜鲁亲子游泳”平面广告牌是否占用李梅房屋对应外墙进行测量。重庆市土地房屋勘测司法鉴定中心因被取消相应的司法鉴定资质，未接受本院委托。由于其余司法鉴定机构均缺乏测量资质，李梅申请由双方当事人在司法鉴定机构名册外共同选取有测量资质的机构对申请事项进行测量。海乐活动室在本院限定期间内，既未对此一测量方案发表意见，也未提出其他合理的测量方案。本院于2019年12月24日组织双方当事人进行现场勘验，并对海乐活动室设立的广告牌位置进行了测量。经勘验，李梅所有的商业用房房顶为天骄年华小区花园。海乐活动室租赁房屋外墙、李梅房屋外墙、小区花园女儿墙按从下到上顺序依次相连。因花园内填埋有泥土，无法准确从女儿墙内侧直接测量女儿墙高度。该处商业用房外墙统一铺贴了同色外墙砖，也无法从外墙观察出女儿墙的高度。花园女儿墙墙顶距海乐活动室搭建的雨棚距离约为6.14米，距平面广告牌下沿约为1.95米，广告牌高约为1.8米，李梅房屋内、海乐活动室平面广告牌下方的3号教室地面到室内顶棚（拆除室内顶棚扣板后）距离约为4.854米。3号教室地面到海乐活动室搭建的雨棚距离无法直接测量，经双方当事人同意，估算为0.33米。一审法院认为，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构属业主共有部分。同时，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿使用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。根据此一规定，业主对与其专有部分相对应的外墙面等共有部分享有合理使用权。在发生权利冲突的情况下，专有部分所有人对与其对应的共有部分享有优先使用权。本案中，海乐活动室使用与李梅房屋相对应的外墙面安装空调室外机，应当与李梅充分协商，并征得李梅同意后再行安装。现海乐活动室在未与李梅协商，更未征得李梅同意的情况下，在与李梅房屋相对应的外墙面上安装空调室外机，侵犯了李梅对与其房屋相对应的外墙面的优先使用权。若李梅想使用与其房屋相对应的外墙安装空调室外机等，必将因此受到妨碍。因此，李梅要求海乐活动室拆除在其房屋相对应的外墙面上安装的空调室外机，符合公平、合理的原则，也符合法律规定。一审法院对李梅的此一诉讼请求依法予以支持。关于李梅要求海乐活动室调整遮雨棚外展宽度的问题。《中华人民共和国物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确护理相邻关系。第八十五条规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。本案中，海乐活动室在没有与李梅协商并征得同意的情况下，就将遮雨棚及部分灯箱广告牌搭设在李梅房屋窗户下的外墙上，首先是侵犯了李梅对与其房屋相对应外墙的优先使用权。其次，海乐活动室安装的遮雨棚过宽，致使李梅房屋向外视线受到一定遮挡，影响并妨碍了李梅对其房屋的合理使用。第三，根据现场勘验的情况，与海乐活动室相邻的其他商户使用的户外广告牌并未全部安装遮雨棚，所使用的户外广告牌厚度也较海乐活动室安装的灯箱广告牌为薄。此一情况说明，海乐活动室安装厚度较大的灯箱广告牌、搭设遮雨棚并非其经营活动所必须。第四，建筑物外墙等共有部分是市容市貌的重要组成部分，对共有部分的使用，要服从管理部门额统一安排，符合相关地方管理规定。审理中，海乐活动室主张其搭设的广告牌、遮雨棚等经过了市政相关管理部门同意，但未举示证据证明，一审法院对海乐活动室的此一主张不予采信。综上，海乐活动室搭建的遮雨棚既妨碍了李梅对其房屋外墙的优先使用权，也不符合公平、合理的原则。现李梅未要求海乐活动室拆除搭设的遮雨棚，仅要求其调整遮雨棚外展宽度至不超过50cm，系李梅真实意思表示，亦不影响海乐活动室的经营活动，符合公平、合理的原则。因此，一审法院对李梅的此一诉讼请求依法予以支持。关于李梅要求海乐活动室拆除标明为“卜鲁卜鲁亲子游泳”的平面广告牌的问题。根据本院组织双方当事人现场测量结果可以得知，涉案商业用房楼顶业主花园女儿墙墙顶距海乐活动室搭建的雨棚距离约为6.14米，减去李梅房屋内、海乐活动室平面广告牌下方的3号教室地面到室内顶棚（拆除室内顶棚扣板后）的距离4.854米后，李梅房屋室内顶棚至楼顶业主花园女儿墙的距离为1.286米。而海乐活动室“卜鲁卜鲁亲子游泳”平面广告牌距业主花园女儿墙墙顶距离为1.95米，大于李梅房屋室内顶棚至楼顶业主花园女儿墙的距离。由此可知，海乐活动室“卜鲁卜鲁亲子游泳”平面广告牌确实占用了与李梅房屋对应的外墙。海乐活动室认为其设立的平面广告牌未占用李梅房屋对应外墙，则海乐活动室对其主张依法亦负有举证责任。审理中，海乐活动室未能举示证据证明其主张，且海乐活动室的主张与一审法院查明的事实不符，则一审法院对海乐活动室的此一主张不予采信。但由于双方当事人在审理中均未能举示相关竣工图纸，无法考量李梅房屋与业主花园之间的楼板厚度，也无法得知该平面广告牌占用李梅房屋外墙的准确数据。涉案房屋系商业用房。众所周知，商业宣传广告对于商家从事商业活动，获取商业利益的影响非常直接和巨大，而商业房产的价值因此也明显高于其他房产。如果允许海乐活动室擅自使用与李梅房屋对应的外墙设置广告，显然使其获得了相应的利益，而使李梅对其所购房产的商业价值受到了较大影响，有失公平。同时，一审法院也注意到，除“卜鲁卜鲁亲子游泳”平面广告牌外，海乐活动室还在其租赁房屋门楣上方外墙上设立有“卜鲁卜鲁亲子游泳中心”灯箱广告牌一块。因此，“卜鲁卜鲁亲子游泳”平面广告牌的设立并非海乐活动室经营活动之必需。海乐活动室在未与李梅协商并征得李梅同意的情况下使用李梅房屋外墙安装广告牌，妨碍了李梅对其房屋外墙的优先使用权，李梅因此有权要求海乐活动室拆除占用其房屋外墙部分的广告牌。此外，涉案房屋外墙属相应整栋建筑内业主共有，海乐活动室使用涉案房屋外墙设立平面广告牌依法应当经过相关业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。考虑到海乐活动室设立该平面广告牌并未依法取得相关业主同意，而李梅、海乐活动室在审理中均未能举示相关竣工图纸证明其占用李梅房屋对应外墙的数据，因此无法考量该平面广告牌占用李梅房屋外墙的准确数据。为避免当事人之间的讼累，一审法院对李梅要求海乐活动室拆除该平面广告牌的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告沙坪坝区海乐卜鲁卜鲁儿童活动室在本判决发生法律效力后三日内拆除在原告李梅所有的、位于重庆市沙坪坝区“卜鲁卜鲁亲子游泳”平面广告牌1块。二、限被告沙坪坝区海乐卜鲁卜鲁儿童活动室在本判决发生法律效力后三日内将其搭建在原告李梅所有的、位于重庆市沙坪坝区外墙上，紧贴“卜鲁卜鲁亲子游泳中心”灯箱广告牌上沿的遮雨棚外展宽度调整至不超过50ｃｍ。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半交纳40元，由被告沙坪坝区海乐卜鲁卜鲁儿童活动室负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为1.李梅是否有权要求海乐活动室拆除空调外机5台以及调整灯箱广告牌上沿的遮雨棚外展宽度；2.李梅是否有权要求海乐活动室拆除标明为“卜鲁卜鲁亲子游泳”的平面广告牌。现评析如下：关于海乐活动室主张其对小区花园外墙有合理使用的权利，空调外机、遮雨棚的安装并未侵犯李梅合法权益的问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿使用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”。本案中，由于建筑物的外墙属全体业主的共用部分，海乐活动室有合理使用建筑物外墙的权利，但该权利的行使不得损害他人合法权益。首先，根据一审查明的基本事实，海乐活动室安装的空调外机悬挂于李梅商铺临街一侧的建筑物外墙上，致使李梅无法使用其房屋专有部分相对应的外墙，对李梅的合法权益造成了损害；同时，海乐活动室搭建在灯箱广告牌上沿的遮雨棚外展过宽致使李梅房屋向外视线受到一定的遮挡，影响并妨碍了李梅对其房屋的合理使用，亦损害了李梅的合法权益。其次，在发生权利冲突的情况下，房屋所有权人对其专有部分相对应的部分享有优先使用权。案涉外墙属于李梅房屋专有部分相对应的部分，李梅对该部分享有优先使用权，海乐活动室在经营过程中如需使用案涉外墙时应当与李梅进行充分协商，在征得李梅同意的情况下可以进行使用。目前，海乐活动室擅自安装的空调外机以及搭建在灯箱广告牌上沿的遮雨棚外展宽度过宽损害了李梅的合法权益，故一审判决海乐活动室拆除空调外机5台并调整灯箱广告牌上沿的遮雨棚外展宽度并无不当，本院予以支持。关于李梅是否有权要求海乐活动室拆除标明为“卜鲁卜鲁亲子游泳”的平面广告牌的问题。根据一审查明的事实，海乐活动室设立的“卜鲁卜鲁亲子游泳”平面广告牌确实占用了与李梅房屋对应的外墙。虽然海乐活动室称其占用的系业主共有部分，但并未举示充分证据予以证明，其该项理由不成立，本院不予支持。另根据现场情况，除“卜鲁卜鲁亲子游泳”平面广告牌外，海乐活动室还在其租赁房屋门楣上方外墙上设立有“卜鲁卜鲁亲子游泳中心”灯箱广告牌一块。因此，“卜鲁卜鲁亲子游泳”平面广告牌的设立并非海乐活动室经营活动之必需，故一审法院判令海乐活动室拆除标明为“卜鲁卜鲁亲子游泳”的平面广告牌恰当，本院予以认可。综上所述，海乐活动室的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由沙坪坝区海乐卜鲁卜鲁儿童活动室负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年十月二十八日法官助理 刘学亮书 记 员 曾 静