广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2420号上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海信禾运输集团有限公司，住所地：珠海市********，统一社会信用代码：914***********657W。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：马芳萍，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡礼儒，人和启邦（横琴）联营律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海市通大百货广场有限公司，住所地：珠海市*********，统一社会信用代码：914***********020F。法定代表人：冯建生，总经理。委托诉讼代理人：游艳，广东方源律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴至琰，广东方源律师事务所律师。上诉人珠海信禾运输集团有限公司（以下简称信禾公司）因与被上诉人珠海市通大百货广场有限公司（以下简称通大百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初10525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。信禾公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1、通大百货公司向信禾公司支付租金、管理费合计3185148.29元，并按照年利率6%支付资金占用费直至实际清偿日(暂计至2019年6月30日为212566.53元)。2、驳回通大百货公司的全部反诉请求。3、通大百货公司承担本案全部诉讼费。以上请求金额合计3951092.82元。事实与理由：一、案涉《补充协议（一）》第六条免租条款因施工方案发生重大变更而不再适用，一审判决错误适用该免租条款，依法应予纠正。《补充协议（一）》首部记载“近期，甲方（信禾公司）因消防安全问题需对停车大楼进行整体加固改造，由此亦需对乙方（通大百货公司）承租的物业进行加固改造和外立面整修。停车大楼加固改造工期预计450天，其中180天需要架设脚手架（全封闭90天，半封闭90天），期间将对乙方的经营造成一定影响和损失。”由此可见，双方签署该协议时加固改造工程的施工时间和工期并未确定，《补充协议一）》签署目的是为了解决停车大楼加固改造工程全封闭、半封闭施工方案的清场施工配合和通大百货公司损害赔偿/补偿问题。《补充协议（一）》第一、二、三条是关于通大百货公司在放弃补偿/赔偿诉求的情况下应履行的配合义务以及违约责任：停车大楼加固改造工程拟采取全封闭90天、半封闭90天的方式施工，通大百货公司需要在信禾公司要求的时间内完成全部租户的清场和租户维稳工作，同时放弃向信禾公司主张整个加固改造期间的经营损失以及因此而导致的与租户之间的任何经济责任和法律责任。《补充协议（一）》第四、五、六条则约定信禾公司以延长15年租期、延长租期期间的租金标准和递增幅度沿用2007年《经营场地租赁合同》的约定、免除加固改造工程搭设脚手架期间租金、管理费予以赔偿/补偿。合同条款从来就不是脱离合同背景和条款之间的相互联系而孤立存在的。当合同双方对条款的理解产生争议，且该争议的不同理解将导致明显的权利义务失衡的情况下，法院理应运用合同法的整体解释方法，结合案件事实、合同签署的背景和目的，联系上下文遵循合同权利义务对等原则和公序良俗原则，以最大程度的保护善意为出发点，合理认定合同条款的适用条件。具体到本案，从整体解释以及合同权利义务对等的角度分析，《补充协议（一）》第四、五、六条适用的前提条件是在该协议确定的施工方案下通大百货公司履行了第一、二、三条约定的义务。虽然《补充协议（一）》第六条与第四、五条因补偿目的不同而相互独立，但其与第一条约定之施工方案密不可分而且互为条件。由此可见，适用《补充协议（一）》第六条的免租条款有两个必备前提条件：1、施工方案是全封闭90天+半封闭90天；2、架设脚手架的范围是通大百货公司承租范围的外立面（即大楼的西、北面外墙）。然而在本案中，由于通大百货公司的极力反对和强烈要求，案涉工程最终的施工方案调整成半封闭，分期、分层、分区域、夜间施工。调整后的施工方案相比全封闭、同步施工方案大大降低了对通大百货公司经营的不良影响，《补充协议（一）》之补偿条款适用的前提条件已经不存在。也正因为如此，双方才在签署《补充协议（二）》前就施工期内的租金、管理费如何减免进行反复协商。一审法院未能以权利义务对等原则和整体解释原则锁定案涉争议条款适用的前提条件是导致一审判决结果脱离现实、显失公平的根本原因。二、退而言之，即便适用《补充协议（一）》第六条的约定，一审判决也因漏查关键事实，导致《补充协议（一）》第六条的适用范围没有查明，漏查事实如下：1、停车大楼东、南面外立面工程系2017年新增工程，并非2014年签署《补充协议（一）》时的施工范围，也不是通大百货公司的承租范围，因此不属于该协议第六条所约定的免租范围，证据为信禾公司与案涉停车大楼加固装修工程的施工单位于2018年5月9日签署的《珠海公交停车大楼装修工程施工合同补充协议》。2、新增东、南面外墙搭设脚手架工程启动前，信禾公司与通大百货公司进行过充分沟通，由于第一标段施工对通大百货公司经营基本无影响，因此通大百货公司对东、南面外墙搭设脚手架没有提出任何异议，且在东、南面外墙搭设脚手架后继续交租。由此可见东、南面外墙架设脚手架对通大百货公司经营基本没有影响，2018年1月起通大百货公司突然援引《补充协议（一）》第六条而拒付租金，显然是企图利用该免租条款对搭设脚手架的范围约定不严谨的空子而企图拒付数百万租金及管理费的违约行为。然而，一审法院对信禾公司提交的2017年11月7日的会议纪要以及2017年11月至12月的租金、管理费票证明的事实未作任何认定。3、一审法院没有回应信禾公司的现场查勘申请，存在程序瑕疵。现场查勘的缺失导致案涉停车大楼目前的商业环境与租赁价格的匹配度和东、南面外墙施工对西、北面临街商场经营并无影响的事实没有得到查明。综上，根据以上事实，再结合《补充协议（一）》首部关于“对乙方承租的物业进行加固改造和外立面整修……”的内容，《补充协议（一）》第六条约定之“搭设脚手架期间”所指向的范围限于通大百货公司承租物业的西、北面临街外墙，而并不包括东面、南面外墙的结论是非常明确的。然而，一审法院将免租条款扩大适用至签署《补充协议（一）》时并不属于施工范围的东、南面外墙，导致判决结果权利义务完全失衡且违背公序良俗，造成巨额国有资产流失。三、通大百货公司以加固改造工程工期严重违约致使其遭受严重经济损失为由，主张依据《合同法》第二百二十一条免除外墙搭设脚手架期间的租金管理费，与合同约定相悖，且没有事实依据，也与其一直以来拒绝支付租金的理由不符，违反民事活动中的禁反言原则和诉讼中的诚信原则。1、通大百货公司主张免租理由闪烁不定，有违诚信原则和禁反言原则。通大百货公司自2018年1月起拒付租金、管理费时均在每一期催款单上书面表述为“根据相关协议，应属免租期”，因此其主张的是合同约定的免租权利，而从未主张工期违约或者搭设脚手架对其造成使用租赁物业的影响而要求减租或免租。然而在诉讼中通大百货公司又主张免除东、南面外墙搭设脚手架期间的租金和管理费系追究信禾公司的违约责任。2、信禾公司延迟开工并非违约行为，且双方已经就施工时间和施工方案进行变更，因此通大百货公司主张信禾公司承担违约赔偿责任而免租没有合同依据。首先，案涉加固改造工程的施工时间、施工方案双方已经《补充协议（二）》协商变更，信禾公司不存在违约，且无论《补充协议（二）》签署之前信禾百货是否存在工期违约，都已经通过《补充协议（二）》得到协商解决，只要信禾公司在《补充协议（二）》签署后按照约定在5个月内完成施工，就不存在违约行为，通大百货公司追究违约责任就没有合同依据。其次，信禾公司延迟开工具有合理原因，不应认定为违约。《补充协议（一）》约定的“近期”是一个抽象的概念，事实上只有在与通大百货公司之间签署关于施工配合的协议之后，信禾公司才能与设计单位、施工单位确定具体的施工方案，而该方案还需要报审批、报建，因此相较于延长租期15年来说，该“近期”理解为一、两年之内具有合理性。由于2014年11月24日国家发改委下发《关于印发党政机关办公用房建设标准的通知》时案涉工程施工方案还没有完成审批，在珠海市国资委要求参照该文件规范国有企业办公用房建设标准的情况下，案涉工程原设计方案因受政策影响而需要变更和重新设计显然具有不可抗力因素，至少应认定为受政策影响合理延迟而并非违约，与“近期”开工并不冲突，不应因此而承担违约责任。3、通大百货公司以信禾公司严重违约致使其遭受严重经济损失为由主张损害赔偿而免租，应举证证明其存在与信禾公司违约行为具有因果关系的损害且超过了《补充协议（一）》约定的赔偿/补偿，而且仅能就超过部分请求赔偿进而主张抵销租金、管理费交付义务。然而，通大百货公司并没有完成其客观的证明责任，因此该抗辩理由不成立。四、《补充协议（一）》第四条、第五条是巨额补偿条款，如果该条款继续存续则足以填补通大百货公司因加固改造工程带来的所有不利影响，通大百货公司以加固改造工程对其造成经济损失为由主张免租没有事实依据和合同依据。一审判决认定该条款不构成补偿，既不符合《补充协议（一）》的约定，也不符合日常生活经验，更无法令人信服。1、该合同条款的功能和目的即为该协议约定加固改造施工方案下对通大百货公司施工配合而遭受损失的补偿。根据《补充协议（一）》的约定，第四条、第五条是该协议约定该施工方案下对通大百货公司无偿、无条件、按照信禾公司要求的时间配合清场施工的补偿，这是显而易见的补偿条款，无需特别解读。2、该补偿条款继续存续的情况下，如果法院认定案涉加固改造工程对通大百货公司造成严重经济损失从而支持通大百货公司的免租请求，则其前提为已经依法查明该补偿条款所包含的补偿价值，以该价值为基础结合通大百货公司对经济损失的举证，对超出该补偿价值的损失部分才能予以支持。对于该条款包含之补偿价值，信禾公司认为应当通过司法鉴定予以明确。综上所述，信禾公司恳请二审法院在查明事实的基础上依法改判支持信禾公司的上诉请求。通大百货公司辩称，一、信禾公司主张《补充协议（一）》第六条免租期的约定有工期和施工方案的条件限制没有法律和合同依据。信禾公司主张限制、缩小《补充协议（一）》第六条的适用范围和条件，认为案涉物业的免租期间限于450天总工期和原定施工方案情形。通大百货公司认为，这一主张没有法律和合同依据，违反了基本的合同解释方法，使信禾公司可以因其违约行为而获益，其主张不应得到支持。1、信禾公司的主张与合同文义解释不符。受限于合同订立技术的限制，合同解释工作起于合同文本，最终也将归于合同文本。文义解释是最基本的合同解释方法，唯有当文义解释无法得出表意人的真实意思、无法实现解释目的时，才可选择其他解释方法。关于免租条件和情形，《补充协议（一）》第六条“免除乙方在停车大楼加固改造架设脚手架期间的租金及管理费”的约定十分清楚且无歧义，即免除租金及管理费的条件是架设脚手架期间，不附有其他任何前提条件或适用情形。信禾公司主张免租期间限于450天总工期和原定施工方案情形，在合同中没有约定，违反了正当的合同解释方法。2、协议中关于工期和施工方案的约定是对信禾公司的约束，而非对免租期间的限制。正如一审判决所述，架设脚手架期间对租赁物外观产生降低价值的影响必然导致通大百货公司的损失。通大百货公司与信禾公司在《补充协议（一）》第一条中约定通大百货公司放弃总工期450天、架设脚手架180天（全封闭90天、半封闭90天）期间因加固工程产生经营损失的补偿，是通大百货公司放弃对信禾公司在既定工期和施工方案下施工而产生的经营损失进行索赔的承诺，目的在于约束信禾公司依约施工，避免信禾公司无期限、超范围施工，否则通大百货公司可对信禾公司另外主张经营损失的赔偿。此外，依照信禾公司的上诉意见逻辑：因信禾公司没有按照约定按期、按方案施工，所以双方约定的免租期不成立，这一逻辑的结论是信禾公司就其违约行为不仅不承担违约责任，反而可以剥夺通大百货公司享有免租期的权利，这一逻辑和结论是荒谬的。换而言之，若支持信禾公司的主张，实际是要求法院支持其将未如期开工完工和违反原定方案施工的违约成本转由通大百货公司承担。3、案涉物业任何一面架设脚手架的活动均受《补充协议（一）》调整。通大百货公司与信禾公司在《补充协议（二）》第一部分“搁置争议内容”中约定，关于大楼东南面外墙架设脚手架的活动和西北外立面半封闭施工的争议均“待全部工程完工后，双方按之前签订的租赁合同及《补充协议（一）》进行协商或寻法律途径予以解决”。因此，无论是东南面外墙架设脚手架或西北外立面半封闭施工均受《补充协议（一）》调整，信禾公司主张东南面外墙架设脚手架的活动不受协议调整没有法律和合同依据，违反诚实信用原则。二、本案事实无须通过查勘现场即可查明，一审判决未查勘现场不属于程序违法。根据《补充协议（一）》第六条架设脚手架期间免除租金及租赁管理费的约定，信禾公司和通大百货公司约定的免租条件在于“是否搭设脚手架”，而非“搭设脚手架的影响程度”，一审法院只需要查明脚手架搭设时间，依据该案件事实和合同约定即可作出正确裁判，因此，根据双方的诉辩焦点，案涉物业搭设脚手架的时间已通过双方的举证和庭审陈述得以查明，查勘现场并无必要。此外，一审法院审理时案涉物业的外立面脚手架已全部拆除，查勘现场不具备还原施工时案涉物业外观的能力，信禾公司的主张并无意义。一审法院的审理程序合法。三、通大百货公司援引合同法第二百二十一条并不违反诚实信用和禁反言原则，通大百货公司无须举证证明损失。通大百货公司在一审期间引用合同法第二百二十一条规定向法院主张信禾公司无权收取脚手架搭设期间租金及租赁管理费的行为，并非否定免租请求权的基础是《补充协议（一）》第六条。通大百货公司引用该条款的目的在于说明《补充协议（一）》第六条约定不仅符合市场交易习惯和一般善良人的法理逻辑，亦符合合同法设立的规则。通大百货公司的主张属于为增强说服力而提出的答辩意见，并非否定案件事实的不诚信行为或反言行为，信禾公司以此为由指责通大百货公司缺乏事实依据。此外，关于信禾公司提出的通大百货公司需要举证证明自身损失的主张，如前所述，在《补充协议（一）》第六条约定如此明确的基础上，在通大百货公司未向信禾公司主张超期施工造成的经营损失的情况下，通大百货公司只需举证证明信禾公司搭设脚手架的期间，而不需对自身损失进行举证。四、信禾公司延期施工、超期施工、未按原定施工方案施工的行为属于违约行为，不享有免责事由。信禾公司主张其延期施工、超期施工、未按原定施工方案施工的行为是受国家发改委于2014年11月24日下发的《关于印发党政机关办公用房建设标准的通知》影响而产生的不可抗力事件，这一主张没有事实依据，也不符合法律规定。综上，信禾公司的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院查明事实，依法驳回信禾公司的全部上诉请求，维护通大百货公司的合法权益。信禾公司向一审法院起诉请求：1、判令通大百货公司向信禾公司支付租金、管理费合计3185148.29元，并按照年利率6%支付资金占用费直至实际清偿日(暂计至2019年6月30日为人民币212566.53元)，以上请求金额合计3397714.82元；2、判令本案诉讼费由通大百货公司承担。通大百货公司向一审法院反诉请求：1、判令信禾公司向通大百货公司退还租金386931元及管理费166447元，合计553378元；2、判令信禾公司向通大百货公司支付自2017年12月15日至清偿之日止的资金占用利息（按银行同期贷款利率计算，暂按年利率6%计，计至2019年8月22日利息为55944.2元）；3、反诉费由信禾公司承担。通大百货公司明确以上反诉请求1为要求退还多收取的2017年11月18日至2017年12月31日期间的大厦负一楼、一楼、二楼的租金及管理费（计算标准根据双方约定的租金及管理约定的租金和管理费确定：具体是负一楼每月租金31532元，管理费13515元；一楼每月租金150086元，管理费64765元；二楼每月租金65280元，管理费27976元）。一审法院认定事实：2007年6月1日，信禾公司与通大百货公司签署三份《经营场地租赁合同》和三份《经营场地租赁合同补充协议》，约定通大百货公司租赁信禾公司名下位于珠海市********（现珠海市香洲区*******）的多层停车大楼负一楼、一楼、二楼共9800平方米物业（以下简称租赁场地）。租赁期限自2007年6月1日至2016年5月31日止。租金标准为第一年负一楼每月28560元、一楼每月135937元、二楼每月85827元，租期内租金每两年递增2%；物业租赁管理费标准为负一楼每月12240元、一楼每月58659元、二楼每月36783元，管理费每两年递增2%；水电费按照实际消耗量，以珠海市供水供电部门公布标准另加配套费5%。上述租金水电费及物业租赁管理费均须在每月10日前向信禾公司交纳，逾期交纳，负一楼、一楼应按欠款金额每逾期一天支付欠款金额千分之一的违约金，超过六十天仍未交清，甲方有权停止水电供应和解除合同；二楼则按欠款金额每逾期一天支付1%的滞纳金，超过30天未付清费用则按每天2%支付滞纳金……超过三个月甲方有权停止水电供应和解除合同。2014年1月26日,因租赁场地因加固改造和外立面整修，作为“甲方”的信禾公司与作为“乙方”的通大百货公司签订了第一份《补充协议》（以下简称《补充协议（一）》）。由于改造工程对乙方经营造成一定影响和损失，双方具体约定如下：“一、甲方应在停车大楼开工后450天内完成加固改造（其中全封闭90天、半封闭90天），乙方同意放弃因停车大楼加固改造期间对经营损失的经济补偿并承担因租赁场地加固改造期间与各商家产生的各种经济责任及法律责任。二、甲方应在工程施工前30天以书面方式通知乙方清场，乙方必须在40天内无条件组织商家清场完毕，并负责做好商户的维稳和各种矛盾化解等相关工作。三、如乙方逾期未组织商家清场或未依约做好商户维稳工作造成施工队伍无法进场施工，甲方有权要求乙方赔偿直接经济损失。四、甲方按照双方于2007年6月1日签订《经营场地租赁合同》及《经营场地租赁合同（补充协议）》的相关条款，给予乙方延期经营15年，即2016年6月1日至2031年5月31日。五、乙方在顺延期间的租金及物业租赁管理费的起始底价为2007年6月1日签订的《经营场地租赁合同》2015年递增后的合同价和两年2%的比例递增缴纳。六、免除乙方在停车大楼加固改造架设脚手架期间的租金及管理费。七……”2016年5月19日，通大百货公司向信禾公司发出《关于减免租金的申请》，其中载明：“随着国内经济环境越来越差，市场竞争激烈，网购不断侵蚀实体商场等诸多因素影响，过去一年多我司商场的经营状况可谓困难重重、苦不堪言……贵司原定的办公大楼装修工程不断延迟，给我们商场及商户经营带来极大损失及影响，商户为此联名抗议，要求我司减免租金。我司曾向贵司递交《关于加固工程延期导致商场损失情况的报告》，申请贵司给予减租支持，以维护商户经营。但贵司一直没有给予回复。现事态严重，希望贵司给予重视及支持。另外，贵司五楼施工，噪音不断，车辆进进出出，严重影响商场的正常营业，对我们来说无疑是雪上加霜……现请求贵司从2016年6月1日起对我司承租商场租金给予7折优惠。”2018年3月23日，通大百货公司向信禾公司发出《关于继续加固装修意见函》，其中载明：“为了加固装修工程尽快继续开工，双方达成以下共识：一、负一楼至二楼加固部分：为了减轻商场损失，确保商场正常营业，采取分层分区域夜晚进行加固施工，做好施工作业区建筑物拆除和围蔽工作……二、关于大楼西北面外墙装修部分：搭建脚手架须在监管部门同意情况下，确保安全预留足够商场出入口，保证商场正常营业。……按《补充协议》约定90天完成大楼西、北面外墙装修。……”2018年4月11日，通大百货公司向信禾公司发出《关于加固装修方案的意见》，其中载明：“一、我公司严格按照2014年签订的《补充协议》履行相关义务，积极配合贵司的加固装修工程，目前该协议约定的450天装修期已过，相应义务已履行完毕。二、根据《补充协议》的约定加固装修期限已过，我司与商户签订正常经营的租赁合同，如贵司继续选择全封闭加固装修，必须负责赔偿几百个商户经营损失，并处理好所有商户及员工的维稳工作。如选择半封闭加固装修，相对稳定商户，降低社会不安定因素及负面影响，确保工程顺利开展。综上，建议贵司选择半封闭加固装修方案。另望贵司按《补充协议》履行相关约定，并对工程超期对我司造成影响及损失给予补偿。”2018年6月8日，信禾公司向通大百货公司发出《通知》，要求通大百货公司在收到通知书起40天内无条件组织商家清场完毕，并负责做好商户的维稳和各种矛盾化解工作。通大百货公司于该《通知》下方回复内容：“贵公司装修已严重超期，严重违反双方约定，严重损害我司作为承租商铺经营者的利益，贵司未与我司协商一致强制清场，我司保留追究贵司法律责任的权利。”2018年7月1日，通大百货公司向信禾公司发出《对通知的回复》，其中载明：“我司已根据《补充协议》完全履行了我方义务，贵司未按协议约定如期完成停车大楼加固工程的行为已构成违约，现贵司无权要求我司清场。望贵司珍惜商誉，严格遵守《补充协议》履行义务，承担相应违约责任及赔偿责任。”2018年7月6日，因加固改造工程未能在约定期限内完工，信禾公司与通大百货公司签订《补充协议》（以下简称《补充协议（二）》）。其中载明2016年1月31日起才动工进行加固改造工程，未能在450天内完工，且期间于2017年11月18日至2018年6月28日止对大楼东、南面外墙搭设了脚手架。双方约定搁置2018年1月至6月租金及管理费争议，确定在大楼西北面以半封闭施工方式在5个月（2018年7月9日至2018年12月8日止）内完成加固改造工程。信禾公司同意先免除3个月租金及管理费，另2个月租金及管理费暂时搁置争议，另循法律途径解决。2018年6月，信禾公司单方委托广东正大新土地房地产与资产评估有限公司出具《房地产估价报告》（广正房报字[2018]第131号），其中估价结果为“客观合理的补偿金额为减免三个月租金（含管理费），金额为1185810元。”信禾公司委托诉讼代理人于一审庭审中陈述，涉案租赁场地是因消防原因和安全问题进行加固装修。由于涉案租赁场地的加固装修是一个整体的方案，其中包含了出租给通大百货公司其他作为信禾公司办公楼的部分场地，因此在《国家发展改革委、住房城乡建设部关于印发党政机关办公用房建设标准的通知》（发改投资[2014]2674号）出台后，原来的设计方案必须进行调整。涉案租赁场地西面和北面为临街商铺、东面和南面没有临街商铺。加固装修期间在东南面搭设了脚手架，在部分北面的确也搭设了脚手架，但是覆盖在三、四、五楼的停车场入口处。加固装修工程实际在2016年1月31日开始施工，在2014年至2016年期间并未施工。2016年1月31日至2017年11月18日期间是对涉案租赁场地以上的楼层进行清拆。双方在签署《补充协议（一）》时计划只需要对临街的西北面进行装修改造。通大百货公司委托诉讼代理人于一审庭审中陈述，涉案租赁场地是因为信禾公司想将该场地作为其办公楼所以要进行加固装修。涉案租赁场地西面和北面为临街商铺、东面和南面没有临街商铺，但东南面为商场的停车场的入口。加固装修期间不仅在东南面搭设了脚手架，在部分北面也搭设了脚手架。双方在签《补充协议（一）》时并未明确是在涉案租赁场地的哪个方位搭设脚手架。签署协议后我方即告知场内商户调整经营计划，如不再新进下一季产品等等。信禾公司在2014年后开始对大楼三楼以上部分进行清拆施工，包括拆除建筑物外墙窗户等，产生噪音和烟尘，且信禾公司经常组织施工方到现场查勘，导致商户无法安心经营。而对涉案租赁场地的加固装修工程实际在2016年1月31日在开始施工，中途停工；在2017年11月18日恢复施工后又陷入停顿；直至2018年7月6日双方签署《补充协议（二）》之后，才在2018年7月9日恢复施工至2018年12月2日完成施工。一审法院认为，信禾公司及通大百货公司之间签订的《经营场地租赁合同》和《经营场地租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点主要在于加固装修过程中“架设脚手架”是否为减免租金和管理费的充分条件，对此一审法院具体分析如下：一、关于架设东、南面脚手架期间的租金和管理费争议双方于一审庭审中均认可，信禾公司于2017年11月18日至2018年6月期间在涉案租赁场地的东、南面外墙搭设了脚手架。但双方对于该期间的租金和管理费是否应免除意见不一，信禾公司主张应正常支付，但通大百货公司则辩称根据《补充协议（一）》应予以减免。一审法院认为，《补充协议（一）》系双方的真实意思表示，条款合法有效，通大百货公司据此提出的抗辩理由有合理依据，具体如下：（一）《补充协议（一）》第六条的范围问题《补充协议（一）》第六条约定“免除乙方在停车大楼加固改造架设脚手架期间的租金及管理费。”双方对该条款的理解存在争议，信禾公司主张该条款仅适用于在涉案租赁场地西、北面架设脚手架的情形，并不包含在东、南面架设脚手架的情形；通大百货公司则认为该条款应涵盖全部架设脚手架的情形。一审法院认为，该条款从文义解释中明显不存在对架设脚手架范围的限制。结合双方于一审庭审中的陈述，双方在签署《补充协议（一）》时实际并未就架设脚手架的范围进行针对性协商，更未就禁止架设脚手架的范围达成一致意见。据此，一审法院认为信禾公司的主张实际对该条款进行了不合理的扩张解释，对信禾公司的该点意见不予采纳。至于信禾公司抗辩涉案租赁场地的东、南面架并非临街面，架设脚手架对于通大百货公司的经营不存在重大影响故不应免租的问题。一审法院认为，信禾公司作为出租方，保证租赁场地在整个租赁期限内维持良好状态系其基本义务。无论在租赁场地的哪一面架设脚手架，必然均对租赁场地的外观造成降低价值的影响。我们对该影响的关注点不应在于是否达到在临街西、北面架设脚手架的程度，而更应在于与未架设脚手架、保持租赁场地良好外观的情形相比，在东、南面架设脚手架是否造成了租赁场地价值的降低。而这个答案是显而易见的，则信禾公司理应承担起出租人的责任，其主张仍全额收取架设东、南面脚手架期间的租金明显不具有合理基础。（二）《补充协议（一）》第一条和第六条的关系问题《补充协议（一）》第一条是针对加固改造期限的约定，其中限制工程应在450天内完成（全封闭90天、半封闭90天）。该第一条和第六条的内容，无论从段落排列还是从文字含义分析均应为并列的条款，未能得出两条款间存在因果联系或递进关系的结论，信禾公司主张第六条的成立须以第一条为条件并无合理依据。此外，双方最终在实际施工过程中变更施工方案（将原定全封闭施工的期间变更为半封闭施工）并不能归因于通大百货公司的责任，该变更是信禾公司未根据《补充协议（一）》第一条约定的时间开工和竣工、存在重大违约这一根本前提下发生的。众所周知，百货公司下属商户经营的是零售业，该业界的营业特点是需提早制定经营方案并据此进货、出货，以达到货物处于良好运转的状态。无论信禾公司基于何种原因调整工程的时间，其在2014年至2018年期间未能如约完成工程、且在该期间就何时开工对通大百货公司予以及时通知这一事实必然对于百货公司零售商户经营方案的制定和经营状况存在重大的不利影响。据此，通大百货公司在2018年实际施工时要求变更施工方案为“半封闭施工”应属其对抗信禾公司违约行为的自力救济，并不意味着其自行放弃《补充协议（一）》第六条免租的补偿，更谈不上双方就变更《补充协议（一）》达成了一致协议。据此，一审法院对于信禾公司提出双方同意变更施工方案即为同意变更免租约定的意见不予采纳。（三）《补充协议（一）》第四条是否构成补偿的问题信禾公司主张《补充协议（一）》第四条中延长15年租赁期限应为充足的补偿。但从双方签署的租赁合同和补充协议可见，涉案租赁场地的租金是按照每两年递增的方式来支付的，该约定符合租赁市场中租金增长的规律，通大百货公司将在延长的租期中承担相对合理的租金成本，信禾公司从中并不存在明显的利益割舍，故该约定不能构成信禾公司豁免其免租责任的合理理由。（四）涉案纠纷中是否存在不可抗力的问题信禾公司主张其延迟开工时间的主要理由在于受到《国家发展改革委、住房城乡建设部关于印发党政机关办公用房建设标准的通知》（发改投资[2014]2674号）的影响，施工方案要进行反复变更，属于不可抗力的情形。但一审法院认为，该理由不成立。一方面，该通知的下发时间为2014年11月24日，相对于《补充协议（一）》的签署时间2014年1月26日已过了近一年的时间，可见信禾公司至少在这将近一年的时间里并未合理安排开工的时间，存在延迟开工的违约情形。另一方面，通大百货公司租赁的涉案场地属于商用的房屋，并不属于上述通知所调整的办公用房范围。即使涉案场地三楼以上的楼层属于办公用房受到影响，要求与以上楼层无关的通大百货公司承担相关影响的后果未免有违公平原则。据此，一审法院认定信禾公司提出的不可抗力抗辩理由不成立。综上四点，一审法院认定通大百货公司根据《补充协议（一）》第六条拒绝支付2018年1月至2018年6月期间的租金和管理费具有合同依据，对于信禾公司主张通大百货公司支付上述租金和管理费的请求不予支持。至于通大百货公司反诉主张信禾公司退还已收取的2017年11月18日至2017年12月期间租金和管理费553378元有合理依据，一审法院予以支持。至于通大百货公司主张信禾公司支付资金占用利息的请求，鉴于通大百货公司支付上述款项时并未存在受胁迫或欺骗的情形及通大百货公司已获得相对较合理的免租期限的情况，基于双方利益平衡的考虑，一审法院对此不予支持。二、关于架设西、北面脚手架期间的租金和管理费争议信禾公司主张免除架设涉案租赁场地西、北面脚手架期间租金仅限于三个月的主要依据在于其委托广东正大新土地房地产与资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》。一审法院认为，该理由并不充分。其一，该《房地产估价报告》系信禾公司单方委托进行的评估，并未经过双方协商和共同选定评估机构的过程。且根据通大百货公司于一审庭审中的陈述，评估的过程并未征询通大百货公司的意见，亦并未对通大百货公司的实际经营情况、包括但不限于通大百货公司下属商户对于施工的意见、施工前期和后期实际的营业情况等进行充分的调查。故该报告结论是否可作为有效的参考依据存疑。其二，如上第一点所分析，双方之间本身就工程的补偿存在《补充协议（一）》的约定，该约定如上所述合法有效，《房地产估价报告》并不能成为否定上述约定的合法依据。据此，一审法院对于信禾公司主张通大百货公司支付2018年7月至12月期间的租金和管理费的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，一审法院判决：—、驳回信禾公司的全部诉讼请求；二、信禾公司于判决发生法律效力之日起十五日内向通大百货公司退还租金386931元及管理费166447元，合计553378元；三、驳回通大百货公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费33982元，由信禾公司负担；反诉案件受理费9893元，由信禾公司负担9000元，通大百货公司负担893元。二审期间，信禾公司向本院提交如下证据：1、公交集团专题工作会议纪要第53号；2、公交集团关于予以通大百货公司延长租期的报告；3、《审计报告》珠审报[2017]48号；4、香洲银香路8号之二铺位《物业租赁项目信息公告表》；5、《房地产估价报告》粤珠公评（估）字（2019）201922514号。本院组织了双方当事人对上述证据进行证据交换和质证。本院查明，珠海公共交通运输集团有限公司（以下简称珠海公交集团）与广东建粤工程有限公司于2018年5月9日签订的《珠海公交停车大楼装修工程施工合同补偿协议》中约定，新增加大楼东、南两个立面外墙改造内容。2013年11月22日，珠海公交集团印发的《公交集团专题工作会议纪要》（第53号）记载：“由于工程复杂、工期较长、仅整栋大楼全封闭、半封闭时间就达180天，楼内施工270天，势必对承租本大楼负一楼、一楼、二楼的通大百货公司正常经营造成影响，故该公司正式提交了补偿损失的书面申请。”“一、双方均同意本部大楼加固改造工程全封闭和半封闭期间，即架设脚手架期间免收通大百货的租金”等内容。经审查，一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于信禾公司关于本案不适用《补充协议（一）》第六条免租条款的上诉主张能否成立。信禾公司上诉主张适用《补充协议（一）》第六条免租条款有两个前提条件，一是施工方案是全封闭90天+半封闭90天，二是架设脚手架的范围是指通大百货公司承租范围的西、北面外墙。根据查明的事实，本院认为，珠海公共交通运输集团有限公司与广东建粤工程有限公司于2018年5月9日签订的《珠海公交停车大楼装修工程施工合同补偿协议》约定新增加大楼东、南两个立面施工内容，仅能约束该协议双方，不能以此反推信禾公司与通大百货公司于2014年1月26日签订的《补充协议（一）》约定的免租期间仅限于涉案停车大楼西、北面外墙架设脚手架期间。对于《补充协议（一）》免租条款的认定要以签约当时信禾公司与通大百货公司双方的意思表示为准。从《补充协议（一）》的内容来看，无论是首部的表述还是首部与第六条的内容相结合，均不能得出脚手架的架设范围仅限于停车大楼的西、北面外墙，如果非西、北面外墙就不免租以及非全封闭90天的施工方式就不免租的结论。而《公交集团专题工作会议纪要》（第53号）系信禾公司单方制作，通大百货公司未有相关人员签名且对此不予认可，因此对通大百货公司不具有约束力。退一步而言，从会议纪要的相关内容来看，也得不出双方当时确定的外立面施工仅限西、北面外墙，反而有“仅整栋大楼全封闭、半封闭时间就达180天”的表述，故该会议纪要也不能佐证信禾公司关于免租适用前提的主张。一审法院关于《补充协议（一）》第六条“免除乙方在停车大楼加固改造架设脚手架期间的租金及管理费”不存在对架设脚手架范围的限制的认定并无不当，本院予以维持。关于《补充协议（二）》是否变更了《补充协议（一）》第六条的问题。信禾公司与通大百货公司在2018年7月6日签订的《补充协议（二）》中明确将2017年11月8日至2018年6月28日大楼东、南面外墙架设脚手架期间的租金和管理费以及3个月之外的西、北面外墙架设脚手架期间的租金和管理费争议暂时搁置，待全部工程完工后，双方按之前签订的租赁合同及《补充协议（一）》进行协商或寻法律途径予以解决。由此说明双方对于《补充协议（一）》第六条的内容并未变更，涉案租金和管理费争议仍应适用该条款的约定予以认定。鉴于前述认定《补充协议（一）》第六条不存在对架设脚手架范围的限制，双方对2017年11月8日至2018年6月28日在大楼东、南面外墙架设脚手架以及2018年7月9日至12月2日在大楼西、北面外墙架设脚手架无异议，因此通大百货公司据此主张免除上述期间的租金和管理费并返还相应的租金和管理费具有合同依据。在双方对免租条件有明确约定的情况下，信禾公司单方提交的《房地产评估报告》不能成为否定免租约定的合法依据。一审法院对此处理在实体上无误，本院予以维持。因通大百货公司关于免租的主张具有合同依据，一审法院未进行现场勘查在程序上并无不当，信禾公司对此的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于《补充协议（一）》第四条是否构成补偿、涉案纠纷中是否存在不可抗力以及信禾公司是否存在延迟开工违约情形的问题，与本案的处理结果无关，一审法院不应对此评判，本院予以指正。综上，信禾公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30409元，由上诉人珠海信禾运输集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年十月二十七日书记员  梁 暐