天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0112民初6238号原告：石冶,女,1965年8月16日出生,汉族,住天津市河**。委托诉讼代理人：冯健，天津津粤隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建国，天津津粤隆律师事务所律师。被告：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津**八里台镇工业园区。法定代表人：王斯恒，董事长。委托诉讼代理人：李璐茜，女，该公司职员。委托诉讼代理人：卞小月，女，该公司职员。原告石冶与被告天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审时原告石冶及其委托诉讼代理人冯健、张建国，被告天津星耀投资有限公司之委托诉讼代理人李璐茜、卞小月到庭参加诉讼；第二次庭审时原告石冶及其委托诉讼代理人冯健，被告天津星耀投资有限公司之委托诉讼代理人李璐茜、卞小月到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告石冶向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交付商品房的利息146869.2元及逾期交付商品房的违约金82931.6元（期间均为2011年10月31日至2015年2月27日）。2、依法判令被告向原告支付逾期办结房屋权属转移登记违约金682元，以上两项共计230482.8元。2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年7月9日,原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》1份。原告购买了由被告开发的坐落于天津市津南区八里××镇××庄××房屋一套,建筑面积为86.09平方米。房屋总价款为682565元。合同签订后,原告向被告支付该房屋的购房款并缴纳了契税及维修基金等费用,履行了自己的合同义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定,被告应于2011年10月30日前将商品房交原告使用,但被告直至2015年2月27日被告才将商品房交付给原告。按照合同约定,被告应向原告支付逾期交付商品房的利息和逾期交付商品房的违约金以及逾期办结房屋权属转移登记违约金。原告多次与被告协商解决争议，但被告百般推脱。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告天津星耀投资有限公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告的全部诉讼请求已经经过了诉讼时效，不应得到法院支持。被告于2012年11月9日向原告寄发过收房通知书，通知其于2012年11月13日办理入住手续，该邮件显示原告本人签收，根据双方签订的商品房买卖合同补充合同的约定，被告已经完成了交付房屋的通知义务，根据城市房地产开发经营管理条例第32条，开发企业的办证义务为协助义务，应由购房人提出申请，开发企业只提供证明文件等协助义务，所以逾期办理产权证的责任应由原告自身承担。原告自认其于2015年7月6日办理完毕房产证，其主张也经过了诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议事实为：原、被告于2010年7月9日签订了《天津市商品房买卖合同》，双方约定：“乙方（注：原告）购买甲方（注：被告）开发的坐落于津南区八里××镇××庄××号房屋，价格为682565元，共计86.09平方米。商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付，甲方应在2011年10月30日前将符合上述条件的房屋交付给乙方”。同时，合同第五条约定：（注：甲方为被告，乙方为原告）甲方逾期交付商品房的处理如下：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，双方继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。合同第十二条约定：“双方约定，在下列第1种期限内，办结房屋权属转移登记：1、自初始登记完毕之日起180日。...由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第1种约定处理：1、合同继续履行。甲方应按房屋价款的0.01%向乙方支付违约金”。同日，双方还签订了补充合同，该补充合同第9条约定：“甲方按照合同约定通知乙方交接房屋，乙方应按通知规定到甲方房屋所在地办理房屋验收和交接手续”。补充合同第18条约定：“甲方书面通知的送达方式为挂号信或特快专递或天津市主要地方报纸媒介公告。若甲方以挂号信或特快专递的方式向乙方发出通知，应按本合同所列明的地址（没有写明通讯地址的，按照乙方身份证上的地址）邮递，自通知发出之日起七日内视为已有效送达。如因乙方所列地址不准确或乙方更改地址但未及时书面通知甲方或乙方拒绝签收邮件等非甲方的原因而造成邮局退件，责任由乙方自负，并且自通知发出之日起7日内视为已有效送达。若甲方同时以天津市主要地方报纸媒介公告的方式向乙方发出通知，自公告当日即视为已有效送达，若不同的送达方式致使前后送达日期不一致的，以最先送达的时间确定送达日期……”。补充协议第25条加黑并加注下划线约定：“甲方特别提示乙方（宋盛碧）在签署本协议之前应认真、仔细的阅读协议各项条款，对协议内容已充分知晓、专业问题已咨询专业人士，协议内容系双方真实的意思表示，乙方在本协议上的实际签署即表明乙方已完全理解协议各项条款的含义并且承诺遵守。”合同签订后，原告按约向被告交付购房款682565元，但被告未按合同约定时间向原告交付房屋。2012年10月30日，诉争房屋取得竣工验收报告。2013年7月1日被告向不动产登记机关申请办理诉争房屋所在楼宇的不动产初始登记，并于2013年7月12日获批通过。2015年7月6日，原告获得诉争房屋的房地产权证书。2016年11月1日，原告曾就本案诉争房屋逾期交付问题诉至本院，要求被告支付其2011年10月30日至2015年5月违约金245968.85元。2016年11月10日，原告以证据问题向本院申请撤回起诉，本院口头裁定准许其撤回起诉。证人刘某曾系被告公司职工。为证明以上事实，原告提交了商品房买卖合同、天津市房地产权证、刘某社保缴纳凭证及银行流水、（2016）津0112民初7495号民事诉讼卷宗材料；被告提交了商品房买卖合同、工程竣工验收文件；本院依职权调取了天津市房地产登记审核表，原、被告对上述证据的真实性均认可，本院予以确认。对于双方有争议的证据本院评析如下：原告提交的（2016）津0112民初7502号民事裁定书，该证据真实性、合法性均符合证据的法定要求，但该案件中被告为昆明楷唯物业管理有限公司天津分公司，案由为物业服务合同纠纷，与本案被告非同一主体，且诉讼内容非同一法律事实；原告提交协议书中未加盖被告公司的公章，虽该协议书中有彼时被告公司员工刘某的签字，但刘某出庭陈述原告签字后的协议书需要提交被告公司领导审批盖章；原告提交的照片3张未提供原始载体，且该照片中无法体现拍摄的时间与地点，不符合证据的法定形式；原告提交的入伙流程单非系本案诉争房屋；原告提交的挂号信收据及回复无法证明挂号信内容及是否送法至被告处，故本院对原告提交的以上证据的证明效力不予确认。原告提交的律师函及相应聊天记录具备原始载体，对该证据证明效力本院予以确认。原告对被告提交的ＥＭＳ快递单及行程单不认可，但该快递单及行程单均加盖了邮政部门的公章，符合证据的法定形式，且原告提交的证据回复中明确记载其收到被告邮寄的交付通知书，故本院对该证据的证明效力予以确认，对被告于2012年11月9日书面通知原告于2012年11月12日办理诉争房屋的收房手续，原告于2012年11月11日本人签收该通知的事实予以确认。对于证人刘某的证人证言，虽然刘某曾系星耀公司员工，但并未有相应证据其具体从事的工作岗位及职责，证人陈述对于相应赔付协议的盖章需要领导审批确定，亦陈述原告在协议书上签字后也未就逾期交房违约金问题再向其主张过。对于证人李某的证人证言，其陈述与原告一起多次维权的事实没有其他证据予以佐证，故对于原告申请出庭证人证言的证明目的本院不予确认。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告依约支付了房款，被告亦应按期交付房屋。被告未能按期交付房屋，应当按照双方签订的《商品房买卖合同》承担违约责任。根据原告的诉讼请求本院评析如下：1、诉争房屋于2012年10月30日取得的竣工验收手续并通知原告于2012年11月12日办理收房手续，符合双方商品房买卖合同中关于交房条件的约定，虽原告拒绝收房，但应认定被告自2012年11月11日起不再存在逾期交房的违约行为，且原告在提交的协议书中明确记载其曾认可诉争房屋存在共计378天的逾期交房的违约行为。故被告存在逾期交房的违约期间应自2011年10月31日起至2012年11月11日止。2、关于原告主张的被告逾期办理房屋权属转移登记的违约行为，被告于2013年7月1日申请办理诉争房屋的不动产初始登记手续并于2013年7月12日获批，原告于2015年7月6日取得诉争房屋的房地产权证书，根据相关规定及双方的合同约定，被告确实存在违约行为导致诉争房屋逾期办理产权转移登记的结果，应承担相应的违约责任。3、关于原告相关主张的诉讼时效问题，原告从合同约定的交房日期次日起及取得诉争房屋的房地产权证书之日起，均应当知道其权利被侵害（因为原告未在合同约定的日期收到被告的办理房屋交接手续的通知及按约定办理诉争房屋的房地产权证书），应积极向被告主张逾期交房及逾期办理权属转移登记的违约责任。由于双方约定的逾期交房违约金系按日计算，该违约金是连续发生，每日的违约金系一个独立的债权，并具有各自独立的诉讼时效。依照《中华人民共和国民法总则》诉讼时效期间为三年的规定，原告就被告逾期交房的违约责任应当在三年内主张权利，原告仅能证明其在2016年11月1日向本院起诉被造成诉讼时效中断的情形，但原告在2020年6月28日向本院提交起诉诉状应倒计三年即2017年6月29日为逾期交房违约责任主张的起算日。对于原告主张的其在2016年11月10日至2019年期间向被告维权以中断诉讼时效问题，对此本院认为，原告提交的证据不能充分证明其在该期间内向被告主张维权，以及相应主张维权的的事项系本案主张的违约金索赔事项，且原告未举证证明曾向被告就其逾期办理房屋权属转移登记的违约行为主张权利，故原告提交的证据不能证明诉讼时效中断。综上，原告的诉讼请求已经超过了法律规定的诉讼时效，原告的全部主张本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告石冶的全部诉讼请求。案件受理费4757元，减半收取2378.5元，由原告石冶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  鲁一男二〇二〇年十月十九日书记员  元 东附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。