上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11309号上诉人（原审原告，反诉被告）：徐彩娟，女，1987年9月19日生，汉族，户籍地江西省德兴市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王建波，男，1977年6月1日生，汉族，住上海市长宁区，居委会推荐。被上诉人（原审被告，反诉原告）：陈祥，男，1987年8月27日生，汉族，住上海市浦东新区。原审第三人：吴殿珠，男，1941年2月12日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：吴劲松（系吴殿珠之子），住上海市宝山区。上诉人徐彩娟因与被上诉人陈祥、原审第三人吴殿珠房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初98878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐彩娟的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人徐彩娟的一审诉讼请求。徐彩娟对《房屋买卖合同》及《上海房地产买卖居间协议》解除无异议，但是认为解除日期应为2019年9月16日。事实与理由：本案被上诉人陈祥挂牌出售上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）系无权处分，该房屋的权利人为原审第三人吴殿珠，陈祥的出售行为是无权代理。陈祥告诉徐彩娟吴殿珠可以无条件配合陈翔直接将房屋过户至徐彩娟名下，但在合同履行过程中陈祥拒不提供吴殿珠的联系方式，亦称没有吴殿珠的联系方式，存在恶意的隐瞒和欺诈，是导致合同无法继续履行而解除的唯一原因，故陈祥应当向徐彩娟双倍返还定金，一审认定有误，请求二审法院依法予以纠正。被上诉人陈祥辩称，不同意上诉人徐彩娟的上诉请求。事实与理由：徐彩娟与陈祥签订第一份居间合同时就明确告知该房屋吴殿珠已经出售给了陈祥，且出示了各项材料及公证手续，并告知徐彩娟吴殿珠可无条件配合陈祥办理相应的房屋登记手续，徐彩娟对此未持异议。陈祥是否告知徐彩娟吴殿珠的联系方式对合同履行没有任何影响。且吴殿珠也拒绝向他人透露其联系方式。徐彩娟在签订《房屋买卖合同》及《上海房地产买卖居间协议》时均无本市购房资格，其结婚后亦未向陈祥主张办理过户手续，故合同无法继续履行的原因在于徐彩娟。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人吴殿珠述称，其名下的系争房屋已于2016年出售给被上诉人陈祥，若陈祥需要将该房屋出售给他人，吴殿珠均会无条件配合办理相应的手续。是其要求陈祥及中介不告诉他人其联系方式的。且目前系争房屋已由陈祥出售给了案外人，吴殿珠均到场签字予以配合，不存在房屋买卖不能履行的情况。徐彩娟向一审法院提起诉讼，请求：1、依法解除双方于2019年3月22日签订的《房屋买卖居间协议》（以下至判决主文前简称“3月22日居间协议”）、《房屋买卖合同》及2019年5月9日签订的《上海房地产买卖居间协议》（以下至判决主文前简称“5月9日居间协议”）；2、判令陈祥立即向徐彩娟返还购房定金人民币（以下币种相同）10万元并赔偿违约金10万元，即双倍返还定金20万元；3、本案诉讼费用全部由陈祥承担。一审审理中，徐彩娟撤回要求解除2019年3月22日签订的《房屋买卖居间协议》的诉请。陈祥向一审法院提起反诉，请求：1、依法解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令徐彩娟支付陈祥违约金137,500元；3、反诉费由徐彩娟承担。一审庭审中，陈祥变更诉请2为要求没收定金10万元，不再主张违约金。一审法院认定的事实：系争房屋产权人为吴殿珠。吴殿珠与陈祥曾于2016年6月1日就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定陈祥向吴殿珠购买系争房屋，之后陈祥支付了相应房款。吴殿珠向案外人陆某出具了委托书，委托其办理系争房屋过户给陈祥的相关手续。之后，陈祥与吴殿珠并未办理系争房屋的过户手续。2019年3月22日，双方就系争房屋签订3月22日居间协议及《房屋买卖合同》，两份合同抬头处均列出卖方（甲方）为“陈祥代吴殿珠”，落款处甲方由陈祥签名。其中，《房屋买卖合同》约定，房屋转让价款为275万元，乙方（即徐彩娟）应于签订示范合同并申请办理公证手续后45日内，通过居间方转付或自行支付甲方（即陈祥）首期房价款97万元。双方于2019年5月30日之前办理交易过户。合同第十一条约定为“定金责任”：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。……在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。合同第十二条约定为“违约责任”：乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同。……甲、乙任何一方依据本条主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。合同最后手写补充约定：双方约定全款购房，税费由乙方承担。合同中对双方签订示范文本买卖合同时间未作约定。合同签订后，徐彩娟向陈祥支付了定金10万元。2019年4月14日，徐彩娟与上海XX有限公司（以下简称XX公司）工作人员微信聊天中提到：“问题是我要真办结婚证”，“就是让他确定一下上海人办证真的是可以不用我社保”，“我估计五一之后去给他办证”。2019年5月9日，双方经案外人王某居间，双方签订5月9日居间协议一份，出卖方（甲方）列为“陈祥代吴殿珠”，协议约定，房屋成交总价为275万元，房款支付方式为：待双方签订《上海市房地产买卖合同》当日内，乙方（即徐彩娟）应以现金或转账的方式支付给甲方首期房价款200万元，于交易过户当日支付第二期房价款75万元，交易过户手30日内，甲方交付房屋。合同第五条约定，乙方接受本协议第三条所述买卖条件并签订本协议的，甲方同意在乙方签署本协议后30个工作日内与乙方签订《上海市房地产买卖合同》，如果甲方未能履行本条所述事项，则双倍返还定金，乙方可要求甲方支付违约金为总房价款的20%。合同第七条约定，乙方接受本协议第三条所述买卖条件并签订本协议的，甲方同意在签署本协议后30天内与乙方签订《上海市房地产买卖合同》，如果乙方未能履行本条所述事项，则乙方所支付的定金不予返还，甲方可要求乙方赔偿违约金为总房价款的20%。合同第十一条约定，该房屋交易过户所产生的税、费全部由乙方承担。2019年5月13日，徐彩娟向案外人王某支付7万元。2019年6月5日，徐彩娟与陈祥就房屋购买事宜进行交谈，徐彩娟指责陈祥房屋未到期不应该出售，并要求陈祥提供吴殿珠的联系方式，陈祥称手机上未保存吴殿珠联系方式，也没有事需要联系吴殿珠。2019年6月18日，徐彩娟与案外人黄某登记结婚。2019年7月12日，徐彩娟以被骗为由向上海市公安局浦东分局报案。2019年9月3日，XX公司工作人员向徐彩娟发送微信，内容为：“通知你一下，陈祥现在要拿产证去过户，前面已经要过几次了，你套房屋最后问你一次，买还是不卖？”徐彩娟答复：“你给我找其他的房子吧”。2019年10月9日，经上海市浦东新区航头镇人民调解委员会调解，徐彩娟与王某达成调解协议，王某退还徐彩娟54,000元。2019年12月，徐彩娟购买的他处房屋取得不动产权证书。2019年12月16日，徐彩娟向一审法院提交起诉状，本案审理过程中，陈祥提起反诉，2020年3月25日，一审法院向徐彩娟送达反诉状。一审庭审中，徐彩娟陈述，其合同相对方为陈祥，在签订XX公司版本居间协议及《房屋买卖合同》时，其知晓系争房屋产权人为吴殿珠，陈祥称能让吴殿珠无条件配合过户，陈祥出示了公证书，但公证内容只是房屋买卖合同的内容，其他没有注意，其要求进行拍照复印，陈祥也不肯，没有留下吴殿珠的任何信息；给王某的7万元是好处费，王某称能解决吴殿珠配合过户的问题；之后，徐彩娟解决了购房资格问题，向王某要吴殿珠的联系方式，王某拒绝提供，其大概率觉得对方变的可能性很大，能否过户不得而知，故向王某主张讨回7万元；关于徐彩娟购房资格，2019年3月底，双方去社保中心查询过，当时规定要在5年内缴满60个月，当时差了几个月，其购房资格问题随时可以解决，之后其也是在2019年6月18日登记结婚，完全符合5月9日居间协议约定的30个工作日内。另，徐彩娟在一审庭后代理意见中陈述：“徐彩娟并无任何违约之处，一直在积极地为履行诉争合同做准备，包括：（1）一再反复要求拿到吴殿珠的联系方式直接与吴殿珠联系，以确认其是否能、是否会及时无条件配合交易；（2）积极出售自己苏州的房屋并要求苏州的购房人必须在10月1日前支付全部房款，以筹措支付给陈祥的购房款；（3）积极及时解决自己的购房资格等”。一审庭审中，陈祥陈述，2020年5月9日双方签订过居间协议，但当时谁都没有给，要去XX公司处解除原来的居间协议才能来王某处签合同，所以王某处签订的居间协议没有生效。一审法院认为：双方就系争房屋签订的3月22日居间协议及《房屋买卖合同》、5月9日居间协议均系双方真实意思，合法有效，双方均应按约履行。虽陈祥否认5月9日居间协议，但并无证据证明双方约定该居间协议对双方暂不发生效力，故在双方签订该居间协议时即对双方产生法律约束力。根据5月9日居间协议，第五条及第七条分别约定了两个签约时间，即签订协议后30个工作日及签订协议后30天。在该两个日期之前，双方于2019年6月5日发生争执，徐彩娟要求陈祥告知产权人的联系方式，陈祥未予提供。之后，双方买卖合同未再继续履行，是否属一方违约，此系本案争议焦点。对此，一审法院认为，双方已就系争房屋的买卖签订了《房屋买卖合同》，而根据5月9日居间协议约定，交易条件包括付款及交房等与双方之前已签订的《房屋买卖合同》不尽相同，视为双方在签订《房屋买卖合同》之后，对变更原《房屋买卖合同》的部分交易条件并签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》达成一致，双方均负按约重新签约之义务。而本案中，首先，根据本案查明事实，徐彩娟于2019年6月5日当日并未具备购房资格，虽其于2019年6月18日通过登记结婚具备了购房资格，但其在符合购房资格后并未告知陈祥与之磋商签约，反而因其与案外人王某的纠纷，向王某主张返还7万元，而该7万元，包含了为吴殿珠配合过户的费用，其主张7万元返还的行为，已表明其不再有继续履行房屋买卖合同的意思；其次，根据查明事实，在双方签订XX公司版本的居间协议及《房屋买卖合同》时，徐彩娟已知晓系争房屋的产权人为吴殿珠，在此情况下，其对系争房屋如何由吴殿珠一手或两手过户至其名下的交易流程应有所预期，而其在签订合同时未对此提出异议或提出要求核实吴殿珠意见，而在合同签订之后要求吴殿珠联系方式，系新的主张，该主张并未取得陈祥同意，故对陈祥并无约束力，陈祥未予提供并不构成对义务的违反。最后，根据徐彩娟一审庭后的代理意见中陈述，其所作履行准备之一为要求苏州房屋的购房人在10月1日前支付全部房款，而根据5月9日居间协议，其在签约当日即负有支付200万元房款的义务，故其陈述反而印证不论在第五条或第七条约定的签约时间，其尚未具备付款能力。综上，一审法院认为双方就系争房屋的买卖合同最终未能继续履行系徐彩娟之责，故陈祥主张解除买卖合同一审法院予以支持。买卖合同予以解除的情况下，双方5月9日居间协议一并解除。对徐彩娟要求陈祥双倍返还定金之诉请，一审法院不予以支持，对陈祥反诉要求没收徐彩娟定金之诉请，一审法院予以支持。一审法院于2020年8月24日作出民事判决：一、确认徐彩娟与陈祥2019年3月22日签订的《房屋买卖合同》及2019年5月9日的《上海房地产买卖居间协议》于2020年3月25日解除；二、确认陈祥处已收取的徐彩娟定金10万元由陈祥没收；三、驳回徐彩娟的其余诉讼请求。一审本诉案件受理费人民币4,300元，减半收取计2,150元，财产保全费人民币1,520元，共计3,670元，由徐彩娟负担；一审反诉案件受理费人民币1,525元，由徐彩娟负担。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审判决第一页第八行第三人吴殿珠的生日记载有误，应为1941年2月12日；第六页第十一行“2019年7月12日”应为“2019年6月18日”，其余事实一审法院认定无误，本院依法予以确认。本院认为，徐彩娟与陈祥签订的3月22日《房屋买卖合同》及5月9日《上海房地产买卖居间协议》为双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行，鉴于双方均同意上述合同及协议解除，本院予以准许。故本案的争议焦点在于《房屋买卖合同》及5月9日居间协议解除的具体日期及解除后果应如何处理。现徐彩娟以陈祥并非系争房屋的产权人，拒绝提供吴殿珠的联系方式，其无权处分系争房屋为由，主张合同不能继续履行的责任在于陈祥。对此，本院认为，陈祥将房屋挂牌出售给徐彩娟时，均告知了房屋的具体情况，并出具了相关材料，且告知其吴殿珠可无条件配合陈祥办理过户手续，吴殿珠对此亦予以确认。故徐彩娟在签约时已经知晓该房屋的实际产权人为吴殿珠，但其并未提出异议。陈祥未告知徐彩娟吴殿珠的联系方式并不影响双方进行房屋买卖交易。徐彩娟自述其曾与陈祥口头协商将付款时间推迟至2019年10月，证明其在签订合同及协议时均无付款能力，其在签约时亦不满足在上海市购房的条件，其与案外人结婚后也未向陈祥明确提出要求办理过户手续，并在此后向中介工作人员明确表示不再购买系争房屋，故一审认定《房屋买卖合同》及5月9日租赁协议无法继续履行的责任在于徐彩娟并无不妥，本院予以认同。根据《房屋买卖合同》第十一条约定，若徐彩娟违约不购买房屋，则已支付陈祥的定金不予返还，故陈祥可依据合同约定没收徐彩娟定金。现双方均同意《房屋买卖合同》及5月9日居间协议解除，故一审法院以反诉状送达徐彩娟之日作为合同解除日并支持陈祥没收定金的诉请并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人徐彩娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,300元，由上诉人徐彩娟负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年十月三十日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……