黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑民终49号上诉人（一审原告）：夏春生，男，1976年1月12日出生，汉族，住大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：刘学威，黑龙江衡元律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：大庆市新发小额贷款有限公司，住所地大庆市开发区南北郡音乐花园南郡**楼。法定代表人：王绍岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：王云凤，黑龙江鸿大律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵司怡，黑龙江鸿大律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：大庆市高新区隆嘉小额贷款有限公司，住大庆市高新区维也纳音乐花园**商服楼**。法定代表人：孙立刚，该公司总经理。被上诉人（一审被告）：大庆市天源小额贷款有限公司，，住所地大庆市龙凤区龙华路****1门法定代表人：王树民，该公司总经理。被上诉人（一审被告）：大庆市盛安融资担保有限责任公司，住所，住所地地大庆市高新区南北郡音乐花园**楼10商服iv>法定代表人：佟承波，该公司总经理。一审第三人：黑龙江省海德宇房地产开发有限责任公司，住所，住所地地肇源县东方红街审计栋综合楼1门**iv>法定代表人：卢启林，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘冬红，黑龙江超赢律师事务所律师。上诉人夏春生因与被上诉人大庆市新发小额贷款有限公司（以下简称新发公司）、大庆市高新区隆嘉小额贷款有限公司（以下简称隆嘉公司）、大庆市天源小额贷款有限公司（以下简称天源公司）、大庆市盛安融资担保有限责任公司（以下简称盛安公司），一审第三人黑龙江海德宇房地产开发有限责任公司（以下简称海德宇公司）案外人执行异议纠纷一案，不服大庆市中级人民法院（2019）黑06民初9号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、法庭调查的方式审理本案。上诉人夏春生及其诉讼代理人刘学威，被上诉人新发公司委托诉讼代理人王云凤、赵司怡，一审第三人海德宇公司委托诉讼代理人刘冬红到庭参加诉讼。被上诉人隆嘉公司、天源公司、盛安公司经本院依法公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏春生上诉请求：1.撤销一审判决，终止对位于安达市鸿福嘉园北区10号楼2层3号商服的执行；2.确认夏春生对案涉房产享有所有权；3.确认海德宇公司与孙立刚就案涉房屋签订的商品房买卖合同无效；4.判令海德宇公司协助夏春生在案涉房屋具备办理不动产登记条件时办理登记手续；5.上诉费由新发公司、隆嘉公司、天源公司、盛安公司负担。事实和理由：1.孙立刚与海德宇公司办理案涉房屋预告登记的目的是为了向海德宇公司提供借款，而非真实欲购买商品房，一审法院未审查孙立刚购买案涉房屋的银行流水，无法证实孙立刚交付购房款。海德宇公司已经向法庭说明其已另案提起撤销之诉，足以证明预告登记并非海德宇公司的真实意思表示。2.孙立刚系隆嘉公司的法定代表人，而非被执行人，一审法院并未对其提交的担保书是否真实存在、是否有本人签字、是否系本人真实意思表示予以查明，也未经质证。3.一审法院认定2015年7月2日作出的（2015）庆执第47号执行裁定书，于2015年7月6日送达安达市房产交易中心，无送达回证佐证，缺乏证据支持。对该裁定是否送达海德宇公司也未查明。4.一审法院未对夏春生的全部诉讼请求进行论述就一并驳回，违反相关法律规定。5.夏春生已在一审中提交相关材料证明其支付房款的真实性，案涉房屋是在安达市政府部门组织下交付的，并非夏春生抢占房屋。6.一审法院认定夏春生占有案涉房屋的时间晚于查封时间，却无查封时间早于夏春生入住时间的相关证据。新发公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。夏春生提供的《商品房买卖合同》及购房收据的真实性无法核实，如此大额的交易，没有正规发票及相应的银行流水予以佐证，虽称将购房款汇入赵洪臣的个人账户，无法证明用于支付涉案房屋购房款。夏春生2017年10月入户涉案房屋，未在查封前合法占有并使用该房产。因此夏春生对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益。海德宇公司述称：孙立刚与海德宇公司签订的商品房买卖合同不是双方的真实意思表示，仅是孙立刚和第三人之间的借贷抵押担保，孙立刚对案涉房屋不享有所有权，新发公司申请执行的依据仅是普通的债权，并非指向特定的财产，夏春生在交付全部购房款并实际占有案涉房屋等前提下，已经具有阻却执行的物权期待权，因此，一审判决错误，应支持夏春生的上诉请求。夏春生向一审法院起诉请求：1.确认夏春生对位于安达市鸿福嘉园北区10号楼2层3号商服享有所有权；2.确认夏春生对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益；3.判令海德宇公司协助夏春生在案涉房屋具备办理不动产登记条件时办理产权登记手续；4.确认海德宇公司与孙立刚签订的商品房买卖合同无效；5.诉讼费由新发公司、隆嘉公司、天源公司、盛安公司和海德宇公司负担。一审法院认定事实：新发公司与隆嘉公司、天源公司及盛安公司（原大庆市弘业融资担保有限责任公司）借款担保合同纠纷一案，由大庆仲裁委员会于2015年1月29日作出（2015）庆（调）字第（10）号调解书，达成和解协议如下：（一）隆嘉公司在2015年1月29日前向新发公司给付借款本金1000万元、利息90万元、违约金165.75万元，合计1255.75万元；（二）仲裁费9.63万元，由被申请人隆嘉公司承担；（三）天源公司和盛安公司对隆嘉公司所负上述给付义务承担连带责任。新发公司于2015年1月30日向一审法院申请执行，一审法院于当日立案执行。2015年2月2日，孙立刚向一审法院提交担保书，以其个人所有财产在本案中为隆嘉公司承担保证责任并提供安达市鸿福嘉园北区9户商服（含案涉房屋）用于抵偿债务。2015年2月13日，一审法院向被执行人被送达执行通知书和报告财产令。2015年7月2日，一审法院作出（2015）庆执字第47号执行裁定书，裁定：（一）查封孙立刚名下位于安达市鸿福家园北区门，面积271.99平方米；1号楼2层2号门，面积200.71平方米；1号楼2层3号门，面积200.71平方米；1号楼2层4号门，面积277.77平方米；4号楼2层1号门，面积347.69平方米；4号楼2层2号，面积226.77平方米；4号楼2层3号，面积360.94平方米；10号楼1层2号门，面积154.44平方米；10号楼2层3号门，面积416.29平方米；（二）查封期限为三年（自2015年7月6日起至2018年7月6日）。该裁定于2015年7月6日送达至安达市房屋产权交易中心。2015年9月31日，依据新发公司申请，一审法院作出（2015）庆执字第47-1号执行裁定书，终结对大庆仲裁委员会（2015）庆仲（调）字第（10）号调解书的本次执行程序。2016年8月23日，依据新发公司申请，一审法院作出（2015）庆执字第47-5号执行裁定书，裁定流拍的五户房屋归新发公司所有。安达市北横六道街鸿福嘉园小区10号楼2层3号商服系海德宇公司开发。在（2018）黑06执异153号案件中，一审法院在安达市国土资源局调取了案涉房产的预购商品房预告登记表、商品房买卖合同、商品房销售预收款专用票据、购房款收据，记载孙立刚于2013年12月26日购买了安达市北横六道街鸿福嘉园小区10号楼2层3号商服，并进行了预购商品房预告登记。夏春生提交商品房买卖合同、购房收据记载其于2013年9月6日购买安达市北横六道街鸿福嘉园小区10号楼2层3号商服，海德宇公司出具收款收据，金额为1,648,600元。海德宇公司出具入户通知单，载明夏春生于2017年10月1日办理入户。安达顺祥热电有限公司出具发票，记载2018年12月14日夏春生交纳取暖费14,458.22元。海德宇公司出具收款收据，记载2017年10月23日夏春生交纳物业费3,957元、二次加压供水费100元、燃气配套费2,800元、取暖费12,458.22元、垃圾清运费300元、电费200元。一审法院认为，本案系新发公司申请执行隆嘉公司、天源公司、盛安公司借款担保合同纠纷一案中，案外人夏春生对人民法院拍卖的预告登记在担保人孙立刚名下的安达市北横六道街鸿福嘉园小区10号楼2层3号商服提出书面异议，一审法院裁定驳回夏春生的异议请求。现夏春生对该执行裁定不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉，故本案的焦点问题是夏春生对案涉商服房产是否享有足以排除强制执行的实体权益。新发公司与隆嘉公司、天源公司、盛安公司之间系金钱债务关系，已经大庆仲裁委员会于2015年1月29日作出的（2015）庆（调）字第（10）号调解书确认并进入法院执行程序，现夏春生对预告登记在担保人孙立刚名下的房屋提出异议，并且案涉房屋系商服，非用于生活居住，不属涉及消费者生存权问题，故应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定来确定夏春生是否对案涉房屋享有足以排除执行的实体权益。上述法条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，法院查封案涉房屋的时间为2015年7月6日，根据夏春生提供的相关入户证明，其入住案涉房屋的时间为2017年10月，其入户占有案涉房屋的时间晚于法院的查封时间。夏春生主张共分四次支付了包括鸿福嘉园小区10号楼2层3号商服、10号楼3层3号商服及另外一套92平方米房屋的全部购房款共计330万元，其中2013年9月6日支付30万元现金，2014年6月14日汇款给赵洪臣80万元，2014年6月15日汇款给赵洪臣79万元，后其又支付赵洪臣141万元现金。据此，海德宇公司2013年9月6日开具的现金售房款1,648,600元收据与其陈述自相矛盾。夏春生除汇款给赵洪臣159万元外，其余30万元和141万元均是以现金方式支付，支付大额款项却不能举示相应资金来源、资金提取或转移方面的证据，证明力不足。此外，夏春生主张因海德宇公司欠付佳木斯新第一建筑工程有限公司大庆分公司孙亚学工程款，孙亚学前赵洪臣300万元，其按海德宇公司的要求向赵洪臣支付300万元，为海德宇公司清偿债务以作为支付相应购房款。在夏春生和赵洪臣不存在债权债务可相互折抵的情况下，夏春生完全可以直接向海德宇公司支付购房款，由海德宇公司自己去清偿债务即可，而且此款数额巨大，又涉及四方主体的债权债务转以，却无相关债权债务转以的书面协议，不合常理，一审法院不予认可。综上，夏春生的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不足以阻却法院对案涉房屋的执行。判决：驳回夏春生的诉讼请求。案件受理费19,637元，由夏春生负担。本院二审查明：2015年7月6日，一审法院做出（2015）庆执字第47号协助执行通知书（回执），载明：“已协助执行如下事项：查封孙立刚名下位于安达市鸿福家园北区3门，1号楼2层4门；轮候查封孙立刚名下位于安达市鸿福家园北区1门，1号楼2层2门，1号楼2层3门，4号楼2层1门，4号楼2层2门，面积226.77平方米；4号楼2层3门，10号楼1层2号门。”安达市房屋产权交易中心档案员赵玉微在协助执行义务人处加盖名章。2015年8月24日，弘业公司变更企业名称为盛安公司。2015年12月15日，新发公司在执行过程中向一审法院提出申请，申请变更被执行人弘业公司为盛安公司。除此，本院二审查明的其他事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，根据各方当事人的诉辩主张及本院的庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：一、如何认定被查封房屋的权利负担状况。新发公司作为生效仲裁调解书的债权人向一审法院申请执行，一审法院执行过程中，孙立刚提交担保书，并以其购买的含案涉房屋在内鸿福嘉园北区9户商服用于抵偿债务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十一条“在执行中，被执行人向人民法院提供担保，并经申请执行人同意的，人民法院可以决定暂缓执行及暂缓执行的期限。被执行人逾期仍不履行的，人民法院有权执行被执行人的担保财产或者担保人的财产”的规定及《最高人民法院关于适用的解释》第四百七十条“根据民事诉讼法第二百三十一条规定向人民法院提供执行担保的，可以由被执行人或者他人提供财产担保，也可以由他人提供保证。担保人应当具有代为履行或者代为承担赔偿责任的能力”的规定，孙立刚用以担保上述房屋属于“他人提供财产担保”，即执行担保。由于债务人迟迟未履行生效法律文书确定的义务，执行中又未达成明确的暂缓执行期限，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百七十一条“被执行人在人民法院决定暂缓执行的期限届满后仍不履行义务的，人民法院可以直接执行担保财产，或者裁定执行担保人的财产，但执行担保人的财产以担保人应当履行义务部分的财产为限”的规定，一审法院在孙立刚提供担保书5个月后的2015年7月2日，作出（2015）庆执字第47号执行裁定，直接执行担保财产，即查封上述房屋并无不当。而案涉房屋除一审法院的查封措施外，孙立刚于2013年12月26日购买案涉房屋时，还进行了预购商品房预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，孙立刚向一审法院提供的执行担保物具备了公示效力，其附着于案涉房屋的请求权具有排他效力。二、夏春生是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人以其具有物权期待权提出执行异议，必须同时具备四种情形方可排除执行。由于夏春生于2017年10月1日办理入户，不具备“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形，其据此主张停止执行于法无据，本院不予支持。由于海德宇公司对于案涉房屋同时签订了两个买卖合同，并对与孙立刚签订的合同办理了房屋预告登记，具有了物权登记的排他效力，即使夏春生签订商品房买卖合同及交款30万元的时间早于孙立刚签订商品房买卖合同的时间，亦无法对抗预告登记人的权益及排除人民法院的强制执行。三、如何处理夏春生的其他诉讼请求。由于案涉房屋已经查封，且设立了房屋预告登记，本院已经认定夏春生不具有无过错不动产买受人的物权期待权，此前提下，夏春生主张优先履行其与海德宇公司签订的商品房买卖合同，确认其为案涉房屋的所有权人，还主张海德宇公司协助夏春生在案涉房屋具备办理不动产登记条件时办理登记手续，均不能成立，本院予以驳回。夏春生同时主张确认海德宇公司与孙立刚就案涉房屋签订的商品房买卖合同无效，由于夏春生非该合同的签约人，又未举证证实孙立刚明知海德宇公司一房二卖，仍与之恶意串通签订商品房买卖合同，损害夏春生的利益，故本院对夏春生主张他人之间的合同无效不予支持。此外，海德宇公司通过另案诉讼否定其与孙立刚签订的商品房买卖合同，致使预告登记失效，属海德宇公司主张权利的范畴，非夏春生作为原告提起本案的案外人执行异议之诉的审查范围，本院不予审理。至于孙立刚是否有权以案涉房屋提供执行担保，其提交的担保书是否真实等均是一审法院执行行为是否得当的问题，应通过执行行为异议的方式加以解决，亦非执行异议之诉的审理范围。另，夏春生主张案涉房屋是在安达市政府部门组织下交付的，但未举示相关政府文件予以证实，本院不予认定。综上所述，夏春生的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19,637元，由夏春生负担。本判决为终审判决。审判长 王 剑审判员 李红敏审判员 兰 洋二〇二〇年十月二十日法官助理秦楚齐书记员刘丹