安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初3387号 原告：韦玥，女，1984年4月18日出生，汉族，本科文化，无业，住安徽省芜湖市弋江区。 委托诉讼代理人：李玲，系原告韦玥姨妈。 委托诉讼代理人：黄书平，安徽公序律师事务所律师。 被告：倪道雯，女，1957年7月3日出生，汉族，小学文化，无业，住安徽省芜湖市弋江区。 委托诉讼代理人：张某，上海必和（芜湖）律师事务所律师。 第三人：芜湖竹居房产经纪有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区儒林西苑**楼**，统一社会信用代码91340200MA2Q3T5U71。 法定代表人：张强，总经理。 原告韦玥诉被告倪道雯、第三人芜湖竹居房产经纪有限公司（下称竹居房产公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韦玥委托诉讼代理人李玲、黄书平、被告倪道雯委托诉讼代理人张**、第三人竹居房产公司法定代表人张强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告韦玥向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告支付原告合同价款10000元及逾期付款违约金,违约金以10000元为基数从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际履行完毕之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告倪道雯与案外人鲁修斌曾系夫妻关系,并且一直以夫妻名义共同生活。2019年4月被告倪道雯将鲁修斌所有的芜湖市弋江区儒林西苑6栋1单元802室房屋(下称标的房屋)以80万元的价格挂在第三人竹居房产公司处对外出售。原告通过第三人到现场看了标的房屋后有了购买意向，便请第三人向被告还价。后第三人反馈的价格反而涨到81万元。原告便打消了购买标的房屋念头,重新寻找合适房源。但几天后,第三人又联系原告表示被告同意按80万元的价格出售。在原告、被告及第三人商谈签订购房合同时,被告称其丈夫鲁修斌不同意售价80万元,因此要求在合同中价款仍写为81万元,实际原告只需支付80万元。被告再三向原告承诺10000元差价由其负责给付原告,第三人同时在场也承诺负责全程监管此事,确保原告只以80万元价格购买此房。原告遂同意以81万的价格签订合同。2019年5月5日原告与鲁修斌、第三人签订了《房屋买卖合同》(下称合同),后又增加了5000元的家电补偿费用。被告于2019年7月6日向原告出具了《承诺书》一份,承诺标的房屋的价款降低10000元。承诺书也由第三人作为交房保证金于2019年9月15日交房当天交给了被告。2020年1月原告起诉鲁修斌追讨为其垫付的政府退税款,后鲁修斌反诉原告,不认可被告的承诺。经法院判决原告需支付该10000元房价款。原告认为,被告作为具有完全民事行为能力的成年人,应当对其自身作出的承诺承担法律责任。原告因被告的承诺产生了10000元的财产损失，故向法院提起诉讼，望判如所请。 被告倪道雯辩称：原告在诉状中所声称的部分事实不客观、不全面、不准确。原告诉请被告支付合同价款10000元及逾期付款违约金，缺乏相关事实依据和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人竹居房产公司述称：案涉房屋从挂牌出售起一直由被告出面办理，此房属于安置房，房主急用钱，这些情况我公司都和原告说过。签合同的时候我公司也和原告讲过，后来原、被告自己又私下联系，因双方沟通不畅还在我公司发生争吵。后办理房屋贷款手续也拖了很长时间。案涉《承诺书》确实是被告自己写的。 经审理查明：倪道雯与案外人鲁修斌曾系夫妻关系，两人于2004年8月13日办理了离婚登记手续，但仍共同居住于弋江区儒林西苑6栋1单元802室。弋江区儒林西苑6栋1单元802室房屋系拆迁安置房，所有权人为鲁修斌。2019年4月由倪道雯出面将案涉房屋以售价80万元挂牌在竹居房产公司处出售。韦玥通过竹居房产公司现场看房后产生购买意向，后倪道雯称鲁修斌要求该房以81万元出售而产生分歧。后经三方协商，2019年5月5日，甲方鲁修斌与乙方韦玥在居间方竹居房产公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》（附交房家具清单）一份，约定：甲方出售房屋坐落于芜湖市弋江区儒林西苑6栋1单802室房屋，建筑面积71平方米，乙方在合同载明情况下同意购买甲方出售房；甲乙双方同意，交易房屋总价款为815000元；乙方应于2019年5月5日将定金200000元支付给甲方；乙方首付款415000元（含定金）；甲方同意且积极配合乙方以商业贷款方式向贷款银行申请个人住房抵押贷款,拟贷款金额为400000元，乙方同意于2019年7月1日前与贷款银行签订贷款借款合同等贷款相关资料，同时委托银行将贷款资金全部划入芜湖市不动产交易中心设立的存量房交易结算资金监管账户；甲方同意于产权转移登记之前留存10000元整于居间服务方作为交房保证金,待房屋交付完成后居间服务方须当即退还给甲方;如甲方逾期不来交接房屋,甲方同意授权丙方将交房保证金直接支付以上费用；甲乙双方应于具备办理产权转移登记手续5个工作日内办理产权转移登记；甲方承担的税种为增值税及附加，乙方承担的税种为契税和个人所得税，本合同履行过程中因政策原因导致的税费增加或减少由甲乙双方共同承担或享受；甲方出现根本违约情形之一的,应当向乙方支付违约金,违约金的数额为总房价款的20%；补充条款：甲方于2019年5月6日办理该房屋产权证；该房屋总价值为810000元，另增加5000元为家具及家电补偿费用，总计815000元，详细清单见家具家电清单附页；如政策允许增值税与个税可以退还则增值税和个税由甲方承担，退税款归甲方所有，若不可退税，个税由乙方承担，增值税部分由双方协商解决；乙方所有房款到位后45天内甲方须向乙方交付该房屋的使用权。2019年7月6日，倪道雯向韦玥出具了《承诺书》一份，载明：“本人倪道雯（身份证：）承诺韦玥购买的本人丈夫鲁修斌名下的儒林西苑6号楼1单元802室房产的合同价格降低10000元（大写：壹万元整），在韦玥的银行贷款下款后退还给韦玥。”合同签订后，韦玥向鲁修斌支付了房价款805000元，该房屋已完成过户和交付，在该房交付时韦玥将上述《承诺书》退还给了倪道雯。 另查明，韦玥曾于2020年1月6日诉至本院，要求鲁修斌退还其代付的税款36880.08元、20%违约金7376元及自2019年8月16日至交付时的银行贷款利息，赔偿拆移该房窗帘及卫生间洗漱灯具、梳妆台及承诺已交至2020年6月的有线电视费共计5020元，承担诉讼费、保全费等，竹居房产公司承担连带责任。后鲁修斌提起反诉，要求韦玥返还交房保证金10000元及逾期还款利息250元，支付房屋面积差价款5625元，承担本诉及反诉的诉讼费。本院审理后作出了（2020）皖0203民初165号判决，判决：一、鲁修斌于本判决生效之日起十日内返还韦玥税款36880.08元；二、鲁修斌于本判决生效之日起十日内补偿韦玥装潢损失3500元；三、韦玥于本判决生效之日起十日内支付鲁修斌房款10000元；四、以上第一至三项折抵，鲁修斌于本判决生效之日起十日内支付韦玥人民币30380.08元；五、驳回韦玥、鲁修斌其他诉讼请求。韦玥不服该判决上诉至芜湖市中级人民法院，该院经审理后作出了（2020）皖02民终1669号民事判决，判决维持原判。此后，韦玥要求倪道雯按《承诺书》约定退还其10000元房款，因倪道雯拒绝，本案成讼。庭审中，韦玥委托诉讼代理人李玲称直到办理案涉房屋按揭贷款手续时，才看到了倪道雯与鲁修斌的离婚证。 以上事实有原告提交的身份证、离婚证、《承诺书》、录音摘要、庭审笔录、（2020）皖0203民初165号判决书、被告提交的《房屋买卖合同》、（2020）皖02民终1669号民事判决书复印件以及当事人庭审陈述在卷证实。 本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认,对被代理人不发生效力；行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益；相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。案涉房屋原系鲁修斌所有，案涉《房屋买卖合同》载明的卖方也仅为鲁修斌一人，并不包含被告，故被告向原告出具《承诺书》的行为属无权代理。被告在第三人竹居房产公司处登记出售案涉房屋，并与原告具体商谈案涉房屋买卖事宜，原告误以为其也为房屋所有权人，故原告系善意相对人。鲁修斌未对被告承诺内容进行追认，其反诉后本院判决原告向鲁修斌支付10000元房价款（该判决已经发生法律效力），且鲁修斌应当支付原告的税款中已直接抵扣了该10000元房款，故原告基于被告承诺确已造成了10000元经济损失。原告对被告与鲁修斌的婚姻状况及案涉房屋权属疏于审查，对此10000元损失后果的形成也具有过错。根据以上因素，本院确定原、被告应各自负担50%责任，即确定被告赔偿原告经济损失5000元，对原告主张的逾期付款违约金请求不予支持。 综上，为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第三款、第四款之规定，判决如下： 一、被告倪道雯于本判决生效之日起十日内赔偿原告韦玥经济损失5000元； 二、驳回原告韦玥其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，原告韦玥、被告倪道雯各负担12.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  朱顺旺 二〇二〇年十月二十六日  法官助理李文杰  书记员何丽 附本案适用法律法规条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十一条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认,对被代理人不发生效力。 第三款行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 第四款相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。