上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10669号上诉人（原审被告）：顾晨华，男，1983年8月27日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：奚国清，男，1954年10月19日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：上海天越投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区金海路******。法定代表人：吴喜锋，执行董事。委托诉讼代理人：顾俊杰，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁阳，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人顾晨华、奚国清因与被上诉人上海天越投资管理有限公司（以下简称天越公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初92643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人顾晨华、奚国清上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项，改判两上诉人向被上诉人支付房屋使用费的时间自2019年10月1日至2020年4月30日止计算；并驳回被上诉人关于返还系争房屋的诉讼请求。事实与理由：一、因系争房屋已在2020年6月底全部拆除，故上诉人无须再依一审判决第二项返还该房屋。二、客观上系争房屋早于2019年10月15日和11月5日先后由政府部门责令被上诉人自行拆除系争的违法建筑，逾期不拆除将被强制拆除，后经协商同意过完春节后拆除，又因疫情直至2020年4月30日起全面开始拆除工程。上诉人最晚在此时清空承租房屋，故房屋使用费充其量应计算至该日止。原审判决计算至实际返还即最终拆除日是错误的。上诉人顾晨华在二审中又变更了上诉请求，即请求改判系争房屋使用费应计算至2019年10月15日止。事实与理由：因相关政府部门于上述2019年10月15日通告系争房屋为违法建筑，责令有关部门协助拆违。自该日起上诉人等租户已无法实际经营使用该房屋，故也不应再继续支付租金。被上诉人天越公司不同意顾晨华、奚国清的上诉请求及事实和理由，并辩称：一、系争房屋在2020年7月3日被强行拆除，拆除的事实发生在一审判决之后，故一审判决认定的事实正确，因拆除无法返还是执行方面的问题，不能因此认定原审判决错误。二、原审中两上诉人均未在原审中就房屋使用费计算截止日提出抗辩和证据。2020年7月2日系争房屋才清空，在此之前一直处于持续经营状态。天越公司向一审法院起诉请求：1.判令顾晨华、奚国清向天越公司返还位于上海市浦东新区XX镇XX路XX-XX号（临）房屋（以下至本判决主文前简称系争房屋）；2.判令顾晨华、奚国清按照单倍租金标准人民币（以下币种相同）2,500元每天向天越公司支付2019年10月1日至2019年10月7日的房屋占用费计17,500元；3.判令顾晨华、奚国清按照双倍租金标准5,000元每天向天越公司支付从2019年10月8日起至房屋实际返还之日的房屋占用费；4.判令顾晨华、奚国清向天越公司支付拖欠的垃圾清运费用1,436.40元。一审法院认定事实：天越公司于2019年8月30日与顾晨华、奚国清签订《三信国际临时房租赁合同》，约定：顾晨华、奚国清承租系争房屋，租期为2019年9月1日至2019年9月30日；租赁期满，天越公司有权收回系争房屋，顾晨华、奚国清应如期返还，如双方就续租达成一致的，每次续租的租期以一个月为限；月租金为75,000元,顾晨华、奚国清应于租期开始之前（至少提前5日）一次性支付；顾晨华、奚国清向天越公司支付租金的同时，应向天越公司支付履约保证金，保证金为3个月的租金即225,000元；被告逾期支付租金的，每逾期一日，则被告需以应付款项为标的按0.5%每天另行支付延迟履行金,直到付清全部应付款项为止;租赁关系终止时,天越公司收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外,剩余部分无息归还天越公司;租赁期间,使用系争房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用由被告承担，由天越公司代相关公共事业部门收取，费用标准以相关部门公布及调整为准；……。2019年9月29日，天越公司向顾晨华、奚国清发送《不再续租及返还房屋通知》，要求顾晨华、奚国清在租赁期限届满后返还房屋。2019年9月30日，约定的租期届满后，顾晨华、奚国清仍继续占有使用系争房屋。天越公司举证的《干垃圾清运费缴款通知签收单》，系基于《干垃圾清运处理费用合同》而产生的证据，与该案天越公司与顾晨华、奚国清之间的租赁合同关系无关，不予认证。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。天越公司未举证证明系争房屋具有合法权属凭证，故天越公司与顾晨华、奚国清签订的《三信国际临时房租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。顾晨华、奚国清应当向天越公司返还系争房屋，并参照双方约定的月租金75,000元的标准向天越公司支付2019年10月1日起至实际返还之日止的房屋使用费，其中2020年1月24日起至一审判决书出具之日2020年6月30日止期间因疫情因素导致顾晨华、奚国清无法正常使用系争房屋，故由法院根据公平原则酌定免除顾晨华、奚国清2020年1月24日起至2020年6月30日止的房屋使用费112,500元。天越公司要求顾晨华、奚国清按照每天5,000元的标准支付2019年10月1日起至实际返还之日止的房屋使用费，无法律及合同依据，不予支持。合同无效后，保证金225,000元应当返还给顾晨华、奚国清。天越公司要求顾晨华、奚国清支付垃圾清运费用1,436.40元的诉讼请求，系天越公司基于天越公司与顾晨华、奚国清另行签订的《干垃圾清运处理费用合同》而主张，不属于该案处理范围，该案不作处理，可由天越公司另行处理。顾晨华、奚国清经法院依法传唤，未到庭应诉，放弃了其抗辩应诉的权利，应承担相应的法律后果。据此，判决：一、确认上海天越投资管理有限公司与奚国清、顾晨华之间关于上海市浦东新区XX镇XX路XX-XX号（临）房屋的《上海市房屋租赁合同》无效；二、奚国清、顾晨华于一审判决生效之日起十日内返还上海天越投资管理有限公司上海市浦东新区XX镇XX路XX-XX号（临）房屋；三、奚国清、顾晨华于一审判决生效之日起十日内支付上海天越投资管理有限公司2019年10月1日至实际返还房屋之日止按照每月75,000元的标准计算的房屋使用费,其中免除房屋使用费112,500元；四、上海天越投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还奚国清、顾晨华保证金225,000元；五、驳回上海天越投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,139元，由原上海天越投资管理有限公司负担3,714元，由奚国清、顾晨华负担9,425元。保全费5,000元,由上海天越投资管理有限公司负担1,667元，由奚国清、顾晨华负担3,333元。本院二审期间，上诉人顾晨华提交了一份新的证据材料，即上海XX公司出具的《水表拆表工作单》，欲证明2019年5月16日被上诉人已拆除了系争房屋内水表，被上诉人主张上诉人实际占用房屋到当年7月是错误的。被上诉人因上诉人未提供原件，对该证据真实性不予确认，并质证认为该水表是系争房屋内所有水表中的一个，不能证明上诉人此后已不再使用系争房屋。本院经审核认为，该证据材料的真实性无法确定，且因系争房屋不会因拆除水表而完全丧失上诉人对房屋的使用功能，故不能达到上诉人的证明目的，而不予采纳为本案证据。本案其他当事人二审期间未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，首先，二审中双方当事人均确认系争房屋已于2020年7月拆除完毕，但该事实发生在一审判决之后，故一审判决所认定事实的依据是正确无误的。其次，两上诉人称系争房屋于同年4月30日已开始拆除工程，其最晚于该日前已清空返还了该房屋，但一审判决前其并未提出该主张，现也未提供相应证据证明，故两上诉人主张已于一审判决前的2020年4月30日返还了系争房屋是无事实依据的，并据此请求占有使用费计算至该日的理由不能成立，不应予以支持。同时上诉人顾晨华二审中又变更请求，主张因政府部门公告责令拆除系争房屋时起已无法经营使用系争房屋，故不应再付租金，系争房屋占有使用费应计算至2019年10月15日。对此，本院认为，上诉人在公告之日当即停止经营不符合常情，且在事实上也不会当然导致其马上停止经营，即使无继续经营的可能，也不代表上诉人已实际退房，未占用房屋。且如上所述上诉人也未举证证明在一审判决前已退房，在政府公告后即使其不能再经营，如实际占用系争房屋，在占用期间不支付房租也无法律依据。综上所述，在一审判决前无法认定上诉人已返还系争房屋，故一审判决上诉人返还系争房屋并支付占有使用费至返还之日，于当时查明的事实和法律并不相悖，原审判决并无不当之处，两上诉人的上诉理由不能成立。在本案判决生效后执行中依已发生的事实决定上诉人是否退房并确定房屋占有使用费的截止日，并不会有损上诉人的权益。综上所述，上诉人顾晨华、奚国清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,000.00元，由上诉人顾晨华、奚国清负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年十月二十七日书记员  徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……