湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1716号上诉人(原审被告）：黄冈市东门国贸商业运营有限公司，住所地：黄冈市黄州区东门路**紫金城******。统一社会信用代码：91421100075487685A。法定代表人：田光红，总经理。委托诉讼代理人：田秀，湖北齐安律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人(原审被告）：黄冈市君城房地产开发有限公司。住所地：。住所地：黄冈市黄州区体育路**信用代码：91421100706987492T。法定代表人：余阳春，董事长。委托诉讼代理人：邓建和，湖北齐安律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人(原审原告）：郭锦燕，女，1973年10月6日出生，汉族，黄冈市人，住黄冈市黄州区。被上诉人(原审原告）：余中喜，男，1968年10月5日出生，汉族，黄冈市人，住黄冈市黄州区。共同委托诉讼代理人：许强胜，湖北德铭律师事务所律师。代理权限：一般代理。共同委托诉讼代理人：干文锋，湖北德铭律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人黄冈市东门国贸商业运营有限公司（以下简称国贸公司）、黄冈市君城房地产开发有限公司（以下简称君城公司）因与被上诉人郭锦燕、余中喜合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2020）鄂1102民初141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国贸公司、君城公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。一、一审遗漏必要共同原告，程序违法。1、本案当事人之间签订的《委托经营合同》、《担保函》及《商品房买卖合同》的合同版本与案外180余户业主的合同版本一致，合同主体的另一方都是国贸公司、君城公司，合同性质、合同权利义务和合同履行情况均相同。2、案涉房地产系全面系统整体进行的设计、施工和开发经营，不可分割，在五年来的开发经营设计改造过程中，10%以上的商铺被改造为公用场所和设施，这些被改造占用的商铺已不存在，如果不通知这些业主参加诉讼，将侵害其合法权益。二、一审认定事实错误，适用法律不当。1、一审一方面判令君城公司按原价回购商铺，另一方面又驳回郭锦燕、余中喜要求解除委托经营合同的诉请，自相矛盾。履行担保协议后，国贸公司与郭锦燕、余中喜的合同将如何履行？2、案涉房屋买卖合同实质是融资租赁合同，《担保函》约定的“无条件原价回购商铺”条款实质是投资保底条款，违反了法律规定，应当无效。3、一审判令君城公司按原价回购商铺违背公平原则。4、本案发生了不可预见、不属于商业风险的风险，应当适用情势变更原则。一是在委托经营合同履行过程中，发生了新冠疫情，导致房屋价值明显下降。二是由于电商、微商等网络销售形式的影响，实体商店销售明显下降。5、国贸公司对合同履行没有过错，主要纠纷在于郭锦燕、余中喜与君城公司之间的担保纠纷，国贸公司不应负担一审诉讼费。郭锦燕、余中喜辩称，一、未起诉的业主不是本案必要共同诉讼当事人。本案中，每名业主的商铺产权相互独立存在，诉讼标的不是共同的，不符合必要共同诉讼的条件。即使全体业主在未来发生同类诉讼，也只是普通共同诉讼，且其他业主有选择要求回购的权利，也有放弃要求回购的权利，如果人民法院通知未起诉的业主参加诉讼，违反权利处分原则。国贸公司、君城公司对商铺进行改造，导致部分商铺名存实亡，也不是必须通知其他业主参加诉讼的理由。二、一审认定事实清楚，适用法律正确。1、一审未判决驳回我方要求解除委托经营合同的诉讼请求。根据《担保函》约定，回购商铺与委托经营合同自动解除系一体完成，判决支持回购，委托经营合同即自动解除，无需重复判决，故一审已实质支持我方该项诉讼请求。2、商铺先买后租再回购，属于普通商事交易，不属于融资租赁，不违反法律规定。3、商铺在购买时的价格与约定回购的价格是否相等，属于合同主体自由约定的范畴，属于市场风险因素，国贸公司和君城公司的行为明显违反诚实信用原则。4、新冠疫情发生于2020年1月，而我方商铺的委托经营期限自2014年1月1日起至2019年1月1日止，根据《合同法》的规定，不可抗力发生在合同履行完毕以后的，不得作为抗辩理由。郭锦燕、余中喜向一审法院起诉请求：1、请求解除与国贸公司签订的《黄冈国贸商业中心》产权商铺委托经营管理合同。2、请求判令君城公司以603942元的价格立即回购位于黄冈君城紫金城7#楼1层1182号商铺，并配合办理不动产过户手续。3、本案的诉讼费用由国贸公司、君城公司承担。一审法院认定事实：2013年12月18日,郭锦燕、余中喜与君城公司签订了商品房买卖合同,郭锦燕、余中喜以603942元的价格购买了君城公司开发的位于黄冈君城紫金城7#楼1层1182号商铺,后办理了不动产证书，不动产证号：鄂（2019）黄冈市不动产权第0010509号。2013年12月31日郭锦燕、余中喜与国贸公司签订了《黄冈国贸商业中心》产权商铺委托经营管理合同,将黄冈君城紫金城7#楼1层1182号商铺委托给其进行统一运营管理,国贸公司每年向郭锦燕、余中喜支付委托收益48315元。君城公司为上述商铺委托经营管理合同提供了担保,《担保函》约定:本公司承诺,在您购买“黄冈国贸商业中心”(原君城紫金城商业)后运营满5年,可以随时无条件按《商品房买卖合同》内签订的的价格回购。回购完成后，“黄冈国贸”委托经营合同自动终止。2018年12月1日，国贸公司向业主发出“告知书”，告知回购商铺事项及具体流程。后郭锦燕、余中喜向国贸公司邮寄回购申请书。郭锦燕、余中喜认为现在5年运营期已满却不依约回购,严重违反了合同约定,侵害了郭锦燕、余中喜的合法权益，遂诉至法院。一审法院认为：郭锦燕、余中喜与国贸公司签订的《产权商铺委托经营管理合同》及君城公司向郭锦燕、余中喜出具的《担保函》,系当事人真实意思表示,约定不违反相关法律规定,合法有效。各方均应按照合同约定诚信履行。君城公司提出《担保函》违反公平原则及情势变更原则的意见，未提供证据予以证实，不予采纳。君城公司应当按约定回购案涉商铺并向郭锦燕、余中喜支付回购价款603942元。《担保函》第一条约定，回购完成后《产权商铺委托经营管理合同》自动终止，故郭锦燕、余中喜无需请求解除与国贸公司签订的《黄冈国贸商业中心》产权商铺委托经营管理合同。遂判决:一、君城公司以603942元的价格回购郭锦燕、余中喜共同共有的位于黄冈君城紫金城7#楼1层1182号（不动产证号：鄂（2019）黄冈市不动产权第0010509号）商铺。前述款项限君城公司于判决生效后三十日内,向郭锦燕、余中喜支付，并配合郭锦燕、余中喜办理不动产过户手续。二、驳回郭锦燕、余中喜其他诉讼请求。二审中，君城公司向本院提交两组证据：证据一：同类《商品房买卖合同》、《商铺委托经营合同》、7﹟、8﹟楼返租合同明细表，拟证明案涉房地产系同一开发商、同一运营商、同一合同版本和同一经营管理模式，应按类案处理，一审适用简易程序违法，担保函约定的回购条款违法且约定不明，即使回购条款有效回购条件也未成就；证据二：已灭失商铺汇总表、工程及招商费用表和《黄冈国贸商业中心改造工程设计方案》，拟证明因委托经营管理需要，经过二次设计改造，已有部分商铺灭失，本案应作类案处理，商铺设计改造已得到黄冈市规划局行政许可，装修改造符合法律规定。国贸公司向本院提交一份房地产估价报告，拟证明市场发生情势变更，市场租金整体减少40%。经质证，对君城公司提交的证据，国贸公司没有异议，郭锦燕、余中喜对其真实性无异议，但对关联性有异议，认为已出售的商铺无论是否存在均不影响业主的回购；对国贸公司提交的证据，君城公司没有异议，郭锦燕、余中喜对其合法性和关联性均有异议。本院认为，君城公司和国贸公司提交的证据与本案没有关联性，本院均不予采信。本院经审理查明，一审查明的事实属实。另查明，1、郭锦燕作为甲方与国贸公司作为乙方在《商铺委托经营管理合同》第四条委托经营管理期中约定：“……4.2本合同委托经营管理期限为10年（其中市场培育期为3年，营运管理期限为7年），即2014年1月1日至2023年12月31日。……”，第八条违约条款约定：“……在本合同约定的市场培育期和委托经营管理期限内，甲方不得单方擅自要求解除合同。如因甲方任何原因而导致本合同解除的，甲方除按前述约定支付违约金之外，甲方还应赔偿乙方因此所遭受的一切损失……”。2、国贸公司在“告知书”中载明：“有回购需求的业主请在收到本告知书后7个工作日内通知本公司确认回购。在我公司确认业主回购需求后，具体办理回购的流程如下：1、与我公司签订《商品房回购协议》；2、由业主自行办理商铺《不动产权证》（办证费用：契税：4%、印花税5‰、房屋维修基金：65元/㎡、工本费：550元）……。对于放弃回购需求的业主请在收到本告知书后一周内，与我公司继续签订商铺《委托经营管理协议书》……”。本院认为，本案的争议焦点有以下几点：一、一审是否遗漏当事人，程序是否合法。君城公司和国贸公司主张案涉房地产项目系整体设计、施工和开发运营，本案应追加其他商铺的业主作为共同原告参加诉讼，但郭锦燕、余中喜和其他业主是分别与君城公司、国贸公司签订《商品房买卖合同》和《委托经营管理协议书》，且其已为购买的商铺办理了不动产权属登记，该商铺与其他业主的商铺所有权人并不相同，具有独立性，故本案的诉讼标的与其他业主和君城公司、国贸公司之间的诉讼标的不相同，不符合必要共同诉讼的情形，一审未追加其他业主参加诉讼程序并无不当，君城公司和国贸公司的该项上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。二、君城公司出具的《担保函》是否合法有效，郭锦燕、余中喜要求君城公司按《担保函》的约定回购案涉房屋是否应予支持。君城公司在《担保函》中承诺,在购买“黄冈国贸商业中心”(原君城紫金城商业)后运营满5年,可以随时无条件按《商品房买卖合同》内签订的价格回购。该承诺内容明确，且不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，君城公司应按《担保函》的约定履行回购义务。君城公司主张回购对其显失公平，但其作为一家专业从事房地产开发的商事主体，比普通购房人具有更强的优势地位和更高的法律意识和风险防范控制能力，其应当知道出具《担保函》可能产生的风险和后果，现君城公司在回购条件成就后又主张显失公平依据不足，本院不予支持。君城公司和国贸公司还主张本案涉及到新冠疫情和网络销售的影响，应适用情势变更原则，但在本案回购条件成就时，新冠疫情尚未发生，故本案商铺回购纠纷与新冠疫情没有关联性。关于网络销售，这一商业模式在郭锦燕、余中喜购买案涉商铺之前已在市场上流行多年，君城公司在出具《担保函》时就应预见到网络销售对实体销售的冲击和影响，故君城公司和国贸公司以网络销售为由主张情势变更亦没有事实和法律依据，本院亦不予支持。三、郭锦燕、余中喜要求解除与国贸公司签订的《黄冈国贸商业中心》产权商铺委托经营管理合同是否应予支持。《商铺委托经营管理合同》的合同主体是郭锦燕和国贸公司，因郭锦燕、余中喜没有证据证实国贸公司存在根本违约等情形，故本案不符合法定解除的条件。另，虽然《担保函》中约定回购完成后，“黄冈国贸”委托经营合同自动终止，但该《担保函》系君城公司向郭锦燕出具，并不能约束国贸公司，故郭锦燕、余中喜依据《担保函》要求解除《商铺委托经营管理合同》没有依据。同时国贸公司在《告知书》中已明确告知有回购需求的业主应与国贸公司签订《商品房回购协议》，依据该内容也不能推定在君城公司回购后国贸公司即同意解除《商铺委托经营管理合同》，且《商铺委托经营管理合同》明确约定业主在合同期限内不得单方擅自要求解除合同，故本案亦不符合协商解除的条件。一审认为回购完成后《商铺委托经营管理合同》即自动终止没有依据，当事人可在符合合同解除条件时另行主张权利。因国贸公司在本案中不承担责任，故一审判令国贸公司承担诉讼费不当，本院予以纠正。综上所述，君城公司和国贸公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4949元，由郭锦燕、余中喜负担500元，黄冈市君城房地产开发有限公司负担4449元；二审案件受理费9839元，由郭锦燕、余中喜负担1000元，黄冈市君城房地产开发有限公司负担8839元。本判决为终审判决。审判长  姜亚平审判员  骆 骥审判员  张 敏二〇二〇年十月十六日法官助理江乐芳书记员刘雄