广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1971执异486号 异议人（案外人）：黄亦婵，女，汉族，1988年10月6日出生，住广东省东莞市。 委托代理人：李保华，广东星旭律师事务所律师。 委托代理人：邓娜红，广东星旭律师事务所律师。 申请执行人：陈晓红，女，汉族，1978年12月14日出生，住广东省东莞市东城区。 委托代理人：吕志伟，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。 被执行人：陈锦辉，男，汉族，1986年2月18日出生，住广东省东莞市。 被执行人：陈伟祥，男，汉族，1954年5月19日出生，住广东省东莞市。 本院在执行（2019）粤1971执6337号案件过程中，案外人黄亦婵向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 异议人黄亦婵称，法院在执行（2019）粤1971执6337号案件过程中，查封被执行人陈伟祥名下的名下土地【土地证号：（1988）190XXX0**，宗地面积为138.6平方米】，黄亦婵于2016年2月19日就与被执行人陈伟祥签订《宅基地转让合同》受让该土地的使用权，并于2016年8月12日支付完毕转让款，被执行人陈伟祥也于当日将土地使用权证和土地交付给黄亦婵。因此，该土地使用权属于黄亦婵所有，如继续执行该财产可能会侵害黄亦婵的合法权益，根据《民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条之规定提出书面异议,请求法院中止对陈伟祥名下土地【土地证号：（1988）190XXX0**，宗地面积为138.6平方米】的执行。 申请执行人陈晓红辩称，黄亦婵虚构事实、伪造证据，目的是拖延执行时间并达到恶意转移资产的违法目的。一、黄亦婵提交的《宅基地转让合同》和《收据》属于伪造的证据。黄亦婵在本执行异议案件中提供的该两组证据，与2019年（2019）粤1971执6337号执行过程中被执行人陈伟祥和翁少雄向法院提供的《集体土地使用权转让合同》、《业务凭证》和《收据》相互矛盾。1、黄亦婵提交的《宅基地转让合同》和被执行人陈伟祥和翁少雄向法院提供的《集体土地使用权转让合同》都是转让东府集用（1988）第190XXX056号土地及地上建筑物，合同的签订时间都是在2016年2月19日，表面上看被执行人陈伟祥对该土地及地上建筑物是一物二卖。《集体土地使用权转让合同》显示翁少雄主张该土地及地上建筑物是他本人购买，但翁少雄并非东莞市清溪镇青皇村村民，因此该《集体土地使用权转让合同》无效，不能对抗执行。2、黄亦婵提供的《收据》和陈伟祥和翁少雄向法院提供的《业务凭证》和《收据》相互矛盾。黄亦婵提供的《收据》显示2016年2月18日签订合同之前就付款20万元，2016年2月29日付款100万元，该两笔款是通过翁少雄的账户转账至被执行人陈锦辉的账户，这与陈伟祥和翁少雄向法院提供的《集体土地使用权转让合同》的主张相矛盾。翁少雄主张该付款是自己购买案涉土地及地上建筑物而支付的款项，而现在该款却变成是黄亦婵支付给被执行人陈伟祥的购买款，显然“一物二卖”两位买主都主张自己付清购房款了，但实际付款的银行转账记录确指向同一的两笔转账记录。翁少雄主张自己的购房款通过自己的账户支付，黄亦婵却主张购买款是通过买主翁少雄的账户付款。翁少雄主张自己购买案涉土地及地上建筑物，因自己身份限制而导致合同无效，而黄亦婵主张自己购买，但主张另一买主付的款就是支付自己的受让款，明显没有向被执行人陈伟祥支付转让款。二、黄亦婵不属于善意取得。黄亦婵不符合《物权法》第106条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十八条规定的善意取得条件。被执行人与黄亦婵转让的是土地及地上建筑物，属于不动产，应当进行办理产权转移登记，黄亦婵和陈伟祥在2016年完成付款和产权证的交付，时隔多年却迟迟没有办理相应的产权转移登记，不属于善意，存在证据造假的重大嫌疑，无法阻却法院对案涉土地及地上建筑物的强制执行。黄亦婵依据和翁少雄同样的转账记录主张已经付款，并在同样的时间与被执行人签约。陈晓红对翁少雄的转账，以及黄亦婵主张的代付事实都不予认可。在本案二审中，陈伟祥说其没有收到一审的文书，二审法官当庭核实送达情况和地址，送达地址就是案涉房产的地址，当时审判人员也曾经在该地址拍照、张贴送达文书公告，在庭审中陈伟祥一家人在2019年时候还住在案涉地址。黄亦婵主张的买卖事实不清，且查封时还居住在案涉房产中。 经审查查明，原告陈晓红与被告陈锦辉、陈伟祥借款合同纠纷一案，（2018）粤19民终4379号民事判决书已发生效力。依上述判决书，陈锦辉、陈伟祥应向陈晓红归还借款本金320000元及相关利息。根据陈晓红的申请，本院立（2019）粤1971执6337号案件予以执行，并于2019年3月15日查封了被执行人陈伟祥名下位于东莞市××镇××村村民小组的土地使用权【产权证号：（1988）190XXX056，以下简称“案涉土地使用权”】，该土地面积138.6平方米。 在执行过程中，陈伟祥向本院述称案涉土地使用权及地上建筑物在查封前已转让给他人，并提供了《集体土地使用权转让合同》、东莞农商行业务凭证、收据等为证。《集体土地使用权转让合同》显示陈伟祥、陈梅妹、翁少雄于2016年2月19日约定，陈伟祥、陈梅妹向翁少雄转让案涉土地使用权和地上450平方米的建筑物，转让价格150万元，东莞市清溪镇青皇村村委会作为见证方在合同上盖章，合同中未显示翁少雄的户籍地址。业务凭证显示翁少雄于2016年2月18日向陈锦辉支付20万元，2016年2月29日支付100万元。收据内容为陈伟祥确认收到翁少雄购房款150万元。本院于2019年9月27日裁定（2019）粤1971执6337号终结本次执行。 黄亦婵提出本案执行异议，主张其是案涉土地使用权及地上建筑物的实际所有权人。在本案调查笔录中，黄亦婵主张：1、其与陈伟祥是同村村民，拥有受让案涉土地使用权的身份资格，并已取得同村地块粤（2019）东莞不动产权第03XXX10号土地的使用权，该两块地连在一起，黄亦婵已在土地上建有房屋并实际居住；2、案外人翁少雄曾经与陈伟祥签约，以150万元向后者购买案涉土地，签约后翁少雄才发现自己没有购买资格。由于黄亦婵也想购买案涉土地并具有购买资格，于是翁少雄以200万元价格将案涉土地及地上建筑物转卖给黄亦婵，并由黄亦婵与陈伟祥签订了另一份土地转让合同；3、翁少雄向陈伟祥的转账130万元就是代黄亦婵支付土地转让款。由于黄亦婵资金周转困难，故委托翁少雄代为付款。黄亦婵还曾向陈伟祥现金支付20万元，有陈伟祥出具的收据为证。黄亦婵于2016年8月通过案外人陈松儒把200万元转让款支付给翁少雄。4、案涉土地未办理过户是陈伟祥未配合导致。黄亦婵已取得第03XXX10号的土地证即可显示自身积极办理过户，想办理案涉土地过户才发现被查封。 黄亦婵为证明上述主张提交了《宅基地转让合同》、收据、网银电子回单、建行客户交易详细信息、土地证、案外人陈松儒出具的《证明》为证。证据内容如下： 1、《宅基地转让合同》显示签订于2016年2月19日，内容为陈伟祥、陈梅妹向黄亦婵转让案涉土地使用权和450平方米的地上建筑物，以及另一处土地使用权【东府集建字（1989）190XXX384】，转让价格共150万元，签订合同当日支付20万元，另130万元于出让方移交房产和相关产权资料给受让方后三日内支付，付至陈锦辉、黄伟成的账户。 2、收据显示陈伟祥于2016年8月12日确认收到黄亦婵于2016年2月18日通过翁少雄账户向陈锦辉账户转账的购房款20万元，确认黄亦婵于2016年2月29日通过翁少雄账户向陈锦辉账户转账支付100万元，于2016年7月4日通过翁少雄账户向黄伟成账户转账支付10万元，余款20万元已现金支付，转让款150万元已付清。 3、网银电子回单显示上述收据中载明的银行转账情况。建行客户交易详细信息显示案外人陈松儒于2016年8月23日向翁少雄支付200万元。案外人陈松儒出具的《证明》内容为，2016年2月黄亦婵向陈伟祥购买案涉土地使用权及地上二层旧屋，因翁少雄已向陈伟祥支付转让款，黄亦婵委托陈松儒向翁少雄支付200万元。 4、粤（2019）东莞不动产权第03XXX10号土地证发证于2019年9月，显示黄亦婵单独所有一××于东莞市××镇××63.3平方米土地。 陈晓红对黄亦婵的主张不予确认，主张黄亦婵所称的交易过程违反交易常理：1、案涉买卖合同未约定办理过户时间，黄亦婵时隔三年多未过户；2、合同约定了交房时间，但其他案件二审中陈伟祥称其仍居住在案涉土地地址；3、黄亦婵由他人转账代付多笔购房款，也未转账到合同约定收款账户，不符合常理，20万大额现金支付有造假嫌疑。陈晓红为此提交了《集体土地使用权转让合同》、东莞农商行业务凭证、收据为证，均与陈伟祥向本院提交的版本一致。 以上事实，有黄亦婵提交的《宅基地转让合同》、收据、网银电子回单、建行客户交易详细信息、《证明》、土地证，陈晓红提交的《集体土地使用权转让合同》、东莞农商行业务凭证、收据等，以及本案执行材料、本案调查笔录等附卷为证。 本院认为，本案争议的焦点为案外人黄亦婵对案涉土地使用权是否享有足以排除强制执行的权益。应审查案外人黄亦婵取得案涉土地使用权及地上建筑物是否同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。分析如下： 关于合同签订情况和土地转让款支付情况。黄亦婵提交的其与陈伟祥签订的《宅基地转让合同》，与陈伟祥向本院提交的其与翁少雄签订《集体土地使用权转让合同》签订于同一天，但两份合同中关于转让的不动产并不完全相同，合同其他内容亦存在部分区别，《宅基地转让合同》中也未约定翁少雄代黄亦婵付款事宜。黄亦婵对此的解释为：1、案外人翁少雄与陈伟祥签约后才发现自己没有购买资格，翁少雄便与黄亦婵协商将案涉土地及地上建筑物以200万元转让给黄亦婵，并由黄亦婵与陈伟祥于同日签订了另一份转让合同；2、翁少雄代黄亦婵向陈伟祥支付转让款130万元，黄亦婵也自行向陈伟祥现金支付20万元，黄亦婵再通过案外人陈松儒将200万元还给了翁少雄。 从上述主张和本案证据可知，1、黄亦婵既主张其与陈伟祥签订案涉土地使用权转让合同，自己才是合同主体，又主张翁少雄是从陈伟祥处受让案涉土地后再向黄亦婵转让，其该两项主张相互矛盾；2、黄亦婵自认其知晓翁少雄不具备案涉土地受让资格，在此情况下黄亦婵仍与陈伟祥签订案涉《宅基地转让合同》，并从翁少雄处“受让”案涉土地并向翁少雄付款200万元，黄亦婵也未提交其与翁少雄之间的转让合同佐证。因此，本院认定黄亦婵不符合在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形；3、即便黄亦婵主张的土地转让属实，黄亦婵的200万元购地款也并非支付给陈伟祥，而是支付给翁少雄。黄亦婵另主张自己将20万元现金支付给陈伟祥，但并无银行交易凭证佐证。综上，对于黄亦婵主张其已经与被执行人陈伟祥签订合法有效的买卖合同、已向陈伟祥支付土地转让款，本院不予认可。 退一步而言，即便黄亦婵主张的案涉土地使用权交易真实，其于2016年交易后至今未办理过户手续，故其对案涉土地使用权未在法院查封前过户存在自身过错。其也未提交任何证据证明其在查封之前已合法占有案涉不动产。 综上，黄亦婵不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉土地使用权和地上建筑物不享有足以排除本院的执行措施的权益，对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人黄亦婵的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾昭永 审判员  刘胡光 审判员  谢 奕 二〇二〇年十月九日 书记员  王 红