山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终2057号 上诉人（原审被告、反诉原告）：赵洪，男，1976年8月2日出生，汉族，山西省运城市盐湖区院背后巷**居民。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：孙文斌，男，1972年9月10日出生，汉族，山西省运城市盐湖区黄河大道幸福庄北巷****居民。 委托诉讼代理人：李方鑫，山西众志诚律师事务所律师。 上诉人赵洪因与被上诉人孙文斌租赁合同纠纷一案，不服运城市盐湖区人民法院（2017）晋0802民初5404号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵洪上诉请求：一、依法撤销盐湖区人民法院（2017）晋0802民初5404号民事判决第四项，并依法改判支持上诉人要求被上诉人赔偿改、扩建费用112310.73元的反诉请求或发回重审。二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决将上诉人对涉案房屋的“改、扩建”部分认定为“装修、改造”部分，事实认定错误。1、上诉人与被上诉人在一审评估过程中，就上诉人增加新砌砖体房间及轻钢彩钢夹芯板房间的客观事实，均未予以否认。2、上诉人在原有房屋基础上加高、加层，增加使用面积的行为属于扩建行为，与装修、改造不是同一法律行为。二、一审法院未采纳鉴定机构的鉴定结论，理据不足。1、鉴定结论表述的鉴定事项“对房屋改造部分的市场价值”，与中级法院委托鉴定的事项“对改、扩建的费用进行评估（其中南边2楼2间钢结构部分价值单列）”措辞虽有不同，但鉴定结论的鉴定内容均包含了中院委托函的委托事项，鉴定意见并不存在鉴定程序违法的情况。2、关于鉴定方法的问题，该鉴定结论是鉴定机构根据专业知识水平做出的，且鉴定机构向一审法院回函说明了本案按照现值计算的合理性，被上诉人虽提出异议，但在一审中亦未提出重新鉴定。因此，上诉人认为一审鉴定的程序合法，且被上诉人也未提出重新评估，鉴定结论可作为判决参考的依据。三、一审判决对扩建的相关事实未予以查明，适用法律错误。1、被上诉人作为涉案房屋的出租人，认可上诉人的扩建行为，且涉案合同对扩建费用并未明确约定。2、根据鉴定结论上诉人的扩建部分包括：一层局部增加砖砌体房间32㎡；二层砖砌体房间22㎡及轻钢彩钢夹芯板房间23㎡。3、被上诉人作为涉案房屋的所有权人，具有法定的申办建造手续的义务，涉案房屋扩建部分未依法办理建造手续，被上诉人应承担主要责任。 孙文斌答辩称：一、一审判决认定上诉人对房屋“改、扩建”部分认定为“装修、改造”部分，认定事实清楚。二、一审判决对“鉴定意见书”不予以采纳，理由确实充分。1、根据本案一审期间，运城市中级人民法院司法技术处出具的（2018）外委字第336号函及对上诉人的询问笔录，可以证实“房屋的该、扩建费用”和“房屋的改、扩建部分的市场价值”分属两种不同的概念，两种不同的鉴定事项，可以证实上诉人对此知晓。上诉人在明知鉴定意见的结论与其申请评估事项不符的情况下，未在限定的期限内提出意见，是对其诉讼权利的放弃，上诉人应当自行承担举证不能的不利后果。2、答辩人在一审期间，对鉴定意见的结论与上诉人申请评估事项不符提出过异议。但是，鉴定机构做出书面回复中未对答辩人的该项异议进行答复，更未说明其鉴定内容包含了中院委托函的委托事项。三、关于房屋“改造”费用的承担。1、上诉人租赁案涉房屋后，对房屋进行了“改造”，改造时答辩人对此并不知情。2、双方签订的《房屋租赁合同》第10条，已经对上诉人不再租赁房屋后房屋改造部分处置作出明确约定“无偿归答辩人使用”，一审法院认为上诉人以“鉴定意见书”为依据要求答辩人赔偿其相关费用的主张与合同约定不符，对其主张不予支持，适用法律正确。 孙文斌原审诉讼请求：1、判令解除原、被告关于盐湖区黄河大道幸福北庄巷1排1号房屋的租赁合同，被告返还房屋并恢复原状。2、判令被告支付原告租金27565元及赔偿损失（损失按每月2167元计算，自2017年10月31日起至被告腾出房屋之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。 赵洪原审反诉请求：判令反诉被告孙文斌赔偿反诉原告装修费及改、扩建费用115310.73元。 原审查明：2006年3月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于盐湖区幸福庄铁路小区一巷一号（独门独院）所有房屋出租给被告使用，租期10年，从2006年3月13日至2016年3月13日止；2006年3月13日至2011年4月6日，租期为5年，每年租金为33000元，2011年4月6日至2016年4月6日的租金随行就市，由双方协商议定。合同签字生效时一次性支付租金33000元，以后每年租金于当年4月1日以现金方式交清。租赁期间的房屋修缮责任由被告负责，原告同意被告对房屋进行合理改造。但必须保证范围结构不致遭到破坏。被告在租赁期内对房屋再行转租，必须征得原告的同意。被告有以下情况发生，原告有权终止合同，收回房院：。被告拖欠房租，故意损坏房屋的。合同期满经双方协议可续签合同，被告对不可转移的装修、改造部分，无偿归原告使用。 被告租赁原告的房屋后，于2006年3月左右对房屋进行了部分改、扩建：南边1楼1间、2楼2间（钢结构），西边1楼1间、2楼3间（两大一小），东边1楼大厅加建两堵墙，南边1楼厕所，南边2楼厕所，东边加盖楼梯。 2018年4月13日，被告申请对案涉房屋的装修装饰及改、扩建的费用进行评估，将评估事项改为：对位于盐湖区幸福庄铁路小区一巷一号房屋改、扩建的费用进行评估，其中南边2楼2间钢结构部分价值单列。本院依法委托运城市中级人民法院统一对外委托评估，运城市中级人民法院指定山西汇天工程项目管理有限公司（以下简称汇天公司）进行鉴定。2019年11月16日，汇天公司出具司法鉴定意见书初稿，结论为：改造部分内容目前市场现值112310.73元。原告对此提出异议：1、鉴定意见与委托鉴定事项不符。2、鉴定意见书以112310.73元计算房屋改造部分内容目前市场现值，明显过高，鉴定依据不当。3、参照2019年的市场价计算改造部分的价格，以56043.3元计算更符合实际花费情况。汇天公司回复：依据山西省2018序列定额及2019年第三期材料价格，已考虑了房屋建造当期（2006年-2007年）至2019年5月期间的固定资产折旧，普通的自建房屋本身就属于建筑工程，按山西省相关的建筑规范及工程预算定额计算房屋费用较为合理。2020年3月24日，汇天公司出具正式鉴定意见书，结论为：被告对原告所属盐湖区幸福庄铁路小区一巷一号房屋改造部分内容目前市场现值112310.73元。 对于租期年度时间。原告认为应以合同为准，从当年的3月到下一年的3月；被告认为当时约定了装修期，租赁的期限从当年的5月20日到下一年的5月20日。 对于租金的支付情况。原告认为：2016年3月13日-2017年3月12日，房屋租金为26000元，被告支付了10000元，尚欠16000元。2017年3月至今的房租没有支付。每月的房租2167元未付；被告在证据交换时称：2017年5月20日-2018年5月20日的租金26000元，在2017年8月31日以支付宝的方式转账10000元，以现金方式支付16000元。庭审中称租金已经交到2017年4月25日，2016年4月26日-2017年4月25日期间房租已经交清。 同时查明，2016年-2017年，原、被告在短信中的部分通话内容为：2016年9月3日“小赵，钱准备好了吗”、“现在准备了一万，一会儿朋友给我送两千过来”、“不是说好三万八吗”“今年的情况你也知道，最近我们这儿修路，已然是尽力了，剩下的过了年给你，稍等一下联系你，给你送过去”。2017年4月11日“小赵，离二十号剩下十天了，房租钱准备好，二十号到时候你送一下”“知道了”，6月13日“小赵，四月二十过去快两个月了房租准备好，赶快送过来”“知道了，我尽快给你准备”，7月13日“小赵，八月底那把两年房租准备好，别再拖了”“知道了”，8月24日“小赵，月底前赶快准备好房租钱，要是月底还给不了，那就9月1日前腾房吧，我不租给你了”“知道了”，10月29日“小赵，下个月二十五号把你欠的房租四万二准备好，孩子上学急用。”。 原审认为：本案争议的焦点为：1、被告是否欠原告的租金未付。2、被告的反诉主张能否成立。一、关于被告是否欠付租金的问题。原、被告在签订的《房屋租赁合同》中明确约定“以后每年租金于当年4月1日以现金方式交清”。原告当庭认可在2009年5月，双方对房屋的租金进行了调整，将租金由每年33000元变为26000元，交付租金的时间变为每年的5月20日。对于租金的支付时间，双方再无其他协议予以变更，故对租金的支付时间，应在每年的5月20日。关于租期，《房屋租赁合同》中虽约定总租期为十年，从2006年3月13日至2016年3月13日止，但同时又载明“2011年4月6日至2016年4月6日的租金随行就市，由双方协商议定”，说明原、被告对合同的到期日约定为2016年4月6日。《中华人民共和国合同法》第232条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案原、被告在《房屋租赁合同》到期后未续签，依照上述规定，应视为不定期租赁。根据原告提供的双方之间的短信内容，在2016年9月至2017年10月间，原告不时向被告催要两年的房租，期间，被告于2017年8月31日通过支付宝向原告转账10000元，结合原告在2017年10月29日仍要求被告支付所欠房租42000元的事实，足以说明：按每年房租26000元计算，两年的房租为52000元，扣除被告已经支付的10000元，截止2018年4月6日欠付的房租为42000元。故截止2017年4月6日，被告所欠的租金应为42000元－26000元＝16000元。2017年4月7日至2017年10月31日为6个月零25天，被告所欠的房租应为：30800.2元，原告按从2017年5月20日至2017年10月31日期间计算，主张房租为27565元，本院予以准许。被告辩称曾现金支付原告房租16000元，2016年4月26日-2017年4月25日期间房租已经交清，未提供证据予以证实，本院不予采信。二、关于被告主张的反诉请求。本案原、被告在《房屋租赁合同》中第十条约定“合同期满经双方协议可续签合同，被告对不可转移的装修、改造部分，无偿归原告使用”。现被告以鉴定机构出具的鉴定意见书为据要求原告赔偿装修费及改、扩建费用、鉴定费等共计115310.73元，其主张与合同的约定不符，本院不予支持。另，被告申请的鉴定事项为“对位于盐湖区幸福庄铁路小区一巷一号房屋改、扩建的费用进行评估，其中南边2楼2间钢结构部分价值单列”，鉴定机构依据山西省2018序列定额及2019年第三期材料价格，在考虑房屋建造当期（2006年-2007年）至2019年5月期间的固定资产折旧的基础上计算现值，出具的鉴定意见为“被告对原告所属盐湖区幸福庄铁路小区一巷一号房屋改造部分内容目前市场现值112310.73元”，鉴定意见的结论与被告申请评估的事项不符，且对被告申请事项中的“南边2楼2间钢结构部分价值单列”，鉴定机构在出具的鉴定意见书中亦未予以单列，故对鉴定意见书，本院不予采纳。原告要求被告恢复原状，意即要求被告拆除改、扩建的部分建筑，与合同的约定不符，本院不予采纳。如原告不愿使用已经改造的部分，可自行拆除。《房屋租赁合同》第5条约定“租赁期间的房屋修缮责任由乙方（即被告）负责，甲方（即原告）同意乙方对房屋进行合理改造。但必须保证范围结构不致遭到破坏。”。被告认为房屋漏水，原告没有维修。因双方约定租赁期间的房屋修缮责任由乙方即被告负责，即便存在房屋漏水的情况，也不应归责于原告。原告认为被告改造房屋未通知原告，原告对此不清楚。因在合同中明确约定原告同意被告对房屋进行合理改造，且被告租赁的时间也较长，原告称其不知道被告改造房屋的情况，不符合常理，本院不予采信。综上，原告要求解除《房屋租赁合同》，被告同意，本院予以准许。被告欠原告2017年10月31日前的房租27565元应予支付，剩余房租按月平均房租2166.7元计算至房屋腾出交付原告之日止。反诉原告赵洪的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，第二百一十二条、第二百三十二条《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告孙文斌与被告赵洪2006年3月13日签订的《房屋租赁合同》；二、被告赵洪于本判决生效后二十日内腾出所租赁的位于运城市盐湖区幸福庄铁路小区一巷一号房屋交付原告孙文斌、支付原告孙文斌2017年5月20日前的房租27565元及从2017年6月1日起按每月2166.7元计算至房屋腾出之日止的房租；三、驳回原告孙文斌其他诉讼请求；四、驳回反诉原告赵洪的诉讼请求。本诉案件受理费489元，由被告赵洪负担。反诉案件受理费1303元，由反诉原告赵洪负担。 二审中，上诉人赵洪申请证人孙某、陈某出庭作证。被上诉人孙文斌的质证意见为：对证人孙某的证言有异议，没有如实向法庭陈述情况。对证人陈某的证言，证实鉴定意见结论与上诉人委托事项不符，不能作为认定本案事实使用。 本院对一审查明事实予以确认。 本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，上诉人赵洪与被上诉人孙文斌之间签订《房屋租赁合同》，约定将盐湖区幸福庄铁路小区一巷一号（独门独院）房屋出租给上诉人赵洪使用，现该租赁合同履行期限已经届满，上诉人赵洪继续使用案涉房屋，双方之间转为不定期租赁，现被上诉人孙文斌主张解除合同，上诉人赵洪亦同意解除，被上诉人孙文斌要求上诉人赵洪返还案涉房屋符合相关法律规定。关于上诉人赵洪所提其对案涉房屋“改、扩建”部分不应当认定为“装修、改造”部分，应由被上诉人孙文斌赔偿改、扩建费用的上诉请求，经查，案涉《房屋租赁合同》约定“原告同意被告对房屋进行合理改造。但必须保证范围结构不致遭到破坏”、“合同期满经双方协议可续签合同，被告对不可转移的装修、改造部分，无偿归原告使用”，根据相关法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，上诉人赵洪就其对案涉房屋进行扩建是否获得被上诉人孙文斌的同意，并未进行充分举证，故对其上诉请求，本院不予支持。关于上诉人赵洪所提一审法院未采纳鉴定机构的鉴定结论理据不足的上诉理由，经查，上诉人赵洪在原审时所提反诉请求为“判令反诉被告孙文斌赔偿反诉原告装修费及改、扩建费用115310.73元”，该鉴定意见书的结论“被告对原告所属盐湖区幸福庄铁路小区一巷一号房屋改造部分内容目前市场现值112310.73元”与上诉人赵洪的诉求及委托鉴定的事项不符，原审法院据此不予采纳该鉴定结论并无不当，故对其此项上诉理由，本院不予采信。上诉人赵洪所提其余各项上诉理由，缺乏充分事实依据及法律根据，本院均不予采信。 综上，上诉人赵洪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2546元，由上诉人赵洪负担。 本判决为终审判决。 审判长  梅智勇 审判员  林学武 审判员  席少君 二〇二〇年十月二十七日 书记员  李 娜