广东省东莞市第三人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤1973民初9514号原告：董桂花，女，汉族，1980年8月15日出生，住所地为广东省东莞市****************住宅楼1单元1702号，公民身份号码为430************320。委托诉讼代理人：李钢，广东和颂律师事务所律师。被告：东莞凤岗天保花园建造有限公司，住所地为广东省东莞市*******。法定代表人：刘国荣，总经理。委托诉讼代理人：朱穗生，男，汉族，1970年6月10日出生，住所地为广东省广州市越秀区************，公民身份号码为440************21X，该公司员工。委托诉讼代理人：方洁，女，汉族，1997年6月1日出生，住所地为广东省普宁市******委宿舍，公民身份号码为445************764，该公司员工。被告：东莞市凤岗房地产开发公司，住所地为广东省东莞市********************。法定代表人：郑某1。原告董桂花诉被告东莞凤岗天保花园建造有限公司（以下简称天保花园公司）、东莞市凤岗房地产开发公司（以下简称凤岗房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董桂花的委托诉讼代理人李钢，被告东莞凤岗天保花园建造有限公司委托诉讼代理人朱穗生、方洁到庭参加了诉讼，被告东莞市凤岗房地产开发公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告在10日内将东莞市*********************商业住宅楼1单元1702房的房地产权证办妥至原告名下；2．两被告立即支付原告延迟办证违约金28080.81元（违约金以总房款1872054元为基数，按每日万分之五计算，从2020年4月19日起到实际办妥房地产权证之日止，暂计至2020年5月20日）；3.两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2016年5月19日与两被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同号：20160519B2115A252176），购买两被告共同开发的东莞市*********************商业住宅楼1单元1702房。该房屋建筑面积84.15平方米，套内建筑面积65.06平方米，公摊共有面积19.09平方米，按套内建筑面积为28774.27元/平方米,总房价为1872054元。签约后，原告付清全部购房款1872054元。2018年12月27日，原告办理了收楼手续，也按约定缴纳了物业维修资金和相应税款。双方于2019年12月27日又签署了《商品房买卖合同补充协议二》，约定将原《商品房买卖合同》补充协议第八条第5项约定办证时间从收楼后的720天变更为收楼后的480天，即两被告应于2020年4月19日前应将案涉房屋权属证明书办妥，但经原告多次催促，两被告仍未将上述权属证明书办妥，至今逾期达30日，已构成违约，应承担违约责任。另《商品房买卖合同》补充协议第八条第5项的约定：出卖人延迟办证的，应向买受人支付已付房款的万分之一违约金。原告认为该约定属格式条款、且显失公平，被告虽签约时有明确提示原告，但根据公平原则，请求法院按对等原则以每延迟一日按已购房款的万分之五计算违约金调整为宜，故两被告应向原告承担延迟办证违约金28080.81元。原告对其上述主张提供的证据材料有：东莞市凤岗房地产开发公司、东莞凤岗天保花园建造有限公司工商登记资料、17栋商品住宅楼商品房预售许可证、17栋1702房商品房买卖合同及补充协议、定金及首期房款收据（发票）、17栋1702房按揭贷款合同及补充协议、17栋1702房补充协议二、房款收据（按揭部分房款）、物业维修资金、收楼文件、税费凭证、办证催促函、邮寄详情单。被告天保花园公司辩称，不同意原告的诉请，认为天保花园公司不构成延迟办证的责任，虽然有延迟，但是因为政府办事程序原因导致的，根据合同的约定，不属于天保花园公司的违约责任，所以不应当承担延迟办证的违约责任和违约金，由于案涉房屋存在规划不符的问题，无法正常办理房产证，光凭天保花园公司自身的能力，无法为原告办理房产证，请求依法判决驳回原告的全部诉讼请求。被告天保花园公司对其上述主张提供证据有：《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》、《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《广东省东莞市商品房预售许可证》、《不动产测量报告》、《新建商品房首次登记单元明细表》、《不动产权证书》、《东莞凤岗祥利花园四期商铺房面积测算、测绘委托合同》、东莞市乐维测绘有限公司营业执照、测绘资质证书、公告、情况说明等。被告凤岗房地产公司没有提交答辩状，也未向本院提交任何证据，但向本院提交情况说明，表示：因案涉祥利花园项目属早期开发的涉外房地产项目，当时政策须由凤岗房地产公司与地块实际开发商天保花园公司联名开发，实际上一切开发经营销售均由天保花园公司负责，与凤岗房地产公司无关，对本案处理意见均以本情况说明及天保花园公司意见为准，对天保花园公司在诉讼期间的所有意思表示均予以确认。经审理查明，原告与两被告于2016年5月19日签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件补充协议，合同约定：原告购买两被告共同开发建设的东莞市*********************商业住宅楼1单元1702号房；该房屋建筑面积84.15平方米，套内建筑面积65.06平方米，公摊共有面积19.09平方米；总房价为1872054元；两被告应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更；双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，两被告应在变更确认之日起10日内将书面通知送达买受人；该合同附件含房产分户图及建设工程规划方案总平面图；合同还约定房产测绘机构为东莞市乐维测绘有限公司。补充协议约定，如原告以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋产权登记手续及抵押手续必须委托两被告或者两被告指定代办单位统一办理，原告承担代办费用；两被告应当在该房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由两被告提供的资料报产权登记机关备案，如因两被告责任，原告不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，原告不退房，两被告按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。签约后，原告付清全部购房款。2018年12月27日，原告办理了收楼手续，也按约定缴纳了物业维修资金和相应税款。2019年12月27日，原告与两被告签署《商品房买卖合同补充协议二》，约定两被告应当在该房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由两被告提供的资料报产权登记机关备案，如因两被告责任，原告不能在该房屋交付后480日内（即2020年4月19日前）取得房屋权属证书的，原告不退房，两被告按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。原告主张两被告至今未办理案涉房屋产权证，已构成违约，应继续履行合同办理产权证，并支付违约金，为此提起本案诉讼。原被告双方确认案涉房屋存在加建情况，但原告主张被告出售案涉房屋时仅告知该部分为赠送部分，不清楚是否符合规划。被告则抗辩主张加建部分双方是知晓的，未能按时办理权属证的原因不在于被告，现无法为原告办理房产证，亦不需承担违约金。被告提交的由东莞市乐维测绘有限公司2019年8月26日出具的不动产测量报告显示，案涉房屋存在规划报建图不符的部分，除不封闭阳台存在改建外，另存在与规划报建图不符的加建。经本院向东莞市********调查，东莞市自然资源局回复称根据东莞市城市综合管理局凤岗分局函告，案涉房屋涉嫌违建情况，暂停受理不动产权证申办，直至当事人落实恢复房屋原状等相关处理措施。该回复附上东莞市城市综合管理局凤岗分局于2018年9月5日出具给凤岗“镇房管所”的《关于协助处理祥利花园四期16栋、17栋、18栋高层违建的函》，该函载明该分局发现该小区含案涉房屋在内共有156处违法建设，存在违法加建的情况，为此请该房管所“暂停受理祥利花园四期涉及违建房屋的不动产权申办、交易等，直至当事人落实恢复房屋原状等相关处理措施。”上述事实，有上列证据及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据查明的事实，案涉房屋存在超规划加建是事实，原告的诉请涉及对违法建筑的认定和处理，现有关的行政机关已明确暂停受理不动产权证申办，直至当事人落实恢复房屋原状等相关处理措施，故，本案作为民事纠纷，对原告关于诉请两被告办理产权证照的主张暂不宜直接进行处理；在违建状态未消除、后续处置不明的情形下，亦不宜对原告诉请的违约责任问题迳行认定并处理。故，本案暂不符合受理条件，对原告的涉案起诉，本院予以驳回。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告董桂花的起诉。本案不收取受理费，已预交的受理费退回预交人。如不服裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  杨丽华二〇二〇年九月二十三日书记员  黄秀萍陈聪附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项：起诉必须符合下列条件：（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条第一款第（三）项：裁定适用于下列范围：（三）驳回起诉。