广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终901号上诉人（原审第三人）：佘树发，男，汉族，住汕头市金平区********6*，公民身份号码440************716。委托诉讼代理人：谢顺贤，广东潮之荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王锡辉，广东潮之荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汕头市金平区月浦街道月浦社区*委会，住所地汕头市金平区月浦街道月浦社区*******。法定代表人：佘某2。委托诉讼代理人：陈胜忠，广东科源律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泽辉，广东科源律师事务所律师。原审被告：汕头市**工贸公司，住所地汕头市金平区岐山镇月浦。法定代表人：佘某1。上诉人佘树发因与被上诉人汕头市金平区月浦街道月浦社区*委会（以下简称月浦居委会）、原审被告汕头市**工贸公司（以下简称泰园公司）土地租赁合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2018）粤0511民初1751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人佘树发上诉请求：裁定撤销汕头市金平区人民法院（2018）粤0511民初1751号民事判决，发回重审。事实与理由：一、原审判决查明“《联营协议》约定期限届满，原告要求被告汕头市**工贸公司依约归还上述用地和地上一切不动产，但被告汕头市**工贸公司却表示其已将上述用地及地上不动产移交给第三人佘树发实际使用，原告向佘树发要求归还，其却拒不归还”是查明事实不实。因为该查明事实内容与一审判决认定的“在涉案合同租赁期限届满后，由第三人继续使用涉案土地，原告月浦居委会并无有效证据证明在本案起诉主张权利前对被告或第三人继续占有使用涉案土地存在异议”的事实完全矛盾冲突，明显是查明事实不实，应予重审纠正。二、原审判决认定“在涉案合同租赁期限届满后，由第三人继续使用涉案土地，原告月浦居委会并无有效证据证明在本案起诉主张权利前对被告或第三人继续占有使用涉案土地存在异议，因此，原告与被告之间已形成了不定期租赁关系，原告有权随时主张《联营协议》约定的权利，收回租赁的土地。…第三人向原告所支付租金应认定为代被告履行缴纳租金行为，本案涉案土地租赁关系与第三人余树发无关”明显认定事实错误。1.上诉人提供在案的被上诉人出具给上诉人的8张收款收据已证明：上诉人并非无缘无故代原审被告履行缴纳租金的义务，被上诉人事实在2010年底就知道原审被告将与被上诉人签订的《联营协议》项下土地使用权转让给上诉人使用，并且同意由上诉人直接向被上诉人交付用地租金。上诉人自2011年度起便将《联营协议》项下的租金直接交付给被上诉人，被上诉人对上诉人自此实际使用涉案地块的情况在本案诉讼前一直没有提出任何异议的事实，也佐证被上诉人实际接受同意上诉人转租使用涉案地块，涉案土地租赁关系与上诉人有直接的关系。2.上诉人提供在案的被上诉人于2013年4月15日、2013年5月17日出具给上诉人的两份“证明”充分证明：被上诉人在上诉人实际使用涉案地块后，同意上诉人将汕头市皇马酒业有限公司迁址过来涉案土地进行生产经营，并出具书面证明明确涉案土地系上诉人合法租用被上诉人的集体用地，确认涉案土地与上诉人有直接的租赁关系，这是法律事实。上诉人提供在案的汕头市皇马酒业有限公司营业执照及企业信用信息公示报告资料证据也佐证上诉人使用涉案土地是与被上诉人存在直接的租赁关系，是法律事实。3.上诉人提供在案的被上诉人于2017年7月31日出具给上诉人的“生产（经营）场地使用证明”充分证明：《联营协议》于2015年11月30日期届，被上诉人并无明确作出不再出租该协议项下集体建设用地的意思表示，而是继续接受上诉人按被上诉人规定缴交的租金，并且同意上诉人在该地址上再新开办广东蓝马酒业有限公司进行经营，在法律事实上也已然是同意并实际接受上诉人继续独立承租该场地，即自2015年12月1日起与上诉人建立了不定期租赁涉案土地合同的关系，该不定期租赁关系实际已经与原审被告没有关系。上诉人提供在案的广东蓝马酒业有限公司营业执照及企业信用信息公示报告资料证据也佐证上诉人使用涉案土地是与被上诉人存在不定期直接的租赁关系，是法律事实。然而，原审判决却无视上诉人提供的上述符合客观事实的证据，断然认定上诉人一直是代原审被告履行缴纳租金行为，且无依据认定涉案合同租赁期限届满后，被上诉人是与原审被告之间形成了不定期租赁关系，与上诉人无关。该认定完全不符客观事实，显然是认定事实错误，应予重审纠正。三、原审判决第一项判决原审被告应在判决生效之日起六个月内将涉案土地及地上一切不动产归还被上诉人。第二项判决上诉人应无条件配合原审被告将上述场地及地上一切不动产归还被上诉人。两项判决严重违背客观公正、公平、诚实信用的法律原则，不单会致使上诉人产生巨大的经济损失，并且可能就此激发多方矛盾、辞退员工进行闹事、酿成群体性事件，从而引发社会不安定的状况发生，严重影响月浦社区的和谐及安定发展，破坏社区的安定现状，造成政府维稳工作的麻烦。该两项判决明显错误，应予重审纠正。1.上诉人提供在案的前述证据已经充分证明《联营协议》期届后事实的不定期土地租赁合同关系只存在上诉人与被上诉人之间，实际与原审被告已经没有关系。2.被上诉人明知上诉人在转受涉案土地后即在该地块上自行投资自建自有权属的地下一层地上七层半的厂房，一审判决也查明涉案土地上的七层半混凝土结构的楼房是上诉人自建的，该地上建筑物完全与原审被告没有任何权属关系。3.被上诉人在本案诉讼前，对上诉人实际使用涉案土地后自建厂房从来就没有异议和干涉，并且对上诉人直接缴交租金、成立工商企业合法经营、解决社区30多人的劳动力等无异议，还在《联营协议》期届前的2013年4月15日、期届后的2017年7月31日向上诉人出具合法使用涉案土地及确认上诉人在该地上自建自有产权6000平方米建筑物的书面证明，客观事实和证据事实均表明被上诉人本案的诉讼请求确实违背公平、诚实信用的法律原则。4.一审判决无视前述客观事实和证据，断然判决原审被告将与其不存在事实不定期租赁关系的土地和与其毫无任何权属关系的七层半混凝土结构的楼房归还被上诉人，判决上诉人应无条件配合，而没有判决被上诉人应对上诉人自建的地下一层地上七层半的楼房进行合理的价值赔偿，明显严重违背了客观公正、公平、诚实信用的法律原则。综上，原审判决存在上述查明事实不实、认定事实错误，并且无视客观事实和上诉人前述的证据事实而断然进行判决，判决结果完全偏向被上诉人，请求二审法院以事实为根据，遵循公正、公平、诚实信用的法律原则，依法裁定撤销汕头市金平区人民法院（2018）0511民初1751号民事判决书的判决，发回重审。被上诉人月浦居委会辩称，一、一审判决不存在查明事实不清的情况，而且民事诉讼法规定的应发回重审的情况是认定基本事实不清而非上诉人所称的查明事实不实。一审判决查明《联营协议》期限届满后被上诉人有向原审被告、上诉人要求归还涉案用地和上盖物与一审判决认定上诉人并无有效证据证明在本案起诉主张权利前对原审被告、上诉人继续占有使用涉案土地存在异议，并不存在矛盾冲突，也不属于查明事实不实。要求归还可以有口头通知、电话通知等各种方式，并且被上诉人向一审法院起诉，也说明了系因其自行通知无果才诉诸法律解决问题。一审判决对本案的基本事实已经查明，包括被上诉人与原审被告签订《联营协议》而形成的土地租赁合同关系及相关约定的效力及履行问题，以及原审被告擅自将《联营协议》约定的权利义务转让给上诉人并签订《协议书》的约定、效力、法律后果等，故本案不存在认定基本事实不清需要发回重审的情况。二、原审被告与上诉人签订的《协议书》对被上诉人不发生法律效力，被上诉人有权随时主张《联营协议》约定的权利，无偿收回涉案土地和一切上盖物。首先，被上诉人与原审被告签订的《联营协议》明确约定期限至2015年11月30日届满，届满后场地地面的一切不动产均无偿归被上诉人所有。而原审被告未经被上诉人同意，擅自将其在《联营协议》中的权利义务转让给上诉人并签订《协议书》，虽然《协议书》中有约定上诉人负责续租及变更租赁手续，原审被告应予以配合，但一直没有办理。因此，与被上诉人存在土地租赁合同关系的一直是原审被告，租赁期满后其应将涉案土地和上盖物无偿归还被上诉人，但因其已擅自将涉案土地和上盖物移交给上诉人使用，因此上诉人也负有无条件配合原审被告将涉案土地和上盖物无偿归还被上诉人的义务。其次，原审被告与上诉人签订的《协议书》中，也有明确原审被告提供《联营协议》给上诉人，因此上诉人对《联营协议》中的约定是明确知悉的。因此，即使转租行为有效，也只能转租剩余期限，并且上诉人既然承接了原审被告的权利义务，就应受原《联营协议》的约束，在期限届满后将涉案土地和上盖物包括其之后自建的一切上盖物无偿归还被上诉人。但《协议书》中第二条约定涉案土地的上盖物归上诉人所有，违反了《联营协议》的约定，也损害了被上诉人权益，该约定对被上诉人不产生法律效力，上诉人无权由此要求被上诉人对其进行补偿。最后，因被上诉人与上诉人原本就没有直接的租赁关系，双方在原《联营协议》约定的租期届满之后也并未对涉案土地及上盖物一事达成任何书面或口头协议，因此双方之间并不形成租赁关系，也不存在不定期租赁合同。《联营协议》项下的权利义务仍应由原审被告承担。上诉人既然认为其从原审被告处承接了涉案土地及上盖物的租赁权利，就理应遵守原《联营协议》的约定，其在未与被上诉人签订新的租赁协议的情况下，贸然在涉案土地上建设的一切上盖物均应归属被上诉人所有，其无权要求被上诉人补偿。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告泰园公司未陈述意见。月浦居委会向一审法院起诉请求：1.泰园公司立即将其与月浦居委会于1996年11月30日签订的《联营协议》项下位于汕头市金平区月浦街道月浦社区围仔角自有用地5.018亩（3345㎡）的用地（详见双方签署的月浦村用地项目面积图）及地上一切不动产归还月浦居委会；2.佘树发立即无条件配合泰园公司将上述场地及地上一切不动产归还月浦居委会；3.本案诉讼费用由泰园公司、佘树发承担。一审法院认定事实：1996年11月30日，月浦居委会与泰园公司签订《联营协议》，约定月浦居委会有偿将辖区内围仔角自有用地5.018亩（3345㎡）的用地提供给泰园公司作为发展联营企业用地，企业一切投资由泰园公司负责，期限20年，自1996年12月1日至2015年11月30日止，泰园公司应按期付还月浦居委会固定利润，每平方米每月1.375元，每3年递增10%，联营期满，场地上面的一切不动产均无偿地归月浦居委会所有。《联营协议》签订后，泰园公司一直依约缴交租金。在2010年，佘树发因创办企业经营需求，经与泰园公司协商，双方于2010年11月3日签订《协议书》，约定《联营协议》项下实存用地4.103亩（2735平方米）转给佘树发使用，使用期至2015年11月30日止（与《联营协议》一致），期届泰园公司配合佘树发办理续租相关手续。泰园公司投资建设在该地上的上盖建筑物，由佘树发一次性补偿泰园公司123万元后，自2011年1月1日起归佘树发所有。土地租金按月浦居委会规定数额由佘树发负责缴纳。佘树发于2011年11月4日向泰园公司付清123万元。之后，泰园公司将二层厂房与配套设施及全部附属场地交付给佘树发管业使用。自2011年起，由佘树发代交租金。《联营协议》约定期限届满，月浦居委会要求泰园公司依约归还上述用地和地上一切不动产，但泰园公司却表示其已将上述用地及地上不动产移交给佘树发实际使用，月浦居委会向佘树发要求归还，其却拒不归还。月浦居委会遂向一审法院起诉，提出上述诉讼请求。一审法院另查明，佘树发在涉案土地上自建了七层半的混凝土结构的楼房，建筑面积6000平方米，地址：汕头市金平区潮汕路月华工业区****。以上事实有月浦居委会提供的证据和庭审笔录等为证。一审法院认为：1996年11月30日，月浦居委会与泰园公司签订《联营协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法、真实、有效，一审法院予以确认。泰园公司与佘树发签订的《协议书》，系泰园公司与佘树发之间的行为，月浦居委会对泰园公司与佘树发签订的《协议书》不予认同。从月浦居委会与泰园公司签订的《联营协议》或泰园公司与佘树发签订的《协议书》中都约定租赁期届为2015年11月30日止，期满，场地上面的一切不动产均无偿地归月浦居委会所有。泰园公司与佘树发签订《协议书》后，于2011年1月1日起泰园公司将向月浦居委会租赁的用地及地上不动产转给佘树发管业使用，此后土地租金按月浦居委会规定数额由佘树发负责缴纳。在涉案合同租赁期限届满后，由佘树发继续使用涉案土地，月浦居委会并无有效证据证明在本案起诉主张权利前对泰园公司或佘树发继续占有使用涉案土地存在异议，因此，月浦居委会与泰园公司之间已形成了不定期租赁关系，月浦居委会有权随时主张《联营协议》约定的权利，收回租赁的土地。泰园公司虽然将上述用地及地上不动产移交给佘树发实际使用，但佘树发及泰园公司约定需要续签及变更租赁人都没有履行，佘树发向月浦居委会所支付租金应认定为代泰园公司履行缴纳租金行为，本案涉案土地租赁关系与佘树发无关。因此，月浦居委会主张泰园公司按签订的《联营协议》项下位于汕头市金平区月浦街道月浦社区围仔角自有用地5.018亩（3345㎡）的用地及地上一切不动产归还月浦居委会及佘树发应无条件配合泰园公司将上述场地及地上一切不动产归还月浦居委会的请求，不违反双方的约定和相关法律的强制性规定，理由充分，一审法院予以支持。泰园公司及佘树发的辩解缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，一审法院作出如下判决：一、泰园公司应在判决生效之日起六个月内将位于汕头市金平区月浦街道月浦社区围仔角自有用地5.018亩（3345㎡）的用地（详见双方签署的月浦村用地项目面积图）及地上一切不动产归还月浦居委会。二、佘树发应无条件配合泰园公司将上述场地及地上一切不动产归还月浦居委会。一审案件受理费100元由泰园公司及佘树发负担。该款月浦居委会已垫付，泰园公司及佘树发应于判决发生法律效力之日起十日内迳付月浦居委会。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，月浦居委会与泰园公司于1996年11月30日签订的《联营协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且相关协议内容具有租赁合同的性质，因此一审判决确认《联营协议》合法有效，并将本案案由确定为土地租赁合同纠纷并无不当，本院予以维持。经查，泰园公司与佘树发于2010年11月3日签订的《协议书》虽然约定泰园公司将《联营协议》项下的土地转交给佘树发使用，泰园公司也有将相关场地及配套设施移交佘树发使用，但双方并未按照《协议书》的约定履行与月浦居委会关于《联营协议》的续签及承租人的变更手续，本案也并无直接证据证明泰园公司的转租行为已经过月浦居委会同意。在《联营协议》与《协议书》对土地上盖物归属的约定存在重大差别的情况下，仅凭佘树发于2011年以后持续缴交租金的行为及月浦居委会出具的相关证明，并不足以认定佘树发已经实际承接泰园公司在《联营协议》项下的权利义务，泰园公司仍应为《联营协议》的相对方即承租人，一审判决认定佘树发向月浦居委会支付的租金实际为代泰园公司缴交并无不当，本院予以维持。在《联营协议》租赁期限届满后，月浦居委会与泰园公司没有重新签订租赁合同，月浦居委会仍然收取佘树发代泰园公司支付的租金，且没有对佘树发、泰园公司继续占用、使用租赁土地的行为提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，可视为月浦居委会与泰园公司原签订的《联营协议》继续有效，但租赁期限为不定期。因月浦居委会与泰园公司之间形成不定期租赁合同，故月浦居委会有权随时解除《联营协议》，按约收回租赁土地及地上不动产，泰园公司负有返还的义务，佘树发作为实际使用人负有配合义务，一审判决对此处理正确，本院予以维持。佘树发上诉请求将本案发回重审依据不足，本院不予支持。综上所述，佘树发的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元（已预交），由上诉人佘树发负担。本判决为终审判决。审 判 长 翁汉光审 判 员 张丹华审 判 员 陈瑛瑾二〇二〇年十月十三日法官助理 范晓武书 记 员 佘少芳