安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初3196号 原告:徐文明，男，汉族，1988年12月21日出生，户籍所在地安徽省阜南县。 委托诉讼代理人:杨微，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人:裴育，北京京师（天津）律师事务所律师。 被告:阜南县平和置业有限公司，统一社会信用代码91341225MA2N0RR4XY，住所地阜南县鹿城镇陶子河路尚鼎国际**楼**。 法定代表人:张亮亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人:王军，安徽弘大律师事务所律师。 原告徐文明与被告阜南县平和置业有限公司（以下简称:平和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告徐文明的委托诉讼代理人杨微、裴育及被告平和公司的委托诉讼代理人王军均到庭参加诉讼。原、被告于2020年7月27日申请庭外和解，本院予以准许，本案现已审理终结。 原告徐文明向本院提出诉讼请求:1.判令被告退还原告多收取的装修款90245.47元;2.判令被告向原告支付延期交房违约金893.38元（暂计至2020年4月23日），按总房价款每日万分之一支付自2020年4月23日起至实际交房之日止全部违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由，原、被告于2018年4月10日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同附件四约定装修单价1500元/平方米，装修总价183255元，商品房总价款（含装修款）为783668元。该房屋装修价值与合同约定明显差异，经评估涉案房屋实际装修总价为93009.53元，被告应退还90245.47元。同时，被告逾期交付房屋，应承担逾期交房违约责任，向原告支付逾期交房违约金。原告为此成诉。 被告平和公司辩称:一、依据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第三款之规定，原告如果认为装饰装修及相关设备标准不符合合同约定的，只能要求平和公司及时更换、修理，不能要求平和公司赔偿装饰、设备差价。附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》:交付的商品房达不到本附件约定装饰装修标准的，按照本合同第十六条第三款约定处理。《商品房买卖合同》第十六条第三款规定:三、装饰装修及设备标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理（可多选）（1）及时更换、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价，按照约定原告只能要求平和公司及时更换、修理，不能要求平和公司赔偿装饰、设备差价。因此，应依法驳回原告的诉讼请求。二、平和公司提供的《施工合同》、《订货合同》可以证明平和公司已经按照附件六《关于装饰装修相关设备标准的约定》约定的装修标准进行了施工并完成，不存在不符合约定装修标准的违约情形。如原告有异议应当按照约定要求及时更换、修理。三、安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司作出的《金海湾贵府、华府标准户型室内精装修价值评估报告》（以下简称评估报告）鉴定程序严重违法且鉴定结论依据明显不足（详见鉴定申请书）。且参照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零七条:“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外。”平和公司是在政府组织下为达成和解才委托安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司对金海湾贵府、华府标准户型室内精装修进行评估的，且平和公司对此不予认可。因此，该评估报告不得在诉讼中作为对平和公司不利的根据。如果法院认可了该评估报告的效力，平和公司将依法申请重新鉴定，如不予认可其效力，那么按照证据规则原告应当继续承担证明精装修价格与备案装修价格不符的举证责任。否则，应承担不利后果。综上所述，即使原告能够举证证明精装修价格与备案不符，那么按照合同约定原告只能要求平和公司及时更换、修理，而不能要求平和公司赔偿装饰、设备差价。因此，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。四、2020年1月25日至3月2日疫情期间不应计入逾期交房时间范围内。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下:2018年4月10日，原告与平和公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买平和公司开发的项目名称为金海湾﹒华府27号楼小区27幢1单元301号房。合同第二章第三条第四项约定，商品房建筑面积为122.17平方米，其中套内建筑面积100.05平方米，分摊共有建筑面积22.12平方米。合同第三章第六条第二项约定:按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币6414.57元，总价款为人民币783668元。合同第七章第十六条第三项:（三）装饰装修及设备标准。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理（可多选）（1）及时更换、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。合同第四章第九条关于商品房交付条件约定:该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件:1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.经综合查验合格；4.物业管理完善。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条关于交付时间和手续约定:（一）出卖人应当自2019年12月30日前向买受人交付该商品房。第十二条关于逾期交付责任约定:除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作积累）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点壹（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”:1、该套商品房面积为:122.17平方米，毛坯单价为4914.57元/平方米，该套商品房毛坯总价为（人民币）600413元；装修单价为1500元/平方米，该套商品房装修总价为183255元，该套商品房合计总价款（含装修款）为783668元。2、（2）买受人应当于2018年4月9日前支付该套商品房合计总计价款的首期房价款（含装修款）203668元。 另查明，原告已支付全部购房款及装修款；合同附件六对装饰使用的主要材料和设备的品牌作了相应约定，未对等级及价格作相应约定；精装修样板房已拆除。 2020年1月19日，受被告阜南县平和置业有限公司委托，安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司对被告开发的金海湾贵府、华府项目购房合同约定的各类精装修商品房（按不同户型或面积各评一套）。该评估报告显示:评估对象和范围为阜南县平和置业有限公司开发的金海湾贵府、华府项目购房合同约定的各类精装修商品房中6套标准户型房屋，评估范围为标准户型房屋的内装修价值。评估方法为本次评估遵照中国有限资产评估的法律、法规，遵循独立、客观、科学的工作原则，依据委估资产的实际状况、市场情况，采用成本法进行评估。市场价值类型为根据本次评估目的，本次评估选取的价值类型为市场价值。评估对象市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。评估结论:委估的阜南县平和置业有限公司开发的金海湾贵府、华府项目购房合同约定的各类精装修商品房的评估价值为人民币599154.00元（取整），大写人民币伍拾玖万玖仟壹佰伍拾肆元整。明细如下:1、8.33#A户型评估价值为92465.56元；2、8.33#B户型评估价值为93749.33元；3、8.33#C户型评估价值为106969.16元；4、1.2.3.25.27.29.32#A户型评估价值为93009.53元；5、5.6.7.29.32#B户型评估价值为94004.53元；6、5.6.7.29.32#C户型评估价值为118955.91元。根据被告提供的相关装修合同及其附件显示，上述房屋户型对应的面积分别为106.44㎡、99.76㎡、104.52㎡、105.86㎡、106.97㎡和117.44㎡。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方应依照合同约定享有权利和承担义务，该合同合法有效，但当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案因装饰装修材料没有价格标准，精装房已撤除，平和公司的辩称更换、修理因没有参照物，且业主不予认可，本院不予采信；原告以装修总价183255元，核减内装修实际装修价93009.53元，要求被告退还原告多支付的装修款90245.47元的诉求，因装修总价183255元，是全部面积装修费用，鉴定价格系室内装修费用，两者面积不同，不具备相减条件。原告对套内建筑面积100.05平方米部分享有独立产权，其余分摊的共有建筑面积部分为共有产权，现有评估结论无法确定分摊共有建筑面积部分的精装修的价格，故根据现有证据，原告仅能就套内建筑面积部分的装修主张权利。 被告辩称评估报告鉴定程序违法，鉴定结论依据不足，该评估报告是为达成和解在政府组织下由其委托评估公司进行评估，系妥协之举，不应作为对平和公司不利的根据。本院认为该评估报告系依被告平和公司委托所作出的评估，且被告未能提供评估公司不具备资质及程序、评估方法违法的相关证据，故本院对平和公司以上辩称意见不予采信。 评估报告系采取抽样调查获取，本案房屋户型并非评估报告中抽样房型，且原、被告就涉案房屋户型未能达成一致意见，本院按照鉴定结论抽样房型的各类数据的平均价值核算相应的鉴定价值。评估报告中评估的精装修房屋平均价值为99859.01元，包括建造成本78825.27元及相关费用21033.74元（管理费用1576.5元+投资利息1165.83元+销售税费、销售费用5266.32元+开发利润13025.09元），税金和规费是企业应上交费用，利润是企业应得到部分，管理费用、投资利息是装饰装修的合理支出，该四项费用不属于直接用于业主房屋装修的费用，应予以核减，同样建造成本均价78825.27元包括装饰造价56746.7元、安装造价18504.15元及其它3574.42元，仅装饰造价，是直接投入的装饰成本，是原、被告双方约定的可更换、修理的价格内容，体现物的价值。 原告根据鉴定评估结论选择价格差价诉讼，直接作用于装饰成本的，能体现可修理、可更换的物的差价的合理诉求应当予以支持。 套内面积为业主自主使用，对原告要求退还装饰款的套内部分系合理诉求。虽然商品房买卖合同约定，装修单价为1500元/平方米，但并未区分套内和公摊装饰价格。平和公司未提供公摊面积装饰价格大于1500元/平方米的价格，本案以1500元/平方米计算内装饰价格，被告收取内装修款为150075元（1500元/平方米×100.05平方米）。 根据评估报告的评估方法，可以得出装饰造价与鉴定价格的比例关系。涉案房屋核定的装修价值为99859元、装饰造价56746.7元（折合每平方为531.19元）。根据鉴定意见，按照每平方米1500元的装修造价计算，可得出应当投入的装饰造价85282.86元（150075×56746.7÷99859），平和公司应赔偿原告32137.30元[85282.86元-53145.56元（100.05×531.19）]。 关于逾期交付房屋违约金。本案中，原告依合同的约定向被告交付购房款，被告应按约定在2019年12月30日前将符合约定交付条件的房屋交付给原告，但被告未按约履行交付义务，以致违约，应承担相应的违约责任。被告辩称2020年1月25日至3月2日疫情期间不应计入逾期交房时间范围内，该期间被告已逾期交付房屋，且逾期行为的持续与疫情影响无因果关系，本院对其辩解意见不予支持。原告要求按合同约定按日支付已交付房价款万分之一的违约金，符合本案《商品房买卖合同》的约定，截止至起诉之日，被告尚未交付涉案房屋，被告的违约期间为2019年12月31日至2020年4月23日，违约金为893.38元（783668元×0.00001×114天）。原告要求对2020年4月23日之后的违约金计算至被告实际交付房屋之日止，因合同约定房屋交付条件的达成，需要行政机关审核，属行政行为，具体何时达成交付房屋条件及是否构成违约，均无法确定，原告可与被告另行协商解决，或者另案主张权利。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、被告阜南县平和置业有限公司赔偿原告徐文明装修差价款32137.30元； 二、被告阜南县平和置业有限公司向原告徐文明支付逾期交付房屋违约金893.38元。 上述判决于生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1039元（原告预交），由被告阜南县平和置业有限公司负担313元，原告徐文明负担726元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  刘炳鹏 二〇二〇年十月二十七日 法官助理熊丰 书记员李娟 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 告知: 一、本案申请执行期限为二年。时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。 二、义务人如主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户。 开户银行:中国银行股份有限公司阜南支行； 开户名称:阜南县人民法院执行标的款； 开户账号:17×××07。 并请通知主审法官:刘炳鹏，办公电话0558-67××××6；通讯地址:皖阜南县人民法院立案庭；邮政编码236300。