江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7041号上诉人（原审被告）：崔绍兴。委托诉讼代理人：夏白云，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山佰诚房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇黄浦江路东侧、琼花二路南侧，统一社会信用代码913205836696284739。法定代表人：蔡风佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵舒卿，公司员工。委托诉讼代理人：汤锦明，公司员工。上诉人崔绍兴因与被上诉人昆山佰诚房地产开发有限公司（以下简称佰诚公司）返还原物纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2019）苏0583民初4294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔绍兴上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审案件受理费由佰诚公司负担。事实与理由：一、一审法院对于案件主要事实认定错误。2016年2月份，负责昆山市千灯镇晶蓝上城花园的物业经理沈卫民找到上诉人称被上诉人有两套尾盘委托其出售，上诉人在沈卫民的安排下看中了其中一套位于晶蓝上城花园13号楼708室房屋并交付了定金2万元，办理了交房手续。沈卫民共计代收了上诉人房款24万元(包括定金在内)，并安排上诉人签订了加盖被上诉人合同专用章的《商品房买卖合同》及协助上诉人办理天燃气开通等手续。因沈卫民所在的物业公司和被上诉人公司属同一集团公司，很多对外事务行为均可以代表集团公司。被上诉人也一直委托物业公司进行该小区的剩余楼房的销售，在本案一审中物业公司代为销售的行为一直存在，上诉人在一审中已进行充分举证。沈卫民在与上诉人签订购房合同过程中，显示其对该房屋完全具有支配权，包括拥有房屋钥匙、被上诉人的合同、办理交房手续、以被上诉人名义协助上诉人开通开燃气等，这些行为完全有理由让上诉人相信其拥有合法的代理权限，构成了表见代理。因此，不能简单以沈卫民的个人行为构成合同诈编罪就推定上诉人的购房合同无效，认定上诉人无权占有案涉房屋。二、沈卫民事件发生后，被上诉人也多次与上诉人沟通，其从未否认过合同效力，并一直保证会将该房屋继续出售给上诉人。2017年7月左右，被上诉人联系上诉人告知其没有委托沈卫民出售涉案房屋，但公司多位高管也明确表示，公司管理存在一定问题，房子可以安心继续居住，待房产公司撤销了房管局的网签冻结后，后续会将涉案房屋继续出售给上诉人。后上诉人多次联络被上诉人，被上诉人一直拖延直至本案起诉，上述事实在一审中上诉人已提供了录音等相关证据予以印证。三、一审法院简单以沈卫民符合刑事合同诈骗罪立案标准，认定上诉人属无权占有不动产，判决上诉人将房屋返还，对上诉人不公平。综上，上诉人完全有理由相信沈卫民拥有合法代理权，在被上诉人明显存在严重错误的情形下，而该案的所有后果均由上诉人一方承担，显然不公平。佰诚公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。事实和理由：一、沈卫民出售房屋的行为不具备表见代理的客观表现。合同相对人主张构成表见代理，应当承担相关的举证责任，包括存在合同、公章等有代理权的客观表现形式，但上诉人并没有提供任何我方有效印章的合同原件，不构成表见代理的客观表现。二、沈卫民向上诉人出售房屋的行为也不符合表见代理的构成要件。刑事判决书中已经明确沈为民是自称代表张洪涛而并非以佰诚公司的名义出售房屋，并且表见代理构成要件是要求相对方应当是善意的。在相对方有过错的情况下，表见代理并不适用。上诉人在购买房屋时没有核查房屋的有效证件，也没有签署任何合同，而只是听取沈卫民的虚假承诺，其自身存在过错。三、昆山市人民法院在（2018）苏0583刑初1970号刑事判决书已经确认，沈卫民在担任涉案小区物业管理公司物业经理的期间，虚构事实，以签订虚假合同的形式卖给王某及崔绍兴，构成了合同诈骗罪。因此，沈卫民出售房屋给崔绍兴及王某的行为并非构成表见代理，上诉人系非法占有房屋。佰诚公司向一审法院起诉请求：1.判令崔绍兴于限定期限内将昆山市的房屋恢复成毛坯状态病并交还给佰诚公司；2.本案诉讼费及其他费用由崔绍兴承担。3.请求崔绍兴支付房屋占有使用费，自2016年12月2日至崔绍兴实际返还房屋之日，每月1100元，暂计算至开庭之日为33000元。一审法院认定事实：位于昆山市房屋的初始登记在佰诚公司名下，登记时间为2011年3月7日。2016年12月2日，沈卫民持加盖有佰诚公司名称合同专用章的空白合同与崔绍兴签订《昆山市商品房购销合同》，该合同约定出售房屋为晶蓝上城花园13号楼708室，房屋总价为580000元，2016年12月2日，崔绍兴将上述房屋购房款240000元支付给沈卫民，此后崔绍兴居住使用上述房屋至今。2018年1月5日，佰诚公司刘伟向昆山市公安局报案，昆山市公安局经审查，认为符合刑事立案条件，决定对沈卫民以涉嫌合同诈骗罪立案，沈卫民在公安询问笔录中陈述将涉案房屋出售佰诚公司并不知情，崔绍兴一共支付23万元，现在已还了22.8万元。一审法院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可请求承担民事责任。崔绍兴通过沈卫民购买涉案房屋并支付了部分购房款，但由于沈卫民并未经过佰诚公司授权，佰诚公司亦不认可该出售行为，故崔绍兴以其向佰诚公司购买为由占有涉案房屋依据不足，一审法院不予支持，一审法院对佰诚公司诉请崔绍兴交还涉案房屋并将房屋恢复至毛坯状态予以支持。关于佰诚公司要求崔绍兴支付占有使用费的诉讼请求，综合本案，佰诚公司在对销售房产管理方面亦存在过错，该部分损失，一审法院不予支持。据此，依照《中国人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，一审法院判决：一、崔绍兴于判决生效后十日内返还昆山佰诚房地产开发有限公司位于昆山市房屋并将房屋恢复至毛坯状态。二、驳回昆山佰诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费695元，由崔绍兴负担。二审中查明，（2018）苏0583刑初1970号刑事判决书列明，“一、合同诈骗罪。1、2016年2月左右至2017年11月左右，被告人沈卫民在担任广州市宁骏物业管理有限公司苏州分公司旗下的昆山千灯镇晶蓝上城小区物业经理期间，虚构晶蓝上城小区13栋1707室房产系地产公司抵押给第三方张红涛，受张红涛委托将该套房准备出售的事实，以签订虚假合同的方式卖给被害人王某，并以收取购房定金、房款为由，骗得被害人王某人民币19万元。案发前，被告人沈卫民归还被害人王某人民币0.5万元。2、2016年2月左右至2017年11月左右，被告人沈卫民在担任广州市宁骏物业管理有限公司苏州分公司旗下的昆山千灯镇晶蓝上城小区物业经理期间，虚构晶蓝上城小区13栋708室房产系地产公司抵押给第三方张红涛，受张红涛委托将该套房准备出售的事实，以签订虚假合同的方式卖给被害人崔绍兴，并以收取购房定金、房款为由，骗得被害人崔绍兴人民币24万元。案发前，被告人沈卫民归还崔绍兴人民币22.8万元。”判决“责令被告人沈卫民退赔被害人王某人民币十八万五千元、退赔被害人崔绍兴人民币一万二千元。”本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据前述规定，合同相对人主张构成表见代理的，不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。本案中，崔绍兴主张其通过沈卫民与佰诚公司之间就晶蓝上城花园13号楼708室房屋订立买卖合同关系，但崔绍兴并未持有购房合同原件，崔绍兴亦未有证据证实其在签订房屋买卖合同过程中直接和佰诚公司的人员有过沟通磋商。据此，崔绍兴未能提供充分证据证明沈卫民系有权代理或构成表见代理，且（2018）苏0583刑初1970号刑事判决中认定沈卫民收取崔绍兴24万元构成诈骗，并责令沈卫民向崔绍兴退赔，故崔绍兴主张合同有效不能成立，一审法院认定崔绍兴占有涉案房屋依据不足并无不当，应予维持。综上所述，崔绍兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费695元，由上诉人崔绍兴负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇二〇年十月二十六日法官助理  黄源榕书 记 员  徐 韬法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。