上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初39610号原告：龚要武，男，1950年3月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李维世，上海誓维利律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜志洋，上海誓维利律师事务所律师。被告：王巧生，男，1949年8月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：余玮，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾文洁，海瀛泰律师事务所律师。原告龚要武与被告王巧生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序。2020年7月29日、2020年9月8日，本院两次公开开庭进行审理。原告龚要武及其委托诉讼代理人李维世、颜志洋，被告王巧生的委托诉讼代理人余玮、贾文洁两次均到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，但未能达成一致方案。本案现已审理终结。原告龚要武向本院提出诉讼请求：1.确认其与王巧生之间就本区梅园三村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的房屋买卖合同关系无效；2.王巧生向其赔偿房屋损失449万元。事实和理由：王巧生系其妹夫。王巧生一家于2003年从日本返沪，其出于亲戚情分将系争房屋暂借王巧生一家居住。后因王巧生提出要将女儿户籍迁入系争房屋，故其将系争房屋的户口本、房产证原件、公房调配单交于王巧生，其曾因孙子办户口事宜取回过上述证件，之后仍交由王巧生保管。2009年12月，王巧生以其名义与自己就系争房屋签订房屋买卖合同(以下简称“案涉合同”)，并据此将系争房屋过户至王巧生名下，后又将系争房屋出某于案外人，王巧生直至2020年1月13日才告知其上述情况。其没有向王巧生出卖系争房屋的真实意思，未曾授权他人处分系争房屋，也未在案涉合同上签字署名，故案涉合同因缺乏买卖双方的真实合意而无效。且系争房屋原系公有住房，妻子施国慧登记为其同住人，其使用夫妻公积金以购买系争房屋，而施国慧未同意龚要武出某房屋，亦属合同无效事由之一。现系争房屋过户至案外人名下，王巧生已无法向其返还房屋，故要求王巧生按系争房屋的市场价赔偿损失。被告王巧生辩称，其于2003年从日本返沪，龚要武为置换房屋而向其提出以30万元向其出某系争房屋，双方为此交易达成一致意见。龚要武出某系争房屋后购买本区东波路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“602室房屋”)，其为龚要武向中介公司支付购房款30万元，故其已实际履行支付购房款的主要合同义务。同时，其另向龚要武出借8万元，双方对于8万元借款的归还期限及利率等未作约定，其至今也未曾向龚要武主张过还款。为完成房屋的过户手续，双方于2009年年底一同至本区交易中心办理系争房屋的过户手续，其应龚要武要求在案涉合同出卖人处代为签署“龚要武”字样。因交易中心审核要求网签合同的购房款不得低于评估价，故双方在案涉合同购房款处填写金额为60万元。系争房屋于2010年1月15日变更登记至其名下，其于2019年年底向案外人出某系争房屋。2020年1月14日，其要求龚要武将家庭户口从系争房屋处迁出，龚要武要求其另支付30万元，龚要武在其支付30万元后，又再要求其支付20万元，其拒绝再另外支付其他费用。如上所述，双方之间存在交易系争房屋的真实合意，本案不存在法律规定的无效事由，故不同意龚要武的所有诉请。经审理查明：系争房屋原为公有住房，由原告于1998年购入后登记于原告名下，出某公房数据登录表及职工家庭购买公房协议书显示同住人为原告妻子施国慧。2003年10月23日，原告(买受人、乙方)与案外人杨某某(出卖人、甲方)及美馨房地产经纪有限公司(居间方，以下简称“美馨公司”)就602室房屋的买卖签订居间合同，约定购房款为48万元。美馨公司于2003年10月25日至2004年3月10日期间出具收据，确认收到原告的购房款共计48万元。2004年2月23日，602室房屋核准登记于原告、施国慧及其女儿龚颎名下。审理中，双方确认上述48万元中的38万元为被告代原告直接向美馨公司支付。2010年1月15日，系争房屋核准登记于被告名下。2019年11月23日，被告(出卖人)与案外人刘某1、刘2(买受人)就系争房屋签订房屋买卖合同，约定购房款为449万元。2020年1月3日，系争房屋核准登记于刘某1、刘2名下。2020年1月14日，被告向原告支付30万元。审理中，原告称其于2003年底、2004年初从系争房屋内搬离，其将房屋自2009年起出租于被告，双方未约定租期及租金标准等事宜；被告代其向美馨公司支付的38万元为其借款，其未曾书写欠条，双方未对还款期限及利息作出约定，但其将系争房屋出租给被告以抵扣借款。被告称上述38万元中的30万元为其支付的系争房屋的购房款，另外8万元是其对原告的借款，但双方对还款期限及利息未作约定，其也从未要求原告还款。另查明，原告、施国慧、龚颎、原告孙女龚佳怡、原告妹妹龚金花(即被告妻子)、被告的户口现均登记于系争房屋内，其中被告及龚金花自2003年11月12日将户口从日本广岛迁入房屋内。以上事实，由系争房屋的买卖合同，602室房屋的居间合同、收据、产调信息等证据材料及庭审笔录在卷佐证。原告为证明其没有出卖房屋的真实意思，提交交易中心备案的案涉网签合同。该合同显示：卖售人、甲方为原告，买受人、乙方为被告，合同约定购房款为60万元；2010年3月31日前办理过户手续。合同对交房期限、付款期限及违约责任等未作约定。合同尾部甲方处显示有“龚要武”字样签名，原告称该签名并非由其签署；被告称双方至交易中心办理过户手续时，原告要求其代为签名，故上述“龚要武”字样为其所签；至于合同约定的购房款，因交易中心审核要求合同约定的购房款不得低于当时的评估价，故其按当时评估价标准填写金额为60万元。被告为证明原告本人同意将系争房屋过户至其名下，提交系争房屋的过户申请表，并称双方至交易中心办理房屋过户手续时由原告本人在交易中心当场填写该表。该表显示申请日期为2009年12月31日，转让人为原告，受让人为被告，房地产价值为60万元，落款转让人处显示有“龚要武”字样签名。原告认可上述签名的真实性，但称当时因被告提出要将被告女儿户口挂在系争房屋内，其在未看清楚申请表内容的情况下签字。原告为证明其因视力缺陷未能看清过户申请表内容而签字，提交视力检查表一份。该检查表载明受检人为原告，检查日期为2020年7月27日，右眼矫正视力0.2、左眼矫正视力0.3。被告不认可关联性。原告为证明其仍为系争房屋的业主，提交案外人上海国海物业公司出具的说明及管理费收据一份，说明显示系争房屋在物业公司登记在册的业主仍为原告。被告对其真实性认可，双方确认2004年之后的物业费由被告缴纳。被告为证明其已于2004年初实际入住系争房屋，提交中国电信股份有限公司上海分公司出具的说明一份，载明被告于2004年3月8日将固话安装于系争房屋内。原告对认可其真实性。本院认为，在案证据显示系争房屋由原告过户至被告名下，过户材料中包括案涉合同及过户申请表等。原告陈述因其视力缺陷，故在未看清过户申请表的情况下签字，为此其提交视力检查表一份。本院认为，被告在过户申请表上的签字日期为2009年12月31日，而检查表显示检查日期为2020年7月27日，因检查日期晚于签字日期十余年，难以证明原告在过户申请表上签字时已存在视力退化，且原告随年纪增长而逐渐视力退化也属正常生理现象，故本院对检查表的证据效力及证明力不予确认。办理房屋过户必须有产权人签名的买卖合同及过户申请表，案涉过户申请表由原告本人签字署名，原告未能合理说明签字原因及背景，应当认定其在过户申请表上的签字为自愿行为。原告在过户申请表上签字，但双方确认案涉合同并非原告署名，故本案的争议焦点在于：在原告未在案涉合同上签字的情况下，能否认定双方之间存在交易系争房屋的真实合意？当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告所述情况与在案证据显示的案件事实基本一致。具体而言：1.购房款的支付，被告于2003年为原告向美馨公司支付602室房屋购房款38万元；2.房屋的交付，原告于2003年底、2004年初从系争房屋搬离，被告自2004年初占有使用房屋直至其再次对外出某；3.房屋的过户，如上所述，可以认定原告于2009年12月31日自愿将房屋过户至被告名下。上述付款、交房和过户的情况符合二手房交易的一般流程顺序，即在被告代原告向美馨公司付款后，原告取得602室房屋的所有权，可以印证被告所述原告为置换602室房屋故出卖系争房屋的说法；原告于同期从系争房屋搬离，由被告实际使用居住，原告直至本案诉讼前从未要求被告返还房屋，可以印证被告所述原告向其交付系争房屋的说法；原告于2009年12月31日自愿向交易中心申请将房屋过户至被告名下，可以印证被告所述原告为履行过户义务的说法。但就购房款的金额而言，本院认为被告虽称上述38万元中的8万元为借款，但其未提供证据证明约定的还款日期及利息等，且其至今也未曾向原告主张过还款，故上述38万元应当认定为双方关于系争房屋约定的购房款。与此相对，原告称被告代其支付的602室购房款38万元为借款，其将系争房屋出租给被告以抵扣借款，但其未能提供证据证明双方对还款日期及利息等作出约定，也未能提供证据证明其向被告交付房屋是出于取得租金的目的，故本院难以认定该38万元的性质为借款，也无法认定原告向被告交付房屋的行为是为租赁合同的履行。故，本院认为原告的举证难以证明其所主张的事实成立。根据审理查明的事实，被告向原告支付购房款38万元，已履行了房屋买卖合同项下的主要合同义务，原告向被告交付房屋并将房屋过户至被告名下，可以认定双方之间形成房屋买卖合同关系。被告称其按原告指示而代原告在合同出卖人处签名，双方为通过审核而将合同的转让价款填写为60万元，从合同的履行情况来看，被告的意见也属合理，本院予以采信。故案涉合同中关于转让价款60万元的约定因缺乏当事人的真实合意而无效，除此之外，案涉合同仅对过户日期作出约定，而双方实际也已完成过户手续，故案涉合同不因缺少双方合意而无效。原告另提出其未经妻子同意而出某系争房屋为无权处分，因无效处分而要求确认合同无效，本院认为，原、被告之间存在亲属关系，原告也承认双方交往甚密，原告妻子对于系争房屋交易该种重要事项不知情的可能性较低；退言之，即使原告出某系争房屋为无权处分，在无其他合同无效事由的情形下，无权处分也不影响合同的效力。综上，原告诉请确认案涉合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告依据有效合同关系办理房屋过户，取得系争房屋的所有权，后向案外人出某系争房屋为有权处分。原告提出合同无效后，被告应赔偿其房屋损失449万元的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告龚要武的全部诉讼请求。案件受理费46,800元，减半收取计23,400元(原告已预交)，由原告龚要武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇二〇年十月二十一日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……