江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初920号 原告：徐州市泉山区奎山街道奎西社区居民委员会，住所地徐州市奎山路**。 负责人：杨承爱，主任。 委托诉讼代理人：夏鹏，江苏运通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李政，江苏运通律师事务所律师。 被告：张合理，男，1980年6月2日生，汉族，住徐州市铜山区。 原告徐州市泉山区奎山街道奎西社区居民委员会（以下简称奎西社区居委会）与被告张合理房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因审理需要，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告奎西社区居委会的委托诉讼代理人夏鹏、李政，被告张合理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告奎西社区居委会向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告返还租赁的奎园农贸市场西门南侧的三层房屋；2、被告向原告支付2019年12月31日前的房屋租金172600元；3、被告向原告支付2020年1月1日以后的占有使用费，按照每日1095元计算至被告实际交付之日止，暂计82125元；4、被告赔偿原告逾期付款违约金172600元。庭审中，原告主张，被告于2020年5月份已经把涉案房屋向原告归还，故原告撤回本案第一项诉请，第三项诉请计算到房屋交付之日即2020年5月中旬，第三项诉请变更为169581元。事实和理由：原告与被告于2015年3月25日签订房屋租赁合同，由被告承租原告位于奎园农贸市场西门南侧的三层房屋，约定租期为五年，自2015年1月1日至2019年12月31日，前3年年租金为37万元，第4年开始每年租金比前一年递增1.5万元，租金一年缴纳一次，第二个租赁年度的租金在前一租赁年度到期前5至10天缴纳。在房屋租赁合同签订后，原告按约交付了房屋，由被告经营汽车美容装潢所用，但是在租赁合同期限届满后，原告按照规定委托徐州九州拍卖有限公司对该房屋的租赁权进行了公开拍租，但被告并未竞得该房屋的租赁权。直至起诉之日，被告仍未将该房屋交付奎西社区居民委员会，仍然占有使用，并且欠付租赁期间的房屋租金172600元，且经多次催要无正当理由拒不支付。涉案房屋由被告租赁使用但是被告未按照合同的约定履行义务，已经构成违约，并且在合同到期之后继续占用至今，应按合同约定及法律规定承担法律责任，为了维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告诉请。 被告张合理辩称，认可2019年12月31日前欠付房屋租金172600元，但租金要减去4万元的押金。被告实际于2020年3月底返还房屋。新冠疫情之后原告于2月底将被告租赁房屋的门封上了，所以被告想将房屋内遗留的大型设备搬出但无法搬出，被告实际是于2020年3月底将房屋全部清空的。对被告2015年1月至2015年3月的租金计算标准有异议，被告是2015年3月份拍卖取得的承租权，2015年3月份开始才应按新的租金标准来收取租金，2015年1月至2015年3月的租金标准仍应按老合同的租金标准即年租金29万来计收。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉案房屋系位于奎园农贸市场西门南侧的三层房屋，为原告奎西社区居委会所有并对外出租。2015年原告对涉案房屋的租赁权进行公开拍租被告竞得涉案房屋的租赁权并承租涉案房屋，原被告于2015年3月25日签订房屋租赁合同，约定，租期为五年，自2015年1月1日至2019年12月31日，年租金37万元。租金及递增比例：前3年租金为拍卖成交价，第4年开始每年租金比前一年递增1.5万元，租金一年缴纳一次，第二个租赁年度的租金在前一租赁年度到期前5至10天缴纳。履约保证金4万元。未按期交付房租为违约，甲方有权不予退还履约保证金、要求承租人支付租金及欠交房租滞纳金(为欠交房屋租金的4倍)；未按期交付房租达到30天甲方即可自行收回房屋，因此造成的利益损失由乙方承担。租赁到期，乙方应将房屋交付甲方，每延期交付房屋一日，乙方应向甲方承担按日租金的4倍作为延期交付房屋滞纳金，甲方原收取的履约保证金不予退还，甲方可单方自行收回房屋并追究其法律责任，由此造成的一切损失和后果均由乙方承担。租赁期满或合同解除后如果承租人置放于房屋内的物品不及时清运完毕，甲方有权进入租赁房屋，届时，房屋内所有物品均视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处理，因此产生的费用有权向乙方追偿。乙方放弃就其中物品向甲方主张任何权利。若甲方处理的物品中有第三方财产，则因甲方处置第三方财产引起的任何损失由乙方承担，甲方亦有权代为承担后向乙方追偿。本合同生效后，甲乙任何一方违约均应承担违约责任，如乙方违约则履约保证金不退还，如甲方违约则对应乙方履约金同等数额支付违约金。房屋交付：原承租人或空置房屋拍卖成交的，买受人直接与甲方签订本房屋租赁合同，房屋租金自拍卖成交次日起算；合同的解除：发生下列情况之一时，一方可以解除本合同：另一方在合同约定期限内没有履行合同义务或者有其他违约行为致使不能实现本合同目的的……合同各方的违约责任。本合同生效后，甲乙任何一方违约均应承担违约责任，如乙方违约则履约保证金不退还，如甲方违约则对应乙方履约金同等数额支付违约金…… 合同签订后，被告承租使用涉案房屋，被告自2019年起开始拖欠租金未付，合同期内被告拖欠原告租金数额为172600元。合同至2019年12月31日期满，合同期满前，原告委托徐州九州拍卖有限公司对涉案房屋的后续租赁权进行了公开拍租，被告未竞得涉案房屋的租赁权，被告主张其于2020年3月底将全部物品搬离涉案房屋。 原告聘请的律师于2020年3月9日向被告邮寄了律师函，载明，“经核查奎西居民委员会提供的其与你于2015年3月25签订的房屋租赁合同、租金支付记录等证据材料，确定事实如下：你与奎西居民委员会签订房屋租赁合同，承租了奎西社区位于奎园农贸市场西门南侧的三层房屋，约定租期为五年，自2015年1月1日至2019年12月31日，前3年年租金为37万元，第4年开始每年租金比前一年递增1.5万元。在房屋租赁合同签订后，奎西居民委员会 按约交付了房屋，由你经营汽车美容装潢所用，但是在租赁合同期限届满后，奎西社区居委会按照规定委托徐州九州拍卖有限公司对该房屋的租赁权进行了公开拍租，但你并未竞得该房屋的租赁权。直至向你去函之日，你仍未将该房屋交付奎西社区居民委员会，仍然由你占用，并且欠付租赁期间的房屋租金172600元，且经多次催要你无正当理由拒不支付。据此本律师事务所认为：你应按照合同的约定履行义务，一旦违约则应按合同约定及法律规定承担法律责任。奎园农贸市场西门南侧的三层房屋由你租赁使用并且在合同到期之后继续占用至今，因此你应当按照合同约定支付相关租金、占有使用费，以及承担相应的违约金。为此，本律师事务所特致此律师函，代表委托人奎西居民委员会正式函告你如下：请你于收到本函后5日内向奎西居民委员会交付上述租赁房屋，并交清全部租金及相关费用。否则，本律师所按照委托人奎西居民委员会的授权，依法诉至人民法院，届时你除应承担租金及占有使用费外，还将承担违约金、诉讼费、保全费、律师费以及其他相关费用，望你慎重!” 本院认为，关于原告与被告张合理之间合同解除的问题：原被告签订的房屋租赁合同租期于2019年12月31日届满，期满后，被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同的，必须给与承租人合理的时间。原告于2020年3月9日向被告邮寄了律师函，要求被告交付上述租赁房屋，应视为原告向被告发出解除合同通知，被告于2020年3月10日收到该律师函，故双方的租赁合同于2020年3月10日解除。原被告对被告物品全部搬离涉案房屋的时间存在争议，原告主张物品全部搬离的时间是2020年4月底，并提供其聘用的工作人员丁玉宝出庭作证；被告则主张物品全部搬离的时间是2020年3月底，鉴于原告提供的证人系孤证，且与原告存在一定的利害关系，故原告对其主张的被告搬离时间的举证尚不充分，本院对原告主张的搬离时间不予采信。本院认定被告实际搬离时间为2020年3月31日，故被告应按合同约定的租金标准即每年40万元继续支付自2020年1月1日至2020年3月10日的租金及合同解除后自2020年3月11日至3月31日的房屋占有使用费合计100000元。 关于原告要求两被告支付违约金172600元的诉请：因张合理未按合同约定的时间及时支付租金，已构成违约，故依法应承担违约责任。被告抗辩认为原告主张的违约金172600元过高要求本院予以调整。对此，本院认为，违约金具有补偿和惩罚的双重性质，而结合本案被告张合理的合同履行情况及违约情节，被告向原告缴纳的40000元履约保证金已足以弥补原告因被告违约所导致的损失，同时亦具备对原告的惩戒功能，故对原告主张的违约金172600元本院不再予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、本判决生效后十日内，被告张合理向原告徐州市泉山区奎山街道奎西社区居民委员会支付2019年拖欠的租金172600元； 二、本判决生效后十日内，被告张合理向原告徐州市泉山区奎山街道奎西社区居民委员会支付2020年1月1日至2020年3月10日的租金及2020年3月11日至3月31日的房屋占有使用费共计100000元； 三、驳回原告徐州市泉山区奎山街道奎西社区居民委员会的其他诉讼请求。 案件受理费8947元，由原告徐州市泉山区奎山街道奎西社区居民委员会负担4210元，被告张合理负担4737元，被告应负担部分于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  王继红 人民陪审员  胡恒远 人民陪审员  蒋继安 二〇二〇年十月十二日 书 记 员  朱 贺