广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初25026号原告：广州市白云区星汇品格酒店，地址广州市白云。投资人：罗广发，总经理。委托诉讼代理人：王斌，湖南人和（东莞）律师事务所律师。被告：黎伟均，男，1974年1月16日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：罗旭明，广东环球经纬律师事务所律师。第三人：罗业坤，男，1967年5月16日出生，汉族，住广东省电白县，委托诉讼代理人：黄红兵，湖南人和律师事务所律师。原告广州市白云区星汇品格酒店（以下简称星汇酒店）与被告黎伟均、第三人罗业坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星汇酒店的委托诉讼代理人王斌，被告黎伟均的委托诉讼代理人罗旭明，第三人罗业坤的委托诉讼代理人黄红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星汇酒店向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还原告占有使用费11377.52元（含2019年6月租金及2019年5月的水电费）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由为：原告为广州市白云区嘉禾街鹤鳌公路501号四至五层（以下简称涉案物业）实际承租人，使用涉案物业基于案外人吴杰与被告签订的《租赁合同》，该租赁合同约定水、电费每月月底交清，租金为每月5号前交清。但实际上自原告成立之日起一直于每月月底缴纳本月租金及上月水电费，被告从未提出异议。2019年6月1日，被告在未同原告协商一致情况下，擅自要求原告再次变更缴纳租金及水电费时间为每月5日，并对原告非法停水停电。原告为减少损失扩大化，于2019年6月28日向被告缴纳20100元“滞纳金”后，被告才恢复供水供电。被告行为严重侵害原告合法利益，故诉至法院。被告黎伟均辩称：原告在2019年6月没有按时支付租金和水电费，其所缴纳的费用不足以支付拖欠的租金、水电费及滞纳金。2019年6月1日、13日、17日、24日，被告委托的广州市尚林投资发展有限公司向吴杰催收租金及水电费，催收总额是79919元。后与租户协商调低电费，变更为76597元。原告直至2019年6月24日才支付71195.6元，2019年6月28支付了20100元，合计91295.6元。而此时原告拖欠的租金、水电费以及滞纳金为91809.28元，尚欠513.68元。租金的支付时间和滞纳金的标准整个星汇广场都是统一的，原告与被告、第三人没有签订书面租赁合同，被告与假冒吴杰名义的案外人所签的租赁合同的内容是由第三人所提供和确认的，第三人作为曾经的管理者，均是同意的，而且第三人在管理期间与其他租户签的合约也是统一的标准。星汇广场四楼、五楼是被告在2019年10月16日与“吴杰”所签，但吴杰在其他案中表明签名不是他、签约当天他不在现场，所以被告与假冒吴杰的人所签的合同不具有法律效力。涉案物业在2010年之前是由广州市喜玛拉商务酒店有限公司（以下简称喜玛拉酒店）经营，2012年正式成立公司，2017年公司注销。喜玛拉酒店的租赁合同是与第三人罗业坤签订的，经过政府备案。原告成立时的投资人是案外人罗广发（第三人的弟弟），原告提交政府备案租赁合同中记载出租人是案外人李健华（星汇广场的业主），但该处李健华的签名是第三人指使罗广发或其他人冒签的，由此可以表明涉案物业并不是由吴杰转租，真实状态是业主出租。原告以及第三人至今还拖欠租金、水电费、滞纳金461953.3元，包括2020年8月的租金以及2018、2019年的电梯维护费也未支付。星汇广场的酒店电梯只有原告一家占用，原告将一楼围起来，其他人无法使用，而2016、2017年第三人是有交维护费的。故原告要求退还租金没有任何依据，请求法驳回原告的全部诉讼请求。第三人罗业坤述称，根据（2019）粤0111民初29810号民事判决以及被告向原告之前发过的租金催缴通知，第三人的弟弟罗广发有用其个人账号转账支付租金，被告对此事实一直是知晓的。而且在第三人将涉案物业承包给被告之前，根据交租时间显示，每月没有固定的缴纳租金时间。承包之后被告以原告没有按时交租，要求原告支付滞纳金是故意搅缠，没有任何依据，依法应向原告返回多收的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据民事判决书、生效证明、租赁合同、收据、银行流水、缴纳租金统计表、交接清单、工商登记资料、费用报销单、停止支付管理费通知、微信截图、公证书节选、查询汇款明细、承包经营合同、租金按金表、授权委托书、催缴通知、回执、回复函、邮件交寄单、水电明细表数、水电费公共分摊数据核算说明、收款单据、电梯分摊明细、保养合同、维修单、垃圾收费标准、协议书、收租通知及说明、短信截图、消防安全检查合格证、章程、证明、临时经营使用证、企业开业通知书、分公司设立登记申请表、广州市房屋租赁合同、准予设立（开业）登记通知书、委托书、房屋租赁登记备案证明、情况说明，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月16日，被告黎伟均（甲方、出租人）与“吴杰”（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定：一、甲方同意将位于白云区嘉禾街鹤鳌公路***号第四、五层（全层和大堂）建筑面积约2400平方米（含公共分摊）租给乙方作酒店经营使用，大堂归乙方作酒店的配套使用，但甲方对电梯和大堂通道有协调管理权。二、租期为25年（300个月）即2009年11月1日至甲方所签的原来合同终止日为准。前15年的租金按该合同所定的价格，后10年的租金按市面价双方协商再定价格。三、月租金和租金递增：1、租金按月计算，即每月为前三年44000元，后三年46000元，包括管理费（注：租金及水电费只提供收据不提供发票。租金不含出租税、经营等税，如乙方需要出租税发票，则需按规定加发票额款）。2、租金每三年在上三年的总额基础上递增8%。五、计租期从2010年7月16日起，计租期以双方协商随交付使用日为准。（租金、保证金、水电费以开取收据为凭证）。六、交租方式，乙方必须在每月5号前到指定点，交清当月租金和水、电费给甲方，逾期交付，甲方有权收取总额1%每天的滞纳金，拖欠超过1个月，甲方有权收回该酒店或楼层且不退乙方所交合同保证金；等等。2019年11月20日，本院作出（2019）粤0111民初29810号民事判决书，该判决查明吴杰称其未在上述《租赁合同》上签名，是名义上的承租人，没有实际参与星汇酒店经营，星汇酒店的实际投资人为罗业坤。罗业坤也在该案中确认其为星汇酒店的实际投资人。最终该判决认定，根据吴杰、罗业坤的陈述及其提交的星汇酒店登记投资人罗广发的身份关系证据，可以证明吴杰是《租赁合同》的名义承租人，罗业坤及星汇酒店为实际承租人。现（2019）粤0111民初29810号民事判决已经过广州市中级人民法院二审作出驳回上诉、维持原判而生效。2019年6月的“星汇广场收款收据”，记载四、五楼商务酒店2019年6月租金为44000元，递增9654.4元，5月电费21208.32元、水费1792.27元、电费分摊是302元，共计76957元。2019年6月24日，原告向龙小玲支付2019年6月租金及水电费71195.6元。2019年6月28日，原告向龙小玲支付20100元，汇款备注为星汇品格酒店租赁费用。被告确认上述款项共91295.6元均已收到。原、被告均确认2019年6月租金为53654.4元、2019年5月电费为24025.05元，水费为1897.35元，2019年5月电费分摊是342元，共计79918.8元；双方均确认原告支付的20100元系原告迟延支付2019年6月费用的滞纳金。审理中，原告称被告每月均需向原告支付管理费4000元，出示费用报销单及通知，费用报销单记载2018年10月-12月及2019年2月至3月期间，均有“沐足支付酒店管理费”各4000元；通知记载由星汇广场管理处于2019年6月出具，内容是沐足租户申请从2019年6月1日起不再使用酒店大堂，也不再交付给酒店每月4000元的管理费。被告对上述事实予以确认，主张从2019年6月开始不再使用酒店大堂也无需再支付管理费。被告出示星汇品格酒店2019年6月份收费说明，记载2019年6月1日物业管理处派发的收租通知单记载该月租金及上月水电费共为79919元，2019年6月26日，双方协商将水电费单价调低，电费由1.45元/度调低至1.28元/度，水价由6.5元/吨调低至6.14元/吨，调低后2019年6月租金及上月水电费共为76957元，应收滞纳金为71195.6×1%×19天=13527.16元，（76957-71195.6）×1%×23天=1325.12元，合计14852.28元；6月应收为76957+14852.28元=91809.28元，实收91295.6元，尚欠513.68元。本院认为，原、被告均未能举证证实涉案物业有取得建设工程规划许可证或相关权属证明，故关于涉案物业所签订的《租赁合同》应属无效合同。生效判决认定涉案《租赁合同》的实际承租人为原告及第三人，虽《租赁合同》无效，但原告在占有使用涉案物业期间仍需依据《租赁合同》约定的租金标准支付占有使用费。原告主张2019年6月租金及水电费为79918.08元，但结合被告出示的2019年6月份收费说明可知，2019年6月租金及上月水电费数额应为76957元。被告主张原告应在2019年6月5日前支付当月租金及上月水电费，因原告迟延支付故收取滞纳金，现《租赁合同》无效，故合同中关于滞纳金的约定亦属无效，被告以原告迟延支付租金从而要求收取滞纳金于法无据，本院不予支持，予以驳回。故原告要求被告退还多支付的费用11377.52元合理，未超过法律保护的最高标准，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告黎伟均向原告广州市白云区星汇品格酒店返还11377.52元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费42元，由被告黎伟均负担，并于本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年十月三十日书记员  苏秋雅