重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终6218号上诉人（原审被告）：谢静，女，1977年12月20日出生，汉族，住重庆市渝中区。被上诉人（原审原告）：重庆国兴置业有限公司，住所地重庆市江**红黄路******，统一社会信用代码9150010578420721X9。法定代表人：张革文，董事长。委托诉讼代理人：张菊，重庆华立万韬律师事务所律师。上诉人谢静因与被上诉人重庆国兴置业有限公司(以下简称国兴公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初19197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人谢静到庭参加二审询问，被上诉人国兴公司未到庭参加询问。本案现已审理终结。谢静上诉请求：1.依法撤销重庆市江北区人民法院(2019)渝0105民初19197号民事判决并依法改判；2.判令被上诉人承担一、二审所有诉讼费用。事实及理由：1.一审办案程序违法，严重超过审理期限；2.一审认定事实错误，被上诉人擅自对上诉人租赁房屋所在的商业街整体升级改造，致使上诉人完全无法经营，违反合同约定，被上诉人违约在先，侵犯了上诉人的合同权利，致使上诉人无法实现合同目的，一审未予认定，应予纠正。国兴公司提交书面答辩状辩称，1.一审程序合法，审理期间，上诉人与被上诉人自行申请了和解期，审理未超期限；2.被上诉人对商业街进行整体升级改造对上诉人的正常经营造成一定的影响，但被上诉人是否补偿商户及补偿程序需双方协商确定，没有通用标准，被上诉人未向上诉人作任何承诺，也未与上诉人达成任何一致意见。升级改造用时不长，且完成后，提升了商业街现象，推动了被上诉人的经营。上诉人自2017年9月15日起未按时足额支付租金，且租赁合同解除后上诉人仍持续占有被上诉人门面，对被上诉人造成重大损失。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。国兴公司向一审法院起诉请求：1.判令谢静立即腾空并向国兴公司交还位于重庆市江北区房屋，并从2018年10月23日起以每月12404元的标准向国兴公司支付房屋占有使用费至实际交付之日止；2.判令谢静立即向国兴公司支付拖欠的2017年10月1日至2018年10月22日的租金38631.27元〔2017年10月1日至2018年9月30日期间的年固定租金59070元＋2018年10月1日至22日期间的租金9096.27元（12404元／月÷30天／月×22天）－谢静已缴纳的2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金29535元〕；3.判令谢静支付欠付租金的违约金（以欠缴租金38631.27元为基数按年息24%的标准从2018年10月1日起计算至付清之日止）。一审法院认定事实：国兴公司系涉案房屋的所有权人。2016年9月29日，国兴公司（甲方）与谢静（乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定甲方将重庆市江北区房屋出租给乙方经营茶楼；该房屋建筑面积为328.16平方米，租赁期限8年，从2016年10月1日起至2024年9月30日止；第三条“租金及支付方式、支付时间”约定，1.合同期租金计算明细（租金价格均为含增值税价格）：⑴租期第一年：从2016年10月1日至2017年9月30日，收取乙方固定租金35442元，乙方在签订合同日向甲方完清；⑵租期第二年：从2017年10月1日至2018年9月30日，收取乙方固定租金59070元，乙方在2017年9月15日前向甲方完清；⑶租期第三年：从2018年10月1日至2019年9月30日，按37.8元／平方米／月计收，为12404元／月；⑷租期第四年：从2019年10月1日至2020年9月30日，按39.70元／平方米／月计收，为13028元／月；⑸租期第五四年：从2020年10月1日至2021年9月30日，按41.70元／平方米／月计收，为13684元／月……2.租金支付方式为每三个月一期，除本条第1款第⑴、⑵项租金外，各期租金为预付制，即各期租金应在上一期租金到期之日的15天前一次性足额支付给甲方……第六条“保证金”约定，1.租赁保证金：甲、乙双方商定该房屋租赁保证金共计30190元，由乙方在签订本合同当日内一次性支付给甲方，作为乙方履行本合同的保证金……第十三条“租赁期结束后房屋的交付”约定，1.本合同租赁期满、终止或解除时，乙方必须将所租铺位复原至铺位初始状态……第十五条“其它约定”载明，2.停水、停电、停气。乙方同意，在以下情形发生时，甲方有权暂停该房屋的水、电或气的供应直至乙方付清相应款项之日且不承担任何乙方损失（同时乙方应承担暂停期间的租金）：⑴乙方未按时足额缴纳租金的；⑷乙方未及时足额向商业管理公司支付推广服务费的……第十六条“违约责任”约定，1.乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天须按乙方当期应付租金总额的5‰支付滞纳金给甲方；2.乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同收回房屋并无须承担任何责任，租赁保证金作为违约金不予退还，并有权要求乙方赔偿经济损失：……⑻拖欠租金达15天的……第十九条“通知”约定，乙方在本合同中签署的地址、电话、联系人等将作为本合同履行过程中双方函件文书递送唯一有效的通讯联系方式，乙方须确保联系方式的真实有效；如乙方联系方式变更，乙方须立即将新的联系方式以书面形式交甲方确认；否则，因乙方联系方式不实造成的函件无法送达的责任概由乙方负责；无论乙方是否实际收到或乙方拒签，只要甲方按本合同中乙方签署的联系方式寄出函件5天后即视为已送达乙方。第二十四条“补充条款”约定，本合同文中的月和年度是合同中为乙方缴纳租金而约定的时间段，非自然日历月和年，单日租金额度统一按30天／月计算。合同落款处记载的乙方地址为重庆市渝中区龙隐路159号，电话为138××******。当日，谢静向国兴公司支付2016年10月1日至2017年9月30日租金35442元、履约保证金30190元。此后，国兴公司向谢静交付了房屋。2017年5月21日至7月31日期间，国兴公司对北岸江山·麓港商业街做了整体升级改造。2017年7月11日，谢静向国兴公司出具《诉求书》，提出因商业街升级改造，使其无法正常经营，要求视整改期长短减免租金延长免租期。2017年11月9日，上海锦天城（重庆）律师事务所向谢静发出《律师函》称，谢静应于2017年9月15日前向国兴公司支付2017年10月1日至2018年9月30日租金59070元、推广服务费16410元，合计75480元，但谢静一直未支付；根据租赁合同约定，谢静已构成违约，按合同约定国兴公司有权单方解除合同，但本着从客户利益出发，要求谢静自本函件送达之日起7日内按月支付租金和推广服务费，否则将按照法律规定追究相关违约责任。同月13日，谢静签收了该函件。后，谢静于2018年7月12日前，以银行转账的方式向国兴公司支付了2017年10月1日至2018年9月30日期间的部分租金29535元。2018年8月8日，重庆财信物业管理有限公司北岸江山商区管理处向谢静发函，称因谢静未按时交租，欠租金29535元；根据与物业公司签订的前期物业服务协议，谢静拖欠物业管理费、水费、电费、公摊水电费共计8503.81元。公司将于2018年8月9日上午9点停止供应水电及其他服务。次日，谢静经营的商铺被停止供水供电等服务。2018年10月16日，国兴公司作出《解除通知函》并通过中国邮政快递于2018年10月17日向谢静预留的联系地址邮寄了该函件。该函件载明：因谢静一直未付清2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金，欠租金额为29535元，该司已于2018年7月向谢静发出催款函催促，截止2018年10月16日，谢静仍未按照合同约定足额缴纳相关费用，已构成根本违约，现正式通知谢静：“1.我司立即解除与贵方签订的《租赁合同》，贵方缴纳的保证金作为违约金不予退还；2.我司根据《租赁合同》第十五条第2款、第十六条第2款的规定停止贵方的水、电、气供应，并于贵方收到本函件之日起三日后正式封闭该物业，对该物业内部进行恢复整改工作，该物业内部物品将全面拆除，请贵方妥善处理相关物品；3.我司保留通过法律诉讼向贵方追究其他合同违约责任的法律权利。该函件于2018年10月25日妥投，妥投方式为“他人代收”。庭审中，国兴公司还举示了2018年3月15日的《解除通知函》及邮寄凭证（寄件人联）和邮寄详情单，拟证明该公司通过中国邮政快递的方式于2018年3月16日向谢静在《商业用房租赁合同》中预留的地址邮寄送达2018年3月15日的《解除通知函》，收件人电话为谢静预留的联系电话，但因“拒收退回”于2018年4月3日被退回国兴公司。该函载明：谢静应于2017年9月15日前完清2017年10月1日至2018年9月30日固定租金费用59070元、推广服务费16410元，截止2017年12月31日谢静仍未缴纳，已构成根本违约，现正式通知：我司立即解除与贵方签订的《租赁合同》，贵方已缴纳的保证金作为违约金不予退还；我司根据《租赁合同》第十五条第2款、第十六条第2款的规定，停止贵方的水、电、气供应，并于2018年3月22日正式封闭该物业……谢静质证不认可收到该函。因国兴公司邮寄的地址与收件人联系电话均为谢静在双方的合同中约定的送达信息，虽然谢静未实际签收该函件，但依据双方的合同约定，一审法院认定视为该函件已经于该函件寄出五天后，即2018年3月21日向谢静送达。庭审中，国兴公司陈述：1.国兴公司收到了谢静的《诉求书》，但该《诉求书》仅是谢静提出的协商意见，双方未就此达成一致。2.国兴公司根据《商业用房租赁合同》以及其与物管公司之间的合同约定，要求重庆财信物业管理有限公司北岸江山商业管理处对涉案房屋从2018年8月9日起开始的停水停电。3.因双方在合同中约定的逾期付款利率过高，国兴公司以年利率24%。庭审中，国兴公司还举示了2018年7月12日的《催款函》，国兴公司称其系通过中国邮政快递的方式向谢静送达，送达地址和收件人信息同合同约定内容。该《催款函》载明：因谢静仅支付了2017年10月1日至2018年9月30日期间一半的租金29535元，仍未支付另一半29535元，要求谢静于2018年7月20日前付清，否则将追究谢静的法律责任。谢静质证称未收到该函。因国兴公司仅举示了该函件的邮寄凭证（寄件人联），且未加盖邮局的收件章，也未举示相应的送达详情；谢静也未认可其受到该函件，故因国兴公司无法证明该函件已经交由邮局寄出或有效送达谢静，不能达到国兴公司的证明目的，一审法院对组证据不予采信。庭审中，谢静还举示了：1.缴纳推广费发票原件，拟证明其一直在国兴公司升级街区之前一直正常履行合同约定，是国兴公司一直没有履行推广义务违约在先。国兴公司认可该证据的真实性，但质证该费用是谢静与案外人重庆国兴融达商业管理有限公司之间建立的推广关系，不认可关联性。因该发票记载的收款方并非国兴公司，谢静没有举示充分证据证明其主张的“推广义务”属于本案租赁合同中约定应由国兴公司履行的合同义务，不能证明与本案的关联性，故一审法院对该份证据不予采信。2.《关于北岸江山·麓港商户经营补偿的签收函》的照片，其上记载：国兴公司因2017年5月21日至2017年7月31日期间对商业街做了整体升级改造，对商户的正常经营造成了一定的影响，决定作出弥补，代商户支付6个月的物业管理费。同时，该函下半部分记载：“本人（本公司）---已收到重庆国兴置业公司关于麓港商业街升级改造的经营补偿，本人（我司）将不再就商街升级期间产生的问题向重庆国兴置业有限公司提出任何经济赔偿要求。商户签章确认……”谢静拟证明国兴公司就街区升级发过函，承诺对商户代为缴纳6个月的物管费作为补偿，但国兴公司并未对谢静进行该项补偿，所以谢静才拒绝缴纳租金。国兴公司对函的真实性没有异议，也认可作出过代商户支付6个月物管费的意见，但认为国兴公司是否补偿商户需要双方通过协商来确定，没有通用标准，该证据不能证明国兴公司与谢静已形成补偿方案。因谢静未持有该函件的原件，国兴公司也未认可向谢静作出过该项承诺，就该函件的内容分析，该函件包含了双方协商的内容，不能作为国兴公司一个单方承诺，达到谢静的证明目的，一审法院对该项证据不予采信。3.2018年4月12日的会议记录（照片打印件），谢静拟证明国兴公司在2018年4月12日存在过断电行为。国兴公司不认可该证据的真实性。因该证据并非原件，也无法与本案其他证据予以印证，国兴公司也不予认可，一审法院不予采信。一审法院认为，国兴公司与谢静签订的《商业用房租赁合同》，系当事人双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。合同履行过程中，国兴公司主张谢静欠付租金，按照合同约定，谢静本应在2017年9月15日前向国兴公司足额支付2017年10月1日起至2018年9月30日止的租金59070元、在2018年9月30日的15天前一次性支付2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金，但谢静未依约履行前述支付义务，谢静也认可未向国兴公司交足前述租金的事实，故，一审法院对于谢静2017年9月15日起存在违约的事实予以确认。同时，按照双方合同约定，谢静未按时足额缴纳租金时，国兴公司可以暂停租赁房屋的水、电或气的供应直至谢静付清相应款项之日；且谢静拖欠租金达到15天的，国兴公司有权单方提出解除合同收回房屋，故国兴公司在2017年9月16日后通知相关物业公司对涉案房屋进行停水、停电或停气的限制，未违反双方的合同约定。国兴公司于2018年10月17日向谢静邮寄出《解除通知函》，虽然邮寄详情显示该函件于2018年10月25日由“他人代收”，但因国兴公司系按照合同的约定联系方式履行的通知义务，该通知在寄出五日后即视为送达，由此，一审法院认定国兴公司该通知载明的意思表示已经于2018年10月22日到达谢静，即双方租赁合同于2018年10月22日解除。如前所述，谢静应向国兴公司支付租赁期内，即2017年10月1日至2018年10月22日期间欠付的租金。其中，2017年10月1日至2018年9月30日期间欠付的租金为29535元（59070元－29535元），2018年10月1日至2018年10月22日期间欠付的租金为9096.27元（12404元／月÷30天／月×22天），合计欠付租金38631.27元；由此，国兴公司要求谢静支付欠付的2017年10月1日至2018年10月22日期间的租金38631.27元的诉讼请求，一审法院予以支持。谢静逾期支付租金，应依约支付逾期付款违约金，现国兴公司自愿降低利率为年利率24%,一审法院予以确认，国兴公司要求谢静以欠缴租金38631.27元为基数，按年利率24%的标准，从2018年10月1日起支付欠付租金的违约金至付清之日止的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，谢静未及时交还涉案房屋，应当支付合同解除次日，即2018年10月23日至实际收回房屋之日期间的房屋占有使用费，参照双方原约定的租金标准，国兴公司要求谢静立即腾空并向国兴公司交还位于重庆市江北区的房屋，并从2018年10月23日起至实际交还涉案房屋之日止，以每月12404元的标准，向国兴公司支付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告谢静于本判决生效之日起十日内支付原告重庆国兴置业有限公司2017年10月1日至2018年10月22日期间的租金38631.27元；二、被告谢静于本判决生效之日起十日内支付原告重庆国兴置业有限公司欠付租金的违约金（以欠缴的租金38631.27元为基数，按年利率24%，从2018年10月1日起至款清之日止，利随本清）；三、被告谢静于本判决生效之日起十日内腾空并向原告重庆国兴置业有限公司交还位于重庆市江北区的房屋，并从2018年10月23日起至实际交还房屋之日止，以每月12404元的标准，向原告重庆国兴置业有限公司支付房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1154.46元，减半收取计577.23元，由被告谢静负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为1.一审是否超过法定审理期限；2.国兴公司对案涉商业街整体升级改造是否是谢静拒交租金的合理理由。关于一审是否超过法定审理期限的问题。根据一审庭审笔录可知，双方当事人于2019年10月17日向一审法院申请给予双方4个月的和解期限，期间因为疫情原因一审法院对案件中止了审理，因此一审法院对该案的审理并未超过法定审理期限，谢静称一审审理严重超过期限的理由不成立，本院不予支持。关于国兴公司对案涉商业街整体升级改造是否是谢静拒交租金的合理理由。国兴公司于2017年5月21日至2017年7月31日期间对商业街进行了整体升级改造，对商户的正常经营产生了一定的影响，对升级改造造成的相关损失，谢静应当与国兴公司进行协商处理，无法协商处理的，谢静可以通过诉讼等途径予以解决，但该事项未处理并非谢静拒交租金的合理理由。因此，谢静称国兴公司违约在先才拒付租金的理由不成立，本院亦不予支持。综上所述，谢静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费765.78元，由谢静负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年十月二十日法官助理 刘学亮书 记 员 曾 静