安徽省定远县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1125民初4814号 原告:朱其勇，男，1972年6月10日出生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：秦明光，安徽远泰律师事务所律师。 被告：徐之云，女，1964年2月10日出生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：杨**，安徽凯安律师事务所律师。 被告：李峰，男，1984年4月6日出生，汉族，住安徽省。 被告：李先云，女，1985年2月9日出生，汉族，住安徽省定远县。 被告：李让友，男，1941年9月20日出生，汉族，住安徽省定远县。 被告：唐守珍，女，1940年10月26日出生，汉族，住安徽省定远县。 原告朱其勇与被告徐之云、李峰、李先云、李让友、唐守珍房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱其勇及委托诉讼代理人秦明光，被告徐之云的委托诉讼代理人杨**到庭参加诉讼，被告李峰、李先云、李让友、唐守珍经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告朱其勇向本院提出诉讼请求：1、解除原告和李龙奎于2013年6月4日签订的售房协议书,被告徐之云返还原告购房款320000元及利息,利息以320000元为本金自2020年8月13日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报 价利率计息直到全部款项付清时止；2、赔偿被告因违约给原告造成损失(评估后确定)；3、被告李峰、李先云、李让友、唐守珍等在继承李龙奎遗产范围内对以上款项承担清偿责任;4、被告承担诉讼费用。庭审中，原告自愿撤回对被告的第二项诉讼请求。事实与理由：被告徐之云与李龙奎于2008年2月15日登记结婚，系夫妻关系。2013年6月4日，原告和李龙奎签订售房协议书，协议书约定李龙奎把夫妻共同所有坐落在炉桥镇冶溪街派出所隔壁的门面房一间三层出让给原告，总价为500000元，合同签订时付款320000元，余款在土地证、房产证办好交付原告后一个月内付清。房产证过户费用在贰万元内由李龙奎承担，超过部分由原告承担。协议签订后，原告分批把320000元款打入被告徐之云儿子李**（李龙奎继子）账户内。原告受让以上房屋后又自费在三层以上加盖了四层。此后，原告多次要求李龙奎办理房产过户手续，李龙奎总是拖延不办。2019年9月16日，李龙奎不幸去世。2020年3月份，原告通过李洋知道以上房屋的房地权证早已抵押给民丰银行作为李龙奎和被告徐之云借贷1300000元款项的担保。2020年1月份，民丰银行向定远县人民法院提起诉讼，要求被告徐之云偿还以上借款，其余四被告在继承李龙奎遗产范围内对以上款项承担清偿责任。该案于2020年3月16日开庭时，原告旁听了庭审，确认李龙奎卖给原告的房产证已被贷款抵押的事实。2020年4月20日，定远县人民法院下发（2020）皖1125民初651号民事判决书，该判决书确认抵押有效，民丰银行有优先受偿权，现判决书已经生效。另外，被告徐之云在（2020）皖1125民初651号民事案件庭审中向人民法院提供被告李峰、李先云、李让友、唐守珍等四人诉状，证实了以上四被告为继承李龙奎遗产已经向定远县人民法院提起民事诉讼（2020）皖1125民初1403号，要求继承李龙奎遗产的一半。综上，被告方在已和原告签订房屋买卖协议的情况下，仍然隐瞒以上事实把房屋抵押给民丰银行贷款，导致原告签订协议的目的无法实现。特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。 被告徐之云辩称：一、原告所签订的“售房协议书”依法成立且生效多年、不能随意解除。2013年6月4日，李龙奎与原告签订房屋转让协议是双方真实的意思表示，在该协议中双方经过协商确定，房屋的总价格为50万元，首付款32万元，在出让方李龙奎将房产证过户至买受方名下时，余下售房款一月内付清。协议签订后出让方将该房屋已经实际交付给买方，买方对房屋的质量等均无异议并实际接受，至此双方已履行完成合同的主要内容。李龙奎一方只剩下负责转户并收取余下的欠房款，买受方有还清余下房款的义务。依法成立的合同受法律保护不得随意改变，更不能随意解除。在该协议中双方并未约定解除的条件，从合同的性质和履行的主要义务以及合同履行已经达七年之久，原告接收交付的房屋后已经在原房屋上加盖一层，属于民法通则上所述的添附等事实行为，可以知道该案不属于法律所规定的解除范围。 二、原协议体现了公平公正原则，未能转户成功系意外原因造成。涉案房屋在转让之初处于房屋所在地炉桥镇房地产的市场价格最高位，当时炉桥镇的房地产交易很是混乱，涉案房屋的价格至少是合适的（否则原告也不会签订售房协议）。房屋整体已协商作价50万元，就是因为当时未能及时转户，出让方李龙奎才只要求买方给付32万元，余款18万元待转户成功后再给付。转户过程中的不确定性通过房价的给付方式已经得到充分的体现，双方对此心知肚明，也是认可的，充分体现了合同的公正和公平。正因为合同整体公平，在房屋交付的后续过程中原告一直未向李龙奎催办要求对该房屋转户，直至合同的出售方李龙奎病逝后的将近一年的时间。目前该房屋转户陷入停滞状态是因为“李龙奎不幸病逝”，该原因并非法律上的永远无法转户，只是李龙奎的继承人在财产继承方面产生纠纷所致，这是意外的因素导致并非合同中的当事人不作为，更不是违约行为。 三、原告要求解除合同属于法律和事实上的无法履行。原告所签订的“售房协议书”依法成立生效且履行多年，当初与原告签订协议的相对方李龙奎已经于2019年10月份不幸病逝，现在原告向被告提出解除“售房协议书”存在以下法律和事实上的障碍：1、合同就有相对性，在特定物品的转让中还具有人身依附性。原告当初向李龙奎签订“售房协议书”，现在只能向李龙奎提出，而不是向其他继承人提出；继承人只对被继承人的合法权利和义务进行继承，无法对涉及被继承人的身份行为进行继承，从这个角度，原告的诉请存在法律上和事实的障碍。2、被继承人在李龙奎不幸病逝后各个继承人已经产生纠纷，受诉法院的其他案件中已经充分体现。在目前尚未明确对李龙奎的财产的具体份额时（也有被告放弃继承财产的可能），无法确定本案被告的所谓的民事责任。 四、房屋被抵押担保并非房屋转让合同的强制禁止条件。被告徐之云根本不认识字，在本案房屋被处置时徐之云一直在外地治病，对该房屋的处置一直不知道。涉案的房屋在抵押之前就已经全部转让给他人，而且另案抵押房屋的现状与产权证记录内容差距较大。答辩人在另案安徽定远民丰村镇银行股份有限公司借款130万元的诉讼中也充分辩解并陈述，从其提供的房产证记载内容于提供的房屋现状图片于本案也不是同一处房屋，充分证明另案安徽定远民丰村镇银行股份有限公司在办理房屋抵押时根本未到现场调查了解，至少在办理抵押时未尽到应有的审查义务，对涉案房屋抵押不能成立负有未尽到审查义务的过错责任，李龙奎虽然用原告买受的房屋抵押担保其成立存在很大的不确定性。 四、原告诉请解除合同还提出所谓利息以及评估损失不能成立。“售房协议书”中没有约定解除合同中所谓的利息，自协议生效的同时原告已经接受所交付的房屋并实际居住使用至今，作为协议中平等的主体的原告方使用房屋至今还要求出卖方承担所谓得到解除协议后的利息，既不合理更不合法。另外，原告要求解除“售房协议书”则必须拆除私自添加的财物，恢复房屋的原状，原告在该房屋添附物品并非取得李龙奎以及现在被告的认可，故该部分拆除的损失由其自负。 五、答辩人最多只能承担已收房款的一半，另一半则由其他被告承担，被告李峰、李先云、李让友、唐守珍也系李龙奎的合法继承人，对于李龙奎省钱合法债务在其继承范围内由偿付的义务。同时这四位被告在另案（2020）皖1125民初1403号继承纠纷案件中以原告的身份签名确认起诉状，并要求按遗产的50%份额继承李龙奎的所谓遗产，即四被告已经有明确的意思表示要求参加对李龙奎遗产继承，则该四被告也应该承担此债务总额的一半以及相应诉讼费用。只有其他四被告共同明确放弃继承李龙奎的全部遗产后，答辩人才能承担上述答辩意见，请法庭给予考虑并详查明断。 被告李峰、李先云、李让友、唐守珍未答辩。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据： 证据一、原告身份证复印件，证明原告系适格的诉讼主体； 证据二、李龙奎身份证复印件一份，李龙奎与被告徐之云结婚证复印件一份，证明2013年6月4日，李龙奎和徐之云系夫妻关系； 证据三、售房协议书一份，证明2013年6月4日，被告徐之云的丈夫李龙奎把夫妻共同所有坐落在炉桥镇冶溪街派出所隔壁的门面房一间三层，出让给原告，总价为500000元，合同签订时付款320000元，余款在土地证、房产证办好交付原告后一个月内付清，房产证过户费用在贰万元内由李龙奎承担，超过部分由原告负担； 证据四、银行转账凭证，证明原告已把购房款320000元打入徐之云儿子李**（李龙奎继子）账户内，履行了协议书约定的义务； 证据五、定远县定炉字第00052727号房地权证一份，证明李龙奎出售给原告房屋情况； 证据六、定远县人民法院（2020）皖1125民初651号民事判决书一份，证明1、李龙奎卖给原告的房地产已被贷款抵押的事实，被告违约；2、被告徐之云在（2020）皖1125民初651号民事案件庭审中向人民法院提供被告李峰、李先云、李让友、唐守珍等四人诉状，证实了以上四被告未继承李龙奎遗产已经向定远县人民法院提起民事诉讼（2020）皖1125民初1403号，要求继承李龙奎遗产的一半；3、被告李峰、李先云、李让友、唐守珍等四人和李龙奎之间的身份关系，系适格的诉讼主体。 被告徐之云对原告所举证据发表如下质证意见： 对证据一、原告身份证复印件；对证据二李龙奎身份证复印件、证据三售房协议书、证据六定远县人民法院（2020）皖1125民初651号民事判决书的三性无异议；对证据四银行转账凭证，真实性合法性无异议，对证明目的有异议，无法证明被告收到原告的32万元；对证据五定远县定炉字第00052727房地产权证，不是原件无法确定真伪。 被告徐之云未向本院提交相关证据，被告李峰、李先云、李让友、唐守珍未质证，亦未向本院提交相关证据。关于原告所举证据，对被告无异议的，本院依法予以确认，对有异议的证据，本院将根据案件审理查明的事实综合予以认定。 本院经审理认定事实如下：被告徐之云与李龙奎系夫妻关系。2013年6月4日，李龙奎与原告朱其勇签订一份《售房协议书》，载明：卖方（甲方）：李龙奎；买方（乙方）：朱其勇。甲方现有坐落在炉桥镇冶溪街派出所隔壁的门面房壹间三层，出让给乙方。经双方协商，共同签订协议如下：经双方协商一致，同意上述房产转让价格为人民币伍拾万元整。自本合同签订之日起，乙方首付房款叁拾贰万元给予甲方。余款在土地证（集体证）、房产证，办好交付乙方后一个月内付清，房产证过户费用在贰万元内由甲方承担。如超过贰万元，超出部分由乙方承担。本协议一式两份，自签订之日起生效。甲方：李龙奎；乙方：朱其勇。另查明，原告分七次共向徐之云之子李**账户汇款320000元。 又查明，2020年1月21日，安徽定远民丰村镇银行股份有限公司以金融借款合同纠纷（2020）皖1125民初651号案将被告徐之云、李峰、李先云、李让友、唐守珍诉至定远县人民法院。该案审理查明中明确李龙奎及被告徐之云在2016年10月17日与安徽定远民丰村镇银行股份有限公司签订《最高额抵押合同》，将案涉房产（房产证号：定炉字第××号）进行抵押。2020年4月20日，定远县人民法院依法判决如被告徐之云未履行还款义务，定远民丰村镇银行股份有限公司有权对该房产行使抵押权，并就抵押物折价、拍卖、变卖所得款项优先受偿。 再查明，原告与李龙奎在2013年6月4日签订售房协议书时就取得了案涉房屋的钥匙，并于当年8月份搬入居住，但案涉房屋至今未办理过户手续。李龙奎已于2019年10月离世。 最后查明，（2020）皖1125民初651号民事判决书已经生效，现已进入执行程序，因李龙奎于2019年10月离世，五被告作为合法继承人，尚未确定遗产继承份额。 本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、中止民事权利义务关系的协议，当事人在订立合同时，除应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则外，还应遵循法律、行政法规、尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，原告朱其勇与李龙奎（已故）基于真实意思表示签订《售房协议书》，支付了320000元购房款，并取得钥匙居住长达七年之久，由于双方并未办理过户手续，原告并未实际取得房屋所有权，其仅取得请求房屋出卖人履行合同义务的债权。2016年10月17日，李龙奎及被告徐之云向安徽定远民丰村镇银行股份有限公司借款，在原告不知情的情况下将案涉房屋抵押给银行，并办理了抵押登记，抵押权成立有效。由于（2020）皖1125民初651号案进入执行程序，原告已丧失请求案涉房屋出卖人履行义务的现实条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，案涉售房协议书符合法定解除条件，故对于原告要求解除涉案房屋买卖合同、返还购房款320000元的诉讼请求，本院予以支持；对于原告主张的利息，由于被告已取得涉案房屋，且一直居住使用至今，双方在买卖合同上对此也未约定，故本院不予支持。 因涉案房屋买卖合同签订及首付款的给付时间均在徐之云与李龙奎夫妻存续期间，卖房款应为双方共同财产，协议解除后，应由徐之云与李龙奎共同返还原告的购房款，现李龙奎已离世，则购房款应由徐之云返还。因本案五被告均系售房协议书签订者李龙奎的第一顺位合法继承人，且目前无人明确表示放弃继承李龙奎的遗产，故李峰、李先云、李让友、唐守珍应在继承遗产范围内承担返还原告购房款的责任。被告李峰、李先云、李让友、唐守珍经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，由此产生的不利后果，应由其自行承担。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百二十二条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告朱其勇与李龙奎于2013年6月4日签订的《售房协议书》； 二、被告徐之云于本判决生效后十日内返还原告朱其勇购房款320000元； 三、被告李峰、李先云、李让友、唐守珍在继承遗产份额范围内对上述购房款承担清偿责任； 四、驳回原告朱其勇的其他诉讼请求。 本案受理费80元，减半收取40元，由被告徐之云、李峰、李先云、李让友、唐守珍负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  宋伶辉 二〇二〇年十月十九日 法官助理翟丽丽 书记员陈静 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同。 （一）因不可抗力致使不能实现合同目的。 （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。 （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。 （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 （五）法律规定的其他情形 第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。 《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十六条夫或妻一方死亡的，生存一方应当对婚姻关系存续期间的共同债务承担连带清偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。