湖南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘执复200号复议申请人（申请执行人）：刘洋，男，1973年4月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：徐妍俐，刘洋之妻，1975年10月10日出生，汉族。被申请人（案外人）：朱纯杰，女，1954年12月27日出生，汉族。被申请人（案外人）：胡国华，男，1951年10月1日出生，汉族。被执行人：常德市恒华建设事务有限公司，住所地湖南省常德市武陵区丹阳街道办事处柏子园社区丹阳路**。法定代表人：吴济民，该公司执行董事兼总经理。复议申请人刘洋就其申请执行常德市恒华建设事务有限公司（以下简称恒华公司）商品房买卖合同纠纷一案不服湖南省常德市中级人民法院（以下简称常德中院）作出的（2020）湘07执异12号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。刘洋向本院申请复议称，（2020）湘07执异12号执行裁定认定事实错误，且因对案件事实认定错误进而导致适用法律错误。主要理由如下：1、徐成德在2013年5月2日向朱纯杰转款80.2万元是结算房款差价行为。2、复议申请人在130万元的借贷关系了结后，双方之间还发生过小额借款，故朱纯杰在2013年8月6日、9月28日先后向刘洋转款45,000元、46,500元是归还之后出借的15万元，并非归还130万元借款。3、在恒华公司以签订房屋买卖合同形式为借款提供担保之后，发生了各方协商一致的以借款本息抵付购房款的新的事实，法律并不禁止上述抵债行为，该行为合法有效。故在结算完成之日起，复议申请人与被执行人之间已成立合法有效的房屋买卖合同关系。合同中的仲裁条款亦约束各方，并非虚假合同和虚假的仲裁条款。4、朱纯杰、胡国华参与案涉项目，但案涉房屋作为不动产，权利主体只能是国有土地使用权人（房地产开发商），朱纯杰、胡国华并非案涉房屋的不动产所有权人。原裁定认定朱纯杰、胡国华为案涉房产的实际权利主体错误。请求撤销常德中院（2020）湘07执异12号执行裁定。常德中院查明，朱纯杰、胡国华挂靠恒华公司实际开发君香公寓项目，朱纯杰任恒华公司经理，胡国华负责销售，二人为夫妻关系。2012年3月27日，刘洋与家人（徐成德、董敬国、徐妍俐、徐俊）分别与恒华公司签订五份《常德市商品房买卖合同》，由胡国华作为恒华公司的销售经理在合同上签字，并加盖恒华公司印章。刘洋认购了君香公寓1栋XX号房（建筑面积101.88㎡，总价444196.8元），徐成德认购了1栋XX（建筑面积42.76㎡，总价180318.61元）、XX号房（建筑面积77.57㎡，总价327113元），徐俊认购1栋XX号房（建筑面积102.95㎡，总价436713.9元）、徐妍俐认购了1栋XX号房（建筑面积123.32㎡，总价520040.44元），董敬国认购了1栋XX号房（建筑面积123.32㎡，总价541744.76元）。涉案房屋网签备案登记在刘洋、徐成德、董敬国、徐妍俐、徐俊名下，六套房屋合同总价款2450127.51元。2012年3月28日，刘洋家人徐成德与朱纯杰签订《借款协议》，约定：朱纯杰用坐落在××道××号××公寓××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃（与上述商品房买卖合同中的房屋一致）共六套房屋作抵押向徐成德借款1300000元；借款时间为一年，月息为2分；借款期满，朱纯杰向徐成德偿还全部借款（包括本金和利息），徐成德将所抵押的房屋归还给朱纯杰；借款期满，朱纯杰如不能按时偿还借款（包括本金和利息），则朱纯杰抵押给徐成德的房产归徐成德所有。刘洋及其家人向朱纯杰付款情况：徐俊于2012年3月27日向朱纯杰转账200000元，董敬国于3月28日向朱纯杰转账150000元，徐成德于3月28日向朱纯杰转账200000元、通过银行柜台现取现存的方式交付750000元，共计1300000元。同日，朱纯杰向徐成德出具借据，注明“今借到徐成德人民币现金壹佰叁拾万元正。月息2分，按月付息，借期一年”。2012年4月27日，徐成德向朱纯杰出具收条：今收到朱纯杰2012年4月利息26000元。2013年2月3日朱纯杰向徐成德转账25000元。2013年5月2日徐成德向朱纯杰转账802000元，2013年6月30日徐成德向朱纯杰转账150000元。该两笔转账朱纯杰未向徐成德出具任何手续，刘洋称第一笔为购房尾款，第二笔为新的借款。朱纯杰称所借款项均为徐成德与其妹妹徐桂华的借款。2013年8月6日朱纯杰向徐成德转款45000元，2013年9月28日朱纯杰向徐成德转款46500元。朱纯杰还分别于2015年3月5日向徐成德账户转账1500000元、于2015年3月8日向刘洋账户转款1350000元，经查，该两笔转账系常德中大房地产开发有限公司通过朱纯杰、徐成德账户进行的过账行为，与本案无关。后因朱纯杰涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关采取强制措施，没能继续按期向徐成德偿还借款本息，也没有交付案涉房屋，刘洋向常德仲裁委员会申请仲裁。常德仲裁委员会于2018年9月10日作出（2018）常仲裁字第1105号裁决，裁决恒华公司在该裁定书送达之日起三日内向刘洋交付“君香公寓”第1栋XX号房，并协助刘洋办理房屋权属转移登记手续。上述仲裁裁决生效后，刘洋向常德中院申请强制执行。案件执行过程中，案外人朱纯杰、胡国华向常德中院提出申请称，常德市武陵区人民法院（2018）湘07刑初17号刑事判决和常德中院（2018）湘07刑终220号刑事判决足以证明涉案房产实际属于朱纯杰、胡国华所有，刘洋没有交纳过房款，朱纯杰已经向刘洋家人超额偿还借款，常德仲裁委员会裁决案涉房屋归刘洋所有明显错误，请求不予执行常德仲裁委员会（2018）常仲裁字第1105号裁决。2019年10月30日，常德中院作出（2019）湘07执异94号执行裁定：驳回朱纯杰、胡国华的不予执行申请。朱纯杰、胡国华不服，向本院申请复议。本院于2020年1月15日作出（2019）湘执复268号执行裁定：撤销常德中院（2019）湘07执异94号执行裁定，发回常德中院重新审查。常德中院重新审查认为，刘洋虽与恒华公司签订了商品房买卖合同，但未实际向恒华公司支付购房款，恒华公司亦未向刘洋开具收据或房屋销售发票。刘洋在签订上述购房合同后，其家人徐成德便与朱纯杰签订借款协议，约定借款1300000元，月息2分，并以刘洋及其家人与恒华公司签订了商品房买卖合同的房产作为借款的抵押。约定朱纯杰到期偿还了全部借款，刘洋及其家人将所抵押的房屋归还给朱纯杰，朱纯杰到期未能还款，则涉案房产归刘洋及其家人所有。双方对房屋权属的约定属流质条款，违反相关法律规定，不能产生法律效力。刘洋及其家人向朱纯杰转款后，朱纯杰只出具借据，没有出具房款收据。刘洋主张其与朱纯杰在2013年5月2日进行了结算，达成以物抵债协议，并补齐了802000元的房屋差价。但刘洋仅提供了转账凭证，未提供房款收据，也未提供达成以物抵债协议的其他证据，且朱纯杰还分别于2013年8月6日、9月28日向徐成德转款45000元、46500元，仍然存在资金回流偿还借款的事实。综上，刘洋与朱纯杰之间的真实意思为民间借贷，双方签订的商品房买卖合同实际为民间借贷提供担保，其后亦未通过结算方式将民间借贷关系转化为房屋买卖关系，双方的商品房买卖合同非真实意思表示。其次，刘洋与朱纯杰、胡国华以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。借款到期后朱纯杰没有清偿债务，刘洋可以请求对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权，并就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额主张补偿，但刘洋请求履行买卖合同，该请求不应得到支持。常德仲裁委员会作出的（2018）常仲裁字第1105号裁决，确认了双方虚构的房屋买卖合同关系合法有效，并裁决恒华公司将涉案房屋交付给徐成德并协助办理产权过户手续，该处理结果错误，损害了案外人朱纯杰、胡国华及其债权人的合法权益。朱纯杰、胡国华为君香公寓项目的实际开发人，是涉案房产实际权利主体，其主张的权利合法、真实。依据《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第十八条之规定，案外人朱纯杰、胡国华提出不予执行仲裁裁决的请求应予以支持。遂于2020年7月17日作出（2020）湘07执异12号执行裁定：不予执行常德仲裁委员会（2018）常仲裁字第1105号裁决。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第十八条规定：“案外人根据本规定第九条申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书，符合下列条件的，人民法院应当支持：（一）案外人系权利或者利益的主体；（二）案外人主张的权利或者利益合法、真实；（三）仲裁案件当事人之间存在虚构法律关系，捏造案件事实的情形；（四）仲裁裁决主文或者仲裁调解书处理当事人民事权利义务的结果部分或者全部错误，损害案外人合法权益。”本案中，复议申请人刘洋家人徐成德与朱纯杰签订借款协议，约定借款金额及利息，并以刘洋等人与恒华公司签订的商品房买卖合同作为借款的抵押，约定朱纯杰到期未能还款的，则案涉房产归刘洋及其家人所有。常德中院综合全案事实审查认定双方之间的真实意思为民间借贷，双方签订的商品房买卖合同实际为民间借贷的担保，属于虚假的买卖合同关系，裁定不予执行常德仲裁委员会（2018）常仲裁字第1105号仲裁裁决，符合《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第十八条的规定。复议申请人刘洋主张双方经结算已将民间借贷关系转化为房屋买卖合同关系，但未提供证据予以证实，其复议请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第二十二条第三款之规定，裁定如下：驳回刘洋的复议申请，维持湖南省常德市中级人民法院（2020）湘07执异12号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  周小辉审判员  周康康审判员  方湘平二〇二〇年十月二十二日法官助理刘宇丹书记员尹雅司