山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终2796号 上诉人（原审原告、申请执行人）：郭秋霞，女，1963年8月25日出生，汉族，居民，住山东省临清市。 委托诉讼代理人：王真，山东众星为民律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：徐春丽，女，1976年3月7日出生，汉族，居民，住山东省临清市。 委托诉讼代理人：宋炳伟，临清志同法律服务所法律工作者。 原审第三人：临清市嘉和置业有限公司。住所地：山东省临清市经一路运河半岛9—1商铺。 法定代表人：周建明，董事长。 上诉人郭秋霞因与被上诉人徐春丽、原审第三人临清市嘉和置业有限公司（以下简称嘉和公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省临清市人民法院（2019）鲁1581民初1933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 郭秋霞上诉请求：依法撤销临清市人民法院（2019）鲁1581民初1933号民事判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实及裁判均错误。1.临清市人民法院作出（2019）鲁1581执异35号民事裁定的依据是（2018）鲁1581民初3673号民事判决，而该判决裁判有误，依法应予撤销。虽然涉案房产至今不具备办理不动产登记的条件，未能办理抵押登记，但足以向包括徐春丽在内的第三人宣示在建工程抵押及预告登记权利。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定，嘉和公司向徐春丽转让房屋的行为无效。因此，依据上述判决作出的（2019）鲁1581执异35号民事裁定，缺乏事实根据和法律依据。2.针对（2018）鲁1581民初3673号民事判决，上诉人提出的第三人撤销之诉尚在审判过程中，未有最终结论。上诉人已向一审法院申请中止审理本案，但一审法院迳行作出判决，损害了上诉人的合法权益。 被上诉人徐春丽辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。1.根据我国相关司法解释的基本精神，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产企业名下商品房的物权期待权，具有排除执行等物权效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，规定了对商品房消费者购买不动产的物权期待权保护的要件。本案中，根据（2018）鲁1581民初3673号生效判决及（2019）鲁1581执异35号执行裁定，能够证实：2014年4月2日徐春丽与嘉和公司签订了合法有效的书面买卖合同，嘉和公司早于人民法院查封的时间（即2017年12月26日），在2016年4月8日将涉案房屋交付给徐春丽占有。徐春丽夫妻二人没有其它用于居住的房屋，涉案房屋是徐春丽夫妻唯一住房。徐春丽已经支付了涉案的房款。基于以上事由，徐春丽符合上述司法解释规定的买受人物权期待权的保护条件，徐春丽对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。2.本案上诉人对涉案房产不享有任何民事权益。案涉抵押登记已注销，根本不存在抵押的问题。上诉人在答辩人交清房款实际占有该房之后，又办理的预告登记，本身就是违法的。况且抵押登记和预告登记是两个性质完全不同的登记。预告登记无创设抵押权的法律后果，不具有优先受偿的效力，也就不享有《侵权责任法》第二条规定的民事权益。上诉人的执行依据是临清市人民法院（2018）鲁1581民初241号民事判决，该判决没有判决上诉人对涉案的房产享有抵押权，进而享有优先受偿权，故上诉人申请执行的债权，仅是一般的普通金钱债权。3.退一步讲，假设本案存在抵押权，根据《民九会议纪要》第125条、126条规定，上诉人的主张也不成立。4.根据《诉讼费用交纳办法》规定，本案应按财产案件标准收取诉讼费，上诉人应依法补缴案件受理费。另，上诉人提起的第三人撤销之诉，聊城中级人民法院已于2020年7月29日作出（2020）鲁15民终1683号民事判决，驳回上诉，维持原判。 原审第三人嘉和公司未答辩。 郭秋霞向一审法院起诉请求：依法撤销（2019）鲁1581执异35号执行裁定，继续执行位于临清市产；诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：郭秋霞曾因民间借贷纠纷将嘉和公司及周建明诉至临清市人民法院，2018年12月8日法院作出（2018）鲁1581民初241号民事判决：被告嘉和公司、周建明于判决生效后三日内偿还原告郭秋霞2017年10月12日之前尚欠利息946560元、本金8600000元及利息（以3000000元为基数、自2017年11月13日起；以2600000元为基数、自2017年11月6日起；以3000000元为基数，自2018年3月30日起；均按照年利率24%计付至实际给付之日止）。 徐春丽曾因房屋买卖合同纠纷将嘉和公司诉至临清市人民法院，2018年12月12日法院作出（2018）鲁1581民初3673号民事判决：一、被告嘉和公司于判决生效之日起六十日内为原告徐春丽办理运河半岛小区18号楼1单元501室房屋及CC—18—1—09号储藏室不动产证书；二、被告嘉和公司于判决生效之日起十日内向原告徐春丽支付逾期办证的违约金，以835088元为基数，按年利率6%自2016年7月9日起计算至判决确定的给付之日止；三、驳回原告其他诉讼请求。 （2018）鲁1581民初241号民事判决生效后，郭秋霞以存在抵押为由申请执行涉案房产。在执行过程中，徐春丽提出执行异议，临清市人民法院于2019年4月25日作出（2019）鲁1581执异35号执行裁定，支持徐春丽的异议理由，中止对临清市运河半岛小区18号楼1单元501室房产的执行。后郭秋霞在规定的期限内提出本次执行异议之诉。 本案诉讼期间，郭秋霞于2019年7月12日提起第三人撤销之诉，将徐春丽、嘉和公司诉至临清市人民法院，要求撤销（2018）鲁1581民初3673号民事判决书第一项判决内容。法院经审理后认为，郭秋霞对案涉房屋不享有现实抵押权，也不享有物权意义上的优先受偿权。由此认定，徐春丽与嘉和置业公司签订的《商品房买卖合同》生效并已经实际履行，因嘉和公司未按合同约定履行办理不动权证的义务，（2018）鲁1581民初3673号民事判决第一项判决其为徐春丽办理不动产权证，认定事实清楚，适用法律正确，并无不当。该生效判决并未损害郭秋霞的民事权益，其请求撤销，理据不足，不予支持。临清市人民法院于2019年11月21日作出（2019）鲁1581民初2980号民事判决：驳回原告郭秋霞的诉讼请求。郭秋霞不服该判决，提起上诉，现该案尚在二审审理期间。 庭审中，当事人对以下问题存在争议： 原告称，2012年9月14日原告对包括涉案房屋18-1-501在内的七套房屋进行了在建房屋抵押登记，并办理了相关证书，债权数额300万元，2016年8月17日第三人偿还原告本金40万元，要求解除18-1-401号房屋的抵押，原告陪同案外人刘桂芝（原为原告同事）于2016年8月19日及第三人的授权人王树堂前往临清市房地产管理处办理相关手续，解除了18-1-401号楼房的抵押，其他楼房继续抵押，并按照房产部门的要求更换了新的抵押证书，涉案房屋18-1-501自2012年9月14日起一直处于抵押的状态。后原告依据（2018）鲁1581民初241号民事判决向法院提起强制执行，在执行期间被告提起执行异议。现在涉案房产被告占用。提交证据：1.在临清市房地产管理处调取的房建字××号在建工程抵押登记证书、抵押权登记申请书、证明一份、授权委托书，证明案外人刘桂芝与第三人的授权人王树堂一起办理了解除18-1-401号房产抵押，并继续抵押其他房屋的相关手续；2.××号房屋预告登记证明，显示预告登记种类为抵押权，登记时间2016年8月19日，证明原告对涉案房屋进行了继续抵押的手续；3.（2018）鲁1581民初241号民事判决书，证实原告依据该生效判决提起强制执行申请，尚未执行完毕；4.刘桂芝情况说明一份，证实办理2016年8月19日房屋预告登记证明的过程；5.（2019）鲁1581执异35号执行裁定书。 被告称，对证据真实性无异议，对证明目的有异议。根据法律规定，抵押权登记和抵押权预告登记是两个性质完全不同的登记，抵押权预告登记无创设抵押权的法律后果，不具有优先受偿的效力，根据原告提交证据能够证实包括涉案房产在内的在建工程抵押登记已于2016年8月19日注销，虽然原告又办理了预告登记，但并未再办理抵押登记，所以刘桂芝及原告自2016年8月19日起不再对涉案房屋享有优先受偿权，原告主张不能成立。 第三人称，同意被告的质证意见。 被告徐春丽提交证据：1.（2018）鲁1581民初3673号民事判决书、生效证明，证明生效判决书确认了涉案房产在临清法院查封之前，被告与第三人已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同，在临清法院查封之前，被告已经合法占有了涉案房产，并支付了全部价款，同时证明被告完全具备了执行异议规定第29条要求的法定要件，被告提交证据足以能够排除执行；2.被告的结婚证复印件、临清不动产登记信息查询记录，证明涉案房产是被告夫妻二人的唯一住房。 原告称，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。被告虽然与第三人签订了房屋买卖合同，支付价款，其仅取得了房产的债权，并未发生物权变动，原告依法对该房产享有所有权。该判决书对物权进行了判决，因此原告对该判决的合法性存在置疑。证据二与本案没有直接的关联性。 第三人称，对被告提交的证据真实性无异议。 一审法院认为，本案的焦点问题系被告徐春丽是否享有足以排除原告郭秋霞申请强制执行涉案房产的民事权益。综合本案案情及目前原、被告双方提交的证据，尤其是已经生效的（2018）鲁1581民初3673号民事判决书，徐春丽要求中止对临清市运河半岛小区18号楼1单元501室房产的执行并无不当，应予支持。至于徐春丽能否根据（2018）鲁1581民初3673号民事判决书实际取得涉案房产的所有权与本案不属于同一法律关系。对于原告的诉讼请求，证据不足，法院不予支持，可待证据充分后再行主张。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告郭秋霞的诉讼请求，案件受理费100元，由原告郭秋霞承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人郭秋霞提交证据如下：证据一、2020年8月19日在临清市房产信息服务中心调取的抵押登记证号为房建临字第××号、房预临字第××号的电子登记簿共五页，拟证明包括涉案房产在内的多套房产自2012年9月14日起设立了房建临字第××号在建工程抵押登记，2016年8月19日因嘉和公司偿还部分借款而解除其中一套房产的抵押，其他房产变更登记为房预临字第××号，登记种类仍为在建工程抵押权登记，且未有间断，即自2012年起至今，涉案房产均存在抵押权登记。房预临字第××号不动产权属证书与不动产登记簿不一致，应以不动产登记簿为准。 证据二、2020年9月4日在聊城市不动产登记中心调取的房地产权登记信息、预告登记信息各一份，拟证明涉案房产并非被上诉人徐春丽名下唯一一套房产，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。 被上诉人徐春丽对上诉人提交的上述证据质证认为，一、关于证据一，首先，该电脑截屏不属于新证据。其次，该电脑截屏仅能证明，2016年8月19日嘉和公司和刘桂芝对房建临字第××号在建工程抵押登记证书所涉房产的抵押权申请注销登记并被核准。同日，双方又就包含涉案房产在内的6套房产在临清市房地产管理处办理了《房屋预告登记证明》，登记号为房预临字第××号，预告登记业务种类为抵押权，这充分证明本案的抵押登记已经注销，抵押权已经于此时消灭，根本不存在抵押的问题。上诉人在被上诉人交清房款并实际占有该房之后，又办理的预告登记，本身就不合法。抵押登记和预告登记是两个性质完全不同的登记，预告登记无创设抵押权的法律后果，不具有优先受偿的效力，房预临字第××号《房屋预告登记证明》与登记簿记载一致，上诉人的证明目的不成立。二、对证据二真实性无异议。需要说明的是聊城市东昌府区的房产是被上诉人的父母购买，登记在被上诉人名下。根据《民九会议纪要》第125条规定，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。被上诉人夫妻二人户口所在地、居住地、工作地均在临清市，二人在临清市除涉案房产之外无其他用于居住的房屋，被上诉人的条件完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。退一步讲，假设涉案房产在临清辖区不是被上诉人的唯一住房，被上诉人同样享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：上诉人的执行依据是临清市人民法院（2018）鲁1581民初241号民事判决，该判决充分证明了上诉人申请执行的债权仅是一般的普通债权。根据我国相关司法解释的精神，在普通金钱债权执行中，无过错买受人对登记在被执行人名下的不动产物权期待权具有排除执行等物权效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了对无过错不动产买受人物权期待权的保护要件。本案中，涉案房屋查封的时间是2017年12月26日，在此之前，嘉和公司和被上诉人于2014年4月2日就该房屋签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定和社会公共利益，合法有效。被上诉人于合同签订后即按约定付清全部价款，并在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。涉案房屋尚未办理过户登记的原因，是嘉和公司未按照约定将办理登记需出卖人提交的资料报产权登记机关备案，而非能够归责于买受人的原因。至今为止，整个运河半岛小区的所有房屋都没有办理过户登记，责任完全在嘉和公司一方，并非买受人自身的原因造成的。（2018）鲁1581民初3673号生效判决，也判决了嘉和公司承担逾期办证的违约金。被上诉人不但符合上述司法解释第二十九条规定的物权期待权保护条件，而且符合第二十八条规定的物权期待权保护条件。故被上诉人享有足以排强制执行的民事权益。 被上诉人徐春丽提交本院（2020）鲁15民终1683号民事判决书一份，拟证明上诉人提起的第三人撤销之诉，已经终审判决，驳回其上诉，维持原判。 上诉人郭秋霞对上述证据质证认为，该判决认定上诉人的权利保护应当在执行异议之诉中解决，该案未审理实体程序，因此不能仅依照该判决驳回上诉而否定对上诉人的权利保护。 本院二审对一审法院认定事实予以确认。 另查明，2014年4月2日，徐春丽与嘉和公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，徐春丽购买嘉和公司开发建设的案涉运河半岛小区18号楼1单元501房产及CC－18－1－09号储藏室，建筑面积分别为184.99平方米、21.7平方米，合计价款835088元，付款方式为一次性付款。徐春丽按合同约定向嘉和公司支付了全部房款835088元，嘉和公司于2016年4月8日将上述房产交付给徐春丽占有使用。因嘉和公司未按合同约定履行办理不动产权证的义务，徐春丽至今未能取得不动产权证书。在涉案房屋同一县级市范围内徐春丽名下没有用于居住的房屋。 又查明，依据郭秋霞的申请，临清市人民法院于2017年12月26日预查封了涉案房产。另，嘉和公司因借款于2012年9月14日将其公司开发建设的运河半岛小区内包括涉案房产在内的七套房产抵押给刘桂芝，并在临清市房地产管理处办理了在建工程抵押登记（登记证号为房建临字第××号）。嘉和公司与刘桂芝于2016年8月19日申请对上述房产申请注销抵押权登记，同日临清市房地产管理处予以核准。2016年8月19日，嘉和公司与刘桂芝就运河半岛小区内包括涉案房产在内的六套房产办理了房屋预告登记证明（证号：房预临字第××号），预告登记权利人为刘桂芝；预告登记义务人为嘉和公司；预告登记业务种类为抵押权。二审诉讼中，上诉人郭秋霞提交其调取的电子登记薄截图，主张涉案房产的抵押状态实际是在建工程抵押，而非预告登记，被执行人对此存有异议。 还查明，关于郭秋霞对（2018）鲁1581民初3673号民事案件提起的第三人撤销之诉，本院于2020年7月29日作出（2020）鲁15民终1683号终审判决，驳回郭秋霞的上诉，维持原判。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议的焦点为案外人徐春丽对执行标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于徐春丽对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，涉及房屋消费者物权期待权的保护问题，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定及原则予以确认。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，但建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或者大部分购房款的消费者，故在已经支付全部或者大部分购房款的房屋消费者与他人的抵押权发生冲突时，亦应优先保护房屋消费者的权利。基于对消费者生存权这一更高价值的维护，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条也赋予了消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，根据房屋消费者徐春丽购买涉案房屋的具体情形，无论上诉人所主张的涉案房产自2012年9月14日至今一直存在抵押权登记是否成立，参照上述权利顺位原则，徐春丽均符合上述司法解释规定的优先保护房屋消费者的条件，故徐春丽对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院予以确认。 据此，郭秋霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12151元，由上诉人郭秋霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  尹继阳 审判员  任家红 审判员  张 磊 二〇二〇年十月二十九日 法官助理梁春梅 书记员王泽杰