上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初13980号原告：刘根香，女，1982年2月6日出生，汉族，户籍所在地江西省赣州市。委托诉讼代理人：梁德强，上海东炬律师事务所律师。被告：卢晨曦，女，1992年1月24日出生，汉族，户籍所在地四川省。原告刘根香诉被告卢晨曦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2020年8月10日公开开庭进行审理，原告刘根香的委托诉讼代理人梁德强、被告卢晨曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘根香向本院提出诉讼请求：1、确认刘根香与卢晨曦签订的《商铺租赁协议》于2020年5月20日解除，卢晨曦将位于上海市青浦区盈浦街道淀山湖大道商铺腾退给刘根香；2、判令卢晨曦支付2020年2月1日到2020年5月20日的欠付租金人民币(以下币种均同)10,918元(该期间租金共计60,000元/365*109天=17,948元，卢晨曦已付7,000元)，支付自2020年5月21日至实际腾退之日的房屋占有使用费，按照每月5,000元的标准；3、判令卢晨曦支付逾期支付房租的违约金3,270元(依据合同第12.2条，60,000元*万分之五*109天)；4、判令卢晨曦支付2019年9月8日至2019年11月1日免租期的租金1万元；5、判令卢晨曦支付解除合同违约金5,000元；6、判令卢晨曦结清自租赁期至实际腾退之日的水、电、卫生费；7、判令卢晨曦支付自2020年4月1日起至实际腾退之日的物业费(以每月7.50元每平米为标准，面积为61.64平米)；8、判令卢晨曦将注册在上海市青浦区盈浦街道淀山湖大道859弄63号325室商铺地址的营业执照及卫生许可证迁走。事实和理由：2019年9月7日，刘根香与卢晨曦签订《商铺租赁协议》(以下简称“租赁协议”)，刘根香将位于上海市青浦区淀山湖大道商铺(以下简称“系争商铺”)出租给卢晨曦，租期5年，自2019年9月8日至2024年9月7日，年租金6万元，免租期至2019年11月1日，先付后用，付三押一，租期内水电卫生费物业费均由卢晨曦承担，现卢晨曦仅支付一期租金，刘根香多次催交未果，因此诉至法院要求判如所请。被告卢晨曦辩称，诉请一、同意解除合同，但不是卢晨曦违约。2020年4月已经与刘根香联系过，提前告知了不再继续租赁系争商铺，要搬走，当时刘根香也同意了。2020年4月21日刘根香向卢晨曦确认过是否继续租赁系争商铺，卢晨曦明确表示不再租赁了。2020年5月1日双方已经办理了房屋交接，卢晨曦也不在商铺中使用了，也不清楚商铺现在的情况。诉请二、2020年5月1日已经搬走，不存在房屋使用费。租金也已经支付至2020年4月底。诉请三、租金按照合同约定支付，没有逾期。诉请四、合同约定有免租期，就应该按照合同约定履行。签订合同时，刘根香说已经交了2年物业费，但后来在物业了解到，租赁期间的物业费刘根香从来没有交过。诉请五、卢晨曦没有违约，若法院认为存在违约，同意按照年租金的日万分之五支付，即60,000元/356天*万分之五。诉请六、没有卫生费，水电费是预付的，已经结清，没有欠付。诉请七、签订合同时，原告表示已经交过了2年物业费，但实际上并没有交过。被告交过2019年10月至2020年4月的物业费，有单据。诉请八、已经迁走了。经开庭审理查明，系争商铺的登记权利人为刘根香。2019年9月7日，刘根香(甲方)与卢晨曦(乙方)签订租赁协议，约定甲方将系争商铺出租给乙方作为商业门面使用，建筑面积61.64平方米，租赁期5年，自2019年9月8日起至2024年9月7日止，其中2019年9月8日至2022年9月7日的年租金为6万元，之后递增，付三押一，先付后用，2019年9月8日至2019年11月1日为免租期。租赁期间，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、债务由乙方自行承担。合同第十一条约定，乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：(1)未按约定期限交付租金，超过60天以上的……合同第十二条第二款约定，乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期支付，甲方有权要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。合同签订后，卢晨曦使用系争商铺且支付租金22,000元、押金5,000元、2019年12月1日至2020年3月31日的物业费1,849.20元。后因经营情况不好，卢晨曦搬出商铺。双方均同意押金在本案中一并处理。以上事实，由刘根香、卢晨曦的陈述、租赁协议、上海市不动产权证、发票等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，刘根香表示，没有交接房屋，也没有给过钥匙。2020年5月1日去到商铺，想办理交接，但因物业费没有结清所以未办理，当时商铺中还有卢晨曦的东西。自己没有交过物业费，不同意退还押金。目前不能明确诉请中主张的水电费及卫生费的金额，不清楚是否有拖欠的水电费。合同约定的违约金不足以弥补自己的损失，所以参照押金主张5,000元。从物业费发票可看出物业费单价为7.5元/平方米/月。2020年8月20日去系争商铺查看，商铺已经打扫干净，门未锁是打开状态。卢晨曦表示，2020年5月1日与刘根香碰面，将房屋交还，刘根香自己带着锁，说不需要卢晨曦的钥匙了，卢晨曦就走了。当时房屋里没有东西了，后面的情况不清楚。为此，卢晨曦提供：1、与“万达商铺房东”的微信聊天记录并当庭出示，对前述聊天记录的操作视频。证明“万达商铺房东”即刘根香的微信，与刘根香提供的本人微信账号一致。2020年1月与刘根香协商房租，刘根香同意2020年2月至4月租金改为3,500元，故微信支付2020年3月、4月的房租7,000元。2020年2月刘根香答应因为疫情免租一个月。2020年4月21日卢晨曦告知刘根香不再租赁系争商铺，并确定营业执照等已经迁走。支付的5,000元是装修押金，20,000元是通过支付宝支付，7,000元是通过微信支付。前述聊天记录的视频U盘，证明“万达商铺房东”与刘根香庭后提供的本人微信账号一致。2、与卢晨曦所在公司人事经理“雅姐”的微信聊天记录、新店开业宣传微信截图、吾悦广场停车记录。证明2020年4月8日已经搬到新店中。3、与万达茂二楼窗帘店老板“程大哥”的聊天记录、证明2020年5月1日交接房屋。4、案外人的证明、证人证言。证明2020年4月8日拆除空调，2020年5月1日已经交接房屋了。刘根香对于卢晨曦的上述证据质证称，证据1、与“万达商铺房东”的聊天记录不完整，不连续，不能作为证据使用。也不是刘根香的微信，与刘根香本人提供的微信账号不符，且未经实名认证，无法核实真实身份。7,000元房租的支付方式因时间太久记不清了。证据2-4、其他聊天记录及证人证言等均不认可，且不能证明待证事实。本院认证如下：证据1、庭审中经当庭查看原始手机载体上的聊天记录，本院确认其真实性。刘根香提供的其本人的微信账号与备注为“万达商铺房东”的微信账号，虽两者头像、名字、微信号均不同，但头像、名字、微信号可通过更换设置来改变。结合刘根香提供个人微信账号截图后，卢晨曦对“万达商铺房东”的微信账号的操作视频，本院对该组证据予以采信，确认系刘根香与卢晨曦方的聊天记录，双方对租金减免、标准调整、退租等事宜进行过协商，刘根香同意2020年2-4月的租金标准为每月3,500元，后又免掉2月租金。证据2与本案无关，证据3-4的证人未到庭接受询问，均不予采信。根据庭审查明的事实，本院认为，刘根香与卢晨曦的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。刘根香与卢晨曦约定2020年5月1日办理交接手续，也实际去到系争商铺处，至于为何未办理交接手续，双方各执一词，即使如刘根香所言是因物业费没有结清而未办理，但物业费可另行主张，并不影响刘根香收回商铺，刘根香未及时接收商铺导致2020年5月1日之后使用费的扩大损失，由刘根香自行承担，况且刘根香也未能明确2020年5月1日后商铺内有何卢晨曦的物品。综上，本院认为租赁协议经双方同意于2020年5月1日解除，但解除的根本原因在于卢晨曦一方原因擅自搬离退租，导致租赁协议无法继续履行，卢晨曦应承担违约责任，刘根香要求卢晨曦支付2019年9月8日至2019年11月1日免租期租金的诉讼请求，于法无悖，本院予以支持。卢晨曦已支付租金22,000元，结合双方微信聊天记录的内容，扣除免除的2020年2月租金及2020年3、4月的部分租金，截止2020年5月1日的租金卢晨曦已支付完毕，刘根香要求卢晨曦支付租金及使用费、逾期付款违约金的诉请，无事实与法律依据，本院不予支持。关于解除合同违约金，本院综合合同约定及实际履行情况、合同解除的原因、卢晨曦的过错程度等因素酌情确定为5,000元。关于水、电、卫生费、物业费，刘根香未能提供证据证明有拖欠，也未实际代卢晨曦垫付这些费用，故其主张支付水、电、卫生费、物业费的诉请，无事实与法律依据，本院不予支持。至于工商登记的营业执照迁出，非法院处理范围，故对刘根香要求迁走营业执照、卫生许可证的诉讼请求，本院不予支持。为避免讼累，且经双方当事人同意，本院一并处理押金事宜，租赁协议中未约定押金没收的情形，基于租赁协议已解除，押金应予退还。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘根香与被告卢晨曦于2019年9月7日签订的《商铺租赁协议》于2020年5月1日解除；二、被告卢晨曦应于本判决生效之日起十日内支付原告刘根香2019年9月8日至2019年11月1日的免租期租金9,167元；三、被告卢晨曦应于本判决生效之日起十日内支付原告刘根香解除合同违约金5,000元；四、原告刘根香应于本判决生效之日起十日内返还被告卢晨曦押金5,000元；五、原告刘根香的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费529.70元，减半收取计264.85元，由原告负担187.76元，被告负担77.09元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇二〇年十月十二日书记员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。