贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终7314号上诉人（原审原告）：贵阳远大创新物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区长岭南路。法定代表人：赵嵬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢国勇。被上诉人（原审被告）：刘斌，男，1972年1月17日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳远大创新物业管理有限公司（以下简称：远大物业公司）因与被上诉人刘斌物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2018)黔0115民初6455号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人远大物业公司上诉请求：1、依法撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018)0115民初6455号民事判决书，改判支持上诉人一审诉讼请求。2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决上诉人诉被上诉人2012年1月1日至2018年9月30日期间物业服务费，对2012年1月1日至2015年11月19日物业服务费过诉讼时效不予支持属于事实认定错误、法律适用错误。(一）上诉人与被上诉人于2011年6月26日签订《前期物业费服务合同》，约定委托上诉人对被上诉人所住小区进行物业服务，被上诉人有义务向上诉人缴结物业服务费，上诉人作为提供物业管理服务的一方，因其提供的物业服务一直在履行且具有连续性，诉讼时效期间应以最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算三年。因此,只有上诉人撤离所管理服务的小区超出三年未向被上诉人主张物业服务费时，才可认定超出三年诉讼时效，因此，上诉人在此期间从未离开过管理上诉人所住的小区，不存在过诉讼时效问题，而一审认定上诉人起诉时候计算三年诉讼时效，一审法院认定事实及法律适用错误。(二）上诉人与被上诉人签订《前期物业服务合同》中第一条第三项约定物业费交纳时间除交房时预交半年，其他期间物业费可按月、也可按季度或半年预交，每次在第一个月1-5日交纳，属于定期履行之债，根据我国现行法律及司法解释对定期履行之债对诉讼吋效期间未作出具体明确性规定。在司法实践多以最后一期履行期届满起算，如果均以每一期履行期幵始计算诉讼时效，则会导致上诉人将不得不频繁主张权利，不利于权益的保护，同时还会加重及重复性诉讼负担。因此、从合同持续性履行情况，连续性产生履行债权债务特征考虑，定期履行债务理解为独立的整体之债。连续性债务具有整体性、关联性、独立性的特点，当债务的整体性和关联性大于独立性情况下，为了保护债权人的合理信赖利益，应将连续性债务作为一个整体进行理解和履行。综上，一审法院以《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款及《最高人民关于适用，〈中华人民共和民法总则〉诉讼时效制度.问题的解释》规定认定2012年1月1日至2015年11月19日物业服务费过诉讼时效，不予支持属于事实认定错误、法律适用错误。二、一审法院认定违约按民间借贷逾期利率（6%)计算，违反双方签订合同的约定，属于认定事实及法律适用错误。(一）上诉人与被上诉人签订《前期物业费服务合同》中第十一条第四项约定乙方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天1%交纳违约金，双方签署《前期物业服务合同》时已经了解合同内容，系双方真实意思表示，并不存在违反《中华人民共和国合同法》（简称合同法）第五十二条合同条款无效情形。(二）在此期间上诉人、也通过电话、短信、贴催款单方式向被上诉人催缴过物业费。在一审法院审理认定事实中2018年10月16日上诉人向被上诉人邮寄缴费还知单，被上诉人于次日收到，而上诉人于2018年11月20日立案，在收到邮寄催费通知立案期间被上诉人一直未交纳，也证实上诉人对此一直在主张权利，而被上诉人答辩称以自己未收上诉人任何缴费通知过于片面，被上诉人存在恶意不交。依据《合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百一十四条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违约方需对向对方承担违约责任，守约方请求的违约金高于损失的，人民法院或者仲裁机构予以适当调整减少，调整减少是以上诉人与被上诉人签订《前期物业服务合同》的约定为依据，而不是跳出原合同约定另行按民间借贷未约定逾期利率时按年利率6%进行认定。被上诉人刘斌二审未到庭亦未提交书面答辩意见。远大物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告交纳物业费15,268.5元、违约金30,817.29元，共计46,085.79元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭变更第一项为判令被告向原告交纳物业费15,897.84元、违约金60,495.82元，共计76,393.66元。一审法院认定事实，被告刘斌系远大生态风景一期1栋2单元26层3房屋的业主。2011年6月26日，原、被告签订了前期物管协议，约定由原告向被告提供物业管理服务，该协议中载明建筑面积为140.19㎡被告应按1.35元/㎡/月支付物管费。同时约定，物管费到期前十日缴纳下月、季、年物业服务费，如逾期未缴，按每日3‰加收滞纳金。被告自2012年1月起便未交纳物管费。原告曾给被告发送短信，在短信中载明远大一期1-2-26-3号建筑面积为139.63㎡，已缴物业费于2012年1月1日到期，截止2018年9月30日产生物业费15,268.5元，要求被告收到短信后尽快缴纳。2018年9月14日，原告在被告的门上张贴了催费通知单。同年10月16日，原告又向被告邮寄了交费通知，被告于次日收到。但被告至今仍未交纳所欠物管费。庭审中，原告表示案涉房屋的建筑面积为140.19㎡，而被告则表示建筑面积为139.63㎡。一审法院认为，原、被告双方签订的前期物管协议系双方自愿签订，内容不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人均有拘束力。原告按约提供了物业服务，被告就应当按约缴纳物管费。双方约定物管费单价为1.35元/平方米/月，在协议中载明案涉房屋建筑面积为140.19㎡，而原告向被告催收物管费的短信中载明为139.63㎡，被告虽然认可建筑面积为139.63㎡，但原告起诉要求按照140.19㎡计算，修正了其在短信中的表述，而被告作为房屋所有人，一审法院多次要求其提供商品房买卖合同予以核对，但其逾期仍未提供，故一审法院认定案涉房屋建筑面积为140.19㎡，并按此面积计算产生的物业管理费，即每月189.26元。原告所主张的物业管理费计算时间系起于2012年1月1日，其提交的证据显示其于2018年9月14日、10月17日向被告催告缴费，但被告未作出愿意支付物管费的意思表示，之后原告于2018年11月20日向一审法院提起诉讼，依照2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”之规定，2015年11月20日前产生的物管费确已超过了诉讼时效，此部分一审法院不予支持。对于2015年11月20日后产生的物业管理费，仍在诉讼时效保护期间，此部分一审法院予以支持，则2015年11月20日至2018年9月30日期间案涉房屋产生的物业管理费为：189.26元/月×（34+10/30）月=6,491.62元。被告迟迟不缴纳物管费，确给原告造成了实际损失，但是双方签订的前期物管协议中未明确约定物业费缴纳的方式到时是按月、季还是按年支付，在约定不明的情况下，一审法院按照常规处理方式认定应按月度收取。双方在前期物管协议对逾期缴纳物管费的违约责任进行了详细约定，但该约定比率高达108%/年，严重超过法律规定范围，基于公平原则，一审法院酌情参照民间借贷未约定逾期利率时按年利率6%计算的标准对此予以调整，同时时间从2015年11月20日起算，则截止2018年9月30日，产生违约金为：2015年度（189.26元/月×10天÷30天/月×6%÷365天×1046天+189.26元/月×6%÷365天×1035天）+2016年度（189.26元/月×6%÷365天×（1004天+973天+943天+913天+883天+851天+821天+791天+760天+730天+699天+669天））+2017年度（189.26元/月×6%÷365天×（638天+607天+579天+548天+518天+487天+457天+426天+395天+365天+334天+304天））+2018年度（189.26元/月×6%÷365天×（273天+242天+214天+183天+153天+122天+92天+61天））=573.03元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第六十一条、第六十二条第四项、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告刘斌于本判决生效之日起三日内，向原告贵阳远大创新物业管理有限公司支付2015年11月21日至2018年9月30日期间的欠付物业服务费6,491.62元；二、被告刘斌于本判决生效之日起三日内，向原告贵阳远大创新物业管理有限公司支付2015年11月21日起至2018年9月30日期间逾期交款违约金573.03元；三、驳回原告贵阳远大创新物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取476元（原告预交476元），由被告刘斌负担50元，原告贵阳远大创新物业管理有限公司负担426元。二审期间，当事人围绕上诉请求未提交新证据。对当事人二审争议的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、2012年1月1日至2015年11月19日物业服务费的物业费是否应当得到支持；二、双方约定的违约金标准是否过高。关于争议焦点一，上诉人远大物业公司与被上诉人刘斌签订了《前期物业管理服务协议》，该协议虽未明确约定物业管理服务合同的缴纳方式，但结合物业费交费标准以及缴纳费用时间（半年后可按月缴，亦可按季度或半年预缴）可以看出，双方约定物业费的交费方式为按月缴纳。故每月应交物业服务费系独立之债。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”之规定，本案诉讼时效应自刘斌逾期交纳物业服务费起计算三年，且每月应交物业服务费的诉讼时效应独立计算。故2015年11月20日前产生的物管费确已超过了诉讼时效，应不予支持。关于争议焦点二，《前期物业管理服务协议》中约定，被上诉人不按照约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，应支付从逾期之日起按每天1%交纳违约金，该标准的年利率为108%，双方约定的违约金标准明显过高，一审法院依法调整为年利率6%系结合远大物业公司的实际损失作出的调整，并无不当。综上，上诉人贵阳远大创新物业管理有限公司的上诉请求不成立，依法应当予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用952元，由上诉人贵阳远大创新物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年十月二十二日法官助理王李文书记员何家伟