江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1084民初3288号原告：王建荣，男，汉族，1961年7月15日出生，户籍地浙江省，现住高邮市。委托诉讼代理人：姜爱军，江苏仁方律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋文娟，江苏仁方律师事务所律师。被告：高邮鸿丰新型墙体材料有限公司，住所地在高邮市三垛镇原司徒镇官垛村。法定代表人：潘桂金，该公司董事长。委托诉讼代理人：倪文胜，江苏兴典律师事务所律师。原告王建荣与被告高邮鸿丰新型墙体材料有限公司（以下简称鸿丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月10日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告王建荣及其委托诉讼代理人蒋文娟、姜爱军以及被告鸿丰公司的委托诉讼代理人倪文胜（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《窑厂租赁经营合同》并以实际交付租赁窑厂等资产之日起计算租金及土地资源管理费和现有场地占用费；2、判令被告按照每天1万元标准承担原告损失（从2020年1月23日至实际交付租赁窑厂等资产之日止），同时并承担违约责任，向原告支付违约金100万元；3、判令被告承担诉讼费用。诉讼中（2020年9月15日），原告变更诉讼请求为：1、判令解除原被告签订的《窑厂租赁经营合同》；2、判令被告退还原告交付的10万元租金以及原告按照被告指示交付给三垛镇企业服务管理站的10万元租金；3、判令被告按照每天1万元的标准承担至判决解除生效之日止的可得到利益损失，以及因被告违约行为致使原告产生的损失29万元；4、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原被告于2019年8月18日签订《窑厂租赁经营合同》1份，约定原告租赁被告厂房及其资产设备，租赁期限5年，自2020年1月23日至2025年1月22日，租金118万元/年。原告向被告支付了定金及其他费用合计118万元。被告至今未向原告交付厂房及相关资产设备，现原告诉至本院要求与被告解除合同并要求被告承担相应损失。原告提供以下证据拟证明自己的主张：1、《窑厂租赁经营合同》1份，拟证明原被告之间形成租赁关系；2、（2020）苏1084民初719号民事判决书及其庭审笔录、（2020）苏10民终1961号民事判决书各1份，拟证明被告要求案外人吴正平按照每天1万元的标准承担赔偿责任；3、被告公司出具的收条1份，拟证明被告收取承包金10万元；4、江苏省非税收入一般缴款书1份，拟证明原告又将10万元租金交给三垛镇乡镇企业服务管理站；5、高邮市农村商业银行川青支行公用凭证，拟证明原告向高邮市三垛镇农村合作经济管理站提存98万元租金；6、《承包职工协议》、（2020）邮临调字第09号人民调解协议书、高邮市临泽镇人民调解委员会出具的收条、转账记录、律师费发票、高邮市川青建材厂财物明细表及合伙经营协议书，拟证明原告产生了包括可得利益在内的损失。被告答辩称：1、不同意解除合同，解除合同条件未成就，要求继续履行合同；2、原告提出违约金标准严重过高，请求依法予以调整；3、原告的实际损失没有事实和法律依据，存在原告自己扩大的部分，应由原告自行承担；4、合同没有实际履行，违约责任条件未成就。被告未举证。经质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性无异议，但不认可关联性；对证据3、4、5无异议；不认可证据6。本院对上述证据的证明力在说理部分再作评析。本院经审理认定事实如下：被告鸿丰公司系从事空心砖生产、销售、工业污泥制砖销售的企业。2019年8月18日，被告作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订《窑厂租赁经营合同》1份，约定甲方将被告公司（窑厂）租赁给乙方经营，租赁期限5年，自2020年1月23日至2025年1月22日，年租金118万元。合同生效时乙方首付定金10万元（可在第一年租金中抵扣），第一年租金乙方进场时三日内缴清，第二年租金应在2020年10月30日前交付，以此类推。甲方自行承担本租赁期前涉及的债权、债务，若因债权、债务及窑厂资产权利发生争议，影响乙方正常生产经营的，停产一天承担乙方损失费1万元。另，该合同约定若有一方违约，违约方承担另一方违约金100万元，若产生的损失大于违约金，则按实际损失承担。2019年8月12日，原告向被告交付了2020年承包金10万元，被告向原告出具收条1份。2019年12月30日，原告经被告同意，向三垛镇乡镇企业服务管理站交纳10万元，现该10万元经政府批准原告已经取回；2020年1月24日，原告经被告同意，向高邮市三垛镇农村合作经济经营管理站交纳98万元，现该98万元经政府批准原告已经取回。原告为证明产生的损失，提供了以下证据：1、《承包职工协议》、（2020）邮临调字第09号人民调解协议书、高邮市临泽镇人民调解委员会出具的收条，拟证明2019年12月，原告为即将经营的鸿丰公司，与案外人王辉（代表其召集的劳务工人）签订《承包职工协议》，2020年春节至今，因鸿丰公司前任承包纠纷，导致王辉召集的劳务工人共59人未能如期上岗，原告与王辉达成协议解除《承包职工协议》并由原告补偿计划在鸿丰公司务工人员未能按时上岗造成的车费、搬家费、生活费、误工费等损失27万元；2、《江苏增值税普通发票》，拟证明原告委托江苏仁方律师事务所为本案委托诉讼代理人，支付了律师服务费2万元；3、位于高邮市的高邮市川青建材厂的财务明细表及合伙经营协议书，拟证明参照同地区同等规模的经营范围相同的由原告合伙经营的高邮市川青建材厂的经营收益，该厂2020年1月份至9月份的纯收益约为207万元。本院认为，原被告签订的《窑厂租赁经营合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定享受权利履行义务。原告按照合同约定向被告交付了定金（承包金），被告应按照合同约定于2020年1月23日即需向被告交付涉案租赁物，然而直至本判决宣判之日，被告仍未能向原告履行交付义务，被告在诉讼中亦一直未能明确具体交付日期。据此，本院认为被告迟延履行交付义务已构成根本违约，致使合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原被告签订的《窑厂租赁经营合同》依法可予以解除。本院对于被告提出的解除合同条件未成就的抗辩主张不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告向被告交付了承包金10万元，被告应予以返还。对于原告向三垛镇乡镇企业服务管理站交纳的10万元、向高邮市三垛镇农村合作经济经营管理站交纳的98万元，原告经政府批准已经取回，被告未提异议，本院不予理涉。关于被告应承担的损失金额。本案原被告签订的《窑厂租赁经营合同》约定了违约金条款以及赔偿损失条款，原告选择要求被告承担实际损失29万元以及按照每天1万元的标准承担预期利益，被告则提出违约金过高要求调整以及原告应自负损失的抗辩主张。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”；第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干解释（二）》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”，第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决…”等规定，可知违约金制度亦系以赔偿非违约方的损失为主要功能，人民法院应当以实际损失为基础并综合预期利益等其他因素予以裁决。本案中，被告系从事空心砖生产和销售的企业，其对该类企业的经营成本及利润有专业判断，其在与原告签订的《窑厂租赁经营合同》约定“甲方若因债权、债务及窑厂资产权利发生争议，影响乙方正常生产经营的，停产一天承担乙方损失费1万元”的条款，可知被告在订立合同时已预见到因违反合同可能造成的原告损失金额为每天1万元；其次，原告为经营鸿丰公司召集劳务工人，系为履行合同所作的准备工作，现原告因被告未交付租赁物致使原告及工人未能进场经营，导致原告需赔偿工人相关费用27万元，原告产生的该损失与被告的违约行为存在因果关系，本院对该实际损失予以确认；再次，本院参照本地区同等规模的与鸿丰公司经营范围相同的由原告参与合伙经营的高邮市川青建材厂的经营收益（1-9月份的利润约207万元，日平均利润约7666元），认为上述实际损失及预期利益损失每天金额8666元/天（27万元+207万元/9个月约等于8666元/天）接近合同约定的每天1万元损失赔偿标准，即合同约定的该损失标准具有一定合理性；最后，毕竟原告提供的高邮市川青建材厂的经营收益仅能起参考作用，本院以原告产生的实际损失为基础，考虑鸿丰公司在本地区经营市场的不确定性、原告可能产生的预期利益损失、原告维权必然产生的费用、当事人之间的过错程度以及公平原则和诚实信用原则，酌情认定被告按照每天5000元的标准（已将实际损失计算分摊在内）承担从应交付租赁物之日（2020年1月23日）起至本判决生效之日止的损失金额。对于被告提出的合同没有实际履行，违约责任条件未成就的抗辩主张，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，被告该主张缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干解释（二）》第二十八条、第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告王建荣与被告高邮鸿丰新型墙体材料有限公司签订的《窑厂租赁经营合同》；二、被告高邮鸿丰新型墙体材料有限公司于本判决生效后十天内返还原告王建荣承包金10万元（该款不包括原告向三垛镇乡镇企业服务管理站交纳的10万元、向高邮市三垛镇农村合作经济经营管理站交纳的98万元，此两款项原告已经取回）；三、被告高邮鸿丰新型墙体材料有限公司于本判决生效后十天内按照每天5000元的标准向原告王建荣支付从2020年1月23日起至本判决生效之日止的损失金额；四、驳回原告王建荣的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由原告负担4560元、由被告负担18240元（此款原告已经缴纳，被告应于本判决生效后十天内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  叶晓红人民陪审员  朱增海人民陪审员  陆家艮二〇二〇年十月二十八日法官 助理  刘 飞书 记 员  赵丹丹