上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10496号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱红，女，1980年12月11日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：戴元胜，上海市杰豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵佳乐，上海市杰豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海范仕达实业发展有限公司，住所地上海市宝山区呼玛路****。法定代表人：樊艺，董事长。委托诉讼代理人：陈辉，上海市东高地律师事务所律师。上诉人朱红因与被上诉人上海范仕达实业发展有限公司（以下简称范仕达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初92033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人朱红的委托诉讼代理人邵佳乐、戴元胜，被上诉人范仕达公司的委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱红上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判上诉人无需返还上海市浦东新区XX路XX号XX幢房屋底层及二层188甲房屋（以下简称系争房屋）给被上诉人而是返还给案外人Z公司（以下简称Z公司），改判上诉人按照每年人民币（以下同）193,666元的标准支付Z公司自2019年1月1日起的使用费，改判免除上诉人2020年1月24日至2020年5月12日的使用费，并改判被上诉人赔偿上诉人装修损失2万元。事实和理由：一、被上诉人与Z公司之间就系争房屋达成的租赁合同已于2018年12月31日到期终止，被上诉人已经不再是系争房屋的产权人亦不是承租人，故上诉人不负有向被上诉人返还房屋的义务，被上诉人亦不应当成为收取房屋使用费的主体；二、沪府规（2020）3号《上海市人民政府关于印发上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展若干政策措施的通知》第二部分第九条，中小企业承租本市国有企业的经营性房产从事生产经营活动的，先免收2月、3月两个月租金，对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终受益。系争房屋大房东Z公司为国有独资企业，包括系争房屋在内的XX路XX号XX幢商户，在金杨街道及派出所的统一安排下，从2020年1月23日起即停止营业至2020年5月，结合最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中的相关规定，对上诉人相应期间的房屋使用费应予以减免；三、系争房屋存在漏水的问题，被上诉人不履行租赁房屋修缮义务，上诉人有权要求被上诉人赔偿房屋修缮费用。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。范仕达公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人取得系争房屋是基于与被上诉人的租赁合同关系，而并非凭空取得，即使租赁合同到期，上诉人负有依据合同约定返还给被上诉人的义务，而非返还给合同以外的人。使用费标准本应按照合同约定来履行，一审判决已经调整为按照2018年期间的租金标准来计算；关于疫情的问题，被上诉人是民营企业，上诉人因为自己拒绝返还房屋导致的损失应由上诉人自行承担。上诉人所称系争房屋存在漏水问题，但租赁期间内上诉人从未向被上诉人主张过维修，关于维修费的意见同被上诉人一审中的意见。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。范仕达公司向一审法院起诉请求：1.判令朱红将位于上海市浦东新区XX路XX号XX幢房屋底层及二层188甲房屋，面积为底层10平米、二层360平方米的房屋返还范仕达公司；2.判令朱红以每日955.06元的2倍为标准，支付从2019年1月1日起算至实际返还房屋止的房屋占有使用费；3.判令朱红以每月每平方米4元，面积为370平方米，支付从2020年1月1日起算至实际返还房屋止的物业管理费；4.本案诉讼费由朱红承担。一审审理中，范仕达公司撤回要求朱红支付物业管理费的诉讼请求。朱红向一审法院提起反诉请求：1.范仕达公司赔偿朱红装修损失20,000元；2.范仕达公司赔偿朱红经营损失人民币10,000元。一审法院认定事实：2018年1月1日，范仕达公司、朱红签订《租赁合同书》，约定范仕达公司将系争房屋出租给朱红，面积分别为10平方米、360平方米，经营餐饮项目，租赁期限为1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，年租金348,600元。一次支付2个月租金即58,100元，先付后用，每期提前10天支付下期租金，逾期支付，按每日租金二倍支付给朱红违约金。合同签订后，朱红应向范仕达公司交付一个月的租金29,200元作为履行合同的保证金，如自五个工作日内朱红租金及保证金没有到位，则范仕达公司有权解除本合同。前合同押金顺延至本合同。合同第六条约定，租赁期间，如房屋结构发生重大自然损坏，由范仕达公司负责修缮，或在征得范仕达公司书面同意后由朱红修缮。由朱红代为修缮的，维修方案报范仕达公司同意批准后，修缮费用可凭有效单据另行结算。合同第七条约定，租赁期限届满或合同解除，朱红必须于租赁届满或合同解除的当日内迁出，未经范仕达公司同意逾期返还房屋的，每逾期一天，朱红应按日租金的二倍支付该房屋占用期间的使用费。合同甲方签章处盖有范仕达公司公章，下方手写部分载明“法人委托人王某、徐某”。同日双方签订《补充协议》，就水电费及物业费的标准等事项作了约定。协议甲方签章处亦有范仕达公司公章及手写字样“法人委托人王某、徐某”。2018年下半年，众多租户听说范仕达公司与大房东产生矛盾，担心租期届满后不再续租，故于2018年11月21日找到范仕达公司工作人员徐某、王某沟通。范仕达公司工作人员称，“我跟你讲，你做你的生意，只要保证我们的水电费。房租他们不收我们也不收的。”“我们不拉你电，你好好用就是，只要你把电费交掉。”“那我房租没有了我电费还是要的，就在这里耗几个月。”“你们只要交我们水电费，我们就有办法了，就能继续运转下去，不交水电费我们没办法。”租期届满之后，范仕达公司向朱红开具水电费及物业费的付费通知，朱红交纳上述费用。一审审理中，范仕达公司、朱红确认朱红向范仕达公司支付租赁保证金29,200元，范仕达公司表示愿意返还租赁保证金，但应抵扣朱红应承担的使用费。一审法院认为，范仕达公司、朱红之间的房屋租赁合同及补充协议，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。现合同约定的租赁期限已届满，范仕达公司、朱红未达成续租的合意，范仕达公司诉请要求朱红返还房屋，依法有据，一审法院予以支持。关于房屋使用费的标准，范仕达公司主张按照租赁合同第七条约定“未经范仕达公司同意逾期返还房屋的，每逾期一天，应按日租金的二倍支付该房屋占用期间的使用费”。对此，一审法院认为，租期届满之后，范仕达公司并未要求朱红立即搬离房屋，而是继续向朱红开具水电费及物业费付费通知，范仕达公司缴纳上述费用，可知朱红是在范仕达公司授意下使用房屋，并非未经范仕达公司同意逾期返还房屋，故不适用租赁合同第七条房屋使用费按租金2倍计算的约定。结合本案实际情况，一审法院酌定房屋使用费参照合同约定的租金标准计算。关于保证金，范仕达公司愿意返还，一审法院在本案中一并予以处理。审理中，范仕达公司自愿撤回物业管理费的诉讼请求，系范仕达公司对自身权利的处分，一审法院予以准许。关于反诉部分，首先朱红并未提交证据证明就渗漏水问题其已向范仕达公司报修，范仕达公司拒绝维修；其次朱红并无充分证据证明其实际支付修缮费用，故朱红主张修缮费用及营业损失，缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、朱红于判决生效之日起十日内向上海范仕达实业发展有限公司返还上海市浦东新区XX路XX号XX幢底层及二层188甲室房屋；二、朱红于判决生效之日起十日内支付上海范仕达实业发展有限公司房屋使用费：按照每年348,600元的标准，自2019年1月1日起计算至朱红实际返还上述房屋之日止；三、上海范仕达实业发展有限公司于判决生效之日起十日内返还朱红保证金29,200元；四、驳回朱红的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,091元，减半收取计4,545.50元，由上海范仕达实业发展有限公司、朱红各半负担。反诉案件受理费（减半收取）275元，由朱红负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供证据：1、律师函及邮寄凭证，证明上诉人在2020年8月4日向被上诉人注册地发送律师函，但被上诉人拒收，律师函中上诉人向被上诉人主张了装修残值、租金及押金返还；2、两张微信聊天记录截图，证明经金良路派出所民警同志，该期间房屋无法正常使用；3、Y公司和Z公司的工商登记信息，证明上述公司均为国资企业，故依据上海市的政策，本案系争房屋使用费应予减免。被上诉人经质证后认为，证据1律师函被上诉人并非拒收，而是没有收到过，真实性无法确认，且在一审后形成，与本案无关；证据2微信聊天记录，真实性无法确认，其中人员身份无法查证；证据3工商登记信息，真实性认可，但不认可上诉人证明目的，被上诉人属于民营企业，不负有向上诉人减免使用费的义务。本院经审查后认为，证据1为一审判决后形成，不能实现上诉人的证明目的；证据2被上诉人对真实性不认可，对其中人员身份情况亦无法确认，本院对该份证据不予采纳；证据3被上诉人对该证据真实性予以认可，故本院该份证据予以确认，就该份证据的证明目的本院将在下文阐述。二审中，被上诉人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，被上诉人称其与Z公司就房屋租金及使用费的结算事宜尚未履行，如Z公司给予被上诉人减免，则被上诉人会考虑该因素酌情减免涉案商铺的房屋使用费。本院认为，上诉人与被上诉人达成的房屋租赁合同及补充协议，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，属合法有效，对双方均具有约束力。根据本案查明事实，一审判决确定本案双方的租赁关系于2018年12月31日终止，有事实及法律依据，本院予以认同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。关于上诉人所称不应返还系争房屋及应向案外人返还房屋的意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。上诉人关于使用费标准的异议，一审判决考虑本案的实际情况、参照合同约定的租金标准酌定的使用费数额，并无不当，本院予以确认。关于上诉人主张的疫情期间租金的减免，首先，本案双方租赁关系于2018年12月31日终止，双方亦未能达成新的房屋租赁协议，故上诉人负有向被上诉人返还系争房屋的义务，但上诉人一直未予返还直至疫情发生；其次，被上诉人表示其与Z公司之间就疫情期间占有使用费尚未结算，并无证据证明Z公司已免除了被上诉人疫情期间的相应费用，故对上诉人的上述主张，本院难以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于上诉人主张的装修损失，上诉人未能提供充分证据佐证上述费用的发生，故对上诉人的上述主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人朱红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,366元，由上诉人朱红负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年十月三十日书记员 赵云龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……