广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初18501号原告：东莞市新基地力玛互联网产业园投资有限公司，住所地：广东省东莞市东城区*******************，统一社会信用代码：91441900MA4UH30A4B。法定代表人：吴飞，执行董事。委托诉讼代理人：温俊斌，广东百勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢焕谦，广东百勤律师事务所律师。被告：广东左房右客网络信息科技有限公司，住所地：广东省东莞市****主山东城中路新基地360互联网产业园A栋A-407室，统一社会信用代码：914***********674E。法定代表人：刘明优，经理。原告东莞市新基地力玛互联网产业园投资有限公司与被告广东左房右客网络信息科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人温俊斌、卢焕谦，被告的法定代表人刘明优到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《物业租赁合同》于2019年5月17日解除；二、被告支付原告租金及空调使用费69040元；三、被告支付原告2017年2月20日至2018年2月19日租金差额77676元；四、被告支付逾期违约金（以被告未交款项为基数，自应付之日起至实际清偿之日止，按每日3‰计算）；五、被告支付原告解除合同违约金48063元；六、被告承担本案诉讼费。原告主张的事实理由：2016年12月15日，原告与被告签订《物业租赁合同》，约定原告将位于东莞市新基地360互联网产业园A栋407室的物业（以下简称案涉房屋）出租给被告办公。2019年3月开始，被告一直拖欠原告租金、空调使用费等款项。2019年5月15日，原告委托律师向被告发出律师函，催告被告支付租金及相关费用，未果。据此，原告提起本案诉讼。被告辩称，一、被告实际已于2019年5月6日搬离案涉房屋。二、原告诉请的2017年2月20日至2018年2月19日租金差额77676元系基于双方签订的股权质押协议，被告愿意以缓交租金差额77676元，配合原告办理2%股权的变更事宜，并配合做好工商变更登记手续。三、被告已缴纳合同履约保证金29130元及经营保证金3236元，原告诉请的违约金已远超上述保证金，该诉请并不合理。四、原告已经扣除被告的合同履约保证金及经营保证金，被告已实际履行了义务，原告再行诉请解除合同违约金并不合理。五、被告价值183157.6元的办公家具、办公设备都被扣留在案涉房屋，价值远超被告未付的租金。六、被告承租案涉房屋时是毛坯状态，被告已经投入装修费用约120000元。因2019年整个房地产行业不景气，被告拖欠原告部分租金。加上今年疫情影响，被告经营遇到困难。鉴于被告前期对新基地场地投入的资金，巩固了新基地可溢价租赁，希望双方能协商解决本案纠纷。经审理查明，2016年12月15日，原告与被告签订《新基地360互联网产业园物业租赁合同》，约定：被告向原告承租案涉房屋，租赁期限为2016年12月20日至2019年12月19日，月租金14565元，每两年递增10%；考虑被告可能成为园区持股孵化企业，双方将以股权置换的方式合作，双方另行签订孵化协议，被告将公司2%的股权质押给原告，并配合原告做好股权质押手续，原告将持股孵化被告一年时间（2017年2月20日至2018年2月19日），期间租金按建筑面积计算，每平方米25元，即每月租金8092元，原告同意被告在持股孵化一年期间内暂缓交20元/平方米的租金，即每月缓交租金6473元，一年持股孵化期满后，被告配合原告做好工商变更登记手续，原告同时同意被告选择以暂缓交租金总额的120%的价格回购缓交租金置换质押的2%股权；被告应在每月25日前向原告一次性全额交纳下月的租金；被告支付原告履约保证金29130元并预交1个月租金8092元；原告无息退还履约保证金的前提包括：被告在承租期内未违反本合同规定且全额付清应付的租金及其他费用等；经营保证金3236元用于保证被告按合同约定按时足额支付水电费，如被告未按时足额支付水电费，原告有权从经营保证金中扣除相应款项用于抵扣水电费；合同期满届满终止或者因被告违约导致合同提前解除的，被告对该物业的装修及所作的固定添附物无偿归原告所有；合同终止时，被告应自行拆除其对承租单位所进行的任何设施设备（可移动的，含留置物品），否则视为遗弃物，原告有权处置；被告未能按约定支付租金和各项应交费用的，每逾期一日，被告须按应交未交款项的千分之三支付违约金；被告不按照合同约定支付租金逾期超过30天的，原告有权单方直接解除合同，没收履约保证金，要求被告另行按合同终止时月租金标准的三倍支付违约金，限期收回承租单元楼；等等。经查，案涉房屋已取得房产证。原、被告另签订了《新基地360互联网产业园企业入驻孵化服务协议书》，约定：被告入驻园区时，相关物业租赁事宜以双方签订的《广东新基地科技创意产业园物业租赁合同》及其补充协议为基准，原告的孵化服务内容，等等。2016年12月9日，被告向原告缴纳履约保证金29130元、经营保证金3236元。2017年2月至2018年2月期间，被告按每月8092元向原告缴纳租金。2019年5月15日，原告向被告邮寄律师函，内容包括：1、因被告逾期支付租金等费用超过30天，原告决定自2019年5月17日起正式与被告解除租赁合同，没收履约保证金29130元；2、被告须于2019年5月17日前付清拖欠的租金、水电费、违约金、2%股权质押回购款合计193650元（暂计至2019年5月6日）；被告须于2019年5月20日前办理退租清场手续，清理租赁物业内遗留物品，未搬离物品视为遗弃物，原告将自行或者委托第三方处理，由此产生的损失和后果由被告自行承担；等等。该邮件于2019年5月17日送达。被告主张因原告锁门，无法清理物品。被告主张其于2019年5月6日搬离，搬离后与原告协商将遗留的物品折抵部分租金，但原告没有回应。被告对其主张提供微信聊天记录佐证。微信聊天记录显示，被告询问“留下的东西能不能对冲抹平”，对方回复“估价只估到了21000”。原告对微信聊天记录不予确认。原告主张，被告的物品原告保管在仓库，部分变卖获得约5000元。本院认为，原、被告成立租赁合同关系。案涉房屋已取得房产证，原、被告签订的《新基地360互联网产业园物业租赁合同》为双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，双方应予遵守。关于合同解除的时间。被告主张于2019年5月6日搬离，双方合同于该日解除，原告不认可。因被告未能提供证据证实双方于2019年5月6日合意解除合同，被告亦无权单方解除合同，本院对被告的主张不予采纳。原告以被告逾期支付租金超过约定的期限为由，通知被告于2019年5月17日解除合同，有约定与法定依据，本院予以采纳。原告诉请确认与被告签订的《新基地360互联网产业园物业租赁合同》于2019年5月17日解除，本院予以支持。关于租金及空调费支付义务。原告主张被告欠付租金及空调使用费合计69040元，被告予以确认。关于租金差额。根据租赁合同中关于以股权置换方式合作的约定，2017年2月20日至2018年2月19日为原告持股孵化被告的期间，该期间租金按8092元计算，该期间届满后，被告配合原告办理工商变更登记手续，原告同时同意被告选择以缓交租金总额的120%的价格回购缓交租金置换质押的股权。因此，在被告愿意配合原告办理工商变更登记手续的情况下，被告并无支付租金差额的必然义务。原告诉请被告支付租金差额，依据不足，本院予以驳回。关于逾期付款违约金及解除合同违约金。依据合同约定，被告逾期支付租金超过30天，原告有权单方解除合同，没收履约保证金，要求被告按日支付逾期支付租金的违约金及支付相当于3个月租金的违约金。原告已于律师函中通知没收履约保证金。被告抗辩主张履约保证金足以抵销违约金，且违约金约定过高。考虑没收履约保证金及支付两项违约金均是被告逾期支付租金行为的不利后果，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，结合双方履行合同的过程、被告违约的过错程度及原告实际损失等，本院酌定被告应支付原告违约金48063元。对原告诉请超出部分，本院予以驳回。关于抵销。1、被告主张为案涉房屋装修投入120000元，可抵销欠付的租金。根据双方租赁合同约定，因被告违约导致合同解除的，原告无需对被告的装修残值支付补偿。因此，对被告该主张，本院不予采纳。2、被告主张遗留了办公设备和家具，采购价格为183157.6元，可抵销欠付的租金。原告主张被告已放弃对遗留物品的权利，提供律师函佐证。被告提供的微信聊天记录显示其并未放弃遗留物品的权利。原告对其主张未能提供充分有效证据证实，本院不予采信。原告主张被告的物品部分留存在仓库里，部分已作价约5000元变卖。本案未有证据证实原告从被告遗留物品中获得了其他利益，本院酌定原告变卖获利的5000元与被告欠付的租金和空调使用费相抵销。3、根据合同约定，因被告欠付租金及空调使用费，原告有权没收履约保证金，被告主张履约保证金抵销租金，本院不予采纳。根据合同约定，经营保证金用于抵扣欠付的水电费，现未能查明被告已结清水电费，无法认定原告应退回经营保证金，本案不对经营保证金作抵销处理。综上，原告诉请被告支付租金及空调使用费69040元，本院确定被告支付义务为64040元，对原告诉请超出部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市新基地力玛互联网产业园投资有限公司与被告广东左房右客网络信息科技有限公司签订的《新基地360互联网产业园物业租赁合同》于2019年5月17日解除；二、被告广东左房右客网络信息科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告东莞市新基地力玛互联网产业园投资有限公司租金及空调使用费64040元、违约金48063元；三、驳回原告东莞市新基地力玛互联网产业园投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2813.83元（原告已预交），由原告负担1720.5元，被告负担1093.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  周汝丽二〇二〇年十月十六日书记员  孙靖文张庆欣（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。