陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终560号 上诉人：（原审原告、执行案外人）：吴明，男，1959年5月19日出生，汉族，西安中原实业有限公司法定代表人，住西安市户县，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：张焱，陕西合恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：金鹰国际商贸集团（中国）有限公司，住所地南京市秦淮区。 法定代表人：王恒，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李红红，陕西丰瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：陕西中登实业（集团）有限公司，。 法定代表人：李红梅，该公司董事长。 原审第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市。 法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵军，该公司员工。 上诉人吴明因与被上诉人金鹰国际商贸集团（中国）有限公司（以下简称金鹰公司）、原审第三人陕西中登实业（集团）有限公司（以下简称中登实业公司）、西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（以下简称西安中院）(2019)陕01民初2008号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴明及其委托诉讼代理人张焱、被上诉人金鹰公司委托诉讼代理人李红红、原审第三人中登房地产公司委托诉讼代理人赵军到庭参加了诉讼。中登实业公司经本院传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 吴明上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判停止对位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房产的强制执行并解除查封措施；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：（一）一审判决认定事实错误，属于错误裁判。1、西安协力混凝土有限公司（以下简称协力公司）自2014年9月开始向西安中原实业有限公司（以下简称中原公司）订购混凝土外加剂，双方约定协力公司以置换房子或混凝土的方式向中原公司支付货款，但没有就易货抵账事宜及时签订协议。2014年10月10日，协力公司将中登房地产公司易货抵账给协力公司的位于西安市XX区XX城XX路“中登文景时代”3幢1单元3层10301号房产抵账给中原公司，用于清偿协力公司应向中原公司支付的外加剂货款，并于2014年12月3日协助中原公司法定代表人吴明与中登房地产公司签订了《商品房买卖协议》，注明付款方式为“此房为协力公司与中登集团易货，若客户退房，则由协力公司与中登集团按易货据实处理。”后协力公司与中原公司于2015年11月25日补签了《外加剂买卖合同》。虽然《外加剂买卖合同》签订时间晚于《商品房买卖协议》，但协力公司与中原公司实际发生的易货抵账行为发生在《外加剂买卖合同》签订之前，且签订《商品房买卖协议》系双方易货抵账的真实意思表示，不违反法律强制性规定。而西安中院于2015年3月9日作出查封案涉房产的裁定，晚于上诉人与中登房地产公司签订的《商品房买卖协议》，故上诉人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2、一审法院也查明协力公司与中原公司存在买卖合同关系，中登实业公司用案涉房屋抵偿协力公司的商砼货款，协力公司又将案涉房屋抵偿上诉人的外加剂货款。既然中原公司对协力公司享有债权，至于双方2014年四份外加剂货款如何结算，是否结清，和本案没有关联性。上诉人接收案涉房屋后，办理了物业手续，交纳了物业费对案涉房屋进行装修后持续占有使用至今。至于上诉人名下有无其他用于居住的房屋应由被上诉人举证。3、案涉房屋2013年9月29日取得商品房预售许可证，但案涉的《商品房买卖协议》至今没有在房地产管理部门备案登记系中登房地产公司过错所致。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条规定，本案上诉人通过易货抵账方式支付了案涉房屋全部价款并实际占有，未办理过户登记手续，上诉人对此没有过错，上诉人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 金鹰公司辩称：西安中院（2019）陕01民初2008号一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决。1、上诉人提交的证据不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不具有能够排除执行的权利。第一，上诉人在一审中提交了中登房地产公司与上诉人签订的《商品房买卖协议》，因该协议并非商品房网签备案协议，因此不符合在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同的条件。第二，从上诉人以上诉称内容可知，以案涉房屋抵付货款的过程为：第一阶段为中登实业公司因欠付协力公司货款而将案涉房屋折抵给协力公司；第二阶段为协力公司因欠付中原公司货款而将案涉房屋折抵给中原公司；第三阶段为中原公司将案涉房屋转让给其公司的法定代表人吴明。就案涉房屋折抵货款第一阶段，上诉人未提供证据证明中登房地产公司与协力公司之间存在因履行合同而欠付货款的事实；上诉人未提供证据证明中登房地产公司以案涉房屋抵账的时点，中登房地产公司欠付协力公司货款金额及抵债金额，并且亦未提交抵款协议。因此，金鹰公司就中登房地产公司与协力公司之间存在债权债务关系的真实性不予认可，对上诉人诉称的以房抵债的真实性亦不认可。就案涉房屋折抵货款第二阶段，上诉人在一审中所提供的结算单三共计10张票据，假设都是真实的，也不能证明协力公司以案涉房屋向中原公司抵账的时点，协力公司所欠付中原公司货款的具体金额，并且，上诉人未提交合法有效的与案涉房屋存在关联的抵款协议，因此，金鹰公司就协力公司与中原公司之间就以房抵款的时点存在债权债务关系的真实性不予认可，对上诉人诉称的以房抵债的真实性亦不认可。在第三阶段即中原公司将案涉房屋转让给吴明的过程中，未见中原公司将案涉房屋转让给上诉人真实、合法、有效的转让文件及房款支付的证据，无法证明其购房的真实性。综上所述，上诉人不符合在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同及支付购房款的条件。第三，关于上诉人是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房产的问题。根据上诉人提供的证据不能证实符合该条件。第四，案涉房屋所在楼栋已于2013年9月29日取得预售许可证，而法院于2015年3月29日才查封涉案房屋，上诉人及中原公司、协力公司在房屋流转的上述三阶段中均未办理房屋的网签备案手续，亦未曾积极向中登房地产公司主张办理房屋过户登记手续，上诉人怠于行使自己的权利，是因其自身原因未办理过户登记。综上所述，上诉人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，解除查封没有依据。。 吴明一审诉讼请求：1.撤销西安中院（2016）陕01执1241号之二执行裁定，对西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋解除查封、停止执行；2.诉讼费由金鹰公司、中登实业公司、中登房地产公司负担。 西安中院一审审理查明，金鹰公司在起诉前向西安中院申请财产保全，该院于2015年3月9日作出（2015）西中民保字第00007-1号民事裁定，查封了被执行人中登房地产公司名下位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代（房屋预售证号：201XXXX）3幢1单元10301号等共计34套房产，查封期限自2015年3月9日至2017年3月9日止。关于金鹰公司因与中登房地产公司、中登实业公司借款合同纠纷一案，西安中院于2015年9月14日作出（2015）西中民三初字第00130号民事判决：一、被告中登房地产公司在本判决生效后15日内偿还原告金鹰公司借款本金2000万元；二、被告中登房地产公司在本判决生效后15日内偿还原告金鹰公司违约金（以2000万元为基数，从2013年7月1日起至本判决给付之日止，按每日0.05%计算）；三、被告中登实业公司对被告中登房地产公司所欠原告金鹰公司以上一、二项应付款项承担连带清偿责任，被告中登实业公司向原告金鹰公司承担保证责任后，有权向被告中登房地产公司追偿。该判决已经发生法律效力。因义务人中登房地产公司、中登实业公司未履行生效法律文书所确定的义务，权利人金鹰公司于2016年8月17日向西安中院申请强制执行，该院立案执行。执行过程中，西安中院于2016年11月14日作出（2016）陕01执1241号之二执行裁定：1.继续查封被执行人中登房地产公司名下位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代（房屋预售证号：201XXXX）3幢1单元10301、10302、10303、10304、10203、10401、10402、10403、10404；4幢1单元10102、10103、10201、10202、10203、10302、10303、10402、10403、10501、10502、10602、10701、10702、10802、11001、11003；4幢2单元20901、20201、20203、20301、20303、20401、20403、20501号的34套房屋；2.续查封期限为三年，查封期限届满时需要续行查封的，申请执行人应当在查封期限届满前30日向西安中院提出书面申请；被执行人履行义务后可以申请解除查封。案外人吴明以西安中院查封的上述中登文景时代3幢1单元3层10301号房屋属其所有为由，向该院提出书面异议申请。西安中院经审查认为，吴明提交证据无法证明其易货购房的真实性等，于2019年8月23日作出（2019）陕01执异791号执行裁定：“驳回案外人吴明的异议请求。”吴明不服上述执行裁定，向西安中院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。 庭审中，根据吴明提交的证据显示：吴明系中原公司法定代表人。协力公司分别于2014年9月25日、10月25日、11月25日、12月25日向中原公司出具外加剂结算单四份，合计金额1546926元。2015年11月25日，协力公司与中原公司签订《外加剂买卖合同》，约定协力公司购买中原公司相关型号的外加剂等，付款方式为置换房子或混凝土。2014年10月10日，协力公司与中登实业公司签署《中登集团材料换房表》，用案涉房屋及其他房屋抵偿商砼货款1589516元。2014年11月14日，协力公司又将案涉房屋抵给其供应商吴明。2014年12月3日，吴明与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》，约定：吴明购买中登房地产公司开发建设的案涉房屋，建筑面积92.33平方米，单价为7600元/平方米，总价701708元；付款方式为其他方式：“此房为协力公司与中登集团易货，若客户退房，则由协力公司与中登集团按易货据实处理”；出卖人应当在2014年12月31日前将具备约定条件的商品房交付买受人使用等。中登房地产公司于该日出具收据载明收到吴明701708元等。吴明提交了其与西安中登物业有限公司签订的《前期物业管理协议》、西安中登物业有限公司出具的载明收取吴明2014年10月10日至12月31日物业费等费用378元的收据、《中登文景时代三号楼内部认购单》，证明其于《商品房买卖协议》签订之日即办理了收房手续、物业手续，交纳了物业费，并实际占有案涉房屋，属于该房屋的合法所有人。吴明提交的甲方中原公司、吴明与乙方协力公司于2019年所签《混凝土调料抵债协议》载明，乙方欠付甲方债务共计603577.5元。 庭审后，吴明提交了西安中登物业有限公司出具的《西安中登物业有限公司（中登文景时代小区）物业收费收据》，载明业主吴明交纳了3号楼1单元301室2019年10月至2019年12月电费公摊、物业服务费、生活垃圾费电梯费共计465元。该票据打印时间为2019年10月28日。 另查，案涉西安市XX区XX城XX路XX幢房屋系于2013年9月29日取得商品房预售许可证明（房屋预售证号：201XXXX）。 再查，西安中院审理期间，该院于2019年10月22日作出（2016）陕01执1241号之三执行裁定，续查封被执行人中登房地产公司名下位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代（房屋预售证号：201XXXX）3幢1单元10301等共计34套房屋；续查封期限为三年（自2019年10月31日至2022年10月30日）。 一审法院认为，本案为吴明对西安中院作出的（2019）陕01执异791号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，吴明对西安中院查封的位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX号房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”规定，吴明应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，根据吴明提供的协力公司向中原公司出具的外加剂结算单及协力公司与中原公司签订的《外加剂买卖合同》等证据，可以证明中原公司与协力公司存在买卖合同关系。根据查明的案件事实可知，中登实业公司用案涉房屋抵偿协力公司的商砼货款，协力公司又将案涉房屋抵偿供应商吴明的外加剂货款。 《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因案涉房屋至今仍登记在中登房地产公司名下，故涉案房屋未发生物权转移，吴明对案涉房屋不享有所有权。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”经查，西安中院于2015年3月9日作出（2015）西中民保字第00007-1号民事裁定，查封了被执行人中登房地产公司名下包括涉案房屋在内的34套房屋；吴明提交的其与中登房地产公司之间《商品房买卖协议》显示签订时间为2014年12月3日；吴明提交的协力公司与中原公司所签《外加剂买卖合同》约定，协力公司购买中原公司相关型号的外加剂等，付款方式为置换房子或混凝土，而该合同签订时间为2015年11月25日，晚于吴明与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》时间；吴明就协力公司于2014年向中原公司出具外加剂结算单四份所涉合计金额1546926元，未进一步提交是否结清的证据；案涉房屋已于2013年9月29日取得商品房预售许可证明，但案涉《商品房买卖协议》并未在相关房地产管理部门进行备案登记。从以上情况可知，中原公司与协力公司之间的买卖合同履行情况及抵债情况均不清晰，故吴明主张其在人民法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，所提交的证据并未形成完整的证据链。根据吴明在本案庭审中及庭审后提交的西安中登物业有限公司出具物业费收据显示，吴明仅交纳了2014年10月10日至12月31日的物业费等费用378元以及2019年10月至2019年12月的物业费等费用465元，故不足以证明案涉房屋一直由吴明居住使用的事实。西安中院于2016年11月14日作出（2016）陕01执1241号之二执行裁定，继续查封案涉房屋，而吴明未提供截至其向西安中院提出执行异议之前，曾向中登房地产公司主张权利，要求中登房地产公司协助办理产权过户手续的相关证据，故本案中吴明存在怠于行使自己权利的情形。另外，吴明未提供充分有效证据证明其名下无其他用于居住的房屋。 综上所述，吴明对案涉房屋享有的权益不能排除人民法院的强制执行，对于吴明要求解除对案涉房屋的查封并停止执行的诉讼请求，依法不予支持。吴明要求撤销西安中院（2016）陕01执1241号之二执行裁定的诉讼请求，不属于本案审理范围，不予涉及。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九规定，判决驳回原告吴明的诉讼请求。案件受理费100元，由吴明负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人吴明向法庭提交以下证据：第一组证据，1、西安市预拌商品混凝土供需合同；2、供应商往来账。证明目的：1、根据证明对象1可以证明，协力公司于2014年5月28日与西安十里铺村城中村建设有限公司（以下简称十里铺村建设公司）签订混凝土供需合同，向十里铺村建设公司“阳光十里”项目供应混凝土，双方之间存在真实、合法的买卖合同关系；2、根据证明对象2可以证明，混凝土供需合同签订后，十里铺村建设公司向协力公司多次付款，其中于2014年12月3日通过中登房地产公司代其支付1410408元整。第二组证据，中登实业公司材料换房表。证明目的：中登实业公司在2014年10月10日经内部审核，同意以7600元/㎡的单价，将中登房地产公司名下文景时代3-11801及3-10301（案涉商品房）号商品房抵偿给协力公司，房款分别为708700元、701708元，总计1410408元整，结合证据1、3、4、5可以证明，上述两套抵偿商品房是中登房地产公司代十里铺村建设公司支付1410408元的具体行为。第三组证据，1、《西安协力混凝土有限公司结算单三：外加剂》；2、《付款申请单》及《收条》；3、《对账单》。证明目的：1、结合证据4、5可以证明，中原公司于2014年9月开始向协力公司供应混凝土外加剂，双方之间存在真实、合法有效的买卖合同关系；2、截止2014年12月25日，中原公司累计供货金额为1547532元整，其中1410408元系通过包括案涉房屋抵偿的方式予以支付；3、结合证据4-7可以证明，2014年10月10日，协力公司将中登房地产公司抵偿的文景时代3-11801、3-10301号商品房，以同样价格，通过内部认购的方式抵偿给中原公司，其中3-10301号商品房由吴明内部认购，并在2014年12月3日由中登房地产公司与吴明签订正式商品房买卖协议，中原公司出具财务收款手续予以确认。第四组证据，《情况说明》。证明目的：1、协力公司与十里铺村建设公司之间存在真实、合法的买卖合同关系；2、中登房地产公司于2014年10月10日同意将文景时代3-11801、3-10301号商品房抵偿给协力公司，代十里铺村建设公司支付混凝土款项1410408元。3、中原公司自2014年9月起向协力公司供应混凝土外加剂，双方之间存在真实、合法买卖合同关系，截止2014年12月3日，中原公司供货金额已超出1410408元整。4、协力公司将中登房地产公司抵偿的文景时代两套商品房抵偿给中原公司，并协调办理了房屋更名手续，其中3-10301号商品房在2014年10月10日由中原公司指定吴明办理内部认购，2014年12月3日正式签订商品房买卖合同。第五组证据，中原公司《情况说明》。证明目的：1、中原公司自2014年9月起向协力公司供应混凝土外加剂，双方之间存在真实、合法的买卖合同关系。2、2014年10月10日，协力公司将中登房地产公司抵偿的文景时代3-11801、3-10301两套商品房预抵偿给中原公司，其中3-10301以内部认购的方式认购于中原公司指定的吴明名下。3、截止2014年12月3日，中原公司供货金额已超出1410408元整，当日协力公司协调三方将3-10301号商品房正式抵偿给中原公司，并根据指示协调中登房地产公司与吴明签订正式商品房买卖合同。4、中原公司将抵偿的文景时代3-10301号商品房转让给吴明，并将全部购房款转让给吴明，吴明已经交付案涉商品房全部购房款。第六组证据，内部认购单。证明目的：吴明于2014年10月10日在中登房地产公司处内部认购了文景时代3-10301号商品房，在中登房地产账务上以该公司应付协力公司货款冲抵支付了全部购房款。第七组证据，1、中登文景时代商品房买卖协议；2、购房款收据。证明目的：吴明在西安中院查封案涉商品房前，于2014年12月3日与中登房地产公司签订书面商品房买卖合同，结合已提供的证据1-5可以证明，吴明已实际支付案涉商品房全部购房款。第八组证据，1、房屋验收表；2、前期物业管理协议；3、物业费收据；4、西安市商品住宅使用说明书、质量保证书；5、业主手册。证明目的：吴明于2014年12月3日实际接收了案涉商品房并居住使用至今。第九组证据，1、房屋装饰装修管理协议；2、装修申报表。证明目的：吴明于2014年12月3日收房后，于2015年1月20日开始对案涉房进行装修使用，后居住至今。第十组证据，物业公司证明。证明目的：吴明于2014年12月3日收房后，正常缴纳居住期间的各项费用，持续居住使用至今。第十一组证据，房屋现状照片。证明目的：结合已提供的证据，吴明于西安中院查封案涉房屋前，与中登房地产公司签订书面房屋买卖合同，支付了全部的购房款，并实际装修入住使用。第十二组证据，西安市住房情况查询结果证明。证明目的：除案涉商品房外，吴明名下无其他不动产登记信息。庭审后，吴明又提交了补充证据，即协力公司2014年6月至2015年2月期间的供货结算单9份，以证明协力公司与十里铺村建设公司之间真实的买卖、供货关系，以及期间中登房地产公司存在代付款基础的事实。 被上诉人金鹰公司质证意见为：第一组证据，因和金鹰公司没有任何业务往来的单位，该组证据不能证明十里铺村建设公司与中登房地产公司存在债权债务关系。另外该组证据中显示的1410408元整与案涉房屋不存在关联性。第二组证据，真实性无法判断。该组证据不能证明两套房屋的总价是1410408元整，也不认可以房抵债的事实。第三组证据，第一项、二项真实性无法判断，第三项的对账单真实性不予认可。本组证据目的并不能证明以房抵债的当时中原公司和协力公司欠付货款的金额和抵账金额。也不能证明和案涉房屋的关联性，因此证明目的不予认可。第四组证据，协力公司的情况说明，该出具时间是2020年4月26日，并非形成于抵债当时，不能用于确认各方债权债务关系。协力公司与十里铺村建设公司、中原公司之间均有业务往来，对其证明效力不予认可。单位出具的证明材料应该有负责人签名并加盖公司印章，并有证据制作人的签名，但该份证明只有中原公司盖章，不符合单位证明材料形式要件的规定。该组证据不予认可。第五组，质证意见同第四组证据质证意见。第六组证据，内部认购单真实性无法判断，证明目的不予认可。第七组证据，商品房买卖协议和购房款收据，真实性无法判断，不能证明吴明已经支付购房款，证明目的不予认可。第八组证据，真实性无法判断，证明目的不予认可。第九组证据，真实性无法判断，证明目的不予认可。第十组证据，物业公司出具的证明，质证意见同第四组证据质证意见，证明目的不予认可。第十一组证据，真实性无法判断，也不能证明该房屋查封前，吴明已经实际入住。证明目的不予认可。第十二组证据，真实性认可，证明目的认可。对于吴明庭审后补充提交的证据，真实性认可，证明目的不认可。因为结算单的需方单位印章均为陕西中登实业有限公司阳光十里项目部，与十里铺村建设公司和协力公司混凝土供应合同没有关联性。 第三人中登房地产公司质证意见为，第一组证据真实性无异议，证明目的无异议。《合同》往来账目均为该公司财务账目。第二组证据，真实性无异议，证明目的无异议。第三组证据，中原公司与协力公司的协议与本公司无关。第四组证据，协力公司的情况说明基本表述属实，真实性无异议，证明目的无异议。第五组证据，中原公司的情况说明，关于我公司部分，真实性无异议，证明目的无异议。第六组证据真实性无异议，证明目的无异议。第七组证据真实性无异议，证明目的无异议。第八组证据原件均已审核，真实性无异议，证明目的无异议。第九组证据真实性无异议，证明目的无异议。第十组证据真实性无异议，证明目的无异议。第十一组证据，因我公司并未进入房屋，暂不做质证。第十二组证据，真实性无异议，证明目的无异议。对于吴明庭审后补充提交的证据，真实性和证明目的均予以认可。 本院认证意见为,证据第1-7组证据真实性予以认定,至于其与本案的关联性,将结合双方的陈述及款项往来综合予以认定。证据第8-10组证据的真实性予以认定,可以证明吴明已实际占有案涉房屋。证据第11组证据系照片,因金鹰公司对其真实性存有异议,故对其真实性不予认定。证据第12组证据真实性予以认定，可以证明吴明名下无其他不动产。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为：根据双方当事人的诉辩情况，本案二审争议焦点为吴明对讼争房屋是否享有足以排除执行的民事权益，其上诉请求应否支持。 《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据一审查明的事实，案涉房屋登记在中登房地产公司名下。因此，从物权公示的角度来看，中登房地产公司是案涉房产的所有权人。虽然吴明称其与中登房地产公司签订了《商品房买卖协议》，且吴明实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定吴明取得了案涉房屋所有权。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八、二十九条的规定，意欲保护的是房屋买受人及商品房消费者基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，在案外人主张对不动产享有的实体权益同时满足以上法律规定的要件时，能够产生阻却执行的效果。本案中，XX房XX村XX房抵债给协力公司，协力公司又将案涉房屋以房抵债给中原公司，中原公司又转让给吴明。吴明虽与中登房地产公司签订了《商品房买卖协议》，但付款方式为易货，吴明主张是通过以物抵债的形式付清了全部房款。对其主张，从本案认定的事实看，第一，吴明没有提供中登房地产公司与中登实业公司以及十里铺村建设公司有债权债务往来的证据，也没有提供中登房地产公司与中登实业公司以房抵债协议以及中登实业公司与十里铺村建设公司之间互负债权债务义务的相关证据。2014年5月，十里铺村建设公司与协力公司签订的《商品混凝土供需合同》及吴明提供的协力公司商品砼工程量价款结算单的需方单位盖章为陕中登实业集团有限公司阳光十里项目部，并非是中登房地产公司。第二，吴明提供的《材料换房表》中加盖的是陕西中登实业集团有限公司物资专用章、陕西中登实业集团有限公司房产销售中心、陕西中登实业集团有限公司财务管理部，并且吴明提供的“中登文景时代3号楼内部认购单”备注一栏亦载明“此房为协力公司与中登集团易货。”以上证据均证明是中登实业公司以案涉房屋抵偿了债务，并非是中登房地产公司。第三，吴明仅是中原公司的法定代表人，其没有提供中原公司将案涉房屋转让给自己真实、合法、有效的转让证据。根据上述事实，中登实业公司如何将中登房地产公司的案涉XX村XX房抵债给协力公司，中原公司如何将案涉房屋指定转让给吴明，该转让是否真实、合法、有效，吴明无充分证据证明。因此，吴明称已用以物抵债的方式支付了全部房款的理由，证据不足。其上诉请求因不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条规定的全部要件，而不应予以支持。 综上所述，吴明的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10817元，由吴明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏西霞 审 判 员 贾文军 审 判 员 李 俊 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 叶永全 书 记 员 张瑜莹 1