陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕07民终1295号上诉人：（再审被申请人叶志勇，原审被告）：，男，1970年3月1日出生，汉族，住略阳县兴州国际**。上诉人：（再审被申请人梁鸿雁，原审被告）：，女，1972年12月9日出生，汉族，住址同上，系叶志勇妻子。被上诉人：（再审申请人王志红，原审原告）：，女，1966年4月18日出生，汉族，住略阳县。委托诉讼代理人：邵秋成，男，1969年11月15日出生，汉族，住略阳县，系王志红丈夫。上诉人叶志勇、梁鸿雁因与被上诉人王志红房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省略阳县人民法院(2020)陕0727民再1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶志勇、梁鸿雁上诉请求：1、撤销略阳县人民法院(2020)陕0727民再1号民事判决书第二项，并依法改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院再审过程中对本案认定事实不清。上诉人认为本案争议焦点应为被上诉人王志红在诉讼中所主张的损失是其自身违约招租造成还是双方缔约过错造成。王志红与吕某某合同临近到期后，王志红又进行招租，象山服务部发现后决定与上诉人、王志红商量，欲在同等条件下续租三年，但上诉人给王志红打电话，王志红表示与象山服务部无关，是和上诉人之间的事，拒绝见面。上诉人有能力保障与王志红签订的八年租赁合同全面履行，但王志红拒绝配合完善续租手续，导致八年合同未履行完毕。王志红还拖欠上诉人房屋租金六万多元拒绝交纳，依据《合同法》规定，上诉人提出与王志红解除合同有法律和事实依据。因此，王志红的损失是自身违约转租造成，上诉人对王志红的损失不应当承担赔偿责任。二、王志红在再审过程中大量使用虚假证据进行恶意诉讼。王志红向法庭提交的撤销解除合同通知书复印件及多张房屋装修票据复印件为虚假证据，应当不予采信。王志红提交虚假证据的行为，损害了司法权威，应追究其法律责任。一审认定事实不清，导致判决结果不公，请求二审法院依法改判。王志红辩称，一、上诉人叶志勇合同欺诈导致8年合同3年无效，致使合同目的无法实现，造成被上诉人重大经济损失，依法应承担损害赔偿责任。根据民法通则若干问题意见、合同法等法律规定，上诉人应当依照合同约定全面履行义务，其在订立合同时，应当本着诚实信用原则如实告知被上诉人只有五年承租权的事实，但其隐瞒了该事实，将承租象山服务部五年的房屋转租给被上诉人八年，其越权转租房屋既是对出租人的侵权违约，又构成对次承租人即被上诉人的缔约过错违约，应当对自己欺诈的违法行为承担相应的民事责任。二、被上诉人装修房屋是象山服务部和上诉人知情同意的，上诉人组织并参与了部分装修，被上诉人按照八年期投资装修是不可否认的事实，上诉人的过错致合同不能全面履行，是导致被上诉人装修投资不能全面利用的根本原因，根据法律规定应当赔偿被上诉人装修残值损失。三、上诉人提出的解决问题的办法是象山服务部与被上诉人直接续租，将价格由每平方70元升至140元，被上诉人的合同尚在租赁期内，被上诉人不可能接受。被上诉人虽然打出招租广告，但招租并未发生，招租构成违约的理由不能成立。四、被上诉人向检察院提交的撤销解除合同通知书是申请抗诉监督的证据，该证据不是引发抗诉再审的主要证据或唯一证据。因原件丢失，再审法院已对该证据不予认定，该证据既与再审判决结果无关，也与本案二审无关。上诉人在原审中提交的是房屋装修票据原件，上诉人在再审庭前交换证据时，没有对被上诉人提交的装修票据提出异议，在再审开庭对装修票据质证时，以装修残值损失与其无关拒绝发表质证意见，其以房屋装修票据是复印件为由提出上诉明显不成立。五、本案系抗诉再审案件，依法不应当收取案件受理费，再审判决由被上诉人王志红承担5860元案件受理费的决定错误。王志红向一审法院起诉请求：1.请求叶志勇、梁鸿雁向王志红赔偿营业性损失、道具押金损失共计348000元；2.诉讼费由叶志勇、梁鸿雁承担。一审法院认定事实：象山服务部将自己所有的位于略阳县象山坡县人民医院对面一楼面积281.8㎡的商业门面房一套于2010年5月9日出租给梁鸿雁，租赁期限为5年，自2010年5月9日止2015年5月9日，双方签定了租赁合同。在承租期间，梁鸿雁的丈夫叶志勇将房屋转租给王志红，双方约定租期为8年，自2010年3月1日止2018年2月29日，双方签定了租赁合同，在合同中约定王志红在经营期间如需转租他人，需经叶志勇的同意，共同签订合同。对于叶志勇的转租行为，象山服务部认可在初次承租期五年内的转租行为。王志红在取得租赁的房屋后对房屋进行了装修，将房屋又转租给吕某某，租赁期限为5年，自2010年3月1日止2015年3月1日。到2015年2月，王志红和吕某某的租赁合同临近届满，王志红又在所租赁的房屋外打出招租广告，叶志勇发现王志红的招租广告后，与王志红联系无果，即向王志红提出解除合同，在王志红住房外张贴解除房屋租赁合同通知，并通过手机向王志红发送信息通知此事。王志红没有对叶志勇要求解除合同的通知作出反应，也拒绝交回承租房屋，梁鸿雁与象山服务部的合同到期后无法向出租人交还房屋。象山服务部遂提起诉讼，要求王志红返还房屋，经审理，一审法院于2015年7月3日作出了（2015）略民初字第00255号民事判决书，判决王志红向象山服务部返还房屋，王志红不服，上诉到汉中市中级人民法院，中级法院经审理于2015年11月5日作出（2015）汉中民一终字第00606号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。王志红于2016年1月29日将租赁的房屋返还象山服务部。王志红于2016年2月1日提起诉讼，要求叶志勇、梁鸿雁向王志红赔偿营业性损失、道具押金损失共计348000元，并承担诉讼费。经审理，一审法院于2016年4月5日作出（2016）陕0727民初160号民事判决书,判决驳回王志红的诉讼请求,判决生效后,王志红向略阳县人民检察院申请监督,略阳县人民检察院提请汉中市人民检察院抗诉,汉中市人民检察院作出汉检民（行）监【2019】61070000024号民事抗诉书，向汉中市中级人民法院提出抗诉。汉中市中级人民法院作出（2019）陕07民抗2号民事裁定书，指令一审法院再审本案。一审法院认为，该案的争议焦点为：叶志勇与王志红签订的房屋租赁合同是部分有效还是全部有效？若合同部分无效，责任如何划分、损失如何分担？首先,关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”梁鸿雁与象山服务部签订的租赁合同，约定了五年的租赁期限，象山服务部亦同意在五年租赁期限内可以转租，五年期内进行转租部分应当认定为有效。梁鸿雁的丈夫叶志勇又与王志红签订了租赁合同，将取得的门面房转租给再审申请人王志红，约定租赁期限为八年。超出原租赁期五年之外的三年部分，应当认定无效，对汉中市人民检察院抗诉理由中第一条予以支持。关于抗诉理由第二条，不予采纳。其次，关于责任如何划分的问题。叶志勇明知其与象山服务部签订房屋租赁合同期限为五年，且象山服务部仅同意在五年租赁期内可以转租的情况下,却与王志红签订八年转租合同,导致超出五年的部分无效，在缔约环节存在重大过失，应负主要责任。王志红在诉状中称：“为了审查核实该房屋是否为被告合法占有……王志红向象山服务部负责人陈守章核实诉争房屋信息，……”，由此可以王志红在签订合同前对诉争房屋信息进行了了解核实，但其并未尽到审慎注意义务，导致所签合同部分无效，其自身亦存在一定的过错，应当承担次要责任。最后，关于损失如何分担的问题。王志红要求赔偿项目：1、王志红提交与西北心靡品牌单店联营合同、收款收据，拟证明因被申请人的欺诈行为导致王志红经营的服装店营业时间未满一年，造成道具押金损失16.8万元。叶志勇认为该损失系其个人行为造成的，综合全案，王志红将案涉房屋转租给吕某某，租赁期限为2010年3月1日止2015年3月1日，而王志红与西北心靡品牌运营中心签订合同时间为2015年2月9日，仍在吕某某房屋租赁合同期间，时间上存在矛盾，王志红亦未实际经营，仅提交一份合同和收款收据，未提交银行流水及转款凭证等证据予以佐证，无法核实其真实性，且在王志红与吕某某转租合同即将届满时，叶志勇通过张贴通知解除其与与王志红的租赁合同方式行使约定的解除权，与此同时，象山服务部也起诉王志红交还房屋，在此情形下，王志红利用诉争门面房再与他人签订联营合同，显属其单方行为，故对王志红该项诉讼请求不予支持。2、装修凭证，拟证明装修诉争房屋花费15.276万元。叶志勇称，其参与部分装修属实，装修费用是王志红支付的，签了名的票据都是叶志勇经手购买的，没有签名的都是王志红自己购买的，原合同约定由王志红出资装修，装修花费与自己无关。综合全案对该组证据予以采信。叶志勇将其承租的门面房转租给王志红并签订八年的租赁合同，王志红对该房屋出资装修，应当认定王志红是按照租赁合同八年的使用期限对房屋进行规划装修，共花费15.276万元，王志红在对房屋进行装修时，叶志勇曾参与并帮忙，应当视为其认可王志红的装修，现对无效部分，叶志勇应当承担房屋装修残值损失的主要部分。王志红实际占有使用诉争房屋从2010年3月1日至2016年1月29日，共计5年零10个月，故双方应当根据各自的过错在剩余2年零2个月的范围内承担房屋装修残值损失。因原审未通过鉴定确定装修残值损失，本次再审中只能通过年度费用分摊法确定剩余2年零2个月装修残值损失，酌情认定王志红承担2年零2个月装修残值损失30%的责任，即：152760÷8年÷12月×26月×30%=12411.75元，叶志勇、梁鸿雁承担70%的责任，即152760÷8年÷12月×26月×70%=28960.75元。综上，经合议庭评议并提请审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条第二款之规定判决:一、撤销（2016）陕0727民初160号民事判决；二、被申请人叶志勇、梁鸿雁于本判决书生效后十日内向再审申请人王志红赔偿损失28960.75元;三、驳回再审申请人王志红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6500元，被申请人叶志勇、梁鸿雁承担640元，剩余5860元由再审申请人王志红承担。本院二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。经本院二审查明，原审判决认定的基本事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决上诉人向被上诉人赔偿损失28960.75元是否正确？首先，一审判决确定上诉人向被上诉人赔偿的28960.75元系被上诉人实际使用涉案房屋不足八年的时间范围内，上诉人按其过错应当承担的房屋装修残值损失。本案中，上诉人从象山服务部承租的房屋租赁期限为五年，其转租给被上诉人的租赁期限为八年，被上诉人承租后，对涉案房屋进行了装修。五年租赁期限到期后，象山服务部通过诉讼将涉案房屋收回，致使作为次承租人的被上诉人无法继续使用涉案房屋，被上诉人与上诉人签订的八年期租赁合同无法全面履行。被上诉人按照租赁合同八年的使用期限对房屋进行规划装修，但实际使用时间为五年零十个月，其未能实际使用的两年零两个月内的房屋装修残值损失客观存在。上诉人在明知自己承租的房屋期限仅为五年的情况下，仍与被上诉人签订八年期的转租合同，导致被上诉人使用涉案房屋八年的目的不能实现，对此，上诉人存在较大过错，对于被上诉人的装修残值损失应当承担主要责任，被上诉人承担次要过错。一审法院对被上诉人未使用涉案房屋两年零两个月期间的装修残值损失，判决上诉人承担70%即28960.5元并无不当。其次，上诉人主张被上诉人的招租行为违约，其不应当承担赔偿责任，但被上诉人实施招租行为后实际并无人承租，且招租行为未构成根本违约，造成本案被上诉人装修残值损失的原因系转租期超过了承租期，对超过承租期后被上诉人未实际使用期间的装修损失，上诉人应当承担相应责任。再次，上诉人还主张被上诉人拖欠其两个月零九天的租金未付，因上诉人在原一审中未提出反诉，二审中被上诉人亦不同意从上诉人应付的损失费用中扣减，因此，在双方无法协商达成调解的情况下，上诉人关于被上诉人欠付租金的主张不属于本案审理范围。综上所述，叶志勇、梁鸿雁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。原审案件受理费6500元，由叶志勇、梁鸿雁负担640元，王志红负担5860元。（王志红已交纳3250元，再交纳2610元，限各方当事人在本判决生效后五日内向一审法院交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王潇浴审 判 员 舒 胜审 判 员 王永吉二〇二〇年十月二十九日法官助理 李 鹤书 记 员 刘 娜1