浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙110民初8566号 原告：周振涛，男，1996年7月2日出生，汉族，住杭州市 余杭运河街道滩里社区5组周家角自然村59号,公民身份号码： 330184199607021618。 委托诉讼代理人：徐湘玲、曹云龙,浙江人益律师事务所执业 律师。 被告：周八金，男，1982年11月15日出生，汉族，住江苏 省潥阳市社渚镇殷桥村委井头墩村29-1号,公民身份号码： 320481198211157616。 原告周振涛诉被告周八金房屋买卖合同纠纷一案，本院于 2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序独任审理，于 2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人曹云 龙到庭参加诉讼，被告周八金经本院依法传唤无正当理由拒不到 庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告周振涛起诉称，2019年12月29日，原、被告签订《房 屋买卖定金协议》一份，约定原告拟购买被告所有的坐落于余杭 区临平街道欣苑顺风轩9幢1单元1002室房产，建筑面积为89.46 平方米，定金20万元。并对转让价、支付方式、抵押注销、定金 返还等作了约定(详见合同)。签订后，被告表示不能按约定时间 注销抵押，也不能如期退回定金，为此，双方多次协商、协调， 于2020年1月22日签订《补充协议》，约定于次日进行网签， 网签后2日内被告退回定金20万元，否则被告承担违约金80万 元。此后，被告又因自身原因推迟，再经协商，原、被告于2020 年3月10日签订《房屋转让合同》及补充协议约定：转让总价为 163万元，原告于2020年3月20日前支付83万元，余款80万元 按揭支付，被告于本次交易不动产转移受理前办理抵押注销手续， 于原告支付首付款前退回定金20万元(详见合同和补充协议)。嗣 后，被告不仅未依约退回定金，也未注销抵押，反而于2020年3 月11日将该房产二次抵押，使交易增设障碍。为此，原告多次交 涉，然被告拒不履行，且其行为表明无履约之诚意，致使原告不 能实现合同目的，本次交易无法进行。现该房屋被被告另设抵押， 且因其他案件被西湖法院查封。为此，原告为保护自己的权益， 依据《合同法》等规定，特向贵院起诉，希判如所请。诉讼请求： 1、判令解除双方于2020年3月10日签订的房屋买卖合同及相 关补充协议；2、判令被告返还定金20万元，支付违约金326000 元，支付律师代理费25000元；3、判令被告承担本案保全费等诉 讼费用。 原告周振涛为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列 证据： 1、房产证，证明案涉房屋登记于被告名下； 2、不动产权属信息查询记录，证明案涉房产登记被告名下， 抵押债权120万元，增设40万元债权已解除，后新增50万元债 权，被西湖法院查封； 3、定金合同，证明原被告为案涉房产买卖签订定金合同； 4、定金收据、打款凭证，证明原告依约支付定金的事实； 5、定金合同补充协议，证明补充约定网签时间，违约责任等 具体内容； 6、房屋转让合同，证明双方签订转让合同，约定转让价、支 付期限，抵押情况、解除时间，违约责任等约定； 7、转让合同补充协议2份，证明被告退回定金，及诉讼管辖 等约定； 8、借款申请表，原告办理了案涉房产的借款申请； 9、证明书，证明案涉房屋中介机构证明被告违约，因被告原 因案涉合同不能履行； 10、委托代理合同、代理费发票，证明因被告不履行合同， 原告提起诉讼支付代理费的事实。 被告周八金未到庭答辩，亦未提交证据材料。 本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列 事实： 案涉房屋位于杭州市余杭区××街道××幢××单元 1002室，登记权利人为周八金。2019年12月29日，甲方周八金 与乙方周振涛、居间方共同签订一份《房屋买卖定金协议》，约 定，乙方于签约当日将定金为200000元交付甲方，甲方应在成功 签订《杭州市房屋转让合同》后24工作日返还乙方。双方确认以 1700000的价格转让案涉房屋，乙方需于签订《杭州市房屋转让合 同》40日内，支付房款首期850000元至银行监管账户，余款乙方 申请贷款。双方应在本协议签订后3日内向居间方提供查档资料， 待限购查档通过后7日内共同通过居间方签订《杭州市房屋转让 合同》。双方还约定了其他权利义务。 同日，原告向被告支付定金200000元。 2020年1月22日，周八金（甲方）与周振涛（乙方）签订一 份《补充协议》:双方约定2020年1月23日前进行杭州市余杭区 临平街道欣苑顺风轩9幢1单元1002室的网签工作，双方必须积 极配合，尽快完成网签工作，若2020年2月8日前因甲方原因未 能完成网签，则甲方赔付乙方人民币800000元违约金（包含定金 200000元）。双方约定网签价为1630000元。双方约定网签签好 后2个工作日内甲方退还乙方200000元。 2020年3月10日周八金（甲方）与周振涛（乙方）双方签订 了正式的《杭州市房屋转让合同》，约定：一、甲方房屋坐落于 杭州市余杭区××街道××幢××单元1002室，抵押权人 为董子娣，抵押登记日期为2020年3月9日，甲方于本次交易不 动产转移受理前办理抵押注销手续。二、房屋转让总价为1630000 元。三、付款方式为：乙方于2020年3月20日前支付首付款830000 元至监管账户，余款乙方申请银行贷款，须于2020年3月20日 前向银行提交抵押贷款申请资料。五、乙方逾期付款的违约责任： 乙方未按合同第三条约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向 乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二条起 至实际付款之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算。逾期 超过5天，甲方有权按第2中约定追究乙方违约责任：2.乙方向 甲方支付违约金共计326000元，合同终止，乙方将房屋退还给甲 方。甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金 的差额部分由乙方据实赔偿。…七、关于产权登记的约定：1、甲 乙双方同意：居间方取得按揭审批通过的借款合同后的第10个工 作日前双方申请办理房屋权属转移登记手续。2、如因甲方的原因， 乙方未能取得房屋权属证书，乙方有权退房。乙方退房的，甲方 应当自退房通知送达之日起10天内退还乙方全部已付款，并按照 银行同期活期存款利率给付利息。乙方不愿退房的，则甲乙双方 按本合同第十一条履行。八、3.甲乙双方共同委托浙江德佑贝家 房地产经纪有限公司办理房地产权属转移登记手续。2.如果甲乙 双方有任何一方违反本合同或居间合同约定的，违约方应向对方 支付违约金为该房屋成交价的20%。3.该土地使用权随房屋所有权 一并转让给乙方。 2020年3月10日，双方签订一份《补充协议》，约定：1. 房屋成交价为1630000元。4.乙方首付款到位后配合居间方，将 支付凭证复印件交予监管银行。5.若该房屋产权有抵押权未注销 的，则甲方承诺在该房屋产权交易前完成抵押注销手续，若甲方 在收到代理方有权办理上述事项的通知后7个工作日内仍未完成 的，则乙方有权解除《杭州市房屋转让合同》并按合同约定的违 约金额要求甲方承担违约责任。…21.因甲方原因造成无法过户 的，乙方可退房，并要求甲方归还已付款项、利息及违约金，违 约金按照房屋总价款的20%计付。…26.其他约定：乙方在双方签 订《杭州市房屋转让合同》前支付给甲方购房定金200000元整， 甲方需在乙方打首付款前将该笔定金退还乙方。甲方承诺随房赠 送灯具给乙方。 2020年6月9日，周八金（甲方）与周振涛（乙方）签订一 份《补充协议》，约定：1.房屋成交价为1630000元。4.乙方首 付款到位后配合居间方，将支付凭证复印件交予监管银行。5.若 该房屋产权有抵押权未注销的，则甲方承诺在该房屋产权交易前 完成抵押注销手续，若甲方在收到代理方有权办理上述事项的通 知后7个工作日内仍未完成的，则乙方有权解除《杭州市房屋转 让合同》并按合同约定的违约金额要求甲方承担违约责任。…21. 因甲方原因造成无法过户的，乙方可退房，并要求甲方归还已付 款项、利息及违约金，违约金按照房屋总价款的20%计付。…26. 7- 其他约定：甲方承诺随房赠送灯具给乙方。甲方应在乙方打首付 款之前将购房定金200000元退还乙方。若交易过程中甲乙双方出 现纠纷，协商不成，双方均可向房屋所在地余杭法院提起诉讼。 另查明，案涉房屋于2020年3月9日设立抵押登记，抵押方 式为一般抵押，抵押权人为董子娣，期限为2020年3月9日至2020 年6月9日止。2020年5月26日，再次设立一般抵押，抵押权人 为俞小惠，期限为2020年5月26日起至2020年8月26日止。 2020年6月19日、2020年7月30日，案涉房屋先后被本院及杭 州市西湖区人民法院查封。 本院认为，原被告双方签订的《杭州市房屋转让合同》及补 充协议系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定， 系合法有效。双方均应按约履行。现因案涉房屋增设抵押和查封， 合同无法继续履行，原告要求解除合同之诉请，本院予以支持。 因合同解除，原告要求被告返还已支付的定金200000元，于法有 据，本院亦予以支持。关于原告主张的违约金及律师费：本院认 为，根据双方签订的《杭州市房屋转让合同》，原告应当于2020 年3月20日前支付首付款830000元及办理贷款审批手续，补充 协议约定原告应在2020年3月20日前到银行签署《借款合同》； 被告应于按揭款到监管账户起三个工作日内交房、应于居间方取 得按揭审批通过的借款合同后10个工作日内申请办理房屋权属转 移登记手续。现因原告未按约履行付款义务，违反了先合同义务。 8- 被告虽未按补充协议约定退还定金200000元，但原告亦并未就剩 余首付款按约支付。被告于原告付款逾期后设立新抵押及未注销 抵押的行为并非构成违约。法院查封亦系原告逾期之后产生。故 对原告要求被告支付违约金及律师代理费的主张，证据不足，本 院不予支持。对原告主张的保全费，因本案系原告违约在先，故 对原告的该项损失，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共 和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民 共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定， 判决如下： 一、原告周振涛与被告周八金于2020年3月10日签订的《《杭 州市房屋转让合同》及相关补充协议于本判决生效之日起解除； 二、被告周八金返还原告周振涛定金200000元，限于本判决 生效之日起十日内支付； 三、驳回原告周振涛的其余诉讼请求。 本案案件受理费4655元，由原告周振涛负担2505元，被告 周八金负担2150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并 向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件 不服提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求 预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处 9- 理。 审判员 卢 燕 二〇二〇年十月九日 书记员 张少艾