上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8069号上诉人（原审原告）：叶传岵，男，1925年4月14日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：白小勇，北京市博圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海晋菁阁餐饮管理有限公司马当路店，住所地上海市黄浦区徐家汇路**B2-18A铺位。负责人：许贤会。被上诉人（原审被告）：上海晋菁阁餐饮管理有限公司，住，住所地上海市崇明区庙镇宏海公路********（上海庙镇经济开发区）/div>法定代表人：陈妃长，执行董事。委托诉讼代理人：盖晓萍，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李林芳，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人叶传岵因与被上诉人上海晋菁阁餐饮管理有限公司马当路店（以下简称晋菁阁马当路店）、上海晋菁阁餐饮管理有限公司（以下简称晋菁阁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初7534号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶传岵上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持叶传岵一审全部诉讼请求。事实和理由：叶某与中介吕某并非本案当事人，亦未依法参加本案诉讼。一审将该二人有关系争房屋租赁事宜的聊天记录作为认定案件事实的依据，属事实认定错误。系争合同依法成立，双方应按约全面履行。晋菁阁马当路店及晋菁阁公司违约欠租，应承担相应的违约责任。晋菁阁马当路店未作答辩。晋菁阁公司辩称，系争房屋系叶传岵及其女儿叶某共同共有，叶某亦全程参与系争房屋租赁事宜。从叶某与中介的聊天记录可以看出叶传岵对叶某处理租赁事宜包括解约是知情的，且从未提出过异议。叶传岵在租期内，多次带人看房，并于3月14日委托中介要求解除合同。双方的租赁关系于2019年5月14日解除，其于5月20日搬离，同日叶某收回房屋，双方已无继续履行合同的可能。叶传岵作为违约方，应承担相应的违约责任，其保留要求叶传岵返还押金及支付违约金的权利。叶传岵向一审法院起诉请求：1.判令晋菁阁马当路店、晋菁阁公司支付自2019年5月21日起至2020年7月20日止的租金，按照人民币5,400元/月的标准计算；2.判令晋菁阁马当路店、晋菁阁公司向叶传岵支付违约金151,200元。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋系叶传岵及案外人叶某（系叶传岵女儿）共同共有。2019年2月20日，案外人何某携带盖有晋菁阁公司公章的晋菁阁马当路店的营业执照复印件，以其为承租方（乙方），以叶传岵为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，租赁期限为2019年2月21日至2021年2月20日，月租金为5,400元，三个月一付，先付后用，乙方每期租金提前5日直接或通过中介向甲方支付，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按当期日租金的200%支付逾期违约金。租赁保证金（押金）为5,400元。合同第九条第1款第（3）项约定“若甲方有下列情形之一，乙方可书面通知甲方解除合同，且甲方应当向乙方支付数额相当壹个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……④甲方在合同期限届满前，非本合同9.3条款约定情形，提前解除合同的。”合同第九条第3款约定“甲乙双方同意在租赁期限内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：(1)该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回；(2)该房屋因社会公用利益被依法征用；(3)该房屋因城市建设需要被依列入房屋拆迁许可范围内；(4)该房屋毁损、灭失、或被鉴定为危险房屋的。”合同签订后，叶传岵将系争房屋交付晋菁阁马当路店、晋菁阁公司使用，晋菁阁马当路店、晋菁阁公司支付押金5,400元，并支付租金至2019年5月20日。一审审理中，叶传岵提供：（1）案外人李某等七人（晋菁阁马当路店、晋菁阁公司员工）的身份证复印件，证明由晋菁阁马当路店、晋菁阁公司员工在使用系争房屋，四女子一间，三男子一间，该身份证是办理居住证时晋菁阁马当路店、晋菁阁公司提供给叶传岵的。经一审质证，晋菁阁公司表示该七人可能是晋菁阁马当路店的员工，未一一核实，认为与本案无关。（2）盖有晋菁阁公司公章的晋菁阁马当路店的营业执照、签署合同的代表人何某身份证复印件及叶传岵与何某签订的《补充条款》，证明营业执照是签订合同时晋菁阁马当路店、晋菁阁公司方提供的，因为晋菁阁马当路店没有公章，签订《补充条款》是叶传岵对晋菁阁马当路店、晋菁阁公司的要求，要求晋菁阁马当路店、晋菁阁公司合法使用系争房屋。经一审质证，晋菁阁公司表示对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为该行为表明承租方为晋菁阁公司。《补充条款》载明的承租方为晋菁阁马当路店。（3）自上海市黄浦区市场监督管理局调取的晋菁阁马当路店的工商内档，证明晋菁阁马当路店、晋菁阁公司的相关情况及晋菁阁马当路店、晋菁阁公司违约。经一审质证，晋菁阁公司表示对工商部门提供的材料真实性认可，叶传岵手写附注部分的真实性不予认可。叶传岵所述的晋菁阁马当路店、晋菁阁公司违约不成立，认可晋菁阁马当路店没有注册资本，非独立结算，由晋菁阁公司承担相应法律责任。叶传岵表示手写部分为其标注，没有实际意义。（4）叶某的《疾病证明》、上海市XX中心住院费、伙食费单据、《出院小结》、叶传岵的户籍证明复印件，证明叶传岵系叶某的监护人，叶某系无民事行为能力人。经一审质证，晋菁阁马当路店、晋菁阁公司表示因没有原件，故真实性不清楚，关联性及证明目的不予认可。即便该组证据是真实的，根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，叶传岵仅提供卫生中心的材料，未提供司法鉴定材料，且未经宣告，无法证明叶某为无民事行为能力人，不应以此证据否认叶某作为房屋共有人之一有权提出解除合同的效力。首先，叶某住院时间为2018年8月8日至2018年11月29日，该时间段为叶某发病治疗时间，其行为能力可能在该时间段内受限，而签订合同的时间为2019年2月20日，叶某早已出院，出院小结中显示“入院时精神状态：意识清，定向全，接触尚合作……认知功能正常……”，出院时精神状态为“意识清、定向全，接触可……”，该出院小结恰好证明，即便是在住院期间，叶某也仅是XX症，主要表现为易怒，情感反应不协调，叶某具备完全民事行为能力，在晋菁阁马当路店、晋菁阁公司提供的叶某与中介吕某的微信聊天记录中，叶某提出不签订解约协议的原因是万一解除后未找到下家，两头不着杠，空置，可以看出叶某意识清晰，不存在影响意思表示的智力障碍。其次，叶传岵作为叶某的监护人，知晓叶某与中介沟通系争房屋事宜，并未告知中介或晋菁阁马当路店、晋菁阁公司叶某的精神状态，也未阻止叶某与中介沟通。签订合同时叶某在场，其主动要求添加中介微信，从挂牌、签订租赁合同、租赁备案、提出解除合同等事宜，叶某均全程参与，从叶某与中介聊天记录中可看出，其思路清晰，且从微信记录中可以看出，叶某多次说其父即叶传岵对解除合同的想法，可以看出，叶传岵与叶某就系争房屋挂牌、解除等事宜均频繁沟通。退一步说，叶传岵认为叶某不宜处理系争房屋的租赁事宜，叶传岵应及时出现，处理系争房屋事宜，不应由叶某处理。再次，叶传岵在庭审中陈述其于2020年3月才至系争房屋查看，发现系争房屋内没有人，而在叶传岵提供的补充证据说明及（2019）沪0101民初25285号民事裁定书可以看出，叶传岵已经于2019年6月向黄浦区人民法院提起了（2019）沪0101民督2号支付令，叶传岵对事实陈述前后不符，叶传岵已经提起诉讼却未到系争房屋内查看，不合常理。最后，虽租赁合同仅写了叶传岵一人姓名，但叶某处理相关事项叶传岵一直没有提出异议，且叶某作为权利人之一，有权对系争房屋租赁事宜进行处理，叶传岵多次陈述其身体抱恙前往医院治疗，即叶某处理系争房屋的租赁事宜并无不妥。综上，叶传岵提供的证据不能证明叶某处理租赁事宜时为无民事行为能力人，亦不能证明其对系争房屋的处理为无效民事行为。针对晋菁阁马当路店、晋菁阁公司的质证意见，叶传岵表示：第一、叶某因为XX疾病住院四个月，经过一个疗程之后，虽然已经出院，但医院对叶某作出了XX的诊断，也要求后续继续治疗，该病症为重症，很难治疗，同时明确叶传岵作为其监护人。没有司法鉴定，是因为医院已经认为不需要了，当地街道、居委会也都知道。叶某的XX疾病带有遗传基因，叶传岵妻子也曾患有XX疾病，也不需要法院进行宣告。晋菁阁马当路店、晋菁阁公司以未经鉴定，未宣告就推定叶某有行为能力是不对的。叶某患有XX疾病，司法局、街道都是知晓的，该疾病同日常所说的疯子是不同的，她发病期间是有规律的，每天早上和晚上会发作，自说自话，平时对外面的人是正常的，因此医院明确了叶传岵是其监护人，对其行为负责。第二、晋菁阁马当路店、晋菁阁公司所述叶某与中介的聊天，叶传岵应当知晓是不属实的，叶传岵与叶某分房而睡，聊天大多发生在晚上，所以叶传岵并不知晓，叶传岵已95岁了，很反感微信沟通，也不会用微信沟通，晋菁阁马当路店、晋菁阁公司所称叶传岵应该阻止叶某沟通没有道理，叶传岵不知情且不会操作。第三、晋菁阁马当路店、晋菁阁公司所述挂牌、签订合同叶某在场非属实，签订合同的地点在浦东，叶某不在场，签订合同当时只有何某及其主管、中介吕某、叶传岵。第四、确认叶传岵于2019年6月申请支付令，但是是因为晋菁阁马当路店、晋菁阁公司未按照合同约定2019年5月15日支付下一期租金，是违约行为，故叶传岵申请了支付令。叶某虽然是房屋的共有人，但叶传岵才是主要权利人，系争房屋由叶传岵出资购买，叶传岵与晋菁阁马当路店、晋菁阁公司签订合同叶某并不清楚，在法律上，叶传岵与晋菁阁马当路店、晋菁阁公司签订的合同并不因叶某未到场而无效。第五、本案是叶传岵与晋菁阁马当路店、晋菁阁公司之间的纠纷，与中介无关，叶某与中介的微信聊天与本案纠纷无关，叶某与中介聊天相当于叶某与朋友或者其他不相关的人聊天，晋菁阁马当路店、晋菁阁公司将叶某与中介的聊天作为证据是不合理的，证明目的不清楚，晋菁阁马当路店、晋菁阁公司应直接与叶传岵沟通。第六、晋菁阁马当路店、晋菁阁公司签订合同后，就应该受合同的约束，不应该随意解除，应当及时支付租金，且合同约定了交还房屋的手续，现在合同还未到期，晋菁阁马当路店、晋菁阁公司称其已搬离与事实不符。晋菁阁马当路店、晋菁阁公司租赁系争房屋作为员工宿舍使用，住宿两人、三人甚至空关，都是晋菁阁马当路店、晋菁阁公司权利，叶传岵无权干涉。第七、晋菁阁马当路店、晋菁阁公司称2019年5月20日搬离系争房屋，该事实就已经表明其违约，其应该于2020年5月15日支付租金，却于2020年5月20日搬离，是明显的违约行为。晋菁阁马当路店、晋菁阁公司提供：（1）案外人吕某（中介）与叶阿姨（叶某）2019年3月14日至2019年6月27日期间的微信聊天记录截屏打印件、系争房屋挂牌记录、律师调查记录，证明租赁期间2019年3月11日，叶传岵在XX公司将系争房屋另行挂牌出租；2019年5月20日双方已经解约交房。2019年3月14日微信聊天记录中叶某表示“联系中介看房顶他们（晋菁阁马当路店、晋菁阁公司）”，同时要求中介另行挂牌出租，要求承租方配合看房，当日晋菁阁马当路店、晋菁阁公司同意解除合同，故叶某询问何时搬离。后因叶传岵不愿意返还剩余租金，故双方实际未解除合同，晋菁阁马当路店、晋菁阁公司继续使用房屋；2019年3月20日，叶某表示“有人要了，要她们搬走”，因为有房客要看房子，要求晋菁阁马当路店、晋菁阁公司搬离，但是叶传岵不愿意返还剩余租金及押金，故晋菁阁马当路店、晋菁阁公司未搬离；2019年5月14日18时35分，晋菁阁马当路店、晋菁阁公司通过中介告知叶某同意解除合同，并愿意于2019年5月20日搬走，要求叶传岵上门收钥匙；2019年5月20日承租人已搬离系争房屋，并由中介告知叶某，同日叶某去系争房屋内查看，要求晋菁阁马当路店、晋菁阁公司将钥匙留给中介，让中介方便带看房；微信聊天记录中“你可以问地铁链家先拿钥匙”表明叶传岵在其他门店也有挂牌并留有钥匙，后面语音内容为，中介问叶某预留谁的号码，叶某表明留其自己的，中午11时中介就表明已经挂牌了，且中介发现叶传岵已经于1个月之前就挂牌了。叶传岵所述丢失两个床铺不是事实，叶某早已清点完毕。挂牌记录证明叶传岵于2019年3月挂牌，调查记录证明2019年5月14日双方解除合同，2019年5月20日晋菁阁马当路店、晋菁阁公司搬离系争房屋，叶传岵实际控制房屋，且叶传岵多次、多处挂牌。经一审质证，叶传岵表示对微信聊天记录的真实性无异议，微信聊天记录中叶阿姨是叶某，系叶传岵女儿，但认为叶某不是本案签订合同的当事人，而且聊天时间段为叶某在XX病院住院期间，叶传岵并不清楚，与本案无关。该微信聊天记录不是叶传岵与晋菁阁马当路店、晋菁阁公司之间的谈话，仅仅是与中介的谈话，晋菁阁马当路店、晋菁阁公司应直接与叶传岵沟通，叶某为病人，不应当处理租赁事宜。对系争房屋挂牌记录真实性不认可，晋菁阁马当路店、晋菁阁公司是因为叶传岵的挂牌才找到叶传岵的，租赁给晋菁阁马当路店、晋菁阁公司后，叶传岵就没有挂牌了，为了避免损失，叶传岵是2020年诉讼期间才让中介挂牌的。对律师调查记录真实性不认可，否认晋菁阁马当路店、晋菁阁公司证明内容，且程序不当，没有亮明身份，也没有笔录中所述的情况，未提及系争房屋坐落。另，系争房屋的钥匙还在晋菁阁马当路店、晋菁阁公司手上，未交还。吕某与叶某微信聊天记录的主要内容为：叶某多次就解除合同，返还系争房屋相关事宜与中介进行沟通，其中2019年5月14日，叶某询问吕某“刚才问了她，她说不租了，你再帮我问一下好吗？另外房屋交接应该办吗？”吕某回复“你们到20号直接把钥匙收回就好了。”“问过了，他们不续租了，您到20号那天，上门收钥匙就行，他们会在20号当天或者之前就会搬走，水电煤她给我讲的也没有欠费……”2019年5月20日，吕某询问叶某房屋是否收回，叶某要求吕某问一下是否搬走了，吕某之后回复“已经都搬完了”，叶某回复“屋里很乱，你（吕某）让房客把钥匙给你（吕某）……何时去拍照啊？”吕某问是否在房子里，叶某表示“不在，你（吕某）可以问地铁链家先拿钥匙”，之后吕某告知叶某房子已经挂牌，租客已搬走。（2）中介吕某微信聊天记录，内容为系争房屋的照片，证明挂牌时房屋内状况及晋菁阁马当路店、晋菁阁公司搬离后房屋状况。经一审质证，叶传岵表示对该份证据的真实性不予认可，该份证据系传来证据，且不能证明已经解除合同了，晋菁阁马当路店、晋菁阁公司搬离与解除合同无关，合同期间晋菁阁马当路店、晋菁阁公司也可以不住在系争房屋内，晋菁阁马当路店、晋菁阁公司有使用权，只要不违法，叶传岵无权干涉。中介吕某于2020年5月7日向一审法院提交手写情况说明，主要内容为：2019年2月20日，叶传岵、叶某及租客（晋菁阁马当路店、晋菁阁公司）签署租赁合同，签署合同后，叶某当着叶传岵的面添加吕某微信，表示叶传岵年纪大了，有事情可与其联系；同年3月13日左右，房东提出不再将系争房屋租赁给目前租客，让租客居住至2019年5月20日，不退还押金。之后，房东将系争房屋挂牌。期间，吕某和叶某沟通其与租客签订解约协议的事宜，但叶某予以拒绝，并要求吕某寻找新租客。租客实际于2019年5月20日搬离系争房屋。经一审质证，叶传岵表示证人证言未到庭，不符合证据规则，吕某在说谎，不符合事实。晋菁阁公司注册资金几百万，现在几千块的租金都赖账不支付，晋菁阁公司的不诚信行为不符合社会主义核心价值观。何某的车就几百万，叶传岵及叶某均搭载过。晋菁阁马当路店、晋菁阁公司对真实性、合法性、关联性均予以认可，表示与其提交的微信记录中时间节点一致。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，叶传岵与晋菁阁马当路店、晋菁阁公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，也没有违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效，叶传岵与晋菁阁马当路店、晋菁阁公司均应恪守。双方对晋菁阁马当路店是否是本案的适格被告存在争议。叶传岵认为晋菁阁马当路店及晋菁阁公司均为本案被告。晋菁阁马当路店、晋菁阁公司认为何某代表的是晋菁阁公司，故被告仅为晋菁阁公司。根据一审庭审查明事实，签订租赁合同时，晋菁阁马当路店、晋菁阁公司代表何某携带了晋菁阁马当路店的营业执照向叶传岵予以展示，且《补充条款》中载明的承租方亦为晋菁阁马当路店。一审法院确认晋菁阁马当路店系本案租赁合同的承租方，为本案的当事人。晋菁阁马当路店系晋菁阁公司的分支机构，且非独立核算，其民事责任由晋菁阁公司承担。叶传岵起诉要求晋菁阁马当路店、晋菁阁公司继续履行合同、支付租金及违约金。根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。晋菁阁马当路店、晋菁阁公司提供的叶某与中介吕某之间的微信聊天记录中显示晋菁阁马当路店、晋菁阁公司已于2019年5月20日搬离系争房屋，叶传岵对晋菁阁马当路店、晋菁阁公司提供该份微信聊天记录的真实性予以确认，但认为系争房屋的出租方为叶传岵一人，且叶某为非完全民事行为能力人，其不能代表叶传岵处理系争房屋的相关事宜，承租方应直接与叶传岵沟通。因叶传岵对上述微信聊天记录的真实性不持异议，晋菁阁马当路店未到庭，视为其放弃质证的权利，一审法院对该份微信聊天记录的真实性予以确认。叶传岵为证明叶某为非完全民事行为能力人提供了《疾病证明》等证据，晋菁阁公司对叶传岵提供证据的真实性不予确认，且叶传岵提供的证据显示叶某的住院时间为2018年并已于同年正式出院，无法证明在叶某与中介沟通的过程中，叶某非完全民事行为能力人，在整个沟通过程中，也没有证据显示晋菁阁马当路店、晋菁阁公司应当能够辨识出叶某非完全民事行为能力人。叶某作为叶传岵共同居住的女儿，系争房屋的产权人之一，晋菁阁马当路店、晋菁阁公司有理由相信叶某能够代表叶传岵处理租赁事宜。故叶传岵认为叶某不能代表其处理系争房屋的租赁事宜的主张，一审法院不予采纳。现晋菁阁马当路店、晋菁阁公司早已搬离系争房屋，双方已无继续履行本案租赁合同的可能。对叶传岵要求继续履行本案租赁合同，并要求晋菁阁马当路店及晋菁阁公司支付2019年5月21日至2020年7月20日期间的租金及相应违约金的诉讼请求，一审法院均不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二〇二〇年六月四日作出判决：驳回叶传岵全部诉讼请求。案件受理费4,702元，减半收取计2,351元，由叶传岵负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，叶传岵之女叶某以及中介人员吕某并非系争租赁合同的主体，不属于必须参加诉讼的当事人范畴。对于晋菁阁马当路店、晋菁阁公司于一审中作为证据提供的叶某与吕某之间的微信聊天记录，鉴于叶传岵对其真实性并无异议，可以作为认定本案事实的依据。需要明确的是，叶某作为叶传岵之女暨系争房屋的共有权利人之一，全程参与系争房屋解约事宜的沟通、处理，尤其是在叶传岵年事已高的情况下，晋菁阁马当路店、晋菁阁公司有理由相信其有权代理叶传岵处理系争房屋租赁合同的有关事宜。此外，叶某虽然患有XX疾病，曾住院治疗，但未经依法确定，不能当然地据此认为其系无民事行为能力人或限制民事行为能力人。从其出院记录来看，其于2018年11月19日出院时，意识清、认知功能正常。而与吕某微信沟通期间，并无证据显示其处于发病期，相反，从双方沟通的具体内容来看，其表述清晰，逻辑严谨，并不存在不能正确表达意思的情况，因此，在无相反证据的情况下，可以推定为其具有完全民事行为能力，其所作出的民事行为，具有法律效力，对被代理人叶传岵具有约束力。依上述微信聊天记录的具体内容可知，叶某与晋菁阁马当路店、晋菁阁公司已就晋菁阁马当路店、晋菁阁公司于2019年5月20日返还系争房屋达成一致，且晋菁阁马当路店、晋菁阁公司实际亦于该日迁出并返还房屋，在此情形下，叶传岵要求继续履行租赁合同，晋菁阁马当路店、晋菁阁公司支付2019年5月20日之后的租金及所谓逾期支付租金违约金，明显缺乏依据。综上，叶传岵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,110元，由叶传岵负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年十月二十九日书记员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……