广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初17179号原告：广州市铝制品工业公司，住所地广州市荔湾区陈家祠道**自编**106。法定代表人：郭某华。委托诉讼代理人：李琦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭志毅，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：张某耀，男，汉族，1974年8月24日出生，身份证住址广州市越秀区。原告广州市铝制品工业公司诉被告张某耀房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员邓小斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李琦，被告张某耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间关于广州市越秀区越秀南路永安东街XXX号XX房号房屋的《广州市房屋租赁合同》；2、判令被告立即腾空搬离广州市越秀区越秀南路永安东街XX号XXX房号房屋，并将前述房屋完好交还给原告；3、判令被告向原告支付从2011年1月1日起至实际交还房屋之日止的租金（2011年1月1日至2011年4月30日租金标准为4500元/月，2011年5月1日至2012年4月30日租金标准为4725元/月，2012年5月1日至2013年4月30日租金标准为4961.25元/月，2013年5月1日至2014年4月30日租金标准为5209.31元/月，2014年5月1日至实际交还房屋之日租金标准为5469.78元/月）；4、判令被告交付的租赁保证金13500元由原告没收，归原告所有；5、被告向原告支付逾期支付2011年1月1日至2020年7月31日租金的违约金（659389.56元是暂计至2020年7月17日的数额；违约金的计算，如7月5日前要支付7月1月至12月31日期间的租金，逾期交租则从7月6日开始计算违约金。违约金标准：按欠付的月租金额的每日20%计算，从2011年1月6日计至被告支付之日止，以本金为限）。事实与理由：2010年4月28日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，原告将广州市越秀区越秀南路永安东街XXX号XX房号的房屋出租给被告作办公用途使用，租赁面积约150平方米，租赁期限自2010年5月1日至2015年4月30日，租赁保证金为13500元。租金按半年结算，由被告在每180天中的第5日前按半年的租金现金付款方式缴付租金。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告使用，但被告仅在2010年12月30日向原告支付了50000元（其中租赁保证金13500元，以及2010年5月1日至2010年12月31日共8个月租金36500元）。此后，被告未再向原告支付过任何租金；合同期满后，被告也没有向原告归还租赁房屋。被告的行为，已经严重损害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起本案诉讼。被告辩称：我与原告是合作关系。我租赁原告的房屋是为了我方的工作人员与原告的工作人员完善合作项目的结算，来作为办公室使用。我向原告租了5年，原告这个房屋原来是回迁房，没有房产证，原告打算5年后以80万价格卖给我，但是没有房产证，所以先租给我使用，租期为5年。我使用到2014年就没有使用了，2015年年初时我就口头告诉原告的总经理冯某琼合同到期后，我就不再使用这个房屋，如果还要继续租给我，双方就应该重新签订合同。我当时是告知原告的员工，该员工具体全名我不清楚。大概2016年年初，原告就将涉讼房屋的锁换了，当时我们就进不去涉讼房屋，因为合作项目的工程资料放在涉讼房屋，我就告诉原告员工，如果不给我钥匙我拿不到工程资料，双方都拿不到双方合作的工程款。后来原告还是给了钥匙给我，我可以进去房屋。我也是有需要才进去拿资料，没有需要就不进去拿。2017年已经基本完成合作工程项目的结算工作，就没有再使用过这个房屋。2017年我也跟对方的总经理冯某琼说过不再使用涉讼房屋，但是我没有将钥匙还给原告，因为钥匙是放在房屋旁边的消防栓上。原告当时也是放在消防栓上给我用的，所以我2017年不再使用房屋时，也是将钥匙放在消防栓上。冯某琼现在已经退休。之后我将合作工程项目的资料放在屋里，没有拿走，这些资料大概有10几箱，都放在文件柜里，一直没有搬走，现在都没有搬走。我认为这些资料是双方合作的项目资料，是关于广州地铁2号线和8号线的工程资料，我是承包人，广州铝业是供应主材，原告是供应铝板、天花材料的供应商，我是安装商，代表广州铝质，以前叫广州市铝质装饰工程有限公司。现在放在房屋的资料都是双方共同资料。2015年我已经跟原告说了，如果卖不了房屋给我，我就不再租这个房子了，这些资料要放在房子里我也跟冯某琼说了。我认为双方的合同已经早在2015年就到期，到期后就终止履行了。至于房屋交还问题，我已经庭前与原告协商过，我会将这些材料搬走。我只承认合同期内2010年-2015年期间的租金需要缴纳给原告，且该时间段的租金原告已经在工程款中扣除了，合同期内的租金已经交完了，我没有拖欠原告租金。我不同意支付租金。因为租金我已经给了，所以违约金我也不同意支付。租赁保证金我有给原告，给的是50000元。我不同意原告没收履约保证金。所有有关租赁的款项我是通过江苏沪宁钢机股份有限公司汇款给原告的。经审理查明：2010年4月28日，原告（为甲方）与被告（为乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将广州市越秀区越秀南路永安东街XXX号XX房号的房屋出租给乙方作办公用途使用，建筑面积150平方米。租赁期限自2010年5月1日至2015年4月30日。租金按半年结算，由乙方在每180天中的第5日前按半年的租金现金付款方式缴付租金，其中2010年5月1日至2011年4月30日月租金额4500元，2011年5月1日至2012年4月30日月租金额4725元，2012年5月1日至2013年4月30日月租金额4961.25元，2013年5月1日至2014年4月30日月租金额5209.31元，2014年5月1日至2015年4月30日月租金额5469.78元。乙方向甲方交纳13500元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失，不退回押金。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的20%向甲方支付违约金。租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同等。2010年6月13日，被告向原告作出《保证书》，内容为：本人保证于2010年6月30日前把本人租用的越秀区越秀南路永安东街XXX号XX房号的改动了的大门改为原状，否则将赔付5万元。本人保证于2010年6月25日前把承租的上址房屋首期租金4.05万元划入广州市铝制品工业公司账下，否则将赔付5万元。因本案纠纷，原告于2020年4月15日向本院提起诉讼。诉讼过程中，被告于2020年7月2日向原告作出《承诺书》，内容为：本人承诺于2020年8月5日前将越秀区越秀南路永安东街XXX号XX房号房屋清空交还原告，否则，产生的一切法律责任由本人承担。交接房屋后，原租赁合同即时解除。原告称：原、被告双方在2010年4月28日签订租赁合同，租期为2010年5月1日至2015年4月30日共5年。原告于签订合同后就将房屋交付给被告使用，被告在2010年12月30日支付了5万元，其中13500元为租赁保证金，其他就是8个月的租金36000元。多出的500元，当支付了2011年1月的部分租金，在我方第三项诉讼请求的基数中扣减。即使如被告所述双方有合作，也不影响双方的租赁事实。被告主张工程款抵扣租金，应承担相应举证责任。2015年被告没有告知我方合同到期就不再租用涉讼房屋，如果有的话，被告也不会签订后来的交还房屋承诺书。2016年原告没有去涉讼房屋换过锁。之后这么多年租金被告没有支付，原告有口头催收过。因为原告在2016、2017年停业，处于托管状态，所以被告这么多年没有交租，原告也没有要求收回房屋。被告至今仍然占用涉讼房屋，无论是否正常使用或者空置，也是被告的权利，只要被告一天没交还房屋给原告，就需要承担责任和义务。冯某琼原是原告的工作人员，于2012年12月办理退休手续。被告主张2017年向冯某琼提出不再承租房屋，但没有任何依据，而且，冯某琼已退休多年，早已不是原告的员工，无权代表原告。被告如不再承租房屋的，理应直接与原告联系，直接腾空交还房屋给原告。被告自己也确认房屋至今仍由其使用于存放资料，其事实行为反映其并没有解除合同腾退房屋的意思表示。2020年8月5日，原、被告双方签署了《场地移交记录表》，被告将涉讼租赁房屋交回原告。本院认为：原告与被告于2010年4月28日签订的关于租赁广州市越秀区越秀南路永安东街15号502房的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同租赁期间届满后，被告继续使用租赁房屋，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现原、被告双方已于2020年8月5日签署《场地移交记录表》，被告将租赁房屋交回了原告。双方之间的租赁合同关系至此解除。被告抗辩主张租赁合同于租赁期间届满时终止，无提供相关的证据予以证明，且与其一直使用租赁房屋至今的事实不符，本院对其抗辩不予采信。鉴于租赁合同已解除且房屋已交还，原告相关的诉讼请求已无需再作处理。原告确认被告在2010年12月30日支付了50000元，其中13500元为租赁保证金，36000元为8个月租金，500元为2011年1月份的部分租金。被告对此并无提出异议，本院予以照准。即2010年12月31日前的租金，被告已支付；2011年1月份的租金已付500元，尚欠4000元，之后的租金均拖欠。被告抗辩主张工程款抵扣租金，无提供相关证据予以证明，本院不予采信。被告拖欠租金达6个月以上，已构成违约，理应依照合同的约定承担相应的违约责任。原告诉请要求没收租赁保证金13500元，被告支付拖欠的租金及逾期交租的违约金，合法合理，本院予以支持。鉴于合同约定违约金以每逾期一日按月租金额的20%标准计算，显属过高，本院酌情予以调整为参照中国人民银行同期同类贷款基准利率或者同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算，且以不超过所欠租金数额为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告张某耀向原告广州市铝制品工业公司支付2011年1月1日至2020年8月5日的租金（其中2011年1月份按4000元计，2011年2月1日至2011年4月30日按4500元/月计，2011年5月1日至2012年4月30日按4725元/月计，2012年5月1日至2013年4月30日按4961.25元/月计，2013年5月1日至2014年4月30日按5209.31元/月计，2014年5月1日至2020年8月5日按5469.78元/月计）及逾期支付上述租金的违约金（逾期支付2011年1月1日至2011年4月30日期间租金的违约金，以该期间所欠租金总额为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准从2010年11月6日起计至2019年8月19日，自2019年8月20日起至实际支付该期间所欠租金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算；逾期支付2011年5月1日至2011年10月31日期间租金的违约金，以该期间所欠租金总额为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准从2011年5月6日起计至2019年8月19日，自2019年8月20日起至实际支付该期间所欠租金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算；逾期支付2011年11月1日至2012年4月30日期间租金的违约金，以该期间所欠租金总额为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准从2011年11月6日起计至2019年8月19日，自2019年8月20日起至实际支付该期间所欠租金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算；以此类推，违约金以不超过所欠租金本金为限）。二、租赁保证金13500元不予退回被告张某耀，由原告广州市铝制品工业公司所有。三、驳回原告广州市铝制品工业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8161元，由原告广州市铝制品工业公司负担50元，被告张华耀负担8111元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  邓小斌二〇二〇年十月十三日书记员  黄 冰