陕西省城固县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0722民初2064号 原告：陕西某某某某实业有限公司，住所地：陕西汉中市城固县，组织机构代码：9161070076259XXXXXXX。 法人代表：谢某某，系公司总经理。 委托诉讼代理人：范婷婷，系陕西索平律师事务所律师，委托代理权限为特别授权代理。 被告：刘某某，男，住陕西省城固县。 委托诉讼代理人：杨惠珉，系城固县148法律服务所法律工作者，委托代理权限为一般授权代理。 原告陕西某某某某实业有限公司与被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陕西某某某某实业有限公司委托诉讼代理人范婷婷、被告刘某某及委托诉讼代理人杨惠珉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陕西某某某某实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即腾退租赁房屋；2、请求依法判令被告向原告按合同约定的租金支付自2020年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费，起诉时暂算至2020年7月15日，共计9652.5元；3、请求依法判令被告向原告支付至实际腾房之日止的水电费用，起诉暂算至2020年7月9日水电费共计489.5元；4、因被告逾期交还租赁房屋，请求依法判令被告向原告支付违约金2895.75元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年原被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将城固县朝阳路临街门面房B051、面积33平方米的房屋租赁给被告使用，租赁期限为12个月（自2019年12月1日起至2019年12月31日止），房屋每月租金为1287元，租金总额为15444元。租赁期限届满后，若被告要求续租则必须在租赁期限届满一个月前书面通知原告，经原告同意后双方重新签订租赁合同；若原告不同意续租，被告应在房屋租期届满之日起7个工作日内向原告交还租赁房屋，被告未在上述期限内向原告交还租赁房屋，则须向原告按上一年度房屋租金总额的5%按日支付违约金。2020年初由于原告公司发展需要决定对租赁房屋进行销售处置，因此未再与被告续签租赁合同。2020年1月9日原告向被告书面告知：“若被告方有意向购买租赁房屋的可以向原告委托的销售代理服务公司联系购买，在同等条件下，被告享有优先购买的权利；若被告不愿购买请其于2020年2月10日前搬离并办理移交手续”。2020年3月24日原告再次书面告知被告：“2020年3月24日租赁房屋正式对外公开销售，有意购买可以登记购买，若无购买意向请于15日内搬离办理移交手续”。2020年4月24日原告第三次书面告知被告：“请求其在4月30日之前搬离租赁房屋”。截止今日被告不愿购买也不搬离，一直占用租赁房屋。原被告之间的租赁合同已因租期届满自然终止，合同对双方的权利义务约定十分明确，原告出于经营需要出售房屋，无法续签合同符合合同约定，被告在放弃原告赋予其优先购买权利的情况下不购买，也不履行搬离义务明显严重违反合同约定，故向人民法院提起诉讼。 原告为主张其诉讼请求，提交证据及证明目的如下： 1、原告企业营业执照、法定代表人身份证明，证明原告身份情况； 2、城固县房权证博望镇字第20061099号，证明租赁房屋系原告合法所有； 3、房屋租赁合同，证明2019年原被告签订了《房屋租赁合同》； 4、2020年1月9日、2020年3月24日、2020年4月24日《通知》三份、签收表一份，证明租期届满后，原告前后曾三次向被告书面发出其有优先购买的权利及不愿购买需办理房屋移交手续并给其宽限期限搬房的通知。 5、《商品房买卖合同》一份，证明自2020年7月15日之后，原告若无法向买受人交房，则须每日按总房款的万分之一累计向买受人赔偿损失。 被告辩称原被告已经形成租赁关系，在合同期满后，原告没有向被告提出房屋是否出租，被告多次找原告，要求续租，原告并没有明确答复。直到2020年1月9日才向被告发出通知，根据合同法规定，双方属于不定期租赁合同。租赁期满，承租人继续使用租赁物，享有优先权，原告对此也并没有提出异议。就算原告方不再继续租赁，应该提前三个月告知被告。根据原被告签订租赁房屋合同的习惯，被告并没有提前收到原告发出的不予续租的书面通知，原告违背了双方长达10年的交易习惯，被告不应当赔偿原告的损失。原告出售房屋或解除合同，没有在合理的期限内（至少三个月）通知被告，原告没有尽到提前告知被告的义务，对原告方提出的赔偿请求，法院应不予支持。被告也提前多次和原告方沟通装修事宜，被告在长达3个月的装修期间，原告没有提出反对意见，视为默许被告装修。根据相关法律规定，租赁房屋在租赁期间，买卖不破租赁，被告花费大量的精力财力装修租赁房屋，原告突然提出解除合同，腾房的要求，不符合原被告多年的租赁交易习惯，请求法庭驳回原告诉请，要求继续履行不定期租赁合同。 被告为答辩主张，提交证据及证明目的如下： 1、被告身份证复印件一份，证明被告身份情况。 2、房屋租赁合同一份，证明原被告之间签订的租赁合同合法有效，双方已形成不定期租赁关系，应当受法律保护。 3、营业执照复印件一份，证明原被告之间签订的租赁合同合法有效，双方已形成不定期租赁关系，应当受法律保护。 4、被告装修租赁房屋花费清单一份，证明被告对租赁房屋进行装修花费238209元的事实，如解除租赁合同原告则应当给予被告赔偿。 5、被告装修租赁房屋发货清单一份，证明被告对租赁房屋进行装修花费238209元的事实，如解除租赁合同原告则应当给予被告赔偿。 6、被告装修租赁房屋设计图纸一份，证明被告对租赁房屋进行装修花费238209元的事实，如解除租赁合同原告则应当给予被告赔偿。 7、被告装修租赁房屋后照片一份，证明被告对租赁房屋进行装修花费238209元的事实，如解除租赁合同原告则应当给予被告赔偿。 8、城固县公安局受案回执一份，证明被告租用的房屋因原告停电被盗受到了损失，原告应当给予被告赔偿。 本院在庭审时进行了质证，对原告提交原告企业营业执照、法定代表人身份证明、城固县房权证博望镇字第20061099号、房屋租赁合同、2020年1月9日、2020年3月24日、2020年4月24日《通知》三份、签收表、《商品房买卖合同》以上的证据，来源合法、证明目的清楚，所证明的事实一致，具备客观性、关联性和合法性，本院对以上证据予以确认并在卷佐证。被告提交的身份证复印件、房屋租赁合同、营业执照复印件当庭予以认定，被告装修租赁房屋花费清单、装修租赁房屋发货清单、装修租赁房屋设计图纸、装修租赁房屋后照片、城固县公安局受案回执与本案无直接的必然联系，故不予认可。对被告在租赁合同期内，装修时间、装修事实予以认可。 本院经审理认定事实如下：2019年原被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将城固县朝阳路临街门面房B051、面积33平方米的房屋租赁给被告使用，租赁期限为12个月（自2019年12月1日起至2019年12月31日止），房屋每月租金为1287元，租金总额为15444元。租赁期限届满后，若被告要求续租则必须在租赁期限届满一个月前书面通知原告，经原告同意后双方重新签订租赁合同；若原告不同意续租，被告应在房屋租期届满之日起7个工作日内向原告交还租赁房屋，被告未在上述期限内向原告交还租赁房屋，则须向原告按上一年度房屋租金总额的5%按日支付违约金。2020年初由于原告公司发展需要决定对租赁房屋进行销售处置，因此未再与被告续签租赁合同。2020年1月9日原告向被告书面告知：“若被告方有意向购买租赁房屋的可以向原告委托的销售代理服务公司联系购买，在同等条件下，被告享有优先购买的权利；若被告不愿购买请其于2020年2月10日前搬离并办理移交手续”。2020年3月24日原告再次书面告知被告：“2020年3月24日租赁房屋正式对外公开销售，有意购买可以登记购买，若无购买意向请于15日内搬离办理移交手续”。2020年4月24日原告第三次书面告知被告：“请求其在4月30日之前搬离租赁房屋”。截止今日被告不愿购买也不搬离，一直占用租赁房屋。另查明，2019年5月份，原告开始装修，2019年10月份完成装修。原被告签订的租赁合同期限为2019年1月1日起至2019年12月31日止。2020年1月9日，原告要求被告腾房。 本院认为，合同是平等主体的当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，应受到法律的保护，合同的当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应承担赔偿损失等违约责任。原被告双方签订的租赁合同已经到期，被告应当向原告支付租赁费，租赁期间应承担的水电费，交付租赁物，并承担占用期间的租赁费用。但在租赁合同期限内，被告装修租赁物，原告未予阻止视为默认。原被告之间的租赁合同已经履行10年之久，双方形成了一定的交易习惯。原告在租赁期满前合理期限内，未提前告知被告解除租赁合同。故原告主张违约金的请求，本院不予支持。被告对租赁物装修造成的损失，应另案解决。被告关于租赁物内的财产失窃，应通过公安机关查明事实后，另案解决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、依法判令被告在判决书生效后30日内向原告腾退租赁房屋。 二、依法判令被告向原告按合同约定的租金支付自2020年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费，起诉时计算至2020年7月15日，共计9652.5元（每月的租赁费为1287元除以30日等于每日租赁费为42.9元）； 三、依法由被告向原告缴纳水电费用，起诉计算至2020年7月9日水电费共计489.5元，后期的水电费以实际产生的费用，由被告向原告继续缴纳； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 第二、第三项的判决内容限本判决书生效后30日内履行。 案件受理费226元，减半收取113元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审判员  黄宝义 二〇二〇年十月三十日 书记员  刘馨蔚