浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3491号 上诉人（原审原告）：诸繁荣，男，1970年8月31日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：何伟青。 被上诉人（原审被告）：袁铁君，男，1979年6月5日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 上诉人诸繁荣因与被上诉人袁铁君房屋买卖合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初2716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 诸繁荣上诉请求：1.依法撤销原判决，在查清案件事实后，依法改判，判决由被上诉人全额承担违约损失；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定自上诉人与被上诉人签订《房地产买卖契约》以来，柯桥区范围内的房价区别于往年大幅上涨，双方订立合同时对此实不能预见，故一审法院综合房产市场波动情况，当事人预见能力、当事人过错程度以及被上诉人的经济负担能力等因素酌情按照房屋增值差价的60%调整上诉人的损失，此比例的判决明显错误。理由如下：1.上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖契约》对当事人均具有法律约束力，双方都应遵循诚实信用原则，及时全面履行约定或法定的义务。在本案中，双方签订买卖契约时，被上诉人方提供了离婚证和产权调换协议，双方离婚的时间2012年12月3日，而产权调换协议签订的时间为2013年6月3日，很显然房屋拆迁安置时间后于双方离婚时间，且被上诉人陈述产权调换协议中安置人口为5人，即被上诉人本人，其父母和女儿，由于女儿系独生子女，可以多算一个人口。同时根据双方签订契约第三条第五项的内容来看，“被上诉人承诺对该房屋拥有合法产权，并享有完全处分权，交易时不存在被查封及共有权人不同意出售等权利瑕疵，保证上诉人不受第三人合法追索”，因此上诉人在签订契约时已经尽到了谨慎审查义务，且上诉人慎重起见还让被上诉人的女儿在契约出卖共有人一栏中签字确认。上诉人在契约签订的过程中并无任何过错，且在契约中约定了没有办理产权之前支付购房款43万元，但实际上上诉人在被上诉人的要求下已经支付了购房款63万元，契约签订后，被上诉人也已按约将房屋交付给上诉人使用，上诉人对该房屋还进行了简单的装修，对于案涉房屋的其他共有人居住在本案讼争房屋的楼上即5幢2104室住房内，被上诉人的前妻多次来探视女儿，他们也均是知晓被上诉人将案涉房屋出卖给上诉人的事实，其他共有人在长达两年多的时间内均未向上诉人提出过任何异议，就连被上诉人在(2020)浙0603民初8号案件中也未提出异议，而是陈述其前妻并非不同意将案涉房屋出卖给上诉人，而是要求被上诉人支付部分购房款补偿其，而被上诉人认为其前妻提出要求取得的部分购房款的金额应由上诉人来支付，这其实就是由于房价大幅上涨，被上诉人对原来的出卖价格不满意而变相要求买受人加价来获得额外的利润，即是被上诉人的变相加价，且在8号案件开庭过程中，被上诉人的前妻既不来应诉，也未向一审法院明确表示不认可买卖契约，这足以说明被上诉人的前妻对于被上诉人出卖房屋的行为持放任或默认的态度。根据《中华人民共和国合同法》第六条规定，双方签订买卖契约后均应诚信履约，共同维护房屋市场交易秩序，但在房价涨跌所带来的巨额利益面前，被上诉人的恶意违约行为已严重扰乱了房屋交易市场秩序，有损社会诚信。一审法院判决被上诉人承担房屋溢价60%的违约损失，这样变相地在鼓励被上诉人违约并拒绝履行合同，因为被上诉人的违约本身即是为获得比履行合同所能获得的更多利益，此种判决对违约方十分有利，不能有效取得遏制及惩罚违约行为的较好社会效果。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益，一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，实际损失金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定，本案中，被上诉人的行为构成违约，其应就《房地产买卖契约》的解除及由此造成的损失承担全部责任。同时，上诉人作为购买方，其在购买案涉房屋时已审查被上诉人的离婚证和产权调换协议的时间，并让共有人之一在契约上签字确认，已尽到了审查之义务。导致该契约解除的责任以及损失的负担应由被上诉人来承担，由于契约中约定被上诉人承诺其拥有对该房屋的合法产权，并享有完全处分权，不存在销售的瑕疵，并同意在领好不动产权证后将涉案房屋过户给上诉人，现被上诉人不能履行该契约义务，其行为应当认定为违约行为。在本案中，对于上诉人诸繁荣而言，其于2017年9月20日以市场的正常价格向被上诉人购买案涉房屋，如果被上诉人诚信履约，上诉人不仅可以顺利将案涉房屋过户至其名下，还能从政府部门领取购房款10%的补贴即73000元(因上诉人系柯岩街道阮社区块拆迁户，其选择货币化安置另行购房，可从政府部门取得购房10%的补贴)，就本案中如一审法院判决由上诉人承担房屋溢价40%的损失即395434元，再加上73000元的政府补贴仅仅直接损失就已经达到468434元，此损失还不包括上诉人现在另行再去购买其他同类型房产办理过户时所需交纳的溢价部份所涉及的税金损失和已支付房屋中介方的中介费损失。而对于被上诉人袁铁君而言，其损失即仅为需要承担法院的诉讼费和评估费21097元，如果被上诉人就按法院委托评估机构的评估价格1718585元再次出卖，扣除原契约约定的价格730000元、一审法院判决其承担溢价60%的违约损失593151元和应承担的诉讼费和评估费，扣除后尚有374337元的结余，一审法院这样的判决对于买受人来说显失公平，而且作为买受人即上诉人选择解除合同并非出于自愿，而是由于出卖人的过错不得不解除合同，解除合同完全不是因为继续履行对买受人不利。3.上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖契约》并没有侵害到其他共有人的利益。2020年1月被上诉人取得了案涉房屋的不动产权证书，虽然案涉房屋系经拆迁取得，但在拆迁协议签订之后办理不动产权证之前，包括被上诉人在内的所有安置对象仅享有协议项下之拆迁权益而不直接享有对安置房屋的所有权，后被上诉人袁铁君凭拆迁协议向不动产登记部门领取了不动产权证书，权证中也并未作共有人登记载明，结合被上诉人在一审庭审中提供的离婚协议，虽然该离婚协议约定将案涉房屋归女儿所有，被上诉人的前妻享有永久居住权，但被上诉人名下还有另一套房子，完全可以用另一套房产去弥补其女儿和前妻。在我国现有的法律制度下亲权与监护权并未进行分离区别的情况下，被上诉人作为其女儿的监护人，经济状况好坏必然关乎其抚养能力及状态，综合房地产买卖契约的签订时间、案涉房屋面积、案涉房屋的交付及上诉人付款情况来看，被上诉人出卖案涉房屋的行为也不能单纯刻板地认为必定损害了未成年人之利益，即使确有损害，该未成年人作为安置对象之一可对内另行寻求权利救济(可对被上诉人名下的另一套房产进行主张)，此不影响上诉人作为善意购买人依合同行使权利。依照物权登记公示原则，我们更应充分尊重不动产登记部门的操作实践，否定出卖人或安置对象以出卖人未依法取得完整处分权之对抗，这样才更有利于保障市场交易之安全稳定。同时被上诉人明知离婚协议中约定将案涉房屋归其女儿所有，其前妻享有永久居住权，还故意隐瞒事实将案涉房屋出卖给上诉人，结合在买卖契约中有被上诉人女儿的签字以及买卖契约签订后被上诉人的前妻及其母亲的态度，让上诉人不得不怀疑是否是被上诉人等内部已作了其他新的约定，无非是房价大幅上涨后被上诉人欲加价或想推翻买卖契约找的冠冕堂皇的借口而已，固然未成人的利益确应保护，但如果连未成年人亲生父母都可以肆意侵犯自己儿女的权益，凭什么让一个毫无相干的第三人在损害自己巨大利益的前提下去保护所谓未成年人的利益，这有违社会公平性和合理性。综上所述，上诉人恳请二审法院能综合考虑本案的事实，主持公道，给上诉人一个公正的判决。 袁铁君辩称，上诉人和被上诉人交易情况是上诉人把被上诉人叫到房屋中介所，然后双方签订《房地产买卖契约》。当时签约时，上诉人、被上诉人双方已经在《房地产买卖契约》中明确上诉人对该房产做了充分的了解，并且上诉人对被上诉人的家庭情况当时也是清楚的，最后该房屋无法办理过户，上诉人本身存在过错。故一审法院判决有事实依据和法律依据。请求人民法院驳回上诉人全部上诉请求，维持一审判决。 诸繁荣向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告于2017年9月20日签订的《房地产买卖契约》有效；2.判令解除原、被告于2017年9月20日签订的《房地产买卖契约》；3.判令被告立即返还给原告购房款计人民币630000元，并赔偿原告因房屋增值产生的房屋差价损失988585元（差价损失以合同解除之日的房屋市值鉴定结果减去签约房款730000元计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年6月3日，拆迁人绍兴县中心城建设投资开发有限公司与被拆迁人袁铁君签订一份《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》，约定袁铁君经产权调换方式安置取得中泽二期小区5幢2104室、2003室共两套安置房屋。该安置小区现命名为中泽新景园。2017年9月20日，袁铁君（甲方）与诸繁荣（乙方）及绍兴市柯桥区柯桥汇源房屋中介店（丙方）签订《房地产买卖契约》一份，约定甲方将座落于绍兴市柯桥区柯桥街道中泽新景园5幢2003室住房（建筑面积82.93平方米）及配套车棚（建筑面积12.85平方米）出售给乙方；房款总价计730000元整；签订本契约时，乙方向甲方预付定金100000元，定金在交房时直接转为房款；因该房屋目前暂无产权证，双方约定在2017年9月20日乙方再付给甲方300000元，等甲方领好不动产权证后并把产权证交给丙方，再由丙方陪同甲、乙双方共同携带相关资料向房屋权属登记机关办理房屋所有权转移登记，并在过户当天乙方一次性付给甲方剩余房款330000元；双方约定2018年2月11日前交付房屋及附属设施给乙方；甲方承诺对该房屋拥有合法产权，并享有完全处分权，交易时不存在被查封及共有权人不同意出售等权利瑕疵；本协议签订后，双方不得反悔或出现违约情形，否则应向另一方支付违约金400000元；同时特别注明，乙方中途违约，乙方无权要求甲方返还400000元，甲方中途违约，甲方应在违约之日起一日内双倍返还给乙方即800000元；双方还就其他事项进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付400000元，被告出具收据二份，确认收到原告购房定金100000元及房款300000元。同日，被告将案涉房屋交付原告使用。2018年4月至2019年10月期间，原告先后六次共向被告支付房款230000元，被告出具收条六份。2019年12月24日，案涉房屋办理不动产权初始登记，登记所有权人为袁铁君。后因被告未配合办理过户，原告于2019年12月26日向本院起诉，要求被告履约并协助办理过户手续，后撤回起诉。同时查明，被告于2012年12月3日与朱燕珍协议离婚，《离婚协议书》约定，位于柯桥中泽****2003房屋**，建筑面积81.02平方米归女儿袁佳奕所有（女方有权永远居住）。审理期间，本院经原告申请，依法委托绍兴市百兴价格事务有限公司对案涉绍兴市柯桥区柯桥街道中泽新景园5幢2003室房屋及配套自行车库进行价格评估。该评估机构经评估作出价格评估结论：绍兴市柯桥区柯桥街道中泽新景园5幢2003室房屋及配套自行车库在2020年4月的市场价值评估总金额为1718585元。原告为此支出评估费10000元。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行义务。该案中，双方对于合同签订、定金支付、房款支付等事实，均陈述一致。案件争议焦点在于：第一，案涉《房地产买卖契约》效力；第二，房屋买卖合同的解除；第三，合同解除后的法律责任。基于上述争议，该院围绕原告诉请具体分述如下：其一，关于合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该案原、被告及绍兴市柯桥区柯桥汇源房屋中介店签订的《房地产买卖契约》，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效，当事人理应诚信履约。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国物权法》第九十七条均非效力性禁止性规定，不影响合同效力，故被告抗辩主张案涉《房地产买卖契约》因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《中华人民共和国物权法》的禁止性规定而无效，理由不能成立，该院不予采纳。其二，关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”案涉房屋系拆迁安置房，根据拆迁安置协议，安置人口除被告外尚有其他家庭成员，且被告在与案外人朱燕珍的离婚协议书中亦明确表示案涉房屋归女儿袁佳奕所有，朱燕珍有权永远居住。《房地产买卖契约》除袁佳奕外，并无其他共有人签字，而袁佳奕签字时尚未成年，其作出的意思表示未经父母共同追认，根据庭审双方陈述事实，袁佳奕母亲朱燕珍对合同约定价款不认可，故该《房地产买卖契约》对案涉房屋其他共有人没有约束力，被告袁铁君承诺对该房屋享有完全处分权虚假，实际不能将该房屋转让给原告，致使原告不能实现合同目的，显属违约行为，故原告据此要求解除案涉《房地产买卖契约》，于法有据，该院依法予以支持。因原告要求解除《房地产买卖契约》的意思表示于2020年4月10日该案起诉状副本送达时为被告所知悉，故该院依法确定原、被告于2017年9月20日签订的《房地产买卖契约》自2020年4月10日起解除。其三，关于合同解除后的法律责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《房地产买卖契约》签订后，原告已实际支付款项630000元，事实清楚，现案涉《房地产买卖契约》已解除，原告要求被告返还已付款项，于法有据，该院予以支持。对于房屋增值差价损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该案中，案涉《房地产买卖契约》虽对违约责任作出约定，但诚如评估机构走访调查所得结论，案涉房产附近区域内房价正处于上升趋势，而被告的违约行为致使原告合同目的不能实现，原告因此不能获得购房后的房价上涨利益或者需要付出更高对价购买同地段同类型的房产，其因被告违约所致损失客观存在，被告订立合同时对此应当预见，双方约定的违约金，显无法弥补原告损失，故原告要求被告赔偿其房屋增值差价损失，于法有据，其合理部分该院依法予以支持。对于房屋增值差价，结合《房地产买卖契约》约定的成交价格与评估机构作出的价格评估结论核定为988585元（1718585元-730000元）。但众所周知，原、被告签订《房地产买卖契约》以来，柯桥区范围内的房价区别于往年大幅上涨，原、被告双方订立合同时对此实不能预见，故该院综合房产市场波动情况、当事人预见能力、当事人过错程度以及被告经济负担能力等因素酌情按照上述房屋增值差价的60%调整原告损失为593151元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、确认原告诸繁荣与被告袁铁君于2017年9月20日签订的《房地产买卖契约》有效；二、原告诸繁荣与被告袁铁君于2017年9月20日签订的《房地产买卖契约》自2020年4月10日起解除；三、被告袁铁君应返还原告诸繁荣购房款630000元、违约损失593151元，合计1223151元，款限于判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告诸繁荣的其他诉讼请求。案件受理费19368元，减半收取9684元，财产保全费5000元，合计14684元，由原告诸繁荣负担3587元，由被告袁铁君负担11097元，限被告袁铁君于判决书生效之日起七日内向该院缴纳。鉴定费10000元，由被告袁铁君负担，限于判决生效之日起十日内支付给原告诸繁荣。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为案涉房屋买卖合同解除后一审法院对上诉人损失数额的酌定是否合理。本案中，案涉房屋买卖合同解除后上诉人的主要损失为房屋增值部分的差价，根据双方签订的《房地产买卖契约》约定的成交价格与一审法院委托评估机构对案涉房屋在2020年4月的市场价值作出的价格评估结论，案涉房屋增值部分的差价为988585元（1718585元-730000元）。该部分差价是案涉合同解除后，上诉人客观存在的损失，亦是被上诉人不再履行合同后可实际获取的收益。对于上诉人的损失，本院在房屋增值部分差价的基础上结合双方当事人的过错程度、上诉人的履约情况等综合予以认定，具体考虑以下因素：1.被上诉人主观恶意明显。根据双方当事人在庭审中的陈述，上诉人解除案涉合同的主要原因在于案涉房屋无法办理权属证书。而案涉房屋无法办理权属证书的原因在于被上诉人与前妻离婚时已约定案涉房屋归女儿所有，前妻享有永久居住权，现被上诉人前妻不同意出卖房屋。被上诉人在明知案涉房屋涉及其女儿和前妻权利，其无权单独处置的情况下，仍与上诉人签订房屋买卖合同，将案涉房屋出卖给上诉人，其主观恶意明显。2.被上诉人明显有违诚实信用原则。双方签订房屋买卖合同后，上诉人已支付了绝大部分房款（63万元），且已实际入住案涉房屋二年多。在此期间内，被上诉人从未向上诉人提出其前妻不同意出卖房屋，却在近期绍兴市柯桥区房价快速上涨，案涉房屋的增值部分已明显超出原双方协议购买房屋价款的情形下，主张其无法办理房屋过户手续，有谋取房价上涨巨额利益、恶意违约之嫌，有违诚实信用原则。3.上诉人作为购买方，已按约履行了支付房款的义务，且被上诉人在合同中已承诺“对案涉房屋拥有合同法产权，并享有完全处分权，交易时不存在被查封及共有人不同意出售等权利瑕疵”，现被上诉人因房屋无法过户构成违约，上诉人对此并无任何过错。另房价的上涨或下跌均属于商业风险，系双方在签订房屋买卖时应预见或可预见的情况，故本院认定被上诉人应全额赔偿上诉人案涉房屋增值部分的差价损失。一审法院对上诉人损失的酌情认定有违客观实际，且对上诉人显失公平，故本院予以纠正。 综上所述，诸繁荣的上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初2716号民事判决第一项、第二项； 二、撤销绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初2716号民事判决第三项、第四项； 三、袁铁君应返还诸繁荣购房款630000元、违约损失988585元，合计1618585元，款限于判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费19368元，减半收取9684元，财产保全费5000元，合计14684元，由袁铁君负担，限于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。鉴定费10000元，由袁铁君负担，限于本判决生效之日起十日内支付给诸繁荣。二审案件受理费6836元，由袁铁君负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 瑶 审判员 梅 云 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年十月二十四日 书记员 孙心怡