广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初6381号原告（反诉被告，以下简称原告）：沈明裕，男，汉族，1974年7月9日出生，身份证住址广东省广州市白云区。原告（反诉被告，以下简称原告）：沈远平，男，汉族，1972年10月7日出生，身份证住址广东省广州市白云区。原告共同委托诉讼代理人：张威进、邹灵珊，广东以泰律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：唐高明，男，汉族，1977年7月22日出生，身份证住址江西省抚州市崇仁县。被告（反诉原告，以下简称被告）：唐冬琴，女，汉族，1976年12月5日出生，身份证住址广东省广州市越秀区。被告共同委托诉讼代理人：房丹玲、罗欢平，广东竞宇律师事务所律师。原告沈明裕、沈远平与被告唐高明、唐冬琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员白亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈明裕、沈远平及其共同委托诉讼代理人张威进、邹灵珊，被告唐高明、唐冬琴及其共同委托诉讼代理人房丹玲、罗欢平，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈明裕、沈远平本诉称：原、被告双方于2017年4月27日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于广州市白云区大源北路77-93号整栋楼房出租给被告使用，面积为3500平方米，每月租金为：2至7楼前五年为57000元，第六年起递增10%即每月62700元；一楼前三年每月为71000元，第四年起每三年递增10%；被告签订合同时支付600000元的押金，被告应在每月5日前支付当月租金。合同签订后，原告按照约定履行合同，但被告经常拖欠租金，至今已经拖欠几个月租金没有支付。因此原告有权依照合同约定解除合同，收取30%违约金并不退回已经收取的租金及保证金。本诉请求：1、解除原、被告双方于2017年4月27日签订的《房屋租赁合同》，被告将涉案房屋返还给原告，原告依约没收保证金600000元；2、被告支付至起诉日止已拖欠的租金429980元给原告，并要求被告支付从2019年10月起计至返还房屋日止的租金，每月租金为：2至7楼前五年为57000元，第六年起递增10%即每月62700元；一楼前三年每月为71000元，第四年起每三年递增10%计算；被告承担违约金38400元；3、被告承担本案诉讼费。被告唐高明、唐冬琴对本诉答辩并反诉称：两原告对于涉案房屋没有合法的产权，涉案房屋与原宅基地使用证是登记在其父亲的名下，而该宅基地使用权证上所附属的房屋已经拆除，现目前被告所承租的房屋层数为七层，因此原告父亲的房屋已经灭失，而被告与原告所签订的租赁合同上的房屋没有任何的合法产权，也没有任何的施工许可证，并且没有直接的合法产权证明去证明属于两原告所有，因此，双方所签订的房屋租赁合同为无效合同。两原告向法庭提交的证据材料仅有其父亲的宅基地使用权证，且其父亲已过世，因此父亲所遗留下来的房产应该由其法定继承人进行继承，其父亲生育几个子女原告并没有提供证据证实，两名原告对于涉案房屋没有直接性的产权材料证明归其所有，也意味着两名原告从诉讼主体资格层面上来讲不具备相应的资格。若两名原告继续补强证据，证明所新建的房屋由两原告所建，由于双方所签订的合同为无效合同，根据法律规定，两原告应该将被告已经支付的600000元保证金予以返还。被告对案涉房屋进行了装修，共计投入967396元，已形成添附，原告应当赔偿被告装修损失。反诉请求：1、确认原告与被告于2017年4月27日签订的《房屋租赁合同》无效；2、原告立即退还保证金600000元；3、原告赔偿被告装修损失967396元；3、本案诉讼费由原告承担。原告沈明裕、沈远平对反诉答辩称：案涉合同合法有效，涉案房屋已经交付给被告使用。退还保证金没有合同及法律依据；赔偿装修损失按照合同约定属于被告违约的，我方无需对被告的装修作出补偿。经审理查明：2017年4月27日，原告沈明裕、沈远平（甲方，出租方）与被告唐高明、唐冬琴（乙方，承租方）就广州市白云区太和镇大源北路77号—93号整栋房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》，约定：甲方租给乙方位于广州市白云区大源北路77—93号整栋楼房；面积3500平方米；一楼商铺，二至七楼用作商业用途；2到7楼前五年（即2017年11月1日起至2027年10月31日止）租金为每月57000元，第六年起递增10%，即2022年11月1日起至2027年10月31日止，租金为每月62700元；一楼商铺前三年（即2017年8月1日起至2027年10月31日止）租金为每月71000元，第四年起每三年递增10%；合同期限10年；乙方签署本合同时，应向甲方支保证金600000元，在合同期满15天内甲方无息退还保证金给乙方；乙方在每月5日前向甲方支付本月租金；租赁期间，乙方没按合同约定向甲方缴纳租金视为违约，每逾一天按拖欠余额的3%计算违约金，拖欠超过30天，甲方有权终止合同，收回楼房，不须对乙方承租楼房装修作出补偿，乙方须付清所欠的款项，并无条件把楼房和原附属物交付甲方，甲方所收租金及保证金不予退还。该合同还约定，乙方不支付或者不按照约定时间支付租金达十天的，或者欠缴各项费用达50000元等情形的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，乙方应按月租金的30%向甲方支付违约金，不退回已经收取的租金及保证金。同日，被告唐冬琴向原告方支付了押金600000元。庭审中，原告沈明裕、沈远平与被告唐高明、唐冬琴均确认，案涉租赁物业原地址为广州市白云区太和镇大源北路77—93号，该房屋为宅基地房屋，宅基地使用证登记的使用人为原告沈明裕、沈远平的父亲沈运水，在沈运水去世之后宅基地使用证未作变更登记。根据原告沈明裕、沈远平提交的云太95字第NO.0000340号《农村（墟镇）宅基地使用证》显示，证载宅基地东西长5米、南北长40米，面积为200平方米，证载宅基地房屋为2层混合结构房屋，建筑面积为440平方米。庭审中，原告沈明裕、沈远平称其于2015年、2016年期间对案涉宅基地房屋进行重建，重建后的房屋层数为7层，并提交了“太和镇村民住宅建房备案登记卡”、“太和镇村民自建房施工信息铭牌”，拟证实其办理了建设用地及建设工程施工等合法审批。其中，“太和镇村民住宅建房备案登记卡”显示，建设地址为大源村北路81号，层数6层，其中东西长15米、南北长10米，建基面积150平方米，开工日期2015年7月15日；而“太和镇村民自建房施工信息铭牌”显示，建筑层数7层，计划工期为2016年10月8日至2017年4月7日，原告沈明裕、沈远平自认第7层没有报建。但被告唐高明、唐冬琴则认为原告沈明裕、沈远平并未提交合法报建证明证实其主张，并认为双方签订的房屋租赁合同无效。庭审中，经本院释明合同效力后，原告沈明裕、沈远平表示仅将租金请求变更为占有使用费请求，其余诉请不予变更。另查，被告唐高明、唐冬琴承租案涉物业后，对案涉租赁物业加装了电梯、消防、广告支架、楼梯、大门、玻璃门等设施设备，安装了强电房，作了批荡等室内装修。庭审中，两原告确认室内装修由两被告所做，并表示同意在收回场地后继续使用其中的电梯、楼梯、扶手及电箱等设施设备。庭审中，双方确认电梯、楼梯及扶手造价（不含人工费）为169248元，而电箱费用双方同意按被告唐高明、唐冬琴所提交的证据“电工工人费用及电箱采购单据”中的费用17820元计算。同时，对于消防水池的费用，原告沈明裕、沈远平认为设计费11000元无证据支持，故仅同意计算消防水池施工费135000元，对此两被告表示同意两原告的意见。此外，原告沈明裕、沈远平与被告唐冬琴、唐高明还确认，案涉租赁房屋5至7层系被告转租之后由案外人负责装修。2020年7月1日，本院经摇珠选定后委托广州城略工程管理有限公司对案涉广州市白云区大源北路77—93号房屋的水电设施及固定装修工程的残值进行鉴定，其中电梯、楼梯栏杆及扶手、电箱及消防水池费用不在本次鉴定范围之内。2020年7月21日，本院组织原告沈明裕、沈远平，被告唐高明、唐冬琴，以及广州城略工程管理有限公司的鉴定人员，共同前往广州市白云区大源北路77—93号房屋进行现场勘验，经原、被告双方共同进行现场确认后，由鉴定人员拍照并制作《现场勘验记录》对需鉴定项目进行了固定，各方当事人在该《现场勘验记录》中签名确认，其中5至7层仅测量了被告唐高明、唐冬琴装修的部分。2020年8月6日，广州城略工程管理有限公司作出鉴定意见书的初稿，其后原、被告双方对该鉴定意见初稿各自提出了相关异议。2020年8月19日，广州城略工程管理有限公司对原、被告双方所提出的异议书面予以了回复，并作出了《广州市白云区大源北路77—93号房屋装修残值鉴定意见书》。该鉴定意见书载明：工程范围为案涉房屋1-7层的装修及改造工程、水电设施工程，不含电梯、楼梯栏杆及扶手、电箱及消防水池的费用；计价依据为装修及水电安装部分依据现行的市场计算重置价格，根据房屋的现在的使用状况折算出残值价格；工程造价鉴定基准日为2020年第三季度；本次鉴定房屋内外的装修及改造工程，安装工程部分的工程量，均以现场测量得出，详见2020年7月21日的《现场勘验记录》。该鉴定意见书最终的鉴定结果为：广州市白云区大源北路77—93号房屋水电设施及固定装修工程的重置价格为577699.11元，实际装修时间为2017年—2018年，结合现场的使用状况，按重置价格的80%计算残值，该部分装修的残值为462159.29元。另查，原告沈明裕、沈远平与被告唐高明、唐冬琴均确认，被告唐高明、唐冬琴向原告沈明裕、沈远平支付租金截止至2019年10月，且截至2019年10月尚欠租金款48500元未付。被告唐高明、唐冬琴主张，其已于2020年5月12日腾退了案涉房屋一层临街铺面101、102、103、104、105铺，于2020年5月19日腾退了涉案房屋二楼、三楼及四楼，并分别于2020年5月13日及5月20日向原告沈明裕邮寄函件催告交接，邮件显示由他人代收。而原告沈明裕、沈远平虽在两被告于第一次庭审中提出先行返还第一层商铺时表示同意，但也提出需要明确二楼以上物业的返还日期及一楼商铺占有使用费支付时间。而在第二次庭审中，原告沈明裕、沈远平对被告邮寄催告函的真实性并无异议，但仍表示案涉物业是整体租赁给两被告的，即使移交也应当整体移交，而非部分移交返还。原告沈明裕、沈远平与被告唐高明、唐冬琴确认，案涉物业一楼共有8个商铺和一个公寓门面，其中101-105号铺占一楼总建筑面积的60%；双方还确认，原告于2020年5月19日微信回复被告表示不同意部分回收并要求整体回收。同时，原告沈明裕、沈远平与被告唐高明、唐冬琴在第二次庭审中确认，案涉物业一楼的101-105铺已经空置，二楼没有使用，三楼、四楼尚有部分房间在使用当中。2020年7月1日，两被告发函要求原告接收一楼106-108号商铺，但原告称因被告无法整体返还物业故而未能协商一致。上述事实，有《房屋租赁合同》、《农村（墟镇）宅基地使用证》、收据、《广州市白云区大源北路77—93号房屋装修残值鉴定意见书》及当事人陈述等证据证实。本院认为：关于案涉租赁合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原告沈明裕、沈远平与被告唐高明、唐冬琴均确认涉案房屋属于宅基地房屋，但原告沈明裕、沈远平所提交的其父亲名下的宅基地使用证，以及“太和镇村民住宅建房备案登记卡”、“太和镇村民自建房施工信息铭牌”，均不能证实案涉房屋的合法建设情况，而原告亦未能另行提供案涉房屋建设取得了建设工程规划许可证或者系按照建设工程规划许可证的规定所建设的证据，因此，其与被告就案涉房屋所订立的《房屋租赁合同》应属无效。关于返还保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告沈明裕、沈远平因该无效租赁合同向被告唐高明、唐冬琴收取的保证金600000元，应当予以退还，其主张依照无效合同没收该保证金，无法律依据，本院不予支持。关于物业返还及占有使用费的问题。虽案涉租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故现原告要求被告支付占有使用费，并无不当，本院予以支持。原合同约定，该占有使用费，2到7楼前五年（即2017年11月1日起至2027年10月31日止）租金为每月57000元，第六年起递增10%，即2022年11月1日起至2027年10月31日止，租金为每月62700元；一楼商铺前三年（即2017年8月1日起至2027年10月31日止）租金为每月71000元，第四年起每三年递增10%。根据上述约定，一楼商铺在2017年8月1日至2020年7月31日期间的占用使用费为71000元/月，2-7楼在2017年11月1日至2022年10月31日期间的占用使用费为57000元/月。因原、被告当庭确认截止至2019年10月被告的租金欠款金额为48500元，故被告应向原告支付截止至2019年10月的欠款及2019年11月1日至原告起诉之日2020年2月28日的占有使用费，合计为560500元[（71000元+57000元）×4月+48500元]，但现原告仅主张429980元，系其对己方权利的正当处分，本院对此依法予以确认。虽案涉物业两原告是整体租赁给了两被告使用，但两被告已发函确认一楼101-105号商铺已经清空可以先行返还，二楼未实际使用的事实两原告亦予以了确认，故在两被告发函要求移交案涉一楼101-105号商铺及二楼物业时，两原告收回该部分物业管业已不存在障碍，故其以案涉物业未能整体完成移交为由拒绝办理该部分物业的交接，所造成的后续占有使用费损失应属于其自行扩大的损失结果，应由其自行承担。但因两被告的邮件投寄不能直接证实两原告实际收到催告通知的具体时间，而两原告回复不同意部分移交的微信回复是在2020年5月19日作出，且租赁双方对场地移交清点通常情况下均需要一定时间来完成，故本院酌情认定案涉一楼101-105号商铺及二楼部分的占有使用费应计算至2020年5月31日止，即酌情视为该部分物业于该日已经返还给两原告，其后则不应计算该部分物业的占有使用费。由于原、被告双方确认一楼101-105号商铺占一楼总建筑面积的60%，故本院认定该部分对应的每月占有使用费金额为一楼整体费用的60%，而二楼的占有使用费则应按2-7楼整体费用的1/6计算。虽两被告称一楼的其余商铺其已于2020年7月1日发函给两原告要求接收，但却无证据证实剩余商铺已经腾空并符合返还条件，故本院对此不予认可；同时，三楼、四楼也存在部分物业在继续使用的事实，不符合两原告在2020年5月19日所称的可移交返还的条件，故本院对此亦不予认可。综上，本院认定一楼的106-108号商铺以及3-7楼的物业，两被告尚未返还给两原告管业，应支付占有使用费至实际返还物业之日止。综上，可计得截止至2020年5月31日，两被告应向原告支付的占有使用费合计为813980元[（71000元+57000元）×3月+429980元]，同时鉴于原告需向被告返还保证金600000元，且被告亦提出了退还保证金的反诉请求，故本院认为该保证金可在本案中抵充被告应向原告支付的占有使用费，经在抵充后截止至2020年5月31日，两被告尚欠原告占有使用费213980元。而2020年6月1日起的3-7楼的占有使用费应按47500元/月（57000元－57000元÷6）计算；一楼的占有使用费，则按28400元/月（71000元×40%）计算至2020年7月31日，自2020年8月1日起则按31240元/月计算。以此可计得截止至2020年8月31日，两被告应向原告支付占有使用费444520元（213980元+47500元×3月+28400元×2月+31240元），自2020年9月1日起的占有使用费则按78740元/月（47500元+31240元）计付至实际返还物业之日止。因案涉租赁合同为无效合同，且两原告对于案涉合同无效存在自身过错，故本院对其要求两被告依照合同约定支付违约金的请求，依法不予支持。关于装修损失赔偿问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，原告沈明裕、沈远平确认被告唐高明、唐冬琴在承租案涉物业之后进行了装修，且同意对两被告装修部分中的电梯、楼梯、扶手及电箱等部分进行利用，故对该部分装修，原告沈明裕、沈远平应当折价予以补偿。由于原、被告双方确认电梯、楼梯及扶手造价（不含人工费）为169248元，电箱费用双方同意按17820元计算，对此本院依法予以确认。而对于案涉租赁物业中由被告唐高明、唐冬琴装修但原告沈明裕、沈远平不同意继续利用的部分，即案涉房屋1-7层的装修及改造工程、水电设施工程（但不含电梯、楼梯栏杆及扶手、电箱及消防水池部分），本院委托了鉴定机构对其装修残值进行了鉴定，并组织双方当事人现场勘验后将需鉴定的项目进行了固定。鉴定机构最终作出《广州市白云区大源北路77—93号房屋装修残值鉴定意见书》，鉴定结果为：广州市白云区大源北路77—93号房屋水电设施及固定装修工程的重置价格为577699.11元，实际装修时间为2017年—2018年，结合现场的使用状况，按重置价格的80%计算残值，该部分装修的残值为462159.29元。该鉴定意见书系由具有鉴定资质的机构经本院委托，且经双方当事人共同现场确认鉴定项目内容后作出，本院对此依法予以采纳。除该鉴定意见书中载明的鉴定范围外，另有消防水池部分未进行鉴定，但原告沈明裕、沈远平认为消防水池仅应按135000元计算施工费，设计费则不予认可，而被告唐高明、唐冬琴对此并无异议，故本院确认消防水池的造价为135000元。本院酌情按照案涉鉴定意见书中所认定的折旧率80%计算，计得消防水池工程项目的残值为108000元。综上，将鉴定意见书所认定的装修部分残值及上述消防水池项目的残值相加，可计得该两部分的装修残值金额为570159.29元。由于该残值为570159.29元的装修项目之中，包含了部分诸如玻璃门、木门、防火门、铁门、灯、排气扇、水龙头、停车场智能车辆检测器等可拆卸的装修装饰项目，不属于与案涉租赁物形成不可拆除的附着部分，故应由被告唐高明、唐冬琴自行拆除，不属于应当由双方根据过错承担的装修损失。原告沈明裕、沈远平明知道涉案建筑物系宅基地房屋且属于违法建筑，却将其出租给被告唐冬琴、唐高明作商业用途使用，对最终导致本案合同无效负有过错；被告唐冬琴、唐高明在签订合同时未能对涉案物业的合法性尽到合理审查，对于合同无效亦应承担过错责任。因此，本院结合双方当事人对签订案涉无效租赁合同中各自存在的过错程度，以及排除上述未与案涉建筑物形成附着部分项目及对应的残值金额，酌情认定原告沈明裕、沈远平应就其不同意继续利用的与案涉建筑物形成附着部分的装饰装修内容，向被告唐高明、唐冬琴赔偿装修损失280000元。同时，按照上述折旧率，可计得电梯、楼梯及扶手、电箱部分项目的残值为149654.4元[（17820元+169248元）×80%]，原告沈明裕、沈远平应按该金额补偿给被告唐高明、唐冬琴。综上，原告沈明裕、沈远平应向被告唐高明、唐冬琴支付装修损失合计429654.4元。经与被告唐高明、唐冬琴需向原告沈明裕、沈远平支付的截止至2020年8月31日的占有使用费抵充后，截至该日的占有使用费尚需支付14865.6元（444520元－429654.4元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、确认原告沈明裕、沈远平与被告唐高明、唐冬琴于2017年4月27日签订的《房屋租赁合同》无效；二、于本判决生效之日起三十日内，被告唐高明、唐冬琴将租赁的广州市白云区大源北路77—93号房屋的一楼106-108号商铺、三至七楼房屋交回给原告沈明裕、沈远平管业；三、于本判决生效之日起三日内，被告唐高明、唐冬琴向原告沈明裕、沈远平支付占有使用费（该占有使用费截止至2020年8月31日为14865.6元，自2020年9月1日起则按78740元/月的标准计付至实际返还房屋之日止）；四、驳回原告沈明裕、沈远平的其他本诉请求；五、驳回被告唐冬琴、唐高明的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14416元，由原告沈明裕、沈远平负担8096元，由被告唐高明、唐冬琴负担6320元。上述费用原告已预交，其中被告应负担部分由被告在履行本判决时直接向原告给付，本院不予退还。本案反诉受理费9453元，由原告沈明裕、沈远平负担6210元，由被告唐高明、唐冬琴负担3243元。上述费用被告已预交，其中原告应负担部分由原告在履行本判决时直接向被告给付，本院不予退还。本案鉴定费8932.4元，由原告沈明裕、沈远平负担4466.2元，由被告唐高明、唐冬琴负担4466.2元。上述费用被告已预交，其中原告应负担部分由原告在履行本判决时直接向被告给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 白 亮二〇二〇年十月二十六日书记员 陈芷清