贵州省绥阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0323民初2094号 原告：冯为用，男，1976年1月12日出生，汉族，住贵州省绥阳县。 原告：龚维，女，1977年11月6日出生，汉族，住贵州省绥阳县。 被告：绥阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省绥阳县洋川镇千工堰还房小区。统一社会信用代码：91520323MA6DMCK180。 法定代表人：赵冉，执行董事。 委托诉讼代理人：戴昊，贵州瀛黔律师事务所律师。 原告冯为用、龚维诉被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯为用、龚维，被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人戴昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告冯为用、龚维向本院提出如下诉讼请求：1、请求被告立即为原告办理涉诉房产的房产证；2、被告向原告支付逾期办理房产证的违约金（2019年3月31日至2020年7月26日）55332.00元；3、2020年7月27日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2017年3月5日签订了《商品房买卖合同》，约定购买由被告开发的位于绥阳县处，房屋总价款580129.00元。合同约定交房时间为2018年12月30日，房屋交付后90日内，出卖人将办理商品房转移登记手续的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，按已付房价款的0.02%承担违约责任。出卖人不能在约定日期起90日以后交付办理商品房转移登记的有关文书，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款580129.00元，而被告至今未办理商品房转移登记的有关文书给原告，已逾期477日。根据合同约定，被告应支付原告违约金55332.00元。根据《中华人民共和国合同法》第107条规定，特提起诉讼。 被告碧桂园房开公司辩称，原告与我公司签订《商品房买卖合同》购买房屋是事实，我公司按合同约定的时间向原告交付了房屋，原告已经入住，不能办理不动产权证的原因主要是由于幸福小区业主的阻挠，现被告根据业主的请求并经过政府同意，小区已在改造，不动产权证已在陆续办理，请求人民法院根据实际情况酌情裁定。另外，在原、被告签订的《补充协议》中，记载有违约金的计算日期，具体记不清了，也没有找到《补充协议》。原告计算违约金的时间太长，计算标准过高，应当按照《补充协议》约定的标准计算。 本案经本院审理查明如下事实：被告碧桂园房开公司以出让方式取得了位于绥阳县总面积为55256.00平方米编号为520323100209ＧＢ00002Ｗ00000000的地块建设用地使用权，用于建设项目名称为绥阳碧桂园的商品房。2017年6月29日，原告冯为用、龚维与被告碧桂园房开公司签订了《商品房买卖合同》，原告以总价款580129.00元的价格购买该项目第4幢2单元7层2-7-2号房屋一套，原告在合同签订时支付了首期购房款230129.00元，余款350000.00元以按揭方式支付。约定交付房屋时间为2018年12月30日前，并就转移登记进行了约定：出卖人在2019年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，自约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的0.02%承担违约责任；约定之日起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，如果买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款，被告亦在约定时间内向原告交付了所购商品房，但被告一直未办理不动产权证。2020年7月30日，原告冯为用、龚维向本院提起诉讼。 另查明：庭审中，被告提出双方在《补充协议》中对逾期办理不动产权证的违约责任进行了约定，但原告不认可双方签订有《补充协议》，被告亦未提供所述《补充协议》。 上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、《收据》等证据在卷，经庭审质证，予以确认。 本院认为，原告冯为用、龚维与被告碧桂园房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效，双方均应按约定履行各自义务。合同签订后，原告冯为用、龚维按约定支付购房款，被告碧桂园房开公司也按合同约定的时间在2018年12月30日前交付了房屋，但一直未办理不动产所有权初始登记，无法为原告冯为用、龚维办理不动产所有权转移登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告碧桂园房开公司未在2019年3月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告碧桂园房开公司应当承担违约责任。关于违约金的计算标准，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，由于案涉房屋已按约定时间交付，根据合同履行情况及当地经济发展现状，酌定将违约金调整为按日支付已付房款万分之0.5的标准计算。被告碧桂园房开公司认为《补充协议》中对违约金的计算时间有约定，原告计算的违约时间过长，但原告否认双方签订有《补充协议》，被告亦未提供双方签订的《补充协议》，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告应当承担举证不能的相应法律后果。因此，被告碧桂园房开公司应从2019年3月31日起支付原告冯为用、龚维至2020年7月26日止的违约金580,129.00元×0.02%＋580,129.00元×393天×0.005%/天=11,515.56元；以及从2020年7月27日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日支付已付购房款万分之0.5的违约金。被告在庭审中认可未办理初始登记，也未通知原告交付办理不动产权登记证的相关资料的事实，但认为是由于幸福小区的业主阻挠导致改造未能完成，不动产登记证书迟延办理。被告遭到案外人阻挠导致改造延迟不构成不可抗力，亦不可归责于原告冯为用、龚维，因此不能免除被告的违约责任。另因涉案房屋至今未能办理初始登记，尚不具备办理变更登记的条件，且办理房产证系双方的共同义务，原告关于判令被告立即为其办理涉诉房产证的请求不能获得支持，其可在相关条件具备后，另行主张权利。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司支付原告冯为用、龚维2019年3月31日至2020年7月26日期间的违约金11,515.56元，判决生效后十日内付清。 二、被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司自2020年7月27日起至向原告冯为用、龚维实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告冯为用、龚维支付已付购房款万分之0.5的违约金。 三、驳回原告冯为用、龚维的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,182.00元，已减半收取591.00元，由被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司负担350.00元，原告冯为用、龚维负担241.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员 宋世训 二〇二〇年十月二十日 法官助理 蔡小兰 书 记 员 游军军