福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初4017号 原告：福建省中庚物业管理有限公司，住所地福建省福州市仓山区临江街道朝阳路北侧六一南路东侧**中庚红鼎天下**楼**中庚物业。统一社会信用代码91350000731864435H。 法定代表人：朱元焕。 委托诉讼代理人：石晖，福建迅晟律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李秋芳，福建迅晟律师事务所执业律师。 被告：薛某，女，1975年9月9日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：张旭东，福建康立律师事务所执业律师。 原告福建省中庚物业管理有限公司（以下简称中庚物业公司）与被告薛某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中庚物业公司的委托诉讼代理人石晖、李秋芳，被告薛某的委托诉讼代理人张旭东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中庚物业公司向本院提出诉讼请求:判令被告薛某向原告支付自2012年11月1日起至2020年3月31日止的物业管理费23153.55元及逾期违约金15199.74元，共计38353.29元。事实和理由：被告系中庚·书香大第5#402单元的业主，原告于2008年9月5日与被告签订《前期物业管理服务合同》后，积极履行合同相关义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务。但被告自2012年11月起至今长期拖欠原告物业管理费共计23153.55元。原告多次催讨，被告至今未支付拖欠的费用。 被告薛某辩称，根据原告的事实和理由，原告在书香大第小区进行物业管理没有合法的依据。根据相关法律规定，物业管理企业对小区进行物业管理需经业主大会选定出来的业主委员会签订物业服务合同，本案中并无原告方与业主委员会签订的物业服务合同，故原告诉请被告需缴纳的物业管理费用缺乏法律依据。且原告主张的物业管理费超过了诉讼时效。故原告上述诉请依法不能成立，请求查明事实，驳回原告的诉请。 中庚物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，薛某未提交证据。本院组织双方当事人对证据进行了交换与质证。对双方当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 薛某系福州市台江区上海街道白马中路125号书香大第5#楼402单元的业主，该房屋建筑面积为154.48㎡，于2008年9月5日交付使用，同日，薛某与中庚物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定薛某愿意接受中庚物业公司提供的物业服务及收费标准，合同期限自2008年8月1日起至2011年7月31日止……。 2020年9月10日，福州市台江区上海街道上海新苑社区居委会出具《在管证明》，载明：“福州市台江区白马中路125号书香大第项目于从2008年9月1日至今物业服务由福建省中庚物业管理有限公司进驻管理，其中2012年6月业委会成立，2012年7月至10月中庚物业撤出书香大第物业管理，2012年11月业主投票表决通过一半以上业主同意福建省中庚物业管理有限公司进驻管理至今。”另，中庚物业公司称其于2012年11月21日与福州市台江区上海街道交通三社区居民委员会签订《福州市物业服务合同》，约定福州市台江区上海街道交通三社区居民委员会选聘中庚物业公司对书香大第提供物业服务，高层住宅的物业服务费为1.5元/月·平方米，业主应于每月10日前缴纳物业服务费，合同期限自2012年11月21日起至2015年11月20日止……。且该合同于2012年12月17日在福州市台江区住房保障和房产管理局登记备案。 2018年10月，中庚物业公司向薛某邮寄律师函，该邮件因拒收于2018年10月21日被退回妥投。2019年、2020年，中庚物业公司亦有向薛某邮寄物业费律师函，邮件均因拒收被退回。中庚物业公司还称曾于2018年4月2日和2020年4月15日两次在薛某家大门张贴缴费通知单，但未能提供照片原件，薛某亦不予确认。 诉讼中，中庚物业公司称在2016年对书香大第小区进行物业费调价工作，于2016年6月6日向福州市台江区房管局/上海街道/上海新苑社区发送《关于中庚物业在管项目调整物业费的函》；2016年7月6日、7月14日在书香大第公告栏张贴《书香大第物业经营收支情况表》和《关于调整物业服务费的征询公告》；2016年7月15日就《书香大第物业费调整意见征询表》征询产权人意见、发放统计表、由产权人签名捺手印；2016年10月25日由上海街道和上海新苑社区工作人员对书香大第调整物业服务费进行验票统计并公示结果；2016年10月26日，在书香大第小区公告栏张贴《关于书香大第物业服务费调整意见征询结果的公告》，自2016年11月1日起书香大第小区高层住宅的物业服务费由原来的1.5元/月·平方米调整为1.9元/月·平方米。薛某对此未发表意见。 本院认为，薛某于2008年9月5日与中庚物业公司签订《前期物业管理服务合同》，中庚物业公司为薛某居住的小区提供物业服务，该合同于2011年7月31日届满。结合该合同、中庚物业公司提供的2012年11月21日的《福州市物业服务合同》和福州市台江区上海街道上海新苑社区居委会于2020年9月10日出具的《在管证明》，可以证实自2008年9月1日起至今（期间2012年7月至10月撤出）书香大第小区由中庚物业公司提供物业服务至今。薛某作为案涉小区业主在前述期间内实际接受中庚物业公司提供的物业服务，其作为物业服务的实际受益人理应及时向原告缴纳物业管理费。此外，中庚物业公司提供的证据足以证实自2016年11月1日起，书香大第小区的高层住宅物业服务费由原来的1.5元/月·平方米调整为1.9元/月·平方米。本案中，中庚物业公司主张薛某未支付自2012年11月1日起至2020年3月31日止的物业服务费23153.55元。薛某提出中庚物业公司的部分诉请超过法定诉讼时效。根据前述事实，本院认定2018年10月21日产生诉讼时效中断的效力，即中庚物业公司有权要求薛某支付自2015年10月21日起至2020年3月31日止的物业服务费，2012年11月1日起至2015年10月20日止的物业服务费因诉讼时效届满，应不予支持。薛某名下的书香大第5#楼402单元的建筑面积为154.48㎡，应向中庚物业公司缴纳自2015年10月21日起至2020年3月31日的物业费共计14900元（154.48㎡×1.5元/月·平方米×12个月11天+154.48㎡×1.9元/月·平方米×41个月，取整数）。中庚物业公司诉请超过本院确认的部分不予支持。中庚物业公司要求薛某支付逾期缴款违约金的诉请本院不予支持。薛某关于中庚物业公司提供的物业服务无合法依据等的辩解于法无据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及第一百六十二条规定，判决如下： 一、薛某应于本判决生效之日起十日内向福建省中庚物业管理有限公司支付自2015年10月21日起至2020年3月31日止的物业服务费共计14900元； 二、驳回福建省中庚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费379元，由福建省中庚物业管理有限公司负担232元，薛某负担147元。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄利敏 二〇二〇年十月十六日 法官助理 潘冰心 书 记 员 叶绿琴 一、附本案适用的相关法律条款： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力： …… （二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的； …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。