浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）杭余民初字第8157号 原告：上海千颀置业有限公司，住所地上海市金山区海丰路****，统一社会信用代码91310116MA1JA87X7H。 法定代表人：沈永芳。 委托代理人：宋骁，北京天驰君泰（宁波）律师事务所律师。 被告：杭州禧焱房地产营销策划有限公司，住所地，住所地杭州市余杭区南苑街道永安大厦**会信用代码91330110MA27YY064X。 法定代表人：王宏。 委托代理人：郁鹏飞，浙江阡与陌律师事务所律师。 原告上海千颀置业有限公司（以下简称千颀公司）诉被告杭州禧焱房地产营销策划有限公司（以下简称禧焱公司）商品房销售代理合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法由审判员卢燕适用简易程序独任审判，于2020年9月1日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人宋骁、被告的委托代理人郁鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告千颀公司起诉称：2018年6月26日，原告与被告签订《文居学府项目合作协议》，约定原告富阳文居学府住宅底商房产销售项目由原、被告合作共同销售。双方在协议第三款中约定，被告在销售佣金到账后按照5万元/套的标准向原告支付合作费用，本月合作费用在双方确认无误后3个工作日内支付。被告在合同履行期间共计销售了9套商品房，尚有4套佣金共计25万元至今未支付给原告。2018年11月5日，代理销售期限到期。另根据协议第八款约定，被告应在开盘后7个工作日内支付给原告居间费用人民币90万元，现仍有20万元居间费未支付。原告多次向被告催讨均未果，遂起诉至贵院，恳请贵院能够支持原告全部诉请。诉讼请求：1.请求判令被告支付合作费用人民币250000元及利息损失暂计18986元（以年12%利率计算，自2018年11月6日起算，暂计算至2019年6月25日，主张计算至被告实际归还之日止）；2.请求判令被告支付剩余居间费200000元及利息损失暂计22750元（以年利率12%计算，自2018年7月14日起算，暂计算至2019年6月25日，计算至被告实际归还之日止）；3.请求判令被告支付原告律师费损失39421元；4.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。 后原告变更诉请为：1.请求判令被告支付合作费250000元及利息损失暂计18986元（以年12%利率计算，自2018年11月6日起算，暂计算至2019年6月25日，计算至被告实际归还之日止）；2.请求判令被告支付剩余居间费200000元及利息损失暂计22750元（以年利率12%计算，自2018年7月14日起算，暂计算至2019年6月25日，计算至被告实际归还之日止）；3.请求判令被告支付原告律师费损失160000元；4.判令被告赔偿原告保证金损失400万元及2018年11月16日起至2018年12月15日止的利息损失38137元（2018年12月16日起以400万元为本金，按照12%每年的标准计算至实际付清之日止的利息损失）；5.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。 被告禧焱公司答辩称：第一项诉请被告不认可，被告无需向原告支付5万元一套的标准费用，双方没有达成实际的确认事宜，原告没有证据证明双方有过确认。居间款20万元被告不认可，根据合同法425条，原告在项目合作中隐瞒和开发商的合作骗取保证金，二审法院判决后拒不履行，造成被告巨大损失，同时原告在被告履行销售过程期间，擅自进场，在项目未清盘前将被告赶走，被告无法正常销售。居间款支付需要原告尽到居间服务，原告没有尽到居间服务有过错。律师费明显不合理，二次增加律师费，包含被告起诉原告时，原告应诉、二审、再审、执行多项内容，本案不需要支付如此高的律师费，本案工作量较少，同时引发案件的诉讼主要系原告违约在先，原告未支付400万元保证金，才导致被告起诉原告，原告被执行立案后，不履行付款义务，仍然支付16万元律师费属于恶意逃避债务，原告并未提交支付律师费的凭证。400万元损失部分，该案由两级法院审理完毕，由被告申请强制执行，原告所谓损失是不存在的，双方合同中没有约定原告被开发商扣除的400万保证金需要由被告承担，一审法院判决书明确千颀公司因没收禧焱公司的抗辩意见不采纳，被告认为原告对于400万元保证金事宜属于滥用司法资源，被告认为不需要支付原告400万元损失。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2018年6月10日，案外人浙江龙大地产有限公司（委托人、甲方）与千颀公司（代理人、乙方）签订《富阳文居学府底商销售代理合同》，约定：1.1、甲方委托乙方为该项目全案总代理商，销售由甲方在富阳文居学府底商项目，具体可销售房源最终以合同附件为准。2.1、本合同代理期限为合同签订之日起4.5个月，如甲乙双方任何一方认为本合同到期后仍有继续合作的必要，则应在本合同期限届满前10日以书面形式通知对方，双方就继续合作的条件进行磋商。…7.1在本合同有效期内，所有客户购买该项目，均需支付服务费。客户支付的服务费即为乙方佣金部分，由乙方计提并开具发票及相应收款凭证。7.2乙方佣金收房标准：（1）乙方根据乙方渠道成功销售总额不超过17%（结果取整）向购房客户收取计提服务费，甲方允许乙方POS机进场，同时乙方需向甲方提供客户缴纳服务费相关凭证，如服务费超过17%，则多余部分乙方需归还甲方。甲方无须支付服务费。（2）为促成项目成交需要，具体服务费用乙方可根据一房一价调整，调整后如出现乙方所收取服务费金额小于该套销售额的17%，则该套服务费即为该套商铺乙方所得佣金。7.3销售指标及考核：（1）业绩考核（以完成商品房买卖合同为有效业绩)：根据甲方给予可售房源共计41套，双方约定在进场日起4.5个月内完成整体房源去化100%即41套房源。（2）保证金：本合同签订后3日内，乙方需向甲方账户支付人民币400万元作为保证金。代理期限内，乙方完成可售商铺38套（详见甲方提供至乙方的可售房源表），甲方将50%保证金退还至乙方指定账户。乙方若在销售代理期限内未完成可售商铺38套指标，乙方需按照销售底价对在代理期限内未销售成功的商铺进行打包购买，乙方所剩的保证金作为剩余房源的部分购房款，同时该房源的尾款于一个月内付清，否则甲方将全额扣除乙方的保证金。扣除后的保证金部分甲方需在乙方撤场后的5个工作日内退还给乙方指定账户。如若乙方在代理期限内提前完成，甲方须在5个工作日内退还保证金至乙方指定账户。双方还约定了其他权利义务。 2018年6月26日，千颀公司（甲方）与禧焱公司（乙方）签订一份《文居学府项目合作协议》，约定：一、本项目的代理佣金以开发商与甲方签署的正式合同当中有关佣金约定的条款为准，乙方按照第三条支付甲方合作费用后剩余部分的佣金全部归乙方所有。二、佣金由乙方向客户直接收取，佣金进入乙方企业对公账户。三、本项目目前有41套房源可供销售，乙方在销售佣金到账后按照5万元/套的标准向甲方支付合作费用，本月合作费用在双方确认无误后于3个工作日内支付甲方。四、本项目销售人员全部由乙方指派，销售人员的工资成本由乙方承担。五、根据开发商与甲方签署的销售代理合同的约定，甲方应向开发商缴纳的保证金400万元已经由乙方通过第三人代为支付；甲方应当在与开发商签署的销售代理合同终止的5个工作日内(最迟不得迟于2018年11月15日)将保证金退还到付款人翟庆云银行账户或退还至保证金支付账户。六、如项目结束前未清盘，按照总货值90%以内，甲乙双方按照1：7比例承担兜底（甲方为1，乙方为7），如超过90%以上，则由乙方兜底。七、甲方的合作费用由杨洁代为收取。八、开盘后，七个工作日内支付居间费九十万元整人民币。九、违约责任：任何一方未及时付款的，应当按照12%/年的利息标准支付利息损失；同时，违约方应当承担守约方为主张权利而发生的律师费、诉讼费等合理费用。 上述合同签订后，禧焱公司将400万元保证金支付至开发商账户，并销售涉案楼盘。 2018年10月25日，浙江龙大地产有限公司向千颀公司发送《退场通知》，主要内容为：贵我双方于2018年6月10日签订了《富阳文居学府底商销售代理合同》。现合同已经到期。根据合同第7.3条第（2）条约定，贵司在代理期限内未完成可售商铺38套的指标，现我司正式通知：贵司支付的保证金已按合同约定作为剩余房源的部分购房款。请贵司在11月24日前付清剩余房源全部尾款，并请于11月10日前安排贵司工作人员退场，归还我司办公室及办理有关资料移交等事宜。 禧焱公司于2018年10月底退场。 2018年11月1日，浙江龙大地产有限公司向千颀公司发送一份《情况说明》，载明：贵我双方于2018年6月10日签订了《富阳文居学府底商销售代理合同》，由贵司代理销售我司41套商品房。截止至2018年10月25日合同期届满，贵司共计完成销售9套商品房…。 2018年11月2日，千颀公司向禧焱公司发送《通知函》，内容为：贵司与我司于2018年6月26日签署《文居学府项目合作协议》，贵司应知晓我司于开发商的合同已到期。现因贵司未能完成约定的销售任务，根据协议第六条之约定，贵方于我方应按照1:7比例向开发商购买剩余商铺并支付剩余商铺的购房尾款。现我司正式通知：请于收到本通知三日内书面答复我司具体操作流程，另于收到本通知书5日内将剩余房源的尾款支付至我司账户内，再由我司向开发商办理相关手续。如贵司未书面通知我司或未支付尾款，即贵司放弃已支付的保证金。 2018年11月14日，千颀公司再次向禧焱公司发送《通知函》，内容为：贵司的回复函已收悉。但针对本次合作，我司再次郑重通知，如下：1.截止发函，我司未收到贵司支付的尾款，也未收到关于支付尾款的具体可行性方案。因贵司未按时付款的原因而无法购买剩余商铺，致使我司对开发商违约，贵司也将承担相应的违约责任。2.再次声明：我司与贵司签署了《文居学府项目合作协议》，并向贵司披露我司与开发商的销售代理事宜，我们双方是合作关系，贵司也非本项目的合作股东，贵司仅需对我司负责，完成双方约定的代理销售事宜即可。我司亦无任何义务组织贵司于开发商的商谈。 2018年11月17日，禧焱公司向千颀公司发送《回复函》，内容为：我司郑重回复：一、我司作为本项目的最大合作股东，与开发商正面交谈是我司的正当权利，也是解决问题的合适途径。贵司若无法履行配合我司与开发商洽谈的义务，我司将直接与开发商商谈，以确保我司的根本权益。二、我司对于贵司针对《文居学府》项目的一切通知，均以我司与开发商商谈后再作回复，敬请谅解。 2018年12月20日，浙江龙大地产有限公司向千颀公司发送一份《扣除保证金通知函》，内容为：贵我双方于2018年6月10日签订了《富阳文居学府底商销售代理合同》。根据合同第7.3第（2）条的约定…。截止至约定的合同期届满，贵司共计完成销售9套商品房。未达到双方约定的销售38套商铺的指标，另在我司通知后已过1个月，贵司也未支付余款打包购买，遂根据双方的约定我司全额扣除400万元的保证金。 2018年12月6日，禧焱公司向法院起诉千颀公司，诉请要求：1、判令千颀公司退还保证金400万元及利息；2、判令千颀公司支付律师费。案经余杭区人民法院（2018）浙0110民初21746号判决：一、被告上海千颀置业有限公司退还原告杭州禧焱房地产营销策划有限公司保证金4000000元，于本判决生效后十日内付清；二、被告上海千颀置业有限公司赔偿原告杭州禧焱房地产营销策划有限公司利息损失38137元（自2018年11月16日起至2018年12月15日止的利息损失为38137元；自2018年12月16日起至实际付清之日止的利息损失，以4000000元为本金，按照12%/年的标准另行计付），于本判决生效后十日内付清；三、被告上海千颀置业有限公司支付原告杭州禧焱房地产营销策划有限公司律师费48500元，于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告杭州禧焱房地产营销策划有限公司其他诉讼请求。后千颀公司提起上诉，经浙江省杭州市中级人民法院（2019）浙01民终9999号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。 2020年5月25日，浙江龙大地产有限公司（甲方）与千颀公司（乙方）签订了《富阳文居学府底商销售代理补充协议》，双方就2018年6月10日签订的《富阳文居学府底商销售代理合同》补充约定如下：一、双方约定代理期限从2020年6月1日续期至2020年8月31日止。二、其他约定不变，双方继续按照《富阳文居学府底商销售代理合同》的条款执行。 本院认为：原、被告之间签订的《文居学府项目合作协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。根据双方合同约定，禧焱公司应当按照5万元/套的标准向千颀公司支付合作费用、于开盘后七个工作日内支付居间费90万元。现千颀公司主张禧焱公司于合作期内共销售9套房屋，仅支付200000元合作费及700000元居间费。禧焱公司对支付的费用予以确认，对销售的房源套数未在法庭确定期限内予以明确，亦未能提交反驳证据，故本院对千颀公司主张的数量予以确认。据此对原告要求被告支付剩余合作费250000元及居间费200000元的主张，本院予以支持。对千颀公司主张的利息损失，因千颀公司未能举证证明双方确认合作费用时间，故本院对合作费用250000元自千颀公司起诉立案之日即2019年7月19日起按照合同约定的年利率12%计算至实际付清之日止的利息予以支持；对居间费200000元的利息，千颀公司主张自2018年7月14日按照合同约定的年利率12%计算至实际付清之日止，未超出合同约定，本院予以支持。对千颀公司要求禧焱公司赔偿保证金损失4000000元及利息损失的主张：本院认为，因生效判决已经确认千颀公司返还禧焱公司保证金4000000元系合同约定义务，承担利息损失系其逾期返还的违约责任。而双方合同约定的项目结束未清盘后果为：按照总货值90%以内，甲乙双方按照1:7比例承担兜底（甲方为1，乙方为7）。开发商虽于2018年12月20日向千颀公司出具了《扣除保证金通知函》，但该函件系开发商单方出具，并非双方对兜底责任的最终确认，且千颀公司自认与开发商于2020年5月25日重新签订了《富阳文居学府底商销售代理补充协议》，除代理期限续期外，其余约定继续按照原《富阳文居学府底商销售代理合同》执行。现千颀公司未提交有效证据证明双方应承担何种兜底责任。故，对千颀公司要求禧焱公司赔偿保证金4000000元及利息损失的主张，证据不足，本院不予支持。对千颀公司主张的律师费，因千颀公司确认律师费并未支付，该损失并未实际产生，故对千颀公司的该项主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州禧焱房地产营销策划有限公司支付原告上海千颀置业有限公司合作费250000元及利息损失（利息以250000元为本金，自2019年7月19日起至实际付清之日止按照年利率12%计算），于本判决生效后十日内付清； 二、被告杭州禧焱房地产营销策划有限公司支付原告上海千颀置业有限公司居间费200000元及利息损失（利息以200000元为本金，自2018年7月14日起至实际付清之日止按照年利率12%计算），于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告上海千颀置业有限公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 本案案件受理费22160元，由原告上海千颀置业有限公司负担18135元，由被告杭州禧焱房地产营销策划有限公司负担4025元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员 卢 燕 二〇二〇年十月二十八日 书记员 张少艾