重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终6322号上诉人（原审原告）：马厚牧，男，1990年3月15日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。委托诉讼代理人：蒋轲，重庆承业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市金科星聚置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城学智路**，统一社会信用代码91500106699290426M。法定代表人：李勇，总经理。委托诉讼代理人：董星星，女，该公司职工。委托诉讼代理人：李全，男，该公司职工。上诉人马厚牧因与被上诉人重庆市金科星聚置业有限公司（以下简称金科星聚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（以下简称一审法院）（2019）渝0106民初26516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马厚牧的委托诉讼代理人蒋轲、被上诉人金科星聚公司的委托诉讼代理人董星星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马厚牧上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判撤销双方签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQ-104-01125688），并返还马厚牧已缴纳的购房款185万元，同时赔偿损失362960.24元（利息暂计至2019年11月15日）；2.本案一审、二审诉讼费用由金科星聚公司承担。主要事实和理由：一、一审法院在事实认定上并未遵循事实和证据体现的内容，存在错误。1.一审法院仅凭《重庆市商品房买卖合同》草稿的记载、委托书、《重庆市商品房买卖合同》所附平面图等证据推断认定马厚牧购买案涉房产时知晓房屋面积含专用楼梯间，与本案事实不符，对马厚牧显失公正。本案合同约定，涉案房屋建筑面积为349平方米左右，套内面积为236平方米，公摊面积112平方米，而本案的户型图为附件与合同具有同等法律效力。双方除签订主合同外，也签订了补充协议，对付款、交付、抵押甚至保修和变更都作出了特别的补充。但通观整个合同与补充协议，均未对房屋面积含专用楼梯做解释和特别说明，证明金科星聚公司出售的案涉房屋就如同附件上图纸，没有包含任何专用楼梯间。因此，金科星聚公司在交付房屋时，应当交付符合合同约定的标的物，而不是本案中既含2楼部分，又含专有楼梯间部分，还要加上专用楼梯间折射阴影部分三个部分组成的一套房产。金科星聚公司显然存在过错。2.一审法院并未客观、真实的认定本案的证据材料。案涉房产为现房，马厚牧在购房前充分了解了房产位置信息、周边情况、、地段和方位等与现场置业顾问多次沟通和交流，并在其陪同下前往现场看房。马厚牧举示的与置业顾问赖玲的谈话录音，能够直接证明金科星聚公司在销售房产时就是将楼梯算作公共区域，本案合同存在重大误解甚至有隐瞒事实。一审法院应当要求金科星聚公司提交销售人员名单或工资发放记录，或开具调查令前往税务、社保机关核实赖玲信息，而不是直接以真实性无法判断为由不予采信。关于房屋面积偏差事宜，马厚牧一审开庭前申请鉴定，一审法院认为马厚牧未提供证据予以证明。马厚牧一审中提交的产权证复印件、商品房使用说明书，都没有清楚的表明案涉房产涵盖有专用楼梯部分，说明该套房产在销售和办理产权证期间，金科星聚公司和相关主管部门均不了解房屋实际情况。马厚牧提交的聊天记录中，马厚牧与金科星聚公司就退房退款方案、程序和模式，甚至委托书签字细节都做了充分沟通，证明双方就案涉房屋存在该专用楼梯间产生了纠纷。二、一审法院适用法律错误。1.本案双方如继续履行《重庆市商品房买卖合同》，对马厚牧而言必然造成重大损失，既符合重大误解的条件，也符合显失公平的适用条件，且本案中马厚牧撤销权行使期间应为1年。（1）虽然“重大误解”的除斥期为三个月，但因双方已就退房事宜协商一致，金科星聚公司已以自己的行为将退房退钱转变为一种合同义务，就应当按照双方约定履行退房退款的义务。否则，金科星聚公司的行为存在欺诈和恶意拖延的情形。（2）根据民法总则第一百五十一条的规定，如合同继续履行，将导致马厚牧承受巨大损失，符合显失公平的条件。2.如果本案中金科星聚公司坚持在销售时便知晓该房屋存在专用楼梯，而销售人员没有向马厚牧明示，商品房买卖合同中也没有体现，则金科星聚公司在销售中存在隐瞒事实真相的欺诈行为，马厚牧的主张也应得到支持。3.退一步讲，本案合同除撤销外，因为存在面积误差问题，马厚牧也可选择解除合同。或者马厚牧也可以要求金科星聚公司按照微信中载明的协议约定退房退款。但无论马厚牧采取何种方式，所有的法律后果基本一致，马厚牧没有过分要求金科星聚公司赔偿，只是对已支付款项的返还和利息的补偿。如本案仍根据一审判决无法撤销而要求马厚牧另案起诉，必然导致累诉产生，浪费司法资源。二审审理中，马厚牧补充上诉理由：金科星聚公司与马厚牧签订的合同仅针对2楼商业部分，质量保证书和使用说明都是针对的2楼商业用房。专用楼梯间不应计算在房屋总面积内，金科星聚公司交付的房屋未达到约定使用面积。金科星聚公司辩称，一、马厚牧购买的是现房，其作为完全民事行为能力人，理应在作出购买房屋等重大决策时审慎注意。其在购买房屋时未受到任何误解，金科星聚公司不存在过错。1.2017年8月21日的公证授权书上明确记载购买的房产含专用楼梯间，马厚牧对此显然知晓，金科星聚公司不存在故意不告知、恶意隐瞒或者欺诈的行为。2.2017年8月25日马厚牧签订的买卖合同草稿合同中，也明确了其购买的房产含专用楼梯间。虽然马厚牧一审仅对封面签字认可，以内容未经其签字确认为由否认效力，但草稿合同的基本房屋状况均经马厚牧圈划且认可无误后才签订正式买卖合同。3.双方2017年8月25日签订的正式买卖合同补充协议第三条关于房屋交付的特别约定第7款，如乙方购买时该房屋是现房，则乙方须在签订本合同前对该房屋的现状进行交付，乙方不得以该房屋现状与本合同及附件约定的交付标准不一致为由拒绝接房或向甲方提出索赔、退房及其他要求。二、马厚牧一审提交的录音证据中置业顾问的身份无法判断，且根据录音内容，系马厚牧已经在准备起诉时故意套取对话内容，引导对方作不利陈述。物业的现状是只有本案诉争的一个楼梯间，还存在其他楼梯间，双方是否沟通的其他楼梯间或者还有其他陈述无法判断。三、本案合同约定的套内建筑面积和房产证载明的套内建筑面积一致，不存在马厚牧陈述的面积误差，更不存在面积误差导致解除合同的法律后果。四、关于重大误解的除斥期间，应适用三个月的规定，且应自马厚牧收到产权证之日2018年6月21日起算。退一步讲，马厚牧坚称自己不清楚，是在2019年5月底要出租时才知晓可能存在撤销事由，但其于2019年11月20日才向法院起诉已经超过三个月除斥期间。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉。马厚牧向一审法院起诉请求：1.判决撤销马厚牧与金科星聚公司签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQ-104-01125688）；2.判决金科星聚公司返还马厚牧交付的购房款1850000元，并赔偿马厚牧损失362960.24元，其中：契税及印花税53782元，大修基金27945元，房产登记费550元，物业管理费已交部分7768.45元，欠缴部分18882.72元，交通费20000元，利息234031.93元（按照年银行商业贷款利率4.75%上浮30%，暂计算至2019年11月15日，之后要继续计算利息至金科星聚公司将全部款项返还为止）；3.本案诉讼费用由金科星聚公司承担。一审法院经审理查明：2015年11月20日，重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所出具《重庆市房产面积竣工测算报告书》，该报告书载明：第1幢第1层2楼商业1（专用楼梯）套内面积19.80平方米，建筑面积21.89平方米，第1幢第2层商业1套内面积217平方米，建筑面积327.79平方米。2015年12月2日，金科星聚公司取得案涉房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2017年8月22日，山东省青岛市崂山公证处出具《公证书》，该公证书载明：兹证明马厚牧于二〇一七年八月二十一日来到我处，在本公证员的面前，在前面《授权书》上签名、捺指印，并表示知悉授权的法律意义和法律后果。《授权书》上载明：授权人马厚牧称其未婚，现拟马厚牧的名义购买重庆市沙坪坝区（含专用楼梯间）房产，不动产权证书登记在马厚牧名下。现要办理购房手续和不动产权证，授权人马厚牧因故不能亲自办理相关事项，特别授权冀海菊代为办理以下事项：1.签订房屋买卖合同及相关协议（包括网签、撤销网签）、交付购房款及相关费用。2.代为办理房屋不动产权登记手续并领取不动产权证书……6.办理其他与购房、办理不动产权证书相关的一切事宜。在授权其代理的上述范围内，受托人所为代理行为的法律行为和签署的文件，授权人均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。2017年8月25日，马厚牧（乙方）与金科星聚公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买坐落于重庆市沙坪坝区，该房建筑面积为349.68平方米，其中套内建筑面积236.80平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积112.88平方米，商品房用途为非住宅，属于商业服务；本商品房为清水房，总成交金额为1850000元，建筑面积单价为5290.55元／平方米，套内建筑面积单价为7812.50元／平方米，乙方在本合同签订时支付房款555000元，于2017年12月15日前支付房款740000元，于2018年3月15日前付清房款555000元；该商品房为现售商品房，甲方应于2018年4月15日前将商品房交付乙方；甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。该合同后附该商品房平面图。马厚牧的代理人冀海菊在乙方处签字。合同签订后，马厚牧交纳了购房款1850000元、专项维修资金27945元、印花税及契税53782元、不动产登记费550元。2018年6月21日，马厚牧取得该房屋的不动产权证，该证上载明：房屋建筑面积349.68平方米，套内建筑面积236.80平方米，所在楼层（名义层）2。2018年11月18日，马厚牧办理该房屋的接房手续。金科星聚公司向马厚牧提供了《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》。2019年7月3日起至2019年8月20日期间，马厚牧的代理人冀海菊与金科星聚公司客服张越多次沟通案涉房屋的退房事宜，但双方并未达成一致。马厚牧认为金科星聚公司交付的房屋与《重庆市商品房买卖合同》所附图纸不一致，案涉房屋套内面积包括旁边的楼梯以及该楼梯所辐射至一楼的阴影部分面积，即案涉房屋的套内面积236.80平方米，由二楼室内面积约160平方米，加上楼梯约60平方米以及楼梯所辐射至一楼的阴影部分面积约20平方米三个部分组成，而《重庆市商品房买卖合同》所附图纸并未显示案涉房屋含专用楼梯。金科星聚公司在销售时未告知马厚牧，造成马厚牧存在重大误解，故提起本案诉讼。一审审理中，马厚牧举示2019年6月3日其代理人冀海菊与金科星聚公司销售人员赖玲之间的现场对话录音，拟证明金科星聚公司的销售人员在销售案涉房屋时告知马厚牧案涉房屋旁边的楼梯均属于公共区域，不属于马厚牧购买的案涉房屋的套内面积。金科星聚公司对该录音证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，并表示赖玲不是金科星聚公司的工作人员。金科星聚公司举示《重庆市商品房买卖合同》草稿，该草稿中显示案涉房屋含专用楼梯间，马厚牧的代理人冀海菊在该草稿的封面签字。马厚牧对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，马厚牧的代理人冀海菊仅在封面签字，该合同后面几页是否为原始合同无法核实。另金科星聚公司仅在案涉房屋的地址处标识含专用楼梯间，并未在案涉房屋面积中标识含专用楼梯间。本院认为，本案的争议焦点：马厚牧是否有权基于重大误解行使撤销权。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。“重大误解”应具备以下要件：一是须有意思表示且意思与表示不一致；二是表意人须有不符合事实的认知错误；三是表意人须无使表示与意思不一致之故意；四是错误与意思表示之间须具有因果关系；五是错误须在交易上被认为重大。结合本案具体评析如下：第一，《重庆市商品房买卖合同》草稿中载明涉案房屋含专用楼梯间，虽然马厚牧的代理人冀海菊仅在《重庆市商品房买卖合同》草稿的封面上签字，但马厚牧向金科星聚公司提供的经过公证的《授权书》中也明确载明“……现拟马厚牧的名义购买重庆市沙坪坝区（含专用楼梯间）房产……”。由此判断，马厚牧在购买案涉房屋时知晓该房屋含专用楼梯间。第二，马厚牧购买的是现房，《重庆市商品房买卖合同》后附的平面图是否含有专用楼梯间并不会必然导致马厚牧对事实存在认知错误，即不知晓案涉房屋含有专用楼梯间。第三，马厚牧举示的录音证据的真实性无法判断，且该录音证据产生于原金科星聚公司发生争议之后，并不是马厚牧购买案涉房屋之时，其证明力不足。第四，微信聊天记录仅显示马厚牧与金科星聚公司在对退房事宜进行协商，并未记录双方协商退房的原因。第五，马厚牧称案涉房屋的套内面积236.80平方米是由二楼室内面积约160平方米，加上楼梯通道约60平方米以及楼梯通道所辐射至一楼的阴影部分面积约20平方米三个部分组成，马厚牧实际使用面积仅有160多平方米左右，存在80多平方米的偏差，但马厚牧并未提供相应证据予以证明。另《重庆市房产面积竣工测算报告书》中则显示案涉房屋第1幢第1层2楼商业1（专用楼梯）套内面积19.80平方米，建筑面积21.89平方米，第1幢第2层商业1套内面积217平方米，建筑面积327.79平方米。综上，马厚牧的现有证据无法证明其在购买案涉房屋时存在重大误解。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的。马厚牧自认对外出租案涉房屋时即2019年5月底知晓该房屋含专用楼梯间，但于2019年11月20日才向一审法院起诉。因此即使马厚牧主张的重大误解成立，三个月的除斥期间已过，其撤销权已经消灭。综上，马厚牧的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告马厚牧的全部诉讼请求。案件受理费24504元，减半收取计12252元，由原告马厚牧负担。二审审理中，马厚牧举示以下证据：1.金科星聚公司在一审中举示的竣工房产面积测算报告，拟证明诉争房产的商业部分和专用楼梯分别计算面积，是两个独立主体；2.商品房使用说明书，拟证明诉争房屋使用面积为204平方米，结合平面示意图可见，使用说明书和质量保证书仅针对商业部分，不含专用楼梯；3.微信聊天记录截图，拟证明公证书是按金科星聚公司销售人员要求制作，马厚牧无民事行为能力，是其母亲代为购买的案涉房屋；4.案涉房屋消防平面图，拟证明专用楼梯是消防通道，不应纳入销售范围。金科星聚公司质证认为：1.认可竣工房产面积测算报告的真实性，但不能达到马厚牧的证明目的；不存在是否为独立主体的问题，该报告主要用于权属登记，专用楼梯及室内面积在房屋面积汇总表中有呈现。2.使用说明书和质量保证书的真实性无异议，这是对保修期和如何保修的约定，与本案争议无关。3.微信聊天记录无证据原件，无法确认聊天双方的身份以及证据是否完整；马厚牧自称为无民事行为能力人，其购买房屋进行公证是强制要求，不是金科星聚公司特别要求；公证书的内容明确了案涉房屋包含专用楼梯间，马厚牧在购买前已知情。4.消防平面图无印章，不认可真实性，即使该证据真实，销售房屋是否作为消防通道需要其他证据支撑。针对上述证据，本院认为，1.竣工房产面积测算报告和使用说明书均系当事人在一审中举示的证据，不属于二审新的证据，不作为二审证据进行认证；2.微信聊天记录和消防平面图均系截图打印，马厚牧未举示证据原件，且金科星聚公司对截图打印件的真实性不予认可，本院对证据的真实性不予确认。本院二审查明：二审审理中，马厚牧的代理人明确其陈述的马厚牧无民事行为能力的事实未经特别程序认定。关于马厚牧行使撤销权的理由是重大误解还是显失公平，或者欺诈，马厚牧在二审中陈述：系重大误解导致其购买房屋的行为，其中包含欺诈的行为，不能拆分理解；马厚牧并未以欺诈为由行使撤销权。关于马厚牧上诉中提出案涉房屋存在面积误差有权解除合同的问题，金科星聚公司明确表示不同意在二审中审理案涉合同解除的问题。另查明：一审庭审中，针对马厚牧主张撤销案涉合同的事实及法律依据的问题，马厚牧陈述，系依据合同法第五十四条，马厚牧在购买房产的过程中，因金科星聚公司的过错导致马厚牧产生误解，故依法要求撤销双方签订的案涉合同。一审法院在庭审中根据双方陈述，归纳争议焦点为“原告是否有权以重大误解为由撤销合同”，双方当事人均当庭表示对法庭归纳的争议焦点无异议、无补充。本案二审中，马厚牧向本院提交调查取证申请书，以其一审提交的录音证据中赖玲的身份与本案事实真相直接相关，是认定马厚牧购买案涉房屋时对含专用楼梯间是否知情的关键证据为由，申请本院调取金科星聚公司员工社保缴纳及工资发放信息。马厚牧向本院提交鉴定勘测申请书，申请人民法院委托房屋测绘机构对案涉房屋不含楼梯间部分的套内面积进行测绘。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案系马厚牧通过诉讼方式行使撤销权，其并未诉请解除案涉合同。撤销权与解除权系不同的民事权利，在构成要件、行使方式、法律后果以及消灭事由等方面均存在不同。马厚牧上诉称因案涉房屋存在面积误差，其有权解除合同，该上诉理由与本案的诉讼请求缺乏关联性，且金科星聚公司不同意在本案二审中审理案涉合同解除的问题，故本院对案涉合同是否存在面积差、马厚牧是否有权解除合同的问题，不予审理。马厚牧诉请撤销其与金科星聚公司签订的买卖合同，首先应当对其行使撤销权的事实基础和理由进行明确。马厚牧上诉主张本案“既符合重大误解的条件，也符合显失公平的适用条件”，又主张“金科星聚公司在销售中存在隐瞒事实真相的欺诈行为”。“重大误解”、“显失公平”和“欺诈”系不同的法律概念。虽然，《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条和第一百五十一条分别对基于重大误解实施的民事法律行为、受相对人欺诈情形下实施的民事法律行为以及因乘人之危等导致显失公平的民事法律行为的效力均规定为可撤销；《中华人民共和国合同法》第五十四条亦规定因重大误解订立的合同、在订立时显失公平的合同，以及一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。但是，三种情况具备的构成要件不同，导致当事人主张不同事实基础时，案件的争议焦点、人民法院对案件事实的审理重点均存在差异。本案一审庭审中，马厚牧明确其行使撤销权是因在缔约过程中存在误解，且对一审法院归纳本案争议焦点为“原告是否有权以重大误解为由撤销合同”，当庭表示无异议亦无补充，结合其在二审中对行使撤销权的理由的明确，应当认定马厚牧系以重大误解为由行使撤销权提起本案诉讼。现本案二审中，马厚牧上诉提出案涉合同显失公平、金科星聚公司存在欺诈行为，已经超出本案一审的审理范围，且与其在二审审理中关于“系重大误解导致其购买房屋”、“并未以欺诈为由行使撤销权”的陈述相悖，故马厚牧关于案涉合同显失公平、存在欺诈的上诉理由，不能成立。关于马厚牧的撤销权是否已经过除斥期间的问题。首先，本案已经明确马厚牧系基于重大误解行使撤销权。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第一项的规定，重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，马厚牧一审自认于2019年5月底对外出租案涉房屋时知晓房屋含专用楼梯间的事实，故其于2019年11月向一审法院起诉行使撤销权，已经过三个月的除斥期间。其次，马厚牧上诉称因双方已就退房事宜协商一致，金科星聚公司退房退钱已转变为一种合同义务，就应当按照双方约定履行退房退款的义务，否则，金科星聚公司的行为存在欺诈和恶意拖延的情形。第一，该理由与除斥期间起算的问题之间不具逻辑上的关联性，并不能导致本案除斥期间计算的变化。第二，本案现有证据并不能证明马厚牧与金科星聚公司之间已就本案合同解除，或者就退房退款事宜达成一致意见，马厚牧该项上诉理由缺乏事实依据。第三，本案系马厚牧诉请撤销双方签订的商品房买卖合同，并非就双方达成的退房退款协议的履行问题发生的诉讼。即便马厚牧关于双方已就退房退款事宜达成一致意见的事实主张成立，也不影响本案撤销权除斥期间的计算。最后，马厚牧上诉称根据民法总则第一百五十一条的规定，如合同继续履行，将导致马厚牧承受巨大损失，符合显失公平的条件。第一，本案一审中已经明确马厚牧系基于重大误解行使撤销权，并非基于显失公平。第二，民法总则第一百五十一条规定的因乘人之危等导致显失公平的民事法律行为效力问题，是针对“导致民事法律行为成立时显失公平的”情形，即显失公平是发生在订约时，而非履约时。马厚牧以继续履行合同显失公平为由予以主张，不符合该条法律规定。综上，马厚牧以重大误解为由行使撤销权，已经过除斥期间,即便其主张的撤销权成立也已经消灭，一审法院判决结果并无不当。马厚牧二审中提出的调查取证申请和鉴定勘测申请，因不影响本案的处理结果，本院对此不予准许。综上所述，马厚牧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24503.68元，由马厚牧负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇二〇年十月十五日法官助理  傅典模书 记 员  江 波