四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3318号 上诉人（原审被告）：袁安辉，男，1972年5月20日出生，汉族，户籍地四川省西充县，现住四川省西充县。 被上诉人（原审原告）：罗亮，男，1984年2月28日出生，汉族，住四川省西充县。 上诉人袁安辉因与被上诉人罗亮占有物返还纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2020）川1325民初1388号判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组织合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 袁安辉上诉请求：1.撤销原判，驳回被上诉人起诉或者诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定罗亮与何大孝签订的《购房协议》合法有效错误。1.何大孝出售给罗亮的房屋是在农村集体土地上以农村宅基地违法违章修建的房屋，没有任何合法合规修建手续，被法律、行政法规所严禁，因此罗亮不能合法有效地取得合同权益和产权权属；2.陈永勤陈述的《拆迁还房协议》是陈永勤以宅基地出资，与何大孝、杨兴林等人合作开发修建的房屋。陈永勤无权用集体土地上的宅基地进行变相出资，与无开发资质的何大孝、杨兴林合作开发房屋，其取得的还房和剩余房屋不是国家征收开发的拆迁还房，这种“小产权房”不被法律认可和保护，相反为现行法律法规所禁止；二、上诉人与何大孝签订的《房屋买卖合同》先于被上诉人罗亮与何大孝的《购房协议》，且上诉人一直有效占有、使用讼争的房屋。1.2013年1月26日，上诉人与何大孝签订了《房屋买卖合同》，同日即首付134,000元，仅余房款约3万元，而罗亮是2013年8月8日与何大孝签订的《购房协议》后付款，在上诉人之后。2.上诉人购房后即做了防护栏、出资修建公用雨棚、从老家搬来家具放在此房里，交清了数年的清洁费，并交给何大孝的合伙建房人杨兴林11,000元而取得水、电、气上户卡等，因杨兴林称要在房屋办过户手续时一并办理卡的户名变更，故现在仍不是我的名字。3.上诉人有效占用、使用房屋至今，而被上诉人至今未有效占用、使用此房。罗亮曾起诉何大孝退给其购房款，因何大孝下落不明退房款无望，进而来起诉我，损害我的合法权益。4.楼层问题，诉争房是我购买，我在此处无其他楼层房屋。三、对罗亮的诉请应当依法驳回起诉或者驳回诉讼请求。1.严禁集体土地上开发建设房屋出售；2.一审判决使违法违章建造的集体土地上的村民住房对外出售以判决的方式被确定合法，是司法权对行政权的代行，对违法占有合法化。如果有关行政机关要拆除，罗亮完全可以拿该判决对抗。3.罗亮应首先取得购房合法手续后，再诉讼何大孝，列上诉人为第三人来确定罗亮是否有一房二卖的优先购买权。否者，应驳回罗亮起诉或者驳回其诉讼请求。 罗亮辩称，一审判决认定事实正确，适用法律准确，请求维持原判。罗亮与何大孝在2013年8月8日签订的购房协议合法有效。上诉人举证的与何大孝的购房合同有涂改和修改痕迹，特别是涉案房屋的房号系完全改动，该合同的真实性不能确定，不具备法律效力。 罗亮向一审法院起诉请求:1.判令袁安辉停止对罗亮房屋的侵占行为并将房屋返还给罗亮，赔付损坏的门锁；2.诉讼费由袁安辉负担。 一审法院认定事实：何大孝与罗亮于2013年8月8日签订了售房协议，约定何大孝将位于四川省西充县房屋卖与罗亮，价款为每平方米1600元，面积约90平方米，罗亮向何大孝预交房款100000元，入住后付清余款，水电气视讯到位（费用由罗亮负担）。协议上有何大孝、罗亮及证明人李义兵签名。同日，罗亮向何大孝银行帐户转款100000元，何大孝向罗亮出具收到预付房款100000元收条一份。何大孝出售给罗亮的房屋，来源于杨兴林、何大孝等对陈永勤、吉晓林、吉小翠原危房改建后修建的楼房中何大孝分得的房屋。杨兴林于2014年8月23日向袁安辉出具一份收到袁安辉支付杨兴林、何大孝、杨清海三人合伙建房中何大孝股权名下所卖房的水电气上户费11000元，现袁安辉持有2单元5楼1号杨兴林名下的水卡、气卡和1单元5楼1号的电卡。袁安辉现手中持有一份落款时间为2013年1月26日的签有何大孝（甲方）姓名的房屋买卖合同，单价为每平方米1500元，签合同时首付现金134000元，余款在交房时按实际面积结算后付清，交房时间为2013年6月30日，购房人（乙方）处无人签名，售房位置为“常林乡将军碑村4居民组39号二单元×楼1号”，“×楼1号”处的“×”与该纸张对折后的相对应空白位置被烧穿，无法辨认出楼层号。庭审中袁安辉陈述是开庭前一日即2020年7月1日被烟头所烧，并陈述签订协议当日支付现金80000元（未在银行取款），何大孝未另出具收条，其余房款是何大孝之前因打牌需钱，袁安辉分三次向何大孝支付的。罗亮与袁安辉间针对诉争房屋发生过多次的相互换锁或换门等占房行为，现该房钥匙在袁安辉手中，袁安辉对房屋安装有防护栏、放置了简易的床、茶几和灶台。罗亮对房屋进行了部分装修。 一审法院认为，罗亮与何大孝签订的买卖合同不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。罗亮对诉争房屋的占有、使用权来源于从何大孝处购买而获得。何大孝修建房屋的程序是否合法，以及罗亮是否能获得依法登记的物权，不影响罗亮依据合同而取得对诉争房屋的占有和使用。袁安辉虽提交签有何大孝姓名的房屋买卖合同，但合同上的受让人处无人签名、楼层位置无法辨别，且袁安辉未提供支付购房款凭据；袁安辉虽持有杨兴林姓名的诉争房屋的水、气卡，但杨兴林向袁安辉收取水电气卡上户费的时间晚于何大孝出售房屋给罗亮的时间；袁安辉提交的证据不足以证明在何大孝将房屋卖与罗亮前，何大孝已将该诉争房屋出售给袁安辉。故袁安辉擅自更换诉争房屋的房门而占有该房的行为，侵犯了罗亮从何大孝处购买诉争房屋的占有、使用权，袁安辉应停止侵权，向罗亮返还诉争房屋。双方关于诉争房屋中袁安辉所安装设施的折价或拆除等纠纷，双方另行协商解决，协商不成可依法主张权利。罗亮未提出证据证明袁安辉损坏罗亮门锁价值的证据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、袁安辉停止对罗亮从何大孝处购买的位于四川省西充县房屋的侵占行为，并将该房屋返还给罗亮；二、驳回罗亮的其余诉讼请求。案件受理费100元，由袁安辉负担。 二审查明:何大孝现不知去向，无法联系。何大孝户籍为四川省西充县槐树镇狮子湾村**。目前案涉房屋所在的土地性质为集体所有。其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩，本案的争议焦点是：罗亮与何大孝《购房协议》的效力问题。 占有应是合法占有才有排他权利。罗亮主张自己是因与何大孝之间的买卖行为而占有房屋，则应判定其与何大孝签订的《购房协议》的效力。判定效力首先判断何大孝对争议房屋是否具有合法的出售资格。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，何大孝将房屋出售是一种处分行为，必须对房屋具有合法的所有权。目前该房屋未办理产权登记，无法根据所有权证判定。再看何大孝获得房屋的方式，来源于何大孝与陈永勤等人的合作建房，即陈永勤等以自己的宅基地作为出资，何大孝、杨兴林等负责拆除旧房、修建新房，将约定的房屋面积还给陈永勤等后，多余的房屋归何大孝、杨兴林等所有并分配，案涉的房屋是按合作建房协议分配给何大孝的。因何大孝、罗亮均非本案诉争房屋所在村的集体经济组织成员，在案涉房屋所在的土地性质未变更前，按照法律规定，修建于宅基地上的房屋不能向集体经济组织成员以外的人出售或者转让。何大孝迄今无法确定是案涉房屋法律意义上的合法所有人，何大孝无权出售案涉房屋，则罗亮无权主张对案涉房屋享有占有权。同理，袁安辉也无权主张占有房屋。二人若要维护自己的权益，目前只能通过其他法律关系向何大孝主张。 综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定形式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、撤销四川省西充县人民法院（2020）川1325民初1388号判决； 二、驳回罗亮的诉讼请求。 一审受理费100元、二审受理费200元由罗亮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈智慧 审 判 员 江春虹 审 判 员 龙 燊 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 吴俊青 书 记 员 孙荔萍