青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民初219号原告（案外人）：王萍，公民身份号码：×××，女，1992年12月14日出生，藏族，住青海省海东市。委托诉讼代理人：王生祥，公民身份号码：×××，男，1952年12月26日出生，汉族。被告（申请执行人）：西宁兴融小额贷款股份有限公司，统一社会信用代码：916301005950387366，住所地：西宁市城**西川南路****楼****。法定代表人：张祥瑞，董事长。委托诉讼代理人：赵丽、宋钊红，青海言度律师事务所律师。第三人（被执行人）：西宁九海房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630100710447325D，住所地：，住所地：西宁市城**小桥大街**v>法定代表人：王九生，总经理。委托诉讼代理人：王静，该公司副总经理。委托诉讼代理人：鲁国铭，该公司法律顾问。原告王萍因与被告西宁兴融小额贷款股份有限公司、第三人西宁九海房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，于2020年4月29日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告王萍的委托诉讼代理人王生祥、被告西宁兴融小额贷款股份有限公司的委托诉讼代理人赵丽、宋钊红、第三人西宁九海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王静、鲁国铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王萍的诉讼请求：1.请求人民法院依法对位于海东市乐都区景都乐苑6号楼1单元16层1162室解除查封,撤销青海省西宁市中级人民法院(2020)青01执异94号民事裁定书,排除执行;2.本案诉讼费由被告承担。事实理由：原告王萍与西宁九海房地产开发有限公司于2016年2月5日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买西宁九海房地产开发有限公司开发建设的位于青海省海东市乐都区景都乐苑6号楼1单元16层1162室房屋一套，总房款456000元，付款方式为分期付款，原告依据合同于2016年2月14日前付清了全部房款，后西宁九海房地产开发有限公司给原告办理入住手续，原告于2016年3月1日入住至今。虽然西宁兴融小额贷款股份有限公司与西宁九海房地产开发有限公司签订了借款合同，于2014年8月26日办理抵押登记手续，后西宁九海房地产开发有限公司于2016年5月23日偿还西宁兴融小额贷款股份有限公司1000000元后，西宁兴融小额贷款股份有限公司向西宁九海房地产开发有限公司出具《解押证明》。2016年2月27日西宁兴融小额贷款股份有限公司与西宁九海房地产开发有限公司又签订借款合同，抵押房产118套，并办理了“青房建乐都字第15-193号”抵押登记，包含原告购买的房屋。原告购买房屋并交纳全部购房款，是在贵院查封前交纳全部房款并实际占有该不动产。因（2020）青01执异94号执行裁定侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。西宁兴融小额贷款股份有限公司答辩称，王萍并未足额支付购房款，因此不能阻却执行。西宁九海房地产开发有限公司答辩称，王萍已交清案涉房屋的全部购房款。原告王萍、被告西宁兴融小额贷款股份有限公司、第三人西宁九海房地产开发有限公司围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经审理查明：西宁兴融小额贷款股份有限公司与西宁九海房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院作出（2018）青01民初298号民事调解书已发生法律效力，调解书确认：一、被告西宁九海房地产开发有限公司偿还原告西宁兴融小额贷款股份有限公司借款本金20324000元，支付截止2018年6月5日的利息14381042.35元，并支付自2018年6月6日起至本金清偿之日按年利率24%计算的利息；支付保全担保费21220.75元；二、上述款项由被告西宁九海房地产开发有限公司于2019年3月31日前支付15000000元，剩余款项于2019年6月30日前一次性付清；三、原告西宁兴融小额贷款股份有限公司对被告西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市乐都区东门巷“景都乐苑”111套共计14045.59平方米抵押物房产享有优先受偿权；四、案件受理费218563元，减半收取109281.5元及保全费5000元由被告西宁九海房地产开发有限公司负担，连同本调解书第一项确认的款项一并给付原告西宁兴融小额贷款股份有限公司，余109281.5元退还原告西宁兴融小额贷款股份有限公司。调解书生效后，因西宁九海房地产开发有限公司未按期履行生效法律文书确定的义务，西宁兴融小额贷款股份有限公司向本院申请强制执行。执行中，本院于2019年6月4日作出（2019）青01执221号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人西宁九海房地产开发有限公司银行存款15196795.5元（包含借款本金15000000元、案件受理费109281.5元、保全费5000元、执行费82514元）；二、查封、评估、拍卖被执行人西宁九海房地产开发有限公司抵押给申请执行人西宁兴融小额贷款股份有限公司位于青海省海东市乐都区东门巷“景都乐苑”111套共计14045.59平方米不动产。若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。并于同日作出（2019）青01执221号执行通知书和报告财产令，2019年6月18日本院向青海省海东市乐都区不动产登记服务中心发出（2019）青01执221号协助执行通知书，查封被执行人西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市乐都区东门巷“景都乐苑”一号楼1单元1031、1033、1034、1041、1044、1054、1101、1102、1122、1123；一号楼2单元2041、2044、2051、2083、2084、2094、2102、2103、2114；二号楼1单元1031、1032、1034、1041、1042、1051、1052、1053、1054、1061、1062、1063、1064、1071、1072、1073、1074；三号楼1单元1031、1032、1033、1034、1041、1042、1043、1051、1052、1053、1061、1062、1063；三号楼2单元2031、2032、2033、2034、2041、2042、2043、2044、2051、2052、2053、2054、2061、2062、2064、2071、2072、2073、2074；五号楼1单元1103、1111、1121、1163；六号楼1单元1054、1064、1081、1094、1104、1114、1124、1134、1144、1151、1152、1153、1154、1162、1164、1181、1182、1183、1184；六号楼2单元2031、2041、2051、2061、2084、2091、2111、2121、2131、2134、2141、2151、2153、2161、2172、2173、2181、2182、2183、2184共计111套不动产，查封期限三年。2019年12月3日本院发出（2019）青01执221号《查封公告》，告知与上述查封财产的实际占有人或者房屋权属有争议者，在五日之内向本院提出异议。案外人王萍得知后，遂于2019年12月9日向本院提出执行异议。本院于2020年4月2日作出（2020）青01执异94号执行裁定，裁定：驳回王萍的异议请求。王萍遂提起执行异议之诉。另查明，2016年2月5日，王萍与西宁九海房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同编号：YS20160790，房屋代码：317272，合同约定，王萍购买青海省乐都区景都乐苑6号楼1单元16层1162室商品房一套，建筑面积约101.63平方米，单价每平方米4486.86元，总价款为456000元。付款方式为分期付款，买受人应当于2016年2月14日前分二期支付该商品房的全部价款。出卖人应于2015年10月30日前向买受人交付该商品房等。西宁九海房地产开发有限公司向王萍出具了加盖公司财务印章的《商品房预售款缴款通知书》、《商品房预收款缴存方式确认表》，确认王萍第一期缴款300000元，第二期缴款156000元，两次合计付款的金额为456000元，并于2016年3月1日将该房屋交付王萍，王萍入住并办理了天然气入户手续及交纳各项物业管理费至今。2020年7月1日海东市乐都区房产管理局出具《房屋查询证明》，王萍及其丈夫王**明在海东市乐都区未有其他房产。再查明，2014年8月26日，西宁九海房地产开发有限公司作为借款人与贷款人西宁兴融小额贷款股份有限公司签订合同编号“（兴融司）借字第2014089号”《借款合同》一份，借款金额为人民币25000000元，同日，西宁九海房地产开发有限公司作为抵押人，与抵押权人西宁兴融小额贷款股份有限公司签订合同编号“（行融司）抵字第2014039号”《抵押合同》一份，抵押人同意以景都乐苑1、2、3、5、6号楼148套、建筑面积18248.65㎡的在建工程（住宅）设定抵押，抵押物暂作价36497300元，抵押物包含本院查封的111套不动产，并于2014年8月28日办理抵押登记手续。2016年5月23日，因抵押人西宁九海房地产开发有限公司向抵押权人西宁兴融小额贷款股份有限公司偿还100万元，抵押权人遂向西宁九海房地产开发有限公司出具《解押证明》，将抵押的148套房屋中的30套房屋解除抵押登记。2016年2月27日，西宁九海房地产开发有限公司作为借款人与贷款人西宁兴融小额贷款股份有限公司又签订与上述借款合同编号相同的《借款合同》一份，借款金额为人民币2400万元，同日，西宁九海房地产开发有限公司作为抵押人，与抵押权人西宁兴融小额贷款股份有限公司再次签订与上述抵押合同编号相同的《抵押合同》一份，抵押人同意以景都乐苑1、2、3、5、6号楼118套、建筑面积14873.22㎡的在建工程（住宅）设定抵押，抵押物暂作价32721084元，抵押财产包含本院查封的111套不动产，2016年5月27日，双方在乐都县房产局就抵押的不动产作了“青房建乐都字第15-193号”抵押登记，登记证载明的债权数额为24000000元，抵押范围为14873.22㎡，抵押期限为2016年2月27日-2017年2月26日，在登记证中的《附记》中载明，2017年9月8日解押2号楼1单元1043室，2017年9月25日解押2号楼1单元1044室，2017年12月7日解押6号楼1161室、1173室、1号楼1113、2064,3号楼2063室。2020年3月25日海东市房产管理局向本院出具证明，证实本院查封的上述111套不动产于2014年8月28日抵押给申请执行人西宁兴融小额贷款股份有限公司，至今未做抵押注销手续。本院（2018）青01民初298号民事调解书确认，西宁兴融小额贷款股份有限公司对西宁九海房地产开发有限公司名下位于青海省海东市乐都区“景都乐苑”111套共计14045.59平方米抵押物房产享有优先受偿权。其中抵押的111套不动产中包含王萍购买的6号楼1单元1162室。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：王萍是否就青海省海东市乐都区景都乐苑6号楼1单元16层1162室房产享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，结合本案查明的事实和证据，应当认定王萍对案涉房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。其享有的物权期待权足以排除西宁兴融小额贷款股份有限公司的强制执行。具体分析评判如下：根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第四十条“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益”。本案中王萍作为购买人已按照合同约定支付了涉案房屋总价款456000元，对此出卖人西宁九海房地产开发有限公司无异议。西宁九海房地产开发有限公司违背诚信原则，在没有偿还债权人西宁兴融小额贷款股份有限公司借款并解除抵押权的情况下将涉案房产又出卖给王萍，导致受让人王萍和抵押权人西宁兴融小额贷款股份有限公司之间的权利冲突。为解决此类矛盾纠纷，最高人民法院出台了相关司法解释。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。一般而言，案外人就执行标的提出的异议，常因申请执行人享有担保物权等优先受偿权而得不到支持，但该司法解释第二十九条也分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形。第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。符合上述条件的不动产买受人的物权期待权，即可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。案涉房屋为不动产,王萍的权利能否排除西宁兴融小额贷款股份有限公司公司的执行,需要从四个方面考察。首先，关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。2016年2月5日，王萍与出卖人西宁九海房地产开发有限公司签订编号：YS20160790《商品房买卖合同》。案涉房屋办理抵押登记时间为2014年8月28日，本院对涉案房产进行司法查封时间为2019年6月4日。因此，王萍签订合法有效的书面房屋买卖合同在人民法院查封之前。其次，2020年7月1日海东市乐都区房产管理局出具《房屋查询证明》，王萍在海东市乐都区未有其他房产，亦符合第二十九条第二项规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。第三，关于价款支付问题。价款是否全部支付是买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权最核心的问题。根据已查明案件事实，西宁九海房地产开发有限公司向王萍出具了加盖其公司财务印章的《商品房预售款缴款通知书》、《商品房预收款缴存方式确认表》，确认王萍第一期缴款300000元，第二期缴款156000元，两次合计付款的金额为456000元，因此应认定王萍已支付全部购房款。综上所述，王萍作为买受人完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条中“……但法律、司法解释另有规定的除外”的但书情形，亦符合该规定第二十九条消费者物权期待权的保护条件。原告王萍主张就海东市乐都区东关大街景都乐苑6号楼1单元16层1162室房屋享有足以排除强制执行的民事权益的诉讼请求成立。王萍要求解除对本案房屋的查封，可在本判决生效后通过执行程序解决，故对王萍要求解除查封的请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行位于海东市乐都区“景都乐苑”6号楼1单元16层1162室；二、驳回王萍的其他诉讼请求。案件受理费8140元，由西宁兴融小额贷款股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。本院（2020）青01执异94号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 李宏宁审判员 王 鹏人民陪审员 张玉萍二○二○年十月十六日书记员 吉 静附：本案适用相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;