上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9149号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海坤熵资产管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱静，董事长。委托诉讼代理人：孙婧，女。委托诉讼代理人：蒋磊，男。被上诉人(原审被告、反诉原告)：王寒，女，1992年6月18日出生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审被告、反诉原告)：王晶，女，1986年11月4日出生，汉族，住上海市宝山区。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：张茜，上海邑均成律师事务所律师。上诉人上海坤熵资产管理有限公司(以下简称坤熵公司)因与被上诉人王寒、王晶房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初11934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。坤熵公司上诉请求：请求法院撤销(2020)沪0113民初11934号民事判决第一、三、四、六、七项并依法改判支持上诉人一审的诉讼请求1、3、4、6、7、8项(即，1．判令双方签订的《租赁合同》于2020年4月15日解除；3．王寒、王晶支付欠付的自2020年3月1日至2020年4月15日的租金人民币48，968元；4．王寒、王晶支付自2020年3月1日起至实际返还案涉房屋之日的物业管理费人民币71，236元；6．王寒、王晶支付的保证金人民币122，306元不予返还；7．王寒、王晶支付解约违约金人民币186，459元；8．王寒、王晶支付自2020年4月16日至实际返还房屋之日的房屋占用费人民币372，918元)，一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：案涉租赁合同合法有效，被上诉人存在严重违约情形且擅自提出退租，上诉人依法享有并行使合同解除权，依法应当予以支持。依据租赁合同的约定，被上诉人不享有合同解除权。被上诉人在2020年3月23日向上诉人员工董某某表达了退租意向，性质为关于退租事宜“要约邀请”。一审法院认定新冠疫情对租赁合同的履行构成不可抗力并认定以此解除租赁合同，且免除被上诉人全部责任存在法律适用错误。被上诉人虽口头提出返还，但却一直未将案涉房屋内物品清理，其始终占用房屋，并且也未告知上诉人可以对屋内物品自行处置，直至2020年6月16日，被上诉人还在持续进行物品的搬离工作。直至一审开庭审理时，被上诉人在法庭询问下才表示房屋内物品为遗弃物品。在法官的协调下，被上诉人才与上诉人于2020年7月16日正式完成了房屋返还手续。王寒、王晶答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。坤熵公司向一审法院起诉请求：1．判令坤熵公司、王寒、王晶于2017年11月1日就上海市宝山区淞发路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋(以下简称案涉房屋)签订的《商铺租赁合同》于2020年4月15日解除；2．王寒、王晶腾退案涉房屋，恢复原状后返还给坤熵公司；3．王寒、王晶支付坤熵公司欠付的自2020年3月1日起至2020年4月15日的租金人民币(以下币种均为人民币)48，968元；4．王寒、王晶支付坤熵公司自2020年3月1日起至实际返还案涉房屋之日的物业管理费(按照12，874元／月的标准计算)；5．王寒、王晶将上坤红街12、13号广告位恢复原状后返还给坤熵公司；6．坤熵公司不返还王寒、王晶已支付的保证金122，306元；7．王寒、王晶支付坤熵公司解约违约金186，459元；8．王寒、王晶支付自2020年4月16日起至实际返还案涉房屋之日止的房屋占用费(按照日租金及日物业费两倍即62，153元／月的标准计算)。王寒、王晶向一审法院提出反诉请求：1．坤熵公司返还王寒、王晶租赁保证金124，306元；2．坤熵公司赔偿王寒、王晶装修损失20万元、学员退费损失10万元，合计30万元。一审法院认定事实：2017年8月28日，坤熵公司(出租方、甲方)与王寒、王晶(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将上海市宝山区淞发路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX-XXX、XXX室房屋出租给乙方，租赁期限自2017年9月1日起至2023年8月31日止，自2017年9月1日起至2020年8月31日止每月租金为48，279元。2017年10月24日，坤熵公司(甲方)与王寒、王晶(乙方)签订《〈商铺租赁合同〉补充协议》，载明：鉴于甲乙双方已于2017年8月就上海市宝山区淞发路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX-XXX、XXX室房屋签订《商铺租赁合同》，现乙方提出增加租赁面积，双方同意在原合同出租房屋基础上新增103-1室，租赁期限自2017年11月1日至2023年8月31日，在租赁期间新增租赁房屋月租金固定为1，000元／月，免租期3个月，除本协议另有约定外，原合同其他内容应完全继续有效。2017年11月1日，坤熵公司(出租方、甲方)与王寒、王晶(承租方、乙方)就案涉房屋签订《租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限自2017年11月1日至2023年8月31日，租赁用途为教育培训，经营品牌为越恩儿童英语。合同另约定自2018年9月1日起至2020年8月31日止每月租金按照49，279元计算，每月物业费按照12，874元计算。合同约定乙方应向甲方支付租赁保证金124，306元。合同约定乙方在返还房屋时，应当自行将乙方安装在上坤广场的广告牌等恢复原状。合同22-1-3约定，上坤广场的全部或者部分由于政府规划变更或政策变更导致无法满足本合同租赁用途的，则合同提前终止，双方互不承担责任。一审法院庭审中，坤熵公司、王寒、王晶双方一致确认王寒、王晶已经足额支付案涉房屋2020年3月1日之前的租金和物业费，其后的租金和物业费未支付。另，坤熵公司、王寒、王晶双方一致确认2017年8月28日双方所签订的《商铺租赁合同》中涉及的上海市宝山区淞发路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX-XXX、XXX室房屋与2017年11月1日双方所签订的《租赁合同》中所涉及的上海市宝山区淞发路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋实际上系相同的房屋，仅是房屋编号不同。2020年2月6日，坤熵公司向王寒、王晶出具缴费通知，要求王寒、王晶缴纳2020年3月1日起至2020年3月31日止的租金及物业费37，703元(已扣除坤熵公司减免的2020年1月25日起至2020年2月22日止的部分租金23，450元)。2020年3月4日，坤熵公司向王寒、王晶出具缴费通知，要求王寒、王晶缴纳2020年3月1日起至2020年4月30日止的租金及物业费98，856元(已扣除坤熵公司减免的2020年1月25日起至2020年2月22日止的部分租金23，450元)。2020年3月5日，王寒、王晶向坤熵公司出具《申请书》，该份申请书载明，因受新冠疫情影响，王寒、王晶经营困难，希望坤熵公司减免2020年2月、3月、4月的租金及物业费，如坤熵公司在2020年3月9日前未予回复将申请退租。王寒、王晶在该份申请书中另表示最后承租日期为2020年3月31日。2020年3月31日，坤熵公司向王寒、王晶寄送催缴函，要求王寒、王晶支付欠付的2020年3月1日起至2020年5月31日止的租金及物业费合计160，009元。2020年4月7日，坤熵公司向王寒、王晶出具缴费通知，要求王寒、王晶缴纳2020年3月1日起至2020年5月31日止的租金、物业费及2020年5月1日起至2020年7月31日止的广告租赁费、场地租赁费共计172，009元(已扣除坤熵公司减免的2020年1月25日起至2020年2月22日止的部分租金23，450元)。王寒与案外人董某某的微信聊天记录显示，2020年3月23日王寒表示“我们退租”，董某某表示“好的”；2020年4月11日，王寒询问“钥匙我什么时候交还”，董某某表示“合同终止后”“钥匙我不收的”。庭审中，坤熵公司确认董某某系案涉商铺的楼管，王寒、王晶平时都是与董某某进行沟通的。王寒、王晶表示其已经于2020年3月23日向坤熵公司提出退租，故合同解除时间应当是2020年3月23日。坤熵公司表示董某某仅仅是表示其知悉了这一情况，但并不代表坤熵公司已经同意解除合同。2020年3月27日，坤熵公司在王寒、王晶承租的商铺张贴一份《温馨提示》，载明：“……现该商户于2020年3月26日向我司提出终止合同申请，不再租赁‘上坤红街’商铺经营［越恩儿童英语］品牌。”2020年4月9日，坤熵公司向王寒、王晶出具《合同终止通知函》，该份《通知函》载明要求双方签订的租赁协议于2020年4月15日解除，并要求王寒、王晶支付欠付的租金、物业费等。2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应。一审法院庭审中，坤熵公司、王寒、王晶双方一致表示案涉房屋所涉水费、电费事宜由坤熵公司、王寒、王晶自行结算，不需要法院处理。一审法院认为，坤熵公司、王寒、王晶双方于2017年11月1日就案涉房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。庭审中，坤熵公司、王寒、王晶双方均表示同意解除合同，法院对此予以确认。合同解除后，王寒、王晶应当腾退案涉房屋并返还给坤熵公司。坤熵公司表示无需王寒、王晶恢复原状，该系当事人对自身权利的处分且与法无悖，法院对此予以确认。关于合同解除的时间，在新冠肺炎疫情防控期间，原则上可将政府采取的疫情防控措施理解为不可抗力，根据王寒与案外人董某某的聊天记录显示，2020年3月23日王寒就已经向董某某表示要求退租，董某某作为坤熵公司对于案涉商铺的管理人员已经知晓，坤熵公司于2020年3月27日张贴的《温馨提示》亦可说明王寒、王晶退租的意思在其张贴该份《温馨提示》之前已经到达坤熵公司，故法院确认坤熵公司、王寒、王晶双方于2017年11月1日就案涉房屋签订的《租赁合同》于2020年3月23日解除。王寒、王晶应当向坤熵公司支付2020年3月1日至2020年3月23日的租金及物业费。根据双方提供的证据材料显示，2020年4月11日，王寒、王晶向董某某提出交还案涉商铺的钥匙，但董某某表示拒绝接收，故法院酌情确定王寒、王晶应当向坤熵公司支付2020年3月24日至2020年4月11日的占有使用费及物业费。关于租金、占有使用费及物业费的标准，法院认为，因受疫情影响，客观上确实存在自2020年2月1日起王寒、王晶无法正常使用房屋的情形，但坤熵公司亦确有成本支出，根据公平原则、诚实信用原则，坤熵公司与王寒、王晶应互谅互让、共担风险。参考坤熵公司自行减免的金额，法院酌情确认王寒、王晶支付坤熵公司2020年3月1日至2020年3月23日的租金及物业费29，600元，王寒、王晶支付坤熵公司2020年3月24日至2020年4月11日的占有使用费及物业费24，450元。关于上坤红街12、13号广告位，根据合同约定，王寒、王晶应当在返还案涉房屋时将上坤红街12、13号广告位恢复原状后返还给坤熵公司，坤熵公司该项诉请符合合同约定，法院予以支持。关于保证金和违约金，鉴于坤熵公司、王寒、王晶签订的《租赁合同》系因不可抗力而解除，双方对于合同的解除均无明显过错，故法院认为坤熵公司应当返还王寒、王晶已经支付的保证金。关于保证金的金额，王寒、王晶虽主张其支付的保证金金额为124，306元，但并未提供相应证据予以证实，现坤熵公司自认收到王寒、王晶支付的保证金122，306元，法院对此予以确认，坤熵公司应当退还王寒、王晶保证金122，306元。对于坤熵公司主张的违约金，法院不予支持。关于王寒、王晶主张的经济损失。对于装修损失，鉴于案涉房屋的租赁合同系因不可抗力解除，王寒、王晶向坤熵公司主张装修损失法院难以支持。对于王寒、王晶主张的学员退费损失，亦不能归责于坤熵公司，法院亦不予支持。一审法院判决如下：一、上海坤熵资产管理有限公司与王寒、王晶于2017年11月1日就上海市宝山区淞发路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋签订的《商铺租赁合同》于2020年3月23日解除；二、王寒、王晶于判决生效之日起十日内将上海市宝山区淞发路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋返还给上海坤熵资产管理有限公司；三、王寒、王晶于判决生效之日起十日内支付上海坤熵资产管理有限公司2020年3月1日起至2020年3月23日止的租金及物业费29，600元；四、王寒、王晶于判决生效之日起十日内支付上海坤熵资产管理有限公司2020年3月24日起至2020年4月11日止的占有使用费及物业费24，450元；五、王寒、王晶于判决生效之日起十日内将上坤红街12、13号广告位恢复原状后返还给上海坤熵资产管理有限公司；六、上海坤熵资产管理有限公司于判决生效之日起十日内返还王寒、王晶保证金122，306元；七、驳回上海坤熵资产管理有限公司其余诉讼请求；八、驳回王寒、王晶其余诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交商铺退铺撤场流程表一份，以及被上诉人与案外人董某某之间的聊天记录三份，以证明被上诉人于2020年7月16日才将房屋返还，2020年3月23日并非确定合同解除之日。被上诉人对上述证据的真实性均予认可，同时认为第一项证据不能表明4月份之后被上诉人仍占用房屋，第二项证据中也可看出在被上诉人提出解约时，上诉人早已经知晓这一事项，当时被上诉人的意思表示已经到达了上诉人方。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。关于合同解除的时间，在新冠肺炎疫情防控期间，原则上可将政府采取的疫情防控措施理解为不可抗力，根据王寒与案外人董某某的聊天记录显示，2020年3月23日王寒就已经向董某某表示要求退租。坤熵公司于2020年3月27日张贴的《温馨提示》亦可说明王寒、王晶退租的意思在其张贴该份《温馨提示》之前已经到达坤熵公司，故一审法院确认2020年3月23日解除《租赁合同》的通知已送达坤熵公司，并无不当。坤熵公司认为王寒、王晶无权解除合同的意见本院不予采信。因受疫情影响，客观上确实存在自2020年2月1日起王寒、王晶无法正常使用房屋的情形，但坤熵公司亦确有成本支出。根据双方提供的证据材料显示，2020年4月11日，王寒、王晶向董某某提出交还案涉商铺的钥匙，董某某表示拒绝接收，因此虽然双方于2020年7月16日交接房屋，但根据公平原则、诚实信用原则，一审法院酌情确定王寒、王晶应当向坤熵公司支付的占有使用费及物业费金额，数额尚属合理，本院不再予以调整。至于保证金和违约金，鉴于《租赁合同》系因不可抗力而解除，双方对于合同的解除均无明显过错，一审法院认为坤熵公司应当返还王寒、王晶已经支付的保证金，本院予以认同。综上所述，上诉人上海坤熵资产管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6，212元，由上诉人上海坤熵资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 成 皿审 判 员 姚 跃二〇二〇年十月二十九日法官助理 苗一路书 记 员 倪 晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……