浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终3455号 上诉人（原审被告）：李慧慧，女，1973年9月22日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：钱见勇，宁波市海曙区城西法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：宁波市海曙区高桥镇新庄村股份经济合作社。住所地：浙江省宁波市海曙区高桥镇新庄村新庄路**。 法定代表人：周建耀，该合作社董事长。 委托诉讼代理人：蔡士勇，浙江红邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋珂莹，浙江红邦律师事务所律师。 上诉人李慧慧因与被上诉人宁波市海曙区高桥镇新庄村股份经济合作社（以下简称新庄村合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市海曙区人民法院（2019）浙0203民初5427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李慧慧上诉请求：一、撤销原判，依法改判不承担占有使用费；二、一、二审诉讼费由新庄村合作社负担。事实和理由：一审法院认定李慧慧应支付占有使用费无事实依据与法律依据。在办理幼儿园的相关手续的过程中，需要新庄村合作社出具相应的权属证明及在消防建筑物使用性质证明中盖章，但其不肯盖，致使李慧慧开办幼儿园的合同目的无法实现。涉案合同签订后，李慧慧一直在积极地履行合同，但新庄村合作社却不肯配合，其已构成违约，其过错程度是100%。综上所述，涉案房屋因无权属证书而致使李慧慧无法办理相关手续，该房屋已不符合约定的用途。新庄村合作社作为出租人未能交付符合约定的租赁物，其无权主张相应的占有使用费。请求依法支持李慧慧的上诉请求。 新庄村合作社辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。理由如下：1.涉案《资产租赁合同》签订后，李慧慧只支付了自2016年5月1日起至2017年12月1日止的租金，期间其并未向新庄村合作社请求过退租，也未向新庄村合作社表示过要结束租赁关系。新庄村合作社多次向李慧慧催讨租金，但李慧慧均拒绝支付。涉案房屋确实没有产权证书，因此双方签订的《资产租赁合同》被认定无效，新庄村合作社对此没有异议。但是根据相关法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。且在租赁之前，新庄村合作社已经告知李慧慧房屋是没有相关产权证书的，新庄村合作社已经履行了告知义务，并未隐瞒事实，李慧慧是在明知其租赁房屋没有相关证书的前提下仍继续签订《资产租赁合同》，且其本身是具有办学经验，其在一审中提交了有关开办幼儿园的履历，凭其专业认知，应当能够判断以当时租赁的房屋现实状况能否顺利开办幼儿园。一审法院考虑到双方存在过错的程度以及最终房屋没有实现租赁目的的结果，认定房屋的占有使用费为150000元/年是比较公平的；二、李慧慧一直占有使用涉案房屋，该房屋的装修状态并没有变动，至于其认为撤出装修即视为租赁关系结束，缺乏法律依据。且在一审庭审中李慧慧曾明确表示愿意以当时的状态腾退涉案房屋。综上，李慧慧拖欠房屋占有使用费的行为侵害了新庄村合作社的合法权益，请求依法驳回上诉，维持原判。 新庄村合作社一审诉讼请求：1.判令解除双方签订的《资产租赁合同》；2.判令李慧慧立即搬离并腾空承租的涉案房屋；3.判令李慧慧向新庄村合作社支付拖欠的租金432000元（自2018年1月1日起至2019年12月31日止），并按合同约定的租赁标准支付自2020年1月1日起实际腾空之日止的房屋占有使用费及支付违约金79200元。 一审法院认定事实如下：2016年4月20日，新庄村合作社作为出租方、李慧慧作为承租方，双方签订《资产租赁合同》一份，约定新庄村合作社将位于××村××幢××层××座××幢××层的房屋以及整个院子的户外场地，总建筑面积1800平方左右出租给李慧慧，作为经营开办与古村建设相配套的公益，如幼儿园、养老中心、博物馆、展览中心以及教育培训相关事业之用，租赁期限为3年8个月，自2016年5月1日起至2019年12月31日止；租金交纳方式为每年6月前付清年度租赁费用，其中2016年5月1日至2016年12月31日的租金为144000元，自2017年1月1日起的年度租金为216000元；如任何一方违约，按资产合同总额的10%作为违约金支付给另一方。合同签订后，李慧慧支付了2016年5月1日至2017年12月31日的租金。李慧慧陈述租赁房屋及场地的目的为开办幼儿园，并在签订合同后便开始装修，后又向宁波市海曙区民政局申请社会组织名称预登记，且于2016年12月30日由宁波市海曙区民政局核准“宁波市海曙区高桥镇橄榄树幼儿园”的名称预登记。因在办理幼儿园相关筹设手续中需要新庄村合作社出具相关权属证明及消防责任声明，李慧慧多次与新庄村合作社协商未果，李慧慧自2018年1月起未再向新庄村合作社支付租金。新庄村合作社曾于2019年3月25日向李慧慧发函，以李慧慧未按约支付租金为由，提出解除租赁合同，但李慧慧表示未收到。为此，新庄村合作社诉至法院，请求依法解决。庭审中，李慧慧表示同意自收到副本材料之日起解除双方之间的《资产租赁合同》，但解除原因系新庄村合作社违约。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.双方签订的《资产租赁合同》是否有效；2.新庄村合作社主张的违约金是否合法有据；3.新庄村合作社要求李慧慧支付房屋租金及占有使用费是否合法有据。 关于双方签订的《资产租赁合同》是否有效的问题，庭审中，新庄村合作社确认涉案的位于宁波市海曙区高桥镇新庄村计家的房屋及场地没有取得相关房屋产权证书，也未向该院提供就该房屋及场地办理报批报建的审批手续，故新庄村合作社主张涉案合同有效，缺乏法律依据，该院不予采信。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案的《资产租赁合同》应认定为无效。因此，该院对新庄村合作社要求解除合同的请求及违约解除的违约金主张不予支持。因《资产租赁合同》无效，故李慧慧应将涉案房屋及场地腾退给新庄村合作社。庭审中李慧慧已明确由新庄村合作社自行处理涉案房屋及场地，应视为已实际腾退，故对新庄村合作社腾退的诉请，该院不再支持。 关于新庄村合作社主张的租金，虽《资产租赁合同》无效，但李慧慧承租涉案房屋及场地后，对房屋进行了装修，虽李慧慧承租的房屋未成功开办幼儿园，作为幼儿园经营使用，但李慧慧实际已占有使用了该房屋及场地，故李慧慧应支付使用期间的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的金额，该院认为，首先，双方签订《资产租赁合同》时明确约定涉案房屋的用途为开办幼儿园的公益性机构，现涉案房屋自始无法实现租赁目的，故占有使用费不宜参照合同约定的租金标准，该院综合考虑合同约定的租金标准及案涉房屋未实现于租赁目的因素后，酌情按照年租金150000元的标准计算占有使用费；其次，李慧慧在该院庭审中明确表示将房屋和场地归还新庄村合作社，故占有使用费应计算至2020年5月27日。经核算，李慧慧应向新庄村合作社支付房屋占有使用费361250元（150000元/年÷12个月×28.9个月）。 综上，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，作出如下判决：一、确认宁波市海曙区高桥镇新庄村股份经济合作社与李慧慧于2016年4月20日签订的《资产租赁合同》无效；二、李慧慧应判决生效之日起十日内向宁波市海曙区高桥镇新庄村股份经济合作社支付2018年1月1日至2020年5月27日的房屋占有使用费361250元；三、驳回宁波市海曙区高桥镇新庄村股份经济合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6538元，减半收取3269元，保全费2266元，均由李慧慧负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为,本案中，虽涉案《资产租赁合同》自始无效，但在该合同签订后，李慧慧即占有了涉案房屋，并实施了装修行为，对于该实际占有利益，其应当支付相应的占有使用费。至于该项费用的数额，因李慧慧承租涉案房屋用于开办幼儿园的合同目的并未实现，故一审法院结合本案的实际情况，酌定按照150000元/年的标准计算涉案占有使用费，应属妥当。李慧慧主张不予支付该项费用，于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人李慧慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6538元，由上诉人李慧慧负担。 本判决为终审判决。 审判员  郑辉 二〇二〇年十月二十九日 书记员  陆琼