重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0237民初2473号原告:巫山县云启建设开发有限责任公司，住所地重庆市巫山县高唐街道广东路(建委办公楼)，统一社会信用代码91500237778487331L。法定代表人:敖祖波，董事长。委托诉讼代理人:徐波（特别授权），重庆宏愿律师事务所律师。被告:谭昌林，男，1968年12月14日生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：颜家强（特别授权），男，重庆永旺建筑工程有限公司办公室主任，住重庆市巫山县。原告巫山县云启建设开发有限责任公司（以下简称云启公司）与被告谭昌林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。云启公司的诉讼代理人徐波，被告谭昌林的诉讼代理人颜家强到庭参加了诉讼。同日，云启公司申请庭外和和解期30日，被告同意庭外和解，到期后双方未达成和解协议，于2020年10月28日公开开庭进行了审理，第一次参加诉讼的原被告诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云启公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告租金55万元及其资金占用损失(资金占用损失从2018年7月28日起至被告付清55万元租金之日止，按月利率6%计算。);2.本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为要求被告支付原告从2018年7月28至2020年7月27日的租金共11万元。事实及理由：2008年7月28日，原、被告签订《神女大道下段A段架空层租赁协议》，协议约定:原告将位于神女大道下段A段的梯道架空层租给被告经营使用;租期为40年，从2008年7月28日起至2048年7月28日止;租金每10年支付次，第一个10年租金为50万元，以后每10年的租金在前一10年租金的基础上上调10%，每个10年的租金于前一个10年期满的最后三个月内支付。合同签订后，原告即交付了租赁物，被告也按约付清了第10年的租金50万元。但第二个10年的租金55万元到支付期限后，经原告多次催收，被告至今未付。2020年4月7日，原告名称由巫山县城市建设投资公司更名为巫山县云启建设开发有限责任公司。综上所述，被告按照合同约定应当于2018年7月28日前支付原告租金55万元，虽经原告多次催收，被告无理拖欠至今。为此，原告根据我国相关法律规定，特向你院起诉，请依法判决如诉请求。被告谭昌林辩称，一、被告不向原告给付第二个10年期间的租赁费55万元以及月利率，在第二个10年的租赁期间被告没有履行作为出租方应当依法履行的维修、整修义务，因此造成该租赁房屋损坏无法使用、经营的事实其责任在于原告，根据合同法第221条、231条之规定，被告可以要求不支付租金或减少租金。原告是该架空层房屋的产权人、出租人；被告是该架空层房屋的建设方以及租赁方：该租赁物架空层在2008年7月11日经过及巫山县人民政府以第35次常务会议形式将架空层产权明确给原巫山县城市建设投资公司；2008年7月28日原城投公司与被告签订《神女大道下段A段架空层租赁协议》，约定将架空层租给被告建设、装修、经营使用；双方约定租期以及租金支付方式；该合同签订后该架空层经时任县委书记管洪的指示：同意对架空层进行建设。后被告以原告的名义进行了架空层建设方案申请、环境影响测评、地基影响评价、配用电工程施工图设计、施工图设计审查等建设手续。同年进行投资建设，2009年完工总投资700多万元全部由被告出资。2.房屋损坏无法租赁、经营使用的事实：被告出资完工后拟对外租赁经营该房屋收回投资，第一个10年房屋尚能使用，但在2016年、2017年该建筑房屋出现顶部大面积渗漏、裂缝，墙体出现沉降和裂缝，2017年被告向原告（原城投公司）提出书面要求维修整改申请，但至今原告未回复。现在房屋已出现渗漏损坏无法租赁使用，租赁经营户要求退租并赔偿损失。3.责任在于原告的问题：原告作为该建筑房屋的主权人、出租人，不能只收取租金，不履行作为出租方维修整修以保证该房屋能够使用的基本义务；出现上述房屋损坏事由导致租赁房屋无经营、无收益，其房屋的使用价值贬损，该责任在于原告，根据合同第221条、231条之规定，被告可以要求不支付租金或减少租金。2020年1月底新冠疫情爆发，按照疫情防控要求，原告出租的本案房屋不能正常开门经营，该无法经营的情形属于不可抗力。因疫情期间，本案租赁房屋无法经营，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）的规定，现被告请求法院对2020年2月至4月的租金予以适当减免，酌情减免三个月的租金，按每月4583元*3=13749元。2.庭审证据显示，该租赁房屋从2018年出现渗漏至今，部分租赁户因渗漏无法经营关门，长达十个月之久，被告多次要求被告维修治理，但至今仍未维修，介于本案租赁房屋在第二个租赁期间出现渗漏，无法经营，关门的时间长，现被告请求法院对2018年1月至今的租金予以适当减免，酌情减免十个月的租金，按每月4583元*10个月=45830元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合本院认证，本院确认的事实如下：2008年7月4日，巫山县政府常务会议同意，将神女大道下段桥梁下架空地产权明确给县城市建设投资公司。2008年7月28日，巫山县城市建设投资公司（甲方）与谭昌林签订《神女大道下段Ａ段桥梁下架空层租赁协议》约定：“租赁标的物：一、甲方将位于神女大道下段Ａ段的梯道架空层租给乙方建设、装修、经营使用……二、租赁期限：租期为四十年，自2008年7月28日起至2048年7月28日止……三、租金及支付方式：四十年的租期，租金每十年支付一次，第一个十年五十万元，以后每十年的租金在前一个十年租金的基础上上调10%。每个十年的租金在前一个十年期满的最后三个月内支付，第一个十年的租金于合同生效前之日一次性支付。”谭昌林按约定支付了第一个十年的租金并投资将神女大道下段Ａ段的梯道架空层建设成房屋对外出租，该出租房屋没有办理房地产权证。第一个十年期满后，因神女大道下段Ａ段的部分梯道存在漏水，对谭昌林的承租人的经营有一定的影响，谭昌林没有支付第二个十年的租金。2020年4月7日，巫山县城市建设投资公司变更为巫山县云启建设开发有限责任公司。本案在审理过程中，经本院释明，原被告均不在本案中主张合同无效后的相关权利。被告称神女大道下段Ａ段的梯道是市政局管理的，不是原告管理的，现在漏水是从市政局管理的梯道上面漏下去的，原告可以配合被告找政府解决，但不能减少租金。本院认为,原巫山县城市建设投资公司与谭昌林签订的《神女大道下段Ａ段桥梁下架空层租赁协议》，约定由谭昌林将神女大道下段Ａ段的梯道建设成房屋，原告对该房屋没有办理合法登记，取得房地产权证，且租期达四十年，双方签订的该协议无效。对于被告已使用的期限，应当按约定支付租金，即从2018年7月28至2020年7月27日的租金共11万元。被告要求2020年1月底新冠疫情爆发，按照疫情防控要求，原告出租的本案房屋不能正常开门经营，要求减三个月的租金，因新冠疫情属于双方无法预知的不可抗力事由，该损失应由双方分担，本院酌定由被告减少支付一个半月租金即6780（55000元/年÷365天×45天）元。被告要求因梯道漏水减少租金45830元，因梯道漏水时间较长，该梯道漏水不是被告所能解决的，原告作为出租方，应协调相关部门解决梯道漏水的实际问题，根据本案的实际情况，本院酌定被告减少支付原告租金15000元。被告应支付原告的租金为88220（110000元－6780元－15000元）元。巫山县城市建设投资公司变更为巫山县云启建设开发有限责任公司，巫山县城市建设投资公司的权利、义务由巫山县云启建设开发有限责任公司承继。综上所述，原告的部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十七条、第一百一十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定，判决如下：一、原巫山县城市建设投资公司与谭昌林于2008年7月28日签订的《神女大道下段Ａ段桥梁下架空层租赁协议》无效；二、由被告谭昌林于本判决生效后十日内支付原告巫山县云启建设开发有限责任公司租金88220元。三、驳回原告巫山县云启建设开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，减半收取1250元，由原告巫山县云启建设开发有限责任公司负担300元，由被告谭昌林负担950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  丁发鑫二〇二〇年十月二十八日书记员  龚秀玲