广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初4725号原告：张延芝，女，1969年3月5日出生，汉族，住山东省临清市**********，公民身份号码372************029。委托诉讼代理人：汪汉标，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市******************单元，统一社会信用代码914************393。法定代表人：黄某1。第三人：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码*******。法定代表人：黄某1。被告及第三人共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。被告及第三人共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告张延芝诉被告广东广佛智城集团有限公司、第三人广东智城梦乐城商业投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回，被告不服提出上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本院于2020年9月21日公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人汪汉标与被告及第三人共同委托诉讼代理人徐飞、吴诗炜均到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年9月23日签订的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还物业使用权转让金233828元及至清偿之日止利息（以233828元为基数自2018年1月1日起计算）；3.被告向原告支付以233828元为基数按每日万分之五的标准自2018年1月1日起计算的违约金；4.解除原告与第三人、被告于2016年9月23日签订的《租赁合同》；5.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2016年9月23日，原告与被告签订《物业使用权转让合同》，合同约定被告向原告转让佛山市南海区************************商业用房的使用权。其中，******号物业建筑面积为28平方米，套内建筑面积为19.6平方米，按每平方米8351元，总转让金为233828元；该物业土地使用性质为集体商业用地，转让期实际上为自合同签订之日起计算，至2048年12月31日止。合同签订后，原告已向被告支付转让款233828元，自合同约定的交付期届满（2017年12月31日），被告未能按约定向原告履行交付物业的义务，被告未能按约定履行合同，已构成违约，原告有权解除以上两份《物业使用权转让合同》。根据《中华人民共和国合同法》以及双方签署的《物业使用权转让合同》，原告有权要求被告承担相应的违约责任，返还转让款以及支付利息，并且被告要向原告支付违约金。鉴于被告违反合同约定，无法按约履行交付房屋，致使原告与第三人、被告签订的《租赁合同》无法履行，故原告请求解除该《租赁合同》。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉案物业使用权转让合同没有合同依据。即使存在延迟交付的情形，该延迟交付物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。原、被告及第三人就涉案物业签订《租赁合同》，约定原告分别将物业向第三人出租，租赁期限为3年，合同签订后，第三人分别已向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，并自一直向原告支付租金。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是出租给第三人来获取租金收益，并非取得涉案物业本身来实现合同目的。虽然被告尚未实际交付物业，但第三人已经向原告支付租金，物业使用权转让合同的合同目的并未因被告延迟交付物业的行为而无法实现。而且原告在受让涉案物业使用权和签订《租赁合同》时即清楚知道涉案物业本身就属于第三人向被告租赁的定制房，物业是要出租给第三人的，故原告出具《授权委托书》、《物业管理授权委托书》给第三人接收物业，被告无须直接向原告交付物业。综上，原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有法定事由。再退一步讲，合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。涉案物业使用权转让合同未就逾期交付物业可以解除合同进行约定，故原告即使认为其享有合同解除权，亦应在合理期限行使。物业使用权转让合同约定的交付时间为2017年12月31日，由此应自2018年1月1日开始，如原告认为被告有逾期交付物业的情形且该逾期交付物业的行为足以导致合同解除，参照商品房买卖合同解除的规定至少应在一年期限内提出。现原告已就涉案物业实际收取第三人支付的收益，又提出解除合同，即使其享有解除权，该解除权亦原告未在合理期限内行使而消灭。原告解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金及利息，且原告已就涉案物业实际收取第三人支付的租金，并未因涉案物业逾期交付而遭受损失。因此，原告要求被告支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，应不予支持。请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。第三人述称，第三人与原告就涉案物业签订《租赁合同》，约定原告将物业使用权出租给第三人，租赁期限3年。第三人于《租赁合同》签订后，在物业尚未实际交付的情况下已分别向原告支付履约保证金及首月租金4800元，并一直每月向原告支付租金，合计已付38686元。虽然物业尚未实际交付，但第三人对被告迟延交付物业没有异议，且已按《租赁合同》的约定向原告支付租金，第三人就《租赁合同》的履行没有违约行为，但鉴于原告要求解除《物业使用权转让合同》，故《租赁合同》将无法继续履行，第三人也要求解除涉案《租赁合同》，但原告应将已收取的履约保证金和租金返还给第三人并支付利息。现第三人同意该租金及利息在本案中与被告的债务进行抵扣。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议或有异议但未能提供反驳证据，本院经审查后确认当事人提交的证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2016年9月23日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区*********************商业用房的使用权转让给乙方，建筑面积28平方米，涉讼物业使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2036年9月22日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，每平方米8351元，总转让金233828元，乙方以向银行贷款方式支付使用权转让款：受让人可以首期支付转让款133828元，其余款项100000元可以向广东南海农商银行大沥支行借款支付；甲方在2017年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；甲方未按照合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。2016年9月23日，原告（甲方，新出租方）、被告（丙方，原出租方）、第三人（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2017年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2017年12月31日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元每间、第二年月租金1680元每间、第三年月租金1764元每间；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止。2017年11月16日，被告出具发票，载明收到原告缴纳物业使用权转让租金100000元。2018年3月24日，被告出具发票，载明收到原告缴纳物业使用权转让租金133828元。2020年2月24日，原告提起本案诉讼。庭审中，被告确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。原告确认已收取第三人支付的委托经营租金及押金合计为38686元。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告签订的《物业使用权转让合同》约定原告一次性支付一定对价、被告交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。合同项下物业属于在建工程，至法庭辩论终结时，该物业仍为在建状态，尚未办理竣工备案验收手续，并不具备进入市场交易的条件，《物业使用权转让合同》、《租赁合同》应属无效合同，本案按无效合同清理结算处理。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除《物业使用权转让合同》、《租赁合同》没有法律依据，本院依法不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告应返还已收取的物业使用权转让费233828元予原告，同时原告收取第三人支付的返租租金38686元原告也应退还予第三人,现第三人同意将该到期债权与被告债务予以抵扣,故本案中被告实际应退还给原告转让费金额为195142元。无效合同约定的违约责任无效，且原告未谨慎审查租赁物状态即签订租赁合同，对合同无效也具有一定过错，原告请求被告支付违约金没有法律依据，本院依法不予支持。涉讼合同经本院确认无效，此后被告才具有返还转让费的义务，故本院酌定确定被告支付从起诉之日起利息予原告，原告关于利息请求超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费195142元并支付以此为本金从2020年2月24日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告张延芝；二、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3510.93元（原告已预交），由原告负担1754.93元，被告广东广佛智城集团有限公司负担1756元并于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年十月三十日书记员  黄晓璇