江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7227号上诉人（原审被告）：昆山市康楠电子有限公司。法定代表人：徐华明，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：昆山市锦发富民合作社（普通合伙）。执行事务合伙人：昆山市锦溪镇张家库村农村社区股份专业合作社。委托诉讼代理人：黎月嫦，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤宏波，江苏六典律师事务所律师。上诉人昆山市康楠电子有限公司（以下简称康楠公司）因与被上诉人昆山市锦发富民合作社（普通合伙）（以下简称锦发富民合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初5126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。康楠公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持康楠公司诉请，即锦发富民合作社支付康楠公司设备升级费302400元。事实和理由：一审法院认定事实不符。2018年锦发富民合作社出租的房屋出现了电力不稳的情况，康楠公司当时不知情，到2019年10月才知道使用同一变压器的隔壁厂商得到了减免15个月房租的补助，康楠公司就向锦发富民合作社提出申请，对方拒绝答复，后于2020年4月10日提起诉讼。康楠公司后有向信访部门、纪委反映该情况，正等待核查。康楠公司要求享受同等待遇减免房屋，并由锦发富民合作社承担设备升级的损失。锦发富民合作社辩称，康楠公司的上诉主张与本案无关。请求驳回上诉，维持原判。锦发富民合作社向一审法院起诉请求：1、确认锦发富民合作社与康楠公司之间的厂房租赁合同于2020年3月31日解除并判令康楠公司向锦发富民合作社返还涉案出租厂房；2、判令康楠公司向锦发富民合作社支付欠付租金97911元、电费38905.35元；3、判令康楠公司向锦发富民合作社支付延期支付租金违约金54578元(暂算至2020年4月1日，要求自2017年12月11日起按照年利息24%计算至实际支付之日止)；4、判令康楠公司于2020年4月1日起按照每平米每月18元标准向锦发富民合作社支付房屋占用使用费10386元(暂算至2020年5月1日，要求支付至实际搬出之日止)；5、判令康楠公司承担本案全部诉讼费用。审理中，锦发富民合作社明确延期支付租金违约金按照以欠付租金97911元为基数，自合同解除之日即2020年3月31日其至实际付清租金之日，按照年利率百分之二十四计算。一审法院认定事实：2016年12月23日，锦发富民合作社（出租方）和康楠公司（承租方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：“租赁房屋位于建筑面积577平方米。租赁期限从2016年12月10日至2019年12月9日。租金的支付期限与方式为：2016年12月10日支付72702元，2017年12月10日支付72702元，2018年12月10日支付72702元。合计总金额为218106元。承租方有下列情况之一的，出租方有权解除租赁合同，并无偿收回该房屋。(一)承租方擅自将房屋转租、转让或转借；(二)承租方擅自以房入股，合资联营；(三)承租方利用承租的房屋进行非法活动损害公共利益；(四)承租方累计三个月不交租金；(五)承租方无正当理由将承租的房屋空关三个月以上不用。(六)三个月内继续作为仓库使用的。承租方逾期交付房金的，除应及时如数补交外，承租方延迟交付房屋租金1天，每天按租金30%违约金支付出租方。合同还约定了其他双方的权利义务。合同签订后，康楠公司向锦发富民合作社支付部分租赁费用。锦发富民合作社与康楠公司之间的租赁系续租，故本案厂房租赁合同签订时，租赁厂房实际已交付康楠公司使用。另外在2014年1月15至2016年11月29日期间，锦发富民合作社为康楠公司代付电费176118.73元，康楠公司仅向锦发富民合作社支付137213.38元，尚有38905.35元未付。2019年11月11日，锦发富民合作社委托江苏六典律师事务所尤宏波律师向康楠公司发送律师函，律师函载明：“昆山市康楠电子有限公司：江苏六典律师事务所接受昆山市锦发富民合作社(普通合伙)(以下简称“委托人”)之委托，指派本律师郑重向贵公司致函：据委托人反映，贵公司承租委托人位于昆山市房屋，建筑面积577平方米。依据双方签订的房屋租赁合同第四条约定，责公司应当于每个租赁期间开始时支付当年租金。合同签订后，贵公司未按照合同约定支付租金，截至发函之日，贵公司尚欠2018年12月10日至2019年12月9日期间租金75404元、电费38905.35元，严重违反了合同约定。根据双方的合同第十条第四款约定：承租方累计三个月不交租金的，委托人有权解除合同、收回房屋，并有权要求贵公司承担相应违约责任。如果委托人所述情况属实，基于以上情况，委托人授权本律师特做以下通知：请贵公司于收到此函后15日内向委托人支付2018年12月10日至2019年12月9日期间拖欠租金75404元、电费38905.35元。若贵公司接函后逾期不予支付，委托人将解除双方签订的《房屋租赁合同》，并通过法律途径追究贵公司的违约责任。请贵公司接函后妥善处理，以免不必要的诉累!本律师事务所地址：昆山市黑龙江北路88号沪士会馆四楼。”2020年3月19日，锦发富民合作社又委托江苏六典律师事务所尤宏波向康楠公司发送律师函，律师函载明：昆山市康楠电子有限公司：江苏六典律师事务所受昆山市锦发富民合作社(普通合伙)(以下简称“委托人”)之委托、指派本律师郑重向贵公司致函：据委托人反映，贵公司承租委托人位于昆山市房屋，建筑面积577平方米、委托人与贵公司于2016年10月10日签订的《房屋租赁合同》己于2019年12月9日到期，合同期内，贵公司违反合同约定拖欠租金、电费，委托人分别于2019年9月2日和2019年11月11日向贵单位发函，要求支付拖欠租金及电费，部分租金和电费至今尚未支付。根据双方的合同第十条第四款约定，承租方累计三个月不交租金的，委托人有权解除合同、收回房屋，并有权要求贵公司承担相应违约责任如果委托人所述情况属实，基于以上情况，委托人授权本律师特做以下通知：双方租赁合同于2020年3月31日起解除，请贵公司收到本函后迅速寻找新的厂房并搬离委托人厂房，若2020年3月31日后仍未搬离，委托人将按照董事会于2019年3月13日作出的决议，按照每平米每月18元的标准向贵公司收取厂房占用使用费。请贵公司接函后妥善处理，以免不必要的诉累!本律师事务所地址：昆止市黑龙江北路88号沪士会馆四楼。附：2019年3月13日《公司董事会决议》”。康楠公司收到上述律师函，但并未按律师函支付欠付租金等费用及归还租赁房屋。故锦发富民合作社诉至一审法院。一审法院认为：锦发富民合作社与康楠公司之间的租赁合同关系合法有效。康楠公司未在合同约定的期限内支付租赁费，按照合同约定，承租方累计三个月不交租金，出租方有权解除合同。锦发富民合作社催促后，康楠公司仍未履行。锦发富民合作社主张解除租赁法律关系符合合同约定及法律规定，故锦发富民合作社要求解除合同，一审法院予以支持。本案中，锦发富民合作社律师函明确了解除合同的意思表示，并表明了解除的时间为2020年3月31日，故一审法院认定解除锦发富民合作社与康楠公司房屋租赁关系的时间为2020年3月31日。经核算，2018年12月10日至2020年3月31日期间的租赁费为97911元。该未付租金，康楠公司应向锦发富民合作社支付。另外，2014年1月15至2016年11月29日期间，锦发富民合作社为康楠公司代付电费176118.73元，由电费询证签收单、电力公司情况说明、增值税发票为凭，锦发富民合作社自认康楠公司支付电费金额为137213.38元，尚有38905.35元未付。康楠公司认为该电费其已经付清，但未能提供确实证据佐证，一审法院对康楠公司该辩称难以支持，对锦发富民合作社主张电费38905.35元的诉讼请求予以支持。合同解除后，康楠公司应当将原承租房屋返还锦发富民合作社。康楠公司未能返还原承租房屋，继续占用房屋，影响了锦发富民合作社的经营活动，对于康楠公司继续占用使用房屋造成的锦发富民合作社损失，康楠公司应当赔偿。锦发富民合作社主张占用使用费用自2020年4月1日起按照每平米每月18元标准。一审法院认为，锦发富民合作社主张该计算标准未能提供充分证据佐证，康楠公司也不予认可，一审法院参考《房屋租赁合同》约定之租金，即72702元/年之标准，认为该价格属于合理范围，支持康楠公司支付锦发富民合作社因占用房屋而产生的使用费用，自2020年4月日起，以年使用费72702元为标准计算至实际迁出并返还房屋为止。至于违约金，原康楠公司《房屋租赁合同》约定：“承租方延迟交付房屋租金1天，每天按租金30%违约金支付出租方”。康楠公司认为违约金约定过高。审理中，锦发富民合作社同意调整违约金以欠付租金97911元为基数，自合同解除之日即2020年3月31日其至实际付清租金之日，按照年利率百分之二十四计算。一审法院认为，在双方就逾期付款导致的具体损失未能进行明确及举证的情况下，过高的逾期付款违约金，一审法院酌情调整按照年利率11.7%计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、昆山市锦发富民合作社（普通合伙）与昆山市康楠电子有限公司2016年12月23日签订的关于昆山市锦溪镇锦东路638号8号房的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除。二、昆山市康楠电子有限公司于判决生效后十五日内迁让出其占用的昆山市锦溪镇锦东路638号8号房屋。三、昆山市康楠电子有限公司于判决生效后十日内支付昆山市锦发富民合作社（普通合伙）房屋租赁费97911元。四、昆山市康楠电子有限公司于判决生效后十日内支付昆山市锦发富民合作社（普通合伙）违约金（以欠付租金97911元为基数，自2020年3月31日其至实际付清租金之日，按照年利率11.7%计算）。五、昆山市康楠电子有限公司于判决生效后十日内赔偿昆山市锦发富民合作社（普通合伙）因占用房屋而产生的使用费用（自2020年4月1日起，以年使用费72702元为标准计算至实际迁出并返还房屋为止）。案件受理费4326元，减半收取2163元，昆山市康楠电子有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，康楠公司提交盖有“东莞市佑昌精密机械有限公司业务公章”的证明一份，内容为“昆山市康楠电子有限公司，因电力输送不稳定，从2018年9月5日向我公司订购了四伏变压攻牙机，该机为日本原配件，稳定电压及攻牙稳定为最佳功能。订购数量为24台，金额为人民币302400元，并该年度交付贵公司（康楠电子）”。康楠公司以此证明在设备受到影响后，其进行了改良，然后才能正常生产。锦发富民合作社质证认为，对证据的三性均不予认可，该证据系康楠公司自行与案外第三方制作形成，证明中所载事实在一审中未提及，该证据与本案无关。本院认为，锦发富民合作社以康楠公司未按约支付租金为由要求解除合同、并要求康楠公司支付租金、违约金、占有使用费有合同依据。康楠公司以其他承租人获得租金减免为由要求锦发富民合作社给康楠公司减免同等租金没有依据。康楠公司在一审中未提出锦发富民合作社出租房屋的电力存在问题导致其损失的主张，亦未就其损失提出反诉，其在二审中要求锦发富民合作社承担设备升级损失本院不予理涉。综上所述，康楠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4326元，由上诉人昆山市康楠电子有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  沈维佳二〇二〇年十月二十九日书记员  王冰雅法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。