云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初4551号原告：马克昌，男，回族，1973年8月25日生，身份证登记住址：云南省红河哈尼族彝族自治州建水县。委托诉讼代理人：张万华，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。原告：马艳辉,女，回族，1980年3月12日生，身份证登记住址：云南省文山壮族苗族自治州砚山县。委托诉讼代理人：张万华，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南碧鸡集团房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530112741467425L。住所：云南省昆明市西山区碧鸡镇苏家村**。法定代表人：袁平，经理。委托诉讼代理人：杨吉林，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南碧鸡建筑集团有限公司。统一社会信用代码：91530112216765483X。住所：云南省昆明市西山区碧鸡镇苏家村。法定代表人：袁平。委托诉讼代理人：杨吉林，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。第三人：中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司。统一社会信用代码：91530000719407899A。住所：云南省昆明市国家技术产业开发区科华路**山灞大厦**。负责人：高焱。委托诉讼代理人：侯晓龙，北京盈科（昆明）律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：侯珣，北京盈科（昆明）律师事务所律师，一般授权代理。原告马克昌、马艳辉与被告云南碧鸡集团房地产开发有限公司（以下简称“碧鸡房地产公司”）、第三人云南碧鸡建筑集团有限公司（以下简称“碧鸡建筑公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月24日受理后，依法追加中国长城资产管理股份有限公司云南省分公司（以下简称“长城资产云南分公司”）为第三人参加诉讼，本案适用普通程序分别于2020年8月4日、2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张万华、被告碧鸡房地产公司及第三人碧鸡建筑公司共同委托诉讼代理人杨吉林、第三人长城资产云南分公司委托诉讼代理人侯晓龙、侯珣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告签订的《商品房购房保障协议》有效；二、依法判令被告为原告办理房屋的网签备案手续；三、依法判令被告立即向产权登记机关递交办理不动产权证所需的全部资料，以配合原告办理不动产权证；四、依法判令被告承担本案案件受理费。事实与理由：2017年1月9日，碧鸡建筑公司作为碧鸡房地产公司的代理人与原告签订了《商品房购房保障协议》，协议约定：原告自愿认购被告开发的“碧鸡名城”小区9幢3104室商品房一套，被告委托碧鸡建筑公司向原告进行该套商品房认购金的交纳结算，金额为1230577元，原告交纳结算完被告商品房认购金后，凭被告的收据进行本协议的签署。原告支付完毕全部购房款后，被告于2018年7月6日将涉案房屋交付给原告使用至今。原告认为，原告与被告签订的《商品房购房保障协议》实质为房屋买卖合同，原告依约支付完毕全部购房款，但被告未依法给原告办理网签手续，也未协助原告办理产权过户手续，原告多次催促，但被告仍然予以拒绝，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告辩称，被告没有委托过碧鸡建筑公司与原告签订购房合同，被告不是适格主体，应由碧鸡建筑集团自行承担责任。第三人碧鸡建筑公司述称，认可与原告签订的合同，同意由自己承担责任，愿意按照双方签订的《商品房购房保障协议》来履行自己的义务，不愿意承担办理房屋的网签备案手续及配合原告办理不动产权证的责任，合同里无该两项责任的约定。第三人长城资产云南分公司述称，1、碧鸡房地产公司未与原告签订商品房保障协议，原告的第一项诉讼请求是没有事实和法律依据的，依法应当予以驳回。原告认为合同是有效的，但是被告并不是合同的相对方，该请求没有依据。2、办理房屋的网签备案手续及配合原告办理不动产权证的前提条件是碧鸡房地产公司和原告之间存在合法有效的商品房买卖关系，但是本案中碧鸡房地产公司未与原告签订任何形式的商品房买卖合同，碧鸡房地产公司不存在为原告办理相关手续的义务。本案涉案的房屋已经于2013年12月30日抵押给了长城资产云南分公司，客观上碧鸡房地产公司也无法对外销售涉案的房屋，原告的诉讼请求不能成立。本院查明如下事实：2017年1月9日，碧鸡建筑公司（第三人、甲方）与马克昌、马艳辉（原告、乙方）签订了《商品房购房保障协议》，甲方对乙方认购的碧鸡房地产公司开发的碧鸡名城商品房提供保障。协议约定：乙方自愿认购碧鸡房地产公司投资开发的位于昆明市西山区，建筑面积为122.7平方米（房屋建筑面积以住建部门登记的最终实测面积为准），优惠后认购单价为10029元／平方米，认购总价为1230577元；乙方在完成碧鸡房地产公司委托甲方收取的商品房认购金（即1230577元）、凭认购金交纳签署本协议后，甲方对乙方认购提供保障；甲方所代收的乙方交纳的对应商品房认购金，则视为乙方已向碧鸡房地产公司交付了同等金额的购房款。甲方提供的保障内容为：一、甲方保证乙方所交纳的认购金为支付给碧鸡房地产公司上述商品房的购房款；二、如果甲方未能履行第一项保障内容，甲方承诺按照本协议的约定承担违约责任，保障乙方的合法权益；三、若乙方签署本协议后不与甲方受托的碧鸡房地产公司进行商品房认购，单方解除本协议，甲方与碧鸡房地产公司保证不追究乙方的单方违约责任。但乙方需保证在未与碧鸡房地产公司办理交房手续前不得进行提前装修入驻事宜。协议约定的违约责任为：一、本协议签订后，双方均应按照协议约定履行己方义务，若一方违约，违约方应赔偿守约房因此遭受的一切损失；二、若甲方未履行商品房保障义务，则视为甲方违约，乙方可选择如下任一种方式向甲方主张赔偿责任。1.单方解除本协议，要求甲方全额退还已缴纳结算的认购金；2.继续履行协议，并要求甲方支付违约金，违约金按天计算。计算公式为：认购金总额×10%÷360天×乙方缴纳认购金的天数（自乙方缴纳认购金之日起至双方签订本协议之日止。）。原告马克昌委托其姐姐马凤春于2019年3月15日向余金元打款50000元，于2019年3月22日向刘英豪打款1150000元，合计1200000元。碧鸡建筑公司于2017年1月9日出具了收款收据，载明收到马克昌、马艳辉保障金1230577元。庭审中，碧鸡建筑公司认可原告支付给余金元、刘英豪的1200000元，其已经收到，原告认可其实际支付的房款总金额即1200000元。被告及第三人碧鸡建筑公司对原告已实际接房并入住的事实均无异议。被告碧鸡房地产公司陈述，碧鸡房地产公司、碧鸡建筑公司除法定代表人是同一外，其他并未混同，但曾经一段时间内，两家公司均可以对外销售房屋，但后来就不被允许了。另查明：2013年12月26日，恒丰银行股份有限公司烟台建设路支行（以下简称“恒丰银行烟台建设路支行”）与碧鸡房地产公司签订了恒银烟借字第13-010号《借款合同》，借款本金为47000万元；同日，恒丰银行烟台建设路支行与碧鸡房地产公司签订了2013年恒银烟借字第13-006号《抵押合同》，约定以碧鸡房地产公司对碧鸡名城一期销售剩余的房产及车位为《借款合同》做抵押担保（其中包含本案案涉房屋，即碧鸡名城一期9幢3104室），并办理了抵押登记。2014年6月27日，长城资产云南分公司与恒丰银行烟台建设路支行、碧鸡房地产公司、碧鸡建筑公司等签订了中长资（滇）合字（2014）0023-1号《债权转让协议》，约定长城资产云南分公司受让恒银烟借字第13-010号《借款合同》的债权和2013年恒银烟借字第13-006号《抵押合同》抵押权，云南省昆明市真元公证处对该债权转让协议进行了公证，并出具了（2014）云昆真元证字第6641号《公证书》。同日，长城资产云南分公司与碧鸡房地产公司、碧鸡建筑公司等签订了中长资（滇）合字（2014）0023-2号《债务重组协议》，约定长城资产云南分公司对碧鸡地产公司共计44500万元的债权进行重组；并签订了中长资（滇）合字（2014）0023-3号《抵押合同》，约定以碧鸡房地产公司对碧鸡名城一期销售剩余的房产及车位为《借款合同》做抵押担保（其中包含本案案涉房屋，即碧鸡名城一期9幢3104室），并办理了抵押登记。云南省昆明市真元公证处对该《债务重组协议》、《抵押合同》分别进行了公证，并出具了（2014）云昆真元证字第6608号、6628号《公证书》。本院依职权向昆明市西山区住房和城乡建设局调取了“碧鸡名城”（C地块）9幢3104号房屋的情况，昆明市西山区住房和城乡建设局于2020年4月30日回函我院，称案涉房屋暂未进行商品房买卖合同网签备案；上述房屋已于2013年12月30日设定了在建工程抵押登记，他项权利人为长城资产云南分公司。该房权利限制情况为：一是被昆明市西山区人民政府于2016年12月27日进行过行政限制，限制文号为“西政函[2016]215号”；二是被昆明市西山区人民法院于2019年2月26日进行了查封，查封文号为（2019）云0112执1610、1700、1701、3706、3731、3756、4200、5176、5743、5972、5979、5987、6007、6021-6031、6053、6058、6219、6235、6412、6428、6446、6733、6434、8818，（2019）云0112执恢335号。本院认为，本案中，原告陈述其是在被告的售楼部签的合同，并已实际接了房并入住，主张碧鸡建筑公司系受碧鸡房地产公司的委托与其签订的《商品房购房保障协议》，该协议的相对方实质为原告与碧鸡房地产公司，请求确认其与被告签订的《商品房购房保障协议》有效。本院认为：首先，《商品房购房保障协议》买卖的房屋已经设定了在建工程抵押并登记，截止开庭前,抵押权人的债权没有得到清偿,且抵押权人未接到出售房屋的通知；其次，被告碧鸡房地产公司与第三人碧鸡建筑公司对两家公司之间存在委托合同关系均予以否认，碧鸡建筑公司认可收到原告支付的款项，但其否认转交给了碧鸡房地产公司，也没有证据载明碧鸡房地产公司收到了该款项，虽然碧鸡房地产公司认可有一段时间，碧鸡名城存在碧鸡房地产公司、碧鸡建筑公司均对外销售房屋的情况，但碧鸡建筑公司对外出售房屋的行为本身，并不一定就可以判定其是受碧鸡房地产公司委托。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；……”的规定，原告主张碧鸡房地产公司与碧鸡建筑公司之间系委托合同关系，应当提交相应证据，没有举证的，本院不予采信。对原告主张《商品房购房保障协议》系碧鸡建筑公司代表被告碧鸡房地产公司与其签订的合同并合法有效的诉讼请求，本院不予支持。原告主张的碧鸡建筑公司受碧鸡房地产公司的委托与其签订合同的主张不能成立后，原告要求碧鸡房地产公司为其办理房屋的网签备案手续并配合原告办理不动产权证的诉讼请求当然无法成立。且客观上案涉房屋在设有在建工程抵押、行政限制、司法查封的情形下，也不具备办理房屋网签备案手续、不动产权证的条件。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（一）项之规定，判决如下：驳回原告马克昌、马艳辉的全部诉讼请求。本案案件受理费100元（原告已预交），由原告马克昌、马艳辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 张 芳二〇二〇年十月十六日书记员 杨海曼