广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2254号 上诉人(原审原告):钟志强，男，1975年11月26日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：吴恩，广西锐嘉弘律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：广西力步贸易有限公司，住所广西南宁市高新区滨河路**中盟科技园**楼****。 法定代表人：陈美蓉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：覃朗，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雅婷，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。 原审第三人：玉林市日用杂品公司，住所广西，住所广西玉林市公园路**v> 法定代表人：冯天成，经理。 上诉人钟志强因与被上诉人广西力步贸易有限公司（以下简称力步公司）及原审第三人玉林市日用杂品公司（以下简称玉林市日杂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初1961号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 钟志强上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人逾期支付租金的行为已构成根本性违约，一审法院认定被上诉人不构成违约没有事实和法律依据，应予纠正。一审法院认定本案为不可抗力没有任何法律依据和事实依据，首先，广西区内不属于疫情严重地区，其次，被上诉人在2020年3月12日明确申请减免租金，3月14日晚上恶意安排人员搬出商铺的物品，被上诉人没有履行合理的通知义务，恶意且严重违反诚实信用原则；二、被上诉人没有提供证据证明其租赁合同不能履行和疫情有因果关系。截止2020年2月19日，广西区内所有企业事业单位均已正常复工复产，不存在本案租赁合同不能履行的情形。综上，被上诉人的逾期支付租金的行为已构成根本性违约，依据租赁合同“逾期交付租金达15日的”约定，应约定承担违约责任，支付当年月租金二倍的违约金10万元给上诉人。二、上诉人与第三人之间的租赁合同关系与上诉人与被上诉人之间租赁合同关系是两个不同法律关系，一审法院将第三人减免租金的通知行为强加给上诉人，强行判决上诉人减免被上诉人的2020年2月份的租金33000元，于法无据。1.玉林市玉州区供销合作联社的通知，并没有直接指向为上诉人钟志强减免租金，一审以案外人的一份《通知》即认定了第三人已减免上诉人租金的事实，是错误的。2.即使第三人真正为上诉人减免了2月份的租金，这是第三人执行上级文件精神的行为，对于上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系是否减免，减免多少，应由上诉人与被上诉人协商确定，如协商不成，一审法院也无权强制上诉人为被上诉人减免租金。三、一审法院仅支持上诉人2020年3月份13天的租金没有依据，是错误的。2020年3月3日，被上诉人发函给上诉人，明确确认于2020年3月31日撤店。2020年3月6日，上诉人也复函给上诉人，明确双方的合同自2020年3月31日终止，并请被上诉人于2020年3月31日前将房屋完好交回给上诉人，对于本案租赁合同履行即解除的时间双方的约定是明确的，也是具体的。被上诉人在2020年3月14日没有支付租金，且双方就租金支付协商不成的情况下，强行在三更半夜撤离商品、财产等行为，违反诚信原则，至一审判决之日被上诉人的货物、商品、办公室仍非法占用上诉人的房屋。被上诉人实际占用房屋至2020年3月31日的事实是客观存在的，一审不支持2020年3月14日至3月31日的租金没有依据。 力步公司辩称，1.案涉租赁合同已于2020年3月31日协议解除，钟志强要求被上诉人支付10万元违约金没有事实和法律依据。2.广西区内的新冠疫情依法属于不可抗力，一审法院判决减免被上诉人的租金依据充分。3.因上诉人原因导致被上诉人在2020年3月13日无法正常使用案涉商铺，因此被上诉人无需支付2020年3月13日之后的租金。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 玉林市日杂公司陈述，一审判决正确。 钟志强向一审法院起诉请求：1、判决解除原告钟志强与被告广西力步贸易有限公司于2018年11月18日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告广西力步贸易有限公司支付租金100000元给原告钟志强；3、判决被告广西力步贸易有限公司支付电费731.41元给原告钟志强；4、判决被告广西力步贸易有限公司支付违约金100000元给原告钟志强。 一审法院认定事实：2018年11月18日，原告钟志强与被告广西力步贸易有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：由甲方（原告）将玉林市玉州区内环西路100号一层及二层房屋租给乙方（被告），租任期自2018年12月1日至2021年11月30日止，房屋租金总额1800000元人民币，租金按月支付（每月50000元），在每月25号前支付下一期租金；合同生效后五个工作日内，甲方向乙方支付人民币90000元作为租赁保证金，合同终止5日内，甲方如数将保证金返还给乙方。合同中还约定了甲乙双方的权利义务、合同解除条件及违约责任。其中10.5约定：经甲乙双方协商一致，可以提前解除本合同。甲方应在合同终止后当日将剩余租金及租赁保证金退还给乙方。11.3约定：如乙方逾期付款，经甲方书面通知后仍未付款的，每逾期一日，乙方应按月租金的5%支付违约金。逾期超过15日的，甲方有权按本合同10.3（甲方有权解除本合同，并要求乙方按当年月租金的二倍支付违约金）约定追究乙方违约责任；11.4约定：甲乙双方均不可未经对方同意擅自提前终止本合同。如乙方违反本条约定，甲方有权解除本合同，并有权收取当年月租金的二倍作为违约金。如甲方违反本条约定，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方按照当年月租金的二倍支付违约金，同时甲方应在合同终止当日将剩余租金及租赁保证金退还给乙方。双方签订合同后，原告按约将房屋交付给被告用于经营业务，原由黄建敏代付的押金90000元转为被告的租赁保证金。2020年新冠××疫情发生后，广西壮族自治区新型冠状病毒感染的××疫情联防联控工作领导小组于2020年1月24日发布《关于加强新型冠状病毒感染的××防控工作的通告》，决定于2020年1月24日23时起启动重大突发公共卫生事件1级响应；玉林市玉州区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组指挥部令（第2号)明确规定，玉州区内所有企业、工地按规定不早于2月9日24:00前复工；《广西壮族自治区关于调整新冠××疫情防控应急响应级别的公告》规定，2月24日20时起，广西新冠××疫情防控应急响应级别由自治区重大突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应。由于受新冠××疫情以及各级政府疫情防控的需要而要求店铺暂停营业影响，导致被告经营的案涉店铺无法正常经营。2020年3月3日，被告向原告发函，提出于2020年3月31日撤店。2020年3月6日，原告向被告复函，表示：同意解除2018年11月18日双方签订的《房屋租赁合同》，双方的合同关系自2020年3月31日终止。2020年3月12日，被告向原告提交《申请书》，要求原告减免被告租赁原告玉州区内环西路100号门面2个月的租金。3月17日，原告向被告复函，表示不同意被告提出的减免2个月租金的申请，并要求被告于2020年3月20日前支付清所欠的2020年2月份、3月份租金10万元及水电费，同时表示将于2020年3月20日对被告承租的玉州区内环西路100号商铺进行清场。2020年3月14日，被告发现所租赁的铺面卷闸门被上锁焊死了。原告表示，具体上锁时间不太清楚，是因双方在没有协商一致的情况下被告想要将货物搬走，因此才上锁。被告至今没能将房屋里的物品搬走。2020年3月1日至2020年3月31日，涉案铺面使用电费为731.41元。2020年4月8日，原告以被告未支付租金、违约金及电费为由将被告诉至法院。在诉讼过程中，被告申请追加玉林市日用杂品公司为第三人，其申请符合相关法律规定，该院予以准许。另查明，案涉的玉林市玉州区内环西路100号房屋为第三人玉林市日用杂品公司所有，由第三人承包给原告经营，承包期限从2016年7月1日起至2021年6月30日止，目前承包管理费为每月26000元。原告租赁该房屋给被告属于转租，第三人对原告的转租行为没有异议。第三人根据其上级部门的文件要求，已减免了原告2020年2月份承包租金26000元。 一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上达成的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，依法应受法律保护，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，否则，即构成违约，并应承担相应的法律责任。1、关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，虽然双方约定租任期限至2021年11月30日止，但在租赁期限内，被告向原告发函提出于2020年3月31日撤店，原告复函表示同意解除2018年11月18日双方签订的《房屋租赁合同》，双方的合同关系自2020年3月31日终止。故本院认为，双方通过函件进行协商，一致同意提前解除合同，属于当事人协商一致解除合同的情形。该院确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除，被告应于2020年3月31日之前腾空房屋并支付所欠租金和费用；原告则应在被告交还房屋后，将租房押金退还给被告。2、关于违约责任问题。本案属于双方协商一致同意解除合同，故对原告诉称被告单方终止合同构成违约的主张，该院不予采信；被告在新冠××疫情发生后，未按期支付2020年2月和3月份的租金给原告，并以新冠××疫情构成不可抗力为由提出抗辩。该院认为，2020年1月以来发生新冠疫情是众所周知的事实。新冠疫情的发生，政府及有关部门采取的防控措施，导致了被告的店铺停工，无法正常经营，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，故对被告的抗辩理由，该院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。故本院确定，对被告在新冠××疫情发生后不能按期支付租金的违约责任予以免除。3、关于租金的问题。该院认为，新冠××疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。受新冠××疫情这一不可抗力的影响，被告的店铺停工，无法正常经营，继续履行原租赁合同的租金条款明显对承租人不公平。而且本案第三人按照其上级部门的通知，减免了原告租赁涉案房屋的2月份租金26000元，原告以每月50000元转租该房屋给被告，如果不予减免被告2月份的租金，则会造成了原告反而因疫情而获取不当利益，更是显失公平。但如果全部免除租金，则是让出原告承担疫情带来的全部风险，也是不公平。因此，根据公平原则，应当在原告与被告之间合理分配疫情带来的风险。结合第三人已免除原告2月份26000元租金的情况，该院酌定，依法免除被告2020年2月份租金33000元，即被告需支付2020年2月份租金17000元给原告。关于2020年3月份的租金，双方约定于2020年3月31日解除合同，由于被告于2020年3月14日封锁了铺面，违反约定，导致了被告2020年3月14日至3月31日无法使用房屋的后果，原告应当承担责任；由于原告采取封锁铺面的措施而造成损失扩大的后果，亦应由原告承担。因此3月份的租金，被告应按使用天数计算，即支付3月1日至13日共13天的租金20967.74元（50000÷31×13＝20967.74）给原告。综上，被告共需要支付2020年2月、3月租金共37967.74元给原告，由于原告收取有被告租赁保证金90000元，故上述租金应从租赁保证金中抵扣。4、关于电费问题。涉案房屋2020年3月1日至2020年3月31日使用电费为731.41元。涉案房屋在2020年3月1日至2020年3月13日期间由被告使用，2020年3月14日后由于原告封锁，被告无法使用。而房屋封锁后无人进入使用，没有特殊情况是不会产生电费的，也没有证据证明在房屋被封锁后产生了电费，故该院认定，涉案房屋2020年3月1日至2020年3月31日使用的电费731.41元，应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第一百一十七条的规定，判决：一、原告钟志强与被告广西力步贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；二、被告广西力步贸易有限公司支付2020年2月份和3月的租金共计37967.74元给原告钟志强；三、被告广西力步贸易有限公司支付2020年3月份电费731.41元给原告钟志强；四、驳回原告钟志强的其他诉讼请求。 二审中，各方当事人均无新的证据提交。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，在原审第三人玉林市日杂公司作为原告起诉上诉人钟志强的合同纠纷案（案号（2020桂09**民初4912号））中，上诉人与被上诉人及原审第三人确认于2020年9月30日将案涉商铺搬空货物并交还原审第三人。在该案中，原审第三人减免了上诉人案涉商铺2月份的租金。 本院认为，上诉人钟志强与被上诉人力步公司所签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容并不违反法律法规的强制性规定，当属有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。双方对解除所签订的《房屋租赁合同》没有异议，对于解除合同的时间，一审以双方往来函的内容确认为2020年3月31日正确，本院予以确认。上诉人主张被上诉人逾期支付租金的行为构成根本性违约，应支付10万元违约金，被上诉人一直依约交纳租金至2020年1月份，而2020年1月以来发生的新冠疫情作为突发公共事件，不可预见，不能避免，属于不可抗力，被上诉人承租房屋用于经营，疫情及疫情防控措施势必使承租人的营业活动受到一定的影响，而在恢复营业后，被上诉人亦主动与上诉人协商合同的履行问题，故在此情形下，被上诉人未按约支付租金的行为并不构成根本违约，亦符合法律规定的可免除责任的情形，对上诉人以上主张本院不予采纳。关于被上诉人应支付的租金问题，根据《最高人民法院印发》及原审第三人已经减免上诉人租赁案涉房屋的2月份租金的事实，一审酌定减免2月份租金33000元，符合当地疫情实际及公平原则，本院予以维持。对于3月份的租金，上诉人对其封锁铺面的事实不持异议，其封锁铺面的行为造成被上诉人无法正常使用租赁物，则不应支付不能使用期间的租金，故一审以实际使用天数计算3月份的租金并无不当，上诉人对2020年2、3月份租金的上诉主张没有依据，本院不予采纳。 综上所述，钟志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4310元（上诉人已预交），由上诉人钟志强负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  姚 莉 二〇二〇年十月二十七日 书记员  庞世旺