江西省大余县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0723民初755号原告：岳祖德，男，1973年4月15日生，汉族，江西省大余县人，住江西省赣州市大余县。委托代理人：蔡林，大余县南安法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：张顺书，男，1980年7月28日生，汉族，湖南省汉寿县人，住湖南省汉寿县。原告岳祖德诉被告张顺书房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳祖德及其委托诉讼代理人蔡林到庭参加诉讼。因被告张顺书下落不明，本院依法于2020年7月14日向其公告送达起诉状副本及开庭传票等，但公告期满后，被告张顺书未按期到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳祖德向本院提出诉讼请求：依法解除原、被告租赁合同，判令被告支付房屋租金3000元、水费820元、电费4000元、闭路电视费288元，共计人民币8108元。事实和理由：经双方协商同意，2018年9月6日-2019年9月5日被告租赁我位于大余县石桥下上田心32号房屋一套，并签订书面合同，租金每月500元。经我核算，被告共欠我房屋租金3000元、水费820元、电费4000元、闭路电视费288元，共计人民币8108元。但被告在我不知情的情况下，不辞而别，经我多次电话催讨，被告都以种种理由搪塞，至今分文未付。为维护我的合法权益，现诉至法院，请求法院判如诉请。原告岳祖德为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.石桥下上田心路32号301、304房屋的《租房合同》各一份，证明被告租赁原告房屋的事实。2.被告离开301房间时的水表、电表照片打印件各一份，原告缴纳整栋房屋水费的票据原件4份、原告缴纳整栋房屋电费的截图9张，原告和被告的聊天记录截图一份，证明被告拖欠水电费。3.宽带费用票据原件一份，证明原告缴纳了整栋房屋电视宽带费用。4.房产证复印件一份，证明本案出租的房屋产权属于原告所有。5.原告向被告催收304房屋一个月租金及水电费的聊天截图一份，证明被告租住304房屋一个月，尚欠租金、电费等共计741元，在微信中进行了结算。被告张顺书未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及相关证据，亦未对原告的证据质证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，本院对相关证据认证如下：原告提交的第1组证据，系《租房合同》原件，本院依法予以采信。原告提交的第2组、第3组证据，系照片、聊天截图和相关票据或缴费凭证，本院对其真实性予以采信，对其证明目的，本院将结合庭审查明的事实和其他证据予以综合认定。原告提交的第4组证据，有原件核对，本院予以采信。原告提交的第5组证据，系其与被告对304房屋费用进行结算的聊天截图，本院对其真实性依法予以采信。经审理查明：原告岳祖德在南安镇上田心路自建房屋一栋，并依法取得号码为NO.0006478的房屋所有权证。2018年原告岳祖德先后与被告张顺书就该栋房屋的301房、304房签订两份《租房合同》。该两份合同系格式合同，除房屋编号、租赁期限不同之外，其他内容基本一致。该两份合同与本案相关的内容如下：出租方：岳祖德（以下简称甲方），承租方张顺书（以下简称乙方）……第一条、甲方出租给乙方的房屋位于石桥下上田心32号，出租房屋结构为一房一厨一卫。第二条、租赁期限、用途。1、出租房为三楼301室，该房屋租赁期共12个月。自2018年9月6日起至2019年9月5日止（301房屋）；1、出租房为三楼304室，该房屋租赁期共12个月。自2018年9月24日起至2019年9月23日止（304房屋）。……3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。4、房屋租金：每月伍佰元，按月付款（301房）；房屋租金：每月伍佰元，按季付款（304房）。另付押金伍佰元。乙方停止租赁房屋，经甲方验收无误后，将押金退还给乙方，不计利息，不抵扣房租。另外乙方在租房期间所产生的水费、电费等一切费用由乙方承担。注明：电费按阶梯式收费。用电100度以下按0.70元收费，100-150度按0.80元收费，150度以上按0.90元收费……第五条乙方违约的处理规定。1.租赁期间，乙方下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总押金的40%向甲方支付违约金（按日计算）。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止……（5）拖欠房租累计一个月以上的……入住时的水电数字：水：80，电：2532（301房屋）；入住时的水电数字：水：101吨；电：2925（304房屋）。甲方签字：岳祖德，乙方签字：张顺书……注明：水、电费每月抄表并收费。闭路电视每月24元另行收费。另两份合同均单独手写注明：水4元/吨，电1元/度。合同签订后，原告岳祖德收取被告张顺书301、304房屋的押金各500元。2019年1月，岳祖德与张顺书微信聊天显示：岳祖德：“二楼不用，如果是二楼的话呢，还有原来那个304这一个月的那个水电费还没有算……你以前还有一个月房租和水电费共计741元没付，你回来一起算下。”张顺书：“好”……2019年12月中旬左右，张顺书离开租赁的301房屋，岳祖德无法通过电话、微信等与岳祖德取得联系。张顺书离开后，301房间的水表显示计数为128，电表显示计数为6917.8。本院认为：原告岳祖德与被告张顺书就岳祖德上田心路自建房屋的301房、304房签订的《租房合同》系双方当事人的真实合意，内容不违反法律、法规禁止性规定，本院确认其效力。首先，关于岳祖德要求解除《租房合同》的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，本案中301房屋的租赁期限于2019年9月5日到期后，张顺书继续租赁，双方就301房屋的租赁期限转为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。双方签订的《租房合同》也约定：租赁期间，乙方下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋……（5）拖欠房租累计一个月以上的……。现张顺书在未事先告知的情况下离开租赁的301房屋并拖欠超一个月的租金，属于违约行为，原告岳祖德有权单方解除就301房屋的《租房合同》，本院对原告岳祖德要求解除与被告张顺书就301房屋签订的租赁合同的诉请，依法予以支持。另庭审中岳祖德自述，304房屋系张顺书以自己的名义为其朋友租赁，但其朋友居住一个月后以房屋太小为由，又自行与岳祖德就202房屋签订新的租赁合同，并搬离304房屋。因此，原告岳祖德和被告张顺书之间关于304房屋的租赁合同事实上早已终止，且各方均无异议，因此该304房屋的租赁合同无需解除。其次，关于租金等相关费用的核定问题。301房屋：原告岳祖德自述张顺书累计拖欠5个月房屋租金，并从未缴纳过水费、电费等，因被告张顺书未到庭答辩，且原告的自述与现有证据和事实不相违背，因此本院按原告的自述并结合相关证据对其损失核定如下：1.租金。按301房屋的《租房合同》约定的500元/月的租金标准，本院认定张顺书欠缴租金2500元（500元/月×5=2500元）。2.水费。根据该租赁合同载明的张顺书入住时的水表计数“80”和张顺书离开后的水表计数“128”,可知张顺书共用水48吨，按照该租赁合同约定的4元/吨的标准，张顺书尚欠水费192元（4元/吨×48吨=192元）。3.电费。根据该租赁合同载明的张顺书入住时的电表计数“2532”和张顺书离开后的电表计数“6917.8”,可知张顺书共用电4385.8度，按照该租赁合同约定的1元/度的标准，张顺书尚欠电费4385.8元（1元/度×4385.8度=4385.8元）。4.闭路电视费：双方的租赁合同约定闭路电视费为每月24元，庭审中原告自述被告拖欠13个月的闭路费，因此，被告张顺书拖欠的闭路电视费为：24元/月×13=312元。304房屋：虽然原告岳祖德在微信中向被告张顺书提及304房屋一个月的租金、水电费等为741元，但岳祖德同时向张顺书表明“你回来一起算下”，因此该数据需结合庭审查明的事实重新核算。1.租金。一个月为500元。2.水费。岳祖德表明其未计算水费。3.电费。岳祖德自述是193度，计193元。4.闭路电视费：24元。综上，经核算，301房屋和304房屋对应的相关费用相加，张顺书共拖欠租金3000元，水费192元，电费4578.8元，闭路电视费用336元。但原告的诉请是“判令被告支付房屋租金3000元、水费820元、电费4000元、闭路电视费288元，共计人民币8108元”。核算的租金和水费的金额未超出原告诉请的对应金额，应按核算金额据实计算；核算的电费和闭路电视费超出了原告诉请的对应金额，按照原告的诉请金额计算。因此，本院认定被告张顺书应向原告岳祖德支付租金3000元、水费192元，电费4000元、闭路电视费288元，以上共计7480元。三是原告岳祖德收取被告张顺书押金的问题。原告岳祖德自述304房屋的押金500元已转入被告张顺书的朋友租赁的202房屋，且最终已在202房屋的相关费用中进行结算，因此本院对该笔押金不予处理。关于301房屋的押金，因双方合同中约定了“押金不抵扣房租”且“租赁期间，乙方有拖欠房租累计一个月以上等行为的……乙方应按照合同总押金的40%向甲方支付违约金（按日计算）……”等事项，被告张顺书在长期拖欠租金且未通知原告的情况下擅自离开租赁房屋，客观上对原告验收房屋和善后处理造成了一定的困扰和阻碍，其行为不仅违约，更违背了诚实信用原则，因此本院认定301房屋的租赁押金500元不予退还。被告张顺书经本院传票传唤未到庭，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告岳祖德与被告张顺书就大余县石桥下街上田心路32号自建房301房屋签订的《租房合同》。二、被告张顺书应在本判决生效后十日内向原告岳祖德支付大余县石桥下街上田心路32号自建房301房屋和304房屋的租金3000元、水费192元，电费4000元、闭路电视费288元，以上共计7480元。三、驳回原告岳祖德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费560元，以上共计610元，由被告张顺书负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  徐 燕人民陪审员  冯明清人民陪审员  胡玉婷二〇二〇年十月十九日书 记 员  吕 慧附：《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条规定租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。