贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8392号上诉人（原审被告）：中国电建地产集团贵阳有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳北路**观府壹号销售体验中心**，统一社会信用代码：91520115785497386P。法定代表人：欧昊翔，系该公司总经理。委托诉讼代理人：沈南宇，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王强，贵州贵达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王**芳，女，1985年11月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：胡磊，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：王博，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人中国电建地产集团贵阳有限公司（以下简称电建贵阳公司）因与被上诉人王**芳商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初5608号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人电建贵阳公司上诉请求：一、依法改判原审判决第一项为“被告中国电建地产集团贵阳有限公司于本判决生效之日起10日内向原告王**芳支付逾期交房违约金8455.19元”；二、依法改判原审判决第二项为“确认被告中国电建地产集团贵阳有限公司对案涉房屋的保修期从2019年2月23日开始计算”；三、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决确认2019年4月11日为交房日期违背客观事实，依法应予以改判。上诉人已于2019年2月23日将案涉房屋交付被上诉人使用。被上诉人收房时明知案涉房屋达不到双方约定的交房条件，被上诉人有权拒绝收房，但被上诉人依然接收房屋，是对自己合同权利的放弃，且上诉人与被上诉人也没有就不符合的交付作出特别约定；二、《商品房买卖合同》明确约定保修期自实际交房之日起算，保修期也应当从2019年2月23日开始计算，原判决从2019年4月11日起计算保修期，判决错误。被上诉人王**芳答辩称，双方合同约定案涉房屋必须要有商品房交付使用备案证书才符合交房条件。上诉人在2019年1月初在未满足交房条件的情况下向被上诉人发送收房通知，之后基于对上诉人的信任,被上诉人才于2019年2月23日收房，但该收房行为并不能视为合同约定的交付完成。原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。王**芳向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金16,259.98元（违约金以1,625,998元为基数，自2019年1月1日起至2019年4月11日止，按每日万分之一进行计算）；二、判令被告对原告所购买的观山湖区金阳北路378号“电建地产·观府壹号”四组团16号楼1单元电梯的载重量整改为1000千克，若不能整改，则赔偿原告的经济损失（损失按评估机构的结论在使用业主中进行分摊）；三、请求确认被告对案涉房屋的保修期从2019年4月11日开始起算；四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2017年4月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买电建地产观府壹号四组团第16号1单元6层2号房。总价款1,625,998元，原告以贷款方式购买，于本合同签订之日支付首期房款495,998元，余款1,130,000元以银行按揭支付。合同第十一条约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条对逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，案号下列第1种方式处理1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]（1）逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至十几家交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第十四条对交接手续约定“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件…买受人应当在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。……房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照银行同期贷款利率给付利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。”合同第十九条对住宅保修责任约定“该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应在收到买受人通知后60日内履行保修义务，买受人应当配合保修……”。附件十二补充协议中第二条房屋交付约定“……3.买受人办理房屋交付手续时，若出卖人交付的房屋已符合预售合同约定的交付条件，买受人应签署房屋交接文件。若该商品房的有关装修、设备存在瑕疵的，则出卖人应当按照规定予以保修或整改，但该保修或整改不影响出卖人向买受人交付房屋，出卖人亦无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人不按出卖人通知办理交接手续或不签署交接文件的，则视为房屋已自动交付，该商品房相关风险和费用自约定的交付日或出卖人通知的交房期限届满日起由买受人承担。”、第十条通知及送达约定“1.出卖人发出的所有通知书有三种送达方式挂号信形式、邮政快递形式、当面送达方式，出卖人可以选择上述任意一种送达方式。以挂号信形式，本市以邮戳时间两天后视为送达日，外地以邮戳时间四天后视为送达日；以邮政快递方式，本市当日视为送达，外地两日后视为送达；由出卖人工作人员将通知当面交给买受人的，以买受人签收之日视为送达。出卖人在通知送达或视为送达后有权按照通知性质和合同约定的相关约定进行处理……”。《附件六》中第6条第（3）项约定电梯载重量1000千克。同日，原告向被告支付案涉房屋首付款495,998元。2017年5月5日，原告（借款人、抵押人）与案外人中国建设银行股份有限公司贵州省分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定原告借款1,130,000万元用于购买案涉房屋。合同签订后，银行按约进行放款，被告已足额收到原告支付的房款。2019年1月16日，被告通过邮政快递向原告发送收房通知，原告在案涉《商品房买卖合同》中预留的地址为贵阳市云岩区。原告于2019年2月23对案涉房屋进行收房。2019年4月11日，案涉房屋通过贵阳市商品住房交付使用备案。被告于庭后向一审法院提交，由案外人上海三菱电梯有限公司贵州分公司于2019年10月30日出具的《关于“四组团无机房载重”的说明函》，载明“……载重825kg的电梯与载重1050kg的电梯，每台电梯设备差额为21,100元，40台洋房电梯设备差额共计844,000元。”原告对该证据的真实性及合法性无异议，但主张电梯载重量的减少，给原告造成的影响系永久性的，影响原告生活，在确定两种载重量不同的电梯差价基础上酌情予以增加违约金数额。另查明，案涉房屋每栋楼为12户。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、收款收据等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证及一审法院审查，可以认定。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，双方当事人均应按照合同履行。原告已按约向被告足额支付房款，被告未按约定交付案涉房屋，构成违约。结合双方约定，被告应于2018年12月31日交付案涉房屋，但被告于2019年4月30日向原告发送收房通知，又根据案涉合同第十一条约定，案涉房屋须有经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书才符合交房条件，2019年4月11日,案涉房屋满足交付的条件，故原告虽于2019年2月23日确认收房，但实际收房日期应按照合同约定，在案涉房屋符合交房条件之日即2019年4月11日。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百三十八条“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。……”的规定，被告未按约定时间向原告交付案涉房屋，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告应按案涉《商品房买卖合同》中的约定，从交付期限届满的次日起，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。案涉房屋价款1,625,998元，原告已足额支付，从2019年1月1日至2019年4月10日，共计100天，按照合同约定每日万分之一的标准计算，被告应支付违约金16,259.98元；针对原告诉请第二项，依照《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，电梯属于建筑物内共有部分，建筑物内的所有业主对该部分享有共有和共同管理的权利，原告主张更换电梯或要求被告赔偿损失，虽被告未按约定安装载重量为1000kg的电梯，但实际进行更换电梯会对业主日常生活造成影响，原告未向一审法院提交证据证明该主张已由按照法律规定的人数的业主同意，故被告未按约定安装电梯，对原告造成损失，应向原告承担违约责任，一审法院酌情参照每台电梯的差价平均到每户业主的金额1700元支持原告该项诉请；针对原告诉请第三项，按照案涉《商品房买卖合同》约定，保修期限起算应从交房之日起，故一审法院确认案涉房屋的保修期从2019年4月11日开始起算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告中国电建地产集团贵阳有限公司于本判决生效之日起10日内向原告王**芳支付逾期交房违约金16,259.98元及赔偿经济损失1700元，共计17,959.98元；二、确认被告中国电建地产集团贵阳有限公司对案涉房屋的保修期从2019年4月11日开始起算；三、驳回原告王**芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取303元，由被告中国电建地产集团贵阳有限公司负担。二审期间，当事人均无新证据提交，二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，被上诉人自愿于2019年2月23日接收房屋，视为被上诉人对上诉人交房行为的认可，应认定上诉人已于2019年2月23日完成了本案房屋的交付义务。按照一般生活常理，被上诉人占有房屋后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失。同时，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”也明确约定：逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止，故对上诉人主张在被上诉人实际接收房屋后其不应继续承担逾期交房违约责任的辩解予以支持。本案的逾期交房违约金应自2019年1月1日至2019年2月22日，共计53天，案涉房屋价款1,625,998元，被上诉人已足额支付，按照合同约定每日万分之一的标准计算，上诉人应支付违约金8617.79元。关于保修期的起算点，因合同约定自商品房交付之日起算，如前所述，2019年2月23日视为上诉人已履行交房义务，保修期应自2019年2月23日开始起算。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初5608号民事判决第三项；二、变更贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初5608号民事判决第一项为：被告中国电建地产集团贵阳有限公司于本判决生效之日起10日内向原告王**芳支付逾期交房违约金8617.79元及赔偿经济损失1700元，共计10317.79元；三、变更贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初5608号民事判决第二项为：确认被告中国电建地产集团贵阳有限公司对案涉房屋的保修期从2019年2月23日开始起算；四、驳回王**芳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费用606元，由被上诉人王**芳负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年十月二十六日法官助理王强书记员蒲美君