山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4966号上诉人（原审原告）：杜旭芳，女，1992年2月16日出生，汉族，吕梁东义集团煤气化有限公司新岩煤矿职工，住太原市。委托诉讼代理人：贺栋伟，山西真强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西珠琳浙华置业有限公司，住所地太原市兴华街****。法定代表人：王中波，总经理。委托诉讼代理人：王扬，山西君合君律师事务所律师。上诉人杜旭芳因与被上诉人山西珠琳浙华置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2020）晋0108民初812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杜旭芳的委托诉讼代理人贺栋伟，被上诉人山西珠琳浙华置业有限公司的委托诉讼代理人王扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜旭芳上诉请求：1、依法改判《商品房买卖合同》附件四第三条第1款第（1）项内容不符合法律规定而无效，请求根据《建设工程质量管理条例》第16条标准执行：由被上诉人提供合法有效的房屋经竣工验收合格证明：包括《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，向太原市房管局备案登记已购房屋，并交付合同约定的房屋；2、依法判决确定《商品房买卖合同》第九条约定显失公平而无效。请求以年利率6%、购房款85万元计算并支付违约金38250元（赔偿计算期限从2019年9月30日暂计至2020年6月30日，实际截止日期为被上诉人满足法定交房条件止）；同时支付被上诉人逾期交房损失，商品房买卖合同约定的按已交付购房款85万元计算的90日违约金2295元、逾期交房造成的在外租房费用损失每月1000元，期限自2019年9月30日起，9个月累计9000元（实际截止日期为被上诉人满足法定交房条件止；3、依法改判被上诉人提供房屋实测面积报告；4、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，《商品房买卖合同》附件四第三条第1款第（1）项应认定无效。（一）附件四第三条第1款第（1）项关于房屋交付条件的约定违反了法律强制性规定。我国《建筑法》第六十一条明确规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，被上诉人山西珠琳浙华置业有限公司约定以不符合法定竣工验收合格的房屋交付，违反了建筑法的强制性规定。1.关于竣工验收的条件，《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，被上诉人提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》仅属于法定交房条件中第4款的条件，其余交房条件却一概省略，违反了法定的交房要求。2.同时，《建设工程质量管理条例》第四十九条进一步规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。对此最高人民法院（2015）民申字第1045号民事裁定书中明确表述了建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得的验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，之后还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案方式确定建设工程质量符合国家要求和标准，商品房竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。（二）附件四第三条第一款第（1）项关于房屋交付条件的约定属于格式条款，合同签订时未尽到提示说明义务，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。本案中被上诉人提供的格式合同中约定，主合同第八条交付条件“该商品房竣工验收合格”按照《建设工程质量管理条例》第16条规定标准执行，即被上诉人出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》表明竣工验收合格。首先，该格式条款存在严重的误导性，被上诉人将法定的竣工验收标准表述为《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》即可，这与《建设工程质量管理条例》第16条的实际规定严重不符。其次，该格式条款对法律规范存在误导的情况下，没有通过下划线或加粗字体等形式提醒上诉人注意，没有尽到提示说明义务。最后，该条款在违反法定交房条件的情况下，免除了被上诉人交房前合法验收备案的法定义务，其在未经过消防、人防验收备案情况下交房势必对上诉人的人身财产安全带来威胁损害。综上所述，附件四第三条第1款第（1）项关于房屋交付条件的约定一方面违反了法律强制性规定，另一方面作为格式条款未尽到提示说明义务，通过格式条款逃避法定义务，该条款应认定为无效条款。二、上诉人杜旭芳要求被上诉人山西珠琳浙华置业有限公司提供房屋经竣工验收合格证明：包括《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，向太原市房管局备案登记，并交付房屋，有事实及法律依据。本案中，被上诉人提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》缺少建设方负责人签字，同时也没有签署验收日期，该验收记录不符合法定的验收要求；同时根据《消防法》第十三条的规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。经上诉人等业主向政府城建部门投诉，截止2020年5月13日涉案房屋的消防、人防、规划均没有验收，太原市房管局也明确答复了未取得消防人防竣工验收的项目不能交房。基于上述原因考虑，上诉人认为商品房竣工验收备案表才是商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件，被上诉人应在消防、人防等竣工验收后向太原市房管局备案登记，并取得竣工验收备案表后向上诉人出示；同时，《商品房销售管理办法》第三十二条也规定了销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。上诉人在房屋交付时有权从被上诉人处取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。但被上诉人之前提供的“两书”中既缺少竣工验收日期，也没有在“两书”中写明交付日期。综上，鉴于被上诉人山西珠琳浙华置业有限公司目前尚不具备交房条件，上诉人希望被上诉人尽快办理相关竣工验收手续并取得竣工验收备案表，尽快向上诉人交付房屋，同时提供合法规范的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；三、《商品房买卖合同》第九条约定显失公平，应认定为无效条款。该违约金应以年利率6%、购房款85万元为基数进行计算；并且支付上诉人因逾期交房在外租房产生的费用损失。本案中，《商品房买卖合同》第九条属于被上诉人提供的格式条款，该格式条款对于出卖人逾期交房的违约责任约定为：逾期交房不超过90日的，每日按已交付房款的万分之0.3计付违约金；按照该合同约定，被上诉人承担的违约金最高不过2295元，但实际上上诉人因为无法收房，每月在外居住就需缴纳1000元的租房费用。根据合同法第四十条的规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。上述违约金条款约定作为格式条款，减轻了被上诉人的违约责任，排除了上诉人的合同权利，显失公平属于无效条款；上诉人请求参照民间借贷司法解释的规定，按照年利率6%判令被上诉人支付违约金；同时，根据《商品房买卖合同司法解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中逾期交房的违约金显然低于上诉人实际因此造成的损失的情况下，上诉人请求依照上诉人每月租房费用1000元为标准，判令被上诉人支付违约金，期限自2019年9月30日起至被上诉人满足法定交房条件止。四、一审判决适用法律错误，上诉人主张的房屋实测面积报告，撤销不合理收费项目有法律依据。《商品房销售管理办法》第三十四条明确规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。本案中，上诉人在交房时要求被上诉人提供测绘报告，完全是合理合法的正当诉求，同时基于“谁消费谁买单”的交易习惯，提供房屋测绘报告系被上诉人的义务，测绘报告费用也应当由被上诉人承担。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。被上诉人山西珠琳浙华置业有限公司辩称：一、上诉人杜旭芳关于《商品房买卖合同》中房屋交付条件、违约金的约定无效，上诉主张不能成立。合同自由是合同法的基本原则，即合同的当事人有权在法律允许的范围内自由确定合同内容，合同成立并生效后，即对双方当事人具有法律约束力。本案中，双方在《商品房买卖合同》及补充协议中约定了案涉商品房的交付条件，该约定不违反法律、行政法规效力性强制性规定，属合法有效。二、上诉人关于“要求被上诉人提供《竣工验收备案表》及房屋实测面积报告”的上诉主张不能成立。本案为商品房买卖合同纠纷，双方当事人的权利义务应以合同约定及法律规定为准，案涉《商品房买卖合同》及补充协议中均没有关于山西珠琳浙华置业有限公司需提供《竣工验收备案表》及房屋实测面积报告的约定，相关法律也没有赋予珠琳浙华这样的义务。因此，上诉人的该项主张不能成立。三、关于提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》问题，2019年12月1日交房时，被上诉人已经向所有的收房业主提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，因上诉人没有收房，所以没有拿到《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。四、上诉人杜旭芳关于“要求山西珠琳浙华置业有限公司支付因逾期交房造成其在外租房产生的费用损失”的上诉主张不能成立。双方签订的补充协议第八条第3项明确约定，因政府部门、执法单位等为防治大气污染等原因禁止施工的政策、禁令、提高防尘要求的整改通知等导致的延期，出卖人可据实予以延期交付而无需承担延期交房违约责任。上诉人所购商品房在建过程中，施工单位因收到市环境办为防治大气污染发布的禁令及提高防尘要求的整改通知，中途多次停工，前后共计74天。依照前述约定，山西珠琳浙华置业有限公司可以据实延期交付，违约责任的承担日期自据实延期天数届满后确定的交付时间之第二日开始起算，也就是只要在2019年12月15日前交房都是符合合同约定的，无需承担违约责任。山西珠琳浙华置业有限公司向上诉人杜旭芳下达交房通知是在2019年11月30日，通知上诉人杜旭芳自次日起可以收房，因此山西珠琳浙华置业有限公司不应承担延期交房的违约责任，当然也不负责赔偿租房损失。五、上诉人所购房屋已经在太原市房产管理局完成了备案登记，现在是已经完成了消防备案。综上所述，上诉人杜旭芳的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法维持。杜旭芳向一审法院起诉请求：1.判决被告支付逾期交房的违约金自2019年9月30日至2020年4月30日违约金52055元，逾期交房造成原告在外租房费用损失月均1000元，7个月7000元；2.判决被告履行合同约定的经竣工验收的交房义务并提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；3.判决被告提供维修基金发票、购房发票、房屋实测面积报告；4.判决诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月27日，原告杜旭芳与被告山西珠琳浙华置业有限公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于滨河东路北段216号8幢2单元4层0404号房屋，房屋总价850000元。第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；第八条约定，出卖人应当在2019年9月30日前,经竣工验收合格的商品房，交付买受人使用。但遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期；第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买卖人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同附件四合同补充协议第三条约定，主合同第八条交付条件“该商品房经竣工验收合格”按照国务院2000年1月30日发布施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定标准执行，即甲方在交付时向乙方出具由建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位盖章的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》即表明竣工验收合格；第八条约定，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付商品房而无需承担延期交房的违约责任…3.因政府部门、执法单位等为防治大气污染等原因禁止施工的政策、禁令、政府行为、限行措施、提高防尘要求的整改通知等导致的延期……。合同签订后，2018年6月20日，原告向被告缴纳公共维修基金9932元，2018年7月2日，太原市房屋专项维修资金管理中心出具了《山西省住宅专项维修资金专用（微机）票据》。2019年11月21日，被告向原告出具《交房通知书》，载明涉案房屋已具备交房条件，通知原告于2019年12月1日办理交房手续。2019年10月24日，涉案建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同盖章并出具了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。另查明，涉案房屋施工期间，太原市改善省城环境质量领导小组办公室发布太原市重污染天气预警通告等若干份文件，其中强制性应急减排措施明确除应急抢险外，市区停止房屋建筑，拆迁施工工地等施工工地的土石方作业。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应按约履行合同义务。故原告要求确认涉案合同第九条、附件四第三条第1款第1项无效，无法律依据，本院不予支持；原告要求被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，庭审中被告提交了以上两份文件，并确认原告收房时可以向原告提供。故原告可在收房时向被告索取。原告要求被告提供《竣工验收备案表》，因涉案合同约定被告向原告交付房屋时出具由建设单位由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位盖章的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，即表明竣工验收合格。庭审中被告提交了以上文件，故原告的该项诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持；对于涉案房屋延期交房，被告是否应承担违约责任。根据涉案合同约定，因政府部门为防止大气污染等原因禁止施工的政策导致的延期，被告不应承担延期交房的违约责任。庭审中被告提供了太原市改善省城环境质量领导小组办公室发布的若干文件，可以确认涉案房屋施工期间因重污染天气政府部门采取了强制性减排措施，致使涉案房屋施工存在停工的客观情况，并非被告自身过错造成迟延交房。故原告要求被告支持逾期交房损失的诉讼请求，本院不予支持；原告主张被告提供购房发票及维修基金发票的诉讼请求，庭审中被告已确认原告凭缴费凭证即可在涉案房屋售楼部领取，故对该项诉讼请求，本院予以支持；原告主张被告提供房屋实测面积报告，根据涉案合同约定，合同约定面积应当以产权登记面积为准。现因涉案房屋现并未办理产权登记，故涉案房屋应以《房屋所有权证》登记的实测面积为准。对该项诉讼请求，法院不予支持。综上所述，原告杜旭芳请求被告山西珠琳浙华置业有限公司提供购房发票及维修资金发票的诉讼请求，具有事实依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山西珠琳浙华置业有限公司于本判决生效之日起十日内交付原告杜旭芳购房发票、维修基金发票；二、驳回原告杜旭芳的其他诉讼请求。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，上诉人杜旭芳与被上诉人山西珠琳浙华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同生效后，双方当事人应当全面、积极履行各自义务。依据合同约定，被上诉人山西珠琳浙华置业有限公司提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》即表明竣工验收合格，上诉人杜旭芳作为完全民事行为能力人，在阅读商品房买卖合同说明的基础上，对合同内容是明知的。双方约定的房屋交付情况并非法律、法规禁止的，因此双方当事人均应当服从约定。上诉人杜旭芳认为《商品房买卖合同》第九条及附件四第三条第一款第（1）项内容不符合法律规定、显失公平，请求确认无效，请求被上诉人承担违约金及逾期交房的租房损失，其请求无事实根据，本院不予支持。《商品房买卖合同》第五条约定，合同约定面积应当以产权登记面积为准，但因涉案房屋现并未办理产权登记，故上诉人杜旭芳要求被上诉人山西珠琳浙华置业有限公司提供房屋实测面积报告证据不足，本院不予支持。综上所述，杜旭芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费108元，由上诉人杜旭芳负担。本判决为终审判决。审判长 李国虎审判员 刘 涛审判员 武 涛 二0二0年十月十九日书记员 陶一彪