山东省济南市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鲁01民终11397号上诉人（原审被告）：刘超，男，1969年5月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孟先芹，上诉人之妻，住址同上。被上诉人（原审原告）：山东德海房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：赵德海，经理。委托诉讼代理人：杨相勇，济南济阳浩阳法律服务所法律工作者。上诉人刘超因与被上诉人山东德海房地产开发有限公司（以下简称山东德海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初1878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，本院依法由审判员尹腾对本案进行了独任审理。本案现已审理终结。刘超上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回山东德海公司的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费全部由山东德海公司承担。事实与理由：一审法院适用法律错误，进而导致判决错误。一、涉案房屋的开发建设已经履行相关法律手续，系合法建筑，符合买卖条件。涉案房屋的修建已经取得济阳县建设工程管理局批复，济阳县国土资源局的同意，济阳县发展和改革委员会的同意。同时，济阳县房产管理局出具的《证明》也证实了涉案房屋在开发建设中，不存在违法违规行为。2007年11月16日，济南市城镇建设管理委员会也为涉案项目颁发了建设许可证。涉案房屋所在的整个项目，政府部门也收取了配套费。涉案房屋所在的整个项目均是合法建筑。双方签署商品房买卖合同后，按照合同约定，刘超全额支付了购房款，涉案房屋早已交付使用，房屋产权已经归刘超实际所有，涉案房屋买卖合同不存在无效的法定情形。二、山东德海公司是涉案房屋合法的开发企业。双方签订《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定。三、根据土地管理法的有关规定，集体经营性建设用地经过法定手续，也可以通过出让、出租等方式交由单位和个人使用。本案中，即便是土地性质属于集体用地，但已经履行了与建设房屋有关的审批手续，政府有关部门对涉案房屋所在的项目，均进行了批复和审核。同时，济阳县房产管理局也认定涉案房屋所在的项目，不存在违法违规行为。四、涉案房屋的土地性质是经转让的国有土地性质，已不属于集体所有。蔬菜批发市场是当时崔寨政府新农村改造的一部分，符合当时整体规划，山东德海公司在蔬菜批发市场北侧沿街建商品房符合规划。崔寨政府让其建商品房出售，收取了山东德海公司20万元的配套费，实际上是土地出让金。山东德海公司在房屋买卖10年后又提出土地性质要求主张合同无效，原自这几年崔寨划为先行区，土地房屋涨价，又面临拆迁，山东德海公司要求确认合同无效的真正意思是要回房屋，获得拆迁款。五、涉案房屋被上诉人承诺给办房产证，至今没有兑现。六、同种类型的案件已经生效判决认定不属法院民事诉讼受案范围，案号为（2020）鲁01民终8863号民事裁定。山东德海公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。山东德海公司向一审法院起诉请求：1.确认山东德海公司与刘超签订的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由刘超承担。一审法院认定事实：2007年11月16日，济南市城镇建设管理委员会下发建设许可证，批准了山东德海公司承建的济阳县崔寨镇前街新农村建设项目；2008年1月21日，济阳县发展和改革委员会作出济阳发改函（2007）3号文件，同意山东德海公司开展前街村整体开发的前期工作；2008年5月22日，山东德海公司与前街村委会签订了土地出让协议，约定前街村委会向山东德海公司出让约计35.5亩的土地。项目竣工后，山东德海公司和刘超于2009年10月28日签订了《房屋买卖合同》，约定由刘超购买房屋，建筑面积147平方米，总价235200元。刘超按照约定支付了购房款，山东德海公司向刘超交付了房屋。刘超居住使用该房屋至今。另查明，涉诉土地至今未办理农用地转用审批手续，涉诉房屋的开发商山东德海公司未取得《商品房销售（预售）许可证》。一审法院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定为无效。本案中，涉诉房屋位于济南市济阳区崔寨街道前街村，其土地性质属于农民所有的集体土地，在进行商品房建设施工时需要依法办理农用地转用审批手续，截至今日，涉诉土地仍未依法办理相关审批手续，且山东德海公司亦未取得《商品房销售（预售）许可证》，涉诉房屋依法不允许进行商品房销售，故一审法院认定山东德海公司与刘超签订的《房屋买卖合同》违反土地管理法律的强制性规定，属于无效合同。因山东德海公司、刘超在庭审中均主张仅处理涉诉合同的效力问题，故对涉诉合同无效的法律后果，一审法院不再一并处理，山东德海公司、刘超可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：确认山东德海房地产开发有限公司与刘超于2009年10月28日签订的《房屋买卖合同》无效。案件受理费减半收取50元，由山东德海房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织各方对证据进行了交换和质证，对当事人有争议的证据和事实认定如下：刘超向法庭提交证据一、与本案情况相同的（2020）鲁01民终8863号案件生效裁定书一份，拟证明二审法院裁定驳回了山东德海公司的起诉；证据二、房屋拆迁部门对涉案房屋地上附着物清点明细表、房屋及附属物测量平面图，拟证明房屋拆迁部门为下一步的拆迁补偿工作对涉案房屋进行了测绘、清点。山东德海公司对证据一的真实性无异议，但对该案的裁判结果不认可；对证据二的真实性无异议，因本案尚未裁判，涉案房屋买卖合同的效力有待人民法院裁决。本院经审查认为，刘超提交的证据一具有真实性，能够证实与本案案情相同的（2020）鲁01民终8863号案件已经生效裁定驳回了山东德海公司的起诉；证据二具有真实性，能够证实涉案房产面临拆迁补偿，拆迁部门已经完成了测绘、清点工作。对一审判决认定的事实，二审予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，山东德海公司主张其与刘超于2009年10月28日签订的《房屋买卖合同》无效。涉案房屋位于济南市济阳区崔寨街道前街村，系建设在村集体土地上的建筑物。山东德海公司经批准进行新农村项目建设并取得建设许可证，其经前街村委会同意建蔬菜批发市场并在市场前建成门头房出售给刘超，刘超已缴纳购房款并居住使用十余年。由此可见，涉案房屋的建设具有较强的政策性，该房屋能否进行市场流转应当由相关主管机关予以确定，由此引起的争议不属于人民法院的受理范围。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初1878号民事判决；二、驳回山东德海房地产开发有限公司的起诉。一审案件受理费50元，退还被上诉人山东德海房地产开发有限公司；上诉人刘超预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判员  尹腾二〇二〇年十月二十六日书记员  田琳