宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初2986号 原告：宁夏中房实业集团股份有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市。 法定代表人：方陆，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：何嘉芮、卜小锋,宁夏辅德律师事务所律师。 被告：曹艳荣，女，1982年5月10日出生，汉族，租住宁夏回族自治区永宁县。 第三人：史忠良，男，1968年4月22日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 原告宁夏中房实业集团股份有限公司与被告曹艳荣排除妨害纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，被告曹艳荣向本院申请追加房东史忠良为本案第三人，本院依法追加史忠良为本案第三人后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏中房实业集团股份有限公司的委托诉讼代理人何嘉芮、卜小锋，被告曹艳荣，第三人史忠良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁夏中房实业集团股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告曹艳荣将位于永宁县望远镇兰花花国际公寓A20号楼505号房（产权证号为宁（20**）永宁县不动产权第0000994号）排除妨害（腾空）、向原告返还房屋；2.依法判令被告曹艳荣向原告宁夏中房实业集团股份有限公司支付非法占有期间的不当得利29400元（暂截止日2020年8月13日）及至实际腾房返还日止的不当得利费用（以同地段同类房屋租金为标准）；3.本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：宁夏中房集团小额贷款有限公司（以下简称“中房小贷公司”）与银川旺元投资实业（集团）有限公司（以下简称“旺元公司”）签订《债务抵顶协议书》，约定旺元公司以其所有的位于永宁县望远镇兰花花国际公寓A20号楼505号房等21套公寓抵顶欠付其与中房小贷公司编号为2016009511和2016010511借款合同项下借款。同时约定，上述房产均登记过户至原告宁夏中房实业集团股份有限公司名下，并于2017年12月20日前完成交付。2018年2月13日，旺元公司将位于永宁县望远镇兰花花国际公寓A20号楼505号房过户登记至原告名下。至此，原告依法取得该房屋的所有权，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。据悉，无权处分人武其振以出租人名义将位于永宁县望远镇兰花花国际公寓A20号楼505号房出租给被告曹艳荣，双方签订有《房屋租赁合同》。至此，涉案房屋由被告实际占有和使用。原告为案涉房屋的合法所有权人，多次要求无权占有人曹艳荣排除妨害、返还房屋，其均予以拒绝。原告为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。 曹艳荣辩称，原告的说法都是不合理的。2018年8月26日，我在签订房屋租赁合同之前，已经尽到个人力所能及的谨慎义务，不但要求房东史忠良出具了购房合同，查看了案涉房屋所缴纳的物业费和水费等相关票据，而且还到案涉房屋的物业公司了解过该房屋的具体情况，在得到物业公司工作人员的确认之后，我才与史忠良签订房屋租赁合同，因此原告要求我排除妨害、赔偿损失不符合实际情况。2020年6月份左右时间，原告曾两次找过我，让我搬出去，原告愿意把2000元押金退给我，由于没有协商成功，原告私自更换了我租住房屋的门锁，我将此事告知了房东史忠良，原告与史忠良协商之后，将更换后的门锁钥匙又给了我。给我钥匙的人当时还让我查看房屋里有没有丢东西，我大概看了一下没有丢东西，原告就要求我给其出具一张没有丢东西的证明。之后过了大概半个月左右时间我发现包里的一条金项链不见了，我向房东史忠良说了此事，史忠良说让我再找找，不要冤枉别人，东西没有找到我也没有报警，此事不了了之。2020年9月7日原告又给我发了一条信息，问我还在505房屋住吗，当时我忙于上班没有回复，我中午两点多下班回去后发现锁芯被灌胶了，然后我就给原告回信息说你做人太不地道，房屋是我租的有事情你跟房东说去，你们再这样骚扰我我就报警了，原告就没有给我回信息。 史忠良辩称：2017年5月20日，我与旺元公司签订了房屋买卖合同，缴纳了物业费、水电暖费等相关费用，并装修入住。原告从来没有找过我沟通案涉房屋权属问题，也没有向房屋承租人提出排除妨害、返还房屋的主张。原告于2018年2月13日办理了兰花花国际公寓A20号楼505号房屋不动产产权证书以后也未主张权利，直到2020年6月份左右才开始向我主张案涉房屋所有权。 原告为证实其主张提交了证据一《商品房买卖合同》、《合同备案撤销申请》，证明旺元公司将永宁县望远镇兰花花国际公寓A20号楼505号房于2016年11月3日备案至中房小贷公司员工张燕名下，于2018年1月23日申请撤销案涉房产备案。同时证明在2016年11月3日至2018年1月23日期间，史忠良与旺元公司在知道或应当知道案涉房产已备案至他人名下的情况下，仍签订《商品房买卖合同》，双方存在恶意情形，双方签订的商品房买卖合同应当无效；证据二《债务抵顶协议书》、抵顶房产信息、宁(2018)永宁县不动产权第0000994号不动产权利证书，证明旺元公司与原告签订《债务抵顶协议书》，约定旺元公司以其所有的位于永宁县望远镇兰花花国际公寓A20号楼505号房等21套公寓抵顶欠付其与中房小贷公司签订的编号为2016009511和2016010511借款合同项下的借款本息。2018年2月13日，旺元公司将案涉抵账房产过户登记至原告名下，原告已依法取得案涉房产的所有权，依法对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利。被告曹艳荣对上述证据真实性无异议，但认为上述所证实的事实与本案不具有关联性，对证明目的不予认可；第三人史忠良对上述证据真实性、合法性予以认可，但认为上述证据与本案不具关联性，对证明目的不予认可，同时认为其自己有《商品房买卖合同》，将案涉房屋出租给曹艳荣属于合法出租。本院审查认为，上述证据一尽管内容真实、来源合法，但所证事实以及证明目的与本案没有直接利害关系，对该组证据本院不予采信；证据二来源合法、内容真实、与本案相关联，本院予以采信。 被告曹艳荣为证实其主张向法庭提交了《房屋租赁合同》，证明被告与第三人史忠良之间签订了房屋租赁合同，被告对案涉房屋属于合法占有使用。原告对上述证据三性不予认可，认为被告与第三人史忠良恶意串通损害原告利益。第三人史忠良对上述证据三性予以认可，对证明目的没有异议。本院审查认为，被告曹艳荣提交的证据来源合法、内容真实、与本案相关联，本院予以采信。 第三人史忠良为证实其主张提交了《商品房买卖合同》、房屋缴款收据、物业费和电费缴纳票据，证明案涉房屋属于第三人史忠良所有，其向被告曹艳荣出租案涉房屋是合法有效的。原告对上述证据的三性和证明目的均不予认可。被告曹艳荣对上述证据的三性和证明目的予以认可，被告表示正是基于第三人史忠良能够提供案涉房屋的相关权属手续，其才与史忠良签订的房屋租赁合同。本院经审查认为，上述证据来源合法、内容真实、与本案相关联，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告下属全资子公司中房小贷公司与旺元公司因借款合同纠纷，双方签订《债务抵顶协议书》，约定旺元公司以其所有的位于永宁县望远镇兰花花国际公寓A20号楼505号房等21套公寓抵顶欠付其与中房小贷公司编号为2016009511和2016010511借款合同项下借款。同时约定，上述房产均过户登记至原告宁夏中房实业集团股份有限公司名下。2018年2月13日，旺元公司将位于永宁县望远镇兰花花国际公寓A20号楼505号房过户登记至原告名下（产权证号为：宁（20**）永宁县不动产权第0000994号）。至此，原告依法取得该房屋的所有权，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。第三人史忠良依据自己与旺元公司签订的《房屋买卖合同》将案涉房屋出租给被告曹艳荣。原告为案涉房屋的合法所有权人，现要求被告曹艳荣排除妨害、返还房屋、赔偿损失，遭到被告拒绝后，诉至法院。 另查明，关于兰花花国际公寓A20号楼505号房屋，案外人张燕与旺元公司于2016年11月3日签订《商品房买卖合同》，并进行了备案登记，于2018年1月22日因工程建设存在瑕疵、位置不佳等原因撤销备案、解除合同；第三人史忠良与旺元公司于2017年5月20日签订《商品房买卖合同》，合同签订当日向旺元公司缴纳了全部购房款111458元，于2017年7月15日交清卡费，于2018年5月29日缴纳了2017年8月1日至2026年9月30日前的电梯费、物业费，因此案涉房屋存在一房两卖的行为。在无法提供不动产登记证书的情况下，《商品房买卖合同》便是最有效的权属证明。被告曹艳荣在2018年8月26日租赁兰花花国际公寓A20号楼505号房屋期间，要求第三人史忠良出示了《商品房买卖合同》、物业费、水电费等相关权属证明材料，并前往案涉房屋物业服务公司查证属实以后才签订的房屋租赁合同。原告诉称无权处分人武其振以出租人名义将案涉房屋出租给被告曹艳荣，第三人史忠良辩称武其振在得到其授权后与被告曹艳荣签订房屋租赁合同，并在法庭上对此事予以确认。2020年6月至7月份期间，原告表示曾向被告主张过权利，被告认可有人找其谈过此事，因双方没有协商成功，之后案涉房屋的门锁被人私自更换，门锁锁芯被灌胶等不正当情况出现，最终由第三人史忠良出面协调才得以解决，在此过程中被告并没有收到原告主张案涉房屋权利的任何书面材料，原告亦无法提供曾向被告主张权利的证据材料。 本院认为，从事商品交易的当事人很难知道对方是否对占有物品拥有所有权，也很难进行查证。况且在商机万变的信息时代，在一般情况下，要求当事人对每一个交易对象的权力是否属实加以查证，是不现实的，这即受制于行业管理规定要求，也受制于个人能力所限。本院（2019）宁0121民初1303号民事判决书尽管判决驳回了本案第三人史忠良关于要求案外人旺元公司协助办理兰花花国际公寓A20号楼505号房屋的产权证书的诉求，确认原告取得兰花花国际公寓A20号楼505号房屋权属证书，但并没有否定史忠良所持有的关于案涉房屋买卖合同的效力。被告于2018年8月26日在租赁案涉房屋时，要求第三人史忠良出示了房屋权属证明，并到物业公司了解案涉房屋具体情况后才签订了房屋租赁合同，被告在个人力所能及的情况下已经尽到了谨慎义务，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，因此应认定被告与第三人史忠良之间签订的案涉房屋租赁合同合法有效。原告于2018年2月13日已经取得案涉房屋不动产登记证书，拥有该房屋所有权，却怠于行驶自己的权利，导致案涉房屋由史忠良实际占有、使用、出租和收益。因此原告的损失与被告曹艳荣承租房屋之间不存在直接利害关系。原告不能因其已经取得房屋所有权，就能当然地排除被告的善意租赁权。故原告无权向被告曹艳荣主张排除妨害、返还房屋、赔偿损失。待被告曹艳荣于2021年8月26日房屋租赁合同到期后原告可自行收回房屋。 综上所述，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告宁夏中房实业集团股份有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费535元，减半收取计267.5元，由原告宁夏中房实业集团股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员 剡 军 二〇二〇年十月二十七日 书记员 王海红 附：本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒； 3.对被执行人采取限制高消费、限制出入境，在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上措施可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。