江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初4822号原告：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行，住所地苏州市相城区元和街道华元路**。负责人：张宏良，该行行长。委托诉讼代理人：徐波，江苏新苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑培培，江苏新苏律师事务所律师。被告：徐龙妹，女，1987年7月27日生，汉族，住苏州市相城区。原告中国建设银行股份有限公司苏州相城支行（以下简称建设银行相城支行）与被告徐龙妹金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告建设银行相城支行的委托诉讼代理人郑培培、被告徐龙妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行相城支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告清偿原告贷款本金686927.52元、利息12114.13元、本金罚息62.53元、利息罚息133.08元，共计699237.26元（欠息暂算至2020年8月10日，之后欠息按合同约定算至本息还清之日）；2.判令被告承担原告实现本债权所支付的律师费用35869元；3.判令原告就以上债权对被告所抵押房屋享有优先受偿权；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年1月19日，被告作为借款人与原告签署《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款74万元，被告以相城区渭塘镇澄阳路2558号俪珠华庭12幢401室的房屋提供抵押并办理抵押登记。2月3日，原告按约发放贷款。借款后，被告并未按约还款，至2020年7月15日，拖欠本金4768.37元、利息10025.02元。根据借款合同约定，原告现要求被告立即提前偿还全部借款，即归还贷款本金686927.52元、利息12114.13元、本金罚息62.53元、利息罚息133.08元，共计699237.26元（欠息暂算至2020年8月10日，之后欠息按合同约定算至本息还清之日）。为此，原告特起诉至法院，请求依法判处。被告徐龙妹辩称，对原告提交的证据无异议，但是原告要求还清全部贷款本息，目前没有能力归还，只能保证每个月还些钱。经审理查明：2016年1月19日，原告建设银行相城支行（贷款人）与被告徐龙妹（借款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定：借款本金为74万元，借款期限为360年。本合同所载的贷款期间起始日与贷款人支付凭证所记载日期不一致的，借款期限自起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。借款用途为借款人用于购买位于苏州市相城区的房屋。贷款利率为年利率，采用浮动利率方式，即在基准利率水平上下调10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率。本合同项下首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定；本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率案利率调整日当日的基准利率确定，贷款利率调整日按照每年1月1日调整。若借款人未能在约定还款日的前一日足额偿还应还款项的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利。本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款人将款项一次性划入借款人指定账户（账户名称：苏州鑫联嘉置业有限公司，账户：32×××99）。还款方式为等额本息还款，约定还款日为每月15日。抵押人以本合同第三十六条“抵押财产清单”所列之财产设定抵押，抵押财产名称为相城区渭塘镇澄阳路2558号俪珠华庭12幢401室。本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。该合同由原告建设银行相城支行在贷款人处盖章、被告徐龙妹在借款人及抵押人处签字确认。合同签订后，原告建设银行相城支行依约于2016年2月3日向合同指定的收款账户发放了贷款74万元。被告徐龙妹在原告建设银行相城支行出具的《个人贷款支付凭证》上签字确认，支付凭证载明借款金额为74万元。2018年7月16日，被告徐龙妹为其所有的苏州市相城区不动产办理抵押登记手续（房屋他项权证号为苏（2018）苏州市不动产证明第7012083号），抵押方式为一般抵押，担保债权数额为74万元，债务履行期限为2016年1月19日起至2046年1月19日，担保范围详见合同。原告建设银行相城支行陈述，贷款发放后，被告徐龙妹未能按期归还贷款本息，至2020年7月15日，已经拖欠本金4768.37元、利息10025.02元。按照合同约定，其有权宣布贷款提前到期，截至2020年8月10日，被告徐龙妹尚欠贷款本金686927.52元、利息12114.13元、本金罚息62.53元、利息罚息133.08元，共计人民币699237.26元。另查明，原告因本案诉讼与江苏新苏律师事务所签订了《委托代理协议》，约定律师代理费用为35869元。再查明，被告徐龙妹于2020年9月3日收到本案传票、起诉状副本等诉讼材料。以上事实，由原告建设银行相城支行提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、不动产登记证明、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单、结清试算、《委托代理协议》等证据，以及当事人庭审陈述相互印证予以证实。本院认为，原告建设银行相城支行与被告徐龙妹签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。原告已按约向被告发放贷款74万元，被告徐龙妹未按期足额归还贷款本息，已构成违约，故原告有权按照合同规定，宣布贷款提前到期。被告徐龙妹应当立即归还原告建设银行相城支行截至2020年8月10日的贷款本金686927.52元、利息12114.13元、本金罚息62.53元、利息罚息133.08元，共计人民币699237.26元。关于原告建设银行相城支行要求被告徐龙妹支付的2020年8月10日之后的欠息。在本案中，原告建设银行相城支行并未提交证据证明其已经在起诉前宣布贷款提前到期，被告徐龙妹于2020年9月3日收到本案起诉状副本、传票等诉讼材料，故宣布贷款提前的时间应为2020年9月3日，原告可自2020年9月4日起主张逾期利息及罚息。同时，因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，贷款利息的基本标准已改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）。因此，被告徐龙妹应支付以贷款本金686927.52元为基数自2020年8月11日起至2020年9月3日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率下浮10%计算的利息，及以本息之和699041.65元（本金686927.52元+12114.13元）为基数自2020年9月4日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.35倍（下浮10%再上浮50%）计算的逾期利息及罚息。原告建设银行相城支行要求被告徐龙妹赔偿其律师代理费用35869，本院经审核后认为，因被告未按期履行还款义务致使原告委托律师事务所进行诉讼，系为实现债权的必要支出，本院予以认可。原告建设银行相城支行、被告徐龙妹已就提供房屋作为贷款的抵押担保形成合意，也已按约至登记管理部门办理了抵押登记，原告建设银行相城支行请求以该房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百九十八条，《中华人民共和国担保法》第五十三条之规定，判决如下：一、被告徐龙妹应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司苏州相城支行贷款本金686927.52元、利息12114.13元、本金罚息62.53元、利息罚息133.08元，共计人民币699237.26元（截至2020年8月10日）；同时，还应向原告中国建设银行股份有限公司苏州相城支行支付以本金686927.52元为基数自2020年8月11日起至2020年9月3日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率下浮10%计算的利息，及以本息之和699041.65元为基数自2020年9月4日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.35倍计算的逾期利息及罚息。二、被告徐龙妹应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司苏州相城支行赔偿因实现债权而支出的费用35869元。三、若被告徐龙妹未按期履行上述第一、二项付款义务，原告中国建设银行股份有限公司苏州相城支行有权以被告徐龙妹名下用于抵押的房产（房屋座落于苏州市相城区，他项权证号为苏（2018）苏州市不动产证明第7012083号）折价或以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5575.5元，由被告徐龙妹负担（被告负担的诉讼费5575.5元，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331048282）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（上诉案件受理费的数额由本院在收到上诉状之日起3日内，在区分财产类和非财产类案件并结合当事人上诉请求数额计算出应预交的上诉费用，并向上诉人催交）。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，帐号：10×××76。审 判 员 陆文明二〇二〇年十月二十二日法官助理 丁雯雯书 记 员 杨振东附录：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。