广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终1565号 上诉人（原审被告）：广西恒升集团有限公司，住所地百色市新兴路体育广场南侧，统一社会信用代码914510007565025962。 法定代表人：丁俊杰，该公司执行董事。 上诉人（原审被告）:广西恒升集团有限公司凤山县分公司，住所地凤山县凤城镇观音河西岸，统一社会信用代码914512236621105914。 负责人：王秋静。 二位上诉人共同委托诉讼代理人：罗邦龙，广西凤山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韦林志，男，1988年1月3日出生，壮族，住凤山县。 委托诉讼代理人：唐伟政，广西捷鑫律师事务所律师。 上诉人广西恒升集团有限公司（以下简称恒升集团）、广西恒升集团有限公司凤山县分公司（以下简称恒升凤山分公司）与被上诉人韦林志商品房销售合同纠纷一案，凤山县人民法院于2019年3月4日作出（2018）桂1223民初574号民事判决，韦林志不服该判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月20日作出（2019）桂12民终1247号民事裁定，将案件发回重审，凤山县人民法院重审后作出（2020）桂1223民初87号民事判决，恒升集 团、恒升凤山分公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒升集团、恒升凤山分公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判由韦林志付清购房款后，恒升集团、恒升凤山分公司自行解除其封存韦林志的商铺。2.一、二审案件受理费由韦林志承担。事实和理由：一、一审认定案涉商品房为“预售房”是错误的。该商品房在2012年已建成毛坯房，之后是韦林志选中后才与恒升凤山分公司签订购房合同。二、对于是否已付清购房款，韦林志作为付款义务人却没有提供交款的收据、银行转账凭据，其在（2019)桂12民终1247号案的询问笔录中作出“2014年5月13日将购房款中的28.5万元，转入恒升集团法定代表人丁俊杰弟媳卢媛的银行账户，余额款以现金方式支付给法定代表人丁俊杰的弟弟丁士勋，第二笔款因为恒升公司的账户挨冻结与查封，都是现金支付”的陈述，在本案一审庭审时作出“2014年5月13日交80万，2014年10月31日交641700元，都在恒升酒店4楼交给丁士勋”的陈述，对购房款交给谁前后陈述不一致。恒升集团、恒升凤山分公司的银行账户被冻结的时间是2017年，2014年其账户仍正常使用，韦林志称这个时期账户被查封才支付现金与实际不相符。再者，在账户能正常使用的情况下，如果韦林志真的付款，为何不采用最安全的转账方式，两份购房合同前后签订的时间间隔5个月，交款地点都不是在恒升集团、恒升凤山分公司的办公场所，而在恒升酒店四楼交给非恒升集团、恒升凤山分公司的财务人员，显然不符合常理。但该陈述内容，刚好自认签订合同日与付款日不是同一日。 三、一审认定“如果签订合同当时，原告不付清购房款，可以约定另外的付款时间，而不必约定签订合同当日付款”。该认定不是韦林志已交购房款的裁判理由。因为，合同约定当日付款与实际付款不是同一个法律事实，两者出现时间错开是常发生的，因此，合同才有韦林志如逾期付款必承担违约责任的合同条款。 四、恒升集团、恒升凤山分公司为获得商品房出售许可，早将《国有土地使用证》《商品房预售许可证的》《建设工程规划许可证》《备案证明》等各种材料提交房屋管理所作为出售商品房的原始备案。当每位业主与恒升集团、恒升凤山分公司签订好《商品房买卖合同》后，主要不存在抵押情形，业主都可以自带合同去房管所办理备案登记，因此，案涉的登记备案不是恒升集团、恒升凤山分公司进行登记，登记备案并不等于韦林志已交购房款。恒升集团、恒升凤山分公司将房屋交给韦林志使用，只是履行交房的合同义务，而不是韦林志已交付购房款的依据。 五、一审关于“按照正常商品房买卖先付款后交付的交易习惯，双方的交易符合交易习惯”的认定缺乏先例及习惯案例，也违反了案涉合同“如买受人逾期支付购房款，则承担相应违约责任”的意思自治。因为该自治体现了本买卖可以存在先交房后付款的约定，否则不会有该约定。 六、因韦林志一直拿不出其已支付购房款的证据，恒升集团、恒升凤山分公司为维护自己的合法利益才对案涉的商铺进行封存，行为并没有过错，韦林志请求解除被封存商铺的诉讼请求，于理于法均无据。 综上，韦林志未能举证证明其已支付了购房款，一审认定其已支付，属认定案件事实不清，请二审依法改判。 韦林志辩称，购房款是付给丁志勋，丁志勋要求转28.5万元给其妻子陆媛，所以韦林志就认为款项是转给丁志勋。恒升凤山分公司因一个案件于2013年被来宾法院查封账户，不能通过银行转账，韦林志就现金支付购房款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恒升集团、恒升凤山分公司的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 韦林志向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的登记备案号201410311747、201405271664《商品房买卖合同》合法有效；2.判令恒升集团、恒升凤山分公司赔偿逾期交付违约金112444.1元〔（641700元×万分之一每天×730天）﹢（80万元×万分之一每天×820天〕；3.判令恒升集团、恒升凤山分公司立即解除对登记备案号201410311747、201405271664商铺的封存；4.判令恒升集团、恒升凤山分公司赔偿封存201410311747、201405271664商铺的损失（损失从2018年10月29日起算至恒升集团、恒升凤山分公司解除封存时止，按月租金每间600元计算，共计五小间）。 一审法院认定事实：韦林志于2014年5月13日、2014年10月31日分别与恒升凤山分公司签订两份《商品房买卖合同》，合同主要内容如下：韦林志购买恒升凤山分公司开发，位于凤山县商铺总价款分别为80万元、641700元，买受人须在签订本合同当日一次性付清100%合同总价款；如未按合同规定时间付款的，按逾期时间分别处理：逾期在30天之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违 约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；第7栋2P-2号商铺的交房时间为2014年9月30日前，第7栋109号商铺的交房时间为2014年12月30日前；逾期交房的按逾期时间分别处理，逾期不超过365天，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过365天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已经交付房价款万分之一的违约金；合同自双方签定之日起生效；商品房预售的，自合同生效之日起30天内由出卖人向凤山县房屋管理所申请登记备案。合同签订当日，韦林志交清案涉合同约定的购房款。2014年5月27日、10月31日，双方到凤山县房屋管理所对两份《商品房买卖合同》进行登记备案，登记备案号分别为201405271664、201410311747。2018年10月21日，恒升凤山分公司通知韦林志提供支付商铺价款的票据和合同，以便核实商铺权属情况，因韦林志未能提供相关支付商铺价款的票据，2018年10月27日，恒升凤山分公司封存了两份合同中的商铺。 另查明，恒升凤山分公司隶属于恒升集团。对案涉商铺的交付时间，庭 审中，韦林志陈述系2016年底，恒升集团、恒升凤山分公司陈述系各合同签订之日，但双方均未提供证据予以证明。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。归纳各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.韦林志与恒升凤山分公司签订的两份《商品房买卖合同》及其附件是否合法有效；2.韦林志是否按合同约定付清了购房款；3.韦林志请求恒升集团、恒升凤山分公司解除封存、赔偿逾期交房违约金、赔偿封存商铺经济损失是否有事实和法律依据。 一、关于韦林志与恒升凤山分公司签订的两份《商品房买卖合同》及其附件是否合法有效的争议焦点。韦林志与恒升凤山分公司分别于2014年5月13日、2014年10月31日签订的两份《商品房买卖合同》及其附件（登记备案号分别为201405271664、201410311747）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法确认两份《商品房买卖合同》合法、有效。 二、关于韦林志是否按合同约定付清了购房款的争议焦点。首先，两份《商品房买卖合同》就付款方式及期限均约定在签订合同当日即2014年5月13日、10月31日一次性付清100%合同总价款，并约定了逾期付款应承担的违约责任，如果签订合同当日韦林志不付清购房款，可以约定另外的付款时间，而不必约定签订合同当日付款；其次，合同约定合同生效时间为合同签订日，自合同生效之日30日内由出卖人向凤山县房屋管理所申请登记备案，从恒升凤山分公司于2014年5月27日、10月31日将两份合同在凤山县房屋管理所进行登记备案的情况看，如果韦林志未按合同约定支付购房款，恒升凤山分公司可以不对合同进行备案登记，实际上恒升凤山分公司不仅对合同进行 备案登记，还将案涉的房屋交付韦林志使用；第三，按照通常商品房买卖先付款后交付的交易习惯，双方的交易符合交易习惯。综上，虽然韦林志不能提供支付购房款的凭据，从合同履行情况及交易习惯看，可以认定韦林志已按约定支持全部购房款。 三、关于韦林志请求恒升集团、恒升凤山分公司解除封存、赔偿逾期交房违约金、赔偿封存商铺经济损失是否有事实和法律依据的争议焦点。韦林志已经按合同约定支付了购房款，恒升凤山分公司已经将商铺交付韦林志，恒升凤山分公司将已经交付韦林志使用的商铺封存，侵害了韦林志对商铺的使用权，对韦林志请求解除封存商铺的诉讼请求，一审法院予以支持。韦林志称恒升集团、恒升凤山分公司于2016年底交房，恒升集团、恒升凤山分公司不认可，韦林志又不能提供证据证明，视为恒升集团、恒升凤山分公司按约定交房，对韦林志请求的逾期交付违约金112444.10元，一审法院不予支持。韦林志请求恒升集团、恒升凤山分公司赔偿封存商铺的经济损失，租金收入与铺面是否实际出租有关，虽然韦林志提供证据证明将商铺出租给黄荣，因恒升集团、恒升凤山分公司封存而停止租赁，但并未就此造成韦林志经济损失，因此，对韦林志的该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，恒升凤山分公司隶属于恒升集团，其民事责任应由恒升集团承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、韦林志与恒 升凤山分公司于2014年5月13日、2014年10月31日签订的登记备案号分别为201405271664、201410311747的两份《商品房买卖合同》合法有效；二、恒升集团、恒升凤山分公司于本判决生效之日起十日内解除对登记备案号分别为201405271664、201410311747商铺的封存；三、驳回韦林志的其他诉讼请求。案件受理费2548元，由韦林志负担1274元，由恒升集团负担1274元。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院二审另查明，1.案涉两份《商品房买卖合同》均为格式合同，合同中的逾期付款违约责任条款均为打印的格式条款，而合同付款方式及期限条款中的付款比例及金额均为人工填写。2.丁士勋系恒升集团法定代表人丁俊杰的弟弟，卢媛系丁士勋的妻子。3.2014年5月13日，韦林志分两次共转账28.5万元给卢媛。 本院认为，一审认定案涉两份《商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。 本案二审争议的焦点为：一、韦林志是否已付清购房款；二、一审认定恒升凤山分公司参与办理案涉商品房预售合同登记备案是否正确；三、恒升集团、恒升凤山分公司应否解除对案涉商铺的封存。 关于争议焦点一，虽然韦林志未能提供收据证明已于合同签订当日付清了全部购房款，但从本案查明的合同履行情况看，可以认定韦林志已经付清全部购房款，理由如下：双方于2014年5月13日、2014年10月31日先后签订的案涉两份《商品房买卖合同》均特别约定购房款须于签定合同当日全额 付清，自合同生效之日起30天内由恒升凤山分公司向凤山县房屋管理所申请登记备案。现恒升凤山分公司不仅已将案涉两份《商品房买卖合同》进行备案登记，且已交付商铺给韦林志，全部履行了合同义务。诉讼过程中韦林志还提交了2014年5月13日签订合同当日转账28.5万元给恒升集团法定代表人丁俊杰之弟媳的证据，并称其余购房款均按恒升凤山分公司的要求支付现金。根据上述事实，韦林志所主张的签定合同当日已付清全部购房款的事实具有高度盖然性，本院予以采信。相反，恒升集团、恒升凤山分公司主张韦林志尚未支付分文购房款，却不能对为何韦林志尚未支付购房款即为其办理备案登记及向其交付商铺作出合理的解释，故对恒升集团、恒升凤山分公司该事实主张，本院不予采信。 综上所述，恒升集团、恒升凤山分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2548元，由广西恒升集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李剑峰 审 判 员 韦海平 审 判 员 陈一峰 二〇二〇年十月十二日 法官助理 覃 婕 书 记 员 兰小盆 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。