宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初4557号原告：宁夏达盛行物业服务有限公司，统一社会信用代码91640122596237569B。法定代表人：马某。委托诉讼代理人：杨某，宁夏言宗律师事务所律师。被告：董某，公民身份号码×××，宁夏回族自治区西吉县人，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏达盛行物业服务有限公司与被告董某物业服务合同纠纷一案，本院2020年9月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付2017年6月30日至2019年12月31日期间物业服务费人民币3167元，电梯费人民币1470元，欠费合计4637元；2.判令被告承担逾期支付物业费产生的违约金1391元（由于合同约定的违约金按日费千分之三计算较多，本公司实际按所欠费额30%计算）3.本案的诉讼费由被告承担。（1、2合计人民币6028元）。被告辩称，欠费金额属实，理由是1.家里厨房、卫生间、单元楼门口存在质量问题，我们反映给物业公司，物业公司一直没处理。2.暖气不热。3.小区卫生特别差，消防通道门口下水道没有井盖，小区景观池变成污水池，物业费我可以交，但是原告必须处理好我的问题。4.小区南门建立幼儿园，没有经过业主同意。查明的事实经审理查明，本院确认如下事实：贺兰县银都蓝湾小区由原告提供物业服务，被告系该小区15-1-303室房屋业主，该房屋为第三层，该房屋建筑面积为87.97平方米。2015年7月28日，原被告签订了《瑞泰·银都蓝湾前期物业服务合同》，约定住宅物业服务费收费标准为1.5元/月/㎡，商业用房物业服务费收费标准为2元/月/㎡，电梯费二层30元/月/户，每增加一层递增5元/月/户，业主未能按期足额交纳物业费、电梯费等费用的，应按每逾期一日按照所欠费用3‰的标准支付违约金。同时合同约定，合同到期后，由宁夏瑞泰房地产开发有限公司与原告协商续签事宜。2014年12月17日至2020年12月31日期间，原告与宁夏瑞泰房地产开发有限公司就涉案小区的物业服务工作签订了前期物业服务合同五份并在贺兰县物业管理中心进行了备案登记，约定的服务期限分别为2014年12月17日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2020年12月31日。虽原、被告合同约定的收费标准为住宅物业服务费收费标准为1.5元/月/㎡，但合同实际履行过程中原告实际按照1.2元/月/㎡标准进行收费。被告房屋为第三层，电梯费为35元/户/月，原告分别于2018年8月10日、2020年8月20日以张贴物业费催缴通知单、收费通知单的方式向被告催收物业费，被告未交纳2017年6月30日至2019年12月31日期间的物业费及电梯费。现原告诉至法院，要求判如所请。判决的理由与结果本院认为，原、被告之间以及原告与宁夏瑞泰房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，原被告双方均应依约全面履行各自的义务。原告在为涉案小区提供了物业管理和服务后，有权向包括被告在内的享受物业服务的业主收取物业服务费，对于原告主张的2017年6月30日至2019年12月31日期间的物业费，按照双方约定，物业费计算为3167元（87.97㎡×1.2元/月/㎡×30个月），电梯费计算为1050元（35元×30个月），故对于原告要求被告支付物业费3167元的诉请，本院予以支持，对原告要求支付电梯费1470元的诉请，本院在1050元的范围内予以支持。被告抗辩家里厨房、卫生间、单元楼门口存在房屋质量问题，物业服务企业与业主之间属于物业服务合同关系，双方依据物业服务合同约定的内容产生相应的权利和义务。房屋质量问题不属于物业服务合同约定的内容，因此被告以此为由拒交物业费，本院不予支持。被告抗辩暖气不热，供热企业与用户之间存在供热服务合同关系，供暖温度达标是供热服务合同的内容，基于供热服务合同关系，如果供热温度不达标，应当由供暖企业向用户承担责任，业主与物业服务企业之间系物业服务合同关系，物业服务企业对供暖温度不达标并无责任，所以被告的该项抗辩意见，本院不予支持。被告抗辩小区卫生特别差，消防通道门口下水道没有井盖，小区景观池变成污水池，并提交照片5张予以证明。由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统，被告提交物业公司在某一时刻、某个环节、个别区域做的不够好的照片不能形成完整的证据链证明被告所述，物业服务存在一般瑕疵，亦不构成根本性违约，被告以此为由拒交物业费本院不予支持，故对被告的该项抗辩意见，本院不予支持。被告抗辩小区南门建立幼儿园，没有经过业主同意，与本案不是同一法律关系，如有侵害小区共有部分权利的行为，应另行提起诉讼。因物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。如业主发现物业公司在服务过程中存在瑕疵，或者服务不符合标准，其应当主动向物业公司或者物业主管部门分投诉反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平，依法依约履行好物业服务企业的责任。如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可依法请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，损害小区业主的整体利益。关于违约金，虽涉案合同约定被告未能按期足额交纳物业费应按每逾期一日按照所欠费用3‰的标准支付违约金，被告未及时交纳物业费的行为已构成违约，但原告在提供物业服务期间，存在轻微服务瑕疵的问题，亦构成违约，综合双方均存在违约行为，应由原被告双方各自承担相应的责任，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告董某支付原告宁夏达盛行物业服务有限公司贺兰县银都蓝湾15-1-303室房屋2017年6月30日至2019年12月31日期间的物业费3167元、电梯费1050元，共计4217元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏达盛行物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏达盛行物业服务有限公司负担8元，被告董某负17元。本判决为终审判决。审判员 方 卉 二〇二〇年十月十日书记员 刘珂焱附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。