四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0703民初3772号 原告：王树义，男，汉族，1974年5月7日出生，住西宁市城**。 委托诉讼代理人：凌晓勇，四川久太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖洁丽，四川久太律师事务所律师。 被告：四川法拍信息技术有限公司，住所地：成都高新区天府大道北段。 法定代表人：何启蒙，公司总经理。 委托诉讼代理人：张浩洋，四川临龙律师事务所律师。 原告王树义与被告四川法拍信息技术有限公司（以下简称法拍公司）服务合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王树义的委托诉讼代理人肖洁丽，被告法拍公司的委托诉讼代理人张浩洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王树义向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告返还超过3%的佣金及尽职调查费，即13,209.4元；2．判令由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年2月14日，原、被告签订了《法拍房委托服务协议》，约定被告为原告提供公开的司法拍卖房屋信息，被告收取拍卖标的成交价5%的佣金（含10,000元尽调费）。原告依约支付了相关费用，被告却未按约定提供服务。原告成功竞拍房屋后，才知道该房屋是烂尾楼，无法如被告承诺的一年内办理产权证。被告未尽调查义务，对于尽职调查费应予退还。且根据法律法规及行业惯例，收取佣金最多不超过房屋成交价的3%，故被告还应退还其恶意多收的部分。 被告法拍公司辩称：1、没有相关法律规定佣金不能超过3%。原、被告双方签订的是法拍房委托协议，与二手房中介服务，有本质的区别，服务内容、服务项目均与二手房中介提供的项目不一致，故不应参照二手房佣金指导标准。目前法律法规没有针对法拍房委托服务的收费标准进行规定，双方应当严格按照合同约定，履行各方义务，被告不存在恶意收取佣金的行为；2、被告已经履行了相关尽职调查的行为，并且将调查的结果在和原告前往现场看房时告知了原告，同时在缴纳保证金以及竞拍当天，被告也向原告提出确认竞拍评估报告等与房屋状况相关的现状资料，只是没有向原告出具相应的书面报告；3、具体返还金额请法院依法判决。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年2月14日，王树义（甲方、委托方）与四川法拍信息技术有限公司绵阳分公司（乙方、受托方）（以下简称法拍绵阳公司）签订了《法拍房委托服务协议》，约定甲方自愿委托乙方依法对竞买位于绵阳市涪城区浩兴．城南御郡X-X-X-X的房屋提供相关服务。乙方根据甲方的实际要求，完成以下委托事项：1、咨询建议；2、竞买前看样；3、尽职调查；4、协助贷款；5、指导交保参拍；6、提醒付款；7、公证委托；8、领取文书；9、缴纳税费；10、代办过户；11、腾退清场；12、指导退保证金。双方签署协议后，乙方根据甲方需求为甲方提供司法拍卖房屋基础信息，并为甲方提供咨询与建议。关于尽职调查，双方约定，对甲方意向拍卖标的进行前期尽职调查，或提供标的房屋详细情况清单（包括标的物的具体位置、产权情况、土地信息、居住现状），该尽调不作为甲方或甲方指定的第三人是否参与竞拍的依据，甲方或甲方指定的第三人应于竞拍前前往标的物现场进行实地查看，了解意向标的物的实际情况。甲方确认意向拍卖标的后，乙方需在起拍日前一个工作日内完成相应房屋的尽职调查，临近竞拍日期签约的，乙方会在起拍日前完成相应的尽职调查报告。乙方应以书面形式向甲方提供《尽职调查报告》，甲方收到该《尽职调查报告》（乙方以邮寄方式提交《尽职调查报告》的，自签收之日起视为甲方已收到），视为乙方已完成委托拍卖的前期服务。甲方竞拍成功后，甲方如需乙方代为处理标的物腾退清场事宜的，费用根据标的物房屋具体情况双方另行确定。乙方为甲方提供法拍房竞买全程服务的佣金收费标准为：甲方拍得标的物成交价的5%，本协议签订时，甲方应向乙方支付尽职调查费10000元，若甲方竞拍成功的，甲方应于竞买成功后两个工作日内向乙方支付剩余全部佣金。 原告于同日向法拍绵阳公司缴纳了上述房屋的服务费及尽职调查费33,024元。 2019年2月14日，王树义在泸州市中级人民法院于淘宝网开展的“绵阳市涪城区浩兴城南御郡X-X-X-X”司法拍卖（变卖）项目公开竞价中，以最高应价胜出，网络拍卖成交价格660487.20元。 2019年2月22日，泸州市中级人民法院作出（2018）川05执恢47号之三执行裁定书，裁定案涉房屋的所有权归买受人王树义所有，该房产的所有权自本裁定送达买受人时起转移，买受人可持本裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续。 庭审中，双方均认可案涉房屋现在还不能办理产权过户登记手续。 案外人裴X、李X、季X等与法拍绵阳公司也签署的《法拍房委托服务协议》委托竞买绵阳市涪城区浩兴．城南御郡，协议约定的服务内容与前述王树义签署的《法拍房委托服务协议》除佣金比例外，基本相同。上述委托人陈述，被告仅提供拍卖网址和竞拍操作等指导，并未全面提供协议约定的竞买前相关服务，导致拍卖所得的房产存在瑕疵，目前不能办理产权证。 另查明，四川XX实业有限公司与法拍公司签署了《项目委托代理协议》，就其开发的“浩兴．城南御郡”1号楼、2号楼的45套商品住宅项目委托法拍公司协助其与申请人达成执行和解，为其寻找该项目的投资方或买方，代表其与该项目的意向投资方或意向买方进行商业洽谈、合作及目标达成。 再查明，法拍公司成立于2016年4月14日，营业执照显示其经营范围包含商务咨询、提供有偿帮助服务、房地产经纪、动产、不动产和无形资产的拍卖（国家特别规定的物品除外）。法拍公司于2018年10月31日成立法拍绵阳公司，目前法拍绵阳公司已经注销。 本院认为，“法拍房”又称为“司法拍卖房产”，是法院强制拍卖的房屋。最高人民法院于2016年8月2日颁布《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》明确规定，从2017年1月1日起，全国所有的司法拍卖全部在互联网上进行拍卖。此后，各地法院陆续在淘宝、京东的电商购物平台上开展司法拍卖活动，其房源信息向全社会公开。但法拍房因其系网上公布房源，其房产产权状况、土地性质、抵押情况、实际居住和租赁情况、物业费用、户口问题、税费、权利瑕疵等以及司法拍卖的具体流程、交易方式、银行贷款等均对普通买受人来说，均属于需要相应时间、精力、信息渠道和专业知识才能解决或处理。同时，法拍房是否存在未交齐土地出让金、能否办理产权变更以及房屋带租赁协议等瑕疵均由竞买人自行承担和解决，为此很多参与司法拍卖的竞买者常常委托相对具有专业知识背景的机构为其提供拍卖相关的附加服务。 本案原告为购买淘宝司法拍卖房产与被告签订《法拍房委托服务协议》并支付服务佣金，是期望被告依托其资讯资源、社会资源、行业经验给予原告相关技术咨询服务，为其是否进行竞买提供决策指导服务。庭审查明，原告向被告支付尽职调查费和高额佣金，要求被告在竞买前对标的物的背景、瑕疵、产权、土地等进行调查，双方对尽职调查报告的形式、交付时间、交付方式等做了具体明确的约定，被告应按照合同约定完成该项委托对原告判断是否参与司法拍卖提供帮助。但庭审中，被告仅提交的与案涉房屋开发商签订的项目委托代理协议，并该协议系与第三人签订的，并不能证明被告完成了调查并向原告履行了报告义务，且双方也均认可案涉房屋目前系烂尾楼，客观上不能办理产权过户登记，故原告要求被告返还尽职调查费的诉讼请求本院予以支持。 如前所述，参与司法拍卖的竞买者为规避拍卖风险委托相对具有专业知识背景的机构为其提供拍卖相关的附加服务并支付服务费，本案中，被告未能举证证明其全面提供了协议约定的相关竞买前服务，原告主张被告未能按照合同提供约定的服务，其服务存在瑕疵而要求按照被告提供服务的数量和质量减少报酬、返还部分服务费符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十一条的规定。本院参考《关于房地产中介服务收费的通知》（以下简称：《通知》）第六条规定：“房屋买卖代理收费，按成交价格总额0.5-2.5%计收。实行独家代理的，收费标准上委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%”酌定被告退还超出3%的服务费3,209.38元（33024-10000-660487.20×3%）。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告四川法拍信息技术有限公司于本判决生效后二十日内向原告王树义返还佣金3,209.38元； 二、被告四川法拍信息技术有限公司于本判决生效后二十日日内向原告王树义返还尽职调查费10,000元； 三、驳回原告王树义其他诉讼请求。 若未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费65元，由被告四川法拍信息技术有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 （以下无正文） 审判员  安婕娜 二〇二〇年十月二十九日 书记员  谭翩翩