四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1123民初1897号 原告：四川犍为农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91511100709032261C，住所地四川省犍为县玉津镇凤凰路北段**。 法定代表人：高华兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：虞占华，男，生于1971年5月25日，汉族，该公司员工，住四川省犍为县。 被告：王贵兰，女，生于1964年7月13日，汉族，居民，住四川省犍为县。 被告：罗绍和，男，生于1964年2月25日，汉族，农民，住四川省犍为县。 被告：四川永恒房地产开发有限公司，统一社会信用代码91511123207351568X，住，住所地四川省犍为县玉津镇圣泉路/div> 法定代表人：方明全，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：杜承东，四川海棠律师事务所律师。 原告四川犍为农村商业银行股份有限公司（以下简称“犍为农商银行”）与被告王贵兰、罗绍和、四川永恒房地产开发有限公司（以下简称“永恒房开司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月8日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告犍为农商银行的特别授权委托诉讼代理人虞占华、被告永恒房开司的特别授权委托诉讼代理人杜承东到庭参加了诉讼，被告王贵兰、罗绍和经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告犍为农商银行向本院提出诉讼请求：一、判令被告王贵兰、罗绍和立即向原告偿还借款本金422012.77元及相应利息（截止2020年9月2日尚欠利息41351.52元；自2020年9月3日起至本金付清之日止的逾期利息，以尚欠本金为基数，按月利率7.965‰计算）；二、判令原告对王贵兰、罗绍和抵押位于犍为县门商业城1、2、3栋2-31号商业用房（商品房买卖合同备案号：201601220000019号）的折价、拍卖、变卖所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权；三、判令被告永恒房开司对上述债务承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用由被告王贵兰、罗绍和承担。事实与理由：2016年2月3日，被告王贵兰和永恒房开司与原告签订《个人商业用房（按揭）借款合同》（合同编号4422132016000660号）。合同主要约定：原告向王贵兰提供贷款61万元，用于购买犍为县门商业城1、2、3栋2-31号商业用房，期限10年；贷款利率为浮动利率，在基准利率基础上上浮30%，即执行月利率5.31‰，逾期利率按合同利率基础上上浮50%，若遇国家法定利率调整时，于下年1月1日起按相应档次利率执行新的利率；还款方式为等额本息还款法，即每月归还6885元；借款人以购买的本套商业用房（商品房买卖合同备案号20160122000019号）作抵押担保（抵押登记证号：犍房预犍为字第××号），同时由永恒房开司提供阶段性连带责任保证担保，保证范围：包括借款本金、利息（含罚息）、借款人应支付的违约金、赔偿金以及债权人为实现债权而发生的相关费用等；保证期间为借款合同生效之日起至抵押的商业用房取得房屋所有权证，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交债权人保管之日止；借款期间，若借款人连续三个月或累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的，贷款人有权提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。被告罗绍和作为本合同抵押物的共有人，已签字确认同意将本合同项下的抵押房产作抵押，并接受本合同约束，同时，罗绍和与王贵兰系夫妻关系，对上述债务承担共同清偿责任。 2016年2月4日，原告与被告就上述《个人商业用房（按揭）借款合同》在犍为县公证处办理了编号为（2016）犍证字第0349号《公证书》。 上述合同签订后，原告于2016年2月5日向王贵兰发放了61万元贷款，2026年2月2日到期。但在合同履行中，被告王贵兰从2019年4月21日起开始拖欠本息，经原告多次催收无果，截止2020年9月2日，尚欠借款本金422,012.77元（其中本金逾期39,451.85元），欠息41,351.52元。被告王贵兰已连续三个月以上未偿还贷款本息的行为已违反合同约定，为此原告根据《个人住房抵押借款合同》的约定，宣布上述贷款从2020年9月2日到期，要求被告王贵兰立即偿还所欠借款本息并承担抵押担保责任，即要求被告立即偿还借款本金422,012.77元及利息41,351.52元；从2020年9月3日起至本金付清之日止的逾期利息以差欠本金422,012.77元为基数按月利率7.965‰基数，为实现债权和抵押权所支付的一切费用等（包括但不限于公证费、执行费等）均由被告承担。同时，该套商业房产至今未取得房产证，故被告丰业房开司对上述债务承担连带清偿责任。 2016年5月30日，原犍为县农村信用合作联社变更名称为犍为农商银行，故原告犍为农商银行享有上述借款债权。 被告王贵兰未作答辩，也未提交证据。 被告罗绍和未作答辩，也未提交证据。 被告永恒房开司辩称，犍为西门商业城项目现尚未竣工验收，也尚未办理产权证书。1.被告王贵兰、罗绍和在被告永恒房开司购买犍为西门商业城项目2-31号商铺属实，总房价款1,230,778元，按揭贷款61万元；2.被告王贵兰、罗绍和未支付永恒房开司首付款620,778元；3.原告称从2019年4月21日起拖欠本息，实际从2017年7月30日开始被告王贵兰、罗绍和就未归还原告的按揭款，截止原告主张时止，被告永恒房开司已为被告王贵兰、罗绍和扣划了按揭保证金89,668.55元（公司财务统计的，数据可能不准确），在被告连续三个月或者累计六个月未按约给付按揭款原告就应当主张权利，故原告逾期增加的应当与永恒房开司无关；4.被告王贵兰、罗绍和与亚丰公司签订《委托经营管理合同》将所购商铺委托其经营管理，二被告按约收取了该公司2020年5月25日支付的2020年第一季度的商铺租金16,363.79元（公司财务统计的，数据也可能不准确）；5.对原告的诉讼请求1和2无异议，诉讼请求3不符合法律规定和各方之间的约定，且有物的担保，永恒房开司最多是有条件的补充责任，故原告的第3项诉讼请求不应当由永恒房开司承担；6.公司不承担本案诉讼费。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月3日，被告王贵兰（借款人、抵押人）与犍为县农村信用合作联社（贷款人、抵押权人）、被告永恒房开司（保证人、即开发商或售房单位）签订了《四川省农村信用社个人商业用房（按揭）借款合同》合同号：4422132016000660。合同约定：本借款用于购买犍为县门商业城1、2、3栋2-31号商业用房一间；犍为县农村信用合作联社向被告王贵兰提供人民币贷款610000元；借款期限为壹佰贰拾月，自贷款人将借款划到借款人所指定，并经借款人认可的账号之日起计算；贷款月利率为5.31‰，该利率系中国人民银行现行期限次贷款的基准利率上浮30%；借款人的借款由贷款人直接划入保证人开立的存款账户内，账户名称永恒房开司，账号44×××83；借款人应从贷款发放的次月开始，按月偿还贷款本息，还款总期为陆拾期；在当前利率水平下，借款人每月归还本息金额为人民币6885元，借款期内如遇国家法定利率调整，由贷款人按中国人民银行有关文件规定相应调整每月还款额；借款人借款所购买并作为抵押物的房屋具体内容如下：1.房屋坐落犍为县门商业城1、2、3栋2-31号，2.房屋类型：商业用房，3.……5.房地产价值：1230778元，6.购房合同编号（2016）0100429；共有人罗绍和同意将本合同项下的房屋用于抵押，共有人罗绍和签字并按手印；逾期贷款部分，按现行贷款利率上浮50%计收利息；借款人的违约责任：借款期间，借款人连续三个月或累计六个月未按期偿还贷款本息和相关费用的，贷款人有权停止向借款人发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。并约定：本合同项下的贷款担保以抵押加阶段性保证，抵押加阶段性保证指贷款人以借款人提的所购商业用房抵押，在借款人取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由保证人提供阶段性连带责任保证而向借款人放贷款的方式；保证方式为在保证期间，保证人愿为借款人的债务承担连带责任；抵押担保的范围包括本合同所列的贷款金额、利息（包括罚息）、借款人应支付的违约金、赔偿金及贷款人为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等）；保证期间由借款合同生效之日起至抵押的商业用房取得房屋所有权证，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他的有关资料交贷款人代为保管之日止。 2016年2月4日经犍为县公证处出具（2016）犍证字第0349号《公证书》，证实2016年2月3日，王贵兰、罗绍和、永恒房开司的法定代表人方明全与犍为县农村信用联社的代理人王旭峰在上述《四川省农村信用社个人商业用房（按揭）借款合同》的签字、指纹、印章均属实。 2016年2月5日犍为县农村信用合作联社借款借据载明：借款人王贵兰，地址犍为县玉津镇凤凰路南段********，借款日期2016年2月5日，借款到期日期2026年2月2日，借款金额陆拾壹万元整，借款用途商用房按揭，利率类别浮动利率，利率浮动幅度30%。执行月利率5.30833‰，还款方式按月等额本息还款法，还款账号62×××49。犍为县农村信用合作联社将贷款610000元发放至贷款合同约定的指定账户，被告王贵兰、罗绍和购买了贷款合同项下的房屋〔商品房买卖合同编号（2016）0100429〕，至今该房屋状态仍为签约备案状态，尚未办理不动产权证。被告王贵兰归还部分贷款本息后，未按照合同约定足额还本付息。2019年4月22日、同年12月31日，原告分别向王贵兰电话告知《逾期贷款对账及催收通知书》，通知王贵兰未按合同约定归还贷款本息，已构成违约，请其在限定的时间之前将逾期贷款本金及利息结清。截止2020年9月2日尚欠借款本金422012.77元，尚欠利息41351.52元。 另查明，被告王贵兰、罗绍和于1986年12月8日办理结婚登记，由于结婚证遗失，二被告于2012年11月19日在犍为县民政局补办理了结婚证。2016年5月30日，原犍为县农村信用合作联社变更名称为四川犍为农村商业银行股份有限公司。被告永恒房开司当庭确认犍为.西门商业城项目现尚未竣工验收，也尚未办理产权证书；在被告王贵兰、罗绍和未按约向原告给付贷款后，原告划拨了被告永恒房开司在原告处的保证金。 上述事实，有经过庭审质证的原、被告的主体身份证明、结婚证，《个人商业用房（按揭）借款合同》及公证书、股东会决议和抵押权预告登记证书，《商品房买卖合同》、首付款证明，《借款借据》，《已结清未结清-还款明细》、逾期贷款对账及催收通知书等证据以及原、被告在庭审中的陈述为据。 本院认为，本案焦点：一.被告王贵兰、罗绍和是否应对原告承担共同清偿责任；二.办理了抵押权预售登记的商铺，原告是否享有变卖或拍卖价款中的优先受偿权权；三.被告永恒房开司是否应当承担连带清偿责任。 一、被告王贵兰、罗绍和是否应对原告承担共同清偿责任。被告王贵兰与原告犍为农商银行签订、被告永恒房开司签订《个人商业用房（按揭）借款合同》后，原告犍为农商银行按照合同约定将贷款发放，被告王贵兰应当按照合同约定返还贷款本金及利息。被告王贵兰从2019年4月21日起未再返还原告按揭贷款本金及利息，被告王贵兰已经构成违约，根据《个人商业用房（按揭）借款合同》约定，原告主张宣布贷款提前到期，符合合同约定，该约定不违反法律的强制性规定，本院予以支持。本案涉商铺系被告王贵兰与被告罗绍和婚姻关系存续期间共同购买，王贵兰因购买该商铺在原告处办理按揭贷款，被告罗绍和在《个人商业用房（按揭）借款合同》中以共有人身份在该合同中同意将该商铺用于抵押，应认定被告罗绍和知悉并追认被告王贵兰因购买该商铺在原告处按揭贷款61万元的事实，故应认定本按揭贷款系夫妻共同债务，应由被告王贵兰、罗绍和共同偿还，原告要求被告王贵兰、罗绍和共同偿还剩余借款及利息的诉讼请求，本院予以支持。 二、办理了抵押权预售登记的商铺，原告是否享有变卖或拍卖价款中的优先受偿权权。本案案涉商铺虽然办理了抵押权预售登记，但预售登记仅具有保全效力、顺位效力和破产保护效力，在债权人行驶债权时抵押合同尚未完成登记的情况下，因抵押权尚未设立，故债权人不能获得优先受偿。故原告要求对案涉商铺享有变卖或拍卖价款中的优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 三、被告永恒房开司是否应当承担连带清偿责任。《个人商业用房（按揭）借款合同》中约定，被告永恒房开司作为保证人承担阶段性连带保证责任，对合同所列的贷款金额、利息（包括罚息）、借款人应支付的违约金、赔偿金及贷款人为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等）承担连带保证责任。永恒房开司当庭确认犍为.西门商业城项目现尚未竣工验收，也尚未办理产权证书，且在被告王贵兰、罗绍和未按约返还贷款后，原告扣划了永恒房开司的按揭保证金，现因被告王贵兰、罗绍和违约，原告宣布贷款提前到期，被告永恒房开司应当承担连带偿还责任。故原告要求被告永恒房开司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告永恒房开司辩称其承担有条件的补充责任，于法无据，本院不予支持。 被告王贵兰、罗绍和经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和举证、质证的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王贵兰、罗绍和在本判决生效后15日内偿还原告四川犍为农村商业银行股份有限公司借款本金422,012.77元及相应利息（截止2020年9月2日差欠利息41,351.52元；从2020年9月3日起至本金付清之日止的逾期利息，以尚欠本金为基数，按年利率7.965‰计算）； 二、被告四川永恒房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告四川犍为农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,250元，减半收取4,125元（原告已预缴），由被告王贵兰、罗绍和承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 王 静 二〇二〇年十月二十六日 书记员 曾杨婕 附：本判决书所适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2、《中华人民共和国担保法》 第十三条：保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。 第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 3、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等同意意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。