上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7316号上诉人（原审被告、反诉原告）：周燕华，女，1976年5月14日生，汉族，住四川省遂宁市安居区。委托诉讼代理人：欧阳兰芳，北京市京师（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区洞泾镇长浜路********。法定代表人：陈帮特，总经理助理。上诉人周燕华与被上诉人上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司（以下简称九洲世贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初3068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人周燕华上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人无需支付上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号105AB、106AB、107AB、308AB、405AB、406AB、407AB室（以下简称涉案房屋）三楼的租金、管理费及四楼的管理费，并按日万分之三的标准计算违约金，按每月每平方米3.6元的标准计算管理费。事实与理由：一、上诉人并非恶意拖欠租金、管理费不付，主要因为双方关于租金支付金额存在争议。同时，因涉案房屋的产权人已发生改变，新的产权人告知上诉人不得把租金付给被上诉人。所以上诉人并不是恶意拖欠，故不应支付违约金。即使要支付违约金，一审判决认定的违约金标准过高，应予以调整。二、上诉人认为涉案房屋的三楼租金、管理费和四楼即阁楼的管理费不应该支付。上诉人承租该房屋时，就告知过被上诉人三楼是用作办公兼居住，四楼也是居住使用，被上诉人对此予以同意。为此，上诉人才按居住标准进行了装修。整个市场四楼基本上均用于居住。直到2017年消防整改，上诉人才知道不能居住。当时，被上诉人对整个市场都下发通知，要求住人的租户要立即搬离。被上诉人带人天天清场，强行断水断电，故2017年6月底左右，包括上诉人在内，均被强行搬离。被上诉人于2017年6月底强行收回了涉案房屋三楼和四楼即阁楼并换锁，故上诉人无需支付三楼的租金、管理费和四楼的管理费。三、被上诉人主体不适格。2013年签约时，涉案房屋产权人为案外人案外人上海A有限公司，而根据被上诉人与上海A有限公司于2007年12月31日签订的《商铺委托经营管理协议》第4.2条约定，被上诉人只能收取管理费，租金则由产权人收取。而2016年9月涉案房屋产权人已发生变化，新的产权人并未委托被上诉人收取租金，故被上诉人无权要求上诉人支付租金。四、关于管理费，一审判决认定的标准过高。根据2010年12月17日上海松江XX与案外人上海F有限公司签订的《前期物业服务合同》，其2010年至2015年的物业管理收费标准为每月每平方3.6元。上诉人即使要交管理费，也应按此标准缴纳。五、从《九洲世贸综合市场物业服务合同书》可以看出，从2018年9月20日开始，该市场已由案外人上海C有限公司接受管理，被上诉人已经不是该市场的物业管理公司，故被上诉人无权主张管理费。被上诉人九洲世贸公司辩称，不同意周燕华的上诉请求。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。九洲世贸公司的一审诉讼请求：一、判令周燕华向九洲世贸公司支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止的租金252,484元，并向九洲世贸公司支付以252,484元租金为基数，自2017年12月15日起至实际支付之日止，按照年利率24%计算的违约金；二、判令周燕华向九洲世贸公司支付2019年1月1日至2019年7月31日的租金156,119元，并向九洲世贸公司支付以156,119元租金为基数，自2018年12月15日起至实际支付之日止，按照年利率24%计算的违约金；三、判令周燕华向九洲世贸公司支付2018年1月1日至2018年12月31日的市场管理费65,435元，并向九洲世贸公司支付以65,435元为基数，自2017年12月15日起至实际支付之日止，按日万分之五计算的违约金；四、判令周燕华向九洲世贸公司支付2019年1月1日至2019年7月31日的市场管理费38,170元，并向九洲世贸公司支付以38,170元为基数，自2018年12月15日起至实际支付之日止，按照日万分之五的标准计算的违约金。周燕华的一审反诉请求：一、确认九洲世贸公司与周燕华于2013年9月27日签订的《管理服务合同》第二条中有关“其他（4楼阁楼）使用面积405、406、407室252.6平方米”的条款无效；二、判令九洲世贸公司退还房屋押金42,000元。一审法院认定事实：2013年9月27日，九洲世贸公司、周燕华签订《商铺租赁合同》，约定九洲世贸公司将上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号105AB、106AB、107AB、308AB、405AB、406AB、407AB室租予周燕华，其中105AB、106AB、107AB、308AB商铺面积为353.28平方米，其他（4楼阁楼）405AB、406AB、407AB室使用面积252.6平方米。租期自2014年1月1日起至2019年7月31日止。2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金为224,711元，周燕华应于2015年12月15日前缴付；2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金为238,193元，周燕华应于2016年12月15日前缴付；2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金为252,484元，周燕华应于2017年12月15日前缴付；2019年1月1日至2019年7月31日期间的租金为156,119元，周燕华应于2018年12月15日前缴付。若周燕华未按时向九洲世贸公司交纳租金，则每逾期1天应承担当期应交总金额3‰的违约金。若周燕华未按时向九洲世贸公司交纳租金、市场经营管理服务费等费用逾期30天，九洲世贸公司有权解除合同。合同另对其他事项进行了约定。同日，九洲世贸公司、周燕华签订《管理服务合同》一份，在该合同第二条市场基本情况中载明：“周燕华商铺位于上海市松江区XX镇XX路XX弄上海XX市场XX号105AB、106AB、107AB、308AB室，合计建筑面积353.27㎡；其他（4楼阁楼）使用面积405、406、407室252.6㎡。”（注：引文下划线部分为当事人手写内容）该合同还约定了市场管理服务费按商铺和4楼阁楼面积计算，为0.3元每平方米每日（含市场经营培育费），交付时间与支付租金同步，每逾期1天应支付欠费金额万分之五的滞纳金，逾期15天的，加倍计收滞纳金。为了稳定市场发展，保持良好的经营秩序。周燕华须一次性向九洲世贸公司交纳市场商铺经营保证金100,000元。合同另对其他事项进行了约定。上述合同签订后，周燕华向九洲世贸公司支付了市场商铺经营保证金100,000元，并支付了涉案房屋2014年度和2015年度的租金和市场管理费。因周燕华未按时支付涉案房屋2016年度和2017年度的租金和市场管理费，一审法院于2017年4月受理了九洲世贸公司与周燕华之间关于涉案房屋的房屋租赁合同纠纷案件，九洲世贸公司起诉要求解除双方之间关于涉案房屋签订的《商铺租赁合同》，返还房屋并要求周燕华支付涉案房屋2016年度和2017年度的租金和市场管理费及相应的违约金。一审法院经审理于2017年11月17日依法作出了（2017）沪0117民初5567号民事判决。该民事判决书载明：“本院认为，本案争议焦点一为：涉案房屋的租赁关系存在于何者之间。综合在案证据及各方陈述，本院确认原告与XX食品的《租房合同》仅是为办理相关证照所用，本案涉案房屋的租赁关系存在于原、被告之间。原、被告签订的《商铺租赁合同》、《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》合法有效，双方均应恪守。……本案中，被告虽有逾期付款行为，但根据本院出具的系列《公告》可知，被告逾期支付租金具有合理理由。……综上，原告不具备合同解除权。……”最终，一审法院判决如下：“一、被告周燕华于本判决生效之日起十日内支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司自2016年1月1日起至2017年12月31日止的租金462,904元；二、被告周燕华于本判决生效之日起十日内支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司2016年度、2017年度管理服务费130,868元；三、若被告周燕华未按上述第一项判决指定的期间履行义务的，被告周燕华应支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司逾期支付租金违约金（以462,904元为本金自本判决生效之日起第十一日起算至实际清偿之日止，按每日万分之三计算；原告有权就本项判决与上述第一项判决一并申请执行）；四、若被告周燕华未按上述第二项判决指定的期间履行义务的，被告周燕华应支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司逾期支付管理服务费违约金（以130,868元为本金自本判决生效之日起第十一日起算至实际清偿之日止，按每日万分之三计算；原告有权就本项判决与上述第二项判决一并申请执行）；五、驳回原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。”九洲世贸公司和周燕华均不服（2017）沪0117民初5567号民事判决，向本院提起上诉。本院经审理于2018年4月26日依法作出（2018）沪01民终750号民事判决，认定九洲世贸公司与周燕华就涉案房屋签订的《商铺租赁合同》、《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》系当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，各方均应恪守，并认定涉案房屋租赁关系主体应为九洲世贸公司与周燕华之间，且九洲世贸公司在双方纠纷尚未经法院处理之前主张行使合同单方解除权，依据不足。最终，该民事判决驳回九洲世贸公司和周燕华的上诉，维持原判。一审法院另查明，2007年12月31日，包括涉案房屋在内XX路XX弄商铺权利人的上海A有限公司作为委托方（甲方）与九洲世贸公司（曾用名上海D有限公司）作为受托方（乙方）签订《商铺委托经营管理协议》一份，约定乙方是经批准的上海XX公司，委托期间，乙方以自己的名义，使用经甲方确认的《商铺租赁合同》与商户签订合同，负责商户的招商、续租、管理、收费等事宜；委托经营管理的商铺位于上海市松江区XX镇XX路XX弄内，建筑面积约20万平方米；委托经营管理的期限为18年，自2008年1月1日起至2025年12月31日止；委托经营管理期间，甲方有权将该商铺转卖、赠与或继承、但受让方必须接受并继续履行本协议书约定的条款内容。该管理协议还对其他事项进行了约定。随后，在2013年9月27日，九洲世贸公司以自己的名义与周燕华关于涉案房屋签订了《商铺租赁合同》及《管理服务合同》。2015年3月31日，一审法院作出（2013）松执字第1983号《公告》，对涉案房屋中105、106、107商铺在内的一系列房屋进行查封。2016年5月11日，上海法制报刊登《上海市拍卖机构司法委托拍卖公告》，载：松江区XX镇XX路XX弄XX号店铺，105室建面84.2㎡，205室建面100.67㎡，305室建面100.67平方米，合计285.54㎡（以下简称105全幢），105室带租约，整体拍卖。松江区XX镇XX路XX弄XX号店铺，106室建面84.2㎡，206室建面100.67㎡，306室建面100.67平方米，合计285.54㎡（以下简称106全幢），106室带租约，整体拍卖。2016年5月13日，上海法制报刊登《上海市拍卖机构司法委托拍卖公告》，载：松江区XX镇XX路XX弄XX号店铺，107室建面84.2㎡，207室建面100.67㎡，307室建面100.67平方米，合计285.54㎡（以下简称107全幢），107室带租约，整体拍卖。2016年9月24日，案外人上海A有限公司与案外人姚某签订《上海市房地产买卖合同》三份，分别将105全幢售予姚某；同日，上海A有限公司与赵某签订《上海市房地产买卖合同》三份，分别将106全幢售予案外人赵某；同日，案外人上海A有限公司与案外人林某签订《上海市房地产买卖合同》三份，分别将107全幢售予林某。应当指出，在2017年4月一审法院受理九洲世贸公司与周燕华关于涉案房屋的房屋租赁合同案件时，涉案房屋中的105、106、107商铺的权利人已经不再是上海A有限公司。一审审理中，双方一致确认涉案房屋中105、106、107、308商铺既收取租金，也收取市场管理费，4楼阁楼405、406、407只收取市场管理费，不收取租金；2019年7月31日，周燕华已经将涉案房屋返还给九洲世贸公司；105、106、107商铺新产权人未以诉讼或者仲裁方式向九洲世贸公司或周燕华主张过租金。周燕华并确认其确实未向九洲世贸公司或者新业主支付过涉案房屋2018年度和2019年1月至7月的租金，也未向九洲世贸公司支付过涉案房屋2018年度和2019年1月至7月的市场管理费；周燕华亦未和105、106、107商铺新业主签订过新的商铺租赁合同；周燕华对于涉案房屋租金、市场管理费的计算方式认可，对相应违约金的计算方式、起算时间等标准也没有异议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，周燕华提出反诉请求确认双方签订的《管理服务合同》第二条中有关“其他（4楼阁楼）使用面积405、406、407室252.6平方米”的条款无效，但周燕华为支持其反诉请求提出的理由均不能成立。分析如下：首先，周燕华辩称该条款为格式条款，但该条款中“405、406、407室252.6平方米”是手写内容，显然双方在订立《管理服务合同》时，对4楼阁楼的具体房间及面积进行过协商，本条款并不符合格式条款须事先拟定，在订立合同时未与对方协商的特性，故对周燕华该项辩论意见，不予采纳。其次，周燕华辩称该条款损害其利益，但并未提供相应证据佐证，九洲世贸公司亦不认可。而且，该条款所涉及的阁楼面积系九洲世贸公司提供给周燕华免租金使用，九洲世贸公司仅基于商城物业管理需要向周燕华收取一定金额的市场管理费，该行为显然不能认定是损害周燕华利益的行为，故对周燕华的该项辩论意见，亦不予采纳。最后，周燕华辩称4楼阁楼无法使用，未通过消防审批，但也未提供证据证明其主张，九洲世贸公司同样不认可，故对周燕华的该项辩论意见，亦难以采纳。综上，在生效判决已经对九洲世贸公司与周燕华之间签署的《商铺租赁合同》和《管理服务合同》的效力做出有效认定的情况下，周燕华提出的反诉主张没有相应证据支持，亦无法推翻生效裁判文书的认定，故一审法院确认九洲世贸公司与周燕华就涉案房屋签订的《商铺租赁合同》、《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》系当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，各方均应恪守。周燕华要求确认“其他（4楼阁楼）使用面积405、406、407室252.6平方米”条款无效的诉请，一审法院不予支持。同理，因周燕华第二项反诉请求系基于第一项阁楼面积条款无效而产生的，在第一项反诉请求未得到支持的情况下，周燕华主张退还押金，也没有事实和法律上的依据，一审法院亦不予支持。关于九洲世贸公司是否有权向周燕华收取2018年度及2019年1月至7月的租金、市场管理费及相应违约金的问题。一审法院认为，周燕华提出的抗辩理由同样不能成立。分析如下：首先，周燕华称九洲世贸公司并非适格主体，既非涉案房屋产权人，也无产权人的授权。经一审法院查明的相关事实、证据和当事人陈述可知，九洲世贸公司早在2007年即与当时涉案房屋权利人上海E有限公司签订了《商铺委托经营管理协议》，取得以自己名义对外出租涉案房屋和收取租金的权利，并在2013年9月27日与周燕华签订了《商铺租赁合同》及《管理服务合同》，上述时间节点均早于涉案房屋中105、106、107商铺产权变更的时间点，且案外人在受让105全幢、106全幢、107全幢时亦知晓其中的105、106、107室是带租约拍卖。因此，涉案房屋中105、106、107室房屋权利的受让人应当承受原权利人在《商铺委托经营管理协议》项下的权利义务，并受九洲世贸公司、周燕华之间签订的《商铺租赁合同》及《管理服务合同》的约束。故一审法院对周燕华的该项辩论意见，不予采纳。其次，周燕华称已将涉案房屋转租给案外人XX食品，其主体不适格。根据合同相对性，无论周燕华有无转租，其作为《商铺租赁合同》及《管理服务合同》的当事人，均应按照约定全面履行自己的义务。其以转租为由对抗支付租金和市场管理费的辩称意见，一审法院同样不予采纳。再次，周燕华称新业主已通知其不要再交费给九洲世贸公司，XX食品与新业主已经就房租问题达成履行的意见，均无证据佐证，九洲世贸公司也不认可，故对周燕华的该项辩论意见，一审法院亦不予采纳。最后，周燕华称涉案房屋实际只使用了105、106、107室的面积，故只愿意支付一层面积的租金和市场管理费。但根据双方签订的《商铺租赁合同》及《管理服务合同》，九洲世贸公司将涉案房屋出租给周燕华，相应的占有、使用、收益的权能业已转移至周燕华名下，至于周燕华如何使用涉案房屋以及使用哪些部位，是周燕华自己的事情，周燕华以此来抗辩不支付全部租金和管理费，于法无据，一审法院不予采纳。综上，即使涉案房屋中部分商铺在租赁期间发生过权利变更，九洲世贸公司仍有权依据《商铺租赁合同》及《管理服务合同》向周燕华主张2018年度及2019年1月至7月的租金、市场管理费及相应的违约金。现周燕华对租金、市场管理费的计算方式予以认可，对违约金的计算方式及起算时间等标准也无异议，一审法院予以确认。至于周燕华已经支付给九洲世贸公司的10万元保证金，为便利当事人和避免诉累，一审法院在本案中一并予以处理。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年5月28日作出判决如下：一、周燕华于判决生效之日起十日内支付上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司自2018年1月1日起至2018年12月31日止的租金152,484元（已抵扣100,000元保证金），并向上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司支付以252,484元为基数，自2017年12月15日起至实际支付之日止，按年利率24%计算的违约金；二、周燕华于判决生效之日起十日内支付上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司自2019年1月1日起至2019年7月31日止的租金156,119元，并向上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司支付以156,119元为基数，自2018年12月15日起至实际支付之日止，按年利率24%计算的违约金；三、周燕华于判决生效之日起十日内支付上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司自2018年1月1日起至2018年12月31日止的市场管理费65,435元，并向上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司支付以65,435元为基数，自2017年12月15日起至实际支付之日止，按日万分之五计算的违约金；四、周燕华于判决生效之日起十日内支付上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司自2019年1月1日起至2019年7月31日止的市场管理费38,170元，并向上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司支付以38,170元为基数，自2018年12月15日起至实际支付之日止，按日万分之五计算的违约金；五、驳回周燕华的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8,571元，减半收取4,285.50元，反诉案件受理费465元，合计诉讼费4,750.50元，均由周燕华负担。二审中，上诉人提交证据材料如下：1.《上海市松江区公安消防支队责令立即改正通知书》（沪松公消即字[2017]第0028701号），证明2017年3月该市场因存在三楼四楼住人的情况，不符合消防标准被要求整改，而被上诉人招商的时候是同意三、四楼住人的，所以整改后，2017年6月上诉人将三、四楼还给了被上诉人。2.2010年12月17日上海A有限公司与上海F有限公司签订的《前期物业服务合同》，证明九州市场2010年至2015年的物业服务费收费标准为每月每平方米3.6元（包括商业用房），但被上诉人与上诉人签订的是每月每平方米9月，所以该收费标准没有依据。3.2018年9月20日上海市松江区九洲世贸小区业主大会与上海C有限公司签订的《九洲世贸综合市场物业服务合同书》，证明2018年9月20日至2019年9月19日期间，管理该市场的是上海C有限公司，故被上诉人在该期间无权向上诉人收取物业管理费。4.该市场其他租户在另案中提供的补充协议之退租审批表、2019沪01**民初788号庭审笔录、民事判决书，证明2017年3月左右，因该市场房屋消防未审核通过，被上诉人强行断水断电并要求该市场三楼四楼租户搬离，故当时被赶走的不只上诉人一户。5.2013年9月27日本案双方签订的《上海九洲世贸综合市场商铺装修管理协议书》及照片，证明上诉人的装修经过了被上诉人的同意，上诉人装修是用来居住，后因消防未通过，被上诉人赶走。被上诉人对此发表质证意见：关于证据1，真实性没有异议，但不同意其证明目的。九洲市场本身就不允许居住，双方签订的租赁合同也约定了不能居住，房屋作为办公室是可以的。关于证据2，确认有这份合同，但该合同在2011年就解除了，该市场（包括综合楼）一直由被上诉人管理，被上诉人与商户签订的是市场管理费，其中也包括提供物业管理服务，被上诉人未再额外收取物业费。关于证据3，该合同被上诉人没看到过，对真实性有异议，但确实知道，当时为了解决市场挂靠问题与上海C有限公司签订了物业管理协议，但上海C有限公司根本就未实际进场，也不负责市场管理和物业管理。关于证据4，真实性认可，但另案中是因为该当事人经营不下去了一直转租给别人，故并非上诉人所陈述的原因。关于证据5，该组照片拍摄的具体时间和地点不清，故对真实性不予确认。但被上诉人确实同意上诉人装修，上诉人当时是按照办公室标准装修，且2014年之后就没住过人，上诉人是在外租房给员工居住。且双方商铺租赁合同第6.4条约定不能住宿及使用明火等。本院认为，上诉人提交的消防整改通知书仅能证明该市场因三楼四楼有人员居住不符合消防要求，而被进行整改，但尚未能反映三楼四楼住人系征得了被上诉人同意，故本院对上诉人所要证明的内容不予采纳。上诉人提交的前期物业管理合同及物业管理合同与本案无关，本院不予采纳。至于上诉人提交的另案租户的相关案件材料与本案亦无关，尚无法证明上诉人也于2017年6月向被上诉人交还了房屋。关于上诉人提交的装修照片，未能反映具体坐落，亦无法显示装修用途，故本院对此不予采纳。关于装修管理协议书，被上诉人对其真实性未提出异议，亦确认上诉人实际装修的事实，故本院对此予以采纳。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋所签订的商铺租赁合同及管理服务合同系双方真实意思表示，其合同效力业已经法院生效判决书所确认，故双方均应严格恪守。上诉人作为承租人理应承担租金及相关管理服务费的支付义务。现因上诉人拖欠租金及管理费未付，被上诉人起诉要求上诉人支付拖欠的费用并承担逾期付款的违约责任，符合双方约定，应予支持。现双方二审争议焦点在于上诉人欠付租金及管理费的数额，合同约定的违约金及管理费的标准是否过高，应否予以调整。关于上诉人欠付租金及管理费数额的认定。上诉人主张因消防整改涉案房屋三楼、四楼无法居住使用，且被上诉人强行断水断电，故其已于2017年6月底向被上诉人返还了该部分房屋，并据此要求扣除该期间三楼的租金、管理费以及四楼的管理费。被上诉人则对断水断电及提前收回三楼四楼的事实不予认可。鉴于上诉人并未提供充分有效的证据证明被上诉人在消防整改后强行断水断电，并收回了涉案房屋三楼及四楼部分房屋，故上诉人据此要求在其欠付费用中扣除三楼租金、管理费及四楼管理费，依据不足，本院不予采纳。至于管理费的标准，根据双方签订的管理服务合同的约定，被上诉人收取的每天每平方米0.3元的管理费不仅包含了物业服务等内容，亦包含了市场经营策划、广告宣传等市场培育费在内，故上诉人在二审中主张按该市场前期物业服务合同约定的标准收取市场管理费，本院不予采纳。一审中，上诉人对于被上诉人主张的管理费计费标准予以确认，一审法院据此作出认定，并无不当。同理，关于逾期付款的违约金计算标准，被上诉人在一审中已经将租赁合同约定的逾期支付租金的违约金标准即日千分之三调整至按年利率24%计算，且上诉人在一审中对该计算标准亦予以确认，故二审中，上诉人再以违约金过高要求调整，有违诚实信用，故本院不予支持。被上诉人主张的逾期支付管理费违约金虽未作调整，但合同约定的日万分之五的计算标准，并不存在过高的情形，故上诉人要求调整，本院亦不予采纳。综上，一审判决正确，本院予以维持。上诉人周燕华的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,856.95元，由上诉人周燕华负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年十月二十八日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……