广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初7435号 原告：欧昕，女，1983年12月25日出生，汉族，深圳鸿之杰实业发展有限公司扣扣服饰销售员，户籍地南宁市，现住南宁市。 委托诉讼代理人：韦世雄，南宁经纬法律事务所法律服务工作者。 被告：广西唐商投资发展有限公司，住所：南宁市良庆区建设路**鑫金现代城**楼****房，统一社会信用代码：91450100MA5L42MB24（1-1）。 法定代表人：唐鉴，执行董事。 委托诉讼代理人：陈德国，广西建开律师事务所律师。 原告欧昕与被告广西唐商投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告欧昕及其委托诉讼代理人韦世雄到庭参加诉讼。被告广西唐商投资发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告欧昕向本院提出诉讼请求：1.判决向原告返还建房集资建屋款61762元；2.判决被告向原告支付利息4632.15元（按照被告所出具的退款承诺书中所承诺的利息计算方式，以61762元为基数，按中国人民银行同期一年定期存款利率的1.5倍，自2019年5月1日即合同中约定的房屋交付之日计算至被告出具《退款承诺书》之日即2019年12月10日）；3.判决被告向原告支付违约金（计算方法：以61762元为基数，按照年利率15%，自2 020年1月15日计算至原告起诉之日，违约金是3242.5元，起诉之后的违约金按照相同计算方法计算至被告付清全部集资建房款61762元之日止。）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1.原告与被告于2018年7月22日签订了《【摩尔时代】合作建房合同》,由原告负责出地在北湖北路46号、集资建29层的【摩尔时代】民宿住宅。原告就与原告签订了合同,预订第8层29号、面积为37.12平方米的毛坯房,每平方米造价3327.69元，总造价为123524元。合同约定原告交首付61762元，被告于2019年5月1日交付房屋给原告使用。然而，超过了交付使用时间已久,“摩尔时代”大厦还没有建好。2.根据合同第十条约定,逾期超过120日不能交付使用的,原告有权解除合同。原告解除合同的,被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部付款项,并按同期中国人民银行一年定期存款利率的1.5倍对原告进行赔偿。因而原告向被告提出退款通知,要求解除合同并赔偿原告违约金4632.15元，被告却无动于衷,一拖再拖。3.原告再去找被告退款时,被告又给原告写了一份《退款承诺书》,承诺在2020年1月15日前退还以上款项。逾期的，被告按年利息15%支付违约金。但直至原告起诉之日,被告还不能兑现承诺。根据被告的承诺书,被告应当向原告支付违约金3242.5元。由于被告一拖再拖不退款,给原告造成了经济损失，原告特向法院提起诉讼,请法院支持原告的诉讼主张，同时根据合同约定,原告可向合作建房所在地人民法院起诉，合作建房所在地是在南宁市。 被告广西唐商投资发展有限公司未作答辩。 当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《【摩尔时代】合作建房合同》，合同第一条“ 合作建房模式”约定，南宁市西乡塘区安宁街道办事处皂角村民委员会负责提供按农村集体建设用地批准拨用方式取得的其他商服用地，由被告筹集合作建房，皂角村民委员会不承担土地使用，项目报批及合作建房的所有费用。原告在签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与皂角村民委员会的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有房屋在约定年限内的使用权。第二条约定，被告以筹集、出资与皂角村明委员会合作、联合开发建房的方式取得坐落于南宁市产地综合楼建设用地的建设经营资格。该地块土地面积为5011.80平方米，土地用途为其他商服用地，经批准，在上述地块上建设房屋，现定名摩尔时代，项目地址为南宁市。原、被告约定的房屋为8层29号房，框剪结构，建筑面积37.12平方米。第三条第二款第一项约定，原告取得该房屋使用权为自该房屋交付之日即2018年5月1日至2049年2月28日止。该条第二款第二项约定：“如该项目所用的集体三产建设用地可以以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方愿意承担土地出让金及其他税费的情况下，甲方为乙方办理相关手续。具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。”第五条约定，该房屋合作建房单价为3327.69元/平方米，总价为123524元。第七条约定，原告分期付款，在签署本合同时交纳总价款的50%首付款61762元；在房屋建到六层十五天内交纳总房款的20%即24705元；在房屋主体封顶之日十五天内交纳总房款的10%即12352元；在房屋达到交付条件时交纳交纳总房款的20%即24705元。第九条约定，被告应在2019年5月1日前完成合作建房并达到交付使用条件。第十条约定，逾期交房超过120天，原告有权解除合同，被告应退还原告全部已付款项，并按同期中国人民银行一年定期存款利率的1.5倍对原告进行赔偿。第十一条约定，合作建房的房屋及所占用土地被政府征收、征用的，房屋拆迁补偿款按剩余年限计算，归原告所有，但不包含土地补偿款。原告所得补偿=被告所得房屋拆迁补偿总额÷搬迁补偿总面积÷总使用权年限×原告使用建筑面积×原告未使用年限。第十二条第十款约定：“在合同约定交房 日期后满五年（含五年），在政策允许的情况情况下，甲方应配合乙方办得分户产权证。如未能办理分户产权证，乙方可申请原价回购该物业，需在规定的三个月内提前申请，甲方将款项退回业主指定账户。乙方在收房满五年后的一年内没有提出回购申请的，视为乙方放弃了该申请回购的权利。”合同还对其他内容进行了约定。 2018年7月26日，原告向被告支付摩尔时代八楼829号房首付款61762元，被告出具相应《收据》，该收据上标注“换房号”字样。 2019年12月10日，被告出具一份《退款承诺书》，内容为：“兹有摩尔时代八楼829房业主欧昕，因本人原因要求退还首付款。¥61762及利息（利息按合同与首付款同时退还），本公司承诺在2020年1月15日前退还以上款项。逾期不得退还以上款项的本公司按年利率15%支付违约金。” 另查明，本案摩尔时代项目已取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，工程名称为三产综合楼。 同时查明，被告为有限责任公司，经营范围包括对制造业、建筑业、住宿业、餐饮业等的投资及销售建筑材料、五金交电、日用百货等。 原告并非西乡塘区安宁街道皂角村村民。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西唐商投资发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃当庭答辩和质证的权利，应承担由此产生的法律后果。 关于合同性质。原、被告签订的《【摩尔时代】合作建房合同书》，以合作建房之名，约定原告提供建房资金而不承担建房风险，获得房屋使用权31年。综合涉案房屋的交付日期、交付标准、计价方式、使用期限、房屋征收补偿的归属、办理房屋权属证书等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，本合同应认定为房屋买卖合同。被告以合作建房之名规避法律法规，本院不予支持。 关于《【摩尔时代】合作建房合同书》的效力问题。房地产建设开发行为是要式法律行为，须经人民政府有权部门审批后才能进行，行政审批行为是民事行为的前提和基础。根据查明的事实，南宁市北湖北路46号三产地综合楼项目所使用的土地用途经南宁市人民政府批准为其他商服用地，被告只能在该土地上投资建设商业、餐饮业等经营性服务业建筑与相应附属设施。现被告在未取得涉案房屋销售许可证明的情况下，将涉案土地上建造的房屋作为商品房向社会大众出售，违反了南宁市人民政府批准的土地用途。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，《【摩尔时代】合作建房合同书》应为无效合同。 关于合同无效的过错责任。被告不具有房地产开发资质，而且应当知道房屋建设需要依法办理用地、规划等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告承担合同无效80%的责任，原告承担20%的责任。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的购房款61762元应返还给原告。原告因本案合同无效而产生的损失，即为该61762元的资金占用损失，应由被告广西唐商投资发展有限公司负担80%，原告自担20%。因《【摩尔时代】合作建房合同》无效，被告依据该合同作出的《退款承诺书》亦无效，且合同无效的后果是由法律规定的，不能由双方当事人约定。因此，原告要求被告按银行同期存款利率的1.5倍计付利息、按年利率15%计算违约金，本院均不予支持。本案资金占用损失应按照中国人民银行同期贷款利率、自被告向原告出具《收据》之日即2018年7月26日起计算至被告全额支付之日止，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经 授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本案资金占用费计算方式为：以61762元为基数，自2018年7月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告欧昕与被告广西唐商投资发展有限公司签订的《【摩尔时代】合作建房合同》无效； 二、被告广西唐商投资发展有限公司向原告欧昕返还购房款61762元； 三、被告广西唐商投资发展有限公司向原告欧昕赔偿资金占用损失（计算方式：以61762元为基数，自2018年7月26日起至2019年8月19日、按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告广西唐商投资发展有限公司全额支付61762元之日止、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算得出总额后，被告广西唐商投资发展有限公司负担其中的80%）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费770元（原告欧昕已预交），由被告广西唐商投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  罗媛 二〇二〇年十月三十日 书记员  吴昊