镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初2770号原告（反诉被告）：镇江深国投商用置业有限公司管理人，住所地镇江市京口区正东路****。诉讼代表人：黄友定，该企业管理人负责人。委托诉讼代理人：孙亮、张茂诚，江苏江成律师事务所律师。被告（反诉原告）：五矿瑞和（上海）建设有限公司，住，住所地上海市静安区江场西路******一社会信用代码91310000607246664F。法定代表人：李冰，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡坚幸，德恒上海律师事务所律师。原告（反诉被告）镇江深国投商用置业有限公司管理人（以下简称“深国投公司管理人”）与被告（反诉原告）五矿瑞和（上海）建设有限公司（以下简称“五矿瑞和公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）深国投公司管理人的委托诉讼代理人孙亮、被告（反诉原告）五矿瑞和公司的托诉讼代理人胡坚幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深国投公司管理人向本院提出诉讼请求：判令被告五矿瑞和公司协助原告办理位于镇江市朱方路与中山北路交叉口东方《房屋商品房买卖合同》的网签撤销手续。事实与理由：2017年8月30日，因镇江深国投商用置业有限公司（以下简称“深国投公司”）不能偿还到期债务，且明显缺乏偿债能力，镇江市中级人民法院作出（2017）苏11破申12号民事裁定书，依法受理深国投公司破产清算案；2017年8月31日作出（2017）苏11破申12号之一民事裁定书，指定镇江市润州区人民法院审理。2017年9月20日，镇江市润州区人民法院作出（2017）苏1111破3号决定书，指定江苏江成律师事务所为深国投公司的破产管理人。2017年11月30日，镇江市润州区人民法院作出（2017）苏1111破3号民事裁定书，宣告深国投公司破产。2014年9月13日，深国投公司与五矿瑞和公司签订备忘录，双方确认，深国投公司欠五矿瑞和公司工程款824万元和履约保证金176万元，合计1000万元。同时双方约定深国投公司将案涉商铺网签至五矿瑞和公司名下，作为欠付工程款及履约保证金的付款担保。同年9月24日，深国投公司与五矿瑞和公司签订关于镇江东方伟业广场项目网签房源的补充协议，根据双方9月12日所签署备忘录，将案涉24套房屋（建筑面积合计1202.44平方米）以20091292元的价格网签至五矿瑞和公司名下。当年10月21日，深国投公司就案涉24套房屋分别与五矿瑞和公司签订《房屋商品房买卖合同》。深国投公司破产之后，经深国投公司管理人核实，深国投公司未收到案涉房屋购房价款。目前案涉房屋处于空置状态，未办理购房发票。原告认为，深国投公司与五矿瑞和公司间系债权债务纠纷，双方就案涉24套房屋签订的商品房买卖合同乃为五矿瑞和公司实现债权提供担保，双方之间不存在真实房屋买卖合同关系，案涉24套房屋属深国投公司破产财产，故请求被告协助原告办理案涉24套房屋《房屋商品房买卖合同》的网签备案撤销手续。被告五矿瑞和公司辩称，2014年，深国投公司确认欠付五矿瑞和公司工程款1000万元，双方以网签形式为深国投公司欠付的工程款提供担保，符合九民会纪要71条规定。被告五矿瑞和公司就案涉24套房屋拍卖变现价款具有优先受偿权。故不同意撤销房屋买卖合同。反诉原告五矿瑞和公司向本院提出反诉请求：确认反诉原告与深国投所签订的商品房买卖合同构成让与担保，并就位于镇江市朱方路与中山北路交叉口东方房屋在对深国投公司债权范围内享有优先受偿权。事实与理由：2011年8月18日，五矿瑞和公司与深国投公司签订《建设工程施工合同》，由五矿瑞和公司负责东方伟业广场幕墙装饰工程施工。因工程款结算问题，双方于2014年9月13日，签订备忘录以案涉24套房屋为工程款及履约保证金债权提供担保。2014年9月24日，双方签订《关于镇江东方伟业广场项目网签房源的补充协议》，确定网签房源。2014年10月21日，双方再次签订《备忘录补充协议》，根据上述协议约定就案涉24套房屋签订《商品房买卖合同》，并办理预购预告登记。五矿瑞和公司与深国投公司间因上述备忘录等协议的履行曾提交南京仲裁委员会、镇江市润州区人民法院以解决纠纷。现深国投公司虽然破产，但反诉原告认为，反诉原告与深国投公司签订的《备忘录》合法有效，该《备忘录》乃双方间形成的非典型担保。反诉原告已就案涉24套房屋办理预告登记，具有物权效力，取得案涉房屋相应物权。即便案涉房屋价值超过反诉原告对深国投公司债权数额，也应依据非典型担保规定，确认反诉原告就案涉24套房屋在对深国投公司债权数额范围内享有优先受偿权。反诉被告深国投公司管理人辩称，反诉原告请求违法物权法规定，案涉房屋不具备过户至五矿瑞和公司名下条件；反诉原告请求就案涉房屋拍卖、变卖、折价享有优先受偿权前提为完成物权变动公示，案涉房屋未完成物权变动公示，其对案涉房屋不享有优先受偿权。经审理查明，2011年8月18日，五矿瑞和公司与深国投公司签订《建设工程施工合同》，由五矿瑞和公司负责东方伟业广场幕墙装饰工程施工。2014年9月13日，深国投公司与五矿瑞和公司分别作为发包方和承包方在镇江东方伟业广场幕墙装饰工程结算确认书签章，在承包方落款处注明五矿瑞和公司原为金桥瑞和公司。结算书确认结算总金额为28363985.04元，包含甲供石材462万元。2014年9月13日，五矿瑞和公司与深国投公司签署《镇江东方伟业广场幕墙工程欠款确认书》和《备忘录》。确认深国投公司欠五矿瑞和公司工程欠款总金额为1000万元（包含履约保证金176万元和工程结算款824万元）。履约保证金176万元在2014年12月31日前付清；工程结算款824万元最晚于2015年10月30日付清，否则被告应承担延期利息。《备忘录》还约定，深国投公司提供商铺网签至五矿瑞和公司名下作为应结工程款及履约保证金的付款担保，针对深国投公司已经偿还金额部分，五矿瑞和公司须在偿还后5个工作日内按比例解除对应担保商铺的网签手续，如深国投公司无法偿还相应款项，五矿瑞和公司有权处分上述商铺，所得价款用于清偿深国投公司债务。2014年9月24日，双方依照备忘录签订《关于镇江东方伟业广场项目网签房源的补充协议》，确定网签房源。2014年10月21日，深国投公司就位于镇江市朱方路与中山北路交叉口东方房屋与五矿瑞和公司分别签订合同编号为2-2033、3-1018、3-1088、3-3108、3-3110、3-3111、3-3112、3-3115、3-3116、3-3117、3-3118、3-3119、3-3120、3-3126、3-3127、3-3128、3-3134、3-3135、3-3136、3-3139、3-3140、3-3141、3-3149、3-3150的《商品房买卖合同》，将上述24套房屋出卖给五矿瑞和公司，付款方式均约定为详见2014年9月13日签订的备忘录和2014年10月21日签订的备忘录补充协议。上述24套房屋建筑面积合计1202.44平方米，购房价款合计20091292元。目前，案涉24套房屋权利限制状态为预购预告。2016年9月1日，五矿瑞和公司以深国投公司为被告向本院提起诉讼要求深国投公司支付履约保证金、工程款及利息。2016年12月28日，本院作出（2016）苏1111民初2925号民事判决：一、被告镇江深国投商用置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告五矿瑞和（上海）建设有限公司支付履约保证金176万元以及2015年1月1日至2016年8月15日的利息146670.68元，工程结算款824万元以及2015年10月31日至2016年8月15日的利息284787.95元，合计10431458.63元。二、驳回原告五矿瑞和（上海）建设有限公司的其他诉讼请求。2017年8月30日，镇江市中级人民法院受理深国投公司破产申请；同年8月31日，该案交由本院审理；2017年9月20日，本院指定江苏江成律师事务担任深国投公司的破产管理人；2017年11月30日本院作出（2017）苏1111破3号裁定书，宣告深国投公司破产。2018年5月9日，深国投公司管理人向五矿瑞和公司寄送解除《商品房买卖合同》通知函，以深国投公司与五矿瑞和公司就案涉24套房屋签订商品房买卖合同均未履行完毕，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，通知五矿瑞和公司所签订的24份商品房买卖合同于2017年10月30日解除。五矿瑞和公司于2018年5月10日签收。2018年5月23日，五矿瑞和公司向深国投公司管理人回复关于解除《商品房买卖合同》的异议函，载明，其与深国投公司签订的商品房买卖合同非买卖合同系属对1000万元工程款提供担保，深国投公司无权要求支付购房款。上述事实，有深国投公司管理人提交的（2017）苏11破申12号民事裁定书、（2017）苏11破申12号之一民事裁定书、（2017）苏1111破3号决定书、（2017）苏1111破3号民事裁定书、备忘录、关于镇江东方伟业广场项目网签房源的补充协议、商品房买卖合同、房屋情况查询表、解除《商品房买卖合同》通知函及寄送该函的快递单、快递查询信息复印件，五矿瑞和公司提交的建设工程施工合同、商品房预售许可证、镇江东方伟业广场幕墙工程欠款确认书、备忘录、关于镇江东方伟业广场项目网签房源的补充协议、商品房预告登记证明书、（2016）苏1111民初2925号民事判决书及原、被告的陈述予以证实。本院认为,不动产物权的变更、转让，经依法登记，发生效力；除法律另有规定外，未经登记，不发生效力。五矿瑞和公司虽就案涉24套房屋与深国投公司签订《商品房买卖合同》并办理预购预告登记，但未能办理变更登记，案涉房屋不动产物权未发生变动，深国投公司依然为案涉房屋所有权人。江苏省镇江市中级人民法院受理深国投公司破产申请时，案涉房屋登记于深国投公司名下，属于债务人破产财产。2014年9月13日，五矿瑞和公司与深国投公司签订《备忘录》，约定将案涉房屋网签至五矿瑞和公司名下，为工程款及履约保证金债权提供担保，属于让与担保协议。深国投公司与五矿瑞和公司签订商品房买卖合同乃为履行双方签订的《备忘录》，双方并非达成买卖房屋之合意，而是以案涉房屋为五矿瑞和公司对深国投公司的工程款及履约保证金债权提供担保。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。深国投公司与五矿瑞和公司签订商品房买卖合同无买卖房屋意思表示存在，双方所签买卖合同为无效合同。合同无效，自始没有法律约束力，被告应协助原告办理案涉24套房屋网签备案撤销手续，故本院对原告深国投公司管理人的诉讼请求予以支持。当事人根据让与担保合同约定，已经完成不动产权利公示将不动产转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人可请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先受偿其债权。案涉房屋依然登记于深国投公司名下，未完成不动产权利公示，缺乏参照担保物权规定确定优先受偿权之前提。故，被告五矿瑞和公司的反诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国企业破产法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认镇江深国投商用置业有限公司与被告（反诉原告）五矿瑞和（上海）建设有限公司签订的合同编号分别为2-2033、3-1018、3-1088、3-3108、3-3110、3-3111、3-3112、3-3115、3-3116、3-3117、3-3118、3-3119、3-3120、3-3126、3-3127、3-3128、3-3134、3-3135、3-3136、3-3139、3-3140、3-3141、3-3149、3-3150的商品房买卖合同无效；二、被告（反诉原告）五矿瑞和（上海）建设有限公司自本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）镇江深国投商用置业有限公司管理人办理合同编号分别为2-2033、3-1018、3-1088、3-3108、3-3110、3-3111、3-3112、3-3115、3-3116、3-3117、3-3118、3-3119、3-3120、3-3126、3-3127、3-3128、3-3134、3-3135、3-3136、3-3139、3-3140、3-3141、3-3149、3-3150的商品房买卖合同的网签备案撤销手续；三、驳回反诉原告五矿瑞和（上海）建设有限公司的反诉请求。本诉案件受理费80元、反诉案件受理费40元，合计120元，由被告五矿瑞和（上海）建设有限公司负担。此款原告已全部预交本院，故被告应于本判决生效后十日内将负担的诉讼费用直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  吴亚民人民陪审员  赵 玲人民陪审员  张艳玲二〇二〇年十月十四日法官 助理  宋江波书 记 员  顾荷凤