湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2998号上诉人（原审被告）：岳阳市岳阳楼区惠万家超市，住所地岳阳市城陵矶岳纸花园小区**。经营者：肖秋元，女，1970年3月15日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李新章（系肖秋元之夫），住岳阳楼区。委托诉讼代理人：胡英刚，湖南唯平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岳阳恒泰房地产开发有限责任公司，住所地岳阳市湖南城陵矶新港区城陵矶洪家洲（纸厂恒泰公司办公楼）。法定代表人：吴登峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：许威，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：范年慧，该公司员工。原审第三人：岳阳楼区四毛理发店，住所地岳阳楼区岳阳纸厂惠万家超市旁。经营者：伍缘辉，女，1971年7月23日出生，汉族，住岳阳楼区。原审第三人：岳阳楼区应清干洗店，住所地岳阳楼区城陵矶惠万家超市门面。经营者：徐应清，女，1968年7月14日出生，汉族，住湖南省湘阴县。原审第三人：岳阳市岳阳楼区城陵矶秋明小吃店，住所地岳阳楼区城陵矶惠万家超市旁。经营者：张秋明。实际经营者：罗新娣，女，1968年9月28日出生，汉族，住福建省沙县。原审第三人：岳阳市岳阳楼区顺风通讯城陵矶合作营业厅，住所地岳阳市岳阳楼区城陵矶惠万家超市门面。经营者：刘长春，男，1974年3月6日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。原审第三人：岳阳园顺速递有限责任公司城陵矶分部，住所地岳阳楼区城陵矶海关路惠万家超市旁。负责人：杨庆伟，男，1983年3月5日出生，汉族，住岳阳市云溪区。原审第三人：中国福利彩票代销点，住所地城陵矶××商店××路。代销者：沈湘萍，女，1964年8月15日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区洪家洲居委会****。原审第三人：岳阳楼区佳琳奶茶店，住所地岳阳楼区城陵矶海关路惠万家超市旁**门面。经营者：杨娟，女，1963年4月1日出生，汉族，住，住岳阳市云溪区/div>原审第三人：岳阳市岳阳楼区惠万家大药房，住所地岳阳市城陵矶。执行事务合伙人：刘艺德。原审第三人：岳阳市畅想旅行社有限公司，住所地城陵矶新港区联港路恒泰雅园小区****。法定代表人：杨岳兰。原审第三人：岳阳楼区清娥鞋博士修理店，住所，住所地岳阳楼区城陵矶海关路惠万家超市外**门面div>经营者：彭清娥，女，1970年2月28日出生，汉族，住，住岳阳市云溪区/div>原审第三人：岳阳楼区小锐花房，住所，住所地岳阳楼区城陵矶海关路惠万家超市门面div>经营者：李锐，女，1995年11月23日出生，汉族，住，住岳阳市云溪区/div>原审第三人：岳阳市岳阳楼区泰格林纸移动通讯专营店，住所，住所地岳阳楼区城陵矶光明路小学门面div>经营者：梅超，男，1975年12月30日出生，汉族，住，住岳阳市岳阳楼区/div>原审第三人：岳阳楼区杨明鸡排小吃店，住所，住所地岳阳楼区城陵矶海关路花园小区惠万家超市**门面div>经营者：杨明，男，1986年6月27日出生，汉族，住，住岳阳市云溪区/div>原审第三人：岳阳楼区朝霞小吃店，住所，住所地岳阳市岳阳楼区城陵矶通海路惠万家超市旁div>经营者：李霞，女，1983年9月10日出生，汉族，住岳阳县。上诉人岳阳市岳阳楼区惠万家超市（以下简称惠万家超市）因与被上诉人岳阳恒泰房地产开发有限责任公司（以下简称恒泰公司）、原审第三人岳阳楼区四毛理发店、岳阳楼区应清干洗店、岳阳市岳阳楼区城陵矶秋明小吃店、岳阳市岳阳楼区顺风通讯城陵矶合作营业厅、岳阳园顺速递有限责任公司城陵矶分部、中国福利彩票代销点、岳阳楼区佳琳奶茶店、岳阳市岳阳楼区惠万家大药房、岳阳市畅想旅行社有限公司、岳阳楼区清娥鞋博士修理店、岳阳楼区小锐花房、岳阳市岳阳楼区泰格林纸移动通讯专营店、岳阳楼区杨明鸡排小吃店、岳阳楼区朝霞小吃店租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初1632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。惠万家超市上诉请求：请求撤销原审判决，发回重审。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，程序违法。1、一审法院认定上诉人未按2019年12月6日签订的《协议》腾房，存在违约行为系认定事实错误。双方签订的协议约定交付范围仅限租赁房屋，不包括上诉人自行搭建的门面。2、一审法院判决上诉人及第三人将扩建门面腾空并返还给被上诉人没有依据。本案搭建门面只能责令拆除而不能返还，该扩建门面拆除不会影响租赁门面价值。且被上诉人将房屋转让案外人，导致上诉人不能续租，被上诉人也不是自己使用。3、一审程序严重违法，一审时被上诉人在庭后撤回了两项诉讼请求，该撤回系变更诉讼请求，超过了变更诉求的期限，且一审法院没有通知上诉人也没有重新质证等。另原审判决超出了被上诉人的诉讼请求范围，被上诉人的诉求是要求将租赁房屋交付给被上诉人并恢复原状，并未要求对扩建的门面交付。一审法院判决超出其诉请。恒泰公司辩称，1、上诉人未经被上诉人许可的情况下私自搭建门面，根据之后双方签订的协议和相关的法律规定，要求上诉人返还的租赁物包括了后面搭建的附属房屋。2、从租赁物的性质来看，该搭建的门面或被拆除或归被上诉人所有。3、上诉人直到2020年3月31日才将超市内部东西清除并进行了交接，至今外面搭建的门面未交付。4、搭建的门面根据法律规定归被上诉人所有，上诉人应在约定的时间内进行交付，第三人仍在经营。5、一审庭审后，被上诉人撤回了两项诉求，不违反法律规定。原审第三人岳阳楼区四毛理发店、岳阳楼区应清干洗店、岳阳市岳阳楼区城陵矶秋明小吃店、岳阳市岳阳楼区顺风通讯城陵矶合作营业厅、岳阳园顺速递有限责任公司城陵矶分部、中国福利彩票代销点、岳阳楼区佳琳奶茶店、岳阳市畅想旅行社有限公司、岳阳楼区清娥鞋博士修理店、岳阳楼区小锐花房、岳阳楼区杨明鸡排小吃店述称，1、原审第三人与将来的超市经营者有优先续签合同的权利。2、不同意拆除门面。若要拆除门面，则上诉人与被上诉人需妥善处理，不能让原审第三人承担相应损失。恒泰公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即返还租赁房屋并将房屋恢复原状；2、判令被告支付原告租金600000元（按50000元/月从2019年1月1日暂计算至2020年2月29日，共70万元，扣除已支付的10万元，尚欠600000元，实际计算至被告返还房屋之日止）；3、判令被告承担违约金120000元、履约保证金100000元予以扣除、赔偿原告损失86632元（暂计算至2020年3月1日，后续按3332元/天的标准计算至被告实际交付房屋为止）；4、判令第三人立即撤离腾房，并支付逾期腾房占有使用费；5、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年，恒泰公司与惠万家超市续签《租赁合同》一份。约定，恒泰公司将位于××路××花园小区××号楼××层门面出租给惠万家超市使用。出租房屋面积为1775平方米。租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日。租金50000元／月，在每月的5日前支付。合同签订时，惠万家超市应先交纳100000元保证金。如惠万家超市未按约履行合同，保证金不予退还。租赁期满，恒泰公司有权收回房屋，惠万家超市应如期交还。惠万家超市未经恒泰公司同意不得拆除装修设施，惠万家超市投入的各项费用，恒泰公司不予补偿。惠万家超市如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得恒泰公司的书面同意后方可施工。租赁期满后或因惠万家超市责任导致退租的，除双方另有约定外，恒泰公司有权选择以下权利中的一种：1、依附于房屋的装修归恒泰公司所有；2、要求惠万家超市恢复原状；3、向惠万家超市收取恢复工程实际发生的费用。未经恒泰公司同意，惠万家超市不得转租、转借承租房屋。恒泰公司出售房屋，须在1个月前书面通知惠万家超市。在同等条件下，惠万家超市有优先购买权。租赁期满前，惠万家超市要继续租赁的，应在租赁期满三个月前书面通知恒泰公司。惠万家超市应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还恒泰公司。惠万家超市交还恒泰公司房屋，应当保持房屋及设施的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，恒泰公司有权处置。租赁期满，惠万家超市应如期交还该房屋。逾期交还，每逾期一日应向恒泰公司支付原日租金2倍的违约金，还应承担因逾期归还给恒泰公司造成的损失。合同到期后，如惠万家超市不再要求续租，惠万家超市不得破坏超市外原自行搭建门面，无偿交给恒泰公司使用。如有与惠万家签订租赁合约的柜台、门面，仅与惠万家超市发生关系，概与恒泰公司无关。2018年12月31日，租赁合同到期后，恒泰公司准备将租赁房屋出售，没有再与惠万家超市签订书面合同。2019年10月31日，恒泰公司向惠万家超市的经营者肖秋元送达了告知函一份。告知惠万家超市，所租赁的恒泰公司门面，恒泰公司已对外出售，买受方已缴纳定金。请惠万家超市在接到告知函后三天内，就租赁房屋所涉及的租金清算、违章建筑拆除、设备货物、房屋腾退等相关事实，收集并提交相关资料，与恒泰公司协商妥善处理。并应于2019年11月底前完成房产移交。如惠万家超市在上述时间内未完成相关事项，房产内遗留的所有物品将被视为遗弃物，恒泰公司有权处置。2019年12月6日，恒泰公司与肖秋元就诉争租赁物的租金、货物清退等有关事宜，达成协议。内容为：1、惠万家超市租赁恒泰公司花园小区2栋101号房屋，租赁期限截止到2019年10月底。恒泰公司同意惠万家超市所欠租金400000元全部免缴。2、考虑到惠万家超市库货较多，恒泰公司同意给惠万家超市免租期清理货源及超市设备、货架等，免租期限截止到2020年2月28日止。如惠万家超市在规定的时间内，即2020年2月28日前未腾出交付该房屋，恒泰公司有权追究惠万家超市违约责任，并要求惠万家超市赔偿恒泰公司全年租金20%的违约金。3、在房屋清退过程中，如造成该房屋及相关设施设备毁损或改造的，恒泰公司有权要求惠万家超市修理。无法修理的可要求更换或者恢复原状。所发生的一切费用由惠万家超市承担。4、如惠万家超市在规定的期限内，即2020年2月28日前未清退完成，恒泰公司无需征求惠万家超市同意，可将遗留在房屋内的设施设备、商品等所有物资进行处理。由此发生的一切费用及损失由惠万家超市承担。5、惠万家超市缴纳的保证金100000元待房屋清退交付，并付清所有租金后退还。6、惠万家超市交付后，如发生与惠万家超市自行转租第三方所产生的经营纠纷由惠万家超市承担，恒泰公司不负责。7、如惠万家超市违反本协议上述任一约定，恒泰公司有权：①不予退还惠万家超市所缴纳的上述保证金；②取消惠万家超市的免租期，惠万家超市按实际使用期限50000元/月支付租金；③要求惠万家超市承担相关违约赔偿责任。2019年11月26日，恒泰公司将诉争租赁物出售给案外人廖波、毛洪。2019年12月20日，诉争租赁物的所有权证过户至案外人名下。2020年1月14日，恒泰公司与案外人廖波、毛洪就洪家洲居委会花园小区2栋101号房屋迟延交付的违约责任达成补充协议。约定，因恒泰公司暂时无法交付房屋，按1666元/天返租价给予廖波、毛洪补偿。补偿期限从2020年1月10日起至2020年3月1日止，共计52天，86632元。签订补偿协议之日起7个工作日内一次性支付到账。如恒泰公司在2020年3月2日之前未交付房屋，自3月2日起，推迟一天交付，按2倍返租费3332元/天计算。恒泰公司未提供已支付违约金的相关凭据。另查明，100000元押金系从原、被告之前的租赁合同中延续下来。惠万家超市交纳了2018年的全部租金，2019年交纳了2个月的租金。惠万家超市承租诉争房屋后，于2005年左右，依靠承租房屋的外墙和承租房屋大门的三分之二，搭建了一排门面，并转租给他人，收取租金。本案第三人均系次承租人，有的没有签订书面转租合同，有的转租合同2022年到期。2020年2月26日，惠万家超市要求恒泰公司派人办理交接。2020年2月27日，恒泰公司工作人员到现场查看后，认为不符合交接条件，没有办理交接手续。2020年3月3日，惠万家超市又要求恒泰公司办理交接手续。恒泰公司认为惠万家超市的中央空调、货架没有拆除，超市外的扩建部分没有腾空，仍不同意办理交接手续。2020年3月5日，恒泰公司张贴限期搬离公告。要求惠万家超市及惠万家超市转租的各第三人于2020年3月10日前搬离所承租的门面。2020年3月9日，惠万家超市向恒泰公司递交了一份《关于惠万家超市交接办理和临街门面问题的函》。载明，超市货物已于2月26日清空并具备交付条件，并且在2月27日要求恒泰公司派人办理交接。恒泰公司派代表范连慧到现场查看，但没有办理交接手续。后惠万家超市安排人员于3月3日到恒泰公司要求办理交接，恒泰公司拒绝接收。现书面通知恒泰公司尽快接收并返还租赁押金100000元。恒泰公司如再不接收，造成的所有后果由恒泰公司承担。关于临街门面问题。因临街门面是由惠万家超市投资建设，且建设用地也非恒泰公司所有，没有在原、被告租赁范围之内，所以资产属于惠万家超市所有，跟恒泰公司没有任何关系，不在此次移交范围之内。2020年3月31日，恒泰公司与惠万家超市就超市内部办理了交接手续。恒泰公司拆除了中央空调，惠万家超市将货架搬离。惠万家超市没有将商场外部的扩建部分移交。2020年4月10日，恒泰公司向惠万家超市及第三人送达断电通知。告知恒泰公司将于2020年4月13日前拆除原搭建惠万家超市的用电线路。2020年4月15日，恒泰公司对惠万家超市内的旧电线进行了拆除。两天后，被告在门面外搭建新线路给第三人使用至今。第三人岳阳市岳阳楼区惠万家大药店、岳阳市岳阳楼区泰格林纸移动通讯专营店，均系设在惠万家超市商场里面的次承租人，现已搬离租赁场所。其他第三人至今尚未搬离。恒泰公司于庭后撤回了“将房屋恢复原状”以及“要求第三人支付逾期腾房占有使用费”两项诉讼请求。一审法院认为，恒泰公司与惠万家超市于2018年7月2日签订的租赁合同及2019年12月16日达成的补充协议，系双方的真实意思表示，合法有效。双方均应按约定行使权利、履行义务。现租赁期限届满，原告恒泰公司有权要求返还租赁物。本案争议的焦点问题为：1、惠万家超市是否已按约定将租赁房屋返还？2、惠万家超市应否承担补充协议约定的违约责任？3、第三人是否负有腾房义务？关于焦点一。惠万家超市租赁房屋后，于2005年左右，依附承租房屋的外墙和承租房屋大门的三分之二，搭建了一排门面。搭建的门面与商场已形成不可分割的附合物，虽然可以拆除，但拆除会影响门面本身的价值，甚至会损坏房屋本身，对于搭建的门面应当视为租赁房屋的添附物。惠万家超市在返还租赁物时，应将扩建部分一并返还。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条规定，“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”。原、被告在2018年签订的租赁合同中约定，房屋租赁期满后，惠万家超市应将承租房屋及附属设施、设备交还恒泰公司。惠万家超市交还恒泰公司房屋，应当保持房屋及设施的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。惠万家超市不得破坏超市外原自行搭建门面，无偿交给恒泰公司使用。补充协议中约定，惠万家超市应于2020年2月28日前交付房屋。从以上条款中可以看出，原、被告已明确约定了，惠万家超市应于2020年2月28日前将超市商场及原自行搭建的门面一并交还给恒泰公司。2020年2月27日、3月3日恒泰公司到现场后，认为商场内部的中央空调、货架没有拆除，商场外搭建的门面没有腾空，恒泰公司有权拒绝接受。2020年3月31日，原、被告就惠万家超市商场进行了交付，搭建门面未交付。2020年3月31日的交付，已超出约定的交付时间，且仅为部分交付。惠万家超市存在违约行为。惠万家超市辩称，其已于2020年3月31日完成了交付义务，与事实不符，本院不予采信。惠万家超市应承担向恒泰公司腾空并交付其自行搭建门面的义务。关于焦点二。根据补充协议的约定，租赁期限截止2019年10月31日，恒泰公司同意惠万家超市所欠2019年租金40万元免缴。考虑到惠万家库货较多，给予免租期清理货源及设备、货架，免租期限截止2020年2月28日。从以上条款中可以看出，免租期是用于清理货源及设备、货架，即从2019年11月1日至2020年2月28日。惠万家超市未按时交还房屋，恒泰公司有权取消免租期，按50000元/月支付租金。根据双方的约定，本院按50000元/月的标准，从2019年11月1日计算至2020年3月31日，惠万家超市应支付免租期的租金及占用费为250000元。惠万家超市2019年所欠的400000元租金，恒泰公司已予以免缴。现恒泰公司要求从2019年开始计算免租期的租金，没有法律依据，本院不予支持。恒泰公司与惠万家超市针对惠万家超市未按期交付房屋的行为，既约定了履约保证金，又约定了违约金。考虑到恒泰公司目前的损失主要是扩建门面未收回的损失，本院酌情认定履约保证金100000元不予退还，对违约金120000元不予支持。恒泰公司要求惠万家超市赔偿2020年3月1日前的损失86632元及后续损失。因恒泰公司无证据证实以上损失已实际发生，对恒泰公司的该项诉求，本院不予支持。焦点三。惠万家超市与恒泰公司签订的租赁合同于2019年10月31日到期，惠万家超市与第三人签订的转租合同，转租期限超出2019年10月31日的，超出部分的约定无效。第三人岳阳楼区四毛理发店、岳阳楼区应清干洗店、岳阳市岳阳楼区城陵矶秋明小吃店、岳阳市岳阳楼区顺风通讯城陵矶合作营业厅、岳阳园顺速递有限责任公司城陵矶分部、中国福利彩票代销点、岳阳楼区佳琳奶茶店、岳阳市畅想旅行社有限公司、岳阳楼区清娥鞋博士修理店、岳阳楼区小锐花房、岳阳楼区杨明鸡排小吃店、岳阳楼区朝霞小吃店负有向恒泰公司腾空交付搭建门面的义务。第三人岳阳市岳阳楼区惠万家大药房、岳阳市岳阳楼区泰格林纸移动通讯专营店已实际交付租赁场所，不再承担交付义务。惠万家超市辩称，第三人所租赁的经营场所，不属于恒泰公司出租的范围，且第三人所承租的房屋由被告出资建设，与恒泰公司无关，恒泰公司无权要求第三人腾房的抗辩意见，没有法律依据，本院不予采信。第三人若有损失，应向其租赁合同的相对方进行主张，并可就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，判决：一、由岳阳市岳阳楼区惠万家超市及第三人岳阳楼区四毛理发店、岳阳楼区应清干洗店、岳阳市岳阳楼区城陵矶秋明小吃店、岳阳市岳阳楼区顺风通讯城陵矶合作营业厅、岳阳园顺速递有限责任公司城陵矶分部、中国福利彩票代销点、岳阳楼区佳琳奶茶店、岳阳市畅想旅行社有限公司、岳阳楼区清娥鞋博士修理店、岳阳楼区小锐花房、岳阳楼区杨明鸡排小吃店、岳阳楼区朝霞小吃店将由岳阳市岳阳楼区惠万家超市扩建、依附于恒泰公司花园小区2栋101号房屋的所有门面腾空并交还岳阳恒泰房地产开发有限责任公司。二、由岳阳市岳阳楼区惠万家超市向岳阳恒泰房地产开发有限责任公司支付租金及占用费250000元。岳阳市岳阳楼区惠万家超市已交纳的100000元履约保证金不予退还。以上一、二款，限在判决生效后十日内履行。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。三、驳回岳阳恒泰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费11866元，由岳阳恒泰房地产开发有限责任公司承担6816元，由岳阳市岳阳楼区惠万家超市承担5050元。本院二审期间，双方均未提交证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，一、本案双方于2018年7月2日签订的《租赁合同书》及2019年12月16日签订的《协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同真实有效，双方应按合同约定予以履行。该租赁合同约定，租赁合同到期后，如惠万家超市不再要求续租，惠万家超市不得破坏超市外原自行搭建门面，无偿交付给恒泰公司使用。该租赁合同于2018年12月31日到期，后双方在协议中约定惠万家超市于2020年2月28日前清退房屋。现房屋租赁合同到期，惠万家超市也在协议中同意清退房屋交付恒泰公司，惠万家超市亦不继续租赁房屋，故惠万家超市应在返还租赁房屋时依照租赁合同约定将搭建门面交付给恒泰公司。一审法院认为惠万家超市未在协议约定的期限内交付搭建门面系违约行为并承担相应的违约责任并无不当，本院予以维持。至于惠万家超市未办理合法建造手续搭建的门面是否应予拆除，应由相关行政机关作出认定后予以处理，法院不予处理。二、关于一审法院程序是否严重违法的问题。本案恒泰公司在一审审理期间撤回部分诉讼请求，系其对自身权利的合法处分，并不违反法律规定，并非变更诉讼请求，一审法院程序并未违法。至于上诉人提出一审法院超出诉请范围的问题，恒泰公司起诉所主张的第一项诉求为返还租赁房屋，如上文所述，因该扩建门面部分按照双方合同约定应交付恒泰公司，且本案扩建门面系依附于涉案租赁房屋而添附建造，系在租赁房屋上进行，扩建后房屋的所有权仍归房屋所有人，现租赁合同到期，承租人需返还租赁房屋，此时由承租人将涉案扩建门面交付给出租人并无不当，一审法院判决交付扩建门面并未超出恒泰公司的诉请范围，程序并未严重违法。综上所述，惠万家超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由岳阳市岳阳楼区惠万家超市负担。本判决为终审判决。审判长 程 鹏审判员 王欣辉审判员 曹 维二〇二〇年十月二十六日书记员 刘 叶