广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初6476号 原告：南宁嘉和物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道**嘉和城观澜馆**，统一社会信用代码91450100775955320A。 法定代表人：黄晟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭斌，广西安弘律师事务所律师。 被告：陆云鑫，男，1988年12月4日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：小额诉讼程序 立案时间：2020年7月21日 开庭时间：2020年9月8日 当事人到庭情况： 原告南宁嘉和物业服务有限公司（以下简称嘉和物业公司）：委托诉讼代理人彭斌到庭 被告陆云鑫：未到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1.被告向原告支付物业费4274.2元（计算至被告付清物业费之日止，暂计至2020年6月30日）；2.被告向原告支付违约金1584.29元（每个月物业费的违约金单独计算，以每月的物业费为基数，从欠费的第三个月第一天起按每月3%计算至被告付清物业费之日止，暂计至2020年6月30日）；3.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告与广西嘉和置业集团有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告对位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭北城提供前期物业服务。2015年8月13日，被告购买了嘉和城白鹭北城3栋2单元1102号房。原告按照《前期物业管理服务合同》向被告提供物业管理服务并积极履行合同义务。2018年1月起至今被告未交纳过物业费。前期物业服务合同约定业主或者物业使用人应当在当月5日前交费，逾期每日按欠款总额的3‰支付违约金。2018年1月至2020年6月，被告共欠缴30个月物业费4274.2元、违约金1584.29元。经原告多次上门张贴催费单、电话短信等方式催缴，被告仍未交纳物业费。 被告答辩要点 被告陆云鑫未作答辩。 认定事实及法律适用 经审理查明：2015年8月13日，被告陆云鑫与案外人广西嘉和置业集团有限公司签订《南宁市商品房买卖合同》，被告向案外人购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭北城3栋2单元1102号房，建筑面积89.1平方米，合同第20条第4款约定《前期物业服务合同》的内容和《临时管理规约》的内容详见附件五，买受人已经阅读有关物业服务的全部内容，同意出卖人选聘的物业服务企业提供前期物业服务。合同附件五为《前期物业服务合同》，原告嘉和物业公司为“嘉和城白鹭北城”物业提供前期物业管理服务，合同约定：原告的物业服务内容为物业共有部位的维修、养护和管理；物业共有设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共有部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。高层住宅物业服务费（带电梯）为1.65元/月·平方米；业主应于物业交付使用之日起交纳物业服务费用，因建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳。物业服务费按月交纳，业主或者物业使用人应当在当月5日前履行交纳义务；逾期每日按欠费总额的3‰支付违约金。 2017年7月29日，建设单位将案涉房屋交付给被告。2017年7月30日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定内容与前期物业服务合同一致。嗣后，原告向被告在房屋买卖合同中预留的手机号码发送短信，告知其物业费欠费情况。原告主张被告尚欠的物业费标准为：2018年1月为10.62元、2018年2月至2020年6月每月为147.02元，并主张2019年1月1日至2020年3月31日期间逾期支付物业费所产生的违约金。 2020年7月21日，原告以被告尚欠物业费为由诉至本院，提出前述诉讼请求。庭审中，原告将违约金的计算标准主动调整为按银行同期贷款利率上浮50%计算。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告嘉和物业公司作为物业服务企业与建设单位签订《前期物业服务合同》，约定在嘉和城白鹭北城小区业主委员会成立并选聘新的物业服务企业之前，由原告对小区进行前期物业服务，且前期物业服务合同也作为被告陆云鑫签署的商品房买卖合同附件之一，之后原、被告也签订《前期物业服务协议》。上述合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应恪守履行。 关于物业费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告已经依据合同向被告作为业主的小区提供了物业管理服务，并通过短信催告被告支付物业费，被告连续逾期未支付物业费，被告无证据证实其已实际交纳了2018年1月至2020年6月23日的物业费，故自2018年1月至2020年6月期间的物业费应为4274.2元(10.62元+1.65元/平方米·月×89.1平方米×29个月)，本院予以支持。 关于违约金问题。《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》约定物业费应在当月5日前履行交纳义务，逾期每日按欠费总额的3‰支付违约金。由于被告未按时支付物业费，已构成违约。原告也主张该损失属于利息损失，并将违约金计算标准主动调整为银行同期贷款利率上浮50%，此系当事人处分其民事权利，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”该条是指当事人之间在合同中约定的权利义务应当公平合理，双方之间享有的权利与承担的义务，在总体上是对等的、平衡的，并且合理分配风险与责任的承担。考虑到物业服务合同中以物业服务时间延续计付物业费以及原告未举证其已及时催缴、止损的情况，原告主张的利息损失可能会远超出被告实际欠缴的物业费，显失公平，故本院予以调整为以欠付金额的30%为限。结合物业费每月5日前分段支付的约定及原告主张从欠费第三个月1日起算违约金的诉请，被告在2019年1月1日至2020年3月31日期间应支付物业费的违约金计算为：以每月物业管理服务费147.02元（1.65元/平方米·月×89.1平方米）为基数，自2019年4月1日起，按中国人民银行公布的同期基准贷款利率上浮50%分段计付，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已于当日取消，故之后调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，2019年1月1日至2020年3月31日期间物业费的违约金以此类推计算，以欠付金额的30%为限。 判决结果 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告陆云鑫向原告南宁嘉和物业服务有限公司支付物业费4274.2元； 二、被告陆云鑫向原告南宁嘉和物业服务有限公司支付违约金（违约金计算：以每月物业费147.02元为基数，自2019年4月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期基准贷款利率上浮50%分段计付，自2019年8月20日起至实际偿清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计付，2019年1月1日至2020年3月31日期间物业费的违约金以此类推计算，以欠付金额的30%为限)。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由被告陆云鑫负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 星 二〇二〇年十月十五日 书记员 唐启寓 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。