黑龙江省桦川县人民法院行 政 裁 定 书(2020)黑0826行初28号原告：常新，女，1975年11月12日出生，汉族，农民，现住桦川县。委托代理人：孙立国，男，系桦川县悦来镇法律服务所法律工作者。被告：桦川县不动产登记中心，住所地：桦川县悦来镇。法定代表人：席佳，男，职务：主任。出庭行政负责人：张海良，男，职务：副主任。委托代理人：靳力红，女，系桦川县中心法律服务所法律工作者。第三人：常守成，男，1973年10月27日出生，汉族，无职业，现住桦川县。委托代理人：张淅，女，系黑龙江兴疆律师事务所律师。第三人:佳木斯市郊区农村信用合作联社，住所地：佳木斯市光复西路**。法定代表人：牟振宇，男，职务：理事长。委托代理人：王建伟，女，系黑龙江君德律师事务所律师。原告常新不服原桦川县房产管理局房屋登记行为，向本院提起行政诉讼。本院立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，因常守成、佳木斯市郊区农村信用合作联社（以下简称佳木斯郊区信用社）与本案被诉行政行为具有利害关系，本院通知其参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告常新的委托代理人孙立国、被告出庭负责人张海良及委托代理人靳力红、第三人常守成的委托代理人张淅，第三人佳木斯郊区信用社的委托代理人王建伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告常新诉称,原告的诉讼请求为：1、请求撤销原桦川县房产管理局为第三人常守成颁发桦房权证字第**房屋所有权证的房屋登记行为。2、请求撤销原桦川县房产管理局为佳木斯郊区信用社分支机构鑫鑫信用社颁发桦房他证字第××号房屋他项权证的房屋登记行为。3、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年8月1日，原告与佳木斯宏兴房地产开发有限公司签订案涉房屋的商品房买卖合同，购买该公司开发建设的桦川县悦来镇华泰豪庭小区3号楼117室商服。原告以交付全款的方式获得案涉房屋，并自入户以来对案涉房屋占有、使用至今。2020年4月原告到桦川县不动产登记中心办理该房的不动产权登记时，得知原桦川县房产管理局于2014年9月26日针对该房为第三人常守成颁发了房屋所有权证。第三人常守成于2015年11月16日将该房抵押给第三人佳木斯郊区信用社的分支机构鑫鑫信用社，原桦川县房产管理局为鑫鑫信用社颁发了房屋他项权证。原告认为，原告自2011年获得案涉房屋，并管理使用至今，已具备对该房的所有权。原桦川县房产管理局在案涉房屋没有质检验收、没有消防验收、没有交税，且未到房屋实地调查核实的情况下，为第三人常守成办理房屋所有权证，不符合颁证条件，且程序违法。原桦川县房产管理局对案涉房屋作出的抵押权登记及颁发房屋他项权证的行为也是违法的。原桦川县房产管理局的房屋登记职能现由桦川县不动产登记中心行使，因此列桦川县不动产登记中心为被告，请求法院支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张向法庭提供如下证据：证据1、原告的身份证、结婚证复印件各1份、原告与佳木斯宏兴房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同及交付楼款的收据、抵账协议、办理土地证的收据复印件各1份，证明案涉房屋系原告从佳木斯宏兴房地产开发有限公司购买，原告对该房具有所有权。证据2、原告交纳水费、供热费、物业费等票据复印件7份及房屋租赁合同复印件2份，证明原告对案涉房屋已占有、使用至今。证据3、字第2012001819号房屋所有权证存根及桦房桦川县他字第××号房屋他项权证存根复印件各1份，证明原桦川县房产管理局为第三人常守成颁发了案涉房屋的所有权证，为第三人佳木斯郊区信用社的分支机构鑫鑫信用社颁发了房屋他项权证，侵害了原告的房屋所有权。证据4、桦川县不动产登记中心于2020年4月2日出具的产权情况说明复印件1份，证明原告于2020年4月才得知权利受到侵害。被告桦川县不动产登记中心辩称，原桦川县房产管理局为第三人进行房屋登记是依据2008年7月1日开始实施的《房屋登记办法》办理的，行政行为程序合法，办理的证件有效，不应予以撤销。原桦川县房产管理局仅是履行房屋备案登记职责，没有审查材料真伪的资质和义务，原桦川县房产管理局所作出的房屋登记行为程序合法。本案案涉房屋的抵押权已成立，抵押的事实已发生，且案涉房屋的所有权尚未确定，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告桦川县不动产登记中心向法庭提供以下证据：证据1、案涉房屋权属登记档案1册，证明原桦川县房产管理局于2014年9月26日依据第三人常守成的申请为其办理了房屋所有权登记；证据2、房产抵押登记档案1册，证明原桦川县房产管理局于2015年11月16日依据第三人常守成、佳木斯郊区信用社分支机构鑫鑫信用社的申请，为其办理了房屋抵押权登记。证据3、《桦川县人民政府来文处理单》、《黑龙江省住房和城乡建设厅关于转发的通知》复印件各1份，证明自2016年6月起关于房屋产权登记、抵押权登记等相关行政职能才由原桦川县房产管理局转移至桦川县不动产登记中心行使，原告列桦川县不动产登记中心为本案被告不适格。被告向法庭提供的作出房屋登记行为所依据的规范性文件是：《房屋登记办法》第七条、二十条、三十条、四十三条，证明原桦川县房产管理局作出的房屋登记行为程序合法。第三人常守成述称，第三人常守成办理房产证系为了在银行贷款，案涉房屋的所有权属于原告，第三人常守成同意原告的诉讼请求。第三人常守成未向法庭提供证据。第三人佳木斯郊区信用社述称，一、原告的起诉明显超过起诉期限，应裁定驳回其起诉。二、佳木斯郊区信用社办理抵押权登记行为是依法行使抵押权的行为，是发放贷款的前提条件，佳木斯郊区信用社在发放贷款、办理抵押登记过程中，不存在过错，原桦川县房产管理局所作出的抵押权登记行为不应予以撤销。三、佳木斯郊区信用社在办理房屋抵押权登记时，按照被告的要求提供了相关手续，符合《房屋登记办法》的要求，办理的抵押权登记不存在违法情形。综上，原告的起诉无论在程序上，还是在实体上均不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。第三人佳木斯郊区信用社向法庭提供了如下证据：证据1、案外人戚凤军及第三人常守成于2015年11月13日出具的承租人出租人承诺书、房屋租赁协议、现场照片复印件各1份，证明原告及其丈夫戚凤军在2015年便已知晓案涉房屋所有权登记在第三人常守成名下，也知道常守成用此房办理抵押贷款，并办理了抵押登记，原告的起诉已超过起诉期限。证据2、桦房房权证桦字第**屋所有权证复印件1份，证明2014年9月26日第三人常守成办理案涉房屋的所有权登记，根据物权法的规定，应确认常守成为不动产权人。证据3、最高额个人借款担保合同、抵押物清单、自愿抵押承诺书、常守成的身份证、李凤云身份证、常守成结婚证、常守成户口簿复印件各1份，证明佳木斯郊区信用社在办理贷款、抵押权登记过程中符合信贷规则，符合他项权登记要件，且办理抵押权登记时，案涉房屋为常守成实际控制。证据4、（2019）黑0811民初390号民事判决书复印件1份，证明佳木斯郊区信用社的债权、抵押权已经人民法院生效判决确认。经庭审质证，被告对原告所举证据的真实性未提出异议，但认为原告所举证据不能证明原桦川县房产管理局所作出的房屋登记行为违法，且侵犯了原告的合法权益。第三人佳木斯郊区信用社对原告所举证据1的真实性提出异议，认为2011年时已经具备备案登记的商品房买卖条件，但原告提供的合同是手写的，且未有房地产公司经办人签字，不符合商品房出售的一般情形，同时认为，即使原告所举证据1真实，也不能证明原告对案涉房屋具有所有权。对原告所举证据2的真实性未提出异议，但认为不能证明2011年时原告对案涉房屋实际占有，因为该组证据形成的最早时间为2015年8月15日。对原告所举证据3提出异议，认为原告所举证据3系复印件，且未加盖出具机关的公章。对原告所举证据4的真实性未提出异议，但认为该证据并未表述第三人常守成办理产权登记与第三人佳木斯郊区信用社办理抵押权登记的内容。第三人常守成对原告所举证据未提出异议。原告对被告所举证据的真实性未提出异议，但认为被告所举证据证明原桦川县房产管理局所作出的房屋登记行为违法。第三人常守成对被告所举证据的真实性未提出异议。第三人佳木斯郊区信用社对被告所举证据1、2、3的真实性未提出异议。原告对第三人佳木斯郊区信用社所举证据1提出异议，认为证据1中只有戚凤军签字、照像，并不是原告签字、照像，原告对此不知情，该证据与本案无关。原告对第三人佳木斯郊区信用社所举证据2、4的真实性未提出异议。对证据3提出异议，认为该组证据系常守成贷款的证据，与本案无关。被告对第三人佳木斯郊区信用社所举证据未提出异议。第三人常守成对第三人佳木斯郊区信用社所举证据1、2、3、4的真实性未提出异议，但认为系第三人常守成为了贷款要求戚凤军在租赁协议及承租合同上签字，原告对此不知情。同时认为案涉房屋的所有权属于原告，常守成系为了贷款才出具的相关证据。本院对上述证据认证如下：第三人佳木斯郊区信用社虽对原告所举证据1的真实性提出异议，但未提出相应的反驳证据。原告所举证据1符合证据的真实性、关联性、合法性，本院对其证明效力予以采信。原告所举证据2中的租赁合同因系复印件，且无法与原告进行核对，本院对该份证据不予采信，对证据2中的其他证据予以采信。原告所举证据3符合证据的真实性、关联性、合法性，本院对其证明效力予以采信。原告所举证据4能证明原告曾于2020年初去桦川县不动产登记中心办理案涉房屋的不动产权登记，被告知不符合登记条件。原告依该证据所主张的事实与第三人佳木斯郊区信用社所举证据1中的承租人出租人承诺书，房屋租赁协议、照片证明的事实相冲突，本院认为，第三人佳木斯郊区信用社所举证据1更具证明效力。故原告所举证据4不能证明原告于2020年4月才得知权利受到侵害的主张。第三人佳木斯郊区信用社所举证据符合证据的真实性、关联性、合法性，本院对其证明效力予采信。被告所举证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对其证明效力予以采信。经审理查明，2011年8月1日，佳木斯宏兴房地产开发有限公司与原告丈夫戚凤军签订抵账协议1份，协议约定佳木斯宏兴房地产开发有限公司将位于桦川县悦来镇华泰豪庭住宅小区3号楼117号商服（面积156.8平方米），抵顶给原告丈夫戚凤军，用于抵顶该公司欠戚凤军的工程款550000元。据此原告与佳木斯宏兴房地产开发有限公司签订商品房买卖合同1份，付款方式为抵戚凤军工程款。佳木斯宏兴房地产开发有限公司给原告出具了款额为550000元的收据。原告于签订合同后对房屋占有，使用至今。2014年9月26日原桦川县房产管理局依据第三人常守成的申请针对案涉房屋为第三人常守成办理了所有权人为常守成的房屋初始登记。并为第三人常守成颁发了桦房权房权证字第**所有权证。2015年11月15日案外人陈兆华、第三人常守成及其妻子李凤云与第三人佳木斯郊区信用社分支机构鑫鑫信用社签订最高额个人担保借款合同1份，合同约定，自2015年11月15日起至2018年11月14日，借款人可以在400000元借款本金的额度内向贷款人申请借款，单笔借款期限最长不得超过12个月。第三人常守成用案涉房屋进行抵押担保。在签订借款合同前的2015年11月13日，佳木斯郊区信用社分支机构鑫鑫信用社的工作人员对第三人常守成提供的抵押物进行核实。常守成出示了常守成与原告之夫戚凤军签订的关于案涉房屋的房屋租赁协议，该协议中体现的出租方系常守成，租赁方为原告之夫戚凤军。原告之夫戚凤军与第三人常守成于2015年11月13日共同为第三人佳木斯郊区信用社分支机构鑫鑫信用社出具有关案涉房屋的承租人出租人承诺书。承诺书内容为：“出租人的房产座落于桦川县悦来镇悦胜街华泰豪庭住宅小区3号楼000117，建筑面积为：156.80平方米，产权证编号桦房权证桦字第**，现由承租人租赁。因上述房产抵押给贵社，用于贵社向借款人陈兆华发放人民币肆拾万元贷款。承租人与出租人共同承诺：在房屋租赁期内，如贵社行使抵押权，处置上述承租房产，则承租人与出租人订立的房屋租赁合同于贵社通知之日起终止……”。该承诺书上承租人戚凤军、出租人常守成签名并捺印。且第三人常守成与原告之夫戚凤军在案涉房屋前拍照留存于贷款档案。2015年11月16日第三人常守成及其妻子李凤云、案外人孙宇向原桦川县房产管理局提出房屋抵押权登记申请，申请书中体现的抵押人为常守成，借款人陈兆华，抵押权人为佳木斯市郊区农村信用合作联社鑫鑫信用社。原桦川县房产管理局受理后，对案涉房屋办理了抵押权登记，并为佳木斯郊区信用社的分支机构鑫鑫信用社颁发了桦房他证字第××号房屋他项权证。原告认为，原桦川县房产管理局的房屋登记行为侵犯其合法权益，向本院提起行政诉讼。本院认为，原告作为案涉房屋的买受人及实际占有人，与房屋登记行为存在利害关系，有权提起行政诉讼。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”行政诉讼法规定了起诉期限制度。行政诉讼的起诉期限，是指公民、法人或者其他组织不服行政机关作出的行政行为，而向人民法院提起行政诉讼，其起诉可由人民法院立案受理的法定期限。行政诉讼的起诉期限是法律设定的起诉条件之一，解决的是行政起诉能否进入司法实体审查的问题。且行政诉讼的起诉期限是一个固定期间，不存在中止、中断的情形，除非有正当事由，并由人民法院决定，才可以将被耽误的时间予以扣除或延长期限。本案中，原告之夫戚凤军在常守成与佳木斯郊区信用社分支机构鑫鑫信用社签订个人担保借款合同前，该社工作人员核实抵押物情况时，所签署的承租人出租人承诺书及所附照片表明，戚凤军在2015年11月13日已知晓案涉房屋所有权登记在第三人常守成名下，且常守成将此房抵押给第三人佳木斯郊区信用社分支机构鑫鑫信用社，用于该社向借款人陈兆华发放肆拾万元贷款担保的事实。而戚凤军与原告系夫妻关系，原告作为案涉房屋的共有人，其所言称的对案涉房屋所有权登记在第三人常守成名下，且常守成将该房屋抵押给佳木斯郊区信用社分支机构鑫鑫信用社的事实不知情，不符合常理。应认定原告在2015年11月应当知道原桦川县房产管理局对案涉房屋作出的房屋所有权登记行为及抵押权登记行为。原告向本院提起行政诉讼的时间为：2020年8月4日。原告的起诉已超过起诉期限，其起诉不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定，不符合受理条件。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款、第六十九条第（二）项之规定，裁定如下：驳回原告常新的起诉。案件受理费50元，退还给原告常新。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审 判 长  李井东审 判 员  冯玉环人民陪审员  孙永秀二〇二〇年十月二十六日书 记 员  杨文斌