山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3005号上诉人（原审被告）：王维春，女，1973年2月24日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。上诉人（原审被告）：王荣华，女，1953年2月23日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市城子河区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：丁德美，北京金城同达（济南）律师事务所律师。二上诉人之共同委托诉讼代理人：吴晓莉，北京金城同达（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王德宝，男，1963年3月22日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：孙淑华，上海盈合汇律师事务所律师。上诉人王维春、王荣华因与被上诉人王德宝房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2020）鲁1091民初244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王维春、王荣华上诉请求：撤销原判，改判驳回王德宝的诉请；一、二审诉讼费用由王德宝承担。事实和理由：一、本案诉讼时效期间已过。根据民法总则的规定，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。王德宝自购房至起诉时已时隔二十四年，其在此期间从未向王荣华、王维春主张权利。一审仅以未约定过户手续为由不予支持，缺乏依据。不动产物权的转移以不动产登记部门的登记为准，王荣华、王维春到房管部门了解，王德宝并无备案信息，未办理产权登记的买房人享有的是基于合同的债权，应适用民法总则的规定。二、王德宝起诉时主体不适格，根据民事诉讼法第一百九十九条规定，王德宝起诉时应当有明确的被告。王德宝起诉时依据的《契约书》是王德宝与王法忠签订，现王法忠去世，应将所有继承人列为被告。2020年3月25日第一次开庭时，仅以王维春作为被告，王维春也答辩称主体不适格。一审对主体资格有主动审查的权力，而一审法院未审查即安排开庭，程序违法。三、王荣华、王维春、王法忠并未收到王德宝的购房款。购房款是他人收取，未经王荣华、王维春、王法忠的确认。涉案房屋标的额较大，双方未约定将款项交付给他人，王法忠、王荣华、王维春也未出具授权委托书。一审仅凭王德宝的单方陈述予以认定，明显对其偏袒。王荣华、王维春的代理人在庭审中回答不认识王发明，需庭后核实，在尚未核实情况下，一审法院当庭宣布结果，损害王荣华、王维春的合法权利。四、涉案《契约书》不成立。涉案房屋为夫妻共同财产，处置财产时王荣华并不知情，王德宝认可买卖房屋时并未见到王荣华，王法忠去世前也未告知王荣华此事。如王德宝是正常买卖，在缴纳房款时应要求办理过户登记，其二十四年后要求办理过户显然不符合常理。五、涉案房屋价格明显低于市场价，显失公平。1995年王法忠购买涉案房屋的总房款为11万元，而根据王德宝提供的《契约书》，购房款为8.1万元，在不到一年的时间内差额这么大，是否是本人真实意思尚有疑问，且出卖价格显失公平。六、王法忠出卖房屋时，王维春已经结婚，对涉案房产的交易并不知情。王德宝辩称，1.其于2019年穷尽各种手段找到王荣华、王维春，请求其配合办理过户手续，但二人要求王德宝再付20万元，双方未能达成一致意见。自王德宝权利受损之日至起诉之日，并未超过法定诉讼时效期间；2.一审第一次庭审中，王维春对王德宝的诉请、事实和理由均无异议，一审法院询问调解意见时，王维春将补偿数额降至5万元。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王德宝向一审法院起诉请求：1.确认王德宝与王法忠签订的房屋买卖契约书有效，并判令王维春、王荣华配合王德宝办理房屋过户手续；2.王维春、王荣华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1996年7月10日，王德宝与王法忠签订《契约书》，约定：一、王法忠一套自有住宅81.37m2、草棚15.93m，地点华康公司**顶楼（钟表公司小区），自愿卖给王德宝，作价8.1万元，写契约书先交5000元定金，余款在1996年8月末一次付清，卖房也同时在房款付清后将房照及门钥匙付给买方。二、政府部门所缴的各种税费由买房王德宝承担。三、如买方违约，定金归卖方，卖方违约除退还定金外还要赔偿买方5000元。四、室内电话随房卖出。五、买方收款时须出具收款收据。该协议由王德宝、王法忠及中间人郭广峰签字。合同签订后，王德宝于当日支付定金5000元。1996年8月30日，王德宝将余款7.6万元交给王法忠之兄王发明，王发明给王德宝出具了收据。王法忠将房屋所有权证及涉案房屋交付王德宝。王德宝在涉案房屋居住至今。另查，王荣华与王法忠共育有子女二人：王维春、王维新。王法忠于2011年去世，王维新于2019年去世。在一审法院2020年3月25日网络庭审中，王维春对王德宝的诉讼请求及事实理由均无异议。一审法院认为，王德宝与王法忠签订的涉案房屋买卖合同系双方当事人的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。王法忠与王荣华系夫妻关系，从涉案房屋买卖至王法忠去世共同生活长达十余年，应推定王荣华对房屋买卖行为知情且同意，王荣华、王维春的该抗辩，理由不当，不予支持。关于王德宝是否支付房款。合同约定“房款付清后将房照及门钥匙付给买方”，结合王法忠、王发明给王德宝出具的收据、王维春本人的陈述、王德宝持有的房屋所有权证及在涉案房屋居住长达二十余年的事实，可以认定王德宝付清房款后，王法忠将房屋交付王德宝，王荣华、王维春的相关抗辩，缺乏事实和法律依据，不予支持。另外，涉案房屋买卖价格经一审法院审查，也在当时的合理区间之内，不存在王德宝所说的显失公平的情形。关于本案诉讼时效。王德宝、王法忠未约定涉案房屋过户手续的办理时间，王德宝可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。王荣华、王维春的该抗辩，理由不当，不予支持。综上，王法忠去世后，王荣华作为涉案房屋的共有人及王法忠的继承人，王维春作为王法忠的继承人，应按合同约定协助王德宝办理涉案房屋的产权过户手续。一审法院在审理过程中，根据案件审理需要追加王荣华作为本案被告，符合法律规定。故王德宝的诉讼请求，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决：一、王德宝与王法忠于1996年7月10日签订的《契约书》有效；二、王荣华、王维春于判决生效后三十日内协助王德宝办理威海火炬高技术产业开发区古山五巷18号701室的产权过户手续。案件受理费4300元，由王荣华、王维春负担。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，涉案房屋买卖合同系王德宝与王法忠的真实意思表示，合法有效。现王德宝据此请求王法忠的继承人暨房屋共同所有人王荣华、继承人王维春配合办理房屋过户手续，二人以诉讼时效等为由进行抗辩。对其抗辩事由，本院分别评述如下。首先，关于本案是否经过法定诉讼时效期间的问题。根据民法总则的规定，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。协助办理产权转移登记手续，系房屋出卖人的主要义务之一，但涉案合同对于何时办理并未约定。根据合同法的规定，王德宝可以随时向对方主张权利。因此，王德宝知道或应当知道权利受损之日，应为主张权利被拒绝之日，而非合同签订之日。因此，本案并未经过法定诉讼时效期间。其次，关于本案诉讼主体是否适格的问题。王法忠的法定继承人为王荣华和王维春，一审第一次庭审时，王荣华未参加诉讼，但在此之后，一审法院依法追加其参加诉讼，并未影响其诉讼权利。王荣华、王维春主张本案诉讼主体不适格，缺乏依据，本院不予采纳。再次，关于王法忠是否收到房款的问题。涉案房屋买卖合同约定价款为8.1万元，分两笔支付。实际履行中，第二笔款项的收款收据系王发明出具，现虽无直接证据证实王法忠收到该笔款项，但结合涉案房屋产权证及王法忠购买房屋的其他材料均在王德宝手中、王德宝居住其中二十余年而王法忠及其家人未表示异议等诸多事实，能够认定王发明系受王法忠委托而收取房款或该行为事后得到其追认具有高度可能性。现王荣华、王维春主张未收到该笔款项，本院不予采纳。第四，关于涉案房屋作为夫妻共同财产被一方出卖是否影响合同效力的问题。根据本案查明的事实，涉案房屋原应系王法忠和王荣华的夫妻共同财产。但一方面，如前所述，该房屋被出售后二十余年里，王荣华始终未向王德宝主张权利，其对于王法忠出卖该房屋知情并同意具有高度可能性；另一方面，即使其对此确不知情，根据法律规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，夫妻一方因家庭日常生活所需实施的民事法律行为，对夫妻双方均发生法律效力；再有，涉案房屋房产证上载明的权利人系王法忠，作为购房人的王德宝完全有理由相信王法忠有处分该房屋的全部权利，即其主观善意。因此，对于王荣华和王维春的该项抗辩，本院不予支持。此外，二人还主张王维春对王法忠出卖涉案房屋不知情，即使该主张属实，鉴于其并非涉案房屋所有权人，其知情与否与合同效力、履行无关。最后，关于涉案合同约定的房价是否明显过低、导致显失公平的问题。王荣华、王维春主张涉案交易房价明显过低，但其并未提交有效证据证实；退一步讲，即使其主张属实，鉴于显失公平系当事人撤销合同的事由，而撤销权的最长除斥期间也早已届满，因此，对于王荣华、王维春的该主张，本院不予采纳。综上所述，涉案合同合法有效，王荣华作为房屋共同所有人和继承人、王维春作为继承人，理应协助王德宝办理产权转移登记手续。王维春、王荣华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由王维春、王荣华负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 张燕妮审判员 杨秀萍二〇二〇年十月二十八日法官助理宋杨书记员刘莎莎