四川省仪陇县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1324民初2134号 原告：马道菊，女，汉族，生于1949年2月17日，住河南省郑州市。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡太华，四川修为律师事务所律师。 被告：四川省仪陇县城北车站有限公司，住四川省仪陇县金城镇西霞路**，统一社会信用代码：91511324565655960M。 法定代表人：袁道必，董事长。 原告马道菊诉被告四川省仪陇县城北车站有限公司合同纠纷一案，原告马道菊不服本院2019年12月30日作出的（2019）川1324民初3136号民事判决，提出上诉，南充市中级人民法院于2020年5月25日作出（2020）川13民终594号民事裁定，撤销（2019）川1324民初3136号民事判决，发回本院重审；本院于2020年6月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行重新审理，原告马道菊及其委托诉讼代理人胡太华、被告四川省仪陇县城北车站有限公司的法定代表人袁道必到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马道菊向本院提出诉讼请求：1.请求解除原被告双方于2013年9月22日签订的《还房协议》；2.请求判令被告赔偿原告的房屋损失365680元（130.60㎡×2800元/㎡）；3.请求判令被告给付原告过渡费用9795元（重审中主张计算到2020年7月底，金额变更为14692.50元）；4.请求判令被告赔偿原告数次回家要求解决此事所产生的差旅费和误工费10000元；5.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年被告准备在仪陇县修建汽车修理厂和汽车停车场，将原位于该区域的原告住房进行拆除；原告原使用面积大概500㎡左右（包括房屋和院坝等），但经国土部门批准使用的面积为130.60㎡【国有土地使用证编号：仪国用（19xx）字第x号】；后经双方协商，由被告在赵家湾检察院公路一楼至七楼摇号安置住房一套，还房面积为130.60㎡，还房时间为2015年8月1日以前，如逾期增加50%的过渡费，并承担违约责任，并由被告为所还房屋办理权属证件，水电气闭路安装到户。2013年9月22日，被告与原告签订了还房协议，随后被告也将原告原老房子进行了拆除，但至今未修建，却堆放了大量的泥土，原告多次找被告解决此事，但被告均一推再推，一直没有结果，每年仅让原告领一点过渡费用；原告后经多方了解，所还楼房的相关建修并没有得到批准，被告也一直没有修建，现还房协议已不能切实履行。为此，请求解除双方所签订的还房协议，要求被告按现在的市场价2800元每平方赔偿原告损失。同时，按照双方的约定，被告每年应付原告过渡费用3265元，过渡费没有支付，同时2015年8月1日后逾期还房增加50%的过渡费均没有给付，经计算被告至2019年7月31日还应支付9795元的过渡费用给原告。综上所述，被告将原告家的房子拆了，与原告签订建修还房协议，然而还房没有得到相关部门的批准，且被告也一直没有修建房屋用于还房，已用实际行动表明不再履行还房一事。为此，请求解除双方所签订的还房协议，并要求被告赔偿原告的上述损失。 被告四川省仪陇县城北车站有限公司辩称：1.不认可原告提交的协议，只认可2009年12月21日签订的合同，原告原来房屋的面积只有90.4平方米。2.原告现在的协议是2013年签订的，现在还有三户没有签协议，由于政府重点发展新县城，所以项目就被全部搁置了，因此不同意赔偿原告损失。3.被告公司支付了原告的过渡费用，建设项目无法继续实施，不是企业造成的，是政府的原因，不同意支付原告的差旅费、误工费。4.被告公司不同意承担本案诉讼费用。 本院经审理认定事实如下：原告于1983年购买了原xx1组1964年左右修建的用于养蚕的土木结构瓦房三间，于1985年又挨着修建横房四间（土木结构瓦房）。仪建土（19xx）第3x号《关于xx镇村民建房用地的批复》载明，批复同意原告在原住房扩建住房用地40㎡。1991年7月2日，原告提出的《国有土地使用权申报登记申请书》载明，土地权属来源为买卖占用，批准日期为1983年，批准用途为住宅，用地面积125㎡（其中建筑占地125㎡）。1993年5月颁发的仪国用（19xx）字第xx号《国有土地使用证》载明，原告登记的用地面积为130.60㎡（其中建筑占地面积94.40㎡，超标占地40㎡），土地用途为住宅用地。1994年编号xx号《土地登记审批表》载明，原告房屋占用土地所有权性质及土地权属来源为国有划拨，批准用途为住宅，用地面积130.67㎡（其中建筑占地94.40㎡，超标占地40㎡）。 被告拟在仪陇县xxx通过出让方式取得国有土地使用权修建西寺社区停车场。2009年12月21日，被告与原告签订了《危房改扩建协议》，约定由被告拆除原告原房屋，并为原告还房，其中注明土地使用证建筑占地面积130.06㎡，还房建筑面积94.40㎡。 2013年9月22日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《还房协议》，内容为“根据2010年8月25日和2013年6月24日的县委、政府批示，被告在xxx修建停车场、修理厂项目的实施，现对xxx停车场的原居民住户进行搬迁，就搬迁事宜达成如下条款，双方共同遵照执行。一、还房面积130.60㎡；二、还房地点：赵家湾平检察院公路一楼至七楼摇号为准；三、还房时间：2013年8月1日至2015年8月1日为期两年，两年之内如未按期还房，过度费超出时间在原过渡费上增加50%；四、拆迁房内有壹证还壹证。水、电、气、闭路、网络线安装到房屋户门，违期由甲方偿付乙方实际经济损失；五、每套还房面积超出应还房的面积按市价（还房当年为准）补给甲方，超还面积不得超过总面积的3%；六、甲方负责办理土地使用证与房屋产权证，发生的一切费用由甲方负责，与乙方无任何关系，否则甲方承担违约费占总面积的20%（按当年市价计算）；七、甲方的还房建筑面积按乙方要求户型需设计在80平方米至100平方米左右，在还房期间甲方每年给乙方过渡费每80平方米2000元计算，以此类推；八、甲方在修建砖混结构现浇小区住房时要保证质量，修建完工后需有国家质检部门的验收合格报告才能交付乙方使用；九、旧房的残质材料处理：旧房内的用具、家具由乙方拿走，房屋建筑内的一切设施和残质归甲方处理；十、合同签字生效后，乙方必须在3日内运走自己的家具、用具，将空房完好无损交于甲方，由甲方处理；十一、此协议一式二份，甲乙双方签字生效，具有法律效力，如有任何方违反本协议，由违约方负经济责任与法律责任。”尾部备注有“以前的还房协议作废。”内容。协议签订后，被告拆除了原告的原房屋，向原告给付了2013年9月22日至2018年7月31日的过渡费，其中2013年9月22日给付4000元，2015年12月19日给付3265元（2015年8月2日至2016年8月1日），2016年8月2日给付3265元（2016年8月2日至2017年8月1日），2017年8月1日给付3265元（2017年8月1日至2018年7月31日）,2018年8月1日之后的未再给付。协议约定的还房，被告至今未予修建；2013年9月22日《还房协议》所示的2010年8月25日和2013年6月24日的县委、政府就被告涉案建设项目的批示，被告亦未向本院举出。 庭审中，原告表示只主张由被告返还房屋，不主张返还原房屋占用土地的使用权。被告表示，拆除原告原房屋占用范围的国有土地目前由其占有使用，尚未交纳土地出让金；2013年9月22日《还房协议》中约定的拟建还房使用的国有土地为出让性质。 原被告就房屋损失未能协商一致，鉴于原告原所有的房屋已经被拆除和约定的还房未修建的客观事实，本案重新审理过程中经依法委托四川义正房地产资产评估咨询有限公司估价（询价），原告已被拆除的房屋即位于仪陇县xxx住宅【国有土地使用权证号：仪国用（19xxx）字第xxx号，国有划拨土地，土木结构瓦房】2013年9月22日时点的房地产询价结果为1200元-1500元/㎡，2013年9月22日《还房协议》约定的还房一处2015年8月1日时点的房地产询价结果为2500元-2700元/㎡。 上述事实，有当事人依法向本院举出的证据及本院依法调取的土地登记信息等证据在卷予以佐证，经庭审质证，结合庭审陈述，本院审核后予以认定。 本院认为：民事主体在从事民事活动过程中，应当遵循自愿、公平、诚信原则，不得违反法律；同时，合法权益受法律保护。 关于案涉合同的解除问题。本案原被告2013年9月22日签订的《还房协议》，系原被告双方自愿签订，且不违反《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条的规定，合法有效，依据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，对原被告双方具有法律约束力，原被告双方应当严格按照协议约定履行自己的义；但是，原告按照协议约定将其所有的房屋交由被告拆除拟用于开发建设后，被告却因拟建项目未能获得政府支持，协议约定位置拟建还房亦未获得政府支持，被告无法继续履行还房协议，原告获得约定位置还房的协议目的不能实现；嗣后，原被告双方就还房事宜亦不能达成一致补充或变更协议；现原告请求解除与被告于2013年签订的《还房协议》，依据《合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，本院依法予以支持，原被告2013年9月22日签订的《还房协议》于原告提出诉讼之日即2019年8月10日解除。 关于原告房屋损失的赔偿问题。2013年9月22日签订的《还房协议》中约定由原告产权调换给被告的房屋系国有划拨土地上的房屋，依据2009修正的《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称城市房地产管理法)第三十七条“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”的规定，原告依法应当在获得有批准权的人民政府批准后方能与被告进行产权调换；同时依据《城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，尽管原被告之间2013年9月22日签订的《还房协议》具有合同效力，但是原告未经批准就与被告进行产权调换，成为了不动产转让权属变更登记的阻却因素，且不动产登记部门至今也未予办理不动产权属变更登记，原告产权调换给被告的案涉房屋尚未发生物权变动结果。原被告之间2013年9月22日签订的《还房协议》解除后，依据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告产权调换给被告但尚未发生物权变动结果的房屋因被告的拆除行为已经灭失，被告依法应当对原告遭受的损失予以补救。结合仪国用（19xx）字第xxx号《国有土地使用证》载明的建筑占地面积94.40㎡、询价情况、协议约定的产权调换对价、产权调换房屋的土地使用权性质，兼顾综合考虑本案具体情况，由被告赔偿原告房屋损失141600元。原告用于产权调换的房屋未发生物权变动结果，且已经灭失并获得了相应损失填补，原划拨使用的土地对其功能和目的便丧失，有关人民政府土地行政主管部门可依法报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准收回国有土地使用权；被告若需要使用该原划拨使用范围的土地，应当按照法定程序方式予以获得。 关于过渡费的问题。《合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”原被告之间2013年9月22日签订的《还房协议》，本院已依法准予自2019年8月10日解除；根据协议约定，被告每年应当向原告支付过渡费3265元，故原告请求的过渡费应当计算为9929.18【4897.50（3265元/年×50%×3年）+4897.50（3265元×1.5）元+134.18（4897.50元/年÷365天/年×10天）元】元。 关于原告主张的误工费、差旅费10000元，因其提供的证据不足以证明，本院依法不予支持。 综上所述，依照前述法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下： 一、原告马道菊与被告四川省仪陇县城北车站有限公司于2013年9月22日签订的《还房协议》自2019年8月10日解除； 二、被告四川省仪陇县城北车站有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告马道菊赔偿房屋损失141600元，给付过渡费9929.18元； 三、驳回原告马道菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3496元（原告马道菊原一审已预交），由被告四川省仪陇县城北车站有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  胡瑜华 人民陪审员  何 跃 人民陪审员  文 雪 二〇二〇年十月十三日 书 记 员  姚景珽