湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初5817号原告：陶森，男，汉族，1967年2月20日出生，住武汉市武昌区，原告：曾令员，男，汉族，1953年1月19日出生，住武汉市武昌区，二原告共同委托诉讼代理人：郁鸿生，湖北邦理律师事务所律师，特别授权代理。被告：周桂兰，女，汉族，1954年8月23日出生，住武汉市洪山区，被告：陈建文，男，汉族，1980年4月10日出生，住武汉市洪山区，二被告共同委托诉讼代理人：张超，湖北宁华律师事务所律师，一般授权代理。原告陶森、曾令员诉被告周桂兰、陈建文合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶森、曾令员及其委托诉讼代理人郁鸿生，被告周桂兰、陈建文委托诉讼代理人张超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶森、曾令员向本院提出诉讼请求：1、确认2006年11月2日原告和被告周桂兰及其丈夫签订的建房协议中拆迁利益分配条款有效；2、判令两被告返还侵占的拆迁补偿房屋240平米及其他补偿利益（以拆迁补偿协议为准，均为全部补偿一半）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:被告周桂兰和陈友明系夫妻关系。陈友明均系原告陶森父亲的学生，又是原告曾令员夫妻的好朋友，由于这多层关系，双方一直有往来，2006年时，两原告家房子拆迁，无房居住，陈友明家就提出原告出钱，他们出地共同建造一栋房子，以解决几家的住房需求。但是因陈友明家非常困难，建房不可能出钱。原告怕以后拆迁有纠纷，有点犹豫，陈友明和周桂兰带着儿子陈建文来到陶森家，发誓，以后有任何纠纷，不按照协议来办，让他儿子不得好死，看在多年的朋友和陶森父亲师生两重关系上，两原告答应了陈友明。为了筹钱，原告曾令员还卖掉了一户100平方米的还建房，两原告商量前期各出资10万元。后续资金双方平推。几方协商好后，在2006年10月开始动工修建房屋。为了避免建好房屋后出现纠纷。在2006年11月2日，由周桂兰，陈友明夫妻二人和两原告签订合作建房协议一份。协议约定:两原告出资，被告家出地，修建住房四层，面积约530平米(以实际面积为准)，其中第四条:本房如遇拆迁，享受该房在国家政策范围内任何一种补偿方式，该房利益甲乙平分，甲乙双方不得以任何理由为难对方。被告周桂兰及其大夫陈友明，两原告均在该协议书上签字，2007年房屋建好后，因陈友明儿子陈建文结婚要房子，且原告考虑到该处环境不好，家里老人小孩进出不方便，并未搬到此房居住，两原告一直在外租房，直到自己家还建房建成。此后该房一直由陈建文居住，维持该种状况至2018年12月份。陈友明是个讲道理讲义气的人，也知道感恩的人，他经常到原告小区来玩，总是说:感谢你们帮助了我，我一辈子都不会忘记你们的，到时候，拆近一定会照“协议”所说的办，你们放心我家人口多，分得的房子也会多，绝对分给你们一半的房子。但人有旦夕祸福，2017年除夕陈友明突发疾病去世。2018年12月，原告陶森偶然从原一起居住的邻居处得知该房因武汉市地铁建设，一周内要拆迁完毕。遂找第一被告和陈建文商议，当时商议的是拆迁当天一起去签拆迁协议。但是签协议当天，没等到两原告到场，被告周桂兰和陈建文就签了拆迁补偿协议，兹后，原告多次找两被告及拆迁公司，得知:被告周桂兰在陈友明死后将该房拆迁登记时登记在儿子陈建文名下，拆迁还建房屋约为480平米，其他拆迁利益不明。综上，被告周桂兰违反诚信原则，私自处分本该属于原告的财产，构成侵权，被告陈建文作为共同侵权人，理应共同对侵占的财产承担返还责任。为了维护原告的合法权益，特起诉至人民法院，恳请依法判处。被告周桂兰、陈建文辩称，建房协议因违反土地管理法的规定而无效，二被告不应返还拆迁利益。原告陶森、曾令员围绕诉讼请求依法提交了建房协议、收款收据、收据、拆迁安置协议书、和平村拆迁人口安置标准及面积确认书等证据，被告周桂兰、陈建文围绕答辩意见提交陈建文户口本、士官退役证、和平村拆迁安置协议书、和平村拆迁人口安置标准及面积确认书、房产平面图、证明、收据等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：陶森和曾令员是亲戚关系，周桂兰是陈建文的母亲。陶森、曾令员与周桂兰和陈建文的父亲陈友明熟识。2006年，陶森、曾令员二人居住房屋拆迁，二人无房居住，便和周桂兰、陈友明协商合作建房，以解决几家人的住房需求。2006年10月，陶森、曾令员出钱，周桂兰、陈友明出地，在陈友明使用的和平村一组土地上共同修建房屋。2006年11月2日，周桂兰、陈友明作为合同甲方，陶森、曾令员作为合同乙方，共同签订《建房协议》，约定在武汉市洪山区和平村一组68号老楼房后建一栋总面积为530平方米四层楼房（完工后以实际面积为准），协议第一条约定由甲方出地，乙方出资金，所建房屋甲、乙各占一半，各自使用和维修自己的住房；协议第二条约定甲方自请工程队，包工包料，负责工程进展，监督工程质量，注意施工安全，乙方保障资金按工程进度按时到位；协议第三条约定甲方负责处理好邻居、村委会关系，如遇村委会或城管干涉，一切损失应由甲方承担；协议第四条约定本房如遇拆迁，享受该房在国家政策范围内任何一种补偿方案，该房所得利益甲方平分，甲乙双方不得以任何理由为难对方；协议第五条约定本协议一式三份，甲方执一份，乙方执两份，此协议签字生效。2012年1月20日，和平村村民委员会发布《和平街和平村“城中村”综合改造房屋拆迁还建补偿方案》，涉案房屋被划在拆迁改造范围内，拆迁还建基本政策为：对于户籍在和平村并正在享受村民待遇的村民子女，按人户结合的基本原则进行每户（3人）按300平方米房屋安置标准（人均100平方米）给予拆一还一，超出的正房面积按照1650元/平方米的单价进行一次性补偿。2018年12月28日，陈建文作为被拆迁人，与拆迁人武汉俊杰置业有限公司签订《范围古拆迁安置补偿协议书》，协议书主要内容为：经测绘机构测量，涉案房屋总面积489.5平方米，拆迁人给予陈建文实物还建面积为480平方米，拆迁补偿费33612元。2019年11月4日，武汉俊杰置业有限公司出具一份情况说明，载明：**村民陈建文家现有人口四口人，其中陈建文王娜夫妻俩，儿子陈俊峰，女儿陈昕昀，根据和平村城中村改造还建政策，夫妻俩给予每人120平方米的还建面积，两个小孩因为是2006年5月31日之后出生，给予每人100平方米的政策还建，加上所在村位置属于政府地铁重点工程项目，适当给予40平方米还建面积奖励，陈建文家总还建面积480平方米。2019年11月5日，武汉俊杰置业有限公司出具《关于和平村拆迁还建房屋货币补偿价格说明》，载明：根据《和平村“城中村”综合改造房屋拆迁还建补偿方案》，对和平村范围内村民进行还建房屋安置后，拆迁户多余房屋面积砖混按照1600元/平方米进行货币补偿，但实际执行过程中村民砖混房屋按1650元/平方米货币补偿。本院认为，陶森、曾令员、周桂兰、陈友明签订的《建房协议》是约定在陈友明享有的宅基地上合作建房，宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，宅基地使用权人必须具有集体经济组织成员身份，且只能用于建造住宅及其附属设施，主要用途是自用，限于居住功能，宅基地无偿取得，使用期限上无限制。我国对宅基地的流转采取了严格的限制，宅基地只能在本集体经济组织成员间转让，禁止城镇居民在农村购置宅基地。本案中，陶森和曾令员并非和平村村民，没有集体经济组织成员身份，不能享有宅基地使用权。建房协议中约定了陶森、曾令员占有房屋的一半，根据房地一体原则，二原告按协议就应享有相应的宅基地使用权，但我国严格限制流转制度，使二原告无法登记享有宅基地使用权，从而无法按照协议约定享有一半房屋。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《中华人民共和国土地管理法》等法律和国家有关规定。”结合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、国务院2007年12月30日发布的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）“农村住宅用地只能分配给本村村民。”、（1990）国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》规定“原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属‘以其他形式非法转让土地’的违法行为之一。”之规定，本院认为宅基地使用权转让合同是有法律限制的，即宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让，外村村民或城市居民并不具有取得宅基地使用权的主体资格，如宅基地使用权转让给外村村民或城市居民，则损害了集体经济组织的权益，是法律、法规明确禁止的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效的规定，此类合同由于违反了国家政策和相关法律、法规应确定无效。因此，《建房协议》虽然是双方真实意思表示，但因违反法律、行政法规的强制性规，应认定为无效合同，故陶森、曾令员、周桂兰、陈友明签订的《建房协议》为无效协议，则协议中关于拆迁权益的条款亦为无效，本院就合同效力问题向原告释明后原告仍坚持按照有效合同主张权利，故原告陶森、曾令员的诉讼请求不应得到支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条、第六十三条之规定，判决如下：驳回原告陶森、曾令员的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35600元，由原告陶森、曾令员负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 胡 涛人民陪审员 余 婷人民陪审员 王雁然二〇二〇年十月二十六日书 记 员 苗 苗