徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初6122号原告：董雪峰，男，1966年5月5日生，汉族，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：葛恒安，江苏鼎途律师事务所律师。被告：谭若薇，女，1969年1月27日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：李智，江苏智临律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘传刚，江苏金汉都律师事务所律师。第三人：徐州共赢房地产经纪有限公司，住所地徐州市矿山东路天山绿洲****。法定代表人：王建飞，该公司总经理。原告董雪峰诉被告谭若薇、第三人徐州共赢房地产经纪有限公司（简称第三人共赢公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董雪峰的委托诉讼代理人葛恒安，被告谭若薇的委托诉讼代理人李智、刘传刚，第三人共赢公司的法定代表人王建飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董雪峰向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房地产买卖合同》，房屋价值400万元；2、判令被告返还原告房屋定金人民币10万元；3、判令被告支付原告违约金20万元；4、判令被告返还原告居间信息服务费3万元、律师费3000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年5月17日，原告与被告签订《房地产买卖合同》约定，被告将位于徐州市铜山区与车库，不动产权证书编号为苏(2018)铜山区不动产权第0006012号转让给原告，成交总价为400万元人民币，同时约定签订《房地产买卖合同》原告交付给被告购房定金人民币10万元，合同约定双方于2020年6月1日前到产权处签署涉案房产备案合同，同时原告在备案合同之日需支付首付款120万元(含定金)至资金监管账户。合同还约定了居间信息服务费6万元。签订合同后，原告按照合同约定交付给被告买房定金10万元，先期支付第三人居间信息服务费3万元。在合同备案之前，原告通过第三人告知被告履行合同备案手续，被告以各种理由予以拒绝，后得知涉案房产尚有银行贷款未还清，且截止立案之日被告尚未涤除涉案房产抵押权，原告多次要求办理合同备案手续，被告一直予以拒绝，现被告拒绝与原告与第三人联系。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告谭若薇辩称，第一，原告解除合同没有事实及法律依据，合同应当继续履行。原被告签订的房地产买卖合同并没有写明约定解除条件，原告不享有合同法第93条约定的约定解除权。同时被告一直积极并愿意履行合同。并已经提出了抵押权，房屋可以随时办理过户，不存在合同目的不能实现的情况，原告也不享有合同法第94条规定的法定解除权，因此合同应当继续履行。第二，如原告在没有合同解除条件的情况下执意要解除合同就构成了违约，应当承担赔偿责任，定金不予退还。第三，被告已经告知了原告及第三人房屋抵押的情况，第三人作为专业的房产中介机构，它未尽到履行居间义务，阻碍了买卖双方的直接联系，未告知抵押与本案合同之间的关系，对未促成双方签订备案合同存在过错，第三人应当承担相应的责任。因为签订备案合同应当是以解除房屋抵押为前提，第三人明知涉案房屋存在抵押情况及抵押期间，未告知原被告双方在抵押期限内签订备案合同的前提，就为原被告双方约定了签订备案合同的时间，而且迟迟不将原告的联系方式告知被告，沟通不畅，导致成诉讼。第三人对本次案件有过错，应当承担相应的责任。第四，即便被告对未签订备案合同存在过错，原告所主张的违约金也过高。合同约定的20万元的违约金系根本违约的违约金，因合同仍应继续履行，原告主张的20万元违约金没有依据。即便被告未及时签订本案合同存在过错，原告主张的违约金也过高，应当予以调整。第三人共赢公司述称，首先，对于说第三人贷款没有准确的告诉房东，在当时签合同的时候，第三人一再强调问被告七天内是否肯定能把银行贷款还上，被告说没关系，他这边有人，银行那边这关系那关系，只要提前告知他去，这边能贷款了，当时原话是这么说的，有视频为证。整个一个签合同过程，第三人有一个全场的视频。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月17日，原告董雪峰（买受方，乙方）与被告谭若薇（出卖方，甲方）及第三人共赢公司（居间方，丙方）签订房地产买卖合同一份。甲方将坐落于徐州市铜山区出售给乙方，权证登记的房屋建筑面积269.7㎡，车库建筑面积117.1㎡，房屋成交总价为人民币400万元。在签订协议时，乙方交付给甲方购房定金10万元，由甲方保管，在购房时该定金抵购房款或服务费。该合同第九条约定：甲乙双方同意2020年6月1日到产权处签署上述房地产备案合同。第十三条约定：居间信息服务费计人民币6万元，由乙方承担，在签订本合同时付清给居间方。丙方免费协助甲乙双方办理银行贷款及房产局过户手续。合同第十八条违约责任约定：除本协议另有约定外，违反本协议任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金二十万元整，另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失。违约方另行支付居间方第十三条所约定的服务费。违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用。在签订本合同时甲乙双方应如实向丙方说明个人情况，如甲方有公法检部门对此房有查封，民间有二次抵押现象，要如实相告，不得隐瞒。乙方有银行、信用和其他不良记录的不得隐瞒，如隐瞒相关事实导致本合同无法履行视为该方违约并承担相应责任。合同签订当日，被告向原告出具了金额为10万元的定金收条。原告向第三人共赢公司交纳了中介费3万元。合同签订后，原被告并未按照合同约定于“2020年6月1日到产权处签署上述房地产备案合同”。2020年6月8日，原告诉至本院。另查明，截止到2020年7月22日，涉案房屋仍处于抵押状态，抵押期限自2019年8月5日至2022年8月1日，抵押金额为410万元。庭审中，被告谭若薇提供涉案房屋的不动产权证，该证书上载明2020年8月抵押已涤除。本院认为，原被告签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，且未违反相关法律规定，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。原告董雪峰按照双方约定，给付了购房定金10万元，但被告谭若薇并未按照合同中约定的于“2020年6月1日到产权处签署上述房地产备案合同”，截止至2020年7月22日，涉案房屋仍处于抵押状态，可看出双方未按照约定时间办理房地产备案合同，系由于涉案房产不具备办理条件造成，故被告应承担相应的违约责任。关于涉案合同是否应当继续履行问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；…”现涉案房屋虽然抵押已经解除，但原告明确表示不愿继续履行涉案合同，且原告不愿继续履行合同的原因系由被告违约造成，故涉案合同应当予以解除。合同解除后，原告已经支付被告定金10万元应当予以返还。关于违约金，双方约定“违反本协议任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金二十万元整”。被告未能及时办理涉案房屋的解除抵押手续，其违约行为导致双方未能按照约定如期办理房地产合同备案，但在此后主动涤除房屋的抵押权，其行为不构成根本违约。对于原告要求被告支付违约金20万元的诉请，本院支持按照中国人民银行同期基准贷款利率的130%支付原告利息。双方还约定“违约方另行支付居间方第十三条所约定的服务费”，故原告已经支付的居间服务费3万元应当由被告承担。关于原告诉请的律师费3000元，其未提供相关证据予以证实，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、2020年5月17日原告董雪峰与被告谭若薇及第三人共赢公司签订房地产买卖合同于本判决生效之日起解除；二、被告谭若薇于本判决生效后十日内支付原告董雪峰房屋定金10万元及利息（利息自2020年5月17日起按照中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算至实际付清为止），另支付居间服务费3万元；三、驳回原告董雪峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40664元，减半收取20332元，由被告谭若薇负担12000元，由原告董雪峰负担8332元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  王会收二〇二〇年十月十三日书记员  潘玫竹