江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终2493号上诉人(原审原告)：仪征市真州镇广信房产中介服务部（个体工商户），住所在仪征市真州镇工农路太和花苑****。经营者：陈学林。被上诉人(原审被告)：李名松，男，1987年7月1日生，汉族，住，住仪征市/div>被上诉人(原审第三人)：仪征市飞扬房产中介有限公司，住，住所在仪征市真州镇解放东路**/div>法定代表人：杨飞，经理。上诉人仪征市真州镇广信房产中介服务部（以下简称广信中介）因与被上诉人李名松、仪征市飞扬房产中介有限公司（以下简称飞扬公司）居间合同纠纷一案，不服仪征市人民法院(2020)苏1081民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广信中介上诉请求：1.撤销原判；2.判决驳回飞扬公司的诉讼请求；3.判决李名松支付广信中介服务费6400元；4.一、二审诉讼费，由李名松、飞扬公司承担。事实与理由：1.一审法院因为采信了李名松和飞扬公司业务员顾某,4不提供书面证据虚假陈述，导致对“房产过户登记”时间和“公积金提取以及住房公积金贷款”程序认定和事实判断错误。2.广信中介针对飞扬公司为李名松办理了房屋公积金提取，以及房屋公积金按揭贷款手续，持有异议，且认为需提供证据甲乙证明。但一审对此归纳为双方“无异议事实”，与广信中介的陈述不符，导致该部分事实认定不清。3.证人顾某,4是飞扬公司业务员，在涉案居间合同纠纷中是利益相关方。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第90条的规定，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言，不能单独作为认定案件事实的依据。4.一审法院仅凭飞扬公司业务员顾某,4与广信房产中介陈学林妻子联系过的陈述，就推定为广信中介同飞扬公司双方之间为合作关系，该部分事实认定错误。广信中介与飞扬公司业务员顾某,4不熟悉，也没有协商过服务费，是顾某,4的纯个人行为。5.一审法院仅凭飞扬公司业务员顾某,4的证言和李名松的陈述，在并无足够证据证明认定广信中介与飞扬公司为居间合作关系的情况下，认为李名松出具欠条的内容是欠两家的中介费错误。广信中介虽遗失欠条，但可根据《房地产买卖合同》的约定，佐证与欠条内容一致性。依合同相对性原则，广信中介是案涉房地产交易唯一的中间人，一审法院采信李名松陈述，与《房地产买卖合同》的约定相抵触。6.一审判决李名松将应该属于广信中介服务费的一半3200元给付飞扬公司，仅有顾某,4证词，而未拿出行业行规，也没有双方当事人承认，证据不足。综上，广信中介与飞扬公司之间不存在居间合作关系，飞扬公司的诉讼请求没有事实依据。根据合同相对性原则，一审法院判决显失公平，认定事实和适用法律错误。李名松答辩意见：当初在房产过户后，广信中介要求我支付中介费，我认为合同还没履行完，等结束后我再支付。后来我写了一张欠条，大致内容：欠广信房产和飞扬中介共计中介费6400元整，至合同全部事宜均履行完毕后，三方到场一起支付。我希望现在广信中介经营者陈学林能把欠条拿出来。飞扬公司答辩意见：是我司介绍并促成了案涉房地产交易，并全程陪同买受人李名松办理了贷款和公积金提取等业务。基于这一点，我方认为应该获得中介费用。广信中介一审诉讼请求：1.判决李名松支付广信中介6400元中介费；2.李名松承担逾期支付违约金，每日按0.5%计算，即384元；3.李名松承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年2月，李名松与飞扬公司业务员顾某,4联系，称其欲购买二手商品住房一套，顾某,4为李名松介绍了一些房源，李名松均不满意。顾某,4在网上查看了广信中介发布的房源，其中涉案房屋与李名松的买房要求相近，可能符合李名松的需求，遂将涉案房屋状况以及房屋内部图片通过微信发给李名松。李名松有购房意向后，顾某,4与广信中介联系看房，广信中介派员与顾某,4一道陪同李名松看房，看了二次后李名松确定购买殷晓跃、魏菊香共有的位于仪征市房屋。2019年8月23日，房屋转让人殷晓跃、魏菊香与李名松签订《房地产买卖合同》一份，合同上注明中介方为广信中介，合同签订地点亦为广信中介服务部。合同签订当日，顾某,4因到扬州市区看望生病的父亲而未到场。合同签订后，顾某,4为李名松办理了住房公积金提取以及住房公积金贷款手续。2019年9月6日，涉案房屋买卖双方以及广信中介陈学林均依约前往不动产登记管理部门办理房屋产权过户登记手续，顾某,4接到李名松通知亦到场。广信中介陈学林在协助房屋买卖双方办完过户登记手续后，在仪征市行政服务大厅要求李名松给付其中介费6400元（房屋买卖总价款64万元×1%），李名松坚持要等房屋转让人户籍迁移、水、电、煤气、有线电视、物业费等清结转移后才能给付。陈学林要求李名松不能付款先出具欠条，李名松遂向其出具6400元欠条一张。李名松所称的上述相关涉房转户手续全部办完后，广信中介在要求李名松给付中介费时，李名松提出，广信中介先出示欠条，然后李名松与飞扬公司商量好中介费的分成，因为其出具的欠条上写明“今欠到广信和飞扬中介服务费共计6400元”。广信中介称欠条遗失，根据合同，6400元中介费完全归己，与第三人无关。因广信中介未能出示欠条，亦不同意与飞扬公司分享中介费，故李名松拒付中介费。一审认为，本案的关键是李名松出具给广信中介的欠条上有无“飞扬中介”的字样，如果没有，根据合同的相对性，广信中介是唯一的《房地产买卖合同》注明的中介方，无论飞扬中介公司做了多少与李名松购房相关的事务，其只能是志愿者，不能成为合同中介服务的一方。如果李名松出具给广信中介的欠条上有“飞扬中介”的字样，那么广信中介和飞扬公司就是居间合作关系，共同完成了对李名松购房的中介服务。从证人顾某,4的证词看，顾某,4就合作服务李名松购房一事曾与陈学林的妻子沟通，陈学林的妻子答复，飞扬中介负责为李名松贷款，广信中介负责涉案房屋的过户。事实上，飞扬中介和广信中介也是按照如此分工去做的，因此能够证明广信中介知晓与飞扬公司的合作。过户时在场的顾某,4还证明，她看到李名松出具给广信中介欠条上的内容为“今欠到广信和飞扬中介服务费共计6400元”，与李名松的陈述一致。证人顾某,4今年已到仪征市鑫源房产中介有限公司做业务员，与本案以及飞扬公司没有利害关系，其证言的可信度较高。李名松出具的欠条现在广信中介陈学林处，一审根据民事诉讼证据规则的相关规定，要求广信中介在庭审后十日内提供该欠条，如不能提供该欠条将承担对其不利的后果。现庭审后已有数十日，广信中介仍然未向法庭提供欠条，故一审对欠条中载明“今欠到广信和飞扬中介服务费共计6400元”的事实予以采信，并予以认定。本案中，广信中介和飞扬公司之间系居间合作关系，共同完成了对李名松购房的中介服务，按照中介行业习惯，合作所得中介服务费在事先未确定分配比例的情形下应予平分。对此，一审亦予以采信。广信中介要求李名松支付其6400元中介费请求，其提供的证据不足以支撑，应予以变更，即李名松支付广信中介中介费3200元，余款3200元由李名松支付给飞扬公司。广信中介、李名松、飞扬公司在本纠纷中均有一定的过错，应承担相应的责任（平均责任），广信中介称李名松违约，因查无实据而不能成立，故广信中介提出李名松承担付款违约金的主张，一审不予支持，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李名松于本判决生效之日起十日内给付广信中介3200元，给付飞扬公司3200元；二、驳回广信中介的其他诉讼请求。案件受理费50元，由广信中介、李名松、飞扬公司各负担17元。本院经审理查明，一审查明的基本事实清楚。二审期间，当事人围绕其诉讼请求和主张提交了证据。广信中介提交证据：1.从仪征市房地产交易中心调取的《存量房买卖契约》，证明案涉房屋交易系广信中介单独促成，交易完成过户完成时间是2019年9月27日，并非一审法院认定的2019年9月6日，同时证明一审法院事实认定不清。2.广信中介陈学林在一审判决后，与顾某,4的微信聊天记录截图，内容主要涉及顾某,4从事中介所得提成事宜，以证明一审证人顾某,4同本案经济利益有直接利害关系，证人证言可信度低，一审法院采纳其证言是不正确的。李名松质证意见：1.我买房从开始看房到案涉房屋进行交易成功，都是顾某,4带我去看的，是她帮我联系广信中介。《存量房买卖契约》只是单方面过户，后面办理住房公积金和贷款不是广信中介。在签合同时说好的，广信中介带我去过户，飞扬公司帮我去贷款。2.聊天记录跟我没什么关系，我当时写了欠条，上面写了欠两家公司中介费共6400元，待原房主户口迁出以后再将该费用结清。飞扬公司质证意见：1.关于《存量房买卖契约》，只是代办而非促成交易的证明，房产交易机构办理网签时只能以一家中介机构的端口进行操作；2.关于聊天记录，内容不完整，一审判决日期是2020年6月28日，广信中介系在判决后加了顾某,4的微信，对顾某,4进行诱导，故不能作为证据。飞扬公司提交证据：1.顾某,4所持仪征市房地产经纪从业人员上岗证，证明顾某,4原是其公司业务员，现工作单位为仪征市鑫源房产中介服务部；2.顾某,4与李名松微信聊天记录截图，证明其二人从不认识到后来因案涉房屋参与交易的一个过程；3.仪征市安家天下房产中介经营部、仪征市鑫源房产中介服务部、仪征市嘉鑫房产中介服务部等当地五家房产中介机构出具的《关于仪征市中介行业合作事项情况说明》，主要内容：为快速促成成交，我们中介机构之间会进行相互合作，通常是甲中介带客户和乙中介提供房源合作，客户看完房子随便在哪家签订合同，以一家为主，另一家不会在合同上签字或盖章。大家都讲究诚信，等双方合作把事情办好，两家各自分成中介费50%。这是我们的行规，整个行业都是这么做的，从没有出现矛盾。以证明仪征市当地的房产中介机构之间有相互合作的惯例，对于合作促成的交易以及居间费用分成有行规。广信中介质证意见：对飞扬公司证据1、证据2，我方不认可，顾某,4作为居间人参与服务，其未与买卖双方签订案涉房地产买卖合同，仅是一个询问的过程；对证据3，我方认为该“行规”没有可信度，2018年年中仪征市房地产交易行业协会成立，是指导中介机构规范运行的，对中介费分成有无具体明确要求我方不清楚，如是行业协会出具的行规可信度很高，是可借鉴的，故该证据不能作为中介费分成的依据。二审另查明，1.广信中介在一审提交2019年8月23日案涉房屋卖方殷晓跃、魏菊香与买方李名松以及中介方广信中介三方签订的《房地产买卖合同》，其中约定：成交价64万元，当日买方交付卖方定金2万元，余款2019年9月6日前首付32万元整，双方同意公积金贷款30万元整。鉴于中介方的居间服务，买卖双方应在签订本合同时以现金方式向中介方支付交易费用、贷款手续费等，具体如下：……买方……贷款费用为贷款额度的1%（即3000元）；中介费为房价款的1%（即6400元）。但是，上述买方贷款费用中的“1%（即3000元）”部分，被用笔涂除。对于该涂除事项，广信中介否认系其所为，但未能举证证明。2.2019年9月27日，案涉房屋出让方殷晓跃、魏菊香与受让方李名松、曹晓莉以及广信中介三方，在仪征市房地产交易中心签订《存量房买卖契约》，并于同日在该交易中心备案。3.原审法院2020年1月16日庭前组织广信中介、李名松进行调解，并向李名松一方的证人即飞扬公司原业务员顾某,4作了调查。根据一审法院调查笔录记载：（1）李名松述称：当时向我提供中介服务的是分别为广信和飞扬两家机构，在完成房产过户的时候，我当着两家中介的面出具了一份欠条，内容是欠到该两家房产中介费用共计6400元。我认为中介费用6400元是应给两家中介公司的总费用，当时签合同的时候两家公司对我说应该对半分，至于两家实际怎么分成我不清楚。（2）广信中介述称：当时确实有一张欠条，但是现在找不到了，也记不清楚欠条的内容了，有印象的是欠陈学林多少钱；欠条是过户结束后，李名松当着我方和飞扬公司向我介绍客户的业务员的面打的。之所以飞扬公司的业务员也出现在行政服务大厅，是因为当时该业务员说业务不熟悉，要向我方进行相关学习。（3）证人顾某,4陈述主要内容：李名松买房，打我电话问房源，我在网上看到广信中介发布的房源，符合李名松的需求，在李名松有意向后，我联系了广信中介先后两次看房，然后就签协议（合同）、过户；签协议的时候我因父亲在扬州急救，没有参与，不然肯定会到场；我开始一直是跟广信中介经营者陈学林的夫人沟通，说过服务分工，广信中介负责过户，飞扬公司负责贷款；服务费确实没有具体协商过，但是仪征中介行业有个约定俗成的行规，就是服务费对半分；签合同之后飞扬公司为李名松提供了贷款服务；我有经纪人上岗证，也提供服务，和卖家沟通过户籍迁出和交房事宜；一般按行规过户手续完成客户应当支付中介费，因为李名松当天没支付，所以主动向我们出具了欠条；李名松说他打欠条不好打给我们其中一家，打欠条的对象是我们两家中介；欠条的具体内容是今欠到广信和飞扬中介服务费共计6400元；欠条当时是广信中介拿走的，我没有拿欠条是因为基于对广信中介的信任，我当时对广信中介说，还有一些后续的事情要通力完成，其他事情没有提；我并不是为广信中介提供客户，这是两家中介公司的合作，过户那天我到场不是学习是提供服务，是代表飞扬公司。广信中介质证意见：证人所述并非全是事实，我方是负责办理案涉房产过户的，提供服务的只有我方。是我方向李名松提出打欠条的，不是证人所说的李名松主动打欠条。现欠条找不到了，所以欠条的内容不一定属实。证人证言的其他内容属实。李名松质证意见:证人所述基本属实，除了不是我主动要打的欠条，其他都属实。经当事各方确认，本案二审的争议焦点为：广信中介向李名松主张案涉房地产交易全部中介费用6400元，有无事实依据，依法应否予以支持？本院认为，第一，根据全案事实和证据并结合双方诉辩主张，可以表明在本案房地产交易中介服务过程中，飞扬公司原业务员顾某,4向李名松推介了广信中介发布的房源，并最终与广信中介共同促成了案涉房屋买卖双方的交易。对此一节，广信中介经营者陈学林并不否认。同时，根据本案二审期间飞扬公司提交的仪征市当地数家房产交易交易机构出具的情况说明，亦可表明当地的房产中介机构之间，在既往开展中介服务活动过程中，各自为积极促成交易，客观上存在相互合作、共享信息资源和经营服务成果的情形，并已就此达成共识，形成该行业的交易行规或习惯。因此，一审法院采信飞扬公司提出的案涉房地产交易中介服务系其与广信中介共同合作完成的主张，符合当地类似本案所涉交易的情形,具有相应的基础事实依据，并无不当。第二，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案当事各方不争的事实是，李名松已就其应付的中介服务费6400元出具欠条，且该欠条作为原始债权凭证已由广信中介一方所掌握控制。虽然按照案涉《房地产买卖合同》的约定，李名松应向广信中介支付中介服务费6400元，但如前所述，所涉房地产交易系由广信中介与飞扬公司合作促成，在本案诉讼过程中，李名松主张其在欠条中注明该6400元为其所欠广信中介与飞扬公司两家之中介服务费用，飞扬公司主张按照行业交易行规其应享有该笔中介服务费用的部分权益。李名松、飞扬公司的上述主张已然对广信中介的请求权构成权利抗辩。第三，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，控制为对方当事人的利益制作的书证，以及账簿、记账原始凭证等书证的当事人,应当提交书证。控制书证的当事人无正当理由拒不提交书证的，人民法院可以认定对方当事人所主张的书证内容为真实。具体到本案中，讼争的李名松所立中介费欠条系属书证之账簿、记账原始凭证的范畴，其内容关乎当事各方之利益，如若广信中介将其所持该欠条予以开示，则能较为准确地反映或从中推定案涉中介服务的主要过程，也可在客观上直接证明飞扬公司的法律地位和权利范围，故该书证对于本案待证事实的证明确有必要，并将会对裁判结果产生实质性影响。广信中介在本案一审诉讼期间述称因其所持欠条下落不明而不能提交，经原审法院进行法律释明、限期举证后，直至本案二审期间广信中介仍未提交，且未作出正当合理解释。据此，本院依法认定李名松、飞扬公司所主张的书证，即现为广信中介控制的由李名松出具的欠中介服务费6400元之欠条中的内容为真实。基于以上分析，原审法院根据本案事实和证据，在广信中介与飞扬公司双方事先对合作所得中介服务费6400元分成比例未作明确约定的情形下，依当地房产中介机构的行业交易行规习惯，确定广信中介与飞扬公司各得其中3200元，并无不恰之处。综上所述，上诉人广信中介请求李名松给付案涉房地产交易全部中介服务费用的主张，缺乏事实依据，其上诉理由不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由仪征市真州镇广信房产中介服务部负担。本判决为终审判决。审判长 于 毅审判员 邱世国审判员 叶 露二〇二〇年十月九日书记员 舒 昕