广东省珠海市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤04执异236号 案外人：珠海长缨商务经纪有限公司。住所地：广东省珠海市拱北港昌路**现代广场****。 法定代表人：谢德伟，总经理。 委托代理人：孟翔宇，北京市京师（珠海）律师事务所律师。 委托代理人：叶佩园，北京市京师（珠海）律师事务所律师。 申请执行人：葛兰，女，汉族，1970年3月21日出生，住黑龙江省牡丹江市东安区。 被执行人：珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司。住所地。住所地：广东省珠海市拱北夏湾港昌路**现代广场******iv> 法定代表人：白玉红。 本院在立案执行申请执行人葛兰与被执行人珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司（以下称香洲经济开发公司）借款纠纷一案中，案外人珠海长缨商务经纪有限公司（以下称长缨经纪公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年10月27日进行听证，长缨经纪公司的委托代理人孟翔宇、叶佩园，申请执行人葛兰等到庭参加听证。现已审查终结。 长缨经纪公司的异议请求：解除对广东省珠海市拱北夏湾港昌路111号现代广场Ｃ座某某号房产（以下称涉案某某号房产）的查封，中止对涉案某某号房产的执行。事实与理由如下：1995年3月6日，香港特别行政区居民谭娥姬与香洲经济开发公司签订了《涉外房地产买卖契约》，购买涉案某某号房产。合同签订后，谭娥姬委托钟沛林律师行向香洲经济开发公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，香洲经济开发公司向谭娥姬交付了涉案房产。2003年4月15日,谭娥姬将涉案某某号房产转让给韦平。自2005年1月8日起，韦平委托长缨经纪公司代为出租涉案某某号房产，并与长缨经纪公司签订《委托租赁协议》。2007年1月10日，韦平与长缨经纪公司签订了《房屋买卖合同》，将涉案某某号房产及《涉外商品房买卖契约》中的权利全部转让给了长缨经纪公司，长缨经纪公司向谭娥姬支付了全部购房款。长缨经纪公司自2007年购买涉案某某号房产至今，一直占有、使用并获取租赁收益。 2020年9月1日，香洲经济开发公司确认长缨经纪公司为涉案某某号房产的业主，并出具《证明》。长缨经纪公司受让涉案某某号房产后，多次要求香洲经济开发公司为长缨经纪公司办理房地产权证书，均因香洲经济开发公司没有缴纳税款及现代广场没有验收等原因，无法为长缨经纪公司办理，长缨经纪公司对于没有过户主观上没有过错。长缨经纪公司对涉案某某号房产享有的实体权利足以排除执行，故请求法院支持长缨经纪公司的异议请求。 长缨经纪公司向本院提交了如下证据：1.（2013）珠中法执恢字第91-2号之一民事裁定书；2.（2018）粤04执恢3号执行通知书；3.（2018）粤04执恢3号之九民事裁定书；4.不动产限制（查封）登记表；5.《公证书》、《涉外房地产买卖契约》及《补充条款》；6.收据及钟沛林律师行购房登记文件；7.收条及身份证件；8.《委托租赁协议书》；9.《房地产买卖合同》；10《证明》；11.《租赁合同》及租金收据。 申请执行人葛兰辩称：长缨经纪公司提出的异议及事实存在虚假和伪造，其异议请求应予以驳回。香洲经济开发公司为了逃避债务，经常更换法人及股东，每次更换的都是自己的亲属，多人多次提出执行异议阻挠执行。长缨经纪公司的妻子系香洲经济开发公司原股东刘琛的姐姐，名字叫刘璐，长缨经纪公司也与香洲经济开发公司的法定代表人汪金良系亲属关系。长缨经纪公司系刘琛和高崇仁为了逃避债务共同出资成立的公司，其股东就是刘璐，现代广场的所有租户把电费、水费及其物业费都交给刘璐，由刘璐统一交给电业局和自来水公司。珠海市不动产登记中心没有长缨经纪公司购买的涉案某某号房产的备案登记信息，涉案某某号房产已由葛兰通过拍卖依法竞得，法院已作出确权裁定书，该房产的所有权归葛兰所有，且法院已将该房产交付给葛兰。请求法院在查清事实的基础上依法驳回长缨经纪公司的异议请求，维护葛兰的合法权益。 在听证中，申请人葛兰向本院提交了三份证据：1.变更登记档案；2.会计报表注释；3.会议纪要。 被执行人香洲经济开发公司没有向本院提交答辩意见及证据材料。 本院经审查查明，原申请执行人黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司与被执行人香洲经济开发公司借款纠纷一案，广东省高级人民法院作出（1996）粤民终字第75号民事判决书，该生效判决判令：1.撤销本院（1994）珠民初字第2号民事调解书；2.双方签订的《合作开发夏湾工业用地协议》和《合作开发夏湾工业用地补充协议》均属无效；3.黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司汇付的合作开发珠海市香洲区夏湾工业用地投资款人民币8493200元和暂存款项人民币1122605元，共计人民币9615805元及该款利息（计算时间从1992年10月8日起至款项还清之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算）由香洲经济开发公司在接到判决之日起30日内返还给黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司。逾期履行则加倍支付迟延履行期间的债务利息。因被执行人香洲经济开发公司未履行上述生效法律文书确定的义务，经原申请执行人黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司的申请，本院依法立案执行。在执行过程中，因原申请执行人黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司向本院提出暂缓执行申请，本院于2005年9月16日以（2003）珠法执恢字第91-1号民事裁定书裁定中止执行。2008年11月20日，本院恢复执行，并以在执行过程中，本院以（2003）珠中法执恢字第91-2号之十四执行裁定及协助执行通知书查封了香洲经济开发公司名下的现代广场C座房产，包括涉案某某号房产。（2003）珠中法执恢字第91-2号之一民事裁定书裁定申请执行人变更为葛兰，承受原债权人黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司依据广东省高级人民法院（1996）粤民终字第75号民事判决书对香洲经济开发公司未实现的债权。本院2008年1月12日作出（2003）珠中法执恢字第91-2号之二十一执行裁定书，裁定终结本次执行程序。后因拍卖查封房产的需要，再次恢复执行，执行案号为（2018）粤04执恢3号。本院2019年11月11日作出（2018）粤04执恢3号之九执行裁定书，裁定拍卖涉案某某号房产。本院2020年3月10日作出（2018）粤04执恢3号之十三执行裁定书，裁定确认涉案某某号房产归葛兰所有。本院2020年9月22日将涉案某某号房产腾退移交给葛兰。 另查明，案外人长缨经纪公司称：香港特别行政区居民谭娥姬与香洲经济开发公司签订《涉外房地产买卖契约》，购买涉案某某号房产，支付了全部购房款。后将涉案某某号房产转让给韦平。2007年1月10日,韦平又与长缨经纪公司签订《房屋买卖合同》，将涉案某某号房产转卖给长缨经纪公司，长缨经纪公司支付了全部购房款，一直占有、使用并获取租赁收益。 还查明，谭娥姬与香洲经济开发公司签订的《涉外房地产买卖契约》约定涉案某某号房产交易总金额为港币146560.72元。谭娥姬将涉案某某号房产以人民币30000元转让给韦平。案外人长缨经纪公司提交的韦平与长缨经纪公司签订的《房屋买卖合同》约定涉案某某号房产的交易金额为人民币18000元，还约定了其他内容等。 再查明，2020年9月1日，出具《证明》，确认谭娥姬已将购房款港币146560.72元全部交清，后以人民币30000元转卖给韦平。韦平又以人民币18000元转让给长缨经纪公司，长缨经纪公司交清房款。自转让之日起，谭娥姬和韦平不得再向香洲经济开发公司就涉案某某号房产主张任何权利，长缨经纪公司为涉案某某号房产的业主，拥有该房产的权利。 本院认为，案外人长缨经纪公司以对涉案某某号房产享有实体权利为由提出排除执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，长缨经纪公司称其于2007年1月向涉案某某号房产的第二买受人韦平购买并支付了房款，第二买受人韦平向第一买受人谭娥姬购买涉案某某号房产，均已支付全部房款并实际占有使用该房产。经查，第二买受人韦平与第一买受人谭娥姬之间的房产买卖、第二买受人韦平与长缨经纪公司之间的房产买卖的真实性、履行情况无法确认。一是案外人长缨经纪公司虽提交了韦平出具的收条以证明其支付购房款，但双方之间没有签订房屋买卖合同，不符合房产买卖的交易习惯；二是香洲经济开发公司出具的《证明》属于证人证言，因香洲经济开发公司与本案有利害关系且未出庭，故该《证明》不能作为直接认定事实的依据；三是囿于执行异议程序，涉案某某号房产的原购房人谭娥姬无法参与执行异议案的审查，人民法院对执行异议所涉的相关证据仅进行形式审查；四是涉案某某号房产的第一、二次交易价格相差很大，不合常理。故在涉案某某房产的第二、三次交易的真实性、履行情况无法确认的情形下，长缨经纪公司主张以对涉案某某号房产享有相关权益为由排除执行，不符合上述法律的规定，本院不予支持。 综上，长缨经纪公司的异议理由不成立，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人珠海长缨商务经纪有限公司的异议请求。 当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  吴永科 审判员  涂远国 审判员  陈永成 二〇二〇年十月三十日 书记员  郑义权