河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初6177号原告（反诉被告）：耿广磊，男，1987年3月6日生，汉族，住河南省沈丘县。原告（反诉被告）：李志锋，男，1981年2月14日生，汉族，住河南省沈丘县。原告（反诉被告）：徐军伟，男，1985年5月28日生，汉族，住河南省沈丘县。原告（反诉被告）：苏忠政，男，1987年4月12日生，汉族，住河南省新郑市。四原告（反诉被告）委托诉讼代理人：赵翠丽，河南扬善律师事务所律师。被告（反诉原告）：霍福江，男，1966年8月11日生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：段攀攀，河南师道律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱志刚，河南师道律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）耿广磊、李志锋、徐军伟、苏忠政与被告（反诉原告，以下简称被告）霍福江买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿广磊及耿广磊、李志锋、徐军伟、苏忠政四原告委托诉讼代理人赵翠丽，被告霍福江及其委托诉讼代理人段攀攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿广磊、李志锋、徐军伟、苏忠政向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除《门面房转让协议》；2、依法判决被告退还意向金和订金总计51000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年8月2日原告看到被告对外粘贴的转让信息遂联系到被告，当日原告徐军伟向被告交意向金1000元，2020年8月5日原告向被告交订金50000元，于2020年8月10日双方签订了《门面房转让协议》，协议第一条明确约定该转让协议生效时间为2020年8月12日，合同签订后发现被告并不是房屋的所有权人，应无权对外转让此房，原告几人共同商议，继续履行合同及后期投资的风险性比较大，所以原告于2020年8月11日以短信、张贴的方式向被告告知《解除门店转让协的通知书》，被告明确表示已收到通知书，但被告仍不同意退还意向金和订金。双方虽然签订《门面房转让协议》，但被告并没有向原告实际交付房屋，原告并没有实际接管该转让房屋，转让的物品双方还没有清点交接，双方对租赁的标的物仍有很大的分歧无法达成共识。综上所述，基于被告无权出租，该《门面房转让协议》应属无效，应予解除。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。被告霍福江辩称，原被告之间的房屋转让协议于2020年8月10日签订后发生效力，双方应依合同约定进行履行义务；原告诉请的意向金和定金，该款项于2020年8月10日转为合同履行款，因此被告不应向原告退还上述款项。被告在合同履行期间，多次向原告催促要求其继续履行合同，因原告拒不履行造成的损失，应由原告承担。因此应驳回原告的全部诉请。被告霍福江向本院提出反诉请求：1.要求确认双方合同于2020年8月21日依法解除；2.要求四原告承担违约责任，赔偿原告自2020年8月10日至2020年8月21日期间房屋租金损失13561.64元；3.要求四原告承担违约责任，赔偿原告支付的工人工资及补偿共计50900元；4.要求四原告承担违约责任，赔偿原告自2020年8月10日至2020年8月21日期间饭店经营损失38543.63元；5.要求四原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2020年8月2日，原告经房主（李自强）同意，将正在经营的“客乐福快餐店”对外转让，徐军伟向原告支付饭店受让意向金1000元，双方口头约定饭店转让款8万元，霍福江依约为被告保留三天意向期，期间不得向他人转让。2020年8月5日，原、被告协商，饭店转让时包含饭店内物品和设备，共计转让费8万元，并交纳订金50000元表示接受转让。2020年8月10日，签订《门面房转让协议》一份，协议约定：转让交接时间为2020年8月12日，并对转让前后债权债务作出明确约定，剩余款项应在2020年8月20日一次性给付，同时对违约承担的责任作出约定，明确为由挑起方承担一切责任，期间所付订金冲抵转让费。2020年8月10日，合同签订后霍福江立即遣散工人，对工人进行补偿，搬空个人物品，准备在2020年8月12日交付给被告。2020年8月12日，霍福江以短信方式向被告通知，要求被告接收房屋，继续履行合同，并给予其宽限期。但四原告未依约接收房屋。2020年8月20日，霍福江以短信方式向被告通知将尾款支付，否则追究其违约责任，并要求其赔偿实际损失。2020年8月21日，霍福江以短信形式告知因四原告逾期不接受房屋，未按时缴纳房屋转让尾款，要求解除双方签订的合同。为此，诉至法院。原告耿广磊、李志锋、徐军伟、苏忠政对被告霍福江的反诉辩称如下：1.四原告与被告霍福江签订的门面房转让协议的约定的转让时间是2020年8月12日，现转让协议并未实际履行，霍福江不是真正的房东，无权转让房屋，四原告可单方提出解除协议，故协议的解除时间应该是2020年8月11日。2.霍福江主张的各项损失没有事实和法律依据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：被告霍福江中牟商业大厦对面商业宾馆经营客乐福快餐店，在2020年8月，被告霍福江欲将自己经营的“客乐福快餐店”对外转让，原告耿广磊、李志锋、徐军伟、苏忠政与霍福江协商后，于2020年8月2日，徐军伟向霍福江支付意向金1000元，霍福江向其出具《订金条》一份，主要内容为：双方同意店面转让意向金1000元，8月3日-5日为意向期，在意向期中不转让给其他人。2020年8月5日，霍福江出具收据一份，显示收到四原告订金50000元。2020年8月10日，霍福江为甲方，耿广磊、李志锋、徐军伟、苏忠政为乙方，签订《门面房转让协议》，主要内容为：甲方承租经营位于中牟商业大厦对面商业宾馆客乐福快餐店转让给乙方，共同商定如下转让条款：1、转让时间于2020年8月12日，转让后立即生效；2、转让费用捌万元，分两次付清，第一次2020年8月5日付给甲方51000元，第二次于2020年8月20日付给甲方29000元。3、乙方自承接该房屋使用权后，各种费用由乙方承担，转让之前由甲方承担。协议还约定了其他内容。霍福江在甲方处签名按印，耿广磊、李志锋、徐军伟、苏忠政在乙方处签名按印。耿广磊、李志锋、徐军伟、苏忠政称，签订协议后才知道霍福江不是房主，无权转让房屋，于2020年8月11日在案涉门店大门处张贴解除门面房转让协议通知并用短信形式向霍福江发送解除转让协议通知书。被告霍福江称，其和李自强签订的有《门面房租赁合同》，从李自强处承租的案涉房屋。霍福江提交的与李自强的《门面房租赁合同》显示，霍福江租赁客乐福饭店三间，租期自2020年3月10日至2023年3月9日，每年租金45万元，第八条约定，乙方不得私自转让该房屋。被告霍福江称，与四原告协商房屋租赁事宜时，已告知四原告经营饭店使用的房屋是自己租赁李自强的，自己是转租。四原告称，霍福江并未告知房屋权属情况。霍福江提交的李自强于2020年8月1日出具的《证明》一份，主要内容为在租赁期间内，承租人霍福江有权对外转租。本院对李自强进行调查时，李自强称案涉房屋为中牟县饮食服务有限公司所有，其从该公司处取得了使用权后出租给了霍福江，其本人同意霍福江转租。另查明，案件审理过程中，被告霍福江同意解除与原告耿广磊、李志锋、徐军伟、苏忠政签订的《门面房转让协议》，并提出反诉要求确认与原告耿广磊、李志锋、徐军伟、苏忠政签订的《门面房转让协议》于2020年8月21日解除。四原告与被告签订《门面房转让协议》后，霍福江为履行协议，停止经营，解聘了工人，共补发工人工资31265元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告耿广磊、李志锋、徐军伟、苏忠政要求解除《门面房转让协议》，被告霍福江表示同意于2020年8月21日解除该协议，本院对此予以确认。合同解除后，被告霍福江应退还四原告缴纳的意向金和定金共计51000元，故四原告要求被告退还51000元，证据充分，予以支持。关于霍福江要求耿广磊、李志锋、徐军伟、苏忠政赔偿自2020年8月10日至2020年8月21日期间的房屋租金损失13561.64元、人工工资补偿金50900元、2020年8月10日至2020年8月21日饭店经营损失38543.63元的问题。本案中，耿广磊、李志锋、徐军伟、苏忠政向被告支付意向金、订金后，耿广磊、李志锋、徐军伟、苏忠政向未按《门面房转让协议》约定履行，构成违约，应承担违约责任。霍福江为向耿广磊、李志锋、徐军伟、苏忠政交付房屋，停止营业，因此造成的合理损失，耿广磊、李志锋、徐军伟、苏忠政应予赔偿。2020年8月12日至2020年8月21日的房屋租金12328元，霍福江解聘工人，为工人补偿的工资31265元，对霍福江主张的经营损失，不予支持，霍福江过高部分的诉讼请求，证据不足，不予支持。耿广磊、李志锋、徐军伟、苏忠政应予赔偿，霍福江未提供证据证明饭店经营利润。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认耿广磊、李志锋、徐军伟、苏忠政与霍福江于2020年8月10日签订的《门面房转让协议》于2020年8月21日解除；二、霍福江于本判决生效之日起十日内返还耿广磊、李志锋、徐军伟、苏忠政意向金、订金51000元；三、耿广磊、李志锋、徐军伟、苏忠政于本判决生效之日起十日内赔偿霍福江损失43593元；四、上述第二、三项判决内容互相折抵后，霍福江于本判决生效之日起十日内返还耿广磊、李志锋、徐军伟、苏忠政7407元；五、驳回被告霍福江的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1075元，减半收取计537.5元，由霍福江负担；反诉案件受理费1180.05元，由耿广磊、李志锋、徐军伟、苏忠政负担445元，由霍福江负担730.05元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  陈怀杰二〇二〇年十月三十日书记员  马静爽