广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初3036号原告（反诉被告）：钟柏年，男，汉族，1971年5月14日出生，住广东省江门市新会区会城******85号，公民身份号码440************311。委托诉讼代理人：赵剑客，国信信扬（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾丽，国信信扬（江门）律师事务所律师。被告（反诉原告）：马锋庆，男，汉族，1983年2月9日出生，住湖南省新邵县************，公民身份号码430************816。委托诉讼代理人：简秋婵，广东华卓律师事务所律师。第三人：江门市加美纺织有限公司，住所地广东省江门市新会区会城******（牛仔布车间），统一社会信用代码91440700******1B7E。法定代表人：梁活文，该公司董事长。委托诉讼代理人：何健辉，广东广能律师事务所律师。原告（反诉被告）钟柏年与被告（反诉原告）马锋庆、第三人江门市加美纺织有限公司（下称加美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，马锋庆提起了反诉，本院决定合并审理，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。钟柏年的委托诉讼代理人赵剑客、贾丽，马锋庆的委托诉讼代理人简秋婵，加美公司的委托诉讼代理人何健辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟柏年向本院提出诉讼请求：一、判令马锋庆支付2019年11月1日至2020年5月16日的租金96224.98及支付逾期付款违约金（按拖欠租金的每天1%按计算）；二、马锋庆交纳的44301.6元履约保证金归钟柏年所有；三、诉讼费由马锋庆承担。事实与理由：原、被告双方于2018年11月16日签订《租赁合同》，约定马锋庆承租钟柏年坐落于新会区******14、16、18号厂房，面积1230.6平方米，用途为工业厂房使用，租赁期为十年，2018年11月16日起至2028年11月15日止，2018年11月16日起至2021年11月15日的租金为14767.2元/月，每月10日支付，合同签订之日马锋庆支付履约保证金44301.6元，逾期交租的，按每天1%计算逾期付款违约金，拖欠租金累计15天的，钟柏年有权终止合同并收回物业，没收保证金。双方办理交接厂房手续后，马锋庆占用厂房至今，但自2019年11月起拖欠租金，截至2020年5月16日尚欠租金96224.98元。钟柏年于2020年5月8日发出《关于终止租赁合同的通知》，要求马锋庆于2020年5月16日前自行搬离。马锋庆辩称：钟柏年口头答应了可以暂缓缴纳租金，待双方协商好赔偿金额再抵扣；钟柏年在没有征得同意的情况下赶走了马锋庆的租客；2020年1月20日，钟柏年强行切断了供电线路迫使租客离场；马锋庆在收到终止通知后书面回复了不同意解除合同；2020年6月3日，钟柏年强行拆除了14、16号租赁物，造成财产损失；双方就赔偿数额及违约金一直没有达成一致意见。钟柏年所称的三旧改造是原产权人自愿申请而启动的，不是政府行为，不属于租赁合同第九条的免责解除合同。钟柏年为实施三旧改造，实施不诚信行为，涉案标的物不具备使用条件，不能主张租金。马锋庆向本院提出反诉请求：一、判令钟柏年双倍返还履约保证金88603.2元；二、判令钟柏年赔偿经济损失159154.58元（含装修费损失10560元、中介费16000元、免租空租损失123233.33元、预期利益损失9361.25元）；三、钟柏年承担全部诉讼费用。事实与理由：钟柏年现违反约定违法解除租赁合同，要求提前收回租赁物，并采取了强行切断供电、供水、毁坏厂房财产、扰乱反诉人的租客秩序、强行拆除厂房等行为，迫使租客停止经营，应赔偿相应损失。钟柏年辩称：涉案标的物出现三旧改造情况，不能继续履行，符合合同约定的终止情形，钟柏年无需赔偿损失；马锋庆主张的数额不符合法律规定的计算方式。加美公司述称：加美公司与钟柏年签订的租赁合同约定了单方解除合同的条件包括三旧改造，钟柏年及马锋庆均应予以配合履行搬迁义务；加美公司多次与钟柏年、马锋庆及其他租户沟通，并协助他们垫付相关赔偿款项；2019年8月21日，加美公司已书面通知钟柏年解除租赁合同，后钟柏年没有履行，加美公司提起了诉讼，在此期间，钟柏年交回了******14、16号土地，加美公司才撤回了起诉。马锋庆提出的报告书为单方委托的专项审计，并不是共同委托，而且列举的项目不是事实存在的损失，马锋庆的主张没有任何事实及法律依据。查明的事实新会区******14号土地的原土地使用权人为加美公司，后变更为朱婉冰。2018年，加美公司将上述土地出租给钟柏年。2018年11月16日，钟柏年与马锋庆签订《租赁合同》，约定钟柏年将新会区******14号、16号、18号的2#厂房出租给马锋庆作工业厂房使用，总面积为1230.6平方米，马锋庆已对标的物实地视察，了解现状及权属情况，愿意租用；租赁期间为2018年11月16日至2028年11月15日，前30天为免租装修免租期，厂房租金每月为12元/平方米，租金共计为每月14767.2元，自2021年11月16日起上调；合同签订当天，马锋庆应支付履约保证金44301.6元，若马锋庆没出现违约行为，钟柏年应在合同期满或双方同意解约时退回给马锋庆；马锋庆应于每月10号前支付当月租金，逾期的应另支付每天百分之一的逾期付款违约金，拖欠租金超15天的，钟柏年可无偿收回物业和没收保证金；租赁期间，马锋庆自行负担产生的水费、电费、垃圾费等；马锋庆因生产或经营，需要对物业进行自费装修、扩建、改建的，在确保不影响主体结构和消防安全及安全生产为原则，可增建或改建该物业；租赁期间，钟柏年同意马锋庆分租或转租给他人；租赁期间，如遇国家征用土地或拆迁等政府行为，必须终止合同时，双方互不承担违约责任，马锋庆无条件迁出，钟柏年退回履约保证金，国家赔偿中的搬迁费归马锋庆所有，土地及建筑物归钟柏年。当天，马锋庆按约定支付了履约保证金44301.6元给钟柏年；钟柏年亦将新会区******14号厂房交付给马锋庆；此后马锋庆将上述14号厂房分租给他人。2019年11月29日，江门市新会区推进三旧改造工作领导小组出具“三旧”改造项目认定书，对黄东栎、朱婉冰申请的江门市新会区*****、14号、16号土地同意按照“三旧”改造的政策进行改造。2019年8月13日，加美公司向钟柏年提出因三旧改造需要解除租赁合同，2019年12月7日，加美公司及江门市鸿伟物业管理有限公司书面通知租户尽快搬离。2019年11月29日，钟柏年书面通知马锋庆解除《租赁合同》，2020年5月8日，钟柏年再次向马锋庆通知解除《租赁合同》，并要求马锋庆于2020年5月16日前交回厂房，马锋庆书面回复不认可达到解除条件，不同意解除《租赁合同》。另查明，钟柏年、马锋庆均确认《租赁合同》虽约定租赁标的为新会区******14、16、18号的2#厂房，但实际上本合同的租赁标的只为第14号土地上的厂房，其他厂房及土地由江门市鸿伟物业管理有限公司承租，马锋庆的租金交至2019年10月底。再查明，第14号土地上的厂房已被拆除。裁判理由及结果本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。一、关于钟柏年与马锋庆签订的《租赁合同》是否有效的问题。本案中，各方当事人并未举证证明涉案厂房有获得建设工程规划许可证，各方当事人对该情况亦表示不清楚，本院认定涉案厂房并没有取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，钟柏年与马锋庆于2018年11月16日签订的《租赁合同》应认定无效。二、关于马锋庆应否支付占用费及占用费数额的问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……”的规定，占用费应参照合同约定的租金14767.2元/月标准计算，马锋庆租金只交至2019年10月底，且没有举证证明将涉案厂房交回给钟柏年，故应支付2019年11月1日至2020年5月16日的租金96479.04元（14767.2元/月6个月+14767.2元/月16天/30天），钟柏年主张96224.98元，是对其权利的合法处分，本院予以支持。因《租赁合同》无效，钟柏年主张的逾期付款违约金，没有法律依据，本院不予支持。马锋庆主张钟柏年采取断水断电的方式迫使租户搬走，但其提交的调解记录并没有确认钟柏年存在断水断电的事实；马锋庆提交的《退租情况说明》上的证明人没有到庭，且马锋庆没有证据证明韩洪鹏是涉案厂房的承租人，故对马锋庆的上述主张，本院不予确认。马锋庆主张钟柏年同意暂停交租金，但从录音中无法反映同意缓交的期限，而钟柏年已通过起诉的方式主张租金，马锋庆抗辩无需支付占用费，本院不予采纳。三、关于钟柏年应否双倍退回履约保证金的问题。钟柏年是基于《租赁合同》取得履约保证金44301.6元，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，钟柏年应全额予以返还。马锋庆主张双倍返还，没有事实及法律依据，对多出的一倍，本院不予支持。四、关于钟柏年应否向马锋庆赔偿损失的问题。1、关于马锋庆主张的装饰装修损失的问题。《租赁合同》约定了马锋庆因生产或经营，需要对物业进行自费装修、扩建、改建的，在确保不影响主体结构和消防安全及安全生产为原则，可增建或改建该物业，该约定应视为钟柏年同意马锋庆自行装修。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，因钟柏年没表明同意利用，故双方应按合同过错分担现值损失，但马锋庆提交的《报告书》是马锋庆的单方委托，且依据审计的材料全部没有经过各方当事人质证，不应作为审计材料，故本院对该《报告书》不予采纳。况且，在马锋庆对厂房分租的情况下，马锋庆没有向本院提交装修的任何证据，亦没有向本院申请评估现值，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，故对马锋庆主张的数额，本院不予确认，对其主张的装修损失，本院不予支持。2、关于马锋庆主张的中介费损失、免租租赁费、空租租赁费损失、预期利益损失的问题。如前所述，马锋庆没有提交相应的中介费损失证据，故本院对《报告书》中认定的中介费损失数额不予确认，且中介费并非合同无效导致的必然损失，对马锋庆主张中介费损失，本院不予支持。同样，免租租赁费、空租租赁费损失、预期利益损失均不是合同无效导致的必然损失，其主张的上述损失缺乏法律依据，本院亦不予支持。3、关于马锋庆主张的租客违约金的问题。涉案厂房已被拆除，对于马锋庆应否支付违约金给各个租户及支付的数额，至今尚无定论，马锋庆现即主张租客违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）马锋庆应在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）钟柏年占用费96224.98元；二、原告（反诉被告）钟柏年应在本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金44301.6元给被告（反诉原告）马锋庆；三、驳回原告（反诉被告）钟柏年的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）马锋庆的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1555.27元（已由钟柏年预付），由钟柏年负担518.42元，马锋庆负担1036.85元。钟柏年多预交的案件受理费1036.85元，由本院予以退回；马锋庆应向本院补缴案件受理费1036.85元。反诉受理费2508.18元（已由马锋庆预付），由马锋庆负担2258.18元，由钟柏年负担250元。马锋庆多预交的案件受理费250元，由本院予以退回；钟柏年应向本院补缴案件受理费250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判福明员冯豪德二〇二〇年十月二十六日法官助理  吴子媚书记福明员廖雪珍