广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初4542号原告：广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司，住所地江门市江海区*********，统一社会信用代码914***********401F。负责人：林倍汶。委托诉讼代理人：林永彬，系广东严冈律师事务所律师。被告：郑文均，男，1976年1月14日出生，住址江门市蓬江区，身份证号码。原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司诉被告郑文均物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林永彬到庭参加诉讼，被告郑文均经本院公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年9月至2020年1月的物业管理费共5974元；2.被告向原告支付自逾期支付物业管理费之日起至付清之日止的违约金（2016年8月份的违约金从2016年9月1日起算，2016年9月份的违约金从2016年10月1日起算，以此类推，以每月应交的物业服务费用为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算），暂计至2020年1月份为3294元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月7日，原告与江门市蓬江区嘉悦名都•名校1号花园的业委筹备组及过半数业主/住户签订《临时物业管理委托合同》；2016年4月1日，原告与江门市蓬江区嘉悦名都•名校1号花园的业委会签订《物业服务合同》。2015年11月20日，原告接管对江门市蓬江区********提供物业管理服务，并开始计收物业管理费。其中，《临时物业管理委托合同》第20条第1款约定住宅类按照1.3元/月/平方米（按建筑面积计算）收取物业管理费；第2款约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起按每天应交管理费的1‰交纳滞纳金；《物业服务合同》第13条约定住宅类按照1.5元/月/平方米（按建筑面积计算）收取物业管理费；第15条约定物业服务费用按月交纳，业主应当在当月的1日-30日履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，从欠逾期之日起按每日1‰收取违约金。被告作为江门市蓬江区********房屋所有权人（使用人），接受原告对江门市蓬江区********的物业管理服务，依照《物业管理条例》第42条、《广东省物业管理条例》第47条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定，《临时物业管理委托合同》、《物业服务合同》的约定，被告应依法依约向原告交纳物业管理费。现经原告多次通过电话、EMS等形式向被告催缴物业管理费，截止到起诉之日被告均拒绝支付所欠缴的物业管理费。原告认为被告拖欠支付物业管理费的行为，不仅侵犯了原告的合法权益，还变相地侵犯了其他已经缴纳物业管理费用的业主的合法权益。现原告依据《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，向法院起诉。原告为其主张提供的证据有：《营业执照》、《资质证书》、《临时物业管理委托合同》、《物业服务合同》、《嘉悦名都小区选聘临时物业服务企业结果公告》、《嘉悦名都名校一号小区首届业主大会投票结果公示》、《关于对广州荔盈物业管理有限公司入场我小区的情况说明》、EMS快递单、《嘉悦名都业主物管费催缴单》、《物业管理费及违约金明细表》、《嘉悦名都一号小区首届业主大会文件签收确认表》、蓬江区人民政府《关于协助解决嘉悦名都二期第四批交楼工作的函》、蓬江区人民政府《关于嘉悦名都小区二期交楼情况的说明》。被告郑文均未答辩未提交证据。经审理查明：广州市荔盈物业管理有限公司具有三级物业服务资质，原告是广州市荔盈物业管理有限公司在江门市成立的分公司，于2009年12月24日登记成立，自2015年11月份开始对********小区进行物业管理。2015年11月17日，原告作为乙方与江门市蓬江区********业委筹备组及过半数业主（以下简称筹备组）作为甲方签订一份《临时物业管理委托合同》，主要约定：委托管理期限自签订临时物业管理委托合同之日起至成立业主委员会之日止；乙方有权向业主和物业使用人收取物业管理服务费，公用水电分摊，需要分摊的其他合理费用，其中物业管理服务费：住宅收取1.3元/月/平方米（按建筑面积计算）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的1‰/天支付滞纳金等条款。合同另外约定了双方的其他权利义务。2015年11月18日，江门市蓬江区环市街********委员会（以下简称篁庄居委会）出具了一份《嘉悦名都小区选聘临时物业服务企业结果公示》以及《公告》，两份文件均向嘉悦名都全体业主说明经统计，原告通过双过半原则被选聘为涉案小区的临时物业服务企业。2016年2月3日，篁庄居委会出具一份《嘉悦名都名校一号小区首届业主大会投票结果公示》，该文件上显示经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，选举产生了江门市嘉悦名都•名校1号首届业委会委员，以及通过了一系列的业委会议事规章等。2016年4月1日，江门市蓬江区嘉悦名都•名校1号小区第一届业主委员会（以下简称业委会）作为甲方与原告签订了一份《物业服务合同》，约定管理期限为5年，自2016年4月1日至2021年3月31日，物业管理费用为1.5元/月/平方米（按建筑面积计算），业主应在当月的1日—30日履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，从欠费逾期之日起按每日1‰收取违约金，若业主恶意拖欠物业服务费或经过数次催收仍不缴纳的，乙方可向当地法院提起诉讼等内容。原告签订上述合同后，继续依约对嘉悦名都•名校1号小区提供物业管理服务。再查明，涉案江门市蓬江区********的建筑面积为137.95平方米，权属人为被告郑文均。被告未能交纳物业管理费用，原告称起诉前曾通过邮寄催款交费通知书进行催缴物业费用无果，遂向本院提起诉讼。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原告与筹备组签订的《临时物业管理委托合同》及原告与业委会签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。根据《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；……（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；……（五）按时交纳物业服务费用；……”《物业管理条例》第十二条第四项规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中，《临时物业管理委托合同》、《物业服务合同》均约定由原告为涉案小区提供物业管理服务，被告作为业主，应当执行业主委员会的决定，在原告提供物业管理服务后，应当按照等价有偿的原则，向原告支付物业管理服务费用。关于物业管理服务费的数额及计算标准问题。被告的涉案房屋蓬江区********的建筑面积为137.95平方米，根据《物业服务合同》的约定，自2016年4月至2020年1月，对于多层住宅的住户，原告按1.5元/月/平方米收取物业管理服务费，即被告每月应支付的物业管理服务费为206.93元（1.5元/月/平方米×137.95平方米）。因此，被告应支付原告2017年9月至2020年1月物业管理费合计6000.93元，原告主张5974元未超出前述核算数额，系自行处分权利，本院予以支持。关于被告是否应承担物业管理服务费的违约金问题。原告按约提供了物业管理服务，被告从原告进驻后从未支付过物业管理服务费，已经构成违约，被告拒交物业管理费的行为确实会给原告带来一定的损失，应承担相应的违约责任，原告主张以每月应交的物业管理服务费为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，自次月1日起计算违约金，未超出法律规定，本院予以支持；其中自2019年8月20日起中国人民银行同期同类贷款基准利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。依照《物业管理条例》第七条、第十二条第一项及第四项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第五项、《中华人民共和国民法总则》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑文均应自本判决生效之日起十日内向原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付物业管理服务费5974元及相应的违约金（2017年9月份的违约金应从2017年10月1日起算，2017年10月份的违约金从2017年11月1日起算，以此类推；以每月应交的物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。二、驳回原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告郑文均负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判长  冯立章审判员  陈 钧审判员  黄银平二〇二〇年十月十九日书记员  容丽萍