浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初3199号 原告：宁波钜隆电子科技有限公司。 诉讼代表人：陈益亭。 委托诉讼代理人：胡露皎。 委托诉讼代理人：王来泗。 被告:宁波乐乎电器有限公司。 法定代表人:张菊娣。 委托诉讼代理人：张青。 被告:宁波杭州湾新区仟仁电商产业园有限公司。 法定代表人:史羊生。 委托诉讼代理人：孙瑶。 委托诉讼代理人：童哲。 原告宁波钜隆电子科技有限公司（以下简称钜隆公司）与被告宁波乐乎电器有限公司（以下简称乐乎公司）、宁波杭州湾新区仟仁电商产业园有限公司（以下简称仟仁公司）对外追收债权纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院根据原告的申请委托宁波恒业资产评估有限公司对案涉房屋的市场租金进行评估。因案情复杂，本案于同年9月16日转为普通程序由审判员许建素独任审理，于同年10月15日再次公开开庭进行了审理。原告钜隆公司的委托诉讼代理人王来泗，被告乐乎公司的委托诉讼代理人张青，被告仟仁公司的委托诉讼代理人孙瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钜隆公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告乐乎公司即时支付原告自2018年3月1日至2020年5月26日、以17元／平方米／月计算的房屋占有使用费;2.判令被告仟仁公司对第1项诉请款项承担连带责任。事实和理由：2016年3月3日,原告与被告仟仁公司签订租赁合同一份,约定仟仁公司承租原告位于宁波杭州湾新区××路××号××区房屋。2017年12月25日,被告乐乎公司与仟仁公司签订租赁合同一份,约定将1200平方米房屋租赁给被告乐乎公司使用，租赁期限自2018年1月22日至2020年1月21日,免租至2018年5月31日。2017年11月29日,慈溪市人民法院作出（2017）浙0282破申11号民事裁定书,裁定受理对原告的破产清算,并指定浙江金穗律师事务所【现更名为浙江和义观达（慈溪）律师事务所】为破产管理人。2018年1月5日，管理人在破产公司厂区内张贴破产裁定、破产公告，2018年2月5日在人民法院报刊登了破产清算案的公告。原告多次与被告乐乎公司交涉，向其言明破产的情况，要求腾空房屋并向原告交纳占有使用费,但被告乐乎公司以其与被告仟仁公司之间存在租赁关系并免租为由,一直拒付费用。原告认为,原告作为破产管理人,依照《中华人民共和国企业破产法》的相关规定,有权利管理破产人的所有财产,并有权利要求被告向原告交纳占有使用费。依据《企业破产法》第十八条之规定“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同”,原告与被告仟仁公司的合同已解除,被告乐乎公司与仟仁公司之间的次承租关系已缺失了承租关系的法律基础,被告乐乎公司已无权继续使用厂区,然而被告乐乎公司一直占有使用至今，被告乐乎公司未支付原告任何费用，损害了原告的物权。被告乐乎公司、仟仁公司后续占有使用中,合谋一直无权占用原告的厂区,两被告的行为构成共同侵权,因此被告仟仁公司对被告乐乎公司的责任承担连带责任。涉案房产已拍卖，并于2020年5月26日将房产交付给买受人，故原告诉请如上。 被告乐乎公司答辩称：原告主张房屋占有使用费为17元/平方米/月无事实和法律依据。乐乎公司为次承租人，根据仟仁公司与原告之间的租赁合同约定，承租人仟仁公司可以免费承租到2019年3月2日，意味着原告已放弃了案涉租赁物至2019年3月2日的出租收益，故房屋占有使用费应自2019年3月3日起算，被告乐乎公司已于2020年5月初腾退，故应计算至腾退之日，计算标准应以两被告之间约定的租金标准为准。另被告乐乎公司已支付仟仁公司租金165889.44元、保证金35000元，应在被告乐乎公司需支付的房屋占有使用费中扣除。因疫情影响，要求对2020年2月3日至2020年3月2日的租金进行免除。 被告仟仁公司答辩称：原告请求被告仟仁公司承担连带责任不成立。因原告主张的占有使用费本质上为侵权损害费用，被告仟仁公司仅为电商产业园的管理公司，被告仟仁公司从原告处租赁涉案厂房后，被告仟仁公司自身不实际租用厂房进行生产经营活动，本案中被告仟仁公司并不存在侵权的事实行为，也不是实际的侵权主体，原告要求被告仟仁公司承担连带责任没有法律和事实依据。案涉房产于2020年4月8日产权已经过户，原告无权就此后的占有使用费提出主张。原告企业在2017年12月破产之后，并未对合同解除事由向被告仟仁公司进行告知或释明，且在2018年12月，破产管理人仍然张贴公告要求厂区使用人支付相关租金，因被告仟仁公司与原告签订的房屋租赁合同中有3年的免租期，故在免租期内，涉案合同得到事实履行，破产管理人在破产受理后三年才提出强制腾空，缺乏法律依据。2020年4月20日，涉案租赁物业采取强制停水措施，导致厂区租户无法正常使用租赁物业。另因原告的原因，导致涉案租赁合同解除，即便要计算占有使用费，也应当给予适当的腾退时间，在腾退期内不应计算占有使用费。鉴于被告乐乎公司为厂房搬迁，应当给予2个月的搬迁时间。关于租金计算方式与面积的答辩意见，同被告乐乎公司。 经审理，本院认定本案事实如下： 被告仟仁公司办理工商登记时向市场监督管理局提交了落款日期为2016年3月2日的租房协议一份，载明：仟仁公司向钜隆公司租赁位于宁波杭州湾新区××路××号××房××栋，租期2016年3月2日至2036年2月25日，租金每月10万元，每年支付一次。另钜隆公司（甲方）与仟仁公司（乙方）签订落款时间为2016年3月3日的租赁合同一份，约定：甲方将位于宁波杭州湾新区××路××号××区房屋出租给乙方使用，租赁期限自2016年3月3日至2036年3月3日止，共20年；为支持乙方的发展，给予乙方支持减免房屋前三年的租金即2016年3月3日至2019年3月2日为人民币零元，减免期结束后房租按5.0元／平方米结算,每年乙方向甲方支付租金；合同还对其他事项作出约定。2016年3月3日，钜隆公司出具房屋转租授权书一份，载明：宁波钜隆电子科技有限公司同意杭州湾新区仟仁电商产业园服务有限公司租赁的468号的所有房屋做电商产业园对外招商招租。具体事项按双方的租赁协议执行。 2017年12月25日，被告仟仁公司（甲方）与筹备中的被告代表叶航（乙方）签订租赁合同，约定：乙方向甲方租赁宁波杭州湾新区三路468号二栋二层中西侧部分场地1077.6平方米和一栋二层大厅东侧办公室（122.4平方米）；租期自2018年1月22日至2020年1月21日，为支持乙方的发展同时招揽本园区的人气，给予乙方减免2018年1月22日至2018年5月31日的租金优惠政策，房租为0元，租赁费和物业管理费的收取时间从2018年6月1日起核算，保证金35000元，物业管理费0.26元／平方米／天，租赁费2.82元／平方米／月，物业费和租金按年支付。2018年1月22日，被告仟仁公司（甲方）与乐乎公司（乙方）签订租赁合同一份，约定：甲方将坐落于杭州湾新区××路××号区域内具有合法租赁权的厂房出租给乙方，租赁生产车间位于仟仁电商产业园2栋二层中西侧那部分场地，租用面积1152.01平方米，租赁期限自2018年3月1日至2020年2月28日，计租从2018年3月1日起算房租，生产厂房租赁费为12元／平方米／月，租赁厂房需一次性交纳保证金35000元，上述租金标准还包含所租赁厂房占有的相应土地的土地使用权租赁费用、土地使用费以及合同附件附属设施使用费用，租金按年支付一次。后两被告按2018年1月22日的租赁协议履行。2018年3月6日，被告乐乎公司向仟仁公司支付2018年3月1日至2019年2月28日的租金143843元、保证金35000元；2018年12月26日，被告乐乎公司支付被告仟仁公司30000元（其中租金22046.44元）。 2017年11月29日，本院作出（2017）浙0282破申11号民事裁定，受理了原告的破产清算申请，并于2017年12月1日作出（2017）浙0282破申11号决定书，指定浙江金穗律师事务所【现更名为浙江和义观达（慈溪）律师事务所】担任管理人。2018年1月3日，本院作出（2017）浙0282破12号公告，就破产清算相关事项及第一次债权人会议时间等予以公告。2018年1月5日，管理人在滨海三路468号宁波杭州湾仟仁电商产业园区张贴了上述裁定书、决定书及公告，2018年2月5日，在人民法院报上刊登了该破产清算案的公告。2018年2月9日，原告管理人向被告仟仁公司发送关于解除租赁合同的通知，载明：浙江金穗律师事务所受慈溪市人民法院指派担任宁波钜隆电子科技有限公司破产清算一案的管理人。现管理人了解到钜隆公司将位于杭州湾新区滨海三路468号的房屋出租给宁波杭州××新区××服务有限公司使用，租赁期为2016年3月3日至2023年3月3日，仟仁公司又将上述房屋分别转租给第三人。现管理人根据《企业破产法》第十八条之规定，决定解除宁波市钜隆电子科技有限公司与宁波杭州湾新区仟仁电商产业园服务有限公司之间订立的租赁合同，并将解除通知你方，请你方在收到通知之日起1个月内做好腾空事宜，后续管理人将接管上述房屋，特此告知。次日，仟仁公司门卫签收了该通知。2018年12月29日，原告破产管理人在厂区以张贴的形式向各使用人发送租金／使用费交纳通知书，载明：2017年11月29日，慈溪市人民法院受理了对宁波钜隆电子科技有限公司的破产清算，并指定浙江金穗律师事务所【现更名为浙江和义观达（慈溪）律师事务所】作为本案的破产管理人，管理人已在园区内张贴了破产裁定书和破产公告，对破产事宜予以了公示。各公司至今一直在使用厂区内的厂房／宿舍，但未向管理人交纳过租金／使用费，请各公司在收到本通知书之日起5日内与管理人接洽协商租金／使用费支付事宜。 2019年1月30日，本院院长签发了（2017）浙0282破12号之一公告，责令宁波钜隆电子科技有限公司及房屋实际使用人在2019年3月9日前腾空位于宁波杭州湾新区滨海三路468号的房地产。2019年1月31日，原告破产管理人在厂区以张贴的形式向各使用人发送腾空通知书，载明：2017年11月29日，慈溪市人民法院受理了对宁波钜隆电子科技有限公司的破产清算，并指定浙江金穗律师事务所【现更名为浙江和义观达（慈溪）律师事务所】作为本案的破产管理人，管理人已在园区内张贴了破产裁定书和破产公告，对破产事宜予以了公示。慈溪市人民法院于2019年1月30日发布腾空公告，责令各使用人在2019年3月9日前腾空位于杭州湾新区滨海三路468号的房地产，你公司至今一直在使用厂区内的厂房/宿舍，现管理人特通知你方，应当在法院责令期限内腾空使用的厂房/宿舍，到期仍不腾空的，管理人将提请法院依照强制执行对你公司相关责任人追究相应的法律责任。 原告破产管理人与慈溪市天安物业管理有限公司签订有企业安保服务外包协议，委托年限自2019年4月28日至2020年4月27日。2020年4月28日，原告破产管理人与慈溪市天安物业管理有限公司签订企业安保服务外包补充协议，载明：钜隆公司因破产案件需要将钜隆公司厂区的安保业务外包给天安公司。承包时间至2020年4月27日止，但因厂房已拍卖成功但未完成交付，仍需天安公司提供安保服务，订立补充协议：将安保服务期限延长至2020年5月31日，延长期间费用按原合同标准计算。 原告破产案件处理过程中，宁波华胜办公家具有限公司于2020年1月3日拍得了钜隆公司位于杭州湾新区滨海三路468号的房产。本院于2020年2月12日作出（2017）浙0282破12号之二民事裁定书，裁定：钜隆公司名下位于宁波杭州湾新区滨海三路北侧房地产归宁波华胜办公家具有限公司所有，上述不动产所有权自本裁定书送达给买受人时转移。2020年2月26日，宁波华胜办公家具有限公司签收了该裁定书。2020年4月8日，宁波华胜办公家具有限公司办理了该房产的登记手续。2020年5月26日，钜隆公司管理人与浙江**胜智能家具实业有限公司（原宁波华胜办公家具有限公司）签订交接备忘录，于该日对房产进行交接，厂区内遗留的使用人及遗留的机器设备、办公桌椅、生产资料及一应杂物等物品，钜隆公司管理人催告相应所有人于2020年5月31日前搬离，逾期未搬离清退的，由接收人自行处置。 2018年5月7日，被告仟仁公司实际控制人王丽组建了“仟仁园区事宜沟通群”微信群，王丽在该群中表示：“现在的资产公司要求给各位签合同，并要求所有费用交给他们，问各位，费用给他，他怎么来服务大家，仟仁是有服务资质和相关服务经验的，费用交给他们，他能否给各位做好服务，以什么思路来给各位做好服务，需要各位问问自己”，“就凭现在门口简单的一个门卫工作，快递收发工作，想必各位已经深有体会，服务的质量有吗，给各位服务到点子上了吗”、“我们仟仁的运营思路，是以电商产业园的思维来进行运营……”,“各位有事可以来直接找我沟通之后，然后再怎么回复对方……”。 本案在审理过程中，根据原告申请，本院委托宁波恒业资产评估有限公司对案涉房屋的市场租金进行评估，该公司出具恒业资评[2020]033号资产评估报告，基准日2018年6月1日、建筑面积为1152.01平方米的房屋每平方租金为12.15元；基准日2019年6月1日、建筑面积为1152.01平方米的房屋每平方租金为12.5元。 本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为合同解除。本案中管理人未通知被告仟仁公司继续履行合同，则案涉租赁合同自2018年1月29日起视为解除。虽原告管理人于2018年2月9日向被告仟仁公司发送关于解除租赁合同的通知，但不能否认案涉原告与被告仟仁公司之间租赁合同已于2018年1月29日依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条已解除的事实。另根据原告管理人2018年12月29日向各使用人发送租金/使用费交纳通知书的内容，也无合同继续履行的意思表示，故对被告仟仁公司认为涉案合同得到事实履行的辩称，本院不予采信。主合同解除后，被告仟仁公司已无权将房屋转租。而被告仟仁公司在无权转租，被告乐乎公司在明知或应知原告已经破产，仟仁公司已无权出租案涉房屋的情形下，双方仍签订租赁协议，故基于该租赁合同之间的争议被告乐乎公司应与被告仟仁公司另行理直，被告乐乎公司认为已支付仟仁公司的费用应在支付原告占有使用费中扣除的辩称及被告仟仁公司认为应给予被告乐乎公司合理搬离期间、该期间不应支付占有使用费的辩称，本院均不予采信。原告主张被告乐乎公司支付自2018年3月1日始占有使用费的主张本院予以支持。关于原告主张占有使用费的截止日，原告认为虽案涉房屋的买受人于2020年4月8日办理了产权变更登记，但原告与房屋买受人于2020年5月26日才办理交接手续，故原告主张占有使用费应计算至2020年5月26日。对此，本院认为，原告主张被告乐乎公司支付占有使用费的理由系基于被告乐乎公司侵犯了原告的物权，而根据（2017）浙0282破12号之二民事裁定书，案涉房屋的所有权自裁定书送达给买受人时转移。买受人于2020年2月26日签收了该裁定书。虽被告乐乎公司认为于2020年5月初已腾空房屋，同意占有使用费计算至2020年4月8日，但因涉及到买受人的权益，本院也不予照准。故原告主张被告乐乎公司占有使用费应计算至2020年2月26日。此后房屋虽仍由原告管理人进行管理，但此系原告管理人与买受人之间的内部关系，不能以此证明原告仍享有物权并以此对外主张权利的事实。关于支付占有使用费的标准，原告主张按17元/平方米/月无证据证实，根据宁波恒业资产评估有限公司的评估意见，本院确定被告乐乎公司应支付占有使用费为339804.56元。虽《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但本案原告与被告乐乎公司之间不存在合同关系，且原告现主张被告承担侵权赔偿责任，故被告辩称应按两被告之间租赁合同约定租金计算占有使用费的辩称，本院不予采信。原告提供的被告仟仁公司实际控制人王丽在微信群中的言语，也不能证明被告仟仁公司对被告乐乎公司侵犯原告物权的行为有共同的意思表示，故原告主张被告仟仁公司承担连带责任的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宁波乐乎电器有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告宁波钜隆电子科技有限公司房屋占有使用费339804.56元； 二、驳回原告宁波钜隆电子科技有限公司其余诉讼请求。 如果未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费元9200元，由原告负担3415元，被告宁波乐乎电器有限公司负担5785元，交纳本院；鉴定费8550元由原告负担3150元，被告宁波乐乎电器有限公司负担5400元，因原告已预交，故被告宁波乐乎电器有限公司将应负担的鉴定费5400元于本判决生效之日起七日内直接交付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 许建素 二〇二〇年十月二十日 法官助理 胡 寅 代书记员 俞培桦