河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终1647号上诉人（原审原告）:贾应，女，汉族，1976年9月20日生，住河南省商水县。委托诉讼代理人：贾新红，女，汉族。被上诉人（原审被告）:郑州美泰酒店管理有限公司，工商注册号：410198000079428，住所地：郑州经济开发区经北路****楼******。法定代表人：刘威威。被上诉人（原审被告）:漯河市美银置业有限公司，营业执照注册号：411100000025456，住所地：，住所地：漯河市郾城区太行山路城区农村信用社办公楼v>法定代表人：宋亚丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴航，该公司员工。上诉人贾应因与被上诉人郑州美泰酒店管理有限公司（以下简称美泰酒店管理公司）、漯河市美银置业有限公司（以下简称美银置业公司）租赁合同纠纷一案，不服漯河市郾城区人民法院（2020）豫1103民初2275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人贾应的委托诉讼代理人贾新红到庭参加诉讼，被上诉人美泰酒店管理公司及美银置业公司经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法按照缺席审理。本案现已审理终结。上诉人贾应上诉请求二审：1、依撤销郾城区人民法院（2020）豫1103民初2275号判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或者将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院认定三方之间的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》于2018年11月份解除错误。自合同签订之日起至上诉人一审起诉要求被告支付房租，上诉人从未与被上诉人解除返租协议，三方之间的协议一直在履行过程中，被上诉人也没有向上诉人交付房屋。上诉人从被上诉人美银置业处购买房产，后经双方约定有二被上诉人租赁15年，每年支付租金，如原审法院认定双方合同解除，那么二被上诉人应当根据合同法关于解除合同的规定返还上诉人的房产并恢复原状，而被上诉人自将房屋出售给上诉人、后承租上诉人的房屋，至今一直占有使用，并没有将房屋返还给上诉人，也未保证上诉人正常入住，反而还将房屋水电全部截断，目的也是被上诉人继续占有使用改造装修，原审法院仅仅依据被上诉人庭前提供的《关于解除波普艺墅家4号楼售后返租赁协议》一份复印件，就认定三方之间的合同已经解除，认定事实错误，二审应当依法予以纠正。2、原审判决第六页认定“被告美泰酒店系美银置业公司的全资子公司，故原告给被告美银置业公司送达的上述通知即视为已经通知二被告解除协议”，该认定错误。子公司与母公司是独立的主体，独立承担责任，退一步讲，即便存在原审法院认定的所谓“通知”，也应当有合同相对方共同签字确认解除合同，不应有母公司代替子公司或者子公司代替母公司单方确认。本案中，二被上诉人对违反合同约定不按时支付房租承担连带责任，并不等于原审法院认定的母公司可以代替子公司或者子公司代替母公司解除合同。原审法院该错误，二审法院应当依法纠正。3、二被上诉人占有上诉人房屋至今，上诉人2020年5月提起诉讼，上诉人起诉要求二被告支付2020年4月份之前的33个月的租金，有理有据，应当予以支持。上诉人有证据证明被上诉人2019年、2020年期间仍然占有上诉人的房屋，原审法院在原审被告未出庭接受法庭询问的情况下，错误认定一个复印件的效力，错误认定案件事实，导致上诉人一审起诉前的17个月的房租得不到支持，严重损害了上诉人的合法权益。综上，原审法院认定事实错误，判决缺乏公平公正，严重损害上诉人的合法权益，请求二审法院依法纠正原审法院错误，改判支持上诉人的一审全部请求。被上诉人美泰酒店管理公司无答辩意见。被上诉人美银置业公司答辩称：1、答辩人不再承担自2018年11月20日起的房屋租金。2018年11月5日，贾应联合其他业主向答辩人送达了“关于解除《波普艺墅家4号楼售后返租协议》（以下简称返租协议）的通知”函告我公司如承租方郑州美泰酒店管理有限公司接受通知函15日内未付贾应租金，解除了与答辩人签订的《返租协议》。根据《中华人民共和国合同法》96条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，答辩人已经通过通知方式解除三方签订的《返租协议》并由其签字摁手印予以确认，因此三方签订的《返租协议》已经豫20**年11月20日解除，答辩人无权主张以后的房租。2、答辩人向一审法院提供的是“关于解除《波普艺墅家4号楼售后返租协议》的通知”的原件，一审法院核对以后将原件交付于答辩人，上诉人称仅凭通知的复印件的说法没有依据。3、租赁的房屋答辩人及郑州美泰酒店管理有限公司一直没有使用，上诉人既然与答辩人解除了《返租协议》，上诉人就应当视为已经接收房屋，况且，答辩人没有阻止上诉人接收房屋，上诉人称答辩人一直使用房屋没有依据。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。贾应一审诉讼请求：1、判令二被告返还原告2017年8月至2020年4月共33个月的租金28059元。其中2018年6月至2020年3月每月租金846元，2020年4月987元，支付利息300元。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月7日，原、被告三方签订《波普艺墅家4号楼售后返租协议》，合同约定：鉴于乙方贾应购买丙方美银置业公司开发的波普艺墅家4号楼商品房，甲方美泰酒店作为商业运营方、乙方作为投资收益方、丙方作为开发公司，各方经友好协商，就甲方返祖乙方房屋事宜，达成协议；为维护4号楼全体业主的共同利益，本物业统一返祖给甲方使用，由甲方进行经营和管理，由甲方统一向业主支付租金；乙方认购丙方所开发的波普艺墅家4号楼9层916号，建筑面积35.47㎡，甲方认定乙方房款为169253元；乙方提供甲方返租使用的房屋，是丙方开发建造完成交工的毛坯房；甲方返祖期限15年，自2017年4月至2032年3月；乙方、丙方签订《商品房买卖合同》约定交房日的第二年（2017年4月）起，甲方开始返还以房租金，前三年每年返还总房款6%第四年每年返还房款7%……，即：2017年4月至2020年3月，每月返还人民币846元；2020年4月至2023年3月，每月返还人民币987元……具体支付日期每月月底前一日；乙方承诺在本协议约定期限内不得解除本协议；甲方须按本协议约定时间支付乙方租金；甲方美泰酒店是丙方美银置业公司的全资子公司，2017年4月甲方旗下节点不能营业时，丙方自愿承担该期间本协议约定支付乙方的返还租金，直至甲方旗下酒店正式开业止。上述协议签订后，美泰酒店支付原告2017年4月至7月共计4个月的租金。庭审中，原告称其购买美银置业公司的房子，租给美泰酒店，美泰酒店准备开“维也纳”酒店，后美泰酒店就将原告的房子装修一小部分后就停止了，房子一直空置至今，从2017年8月，原告一直向二被告追要房屋租金，并称当时购买美银置业公司的房子时说是精装修的房子，结果水电都不通，如果要回房子，前提是水电通上。一审另查明，在本案开庭审理前，被告美银置业公司向本院提交一份“关于解除《波普艺墅家4号楼售后返租协议》的通知”，该通知系原告等4号楼90余名业主在2018年11月5日给美银置业公司下发的，原告等业主向美银置业公司发出决定：若贵公司接受此函15日内未付我方商品房租金，按照《中华人民共和国合同法》规定，解除三方签订的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》，并恢复商品房原状，保证业主正常入住，并赔偿相应经济损失。美银置业公司认为其收到该函15日后，三方签订的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》已正式解除，并称其公司最多承担2017年8月至2018年11月的租金。一审认为，原、被告三方签订的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》，系其真实意思表示，合同依法成立、真实有效。原、被告双方应诚实信用地履行合同约定的权利义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”该法第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十六条“当事人一方依照本法九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，被告自2017年8月开始未按合同约定返还原告租金，迟延履行债务致使不能实现合同目的，原告于2018年11月5日给被告美银置业公司送达“关于解除《波普艺墅家4号楼售后返租协议》的通知”，符合上述法律关于“合同自通知到达对方时解除”的规定。另，被告美泰酒店系美银置业公司的全资子公司，故原告给被告美银置业公司送达上述“通知”即视为已通知二被告解除协议，原、被告的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》即已解除，对于原告称其在解除合同通知上签字是有一部分人组织让其签字，其实不是其真实意思表示的辩称，因未有证据证明，一审法院不予采信。故对于被告美银置业公司认为其收到该函15日后，其和原告的《波普艺墅家4号楼售后返租协议》已正式解除，最多承担至2018年11月份的租金的辩称，一审法院予以采信。自2018年12月至2020年4月，涉案合同已终止履行，该期间内所产生的房屋占有使用费应属于原告贾应自行扩大的损失，故原告关于主张该期间的房屋租赁费于法无据，一审法院不予支持。因此，二被告应支付原告租金13536元（846元×16个月）。对于被告美银置业公司不承担利息的辩称，因双方合同约定“2017年4月美泰酒店旗下节点不能营业时，美银置业公司自愿承担该期间本协议约定支付原告的返还租金”。美银置业公司未按上述约定支付原告租金，自然将产生利息损失，故对于被告美银置业公司的该辩称，一审法院不予采信。原告请求利息300元，一审法院酌定2017年8月31日至2019年8月20日的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率、2019年8月21日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支持原告利息请求，但利息数额不超过300元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州美泰酒店管理有限公司和漯河市美银置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告贾应13536元（2017年8月至2018年11月共计16个月）及利息（2017年8月31日至2019年8月20日的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、2019年8月21日开始的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金履行完毕之日止，但最高不超过300元）。二、驳回原告贾应的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取250元，由被告郑州美泰酒店管理有限公司和漯河市美银置业有限公司承担122元，由原告贾应承担128元。二审审理中，上诉人贾应向本院提交三份证据，一是告知书一份（复印件），二是美银置业公司的工作汇报一份（复印件），证明2018年后美银置业公司还在占用使用涉案房屋，处于他们的实际控制下，告知书是美银置业公司给我们下达的，原件存于郾城区法院（2020）豫1103民初3118号案件里。三是由业主共同签名按印的一份说明，证明解除返祖协议不属实，签名不是本人所签。二审经审理查明的事实与一审相同。本案二审争议焦点为：1.原审认定三方签订的售后返祖协议于2018年11月解除是否有事实及法律依据；2.贾应的一审诉讼请求是否应当得到支持。本院认为，关于原审认定三方签订的售后返祖协议于2018年11月解除是否有事实及法律依据的问题。原审认定该事实主要依据的是上诉人等90余名业主在2018年11月5日给美银置业公司下发的《关于解除波普艺墅家4号楼售后返租协议的通知》，该通知上有上诉人贾应签字，上诉人贾应二审提交由业主共同签名按印的一份说明，证明解除返祖协议不属实，签名不是本人所签。因在一审审理期间，贾应已经认可其签字的事实，笔录记载为:“有一部分人组织让我们签字，我们也不清楚就签字了”。二审期间其又予以否认，违反了证据规则关于禁止反言的规定，因此，对上诉人贾应该上诉理由本院不予支持。关于贾应的一审诉讼请求是否应当得到支持的问题。贾应一审起诉请求的是房屋租金，租金的前提是租赁合同的约定，因三方签订的售后返祖协议已于2018年11月解除，上诉人贾应再请求之后的租金已经没有合同依据。原审不予支持并无不当。关于贾应上诉称2018年后美银置业公司还在占有使用涉案房屋，房屋不通水、不通电达不到使用条件等理由，与本案不属同一法律关系，可另行处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人贾应负担。本判决为终审判决。审判长  曹**刚审判员  吕茹辛审判员  林晓光二〇二〇年十月九日法官助理张珂书记员王磊