河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终2018号上诉人（原审被告）：襄城县朗润房地产开发有限公司。住所地：襄城县汝河路与八七路交叉口。法定代表人：周艳鸽，任公司总经理。委托诉讼代理人：王博，男，1989年7月15日生，汉族，住河南省平顶山市新华区，系该公司法务。被上诉人（原审原告）：何慧慧，女，1987年6月10日生，汉族，住河南省平顶山市卫**。原审第三人：张攀科，男，1979年7月5日生，汉族，住襄城县。上诉人襄城县朗润房地产开发有限公司（以下简称朗润公司）因与被上诉人何慧慧、原审第三人张攀科房屋买卖合同纠纷一案，朗润公司不服河南省襄城县人民法院（2020）豫1025民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。朗润公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决书,判决驳回被上诉人针对上诉人的全部诉讼请求。2、案件的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、本案中存在欺诈和恶意串通损害第三人利益的事实,属于无效合同。本案中的被上诉人,即名义上在我公司开发楼盘的购房人，没有通过售楼处和销售人员,也没有向我公司缴纳购房款,而是通过其他不相关的人操作,得到了《商品房买卖合同》以及收据,是典型的欺诈和恶意串通损害第三人利益,属于无效合同。在一审过程中,被上诉人何慧慧表示,自己对“某人”享有债权,我公司欠该“某人”工程款,通过连环抵债,我公司将涉案房屋直接抵给何慧慧,经由“某个”小股东操作,出具的合同。买房是大事,但被上诉人何慧慧对中间的两个经办人均叫不出名字,根本无从查证是抵了谁的账,抵了多少账,显然是抱着欺诈和恶意串通的动机,刻意隐瞒事实真相。二、本案有多处事实可疑,且证据有瑕疵,但一审法院未予查证。1.涉案的《商品房买卖合同》中,手写部分及签署页的名字,均不是何慧慧本人笔迹,且联系电话也不是何慧慧本人的,说明是其串通他人诈骗房产。2.通常来说,购房人的购房流程是先交纳维修基金,再签合同,再备案。而本案中,何慧慧没有缴纳维修基金就将合同进行备案,显然是通过不正常手段进行备案。误导一审法官,认为“我公司既然进行房屋备案就是承认这个交易”。3.被上诉人既然主张是连环抵债,那么中间人“某人”和“某个”股东为什么叫不出名字,而被上诉人亦没有提交债权转让的任何证据,应当承担举证不能的责任。4.退一步讲,即便如一审认为的,我公司属于债务加入,我公司也是处于受骗,作出的不真实的意思表示。因为,在房地产市场中,以房抵账司空见惯,在一开始我公司认为是正常抵账,加上小股东担保没事,才出具的合同和收据,后来在工程结算时发现受骗,抵账之事纯属子虚乌有,符合合同法规定的因欺诈签订的合同无效。5.虽然我公司存在一定程度上的把关不严,没有在当时就核对好连环抵账的事实,但被上诉人没有将购房款交给我公司,不仅属于欺诈,亦属于不当得利,应当予以返还。三、既然主合同无效,延期交房的违约责任自然不存在了。何慧慧答辩称，一审事实清楚、证据充分，没有异议。1、商品房买卖合同和发票是按正常程序出具且已备案和预告登记属于双方真实意思表示，合法有效，预售登记的作用就是为了加强对预售商品房的管理，使登记的预购人的权益有普通人的债权所不具备的排他性；2、我已通过债权债务转让的方式支付了合同约定的对价，且债权转让的证据，商品房买卖合同交付我时，已经抵销；3、购房人的购房流程，维修基金默认为开放商代交，正常来说是拿房产证来交的，交到当地房产局，由房产局开具维修基金的发票，作为业主在交房前我可以直接存入房屋专项维修资金账户，也可以委托开发商代交；由于开发商未告知缴纳维修基金相关行为，导致我未缴纳维修基金。朗润公司向一审法院起诉请求：1.请求判令朗润公司继续履行双方签订的商品房买卖合同，将朗润美晨小区第7幢东单元8层803号房交付何慧慧；2.朗润公司支付何慧慧逾期交房违约金20380元；（违约金计算方法：以376727为本金按日利率万分之一计算自2018年4月30日至2019年10月22日违约金为20380元；以376727为本金按日利率万分之一计算自2019年10月23日至实际交房之日的违约金）;3.由朗润公司承担本案的诉讼费及其他费用。一审法院认定事实：2017年3月16日，何慧慧（××）委托张攀科与朗润公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定：第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于泰安路与汝河路交叉口东北侧编号10-4-4的地块的土地使用权……第三条××所购商品房的基本情况。××购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第7幢东单元8层803号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为2.9米，建筑层数地上18层，地下**……第四条计价方式与价款出卖人与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3297.68元，总金额（人民币）叁拾柒万陆仟柒佰贰拾柒元整……第六条付款方式及期限。××按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：由××一次性付清总房款叁拾柒万陆仟柒佰贰拾柒元整……第八条交付期限。出卖人应当在2018年4月30日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金……。同日，朗润公司出具收据一份，载明：“……交款单位何慧慧人民币叁拾柒万陆仟柒佰贰拾柒元正收款事由房款经办人马军宏……”收据加盖有朗润公司财务专用章，马军宏系朗润公司的财务人员。合同约定的交房时间2018年4月30日到期后，朗润公司未按约交房。诉讼中，何慧慧自认张攀科向其借款17万元，到期后张攀科无力还款，愿以房子抵账，何慧慧又支付张攀科10万元，并由张攀科负责办理与朗润公司的购房手续，下余10万元因房屋未交付，尚未支付给张攀科。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。朗润公司与何慧慧签订商品房买卖合同，并出具了房款收据，且双方签订的商品房买卖合同在房产部门登记备案，预售合同的登记备案系预售人即开发商的法定义务，预售合同登记的作用是为了加强对预售商品房的管理，并使登记的预购人的权益具有普通债权所不具备的排他性。故双方之间商品房买卖合同系双方真实意思表示，双方之间存在的商品房买卖关系合法有效。朗润公司辩称该笔购房款系经与案外人“抵账”，而该笔账目存在问题，何慧慧认可该笔房屋购房款系通过与案外人“抵账”，且该合同及收据系朗润公司正常程序出具，即朗润公司自愿加入各方当事人的债权债务关系中，故从契约自由以及当事人意思自治原则出发，各方当事人签订商品房买卖合同是在第三人与何慧慧债权债务关系的基础上，通过朗润公司的加入变更了原债务履行的主体以及履行方式，在何慧慧与朗润公司之间形成了房屋买卖的新的债权债务关系。何慧慧已经通过债权债务转让的方式支付的合同约定的对价，故何慧慧要求交付房屋及支付违约金的主张本院予以支持。根据原、被告签订的商品房买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，因原、被告双方约定交房时间为2018年4月30日，朗润公司至今仍未交付房屋，故违约金计算办法为：2018年5月1日至2019年10月22日（共计540天），计算：540天×376727元×1/10000=20343.26元，自2019年10月23日起，按本金376727元，日利率万分之一，计算至实际交房之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告襄城县朗润房地产开发有限公司继续履双方签订的商品房买卖合同，并于本判决生效之日起十日内将朗润美晨小区第7幢东单元8层803号房产交付原告何慧慧；二、被告襄城县朗润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日支付2018年5月1日至2019年10月22日违约金20343.26元，自2019年10月23日起，按本金376727元，日利率万分之一，计算至实际交房之日止；三、驳回原告何慧慧的其他诉讼请求。二审期间，各方当事人均未提供新证据。本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，关于涉案《商品房买卖合同》的效力问题，本案中，何慧慧与朗润公司签订的涉案合同系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，且涉案房产已经在房产部门进行登记备案，虽然购房款系通过抵账方式支付，但款项的支付方式并不影响涉案合同的效力，原审处理并无不当。朗润公司上诉提出本案存在欺诈和恶意串通损害第三人利益的情形，但未能提供证据证明该主张，故该意见不予采纳。综上所述，朗润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7258元，由上诉人襄城县朗润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  蒋家康审判员  谢新旗二〇二〇年十月十四日书记员  李一静执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口