山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁11民终2223号上诉人（原审被告）：赵冠南，女，1984年10月4日出生，回族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：张守玲，山东贤合律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜易衡，山东贤合律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：段现寻，男，1974年4月22日出生，汉族，住莒县。委托诉讼代理人：蒋庆艳，山东隆诚律师事务所律师。原审第三人：莒县日房置换房产有限公司，住所地莒县城阳街道莒州中路**，统一社会信用代码91371122MA3C67HW5L。法定代表人：刘兰风，总经理。委托诉讼代理人：胡尊燕，女、该公司工作人员。上诉人赵冠南因与被上诉人段现寻，原审第三人莒县日房置换房产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莒县人民法院（2020）鲁1122民初2209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵冠南上诉请求：撤销一审判决第二项，依法驳回被上诉人的超出3万元部分的诉讼请求。事实和理由：一审法院判决主文第二项判令上诉人另行支付给被上诉人3万元定金，明显错误。上诉人与被上诉人于2019年12月27日签订房屋买卖合同，被上诉人于合同签订之日向上诉人支付购房定金3万元。后因临沂市兰山区人民法院对涉案房屋进行了查封，导致该房屋暂时无法办理产权转移手续，收到房屋查封裁定当日上诉人第一时间通知了被上诉人。上诉人明确表示如合同继续履行，可以向被上诉人先行交付房屋，待查封解除后再办理产权转移，被上诉人不同意，双方对此协商未果。协商未果后，上诉人于2020年1月5日通过转账的方式返还了被上诉人的首付款，此时双方已解除房屋买卖合同。根据房屋买卖合同第八条的约定，因上诉人的原因在2020年3月27日后未办理房屋所有权转移手续，上诉人仅承担100元/天的补偿金，逾期七日的，才适用定金罚则。而合同双方早在2020年1月5日就解除了合同，连100元/天的补偿金都不应承担，更何况逾期七日之后的定金罚则。据此，被上诉人根据合同主张上诉人应双倍返还其3万元定金没有事实依据。综上，在合同已协商解除的情况下，一审法院支持被上诉人的主张没有事实和法律依据。二审中补充以下上诉意见：一、一审认定合同解除时间错误，合同在上诉人同意被上诉人单方解除请求并退回首付款时已解除。从被上诉人的起诉状载明的诉讼请求仅为要求双倍返还定金，而未请求法院判令解除合同的事实看，被上诉人也是基于合同已解除而诉求返还定金，故涉案合同解除时间为2020年1月5日。上诉人在收到涉案房屋的查封裁定后，第一时间将查封情况告知被上诉人，并表示会尽快办理解封，且承诺可先行交付房屋，而被上诉人却在要求增加保证金无果后向上诉人明确表示不再购买房屋，要求返还首付款，上诉人同意第三人退回购房首付款，此时涉案房屋买卖合同解除。二、一审认定的合同解除原因错误，合同解除是因被上诉人毁约后，经双方协商一致解除的，而不是因为上诉人违约解除。涉案合同约定承担定金责任的情况要么为单方反悔或毁约，要么为2020年4月3日前未办理房屋所有权转移手续。上诉人和被上诉人于2020年1月5日前进行过沟通，此时房屋虽被查封，但截止双方约定的过户时间还有三个月的时间，上诉人有充足的时间可以去办理解封事宜。也就是说，虽然房屋被查封，但不一定会出现逾期过户的后果。在保证金退回后房屋买卖合同便已解除，逾期办理产权登记的条款不再具有约束力。段现寻辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。上诉人的上诉理由不符合事实。上诉人陈述在返还了被上诉人的首付款后，双方解除了房屋买卖合同，该陈述不符合事实。第三人得知上诉人房屋被查封后将首付款返还给被上诉人是为了防止损失的扩大，而上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同并没有解除，被上诉人后多次要求上诉人继续履行合同，但上诉人拒不配合，且拒接被上诉人的电话，致使至合同约定的过户日期仍无法完成过户，造成违约，上诉人当时遇到的情况不属于不可抗力，完全可以通过交纳保证金的方式解除保全，与被上诉人继续履行合同，上诉人应当支付被上诉人双倍定金。二、一审法院判决第一项，原告的姓名写错属于笔误，请求依法裁定补正。莒县日房置换房产有限公司述称，2020年1月5日合同并未解除，因为房子一旦被查封是无法办理过户手续的，并且上诉人并不能保证多长时间能够解除查封，为减少被上诉人损失，所以第三人在2020年1月5日退还给被上诉人支付款。解除合同需要三方签字确认，所以上诉人认为的合同解除时间错误，我2020年1月5日合同未解除。段现寻向一审法院起诉请求：1.判令赵冠南返还双倍定金60000元；2.案件受理费由赵冠南承担一审法院经审理认定事实：2019年12月27日，赵冠南作为甲方（出售方）与段现寻作为乙方（购买方）签订房屋买卖合同书，第三人莒县日房置换房产有限公司为中介服务机构。双方在合同中约定：第一条甲方同意将所拥有的日照市莒县振兴中路北侧向阳小区6幢3-302室房产出售给乙方，……第二条甲方保证此房产一切情况属实，承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷，……第三条乙方对甲方以上房产状况做了充分了解后，同甲方协定房产交易成交价638000元……此合同签订当日乙方付30000元（大写叁万元整）为购房定金，甲方将房产有关证明，转交中介方保管。……第七条此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或毁约，否则属于违约。以上条款中涉及到的各项违约的赔付办法：若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金。若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；……第八条甲乙双方承诺2020年3月27日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续，甲乙双方任何一方延迟，按照100元/天赔偿对方作为补偿金；逾期七日未履约的，另一方有权以对方违约为由解除双方合同关系，违约方应按本合同第七条规定承担违约责任（双方另有约定除外）。第九条由于国家法律政策及各种不可抗力原因导致交易失败，甲方退还定金给乙方，经中介公司确认后此合同自然解除。……第十条其他：1.乙方承诺自身具备银行贷款条件。2.乙方付首付款时由甲方交至中介方贰万元现金作为物业及交房保证金，交房当日乙方确认无误后退还。段现寻于合同签订当日以转账的方式向第三人莒县日房置换房产有限公司付款3万元，第三人收到该款后，向赵冠南出具收据一份，收据中载明的收款事由为交房及履行合同保证金；赵冠南又向段现寻出具收据一份，载明：收到条今收到段现寻购买赵冠南的莒县振兴中路北侧向阳小区6幢3-302室房屋购房定金（现金）30000元整（大写叁万元整），如有违约，自愿双倍定金返还。段现寻于2019年12月29日向第三人转账付款115230元作为购房首付款。涉案房屋于2019年12月26日被山东省临沂市兰山区人民法院裁定查封，赵冠南于2019年12月29日收到法院邮寄送达的查封法律文书。赵冠南知悉涉案房屋被查封的事实后告知了段现寻和第三人，同时向段现寻和第三人口头承诺能够及时解封，并表示可以向段现寻先行交付房屋，段现寻担心房屋装修后无法过户会受到损失，要求赵冠南向第三人交纳三万元保证金，赵冠南不同意，双方协商未果后，第三人将代收的首付款退给段现寻。申请查封涉案房屋的诉讼案件，申请人已于2020年4月16日申请撤诉并经法院裁定准许。第三人同意以退还赵冠南保证金的方式直接向段现寻支付3万元。一审法院认为，段现寻与赵冠南签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应遵循诚信原则，全面履行合同约定的义务。在合同履行过程中，赵冠南知悉涉案房屋被查封后，应积极采取措施以确保按约定时间履行过户义务，至双方约定的过户日，涉案房屋仍未能解封，双方亦未能就合同履行达成新的协议，赵冠南构成违约。至本案开庭时，赵冠南未提供证据证实涉案房屋的查封已解除，且段现寻明确表示不同意继续履行合同，段现寻作为守约方根据合同约定有权选择继续履行还是解除合同，因此，赵冠南关于涉案房屋已解除查封、要求继续履行合同的辩解不成立，不予采纳。涉案3万元款项，虽系段现寻向第三人支付，但赵冠南已向段现寻出具收取定金的收到条，第三人又向赵冠南出具收取保证金的收到条，并且该收款事由在合同中均有约定，视为赵冠南收取段现寻定金3万元，第三人收取赵冠南保证金3万元。在合同解除后，段现寻有权要求赵冠南双倍返还定金。第三人同意直接向段现寻支付3万元，该支付有利于提高效率，减少争议，可以视为第三人向赵冠南退还保证金，赵冠南向段现寻退还定金，予以准许。在涉案房屋被查封和疫情存在的情况下，赵冠南仍有可替代性解决方案，并非属于不可避免并不能克服的情形，因此，赵冠南关于其未能按约定日期办理过户是因疫情存在导致查封房屋的案件开庭延期，属于不可抗力的辩解不能成立，不予采纳。综上，段现寻的诉讼请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百三十条规定，判决：一、赵冠南在判决生效后十日内返还原段现寻定金3万元，以第三人莒县日房置换房产有限公司直接向段现寻支付3万元的方式履行；二、赵冠南在判决生效后十日内付给段现寻定金3万元。（账户名：莒县人民法院，开户行：中国邮政储蓄银行有限责任公司莒县支行，账号：10×××01）如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元（立案时段现寻已减半缴纳），由赵冠南负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于违约问题。一方面，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同第二条约定，甲方保证此房产一切情况属实，承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷，……第七条约定，此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或毁约，否则属于违约。以上条款中涉及到的各项违约的赔付办法：若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金。若甲方违约，双倍返还乙方购房定金。从查明事实看，上诉人与被上诉人于2019年12月27日签订涉案房屋买卖合同，而涉案房屋于2019年12月26日即被法院查封，故合同签订时上诉人的房屋并非其所承诺的无任何权属或经济纠纷，也即上诉人违反了房屋买卖合同中第二条约定，存在违约行为。另一方面，从一、二审中各方当事人陈述看，原审第三人在得知涉案房屋被查封后，即将代为保管的首付款于2020年1月5日退还给被上诉人。在退还首付款后，上诉人与被上诉人及第三人曾见面协商合同继续履行事宜，协商过程中，上诉人同意将房屋交付被上诉人入住，被上诉人要求上诉人交纳3万元保证金，上诉人不同意，后被上诉人和第三人再联系不到上诉人。被上诉人作为出卖人，在房屋被查封的情况下，应积极采取措施，确保涉案房屋能够在约定期限内办理过户手续，而从上诉人陈述看，涉案房屋于2020年4、5月份解除查封，也即在双方合同约定的过户期限内，涉案房屋仍处于查封状态，仍无法办理过户手续，故根据合同约定上诉人存在违约。虽然涉案房屋首付款已于2020年1月5日由保管方也即第三人退还被上诉人，但从首付款退还后，上诉人与被上诉人仍就合同履行情况进行协商的事实看，退还首付款时合同并未解除，上诉人主张双方合同已于2020年1月5日解除，无事实依据。综合上述分析，涉案合同未能继续履行的原因系上诉人，一审认定上诉人存在违约行为并无不当。根据双方合同约定，在上诉人违约的情况下，被上诉人有权要求其双方返还定金，一审法院对被上诉人的诉讼请求予以支持并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人赵冠南负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉玉审判员  刘 芳审判员  宋海红二〇二〇年十月九日书记员  杨晓昀