贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7013号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。委托诉讼代理人：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：孙国军，男，汉族，1989年2月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人孙国军商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4670号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、被上诉人孙国军到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项，依法改判并酌情将违约金标准下调至万分之零点一；撤销原判第二项，改判驳回被上诉人诉讼请求。事实及理由：1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条二项和补充协议8.2和8.3约定，被上诉人在交房时应向上诉人提交办证资料。但被上诉人未提交资料，上诉人也不能据此拒绝交房，否则会产生新的矛盾。基于双方的委托代办关系，上诉人具备办证条件后通知被上诉人提交资料，但被上诉人何时提交资料并非上诉人所能控制。一审以交房时间视为提交资料的时间，与实际不符，事实不清。2.如认定上诉人应承担违约责任，根据省高院及本省其他地区的相关判决，违约金应调减至10%。3.开户费是根据合同约定收取的，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当履行。上诉人只是代相关部门代收代缴，且被上诉人已经享受该费用带来的生活便利，双方委托代收关系已经履行完毕，没有退还基础。被上诉人主张退还开户费应受到时效限制，被上诉人的该主张已经超过诉讼时效，不应得到支持。被上诉人孙国军辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。原审原告孙国军起诉请求：1.判决被告向原告退还已收取的代收各项开户费及交易费3,285.00元及代收各项开户费及交易费实际占用期间的利息暂计65.34元(利息以3,285.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年9月9日起计算至所有代收各项开户费及交易费本息偿还完毕之日止；2.判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为:以申请人已付购房款380,401.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年8月27日起计算2018年12月17日暂计31,953.68元;3.本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：2013年9月9日，原告孙国军作为买受人，被告碧阳置业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，房号为1-17-1，建筑面积114.52平方米，套内建筑面积94.95平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房每平方米4006.33元，总房款380401.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付时间和条件：出卖人应当在2015年6月30日前，向买受人交付该商品房；条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电交付时达到使用条件，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；有线电视、电话通信、宽带网络，交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。逾期交房违约责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之次日起到实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记；出卖人承诺于Ｘ前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。面积差异处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款……；此外，合同还约定了其他事项。《补充协议》关于房屋登记的约定：8.1“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。联络方式：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款380401.00元，被告于2015年8月27日将房屋交付给原告。2013年9月9日，被告代收到原告各项开户费、交易费3714.00元。之后退还原告交易费及多收的闭路电视费930.00元（收据上未载明，原告自认收到930.00元），其余2784.00元（3714.00元-930.00元＝2784.00元）未退还。2016年10月24日，被告取得案涉房屋楼幢的商品房备案证明书，2018年1月15日，被告在案涉楼幢张贴通知，通知该楼幢业主提交相关资料办理商品房转移登记的相关权属证书，之后，原告又于2018年3月16日在毕节日报登报通知碧阳国际城Ｅ7、8、9、10、11-12、21-26号楼幢业主于15日内到被告公司提交办证资料所需要的资料，逾期后果自行承担。2018年12月4日，原、被告双方签订委托书，原告委托被告为其办理案涉房屋的不动产权。2018年12月17日，案涉房屋已办理黔（2018）毕节市不动产权第××号不动产权证，载明权利人孙国军。一审法院认为：综合诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点为：1、被告是否应退还原告各项开户费及资金占用费，2、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算标准、时间。对双方争议的焦点1，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线及宽带网络敷设到户。因此，被告收取原告的水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费实质为水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费于约于法无合理依据，理应予以退还。又根据被告与原告的合同约定，原告向被告缴纳的开户费，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。对被告主张诉讼时效抗辩，原告于2020年4月14日起诉催告被告退还，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，故未超过诉讼时效，被告未举证证明原告的诉讼请求已超过诉讼时效，故被告的该抗辩理由，不予以支持，被告代收到原告各项开户费、交易费3,714.00元。之后退还原告交易费及多收的闭路电视费930.00元（收据上未载明，原告自认收到930.00元），其余2,784.00元（3,714.00元-930.00元=2,784.00元）未退还。故原告要求被告退还各项开户费及交易费3,285.00元的诉讼请求，予以支持退还2,784.00元；对原告主张的资金占用费，无事实依据和法律依据，不予以支持。被告关于不应退还原告开户费的理由不能成立，不予采纳。对双方争议的焦点2，双方签订的《商品房合同及补充协议》，系双方的真实意思表示，主要内容未违反国家法律、法规的强制性规定，双方均应按合同约定的内容履行义务。原告按合同约定支付相关购房款及税费，被告也应按合同约定向原告交付案涉商品房、办理产权登记等相关义务。本案中，被告未按合同约定为原告办理案涉商品房的不动产权属证书，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，应予以支持。根据双方签订的《商品房合同及补充协议》约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续”。故计算逾期办证违约金的开始时间从原告实际收房后的360日起计算，本案中，原告收房时间为2015年8月27日。则计算违约金的时间为2016年8月22日起，截止时间为被告取得商品房备案证明书后履行通知原告提交办证的时间。本案中，被告于2016年10月24日取得案涉房屋楼幢的商品房备案证明书，2018年1月15日，被告在案涉楼幢张贴通知，通知该楼幢业主提交相关资料办理商品房转移登记的相关权属证书，故截止时间为2018年1月15日。又因被告以诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……”的规定，原告请求保护其权利的时间为三年，原告于2020年4月15日起诉，诉讼时效依法中断。即从2020年4月15日倒推三年为法院保护其权利的诉讼时效期间，即2017年4月15日之前的权利确实超过诉讼时效，2017年4月15日之后的未超过，故对被告的该抗辩意见，部分予以采纳。所以，本案计算逾期办证违约金的时间为2017年4月15日至2018年1月15日，共计275日。对被告主张降低违约金的标准，不符合法律的规定和合同的约定，故不予以采纳。计算违约金的标准为双方合同的约定日万分之一，即违约金为10,461.03元（380,401.00元×0.01%×275=10,461.03元）。原告主张31,953.68元，超过部分，不予以支持。对被告主张不支付或者少支付的抗辩理由不能成立，不予以采纳。综上所述，对原告合理的诉讼请求，予以支持；无事实及法律依据的部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告孙国军逾期办证违约金10,461.03元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告孙国军开户费及交易费2,784.00元；三、驳回原告孙国军的其他诉讼请求。案件受理费341.00元，由原告孙国军负担201.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担140.00元。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：一审认定的事实，本院予以认定。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见及本案事实，本案二审争议焦点为：1.逾期办证违约责任起算时间应如何认定；2.违约金标准应否调减;3.开户费应否退还。关于焦点1,涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。上诉人认为原判违约金起算时间错误的上诉理由，不予采纳。关于焦点2,合同双方约定的逾期办证违约金标准不存在利益明显失衡的情形，一审根据双方约定判决违约金并无不当，上诉人主张调减违约金，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于焦点3，被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费682元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十月二十日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印