浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初20162号 原告：太龙健康产业投资有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区仓前街道向往街******。 法定代表人：李辉，董事长。 委托诉讼代理人：李玉正,浙江六和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘洪，系公司员工。 被告：浙江乐富海邦投资有限公司，住所地浙，住所地浙江省杭州市余杭区仓前街道向往街******v> 法定代表人：杨宝庆。 委托诉讼代理人：徐涛，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何娜，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 原告太龙健康产业投资有限公司（以下简称原告）为与被告浙江乐富海邦投资有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年12月6日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭审理，于2020年4月17日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李玉正、刘洪，被告的委托诉讼代理人徐涛到庭参加诉讼。后原告提出司法鉴定申请，本院予以准许。本院于2020年9月27日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李玉正、刘洪到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：原告与被告于2016年9月签署《乐富海邦园房屋转让合同》，合同约定被告将位于杭州市余杭区××街道××街××号××号楼，用途为商业办公，共计3层，面积为1659.54平方米的房屋转让给原告，转让总价款为22886716元，约定合同违约方除承担合同违约责任外，亦需赔偿另一方所支付的调查费、律师费等相关费用。合同签订后，原告支付了房屋转让款22886716元（含签订时定金500000元）和物业维修基金107870.1元，按照约定履行了全部合同义务。后虽经原告多次催问，但被告以各种借口迟迟未能办理房屋所有权转移登记。2019年9月底，原告了解到被告与土地出让方存在园区房屋转让面积比例争议，而被告已选择为部分业主办理了房屋转移登记，包括原告在内的多家房屋购买人已不可能办理房产转移登记，该事实被告以函件确认责任在被告。原告认为，因被告原因导致原告无法办理房屋所有权登记，原告签署合同的目的已不能实现，原告另行购置房屋的成本也因该区域房产大幅升值而大幅增加，该等实际损失应由被告赔偿原告。诉讼请求：1.解除原、被告签署的《乐富海邦房屋转让合同》；2.被告返还原告已支付房屋转让款22886716元；3.被告返还原告已支付的物业维修基金107870.1元及利息15784.25元（利息2016年12月23日到2019年8月21日共计13805.87元，2019年8月21日至2019年11月27日按照全国人民银行全国人全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率金额是1230元，两项相加是15035.87元）；4.被告赔偿原告实际损失11494284元；5.被告赔偿原告律师费300000元；6.本案诉讼费、鉴定费、保全费、保全担保费由被告承担。 原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了如下证据： 1.乐富海邦园房屋定金协议一份（原件）、乐富海邦园房屋转让合同一份（原件），证明原告向被告购买房产并约定了合同价款、转移登记等内容，合同约定违约方承担调查费、律师费。 2.银行付款凭证一份（原件）、收据一份（原件），证明原告已经根据合同约定支付房屋转让款22886716元及物业维修基金107870.1元。 3.关于办理不动产证的催促函一份（原件）、商请函一份（原件）及原告工作人员与被告工作人员的录音光盘及文字一份（光盘刻录件），证明因被告原因导致原告无法办理房产转移登记。 4.律师服务委托合同书及发票各一份（原件），证明因被告原因产生的律师费损失300000元。 5.固定资产借款合同及借款借据各一份（原件），证明原告为购买案涉房产借款成本情况。 6.纳税证明一份(复印件)、社会保险参保证明一份(复印件)，证明原告已经提交的营业执照，原告按照政策要求在案涉房产进行了注册登记、纳税、参保，符合政策有关入驻要求的事实； 7.中立房地产公司发票一份(复印件)，证明原告支付评估费金额的事实； 8.浦发银行电子回单一份(复印件)、中华联合财产公司发票一份(原件)，证明原告为本案支付保全保险费的事实； 9.浦发银行业务凭证两张(复印件)，证明原告因被告原因产生律师费损失300000元，根据双方合同约定应由被告承担的事实； 10.杭州市不动产权属信息查询记录一份（复印件），证明案涉房屋产权登记情况的事实。 本院根据原告申请，委托杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司出具浙建房估证字【2009】016号《房地产估价结果报告》。 被告答辩称：首先对有关这个办证的事宜，目前不存在像原告所称的。选择性地为部分业主办理了房屋转移登记的问题。不仅仅海邦园园区还没有办理一起房屋转移登记管委会下面一共26个园区，至今没有一个园区的一个房子，进入了这个房屋转移权证的办理的流程，更不要说办出证，这是一个有关办证的问题。第二个问题有关于原告诉请中讲到的，这个超面积问题，以及何时开始办证的问题。管委会有关权证办理的指导性文件的，一直是没有颁布的。这次以前管委会倒是有对这个余组创管。2010216号文件如何具体适用问题进行了不少的研究，也是以各种形式和渠道的跟各家园区，也就是拿地的。这些建设主体单位来进行工作调研，其中涉及到的是是否超面积的认识问题。那不仅被告海创园与管委会有在反应，其他的园区也有不同程度存在。这个问题也一直在与管委会进行反映。但是是否是超面积，不是本案原告权证至今没有办理的。管委会下面全部26架园区的办证事宜，是在杭科创管2019109号文件下发后才开始启动，并开始做各项准备工作的。而这份文件管委会作出决定。日412019年的12月23日，因疫情等原因的影响的发出给各家园区的时间是2020年2月28日。目前的所有园区都还正在根据文件要求通知各房屋受让主体，按照各自情况准备办证前的资料，你提供给管委会指定的审计部门，完成审计报告。各园区后续将依据审计报告结果出来后，配合管委会逐步落实房屋受让主体权证办理的。这些在此以前，包括截止今天还没有一家园区的一家房屋受让主体获得办证的。第三、原告的这个购房合同的目的不是办证，而是投资获利。原告自2016年签订购房合同以来，一直没有入住经营，房屋也一直空置着，既没有人员办公，也没有进场装修。目前来看，原告购房的这个合同目的的只是投资获益权证办理，只是原告获利出场的过程和手段。是否办证的，并不影响被告的目的，并不影响原告的目的。只要被告能够协助原告实现这个最终目的就可以了。但是这个原告的这个合同，目的是和管委会设立创新基地的目的，以及双方所达成的乐富海邦园房屋转让合同的合同，目的是不一致的。也正因此，原告现在并没有按照要求和其他业主一样来准备申报材料。原告目前还缺乏可能办证的适当的条件。第4点。对于原告的诉请意见，我们认为原告起诉时间在2019年的11月份权证办理事宜的管委会文件是在2020年的2月底，对各园区进行公布。在此情况下的，这个原告认为，被告迟延办理或不能办理的，这个主张的根本不能成立。原告主张解除合同，没有合同和法律依据，没有解除合同的条件产生。因此原告的全部诉请均予以驳回被告的答辩意见。 被告为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了如下证据： 1.物业公司的情况说明一份（原件），证明原告没有装修，没有人员入驻，没有实际经营活动状况，原告拖欠物业费一年多的事实； 2.原告房屋现场照片六张（打印件），证明原告房屋从未装修过，也没有经营过的事实； 3.原告水电表情况照片一份（打印件），证明原告自购房至今没有实际经营活动的事实； 4.向原告发出的通知办证函以及原址查无此单位被退回批条一份（原件），证明原告在房屋所在地没有任何人员和没有任何经营活动；被告已根据管委会的办证文件，开展了通知各购房主体（包括本案原告），在满足和符合两个管委会和购房合同的情况下，启动办证流程工作；在确实存在一部分业主不满足和不符合文件及合同的情况下（包括本案原告），要求各业主尽快落实满足的条件，以推进办证进程，也避免给其他业主造成困扰的事实； 5.余组（创）管（2010）26号文件一份（复印件），证明2010年管委会文件对启动产业项目及建筑物分割的原则前提和宗旨的表述是“提高招商引资项目质量…确保有限资源向重点优势项目集中”，反映出管委会对启动26个园区项目的明确目的就是招商引资集聚，并不是做房地产，也不是产业空心的房产交易。在文件第六条办理程序的第2、3点中，明确规定了“产权受让企业一般须经过工商登记后不少于一年运行后，由管委会对其实际运营状况继续审核，符合合约规定的给予具体确认函”、“国土等部门受理建筑物分割手续时，管委会出具的确认函作为前置条件”，证实了购房业主在启动办证流程前必须满足的合同条件，文件条件和各项明确要求的事实； 6.杭科（创）管（2019）109号文件一份（复印件），证明2019年12月25日的管委会文件在办理不动产权证相关手续的告知中，对这项产业项目的原则前提和宗旨，再做一次明确表述为“鼓励园区加大优质产业项目的自主招商力度，避免产业空心化，推动区域经济可持续发展…”，更进一步反映出管委会对园区项目的明确目的就是招商引资做产业，不是做产业空心的房产交易；这份有关办理不动产权证的管委会文件出台时间在2019年的12月25日，实际是在2020年2月28日才发出告知各园区，没有这份文件的出台也不存在产权办理的可能和办理产权的流程启动的事实。 本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定本案的事实如下： 2016年9月13日，原告作为乙方（受让方），被告作为甲方（出让方）签订《乐富海邦园房屋定金协议》，约定乙方预定坐落于余杭区仓前街道向往街1008号5幢的房屋，乙方签订本合同时，支付定金50万元。甲乙双方商定，乙方于2016年9月30日前到指定地点与甲方签订《房屋转让合同》。 后原告作为乙方（受让方），被告作为甲方（出让方）签订《房屋转让合同》一份，约定甲方向乙方出让位于乐富海邦园第5号楼，建筑面积共1659.54平方米，总金额22886716元。付款方式为本合同签署当日付定金500000元，2016年10月15日支付9886716元，余款13000000元由乙方以向银行申请按揭贷款的方式，在银行贷款发放当日支付给甲方。合同第十二条“关于产权办理”具体约定如下：1.乙方知晓并理解余杭区相关行政部门对该房屋转移登记的相关要求包括但不限于乙方的主体应为一家公司、乙方的产业类型符合要求、乙方应在甲方所在园区完成工商税务注册并正常缴税及员工入驻一年以上。2.本合同签订时，如乙方的主体、产业类型等尚不能满足本条第1款约定的相关要求的，乙方应当立即积极促使自己满足该相关要求（该相关要求中的乙方主体事宜，如乙方为自然人的，则乙方应当设立一家符合相关要求的公司并促使该公司概括受让本合同项下的权利义务）……6.在乙方未清偿全部房款、车位款、物业维修基金、物业费和相关税费等义务之前，或未承担其支付违约金等责任之前，甲方有权拒绝办理该房屋的转移登记手续……8.甲方应在乙方满足上述要求后90天内具备产权办理条件，超过90天不能达到办证条件的，乙方有权退房，甲方应退还已付的合同价款并按银行基准存款利率标准向乙方支付相关利息；乙方退房的，应在上述期限顺延的30天内将恢复原状的房屋退还甲方，逾期每年按总房款的6%支付占用费。违约方除承担本合同违约责任外须赔偿另一方所支付的调查费、律师费等相关费用。 合同签订后，原告已按约支付房款，被告亦已将案涉房屋交付原告使用，但该房屋一直处于空置状态。 2019年10月10日，被告向原告出具《商情函》，表示其与管委会对相关文件适用上是否存在30%总建筑面积或地上建筑面积合法转让的不同理解问题，导致原告的房产办证事项产生了阻碍，虽经协调，但尚未取得实质性进展，其对此表示抱歉，并会尽快重启与管委会的协商。 杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司根据本院委托出具浙建房估证字【2009】016号《房地产估价结果报告》，评定案涉房屋在价值时点2020年6月15日的市场价值为3438.1万元。 另查明： （一）原告于2017年9月1日将住所地变更至杭州市余杭区仓前街道向往街******。 （二）原告为本案诉讼支出律师费30万元、评估费42829元，财产保全担保费16000元。 本院认为，原、被告签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规的规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告虽已按约支付房款，并于2017年2月17日在案涉标的地址合法注册且正常缴税，但根据案涉《房屋转让合同》的约定，原告尚应满足员工入驻一年以上并清偿全部房款、车位款、物业维修基金、物业费和相关税费的条件，但案涉房屋交付原告至今仍处于空置状态，原告并未在案涉房屋内进行经营活动，且原告自2019年起未支付物业费，故原告尚未满足合同约定的产权办理要求。根据案涉《房屋转让合同》约定，被告应在原告满足合同要求后90天内具备产权办理条件，故在原告自身尚未满足办证前提条件的情况下，其主张被告逾期办证构成根本违约，要求解除合同并承担违约责任的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。原告虽主张被告出示的相关文件中并未要求员工入驻，但合同当事人应以双方约定作为行使权利和履行义务的依据，现原、被告并未将该文件在合同中予以明确约定，故原告关于其已满足相关文件规定的办证要求的主张理由不成立，本院不予采纳。另，原告虽主张被告曾发函表示因超面积销售故无法办证，但被告在函中仅表示仍需协商，并未明确告知无法办证，且被告在本案中亦承诺在原告配合提交相关办证材料的情况下可以协助原告完成产证的办理，故原告该主张理由亦不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告太龙健康产业投资有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费216038元，由原告太龙健康产业投资有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长 孙 莎 人民陪审员 唐 伟 人民陪审员 汪慧敏 zdqz立案审查表 二〇二〇年十月二十三日 书 记 员 苏 琪