广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初3499号原告：肇庆市****物业管理有限公司，住所地肇庆市*******************。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：季冠先，该公司员工。被告：林萃妍，女，1967年8月28日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区*************。原告肇庆市****物业管理有限公司与被告林萃妍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，并于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人季冠先，被告林萃妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付至2018年2月1日2020年4月30日为止所欠物业服务费7544.61元、2018年2月1日至2020年4月30日公摊水电费550.88元，违约金3456.56元，共计11552.05元。2、相关诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是星湖奥园小区物业服务企业，被告是星湖奥园B3栋305房业主。因原广东粤垦物业管理有限公司物业服务合同期满后于2018年1月31日退出奥园项目物业服务，退出前广东粤垦物业管理有限公司和肇庆市星奥投资发展有限公司提前在2018年1月23日向星湖奥园业主发出通告，就广东省粤星物业管理有限公司退出小区物业服务和星湖奥园物业管理有限公司接管小区物业服务工作张贴了公示。原告于2018年2月1日与星湖奥园投资发展有限公司签订《前期物业服务合同》后、当日正式进入奥园小区服务。原告进驻星湖奥园物业服务后，从2018年2月1日就是否同意变更物业服务企业向星湖奥园业主开展征询工作，2018年5月4日在征得星湖奥园业主“双过半”同意后进行了公示，并报居委、街道备案，公示期内并未收到业主和相关政府部门质疑、整改、投诉。公示期结束后，原告与星湖奥园业主进行了《前期物业服务协议》签订工作，2018年10月22日在征得本小区“双过半”业主签署后进行了结果公示，2018年11月26日原告向肇庆市端州区住房和城乡建设局递交《前期物业服务合同》备案工作，2019年5月28日肇庆市端州区住房和城乡建设局批复同意备案。2019年3月30日进行了第二次更新增加签署《前期物业服务协议》结果公示。被告在原告上述物业服务期间拖欠2018年2月至2020年4月物业服务费7544.61元、2018年2月至2020年4月公摊水电费550.88元，违约金3456.56元，经多次催促仍拒不支付，欠项部额达到11552.05元，严重损害原告权益。为此，特向法院申请诉讼，要求被告付清欠款。被告林萃妍辩称，一、我买了星湖奥园，在交楼使用后出现质量瑕疵，根据原告和星奥签订的前期物业服务合同第十八条、十九条、三十五条，原告作为一家承接了甲方星奥投资发展有限公司的权利和责任义务，但是原告没有为业主履行义务，我的房屋从交楼使用的第二年开始天花爆裂，找质监所投诉已经备案，到现在为止差不多第十年过去了，一直拖延，没有提供维修，星奥公司是甲方，原告是乙方，签订前期物业服务合同，作为物业管理公司应该为业主服务，但是原告没有帮我和开发商协商质量问题，我认为原告和星奥投资公司是同一主体或者是有关联，星奥投资公司在第三期开发的房子因为没有按时交楼违约，第三期的业主维权投诉，判星奥投资公司要赔偿违约金，星奥投资发展有限公司就把债务转给星湖奥园公司由物业费去抵扣，同样也是业主，我要公平的待遇，我的诉求是自愿把这一个债务转给星奥物业管理公司，要星奥投资发展有限公司把物业维修和质量问题带来的损失由物业费来抵扣。二、根据前期物业服务协议第二条物业服务内容房屋共用部位的维修和管理，我的房子地板和天花是爆裂的，作为物业管理公司，没有履约提供房屋共用部分的维护和管理。三、在原告进驻之前，是一家口碑很好星级物业公司，业主对其物业服务非常满意。星奥投资公司聘请的星奥物业公司进场后，服务质量下降，小车乱停乱放，走火通道地下车库存在潜在危险，没有定期灭绿化，蚊子特别多，保安人员减少了，鉴于物业服务的质量，我认为原告不配收这么高的物业管理费。本院认定案件基本事实如下：原告于2004年7月21日依法登记成立的有限责任公司分公司（自然人投资或控股），经营范围为物业管理等。2018年1月23日，肇庆市星奥投资发展有限公司与广东粤垦物业管理有限公司共同出示《公告》内容如下：……因肇庆市星奥投资发展有限公司与广东粤垦物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》已于2017年12月31日期满，现经双方协商并达成共识，从2018年2月1日起，粤垦物业公司不再接管星湖奥园小区物业管理工作。为了保障小区安全有序的生活环境，在粤垦物业公司退出星湖奥园小区后，由肇庆市星奥投资发展有限公司委托肇庆市****物业管理有限公司暂时接管星湖奥园小区物业管理服务工作，直到星湖奥园小区业主委员会成立并通过业主大会选聘新的物业服务企业为止。2018年2月1日，原告与肇庆市星奥投资发展有限公司（下简称星奥发展公司）签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对星湖奥园实施物业管理服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括…物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序管理，公共秩序维护、安全防范等事项的管理……。合同约定“物业管理费用”为包干制，收费标准如下：多层住宅：0.98元/月/平方米，高层住宅：2元/月/平方米（房屋的总层数在七层（含）以上），别墅：3元/月/平方米。关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律法规，另行与业主约定。物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。业主拒绝交纳物业服务费用的，乙方有权要求从逾期之日起每天1‰交纳违约金（滞纳金），乙方通过法律途径追收物业服务费而产生的邮寄费、诉讼费、公告费、律师费等均由业主承担……。原告肇庆市****物业管理有限公司为星湖奥园小区提供了基本物业管理服务。原告认为，其公司多次向被告催收相关费用未果，原告遂起诉至法院。另查明，根据不动产登记资料查询结果证明所示，肇庆市端州区****************的权利人为被告林萃妍所有，房屋建筑面积147.07平方米。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告是依法登记设立的物业服务企业。原告肇庆市****物业管理有限公司与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”星奥发展公司与原告肇庆市****物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，对全体业主产生同等法律效力，原告向星湖奥园小区提供了基本物业服务，被告理应按该《前期物业服务合同》的约定，按建筑面积为每月2元/平方米向原告支付物业管理费等相关费用。因此，原告主张被告应支付2018年2月1日至2020年4月30日期间的物业服务费应为7544.61元（2元×139.715平方米×27个月=7544.61元），原告关于物业管理费的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。因此，对被告拒绝缴付物业服务费给原告的抗辩，理据不足，本院不予采纳。关于原告主张公摊水电费550.88元的请求。根据原告与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》的约定，原告已实际垫付小区日常维护所需的公共水、电费的费用，并向本院提交了公摊水电费发票及计算方式等相关造册资料，该部分费用业主或物业使用人已实际享用，故由原告垫付的费用理应由业主或物业使用人合理分摊，原告的该主张，于法有据，本院予以支持。关于原告主张违约金的请求。根据原告与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》的约定，业主拒绝交纳物业服务费用的，乙方有权要求从逾期之日起每天1‰交纳违约金（滞纳金），由于被告确实存在逾期交费的违约行为，其应承担相应的违约责任。但双方约定的违约金的计算标准显属过高，本院应予以调整。违约金的计算应以迟延支付物业管理费造成的损失作参考，损失应参照同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算为宜。物业管理费的违约金的计算以欠付物业管理费8095.49元为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年5月1日起计至付清之日止。故本院对原告请求被告支付违约金的诉讼请求予以支持，但是对于超出上述标准计算的金额部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、被告林萃妍应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市****物业管理有限公司支付自2018年2月1日至2020年4月30日期间的物业管理服务费7544.61元；二、被告林萃妍应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市****物业管理有限公司支付自2018年2月1日至2020年4月30日期间的公摊水电费550.88元；三、被告林萃妍应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市****物业管理有限公司支付违约金（违约金以8095.49元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年5月1日起计至付清之日止）；四、驳回原告肇庆市****物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费44.40元（原告已预交），由原告肇庆市****物业管理有限公司负担13.4元，被告林萃妍负担31元。被告林萃妍在履行判决书确定的义务时迳付给原告，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 梁小茵二〇二〇年十月十五日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉