贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终6888号上诉人（一审本诉被告，反诉原告）：贵州佳鑫房地产开发有限公司，住所地：贵州省大方县顺德街道办事处（原大方镇）迎宾大道佳鑫国际商业广场办公楼，统一社会信用代码：91520521573315931B。法定代表人：刘志辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭红亮，广东德重律师事务所律师。被上诉人（一审本诉原告，反诉被告）：陈余富，男，1988年2月19日出生，汉族，住贵州省大方县。被上诉人（一审本诉原告，反诉被告）：杨梅，女，1987年7月14日出生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：彭昊，贵州奢香律师事务所律师。委托诉讼代理人：勾才玉，贵州奢香律师事务所实习律师。上诉人贵州佳鑫房地产开发有限公司（以下简称：佳鑫房产）因与被上诉人陈余富、杨梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2020）黔0521民初4437号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人佳鑫房产上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，驳回被上诉人的全部诉讼请求；改判被上诉人支付购房余款97000元及逾期付款利息（利息以97000元为本金，自2018年3月27日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，为6527.29元，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市报价利率计算至付清之日止）；本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人提出解除合同，已经超过解除权行使的合理期限，在此情况下一审判决仍支持解除合同，属于适用法律错误。双方签订的《商品房买卖合同》第8条约定“因非归责于双方的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同。”结合双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第3条第3款约定：“买受人采用按揭（公积金）贷款方式购房时，…如因买受人的原因在签订本《商品房买卖合同》之日起60日内仍不能办妥银行按揭（公积金）贷款时，买受人应在七日内以现金支付不足款项”，无论是因获得贷款少于申请贷款数额，或其他原因未办妥按揭贷款，被上诉人均应在签订合同之日起第67天补足款项，双方签订合同的时间为2018年1月17日，截止时间即解除权发生之日为2018年3月27日。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据本案一审庭审时查明的情况，在银行要求增加10%首付后，上诉人就已经通知被上诉人，并要求其缴纳余款，实质上当时被上诉人就可以选择是解除合同还是继续履行，因此应当认为上诉人已经进行了催告，该时间在2018年3月27日前。因此，被上诉人应当在催告后3个月内即2018年6月27日前行使解除权，逾期则解除权消灭。退一步而言，即使不认定上诉人的催款行为构成催告，解除权发生之日为2018年3月27日，被上诉人于2020年6月30日才起诉解除合同，时间已经达2年3个月，远远超过一年的解除权行使期限。一审认为双方并未对解除合同的时间进行限制，认定陈余富请求解除合同未超过法定时限适用法律错误。被上诉人陈余富、杨梅二审未作答辩。原审本诉原告陈余富、杨梅一审诉讼请求：1.判令解除原告陈余富、杨梅与被告佳鑫房产签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告佳鑫房产退还原告购房首付款97900.00元、维修基金1698.00元、抵押登记费550.00元，共计100148.00元，并按中国人民银行同期贷款利率支付2018年1月17日至给付完毕之日止的资金占用费；3.诉讼费用由被告负担。原审反诉原告佳鑫房产一审反诉请求：1.判令原告支付购房余款97000.00元及自2018年3月27日起的逾期付款利息，其中2018年3月27日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算为6527.29元，2019年8月20日至给付完毕之日至按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。2.反诉案件受理费由原告负担。一审法院认定事实：2018年1月17日，佳鑫房产作为出卖人，陈余富作为买受人、杨梅作为共有人，签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（商品房买卖合同附件12），合同编号为Y18003007，合同约定陈余富购买佳鑫房产开发的佳鑫国际摩尔城第7幢吊层103号房，该房屋为预售房屋，合同约定总价款为194900.00元，首付款为97900.00元，余款97000.00元通过银行按揭方式支付。合同签订之日，陈余富支付了首付款97900.00元、维修基金1698.00元、办理抵押登记费用550.00元，共计100148.00元。合同同时约定：“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担该合同第十条约定的违约责任（即逾期付款违约责任）；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人选择继续履行合同，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。因非归责于双方的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”《补充协议》约定：“买受人采用按揭（公积金）贷款方式购房时，承诺并保证本次购房是非第三套按揭房和有良好银行信用，如因买受人的原因在签订本《商品房买卖合同》之日起60日内不能办妥银行按揭（公积金）贷款时，买受人应在七日内以现金支付不足款项，逾期，出卖人有权解除合同，买受人应承担累计付款总额的15%违约金，并且出卖人有权另行处置该房屋。买受人必须配合出卖人到政府有关部门办理撤销本合同的预售备案登记手续，同时还应承担因交易发生的相关税费，出卖人在解除合同60天内扣除买受人应承担的违约金和相关税费后，不计利息退还买受人余款。”合同签订后，银行在审核陈余富按揭贷款过程中，要求陈余富增加10%购房首付款才能办理按揭贷款手续。佳鑫房产将银行增加首付的要求通知陈余富后，陈余富未补交购房首付款，导致至今未能办理按揭贷款手续。一审法院认为，陈余富、杨梅作为共有人与佳鑫房产签订《商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同成立并生效，双方应当按照合同约定履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋首付款为97900.00元，余款97000.00元通过银行按揭贷款方式支付，办理按揭贷款的方式是由陈余富提供相关资料，佳鑫房产将相关资料交给承办银行审核通过后，陈余富再到银行具体办理相关手续。合同签订后，陈余富按照合同的约定履行了支付首付款、维修基金、办理抵押登记费用、向佳鑫房产提供办理按揭贷款的相关资料的义务。佳鑫房产依据合同约定将陈余富的相关材料送交承办按揭贷款的银行审核过程中，银行要求陈余富增加10%的购房首付款，否则不能办理按揭贷款，即导致陈余富至今未能办理银行按揭贷款的原因在于银行，不是陈余富及佳鑫房产的原因。虽然按照案涉合同价款增加的首付款不到2万元，但已超过陈余富与佳鑫房产签订合同时的预期，陈余富要求解除合同的请求，符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条“因非归责于双方的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”的约定，且未违反双方签订的《补偿协议》第三条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对陈余富、杨梅要求解除合同，退还已支付的购房首付款、维修基金、办理抵押登记费的请求，予以支持。同时，案涉《商品房买卖合同》第八条仅约定如果买受人在7日内不支付不足款项，任何一方均可解除合同，该约定并未对解除合同的时间进行限制，故对佳鑫房产关于陈余富请求解除合同已超过法定时限的主张，不予支持，对佳鑫房产的反诉请求，予以驳回。佳鑫房产应按照《商品房买卖合同》第八条的约定，以陈余富支付的购房款97900.00元为基数，自交付首付款之日起，按照银行同期存款利率支付利息，陈余富要求支付维修基金、办理抵押登记费用的利息以及按照银行同期贷款利率支付利息的请求，与《商品房买卖合同》第八条的约定不符，不予支持。本案立案案由为商品房销售合同纠纷，但根据双方签订的《商品房买卖合同》，案涉商品房属于预售房屋，因此，案由变更为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，一审判决：一、解除原告陈余富、杨梅与被告贵州佳鑫房地产开发有限公司于2018年1月17日签订的合同编号为Y18003007的《商品房买卖合同》；二、被告贵州佳鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起60日内退还原告陈余富、杨梅支付的购房款97900.00元、维修基金1698.00元、抵押登记费用550.00元，共计100148.00元，并以97900.00元为基数，按照中国人民银行同期存款利率支付2018年3月27日起至给付完毕之日止的利息；三、驳回原告陈余富、杨梅的其他诉讼请求；四、驳回被告贵州佳鑫房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费1152元，反诉案件受理费1223元，共计2375元，由被告贵州佳鑫房地产开发有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据被上诉人一审提交的通话录音显示，上诉人公司工作人员仅陈述向被上诉人告知了银行需要增加10%首付的事项及被上诉人要退房的意思表示，并无证据显示上诉人公司通知被上诉人的具体时间，上诉人主张被上诉人的解除权形成之日为2018年3月27日无事实和法律依据。且从上诉人公司工作人员的陈述来看，被上诉人在接到通知要求增加首付后已明确表示不愿继续履行合同，要求退房。故上诉人主张被上诉人行使解除权已经逾期的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2304元，由上诉人贵州佳鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年十月十日书记员  邓 千