江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初3545号原告：成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司，住所地四川省成都市锦江区书院西街**，统一社会信用代码915101045510664870。法定代表人：王顺丽，系该公司总经理。委托诉讼代理人：何小燕，江西恒红律师事务所律师，执业证号13601201511181774。委托诉讼代理人：赵希萍，江西恒红律师事务所实习律师，实习证号36011905210192。被告：熊某，男，汉族，住南昌市西湖区。被告：熊某某，男，汉族，现住南昌市南昌县。原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司与被告熊某、熊某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司的委托诉讼代理人何小燕、赵希萍及被告熊某、熊某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即给付拖欠原告的物业服务管理费238045.81元；2.判令两被告立即支付物业服务费逾期违约金106069.77元（每逾期一天按实际欠费金额的万分之五计算）；3.判令两被告承担因本案诉讼所发生的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费等）。事实和理由：被告系原告提供服务管理的某项目801室的业主，建筑面积257.18平方米，约定物业服务费26.8元每平方米。被告签订的《南昌市商品房买卖合同》规定：前期物业管理由选聘的成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司提供。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2015年3月1日起至2019年10月31日一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催告，被告仍然拒不缴纳。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定及双方约定，提起诉讼，望判如所请。被告熊某、熊某某共同答辩称，原告诉请均不成立。1.两被告未与原告签订物业服务合同。2.两被告购置的案涉房屋未办理交接手续，且由于不可抗力因素至今空置未能使用。3.两被告就该房屋空置问题多次找到建设单位绿地集团公司协商处理，但没有结果，根据《物业管理条例》第四十一条“已竣工但是尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳”的规定，原告应当向建设单位主张权利，而不是由两被告承担空置房的物业管理费，原告要求两被告缴纳物业管理费不符合法律规定。综上，原告的主张既不合理，也不合法，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的南昌市商品房买卖合同、某项目AD区前期物业服务合同、物业收费优惠单、缴费通知单、南昌市西湖区人民法院公告、江西银行洪城支行查封情况说明、电话录音资料等证据，本院认定事实如下：原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司（曾用名称为成都嘉诚新悦物业管理有限公司）与某项目ＡＤ区开发商上海绿地集团江西申江置业有限公司签订《某项目ＡＤ区前期物业服务合同》一份，约定上海绿地集团江西申江置业有限公司选聘原告为某项目ＡＤ区提供前期物业管理服务，合同为期五年，合同期限满前三个月，业主大会尚未成立的，且合同双方未就终止合同提出书面意见的，合同期限自动以一年为单位顺延，直至业主大会与新选聘物业管理企业签订的物业服务合同生效止。合同就物业服务收费作出如下约定：1.物业服务收费实行包干制，业主按建筑面积向原告缴纳物业服务费，办公楼标准为26.8元／平方米／月（含正常工作日上班时间中央空调费）；2.物业集中交付物业买受人当月及之前的费用，由甲方据实承担，物业集中交付物业买受人之日次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由物业买受人按约定标准全额承担；3.物业出售合同未约定或约定不明确的，由甲方（即上海绿地集团江西申江置业有限公司）按合同约定标准全额承担；4.已纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，由甲方按约定标准全额承担；5.已纳入物业管理范围的已竣工但物业买受人自身原因无故未办理入住手续，或物业已交付但物业买受人未装修或未入住的物业服务费用，由业主按合同约定标准全额承担；6.业主每3个月向物业服务企业交纳物业服务费用，业主应在办理交付手续时预缴纳6个月物业服务费，以后每3个月为一个付费周期，于每个付费周期首月5日前支付，履行交纳义务，逾期交纳的，业主向乙方缴纳违约金，标准为以欠缴费用数额为基数，每日万分之五。合同签订后，原告为某项目ＡＤ区提供了物业服务。被告熊某、熊某某于2012年11月29日与上海绿地集团江西申江置业有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》购买某项目801室,该商品房用途为写字楼。商品房买卖合同附件五约定前期物业管理由原告提供，物业管理公共性服务收费标准为20元／平方米，中央空调费6.8元／平方米。商品房买卖合同附件四合同补充协议第十一条约定：在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款外，出卖人应以合同记载的联络方式通知买受人办理房屋交付手续，被送达人签收寄送通知或函件、送达方以合同载明的通讯地址寄出邮政挂号信函或邮政特快专递、在《江南都市报》或《南昌晚报》上刊出均视为有效送达，如出卖人采用上述约定方式通知买受人办理商品房交接手续的，买受人未按通知规定的日期办理，则自通知约定的验收交接日之第二日即视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任、物业管理费等相关责任由买受人承担。商品房买卖合同附件四合同补充协议第十一条还约定，买受人有义务按照合同约定的日期主动前来办理房屋交接手续，如买受人未能主动按约定时间履约，则相关的责任由买受人承担。上述商品房买卖合同签订后，两被告未办理该房屋的收房手续。原告提起本案诉讼，主张两被告欠付某项目Ａ2＃办公楼801室2015年3月1日至2019年10月31日期间的物业费共计238045.81元，其中，2015年3月1日至2016年7月31日期间物业费按26.8元／月／平方米计收，2016年8月1日至2017年5月31日期间物业费按原告公司的优惠折扣价格18.8元／月／平方米计收，2017年6月1日至2019年5月31日期间物业费按优惠折扣价格9.4元／月／平方米计收,2019年6月1日至2019年10月31日期间物业费按优惠价格11.28元／月／平方米计收。庭审过程中，两被告陈述从未收到任何收房通知，两被告也未主动向开发商要求收房，其是在2015年在西湖区因熊某某为他人担保产生的纠纷被查封；原告陈述称开发商通知了两被告收房，但未能提交通知收房的相关证据。本院认为，本案的争议焦点是被告熊某、熊某某作为某项目801室的买受人是否应向原告支付该房屋2015年3月1日至2019年10月31日期间的物业费。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。根据该条规定及《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用…已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，两被告作为案涉房屋的买受人向物业服务企业交纳物业服务费的前提是建设单位已向其交付案涉房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”根据两被告与建设单位签订的《南昌市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十一条的约定，只有在出卖人采用合同约定的方式通知买受人办理商品房交接手续的情况下，买受人未按通知规定的日期办理才能自通知约定的验收交接日之第二日视为商品房已经交付。原告虽陈述称已通知两被告收房，但两被告对此不予认可，原告对此也未能提供证据予以证明，故本案无证据证明案涉房屋在2015年3月1日至2019年10月31日期间已交付或视为交付给两被告，原告要求两被告支付案涉房屋该期间物业费并承担逾期付款违约金证据不足，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司的诉讼请求。案件受理费6460元（已由原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司预交），由原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  邬化雨人民陪审员  张晓茜人民陪审员  陈 冬二〇二〇年十月二十二日书 记 员  钟芬芬附：相关法律条文及司法解释1.《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。2.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。