杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初2832号 原告：杭州利坤投资发展有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区东新街道石祥路**。 法定代表人：金国华。 委托诉讼代理人：周颖。 被告：张民昕，女，1991年11月8日出生，汉族，户籍所在地：内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区，现住浙江省余杭区。 被告：包海东，男，1984年1月11日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 原告杭州利坤投资发展有限公司（以下简称利坤公司）与被告张民昕、包海东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员董臻静适用普通程序独任审理，依法公开开庭进行了审理。原告利坤公司的委托诉讼代理人周颖，被告张民昕、包海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告利坤公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的租赁合同于2019年1月23日正式解除；2、判令被告支付2018年8月24日至2019年1月23日的租金60840元、综合管理费11700元，营业管理费2500元，促销费1167元（按第一租赁年度日租金390元/第二租赁年度日租金429元、日综合管理费78元，营业管理费500元/月，年促销费10000元计算）共计76207元，因此产生滞纳金208378.4元（暂计算至2020年4月28日，实际以缴清租金及相关费用之日为准）；3、判令被告支付因乙方违约导致解除合同的违约金人民币91260元（以租赁合同约定当年度六个月租金与综合管理费之和计算）；4、判令被告承担逾期占用费178464元（暂计算自2019年1月29日至2019年7月23日，按日租金与综合管理费之和的二倍计算）；5、判令被告承担后续原告将商铺恢复原状的费用6903元；6、判令被告支付装修优惠租金人民币32760元；7、请求判令被告支付预期可得租金损失9867元；8、原告没收租赁保证金30420元；9、本案诉讼等费用由被告承担。事实与理由：2017年9月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，被告承租原告位于杭州新天地中心项目铺号为B1010的商铺，面积为39平方米，租赁期为2017年9月1日至2019年8月31日，其中2017年9月1日至2018年8月31日的租金为11700元/月，2018年9月1日至2019年8月31日的租金为12870元/月，综合管理费为2340元/月，按年支付促销费10000元/年，营业管理费为500元/月。被告向原告交付租赁保证金人民币30420元，以保证合同顺利履行。根据租赁合同约定，被告应于2018年8月24日前支付2018年8月24日至2019年1月23日间的租金，经原告多次催促，截至2019年1月23日止，被告均未按约支付。鉴于此，原告于2019年6月20日向被告发出书面通知自2019年1月23日起解除双方租赁合同，并要求被告承担违约责任。截止至今，被告拖欠的租金、违约金、占用费等仍未予支付。综上所述，被告经原告多次催促后仍未按约履行支付租金义务的行为已经构成严重违约，并对原告造成严重经济损失，原告有权依据租赁合同第5.1条、第5.5条、第13.2条、第13.4条解除合同并要求被告承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，原告现诉至法院，请法院依法判如所请。 被告张民昕辩称，1、认可合同已经解除，但被告认为合同已在2018年12月份左右解除，当时被告已与原告的商管口头协商一致后，被告才停止营业；2、关于租金、综合管理费和促销费、滞纳金。对于租金，被告已付清2018年8月23日之前的租金，对于原告诉请中租金起算时间无异议，但是对于后续的截止时间有异议，被告已经在2018年12月停止营业，后续租金不应当继续计算。对于综合管理费，该费用是指原告对购物中心共用部分的空调供应及其他公共设施、设备使用维护费、公共水电费、安保、保洁及管理产生的相关费用。但是原告后续管理混乱，设备维护不利，空调一直都是坏的，商场下水道不通，商铺商管频繁更换，故原告无权主张综合管理费。关于促销费，原告并未开展有效的促销活动，被告不认可；关于滞纳金，计算标准过高，明显不符合规定，不予认可；3、被告不存在违约行为，违约金也过高，该诉请应当予以驳回。原、被告在2018年底已经协商解除租赁合同，原告完全可以联系到被告，被告并未更换过手机号码。但是被告却从未收到过任何催款通知，所以被告认为双方合同早已解约，不存在任何纠纷；原告主张的违约金过高，请求法院予以调整或者驳回；4、被告在2018年底撤店，故原告主张的逾期占用费无事实依据，请予以驳回。5、原告主张的商铺复原费用和装修优惠费无事实依据，在没有履行催告义务的情况下，私自拆除被告店铺，造成被告严重经济损失；6、被告还缴纳了2万元装修押金，原告曾承诺装修完成后退还，但是至今仍未退还，被告要求在本案中抵扣租金；7、原告存在虚假宣传以及后续管理混乱等违约行为，因此原告主张的拖欠租金，综合管理费、促销费及巨额滞纳金无事实及法律依据。被告租赁商铺的主要目的用于经营，原告在招商期间夸大其词宣传，招商时宣称负一楼将有永辉超市入驻，被告以及其他商家是基于原告的上述宣传以及考虑到客流量，才会签订租赁合同，但是永辉超市并未入驻。原告后期经营管理不负责，拖延推诿，商管更换频繁，导致被告还有其他商家生意萧条，入不敷出，苦不堪言，而且商场的设备维护不力，空调一直不能正常使用，商场周围是施工修路，偌大一个商场只开一个侧门，也没有明显路标指示标识，并且在被告的商店旁边设置了一个仓库，甲醛味浓烈，给被告的食品安全问题造成严重隐患，导致被告签订租赁合同的目的无法实现。 被告包海东辩称，案涉商铺原来是被告包海东承租的，后来在开店之前就把商铺转给了被告张民昕，转租也经过了原告的同意。被告包海东也与被告张民昕签订了商铺转让协议。被告包海东认为与原告、被告张民昕只是转租关系，不应当由被告包海东承担清偿责任。《合同主体变更三方协议》并未约定被告包海东承担连带清偿责任，原告在本案中并不是要求继续履行合同，而是要求解除合同，被告包海东不承担清偿责任。其他意见与被告张民昕的答辩意见一致。 经审理，本院认定事实如下：利坤公司（甲方、出租方）与包海东（乙方、承租方）于2017年签订《商铺租赁合同》一份，就杭州新天地中心项目铺位号为负一层B1010的商铺租赁达成一致意见。双方约定：该商铺暂定套内建筑面积39平方米；乙方保证该商铺仅作经营餐饮之用途，品牌名称为牧羊小白；本合同租赁期为2年，2017年9月1日起至2019年8月31日；免租装修期自商铺交付日起，乙方可享有60日的免租装修期，免租装修期结束之次日为计租日；该商铺的计租日为免租装修期届满次日，租金不包含综合管理费、水电费等其他费用；租金计算方式如下：2017年9月1日至2018年8月31日，按套内建筑面积计算，固定租金为300元/月/平方米，月固定租金为11700元，销售提成租金为含税【月销售收入总额】的10%；2018年9月1日至2019年8月31日，按套内建筑面积计算，固定租金为330元/月/平方米，月固定租金为12870元，销售提成租金为含税【月销售收入总额】的11%，不足月的当月固定租金总额=该年度月固定租金/30*当月实际承租天数。租金每三个月为一个支付期，先付后租，正式商铺租赁合同签订完成后5日内及每一支付期结束前7日内乙方须按照固定租金标准完成租金预缴；租赁期内，乙方应按每月2340元的标准向甲方支付当月的综合管理费；乙方必须使用甲方提供的POS机，自乙方开业日起，乙方应按每月500元标准向甲方支付营业管理费，租赁期内的营业管理费于每月15日前向甲方支付；乙方应按本合同约定支付租金、综合管理费和其他费用，逾期支付超过三日的，自第三日起至第十五日，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的千分之二向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付；如逾期支付超过十五日的，自第十六日起至第三十日期间，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠款总额的千分之五向甲方支付滞纳金；逾期支付超过三十日的，则甲方有权解除合同、没收保证金并要求乙方支付相应滞纳金、违约金及赔偿损失；如乙方逾期支付租金、综合管理费和其他费用超过三十日的，自第三十一日起，甲方有权停止该商铺水、电、燃气的供应，由此造成的一切后果由乙方承担；乙方应在本合同签署后的5日内向甲方支付30420元整作为商铺租赁保证金；在本合同期满或因任何原因终止时，乙方应在5日内将该商铺恢复原状后交还给甲方，并将通向购物中心及该商铺各部分钥匙（如有）交还甲方；未经甲方书面同意逾期占用该商铺，且未能在上述约定5日内搬离该商铺的，每逾期一日，乙方应按日租金加综合管理费之和的2倍向甲方支付违约金，同时乙方应承担逾期占用期间内所发生的公共事业费，乙方将被视为自动放弃该商铺内的装修、设施、设备的产权或使用权，甲方有权就此作出处理，甲方清除上述装修、设施、设备或物品的开支及费用由乙方承担；乙方逾期不支付租金、综合管理费或其他费用累计超过三十日的，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求甲方返还乙方已付之保证金及其他费用并还应向甲方支付相当于租赁当年的六个月租金加综合管理费之和的违约金。甲方的损失范围还包括甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方享有的免租期的租金损失；根据本合同规定及本合同有关文件而发出的所有通知（包括收据、凭证或账单）均采用书面形式，并用快递或挂号信发至各方的联系地址；自该商铺交付之日起，该商铺地址亦作为乙方的有效联系地址，甲方有权选择将上述所有通知张贴于该商铺的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉；如邮寄方式不能正常通知，一方还可以选择向另一方发送电子邮件或公告栏公示的方式进行通知；合同期内的每年度起始月乙方需向甲方支付促销费用每年10000元；等等。2018年3月26日，利坤公司（甲方、出租方）与包海东（乙方、原承租方）、张民昕（丙方、新承租方）共同签订《合同主体变更三方协议》，约定：自2017年12月1日开始，《商铺租赁合同》中承租人由乙方变更为丙方；除承租人主体变更以外，其他租赁方式、面积、费用、权利义务等所有条款保持不变，本协议签订之日起，《商铺租赁合同》中承租人的权利、义务均由丙方享有、承担；如丙方无法履行《商铺租赁合同》的相关义务，乙方应承担继续履行《商铺租赁合同》的义务。 上述合同签订之后，被告张民昕未能按约缴纳2018年8月24日以后的租金、综合管理费等。2019年1月30日，原告向被告张民昕邮寄了《关于杭州新天地购物中心店铺“合同相关款项欠款催款”事宜》的函，要求被告张民昕缴纳自2018年8月24日以来的租金、物业管理费、促销费等。之后原告分别于2019年2月19日、2019年4月23日发函催告。2019年6月20日，原告向被告包海东、张民昕邮寄了《关于解除商铺租赁合同、要求限期返还商铺的告知函》，告知如下：被告应于2018年8月24日支付租金、综合管理费等费用，经多次催促未缴纳，逾期超过30日，构成严重违约，现通知租赁合同于2019年1月23日正式解除；2018年8月24日起至2019年1月23日期间租金60840元，综合管理费11700元，其他费用10701.34元；因逾期支付前述费用产生的滞纳金94454.1元（暂计至2019年6月18日）；6个月租金以及综合管理费、违约金91260元，逾期占用公共事业费103500元(暂计至2019年6月18日)，共计费用372455.44元应于收到函件7日内支付；请于2019年6月25日前按照租赁合同约定的标准将租赁商铺返还，并将注册地从租赁商铺迁出，逾期未拆除、取回相关物品、设备设施的，则视为放弃遗留物之所有权，原告有权自行处理并将商铺恢复原状，因此产生的费用由被告承担。之后，利坤公司对店铺内设施、物品进行清理，并将该店铺另行出租给他人。 另查明，被告包海东于2017年9月27日向原告缴纳了装修保证金20000元，在变更承租人时，被告张民昕已将装修保证金20000元支付给被告包海东，该装修保证金原告尚未退还，原告以及被告包海东均同意装修保证金在被告张民昕在本案中应负担的款项中抵扣。此外，被告包海东与利坤公司签订的《合同主体变更三方协议》与其他商户(如杭州蜀签餐饮管理有限公司)签订的合同文本不同，本案的《合同主体变更三方协议》中没有“乙方或丙方因无法履行《商铺租赁合同》所产生的全部不利后果，乙方及丙方同意以乙方及丙方全部财产承担无限连带责任”的条款约定。 以上事实有商铺租赁合同、合同主体变更三方协议、通知函、EMS投递单、催款函、催告函、解除函、EMS投递记录、情况说明、转账记录以及当事人陈述等证据予以证实并在卷佐证。 本院认为，案涉《商场租赁合同》、《合同主体变更三方协议》系当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。当事人均应当恪守合约内容，适当全面地履行义务。根据查明的事实，被告张民昕自2018年8月24日起未足额支付租金，亦未支付合同约定的综合管理费、营业管理费等，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。利坤公司依约有权解除合同，并要求张民昕支付拖欠的租金及相应费用。利坤公司要求确认合同已经于2019年1月23日解除，被告张民昕在庭审中陈述已经于2018年底关店不再经营，并称双方已协商解除，但被告张民昕未能提供相关的证据证明双方已经于2018年底协商一致解除合同，应自行承担举证不能的法律后果。考虑到双方对于案涉店铺在2018年12月至2019年1月期间不再经营的事实均予以认可，原告诉请合同已经于2019年1月23日解除符合实际情况，本院予以支持。 因原告的《关于解除商铺租赁合同、要求限期返还商铺的告知函》中确认合同已经于2019年1月23日正式解除，截至合同解除之日，案涉店铺产生的租金60840元、综合管理费11700元、营业管理费2500元，应由张民昕承担。原告诉请被告张民昕承担所欠租金、综合管理费、营业管理费，符合合同约定，本院予以支持。至于促销费，本院认为利坤公司主张的促销费系基于商场履行促销、发布广告等义务而产生，在其未就此提交有效证据予以证明的情况下，本院对其该项诉讼请求不予支持。被告包海东另行交纳的20000元装修保证金，原告以及包海东均同意在被告张民昕所欠款项中抵扣，本院将该保证金在被告张民昕欠付的第一期租金中予以抵扣，故被告张民昕还应当支付租金40840元，综合管理费11700元、营业管理费2500元。鉴于张民昕存在逾期支付租金及费用等违约情形，利坤公司有权就欠付的租金及费用要求张民昕支付相应的逾期滞纳金；但因双方约定的滞纳金计算标准过高，本院酌情调整为按照每日万分之三计算，暂计算至2020年4月28日为9254.66元。原告基于被告张民昕的违约行为要求租赁保证金不予退还，本院认为，被告张民昕存在违约行为，其租赁保证金应作为违约金赔偿给原告，对原告的该项诉请予以支持。但原告在主张了滞纳金并没收了保证金的基础上，再要求被告张民昕支付违约金91260元以及预期可得租金损失9867元，本院认为，保证金和滞纳金已足以弥补原告的损失，对原告该两项诉请，不再予以支持。至于合同解除后的逾期占用费，本院认为原告已知晓被告张民昕搬离的情况下，怠于行使收房权利，未采取适当措施防止损失扩大，对此应自行承担相应责任，故利坤公司主张张民昕承担此后发生的店铺逾期占用费，本院不予支持。关于店铺恢复原状的费用6903元。本院认为，首先，原告并未提供证据证明商铺的原状，其次，原告提供的《新天地购物中心运营维修及改造零星工程2019年度施工合同》，系对商场年度维修以及改造，在此基础上由施工单位按照平方米单价测算的费用，不能证明其实际恢复原状的费用，对该项诉请，不予支持。关于装修优惠期租金，依照合同约定，甲方的损失范围还包括甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方享有的免租期的租金损失，故原告要求被告张民昕支付装修优惠期租金，符合合同约定。但原告要求免租期自2017年9月1号起计算至11月24号为32760元，本院认为，合同约定的免租装修期为60天，免租期从商铺交付日起计算，合同附件三《租赁商铺交付确认书》中交付时间以及签订日期均为空白，不能证明原告已于2017年9月1日交付了商铺，即使案涉商铺确实已于2017年9月1日交付，因新天地商场于2017年11月24日才正式营业，超过合同约定的60天的免租时间系新天地商场根据商场开业情况自愿提供，不能据此要求被告承担超出合同约定的60天的免租期间的租金，因被告对原告已提供免租期的事实无异议，故本院确定装修优惠期租金按合同约定的60天计算为23400元（月租金11700元*2）。 至于原告诉请被告包海东承担清偿责任，对此，本院认为《合同主体变更三方协议》中仅约定包海东对张民昕无法履行的合同义务承担“继续履行”的责任，但本案中原告并未要求被告包海东、张民昕继续履行合同，而是主张解除合同，《合同主体变更三方协议》并未约定原告与被告张民昕解除合同后的不利后果由包海东承担连带责任，且该合同条款由原告提供，在合同条款内容不明确的情况下，应当作出对原告不利的解释，故双方并未明确被告包海东对合同解除承担连带责任，在原告并未要求张民昕、包海东继续履行合同且案涉合同已经解除的情况下，原告要求被告包海东承担清偿责任，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告杭州利坤投资发展有限公司与被告包海东、张民昕之间的《商铺租赁合同》已于2019年1月23日解除； 二、被告张民昕于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利坤投资发展有限公司租金40840元（已抵扣装修保证金20000元）、综合管理费11700元、营业管理费2500元； 三、被告张民昕于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利坤投资发展有限公司滞纳金9254.66元（暂计算至2020年4月28日，之后以未付的租金、综合管理费、营业管理费为基数，按每日万分之三计算至实际付清之日止）； 四、被告张民昕于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利坤投资发展有限公司装修优惠租金23400元； 五、驳回原告杭州利坤投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10187元，由原告杭州利坤投资发展有限公司负担8788元，由被告张民昕负担1399元。原告杭州利坤投资发展有限公司于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告张民昕于本判决生效后七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 董臻静 二〇二〇年十月三十日 代书记员 蒋梦婷