上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初14286号原告：高明顺，男，1983年11月25日出生，汉族，户籍所在地安徽省蚌埠市。原告：杨宜凤，女，1982年4月27日出生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市。以上两原告共同委托诉讼代理人：郑清清，上海沃江律师事务所律师。被告：马文云，男，1965年2月26日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：朱忭毅，上海正毅国华律师事务所律师。原告高明顺、杨宜凤诉被告马文云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2020年8月20日公开开庭进行审理，原告高明顺、杨宜凤及其委托诉讼代理人郑清清、被告马文云及其委托诉讼代理人朱忭毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高明顺、杨宜凤向本院提出诉讼请求：1、判令解除高明顺、杨宜凤与马文云于2018年3月2日签订的房屋买卖合同；2、判令马文云退还高明顺、杨宜凤购房款人民币(以下币种均同)55万元及利息(以55万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年3月2日计算至2019年8月19日；按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至实际支付之日止)；3、判令马文云支付高明顺、杨宜凤违约金25万元。事实和理由：2018年3月2日，高明顺、杨宜凤与马文云签订《房屋买卖合同》，高明顺、杨宜凤购买马文云名下位于上海市青浦区华新镇北青公路XXX号凤坚小区房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价55万元。高明顺、杨宜凤2018年3月1日支付5万元、3月2日支付剩余50万元。因房屋无法办理房屋产权证，故未办理过户手续。2018年3月2日，双方签订《房屋交接书》，马文云将房屋及钥匙交给高明顺、杨宜凤。系争房屋当时未通水电，故高明顺、杨宜凤未入某。2019年11月，高明顺、杨宜凤经别人告知方知晓，系争房屋被抵债给他人，由马文云的债权人占有并装修使用。因此诉至法院要求判如所请。被告马文云辩称，不同意所有诉请。签订买卖合同后，自己已按照约定交付房屋及钥匙，合同履行完毕。2019年7月之后案外人将房屋私自占有，高明顺、杨宜凤应向案外人主张权利。系争房屋无产证，无土地规划许可，无建房许可证，买卖合同的效力由法院认定。确认收到房款55万元。不同意支付违约金，存在违约行为重复计算，且自己没有违约。经开庭审理查明，2017年5月19日，青浦区华新镇凤溪居民委员会(甲方)与马文云(乙方)签订《补充协议》，约定：双方在2016年8月29日签订的房屋买卖合同基础上补充约定：甲方同意将系争房屋出售乙方，房屋总价413,000元。出售的房屋由于历史原因无法办理房屋产权证，乙方购置后自愿接受国家法律法规、政策和有关规定等各个层面的限制，由此给乙方或房屋居住人今后办理居住证、缴纳水电费、通讯以及就学等等所有方面带来的不便和收费标准的不一等均与甲方无关；本协议出售的房屋经甲乙双方办理交接手续后(以交付钥匙为准)双方对房屋质量、面积等均无异议，今后如涉及维修、安装设施等均按市场价格实施有偿服务；乙方如出租或转卖给他人，出租协议或转卖协议必须到甲方备案登记。后马文云接收系争房屋并取得房屋钥匙。2018年3月2日，马文云(甲方、出售方)与高明顺、杨宜凤(乙方，买进方)签订《房屋买卖合同》，约定甲方将系争房屋以550,000元价格出售给乙方，乙方于2018年3月1日支付房款50,000元，于2018年3月2日支付房款500,000元；甲方于2018年3月2日腾出房屋交付乙方；双方签订本协议后，若单方延误或违背协议中所约事项，则属于违约，并由违约方赔偿守约方损失(即违约金)，赔偿金额按已付定金与房款的200%计算。合同另对其他内容进行了约定。补充条款约定甲方承诺，该房屋无任何债权债务，若有，甲方承诺与该房屋无关。若因政府政策变动，可办理产证，甲方必须配合乙方办理产证，过户手续，办理产证所需费用由乙方承担。同日，高明顺、杨宜凤付清全部房款55万元，并签署《房屋交接书》，马文云将前述《补充协议》及房屋钥匙交付给了高明顺、杨宜凤。后系争房屋一直空置，2019年11月，高明顺、杨宜凤发现系争房屋与隔壁房屋之间的墙被打通，且有案外人入某在内。另查明，2016年9月2日，马文云(乙方)与案外人孙某某(甲方)签订有《协议书》，约定：乙方欠甲方钱款人民币100万元整，乙方无力偿还，将拆迁分到的凤溪坚强村XXX号楼的304室、305室两套房子折合70万元抵付给甲方，作为还债，于2016年9月1日现金方式支还4万元、余额26万元今后分期还给甲方；乙方2016年9月2日将两套房屋的钥匙交到甲方手中，同时将房屋的有关材料等一并交给甲方；本协议签订后上述两套房屋乙方不再享有处分权。后因马云文未归还26万元，孙某某于2019年5月5日诉至本院要求马云文及其妻子周清返还26万元。本院于2019年7月25日作出判决支持了孙某某的诉讼请求。该案现已生效。又查明，2020年8月18日，青浦区华新镇坚强村村民委员会出具《证明》，内容为“兹由青浦区华新镇北青公路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋属于坚强村辖区，上述房屋无土地规划许可证，无建房许可证”。双方当事人确认，系争房屋无土地规划许可证及建房许可证。以上事实，由高明顺、杨宜凤、马文云的陈述、《补充协议》、《房屋买卖合同》、收款收据、民事判决书、《协议书》、《证明》等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，高明顺、杨宜凤表示，仅有交接书不算交付，要能通水电，能实际使用。交房时没有通水电，所以没有去办理水电更名手续，不算交付。马文云之前就将房屋抵债给了孙某某，现房屋由案外人占有使用，过错不在高明顺、杨宜凤，也无法交还。马文云表示，水电更名不是合同中买卖交付的认定标准，已经交付了钥匙，也签署了交接书，房屋已经交付，马文云已经完成合同义务。若法院判令合同解除，要求返还房屋。根据庭审查明的事实，本院认为，高明顺、杨宜凤与马文云就系争房屋签订的《房屋买卖合同》，虽系双方真实意思表示，但因买卖标的物未有合法批建手续、未有合法产权登记，依法应被确认为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。导致本案房屋买卖合同无效，高明顺、杨宜凤与马文云双方皆有过错责任。马文云依法应当返还购房款并赔偿相应的房款利息损失。高明顺、杨宜凤依法应当返还房屋，现房屋已实际由被告马文云的相关债务关联人占有，可视为高明顺、杨宜凤已履行房屋返还义务。在房屋买卖合同被确认无效的情况下，高明顺、杨宜凤要求按照合同约定主张违约责任，亦无法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告马文云应于本判决生效之日起十日内返还原告高明顺、杨宜凤购房款人民币550,000元；二、被告马文云应于本判决生效之日起十日内偿付原告高明顺、杨宜凤利息损失(以人民币550,000元为基数，支付自2018年3月2日起至实际履行日止的利息；2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)；三、原告高明顺、杨宜凤的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,800元，减半收取计5,900元，由原告负担1,250元，被告负担4,650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇二〇年十月十五日书记员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。