河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0791民初295号 原告：崔继刚，男，满族，1957年9月18日出生，住张家口经济开发区。 委托诉讼代理人：聂兵，河北海龙律师事务所律师。 被告：李成宝，男，汉族，1967年1月18日出生，住张家口市桥**。 委托诉讼代理人：王伟，河北思洋律师事务所律师。 原告崔继刚与被告李成宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔继刚及其委托诉讼代理人聂兵、被告李成宝及其委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔继刚向本院提出诉讼请求：一、确认原被告双方2000年签订的房屋买卖合同无效;二、返还原告房屋拆迁补偿款30万元。事实与理由：原告1957年出生在张家口经济开发区，落户后成为该村集体经济组织成员。1980年，经老鸦庄镇政府审核，上级政府批准了原告使用宅基地建房两间，该宅基地位于高庙堡村××号，原告对该宅基地享有权利和承担义务。2000年2月27日，原告妻子高霞未经原告同意，私自收取被告的房屋买卖定金2000元后，将原告宅基地上两间房屋转卖给城镇居民李成宝；2000年8月14日，被告将户口从张家口市桥东区汉桥街1号迁移至高庙堡村××号，后被告申请办理宅基地登记审批手续；2002年8月13日，张家口市人民政府土地主管部门为被告颁发东集用（2002）040419号宅基地使用权证书。2019年11月15日，张家口经济开发区人民法院以（2019）冀0791行初35号判决张家口市人民政府给被告换发集体土地使用证的行为违法。根据《土地管理法》规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》也规定，农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售。原告妻子的处分行为未得到原告授权，且违反《土地管理法》的强制性规定，为维护原告的合法利益，特诉至贵院，望判如所请。 被告李成宝辩称，合同有效，不同意返还。原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。 经审理查明，原告崔继刚原系张家口经济开发区村民，1984年，原告向村委会申请取得宅基地一处并盖建房屋两间，具体位置为高庙堡村××号,社员宅基地登记表登记户主为崔继刚（宅基地使用证号：00162）。2000年2月，原告妻子高霞与被告李成宝达成协议，将此房屋及院落以26700元的价款出卖给被告李成宝。后李成宝办理宅基地登记审批手续，填写村民宅基地登记审批表；2002年8月13日，张家口市国土资源局桥东分局为被告填发了集体土地使用证〔东集用（2002）040419号〕，载明使用权面积64.96平米。2000年8月14日，被告将户口从张家口市桥**汉桥街**迁移至高庙堡村，落户地址为高庙堡村荣庆北街西二排8号。2018年8月，原告向本院提起行政诉讼，要求撤销张家口市人民政府于2002年8月为被告李成宝核发的东集用（2002）040419号集体土地使用证。2019年11月15日，本院以村民宅基地登记审批表中未写明李成宝申请变更登记的具体时间，也无村委会、镇政府、区政府审批意见、审批时间及签章，被告张家口市人民政府据此为被告李成宝换发集体土地使用证，程序违法；因涉案房屋及宅基地已列入政府征收范围，房屋已被拆除，拆迁补偿款已由李成宝领取，涉案集体土地使用证也已交回拆迁部门，该集体土地使用证已失去法律效力，行政行为不具有可撤销内容为由，确认了张家口市人民政府为被告李成宝换发集体土地使用证〔东集用（2002）040419号〕的行为违法。现该判决已生效。2018年4月25日，被告李成宝与张家口高新城市房屋拆迁有限公司签订《房屋征收补偿协议书》（货币），显示征收补偿项目及金额为：实测宅基地面积95.15㎡×8000元／㎡＝761200元；搬家补助费69.2㎡（宅基地面积内实有房屋建筑面积）×25元／㎡＝1730元；临时安置补助费69.2㎡（宅基地面积内实有房屋建筑面积）×12元／㎡／月×6个月＝4982元；装修补助12110元；电讯设施移动补助358元；地下室补偿费11550元；渗水井补偿费1000元；热水器移机费200元；暖气补偿费2000元；公摊奖励7.5㎡×8000元／㎡＝60000元；签约阶段奖励86.5㎡（有合法批准手续的宅基地面积或合法院落）×3000元／㎡＝259500元；其他补偿项目及款项均为0元；上述征收补偿款项合计1114630元。拆迁补偿款已由被告李成宝领取。2018年11月，被告李成宝与张家口高新城市房屋拆迁有限公司签订《购房安置协议书》，被告选择回迁安置房一套，房屋总价款为730320元。 以上事实，有双方当事人陈述、收条、郭淑萍书写的《证明》、社员宅基地登记表、张家口市桥东区村民宅基地登记审批表、张家口市印契（编号：Ｎｏ.097602）、张家口市人民政府东集用（2002）040419号集体土地使用证、李成宝户口页、张家口经济开发区民委员会分别于2020年4月28日、2020年4月10日出具的《证明》、张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791行初35号《行政判决书》、《房屋征收补偿协议书》（货币）、《购房安置协议书》等证据予以证实，本院依法予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。本案中，原告妻子与被告达成的房屋买卖协议所涉标的物系集体所有土地中宅基地上的房屋，而房屋买卖必然包含了其附着的宅基地使用权的变动即宅基地的买卖行为，而被告与原告非同一集体经济组织成员，双方的转让行为违反了法律法规强制性规定，所签房屋买卖协议无效；被告辩驳其已将户籍迁入涉案房屋所在村，但其并不必然取得村集体组织成员资格，而且被告在购买涉案房屋时系城镇居民户口，户籍迁入是在房屋买卖协议签订、履行之后，合同的无效是自始无效，不以条件符合而转化为有效，根据《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告在协议买卖不被法律允许的房屋时，均存有过错，由于案涉房屋已经拆迁，原物返还已不可能，原告所主张的拆迁补偿款属于被告为此所获得的利益，考虑到双方转让行为发生的时间、原、被告双方的过错程度及案涉标的征收补偿情况，对于搬家补助费、临时安置补助费、签约阶段奖励应属对需搬迁人的定向补偿与奖励，应由买受人即本案被告享有；对于实测宅基地面积部分补偿、地下室、渗水井、公摊奖励这些基于不动产或附属设施而产生的补偿款项共计848418元，买受人与出卖人宜按8:2的比例分配较为合理，即原告享有169683.6元（848418元×20%），被告享有678734.4元（848418元×80%）。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告崔继刚方与被告李成宝方就张家口经济开发区二片西二排8号的住房及院落于2000年2月所签订的房屋买卖协议无效。 二、被告李成宝于本判决生效后十五日内给付原告崔继刚房屋及院落价款169683.6元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，原告崔继刚负担1160元，被告李成宝负担4640元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  肖海霞 人民陪审员  张 树 人民陪审员  李月影 二〇二〇年十月十二日 书 记 员  李燕茹 附相关法律规定 《中华人民共和国土地管理法》 第九条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： …… （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。