江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0891民初4627号原告：淮安弘辉建设开发有限公司，统一社会信用代码91320891551189882R，住所地淮安市水渡口大道**。法定代表人：李正为，该公司董事长。委托诉讼代理人：范刚，该公司工作人员。委托诉讼代理人：胡苏陵，江苏昊震翰律师事务所律师。被告：于睿，男，1986年10月18日生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：岁红俊，江苏尚淮律师事务所律师。原告淮安弘辉建设开发有限公司（以下简称弘辉公司）与被告于睿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。两次开庭，原告弘辉公司的委托诉讼代理人范刚、胡苏陵，被告于睿及其委托诉讼代理人岁红俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘辉公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付恢复承租房屋原状费用109000元，恢复原状期间租金61658.6元，支付原告代垫物业费24187元，合计人民币194845.6元；2、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年11月25日，原、被告双方签订商铺租赁合同，由被告承租原告弘辉首馥豪园商铺11幢***、***室商铺，合同期限五年。承租期间，被告未经原告许可，擅自拆除承租商铺间隔墙、室内楼梯、以及铝合金玻璃门等建筑物，原告曾多次要求被告恢复原状。2019年2月25日被告提出解除租赁合同，原告再次要求被告恢复擅自拆除部分，被告不予理会。后原告自行找第三方恢复原状，产生费用109000元；恢复原状期间被告应当支付的租金61658.6元；原告代垫被告承租期间应当承担的物业费24187元。被告辩称：1、涉案商铺装修是经过原告允许的，故双方终止租赁关系后被告没有恢复原状的义务。2、涉案商铺已经出售给他人，被告在租期届满之前提出解除租赁关系，对原告利益没有影响。3、涉案商铺出售给第三人后，原告已经退出租赁关系，由涉案房屋的购买人作为出租人行使出租人的权利，本案原告主体不适格。4、原告所提供的涉案房屋拆除合同清单及付款凭证在时间上前后矛盾，清单内容与实际情况不符，其提出拆除费用不合理，不应由被告承担。经审理查明：2015年11月25日，原（甲方）、被告（乙方）就案涉弘辉首馥豪园15-***室、15-***室签订《弘辉首馥豪园商铺租赁合同》一份，合同第二条第1项约定：租赁期限（含免租期、装修期）为5年(即2015年12月1日至2020年11月30日止），第2项约定：租赁期满后……乙方如不续约，则乙方应在租赁期届满前3日将租赁单位清空，按照约定及租赁单位的性质，正常使用后的正常转态返还给甲方；乙方在签署本合同的当日交纳1万元作为履约保证金，合同期满或双方按本合同有关条款终止本租赁和（违约除外），在乙方付清租金、管理费等费用后，甲方应在15日内无息退还乙方。合同第三条租金缴纳及结算方式约定：2018年12月1日至2019年11月30日，期间的租金单价为1.089元/㎡/天，即每月为8226元；合同第三条装修工程约定：1、乙方在接受租赁单位后如需装修的，应当向甲方或甲方授权的物业管理公司提出申请，该书面申请应当连同乙方的装修方案一起提交，甲方书面同意后，乙方在不影响房屋结构、不危及公共安全和第三者合法权益的前提下实施内部装修。乙方自行装修后的租赁单位及原有的附属设施，乙方在租赁期间享有使用权，合同终止后，租赁单位及全部甲方所属的附属设施，乙方的装修（包括不能移动的装饰物）应无偿移交给甲方，不得人为破坏。乙方在进场装修前向甲方或甲方授权物业管理公司交纳装修保证金3000元，乙方装修完成后，经甲方验收合格30日内无息退还。乙方按时交纳租金、物业管理费、水费、电费、燃气费、公共水电分摊费及其他费用。乙方未经甲方同意拖欠租金15日以上或拖欠物业管理费60日以上的，甲方有权终止合同，收回租赁单位及没收履行保证金，造成甲方或第三人损失的，乙方须承担赔偿责任。乙方承租的商铺经营范围为家居定制服务，租赁期内不得改变上述经营范围。除非双方另有协议，乙方承诺并同意在租赁期届满或合同终止后立即无条件移交所承租的租赁单位给甲方，未按时交还的，按实际天数向甲方双倍计付租金和管理费。租赁期内，甲方有权出售该物业给第三方，售后，本合同租赁关系，程序及内容不受影响，但合同项下之权利义务随之转移，若甲方的原因导致乙方的权益受损，则甲方应赔偿乙方的相应损失。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告向原告交纳保证金10000元，涉案两商铺于2016年国庆期间试营业，被告租赁期间，未改变租赁合同约定的房屋用途。2016年10月10日案外人袁蕾与原告签订***室商铺认购书，于2017年1月10日签订《商品房买卖合同》，案外人顾洋、叶沂东、叶文芊于2016年8月15日交纳***室商铺定金，于2016年9月22日签订《商品房买卖合同》，原告于2019年6月10日将涉案109商铺交付买受人，于2019年4月2日将110商铺交付买受人。2017年10月17日，原告向被告发出告知函，载明：1、经查贵户在未告知我司之情况下，擅自拆除两间商铺之间的隔墙、擅自拆除15-***室商铺的室内楼梯、拆除并封堵15-***入户铝合金玻璃门等，前述擅自拆除、改造事实是对租赁合同的违约，贵户应立即恢复，贵户应于2017年4月25日缴纳后续租金，截止发文日租金已逾期缴纳174日，2017年10月27日，被告收到该通知。2019年2月25日，被告向原告发出告知函，告知原告：因经营不善，不能继续租赁，为此，我方于2019年1月31日上午通过微信通知你司范刚经理，解除与你司的租赁合同，现再次书面通知你方解除合同，请你司于2019年3月1日前联系本人办理交接手续，你方逾期未接受商铺的，相关风险和法律责任由你方承担。同日，被告将涉案两商铺钥匙交至原告工作人员范刚办公桌上。2019年3月4日，原告向被告发出通知，载明：租赁期限尚未截止，您单方违约，且不按约定移交承租商铺的行为我司不予接受，现再次作如下通知：1、没收租赁保证金10000元整；2、限3日内前往我司协调租赁商铺恢复承租时的原状事宜，否则我方司将代为恢复，恢复费用由您承担（目前装修拆除厂商报价56650元），恢复期间按租赁合同价格收取租金；3、我司进场代为恢复时，室内物品视为您丢弃；4、限3日内前往物业公司付清租赁期间欠缴的物业服务费用。2019年6月11日，原告再次向被告发送通知，告知被告因被告方单方解约，且不按规定移交承租商铺，原告已于2019年3月12日进场代为拆除，拆除过程中陆续发现15-***室内电缆、15-***室进户自来水、两间商铺消防管道及设施等已彻底损坏，致使拆除费用达123116元，并要求被告3日内缴纳物业费及联系拆除人结算拆除费用，拆除期间的租金、物业费、违约金、水电费等均由被告承担。案件审理过程中，原告提交其在2019年9月17日与案外人淮安九重锦装饰工程有限公司（以下简称九重锦公司）签订《装修拆除及室内整改合同》约定，原告将涉案两间商铺室内装修拆除及室内整改工程交九重锦公司负责，工程总价109000元。另查明，***室房屋面积为127.55平方米，***室房屋面积为124.22平方米，物业费标准为每月每平方米2.75元。2016年12月1日至2019年5月期间***室商铺物业费，2015年12月1日至2019年3月***室商铺物业费，原告已交纳24187元。案涉两间商铺与原告的住所地位于同一小区。上述事实，有当事人庭审陈述，《弘辉首馥豪园商铺租赁合同》、《装修拆除及室内整改合同》、清单、（2017）苏0891民初4363号民事判决书、发票、付款凭证、物业费票据、商品房买卖合同等在卷予以证实。本院认为，原告与被告签订的《弘辉首馥豪园商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。关于被告是否应承担案涉商铺恢复原状的责任、是否应当向原告支付恢复原状费用109000元的问题，本院认为，首先，在房屋租赁合同中，出租人为获取收益向承租人让渡了房屋的使用权，如同一般物品在使用过程中会发生损耗，承租人在对房屋的正常使用过程中一样会对房屋造成某种程度的损坏，该损坏如是在正常使用情况下难以避免，且不影响房屋的继续使用的，出租人有适当容忍的义务。这种适当容忍的义务也是出租人为实现其收益目的，所需要作出的权利节制。其次，从本案的具体情况来看，租赁房屋系毛坯状况，未交付设施设备供承租人使用，难以满足日常经营需要，被告为使用该房屋，必须要对房屋进行装修，出租人对此也应有适当的容忍义务，被告从原告处承租了两间商铺，为便于经营家居定制业务，将两间商铺之间的隔墙打通，从常理来讲，并无不妥，结合被告对房屋内某些部位所作改变的原因和程度等方面综合考虑，本院认定被告的装修属于正常经营使用所需；第三，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》中承租人未经出租人同意对出租标的进行装饰装修的，出租人请求承租人恢复原状的，人民法院应予以支持；相反，承租人经出租人同意对出租标的进行装饰装修的，在租赁合同期满时，承租人无权要求出租人予以补偿，出租人亦无权要求承租人恢复原状，但双方另有约定除外的相关规定。被告是否承担恢复原状费用的关键在于被告对案涉房屋的装饰装修是否经原告同意，当然“同意”不仅应包括“明示”也应包括“默示”，本案中，原告交付的房屋为毛坯房，原告的住所地与涉案两间商铺位于同一小区，根据常理，原告对被告的装修情况不可能不知道，如原告不同意被告的装修行为，被告的装修也不可能进行下去，且在***室、***室商铺售出前，原告销售人员理应多次前往涉案商铺，了解涉案商铺装修状况，但原告在合理时间内并未提出异议，2017年10月17日，原告向被告发出告知函后，双方又继续履行合同，应视为原告对于被告对案涉商铺的装饰装修以“默示”的方式表示了同意。另根据《租赁合同》第三条中：“乙方自行装修后的租赁单位及原有的附属设施，乙方在租赁期间享有使用权，合同终止后，租赁单位及全部甲方所属的附属设施，乙方的装修（包括不能移动的装饰物）应无偿移交给甲方，不得人为破坏，”的约定，说明原告不仅认可被告的装修，在租赁期限届满后还拟接受被告对房屋的装饰装修的现状。综上，对原告要求被告向原告支付恢复原状费用109000元的主张，本院不予支持。关于原告主张的案涉房屋恢复原状期间的租金问题，被告在租赁合同期限内，因自身经营不善，向原告提出退租，被告违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告实际于2019年2月25日将钥匙交还原告，根据被告2019年2月25日给原告发的告知函内容，再次通知原告解除合同，要求原告于2019年3月1日前办理交接手续，本院酌情确定由被告另行支付原告2019年3月1日至2019年3月31日期间一个月租金损失共计8226元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张的物业费，因租赁合同约定，物业费由被告交纳，***室房屋面积为127.55平方米，***室房屋面积为124.22平方米，物业费标准为每月每平方米2.75元。***室商铺2016年12月1日至2019年3月31日期间，物业费应由被告交纳，期间物业费共计9821元，***室商铺2015年12月1日至2019年3月31日期间物业费应由被告交纳，期间物业费共计13664元，上述期间物业费共计23485元，原告已代被告交纳，故被告应支付原告23485元，原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告于睿于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告淮安弘辉建设开发有限公司租金损失8226元，物业费23485元；二、驳回原告淮安弘辉建设开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4197元，由原告淮安弘辉建设开发有限公司负担3597元，由被告于睿负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行淮安清江浦支行，原告的上诉账号：62×××99，被告的上诉账号：62×××81）。审 判 长  蔡红芹人民陪审员  王素霞人民陪审员  刘艳芳二〇二〇年十月二十日书 记 员  呼芮吉