云南省龙陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0523民初574号 原告：保山浦峰房地产开发有限公司。 统一社会信代码：915305235631644984。 法定代表人：张子风，执行董事。 地址：龙陵县。 委托代理人：别俊波，云南宏鑫律师事务所律师。 代理权限：特别授权。 被告：陈劲松，男，1967年3月24日生，汉族，云南省龙陵县人，住龙陵县。 被告：杨鹤立，女，1973年2月19日生，汉族，云南省龙陵县人，住龙陵县(系被告陈劲松妻子）。 原告保山浦峰房地产开发有限公司（以下简称浦峰公司）与被告陈劲松、杨鹤立商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人别俊波，被告陈劲松、杨鹤立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告浦峰公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》【合同编号：YSY-1-030】；2.请求人民法院依法判令被告向原告返还首付款464886元，并按照年利率6%的标准自2017年2月4日起至实际返还之日向原告支付资金占用费，暂计算至2020年7月20日为96524.34元；3.本案诉讼费用均由被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，2016年8月4日向原告购买龙陵?玉山苑小区第11幢B-11号商品房，该商品房建筑面积314.5㎡，单价4880.4元/㎡，总价1534886元，双方签订《商品房购销合同》，约定被告应在当日支付首付款464886元，余款1070000元由被告办理贷款按揭支付。因被告无力按照约定在当日支付首付款464886元，双方为促进房屋销售，协商达成了《借款协议》，约定该商品房首付款464886元由原告出借给被告，被告须在2017年2月3日前偿还，在此期间双方不计利息；若被告逾期未偿还则原告有权单方解除《商品房购销合同》，被告前期所付按揭款项不予退还。双方为了方便程序，就省去了原告向被告转账出借的手续，2016年8月4日原告将首付款464886元存入原告账户，被告向原告出具了《收据》，并于2016年8月16日就《商品房购销合同》进行了登记备案。双方约定的借款期限届满后，被告一直未返还首付款，以各种理由拖延至今。原告认为，被告此举系严重违约，给原告造成了不必要的损失，《商品房购销合同》已经没有继续履行的意义，应按照双方签订的《借款协议》解除。被告作为违约一方，除了返还首付款464886元，还应当按照年利率6％的标准自2017年2月4日起至实际返还之日向原告支付资金占用费，暂计算至2020年7月20日为96524.34元。综上所述，请求法院依法查明案件事实，支持原告的诉讼请求。 被告陈劲松、杨鹤立辩称，浦峰公司与答辩人陈劲松、杨鹤立签订的《商品房购销合同》不应解除，答辩人不应向浦峰公司返还首付款及资金占用费，也不承担本案诉讼费，请求判决驳回浦峰公司的诉讼请求。理由分述如下：一、浦峰公司对本案的法律关系表述混乱。（一）陈劲松、杨鹤立已完全履行《商品房购销合同》中约定的付款义务，反而是浦峰公司至今未履行交房义务。2016年8月4日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，约定：由陈劲松、杨鹤立向浦峰公司购买龙陵?玉山苑小区第11幢B-11号商品房，商品房面积为314.50㎡，购房单价为。4880.40元/㎡，总价款1534886元。合同签订后，陈劲松、杨立于2016年8月4日向浦峰公司支付首付款464886元，于2016年12月20日通过住房公积金贷款支付60万元，通过商业银行贷款支付47万元，已依合同约定履行了全部的付款义务。（二）陈劲松、浦峰公司因《借款协议书》确立的是民间借贷合同关系，与商品房销售不是同一法律关系。陈劲松确实向浦峰公司借款460000元，虽用途为支付首付款，但首付款464886元是陈劲松向浦峰公司存入，属民间借贷合同关系，与浦峰公司购买商品房属商品房销售合同关系，分属两个独立的法律关系，不能因借款用于支付首付款而把两个法律关系合并，也不能依据《商品房购销合同》要求归还款项，或依据《借款协议书》来解决商品房购销关系。同时，从浦峰公司诉讼请求及证据审査后可以看出，其诉讼请求的第一、二项显然不属于同一个法律关系，所依据的也不是同一法律事实。二、双方签订的《商品房购销合同》不应解除。（一）在双方约定的《商品房购销合同》及《补充协议》中，并未对合同解除的条件进行约定，在陈劲松、杨鹤立完全履行付款义务的前提下，也不符合合同解除的法定要件。故，浦峰公司要求解除合同的诉讼请求，没有合同约定或者法律规定作为支撑。（二）《借款协议书》约定的内容不能作为解除《商品房购销合同》的条件。《借款协议书》作为确定双方借款关系的依据，主要是对出借金额、借款时间等进行约定。《借款协议书》是完全独立和区别于《商品房购销合同》的合同，不能作为《商品房购销合同》的补充和变更，更不能作为解除《商品房购销合同》的依据。（三）解除《商品房购销合同》会给陈劲松、杨鹤立造成巨大的经济损失。陈劲松、杨鹤立为购买商品房，已全额支付了购房款1534886元，并自2017年1月20日起按时归还借款至今近4年。如合同解除，必将导致已归还的银行贷款以及尚未归还的贷款发生诉讼，给陈劲松、杨鹤立造成巨大损失，也要让浦峰公司承担未归还贷款的担保责任。三、浦峰公司要求陈劲松、杨鹤立归还款项已超过诉讼时效期间，该请求不应得到支持。《借款协议书》约定：借款期限为本协议签订之日起至2017年2月3日，即还款期限于2017年2月3日届满。《民法总则》第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼期间为三年。浦峰公司自2017年2月3日起至提起诉讼时己历时3年零5个月，期间未通过当面、书面、电话、短信、函件等任何形式催收过款项或主张过权利。《民法总则》第192条规定，诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。浦峰公司在法律规定的诉讼时效期限届满后才主张权利，该主张不应得到支持。四、杨鹤立不应对46万元借款承担还款责任。《借款协议书》中明确，甲方为浦峰公司，乙方为陈劲松。根据合同相对性原则，杨鹤立并非《借款协议书》的任何一方当事人，更不是约定的还款义务主体。所以，《借款协议书》不对杨鹤立产生约束力。五、即便陈劲松、杨鹤立应当对浦峰公司承担还款责任，但仍然享有先履行抗辩权。《合同法》第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。《商品房购销合同》约定的交房时间为2016年12月31日，《借款协议书》约定的陈劲松还款时间为2017年2月3日。所以，答辩人完全有权在浦峰公司交房之前拒绝归还借款。因《借款协议书》已失效，且浦峰公司违约在先，一切责任和后果均应由浦峰公司承担，诉讼费也应由浦峰公司承担。综上所述，请求依法驳回浦峰公司的诉讼请求。 原告浦峰公司为证明其主张，向本院提交如下证据： A1、二被告身份证复印件，用于证明被告诉讼主体资格及身份信息。 A2、（1）《商品房购销合同》《借款协议》；（2）收据、入账单。用于证明：(1)原、被告之间存在商品房买卖合同关系，其中商品房首付款464886元由原告出借给被告，被告违约除返还首付款外还应解除双方签订的商品房买卖合同；(2)被告逾期三年未向原告返还首付款，应按照年利率6%的标准向原告支付资金占用费，即自2017年7月4日支付至实际返还首付款之日。 A3、浦峰公司售楼部负责人李春廷书证、通话清单、微信聊天记录，用于证明约定的还款期限到后，因被告未按时归还借款，每年都代表公司电话向陈劲松催讨该笔借款，但被告拒不接房也不归还借款。 被告陈劲松、杨鹤立对原告浦峰公司提交的证据当庭进行质证，质证意见为：对A1证据的“三性”无异议。对A2证据的真实性无异议，对证明内容有异议，借款金额实为46万元，并不是464886元。另原告因未能按期交房故从未向我催收借款，导致逾期三年多未归还借款。A3证据中的催收借款时间均为2020年2月4日以后，已超过了诉讼时效。 被告陈劲松、杨鹤立为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据： B1、《商品房购销合同》复印件，用于证明原、被告签订的商品房购销合同约定了买卖标的、单价、房屋总价款、交房时间及逾期交房责任为以已付房款总额按日0.03%计算违约金后，合同继续履行。 B2、收据、住房公积金贷款借款凭证、中国工商银行转账凭证收条，用于证明被告已经向原告履行了全部付款义务，商品房购销合同已履行完毕，但原告至今仍未实际交付房屋。 原告浦峰公司对被告陈劲松、杨鹤立提交的证据当庭进行质证，质证意见为：对B1证据的“三性”无异议，对其证明目的不予认可，逾期交房前60日按每日每平方0.5元计算违约金，之后再按每日0.03%计算违约金。对B2证据的“三性”无异议，但被告未足额归还借款，构成违约，应当按照约定解除合同并由被告返还借款。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：A2证据能够证明原、被告双方签订商品房购销合同，原告向被告出借首付款46万元的事实，且借款协议中约定了乙方陈劲松未按期归还借款应当承担的违约责任，本院对该证据的“三性”予以采信，但逾期归还借款与解除合同是否为同一法律关系需要结合其他证据认定。A3证据能证实浦峰公司向陈劲松出借首付款46万元，且李春廷代表公司向被告陈劲松催收借款的事实，本院对其“三性”予以采信，但通话清单、微信聊天记录所反映的时间均为2020年2月4日后，不能证明原告在借款到期后每年都进行催收，本院对其证明目的不予采信。B1证据能证明原、被告签订商品房购销合同，且合同约定了标的、单价、总价款及违约责任的事实，本院对该证明“三性”予以采信。B2证据能够证明被告陈劲松、杨鹤立已向原告履行了全部付款义务，商品房购销合同已履行完毕的事实，本院对该证据的“三性”均予以采信。 经法庭审理，本院认定事实如下：2016年8月4日，原告浦峰公司与被告陈劲松、杨鹤立双方签订《商品房购销合同》【合同编号：ＹＳＹ-1-030】，浦峰公司作为甲方向乙方陈劲松、杨鹤立夫妇出售位于龙陵县龙山镇赧场社区项目名称为龙陵?玉山苑的小区第11幢B-11号，房屋建筑面积314.5㎡，单价4880.4元／㎡，总价1534886元。合同约定甲方于2016年12月31日前将验收合格，并符合本合同的商品房交付给乙方，乙方于2016年8月4日支付首付款464886元，余款1070000元由乙方申请办理按揭贷款于2016年8月4日支付。《商品房购销合同》第八条、第九条还约定了双方的违约责任，乙方逾期付款的违约责任为：1.自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，按0.5元／天／㎡向甲方支付违约金，合同继续履行；2.逾期60天后，乙方按应付未付款的0.03%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。甲方逾期交房的违约责任为：1.自合同约定的交房时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，按0.5元／天／㎡向乙方支付违约金，合同继续履行；2.逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。同时，因乙方资金不足，甲方为促成该商品房交易，经协商一致，同日双方另行签订了《借款协议书》一份，约定由甲方向乙方出借资金46万元，用于支付购房首付款，乙方于2017年2月3日前偿还。若乙方逾期不偿还借款，甲方有权收回房屋，并单方面解除双方签订的《商品房购销合同》，乙方前期所付按揭贷款甲方不予退还。合同签订后，甲方向乙方出借46万元，乙方陈劲松在该借款协议上签字并收到46万元借款，后交付了首付款464886元，浦峰公司向陈劲松出具了收据。2016年12月20日，陈劲松、杨鹤立通过公积金贷款60万元，商业贷款47万元，向浦峰公司支付了剩余房款107万元，履行了全部付款义务。浦峰公司因市场因素及管理不善等原因至今未向陈劲松、杨鹤立交房，陈劲松以此为由拒绝向浦峰公司归还借款，致原告浦峰公司向本院起诉。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。同时，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。关于本案争议焦点一，本案属于商品房购销合同纠纷还是民间借贷纠纷问题。虽双方签订协议为《借款协议书》，但综合全案分析，该借款协议订立目的为购房，用途为支付购房首付款，且该协议还约定了逾期偿还借款解除《商品房购销合同》，前期所付按揭借款不予退还的违约责任等，故《借款协议书》名为借款协议，实为商品房购销合同附件，故本案应当按照商品房购销合同处理。关于争议焦点二，双方当事人是否履行了《商品房购销合同》所约定的义务问题。原告浦峰公司未按合同约定的交房时间即2016年12月31日向被告陈劲松、杨鹤立交房，构成违约，应向陈劲松、杨鹤立承担违约责任后继续履行合同。被告陈劲松、杨鹤立按《商品房购销合同》约定，于2016年8月4日用向浦峰公司借款支付了首付款464886元，又于12月20日支付剩余房款107万元，应视为已履行了《商品房购销合同》约定的付款义务，但鉴于首付款中46万元系向浦峰公司所借，故被告陈劲松、杨鹤立应自逾期还款之日起按年利率向浦峰公司支付资金占用期间利息，至于因浦峰公司逾期交房造成的损失陈劲松、杨鹤立可另行主张权利。关于争议焦点三，本案起诉是否超过诉讼时效问题。本案起因为原告逾期交房导致被告拒绝归还借款，《借款协议书》实为商品房购销合同附件，该合同尚未履行完毕，故本案处于合同履行过程中，尚未超过诉讼时效。关于争议焦点四，商品房购销合同能否解除的问题。双方签订的《商品房购销合同》约定，“乙方”逾期付款及“甲方”逾期交房，在承担违约责任后合同继续履行，《借款协议书》作为合同附件，在《商品房购销合同》中违约责任未进行变更的情况下，另行约定“乙方”逾期归还借款，“甲方”收回房屋，不归还“乙方”已还按揭贷款并单方解除《商品房购销合同》，单方面增大了合同相对方的义务，违反了合同订立的平等原则，若判决解除《商品房购销合同》，既违背了双方促进本次交易的初衷，也不有利于保障交易安全，且对已履行合同主要义务的陈劲松、杨鹤立明显不公平。综合以上争执焦点，本院认为，原告浦峰公司以被告陈劲松、杨鹤立未按约定归还借款构成违约为由，请求解除合同的主张，既与《商品房购销合同》中承担违约责任后合同继续履行的约定相悖，也不有利于保障交易安全，本院不予采纳。原告浦峰公司逾期交房构成违约，被告陈劲松、杨鹤立以行使先履行抗辩权为由，未按《借款协议书》约定归还借款同样构成违约，双方应当各自承担相应的责任，对原告浦峰公司要求被告陈劲松、杨鹤立自2017年2月4日起按照年利率6%标准支付至实际归还借款之日止资金占用费的主张本院予以采纳。被告陈劲松、杨鹤立关于已履行了《商品房购销合同》约定的付款义务，原告浦峰公司至今未履行交房义务，双方签订的《商品房购销合同》不应解除的答辩主张本院予以采纳；其关于行使先履行抗辩权不应当归还借款及支付资金占用费的答辩主张与庭审查明的事实及法律规定不符，本院不予采纳。鉴于《借款协议书》实为《商品房购销合同》附件，且商品房购销合同尚在履行过程中，原告浦峰公司起诉未超过诉讼时效，被告陈劲松、杨鹤立关于本案已超过诉讼时效的答辩主张本院不予采纳。另，该借款协议基于商品房购销合同而签订，实为该合同附件，杨鹤立作为商品房购销合同当事人之一，应与陈劲松共同承担归还借款的义务，故对其非合同当事人，不是还款义务主体的答辩主张本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告陈劲松、杨鹤立于本判决生效后十五日内，向原告保山浦峰房地产开发有限公司归还借款46万元，并按照年利率6%的标准计算，向原告保山浦峰房地产开发有限公司支付自2017年2月4日起至实际归还借款之日止的资金占用利息； 二、驳回原告保山浦峰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费9414元，减半征收计4707元，由被告陈劲松、杨鹤立承担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于保山市中级人民法院。 审判员  李锦文 二〇二〇年十月十二日 书记员  刘晓娟