江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终743号上诉人（原审原告、反诉被告):景德镇市国信资产管理有限公司，住所地景德镇市昌江区瓷都大道**（国资大厦**）。法定代表人：翁琳，该公司董事长委托诉讼代理人：吴雅兰，江西景扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：景德镇市利强置业有限公司，住所，住所地景德镇市珠山区广场南路皇冠购物广场****楼**div>法定代表人：刘强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何文东，江西景之元律师事务所律师。上诉人景德镇市国信资产管理有限公司（以下简称国信公司）因与被上诉人景德镇市利强置业有限公司（以下简称利强公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2020）赣0203民初357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人国信公司委托诉讼代理人吴雅兰、被上诉人利强公司委托诉讼代理人何文东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人国信公司上诉请求：1.请求依法撤销景德镇市珠山区人民法院（2020）赣0203民初357号判决；2.请求二审法院在查清案件事实的基础上依法发回重审或予以改判；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院认定事实错误，据此所做判决与事实不符。首先，根据《景德镇市国信资产经营管理有限公司房屋租赁合同》第八条第三款约定“租赁期间，房屋因国家政策需要收回、城市规划要求拆除或改造，甲乙双方应无条件服从，由此造成的损失双方互不承担违约责任”之规定，双方已经达成了免责条款约定，并且也无合同条款无效事由，其应当遵从约定。其次，依据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”之规定，上诉人与被上诉人之间签订租赁合同中的租金条款和违约责任，以及相关免责条款均是真实意思表示，原审法院要求减少约10%月租金并无相关法律依据，应当充分保护当事人意思自治原则。故被上诉人要求减少之前租金并退回多收79万元租金以及因租赁面积缩小减少约10%租金的诉请与相关事实不符。2.原审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原审法院以合同期满未签订后续租赁合同为由，将滞纳金以银行贷款计息并无法律依据，其被上诉人在合同期满后，依然继续向上诉人缴纳租金，其双方之间原租赁合同继续有效，故违约金的约定仍然有效，应当继续依据原合同的约定缴纳违约金。被上诉人利强公司辩称：1.双方租赁合同虽然客观真实，但原审判决是对上诉人多收的租赁费予以相应冲抵，同时根据房屋租赁面积的减少相应减少租赁费的标准，符合客观事实，并非追究上诉人的违约责任。2.双方合同约定的违约金条款超出了法律规定，上诉人没有按照双方的实际情况对租金进行调整。原审判决认定事实清楚，证据充分，请求予以维持。国信公司向原审法院起诉请求：1.判令利强公司向国信公司支付拖欠房屋租金3010368.5元及违约金933214.235元（房屋租金，违约金暂算之2020年3月31日，应实际计算至利强公司搬离承租房屋之日止，具体计算清单见附件）；2.判令解除双方之间房屋租赁关系；3.判令利强公司在本案判决生效后七日内清空、搬离涉案房屋，并交钥匙等给国信公司；4.判令本案受理费、保全费等诉讼费用由利强公司承担。利强公司向原审法院反诉请求：判决国信公司退回2014年7月至2016年12月12月多收租金79万元给利强公司，并由国信公司承担反诉诉讼费。原审法院认定事实：国信公司所举证据一、二、三、四以及庭后提交的第二、三组证据证明国信公司的母公司曾与利强公司于2013年4月1日签订《房屋租赁合同》。催缴函虽然是国信公司发出的，但国信公司与国控公司是母子公司之间的关系，且国控公司已将与利强公司之间的权利义务转让给国信公司。故国信公司向利强公司发送催缴函以及利强公司向国信公司出具的承诺函、交纳租金的记账凭证、银行电子回单、发票等材料，这些证据能够形成链条证明当事人双方通过事实行为对涉案房屋的经营管理权达成了合意。同时，上述证据也能反映出利强公司拖欠国信公司房租的事实。此外，（2016）赣0203民初984号《民事调解书》业已生效，能够证明国信公司与利强公司之间存在债权债务关系(截止2016年12月31日止，利强公司拖欠国信公司租金等共计2333371.5元)。利强公司所举证据中，承租户情况说明及租赁房屋自制测量图纸，由于诉争房屋原始图纸，国信公司拒不提供，根据相关法律规定及公平、客观原则，应予采信利强公司该项反诉请求，即酌减因租赁面积减少而减交约10%的租金请求。另还查明国信公司与利强公司在诉讼中均同意解除双方间的租赁关系。利强公司于2017年1月至今共向对方交纳10425640元。双方经（2016）赣0203民初984号《民事调解书》中确认，截止2016年12月31日止，利强公司结欠国信公司2333371.5元。因此，利强公司共向国信公司交纳2017年1月之后的租金为8092268.5元（10425640元-2333371.5元）。原审所查明的其余事实（除租金及违约金外）与国信公司所述基本一致。原审法院认为：围绕着国信公司的诉请，结合利强公司的抗辩及反诉，简单阐述如下：一、主体问题。利强公司以国信公司并非合同的相对方，提出主体不适格进行抗辩。对此，在证据分析部分已经详述国信公司对利强公司的权利系由承继其母公司而来，且利强公司在事实上也接受该权利转让行为，如向国信公司交纳租金等。故利强公司提出国信公司主体不适格的主张不能成立。二、利强公司因欠缴租金构成违约，租金及违约金当如何计算为宜？由于双方原租赁合同租赁期已满，利强公司实际仍在占有使用，根据双方(2016)赣0203民初984号《民事调解书》，可以明确租金从2017年1月1日开始至实际将房屋交回时止，调整为每月按260641.5元计算（未扣除面积减少的部分租金）。双方已确认，利强公司自2017年1月向国信公司陆续共交租金10425640元（含补交之前的租金2333371.5元）。因此，利强公司实际向国信公司交纳2017年以后的使用费为8092268.5元。三、由于双方原租赁合同，已于2018年4月1日期满，双方并未形成新的书面合约，利强公司已陆续交纳了租金，且双方约定的滞纳金过高，利强公司因欠使用费的滞纳金应为待明确金额之后按银行贷款计息。因疫情影响，利强公司提出减免3个月使用费的请求，根据相关规定，予以支持。此外，根据（2016)赣0203民初984号调解书内容，当事人双方对已2017年之前租金的情况已作处理。利强公司提出因减少租赁面积、城市靓化工程等因素而请求减少之前租金并退回多收79万元租金的主张不予采信。对于利强公司诉请因租赁面积缩小而要求减少约10%月租金（2017年1月之后）主张，其已提供自测图纸及租赁签名证明材料，但国信公司又拒不提供原始图纸和数据。故根据公平、客观原则，推定按反诉原告利强公司的请求减少10%计算面积及租金。即利强公司截止到2020年7月1日实欠国信公司房屋占用费为1290825.5元【（260641.5元/月-260641.5元/月×10%）×（43-3）月-8092268.5元】，对国信公司该部分租金予以支持。鉴于当事人双方对解除实际租赁关系不持异议，故予以支持。本诉被告利强公司应于本判决生效后十五日内将租赁的房屋交回给本诉原告国信公司。在未交付前，即从2017年7月2日至实际交房屋时止，按每月234577.35元（260641.5元×0.9）计算房屋占有使用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、解除本诉原告（反诉被告）景德镇市国信资产管理有限公司与本诉被告（反诉原告）景德镇市利强置业有限公司之间的房屋租赁关系，本诉被告（反诉原告）景德镇市利强置业有限公司应于本案判决生效后十五日内将涉案房屋交还给本诉原告（反诉被告）景德镇市国信资产管理有限公司并办理相关手续（从2020年7月2日至实际交付房屋时止，按每月234577.35元计算房屋占有使用费）；二、限本诉被告（反诉原告）景德镇市利强置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本诉原告（反诉被告）景德镇市国信资产管理有限公司支付拖欠的房屋租金1290825.5元（截至2020年7月1日止）及其利息（从2020年3月10日至付清时止，按中国人民银行公布的同期商业银行贷款利率计息）；三、驳回本诉原告（反诉被告）景德镇市国信资产管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（本诉被告）景德镇市利强置业有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件诉讼费44944元，由本诉被告（反诉原告）景德镇市利强置业有限公司承担14711元，本诉原告（反诉被告）景德镇市国信资产管理有限公司承担30233元；反诉费5850元，由反诉原告(本诉被告)景德镇市利强置业有限公司承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与原审基本一致。本院认为，围绕当事人的上诉请求和答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.租赁房屋面积减少，租金是否应当相应减少；2.原审判决对违约金的认定是否恰当。1.关于租赁房屋面积减少，租金是否应当相应减少的问题。本院认为，合同双方当事人之间享有的权利与承担的义务，在总体上应当是对等的、平衡的。本案为房屋租赁合同纠纷，在房屋面积减少的情况下，租金相应予以减少，符合合同公平原则。国信公司上诉提出，（2016）赣0203民初984号民事调解书生效至本案起诉之日，无任何能够导致租金降低的事由发生，双方达成调解时，改造行为已结束，利强公司已经明确知悉租赁物面积缩小事实，但仍对租金及其他方面达成一致意见并由法院出具调解书予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零七条规定：“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外”，且该调解书是对双方当事人2016年12月31日之前的权利义务达成一致，故该调解书不能证明利强公司对其2017年1月1日以后减少租金的权利予以放弃。国信公司上诉还提出，《房屋租赁合同》第八条第三款“租赁期间，房屋因国家政策需要收回、城市规划要求拆除或改造，甲乙双方应无条件服从，由此造成的损失双方互不承担违约责任，”为双方约定的免责条款，合法有效，应当遵从。本院认为，该条款实质上是对双方权利义务的限制，而不是仅对其中一方权利义务作出限制。本案中因政府改造行为造成的损失是双方面的，根据该条款约定双方应互不承担违约责任，即利强公司作为承租人不得要求国信公司按合同约定的租赁房屋原状交付房屋，国信公司亦不得要求利强公司按合同约定的原租金标准支付租金。因此，原审判决根据房屋面积减少情况减少相应计算面积的租金，未违背双方约定，且符合合同公平原则，并无不当。2.关于原审判决对违约金的认定是否恰当的问题。原审中，利强公司作为承租人主张逾期支付租金的违约金计算超过法律规定的标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”人民法院应当以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合其他因素予以确定。原审中，房屋出租人国信公司并未举证证明其实际损失，就利强公司逾期支付租金的损失而言，一般应为利强公司欠付租金所产生的法定孳息，双方约定的违约金计算方式计算所得数额已远超过其实际损失。故原审法院以欠付租金为基数，按照中国人民银行公布的同期商业银行贷款利率的标准对违约金数额进行相应调整，符合本案事实和法律规定。综上所述，国信公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44944元，由上诉人国信公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭联红审判员  陈苾铃审判员  徐 骥二〇二〇年十月二十九日法官助理李晶莹书记员胡澍妮