广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终1110号 上诉人(原审被告)：广西广安置业有限公司。住所：广西防城港市防城区防城镇群星大道**防城区市场监督管理局大院内。统一社会信用代码：91450600566796466Y。 法定代表人：陈雄庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯振，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：梁能福，广东天环律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：孙婷婷，女，1983年2月18日出生，汉族，，住广东省佛山市顺德区 委托诉讼代理人：庞体胜，广西鹏源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：于春珍，女，1958年1月20日出生，汉族，，住湖北省襄樊市襄城区 委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西南宁合众房地产置业有限公司。住所：广西南宁市青秀区中柬路9号利海·亚洲国际3号楼3-3015号。统一社会信用代码：91450103315845171E。 法定代表人：孙婷婷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：庞体胜，广西鹏源律师事务所律师。 上诉人广西广安置业有限公司（以下简称广安公司）、孙婷婷因与被上诉人于春珍、广西南宁合众房地产置业有限公司（以下简称合众公司）商品房预约合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人广安公司的委托诉讼代理人冯振，上诉人孙婷婷及被上诉人合众公司共同的委托诉讼代理人庞体胜，被上诉人于春珍的委托诉讼代理人梁宇宸到庭接受询问。本案现已审理终结。 上诉人广安公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回于春珍对广安公司的诉讼请求；二、判决合众公司承担还款和赔偿责任；三、判决本案的诉讼费用由合众公司承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。一、于春珍与合众公司、孙婷婷的款项往来纠纷与广安公司无关。于春珍主张其购买广安公司文昌国际商城7栋2单元1502号房的事实不成立。广安公司与于春珍没有签过任何购房合同或认购协议，没有收取过其任何款项。二、没有证据证明于春珍与合众公司之间的“款项往来行为”是发生在广安公司的营业场所，经办人员也不是广安公司工作人员。从于春珍向法院提交的证据可证实，合众公司的营业场所在南宁市，于春珍转款给孙婷婷个人，其完全知道款项不是转给广安公司。四、广安公司与合众公司虽然签订《商品房销售代理合同》，但委托授权范围有限，没有授予合众公司代签购房合同和收取购房款的权利。五、《商品房销售代理合同》第四条第6点明确约定“乙方不允许代为收取的所有购房客户的购房定金、房款，若有代收行为，乙方必须在2个工作日内转至甲方账户，不得做任何形式的截留和挪用”，即如果合众公司超出代理权限代收款项，必须在2个工作内交回款项才得到广安公司的追认。合众公司超出代理权限收款但没有交回款项，得不到广安公司追认。于春珍主张是授权不明，合众公司抗辩是授权收款，均与事实不符。六、合众公司超出代理权限收款行为，不构成表见代理。合众公司作为一家房地产买卖中介公司，既不是广安公司文昌楼盘的独家代理销售中介，又不仅仅代理销售广安公司文昌楼盘。虽然双方签订《商品房销售代理合同》，但究其本质，此合同不是《中华人民共和国合同法》意义上的代理合同，而是居间合同。七、合众公司没有将其收取于春珍的款项交给广安公司，不存在其辩解“众多购房人的款项混在一起分不清”的问题，与所谓的佣金纠纷问题无关。每个人的购房款都是专款专收，合众公司既往也有私收购房款或购房人委托其代为转交购房款的行为，其交回的每一分钱都注明购房人，广安公司都会开具收据给购房人。八、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房屋销售合同必须是书面合同，不承认口头合同和其它形式的合同。《文昌国际项目商品房付款承诺书》属于单方制作，一审认定为预约合同错误。九、退一步说，一审判决广安公司承担主体责任，判决合众公司承担连带责任，颠倒了责任主体关系。收款并一直侵占款项的是合众公司，合众公司才是第一责任人。十、本案与（2019)桂0603民初49号案[二审案号：(2019)桂06民终495号]案情完全相同，应当同案同判。 孙婷婷和合众公司针对广安公司的上诉共同辩称，广安公司的上诉理由不成立，合众公司和广安公司存在代理销售关系，合众公司收取客户的款项对广安公司构成表见代理，请求维持一审判决第一、二、三项，驳回广安公司的上诉请求。 于春珍针对广安公司的上诉辩称，《文昌国际项目商品房付款承诺书》明确约定定金5万，于春珍未能履行则不予返还定金，符合《中华人民共和国担保法》第九十条以书面形式约定定金的规定，故一审判决双倍返还定金符合法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 上诉人孙婷婷上诉请求：一、撤销一审判决第五项；二、本案的诉讼费用由于春珍、广安公司全部承担。事实和理由：一审判决认定孙婷婷的行为属于公司职务行为，却判决孙婷婷对6980元的债务承担连带清偿责任错误。孙婷婷是合众公司的法定代表人，公司的员工在销售房产时，提供孙婷婷的账号用以收取购房款项，并出具相应的收款收据给于春珍，属于公司职务行为，但一审判决孙婷婷对此承担连带清偿责任，属于适用法律错误。 广安公司针对孙婷婷的上诉辩称，孙婷婷是否承担责任由法院依法判决。 合众公司针对孙婷婷的上诉辩称，6980元房款是于春珍应公司要求转入孙婷婷的账户，合众公司也认可，应由合众公司承担责任。 于春珍针对孙婷婷的上诉辩称，因孙婷婷收取该笔6980元并没有说明具体的款项性质，属于委托不明，孙婷婷对此应承担连带责任。一审判决适用法律正确，应予维持。 于春珍向一审法院起诉请求：一、解除于春珍与广安公司之间的预约合同关系；二、广安公司、合众公司负连带责任双倍退还于春珍定金共计100000元；三、合众公司与孙婷婷连带退还于春珍房款6980元及利息损失662.18元（利息以6980元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2017年12月24日暂计至2019年12月13日，实际计至清偿之日止）；四、诉讼费用由广安公司、合众公司、孙婷婷承担。 一审法院认定事实：2016年8月18日，广安公司与合众公司签订《商品房销售代理合同》，约定广安公司委托合众公司组织团购广安公司开发的文昌国际商贸城商品房，期限从2016年8月1日至2017年6月30日，合同约定不允许合众公司代为收取客户缴纳的定金及房款，如有代收的必须在2个工作日内转至广安公司的账户，不得截留与挪用。2017年间，广安公司与合众公司还签订三份《补充协议》，约定相关楼盘的销售价格、佣金标准及支付方式等。2018年3月21日，广安公司发函通知合众公司退场。2017年10月27日，于春珍通过建设银行向合众公司转账支付7栋2单元1502号房定金6980元，经手人“李”向于春珍出具了收据（未盖章）。2017年12月17日，于春珍向合众公司交付房款43020元，合众公司向于春珍出具了盖合众公司公章的收据。2017年12月17日，合众公司的业务员“唯美”向于春珍出具《文昌国际项目购房付款承诺书》（未盖章），载明：“于春珍于2017年10月27日自主自愿购买文昌国际7栋2单元1502号房，于春珍于2017年12月17日已交定金50000元，并于2018年3月15日前交齐首付款158300元（不含定金50000元），余款470000元于2018年4月1日前办理按揭等等”。2017年12月24日，于春珍通过工商银行账户向孙婷婷转账支付6980元。 一审法院认为，一、关于于春珍与广安公司的预约合同关系应否解除的问题。《文昌国际项目商品房付款承诺书》是当事人就将来订立商品房买卖合同达成的合意，即为商品房预约合同，本案应定性为商品房预约合同纠纷。鉴于广安公司与合众公司签订《商品房销售代理合同》，约定广安公司委托合众公司销售商品房的期限、范围、内容及事项，双方还签订三份协议书约定合众公司的销售价格、佣金标准及支付方式等，并于2018年3月书面通知合众公司退场，同时，本案现有证据也不能证实广安公司或合众公司已向于春珍告知了合众公司无权代收购房款，故应认定广安公司与合众公司之间成立了代理销售商品房的合同关系，合众公司系在代理权限范围内以广安公司的名义向于春珍销售涉案的商品房。根据《中华人民共和国民法总则》第六十二条的规定，合众公司作为代理人，与于春珍发生的涉案行为对被代理人广安公司发生法律效力。根据广安公司与合众公司签订的《商品房销售合同》及合众公司与客服对接业务的实际情况，可以认定合众公司的行为构成表见代理，也即广安公司与于春珍之间存在商品房预约合同关系。现因广安公司与合众公司的行为导致于春珍已预付定金及部分房款但不能实现签订正式商品房买卖合同的初衷与目的，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，现于春珍请求解除其与广安公司之间的商品房预约合同关系，于法有据，理由充分，予以支持。 二、关于广安公司、合众公司应否连带退还于春珍定金100000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，作为广安公司受托人的合众公司出具收据确认收到于春珍交付的定金50000元，于春珍向合众公司法定代表人孙婷婷交付房款6980元。故在解除于春珍与广安公司的商品房预约合同关系后，广安公司应双倍返还于春珍定金100000元。于春珍的该项诉讼请求，于法有据，理由充分，予以支持。 三、关于合众公司与孙婷婷应否连带退还于春珍房款6980元并支付利息损失的问题。根据以上第二点理由，对收取于春珍房款6980元应予退回，至于责任主体，鉴于孙婷婷是合众公司法定代表人，孙婷婷的账号是合众公司员工提供给于春珍的，且经销售顾问收取的定金50000元也加盖了合众公司的公章，故根据以上实际应界定转给孙婷婷的6980元属于职务行为，且即代表合众公司所收取。对于春珍主张构成表见代理的相应意见，予以采纳。鉴于于春珍的6980元被占用未退还，造成经济损失，故责任方应支付利息。现于春珍请求从2017年12月24日计至实际清偿之日止，并无不当，予以采纳，但利率应表述为“全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”。 四、关于合众公司是否承担连带责任问题。鉴于合众公司是接受广安公司的委托，且对收款问题合同约定并不明确，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款的规定，同时考虑到合众公司收取款项是否已交给广安公司仅属双方私下的合同及利益关系，不能对抗于春珍。故合众公司对本案的定金部分债务应承担连带责任，对其相应辩解，因无证据佐证，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，第九十四条第四项，第九十七条，第一百零七条，第一百一十五条，《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，第五条，《中华人民共和国商品房管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除于春珍与广安公司的商品房预约合同关系；二、广安公司（双倍）退回于春珍定金100000元；三、合众公司对以上第二项债务承担连带清偿责任；四、合众公司退回于春珍房款6980元，并以此为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2017年12月24日起计算利息至履行完毕之日止；五、孙婷婷对以上第四项债务承担连带清偿责任。案件受理费2454元，减半收取1227元（于春珍已预交），由广安公司承担1146元（合众公司负连带责任），合众公司负担81元（孙婷婷负连带责任）。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明，广安公司与合众公司签订的《商品房销售代理合同》第三条第5点约定广安公司协助合众公司完成购房团在广安公司项目参观、选购和签约、收款等各项接待程序。 本院认为，《文昌国际项目购房付款承诺书》系当事人就将来订立商品房买卖合同达成的合意即商品房预约合同，故一审判决将本案定性为商品房预约合同纠纷正确，本院予以确认。一审判决合众公司对广安公司退回于春珍定金100000元承担连带清偿责任及退回于春珍房款6980元，于春珍、合众公司对此均未提起上诉，本院予以维持。 一、关于一审判决解除广安公司与于春珍之间的商品房预约合同关系有无事实和法律依据的问题。 广安公司上诉主张其与合众公司之间系居间合同关系而非代理销售关系。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”及第一百六十五条规定：“委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。”本案中，广安公司与合众公司签订的《商品房销售代理合同》约定广安公司委托合众公司代理销售文昌国际商城项目的期限、范围、内容以及广安公司协助合众公司完成购房团参观、选购和签约、收款等事项，双方签订三份补充协议还约定合众公司的销售价格、佣金标准及支付方式等，故广安公司与合众公司之间成立代理销售关系而非居间合同关系。广安公司该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 广安公司上诉称其并未授权合众公司向于春珍收取涉案商品房购房款，其与于春珍之间不存在商品房预约合同关系，不应承担本案还款责任。因《商品房销售代理合同》约定合众公司有权代收房款并在2个工作日内转至广安公司账户，而现有证据亦不能证明广安公司或合众公司已向于春珍告知合众公司无权代收购房款，且广安公司与合众公司就合众公司代收房款的权限的约定属双方之间的内部约定，在未向于春珍披露的情况下不能对抗于春珍，故本院认定合众公司系在代理权限范围内以广安公司名义向于春珍销售涉案商品房。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，合众公司作为代理人，其与于春珍之间发生的涉案行为对被代理人广安公司发生效力，也即广安公司与于春珍之间存在商品房预约合同关系，一审判决对此认定正确，本院予以确认。 根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，现因广安公司以于春珍与合众公司的行为与其无关为由拒绝与于春珍签订正式商品房买卖合同，故于春珍起诉请求解除其与广安公司之间的商品房预约合同于法有据，一审判决对其该项诉讼请求予以支持正确，本院予以维持。 二、关于于春珍请求广安公司返还定金100000元有无事实和法律依据的问题。如上所述，合众公司与于春珍之间发生的涉案行为对被代理人广安公司发生效力，故广安公司本案中应当承担相应责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；……。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，合众公司出具收据确认收到于春珍房款43020元，及于春珍通过建设银行向合众公司转账支付定金6980元，合计5万元，结合《文昌国际项目购房付款承诺书》载明“于春珍于2017年12月17日已交定金50000元”，本院认定于春珍向合众公司支付的50000元为定金。故于春珍与广安公司之间的商品房预约合同解除后，于春珍有权主张广安公司双倍返还定金10万元。一审判决对于春珍该项诉讼请求予以支持正确，本院予以维持。广安公司上诉主张其未收到于春珍支付的定金，不应承担返还责任。因合众公司收取涉案购房款后是否转交广安公司，系广安公司与合众公司之间的内部关系争议，不能对抗于春珍，故广安公司该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于孙婷婷是否应就合众公司退还的6980元房款并支付利息损失承担连带责任的问题。于春珍于2017年12月24日通过工商银行账户向合众公司的法定代表人孙婷婷转账支付6980元。一审判决认定孙婷婷收取的该6980元系履行职务行为正确，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”规定，因孙婷婷收取的6980元系履行职务行为，由此产生的法律后果应由合众公司承担。一审判决孙婷婷对合众公司退回于春珍房款6980元及利息承担连带责任于法无据，本院予以纠正。孙婷婷上诉主张其不应对该6980元及利息承担连带责任理由成立，本院予以支持。一审判决合众公司承担该6980元的利息正确，但于春珍起诉请求上述款项的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，因全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起才实施，故一审判决确定该款项利息应分段计算，即从2017年12月24日起按照中国人民银行同期贷款基准利息计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至履行完毕之日止。一审判决利息从2017年12月24日起就按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算不当，本院予以纠正。 综上所述，广安公司的上诉请求不成立，应予驳回；孙婷婷的上诉请求，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初203号民事判决第一、二、三项； 二、撤销防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初203号民事判决第五项； 三、变更防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初203号民事判决第四项为：被上诉人广西南宁合众房地产置业有限公司退回被上诉人于春珍房款6980元及利息（利息以6980元为基数，从2017年12月24日起按照中国人民银行同期贷款基准利息计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至履行完毕之日止）； 四、驳回被上诉人于春珍的其他诉讼请求。 以上债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费2454元，减半收取1227元，由上诉人广西广安置业有限公司和被上诉人广西南宁合众房地产置业有限公司共同负担1146元，被上诉人广西南宁合众房地产置业有限公司负担81元。二审案件受理费2454元（上诉人广西广安置业有限公司和上诉人孙婷婷均已预交），由上诉人广西广安置业有限公司负担2300元，被上诉人广西南宁合众房地产置业有限公司负担154元。本院多收取的2454元，退还上诉人广西广安置业有限公司154元，退还上诉人孙婷婷2300元。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 静 审 判 员  李丽莉 审 判 员  李启宁 二〇二〇年十月二十六日 法官助理  蔡澄莎 书 记 员  廖 兰