重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终6451号上诉人（原审被告）：游江，男，1979年8月9日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：胡元平，重庆市江北区华新法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：时晓花，女，1975年2月13日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：唐忠安，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：程泉林，国浩律师（重庆）事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴斌，男，1973年10月18日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：唐忠安，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：程泉林，国浩律师（重庆）事务所律师。原审第三人：龚媛媛，女，1982年10月14日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：谢函晋，上海段和段（重庆）律师事务所律师。上诉人游江因与被上诉人时晓花、戴斌、原审第三人龚媛媛房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初9920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人游江及其委托诉讼代理人胡元平，被上诉人时晓花、戴斌的共同委托诉讼代理人程泉林，原审第三人龚媛媛的委托诉讼代理人谢函晋到庭参加二审询问。本案现已审理终结。游江上诉请求：1.依法撤销重庆市江北区人民法院(2019)渝0105民初9920号民事判决，改判:上诉人与被上诉人不存在租赁合同关系;上诉人不承担被上诉人2018年12月至2019年7月的租金及违约金;2.被上诉人承担本案的全部诉讼费及保全费、鉴定费。事实及理由：1.上诉人与被上诉人没有房屋租赁合同关系，尽管上诉人对涉案房屋实际使用了3个月，但上诉人在2018年12月1日前就腾空房屋交还给了第三人；2.被上诉人已于2018年11月30日更换新锁予以收回，上诉人不应当承担被上诉人自己占有使用期间的房屋租金及违约金。时晓花、戴斌辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：从一审查明租赁合同《转让协议》、游江实际支付部分租金等事实已经充分说明双方之间已经成立合法有效的租赁关系，而且该租赁关系至今仍然没有解除，对双方当事人具有法律约束力。龚媛媛辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.上诉人、被上诉人和第三人签订的《转让协议》合法有效；2.上诉人自认其使用案涉房屋至少3个月，因此亦印证了《转让协议》合法有效；3.上诉人并未举示证据证明案涉房屋已经于2018年11月30日腾空并交还第三人，系虚假陈述；4.上诉人故意不交付租金构成违约，其无权单方解除案涉合同。时晓花、戴斌向一审法院起诉请求：1.请求判令游江支付时晓花、戴斌2018年12月1日至2019年8月31日的租金69126元（22443元＋22443元＋24240元）。2.请求判令游江支付时晓花、戴斌违约金42152.70元（22443元×215天×0.005＋22443×125天×0.005＋24240×33天×0.005＋24240×33天×0.005，其中215天指2018年12月1日至2019年7月4日期间，125天指2019年3月1日至2019年7月4日期间，33天指2019年6月1日至2019年7月4日期间）；2019年7月4日之后，即2019年7月5日起至付清时止的违约金按总额69126元为本金，按每日0.005的标准计算。一审法院认定事实：2017年6月2日，龚媛媛与案外人重庆嘉益房地产开发有限公司（以下简称嘉益公司）签订《租赁合同》。合同第一条约定，龚媛媛租赁位于重庆市江区（紫御江山Ｃ2地块一区沿街商业第吊4层）附21号商铺。第二条约定，租赁期限为2017年6月1日至2021年5月31日止。第三条约定，本合同签订五日内，龚媛媛应向嘉益公司交纳履约保证金20781元。用于担保龚媛媛对本合同的履行，在租赁期内，龚媛媛不得以保证金冲抵租金或其他费用，待合同期满，龚媛媛若不续租且无违约行为或承担了违约责任后，则嘉益公司退还租赁保证金（不计息）。租赁关系终止如龚媛媛对嘉益公司不存在任何债务，而且全面履行了《房屋租赁合同》的条款，嘉益公司应在期满后15日内将保证金全额退还龚媛媛；如龚媛媛对嘉益公司尚有未完清的债务，首先用保证金冲抵，当保证金不足以冲抵时，嘉益公司有权向龚媛媛追债。第十二条约定，租赁期间，龚媛媛未经嘉益公司书面同意不得转让房屋，如发生转借、转租、转让行为，嘉益公司可单方面解除合同，同时，龚媛媛交纳的履约保证金，作为违约金，嘉益公司不予退还……租赁期间，除按本合同约定的解除合同之情形外，任何一方提出解除合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商一致的，签订解除合同的协议，在解除合同协议签订前，本合同仍然有效。第四十条约定，因各种原因终止合同或合同期满不再续租，嘉益公司有权即时终止能源供应，龚媛媛应在终止合同之日或期满后的五天之内，退还所承租并将存放在商铺内的所有物品搬走；逾期没有搬走的物品视为龚媛媛弃物，归嘉益公司所有，嘉益公司有权对商铺内的物品进行任意处置。2017年12月31日，嘉益公司（出卖人／原出租人）与时晓花、戴斌（购买人／出租人）、龚媛媛（承租人）签订了《补充协议》，约定时晓花、戴斌概括性地继受龚媛媛与嘉益公司签订《租赁合同》中嘉益公司的全部权利义务，并由嘉益公司将龚媛媛交纳的履约保证金20781元转付给时晓花和戴斌，租赁期间的租金按季支付，第一期于2017年6月2日支付，金额为20781元；第二期于2018年5月31日、2018年8月31日、2018年11月30日、2019年2月28日支付，每次支付金额为22443元；第三期于2019年5月31日、2019年8月31日、2019年11月30日、2020年2月28日支付，每次支付金额为24240元……后，嘉益公司将涉案房屋出售给时晓花和戴斌按份共有，时晓花、戴斌也收到嘉益公司转付的龚媛媛交付的履行租赁合同的履约保证金20781元。2018年9月8日，龚媛媛与游江达成《转让协议》载明：“龚媛媛将北滨二路532号附21号商铺转让给游江经营，(从2018年9月1日起)由游江继续承租租赁房屋，继续约定（租赁合同）承租人后续待支租金，将直接支付给购买人账户。完成之前合同所有责任。从2018年9月1日后所有责任将由游江承担与龚媛媛无任何关系。”该协议落款处有“转出人：龚媛媛”、“承租人：游江”、“见证人：时晓花”字样的签名。2018年9月11日，游江向时晓花账户转账支付了22443元。后，时晓花出具了收到北滨二路532号附21号商铺2018年9月1日至2018年11月30日期间的门面租金22443元的收据。2018年12月17日，时晓花以游江为相对方作出《商铺租金催缴函》，催促游江根据前述《租赁合同》、《补充协议》、《转让协议》的约定于2018年12月31日前，向其缴清本应在2018年11月30日之前缴清的该季度租金22443元。同日，时晓花向游江邮寄了该《商铺租金催缴函》，邮件载明的收件人信息为：收件人游江、手机150××××****、单位名称“游江野鱼府（游江团鱼府）”、地址“江**北滨二路**附**”。该邮件送达信息显示该邮件于次日由单位收发章、前台签收。另查明，在一审法院审理（2019）渝0105民初7612号案件时，时晓花陈述其在《转让协议》签字后已告知过戴斌相关事实，戴斌没有提出异议。游江认可其从2018年9月9日起使用涉案房屋，并按照《转让协议》的约定向时晓花支付过2018年9月1日至2018年11月30日期间的租金，也认可其在2018年12月收到过一份时晓花或戴斌发出的商铺催款函，但没有向时晓花、戴斌支付过保证金。龚媛媛陈述2018年9月1日起，其作为承租人的权利义务已经通过《转让协议》的签订全部转让给了游江，之后游江也向时晓花、戴斌履行了承租人的义务。在一审法院审理（2019）渝0105民初9481号案件时，时晓花、戴斌陈述认可《转让协议》上有时晓花本人的签名，同意2018年9月1日之后由游江使用涉案房屋并支付租金，龚媛媛不承担责任，2018年9月1日起，由游江概括性承继包含龚媛媛缴纳的履约保证金在内的龚媛媛与时晓花、戴斌的租赁合同权利义务。游江陈述《转让协议》上的“游江”和“龚媛媛”的签名均系游江一人书写，不认可《转让协议》已经发生法律效力，并由此主张游江仅是实际有偿占有使用该房屋，且游江应向龚媛媛支付涉案房屋的占有使用费；游江是受龚媛媛委托直接向时晓花支付涉案房屋2018年9月1日至2018年11月30日期间22443元的租金。龚媛媛陈述《转让协议》系其将涉案房屋租赁合同涉及的权利义务从2018年9月1日起转让给了游江，龚媛媛在转让协议形成当时已经知晓并认可《转让协议》上记载的内容，但龚媛媛认为《转让协议》中转让的内容不包含龚媛媛向时晓花、戴斌缴纳的履约保证金龚媛媛或者龚媛媛的亲属没有委托过游江代为向时晓花、龚媛媛支付涉案房屋的租金。庭审中，游江还举示了如下证据：1.案外人李琪琳向游江出具的收条（原件），其上记载李琪琳2018年9月7日出具收条，收到门店里所有餐具、厨具、桌子的出让金15000元；2.2019年4月4日涉案房屋的物管公司出具的水电费记录单（原件），2018年11月19日至2018年12月16日期间，空置房代收排水费、水费、电费共计1185.18元，落款时间为2019年4月4日，落款处加盖有“中海物业管理有限公司重庆分公司紫御江山御湾管理处收费专用章”字样的鲜章；3.龚媛媛个体开业登记申请书、注销登记申请书、户外招牌设置备案登记表及照片、涉案房屋拍摄于2019年7月30日的照片。游江拟证明由于龚媛媛没有在前述《转让协议》上签名，该转让行为因双方的意思表示未达成一致而不成立；游江仅是购买了龚媛媛在涉案房屋中的厨房用品并在2018年11月30日前占用涉案房屋，且游江已在2018年11月30日将涉案房屋归还龚媛媛；2018年11月30日至2019年4月4日期间，涉案房屋没有新产生水电费，由龚媛媛在涉案房屋门上上锁予以实际管理控制；龚媛媛登记的个体工商户地址还在涉案房屋内，证明龚媛媛至少在2019年7月30日还占有管理控制涉案房屋。时晓花、戴斌对李琪琳的收条因其无法核实而不予认可；对水电费记录单真实性认可，不认可证明目的；对龚媛媛个体开业登记申请书、注销登记申请书、户外招牌设置备案登记表及照片真实性认可，但前述证据不影响游江对涉案房屋的实际承租和使用，不认可证明目的；对显示时间为2019年7月30日的照片真实性不予认可。龚媛媛质证对李琪琳的收条真实性予以认可，但不认可证明目的，同时陈述李琪琳是代龚媛媛出具的收条，该收条的出具恰好能证明龚媛媛知晓《转让协议》的内容，并将涉案房屋转让给了游江经营的事实；对水电费记录单、龚媛媛个体开业登记申请书、注销登记申请书、户外招牌设置备案登记表及照片的真实性均予以认可，但均不认可证明目的，同时还陈述游江也自认其2018年11月30日前使用涉案房屋，前述陈述与游江举示的该组证据的证明目的相矛盾；对显示时间为2019年7月30日照片三性均不予认可，龚媛媛将涉案房屋转让给游江租赁后，均不清楚游江对涉案房屋的使用状况。对此，一审法院分析如下：对于李琪琳向游江出具的收条，因游江举示的是原件，且涉及该转让行为的双方，即游江与龚媛媛均予以认可，一审法院予以采信；对于水电费记录单、龚媛媛个体开业登记申请书、注销登记申请书、户外招牌设置备案登记表及照片，因三方均认可真实性，一审法院予以采信；对显示拍摄时间为2019年7月30日的照片，因时晓花、戴斌、龚媛媛均不予认可，且涉案房屋是否于2019年7月30日拍照时关闭，与本案没有实质性关联，一审法院不予采信。庭审中，游江还陈述：1.游江已经于2018年11月30日将涉案房屋交还龚媛媛，但没有书面证据；2.游江的电话为150××******；3.如果游江在本案中应承担违约责任，时晓花、戴斌主张的违约金标准也过高，申请调整。庭审中，龚媛媛还陈述：1.李琪琳是代表龚媛媛在管理涉案商铺的经营，龚媛媛对李琪琳与涉案商铺相关的行为均予以认可；2.龚媛媛在2018年9月8日《转让协议》签订当天即拿到了另一份《转让协议》；3.龚媛媛与时晓花、戴斌的租赁合同关系因《转让协议》的签订而在2018年9月1日终止。庭审中，游江对其提供的《转让协议》中落款处“龚媛媛”的签字提出司法鉴定申请，拟证明该处“龚媛媛”并非龚媛媛本人书写，而系游江所书写。经一审法院委托，重庆市公信物证司法鉴定所作出渝公信[2019]（文）鉴字第241号《司法鉴定意见书》，作出了《转让协议》中落款处“龚媛媛”签名字迹不是龚媛媛本人书写，是游江所书写的鉴定意见。该次鉴定产生3300元的鉴定费用。一审法院认为，关于时晓花、戴斌要求游江支付2018年12月1日至2019年8月31日期间的租金69126元（22443元＋22443元＋24240元）的问题。因龚媛媛、游江在2018年9月8日已经达成了《转让协议》，将龚媛媛承租涉案房屋的权利义务概括转让给了游江，时晓花在该协议上签名，而时晓花、戴斌在知晓该转让行为后也未提出异议，虽然龚媛媛没有在《转让协议》上签字，但案外人李琪琳的收条以及龚媛媛的陈述已经表明龚媛媛在2018年9月8日《转让协议》签订当时已经知晓并认可该转让行为，且游江在此后已向时晓花履行了缴纳2018年9月1日至2018年11月30日期间租金的义务，该《转让协议》也实际履行，故2018年9月起涉案房屋的承租人为游江。对于游江提出其2018年11月30日已经将涉案房屋交还龚媛媛的问题。因游江没有举示证据予以证明，且龚媛媛也不予认可，故游江该部分辩解，一审法院不予采信。因游江未举证证明其在2018年9月使用涉案房屋之后，又将涉案房屋归还过时晓花、戴斌，故游江应按照《租赁合同》、《补充协议》以及《转让协议》的约定履行义务。按照《租赁合同》、《补充协议》以及《转让协议》的约定，游江应在2018年11月30日支付2018年12月1日至2019年2月28日期间的租金22443元、在2019年2月28日支付2019年3月1日至2019年5月31日期间的租金22443元、在2019年5月31日支付2019年6月1日至2019年8月31日期间的租金24240元。据此，时晓花、戴斌要求游江支付2018年12月1日至2019年8月31日期间的租金69126元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于时晓花、戴斌要求游江支付2018年12月1日至2019年7月4日期间的违约金42152.70元；并从2019年7月5日起至付清时止的违约金按总额69126元为本金，按每日0.005的标准计算的问题。同前所述，游江应在2018年11月30日支付租金22443元、在2019年2月28日支付租金22443元、在2019年5月31日支付租金24240元。因游江未按时履行租金支付义务，存在违约行为，依法应承担违约责任，应向时晓花、戴斌支付违约金，且应以欠付的租金总金额作为计算违约金的本金。对于违约金计算天数，2018年12月1日至2019年7月4日期间日历天数共计216天，时晓花、戴斌仅主张215天；2019年3月1日至2019年7月4日期间日历天数共计126天，时晓花、戴斌仅主张125天；2019年6月1日至2019年7月4日期间日历天数共计共计34天，时晓花、戴斌仅主张33天，系其对自己民事权利的处分，一审法院予以支持。但依据时晓花、戴斌在本案中举示的其向游江邮寄的《商铺租金催缴函》中，已经将游江支付其缴清本应在2018年11月30日之前缴清的该季度租金22443元延期到2018年12月31日前，虽然在庭审中，游江否认其本人收到该函件，但依据时晓花、戴斌邮寄信息以及游江在本案审理过程中提供的联系电话，一审法院认定游江收到了该函件。时晓花、戴斌在该函件中延长了2018年12月1日至2019年2月28日期间租金的交款期限，故该期间的租金对应的该项请求中的违约金的计算天数应从2019年1月1日起计算，即2018年12月1日至2019年2月28日期间租金在2019年7月4日之前应支付违约金的天数为184天（215天－31天）。对于利率标准，因每日0.005的标准过高，游江也申请调低，根据合同履行状况和当事人的过错程度，一审法院酌情，按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率予以主张2018年12月1日至2019年7月4日期间的利率。同前理，2019年7月5日起，游江应以69126元为本金支付时晓花、戴斌违约金，2019年7月5日起至2019年8月19日期间，按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率支付；2019年8月20日起至款项付清时止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付。由此，时晓花、戴斌要求游江以2018年12月1日至2019年2月28日期间租金22443元为本金，按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率支付2019年1月1日至2019年7月4日期间，其中184天的违约金；以2019年3月1日至2019年5月31日期间租金22443元为本金，按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率支付2019年3月1日至2019年7月4日期间，其中125天的违约金；以2019年6月1日至2019年8月31日期间租金24240元为本金，按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率支付2019年6月1日至2019年7月4日期间，其中33天的违约金；以69126元为本金，按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率，支付2019年7月5日起至2019年8月19日期间的违约金；以69126元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，支付2019年8月20日起至款项付清时止的违约金；同时，2018年12月1日至2019年7月4日期间的违约金以42152.70元为限；时晓花、戴斌超出该部分的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告游江于本判决生效之日起七日内支付原告时晓花、戴斌2018年12月1日至2019年8月31日期间的租金69126元。二、被告游江于本判决生效之日起七日内以22443元为本金，按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率支付原告时晓花、戴斌2019年1月1日至2019年7月4日期间，其中184天的违约金；以22443元为本金，按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率支付原告时晓花、戴斌2019年3月1日至2019年7月4日期间，其中125天的违约金；以24240元为本金，按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率支付原告时晓花、戴斌2019年6月1日至2019年7月4日期间，其中33天的违约金；以69126元为本金，按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率，支付原告时晓花、戴斌2019年7月5日起至2019年8月19日期间的违约金；以69126元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，支付原告时晓花、戴斌2019年8月20日起至款项付清时止的违约金；同时，2018年12月1日至2019年7月4日期间的违约金以42152.70元为限。三、驳回原告时晓花、戴斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2603.16元，减半收取即1301.58元，保全费953.66元，鉴定费3300元，合计5555.24元，由被告游江负担。二审中，游江向本院举示了下列证据：1.重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初7612号民事裁定书，拟证明真正的承租人系龚媛媛；2.2020年6月30日被上诉人的起诉状，拟证明被上诉人再次以相同理由起诉要求上诉人支付租金及违约金；3.一审法院（2020）渝0105民初14929号裁定书，拟证明被上诉人的再次起诉已经中止审理；4.被上诉人商铺现状照片4张，拟证明该商铺已由被上诉人锁上，并实际控制，还张贴了急售的广告。时晓花、戴斌质证意见如下：1.证据一的真实性、合法性、关联性均予认可，但证明目的不认可；2.证据二的真实性、合法性、关联性均予认可，不认可证明目的；3.证据三的三性和证明目的均予认可；4.证据四照片没有显示拍摄时间，真实性无法确认，门面上急售的广告不是被上诉人张贴，被上诉人没有出售门面的打算，上面的电话也不是被上诉人的。龚媛媛的质证意见如下：证据一的真实性、合法性认可，关联性不认可；2.证据二、三真实性、合法性认可，关联性不予认可；3.证据四无拍摄日期，不能证明该照片商铺呈现的状态系商铺近期状态，第三人无法对该状态进行核实。本院认为，上述证据与本案无关联性，不能达到游江的证明目的，本院不予采信。二审中，游江还申请证人出庭作证。证人曹某系游江的员工，其证明2018年11月29日11时许，游江同其一起去时晓花、戴斌处交还钥匙，时晓花、戴斌没接，我们将钥匙放在时晓花、戴斌处后自行离开。证人游某系游江的妹妹，其证明2018年11月29日，游江同其一起去时晓花、戴斌处交还钥匙，时晓花、戴斌没接，我们将钥匙放在时晓花、戴斌处后自行离开，他们就没有进行经营了。游江认为曹某、游某虽然与上诉人有利害关系，但是知晓事情真相的人，请求法院依法采信。时晓花、戴斌质证意见为：因证人与游江有利害关系，证明力弱，其证言不应作为定案依据，且上诉人交回钥匙不符合合同约定。龚媛媛质证意见为：证人与上诉人有利害关系，证人证言存在虚假情况，且不属于一审后出现的新证据，不应当采信。本院认为，因证人曹某、游某与游江之间存在利害关系，且证人证言不能达到游江的证明目的，本院对上述证人证言不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.游江与时晓花、戴斌之间是否存在房屋租赁关系；2.游江是否应当支付2018年12月1日至2019年8月31日期间的租金及违约金。关于游江与时晓花、戴斌之间是否存在房屋租赁关系的问题。根据案涉《转让协议》，游江继受了龚媛媛对案涉房屋的权利义务，成为案涉房屋的承租人，且游江亦支付了2018年9月1日至2018年11月30日期间的租金，其已经实际履行了《转让协议》、《租赁合同》及《补充协议》，故游江与时晓花、戴斌之间形成了房屋租赁关系，游江应当按照约定行使权利、履行义务。虽然游江称《转让协议》上并非龚媛媛本人签字，但根据查明的事实可知，龚媛媛是知晓并认可该《转让协议》的，且游江已实际履行，因此游江的该项理由不成立，本院不予支持。关于游江是否应当支付2018年12月1日至2019年8月31日期间的租金及违约金的问题。因游江与时晓花、戴斌之间的租赁关系成立且未解除，游江应当按照《租赁合同》的约定支付2018年12月1日至2019年8月31日期间的租金，其未支付，应当承担违约责任并支付违约金。虽然游江称其于2018年11月30日已将案涉房屋腾空并交还龚媛媛，但并未举示充分证据予以证明。虽然二审中游江申请证人游某、曹某出庭证明其已于2018年11月30日将案涉房屋腾空并交还，但因证人与游江之间存在利害关系，对证人证言本院不予采信。且即使将案涉房屋腾空并交还房屋的事实存在，但因无约定或法定解除案涉《租赁合同》的情形，游江无权单方解除案涉《租赁合同》，双方的租赁关系继续存在，故游江的该项理由也不成立，本院亦不予支持。综上所述，游江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1528.20元，由游江负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年十月二十一日法官助理 刘学亮书 记 员 曾 静