上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10498号上诉人（原审被告）：海耿，男，1974年6月4日生，回族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：戴元胜，上海市杰豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵佳乐，上海市杰豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海范仕达实业发展有限公司，住所地上海市宝山区呼玛路****。法定代表人：樊艺，董事长。委托诉讼代理人：陈辉，上海市东高地律师事务所律师。上诉人海耿因与被上诉人上海范仕达实业发展有限公司（以下简称范仕达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初92030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人海耿及其委托诉讼代理人邵佳乐、戴元胜，被上诉人范仕达公司的委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海耿上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判上诉人无需支付被上诉人房屋使用费，并确认上诉人已经实际返还上海市浦东新区XX路XX号XX幢房屋底层107室房屋（以下简称系争房屋）。事实和理由：一、被上诉人与产权人之间就系争房屋达成的租赁合同已于2018年12月31日到期终止，被上诉人已经不再是系争房屋的产权人亦不是承租人，故被上诉人不应成为收取房屋使用费的主体，被上诉人现场工作人员曾出具证明表示系争房屋从2019年7月其就不再实际经营、处于空关状态，一审审理中记载上诉人明确表示同意返还系争房屋给被上诉人，但后因被上诉人怠于收房故导致系争房屋未办理交接；二、沪府规（2020）3号《上海市人民政府关于印发上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展若干政策措施的通知》第二部分第九条，中小企业承租本市国有企业的经营性房产从事生产经营活动的，先免收2月、3月两个月租金，对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终受益。系争房屋大房东Z公司为国有独资企业，包括系争房屋在内的XX路XX号XX幢商户，在金杨街道及派出所的统一安排下，从2020年1月23日起即停止营业至2020年5月，结合最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中的相关规定，对上诉人相应期间的房屋使用费应予以减免；三、虽然上诉人一审中并非提起反诉，但依然要求法院考虑本案中上诉人投入的装修损失。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。范仕达公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人并无证据表示系争房屋之前未办理交接系因被上诉人怠于履行收房义务的原因，实际上被上诉人也不存在怠于交接房屋的行为，上诉人取得系争房屋是基于与被上诉人的租赁合同关系，而并非凭空取得，即使租赁合同到期，上诉人负有依据合同约定返还给被上诉人的义务，而非返还给合同以外的人。使用费标准本应按照合同约定来履行，一审判决已经调整为按照2018年期间的租金标准来计算；关于疫情的问题，被上诉人是民营企业，上诉人因为自己拒绝返还房屋导致的损失应由上诉人自行承担。上诉人所称系争房屋存在漏水问题，但租赁期间内上诉人从未向被上诉人主张过维修。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。范仕达公司向一审法院起诉请求：1.判令海耿将位于上海市浦东新区XX路XX号XX幢房屋底层107室房屋，面积105平方米的房屋返还范仕达公司；2.判令海耿以每日人民币（以下同）758.52元的2倍为标准，支付从2019年1月1日起算至实际返还房屋止的房屋占有使用费；3.本案诉讼费由海耿承担。一审法院认定事实：2018年1月1日，范仕达公司、海耿签订《租赁合同书》，约定范仕达公司将系争房屋出租给海耿，面积105平方米，经营全羊汤项目，租赁期限为1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，年租金276,860元。一次支付4个月租金即92,287元，先付后用，每期提前10天支付下期租金，逾期支付，按每日租金二倍支付给海耿违约金。合同签订后，海耿应向范仕达公司交付一个月的租金09年押金作为履行合同的保证金，如自五个工作日内海耿租金及保证金没有到位，则范仕达公司有权解除本合同。上期合同押金顺延至本合同。合同第七条约定，租赁期限届满或合同解除，海耿必须于租赁届满或合同解除的当日内迁出，未经范仕达公司同意逾期返还房屋的，每逾期一天，海耿应按日租金的二倍支付该房屋占用期间的使用费。合同甲方签章处盖有范仕达公司公章，下方手写部分载明“法人委托人王某、徐某”。同日双方签订《补充协议》，就水电费及物业费的标准等事项作了约定。协议甲方签章处亦有范仕达公司公章及手写字样“法人委托人王某、徐某”。2018年下半年，众多租户听说范仕达公司与大房东产生矛盾，担心租期届满后不再续租，故于2018年11月21日找到范仕达公司工作人员徐某、王某沟通。范仕达公司工作人员称，“我跟你讲，你做你的生意，只要保证我们的水电费。房租他们不收我们也不收的。”“我们不拉你电，你好好用就是，只要你把电费交掉。”“那我房租没有了我电费还是要的，就在这里耗几个月。”“你们只要交我们水电费，我们就有办法了，就能继续运转下去，不交水电费我们没办法。”一审审理中，范仕达公司、海耿确认海耿向范仕达公司支付租赁保证金36,487元，范仕达公司表示愿意返还租赁保证金，但应抵扣海耿应承担的使用费。一审法院认为，范仕达公司、海耿之间的房屋租赁合同及补充协议，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。现合同约定的租赁期限已届满，范仕达公司、海耿未达成续租的合意，范仕达公司诉请要求海耿返还房屋，依法有据，一审法院予以支持。海耿虽称其已于2018年12月底即提出将系争房屋返还范仕达公司，但海耿表示如范仕达公司不再经营、直接关门，之后房租不再计算，对此范仕达公司并未提交证据，故对该陈述一审法院难以采信。关于房屋使用费的标准，范仕达公司主张按照租赁合同第七条约定“未经范仕达公司同意逾期返还房屋的，每逾期一天，应按日租金的二倍支付该房屋占用期间的使用费”。对此，一审法院认为，租期届满之后，范仕达公司的工作人员在就租赁问题与海耿等租赁户沟通时，明确表达租赁户安心经营，只要缴纳水电费以保持运转，可知海耿是在范仕达公司授意下使用房屋，并非未经范仕达公司同意逾期返还房屋，故不适用租赁合同第七条房屋使用费按租金2倍计算的约定。结合本案实际情况，一审法院酌定房屋使用费参照合同约定的租金标准计算。关于保证金，范仕达公司愿意返还，一审法院在本案中一并予以处理。一审法院判决：一、海耿于判决生效之日起十日内向上海范仕达实业发展有限公司返还上海市浦东新区XX路XX号XX幢底层107室房屋；二、海耿于判决生效之日起十日内支付上海范仕达实业发展有限公司房屋使用费：按照每年276,860元的标准，自2019年1月1日起计算至海耿实际返还上述房屋之日止；三、上海范仕达实业发展有限公司于判决生效之日起十日内返还海耿保证金36,487元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,500元，减半收取计3,750元，由上海范仕达实业发展有限公司、海耿各半负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供证据：1、被上诉人公司员工于2020年7月5日出具的证明，以证明系争房屋从2019年7月起就已不再经营、处于空关状态；2、律师函、挂号信退信封，证明上诉人在2020年8月4日向被上诉人注册地发送律师函，但被上诉人拒收，律师函中上诉人通知被上诉人办理收房手续；3、4张照片，拍摄于2019年8月左右，显示系争房屋当时已空关、无人接收的现状。被上诉人经质证后认为，证据1真实性无法认可，证人出具证明未出庭作证，无法核实该证明真实性，且证明中提到了2018年至今并非一直空关，中间有经营；证据2律师函被上诉人并未收到过，邮寄的地址确实为被上诉人注册地址但并非被上诉人实际营业地，真实性无法核实；证据3照片的拍摄时间无法确认，对该证据真实性及证明目的均不认可，一审中双方就系争房屋未办理交接手续的原因是上诉人返还房屋附带了附加条件。本院经审查后认为，被上诉人对证据1真实性不予认可，且证人未到庭核实身份并作出陈述，本院对证据1难以采信；证据2为一审判决后形成，不能实现上诉人的证明目的；证据3被上诉人对真实性不认可，亦无法有效体现拍摄时间，故本院对该份证据不予采纳。二审中，被上诉人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。另查明，上诉人与被上诉人于2020年10月22日办理系争房屋的交接手续。二审中，被上诉人称其与Z公司就房屋租金及使用费的结算事宜尚未履行，如Z公司给予被上诉人减免，则被上诉人会考虑该因素酌情减免涉案商铺的房屋使用费。本院认为，上诉人与被上诉人达成的房屋租赁合同及补充协议，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，属合法有效，对双方均具有约束力。根据本案查明事实，一审判决确定本案双方的租赁关系于2018年12月31日终止，有事实及法律依据，本院予以认同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。上诉人关于使用费标准的异议，一审判决考虑本案的实际情况、参照合同约定的租金标准酌定的使用费数额，并无不当，本院予以确认。关于上诉人主张的疫情期间租金的减免，首先，本案双方租赁关系于2018年12月31日终止，双方亦未能达成新的房屋租赁协议，故上诉人负有向被上诉人返还系争房屋的义务，但上诉人一直未予返还直至疫情发生；其次，被上诉人表示其与Z公司之间就疫情期间占有使用费尚未结算，并无证据证明Z公司已免除了被上诉人疫情期间的相应费用，故对上诉人的上述主张，本院难以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于系争房屋此前未能办理交接的原因，上诉人称系因被上诉人怠于履行接收义务，被上诉人则称系因上诉人交还房屋附加了额外条件，对此双方均未能提供充分证据予以佐证，故本院根据查明事实对房屋使用费的计收期间予以确定。综上所述，上诉人海耿的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初92030号民事判决第三项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初92030号民事判决第一项；三、变更上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初92030号民事判决第二项为：海耿于本判决生效之日起十日内支付上海范仕达实业发展有限公司房屋使用费：按照每年276,860元的标准，自2019年1月1日起计算至2020年10月22日止。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币7,500元，由上诉人海耿负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年十月三十日书记员 赵云龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。