河南省许昌市建安区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫1003执异103号异议人（案外人）：谷建华，男，汉族，1953年2月3日生，住长葛市。申请执行人：石占勋，男，汉族，1968年11月4日生，住许昌县。本院在执行石占勋与河南森海电气有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人谷建华提出异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人谷建华称，：1、请求建安区法院暂停异议人石占勋单独拍卖河南森海电气有限公司房产的请求；2、请求贵院在被异议人石占勋执行案件中处置河南森海电气有限公司的房产时，一并处置河南森海电气有限公司的土地。2013年10月河南森海电气有限公司（以下简称森海电气）将自有的土地抵押给中国工商银行股份有限公司许昌分行（以下简称工商银行），工商银行向其发放2100万元贷款。贷款到期后森海电气无力偿还贷款导致贷款逾期，工商银行将该笔2100万元债权及附属抵押权进行转让。异议人谷建华于2019年4月2日通过债权转让获得对森海电气的2100万元债权及抵押权。被异议人石占勋主张对建设工程优先权对应的房产就建设在异议人享有抵押权的土地上。建安区法院单独对建设工程优先权对应的房产进行处置，将会埋下巨大的法律风险及隐患，理由如下：一、异议人享有的抵押权应予以保护。异议人享有的抵押权自2013年10月份开始设立，抵押权设立时，土地上尚未建设房屋，抵押权早于建设工程优先权。被异议人石占勋实现其建设工程优先权时不能损害抵押权人的正当权益。二、单独处置房产不符合法律规定《物权法》第147条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。我国“房地一体”的土地政策也要求房产和土地不能分开处置。单独处置房产将会造成土地权利人和房产权利人不一致，导致房、地分离，会引发新的矛盾，如不能办理不动产登记证、房产所占土地的使用问题、取得房产的所有人通行问题等等，不能够做到案结事了。综上，为保障各方的合法权益，并能够妥善解决执行问题，依法申请贵院暂停异议人石占勋单独拍卖河南森海电气有限公司房产的请求，并请求建安区法院一并处置河南森海电气有限公司的土地及房产。为支持其异议，提供的证据有：工商银行许昌分行《固定资产借款合同》复印件一份、《最高额抵押合同》复印件一份、魏都区人民法院（2016）豫1002民初1603号民事判决书一份、魏都区人民法院（2020）豫1002执异90号执行裁定书一份。申请执行人石占勋辩称：第一、案外人谷建华受偿中国工商银行股份有限公司许昌分行（以下简称工行许昌分行）到期债权的形式是否合法，应当有生效的法律文书予以佐证。其仅以工行许昌分行“一纸受让”的到期债权约定，就证明其是河南森海电气有限公司62664平方米，价值约亿元土地的抵押权人或者所有权人，答辩人认为实属不恰当。即便说，案外人所述情况是真实的。但依照法律规定，案外人应当通过民事诉讼（金融不良债权转让合同）确认其受让的法律效力，确认其为森海电气的抵押主体，其为工行许昌分行抵押土地的合法受让权利人，其才有权利在本案中提起案外人执行异议。因此，从证据形式上，从法律规定上，案外人谷建华提起本案的异议主体不适格。第二、申请执行人在2012年7与1日借用河南民基工程建设有限公司的名义与森海电气订立《建设工程施工合同》，约定2013年底森海电气应付工程款的90%.答辩人从2012年就开始进入森海电气的工地上进行实际项目施工。工行许昌分行对森海电气土地抵押设立时间在2013年10月8日，森海电气向工行许昌分行设立土地抵押，进行贷款的目的就是用以偿还申请执行人和另2个施工队的工程款和农民工工资。以上事实详见许昌市建安区人民法院作出的（2017)豫1023民初530号民事判决书、（2018)豫1003刑初40号刑事判决书和劳动保障监察强制执行催告书－许县人社监催字（2015)第3号生效法律文书。从时间上来讲，申请执行人建设工程优先权早于抵押权的设立时间。从抵押借款用途上来讲，该抵押借款就是用于支付答辩人的工程款和工人工资。从事实和法律规定上来讲，申请执行人对建筑物的建设过程在没有验收交工之前，已经在建设局等有关部门报备，申请执行人对建筑物享有优先受偿权，也就是留置权、抵押权及优先权。在森海电气未支付工程款的情况下，申请执行人不交付给森海电气建筑物，是对抵押权、留置权或优先权的行使。《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条，肯定了优先受偿权优先于抵押权和一般债权。因此，案外人无论是以抵押权的设立时间和优先权方面向贵院提出的异议，均没有事实和法律依据。第三、申请执行人向贵法院申请强制执行后，贵法院为维护申请人和土地抵押权人的权益，执行局的工作人员在2018年12月12日再次到许昌市××区不动产登记中心查询，了解土地的抵押情况。曾通过许昌市魏都区法院执行局与工行许昌分行多次取得联系，在2019年期间曾多次联系工行许昌分行，又多次联系银行不良资产处置组，后来又多次联系案外人谷建华，与其商议一并评估拍卖的事项，均被案外人谷建华回绝。贵法院在与案外人商议无果的情况下，向许昌市中级人民法院汇报，征求关于土地和建筑物处置的问题，在得到许昌中院分离处置的回复后，贵法院才对答辩人的申请按照有关规定的程序继续进行。2019年10月14日，案外人谷建华向贵法院执行局提出案外人执行异议申请书。2019年11月25日，贵法院执行局组织案外人与申请执行人进行听证。在听证过程中，案外人提交证据明显存在瑕疵，且其通过几个过程购买工行许昌分行享有森海电气的债权，不合法。在债权转让时，其没有按照法律规定通知债务人，该债权转让不发生法律效力。听证后，贵法院又与案外人多次沟通，直到2020年5月份，贵法院执行局再次推动执行拍卖程序。今，案外人再次向贵法院提出案外执行异议申请，应当属于重复提出，贵法院不应当再受理，或者直接驳回其异议请求。因此，案外人的本次执行异议，属于干扰执行。第四、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第6条规定“土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。”第23条规定“在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条规定“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”已经充分说明房屋的土地权和房屋是相互独立的物权关系，均可作为单独的执行客体，可以分别行使权力。这与物权法不产生冲突，是对房屋或土地的主体不一致时，法院能够执行处置的依据，执行法院可以按照权属的现状处置。本案当中，由于建筑物的现行状态，土地使用权与建筑物所有权是原始分离的，二者很难达到一并处分的结果。土地抵押权人如果主张对房屋的优先购买权，法院应予支持，实现建筑物与土地使用权的一体化。如放弃购买权，法院可以在征得申请执行人同意对建筑物进行单独处理。因此，本案中贵法院依据答辩人的申请及法律规定，对建筑物的执行拍卖程序符合现实情况和法律规定。综上，案外人的异议没有事实和法律依据，应当依法驳回。本院查明，本院在执行石占勋与河南森海电气有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，依据已发生法律效力的许昌市建安区人民法院（2017）豫1003民初530号民事判决书已立案执行，本案在执行过程中查明，2017年4月7日根据申请人的保全申请，查封被执行人河南森海电气有限公司名下位于许昌市××区昌盛路西段的该公司院内的办公楼及2号、3号车间，并即将对其查封的涉案建筑物进行拍卖，案外人谷建华于2019年10月16日对查封的该处建筑物向本院提出执行异议。而后，案外人谷建华于2020年8月26日再次向本院提出执行异议，申请建安区法院暂停申请执行人石占勋单独拍卖河南森海电气有限公司房产的请求，并申请法院在申请执行人石占勋执行案件中处置河南森海电气有限公司的房产时，一并处置河南森海电气有限公司的土地。本院认为，案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。本案中，案外人谷建华已于2019年10月16日向本院提出异议，现又对同一执行标的提出异议，故本院对其异议不予受理。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二项、第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回异议人（案外人）谷建华的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河南省许昌市中级人民法院申请复议。审 判 长  王 杰审 判 员  张新华人民陪审员  周保杰二〇二〇年十月二十六日书 记 员  卢 豫