青海省海南藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青25民终153号 上诉人（原审原告）：龙某，现住青海省共和县。 委托诉讼代理人：陆某，青海同光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某（龙某之母），现住青海省共和县。 上诉人（原审被告）：祁某，现住青海省共和县。 委托诉讼代理人：何某，青海清致律师事务所律师。 上诉人龙某、祁某因房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省共和县人民法院（2019）青2521民初1300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龙某的委托诉讼代理人张某、陆某，上诉人祁某及其委托诉讼代理人何某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙某上诉请求：1、撤销青海省共和县人民法院（2019）青2521民初1300号民事判决的第二项，并改判祁某赔偿龙某经济损失人民币2104500元；2、本案一审、二审案件受理费由祁某承担。事实及理由:一、原审判决适用法律错误，应当予以撤销并改判。关于涉案租赁房屋合同的效力问题，本案中龙某与祁某签订的房屋租赁合同并不是当然无效，而是部分有效。依据城镇房屋相关的司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。依据合同法的相关规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。二、既然合同部分有效，本案中就损失及其赔偿的约定依然有效，而一审法院不顾当事人的约定将租赁合同全部认定无效，适用法律错误。三、一审法院对过错责任认定及其责任承担分配错误。 祁某上诉请求：1、撤销共和县人民法院(2019)青2521民初字1300号民事判决，驳回龙某的诉讼请求。2、二审案件受理费由龙某承担。事实及理由：一、本案租赁合同效力问题，一审认定合同无效是错误的，违建房屋租赁给龙某属合同无效；该房屋是合法的房屋，在拆迁时不在拆迁范围，租赁面积中不包括龙某新建的18间；二、龙某自建的18间房屋，按双方的约定不在租赁合同范围内，政府拆迁对祁某造成的损失，应当由龙某自行承担；祁某的房间共计21间，龙某自建房屋18间，该行为双方没有在合同中约定，该部分的损失由祁某承担没有法律依据；三、损失问题，龙某提供的只有建设方和装修方的证据，产生的相关费用并没有由一审法院认定，对产生的210万费用的事实表示存疑，一审法院没有尊重双方的约定，相关部门未进行鉴定，对祁某不公平；四、旧房400平方米是老宅翻新的，政府在建设经营过程中也未进行干涉，在建成四年后政府才进行干涉，该行为属于政府行为、不可抗力的行为，由祁某承担损失，显失公平。 龙某向一审法院起诉请求：1、依法解除龙某与祁某所签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令祁某赔偿龙某经济损失人民币2104500元；3、本案诉讼费由祁某承担。 一审法院认定事实：2016年2月25日，龙某、祁某签订了《房屋租赁合同》，约定祁某将位于××县十社的房屋，面积为1100平方米，旧房面积为400平方米租赁给龙某，用途为经营宾馆和餐饮，租赁期限为13年，即自2016年2月25日至2029年10月25日止；每年租赁费为280000元，并明确约定：“龙某在13年租赁期间，要求祁某办好《国有土地使用权证》，如因《国有土地使用权证》造成营业损失和建房费用、装修费用，全部由祁某负责赔偿”；“租赁期间，如果国家要强制拆房，龙某的所有费用和损失由祁某按照有权威的评估公司核定为准赔付给龙某”；“龙某在2016年10月份开始对祁某的彩钢房屋进行重建工程。改建后13年内祁某不再另收租赁费，龙某负责改建房屋的一切费用，祁某的家人必须搬出彩钢房屋，如政府不允许重建，造成的经济损失全部由祁某负责”。合同签订后，双方履行了各自的权利义务，祁某将租赁房屋交付龙某使用，龙某按约定修建18间房屋，总花费为674500元，并装修了39间房屋（客房），产生费用为138000元（其中新房18间、旧房21间），起名“川北大酒店”，于2016年7月开业经营。合同履行期间，龙某向祁某支付了2016年、2017年、2018年的租赁费共计770000元。2017年8月共和县环境保护和林业局以“在青海湖流域生态环境敏感区私设渗井，违法排污造成环境污染”为由将“川北大酒店”予以查封，于2018年6月25日再次下文“责令立即停止运营，改正违法行为，在未取得环境影响评价批复之前不得擅自运营”。2018年12月4日共和县农牧和科技局以“未经批准，擅自将草原改为建设用地并进行经营性旅游活动”为由将“川北大酒店”39间房屋（客房）被拆除（其中原告投资建设的18间），导致龙某、祁某签订的《房屋租赁合同》无法继续履行。 根据龙某的诉求、事实与理由以及祁某的答辩意见，一审法院归纳如下焦点问题：一、2016年2月25日龙某、祁某签订的《房屋租赁合同》效力问题；二、龙某要求祁某赔偿经济损失2104500元的诉讼请求是否成立问题。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同违反国家法律及行政法规等强制性规定，合同无效。本案中，祁某将违建房屋出租给龙某，龙某明知祁某出租房屋无合法手续而签订《房屋租赁合同》，违反了法律的规定，属无效合同。故2016年2月25日龙某与祁某签订的《房屋租赁合同》无效，故龙某主张解除合同的诉讼请求不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。龙某主张祁某赔偿损失2104500元，是依据2016年2月25日双方签订《房屋租赁合同》约定所提出。根据《中华人民共和国合同法》第七条：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”之规定，本案中，龙某、祁某明知涉案房屋系违建房而继续履行合同，由此造成的损失，双方应承担过错责任。龙某向法庭提交的证据《宾馆装修合同》、《合同协议书》、收条及收款说明等能够证实龙某的实际损失为2054500元，一审法院予以确认。鉴于龙某、祁某在租赁房屋过程中双方均有过错责任，双方应承担同等责任，即2054500元÷2人=1027250元，祁某应承担1027250元。关于祁某辩称涉案房屋是政府行为拆除，不可斥力的因素造成，祁某不应承担赔偿责任的辩解意见无事实和法律依据，一审法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认龙某与祁某于2016年2月25日签订的《房屋租赁合同》无效；二、祁某于本判决发生法律效力之日起二十日内赔偿龙某经济损失1027250元；案件受理费23636元，由龙某负担9591元，由祁某负担14045元。 本院二审期间，双方当事人均未提交证据。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，龙某和祁某均提出签订的房屋租赁合同部分无效，部分有效。该租赁合同对赔偿损失的约定应当有效，应当适用租赁合同中的约定进行赔偿，一审法院存在适用法律错误的问题。龙某的该上诉理由是否成立。首先，涉案租赁合同第7条约定，由祁某在租赁期限内办理《国有土地使用证》，如未办理造成龙某营业及建房费用、装修费用损失由祁某承担。依据民法法理原则，当事人遵循契约自由原则，约定优于法律规定，该约定的内容是受法律保护的客体。但是本案租赁合同标的××县祁某宅基地及其扩建地，该宅基地系农村集体土地所有制，非国有土地所有制，故出租方祁某与承租方龙某对法律认识上的错误，非必然使得约定是合法有效的，集体土地不可能办理国有土地使用证。其次，承租方龙某在签订房屋租赁合同时，明知祁某租赁标的物系农村宅基地而签订房屋租赁合同，对造成本案无效合同其存在主观过错。再者，自2017年8月共和县环境保护局和林业局作出查封行政处罚，以及2018年6月25日再次下文责令停止运营，改正违法行为时，龙某与祁某未协商采取措施如何降低损失，主观上放任损失的扩大。合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因合同无效所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此龙某的上诉理由不能成立，本院不予支持。 祁某该上诉理由是否成立。首先，租赁合同中400平房范围的宅基地修建的房屋不属于龙某一审诉求的内容，龙某一审诉讼请求为自建房屋18间的投资成本款及祁某修建的21间房屋与自建18间房屋装修款。祁某明知出租屋系农村宅基地且未办理审批手续而扩建房屋21间，不具备出租房屋的先决条件而予以出租，且承诺办理国有土地使用证，违背诚实信用原则，同时该租赁合同违反国家法律及行政法规等强制性规定而无效，造成涉案租赁合同无效的后果出租方在主观上具有过错，故造成的经济损失各自承担民事赔偿责任。其次，祁某提出依据本案租赁合同第9条约定，如国家强制拆房，龙某所有费用和损失由祁某按照有权威评估公司为定准赔付龙某。本案中虽约定赔偿损失评估机构估价，但是，本案争议标的物已灭失已不具备评估的条件，且自2017年8月共和县环境保护局和林业局作出查封行政处罚，以及2018年6月25日再次下文责令停止运营，改正违法行为时，双方未协商采取措施如何降低损失，未履行租赁合同中评估估价的义务，而在诉讼阶段对已灭失的标的物要求履行评估定损失的主张于法无据。再者，祁某提出龙某自建的18间房屋不属于租赁合同内房屋，该损失不应当由其赔偿的意见，但从本案租赁合同中显示，双方约定龙某在2016年10月份对祁某的彩钢房进行重建，改建后祁某不另外收取租赁费。据此，修建18间房屋系是祁某与龙某合意的意思表示。龙某对原有的21间房屋与自建的18间房屋均予以装修，因涉案房屋被政府部门拆除造成龙某各项经济损失，其向法庭提交的证据，祁某对龙某提交自建的18间房屋的建房款674500元、装修39间房屋的装修费用1380000元的相关合同、收条以及收条说明的客观性、真实性、关联性提出异议，但并未提供证据反驳，对该证据本院予以采信。故祁某请求驳回龙某一审诉讼请求的上诉理由不能成立，本院不予支持。 本案中，祁某与龙某签订的《房屋租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，双方共同行为导致合同无效，应当各自承担相应的责任。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》的相关规定，龙某经祁某同意扩建，因双方的原因不能办理合法建设手续，故扩建造价费用由双方按照过错分担。关于损失的确认和承担，龙某经祁某同意装饰装修，对剩余租期内的装饰现值，双方因各自的过错导致合同无效，应分担现值损失。本案合同约定租赁期限为十三年，争议的标的物18间房屋自建成使用至拆除使用期限为二年，应核减二年房屋使用折旧费103770元，18间房屋基建款为570730元。争议标的物39间房屋装修使用至拆除年限为二年，应核减二年装修折旧费212308元，39间房屋装修费为1167692元。故龙某经济损失合计为1738422元，该损失应由龙某、祁某以各自的主观过错承担均等民事责任。 综上所述，龙某、祁某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院未考虑房屋使用、装修费用折旧率，属计算有误，二审应予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条、第十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持青海省共和县人民法院（2019）青2521民初1300号判决第一项； 二、撤销青海省共和县人民法院（2019）青2521民初1300号判决第二项； 三、变更青海省共和县人民法院（2019）青2521民初1300号判决第二项为：祁某于本判决签收之日起三十日内赔偿龙某经济损失869211元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费23636元，由龙某负担11143.89元，由祁某负担12492.11元；二审案件受理费23636元，由龙某负担11143.89元，由祁某负担12492.11元； 本判决为终审判决。 审 判 长 康   琴 审 判 员 李 友 艳 审 判 员 叶 忠 措 二〇二〇年十月十四日 法官助理 （华旦达哇 书 记 员 赵   婷 本案适用法律条文： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的人民法院按照下列情形处理： （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； 第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。