文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2020)渝0117民初7174号原告：重庆市诚顺物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳办红岗山路红岗源小区****，统一社会信用代码91500117771798399T。法定代表人：王红梅，总经理。委托诉讼代理人：孙茜，女，1997年2月12日出生，汉族，该公司员工，住重庆市合川区。被告：杜启芬，女，1953年9月24日出生，汉族，住重庆市合川区。被告：庞宜发，男，1947年10月1日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆市诚顺物业管理有限公司（以下简称“诚顺物业公司”）与被告杜启芬、庞宜发物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告诚顺物业公司的委托诉讼代理人孙茜到庭参加诉讼，被告杜启芬、庞宜发经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诚顺物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业服务费1134元、公共能耗费160元、违约金193元，合计1487元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与重庆成瑞房地产开发有限公司于2014年9月20日签订有蓝色天际小区《前期物业服务合同》和于2019年11月18日与蓝色天际小区第一届业主委员会签订的《重庆市合川区蓝色天际物业服务合同》，合同约定电梯住宅为0.90元/月/平方米，多层住宅为0.58元/月/平方米，公共能耗费10元/户/月，二次供水费1.00元/吨，按每户业主实际用量收取；违约金按每日千分之三的标准收取。被告居住的蓝色天际小区×号房屋是多层住宅，且原告一直在该小区进行物业服务。被告自2019年3月至2020年6月共欠物业服务费0.58元/月/平方米×122.23平方米×16个月=1134元，公共能耗费10元/月×16个月=160元，违约金193元。原告经多次催收未果，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告杜启芬、庞宜发未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年9月20日，原告与重庆市合川区南津街南园东路168号蓝色天际小区开发商重庆成瑞房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同主要约定：原告为蓝色天际小区提供物业服务；服务期限为2年，自2014年9月20日起至2016年9月19日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，未达成协议的，双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，重庆成瑞房地产开发有限公司应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同；本合同物业服务收费选择包干制方式，标准按建筑面积计算：多层住宅0.58元/月/平方米，电梯房0.90元/月/平方米，商业用房1.16元/月/平方米；共用的专项设备运行的能源能耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；业主应在每季第一月15日前内履行交纳义务；重庆成瑞房地产开发有限公司、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金……；本合同自2014年9月20日起生效。同时，合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告一直为蓝色天际小区提供了物业服务。合同期满后，原告与重庆成瑞房地产开发有限公司未续签合同，重庆成瑞房地产开发有限公司也未选聘新的物业管理企业，仍由原告继续为蓝色天际小区提供物业服务。2019年11月18日，原告与蓝色天际小区第一届业主委员会签订了《合川区蓝色天际物业服务合同》，合同主要约定：原告为蓝色天际小区提供物业服务；合同期限为三年，自2019年12月1日起至2022年11月30日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务收费实行包干制，标准按建筑面积计算：无电梯楼住宅0.58元/月/平方米，电梯住宅0.90元/月/平方米，商业物业1.16元/月/平方米，......，以上费用标准含电梯运行等费用，不含公共能耗费和二次供水费，其中公共能耗费10元/月，二次供水费1元/吨，按每户业主实际用量收取；物业服务费或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人在每月前15日内履行交纳义务，违约金万分之三；本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人；本合同自双方签字之日起生效。同时，合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告便仍一直为蓝色天际小区提供物业服务至今。被告杜启芬、庞宜发系该小区×房屋的业主，其房屋系多层住宅，房屋建筑面积为122.23平方米。自2019年3月起，被告未向原告缴纳物业服务费、公共能耗费等费，截止2020年6月共欠物业服务费0.58元/月/平方米×122.23平方米×16个月=1134.29元，欠公共能耗费10元/月×16个月=160元。原告经多次催收未果，遂诉至本院，诉请如前。本院认为，重庆成瑞房地产开发有限公司与原告就蓝色天际小区签订的《前期物业服务合同》及原告与蓝色天际小区第一届业主委员会签订的《合川区蓝色天际物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对该小区所有业主具有约束力，双方均应当按照该合同约定履行自己的义务。原告作为蓝色天际小区的物业服务企业已按合同约定履行了与物业收费标准相适应的物业服务义务，则有权依照合同约定向该小区业主收取物业服务费及其他费用。而被告不到庭参加诉讼，未对原告主张其拖欠2019年3月至2020年6月期间的物业服务费、公共能耗费等费的事实进行辩解和举证，根据合同约定，本院对原告要求被告支付2019年3月至2020年6月期间的物业服务费1134元（0.58元/月/平方米×122.23平方米×16个月=1134.29元，原告自愿请求物业服务费1134元，本院予以尊重）、公共能耗费160元（10元/月×16个月）的诉讼请求予以支持。被告未按合同约定履行交纳物业服务费义务构成违约，应当承担支付违约金的责任，但因合同约定及原告请求的违约金过高，本院酌情调整以未缴纳物业服务费按年利率6%的标准计算，故被告应支付自2019年3月1日起至2019年11月17日止的违约金为15.60元｛70.89元/月×〔（1+2+3+......+9）个月+0.5个月（2019年11月应加16天，计0.5个月）-1.5个月（每季第一月15日为交纳时间应扣除，共计1.5个月）〕×5‰（月利率）｝和自2019年11月18日起至2020年6月30日止的违约金为8.83元｛70.89元/月×〔（1+2+3+......+7）个月+0.4个月（2020年6月应加12天，计0.4个月）-3.5个月（每月前15日为交纳时间应扣除，共计3.5个月）〕×5‰（月利率）｝，违约金共计24.43元，对原告请求的超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告杜启芬、庞宜发于本判决生效之日起十日内向原告重庆市诚顺物业管理有限公司支付2019年3月至2020年6月期间的物业服务费1134元、公共能耗费160元、违约金24.43元等费共计1318.43元；二、驳回原告重庆市诚顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杜启芬、庞宜发负担。本判决为终审判决。审判员  杨文华二〇二〇年十月三十日书记员  王郁文