重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终6185号上诉人（原审被告）：重庆强联物业管理有限公司，住所地重庆市大足区龙岗街道办事处一环北路中段**，统一社会信用代码91500225787460181U。法定代表人：陈才忠，董事长。委托诉讼代理人：李凌，重庆德循律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙云霞，重庆德循律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市大足区龙岗街道阳光水岸业主委员会，住，住所地重庆市大足区阳光水岸小区A18-3/div>负责人：敖志刚，业委会主任。委托诉讼代理人：段廷会，重庆市永川区南大街法律服务所法律工作者。上诉人重庆强联物业管理有限公司（以下简称强联物业公司）因与被上诉人重庆市大足区龙岗街道阳光水岸业主委员会（以下简称阳光水岸业委会)物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院（2019）渝0111民初5758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人强联物业公司的委托诉讼代理人龙云霞，被上诉人阳光水岸业委会的负责人敖志刚及委托诉讼代理人段廷会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。强联物业公司上诉请求：1.撤销重庆市大足区人民法院(2019)渝0111民初5758号民事判决书第一项判决内容;2.发回原审人民法院重审或依法予以改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求;3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由一、被上诉人主体资格不适格。1.业委会提起诉讼属于法律规定的“其他重大事项”，应当经过双过半的业主同意。2.被上诉人提起诉讼的时间为2019年10月10日，形成解聘原物业公司和选聘新物业公司的决议是在2017年8月24日-2017年10月1日，时隔两年之久，且在此期间，被上诉人所在小区的广大业主多次提出要求罢免业委会成员、要求上诉人继续服务，说明业主的意见已经发生了改变，不同意被上诉人以两年前的投票提起诉讼和重新选聘物业公司，一审法院机械认同被上诉人以两年前的决议起诉符合法律规定实属错误。3.被上诉人解聘和选聘物业公司程序不合法。二、涉案阳光水岸小区的建筑物总面积应当以不动产登记簿记载的面积为准，计算重新选聘物业公司的投票面积比例应当以不动产登记簿记载的面积为基数。三、退一步讲，先不论被上诉人提供的选票究竟是否满足双过半的要求，被上诉人以两年前形成的选票提起诉讼，多数业主意见在被上诉人提起诉讼前已经发生了改变，且形成了书面文件，说明业主并未授权被上诉人在2019年10月10日提起诉讼要求解除《前期物业服务合同》及《补充合同》，被上诉人再以此提起诉讼，在程序和实体上也已经不符合法律双过半的规定。阳光水岸业委会辩称，1.其主体适格。2.选聘物业公司程序合法。3.对方认为时隔两年多部分业主已经改变意愿要求上诉人继续服务，以此证明不同意选聘重庆朋聚物业管理有限公司的结果，该理由不成立。强联物业公司向一审法院起诉请求：一、解除原、被告之间的大足阳光水岸小区的前期物业服务合同；二、被告办理该小区交接手续；三、要求被告赔偿经济损失8万元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、要求解除2007年2月9日重庆东宏房地产开发有限公司与被告签订的前期物业服务合同以及2008年10月15日重庆东宏房地产开发有限公司与被告签订的物业管理委托合同（补充合同），要求被告退场；二、被告办理该小区交接手续【移交：1.业主名册1份，A栋、B栋业主2019年至今水费收费明细表1份；2.无负压生活压力供水机组一套、负一层压力抽水电机8台，叠泉抽水电机即控制柜4台、三菱电梯4台，自备电源、发电机组1组，24路小区监控系统一套，消防水泵4台、消防中央控制柜1组，烟感47个，消火栓（箱、栓、枪、带）156套，室外消火栓扳手1把；3.草坪灯28套，消防应急疏散安全出口指示牌80块】。诉讼中，原告自愿撤回第三项诉讼请求；并于2020年6月25日撤回第二项诉讼请求。一审法院认定事实：大足区龙岗街道办事处龙岗西路29号附1号“阳光水岸”小区系重庆东宏房地产开发有限公司开发修建，被告强联物业公司系大足“阳光水岸”小区前期物业服务公司。2007年2月9日，重庆东宏房地产开发有限公司（甲方）与强联物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同主要约定：强联物业公司为阳光水岸小区提供物业服务；合同期限为三年，自2007年4月1日起至2010年3月31日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。合同期满本合同自然终止，双方如继续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。物业管理用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。本合同终止时，乙方应当将物业管理用房、物业管理相关资料属于全体业主共有的财产及时如数地移交给业主委员会；双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具同等效力。2007年5月31日，上述《前期物业服务合同》在原重庆市大足县国土资源和房屋管理局备案。2008年10月15日，重庆东宏房地产开发有限公司（甲方）与强联物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同（补充合同）》，该补充合同主要约定：甲方委托乙方对阳光水岸小区实行物业管理，委托管理期限自2008年10月31日至2010年10月31日止；合同到期或业主委员成立后，如乙方无其他违约情况，甲方全额无息退还乙方履约保证金。业主委员会成立后，乙方与业主委员会另议。合同第十条第3款约定：该小区成立“业主委员会”后，该小区的管理委托权归“业主委员会”，本合同自动失效。甲乙双方均在该补充合同上签字盖章。该补充协议附《阳光水岸附属设施设备移交清单》，移交清单载明：合同到期后，双方未签订新的物业服务合同，强联物业公司仍继续对阳光水岸小区提供物业服务。2017年3月2日，阳光水岸业委会成立并在重庆市大足区龙岗街道办事处备案。2017年8月23日，阳光水岸业委会会议决议：更换物业公司，选聘新的物业公司。对此决议，阳光水岸业委会在小区张贴公告并采取上门发放书面表决票进行投票的方式，对是否赞成重新选聘物业公司由业主投票表决。投票结束后，阳光水岸业委会于2017年9月28日将投票结果进行了公示，载明：投票结果：小区总户数405户，派出表决票303户，收回表决票257票，其中，同意选聘的选票211户，同意重新选聘物业公司的人数过半；小区总面积46622平方米，投票业主面积24055平方米，投赞成票的面积过半。2017年10月16日，阳光水岸业委会作出《关于阳光水岸选聘物业公司的决议》，通报了投票结果，决定阳光水岸小区执行选聘新的物业公司决议。大足区龙岗街道办事处相关部门负责人张兴友、西街社区胡才勇在该决议上签字确认属实。2018年3月24日，阳光水岸业委会召开了招标物业打分现场会，并形成了《阳光水岸招标物业公司投票得分情况表》，参会招标组委员和业主代表共14人，参加竞聘的物管公司有四家，得分情况：强联物业公司得905分，重庆朋聚物业管理有限公司得1047分，其他两个物业公司分别得931分、760分。上述物业公司代表均签字表示对此次招标打分无异议，重庆市大足区龙岗街道办事处相关部门负责人张兴友、西街社区胡才勇、业委会招标组代表9人、业主代表3人均签名。2018年3月26日，阳光水岸业委会将上述物业公司得分情况进行公示，并对是否同意重庆朋聚物业管理有限公司入驻阳光水岸小区进行表决，仍采用派发表决票的方式投票表决。2018年4月25日，阳光水岸业委会将表决结果进行公示：小区总户数405户，发放表决票300份，收回赞成226份，反对12份，小区总面积46622.34平方，赞成24875平方，双过半。经公示后，业委会于2018年6月18日作出《重庆朋聚物业公司中标阳光水岸物业服务的决议》，决议内容载明：业主对是否赞成重庆朋聚物业管理有限公司入驻小区举行的表决结果：收回238户表决票中，赞成226户，反对12户，双过半，在公示期内未收到业主的反对意见，现在执行决议，即重庆朋聚物业管理有限公司入驻阳光水岸小区进行物业服务。龙岗街道办事处相关部门负责人张兴友、西街社区胡才勇对该决议签字确认属实。2018年5月22日，阳光水岸业委会（甲方）与重庆朋聚物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，聘请重庆朋聚物业管理有限公司对阳光水岸小区提供物业服务。之后，阳光水岸业委会要求强联物业公司退场，双方于2019年6月19日在大足区国土资源和房屋管理局牵头，大足区龙岗街道办事处、重庆朋聚物业管理有限公司在场，对强联物业公司退场，让重庆朋聚物业管理有限公司进场事宜进行了座谈协调，但最终未达成一致意见。强联物业公司至今未退场，重庆朋聚物业管理有限公司未进场管理。诉讼中，原被告双方确认：阳光水岸小区业主共计405户。对小区总建筑面积，2020年6月24日，一审法院主持双方当事人对原告提供的《重庆市房产面积测算报告书（新建登记）》进行了质证，确认：阳光水岸小区A、B栋总建筑面积25628.8平方米（其中，A栋、B栋的建筑面积均为12080.4平方米，车库总面积922.96平方米，14个门市的总面积545.10平方米），确认阳光水岸小区1-9单元没有车库和门市，1-9单元的总建筑面积为被告报的1-9单元专有部分面积总和22717.88平方米。因此，阳光水岸小区总建筑面积为48346.68平方米。另查明，阳光水岸小区业主共计405户，同意选聘新的物管公司的赞成票有211户，占业主总户数的52.1%；投赞成票业主面积原告统计为24055平方米，其中A幢为51户面积5777平方米，B幢为54户面积6000平方米，面积计算有误，实际为A幢51户面积为5886.13平方米，B幢54户面积为6111.18平方米，原告统计的24055平方米少计算220.31平方米（109.13平方米+111.18平方米），投赞成票业主面积应为24275.31平方米（不包括211户中32户的车位面积和3户门市面积），占总建筑面积50.21%。一审法院认为，本案争议焦点是：阳光水岸业委会是否是本案适格的诉讼主体；阳光水岸业委会解聘强联物业公司并另行选聘新物业服务公司是否符合法律规定;被告强联物业公司应否退场。对此，评判如下：关于阳光水岸业委会是否是本案适格的诉讼主体的问题。阳光水岸业委会于2017年3月2日在重庆市大足区龙岗街道办事处备案，强联物业公司亦承认未对阳光水岸业委会的成立提出过异议。因此阳光水岸业委会是合法的业主大会的执行机构，应依法履行法律规定和业主大会赋予的职责，即《重庆市物业管理条例》第二十七条中规定的代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同;协助物业服务企业履行物业服务合同；协调业主、使用人与物业服务企业的关系；根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁等等。本案中，阳光水岸业委会作为小区业委会，已通过投票形式向小区业主征询了解聘强联物业公司并另行选聘重庆朋聚物业管理有限公司的事宜，经社区街道办签字证明，投票结果已经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该选聘结果合法有效。阳光水岸小区业主大会通过了解聘强联物业公司并另行选聘重庆朋聚物业管理有限公司的决议，阳光水岸业委会负责执行业主大会的决议，当然包括代表全体业主处理在解聘原物业公司和选聘新的物业公司过程中产生的纠纷，因强联物业公司不同意撤场，阳光水岸业委会据此代表小区全体业主起诉强联物业公司，该行为实为对该次投票结果行为的延续，阳光水岸业委会依法可以代表小区全体业主提起诉讼。故阳光水岸业委会是本案适格的诉讼主体，对强联物业公司认为阳光水岸业委会未召开业主大会且经授权同意以该小区业委会的名义提起本次诉讼有违法律规定，不符合起诉条件，原告无适格的诉讼主体资格的主张不予支持。关于阳光水岸业委会另行选聘新物业服务公司是否符合法律规定的问题。《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。因此阳光水岸小区采取书面征求业主意见的形式召开业主大会，符合规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”,本案中，阳光水岸业委会通过向业主征集意见的形式对同意或不同意选聘新的物业公司进行投票表决，投票表决的结果进行了公示，阳光水岸小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意选聘新的物业公司，2017年10月16日，阳光水岸业委会作出《关于阳光水岸选聘物业公司的决议》，通报了投票结果，决定阳光水岸小区执行选聘新的物业公司决议。重庆市大足区龙岗街道办事处和西街社区对该决议上签字确认属实。同时，根据阳光水岸业委会在2018年3月24日就业主是否同意与新的物管公司重庆朋聚物业管理有限公司签订服务合同发放的表决票中，赞成票226户业主赞成与新的物业服务公司即重庆朋聚物业管理有限公司签订物业服务合同，龙岗街道办事处、西街社区对该决议的签字确认亦反映该投票结果为业主的真实意愿，故阳光水岸业委会选聘新的物业公司即重庆朋聚物业管理有限公司并与其签订《阳光水岸物业管理服务合同》程序合法，符合法律规定。被告提出原告阳光水岸业委会未征求广大业主的授权同意并达到法律规定的双过半的要求因此认为原告与新的物管公司签订的该物业管理合同系无效合同的抗辩，不予采纳。根据《重庆市物业管理条例》第五十四条“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，《前期物业服务合同》及《补充合同》在阳光水岸业委会于2018年6月18日作出选聘新的物业公司的决定时已到期终止,即此时起强联物业公司与小区业主间的物业服务关系已终止。阳光水岸业委会已与新聘请的物业服务公司签订了物业服务合同。因此，阳光水岸业委会要求被告强联物业公司撤场的请求，应予以支持。因前期物业服务合同和补充合同已经到期届满，原告并未与被告签订物业服务合同，前期物业服务合同和补充合项下的权利义务已终止，故对原告请求解除前期物业服务合同和补充合同，不予支持。至于被告抗辩称，部分业主要求罢免业委会成员以及要求撤销业主委员会备案证明、以及要求强联公司继续提供服务等抗辩意见，不能成为被告强联公司不退场的理由。故对被告的抗辩意见不予采纳。判决：一、被告重庆强联物业管理有限公司在本判决生效后十日内退出重庆市大足区龙岗街道阳光水岸小区的物业管理区域；二、驳回原告重庆市大足区龙岗街道阳光水岸业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告重庆强联物业管理有限公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，阳光水岸业委会已通过投票表决的形式向小区业主征询了是否赞成重新选聘物业公司的意见，并对结果进行了公示。专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意重新选聘物业公司，经街道办相关部门负责人和社区人员签字确认属实，该选聘结果合法有效。阳光水岸业委会召开了招标物业打分现场会，四家公司参加竞聘，重庆朋聚物业公司得分第一，物业公司代表均表示对此次招标打分无异议，经街道办相关部门负责人、社区人员、业委会招标组代表、业主代表均签字。后，业主对是否选聘重庆朋聚物业管理有限公司进行了表决，同意票数也达到了专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的标准，并进行了公示，街道办相关部门负责人和社区人员签字确认属实。阳光水岸业委会根据表决结果于2018年6月18日作出《重庆朋聚物业公司中标阳光水岸物业服务的决议》，决议内容载明：现在执行决议，即重庆朋聚物业管理有限公司入驻阳光水岸小区进行物业服务。龙岗街道办事处相关部门负责人、社区人员对该决议签字确认属实。阳光水岸业委会也与新聘请的重庆朋聚物业管理有限公司签订了《物业服务合同》。因强联物业公司不同意撤场，阳光水岸业委会据此代表小区全体业主起诉强联物业公司，一审法院认为该行为实为对该次投票结果行为的延续，阳光水岸业委会依法可以代表小区全体业主提起诉讼并无不当，故阳光水岸业委会是本案适格的诉讼主体。关于上诉人提到“建筑物总面积应当以不动产登记簿的面积为基数”的问题，在双方当事人对建筑物总面积存在争议的情况下，一审法院采纳了上诉人提出的面积数额，双方在一审庭审过程中也确认了面积，现上诉人认为该面积计算有误，但未提供相应依据予以推翻。至于上诉人称，部分业主意见已经发生了改变要求强联物业公司继续提供服务、部分业主要求罢免业委会成员和撤销业委会备案证明、业委会成员资格不适格等，不能成为强联公司不退场的理由，对上诉人的该意见不予采纳。综上所述，强联物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由重庆强联物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年十月二十六日法官助理  黄春燕书 记 员  刘思含