安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1802民初914号 原告：邱慧剑，男，1982年12月10日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 原告：张学宣，女，1981年4月10日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：袁长军，安徽敬亭山律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：焦扬，安徽敬亭山律师事务所实习律师。 被告：宣城爱家置业开发有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区阳德路与陵阳路交叉口，统一社会信用代码91341800MA2Q3FM281。 法定代表人：陈宏霞，该公司执行董事。 被告：上海爱家投资（集团）有限公司，住所地上海市浦东新区宏祥北路**********，统一社会信用代码913100006311453884。 法定代表人：陈宏霞，该公司执行董事。 以上两被告共同委托诉讼代理人：程国兴，安徽锦宣律师事务所律师。 原告邱慧剑、张学宣与被告宣城爱家置业开发有限公司（以下简称宣城爱家置业公司）、上海爱家投资（集团）有限公司（以下简称上海爱家集团）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告邱慧剑及其与张学宣的共同委托诉讼代理人袁长军、焦扬，被告宣城爱家置业公司、上海爱家集团的共同委托诉讼代理人程国兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱慧剑、张学宣向本院提出诉讼请求：1．判令两被告共同向原告支付逾期交房违约金25638.1元（193天×664200元×2?）；2．本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年8月1日，两原告与安徽新纽置业集团有限公司（以下简称新纽置业公司）签订《商品房买卖合同》，约定新纽置业公司将其开发的宣州区商品房出售给两原告，总价款664200元。合同签订后两原告依约向新纽置业公司支付了全部购房款，后新纽置业公司因经营原因进入破产程序，没有向两原告交付房屋。2017年10月9日，新纽置业公司管理人向宣城市中级人民法院提交《关于拟与上海爱家投资（集团）有限公司签订的报告》，宣城市中级人民法院作出（2013）宣中民二破字第00001-2号复函，同意新纽置业公司与上海爱家集团签订破产财产转让协议，上海爱家集团在宣城成立的项目公司宣城爱家置业公司在《复函》上盖章确认。11月14日，新纽置业公司与上海爱家集团签订《破产财产转让协议》，约定新纽置业公司将“中国茶府项目资产”及对外享有的全部债权转让给上海爱家集团。协议第四条约定，上海爱家集团负责在本协议签订后18个月内（即自2017年11月15日至2019年5月14日）将新纽置业公司购房优先类债权人所购房房屋建至单体验收并承担所有建设费用。协议第九条第二款约定，上海爱家集团逾期交房的，每日按逾期交付房屋相对应的购房优先类债权的万分之二向新纽置业公司或直接替代新纽置业公司向相应购房优先类债权人支付违约金。宣城爱家置业公司对《破产财产转让协议》的内容亦盖章确认。2019年5月21日，宣城市中级人民法院依法作出（2013）宣中民二破字第00001-10号民事裁定书，裁定认可《安徽新纽置业集团有限公司破产财产分配方案》。分配方案第五条“共益债务”明确确认，上海爱家及其在宣城成立的项目公司宣城爱家共同受让“中国茶府项目资产”并承担《破产财产转让协议》下原上海爱家集团的权利义务，直接向购房人承担逾期交房违约金。2019年11月8日，宣城爱家向两原告发出《交付通知书》，载明案涉房屋的交付时间为2019年11月23日。原告认为，两被告与新纽置业公司签订破产财产转让协议，约定由两被告替代新纽置业公司向原告直接交付房屋并承担逾期交房违约金，现被告存在违约行为，依法应当承担违约责任。 宣城爱家置业公司、上海爱家集团辩称，1、本案案由不应当是商品房买卖合同纠纷，原告与新纽置业公司构成商品房买卖合同关系，两被告只是代替新纽置业公司交付房屋，两被告非本案适格主体；2、根据破产财产转让协议，案涉房屋于2019年5月14日已满足单体验收条件并可交付。因直接交付会违反法律法规的强制性规定，故被告于2019年10月30日将原告所购房屋建设至工程竣工验收的情况下才通知原告交房，因而不存在延期违约情况；3、原告所购房屋已经于2019年10月30日办理竣工验收，答辩人于2019年11月8日向原告发出交付通知，要求11月23日办理房屋接收手续，但至今原告仍未办理，该行为可以证明被告虽存在延期交付的行为，但不会造成原告损失，故答辩人不应承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的破产转让协议，被告对真实性无异议，但对该协议第4条第一项、第二项的合法性持异议，认为根据城市房地产经营管理条例第17条、建设工程质量管理条例第16条之规定，必须在办理竣工验收后方可交付房屋；2、原告提交的破产分配方案，被告对真实性无异议，但对原告逾期交房的证明目的及经单体验收后交付房屋的合法性有异议；3、原告提交的房屋交付通知书，被告对真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为不能证明被告存在延期交房的情形，不应当向原告支付违约金。4、被告提交的工程竣工验收报告、建设工程档案验收认定书，原告对其证明目的不予认定，认为双方已就相关内容达成新的协议，违约金应计算至被告实际向原告交付房屋之日。经审查，本院认定如下：1、原告提交的破产转让协议、破产财产分配方案业经宣城市中级人民法院同意、裁定认可，具有合法性；2、被告对原告所举的上述证据的真实性没有异议，只是对该部分证据的证明目的持不同观点，源于双方对证据的证明目的认识不同，不影响证据的效力，原告所举证据来源合法、内容真实，与本案的事实相关联，且能相互印证，本院予以确认并在卷佐证。3、被告提交的证据具备真实性，对其证明目的将结合庭审查明的事实综合认定。 根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院对本案事实认定如下:2012年8月1日，邱慧剑、张学宣与新纽置业公司签订《商品房买卖合同》，约定新纽置业公司将其开发的宣州区商品房出售给邱慧剑、张学宣，总价款664200元。合同签订后邱慧剑、张学宣依约向新纽置业公司支付了购房首付款332200元，余款332000元在中国银行办理按揭贷款。后新纽置业公司进入破产程序，经宣城市中级人民法院同意，新纽置业公司与上海爱家集团于2017年11月14日签订《破产财产转让协议》，约定新纽置业公司将“中国茶府项目资产”及对外享有的全部债权转让给上海爱家集团。2019年5月21日，宣城市中级人民法院裁定认可新纽置业公司管理人制作的《安徽新纽置业集团有限公司破产财产分配方案》，分配方案第五条约定，“……上海爱家投资（集团）有限公司及其在宣城市依法设立的项目公司宣城爱家置业开发有限公司（以下合并简称爱家公司）……”，分配方案第七条约定，爱家公司负责在该协议签订后18个月内将新纽公司购房优先类债权人所购房屋建至单体验收并承担所有建设费用。……爱家公司逾期交付购房优先类债权人所购房屋的，每日按逾期交付房屋相对应的购房优先类债权额的万分之二向相应购房优先类债权人支付违约金。……通过按揭贷款方式全额支付了购房款的购房优先类债权人若欠付宣城中行按揭贷款的，则须归还已经欠付的按揭贷款本息等（含宣城中行已经在新纽公司保证金账户中扣划的欠付按揭贷款本息等）并与宣城中行达成还款协议后，方可要求爱家公司交付所购房屋，……”。2018年6月25日邱慧剑、张学宣还清案涉房屋按揭贷款。2019年11月8日宣城爱家置业公司向邱慧剑、张学宣送达《交付通知书》，告知案涉房屋交付时间为2019年11月23日。另查明，至法庭辩论终结前，邱慧剑、张学宣未办理交房手续。 本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案主要的争议焦点为：1、宣城爱家置业公司、上海爱家集团作为诉讼主体是否适格；2、邱慧剑、张学宣请求支付逾期交房违约金25638.1元，应否支持。 关于焦点一，宣城市中级人民法院裁定认可的破产分配方案明确，爱家公司逾期交付房屋的，向相应购房人支付违约金。破产分配方案中亦明确，爱家公司是宣城爱家置业公司、上海爱家集团两公司的合并简称。故宣城爱家置业公司、上海爱家集团两公司系本案适格的诉讼主体。 关于焦点二，当事人应当按照约定履行自己的义务。结合原告诉请及宣城爱家置业公司、上海爱家集团意见，双方对按总购房款日万分之二的标准支付违约金及违约金计算截至2019年11月23日均无异议。破产分配方案明确，破产转让协议签订后18个月内，即自2017年11月15日至2019年5月14日期间，爱家公司负责将房屋建至单体验收，逾期交付的，支付违约金。经审查，邱慧剑、张学宣已于2018年6月25日付清全部购房款，宣城爱家置业公司、上海爱家集团理应按照破产分配方案确定的时间交付房屋，现通知邱慧剑、张学宣于2019年11月23日交付房屋，显已逾期，构成违约，宣城爱家置业公司、上海爱家集团依法应承担违约责任，但违约金应自交房逾期之日即2019年5月15日起计算。另两原告未办理交房手续系对自身权利的处分，被告以两原告未按期办理交房手续因此未对购房人造成损失、不承担违约责任的意见无法律依据，不予认定。综上所述，两原告要求宣城爱家置业公司、上海爱家集团共同支付逾期交房违约金25638.1元（逾期193日×购房款664200元×2?）的诉请于法有据，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 被告宣城爱家置业开发有限公司、上海爱家投资（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告邱慧剑、张学宣逾期交房违约金25638.1元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费221元（已减半收取），由被告宣城爱家置业开发有限公司、上海爱家投资（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  沈兵 二〇二〇年十月二十八日 书记员  汪婷 附：法律法规 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。