上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8461号上诉人（原审被告）：上海名仕新材料有限公司，住所地上海市闵行区闵虹路******。法定代表人：王云峰，执行董事。委托诉讼代理人：李军伟，浙江金果律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海城开集团龙城置业有限公司，住所地上，住所地上海市闵行区闵虹路**城开中心**楼****v>法定代表人：梁衍锋，董事长。委托诉讼代理人：王卫东，国浩律师（上海）事务所律师。委托诉讼代理人：费华平，国浩律师（上海）事务所律师。上诉人上海名仕新材料有限公司（以下简称名仕公司）因与被上诉人上海城开集团龙城置业有限公司（以下简称龙城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初5710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。名仕公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，改判1、名仕公司支付龙城公司租金、物业费等共计183,392.04元；2、龙城公司退还名仕公司租赁保证金383,646元。事实和理由：1、一审认定名仕公司违约系事实认定错误。合同约定名仕公司未及时支付租金，可宽限30日，期满后龙城公司可以租赁保证金有限抵扣欠付租金，也可主张按欠付租金的日万分之五支付滞纳金等，但龙城公司直接采取断水断电措施，致名仕公司不能正常使用房屋，构成根本违约。因龙城公司违约致合同无法继续履行，故一审法院判决名仕公司支付装修优惠期间内的租金有误。2、一审法院错误判决名仕公司应付2018年9月1日至2018年11月30日期间租金255,764元及物业费101,116.80元。龙城公司自认2018年10月31日合同解除，且2018年9月28日龙城公司断水断电后，名仕公司员工无法进入租赁房屋，龙城公司只同意名仕公司员工拿走个人物品，故名仕公司应支付租金自2018年9月1日起至9月28日止按合同标准计算计127,882元。从龙城公司开具的催缴物业费通知和2019年增值税专用发票，可知名仕公司欠付的物业费为55,510.40元。3、一审法院判决龙城公司没收名仕公司支付的租赁保证金，没有依据。相关法律及司法解释均未规定在未及时支付租金的情况下可没收保证金，况且合同约定保证金可用以抵扣欠付租金。4、龙城公司扣押名仕公司物品系事实，应予返还。装修优惠期内的租金255,764元不予支付。请求二审法院支持名仕公司的上诉请求。龙城公司辩称：不同意名仕公司的上诉请求。双方合同解除系因名仕公司欠付租金，名仕公司租金仅付至2018年8月30日。龙城公司系根据合同约定行使解除权。龙城公司于2018年12月1日收回房屋，名仕公司应支付截止该日前的租金和房屋使用费。名仕公司拖欠2018年7月至11月的物业费用共计101,116.80元，应予支付。一审判决并无不当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。龙城公司向一审法院起诉请求：1、确认龙城公司、名仕公司签订的上海市房屋租赁合同及补充协议解除；2、判令名仕公司支付2017年8月16日至2017年11月15日免租期的租金383,646元；3、判令名仕公司支付2018年9月1日至2018年11月30日期间的租金383,646元；4、判令名仕公司支付的保证金不予退还；5、判令名仕公司支付龙城公司2018年7月1日至2018年11月30日期间的物业费114,016元。一审法院认定事实如下：2017年7月，龙城公司作为出租方（合同甲方），名仕公司作为承租方（合同乙方），双方签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方向乙方出租XX路XX弄XX号XX室，该房屋的装修期内，乙方享有优惠租金，但须支付该房屋的物业管理费及本合同项下乙方应付的其他费用。若本合同由于乙方的原因提前终止，甲方有权向乙方索取装修期租金优惠所减免的租金（5.90元/平方米/天X租赁面积与优惠租金的差额为租金优惠）。如乙方违反本合同之规定，甲方有权利（但没有义务）扣除全部或部分租赁保证金用于支付乙方逾期支付款项或用于赔偿甲方或第三人的损失等。在甲方按本合同约定用租赁保证金充抵乙方应付的款项的，所持租赁保证少于约定的数额时，乙方须于接到甲方书面通知后三十日内将租赁保证金补足。如乙方未在前述期限内补足租赁保证金，甲方有权立即提前收回该房屋及提前解除本合同，甲方并有权没收租赁保证金。若租赁保证金不足以补偿甲方所蒙受的损失，甲方有权向乙方追索差额。乙方不得将租赁保证金转让，亦不得将租赁保证金用于抵销其应支付的租金或其他款项，但甲方书面同意的情况除外。甲方有权在下列任一事件发生后经书面通知乙方而提前终止本合同：乙方在本合同规定的必须支付租金、物业管理费、其他费用的日期后三十天内仍未支付该租金、物业管理费、其他费用（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨）……。若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同，或甲方根据本合同约定提前终止本合同，则在不影响甲方根据法律规定和本合同所享有的其他权利的前提下，乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项，并在本合同提前终止时向甲方支付违约金，违约金的金额按该房屋在本合同提前终止时的三个月租金之和计算。甲方可通过不予返还租赁保证金及用乙方根据本合同向甲方支付的租金（末实际使用部分）充抵上述款项。乙方如欲将自用的大件物品运入或运出该大厦，应事先向甲方或管理处发出书面通知，经甲方或管理处书面批准后，按管理处指定的时间、路线进行操作。房屋交付日为2017年8月16日；起租日即为交付日。租期为2017年8月16日至2020年11月15日。应乙方要求，甲方同意在整个租赁期间给予乙方享有4个月装修优惠期，2017年8月16日至2017年12月15日期间支付租金总额相当于一个月的租金；房屋实测建筑面积1,115.7平方米；租赁期内，该房屋的日租金为每平方米5.90元，月租金为200,222元。该房屋的租金按公历月支付，乙方须于每个公历月的第一日或之前向甲方支付当月租金、物业管理费。物业管理费标准为每月每平方米32元，每月物业管理费35,702.40元。物业管理费起计日与交付日期一致。租赁保证金600,666元。合同对于其他事项亦作了约定。7月26日，名仕公司签署涉案房屋进户设备设施交接单。龙城公司按约向名仕公司交付房屋，名仕公司亦按约预付租金并支付了租赁保证金。名仕公司装修后入驻房屋。2018年5月31日，龙城公司作为甲方，名仕公司作为乙方，双方签订一份补充协议，约定：乙方承租2506-2515室房屋，自2018年6月1日起退租2506-2508室房屋，退租的实测面积403.1平方米。自2018年6月1日起乙方实际租赁2509-2515室，实测建筑面积712.6平方米，月租金127,882元。双方于2018年5月31日前将2506-2515室房屋的所有费用（包括但不限于租金、水电费等）结算完毕。同时乙方应将退租部分（2506-2508室）按照原合同约定及甲方要求返还予甲方。乙方同意，甲方有权没收乙方退租部分对应的租赁保证金217,020元，不予返还。剩余部分的租赁保证金383,646元按照原合同的约定履行，并在达到原合同约定的返还条件下予以返还。补充协议签订后，名仕公司于2018年6月1日起实际承租2509-2515室房屋。名仕公司未能按期支付2018年9月1日起的租金，并拖欠了2018年7月开始的物业管理费。涉案房屋的物业管理方福建省XX有限公司上海分公司向龙城公司开具一张付费通知单，要求名仕公司支付2512-2515室房屋在2018年7月的物业管理费9,904元、2509-2515室房屋在2018年8月、9月的物业管理费45,606.40元，两项合计55,510.40元。2018年9月25日，龙城公司向名仕公司发出继续履行合同告知函，主要内容为：截止今日，名仕公司拖欠租金127,882元，拖欠租金已达25日，共产生1,599元滞纳金。若名仕公司在2018年9月30日前未能支付拖欠的租金及滞纳金，将采取停电措施以及单方面提前终止合同。2018年9月29日，名仕公司委托浙江金果律师事务所向龙城公司发出律师函表示：龙城公司及物业管理方自2018年9月27日起禁止名仕公司搬离属于名仕公司的合法财产（办公桌椅、电子设备及相关文件材料等），造成名仕公司无法正常开展经营业务，要求龙城公司停止侵权行为，赔偿名仕公司的全部停产停业损失等。2018年10月9日，龙城公司向名仕公司委托的浙江金果律师事务所回复表示：合同约定乙方（名仕公司）如欲将自用的大件物品运入或运出大厦，应事先向甲方（龙城公司）或管理处发出书面通知……；对乙方违约行为，甲方有权自行或委托管理处切断该房屋的水、电供应等措施。为此我方（龙城公司）的全部措施和行为均依约而行，何来违约侵权一说。要求名仕公司切实履行合同。一审中，龙城公司表示曾于2018年10月30日将解除合同通知张贴于名仕公司租赁的房门上，通知合同于次日解除。因此认为合同于2018年10月31日解除。名仕公司表示未曾看到龙城公司张贴的解除合同通知，而之前龙城公司即已知道名仕公司聘请的浙江金果律师事务所的地址，但未根据事务所的地址送达通知。双方确认名仕公司在签订租赁合同后支付的装修保证金已由龙城公司退还。龙城公司表示涉案房屋已于2018年12月1日收回。一审法院认为，龙城公司、名仕公司签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应当根据合同及补充协议之约定充分履行各自义务。本案的争议焦点是违约方主体的认定。租赁合同对于名仕公司支付租金、物业管理费的期限作了明确约定，而名仕公司确未按期支付2018年9月起的租金和2018年7月起的物业管理费。名仕公司表示虽然其未能按期付款，龙城公司应当先以租赁保证金抵扣所欠的租金和管理费，在此情况下龙城公司无权解除合同。然而，租赁合同中确实约定在名仕公司欠付租金或物业管理费时，龙城公司有权从租赁保证金中抵扣。但此条款的本质是赋予龙城公司在名仕公司欠租时有权从保证金中抵扣的权利，而不是要求龙城公司必须先行从保证金中抵扣欠租金额。因此，根据该条款的约定，龙城公司享有选择权，即在名仕公司发生迟延支付租金的情况下，龙城公司可以行使合同解除权，也可以直接从租赁保证金中抵扣欠款，再要求名仕公司补足保证金。现龙城公司选择行使合同解除权，不违反合同约定，且于法有据，一审法院予以支持。合同解除权属形成权。当享有解除权的一方要求解除合同，须通知对方，当通知到达对方时生效。龙城公司表示其将解除合同通知张贴于涉案房屋门上，但未能提供证据证明。因此，一审法院以本案的起诉状副本送达名仕公司之日即2020年3月26日为合同解除之日。双方签订合同时约定龙城公司给予名仕公司四个月的装修优惠期，该四个月中，名仕公司仅需支付相当于一个月的租金（即免除了三个月租金），免除的租金达600,666元。在租赁合同中约定如名仕公司违约，龙城公司有权向名仕公司索取装修优惠期中减免的租金。因此现龙城公司要求名仕公司支付该期间所减免的租金的请求，一审法院予以支持。但一审法院注意到，房屋租赁合同履行中，龙城公司已于2018年12月1日收回房屋，即合同期39个月中，已履行了逾一年。因此一审法院酌情确定名仕公司支付装修期内二个月的租金。现龙城公司按照2018年5月31日签订的补充协议中租赁面积调整后的月租金标准127,882元计算，一审法院予以准许。名仕公司应支付装修优惠期内租金255,764元。关于龙城公司主张的2018年9月1日至2018年11月30日期间的租金，名仕公司抗辩称龙城公司采取了停电和禁止名仕公司搬出属于名仕公司公司财物的行为，致使名仕公司无法正常经营。龙城公司对此表示未采取停电措施。但是，龙城公司在2018年10月9日在回复名仕公司的函件中称“为此我方（龙城公司）的全部措施和行为均依约而行”，由此可以判断，龙城公司确实采取了停电的措施。而龙城公司采取的此项措施，必然影响名仕公司对房屋的正常使用。因此，就2018年10月、11月期间的租金，一审法院酌情减半计算。名仕公司应付2018年9月至11月的租金为255,764元。关于龙城公司是否禁止名仕公司将公司财产搬离涉案房屋，租赁合同对于名仕公司搬离相关物品有明确约定，一审法院不再赘述。关于租赁保证金，租赁合同明确在名仕公司违约导致合同提前解除的情况下，龙城公司有权不退还租赁保证金，因此龙城公司此项请求，一审法院予以支持。关于物业管理费，自2018年6月1日起，因名仕公司承租的租赁面积减少，因此每月的物业管理费亦调整为22,803.20元。物业管理公司就涉案房屋的物业管理费于2018年8月22日开具的付费通知单显示，名仕公司结欠了2018年7月期间的9,904元，并自2018年8月起每月22,803.20元的物业管理费。因此自2018年7月至2018年11月期间，名仕公司应付物业管理费为101,116.80元。一审法院审理后，于2020年5月22日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：一、上海城开集团龙城置业有限公司与上海名仕新材料有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》及补充协议于2020年3月26日解除；二、上海名仕新材料有限公司于判决生效之日起十日内支付上海城开集团龙城置业有限公司装修优惠期内的租金255,764元；三、上海名仕新材料有限公司于判决生效之日起十日内支付上海城开集团龙城置业有限公司2018年9月1日至2018年11月30日期间的租金255,764元；四、上海名仕新材料有限公司于判决生效之日起十日内支付上海城开集团龙城置业有限公司自2018年7月至2018年11月期间的物业管理费101,116.80元；五、上海名仕新材料有限公司已支付的租赁保证金600,666元由上海城开集团龙城置业有限公司没收，不予退还。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币18,137.77元，减半收取计9,068.88元，由上海城开集团龙城置业有限公司负担1,632.40元，上海名仕新材料有限公司负担7,436.48元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，名仕公司提供1、名仕公司工作人员与物业公司工作人员微信聊天记录电脑截图打印件，证明名仕公司欠付物业费仅为2019年7月之前物业公司催缴的金额；物业费未支付的原因在于电费金额有误。2、名仕公司工作人员与龙城公司工作人员的微信聊天记录电脑截图打印件，证明名仕公司实际已于2018年9月28日搬离租赁房屋；龙城公司不允许名仕公司搬走办公用品及双方已于该日办理交接手续的事实。龙城公司对上述聊天记录的真实性、关联性均不予认可，并表示电费金额错误不影响名仕公司缴纳物业费，龙城公司也从未阻止过名仕公司搬离物品，况且名仕公司欠付租金，即便龙城公司确实阻止名仕公司搬离物品也符合合同约定。本院认为，名仕公司提供的上述证据并不能证明其主张，不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同约定全面履行各自义务。名仕公司和龙城公司签订的《上海市房屋租赁合同》和补充协议系双方真实意思，合法有效。双方租赁合同对名仕公司应付租金和物业管理费的金额、时间作出明确约定。承租人按时给付租金等费用系承租人的主要合同义务，名仕公司确未按时给付自2018年7月起的物业管理费及自2018年9月起的租金，构成违约。合同约定欠付租金、物业管理费或其他费用超过三十天的，龙城公司有权行使合同解除权。名仕公司主张龙城公司在2018年9月28日对名仕公司租赁房屋采取停水停电措施并阻止名仕公司员工搬运物品构成根本性违约。对此，合同对承租人违约在先时出租人可采取停水停电措施有明确约定，双方所签合同中对于承租人搬运大件物品的规则亦有明确约定。据此，名仕公司主张龙城公司构成根本性违约，致合同无法履行，本院不予采信。合同约定龙城公司有权以名仕公司支付的租赁保证金抵扣欠付费用，但此系名仕公司违约在先情况下龙城公司的权利条款而非义务条款，龙城公司对此有选择权，因此，龙城公司有权行使合同解除权，其亦实际选择解除合同，符合合同约定，亦与法无悖。名仕公司主张其于2018年9月28日已搬离租赁房屋，双方已办理房屋交接手续，缺乏事实依据，本院不予采信。一审采信龙城公司主张租赁房屋于2018年12月1日收回的意见，并判决名仕公司支付截至2018年11月30日租金、物业费及其金额并无不当，应予维持。根据意思自治原则，当事人之间有约定的从约定，没有约定的从法定。名仕公司已付租赁保证金共计600,666元，双方于2018年5月31日签订的补充协议中约定名仕公司同意龙城公司没收退租部分对应的租赁保证金217,020元。剩余租赁保证金383,646元，根据《上海市房屋租赁合同》约定，在名仕公司违约的前提下，龙城公司不予退还。该约定实际系将租赁保证金抵扣违约金处理，与法无悖，该数额相当于三个月租金，并无不当，故名仕公司要求龙城公司返还其租赁保证金的主张，本院不予支持。关于双方对装修优惠期内租金的约定，实际系在合同履行完毕的情况下，免除名仕公司三个月租金。现一审法院基于合同实际履行情况，酌情确定名仕公司按二个月租金标准支付装修优惠期内租金，系属合理，本院予以认同。综上所述，名仕公司的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,262.72元，由上诉人上海名仕新材料有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年十月二十八日书记员 宋佩祯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……