广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书粤06**民初2663号原告：佛山市万科物业服务有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。法定代表人：严某1。委托诉讼代理人：李伟健，公司职员。委托诉讼代理人：周静，公司职员。被告：吕洪明，男，1971年3月14日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。被告：王杏梅，女，1973年9月23日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：吕洪明，与被告王杏梅是夫妻关系。原告佛山市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告吕洪明、王杏梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人李伟健、周静，被告王杏梅的委托诉讼代理人被告吕洪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2019年7月1日暂计至2020年4月15日止拖欠的住宅物业服务费2973.2元（按该物业的房屋建筑面积120.86㎡，每月每平方米2.46元计收，合计该物业每月的物业服务费为297.32元）；2.判令被告向原告支付其逾期支付住宅物业服务费所产生的违约金205.3元（该违约金以每月所拖欠的住宅物业服务费为基数，按每日0.05%为标准，暂计至2020年4月15日的违约金为205.3元）；3.判令被告向原告支付拖欠的公共水电分摊费96.61元（自2019年7月1日暂计至2020年4月15日，此后发生费用另行计算）；上述物业服务费以及违约金、公共水电分摊费合计为3275.11元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告已通过招投标向开发商取得物业管理服务权。2019年5月，被告购得位于佛山市高明区******佛山万科美的西江悦花园*座***房，建筑面积120.86平方米（商品房买卖合同），实际交楼日期2019年6月25日。根据原被告签订的《万科美的西江悦花园前期物业服务协议》约定，物业服务费按建筑面积计，高层住宅物业为2.46元/月（不含公摊水电费）/平方米，物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，物业服务费按月缴纳，业主应当在每月15日之前交纳当月的物业服务费，在当月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金。此外，小区公共水、电费用，按实分摊，于次月15日前交纳。自2019年7月至2020年4月，被告共拖欠住宅物业服务费2973.2元及违约金205.3元，还欠自2019年7月至2020年4月的公摊水费1.27元、公摊电费95.34元。被告到期未交费，构成违约，应承担违约责任。两被告辩称：房子购买后，房屋的质量出现一系列的问题，空心墙壁，包括众多业主也是不满的，另外房屋的装修质量也较差，经常出现裂缝，对于原告的起诉，物业服务费不多，但要两被告交也是要清清楚楚的，签署前期物业服务合同的主体是房地产和物业公司，没有两被告业主的签名，哪怕两被告今天欠了物业服务费，也不应该来起诉业主，应该起诉房地产公司，被告的主体不应是业主。哪怕需要两被告来交物业服务费，缴纳物业服务费的前提条件是房屋验收合格，到现在两被告都没有收楼，都没有享受到房屋的使用价值。要两被告交物业服务费的话，这期间也多次进行了维修，到今天也还在维修裂缝，两被告也没有搬进去入住、也没有收楼，所以两被告就没有交物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对所举证据均没有提出异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2017年9月1日，佛山市高明区融浩房地产有限公司（以下简称融浩公司）与原告万科物业公司签订了《前期物业服务合同》，双方约定，融浩公司委托万科物业公司对位于佛山市高明区**********的万科美的西江悦花园提供前期物业服务事宜，合同期限自2017年10月1日起至2022年9月30日止；物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，高层住宅按2.46元/月·平方米（含税，以上收费标准不含公摊水电费）；物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向万科物业公司交纳当期的物业服务费，在所交月份的15日及以后交纳的视为逾期，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金；对逾期交费的业主，万科物业公司每月向欠费的业主发放物业费催费通知书，欠费业主应按物业费催费通知书（不仅限于第一催缴）的交费时间缴纳物业费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因融浩公司原因尚未交付给物业买受人的物业,其物业服务费由融浩公司交纳；因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起交纳（其余内容详见该合同）。两被告与佛山市长盛建筑科技有限公司签订了合同编号为佛存量房合字Y2019******号《存量房买卖合同》，两被告向佛山市长盛建筑科技有限公司购买佛山市高明区****************，房屋建筑面积120.86平方米。2019年6月4日，两被告针对上述房屋办理了粤（2019）佛高不动产权第******号不动产权证。两被告与原告签订了《万科美的西江悦花园前期物业服务协议》，双方约定，两被告委托万科物业公司对位于佛山市高明区**********的万科美的西江悦花园提供前期物业服务事宜，合同期限自2017年10月1日起至2022年9月30日止；物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，高层住宅按2.46元/月·平方米（含税，以上收费标准不含公摊水电费）；物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向万科物业公司交纳当期的物业服务费，在所交月份的15日及以后交纳的视为逾期，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金；对逾期交费的业主，万科物业公司每月向欠费的业主发放物业费催费通知书，欠费业主应按物业费催费通知书（不仅限于第一催缴）的交费时间缴纳物业费；（其余内容详见该合同）。2019年6月25日，融浩公司已通知两被告收楼，但两被告以涉案房屋存在墙面批荡问题尚未收楼。2019年11月17日，原告以短信方式向被告吕洪明催缴欠缴的三个月物业服务费。2020年2月25日，原告通过发律师函的方式向被告吕洪明催缴截至2020年2月25日的物业服务费。另查明，两被告每月应支付物业服务费297.32元。两被告确认2019年7月1日至2020年4月15日的公摊水电费为96.61元，两被告从2019年7月1日起没有交过涉案房屋的物业服务费。两被告在庭审过程中确认涉案《万科美的西江悦花园前期物业服务协议》中约定的违约金不高。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。两被告与原告签订的《万科美的西江悦花园前期物业服务协议》是双方真实意思表示，合法有效。依据上述合同，物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，物业服务费按月交纳，两被告应于每月15日前向万科物业公司交纳当期的物业服务费，在所交月份的15日及以后交纳的视为逾期。两被告从2019年7月1日起拖欠物业服务费，对于原告要求两被告支付从2019年7月1日至2020年4月15日止的物业服务费2824.54元（297.32元×15天/30天+297.32元×9个月）的诉讼请求，本院予以支持。对于其过高诉求，本院不予支持。关于违约金的问题，依据前述《万科美的西江悦花园前期物业服务协议》的约定，物业服务费按月交纳，两被告应于每月15日前向万科物业公司交纳当期的物业服务费，在所交月份的15日及以后交纳的视为逾期，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，本院确定两被告拖欠物业服务费的违约金从原告催收之次日（即2019年11月18日）起算，之后每月的逾期违约金从当月的16日起算。经过核算，本院对于原告主张的违约金156.7元予以支持，对于其过高诉求，本院不予支持。关于公摊水电费的问题，依据《万科美的西江悦花园前期物业服务协议》的约定，两被告按其拥有物业的建筑面积、高层住宅按2.46元/月·平方米（含税）交纳物业服务费的收费标准并未含公摊水电费。因两被告确认2019年7月1日至2020年4月15日的公摊水电费为96.61元，对于原告主张两被告支付拖欠的公摊水电费96.61元的诉讼请求，本院予以支持。关于两被告主张仍未办理收楼手续，物业服务费由开发商承担的问题。本院认为，根据《万科美的西江悦花园前期物业服务协议》的约定，物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，而且，两被告已就涉案房屋办理了不动产权证，是涉案房屋的权属人。两被告所提涉案房屋墙体批荡裂缝问题也属于保修范围。两被告拒绝缴纳涉案房屋物业服务费的抗辩意见理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告吕洪明、王杏梅于本判决生效之日起十日内支付2019年7月1日起至2020年4月15日止的物业服务费2824.54元给原告佛山市万科物业服务有限公司；被告吕洪明、王杏梅于本判决生效之日起十日内支付违约金156.7元给原告佛山市万科物业服务有限公司；三、被告吕洪明、王杏梅于本判决生效之日起十日内支付2019年7月1日起至2020年4月15日止的公摊水电费96.61元给原告佛山市万科物业服务有限公司；四、驳回原告佛山市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告佛山市万科物业服务有限公司已预交），由被告吕洪明、王杏梅负担。被告吕洪明、王杏梅于支付判项确认的款项时一并将其负担的受理费25元支付给原告佛山市万科物业服务有限公司，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审判员  邹志刚二〇二〇年十月九日书记员  梁施琪