杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初3427号 原告（反诉被告）：金梁，男,1975年5月12日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市萧山区。 被告（反诉原告）：符玉洁，女，1992年2月6日生，汉族，户籍地海南省海口市美兰区。 委托诉讼代理人：李安强，浙江思伟律师事务所律师。 原告金梁与被告符玉洁房屋租赁合同纠纷一案，于2020年6月2日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法适用简易程序审理。被告符玉洁在答辩期限内向本院提出反诉申请，本院依法予以受理，并于2020年8月27日就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告金梁、被告符玉洁的委托诉讼代理人李安强到庭参加了诉讼。案件审理过程中，双方当事人向本院申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。 原告金梁提出诉讼请求：1.被告支付拖欠房租8750元、违约金2100元，滞纳金按实际逾期时间计，并支付拖欠期间物业费、公共能耗金714元；2.解除合同，被告承担2020年7月15日至2022年1月14日房屋租金损失63000元，并支付相应物业费、公共能耗金4284元；3.门框损坏赔偿2000元，支付换锁费用350元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，金梁明确其第1项诉请中的滞纳金为：以3500元为基数按日5%的标准从2020年3月15日开始计算至实际支付之日止。后，金梁又变更其第2项诉请请求为：解除合同，被告承担2020年7月15日至2022年1月14日期间因违约造成的原告租金、物业费、公共能耗金损失17284元。 事实与理由：2019年1月8日，本人与被告签订《房屋租赁合同》，本人将杭州钛合国际8幢1406室房屋出租给被告使用，租赁期限2019年1月15日至2022年1月14日，租期三年，租金每月3500元，付款方式采取押一付三方式，被告应于每三个月到期前一个月支付下期房屋租金。签订合同当天，被告支付一个月押金及三个月租金计14000元。目前，被告已支付2019年1月15日至2020年4月14日期间房屋租金，但未支付之后的房屋租金。按合同约定，被告应于2020年3月14日前支付2020年4月15日至7月14日期间的房屋租金，但被告一直未支付。本人于2020年4月10日至4月28日通过微信7次催告，但被告仍未支付。2020年4月19日之前，被告均称会支付房租。2020年4月20日，被告提出不租出，理由是房屋租金太高、疫情影响经营不善、无钱支付等，本人明确告知上述理由不是解除合同的理由，要求被告抓紧支付拖欠租金，否则将采取一定的措施。同期，被告仍租用钛合国际等多处房产。鉴于被告拖延支付房屋租金15日以上，为维护本人合法权益，2020年4月28日，本人在物业公司工作人员陪同下更换租赁房屋门锁，并要求被告4月30日前支付房租及相关物业费用等内容，相关内容通过微信和租赁房屋门口张贴“温馨提示”方式告知被告。当天打开门后，本人发现门框已严重损坏。被告无正当理由拖延支付房屋租金已达15日以上，按合同规定，本人有权解除合同，并要求被告支付拖欠房屋租赁金及滞纳金、违约金，赔偿损失，并支付相关物业费、公共能耗金等费用。具体包括：（一）2020年4月15日至2020年7月14日期间的房屋租赁金及滞纳金、违约金、物业费、公共能耗金。考虑到疫情影响，本人免除半个月租金，截至2020年5月7日，被告拖欠房屋租赁金为8750元。同时，按合同规定，滞纳每逾期一日支付月租金5%，即每天175元，从2020年3月15日起，按实际逾期时间计。违约金按合同规定为年租金的5%，计2100元。物业费、公共能耗金714元。（二）2020年7月15日至2022年1月14日房屋租金及物业费用、公共能耗金，房屋租金计63000元，物业费、公共能耗金4284元。（三）门框损坏赔偿2000元，换锁费用350元。被告有支付能力而故意拖欠房屋租金，无正当理由而随意违反合同，本人多次催告仍未履行合同义务，故向诉至法院，请求依法查明事实，公证裁决，维护原告的合法权益。 被告符玉洁答辩称：对原告主张的第1项诉请不认可。被告已支付的租金至2020年4月14日，逾期日期从2020年5月1日起计算。但原告从2020年4月21日对房屋停水停电，4月28日更换案涉房屋门锁。原告的上述行为已经构成合同法第94条第4项有其他违约行为致使不能实现合同目的，及违反了《房屋租赁合同》第4条第3项，在合同生效之日起，甲方在任何情况下进入合同中规定的房屋都必须事先通知，得到乙方同意后方可在约定时间进入。同时根据《房屋租赁合同》第8条第4项第3点，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，交付的房屋严重不符合合同约定，原告将案涉房屋停水、停电且换锁的行为，已经构成交付的房屋严重不符合合同约定。综上，此时被告已享有法定解除权和约定解除权，此时，被告不支付房租的行为属于合同法第66条的同时履行抗辩权。故在原告违约的前提下，被告无须支付房租。退一步讲，即使法院以《房屋租赁合同》上的约定，认为被告支付房租的时间需提前一周，但是根据被告提供的前5次房租支付凭证看出，除了第一次在合同签订当日支付的，其余的房租支付时间均为11号左右。换句话说，原被告都认可每季度的房租可在11-15号左右支付，此时逾期日期应从2020年4月26日至2020年4月30日起算。同理，原告对房屋停水停电、更换案涉房屋门锁的行为也是违约在先。再退一步，即使法院认为，被告未支付租金的行为，已经构成违约，那原告在并未发出解除《房屋租赁合同》及被告认可的情况下，停水停电更换案涉房屋门锁也是原告违约在先。同时，原告主张的违约金、滞纳金都是针对被告逾期支付房租的行为，被告认为该主张金额过高，且违约金、滞纳金都具有惩罚性质，相互重合，故请求法院予以调整，适当降低。且请求法院判决被告支付给原告的款项中扣除原告自愿免除的半个月租金及原告于2019年1月18日支付的押金3500元。针对原告诉请1中提出的要求被告支付拖欠期间的物业费公共能耗费741元的诉请不认可。理由同上，且补充一点，原告并未提供证据证明物业费公共能耗费741元，且未提供支付凭证或发票。被告同意解除合同。针对诉请2的其他部分不认可。1、如前所述具有违约行为，且致使《房屋租赁合同》解除的是原告。2、即使法院认为双方都具有违约行为，但原告于2020年4月21日对房屋停水停电，4月28日更换案涉房屋门锁的行为实际已经控制了案涉房屋。3、根据合同法第119条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施，阻止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综上，原告的第2项诉请无法律依据。针对诉请3中的门框费用，原告并未提供证据证明，门框损坏系被告所为，且未提供门框发票，故被告不认可。同时原告2020年4月28日更换门锁的行为，被告有理由相信门框损坏是原告更换门锁所致。针对换锁费用，案涉《房屋租赁合同》中未约定，原告可采取换锁的方式要求被告支付房屋租金，在《房屋租赁合同》未解除的情况下，双方原本可以协商解决，原告确单方面采取换锁的行为，此行为无法律依据，且原告只提供了收据未提供发票，对换锁费用不认可。同时原告的换锁行为，破坏了被告原有的密码锁，致使被告损失599元。第4项诉讼请求不予认可。 反诉原告符玉洁提出诉讼请求：1.解除《房屋租赁合同》；2.反诉被告退还反诉原告押金3500元；3.反诉被告支付反诉原告违约金2100元；4.反诉被告按照343.7元/天的价格向反诉原告支付自2020年4月21日至《房屋租赁合同》解除之日止的民宿损失，损失暂计算为：2749.6（343.7*8）元，损失暂计算至2020年4月28日；5.反诉被告支付反诉原告装修费5987.1（8553*70%）元，以上暂计14336.7元；6.反诉诉讼费由反诉被告承担。 事实与理由：2019年1月8日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，反诉被告将杭州钛合国际B幢1406室的房屋出租给反诉原告使用，租赁期限为2019年1月15日至2022年1月14日，租期三年，租金每月3500元，付款方式采取押一付三方式。2020年4月21日，反诉被告将杭州钛合国际B幢1406室的房屋停水停电；2020年4月28日反诉被告将杭州钛合国际B幢1406室的房屋更换门锁。反诉被告的上述行为已经导致反诉原告无法正常经营民宿，严重违反了《房屋租赁合同》的约定。同时《房屋租赁合同》第十三条明确约定：“装修款如果合同期内业主违约。第一年需支付装修款100%，第二年支付70%，第三年支付50%”，为了维护反诉原告的合法权利，特向法院提起反诉，请求法院支付反诉请求。 反诉被告金梁答辩称，答辩人同意解除合同，同时要求反诉人赔偿合同解除的答辩人的损失，这个损失是就是原告起诉状的损失一致。一、答辩人未违反《房屋租赁合同》，反诉人物权要求答辩人承担违约责任；1、反诉人违约在先。反诉人未按《房屋租赁合同》约定日期支付房租，在答辩人采取停水停电前逾期迟交租金已累计达15日以上，已严重违约，期间答辩人曾多次告知反诉人支付房租，期间反诉人已明确表示无钱支付房租。按照合同法第67条的规定，在反诉人没有支付租金的情况下，答辩人对出租的房屋采取措施是符合合同法的要求。2、答辩人对房屋采取措施征得反诉人同意。在答辩人对出租房屋采取停水停电、更换门锁之前，已征得反诉人同意。同时，在采取更换门锁措施当天，答辩人已告知反诉人，反诉人一直未提出反对。二、答辩人对房屋采取措施并未影响反诉人正常使用。答辩人在采取措施之前均告知反诉人，同时告知反诉人支付租金，只要反诉人支付房租，随时可以解除措施。三、答辩人对反诉人经营民宿损失、装修损失不予认可，理由：1、反诉人并未告知答辩人民宿经营情况，反诉人提供的民宿价格与损失不一致。2、反诉人装修未征得答辩人同意，装修情况也未告知答辩人。是被告未按期支付租金，违约在先，造成了这些损失，原告不予赔偿。四、答辩人保留反诉人对房屋原有装修及设施的损失的请求权。反诉人装修未经答辩人同意，造成答辩人损失，包括且不限于：1、墙面装饰，2、床及床头柜各1件，3、二人沙发一套；4、茶几一件；5、微波炉；6、门锁；7、门框；8、墙面。 双方当事人为证明其事实主张，均向本院提供证据，并当庭出示、质证。本院经审核并结合双方质证意见后认为，除原告提交的交割清单与本案缺乏关联性，本院不予认证。双方提交的其他证据均具备真实性，本院对其真实性均予以确认并在卷佐证。 综上有效证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下： 杭州市下城区朝晖路168号钛合国际大厦2号楼1406室房屋系金梁所有。2019年1月8日，出租方（甲方）金梁与承租方（乙方）符玉洁就该房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁期限自2019年1月15日至2021年1月14日，租期三年；房屋租金为每月3500元，付款方式押一付三，每次付款需提前一□（手写不清楚）；在乙方租赁房屋期间内，水、电费，物业管理费、取暖费等等一切费用，均由乙方自理，并承担延期付款的违约责任；除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任；乙方不按照约定日期支付租金，逾期迟交租金累计达15日以上的，或逾期10日未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的，甲方有权单方解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金；等等。 当日，符玉洁向金梁支付14000元（含三个月租金及3500元押金）。后符玉洁支付租金至2020年4月14日，此后未再支付。 2020年4月10日，金梁通过微信向符玉洁催讨租金，称“二季度房租因疫情收二个半月，计8750元，请及时支付”。符玉洁于2020年4月20日通过微信向金梁告知“房子我还是不租了”。 2020年4月21日，金梁对案涉房屋采取停水停电措施。2020年4月28日，金梁对案涉房屋更换门锁。后提起本案诉讼。 本院认为，原告金梁与被告符玉洁之间的《房屋租赁合同》经双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合约，诚实履行。现双方争议的焦点主要在于符玉洁是否逾期支付租金。因双方均不能提供《房屋租赁合同》原件，复印件中字迹不清，对于“每次付款需提前一□”，金梁主张系“提前一月”，符玉洁主张系“提前一周”。本院认为，即便按照符玉洁主张的“提前一周”，其应于2020年4月8日前支付2020年4月15日至7月15日的租金，但其未能在此时间前支付相应租金，构成违约。双方约定“逾期迟交租金累计达15日以上的，甲方有权单方解除合同并收回房屋”，金梁在催讨租金未果且符玉洁明确表示不再租房的前提下对案涉房屋采取停水停电措施，以及在租金逾期超15日后更换门锁收回房屋，并无不当。故本院对金梁主张的违约金2100元予以支持，对符玉洁主张的违约金不予支持。符玉洁辩称其逾期交纳租金系行使同时履行抗辩权，缺乏依据，本院不予采纳。现双方均同意解除案涉合同，故本院无判决合同解除之必要。合同解除后，金梁应当向符玉洁返还押金。关于租金，金梁已于2020年4月28日收回房屋，此后不应再向符玉洁收取租金。故本院对2020年4月15日至2020年4月28日期间的租金1517元予以支持，对此后租金均不予支持。双方对于租金的滞纳金约定为每日按月租金的5%计收，该约定过高，本院酌情调整为以拖欠的租金为基数按年利率12%的标准自2020年4月8日起计算。因金梁当庭同意以押金冲抵租金，故本院对租金的滞纳金计算至开庭之日为71.3元，押金3500元冲抵租金及滞纳金、违约金后，符玉洁还应支付金梁违约金188.3元。金梁还主张物业费、公共能耗金，但未能提交相应代缴凭证，故本院不予支持。关于金梁主张的门框损坏赔偿及换锁费用，缺乏依据，本院亦不予支持。案涉合同系因符玉洁违约导致解除，故符玉洁主张停止营业的损失及装修费均缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、符玉洁应于本判决生效之日起十日内支付金梁违约金188.3元； 二、驳回金梁的其他诉讼请求； 三、驳回符玉洁的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费579元（按金梁变更后的诉请收取），减半收取289.5元，由金梁负担264.5元，由符玉洁负担25元；反诉案件受理费79元，由符玉洁负担。 金梁于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；符玉洁于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员 吴雪飞 二〇二〇年十月二十七日 代书记员 傅 程