贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6409号上诉人（原审原告）：李艳，女，汉族，1972年10月27日出生，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人（特别授权）：袁光福，贵州良景律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。委托诉讼代理人：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。上诉人李艳因与被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6636号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李艳及其委托诉讼代理人袁光福、被上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人李艳上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审认定上诉人未在房屋交付后365日内提交办证资料无依据，驳回上诉人的请求错误。因上诉人曾多次找被上诉人工作人员即其他相关人员催促办证事宜，但被上诉人搪塞推诿。被上诉人未举证证明在交房后至再次收取办证费用之前及时履行通知上诉人提交办证资料。案涉房屋验收不合格是迟延办证的主要原因，被上诉人2015年7月22日取得的《商品房备案证明书》只是办证文件之一，不等于取得该《商品房备案证明书》就具备办证的完全条件。案涉房屋2017年8月2日消防验收才合格，消防验收是办证的必备条件之一。被上诉人2014年4月21日交房，直至2019年11月取得办证条件后才通知上诉人办理权属证书，应承担违约责任。另外，上诉人将交房时间错记为2014年7月30日，应以被上诉人提供的交房记录为准，为2014年4月21日。原审判决认定被上诉人于2015年7月22日履行了提交办理房产登记资料进行备案的义务错误，被上诉人提交的（2015）27号商品房备案证明书不属于办理房产证所必须的商品房整栋首次不动产登记证书，（2015）27号备案证明书是房屋预售的备案文书，而不是办理产权登记的文书。商品房买卖合同第15条约定，在交房使用后350日内将办理权属登记所需由出卖人提供资料到产权登记机关备案，所以房开公司在没有完成幢首登的情况下不可能履行合同的该项义务，所以原审判决是错误的。被上诉人碧阳恒通公司辩称，商品房预售做的是预告登记，商品房备案证明书办理转移登记所用，在毕节市统筹地区两证合一之前，关于产权证办理事宜主要是由房屋住建部门管理由登记部门颁发产权证，两证合一之前要办理产权证的流程是首先必须向交易部门取得交易确认单，住建部门再核发商品房备案证明书之后，产权部门即可颁发产权证，两证合一之前在本地区就没有首次登记意见的概念，上诉人所指的大证也即是指住建部门所核发的商品房备案证明书。被上诉人在约定时间内完成涉案房屋商品房备案登记即完成了合同约定的义务，并未违约。两证合一政策因素的变化，属于不可抗力，如果法院支持上诉人主张做首次登记意见的请求，显然有失公平。原审原告李艳起诉请求：1.判令被告自2015年7月29日起至2019年11月6日以1087705元购房款为基数，按同期银行贷款基准利率的1.3倍或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计付原告逾期办理房屋权属证书的违约金100000元(暂定);2.诉讼、保全等费用由被告承担。一审认定事实：2012年9月20日，原告李艳作为买受人，被告碧阳置业作为出卖人，双方签订了《商铺买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市南部新区，建筑面积178.4平方米，套内建筑面积169.9平方米；按建筑面积计算，该商品房每平方米6097.00元，总房款1087705.00元；出卖人应当在2013年12月31日前，向买受人交付该商品房；该合同第十五条约定，出卖人应当在商铺交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房……同日，双方签订《补充协议》约定，双方同意，出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人可与出卖人签署代办协议，委托出卖人代为办理房屋所有权及土地分割登记，但应当向出卖人支付代办费每户300元，买受人以按揭贷款方式购房的，须出卖人通知买受人办理房屋权属登记的通知发出之日起30日内，买受人到相关部门办理土地分割登记，并将产权证、契税证、土地证复印件交到贷款银行（须带原件到银行核对）或按银行要求办理。该合同和协议还约定了其他事项。合同签订后，李艳向被告支付完毕购房款1087705.00元。被告于2014年7月30日将房屋交付给原告。涉案第9幢房屋于2015年7月22日取得《商品房备案证明书》。2019年11月6日，原告取得契税、印花税完税证明。被告已于2019年11月11日将涉案房屋的不动产证办理完毕。一审法院认为：原、被告签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于原告诉请的逾期办证违约金。被告于2014年7月30日向原告交房，《商铺买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”根据上述约定，被告负有在涉案商品房交付使用后365日内将办理案涉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，该义务系双方关于被告履行其办证义务的特别约定，未违反法律规定，司法予以尊重。根据上述约定，被告应于2015年7月30日前履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。被告于2015年7月22日履行该义务，在合同约定的履行备案义务期限内，未构成违约，故原告关于逾期办证违约金的诉讼请求，因无事实依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回原告李艳的诉讼请求。案件受理费1,150.00元，由原告李艳负担。本院审理本案期间，上诉人提交毕节市自然资源局和规划局网站截图（贵州省不动产登记申请资料收件清单）、消防验收意见书、案涉房屋幢首登不动产登记证、销售发票，拟证明：幢首登是办理不动产登记转移的必要材料，是案涉商品房买卖合同第15条约定的必须由开发商提供的材料。案涉房屋没有在2015年的7月22日完成消防验收，所以备案证明书不可能是办理案涉房产证的材料。案涉房屋在2018年1月25日取得幢首登，没有在2015年7月31日前完成合同第15条约定义务。被上诉人2019年11月5日出具销售发票，没有在合同约定的2015年7月31日出具。被上诉人应承担2015年7月31日至2018年1月25日之间的违约责任。被上诉人质证认为：网站截图、幢首登、购房发票三性不持异议，达不到证明目的。消防验收意见书真实性有异议，达不到证明目的。被上诉人提交《毕节市人民政府办公室关于加强不动产统一登记与房屋交易管理衔接工作的通知》、《毕节市公安局消防支队七星关区大队建设工程竣工验收消防备案检查记录表》，拟证明：涉案房屋于2014年5月27日取得涉案房屋消防竣工验收，在两证合一之前，碧阳恒通取得商品房备案证明书即可办理涉案房屋的产权转移登记。上诉人质证认为：真实性无异议，但是达不到证明目的。记录表的内容不是消防验收合格的最终意见，只是办理过程。本院认为，上诉人提交的网站截图、案涉房屋幢首登不动产登记证、销售发票客观真实，但达不到证明目的，不予采信；上诉人提交的消防验收意见书与待证事实无关联，不予采信。被上诉人提交的证据客观真实，与待证事实有关联性，采信作为本案证据。经审理查明：二审认定事实与原审认定一致。本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1.一审认定的交房时间是否恰当；2.被上诉人应否承担违约责任。关于焦点1,双方当事人在一审庭审中均认可案涉房屋交付时间为2014年7月30日，一审据此认定交房时间并无不当。上诉人未提供证据推翻该事实，其主张交房时间为2014年4月21日的上诉理由，不予采纳。关于焦点2，根据案涉《商铺买卖合同》第十五条“出卖人应当在商铺交付使用后365日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”之约定，碧阳恒通公司负有在案涉商铺交付使用后365日内，将办理案涉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的协助办证义务。因案涉商铺于2014年7月30日交付，碧阳置业公司依约应于2015年7月30日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，碧阳置业公司于2015年7月22日已取得案涉房屋的《商品房备案证明书》，其在合同约定的期限内完成了备案登记的义务，并未违约。根据毕节市办理转移登记实际情况，被上诉人2015年7月22日取得《商品房备案证明书》，即涉案房屋符合办理转移登记条件。上诉人主张被上诉人承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人李艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十月二十日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印