湖北省郧西县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0322民初205号原告（反诉被告）：余胜金，男，1949年6月19日出生，汉族，湖北省郧西县人，村民，住郧西县。原告（反诉被告）：余林林，女，1983年3月5日出生，汉族，湖北省郧西县人，村民，住郧西县，系余胜金之女。委托诉讼代理人：周锐，湖北豪然律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈前志，男，1957年4月16日出生，汉族，湖北省郧西县人，村民，住郧西县。委托诉讼代理人：王健康，湖北正星律师事务所律师。原告（反诉被告）余胜金、余林林与被告（反诉原告）陈前志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日作出(2019)鄂0322民初1257号民事判决，原告（反诉被告）余胜金、余林林不服提出上诉。湖北省十堰市中级人民法院于2019年12月13日作出（2019）鄂03民终2955号民事裁定书，裁定撤销本院(2019)鄂0322民初1257号民事判决，发回重审。本院依法组成合议庭进行了公开开庭审理。原告（反诉被告）余胜金及余胜金、余林林的共同委托诉讼代理人周锐、被告（反诉原告）陈前志及委托诉讼代理人王健康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）余胜金、余林林向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《房屋买卖临时协议》属于无效合同；2.依法判令被告返还原告购房款50000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。本案在重审中，余胜金、余林林变更诉讼请求为：1.依法解除原、被告签订的《房屋买卖临时协议》；2.依法判令被告返还原告购房款5万元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年8月4日，原、被告签订《房屋买卖临时协议》协议约定，被告将位于郧西县××火车××村××组原粮站仓库（正房）6间以80000元价格出售给原告，原告先支付50000元订金，被告2019年1月前交房并在交房之日，原告付清30000元尾款。2019年1月，被告没有将房屋交付给原告，后经原告多方打听，该房屋系被告从任青艮处购买，购房款尚未付清，尚存在纠纷。而且，该房屋被告在出售时没有房产证及土地使用证，其无权出售该房屋，也无法为原告办理不动产登记。被告隐瞒不能办理不动产登记的事实。现请求解除协议，并由被告返还购房款50000元。被告（反诉原告）陈前志辩称，原告所诉情况不实，我在出售该房屋时原告对不能办理房产证是知情的，且我们协议并未约定办理不动产登记的内容。我在2019年1月前就将房屋腾空，准备向其交付房屋时，原告以购买该房屋价格过高而反悔为由拒不接收房屋。现请求驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）陈前志向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告余胜金、余林林支付购房尾款30000元及自反诉之日起至清偿之日止，按年利率6%支付利息；2.判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年8月4日，反诉原告与反诉被告签订房屋买卖协议，反诉原告将位于郧西县××火车××村××6间房屋以80000元价格出售给反诉被告，反诉被告已支付购房款50000元，尚欠30000元未付，现请求人民法院依法判决反诉被告支付购房款30000元及利息。原告（反诉被告）余胜金、余林林针对被告（反诉原告）陈前志的反诉请求辩称，1.诉争房屋性质不清、产权不明、用地手续不明，该房屋买卖合同是否有效无法确认；2.原告购房的目的是要取得房屋所有权，根据《物权法》规定，不动产所有权是依产权登记为主而不是以交付为主，本案反诉人因该房屋没有任何房产和用地手续，导致本诉人购买该房屋不能办理手续，不能达到购房合同的目的；3.该协议约定剩余房款是交房时付清，但截至今天房屋仍在被告手中并未向原告交付房屋，因此其要求缺乏事实依据。请驳回反诉人诉讼请求。当事人围绕本诉及反诉请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并结合庭审中双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2006年10月11日，陈前志从任青艮手中购买了位于郧西县××火车××村××组原郧西县粮食局河夹粮油所（火车岭粮站）房屋（正房）6间，双方签订了房屋出售协议，陈前志购买该房屋后没有办理房屋登记及过户手续。2018年8月4日，陈前志与余胜金、余林林签订《房屋买卖临时协议》，协议约定，陈前志将上述房屋（正房）6间以80000元价格出售给余胜金、余林林。陈前志在交付房屋之前，余胜金、余林林同意支付50000元作为购房预订金，剩余尾款30000元在陈前志交房之日一次性交清。交房期限为2019年1月之前。双方还约定了陈前志不能按期交房和余胜金、余林林反悔购房的责任。协议签订后，余胜金、余林林向陈前志支付购房预订金50000元。2018年底，陈前志将房屋腾空后，向余胜金提出交房并要求余胜金支付30000元余款时，余胜金以无钱支付为由要求该房屋以总价50000元成交，陈前志表示不同意。陈前志也因余胜金、余林林没有支付尚欠购房款，而没有向余胜金、余林林交付房屋。余胜金、余林林遂诉至本院要求解除双方房屋买卖合同。另，案涉房屋原系郧西县粮食局河夹粮油所房屋，该房屋土地属于郧西县粮食局河夹粮油所以划拨方式取得使用权，河夹粮油所将该房屋售给任青艮后，至今没有办理房屋转让等相关手续。任青艮售给陈前志时，其双方也没有办理房屋转让等相关手续。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。该规定将不动产物权变动的原因与结果进行了区分，即不动产物权是否变动不影响合同效力。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”该审批行为仅是物权变动的必要条件，但这并不影响房屋买卖合同的成立。尽管涉案房屋未办理不动产转移登记手续，但只涉及合同履行问题，对合同的效力不产生影响。双方签订的购房协议产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示。本案中，双方签订的《房屋买卖临时协议》名为“临时协议”，实为“房屋买卖合同”。该协议为双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定的效力性禁止规定，在双方当事人就订立该购房协议的意思表示一致时，合同即产生债权法上的约束力。余胜金、余林林主张解除合同的请求，因其双方在合同中没有设置解除合同的事由，且余胜金、余林林在签订协议后已履行了主要合同债务。故其要求解除合同理由，不符合《合同法》规定的解除合同的法定条件。因此，该主张本院不予支持。陈前志反诉要求余胜金、余林林支付购房余款的请求，符合其双方约定，余胜金、余林林应当合同约定履行，故该反诉请求本院予以支持，但陈前志反诉要求自反诉之日起至清偿之日止按年利率6%支付利息的请求，因双方未约定，因此本院也不予支持。陈前志应按照协议约定履行交付房屋的义务，余胜金、余林林应继续履行支付尚欠购房款的义务。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）余胜金、余林林诉讼请求。二、原告（反诉被告）余胜金、余林林于本判决生效后15日内按协议约定支付被告（反诉原告）陈前志购房余款30000元。三、驳回被告（反诉原告）陈前志其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1130元，由原告（反诉被告）余胜金、余林林负担；反诉案件受理费550元，由原告（反诉被告）余胜金、余林林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  李尚群审 判 员  袁真阔人民陪审员  曹树清二〇二〇年十月二十七日书 记 员  张飞飞