广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8925号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市四海汽车贸易有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码91440604MA*****M5E。法定代表人：余妙，该公司经理。上诉人（原审被告）：余妙，女，汉族，1992年10月4日出生，住广东省新丰县************，公民身份号码440************008。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：刘之洋，广东科韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市葆盛投资发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码914***********806G。法定代表人：马东庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭高汉，广东安南律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艳艳，广东安南律师事务所实习律师。上诉人佛山市四海汽车贸易有限公司（以下简称四海公司）、余妙因与被上诉人佛山市葆盛投资发展有限公司（以下简称葆盛公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初29563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。四海公司、余妙上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回葆盛公司的所有诉讼请求；3.改判四海公司、余妙与葆盛公司签订的租赁合同于2019年10月26日解除；4.葆盛公司向四海公司、余妙返还租赁保证金30000元；5.葆盛公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院无视葆盛公司的自认，认为四海公司、余妙未能提供充足证据证明是葆盛公司不让四海公司、余妙撤场，是认定事实错误。1.四海公司、余妙在一审中提交了双方于2019年10月26日的微信聊天记录、现场录制视频等证据来证明是葆盛公司不让四海公司、余妙撤场。2.葆盛公司在一审庭审中的陈述已构成自认，足以证明四海公司、余妙并无继续占用场地的意图，一直未搬离物资，完全是因为葆盛公司的阻挠。3.四海公司、余妙之所以能搬离所有物资，完全是因为在本案中提起了反诉，葆盛公司在一审法院的要求下，才同意于2020年5月29日将场内物资返还四海公司、余妙。二、《催缴通知》上注明的最后缴费日期是2020年10月30日，至今未到期，且该缴费时间的约定是双方的真实意思表示，该意思表示没有违反法律规定，也没有损害第三人利益，合法有效。四海公司、余妙在宽限期内未缴费并不构成违约，葆盛公司无权单方否认。然而，一审法院仅凭葆盛公司的陈述即认定缴费时间为笔误，显失公正。1.《催缴通知》是由葆盛公司制作，且是电子文档，而对于收取通知的四海公司、余妙来说，《催缴通知》上的内容就是葆盛公司的真实意思表示。2.《催缴通知》发出后，葆盛公司再也没有书面联系或发出新的通知、指示给四海公司、余妙。退一步来讲，即使确实是笔误，但《催缴通知》对双方仍存在约束力，因笔误导致的损失，应由葆盛公司承担。综上，葆盛公司在宽限期内起诉四海公司、余妙支付租金并承担违约责任，缺乏事实依据。三、涉案《租赁合同》关于“租赁保证金”的约定存在前后文表述相反、自相矛盾，一审法院对涉案租赁合同条款的认定，明显存在偏向性。《租赁合同》第三条第五款约定任何情况下，乙方均不得主张保证金抵扣租金、管理费等一切款项。但是该合同第七条第二款乙方权利义务的约定却表述：甲方可以先行在乙方的租赁保证金中，按等额抵扣弥补有关损失和费用。存在前后表述矛盾，按照法律规定，若条款认定属于约定不明确或表述有歧义，应当适用对合同制定方、提供方不利的解释，即租赁保证金可用作抵扣租金。葆盛公司辩称，一审判决认定正确，适用法律无误。四海公司、余妙的上诉理由不成立。余妙的丈夫与葆盛公司工作人员的微信聊天记录中可反映，四海公司、余妙一直控制涉案商铺，且其多次与葆盛公司核实有关转租事宜的目的是为将涉案商铺转租给他人用作餐饮。葆盛公司向一审法院起诉请求：1.自2019年11月1日起解除葆盛公司与四海公司、余妙之间的《租赁合同》；2.四海公司、余妙向葆盛公司支付至2019年10月31日止的租赁费用共计29301元及违约金（违约金以29301元为本金从2019年11月16日起至实际付清之日止按年利率24%计算）；3.四海公司、余妙立即向葆盛公司返还位于广东省佛山市南海区**********1号楼D座首层9、10、11号铺的租赁物并支付从2019年11月1日至实际交还租赁物之日止按每日1262元计算的占用费（即逾期交还租赁物违约金）予葆盛公司；4.租赁保证金30000元归葆盛公司所有；5.本案的诉讼费由四海公司、余妙承担。四海公司向一审法院反诉请求：1.葆盛公司向四海公司返还租赁保证金30000元；2.葆盛公司向四海公司立即返还广东省佛山市南海区**********1号楼D座首层9、10、11号商铺内属于四海公司的家私设备；3.本案诉讼费由葆盛公司承担。一审法院认定事实：位于广东省佛山市南海区**********1号楼已办理房地产权登记，登记权属人为佛山市南海区******上海股份合作经济社。2017年10月1日，葆盛公司（甲方、出租方）与四海公司、余妙（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将位于广东省佛山市南海区**********1号楼D座首层9、10、11号铺租赁给乙方作汽车销售服务用途，租赁面积为315平方米，租赁期限自2017年10月1日起至2021年8月31日止；2017年10月1日起至2018年8月31日止每月租金为15900元，2018年9月1日起至2019年8月31日止每月租金为16854元，2019年9月1日起至2020年8月31日止每月租金为17865元，2020年9月1日起至2021年8月31日止每月租金为18937元；乙方应向甲方支付30000元作为乙方履行合同的保证金；乙方按月缴纳租金、水电费、物业管理费及其公摊费，乙方须于每月10日前以银行转账或现金形式向甲方缴清当月租金、物业管理费，每月15日前以银行转账或现金形式缴清上一月水电费和物业管理公摊费；乙方逾期缴付的，自逾期之日起，乙方就逾期付款金额就按日1‰向甲方缴纳违约金；物业交付约定日期为2017年10月1日；乙方逾期交付租金、水电费、物业管理费及其他应缴费用，乙方应交纳的费用时间超过30天（含30天），构成违约，甲方有权解除合同，无偿收回本合同项上物业，没收乙方增建或改建有关附着墙体、天花、地面的水电、消防等管线、插座、电源、灯具、开关、窗、洁具、天花、地面装饰等，没收乙方已交付的合同保证金，同时要求乙方付清尚欠的租金及相关费用；合同期满，乙方承租物业内活动办公设施、员工物品未完全退场、搬迁的，乙方在租赁场地工商注册的公司未迁出，遗留物品影响甲方经营使用的，甲方没收乙方租赁保证金，乙方须承担甲方因此对他方违约所产生的一切责任，并且，每迟延一日，应按本合同最后一期日租金标准折算的双倍金额向甲方支付违约金；乙方或其住户存放或遗留于本合同项下物业内的一切财物将被视为遗弃物，甲方有权自行处置，处置费用及相关物品等损失由乙方承担；等等。同日，葆盛公司出具收据，确认收到四海公司交来的涉案租赁物保证金30000元。2019年10月28日，葆盛公司向余妙发出《催缴通知》，通知余妙应于2020年10月30日前务必将拖欠的2019年9月、2019年10月费用28997元向葆盛公司财务足额缴纳；若未按时缴交，葆盛公司将于2019年11月1日解除《租赁合同》，请于2019年11月1日前交还上述租赁物业。该通知于2019年10月28日送达。2019年12月10日，葆盛公司提起本案诉讼。2020年3月25日，四海公司、余妙提起反诉。经一审法院主持，葆盛公司、四海公司、余妙于2020年5月29日对涉案租赁物及家私设备进行交接，但未办理书面交接手续，葆盛公司确认2020年5月29日为租赁物交接日。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。涉案租赁物已办理房地产权证，葆盛公司、四海公司、余妙于2017年10月1日签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。葆盛公司主张《租赁合同》于2019年11月1日解除，四海公司、余妙在庭审中确认，故一审法院确认《租赁合同》于2019年11月1日解除。《租赁合同》解除后四海公司、余妙无继续占有使用涉案租赁物的权利，经一审法院主持，双方当事人已在诉讼中自行交接涉案租赁物及家私设备，故对葆盛公司请求四海公司、余妙返还涉案租赁物及四海公司反诉请求返还家私设备一审法院不再支持。葆盛公司主张四海公司、余妙尚拖欠支付计算至2019年10月31日止的租赁费用共计29301元，四海公司、余妙答辩中予以确认，故一审法院对葆盛公司该主张予以确认。《租赁合同》约定“乙方逾期缴付的，自逾期之日起，乙方就逾期付款金额就按日1‰向甲方缴纳违约金”，葆盛公司主张逾期支付的违约金，四海公司、余妙抗辩称《催缴通知》仅要求四海公司、余妙在2020年10月前支付费用，且双方无法就继续履行合同、是否退还保证金产生争议，故四海公司、余妙暂停支付租金，不存在违约。一审法院认为，《催缴通知》载明四海公司、余妙应在2020年10月前支付费用，并要求未按时支付则将于2019年11月1日解除合同，故通知中“2020年10月”应为笔误。四海公司、余妙以无法就继续履行合同、是否退还保证金产生争议为由拒绝支付租金没有法律依据，且在葆盛公司起诉后四海公司、余妙仍未支付拖欠租金，故一审法院对四海公司、余妙抗辩未按期支付租金不存在违约的理由不予采纳。考虑到四海公司、余妙逾期支付造成葆盛公司损失为利息损失，葆盛公司主张按年利率24%计算过高，一审法院酌情调整按日万分之五计算，并确认四海公司、余妙应以29301元为本金从2019年11月16日起至实际清偿日止按日万分之五的标准计算违约金予葆盛公司。葆盛公司主张超出核定部分，一审法院不予支持。《租赁合同》约定“乙方逾期交付租金、水电费、物业管理费及其他应缴费用，乙方应交纳的费用时间超过30天（含30天），构成违约，甲方有权解除合同……没收乙方已交付的合同保证金”，合同因四海公司、余妙根本违约而解除，四海公司、余妙应承担违约责任，故葆盛公司诉请保证金30000元不予返还符合合同约定，一审法院予以支持，对四海公司反诉主张返还保证金的请求不予支持。四海公司、余妙认为四海公司、余妙中途退租则无权要求返还保证金的合同条款无效等理由均没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。葆盛公司请求四海公司、余妙支付从2019年11月1日至实际交还租赁物之日止的占用费，四海公司、余妙抗辩葆盛公司已于2019年10月底将涉案租赁物锁门，但未能提供充足证据予以证明，葆盛公司、四海公司、余妙的微信聊天记录亦未显示在葆盛公司发出催缴通知后葆盛公司拒绝四海公司、余妙撤场，故一审法院对四海公司、余妙抗辩无需支付2019年11月1日的占用费的理由不予支持。因一审法院已认定四海公司、余妙应承担没收保证金的违约责任，葆盛公司依照合同约定按每日1262元计算占用费显然过高，故一审法院确定四海公司、余妙应参照合同约定租金标准支付2019年11月1日起的使用费。双方均确认于2020年5月29日交接租赁物，故四海公司、余妙应支付2019年11月1日至2020年5月29日的使用费123902.42元（17865元/月×6个月+17865元/月÷31天×29天）予葆盛公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认葆盛公司与四海公司、余妙于2017年10月1日签订的《租赁合同》于2019年11月1日解除；二、四海公司、余妙于判决发生法律效力之日起十日内支付29301元及以29301元为本金从2019年11月16日起至实际清偿日止按日万分之五的标准计算的违约金予葆盛公司；三、四海公司、余妙于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费123902.42元予葆盛公司；四、四海公司已支付的保证金30000元归葆盛公司所有；五、驳回葆盛公司其他诉讼请求；六、驳回四海公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取3694.21元，由四海公司、余妙负担并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予葆盛公司，一审法院不另收退。反诉受理费收取计275元，由四海公司、余妙负担。四海公司提交视频光盘一张，拟证明涉案租赁物清场情况。余妙、葆盛公司没有提交新证据。本院组织当事人进行证据交换及质证。经审查，本院对四海公司提交的视频光盘真实性予以确认。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：葆盛公司工作人员于2019年10月30日通过微信向余妙发送信息：“余妙小姐，您好！请于今天（2019年10月30日）前缴清以上《催缴通知》的相关款项，逾期未缴清，我司将按贵方违约终止双方签定的《租赁合同》和停用水电，以及因此造成所有的法律和经济责任由贵方承担！特此告知！”本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据四海公司、余妙的上诉意见及葆盛公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、四海公司、余妙应否向葆盛公司支付逾期支付截至2019年10月31日止的租赁费用29301元的违约金；二、四海公司、余妙应否支付2019年11月1日至2020年5月29日的占有使用费；三、葆盛公司应否向四海公司、余妙退还保证金30000元。关于争议焦点一。四海公司、余妙在一审中确认其拖欠截至2019年10月31日止的租赁费用29301元，但上诉主张葆盛公司于2019年10月28日向余妙发出的《催缴通知》里载明余妙应于2020年10月30日前支付拖欠的2019年9月、10月费用28997元，因此四海公司、余妙尚未支付上述费用并不构成违约，其无需支付违约金。经审查，葆盛公司向四海公司、余妙发出的《催缴通知》确实载明欠付租金费用应于2020年10月30日前付清，但无论该时间“2020年”是否为笔误，其后葆盛公司于2019年10月30日再次向四海公司、余妙催缴《催缴通知》上载明了欠付款项，并要求四海公司、余妙当天付清该款项。即便葆盛公司在两次催缴租金费用中要求四海公司、余妙付清欠款的时间不同，亦应以在后的催缴行为中明确的付清欠款的时间为准，即四海公司、余妙应付清欠款的时间为2019年10月30日。四海公司、余妙截至本案一审作出判决之时尚未支付截至2019年10月31日止的租赁费用29301元，已构成违约，其应承担违约责任。涉案《租赁合同》约定：“四海公司、余妙逾期缴付的，自逾期之日起，四海公司、余妙就逾期付款金额就按日1‰向葆盛公司缴纳违约金。”根据葆盛公司的诉请以及葆盛公司因四海公司、余妙违约造成的损失，一审判决酌定逾期付款违约金为日万分之五，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。四海公司、余妙上诉主张合同解除后，葆盛公司阻止其撤场，因此其无需支付2019年11月1日至2020年5月29日的占有使用费。经审查，无论四海公司、余妙关于其于2019年10月26日想撤场，葆盛公司对其加以阻止的陈述是否属实，葆盛公司于2019年10月28日向四海公司、余妙发出的《催缴通知》中也已经明确“若未按时缴交，葆盛公司将于2019年11月1日解除《租赁合同》，请于2019年11月1日前交还上述租赁物业”。即在四海公司、余妙认为葆盛公司阻止其撤场的时间之后，葆盛公司表示在合同解除后同意四海公司、余妙撤场。现四海公司、余妙并未能举证证明葆盛公司于合同解除之日即2019年11月1日之后不同意其撤场，其应承担举证不能的法律后果，向葆盛公司支付2019年11月1日至2020年5月29日的占有使用费。四海公司、余妙的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。四海公司、余妙上诉主张涉案《租赁合同》第三条第五款与第七条第二款关于保证金的约定存在前后矛盾，应作出不利于葆盛公司的解释，即租赁保证金可以抵扣租金。经审查，《租赁合同》第三条第五点约定：“任何情况和时候，四海公司、余妙均不得主张保证金抵扣租金、管理费、水电费等一切费用。”即该租赁保证金为履约保证金。该合同第七条第二点第十四项约定：“在租赁期内，因四海公司、余妙违反本合同的约定或本项目的有关管理规定，而导致葆盛公司蒙受损失或因此产生费用的，四海公司、余妙应承担全部赔偿责任。葆盛公司可以先行在四海公司、余妙的租赁保证金中，按等额抵扣以弥补有关损失及费用。四海公司、余妙应在接到葆盛公司缴费通知后10天内将租赁保证金补足。”即葆盛公司在四海公司、余妙违约的情况下，可以选择用租赁保证金来抵扣损失费用，后四海公司、余妙再将租赁保证金补足，该条款并没有约定租赁保证金可以抵扣四海公司、余妙欠付的租金费用。四海公司、余妙的该上诉主张，缺乏合同依据，本院不予支持。至于四海公司、余妙上诉主张涉案《租赁合同》解除时间为2019年10月26日。经审查，四海公司、余妙在一审中同意葆盛公司关于该合同解除时间为2019年11月1日的主张，即双方合意于2019年11月1日解除合同。现四海公司、余妙上诉推翻其自认的内容，违反诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，四海公司、余妙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4025元，由上诉人佛山市四海汽车贸易有限公司、余妙负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二〇年十月十五日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊