江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初1427号原告：昆山市志远物业发展有限责任公司，住所地江苏省昆山市玉山镇状元泾**，统一社会信用代码91320583628381697Q。法定代表人：马明远，该公司负责人。委托诉讼代理人：王昆锁，该公司员工。委托诉讼代理人：姜振华，江苏昆亭律师事务所律师。被告：江苏省苏州市昆山经济技术开发区孔巷社区居民委员会，住所地江苏省昆山市陆家镇友谊路春江佳苑内，统一社会信用代码55320583K122640844。法定代表人：陶永军。被告：昆山开发区孔巷社区股份专业合作社，住所地江苏省昆山市陆家镇友谊路春江佳苑内，统一社会信用代码93320583MA1ML09195。法定代表人：沈道元。上述两被告共同委托诉讼代理人：薛炽，昆山市开发区律胜法律服务所法律工作者。原告昆山市志远物业发展有限责任公司与被告江苏省苏州市昆山经济技术开发区孔巷社区居民委员会（以下简称孔巷社区居民委员会）、昆山开发区孔巷社区股份专业合作社（以下简称孔巷社区合作社）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法组成合议庭于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告昆山志远物业公司的委托诉讼代理人王昆锁、姜振华、被告昆山孔巷社区、昆山孔巷社区合作社的共同委托代理人薛炽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山志远物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令两被告支付原告物业管理服务费用544386元及逾期付款违约金(逾期付款违约金以544386元为基数，自2019年1月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算至实际付清止)；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与孔巷社区居民委员会于2016年12月28日签订了《春江佳苑物业服务委托合同》，合同约定孔巷社区居民委员会将春江佳苑委托原告实行物业管理，委托管理期限为2017年1月1日至2018年12月31日，合同对物业管理服务质量与考核办法及物业管理服务费用约定如下：“。第五章物业管理服务质量与考核办法11、我社区每月采取不定期考核方法，考核扣款在每季度付款时扣除。第六章物业管理服务费用……第二十六条付款方式(每年每季度一次)物业管理收支差额，经甲乙双方共同协商并报送开发区管委会批准，每年由开发区管委会、城乡事业局、孔巷社区补贴差额款计2201786元。每年支付方式：3月30日付550000元，6月30日付550000元，9月30日付550000元，12月30日付551786元，最后一期款项以年终实际考核得分支付。”合同签订后，原告依约履行。2018年度，经被告考核，考核扣款7400元，因此，被告结欠原告2018年度物业管理服务费用544386元。昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会名称已变更为江苏省苏州市昆山经济技术开发区孔巷社区居民委员会，因合并重组，原昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会对春江佳苑的管理责任已归于江苏省苏州市昆山经济技术开发区孔巷社区居民委员会和昆山开发区孔巷社区股份专业合作社。原告多次向两被告催讨，但被告一直拖延不付，无奈，原告向贵院提起诉讼，请依法裁判。被告昆山孔巷社区、昆山孔巷社区合作社辩称：根据被告上级主管单位的考核，昆山志远物业公司提供的物业服务未达到标准，应当扣除20万元左右；昆山孔巷社区合作社不属于本案适格主体。经审理查明：2016年12月28日，原告与昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会于签订了《春江佳苑物业服务委托合同》，合同约定：昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会将春江佳苑委托原告实行物业管理，委托管理期限为2017年1月1日至2018年12月31日，合同对物业管理服务质量与考核办法及物业管理服务费用约定如下：“。第五章物业管理服务质量与考核办法第二十一条乙方须按社区下列约定，实现目标管理，且同时还需按照与社区签订的考核要求(见附件：《小区管理目标责任书》、《中华园街道小区管理工作考核实施办法》)，下列与考核相同的按下列约定执行，每年考核得分低于80分的终止下一年的物业合同。11、我社区每月采取不定期考核方法，考核扣款在每季度付款时扣除。第六章物业管理服务费用……第二十六条付款方式(每年每季度一次)物业管理收支差额，经甲乙双方共同协商并报送开发区管委会批准，每年由开发区管委会、城乡事业局、孔巷社区补贴差额款计2201786元。每年支付方式：3月30日付550000元，6月30日付550000元，9月30日付550000元，12月30日付551786元，最后一期款项以年终实际考核得分支付。”合同签订后，原告依约履行，合同到期后，双方未续约。2018年度，经昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会考核，考核扣款7400元，2018年度尚未支付物业管理服务费用544386元。原告向昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会开具编号为45512284、45512286、45512282增值税发票3份。另查明：昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会于2018年4月28日变更登记为江苏省苏州市昆山经济技术开发区孔巷社区居民委员会。昆山开发区孔巷社区股份专业合作社于2016年5月17日登记成立，系农民专业合作社。昆山孔巷社区提供了开发区动迁小区2018年物业管理费补贴明细表，该明细表载明孔巷社区春江佳苑：第一季度考核得分82分、应付金额为35.44万元；第二季度考核得分85分、应付金额为36万元；第三季度考核得分35分、应付金额为26.53万元、补发金额8.18万元；第一季度应付金额为37.9万元。该明细表无签字盖章且为复印件。昆山开发区住宅小区物业管理考核办法（试行）自2018年3月1日起执行，该办法适用于昆山开发区管辖范围内（不含城市管理片区）内商业小区和托管动迁小区物业管理工作。上述事实由春江佳苑物业服务委托合同、春江佳苑物业考核扣款汇总表、增值税发票等证据及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为：本案争议焦点为应支付原告物业费多少及孔巷社区合作社是否应当承担责任。与原告签订合同的系孔巷社区居民委员会（即原来的昆山市中华园街道孔巷社区居民委员会），双方之间成立物业服务关系，原告要求昆山孔巷社区合作社承担责任没有依据，本院不予支持。关于应支付的物业费的数额，被告抗辩两点，一是社区报备的金额为151.6万元与合同签订的金额不一致，二是由于原告提供的物业服务不达标应当扣除20万左右。当事人协商一致，可以变更合同。被告提出以社区报备的金额为为准，但是被告未提供证据证明该金额系双方协商一致的结果，故本院认为物业费的总额应以合同约定的金额为准，对被告的该抗辩，本院不予采信。关于被告抗辩的原告提供的物业服务不达标应当扣除20万左右，被告当庭未提供证据予以证明且在本院给予的举证期限内亦未补充提供该方面的证据，故本院不予采信。综上，本院对于原告要求被告支付剩余的物业费544386元及逾期付款利息（以544386元为基数，自2019年1月1日起，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的计算至2019年8月19日，之后从2019年8月20日起则按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续计算至实际支付之日）的诉讼请求予以支持。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江苏省苏州市昆山经济技术开发区孔巷社区居民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告昆山市志远物业发展有限责任公司物业费544386元及及逾期付款利息（以544386元为基数，自2019年1月1日起，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的计算至2019年8月19日，之后从2019年8月20日起则按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续计算至实际支付之日）。二、驳回原告昆山市志远物业发展有限责任公司其他诉讼请求。（上述款项支付至原告指定账户或昆山市人民法院纠纷款账户：开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户账号：3220198643605151526053210）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9842元，由被告负担。其中，原告已经预交的案件受理费9842元，本院予以退还，被告应当负担的9842元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811158005；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  周方园人民陪审员  邓文琦人民陪审员  倪惠国二〇二〇年十月九日书 记 员  马润斐