广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初23582号原告深圳市志富投资发展有限公司，住所深圳市龙岗区龙岗街道南联社区鹏达路**，统一社会信用代码914403003194151799。法定代表人林志华。委托代理人罗素娟，广东砝码律师事务所律师。被告陈新华，男，汉族，1971年5月7日出生，户籍地深圳市龙岗区。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市志富投资发展有限公司的委托代理人罗素娟到庭参加诉讼，被告陈新华经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年7月14日，原告与被告签订了编号为商铺6的《志富大厦物业租赁合同》，约定原告将仅位于深圳市龙岗区租赁给被告，租期为5年，从2015年8月15日至2020年8月15日止，租金为5500元／月（币种：人民币，下同），并从第二年起逐年递增5%。承租之初，被告都能按时付租金及水电物业费，但从2019年7月份开始，被告未再交付租金、水电费和物业服务费，经原告多次催缴，被告都未缴交，被告行为已构成根本违约。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，请法院判决如下：1、确认解除双方于2015年7月14日签订的编号为商铺6的《志富大厦物业租赁合同》；2、判令被告向原告支付拖欠的租金57303元（暂计至起诉之日，自2019年8月计至被告实际搬离之日）；3、判令被告向原告支付垫付的水费48元及电费2486元；4、判令被告向原告支付物业服务费4500元（暂计至起诉之日，自2019年8月计至被告实际搬离之日）；5、判令被告向原告支付滞纳金45140.97元；6、本案受理费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1、确认双方于2015年7月14日签订的编号为商铺6的《志富大厦物业租赁合同》无效；2、判令被告向原告支付拖欠的占有使用费57303元（暂计至起诉之日，自2019年8月计至被告实际搬离之日）；3、判令被告向原告支付垫付的水费48元及电费2486元；4、判令被告向原告支付物业服务费4500元（暂计至起诉之日，自2019年8月计至被告实际搬离之日）；5、判令被告向原告支付滞纳金45140.97元；6、本案受理费由被告承担。被告陈新华经本院依法传唤未到庭应诉答辩，亦未提交证据材料。经审理查明，2015年7月14日，原告作为甲方（出租房）与作为乙方（承租方）的被告签订《志富大厦物业租赁合同》（深富字合同编号ＮＯ：商铺6），双方在合同中约定乙方承租甲方位于深圳市龙岗区的物业：商铺6号，物业面积100平方米；租期自2015年8月15日起至2020年8月15日止，承租物业用途为商业；每月租金5500元，租金自第二年起逐年递增5%；物业服务费用每月5元／平方米，合同期内乙方自用电费、水费（含排污费和垃圾处理费）由甲方代收代缴，水：6元／立方，电：1.5元／度，该费用将随政府定价标准变动而做调整；租赁承租物业楼层的公共水电费按乙方在本楼层中的面积比例收取，乙方租赁全层的，则整层公共水电费由乙方承担；乙方应于每月1日前凭甲方或大厦物业服务处发出的收费通知单支付当月租金，于每月1日前向甲方支付当月物业维护费、专项维修资金、空调维护以及上月电费、水费等相关费用；乙方在合同签署当天向甲方预交1个月租金5500元、2个月租金11000元做为租赁押金、预交1个月管理费500元，在租赁期满、乙方不再续租、交清相关费用、不存在任何违约行为、甲方完全收回租赁物业的7天内，不计利息的退还乙方所交的租赁押金、水电押金。合同签订后，原告向被告交付涉案房屋，被告向原告支付租金及水电费、物业服务费至2019年6月份，一审辩论终结时，被告仍占有使用涉案房屋。另查明，深圳市龙岗区的房屋（即涉案房屋）的权利人为原告深圳市志富投资发展有限公司，涉案房屋未取得产权证书，未取得建设工程规划许可证，亦未经有关主管部门批准建设。以上事实有《志富大厦物业租赁合同》《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》以及当事人陈述等证据证实。本院认为，被告陈新华经本院依法传唤，未到庭应诉及答辩，亦未对原告的主张及其提交的证据提出异议，应承担相应消极答辩及举证不能的不利后果。根据所查明的事实，本院归纳本案争议焦点认定如下：一、关于《志富大厦物业租赁合同》合同效力的问题。本院认为，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经有关主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告深圳市志富投资发展有限公司与被告陈新华就涉案房屋签订的《志富大厦物业租赁合同》无效，因此，本院依法认定原、被告签订的《志富大厦物业租赁合同》无效。合同无效，双方因此取得的财产应当予以返还，即由被告陈新华向原告返还位于深圳市龙岗区的房屋。二、关于支付涉案房屋2019年8月至实际搬离之日的占有使用费的问题。原告主张被告应支付其涉案房屋2019年8月至实际搬离之日的占有使用费，占有使用费标准按6367元/月计算。本院认为，原、被告在租赁合同中约定起租日期为2015年8月15日，每月租金5500元，从第二年起逐年递增5%，原告主张占有使用费按6367元/月计算，该标准符合双方约定。因双方签订的《志富大厦物业租赁合同》无效，被告一直占有使用涉案房屋，原告主张2019年8月起的房屋占有使用费，应参照双方实际履行租赁合同的租金标准6367元/月计算房屋占有使用费，即被告应按照6367元/月的标准支付原告自2019年8月起至实际搬离涉案房屋之日的房屋占有使用费。三、关于支付水电费及物业服务费的问题。原告提交其自制的《收费通知单》，主张被告应支付其垫付的水费48元、电费2486元及物业服务费4500元，物业费实际计算至被告搬离之日止。本院认为，虽然原、被告签订的《志富大厦物业租赁合同》无效，但被告实际占有使用涉案房屋而产生的水电费及物业服务费，被告应予支付。因原告提交的《收费通知书》系原告自制，且没有其他证据予以佐证，未能证明被告2019年8月至今因使用涉案房屋实际产生的水电费，原告应承担举证不能的不利法律后果，因此，对于原告水电费的诉请，本院不予支持。关于物业服务费，本院参照双方实际履行租赁合同的物业服务费标准5元/平方米计算物业服务费用，即被告应按照500元/月的标准支付原告自2019年8月起至实际搬离涉案房屋之日止的物业服务费用。四、关于支付滞纳金的问题。原告主张因被告自2019年7月份开始拖欠租金，根据《志富大厦物业租赁合同》约定，应按照欠费总额的千分之五乘以逾期天数支付其滞纳金。本院认为，原、被告签订的《志富大厦物业租赁合同》无效，原告依据《志富大厦物业租赁合同》主张滞纳金不符合法律规定，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百五十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市志富投资发展有限公司与被告陈新华于2015年7月14日签订的《志富大厦物业租赁合同》无效；二、被告陈新华于本判决生效之日起十日内按6367元/月的标准支付原告深圳市志富投资发展有限公司2019年8月至实际搬离涉案房屋之日止的房屋占有使用费；三、被告陈新华于本判决生效之日起十日内按500元/月的标准支付原告深圳市志富投资发展有限公司2019年8月至实际搬离涉案房屋之日止的物业服务费；四、驳回原告深圳市志富投资发展有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1244.78元（原告已预交），由原告负担563元，由被告负担2281元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  冯书萌二〇二〇年十月二十八日书记员  骆妙玲