广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初6474号 原告：南宁嘉和物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道**嘉和城观澜馆**，统一社会信用代码91450100775955320A。 法定代表人：黄晟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭斌，广西安弘律师事务所律师。 被告：覃玉云，男，1980年9月22日出生，汉族，住广西壮族自治区容县。 被告：徐海郴，女，1988年10月8日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：小额诉讼程序 立案时间：2020年7月21日 开庭时间：2020年9月8日 当事人到庭情况： 原告南宁嘉和物业服务有限公司（以下简称嘉和物业公司）：委托诉讼代理人彭斌到庭 被告徐海郴：本人到庭 被告覃玉云：未到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1.被告向原告支付物业费2903.63元（计算至被告付清物业费之日止，暂计至2020年6月30日）；2.被告向原告支付违约金1375.19元（每个月物业费的违约金单独计算，以每月的物业费为基数，从欠费的第三个月第一天起按每月3%计算至被告付清物业费之日止，暂计至2020年6月30日）；3.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告与广西嘉和置业集团有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告对位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭北城提供前期物业服务。2015年9月23日，被告购买了嘉和城白鹭北城1栋2单元1103号房。原告按照《前期物业管理服务合同》向被告提供物业管理服务并积极履行合同义务。2018年3月起至今被告未交纳过物业费。前期物业服务合同约定业主或者物业使用人应当在当月5日前交费，逾期每日按欠款总额的3‰支付违约金。2018年3月至2020年6月，被告共欠缴28个月物业费2903.63元、违约金1375.19元。经原告多次上门张贴催费单、电话短信等方式催缴，被告仍未交纳物业费。 被告答辩要点 被告覃玉云、徐海郴共同辩称，一、被告对原告主张的物业费数额有异议，被告暂停交费的时间为20个月，具体为2018年3月至2019年10月，2019年11月至今由被告的租户一直缴纳。二、被告对违约金事实有异议。2017年11月，被告房子装修之后就发现客厅墙壁存在开裂，需要楼栋管家联系开发商，但管家态度恶劣不与理睬，说不是自己服务范围内，让被告自己与开发商联系。因被告无法与开发商联系，才于2018年3月开始暂停支付物业费抗议原告不作为。被告于2018年4月至5月以及租户去物业激活门禁卡时，物业以不缴纳物业费不予激活。因原告存在违约行为，且组织人员对裂缝维修效果较差。三、被告暂停缴纳物业费系双方协商未果而拖延，当事人双方均违反合同的，应当各自承担相应的责任。退一万步，就算支付违约金，违约金也过高了，至于按照什么标准按照法院来判。应该支付一半物业费，诉讼费按照双方违约行为各自承担。四、原告在2018年4月向被告催缴物业费，本案已过诉讼时效。 认定事实及法律适用 经审理查明：2015年9月23日，被告覃玉云、徐海郴与案外人广西嘉和置业集团有限公司签订《南宁市商品房买卖合同》，被告向案外人购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城白鹭北城1栋2单元1103号房，建筑面积88平方米，合同第20条第4款约定《前期物业服务合同》的内容和《临时管理规约》的内容详见附件五，买受人已经阅读有关物业服务的全部内容，同意出卖人选聘的物业服务企业提供前期物业服务。合同附件五为《前期物业服务合同》，原告嘉和物业公司为“嘉和城白鹭北城”物业提供前期物业管理服务，合同约定：原告的物业服务内容为物业共有部位的维修、养护和管理；物业共有设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共有部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。高层住宅物业服务费（带电梯）为1.65元/月·平方米；业主应于物业交付使用之日起交纳物业服务费用，因建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳。物业服务费按月交纳，业主或者物业使用人应当在当月5日前履行交纳义务；逾期每日按欠费总额的3‰支付违约金。原告提供的综合服务内容标准中明确约定受理业主报修和投诉。 建设单位于2017年7月28日将案涉房屋交付给被告。2017年7月30日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定内容与前期物业服务合同大致相同，在第3条约定物业专有部分及自用设施设备损坏时，被告可以向原告报修等。2018年4月至2020年4月期间，原告通过电话、短信等方式向被告催交物业费。原告通过短信向被告催交物业费的时候，被告告知其墙壁存在开裂，要求原告保修备案。原告主张被告尚欠的物业费标准为：2018年3月为144.83元、2018年4月至2019年10月每月为145.2元，并主张2019年1月1日至2019年10月31日期间逾期支付物业费所产生的违约金。 2020年7月21日，原告以被告尚欠物业费为由诉至本院，提出前述诉讼请求。庭审中，原告将违约金的计算标准主动调整为按银行同期贷款利率上浮50%计算。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告嘉和物业公司作为物业服务企业与建设单位签订《前期物业服务合同》，约定在嘉和城白鹭北城小区业主委员会成立并选聘新的物业服务企业之前，由原告对小区进行前期物业服务，且前期物业服务合同也作为被告覃玉云、徐海郴签署的商品房买卖合同附件之一，上述合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应恪守履行。 关于本案诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”首先，原告在本案中主张的物业费为2018年3月至2019年10月期间，而原告在2018年4月至2020年4月期间持续向被告催交，其并未怠于行使权利，至原告于2020年7月21日向本院提起诉讼时并未超过法定的诉讼时效期间。其次，即使从被告欠费的第一个月2018年3月起算直至原告于2020年7月21日向本院提起诉讼时亦未超过法定的诉讼时效期间。综上，本案债务仍在法律保护的期限内，故对于被告的辩解意见，本院不予采纳。 关于物业费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”本案中，原告已经依据合同向被告作为业主的小区提供了物业管理服务，被告作为业主负有支付物业费的义务。因被告主张其租户已经支付了2019年11月至2020年3月期间的物业费，原告在本案中并未主张该期间的物业费，故并不存在计算错误问题。因其属于建设单位前期选聘的物业服务企业，但在合同履行过程中被告的房屋出现墙壁开裂等问题时，被告已经向原告告知了房屋质量存在的问题，但原告并未提供证据证明已经按合同约定履行向建设单位上报的义务，此系原告不恰当履行，对此应承担相应的违约责任。本院酌情确定2018年3月至2019年10月期间，被告按90%的比例向原告支付物业费，即为2613.27元(144.83元+1.65元/平方米·月×88平方米×19个月×90%)。 关于违约金问题。至于欠缴物业费产生的违约金，因原告未能举证证实在其诉请的物业服务期间全面提供了物业服务，双方均存在违约，综合双方对立矛盾的成因、案件的实际情况，双方各自应承担的违约责任相当，故本院对原告提出被告支付欠缴该费用产生的违约金的诉讼请求不予支持。 判决结果 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告覃玉云、徐海郴向原告南宁嘉和物业服务有限公司支付物业费2613.27元； 二、驳回原告南宁嘉和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由原告南宁嘉和物业服务有限公司负担10元，被告覃玉云、徐海郴负担15元。 本判决为终审判决。 审判员 王 星 二〇二〇年十月十五日 书记员 唐启寓 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。