河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初7451号原告：南阳天昱物业管理有限公司，住所地南阳市明山路和苑新寓****，统一社会信用代码91411302694853955Ｋ（1-1）。法定代表人：魏冬梅，女，汉族，1967年7月29日出生。任总经理。委托诉讼代理人：姚峰，北京达略（南阳）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：曾凡涛，北京达略（南阳）律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。被告：金伟，女，汉族，1956年5月29日出生，户籍地南阳市宛城区，现住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：金凡，男，汉族，1965年6月25日出生，户籍地南阳市宛城区，现住南阳市卧龙区（苑）东单元14层北东户。与被告系姐弟关系，代理权限为特别授权。原告南阳天昱物业管理有限公司与被告金伟物业服务合同纠纷一案，原告南阳天昱物业管理有限公司向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告南阳天昱物业管理有限公司的委托诉讼代理人姚峰、曾凡涛和被告金伟的委托诉讼代理人金凡均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南阳天昱物业管理有限公司向本院提起诉讼请求：1、请求判令被告给付2011年5月1日至2020年6月30日物业管理费12955元，2012年1月1日至2020年6月30日公用电费2525元，2011年5月1日至2020年6月30日垃圾处理费545元，2010年12月1日至2020年8月30日中央空调基础费12000元，1106.8元的水费，井水改自来水入网费500元，逾期付款的利息7330元（逾期付款按照银行同期贷款利率6%计算至2020年6月30日），以上合计金额36961.8元。2、请求判令被告承担诉讼费用。庭后，原告向本院提出申请，对公用电费和空调基础费暂不予主张。事实与理由：被告系原告所管理的丽康家园（苑）小区东单元14层北东户业主，建筑面积148.57平方，自2011年5月该业主入住至今经原告多次催要费用，被告均不履行缴费义务，为维护小区的正常管理和其他业主的合法权益，特请求南阳市卧龙区人民法院依法判决。被告金伟辩称，请求依法驳回被答辩人诉求的物业管理费、空调基础费、垃圾处理费、自来水入网费；依法驳回被答辩人诉求的地温空调基础费12000元；依法驳回被答辩人诉求的逾期付款利息7,330元；依法判令被答辩人公示服务期间公用电费收支项目，重新计算，合理分摊。依法判令被答辩人出示双方签订的物业服务合同，出示物价部门各项审批文件原件。求判令被答辩人承担诉讼费用。1、交房时，答辩人和开发商签订了商品房买卖合同。合同附件约定：物业费暂定为大套80元/月，中套70元/月，小套60元/月。一次性交纳一年，空房按半价收取。自2010年6月1日收取。一年后，按物价局核定标准收取。答辩人按合同约定交纳了一年的物业费840元。一年后，受开发商指派入驻的天昱物业，拒绝出示物价局核定标准，提供不出来收费依据，单方面按0.8元/平方米标准收费。新收费标准质价不相符且没有经过小区超半数业主同意，致答辩人交费无据。天昱物业没有和答辩人签订物业服务合同，不出示物价部门审核标准，私自定价，而服务质量极差，存在价格欺诈行为。答辩人只能根据最高院司法解释第五条和《合同法》第六十七条之规定，拒交商品房买卖合同附件约定之外物业费中的不合理费用，依法行使先履行抗辩权。2、、地温空调是业主共同集资购买的小套1.9万元，大套2.4万元），属业主共同财产。通知交费时承诺：为减少不必要的费用和纠纷，计量到户，按流量收费，24小时有热水，厂家终身维修。使用时，被答辩人不按规定执行，没有热水，私自定价（使用费）：大中套2,300元/三月，小套2,000元/月，空置费600元/三月。首先，空置费的收取没有法律依据，其次天昱物业将答辩人的空调开关焊死，答辩人不能正常使用，侵害了答辩人的合法权益，不仅不能收费，相反应赔偿答辩人的损失，请求依法驳回被答辩人的无理诉求，判令退还答辩人2.4万元的空调购机款及利息。3、商品房买卖合同附件中，没有就逾期付费应承担责任进行约定。被答辩人主张的7,330元逾期付款利息没有合同依据，且逾期未交费的责任完全在被答辩人一方。4、被答辩人每月固定收取的25元公摊电费不合理。恳请法院依法判令被答辩人出示2010年6月-2020年6月服务期间，公摊电费（电梯，路灯）交费凭证，按公开公平公正的原则进行核算，合理分摊，恳请驳回该项请求。5、根据《中华人民共和国供水条例》第五章第二十七条之规定，进户总水表前的输（配）水管网的检查维修以及改造费用应由城市自来水供水企业和自建供水的企业承担，请求驳回原告500元自来水入网费。6、被答辩人服务期间，没有尽到物业服务企业应尽的义务，存在严重瑕疵甚至有违法违规现象：（没有保安，只有一个看门大爷日夜负责，经常出现脱岗现象。②小区绿化为零，没有公共健身，娱乐设施。③没有对公共设施设备（蓄水池，电梯）定期冲洗、维护、保养。④电梯口瓷砖脱落严重，业主强烈要求维修，置之罔闻，十年了，依然如故。⑤非法侵占属于广大业主的公共收益：广告，车位出租，占公共空间违规建整形医院出租收益等。⑥非法强占公共空间，私自划定停车位出租牟利，致小区业主丧失公共娱乐场地，属侵权行为。⑦管理混乱，闲杂人等随便出入小区，偷盗现象时有发生，业主门上贴满小广告。⑧物业责任心缺失，致一半业主装修时堵塞消防通道建储藏室;楼层消防设施管理不善，形同虚设，小区消防安全隐患极大。⑨私开滥采国家水资源有偿出售，属违法犯罪，供给小区业主饮用水质量太差。⑩收850元的智能门安装费，十年了，一直未安装，大门敞开，破烂不堪，盗贼经常光顾。凡此种种，天昱物业提供的服务质价不相符，且侵占业主公共收益中饱私囊。请法院依法判令被答辩人在商品房买卖合同附件约定标准基础上减免物业费，退回850元智能安装费。7、物业费、垃圾费纠纷属于普通债权债务，根据《民法总则》第一百八十八条之规定，诉讼有效期为三年。恳请依法驳回被答辩人诉求物业费、垃圾费中2011年5月-2017年10月已超过诉讼时效的部分。另外2020年1月11日，被答辩人的营业执照到期，无权收取2020年1-6月的物业费。8、天昱物业和少数个别人签的物业服务合同，对答辩人没有任何法律约束力，参照有失公允。综上，被答辩人单方面实施的服务，存在严重瑕疵，没有尽到物业服务企业应尽义务，违法违规现象充斥方方面面。要求答辩人交纳的费用不合理，不合法。其诉讼证据违规违法，法律依据严重不足。为维护答辩人的合法权益不受侵害，敬请法院依法驳回被答辩人的不当诉求，支持答辩人合理合法的请求事项。经审理查明，2009年4月28日，原告南阳天昱物业管理有限公司作为乙方与南阳市天顺房地产开发有限公司作为甲方签订《前期物业管理服务协议》一份，就丽康家苑前期物业管理服务达成协议，其中第一条乙方的权利义务部分第五项约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。甲方的权利义务部分第四项约定甲方不得对业主的物业费等作出减免承诺。第二条物业管理服务内容约定了房屋共有部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护管理、消防的管理和服务装饰装修的管理。第三条物业管理服务费用（不包含维修基金）约定：一、业主按建筑面积每月每平方0.8元缴纳。二、因业主原因空置房屋按全额物业费缴纳……。2010年12月1日，被告金伟与南阳市天顺房地产开发有限公司签订（2010）第078号商品房买卖合同一份，约定购买位于南阳市××东××墙××东单元××北东室，建筑面积148.57平方米。该商品房买卖合同附表一第四条约定：房屋交付使用时，同时完善物业管理，费用暂定大套80元/月，中套70元/月，小套60元/月。一次性交纳一年，空房按半价收取。自2010年6月1日收取。一年后，按物价局核定标准收取。后金伟交纳了2010年6月至2011年6月一年的物业服务费，之后的物业服务费一直未交纳。庭审中，原告提交了原告与该小区居住的其他住户于2011年6月1日签订的《丽康家苑物业管理服务协议》一份，关于物业管理服务费用的约定为：交纳费用的时间为每年9月1日至9月30日，按建筑面积每平方0.8元交纳物业服务费。关于中央空调使用费：供冷、暖期间大中套每户2,300元/3个月，小套2,000元/3个月，未入住业主空置费600元/3个月。关于公共用电的约定为：各公共用电设施单独安装仪表，每月根据公共设施设备实际产生的费用由全体业主（使用人）分摊。关于违约责任的约定为：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并逾期之日起按每天2%交纳违约金或滞纳金。庭审中，被告提交了小区物业服务不完善的视频和照片，以及小区业主联名签署的更换物业意见签署表。上述事实，由原被告庭审陈述、前期物业服务协议、商品房买卖合同、丽康家苑物业管理服务协议、视频照片等证据予以证实，并经庭审举证质证后已记录在卷，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点分别为：1、双方是否建立物业服务合同关系的问题；2、诉讼时效问题；3、金伟所欠物业费的金额问题。本院评析如下：关于双方是否建立物业服务合同关系的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。由此可见，原告于2009年4月28日和南阳市天顺房地产开发有限公司在平等自愿基础上签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实的意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同对丽康家苑小区全体业主具有约束力，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。故被告以对原告和南阳市天顺房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》之事不知情，且非合同当事人为由提出抗辩，本院不予采信。原告依合同约定为被告提供了物业服务，被告有义务按相关约定标准向其交纳物业服务费。关于被告抗辩诉讼时效问题，根据相关法律规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，因原告提供的物业服务一直持续未中断，双方之间存在的系持续性的物业服务合同关系，原告起诉要求的最后一期物业费至今未超过诉讼时效。且如果被告拒交物业费的的话，不仅有损全体业主的共同利益，对其他正常交费的业主也有失公平。故被告主张前期物业费已超过诉讼时效，无事实及法律依据，本院不予采信。就被告应该交纳的具体费用而言，根据原告和南阳市天顺房地产开发有限公司签订的前期物业服务协议，物业费的收费标准为0.8元/月/平方米，被告所拥有的物业建筑面积为148.57平方米，因此，被告应向原告交纳2011年6月1日至2020年6月30日的物业费共计9,109元（0.8元/月/平方米×148.57平方米×108个月＝12,836元）。关于垃圾处理费，城市常住居民均应按照市人民政府审核批准的价格足额交纳，南阳市城市居民每月每户为5元，从2011年5月至2020年6月应为5元/月×109个月＝545元。关于水费，庭审中，原告自认确实在使用，但是只能洗洗涮涮，吃的水要自己买，交了2012年元月14日之前的水费，并提交了2012年元月14日的水费收据10吨，与原告提交的水费底数从10吨开始计算相互印证，本院予以支持，为1,106.8元。关于自来水入网费，因原告未能提交证据予以证实原被告双方对入网费如何承担有何约定，故本院对该项主暂不予支持。原告可待补强证据后另行主张。以上费用共计14,487.8元。对于原告主张的逾期未交物业费利息的问题。本院认为，根据被告提交的小区物业服务不完善的视频和照片，以及小区业主联名签署的更换物业意见签署表等证据，同时，考虑到物业公司已被解聘，可以认定作为物业公司的原告本身亦存在服务并不到位的违约行为，故本院对原告的该项主张不予支持。最后，需要告知原被告双方的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解,不能求全责备，尽可能地看到物业公司在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒交、延交纳物业服务费。若拒交、延交纳物业服务费将导致降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。在小区业主大会没有选聘出物业服务企业的情况下，全体业主均应当支持、配合原告开展工作，共同建设、管理好自己的家园，唯有通过彼此的换位思考,双方的共同努力，方能营造更加和谐、文明的小区环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告金伟支付原告南阳天昱物业管理有限公司2011年6月至2020年6月物业服务费、垃圾处理费和水费共计14,487.8元。二、驳回原告南阳天昱物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费348元（已减半），由原被告双方各自负担一半。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 王 莉二〇二〇年十月二十六日书记员 龚梅雪