山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初2476号原告：谷亮，男，住济南市。原告：刘风环，女，住济南市。两原告共同委托诉讼代理人：刘敏，北京大成（济南）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王煜宸，北京大成（济南）律师事务所律师。被告：济南世茂天城置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘赛飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：章守天，该公司法务。第三人：中炬装饰工程集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：连德中，董事长。委托诉讼代理人：何树发，该公司职工。原告谷亮、刘风环诉被告济南世茂天城置业有限公司（以下简称世茂置业公司）、第三人中炬装饰工程集团有限公司（以下简称中炬装饰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谷亮、刘风环的委托诉讼代理人刘敏，被告世茂置业公司的委托诉讼代理人章守天，第三人中炬装饰公司的委托诉讼代理人何树发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谷亮、刘风环向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告承担逾期交房的违约责任（自暂计至起诉之日按照已交房款每日万分之一计算共计89232.52元）；依据合同的约定；2.被告交付符合合同约定的商铺房屋（可正常使用）；3.依法判决被告承担本案的案件受理费。事实与理由：原告于签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的坐落于天桥区世茂天城A地块1.2期31号楼某房屋一套。被告销售宣传承诺房屋性质为商铺，且在合同中约定了玻璃幕墙等商铺构造特征，以商铺对外销售的价格比一般公寓高出近一倍，但在2016年12月底被告通知收房后，原告发现合同约定的商铺变成了酒店公寓，玻璃门窗变成了厚厚的单元门和水泥墙，房屋出现没有外窗，室内电线线头裸露，雨天漏水，消防器材弃置等严重影响房屋使用目的的建造瑕疵。在此情况下，通过业主共同维权和政府协调，被告同意更换门窗幕墙，拆除卫生间并对房屋进行全面改造，但前提是要求全体业主每一户都必须交还房屋钥匙并与第三人直接签订《房屋优化改造协议书》，该合同没有施工内容，没有施工期限，没有施工费用等约定，而实际上该施工是由被告与第三人确定进行的，改造费用也是由被告承担的。工程于2017年11月开始动工，但改造进展一半，成了半拉子工程，截止原告起诉之日，被告仍未将房屋向原告交付使用，目前处于无人问津的状态，给原告造成重大经济损失。另外，根据政府信息公开查询，涉案房屋的性质政府备案登记为“客房”，也就是说被告自销售之初即存在欺诈的主观故意。因此，在与被告协商无果的情况下，为维护原告合法权益，依法提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。世茂置业公司辩称，一、被告已按照《商品房买卖合同》约定的条件及期限将涉案房屋交付给原告，不存在逾期交房的行为，不应承担逾期交房的违约赔偿责任。1.被告没有逾期交房行为，原告主张逾期交房违约责任无事实依据。原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件为该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》，房屋交付期限为,延期情况详见《补充协议》。《补充协议》关于房屋交付的补充条款第10.7条规定“甲方自身原因造成未在买卖合同第八条约定期限内将该商品房交付乙方，则乙方同意乙方给予甲方360日的宽展期。宽展期内，买卖合同继续履行，甲方无需向乙方承担任何违约责任。”因此，涉案房屋的交付期限为。被告于取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，并向原告发出《交付通知书》，符合合同约定的交房条件和交房期限，并没有逾期交房行为，原告主张逾期交房违约责任无事实依据。2.涉案合同约定了逾期交房违约金并排除了其他责任的承担，原告主张逾期交房的租金损失无法律及合同依据。《关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”因此，原告主张逾期交房租金损失的前提是双方未就逾期交房违约金或损失赔偿额进行约定。涉案《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任详见《补充协议》。该协议第10.7.2条约定“如宽展期届满后甲方仍未将该商品房交付乙方，则自宽展期限届满后的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金。”该协议第17.2条约定“如存在甲方违约，甲方在承担完买卖合同约定的违约责任后，无义务向乙方承担其他责任。”第17.12条约定“甲方已经提示乙方买卖合同对双方权利义务的约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任的条款，乙方理解上述约定并自愿签署。”第21.6条约定“双方均清晰知晓所有内容及可能的法律效果，愿意承担。双方同意不援引格式条款的有关规定，不要求对方承担约定之外责任。”因此，在涉案合同约定了逾期交房违约金并明确排除其他责任承担的情况下，原告主张逾期交房的租金损失无法律及合同依据。二、原告不能以房屋的装修瑕疵向原告主张逾期交房责任，被告不应为此承担逾期交房的违约赔偿责任。1.涉案房屋的墙面并不存在装修瑕疵，入户门亦不影响房屋的使用功能。涉案《商品房买卖合同》附件三：装饰标准约定：1.外墙：主立面幕墙。上述约定的主立面幕墙指的是该房屋所在的项目单体整体对外展示的墙面，该房屋作为项目单体的内部结构不在主立面的范畴。因此，双方从未将原告主张的玻璃幕墙作为涉案房屋墙面的交付标准。涉案房屋的入户门亦不影响房屋的使用功能。2.根据合同约定，原告无权就装修瑕疵拒收房屋并向被告主张逾期交房责任。《补充协议》第8.2条约定“乙方如认为该商品房存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修有不符合约定或存在瑕疵之处，应在接收该商品房后15日内向甲方提出，逾期甲方有权不接受。但乙方同意不以此为由拒绝接收商品房或追究甲方逾期交房责任，甲方认定核实后应及时对不符之处进行修复或整改。”8.7条约定“双方商定严重影响正常使用的房屋问题仅指经权威部门鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题。”第10.3条约定：“如乙方未在交房通知书规定的交房期限内收房的，自交房通知书规定的交房期限首日起，甲方即有权视为该商品房已交付，甲方履行完毕交付义务。”根据上述约定，被告在符合约定交房条件和交付期限的情况下，向原告发出《交付通知书》，原告应当履行收房义务，如果房屋存在装修瑕疵，应通过保修制度来解决。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第十一条的规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。因此，涉案房屋自已由被告交付给原告，原告无权就装修瑕疵拒收房屋并向被告主张逾期交房责任。3.根据司法实践，买受人基于装修瑕疵向出卖人主张逾期交房责任不予支持。三、被告已按照《商品房买卖合同》的约定将涉案房屋交付原告，原告要求交付房屋的请求不应予以支持。原告另行委托第三人进行房屋改造，根据合同相对性，应按照《房屋优化改造协议书》的约定向第三人主张房屋改造后的交付责任，与被告无关。1.被告已按照《商品房买卖合同》的约定将涉案房屋交付原告，原告要求交付房屋的请求不应支持。被告已按照约定将涉案房屋交付原告，无需向原告再次交付房屋。事实上，原告早已将房屋对外出租经营。此外，根据《补充协议》第8.5条的约定“装修工程的保修期为两年，保修期自交房通知书确定的交房期限之首日起算。”涉案房屋至装修保修期已结束，原告无权再向被告主张保修责任。2.原告另行委托第三人进行房屋改造，根据合同相对性，应按照《房屋优化改造协议书》的约定向第三人主张房屋改造后的交付责任，与被告无关。原告于与第三人签订了《房屋优化改造协议书》，委托第三人就涉案房屋进行优化改造施工,工程内容为：31号楼二层非主立面的外墙区域及房屋入户木门改玻璃门。协议书第3.3条约定施工改造完毕后由第三人与原告进行验收交接。5.4约定改造工程的保修责任在法定期限内由第三人承担。第4.9条约定甲方已明确知悉甲方依照本协议约定对本装修工程的验收、房屋交接，与买卖合同约定的房屋验收/交付，系彼此完全独立的法律行为及义务。原告亦出具承诺书，承诺因本次改造施工而引发的任何责任与被告无关，改造完成后，该房屋后续经营事宜由原告自行承担市场风险，原告保证不再以任何理由、任何方式向被告提出任何诉求。因此，原告与第三人就房屋优化改造形成新的合同关系，根据合同相对性规则，原告应当按照《房屋优化改造协议书》的约定向第三人主张房屋改造后的交付责任，与被告无关。原告无权就涉案房屋再向被告主张交付房屋、逾期交房等任何责任。综上所述，原告向被告主张逾期交房的租金损失及要求被告交房的诉讼请求不应予以支持，请求驳回原告的诉讼请求。第三人辩称，原告的诉求与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：，世茂置业公司作为出卖人，谷亮、刘风环作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）20151329XXXX）一份，载明：“第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于天桥区官扎营片区A地块的地块的土地使用权。土地规划用途为居住商业商务……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，[暂定名]世茂天城。……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为本合同第一条规定的项目内容。楼号：变更后1.2期31号某单元某（涉案房屋）该商品房的楼号、房号为合同约定的楼号、房号，如政府相关部门审批的楼号、房号与合同不一致，以政府批准的为准。……该商品房[合同约定]建筑面积共38.79平方米，其中套内面积24.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.17平方米。……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款：……3.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17040.94元，金额661018元；……以上总价款661018元。……第八条交付期限出卖人应当在前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》……附件三：装饰、设备标准1.外墙：主立面幕墙、局部真石漆2.内墙：涂料3.顶棚：涂料4.地面：商铺内水泥地面5.门窗：门：玻璃门窗户：断桥铝合金窗，中空玻璃…。”合同签订当日，世茂置业公司（甲方）与谷亮、刘风环（乙方）签订了《补充协议》载明：“第十条关于房屋交付的补充10.1在甲方取得《分期综合验收备案证明》、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并向乙方发出交房通知书的前提下，乙方应先行付清全部应付款项、结算支付完毕面积差价款和该商品房各类费用（如专项维修基金、契税、印花税、手续费、工本费、产权代办费等）并携带齐备证件资料（以甲方的书面通知为准）和甲方签署该商品房交接文件后再与甲方共同对该商品房进行查验。乙方同意依据买卖合同的约定，不以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受该商品房…10.3若乙方未在交房通知书规定的交房期限内收房，自交房通知书规定的交房期限首日起，甲方即有权视为将该商品房已交付，甲方履行完毕交付义务…10.7甲方自身原因造成未在买卖合同第八条约定期限内将该商品房交付乙方，则乙方同意：乙方给予甲方360日宽展期，宽展期限内，买卖合同继续履行，甲方无需向乙方承担任何违约责任。10.7.2如宽展期届满后甲方仍未将该商品房交付乙方，则自宽展期限届满后的次日起至实际交付之日止，买卖合同继续履行，甲方应按月向乙方支付乙方已交房款万分之一的违约金，直至甲方履行完毕交付义务。但如果自宽展期限届满之日的次日起逾期超过九十日甲方仍不能履行交付义务的，则乙方有权解除买卖合同并追究甲方违约责任。”合同签订后，谷亮、刘风环向世茂置业公司支付了购房款。，世茂天安成项目1.2期取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明。同日，世茂置业公司向谷亮、刘风环通过快递方式邮寄了交付通知书，同年12月22日，该快递妥投。，世茂置业公司与刘风环对涉案房屋进行了交接。，谷亮（甲方）与山东剑桥装饰工程有限公司（乙方）签订《房屋优化改造协议书》载明：“甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》等法律规定，在平等自愿基础上，经友好协商，甲方就其向所购买的世茂天城项目第31号楼206号房（以下简称“该房屋”）达成如下协议：一、空间优化改造范围甲方同意不可撤销地全权委托乙方按照附件一《改造事项示意图》对该房屋进行优化改造施工，优化改造工程内容为：31号楼二层非主立面的外墙区域改造施工及该房屋入户木门改玻璃门施工。”当日，谷亮出具的承诺函一份，载明：“致济南世茂天城置业有限公司、世茂物业管理有限公司济南分公司（以下统称贵司）：本人谷亮购买了济南世茂天城置业有限公司开发的世茂天城项目31号楼某号房（以下称该房屋），并由世茂物业管理有限公司济南分公司提供物业服务。考虑后续经营需要，本人将自行委托第三方施工单位对下述施工范围进行优化改造：31号楼二层非主立面的外墙区域改造施工及该房屋入户木门该玻璃门施工…根据本人与贵司前期约定，上述工程改造费用均由贵司承担，贵司同意本人无需支付。”诉讼中，世茂置业公司、第三人中炬装饰公司称，涉案房屋优化改造于开工，完工，完工验收。、，世茂置业公司将包括涉案房屋在内的优化改造费用共计1777411元支付给了中炬装饰公司。，山东剑桥装饰工程有限公司更名为中炬装饰工程集团有限公司。鲁（2018）济南市不动产权第0142XXX号载明：天桥区世茂天城31号楼某房的用途为商务办公。本院认为,原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。房屋买卖合同成立生效后，双方当事人应当按照协议约定履行各自的权利与义务。本案中，谷亮、刘风环已按照合同约定向世茂置业公司支付了全部购房款，世茂天城公司亦按照涉案合同的约定履行向谷亮、刘风环交付涉案房屋等义务。关于涉案房屋的交付时间。虽然双方在合同中约定“出卖人应当在交付涉案房屋”，但双方签订的合同补充协议对房屋交付时间约定“双方一致同意将合同正文第八条交付条件变更为：在本合同约定的交付期限内（含宽展期）取得《分期综合验收备案证明》或者取得该商品房所在楼栋的《房屋建筑工程竣工验收备案单》任一文件情况下，既满足交房条件，甲方有权向乙方交付。乙方给予甲方360日宽展期，宽展期限内，买卖合同继续履行，甲方无需向乙方承担任何违约责任”，故世茂天城公司于向谷亮、刘风环交付涉案房屋符合双方约定的交房期限，原告谷亮、刘风环要求被告支付逾期交房违约金的请求无事实和法律依据，本院不予支持。因被告世茂天城公司已按照合同约定于向谷亮、刘风环交付了涉案房屋，故原告谷亮、刘风环要求被告世茂天城公司交付符合合同约定的房屋的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告谷亮、刘风环的诉讼请求。案件受理费2031元，由原告谷亮、刘风环负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘彩凤二〇二〇年十月二十二日书记员  郝慧明