北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初24520号原告（反诉被告）：曹勇，男，1945年10月25日出生，汉族，人民银行老干部局退休职工，住北京市东城区。被告（反诉原告）：北京恒达物业管理有限责任公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路****楼**。法定代表人：邓亚顺，总经理。委托诉讼代理人：王利华，北京瀛和律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵中华，男，1982年3月5日出生，北京瀛和律师事务所实习律师。原告（反诉被告）曹勇诉被告（反诉原告）北京恒达物业管理有限责任公司（以下简称：恒达物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹勇、被告（反诉原告）恒达物业公司的委托诉讼代理人王利华、赵中华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）曹勇向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令恒达物业公司按房屋买卖契约的约定向曹勇收取自2015年至2019年的区域清洁卫生费及秩序维护费120元/年；2.请求法院判令恒达物业公司退还2015至2019年五年违规收费1708.92元；3.诉讼费由恒达物业公司承担。事实与理由：一、恒达物业公司违反物业服务合同约定和法律法规规定，擅自将曹勇的已购公房物业费个人负担120元/年提高到2308.92元/年。1.北京市东城区XXXXXXX室是1998年12月曹勇按房改成本价购买的“中央在京单位已购公有住房”（简称已购公房，下同），售房单位是人民银行总行机关服务中心（简称：人行房管）。根据国家政策，物业服务费由原房屋产权单位为交费主体，《房屋买卖契约》第七条约定，乙方购房后，供暖、电梯等费用的收取仍按北京市人民政府关于职工承租公房的办法执行。即曹勇承担区域清洁卫生和秩序维护费用120元/年户，其余人行房管承担。恒达物业公司于2000年受人行房管委托履行人行房管在《房屋买卖契约》中的权利义务，即恒达物业公司只有权向已购公房业主收取120元/年，其余部分应当向人行房管收取。2.2015年，恒达物业公司明知小区没业主大会业委会，单个业主不具备实施物业管理改革、成立、变更、消灭物业管理合同关系的相应的行为能力和主体资格，欺诈胁迫业主个人与之签订物业服务合同，擅自改变交费主体提高收费水平，恒达物业公司确定收取2388.92元/年。2016年10月22日，恒达物业公司向曹勇收取2016年物业费2308.92元；2020年5月14日，恒达物业公司向曹勇又发出欠费通知，催交2015-2019年之间欠交物业费9235.68元。经计算，恒达物业公司五年共应收取600元物业费，但恒达物业公司已实际收取2308.92元，违规多收1708.92元。二、中央在京单位已购公房的物业服务费以原产权单位为交费主体，是国家政策北京市政府的强制性规定。国管局《住房制度改革相关政策解答》71条规定“其与原房屋产权单位在物业服务费负担主体和收费水平上有约定的，从其约定；如果没有约定的，仍由职工和原产权单位共同负担物业服务费”，即职工承担区域清洁卫生费用和秩序维护费用，其余的费用由原产权单位承担。三、法律法规规定，在没成立业主大会阶段物业服务企业应当按房屋买卖合同的约定向业主收费；未约定的，由建设单位承担。1.《北京市物业服务收费管理办法》规定，按房改政策出售公房的售房单位…和购房人物业服务费用的承担，从其约定。2.《北京市物业条例》规定：出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日（成立业主大会之前）的当月发生的物业费，由业主按照房屋买卖合同的约定承担；房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。3.北京物业管理办法实施通知，2010年后新项目在建设单位和业主大会完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取服务费。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律法规、部门规章规定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。恒达物业公司的收费依据是《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》，但该文件针对的应是经济适用房，本案涉及的是已购公房，不应适用该文件。另外，本案我的主张返还的物业费到2019年，不属于重复诉讼。被告（反诉原告）恒达物业公司辩称，不同意曹勇全部诉讼请求。恒达物业公司接受人民银行委托给涉案小区提供物业管理服务，存在物业服务合同关系。曹勇有义务向恒达物业公司支付物业费，曹勇在起诉书中提到恒达物业公司擅自提高物业费没有事实依据。关于收费标准，曹勇所有的XXX房屋原系曹勇单位中国人民银行的公房。人民银行机关事务局依照《关于国家机关住宅区物业管理和供热供暖改革意见规定》，委托第三方评估机构对XXXXXXX小区收费标准进行评估，恒达物业公司依照评估标准向曹勇收取物业费有合法依据，并非属于擅自提高物业费。曹勇依照国管局住房制度改革相关政策解答第71条主张物业费由原产权单位交付没有法律依据。依照《关于暂停中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热的意见》的规定，未成立业主大会的住宅区由原产权单位组织业主选聘物业服务单位。在京中央和国家机关向职工发放住房物业补贴，职工按照物业服务采取自行缴纳等方式向物业服务单位缴纳物业费。在京中央和国家机关不再交纳和报销职工的物业费，物业服务价格根据物业服务参考未成立业主大会服务价格，根据物业服务参考标准确定。2015年人民银行参照国管房改（2014）504号规定施行改革并按照恒达物业公司物业标准将补贴发给了个人。曹勇购买的涉案房屋符合上述文件规定，应该按照规定向恒达物业公司缴纳物业费和签订服务合同。曹勇的主张与前述规定相悖。本案中曹勇未与恒达物业公司签订书面物业服务合同，但与恒达物业公司形成了物业服务合同关系，恒达物业公司有权向曹勇收取物业费。曹勇2016年起陆续以同样的诉讼请求，以相同的当事人及诉讼标的起诉，曹勇构成了重复诉讼。被告（反诉原告）恒达物业公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判令曹勇交纳2015年、2017年、2018年、2019年未缴纳的物业费9235.68元；2.由曹勇承担本案本诉、反诉的全部诉讼费用。事实与理由：东城区XXXXXXX原系中国人民银行总行机关（以下简称：人民银行）公有住房。恒达物业公司系人民银行后勤转企改制企业。1999年，恒达物业公司受售房单位人民银行委托承担XXXXXXX的物业管理服务项目至今。1998年，曹勇与中国人民银行签订《房屋买卖契约》购买XXXXXXX室号房屋，现该房屋为已购公有住房。2014年11月6日，国家机关事务管理局等五部门颁布《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》（以下简称“国管房改[2014]504号”）。国管房改[2014]504号文规定未成立业主大会的住宅区由原产权单位组织业主选聘专业化物业服务单位，在京中央和国家机关向职工发放住房物业服务补贴，职工按照物业服务合同采取自行交纳等方式向物业服务单位交纳物业服务费。2015年4月15日，国家机关事务管理局等五部门又颁布了《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革有关问题的通知》（国管房改[2015]171号），其中规定业主个人拒签物业服务合同的，不影响其与物业服务单位之间的物业服务合同关系。2015年人民银行参照国管房改[2014]504号文的规定实行改革并按照配套补贴标准将补贴发放给个人，再由个人直接向物业公司缴纳物业费。根据前述文件的规定，自2015年1月1日起，己购公有住房物业费应由职工以自行交纳等方式向物业服务单位交纳。曹勇购买的2单元XXX室符合上述文件规定，其应该与恒达物业签订物业服务合同并按照规定缴纳物业费。但是曹勇拒绝与恒达物业签订物业服务合同，坚持要求按照国管房改[2014]504号文及其配套文件发布之前的标准缴纳物业费，即按卫生费、秩序维护费120元／年交纳，其余部分由售房单位人民银行承担。自2015年至今，曹勇欠缴物业费共计9235.68元。本案中，曹勇作为XXXXXX室的业主，其虽未与恒达物业公司签订书面物业服务合同，但与恒达物业公司已经形成事实上的物业服务合同关系，恒达物业公司有权向曹勇收取物业费。曹勇以物业合同纠纷为由向西城区人民法院提起诉讼，表明其认可双方存在的事实上的物业服务合同。为了督促曹勇告及时缴纳物业费，恒达物业公司采用名种方式与其协商未果。为维护恒达物业公司的合法权益，特依《民事诉讼法》第五十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释〔2009〕8号）》第六条的规定提出反诉，请贵院依法予以支持。原告（反诉原告）曹勇辩称，不同意恒达物业的反诉请求。恒达物业违反房屋买卖合同的约定和法律规定，擅自扩大收费范围。根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件（2009）8号文件第五条的规定、北京市物业收费办法中的规定，物业费用的承担由房屋买卖合同约定。中央国家机关房改政策71条中提到的关于物业费的规定是对房屋买卖合同上的规定。恒达物业收费不合理，不同意交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年12月10日，中国人民银行作为甲方（卖方），曹勇作为乙方（买方），双方签订《房屋买卖契约》约定根据国务院关于深化城镇住房制度改革的决定以及中央国家机关房改办的批复，甲方将坐落在北京市东城区XXXXXXX房屋以成本价出售给乙方，上述协议第七条约定：“甲、乙双方办完交易，乙方领取《北京市房地产所有证》后应遵守下列规定：……4.乙方购房后，供暖、电梯等费用的收取仍按北京市人民政府有关职工承租公房的办法执行”。曹勇于2004年4月25日取得上述涉案房屋所有权证（京房权证东私成字第XXXX号）。2020年5月14日，恒达物业公司向曹勇发出收取欠费通知单，要求曹勇支付2019年及历年欠交物业费9235.68元。经询，曹勇认可其未按恒达物业公司要求的标准支付2015年及2017年至2019年的物业费，其主张应当按每年120元的标准缴纳物业费2016年，曹勇将恒达物业公司起诉至北京市门头沟区人民法院，要求1.恒达物业公司按照合同收取2016年物业服务费120元，退还超收的2188.92元；2.要求恒达物业公司在XXXXXXX公开向曹勇道歉，并赔偿精神和名誉损害2万元。2017年2月27日，北京市门头沟区人民法院作出（2016）京0109民初5479号民事判决书，载明“……本院经审理认定事实如下：恒达物业公司受人民银行机关服务中心资产管理处的委托管理人民银行职工住宅区，其中包括XXXXXXX。2015年10月16日，经人民银行机关事务管理局委托，北京金泊顿物业服务评估监理有限公司出具《东城区XXXXXXX住宅项目物业服务费用评估报告》，报告载明该小区物业服务费用收费标准测算结果为1.56元/平方米/月。2016年10月22日，曹勇向恒达物业公司交纳2016年度物业费2308.92元。审理中，恒达物业公司提交人民银行机关服务中心出具的公函，载明：XXXXXXX目前是已购公房职工住宅区，多数业主没有获得完整产权，现状的配套产权属于人民银行总行，尚未具备条件成立业主大会。经质证，曹勇对此不予认可……判决如下：驳回曹勇的诉讼请求”。曹勇不服上述一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院于2017年6月21日作出（2017）京01民终3101号民事判决，其中载明：“……本院认为……现曹勇已经按照第三方评估机构测算的收费标准向恒达物业公司交纳了2016年度物业费，故在恒达物业公司不存在违约的情况下，曹勇要求恒达物业公司退还已交纳的大部分物业费缺乏事实和法律依据……判决如下：驳回上诉，维持原判。”2019年7月，曹勇将恒达物业公司起诉至北京市西城区人民法院，要求确认恒达物业公司在2015年度至2018年度每年应按照120元收取曹勇的物业费。2019年8月28日，北京市西城区人民法院作出（2019）京0102民初28338号民事判决书，判决驳回曹勇的诉讼请求。曹勇不服，上诉至北京市第二中级人民法院。2019年10月22日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终12806号民事判决书，判决驳回上诉维持原判。2020年，曹勇将恒达物业公司起诉至北京市西城区人民法院，要求确认恒达物业公司以物业管理改革为据违法签订的物业服务合同无效，并请求判令恒达物业公司退还已收取的违规费用1708.92元。2020年2月10日，北京市西城区人民法院作出（2020）京0102民初315号民事判决书，判决驳回曹勇的诉讼请求。曹勇不服，上诉至北京市第二中级人民法院。2020年5月15日，北京市第二中级人民法院作出（2020）京02民终4905号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，曹勇要求判令恒达物业公司按每年120元的标准收取2015年度至2019年度的区域清洁费及秩序维护费，并要求恒达物业退还2015年至2019年多收取的1708.92元。但根据前诉生效民事判决，曹勇与恒达物业公司之间就涉案房屋存在事实上的物业服务合同关系，且曹勇亦以物业服务合同纠纷案由诉至法院，故曹勇以其与人民银行之间房屋买卖合同中有关物业费交纳相关约定，要求确认其与恒达物业公司之间物业服务合同关系中物业费用的标准，于法无据，本院不予支持。另，XXX号房屋系曹勇已购公房，售房单位为人民银行，XXXXXXX目前仍是人民银行职工住宅区。人民银行机关事务管理局按照《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》规定，委托第三方评估机构对XXXXXXX小区的物业费收费标准进行了评估，恒达物业公司依据上述评估价格标准向曹勇收取物业费，曹勇主张恒达物业公司2015年至2019年期间应按照其所称的每年120元收取物业费，缺乏依据。对于曹勇已经交纳的2016年度物业费，在曹勇未提交证据证明在恒达物业公司存在违约行为的情况下，曹勇要求恒达物业公司退还已交纳的物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因曹勇与恒达物业公司之间就涉案房屋存在事实上的物业服务合同关系，且曹勇未提交证据证明在恒达物业公司存在违约行为，现恒达物业公司要求曹勇支付2015年、2017年、2018年及2019年的物业费于法有据，本院予以支持。应当指出，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，并存在后诉与前诉当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同或后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果的，构成重复起诉。本案中，曹勇就2015年至2018年度要求退还物业费1708.92元及物业费标准已进行诉讼，并已有相应的生效判决，故本院对曹勇该部分起诉予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百四十七条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）曹勇向被告（反诉原告）北京恒达物业管理有限责任公司支付2015年、2017年、2018年及2019年的物业服务费共计9235.68元；二、驳回原告（反诉被告）曹勇的全部诉讼请求。本诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）曹勇负担（已负担）；反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）曹勇负担（自本判决生效后七日内交纳）。如果原告（反诉被告）曹勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 方晓晨二〇二〇年十月二十二日法官助理 彭 瑜书 记 员 孙 萍