广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初6490号原告：清远市世纪鑫元投资发展有限公司，住所地清远市***************。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：文敏，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭庚键，广东大观律师事务所实习律师。被告：广州满记餐饮管理有限公司，住所地广州市越秀区******之二601房。法定代表人：李某1。被告：广州满记餐饮管理有限公司清远第一分公司，住所地清远市清城区******世纪荟购物广场1层105号商铺。负责人：李某1。上列被告共同委托诉讼代理人：余中梅，系公司职员。上列被告共同委托诉讼代理人：张志鸿，系公司职员。原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司与被告广州满记餐饮管理有限公司、广州满记餐饮管理有限公司清远第一分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司的委托诉讼代理人文敏、郭庚键，被告广州满记餐饮管理有限公司、广州满记餐饮管理有限公司清远第一分公司的委托诉讼代理人余中梅、张志鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付拖欠的管理费9650.67元、水费213.3元、电费9527.45元、广告位电费3324元，以上合计22715.42元；2、判令两被告向原告支付拖欠管理费、电费的违约金，违约金从逾期之日起按欠费总额的每日千分之三计至被告付清管理费、电费之日止，暂计至2020年6月9日为3935.79元；3、本案诉讼费由两被告承担（诉求第1-2项的金额合共26651.21元）。事实和理由：被告广州满记餐饮管理有限公司清远第一分公司是被告广州满记餐饮管理有限公司的企业法人的分支机构。2018年1月23日，两被告以广州满记餐饮管理有限公司清远第一分公司的名义与原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司签订一份《世纪荟商铺租赁合同》以及《世纪荟商业管理合同》，约定由原告对广州满记餐饮管理有限公司清远第一分公司租赁的位于清远市清城区的世纪荟购物广场1层105号商铺出租面积为94平方米以及租赁商铺区域外的公共区域进行物业管理服务，物业期限从2017年7月23日起至2022年7月22日止，管理费自乙方接收商铺日起为每月5170元，水费按3.5元/立方米、电费按1.15元/千瓦时计算。此外，原告与被告广州满记餐饮管理有限公司清远第一分公司于2018年4月4日、2019年6月28日签订了四份《广告位租用协议书》，约定原告将编号为026、042、N06、058的广告位出租给被告广州满记餐饮管理有限公司清远第一分公司，广告位电费按每月固定价收费，广告位电费总计3324元，被告广州满记餐饮管理有限公司清远第一分公司应该在协议签署之日起五个工作日内（即2018年4月12日前、2019年7月8日前）向原告一次性缴纳电费。每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之三收取违约金，逾期超过15日，原告有权对被告广州满记餐饮管理有限公司清远第一分公司承租的商铺采取停止供应电力、水、煤气等及停止提供任何服务，直至被告缴清应缴的费用及违约金。上述合同签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，被告从2018年4月12日起拖欠广告位电费、从2020年2月份起拖欠电费、水费，从2020年3月份起拖欠管理费，经原告多次催收，被告仍没有改正其违约行为。为维护自身合法权益，原告无奈于2020年4月26日在被告广州满记餐饮管理有限公司清远第一分公司租赁商铺门口张贴解除合同通知书以及于2020年4月26日通过顺丰速运邮寄解除合同通知书，解除与被告签订的《世纪荟商业管理合同》，并要求其在3日内向原告付清拖欠的费用和违约金，解除合同通知书已于2020年4月27日送达。但被告在收到解除合同通知书后，没及时结清欠付的各项费用。原告认为，原告已实际为被告广州满记餐饮管理有限公司清远第一分公司提供了物业管理服务，被告广州满记餐饮管理有限公司清远第一分公司未向原告缴纳管理费、水费、电费属实，被告广州满记餐饮管理有限公司清远第一分公司应履行缴纳上述物业管理服务费的义务。被告广州满记餐饮管理有限公司清远第一分公司使用原告的商铺后，拖欠管理费、电费的违约行为一直延续，已构成根本违约。两被告应按合同约定的标准自逾期支付拖欠管理费及电费之日起按每日千分之三的标准向原告计付违约金至付清管理费及电费之日止。基于此，原告在要求两被告结清欠费和违约金无果的条件下，依法提起本案诉讼，请依法支持原告的全部诉讼请求。被告广州满记餐饮管理有限公司、广州满记餐饮管理有限公司清远第一分公司共同辩称：一、原告违法解除合同，应向被告退还保证金。1、被告承租原告的商铺从事餐饮经营，属于餐饮行业，属于国家认定的受疫情或者疫情防控措施影响严重的行业之一。2、被告因疫情及疫情防控措施导致收入明显减少，资金周转困难，被告商铺2019年2月、3月营业额（不含税）分别为113963.25元、65427.54元，2020年2月、3月营业额（不含税）分别为9788.68元、37627.36元，仅为2019年同期营业额的8.59%、58%。2020年2月、3月营业额整体比2019年同期减少73%。3、原告违法解除合同，应向被告退还保证金。原告以被告逾期付款为由，采取断水、断电等强制措施，并单方解除合同，属于违法，原告应向被告退还保证金。二、关于管理费。原告已于2020年4月14日对被告商铺采取断水断电等措施，被告商铺在2020年4月14日后客观上已无法继续营业，原告在该日期后实际上亦未为被告提供物业管理服务，故原告计收2020年4月14日后的管理费缺乏依据，不应得到支持。此项事实在原告于2020年4月26日发出的《解除合同通知书》上亦可得到印证。三、关于电费。被告商铺属于执行一般工商业电价和大工作电价的电力用户范围，不属于高耗能行业用户，根据《国家发展改革委关于阶段性降低企业用电成本支持企业复工复产的通知》（发改价格［2020］258号）、《广东省发展改革委转发国家发展改革委关于阶段性降低企业用电成本支持企业复工复产的通知》（粤发改价格［2020］74号）等文件规定，被告在2020年2月1日后的电费应按原到户电价水平的95%结算，原告全额计收被告电费，不符合国家政策，对于多收部分不应得到支持。四、关于水费。被告商铺用水属于经营服务用水，根据《关于阶段性降低用水成本支持企业复工复产的通知》（清发改价格函［2020］3号）、《清远市清城区发展改革局关于阶段性降低企业用水成本支持企业复工复产的通知》（城区发改价格［2020］10号）等文件规定，被告2020年2月1日后的水费应下调10%，原告全额计收被告水费，不符合国家政策，对于多收部分不应得到支持。五、关于违约金。1、由于受新冠疫情影响，被告收入减少、资金周转困难，根据最高人民法院关于疫情防控有关指导意见，应对被告的付款期限予以变更，给予宽限期，原告计收违约金不应得到支持。2、一直以来，被告应向原告支付的租金、管理费、电费、水费等各项费用，均由原告向被告开具交费通知单，经双方确认无误后支付。2020年新冠肺炎疫情爆发以来，出现了商铺暂停营业，不允许堂食，各方员工放假、居家灵活办公等各种特殊情况，受此多种因素影响，合同履行程序、履行时限等均受到不同程度的影响。在原告未提供证据证明其已向被告出具详细的缴费通知单且双方对费用无异议的情况下，原告主张被告一律应在每月10日前支付费用，若为在10日前支付则一律计收违约金，缺乏事实基础，亦无合理依据，不应得到支持。3、根据规定，疫情期间用电实行欠费不停供措施，同时允许缓交电费、水费等各项费用，且缓交期间免收滞纳金。原告不仅为按政府规定减免被告电费、水费，还采取断电、停水的强制措施，并进一步计收被告电费、水费违约金，不符合国家政策，不应得到支持。六、关于广告位费用。1、疫情之前，被告从未拖欠原告任何款项。2、原告仅以《广告位租用协议书》要求被告支付2018年、2019年的广告位费用，依据不足。双方签署了《广告位租用协议书》，并不代表原告已实际为被告提供了广告位服务，在原告未提供证据证明涉案《广告位租用协议》已实际履行，未提供证据证明被告已实际享受了原告服务的情况下，原告要求被告支付广告位费用，缺乏事实依据，不应得到支持。另，应由深圳市南山区法院管辖。综上，被告未向原告支付的合理范围内的管理费、电费、水费，应从原告已支付被告的保证金中抵扣，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下：被告广州满记餐饮管理有限公司清远第一分公司是被告广州满记餐饮管理有限公司的分公司。2018年1月23日，原告（甲方）与被告广州满记餐饮管理有限公司清远第一分公司（乙方）分别签订了《世纪荟商铺租赁合同》以及《世纪荟商业管理合同》，约定由原告对被告租赁的位于清远市清城区******的世纪荟购物广场1层105号商铺以及租赁商铺区域外的公共区域进行物业管理服务，物业服务期限与商铺租赁期限一致，即从2017年7月23日起至2022年7月22日止，乙方交纳的管理费按该商铺的承租面积计算（即承租面积为94㎡），自乙方接收商铺日起为每月每平方米55元，共计5170元，商铺开业后的水费按3.5元/立方米、电费按1.15元/千瓦时计算，乙方于每月10日前缴纳当月管理费，于每月10日前缴纳上月水费、电费等各种费用；乙方逾期交付管理费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金，逾期超过15日，甲方有权对乙方承租的商铺采取停止供应电力、水、煤气等及停止提供任何服务，直至乙方缴清应缴的费用及违约金。2018年4月4日及2019年6月28日，原告与被告广州满记餐饮管理有限公司清远第一分公司签订了四份《广告位租用协议书》，约定原告将位于世纪荟购物中心室外编号分别为N06、026、042、058的广告位出租给被告广州满记餐饮管理有限公司清远第一分公司，上述协议书对租用期限、广告位租金、广告位电费等进行了约定。2020年2月22日，国家发展改革委作出《国家发展改革委关于阶段性降低企业用电成本支持企业复工复产的通知》（发改价格［2020］258号），通知现执行一般工商业及其它电价、大工业电价的电力用户自2020年2月1日起至6月30日至，电网企业在计收上述电力用户（含已参与市场交易用户）电费时，统一按原到户电价水平的95%结算。其后，广东省发展改革委转发上述文件并通知各地级以上市发展改革局（委），广东电网公司、地方电网供电企业等确保上述降低电价措施执行到位。2020年4月8日，清远市发展和改革局作出《关于阶段性降低用水成本支持企业复工复产的通知》（清发改价格函［2020］3号），通知清远市供水拓展有限责任公司对2020年2月1日至6月30日期间经营服务用水、特种用水价格（不含污水处理费）均下调10%，符合条件的用水户无需申报，直接结算，已收取的优惠款要及时退回或抵扣给用户。以上事实，有原告提交的《世纪荟商业管理合同》、《世纪荟商铺租赁合同》、《广告位租用协议书》、《国家发展改革委关于阶段性降低企业用电成本支持企业复工复产的通知》（发改价格［2020］258号）、《关于阶段性降低用水成本支持企业复工复产的通知》（清发改价格函［2020］3号），以及本院的庭审笔录等予以证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《世纪荟商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人均应按协议全面履行各自的义务。被告作为商铺承租人，依法负有按时向原告支付物业服务费的义务。关于物业管理费。被告未交纳自2020年3月1日至2020年4月26日期间的物业管理费9650.67元［（26天÷30天/月＋1个月）×5170元/月］，原告诉请被告支付上述费用，依据充分，本院予以支持。被告关于减免交纳物业管理费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。对于物业服务费的违约金，原告履行了物业服务义务，被告未缴纳物业服务费已构成违约，被告应支付违约金。协议约定以欠费总额的每日千分之三计付逾期交纳物业服务费的违约金，明显过高，结合本案案情，被告抗辩称应按每日万分之五标准计算违约金的理由成立，本院予以采纳。因此，被告应从逾期之日起向原告支付上述期间的物业服务费违约金至付清之日止。关于水费213.30元以及电费9527.45元，由于有关部门已发文通知对经营服务用水价格下调10%收取、对电费按原到户电价水平的95%结算，而原告所主张的水费、电费均属于价格调整期间的欠费，因此，被告应按调整后的价格即水费191.97元（213.30元×90%）、电费9051.08元（9527.45元×95%）支付给原告。对原告超出上述部分的主张，缺乏依据，本院不予支持，原告可另行向相关主体主张。至于原告主张的电费违约金，双方对此并无明确约定，原告该主张缺乏依据，本院不予支持。关于广告位电费。原、被告另行签订的《广告位租用协议书》约定了广告位租金、电费等事宜，其法律关系为租赁关系，与本案不属于同一法律关系，原告可另行主张《广告位租用协议书》约定的权利和义务，本院在本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州满记餐饮管理有限公司、广州满记餐饮管理有限公司清远第一分公司于本判决生效之日起10日内向原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付水费191.97元、电费9051.08元、物业管理费9650.67元及物业管理费违约金（违约金以当月所欠费用为基数，按每日万分之五的标准自逾期之日起计至付清之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计233元，由被告广州满记餐饮管理有限公司、广州满记餐饮管理有限公司清远第一分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  杨丽燕二〇二〇年十月二十日书记员  李颖欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。