广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初6461号 原告：南宁嘉和物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道**嘉和城观澜馆**，统一社会信用代码91450100775955320A。 法定代表人：黄晟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭斌，广西安弘律师事务所律师。 被告：陈财福，男，1985年1月28日出生，汉族，住福建省安溪县。 被告：陈玲玲，女，1988年9月16日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 被告：陈生福，男，1983年3月10日出生，汉族，住住福建省安溪县。 被告：陈添福，男，1987年6月15日出生，汉族，住福建省安溪县。 被告：陈养园，男，1994年10月8日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 以上五被告共同委托诉讼代理人：郑波，广西律昌律师事务所律师。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：小额诉讼程序 立案时间：2020年7月20日 开庭时间：2020年9月16日 当事人到庭情况： 原告南宁嘉和物业服务有限公司（以下简称嘉和物业公司）：委托诉讼代理人彭斌到庭 被告陈财福、陈玲玲、陈生福、陈添福、陈养园：被告陈财福及其五被告共同委托诉讼代理人郑波到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1.被告向原告支付物业费13495.68元（计算至被告付清物业费之日止，暂计至2020年4月30日）；2.被告向原告支付违约金1709.93元（每个月物业费的违约金单独计算，以每月的物业费为基数，从欠费的第三个月第一天起按每月3%计算至被告付清物业费之日止，暂计至2020年4月30日）；3.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告与广西嘉和置业集团有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告对位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎南郡提供前期物业服务。2013年11月13日，被告购买了嘉和城温莎南郡13栋1401号房。原告按照《前期物业管理服务合同》向被告提供物业管理服务并积极履行合同义务。2015年1月起至今被告未交纳过物业费。前期物业服务合同约定业主或者物业使用人应当在当月5日前交费，逾 期每日按欠款总额的3‰支付违约金。2015年1月至2020年4月30日，被告共欠缴64个月物业费13495.68元、违约金1709.93元。经原告多次上门张贴催费单、电话短信等方式催缴，被告仍未交纳物业费。 被告答辩要点 被告陈财福、陈玲玲、陈生福、陈添福、陈养园共同辩称，一是房屋没有交付。二是没有与原告建立物业服务关系，原告主张诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。 认定事实及法律适用 经审理查明：2013年11月13日，被告陈财福、陈玲玲、陈生福、陈添福、陈养园与案外人广西嘉和置业集团有限公司签订《南宁市商品房买卖合同》，约定：1.被告向案外人购买位于南宁市兴宁区，建筑面积127.8平方米。2.房屋在通过建设、施工、监理、设计、勘察验收合格后于2014年12月30前交付，商品房达到交付条件后，出卖人应当通过书面通知买受人办理交付手续。3.3.合同第12条关于交接约定为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人未按约定付清购房款等费用的，出卖人有权拒绝交付房屋且不承担延期交房的责任。因买受人所留地址错误、不详或变更未通知出卖人的，导致入伙通知无法送达给买受人，买受人未按入伙通知指定的时间、地、地点办理交接手续等为出卖人已履行交房义务。4.合同第20条第4款约定《前期物业服务合同》的内容和《临时管理规约》的内容详见附件五，买受人已经阅读有关物业服务的全部内容，同意出卖人选聘的物业服务企业提供前期物业服务。 合同附件六补充协议第1条关于“通知送达”的约定为出卖人发给买受人与《合同》及其附件有关的任何通知、付款等材料以买受人在合同中载明的联系方式以信函、短信、电话或传真方式送达，或者报纸《南国早报》或《南宁晚报》公告形式告知。第4条“房屋交接”约定为除出卖人另有通知外，买受人在收到出卖人的书面《入伙通知书》后30日内到出卖人的售楼部或办公地点办理交房手续并接收房屋。 合同附件五为原告嘉和物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》，原告为“嘉和城温莎小镇一区”物业提供前期物业管理服务，合同约定：原告的物业服务内容为物业共有部位的维修、养护和管理；物业共有设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共有部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。高层住宅物业服务费（带电梯）为1.65元/月·平方米；业主应于物业交付使用之日起交纳物业服务费用，因建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳。物业服务费按季交纳，业主或者物业使用人应当在每季度首月5日前履行交纳义务；逾期每日按欠费总额的3‰支付违约金。合同同时约定建设单位未能按时交付给物业买受人的，物业服务费用由建设单位全额交纳，业主在物业交付之日起交纳物业服务费用等。 2019年4月23日、6月11日，原告在案涉房屋张贴催交物业费通知。原告多次向被告杨养园在房屋买卖合同中预留的手机号码发送短信，告知其物业费欠费情况。原告主张被告尚欠的物业费标准为：2015年1月至2020年4月每月为210.87元，并主张2019年1月1日至2020年1月31日期间逾期支付物业费所产生的违约金。 另查明，被告自述从未收到过房屋建设单位的书面交房通知，其在合同中预留的地址至今一直居住，其于2017年上半年到过案涉房屋现场，发现房屋玻璃开裂、卧室天花板钢筋裸露、阳台存在裂缝等情形。2017年11月22日，被告在原告处张贴律师函，告知建设单位广西嘉和置业集团有限公司房屋存在的问题。被告提交的拍摄时间为2018年9月13日的图片存在窗户玻璃开裂、天花板钢筋暴露等情形。 2020年7月20日，原告以被告尚欠物业费为由诉至本院，提出前述诉讼请求。庭审中，原告将违约金的计算标准主动调整为按银行同期贷款利率上浮50%计算。 本院认为，原告嘉和物业公司作为物业服务企业与建设单位签订《前期物业服务合同》，约定在嘉和城温莎小镇小区业主委员会成立并选聘新的物业服务企业之前，由原告对小区进行前期物业服务，且前期物业服务合同也 作为被告陈财福、陈玲玲、陈生福、陈添福、陈养园签署的商品房买卖合同附件之一，上述合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应恪守履行。 《前期物业服务合同》约定建设单位未能按时交付给物业买受人的，物业服务费用由建设单位全额交纳，业主在物业交付之日起交纳物业服务费用等。被告作为买受人与出卖人签订的商品房买卖合同关于通知的方式约定为出卖人向买受人在合同中载明的联系方式以信函、短信、电话或传真方式送达，或者报纸公告形式告知。房屋交接方面约定为除出卖人另有通知外，买受人在收到出卖人的书面《入伙通知书》后30日内到出卖人的售楼部或办公地点办理交房手续并接收房屋。在通知方式存在多个约定的情形下，房屋交付的约定应视为特别约定，即房屋达到交付条件后，出卖人应通过书面通知告知买受人收房事宜，买受人在收到出卖人的书面《入伙通知书》后办理收房手续。该通知并不要求达到买受人实际收到的程度，而是出卖人履行合同义务按约定地址发出即可。本案并无证据证明出卖人已经履行通知义务，亦无原告所主张的报纸公告方式的证据，且案涉房也存在相应质量瑕疵影响买受人的居住使用，原告陈述负责案涉房屋交付验收事宜，也未提供交房验收或者维修记录等证据。综上，本案的情形不符合《前期物业服务合同》中约定的物业费支付条件，原告要求被告支付物业费及违约金的诉请，本院不予支持，原告可依据合同向建设单位另行主张。 判决结果 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告南宁嘉和物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费90元，由原告南宁嘉和物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 星 二〇二〇年十月十五日 书记员 唐启寓 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。