广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂03民终2803号 上诉人（原审原告、反诉被告）：谢武勇，男，1982年1月26日出生，汉族，住广西壮族自治区荔浦市。 委托诉讼代理人：侯辉国，广西华桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗沁竹，广西华桂律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：韦嗣韫，男，1976年9月9日出生，壮族，住广西壮族自治区荔浦市。 被上诉人（原审被告）：荔浦县百利新村建设发展有限公司，住所地广西壮族自治区荔浦市荔城镇滨江南路**。统一社会信用代码：914503316821176945。 法定代表人：廖植雄，该公司总经理。 上诉人谢武勇与被上诉人韦嗣韫、被上诉人荔浦县百利新村建设发展有限公司（以下简称百利公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区荔浦市人民法院（2020）桂0331民初366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人谢武勇及其委托诉讼代理人侯辉国、罗沁竹，被上诉人韦嗣韫到庭参加诉讼，被上诉人百利公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 谢武勇上诉请求：一、撤销广西壮族自治区荔浦市人民法院（2020）桂0331民初366号民事判决第二项，改判百利公司、韦嗣韫于判决生效十日内共同返还谢武勇共房款、车位款56万元及资金占用期间利息10.64万元；二、撤销广西壮族自治区荔浦市人民法院（2020）桂0331民初366号民事判决第三项；三、 本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决部分事实认定错误，上诉人谢武勇的买卖关系相对方为被上诉人韦嗣韫，并非一审判决认定的百利公司。卖房的要约人、房屋价格的主导人、房款实际收款人是韦嗣韫；上诉人是与韦嗣韫直接达成商品房买卖合同关系，虽然百利公司给上诉人开具了收款收据等，但百利公司只是协助上诉人与韦嗣韫办理相关手续。二、被上诉人百利公司与韦嗣韫的抵债行为发生在先，韦嗣韫与上诉人转让房屋的行为在后。韦嗣韫称百利公司直接将涉案房屋出售给上诉人，将所得房款用于清偿其借款的说法与事实不符，也与百利公司的抗辩理由相互矛盾。三、被上诉人的行为主观上存在恶意，具有欺诈的性质，其在房屋买卖关系中存在重大过错。涉案房屋在转让给上诉人前，已由百利公司抵押给光大银行，并被法院查封，二被上诉人在明知百利公司无力解押及登记交付房屋给上诉人的情况下，未如实告知，行为涉嫌恶意欺诈。四、百利公司是替代韦嗣韫与上诉人直接发生房屋买卖交易，其应当基于缔约过失行为向上诉人承担责任，而不是由百利公司直接承担责任，并免除韦嗣韫返还房款的义务。 韦嗣韫辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人把韦嗣韫列为主体不适格，韦嗣韫仅是介绍上诉人区购买房屋，上诉人与百利公司签订房屋买卖合同，购买房屋和车位，总价58.3355万元，百利公司为上诉人开具了5张收据，上诉人与百利公司形成了房屋买卖关系，上诉人起诉的主体应为百利公司而非韦嗣韫。 百利公司未作答辩。 谢武勇向一审法院起诉请求1、依法判决二被告共同向原告返还购房款及车位款56万元及资金占用利息10.64万元（资金占用利息以56万元为基数，按年利率6%从2016年12月16日起计算至购房款、车位款还清之日止，暂计至2020年2月15日为10.64万元）；2、本案的诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：原告谢武勇原准备在被告百利公司开发的楼盘半岛豪庭购买商品房及车位一个。后经被告韦嗣韫介绍，原告决定购买该楼盘二期7栋3单元2205室商品房一套和车位一个。被告百利公司当时在被告韦嗣韫处有借款未偿还，经过三方协商，被告百利公司同意原告将购房款56万元转给被告韦嗣韫，以抵扣被告百利公司欠被告韦嗣韫的欠款，被告百利公司则以其公司的名义与原告签订了《半岛豪庭二期车位预约协议》并向原告开具“二期车位预约金”、“购房款”、“客厅拉窗及水电材料费”、“办证费”、“可视对讲门、入户门费”五张收款收据，五张收款收据金额总计58.3355万元。《半岛豪庭二期车位预约协议》的签订时间和五张收款收据的日期均为2016年12月16日。完成上述交款及购房手续后，被告百利公司一直未与原告签订正式的商品房买卖合同，也未将涉案房屋和车位交付给原告，原告向被告韦嗣韫支付的56万元款项也未退给原告。 被告韦嗣韫原在被告百利公司处有多笔债权，两被告之间通过以房抵债的形式抵销债务。被告韦嗣韫于2016年7月订购被告百利公司8栋2单元1402室商品房，后变更为8栋2单元1702室，被告韦嗣韫用其在被告百利公司处的1万元债权抵作购房定金。后因原告欲在被告百利公司购买二期7栋3单元2205室商品房及车位，被告韦嗣韫就将8栋2单元1702室的定金1万元转到用于抵扣原告购买的二期7栋3单元2205室商品房上，与其他债权一并作为被告百利公司的房款抵债。因此，被告百利公司认可并开具收款收据给原告的房屋总价为58.3355万元，也同意原告仅支付56万元给被告韦嗣韫就同意将二期7栋3单元2205室商品房出售给原告。 另查明，原告购买的半岛豪庭二期7栋3单元2205室商品房已于2016年8月12日作出抵押登记，抵押权人为中国光大银行股份有限公司南宁分公司，不动产权证号为：桂（2016）荔浦县不动产权第××号。另外，该房屋还于2017年5月4日被南宁市青秀区人民法院查封。 原告认为二被告既未能与原告签订书面商品房买卖合同，也未能履行交房义务，又未向原告退款，其行为构成违约，请求二被告返还原告支付的购房款56万元及支付资金占用期间的利息。 反诉原告韦嗣韫则认为其因与被告百利公司抵债的数额为58.3355万元，代反诉被告谢武勇多支付了2.3355万元，该款应由反诉被告支付给反诉原告。 一审法院认为，原、被告三方就原告购买半岛豪庭二期7栋3单元2205室商品房、车位及二被告之间用房款抵债达成一致意见：被告百利公司同意原告谢武勇将房款56万元支付给被告韦嗣韫并用于抵销其欠被告韦嗣韫的债务。在原告将购房款56万元打款给被告韦嗣韫后，被告百利公司向原告出具了收款收据，故原告交纳的购房款56万元应视为被告百利公司收取。因此，原告与被告百利公司之间形成了事实上的商品房买卖合同关系，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应严格按合同履行各自的义务。双方商品房买卖合同成立之后，经原告多次催促，被告百利公司因该商品房存在抵押、被查封等诸多因素，未能与原告进一步签订书面的商品房买卖合同，亦没有交付该房屋给原告，系违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现被告百利公司不履行相应义务的行为导致了导致商品房买卖合同的目的不能实现，原告有权解除合同。因该院已认定本案商品房买卖合同关系的主体是原告与被告百利公司，故原告请求解除商品房合同的双方当事人应为原告及被告百利公司。原告与被告百利公司商品房买卖合同解除后，双方权利、义务终止，故被告百利公司取得原告交纳的购房款56万元无法律法规的规定或合同约定的依据，被告百利公司应将该款返还给原告谢武勇。被告百利公司将已抵押的商品房卖予原告并收取房款，之后未积极与原告签订书面的商品房买卖合同及交付房屋，系违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告请求参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，由被告百利公司按照年利率6%支付资金占用期间利息的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。资金占用期间利息应从原告交款之日即2016年12月16日起算至该款还清之日止，截至2020年2月15日为38个月的资金占用利息为10.64万元。被告韦嗣韫系基于与被告百利公司的抵债行为取得的原告支付的款项56万元，被告韦嗣韫有取得该款的合法依据，且就该款与原告不存在直接的权利义务关系。故原告要求被告韦嗣韫退还该款及资金占用期间利息的诉讼请求，无事实及法律依据，该院不予支持。另原告诉讼过程中出具保函产生的保费3000元，系其进行诉讼的必要成本，应由原告自行承担。 关于反诉原告韦嗣韫请求反诉被告谢武勇支付韦嗣韫多垫付的款项2.3355万元。该院认为，反诉原告与百利公司达成抵债协议用涉案房屋抵扣双方的债权债务，至于反诉原告是否将2.3355万元付给百利公司，或者与百利公司就2.3355万元进行抵债，这是反诉原告与百利公司之间的法律关系。如反诉原告与百利公司抵扣债务时多抵扣了2.3355万元，反诉原告应当向百利公司追偿，不应向反诉被告主张。故反诉原告韦嗣韫请求反诉被告谢武勇返还其用债权垫付的2.3355万元的诉讼请求，无事实及法律依据，该院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十二条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告谢武勇与被告荔浦县百利新村建设发展有限公司之间的商品房买卖合同关系；二、被告荔浦县百利新村建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告谢武勇购房款及车位款56万元及资金占用期间利息资金10.64万元（资金占用利息以56万元为基数，按年利率6%从2016年12月16日起计算至该款还清之日止，暂计至2020年2月15日为10.64万元）；三、驳回原告谢武勇的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告韦嗣韫的诉讼请求。本案受理10464元，减半收取5232元，财产保全费4020元，合计9252元，由被告荔浦县百利新村建设发展有限公司负担；反诉受理费192元，减半收取96元，由反诉原告韦嗣韫负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：被上诉人韦嗣韫是否应承担共同还款责任。 上诉人谢武勇主张的买卖关系相对方为韦嗣韫，并非百利公司。本案涉案房屋半岛豪庭二期7栋3单元2205室为百利公司开发的楼盘半岛豪庭的商品房，谢武勇与百利公司签订有《半岛豪庭二期车位预约协议》，百利公司给谢武勇出具了五张收款收据。因韦嗣韫拥有百利公司债权，案涉房屋交易房款直接由谢武勇转款至韦嗣韫。案涉房屋并非为韦嗣韫事先认购的房屋，购房更名申请表为韦嗣韫将认购的8栋2单元1702室的定金1万元转到用于抵扣谢武勇购买的二期7栋3单元2205室商品房上，与其他债权一并作为百利公司的房款抵债。综上，本院认为本案商品房买卖合同的卖方为百利公司，并非韦嗣韫；百利公司的抵债行为与出售商品房的行为为两种不同的法律关系，不能因房款的实际收款人为韦嗣韫，就认定为本案的卖房方为韦嗣韫。现因涉案房屋被抵押、查封，无法签订商品房买卖合同，亦无法交付，百利公司应承担相应的违约责任，一审法院对违约责任的认定并无不妥，韦嗣韫无需承担共同还款责任。 综上所述，谢武勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10464元，由上诉人谢武勇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 陈海涛 审 判 员 郑 军 二〇二〇年十月十五日 法官助理 郑 欣 书 记 员 申峰峰