贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6415号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。被上诉人（原审原告）：马静，女，1987年7月5日出生，回族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人马静商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7096号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海、被上诉人马静委托诉讼代理人吴发琴到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第二项，依法改判并酌情将违约金标准下调至万分之零点一；撤销原判第三项，改判驳回被上诉人诉讼请求。事实及理由：1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条二项和补充协议8.2和8.3约定，被上诉人在交房时应向上诉人提交办证资料。但被上诉人未提交资料，上诉人也不能据此拒绝交房，否则会产生新的矛盾。基于双方的委托代办关系，上诉人具备办证条件后通知被上诉人提交资料，但被上诉人何时提交资料并非上诉人所能控制。一审以交房时间视为提交资料的时间，与实际不符，事实不清。2.如认定上诉人应承担违约责任，请调减违约金标准。3.新冠肺炎疫情期间的违约责任应否免除；4.开户费是根据合同约定收取的，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当履行。上诉人只是代相关部门代收代缴，且被上诉人已经享受该费用带来的生活便利，双方委托代收关系已经履行完毕，没有退还基础。被上诉人主张退还开户费应受到时效限制，被上诉人的该主张已经超过诉讼时效，不应得到支持。被上诉人马静辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。原审原告马静起诉请求：1.判令被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理毕节市碧阳国际城第Ｃ4幢1单元12层5号商品房的不动产权证书，并交付原告；2.判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计25070.83元，违约金以总房款228540元为基数从2015年12月25日起，按日万分之一计算至被告实际提交完毕商品房转移登记有关文书并通知原告之日止；3.判令被告返还原告各项开户费4316元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审认定事实：2013年3月25日，以原告马静为买受人，被告贵州碧阳恒通置业有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，建筑面积48.53平方米，套内建筑面积38.82平方米。该商品房总价款为228540元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电，交付时达到使用条件。有线电视、宽带网路交付时线路敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款228540元。同时，被告向原告收取了各项开户费及交易费4368元，之后退还水表开户费800元。2016年3月20日，被告实际将涉案房屋交付原告使用。2020年5月19日，毕节市不动产登记中心出具《贵州碧阳恒通置业有限公司Ｃ1-Ｃ4幢商业、办公部分首次登记审查意见》，同意办理Ｃ1-Ｃ4幢商业、办公、公寓部分首次登记。2020年6月3日，被告通知原告提交办证所需资料。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。而不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明文件，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物给买受人占有使用之义务，且应承担移转标的物所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2016年3月20日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2017年3月15日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件后被告未按约定履行义务，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2017年3月16日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年5月12日）往前倒推三年，即2017年5月12日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年5月12日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告具备办理转移登记条件后通知原告提交资料的2020年6月3日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款228540元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年5月12日计算至2020年6月3日。对于原告诉请判决被告办理交付不动产权证书的请求。本案中，原告实际系委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，且涉案商品房被告已经符合办理转移登记的条件，故对原告诉请被告办理交付涉案房屋不动产权证书的请求，予以支持。但是，原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。对于原告诉请判决被告退还各项开户费4316元的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视等作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。本案中，根据在案证据显示被告向原告收取了涉案房屋的各项开户费3285元。虽然被告辩称其系依据合同收取且已经转交到相关部门并投入使用，不应承担退还责任。但是，根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告开户费的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。故对原告的上述诉讼请求，予以支持3285元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于原告马静缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起六十日内为原告办理位于毕节市不动产权证书并交付原告；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告马静逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以原告已付购房款228540元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年5月12日计算至2020年6月3日止）；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告马静各项开户费3285元；四、驳回原告马静的其他诉讼请求。案件受理费267元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：一审认定的事实，本院予以认定。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见及本案事实，本案二审争议焦点为：1.逾期办证违约责任起算时间应如何认定；2.违约金标准应否调减;3.新冠肺炎疫情期间的违约责任应否免除；4.开户费应否退还。关于焦点1,涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。上诉人认为原判违约金起算时间错误的上诉理由，不予采纳。关于焦点2,合同双方约定的逾期办证违约金标准不存在利益明显失衡的情形，一审根据双方约定判决违约金并无不当，上诉人主张调减违约金，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于焦点3，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，新冠肺炎疫情发生于上诉人违约之后，依法不应免除新冠肺炎疫情期间的违约责任。关于焦点4，被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，被上诉人的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费534元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十月二十日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印