广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初2423号 原告：韦珍雪，女，1989年6月2日出生，壮族，住广西东兰县。 委托诉讼代理人：廖盛峰，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦彩秀，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告：宾璐璐，女，1990年5月11日出生，壮族，住南宁市江**。 被告：广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司，住所地中国（广西）自由贸易试验区南宁片区凯旋路**广西裕达集团南宁五象总部基地**办公楼****房，统一社会信用代码：91450103699878190M。 法定代表人：林贤文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈晓茵，女，该公司职员。 原告韦珍雪与被告宾璐璐、广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司（以下简称全力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告韦珍雪及其委托诉讼代理人廖盛峰，被告宾璐璐、被告全力公司的委托诉讼代理人陈晓茵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦珍雪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告宾璐璐、全力公司于2020年3月14日签订的《房屋买卖合约》；2.判令被告宾璐璐双倍返还原告定金40000元，被告全力公司对被告宾璐璐返还定金20000元承担连带责任；3.判令被告宾璐璐、全力公司连带承担退还原告居间服务费25674元；4.判令被告宾璐璐、全力公司连带赔偿原告提起诉讼而支付的律师费3500元；5.本案各项诉讼费用由二被告连带承担。事实和理由：原告与两被告于2020年3月14日签订《房屋买卖合约》（合约编号：QLS0005403），约定原告向被告宾璐璐购买其位于南宁市28号天玺国际中心M栋二层201号房，被告全力公司作为中介方提供中介服务。原告当日向被告宾璐璐支付了购房定金20000元，并向被告全力公司支付了居间服务费25674元。但直至今日被告宾璐璐仍没有解除该房的二次抵押，因此该房产无法办理过户手续，致使该房屋买卖合同目的无法实现，损害了原告的合法权益。同时，被告全力公司作为专业的房产中介机构，亦没有履行相应的义务，致使原告受损，故其在违约范围内与被告宾璐璐承担连带责任。 被告宾璐璐辩称，被告宾璐璐在合同约定的时间内已准备好资料协助原告申请办理按揭贷款，是原告先行违约没有去办理按揭贷款手续，被告宾璐璐并不存在违约行为。被告宾璐璐同意解除三方于2020年3月14日签订的《房屋买卖合约》，被告宾璐璐也曾向原告方邮寄解除合同通知书。按照合同约定，被告宾璐璐没有违约，无需向原告双倍返还定金、支付居间服务费、律师费，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告全力公司辩称，1、全力公司同意解除合同，且合同解除的时间为被告宾璐璐向原告发出解除合同之日。2、本案纠纷是因为原告不配合办理银行面签手续而造成，故原告的行为已构成违约，定金应予以没收。既然被告宾璐璐可以没收定金，故原告要求全力公司在返还定金20000元范围内承担连带责任的诉讼请求也应当驳回。3、全力公司不同意退回居间服务费25674元。全力公司已促成原告和被告宾璐璐成功签署房屋买卖合同，其居间责任已经完成，根据《中华人民共和国合同法》第426条的规定以及《房屋买卖合约》第13条第3款的约定，全力公司收取居间服务费是有事实和法律依据的。4、原告要求全力公司连带承担本案律师费并承担本案诉讼费的诉讼请求应当予以驳回，承担连带责任在司法实践中主要基于法定和约定两种，本案中既不属于法定的八种连带责任的情形，房屋买卖合同中也没有约定中介方需承担连带责任的条款，故无论法院最后判决违约责任由谁承担，均应由违约方向守约方承担法律责任，原告要求作为居间方的全力公司承担连带责任缺乏事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月14日，原告韦珍雪作为买方、被告宾璐璐作为卖方、被告全力公司作为经纪方签订一份《房屋买卖合约》（合约编号：QLS0005403），约定被告宾璐璐向原告出售位于南宁市28号天玺国际中心M栋二层201号房（以下简称201号房），成交价为855800元。合同第十三条第（三）款约定：买卖双方同意在签订本合约当日向经纪方支付服务费，其中买方向经纪方支付服务费25674元……在履行合约过程中，任何一方不履行合约的，则属于违约方，违约方应代守约方向经纪方支付服务费。守约方已支付的服务费，经纪方不予退还，应由违约方赔偿予守约方。第十四条约定，如买方或卖方违反本合约约定（包括但不限于拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等）无故不履行或怠于履行本合约项下义务的，则（一）逾期未超过七日的，违约金每逾期一日须按总房款的千分之一向守约方支付违约金；（二）逾期超过七日仍未履行的，守约方有权解除本合约并要求违约方承担赔偿责任（卖方违约并已收定金的则双倍返还定金予买方；买方违约并已付定金的，则卖方有权没收定金；未支付定金或定金约定不明的，则违约方需支付等额于总房款百分之十的违约金）。如上述情况守约方要解除合约的，须向违约方发出解除合约通知书，而已收之房款应于解除合约通知书发出之日起五日内退还。第十九条约定，合约三方任何一方在追究违约方违约责任的过程中，所发生的所有费用（包括但不限于评估费、律师费、诉讼费或仲裁费用、查询费等）均由违约方承担。合同《附件（付款方式）》约定：1、定金20000元，买方应在签署本合约同时交付卖方并自动转为部分房款。3、卖方应在收到定金7个工作日内备齐银行办理贷款所需的资料，并协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约后七个工作日内提供齐全银行办理贷款所需要的资料及支付贷款所需费用，同时委托经纪方指定之按揭机构办理交易过户及按揭手续，并注明向银行申请650000元贷款年限30年的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。4、首期房款（含定金）205800元，买方按照下列第（二）种方式无息转给卖方：……（二）买方垫资代卖方向银行办理提前还款手续。（1）卖方收取定金后七日内自行向抵押银行 办理提前还款手续。（2）买方应在解押当天将首期房款直接支付至卖方还款账号，用于偿还该物业所欠银行按揭贷款，卖方不得挪作他用，卖方应在得到银行通知还款当日办理该物业贷款的结清手续，否则将视为卖方违约。如卖方违约，卖方须在买方支付购房首期款当日起的7日内如数返还买方首期楼款（含定金）及偿还买方在该物业所支出的装修款（如有装修），并按本合约第十五条之约定承担违约责任。5、房价余款650000元，于办理交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给卖方。 2020年3月14日，原告向被告宾璐璐支付定金20000元。2020年3月15日，原告向被告全力公司支付咨询服务费25674元。 被告宾璐璐于2020年3月14日查询201号房的档案，显示201号房的产权人为被告宾璐璐及案外人李秀霖，该房分别于2019年7月15日、2019年12月26日设立抵押，抵押权人为中国民生银行股份有限公司南宁分行、广西鑫淼典当有限责任公司。当天，被告全力公司的工作人员已将201号房的不动产查档证明的截图通过微信发送给原告。 2020年3月14日，被告宾璐璐向被告全力公司出具一份《产权声明书》，声明宾璐璐已取得201号房物业共有权人李秀霖的合法授权，代为出售上述物业。 2020年3月14日，原告及被告宾璐璐在被告全力公司出具的《二手房交易重要事项以及房屋状况告知书》上签字，该告知书载明201号房有二押无查封。 庭审过程中，原告及被告宾璐璐陈述，2020年3月20日，原告、宾璐璐及李秀霖一起到位于南宁市青秀区泰安大厦的中国工商银行办理银行按揭贷款手续，宾璐璐及李秀霖已在《个人二手住房贷款转款委托书》、《承诺函》等办理银行贷款所需的材料上签字，但由于原告未将办理贷款所需的资料提交给银行，故银行按揭贷款手续未办理成功。原告称在办理银行按揭贷款手续时遇到李秀霖的父亲，其父亲称借钱给年轻人买房，如果卖房后不还钱给他，他就去房子那里闹事，原告听到后就没有将办理贷款所需资料提交给银行。被告宾璐璐主张李秀霖已向中国民生银行股份有限公司南宁分行、广西鑫淼典当有限责任公司申请提前还款，中国民生银 行股份有限公司南宁分行、广西鑫淼典当有限责任公司均口头告知将款项存入还款账户即可，没有书面材料。被告全力公司庭审中称被告宾璐璐已告知其申请提前还款的事宜并多次催促原告办理按揭贷款手续。 2020年3月27日，被告全力公司向原告发出《催告函》，催促原告提交个人材料配合办理银行申请贷款手续。 2020年4月2日，被告宾璐璐向原告发出《解除合约通知书》，称宾璐璐依约前去银行面签并按照银行要求提供了申贷所需材料，但原告一直推脱未去面签，期间经纪方和被告多次催告，原告未予理会，原告的行为已构成违约。宾璐璐决定解除与原告签订的《房屋买卖合约》，合约自本通知发出之日起解除，并没收原告已付之定金。被告宾璐璐通过圆通速递向原告邮寄《解除合约通知书》，该邮件于2020年4月4日签收。 另查明，涉案201号房为被告宾璐璐及案外人李秀霖共同共有。宾璐璐与李秀霖于2019年4月2日办理离婚登记手续并签订《离婚协议书》，约定201号房归宾璐璐所有，房贷等相关费用由宾璐璐负责，李秀霖协助宾璐璐办理变更房地产权证的一切手续，过户费用由宾璐璐负责。 同时查明，2020年3月23日，原告与广西南国雄鹰律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定广西南国雄鹰律师事务所接受原告的委托，指派廖盛峰、韦彩秀律师为本案的一审代理人，原告需支付律师费3500元。当日，原告向广西南国雄鹰律师事务所支付律师费3500元。 本院认为，原告韦珍雪与被告宾璐璐、广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司签订的《房屋买卖合约》出自各方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。涉案房屋的共有权人李秀霖虽未在《房屋买卖合约》中签字，但其在后续合同的履行过程中，陪同原告一起到银行办理按揭贷款手续并申请提前还贷，其行为已表明其认可本案房屋交易行为，故李秀霖未在《房屋买卖合约》中签字并不影响合同的效力。 合同签订后，原告向被告宾璐璐支付了购房定金20000元，按照合同约定，被告宾璐璐应在收到定金7个工作日内备齐银行办理贷款所需的资料，并协助原告申请银行按揭，原告应在签署合同后七个工作日内提供齐全银行办理贷款所需要的资料及支付贷款所需费用；被告宾璐璐应当在收取定金后七日内自行向抵押银行办理提前还款手续。根 据原告的庭审陈述，被告宾璐璐及房屋共有权人李秀霖于2020年3月20日已配合原告到银行办理按揭贷款手续，但由于原告自身原因未将办理贷款所需的资料提交给银行，导致银行按揭贷款手续未办理成功，此后经被告全力公司发《催告函》催促，原告仍未去办理按揭贷款手续，原告的行为已构成违约。原告称被告宾璐璐未依约向抵押权人申请提前还贷构成违约，但被告宾璐璐在庭审中陈述房屋共有权人李秀霖已向抵押权人即中国民生银行股份有限公司南宁分行、广西鑫淼典当有限责任公司申请提前还款，抵押权人均口头告知将款项存入还款账户即可，没有书面材料。从被告宾璐璐提交的微信聊天记录内容及被告全力公司的庭审陈述可知，房屋所有权人宾璐璐及李秀霖确实已向抵押权人申请提前还贷，因此，本院采信被告宾璐璐的主张。至2020年4月2日，被告宾璐璐向原告发出《解除合约通知书》时，原告逾期办理按揭手续已超过七日，按照《房屋买卖合约》第十四条约定，被告宾璐璐有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。原告于2020年4月4日签收被告宾璐璐发出《解除合约通知书》的邮件，故原告应于2020年4月4日获知被告宾璐璐解除合同的意思表示，因此，本院依法确认《房屋买卖合约》于2020年4月4日解除。 关于原告要求被告宾璐璐双倍返还定金、赔偿居间服务费、律师费的请求。如前所述，被告宾璐璐在履行涉案《房屋买卖合约》过程中并不存在违约行为，原告要求被告宾璐璐双倍返还定金、赔偿居间服务费、律师费，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。由于原告逾期办理按揭手续导致涉案《房屋买卖合约》解除，根据合约第十四条之约定，被告宾璐璐有权没收原告已支付的定金。 关于原告要求被告全力公司承担本案责任的问题。被告全力公司在签订合同当天即将涉案房屋的查档证明截图通过微信发送给原告，原告亦在《二手房交易重要事项以及房屋状况告知书》中签字，因此原告在签订合同时已知悉涉案房屋共有人及二次抵押的情况，现原告以被告全力公司故意隐瞒涉案房屋的相关情况为由，要求被告全力公司退回已支付的咨询服务费，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告韦珍雪与被告宾璐璐、广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司签订《房屋买卖合约》于2020年4月4日解除； 二、驳回原告韦珍雪的其他诉讼请求。 案件受理费12393元（原告韦珍雪已预交），由原告韦珍雪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  方 微 人民陪审员  莫艳林 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  唐 敏