广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2562号上诉人（原审被告）：余卓斌，男，1984年6月24日出生，汉族，住广东省连州市*********************。委托诉讼代理人：吴剑辉，广东法行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄桥花，女，1979年6月5日出生，汉族，住广东省连州市***************。委托诉讼代理人：邱凯舟，广东邱吴姚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：唐秋玲，女，1989年7月19日出生，汉族，住广东省连州市**************。委托代理人：成国良，广东北湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李庆能，男，1973年11月10日出生，汉族，住广东省连州市***************。原审第三人：黄敏莉，女，1990年7月19日出生，汉族，住广东省连州市****************。上诉人余卓斌因与被上诉人黄桥花、唐秋玲、李庆能及原审第三人黄敏莉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初1597号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了公开审理。上诉人余卓斌的委托诉讼代理人吴剑辉、被上诉人黄桥花的委托诉讼代理人邱凯舟、被上诉人唐秋玲的委托诉讼代理人成国良到庭参加诉讼，被上诉人李庆能、原审第三人黄敏莉经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人余卓斌上诉请求：撤销原判，发回重审。事实和理由：一、原审判决认定基本事实不清。原判决遗漏了本案最主要的情节——被上诉人黄桥花要求解除与上诉人余卓斌签订的《二手房买卖合同》并自行找到被上诉人李庆能帮忙将房屋转让出去的事实。对于这一事实，上诉人余卓斌和被上诉人李庆能在法庭上陈述得清清楚楚。被上诉人李庆能在与被上诉人黄桥花的丈夫何x锋在微信上，也说得明明白白的（详见：上诉人余卓斌原审提供的证据一）。这一情节，导致了与案外人吴芬建和伍金好签订房屋买卖合同和收取案外人吴x建和伍x好的款项都是由被上诉人李庆能以及其工作人员黄x收取的。具体操作都是被上诉人李庆能和被上诉人唐秋玲负责。上诉人只是收到首期房款和买房者按揭贷款，即合同约定的款项。其余款项都在被上诉人李庆能手中。上诉人并没有多收了房款以外的钱。二、应退款给被上诉人黄桥花的人是被上诉人李庆能。上面陈述了，上诉人只是收到首期房款和买房者按揭贷款，即合同约定的款项。其余款项都在被上诉人李庆能手中。被上诉人李庆能不但在第二次开庭的时候承认：应由其本人退款给被上诉人黄桥花，而且被上诉人李庆能在与被上诉人黄桥花的丈夫何剑锋在微信上也说得清清楚楚。并且，在第一次（2019年11月6日）开庭前也与被上诉人黄桥花庭外达成口头协议：由被上诉人李庆能在2019年11月8日退款给被上诉人黄桥花。导致该次并没有开庭。虽然被上诉人李庆能与被上诉人黄桥花达成的口头协议没有兑现，但是至今被上诉人李庆能仍自愿承担责任。所以应退款给被上诉人黄桥花的人是被上诉人李庆能。三、被上诉人唐秋玲应在其收取的中介费中承担责任。被上诉人唐秋玲作为中介方，连州市华阳房地产信息咨询服务中心的经营者，应在其收取的中介费中承担责任。四、22万元是不应该计算利息的。由于本案上诉人余卓斌与被上诉人黄桥花所签订的所有合同，并没有关于退款应支付利息的规定，特别是本案属于被上诉人黄桥花违约要求退房不买了。上诉人事后知道后，心慈没有追究被上诉人黄桥花违约责任，只想收回房款就OK了。没想到，被上诉人李庆能受被上诉人黄桥花委托将房子卖出去收到房款后，收到案外人吴芬建和伍金好所交的现金没有退回给被上诉人黄桥花。据说案外人吴芬建和伍金好是分期交的。当第一期款要交给被上诉人黄桥花，被上诉人黄桥花表示希望收齐22万元一齐再退。也就是说，导致今天的局面被上诉人黄桥花有很大的责任。所以，被上诉人黄桥花请求计算利息是没有事实与法律的依据的。因此，请法院驳回被上诉人黄桥花这一诉讼请求。综上所述，原判决认定基本事实不清。应退款给被上诉人黄桥花的人是被上诉人李庆能。被上诉人唐秋玲应在其收取的中介费中承担责任。22万元是不应该计算利息的。由于原审法院对于这些事实没有查清，导致原判决认定基本事实不清，请二审法院撤销原判，发回重申。被上诉人黄桥花答辩称：原审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，上诉人余卓斌的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、上诉人余卓斌应退还被上诉人黄桥花220000元的事实清楚，证据确实充分。黄桥花与余卓斌签订的《二手房买卖合同》合法有效，合同履行期间，余卓斌收取黄桥花220000元定金及购房款后，将房产另售他人却占用黄桥花220000元不予退还，其行为已经侵犯了黄桥花的合法权益，原审判决余卓斌退还黄桥花220000元并支付利息合理合法。二、上诉人余卓斌要求被上诉人李庆能负责退还被上诉人黄桥花款项没有事实和法律依据。案涉房产是黄桥花与余卓斌的交易，收取黄桥花220000元也是余卓斌，与李庆能没有任何关系。至于李庆能在余卓斌将案涉房产另售他人的过程中是扮演什么角色、起到什么作用、造成什么后果黄桥花既不清楚也未参与，黄桥花没有理由和依据要求李庆能负责退款。被上诉人唐秋玲答辩称：原审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，上诉人余卓斌的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、一审法院查清案件事实，适用法律正确，所作判决公正合理。上诉人余卓斌与被上诉人黄桥花的代理人黄敏莉、黄桥花分别签订《二手房认购协议书》和《二手房买卖合同》，并收取黄桥花支付的购房定金5万元及购房款17万元。此后，上诉人余卓斌将房屋出售并过户给他人，其与黄桥花签订的房屋买卖合同已不能继续履行。以上是诉讼各方均认可的事实。一审法院据此判决解除上诉人余卓斌与被上诉人黄桥花之间签订的，《二手房买卖合同》并判令上诉人退还被上诉人黄桥花购房定金5万元和购房款17万元是合法有据的。二、上诉人余卓斌要求被上诉人唐秋玲在其收取的中介费中承担责任的上诉请求超出一审范围，且缺乏事实和法律依据。被上诉人黄桥花的诉讼请求并未要求唐秋玲承担违约责任，上诉人余卓斌要求被上诉人唐秋玲承担责任的上诉请求已超原诉讼的审理范围，二审法院应驳回其诉讼请求。况且，唐秋玲已按余卓斌、黄桥花的意愿履行完合同义务，不存在违约行为，无需承担违约责任。被上诉人李庆能及原审第三人黄敏莉经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦没有提交书面答辩意见。黄桥花向一审法院起诉请求：1、请求判令解除黄桥花与余卓斌签订的《二手房买卖合同》；2、请求判令余卓斌返还已收购房定金及购房款共220000元，并从2017年12月1日起按人民银行同期同类贷款利率计付利息至款项清偿之日止（暂计至2019年9月1日为16748元）；3、请求判令余卓斌支付违约金100000元；4、本案诉讼费用由余卓斌承担。一审法院审理查明：2017年，案涉房屋的所有权登记人为余卓斌。2017年10月19日，黄敏莉受黄桥花之托，以其名义通过现金支付的方式向余卓斌支付购房定金50000元，余卓斌出具《收据》一张，主要内容为：黄敏莉交来购买连州市连州镇（良江路地段）北湖湾A栋601室购房定金（￥50000.00）。余卓斌在经手人处签名、捺指模确认。2017年10月20日，以余卓斌为甲方即转让方，黄敏莉为乙方即受让方，连州市华阳房地产信息咨询服务中心为丙方，三方签订了《二手房认购协议书》，三方均在协议上签名、捺印确认。2017年12月1日，以余卓斌为甲方即卖方，黄桥花为乙方即买方，连州市华阳房地产信息咨询服务中心为丙方，三方签订了《二手房买卖合同》，其中约定：“第一条、交易房地产基本情况。受甲乙双方委托，径丙方居间服务，甲方同意将其坐落于连州市************A*商住楼601室的房地产（以下简称“该物业”）出售给乙方，该物业所有权登记人：余卓斌；规划用途住宅，房地产不动产权证号：粤（2017）连州市不动产权第xxxxx400号……第四条、交易价格。该物业成交价格为￥陆拾玖万零仟零佰肆拾贰圆（￥6x42）整。第五条、房款支付。甲、乙双方约定房款共分叁期付清。一、第一期房款（定金）￥50000，签订认购书时当日已支付；二、第二期房款￥160042在三方买卖合同签订当日支付给甲方；三、最后一期房款￥480000由乙方向银行申请按揭贷款，贷款部分房款由贷款银行直接放款给甲方……第十二条、违约责任。1、若甲方中途违约，应书面通知乙方和丙方，自违约之日起三日内将收取乙方的房价款返还给乙方，并向乙方赔偿违约金100000元，同时支付已经产生的相关过户税费；2、若乙方中途违约，应书面通知甲方和丙方，自违约之日起三日内将收取乙方的房价款返还给乙方，并向甲方赔偿违约金100000元，同时支付已经产生的相关过户税费，甲方在收到（扣减）违约补偿后叁日内将已收取的房款返还给乙方……”此外，合同还就其他事项做了约定。随后甲、乙、丙三方均在合同上签名、捺印确认。同日，黄桥花从其名下的中国建设银行账户：621*************034向余卓斌的妻子唐春媚的账户：621*************901转账170000元购房款。2018年3月28日，李庆能代余卓斌与案外人吴芬建、伍金好签订《二手房屋买卖合同》，将案涉房屋以686000元出售给案外人吴芬建、伍金好，并于2018年3月29日完成案涉房屋的过户登记手续。黄桥花至今尚未收到220000元退款。庭审中，黄桥花申请撤销“请求判令余卓斌支付违约金100000元”该项诉讼请求，再次明确其诉讼请求为：1、请求判令解除黄桥花、余卓斌签订的《二手房买卖合同》；2、请求判令余卓斌返还已收购房定金及购房款共220000元，并从2017年12月1日起按人民银行同期同类贷款利率计付利息至款项清偿之日止（暂计至2019年9月1日为16748元）；3、本案诉讼费用由余卓斌承担。一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。庭审中，黄桥花申请撤回“请求判令余卓斌支付违约金100000元”的诉讼请求，是其真实意思表示，其对自身权利的处分符合法律规定，一审法院应予准许。综合各方当事人的诉称、答辩，一审法院归纳本案的争议焦点为：一、《二手房买卖合同》应否解除；二、房款220000元应由谁返还；三、返还房款220000元应否计付利息。一审法院评述如下：一、黄桥花与余卓斌于2017年12月1日在平等自愿、协商一致的情况下签订了《二手房买卖合同》，系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同的约定忠实履行义务。协议签订后，黄桥花已依约向余卓斌指定的账户付清第一、二期房款共220000元，即黄桥花已经履行了合同约定的付款义务，余卓斌有义务依约交付房屋并协助办理房产过户登记等。余卓斌在未与黄桥花解除房屋买卖合同关系的情况下，于2018年3月29日将房屋另售他人并办理房产过户登记，已经构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”余卓斌将房屋出售并过户他人，已经不能继续履行其与黄桥花签订的《二手房买卖合同》中的义务，故黄桥花诉请解除《二手房买卖合同》理由充分、于法有据，一审法院依法应予支持。二、案涉《二手房认购协议书》、《二手房买卖合同》中的甲方即卖方均为余卓斌，有其签名、捺指模确认，且购房定金50000元由其签收，购房款170000元亦转账至其指定的账户，即案涉价款220000元全由余卓斌收取，未涉及李庆能、唐秋玲。另，余卓斌、李庆能和唐秋玲对黄敏莉系受黄桥花委托才以其名义签订《二手房认购协议书》并缴纳购房定金的事实未提出异议。根据合同相对性原理，合同权利义务只对合同主体产生法律约束力，李庆能并非合同签订方，亦非购房款收取方，故案涉的《二手房认购协议书》、《二手房买卖合同》对李庆能不发生法律约束力。至于余卓斌答辩称：“黄桥花的部分房款由李庆能负责退还。”这是余卓斌和李庆能之间的约定，属于另一法律关系，本案对此不予评判。故一审法院认定，黄桥花的220000元房款应由余卓斌返还。三、余卓斌于2018年3月28日根本违约后，至今尚未退款黄桥花房款220000元。余卓斌长期占用黄桥花价款，存在为其带来获益之可能，且根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”黄桥花关于利息的诉请，合法有理，一审法院予以支持。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，贷款利息基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故2017年12月1日至2019年8月19日利息按照中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。黄敏莉经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，承担不利的法律后果，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院于2019年12月26日作出如下判决：一、解除黄桥花与余卓斌于2017年12月1日签订的《二手房买卖合同》；二、余卓斌应当在本判决发生法律效力之日起十五日内，退还黄桥花购房定金50000元和购房款170000元，共计220000元；并从2017年12月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行贷款基准利率计付利息，从2019年8月20日起至款项清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。本案受理费3175.61元，由黄桥花负担943.02元，余卓斌负担2232.59元。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案主要针对上诉人余卓斌上诉请求的范围进行审理。关于上诉人余卓斌上诉请求本案的购房款应由被上诉人李庆能退还的问题。本院经审查认为，本案是上诉人余卓斌与被上诉人黄桥花之间因房屋买卖合同产生的纠纷，收取黄桥花购房款的是余卓斌（或其妻），在余卓斌不能出售房屋时，其负有退还购房款的义务，亦即黄桥花是本案的债权人。虽然黄桥花或其丈夫与李庆能协商过退房款的事实，李庆能在一审答辩中亦同意退款，但在双方未最终达成退款协议之时，应由哪一方退款取决于债权人黄桥花，现黄桥花明确表示并请求余卓斌退款，是其行使民事权利的合法范围，因此，上诉人余卓斌认为由李庆能退款没事实及法律依据。关于上诉人余卓斌上诉认为被上诉人唐秋玲应在其收取的中介费中承担责任的问题。本案中产生房屋买卖合同关系的是黄桥花和余卓斌，唐秋玲是两者之间的中介，其与两者之间是不同的法律关系，而且黄桥花在起诉时并没请求唐秋玲承担责任，因此，上诉人认为唐秋玲应承担责任没有事实依据，对其请求本院不予支持。关于上诉人余卓斌认为22万元退款不应该计算利息的问题。本案中，余卓斌在与黄桥花订立房屋买卖合同后又将房屋转卖他人，余卓斌没有提供证据证明黄桥花违约，因此余卓斌的行为构成违约，应承担相应的违约责任，黄桥花没有依双方合同的约定追究余卓斌违约责任，而是请求对方支付占用其资金的利息，是其自由处分民事权利的范围，应予准许，因此，上诉人认为不应该计算利息没有事实及法律依据，原判的处理并无不当，本院予以照准。对上诉人的此项请求本院不予支持。综上所述，上诉人余卓斌的上诉理由不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4851.22元，由上诉人余卓斌负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年十月十四日书记员  朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。