浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0402民初147号 原告：陈武，男，1970年1月19日出生，汉族，住嘉兴市。 委托诉讼代理人：徐明福、徐丹凤，浙江君度律师事务所律师。 被告：嘉兴市新创房地产有限公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区建国北路福临新家园****，统一社会信用代码：91330402738413266Q。 诉讼代表人：浙江子城律师事务所，系嘉兴市新创房地产有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：钱益波、赵全，浙江子城律师事务所律师。 原告陈武与被告嘉兴市新创房地产有限公司（以下简称新创房产）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后,依法由审判员史彦权独任审理，后因案情复杂转为普通程序，分别于2020年3月25日、9月21日公开开庭进行了审理。原告陈武的委托诉讼代理人徐明福、徐丹凤（参加第一次庭审），被告新创房产的委托诉讼代理人赵全到庭参加诉讼。因新冠疫情中止审理，依法扣除审限二个月，当事人申请庭外和解，依法扣除审限三个月。本案现已审理终结。 陈武向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告债权为2729211元，其中本金1303763元，利息1425448元。即原告要求确认的债权金额与管理人确认的债权金额相差682407.51元（详见计算清单)；2.确认原告陈武享有的全部债权，通过拍卖10幢602、603、604的方式清偿债务的方式获得优先受偿权（后又明确为原告陈武对福临新家园10幢604房屋尚有的69万元购房款享有优先受偿权）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年12月9日，原告就新创房产破产清算事宜收到新创房产管理人的《破产债权复核通知书》确认原告享有的债权金额为2046803.49元，管理人在利息计算中统一按照月利率2%计算有违原被告之间关于月息2.3%的约定，原被告之间关于月利率2.3%的约定并未超过年化36%的标准，且被告已经按照月利率2.3%的标准履行，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，对于被告自愿按照月2.3%支付的利息应当予以确认，即2011年11月3日至2013年5月28日之间应以月利率2.3%进行计算，所得债权金额应为2729211元。同时，鉴于《破产债权复核通知书》确认原告享有的债权金额为2046803.49元，原告予以认可该金额，但不认可其计算方式，故本案原告再行主张差额部分金额人民币682407.51元。原告享有的新创房产的全部债权，通过拍卖10幢602、603、604的方式清偿债务的方式获得优先受偿权。即便按照借贷法律关系处理，但房屋已经办理了商品房预告登记，其目的是为了限制该房屋的转让或作其他处分，即已进行了物权公示，能够起到对抗善意第三人的法律效力。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条作出了明确规定，在法律关系的判断上，仍然坚持以民间借贷关系为主，但是，出借人有权申请拍卖买卖合同的标的物以偿还债务。这一规定，虽然未明确承认出借人对标的物的优先受偿权，但是，在买卖标的物是房屋且进行了预告登记，由于预告登记足以排除之后的物权变动。由此，出借人通过拍卖标的物的方式清偿债务的方式获得了优先受偿权。另根据九民会议纪要有关让与担保的规定，通过拍卖、变卖等变价方式取得的款项应优先偿还原告的借款本金及利息。现因10幢602室已经安置给了拆迁户，故撤回对602室的优先权请求；603室房屋管理人陈述系临时拆迁过渡用房性质，目前未确定是否属于拆迁安置房，待确定后，原告再另行主张权利；604室管理人已明确已对外出售并继续履行合同，故原告认同管理人对于该套房屋的变价行为，主张对69万元购房款享有优先权（购房款87万元，已支付18万元，尚有69万元未付）。 被告新创房产答辩称，1.被告已在破产债权复核通知书中第二部分“管理人认定你方债权金额的计算依据、标准和计算方法”明确陈述认定债权金额2046803.49元的相关依据，不存在利率计算方式有误的问题；2.原告认为预告登记已取得物权效力，进而主张对10幢604室房屋，按照商品房买卖合同总价87万元（折价变价处理方式）取得优先权，该主张没有任何事实和法律依据；原、被告仅系普通的民间借贷关系，并非九民会议纪要涉及的非典型的担保方式—让与担保形式，原告仅作为房屋的预告登记人，其对房屋本身并不享有现实的物权；3.涉案房屋已有实际的买受人，且已支付18万元购房款。综上请求驳回原告的诉讼请求。 原告为了证明其主张，向本院提供下列证据： 1．附条件解除预售合同协议。 2．预告登记证。 3．破产债权复核通知书。 4．民事判决书。 上述证据证明：1.原告有权就2011年11月3日至2013年5月28日之间利息按照月利率2.3%计算，管理人尚有682407.51元债权尚未确认的事实；2.原告享有的被告的全部债权，通过拍卖10幢604的方式清偿债务的方式获得优先受偿权的事实。 被告质证意见:对该组证据真实性没有异议，关联性被告认为附条件解除预售合同协议在之前的原告诉被告有关房屋买卖合同纠纷案件中没有提交过，该协议上双方并未就借款利率作出详细约定，约定的资金占用损失月利率2.3%的比例明显过高，所以管理人按24%的计算利息并无不当，预告登记不足以支撑优先受偿权。对于破产债权复核通知书、民事判决书没有异议。 5．水费通知单。证明目前10幢604室房屋没有人居住。 被告质证意见：真实性没有异议，但该缴费单的时间是2019年的，目前房子是否有人居住管理人不能确定，但该房屋已经有了实际的买受人。 为证明自己的抗辩主张，被告提供了下列证据： 房屋拆迁安置协议书、谈话笔录、增值税发票、商品房买卖合同等。证明三套房子的现状：10幢602室的房屋已经安置给被拆迁人朱阿兴，603室的房屋已经以拆迁安置的方式过渡给朱金荣，604室已经有实际的买受人，而且已经交付了购房款18万元。故原告对三套房屋已经不享有优先受偿权。 原告质证意见：对拆迁安置协议书没有异议，对谈话笔录的形式真实性没有异议，但是对过渡用房的性质有异议，等确定房屋性质后再确认。商品房买卖合同确认其真实性，原告仅对该合同约定的87万元房款主张优先权。 经审核，对原、被告提供的证据的真实性本院予以认定。 经审理,本院认定案件事实如下：原、被告于2011年10月25日签订《附条件解除预售合同协议》，鉴于原告向被告购买了位于“福临新家园”的15套房地产，并已支付相应全部房款，现经双方协商一致，如果被告同时满足以下条件的：1.在2012年10月25日前退还原告上述全部购房款人民币5700000元；2.自原告支付购房款之日起，按购房款总额的2.3%/月，支付原告资金占用损失；3.并于每季度首月向原告支付按购房款总额6.9%计算的当季解约保证金，在解约时充抵资金占用损失，以保障上述第2条原告损失得以弥补的，则被告有权在按期支付解约保证金，并支付上述购房款及损失后，解除上述商品房预售合同，原告应配合撤销合同备案与预告登记。双方互不主张违约责任。 2011年10月27日及28日原、被告签署商品房买卖合同七份，约定被告将七套房产（即福临新家园10幢303、304、503、504、602、603、604室）出卖给原告，并且分别办理了备案及预购商品房预告登记手续。 2011年10月25日，原告以银行本票的方式付款给被告2600000元，2011年10月31日，原告以银行本票的方式分别付款给被告2100000元和1000000元，合计5700000元。2011年11月3日，被告分别汇款给原告200000元和490000元，2012年3月22日、3月26日，被告原法定代表人朱华分别汇款给原告300000元和390000元，2012年11月23日、12月18日、12月21日、12月28日，被告分别汇款给原告300000元、500000元、300000元、300000元，2013年1月16日、5月27日、5月28日，被告分别汇款给原告1000000元、753411元、1900000元，合计6433411元。 2017年11月24日，本院裁定受理了新创房产破产清算一案，并指定浙江子城律师事务所担任管理人。原告于2018年3月28日对管理人制作的《债权表》中记载的涉及原告的债权审核结果提出了异议，认为管理人提出原、被告之间系民间借贷及所涉的8套房屋系拆迁安置房没有提供相应证据，要求被告对所涉的8套房屋办理不动产权证，并支付逾期违约金。新创房产管理人经再次审核后于2018年6月1日向原告出具了债权异议复核通知书，驳回了原告的异议申请，原告遂于2018年7月2日诉至本院，请求：1.判决被告就福临新家园10幢303、304、503、504、602、603、604室支付原告逾期办证违约金人民币28714元；2.判决原告享有无须再支付任何款项直接取得福临新家园后续房产开发新建房产（或已建成房产）与10幢303、304、503、504、602、603、604室相等面积的优先取得所有权的权利，即优先取得相等面积的房屋产权的权利。本院经审理认为，原、被告之间符合名为房屋买卖、实为民间借贷的关系，判决驳回了原告的诉讼请求。原告不服提起上诉，嘉兴市中级人民法院于2019年6月11日判决驳回其上诉，维持原判。2019年12月4日，原告向管理人提交《债权复核申请书》，管理人经审查复核，告知原告：经复核后认定你方对债务人享有的债权金额为2046803.49元（其中本金984818.45元、利息1061985.04元），不予调整。并认为其债权不属于优先债权性质，利息按照月息2%计算。原告对该复核结果不满，又诉至法院。 另查明，本案所涉福临新家园10幢602室房屋已经安置给了拆迁户，603室房屋已经以拆迁安置的方式过渡给他人，604室已经出售，房价87万元，买受人已经支付了购房款18万元。 本院认为，本案的争议焦点：一是原告对被告享有的债权金额到底是原告主张的2729211元还是管理人确认的2046803.49元，即借款利率是按照月利率2.3%还是2%来计算；二是原告对福临新家园10幢604室房屋的变价款是否享有优先受偿权。 对于争议焦点一，原告申报的债权金额2729211元是按照借款月利率2.3%计算出来的，而管理人确认的金额2046803.49元是按照借款月利率2%计算出来的，故本院认为双方实质上是对利率的计算标准存在争议，即借款利率是按照月利率2.3%还是2%来计算。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。第二十八条规定，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。原告主张按2.3%计算借款利率显然不符合上述规定，管理人按照借款月利率2%来确认原告的债权金额，符合上述规定，并无不当。因此，原告的债权金额应为管理人确认的2046803.49元。 对于争议焦点二，原告认为根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条及九民会议纪要71条的规定，原告对于已办理预告登记的房屋，通过拍卖、变卖等方式取得的款项享有优先权。被告认为原、被告系名为买卖实为民间借贷的关系，原告仅作为房屋的预告登记人，其对房屋本身并不享有现实的物权，并非九民会议纪要中的让与担保，其主张对福临新家园10幢604室房屋剩余的69万元购房款享有优先权，没有依据。本院认为预告登记在权利性质上属于物权化的债权，其与担保物权存在区别，预告登记的效力是否如法定担保物权享有优先受偿的权利，法律并无明文规定，故原告要求对已办理预告登记的福临新家园10幢604室房屋的款项享有优先权，没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告陈武的全部诉讼请求。 案件受理费10624元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  史彦权 审 判 员  叶利霞 人民陪审员  郜玉根 二〇二〇年十月十九日 书 记 员  李丹妮