四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初11056号 原告（反诉被告）：成都中建发展实业有限责任公司，住所地：成都市青羊区腾飞大道******。 法定代表人：杨述文，职务不详。 委托诉讼代理人：卿杰，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐运，女，1984年4月22日出生，汉族，住成都市青羊区。系公司员工。 被告（反诉原告）：四川东风南方汽车销售服务有限公司。住所。住所地：绵阳高新区兴东路**div> 法定代表人：曾涛，总经理。 委托诉讼代理人：姜彤，四川汇韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高杨梅，女，1995年1月2日出生，汉族，住四川省新津县。系公司员工。 被告（反诉原告）：四川东风南方汽车销售服务有限公司成都青羊分公司。住所地。住所地：成都市青羊区东城根上街**iv> 法定代表人：涂绍兵，职务不详。 委托诉讼代理人：姜彤，四川汇韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高杨梅，女，1995年1月2日出生，汉族，住四川省新津县。系公司员工。 原告（反诉被告）成都中建发展实业有限责任公司(以下简称中建公司)与被告（反诉原告）四川东风南方汽车销售服务有限公司（以下简称东风汽车销售公司）、四川东风南方汽车销售服务有限公司成都青羊分公司（以下简称东风汽车销售青羊分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中建公司的委托诉讼代理人卿杰、唐运，被告（反诉原告）东风汽车销售公司、东风汽车销售青羊分公司的共同委托诉讼代理人姜彤、高杨梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中建公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认东风汽车销售公司于2020年4月3日作出的《关于解除与成都中建发展实业有限责任公司所签订的的函》的解除合同行为无效；2.判令东风汽车销售公司、东风汽车销售青羊分公司继续履行合同，并支付欠付的2019年12月1日至2020年6月30日的房屋租金（含物业费）420000元、2019年10月26日至2020年5月25日的公用事业费5929.07元；3.判令东风汽车销售公司、东风汽车销售青羊分公司承担律师代理费用30000元； 4.判令东风汽车销售公司、东风汽车销售青羊分公司对欠付租金（含物业费）、公用事业费、律师费承担连带责任；5.判令东风汽车销售公司、东风汽车销售青羊分公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年7月，中建公司与东风汽车销售公司签订了《关于租赁【中建发展大厦写字楼】房屋租赁合同》、《E18楼物业服务协议》，约定中建公司将涉案房屋租给东风汽车销售公司使用。其后，双方签订《的补充协议》，约定将2018年9月1日作为计租日。合同签订后，中建公司按合同约定履行了义务。合同履行过程中，东风汽车销售公司及东风汽车销售青羊分公司均与中建公司沟通，也未明示合同实际的履行主体，二者应承担连带责任。自2019年12月以来，东风汽车销售公司及东风汽车销售青羊分公司违反合同约定，拒绝支付租金等费用。2020年4月3日，东风汽车销售公司向中建公司寄出《关于解除与中建公司所签订的的函》，要求解除合同，中建公司已明确告知不同意解除合同，并要求支付欠付的租金等费用。故请求法院判如所请。 中建公司为支持其主张，提交了以下证据：一、《成都中建发展实业有限责任公司与四川东风南方汽车销售服务有限公司关于租赁【中建发展大厦】写字楼房屋租赁合同》、《E18楼物业服务协议》，证明双方之间存在房屋租赁关系的事实，承租人应当按照合同约定支付租金（含物业费）、公用事业费，东风汽车销售公司、东风汽车销售青羊分公司应当承担中建公司为提起诉讼产生的律师费、诉讼费用。二、《的补充协议》；证明中建公司与东风汽车销售公司共同确认2018年8月底日月大道市政府工程已完工、施工围栏已拆除的事实，以2018年9月1日作为计租日、2018年9月1日至2021年8月31日租金（含物业费）为每月60000元的事实。三、银行交易凭证，证明东风汽车销售青羊分公司向中建公司支付租金（含物业费）、公用事业费的事实，东风汽车销售公司、东风汽车销售青羊分公司的共同行为发生混同，均是对合同的履行，应共同对合同的履行承担连带责任。四、催缴通知单、四川省增值税专用发票，证明中建公司催缴相关费用的事实。五、解除函、律师函、快递的投递情况，证明东风汽车销售公司解除合同不符合法律规定和合同约定，中建公司不同意其解除合同的行为，并催缴欠付的租金、公用事业费，租赁合同继续有效。六、《委托代理合同》、律师代理费支出银行回单、增值税专用发票，证明中建公司聘请律师并支付律师代理费30000元。 东风汽车销售公司、东风汽车销售青羊分公司针对本诉辩称，案涉租赁物业不具备约定使用功能，东风汽车销售公司有权单方解除租赁合同；因市政工程规划导致租赁物业不具备约定用途，东风汽车销售公司有权中止支付租金，解除合同；2020年1月开始的新冠疫情单独构成合同解除的不可抗力，疫情期间的租金按规定应当减免；中建公司在本案中具有过错，应当自行承担损失。 东风汽车销售公司、东风汽车销售青羊分公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令中建公司支付违约金360000元（6个月房租及物业费）；2.判令中建公司赔偿装修损失383090元；3.判令中建公司返还租赁保证金60000元；4.本案诉讼费用由中建公司承担。事实和理由：东风汽车销售公司因开设汽车4S店，拟租用中建公司中建发展大厦一层104、105、106单元。合同签订前，拟承租物业门口处于封闭施工状态，门口停车位情况无法直接观察。东风汽车销售公司特别强调4S店必须具备门口停车位条件，中建公司明确说明路面打开后，承租物业门口将具备双排停车位。双方于2017年7月签订了《关于租赁【中建发展大厦写字楼】房屋租赁合同》，因2018年8月路面即将开放，双方签订了补充协议，约定将2018年9月1日作为计租日。东风汽车销售公司缴纳租金后，租赁物业门口的路面却呈现出公交车站及自行车停车位的状态，而且门前摆放了一排隔离墩，导致完全无法停车。东风汽车销售公司一面坚持经营用尽办法尽量降低损失，仍按时支付租金及物业费。此外，东风汽车销售公司开展营业前中建公司无法提供合法产权证明不能合法办理营业执照，虽然中建公司帮忙办理了营业地址不符的营业执照，但该执照存在巨大法律风险。上述情况下，汽车4S店客观上根本无法开展营业，东风汽车销售公司多次沟通解除租赁合同，并于2020年3月4日正式发函协商，但中建公司要求支付违约金。2020年7月东风汽车销售公司发函要求办理出租房交接手续，中建公司不予理睬。故请求法院判如所请。 东风汽车销售公司、东风汽车销售青羊分公司为支持其主张，提交了以下证据：一、《成都中建发展实业有限责任公司与四川东风南方汽车销售服务有限公司关于租赁【中建发展大厦】写字楼房屋租赁合同》，证明双方权利义务关系及合同约定内容。二、案涉租赁物业门前的现状照片，证明案涉租赁物业门前现状规划为自行车停车位、公交车站台，设置了隔离墩，没有停车的物理空间，案涉租赁物业已经空置。三、《的补充协议》、2020年3月4日协商函、中建公司对2020年3月4日协商函的复函、2020年4月3日解除合同的通知函、中建公司2020年4月3日解除函的回函、2020年7月10日要求交接案涉租赁物业的函件及送达情况，证明因没有中建公司所陈述的停车位，导致案涉租赁物业无法满足使用需求，中建公司回函称市政规划导致的没有停车位及无法正常办理营业执照属于不可抗力，后回函又给出了其他借口，提出了交接案涉租赁物业的不合理条件。四、装修合同及银行付款票据、消防工程合同及银行付款票据、空调安装合同及银行付款票据、装修工程造价咨询合同、购买社保的资料，证明装修损失。五、工商资料复印件，证明中建公司提供的物业存在权利缺陷，汽车4S店无法正常办理营业执照。六、关于成都市66个功能集聚区的网页资料、日月大道（成温）快速路改造网页资料，证明承租物业位于青羊总部经济集聚区，规划功能为办公及少量办公配套的商业设施，汽车4S店不符要求。日月大道（成温）快速路改造期间，案涉租赁物业门前无法停车。 中建公司针对反诉辩称，根据双方签订的租赁合同约定，租赁物的标志有明确的图纸进行区分，不包含在该范围之外的被告所说的车位；根据相关条例的规定，未经市政主管部门的批准，任何人不得违法占用城市道路，中建公司并没有权利处置该市政工程，东风汽车销售公司及青羊分公司对该事项也应当清楚，双方也没有在合同中就此作出明确得约定。请求人民法院依法驳回东风汽车销售公司及东风汽车销售青羊分公司的诉讼请求。 根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实： 2017年7月，中建公司作为甲方与乙方东风汽车销售公司签订《关于租赁【中建发展大厦写字楼】房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），主要约定：租赁房屋位于青羊工业总部基地内中建发展大厦一层104、105、106单元，乙方承租租赁房屋用于经营汽车4S店；计租面积845平方米，租金标准第一至第三租约年的租金标准为每月租金60000元，租金每半年支付一次；乙方应承担并支付其使用水、电、燃气、通讯、网络等公用事业所产生的全部费用；房屋交付日期为2017年7月1日，租赁期限自约定房屋交付日起算至2032年6月30日，实际租赁时间为日月大道的市政工程完工并撤除施工围栏为准；合同到期终止或提前解除，在乙方按照合同约定将房屋交还给甲方后，且双方就租赁房屋而产生的各项费用结算完毕后5日内，甲方退还保证金的50%，另50%作将转作处理乙方经营遗留问题的风险保证金，如在房屋交还程序完成后3个月内，未出现乙方经营遗留问题，则甲方应在该3个月期限届满后3日内无息退还上述风险保证金；租赁保证金由甲方持有并按合同约定退还，如乙方未按合同约定时间及金额按期足额支付租金、物业费、公共事业费、合同约定的其他费用及逾期付款违约金的，则甲方将扣除等额的租赁保证金以冲抵乙方上述应付款项；在下列情况下，乙方有权经书面通知甲方，立即解除合同：甲方交付的场地不符合本协议的约定或因甲方的原因导致乙方无法正常使用租赁物，造成本协议无法继续履行或者不能达到合同目的的；本合同项下的不可抗力事件仅包括所在地发生的地震、塌方……和因法律、政府政策的变化及政府行为导致的合同双方均无法逆转的障碍。如发生不可抗力，以至于任何一方的合同义务因这种事情的发生而无法履行，此种合同义务在不可抗力持续期间应予以中止，履约期限按上述中止时间自动延长，双方均不承担违约责任；不可抗力时间超过90日，并导致租赁房屋无法继续使用，则任何一方均有权解除合同。本合同因此而解除的，合同不再继续履行，且双方互不承担违约责任；乙方未按合同约定交付或补足租金、物业费、公共事业费及本合同项下的其他费用的，应按照未付金额千分之二标准按日支付逾期付款违约金；因甲方违约导致乙方终止合同的，甲方应向乙方赔偿相当于6个月租金及物业费的违约金。 2017年7月20日，中建公司与东风汽车销售公司签订《E18楼物业服务协议》，约定中建公司对案涉房屋实施物业服务，收取物业服务费用。 2018年，中建公司与东风汽车销售公司签订《租赁合同》的补充协议，约定市政工程周边的围栏已于2018年8月拆除，双方同意2018年9月1日为租赁合同中的计租日，原合同租赁期限变更为2018年9月1日至2033年8月31日，东风汽车销售公司从2018年9月1日起开始支付租金，每6个月为一个支付周期，2018年9月1日至2021年8月31日物业管理费及房屋租赁费为每月60000元。 上述合同及协议签订后，东风汽车销售青羊分公司使用案涉租赁房屋，向中建公司缴纳保证金60000元，并缴纳租金至2019年11月30日，缴纳公用事业费至2019年10月25日。 2020年3月4日，东风汽车销售公司青羊分公司向中建公司发函，称汽车销售必须具备门口停车的功能，经沟通得知道路修好后门口将具备双排车位，但路面修好打开后，很快的时间内政府就在门口作为封闭，导致门口无法停车，但前期投入了大量的财力和物力，一直在困难经营，后因营业执照无法办理，经中建公司协调办理了一个与实际经营地点不符的营业执照勉强开业，但公司集团审计时法务说巨大的经营风险。门口不能停车以及客户无法到店亏损一直持续，公司想通过转租降低损失，但未得到好的结果，2020年开年的疫情更是雪上加霜，故提出两点诉求：解除与中建公司签订的房屋租赁协议，租金等费用支付至2019年12月，不再额外支付解除违约金，愿意将现有展厅装修部分予以赠送（含中央空调），不再另外索要装修费用。 2020年4月3日，东风销售公司向中建公司发出《关于解除与中建公司所签订的的函》，称2018年8月道路修建完成后政府继续封闭路口进行施工，导致商铺门口没有停车位，公司经营严重困难，疫情属于不可抗力，导致双方合同目的不能实现，故希望解除与中建公司的租赁合同。 2020年4月17日，中建公司复函称东风汽车销售公提到的修路及疫情的情况，并不与公司的经营情况产生直接的因果联系，不能作为无条件终止合同的理由，如东风汽车销售公司坚持解除合同，条件为缴纳2020年1-4月的租金及物业费等相关费用，并支付提前解约的经济损失共计6个月租金。 2020年7月9日，东风汽车销售公司青羊分公司向中建公司发出《关于办理解租房屋交接的通知函》，称2020年3月4日致函后一直与中建公司协商解除协议，要求双方正常办理房屋交接工作，但中建公司不办理房屋交接手续，更是阻碍东风汽车销售公司青羊分公司正常处置办公用品，拒绝将房屋钥匙邮寄交接，导致一直未能完成房屋交接手续，现通知中建公司在2020年7月15日前安排工作人员与东风汽车销售公司青羊分公司工作人员进行房屋交接工作。 另查明：东风汽车销售公司青羊分公司营业执照的生产经营地为东城根上街87号。 审理中，1.双方确认道路封闭施工前案涉商铺外可以停车，双方签订补充协议时仍然可以停车，2019年9月后人行道进行施工，加修了隔离墩。2.东风汽车销售公司青羊分公司、东风销售公司对于2019年10月26日至2020年5月25日的公用事业费5929.07元计算的标准无异议。3.从东风汽车销售公司拍摄的照片上看，因隔离墩原因商铺门口无法停车。4.东风汽车销售青羊分公司陈述案涉商铺由其实际经营，并于2019年10月停止经营。 本院认为，中建公司与东风销售公司签订的《租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方均应按合同约定行使权利及履行义务。 关于本诉。东风销售公司于2020年4月3日向中建公司发出《关于解除与成都中建发展实业有限责任公司所签订的的函》，以商铺门口没有停车位及疫情原因导致经营严重困难为由，要求解除双方签订的《租赁合同》。从本案查明的事实来看，双方签订《租赁合同》后因市政道路施工一直未计付租金，2018年8月围栏拆除，双方同意2018年9月1日为计租日，双方对于道路施工前及施工结束后的一段时间内店铺外可以停车的事实并无异议，结合上述事实及店铺用于汽车销售的功能来看，店铺外是否有停车位及是否能停车是影响店铺经营的重要因素，案涉店铺外的道路经第二次施工后加修隔离墩造成无法停车，而无法停车的原因非因双方的违约行为导致，而是政府的规划行为，根据《租赁合同》关于“本合同项下的不可抗力事件仅包括所在地发生的地震、塌方……和因法律、政府政策的变化及政府行为导致的合同双方均无法逆转的障碍。如发生不可抗力，以至于任何一方的合同义务因这种事情的发生而无法履行，此种合同义务在不可抗力持续期间应予以中止，履约期限按上述中止时间自动延长，双方均不承担违约责任；不可抗力时间超过90日，并导致租赁房屋无法继续使用，则任何一方均有权解除合同。”的约定，东风销售公司于2020年4月3日向中建公司发出的《关于解除与成都中建发展实业有限责任公司所签订的的函》，系基于合同约定的解除条件行使解除权，故该函发生合同解除的效力，《关于租赁【中建发展大厦】写字楼房屋租赁合同》已于2020年4月3日解除。故中建公司要求确认上述解除函的解除行为无效，本院不予支持。关于房屋租金。虽然合同已于2020年4月3日解除，但东风汽车销售公司未提交证据证明其履行了腾退义务或者在2020年7月9日再次发函前通知中建公司办理房屋交接手续，故合同解除前应当支付租金，解除后至2020年7月9日期间应支付房屋占有使用费。现中建公司要求东风汽车销售公司支付2019年12月1日至2020年6月30日的房屋租金，其中2020年4月4日至6月30日期间应为房屋占有使用费，对中建公司主张的金额420000元本院予以支持，对中建公司主张的2019年10月26日至2020年5月25日的公共事业费5929.07元，东风汽车销售公司、东风汽车销售青羊分公司对金额不持异议，本院也予以支持。中建公司主张律师代理费用30000元无合同依据，本院不予支持。东风汽车销售青羊分公司系东风汽车销售公司的分支机构，不具备独立的法人资格，其应承担的责任应由东风汽车销售公司承担，且东风汽车销售公司系案涉合同的相对方，故相应责任应由东风汽车销售公司承担，本院对中建公司要求东风汽车销售青羊分公司对欠付费用承担连带责任的诉讼请求不予支持。 关于反诉。如前所述，《租赁合同》于2020年4月3日解除，根据合同关于退还保证金条款的约定，在房屋交还后中建公司应逐步退还保证金，因中建公司收到东风汽车销售公司要求办理交接手续的函件后未予回应，也未办理交接，因其自身行为导致房屋未能办理交接，扩大的损失应由其自行承担，因其阻止条件成就，应视为条件已成就，即房屋交接应于2020年7月15日办理完毕，故保证金应予退还。同时，《租赁合同》还约定东风汽车销售公司拖欠租金等费用的情况下中建公司可以用保证金抵扣，故应退还的保证金60000元应抵扣东风汽车销售公司应付的租金，东风汽车销售公司还应支付中建公司租金360000元。关于违约金。造成合同不能继续履行的原因是因政府规划导致的无法停车，而非因中建公司的违约行为，租赁合同约定“因甲方违约导致乙方终止合同的，甲方应向乙方赔偿相当于6个月租金及物业费的违约金”，中建公司支付6个月租金违约金的前提是其存在违约行为，店铺门口无停车位不是因中建公司的违约行为导致，中建公司协助东风汽车销售青羊分公司办理了营业执照，虽然营业地址不符可能存在风险，但办理营业执照非合同约定的中建公司的义务，故东风汽车销售公司以此主张中建公司违约无事实依据，本院对其要求中建公司支付违约金的诉讼请求不予支持。关于装修损失。根据《租赁合同》关于“如发生不可抗力，以至于任何一方的合同义务因这种事情的发生而无法履行，此种合同义务在不可抗力持续期间应予以中止，履约期限按上述中止时间自动延长，双方均不承担违约责任；”的约定，东风汽车销售公司以合同约定的该条款内容行使解除权，双方均不应承担违约责任，故东风汽车销售公司主张装修损失无合同依据，本院对其该诉讼请求不予支持。 综上，本院对中建公司的本诉诉讼请求予以部分支持，对东风汽车销售公司、东风汽车销售青羊分公司的反诉诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川东风南方汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向成都中建发展实业有限公司支付2019年12月1日至2020年6月30日的租金及房屋占有使用费360000元； 二、四川东风南方汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向成都中建发展实业有限公司支付2019年10月26日至2020年5月25日的公用事业费5929.07元； 三、驳回成都中建发展实业有限公司的其余本诉诉讼请求； 四、驳回四川东风南方汽车销售服务有限公司、四川东风南方汽车销售服务有限公司成都青羊分公司的其余反诉诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8138元，减半收取4069元，由成都中建发展实业有限公司承担804元，四川东风南方汽车销售服务有限公司承担3265元；反诉案件受理费5900元，由四川东风南方汽车销售服务有限公司承担5487元，成都中建发展实业有限公司承担413元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 卿 二〇二〇年十月十二日 书记员 李蓓菡