上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9546号上诉人（原审被告）：上海齐成投资管理有限公司，住所地上海市普陀区新村路****。法定代表人：林云傍，执行董事。委托诉讼代理人：闵顺杰，上海市万联律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑扬，上海市万联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海昂高门窗有限公司，住所地上，住所地上海市闵行区江川路********v>法定代表人：王相贵，执行董事。委托诉讼代理人：陈平，上海邦耀律师事务所律师。上诉人上海齐成投资管理有限公司（以下简称齐成公司）因与被上诉人上海昂高门窗有限公司（以下简称昂高公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初45126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人齐成公司上诉请求：撤销原审判决第一项，依法改判驳回被上诉人原审诉请。事实与理由：一审法院关于“另结合双方的微信聊天记录、照片及齐成公司于2019年沪01民终9971号案件庭审中的陈述,齐成公司于搬离时并未完全完成恢复工作”认定错误,进而导致判决齐成公司未履行合同约定返还租赁物义务承担违约责任，属于适用法律错误。昂高公司并未提供任何证据证明上海市闵行区XX路XX弄XX号厂房（以下简称系争房屋）出租交付时的状况,其要求齐成公司恢复房屋原状缺乏事实依据。昂高公司并无证据证明齐成公司交还的房屋存在损坏,齐成公司无须承担昂高公司所述的维修费用。被上诉人昂高公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。另案生效民事判决二审中明确了系争房屋修复问题需要另案解决，故昂高公司提起本案诉讼。另案诉讼中，齐成公司承认房屋存在很多问题，并没有修复。本案一审中昂高公司提供证据证明了返还房屋时存在瑕疵。故根据合同约定、法律规定，齐成公司返还房屋应当能够满足正常使用的需要。昂高公司向一审法院起诉请求：1.请求判令齐成公司赔偿其房屋修复费用人民币（币种下同）90,766.05元；2.齐成公司赔偿昂高公司房屋空置损失199,105.14元(按5,105.26元/天计算，计算39天)。一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋的产权人为昂高公司。2018年1月28日，齐成公司（承租方、乙方）与昂高公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方位于上海市闵行区XX路XX弄XX号的厂房（即系争厂房），其中1号厂房1-3层6,881.57平方米；甲方已在前述现有1号厂房所在院落内新建2、3号厂房，2号（共四层）、3号（共三层）将于近期竣工，甲方承诺新建厂房一并出租给乙方，规划建筑面积为108,000平米，若甲方办理出新建厂房的《房屋所有权证》上记载的实际建筑面积不等于规划建筑面积的，以实际建筑面积计算租金。合同第三条第一款约定，现有1号厂房1-3层的租期为十年零二个月，自交房日(2018年2月18日)起算满十年零二个月(即2028年4月17日止)。第二款约定，新建2、3号厂房的租期为十年，自交房日(2018年5月1日)起算满十年零二个月(即2028年6月30日止)；甲方向乙方交付房屋以实际交付使用时间节点为准，与甲方产证办理完成时间节点无关。第三款约定，甲方同意乙方将该租赁房屋打造为创意园区(集办公、小型加工、教育培训、电商、仓储等功能的一体化园区)，并可对外转租。第四款约定，现有厂房和新建厂房的免租期自租赁房屋实际交付日的次日开始计算，免租期为4个月，即1号厂房1-3层免租期为2018年2月18日至2018年6月17日，2、3号厂房免租期为2018年5月1日至2018年8月31日。第四条第一款约定，甲乙双方约定自免租期满次日起前二十二个月租赁房屋的租金为0.9元每平方米每天，自交房日起每两年递增6%，具体各年度租金金额详见附件《租金及支付列表》(注:第一个两年零二个月双方商定租金每天每平方优惠0.1元)。第二款约定，双方约定租金支付为壹年一付，乙方应在本合同签署日后3个工作日内向甲方支付1号厂房1-3层12个月的租金及2、3号厂房押金100万元；乙方应在2、3号厂房交付前的5个工作日内向甲方支付2、3号厂房12个月的租金(甲方退回原2、3号厂房的100万元押金)。第三款约定，自1号厂房1-3层交房满10个月时(2018年12月16日)，乙方应向甲方支付交房后前两年剩余的10个月的全部租金；自2、3号厂房交房满10个月时2019年2月28日，乙方应向甲方支付交付房后前两年剩余的10个月的全部租金。租赁房屋后续租金，乙方应在上一年度租赁期满两个月前向甲方全额支付下一年度租金。甲方在收到乙方租金后的10个工作日内向乙方开具增值税专用发票。具体租金及押金支付方式详见《租金及支付列表》。第五条第二款约定，新建厂房的交付条件为所有工程项目完工2018年5月1日，计划于2018年10月30日以前办出2、3号厂房产证。第三款约定，现有厂房及新建厂房按规划设计安装好标准电梯。第六条第二款约定，乙方承诺，如需对房屋进行改建装修，装修方案以书面形式征得甲方同意；装修及增添的附属设施、设备等费用由乙方自理；乙方如需增设隔层的需甲方通过设计认可后签订补充协议施工简单隔层吊顶。第八条约定，乙方须按照租金及支付列表中的时间节点交付租金，累计拖欠10天以上属合同违约，甲方有权单方终止合同，并要求乙方承担违约金，违约金按违约当年月租金的6倍计算。因乙方单方面原因致使本合同终止或解除的，乙方承担违约金，违约金按违约当年月租金的6倍计算，乙方必须按双方协商的时间搬出全部物品，并恢复房屋原样；搬迁后十日内厂房如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。合同并附《租金支付表》作为附件。合同另对其他权利义务作了约定。合同签订后，昂高公司将系争厂房1号楼1-3层交付齐成公司使用。2018年1月31日，案外人郑某2向昂高公司支付150万元，用途记载为“房租”。同年2月2日，郑某2向昂高公司支付150万元，用途记载为“房租”。2018年4月1日，齐成公司的法定代表人郑某1及昂高公司的法定代表人王相贵又重新签订了一份《租金支付表》，双方对系争厂房的租金的计租启终日、计算公式、金额、付款日期等细节作了约定。同时注明：2018年1月28日签订租房合同，附表租金支付表有误，经双方审核确认按此表执行。2018年4月8日，齐成公司的法定代表人郑某1及昂高公司的法定代表人王相贵签订了一份《备忘录》，约定：1、5月1日前如果2、3号楼不能完工，客户不能搬进正常使用，双方签订租赁合同免租期延后至房屋正常使用后起算；2、三号楼电梯安装完毕；3、公共卫生间必须搞好给租赁方正常使用；4、处理协调好二号楼已租赁客户工作，由出租方协调，承租方配合工作。2018年7月19日，昂高公司向齐成公司发出《通知》，载明新建2号、3号楼经相关部门验收（建设单位、设计单位、勘探单位、施工单位四方验收），于2018年7月20日正式交付启用。该通知由“杨某”签收。2018年7月21日，齐成公司向昂高公司发出《公函》二份，其中一份《公函》大意为：我司工作人员现场实地检查发现贵司新建的2号、3号房屋存在如下情形，不符合合同约定的交付使用的必备条件：2号、3号楼未办理齐全相关证件；未安装独立总水电表；3号楼未有任何照明设施；2号、3号楼的消防设施不能使用；3号楼未安装标准电梯；2号、3号楼未按规划设计要求配备公共卫生间、未安装排污管道；园区内未按规划设计要求安装路灯；园区内背面停车场下雨天严重积水；2号、3号楼北面墙体开裂、雨天漏水；未经批准，擅自更改备案施工图纸，如将消防楼梯方位擅自更改、擅自增高新建厂房的层高、擅自将园区的排污管道接入二级水源河道；未按绿化部门要求建设绿化植被。综上，齐成公司拒绝接受昂高公司移交的系争厂房的2号、3号新建厂房；要求昂高公司对违法建设部分重新施工更改，并于2018年8月1日前将符合建设工程规划许可证的系争新建厂房正式移交给齐成公司。另一份《公函》大意为：我司已按合同约定向贵司支付租金300万元，向贵司告知如下：请于2018年7月25日前开具300万元的增值税专用发票；于2018年7月25日前按租赁合同的约定配合设立我司及我司客户单独专用的总电表及总水表（1号楼）；提供自1号楼移交之日至2018年7月25日期间的正规电费单及水费单，以便结算。2018年7月22日，昂高公司向齐成公司发出《公司函》，载明：“……鉴于你公司于2018年7月21日书面提出拒绝交付，我公司现正式通知你公司如下事项：1、立即交还2号、3号厂房所有钥匙；2、立刻摘除所有招商广告标语横幅；3、鉴于3号厂房未交付，你公司无权使用，你公司所有人员立刻搬离3号厂房底层门卫室。若你公司未能执行上述事项，视同你公司同意2号、3号厂房的交付，相关法律责任自负。”2018年9月5日，齐成公司再次向昂高公司发函，内容除了同7月21日的函件外，另补充：要求昂高公司按合同约定协助配合齐成公司及客户办理经营所需的相关证照，否则应赔偿齐成公司的经济损失；要求昂高公司向齐成公司移交能正常使用的1号楼的附属设施设备及应有相关证书；整改租赁厂房所在园区的所有下水管道；尽快解决昂高公司与第三方间的工程款结算纠纷，避免第三方采取过激形式封堵大门；要求昂高公司于2018年9月8日前移交合法、设施设备齐全及能正常使用的新建厂房；尽快在租赁厂房园区内配置合法合规的消防附属设施设备。2018年9月28日，昂高公司向齐成公司回函二份，对于租赁发票、水电表事项、电费单价问题、1号厂房附属设施设备、2号、3号厂房的交接问题、园区的保安事宜、1号楼二层分割小间事宜等作了回复。一审另查明，2018年7月23日出具的签收单载明：上海A有限公司（系齐成公司聘请的物业公司），2018年4月24日领用门卫室门钥匙1把；2018年4月29日领用门卫室门钥匙2把；2018年5月4日领用2号厂房南大门卷帘门遥控器钥匙1把；2018年6月20日领用厂大门电动门遥控器（郑某3）钥匙1把；落款处备注：已返还2号厂房钥匙。其中，“上海A有限公司，2018年4月24日领用门卫室门钥匙1把；2018年5月4日领用2号厂房南大门卷帘门遥控器”字样用笔划去。一审又查明，2018年5月8日，2号、3号厂房工程经上海市闵行区公安消防支队验收消防备案。2018年5月24日，建设项目主体工程配套建设的水、噪声或者固体废物污染防治设施竣工环境保护由上海市环境保护局通过验收。2018年6月25日，配套绿化由上海市闵行区绿化和市容管理局通过竣工验收。2018年7月9日，昂高公司出具2号、3号厂房工程的《建设工程竣工验收报告》。2018年9月18日，建设工程竣工档案资料由上海市闵行区城市建设档案管理中心通过验收。2018年11月20日，该项目取得《上海市建设工程竣工规划验收合格证》，载明2号厂房建筑面积为9,646.8平方米，3号厂房建筑面积1,112.4平方米，发证机关为上海市闵行区规划和土地管理局。同日，厂房改扩建项目取得《上海市国有建设用地土地核验合格证明》。因双方就系争房屋租赁事宜存在纠纷，齐成公司于2018年11月起诉至法院，请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，昂高公司返还预付押金100万元，并判令昂高公司返还预付的租金（自2018年6月17日起算至昂高公司实际返还房屋之日止，标准按每日每平方米0.80元计算），返还电费38,700元，判令昂高公司赔偿损失400万元。昂高公司于该案中提起反诉，请求判令解除双方就系争厂房签订的《房屋租赁合同》，齐成公司将系争厂房腾退、返还并支付房屋占有期间的房屋使用费（自合同解除之日起计算至实际腾退、返还之日止，按0.9元/平方米/天计算），齐成公司赔偿违约金2,508,509.22元（6个月租金）。该案审理过程中，齐成公司向一审法院提出司法鉴定申请，请求对新建2号、3号厂房是否完工并符合建设工程竣工验收条件进行鉴定。一审法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据查明事实，昂高公司已经于2018年11月20日取得由上海市闵行区规划和土地管理局关于新建2号、3号厂房出具的《上海市建设工程建工规划验收合格证》。根据《中华人民共和国建筑法》第七十九条规定：“负责颁发建筑工程施工许可证的部门及其工作人员对不符合施工条件的建筑工程颁发施工许可证的，负责工程质量监督检查或者竣工验收的部门及其工作人员对不合格的建筑工程出具质量合格文件或者按合格工程验收的，由上级机关责令改正，对责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成损失的，由该部门承担相应的赔偿责任。”本案中相关行政部门已经通过了对系争2号、3号厂房建设工程的竣工验收，若齐成公司对该事实有异议，应当向相关行政部门反映，故一审法院对其申请不予准许。该案法院审理后认为，齐成公司诉请要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，昂高公司在审理中表示同意解除，故法院对齐成公司要求解除双方就系争厂房签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以确认。昂高公司于2018年11月22日收到本案诉状及证据副本，双方签订的《房屋租赁合同》应当于该日期解除。综合本诉与反诉，本案最主要的争议焦点在于：双方哪一方是导致《房屋租赁合同》解除的违约方。法院详细阐述了认定理由，明确齐成公司构成单方不当解除合同，并明确齐成公司支付的300万元均为租金。法院确认齐成公司应支付自2018年2月18日起至2018年11月22日的租金806,630.45元（含四个月免租期），计算标准以2018年4月1日签订的《租金支付表》为准（即0.8元X6,381.57平米X158天）。多支付的租金，昂高公司应当返还。合同解除后，因齐成公司仍占用1号厂房，故应当支付房屋使用费，使用费自2018年11月23日起计算至齐成公司实际返还房屋之日止，标准仍应以实际履行期内的租金标准为妥，即每日0.8元X6,381.57平方米。关于2号、3号厂房，齐成公司应当赔偿昂高公司自2018年11月23日起至实际返还之日止的3号厂房的使用费，使用费标准亦以租赁合同约定为准，即每日0.8元X1,112.4平米。齐成公司提出解除《房屋租赁合同》的理由不充分，系违约方，应当根据合同约定承担违约责任。根据《房屋租赁合同》约定，乙方（齐成公司）单方面原因致使本合同解除的，乙方承担违约金，违约金按违约当年月租金的6倍计算。法院结合合同约定的违约金数额、昂高公司的实际损失、齐成公司的过错及其占用房屋情况等因素，酌情确认违约金金额为50万元。因各次承租人仍在使用系争厂房，电费金额尚无法最终确定，昂高公司应在各次承租人实际腾退房屋后，根据电费的实际使用情况据实结算。关于齐成公司所称的多种损失，有的未实际发生，有的是正常经营所需，有的系齐成公司擅自改建房屋所致，更有的是齐成公司违约不愿继续履行合同所致，故均不予支持。综上，法院于2019年5月15日作出（2018）沪0112民初35277号民事判决，判令：一、齐成公司与昂高门窗公司就上海市闵行区XX路XX弄XX号厂房签订的《房屋租赁合同》于2018年11月22日解除；二、昂高公司应于判决生效之日起十日内返还齐成公司租金2,193,369.55元；三、对齐成公司的其余诉讼请求不予支持；四、齐成公司应于判决生效之日起十日内将上海市闵行区XX路XX弄XX号内的1号、3号厂房腾退后返还昂高公司；五、齐成公司应于判决生效之日起十日内向昂高公司支付1号厂房的房屋使用费（自2018年11月23日起算至齐成公司实际返还之日止，按每日5,105.26元计算）；六、齐成公司应于判决生效之日起十日内向昂高公司支付3号厂房的租金2,669.76元及房屋使用费（自2018年11月23日起算至齐成公司实际返还之日止，按每日889.92元计算）；七、齐成公司于判决生效之日起十日内向昂高公司支付违约金50万元；八、对昂高公司的其余诉讼请求不予支持。后，因昂高公司与齐成公司不服一审判决，故上诉于本院。二审中，齐成公司于2019年6月17日搬离了系争厂房所在园区。二审审理过程中，齐成公司补充提交了五组证据：1、2019年6月15日的照片、视频、公函及网页截图，用于证明齐成公司于2019年6月17日完全搬离了系争房屋所在园区，昂高公司已经开始对外招租。2、电表照片，用于证明齐成公司搬离时还有7,271kw电量未使用。3、工商部门的企业迁移通知书，用于证明其在园区内设立的物业公司也已经迁移。4、公证书及网页截屏，用于证明2019年2月，昂高公司就开始对外招租。5、视频、照片，用于证明新建厂房存在严重漏水问题，不符合交付条件。昂高公司发表质证意见称：对第1组证据真实性予以确认，关联性不予确认，认可齐成公司在2019年6月17日全部撤场搬离了，但要求齐成公司将房屋恢复原状；对第2组证据真实不予认可，同意按实与齐成公司结算电费，但不同意该照片反映的数据；对第3、4组证据真实性认可，但不认可关联性；对第5组证据的证明目的不予认可，但认可新建厂房进行过维修，维修并不影响房屋的正常交付使用。本院经审查认为，第1组证据真实性能够确认，而且证明了齐成公司搬离了厂房，予以采纳；电表照片真实性无法确认，视频、照片仅能反映厂房进行过维修，不能证明厂房在验收通过后仍无法交付使用，与本案争议缺乏关联性，不予采纳；其余证据亦与本案争议缺乏关联性，不予采纳。昂高公司该案二审中补充提交了三组证据：1、公司函件三份，用于证明齐成公司归还的房屋状态不符合合同约定，昂高公司发函要求其恢复原状。2、厂房修复合同、验收结算、付款凭证，用于证明昂高公司在齐成公司未履行恢复原状的情况下，聘请第三方进行了修复，支付了费用。3、照片，用于证明齐成公司所移交的房屋状态不符合合同约定。齐成公司发表质证意见称：1、函件真实性认可，但并未收到上述函件。2、修复合同与汇款记录真实性认可，但不认可证明目的，不能证明上述款项用于维修，验收结算的真实性不认可。3、照片不能显示拍摄时间，不认可其归还的房屋存在主体结构及承重结构的破坏，仅仅存在部分瑕疵，但不影响使用，同意拆除门卫室的橱柜。本院经审查认为，上述证据与本案二审争议缺乏关联性，双方关于房屋归还后的遗留问题争议可另行解决，故在该案不予采纳。本院经审理后认为，齐成公司主张2号、3号厂房存在严重质量问题，不符合基本交付条件，缺乏事实依据。因此，齐成公司单方主张解除系争房屋租赁合同，缺乏事实依据，并不能当然发生解除合同的效力。昂高公司在齐成公司拒绝接收新建房屋，不同意继续履行的情况下表示同意解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项之规定，应予支持。昂高公司按约交付了1号厂房，根据合同约定，在租期十年零两个月的前提下，齐成公司可享有四个月的免租期。在计算1号房应付租金适用相应免租期，符合合同约定，并无不当。昂高公司主张齐成公司违约导致其无法享受整体十年租期收益，齐成公司不应享有合同约定的全部免租期利益，该问题实际上属于齐成公司因违约行为导致合同解除的损失后果认定问题，与租金结算属于不同法律关系。齐成公司、昂高公司称一审对租金返还金额认定有误，均无事实依据，不予支持。关于1号房在合同解除后的使用费支付问题，参照合同租金标准认定使用费并无不当。鉴于齐成公司现已实际搬离该房屋，故对于使用费截止时间据实予以调整。至于3号房的问题，根据现有证据事实，齐成公司已经明确发函表示拒绝接收3号房，园区物业公司的钥匙签收单中也没有显示3号房的钥匙交接行为，虽然其占有了临近3号房的门卫房，但该行为尚不等同于对3号房的占有行为，也没有证据显示齐成公司实际使用了3号房，一审认定齐成公司支付三号房租金及使用费缺乏事实依据，不予支持，一审对此认定有误，予以更正。关于违约金与损失赔偿的问题。本案中，因齐成公司拒绝继续履行合同而导致合同解除，故齐成公司主张昂高公司支付违约金，赔偿损失的诉请均缺乏事实依据，不予支持。关于昂高公司主张的违约金金额的问题，根据合同约定，齐成公司违约导致合同解除的，应当承担6倍月租金的违约金。齐成公司主张该违约金标准过高，请求法院进行调整。对该项违约金金额的认定，应当综合考虑合同解除给昂高公司造成的各项损失，包括解约后的房屋空置损失与合同未能全部履行所造成的免租期损失。免租期约定是建立在合同整体租期得以正常履行的前提下，出租人可享有长期稳定的收益，故给予承租人一定期间的优惠条件。由于本案中齐成公司的违约行为导致合同解除，实际上造成了昂高公司对于该段期间内的租金损失。因此，在综合考量昂高公司因合同解除形成的实际损失的基础上，本院认定齐成公司应支付违约金75万元，一审认定的违约金数额偏低，予以更正。鉴于双方当事人在二审中一致确认齐成公司已经搬离了系争厂房，故其已经无需再履行房屋返还义务，本院对一审判决予以调整。至于电费问题，齐成公司现在提交的证据尚无法确切证明应退电费金额，昂高公司亦表示愿意与齐成公司按实结算，故该问题可由双方另行解决。据此，本院于2019年11月1日作出（2019）沪01民终9971号民事判决，判令：一、维持（2018）沪0112民初35277号民事判决第一、二项；二、撤销（2018）沪0112民初35277号民事判决第三、四、六、七、八项；三、变更（2018）沪0112民初35277号民事判决第五项为：齐成公司应于判决生效之日起十日内向昂高公司支付1号厂房的房屋使用费（自2018年11月23日起算至2019年6月16日止，按每日5,105.26元计算）；四、齐成公司于判决生效之日起十日内向昂高公司支付违约金75万元；五、驳回齐成公司的其余本诉请求；六、驳回昂高公司的其余反诉请求。一审还查明，2019年6月17日，齐成公司欲向昂高公司返还系争房屋，双方工作人员于厂房内进行商谈，昂高公司共同工作人员表示厂房多处损坏未能恢复原状，故不同意接收房屋。同日，昂高公司向齐成公司发送公司函，表示：关于房屋交接事项，经核查尚存在诸多未完成事项，要求齐成公司将1号厂房一层的墙面、地面、柱子装修过程中的、地面裸露螺栓以及不当使用造成的墙面、柱体破损均未修复，1号厂房1层的消防栓中灭火器遗失；1号厂房二层的墙面、地面、柱子装修过程中的、地面裸露螺栓以及不当使用造成的墙面、柱体破损均未修复，窗户挡板隔断未拆除；3号厂房2层未恢复原状，3号厂房门卫室未回复原状，3号厂房北侧的广告牌、横幅支架未拆除；大门口水泥墩未拆除。当日，昂高公司于“58同城”网站上发布出租信息，将系正厂房对外出租。昂高公司于2019年6月18日再次向齐成公司发函，要求齐成公司一周内组织维修施工人员对拟移交房屋进行修理，三周内恢复原状，并经昂高公司验收合格后正式移交。此后，昂高公司于2019年6月25日再次向齐成公司发函，再次要求齐成公司修复系争厂房，并表示于网站发布的招租信息中的照片为早期拍摄，并非厂房现状，不能免除齐成公司的修复义务。2019年6月25日，昂高公司工作人员通过短信将上述三份函件发送给齐成公司工作人员。2019年6月28日，昂高公司（签约甲方）与案外人上海B有限公司（以下简称B公司，签约乙方）签订《厂房修复合同》一份，约定：甲方将其所属的位于上海市闵行区XX路XX弄XX号园区内厂房的1号厂房楼地面及墙面的修复、3号厂房二层装修物拆除及清运、公司牌前面地梁拆除等工程承包给乙方；1号厂房单价为15元/平方米，工程内容为地面、墙面、柱脚碰坏、弄脏、膨胀螺栓眼进行修整，批平、涂面按建筑面积；3号厂房3层北墙面广告拆除、喷漆等；工期25天自2019年7月1日至7月25日，提前一天奖励500元拖后一天罚款500元；材料到场付材料款70%，分项分层施工，分项验收，付分项价款的70%，施工完毕双方验收合格一次性付清等。该合同签订后，昂高公司于2019年7月16日向B公司支付53,000元。2019年7月31日，昂高公司与B公司签订《验收结算》一份，载明：1号楼一层结算款为23.70米×69.70米×15元/平方米为24,778.35元，1号楼二层结算款为23.70米×90.70米×15元/平方米为32,243.85元，1号楼三层结算款为23.70米×90.70米×15元/平方米为32,243.85元，合计金额89,266.05元；3号楼北墙面广告拆除2,000元，按合同第三条工程拖后一天罚500元，拖后六天，从验收后大家意见一致干活比较认真，双方商定扣罚500元，共计90,766.05元。此后，昂高公司于2019年8月25日向B公司转账支付剩余工程款37,766.05元。一审法院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同系真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行。本案所涉之租赁合同纠纷，经过（2018）沪0112民初35277号、（2019）沪01民终9971号案件的审理，已判令解除双方间的租赁合同，并就合同解除后的租金、占有使用费及违约金作出了处理。关于本案争议之房屋修复费用，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，又依据双方《房屋租赁合同》之约定：“因乙方单方面原因致使本合同终止或解除的，乙方承担违约金，违约金按违约当年月租金的6倍计算，乙方必须按双方协商的时间搬出全部物品。并恢复房屋原样搬迁后十日内厂房如有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理”及“租赁期满，乙方应将租赁房屋还原后移交给甲方，乙方不还原的，甲方有权另找维修单位还原，费用由乙方负责，甲方同意不还原的除外”。另结合双方的微信聊天记录、照片及齐成公司于（2019）沪01民终9971号案件庭审中的陈述，齐成公司于搬离时并未完全完成恢复工作，昂高公司依据合同约定另行找维修单位还原，并要求齐成公司承担费用，符合双方合同约定，于法不悖，法院予以支持。而关于昂高公司主张的维修费用90,766.05元，系1号楼一层结算款24,778.35元，1号楼二层结算款为32,243.85元，1号楼三层结算款32,243.85元，3号楼北墙面广告拆除2,000元，扣除500元后的费用。齐成公司认为，1号楼一层原由昂高公司出租于案外人使用，齐成公司承租后仍由原承租人使用，且依据原承租人的说明，其在2018年1月28日后未对租赁场所进行改动，故1号楼一层不应由齐成公司承担修复义务。针对齐成公司的该抗辩意见，一审法院认为，齐成公司签订租赁合同时，1号楼一层亦属于其承租范围，由其承租后再向案外人予以出租，并收取了案外人之租金。在上述租赁关系及转租关系达成后，齐成公司已成为租赁合同的相对方，应由其向昂高公司承担相应之合同义务。同时，就其承租范围内的租赁物，齐成公司应妥善使用，并于交房房屋时使房屋恢复为可正常使用的一般状态。而齐成公司承租后至搬离时，已逾一年的时间，现在案外人未能到庭说明，仅以案外人单方面陈述又无其他证据佐证的情况下，该抗辩意见法院实难采信，该部分修复费用应由齐成公司承担。关于1号楼二层、1号楼三层部分，自承租后由齐成公司占有、使用，应按约承担相应之修复义务。在昂高公司出示的一组照片中可显示，齐成公司于搬离时还留有部分悬挂物，却未能妥善恢复租赁物，相应的修复费用应由其负担。关于3号楼的广告牌，依据现场照片可见，广告架未能予以拆除，广告架上还残留未能清理的广告布幅，齐成公司亦未能恢复原状，应承担相应的修复费用。综上，昂高公司要求齐成公司支付修复费90,766.05元的诉讼请求，法院予以支持。关于昂高公司主张的修复期间的房屋空置损失，一审法院认为，昂高公司于齐成公司搬离后即予以招租，并在其招租的同时对厂房予以修复。而（2018）沪0112民初35277号、（2019）沪01民终9971号案件的审理过程中，已经充分考虑到昂高公司免租期的损失及后续房屋空置的损失。昂高公司完全可以在房屋招租的空置期内一并进行相应的修复，并不会造成房屋空置期的扩大和额外的损失，故昂高公司的该诉讼请求，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、上海齐成投资管理有限公司于判决生效之日起十五日内向上海昂高门窗有限公司支付90,766.05元；二、驳回上海昂高门窗有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,824.04元，财产保全费1,969.36元，二项合计4,793.40元，由上海昂高门窗有限公司负担3,292.46元，由上海齐成投资管理有限公司负担1,500.94元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，对于本案当事人争议的昂高公司所主张的恢复系争房屋原状的费用是否应由齐成公司承担的问题，虽齐成公司主张昂高公司并未提供任何证据证明系争房屋出租交付时的状况,也无证据证明齐成公司交还的房屋存在损坏,故其无须承担昂高公司所述的维修费用，但本院注意到，其一，在另案双方之间租赁合同纠纷审理过程中，齐成公司对于昂高公司所提供的照片质证曾称，照片不能显示拍摄时间，不认可其归还的房屋存在主体结构及承重结构的破坏，仅仅存在部分瑕疵，但不影响使用，同意拆除门卫室的橱柜；其二，在另案双方之间租赁合同纠纷的生效判决中，对于齐成公司该案中所称的多种损失，法院认为有的未实际发生，有的是正常经营所需，有的则系齐成公司擅自改建房屋所致，虽然法院最终未支持齐成公司主张的损失，但法院已认定齐成公司存在擅自改建房屋的行为。因此，在双方之间租赁合同解除返还房屋时，齐成公司负有依照约定及法律规定对系争房屋恢复原状的义务。根据2019年6月28日昂高公司与案外人B公司签订的《厂房修复合同》内容可知，该次修复涉及系争房屋的1号厂房楼地面及墙面的修复、3号厂房二层装修物拆除及清运、公司牌前面地梁拆除等工程，鉴于一审判决对于该次维修所涉部位是否属于齐成公司应当恢复原状的范围已有较详尽的分析与论证，本院对此均予以认同，故在此不再赘述。本院确定该次维修所涉部位即为齐成公司需要恢复原状的范围，并对该次维持的费用予以确认。因此，一审法院据此根据昂高公司的诉请，判令齐成公司赔偿其房屋修复费用90,766.05元，并无不当之处。一审法院根据本案的实际情况，对于昂高公司要求齐成公司赔偿昂高公司房屋空置损失的请求不予支持，亦尚属合理，且一审判决后昂高公司对此并未提出上诉，故该项判决内容可予以维持。综上，上诉人齐成公司的上诉理由不能成立，故其上诉请求，本院难以支持。一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,069.15元，由上诉人上海齐成投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年十月二十九日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……