上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8456号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海若晨餐饮管理有限公司，住所地上海市普陀区金昌路********。法定代表人：黄若愚，总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海茜瀚投资发展有限公司，住所地上海，住所地上海市奉贤区青村镇姚家村******>法定代表人：陈俊，执行董事。上诉人上海若晨餐饮管理有限公司（以下简称若晨公司）因与被上诉人上海茜瀚投资发展有限公司（以下简称茜瀚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初1220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。上诉人若晨公司之法定代表人黄若愚到庭参加诉讼。被上诉人茜瀚公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人若晨公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、五、六、七、八、九项或发回重审。事实和理由：被上诉人不提供产证复印件，并拆掉消防楼梯，造成现状与备案图纸不符，致使上诉人无法取得经营许可证，不能正常开业；2019年10月后，上诉人锁门，为防火灾，其将备用钥匙交给物业，但被上诉人撬掉门锁，搬走东西；被上诉人砸掉、变卖上诉人的设备，没有理由要求上诉人承担恢复原状费用；由于工商局信息显示上诉人企业非法经营，故其现无法注销营业执照。被上诉人茜瀚公司辩称，合同经双方盖章确认，合同成立；上诉人单方解除合同，退租时应将商铺复原，被上诉人为此支付费用人民币（下同）81,800元，故其认为一审判决正确，要求维持原判。茜瀚公司向一审法院起诉，请求判令：1.确认双方于2019年8月22日签订的《租赁合同》（以下简称《2019年度合同》）于2019年10月1日解除；2.若晨公司向茜瀚公司支付自2019年9月1日起至同年9月30日止的租金7,000元及迟延支付租金的滞纳金（以7,000元为基数，按照每日0.5%的标准，自2019年9月1日起计算至实际支付之日止）；3.若晨公司向茜瀚公司支付水电费3,471.40元、煤气费4,468.30元，共计7,939.70元；4.若晨公司按照月租金两倍的标准向茜瀚公司支付自2019年10月1日起至同年12月17日止的房屋使用费35,824.82元；5.若晨公司立即注销登记在租赁房屋下的营业执照信息并支付违约金20,000元；6.若晨公司向茜瀚公司赔偿将租赁房屋恢复原状而支出的费用损失95,150元；7.若晨公司向茜瀚公司支付因若晨公司违约导致《2019年度合同》解除的违约金14,000元；8.若晨公司向茜瀚公司支付2018年5月28日签订的《租赁合同》（以下简称《2018年度合同》）项下自2019年8月1日起至2019年8月31日止的租金和管理费21,000元及迟延支付租金和管理费的滞纳金（以21,000元为基数，按照每日0.5%的标准，自2019年8月1日起计算至实际付款之日止）以及因若晨公司违约而导致《2018年度合同》解除的违约金42,000元；9.若晨公司赔偿茜瀚公司律师费损失12,000元；10.本案诉讼费由若晨公司承担。若晨公司则提出反诉，请求判令：1.茜瀚公司赔偿若晨公司装修损失315,000元；2.茜瀚公司赔偿若晨公司设备损失63,000元；3.茜瀚公司赔偿若晨公司煤气安装费用14,000元；4.茜瀚公司赔偿若晨公司空调设备损失42,000元；5.茜瀚公司赔偿若晨公司桌椅设施损失21,000元；6.茜瀚公司赔偿若晨公司餐具损失14,000元；7.茜瀚公司赔偿若晨公司员工遣散费用42,000元；8.反诉诉讼费由茜瀚公司承担。一审法院认定事实：2016年8月1日，上海若晨餐饮管理有限公司XX分公司取得《食品经营许可证》，经营场所为上海市浦东新区XX路**********，主体业态为餐饮服务经营者，有效期至2019年7月31日。2018年5月28日，茜瀚公司作为出租方（合同甲方）与作为承租方（合同乙方）的若晨公司签订《租赁合同》一份（即《2018年度合同》），约定茜瀚公司将位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号一层、XX号一层房屋出租给若晨公司经营XX小龙虾，面积为147平方米；租赁期限自2018年6月1日起至2021年3月31日止；租金每月18,354元；物业管理费每月2,646元；押金为30,000元。合同还约定了其它事宜。合同签订后，若晨公司继续在系争XX号、XX号一层房屋处经营XX小龙虾，支付了押金30,000元并陆续支付租金。原审另认定，2019年8月22日，茜瀚公司与若晨公司签订《解除租赁合同协议书》，双方就租赁合同的解除事宜达成协议：1.甲、乙双方签订的租赁合同自2019年8月31日起解除，合同中双方的权利义务于租赁合同解除之日自行终止；2.甲方于乙方撤场后退还押金30,000元。3.本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签章起即生法律效力。后茜瀚公司将押金30,000元退还给若晨公司。同日，茜瀚公司作为出租方（合同甲方）与作为承租方（合同乙方）的若晨公司签订《租赁合同》一份（即《2019年度合同》），约定茜瀚公司将位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号一层、XX号一层B室、XX号一层、XX号一层房屋出租给若晨公司经营XX小龙虾，面积为102平方米；租赁期限自2019年9月1日起至2021年3月31日止；租金每月7,000元，先付后用，每次支付三个月租金；押金为10,000元。该合同约定，乙方确认并同意，在双方签订本合同前，乙方已获得了足够的机会对租赁场所的出租面积进行测量以及至租赁场所现场查看，对租赁场所是否可合法经营均无异议，由乙方自行办理各种合法经营所需证照。第4.1条约定：“租金按公历月份支付。乙方应在本文签署之日后的三（3）个营业日内支付租金起算日所在公历月份的租金。在此之后，乙方应最晚在每个公历月份开始前五（5）个营业日支付该公历月份的租金。”第18.1条约定：“如果乙方在首次被要求支付或偿付或补缴本文项下应当支付给甲方的任何款项（包括但不限于租金、押金、管理费、公共事业费、营销供款、违约金）之日后的五（5）个营业日内未能支付或偿付或补交该等款项，则（a）甲方及物业管理公司有采取中断服务、停止供应或中止乙方使用租赁场所和公用设施的权利，因此造成的一切后果由乙方自行承担；（b）乙方应就该等未支付或未偿付的款项向甲方支付滞纳金，自乙方首次有义务向甲方支付或偿付本文项下的该等款项之日起算，每天按应付未付款数额的0.5%计算。此外，经甲方书面要求，乙方同意向甲方偿还因任何该等逾期付款或偿付的收取和清账而发生的任何费用，包括但不限于律师费。”第21.2条约定：“乙方有下列情况之一的，甲方有权以书面通知的方式单方解除租约，收回租赁场所，乙方无异议。租约自乙方收到甲方的书面通知之时被解除：1.乙方拖欠租金、押金、管理费、公共事业费、营销供款、违约金或其他租约项下应付款金额累计不低于一个月基本租金，或拖延时间累计达到十（10）个营业日以上的；……”第21.3条约定：“若甲方根据适用法律规定或第21.2条约定单方解除租约的，则甲方无须退还乙方预付的租金、管理费、公共事业费、营销供款，且乙方在支付了应支付给甲方的所有费用后，还应支付甲方违约金，违约金的数额为当时月租金的两倍，但租约对违约金数额另有约定的除外。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应赔偿。”第21.8条约定：“甲方因向乙方催讨租金、押金或乙方需支付的其它费用而引起的所有费用和开支，及甲方因行使租约项下其它任何权利而引起的所有费用、开支（包括但不限于律师费），均由乙方承担，甲方有权把该等费用、开支当作债务向乙方追讨。”第22.1条约定：“在租期的最后一天，或在租约提前终止时，除非甲方另行事先以书面方式同意，乙方应将经过清扫、没有垃圾、恢复了原状（恢复原状的标准同本协议约定的房屋交付标准，一般的磨损除外）的租赁场所返还给甲方。凡是妥善养护下不会产生的租赁场所的损坏或磨损不应视为一般磨损。逾期返还租赁场所的，每逾期一日，须按租约终止前之日租金标准的两倍支付占用租赁场所期间的使用费。”第22.3条约定：“如乙方交出或以其他方式迁出租赁场所，甲方可以自主决定清除、处理或储存残留在租赁场所的乙方的任何动产，在收到有关发票后十（10）个营业日内，乙方应返还甲方为上述清除、处理或储存所承担的所有成本。乙方特此豁免甲方因按照上述约定处理其财产而可能产生的所有责任。”第22.4条约定：“如果乙方经甲方书面同意将租赁场所作为注册地址的，应在交还租赁场所的同时办理注销将租赁场所作为其注册地的手续。如乙方在终止租赁合同后30自然日内未能完成该注销手续的，甲方可没收乙方全额押金，且乙方应向甲方支付等同于押金二倍的金额作为违约金。”合同还约定了其它事宜。合同签订后，若晨公司继续在系争XX号一层房屋内经营XX小龙虾。原审再认定，2019年9月17日，上海市浦东市场监督管理局向若晨公司发出《责令改正通知书》，内容包括：经查，你单位于2019年9月17日，在XX路XX弄XX号、XX号、XX号单元一层从事食品经营许可证超过有效期，擅自从事餐饮服务活动的行为，责令立即整改，改正内容为取得有效食品经营许可证后方可从事餐饮服务活动。2019年9月28日，茜瀚公司向若晨公司邮寄发送《解除〈租赁合同〉通知》，通知因若晨公司未按合同约定支付押金及租金，要求解除合同，租约自通知送达之时解除，要求于2019年9月30日前清空场地并复原商铺原始状态交还。邮寄地址为合同约定的乙方地址，上述邮件于2019年10月1日被签收。原审还认定，《2018年度合同》项下的租赁房屋包括上海市浦东新区XX路XX弄XX号一层、XX号一层房屋，面积为147平方米；《2019年度合同》项下的租赁房屋包括上海市浦东新区XX路XX弄XX号一层、XX号一层B室、XX号一层、XX号一层房屋，面积为102平方米。《2019年度合同》的租赁范围实际较《2018年度合同》减少了系争XX号一层房屋。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的两份《租赁合同》均系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。针对双方争议焦点，一审法院分析认定如下：本案争议焦点之一，《2018年度合同》的解除问题。《2018年度合同》到期前，双方于2019年8月22日签订《解除租赁合同协议书》，确认《2018年度合同》于2019年8月31日解除，并确定双方的权利义务于合同解除之日自行终止，茜瀚公司于若晨公司撤场后退还押金30,000元。之后，茜瀚公司已将押金退还若晨公司。基于《2018年度合同》项下的权利义务已由双方协商一致终止，故茜瀚公司再行要求若晨公司支付该合同项下的租金、管理费、滞纳金、违约金，一审法院不予支持。本案争议焦点之二，《2019年度合同》的解除问题。若晨公司已于2016年8月1日取得登记在租赁房屋处的《食品卫生许可证》，承租租赁房屋系续租，若晨公司未能举证证明食品卫生经营许可证确无法进行延期办理，且合同已明确约定由若晨公司自行办理合同经营所需证照。根据合同约定，若晨公司拖欠租金超过十个营业日，茜瀚公司有权以书面通知的方式单方解除租约，租约自若晨公司收到茜瀚公司的书面通知之时被解除。若晨公司拖欠租金、押金构成违约，茜瀚公司向合同约定的地址发送《解除通知》，并于2019年10月1日签收，故一审法院确认《2019年度合同》于2019年10月1日解除。本案争议焦点之三，《2019年度合同》解除后相关费用的承担问题。第一、租金及房屋使用费等费用。合同解除后，若晨公司理应将租赁房屋返还给茜瀚公司，茜瀚公司确认于2019年10月8日收回租赁房屋，故租金及房屋使用费计算至该日止，茜瀚公司主张支付至2019年12月17日止，一审法院不予支持。若晨公司提出2019年9月17日之后无法正常经营，缺乏证据材料予以佐证，且该期间实际占用系争房屋，故应按照合同约定的标准支付自2019年9月1日起至2019年9月30日止的租金。根据合同约定，逾期返还租赁场所的，每逾期一日，须按租约终止前之日租金标准的两倍支付占用租赁场所期间的使用费。若晨公司表示该房屋使用费具有违约金性质，要求对该标准予以调整，一审法院根据合同履行情况，酌定该期间的房屋使用费标准为每月10,500元。原审中，若晨公司同意支付水电费、煤气费，一审法院予以照准。第二、逾期付款违约金。根据合同约定，如乙方在首次被要求支付租金等费用之日后的五个营业日内未能支付的，乙方应就该未支付款项向甲方支付滞纳金，自乙方首次有义务支付该款项之日起算，每天按应付未付款数额的0.5%计算。此处约定的滞纳金性质实为逾期付款违约金。若晨公司未能按照合同约定的期限履行支付租金的义务，茜瀚公司要求若晨公司支付以2019年9月1日起至2019年9月30日止应付租金7,000元为基数计算的逾期付款违约金，一审法院予以支持，逾期付款违约金计算至该合同解除之日止。若晨公司提出逾期违约金的计算标准过高，一审法院根据若晨公司的违约程度，兼顾公平合理原则，将计算标准予以调整，酌定逾期付款违约金为100元。第三、解约违约金。根据合同约定，若甲方根据合同约定单方解除租约的，乙方应支付月租金两倍的违约金。现因若晨公司逾期支付租金，导致茜瀚公司单方解除合同，故茜瀚公司要求若晨公司支付解约违约金，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。若晨公司提出该违约金标准过高要求调整，一审法院认为该标准尚属合理，故不予调整。第四、逾期注销登记营业执照违约金。根据合同约定，乙方应在交还租赁场所的同时办理注销将租赁场所作为其注册地的手续。如乙方在终止租赁合同后三十个自然日内未能完成该注销手续的，甲方可没收乙方全额押金，且乙方应向甲方支付等同于押金二倍的金额作为违约金。合同解除后，若晨公司理应及时办理相关注销登记手续，但因企业注册地的迁出或注销问题属工商行政部门处理范围，不属于法院民事受理范围，故对茜瀚公司要求若晨公司注销登记营业执照的诉请，一审法院不予支持。因若晨公司未能在合同约定的期限完成注销手续，故茜瀚公司要求若晨公司支付逾期注销营业执照违约金，一审法院予以支持。若晨公司提出该违约金金额过高，一审法院根据茜瀚公司受到的实际损失，兼顾公平合理原则，酌定金额为2,000元。第五、律师费。根据合同约定，甲方因向乙方催讨租金、押金或乙方需支付的其它费用而引起的所有费用和开支，及甲方因行使租约项下其它任何权利而引起的所有费用、开支（包括但不限于律师费），均由乙方承担。现因若晨公司逾期支付租金而导致合同提前解除，茜瀚公司要求若晨公司承担其主张相应权利而支出的律师费，具有合同依据，一审法院予以支持。第六、恢复原状费用。根据合同约定，乙方应在合同解除后将经过清扫、没有垃圾、恢复了原状的租赁场所返还给甲方，恢复原状的标准同本协议约定的房屋交付标准，一般的磨损除外。若晨公司于2016年8月1日即取得登记在租赁房屋处的《食品经营许可证》，后分别于2018年、2019年先后与茜瀚公司签订租赁合同用于经营小龙虾，用途未改变。茜瀚公司主张拆除室外装修费用、拆除室内装修费用、拆除燃气管道费用，一审法院不予支持。鉴于茜瀚公司所拍摄的收回租赁房屋的视频，确实显示房屋内存在垃圾未经清理，故垃圾清运费酌情由若晨公司承担，金额酌定为5,000元。第七、若晨公司主张的装修损失等费用。根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故若晨公司要求茜瀚公司赔偿装修损失、煤气安装费用，一审法院不予支持。至于空调设备、桌椅设施、餐具属于可移动物品，若晨公司未提供证据证明系茜瀚公司搬离处理上述物品，故若晨公司主张上述损失，一审法院不予支持。若晨公司要求茜瀚公司赔偿员工遣散费用，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定,于二〇二〇年六月十九日判决：一、确认茜瀚公司、若晨公司于2019年8月22日签订的《租赁合同》于2019年10月1日解除；二、若晨公司于判决生效之日起十日内支付茜瀚公司自2019年9月1日起至2019年9月30日止的租金7,000元；三、若晨公司于判决生效之日起十日内支付茜瀚公司自2019年10月1日起至2019年10月8日止的房屋使用费（按照每月10,500元的标准计算）；四、若晨公司于判决生效之日起十日内支付茜瀚公司水电费3,471.40元、煤气费4,468.30元，共计7,939.70元；五、若晨公司于判决生效之日起十日内支付茜瀚公司逾期付款违约金100元；六、若晨公司于判决生效之日起十日内支付茜瀚公司解约违约金14,000元；七、若晨公司于判决生效之日起十日内支付茜瀚公司逾期注销营业执照违约金2,000元；八、若晨公司于判决生效之日起十日内赔偿茜瀚公司支付恢复原状费用损失5,000元；九、若晨公司于判决生效之日起十日内赔偿茜瀚公司律师费损失12,000元；十、驳回茜瀚公司的其余诉讼请求；十一、驳回若晨公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,853元，减半收取计1,426.50元，由茜瀚公司负担926.50元，若晨公司负担500元。反诉案件受理费减半收取计4,455元，由若晨公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案双方间签订的《租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。办理食品经营许可证系经营者的义务，双方间的合同亦明确由若晨公司自行办理证照，且若晨公司自2016年起即租赁涉讼房屋，对于房屋现状及从事相关经营可能的风险应有足够的预见，故本案中，合同不能继续履行的原因在于若晨公司擅自锁门退租，其理应依约承担相应的违约责任。二审中，若晨公司自述其于2019年10月后搬离，与茜瀚公司没有办理过交接，故原审判决的租金及使用费并无不妥，应予维持。若晨公司陈述因工商信息显示其企业非法经营，致使现不能办理注销手续，本院认为，不能于租赁场所注销企业登记显然归责于若晨公司，故其理应依约支付违约金，原审酌定之金额合理妥当，可予维持。至于律师费损失，鉴于茜瀚公司已出示相关合同及支付凭证，原审处理亦为妥当。双方间的合同约定了租约提前终止时，承租人应将经过清扫，没有垃圾、恢复原状的租赁场所返还给出租人，本案中，若晨公司擅自搬离，双方未办理交接，茜瀚公司自行收回房屋并出示了恢复原状费用单据，故原审酌定之恢复原状费用亦属合理，本院予以认同。综上所述，上诉人若晨公司关于撤销一审判决第二、三、五、六、七、八、九项或发回重审的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币870.23元，由上诉人上海若晨餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年十月三十日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……