安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终3539号 上诉人（原审被告）：吴坤，女，1984年12月30日出生，汉族，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：吴军，男，1956年2月17日出生，汉族，住安徽省泗县。 被上诉人（原审原告）：安徽锦志物业服务有限公司泗县分公司，住所地安徽省泗县汴河路泗州第一街****，统一社会信用代码91341324085204941Q。 主要负责人：陈洁，该公司经理。 委托诉讼代理人：王亮，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：董杰，安徽益友律师事务所律师。 上诉人吴坤与被上诉人安徽锦志物业服务有限公司泗县分公司（以下简称锦志物业泗县分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院(2020)皖1324民初3530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴坤上诉请求：撤销一审判决，查清事实依法改判驳回锦志物业泗县分公司的诉讼请求。事实和理由：1.根据宿州同辉房地产开发有限公司2020年6月15日情况说明，2019年1月10日浙江同步物业服务有限公司泗县分公司终止向泗县同辉庄园提供物业服务，吴坤于2017年11月30日与浙江同步物业服务有限公司泗县分公司签订的前期物业管理协议同时终止，吴坤与宿州同辉房地产开发有限公司无任何关系。2.宿州同辉房地产开发有限公司与锦志物业泗县分公司签订的物业管理合同仅是对开发商尚未出售的商品房的物业管理，一审认定该合同对吴坤具有约束力错误。3.吴坤购买商品房合同中注明是办公用房，不是合同中所称的物业类型是别墅商业。在没有与业主签订物业服务合同的情况下，要求吴坤缴纳每平方米1.30元/月的物业服务费没有依据。4.吴坤现在的住房不是别墅，也不是商住房，更不是购房合同中的别墅、商业用房，收费标准应按民用住宅收费。物业标准为每月每平方米1.30元没有依据。5.物业公司的行为与合同第三条物业管理服务内容第2、3、4、5、9、10项的约定不符，物业管理服务存在严重不足，因此要求物业公司出示营业执照、管理人员的资格证、上岗证、服务人员的基本情况、收费项目、收费标准、物业服务合同、服务等级、服务内容、服务标准、安全生产的应急预案以及公共设备、设施的养护记录、年检手续、建筑物及其附属设施的维修资金筹集使用情况，配套设施和地下管网的工程竣工验收资料、相关部门检查合格准许使用的文件。公共区域绿化部位的养护记录、区域内的安全巡查记录，对楼体外墙、檐口小瓦、楼顶防水的养护记录、物业服务用房的使用情况，业主对物业公司满意度的调查表、满意度明细，在小区显著位置公示。6.根据《宿州市物业管理条例实施细则》第十七条，吴坤2019年10月10日入住，在其没有入住前不但没有享受到政府文件规定的优惠政策，而是于2020年4月被物业公司以拖欠物业费为由提起诉讼。 锦志物业泗县分公司辩称，1.根据《物业管理条例》第二十一条，涉案小区至今没有成立业主大会，无法选物业服务企业。建设单位有权利依据法律规定为涉案小区选聘物业服务企业。基于首聘物业服务企业中途解除物业服务合同，建设单位通过法定招投标程序重新选定我司作为涉案小区二聘物业服务企业。对首聘物业公司解除物业服务合同后、业主大会成立前，建设单位能否再次选聘物业服务企业，目前无具体法律规定，但是根据立法精神及考虑业主权益，建设单位重新选聘物业服务企业应当认定为合法。建设单位与我司签署的涉案小区前期物业服务管理合同合法有效。同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，此物业务管理合同对吴坤具法律约束力。2.根据建设单位与我司签河的《同辉广场物业管理委托合同》第一条约定物业名称为同辉广场，物业类别为别墅商业。购房合同第一条第二项约定商品房名称为同辉广场，吴坤房屋在同辉广场别墅区域内。根据2018年8月27日《宿州市物业服务收费管理实施细则》宿发改价格【2018】183号文件第七条，涉案小区系别墅，属于非普通住宅小区，实行市场调节价。根据《安徽省物业服务收费管理办法》第十九条，案涉小区至今没有成立业主大会，所以涉案小区的具体收费标准由建设单位与物业服务企业约定并不违反法律规定，同时物业服务合同约定的收费标准已依据法律规定备案。吴坤提出的标准是普通住宅小区的收费标准，而涉案小区系别墅，属非普通住宅小区，实行的是市场调节价，不是政府指导价。且上述【2018】183号文件附件中对此有明确规定。吴坤主张按照政府指导价物业收费标准最高为1.2元/月·平方米，而涉案小区收费1.3元/月·平方米没有依据，不能成立。3.吴坤主张根据《宿州市物业管理条例实施细则》第十七条故物业费应优惠10%的观点不能成立。吴坤在一审中并没有提交入住时间、电费缴费单等证据，且根据上述细则第二条对适用条件的约定，案涉小区系别墅，不适用上述细则。吴坤在2017年接收房屋，根据上述【2018】183号第十五条，物业费缴纳的起算时间为办妥相关交接手续时。4.吴坤仅凭一张照片、一段视频不能证明物业服务存在物业服务不到位的问题。物业服务合同是继续性合同，具有时间持续性和无法计量性的特点，并不是一次性履行完毕。 锦志物业泗县分公司向一审法院起诉请求：判决吴坤支付锦志物业泗县分公司物业费3858元及违约金(自吴坤逾期之日起，按照每日千分之三计算至款项还清时止)。 一审法院认定事实：2016年9月23日，吴坤与宿州同辉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定吴坤购买了宿州同辉房地产开发有限公司开发建设的同辉广场8幢103号房屋，该房屋建筑总层数4层，其中地下1层，地上，地上**积为231.91平方米。2017年11月12日吴坤接收上述房屋钥匙并与浙江同步物业服务有限公司泗县分公司（宿州同辉房地产开发有限公司选聘的物业管理企业）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业合同》生效时止的物业管理。协议约定了服务内容及物业管理服务质量，在物业管理费用中约定，每12个月为一个收费周期，每周期预收一次，缴纳费用时间为每周期的第一个月，前期物业管理服务期间按照每月每平方米1.3元、商铺1.5元的标准，前期物业管理服务结束后，物业管理费收费标准由业主大会与其选聘的物业管理公司协商确定。在其他有偿服务费用中约定，地下，地下车库按每月20元缴纳在违约责任中约定，业主违反协议不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业企业有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3%缴纳违约金。协议还明确物业名称为同辉商业广场，吴坤系同辉商业广场8幢103室，建筑面积为231.91平方米。后因浙江同步物业服务有限公司泗县分公司终止向同辉商业广场提供物业服务，宿州同辉房地产开发有限公司通过招投标选定锦志分公司，2019年1月4日，双方签订《同辉广场物业管理委托合同》，约定宿州同辉房地产开发有限公司将同辉广场委托给锦志分公司实行物业服务管理。合同载明物业名称为同辉广场，物业类型为别墅商业，用地面积为66668.20平方米，建筑面积为94033平方米，地下，地下建筑面积为27365平方米管理期限为2019年1月4日至2022年1月4日，合同在物业管理服务费用标准及收缴办法中约定，住宅物业服务费按1.3元每平方米每月计算，对业主逾期缴纳费用的，可以从逾期之日按应缴纳费用的千分之三加收滞纳金。地下。地下车库按20元每月计算房地产管理局对上述合同进行了备案。2019年1月10日锦志分公司与浙江同步物业服务有限公司泗县分公司进行了交接。庭审中，吴坤对于物业费的缴纳情况称向浙江同步物业服务有限公司泗县分公司缴纳了一年的物业费，尔后，吴坤一直未交纳物业费。2019年12月锦志分公司通过在小区公告栏张贴公示、在欠费业主大门上张贴通知及发短信的方式催缴物业费。 另查，锦志分公司与浙江同步物业服务有限公司泗县分公司交接后对小区进行了物业服务管理，并对不同时间段的服务拍摄了部分照片及视频，同时锦志分公司还制作了与宿州同辉房地产开发有限公司工作联系单，记载了从2019年1月至今的与宿州同辉房地产开发有限公司之间联系的关于业主报修内容。2019年度的物业收入支出公示表在2019年底在小区公示栏进行了张贴。在泗县文明城市创建公众号“两代表一委员”对泗县56个小区物业的综合排名中中一次第七名、一次第八名。锦志分公司陈述称，同辉广场共计156户，目前包括吴坤在内的25户没有缴纳物业费，其余均已经缴纳。 一审法院认为，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”以及《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条的“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，锦志物业泗县分公司系依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，具有物业管理服务资质的物业管理服务企业，建设单位在前期选聘物业停止提供服务后，在同辉广场小区一直未能召开业主大会并选聘物业服务企业的情形下，通过招投标方式选聘锦志公司作为同辉广场的物业服务企业，双方签订的《同辉广场物业管理委托合同》已经主管部门备案，合同主体适格、内容合法，属有效合同，吴坤应受上述物业服务合同的约束。吴坤以《同辉广场物业管理委托合同》对其不具有约束力为由拒绝支付物业管理费，无事实和法律依据，不予支持。关于吴坤以锦志公司提供的物业管理和服务不到位为由，主张不予支付物业费。根据双方的陈述及在案的照片等其他证据证实，锦志物业泗县分公司在2019年1月10日起至2020年1月10日期间，为案涉小区提供物业管理和服务的事实客观存在，锦志物业泗县分公司有权依照法律规定或者约定向吴坤收取物业费，吴坤负有交纳物业费的义务。关于物业费的标准问题，《同辉广场物业管理委托合同》与吴坤自己签署的《前期物业服务管理协议》均明确规定案涉物业的收费标准为每月每平方米1.3元，地下，地下车库为每月20元费应按上述约定标准计算。吴坤作为该小区业主，认可拥有面积为231.2平方米的房屋和一间地下车库，实际上也享受了锦志物业泗县分公司提供的物业服务，其抗辩小区居住环境脏乱差、公共设施损坏严重、门卫形同虚设、私接广告影响小区美观、无公共活动场所、车位被出售、业主房屋失修等，认为物业服务不到位而拒绝缴纳物业费；物业服务合同属于继续性合同，具有时间持续性和无法计量性的特点，并不是一次性履行完毕，业主不能单凭一张照片、一段视频就证明物业服务存在质量问题，且吴坤抗辩提出的部分问题不属于物业服务企业的问题且物业服务企业已经向建设单位联系要求其维修，物业服务企业仅是在服务的某些环节、个别区域存在时间节点上的瑕疵，吴坤作为业主不能仅凭一次或数次未达到标准为由拒不缴费，其抗辩理由不能成立。物业服务针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵为由拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，亦会造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低现有服务质量的恶性循环局面，最终损害了大多数业主的权利，故支持锦志物业泗县分公司按合同约定标准主张的物业费3846元诉讼请求。关于锦志物业泗县分公司主张的违约金问题。从吴坤提供的小区内公共区域照片反映，路面有积水、垃圾未清理等现象在照片拍摄时是存在，虽然不能凭一个时间节点的照片认定锦志物业泗县分公司提供的服务不符合合同约定标准，但能够说明在照片拍摄时锦志物业泗县分公司存在服务瑕疵，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，锦志物业泗县分公司对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，物业服务存在瑕疵，故对于锦志物业泗县分公司要求吴坤支付逾期违约金诉讼请求不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十一条规定，判决：一、吴坤应于判决生效之日起十日内支付锦志物业泗县分公司物业服务费3848元；二、驳回锦志物业泗县分公司其他诉讼请求。案件受理费25元，由吴坤负担。 本院二审期间，当事人没有提供新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为，吴坤应否支付锦志物业泗县分公司物业服务费；如应支付应按何标准支付。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。案涉房产建设单位在前期选聘物业停止提供服务后，在同辉广场小区一直未能召开业主大会并选聘物业服务企业的情况下，与锦志物业泗县分公司签订前期物业服务合同《同业广场物业管理委托合同》，根据上述规定，该合同对业主具有约束力。吴坤上诉称其与宿州同辉房地产开发有限公司无任何关系，该合同仅是对开发商尚未出售的商品房的物业管理，锦志物业泗县公司没有与业主签订物业服务合同，一审认定该合同对吴坤具有约束力错误，与上述规定不符，本院不予采纳。 吴坤与宿州同辉房地产开发有限公司签订的案涉房产的购房协议中载明案涉房产为办公用房，土地用途为商业，建筑总层数4层，其中地上3层，地下，地下**辉广场物业管理委托合同》与吴坤自己签署的《前期物业服务管理协议》明确案涉物业的收费标准为每月1.3元每平方米，吴坤不能提供证据证明该收费标准违反法律、法规的规定，故吴坤关于现在的住房不是购房合同中的别墅、商业用房，合同约定的每月每平方米1.30元，没有依据的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 锦志物业泗县公司已为吴坤提供的前期物业服务，吴坤应按锦志物业泗县分公司签订前期物业服务合同《同辉广场物业管理委托合同》的约定支付锦志物业泗县分公司物业费。吴坤认为锦志物业泗县分公司的物业管理服务存在不足，上诉要求该公司出示营业执照、管理人员的资格证、上岗证、服务人员的基本情况、收费项目等文件，并要求公共区域绿化部位的养护记录、区域内的安全巡查记录等在小区显著位置公示，不属于本案处理范围，本院不予处理。 综上所述，吴坤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人吴坤负担。 本判决为终审判决。 审判长  王磊 审判员  姚强 审判员  赵路 二〇二〇年十月十四日 法官助理崔玉凤 书记员朱晶晶 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原审判决认定基本事实不清的，裁定撤销原审判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原审判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销一审判决，发回一审人民法院重审。