江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1283民初867号原告：葛彦晴，女，汉族，1993年4月14日生，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：李钊、吉磊，江苏绿象律师事务所律师。被告：江苏双源房地产开发有限公司，住所地泰兴市黄桥镇龙溪北路**。法定代表人：朱林生，执行董事。委托诉讼代理人：孙晏旻，北京盈科（上海）律师事务所律师。第三人：苏州银行股份有限公司泰州分行，住，住所地江苏省泰州市海陵区济川东路**/div>法定代表人：朱建圣。委托诉讼代理人：华陈，该单位员工。第三人：张家港市明源策划咨询有限公司，住所，住所地张家港市杨舍镇大成广场****div>法定代表人：孙志平，总经理。委托诉讼代理人：黄亚峰，上海赢火虫（张家港）律师事务所律师。原告葛彦晴与被告江苏双源房地产开发有限公司（以下简称双源公司）、第三人苏州银行股份有限公司泰州分行（以下简称苏州银行）、张家港市明源策划咨询有限公司（以下简称明源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告葛彦晴及其委托诉讼代理人李钊、被告双源公司的委托诉讼代理人孙晏旻、第三人苏州银行的委托诉讼代理人华陈、明源公司的委托诉讼代理人黄亚峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛彦晴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2017年10月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告返还全部房款800000元并给付自2018年2月23日按照年利率4.75%计算至实际给付之日止的利息；3、判令被告按全部房款800000元的0.1%支付违约金800元；4、返还物业管理费、维修基金、发证登记费、装修保证金等8740元。事实与理由：原被告于2017年10月16日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告出资720000元购买被告开发的位于泰兴市朗悦河畔（二期）7幢1001室的房屋，但原告实际还支付了定金等共计80万元。其中，合同第11条第1款约定被告应于2018年8月31日前向原告交付该商品房，但被告直至2018年12月才将房屋交付。根据合同第12条逾期交房责任，逾期超过30日后，原告有权解除合同并要求返还全部房款（含贷款部分），并自原告付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时按照全部房价款的0.1%向原告支付违约金。合同第20条因被告的原因，原告未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的不动产权证书的，原告有权解除合同。从交付至今已逾期1年多，原告仍未取得房产证。据悉被告开发的朗悦河畔一期至今三年多众多买受人未取得房产证。据被告员工称被告至今尚未取得竣工备案证明故办不了房产证。故原告有权解除合同，被告应在解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含贷款部分），并自原告付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。原告葛彦晴向本院提供了以下证据：1、《商品房买卖合同（预售）》，证明原被告存在买卖合同关系以及被告违反合同约定逾期交付房屋以及至今未办理产权变更。2、江苏省增值税普通发票、朗悦河畔二期认购书复印件、转账记录、银行流水等，证明原告已经履行了合同义务，支付了80万房款。其中认购定金5万，25万首付款以及苏州银行贷款50万。3、住宅使用说明书，证明被告违约以及实际交房时间为2018年11月30日，并不是合同上约定的2018年8月31日。4、装修保证金公共维修基金登记费等收据，证明买卖该房屋原告支付了相应价款。5、原告与被告法定代表人朱林生的通话录音，证明2019年7月6日涉案房屋尚未竣工验收合格，无法办理房产证，且法定代表人朱林生承诺于2019年12月办理房产证，但至今仍未办理房产证，被告严重违约。被告双源公司辩称，1、房屋实际付款基数应为72万余元不到而非原告诉状中列的80万。2、房产证其实系政府规划多次有变更而造成的发放困难，准确来说也是外力因素导致的不可抗力结果，系有因可查，公司已经积极努力的解决相关问题，也是受疫情影响有所耽误。3、被告根据涉案商品房买卖合同认为按约定相关房屋应该是可以要求支付一定的违约金，但却是双方同意继续履行合同，本案应该是依照约定，并没有符合的解约情形，我方认为应当继续履行合同。被告双源公司向本院提供了以下证据：1、江苏省住房和城乡建设厅出具的《工程竣工验收备案文件目录》、单位（子单位）工程竣工验收报告、单位工程质量竣工验收记录、建筑工程施工许可证、江苏省住房建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书、工程竣工报告、工程勘察质量检查报告、工程设计质量检查报告、工程监理质量评估报告、建设工程质量督察报告、建筑节能工程施工质量专项验收报告、单位工程竣工验收证明书、预售许可证，证明涉案房屋工程已经基本到位。2、涉案房屋《交房结算表》、涉案房屋《业主入住资料移交书》，证明涉案房屋已经交付具备使用价值。3、国网江苏省电力公司泰兴市供电公司2017年10月30日出具的《供电方案答复单》、电力公司2019.9.5出具的电路调整方案放大图、电力公司2019.9.25出具的《关于江苏双源房地产开发有限公司的供电方案》、双源公司分别于2017.11.27、2019.4.16、2019.5.5、2020.5.26、2020.7.15向国网江苏省电力公司泰兴市供电公司支付电力施工工程款交易凭证9张、双源公司与国网江苏省电力公司泰兴市供电公司之间签订的《新建居住区供电设施服务协议》、朗悦河畔三期配电房土建验收问题2019.5.30、双源公司与泰兴市安能电力工程有限公司签订的《建设工程施工合同》、2020.7.22《居配工程现场试验检测问题记录单》、2020.8.7到2020.8.8现场勘验照片、2020.8.8现场勘验照片、双源公司与国网江苏省电力公司泰兴市供电公司签订的《临时供电用电合同》，证明双源公司2015年已经申请过涉案工程的供电，然而因供电公司多次调整线路而未能按期进行正式供电。双源公司多次催促后，电力公司进行施工，却未能通过验收。双源公司又多次努力与电力公司沟通后进行接电施工。4、双源公司与国网江苏省电力公司泰兴市供电公司签订的《临时用电延期补充协议》、小区内的负荷统计情况、双源公司出具的《关于朗悦河畔三期用电的情况说明》，证明小区内的临时用电负荷虽然能够做到不影响房屋的使用价值，然而与正式供电的负荷还是有一定区别，无法负担正式用电的最大值电力供应，所以必须完成电力公司正式电力施工、正式通电。补充说明现阶段电力公司的施工已经完成并已经通过验收，之前电力公司因为其自身施工而导致的多次调整问题最终已经得到解决，所以很快就可以实现办理不动产登记证的目的。第三人苏州银行述称，原告一次性还清我行贷款，开发商是阶段性担保，要求开放商和原告承担连带还款责任。第三人双源公司述称，与双源公司订立朗悦河畔销售代理委托合同是事实，因为当时朗悦河畔的销售房屋较多，是否收取原告款项需要庭后核实。经审理查明，2017年10月16日原告葛彦晴与被告双源公司订立商品房买卖合同（预售），双源公司将位于泰兴市朗悦河畔（二期）7幢1001室的房屋预售予葛彦晴，约定房屋总价720000元，首付220000元，贷款500000元；约定2018年8月31日为合同约定商品房交付日。第二十条房屋登记约定：“（一）、双方同意共同向不动产登记机构申请办理该商品房的不动产转移登记。（二）、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、…2、买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”。2017年11月16日葛彦晴向双源公司支付220000元，2018年2月葛彦晴向苏州银行办理了个人购房贷款500000元。2018年12月1日双源公司向葛彦晴开具了717024元购房增值税发票。2017年10月16日原告葛彦晴与被告双源公司达成补充协议，第十二条约定“1、出卖人不能按照本合同正文第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人2个月（即至2018年10月31日，含当日）的交房宽限期（下称“宽展期”…），允许出卖人在该宽展期据满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。…2、出卖人逾期交房超过2个月但未超过3个月的（即至2018年11月30日，含当日），自上款约定的宽展期届满的第二天起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3、出卖人逾期交房超过三个月的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前书面向出卖人提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续（…）之日起60日内退还买受人已付房款，并按买受人已付房款1%向买受人支付违约金。…若在书面交房通知确定的交付日之首日前，买受人未书面向出卖人提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自本条约约定的宽限期届满的第二天起至交房通知确定的交付日至首日止，按日向买受人支付其已付房款万分之一的违约金。…十六、买受人同意先接受交房并接受房屋竣工备案证明可以在交付后的半年内提供。…”。2018年12月1日双源公司与葛彦晴办理了交房手续。另查明，双源公司于2017年10月13日即向国网江苏省电力公司泰兴市供电公司（以下简称国网泰兴公司）申请供电方案。2017年10月30日国网泰兴公司向双源公司回复“供电方案答复单”，外接电为“第一路电源：由110KV小庄变I段母线小工II4线新建两进四出1#环网柜接入用户配电房；第二路电源：由110KV小庄变II段母线溪东124线新建两进四出2#环网柜接入用户配电房（备注：待110KV钱家变投运后，改由钱家变新架10KV出线供电）”。2019年9月5日国网泰兴公司又将外接电方案调整为“第一路电源：由110KV小庄变I段母线小工II4线新建两进四出1#环网柜（带三遥功能）接入用户配电房；第二路电源：由110KV钱家变金溪142线新建两进四出2#环网柜（带三遥功能）接入用户配电房”。国网泰兴公司于2020年5月27日安排泰兴市安能电力工程有限公司与双源公司就“江苏双源房地产开发有限公司朗悦河畔三期外接工程”订立建设工程施工合同，施工期限为2020年6月10日至2020年9月30日。本案审理中本院于2020年7月13日至涉案小区工地进行现场调查核实了涉案小区外接电工程确已在施工状态。本院认为，一、关于原告要求解除原被告于2017年10月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求。关于原告以逾期交房诉请解除合同。双方合同约定的交房时间为2018年8月31日，补充协议约定交房时间可放宽至2018年10月31日，2018年11月30日前交房需负担违约金，被告实际于2018年12月1日向原告交房。补充协议约定了解除合同必须在交付日之首日前书面向出卖人提出。本院认为在被告双源公司发生逾期交房后，双方协议约定了2018年11月30日原告有权行使解除权，但原告选择了接受交房，导致了解除权的丧失。另一方面，原告提出行使解除权也明显超出合理期限。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。双方合同约定交付时间为2018年8月31日，原告2018年12月1日接收了房屋，但原告直至2020年1月19日才向本院提起诉讼以逾期交房为由要求解除合同，本院认为原告提出解除合同的时间无论约定期间还是法定期间均已超过了合理期限，对原告以该理由诉请解除合同，本院不予支持。关于原告以逾期办证诉请解除合同。原告主张其法律依据为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，本院认为商品房买卖合同司法解释第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。第十八条与第十九条的区别在于第十八条强调的是由于出卖人的原因，买受人“未能取得”房屋权属证书，第十九条则是强调由于出卖人的原因，买受人“无法办理”房屋权属证书，第十九条侧重点在于“无法办理”，比如因土地使用手续不合法导致买受人无法办理房屋权属证书的，买受人的合同目的不能实现时，买受人有权退房同时要求出卖人赔偿其经济损失。本案中，根据双源公司提交的材料显示双源公司建房审批手续齐全，只是因国网泰兴公司外接电线路变更出现工期延误，所建工程无国家电网电力接入，无法经相关部门验收，出现上述情况后双源公司亦在积极推进，待验收合格后，即可协助买受人办理产权过户手续。外接电力工程亦属于市政工程，双源公司因市政工程因素导致延缓交房，该情形不属于“无法办证”的情形。综上，对原告要求解除2017年10月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》，返还全部房款800000元并给付自2018年2月23日按照年利率4.75%计算至实际给付之日止的利息，返还物业管理费、维修基金、发证登记费、装修保证金等8740元的诉讼请求，本院不予支持。二、关于原告要求被告按全部房款800000元的0.1%支付违约金800元的诉讼请求。双方订立的商品房买卖合同约定了逾期交房违约金为全部房款的0.1%，但双方订立的补充协议已将逾期付款违约金进行了提高，现原告仍选择按原合同低标准的违约金起诉，根据民诉法规定本院仅能按原告诉请进行处理，对总房款双方仍有争议，但原告主张逾期交房违约金800元并不超过补充协议约定的标准，本院予以支持。需要说明的是，本院虽判决驳回了原告要求解除合同的诉讼请求，但因双方合同对逾期交房违约金、逾期提供产证手续违约金均有明确约定，但原告本案中仅要求被告给付低标准的逾期交房违约金800元，未主张要求被告给付其他违约金，本院无法处理当事人未主张的诉讼请求，原告仍有权利另行诉讼主张要求被告给付违约金。三、关于原告向本院提出追加第三人苏州银行的程序异议。本院系基于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，因原告诉讼请求为解除合同，本院依法追加贷款银行苏州银行为本案第三人。关于原告认为本案审理程序拖沓未适用简易程序，两次开庭间隔时间提出异议。本院认为根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定”，本院认为本案双方对原告是否享有合同解除权有较大争议，已不宜适用简易程序审理，遂转为普通程序审理。本院于2020年4月2日庭审后，因本案受疫情影响审理期限已超过三个月，遂于2020年4月14日裁定转为普通程序审理，并需补足当事人举证期限。同时本案涉及到追加第三人贷款银行苏州银行事项进行审查，本院于2020年4月29日确定追加第三人苏州银行。简易程序转为普通程序、审查第三人均属于诉讼程序事项，完成上述程序性事项后本院确定于2020年5月26日再次开庭时间并不违反诉讼法规定。关于原告认为本院开庭时间一再延期存在偏向性执法，本案立案于2020年1月19日（农历腊月二十五），因新冠疫情影响，本院所有庭审均予以延期，并非针对原告个案，不存在偏向性执法。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告江苏双源房地产开发有限公司于本判决生效后十日给付原告葛彦晴800元。二、驳回原告葛彦晴的其他诉讼请求。被告如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12577元，原告负担12527元，被告双源公司负担50元（此款原告已预交，被告在给付上述款项时一并加付给原告50元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  严 超人民陪审员  丁建新人民陪审员  宋志高二〇二〇年十月十五日法官 助理  丁佳驹书 记 员  王鑫鑫