重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020渝01民终6904号上诉人（原审被告）：重庆永利置业有限公司，住所地重庆市北部新区湖红路****第**，统一社会信用代码91500000082431356K。法定代表人：彭善荣，总经理。委托诉讼代理人：杨明迪，男。被上诉人（原审原告）：方钰斌，男，1994年8月18日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：周进，重庆竞立律师事务所律师。上诉人重庆永利置业有限公司(以下简称永利公司)因与被上诉人方钰斌房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初9645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人永利公司的委托诉讼代理人杨明迪，被上诉人方钰斌及其委托诉讼代理人周进参加了诉讼。本案现已审理终结。永利公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回方钰斌的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，方钰斌为违约方，并无合同解除权，应当承担认购书约定的违约责任；永利公司不存在违约行为，一审判决返还房款及定金于法无据。1.一审判决认定方钰斌因自身原因申请退房发生违约，但法律并未赋予违约者解除权，其应当承担违反预约合同的违约责任。双方于2020年1月15日签订的认购书为预约合同，明确约定了违约责任，方钰斌应承担的违约责任为所付款项不予退还。2.方钰斌并未请求解除认购书，更不享有解除权。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条及即将生效的《中华人民共和国民法典》第495条规定，方钰斌作为违约方不享有单方解除权。永利公司一直保留案涉房源，双方签订商品房买卖合同的预约合同目的处于可实现状态。3.永利公司始终在促成订立本约，方钰斌按认购书继续履行即可正常网上签约，永利公司无违约行为。根据重庆市销售网上签约管理规定，签订商品房买卖合同应当在规定的网站上进行网上签约，由于方钰斌自身原因，付款比例未能达到总房款的20%，无法继续网签系统下一步骤，属于重庆市网签服务管理系统的强制性管理及系统操作性质，其付款达到总房款20%后就可正常进行下一步操作直到完成网签。本案阻止签订商品房买卖合同的是方钰斌基于自身原因不再履行认购书的主观意愿和行为表达，不是行政管理规范。二、一审判决适用法律错误。如前所述，本案并无任何一方当事人请求法院判决解除认购书，根据合同法及相关规定，方钰斌不享有单方解除权。方钰斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。1.双方在2020年3月17日已就预约合同解除达成一致意见，只是对退款金额没有达成一致意见。2.永利公司违约不签订合同已构成违约。3.永利公司有欺诈行为，其上诉状确认2020年1月15日认购书存在，但其在2020年4月15日、2020年6月12日均以2020年1月11日认购书为由要求履行合同，并不要求履行2020年1月15日认购书。永利公司一直试图欺骗方钰斌。方钰斌向一审法院起诉请求：判令永利公司立即返还预付款140656元，并双倍返还定金40000元，诉讼费用由永利公司承担。一审法院认定事实：2020年1月11日，永利公司（乙方，出卖人）与方钰斌（乙方，买受人）签订《补充协议》（编号：CQHDYF2257268），方钰斌向永利公司认购重庆恒大御府楼盘1幢1-202单元。合同约定：一、乙方同意签署本补充协议时，支付人民币2万元作为定金……二、乙方选择下列第2种方式付款：2.按揭付款（商业贷款）：乙方须于2020年1月15日前支付首期房款402564元（不含定金），同时签订《商品房买卖合同》及补充协议……三、乙方支付首期款的同时预缴税费13494元。永利公司举示的协议中，别珍丽在协议右上角注明同意使用，秦方作为销售经理在甲方处签名。永利公司举示的《身份信息承诺书》《购房承诺书》《重庆恒大御府认购须知》《重庆恒大御府签约须知》，方钰斌确认前述证据中“方钰斌”签名属实，签名均形成于2020年1月11日。2020年1月15日，永利公司（甲方，出卖人）与方钰斌（乙方，买受人）签订《补充协议》（编号：CQHDYF2257228），方钰斌向永利公司认购重庆恒大御府楼盘1幢1-202单元。合同约定：一、乙方同意签署本补充协议时，支付人民币2万元作为定金……二、乙方选择下列第3种方式付款：3.分期付款：乙方须于2020年1月15日前支付首期房款120556元（不含定金），同时签订《商品房买卖合同》及补充协议；于2020年4月11日前付清120556元；于2021年1月1日前付清140556元；于2021年4月11日前付清140556元；于2021年7月11日前付清剩余款项140556元……三、乙方支付首期款的同时预缴税费20100元……四、乙方必须在约定的付款方式和期限内到重庆恒大御府项目销售中心支付首期款及签订《商品房买卖合同》及补充协议，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。五、如乙方履行完毕本补充协议义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再另行承担其他责任。方钰斌称其在协议上签名时协议内容为空白，该协议系永利公司的单方意思表示，且双方在2020年1月15日未签订《商品房买卖合同》。同日，永利公司向方钰斌开具两份收据，一份收据显示方钰斌向永利公司付款140556元，备注含定金，庭审中永利公司认为该款系方钰斌支付的首期房款和定金，另一份收据显示方钰斌向永利公司付款20100元，备注契税。永利公司认为，未按照协议在2020年1月15日签订商品房买卖合同及补充协议的原因是，按照重庆市房屋管理机构的相关规定，达成正式网签的条件必须为付款金额达到房屋总价款的20%，当时双方并不具备达成网签的条件；因方钰斌自身原因在当时无法支付足额房款，才导致双方未能办理网签，并非因永利公司原因导致。对有争议的证据和事实，该院认定如下：1.方钰斌举示的《重庆公司恒大世纪城项目退房审批表》照片，载明：已交房款140556元；申请退款金额120556元；是否退定金，否；因家里母亲出现重大变故，检查出患有胃癌，无法支付剩余房款，现购房人申请退房并退款。经办人签字处为敬泉君、秦方、别珍丽；地；地区公司财务部审批意见处落款时间2020年3月17日利公司的质证意见：真实性不认可，仅为复印件，且审批表上并无永利公司签章。该证据虽为照片，但由于秦方、别珍丽在审批表中签名，秦方和别珍丽也在2020年1月11日协议上签名，故对照片的真实性予以采信，该院认定方钰斌曾向永利公司提出过退房申请。方钰斌举示的《关于限期签订商品房买卖合同及支付款项的催告函》，永利公司的质证意见：真实性不认可，方钰斌提供的仅为复印件，催告函所载明的内容亦与本案核心争议内容无关。因方钰斌未提供原件，该院对该证据不予采纳。方钰斌举示的2020年3月17日录音，录音中方钰斌提出按协议约定应当在2020年1月15日签订《商品房买卖合同》，敬泉君称：你这个根本还没达到。方钰斌：我们始终就还只是一个协议。永利公司的质证意见：真实性无法确认，仅通过录音无法判断录音中与方钰斌对话的人是否为永利公司工作人员，另外，与方钰斌对话的人也始终未承认双方于2020年1月15日签订的商品房认购协议补充协议为空白，达不到方钰斌的证明目的。该院对该证据不予采纳。方钰斌认为，2020年1月11日双方签订《补充协议》因双方于2020年1月15日签订《补充协议》，对协议内容进行了变更，故2020年1月11日的协议不再履行；但2020年1月15日协议方钰斌是在空白协议上签字，该协议不是其真实意思表示，应当为无效协议，如果法庭认定为有效，该协议是可撤销合同，涉嫌欺诈，合同约定应该在2020年1月15日签订《商品房买卖合同》及补充协议，但永利公司明知当时无法签订合同及补充协议。庭审后方钰斌明确其以解除《补充协议》为诉讼前提。永利公司要求继续履行合同。一审法院认为，永利公司与方钰斌签订的两份《补充协议》，均是双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。方钰斌主张于2020年1月15日与永利公司签订的《补充协议》系空白合同，不是其真实意思表示，但其未举示相应证据，该院不予支持。永利公司与方钰斌就同一标的订立了两份不同的合同，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，应当认定为后订合同变更了先订合同的意思表示，结合方钰斌举示的两份收据，其实际履行的亦是第二份《补充协议》，第一份《补充协议》的权利义务已经终止。从性质上看，两份《补充协议》均属于预约合同。方钰斌于2020年3月已向永利公司作出不再继续履行协议的意思表示，无论其是否违约方，永利公司均无权要求继续履行。故双方协议应认定已无法继续履行，已于方钰斌提出不再继续履行时解除。根据2020年1月15日的《补充协议》第二条第3款约定，乙方须于2020年1月15日前支付首期房款120556元，同时签订《商品房买卖合同》及补充协议。结合方钰斌举示的收据及永利公司自认，方钰斌于2020年1月15日已依约履行支付首期房款120556元的义务，未签订《商品房买卖合同》及补充协议的原因，系永利公司认为方钰斌付款金额未达到房屋总价款的20%，不具备正式网签条件。重庆市房屋管理机构关于网签条件的规定，属于行政法上的其他规范性文件，不能成为阻止签订《商品房买卖合同》及补充协议的正当理由。未依约签订正式商品房买卖合同的过错不在于方钰斌，其不是违约方，永利公司无权依据2020年1月15日《补充协议》第四条约定不予退还所收款项，而应当返还方钰斌首期房款120556元和契税20100元。关于双倍返还定金的问题。根据方钰斌举示的《重庆公司恒大世纪城项目退房审批表》，方钰斌系因自身原因申请退房，而非基于永利公司未与其签订《商品房买卖合同》及补充协议的违约行为而提出退房申请，故双方均有违约行为，应当各自承担相应责任。该院认为以永利公司返还所收20000元定金为宜，对方钰斌要求双倍返还定金的请求不予支持。一审法院判决：一、永利公司在判决生效后立即返还方钰斌首期房款120556元和契税21000元，共计140656元；二、永利公司在判决生效后立即返还方钰斌定金20000元；三、驳回方钰斌的其他诉讼请求。案件受理费3910元，减半收取1955元，由方钰斌负担220元，永利公司负担1735元。二审中方钰斌举示如下证据：1.2020年4月15日催告函、2020年6月12日通知，拟证明永利公司一直要求履行的是2020年1月11日认购协议，对第2份认购协议并不要求继续履行。2.2020年4月3日方钰斌与永利公司销售经理秦方的电话录音，拟证明永利公司确认双方订立的合同已进入房管局网签系统以及方钰斌已经要求解除认购协议但永利公司不同意退款。永利公司质证意见：对证据1真实性认可，证明目的不认可，对证据2真实性无法核实，录音中的秦方身份无法核实，案涉项目的销售为外包团队，流动性很强，录音内容表明永利公司始终在积极促成订立本约，整个认购书及网签环节均受到重庆市网签服务管理系统全程监管。对前述证据，永利公司既未举示反驳证据也未提出合理的反驳理由，本院确认其真实性。二审查明以下事实：方钰斌举示的2020年1月11日认购书（客户联）与2020年1月15日认购书（发展商联的复印件，永利公司举示的原件与此一致），均为个性内容为空格待打印填写的格式文本。其中，前者打印的付款方式为第2项按揭付款，尾部签名部位甲方经办人处有2人签名、销售经理处有秦方签名，永利公司印文与经办人签名有覆盖重叠，后者打印的付款方式为第3项分期付款，从2020年1月15日-2022年1月11日分9次付清全部房款，尾部签名处甲方经办人处有2人签名、销售经理处有1人签名，永利公司印文与其代表签名无覆盖重叠。方钰斌举示的2020年3月17日《恒大世纪城项目退房审批表》照片载明的申请内容为退房款不退定金，敬泉君、秦方、别珍丽在经办人处签名，方钰斌在客户处签名。方钰斌举示了2020年3月17日录音，称对话双方为永利公司销售经理敬泉君与方钰斌及其父母。主要内容：敬：你直接在这儿签字就行了。方母：我们要把这个情况说明，你这份协议是怎么来的？当时那个小伙子说你们那交钱交不了，就拿的一份空白的叫我们签。敬：不是签的空白。方：等一下，敬老师，相当于我们现在有两份协议对不对？敬：这个办的认购，勒个办的签约，转签约。方母：那为什么当时不给我们一份？敬:这是经销商留存的，上面写了经销商留存。方：敬老师，我们是要办按揭，你们口头上说你们给客户办按揭都是这样办，是不是。敬：系统默认打出了就是这样啊。方：我母亲已经说得很清楚了2年分期我们承受不了。按照你说15号我们是来办分期的，那按照你们的分期付款这一条，15号这天支付首付款12万多并签订商品房买卖合同呢？敬：你还没达到。方：按这一条来说……你先听我念完，你们协议上写的。敬：我们现在是给你走退款这个流程，你如果要按照这个协议走，你要打官司……2020年4月3日，方钰斌致电秦方电话17****ｘ2229。主要内容：方：昨天麻烦你帮我问的那个申请的事情怎么样了。秦：今天早上不是敬泉君给你打了电话吗。方：对，但我想确认，上面不给我们答复关于我们退款这个事。秦：上面答复是驳回了，不同意得嘛。方：不同意原因是什么？方：没有原因。因为我们恒大系统里是转了签约的，按正常签约情况算的话，要么扣除总房款的10%，要么扣除交款金额的50%这种违约金往上报，再去试试看。你这种情况选择已交房款50%划算些，如果你接受我们就继续往上报。2020年4月15日，永利公司向方钰斌发出《关于限期签订商品房买卖合同及支付款项的催告函》，主要内容：您于2020年1月11日认购了重庆恒大世纪城1-1-202商品房。依据双方所签编号ＣＱＨＤＦＹ2357228的认购书，您应于2020年1月15日到销售中心支付首期房款并签订重庆市买卖合同及补充协议。截止发函日，您尚未到销售中心签订重庆市买卖合同及补充协议，已构成违约，为减少损失，此函催告如下：务必于2020年5月11日前到销售中心签订《重庆市买卖合同》及补充协议，并按约定支付房款。2020年6月12日，永利公司向方钰斌发出《通知》，主要内容：阁下于2020年1月11日与我司签订了《商品房认购协议补充协议》（编号ＣＱＨＤＦＹ2357228），认购了重庆恒大世纪城六期小高层1-1-202商品房。依据认购书，阁下应于2020年1月15日前到我司签署《重庆市买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买房屋，所付款项不予退还，我方无需通知可另行处理该房屋。截止发函之日，阁下已逾期多日仍未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定。有鉴于此，我司现致函阁下：我方将按认购书的约定另行处理该房屋，且阁下所付房款不予退还。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人在合同订立、变更、履行及解除等民事行为中，均应遵循诚信原则。关于2020年1月15日认购书对双方是否有约束力。双方于2020年1月11日签订了认购书。永利公司诉讼中主张2020年1月11日认购书已经变更为2020年1月15日认购书，即付款方式已从首付+按揭变更为全部房款2年内分9次付清。方钰斌认为双方在2020年1月15日商议的是首付款分期而非全部房款分期，并认为当日其仅在空白的格式合同上签字且永利公司未向其交付客户联合同。本院认为，2020年1月15日认购书并非双方实际履行依据。理由如下：第一，方钰斌举示了2020年1月15日认购书的开发商留存联复印件，该复印件版本与永利公司庭审举示的原件一致。争议认购书的持有情况表明，永利公司持有原件，方钰斌无客户留存联。第二，该份认购书约定认购书签订“同时”签订本约，但双方并未按此履行。永利公司庭审称未签订本约的原因是付款未达到总房款的20%不能办理网签，但能否办理网签合同的行政备案登记与双方能否签订本约系完全不同的法律行为及法律关系。第三，2020年3月17日谈话录音中，永利公司工作人员以“这个办的认购，勒个办的签约”、“这是经销商留存的”、“系统默认打出了就是这样”等说辞解释该份认购书的用途、留存对象以及内容来源，能够大体还原该份认购书的签订过程。第四，永利公司作为法人，其向方钰斌预售案涉商品房的系列行为通过其工作人员经办。永利公司虽然不认可方钰斌举示的2020年3月17日退款申请表、该日谈话录音及2020年4月3日电话录音，但未举证推翻有关工作人员的身份及录音的真实性，且录音中的工作人员身份有书证印证，录音内容与书证内容衔接，结合其他证据，前述争议证据的真实性能够得到确认。第四，永利公司2020年4月15日催告函及2020年6月12日通知交涉的事项为方钰斌未按2020年1月11日认购书履行，未在2020年1月15日去签订本约或办理任何手续。两份函件表明永利公司要求履行的仍然是2020年1月11日认购书，其在诉讼之前并不认可2020年1月15日办理了签订认购书等有关手续。综合上述四点，本院采信方钰斌的前述主张。关于永利公司是否应当返还方钰斌所交款项。方钰斌主张其于2020年3月17日办理退款时双方已达成解除认购协议的一致意见，仅是退款数额未达成一致。2020年4月3日录音表明双方对退款数额存在分歧，2020年6月12日永利公司向方钰斌发出的通知“我司现致函阁下：我方将按认购书的约定另行处理该房屋，且阁下所付房款不予退还”，表明永利公司解除认购协议的意思。从前述发生在诉讼前双方办理申请退款、电话回复及书面通知等行为看，虽然双方在是否退款或退款数额的问题上未达成一致意见，但在解除认购协议这一点上，双方的意思表示一致。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项及第九十七条规定，双方应当进行清算。永利公司以其尚在积极促成签订本约为由，上诉认为一审法院不应判决其返还款项，本院不予支持。永利公司还上诉认为方钰斌在退款审批表中自认不退定金，但退款申请表记载的退房款不退定金作为要约，并未得到永利公司承诺。结合双方因2020年1月15日认购书发生的分歧，一审法院判决永利公司返还定金，并无不当。综上所述，永利公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3913.12元，由重庆永利置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇二〇年十月十四日法官助理  秦金星书 记 员  李白露