广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初1983号原告:杨安斌，男，1962年7月23日出生，汉族，住广东省佛山市高明区**************，公民身份号码420***************。原告:王保华，女，1962年1月11日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*****************，公民身份号码420***************。上述两原告的共同委托诉讼代理人：张家敏，广东盈腾律师事务所律师。被告：佛山勤天汇房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区*********口厂房之三，统一社会信用代码914**************。法定代表人：高某1。委托诉讼代理人：赵业凤，女，该司员工。被告：广州市勤天物业管理有限公司佛山高明分公司，住所地广东省佛山市高明区*********口厂房之四，统一社会信用代码914*************。法定代表人：冯某1。原告杨安斌、王保华诉被告广州市勤天物业管理有限公司佛山高明分公司（以下简称“物业公司”）、佛山勤天汇房地产开发有限公司（以下简称“房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告杨安斌及两原告的共同委托诉讼代理人张家敏、被告物业公司的法定代表人冯某1、被告房产公司的委托诉讼代理人赵业凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.两被告连带赔偿因公共下水道倒灌污水以及公共排污管污水泄漏给原告造成的租房费用5250元；2.两被告承担全部修缮费用，连带赔偿原告其他经济损失共计72633元，并承担自房屋修复之日起5年的质量保证责任；3.被告物业公司免除自2020年2月19日起至房屋修复之日止的物业管理费用；4.两被告承担本案的诉讼费用、鉴定费用、财产保全费等费用。事实和理由：原告系佛山市高明区*****************（案涉房屋）的产权人，被告房产公司系该房屋的出卖人即开发建设方，被告物业公司系该房屋的物业管理单位。2017年，原告与被告房产公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，房屋面积为98.89平方米，房屋用途为住宅。2019年，被告房产公司将房屋交付给原告，并同时提供了《住宅质量保证书》。2020年2月19日，被告物业公司发现19座一楼大堂天花板有滴水的情况，然后到2楼去巡查，经原告的同意进入该房屋并发现厨房的公共排污管污水泄漏、倒灌，导致屋内财产受损，受损物品包括：木地板、定制家具、苏泊尔电饭锅、地毯三张、鞋子八双等。由于房屋被严重倒灌且浸泡，不但给原告造成了巨大的财产损失，而且还导致原告不能正常使用该房屋，该房屋自2020年2月起至今一直处于闲置状态，原告因此要继续在外承租房子居住。由于引起本次事故的原因系被告物业管理范围内的公共下水道和公共排污管。综上所述，原告根据相关法律规定，依法提起诉讼。被告房产公司辩称，2020年2月19日下午被告物业公司巡楼发现19座一楼大堂上顶滴水，到二楼查看，发现19座***室门口积水。物业公司及时联系原告，经原告同意进入房屋查看，发现厨房的下水管管道堵塞导致积水、反水到房屋内，物业公司在下水管道2楼夹层管道处堵塞，锯开管道发现两块白色泡沫物品、水泥渣、抹布、厨房垃圾，上述物品堵塞下水管道，19座***室以上业主没有按照规范要求排放装修、生活垃圾，导致堵塞的主要原因。经了解发现19座***室以上业主有装修房屋，物业公司组织19座***室以上业主进行沟通和解决下水道堵塞造成的损失赔偿事宜。被告房产公司提供房地产住宅质量保证书保修责任，不存在任何过错，原告的诉讼没有事实和法律依据。针对原告提出“开发商未尽到合理的保修责任”的说法，被告房产公司认为，该说法没有事实和法律依据，具体如下：案涉房屋积水的直接原因是下水管堵塞导致的，主要是由于***室以上业主装修期间生活垃圾的不规范排放导致下水管道堵塞，与房屋质量问题没有任何联系，没有任何违约责任。原告应该找***室以上业主调解侵权责任。请法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告物业公司辩称，2020年2月19日下午被告物业公司巡楼发现19座一楼大堂上顶滴水，到二楼查看，发现19座***室门口积水。物业公司及时联系原告，经原告同意进入房屋查看，发现厨房的下水管管道堵塞导致积水、反水到房屋内，物业公司在下水管道2楼夹层管道处堵塞，锯开管道发现两块白色泡沫物品、水泥渣、抹布、厨房垃圾，上述物品堵塞下水管道，19座***室以上业主没有按照规范要求排放装修、生活垃圾，导致堵塞的主要原因。经了解发现19座206室以上业主有装修房屋，物业公司组织19座***室以上业主进行沟通和解决下水道堵塞造成的损失赔偿事宜。针对原告提出“物业公司未尽到合理的维修责任”的说法，被告物业公司认为，该说法没有事实和法律依据，具体如下：案涉房屋积水的直接原因是下水管堵塞导致的，主要是由于***室以上业主装修期间生活垃圾的不规范排放导致下水管道堵塞，物业公司严格按照物业服务合同约定内容履行维护、维修公共区域设施、设备，当时发现下水管堵塞就及时疏通管道，并对案涉房屋进行了清洗、消毒工作，物业公司按照相关法律法规以及物业服务合同的约定，已尽到对小区公共设施日常维修养护、定期检查及防止损失扩大的协助义务，物业公司不应承担责任。若原告直接将责任归咎于物业公司，情绪化地对待处理问题，并不利于自身权益的维护和问题的解决。原告应该找19座***室以上业主协调解决侵权责任。综上，被告物业公司已尽到服务合同的约定义务，原告的诉求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部的诉讼请求。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时举证、质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院作如下认定：1.原告的证据：证据3，两被告对真实性无异议，对关联性有异议。本院经审查认为，两被告对真实性无异议，该组证据可以反映案涉的房屋及管道返涌情况，本院对该组证据予以确认。证据4至证据8，两被告均不确认。本院经审查认为，上述证据与本案不存在关联性，本院不予确认。2.两被告的证据：证据2，原告有异议。本院经审查认为，在没有其他证据佐证的情况下，该证据不能单独证明案件事实，本院不予确认。证据3，原告有异议。本院经审查认为该证据与原告提交的证据3一致的部分，本院予以确认；不一致的部分，本院不予确认。证据4至证据6，原告对真实性无异议，对关联性和证明内容有异议。本院确认上述三组证据的真实性，对于关联性将在本院认为部分予以分析。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杨安斌、王保华是案涉房屋坐落于佛山市高明区*****************的权利人。2017年*月**日，两原告与被告物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：两原告购买的案涉房产在交付后由被告物业公司提供物业管理服务。合同对物业服务内容和质量、物业服务费用、物业的经营与管理、物业的使用、物业的维修养护等均作了约定。其中约定“物业公司的服务包括物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通”（具体内容详见合同条款）。案涉房屋所在的****座的建设单位是被告房产公司，竣工验收时间是2017年11月20日，交付使用时间是2017年11月30日，其中管道堵塞的保修限期为一年，保修责任是在正常使用情况下，如出现堵塞，则负责疏通。2019年2月19日，被告物业公司发现案涉房屋厨房的下水管管道堵塞导致返涌，浸泡房屋。被告物业公司对下水管清理，疏通时发现泡沫、抹布、水泥渣和厨房垃圾。2020年2月20日，被告物业公司对案涉房屋进行第二次清洗和消毒。2020年4月11日，原告王保华、被告物业公司人员、明湖社区人员、律师事务所人员、906房和1106房业主在被告物业公司会议室协商赔偿事宜。因到场的两位业主认为不属于其责任，其他业主没到场，物业公司认为尽责了不应由其赔偿，最终未能达成一致意见，建议通过法律途径解决纠纷。原告王保华在2020年4月11日协商时自认于2020年1月19日在案涉房屋居住至2020年2月7日离开。被告物管公司协商时确认案涉房屋浸泡的高度大概2-3厘米。庭审中，双方一致确认木地板被水浸泡。本院认为，根据原告起诉的事实与理由，本院将立案案由商品房销售合同纠纷改为合同纠纷。关于原告主张被告物业公司承担赔偿责任的问题。虽然被告物业公司发现原告的室内财产损害发生后，及时疏通管道，并派人对污染的室内进行清洁消毒处理，避免损失继续扩大。但根据双方签订的《前期物业服务合同》，被告物业公司对公共下水管负有日常维修、养护管理、并保持相关管道畅通的义务。被告物业公司提供的证据未能证明其履行了上述义务，现案涉楼房下水管因堵塞而返涌，足以说明被告物业公司未尽到相应义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”规定，原告主张被告物业公司赔偿损失应予支持。原告未及时发现和避免，导致损失发生扩大，自身应承担相应的责任。结合双方在庭前的协商和庭审的陈述，综合案涉房屋因返涌浸泡的情况、浸泡范围，原告的房屋因返涌浸泡确实产生一定的损失，但原告向本院申请损失鉴定后又撤回，原告未能提供其他证据证实损失的具体金额，应承担举证不利的后果。本院酌定原告因返涌浸泡的损失为10000元，由被告物业公司予以赔偿。原告主张的租金损失、房屋修缮费用、物业管理费等损失合计过高的部分，本院不予支持。关于原告主张被告房产公司承担连带赔偿责任及5年质保责任的问题。案涉房屋交付使用时间是2017年11月30日，管道堵塞的保修限期为一年。原告主张被告房产公司承担保修责任已超过法定期限，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、广州市勤天物业管理有限公司佛山高明分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨安斌、王保华赔偿损失10000元；二、驳回原告杨安斌、王保华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1747元，减半收取873.5元（原告已预交），由原告杨安斌、王保华负担761.5元，被告广州市勤天物业管理有限公司佛山高明分公司负担112元。由被告广州市勤天物业管理有限公司佛山高明分公司于履行上述判决义务时一并支付给原告杨安斌、王保华，本院不另作收退。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 伍燕霞二〇二〇年十月二十七日法官助理 区凤仪书 记 员 徐文杰