广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4501号上诉人（原审被告、反诉原告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*******************，统一社会信用代码914***********947F。法定代表人：邱凯城，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张世林，男，1956年2月24日出生，汉族，住山西省大同市城区**********。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建设发展公司）因与被上诉人张世林商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初4282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。建设发展公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回张世林关于逾期办证违约金的诉讼请求。事实和理由：由于张世林迟延递交办证资料造成建设发展公司无法履行合同约定的办证义务，过错在于张世林，建设发展公司依约无需承担任何违约责任。根据合同第十四条约定，张世林有义务按建设发展公司规定的日期提交办理权属证书所需资料、签署所需文件、缴纳办证税费等义务。一审诉讼过程中，建设发展公司已提交证据证明：张世林于2014年2月21日接收涉案物业，建设发展公司分别于2018年8月10日、11月30日向张世林邮寄《律师函》、《关于房产面积差异及敦促办理不动产权的函》，催促张世林提供完税凭证等发票协助建设发展公司办理不动产权证，上述函件均以邮件形式向张世林合同约定地址、身份证地址寄发，足以证明建设发展公司充分履行了通知协助义务。根据建设发展公司一审提供的《办证资料收纳时度表》反映，张世林于2019年12月17日才提供完税凭证资料给建设发展公司，导致建设发展公司于2020年1月3日才取得不动产登记受理通知书。因此，造成未能按合同约定期限办理产权登记备案的原因在于张世林逾期提交资料，根据合同第十四条第4款约定，建设发展公司无需向张世林承担逾期办证的违约责任。退一步说，即使建设发展公司未能在2017年1月12日前办理权属备案登记构成违约，但建设发展公司于2018年8月10日向张世林寄发通知书（8月13日由张世林签收），张世林也应于8月16日前履行其提供资料协助办证的义务。根据合同法第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，张世林怠于履行协助义务造成违约期限延长、违约金扩大的损失应当由张世林承担，因此建设发展公司依法无需承担2018年8月16日后所产生的违约金。根据合同第十四条约定，违约金标准应为按日万分之0.1，张世林没有证据证明其实际损失大于上述违约金额，且合同条款合法有效，双方均受此约束。一审裁量按年利率6%计付违约金没有事实依据。张世林辩称，张世林不存在迟延提交办证资料，张世林是在中介口中得知整个小区的业主已经办理了产权证证书，主动联系了建设发展公司提供了办证资料，建设发展公司应承担逾期办证的违约责任。约定每日万分之0.1的违约金标准过低，不足以弥补张世林的损失，应当调整为6%计算违约金正确。建设发展公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。张世林向一审法院起诉请求：判令建设发展公司支付逾期办理不动产权证书违约金46812.5元（以购房款389024元为基数，按年利率6%从2017年1月8日起计算至2018年12月31日止）。张世林于一审庭审中变更违约金的计算期间为2017年1月8日至2020年1月3日止。建设发展公司向一审法院反诉请求：判令张世林支付面积差异款2727.5元及违约金（违约金以2727.5元为基数，自起诉之日按日万分之二的标准计至张世林清偿之日止）一审法院认定事实：2013年7月30日，张世林（买受人）与建设发展公司（出卖人）签订了中山市商品房买卖合同，约定张世林向建设发展公司购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼24幢1602房的预售商品房，购房总价389024元；套内建筑面积单价为每平方米5929.34元；套内建筑面积65.61㎡；商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积差异的，以实测套内建筑面积为准，差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋差价多退少补，面积差异百分比=（实测套内建筑面积-合同约定计价面积）×100%/合同约定计价面积；合同第八条规定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。建设发展公司提交有张世林在落款处签名的《城果（润和花园）业主/住户紧急联络资料登记表》记载了收楼时间为2014年2月21日。建设发展公司于2018年8月10日向张世林发送《律师函》敦促张世林在收函后三日内提交办证资料，该函于2018年8月13日由张世林本人签收。2018年11月30日，建设发展公司向张世林寄送《关于房产面积差异及敦促办理不动产证的函》，该函于2018年12月4日退回。涉案楼盘于2017年9月30日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。建设发展公司于2020年1月3日取得涉案房屋不动产登记受理通知书。2020年1月6日，涉案房地产的不动产权证办出，更名为中山市火炬开发区******************，专有（即套内）建筑面积为66.07㎡。一审法院另查，张世林于2020年1月14日向一审法院提起本案网上立案申请。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系张世林与建设发展公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，建设发展公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因建设发展公司的责任导致张世林不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，张世林不退房，建设发展公司按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。因此，建设发展公司应于2014年2月22日起算720个工作日，即2017年1月12日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。建设发展公司辩称其于2020年1月3日履行了备案义务，并提交了不动产登记受理通知书予以证明，一审法院予以确认。虽然建设发展公司辩称其多次敦促张世林，但张世林怠于履行协助办理产权证的义务，并提供了2018年8月10日向张世林发出的《律师函》、及2018年11月30日邮寄的《关于房产面积差异及敦促办理不动产的函》，但该证据不足以证明张世林存在延误提供办证材料的行为，一审法院不予采纳。建设发展公司于2020年1月3日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。综合考量建设发展公司逾期办证的过错程度，对张世林造成的损失及敦促建设发展公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。现张世林主张违约金按年利率6%计算，一审法院可予支持。至于逾期办证期间的截止日，张世林主张为建设发展公司履行备案义务之日，即2020年1月3日，于法有据，一审法院予以支持。根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间。张世林于2020年1月14日向法院起诉，则张世林的上述债权中，2017年1月14日之前的已经超过诉讼时效期间，建设发展公司抗辩有效，张世林的该部分诉求依法丧失胜诉权。综上，建设发展公司逾期办证应向张世林支付逾期办证违约金69385元[计算方式：以389024元为基数，按年利率6%计算，从2017年1月14日起计至2020年1月3日止，共1085天]。关于面积差异款。涉案商品房买卖合同约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积差异的，以实测套内建筑面积为准，差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋差价多退少补。本案中，商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积65.61平方米，不动产权证登记房屋专有（套内）建筑面积66.07平方米。据合同约定的计算方式计算，两者差异值为0.7%，属应按房屋差价少补情形，故张世林应向建设发展公司补回房屋差价2727.5元【5929.34元/平方米×（66.07-65.61）平方米】。至于建设发展公司主张违约金，因缺乏理据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：一、建设发展公司于一审判决生效之日起七日内向张世林支付逾期办证违约金69385元；二、张世林于一审判决生效之日起七日内向建设发展公司支付房屋差价款2727.5元。如果未按一审法院指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费970元，减半收取为485元；反诉费25元，合计510元；由张世林负担25元（已交纳485元）；由建设发展公司负担485元（已交纳25元，建设发展公司于一审判决生效之日起七日内迳付张世林460元）。二审中，双方均没有新证据提交。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：2018年8月10日，建设发展公司按合同载明的通讯地址（北京市昌平区********）及电话号码（138*****533）向张世林邮寄《律师函》，敦促张世林在收函后三日内提交办证资料，该邮件显示于2018年8月13日由张世林本人签收。同年11月30日，建设发展公司又向张世林的身份证住址邮寄《关于房产面积差异及敦促办理不动产证的函》，该邮件于2018年12月4日被退回。张世林称，第一份《律师函》其不记得有没有收到，但是第二份律师函没有收到。张世林在一审中确认2019年12月17日才向建设发展公司提交办证资料。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据建设发展公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点为：一、张世林是否迟延向建设发展公司提交办证资料导致建设发展公司逾期办证；二、一审认定违约金的计算标准是否恰当。关于焦点一：张世林是否迟延向建设发展公司提交办证资料的问题。经查，根据建设发展公司提交的证据显示，建设发展公司于2018年8月10日按照合同的通讯地址通知张世林收到函件后三天内（即2018年8月16日前）提交办证的相关资料，建设发展公司已履行了合同相应的办证通知义务，但张世林2019年12月17日才提交办证资料。根据涉案合同第十四条第4款“因为买受人逾期付款，不能按出卖人规定日期提交办理权属证书所需资料、签署所需文件、缴交办证税费，以及其他非出卖人原因，导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人无需承担任何责任，无需赔偿买受人任何损失”的约定，张世林未按期提交办证资料所产生的不利后果应由其自行承担，张世林迟延提交办证资料期间（2018年8月17日至2019年12月17日，共计488天）所产生的逾期办证违约金，建设发展公司不需承担支付责任。关于焦点二：逾期办证违约金的计算标准问题。虽然双方合同约定逾期办证违约金按已付房款每天万分之0.1计算，但又据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，即合同约定的违约金过低时，当事人有权请求法院予以调整。至于调整幅度应根据本案具体案情，结合当事人的诉讼请求来确定，一审法院将逾期办证违约金调整为按年利率6%计算并无明显不当，本院予以维持。建设发展公司的该点上诉意见，理据不足，本院不予采纳。即建设发展公司应向张世林支付逾期办证违约金37177.6元[计算方式：以389024元为基数，按年利率6%计算，从2017年1月14日起计至2020年1月3日止，共1085天，扣除488天，即597天]。综上，建设发展公司的上诉有理部分予以采纳，其余本院依法予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初4282号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初4282号民事判决第一项为：中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向张世林支付逾期办证违约金37177.6元；三、驳回张世林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费970元，减半收取为485元（张世林已预交），反诉案件受理费25元（中山火炬开发区建设发展有限公司已预交），合计510元，由张世林负担243元，由中山火炬开发区建设发展有限公司负担267元。二审案件受理费970元（中山火炬开发区建设发展有限公司已预交），由张世林负担437元、由中山火炬开发区建设发展有限公司负担533元。上述张世林应负担的一审、二审案件受理费合计为680元，扣除已预交485元，即张世林应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山火炬开发区建设发展有限公司195元。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年十月三十日书记员  张灵芝