浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终3454号 上诉人（原审原告）：李慧慧，女，1973年9月22日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：钱见勇，宁波市海曙区城西法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：宁波市海曙区高桥镇新庄村股份经济合作社。住所地：浙江省宁波市海曙区高桥镇新庄村新庄路**。 法定代表人：周建耀，该合作社董事长。 委托诉讼代理人：蔡士勇，浙江红邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋珂莹，浙江红邦律师事务所律师。 上诉人李慧慧因与被上诉人宁波市海曙区高桥镇新庄村股份经济合作社（以下简称新庄村合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市海曙区人民法院（2019）浙0203民初6121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李慧慧上诉请求：一、撤销原判，依法改判新庄村合作社返还租金36万元，赔偿装修损失及支付鉴定费746125.37元，合计1106125.37元；二、一、二审诉讼费由新庄村合作社负担。事实和理由：一、一审法院认定李慧慧应支付占有使用费是错误的，租金应全额返还。在办理幼儿园的相关手续的过程中，需要新庄村合作社出具相应的权属证明及在消防建筑物使用性质证明中盖章，但其不肯盖，致使李慧慧开办幼儿园的合同目的无法实现；二、涉案合同无效后，一审法院判令李慧慧承担50%的过错责任属于事实认定和法律适用错误。新庄村合作社应承担100%的过错责任。涉案合同签订后，李慧慧一直在积极地履行合同，但新庄村合作社却不肯配合，其已构成违约，其过错程度是100%。综上所述，涉案房屋因无权属证书而致使李慧慧无法办理相关手续，该房屋已不符合约定的用途。新庄村合作社作为出租人未能交付符合约定的租赁物，其无权主张相应的占有使用费。请求依法支持李慧慧的上诉请求。 新庄村合作社辩称，一、关于房屋占有使用费，一审法院按照每年15万元的标准予以计算是正确的；二、李慧慧最终未能开办幼儿园，不能全部归责于新庄村合作社。1.开办幼儿园的流程是先申请筹设，经过相关审批机关批准后，再申请正式设立。本案中，李慧慧未能提供从筹设到正式设立的一系列手续。李慧慧在一审中提供的宁波市海曙区社会组织名称预登记审批属实，只能说明宁波市海曙区民政局对宁波市海曙区高桥镇橄榄树幼儿园的名称进行了核准，但名称核准对于幼儿园的开办并没有实质性的意义。所以李慧慧根本没有正式进入幼儿园的开办程序中，且其在2016年4月20日与新庄村合作社签订《资产租赁合同》，并在同年5月10日就与宁波装饰工程有限公司签订装修合同，对涉案房屋进行装修。李慧慧在尚未办理出幼儿园筹设等相关手续的前提下，连幼儿园名称核准都是在2016年12月30日才予以核准的情况下，却事先与宁波装饰工程有限公司签订装修施工合同，其应当对其先行进行装修产生的损失承担相应的责任。2.涉案房屋无产权证是事实，李慧慧在签订合同时是明知的。新庄村合作社并不清楚李慧慧开办幼儿园需要哪些材料，无法主动向其提供，李慧慧认为新庄村合作社不予盖章的行为导致其合同目的不能实现，但新庄村合作社并未收到相关证明材料。退一步讲，新庄村合作社是否盖章与李慧慧能否成功开办幼儿园无直接的因果关系；三、关于装修损失，在一审第一次庭审后，李慧慧要求对涉案房屋场地内的装修工程、购置设备费进行司法评估。根据工程造价评估征询意见稿，认定评估部分工程造价是672321元。虽然新庄村合作社在一审中认为该份意见稿所涉部分评估事项与事实有出入，但是最终还是认可一审判决。李慧慧在上诉时在可评估部分工程造价的基础上又增加了窗扇部分的造价53374.37元，对于该部分窗扇费用，征询意见稿中已经明确现场仅看见铝合金窗框，未看见铝合金窗扇，因此只计算了窗框部分。在涉案房屋并无窗扇的情况下，李慧慧根本不存在窗扇损失，对该部分损失金额，新庄村合作社认为无法认定。关于鉴定费，因李慧慧一审诉请的装修损失近300万元，最后评估下来仅60余万元，评估意见中的工程造价远远低于一审诉请，故一审判定其承担鉴定费用具有事实和法律依据。 李慧慧一审诉讼请求：1.判令新庄村合作社返还李慧慧已支付的租金360000元；2.判令新庄村合作社向李慧慧支付违约金79200元；3.判令新庄村合作社赔偿李慧慧装修损失725895.37元及鉴定费20230元。 一审法院认定事实如下：2016年4月20日，新庄村合作社作为出租方、李慧慧作为承租方，双方签订《资产租赁合同》一份，约定新庄村合作社将位于××村××幢××层××座××幢××层的房屋以及整个院子的户外场地，总建筑面积1800平方米左右出租给李慧慧，作为经营开办与古村建设相配套的公益，如幼儿园、养老中心、博物馆、展览中心以及教育培训相关事业之用，租赁期限为3年8个月，自2016年5月1日起至2019年12月31日止；租金交纳方式为每年6月前付清年度租赁费用，其中2016年5月1日至2016年12月31日的租金为144000元，自2017年1月1日起的年度租金为216000元；如任何一方违约，按资产合同总额的10%作为违约金支付给另一方。合同签订后，李慧慧支付了2016年5月1日至2017年12月31日的租金360000元。李慧慧陈述租赁房屋及场地的目的为开办幼儿园，并在签订合同后便开始装修，后又向宁波市海曙区民政局申请社会组织名称预登记，且于2016年12月30日由宁波市海曙区民政局核准“宁波市海曙区高桥镇橄榄树幼儿园”的名称预登记。因在办理幼儿园相关筹设手续中需要新庄村合作社出具相关权属证明及消防责任声明，李慧慧多次与新庄村合作社协商未果，李慧慧便自2018年1月起未再向新庄村合作社支付租金。新庄村合作社曾于2019年3月25日向李慧慧发函，以其未按约支付租金为由，提出解除租赁合同，但李慧慧表示未收到。2019年4月24日，新庄村合作社向法院提起诉讼，要求解除合同、李慧慧腾退房屋、支付租金和违约金。该案审理中，李慧慧向该院提起诉讼。庭审中，李慧慧认为涉案《资产租赁合同》应属无效，如不能无效，则同意新庄村合作社提出的解除请求，但认为解除原因系新庄村合作社违约。 另，本案审理中，李慧慧就涉案房屋及场地的装修损失向该院申请评估鉴定。经宁波高正工程管理有限公司鉴定后，出具《工程造价评估意见稿》一份，载明涉案可评估部分工程造价为672321元，争议部分为“仅看见铝合金窗框未看到铝合金窗扇部分”，该部分工程造价为53574.37元。李慧慧因此支付鉴定费20230元。庭审中，李慧慧表示将涉案房屋及场地归还新庄村合作社，涉案装修部分亦应由新庄村合作社接收。 一审法院认为，新庄村合作社未就涉案位于宁波市海曙区高桥镇新庄村计家的房屋及场地提供相关产权证书，也无法证明已就该房屋及场地办理报批报建的审批手续，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《资产租赁合同》应认定为无效。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，新庄村合作社明知涉案房屋未取得建设规划审批手续，仍与李慧慧签订房屋租赁合同存在过错；李慧慧在签订合同时知晓涉案房屋的权属存在瑕疵，虽李慧慧主张新庄村合作社曾作出过涉案房屋权属能获得审批的承诺，但未提供证据予以佐证，亦存在过错；现涉案《资产租赁合同》因房屋无建设规划审批手续被认定无效，故对李慧慧基于信赖合同能够履行造成的装修损失，双方应当各承担50%的责任。涉案房屋及场地的工程造价经该院委托，进行了司法鉴定，虽新庄村合作社对评估意见有异议，但未提供证据予以佐证，故该院依法将该份《工程造价评估意见稿》作为认定事实的依据。根据《工程造价评估意见稿》记载，涉案房屋及场地的工程造价为672321元，其中与主体结构形成附合的装饰部分为468437元，安装部分为203885元。虽新庄村合作社抗辩安装部分应由李慧慧拆除，但经该院核对，安装部分可拆除的大多为大便器、门窗等，拆除会造成损失扩大，故该院对新庄村合作社的抗辩要求拆除不予采信。因此，该院结合双方的过错认定，判令新庄村合作社应赔偿李慧慧装修损失336160.50元。李慧慧主张未安装部分的窗扇应计算在装修损失中，缺乏法律依据，该院不予支持。李慧慧支付的鉴定费系本案诉讼中的必要支出，且评估意见中的工程造价远低于其原诉讼请求，故该鉴定费应由李慧慧自行承担。李慧慧在《资产租赁合同》被认定无效前，已向新庄村合作社支付房屋租金360000元，现合同被认定无效，新庄村合作社应予以返还，但李慧慧仍应向新庄村合作社支付上述期间房屋占有使用费。因李慧慧承租的房屋未实现租赁目的，不宜参照合同约定的租金标准计算占有使用费，故该院酌情认定房屋占有使用费应为150000元/年。经核算，新庄村合作社应向李慧慧返还房屋租金110000元（360000元-150000元/年÷12×20个月）。李慧慧主张的违约金请求，因涉案合同无效，故该院不予支持。 综上，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，作出如下判决：一、宁波市海曙区高桥镇新庄村股份经济合作社应于判决生效之日起十日内向李慧慧返还房屋租金110000元；二、宁波市海曙区高桥镇新庄村股份经济合作社应于判决生效之日起十日内向李慧慧赔偿损失361250元；三、驳回李慧慧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15467元，减半收取7733.50元，保全费5000元，由李慧慧负担受理费3548.50元、保全费2120元，由宁波市海曙区高桥镇新庄村股份经济合作社负担受理费4185元、保全费2880元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为,本案的争议焦点为：一、新庄村合作社应返还的租金数额为多少；二、涉案装修损失应如何计算与认定，对于该部分损失，新庄村合作社应否承担100%的赔偿责任；三、新庄村合作社应否全额承担20230元鉴定费。对于上述争议焦点，现分述如下： 关于争议焦点一，即新庄村合作社应返还的租金数额为多少，现李慧慧以其不应支付占有使用费为由诉请新庄村合作社向其返还已支付的360000元租金，对此，本院认为，虽涉案《资产租赁合同》自始无效，但在该合同签订后，李慧慧即占有了涉案房屋，并实施了装修行为，对于该实际占有利益，其应当支付相应的占有使用费。至于该项费用的数额，因李慧慧承租涉案房屋用于开办幼儿园的合同目的并未实现，故一审法院结合本案的实际情况，酌定按照150000元/年的标准计算涉案占有使用费，应属妥当。李慧慧主张新庄村合作社向其全额返还已支付的360000元租金，依据不足，本院不予支持。 关于争议焦点二，即涉案装修损失应如何计算与认定，对于该部分损失，新庄村合作社应否承担100%的赔偿责任，首先，针对装修损失数额，在一审审理期间，经鉴定可知，涉案可评估部分工程造价为672321元，争议部分为“仅看见铝合金窗框未看到铝合金窗扇部分”，该部分工程造价为53574.37元。由此，一审法院认定本案诉争的装修损失为672321元，依据充分，并无不当。其次，针对双方当事人的责任比例，虽新庄村合作社存在将未取得建设规划审批手续的涉案房屋出租予李慧慧的行为而存在一定的过错，但李慧慧明知涉案房屋的权属存在瑕疵而仍与新庄村合作社签订了涉案《资产租赁合同》，其亦就此承担相应的过错责任。由此，一审法院判令新庄村合作社就上述装修损失向李慧慧承担50%的赔付责任，事实依据与法律依据充分，应属合理。 关于争议焦点三，即新庄村合作社应否全额承担20230元鉴定费，因涉案装修评估造价远低于李慧慧诉请的数额，故结合本案的实际情况，一审法院认定由李慧慧承担该部分费用，亦属妥当。 综上所述，上诉人李慧慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10149元，由上诉人李慧慧负担。 本判决为终审判决。 审判员  郑辉 二〇二〇年十月二十九日 书记员  陆琼