湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初3022号原告：黎闯进，男，1974年3月19日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：弭晶，湖北诚明律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖佩，湖北诚明律师事务所律师。被告：武汉凯乐宏图房地产有限公司，住所地：武汉市洪山区珞南街卓刀泉路**。法定代表人：朱弟雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：李伊苓，湖北正兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹佳慧，湖北正兴律师事务所律师。第三人：湖北第二师范学院，住，住所地：武汉市东湖新技术开发区高新二路**/div>法定代表人：郑军，该院院长。委托诉讼代理人：赵莉，北京盈科（武汉）律师事务所律师。第三人：田军，男，1962年3月11日出生，汉族，住武汉市江岸区。原告黎闯进诉被告武汉凯乐宏图房地产有限公司（以下简称凯乐宏图）、第三人湖北第二师范学院（以下简称湖二师）、第三人田军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黎闯进的委托诉讼代理人弭晶、廖佩，被告凯乐宏图的委托诉讼代理人李伊苓、邹佳慧，第三人湖二师的委托诉讼代理人赵莉，第三人田军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金308500元(自2018年9月17日起至2018年12月17日按每天500元计算的违约金为45500元，自2018年12月18日计算至2019年9月7日为263000元)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年1月16日与被告武汉凯乐宏图房地产有限公司签订《湖北第二师范学院卓刀泉校区教职工住宅与武汉凯乐宏图房地产有限公司原址拆迁还建房屋产权调换协议书》，约定由被告对原告被拆迁住宅以凯乐桂园二期建设的住宅原址还建的方式进行房屋产权调换。根据协议原告有权获得产权调换房屋总面积74.18平方米，选定的是凯乐桂园二期6栋14层xxxx的房屋；双方约定自本协议书签订之日起至被告交付产权调换房屋钥匙的期限为32个自然月，为履约期限，逾期为违约，逾期未交付使用的，被告按每户每天500元标准向原告支付违约金，逾期违约金被告每10天结算一次支付给原告。被告逾期超过3个自然月，原告享有本协议解除权，如原告不解除协议继续等待被告交房的。自逾期3个自然月起，被告按每户每天1000元向原告支付逾期违约金，逾期违约金被告每10天结算一次支付给原告。按照双方签订的的产权调换协议书，被告应当在2018年9月16日将产权调换房交付给原告，截止2019年9月8日，被告才向原告交房。原告认为，被告迟延交房违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。故诉至法院，望判如所请。被告辩称：1、原告与被告签订《产权调换协议》系无权处分，原告无权主张合同权利。被拆迁的对象是原房屋，原告的湖二师教职员工身份并不是其具备签订《产权调换协议》主体资格的充分必要条件，有权获得补偿的对象是收储挂牌土地上建筑物的合法权利人，而并非湖二师所有教职员工；原告并非被拆迁房屋的合法权利人，其无法合法地向被告履行交付原房屋的合同义务；2、即便被告有未尽到充分审慎义务的过失，亦不应导致其承担双倍拆迁补偿的后果，相较于被告的过失，原告与第三人湖二师对合同的错误订立，具有明显恶意。在被告签订协议前，湖二师恶意向被告隐瞒了真实情况，在明知黎闯进和田军是对同一房屋主张物权的情况下，将两人均列为被拆迁人；湖二师在被告与被拆迁人签订协议前就已确定了被拆迁人名单，并提前安排了点房，被告完成协议签订是以湖二师提供的花名册为基础的；原告在与被告签订《产权调换协议》前就明知该房屋存在他人主张权利的情形，却隐瞒事实与被告签订协议，其主观存在恶意。因此，原告不能证明自己为被拆迁房屋真实权利人，且主要过错在第三人，原告诉请缺乏事实基础予以证明，请求法院驳回其诉讼请求。第三人湖二师辩称：我校不是原告所述拆迁补偿协议中承担拆迁安置补偿义务的主体，不应承担拆迁人未依约履行合同义务的责任。第三人田军原系湖北经济管理干部学院职工，后于1996年调离，根据当时学校分房政策的规定，调离后田军应将房屋退回学校，但田军并未办理退房手续。在田军调离后，案涉房屋由学校分配给黎闯进居住直至房屋被拆迁。因为上述历史原因造成的田军持有房屋产权证而房屋实际居住人为黎闯进的情况，被告事先是知晓的，在此情况下，被告仍与二人同时签订了《产权调换协议》，属被告真实意思表示，我方不存在主观恶意。被告应该按照协议的约定履行职责。第三人田军辩称：我曾与湖二师签订房屋买卖协议，并实际交款购得了案涉拆迁房屋，并对房屋办理了房屋产权证，因此我为房屋的实际所有人。我并非原、被告签订的《产权调换协议》中的当事人，原告与被告之间的纠纷与我无关。本院经审理查明，2016年1月16日，原告与被告公司授权代表签订《湖北第二师范学院卓刀泉校区教职工住宅与武汉凯乐宏图房地产有限公司原址拆迁还建房屋产权调换协议书》，约定由被告对原告被拆迁住宅以凯乐桂园二期建设的住宅原址还建的方式进行房屋产权调换。经双方确定，原告根据施工图选定凯乐桂园二期6栋14层xxx房为拆迁还建产权调换房，并明确约定被告自签订合同之日起32个月内向原告交付产权调换房屋，若逾期交付房屋，则被告应按照协议书中第三条第四款“逾期未交付使用的，甲方按每户每天500元标准向乙方支付违约金，逾期违约金甲方每10天结算一次支付给乙方。甲方逾期超过3个自然月，乙方享有本协议解除权。……；如乙方不解除协议继续等待甲方交房的，自逾期3个自然月起，甲方按每户每天1000元向乙方支付逾期违约金，逾期违约金甲方每10天结算一次支付给乙方”的约定承担违约责任。同时，合同明确约定了被告应该向原告支付的补偿费、补助及奖励等款项。合同签订后，被告并未按照合同约定的期限向原告交付房屋，直至2019年9月7日被告才通知原告于2019年9月10日办理房屋交接手续。另查明，1993年12月21日，湖北省经济管理干部学院与第三人田军签订《湖北省直单位公有住宅买卖协议书》，由第三人田军以6294.04元的价格购得案涉拆迁房屋，其后田军就该房屋办理了房屋所有权证。还查明，2016年3月18日，第三人湖二师曾向被告出具“湖北第二师范学院关于卓刀泉校区教职工住宅拆迁还建有关问题处理意见的函”。函件载明：“请贵公司办理如下手续：1.收取熊文军、黎闯进两位同志的住房钥匙；2.住房装修补偿按退房建筑面积每平方米600元标准计算；3.搬迁补偿每户每次发放2000元；4.过渡期间，临时租房费按住户退房建筑面积每月每平方米33元标准发放；5.住户如按期签约，给予20000元奖励。（二）田军（办有15栋3单元602室标准价房产证）的房款已按成本价补齐，请贵公司收取该同志标准价房产证。学校同意从学校公房中解决该同志还建问题，还建面积为57.06平方米，但不给予其他任何补偿和奖励。此套公房装修补偿、搬迁补偿、过渡补偿、搬迁奖励等款项应补偿学校。……在处理卓刀泉校区教职工住宅遗留问题时，凡涉及房屋面积、补偿款项等与原住房不符的，请贵公司先根据学校意见办理，后期学校将与公司进行统一结算。”同时查明，被告已经按照约定向原告支付了装修补偿金、搬迁补偿、过渡补偿等费用，临时租房费也按照约定从协议搬迁腾退房屋之日起支付至被告实际通知原告收房之日止，即已支付至2019年9月。上述事实，有原告提交的《湖北第二师范学院卓刀泉校区教职工住宅与武汉凯乐宏图房地产有限公司原址拆迁还建房屋产权调换协议书》、《凯乐桂园二期交房入伙通知书》、被告提交的《湖北第二师范学院关于卓刀泉校区教职工住宅拆迁还建有关问题处理意见的函》、第三人田军提交的《公证书》、《房屋所有权证》及各方当事人的当庭陈述予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为原告黎闯进是否有权获取拆迁安置房及被告的违约责任如何承担。本案中，涉及到被拆迁房屋系原告黎闯进为房屋的实际居住人，而第三人田军持有房屋所有权证的问题。原、被告之间签订的《湖北第二师范学院卓刀泉校区教职工住宅与武汉凯乐宏图房地产有限公司原址拆迁还建房屋产权调换协议书》的基础是原告与被拆迁房屋的关系。被告认为只有被拆迁房屋的所有权人才有权签订产权调换协议书。本院认为，案涉拆迁房屋属于历史遗留的限制交易性质的房屋，田军虽持有房屋的所有权证，但并无房屋的土地使用权证，因此，不能仅以房屋所有权证来确定被拆迁房屋的所有权人，该被拆迁房屋的土地使用权人也不能被忽略。本案中，第三人湖二师系被拆迁房屋的土地使用权人，有权对被拆迁房屋的归属进行明确，故而第三人湖二师于2016年3月18日向被告发出的函件应视为第三人对该被拆迁房屋如何处置的问题作出了决定，函件中已明确载明“黎闯进（15栋3单元602室，未办证）”及“田军（办有15栋3单元602室标准价房产证）”，且要求被告收取原告住房钥匙并向黎闯进支付装修补偿金、搬迁补偿金、过渡费、签约奖励等费用，被告虽未回函，但亦未提出异议，其在知晓田军持有房屋所有权证的情况下，按照函件的内容向原告收取了钥匙支付了上述所有费用，应视为被告认可且履行了该项决定。综上，本院认为，原、被告双方签订的《湖北第二师范学院卓刀泉校区教职工住宅与武汉凯乐宏图房地产有限公司原址拆迁还建房屋产权调换协议书》为双方真实意思表示且未违反法律法规强制性规定，双方均应受该协议之约束。被告应按照约定向原告交付置换房屋。根据合同约定的交房期限，被告应在2018年9月15日之前交房，但被告实际通知交房时间为2019年9月10日，因此，被告逾期交房构成违约，违约期间为2018年9月16日至2019年9月9日，原告向被告主张逾期交房违约金且认定违约期限为2018年9月17日至2019年9月7日的诉讼请求，本院予以支持。被告称逾期交房的原因是湖北第二师范学院未在承诺期限内协助完成房屋的拆迁工作，本院认为被告提交的证据未达到其证明目的，该抗辩事由本院不予认可。对于被告称其已足额支付了逾期交房期间内的全部临时租房费，原告并未因此遭受损失，若按照双方约定的违约金支付，则违背公平原则，故请求酌情降低违约金，本院认为，违约金的性质为补偿兼具惩罚性，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，根据庭审查明的事实，本案中原告称因逾期交房所造成的损失为房屋租金损失，因此可认定合同约定的违约金过分高于损失；同时，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，结合原告的实际损失、被告已按照约定支付了房屋租金、合同履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，被告下调违约金的抗辩事由本院予以支持，并酌情认定被告按照协议约定的50%向原告支付的违约金154750元，计算方式如下：（500元/天×91天+1000元/天×264天）×50%=154750元（从2018年9月17日起计算至2019年9月7日止）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉凯乐宏图房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黎闯进支付逾期交房违约金154750元；二、驳回原告黎闯进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2964元，原告黎闯进负担1482元，被告武汉凯乐宏图房地产有限公司负担1482元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  肖颖二〇二〇年十月十三日法官助理曹云扬书记员尹黎