云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终1242号上诉人（原审被告）：黄何伟，男，1975年3月12日生，汉族，住云南省文山市。委托诉讼代理人：袁春，云南七乡律师事务所执业律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：田华，女，1965年3月11日生，住云南省文山市。委托诉讼代理人：李玉超，云南鼎祥律师事务所执业律师，特别授权。上诉人黄何伟因与被上诉人田华租赁合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院（2019）云2601民初1570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，2020年9月11日组织上诉人黄何伟及其委托诉讼代理人袁春、被上诉人田华及其委托诉讼代理人李玉超到庭进行了法庭调查和调解，调解未果。本案现已审理终结。黄何伟上诉请求：撤销一审判决第一项，改判由黄何伟向田华支付租金5625元。事实及理由：一、一审法院遗漏认定重要案件事实，致案件判决不当。该租赁场地授权给田华出租的时间只到2019年12月31日，2020年1月1日后，该场地邹某有一半产权，邹某并未授权田华管理，也不同意起诉，2020年3月31日田华也曾发短信给黄何伟“三个月的租金共计37500元，你在这周五给我们18750元就行”，即田华也知道自己只能收取一半租金，一审法院却将2020年1月1日至2020年3月31日租金全部判给田华（邹某有一半产权），显属判决不当。二、一审法院判决支持田华诉请的第1项“支付2019年9月30日至2020年1月1日未缴足房租1250元”显属错误，双方合同虽约定第三年租金为155500元（三个月租金应为38750元），但田华2019年10月10日发短信说最后三个月租金为37500元（即田华同意最后三个月租金变更为37500元），黄何伟就按照其短信内容将房租已经付清到2019年底，应视为双方同意最后三个月租金变更为37500元并已履行完毕。2020年3月31日田华也曾发短信给黄何伟“三个月的租金共计37500元，你在这周五给我们18750元就行”，田华在一审诉讼又再次提出要补交1250元，明显违背诚信原则，一审法院也予以支持，明显违反法律规定。三、田华施工影响及疫情期间的租金，一审法院未予以考虑。2017年10月至2018年6月，田华一直不间断对场地大门、其他房屋拆除重建，累计时间长达8-9个月；2019年10月中旬，田华对租赁场地的其他房屋进行拆除重建，时间近2个星期严重影响黄何伟使用租赁场地。两次装修时修理厂车辆都无法进出，致使修理厂无法正常经营，一度停产，且施工电费都是使用黄何伟电费（2000元左右），施工时还烧坏了黄何伟的3台电机（2000元左右），当时与田华、邹某说好适当减免黄何伟的租金。一审庭审中邹某已经证实了上述内容，但一审法院却只采信田华的证人田某证言（即采信其施工仅影响了12天租期），板面浇灌、保养仅用12天就能够完工，该认定明显有违建筑常理；且2020年2月初至3月疫情影响无法开业，即发生不可抗力的情况下一审法院仍按双方原约定判决支付租金明显不当。综上所述，一审判决遗漏认定重要案件事实，将2020年1月1日至2020年3月31日租金全部判给田华，并支持补交1250元租金，对田华影响黄何伟的租期及新冠疫情期间租金均不予以考虑，显属判决错误，请求撤销一审判决第一项并根据客观情况予以改判。田华答辩称：一审认定事实清楚，证据采信合法，审理程序合法，判决结果得当，请求依法驳回上诉，维持原判。黄何伟在二审提出减免租金的问题，其在一审未提起反诉，田华也没有同意过减免租金，田华也不同意在二审审理减免租金的问题。田华向一审法院提出诉讼请求：1.判令黄何伟支付2019年9月30日至2020年1月1日未缴足房租共计1250元；2.判令黄何伟支付2020年1月1日至2020年3月31日拖欠房租共计38,750元；3.判令黄何伟按照同期银行贷款利率支付田华资金占用费468.40元；4.判令黄何伟承担违约金50,000元，以上合计90,468.4元；5.本案诉讼费用由黄何伟承担。一审法院经审理确认本案法律事实如下：2017年10月1日，田华（甲方）与黄何伟（乙方）签订《汽车修理厂厂地出租协议》（以下简称《出租协议》），约定甲方将位于文山市环城北路第四小学斜对面的（元清业汽车修理厂厂地）租给乙方开办修理厂，租期三年，时间从2017年9月30日至2020年9月30日止。房租为第一年120000元，第二年140000元，第三年为155000元，房租每年一交。租地期间，甲方须对厂房进行改造，完善场地排水、房屋捡漏，保持供水供电正常，期间要保持乙方能够正常生产经营等内容。合同签订后，田华交付了房屋，黄何伟支付了第一年租金，第二年最后三个月的租金支付了37500元，该金额系黄何伟按田华发短信的金额支付。庭审中，田华认可与黄何伟达成了房屋只租到2019年12月31日的协议，并说明之后租多久开多久的房租；黄何伟对田华主张的2020年1月-3月的房租为38750元没有意见，但其认为田华对房屋进行施工给黄何伟经营修理厂造成了损失，不应再支付。黄何伟主张已于2020年3月30日搬出租赁房屋，田华对此未持异议。另查明，黄何伟向田华租赁的修理厂系田华与邹某共同购买，邹某作为黄何伟的证人，认可了以田华的名义同黄何伟签订的《出租协议》。经法庭核实，田华同意减免黄何伟2018年2月8日至20日的房屋租金，黄何伟明确其主张因田华改造房屋造成损失仅作为答辩意见，保留另行主张的权利。一审法院认为，田华与黄何伟签订的《出租协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同履行各自义务。田华作为汽车修理厂的购买人之一，在其他购买人认可的情况下，田华以其名义与黄何伟签订协议及向法院起诉符合法律规定，黄何伟认为田华主体不适格的辩解，不予采纳。协议约定了第三年的租金为155,000元，该期限从2019年10月1日起算，故2019年10月-12月的租金应为38,750元，田华主张系计算错误才要求黄何伟支付37,500元，黄何伟提交的证据不足以证明田华已明确放弃1250元，故田华主张黄何伟另行支付1250元，予以支持。黄何伟对田华主张的2020年1-3月的租金金额38,750元无异议，且已明确相应损失不在本案中提起反诉，故黄何伟应向田华支付租金38,750元。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，田华与黄何伟签订的《出租协议》约定的租赁期限为2017年9月30日至2020年9月30日止，但之后双方达成了房屋只租到2019年12月31日，之后租多久开多久的房租的协议，该协议系田华与黄何伟就双方所签订《出租协议》的变更，对双方均具有约束力；在2019年12月31日后，双方租赁期限为不定期，双方可以随时解除合同，黄何伟于2020年3月30日搬离房屋，不构成违约，田华主张黄何伟未按合同约定期间履行合同与一审法院查明的双方变更租期的事实不符，故田华要求黄何伟支付违约金50,000元的诉讼请求，不予支持。对于田华主张按同期银行贷款利率支付资金占用费468.4元（按年利率6%从2020年1月计算至3月）的诉讼请求，因1250元系黄何伟按田华指示支付，黄何伟本身并无过错，该款项不应支付资金占用费；黄何伟于2020年3月30日搬出房屋，此时房租金额才能够确定，田华主张黄何伟支付2020年1月至3月的资金占用费无事实依据，一审法院不予支持。另，田华已明确同意扣减黄何伟2018年2月8日至20日12天的房租，该期间的租金为3945元（120,000元÷365×12天），故黄何伟应支付田华的租金为36,055元（38,750元＋1250元-3945元）。综上，判决：一、黄何伟于本判决生效之日起十日内支付田华房屋租金36,055元；二、驳回田华的其他诉讼请求。案件受理费2060元，减半收取计1030元，由田华负担680元，黄何伟负担350元。本院二审期间，黄何伟围绕自己的上诉主张，除一审提交的证据外，在二审提供如下证据：第一组证据：微信记录。证明：出租给黄何伟的场地田华只能收取一半的租金。并且当时对租金由38,750元变更为37,500元的事实。经质证，田华对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。当时因为没有合同，田华随手编辑了一个金额给黄何伟，但是通过核对以后，田华发现计算错误，故一审起诉时进行了更正为38,750元。本院认为，田华对该证据真实性无异议，本院予以确认。但是田华主张系其随手编辑的金额，后发现计算错误，故在一审请求黄何伟支付剩余的未付的租金1250元。根据黄何伟一审、二审提交的其与田华的短信记录，可以确定，田华已经将黄何伟应当支付的租金由38,750元变更为37,500元，黄何伟也是按照此金额向田华支付2019年10-12月三个月租金并履行完毕。因此，对黄何伟以此主张的事实成立，本院予以采信。第二组证据：证人邹某的证言。邹某出庭证实：黄何伟租赁的场地是田华和邹某合资购买，从2020年1月中旬双方分开管理。2017年10月至2018年6月，田华对房屋进行施工期间说过要给予黄何伟1个月的租金即10000元补助。田华施工时是黄何伟缴纳的电费，还将黄何伟的电机烧坏三个。黄何伟以此证言证实：从2020年1月1日后租赁场地就分成两份，田华和邹某各自管理。田华收取租金只能收取一半。而且田华同意在其第一次施工时减免黄何伟10000元的租金；第二次施工时是按照天数减免租金，具体多少天不清楚，田华施工时的电费2000元是黄何伟缴纳的，电机烧坏了三台，应当予以扣减。经质证，田华认为，证人邹某在一审已经出庭作证，田华当时也已经发表了质证意见，其今天再次出庭作证，说明一点，对于田华和邹某分开管理租赁场地的事实，黄何伟在一审也提交了证据证实，因此，邹某的证言不属于新的证据，不予认可。本院认为，证人邹某在一审已经出庭为黄何伟进行了作证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条规定：“证人应当客观陈述其亲身感知的事实，作证时不得使用猜测、推断或者评论性语言。证人作证前不得旁听法庭审理，作证时不得以宣读事先准备的书面材料的方式陈述证言。证人言辞表达有障碍的，可以通过其他表达方式作证。”第七十三条第一款规定：“证人应当就其作证的事项进行连续陈述。”本案证人邹某在一审其已经作为黄何伟的证人出庭作证，现在其在二审再次作为证人出庭作证的方式，没有遵循和保障证人连续、完整陈述其感知和了解的相关案件事实而不受当事人及其他诉讼参与人的干扰的原则，因其二审的证言不能避免受外界因素即第一次出庭作证的影响，特别是来自当事人诱导的影响，因此，其分别作为一审、二审证人没有就其作证的事项进行连续陈述，并将其知道的相关案件信息完整连续地向法庭作出陈述。故邹某在二审的陈述本院不予采信。田华围绕自己的答辩意见，除一审提交的证据外，在二审未提交证据。二审审理中，经征询双方当事人对一审认定本案法律事实的意见，田华无异议，黄何伟提出如下异议：1.对一审认定“第二年最后三个月的租金支付了37500元”的事实有异议，客观事实是第三年的租金，第二年的租金黄何伟已经全部支付完毕。2.对一审认定“黄何伟对田华主张的2020年1-3月份的租金为38750元没有意见”的事实有异议，黄何伟仅是对合同金额为38750元没有异议，但是，当时田华已经发短息给黄何伟，要求黄何伟支付37500元。3.一审遗漏认定如下事实：（1）2020年1月1日后租赁场地由田华和邹某各自管理一半的份额。（2）田华同意其第一次施工时给予黄何伟减免10000元租金的事实；（3）田华建房的电费约2000元是黄何伟支付，且田华将黄何伟的电机烧坏3个约2000元没有进行赔偿的事实。关于黄何伟提出的异议1，即黄何伟向田华支付的37500元租金系第二年还是第三年最后3个月租金的事实，对此，田华也确认为是第三年的最后3个月租金，故一审认定为第二年租金不当，本院予以更正。关于异议2，涉及黄何伟是否认可田华主张的2020年1-3月份租金为38750元的事实，结合黄何伟提交的其与田华的短信记录，确实系田华让黄何伟支付37500元租金的事实，故一审认定黄何伟认可38750元的事实不当，本院予以纠正。黄何伟的此异议成立，本院予以采信。关于异议3，根据双方提供的《出租协议》，作为出租人与作为承租人的黄何伟签订合同的一方仅田华一人，并非田华和邹某，至于田华和邹某属于合资购买租赁场地的事实，系田华与邹某之间的关系问题，根据合同相对性原则，田华有权对黄何伟提起诉讼并要求黄何伟予以支付全部的租金。因此，一审并未遗漏认定2020年1月1日后场地由田华和邹某各自管理一半份额的事实。其次，对于田华是否同意减免黄何伟10000元租金的事实，黄何伟主张田华已经同意减免黄何伟10000元租金，提供的证据仅有邹某的证言，除此并无其他证据，由于邹某的证言属于孤证，在无其他证据予以相互印证的情况下，黄何伟关于田华已经同意减免其租金10000元的事实不能成立。因此，一审并未遗漏认定该事实，黄何伟的此异议不能成立，本院不予支持。第三，关于一审是否遗漏认定田华的施工由黄何伟支付了2000元电费，且烧坏其三个电机约2000元的事实，因黄何伟提供的证据仅为邹某的证实，在无其他证据相互印证的情况下，不能证实其为田华垫付了2000元电费，以及田华烧坏其三个电机的事实存在，故一审未予认定并无不当，黄何伟的此异议不能成立，本院不予采信。经二审审理，本院确认、变更一审认定本案法律事实如下：1.将一审认定的“第二年最后三个月的租金支付了37,500元”的事实变更为：第三年最后三个月的租金支付了37,500元。2.将一审认定的“黄何伟对田华主张的2020年1月-3月的房租为38,750元没有意见”的事实变更为：黄何伟对田华发短息给其要求其支付2020年1月-3月的房租为37,500元的事实没有意见。3.其余法律事实与一审认定的一致，对一审认定的其余法律事实予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案在二审的争议焦点问题是：黄何伟应否向田华补足2019年10月-12月1250元租金；2020年1月1日至3月31日的租金金额是多少，田华应否全额收取；田华应否减免租金。黄何伟认为，黄何伟已经按照田华的要求支付了2019年10月-12月3个月租金37500元，不应当再补足1250元租金；2020年1-3月的租金也为37500元，因租赁场地为田华与邹某各自经营一半的份额，故黄何伟只应当向田华支付一半的租金。因2020年涉及疫情，田华应当减免10000元的租金。田华认为，要求黄何伟支付租金37,500元是其计算错误，一审中已经变更，黄何伟应当补足2019年10月-12月租金1250元；2020年1-3月的租金也为38,750元，因租赁合同是田华签订，黄何伟应当向田华全额支付租金。因黄何伟一审未提出减免租金，田华不应当减免黄何伟的租金。对双方当事人争议的焦点问题，本院结合本案事实和双方所举证据综合评判如下：本院认为，根据查明的事实，对于黄何伟尚欠的2019年10月至12月的租金，虽然按照合同约定为38750元，但是田华之后已经通过短信的形式要求和告知黄何伟支付37500元，说明田华已经自愿变更了租金的支付金额，且黄何伟已经按照田华的要求向田华支付了其要求的租金金额，并履行完毕，说明双方已经对《出租协议》的租金进行了变更，双方应当按照变更后的合同履行。因此，黄何伟不应当再补足1250元的租金，一审判决由黄何伟补足1250元的租金不符合双方的约定，本院予以纠正。关于2020年1-3月的租金，田华同样也是通过短信的形式要求和告知黄何伟支付37500元，说明田华同样自愿变更了租金的支付金额。一审按照38750元计算2020年1-3月份的租金不当，本院予以纠正。关于2020年1-3月份的租金田华能否全额收取的问题，如前所述，因租赁合同系田华和黄何伟签订，虽然，双方原签订的《出租协议》期限届满时间为2020年9月30日止，但黄何伟也与田华口头变更了原租赁合同的期限为2019年12月31日止，2020年以后的场地租赁为无固定期限的租赁合同。但是由于双方并未另行签订书面租赁合同，而且黄何伟在此租赁期限内并未向田华提出因田华与邹某系合伙关系，其只向田华缴纳一半租金的请求，故在双方未另行签订书面租赁合同，一直沿用原租赁合同约定的金额的情况下，出租人仍然为田华，田华收取全额租金符合法律规定。且田华全额收取后应否与邹某予以分配，属于田华与邹某之间的法律关系问题，与黄何伟无关。故黄何伟关于田华只应当收取一半租金的主张不能成立，本院不予支持。另，黄何伟关于本案涉及疫情，田华应当对其租金进行减免的问题，因黄何伟在一审并未提出此抗辩理由，且田华也自行减免了黄何伟2020年1-3月份的租金1250元。因田华减免其租金期间属于疫情期间，故本院结合黄何伟系经营汽车维修行业的实际再酌情减免黄何伟疫情期间1-3月份租金2500元，一共减免了黄何伟租金3750元。黄何伟要求田华减免租金10,000元的理由不能成立，本院不予支持。综上，因一审计算的黄何伟还应当向田华支付的租金为36,055元，应当扣减2019年10-12月和2020年1月-3月的租金共计5000元，合计31,055元。综上所述，黄何伟的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持云南省文山市人民法院（2020）云2601民初1570号民事判决第二项；即“二、驳回田华的其他诉讼请求。”二、撤销云南省文山市人民法院（2020）云2601民初1570号民事判决第一项；即“一、黄何伟于本判决生效之日起十日内支付田华房屋租金36,055元；”三、变更云南省文山市人民法院（2020）云2601民初1570号民事判决第一项为：黄何伟于本判决生效之日起十日内支付田华房屋租金31,055元。一审案件受理费2060元，减半收取计1030元，由田华负担649元，黄何伟负担381元。二审案件受理费2060元，由田华负担762元，黄何伟负担1298元。本判决为终审判决。本判决一经送达即发生法律效力。若负有义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请执行。审判长 吴 会审判员 陆启慧审判员 张雯静二〇二〇年十月九日书记员 刘灿灿