广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初5101号原告：吴志洪，男，1964年2月2日出生，汉族，住广东省中山市**********。委托诉讼代理人：李霞，广东灜嵪律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖惠仪，广东灜嵪律师事务所实习律师。被告：张浩林，男，1962年8月5日出生，汉族，住广东省中山市*********。原告吴志洪与被告张浩林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告吴志洪的委托诉讼代理人李霞到庭参加诉讼。被告张浩林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2011年7月22日签订的土地厂房买卖协议书（下称涉案合同）；2.被告立即向原告返还土地（应为土地及厂房）转让款738万元及利息（分别从每笔款项支付之日起，以该笔款项为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算至2019年8月19日，以738万元为本金，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至实际清偿之日止)；3.被告立即向原告支付原告代为支付的税金15166元及利息（以15166元为本金，从2016年4月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至实际清偿之日止)。事实和理由：原、被告双方于2011年7月22日签订涉案合同后，原告向被告支付了全部款项，但被告一直未能将涉案土地、厂房过户到原告名下。经原告多次催促，被告一直推脱，不肯配合。现由于被告个人债务等原因，涉案土地已被法院查封，无法办理过户手续。原告认为，被告一直不肯为原告办理过户手续的行为违反双方约定，严重侵害了原告的合法权益。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了审查，并在卷佐证。根据原告陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：1.落款日期为2011年7月22日的涉案合同反映，甲方（卖方）为被告，乙方（买方）为原告，落款的甲方处有一草书签名及捺有指模（原告称系被告所签所捺），乙方处有原告签名，主要约定内容包括：甲方自愿将座落于中山市*************益围的工业地【土地证号为中府国用（2007）第易XXXX**，下称涉案土地使用权】及上盖的厂房转让给乙方，转让价款为738万元；甲方须为乙方办理土地及厂房的过户手续，所需手续费和税费由甲方负责；甲方保证负责将现有厂房租约转到乙方名下，并负责理顺其保证金及预付款，保证乙方自8月10日开始收到租金；甲方负责办理有关厂房验收及房产证的全部手续及费用，保证在六个月内办理全部过户及转证手续。2.落款日期为2018年4月25日的手写“对账单”反映，落款的经手人处有一草书签名（原告称系被告所签），主要载明如下内容：“总额738万元，吴志洪已付款张浩林明细--2011年7月22日500万元、2012年1月21日20万元、2012年5月31日100万元，吴志洪共付款620万元；张浩林收租--2011年5个月13.5万元、2012年12个月32.4万元、2013年12个月32.4万元、2014年9个月24.3万元，张浩林共收租金102.6万元；张浩林收保证金15万元；共620万元+102.6万元+15万元。以上数额基本属实（两个月保证金及预支一个月租金）由于已收15万元保证金，所以没有收。”原告称，上述“对账单”中的最后一句话是被告或被告的财务所写；根据上述对账确认，原告已向被告支付转让款737.6万元，其中620万元是转账支付，102.6万元是本应由原告收取的2011年8月至2014年9月租金，实际由被告代为收取，转为转让款，另有15万元是被告收取的租户保证金应交付给原告而未交付，转为转让款。3.结婚证复印件反映，原告与刘淑琴系夫妻关系。3份中国工商银行个人业务凭证反映，刘淑琴曾分别于2011年7月22日、2012年1月21日向被告转账支付500万元、20万元，原告曾于2012年5月31日向被告转账支付100万元。3张收据反映，落款处均有一草书签名（原告称系被告所签），分别载明收到原告土地及厂房款项500万元、20万元、100万元，合计620万元。4.日期为2016年4月21日的收据反映，中山市横栏镇广宇建筑工程有限公司收取被告厂房工程税金19166元。原告称，该款中有4000元是其应付给被告的转让款余款，其余15166元则是其代被告支付的税金；因为合同约定被告负责办理有关厂房验收及房产证的全部手续及费用，在办理相关手续过程中，相关单位通知需要完成开发投资总额的25%以上才能办理过户手续，涉案土地上的厂房当时未达到25%，故办理报建及施工等全部费用应当由被告承担。5.落款日期为2011年3月2日的厂房租赁合同反映，甲方为被告，乙方为案外人李金波，合同约定涉及租赁保证金15万元。落款日期为2014年9月30日的厂房租赁合同补充协议反映，甲方为被告，乙方为案外人中山市展宏建设工程质量检测有限公司（下称展宏公司），丙方为原告，协议约定：在甲乙双方的厂房租赁合同履行过程中，甲方与丙方就租赁标的（房、地产）达成转让，甲方在厂房租赁合同中的权利、义务由丙方承接。原告称，被告与李金波签订2011年3月2日的厂房租赁合同后，李金波注册成立展宏公司，随后将租赁主体变更为展宏公司，并由被告与展宏公司重新签订了租赁合同，合同内容一致；上述厂房租赁合同补充协议所指的厂房租赁合同即是指被告与展宏公司所签订的合同；被告预收了租户15万元保证金，本应将该保证金交付给原告，但实际未交付，而是转为土地交易价款。6.中山市不动产登记资料查询结果反映，涉案土地使用权登记的权利人为被告，现登记地址为中山市*************；涉案土地使用权上盖的厂房（房屋）建筑已于2012年2月20日取得权属登记，证号为粤房地证字第XXXXXXXXXX号；涉案土地使用权及其上盖房屋（下称涉案房地产）于2017年10月12日办理了抵押登记，抵押权人为案外人雷志扬，且涉案房地产自2018年6月13日起被本院在5个案件中查封。7.（2018）粤2072执10012号之二协助执行通知书反映，本院于2020年3月31日通知原告，提取被告在涉案房地产的租金收入。原告称，涉案合同签订后，涉案房地产已经交付原告使用，因涉案房地产已于2011年3月出租，故在涉案合同签订后出租方的相应权利及义务即由原告承接；涉案房地产由于被告所涉的其他经济纠纷无法办理过户手续；接到法院通知后，原告按要求自2020年4月开始停止收取租金；原告认为，对于原告实际控制涉案房地产期间实际收取的所有收益（包括原告没有直接收取，但是算在转让款的部分）均应当归原告所有，因为合同解除分两种情况，而本案合同的解除不溯及既往；原告收取的2014年10月至2020年3月租金合计178.2万元，扣除税费88113.14元后，实收金额为1693886.86元。对原告诉讼主张的其与被告之间通过签订涉案合同就涉案房地产存在房屋买卖合同关系，其已向被告支付转让款737.6万元，以及涉案房地产现无法办理过户手续（存在抵押登记、被法院查封）等事实，原告已提交上述相关证据为证，并作相应的说明，故在被告未到庭提出相反的抗辩意见，且原告当庭保证所作陈述及提交证据的真实性，并保证不存在虚假诉讼或有损第三人利益之情形的情况下，本院经审查后予以确认。但对于原告诉讼主张的其代被告支付厂房工程税金19166元（其中4000元为其应支付给被告的转让款余款，其余15166元为代被告垫付），因其提交的证据显示该款发生于“对账单”之前，而被告并未在“对账单”中对此予以确认，故本院不予认定。本院认为，本案应为房屋买卖合同纠纷。本案中，原、被告之间通过签订涉案合同就涉案房地产形成的房屋买卖合同关系可认定合法有效，双方均应恪守。但因双方一直未就涉案房地产转让办理过户登记手续，现涉案房地产处于抵押状态，且被法院在多个案件中查封，导致无法办理过户登记手续，即涉案合同在法律上或者事实上已不能履行，故对原告解除合同的诉讼请求，本院予以支持。同时，在合同解除的场合，原告诉讼请求返还已付的转让款有理，本院亦予以支持，但金额应以本院上述认定的737.6万元为准；原告诉讼请求返还转让款的超出部分4000元，缺乏事实依据，本院不予支持。另外，对于原告诉讼请求的转让款利息，因涉案房地产已交付原告占有使用，且原告在实际占有使用期间也获取了相关租金收益，故应认为，在原告占有使用并可实际获取收益期间，已付转让款的利息可与涉案房地产的占有使用费（或其产生的收益）相互抵销，原告诉讼请求支付该期间的转让款利息无理，本院不予支持；但因在2020年3月31日，本院因另案执行程序向原告发出协助执行通知书，提取被告在涉案房地产的租金收入，即原告自此已无法通过占有使用涉案房地产获取收益，故应认定原告诉讼请求支付自2020年4月1日起至实际返还转让款之日止的利息有理，本院予以支持。但其主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算利息缺乏法律依据，本院不予采纳，并调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算利息。至于原告诉讼请求被告返还代为垫付的税金15166元及利息，因缺乏事实依据，故本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自己承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、解除原告吴志洪与被告张浩林于2011年7月22日签订的土地厂房买卖协议书；二、被告张浩林于本判决生效之日起七日内返还原告吴志洪转让款737.6万元，并支付利息（以737.6万元为基数，自2020年4月1日起至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告吴志洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63566元，由原告吴志洪负担134元（已付63566元），被告张浩林负担63432元（该款被告张浩林应于判决生效之日起7日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 张庆争审 判 员 石一夫审 判 员 吴炎梅二〇二〇年十月九日法官助理 何尧敏书 记 员 潘家敏