湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0191民初2414号 原告：武汉新华竹林工贸有限公司，住所地武汉经济技术开发区27R2地块。 法定代表人：张光早，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：龙云，湖北平渊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婷，湖北平渊律师事务所律师。 被告：湖北康美源贸易有限公司，住所地武汉市江岸区三阳路太平街**三阳广场******。 法定代表人：田林，该公司总经理。 原告武汉新华竹林工贸有限公司（以下简称工贸公司）与被告湖北康美源贸易有限公司（以下简称康美源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工贸公司的委托诉讼代理人龙云、李婷，被告康美源公司的法定代表人田林到庭参加诉讼。原、被告申请调解期限1个月已从审限中扣除，但未能达成一致意见，本案现已审理终结。 原告工贸公司向本院提起诉讼并变更请求为：1.被告康美源公司立即支付房屋租金34,513.60元（房屋租金72,513.60元，扣减押金20,000元及已付租金18,000元）；2.被告康美源公司立即支付滞纳金870.16元；3.被告康美源公司立即支付违约金3,625.68元；4.本案诉讼费用全部由被告康美源公司负担。事实和理由：2019年4月2日，原告工贸公司与被告康美源公司签订《房屋租赁合同》，约定：原告工贸公司将位于武汉经济技术开发区东风大道36号附16#一楼租赁给被告康美源公司作为仓库使用，租赁时间为2019年4月1日至2020年3月31日，租金为每平方米20元，租赁面积906平方米，月租金18,128.40元，被告康美源公司于每季度提前30日向原告工贸公司支付下季度租金，若逾期支付租金，应按拖欠天数乘以欠缴租金的1%支付滞纳金，租金拖欠超过2个月的，除应交齐租金外，另按应交租金的5%支付违约金等。2019年7月27日，因被告康美源公司经营不善，向原告工贸公司提出退租要求，双方签订了《合同终止协议》，约定：合同终止时间为2019年7月31日，被告康美源公司应将租金交至2019年7月31日。协议签订后，被告康美源公司至今未向原告工贸公司支付房屋租赁合同期内应缴租金、滞纳金及违约金。 被告康美源公司辩称，被告康美源公司不差原告工贸公司租金，被告康美源公司已付租金超过应付原告工贸公司租金，且还有1笔押金6,000元未扣减；原告工贸公司强制将五年期仓库合同强制改为一年并上涨租金单价，被告康美源公司因仓库面积和单价问题超付租金3万余元；办公楼1-2楼十年期合同被强制改为短期合同，被告康美源公司因上涨租金单价和多算面积超付租金20万余元。基于以上原因被告康美源公司在终止合同后没有付租金，应将原来所有的账重新算，多退少补。 本院查明：2019年4月2日，原告工贸公司与被告康美源公司签订《房屋租赁合同》，约定原告工贸公司将武汉经济技术开发区东风大道36号附16#一楼（不含一楼货梯及一楼左右边楼梯面积）房屋出租给被告康美源公司做仓库使用，租赁时间为2019年4月1日至2020年3月31日，租赁面积为906.42平方米，单价为20元/平方米/月，月租金18,128.40元，被告康美源公司按季度缴纳，每季度提前30天应向原告工贸公司支付下季度租金，被告康美源公司逾期支付租金，应向原告工贸公司支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的1‰，租金拖欠超过2个月的，除应交齐租金外，另按应交租金5%赔偿违约金，本合同的租赁保证金为20,000元，被告康美源公司应于本合同签订生效之日起3日内向原告工贸公司一次性支付完毕，在本出租合同生效之日起5日内，原告工贸公司将租赁物按现状交付被告康美源公司使用，且被告康美源公司同意按租赁物及设施的现状承租。因被告康美源公司经营不善，向原告工贸公司提出退租要求，双方于2019年7月27日签订《合同终止协议》，约定：合同终止时间为2019年7月31日，被告康美源公司应按照合同约定交纳租金至2019年7月31日止，被告康美源公司与原告工贸公司水电物业部门需结清腾退前时间内的水电费，原告工贸公司应退还被告康美源公司合同保证金20,000元等。因被告康美源公司未能依约支付租金，原告工贸公司诉至本院请求依诉予判。审理过程中，原告工贸公司陈述其是经武汉经济技术开发区沌阳街办事处的批准对案涉厂房进行管理和经营、收取租金、案涉厂房至今无建设工程规划许可证或产权证及被告康美源公司从2019年4月起欠付租金，被告康美源公司知晓案涉厂房的上述情况并认可从2019年4月起欠付租金事实。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中原告工贸公司将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告康美源公司使用并与被告康美源公司签订《房屋租赁合同》，且诉争房屋截至法庭辩论终结之日并未能取得建设工程规划许可证，该《房屋租赁合同》应属无效，无效的合同自始不具备法律约束力，原告工贸公司无权据《房屋租赁合同》主张房屋租金，但《合同终止协议》是原、被告双方在租赁关系终止时签订的有关结算和清理条款内容的协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，本院确认其有效，对原、被告双方均有拘束力，原告工贸公司有权依据《合同终止协议》主张权利，《合同终止协议》明确约定被告康美源公司应按照合同约定交纳租金至2019年7月31日止，被告康美源公司庭审中认可2019年4月起欠付租金且无证据证实在协议签订后向原告工贸公司履行付款义务，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被告康美源公司应参照《房屋租赁合同》约定向原告工贸公司支付2019年4月至2019年7月的房屋占有使用费，但应扣减原告工贸公司自认被告康美源公司已交押金20,000元和已付租金18,000元，计34,513.60元（18,128.40×4-20,000-18,000）。关于滞纳金、违约金的问题，原、被告双方签订的《合同终止协议》的前提是基于双方存在《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》因案涉厂房至今无建设工程规划许可证或产权证而属于无效合同，原告工贸公司无权基于无效合同向被告康美源公司主张由此产生的滞纳金、违约金。被告康美源公司提出的单价上涨、面积差异导致其多付租金等抗辩，未能举证，且办公楼的租赁与本案无关，被告康美源公司的抗辩意见本院不予采纳。 综上所述，原告工贸公司的诉讼请求，部分无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告湖北康美源贸易有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告武汉新华竹林工贸有限公司房屋占有使用费34,513.60元； 二、驳回原告武汉新华竹林工贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,726元，减半收取计863元，由被告湖北康美源贸易有限公司负担663元，由原告武汉新华竹林工贸有限公司负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加3份提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在上诉期满后7日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘晓凌 二〇二〇年十月二十日 书记员  沈婉莹