文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初3840号原告：重庆五洲世纪教育发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区龙江路******，统一社会信用代码91500107MA5UDQ3F7F。法定代表人：徐登权，重庆五洲世纪教育发展有限公司总经理。委托诉讼代理人：谭康，北京市鑫诺（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹桂花，北京市鑫诺（重庆）律师事务所实习律师。被告：郑志跃，女，1981年1月10日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：张斌，重庆百哲千行律师事务所律师。第三人：重庆地产集团南川新城区征地拆迁办公室，住所，住所地重庆市南川区渝南大道传媒中心**社会信用代码11500384784237419X。负责人：张琳。委托诉讼代理人：胡健，重庆华升律师事务所律师。原告重庆五洲世纪教育发展有限公司（以下简称：五洲公司）与被告郑志跃、第三人重庆地产集团南川新城区征地拆迁办公室（以下简称：南川新城区拆迁办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，于2020年7月25日向被告郑志跃送达了起诉状副本及相关法律文书，后依法由审判员袁经盛独任审判，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告五洲公司的委托诉讼代理人谭康、詹桂花、被告郑志跃及其委托诉讼代理人张斌、第三人南川新城区拆迁办的委托诉讼代理人胡健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告五洲公司诉称，2017年9月20日，原告和被告签订《房屋转租协议》，约定由被告将其租赁的位于重庆市南川区XX街道XXX路XXX号XXXX小区XXX号楼转租给原告用作幼儿园的开办场地，被告承诺其转租行为得到了第三人重庆地产集团南川新城区征地拆迁办公室（出租人）的认可。后原告于2017年12月16日向被告支付了房屋租赁保证金50000元和相应的租金。2020年3月2日，原告得知第三人重庆地产集团南川新城区征地拆迁办公室向被告发出了《解除〈房屋租赁合同〉通知》，方得知被告转租幼儿园场地的行为属于无权处分，擅自转租，现第三人已经解除被告与其订立的房屋租赁合同，并要求原告清退场地，导致原告无法按合同约定继续租赁上述房屋。综上所述，原告认为被告隐瞒事实，擅自转租引发第三人解除合同的行为，最终导致原告无法继续合法使用上述房屋，已构成根本违约。特诉至贵院，请求人民法院依法判令：一、解除原告与被告于2017年9月20日签订的《房屋转租协议》，退还50000元保证金、并向原告支付利息（利息以50000元为基数，按同期同类型人民币贷款基准利率从2020年6月18日起计算至上述款项付清时止）和违约金50000元；二、由被告承担本案的诉讼费用。被告郑志跃辩称，一、原告以该租赁房屋的转租行为属于无权处分和擅自转租，第三人已经解除房屋租赁合同为由请求解除转租合同的理由不成立。因为原告出示的第三人于2020年3月2日作出的《解除《房屋租赁合同》的通知》属于第三人单方意思行为，该通知的合法性、真实性存在争议，尚未得到司法机关的司法确认。同时，被告未收到出租人任何关于要求原告清退场地的材料。二、本案原告、第三人即房屋出租人已于2018年就知道房屋系转租的事实，且于2018年12月25日由当时该房屋的管理人重庆博润资产经营管理有限公司向五洲公司出具了内容为“金额91202元，XXXX小区幼儿园租赁费，租期2018.11.1-2019.10.31”的《收据》，案涉场地转租事宜是明确得到当时的资产管理人同意的。但该场地现在管理人即本案第三人于2020年3月又提出《解除《房屋租赁合同》的通知》，系该场地的管理人内部沟通不顺畅的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，本案第三人于2020年3月2日作出的上述《解除《房屋租赁合同》的通知》不能得到法律的支持，应当视为出租人对被告转租事实早已追认。同时，根据出租人与被告签订的《房屋租赁合同》，双方之间尚未约定被告不能转租的条款。综上，被告与原告之间签订的转租合同应当继续履行，解除合同的条件尚未成就。第三人南川新城区拆迁办述称，其在2020年1月发现被告将案涉房屋转租他人，在2020年3月2日当面向被告送达了解除房屋租赁合同的通知，所以其认定在2020年3月2日与被告已解除了案涉房屋租赁合同。2019年6月，其接到案涉房屋所在的街道办事处和居委会的反映，告知其案涉房屋长期被闲置，且大门已损坏，长期有人进出，还有小孩在里面玩耍，存在安全隐患。其与案涉房屋所在的物管公司协商后，由其将大门维修好，后便将维修好的大门钥匙交给物管公司暂时保管，在2020年3月2日向被告发出解除房屋租赁合同的通知后，便在物管公司处收回了案涉房屋的大门钥匙。现案涉房屋已经被第三人所收回。经审理查明，2017年2月20日，南川新城区拆迁办作为出租人的甲方与郑志跃作为承租人的乙方签订了《房屋租赁合同》，该合同主要约定：由乙方租赁甲方位于重庆市南川区XX街道XXX路XXX号XXXX小区XXX号楼用于开办幼儿园；房屋建筑面积1085.74㎡，附属场地约1000㎡；建筑主体为框架结构，地面为，地面为砼垫层灰找平，消防设施按初装修标准设置，排水排污设施按初装修标准设置，附属场地已铺设塑胶；租赁房屋仅限于开办幼儿园，乙方擅自改变房屋用途，甲方有权解除合同，收回房屋，租赁房屋内的装修附着物、设备、设施及其他办学用具全部归甲方所有，并有权要求乙方赔偿损失；租赁期限为10年，从2017年8月1日至2027年8月1日止；租赁金以甲乙双方确认的房屋建筑面积1085.74㎡为计算基础，分段分标准计取。第1-4年（即2017年8月1日至2021年8月1日）租赁金为7.00元/㎡.月，第5-7年（即2021年8月1日至2024年8月1日）租金为9.00元/㎡.月，第8-10年（即2024年8月1日至2027年8月1日）租金为11.00元/㎡.月；为确保乙方安全、规范使用租赁物，甲方一次性收取乙方房屋租赁保证金伍万元整（小写：50000元），合同到期，经甲方验收租赁房屋无争议后10日内，甲方全额无息退还乙方租赁保证金；租赁金按年度支付，乙方应于每年的8月1日前全额支付当年度的租赁金；甲方对租赁物使用情况（仅限于使用用途、改变结构、房屋转租方面）有权进行监督，若乙方未按合同约定使用租赁物的，甲方有权要求乙方整改，乙方拒绝整改的，甲方有权单方解除合同；乙方逾期7天未支付租金，甲方可单方解除合同。2018年2月9日，南川新城区拆迁办作为出租人的甲方与郑志跃作为承租人的乙方签订了《房屋租赁合同补充协议》，该补充协议主要约定：双方同意将XXXX小区XX号楼租赁期顺延，即租赁期从2017年11月1日至2020年11月1日止。2017年9月20日，郑志跃作为转租人的甲方与五洲公司作为承租方的乙方签订了《房屋转租协议》，该协议主要约定：2017年2月20日，甲方与重庆地产集团南川新城区征地拆迁办公室签订《房屋租赁合同》，约定XXXX小区XX号楼房屋租赁事宜，2017年8月8日，甲方与乙方签订《关于重庆市南川区XX安置小区幼儿园之股权转让协议》，为了更好推进项目进展，确保幼儿园正常运营，经友好协商，甲乙双方就XXXX小区XX号楼房屋转租事宜达成协议；租赁标的物位于XXXX小区XX号楼，位于南川区XXX街道XXX路**；房屋建筑面积1085.74㎡，附属场地约1000㎡；建筑主体为框架结构，地面为，地面为砼垫层灰找平，消防设施按初装修标准设置，排水排污设施按装修标准设置，附属场地已铺设塑胶；租赁房屋仅限于开办幼儿园，乙方擅自改变房屋用途，甲方有权解除合同，收回房屋，租赁房屋内的装修附着物、设备、设施及其他办学用具全部归甲方所有，并有权要求乙方赔偿损失；租赁期限为10年，从2017年8月1日至2027年8月1日止；租赁金以甲乙双方确认的房屋建筑面积1085.74㎡为计算基础，分段分标准计取。第1-4年（即2017年8月1日至2021年8月1日）租赁金为7.00元/㎡.月，第5-7年（即2021年8月1日至2024年8月1日）租金为9.00元/㎡.月，第8-10年（即2024年8月1日至2027年8月1日）租金为11.00元/㎡.月，其中2017年8月1日至2018年1月1日为免租期；为确保乙方安全、规范使用租赁物，甲方一次性收取乙方房屋租赁保证金伍万元整（小写：50000元），合同到期，经甲方验收租赁房屋无争议后10日内，甲方全额无息退还乙方租赁保证金；租赁金按年度支付，乙方应于每年的8月1日前全额支付当年度的租赁金，甲方应按照实际收到金额向乙方开具收据，如乙方需要，甲方应配合乙方开具相应发票；甲方承诺此转租协议已得到原始租赁单位重庆地产集团南川新城区征地拆迁办公室认可，若因此给乙方造成损失或影响，甲方负责赔偿乙方全部损失；甲乙双方未按照本合同约定履行义务的承担违约责任，本合同违约金5万元，由违约方承担。前述房屋转租协议的尾部“甲方：（签字）”处有郑志跃的签名、“乙方（盖章）”处有五洲公司的公章、“乙方代表（签字）”处有马洪涛的签名。2017年12月13日，郑志跃作为甲方与五洲公司作为乙方签订了《南川区XX安置小区幼儿园房屋转租补充协议》，该补充协议主要约定：根据原合同约定，2017年8月1日至2018年1月1日为免租期，由于甲方已办理主体消防验收并且通过，所以无免租期，乙方应按年缴纳2017年8月1日至2018年7月31日的租金91202.16元。另查明，2017年12月6日，郑志跃向五洲公司出具收据一张，该收据载明：交款单位为重庆五洲世纪教育有限公司，收款方式为转账，金额为150000元，收款事由为XX幼儿园转让费尾款10万元和房屋租赁保证金5万元，合计15万元。2017年12月7日，五洲公司通过银行转账方式向郑志跃转款150000元，转账的附言为南川XX园股权转让二期款10万元租赁保证金5万元。2017年12月13日，郑志跃作为收款人向五洲公司出具了内容为“今收到重庆市五洲教育发展有限公司交来的房租款玖万壹仟贰佰零贰元壹角陆分（91202.16元），计重庆市南川区XXXX小区幼儿园房租〈2017.8月至2018.7月30日〉”的收据一张。2017年12月14日，五洲公司通过银行转账方式向郑志跃转款91202.16元，转账的附言为XX园租金。2018年12月19日，南川新城区拆迁办向郑志跃发出《重庆地产集团南川新城区征地拆迁办公室关于变更XXXX小区幼儿园租赁费用收款单位的通知》，该通知主要载明：现我办已并入重庆市南川区城市建设投资（集团）有限公司（下称区城投集团），根据区城投集团安排，该租赁标的物现划归重庆博润资产经营管理有限公司（下称博润公司）经营管理，为此，此后该租赁标的物的租赁费用请依据原合同约定，按期转入博润公司的指定账户。2018年12月24日，五洲公司通过银行转账方式向郑志跃转款91202.16元，转账的附言为南川XX园2018.7.31-2019.8.1租金。2018年12月25日，重庆博润资产经营管理有限公司出具收据一张，该收据载明：交款单位为重庆五洲世纪教育发展有限公司，收款方式为转账，金额为91202元，收款事由为XXXX小区幼儿园租赁费，租期2018.11.1-2019.10.31。2020年3月2日，南川新城区拆迁办向郑志跃发出了解除《房屋租赁合同》的通知，该通知主要载明：2017年2月20日，我方与你签订《房屋租赁合同》，约定由你承租位于南川区XXX街道XXX路XXX号XXXX小区XX号楼的房屋，约定的租赁期限为2017年8月1日起至2027年8月1日止。2018年2月9日，双方又签订了《房屋租赁合同补充协议》将租期顺延，即租赁期从2017年11月1日起至2027年11月1日止。2020年1月我方发现你未经我方同意擅自将承租房屋转租给他人。另，你还从2018年11月起开始拖欠租金。为此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定和《房屋租赁合同》第七条第（一）款第4项的约定，现依法通知你：一、自本通知送达之日起，我方与你于2017年2月20日签订的《房屋租赁合同》和2018年2月9日签订的《房屋租赁合同补充协议》解除，请你立即将租赁的房屋返还给我方。二、请你立即付清从2018年11月起至解除合同之日期间的租金和逾期交房的房屋占用费。三、我方保留追究你违约责任的权利。同日，南川新城区拆迁办将该通知送达了郑志跃。在庭审过程中，五洲公司提出郑志跃并未向其交付案涉房屋的钥匙，其并未实际占有使用该房屋。对此，郑志跃提出其已将案涉房屋的钥匙交付给了五洲公司的马洪涛，如果未向五洲公司交付案涉房屋，五洲公司也不会向其支付了2年的租金。五洲公司和郑志跃对南川新城区拆迁办已将案涉房屋收回的事实无异议，但是郑志跃认为南川新城区拆迁办单方面通知其解除房屋租赁合同和收回案涉房屋是违法的，均应认定为无效，由于其租赁房屋的行为是几个人合伙的，现合伙人之间意见不统一，待意见统一后会另行提起诉讼。另外，五洲公司认可从2019年11月起便未向郑志跃支付租金，原因是郑志跃未配合其办理开办幼儿园相关的资质。郑志跃亦认可从2019年11月起便未向南川新城区拆迁办支付租金，原因是五洲公司未向其支付租金。上述事实，原告的陈述、被告的辩解以及第三人的述称，以及原告提交的房屋转租协议、南川区XX安置小区幼儿园房屋转租补充协议、收据三张、中国农业银行客户付款入账通知三张、重庆地产集团南川新城区征地拆迁办公室关于变更XXXX小区幼儿园租赁费用收款单位的通知、解除《房屋租赁合同》的通知，被告提交的房屋转租协议、收据，第三人提交的房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、解除《房屋租赁合同》的通知、送达回证、照片三张等证据在案佐证，足以认定。本院认为，案涉《房屋租赁合同》是南川新城区拆迁办与郑志跃在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，系双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，应受法律保护，双方都应该按照合同的约定全面履行自己的义务。2020年3月2日，南川新城区拆迁办以郑志跃未经其同意擅自将案涉房屋转租给他人，并从2018年11月起开始拖欠租金为由向郑志跃发出了解除房屋租赁合同的通知，并于当日将该通知送达了郑志跃，且收回了案涉房屋，而郑志跃也认可从2019年11月起未向南川新城区拆迁办支付租金，因此南川新城区拆迁办解除案涉房屋租赁合同的行为符合该合同中“乙方（即郑志跃）逾期7天未支付租金，甲方（即南川新城区拆迁办）可单方解除合同”的约定，虽然郑志跃认为南川新城区拆迁办单方面通知其解除房屋租赁合同和收回案涉房屋是违法的，均应认定为无效，但其至今也未向人民法院起诉，因此本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，依法认定南川新城区拆迁办与郑志跃于2017年2月20日签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月2日解除。案涉《房屋转租协议》是五洲公司与郑志跃在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，系双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，应受法律保护，双方都应该按照合同的约定全面履行自己的义务。现五洲公司以郑志跃隐瞒事实，擅自转租引发南川新城区拆迁办解除房屋租赁合同的行为，最终导致其无法继续合法使用案涉房屋，已构成根本违约为由要求解除案涉房屋转租协议，由于新城区拆迁办与郑志跃于2017年2月20日签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月2日解除，且新城区拆迁办已收回了案涉房屋，因此五洲公司已实际无法使用案涉房屋，导致五洲公司不能实现案涉房屋转租协议的合同目的，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院对五洲公司要求解除其与郑志跃于2017年9月20日签订的《房屋转租协议》的诉讼请求依法予以支持，并依法明确房屋转租协议的解除时间为本院向郑志跃送达起诉状副本之日即2020年7月25日。对于五洲公司要求退还50000元保证金的诉讼请求，按照案涉房屋转租协议的约定，保证金是用于确保五洲公司安全、规范使用租赁物，由于五洲公司现已无法使用案涉房屋，故对该诉讼请求本院依法予以支持。对于五洲公司要求支付保证金利息的诉讼请求，按照案涉房屋转租协议的约定为无息退还保证金，故该诉讼请求不符合双方的约定，本院依法不予支持。对于五洲公司要求郑志跃支付违约金50000元的诉讼请求，虽然五洲公司现无法使用案涉房屋是因新城区拆迁办已解除与郑志跃的房屋租赁合同且已收回案涉房屋所致，但本院依法认定新城区拆迁办解除房屋租赁合同是由于郑志跃未按约向其支付租金，并非是五洲公司提出的郑志跃擅自转租，同时五洲公司亦未按约向郑志跃支付租金，并且五洲公司提出其未按约支付租金的理由在案涉房屋转租协议中并无约定，故该诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于2020年7月25日解除原告重庆五洲世纪教育发展有限公司与被告郑志跃于2017年9月20日签订的《房屋转租协议》；二、由被告郑志跃在本判决生效后立即向原告重庆五洲世纪教育发展有限公司退还保证金50000元；三、驳回原告重庆五洲世纪教育发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1150元（原告已预交），由被告郑志跃负担525元，原告重庆五洲世纪教育发展有限公司负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  袁经盛二〇二〇年十月十三日书记员  王 琳