河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1082民初10010号 原告：韩超，女，1981年3月2日出生，满族，户籍所在地北京市西城区。 委托诉讼代理人：王华青，北京市中盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋玉成，北京市中盾律师事务所律师。 被告：河北兴远有色金属材料有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区留山大街****，统一社会信用代码：91131082669082968J。 法定代表人：康超，总经理。 第三人：何鸣昊，男，1972年2月8日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 原告韩超与被告河北兴远有色金属材料有限公司（以下简称河北兴远）、第三人何鸣昊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告韩超及其委托诉讼代理人王华青、宋玉成到庭参加诉讼，被告河北兴远、第三人何鸣昊经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩超向本院提出诉讼请求并变更为：1.请求法院判令被告继续履行双方于2017年11月10日签订的厂房合同和厂房购买 —2— 三方协议；2.请求法院判令被告履行开具不动产发票义务，并和第三人协助原告办理三河市燕郊开发区厂房产权及其相应土地不动产产权变更的过户手续，并过户至三河燕郊新宇高新技术陶瓷材料有限公司名下；3.请求法院判令被告支付自2016年1月1日起至涉案房屋过户至原告名下之日止的违约金（截止至2019年9月30日，暂计是1368天，以原告实际支付的厂房总价款660万元为基数，按日万分之三的标准计算的违约金为2708640元）；4.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用及保全费用。事实和理由：2017年10月份，原告韩超从第三人何鸣昊处购买涉案厂房，原告、被告河北兴远和第三人签署了《厂房购买三方协议》，协议约定：被告与第三人签订的原合同权利及义务全部转让给原告韩超。同日，被告将其制作的格式合同文本《厂房合同》以甲方（出让方）的身份与原告签署。因为原告一直与第三人洽谈购买事宜，所有房款都是直接支付给第三人何鸣昊，也没有考虑被告在其买卖行为中的法律地位问题就签名了。事后，原告发现《厂房合同》中，被告将其与第三人何鸣昊的原合同收回后，在新合同中也仅替换“乙方”信息和签约“日期”，其他都没有动，合同价款总金额为414.65232元，而非原告实际支付的660万元。根据三方签订的协议，涉案厂房本应是在2016年1月1日以前就应该办理完所有的过户手续，但是被告和第三人隐瞒了此事实，所以第三人也具有配合过户的义务。另现在原告已经使用厂房，但是目前为止还是没有拿到过户手续。所以根据三方签订的协议约定，原告必须承担支付违约金的责任，并且配合过户。 河北兴远有色金属材料有限公司未作答辩。 何鸣昊未作陈述。 —3— 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月10日，被告河北兴远作为甲方，第三人何鸣昊作为乙方、原告韩超作为丙方签订《厂房购买三方协议》，约定：甲、乙、丙三方就甲乙方于2013年9月7日签署的《厂房转让合同》（乙方购买河北兴远38号E座厂房），经友好协商，丙方愿意购买乙方的该厂房，乙方自签订本协议之日起，不再享有或承担《厂房转让合同》内约定的权利和义务，原合同的权利和义务全部转让给丙方。甲方丙方可签订新的《厂房转让合同》，如有与本协议矛盾之处以本协议为准；乙方承诺自2013年9月7日签署《厂房转让合同》之日起至本三方协议签订期间如产生任何法律事项，均由乙方自行承担，与甲丙双方无任何关系；甲丙双方承诺继续履行原《厂房转让合同》相关权利义务。同日，被告河北兴远作为出让方与原告韩超作为受让方另行签订《厂方合同》一份，约定原告韩超以414.65232万元购买工业院内38号E座厂房，原告应在合同签订后三日内支付合同总价款的50%即207.32616元，房屋建设封顶后三日内，原告应向被告支付合同总价款的30%，即124.395696元，房屋交付使用前，原告应向被告支付合同总价款的10%，即41.465232元，房屋交付使用后8个月内，原告向被告支付合同总价款的10%，即41.465232元。在乙方按期足额支付合同价款的前提下，甲方应在本合同生效后12个月内，将符合《交房条件》标准的房屋交付给乙方；房屋达到交付条件后，甲方应当书面通知乙方办理房屋交付手续，甲乙双方共同进行验收交接并签署《房屋交接单》。厂房在完成交付手续之日起24个月内，甲方应将房屋产权过户手续办理完毕，并在乙方全额付清合同价款及相关税费后，将《房屋产权证》交付给原告。在房屋产权权属转移过户过程中所发生的营业税、土地增值税、 —4— 企业所得税、资产评估费由甲方承担；契税由乙方承担；印花税由甲乙双方各自承担相应部分；其他税项和费用按照国家相关规定执行。如甲方向乙方交付《房屋产权证》逾期，但不超过180天的，按该房屋累计已收款项的每日万分之三向原告支付违约金；被告向原告交付《房屋产权证》逾期超过180天的，乙方有权退房，甲方应将该房屋累计已收款项全部返还给乙方，并向乙方支付全部房款5%的违约金。乙方应为甲方办理房屋产权过户提供以下帮助：在本合同生效后12个月内完成在燕郊高新区的法人企业注册登记，同时将本合同所有权利义务以同等条件转移给该法人企业，并将该法人企业的注册文件复印件提供给甲方。 签订上述合同当日，原告支付给第三人何鸣昊购房款660万元。第三人何鸣昊于2017年12月1日将涉案房屋交付原告使用。 另查明，第三人何鸣昊共计给付被告河北兴远购房款414.65232万元，被告河北兴远于2013年11月26日将涉案房屋交付给第三人何鸣昊。 本院认为，本案中，第三人从被告处购买涉案房屋，后经原、被告及第三人三方协商，约定将被告与第三人签订的合同的权利义务全部转让给本案原告，并且原告与被告另行签订《厂方合同》，对双方的权利、义务进行明确。原、被告双方签订的《自建厂房转让合同》，以及原告与被告及第三人签订的《厂房购买三方协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应遵守约定履行合同，否则应承担相应的法律责任。涉案合同签订后，原告依约履行了支付涉案房款的义务，被告及第三人理应按照约定协助原告办理涉案厂房的过户手续。故对原告要求继 —5— 续履行与被告于2017年11月10日签订的《自建厂房转让合同》及原、被告与第三人何鸣昊签订的《厂房合同》，并要求被告协助原告办理涉案厂房的登记手续之诉请，本院予以维护；另因涉案合同并未约定第三人具有协助办理涉案房屋登记的义务，故对原告要求第三人协助办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求，本院不予支持； 关于违约金，涉案厂房交付时间为2013年11月26日，被告未依约在完成交付手续后24个月内办理过户手续，构成违约，应承担相应的违约责任；关于违约金的计算标准，因原、被告签订的《厂房合同》约定的价款为414.65232万元，合同约定价款低于原告实际给付第三人的房款，虽原告主张其与第三人何鸣昊约定的房屋价款为660万元并实际支付房屋价款660万元，故主张以房款660万元为基数计算违约金，但该约定系原告与第三人之间的约定，该约定对被告不具有约束力，且第三人与被告约定的涉案房屋价格亦为414.65232万元，第三人向被告支付金额亦为414.65232万元，故本案中，原告有权要求被告按照双方签订的《厂房合同》约定价格支付违约金；关于180天内的违约金数额，被告应依约自2015年11月26日起至2016年5月24日止按日以房屋约定价款的414.65232万元的万分之三为标准向原告支付违约金，即223912.25元。至于超过180天的违约金数额，因合同仅约定了原告选择解除合同时被告承担违约责任的方式，并未约定继续履行合同时被告承担违约金的计算方式，考虑到原告未举证证明因被告违约给其造成的具体损失数额，故本院根据涉案合同履行情况兼顾公平原则，酌定被告超过180天的违约金参照180天内的违约金计算方式及天数，即223912.25元，故被告共计支付原告违约金447824.5元。原告要求登记至三河燕郊新 —6— 宇高新技术陶瓷材料有限公司名下，但未提交相关证据，故本院不予支持。关于原告要求被告向其开具所购房屋的正式购房发票的诉讼请求，因发票的印刷、零购、开具、取得和保管等活动均由国家税务机关统一管理，任何单位和个人都可以向国家税务机关举报任何违反发票管理法规的行为；故销售方未向购买方开具发票的行为系违反发票管理法规的行为，该行为应由国家税务机关受理审查，不属于民事法律关系或民事诉讼法律关系；故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。另原告要求被告承担公告费及诉讼保全担保保险费用，于法无据，本院不予维护。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告河北兴远有色金属材料有限公司继续履行与原告韩超于2017年12月1日签订的《厂房转让合同》，及与原告韩超、第三人何鸣昊签订的《厂房购买三方协议》； 二、被告河北兴远有色金属材料有限公司于本判决生效后七日内配合原告韩超办理位于三河市燕郊开发区厂房产权及其相应土地不动产产权登记手续，并登记至原告韩超名下； 三、被告河北兴远有色金属材料有限公司于本判决生效后七日内支付原告韩超违约金434460.68元； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费76,960.0元，保全费5000元，由被告河北兴 —7— 远有色金属材料有限公司负担（于本判决生效后三日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  贾怀霞 人民陪审员  杨希亮 人民陪审员  楚秋艳 二〇二〇年十月十五日 法官 助理  鹿伟玲 书 记 员  王洪超