四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初5074号 原告：鲁人荣，男，汉族，1987年6月25日出生，户籍地四川省邛崃市，现住四川省金堂县。 被告：金堂华地财富投资有限公司，统一社会信用代码915101215826133831，住所地四川省成都市金堂县赵镇滨江路二段********。 法定代表人：佘勇，总经理。 委托诉讼代理人：王雅婷，女，苗族，住贵州省贵阳市南明区。系公司法务。 原告鲁人荣与被告金堂华地财富投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁人荣、被告金堂华地财富投资有限公司的特别授权委托诉讼代理人王雅婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理金堂县赵镇滨江路二段X号X栋X层X号房屋的产权证；2.判令被告向原告支付违约金，按每日10元计算至办理完毕之日（2020年9月1日至立案时为1000元）；3.被告承担案件受理费。事实与理由：原告与被告于2019年2月28日签订《商品房买卖合同》，购买登记在被告名下的位于金堂县。合同签订后，原告按照约定支付了全部价款，被告在交付商品房后，没有在合同约定的期限内为原告办理房屋的权属证书。至今，被告一直未履行办理房屋产权证的义务。 被告辩称，双方签订的合同约定出卖人应当在交付房屋后365个工作日办理所有权转移登记，但根据补充协议，买受人应当先履行以下义务：在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，及时与出卖人办理房屋面积补差结算手续和面积补差的补充协议签订手续，并向出卖人付清办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等）。买受人至今未提交上述资料和款项，还没有达到办理权属证书的条件。案涉商品房于2020年4月被金堂县人民法院查封，被告积极联系原告提出执行异议，且异议已经成立，解除了对上述房屋的查封。因未达到办理权属证书的条件，被告不承担违约责任。双方在合同中没有约定被告应当承担诉讼费及律师费等相关费用。 本院经审理认定事实如下： 2019年2月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买金堂华地财富广场1幢第3层174号商品房（建筑面积5.55平方米）。与本案相关的内容有： 第五条计价方式与价款。总价款38573元。第六条付款方式及期限。买受人一次性付款。第七条出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第十一条交付条件。（一）出卖人应当在2019年2月28日前向买受人交付该商品房。第十四条面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人公式其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：3、双方自行约定：该商品房交付时，出卖人向买受人出示该房屋的实测数据。实测面积与预测建筑面积存在差异的，买卖双方同意根据实测建筑面积计算商品房价款，但双方均不以面积差异为由要求解除本合同。第十五条交接手续。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：1、除不可抗力外，经出卖人催告，买受人未按本合同约定交房时间办理交接手续的，市委出卖人已按约交付......2、除不可抗力外，经出卖人催告......如买受人已付清应付款和违约金，应自行前往出卖人处办理交接手续。自本合同约定交房时间起视为房屋已交付使用。（三）双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：......2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）（2）（3）（4）（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用；（4）办理房屋权属登记所需的相关费用；（5）政府相关部门规定的应由买受人缴纳的其他费用。第二十条产权登记。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按照10元/日向买受人支付逾期办证违约金。 同日，原被告签订补充协议，与本案相关的内容有： 二、买受人同意出卖人项目商铺权属抵押，且无需特别告知，（出卖人需在办理权属之前办理抵押解除手续）不得因此延误房屋权属的办理日期，否则出卖人应按照合同约定承担违约责任。四、主合同所称的一次性付款是指买受人在签订合同同时付清全部房价款。买受人须在签订合同同时应向出卖人一次性支付购房款38573元。十三、1、买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，及时与出卖人办理房屋面积补差结算手续和面积补差的补充协议签订手续，并向出卖人付清办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人带买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人付清上述资料及费用，并办理完委托手续后365个工作日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用办理并取得房屋所有权证。2、若非出卖人原因导致楼栋的权属证明未在合同约定期限内办理，出卖人不承担相关责任。如因买受人原因或不可抗力造成延迟办理商品房房屋所有权证的，且出卖人已按合同约定告知买受人的，出卖人不承担违约责任。3、办理房屋所有权证的时间，从该商品房实际交付后且买受人缴纳完毕专项维修资金及相关税费，提交办理产权所需完整资料及相关手续之日起计算，至出卖人到房屋产权办理机关进行分户产权登记为止。 上述合同和补充协议签订当日，原告通过网银转账的方式向被告支付了合同约定的全部价款38573元。同日，原告接收商品房并委托四川嘉信商运物业服务有限公司进行经营管理。后，因被告的民事纠纷，案涉商品房先后被金堂县人民法院和上海市第二中级人民法院分别于2020年4月27日和2020年5月23日查封，查封期限为三年。原告向本院提出执行异议，本院审查认为原告的异议成立，于2020年9月21日裁定中止对案涉商品房的执行。 以上事实，有《商品房买卖合同》、附件及补充协议、收据、房屋信息摘要、执行裁定书以及当事人当庭陈述在案佐证，上述证据经庭审举证质证，符合证据三性，本院予以采信。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当受到法律保护。《不动产登记暂行条列》于2015年3月1日实施后，房屋产权证和国有土地使用证合为不动产权证，原告要求办理的房屋产权证实际为不动产权证，被告并未以与合同约定的内容不一致为由提出抗辩，本院予以确认。 双方争议焦点为：1.被告办理不动产权证的履行期限是否届满；2.被告是否应当支付逾期办证违约金。本院根据庭审认定的事实作如下分析： 被告办理不动产权证的履行期限是否届满的问题。被告认为，根据合同约定，被告办证义务的履行期限是“在商品房交付之日起365个工作日内”，案涉商品房在办证期间因抵押登记、法院查封等原因未能办证，相应的期间应当从权利负担全部消除以后起算，办证义务的履行期限尚未届满。本院认为，补充协议载明“买受人同意出卖人项目商铺权属抵押，且无需特别告知，（出卖人需在办理权属之前办理抵押解除手续）。不得因此延误不动产权证的办理日期，否则视为出卖人应按照合同约定承担违约责任。”据此可知，被告因自身原因导致的案涉商品房被抵押登记或者查封，办证义务履行期间不应当中断计算。合同还约定“出卖人应当在2019年2月28日前向买受人交付该商品房”，“自本合同约定交房时间起视为房屋已交付使用。”故案涉商品房已经于2019年2月28日交付给原告，被告应当自此日起365个工作日内即2020年8月14日前为原告办理不动产权证。 被告是否应当支付逾期办证违约金的问题。被告抗辩原告未履行补充协议第十三条中的先行义务，导致被告无法办理不动产权证，相应的违约责任不应当由被告承担。关于原告是否具有提交书面委托书的先行义务，本院认为，合同第十五条交接手续部分载明“双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：......（2）买受人同意委托出卖人代交下列第（1）（2）（3）（4）（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用；（4）办理房屋权属登记所需的相关费用；（5）政府相关部门规定的应由买受人缴纳的其他费用。”由此可知，原告同意委托被告代缴办证的相关税费，其代交后的费用应当由代交人通知义务人即本案原告补交相应的费用，且从双方履行合同的行为看，被告也接受了原告的委托，故该合同条款已经具有“提供书面委托手续”效力，原告无需再另行向原告出具书面委托。对补充协议中载明的办理房屋面积补差结算手续、面积补差的补充协议签订手续，本院认为，被告交付的商品房是否存在面积差异、是否需要办理上述手续，只有被告才知晓，发起上述行为的先义务在被告。被告主张原告应当先提交办证所需资料和税费，原告抗辩其并不知道交什么资料、交什么费用、交多少费用、资料和费用交给谁，本院认为，合同约定“双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，被告作为格式合同的提供者，只有其先告知了原告办证所需资料及税费，原告才可能按照要求向被告提交资料并交纳税费，在案证据未能证明被告已经告知了原告上述事项，故被告辩称其不应当承担逾期办证的违约责任，本院不予采信。合同载明“......自买受人应当取得房屋所有权权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按照10元/日向买受人支付逾期办证违约金。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第(一)项的规定，根据本案查明的事实，双方交付房屋的时间为2019年2月28日，按照合同约定，被告应在此日期后365个工作日内办理不动产权证，故本院确定被告应当自2020年8月15日起至实际办证完毕之日，按每天10元的标准向原告支付逾期办证的违约金。原告要求自2020年9月1日起计算逾期办证违约金，是其对自身权利的自由处分，不违反法律、行政法规的禁止性规定，也不损害他人权利，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第(一)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告金堂华地财富投资有限公司于本判决生效后十日内为原告鲁人荣办理办理金堂县赵镇滨江路二段X号X栋X层X号房屋的不动产权证； 二、被告金堂华地财富投资有限公司于本判决生效后十日内向原告鲁人荣支付逾期办证的违约金，自2020年9月1日起计算至实际办证完毕之日，每天10元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告金堂华地财富投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  郑世艳 二〇二〇年十月二十八日 书记员  李佳咛