甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初5306号原告：兰州宏浮商业管理有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区定西路**长城山海苑**楼****商铺。法定代表人：李宝库，系公司经理。委托诉讼代理人：赵飞洋，甘肃赛莱律师事务所律师。被告：张旭，男，1978年8月25日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。原告兰州宏浮商业管理有限公司与被告张旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵飞洋、被告张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院诉讼请求：1、判令被告立即向原告拖欠的租金40800元（当庭变更），并以40800元为基数，自2019年l2月25日起按照每日3‰的标准向原告支付违约金至所拖欠租金实际付清之日；2、判令被告向原告支付违约金51000元；3、本案的诉讼费用(案件受理费、保全费、诉讼保全保险费等)以及原告支付的律师费由被告承担。事实与理由：2019年10月25日，被告与原告签订《商铺分租合同》（以下简称合同），约定：①原告将拥有使用权的位于兰州市城关区××路××号楼××楼××号商铺××平方米）出租给被告使用，用途为美发、美甲、化妆等；②租期为ｌ年，自2019年10月25日起至2020年10月24日止；③租金标准为每月10200元，支付方式为半年付，每次提前30天付清，本合同签订后当日，乙方向甲方付清首个半年度的租金；④被告逾期支付租金的，每逾期一日按照3‰的标准向原告承担违约金，逾期超过15日，原告有权解除合同；⑤因被告原因导致合同解除的，被告还应另行支付原告5个月的房屋租金数额的违约金；⑥因任何一方违约导致对方提起诉讼的，对方为此所产生的诉讼费、保全费、律师费等费用全部由违约方承担。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约向被告提供铺面供被告经营使用，但被告承租期间长时间拖欠房租，经原告多次书面和口头催告，被告均置之不理。2020年3月30日，因被告长时间拖欠房屋租金原告无奈之下根据合同约定向被告送达了《解除通知书》解除了与被告之间的租赁关系。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望能判如所请。被告答辩称：一、原告在起诉状所称：“2020年3月30日，因被告长时间拖欠房租，原告无奈之下根据合同约定向被告送达了《解除商铺分租合同通知书》”与事实不符，答辩人自始至终，恪守合同约定义务，不存在任何违约行为。二、被答辩人诉请答辩人支付房租及违约金，无非是被答辩人罔故事实和法理的“甩锅”推责，无法律及事实依据，恳请法庭依法驳回其诉讼请求。三、“被答辩方诉讼请求本案的讼诉费用以及支付律师费用由被告承担"不符合双方签订的《商铺分租合同》的相关约定。综上所述，答辩人、被答辩人双方间签订的《商铺分租合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，系合法有效合同。双方均应按合同约定全面履行其义务。因疫情不可抗力之原因，致使其履约不能，答辩人与被答辩人所签的合同目的短时间无法实现。结合本次“新型冠状病毒肺炎”疫情，符合《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七条中“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，无论在主观上还是客观上都符合“不可抗力”的认定要素。我国政府于2020年1月24日发布关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作暂停企业经营活动的紧急通知。兰州市政府办公室印发的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业持续发展的若干措施》中“对承租国有资产类经营用房的中小企业，房租从2020年2月1日起，三个月房租免收”的政策要求，被答辩人本身不存在要求答辩人支付房租的合法依据，更何况在此期间答辩人因被答辩人解除合同的要求已搬离租赁房屋，也不存在支付租金的义务。根据《合同法》第九十四条之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，此乃合同解除的法定情形之一。合同解除后，尚未履行的，终止履行。依据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》之要求，被答辩人理应按照上述法律规定可以要求解除合同，但应返还答辩人预交押金l0200元，并赔偿2019年12月27日至29日擅自断电造成的损失9000元及退还支付的采暖费等费用。令答辩人难以接受的是，被答辩人在全世界抗疫防疫面前，非但未能统筹兼顾，减免房租，彼此包容，共担风险，共渡难关，而趁火打劫，其主张房租及违约金等诉讼请求无事实及法律依据。根据本案的实际情况，恳请法院平衡各方利益，依据《民法总则》第一百八十条及《合同法》第一百一十七条和一百一十八条之规定，依法抵制这种既不合法也不占理的滥诉行为，驳回其诉讼请求。依法维护答辩人的合法权益为盼。原告围绕诉讼请求当庭提交了以下证据：原被告签订商铺分租合同、收据存根、原告与商铺所有权人甘肃省长城建设集团总公司签订的《商铺租赁合同》以及《合同补充协议书》《内资公司变更通知书》、催款函、解除合同通知书及张贴图、撤场证明。证明：原被告存在房屋租赁关系，原告将拥有使用权的涉案商铺出租给被告使用，用途为美发、美甲、化妆等，约定租期、租金、支付方式、违约金等条款；被告已实际使用商铺；原告拥有案涉商铺合法使用权；2016年6月13日，原告名称变更；被告逾期支付租金构成违约，2020年3月10日，原告根据合同约定解除了合同，并告知被告配合办理合同解除后的事宜，被告仍未按照原告告知内容办理房屋交接事宜，原告于2020年5月29日对被告商铺作撤场处理，并邀请案涉商场中的其他商户到场并予以证明，被告应当按照合同约定向原告支付合同解除之后至搬场时的房屋占用费。被告质证认为：原、被告签订商铺分租合同无异议；收据存根只能证明我缴纳了暖气费；原告与商铺所有权人甘肃省长城建设集团总公司签订的《商铺租赁合同》以及《合同补充协议书》与我无关；《内资公司变更通知书》与我无关；催款函我收到的时间是3月11日，第一时间已经回复信息；解除合同通知书及张贴图我方4月2日已经撤离；撤场证明真实性有异议，是原告要主动和我解除合同，我方是按照被告要求解除合同，不存在我方违约。原告当庭补充提供录像，5月19日撤场时拍摄。证明：5月19日撤场录像。被告质证认为：和事实不符，我方4月2日已经办理交接。被告当庭出示了下列证据：商铺分租合同、招商银行交易明细表、解除商铺合同通知书、回复及照片、沟通记录、通话录音光盘。证明：双方合同有效；我方已缴纳房租至2020年1月25日且有押金；我方收到通知书，回复原告；我方主动和原告沟通，原告未予回复；和原告沟通解除合同的录音，先有录音后收到原告解除合同通知书。原告质证认为：商铺分租合同真实性及证明目的无异议；招商银行交易明细表无异议；解除商铺合同通知书无异议；回复及照片不认可，无法证明向原告送达；沟通记录、通话录音光盘不予认可，即使为真实，无法说明双方通过通话方式解除合同，应当以我公司解除合同通知书为准。据此，到庭当事人对当庭出示的证据进行了逐一质证，对各方当事人均表示认可的证据，本院依法予以确认。对当事人有争议的证据，本院将根据证据的真实性，合法性、关联性及证明目的，结合审理案件查明的事实，综合判断、认定本案基本事实。依据各方当事人提供的证据，本院认定如下事实：2015年8月1日,案外人甘肃省长城建设集团总公司与原兰州宏浮投资管理有限公司签订《商铺租赁合同》，合同约定：案外人将位于兰州市城关区××路××号楼××层××层××商铺租赁给原兰州宏浮投资管理有限公司，用于海尔等名优家电销售，租赁期限五年，自2015年8月1日起至2020年7月31日止。2016年8月22日，双方又签订《合同补充协议书》，约定：将租赁期限变更为2015年8月1日至2020年12月31日。2016年6月13日，原兰州宏浮投资管理有限公司名称变更为兰州宏浮商业管理有限公司。另原告兰州宏浮商业管理有限公司当庭陈述：因受新冠疫情影响，案外人甘肃省长城建设集团总公司决定对2020年5月之后继续租赁商铺的商户减免三个月的租金。2019年10月25日，原告兰州宏浮商业管理有限公司与被告张旭签订《商铺分租合同》，合同约定：原告将位于兰州市城关区××路××号楼××楼商铺部分分租给被告用于美发、美甲、化妆经营，位置编号Ａ2，面积90平方米，分租期限为一年，自2019年10月25日起至2020年10月24日止，月租金为10200元，每半年租金合计为61200元，被告每半年交付一次分租金，每次提前三十天交清，被告同时向原告交付履约保证金10200元，用于抵扣未交租金和违约金；任何一方违约，应当给付违约金外，需赔偿由此给对方造成的损失，如被告逾期缴纳租金或者水、电、物业、暖气、综合管理等费用达十五日的，原告有权单方面提前解除合同，被告提起解除合同或因其原因导致原告解除合同的，被告除按约定承担违约责任外，还应给原告另行支付五个月分租金金额的违约金。上述合同签订后，双方当事人开始履行合同，按照合同约定，被告本应先交纳2019年10月25日至2020年4月24日期间的租金，然后在2020年3月24日前交纳2020年4月25日至2020年10月24日期间的租金，但被告实际先交纳了三个月的租金及10200元的履约保证金，原告收到三个月的租金及履约保证金后并未提出异议；2020年2月26日，涉案商铺所在商场恢复经营，2020年3月10日，原告向被告发出《催款函》，向被告催要2020年1月25日至2020年7月24日半年期的租金，被告于次日收到《催款函》，未能向原告交纳上述租金。2020年3月30日，原告向被告发出《解除通知书》，通知被告解除双方当事人签订的《商铺租赁合同》，当日被告收到上述通知书。2020年4月2日，被告将涉案商铺的钥匙交给原告，2020年5月19日，原告将被告剩余在商铺中的物品搬出后作了处理，2020年6月原告将涉案商铺租赁给他人。但双方当事人对相关租金的支付事宜未能达成一致意见，原告遂提起本案诉讼。本院认为，原、被告双方所签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的合同义务。根据本案审理查明的案件事实，首先，在本案双方当事人履行租赁合同过程中，被告本应按照合同约定先交纳2019年10月25日至2020年4月24日期间的租金，但被告实际先交纳了三个月的租金及10200元的履约保证金，按照原告2020年3月10日《催款函》的内容，原告认为被告交纳另外三个月的租金的时间为2019年12月24日，这与被告认为的实际按季交纳租金的陈述基本一致，而被告收到《催款函》后既未提出异议，也未如期交纳租金，其行为已违反双方约定，被告理应承担相应的违约责任，按照双方当事人的约定，被告应当支付给原告的违约金金额为五个月分租金，即10200元×5=51000元；其次，2020年3月30日，原告向被告发出《解除通知书》，被告于当日收到了该通知书，根据《合同法》第九十六条的规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。同时根据《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，双方当事人签订的《商铺分租合同》已于2020年3月30日解除，同时根据庭审查明情况，被告已于2020年4月2日向原告交付商铺钥匙，对此应视为被告已向原告交付涉案商铺，综上，被告未交纳租金的计算期间为2020年1月25日至2020年4月2日，结合双方当事人在合同中约定的履约保证金的用途，被告实际所欠的租金为：10200元×2个月+（10200元÷30天×9天）-10200元=13260元；再次，众所周知，由于受疫情影响，大多数的商户在2020年2月至3月期间基本未经营或者经营困难，本案原告与被告都存在这种情况，由于双方当事人已在2020年3月30日解除合同，现被告要求减免租金的要求并不符合案外人甘肃省长城建设集团总公司确定的租金免除条件，同时双方当事人并未就此形成一致意见，人民法院直接减免租金并不完全符合法律规定及相关政策，考虑到本案合同履行的基本情况及被告违约后可能给原告造成的损失，结合违约金的基本性质，本院确定被告不再向原告支付合同约定的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告张旭于本判决生效后十五日内向原告兰州宏浮商业管理有限公司支付租金13260元；二、驳回原告兰州宏浮商业管理有限公司的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1261元（已减半），由被告张旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  王向阳二〇二〇年十月二十三日书记员  梁 婕