河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1022民初2687号 原告：固安县德润房地产开发有限公司，住所地固安县永定中路西侧（汽车站对过），统一社会信用代码91131022787037586B。 法定代表人：来德润，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁志军，该公司法务。 被告：翟会民，男，1950年5月4日出生，汉族，河北省固安县人，现住固安县。 委托诉讼代理人：张学，男，汉族，1983年3月27日出生，北京市大兴区人，系翟会民继子。 第三人：固安泰昌房地产开发有限公司，住所地固安县永定南路西侧绿宸万华城**楼**，统一社会信用代码91131022MA082DAT1T。 法定代表人：王国奎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张杰，该公司职员。 原告固安县德润房地产开发有限公司（以下简称德润公 —2— 司）与被告翟会民第三人固安泰昌房地产开发有限公司（以下简称泰昌公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德润公司委托诉讼代理人袁志军、被告翟会民委托诉讼代理人张学、第三人泰昌公司委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告德润公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告将协议约定569.25平方米的土地及房屋向原告及第三人共同交付；2、被告承担诉讼费。事实和理由：2011年3月12日，翟家村旧城改造项目经固安县旧城改造领导小组第11次会议讨论通过。确定开发改造主体为原告固安县德润房地产开发有限公司，开发范围为：东至界，南至小西湖村，西至翟家圈小区，北至界。后原告因自身原因欲将该项目的开发权益整体出售。为了便于第三方股权收购，原告又另行注册了固安泰昌房地产开发有限公司即本案第三人，为翟家村旧城改造项目的开发主体。2018年12月原告与固安绿宸房地产开发有限公司（以下简称绿宸公司）签署了项目收购协议，完成了对固安泰昌房地产开发有限公司的股权收购工作。至此该项目的开发主体资格及开发权益已由绿宸公司控制下的第三人泰昌公司概括继承。 原、被告于2013年5月9日签订了《固安县宅家圈村城中村改造置换协议书》，协议约定以产权置换方式对被告进行补 —3— 偿，被拆迁房屋位于，土地证号为固集用（2004）字第040**。土地证载面积569.25平方米，正房七间，配房九间。原告在该拆迁地块待开发小区给乙方进行产权置换安置。协议签订后，被告将土地使用证、房产证交付原告，并在接到原告交房通知后15日内向被告交付房屋。上述协议签订至今，尽管原告及第三人多次与被告沟通催促，要求其依约交付产权证书及房屋，但被告均予以拒绝。被告的违约行为已严重影响了翟家村旧城改造项目的计划工期，势必造成不能按时向其他已交付房屋的被拆迁人置换交付新房，很可能还会给原告和其他被拆迁人造成巨额的经济损失。为维护其他被拆迁人的公共利益及原告合法权益，特诉至人民法院。 被告翟会民辩称，2013年5月9日，我们与原告签订了拆迁补偿协议属实，土地证当日已交付原告。但是当时是我通过朋友找的原告的来总，因为我家旁边还有两千多平方米的无证房屋没有解决，当时原告公司的来总同意一起拆迁一起解决，所以一直到现在未拆迁，未交付。第二，至今已有七年半的时间，原告未催促沟通要求我家交付房屋。第三，拆迁协议第五条约定签订拆迁协议后20个月交付房屋，可时至今日已经50个月，原告还没有对该计划进行开发。而将该项目转出而导致被拆迁人的利益受到严重损害。 第三人泰昌公司述称，首先，被告所说的两千平方米的无证房屋，经过我方与村里、镇里核实，无法证实该土地就是被 —4— 告所有，地上，地上物是被告的方接收该项目以来，我公司积极履行合同。目前小区回迁房已建至地上六层。回迁房将于2022年回迁。 本院经审理认定事实如下：2011年3月12日，经固安县旧城改造和新农村建设工作领导小组办公会议审议通过，原告德润公司成为旧城改造项目开发主体。原、被告于2013年5月9日签订了《固安县宅家圈村城中村改造置换协议书》，协议约定以产权置换方式对被告进行补偿，被拆迁房屋位于，土地证号为固集用（2004）字第040**。土地证载面积569.25平方米，正房七间，配房九间。拆迁安置及补偿方式为产权置换及货币补偿两种，由乙方自主选择，乙方选择的补偿方式为产权置换。回迁位置为甲方在该拆迁地块待开发小区安置乙方回迁。置换标准为甲方依据乙方现有土地证载面积，按1:1比例置换楼房，按1:1置换地下车位；每户按1:1可置换80平方米商业面积（以自然户为准）；按1:2置换地下室。回迁房屋面积以交房时房产测绘部门测绘数据为准。乙方可选择1:1置换楼房的建筑面积，户型：三室两厅两卫二套，两室两厅一卫五套；可选择置换地下停车位面积一个，合计总置换面积671.825平方米。甲方按乙方签订协议先后顺序号，按指定回迁楼不分楼层任意选择一套，乙方确定置换楼房后，甲方登记造册，乙方签字确认；乙方置换多套楼房的，除自选一套外，其余楼房由全体回迁户抽签决定。双方签订协议后， —5— 乙方将土地使用证、房产证交付甲方，乙方应于签订协议并接到甲方交房通知后十五日内向甲方交付房屋，且保证房屋原状不变。乙方向甲方交付房屋，甲方验收后，以货币方式补偿的，向乙方支付全部补偿金额；以置换方式补偿的，向乙方支付相关补助费（旧房折款、租房费）。旧房折价：按正房每间1500元计算，正规配房按每间1000元计算，此款于乙方向甲方交付旧房时支付；租房费：按正房每间每月220元计算，配房130元计算，自双方确定的拆除旧房之日起至甲方交付楼房之日止。乙方向甲方交付旧房之日，甲方先行支付乙方一年的租房费，其余部分待甲方交付楼房时，按实际日期计算，一次性付清。甲方自乙方交房后暂定20个月向乙方交付楼房，如20个月不能交房，甲方将继续支付房租费。甲方收取乙方房产证、土地证统一办理注销手续，负责办理乙方应置换面积回迁房的房产证并承担相关费用，超出面积的相关费用由乙方自行承担。乙方提供并交付有效土地证、房产证等相关证件，按约定向甲方交付房屋，由甲方负责拆除，及时搬迁，不得影响甲方拆迁改造计划；保证交付房屋具有合法产权，且无抵押、无他人主张权利，如有争议，自行解决并承担相关损失及违约责任。乙方选择货币补偿的，本协议关于产权置换条款对其无效；乙方选择产权置换的，本协议关于货币补偿条款对其无效；条款未明确的，对任何安置方式均有约束力。协议还约定了置换面积差额处理、交房标准、违约责任等其他相关条款。 —6— 协议签订后，被告翟会民向原告德润公司交付了涉案地块的宅基地使用证及房产证。 2018年12月27日，原告德润公司与绿宸公司及双方股东来德润和康秀英签订《房地产开发项目收购协议》，约定：项目公司（甲方）为德润公司，收购方（乙方）为绿宸公司，项目公司股东丙方为来德润和康秀英。收购项目地块位于固安县，东临小西湖支路，北靠朝阳南路，南至新中东街，永盛路与新昌东街从规划用地范围内穿过，包含一、二、三期地块，共占地215.95亩，项目用地143967.9平方米。乙方按照协议约定条款整体收购上述项目地块的既有权益及预期开发权益。收购模式为：由甲方先行设立一家全资子公司（固安宸达房地产开发有限公司，以下简称宸达公司），并负责将前述项目地块所属全部权益（包括但不限于已取得的及预期将取得的土地使用权、土地指标、旧改项目主体资格及其他预期项目开发权益等）从甲方剥离并置入宸达公司中，乙方按照本协议约定条件受让甲方设立的宸达公司100%股权以最终获得上述项目地块的全部权益。协议还约定了其他相关事项。 2019年1月11日，德润公司与绿宸公司及双方股东来德润和康秀英又签订了《项目收购协议之补充协议一》，约定：项目公司（甲方）为德润公司，收购方（乙方）为绿宸公司，项目公司股东（丙方）为来德润和康秀英，将前述《房地产开发项目收购协议》中收购模式变更为：甲方负 —7— 责将前述项目地块所属的全部权益（包括但不限于已取得的及预期将取得的土地使用权、土地指标、旧改项目主体资格及其他预期项目开发权益等）从甲方剥离并置入其全资控股的子公司（泰昌公司）中，乙方按照协议约定的条件受让子公司的100%股权以最终获得上述项目地块的全部权益。协议还约定了其他相关事项。 2019年3月8日，固安县旧城改造和新农村建设工作领导小组办公室（以下简称固安县旧城改造办）发布《关于旧城改造项目改造主体变更通知书》（固旧改村改字【2019】11号），内容为：旧城改造项目经2011年3月12日固安县旧城改造办第11次办公会议审议通过，开发主体确认为德润公司。开发范围为：东至界、南至小西湖村界、西至翟家圈小区、北至界，涉及被拆迁村民86户，占地面积约90884平方米。2017年7月21日，德润公司与廊坊京御房地产开发有限公司（以下简称京御公司）达成初步协议，为方便收购，德润公司重新注册了泰昌公司。由于京御公司未能在规定时间内完成泰昌公司股权收购工作，且双方已解除合作协议。根据《固安县旧城改造和新农村建设管理办法（试行）》相关规定，经县旧改办、固安镇政府协调，2018年12月，绿宸公司与德润公司签署项目收购协议，完成了泰昌公司股权收购工作。根据2018年12月14日第163次《县长办公会议纪要》精神，该项目权利和义务由泰昌公司进行承担，项 —8— 目开发主体变更为泰昌公司。 2019年5月22日，固安县旧城改造办发布《关于变更旧城改造项目名称的通知》，内容为：城中村改造项目经固安县旧城改造办第11次会议讨论通过，开发主体确认为德润公司，项目名称为“德润世家”。因诸多原因该项目一直未能启动，村民至今未能回迁。2018年12月绿宸公司与德润公司签订了该项目收购协议，并完成了德润公司旗下子公司泰昌公司股权收购。2019年3月，固安县旧城改造办将城中村改造项目主体变更为泰昌公司。为便于办理手续，泰昌公司向固安县人民政府申请变更项目名称，经县政府批准，将该项目名称“德润世家”变更为“凤栖华府”。 2020年3月16日，德润公司和泰昌公司向翟会民邮寄了通知书，通知书内容为：根据固安县旧城改造办2019年3月8日颁发的《关于旧城改造项目改造主体变更通知书》（固旧改村改字【2019】11号）确认，旧城改造项目开发主体资格已由德润公司变更为泰昌公司，该项目权利义务改由泰昌公司承继，鉴于翟会民与德润公司已签订《固安县城中村改造置换协议书》，要求翟会民按协议约定，自接收到本通知书之日起15个日历日内向现开发主体泰昌公司交付土地使用证、房产证及约定面积的房屋，并依照其与德润公司签订的《固安县城中村改造置换协议书》相关条款向泰昌公司履行其他全部义务，以确保所有被拆迁村民的置换权 —9— 益。2020年3月20日，前述通知书被翟会民签收。 上述事实有原被告签订的《固安县城中村改造置换协议书》，原告提供的《房地产开发项目收购协议》及《项目收购协议之补充协议一》、《关于旧城改造项目改造主体变更通知书》、《关于变更旧城改造项目名称的通知》、通知书及快递流程单，以及当事人陈述等证据证实。 本院认为，原告德润公司与被告翟会民签订的《固安县城中村改造置换协议书》，属于平等民事主体之间订立的民事合同，该协议不违反法律规定，具有法律效力，双方均应严格按照协议内容全面适当履行。在该协议中，双方明确约定被告应在接到交房通知（以下简称交付通知）后15天内将拆迁的平房院落交付给德润公司，德润公司在被告交付拆迁平房后20个月内向被告交付置换楼房，因此，被告也只有将其待拆迁平房院落交付原告开发建设后，才能取得置换楼房。故被告应按协议约定交付平房及占用范围的土地以便第三人进行开发建设，进而向包括被告在内的被拆迁户交付回迁楼房。 原告德润公司将其该开发项目权利转让给第三人泰昌公司，且已经取得政府部门审批，原告德润公司已经将此情况通知被告翟会民，泰昌公司已取得要求被告履行交付平房及占用范围内土地的权利。故原告德润公司要求被告向原告和第三人交付约定拆迁平房及占用范围内土地的诉讼请求合法，本院予 —10— 以支持。被告所辩称原告未催促沟通要求交付房屋，将该项目转出而导致被拆迁人的利益受到严重损害。该辩称无证据支撑，本院不予采信。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第八十八条、第八十九条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 被告翟会民于本判决生效后二十日内向第三人固安泰昌房地产开发有限公司交付位于固安县平方米的土地（土地证号：固集用（2004）字第040**）及地上房屋。 案件受理费8231元，减半收取计4115.5元由被告翟会民负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决申请执行期限二年。 审判员 陈 伟 二〇二〇年十月十六日 书记员 梁海瑞