贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8487号上诉人（原审被告）：贵州南方金地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区供销社招待所（贵阳市延安中路**）。法定代表人：唐冰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张祥，贵州惟思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵中均，男，1983年12月25日生，汉族，住重庆市荣昌区。被上诉人（原审原告）：叶敏，女，1985年7月2日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈蛟，贵州北斗星律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：徐佳佳，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人贵州南方金地房地产开发有限公司（以下简称南方金地公司）因与被上诉人赵中均、叶敏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院(2020)黔0103民初3826号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。上诉人南方金地公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.改判上诉人向被上诉人退还电一户一表费629元、超额收取的有线电视费155元，共计784元及相应资金占用费（资金占用费以784元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类银行存款基准利率，从起诉之日计算至实际退还之日）；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、合法的有线电视开户费（包括工本费）的收取没有加重被上诉人责任。根据《贵州省物价局、贵州省广播电视局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》规定，新装用户收取工本费5元，另交纳有线电视安装工料费260元，该费用由新用户承担，非房开商承担。故被上诉人交纳了420元的有线电视开户费，除去合法收取的265元，余下的155元应当退还。二、合法的煤气开户费的收取没有加重被上诉人的责任。根据相关规定，该《贵州省物价局关于规范管道燃气设施及服务收费的通知》附件中也明确，居民户用管道燃气设施建设费2400元/户的收费范围是贵阳市居民，即购买房屋的业主，非房开商。故，在上诉人代被上诉人先行交纳本应由被上诉人承担的费用后，有权向被上诉人收取2980元的煤气开户费。三、独立电表费应当退还。合法的有线电视开户费、煤气开户费的收取没有加重被上诉人的责任，因此《合同补充协议》第6条涉及合法的有线电视开户费、煤气开户费的约定部分有效，超额收取有线电视开户费155元的部分无效以及收取的独立电表费无效。被上诉人赵中均、叶敏答辩称，一、针对被上诉人与上诉人签署《商品房买卖合同》的说明，被上诉人与上诉人签署《商品房买卖合同》的时间均为2009年5月1日以后，上诉人向被上诉人收取三通费的时间在签署《商品房买卖合同》之后的时间跨度较长，且在被上诉人与上诉人签署《商品房买卖合同》时，相关部门已经出台文件就三通费的基本性质、承担主体等进行了规定。二、根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》等文件规定，本案中的燃气一户一表、电一户一表、有线电视三项费用（以下简称三通费）实为房屋建筑配套基础设施入户安装（建设安装）费，电、气、有线电视等设施系房屋建筑配套基础设施，其建设安装费用计入开发商建设成本，应当作为开发商的上诉人承担。故，据相关规定，水、电、燃气、有线电视等为房屋建筑的配套基础设施，是属于开发商的开发建设成本，应计入商品房销售价格之中，开发商等不得再向购房者另行收取。三、根据《商品房买卖合同》约定，“三通费”是上诉人向被上诉人支付商品房达到使用条件时必然产生的开发建设成本。因此，水、电、燃气、有线电视等基础设施在交付时达到使用条件、铺设到户系上诉人的法定义务，因交付或铺设到户产生的费用应由上诉人承担，故上诉人向被上诉人收取三通费违反《商品买卖合同》约定，该收费行为无合同依据。四、《附件四：合同补充协议》系上诉人未重复使用而预先第6条与《商品房买卖合同》第十四条约定相悖，系上诉人免除己方责任，加重被上诉人责任的条款，《附件四：合同补充协议》第6条应属无效条款。根据文件规定，上诉人通过补充协议将本属于自己的成本转嫁由被上诉人承担，属于不合理的加重买受人责任，免除己方责任。故，该《补充协议》第6条应属无效。五、上诉人庭审中提供的与贵阳鸿源燃气建设发展有限公司等签订相关合同和协议是针对燃气、有线电视等基础设施的安装服务协议，该部分建设安装费应由开发商的上诉人承担。六、关于其他法院对“三通费”等基础设施费用承担的相关判决情况的说明。根据（2014）漳行终字第68号的案例，上诉人以补充协议形式约定房屋建筑的基础设施建设安装费由业主承担，该约定与《合同法》、《消费者权益保护法》、建设部《商品房销售管理办法》、《房屋接管验收标准》等规定不符，把依法属于己方承担的费用以格式条款的形式转嫁给购房者，增加了购房者额外负担，属于违反《商品房买卖合同》约定及法律、法规的行为，人民法院有权依法判决上诉人退还该部分费用。赵中均、叶敏向一审法院起诉请求：1、判令确认原、被告于2009年6月28日签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第6条“《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立水表费、有限电视开户费、电话开户费、宽带网开户费、煤气开户费、有限电视开户费、电话开户费、宽带网开户费、煤气开户费、可视对讲系统等代收费用；该费用在交房时一次性付清”的约定无效；2判令被告向原告退还煤气一户一表费2980元、电一户一表费629元、有线电视费420元共计4029元及资金占用费（资金占用费以4029元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2010年9月1日起计算至上述款项实际退还之日止），庭审中原告对该中“按中国人民银行同期贷款利率标准”变更为“按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准”。上述金额暂计至起诉日为6661元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2009年6月28日，原告因购买被告修建的位于贵阳市云岩区阳光金地项目的房屋，与被告签订《商品房买卖合同》及《附件四合同补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第十四条“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件1、水、电、气、电话线、有线电视交房时安装到户……”。《附件四合同补充协议》第6条约定“《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立水表费、有线电视开户费、电话开户费、宽带网开户费、煤气开户费、可视对讲系统等代收费用；该费用在交房时一次性交清”。第8条约定“出卖人、买受人双方同意本补充协议与《商品房买卖合同》同具法律效力，补充合同中未注明的事项以《商品房买合同》为准；本《补充协议》与《商品房买卖合同》内容有冲突的，以《补充协议》为准”。合同签订后，原告向被告支付了购房款，并于2010年9月1日向被告支付煤气一户一表费2980元、电一户一表费629元、有线电视费420元，共计4029元，被告向原告出具了《收款收据》。因原告认为被告对煤气费、电表费、有线电视费的收取属于重复收取，应当退还，遂诉至一审法院，诉请如前。第一次庭审中被告认为其所收取的上述费用是应当予以收取的，被告是代煤气、电力、电视等主管部门向原告收取，且合同中也约定由被告代收。并补充以下证据1、贵阳地区有线电视安装协议书一份，拟证明被告收取有限电视费260元是应该收取，且合法有据。原告对真实性无异议，对证明目的不予认可。认为该份协议是否履行原告不清楚，合同约定的有限电视安装属于被告在交房前应尽的义务，该费用应由被告承担。贵阳市居民用户燃气设施建设协议书一份、贵阳市燃气户外集中抄表系统安装合同书一份、贵阳市煤气防爆安装协议书一份，拟证明被告收取的燃气费依据相关政策是合法有依据的。原告对真实性无异议，但认为达不到证明目的，燃气设施是基础设施，建设安装费用应由被告承担，在抄表系统安装合同时第四条约定被告在售房时应告知用户抄表系统作为房屋配套设施之一。领导留言板截图一份，拟证明贵阳市政府、白云区政府回复燃气费、有限电视费、电表费政府认为有线电视费中有265元（260元开户费、5元工本费）是合法收取的，电表费不应该收取，燃气费2980元是应该收取的。原告对真实性无异议，但认为上述回复内容不能否认水、电、燃气、有线电视属于基础设施的建设，回复仅是认为双方合同有约定就可以收取相关费用，但是具体收费项目及费用承担主体是业主还是房开文件中并未陈述清偿。上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及原告提交的《商品房买卖合同》、《收款收据》、《贵阳地区有线电视安装协议书》、《贵阳市居民用户燃气设施建设协议书》、《贵阳市煤气防爆安装协议书》、截图等证据附卷佐证，并经当庭质证审核，对本案事实足以确认。一审法院认为，合法的商品房买卖合同关系依法受法律保护。本案争议焦点在于以下几个方面：一是《附件四：合同补充协议》第6条是否有效；二是被告收取的煤气一户一表费、电一户一表费、有线电视费是否应当退还，如退还，资金占用损失如何计算。关于焦点一，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的相关约定，水、电、气、电话线、有线电视交房时安装到户，结合《附件四：合同补充协议》第6条内容可见，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。本案中，虽然双方当事人签订的《附件四：合同补充协议》第6条约定购房总价款不包含有关缴纳独立电表费、有线电视开户费、煤气开户费，但因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定并施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，《附件四：合同补充协议》第6条关于独立电表费、有线电视开户费、煤气开户费的约定不合理地加重买受人的责任，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告提供的涉及上述独立电表费、有线电视开户费、煤气开户费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，《附件四：合同补充协议》第6条中约定购房总价款不包含独立电表费、有线电视开户费、煤气开户费的内容应属无效。另关于被告辩称系受煤气、电力、电视主管部门的委托代为收费，但其提交的证据仅能证实被告在建设案涉房屋时就相关的基础设施的安装等与有关部门签订协议，不足以证实相关部门委托被告向原告收取费用，故对被告的该辩解意见，不予采纳。关于焦点二，《附件四：合同补充协议》第6条已被确认为无效条款，无效条款自始无法律约束力，被告收取上述费用缺乏合法有效依据，被告理应退还原告上述费用。对原告主张的资金占用损失，因被告的资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，一审法院酌情以中国人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金收取之日即2010年9月1日起计算至实际退还之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告叶敏、赵中均与被告贵州南方金地房地产开发有限公司签订的《附件四：合同补充协议》第6条中“购房总价款不包含独立电表费、有线电视开户费、煤气开户费”的内容无效；二、被告贵州南方金地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告叶敏、赵中均煤气一户一表费、电一户一表费、有线电视费共计4029元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期同类银行存款基准利率，从2010年9月1日起至上述款项实际退还之日止）；三、驳回原告叶敏、赵中均的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州南方金地房地产开发有限公司公司承担（此款原告已预交，被告于履行上述判决时一并支付原告）。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人南方金地公司收取的有线电视开户费、煤气开户费是否应当退还被上诉人。上诉人南方金地公司主张，根据《贵州省物价局、贵州省广播电视局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》《贵州省物价局关于规范管道燃气设施及服务收费的通知》规定，有线电视开户费、煤气安装费均由新装用户承担，购房人是用户应由购房人承担，房开商不是用户不应承担。对此，本院认为，上诉人的上诉理由不能成立，理由如下：首先，2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会所作的《关于有关问题询问的答复》指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。虽然，上诉人主张的贵州省物价局出台的相关文件对煤气开户费和有线电视开户费表述为用户缴纳，但该笔费用实际仍应由房开商承担。上述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件，其具有当然的法律约束力，应当予以适用。上诉人南方金地公司作为贵州省内的房地产开发企业，理应受上述地方性法规的约束，在从事房地产经营行为时，不应该在商品房价款之外另行收取有关水、电、气等配套设施的安装费用。但是，双方当事人在《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》施行以后，所签订的《商品房买卖合同》补充协议第6条仍约定，由购房人在商品房价款之外另行支付煤气开户费、有线电视开户费，该约定违反了上述地方性法规的规定，上诉人不合理地向购房人加收本应由其自行承担的房屋基础设施建安费用，加重了购房人的责任。其次，从双方补充协议签订的形式和内容来看，该补充协议系上诉人南方金地公司为重复使用而事先拟定并向被上诉人提供的格式条款，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因双方补充协议第6条系上诉人提供的格式条款，且不合理地加重了购房人另行交纳三通费用的责任，故该条款无效，一审法院认定该条款无效正确，应予维持。据此，上诉人依据补充协议第6条收取的煤气开户费和有线电视开户费用于法无据，理应予以退还，一审法院判决上诉人退还两项费用，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人贵州南方金地房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人贵州南方金地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  陈跃霄二〇二〇年十月二十日书记员  彭永耀