中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2602号上诉人（原审被告）：陈奇，男，1934年11月1日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市静安区。委托诉讼代理人：陈东，系上诉人陈奇的儿子。委托诉讼代理人：李仲国，男，住上海市黄浦区，上海三瑛实业有限公司推荐。被上诉人（原审原告）：古坚明（FURUGENAKIRA），男，1959年10月22日出生，国籍日本国，现住上海市长宁区。被上诉人（原审原告）：陈艳，女，1963年7月9日出生，汉族，住上海市长宁区。上述两名被上诉人共同委托诉讼代理人：汤顺舟，上海美易律师事务所律师。上诉人陈奇因与被上诉人古坚明、陈艳其他合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初32193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈奇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回古坚明、陈艳的诉讼请求。事实和理由：一审判决适用法律不当。一、古坚明虽为日本藉，但持有中国护照，陈艳为中国籍，故古坚明、陈艳无需借名买房。二、本案为发回重审案件，相关发回重审裁定载明，本案系争房产登记的权利人为陈奇，故陈奇在法律上被推定为系争房屋的实际权利人。古坚明、陈艳主张系争房屋为其所有，有责任提供证据推翻不动产登记情况。该裁定同时明确，本案不能直接根据间接证据认定存在借名买房关系，推翻不动产登记簿的记载。但一审判决仍按间接证据认定借名买房事实，并推翻了系争房屋不动产登记簿的记载，裁判结果不当，且对借名买房中可能存在的规避国家法律的行为采取了放任态度。三、古坚明、陈艳在原审和重审中对购房款的陈述截然不同，相互矛盾。原审中提供的是其在日本的工资收入及支付能力证明。重审中补充提供了古坚明供职公司退休董事的孤证，证明购房款为一次性向员工给付的十年海外津贴，属专款专用的购房款。该出现在重审中的证据材料为孤证，“孤证不立”是人民法院审判的基本原则之一，一审判决有违该原则。四、一审判决认定事实不清。陈奇交付的2万元购房定金奠定了其实施买房行为的基石。定金给付早于陈奇与古坚明供职的大阪公司签订的日文房屋租借合同一月余，早于陈奇正式签订购房合同四月余。大阪公司董事直某（即重审中提出孤证者）在合同上签字。该合同明确530万日元为大阪公司一次性支付陈奇的系争房屋十年租期保证金。租借房屋合同内容与履约情况相对应，依法无需证明。古坚明、陈艳主张系争房屋为其自用，但却拿不出使用房屋必须的水、电、煤等单证，直接证明了日文房屋租借合同的真实性和关联性。五、陈奇是系争房屋租期十年保证金530万日元折合人民币冲抵年租金的收益人。陈奇将购房合同、房产证等交给古坚明保管、将530万日元用于购房相关支出列出明细，均属于亲人间的关照行为。六、陈艳多次游说陈奇将房屋赠与其，古坚明、陈艳偷录的电话录音，均反映出要求陈奇赠与房屋，且表示房屋牵涉到大阪公司。七、古坚明称其为日本人，古坚明、陈艳虚构法律关系、前后陈述不一等事实，均构成虚假诉讼，应当被追究法律责任。八、一审判决采信另案中已由主审法官发出“解除律师代理人资格书”且立即生效的代理人的胡言乱语，不能作为认定事实的依据。古坚明、陈艳辩称，不同意陈奇的上诉请求。古坚明为日本人。陈艳为旅日华侨，2018年第一次一审诉讼中通过办理华侨回国定居手续取得上海身份证。故古坚明、陈艳之前没有购房资格。系争房屋的购买由古坚明、陈艳实际出资的事实证据充分。胡说八道的是陈奇，陈奇的说法已为大阪公司出具的证明否认。关于日文版房屋租借合同的效力，依照证据法规应当提供经日本当地公正机关公证并经中国驻日使领馆认证的文书。陈奇至今无法提供符合要求的文本，故该日文版合同没有真实性。陈奇在录音中对口头借名买房协议及古坚明、陈艳为买房实际出资人均予以了自认。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。古坚明、陈艳向一审法院起诉请求：判令陈奇将位于本市闵行区XX路XX号XX区XX号XX室房屋过户至古坚明、陈艳名下，过户期间发生的费用由古坚明、陈艳负担。一审法院认定事实，古坚明与陈艳系夫妻，陈奇为陈艳父亲。1994年5月26日，陈奇作为购买方、签约乙方，与作为出售方、签约甲方的案外人上海XX有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定陈奇自愿购买本市XX路XX号XX区XX号XX室房屋，建筑面积95.74平方米，甲乙双方同意上述商品房售价为366,684元（币种人民币，下同）；本合同双方签订后，甲方应及时将本合同项下的房屋交付给乙方，甲方将房屋钥匙交给乙方后，即示房屋交割完毕；上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。1997年6月9日，该房屋权利人登记为陈奇。2008年8月30日，陈艳以每月2,600元的价格将涉案房屋出租给案外人马某居住使用，租赁期限自2008年9月15日起至2009年9月14日止。2009年10月25日，陈艳以每月3,000元的价格将涉案房屋出租给案外人蒋某居住使用，租赁期限自2009年11月4日起至2011年11月3日止。2015年5月25日，古坚明以每月人民币5,000元的价格将涉案房屋出租给案外人邢某居住使用。2017年3月16日，陈奇补办了涉案房屋的《不动产权证书》。2017年9月21日，陈奇将其户籍从本市长宁区XX村****迁入涉案房屋。2018年3月14日，陈奇作为原告，以案外人邢某为被告，向一审法院提起（2018）沪0112民初9466号排除妨害纠纷的诉讼。在该案庭审过程中，陈奇作为原告向法院陈述了以下与本案有关的事实：1、涉案房屋系其从他人处购得，属二手房交易，购买后办理了房地产权证，产证下发后即由其保管。2、购买涉案房屋后，涉案房屋一直由其控制、使用。3、其手中持有的产证是于2017年3月16日补发的，原产证的登记时间为1997年6月9日，但好像找不到了。4、其对案外人邢某如何擅自进入涉案房屋居住的情况并不清楚。5、虽然涉案房屋实际由其控制，但其仅是偶尔居住，其间隔几个月就会去涉案房屋处看看，最长间隔时间为一年。6、2017年9月，其偶尔路过涉案房屋外面时发现案外人邢某居住在涉案房屋内。发现此情况前，涉案房屋由女儿陈艳使用了一段时间，但从未告知其要将涉案房屋对外出租。7、涉案房屋的物业管理费、公共事业费均由其委托他人支付，但没有支付凭证。8、涉案房屋有时让女儿、儿子、朋友偶尔居住。2018年4月18日，陈奇出具《信函》一份，上载：“尊敬的XX（株）直某社长，好久不见，可否安好！……关于上海XX花园XX区XX号XX室的房屋，根据我们的约定的内容10年租约、续租再商议。10年租约早已过期，最近由于我无处居住，前往此房屋要求居住权，发现里面为贵公司出租租客，并了解到贵公司将此房屋出租多年。我目前正通过法律手段驱逐租客，给您带来不便，望谅解。我已年迈，身体欠佳，目前无自己住处，希望有居住处养老，以下提我的要求：1.由于租赁协议早已过期，请归还我的房屋，让我居住养老。2.请归还我的房产证书。3.请支付租赁协议10年以后的14年租金（钱不重要，可以商量）……”。2019年9月2日，XX株式会社及其代表董事直某出具《声明书》一份，载明：“1994年初，日本XX株式会社为了开拓中国市场，派遣本公司职员古坚明（FURUGENAKIRA）赴中国上海市筹建办事处。为解决古坚明在上海工作期间的居住问题，本公司以支付古坚明10年海外津贴共计530万日元的名义提前一次性给予古坚明用以在上海购买住房，古坚明在上海以其岳父陈奇的名义购买了住房。购买的住房至今一直由本公司驻上海办事处的负责人古坚明使用。特此声明”。同日，XX株式会社及其代表董事直某还出具《声明书》一份，载明：“1994年初，日本XX株式会社为了开拓中国市场，派遣本公司职员古坚明（FURUGENAKIRA）赴中国上海市筹备办事处。为解决古坚明在上海工作期间的居住问题，本公司以支付古坚明10年海外津贴共计530万日元的名义提前一次性给予古坚明用以在上海购买住房。因当时中国政策原因，古坚明无法以自己的名义购买上海市XX路XX号XX花园XX区XX单元XX室的住房。当时，古坚明的妻子陈艳因为也已定居日本无法购买该住房。古坚明与其岳父陈奇（陈艳的父亲）商定由古坚明借陈奇名字购买上海市XX路XX号XX花园XX区XX单元XX室。古坚明将该方案汇报后，本公司同意按该方案执行。不过，本公司与陈奇先生并不相识。而且，本公司并未出资给陈奇购房或给予租金。本公司与陈奇没有任何法律关系。特此声明”。一审另查明，古坚明、陈艳持有与涉案房屋有关的下列文件原件：1.《商品房买卖合同》；2.《上海市房地产权证》（颁发于1997年6月9日）；3.契税文件；4.房款支付发票；5.转移手续费、登记费收据；6.印花税凭证；7.维修基金缴纳凭证；8.环卫费缴纳凭证；9.煤气初装费收据；10.防盗门购置安装费凭证；11.水、电、煤气、电信费凭证；12.物业管理费发票。陈奇曾出具《XX路XX号XX区XX号XX室购房收支情况》一份，载明：“收：94年2月21日止，收XX株式会社日元530万元，即人民币417,810元（契约书）；支：（1）房金366,684元（发票）；（2）契税22,001.04元（收据）；（3）产权转移手续费293元（收据）；（4）印花税180元（费用报销证）；（5）产权登记费100元（收据）；（6）管理费480元（发票）；（7）维修基金3,256元（收据）；（8）环卫基建费150元（收据）；（9）防盗门880元（代收据）；（10）煤气初装费2,480元（代收据）；（11）装修保证金3,000元；（12）电话定金8,000元；余：收417,810元-支407,504.04元=10,305.96元”。一审审理中，古坚明、陈艳陈述古坚明所在的XX株式会社于1994年初准备到上海开拓业务，派古坚明筹建办事处，古坚明看了几套房屋，由于涉案房屋离机场较近，就定了涉案房屋；由于涉案房屋是内销房，而古坚明是日本人，陈艳去日本后已注销了户口，故古坚明、陈艳都无法购房，就找陈奇商量，等以后政策变化再换回名字，因为日本大阪公司要拿出钱来作为海外津贴，故古坚明、陈艳向日本大阪公司进行了汇报，估算下来是530万日元，因为有汇率，所以多拿了点，具体手续是古坚明、陈艳陪同陈奇一起去办理的，钱款是分了几次从日本带过来的现金，并找了黑市兑换，房款是1994年5月带现金去支付的，办好手续后陈奇将相关材料交给古坚明，1997年办理产权证后，产证也交给了古坚明，还写了一张购房的收支明细。陈奇陈述开发商的杨总是其部下老公，其看房后看中了作为样板房的涉案房屋，刚好其想改善居住条件，就购买了涉案房屋，其确实曾收到过530万日元现金，但该款项系租赁合同项下的租金和保证金，其用日元换成人民币后，用人民币支付了涉案房屋的购房款，并向法庭提供了一份1994年2月21日的《房屋租借合同》，内容为：“（甲方）XX株式会社与（乙方）陈奇签订如下房屋租借合同：（1）房屋：上海市闵行区XX路XX号XX单元XX室（XX花园XX-XX-XX-XX楼）建筑面积约100平方米；（2）租期：1994年2月21日至2004年2月20日为止的10年，经甲乙双方协商可续约；（3）保证金：甲方向乙方支付人民币417,810元，另外，每年，保证金中人民币41,781元充当一年房租；（4）管理费等由甲方负担。其他相关条款，由甲乙双方协商”。陈奇还陈述涉案房屋所在楼盘的整体交付时间为1994年5月，上海XX有限公司于1994年5月2日通知其入户，但由于其已于1994年2月支付了购房定金，且涉案房屋是样板房，故其付了定金就已经可以直接进入涉案房屋使用，故其实际使用的时间早于交付时间，所以租期自1994年2月21日起算，十年租赁期限到期后双方没有续签合同，日本大阪公司也没有向其支付过后续钱款，其由于照顾生病的妻子两年半也没有时间管租赁事宜，妻子过世后其也没有从伤痛中走出来，故直至2018年才写信给日本大阪公司。古坚明、陈艳对陈奇提供的《房屋租借合同》表示真实性不予认可，并认为从内容看明显不符合常理。一审法院认为，不动产权属证书与不动产登记薄的记载事项，是权利人享有不动产物权的证明。本案中，陈奇是涉案房屋登记的权利人，但古坚明、陈艳认为涉案房屋系其因受购房政策限制而以陈奇名义购买，故本案的争议焦点在于古坚明、陈艳与陈奇之间是否存在借名买房的事实。在借名买房关系中，房屋所有权名义上为出名人所有，但实际上财产的使用、收益、处分均由借名人自行为之。涉及借名买房纠纷，一般应当具有书面借名买房协议以证明双方存在借名买房的合意。现古坚明、陈艳明确双方之间没有书面的借名买房协议，故在无书面借名买房协议的情况下，古坚明、陈艳应当对房屋的出资情况、占有使用收益情况、购房票据及房屋权属证书的持有情况、借名买房有无合理解释承担举证证明责任。因此，针对本案双方当事人间是否存在借名买房的合意，涉及以下问题：第一，关于涉案房屋的出资情况。从双方陈述的购房目的和购房资金来源来看，古坚明、陈艳认为古坚明受XX株式会社指派至上海筹建办事处，故XX株式会社给古坚明海外津贴共计530万日元用于购房，之后将日元换成人民币现金后支付了房款。陈奇认为购房系为了改善居住条件，后其将涉案房屋出租给XX株式会社，收取了租赁合同项下的租赁保证金530万日元，其用日元换成人民币后，用现金支付了涉案房屋的购房款。购房所用现金系XX株式会社提供的530万日元转换成人民币而来，古坚明、陈艳主张该笔款项系海外津贴，并提供了XX株式会社出具的声明书。陈奇主张该笔款项系XX株式会社支付的租赁涉案房屋的租金并提供了《房屋租借合同》。从房屋租借合同内容看，租期自1994年2月21日起算，且XX株式会社需一次性支付相当于十年租金的保证金。根据已查明的事实，陈奇实际于1994年5月26日才与案外人上海XX有限公司就购买涉案房屋签订《商品房买卖合同》，且涉案房屋所在楼盘的整体交付时间为1994年5月，上海XX有限公司于1994年5月2日才通知入户，故陈奇陈述日本大阪公司于1994年2月21日签订租赁合同后即已入住涉案房屋，不符合常理，且合同约定的十年租金已超过了购买涉案房屋的总价，其每月的租金标准也明显高于当时租赁市场的租金标准。现古坚明、陈艳对陈奇提供的《房屋租借合同》的真实性不予认可，XX株式会社在出具的声明书中也对此予以了否认，且陈奇在合同约定的租赁期届满后长达十余年既未要求XX株式会社返还房屋，亦未及时向XX株式会社主张租赁到期后的房屋使用费，陈奇对上述行为的合理性未能作出令人信服的解释，亦未能提供其他证据佐证其与XX株式会社间的租赁关系。故对于陈奇认为530万日元系XX株式会社支付的租赁费用的辩称意见，难以采纳。第二，关于涉案房屋占有使用和收益的情况。古坚明、陈艳主张涉案房屋自购买后一直由其实际控制，由其对外出租并收益，并提供了将涉案房屋出租的租赁合同、水电煤气费凭证、物业管理费发票等证据。而陈奇亦在庭审中确认在购买涉案房屋后从未在涉案房屋内居住过。因此，可以认定涉案房屋自购买后至今一直由古坚明、陈艳实际控制并收益。第三，关于涉案房屋权属证书和购房发票的持有情况。根据已查明的事实，古坚明、陈艳现持有涉案房屋的《商品房买卖合同》、《上海市房地产权证》（颁发于1997年6月9日）、契税文件、购房款发票、手续费收据、维修基金缴纳凭证、煤气初装费收据等材料。陈奇亦认可1997年6月9日的《上海市房地产权证》及合同等材料自取得后就交付给了古坚明，但认为上述材料在古坚明处系为了防止派出所检查。陈奇对涉案房屋购买的原始凭证及产权证长期由古坚明、陈艳持有未能作出进一步的合理解释，且陈奇于2017年3月16日才补办了涉案房屋的《不动产权证书》，故可以认定涉案房屋的房屋权属证书和购房发票等材料一直由古坚明、陈艳长期持有。第四，关于借名买房有无合理解释。古坚明、陈艳陈述购房系由于古坚明所在XX株式会社于1994年初准备到上海开拓业务，派古坚明筹建办事处，并由XX株式会社支付古坚明海外津贴用于购房。经审理查明，涉案房屋购买的时间为1994年，而古坚明系日本国籍，陈艳当时定居日本，根据当时内销房的购买政策，古坚明、陈艳均不具备购房资格，故可以认定古坚明、陈艳所述借名买房存在合理解释。综上，虽然本案双方当事人就借名买房没有签订过书面协议，但考虑到双方间的亲属关系，结合购买涉案房屋时的购房政策，以及综合购房资金来源、房屋占有使用和收益的情况，以及房屋权属证书和购房合同、购房发票凭证持有等情况，古坚明、陈艳的陈述比陈奇的抗辩更具有合理性，古坚明、陈艳主张其与陈奇存在借名买房约定的事实具有高度可能性，可以认定上述事实存在。现古坚明、陈艳向法院提起诉讼，要求陈奇配合其办理涉案房屋的过户手续，并自愿承担过户期间所发生的费用，予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二条之规定，判决如下：陈奇于判决生效之日起十日内协助古坚明（FURUGENAKIRA）、陈艳办理位于本市闵行区XX路XX号XX区XX号XX室房屋的产权过户登记手续，将上述房屋产权过户登记至古坚明（FURUGENAKIRA）、陈艳名下，因办理产权过户登记手续而产生应缴纳的相关费用，由古坚明（FURUGENAKIRA）、陈艳负担。一审案件受理费人民币34,800元，由古坚明（FURUGENAKIRA）、陈艳负担。财产保全费人民币5,000元，由古坚明（FURUGENAKIRA）、陈艳负担。二审中，陈奇提供古坚明我国户籍户籍资料及日本国户藉资料作为二审新证据，古坚明有有效我国国籍，其是归化日本人。古坚明、陈艳对陈奇提供的证据材料的真实性、关联性不予认可，主张古坚明是日本人。本院审核认为，陈奇提供的证据材料对本案事实没有证明作用，不确认为本案证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于，古坚明、陈艳与陈奇之间是否存在借名买房事实。根据本案查明的事实，陈奇是涉案房屋登记的权利人，现古坚明、陈艳主张与陈奇存在借名买房关系，需对双方当事人存在借名买房的事实承担举证证明责任，需要证明的关键事项有双方是否存在借名买房的合意及借名一方是否对全部价款合法出资。由于双方不存在书面借名买房协议，古坚明、陈艳应当对房屋的出资情况、占有使用收益情况、购房票据及房屋权属证书的持有情况、借名买房有无合理解释承担举证证明责任。经查，涉案房屋的购房资金来自古坚明供职的日本大阪公司。古坚明、陈艳主张该笔款项系公司给予的海外津贴，并提供了日本大阪公司出具的声明书。陈奇主张该笔款项系日本大阪公司支付的租金，并提供了《房屋租借合同》。从该房屋租赁合同内容看，租期自1994年2月21日起算，且日本大阪公司需一次性支付相当于十年租金的保证金，而案涉房屋所在楼盘的整体交付时间为1994年5月，售房方上海XX有限公司于1994年5月2日才通知入户，故陈奇所述日本大阪公司于1994年2月21日签订租赁合同后即入住涉案房屋，不符合常理，且合同约定的租金已超过涉案房屋的总价，每月租金标准明显高于当时租赁市场的租金标准。且陈奇在合同约定的租赁期限届满后长达十余年中，既未向日本大阪公司主张要求返还房屋，亦未主张房屋租赁期限到期后的房屋使用费，种种不合常理的行为表明该份租赁合同并非当事人的真实意思表示。日本大阪公司为员工提供海外津贴、垫付购房资金于法不悖。一审判决对陈奇主张的530万日元为日本大阪公司支付的租赁费用的辩称意见不予采纳并无不当。关于涉案房屋的占有使用和收益与涉案房屋权属证书和购房发票的持有情况，结合涉案证据，一审法院认定房屋购入后至今一直由古坚明、陈艳实际控制并收益，涉案房屋的房屋权属证书与购房发票等材料一直由古坚明、陈艳长期持有无不当。关于借名买房的合理解释问题，根据查明的事实，涉案房屋的购买时间为1994年，涉案房屋在当时属于内销房，由于当时严格的内销房销售政策限制，古坚明系日本国籍，陈艳定居日本，因此以自身名义购房确实存在困难，借名买房存在合理性。一审法院认定两原告借名买房存在合理解释并无不当。本案中，古坚明、陈艳对存在借名买房合意的事实举证形成了一条完整的证据链，证据间可以互相印证，古坚明、陈艳主张与陈奇存在借名买房约定的事实具有高度盖然性，一审法院认定古坚明、陈艳与陈奇存在借名买房事实并无不当。关于本案是否存在规避国家法律、政策行为的问题，由于违反内外销房政策本身并不属于违反法律、行政法规中的效力性强制规定，且根据查明的事实，2001年上海市内外销商品住房已并轨，内外销商品房销售对象的限制取消，已经不存在规避国家政策之嫌，本案中亦不存在其他导致民事法律行为无效的情形，因此古坚明、陈艳与陈奇买房合意有效。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，由此法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况及权力限制事项与真实情况保持一致。本案中，陈奇对外签订有效的房屋买卖合同并据此向登记机关登记房屋所有权，陈奇当然合法取得了房屋所有权，不存在登记错误的情形。根据我国的物权变动规则，房屋买卖关系中，不动产物权登记转移，未经登记，不发生物权效力。因此在有效的借名买房关系中，借名人与出名人对房屋所有权归属的约定仅发生债权效力，出名人因此对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的合同义务。借名登记并非错误登记，依据借名买房协议判定出名人因此对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务，是基于当事人双方的合意，而不是对不动产登记簿登记结果的直接推翻。本案中，古坚明、陈艳与陈奇之间存在有效的借名买房合意，陈奇应当依据诚实信用原则协助古坚明、陈艳办理房屋所有权转移登记。综上所述，陈奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应与维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币34,800元，由上诉人陈奇负担。本判决为终审判决。审判长  王列宾审判员  朱雁军审判员  单文林二〇二〇年十月二十七日书记员  孙梦洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……