贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2475号 上诉人（原审被告）：贵州森鸿置业发展有限公司，地址：贵州省。 法定代表人：周双喜。 被上诉人（原审原告）：吴长英，女，1982年7月10日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省。 原审被告：贵州百赢置业有限公司，地址：贵州省。 法定代表人：谢仙仙。 上诉人贵州森鸿置业发展有限公司与被上诉人吴长英、原审被告贵州百赢置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，龙里县人民法院于2020年6月10日作出（2020）黔2730民初329号民事判决后，贵州森鸿置业发展有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 贵州森鸿置业发展有限公司上诉请求：1、撤销原判，依法将本案发回重审，或在查明事实的基础上，改判驳回被上诉人的一审诉求；2、本案一、二审诉讼费、律师费由被上诉人承担。 上诉理由：一、本案银行按揭贷款未审批通过系因被上诉人未配合提供家庭成员的个人征信和身份证信息，根据双方签订的补充协议的约定可知，系被上诉人单方原因，具有可归责事由。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条以及第四条的约定可知，本案中，办理涉案银行按揭贷款要求被上诉人提供其丈夫的征信报告及身份证信息，因被上诉人未能提供导致贷款未审批通过，符合补充协议约定“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的”的条件，系被上诉人单方原因导致，应归责于被上诉人；二、根据交易惯例和生活常识，合同第八条关于买受人需向出卖人提交办理银行按揭贷款所需“全部资料”中的征信报告和身份信息约定不属于双方约定不明的情形。根据交易惯例和生活常识，买受人或买受人的家庭成员的个人征信或身份信息是贷款审批的重要条件，贷款银行及出卖人为保障各方的交易安全，对于买受人或家庭成员的身份信息、个人征信记录的审批流程必不可少，同时，贷款银行在办理贷款业务过程中，会向借款人出示贷款的具体流程和贷款所需材料的具体清单，因此，办理按揭贷款的具体流程和所需的具体材料具有可预见性，被上诉人的行为已构成逾期付款的违约行为；三、从贷款合同法律关系来看，办理按揭贷款系被上诉人的权利义务，上诉人仅协助被上诉人顺利办理，不承担保证责任，相关的法律效果最终由被上诉人承受。根据补充协议第四条第2点第（5）款的约定可知，办理按揭贷款系被上诉人的权利义务，上诉人仅协助被上诉人顺利办理，应银行的要求统一向买受人收取按揭所需资料，不承担保证责任，按揭贷款的相关法律后果最终由被上诉人承受；四、本案被上诉人的主张并无请求权基础，在被上诉人逾期付款的情况下，合同解除权的行使主体应由上诉人享有。综上所述，一审法院认定事实错误和法律适用错误，特提出上诉，请求将本案发回一审法院进行重新审理或在查清事实的基础上改判，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。 被上诉人吴长英二审未向本院作出书面答辩。 原审被告贵州百赢置业有限公司二审未向本院作出书面答辩。 原审原告吴长英向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方2018年8月30日签订的《商品房买卖合同》（商品房预售合同登记号：Y180010284）；2、判令被告立即返还原告已付购房款148518元、预告登记费550元、资金维修费614元；并支付已付购房款利息9758.87元（利息以中国人民银行同期贷款利率计算至上述款项全部返还完毕为止，暂计算至2020年1月10日）；3、判令被告返还团购费40000元；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年8月30日，吴长英与贵州森鸿置业发展有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定吴长英购买贵州森鸿置业发展有限公司开发的位于龙里县，单价为11559.21元／平方米，总价款288518元。付款方式为银行按揭贷款，首付款148518元于合同签订之日支付，余款140000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或者公积金贷款所需全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或者贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续。双方签订的《商品房买卖合同》第8页第八条还明确约定：因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在10日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。前述双方签订的《商品房买卖合同》已在龙里县房地产管理局备案登记。2018年8月30日即合同签订当日，吴长英向贵州森鸿置业发展有限公司支付了148518元的购房款，贵州森鸿置业发展有限公司出具了一份加盖公司财务专用章的收据。2018年8月30日，吴长英还向贵州森鸿置业发展有限公司支付了预告登记费550元，贵州森鸿置业发展有限公司也出具了一份加盖财务专用章的收据。同时吴长英还支付了维修资金614.2元，维修资金有龙里县房地产管理部门出具的专用收据为凭证。2018年8月30日，贵州百赢置业有限公司向吴长英出具一张《收据》，载明收取团购费40000元，交款人为吴长英。该份收据加盖了贵州百赢置业有限公司公章。在后续办理银行按揭过程中，双方均做了初步准备，贵州森鸿置业发展有限公司工作人员通过微信书面通知吴长英办理银行按揭，但因办理涉案银行按揭贷款要求提供吴长英丈夫的征信报告以及身份证等具体材料。吴长英在与贵州森鸿置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》购买涉案商铺时未告知其丈夫，吴长英丈夫系香港人士且其不同意提供其个人征信及身份证信息等材料，从而导致涉案银行按揭贷款至今办理不下来。银行按揭办不下来后，吴长英至今仍未支付剩余购房款140000元。另查，一、贵州森鸿置业发展有限公司与贵州百赢置业有限公司针对涉案龙里县龙门镇项目签订了销售代理合同，贵州森鸿置业发展有限公司委托贵州百赢置业有限公司进行销售；二、吴长英系已婚。 一审法院认为：吴长英与贵州森鸿置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。该合同第8页第八条明确约定：“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在10日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”。这是双方在合同中约定解除合同的条件，即双方约定解除权行使条件。同时在合同第8页第八条还约定：“余款140000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或者公积金贷款所需全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或者贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续”。该条款约定买受人需向出卖人提交办理银行按揭贷款所需的全部资料，但未明确“全部资料”具体包括哪些材料，属于双方对此约定不明的情形。现因办理银行按揭要求提交吴长英丈夫的个人征信材料和身份证等，而吴长英丈夫系香港人士且不同意提交其个人征信和身份信息等材料，说明双方在签订合同时没有预见到办理涉案银行按揭贷款的具体流程和所需的手续材料。所以本案银行按揭贷款办不下来系因非归责于双方的原因，同时也满足了合同约定的解除权行使条件，吴长英主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及要求被告退还已付的购房款、预告登记费、维修金等款项，是依据合同约定单方行使解除权，具有事实和法律依据，予以支持。关于吴长英主张贵州森鸿置业发展有限公司支付已付购房款利息的问题，因双方合同约定“合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”。所以，利息应当按照同期银行存款利率即1.5%/年从2018年8月31日开始计算至实际退还完毕之日止。针对吴长英主张贵州森鸿置业发展有限公司返还团购费40000元的问题，虽然收款方为贵州百赢置业有限公司，但贵州百赢置业有限公司系贵州森鸿置业发展有限公司委托销售涉案龙里县龙山镇龙门镇文化旅游项目楼盘的销售公司，销售公司的行为对外是代表出卖人贵州森鸿置业发展有限公司。现贵州百赢置业有限公司作为受托方向买受人吴长英收取团购费并出具收据系代理销售行为，相应法律后果应当由委托方贵州森鸿置业发展有限公司承担。因此应当由贵州森鸿置业发展有限公司返还这40000元团购费，至于贵州森鸿置业发展有限公司承担责任后，依法有权依据与贵州百赢置业有限公司之间的委托代理合同或者相关法律规定向贵州百赢置业有限公司追偿。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、依法解除吴长英与贵州森鸿置业发展有限公司于2018年8月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SHZY0234）；二、贵州森鸿置业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内向吴长英退还购房款148518元、预告登记费550元、维修金614元，共计149682元；三、贵州森鸿置业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内向吴长英支付利息（利息以已付购房款148518元为基数，按银行同期存款利率1.5%/年，从2018年8月31日开始计算至实际付清之日止）；四、贵州森鸿置业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向吴长英返还团购费40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案已减半收取的诉讼费2144元（吴长英已预付），由贵州森鸿置业发展有限公司承担并直接支付给吴长英。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合本案上诉请求及理由，归纳本案二审争议的焦点为：案涉《商品房买卖合同》应否解除。 本院认为:从一审查明事实来看，上诉人贵州森鸿置业发展有限公司与被上诉人吴长英签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，对双方具有法律约束力；在合同签订当日，被上诉人吴长英支付了购房首付款148518元、预告登记费550元、维修金614元、团购费40000元等共计149682元，足以说明其有足够诚意购买案涉商铺；且根据被上诉人吴长英在一审审理时提供的录音资料显示其在签订合同前已告知上诉人公司的销售人员其丈夫系香港人士，因丈夫不愿意购买案涉商铺，其无法提供丈夫的征信报告及身份证信息可能会影响贷款办理，上诉人公司的销售人员在知晓的情况下，为了促成交易，仍然承诺可以帮其想办法将银行按揭贷款办下来，继续与其签订《商品房买卖合同》并约定了采取银行按揭方式支付购房余款；现因吴长英未能提供其家庭成员的个人征信及身份信息致使银行按揭贷款无法审批发放，导致案涉《商品房买卖合同》已无继续履行的可能，合同不能继续履行，不是吴长英的主观原因所致，上诉人公司具体对接销售案涉商铺的员工作为长期从事商品房销售的一线工作人员，其熟悉办理商品房按揭贷款的具体流程及所需的材料，其在明知购房人不能提供家庭成员办理贷款所需的资料，仍心存侥幸放任风险发生，与被上诉人签订案涉《商品房买卖合同》，其行为具有过错，因销售人员的行为代表上诉人公司，其职务行为所产生的一切法律后果都应由上诉人公司承担；故一审法院据此解除双方签订的《商品房买卖合同》及要求上诉人公司退还已付的购房款、预告登记费、维修金等款项以及已付购房款利息于法有据，本院予以支持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4094元，由上诉人贵州森鸿置业发展有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  唐新春 二〇二〇年十月十四日 法官助理王菲 书记员刘皓