贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6182号上诉人（原审原告）：许思凯，男，汉族，1975年9月3日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人（特别授权）：梁松，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。委托诉讼代理人：宋芳，贵州创驰律师事务所实习律师。上诉人许思凯与上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3759号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人许思凯委托诉讼代理人刘士界、上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人许思凯上诉请求：维持原判第二项；撤销原判第一项、第三项，改判第一项为：碧阳恒通公司支付因逾期交付涉案房屋产生的违约金9975.65元，违约金以许思凯所交付总房款321795.00元为基数，按日万分之0.5的标准，从2015年6月30日起计算至2017年4月9日止。改判第三项为：碧阳恒通公司支付因逾期办理涉案房屋的不动产权证产生的违约金16282.00元，违约金以许思凯所交付总房款321795.00元为基数，按日万分之一的标准，从实际收房之日2017年4月9日起计算至办理完毕不动产权证之日2018年11月30日止。事实及理由：1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条二项和补充协议第八条8.3项约定，办证违约金的起止时间应当是从交房后90天起计算到碧阳恒通公司为许思凯办理完毕不动产权属证书交付给许思凯之日止。2.碧阳恒通公司主张2018年1月15日在涉案房屋的电梯入口粘贴办证通知，但在电梯口粘贴办证通知不是双方合同约定的通知方式，碧阳恒通公司提供的照片，没有成像时间，不能确定被告像片是什么时候拍摄，且照片的背景与实际楼栋的表面颜色不相符，该证据的真实性不能认定，没有证明效力，不能作为定案的依据，不能作为计算违约金的终止时间。3.原判计算方式错误。一审采纳了碧阳恒通公司提供的毕节日报刊登的公告作为通知交房的依据，又采纳了公告发布后90天，视为交房的约定；而许思凯在2017年4月9日之前，没有接到过碧阳恒通公司的其他任何通知。一审以许思凯的实际收到房屋的时间2017年4月9日作为起算违约办证的时间，对许思凯不公。如果以碧阳恒通公司在毕节日报刊登的公告时间满90天视为交房，那么，办证违约金的开始时间就应该从2015年9月25日起，开始计算至实际办理完毕不动产权证之日（即2018年11月30日）。如果办证时间从实际收到房屋的时间2017年4月9日作为计算逾期办证的开始时间，那么逾期交房违约金就应该从合同约定之日计算至实际收到房屋之日。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项、第二项，改判驳回许思凯的诉讼请求或将本案发回重审。事实及理由：1.碧阳恒通公司只是代收代缴各项开户费，并未实际占有，许思凯已享受实际便利，不应返还。且许思凯主张退还开户费应受到时效限制，已经超过时效，不应支持。2.一审认定碧阳恒通公司2015年9月25日完成通知交房义务。碧阳恒通公司2015年6月25日登报公告，根据合同约定，2015年9月25日视为收房完毕，7日后即2015年10月2日，逾期交房违约责任的诉讼请求已超过诉讼时效，应当驳回。针对上诉人许思凯的上诉意见，碧阳恒通公司辩称，本案中涉案房屋买卖，交房相关事宜与办证事宜是相辅相成的而不是独立的，因上诉人许思凯已委托碧阳恒通代为办证，必然在涉及交房时对相关办证事宜以及提交相关资料有牵连关系，本案中许思凯延迟收房，且在实际收房时未提供相关的办证资料，例如向碧阳恒通出具授权委托书，这必然导致碧阳恒通公司办理产权证，因此根据合同补充协议的5.5条约定，碧阳恒通公司不应承担逾期交房违约金，根据合同补充协议8.2与8.3条约定，碧阳恒通公司已经在约定期限内履行了办证义务，不应承担逾期办证违约责任。其余答辩意见与我方上诉意见一致。针对上诉人碧阳恒通公司的上诉，许思凯辩称，碧阳恒通公司应退还我方开户费等相关费用，关于交房违约问题的答辩意见与我方上诉意见一致。原审原告许思凯起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金9975.65元（以原告已付购房款321795元为基数，按每日万分之0.5从2015年6月30日起计算至2017年4月9日）；2.判决被告向原告退还已收取的三通费3421元，并以该金额为基数按银行贷款利率的1.3倍计付2013年11月27日至款项付清之日的利息；3.判决被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款321795元为基数，按日万分之一的标准从2017年7月9日计算至2018年11月30日共计16282元；4.诉讼费由被告承担。一审认定事实：原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，总价款321795元,出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，由于买受人的原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人登报通知之日起90日内买受人未提出书面异议，视为商品房已完成交付；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，但被告并未依约向原告办理不动产权证。2013年11月27日，原告向被告支付各项开户费，后尚欠3421.00元未退还。2015年6月25日，被告登报通知业主交房，2017年4月9日，被告交付房屋。另查明，毕节市住房和城乡建设局于2016年10月24日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》，办理转移登记的条件成就，2018年1月15日，被告在涉案房屋所在楼栋张贴通知，通知原告等业主提交资料办理产权证书。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已依约履行合同义务向被告支付全部购房款。合同约定出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，由于买受人的原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人登报通知之日起90日内买受人未提出书面异议，视为商品房已完成交付。被告于2015年6月25日登报通知交房，即至2015年9月25日完成通知交房义务，被告违约期限为2015年7月1日至2015年9月25日。依照《商品房买卖合同》之约定，被告应向原告支付2015年7月1日至2015年9月25日期间（共计86天）的逾期交房违约金，该违约金计算为321795元×0.005%×86天=1384元。合同约定该项违约金于交房之日起7日内即2017年4月16日前支付，原告的主张未超过法定三年的诉讼时效，被告关于该项违约金诉讼时效的主张，不予采纳。关于原告诉请的逾期办证违约金。根据《商品房买卖合同补充协议》第8.5条“出卖人只承担房屋产权证的协助义务”、第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”以及第8.3条：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”之约定，原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。基于前述约定，原告负有需向被告交付应由买受人提交的办证资料的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第5.6条：“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续”之约定，若因原告自身所致导致未能向被告提交相关办证资料以及未付清办理产权所需的相关费用，被告是可以拒绝为原告办理入住手续的。本案中，双方已经办理完毕入住手续，且届时涉案房屋尚未办理初始登记，由此可知原告未能在办理入住手续前提交办证资料及缴清办证费用是被告的原因所致，因被告未履行在先义务，阻碍了办证条件的成就，应当视为被告履行办证义务的条件已经成就，故被告应当自办理入住手续之日（2017年4月9日）起360日内（即2018年4月4日之前），为原告提供产权过户的相关手续。因原、被告双方形成委托代办关系，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但其仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。本案中，被告提供的证据能够证明在涉案房屋具备办理房屋转移登记的条件后，其于2018年1月15日向原告尽到了通知义务。未超过2018年4月4日，不应承担此项违约责任。关于原告诉请的“各项开户费”。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故虽然被告提出诉讼时效抗辩，但因其代收该项费用无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告返还，故被告的诉讼时效抗辩，不予采纳，原告要求被告退还各项开户费3421元的诉讼请求，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告许思凯逾期交房违约金1384元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告许思凯各项开户费3421元；三、驳回原告许思凯的其他诉讼请求。案件受理费271元，由原告许思凯负担228元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担43元。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：案涉房屋已于2018年11月30日办得不动产权。案涉《商品房买卖合同》第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。案涉《补充协议》5.1约定：买受人同意本合同第十四条中“书面通知”指出卖人刊登于《毕节日报》或《毕节晚报》上的交房通知。《补充协议》第十五条约定：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方对各自提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后一周内已书面形式通知对方，若按上述方式联系不到对方，则相关责任由被通知方承担。一审法院认定的其余事实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1.逾期交房违约金应如何认定及该请求是否超过诉讼时效；2.逾期办证违约金应如何认定；3.案涉各项开户费应否退还。本院认为，关于焦点1,首先，许思凯在碧阳恒通公司登报通知交房之日起90日内未实际接收房屋，也未提出书面异议，根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，一审将碧阳恒通公司登报通知交房后90日即2015年9月25日视为案涉房屋的交付时间，并无不当。根据双方约定的逾期交房违约金计算标准，一审计算的违约交房违约金1384元亦无不当。上诉人许思凯称应以短信或电话方式通知的质证意见，与合同约定不符，不予采纳。其次，该请求是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”第一百九十二条第一款规定“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”本案中，根据双方合同约定，碧阳恒通履行支付该违约金的期限为2015年9月25日之后7日内，及应在2015年10月2日前支付，故许思凯主张该违约金的诉讼时效应从2015年10月3日起算。该请求的诉讼时效已于2018年10月2日届满，许思凯未举证证明有诉讼时效中止中断的情形，且碧阳恒通公司一审提出了诉讼时效抗辩，故对许思凯的该项诉讼请求，本院不予支持。关于焦点2,关于逾期办证违约金的起算时间认定。涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定双方当事人之间的委托办证关系成立。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对许思凯应当提交的具体办证资料进行明确，因碧阳恒通公司系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知许思凯提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。碧阳恒通公司未在许思凯在办理入住手续前履行告知义务，应视为许思凯办理入住手续时已经提交了相关办证资料，办证期限360日应从办理入住手续时起算。上诉人许思凯主张应从认定的交房时间起算逾期办证违约责任的上诉理由，因未实际交房，不能视为其已经提交了办证资料，不予采纳。一审以许思凯办理入住手续之日后延360日即2018年4月4日作为办证期限，并无不当，应予维持。逾期办证的违约责任应从2018年4月5日起算。其次，关于逾期办证违约金截止日期的认定。因碧阳恒通公司办理初始登记并不需要许思凯提交相关办证资料，故前述约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续”中的“产权过户相关手续”应指案涉房屋产权证书。双方在《补充协议》中已明确应按照预留的联系方式进行通知。碧阳恒通公司举示的张贴的通知，无成像时间，真实性及通知时间无法认定，不予采信；因许思凯已预留了联系方式，碧阳恒通公司未通过该联系方式通知许思凯提交办证资料，其举示的登报通知与约定不符，不予采信。碧阳恒通公司所举示的证据不足以证明许思凯怠于提交办证资料，不足以证明逾期办证系许思凯的原因所致，故，逾期办证违约金的截止时间应为2018年11月30日。再次，合同双方约定的逾期办证违约金标准不存在利益明显失衡的情形，应予尊重。碧阳恒通公司主张调减违约金标准，缺乏依据，本院不予采纳。综上，依照案涉《补充协议》之约定，碧阳恒通公司应支付许思凯逾期办证违约金为7723.08元（以许思凯已付房款321795元为基数，每日万分之一的标准，从2018年4月5日计算到2018年11月30日止）。关于焦点3，许思凯向碧阳恒通公司缴纳的各项开户费，其性质系许思凯委托碧阳恒通公司代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，碧阳恒通公司所举证据不能证明已经代许思凯完成了委托事项，许思凯在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，碧阳恒通公司不须再代许思凯缴纳该费用，许思凯的主张未超过诉讼时效，该款项应予退还，一审判决碧阳恒通公司退回的开户费并无不当，应予维持。一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3759号民事判决第二项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告许思凯各项开户费3421元”。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3759号民事判决第一项、第三项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告许思凯逾期交房违约金1384元；驳回原告许思凯的其他诉讼请求”。三、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人许思凯逾期办证违约金7723.08元。四、驳回上诉人许思凯其他诉讼请求。五、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费271元，由上诉人许思凯负担99元，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担172元。二审案件受理费1084元，由上诉人许思凯负担218元，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负866元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十月二十日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印