重庆市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0105民初15702号 原告：重庆心喜物业管理有限公司，住所地重庆市江**大石坝街**元佳花园**5-2，统一社会信用代码91500105574811363N。 法定代表人：郑家强，总经理。 委托诉讼代理人：江世元，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。 被告：郭海顺，男，1980年9月10日出生，汉族，住重庆市江**。 原告重庆心喜物业管理有限公司与被告郭海顺物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆心喜物业管理有限公司的委托诉讼代理人江世元，被告郭海顺经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆心喜物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年6月11日至2020年6月30日期间的物业服务费4888.4元；2、判令被告向原告支付物业服务费的违约金，自2017年7月1日起依次以每月应交的物业费用133.32元为本金按每日百分之三的标准计算至本金全部付清时止。事实及理由：2017年6月1日，原告与被告所在小区的业主委员会签订《重庆市物业管理服务合同》，为重庆市江北区嘉陵村X路X号聚金花园小区业主大会提供物业服务，物业服务的标准为住宅高层二楼以下0.8元/平方米/月，高层二楼以上1元/平方米/月，含电梯电费、维保费，不再另收水电分摊费；业主在每月20-30日内交纳物业服务费，未能按时交纳物业服务费的，按每日千分之三的标准支付违约金。合同签订后，原告按约履行了合同义务，被告是前述小区的业主和物业使用人，拖欠原告2017年6月11日至2020年6月30日期间的物业服务费，原告多次催收未果，请求支持原告的诉讼请求。 被告郭海顺未到庭应诉，向本院提交书面答辩称，原告未物业服务不到位，导致我家里阳台漏水、客厅墙壁渗水、后期霉烂掉灰，原告未进行维修；小区门禁损坏，物业没有进行维修，给业主财产带来安全隐患；原告的工作人员没有服务意识，对业主态度极差；小区消防栓无水、消防水龙袋、水枪缺失，存在重大安全隐患；电梯事故不断，长期不能正常运行；外墙砖经常脱落，原告既不及时维修，又不采取防范措施；保安人员减少50%，各种人员随意进入小区，隐藏着治安隐患；原告入驻时承诺投入小区建设10万元，至今未兑现；小区绿化属于管理，大量大树被毁坏干枯死，植被严重破坏；小区清洁做不好，垃圾不及时处理。原告没有履行好物业服务，业主没有履行交纳物业费的必要，故请求驳回原告的诉讼请求。 本院认定事实如下：重庆市江北区聚金花园小区业主委员会、重庆市江北区观音桥街道建西社区居民委员会、重庆市江北区人民政府观音桥街道办事处共同出具业主签名统计说明，主要载明经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意，选聘原告作为聚金花园小区的物业服务企业。 2017年4月24日，甲方聚金花园业主委员会与乙方原告签订《物业服务合同》，该合同约定，原告为聚金花园小区提供物业管理服务，范围包括涉诉房屋；原告提供的物业服务的主要内容包括物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；协助做好物业管理区域的安全防范工作；物业档案资料管理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；装修管理；物业服务费和本合同规定的其他应收应付费用的收取和支付；法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。合同期限为3年，自2017年6月1日起至2020年5月30日止；合同期限届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务费用按建筑面积计算，住宅高层**以下（含二楼）：0.8元/月/平方米，高层二楼以上：1元/月/平方米，含电梯电费、维保费、不再另收水电分摊费；商业门市、商铺、商业用房等：3.9元/月/平方米。业主应于每月20-30日交纳当月物业服务费用。该合同于2017年7月11日在重庆市江北区房屋管理局进行备案。 合同签订后，原告为聚金花园小区提供物业服务至今。被告为重庆市江**嘉陵六村****X-X房屋的权利人，该房屋建筑面积为133.32平方米。2020年7月7日，原告通过挂号信向被告寄送催收物业服务费的律师函。 庭审中，原告向本院提交《外墙砖维修服务合同》、《电梯保修合同》、发票、会议纪要、保安巡逻签到表、照片等证据，拟证明原告对涉诉小区外墙委托第三方进行修复，对绿化进行管理、栽培，对电梯进行维修、保养，进行安全巡逻，履行了合同义务。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。选聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容，属于业主大会履行的职责。代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同属于业主委员应当履行的职责。聚金花园小区在区房管局、观音桥街道、建西社区的指导下，经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意，选聘原告作为聚金花园小区的物业服务企业，并由业主委员会与原告签订物业服务合同，符合法律规定的程序，合法有效。业主委员会内部构成人员的变动，并不影响作为善意相对人的物业服务企业签订的物业服务合同效力。原告与被告所在小区的业主委员会签订《物业服务合同》，被告作为涉案小区的业主，应当受该物业服务合同的约束，按照约定交纳物业服务费。原告举示了初步证据证明其按照合同约定履行了提供物业服务的义务，被告也应按约支付物业服务费。因被告并未举证证明原告诉请期间物业服务费的交纳情况，应当承担不利法律后果，故原告要求被告支付2017年6月11日至2020年6月30日期间的物业服务费4888.40元[133.32平方米×1元/月/平方米×（36+20/30）月]的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告不同意支付物业服务费的辩解是否成立的问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。被告辩称原告未按照合同提供物业服务，但对反驳原告诉讼请求依据的事实，未提供证据加以证明，应当承担举证不力的不利后果。故被告不交物业服务费的辩解理由不成立，不予采纳。 关于违约金的问题。原告作为物业服务企业在本案中并未举证证明已尽到了全部合同义务，且对被告反映物业管理的问题时未能及时处理和有效沟通反馈，存在一定的工作疏漏，对原告有关违约金的请求，本院不予支持。物业服务主要针对小区众多业主和使用人，具体服务内容主要涉及小区公共领域，服务时间具有持续性和无法计量性的特点。原告作为物业服务企业，在服务过程中应多听取小区业主及使用人的意见，积极处理业主及物业使用人反映的问题或将相应问题提请业主大会决议，切实维护好小区环境，提升物业管理服务质量水平的同时，改善服务关系，促进彼此共同发展。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告郭海顺自本判决生效之日起十日内向原告重庆心喜物业管理有限公司支付2017年6月11日至2020年6月30日的物业服务费4888.40元； 二、驳回原告重庆心喜物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭海顺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 张静 二〇二〇年十月九日 法官助理 饶毅 书 记 员 石欢