广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初3810号原告:谭少冰,女，1980年8月23日出生，汉族，住广东省中山市*********。委托诉讼代理人：罗文昌，广东凡登律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婉銮，广东凡登律师事务所律师。被告:曾庆珍,男，1963年7月9日出生，汉族，住广东省云浮市云城区***************。原告谭少冰与被告曾庆珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告谭少冰的委托诉讼代理人陈婉銮、被告曾庆珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭少冰向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除谭少冰与曾庆珍于2017年7月14日签订的商铺买卖合同；2.曾庆珍向谭少冰返还购房款900000元及支付利息损失（基数及期间：以450000元为基数，自2017年7月7日起至实际清偿之日止；以100000元为基数，自2017年7月14日起至实际清偿之日止；以30000元为基数，自2018年5月25日起至实际清偿之日止；以320000元为基数，自2018年6月27日起至实际清偿之日止；计付标准：全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；3.曾庆珍向谭少冰支付违约金100000元。事实和理由：2017年7月14日，谭少冰与曾庆珍签订商铺买卖合同，约定曾庆珍将其名下位于中山市*********1*xxxxxx卡的商铺转让给谭少冰，交易价格为1150000元。合同签订后，谭少冰已依约向曾庆珍支付了交易价款900000元，但曾庆珍未按约履行过户义务。后谭少冰发现曾庆珍于2019年1月30日擅自将涉案商铺抵押给案外人周妙颜，曾庆珍的行为已构成违约，谭少冰有权解除涉案合同，并要求曾庆珍承担全部违约责任。曾庆珍辩称，1.曾庆珍确实没有按合同的约定履行过户义务，主要原因是由于曾庆珍没有足够的资金支付过户所需的税费，故拖延办理过户手续；2.在合同履行过程中，谭少冰曾经要求曾庆珍迟延过户，故谭少冰亦应承担部分责任；3.如法院认定曾庆珍违约需要承担违约责任，曾庆珍认为谭少冰主张的违约金过高，应将调低至仅需向曾庆珍支付银行同期贷款利息。本院经审理查明：涉案商铺位于中山市***********xxxxxxxxxx卡[土地证号：国（2009）易09xx**，房产证号：粤房地字证第0209030xxx*]，权利人为曾庆珍；抵押登记情况，2014年4月4日办理抵押登记，抵押权人为中山农村商业银行股份有限公司古镇支行，抵押金额为2193600元，该抵押登记于2017年12月*日注销；2019年*月30日再次办理抵押登记，抵押权人为周妙颜，抵押金额为300000元。2017年7月14日，曾庆珍作为卖方（甲方）、谭少冰作为买方（乙方），双方签订商铺买卖合同，由曾庆珍将涉案商铺转让给谭少冰。合同的主要内容为：1.交易价款，转让包干价款共1150000元（其中150000元为支付税金及办理过户期间所产生的各种费用，超出部分由曾庆珍支付）。2.付款方式及期限，本合同自双方签名之日起，谭少冰需向曾庆珍支付定金450000元（此款项已于2017年7月7日支付给曾庆珍）；二次付款金额为150000元，于2017年7月14日支付；余款可由谭少冰自行选择银行按揭或借用曾庆珍方式付款（注：如选择后者，利息将按银行当年度利率基准计算）。3.注销抵押及过户，曾庆珍应在合同生效后15日内将上述商铺的抵押予以解除，并应在抵押解除后60日内协助谭少冰办理过户手续。4.违约责任，如因曾庆珍原因导致上述商铺无法按照合同约定的时间办理过户手续给谭少冰，视为曾庆珍重大违约，谭少冰有权单方解除合同，曾庆珍除应立即退还谭少冰已付款项及利息（自谭少冰支付房款之日起至实际退还之日止）外，还应向谭少冰支付违约金100000元；如因谭少冰原因导致商铺无法与曾庆珍过户至谭少冰，视为谭少冰重大违约，曾庆珍有权单方解除合同，谭少冰应向曾庆珍支付违约金100000元。合同签订前，谭少冰于2017年7月7日向曾庆珍支付450000元。合同签订后，谭少冰于2017年7月14日向曾庆珍支付100000元，于2018年5月25日向曾庆珍支付30000元，于同年6月27日向曾庆珍支付320000元，上述款项合计900000元。曾庆珍收款后，直至2017年12月1日才为涉案房产办理解除抵押手续，但仍不协助谭少冰办理涉案商铺的过户手续，且于2019年1月30日又为涉案商铺办理抵押登记。本院认为，谭少冰与曾庆珍签订的商铺买卖合同是双方的真实意思表示，内容除了定金条款中定金的金额超出法律标准外，其余内容没有违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应予恪守。谭少冰已按合同的约定履行义务，但曾庆珍没有按合同约定的时间为涉案商铺办理解除抵押手续，亦没有将涉案商铺依期过户至谭少冰名下，构成违约，应承担全部违约责任，谭少冰有权解除合同，并要求曾庆珍退回购房款和支付违约损失，故谭少冰请求解除涉案合同，要求曾庆珍退回购房款900000元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。至于违约金及利息损失的计付问题，首先，曾庆珍认为是谭少冰要求迟延过户，应减轻违约责任，但曾庆珍没有提供相关的证据予以证明，理应承担举证不能的不利后果，其以此为由减少违约损失的赔付的抗辩，本院不予采纳；其次，曾庆珍认为谭少冰的实际损失仅为资金占用的利息损失，请求法院作相应调低，但谭少冰在庭审中陈述其实际损失还包含了投资的预期回报收益，对于该预期收益是否存在及多少问题，作为违约方的曾庆珍，应对该预期收益是否存在及收益的实际金额远低于谭少冰主张的双方约定预期的100000元承担主要的举证责任，但其至今未提交证据予以证实，结合谭少冰在本院询问时亦没有提供具体的证据证实该收益的具体金额，本院酌情认定曾庆珍需向谭少冰支付50000元，超出部分，本院不予支持。综上所述，谭少冰的诉讼请求，理据充分部分，本院予以支持；理据不足部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告谭少冰与被告曾庆珍于2017年7月14日签订的商铺买卖合同于本判决发生法律效力之日解除；二、被告曾庆珍于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谭少冰退回购房款900000元并支付利息损失（基数及期间：以450000元为基数，自2017年7月7日起至实际清偿之日止；以100000元为基数，自2017年7月14日起至实际清偿之日止；以30000元为基数，自2018年5月25日起至实际清偿之日止；以320000元为基数，自2018年6月27日起至实际清偿之日止；计付标准：2019年8月20日前按年利率4.25%计付，后按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付）；三、被告曾庆珍于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谭少冰支付违约金50000元；四、驳回原告谭少冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14372元，诉讼保全费3020元，合计17392元，由原告谭少冰负担818元，被告曾庆珍负担16574元（该款已由原告谭少冰预交，被告曾庆珍于上述付款期限内一并迳付16574元给原告谭少冰，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  杜万枝审判员  林钰琼审判员  阮春莉二〇二〇年九月二十三日书记员  孙铭斌