广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初3296号原告：黄卫成，男，19**年*月*日出生，汉族，住广东省佛山市三水区**************，公民身份号码440***************。原告：黄杰锋，男，19**年*月*日出生，汉族，住广东省佛山市三水区**************，公民身份号码440***************。两原告共同委托诉讼代理人：黄东华，广东樵邦律师事务所律师。被告：祝建辉，男，19**年*月*日出生，汉族，住江西省上饶市****************，公民身份号码362***************。原告黄卫成、黄杰锋与被告祝建辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告黄卫成及两原告共同委托诉讼代理人黄东华、被告祝建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄卫成、黄杰锋向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同书》；2.判令被告向两原告支付租金15763元（租金要求以《房屋租赁合同书》约定的租金标准计算至房屋实际返还给原告之日止，暂计至2020年6月，其中5月欠租金3263元、6月欠租金12500元）；3.判令被告向两原告支付自2020年5月至2020年9月的水、电费13744.2元；4.判令被告于判决生效之日起3日内腾出地址为佛山市三水区**************之2房屋31间及将配套钥匙、门禁卡交还给原告。事实和理由：2018年11月1日，原告黄卫成与被告签订了《房屋租赁合同书》。被告在合同履行期间违反合同第三条、第七条第8、10款规定，违规让租客使用煤气瓶且拖欠原告租金及水、电费。原告多次向被告追讨，被告均以各种理由拒不支付。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。原告黄卫成、黄杰锋在诉讼中提供了以下证据：1.两原告身份证、户口本、被告身份证复印件各1份，拟证明原、被告的诉讼主体资格以及两原告是父子关系；2.《证明》《村民申请土地建住房公示》《四至证明》《地址证明》复印件各1份，拟证明涉案房屋的宅基地土地使用权是以原告黄杰锋名义向土地所在地的村居申请的，经过相关手续，原告黄杰锋已经取得涉案房屋宅基地的使用权；3.《出租屋租赁备案证明》原件1份，拟证明涉案房屋面积960平方米、房间数31间，已经以原告黄杰锋的名义取得佛山市三水区大塘镇流动人员和出租屋管理办公室的登记备案，原告系涉案房屋的产权人；4.《房屋租赁合同书》原件2份，拟证明原告黄卫成与被告签订《房屋租赁合同书》，约定原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限自2018年12月1日起至2023年11月30日止，第一年租金15万元一次性支付，第二年租金按12500元/月计，每月5日前交齐当月租金，实行先交租后使用的原则，延期交租则作被告违约处理，租赁期内被告负责缴交水电费、垃圾费、被告不得让租客使用煤气瓶及其他生火燃料,以及约定被告拖欠租金等情形，否则原告可以解除合同，收回房屋，没收押金和其他设备设施；5.微信聊天记录截图打印件1组、《告知书》复印件1份，拟证明原告黄卫成通过微信多次向被告催收房租、水电费，要求被告对其私自允许租客使用煤气瓶的行为进行改正，原告也有通过告知书向被告催收房租、电费，限被告在6月13日24点前履行付款义务，逾期履行的双方解除合同，被告经原告多次催告后仍拖欠租金、水电费及存在违规使用涉案房屋的情形，构成严重违约，原告有权解除合同；6.手写记账单复印件1份，拟证明被告拖欠原告租金、水费、电费的明细；7.微信账单截图打印件1组，拟证明原告交付了涉案房屋给被告使用，被告有向原告履行过付款义务，但属于迟延履行；8.光盘1张，拟证明原告多次向被告催收房租、水电费，向被告送达《告知书》的事实；9.《收件回执》原件1份，拟证明原告的涉案房屋已经办理相关的报批手续。被告祝建辉辩称，被告不同意解除合同，因疫情原因影响出租，被告和原告协商2020年6月30日前的租金每月减免2500元，后因原告又表示需要按照原来约定来支付租金，故双方有争议的是五、六月的租金，被告愿意按照10000元标准向原告支付五、六月租金。被告祝建辉在诉讼中没有提供证据。经审查，本院确认以下事实：2018年11月1日，原告黄卫成（甲方）与被告祝建辉（乙方）签订《房屋租赁合同书》，双方约定：甲方将位于三水****************之2的房屋租赁给乙方，出租房屋共六层，单房23套，一厅一房6套，一厅二房2套，一层至六层合计31套房间；租赁期限自2018年12月1日起至2023年11月20日，前三年租金不变，后两年在原租金基础上递增6%；自签订合同日起，乙方一次性支付给甲方第一年租金150000元整，第二年按月计，每月租金12500元，每月5日前交齐当月租金；签订本合同日起10个月内，乙方须向甲方交付押金40000元，合同终止，乙方无违约行为，押金由甲方返还给乙方（押金不计利息）；租赁期内，乙方负责缴费水电费且不得让租客使用煤气瓶及其他生火燃料；乙方如有下列情形之一的，视作违约，甲方可以解除合同，收回房屋，没收押金和其他设备设施：“……3.乙方拖欠租金的”。合同签订后，被告向原告交纳了押金40000元。被告在承租的31套房间内配置了床、热水器、窗帘，并在部分房间安装了空调。双方确认在《房屋租赁合同书》履行过程中，每月收取的是上一个月产生的租金及水、电费。自2020年5月起，被告祝建辉未按照合同约定向两原告交纳租金及水、电费。2020年6月11日，原告黄卫成通过微信向被告祝建辉发送《告知书》，内容为：“1.请你告知于各租客不得用明火煮菜以及煤气入房，防止事故发生；2.请你在6月13日24点前支付5月份所欠的租金3403元，支付6月份的电费3237元。支付6月份的租金11418元，合计18058元；3.不按履行合同日期和告知书期限支付以及不按承诺日期支付租金，双方告之解除合同。”6月13日，被告通过微信回复原告黄卫成：“老板，我几天在办贷款，快下了20号左右。一到了马上转给你”。原告黄卫成与原告黄杰锋为父子关系，黄杰锋是佛山市三水区*********民。2017年7月24日，黄杰锋申请宅基地住建房，地址为佛山市三水区**************之2。直至一审法庭辩论终结前，案涉房屋未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。2020年7月15日，原告就本案纠纷向本院提起诉讼。诉讼过程中，双方共同确认被告欠交以下费用：5月份应交的水费140元，6月份应交的水费224元、电费3237元，7月份应交的租金12500元、水费232.2元、电费3563元，8月份应交的租金12500元、水费163元、电费3653元，9月份应交的租金12500元、水费200元、电费2332元，以上合共51244.2元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉房屋在本案法庭辩论终结前，既未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，因此原告黄卫成与被告签订的《房屋租赁合同书》应当认定为无效，两原告诉请解除《房屋租赁合同书》无法律依据，本院不予支持。案涉房屋由原告黄杰锋建设并以其名义办理相关申报手续，其有权与原告黄卫成共同处分案涉房产，被告在诉讼中亦确认原告黄卫成系有权处分。因此，原告黄卫成与被告对案涉房产的相关约定，其效果给予原告黄杰锋。因《房屋租赁合同书》无效而发生的相关权利义务，由上述两原告共同享有及承担。根据上述司法解释第五条的规定，被告占用案涉房屋期间所产生的占用费、水费、电费，两原告可依据双方约定的租金标准及实际发生的水电费用向被告主张权利。对于双方均无争议的2020年5月至9月的占用费及水电费共计51244.2元，被告应当予以支付。对于2020年5月、6月的占用费，被告主张其与原告通过协商进行了减免，但未提供相关证据证明，本院对此不予采信。综合《房屋租赁合同书》的约定及原告黄卫成与被告的微信聊天记录可知，双方约定的租金标准为每月12500元，在原告黄卫成向被告微信发送《告知书》进行对账时，被告亦对《告知书》记载的5月份欠租金3403元、6月份欠租金11418元的事实未提出异议，本院对上述《告知书》记载的拖欠租金的事实予以确认。原告诉请主张5月份实欠的占用费为3263元，该数额未超出《告知书》记载的数额，本院予以支持。原告诉请主张6月份的占用费为12500元，该数额高于《告知书》记载的当月欠款数额，其对此未能作出合理的说明及必要的举证，本院对超出的部分不予支持。综上，被告应向两原告支付2020年5月至9月的占用费、水电费合共65925.2元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因案涉《房屋租赁合同书》无效，被告应向两原告返还案涉房屋（含附随的31个房间的钥匙、门禁卡）。被告在占有使用案涉房屋期间添置的相关物品（含床、热水器、窗帘及部分房间安装的空调）未附合于案涉房屋，其应在返还房屋时自行拆除并取回。鉴于案涉房屋尚处于使用过程中，且被告拆除相关物品需要一定的时间，本院酌定被告须于本判决生效之日起三十日内履行上述返还房屋的义务。同时，自2020年10月1日起实际返还案涉房屋之日止，被告仍继续占有使用案涉房屋，故其须按照双方约定的每月12500元的标准向两原告支付占用费。对于被告向两原告交纳的押金40000元，其有权主张原告予以返还。虽被告经本院释明坚持不主张上述款项的返还权利，但考虑到本案实际情况，从减少当事人讼累的角度考量，本院在本案中作一并处理。据此，上述押金抵扣实际拖欠的占用费、水电费，被告仍需向原告支付租金、水电费25925.2元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告祝建辉于本判决生效之日起十日内向原告黄卫成、黄杰锋支付占用费、水电费合共25925.2元；二、被告祝建辉于本判决生效之日起三十日内将位于佛山市三水区**************之*的31个房间（含31个房间的钥匙、门禁卡）交还原告黄卫成、黄杰锋（交还时须自行拆除并取回上述房屋中由其添置的床、热水器、窗帘及空调），并按照每月12500元的标准，支付自2020年10月1日起至上述房屋实际返还之日止的占用费；五、驳回原告黄卫成、黄杰锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即4622元，由原告黄卫成、黄杰锋负担1622元，被告祝建辉负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 陈志君二〇二〇年十月十五日法官助理 麦倩雯书 记 员 陈韵思