贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6887号上诉人（原审被告、反诉原告）：余亚，女，1975年6月17日出生，蒙古族，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房改造项目**。法定代表人：肖春红。委托诉讼代理人：刘依，该公司员工。委托诉讼代理人：王莉，该公司员工。上诉人余亚因与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初8629号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。余亚上诉请求：1、撤销原判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房屋一直由被上诉人看守，被上诉人要求上诉人另交纳水电开通费、消防验收费等3000元后才允许上诉人进入装修房屋经营。因此，被上诉人并未实际向上诉人交付房屋，上诉人的合同目的并未实现，庭审中上诉人也提交了房屋现场照片可以证明。一审法院仅凭上诉人在《房屋交付验收表》上签字就草率认定上诉人实际接收了该房屋是错误的，损害了上诉人的合法权利。双方签订的租赁合同的房屋用途是“写字楼”，而被上诉人擅自改变房屋用途，该房屋不具备经营家具建材的消防等客观条件，被上诉人对上诉人有隐瞒欺诈行为，双方合同无效，该合同不具有法律效力。二、被上诉人未实际向上诉人交付租赁房屋，未履行义务属于违约，且双方合同应属无效，被上诉人应当返还上诉人的保证金3397元，租金10190元。宏益房开辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宏益房开向一审法院起诉请求：一、判令解除原被告双方签订的《花果园写字楼租赁合同》；二、判令立即将贵阳市南明区花果园五里冲棚户区、危旧房、城中村改造项目6（贵阳都会）栋（6）1-16-12号房屋交还给原告；三、判令被告向原告支付租金126349.8元，并以126349.8元为基数按同期人民银行贷款利率的四倍向原告支付自逾期付款之日起至实际清偿完毕之日止的逾期付款违约金；四、判令被告向原告支付房屋占有使用费（自解除合同之日起计算至被告将房屋交还原告之日止）；五、本案诉讼费用由被告承担。余亚向一审法院提出反诉请求：一、判令确认双方签订的《花果园写字楼租赁合同》于2016年6月中旬解除。二、判令反诉被告退还保证金3397元、租金10190元。三、反诉费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2016年5月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《花果园写字楼租赁合同》，约定乙方承租甲方位于贵阳市南明区花果园五里冲棚户区、危旧房、城中村改造项目6（贵阳都会）栋（6）1-16-12号房屋，承租面积为135.86平方米，用途为经营家居，租赁期限为三年，租赁期限从2016年5月4日至2019年5月3日止，第一年租金为3397元/月，第二年租金为4076元/月，第三年租金为4755元/月．．．．．；租金每三个月支付一次，乙方需于每期租金到期前15日向甲方支付下期租金，乙方在合同签订时交纳3397元作为保证金，合同签订后，乙方有违约或不履行合同约定的事项的，甲方有权单方面直接从保证金中抵扣赔偿款；在本合同终止或解除时，乙方应立即把该租赁物交还给甲方。经甲、乙双方结算，甲方在确认乙方无违约行为的前提下应在30个工作日内退还该保证金。在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业管理费、及水电费等相关费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期应付未付金额的5‰支付违约金。根据原告提交的房屋交付验收表，2016年5月4日，双方确认被告承租的物业于2016年5月4日交付给被告使用，入户门钥匙三把，在该验收表上被告余亚签字捺印，被告余亚对验收表的真实性予以认可。2016年5月4日，被告向原告交纳保证金3397元，租金10190元，该租金支付到2016年11月4日为止。庭审中，原告提交《贵阳市办公楼申请增加使用功能申请表》载明，企业名称贵阳宏益房地产开发有限公司法定代表肖春红项目名称花果园五里冲棚户区、危旧房改造项目建设地址花果园五里冲楼栋数量6栋楼总建筑面积（㎡）417458.72建设内容花果园五里冲棚户区、危旧房改造项目M区1-4号楼、R1区6号楼、T1区5号楼批准时间2012年市规划局意见1、是否同意办公楼增加使用功能（同意）2、办公楼增加的使用功能如下：增设酒店、无油烟轻餐饮、康体养生、医护保健、休闲娱乐、文化教育、文体健身、家居建材等业态。市国土资源局1、是否同意办公楼增加使用功能（同意）2、办公楼增加的使用功能如下：增设酒店、无油烟轻餐饮、康体养生、医护保健、休闲娱乐、文化教育、文体健身、家居建材等业态。并加盖市国土资源局公章，未注明日期。审理中，原告主张，由于双方签订的合同履行期限在开庭时已经到期，故放弃要求解除《花果园写字楼租赁合同》、返还房屋、支付租赁期限届满后房屋使用费的诉请，只要求被告支付租金，从2016年11月4日起到合同期限届满为止，违约金合同约定为“每逾期一日，应按逾期应付未付金额的5‰支付违约金”，原告现自愿要求按照所欠租金总额为基数，按照同期银行贷款利率标准的四倍计算支付违约金。被告针对反诉提交照片四张，证明所租赁的房屋未进行过装修，自己从未使用过。2019年10月22日，原告已经将上述房屋出售给他人现空置中。以上事实，有双方当事人陈述及有关证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实。一审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案原被告双方签订花果园写字楼租赁合同，约定宏益房开将自有房屋承租给被告使用，该合同系双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，根据被告的妻子签字确认的房屋交付验收表，房屋已经于2016年5月4日交付给被告使用，被告向原告支付了2016年11月4日以前的租金，此后未再支付，已构成违约，原告有权要求被告支付租金，但是在2016年11月4日被告支付的租金到期为止，长达一两年的时间原告不向被告主张要求支付租金的权利，且原告也未举证证明被告实际使用该房屋到何时为止，作为原告有疏于管理，怠于行使权力，放任损失扩大的责任，故该院酌情支持最后一期租金后一年的租金，关于违约金，双方合同约定过高，原告现自愿降低违约金标准，该院予以调整。对被告的反诉主张，房屋已经实际交付给余亚使用，是否装修经营与原告无关，反诉人主张向宏益房开发出来解除合同通知书，但对此余亚并未举证证明，余亚所支付的房租无权要求退还，但是保证金被反诉人负有退还的义务。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告余亚在本判决生效之日起三日内支付租金44838元给原告贵阳宏益房地产开发有限公司，同时以该所欠租金44838元为基数，按照同期银行贷款利率标准计算支付从2016年11月4日起至本判决书明确的履行期限届满之日止的违约金给原告贵阳宏益房地产开发有限公司。二、驳回原告贵阳宏益房地产开发有限公司的其余诉讼请求。三、反诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内退还保证金3397元给反诉原告余亚。四、驳回反诉原告余亚的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1498元，其中由被告余亚负担498元，宏益房开负担1000元；反诉费179元，由余亚负担。二审中，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，当事人对其主张应提交证据证明，否则承担不利法律后果。《花果园写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，为合法、有效合同，当事人应按合同约定行使权利、履行义务。因上诉人已在房屋交付验收表上确认签字，故，对于上诉人称房屋未实际交付的主张，本院不予采信。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人应当承担举证不能的法律后果。原判根据案件情况酌情支持最后一期租金后一年的租金及相应违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，余亚的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2996元，由上诉人余亚负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年十月十三日法官助理王李文书记员何家伟