广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初25310号原告：广州市启胜物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区******、232号万菱国际中心A座1503-04单元，统一社会信用代码914************033。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：朱天养、朱晓敏，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。被告：李露，男，1985年10月19日出生，汉族，住*******，公民身份号码************.原告广州市启胜物业管理有限公司诉被告李露物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱晓敏、被告李露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：⒈判令被告向原告支付泷景花园星寓小区11座1402房从2017年3月1日至2019年12月31日的物业管理费16565.66元；⒉判令被告向原告支付逾期支付上述物业管理费的违约金，违约金以2017年3月所欠的物业管理费442.85元为基数、以2017年4月至2019年12月每月所欠的物业管理费488.57元为基数，分别从当月2日起按每日万分之五的标准计算至被告付清款项之日止（暂计算至2020年5月31日为5655.18元）；⒊本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求第一项物业管理费金额为16634.50元；变更第二项诉请中2017年4月至2019年12月每月所欠物业费管理费基数为489.25元。事实和理由：原告在2015年1月1日至2019年12月31日期间是泷景花园的物业服务企业。2013年12月18日，泷景花园开发商佛山市新升房地产开发有限公司（以下简称：新升公司）与原告签订《泷景花园前期物业服务合同》，委托原告为泷景花园提供前期物业管理服务，合同期限自2015年1月1日至2017年12月31日，对物业服务内容与质量、服务费用、违约责任等内容进行了约定。合同期满后，新升公司与原告续签了《泷景花园前期物业服务合同》，约定合同期限自2018年1月1日至2019年12月31日。上述合同期间，原告依约为泷景花园提供了物业管理服务。被告为泷景花园星寓小区11座1402房的业主，房屋建筑面积为128.57平方米。2014年12月23日，原告与被告签订《泷景花园项目前期物业管理服务协议》，约定物业管理费交费时间为每月1日，交费标准按建筑面积3.8元/平方米˙月；不按协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费的，原告有权要求被告补交，并从被告逾期之日起每天按欠费金额的万分之五向原告交纳违约金等。2016年9月11日，被告签署《泷景花园文件签收表》、《泷景花园钥匙签收表》等，办理涉案房屋收楼手续，还签署了《承诺书》，确认同意遵守泷景花园管理制度。被告为涉案房屋的业主，依约应向原告交纳物业管理费，但自2017年3月起，被告未再向原告支付物业管理费，被告尚欠原告2017年3月1日至2019年12月31日的物业管理费16634.50元。原告为维护合法权益提起诉讼，请求依法判决。被告辩称：第一，原告物业服务存在瑕疵。2016年1月初，原告管理人员要求被告在未进入房屋查看的情况下签署包括房屋质量、门窗完整及用材等一系列的确认书，被告要求先进房查看再签确认书等各种文书，遭到原告工作人员粗暴拒绝，导致收楼不欢而散。之后也没有管理人员联系被告，致使被告的装修、入住计划推迟到2016年9月才在逼不得已的情况下收楼。收楼后发现主、次卧天花严重质量问题，特别是次卧有长达两米的裂缝，虽经修复，事后也没有任何解释。收楼以后，为防止被告房屋漏水到楼下，已要求原告管理人员联系下层业主进屋查看是否有漏水情况。被告收楼3个月以后还是发现主阳台漏水到楼下，原告联系开发商后，以被告已经开始装修为由拒绝维修保养，要被告承担责任。第二、购房时开发商承诺赠送半年物业管理费，但因销售人员离职，几次向原告管理人员反映音讯全无，至今未兑现半年物业费赠送。对原告诉请的拖欠物业费时间、金额及违约金没有异议。诉讼中，原告举证及被告质证如下：营业执照（副本）、被告身份证，证明原、被告的诉讼主体资格。《前期物业服务合同》2份，证明新升公司聘请原告自2015年1月1日起至2019年12月31日期间对涉案房屋所在的泷景花园提供前期物业管理服务。佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明被告于2016年12月19日办理涉案房屋产权登记，房屋建筑面积为128.75平方米。《前期物业管理服务协议》，证明原、被告签订物业协议，约定涉案房屋物业费标准为3.8元/平方米˙月，被告应在每月1日交纳费用，逾期按每日欠费金额的万分之五支付违约金。泷景花园钥匙签收表、泷景花园文件签收表、承诺书，证明被告于2016年5月28日签署泷景花园钥匙签收表，于2016年9月11日签署文件签收表，被告上述行为是补办办理涉案房屋的收房手续，补充签署纸质材料，实际收房时间应以涉案房屋买卖合同约定为准，并承诺遵守泷景花园小区的管理制度。6、物业管理费发票2张，证明被告依约向原告交纳物业管理费。7、物业服务照片，证明原告依约为涉案房屋所在小区提供安保、维修、绿化、消杀、清洁等物业服务的情况。8、催款通知书2份、律师催告函2份及快递单、投递查询，证明原告曾多次向被告催收管理费。9、《关于期满退出泷景花园（6号地块）项目前期物业服务的函》、《关于期满退出泷景花园（6号地块）项目前期物业服务函的复函》、《关于期满退出泷景花园项目前期物业服务的通告》、《佛山泷景花园星寓（6号地块）物业管理移交与接收记录》，证明原告自物业服务合同期满后，不再续签物业服务合同并退出泷景小区的物业管理。被告质证：对证据1-4、6-9无异议，对证据5的真实性无异议，但认为2016年5月28日，因物业是没有备用钥匙，要让被告签名后去看房，看房后被告就退回了钥匙，钥匙正式交付给被告是2016年9月11日。被告举证及原告质证如下：图片2张、视频1份，证明被告在2016年9月11日收楼后，入房查看发现主次卧的天花板上渗水情况。当时因1502房业主装修进行试水实验，发现渗水情况。原告质证：对三性不予确认，无具体的拍摄时间及地点，内容与本案无关，房屋质量问题与本案无关。经质证，被告对原告提交的证据1-4、6-9无异议，本院予以采信；被告对原告提交的证据5的真实性无异议，对证明内容有异议，但未提交证据予以反驳，该证据本院予以采信，作为认定本案事实的依据。原告对被告提交的证据有异议，因该证据不能直观反映是否涉案房屋，亦无其他证据印证其与本案具有关联性，故该证据本院不予采信。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2013年12月18日，佛山市禅城区****的建设单位案外人新升公司与原告签订《前期物业服务合同》，合同主要约定，新升公司选聘原告为该小区提供前期物业管理服务；物业服务内容包括物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护及安全防范等；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准：电梯住宅：3.80元/平方米˙月，物业服务费用按月交纳，业主应在每月1日前履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未能按时交纳物业服务费用总额每日万分之五的标准向原告支付违约金；合同期限自2015年1月1日至2017年12月31日。合同签订后，原告自2015年1月1日开始为该小区提供物业管理服务。合同期满后，新升公司与原告续签了《前期物业服务合同》，合同主要内容及物业服务费收费标准与前述《前期物业服务合同》相同，合同期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止，并约定在合同期限内，业主委员会成立并代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。合同签订后，原告继续为该小区提供物业管理服务至2019年12月31日合同履行完毕退出涉案小区。同时查明，被告系涉案房屋泷景花园十一座1402房权利人，产权登记房屋建筑面积为128.75平方米。2014年12月23日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，其中约定物业服务费用住宅按建筑面积3.80元/平方米˙月，被告应在每月1日前交纳，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及原告代收代缴的费用的，原告有权要求补交，并由被告从逾期之日起每天按欠费金额的日万分之五向原告交纳违约金。2016年5月28日，被告签署《泷景花园钥匙签收表》，确认收到涉案房屋包括入户大门、信箱在内的全部钥匙。2016年9月11日，被告签署《泷景花园文件签收表》，确认收到泷景花园业户手册、管理制度汇编、业主卡等资料。同时，被告还签署《承诺书》，声明同意遵守《泷景花园管理制度汇编》，承担违反规定的相应责任。还查明，被告自2017年3月起未依约交纳物业管理服务费。原告自2018年8月至2019年8月期间，先后四次向被告发出《律师催告函》、《催款通知书》，向被告催交自2017年3月起的物业管理服务费，但被告未予交纳。诉讼中，被告陈述，涉案房屋买卖合同约定的房屋交付时间为2015年12月31日，实际交楼时间为2016年9月11日；对原告主张的其未支付涉案房屋2017年3月1日至2019年12月31日的物业管理服务费16634.50元及违约金（2017年3月以所欠物业管理服务费442.85元为本金、2017年4月至2019年12月以每月所欠489.25元为本金，按日万分之五计算至付清之日止）无异议。被告同时认为其拖欠物业管理服务费，是因为原告的物业服务存在瑕疵，被告的问题始终没有得到解决。原告予以否认。庭后，原告向本院提交《情况说明》，说明原告诉讼请求第一项存在笔误，应修正为“从2017年3月1日至2019年12月31日的物业管理费16588.10元（442.85元+128.75平方米×3.80元/平方米˙月×33个月）”。被告无异议。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与涉案小区建设单位新升公司签订的两份《前期物业服务合同》、与被告签订的《前期物业管理服务协议》均系合同双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应全面善意的履行合同义务。关于物业管理服务费及违约金。《物业管理条例》第四十一条第一款规定:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，被告亦确认未支付2017年3月1日至2019年12月31日的物业管理服务费16588.10元，其关于原告物业管理有瑕疵及未兑现赠送半年物业管理服务费的辩解，因原告予以否认，被告亦未能提供证据支持其辩解意见，故被告的该辩解不成立，本院不予采纳。原告主张被告支付2017年3月1日至2019年12月31日共计34个月的物业管理服务费16588.10元，理据充分，本院予以支持。被告未依约交纳物业管理服务费，经原告多次催告仍未交纳，依法应承担违约责任，原告主张被告支付拖欠物业管理服务费期间的违约金（其中，2017年3月以当月欠缴物业管理服务费442.85元为本金，2017年4月至2019年12月以每月欠缴物业管理服务费489.25元为本金，分别从欠费当月2日起按日万分之五计算至实际清偿之日止）符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告李露于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市启胜物业管理有限公司支付2017年3月1日至2019年12月31日物业管理服务费16588.10元及违约金（其中，2017年3月以当月欠缴物业管理服务费442.85元为本金，2017年4月至2019年12月以每月欠缴物业管理服务费489.25元为本金，分别从欠费当月2日起按日万分之五计算至实际清偿之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序，受理费减半收取178元，由被告李露负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李咏梅二〇二〇年十月九日书记员  黄嘉莹