湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终762号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘成华，男，1962年7月7日出生，汉族，住仙桃市。委托诉讼代理人：陈启斌，湖北龙田律师事务所律师。委托诉讼代理人：范曙光，湖北龙田律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天门荣成置业有限公司。住所地：天门市天门工业园。法定代表人：王晓燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘道学，天门市陆羽法律服务所法律工作者。上诉人刘成华因与被上诉人天门荣成置业有限公司（以下简称荣成置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院（2020）鄂9006民初889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘成华上诉请求：撤销原判，改判驳回荣成置业公司全部诉讼请求，支持刘成华全部反诉请求。事实和理由：1.售楼广告和面积表是荣成置业公司为出售商铺而制作的广告和宣传材料，与涉案的《商品房买卖合同》是一体的，面积表载明刘荣成所购商铺坐落于天门工业园荣成物流大市场26幢1号铺面，面积为140.12平方米，并非抽象的广告词，对荣成置业公司应具有约束力。2.刘成华收到荣成置业公司的宣传单后，与当时主持公司全面工作的耿经理就未付房款如何结算的问题进行交涉，耿经理写下便条，确认欠刘成华面积和包租的租金抵扣欠付的尾款，刘成华已不欠购房款。3.购房后经过结算所欠价款，属于债权，适用债权诉讼时效的规定。荣成置业公司没有对刘成华认为已过诉讼时效进行抗辩，也没有新的还款约定，一审判决将刘成华于2011年7月5日付款36500元，定性为已转变为分期付款的方式错误。荣成置业公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，程序合法。购房面积以房产登记为准，该条款在购房合同附件二中约定非常清楚，公司广告不能认定为购房合同。况且刘成华购买时，宣传广告还没有出台，与刘成华购买房屋毫无关联性。2.一审法院在诉讼时效认定中，调查非常清楚，法律适用正确。请求维持原判，驳回刘成华的上诉请求。荣成置业公司向一审法院起诉请求：判令刘成华支付荣成置业公司购房款130000元及利息。刘成华向一审法院提出反诉请求：判令荣成置业公司返还刘成华因减少的面积折算额96254.63元。一审法院认定事实：2007年3月29日，出卖人荣成置业公司与买受人刘成华签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，刘成华购买荣成置业公司开发的坐落于天门市仙北工业园（现天门工业园）内荣成物流配送中心第26幢A单元1号商铺现房一套，该商铺属框架结构，层高8.2米，建筑层数地上2层。出卖人与买受人约定按套计算该商品房总价款为人民币230000元，当事人选择按套计价的，不适用合同中关于面积确认及面积差异处理条款，双方约定房屋的产权面积以房产部门核发的房产证为准。当日，刘成华向荣成置业公司委托代理人李树栋出具欠条一张：“今欠到荣成置业有限公司购门面（16栋1号【注：实为26栋1号】）A型房款人民币壹拾叁万元整。注明：此欠款待门面产权证书办好后二个周内还清。”李树栋书写“以上欠款由财务部负责催交，如有问题告知我另派人讨”的意见，荣成置业公司财务于2007年4月13日向刘成华开具湖北省天门市房地产销售预收款收据一张，备注：“置业收10万，下欠13万”，天门市房地产管理局于2007年4月16日发放天门市房权证多祥字第**房屋所有权证，载明房屋所有权人刘成华个人所有，房屋建筑面积为120.05平方米，同期办理的国有土地使用证亦载明建筑面积为120.05平方米，现两证均在刘成华手上。刘成华于2011年7月5日又向荣成置业公司支付房款欠款现金36500元，荣成置业公司财务向刘成华出具收款收据一张。一审法院认为，《商品房买卖合同》是荣成置业公司与刘成华双方真实意思表示，合法有效。双方应按照合同约定全面履行各自的义务。现荣成置业公司已按照合同约定履行了自己的义务，即按合同约定交付房屋，刘成华应按照合同的约定履行支付荣成置业公司所欠购房款余款93500元（230000元-100000元-36500元=93500元）的义务。现刘成华未全面履行自己的义务，属于违约行为，应依法向荣成置业公司承担支付购房款余额93500元并支付利息的法律责任。利息应自2011年7月6日起至清偿之日止以93500元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准支付。关于刘成华称商铺租金已抵扣剩余购房款，其不欠荣成置业公司购房款的意见，双方并未签订委托代管合同，也无口头约定商铺租金用以抵扣购房款，也无证据证明荣成置业公司替刘成华出租其商铺收取了租金，故对其商铺租金已抵扣剩余购房款的意见，依法不予支持。关于刘成华称宣传单、面积表应视为商品房买卖合同组成部分的意见，宣传单即商品房广告是面向社会公众发放的，针对的是不特定的人群，宣传单和面积表的内容不具体，不具备订立合同的主要条款，依据有关法律、法规的规定，广告应当真实、合法、科学、准确，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。同时，销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。商品房售楼广告的内容没有在商品房买卖合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告视为要约，其内容具有法律约束力：（1）出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体规定的；（2）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。而荣成置业公司与刘成华订立商品房买卖合同在宣传单发出时间之前，房屋价格亦按套计价，故该商品房宣传单内容不符合上述两款规定，即该广告不具有法律约束力。面积表不是商品房买卖合同附表，也没有荣成置业公司签字盖章确认，其上所载明的面积不能当然地认为系案涉商铺面积，其亦只是荣成置业公司为出售商铺所制作的广告和宣传材料。故该面积表亦不具有法律约束力。故对刘成华称宣传单、面积表应视为商品房买卖合同组成部分的意见，依法不予支持。关于刘成华提出的荣成置业公司超过法定诉讼时效提起诉讼，其诉请不受法律保护的意见，一审法院认为：双方之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，应恪守履行。荣成置业公司须履行的主要合同义务是交付房屋和办理过户手续等，刘成华则是取得房屋并支付全部购房款。现刘成华已取得房屋及土地权属证明，其享有对抗第三方的权利，其购房权利已得到了充分的保障，至此，荣成置业公司已向刘成华充分的履行了《商品房买卖合同》主要义务并向刘成华表达了要求其履行支付剩余购房款的合同主要义务的意思表示，但刘成华置之不理，至今未向荣成置业公司支付购房尾款。在房屋买卖关系中，支付购房款是获取房屋所有权的对价，房屋买受人以诉讼时效已过为由拒绝支付购房款，使出售人合同目的无法实现，这显然违反了公平合理、等价有偿的民法基本原则，人民法院不应予以支持。诉讼时效制度虽具有督促权利人行使权利的立法目的，但其实质并非否定权利的合法存在和行使，而是禁止权利的滥用，以维护社会交易秩序的稳定，进而保护社会公共利益。因此，依据交易习惯与公平原则等，本案购房款的支付不应适用诉讼时效制度，刘成华有义务向荣成置业公司支付购房尾款。2007年3月29日，刘成华向荣成置业公司支付了购房首付款100000元并出具欠条约定余款待门面产权证办好后两周内还清。另《商品房买卖合同》第七条约定了买受人逾期付款的违约责任为：“买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之日起第二天至实际全额支付应付款之日止”，同时，刘成华在2011年7月5日向荣成置业公司支付了一笔购房款人民币36500元，则《商品房买卖合同》约定的购房尾款的支付已转变为分期付款的方式。又因为《商品房买卖合同》及其附件未约定分期付款方式支付购房尾款时间和期限，故本案剩余购房尾款的支付属于履行期限未定的情形。根据《合同法》第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……。(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”的规定，鉴于《商品房买卖合同》及其附件全文对分期付款支付购房尾款的时间和期限未进行约定，且刘成华与荣成置业公司也未就该问题达成补充协议。根据上述规定，荣成置业公司可随时要求刘成华支付购房尾款，则诉讼时效期间从荣成置业公司要求刘成华履行支付购房尾款义务的宽限期届满之日起才开始计算，现荣成置业公司向一审法院起诉刘成华，要求其支付购房尾款和利息，则本案的诉讼时效应从一审法院受理本案之日起算，故刘成华提出的荣成置业公司超过法定诉讼时效提起诉讼，其诉请不受法律保护的意见，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第一百零七条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、刘成华于判决生效之日起十日内向荣成置业公司支付购房款93500元，并支付相应利息（自2011年7月6日起至清偿之日止以93500元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准支付利息）；二、驳回刘成华的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2900元，减半收取1450元、保全申请费1620元，共计3070元，由刘成华负担。反诉案件受理费2206元，减半收取1103元，由刘成华负担。本院二审期间，刘成华围绕上诉请求依法提交了证据，荣成置业公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘成华所提交谢同华的证人证言，在一审时已经举证，且不能证明荣成置业公司租赁涉案房屋后转租他人，本院不予采信。二审查明，刘成华提交的终身拥有巨利回报的宣传单是2008年才印发。2007年3月29日，刘成华向荣成置业公司委托代理人李树栋出具欠条注明其欠荣成置业公司的房款130000元待门面产权证书办好后二个月内还清。欠条下方还有荣成置业公司工作人员注明“按李总指示，同意这样办理。”2011年7月5日，刘成华收到涉案房屋的房屋所有权证和国有土地使用证。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，荣成置业公司与刘成华签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。荣成置业公司与刘成华签订的《商品房买卖合同》约定，刘成华购买的房屋的产权面积以房产部门核发的房产证为准，按套计算该商品房总价款为人民币230000元，不适用合同中关于面积确认及面积差异处理条款。涉案房屋的房屋所有权证和国有土地使用证均载明建筑面积为120.05平方米。故荣成置业公司与刘成华约定的涉案房屋面积是120.05平方米。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘成华所举的面积表不是商品房买卖合同附表，也没有荣成置业公司签字盖章确认，荣成置业公司对其真实性有异议，无法确认荣成置业公司作出涉案房屋面积的宣传，且其上所载明的面积与双方正式签订合同的面积不符，对荣成置业公司没有约束力。刘成华所举的荣成置业公司的耿经理写下便条，没有其所谓的耿经理的签名，无法确认是何人于何时出具，不能认定荣成置业公司实际交付刘成华的房屋面积少于约定面积，故刘成华关于荣成置业公司返还其因减少面积的赔偿款的反诉请求不能成立。荣成置业公司主张刘成华支付购房款及利息，刘成华提出的荣成置业公司超过法定诉讼时效提起诉讼，其诉讼请求不受法律保护的意见。本院认为，荣成置业公司主张刘成华支付购房款及利息，属于债权请求权，刘成华可以提出诉讼时效抗辩。2007年3月29日，刘成华向荣成置业公司委托代理人李树栋出具欠条注明其欠荣成置业公司的房款130000元待门面产权证书办好后二个月内还清。荣成置业公司收取该欠条，其工作人员也注明同意这样办理，视为同意刘成华承诺的付款期限。刘成华于2011年7月5日支付了购房款36500元并收到涉案房屋的房屋所有权证和国有土地使用证，其应于2011年9月5日前向荣成置业公司支付剩余购房款93500元。本案诉讼时效应从2011年9月5日起计算二年,即截止日期为2013年9月5日。荣成置业公司未提交时效中止、中断或延长的证据，逾期未向刘成华主张权利，诉讼时效已过，荣成置业公司作为权利人在诉讼时效内怠于行使权利,已丧失胜诉权，故本院对荣成置业公司要求刘成华支付剩余购房款及利息的请求不予支持。因本案已超过诉讼时效,荣成置业公司是否租赁涉案房屋以租金抵扣房款,不影响本案的裁决，本院不予评判。综上所述，刘成华的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销湖北省天门市人民法院（2020）鄂9006民初889号民事判决；二、驳回天门荣成置业有限公司的诉讼请求；三、驳回刘成华的反诉请求。一审本诉案件受理费2900元，减半收取1450元，保全申请费1620元，共计3070元，由天门荣成置业有限公司负担。反诉案件受理费2206元，减半收取1103元，由刘成华负担。二审案件受理费2553元，由天门荣成置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 苏 哲审判员 别瑶成审判员 刘汝梁二〇二〇年十月十九日书记员 柏 云