上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初11031号原告：肖国保，男，1988年2月4日生，汉族，住安徽省。被告：杨飞，男，1987年1月3日生，汉族，住河北省邯郸市。原告肖国保与被告杨飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，于同年9月3日公开开庭进行了审理。原告肖国保到庭参加诉讼。被告杨飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告肖国保向本院明确诉讼请求如下：判令被告返还原告房屋租赁费用2,509.73元、押金2,689元、燃气费50元，上述金额共计5,248.73元。事实和理由：2020年5月31日，原、被告签订了《房屋出租合同》一份，约定被告将位于上海市松江区泗泾镇德宁路89弄德宁苑XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给原告，租期一年，租赁期限自2020年6月1日起至2021年5月31日止。房屋租金为2,689元每月，押金为2,689元，支付方式为付三押一。合同签订后，原告一共支付被告三个月租金和一个月押金共10,756元以及50元的燃气费，上述金额共计10,806元。然而原告刚搬入涉案房屋，就从之前的租客口中得知被告也是从二房东手上承租了涉案房屋，而且被告和二房东签订的租赁合同的剩余租期只有两个月了。所以，原告就在2020年6月2日找到被告，协商涉案房屋租赁事宜的解决方式。在协商过程中，被告也承认自己的租期只有2个月，并给原告两个方案，要么将钱都退给原告，原告退房搬走；要么被告帮原告再找一个相同户型的房子出租给原告。最后，原告选择要求被告退钱不住涉案房屋，被告对此同意，并在2020年6月2日当天退给原告两个月的租金共计5,378元，剩余钱款以没有钱为由一直没有退给原告。后来，原告和二房东联系，得知被告转租涉案房屋并未得到出租人的同意。原告认为，被告在明知自己承租的涉案房屋租期将于2020年7月9日到期的情况下，仍和原告签订了12个月的租赁合同，并在签订合同时未将该情况告知原告，同时，被告未经二房东允许即转租涉案房屋，此行为也违反法律规定。在原、被告协商同意退房退钱，原告已于2020年6月2日当天搬离涉案房屋的情况下，被告未按照之前的承诺退还全部费用，其行为损害了原告的合法权益。故原告起诉至法院，要求判如所请。被告杨飞书面辩称，其在2016年有过精神病，曾在老家住院治疗后出院。出院之后一直服药。今年4月28日起因工作原因，被告心理受到刺激，精神状况又与2016年犯病时一样。2020年5月31日，被告确实和原告签订了房屋租赁合同，将德宁苑XXX号XXX室房屋出租给原告，并将最优惠的租金给到了原告。在签订合同时，被告就已经明确告知了原告房屋还剩2个月到期，但被告会和大房东和二房东续签租赁合同。后来，原、被告协商退房，被告也告知找到新租户，就可以把钱退给原告，但原告不顾被告资金不能周转，一直要求马上退钱，现在被告也把一半的租金退给原告。被告之所以没有给原告退剩余的钱，是因为原告搬走的时候没有把钥匙和租房合同送回来，导致新的租户不能看房无法入住，后续资金回不来。而且被告认为，按照合同约定，是原告主动提出不在涉案房屋居住，合同本身是没有到期的，既然合同未到期，押金和半个月的租房费用肯定不予退还。本院经审理认定事实如下：2020年5月31日，被告作为甲方、原告作为乙方，双方签订了《房屋出租合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，用途为居住。该房屋租赁期限共十二个月，自2020年6月1日至2021年5月31日。该房屋月租金为2,689元，付款方式为押一付三，乙方应于签订合同时交纳首期租金10,756元给甲方。该合同第六条约定，为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方2,689元作为押金。合同另对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告于同日通过支付宝方式向被告支付了三个月租金和一个月押金共计10,756元，并向被告支付燃气费50元。2020年6月2日，被告退还原告5,378元，支付宝转账明细上显示为退房租。庭审中，原告向本院提供了被告和二房东张辉关于涉案房屋签订的房屋租赁合同复印件、原告和二房东的微信聊天记录、原告和被告之间关于协商退房和房屋交接退还房租的录音及文字整理稿、原告通过货拉拉搬家的订单截图、原告和案外人谢某签订的租赁合同，用以证明如下四点：一、被告转租涉案房屋给原告未经过二房东允许。根据被告和张辉签订的涉案房屋的租赁合同显示，被告承租涉案房屋作居住需要，租赁期限为2020年5月10日至2020年7月9日，租期为两个月，租金为2,500元。该租赁合同明确约定租赁期内被告只可将房屋用于居住，房屋不能转租或者转借他人，除非征得出租人同意。而原告在和二房东的微信聊天记录中可以明显看出二房东并未同意被告转租；二、原、被告对于退房退钱达成合意，原告已支付的10,756元包括租金和押金，50元是燃气费，原告直到退房都没有使用过燃气卡；三、在被告已退还两个月租金5,378元后，被告对于剩余的5,428元同意退还，只是因为手头没钱一直未退；四、原告于2020年6月2日即通过货拉拉搬离了涉案房屋，并将钥匙交还给被告，不存在被告提到的未交还钥匙的情况。为保障被告合法权益，本院将原告上述证据材料邮寄给被告，并附上本院制作的《询问函》，就被告的转租情况、原被告双方协商退房情况以及原、被告之间签订的租赁合同的效力等方面提出数个具体问题，要求被告在2020年9月30日之前对证据以及法院的问题发表书面意见。然而，被告并未在规定时间内回复本院。另，为证明被告存在XXX疾病，被告向法院提交了2016年5月被告在永年安定医院的住院记录和出院记录复印件、2020年8月永年安定医院的处方笺和医疗费发票、上海市公安局松江分局对被告出具的变更羁押期限通知书复印件、鉴定意见通知书复印件、释放证明书复印件。原告对被告提供的证据真实性不予确认，认为即使是真实的，也无法达到被告的证明目的。被告在和原告签合同时看起来很正常，这从原告提供的录音中也可以听出。原告无法看出被告具有精神病，被告也未告知。被告的证据无法证明其在签订涉案房屋的租赁合同时精神不正常，即使其2016年因精神有问题住院，现在也已经好了。公安机关的材料虽然认定被告具有限定刑事责任能力，但不能就此认定被告的民事行为能力受到限制。本院对原告提供的上述证据的真实性均予以确认，一方面，原告提供的录音材料、其和二房东微信聊天记录的内容以及货拉拉的订单截图与原告手机中的原件内容一致，原告与案外人谢某的租赁合同有原件佐证，本院对此予以确认；另一方面，虽然被告与二房东签订的租赁合同没有原件，但该租赁合同与原告和二房东的微信聊天记录以及原、被告之间的录音材料等内容能够相互印证，可以形成较完整的证据链。而且该份证据毕竟非原告本人所签，要获取原件难度较大，被告对上述证据亦未提供相反证据予以反驳，故本院对该租赁合同的真实性亦予以确认。对于被告提供的证据材料，本院认为，处方笺及医疗费发票为原件，真实性可以确认。但是入院和出院小结，以及公安机关的相关材料无法和原件核对，被告也未提供其他证据加以佐证，原告对此也不认可，故本院对这些证据的真实性不予确认。诉讼中，因原、被告签订的《房屋出租合同》可能涉及合同无效的情形，本院询问原告是否要求确认合同无效，并向原告释明若租赁合同被法院认定为无效合同，有无法律后果需要处理。原告称其不要求确认合同无效，只希望被告能够还钱，因为在原告和被告的录音中已经很明确的提到被告愿意退钱，至于法院如何认定合同效力，由法院依法处理。如果合同被认定无效，原告要处理的就是自己提出的诉讼请求。在本院向被告邮寄的《询问函》中亦提出合同无效后果的处理问题，但被告未予回复。本院认为，本案中，关于被告的民事行为能力，被告虽辩称自己患有XXX疾病，但其提供的证据并不能证明其在2020年5月31日订立《房屋出租合同》时以及和原告协商退房事宜时其民事行为能力受到限制，原告对此亦不予认可。即使如被告提供的入院和出院记录以及公安鉴定材料所记载的，被告亦无法达到证明目的，因为从出院记录可以看出已经排除被告存在器质性精神障碍、精神分裂症、精神活性物质及非成瘾性物质使用所致精神障碍，出院诊断为躁狂，不伴精神病性症状。而且上述出院记录发生在2016年，无法证明被告现在的精神状况。同理，公安鉴定材料也只能反映被告评定为具有限定刑事责任能力，但刑事责任能力和民事行为能力不同，并不能因此得出被告民事行为能力存在限制的情形。综上，本院确认被告在订立《房屋出租合同》以及协商退房时具有完全民事行为能力。关于《房屋出租合同》的效力问题，本院认为，根据法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，被告与二房东之间的租赁合同明确规定涉案房屋不能转租或者转借他人，除非得到出租人的同意。然而根据原告和二房东的微信聊天记录可以看出，二房东明确表示涉案房屋是出租给被告居住使用，没有说转租给别人。目前，被告亦未提供证据证明被告将涉案房屋转租给原告时有征得出租人同意的相关证据。此外，原、被告的合同期限超过了被告的承租期限，超过部分亦属无效。综上，根据当事人提供的证据以及本院查明的事实，本院认定被告未获得出租人明确授权而擅自转租，其与原告订立的《房屋出租合同》无效，对此，被告应负过错责任。合同无效后，当事人因该合同取得的财产应予返还。原告提供的证据能够证明其在2020年6月2日和被告协商退房后即搬离涉案房屋，庭审中原告也向本院表示愿意将6月1日和2日两天的房屋占有使用费予以扣除，本院予以确认。因此，被告因《房屋出租合同》收取的租金、押金和燃气费，在扣除被告已退还的房屋租金和原告占用涉案房屋两天的使用费后，应当返还给原告，经计算，本院对原告要求被告退还5,248.73元的诉请予以支持。还须指出的是，根据原告提供的录音资料，原、被告对涉案房屋退租退钱已经达成合意，被告也在2020年6月2日向原告退还了部分租金。在录音资料中，被告对原告剩余未退钱款明知，且愿意退还，只是因为手头没有钱而无法退还。本院认为，基于当事人真实意思表示而达成的合意，当事人应当忠实履行。故，从诚信履约的角度考虑，被告也应当将5,248.73元钱款退还给原告。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告杨飞于本判决生效之日起十日内返还原告肖国保5,248.73元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨飞负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 练 斌二〇二〇年十月二十九日书记员 蔡丽萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。