山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁民再380号申诉人（一审被告、二审上诉人）：王成，男，1978年8月15日出生，汉族，住定陶县，现住菏泽市定陶区。委托诉讼代理人：徐秋雷、程伟，山东两仪律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：刘朝印，男，1965年9月27日出生，汉族，住定陶县。申诉人王成因与被申诉人刘朝印房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽市中级人民法院（2015）菏民再终字第29号民事判决，向山东省人民检察院申诉。山东省人民检察院作出鲁检民（行）监[2019]37000000694号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2020）鲁民抗29号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。申诉人王成的委托诉讼代理人徐秋雷、程伟到庭参加诉讼。被申诉人刘朝印经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东省人民检察院抗诉认为，菏泽市中级人民法院（2015）菏民再终字第29号判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。首先，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”上述规定说明农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权的主体是特定的农村村民，具有身份性质，农村村民转让农村房屋和宅基地使用权的不得向本集体经济组织以外的农村村民转让。上述规定应属于效力性强制性规定。其次，经调查核实，刘朝印的户籍证明证实其为定陶县冉堌镇聂庄行政村聂庄村民。而涉案房屋土地位于菏泽市××区××社区前××东段，系东城社区前东队划分给村民王成的宅基地。定陶县国土资源局于2008年6月13日办理的涉案房屋房权证信息显示，所有权人为定陶县东城社区农民集体，印证该房屋土地为宅基地。刘朝印并非菏泽市定陶区东城社区村民，并不具备购买涉案房屋的资格，菏泽市定陶区并非国家确定的宅基地制度改革试点地区，刘朝印与王成达成口头协议将王成宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的刘朝印，应当认定该口头房屋买卖合同为无效合同。原审法院未审查刘朝印是否具有购买涉案房屋资格，判决认定房屋买卖合同有效不当。至于王成在房屋买卖合同无效中的过错问题，影响到合同无效认定后的损失赔偿等问题，不影响对合同效力的认定。王成称，同意抗诉意见。刘朝印向一审法院起诉请求：判令王成将刘朝印购买的涉案房屋及房产证、土地证交付给刘朝印。山东省定陶县人民法院原审查明，2008年10月，刘朝印、王成达成口头协议，刘朝印购买王成房屋一栋，价款155000元，刘朝印预交房款3万元，下剩房款待房产证、土地证办齐结清。刘朝印于2009年1月付给王成房款1万元，2009年1月28日付给房款4万元，2009年5月30日付给房款1万元，共付款9万元，尚有65000元未付。王成至今未向刘朝印交付房产证、土地证，刘朝印也未实际占有该房。刘朝印要求王成交付房产证、土地证及房屋。王成称刘朝印尚欠房款8万元，但未提供有关证据证明。山东省定陶县人民法院原审认为，刘朝印、王成签订的楼房买卖口头协议，不违反国家有关法律强制性规定，属有效协议。协议签订后，买卖双方均应履行协议约定的给付金钱、交付房屋和有关证件的义务，刘朝印依约向王成付款9万元，事实清楚，证据确凿，王成依约应向刘朝印交付房屋及有关证件，拒不交付显属不当。同时，刘朝印应向王成支付尚欠的购房款65000元。王成称刘朝印尚欠房款8万元，证据不足，不予采信。原审法院判决：一、王成向刘朝印支付买卖协议指定的楼房及房产证、土地证各一份；二、刘朝印支付王成购房款65000元。以上一、二项于判决生效后十日内交、付清。案件受理费1425元，由王成负担。山东省定陶县人民法院再审查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，王成于2008年6月13日为刘朝印办理了土地使用证，证号为定集用（2008）第01044147号，于2008年6月30日为刘朝印办理了定房权证定房字第**房权证。2008年12月4日，王成又将登记在刘朝印名下的房产以16万元的价格卖给了李元东。山东省定陶县人民法院再审认为，刘朝印、王成之间的楼房买卖口头协议，不违反国家有关法律强制性规定，属有效协议。该协议未对买卖房屋所处的具体位置进行明确约定，王成为刘朝印办理的土地使用证、房权证不违反该协议的约定，且未给刘朝印造成损失，故应认定现登记在刘朝印名下的土地使用证、房权证为双方买卖的房屋。协议签订后，双方均应按协议履行各自的相关义务即刘朝印应当支付王成购房款（尚欠650000元），王成应当交付现已登记在刘朝印名下的楼房及其土地使用证、房权证。原审判决王成向刘朝印交付买卖协议指定的楼房，因该协议并未指定，故该判项欠当，应予纠正。王成称尚欠购房款8万元，证据不足，但刘朝印尚欠王成购房款65000元部分，予以支持，其超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百三十六条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条规定，一审法院判决：维持原判决。王成不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判。王成没有交付买卖协议约定的楼房和土地、房产证，是因为刘朝印违约双方的买卖关系已终止，争议房屋的所有权归属了善意取得的第三人李元东，刘朝印的请求不应得到支持。二审法院现场勘察，争议房屋位置定陶县东城社区前东队，相邻房屋共四套，中间两套房屋面积、结构基本相同。2008年6月13日，定陶县人民政府颁发的定集用（2008）第01044147号土地使用权证载明：土地使用权人是刘朝印，四邻分别是东临穆效霞，西临韩洪生，北临王明理，南临胡同。二审审理期间，双方当事人均没有提交新的证据。二审法院查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。二审法院认为，争议焦点问题是：1.双方当事人在履行房屋买卖协议过程中是否存在违约行为，应如何承担违约责任；2.双方当事人约定的争议楼房和占有范围土地具体位置应如何认定。首先，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，双方当事人达成楼房买卖口头协议，约定出售“东城前东队东头房子一套，房款总价拾伍万伍仟元整，剩余款房产证土地证办齐结清”。上述买卖协议内容是真实意思表示，不违反有关法律强制性规定，属有效协议。根据约定，二者合同义务存在先后履行顺序，王成办齐交付房产证、土地证是先履行义务，刘朝印结清剩余房款是后履行义务，王成没有将楼房和房产证、土地证交付给刘朝印，存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该买卖协议应当继续履行，王成应当将楼房及已经登记在刘朝印名下的房产证、土地证交付给刘朝印，刘朝印付清剩余房款。因此，原判结果并无不当，应予维持。王成上诉称房屋已经再次出售给李元东，本案争议的买卖关系已经终止，依法不能成立。其次，双方达成的买卖协议未对买卖房屋所处具体位置进行明确约定，双方存在争议，原判将已经登记在刘朝印名下的土地使用证、房权证上记载的楼房认定为双方争议的楼房，并无不当。审理期间刘朝印亦同意按照已经登记在刘朝印名下的房屋为标的物接受房屋，付清剩余价款，二审法院予以确认。综上，一审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。王成的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，二审法院判决：驳回上诉，维持山东省定陶县人民法院（2013）定民再初字第7号民事判决。二审案件受理费1425元，由王成负担。再审开庭时，王成一方称，王成所建的四套房屋的土地性质没有变化，**房屋均卖给了包括李元东在内的前东村村民。涉案的房产证及土地证涉及程序违法，王成已经向菏泽市定陶区人民法院提起行政诉讼，要求撤销已经办理的房产证与土地证。本院再审认定的事实与一、二审法院认定的事实一致。本院再审认为，首先，王成于2008年6月13日为刘朝印办理了土地使用证，证号为定集用（2008）第01044147号，于2008年6月30日为刘朝印办理了定房房权证定房字第**权证。涉案房屋的土地使用证、房权证办理完成，证明涉案房屋经过有关行政机关的审核与批准，符合法律规定。抗诉机关认为涉案房屋买卖合同无效的理由，本院不予支持。其次，楼房买卖口头协议约定二者合同义务存在履行顺序，王成先履行办齐交付房产证、土地证义务，刘朝印后履行结清剩余房款。王成没有将楼房和房产证、土地证交付给刘朝印，存在违约行为。买卖协议应当继续履行，王成应当将楼房及已经登记在刘朝印名下的房产证、土地证交给刘朝印，刘朝印付清剩余房款。刘朝印同意按照已经登记在刘朝印名下的房屋为标的物接受房屋，付清剩余价款。2008年12月4日，王成又将登记在刘朝印名下的房产再次出售给李元东，王成主张涉案房屋买卖关系已经终止，本院不予支持。综上所述，二审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持山东省菏泽市中级人民法院（2015）菏民再终字第29号民事判决。本判决为终审判决。审判长  李加付审判员  刘成良审判员  司晓伟二〇二〇年十月十二日书记员  陈东娇