重庆市第五中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝05民终5636号 上诉人（原审原告）：赵陈刚，男，1980年8月16日出生，汉族，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：杨明艳，四川临龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙唯，四川临龙律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：程昌富，男，1946年11月5日出生，汉族，住重庆市江津区。 委托诉讼代理人：刘安祥，重庆宇广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘婷菊，重庆宇广律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：四川世泰乐房地产开发有限公司，住所地四川省绵阳市科创园区创业大道中段****，统一社会信用代码91510700MA624GMD15。 法定代表人：方彬。 被上诉人（原审第三人）：青海五方房地产开发有限公司，住所地青海省西宁市城**。 法定代表人：方黎。 被上诉人（原审第三人）：方彬，男，1971年7月17日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 上诉人赵陈刚因与被上诉人程昌富、四川世泰乐房地产开发有限公司（以下简称世泰乐公司）、青海五方房地产开发有限公司（以下简称青海五方公司）、方彬案外人执行异议之诉一案，不服重庆市江津区人民法院(2019)渝0116民初12096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 赵陈刚上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。上诉人与世泰乐公司签订《商品房买卖合同》并办理网签备案手续时，双方的普通金钱之债已转化为交付案涉房产的物权期待权，较之程昌富的普通债权具有优先性；上诉人购买商铺后，委托世泰乐公司经营管理、出租是常见的经营方式，同地段其他房屋同样存在委托世泰乐公司租赁的情况；未能办理过户登记不可归因于上诉人，大量早于案涉房产购买时间的业主同样至今未能开票缴税、取得房产证。 程昌富答辩称：上诉人的上诉请求及理由没有事实根据和法律依据，应当依法驳回其上诉请求。 世泰乐公司、青海五方公司、方彬未作答辩。 赵陈刚向一审法院起诉请求：1.停止对四川省绵阳市教育南路69号五方校园广场1号楼1楼7A、7B、7C，2楼34-36、38-43号共计12套商品房的执行；2.请求确认位于四川省绵阳市教育南路69号五方校园广场1号楼1楼7A、7B、7C，2楼34-36、38-43号共计12套商品房的权属归原告赵陈刚所有；3.案件受理费由被告程昌富承担。 一审法院认定事实：一审法院在办理程昌富申请执行青海五方公司、世泰乐公司、方彬民间借贷纠纷一案中，于2019年4月28日以（2017）渝0116执1068号执行裁定、协助执行通知书查封世泰乐公司名下的位于四川省绵阳市教育南路69号五方校园广场1号楼1楼7A、7B、7C和2楼34-36、38-43号12套房产。赵陈刚对此提出执行异议，称其已于2015年2月15日购买案涉12套房产，因世泰乐公司欠税不能开具发票，故一直未办理产权过户手续。赵陈刚在执行异议程序中举示《转款说明》一份，载明：“余路于2014年4月15日、2014年10月10日转款150万元给我公司法人方彬；王**于2014年2月24日转款190万元到我公司账户；陈刚于2014年5月5日转款50万元转款给我公司法人方彬，三人共计转款390万元。上述款项系赵陈刚购买我公司五方校园广场项目一号楼1楼7A、7B、7C及2楼34-36，38-43号铺面的购房款。上述铺面的购房款总价为530万元，鉴于我公司未能给赵陈刚办理房屋产权登记，因此在办理完上述铺面产权登记后赵陈刚将剩余的140万元转给我公司。特此说明”。落款处加盖“四川世泰乐房地产开发有限公司”公章，落款日期2019年8月28日。2019年9月5日，一审法院作出（2019）渝0116执异144号执行裁定，驳回赵陈刚的异议。赵陈刚不服，提起本案诉讼。 另查明，2014年2月24日，案外人王**向世泰乐公司转账支付190万元，同日，世泰乐公司向王**出具借条，载明收到王**现金200万元。案外人余路于2014年4月15日、10月10日分别向世泰乐公司法定代表人方彬转账支付95万元、55万元。2014年10月10日，世泰乐公司向余路出具借条，载明收到余路现金200万元。2014年11月24日，世泰乐公司向夏利出具借条，载明收到现金50万元。2015年2月14日，世泰乐公司（甲方）与王**、余路、夏利、徐强（乙方）共同签订《以资抵债协议》，约定：鉴于甲方于2014年2月24日在王**处借款200万元，于2014年10月10日在余路处借款200万元，于2014年11月24日在夏利处借款50万元，于2014年12月3日在徐强处借款50万元，确认共计借款500万元，现甲、乙双方就将甲方位于绵阳市教育园区教育南路69号五方校园广场的房产抵偿乙方借款事宜订立本协议，具体如下：抵偿房产位于绵阳市教育园区教育南路69号五方校园广场1号楼，【预售证号：2012064，国有土地使用权证号为：绵城国用(2011)第16284号】，共计12套，建筑面积总计546.12平方米，具体房屋位置、面积、房号详见合同附件《房屋抵偿清单》；双方同意抵偿房屋作价500万元以抵偿甲方在乙方处的借款500万元；甲方在本协议签订后1日内将该抵偿房屋交由乙方指定的抵偿房屋产权登记人赵陈刚实际占有、控制；登记由甲方按照乙方指定的抵偿房屋产权登记人赵陈刚的指示及时办理，乙方予以协助，房屋所有权证的办理期限为本协议签订后180日内，国有土地使用权证的办理期限为本协议签订后180日内；办理抵偿房屋产权登记所需的税、费全部由甲方承担。《以资抵债协议》另对违约责任等进行了约定。《房屋抵偿清单》载明的房屋为案涉12套房产。嗣后，赵陈刚与世泰乐公司签订7份《商品房买卖合同》，约定世泰乐公司将案涉12套房产卖于赵陈刚，并进行了网签备案登记，备案登记日期为2015年2月14日，《商品房买卖合同》落款打印签订时间为2015年2月15日。2015年2月14日、2月15日，世泰乐公司向赵陈刚出具了相应收据，载明收到所涉房屋的购房款，购房款合计为5,308,674元。2015年2月15日，赵陈刚向四川鑫泰物业服务有限公司交纳案涉12套房产半年（2015.2.15-2015.8.14）物业费、清洁费，四川鑫泰物业服务有限公司向赵陈刚出具了相应收据。同日，赵陈刚与四川鑫泰物业服务有限公司签订《五方校园广场业主临时规约及前期物业服务协议》。2015年2月16日，赵陈刚与四川鑫泰物业服务有限公司共同对案涉12套房产进行了验收，并签署12份《四川鑫泰物业服务有限公司五方校园广场管理处楼宇验收记录表》和《五方校园广场房屋验收交接单》。《五方校园广场房屋验收交接单》载明赵陈刚于2015年2月16日与开发商四川世泰乐房地产开发有限公司、四川鑫泰物业服务有限公司工作人员一道，共同对所购买房屋进行了验收交接，确认房屋符合交付条件，已领取钥匙正式接收房屋，已签署业主临时规约及前期物业服务协议等。 2015年1月，世泰乐公司取得五方校园广场1号楼的初始登记。2017年5月4日，世泰乐公司向购买方（案外人）刘静、刘彬开具四川增值税普通发票1张，发票中“货物或应税劳务、服务名称”载明为“五方校园广场1号楼商铺”。2017年12月23日，五方校园广场1号楼2层45号房屋转移登记至刘彬、刘静名下。2018年4月18日，四川省绵阳市涪城区地方税务局向世泰乐公司发出《关于纳税人欠税及事项告知书》（绵涪地税〔2018〕第64号），载明：经调查核实，截止2017年12月31日世泰乐公司欠缴税款4,350,601.39元（不含基金附加、滞纳金和罚款）。2018年9月30日，世泰乐公司向购买方（案外人）石秀联开具四川增值税普通发票1张，发票中“货物或应税劳务、服务名称”载明为“*补开营业税发票*五方校园广场1号楼商铺”。 再查明，2016年8月23日，世泰乐公司与绵阳市煋辉扬商贸有限公司签订《绵阳【五方校园广场】商铺租赁合同》，约定世泰乐公司将五方校园广场1号楼2楼19-45商铺出租给绵阳市煋辉扬商贸有限公司用于经营商场、公司，租期10年。 诉讼过程中，程昌富对《以资抵债协议》申请鉴定，申请鉴定事项有二：1、《以资抵债协议》中印文、签名、指纹与签订时间为2015年2月15日的《商品房买卖合同》上印文、签名、指纹是否是同一时间形成；2、《以资抵债协议》中印文、签名、指纹是否是2019年8月28日前后三个月形成。经一审法院委托鉴定，鉴定意见为：无法判断《以资抵债协议》中印文、签名、指纹与《商品房买卖合同》印文、签名、指纹是否同一时间形成，无法判断《以资抵债协议》中印文、签名、指纹的形成时间是否为2019年8月28日前后三个月。程昌富已支付鉴定机构鉴定费13,200元。 一审法院认为，世泰乐公司与王**等人基于借贷关系中债权债务未能如期清偿而达成的《以资抵债协议》，以及依约由赵陈刚与世泰乐公司就案涉12套房产签订的《商品房买卖合同》，是当事人对借款到期未能清偿所达成的一种偿债方式或安排，于法不悖，合法有效。本案的争议焦点为：一、赵陈刚对案涉12套房产是否享有所有权；二、赵陈刚能否基于以物抵债而享有足以排除强制执行的权益。现评述如下： 一、赵陈刚对案涉12套房产是否享有所有权 《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，不动产所有权的取得，除法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案中，案涉12套房产至今未办理过户登记手续，仍登记在世泰乐公司名下，故赵陈刚要求确认案涉12套房产归其所有，于法无据，一审法院不予支持。 二、赵陈刚能否基于以物抵债享有足以排除强制执行的权益 以物抵债的目的是消灭金钱债权，案涉《以资抵债协议》只能产生相应的债权，赵陈刚作为受让人，在物权未依法变动的情形下，对抵债标的物只享有请求权，并非所有权。《执行异议复议规定》第二十八条主要是保障无过错购房人、消费者的权益，基本理念是请求交付物的债权作为物权期待权，优先于金钱债权，而设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债，故基于以物抵债享有的权益一般不宜适用该条规定。同时，即使参照该规定，赵陈刚也很难依据该条规定享有足以排除执行的权益，理由如下：第一，买受人合法占有房屋是适用《执行异议复议规定》第二十八条规定排除强制执行的条件之一，案涉12套房产是否由赵陈刚合法占有尚未有充分证据证明。赵陈刚举示的前期物业服务协议、物业交费收据、房屋验收记录表等只能证明赵陈刚与世泰乐公司实施了交接手续，但从程昌富举示的证据看，案涉部分房产是由世泰乐公司对外进行长期租赁，因此，赵陈刚尚未完成证明其已合法占有、控制案涉房屋的举证责任。第二，赵陈刚举示的证据不足以证明系非因自身原因导致未办理房屋过户登记。赵陈刚主张未办理过户登记系因世泰乐公司无法开具发票，但从2015年2月赵陈刚与世泰乐公司签订《商品房买卖合同》到2019年4月一审法院执行查封案涉12套房产，已长达4年之久，无法开票在一定时间段可能存在，而赵陈刚举示的证据不足以证明在长达4年期间一直处于无法开票情形，且从程昌富举示的证据看，2018年4月税务机关向世泰乐公司发出欠税告知书前后，即2017年5月和2018年9月，皆有对外开具发票的行为，相关购房人还办理了房屋过户登记手续。第三，在《以资抵债协议》约定办证期限早已到期的情形下，赵陈刚也未举证证明其曾要求世泰乐公司办理过户登记，或通过诉讼等其他方式维权，赵陈刚主张对未办理过户登记不存在过错的证据不足。此外，关于原、被告双方举示的最高人民法院对以物抵债能否排除强制执行的相关判例，因该判例是最高人民法院针对特定案件、特定情形作出的裁判，其裁判理由不能当然作为本案裁判的依据。 综上，赵陈刚根据以物抵债请求确认对案涉12套房产享有所有权，以及请求停止对案涉12套房产的强制执行，事实依据和法律依据不足，一审法院不予支持。程昌富申请对《以资抵债协议》的形成时间进行鉴定，鉴定意见未支持其主张，故鉴定费用应由程昌富自行负担。第三人世泰乐公司、青海五方公司、方彬经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：“驳回原告赵陈刚的诉讼请求。案件受理费48,961元，由原告赵陈刚负担。鉴定费13,200元，由被告程昌富负担。” 二审中，赵陈刚向本院提交如下证据：商品房买卖合同（出卖人：世泰乐公司，买受人：刘彬、刘静）、（2018）川0703民初6694号调解书，拟证明部分业主取得产权证的原因系世泰乐公司经营困难，急需资金，因此与案外人刘彬、刘静、蓝梓月达成合意，办理产权后交付剩余房款，但目前案涉区域其他业主仍无法开票也无法办理产权证。程昌富质证认为，因商品房买卖合同系复印件，对该证据的真实性不予认可，对调解书是否真实不发表质证意见，即便商品房买卖合同、调解书是真实的，也与本案无关联性，更不能达到上诉人的证明目的。 本院对一审判决查明的其他事实予以确认。 本院认为，一审中已查明案外人刘彬、刘静办理了产权转移登记，赵陈刚于二审中提交的商品房买卖合同对待证事实无意义；调解书的内容不能达到上诉人的证明目的，反而证明世泰乐公司有能力为房屋买受人办理产权证，即使存在另有其他业主无法开票也无法办理产权证的情况，亦不能类推出赵陈刚同样属于无法办理产权过户登记的结论。赵陈刚并未举证证明在案涉《以资抵债协议》约定的办证期限到期后其曾要求世泰乐公司办理过户登记或通过诉讼等方式维护自身合法权利，未办理过户登记不能归因于自身的原因，故赵陈刚应当承担相应举证不能的法律后果。 从一审查明事实来看，案涉部分房产是以世泰乐公司名义对外进行长期租赁，赵陈刚并未完成对案涉房屋的合法占有。赵陈刚二审中虽称实际情况是其购买商铺后委托了世泰乐公司对外出租，所得收益是归赵陈刚所有，但并未举示相应证据证明，本院对该辩称不予采信。 赵陈刚与世泰乐公司签订《商品房买卖合同》并办理了网签备案手续，其实质是对买卖合同的行政备案登记，并不能产生物权变动的法律后果，而在现有证据不足以证明赵陈刚已合法占有案涉房屋、非因自身原因未办理过户登记的情况下，赵陈刚在案涉《以资抵债协议》中的普通债权不能视为对交付案涉房产的物权期待权，并不优先于程昌富的普通债权，上诉人的该项上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人赵陈刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费48961元，由上诉人赵陈刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 华 审 判 员  段晓玲 审 判 员  周 舟 二〇二〇年十月二十一日 法官助理  康 佳 书 记 员  张远馨