重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6044号上诉人（原审原告）：重庆家蝶桐机械模具有限公司，住所地重庆市九龙坡区含谷镇建新村5社，统一社会信用代码91500107345920750C。法定代表人：秦满会，总经理。委托诉讼代理人：黄欣，男，1975年12月28日出生，汉族，住重庆市南岸区，系该公司员工。委托诉讼代理人：叶**，男，1981年5月2日出生，汉族，住重庆市长寿区，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：王荣清，男，1961年6月29日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：邓晓华，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余晓峰，泰和泰（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆家蝶桐机械模具有限公司（以下简称家蝶桐公司）与被上诉人王荣清房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2020)渝0107民初4225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人重庆家蝶桐机械模具有限公司的委托诉讼代理人黄欣、叶**，被上诉人王荣清及其委托诉讼代理人余晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家蝶桐公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持家蝶桐公司一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费由王荣清承担。事实和理由：根据王荣清在一审举示的2020年1月2日其与家蝶桐公司工作人员叶**的通话录音，王荣清明确要求：“超出原《租赁合同》期限的租金收取为500元/日”，叶**当即表示同意。以上事实表明家蝶桐公司与王荣清当时就续租事宜达成了要约及承诺，新的租赁合同已经成立。家蝶桐公司租赁涉案房屋开设的是工业生产企业，涉及搬迁事宜需要足够的准备时间，王荣清于2019年12月13日签署拆迁安置协议，同年12月29日才通知家蝶桐公司搬迁，并未提前要求家蝶桐公司搬迁，没有给家蝶桐公司充分的准备时间，王荣清又就续租事宜与家蝶桐公司达成新的合同的情况下，私自切断电源，存在过错，且对家蝶桐公司造成了经营损失。王荣清辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回家蝶桐公司的上诉请求，维持原判。理由：双方签订的房屋租赁合同已于2019年12月30日到期且无续租可能，王荣清对家蝶桐公司的损失无故意和过错；家蝶桐公司的停产经营损失与王荣清无关。王荣清向一审法院起诉请求：1.判决解除家蝶桐公司与王荣清签订的租赁合同；2.判决王荣清赔偿家蝶桐公司自建铁棚造价损失7400元；3.判决王荣清赔偿家蝶桐公司擅自断电和拆毁行为给家蝶桐公司带来的停业损失312600元；4.本案诉讼费由王荣清承担。一审法院认定事实：秦满会系家蝶桐公司法定代表人，2019年1月1日，王荣清甲方，秦满会作为乙方，双方签订房屋租赁合同，约定王荣清将九龙坡区含谷镇含湖村11社15号房屋第二层120平米、房侧边彩钢瓦房73平米及第四层包括地坝租用给乙方生产经营、生活，租赁期限为一年，从2019年1月1日起至2019年12月30日止，租赁期满后乙方若需续租，必须提前2个月告知甲方，由甲乙双方共同协商。该合同第六条还约定如遇国家征地时，合同自然终止，甲方将未满月份租金退还给乙方，同时乙方及时搬迁，甲方不做任何赔偿。合同期满后，在同等条件下乙方有权优先承租，若乙方放弃续租，乙方投资的各项设备由乙方自行处理，但用于房屋的装修等设施，乙方不能予以破坏或要求甲方补偿。同日，王荣清向秦满会出具收条一张，收条载明王荣清收到秦满会支付的2019年1月1日至2019年12月30日期间的房屋租金28000元。2019年5月31日，重庆市人民政府作出关于九龙坡区实施城镇规划建设农用地转用和土地征收的批复（渝府地[2019]746号，同意九龙坡区将含谷镇含湖村11社等村社集体农用地6.9081公顷连同集体未利用地0.0062公顷转为建设用地并予以征收。2019年10月11日，重庆市九龙坡区人民政府发布关于征收含谷镇含湖村村集体、6社、7社、10社、11社、12社、15社，含金村15社，建新村9社部分集体土地的公告（九府征公[2019]12号），决定征收涉案房屋所在地的含谷镇含湖村11社等集体土地，办理征地补偿安置登记的时间为2019年10月14日至2019年10月18日。一审法院另查明，涉案房屋登记在王荣清的父亲王兴礼（户）名下，房地产权证载明该房屋共4层，土地使用权面积75平米，建筑面积165平米，该户超用地面积40.73平米，该户宗面积472.16平米，其中307.16平米系超建。王兴礼于2013年2月10日去世。2019年12月13日，重庆高新区征地服务中心与王荣清的孙女王诗媛签订《征地房屋拆迁补偿协议》，约定王诗媛方需在2019年12月19日之前搬空房屋及室内物品，并将房屋交给重庆市高新区征地服务中心。2020年1月2日，重庆市公安局案（事）接报回执载明“2020年1月2日，事主叶**来所报警称2020年1月2日上午9时30分许，房东王荣清带领四五人来到重庆家蝶桐机械模具有限公司将电断掉，将生产阻断，造成损失不能估计。据叶**称，2019年12月29日王荣清电话告知叶**，称其厂房要被征地拆迁，让该厂搬走，其让王荣清自行跟法定代表人秦满会联系，王荣清答应。民警电话联系王荣清，王荣清称含湖村11社15号房屋于2019年11月份左右被政府征地拆迁，王荣清于12月初便电话告知秦满会（经向叶**核实，叶**与秦满会为夫妻关系），要求其搬离，期间也给叶**打过电话，告知征地拆迁事宜，但叶**与秦满会未将公司搬离。故在租赁合同到期后（合同期限至2019年12月30日），带电力公司王强到厂房断电，民警联系王强，王强称2019年12月17日，王荣清到电力公司办理了电力销户证明，称厂房于2019年12月31日搬离，2020年1月2日，电力公司王强等人到含湖村11社15号房屋进行断电。2020年1月3日，王荣清向家蝶桐公司发出告知书，告知书载明家蝶桐公司与王荣清在2019年1月1日签订的房屋租赁合同已于2019年12月30日到期终止，王荣清已多次电话联系和当面通知家蝶桐公司搬出设备，截止目前仍未搬离。现再次告知家蝶桐公司在7天内自行搬出设备。一审审理中，家蝶桐公司举示收条一张，证明家蝶桐公司做钢构厂房含材料费用共计15400元，其中王荣清承担了8000元，家蝶桐公司承担了7400元。王荣清对该证据真实性有异议，并称其彩钢在八九年前就存在。家蝶桐公司一审另举示采购合同两份、与需方的微信聊天截图，证明因王荣清的擅自断电和拆毁行为导致家蝶桐公司停产无法履行与需方的合同，每日按合同总金额的百分之一承担违约金。王荣清对采购合同真实性不予认可，且家蝶桐公司一审当庭提供的合同原件与之前向法院提交合同复印件不一致，合同交易的真实性无法确认。微信聊天记录显示时间是1月3日，是要求家蝶桐公司及时交货否则承担违约金，也即在该日并无存在违约问题，且是在租赁合同到期后，与租赁合同关系本身无关，故家蝶桐公司所称损失与王荣清无关。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.家蝶桐公司是否有权提起本案诉讼；2.家蝶桐公司主张解除与王荣清签订的租赁合同的诉请是否成立；3.王荣清应否赔偿家蝶桐公司自建铁棚造价损失和停产经营损失。一审法院分别评述如下：关于家蝶桐公司是否有权提起本案诉讼的问题。因涉案租赁合同系家蝶桐公司的法定代表人秦满会与王荣清所签订，并约定所租赁房屋用于生产经营和生活，家蝶桐公司的登记注册地也在含湖村11社15号房，结合王荣清向家蝶桐公司发出的告知书要求家蝶桐公司搬离涉案房屋可推知王荣清对房屋的实际承租人为家蝶桐公司是知情的，秦满会作为法定代表人有权代表家蝶桐公司对外签订合同，故家蝶桐公司与本案有直接的利害关系，家蝶桐公司有权提起本案诉讼。对王荣清辩称家蝶桐公司主体不适格的意见，一审法院不予采纳。关于家蝶桐公司要求解除与王荣清所签订的房屋租赁合同的问题。因双方所签订的房屋租赁合同已于2019年12月30日到期，家蝶桐公司也未举示证据证明双方就续租达成一致意见，双方所签订合同应于该日合同到期而终止。此外，涉案房屋已纳入征收范围，王荣清的孙女已在2019年12月13日与重庆高新区征地服务中心签订了《征地房屋拆迁补偿协议》，故家蝶桐公司、王荣清在租赁合同中约定如遇国家征地合同自然终止的条件也已成就。家蝶桐公司现诉请解除与王荣清签订的房屋租赁合同无事实和法律依据，一审法院对家蝶桐公司的该项诉讼请求不予支持。关于王荣清是否应赔偿家蝶桐公司自建铁棚造价损失7400元的问题。从家蝶桐公司所主张的自建铁棚性质看，属于对房屋的装饰装修设施所进行的添附，家蝶桐公司首先应就对房屋进行改建添附这一事实承担举证责任，但其仅举示案外人出具的收条不足以证实其主张，家蝶桐公司应对承担举证不能的不利后果。退一步讲，即使家蝶桐公司在涉案房屋搭建了铁棚，按照双方约定，合同期满后未续租的，家蝶桐公司投资的各项设备由家蝶桐公司方自行处理，但用于房屋的装修等设施，家蝶桐公司方也不能予以破坏或要求王荣清方补偿。故家蝶桐公司要求王荣清赔偿自建铁棚造价损失的诉讼请求不符合双方合同约定，一审法院对该项诉讼请求不予支持。关于家蝶桐公司主张的停产经营损失问题。首先，家蝶桐公司、王荣清双方所签订的房屋租赁合同于2019年12月30日到期，按照合同约定，即使家蝶桐公司方续租也应提前2个月告知王荣清并双方协商确定，在加之涉案房屋已在房屋租赁合同到期前就已被国家征收，再续租也存在客观履行不能的障碍。其次，从家蝶桐公司方举示的报案回执内容看，根据家蝶桐公司的法定代表人秦满会的丈夫叶**的陈述及家蝶桐公司诉称内容，家蝶桐公司对涉案房屋已被征收也是知情的，王荣清在租赁合同到期前也向家蝶桐公司提出过及时搬迁的要求。故按照合同约定，在房屋租赁合同到期时，家蝶桐公司就应当及时搬迁腾空房屋，王荣清不需要做任何补偿。在家蝶桐公司未按时腾空房屋的情况下，电力公司是在房屋租赁合同到期后的2020年1月2日对涉案房屋进行断电，王荣清方对此并无过错。最后，家蝶桐公司举示的证据仅能反映其与案外人就合同履行进行了相关沟通，但不能证明其存在违约行为并承担了相应的违约责任，也不能证明家蝶桐公司所承担违约责任与王荣清的行为存在因果关系。故家蝶桐公司主张王荣清擅自断电和拆毁行为给家蝶桐公司带来的停业损失312600元的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：“驳回原告重庆家蝶桐机械模具有限公司的全部诉讼请求。一审受理费减半收取2995元，由原告重庆家蝶桐机械模具有限公司负担。”本案二审期间，家蝶桐公司向本院举示了如下证据：1.证人秦满兴的书面证词、送货单及微信转账截屏，拟证明家蝶桐公司出资对铁棚改建的事实。2.家蝶桐公司与加工委托合同方在疫情后的对账单，拟证明因为断电给家蝶桐公司带来的生产经营影响长达十几天，委托方在账目上作了罚金处理，不认可是委托方的应付款。王荣清质证后表示：对第一组证据的三性不予认可，家蝶桐公司逾期申请证人出庭作证，该证人证词不应采纳。即使法庭准许家蝶桐公司申请的证人出庭作证，因证人秦满兴是家蝶桐公司法定代表人秦满会的兄弟，无法验证其真实性，该证人证词不应被采纳。对第二组证据，因对账单涉及的两份采购合同，家蝶桐公司在一审庭审时与立案时提交的合同版本不一致，家蝶桐公司称因合同遗失在法院，一审庭审时提交的合同是开庭前一天晚上找合同相对方补签的，该合同在结算方式交货日期方面专门针对2019年12月31日这一节点作了具体修改，王荣清对对账单产生的基础法律关系采购合同不认可，故对对账单的三性均不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1.家蝶桐公司与王荣清是否于2020年1月2日成立不定期租赁合同；2.王荣清是否应当赔偿家蝶桐公司自建铁棚造价损失及停产经营损失。对此，本院评析如下：一、关于家蝶桐公司与王荣清是否于2020年1月2日成立不定期租赁合同的问题依法成立的合同，受法律保护。根据双方所签《房屋租赁合同》的约定，租赁期限为一年，即从2019年1月1日起至2019年12月30日止，租赁期满后家蝶桐公司若需续租，必须提前2个月前告知王荣清，由双方共同协商。家蝶桐公司未在合同约定的期限内提出续租，双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月30日到期终止。家蝶桐公司上诉认为，根据2020年1月2日的录音资料，王荣清陈述：“叶**，你们超出期限的房租，按照500元/天收取”，叶**答：“可以”，基于上述事实双方又成立了新的不定期租赁合同。本院认为，因涉案房屋面临拆迁，王荣清的孙女王诗媛于2019年12月13日与重庆高新区征地服务中心签订《征地房屋拆迁补偿协议》，按照该协议约定，王荣清应于2019年12月19日之前将涉案房屋交至重庆市高新区征地服务中心。王荣清已于2019年12月17日到电力公司办理了涉案房屋的电力销户手续。同时，公安局接报回执及家蝶桐公司的诉称内容均反映：家蝶桐公司在租赁合同到期前接到王荣清要求其搬迁的通知，其对涉案房屋已被征收事项是知情的。因此，王荣清与家蝶桐公司不可能于2020年1月2日再就涉案房屋成立新的不定期租赁合同，客观上也存在履行不能的障碍。二、关于王荣清是否应当赔偿家蝶桐公司自建铁棚造价损失及停产经营损失问题家蝶桐公司举示证据证明其出资修建了铁棚，并要求王荣清赔偿其自建铁棚造价损失。因自建铁棚属于对房屋装饰装修所进行的添附，根据双方合同的约定，合同期满，若家蝶桐公司放弃续租，除家蝶桐公司投资的各项设备由其自行处理外，用于房屋装修等设施，家蝶桐公司不能予以破坏或要求王荣清补偿。据此，无论铁棚由谁出资修建，家蝶桐公司均不得要求王荣清进行补偿。对家蝶桐公司停产产生的经营经济损失，双方所签合同亦有明确约定，如遇国家征地时，合同自然终止；未满月份租金，王荣清按未满月份计算退还给家蝶桐公司；同时家蝶桐公司及时搬迁，王荣清不做任何赔偿。家蝶桐公司举示的其与加工委托合同方的采购合同、微信聊天截图以及对账单等证据，并不足以证明家蝶桐公司因停产承担了相应的违约责任。家蝶桐公司上诉请求王荣清赔偿自建铁棚造价损失及停产的经营损失，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，家蝶桐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5990元，由上诉人重庆家蝶桐机械模具有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦 敏审 判 员  周海燕审 判 员  苏致礼二〇二〇年十月九日法官助理  陈园媛书 记 员  蒋 茜