中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8343号上诉人（原审被告）：唐志宏（JIHONGJERRYTANG），男，1965年10月11日出生，美利坚合众国公民（护照号码XXXXXXXXX），住上海市虹口区。委托诉讼代理人：甄灵宇，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海众晓企业服务有限公司，住所地上海市松江区谷阳北路******。法定代表人：周慧芬，总经理。委托诉讼代理人：吴曾保，上海中未律师事务所律师。上诉人唐志宏因与被上诉人上海众晓企业服务有限公司（以下简称众晓公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初17322号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。唐志宏上诉请求：撤销一审判决，改判驳回众晓公司起诉请求。事实与理由：上海市松江区XX镇XX路XX号第3幢厂房（以下简称“涉案房屋”）所在园区各业主已分别与众晓公司订立物业服务合同，故本案物业服务合同已不属于前期物业管理服务合同。唐志宏与众晓公司订立的物业管理服务合同于2011年6月30日到期，此后双方合同关系变更为不定期合同，应当按照原合同约定计算物业费。一审法院以其他业主与众晓公司签订的合同确定本案物业费的价格标准，没有依据。唐志宏已提供证据证明众晓公司未尽物业服务管理职责，应当在原合同约定标准上打七折计算物业费。众晓公司辩称：不同意唐志宏的上诉请求，请求维持原判。众晓公司向一审法院起诉请求：判令唐志宏立即向众晓公司支付自2012年1月起至2019年9月止拖欠的物业服务费人民币260,199元（以下币种相同）。一审法院认定事实：2006年3月13日，唐志宏与上海XX有限公司（以下简称“XX公司”）签订《上海市房地产买卖合同》，由唐志宏向XX公司购买涉案房屋。同年4月11日，唐志宏登记为涉案房屋的产权人，建筑面积4,841.84平方米。2006年6月28日，众晓公司与XX公司签订《物业管理服务委托合同》一份，载明XX公司将东起向阳河、南至寅西路、西邻鼎立橱业有限公司、北邻涞寅路内的1、2、3期厂房委托众晓公司提供物业管理服务，服务内容包括保洁、治安、公告设施设备维修、绿化养护等，物业管理期限自2006年7月1日至2008年6月30日（在服务期内如职工最低工资标准及社保缴费基数上调，物业管理服务费随之进行调整，由众晓公司、XX公司和业主方协商解决），合同对物业费收费标准未有明确约定。此后，众晓公司和XX公司多次续签合同，将物业管理期限顺延至2021年6月30日，合同其他主要条款不变。2009年12月2日，众晓公司（乙方）和唐志宏（甲方）签订《物业管理服务合同》一份，约定：乙方根据与XX公司签订的物业服务合同，负责七欣科工业园的物业管理与服务；甲方厂房的建筑面积为4,841.84平方米，共分三层，每层为1,613.94平方米；物业服务费标准为每月每平方米0.7元，一年共计40,671.4元，乙方要求调整收费标准时，应由双方协商确定，在甲方厂房各楼层内有租赁合同执行时，依照各租赁合同规定，责任方分期分摊缴纳；物业服务费按季度结算，物业管理服务期限两年，自2009年7月1日起至2011年6月30日止。前述合同期限届满后，众晓公司与唐志杰之间未再签订新的《物业管理服务合同》。一审审理中，一审法院于2020年3月31日至涉案房屋所在园区现场了解物业费情况。经了解，涉案房屋所在园区内有单幢房屋13幢（包括涉案房屋一幢），另有九层工业厂房一幢（每层可单独办理产证），除2号厂房和涉案房屋以外，其余业主均一直与众晓公司续签《物业管理服务合同》，自2015年7月1日起相关合同中约定的物业费标准均为0.85元/平方米·月，自2017年7月1日起，相关合同中约定的物业费标准均为1元/平方米·月。一审审理中，众晓公司自述唐志宏拖欠物业费的明细如下：2012年1-4月欠费面积为1,615.1平方米，2012年9-12月欠费面积为2,088.8平方米，2013年1-3月欠费面积为3,045.9平方米，2013年4-6月欠费面积为2,300.9平方米，2013年7-12月欠费面积为2,613.4平方米，2014年1-9月欠费面积为2,613.4平方米，2014年10-12月欠费面积为2,917.8平方米，2015年1-10月欠费面积为2,917.8平方米，2015年11-12月欠费面积为3,662.44平方米，2016年1-6月欠费面积为3,662.44平方米，2016年7-12月欠费面积为3,311.84平方米，2017年1-12月欠费面积为3,311.84平方米，2018年1-12月欠费面积为4,841.84平方米，2019年1-9月欠费面积为4,841.84平方米。对于其余部分的时间和面积，众晓公司自认已由唐志宏的租户直接支付。一审审理中，唐志宏拒不核实前述欠费时间和欠费面积情况。一审另查明：2012年2月28日，位于涉案房屋所在园区附近的一处工地突然发生坍陷事故，造成涞寅路一段路面塌陷、涉案房屋所在园区内的2号厂房倾斜，对涉案房屋也造成了一定影响。2013年4月23日，XX公司与唐志宏签订《和解协议》一份，载明：唐志宏支付的3号厂房检测费、停工损失费、交通费、其他费用等125,000元均由XX公司承担；XX公司于协议签订三个月内对3号厂房北面房屋内外墙体和内饰损坏进行修补并恢复原状；XX公司重建2号厂房时负责对唐志宏的3号厂房进行连续监测并书面报告监测信息；XX公司将唐志宏的3号厂房整幢外墙粉刷完毕；XX公司法人代表吴某及经理于某应对还款提供私人担保书；双方签订协议后，就上海松江九亭“2-28基坑坍塌事故”对3号厂房造成的影响和损失，双方不再有任何权益争议；但如因2号厂房在重建时造成的损失，可由唐志宏另外向XX公司索赔。2014年，唐志宏曾委托律师向众晓公司发函，称涉案房屋所在园区业主大会未能成立，聘用众晓公司担任园区物业公司的主体不存在，故众晓公司向唐志宏主张收取服务物业、水电费用于法无据，并要求众晓公司提供其符合担任园区物业公司要求的资质、选聘材料、业主大会授权或选聘文书、物业服务合同等证明文件。一审审理中，唐志宏对众晓公司是否在事实上提供物业服务、是否尽到管理义务也有异议，具体如下：第一，2012年2月28日因涉案房屋所在园区附近发生基坑坍塌事故，导致涉案房屋出现裂缝，众晓公司对当时园区旁开工建设的大楼也应负有监督管理义务，对基坑坍塌事件未尽管理责任；第二，在事故发生后，由于众晓公司未履行物业管理义务，园区存在道路建筑垃圾堆积、绿化受损、报废的挖掘机在现场堆放等情况，严重影响唐志宏工作环境；第三，目前众晓公司未经唐志宏同意，擅自在唐志宏的场地上设置停车位并收取相关的停车费用。为此，唐志宏申请其名下公司的员工王某、关某、俞某到庭作证。证人王某称，2012年涉案房屋附近开始施工至2018年初，始终有建筑垃圾堆放于进出公司大门处，建筑垃圾是否从来无人打扫不清楚，且有报废挖掘机堆放在厂区前面的绿化带，是否在园区范围内不清楚。证人关某称，2012年隔壁业主的房屋发生坍塌，物业公司未通知其不要靠近，没有设置警示标志；园区内常有流浪狗，且有业主或租客在园区内晾衣服，但无人阻止；2号楼和3号楼的通道在2号楼建设过程中曾有垃圾堆放的情况，2018年2号楼建成后情况好很多，垃圾清理应该是动态的过程；曾经有报废的挖掘机在厂房前的绿化带旁，2016年才搬走。证人俞某称，在唐志宏厂房周边存在乱停车的情况，唐志宏厂房内的专有车位也曾经被外来车辆停车，在发现问题后向物业公司反映，物业公司配合赶走，偶有联系不到车主的情况，且该现象反复发生。唐志宏对于证人证言的真实性认可；众晓公司则认为三证人均属唐志宏名下公司的员工，证言效力有限；证人证言中反映的在建工程建筑垃圾的产生在所难免，众晓公司均已及时清理；2号厂房坍塌时唐志宏的厂房区域是安全的，而不靠近在建工程应是众所周知的；众晓公司对外来车辆有管理，没有对唐志宏造成严重损害。一审法院认为，众晓公司作为涉案房屋所在园区的开发商XX公司指定的前期物业管理公司，为园区提供物业管理和服务至今，虽然唐志宏和众晓公司之间签订的《物业管理服务合同》已于2011年7月到期，但唐志宏并无证据证明有新的物业公司替代众晓公司为唐志宏提供物业管理和服务，故唐志宏仍应向众晓公司支付相应的物业费。唐志宏又辩称众晓公司事实上未继续向唐志宏提供物业服务，但并未提供充分证据予以证明，相反唐志宏提供的证据也从侧面印证了园区内垃圾的动态清理、存在停车管理等事实的存在。对于唐志宏所称的基坑坍塌事故，无法归责于众晓公司，且唐志宏已另行与XX公司达成了和解协议，唐志宏所称的众晓公司在事故发生后未尽管理职责，也无充分证据予以证明，一审法院对此不予采信。唐志宏还称众晓公司擅自在唐志宏专有部位内划定停车位，侵犯了唐志宏的合法权利，但该情节与物业服务合同关系并非同一法律关系，亦不能因此免除唐志宏交纳物业费之义务，若情况属实，唐志宏可另行提起排除妨害之诉主张权利。对于众晓公司所称的2012年以后唐志宏已付物业费的情况，经一审法院要求，唐志宏仍拒绝核实，一审法院对众晓公司主张的欠费时间和面积予以采信。对于唐志宏应付物业费的标准，众晓公司基于人工成本的上涨在2015年7月1日和2017年7月1日作了两次调整，并已体现于其与其余业主签订的《物业服务合同》之中，费用标准尚属合理，其他业主也均已按此标准签订合同并交纳费用，故一审法院对此予以照准。经计算，唐志宏的欠费数额应为257,573元，众晓公司主张的诉讼请求有误，一审法院予以更正。一审法院审理后，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，于二〇二〇年四月三十日判决：唐志宏于判决生效之日起十日内向上海众晓企业服务有限公司支付2012年1月至2019年9月期间拖欠的物业服务费257,573元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,203元，由上海众晓企业服务有限公司负担53元（已付），由唐志宏负担5,150元（于判决生效后七日内缴付一审法院）。二审中，双方当事人均未提供新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人唐志宏与被上诉人众晓公司物业服务合同项下物业费的支付标准。查唐志宏与众晓公司于2009年12月2日订立的物业服务合同期限至2011年6月30日止。合同到期后，众晓公司继续为涉案房屋所在园区提供物业管理服务，并与除唐志宏以外的业主均订立新的物业管理服务合同，应认定众晓公司与唐志宏之间的物业服务合同关系成立，服务期限为不定期，但物业费计收标准并非当然延续先前合同约定的标准。一审法院结合物业服务成本上涨等因素，参照涉案房屋所在园区其余业主与众晓公司订立合同约定的物业费标准，确定本案唐志宏尚欠众晓公司的物业费，并无不当，本院应予维持。关于唐志杰主张众晓公司履行物业服务合同瑕疵，根据现有证据，显然不足以认定众晓公司未按约履行物业管理义务，唐志杰以此作为减少物业费的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院难予支持。综上，唐志宏的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,203元，由唐志宏负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年十月二十一日书记员  黄 白附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……