安徽省涡阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1621民初5386号原告：程静，女，1991年5月16日出生，汉族，住涡阳县。委托诉讼代理人：冯更新，安徽彭线旗律师事务所律师。被告：涡阳县七度置业有限公司。住所地安徽省涡阳县站前东路北侧，统一社会信用代码91341621080319926R。法定代表人：王颖洲。委托诉讼代理人：吴增鑫，安徽乐行律师事务所律师。原告程静与被告涡阳县七度置业有限公司（以下简称七度置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程静及其委托诉讼代理人冯更新，被告涡阳县七度置业有限公司的委托诉讼代理人吴增鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告程静向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金81900元（自2017年12月31日至2020年9月1日止按购房款总额420000元的日万分之二计算），以后违约金自2020年9月2日起仍按上述方式计算至案涉房屋合法交付之日止；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原、被告于2016年5月20日签订商品房买卖合同，原告购买被告七彩世界欢乐城第3幢2304号房屋，房屋价款420000元。随即原告先后付清了房屋购房款。购房合同中载明了被告应于2017年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用。并约定逾期交房超过90日的，被告应在双方约定的最后交付期至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。截止至今，被告仍未完成交房义务，已经构成违约，在多次协商无果的情况下，特起诉，请依法支付原告诉请。被告七度置业辩称，1、自2020年1月24日因新冠状病毒××致使安徽省、亳州市启动一级响应，省应急指挥部采取强制措施，停工、停业、停课，该段时间属于不可抗力，不应当计算违约金；2、原告诉请中违约金自2020年9月2日至涉案房屋合法交付之日，我方不予认可。现该房屋具体交房期限未定，很有可能出现违约金的实际数额严重超出造成损失的30%；3、关于违约金的计算，答辩人请求法院予以核减，应当以违约金超过造成的损30%为标准减少；4、根据双方签订的商品房买卖合同约定，交付条件为房屋验收合格，我方认为后期的违约金不应当再计算。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据二商品房买卖合同、网上备案单等，该合同的真实性双方均无异议，该组证据能够证明双方之间房屋买卖的事实，对该证据本院予以认定。对被告提供的证据一安徽省卫健委官方网站、亳州市卫健委官方网站发布关于启动重大突发公共卫生事件一级响应的通知等，2020年1月24日，因新冠××疫情，安徽省启动重大公共卫生事件一级响应，对该证据的真实性予以认定；对被告提供的证据二，该证据系亳州市住宅小区租赁信息表，案涉房屋在涡阳，无法以此推断出涡阳县的房屋租赁信息，故对该证据本院不予认定。被告提交的安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司出具的房地产估价报告，该证据能够客观的反应出案涉小区及同地段房屋的租金情况，故对该证据本院予以认定。本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年5月20日签订商品房买卖合同，原告购买被告七彩世界欢乐城第3幢2304号房屋，房屋价款420000元。随即原告先后付清了房屋购房款。合同约定的交房期限为2016年12月31日前，如出卖人逾期交房，不超过60日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之2（该比率应不小于第（1）向中的比率）的违约金。在审理过程中，被告以约定的违约金数额过高为由请求减少违约金，以实际损失计算违约金。2020年3月27日，经安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对案涉小区住宅房屋租金标准价格评估，评估结果为月租金9元/平方米。案涉房屋面积为110.59平方米。案涉房屋已具备交房条件，但该房屋至今未交付原告使用。本院认为，原告程静与被告七度置业公司之间的房屋买卖行为系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于原告要求按照合同约定支付违约金的诉讼请求，《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额”。该解释第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”2020年3月27日，经安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对案涉小区住宅房屋租金标准价格评估，评估结果为月租金9元/平方米。案涉房屋为110.59平方米，按该评估结果计算案涉房屋租金每月为995.31元，每年为11943.72元；而按照合同的约定每月违约金为2520元，每年违约金为30240元。故该合同约定的违约金明显高于同地段房屋租金，违约金约定过高，本院予以调整降低。根据上述司法解释规定，本案的违约金合理确定为以案涉房屋每年租金11943.72元上浮30%，即每年违约金为15526.84元，每日违约金为42.54元。因原、被告双方签订的房屋买卖合同约定的交房时间为2017年12月31日，故七度置业应自2018年1月1日至2020年9月1日止（共计975天，扣除新冠××疫情33天，即942天）向程静按照日违约金42.43元的标准支付逾期交房违约金39969.06元。关于原告要求被告支付自2020年9月2日起至案涉房屋交付之日止违约金的诉讼请求，因尚未发生，可自实际发生后另行主张。关于被告因新冠××疫情等不可抗力情形，该期间的违约金要扣除的辩称，对新冠××疫情应扣除的天数，可自2020年1月24日安徽省启动重大公共卫生一级响应起至2020年2月25日解除一级响应之日止，共计33天。故对被告该辩称本院予以采信。综上，对原告的诉讼请求本院予以部分支持。《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、涡阳县七度置业有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告程静违约金39969.06元；二、驳回原告程静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1848元，减半收取924元，由被告涡阳县七度置业有限公司负担462元，由原告程静负担462元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  庞媛媛二〇二〇年十月三十日书记员  江浩强