上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4784号上诉人（原审被告）：上海擎合建筑工程有限公司，住所地上海市奉贤区环城西路**第****。法定代表人：别文文，总经理。上诉人（原审被告）：别文文，男，1986年11月2日生，汉族，户籍地陕西省咸阳市武功县。两上诉人共同委托诉讼代理人：王彦民，上海嘉隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海进贺教育科技有限公司,住所地上海,住所地上海市松江区新桥镇新站路**>法定代表人：李超，总经理。委托诉讼代理人：胡燕炯，公司员工。委托诉讼代理人：刘清华，上海明庭律师事务所律师。上诉人上海擎合建筑工程有限公司（以下简称擎合公司）、别文文因与被上诉人上海进贺教育科技有限公司（以下简称进贺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初68651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。擎合公司和别文文上诉请求：撤销原审判决，改判确认双方之间的租赁合同没有生效，并判令进贺公司搬离剩余装修材料，返还、交接租赁房屋。事实和理由：一、双方的租赁合同中明确约定合同以擎合公司提供办理幼儿园教育使用批文之日起生效，鉴于相关批文始终没有办出，故租赁合同尚未生效；擎合公司与进贺公司已经签署了《解除合同协议书》，该协议书是双方对涉案租赁房屋相关的所有争议进行处理的共同合意，故涉及房屋租赁无法履行后如何善后等相关事宜应当依据该协议处理；二、根据合同约定，进贺公司进场装修前要先报装修方案，但实际进贺公司并未提供，进贺公司在未征得擎合公司同意的情况下自行开工，造成擎合公司损失，且进贺公司主张的装修损失客观上是不存在的；三、别文文系擎合公司的法定代表人，在涉案房屋租赁及解除事宜过程中，其均是以擎合公司法定代表人的身份依法代表擎合公司处理相关事宜，别文文并非房屋租赁合同或者解除协议书的签约主体，在本案中不应承担任何责任；四、进贺公司至今尚未对租赁房屋进行交接，其行为已经给擎合公司造成损失，并且损失在进一步扩大，进贺公司理应参考房屋租金向擎合公司支付占有房屋期间的合理费用。进贺公司辩称，办理相关批文是擎合公司的合同义务，且双方在补充合同中对于批文无法办理的责任承担作出了明确约定，该约定是有效的，别文文个人也在补充协议中承诺承担赔偿责任；孟某的委托书中明确写明了最终款项要以进贺公司微信确定数字为准，对此擎合公司应当是知晓的，故孟某超越权限与擎合公司签署的《解除合同协议书》对进贺公司不发生法律效力；关于装修部分，进贺公司已经向擎合公司报过方案，对于具体损失金额也是别文文在微信中确认过的。原审判决正确，擎合公司及别文文的上诉请求均不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。进贺公司向一审法院起诉请求：1.依法确认双方2018年10月24日签署的《房屋租赁合同》及相关补充协议于2019年4月2日解除；2.依法判令擎合公司返还进贺公司已支付的租金人民币505,000元；3.依法判令擎合公司赔偿进贺公司已经支付的装修费1,392,500元；4.依法判令擎合公司承担违约金215,000元；5.依法判令别文文对擎合公司的上述2、3、4项付款义务承担连带责任；6.本案诉讼费用由擎合公司和别文文承担。一审法院认定，2018年7月31日，胡燕炯、李超与擎合公司签订《房屋租赁意向合同》，约定擎合公司将系争房屋出租给进贺公司做幼儿园使用。2018年10月24日，胡燕炯、李超一方与擎合公司协商，将上述租赁合同主体变更为进贺公司与擎合公司签订了正式《上海市浦东新区XX镇XX公路XX号房屋租赁合同》（以下至判决主文前简称《租赁合同》）。《租赁合同》约定：系争房屋（商业用房）为285名自然人共同购买其产权，整体出租给擎合公司，并且授权擎合公司可以以二房东形式对外出租（见授权书）；擎合公司已向进贺公司出示所有出租商铺的房地产权证，共包括个285个铺位；擎合公司是以系争房屋整栋面积共5,338.42平方米整体租赁给进贺公司做幼儿园使用；本合同签署前支付的5万元定金自动转为房屋租金；租金每年258万元，一年一付，每期租金支付时间为该期首日前30天；租赁期限自2018年11月1日至2033年7月22日，租期15年，免租期5个月；当地政府或教育部门不支持系争房屋在该地区用做幼儿园使用，致使进贺公司不能办出营业执照的，擎合公司应无条件在两个工作日内返还已收取的进贺公司的房屋租金；如任何一方未按本合同约定履行，其行为视作根本性违约；一方根本性违约，守约方有权单方面解除合同，守约方不承担违约的法律责任，违约方需支付守约方一个月租金计215,000元，并约定发生纠纷向房屋所在地人民法院起诉；合同约定了本合同擎合公司需提交的附件，其中第七个附件为“该房屋当地政府出具的可以作为教育使用的批文，注明教育用途”，并备注“本合同生效日期，以擎合公司提供以上全部附件之日起生效，本合同附件及备注具有同合同同等法律效力”。2018年10月24日，双方又签署了《补充合同》，约定：进贺公司约11月初进场装修，由于擎合公司房屋性质的特殊性，需得到浦东宣桥镇政府同意擎合公司房屋开设幼儿园，故进场装修期间不计入房屋租赁期，不予支付房屋租金，房屋租金起算日于当地政府同意开办幼儿园的正式文件下达日起算；若进贺公司装修结束后，当地政府不同意擎合公司的房屋开办幼儿园，导致进贺公司无法取得办园许可证，在此期间，进贺公司装修期间所产生的费用，包括设计费、装修费用、人员工资等均由擎合公司承担，进贺公司会提供设计、装修合同等，擎合公司需在进贺公司装修结束5个工作日内把费用结算给进贺公司；补充合同与租赁合同有同等效力，双方签字盖章生效。双方签署《租赁合同》及《补充合同》后，进贺公司按约向别文文共支付了三笔钱合计50.5万元房屋租金。2018年11月8日，进贺公司方委托装修公司上海XX有限公司（以下简称XX公司）对系争房屋进行装修。进贺公司委托胡燕炯于2018年11月12日转账支付XX公司法定代表人肖某装修款100万元。2018年11月26日宣桥镇政府电话告知进贺公司不同意开办幼儿园，为减少损失，进贺公司让装修公司停工，并在2018年11月29日向擎合公司发出《通知函》，要求擎合公司在12月15日前确认此事，如果政府确实不同意系争房屋办理幼儿园，双方将终止租赁合同，别文文于2018年11月29日当日签收了该《通知函》。之后，进贺公司方的工作人员胡燕炯、李超与擎合公司和别文文于2018年12月26日签订一份《补充协议》，约定：2018年12月26日别文文与肖某的施工队进行现场物品及装修交接，交接后直到宣桥镇政府同意该场地开办幼儿园的批文拿到前，所产生的费用均由别文文承担；别文文承诺2019年1月25日前取得镇政府准许开办幼儿园的批文，否则，按房屋租赁合同及补充协议约定的条款，由擎合公司和别文文承担进贺公司及胡燕炯、李超的全部损失。之后，擎合公司未获得租赁房屋政府许可办幼儿园的批准。进贺公司委托胡燕炯及按XX公司的指定在2019年3月18日至2019年4月3日期间先后三次转账支付刘启苏装修款共计39.25万元。2019年4月2日，进贺公司向擎合公司和别文文发函，通知解除合同，并要求擎合公司和别文文五日内退还进贺公司已经支付的租金50.5万元，并承担进贺公司已经支付的装修费140万元和违约金21.5万元。之后，擎合公司未予退还上述款项。进贺公司于2019年4月26日出具《授权委托书》给案外人孟某，进贺公司委托孟某处理系争房屋租赁相关的事宜，包括但不限于商谈租赁解约、房租结算、权益物品处理、装潢材料处理及签署与前述所有事宜相关的文件等；进贺公司承诺，孟某接受委托处理上述事宜期间，其所签字文件等同进贺公司的盖章效力（最终款项以进贺公司与孟某微信确定数字为准），进贺公司就此等文件均予以认可；委托期限自本委托书盖章之日起至2019年4月30日止，孟某无权转委托。2019年4月27日，孟某代进贺公司与擎合公司、别文文签署《解除合同协议书》，约定：《租赁合同》自2019年4月27日解除，自解除之日起，《租赁合同》约定的双方权利义务终止，双方对已履行部分不存在争议；擎合公司退还进贺公司租赁费2万元，于本《解除合同协议书》生效之日起五日内退还进贺公司；进贺公司于收到擎合公司退还租赁费当日按照房屋现状向擎合公司返还租赁房屋，若三日内剩余装修材料没有搬离，视为进贺公司自动放弃，则屋内装修材料归擎合公司所有；本协议由双方签字后生效，本协议生效之日，原《租赁合同》解除，双方互不承担违约责任；（以）收退款为准，此协议生效，双方以微信商谈为准。2019年5月1日，别文文转账支付进贺公司的法定代表人李超2万元。李超、胡燕炯在本案审理过程中表示其个人损失一并转移给进贺公司、由进贺公司在本案中主张。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。进贺公司2019年4月26日出具给案外人孟某的《授权委托书》中约定“孟某接受委托处理上述事宜期间，其所签字文件等同进贺公司的盖章效力（最终款项以进贺公司与孟某微信确定数字为准）”。而孟某代进贺公司与擎合公司、别文文所签署的《解除合同协议书》中约定的擎合公司退还进贺公司租赁费的款项“2万元”并未得到进贺公司的微信确认，进贺公司的工作人员在微信中明确向孟某表示不同意该金额，且孟某代进贺公司所签的《解除合同协议书》中也约定“双方以微信商谈为准”，擎合公司、别文文未举证证明《解除合同协议书》上的2万元金额系经进贺公司方微信确认，故该《解除合同协议书》不是进贺公司的真实意思表示，不发生效力。《补充协议》的形成时间在《租赁合同》、《补充合同》之后，《补充协议》的约定内容效力优于《租赁合同》及《补充合同》。因此，关于系争房屋租赁的合同主体应以签署《补充协议》的双方当事人为准，即为进贺公司、案外人胡燕炯、李超与擎合公司和别文文。《补充协议》系合同各方当事人关于租赁系争房屋的真实意思表示，且不违反国家效力强制性法律规定，依法有效，当事人均应严格按约履行。胡燕炯、李超在本案审理过程中表示其在《补充协议》中约定的个人损失转让由进贺公司在本案中一并主张，胡燕炯、李超的上述意见于法不悖，予以准许。《补充协议》约定:别文文承诺2019年1月25日前取得镇政府准许开办幼儿园的批文，否则，按房屋租赁合同及补充协议约定的条款，由擎合公司和别文文承担进贺公司及胡燕炯、李超的全部损失。《租赁合同》约定：当地政府或教育部门不支持系争房屋在该地区用做幼儿园使用，致使进贺公司不能办出营业执照的，擎合公司应无条件在两个工作日内返还已收取的进贺公司的房屋租金；如任何一方未按本合同约定履行，其行为视作根本性违约，一方根本性违约，守约方有权单方面解除合同，守约方不承担违约的法律责任，违约方需支付守约方一个月租金计215,000元。《补充合同》约定：若进贺公司装修结束后，当地政府不同意房屋开办幼儿园，导致进贺公司无法取得办园许可证，在此期间，进贺公司装修期间所产生的费用，包括设计费、装修费用、人员工资等均由擎合公司承担，进贺公司会提供设计、装修合同等，擎合公司需在进贺公司装修结束5个工作日内把费用结算给进贺公司。别文文未能按《补充协议》的约定于2019年1月25日前取得镇政府准许开办幼儿园的批文，擎合公司和别文文应按照《租赁合同》及《补充合同》的约定承担相应的违约责任。进贺公司因擎合公司违约于2019年4月2日通知擎合公司解除合同，进贺公司有权行使单方面解除合同的权利，因此，双方之间的关于系争房屋的租赁合同于2019年4月2日解除。合同解除后，在扣除别文文已经返还的2万元租赁费后,擎合公司还应按约返还进贺公司已支付的其余租金48.5万元、支付进贺公司违约金21.5万元。关于进贺公司投入系争房屋的装修损失。进贺公司主张139.5万元,依据是进贺公司实际向装修施工人员肖某及肖某指定的收款人刘启苏支付了139,5万元。而擎合公司庭审中仅认可二十几万元，擎合公司未提供证据予以证明。法院认为，根据《补充协议》约定，由别文文于2018年12月26日与系争房屋装修施工人员肖某交接现场物品及装修，别文文2019年1月10日与进贺公司工作人员微信联系，在微信中列表估算了系争房屋的装修费用为908,860元,其中材料费153,500元、工人工资105,280元、管理人员工资3万元、定制材料374,080元、设计费246,000元，由此，法院确认别文文于2019年1月10日自估的进贺公司装修损失为908,860元。进贺公司实际支付的139.5万元不能证明其已经投入装修的价值,不足采信。擎合公司所述的二十几万亦无依据,同样不足采信。我国《合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。法院认定，因擎合公司违约造成的进贺公司装修损失为908,860元，高于双方约定的违约金21.5万元，故由法院酌定擎合公司方赔偿进贺公司高于违约金的部分装修损失693,860元。进贺公司要求擎合公司方赔偿其余装修损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认上海进贺教育科技有限公司与上海擎合建筑工程有限公司、别文文之间关于上海市浦东新区XX镇XX公路XX号整栋面积为5,338.42平方米房屋的租赁合同解除；二、上海擎合建筑工程有限公司、别文文于判决生效之日起十日内返还上海进贺教育科技有限公司租金485,000元；三、上海擎合建筑工程有限公司、别文文于判决生效之日起十日内支付上海进贺教育科技有限公司违约金215,000元；四、上海擎合建筑工程有限公司、别文文于判决生效之日起十日内支付上海进贺教育科技有限公司装修损失693,860元；五、驳回上海进贺教育科技有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,700元，减半收取计11,850元，由上海进贺教育科技有限公司负担3,177.50元，由上海擎合建筑工程有限公司、别文文共同负担8,672.50元。本院二审期间，擎合公司及别文文提供如下证据材料：1.照片，证明涉案租赁房屋附件有一家同一品牌的幼儿园，而根据该公司规定半径3公里范围内不能开2家同一品牌幼儿园，故进贺公司无法开办幼儿园并非上诉人的责任；2.上海市浦东新区莱茵庄园幼儿园办学方案，证明进贺公司无法开办幼儿园的原因是同品牌幼儿园已经开了，吉的堡公司明确规定3公里范围内不能开办2家或2家以上幼儿园，即使换品牌也面临生源不足的风险，故事实上进贺公司此时已经无法在此处开办幼儿园了；3.上海市测绘院图纸，证明擎合公司提供的场地是有前后院子的，房屋可以开办幼儿园；4.房地产权证，证明擎合公司提供的租赁房屋场地是有前后院子的；5.相关人员的微信通话记录，证明镇政府的确同意开办幼儿园，但是幼儿园办学要前置审批，需要教育局先发函，实际情况是进贺公司客观上已经知道自己无法开办吉的堡幼儿园，主观上也不想开办，就故意设置障碍，把办学不成的责任推到擎合公司身上。进贺公司经质证认为，1.对照片真实性认可，确实有这家幼儿园，但与本案无关，进贺公司开办的幼儿园名字尚未确定；2.办学方案真实性无异议，但是与本案无关，当时幼儿园并未确定具体品牌；3.对图纸和房地产权证真实无异议，关联性不认可，擎合公司出租给进贺公司的只有房屋，场地部分均属于公用面积，不是私有的，所以不能圈起来用于幼儿园；4.通话记录真实性无法确认，关联性不认可，只有在租赁房屋符合办学的前提下教育局才会发函。进贺公司提供如下证据材料：1.装修公司给进贺公司的结算材料，证明装修公司主张的费用为140万元；2.进贺公司员工和别文文的微信聊天截屏，证明进贺公司已将相关装修信息告知别文文，别文文按照现场实际工程量最终确认的金额为90余万元；3.进贺公司和装修公司的结算材料，证明进贺公司实际已经向装修公司支付了结算款；4.微信截屏，证明别文文向李超转账2万元后，进贺公司不到十几分钟就立刻返还了，不认可是解除合同补偿款；5.微信截屏，证明别文文对于装修、拆除以及结算整个过程都是知晓的，在装修过程中也没有提出过异议。擎合公司和别文文经质证认为，证据1是进贺公司与案外人的结算材料，与上诉人无关，上诉人不清楚也没有收到过，如果要装修应当先报装修方案给上诉人，但进贺公司没有报过装修方案；证据2真实性无异议，但实际内容与客观事实不符，因为别文文是做工程的所以进贺公司让别文文看看价款有没有问题，别文文只看了材料价格和人工价格、工资，定制材料和设计费等都可能不存在；证据3与上诉人无关；证据4恰好可以证明解除协议已经生效；证据5的内容不能证明进贺公司报过装修方案，别文文也没有同意过进贺公司进场施工。本院经审查认为，擎合公司及别文文提供的证据材料与本案争议焦点之间不具有关联性，且不能实现其举证目的，本院均不予采纳；进贺公司提供的相关人员与别文文之间的微信聊天内容与本案争议有关联，别文文也未对聊天内容的真实性提出异议，故本院对该些聊天记录予以采纳。经审理查明，《解除合同协议书》尾部手写部分记载的内容为“收退款为准此协议生效，我们已微信商谈为准”。一审认定事实其余无误，本院予以确认。另查明，进贺公司员工于2018年10月23日将室内装修预算文件通过微信方式发给别文文，于2018年11月28日将效果图发给别文文。2019年1月3日，进贺公司员工将涉案项目装修的费用结算清单发送给别文文，多次要求别文文核价，别文文于2019年1月10日向进贺公司员工发送“宣桥幼儿园费用汇总表”，其中记载的合计金额为908,860元，且在发送的消息中表述“好的，我这是按照他现场实际做的工程量算出来的”。二审审理期间，上诉人称，进贺公司于2018年12月撤场，之后场地一直空关，其也不清楚现场状况；又称，涉案场地是上诉人租来的，不再支付租金，已经退租。本案争议焦点在于：一、涉案租赁合同是否生效；二、涉案租赁合同未能继续履行的责任在哪一方；二、孟某代表进贺公司签署的《解除合同协议书》对进贺公司是否具有约束力；三、进贺公司投入系争房屋装修损失的认定；四、别文文在本案中应否承担责任。本院认为，一、关于涉案合同的生效问题。双方就涉案房屋租赁事宜，先后签订了房屋租赁意向合同、房屋租赁合同、补充合同、补充协议，该些合同和协议都是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。虽然在租赁合同有备注内容为“本合同生效日期，以甲方提供以上全部附件之日起生效”，然一则，合同约定的附件内容均为擎合公司需要提交的相关材料，属于擎合公司应当履行的合同义务，现擎合公司以自己不能履行合同义务主张合同未生效显然有违诚信原则；再则，即使按照上诉人的主张租赁合同因其未能提交开办幼儿园批文未生效，但双方在补充合同中，已经对进场装修时间、租金起算时间、无法办理批文情况下如何承担责任等事宜进行了明确约定，并确定补充合同与租赁合同具有同等效力，显然双方对于合同已经实际履行已达成共识。因此，本院认定双方之间的租赁合同已经依法成立并生效，上诉人关于合同尚未生效的主张不能成立，本院不予采信。二、关于合同未能履行的责任。从双方先后签订的数份合同和补充合同来看，擎合公司明确知晓进贺公司租赁系争房屋的目的是开办幼儿园，双方在租赁合同中明确，擎合公司应当提供的附件中包括“该房屋当地政府出具的可以作为教育使用的批文，注明教育用途”，补充合同中再次明确“由于擎合公司房屋性质的特殊性，需得到浦东宣桥镇政府同意擎合公司房屋开始幼儿园”，别文文则在补充协议中再次承诺于2019年1月25日前取得镇政府准许开办幼儿园的批文。因此，提供镇政府同意在涉案租赁房屋内开办幼儿园的批文是擎合公司应当履行的合同义务，也是双方之间的租赁合同能够继续履行的必要条件。然从实际履行情况来看，擎合公司和别文文最终未能获得相应批文，且宣桥镇政府也已告知进贺公司不同意开办幼儿园，显然擎合公司未能按约履行自己的合同义务，故致使本案租赁合同未能履行的责任在于擎合公司。擎合公司上诉主张，因系争房屋周边已经有同品牌幼儿园故实际幼儿园未能开办的责任在进贺公司，然双方在合同中并未明确约定进贺公司所要开办幼儿园的品牌，目前也没有证据证明进贺公司申请开办幼儿园未获批准，故擎合公司该上诉理由缺乏依据，本院难以采信。三、关于《解除合同协议书》对进贺公司是否具有约束力。根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力；行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力；行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。具体到本案，首先，进贺公司出具给孟某的授权委托书中明确载明“最终款项以进贺公司与孟某微信确定数字为准”，该内容对孟某的代理权限作出了明确限制，即最终款项必须得到进贺公司的同意及认可，然孟某在《解除合同协议书》中确认的款项2万元，并无证据证明得到过进贺公司的微信确认，显然孟某该行为已经超越了代理权限。其次，孟某的代理权限在授权委托书上有清晰明确的记载，并不存在任何隐瞒和歧义，擎合公司作为相对人，在签约前理应对孟某的代理人资格、授权范围进行必要的审查，也应当对孟某的代理权限范围有明确认知，从双方在《解除合同协议书》中手写记载“我们已微信商谈为准”来看，也反映擎合公司知晓最终金额应当得到进贺公司的微信确认，然在实际签约过程中，擎合公司确认并没有看到过进贺公司微信确认的信息，显然擎合公司在签署《解除合同协议书》中存在过错，并未尽到相对人应有的审慎义务。综上，本院认为孟某与擎合公司、别文文签署《解除合同协议书》中确认的2万元超越了代理权限，进贺公司明确表示不予追认，擎合公司及别文文也没有理由相信孟某该行为有代理权，因此，《解除合同协议书》对进贺公司不发生效力，原审对此所作认定并无不当，本院予以认同。擎合公司及别文文上诉主张应当按照《解除合同协议书》的内容处理租赁合同解除的善后事宜于法无据，本院不予支持。四、关于进贺公司投入的装修损失。第一，根据进贺公司提供的相关微信聊天记录，可以证明进贺公司在装修前已经将相关预算文件、效果图等事项发给过别文文，故别文文以进贺公司装修前未报备为由不认可装修缺乏依据。第二，双方在2018年10月24日的《补充合同中》明确约定，进贺公司约11月初进场装修，如装修结束后政府不同意系争房屋开办幼儿园，进贺公司装修期间所产生的费用，包括设计费、装修费用、人员工资等均由擎合公司承担；后双方在2018年12月26日的《补充协议》再次约定，2018年12月26日别文文与肖某的施工队进行现场物品及装修交接，交接后直至宣桥镇政府同意开办幼儿园的批文拿到前，所产生的费用均由别文文承担。从上述两份协议的内容来看，擎合公司及别文文对于进贺公司实际已经开始装修的事实是知晓的，且明确同意在无法拿到政府开办幼儿园批文的情况下由擎合公司及别文文承担相应装修损失，现擎合公司及别文文在本案诉讼中又以进贺公司装修前未报备为由不同意承担装修损失显然有违之前的承诺，亦有违诚实信用之原则。第三，对于具体的损失金额，进贺公司提供的证据显示，双方签订的补充协议约定别文文于2018年12月26日与肖某的施工队进行现场物品及装修交接，此后2018年1月3日，进贺公司向别文文发送了涉案项目装修的费用表并数次要求别文文核实装修价格，别文文于2019年1月10将核实后的费用汇总表发送给进贺公司人员，其中确认的材料费、工人工资、管理人员工资、定制材料、设计费合计金额为908,860元。综合双方上述的履行情况来看，应当认定别文文对于实际发生的装修部分损失为908,860元已经予以确认，原审对此所作认定并无不当。五、关于别文文应否承担责任。虽然租赁合同和补充合同的当事人均是擎合公司而非别文文，但别文文在2018年12月26日的补充协议中，明确承诺如无法办理开办幼儿园的批文，则由别文文与擎合公司共同承担进贺公司的损失，该承诺系别文文的真实意思表示，对别文文具有约束力。现别文文未能按照其承诺的内容取得批文，导致租赁合同无法继续履行，别文文理应根据承诺向进贺公司承担相应赔偿责任，别文文主张其在本案中不应承担责任的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，原审法院对本案合同效力的认定、违约责任的认定以及合同解除后果的处理均无不当，擎合公司与别文文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,344元，由上诉人上海擎合建筑工程有限公司、别文文共同负担。本判决为终审判决。审判长  陈福才审判员  叶 兰审判员  任文风二〇二〇年十月二十三日书记员  鲁彦岐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……