上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初17363号原告(反诉被告)：吴国敏，男，1963年5月10日出生，汉族，住上海市普陀区。原告(反诉被告)：邢建，女，1969年12月28日出生，汉族，住河南省南阳市。上述二原告的共同委托诉讼代理人：黄志宏，上海君典律师事务所律师。上述二原告的共同委托诉讼代理人：陈宇，上海君典律师事务所律师。被告(反诉原告)：张云霞，女，1981年11月6日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：高留涛(张云霞丈夫)，1980年12月7日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：窦玉波，上海致格律师事务所律师。原告吴国敏、邢建与被告张云霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序并于同年11月12日对本案公开开庭进行了审理。原告邢建及其与原告吴国敏的共同委托诉讼代理人黄志宏、被告张云霞到庭参加诉讼。审理中，被告张云霞提起反诉。经审核，本院依法受理了被告张云霞的反诉并于2020年7月2日第二次对本案公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)邢建及其与原告(反诉被告)吴国敏的共同委托诉讼代理人黄志宏、被告(反诉原告)张云霞及其委托诉讼代理人高留涛、窦玉波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)吴国敏、邢建向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年4月9日签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告腾空上海市松江区佘山镇高登山路XXX弄XXX号XXX室房屋并返还房屋及房屋钥匙、门禁卡；3、判令被告支付自2020年5月9日至房屋返还止的占有使用费(按每月1,300元计算)；4、判令被告支付物业管理费1,336元、电费200元、水费100元、燃气费200元。事实和理由：原告吴国敏、邢建系夫妻关系。2018年3月，原告邢建因其朋友需要在上海市松江区租房陪同朋友至松江汽车站附近的汉宇地产咨询租房事宜，汉宇地产工作人员即本案被告张云霞予以了接待。咨询过程中被告张云霞获悉原告吴国敏有一套位于上海市松江区佘山镇高登山路XXX弄XXX号XXX室的经济适用房暂时无人居住,意欲租赁,原告邢建借口未予同意。同年4月初,被告张云霞以其与丈夫高留涛急需租房自住为由主动且多次联系原告邢建,希望租赁原告吴国敏的上述房屋并承诺在租赁期间内不会将房屋转租他人。后原、被告就上述涉案房屋签订了租赁合同,约定租赁期限自2018年4月10日至2023年4月9日止,租金为每月1,300元。双方另约定,原告可以随时收回房屋,但需要提前一个月通知被告,租赁期间被告不得进行转租。2019年2月，原告吴国敏收到上海市松江区住房保障中心发出的违规违约使用房屋行为整改通知书后,原告邢建即向被告提出终止租赁合同,要求其返还房屋,然被告拒绝。同年5月，原告得知涉案房屋被高留涛以房东的身份转租给他人后再次要求被告返还房屋,被告仍予拒绝。2019年6月18日,原告吴国敏第二次收到上海市松江区住房保障中心发出的违规违约使用房屋行为整改通知书后由原告邢建在涉案房屋张贴了终止租赁合同的通知,要求收回房屋未果。被告(反诉原告)张云霞辩称,同意房屋租赁合同无效。原告称被告系房产中介工作人员与事实不符。原告刻意隐瞒涉案房屋系经济适用房且同意被告予以装修。燃气费系插卡(充值)后使用，故不存在欠费。被告并提起反诉，请求：1、判令原告支付被告房屋装修费损失41,968元；2、判令原告支付被告另行租赁房屋差价损失(按月租金800元自被告搬离涉案房屋之日计算至2023年4月9日止)；3、判令原告支付被告搬迁费1,500元；4、判令原告支付被告为维权支出的律师费4,000元；5、判令原告支付被告鉴定费2,100元。事实和理由：原、被告于2018年4月9日就涉案房屋签订租赁合同一份，合同约定月租金1,300元，租赁期限自2018年4月9日至2023年4月9日。合同签订后，被告依约全面履行了合同义务并对涉案房屋进行了装修。2019年2月，其收到上海市松江区住房保障中心发出的违规违约使用房屋行为整改通知书才知晓涉案房屋系经济适用房，原告隐瞒该事实,构成欺诈。租赁合同无效，过错责任应由原告全部承担。原告针对被告的反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求。涉案房屋系由非正规建筑装修单位装修，故装修工程造价鉴定意见书中有关企业管理费、住房公积金等计10,336.11元应予扣除且应当按照折旧(现值)计算装修损失。本院经审理认定事实如下：原告吴国敏为涉案房屋登记的产权人，登记日为2018年7月30日，用途为经济适用房，建筑面积为58.53平方米。涉案房屋的不动产权证中载明“经济适用住房(有限产权),不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权，5年内不得转让或者出租。……”2018年4月9日，原告(出租方，甲方)、被告(承租方，乙方)经中介签订《房屋租赁合同》一份,约定原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限为2018年4月10日至2023年4月9日，月租金为1,300元。此外,合同还对其他事项作了约定。合同签订后,原告向被告交付了涉案房屋及房屋钥匙1把、门禁卡1张，被告对涉案房屋进行了装修。被告已支付租金至2020年5月8日。审理中，被告确认尚欠原告物业费1,336元、电费200元、水费100元并同意在原告对被告作出赔偿后支付。审理中，本院委托上海申元工程投资咨询有限公司对涉案房屋的室内装修及添附物进行工程造价鉴定。2020年6月3日，该公司作出SY20鉴001(市)工程造价司法鉴定意见书，鉴定意见：涉案房屋室内装修及添附物工程现值造价为34,414元，原值金额为41,968元。被告为此垫付鉴定费2,100元。以上事实，主要有房屋租赁合同、不动产权证、结婚证、上海市共有产权保障住房违规违约使用房屋行为整改通知书、司法鉴定意见书、鉴定费发票及当事人的陈述等证据证实。本院认为，根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。个人购买的经济适用房在取得完全产权以前不得用于出租经营。经济适用房建设的目的在于保障特定困难人群的居住权益，而非按照一般市场经济的等价有偿交易原则，经济适用房的分配、使用状况均关系到公共资源的合理配置。本案中，原告吴国敏作为涉案房屋产权人，将经济适用房出租获取租金利益的行为违反了经济适用住房管理规定，系利用公共资源谋取个人利益，损害了社会公共利益。根据法律规定，损害社会公共利益的合同无效，故本院认定原、被告之间签订的《房屋租赁合同》应属无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错程度承担相应的责任。原告吴国敏作为出租人，将经济适用房进行出租，应当承担导致合同无效的主要责任。被告作为承租人，对租赁标的物未尽到审慎审查义务，应当承担导致合同无效的次要责任。鉴于合同无效，原告要求被告返还涉案房屋及钥匙、门禁卡的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。现涉案房屋仍由被告使用，故原告要求被告按照原合同约定的每月1,300元标准支付2020年5月9日起未支付的房屋使用费的诉讼请求,本院予以支持。被告确认尚欠原告物业费、电费及水费并同意支付并无不当，本院予以确认。原告要求被告支付燃气费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。由于被告对涉案房屋进行了装修,租赁物内存在已形成附合的装饰装修物的损失,其要求原告赔偿装修损失,符合法律规定,本院予以支持。原告要求在装修费用中扣除有关企业管理费、住房公积金等费用的意见，于法无据，本院不予支持。被告要求原告支付其另行租赁房屋的租金差价损失、搬迁费及律师费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告预付的鉴定费按过错程度由原、被告相应承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)吴国敏、邢建与被告(反诉原告)张云霞于2018年4月9日签订的关于上海市松江区佘山镇高登山路XXX弄XXX号XXX室的《房屋租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)张云霞于本判决生效之日起十日内将上海市松江区佘山镇高登山路XXX弄XXX号XXX室房屋及钥匙1把、门禁卡1张返还原告(反诉被告)吴国敏、邢建；三、被告(反诉原告)张云霞于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)吴国敏、邢建自2020年5月9日起至实际返还上海市松江区佘山镇高登山路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止的房屋使用费(按每月1,300元的标准计算)；四、被告(反诉原告)张云霞于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)吴国敏、邢建物业费1,336元、电费200元、水费100元五、原告(反诉被告)吴国敏、邢建于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)张云霞装修损失24,089.8元六、原告(反诉被告)吴国敏、邢建于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)张云霞鉴定费1,470元七、驳回原告(反诉被告)吴国敏、邢建的其余诉讼请求八、驳回被告(反诉原告)张云霞的其余反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,750元，减半收取875元,由原告(反诉被告)吴国敏、邢建负担725元(已付),被告(反诉原告)张云霞负担150元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。反诉案件受理费1,800元，减半收取900元,由被告(反诉原告)张云霞负担461元(已付),原告(反诉被告)吴国敏、邢建负担439元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 梁志泉二〇二〇年十月十四日法官助理 朱辰琛书 记 员 朱辰琛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。······第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。······