巴彦淖尔市临河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0802民初2294号 原告：徐某，现住内蒙古巴彦淖尔市磴口县。公民身份号码×××。 原告：李某，现住内蒙古巴彦淖尔市磴口县。公民身份号码×××。 二原告委托诉讼代理人：吴某，内蒙古硕泽律师事务所律师。 被告：安某，现住内蒙古巴彦淖尔市，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：王某，现住内蒙古巴彦淖尔市。公民身份号码×××。 被告：内蒙古某房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××。 法定代表人：辛某，经理。 原告徐某、李某与被告安某、内蒙古某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告李某及二原告的委托诉讼代理人吴某、被告安某的委托诉讼代理人王某、被告某房地产公司的法定代理人辛某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐某、李某向本院提出诉讼请求：停止执行（2019）内0802执145号执行裁定书查封的位于巴彦淖尔市××县住房。事实理由：2016年5月24日，安某诉某公司、张某某、辛某民间借贷纠纷一案作出(2016)内0802民初1859号判决，主要内容为:一、某公司返还安某借款312万元并承担利息。二、驳回安某的其他诉讼请求。在安某执行某公司民间借贷纠纷一案中,案外人对执行磴口县某房屋提出书面异议。临河区人民法院受理后,组成合议庭进行了审查,并于2020年5月9日作出了(2020)内0802执异63号执行裁定书,驳回案外人的执行异议请求。2010年12月8日,原告与内蒙古某房地产开发有限公司签订了《商品房预定书》,该预定书约定将位于××县房屋出售给原告。在合同签订之后,原告用在某公司某小区工程款198562元债务抵顶房款。2010年12月8日某房地产公司出具划房凭据，证实本案争议房屋已经出售给徐某，划房的原因为工程抵顶。2019年10月12日，某房地产开发公司出具证明，证实磴口某房屋系工程款抵顶，房款已结清，可以办理房屋产权。2015年,涉案房屋竣工验收由城建局直接交付给李某居住使用。临河区人民法院于2019年7月10日作出(2019)内0802执145号裁定书,裁定查封原告购买的房屋,违反了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条的规定,现诉至人民法院请求依法判决。 被告安某辩称，对原告请求停止对磴口县内蒙古某房地产开发有限公司开发的该套房屋查封，不予同意。其理由：我方与内蒙古某房地产开发有限公司，经自治区高院、巴彦淖尔市中级法院、临河区法院判决该公司偿还我方剩余借款312万元本金及利息，经临河区人民法院执行局调取内蒙古某房地产开发有限公司开发的位于磴口县某家园和阳光新居，有其名下的房产信息而进行了依法查封，是为了保障债权人的合法权益，促进内蒙古某房地产开发有限公司早日偿还债务,2019年7月10日临河区人民法院依法做出査封裁定，因不知情内蒙古某房地产开发有限公司和原告购房者之间未办理相关合法的购房手续的原因，至今该房产仍属于内蒙古某房地产开发有限公司的资产，临河区人民法院执行局的查封并无不妥，而且与我方并无关系。我方与原告素不相识，也无经济往来和矛盾，更没有想强占该房屋的用意，我方也无法干涉，内蒙古某房地产开发有限公司与原告长达10年之久不互相配合办理房屋购置手续，而该房屋至今仍属公司名下。只要某房地产开发公司还清我方的债务，临河区人民法院执行局也会随即解除查封，并不影响内蒙古某房地产开发有限公司的工作进行。 被告某房地产公司辩称，对原告与某房地产开发公司签订的商品房预定书、某房地产开发公司出具的划房凭据、结算证明、临河区法院的执行裁定书均认可。涉案房屋是某房地产公司直接抵顶给李某，李某在某房地产公司某家园做外网工程，且认购手续、领房手续完备，公司给原告出具手续及办理入住并无不当，涉案房屋应归原告所有。2015年涉案房屋竣工验收是由城建局直接交付给李某的，我公司对此是认可的。我公司从2012年至2019年一直处于网上售房关停状态，所以不能与购房人签订网签合同，造成该原因并不是我公司可以控制的，我公司也从未将此套房屋另行出售或进行其他处理，在网上处于空房状态，所以我公司不应承担因诉讼而产生的费用。 本院经审理认定事实如下：2010年12月8日，原告与被告某房地产开发公司签订商品房预定书，约定将位于××县房屋出售给李某、徐某。房屋面积××平方米，每平方米1400元，合计价款198562元。合同签订后，原告用在某公司阳光小区工程款198562元债权抵顶房款。2010年12月8日某房地产公司出具的划房凭据，证实本案争议房屋已经出售给徐某，划房的原因为工程抵顶。2019年10月12日，某房地产开发公司出具证明，证实磴口某房屋系工程款抵顶，房款已结清，可以办理房屋产权。2015年,涉案房屋竣工验收由城建局直接交付给李某居住使用。 另查明，安某诉某房地产公司、张某某、辛某民间借贷纠纷一案，本院出具（2017）内0802民初1871号判决，内容为：“一、被告内蒙古某房地产开发有限公司、张某某于本判决生效后十日内共同偿还原告安某借款本金2000000元、利息640000元，并从2013年2月13日起以借款本金2640000元为基数，按年利率24%承担利息至还清款之日止。二、驳回原告安某要求被告辛某承担民事责任的诉讼请求，三、驳回原告安某其他诉讼请求”。被告张某某对判决不服，对本案提起上诉，巴彦淖尔市中级人民法院出具（2018）内08民终143号判决，内容为：“一、维持临河区法院（2017）内0802民初1871号判决第二项，即驳回原告安某要求被告辛某承担民事责任的诉讼请求。二、撤销临河区法院（2017）内0802民初1871号判决第一项、第三项，即：一、被告内蒙古某房地产开发有限公司、张某某于本判决生效后十日内共同偿还原告安某借款本金2000000元、利息640000元，并从2013年2月13日起以借款本金2640000元为基数，按年利率24%承担利息至还清款之日止。三、驳回原告安某其他诉讼请求。”判决生效后，本案在执行过程中，临河区法院以（2019）内0802执145号执行裁定书，将被执行人某房地产开发公司名下的资产进行了查封，其中对磴口县某房屋进行了查封。原告徐某、李某不服本院（2019）内0802执145号民事裁定书，对该民事裁定书提出执行异议，本院以（2020）内0802执异67号执行裁定书驳回了执行异议申请。 再查明，被告名为安某的户口于2020年6月被公安机关注销。 本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2010年12月8日，原告李某与被告内蒙古某公司签订商品房认购书，认购书中明确约定了买卖标的、合同价款、价款的支付方式、违约责任等，已经具备买卖合同的实质要件，原告李某也按照双方约定支付房屋价款，应认定在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付全部价款。原告李某提供商品房认购书、划房凭证、房款已交清的证明，可以证实在查封前已实际占有使用案涉房屋。另外，并非原告徐某、李某自身原因导致未办理房屋产权手续。综上所述，应认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件。原告徐某、李某主张停止对案涉房屋执行的诉讼请求应予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 不得执行位于巴彦淖尔市××县房屋。 案件受理费100元，由被告安某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审判长  张剑波 审判员  张学枚 审判员  王睿鸿 二〇二〇年十月二十三日 书记员  魏 杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最髙人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被枚行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产卖给了第三人，第三人已经支付部分、全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。