广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0681民初1212号 原告：东兴市居乐物业管理有限公司，住所地广西东兴市民族路（寓安花园）****号，统一社会信用代码：91450681322593064R（1-1）。 法定代表人：朱辉雄，总经理。 委托诉讼代理人：李佳余，广西南港律师事务所律师。 被告：彭小霞，女，1988年11月25日出生，汉族，住广西东兴市。 委托诉讼代理人：卢振武，广西维冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆永茂，广西维冠律师事务所律师。 原告东兴市居乐物业管理有限公司（以下简称“居乐物业公司”）与被告彭小霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告居乐物业公司的委托代理人李佳余、被告彭小霞及其委托代理人骆永茂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告居乐物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业费4275元并支付违约金{违约金计算方法：以每月应缴纳物业费142.5元为基数，自2018年1月26日起每月按9%计算至付清之日止，分月累加计算。公式：违约金＝142.5×0.09×[（M+1）÷2×M]（M为欠费期间月份总数）}；2.被告向原告偿还垫付各项费用共6536.7元并支付逾期付款利息（垫付费用明细：电费4459.4元，水费927.4元，垃圾费210元，公摊电费641.4元，公摊水费96.1元，二次加压电费24.5元，电动车充电费、重装石凳的费用、水损费等费用177.9元；逾期付款利息计算方法：以6536.7元为基数，按年利率6%计算，自本案起诉之日起计至付清之日止）。诉讼过程中，原告将第二项诉请中的电费变更为4411.01元，偿还垫付费用变更为6488.31元。事实和理由：2017年12月18日，因前物业自动放弃服务，明基花园临时管理办向明基花园小区全体业主发出通知并公示，通过公开投票以多数票定选聘物业公司，在明基花园业主共183户对选择原告居乐物业公司或广西镒建物业服务有限公司作为小区物业服务公司投票，有174户选择原告作为小区物业服务公司，得到绝大多数业主的支持。因此，原告于2017年12月正式进驻该小区接管物业，为包括被告在内的全体小区业主提供全面的物业服务。原告向电梯房业主或物业使用人按房屋建筑面积1元/㎡/月收取物业服务费用，水费、电费及垃圾费等费用代收缴。原告与小区业主签订统一版本的《委托物业管理合同》，合同还约定了违约责任条款:业主和物业使用人须在每月25日前交纳物业管理费用和停车费，逾期未交纳者，从逾期之日起每天按总费用的千分之三收取滞纳金。现在小区入住380户左右，其中与原告签订《委托物业管理合同》的有274户。虽然被告未与原告签订《委托物业管理合同》，但是原告都是按照与小区其他业主签订的统一版本的《委托物业管理合同》提供相应物业服务，被告实际接受了原告提供的物业服务，被告已经成为物业服务合同的实际当事人，原告与被告已形成物业服务合同关系，业主应当按照物业服务合同的约定享受权利、履行义务，根据《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，应履行按时交纳物业服务费用的义务。现已经构成违约。因为被告的违约行为不仅影响了小区其他正常缴费业主的合法利益，而且原告每月还需为被告垫付资金支付各项费用，已经造成了原告的经济损失，所以为使全体业主都感受到公平，弥补原告损失，被告也应按《委托物业管理合同》第三章第3条的规定和法律关于支付垫付资金占用期间利息的规定分别支付违约金和逾期付款利息。 被告彭小霞辩称，1.原告主体不适格，原告并非小区合法选定的物业企业，被告没有与其签订物业服务合同，其无权为小区提供物业服务，更无权向业主收取物业费及违约金；2.即使双方存在事实物业服务合同关系，但因原告提供的物业服务存在重大瑕疵，被告有权据此抗辩，不交或者少交物业费，因原告存在严重的违约行为，其主张违约金没有事实和法律依据；3.被告多次要求跟原告核对水电费并同意按合理合法价格缴纳水电费，但原告拒收，责任完全在原告，其无权主张逾期付款利息；4.对于公摊水电费及其他费用，因原告从未进行公示，被告无从知道支出具体明细，希望原告提供相关证据予以证明相关支出，否则被告不应承担这些费用；5.虽然原、被告没有签订物业服务合同，但原告为小区提供物业也是事实，双方是事实物业服务合同关系，物业服务合同是双务合同，在原告没有提供最低标准的物业服务的情况下，还要求被告全额缴纳物业费，没有依据。请驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院认定如下：1.《通知》、《明基花园业主选择物业公司投票情况一览表》、《关于明基花园小区物业管理情况说明》，能证明原告合法入驻明基花园并为该小区提供物业服务；2.《东兴市自来水厂用户过户（变更）登记卡》、《电费缴纳证明》，能证明原告替被告垫付水电费用；3.《加压水泵设备房巡查记录表》、《应急发电设备巡查记录表》、《消防设备器材检查登记表》、《保洁工程检查记录表》、《设备设施维修保养记录表》、《配电房设备房巡查记录表》，不能直接证明原告已经完全履行了物业管理服务的职责；4.《民事判决书》，不能直接证明原告不存在物业服务质量问题；5.《告知书（东兴市住建局）》、关于明基花园小区架空层使用情况的报告，只是证明原告书面报告住建局关于开发商对小区架空层进行改造作为车库对外出售事宜，后住建局向开发商下达书面通知就此事进行整改；6.《水电抄表清单》能证明公摊水电费用；7.明基花园小区环境照片（视频截图），能证明原告存在物业服务质量问题。 经审理查明，明基花园的物业管理费用为“小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；高层住宅按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取”，车位使用费为“自购小车位每月需缴纳车位服务费50元；室外车位每月需缴纳车位服务费80元；室内车位，每月需缴纳车位服务费150元，地下室，地下室车位缴纳车位服务费150元”，代缴的电费含税为0.5441元／度，代缴的水费含税为2.93元／方。被告系广西东兴市业主，房屋建筑面积142.5㎡，每月物业服务费用142.5元。被告在2018年1月1日到2020年6月30日期间欠缴物业服务费用4275元，电费4411.01元，水费927.4元，垃圾费210元，公摊电费641.4元，公摊水费96.1元，二次加压电费24.5元，电动车充电费、重装石凳的费用、水损费等费用177.9元，被告未支付上述欠费。 另查明，原告为该小区提供物业服务期间，部分服务项目不符合要求，存在小区清洁、维修不到位，门岗执勤缺失，电瓶车乱停乱放堵塞消防通道，部分业主私自占用公摊面积等现象，这种情况导致部分业主认为原告提供服务不符合要求而拒付费用。 本院认为，原、被告虽未正式签订书面的物业服务合同，但原告已实际进驻该小区并对包括被告在内的全体小区业主提供相应物业服务，原、被告已形成物业服务合同关系。原告为全体小区业主、物业使用人提供物业服务，被告作为小区业主有义务向原告交纳物业服务费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任；对违约责任没有约定或者约定不明确的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。原告提供的物管服务存在严重瑕疵，在合同履行过程中存在过错，其请求被告承担迟延交付物业服务费用的违约责任，本院不予支持。 原告已构成违约，其要求被告足额交纳物业费显然不妥，综合原告的违约情况，根据过错责任的适用原则，原告诉请的物业服务费，本院依法支持70%，业主按原定标准的70%向原告支付从2018年1月1日到2020年6月30日期间的物业服务费2992.5元。被告应支付原告已实际发生的电费4411.01元，水费927.4元，垃圾费210元，公摊电费641.4元，公摊水费96.1元，二次加压电费24.5元，电动车充电费、重装石凳的费用、水损费等费用177.9元。原告请求被告支付逾期付款利息,无事实及法律依据,本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告彭小霞在本判决生效之日起十日内支付原告东兴市居乐物业管理有限公司物业服务费2992.5元； 二、被告彭小霞在本判决生效之日起十日内支付原告东兴市居乐物业管理有限公司电费4411.01元，水费927.4元，垃圾费210元，公摊电费641.4元，公摊水费96.1元，二次加压电费24.5元，电动车充电费、重装石凳的费用、水损费等费用177.9元； 三、驳回原告东兴市居乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本案生效判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费70元，减半收取35元（原告已预交），由被告彭小霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 胡家铭 二〇二〇年十月十四日 法官助理 朱彦宏 书 记 员 曾繁媚