山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初5086号 原告（反诉被告）：黄锦平，男，1970年09月09日出生，汉族，户籍所在地江苏省泰兴市，现住济南市历下区 委托诉讼代理人：朱贤斌、杨智，均系山东齐鲁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李朋朋，男，1978年11月30日出生，汉族，住济南市历城区 委托诉讼代理人：赵树，山东瑞文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏玉茹，山东瑞文律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄锦平与被告（反诉原告）李朋朋土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告黄锦平及其委托诉讼代理人朱贤斌、杨智，被告李朋朋的委托诉讼代理人赵树、魏玉茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄锦平向本院提出诉讼请求：1.判决解除黄锦平与李朋朋于2019年11月7日签订的《场地租赁合同》；2.判决李朋朋向黄锦平支付违约金(以231000.00元为基数，自2019年12月4日起至涉案合同解除之日止，按每日千分之三计算)；3.判决李朋朋返还黄锦平已支付的租金231000.00元及利息(以231000.00元为基数，自涉案合同解除之日起至被告付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；4.本案全部诉讼费用由李朋朋承担。事实与理由：2019年11月7日，李朋朋与黄锦平签订《场地租赁合同》，约定黄锦平租赁李朋朋承租的位于济南市历城区董家镇杨家村的涉案场地(约计22亩)。涉案《场地租赁合同》签订后，黄锦平于2019年11月13日向李朋朋转账支付了涉案合同约定的头三年租金231000.00元。依据涉案《场地租赁合同》第四条之约定，李朋朋应于收到租金后20日内(即2019年12月3日前)按照双方约定的交付标准将涉案租赁合同项下的租赁场地交付给黄锦平。李朋朋如不能按合同约定期限及时交付场地，每逾期一天，按三年租金总额(即231000.00元)的千分之三向原告支付违约金。此后经黄锦平多次催告，李朋朋至今仍未能按照合同约定将涉案租赁场地交付给黄锦平。鉴于李朋朋迟延履行主要债务的行为已构成根本违约，直接导致黄锦平的合同目的无法实现，应按合同约定承担相应的违约责任。基于以上事实和理由，为维护黄锦平的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法作出公正的处理。 被告李朋朋辩称：如果黄锦平坚持要求解除合同，依租赁合同性质不适宜强制履行，李朋朋在此基础上同意解除。在合同解除的基础上提出反诉请求。 反诉原告李朋朋向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告黄锦平支付反诉原告李朋朋违约金40万元；2.本案诉讼费用由反诉被告黄锦平负担。事实与事由：黄锦平坚决要求解除合同，而涉案租赁合同性质不适合强制履行，但黄锦平提前解除合同已构成违约且给李朋朋造成重大损失，根据双方所签租赁合同约定，违约方应承担租赁场地年租金10倍违约金，故提起反诉，望法院予以支持。 反诉被告黄锦平辩称：其认为李朋朋提出反诉已超过法律规定的期限，不应作为反诉受理，根据最高院民诉法解释规定，李朋朋反诉应在本诉法庭辩论前提起，法院于2020年8月18日开庭审理本诉，本诉法庭辩论当天已经结束，李朋朋提起反诉，已明显超过法律规定的反诉期限，法院不应作为反诉受理，已经受理的应依法裁定驳回反诉。李朋朋提出的反诉请求无事实及法律依据，即使受理也应驳回，李朋朋的反诉请求成立的前提是黄锦平违约单方解除合同，本案事实的情况是，黄锦平按合同约定向李朋朋支付租金，李朋朋违约拒不向黄锦平交付涉案租赁场地，且未按双方合同要求解决涉案场地的供排水、供电及道路正常通行运输等问题以满足黄锦平正常使用，李朋朋的违约行为直接导致黄锦平签订案涉场地租赁合同的合同目的无法实现，经多次催告，并委托山东齐鲁律师事务所向李朋朋发送律师函进行催告，在合理期限内仍未履行，无奈之下黄锦平才提起诉讼，诉请解除合同并要求李朋朋承担违约责任。黄锦平诉请解除合同是依法行使合同解除权，是维护自身合法权益的正当行为，主观上不存在过错，客观上也不存在违约行为，依据涉案租赁合同第6条第1款规定，租赁期内单方违约解除合同，才需要支付年租金10倍的违约金，依据涉案合同第4条规定，涉案合同租赁期从李朋朋交付场地当日开始计算，由于李朋朋至今未交付场地，所以合同约定的租赁期并未实际起算，李朋朋依据合同第6条第1款主张违约金没有事实依据。 本院经审理认定事实如下：2019年11月7日，黄锦平（合同乙方、承租方）与李朋朋（合同甲方、出租方）签订场地租赁合同，该合同约定的相关内容为：乙方黄锦平租赁甲方李朋朋承租的位于济南市历城区董家镇杨家村的涉案场地(约计22亩)，场地租赁期限为15年；租金标准为3500元/年/亩（甲乙双方一致确认：该租金标准前十年为固定价，后五年租金为3850元/年/亩），乙方每三年向甲方支付一次租金，每次支付三年租金，头三年租金于本合同签订后日内支付，后续租金应当在本合同租赁期限每届满三年的前一个月25号以前向甲方支付，乙方不能按本合同约定期限及时支付租金，每逾期一天按应付租金金额的千分之三向甲方支付逾期付款违约金；租赁场地交付使用，乙方支付租金20日内甲方按双方约定的交付标准将本合同项下的租赁场地交付乙方，甲方交付场地当日开始计算租赁期，交付标准甲方负责将租赁地块压实、平整完毕；违约责任，本合同自生效之日起对双方即具有法律约束力，非经双方协商一致，任何一方不得单方变更或解除，租赁期内如甲方单方违约提前解除合同，应按本合同项下租赁场地年租金的十倍向乙方支付违约金，如乙方单方违约提前解除合同应按本合同项下租赁场地年租金的十倍向乙方支付违约金；本合同自双方签字之日起生效。李朋朋在该合同甲方处签字，黄锦平在该合同乙方处签字。 租赁合同签订后，黄锦平于2019年11月13日向李朋朋转账支付了涉案合同约定的头三年租金231000元。黄锦平租用该场地系用于存放建筑设备。李朋朋主张应黄锦平要求其将涉案土地压实平整，其于2019年12月雇佣闫学德运输土方，平铺在已经压实平整的土地上，于2020年1月份完成重新铺盖渣土的工作，为此花费机械及运输费共计357790元（其中支付陈建春整平土地施工费用22800元、支付闫学德运输土方费用334990元）；李朋朋提供其与陈建春、闫学德微信转账记录打印件6份、付款交易记录、陈建春、闫学德身份证照片打印件1份及闫学德的收条（收到263420元）、证人季文能证言证实其主张。季文能出庭作证证实其于2019年12月到李朋朋的位于董家街道杨家村中铁十局搅拌站北侧场地运石渣，场地之前是鱼池，李朋朋用垫石渣整平场地。黄锦平对李朋朋的该主张不予认可，认为该证据不符合法律规定的证据条件，以微信聊天记录作为证据，应当以终端设备现场演示，以确定微信实际使用人的身份，对该证据的形式要件不认可，不能作为认定本案事实的依据，从该证据的内容看，与本案双方争议的是否交付涉案场地的焦点问题没有关联性，不能证实李朋朋履行合同约定的交付场地义务。李朋朋提供的微信付款记录显示向陈建春付款22800元、向闫学德付款263420元，该付款记录真实，且与证人季文能证言相互印证，能够证实李朋朋履行涉案租赁合同约定的条件交付场地履行义务花费施工运输费用共计286220元的事实成立。 黄锦平主张李朋朋未按租赁合同约定交付场地，李朋朋违约应承担违约责任。李朋朋对黄锦平主张的该事实不予认可，认为其履行合同义务将涉案场地整平压、道路开通，将场地交付黄锦平使用并提供证人杨延良证言及黄锦平方的人员李建荣微信1份（内容为需要解决的问题）证实其主张。证人杨延良出庭证实涉案场地未通水、通电。黄锦平主张李朋朋未按李建荣要求解决问题并未交付场地。李朋朋主张李建荣所列的6项内容中第一项是在李朋朋已经完成土地压实平整后增加的额外要求，额外增加垫铺石渣是属于对交付条件的变更，不属于逾期交付，在合同签订前，黄锦平已经实际考察了土地，涉案土地毗邻中铁十局搅拌站以树林为界，水电情况属于原始状态，黄锦平要求砍伐树木、拆除中铁十局的房屋，李朋朋无法履行，砍伐树木需要采伐证，拆除房屋设计到其他人权益，增加电缆、加设水管均已超出合同约定，且该部分属于承租方承租的权利，出租方仅有配合的义务。黄锦平未使用涉案场地，要求解除涉案租赁合同，李朋朋亦同意解除合同。 本院认为，黄锦平与李朋朋于2019年11月7日签订的场地租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同。黄锦平要求解除涉案场地租赁合同、李朋朋于2020年9月9日提出反诉时同意解除，本院依法予以解除；合同解除后，尚未履行的，终止履行；黄锦平未使用涉案场地，李朋朋应当返还黄锦平已交租金231000元，本院对黄锦平要求解除涉案租赁合同并要求李朋朋返还租金231000元的诉讼请求予以支持。李朋朋按该租赁合同约定于2019年12月份雇佣人员施工将涉案场地压实整平符合场地交付条件，为此投入资金286220元，履行了合同主要义务，黄锦平在李朋朋不存在拒不履行、迟延履行主要义务的前提下，提前解除合同不租用涉案场地，具有重大过错，属于严重违约，应当承担提前解除合同违约责任即赔偿李朋朋的损失；李朋朋未能按租赁合同约定保证地块供排水、供电，在本案中亦有过错，亦应承担违约责任，相应减轻黄锦平的赔偿责任，本院根据双方过错程度确定责任比例为4：6。李朋朋反诉赔偿的违约金40万元明显超过其经济损失，应予下调；本院对李朋朋要求的违约金，以李朋朋实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人过错程度以及预期利益等综合因素确定黄锦平承担的违约责任为赔偿李朋朋在本案中所受经济损失的60%，李朋朋为涉案场地符合交付条件投入资金286220元系其经济损失，黄锦平在解除合同后承担违约金171732元（286220元×60%）；故本院对李朋朋反诉要求黄锦平承担违约金171732元的诉讼请求，依法予以支持，超出部分，不予支持；黄锦平在本案中具有重大过错，其提前解除涉案租赁合同给李朋朋造成重大经济损失，故本院对其要求李朋朋承担违约金、已付租金利息的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、黄锦平与李朋朋签订的场地租赁合同于2020年9月9日解除； 二、李朋朋返还黄锦平租金231000元； 三、黄锦平支付李朋朋违约金171732元； 上述第二、三项折抵后，李朋朋于本判决生效之日起十日内返还黄锦平租金59268元； 四、驳回黄锦平的其他诉讼请求； 五、驳回李朋朋的其他反诉请求。 案件受理费15542元，减半收取7771元，由黄锦平负担4663元、李朋朋负担3108元。反诉费3650元，由黄锦平负担1567元、李朋朋负担2083元。财产保全费2520元，由黄锦平负担1512元，李朋朋负担1008元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 员 钱虎 二〇二〇年十月十九日 法官助理 马艳 书 记 员 李雪