广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初15412号原告（反诉被告）：东莞市泓泰龙仓储服务有限公司，住所地：东莞市******木棉工业区。法定代表人：肖四清，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭立军，广东雄爵律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙智全，广东雄爵律师事务所律师。被告（反诉原告）：许祥玉，男，1978年4月11日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市***********8*****，公民身份号码：150************032。被告（反诉原告）：东莞市利盛实业投资有限公司，住所地：东莞市常平镇还珠沥工业区******。法定代表人：许祥玉，该公司总经理。两被告的共同委托诉讼代理人：王雪斌，广东腾弘律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：杨洁莹，女，1997年1月29日出生，汉族，身份证住址：广东省遂溪县****************，公民身份号码：440************228，广东腾弘律师事务所辅助人员。原告东莞市泓泰龙仓储服务有限公司（以下简称泓泰龙公司）诉被告许祥玉、东莞市利盛实业投资有限公司（以下简称利盛公司）租赁合同纠纷一案，两被告提出反诉，本院一并受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告泓泰龙公司的委托诉讼代理人谭立军、孙智全，两被告的共同委托诉讼代理人王雪斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原被告双方签订的东莞市非住宅房屋租赁转租合同已解除，被告退还原告租赁保证金990000元；二、被告立即退还原告2016年1月12日至2019年6月30日期间的租金15616500元；三、被告赔偿原告经济损失，其中包含2019年2月份装饰装修费用490000元，2019年4月份流水线费用220000元,其他装饰装修维修费用折旧后剩余价值合计132296.45元，员工遣散经济补偿金、待通知金合计187448.74元，设备材料、办公设施及各种资产货物的搬迁费用（含运输及人工成本）与损耗费用合计2027186.13元,移动网络电信损失：600元/月×4个月=2400元，上述经济损失共计3059331.32元;四、本案诉讼费、原告差旅费等费用由被告承担。后原告变更其诉讼请求为：一、确认原被告双方签订的租赁合同关系自2019年7月15日解除，被告立即退还原告租赁保证金990000元；二、被告赔偿原告各项经济损失2342159.14元，其中包含厂房装饰装修费用折旧后剩余价值1375440.09元、2019年4月流水线费用220000元，员工遣散经济补偿金及待通知金费用173250元、搬迁费用50000元、设备材料办公设施及各种仓储货物搬迁产生的损耗费523469.05元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2016年5月18日签订《东莞市非住宅房屋租赁转租合同》（以下简称“合同”），原告自2016年1月12日租用位于东莞市*******高隆大道3号（原东莞常平恒丰纸品厂），厂房2栋、宿舍2栋、办公楼1栋、门卫室1处、电房1处、锅炉房、厕所等设施的房屋用作物流仓储和仓库使用，建筑面积21809.08平方米，租赁期限自2016年1月12日至2021年1月11日，租金第一年为330000元每月，第二年为350000元每月，第三年为370000元每月，第三年为380000元每月，租赁保证金990000元，各期租金按季度以银行转账形式支付，物业管理费等相关费用按合同约定由原告承担。原告于2016年5月1日支付给被告许祥玉租赁保证金990000元整并于2016年3月4日通过银行转账向被告支付第一季度的租金。2016年1月12日至2019年6月30日期间，原告均已完全按照合同约定向被告支付每季度的租金，共计15616500元。另，合同约定，转租方有义务协助承租方办理消防验收手续和场地的使用证明，如非因承租方原因导致无法在法律规定期限内办理消防验收手续或不能提供承租方办理场地使用证明所需文件的，转租方应退还承租方所交的保证金和租金，同时承租方有权立即解除合同并要求转租方赔偿直接和间接的经济损失（包括被告阶段性投入的装修费用、改造费用、及人工费用以及间接性损失）。为促使被告尽快履行提供上述证明文件及协助与原告办理消防验收、场地使用权证明等事项办理的义务，原告通过电话多次联系被告，但被告均未履行。因此原告向被告住所在地寄出《告知函》且被告已签收，要求被告2019年7月14日前向原告提供办理消防验收及场地使用权证明的文件，包括加盖公章的消防证书、年度消防审核记录、当地消防部门证明；《还珠沥股份经济联合社出具的同意转租或分租给第三方的证明》；办理消防验收所必要的文件，并协助我方收到消防验收合格意见书；真实有效的场地使用证明，否则原告将依据合同第7条第6款、第7条第7款、第7条第11款之约定行使单方解除权，且自2019年7月15日起不再租用合同约定的租赁物，并搬离租赁物。截止至2019年7月20日被告仍未按照合同约定向原告提供加盖公章的消防证书、年度消防审核记录、当地消防部门证明与《还珠沥股份经济联合社出具的同意转租或分租给第三方的证明》等证明文件。同时，被告仍亦未按照合同第7条第6款约定协助原告办理消防验收手续及未按照第7条第11款的约定协助原告办理真实有效的场地使用证明。综上，被告的行为已经构成违约并严重侵害原告的合法权益。现按照双方签订的《非住宅房屋租赁合同》第7条第6款、第7条第7款、第7条第10款、第7条第11款之约定及告知函，原告诉至法院，请求判如所请。被告许祥玉、利盛公司辩称，一、两被告确认与原告存在物业租赁合同关系，收到租赁押金990000元，现租赁合同已经解除，但不是在2019年7月15日，租赁合同解除时间为2019年10月31日；二、原告要求被告承担其损失的依据是“被告没有协助办理消防验收手续和场地使用证明”，这一理由不能成立，理由如下：1.合同第七条第6、7点约定的协助办理消防验收手续。被告已经应原告要求提供了协助义务，原告在2018年11月20日进行了消防验收备案，该工程未被确定为抽查对象，即已完成了消防验收手续。合同第七条第11点约定的场地使用权证明，被告事实上已经协助原告办理了场地使用权证明，原告在案涉租赁物业上成立了公司，办理了营业手续；2.案涉物业自2016年1月15日交付原告，原告已经确认符合交房条件，原告一直正常使用案涉物业至2019年10月31日，并没有涉及任何消防问题以及场地证明问题；3.原告解除合同的真正原因是自身业务收缩，将案涉租赁物所在的业务压缩至高埗镇的仓库，是原告违约；4.合同第七条第9点约定，未经被告书面同意，原告不得擅自装饰装修，否则有关费用由原告自行承担；5.合同第五条约定，租赁保证金在原告未发生违约责任时，被告无息返还，现原告违约，被告有权不予返还保证金；三、诉讼费应由原告自行承担。两被告提出反诉请求：一、原告与被告之间的租赁合同自2019年10月31日解除；二、原告支付2019年7月至10月租金，每月380000元为1520000元，支付2016年1月12日至2016年2月11日租金330000元，租金共计1850000元；三、原告向被告返还电费73515元及水费6715元；四、原告将案涉物业内的装卸台及破坏的部位恢复原状，将物业的用电使用单位变更为被告；五、原告承担本案的诉讼费。诉讼中，两被告主张因物业已出租给新租户在使用，用电主体已经变更，故撤回其第四项诉讼请求。事实和理由：2016年1月13日，被告将案涉物业出租给原告，双方签订了书面的租赁合同及交接手续，约定租期自2016年1月12日至2021年1月11日，并给予免租一个月（2016年1月12日至2016年2月11日租金330000元）。原告在案涉物业一直正常经营。2019年7月原告突然发函，要求被告在2019年7月15日前提供什么盖章的消防证及真实有效的场地证明，否则自2019年7月15日起不再租赁案涉物业，并要求被告在2019年7月20日前退回押金、已经支付的租金、违约金、经济损失达20000000多元。被告后了解到原告因业务下滑，需收缩业务，将案涉物业所在的业务归并到高埗镇的业务点，原告曾私下将案涉物业转租，但没有成功。原告所称的解除合同的理由，都是无中生有的。对原告的无理要求，被告多次解释，并催收租金、水电费等，但原告的负责人换来换去，迟迟得不到答复。被告得知原告起诉后，据此确认原告欲解除合同，并在2019年10月28日发函给原告，通知其自2019年10月31日收回物业。现提出反诉，请求法院确认原告与被告之间的租赁合同关系自2019年10月31日解除。因原告与被告约定的租期5年，被告才给予1个月的免租，现原告提前解约，免租期案涉物业因实际已经由原告使用，原告应支付相应的使用费，即租金。原告拖欠7月至10月的租金也应支付。因原告拒缴水电费，水电部门向业主催收，一旦被停止供应水电，再次开通将缴纳开通费用等，被告只有先行垫付，此费用原告应返还给原告。因水电部门备案的使用单位是原告，原告应配合将名称更改为被告。原告针对两被告的反诉辩称，请求驳回两被告的全部诉讼请求，诉讼费由两被告承担。一、案涉房屋未取得房产证和建设工程规划许可证，其双方签订的合同应当无效，给原告造成巨大的装修、经营损失；二、原告于2019年7月15日发函通知解除合同，并在腾房以后于2019年7月23日完成返房手续，被告无向原告主张2019年7月23日至10月31日期间租金、水电费的事实和法律依据；三、双方约定了一个月的装修免租期，原告无需向被告支付该月租金，事实上原告入场时装修期长达四个月；四、原告在安装装卸台时经过被告同意，双方口头或合同中并未约定原告退厂时要求恢复原状，即便需要恢复，被告也需要提供恢复原状时的标准，实际上案涉物业已出租给第三方使用，也不具备实际可操作性，所以该请求无事实和法律依据；五、水电费的使用主体单位因被告不配合所以未变更。本院经审理查明事实如下：位于东莞市*******高隆大道3号厂房（原东莞常平恒丰纸品厂，以下简称案涉房屋），是被告许祥玉从东莞市常平镇还珠沥股份经济联合社租赁而来。鸿泰龙公司登记成立时的住所地即为案涉房屋的地址，后进行了变更。截止本案一审辩论终结前，案涉房屋尚未取得房地产权证，也未取得建设工程规划许可证。2016年1月13日，许祥玉作为转租甲方，深圳市有棵树科技股份有限公司东莞分公司作为承租乙方，双方签署《非住宅房屋租赁合同》一份。约定：一、甲方将位于东莞市*******高隆工业区厂房（原东莞常平恒丰纸品厂）、厂房2栋、宿舍2栋、办公楼1栋、门卫室1处、电房1处，锅炉房、厕所等设施的房屋转租给乙方作为物流仓储和仓库使用，租赁期限为5年，从2016年1月12日起至2021年1月11日，免租期1个月，从2016年1月12日起至2016年2月11日止；二、2016年1月12日至2017年1月11日租金330000元/月，2017年1月12日至2018年1月11日租金350000元/月，2018年1月12日至2019年1月11日租金370000元/月，2019年1月12日至2021年1月11日租金380000元/月，乙方在每季度的第5日前按银行转账方式缴付租金给甲方；三、乙方向甲方交纳990000元作为房屋租赁保证金，甲方须于2016年1月13日前正式交付房屋给乙方使用。甲方有义务协助乙方办理首次消防验收手续，消防验收及办证办理费用由甲方承担；四、乙方应按时向甲方缴付租金，每逾期一日，须承担应付款项的0.05%违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；五、未经甲方书面同意，乙方不得擅自对租赁房屋进行装饰、装修、扩、加、拆、改建等，若乙方擅自进行以上行为的，有关费用由乙方负责；六、甲方需协助乙方办理场地的使用权证明，相关的使用权证明需要真实有效并能为乙方办理相关经营手续所使用，如不能提供，乙方有权立即解除本合同并要求甲方赔偿乙方直接和间接的经济损失（包括乙方阶段性投入的装修费用、改造费用、人工费用以及间接性损失）；七、双方合同正式生效的时间以甲方交付给乙方正常使用且满足仓储储存功能的厂房及附属设施的实际交付时间为准，相应的约定的租金、租期、免租期限合理顺延。合同的附件包括：1.消防证书复印件一份加盖公章，并提供年度消防审核记录给乙方备案存档或当地消防部门证明（未提供）；2.提供2015年5月6日东莞市常平镇还珠沥股份经济联合社和许祥玉签订的《厂房租赁合同》复印件一份（已提供）；3.许祥玉个人身份证复印件一份（已提供）；4.重新提供《还珠沥股份经济联合社出具的同意转租或分租给第三方的证明》（未盖章）；5.提供租赁物招标公告和中标书及《成交确认书》复印件各一份（已提供）。鸿泰龙公司向两被告交付保证金9900000元，两被告于2016年1月15日将案涉房屋交付给鸿泰龙公司使用，鸿泰龙公司确认案涉房屋“已符合交付条件”。后于2016年5月18日，许祥玉与鸿泰龙公司、深圳市有棵树电子商务有限公司签署了内容一模一样的《非住宅房屋租赁合同》一份。鸿泰龙公司向两被告发出落款日期为2019年6月29日《告知函》，以两被告未按照合同约定向鸿泰龙公司提供加盖公章的消防证书、年度消防审核记录、当地消防部门证明及《还珠沥股份经济联合社出具的同意转租或分租给第三方的证明》等证明文件，同时未按合同约定协助鸿泰龙公司办理消防验收手续及办理真实有效的场地使用证明为由，主张：1.鸿泰龙公司不再支付案涉房屋2019年7月1日直至上述情形消失期间的租金，且无需承担任何违约责任；2.两被告于2019年7月14日前提供上述文件与协助，否则鸿泰龙公司自2019年7月15日起不再租用案涉房屋并搬离租赁物，同时通过邮件的方式将钥匙等寄送两被告；3.两被告将保证金990000元、鸿泰龙公司已支付的租金14880000元、违约金912000元及经济损失5000000元支付至鸿泰龙公司指定的银行账户。该邮件于2019年7月11日发出，2019年7月12日由他人代收。鸿泰龙公司主张于2019年7月23日通过顺丰速运邮寄钥匙给许祥玉。该邮件于当日被签收，签收人处有“许”字样。许祥玉主张未收到钥匙。鸿泰龙公司提供短信记录，主张其已短信告知许祥玉其邮寄了钥匙。该短信记录内容包括，鸿泰龙公司邮寄了钥匙、许祥玉已签收及注意防盗防火，许祥玉回复要现场交接，鸿泰龙公司的人员要求许祥玉明确现场交接时间，至此没有更多内容。鸿泰龙公司主张该短信记录由于员工离职，无法出示手机，许祥玉主张时间太久无法记清。鸿泰龙公司提供流水线设备销售合同、解除协议、银行电子回单、发票，主张鸿泰龙公司购买但未实际使用的流水线设备费用；提供装饰工程施工合同、补充协议及付款凭证、发票及收据等，主张鸿泰龙公司已对案涉房屋进行装饰装修，但未实际使用的费用以及在租赁期间的装饰装修维修的剩余净值；提供物流服务合同书及支付凭证，主张搬离的费用；提供解除协议、付款凭证、劳动合同、参保缴费明细表等，主张搬离仓库时的人工费用、员工遣散的费用；提供雨棚施工合同、验收报告及发票等，主张维修案涉房屋的费用。两被告主张鸿泰龙公司的装修未经两被告同意，如有装修两被告要求恢复原状，但认为两被告未装修过。两被告提供落款日期为2018年11月20日的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，主张案涉房屋已经消防验收合格。该受理凭证的内容为：鸿泰龙公司肖四清于2018年11月20日经网上备案受理系统进行了仓库、宿舍楼项目工程竣工验收消防备案，备案号：440000WYS180033193，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。两被告提供2019年7月15日、2019年7月19日的电话录音，主张是其与原告的经理孙昌盛的对话，孙昌盛说搬离的原因是压缩，因为这边没有订单要搬到高埗去，在被告询问什么时候清完时，孙昌盛表示没有要求什么时候搞定，慢慢收、慢慢搞，孙昌盛明确了走的时候要通知两被告来接管。鸿泰龙公司对孙昌盛的说法不确认，认为仅是其个人行为。利盛公司于2019年10月向鸿泰龙公司发送《最后通知函》，内容包括：1.鸿泰龙公司自7月拖欠租金，8月下旬大部分东西已经搬走，尚有部分办公家具及仓库内部分物品未搬；2.鸿泰龙公司于2019年11月4号前将物业内的物品搬离，否则视为废弃物处理，利盛公司至2019年10月31日将物业收回，鸿泰龙公司应缴清租金、水电费。该邮件于2019年11月1日由收发室签收。两被告提供案涉物业的照片、水费发票，主张2019年10月底，鸿泰龙公司的部分物品仍占用案涉物业、2019年7月至9月的水费相当，说明至2019年9月仍有较多员工在案涉物业。鸿泰龙公司主张两被告未提供房产证或建设工程规划许可证，未提供村委会的同意转租证明，未提供办理消防验收的文件，导致鸿泰龙公司无法继续使用案涉房屋。两被告主张租赁时已告知案涉房屋的证件情况，即合同附件中已提供的就是有的，未提供的就是没有的，鸿泰龙公司搬走是其自身原因，案涉房屋已通过消防验收，并非无法使用。两被告主张因合同无效，约定的免租期也无效，故请求2016年1月至2月的使用费。鸿泰龙公司主张若没有装修免租期，鸿泰龙公司不会租赁物业，不同意支付该使用费。双方确认鸿泰龙公司已支付案涉房屋的房屋占用费至2019年7月。本案在审理过程中，双方确认案涉合同为无效合同，鸿泰龙公司变更其第一项诉讼请求为只要求退还保证金，不要求解除合同，许祥玉、利盛公司变更其反诉请求中的租金为房屋占有使用费，数额不变。鸿泰龙公司撤回了对消防验收备案资料的调查取证申请。双方均确认案涉房屋的水电表是单独的，均确认没有监控录像可以证实鸿泰龙公司的搬离时间，案涉房屋已出租给案外人。许祥玉主张其是真正的出租方，利盛公司对鸿泰龙公司的意见与许祥玉一致。本院于2020年7月24日至案涉厂房处调查，该厂房由顺丰速运公司自2020年6月承租，承租时案涉厂房是空置的，不清楚上一手承租人的情况。原被告对本院的调查均无异议。以上事实，有《非住宅房屋租赁合同》、《告知函》、银行电子回单、收据、快递单、流水线设备销售合同、解除协议、银行电子回单及发票、装饰工程施工合同、补充协议及付款凭证、发票及收据、物流服务合同书及支付凭证、解除协议、付款凭证、劳动合同、参保缴费明细表、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、最后通知函、录音光盘及文字整理、照片、水电费发票及转账凭证、调查笔录等及本案庭审笔录、质证意见附卷为据。本院认为，本案为租赁合同纠纷。两被告自愿撤回其第四项反诉请求，是其合法权益的处分，本院予以准许。本案的争议焦点：一、案涉合同的效力及押金的退还问题；二、鸿泰龙公司返还案涉房屋给两被告的时间及鸿泰龙公司应支付给两被告的租金（占有使用费）数额；三、鸿泰龙公司请求的各项经济损失是否应由两被告承担；四、鸿泰龙公司应否向两被告支付2019年8月至10月的水电费。关于第一个争议焦点。案涉《房屋租赁合同》虽系双方的真实意思表示，但截止一审辩论终结前，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉合同依法无效，自始不发生法律效力。鸿泰龙公司请求双方的租赁合同关系自2019年7月15日解除，两被告请求确认双方的租赁合同关系于2019年10月31日解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应相互返还。两被告应将因案涉合同而收取的押金990000元退还给鸿泰龙公司。关于第二个争议焦点。案涉合同虽然无效，但鸿泰龙公司已实际占有使用两被告享有使用收益权的案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，鸿泰龙公司仍应按约定的租金标准支付原告房屋占有使用费。两被告请求2016年1月12日至2月11日的占有使用费330000元，鸿泰龙公司主张该月因是案涉合同约定的免租期而无需支付。本院认为，该免租期是为了使用案涉房屋而由双方达成的一致意见，两被告请求支付该期间的占有使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。两被告主张鸿泰龙公司未其与现场交接，鸿泰龙公司至2019年9月底还有较多员工在案涉房屋，至两被告于2019年10月底收回案涉房屋时尚有部分物品存放在案涉房屋处，提供电话录音、照片、水电费发票为证。鸿泰龙公司主张其于2019年7月15日搬离案涉房屋，于7月23日寄还钥匙，提供告知函、短信记录、顺丰快递单及查询。根据鸿泰龙公司提供的顺丰快递详情单，显示签收人为“许”，许祥玉不确认收到了钥匙，但未提供反证，本院采纳鸿泰龙公司的主张，认定许祥玉于2019年7月23日签收了钥匙。钥匙是占有使用案涉房屋的重要依据之一，结合鸿泰龙公司发给两被告的《告知函》，可以看出，鸿泰龙公司主动结束占有使用的意图明显、已告知了两被告其已搬离并返还了钥匙。鸿泰龙公司于2019年8月14日注销了水费代扣，自此未缴纳过水电费及占有使用费。两被告若不认可鸿泰龙公司的搬离及不支付相关费用的行为，理应积极行动维护自身合法权益，包括到现场查看、对鸿泰龙公司搬离的行为提出异议、对邮寄钥匙的行为提出异议、请求支付相关费用等，但两被告并未提供任何证据证明其有上述行为。两被告提供的照片，无法显示拍摄时间，本院不予采纳。两被告提供的电话录音，能证明2019年7月19日，鸿泰龙公司尚在搬离的过程中，由此反驳了鸿泰龙公司主张的其于2019年7月15日搬离完毕，但不能证明两被告主张的鸿泰龙公司占有使用案涉房屋至2019年10月。故两被告主张鸿泰龙公司占有使用案涉房屋至2019年10月，但未提供证据予以证明，本院不予采纳。综上，本院认定，鸿泰龙公司于2019年7月31日前搬离了案涉房屋。双方确认鸿泰龙公司已支付占有使用费至2019年7月，故两被告请求鸿泰龙公司支付占有使用费1520000元，没有事实依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点。鸿泰龙公司主张因两被告未办理消防验收、提供场地使用权证明等导致鸿泰龙公司无法继续使用案涉房屋，由此请求两被告赔偿其主张的装饰装修折旧费用、流水线费用、搬迁费用及设施的损耗费用、遣散员工费用共计2342159.14元。两被告主张鸿泰龙公司的装修未经两被告同意，如有装修两被告要求恢复原状，认为原告未装修过以及原告主张的装修价值已利用完毕。但两被告在鸿泰龙公司使用案涉房屋的三年多时间内对装修未提出过异议，在鸿泰龙公司搬离、两被告接收案涉房屋后也未提出异议，也未提供证据反驳鸿泰龙公司主张的装修事实，案涉房屋已转租他人使用，不具备评估的条件，故本院根据本案的实际情况，酌情认定鸿泰龙公司对案涉房屋的装修归两被告所有，两被告折价300000元给鸿泰龙公司。至于鸿泰龙公司主张的流水线费用、员工遣散费用、搬迁费用、设备等搬迁的损耗费用等，主要是鸿泰龙公司自身经营产生的费用，本院不予支持。关于第四个争议焦点。承上，两被告并未举证证明鸿泰龙公司占有使用案涉房屋至2019年10月，故两被告请求鸿泰龙公司支付2019年8月至10月的电费73515元、水费6715元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市泓泰龙仓储服务有限公司与被告许祥玉于2016年5月18日签订的《东莞市非住宅房屋租赁转租合同》无效；二、被告许祥玉、东莞市利盛实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告东莞市泓泰龙仓储服务有限公司保证金990000元；三、被告许祥玉、东莞市利盛实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市泓泰龙仓储服务有限公司装修折价300000元；四、驳回原告东莞市泓泰龙仓储服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告许祥玉、东莞市利盛实业投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费33457元，由原告东莞市泓泰龙仓储服务有限公司负担20505元，被告许祥玉、东莞市利盛实业投资有限公司负担12952元。反诉受理费11086元，由被告许祥玉、东莞市利盛实业投资有限公司负担。原告东莞市泓泰龙仓储服务有限公司已预交本诉受理费。被告许祥玉、东莞市利盛实业投资有限公司已预交反诉受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。(本页无正文）审 判 长 陈 芹人民陪审员 周 勇人民陪审员 谢秀莲二〇二〇年十月十九日书 记 员 陈文英王柳垚张政荣附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。