江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏04执异57号案外人：张丽，女，汉族，1976年8月18日出生，户籍所在地溧阳市，现住溧阳市。委托诉讼代理人：马辉，江苏慎平律师事务所律师。申请执行人：江苏银行股份有限公司常州分行，住所地常州市延陵中路**。法定代表人：蒋敏，该行行长。被执行人：江苏锡方贸易有限公司，住，住所地溧阳市溧城镇平陵中路**平陵大厦**/div>法定代表人：魏志方。被执行人：溧阳市丰联置业发展有限公司，住所地溧阳市，住所地溧阳市溧城镇平陵中路****法定代表人：缪麟。被执行人：溧阳丰盛置业发展有限公司，住所地溧阳市天目湖工业，住所地溧阳市天目湖工业园区style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：缪建芳。被执行人：魏志方，男，汉族，1955年9月15日出生，住溧阳市。被执行人：陈小仙，女，汉族，1960年3月30日出生，住溧阳市。被执行人：缪建新，男，汉族，1954年12月10日出生，住无锡市崇安区。被执行人：王志娟，女，汉族，1968年11月5日出生，住无锡市崇安区。被执行人：王小方，男，汉族，1966年6月19日出生，住溧阳市。被执行人：王留英，女，汉族，1966年11月2日出生，住溧阳市。本院在执行江苏银行股份有限公司常州分行（以下简称江苏银行常州分行）申请执行江苏锡方贸易有限公司（以下简称锡方公司）、溧阳市丰联置业发展有限公司（以下简称丰联公司）、溧阳丰盛置业发展有限公司、魏志方、陈小仙、缪建新、王志娟、王小方、王留英借款合同纠纷一案过程中，案外人张丽向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。经审查查明：江苏银行常州分行与被申请人锡方公司、丰联公司、溧阳丰盛置业发展有限公司、魏志方、陈小仙、缪建新、王志娟、王小方、王留英借款合同纠纷一案，常州仲裁委员会于2017年3月29日作出【2017常仲调字第0117号】仲裁调解书，确认以下调解协议：（一）各方确认截至2017年3月23日止，锡方公司共结欠江苏银行常州分行款项4052055.38元（其中本金4050000，利息2055.38元）；（二）锡方公司向江苏银行常州分行补偿律师费27549元；（三）该案仲裁费21451元由锡方公司承担；（四）锡方公司于2017年3月29日前向申请人付清借款本金项下利息8159.32元、仲裁费21451元、律师费27549元，共计57159.32元；原合同编号为ＪＫ063716000112的借款合同项下借款分30个月还清，即自2017年4月至2019年9月期间，于每月20日前向江苏银行常州分行支付所欠本金以年利率6.09%所计算的利息，并偿还本金135000元；（五）若锡方公司按上述约定履行付款义务，则江苏银行常州分行放弃其他仲裁请求；（六）若锡方公司未能按上述约定履行付款义务，有任何一期逾期付款，则锡方公司应立即向江苏银行常州分行支付全部剩余借款本金及自上期结清利息之日起至实际还清之日止，按照合同约定的逾期利率计算的罚息及复利，并向江苏银行常州分行支付律师费用140000元（扣除已经支付部分）；（七）江苏银行常州分行有权对丰联公司抵押的位于四大街129号100室的房屋（溧房权证溧阳字第**）和土地使用权（溧国用2013第xx号）的拍卖、变卖或折价款项在最高额234.63万元范围内，就江苏银行常州分行对锡方公司在本协议第（六）项所述债权享有优先受偿权；（八）江苏银行常州分行有权对丰联公司抵押的位于西大街××室的房屋（溧房房权证溧阳字第**）土地使用权（溧国用2013第xx号）、位于西大街××室的房屋（溧房权房权证溧阳字第**）地使用权（溧国用201）地使用权（溧国用2013第**）（溧房权证房权证溧阳字第**）使用权（溧国用2013第xx号）的拍卖、变卖或折价款项在最高额701.26元范围内，就江苏银行常州分行对锡方公司在本协议第（六）项所述债权享有优先受偿权；（九）被申请人丰联公司、溧阳丰盛置业发展有限公司、魏志方、陈小仙、缪建新、王志娟、王小方、王留英对锡方公司在本协议第（六）项下的付款义务承担连带责任。该仲裁裁决生效后，根据申请执行人江苏银行常州分行的执行申请，本院于2020年2月19日以（2020）苏04执24号立案执行。2020年2月20日，本院作出（2020）苏04执24号执行裁定：一、冻结、扣划被执行人锡方公司、丰联公司、溧阳丰盛置业发展有限公司、魏志方、陈小仙、缪建新、王志娟、王小方、王留英银行存款3461118.12元及相应利息或查封、扣押其相应价值的财产；二、冻结、扣划被执行人执行费37011元。根据该执行裁定，本院于2020年3月31日向常州市不动产登记交易中心溧阳分中心送达（2020）苏04执24号协助执行通知书，要求协助查封丰联公司名下位于溧阳市房屋（以下简称2209室房屋）等13套不动产，查封期限为三年，自2020年3月31日起至2023年3月30日止。案外人张丽向本院提出执行异议，请求：解除对2209室房屋的查封。事实与理由：张丽于2019年4月9日与丰联公司签订了商品房买卖合同，约定丰联公司将2209室房屋出卖给张丽，房款总金额为300000元，后张丽支付了全部房款，丰联公司于2019年12月3日开具了发票，后因“新冠”疫情未能及时办理产权登记，2020年4月14日，其前往相关部门缴纳了契税并申请办理产权登记，但上述房屋已被法院查封。张丽认为，其依据房屋买卖合同购买了该房并付清了房款，且已实际占有，因“新冠”疫情原因而未能及时办理产权登记，张丽对此没有过错，因此，法院应停止对该房屋的执行。申请执行人、被执行人未进行答辩。另查明，2019年4月9日，张丽作为买受人与出卖人丰联公司签订了一份商品房买卖合同。合同约定，张丽购买丰联公司开发的坐落溧阳市溧城镇西大街东侧、××北侧、商品房项目××名称为××广场××、施工编号为××广场××大厦××房、公安编号为平陵中路226号2209号的房屋。该商品房为现房，房屋用途为商业，建筑面积为65.72平方米，房屋单价为每平方米4564.82元，总金额300000元。合同对付款和交付房屋的时间约定为：张丽应于2019年12月3日前支付全部价款，而丰联公司应在2019年12月4日前向张丽交付该商品房。上述合同签订后，张丽依约于2019年12月3日以现金方式向丰联公司支付全部房款。丰联公司向张丽出具了收到300000元的收款收据，并于当日开具了增值税发票。丰联公司在张丽缴纳了物业费后于2020年1月3日向其交付了房屋。张丽于2020年1月1日与他人签订涉案房屋装修合同，于2020年1月3日起向“溧阳市平陵广场物业管理有限公司”缴纳物业费、充电费等物业管理费用。2020年4月14日，张丽向相关部门缴纳了房产交易税（契税、印花税）8646.43元后申请办理产权登记，发现房屋已被本院查封。还查明，丰联公司于2020年4月16日出具了一份“证明”，该“证明”载明：“关于平陵中路226号平陵大厦（2209）房屋，因本公司未提供土地分割证，所以至今一直未领房产证。特此证明！”本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，房地产开发企业丰联公司与买受人张丽在涉案查封前签订的商品房买卖合同合法有效，张丽已支付全部购房价款。根据本案张丽购买的房屋系现房的事实，以及张丽提供的装修涉案房屋的合同、购买装修材料的清单、付款凭证以及其向物业公司缴纳物业费、充电费等证据，可以认定在本院对涉案房屋实施查封前，丰联公司已向张丽交付房屋，且张丽合法占有该房屋。由于涉案房屋交付时间已是2020年1月份，而众所周知2020年1月下旬全国已发生较为严重的“新冠”疫情，2020年2月后直到本院查封涉案房屋的3月31日期间，全社会的正常工作，包括相关部门办理房屋产权登记等工作均受到疫情不同程度的影响，因此，张丽提出未能及时办理产权登记系受疫情影响的理由成立。另外，丰联公司未提供土地分割证，客观上也不能办理产权登记。故可以认定，未办理涉案不动产产权登记并非购房人张丽自身原因所造成。综上所述，张丽对涉案的2209室房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益，张丽的异议理由成立，其异议请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对溧阳市xx房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 吕福清审 判 员 朱正生审 判 员 王 星法官助理 陶金沙二〇二〇年十月二十日书 记 员 张玉娘