重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0241民初2752号 原告：张晓英，女，1977年8月7日出生，土家族，湖南省永顺县人，住重庆市江**。 委托诉讼代理人：白明军，重庆金颂律师事务所律师。 被告：李宗耀，男，1953年5月25日出生，汉族，湖南省花垣县人，住该县。 第三人：秀山县爱美美发店，住所地：重庆市秀山县中和街道武陵西路**，统一社会信用代码：92500241MA612R281E。 经营者：陈相。 原告张晓英诉被告李宗耀、第三人秀山县爱美美发店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告张晓英及其委托诉讼代理人白明军、被告李宗耀到庭参加诉讼，第三人秀山县爱美美发店经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张晓英向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告继续履行与原告签订的房屋租赁合同；2、请求法院判决被告赔偿原告从2019年11月14日起至2020年11月13日的房屋租金损失24000元，并按全国同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付资金利息；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将第2项诉讼请求利息的计算明确为：以24000元为基数，从2019年11月14日起，按全国同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止。事实和理由：原告张晓英与被告李宗耀于2013年11月26日签订《房屋租赁合同》，依据合同约定被告李宗耀将其位于重庆秀山县的房屋出租给原告张晓英经营使用。面积约为2000㎡，包括临街4间门面及其房屋的3、4、5、6楼共5层。房屋租赁期限为18年，自2014年1月1日至2032年1月1日止。依据双方签订的《房屋租赁合同》第3条的约定，原告享有该房屋合法转租的权利;依据《房屋租赁会同》第4条约定，因甲方(被告李宗耀)的其它违约原因引起的纠纷或损失均由甲方(被告李宗耀)承担。在原告与被告的房屋租赁合同履行过程中，原告于2015年10月15日与李某签订房屋转租合同，将其临街的一个门面出租给李某做理发店，租赁期限为4年，合同约定第一年租金为18000元，第二年不变，第三年租金为20000元，第四年租金为22000元，自2015年11月14日至2019年11月13日。双方在合同中对双方的权利义务与其他事项做了具体约定，前3年原告收取了房租，第四年被告李宗耀擅自收取了李某2018年11月14日至2019年11月13日房屋租金22000元，原告就此事诉至秀山县人民法院，(2019)渝0241民初1117号案作出判决，要求李某支付张晓英租金22000元及资金利息500元。后因被告利用其是房东也是股东的特殊身份，无故干涉原告承租房屋的经营使用权。被告2019年11月13日在原告不知情的情况下，被告强行擅自与李某签定租赁合同，将其房屋出租给李某，并收取了2019年11月14日至2020年11月13日的临街门面租金，被告一房二租，并且获取了不正当收益。原告为此事又起诉被告李宗耀与李某的房屋租赁合同无效，秀山县人民法院受理该案审理后，(2019)渝0241民初4146号案判决被告与李某二者之间签订的房屋租赁合同无效，并要求李某在二十日内返还涉案房屋给原告。但是李某继续经营理发店2019年11月14至2020年8月，该期间的房屋租金被被告李宗耀以房东的身份所收取，被告侵害原告的房屋租赁权益，依法应当赔偿原告的租金损失。2020年8月因本案被告李宗耀再次将原告承租的该房屋门面又擅自出租给第三人陈相经营做理发店，登记字号为秀凵县爱美美发店，被告李宗耀与第三人陈相签订了《房屋租赁合同》，据第三人陈相陈述，被告李宗耀已收取了该出租房屋一年租金24000元。被告又擅自一房数租，侵犯了原告合法房屋租赁权与承租房屋的收益权。综上所述，因被告违反诚实信用原则与双方签订的《房屋租赁合同》，侵犯了原告作为承租人的合法租赁权，客观上给原告造成直接房租损失24000元及资金利息损失。现原告为维护自己的合法权益，诉至贵院，恳请贵院查明事实判如所请。 李宗耀辩称，原告张晓英已经二年未支付我房屋租金，与张晓英解除了房屋租赁合同，张晓英无权再主张任何权利。张晓英起诉的金额及利息于法无据，应不予支持。 第三人秀山县爱美美发店未到庭，无答辩意见。 本院经审查认定事实如下：2013年11月26日，李宗耀与张晓英签订《房屋租赁合同》，约定李宗耀将位于秀山县的临街4间门面及3、4、5、6层房屋租赁给张晓英。租赁期限为18年，自2014年1月1日起至2032年1月1日止。交付房屋为清水房，张晓英享有转租权。考虑到租赁房屋系清水房，李宗耀同意该房屋2014年1月1日起至2016年8月30日期间免交房租；于2016年8月30日支付第一次租金150000元，以后每年的租金递增5000元。签订合同后，李宗耀依约向张晓英交付了租赁房屋。 另查明，2015年10月15日，张晓英与李某签订《房屋租赁合同》，约定张晓英将位于秀山县的房屋租赁给李某。房屋租赁期限为4年，自2015年11月14日至2019年11月13日止。租金支付方式为一年一付，于每年的11月10日之前一次性付清下一年的租金。租金为18000元，前两年的租金不变，后每年租金在原年租金的基础上上涨2000元。合同签订后，张晓英依约交付了租赁房屋，李某依约向张晓英交付了2015年11月14日至2018年11月13日期间的房屋租金。后因李某未按约支付2018年11月14日至2019年11月13日期间的租金，张晓英将李某诉至本院，本院作出（2019）渝0241民初1117号民事判决书，判决李某给付张晓英上述租期内租金及违约金。2019年11月13日，李宗耀与李某签订《门面租赁合同》，约定李宗耀将位于秀山县的房屋租赁给李某。租赁期限自2019年11月13日起至2022年11月13日止。租金为18000元/年，后每年租金上涨2000元。合同签订后，李某向李宗耀交付了租金18000元，该租赁房屋由李某实际使用至2020年8月。2020年8月，李某搬离该房屋，李宗耀将该房屋另外租赁给第三人秀山县爱美美发店，李宗耀在庭审中陈述，与秀山县爱美美发店经营者陈相就该房屋签订了三年的租赁期限，租金每年20000元。 李宗耀在庭审中称已经邮寄了与张晓英解除合同的函，并举示关于秀山县某酒店房租的申请催收函，其在庭审中认可某酒店的房屋不是本案案涉的房屋。2018年10月4日因投资失败李宗耀与张晓英、案外人冯某、梁某、熊某、甘某签订房租收付款协议：根据李宗耀和冯某、梁某、熊某、甘某之前合同约定，李宗耀欠冯某、梁某、熊某、甘某合同欠款1700000元，从2016年11月1日开始，每年由张晓英支付给李宗耀租赁秀山的某酒店及秀山的另一酒店房租款作为李宗耀抵扣冯某、梁某、熊某、甘某合同欠款至抵扣完为止，期间李宗耀同意不再给张晓英出具房租收据，凭转账给冯某、梁某、熊某、甘某票据视为房租收取凭证，待上述款项抵扣完后，按照李宗耀和张晓英签订的房租合同继续履行。 以上事实有原、被告当庭陈述、《房屋租赁合同》、《入股协议书》、《房租收付款协议》、秀山县人民法院（2019）渝0241民初1117号、4146、1525号民事判决书、重庆市第四中级人民法院（2020）渝04民终842号民事判决书、《关于秀山县明庭酒店房租的申明催收函》等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，本案的主要争议焦点为张晓英与李宗耀于2013年11月26日签订的《房屋租赁合同》是否已经解除。对此，本院对此具体评析如下：原告张晓英与被告李宗耀于2013年11月26日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形的，当事人可以解除合同；（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”本案中，被告李宗耀未举示证据证明其与张晓英在2013年11月26日签订的《房屋租赁合同》有符合上述解除合同的情形，且其邮寄给张晓英的催收函上载明的房屋也不是本案中的案涉房屋，无法证明其与张晓英签订的《房屋租赁合同》已解除，故其辩称的与张晓英于2013年11月26日签订的《房屋租赁合同》已解除的理由不成立，不予采纳。该合同未解除，则对双方仍具有约束力，应当继续履行。 张晓英与李宗耀签订的《房屋租赁合同》约定了租赁期限、转租权等内容，该合同尚未解除，被告李宗耀在明知涉案房屋已出租给张晓英，在租期未满且并未解除的情况下，再次将同一房屋标的出租给他人并收取了房租，侵犯了张晓英的合法承租权。原告张晓英作为涉案房屋的合法承租人，要求被告李宗耀赔偿租金损失的请求成立，予以采纳。对租金的具体损失，原告张晓英主张依据其与李某之前签订的租赁合同，算出损失为24000元，但该租赁合同的履行期限已于2018年11月13日届满，其以此作为租金损失的依据不具有可行性，而李宗耀与李某签订《门面租赁合同》约定租金为18000元/年，该合同亦经本院确认无效，综合案件情况，参照本院（2019）渝0241民初1117号民事判决书认定该房屋在2018至2019年的租金为22000元及资金利息550元，本院酌定原告张晓英的租金损失为22000元及资金利息550元。 第三人秀山县爱美美发店经本院合法传唤未到庭，本院可依法缺席审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下: 一、被告李宗耀继续履行与原告张晓英于2013年11月26日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告李宗耀在本判决生效后二十日内支付原告张晓英租金损失22000元及资金利息550元； 三、驳回原告张晓英的其他诉讼请求。 案件受理费400元，减半收取200元，由被告李宗耀负担188元，原告张晓英负担12元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时向该院预交上诉费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  陶军霖 二〇二〇年十月二十一日 书记员  李 娟