四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初12109号 原告：蒋昌毅，男，1989年2月2日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：杨萃，四川君合律师事务所律师。 被告：成都中强实业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区梨花街**。 法定代表人：李俊，成都中强实业有限公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋璨，女，住成都市龙泉驿区。 原告蒋昌毅与被告成都中强实业有限公司（简称中强公司）、安信信托股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理后，蒋昌毅申请撤回对安信信托股份有限公司的起诉，本院经审查后口头裁定予以准许，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋昌毅的委托诉讼代理人杨萃、被告中强公司的委托诉讼代理人蒋璨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋昌毅向本院提出诉讼请求：1．判令中强公司办理签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》备案手续；2．判令中强公司向蒋昌毅赔偿逾期交房违约金219858.55元，分段计算为：从2019年1月1日起至2019年6月30日按照已付房款每日万分之二计算为37997.64元，从2019年7月1日起至2019年8月31日按照已付房款每日万分之三计算为19315.46元，从2019年9月1日起至交房之日止按照已付房款每日万分之四计算，暂计至起诉之日为162545.45元；3．本案诉讼费等由中强公司承担。事实和理由：2017年11月14日，中强公司与蒋昌毅签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，将位于成都市锦江区××街××号××广场××幢××单元××层××号房出售给蒋昌毅，房屋总价为1755490元。蒋昌毅依约已付房款1055490元（占总房款的60.1%）。合同第二十四条约定“出卖人自本合同签订之日起（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息”，中强公司应按合同约定履行相应义务。中强公司应按照《告星汇业主书》承诺承担违约金赔付责任，违约金从2019年1月1日起至2019年6月30日按照已付房款每日万分之二计算，从2019年7月1日起至2019年8月31日按照已付房款每日万分之三计算，从2019年9月1日起直至交房为止按照已付房款每日万分之四计算。中强公司于2019年4月15日出具的《告星汇业主书》，对《四川省商品房买卖合同（预售）》逾期交房的违约金进行了调整，构成了新的约定，应按照上述标准进行赔付。截至2018年7月星汇广场停工已久，根据施工方提供的《停工报告》，证明中强公司无法履行按期交房义务。经蒋昌毅多次催告，提出完成备案申请和预告登记以保障物权，中强实业均以安信信托股份有限公司在走流程为由拖延办理，蒋昌毅已穷尽了申请义务。中强公司至今仍未履行房屋买卖合同中的交房及解押、合同备案义务。蒋昌毅为维护其合法权益，特诉至法院。 中强公司辩称，因蒋昌毅未按合同约定支付全部房款，违约在先，中强公司不承担违约责任。对于违约金的问题，双方并未就违约金达成最终的书面协议，违约金金额应按合同第19条约定的标准，每逾期一日按照已支付房款的万分之一计算。根据网签合同第24条第3款约定，蒋昌毅在未办理完毕贷款手续前，中强公司有权不予办理商品房预售备案手续，中强公司有权主张不安抗辩权或同时履行抗辩权。 本院经审理认定事实如下：2017年11月14日，蒋昌毅与中强公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：蒋昌毅向中强公司购买成都市锦江区××街××号××广场××幢××单元××层××号房屋，预测建筑面积66.01平方米，总价款为1755490元；蒋昌毅采取分期付款方式支付房款，于2018年11月14日前支付首期房价款535490元，于2018年2月12日前支付房价款520000元，于2018年3月31日前支付房价款700000元；中强公司应在2018年12月31日前向蒋昌毅交付该商品房；逾期交房的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，中强公司按日计算向蒋昌毅支付全部房价款万分之一的违约金。第二十四条“预售合同登记备案”，（一）中强公司自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，蒋昌毅在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。（二）本合同采用网上签约并登记备案的，中强公司保持签约文本与备案文本内容的一致。（三）有关预售合同登记备案的其他约定如下：买受人以一次性付款或分期方式支付购房款的，出卖人在买受人付清全部房款后30日内办理商品房预售备案手续……第（三）款内容进行了加黑标注。 《四川省商品房买卖合同（预售）》附件三中附有安信信托公司出具的《同意函》。该《同意函》载明：中强公司位于东御街88号在建工程已抵押给安信信托公司，并办理了抵押登记。国有土地使用权证号：成国用（2012）第1××7号，使用权面积：20478.9平方米。现中强公司申请办理该宗土地上星汇广场项目1幢及地下室房屋的商品房预售许可证。在上述在建工程抵押的状况下，安信信托公司同意办理星汇广场项目1幢及地下室的商品房预售许可证，并同意中强公司销售该房屋，同意办理该房屋的初始登记、转移登记，以及同意房屋买受人办理预告登记、抵押登记。 合同签订后，蒋昌毅支付了第一期、第二期的购房款合计1055490元。后中强公司未按约定交房，陆续向蒋昌毅等星汇广场的买受人发出《关于对星汇广场业主诉求的承诺》、《关于星汇广场延期交付违约金的约定》，承诺对于选择继续持有房屋的客户，中强公司支付逾期交房违约金。 2019年4月15日，中强公司出具《告星汇项目业主书》，承诺按以下计算方式支付违约金：自2019年1月1日至2019年6月30日期间，延期交付违约金按客户实际支付的房款（包括银行已支付的按揭贷款）的每日万分之二进行赔付；2019年7月1日至8月31日期间，按客户实际支付的房款的每日万分之三进行赔付违约金；2019年8月31日之后若仍存在逾期交付的情况，按客户实际支付的房款每日万分之四赔付至星汇项目完成施工并达到交付使用功能止。 另查明，截至本案庭审之日，案涉房屋所属建设工程尚在建设中，尚未进行竣工验收。 以上事实，有当事人的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、商品房信息摘要、银行转账凭证、中强公司专用收据、《告星汇项目业主书》等证据以及当事人的陈述在案为证。 本院认为，蒋昌毅与中强公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。蒋昌毅向中强公司支付了部分购房款，但中强公司未按约于2018年12月31日前向蒋昌毅交付房屋。中强公司的行为构成违约，应当承担相应违约责任。关于逾期交房违约金，蒋昌毅与中强公司均认可以已支付房款为基数计算，本院予以确认。关于具体违约金标准。中强公司在《告星汇项目业主书》中对2019年1月1日后的逾期交房违约金标准进行了上调，蒋昌毅对此予以认可，故应视为双方就逾期交房违约金标准达成新的协议。即自2019年1月1日起至2019年8月31日的违约金标准应按《告星汇项目业主书》确定。2019年8月31日之后的逾期交房违约金，因《告星汇项目业主书》约定标准过高，本院酌情调整为已支付房款的每日万分之三计算。截至本案庭审之日，案涉房屋尚不具备法律规定的交付条件，且最终交付时间尚不确定，故本案中逾期交房违约金计至判决生效之日，后续违约金蒋昌毅可根据实际交房时间另行主张。 关于中强公司是否应为蒋昌毅办理商品房预售合同备案手续，即办理该手续是否需以蒋昌毅付清全部房款为前提问题。本院认为，《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十四条预售合同登记备案的约定中，第（一）款“中强公司自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续”，虽然在天数之前划上了×，但从文意上无法确认就是双方约定该款不适用，应当认定是合同签订之日到30日之间双方没有明确具体时间。而第（三）款的内容虽然进行了加黑，但双方在合同上并未约定加黑的内容优先于其他条款适用。从第二十四条整体结构上看，第（一）款、第（二）款、第（三）款采用的是并列方式罗列，未约定优先适用哪一款，也未约定哪一款不适用。在同一份合同文本自身存在结构缺陷或内容不清晰可能导致签约人误解的情况下，中强公司应按合同约定顺序条款的约定完成登记备案。而且，商品房预售合同备案仅是合同当事人根据相关规定到相关行政管理部门对签订合同这一事实予以登记公示，与签订合同后的具体履行情况无关，并不以合同履行完毕即支付房款和交付房屋、办理产权证等为前提条件。综上，蒋昌毅主张中强公司对双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》进行备案的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告成都中强实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蒋昌毅支付2019年1月1日至判决生效之日的逾期交房违约金（均以已付购房款1055490元为基数，2019年1月1日至2019年6月30日按每日万分之二计算，2019年7月1日至判决生效之日按每日万分之三计算）； 二、被告成都中强实业有限公司应于本判决生效之日起五日内办理其与原告蒋昌毅于2017年11月14日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的登记备案手续； 三、驳回原告蒋昌毅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4698元，减半收取2349元，由被告成都中强实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇二〇年十月二十三日 书记员  刘茜