湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初1790号原告（反诉被告）：胡盈浦，男，1983年8月11日出生，住浙江省象山县。原告（反诉被告）：田吉（系原告胡盈浦之妻），女，1985年1月18日出生，住浙江省萧山区。二原告共同委托诉讼代理人：杨浩，湖北忠三律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：李晓钰，湖北忠三律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：谢志成，男，1990年6月20日出生，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：孙瑾铄，湖北珞珈律师事务所律师。第三人：武汉链家宏业房地产经纪服务有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区云霞路**、云霞路**、淮海路**泛海国际中心办公******。统一社会信用代码9142010355840037X8。法定代表人：杨立峰，总经理。委托诉讼代理人：邓倩，女，1990年9月13日出生，户籍住址湖北省武汉市洪山区，现住湖北省武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：杨晓帆，男，1996年2月16日出生，户籍住址湖北省武汉市东西湖区，现住湖北省武汉市东西湖区。原告胡盈浦、田吉与被告谢志成房屋买卖合同一案，本院于2019年4月1日立案受理后，被告谢志成于2019年5月24日提出反诉，本院一并进行了审理。同日，被告谢志成申请追加武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家宏业公司）作为本案第三人参与诉讼，本院予以准许。审理过程中，二原告向本院提出财产保全申请，本院于2019年4月9日作出（2019）鄂0112民初1790号之一民事裁定。本案依法适用简易程序，于2019年7月12日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）胡盈浦、田吉的共同委托诉讼代理人黄霞、李小亮（两位委托代理人代理权限至2020年5月9日届满），被告谢志成及其委托诉讼代理人孙瑾铄，第三人链家宏业公司的委托诉讼代理人邓倩、杨晓帆到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）胡盈浦、田吉的共同委托诉讼代理人杨浩、李晓钰，被告胡盈浦的委托诉讼代理人孙瑾铄到庭参加了诉讼，第三人链家宏业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡盈浦、田吉向本院提出诉讼请求：1、被告谢志成支付剩余购房款480100元；2、被告谢志成支付违约金（自2018年6月1日起，按房屋总价款的万分之五按日支付至上述债务清偿时止）；3、被告谢志成承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年10月17日签订《武汉市存量房买卖合同》，约定被告谢志成购买原告胡盈浦、田吉位于武汉市东西湖区金xx湾x期第x幢x单元x层x0x室的房屋，合同约定房屋转让价款960000元，被告谢志成采取首付加商业贷款形式支付。之后，被告谢志成陆续支付479900元，剩余480100元采用商业贷款的方式按揭支付。被告谢志成通过提供虚假资料、欺骗银行通过贷款审批，我方配合其办理了房屋所有权转移登记，但贷款银行在后续审批中发现被告谢志成隐瞒高额网贷的事实，其已不符合放贷条件，遂驳回其贷款申请。之后，被告谢志成未积极筹措资金支付剩余房款。被告（反诉原告）谢志成辩称，1、我方实际支付购房款485500元，尚欠474500元；2、根据双方签订的房屋买卖合同，我方支付尾款的方式为办理银行按揭抵押贷款，若因买受人自身原因未获贷款机构批准的，双方同意由买方找其他机构，直至贷款批准据此我方不构成逾期，不应承担责任，此外，我方至今未能成功获发贷款的原因系二原告所致。被告（反诉原告）谢志成提出反诉请求：1、二反诉被告共同支付违约金60000元（960000元×日0.05%×逾期解押125天）；2、二反诉被告共同支付案涉房屋所欠付的物业费14453元；3、二反诉被告共同赔偿反诉原告额外支付贷款利息损失58800元。事实与理由：我与反诉被告胡盈浦、田吉于2017年10月17日签订了《武汉市存量房买卖合同》，第三人链家宏业公司为居间人。合同约定我购买位于武汉市东西湖区金xx湾x期第x幢x单元x层x0x室的房屋，购房总款960000元，支付方式为：合同签订当日付定金50000元；过户当日见不动产收件单时付首付款230000元；尾款670000元向银行申请贷款，若贷款审批未通过，则应继续申请其他机构贷款，直至审批通过。此外，因案涉房屋在出售时是未办理初始登记且存在抵押的，故合同约定二反诉被告应于2017年10月10日前一次性清偿贷款，且最迟于2017年11月30日前办理完毕解除抵押登记手续。合同签订后，我按约支付了定金并于2017年11月7日通过了招商银行唐家墩支行的贷款审批，贷款审批有效期6个月（至2018年5月7日止），但二反诉被告直至2018年4月3日才清偿贷款，案涉房屋至2018年4月10日才过户登记给我，第三人链家宏业公司持新不动产证至招商银行唐家墩支行办理抵押手续，但因贷款审批有效期至2018年5月7日止，导致我无法继续办理购房按揭贷款。因新不动产证由第三人链家宏业公司保管且二反诉被告不同意将证件交予我，我一直无法继续申请办理不动产抵押贷款，直至2019年3月11日二反诉被告才将新不动产证交付给我，我立即向浦发银行武汉支行申请不动产抵押贷款，并于2019年4月16日通过贷款审批，但此时二反诉被告提起诉讼并保全查封了案涉房产，导致贷款未能发放。案涉房屋至今未能交付。根据合同第十条第（一）款，二反诉被告逾期履行解除案涉房屋原抵押登记的义务，应按照购房总款万分之五每日的标准向我支付违约金；截至提起反诉之日，案涉房屋发生物业费14453元，依据合同第八条第（三）款的约定，上述费用应由二反诉被告承担。同时，因二反诉被告违约行为导致我无法办理购房按揭贷款，而只能办理利率更高的不动产抵押贷款，根据2018年4月3日《补充协议》约定，二反诉被告应赔偿利息差额损失58800元。原告（反诉被告）胡盈浦、田吉辩称，1、从双方签订的合同第十二条约定以及补充协议第一条约定“买方支付首付款……”来看，直到2018年4月3日买方才将用于赎楼的款项付清，卖方在收到上述款项后于当日结清了贷款，并于2018年4月10日将房屋过户反诉原告，故我方不存在逾期解除抵押的违约情形；2、关于物业费，我方不予认可；3、关于贷款利息差额，反诉原告谢志成于2017年11月7日通过招商银行唐家墩支行的贷款审批有效期至2018年5月7日，我方于2018年4月10日已经将房屋过户给对方，其未通过贷款审批完全是因为自身负有高额网贷导致银行后期放款未审核通过。反诉原告谢志成申请通过的浦发银行武汉支行不动产抵押贷款，是一种针对小微企业主的个人经营性产品，而非个人住房按揭贷款，其相对于个人住房按揭贷款审核的条件更为宽松，利率也更高，反诉原告谢志成在自身负有高额网贷的情况下，无法通过利率较低的个人住房按揭贷款，转而选择利率更高的不动产抵押贷款，是其自身原因所致，其中利率差额应由其自身承担。第三人链家宏业公司陈述，我公司系居间方，于2017年10月17日促成双方诉争的买卖合同，2017年11月我公司与原、被告之间属于居间服务合同关系，不是买卖合同主体，且本案诉讼请求不涉及我公司，请法院查明事实，依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对谢志成提交的微信红包及转账记录，胡盈浦、田吉在第二次庭审时同意将上述款项在本案中一并处理抵扣房款，故对上述证据的真实性本院予以确认；对浦发银行贷款审批批复，系照片打印件，批复表不完整，亦无单位公章或其他证据相互印证，故对该证据本院不予采信；对物业公司欠付款说明，系照片打印件，物业公司未在该照片上签章予以认可，且表格大部分均被遮盖，无法证实表格出处，故对该证据本院不予采信。对上述真实性得以确认的证据的证明目的，本院综合予以认定。结合上述有效证据及原、被告双方庭审陈述，本院综合认定主要事实如下：胡盈浦、田吉为夫妻关系。2017年10月15日，胡盈浦与谢志成之母陈菊华就位于武汉市东西湖区金xx湾x期第x幢x单元x层x0x室的房屋（以下简称案涉房屋）签订《买卖定金协议书》，约定：房屋总价款960000元，托管在链家宏业公司的定金于正式签订二手房居间买卖合同时支付给胡盈浦；协议签订后三个工作日内谢志成到链家宏业公司签订二手房买卖合同。同日，胡盈浦出具一份《定金收付收据》，载明收到案涉房屋定金50000元，链家宏业公司员工手写备注“该定金暂由武汉链家宏业房地产经纪有限公司代为保管，叁个工作日内签订二手房买卖居间合同后转给甲方”。2017年10月17日，胡盈浦、田吉（甲方/出卖人）与谢志成（乙方/买受人）签订《武汉市存量房买卖合同》（编号100001255249，以下简称案涉合同），约定：1、案涉房屋建筑面积100.90平方米，房屋转让总价960000元（不包含该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备），该房屋已设定抵押，抵押权人为中国民生银行，抵押登记日期为2008年11月4日，卖方以现金方式赎楼，出卖人应于2017年10月10日前向该房屋的原贷款机构提供一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人最迟应于2017年11月30日前办理完毕解除抵押登记手续；2、第一部分房款为定金人民币（小写）50000元（大写）伍万元整，买受人应于签合同当天将该款以理房通监管方式支付给出卖人，第二部分房款为人民币（小写）910000元（大写）玖拾壹万元整，付款方式为商业贷款，买受人须在过户当日见不动产收件单时将首付款（不包括定金和交房保证金）人民币（小写）230000元（大写）贰拾叁万元整自行支付给出卖人，买受人拟贷款金额为人民币（小写）670000元（大写）陆拾柒万元整，买卖双方应于签订合同后30个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，出卖人须配合买受人提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书，按揭贷款金额以银行审批的贷款金额为准，由贷款银行按约定时间支付给出卖人，若银行贷款审批金额高于拟贷款金额的，则首付款相应减少，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买方继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买方自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；3、买卖双方一致同意买受人从本协议约定的购房款中留存人民币（小写）10000元（大写）壹万元作为交房保证金，买卖双方应当在卖方收到全部房款除交房保证金后3日内自行办理物业交割手续，居间方应陪同，买卖双方办理物业交割当日，签署交房确认书后由买受人自行支付出卖人；买卖双方同意在买方贷款审批通过后7个工作日内，共同去房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续，买受人应在领取不动产权证书后3个工作日内办理按揭贷款的抵押登记；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担；买卖双方任何一方与其履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；合同备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准，买方贷款审批后，买方自愿于卖方还贷当日提前支付部分首付款（具体的还款金额以银行实际还款金额为准）为卖方赎楼还款，还贷日期以银行的审批为准，支付方式为买方直接将钱支付给卖方账户内，该笔款项仅用于卖方赎楼还款，不得挪作他用，否则视为卖方违约，居间方已告知，买方提前支付首付款的法律风险，买方已知悉且无异议。2017年11月，谢志成到招商银行唐家墩支行申请贷款并获得审批通过。当月，谢志成共付款130000元。2018年2月7日，胡盈浦办理案涉房屋不动产权证。2018年4月3日，谢志成再次付款90000元，同时其与胡盈浦针对案涉合同签订《补充协议》，约定：买方支付首付款为卖方赎楼还款金额为人民币玖万元整小写（￥：90000.00），玖万元从首付款中扣除，到2018年4月3日为止，买方共支付首付款220000元整（其中包含定金伍万元整），买方预留剩余首付款人民币陆万元整（￥：60000.00）；买方预留的人民币陆万元整，于2018年5月8日后卖方收到全部银行贷款且卖方结清案涉房屋的物业水电欠款后，在一个工作日内以现金方式支付给卖方，若2018年5月8日后卖方未收到银行贷款那部分的全部房款，此为卖方逾期造成，此责任为卖方承担，买方有权利追究其逾期责任，具体由双方协商为准，若需要重新签订贷款合同，因银行利率上浮给买方造成的损失由卖方承担，其上浮部分利息和评估担保费从预留的陆万元中扣除；双方都应严格遵守该补充协议中条款，如有违约按买卖合同的第十条追究违约责任。同日，胡盈浦、田吉清偿案涉房屋贷款，2018年4月4日案涉房屋解押。2018年4月10日，案涉房屋的产权转移登记至谢志成名下，不动产权证由链家宏业公司保管。之后，谢志成在招商银行唐家墩支行申请的二手房买卖按揭贷款未能发放，其辩称贷款有效期为六个月，至2018年5月7日届满，由于胡盈浦未能按合同约定日期解押，谢志成无法在上述有效期内办结贷款手续，导致银行无法放款。2018年5月4日，谢志成付款220000元；2018年5月8日，谢志成付款39900元。2019年1月30日，链家宏业公司将不动产权证交给胡盈浦、田吉。审理过程中，谢志成陈述其于2019年3月中旬拿到不动产权证继续向上海浦东发展银行武汉分行申请贷款，并于2019年4月16日获得通过，但胡盈浦、田吉于2019年4月1日向法院起诉并申请财产保全，案涉房屋于2019年4月16日被法院查封，故其申请的贷款再次无法放款。审理过程中，胡盈浦、田吉同意将未偿还给谢志成的借款2000元及谢志成通过微信支付款项3300元共计5600元冲抵案涉房款，双方共同确认谢志成已支付的房款为485500元。另查明，上海浦东发展银行武汉分行向本院回复，其未发现谢志成在该行有贷款记录。链家宏业公司陈述，本案买方申请银行贷款与卖方申请银行解押可并行，谢志成办理二手房抵押贷款需要持办理过户后的不动产权证。谢志成诉请支付的物业费发生于2018年4月10日之前，胡盈浦、田吉亦认可上述时间段的物业费应由其承担，但数额不确定。本院认为，案涉合同及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，对各方均有约束力。庭审中，双方认可谢志成已付房款485500元，故其未付房款为474500元（960000元－485500元）。关于违约方的认定问题。如前所述，胡盈浦、田吉诉称其赎楼的前提条件系谢志成支付全部首付款，招商银行的按揭贷款未能成功办理系谢志成自身征信逾期造成，并非逾期赎楼。对其该项诉称意见，本院不予支持，理由如下：1、根据案涉合同对房款支付和交易顺序的约定，谢志成应在见到不动产收件单时向卖方支付首付款230000元，从文义来看，谢志成支付全部首付款的时间是胡盈浦、田吉结清贷款并成功办理产权过户手续之日；2、合同备注条款第三项亦约定，谢志成在贷款审批后自愿于卖方还贷当日提前支付部分首付款为其赎楼还款，亦非由其全额承担清偿银行贷款的义务，更非约定双方履约先后顺序，链家宏业公司亦陈述买方申请按揭贷款与卖方申请解押赎楼并行，否则双方应在合同备注条款中对履约先后顺序予以明确；3、《补充协议》第一条仅仅明确谢志成支付的首付款中90000元专门用于卖方赎楼还款，这一条款与合同备注条款第三项能够相互印证；4、关于谢志成自身征信逾期导致按揭贷款未能发放的意见无有效证据予以证实，且《补充协议》第二条明确若卖方未能于2018年5月8日收到以银行贷款方式支付的房款系其逾期造成且谢志成有权向其追究逾期违约责任，若谢志成系违约方，胡盈浦不可能承担违约责任，相反该条款中以2018年5月8日为限，恰好印证了谢志成关于招商银行按揭贷款有效期于2018年5月7日届满、贷款未能成功发放系卖方逾期解押的陈述，也正是基于卖方存在逾期违约，协议后文才顺理成章出现卖方承担重新签订贷款合同上浮利息损失的约定，同时胡盈浦、田吉在庭审中无法对上述约定作出合理解释，故对谢志成上述意见，本院予以采信。综上，胡盈浦、田吉应依约在2017年11月30日前办完案涉房屋的解押手续，但其于2018年4月4日才履行完前述义务，应按案涉合同第十条的约定承担违约责任，经计算为60000元（960000×0.05%×125天），对谢志成该项诉讼请求，本院予以支持。关于支付剩余房款的诉讼请求。本案中，案涉房屋已经过户至谢志成名下，其已经成为案涉房屋的合法所有权人，故其应当按照合同约定向胡盈浦、田吉支付剩余房款474500元。案涉合同及约定剩余房款的支付方式为申请二手房按揭贷款，若因谢志成自身原因导致贷款未能成功发放的，由其继续向其他贷款机构申请直至批准。虽然招商银行按揭贷款因贷款审批有效期届满未能获批，但双方《补充协议》也对重新签订贷款合同作出了相应约定，付款方式的限定与银行放款时间的不确定性并不免除谢志成支付剩余房款的义务，且其作为房屋所有权人，已获得利益，更应按照合同约定积极筹措资金，需要指出的是胡盈浦、田吉作为出卖方亦应配合其办理相关手续。此外，案涉合同第五条第三款约定了10000元交房保证金，在买卖双方办理物业交割当日签署交房确认书后由买方自行支付给卖方，虽然案涉房屋于2018年4月10日过户至谢志成名下，但谢志成诉称案涉房屋并未实际交付，胡盈浦、田吉未能提供有效证据证实其已全部履行了案涉合同第八条约定的交付义务，故上述房款474500元中的10000元应在双方办理完物业交割手续的当日再支付。关于利息的诉讼请求。如前所述，房屋余款的支付方式为按揭贷款，招商银行按揭贷款未能成功办理，卖方逾期解押是重要原因。2018年4月10日之后，谢志成若继续申请其他机构放贷，需要不动产权证。根据查明事实，2019年1月30日，链家宏业公司将更名后的不动产权证交给了卖方，胡盈浦、田吉未能提供有效证据证实其将该不动产权证交付给谢志成让其办理贷款，故本院采信谢志成陈述的其于2019年3月中旬拿到不动产权证的意见。虽然在上海浦东发展银行武汉分行未能查询到其发放贷款给谢志成的记录，但不代表谢志成未递交贷款申请，且胡盈浦、田吉于2019年4月1日起诉并申请诉讼保全，导致案涉房屋于2019年4月16日被查封，根据银行发放贷款审批流程，即便谢志成成功通过审批，银行也无法发放贷款。综上，谢志成至今未能支付房屋余款并非自身违约行为所致，对胡盈浦、田吉该项诉讼请求，本院不予支持。关于物业费的诉讼请求。原、被告均确认2018年4月10日之前的物业费由胡盈浦、田吉承担，但谢志成提交的证据存在巨大瑕疵，无法证实物业费的具体数额，且双方已有交房保证金的约定，保证了物业交割手续的履行，故其该项诉讼请求，事实依据不足，本院不予支持。关于贷款利息损失的诉讼请求。《补充协议》第二条约定，若重新签订贷款合同，因银行利率上浮给买方造成的损失由卖方承担。本案中，谢志成未能提供有效证据证实双方在招商银行唐家墩支行办理按揭贷款的利率约定，上海浦东发展银行武汉支行亦未发放贷款，合同约定尚不明确，贷款利息损失未实际发生，故其该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。第三人链家宏业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）谢志成于本判决生效后六十日内向原告（反诉被告）胡盈浦、田吉支付房屋价款464500元；二、被告（反诉原告）谢志成在买卖双方办理完武汉市东西湖区金xx湾x期第x幢x单元x层x0x室的物业交割手续当日，签署交房确认书后向原告（反诉被告）胡盈浦、田吉支付房屋尾款10000元；三、原告（反诉被告）胡盈浦、田吉于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）谢志成支付违约金60000元四、驳回原告（反诉被告）胡盈浦、田吉其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）谢志成其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9898元、反诉案件受理费1483元（已减半收取）、保全费3020元，合计14401元，由原告（反诉被告）胡盈浦、田吉负担2258元，由被告（反诉原告）谢志成负担12143元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  陈珊珊人民陪审员  张 巍人民陪审员  朱凤霞二〇二〇年十月二十三日法官助理谢然书记员祝新月