重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终6999号上诉人（原审被告）：方强，男，1978年9月2日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：杨建英，重庆正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：王君，重庆正义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余萍，女，1984年11月19日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：谭世林，重庆信豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：敖小兵，重庆信豪律师事务所律师。原审被告：方莉，女，1974年7月24日出生，汉族，住重庆市渝**。原审第三人：重庆上宅居房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝**回兴街道宝圣大道**附**番茄花园**1-4，统一社会信用代码9150011205322397X2。法定代表人：王金鹤，职务不详。委托诉讼代理人：王智，男。上诉人方强因与被上诉人余萍、原审被告方莉、原审第三人重庆上宅居房地产经纪有限公司（以下简称上宅居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（以下简称一审法院）（2020）渝0112民初1296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人方强的委托诉讼代理人杨建英，被上诉人余萍及其委托诉讼代理人谭世林、敖小兵，原审第三人上宅居公司的委托诉讼代理人王智到庭参加诉讼。原审被告方莉经本院传票传唤，未在传唤时间到庭。本案现已审理终结。方强上诉请求：1.撤销原判第三项；2.上诉费由余萍承担。事实和理由：方强收取的47万元定金不应当适用双倍定金罚则。法律虽然未对定金的性质作明确区分，但结合本案而言，合同签订时间以及方强收取47万元的时间为同一天，且双方签订的合同中没有类似于“买方如果违约，已经支付的定金不予退还；卖方如果违约，买方有权要求对方双倍返还”等字眼。可以看出，本案中收取的定金不属于立约定金，也不属于违约定金，仅属于见证双方之间存在合同关系的证明。因此，本案不应当适用定金罚则。余萍答辩称，定金罚则是法律规定的违约责任，方强未按约解押，导致合同解除，理应双倍返还定金，而且方强在补充合同中同意承担最高违约责任。方强主张已付款为缔约见证不成立。请求驳回上诉，维持原判。方莉未到庭陈述意见，亦未提交书面意见。上宅居公司陈述，交款收条明确收款是定金，而且未超出总房价的20%。方强应双倍返还。余萍向一审法院起诉请求：1.判令解除余萍与方强、方莉之间就坐落于重庆市渝北区的房屋买卖合同关系；2.判令方强、方莉立即退还余萍已支付的购房款合计410000元；3.判令方强、方莉立即向余萍双倍返还定金合计940000元；4.判令方强、方莉承担本案诉讼费、保全费、保函费、律师代理费等为处理本案纠纷而产生的费用。一审法院经审理查明：方强系位于重庆市渝**房屋的权利人。2019年9月12日，方强（售房人、甲方）与余萍（购房人、乙方）、上宅居公司（经纪方、丙方）共同签订编号为0000111的《房屋买卖（转让）及居间合同》一份，约定：第一条，房屋基本情况，坐落：渝北区双××××××大道1号润丰·水尚6幢2-2-2,乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，自愿购买该房屋。第二条，甲、乙双方协商后的实际成交价格为235万元，国家规定的买卖双方需付税费，双方一致同意由乙方承担，该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担。第三条，付款方式为按揭，第一次，乙方于签订本合同当日支付47万元给甲方作为定金，同时，甲方将该房屋权属相关资料交予丙方托管；第二次，乙方须于2019年9月12日支付13万交予甲方（作为购房者付款部分支付给甲方完成该房银行解押）；第三次，乙方须于该房过户当日支付人民币34万元交予甲方；第四次：乙方委托丙方向银行申请二手房按揭贷款140万用于支付甲方购房款，双方须于2019年9月20日之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续，按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于房屋过户当日支付给甲方；第五次，乙方须于甲方将该房屋交付给乙方时支付1万元交予甲方作为尾款。第四条，产权过户约定，买卖双方于乙方按揭审批完成且甲方产权解押完成后3个工作日内在房管部门办理产权过户手续。第五条，甲乙双方经商议达成一致协议，同意2019年12月15日前交房。第七条，违约责任：任何一方不按本合同条款执行视为违约；签订本合同后，甲乙双方或甲乙双方各自的委托代理人的任何一方违反本合同的约定（包括但不限于拒不或逾期办理解押；拒不或逾期提交真实有效的按揭贷款、过户资料；拒不或延迟办理或不配合办理按揭贷款、过户手续；拒不或逾期交付房屋；拒不或逾期或无法支付房款、经济方服务费、税费等费用；拒不或迟延或无法履行本合同项下之其他义务），均视为违约，按照下述规定处理：（1）逾期七个工作日（含）以内的，违约方需按照物业成交总价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过七个工作日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该物业成交总价20%的违约金；（3）逾期超过七个工作日仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按物业成交总价千分之一的违约金；甲乙双方任意一方违反本合同约定使该房屋交易不能顺利完成的，视为违约。第九条，补充约定：甲方承诺该房产权清晰并且能顺利完成过户及相关手续，若因存在抵押或查封不能完成过户，则视为甲方违约；该房屋为带家具以及家电共同出售，交付房屋时需连同电器家具共同交付；甲方需在2019年9月30日前完成该房屋的所有解押手续。第十条，其他约定：本合同经甲、乙、丙三方充分理解并认同的基础上签字、盖章确认；本合同适用中华人民共和国法律，因本合同的履行发生的纠纷，三方应协商，协商不成的，三方同意向丙方所在地即重庆市渝北区人民法院提起诉讼，法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、保函费、律师代理费、交通费、住宿费、税费等）。该合同还约定了其他事项。上述合同签订的同日，案外人廖勇（余萍的配偶）通过银行分两笔向方强转款47万元、13万元。同日，方强向余萍出具《房屋定金收据》《房款收据》各一张，分别载明：“本人方强（身份证号码5102241978********）系渝**双××××××大道**润丰·水尚****房屋的所有权人。现收到余萍（身份证号码：5001051984********）交来用于购买本人上述房屋的购房定金人民币￥470000元整（小写）肆拾柒万元整（大写）。收款人：方强（卖方），身份证号：5102241978********。收款日期：2019.9.12。”“今收到余萍（买方），身份证号码：5001051984********，支付的部分购房款人民币￥130000元整（小写）。壹拾叁万元整（大写）。该房屋坐落位于渝北区双××××××大道润丰·水尚6幢2-2-2，该款项用于上述房屋的银行按揭提前还款解押，以便完成该房过户手续。收款人：方强（卖方），身份证号：5102241978********。收款日期：2019.9.12。”2019年9月30日，余萍通过银行向方强转款28万元。同日，方强向余萍出具《房款收据》一张，载明：“今收到余萍（买方），身份证号码：5001051984********，支付的部分购房款人民币280000元整（小写）。贰拾捌万元整（大写）。该房屋坐落位于渝北区双龙湖街道××大道××·水××××室，该款项用于上述房屋的银行按揭提前还款解押，以便完成该房过户手续。收款人：方强（卖方），身份证号：5102241978********。收款日期：2019.9.30。”因方强未在上述合同约定的期限内办理解押，2019年11月16日，方莉作为方强的代理人（甲方），案外人廖勇作为余萍的代理人（乙方），双方共同签订《补充协议》一份，约定：协议为（上宅居）房屋买卖（转让）及居间合同编号0000111作补充，所售房屋地址坐落为渝北区双××××××大道润丰·水尚6幢2-2-2；甲乙双方经协商达成一致协议，现甲方承诺于2019年11月22日前完成以上房屋的所有解押手续，并和买方完成该房屋的过户相关手续，如果甲方未能在约定时间内履行上述补充条例，则视为原售房合同单方违约，自愿承担原售房合同的最高违约责任标准。方强在一审庭审中对补充协议中的内容予以认可。一审另查明，余萍（甲方）与重庆信豪律师事务所（乙方）签订《法律事务委托合同》，约定甲方委托乙方代理本案房屋买卖合同纠纷，甲方于合同签订之日支付前期律师费18000元。2019年12月24日，余萍向重庆信豪律师事务所支付了律师费18000元。余萍另与重庆融真非融资性担保有限公司签订《委托担保服务合同》，就重庆融真非融资性担保有限公司为本案财产保全提供担保进行了约定。2019年12月24日，余萍向重庆融真非融资性担保有限公司支付了诉讼保全担保费1080元。一审法院于2020年3月24日将本案起诉状副本送达给方强。一审法院认为，余萍、方强及上宅局公司签订的《房屋买卖（转让）及居间合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。各方当事人均应按照合同约定行使权利，履行义务。本案中，根据双方的合同约定，方强需在2019年9月30日前完成该房屋的所有解押手续，于2019年12月15日前交房，逾期超过七个工作日的，守约方有权解除合同。因双方在履行过程中，重新就案涉房屋的解押时间进行了约定，即2019年11月22日完成解押，但因方强未能完成解押，构成违约，余萍有权请求解除合同，故对余萍的第一项诉讼请求，一审法院予以支持，余萍与方强之间就案涉房屋买卖合同关系的解除之日为本案起诉状副本送达给方强之日（即2020年3月24日）。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方的房屋买卖合同关系解除后，方强理应退还余萍已付购房款410000元。因此，对余萍的第二项诉讼请求，一审法院亦予以支持。对于余萍要求方强双倍返还定金共计940000元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”首先，本案房屋总价款2350000元，双方约定定金470000元，未超过主合同标的额的20%，定金数额符合法律规定；其次，方强未按约解押的违约行为导致房屋不能正常过户交易，致使合同目的不能实现；再次，方强在2019年11月16日的《补充协议》中明确承诺“自愿承担原售房合同的最高违约责任标准”；最后，方强辩称本案定金性质为证约定金，但法律并未对定金的性质作明确区分。因此，余萍主张适用定金罚则并无不当，对余萍的该诉讼请求，一审法院予以支持。对于律师费及诉讼保全担保费，该费用为余萍实现债权的费用，本案合同中也有明确约定，且余萍已实际支付，故一审法院予以支持。对于余萍要求方莉承担责任的诉讼请求，因案涉房屋系方强所有，交易款项均汇入方强账户，无充分证据证明余萍与方莉之间存在房屋买卖合同关系，故一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条之规定，判决：一、原告余萍与被告方强之间就位于重庆市渝北区的房屋买卖合同关系于2020年3月24日解除；二、被告方强在本判决生效之日起十五日内退还原告余萍购房款410000元；三、被告方强在本判决生效之日起十五日内双倍返还原告余萍定金共计940000元；四、被告方强在本判决生效之日起十五日内支付原告余萍律师费18000元、诉讼保全担保费1080元；五、驳回原告余萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25600元，减半收取12800元，财产保全费5000元，合计17800元，由被告方强负担。二审审理中，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，方强、余萍及上宅居公司签订的《房屋买卖（转让）及居间合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同明确约定余萍于签订合同当日支付方强47万元作为定金，方强于合同签订当日向余萍出具的《房屋定金收据》亦载明47万元款项性质为定金，且定金金额亦未超出主合同标的额的20%，不违反法律规定。因方强未按约解押导致案涉合同不能正常过户，致使合同目的不能实现，应就其违约行为承担责任。一审法院据此依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款的规定适用定金罚则，判决方强向余萍双倍返还定金94万元，并无不当。方强上诉主张争议的47万元款项性质系见证双方之间存在合同关系的证明，缺乏事实基础，本院不予支持。综上，方强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13200元，由方强负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇二〇年十月二十七日法官助理  傅典模书 记 员  江 波