上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初215号原告(反诉被告)：黄浩，男，1978年3月18日出生，汉族，住上海市闵行区。原告(反诉被告)：陈文球，女，1948年12月13日出生，汉族，住上海市闵行区，户籍地湖南省湘潭市。两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：徐春海，上海市华荣律师事务所律师。被告(反诉被告)：上海菁英房地产经纪有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：张静，董事长。委托诉讼代理人：傅薇。被告(反诉原告)：李波，男，1974年2月22日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被告(反诉原告)：王小燕，女，1974年1月18日出生，汉族，户籍地同上。被告(反诉原告)：李海石，男，2004年3月18日出生，汉族，户籍地同上。法定代理人王小燕。上述三被告(反诉原告)之共同委托诉讼代理人：洪宙峰，上海市金石律师事务所律师。上述三被告(反诉原告)之共同委托诉讼代理人：史自强，上海市金石律师事务所律师。原告黄浩、陈文球与被告上海菁英房地产经纪有限公司(以下简称“菁英公司”)、李波、王小燕、李海石以及反诉原告李波、王小燕、李海石与反诉被告黄浩、陈文球、上海菁英房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷案件，本院立案后，依法由审判员张婕独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄浩及其与陈文球的委托诉讼代理人徐春海，被告上海菁英房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人傅薇，被告李波、王小燕、李海石的共同委托诉讼代理人史自强、洪宙峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄浩、陈文球向本院提出诉讼请求：1、解除原告与四被告签订的《房地产买卖(含居间)合同》关于买卖的部分；2、四被告向两原告双倍返还定金20万元；3、解除两原告与被告二、三、四于2019年10月7日签订的《上海市房地产买卖合同》；4、撤销网签合同备案；5、本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：陈文球系黄浩的母亲，菁英公司系李波、王小燕、李海石的售房委托代理人以及本次房屋买卖的居间商。2019年10月7日，经菁英公司评估，认为黄浩与陈文球符合在上海购房的条件，黄浩、陈文球遂与李波、王小燕、李海石以及菁英公司签订《房地产买卖(含居间)合同》，黄浩、陈文球购买李波、王小燕、李海石所有的上海市普陀区金沙江路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，房屋建筑面积117.7平方米，转让价款为XXXXXXX元。同日，黄浩、陈文球与李波、王小燕、李海石签订《上海市房地产买卖合同》。黄浩、陈文球当日向李波、王小燕、李海石支付购房定金50000元，并于次日支付购房定金50000元。2019年10月11日，菁英公司在办理《上海市房地产买卖合同》网上备案手续时，因陈文球不符合购房资格，在没有告知黄浩、陈文球的情况下，菁英公司擅自将陈文球的名字从网签的《上海市房地产买卖合同》中删除。因为购房款系黄浩、陈文球共同支付，所以陈文球要求在房地产证上加名字，而菁英公司在引导订立合同时，并没有仔细审查陈文球的购房资格，菁英公司作为居间方及李波、王小燕、李海石的代理人，为了出售房屋，不履行告知购房资格的义务，导致黄浩、陈文球不能实现合同目的，菁英公司违背诚实信用原则。黄浩、陈文球多次与菁英公司、李波、王小燕、李海石协商解除合同，并要求退还定金，未果。被告菁英公司辩称，本案为房屋买卖合同纠纷，黄浩、陈文球的所有诉请均是基于房屋买卖合同提出，菁英公司是居间方，非房屋买卖关系的当事人，黄浩、陈文球的诉讼请求应向合同的相对方主张，菁英公司并非本案适格被告。菁英公司未收取黄浩、陈文球任何款项，不同意承担双倍返还定金的义务。被告李波、王小燕、李海石共同辩称，李波、王小燕、李海石未违反居间协议或买卖合同的约定，故不同意返还定金。同意诉请1、3、4。菁英公司是居间方，并非李波、王小燕、李海石的代理人。反诉原告李波、王小燕、李海石向本院提出诉讼请求：1、反诉被告黄浩、陈文球向反诉原告李波、王小燕、李海石赔偿损失100000元；2、反诉费由黄浩、陈文球负担。事实和理由：李波、王小燕、李海石将共同共有的涉案房屋出售给黄浩、陈文球，双方在菁英公司的居间下签订《房地产买卖(含居间)合同》，约定转让价款XXXXXXX元，黄浩、陈文球应于2019年10月18日前支付XXXXXXX元，乙方未按合同约定履行的，视为违约，违约方逾期不履行超过15日，守约方有权单方面解除本合同并要求违约方支付交易总价20%的违约金。届至合同约定的付款日，黄浩、陈文球并未按照合同约定支付首付款，构成违约。反诉被告黄浩、陈文球辩称，签约时，李波、王小燕、李海石未告知黄浩、陈文球其要在青浦购房，黄浩、陈文球不知会产生经济损失，故该损失与黄浩、陈文球无关，不同意赔偿。菁英公司是李波、王小燕、李海石的代理人，黄浩、陈文球已经向菁英公司出示身份证，系李波、王小燕、李海石的代理人菁英公司未尽到专业审查职责。综上，不同意反诉原告的诉讼请求。反诉被告菁英公司辩称，反诉请求与菁英公司无关，不发表意见。本院经审理认定事实如下：上海市普陀区金沙江路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人原为李波、王小燕、李海石。2019年10月7日，李波(甲方)与黄浩、陈文球(乙方)、菁英公司(丙方)签订关于涉案房屋的《房地产买卖(含居间)合同》，约定：“李波、王小燕、李海石将涉案房屋出售给黄浩、陈文球，房屋总价XXXXXXX元，定金100000元，乙方于签订本合同时支付甲方定金50000元，剩余定金50000元乙方于签订本合同次日补足。若甲方未能依照本合同约定签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》，则向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本合同约定签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》，则已支付的定金不予返还。丙方对于乙方关于国家及上海市房地产市场的限购政策、贷款政策做了详尽的解释，并已向乙方出示该房地产有关的房地产登记簿信息(全套)。乙方确认其已经知晓国家和本市限购政策、贷款政策及相关的政策，乙方确保自身符合上述政策具备购房的条件并且资信良好。本合同签署人均保证具有签署本合同并支付或者收取定金的权利，若因其无权代理或者无权处分或欠缺购房资质、征信不良、导致本合同无法履行或者无法生效的，该方签署人应按照定金责任或违约责任的标准承担责任……”同日，李波、王小燕、李海石(由王小燕代)与黄浩、陈文球签订了关于涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》(非网签)，约定：“房地产转让价款为XXXXXXX元，乙方于签约当日，支付甲方房款50000元，乙方于2019年10月8日之前，支付甲方房款50000元，乙方于2019年10月18日之前，支付甲方房款XXXXXXX元，乙方以银行发放贷款的形式支付甲方房款XXXXXXX元，乙方于甲方将房地产交付乙方并办妥物业更名手续当日，支付甲方房款50000元。乙方未按付款协议约定期限付款的，应向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，除支付赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲、乙双方约定于2019年10月15日之前至中介方，以买卖合同约定的交易条件补签网络备案版《上海市房地产买卖合同》。在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。”同日，双方签订《补充协议》，对税费承担、装潢、附属设施的交付进行了详细约定。同日，黄浩支付定金50000元，并于次日支付定金50000元，共计100000元。嗣后，菁英公司发现陈文球并非上海户籍，且无法提供满足购房条件的社保单，不具备购房资格。菁英公司于2019年10月11日打印的网签合同中，买受人仅有黄浩姓名，黄浩、陈文球不同意签署该份网签备案的《上海市房地产买卖合同》，致交易无法继续。庭审中，各方表示网签合同已经撤销，黄浩、陈文球撤回了要求撤销网签合同备案的诉讼请求。李波、王小燕、李海石向法院提供2020年4月2日其再次出售涉案房屋与下家签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，证明房价为XXXXXXX元。反诉部分查明的事实同本诉。本院认为，《房地产买卖(含居间)合同》及《上海市房地产买卖合同》(非网签)是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，各方当事人均应恪守履行。本案为房屋买卖合同纠纷，黄浩、陈文球要求李波、王小燕、李海石双倍返还定金，系基于房屋买卖合同关系，而菁英公司是居间方，黄浩、陈文球与菁英公司之间系居间关系，黄浩、陈文球若认为菁英公司违反居间合同义务的，应另行起诉居间合同纠纷，居间合同关系与房屋买卖合同关系非同一法律关系，本案仅对房屋买卖合同关系进行审理，居间合同关系不属于本案的审理范围。黄浩、陈文球认为菁英公司为李波、王小燕、李海石的代理人应当承担责任的意见，依据不足，本院不予采纳。菁英公司并非本案的适格被告，本院对黄浩、陈文球向菁英公司提出的诉讼请求均不予支持。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同，现李波、王小燕、李海石同意解除《房地产买卖(含居间)合同》中关于买卖的部分以及《上海市房地产买卖合同》(非网签)，故本院对黄浩、陈文球的该两项诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。购房者购房前，应当对限购政策进行了解，尽到合理的审慎义务，由于陈文球不符合购房资格，致双方未进行网签，买卖合同无法履行的责任在于买受方，李波、王小燕、李海石作为出售方有权没收定金，故本院对黄浩、陈文球要求李波、王小燕、李海石双倍返还定金的诉讼请求全部不予支持。关于反诉，基于本诉相同的事实和理由，李波、王小燕、李海石已没收了黄浩、陈文球的定金100000元，符合双方的合同约定，且已弥补了李波、王小燕、李海石房屋差价的损失，李波、王小燕、李海石又未提供证据证明仅没收定金不足以弥补其损失，故本院对李波、王小燕、李海石要求黄浩、陈文球赔偿损失100000元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告黄浩、陈文球与被告李波、王小燕、李海石签订的《房地产买卖(含居间)合同》中关于买卖的部分；二、解除原告黄浩、陈文球与被告李波、王小燕、李海石于2019年10月7日签订的《上海市房地产买卖合同》；三、对原告黄浩、陈文球的其余诉讼请求均不予支持；四、对反诉原告李波、王小燕、李海石的反诉请求不予支持。本案受理费人民币4300元，减半收取计人民币2150元，由原告黄浩、陈文球负担。本案反诉受理费人民币1150元，由反诉原告李波、王小燕、李海石负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 婕二〇二〇年十月十二日书记员 张玉倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。