福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终1225号 上诉人（原审被告)：龙岩骏邦房地产开发有限公司，住所地武平县平川街道教育路**，统一社会信用代码913508245653859642。 法定代表人：陈占福，执行董事。 委托诉讼代理人：周福平，福建义恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告)：福建亿航物业管理有限公司，，住所地龙岩市新罗区中城解放北路**（龙达花园）****301统一社会信用代码913508025875233878。 法定代表人：邱惠英，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑小林，福建公治律师事务所律师。 上诉人龙岩骏邦房地产开发有限公司（以下简称骏邦公司）因与被上诉人福建亿航物业管理有限公司（以下简称亿航物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省武平县人民法院（2020）闽0824民初561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人龙岩骏邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周福平、被上诉人福建亿航物业管理有限公司的委托诉讼代理人郑小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 骏邦公司上诉请求：撤销（2020）闽0824民初561号民事判决第一项，改判驳回被上诉人亿航物业公司的诉讼请求。事实和理由：一、案涉的二份《福建省物业服务合同》均由被上诉人与武平县业主委员会订立，上诉人不是该二份合同的当事人，且不属于武平县的业主，故案涉的《福建省物业服务合同》对上诉人不具有约束力。被上诉人主张其有权依据案涉的《福建省物业服务合同》约定向上诉人计算和收取物业服务费，没有事实根据和法律依据。 二、位于武平县角和南边的15间店面，目前仍属于地处偏僻、无法通行、没有人员过往的店面，根本无需物业管理部门提供物业服务（事实上被上诉人也从未提供过任何物业服务）。因此，被上诉人主张上诉人应向其支付该15间未销售店面的物业服务费，没有事实根据和法律依据。 三、根据案涉的《福建省物业服务合同》第八条第（二）项约定，被上诉人向业主收取的是地下室“车辆停放服务费”，不是其诉讼请求所称的“车位管理费”，一审认定为“车位管理费”完全错误。由于地下室的未销售车位根本不存在有车辆停放的情形，因此，被上诉人无权向上诉人收取车辆停放服务费。 亿航物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予以维持。 一、亿航物业公司与武平县业主委员会签订的《福建省物业服务合同》合法有效。根据《物业管理条例》第六条第一款规定：房屋的所有权人为业主，在本案中上诉人系本案店铺和车位的所有权人，即小区业主。上诉人称其不是平川首府小区的业主，违背事实。以及根据《物业管理条例》第十二条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业委会代表全体业主与亿航物业公司签订《物业服务合同》，合同双方主体适格，合同合法有效，上诉人骏邦公司作为小区的业主之一，应该受到《物业服务合同》的约束，履行合同约定的义务。 二、上诉人骏邦公司作为小区业主，与亿航物业公司形成了事实上的服务与被服务的关系。亿航物业公司对小区共用部分履行了日常维修、安保、养护、管理、绿化的义务，至于上诉人的店铺和车位如何使用，与亿航物业公司无关。《物业服务合同》第八条第二点明确约定：机动车辆停放服务费既含业主有产权的车位，也包含了开发商未出售车位。因此，“车辆停放服务费”和“车位管理费”在《物业服务合同》中并没有涵义上的区别。上诉人称车位未出售因此不需要缴纳物业费，没有任何依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、骏邦公司应该履行缴纳物业服务费和车辆停放服务费的义务。根据《物业服务合同》第七条第五点约定：未出售的房屋和车位物业服务费由开发建设单位全额支付。以及根据《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，骏邦公司应该履行缴纳物业服务费和车辆停放服务费的义务。 亿航物业公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告支付自2019年2月1日起至2020年3月31日止的物业服务费21920.81元、车位管理费97860元，合计119780.81元，并支付自起诉之日起至款清之日止，以119780.81元为本金，按利率每日万分之一计算的违约金；2．本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，亿航物业公司变更第一项诉讼请求为：判令被告立即向原告支付自2019年2月1日起至2020年3月31日止的物业服务费14518.68元、车位管理费92183元，合计106701.68元，并支付自起诉之日起至款清之日止，以106701.68元为本金，按利率每日万分之一计算的违约金。 一审法院认定事实：武平县系骏邦公司开发建设。2018年12月12日，亿航物业公司（乙方）与武平县业主委员会（甲方）签订《福建省物业服务合同》（以下简称《合同》），约定由亿航物业公司为武平县提供物业服务，小区总占地面积28891.4万平方米，总建筑面积91314.64万平方米，高层住宅68231.64万平方米，商业2977万平方米，物业服务期限为1年，自2019年2月1日起至2020年1月31日终止。《合同》对物业服务企业和全体业主（含承租人、借用人）具有约束力。《合同》第三条约定，乙方提供物业服务的主要内容：（一）根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度、物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料等；（二）负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理；（三）负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；（四）负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；（五）负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理；（六）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；（七）其他服务事项。《合同》第七条第（一）项约定，物业服务费计费方式采取包干制方式，1、物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。2、未办理所有权证已出售的房屋，物业服务费暂按房屋买卖合同约定的建筑面积收取；尚未出售的房屋，按照商品房预售建筑面积收取。房屋所有权登记办理后按照登记面积结算，多退少补。《合同》第七条第（二）项约定，物业服务费标准为：高层住宅0.89元／月·平方米，商业物业0.89元／月·平方米，业委会办公费0.05元／月·平方米（代收），等等。《合同》第八条第（二）项约定，机动车辆停放服务费（含业主有产权的车位和开发商未出售车位）：地下车位30元／个·月；地下摩托车位5元／个·月。《合同》第七条第（五）项约定，未出售的房屋和车位物业服务费由开发建设单位全额支付；已出售但尚未交付给买受人的房屋和车位，物业服务费由开发建设单位全额支付；开发建设单位承诺减免物业服务费的，所减免的物业服务费由开发建设单位承担。《合同》第十六条第（二）项约定，业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日的万分之一标准向乙方支付违约金。《合同》还对其他事项作了约定。《合同》签订后，亿航物业公司依约为武平县提供物业服务。2019年12月7日,亿航物业公司与武平县业主委员会续签一份《福建省物业服务合同》，约定物业服务期限为2年，自2020年2月1日起至2022年1月31日终止。之后，亿航物业公司继续为武平县提供物业服务。另查明，武平县共有店面26间、、地下室车位372个截至2020年6月19日，26间店面全部已售，已售车位180个（其中，2019年2月1日后销售且已备案车位46个）、未售车位192个。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《物业管理条例》第六条第一款规定，房屋的所有权人为业主。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。《物业管理条例》第四十一条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”具体到本案，亿航物业公司与武平县业主委员会签订的两份《福建省物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对小区内的全体业主均有约束力。骏邦公司作为开发建设单位，属于未售店面及车位的所有权人，应当按约支付物业服务费用。骏邦公司关于其不是武平县的业主，不受《福建省物业服务合同》所约束的意见，一审法院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。具体到本案，亿航物业公司依约为武平县提供物业服务，骏邦公司以地下车库电子道闸系统由其自行管理、未销售的地下车位没有享受亿航物业公司提供的物业服务以及小区的东南角和南边的店面无需提供物业服务的意见，一审法院不予采纳。关于骏邦公司应付的店面及车位物业服务费具体金额问题。亿航物业公司根据骏邦公司提供的商品房买卖合同备案信息，制作《平川首府店面物业管理费用清单》《平川首府尚欠车位管理费用明细情况（2019.2.1-2020.3.31）》，骏邦公司对计算方法无异议，一审法院经审查确认金额如下：一、店面物业服务费14518.68元，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。二、车位管理费92038元（11818元＋80220元），包括：（一）2019年2月1日后销售且已备案的46个车位的车位管理费11818元（11543元＋275元）。除1＃402（方志强）车位管理费应由420元调整为275元（费用时间为2019年2月1日起至备案日期2019年11月5日）外，其余45个车位的车位管理费11543元（11963元-420元）符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。（二）未售车位的车位管理费。武平县房地产信息网截图显示可售车位192个，亿航物业公司主张191个车位的车位管理费80220元，系其处分自己民事权利的真实意思表示，于法不悖，一审法院予以支持。骏邦公司关于5个车位为分期付款、2个车位为免费赠送给业主，实际未售车位为185个的主张，一审法院不予支持。骏邦公司未提供证据证明店面、车位的交付时间，依法应承担举证不能的不利后果。关于违约金计算问题。《合同》第十六条第（二）项约定，业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日的万分之一标准向乙方支付违约金。亿航物业公司未提供证据证明其有进行书面催缴，故对其关于骏邦公司支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，对亿航物业公司的诉讼请求，一审法院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十条，《物业管理条例》第六条第一款、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、龙岩骏邦房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付福建亿航物业管理有限公司自2019年2月1日起至2020年3月31日止的物业服务费14518.68元、车位管理费92038元，合计106556.68元；二、驳回福建亿航物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2695.6元，减半收取1347.8元，由福建亿航物业管理有限公司539元，龙岩骏邦房地产开发有限公司负担808.8元。 二审期间，双方当事人没有提交新证据。双方当事人对一审认定的事实没有异议。本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，亿航物业公司与武平县业主委员会签订的两份《福建省物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对小区内的全体业主均有约束力。武平县由骏邦公司开发建设，故骏邦公司属于武平县未出售店面及车位的所有权人，根据《物业管理条例》第六条第一款的规定，骏邦公司属于武平县的业主，其应当履行案涉《福建省物业服务合同》约定的义务。骏邦公司关于案涉的《福建省物业服务合同》对其不具有约束力的上诉主张不能成立。亿航物业公司依约为武平县提供物业服务，骏邦公司认为位于武平县角和南边的15间店面无需亿航物业公司提供物业服务，其无需支付该15间未销售店面的物业服务费的主张与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定相悖，骏邦公司该上诉主张亦不能成立。“车辆停放服务费”或“车位管理费”都属于车位物业服务费，车位业主应当按照《物业服务合同》缴纳该车位物业服务费，作为案涉车位业主的骏邦公司关于其不需要缴纳车辆停放服务费的上诉主张不能成立。 综上所述，龙岩骏邦房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2695.6元，由龙岩骏邦房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  吕 敏 审 判 员  陈聪聪 审 判 员  谢 勇 二〇二〇年十月二十六日 法官助理  陈 倩 书 记 员  熊 枫 附：主要法律条文 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……