苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初5286号原告：中海物业管理有限公司苏州分公司，住所地苏州工业园区普惠路**。负责人：金水勇，总经理。委托诉讼代理人：姬永强、郭勇，江苏益友天元律师事务所律师。被告：沈建明，男，1965年11月23日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：查文霄、顾青峰，江苏苏明律师事务所律师。原告中海物业管理有限公司苏州分公司（以下简称中海物业苏州分公司）诉被告沈建明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中海物业苏州分公司的委托代理人姬永强，被告沈建明的委托诉讼代理人顾青峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海物业苏州分公司向本院提出诉讼请求：判决被告支付自2013年6月1日起至2020年3月31日的物业费150675元；判令被告支付迟延付款的滞纳金35104.21元（以欠款为基数按照年利率6%暂计至2020年5月31日，最终计算至实际履行之日止）；被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告为苏州市吴中区独墅岛花园90幢101室的业主。原告负责被告该小区的物业服务，物业费为3.42元/月·平方米。原告按约提供了物业服务，但被告自2013年6月1日起拖欠物业费，故诉至法院请求判如所请。被告沈建明辩称，被告实际收房入伙是在2015年4月15日，之前的物业费原告无权主张。被告收房后至今并未入住，收房后2年应按照70%收取物业费。2017年5月28日之前的物业费已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：甲方（房地产开发企业）：中海英奥置业（苏州）有限公司(以下简称中海英奥公司)、选聘的物业管理公司：中海物业管理有限公司与乙方：沈建明、陶金平签订《苏州市前期物业管理服务协议》，约定乙方所购房屋坐落独墅岛花园90幢101室，由甲方选聘的物业管理公司负责独墅岛花园的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年；物业服务费为别墅3.42元/月·平方米；前期物业管理费自甲方书面通知乙方入伙之日起计算，如乙方未入伙或未入住期间的物业管理费由乙方全额承担（本条所称入伙，是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续，业主或使用人收到入伙通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入伙）；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。甲方（房地产开发企业）：中海英奥公司与选聘的物业管理公司：中海物业苏州分公司签订《独墅岛花园前期物业管理服务协议》。该协议约定的物业费标准、入伙时间、当事人权利义务、免责条款、违约责任等合同条款与上述《苏州市前期物业管理服务协议》一致。2013年5月31日，甲方中海英奥公司与乙方沈建明签订房屋交接书，被告沈建明在落款处签名，并手写“房屋未交付未交接”。2013年12月9日，涉案苏州吴中经济开发区郭巷街道独墅岛花园90幢房屋登记为沈建明、陶金平共同共有，建筑面积537.28平方米。2015年4月15日，被告沈建明在装箱清单和入伙现场办理流程会签单上签名，办理了涉案房屋交付手续。2016年10月、2018年12月22日、2019年11月19日，原告通过EMS快递向被告沈建明寄送律师函。2019年1月22日，苏州仲裁委员会受理申请人沈建明、陶金平与被申请人中海英奥公司的仲裁申请[（2019）苏仲裁字第0063号]。仲裁裁决书主要内容：申请人述称，2013年5月31日交房前查勘发现房屋地下室严重渗水及其他质量问题，被申请人于2015年4月14日通知其已修复，双方于次日办理交房手续。申请人请求裁决被申请人支付逾期交房违约金并承担仲裁费用。仲裁庭审理查明，收到被申请人的交房通知后，2013年5月31日申请人与被申请人的工作人员办理交房手续，申请人在《房屋交接书》上签署“房屋未交付未交接”。据申请人称，当日发现房屋的地下室存在严重积水，简单测量有30至40厘米深，因此拒收房屋。2015年4月15日申请人与被申请人办理房屋交付手续。仲裁庭认为，申请人在涉案房屋已取得《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》及符合合同约定条件的情形下，以该房屋存在地下室渗水和积水等质量问题为由拒收房屋没有法律依据，其主张的被申请人逾期交房的违约责任不成立。故于2019年6月6日裁决驳回申请人的仲裁请求。该裁决为终局裁决，自作出之日起生效。审理中，原告陈述，其提供的两份物业管理服务协议均没有约定物业费交纳期限，但实际是按半年收取的。其一直在小区提供物业服务，其连续履行物业服务协议，诉讼时效应从最后一期服务费履行期限届满之日起算。根据商品房买卖合同，涉案房屋在2013年6月30日交付，自出卖方通知的验收交接日之第二日起视为该商品房已交付，被告应证明其2015年才收到通知交接房屋。被告沈建明陈述，其从未收到原告律师函，房屋一直无人居住。其先认可原告所称物业费半年一付，后又主张双方对物业费交费期限没有约定。2013年拒收房屋是因为房屋存在严重的质量问题，开发商统一进行维修后再办理交房。在2013年交接前其已将办证材料提交开发商指定的办证单位，后办证单位自行将房屋产证办出。上述事实由原告提供的《苏州市前期物业管理服务协议》《独墅岛花园前期物业管理服务协议》、临时管理规约、商品房买卖合同、业主信息登记表、装箱清单、入伙现场办理流程会签单、不动产登记簿查询记录、EMS邮寄单、律师函发放明细、房屋交接书、仲裁裁决书，当事人的陈述及庭审笔录予以证实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。中海英奥公司与原告签订的《独墅岛花园前期物业管理服务协议》及中海英奥公司与中海物业管理有限公司、被告签订的《苏州市前期物业管理服务协议》均系各方真实意思表示，应属合法有效，各方应按约全面履行义务。物业服务合同到期后，双方虽未续签合同，但原告客观上一直在提供物业服务，故该期间的物业费仍应按此前的合同支付。关于被告辩称部分物业费已超过诉讼时效，因原告持续为被告提供物业服务，原告要求被告支付物业服务费的诉讼时效应从最后一期物业服务履行期限届满之日起算，故原告主张物业服务费并未超过诉讼时效。关于入伙时间，两份物业服务协议均约定物业费自开发商书面通知业主入伙之日起计算，业主收到书面入伙通知后在限定期限内不办理相应手续的视为入伙。根据仲裁委查明事实，被告已于2013年5月31日前收到交房通知，被告在房屋交接书上手写“房屋未交付未交接”，拒绝办理交接手续，根据物业服务协议约定应视为被告已入伙。故原告诉请被告支付2013年6月1日起算的物业费，符合协议约定，于法有据，本院予以支持。被告抗辩以实际办理交房时间即2015年4月15日起算物业费，并无合同依据，也未提供证据证明各方对入伙时间重新达成协议，故本院对其辩解不予采信。关于房屋空置期内物业费，被告于2015年4月15日实际接收房屋，2013年6月1日至2015年4月15日期间并未入住、使用房屋，减少了原告部分物业服务、管理等工作，故本院对上述期间物业费酌定按70%计算。原告已按约为被告房屋提供物业服务，现被告未能按约交纳物业服务费，已经构成违约，原告诉请被告交纳物业服务费及相应违约金，应予支持。因两份前期物业协议均未约定物业服务费交纳时间，也未约定可以预收物业费，故本院按照先服务后收费确定被告每12个月交纳一次物业服务费，被告可在该期间内任一天交纳。关于滞纳金即违约金，合同约定按日千分之三计算，现原告主张按年利率6%计算至实际支付之日止，不违反法律规定，本院予以支持。经核算被告应交纳2013年6月1日至2019年12月31日的物业服务费132759.20元（其中2013年6月至12月为9003.74元，2014年为15434.98元，2015年为20120.6元，2016年至2019年每年均为22049.97元），并支付自2014年1月1日起以9003.74元为基数，自2015年1月1日起以15434.98元为基数，自2016年1月1日起以20120.6元为基数，自2017年1月1日以22049.97元为基数，自2018年1月1日起以22049.97元为基数，自2019年1月1日起以22049.97元为基数，均按照年利率6%计算至2019年12月31日止的违约金为20638.77元，及此后以132759.20元为基数自2020年1月1日起按年利率6%计算至实际支付之日止的违约金。至于2020年1月1日至3月31日的物业服务费，被告可在2020年度任一天交纳，原告诉请被告立即交纳该期间物业服务费及违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告沈建明于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理有限公司苏州分公司自2013年6月1日至2019年12月31日止期间的物业服务费人民币132759.20元及计算至2019年12月31日的违约金20638.77元，并支付以132759.20元为基数自2020年1月1日起按年利率6%计算至实际付清之日止的违约金。二、驳回原告中海物业管理有限公司苏州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币2008元，由原告中海物业管理有限公司苏州分公司负担358元，被告沈建明负担1650元。此款已由原告预交，被告沈建明于本判决生效之日起十日内直接支付1650元给原告中海物业管理有限公司苏州分公司，原告预交的案件受理费，本院不再退还。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 员 瞿忠奎二〇二〇年十月十四日法官助理 赵纯碧书 记 员 李未彦