广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初4434号 原告：熊毅，男，汉族，1986年11月20日出生，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：周志勇，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖伟贤，广西桂三力（北海）律师事务所实习人员。 被告：北海市万国都物业管理有限责任公司，住所地：广西北海市北部湾中路，统一社会信用代码：9xxxxxxxxT。 法定代表人：王锡廷，董事长。 委托诉讼代理人：朱文静，广西先导联合律师事务所律师。 原告熊毅与被告北海市万国都物业管理有限责任公司（以下简称“万国都公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告熊毅的委托诉讼代理人周志勇、赖伟贤，被告万国都公司的委托诉讼代理人朱文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊毅向本院提出诉讼请求，判令：一、确认原被告双方于2007年6月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告协助原告办理北海市凯旋国际商住大厦23层2321号房屋的不动产权属证书至原告名下；三、被告向原告支付逾期办证违约金人民币677191元（逾期办证违约金以762440元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率上浮百分之三十的标准，从2008年11月26日起暂计至起诉之日，以后另计至被告将涉案房屋过户至原告名下之日起止）。事实和理由：2007年5月5日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将位于北海市凯旋国际商住大厦（现更名为维也纳酒店）23层2321号房（现被重新编号为2302号）出卖给原告，房屋面积为109.29平方米，成交总价为762440元。根据合同约定，被告应当在2007年12月1日前交付房屋；被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案办理房屋产权登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，被告虽将房屋交付给原告使用，但迟迟未协助原告办理房产证。原告多次催促，被告以各种理由推诿。依照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”第2点约定，被告逾期办理产权证，原告选择继续履行协议的，被告只需按己付房款的1%向原告支付违约金，而不论逾期时间有多长。本案中，被告逾期办证已达十二年之久，因被告违约导致原告的权益长期受损。购房合同关于被告逾期办证的违约责任明显过低，这也是被告一直不协助原告办理产权登记的原因。因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告请求调高被告逾期办证的违约责任。被告长时间拖延办证导致了原告权益长期受损，现原告请求法院确认原被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，判令被告继续履行协议，协助原告办理不动产权属证书，并支付逾期办证的违约金，请求法院判如所请。 被告万国都公司辩称，1、对于原告的第一项诉讼请求没有异议；2、对于原告的第二项诉讼请求，因涉案房地产是由其他开发商于1993年所建的，后成了烂尾楼，被告是经由司法拍卖取得的该房地产。涉案房屋未能办理产权登记是由于房地产建设年限跨度大，造成一系列历史遗留问题，故无法办理产权登记，但被告一直与相关部门协调办证事宜，被告不存在故意违约的情形。另，原告未能办理涉案房屋权属证书，但没有造成原告的经济损失，在双方签订商品房买卖合同的同时，原告就将涉案房屋加盟到北海凯旋大酒店经营并取得加盟回报款，自2012年9月底之后，原告又将涉案房屋返租给被告，被告也每月按时支付租金给原告；3、针对原告的第三项诉讼请求，根据双方签订的商品房买卖合同，明确约定了逾期办证违约金的数额，即买受人不退房的，出卖人按已付房款的1%向原告支付逾期办证违约金，这一项约定属于一时性的债权，原告的起诉已经超过了两年的诉讼时效，因此请求法院依法驳回原告的第三项诉讼请求。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2007年6月11日，原告（买受人）熊毅与被告（出卖人）万国都公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：买受人购买出卖人位于北海市凯旋国际商住大厦23层2321号房屋，该商品房的用途为住宅，建筑面积为109.29平方米；该商品房总价款为530120元；买受人采取一次性付款的方式付款，签订合同之日买受人先付房款3000元，余款527120元于2007年5月30日前付清给出卖人；出卖人应当在2007年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取房地产权属证书，买受人选择不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他内容。 同日，原告（买受人）熊毅与被告（出卖人）万国都公司签订《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件四，该协议约定：买受人同意一次性付款方式支付购房款（指酒店式商务公寓），买受人在签订《商品房买卖合同》后，应按如下时间如期将房款当面交付出卖人或汇入出卖人指定的银行账号；该商品房总房价计762440元，出卖人已一次性预付该商品房4年的保底回报给买受人（自2007年5月5日至2011年5月5日止），用来冲抵买受人购买该商品房的部分房款，计232320元；买受人同意在《商品房买卖合同》签定之日起七个工作日内（自2007年5月30日止）按期交纳已扣除4年该商品房保底回报的实际支付购房余款给出卖人，计530120元。出卖人承诺在办理好买受人房产证到买受人名下后需尽快办理买受人名下的土地证。 2007年6月12日，被告万国都公司向原告熊毅出具《销售不动产统一发票（自开）》一份，予以确认收到原告购买凯旋大厦2321号购房款530120元的事实。 另查明，原告熊毅曾于2013年7月8日对涉案房屋被查封、执行事宜向北海市中级人民法院提出异议，北海市中级人民法院于2013年10月17日作出（2013）北法执异字第12号《执行裁定书》，裁定中止对位于北海市的凯旋国际商务大厦2321号房产的执行。 再查明，2018年12月13日，北海市人民政府作出《研究北海凯旋国际商住大厦不动产权证办理有关工作的纪要》（北政阅﹝2018﹞139号）一份，主要载明：关于北海凯旋国际商住大厦不动产权证办理历史遗留问题，会议经过研究，议定以下事项：一、凯旋大厦不动产权证办理涉及的规划、土地、竣工验收备案等工作，要本着尊重历史事实、妥善解决遗留问题的原则开展；二、北海市万国都物业管理有限责任公司须委托有资质的机构对凯旋大厦进行安全检测、检测合格后方可开展验收等工作；三、由市规划局按项目现状给予办理相关规划验收手续，为加快办证进度，验收工作可并联开展；四、由市国土资源局对凯旋大厦超占用地依据规划按现状招拍挂出让；五、市住房城乡建设局主动配合做好项目竣工验收备案工作。一是竣工验收备案建筑面积，以项目现状规划验收面积为准；二是由于原监理单位已不存在，参加验收监理单位由原监理单位负责人提供合并重组佐证材料交市住房城乡建设局，由重组后的监理单位承担本项目验收监理主体责任；三是鉴于项目报建涉及收费的科目因政策规定已调整变化，难以再核算，项目报建费以当时办理施工许可证时已交数额为准。六、市不动产登记中心配合北海市万国都物业管理有限责任公司提供有关证件的证明材料；七、凯旋大厦项目人防验收由市人防办按解决历史遗留问题的原则提出解决方案。 还查明，2020年10月16日，北海市自然资源局出具《不动产登记信息查询证明》一份，载明：截止2020年10月16日，位于北海市北海凯旋国际商住大厦**不动产，现无抵押登记记录，现无查封登记记录。 庭审中，原被告均认可涉案房屋总价款为762440元的事实，其中原告实际只向被告支付了530120元，剩余232320元以涉案房屋加盟凯旋大酒店4年的保底回报款进行冲抵。现原告主张其已向被告足额支付了购房款，但被告故意拖延办证的行为已构成违约，故要求被告继续履行办证义务并支付逾期办证违约金。被告则主张涉案房屋属于历史遗留问题，其亦正在积极与相关部门协调处理办证事宜，不存在故意违约。另，原告诉请要求被告支付逾期办证违约金的起诉已超过了两年的诉讼时效，应予驳回。 本院认为，原告熊毅与被告万国都公司于2007年6月11日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，本院予以确认。现原告主张其已足额向被告支付了购房款762440元，有原告提供的发票及补充协议的约定予以证实，本院予以确认，被告未按约定协助原告办理涉案房屋的产权证，应当承担违约责任。由于北海市本级已实施不动产统一登记，故被告应协助原告将涉案不动产的不动产权证办理至原告名下，但因尚无充分证据证实涉案不动产是否符合办证条件，故被告应在涉案不动产符合办证条件时履行协助办证义务。 关于原告诉请要求被告支付逾期办证违约金的问题，被告对此提出了诉讼时效抗辩。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》关于“出卖人应当在2007年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取房地产权属证书，买受人选择不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”的约定，被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的时间为2008年12月25日前，即自2008年12月25日起原告应当知道自己没有取得涉案房屋的产权证，其权利已受到侵害，且合同约定的逾期办证违约金为整体数额（已付房价款的1%），属于整体性债权，诉讼时效应从履行义务期限届满日次日计算，即从2008年12月26日起算两年，但原告于2020年8月17日才起诉至法院，显然已经超过了两年的诉讼时效，故原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下： 一、确认原告熊毅与被告北海市万国都物业管理有限责任公司于2007年6月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、位于、位于北海市北海凯旋国际商住大厦**不动产具备办证条件时北海市万国都物业管理有限责任公司协助原告熊毅将该不动产的不动产权证办理至原告熊毅名下； 三、驳回原告熊毅的其他诉讼请求。 案件受理费10570元，减半收取5285元，由被告北海市万国都物业管理有限责任公司承担（该费用原告已向本院预交，被告应在本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告）。 义务人逾期履行上述义务应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费10570元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年十月二十日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽