广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终1404号 上诉人（一审原告）：朱有全，男，1977年4月25日出生，汉族，住广东省广宁县。 上诉人（一审原告）：梁东良，男，1983年12月31日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 上述俩上诉人委托诉讼代理人：蓝庆球，广西金大地律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：玉州区名山街道名山社区第23组，住所地：广西玉林市玉州区名山街道名山社区第**。 法定代表人：文国松，组长。 委托诉讼代理人：蔡文静、梁干，广西鸿洲律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：樊绍通，男，1968年3月3日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被上诉人（一审被告）：梁选裕，男，1955年10月12日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被上诉人（一审被告）：梁明军，男，1968年12月12日出生，汉族，住广西玉林市。 被上诉人（一审被告）：梁明东，男，1949年8月6日出生，汉族，住广西玉林市。 上述四被上诉人的委托诉讼代理人：瞿德战，广西瀛潘律师事务所律师。 上诉人梁东良、朱有全因与被上诉人玉州区名山街道名山社区第23组（以下简称）、樊绍通、梁选裕、梁明军、梁明东租赁合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2020）桂09民初4386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。现已审理终结。 上诉人梁东良、朱有全上诉请求：撤销一审判决，确认其与樊绍通、梁选裕、梁明军、梁明东代表签订的《场地租赁合同书》有效合同，并判决确认其已经取得位于玉林市玉州区原“富新家具城”场地的合法使用权。事实和理由：一、一审法院违反法定程序。一审法院变更合议庭组成人员后未按照规定告知上诉人及其他被上诉人；二、一审判决认定事实不清。樊绍通、梁选裕、梁明军、梁明东与梁东良、朱有全签订的《场地租赁合同书》事前经过民主议事程序，取得大部分享有收益权的村民的同意。 被上诉人及其代理人辩称：首先，涉案土地没有具体分到承包户，也没有分到小组（即23组下属的6各小组），有权出租涉案土地的必须是且由组长代为行使，除非经过事后追认，否则无论是村民签订的合同还是小组长签订的合同均属无效合同；其次，本案朱有全不是成员，目前没有任何村民签字同意出租给朱有全，因此梁东良、朱有全与四位小组长签订的《场地租赁合同书》无效；最后，从两份租赁合同看，文国明与的合同优厚于梁东良、朱有全与四位小组长签订的《场地租赁合同书》。 被上诉人樊绍通、梁选裕、梁明军、梁明东及其代理人辩称，樊绍通等四人与梁东良、朱有全签订的《场地租赁合同书》经过村民小组成员讨论决定，取得了对涉案土地享有分红权的三分之二以上成员的同意，所签订的《场地租赁合同书》合法有效。 梁东良、朱有全向玉林市玉州区人民法院起诉请求：1、依法确认原、被告于2018年9月1日签订的《场地租赁合同书》有效，并确认原告已经依法取得了被告所有的位于玉林市玉州区原“富新家具城”场地的经营使用权；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：被告享有土地承包权即享受土地分红权的人数为255人，分六个小组。被告所有的位于玉林市玉州区原“富新家具城”的场地与25-1队、25-2队、25-3队的场地共同出租给原租户李飞经营使用，租赁期限于2018年10月31日届满后不再续租。2018年3月25日，23组的组长文国松与该组全部共六个小组的小组长梁明东、梁有福、樊绍通、梁选裕、文国礼、梁选堂在肥老饭店讨论上述场地的 租赁事宜，并签订了《协议书》一份。协议内容为：“因一环路门口垌富新家具城场地（按现状）于2018年10月底到期，为更好地把群众利益放于首位，经名山23队队长及各组长一致同意，从2018年11月开始租给新业主文国明、庞亿健，租期15年，租金每平方按7元（月租），各人表态如下（大家一致同意）具备法律效力。”23组组长文国松与该组的上述六个小组长在《协议书》落款处分别签名。该《协议书》尾部又注明：“2018年3月26日晚上8时50分开社员生产队会议，到会人员梁荣、何丽夏、文国友、梁明东、梁选裕、梁明初21人等人，会议内容是富新家具城以（已）块（快）租期满找下一租期事议（宜），同意继租，也通过了到每家登记了解成（诚）心人数。”此后由上述六个小组的小组长分别持内容为：“位于玉林市门口垌富新家具城场地（按现状），现经名山23队队长和各组长开通会一致同意，自2018年11月1日开始租给新业主文国明，租期15年，每月租金每平方7元（¥7元／㎡），请各位社员签名，同意者签同意栏，不同意者签不同意栏。”的《租赁意见书》到各户分别征求社员意见并签名，8份《租赁意见书》收集到在同意栏中签名的人数共172人，不同意栏无人签名。其中部分《租赁意见书》中加注“27米内15元，27米外8元每月每平方，前三年不提，从第四年起提增3%，每三年提一次。”等内容。 2018年6月22日，被告与文国明签订《租赁合同书》，约定由23组将位于玉林市玉州区原“富新家俱城”场地出租给文国明使用，租期从2018年11月1日起至2033年10月31日止共15年，租金为27米内每平方米每月15元，27米外每平方米每月8元，从第四年起每间隔三年递增5%并约定合同签订时文国明应交200万元到23组指定的集体账户。《租赁合同书》落款加盖了23组的公章并由组长文国松签名。合同签订后，文国明于2018年8月17日将200万元汇入23组指定的农村信用社集体账户。 2018年8月27日，被告及25-1队、25-2队、25-3队等出租方共同向原租户李飞发出《关于做好交接工作的通知》，内容为：“你承租我队门口垌（富新家具城）土地即将到期，我队已经书面通知你在期满后不再租赁给你。为了做好场地及相关交接工作，避免造成各方经济损失，请你做好交接的准备工作，将属于你个人的物品搬离，并按合同约定将场地于2018年10月31日完好地移交给我方，届时我方将对属于我方的场地及物品进行接管，请你予以配合，否则造成的一切经济损失及责任均由你承担，同时我方将追究你的其他法律责任。”落款处均加盖了各组公章和组长的签名。 2018年8月6日，23组的第一小组委托小组长梁明东、第三小组委托小组长梁选裕、第四小组委托小组长梁选堂、第五小组委托小组长樊绍通分别作为各小组代理人代表各小组的部分群众签订上述门口垌（富新家具城）场地出租事宜。2018年9月1日，由上述四个小组长签名以23组的名义与原告梁东良、朱有全签订《场地租赁合同书》，约定由23组将位于玉林市玉州区原“富新家具城”场地出租给梁东良、朱有全使用，租期从2018年11月1日起至2033年10月31日止共15年。租金为在27米内每平方米每月15元，27米外每平方米每月8元，合同期内第4-9年度在原租金基础上增加3%，合同签订后一个月内由原告交付信誉保证金1516200元到23组指定的账户。《租赁合同书》落款处仅有上述四个小组长的签名，没有加盖23组的公章也没有组长文国松的签名。合同签订后，原告并未按照约定支付信誉保证金1516200元到23组指定的账户。2018年10月23日，上述四个小组小组长又以23组的名义与两原告签订了《富新家具城场地移交确认书》，亦没有加盖23组的公章和法定代表人文国松的签名。2018年10月26日，原承租户玉林市富新家具商城管理服务中心（普通合伙）向名山居委会提交《报告》，《报告》称其公司承租及25-1队、25-2队、25-3队共四个队的土地，合同于2018年10月31日到期，要求通知上述四个队相关人员前来与其公司协商。因原承租户在搬离物品过程中受到不明群众阻拦，2017年10月27日上午，包括23组组长文国松在内的及25-1队、25-2队、25-3队长和原承租户代表李飞等在名山社区综治办进行了协调。因另案原告文国明与本案原告承租讼争的土地产生纠纷，2018年10月31日、11月1日，在名山社区的会议室，名山街道、名山司法办、名山派出所、23组组长、25-1队、25-2队、25-3队长及部分承租经营商户、另案原告文国明等到场就家具城承租纠纷进行协商，但原告经通知未到场参加会议。 2018年11月1日后两原告进驻场地开始经营，并由原告以玉林市薪富薪家居建材市场管理有限公司的名义与部分商户签订了租赁合同及收取了租金。（2019）桂0902民初4385号案原告文国明亦派人进驻讼争场地。本案原告则在2018年8月31日至2018年9月3日支付了从2018年11月至2019年3月份共5个月的租金及押金共742080元到何丽夏的工商银行账户。上述租金，23组已有部分成员于2018年9月4日按份领取。组长文国松知道部分社员领取两原告支付的租金后，于2018年9月5日发出盖有23组公章的《声明》，内容为：“关于一环北路富新家具城原租业主李飞租期即满。经本组召开生产队社员会议，通过定下出租场地价格、预付保证金数额。文国明于2018年6月19日汇有200万元保证金到指定集体账户，2018年6月22日双方法定代表人签订租赁合同。至于现在23组内有人以某种方式私自发放租金、敬老慰问金等误导群众，属于其个人行为，造成的一切损失、后果自负，与我23组无关。特此声明。”次日，上述第一、三、四、五小组的四个小组长亦发出《声明》，内容为：“名山社区名山村第23队一贯按照分田到户时集体社员共同制订的规定，队里不论大小事情，包括分田、租地等有关集体利益的事宜必须经社员会议讨论同意，并由小组长在相关合同上签字的原则，合同方能生效。第23队队长文国松未经社员讨论同意，违背大多数社员的意愿，私自与他人签订出租本队相关场地的合同是无效的。特此声明”。 一审法院另查明，何丽夏系23组的财务人员，此前相关租金主要汇入其账户，何丽夏系原告梁东良的母亲。 一审法院还查明，（2019）桂0902民初4385号案原告文国明签订租赁合同后亦支付了部分租金到23组的集体账户，亦有23组的部分成员领取了文国明支付的租金。除上述的四个小组长与两原告签订租赁合同外，另外的两个小组并不同意与两原告签订合同。此外还查明，讼争的土地使用权为23组集体所有，并没有承包到小组或个人经营，讼争土地原租赁给李飞亦系以23组之名出租。诉讼过程中，第4小组原小组长梁选堂已死亡，现已推选出梁明军为该小组小组长。 一审法院认为，本案的争议焦点为原告与被告其中的四个小组长于2018年9月1日签订的《场地租赁合同书》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。”此外，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第41条第二款明确“法定代表人或者其授权之人在合同上加盖公章的行为，表明其是以法人名义签订合同，除《公司法》第十六条等法律对其职权有特别规定的情形外，应当由法人承担相应的法律后果。法人以法定代表人事后无代表权、加盖的是假章、所盖之章与备案公章不一致等为由否定合同效力的，人民法院不予支持。”第三款明确“代理人以被代理人名义签订合同，要取得合法授权。代理人取得合法授权后，以被代理人名义签订的合同，应当由被代理人承担责任”。本案中，被告其中的上述四个小组长与23组的组长文国松及该组另外两个小组长均已于2018年3月25日一起在肥老饭店讨论上述讼争场地的租赁事宜，并签订了《协议书》一份，约定将场地租给另案原告文国明，在23组未明确解除与文国明租赁事宜的情况下，上述四个小组长既没有取得23组的代理权，也不管另外两个小组成员及23组法定代表人文国松的反对，仍然自行组织部分社员开会，由其四个小组长个人签名以23组的名义与原告强行签订《场地租赁合同书》，将讼争土地租赁给原告经营，且订立的合同未经23组追认。因此上述四个小组长的行为违背了诚实信用原则，为无权代理，亦侵犯了另两个小组的合法权益，故其与原告签订的《场地租赁合同书》对23组不发生法律效力，23组对该合同并不需承担责任。虽然原告主张其租赁讼争的场地已取得23组大部分成员的同意，应为有效合同，但六个小组成员中亦有两个小组至今明确表示反对，且讼争的场地使用权为23组集体所有，并没有具体承包到小组或个人，各小组并没有独立的法人资格，不能进行独立的民事活动，对外只有以23组名义进行的民事法律行为才符合法律规定，故对原告此主张本院不予支持。另原告又主张其已依法取得讼争场地的使用权，对此一审法院认为，因原告签订的《场地租赁合同书》并没有发生法律效力，故原告无论通过什么方式取得讼争的场地使用权，均属不合法。因此对原告要求确认其与梁明东、梁选裕、梁选堂、樊绍通四人代表23组签订《场地租赁合同书》有效，其已依法取得23组位于玉林市玉州区原“富新家具城”场地经营使用权的诉请该院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条和《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，判决如下：驳回原告梁东良、朱有全的诉讼请求。本案受理费100元，由原告梁东良、朱有全负担。 二审中，本院组织当事人各方对各方提交的证据进行了质证。上诉人向法庭提交了部分农户1985年农业税（公粮代金）手册及征收水费收据，欲证明涉案土地已经分包到具体农户的事实。质证意见认为，上诉人举出的证据具有真实性但没有关联性，与本案无关，不予认可。本院认为，该农业税（公粮代金）手册及征收水费收据仅仅证明了相关农民户曾经交税及水费的事实，不能证明是缴费农户因为承包了本案涉案土地而交税和水费，无法证明涉案土地已经分包到户。 二审查明的事实与一审查明事实基本相同，本院依法予以确认。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对双方的上诉请求，并综合本案诉辩双方的诉辩意见。本案争议焦点是：樊绍通、梁选裕、梁明军、梁明东代表与梁东良、朱有全签订的《场地租赁合同书》是否有效的问题。 本案中，涉案土地及地上建筑物属于集体所有，至今没有发包给承包经营户，涉案土地的所有权和管理使用权均是。对涉案土地的发包或出租均应由发包或出租。梁选堂等4名小组长未经或法定代理人的委托或授权，私自以的名义与梁东良、朱有全签订了《场地租赁合同书》，将涉案土地及地上建筑物出租给梁东良、朱有全，事后亦没有得到的追认。案经本院审判委员会讨论认为，樊绍通、梁选堂等4名小组长以的名义与梁东良、朱有全签订了《场地租赁合同书》没有发生法律效力。 综上所述，朱有全、梁东良的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人梁东良、朱有全负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张业忠 审 判 员 钟 荣 审 判 员 梁 冰 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 杨清梅 书 记 员 陈海梅