江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初2182号原告：江苏汉邦科技有限公司，住所地江苏省淮安经济技术开发区集贤路**。法定代表人：张大兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨庚银，江苏穿石律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈健增，该公司工作人员。被告：淮安市淮海建设有限公司，住，住所地淮安经济技术开发区青岛路**/div>法定代表人：黄俊胜，该公司董事长。被告：淮安市淮海房产开发有限公司，住所地淮安经济技术开发区青岛路23号法定代表人：黄俊胜，该公司董事长。第三人：黄俊胜，男，汉族，1955年11月10日生，住淮安市。两被告及第三人共同委托诉讼代理人：范素珍，江苏群汇知缘律师事务所律师。第三人：淮安顺壤房地产开发有限公司，住所，住所地淮安经济技术开发区海口路**div>破产管理人：江苏天帆律师事务所。委托代理人：王啸、张小曼，江苏天帆律师事务所律师。原告江苏汉邦科技有限公司（以下简称汉邦公司）与被告淮安市淮海建设有限公司（以下简称淮海建设）、淮安市淮海房产开发有限公司（以下简称淮海房产）及第三人黄俊胜、淮安顺壤房地产开发有限公司（以下简称顺壤公司）所有权确认纠纷一案，本院于2020年7月27日受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨庚银、沈健增，被告淮海建设、淮海房产及第三人黄俊胜共同委托代理人范素珍，第三人顺壤公司委托代理人张小曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉邦公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认淮安经济技术开发区青春雅轩二期2号楼1401室房地产属原告所有；价值352710元；2、判决被告一及第三人协助办理青春雅轩二期2号楼1401室的不动产权证至原告名下。事实与理由：位于淮安经济技术开发区青春雅轩****楼**房屋系第三人顺壤公司开发，顺壤公司将该房屋作价35.271万元转让给第三人黄俊胜用以抵偿工程款，双方于2014年4月8日签订《商品房买卖合同》对以房抵债行为予以确认。2014年10月30日，被告淮海房产向原告借款50万元，并要求将款项打入被告淮海建设账户，2014年10月30日原告将该50万元打入淮海建设账户。2014年至2016年期间原告多次向两被告催要欠款，两被告拖延不还，2016年8月3日被告淮海建设向原告书面承诺：我公司于2014年10月向贵公司借款50万元用于资金周转，现承诺2016年10月30日前归还。2016年11月至2017年1月期间，原告多次向被告催还欠款，被告仍以无钱为由不还。2017年1月9日，被告淮海建设向原告书面承诺，将青春雅轩二期2号楼1401室作价35.217万元抵给原告以偿还欠款，并承诺剩余欠款14.8万元于2017年3月30日前清偿，争取3个月办理过户手续。第三人黄俊胜在书面承诺函上签字，被告淮海建设及第三人黄俊胜将《房屋抵购转让协议书》及《商品房买卖合同》及涉案房屋交付给原告。原告于2017年3月22日收到被告淮海建设支付的剩余欠款14.8万元。但涉案房屋一直未办理过户手续。原告于2017年到物管处取回涉案房屋钥匙并支付物管费。2017年至今涉案房屋在原告的控制和使用中。2020年7月17日，原告收到黄俊胜发的《通知》信息，内容：“通知，淮安经济技术开发区人民法院裁定受理淮安顺壤房地产开发有限公司破产清算一案，指定江苏天帆律师事务所为管理人。经查，青春雅轩小区部分业主未办理产权登记，若破产程序终结后，将无法办理，管理人现通知如下：请未办证业主于2020年7月31日前办理产权登记手续，逾期未办理的后果自负”。原告认为，涉案房屋属于原告所有，因被告及第三人怠于履行应尽义务，导致涉案房屋至今未能过户至原告名下，因协商不成，原告现提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。被告淮海建设、淮海房产及第三人黄俊胜共同辩称，涉案房屋实际产权应属于黄俊胜所有，黄俊胜同意将该房屋产权确认给原告所有。涉案房屋已经抵扣了绝大部分房款，剩余房款暂未支付，也并非是违约导致，顺壤公司虽然进入破产程序，但是并不存在无法履行或不适合履行的依据，请求支持原告诉讼请求。第三人顺壤公司辩称，2019年8月26日，法院已受理顺壤公司破产清算案件，2020年4月30日指定江苏天帆律师事务所为管理人。2014年4月8日，顺壤公司与淮安市大胜塑钢门窗安装有限公司达成协议，约定将涉案房屋转让给大胜公司时任法定代表人黄俊胜，房款以顺壤公司欠付大胜公司的工程款抵付。后顺壤公司与黄俊胜签订商品房买卖合同，将涉案房屋备案在黄俊胜名下，但一直未交付。管理人认为，涉案房屋属于债务人财产，所有权仍归顺壤公司，原告应将房屋交给管理人。目前房屋仍登记在顺壤公司名下，所有权归顺壤公司所有。顺壤公司与黄俊胜之间的商品房买卖合同不能继续履行，原告不能依据其与被告之间的协议取得涉案房屋所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，赋予了商品房买卖合同中消费性买受人的物权期待权，黄俊胜不属于消费性买受人。破产法第十六条明确规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。顺壤公司已于2019年8月29日进入破产清算程序，此后顺壤公司并未交付涉案商品房及过户登记，如顺壤公司继续履行商品房买卖合同，将构成对个别债权人的债务清偿。破产法第十八条规定，人民法院受理破产申请受，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。顺壤公司与黄俊胜之间的商品房买卖合同已视为解除。黄俊胜无权处分涉案房屋，原告无权依据其与被告之间的协议取得房屋所有权。当事人围绕诉辩主张向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证，结合当事人陈述，本院确认以下事实：第三人黄俊胜（丙方）及顺壤公司（甲方）与案外人淮安市大胜塑钢门窗安装有限公司（乙方）签订《房屋抵购转让协议书》，约定将位于淮安市房屋转让给乙方指定的丙方名下，应付房款共计352170元，乙丙方同意以甲方尚欠乙方工程款范围内抵充。但乙方尚欠甲方61860元购房款，甲乙双方一致同意，在丙方办理注销2号楼1401室并转让至他人名下时，乙方需一次性以现金形式补交齐全。协议就其他事项进行了约定。2014年4月8日，第三人黄俊胜与顺壤公司在房管部门网签了《商品房买卖合同》，约定将青春雅轩小区2号楼1401室房屋出售给黄俊胜，房屋价格352170元，房屋建筑面积83.85平方米，关于房屋交付，出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。；关于房屋交付，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。；关于产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同就其他事项进行了约定。2014年10月30日，被告淮海房产向原告汉邦公司出具借条，借条载明“今收到江苏汉邦科技有限公司伍拾万元整，请转入淮安市淮海建设有限公司建行账户（账号32×××00）”。2016年8月3日，淮海建设向原告汉邦公司出具书面承诺，载明“我公司于2014年10月向贵公司借款人民币伍拾万元用于资金周转，现承诺在2016年10月30日前归还。”2017年1月9日，被告淮海建设及法定代表人黄俊胜向原告出具承诺函，载明“我公司于2014年借贵公司人民币伍拾万元整，一直未能还款，我公司为淮安顺壤房地产开发有限公司加工门窗余款无法支付，同意将位于淮安经济技术开发区青春雅轩二期2号楼1401室抵偿给我公司，现价格以调价目前约6000元/㎡，我公司按原价抵给贵公司，房屋原价为35.2170万元，余款14.8万元在2017年3月30日前还给贵公司，争取3个月内办理过户手续。有关青春雅轩二期2号楼1401室的尾款6万元左右由我公司承担。”另外，原告陈述已收到14.8万元欠款。2020年7月27日，原告诉至本院，提起上述诉讼请求。审理中，第三人顺壤公司向本院提交（2019）苏0891破申6号民事裁定书、（2019）苏0891民破6号决定书，2019年8月26日，我院已受理淮安鹏腾建筑工程有限公司对顺壤公司的破产申请，2020年4月30日我院指定江苏天帆律师事务所作为管理人。另查，青春雅轩2号楼1401室房屋登记在第三人淮安顺壤房地产开发有限公司名下。本院认为，第三人黄俊胜（丙方）及第三人顺壤公司（甲方）与案外人淮安市大胜塑钢门窗安装有限公司（乙方）签订《房屋抵购转让协议书》及第三人黄俊胜与顺壤公司签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然第三人黄俊胜与顺壤公司签订《商品房买卖合同》，办理了网签手续，但这并不能导致涉案房屋的物权变更，不能确认第三人黄俊胜因此而取得涉案房屋的物权，第三人黄俊胜基于房屋买卖合同享有债权请求权。原告与被告之间系借贷关系，基于借贷关系，第三人黄俊胜将涉案房屋以房抵款给原告，原告基于该以房抵款法律关系，仅享有债权请求权。在其基于以房抵债所产生的债权请求权尚未实现之前，其对于诉争房屋并不享有物权。故原告基于其与被告及第三人黄俊胜的以房抵款协议和第三人黄俊胜与第三人顺壤公司的房屋买卖合同，主张确认其对涉案房屋享有物权，无事实和法律依据，原告的上述诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：驳回原告江苏汉邦科技有限公司的诉讼请求。案件受理费6591元，减半收取3295.5元，由原告江苏汉邦科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行淮安清江浦支行，账号：62×××38）审 判 员 杨汉伟二〇二〇年十月二十六日法官助理 魏 勇书 记 员 徐 力附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。