贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6413号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201610566953。被上诉人（原审原告）：张以文，男，汉族，1973年4月29日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：糜玉菊，女，汉族，1981年11月27日出生，住贵州省毕节市。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：顾圣国，贵州神兽律师事务所律师，执业证号：15205201210647739。二被上诉人委托诉讼代理人：熊泽艳，贵州神兽律师事务所实习律师，证号：230713012110761。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳恒通公司）因与被上诉人张以文、糜玉菊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6942号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人碧阳恒通公司委托诉讼代理人黄海到庭参加诉讼，被上诉人张以文、糜玉菊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。上诉人碧阳恒通公司上诉请求：撤销原判第一项，依法改判并酌情将违约金标准下调至10%。事实及理由：1.逾期交房违约责任期间应为约定的交房时间至公告通知交房的时间2018年5月19日止，因公告之后，被上诉人怠于收房的期间，上诉人不应承担违约责任。2.根据省高院及本省其他地区的相关判决，违约金应调减至10%。被上诉人张以文、糜玉菊辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。原审原告张以文、糜玉菊起诉请求：1.判令被告支付原告因逾期交付所购商品房违约金37515元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审认定事实：2016年9月10日，原告张以文、糜玉菊作为买受人，被告碧阳置业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市南部新区，房号为商场负2-16，建筑面积33.78平方米，套内建筑面积32.4平方米，总房款412074.00元；出卖人应当在2016年12月31日前，向买受人交付该商品房；该合同第十一条约定：该商品房应当符合下列条件：1.已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该合同第十二条约定，城市基础设施：供水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户；公共服务设施：公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案。出卖人不能在约定期限内交付该商品房的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。该合同第十四条约定，该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条、第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条、第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；该合同第十三条约定，买受人应当在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续；由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人登报通知交房之日起7日内买受人未提出书面异议，视为该商品房已完成交付。该合同附件十二《补充协议》第4条约定：“买受人同意本合同第十四条中‘书面通知’指出卖人刊登于《毕节日报》或《毕节晚报》上的交房通知。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款412074.00元。2018年2月8日，被告取得涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案。2018年5月19日，被告在《毕节日报》上刊登交房公告，要求业主尽快办理交房手续。被告于2019年6月5日将房屋交付给原告。一审法院认为：综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：被告是否应当承担违约责任，以及违约责任的期间如何认定。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。对于逾期交房违约金的问题，本案中，根据原被告双方在《商品房买卖合同》中约定“出卖人应当在2016年12月31日前，向买受人交付该商品房”及“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”，故被告应按合同约定支付原告自2017年1月1日至2019年6月5日的逾期交房违约金，共计885天，违约金标准因双方在合同中有明确约定，故按合同约定以原告已付购房款412,074.00元为基数，按日万分之一的标准计算，计算为36468.55元（412,074.00元×0.1‰×885天）。对被告已尽到通知义务的抗辩，因被告举证不能证明刊登交房公告时符合合同约定的全部交房条件，而竣工验收备案仅是交房条件其中之一，故原告此抗辩无事实依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告张以文、糜玉菊支付逾期交房违约金36468.55元。二、驳回原告张以文、糜玉菊的其他诉讼请求。案件受理费369.00元，由原告张以文、糜玉菊负担69.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担300.00。本院审理本案期间，上诉人提交了碧阳国际城E地块13、14、27、28号楼实测测绘成果书（测绘日期为2016年12月）。拟证明：公告交房时已具备交房条件，逾期交房系被上诉人怠于接收，上诉人不应承担被上诉人怠于接收房屋期间的违约责任。本院认为，该证据客观真实，与待证事实相关联，采信作为本案证据。经审理查明：案涉房屋于2016年12月取得房屋面积实测绘报告。《商品房买卖合同》第十二条约定：该条款中约定的附属设施在交房时未达到交付使用条件的，由上诉人负责完善。一审认定的其余事实，本院予以认定。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见及本案事实，本案二审争议焦点为：1.逾期交房违约责任应如何认定；2.违约金标准应否调减。关于焦点1,双方当事人约定的交房条件为:取得建筑工程竣工合格证明文件、取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。双方同时约定，附属设施如果在交房时未达到交付条件，由上诉人负责完善。故，交房时上诉人取得竣工验收备案及取得实测绘报告，被上诉人就不能拒绝接收房屋。上诉人公告交房的时间为2018年5月19日，取得实测绘报告的时间为2016年12月，取得竣工验收备案的时间为2018年2月8日，上诉人交房时涉案房屋已达到交房条件。被上诉人在上诉人登报通知交房之日起7日内未实际接收房屋，也未提出书面异议，根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，应将登报通知交房后7日即2018年5月26日视为案涉房屋的交付时间，逾期交房违约责任应当于2018年5月26日截止。关于焦点2，合同双方约定的逾期办证违约金标准不存在利益明显失衡的情形，一审根据双方约定判决违约金并无不当，上诉人主张调减违约金，缺乏事实依据，本院不予采纳。依据双方约定的逾期交房违约金标准，上诉人应支付给被上诉人的逾期交房违约金为21056.98元（以被上诉人已付购房款412,074.00元为基数，按日万分之一的标准，从2017年1月1日计算到2018年5月26日）。一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6942号民事判决第二项，即：“驳回原告张以文、糜玉菊的其他诉讼请求”。二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6942号民事判决第一项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人张以文、糜玉菊逾期交房违约金21056.98元。三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费369.00元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担226.00元，被上诉人张以文、糜玉菊负担143.00元。二审案件受理费600元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担410元，被上诉人张以文、糜玉菊负担190元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十月二十日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印