宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初5355号原告：泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司，统一社会信用代码。负责人：王某。委托诉讼代理人：马某，公民身份号码×××，宁夏回族自治区固原市人，大专文化，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：张某，公民身份号码×××，宁夏回族自治区盐池县人，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：弓某（系被告张某丈夫），公民身份号码×××，内蒙古丰镇市人，高中文化，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司与被告张某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司的委托诉讼代理人马某、被告张某的委托诉讼代理人弓某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告所欠物业费3650元、违约金1095元，合计4745元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《银川奥林匹克花园前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向被告位于××县房产提供物业服务，被告按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，交费时间为每月1-10日内交纳当月费用。如被告未及时交纳物业费，原告有权要求被告限期补齐，并收取欠费总额每天千分之三的滞纳金。被告张某系上述房产业主，其物业建筑面积为132.24㎡，按约定每月应当向原告交纳物业费158.69元，但自2018年11月1日起至2020年9月30日，被告无故拖欠3650元物业服务费未予交纳，原告多次催促被告仍拒绝交纳。现原告提起诉讼，请求判如所请。被告张某辩称，欠费属实，欠费理由：外墙面有一个洞，造成家里墙面、房顶受损。本院经审理认定事实如下：被告张某系宁夏回族自治区××县房屋业主，房屋建筑面积为132.24㎡，原告系该小区的物业管理公司。2012年9月14日，原、被告签订《银川奥林匹克花园前期物业管理服务协议》，约定原告为被告居住的银川奥林匹克花园提供物业服务，物业服务的内容为1、物业共用部位的维修、管理和养护；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及全体业主公用的雨、污水管道的疏通；日常维修养护和管理；4、公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；5、车位的合理使用和维护、交通与车辆停放秩序维护；6、配合公安机关维持物业服务区域内的公共秩序；7、按照国家省、市有关法律法规政策及《银川奥林匹克花园装饰装修管理规定》的要求，提供装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；协议约定住宅物业费为1.2元/月/㎡，物业费按月交纳，每月1-10日业主或使用人应主动履行交纳义务，逾期交费原告有权要求被告限期补齐，并收取欠费总额每日3‰的滞纳金。被告张某未交纳2018年11月1日至2020年9月30日的物业费。原告分别于2019年7月9日、2020年9月16日以张贴物业费催缴通知单的方式向被告催缴物业费。原告提供物业服务期间，被告所在单元外墙面有漏洞，原告未妥善处理，导致被告家中墙面被泡。现原告诉至法院，要求判如所请。以上事实，依据原告提交的《银川奥林匹克花园前期物业管理服务协议》、物业费催缴通知单、照片及被告提交的照片予以证实，本院予以采信。本院认为，原、被告之间签订的物业管理服务协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议约定全面履行各自的合同义务。原告提供了物业服务之后，被告理应按协议约定履行交费义务。关于本案物业费的计算数额，原告与被告签订的物业管理服务协议约定物业费为1.2元/月/㎡，2018年11月1日至2020年9月30日被告应支付原告物业费3650元（132.24㎡×1.2元/月/㎡×23个月），被告辩称原告在提供物业服务期间被告所在单元外墙面有漏洞，原告未妥善处理，导致被告家中墙面被泡，上述内容属于物业合同约定的服务范围，被告提交的证据能够证实被告主张的上述事实属实，可以认定原告向被告提供的物业服务未达到相应的要求，应对被告承担一定的违约责任，根据质价相符原则，应当酌情扣减10%的物业费，对于原告要求被告支付物业费3650元的诉讼请求，本院在3285元（3650元－3650×10%）的范围内予以支持。关于违约金，涉案合同约定物业费按月交纳，每月1-10日业主或使用人应主动履行交纳义务，逾期交费原告有权要求被告限期补齐，并收取欠费总额每日3‰的滞纳金。虽合同约定为滞纳金，但明显具有违约金性质，故应认定上述条款系原、被告对逾期付款违约金的约定。现原告自愿降低违约金比例，主张按欠付物业费总金额的30%计算违约金，本院予以支持。被告以物业服务存在瑕疵为由未按合同约定的时限交纳物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。自2018年11月1日至2020年9月30日，涉案房屋逾期交费违约金为985元(3285元×30%)，故对原告要求被告支付违约金1095元的诉讼请求，本院在985元的范围内予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第二百八十三条之规定，判决如下：被告张某向原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司支付2018年11月1日至2020年9月30日期间物业费3285元、违约金985元，合计4270元，于本判决生效之日起十五日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告张某负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 尹晓静 二〇二〇年十月十五日书记员 刘艳丽附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释第二百八十三条人民法院审理小额诉讼案件，本解释没有规定的，适用简易程序的其他规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。