上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初60869号原告：上海山川置业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区民生路****。法定代表人：贺方建，董事长。委托诉讼代理人：胡海云，上海市世基律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿甜甜，上海市世基律师事务所律师。被告：上海梵洲商贸有限公司，住所地，住所地上海市浦东新区iv>法定代表人：王贵芝。原告上海山川置业有限公司与被告上海梵洲商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海山川置业有限公司的委托诉讼代理人耿甜甜到庭参加了诉讼，被告上海梵洲商贸有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上海山川置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2020年2月1日至4月22日期间的租金48,220.56元及逾期付款的违约金(暂计至2020年6月15日)10,759.07元；2.被告支付原告2020年2月1日至4月22日的物业管理费6,341.33元及逾期付款的违约金1,414.89元；3.被告支付原告2020年1月24日至4月22日的市场推广费867.51元及逾期付款的违约金2,020.31元；4.被告支付原告2019年12月1日至2020年4月22日期间的水电费3,243.18元及逾期付款的违约金649.83元；5.被告支付原告免租期租金23,316元；6.被告支付原告房屋复原费19,000元；7.被告已支付原告的保证金43,134.24元不予返还，归原告所有。事实和理由：2016年6月7日，原、被告签署房屋租赁合同一份，约定被告承租原告位于上海市浦东新区丁香路XXX弄丁香国际商业中心地下XXX层XXX单元房屋(以下简称系争房屋)。该房屋租赁面积为29平方米，租赁期限自2016年9月18日起至2019年9月17日止，租赁保证金为43,134.24元。2017年9月27日，原、被告就租赁合同签署备忘录，确认将租赁期限更改为自2017年1月24日起至2020年1月23日止，同时原告为支持被告经营，免除其2017年4月1日之前的相关租金。2019年8月6日，原、被告再次签订续租协议，续租期限自2020年1月24日起至2022年1月23日止，并约定第一个续租年度基本租金为每月17,641.67元、物业管理费2,320元、市场推广费290元，上述费用均应于前一历月的28日或之前支付。然而，自2020年1月起，被告开始未按时支付相关款项，亦未向原告履行通知义务。原告多次与被告沟通、催告未果，于2020年4月22日向被告发函通知解除租赁合同。根据合同约定，因被告原因提前终止合同的，被告须补足免租期租金、没收押金。被告未按时返还房屋并拆除增设设施设备，原告委托第三方拆除，发生的费用应由被告承担。上海梵洲商贸有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权登记于原告名下。2016年6月7日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期自起租日即2016年9月18日起至2019年9月17日。租金第1年度每月10,585元，……物业管理费每月2,320元，租金及物业管理费应于前一历月的28日或之前向甲方预先支付。租赁保证金(押金)为43,134.24元。房屋交付日暂定2016年7月18日。如本合同由于乙方的原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有装修期(即免租期)，乙方须立即向甲方补交该等期间的所有租金及其他费用。该房屋只限于用作乙方以FancyFruit品牌经营果汁零售之商业用途。该房屋装修期为60日，自房屋交付之日起开始计算。装修期即为免租期。房屋的返还，乙方应在租赁期满或本合同提前终止当日或之前，按本合同附件约定的原始交付状况向甲方返还房屋，自费拆除并移走乙方于该房屋内增设的设施、设备，并保证返还时该房屋处于良好、清洁和适用状态(正常磨损除外)。乙方若未按时返还该房屋并拆除其增设的设施和设备的，甲方有权收回该房屋并自行或委托第三方拆除，由此产生的费用由乙方承担。……租赁保证金，如乙方违反本合同的任何条款，甲方有权终止本合同并没收租赁保证金。……在不影响发生乙方违约后甲方的其他权利的情况下，如果本合同的租金、物业管理费、应付款项，包括乙方根据本合同应向甲方赔偿的一切金额或其任何部分未按本合同约定的方法和时间支付，甲方有权就乙方逾期未支付部分按照每日千分之二的标准收取逾期违约金。合同另对其他事项作了约定。2017年9月27日，原告(甲方)与被告(乙方)签订备忘录，约定因双方于2016年6月7日签署租赁合同时，丁香国际商业中心尚未开业，相关日期均为暂定，现确定1.租赁期限自2017年1月24日起至2020年1月23日止。2.租金起算日为2017年4月1日。3.甲方为支持乙方经营，免除租赁合同中约定的租金起算日至本备忘录第2条约定日期。在后续租赁合同履行过程中，如因乙方违约导致租赁合同提前解除的，本备忘录失效，甲方有权依照租赁合同中约定的租金起算日向乙方追偿本备忘录免除的租金及相关损失。备忘录签订后，被告继续使用系争房屋。2019年8月6日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《续租协议》，约定就系争房屋续租2年，即自2020年1月24日起至2022年1月23日止，原合同继续有效。第1续租年度月租金为17,641.67元。市场推广费为每月290元，支付时间及方式与原合同项下的物业管理费一致。续租期间，乙方仍应按原合同的约定向甲方支付物业管理费及其他费用。2020年4月22日，原告向被告发送告知函，通知因自2020年2月起的租金，被告未按时支付，且擅自停业至今等，双方所签订的租赁合同于2020年4月22日解除。并要求被告支付欠付的2020年2月1日至4月22日的租金、物业费等，并承担相关违约责任。该通知于4月27日送达被告处。此后因被告未付款，原告提起涉案诉讼。审理中，原告确认被告已支付系争房屋的租金至2020年1月31日，已支付原告保证金43,134.24元。原告另称被告于2020年2月期间擅自停止营业，未履行通知和返还租赁物的义务，原告发出解除通知后自行收回了租赁物。原告撤回了要求被告支付(租金、物业管理费、推广费、水电费)逾期付款违约金的诉请。原告向本院提供了2020年1月至5月(发单日期)的付款通知书五份，通知书记载了系争房屋每月水、电费(2019年12月1日至2020年2月29日的水电费、2020年3月1日至4月30日的电费)，合计金额为3,243.18元，证明原告每月向被告发送催收水电费通知，其中2020年1月的通知书签收人系被告公司员工，其余通知原告称通过电子邮件发送；原告与案外人上海申狮建筑工程有限公司于2020年6月1日签订的《丁香国际FancyFruit店拆除工程合同》、报价单、增值税发票及付款贷记凭证、照片，证明被告离开时未履行租赁物复原义务，原告委托第三方复原，发生费用19,000元。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》、备忘录、《续租协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同履行期间被告拖欠租金等费用未付，擅自不履行合同义务，造成涉案续租协议未能正常履行。原告据此发送解除合同通知并自行收回租赁物，符合合同约定，本院予以认可，涉案租赁合同于2020年4月27日即原告的解除通知到达被告处解除。原告依据合同约定向被告主张2020年2月1日至4月22日期间的租金和物业管理费、2020年1月24日至4月22日的市场推广费以及2019年12月1日至4月22日期间的水电费，本院予以支持。根据合同约定，被告在租赁合同提前解除时有对房屋实施恢复原状的义务，然其未履行复原义务，原告委托第三方进行复原并支付了相应复原费，原告诉请被告承担该项费用，本院予以支持。由于被告违约致使涉案合同提前解除，原告诉请被告补足免租期内的租金以及没收被告的租赁保证金归原告所有，具有合同依据，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了对原告提交证据的质证权利，由此造成的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海梵洲商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海山川置业有限公司2020年2月1日起至4月22日止的租金48,220.56元；二、被告上海梵洲商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海山川置业有限公司2020年2月1日起至4月22日止的物业管理费6,341.33元；三、被告上海梵洲商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海山川置业有限公司2020年1月24日起至4月22日止的市场推广费867.51元；四、被告上海梵洲商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海山川置业有限公司2019年12月1日至4月22日的水电费3,243.18元；五、被告上海梵洲商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海山川置业有限公司免租期租金23,316元；六、被告上海梵洲商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海山川置业有限公司复原费19,000元；七、被告上海梵洲商贸有限公司在原告上海山川置业有限公司处的租赁保证金43,134.24元归原告所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,442元，减半收取计1,721元，由被告上海梵洲商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年十月十二日书记员  沈 嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。