中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10663号上诉人（原审原告）：上海复虹物业管理有限公司，住所地上海市长宁区剑河路****。法定代表人：陈黎，董事长。委托诉讼代理人：张跃进，上海宇钧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵国良（ZHAOGUOLIANG），男，1954年12月10日出生，美利坚合众国国籍，现住上海市黄浦区。上诉人上海复虹物业管理有限公司（以下简称复虹物业）与被上诉人赵国良（ZHAOGUOLIANG）物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初18361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人复虹物业上诉请求：撤销一审判决，改判：1.被上诉人支付上诉人2015年7月1日至2019年6月30日的物业管理费人民币143,424元；2、被上诉人支付上诉人逾期付款滞纳金，滞纳金以8,964元为基数，分别自2015年7月至2019年4月期间的每季度首月11日起，均至实际支付之日止，均按每日万分之三计算。事实与理由：一、上海市徐汇区XX花园业主大会与复虹物业于2014年签订的及XX花园业委会与复虹物业于2016、2018年签订的共三份《物业服务合同》（以下简称物业服务合同）均为有效，物业服务合同中确定的商业用房的物业管理费交纳标准为每月每平方米4.5元约定具有法律约束力。被上诉人对业主表决通过的物业管理费调整价格决定以及物业服务合同对于物业管理费的约定，应当自觉履行缴费义务，如被上诉人认为物业管理费调整侵害了自己的权益，可另行使变更或者撤销的诉讼权利，维护自己的利益。二、根据被上诉人方与案外人上海XX有限公司签订的《协议书》，整个商场房屋的修缮责任及费用由被上诉人方承担。被上诉人陆续提出的争议房屋不属于XX花园范围、未与上诉人签订过《物业服务合同》、物业服务不到位等拒缴物业管理费的理由均不能成立。故请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法改判。被上诉人赵国良辩称，不同意复虹物业的上诉请求。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。复虹物业的一审诉讼请求：1.判令赵国良支付2015年7月1日至2019年6月30日的物业管理费人民币143,424元；2.判令赵国良支付拖欠物业管理费的滞纳金，滞纳金以每季度的物业管理费8,964元为基数，分别自2015年7月至2019年4月期间的每季度首月11日起，均至实际支付之日止，按每日千分之三计算。一审法院认定事实：2014年11月，上海市徐汇区XX花园业主大会与复虹物业签订《物业服务合同》，约定由复虹物业对XX花园小区提供物业服务，服务事项：（一）物业共用部位的维护，（二）物业共用设施设备的日常运行和维护，（三）公共绿化养护服务，（四）物业公共区域的清洁卫生服务，（五）公共秩序的维护服务，（六）物业使用禁止性行为的管理，（七）物业其他公共事务的管理服务，（八）业主委托的其他物业管理服务事项；期限自2015年1月1日至2016年12月31日；住宅高层每月每平方米5元，住宅一层、别墅、商业用房每月每平方米4.50元；物业服务费用按季交纳，业主应在每季度首月的10日之前履行交纳义务，逾期交纳的，按约定交纳的次日起，以日千分之三支付滞纳金。2016年、2018年，复虹物业与XX花园业委会两次续签物业服务合同，将服务期限延长至2020年12月31日止，其他条款不变。上海市XX路XX号、XX号、XX号房屋建筑面积854.08平方米，属XX花园小区的一部分，该房屋由赵国良、李某、陆某三人按份共有，赵国良、李某各占38.875%，陆某占22.25%，房屋类型为商场。赵国良、李某、陆某于2005年4月签订协议书，约定陆某拥有190平方米，占22.25%，赵国良、李某拥有664.08平方米占77.75%，属陆某的190平方米现为XX花园健身房，其余属赵国良、李某产权房屋（以下简称系争房屋）。注：陆某占有部分实际由XX花园小区业主使用，复虹物业主张的物业管理费不包括陆某占有部分。赵国良、李某未支付自2015年7月1日起的物业管理费。复虹物业自2016年、2017年、2018年、2019年多次向赵国良发函催讨物业管理费。一审法院至现场查勘发现，XX花园小区在吴兴路上有南北两个出入口，系争房屋属小区裙房，面朝吴兴路，背靠XX花园小区，位于两个出入口之间，从系争房屋不能进入小区，从小区内也不能进入系争房屋。系争房屋内共开设了三家店铺，其中底层两家，二层一家。系争房屋的水、电、管道等设施与小区共用。一审审理中，赵国良称系争房屋2007年至2010年按每月每平方米2元的标准交纳的物业管理费，2011年至2014年按每月每平方米3元的标准交纳的物业管理费，2015年开始的前6个月按每月每平方米4.5元的标准交纳的物业管理费，后其发现不对，遂停止交纳。一审诉讼中，赵国良承诺由其一人承担包含李某责任和义务在内的涉案诉讼的一切债务和责任。复虹物业遂撤回了对李某的诉讼。一审法院认为，民事行为应遵循公平合理的原则，合同法亦规定当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。就本案所涉物业服务合同关系而言，同质同价即是民法上公平合理原则的体现。系争房屋所处的地理位置以及和XX花园小区内其他房屋的空间关系决定了小区绝大部分房屋能享受的诸如保安、保洁、绿化等物业服务项目，系争房屋均难以享受。因此，复虹物业并未向系争房屋提供与小区其他房屋同等的服务内容，故复虹物业要求按与小区其他房屋同样的标准收取系争房屋物业管理费，违背了公平合理和等价有偿的原则，一审法院不予支持。鉴于系争房屋同属XX花园小区，在共用设施、设备及部位上享受了复虹物业提供服务，一审法院依据公平合理的原则，并结合之前系争房屋交纳物业管理费的情况，酌情确定系争房屋的物业管理费交纳标准为每月每平方米3.5元。赵国良长期未付物业管理费，有违法律和合同约定，应支付滞纳金，但复虹物业主张千分之三的滞纳金标准显然过分高于其所实际遭受的损失，且本案纠纷发生事出有因，故一审法院将滞纳金标准调整为每日万分之三。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，于2020年7月31日作出判决如下：一、赵国良于判决生效后十日内支付上海复虹物业管理有限公司自2015年7月1日至2019年6月30日物业管理费111,552元；二、赵国良于判决生效后十日内支付上海复虹物业管理有限公司逾期付款滞纳金，滞纳金以6,972元为基数，分别自2015年7月至2019年4月期间的每季度首月11日起，均至实际支付之日止，均按每日万分之三计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，由上海复虹物业管理有限公司负担5,000元，赵国良负担3,800元。二审中，双方当事人未提交证据材料。本院另查明，根据建设单位为上海XX有限公司的沪建（94）033号建设工程规划许可证显示，建筑工程名为XX花园的项目中，建筑物名称有一栏为“商场”。同时，沪兴房收（97）5号XX花园各户用地面积报告显示，上海XX公司于1993年11月出具上海《XX花园》各户用地面积分摊报告载明：“在整个用地范围内，除停车场、配电间、游泳池仅负担本身建筑占地的土地面积外，其他A.B.C.D.FG.H座.商场等除负担本身建筑占地的土地面积外，还负担通道、绿化等面积的分摊”，上海市土地管理局地籍处亦于1993年12月2日出具土地面积分摊认定书，确认由上海XX有限公司委托上海XX公司办理的用地面积分摊工作符合相关文件的规定，可作为土地登记的申报面积。后附有用地面积分摊数明细表，显示地号为XX路XX弄XX丘（XX）的室号系商坊，用地面积为458.2平方米，经核查，前述土地宗地号及使用权面积对应的即为XX路XX号、XX号、XX号，即赵国良、李某、陆某作为共同权利人的系争房屋土地坐落位置。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，上诉人复虹物业表示放弃对被上诉人关于滞纳金部分的诉请，不再要求被上诉人支付滞纳金。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应遵守合同的约定。本案中，上海市徐汇区XX花园业主大会或XX花园业委会与复虹物业于2014年、2016年、2018年签订的共三份物业服务合同，均对全体业主具有约束力，合同双方应严格恪守。现二审争议焦点在于被上诉人应缴纳的物业管理费标准。根据上述物业服务合同约定，小区的商业用房每月每平方米的物业管理费现为4.50元。对此，被上诉人辩称系争房屋不属于上诉人的物业管理范围，且未享受任何物业服务，故自2015年6月其发现物业管理费过高后遂停止缴纳。本院认为，首先，根据本案查明的事实显示，系争房屋系XX花园小区的一部分，确属于复虹物业就XX花园小区的物业管理范围，故被上诉人在取得系争房屋产权成为小区业主后至2015年6月期间正常缴纳物业管理费的情况下，亦应持续按约缴纳物业管理费。其次，关于被上诉人辩称其未享受任何物业服务，一则根据本院另查明的事实显示，系争房屋不仅负担本身建筑占地的土地面积，亦负担通道、绿化等面积的分摊，同时被上诉人亦确认系争房屋的水电管道等设施与小区共用；二则被上诉人提出的上诉人未提供维修服务系针对系争房屋专有部分而非公共区域或共用部位、共有设施；三则被上诉人并无充分证据证明复虹物业未履行合同约定的物业服务或服务存在重大瑕疵，且系争房屋地理位置的特殊性也并非其不享有物业服务的抗辩理由。因此，被上诉人关于其未享受任何物业服务的抗辩意见，本院不予采纳。另外，依法成立的物业服务合同约束小区全体业主。即便被上诉人对该物业服务合同持有异议，亦应通过合法行使撤销权的方式予以解决，故在物业服务合同被撤销之前，被上诉人理应按照物业服务合同的约定，按时交纳物业管理费。因此，上诉人关于被上诉人应按照每月每平方米4.5元的标准支付其2015年7月1日至2019年6月30日物业管理费143,424元，于法有据，本院予以支持。一审法院酌定系争房屋的物业管理费交纳标准为每月每平方米3.5元依据不足，本院依法予以纠正。二审中，上诉人表示不再要求被上诉人支付滞纳金，系自行处分民事权利的行为，与法不悖，本院依法予以准许。综上，上诉人复虹物业的上诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初18361号民事判决；二、赵国良（ZHAOGUOLIANG）于本判决生效后十日内支付上海复虹物业管理有限公司自2015年7月1日至2019年6月30日的物业管理费人民币143,424元；三、驳回上海复虹物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8,800元，由上海复虹物业管理有限公司负担5,800元，赵国良（ZHAOGUOLIANG）负担3,000元。二审案件受理费人民币596.80元，由被上诉人赵国良（ZHAOGUOLIANG）负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年十月三十日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……