山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1083民初2374号原告：张英，女，1982年8月3日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：周大鹏，湖北灵均律师事务所律师。被告：乳山松海房地产开发有限公司，住所地：山东省威海市乳山市白沙滩镇白沙滩村。法定代表人：张永福，该公司经理。委托诉讼代理人：于爱国，泰和泰（北京）律师事务所律师。原告张英与被告乳山松海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张英委托诉讼代理人周大鹏通过互联网参加庭审，被告乳山松海房地产开发有限公司委托诉讼代理人于爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张英向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《新建商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款454676元及利息（自2018年4月23日起按照年利息6%计算至实际给付之日止）。诉讼过程中，原告申请追加山东乳山农村商业银行股份有限公司银滩支行为第三人并变更诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《新建商品房买卖合同》；2、请求判令解除原告与第三人签订的《个人住房担保借款合同》；3、被告返还原告首期购房款164676元及利息（自2018年6月20日起原告已经支付给第三人的贷款本金及利息）；4、被告向第三人偿还《个人住房借款合同》项下剩余贷款；5、被告向原告支付利息（自2018年4月23日起以164676元为本金按6%计算至实际还款之日止）；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年初，被告处员工在街头散发传单，邀请原告游玩并参观乳山海景房。被告处员工向原告承诺提供终生免费旅游服务，原告遂决定在乳山购买海景房。2018年6月10日，原、被告签订《新建商品房买卖合同》，原告购买开发的位于乳山银滩旅游度假区项目名称为康桥蓝湾8幢1单元7层8C1-702号房屋，建筑面积为38.85㎡，单价为11703.37元/㎡,总价为454676元。合同签订后，原告按约支付了首付款，余款办理了商业贷款，每月按时还贷。合同第十一条约定被告应于2018年12月31日前向原告交房，但被告至今未向原告交付涉案房屋。合同第二十条约定被告应于该商品房交付使用后180日内将办理房屋首次登记的资料报送到房屋登记机构，但被告至今未办理相关手续。被告的行为构成根本违约，原告曾多次联系被告办理解除合同，退回房款，但被告推诿拖延，拒不配合。现原告起诉，要求支持其诉讼请求。被告辩称，一、原、被告于2018年6月10日签订的《新建商品房买卖合同》合法、有效。合同约定了房屋交付时间为2018年12月31日。2019年6月16日原告接收了房屋并签订了业主入住协议和承诺书。被告已经向原告交付了涉案房屋，不存在诉状中所讲房屋至今未交付的事实。二、原告购买的房屋系具有经营性质的用房，原告在接收房屋当日即与乳山市东方水城酒店管理有限公司签订了《酒店委托经营管理合同》，约定经营管理委托期限为10年（自2019年5月30日起至2029年5月29日止）。因原、被告签订的《新建商品房买卖合同》附件六约定的关于装饰装修及相关设备标准，该商品房只是毛坯房，无法作为酒店经营用房，原告对购买的房屋进行装修，标准应当达到酒店委托经营管理的标准。因此，在经过原告同意后，被告需要对原告购买的毛坯房进行设计装修施工以达到经营需要，势必会造成工期、房屋验收的顺延。再加上受疫情影响，导致房屋建设工期和证件办理的延期。三、原告所谓的解除合同的通知函，不符合法律规定。依据双方签订的《新建商品房买卖合同》第十二条第2款的约定，原告作为买受人并无合同解除权。四、依据相关规定，解除的程序是先催告通知，然后才是解除合同通知。根据原告诉状自认的事实“房屋交付的时间是2018年12月31日”，原告于2020年6月3日发出了合同解除通知函，期间长达18个月之久，显然超过了法律规定的一年内的期限行使合同解除权，解除权消灭，原告无权要求解除合同。五、根据关于妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见，疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，当事人请求解除合同，人民法院不予支持。综上，原告的诉讼请求不符合法律规定，其诉讼请求应当予以驳回。原告为证实其诉讼请求，向本院提交六份证据。证据一、原告身份证复印件，证实原告身份情况。证据二、被告工商登记信息、组织机构代码证，证实被告身份情况。证据三、《新建商品房买卖合同》（预售），证实原、被告于2018年6月10日签订了涉案合同，合同约定了交房期限以及办证事宜。证据四、收据，证实原告依据合同约定支付了首付款。证据五、《个人住房担保借款合同》，证实原告在乳山农村商业银行办理了商业贷款，贷款金额为29万元。证据六、解除《新建商品房买卖合同》通知函以及快递信息，证实原告于2020年6月3日向被告邮寄解除通知函，被告于2020年6月6日收到解除通知函。被告对原告提交的证据一、二、三、四、五真实性均无异议，对证据六表示不知情。被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提交三份证据。证据一、业主入住协议、承诺书，证实涉案房屋已于2019年6月16日交付给原告，不存在被告至今未交房的事实。证据二、《酒店委托经营管理合同》，证实2019年6月16日原告与乳山市东方水城酒店管理有限公司签订了《酒店委托经营管理合同》，约定了经营管理的委托期限为十年自2019年5月30日起至2029年5月29日止，证实原告实际接管房屋后，委托他人代为经营。证据三、半岛睿景酒店装修标准，证实原告同意将《新建商品房买卖合同》附件六约定的关于装饰装修及相关设备标准的约定，该商品房只是毛坯房，无法作为酒店经营用房，原告将其所有的居所进行装修，标准应当达到酒店委托经营管理的标准。因此，在经原告同意的情况下，需要对原有的毛坯房进行设计装修施工以达到经营所需。原告对被告提交的证据一真实性无异议，但是对待证事实有异议。原告并没有看到房子的真实情况就在入住协议上签了字，而且好像当时房子还在施工当中。对证据二真实性无异议，但该份证据只能证明委托了酒店管理，不能证实涉案房屋达到了交付标准。对证据三有异议，首先该证据系复印件，无法核实真伪。另外该证据也不能证实双方对房屋装修事宜已经达成一致意见。原告从未与被告签署过房屋装修的协议。经查，2018年6月10日，原、被告签订《新建商品房买卖合同》（预售），合同约定，原告购买被告开发的乳山房屋，总价款为454676元。合同第十一条约定，出卖人应当自2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点五的违约金处理。第二十条约定，出卖人应当在该商品房交付使用后180日内将办理房屋首次登记的资料报送到房屋（不动产）登记机构。出卖人有义务协助买受人办理房屋（不动产）转移登记。双方同意在该商品房办理初始登记后120个工作日内向房屋登记机构申请办理该商品房的转移登记。因出卖人原因，出卖人未能在规定的期限内申请房屋（不动产）初始登记以及买受人未能在约定的期限内申请房屋（不动产）转移登记的，双方同意按照出卖人和买受人共同协商方式处理。原告向被告支付购房款164676元。2018年6月20日原告与山东乳山农村商业银行股份有限公司签订《个人住房担保借款合同》，余款29万元在该银行办理按揭贷款。涉案房屋全部购房款454676元已全部付清。2019年6月16日，原告签订《业主入住协议》及承诺书。同日，原告与乳山市东方水城酒店管理有限公司签订《酒店委托经营管理合同》，涉案房屋作为酒店经营之用，原告委托乳山市东方水城酒店管理有限公司对涉案房屋进行经营管理。2020年6月3日，原告通过邮寄方式向被告送达解除《新建商品房买卖合同》通知函。依据原告提交的快递回执单显示的查询结果，该快件于2020年6月6日由他人代收。本院认为，原、被告签订的《新建商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，该合同合法、有效。原、被告均应依约履行。本案争议的焦点问题为原、被告签订的《新建商品房买卖合同》（预售）是否应当解除。本案中，原告以被告违反《新建商品房买卖合同》（预售）第十一条出卖人应当自2018年12月31日前向买受人交付该商品房以及第二十条出卖人应当在该商品房交付使用后180日内将办理房屋首次登记的资料报送到房屋（不动产）登记机构上述合同约定，构成根本违约为由，主张解除涉案合同。本院认为，原告于2019年6月16日签订《业主入住协议》及承诺书亦就房屋的经营管理与案外人签订了《酒店委托经营管理合同》，应当视为原告已经接收了涉案房屋，涉案房屋已实际交付。虽然被告存在迟延交付房屋的情形，但因被告已履行了交付房屋的义务，原告主张要求解除合同，理由不当，本院不予支持。关于原告主张的被告违反合同约定，逾期办证，要求解除合同。本院认为，因疫情或者疫情防控措施原因，致使涉案房屋至今未办理产权证，应当根据公平原则对履行期限进行变更。原告以逾期办证为由，请求解除合同，不应得到支持。因原告无解除权，故其向被告邮寄的解除通知函并不发生合同解除的法律后果。对于原告张英主张的返还购房款以及赔偿损失的诉讼请求，因涉案合同继续履行，故对其上述主张，均不予支持。对于其主张的追加山东乳山农村商业银行股份有限公司银滩支行为本案第三人的请求，本院认为本案系商品房预售合同纠纷，山东乳山农村商业银行股份有限公司银滩支行非涉案合同当事人，不应追加为第三人。原告请求判令解除其与该公司的借款合同，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告张英的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计4500元，由原告张英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  马忠瑜二〇二〇年十月二十二日书记员  邢海燕