山东省齐河县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1425民初2653号原告：张泉，男，1965年3月25日出生，汉族，初中毕业，居住地山东省齐河县。委托诉讼代理人：李晓宁。被告：孙延振，男，1985年12月29日出生，汉族，初中毕业，居住地齐河县。第三人：齐河县农机公司，齐河县城西外环北首。法定代表人：田兆武。委托代理人：殷培刚，济南长清诚业法律服务所法律工作者。原告张泉与被告孙延振房屋租赁合同纠纷一案，于2020年年7月24日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序对本案进行了审理。原告张泉及其诉讼代理人李晓宁、被告孙延振代理人缑长清、第三人农机公司代理人殷陪刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张泉向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2018年8月2日至2020年8月1日期间，我租金共计40万元；2.诉讼费用等由被告方负担。事实和理由：一、2017年7月19日，原被告双方在齐河县签订了房屋租赁合同及补充协议，约定原告将位于齐河县，齐河阳光商厦面向北偏东方向的正厅一层建筑约260平方米租赁给被告，租赁期限为1年，自2017年8月2日起至2018年8月1日止，合同第八条约定了可以续租。租金每年20万元一交，每年租金在租期开始日30日前一次性缴纳。合同第六条约定了被告应按时交纳租金，如延期缴纳按照所欠款项每日0.5%加罚违约金。原告保留被告主张违约金的权利。截至目前被告一直租赁使用涉案房屋，但是被告仅支付了2017年8月2日至2018年8月1日期间的租金，剩余租金，并未支付。且原告方多次要求被告支付租金，但被告以各种理由拒绝。为了维护原告合法权益，现诉至贵院，要求判如所请。被告孙延振辩称：一、原告所诉房屋租赁合同于2018年8月1日到期，原告主张2018年8月2日至2020年8月1日期间的租金，没有任何法律和事实依据。二、原告诉求早已超过诉讼时效，依据《民法通则》第136条第3款的规定，延付或拒付租金，应适用短期诉讼时效。期间为一年。三、本案案由是房屋租赁合同纠纷，但事实是原告与第三人之间的房屋所有权纠纷，答辩人是租赁户。2019年1月14日，齐河县国土资源局将原告的房产证注销，该租赁房屋产权回到原始状态，原告就没有了该房屋的所有权和收益权、出租权。四、2019年2月18日，第三人告知我原告的房产证已经注销，原产权人是齐河县农机公司，所以该租赁费由齐河县农机公司收取，并承诺出现纠纷，由齐河县农机公司承担。综上所述，该租赁合同违反了法律行政法规的强制性规定，应为无效合同。原告主体不适格，原告所述既无事实依据，也无有效的法律依据，请求贵院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。第三人齐河县农机公司辩称：一、2017年7月19日《商场租赁合同》基于出租房张泉没有合法使用权、所有权，其与孙延振之间形成的租赁关系无效。1、根据房屋租赁合同概要部分：就甲方房屋出租给乙方：以及租赁合同第一条第2款，甲方对上述房屋拥有使用权，确保乙方在租赁期限内有权使用该房屋，而张泉在签订合同之初，并不完全享有土地、房产的所有权。根据《中华人民共和国土地登记办法》第15条规定，土地登记簿是土地权利归属和内容的依据，而上述合同项下的国有土地使用证书，早在2006年3月9日，合法注册土地使用权人为齐河县农机公司，张泉在同孙延振签订房屋租赁合同时，尚存的齐国用（2006）第19号国有土地使用证已合法存在，而张泉持有的房产手续，齐河县自然资源局于2009年1月7日专门针对张泉持有房产证是否合法问题进行研究并做出注销张泉持有房产证决定，故此张泉所持有的鲁齐私字第j0326号房产证已被行政机关办理注销登记，至此，该房产恢复至注销前状态，即2001年4月12日房屋所有权人为农机公司名下，张泉对注销行政行为分别申请行政复议和提起行政诉讼，程序均已终结。根据人民法院作出发生法律效力的行政判决，足以认定涉案土地的使用权人系齐河县农机公司，张泉在无权处分涉案房屋及土地使用权的情形下，与孙延振订立《房屋租赁合同》自始不发生法律效力。2、张泉无权拥有房屋产权。该项事实《中共齐河县纪委检查委员会具体检察建议书》其已对此作出认定，即齐河县房产管理部门对张泉办理房产转移时未尽到审慎审查的责任，建议对该涉案房产证予以注销。二、张泉隐瞒真实情况，通过提交虚假材料等非法手段获取房屋变更登记，并与承租人签订租赁合同，严重侵害了产权人农机公司的权益，其出示签订合同行为更是不当。张泉所取得的房产证行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权应同时转让。依照齐国用（95）42号及于2006年3月变更登记的齐国有（2006）第字19号1206.5平方米两份国有土地证载明的产权人均为农机公司，至今土地手续仍登记在农机公司名下；在2004年6月2日，张泉取得的鲁齐私字第J0326号房产证时，该幅土地尚处于“划拨”方式取得土地使用权，即便在此后的2006年3月取得的齐国有（2006）字第19号国有土地使用证，在变更登记时不具备过户条件，齐河房产部门在办理产权转移时，为依照上述规定，显然有不当之处；2014年5月24日，齐河县私有房屋登记申请审批表，在占地单位面意见一栏，加盖有农机公司印章及李峰私人印鉴，对此在监察部门资料显示，张泉把华联超市的房产办到自己名下，作为原农机公司法人李峰答道：“我不知道张泉把房产证办到自己名下”，故此张泉所提供资料明显具有虚假。三、张泉对诉争房产以丧失了所有权，视为在签订合同时无权处分。张泉现对出租诉争房产主张租赁费，因没有合法产权证明，其主张违反了《城市房地产管理法》第五条规定和《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租，张泉的房屋产权证书已被注销，其不是诉争房屋的所有权人，其无权将房屋进行出租，且未经农机公司同意的情况下擅自出租，租赁合同无效。据此，原告的各项诉讼请求均不能成立，理应驳回其诉讼请求。经审理查明，2017年7月29日，原告张泉将其名下位于齐河县齐河阳光商厦面向北偏东方向的正厅一层建筑面积约260平方米的房屋租赁给被告孙延振，双方于2017年7月19日签订房屋租赁合同，租赁期限为1年，合同第八条约定了可以续租，租金每年一交。自2017年8月2日起至2018年8月1日止，每年租金20万元。合同签订后被告孙延振仅向原告张泉支付了2017年8月2日至2018年8月1日期间的租金，剩余租金并未支付。后第三人齐河县农机公司因租赁房产的权属问题与原告张泉产生争议，2019年2月2日齐河县自然资源局注销原告张泉涉案租赁房屋的房权证件。原告张泉不服向齐河县人民政府提出行政复议，原告张泉对行政复议结果不服于2019年6月12日提出行政诉讼，武城县人民法院于2019年12月5日依法作出（2019）鲁1428行初19号行政判决书：“一、确认被告齐河县自然资源局注销原告张泉的鲁齐私字第J0326号房产证的行为违法；二、撤销齐河县人民政府齐政复决字（2019）21号行政复议决定书”。原告张泉不服上诉至德州市中级人民法院，2020年6月10日依法作出（2020）鲁14行终102号行政判决书“驳回上诉，维持原判”。另，在行政诉讼案件审理过程中，被告孙延振将涉案房屋的租赁费交于第三人齐河县农机公司，第三人齐河县农机公司于2019年12月30日向被告孙延振出具承诺书，承诺内容为“关于齐河县农机公司现阳光路48号齐河阳光商厦面向北偏东方向的正厅一层，根据县政府相关部门决定，已依法分别注销房产证：鲁齐私字第J0326号产权人为张泉的房产证，土地使用权依然归农机公司所有。不动产证在通过法律程序办理中，因此所有的房屋租赁费由齐河县农机公司收取，此租金用于缴纳农机公司职工养老和医疗保险，如今后农机公司收取的一年零208天（2018-7-10至2019-2-2计208天租金为190904元，2020-2-3至2021-2-2一年租金为335000元）租赁期间内的产权不归农机公司所有而因此给孙延振造成租金损失，责任由齐河县农机公司职工承担。本院认为，本案原、被告双方及第三人争议的焦点问题为原告张泉与被告孙延振房屋租赁合同是否有效，被告孙延振、第三人齐河县农机公司是否应当给付原告张泉房屋租赁费。关于房屋租赁合同是否成立，其构成要件必须是房屋出租人是否具有该租赁房屋产权。诉讼中原告张泉提交的租赁合同所涉的房屋产权证书于2019年2月2日已被齐河县自然资源局注销，齐河县自然资源局注销房权证的行政行为虽经法院判决其注销行为违法，但未在判决中直接撤销被诉房屋产注销登记行为，且原告张泉与第三人齐河县农机公司之间因国有企业改制过程中《企业资产转让协议》的履行等民事法律关系存在争议，涉案租赁房屋产权界定将涉及到原国有资产的处置问题。诉讼中，原告张泉也未提交有效证据证实现享有涉案房屋的所有权，可等涉案房屋产权确定后再另行主张权利，故在本案中原告张泉主张房屋租赁费于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四、第一百五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告张泉的诉讼请求。案件受理费3650元，由原告张泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员 ： 张 军二〇二〇年十月二十八日书记员 ：倪小笼