江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初5107号原告(案外人)：金满林，男，1949年8月15日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：石金荣、薛施嘉，北京市炜衡（南通）律师事务所律师，特别授权。被告（申请执行人）：王雨，男，1986年6月3日生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：徐红兵，江苏如一律师事务所律师，特别授权。第三人（被执行人）：江苏昌盛建设集团有限公司，住所地如皋市东陈镇(原雪岸镇)红旗路**。法定代表人：季健，总经理。委托诉讼代理人：纪俊峰，男，1978年11月19日生，汉族，住如皋市，系江苏昌盛建设集团有限公司员工，特别授权。委托代理人：王伯华，男，1970年9月23日生，汉族，住如皋市，系江苏昌盛建设集团有限公司员工，特别授权。第三人（被执行人）：江苏弘霖建设集团有限公司，住所地江苏省如皋市白蒲镇市河路**。法定代表人：姚金林，董事长。第三人（被执行人）：北安市铭盛置业有限公司，住所地黑龙江省黑河市北安市通北镇人民政府。法定代表人：薛忠华，总经理。第三人（被执行人）：季健，男，1965年4月10日生，汉族，户籍所在地如皋市。原告金满林与被告王雨，第三人江苏昌盛建设集团有限公司（以下简称昌盛公司）、江苏弘霖建设集团有限公司（以下简称弘霖公司）、北安市铭盛置业有限公司（以下简称铭盛公司）、季健执行异议之诉一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告金满林及其委托诉讼代理人石金荣、薛施嘉，被告王雨的委托诉讼代理人徐红兵，第三人昌盛公司委托诉讼代理人纪俊峰、王伯华到庭参加诉讼。第三人弘霖公司、铭盛公司、季健经本院传票传唤，无正当理由未到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。本院查明：中国农业银行股份有限公司如皋市支行与昌盛公司、弘霖公司、铭盛公司、季健金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月8日作出（2016）苏0682民初6111号民事判决：一.昌盛公司于本判决生效后十日内偿还中国农业银行股份有限公司如皋市支行借款本金1990万元及利息（自2015年12月21日起按合同约定计算至实际给付之日止）；二.弘霖公司、铭盛公司、季健对上述第一项债务承担连带偿还责任。在承担保证责任后可持本判决书依法向主债务人昌盛公司追偿；案件受理费144300元、保全费5000元、公告费300元，合计149600元，由昌盛建设公司、弘霖公司、铭盛公司、季健负担。此后，中国农业银行股份有限公司如皋市支行向本院申请强制执行，本院于2017年1月24日以（2017）苏0682执1203号案件立案执行。执行过程中，中国农业银行股份有限公司如皋市支行将其享有的（2016）苏0682民初6111号民事判决书确认的债权进行多次转让，最终由本案原告王雨取得该债权。执行中，本院于2020年1月12日作出（2017）苏0682执1203号之七执行裁定书，裁定：冻结被执行人昌盛公司（原如皋市建筑基础工程公司、南通市雪岸建筑安装工程有限公司）位于如皋市中山东路与如皋市交巡警大队联合组建的综合楼及附属用房、停车场等属于昌盛公司的全部拆迁补偿权益。同日，本院依法向如皋市如城东片区拆迁指挥部送达了协助执行通知书，冻结期限为三年，自2020年1月12日至2023年1月11日。案外人金满林对本院执行中冻结的上述拆迁补偿权益提出书面异议，认为：位于如皋市中山东路与如皋市交巡警大队联合组建的综合楼**5间商业用房属于其财产，请求解除对请求解除对上述房屋底层5间商业用房拆迁补偿权益的冻结措施。本院对金满林是上述异议进行经审查后，于2020年6月4日作出（2020）苏0682执异55号执行裁定书，裁定驳回金满林的异议请求。原告金满林向本院提出诉讼请求：1.不得执行如皋市人民法院于2020年1月12日作出的(2017)苏0862执1203号之七执行裁定书及向如皋市如城东片区拆迁指挥部送达的《协助执行通知书》，并解除对原告所有的位于如皋市中山东路220号、原如皋市公安局交通巡警大队综合楼底层东边5间商业用房的拆迁补偿款的冻结措施。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：⑴原告与昌盛公司就位于如皋市中山东路220号综合楼底层5间商业用房签订并实际履行了房屋转让协议，上述商业用房属于原告所有的合法财产，而非昌盛公司所有，不应纳入执行范围。2000年左右，原告从昌盛公司离职。经过对账确认，截至2003年12月16日，昌盛公司欠付原告工资83962.99元，欠付原告妻子金梅工资248832.97元，合计332795.96元。原告多次向昌盛公司提出将案涉中山东路220号综合楼底层5间商业用房抵销欠付工资的请求。2008年12月1日，原告与昌盛公司签订了《房屋转让协议(合同)》，约定昌盛公司将案涉综合楼底层从东往西依次为第1、2间、第3间的北半部，共2.5间，以每平方米1500元，总价16.6万元的价格转让给原告。后因欠付工资尚有10余万元未支付，原告再次向昌盛公司请求将案涉综合楼一楼剩余2.5间商业用房转让给原告并以其所欠原告的工资抵款。大约2012年左右，昌盛公司同意将案涉综合楼一楼东边剩余2.5间商业用房转让给原告，原告遂按照昌盛公司的要求向其递交了关于购买案涉综合楼一楼5间房屋的《申请报告》，申请购买上述全部5间商业用房，面积220平米，原告与昌盛公司均同意案涉房屋最终按照每平方米1400元计价，并以所欠原告及妻子金梅工资抵销了全部房款。至此，案涉综合楼底层5间商业用房已全部归原告所有。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第五款的规定“。(五)其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”及《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。原告已就案涉房屋向被告支付了全部价款并实际占有，虽未办理登记手续，但原告就此没有任何过错，故人民法院不得查封该房屋，也不得冻结该房屋的拆迁补偿款。⑵原告已就案涉如皋市中山东路220号综合楼底层5间商业用房转让实际支付了购房款，且昌盛公司确认。案涉5间商业用房的测绘面积为216.58平方米，按照每平方米1400元计算，房屋价款应为303212元，昌盛公司欠付原告及妻子金梅的工资足以支付房屋价款还尚有富余。在原告已经与昌盛公司签订《房屋转让协议(合同)》的前提下，昌盛公司在原告的《申请报告》以及欠付工资数额上加盖公章表示确认的行为应当认定为双方有转让房屋并以欠付工资抵销房屋价款的合意，昌盛公司欠付原告及妻子金梅的工资已经抵销了案涉综合楼底层东边5间商业用房的全部价款，故案涉房屋属于原告所有。⑶原告对案涉如皋市中山东路220号综合楼底层5间商业用房一直占有、使用、收益，并行使所有权人各项权利。2008年底，昌盛公司将案涉综合楼底层5间商业用房交付给原告，原告在占有案涉房屋后，对其进行了装修并自用。2018年9月28日原告将其中的三间房屋出租给刘翠明，2019年11月23日，原告将5间商业用房出租给冯梅亮，后因拆迁未实际履行。上述事实均可以说明，自2008年底起，原告在与昌盛公司签订合法有效的《房屋转让协议(合同)》并实际支付价款的前提下，排他的占有、使用、收益、处分案涉综合楼底层5间商业用房，原告享有基于不动产买卖而产生的物权，仅因昌盛公司的原因，使得原告至今未能领取上述房屋的所有权证书。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。应当认定原告的物权已经足以排除强制执行。本案中，昌盛公司债权人的债权直到2016年才经法院生效法律文书确认，显然迟于原告购房时间，故被告的债权不得对抗原告的物权。被告王雨辩称，⑴原告金满林据以主张权利的理由前后矛盾，且存在虚假证据。原告在提出执行异议时称，其取得案涉房屋的合法依据是2004年6月18日的《申请报告》，在执行异议审查听证时原告称申请报告形成时间就是《申请报告》上的落款时间，且让昌盛公司的原法定代表人冒昌德出庭作证，本次诉讼原告的诉状上原告改称大约2012年左右其向昌盛公司递交了上述《申请报告》，但经查，2012年时冒昌德已不是昌盛公司的法定代表人，当时冒昌德在昌盛公司无任何职务，其显然无权处置昌盛公司的任何财产，显然，上述《申请报告》是虚假的，不能成为原告取得案涉房屋的合法依据。其次，原告提供的落款时间为2008年12月1日的《房屋转让协议(合同)》也不属于可以排除执行的合法有效的买卖合同，原告在签订上述协议时明知案涉房屋无产权证，无法进行物权变更，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“查封之前已签订合法有效是书面买卖合同”是指享有物权并可以进行物权转让公示的转让合同，并不包括买受人明知无法进行物权公示的买卖合同，因此不能排除执行。⑵原告提供的《申请报告》上称“同意每平方米1400元计价，以工资冲”，经查，该5间底层房屋为营业用房，2004年的市场价格远高于每平方米1400元，且从原告在本次诉讼中所称2012年提供的《申请报告》，而原告提供的2008年12月的《房屋转让协议(合同)》尚标注的价格为每平方米1500元，时间相差4年，4年以后的价格不可能是每平方米1400元，2008年时该地段商业用房的价格也远远超过每平方米1500元。⑶原告金满林未支付争议房屋的购买款项，原告提供的所谓的昌盛公司财务确认的手续不能证明金满林已支付了购买款项。首先，在执行异议审查听证过程中，昌盛公司的代理人及原告均陈述2020年5月6日昌盛公司召开包括原告参加的会议，一致意见是让财务部门会同原会计冒荣进口核实金满林个人与公司账面及金满林曾经任职的三处与公司的往来，核对好后再处理案涉房屋争议。以上情况表明，原告金满林与昌盛公司截止2020年5月6日均没有核对清楚往来。其次，从该手续中“截止2019年12月23日止，原三处金满林62941.75元（22941.75+40000），欠金梅248832.97元，合计欠款311774.72元”的内容可见，截止2019年12月23日以上款项并未冲抵案涉争议房屋的购房款，即金满林并未支付该房款。再次，冒荣离开昌盛公司已近十年，其在2019年12月23日并无权出具此手续，况且，此手续最后还注明“以上数据请公司核实”，但事实上并无昌盛公司核实确认及已与金满林结算购房款的证据，相反，原告与昌盛公司对是否欠款及欠款金额并未达成一致。另外，《房屋转让协议(合同)》约定一次性付清总价款，并无以工资抵款的约定。由此可见，《房屋转让协议(合同)》并未实际履行，不存在《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的情形。⑷如皋市东片区搬迁指挥部在2019年11月27日即发布案涉争议房屋的《房屋搬迁通知》，且此前即已在做搬迁准备工作，但金满林却提供了该搬迁通知发布前4天签订的《租房协议》，且该协议特别注明“搬迁费用相应补贴乙方（租房人）”，此协议不符常理，除非案涉房屋非金满林所有，否则其根本不可能签此协议。另外，金满林提供的落款日期为2018年9月28日的《租房协议》上“金满林”的签名与执行异议申请书上的签名也不一致，因此，以上两份租房协议不能证明金满林实际占有使用案涉争议房屋，原告也不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形。⑸本案特不存在“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。综上，原告金满林的请求不能成立，请求驳回异议人金满林的执行异议请求。第三人昌盛公司述称，今年以来，原告一直找公司要求办理财务结算等手续，为此，我公司董事长、监事会主席、原告金满林及本代理人等公司人员于2020年5月6日在公司专门召开会议，经与会人员磋商达成一致，即让我公司财务部门会同原会计冒荣及金满林尽快核实金满林个人与我公司账面以及金满林曾任职三处与公司的往来，本着尊重历史，实事求是的原则，核对好往来后再处理本案涉及的房屋的争议，我公司监事会对此事的处理意见是“建议原三处与总公司结清所欠各项费用后，按程序办理”。另外，我公司与如皋市公安局交警大队城东中队合作所建的房屋（合计面积795.72平方米，其中认定的合法建筑面积为671.96平方米，附属用房123.76平方米）应属于我司的房产。我公司已于2020年4月28日与拆迁实施单位签订了包含案涉房屋在内的拆迁补偿协议。我公司对案涉房屋的处理意见是按照2020年5月6日的会议精神以及监事会的意见执行，请求法院依法裁决相关争议。我公司不存在与他人串通转移资产、逃避债务的行为。第三人弘霖公司、铭盛公司、季健未提交述称意见，也未提交证据材料。本院再查明：1996年11月20日，如皋市公安局交通警察大队（甲方）与如皋市建筑基础工程有限公司（乙方）签订了《关于联合组建综合楼的协议书》一份，载明：甲、乙双方组建综合楼址建于如皋市新民乡仙鹤村六组，总建筑面积为2168㎡，办公楼层为四层，宿舍楼为五层……综合楼底层10间营业用房，甲、乙双方各5间，即东边5间为乙方所有，西边5间为甲方所有等。2000年2月18日，经如皋市雪岸乡人民政府批准，如皋市建筑基础工程公司实施企业产权制度改革，2000年11月9日，成立南通雪岸建筑安装工程有限公司，2009年2月11日名称变更为江苏昌盛建设集团有限公司。2004年10月26日，如皋市政府关于对如城城区主要路街巷桥命名更名规划注销的通知载明，原跃进路更名为中山路，原跃进东路更名为中山东路。原告金满林提供的落款日期为2004年6月18日的《申请报告》载明：“本人金满林，在雪岸建筑站工作，公司与东陈中队共同集资建房一幢，位于中山东路**，底层共有五间房屋，面积220平米，本人现向公司申请购买，请公司给予批准”，落款处有“申请人：金满林”字样。该《申请报告》下方有昌盛公司原法定代表人冒昌德手写的“同意每平方米1400元计价，以工资冲”内容，冒昌德签名，落款时间为2004年8月19日，落款处加盖有昌盛公司公章以及季健个人印章。原告金满林在申请执行异议时提供了原昌盛公司会计冒荣书写的《说明》（即《便条》），上部分载明：“至2003年12月止，金满林往来贷方83962.99，金梅往来贷方248832.97”，该部分加盖有昌盛公司公章以及财务章，右下方有“冒荣”签名，落款时间为2003年12月16日。下部分载明：“1.张铭盛欠金满林40000元（有欠据），从张铭盛工资中扣除。2.截止2019年12月23日止，原三处欠金满林62941.75元（22941.75+40000），欠金梅248832.97，合计欠款311774.72元。3.根据昌盛公司意见，往来工资款抵冲中山东路220号综合楼营业用房款，测绘面积216.58㎡，单价1400元/㎡，应抵房款合计303212元。4.往来工资款与房款相抵，房款结清后，尚欠金满林8562.72元。以上数据请公司予以核实”，该《说明》下方处有“冒荣”签名，落款时间为2019年12月23日。执行异议审查听证过程中，金满林陈述：落款时间为2003年12月16日冒荣所写的《说明》以及落款时间为2004年6月18日的《申请报告》中加盖印章的时间的为2018年7、8月份，盖章经办人为冒琴，冒琴是季健的老婆，但在昌盛公司担任什么职务不知道,昌盛公司的诉讼代理人陈述，冒琴公司法定代表人的妻子，其在公司无职务，仅负责保管公章。本次诉讼过程中，原告金满林向本院提供落款时间为2008年12月1日的《房屋转让协议(合同)》，载明：卖方（甲方）为南通市昌盛建筑安装工程有限公司，法定代表人季健，买方（乙方）为金满林，甲方将如皋市公安局交通巡警大队东陈中队底楼东首从东往西依次为第1、2间、第3间的北半部，共2.5间，建筑面积为110.70平方米的商业用房转让给金满林，转让价为每平方米1500元，总价16.6万元，并载明：合同生效之日向昌盛公司一次性付清总价款16.6万元，昌盛公司收到全部价款之日起3日内将房屋交付给金满林。昌盛公司称该公司至今也没有与金满林办理过房屋交付手续。2009年12月10日，薛季红名下的位于如皋市如城镇中山东路182幢1幢301室的房屋已取得不动产登记证书。2019年11月27日，如皋市如城东片区拆迁指挥部作出《房屋搬迁通知》，载明：“根据市委、市政府对如皋经济发展及整体规划要求，现决定于2019年11月27日开始对如皋市仙鹤GJ-2007-72#D搬迁地块实施搬迁……请被搬迁人配合做好评估搬迁工作”。2020年4月28日，昌盛公司与如皋市如城东片区拆迁指挥部签订《房屋搬迁补偿安置协议》，载明：仙鹤村六组中山东路220号综合楼房屋所有权人昌盛公司，房屋实测建筑面积795.72平方米，合法建筑面积671.96平方米，并载明了各项补偿金额。同日，如皋市如城东片区拆迁指挥部制作了《搬迁补偿计算表》，载明对上述被搬迁房屋合计补偿5485935.8元，昌盛公司在被搬迁人栏盖章确认。同日，昌盛公司的员工王伯华代表昌盛公司在《搬迁房屋交房验收合格证》上签名，将上述被搬迁房屋交付搬迁实施单位拆卸。执行异议审查过程中，金满林提供了落款时间为2018年9月28日的《租房协议》以及落款时间为2019年11月23日的《租房协议》各1份，载明金满林将店面3间、5间分别出租给刘翠明（租赁期限为2018年10月1日至2019年10月1日）、冯海亮（租赁期限为2019年11月23日至2020年11月23日）。2017年9月30日，刘翠林向金满林转账20000元；2019年11月22日，陈龙海向金满林转账35000元，2019年12月31日，金满林向陈龙海转账35000元。以上本院查明的事实，有（2016）苏0682民初6111号民事判决书、（2017）苏0682执1203号之七执行裁定书及协助执行通知书、《关于联合组建综合楼的协议书》、企业信息查询表、《如皋市政府关于对如城城区主要路街巷桥命名更名规划注销的通知》、《申请报告》、冒荣书写的《说明》、薛季红的《不动产登记证书》、《房屋搬迁通知》、《房屋搬迁补偿安置协议》、《搬迁补偿计算表》、金满林的个人账户交易明细、执行异议审查听证笔录及本案的庭审笔录等证据予以佐证。另查，2020年5月6日，昌盛公司董事长及监事会主席、王伯华、金满林等公司达成了一致意见，由财务部门会同原来的会计冒荣以及金满林尽快核实金满林个人与公司账面以及金满林曾任职的三处与公司的往来情况，本着尊重历史、实事求是的核对好后，处理金满林的房屋争议。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。根据上述法律规定，人民法院审理执行异议之诉应当对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理并作出判断。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告金满林主张对房屋享有所有权，原告应举证证明其对案涉不动产享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，昌盛公司与如皋市公安局交通警察大队联合组建了案涉综合楼，双方在协议中明确约定案涉5间商业用房以及其他部分房屋归昌盛公司所有，原告金满林诉称案涉综合楼底层5间商业用房已转让给原告所有，不应纳入执行范围，原告的主张缺乏事实依据，依法难以支持。理由为：第一，原告据以主张房屋所有权转让的证据为《申请报告》及冒荣书写的《说明》，以及《房屋转让协议（合同）》，经审查，该3份证据不具有真实性、合法性。首先，落款时间为2004年6月18日的《申请报告》上表述的内容有“位于中山东路220号底层共有五间房屋”，而根据《如皋市政府关于对如城城区主要路街巷桥命名更名规划注销的通知》，2004年10月26日才将原跃进路更名为中山路、原跃进东路更名为中山东路，可见《申请报告》表述的上述内容明显不真实；原告金满林在诉状中又称“大约2012年左右向昌盛公司递交了《申请报告》”，该《申请报告》下方有冒昌德签署“同意每平方米1400元计价，以工资冲”的内容，而2012年冒昌德已不是昌盛公司的法定代表人，冒昌德已无权审批上述内容，该证据并不能证明原告与昌盛公司达成房屋买卖的合意，更不能证明昌盛公司同意金满林以工资冲抵房款，不能排除原告金满林与冒昌德串通作伪证的嫌疑；原告在执行异议审查听证时陈述在《申请报告》上加盖昌盛公司印章的时间是2018年7、8月，这与原告所称2012年提交《申请报告》的时间不一致，更与《申请报告》的落款时间不一致，难以确认该《申请报告》的形成时间，更难以确认该《申请报告》的真实性、合法性。其次，冒荣出具的《说明》中上半部分载明截止2003年12月昌盛公司欠付金满林、金梅的工资合计332795.96元，下半部分载明欠金满林、金梅的工资合计311774.72元，前后数额不一致，下半部分冒荣所写“往来工资款与房款相抵，房款结清后尚欠金满林8562.72元，以上数据请公司予以核实”，至今并未有昌盛公司核实的结果，且冒荣在2019年12月23日书写上述内容时冒荣已不是昌盛公司的员工，其无权代表昌盛公司进行上述确认。此外，原告金满林陈述，上述《申请报告》及冒荣的《说明》上所加盖的昌盛公司印章是昌盛公司的普通员工冒琴加盖，冒琴无权代表昌盛公司加盖印章确认同意所谓以工资冲抵购房款。且至2020年5月6日昌盛公司仍需核实与金满林的往来情况，证明昌盛公司至今仍未就所谓的以工资冲抵购房款进行抵扣结算，故而对金满林所提供的冒荣出具的《说明》内容的真实性、合法性均难以认定。再次，原告提供的落款时间为2008年12月1日的《房屋转让协议(合同)》载明所购买房屋的单价每平方米1500元，该单价与原告金满林提供的《申请报告》及冒荣出具的《说明》所载明的单价1400元不符，且该协议载明金满林于和生效之日向昌盛公司一次性付清房款总价16.6万元，并未约定以金满林的工资抵房款，与《申请报告》及冒荣出具的《说明》的内容也不相符，金满林也未向昌盛公司付清上述房款，故难以确认该《房屋转让协议(合同)》的真实性、合法性。综上，难以确认原告与昌盛公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款。第二，原告金满林主张昌盛公司已将案涉5间商业用房交付给其使用，但执行异议审查听证及本案庭审中，昌盛公司明确陈述其未与金满林办理交付手续，至于金满林所提供的落款时间为2018年9月28日的《租房协议》与其提供的银行流水对比可见，订立租房协议的主体与所谓的转账支付租金的主体并不一致，且转账时间又发生在签订该《租房协议》之前，故对该《租房协议》的真实性以及金满林有无占有，是否合法占有等情况，本院均难以认定。第三，原告金满林至今并未向房产登记部门申请办理案涉房屋的房产登记，事实上原告应知道案涉房屋不符合办理过户登记条件，故至今未能办理房屋的过户登记，故难以确认原告是案涉房屋的权利人。第四，昌盛公司认为案涉房屋应属于该公司的房产，且该公司已于2020年4月28日与搬迁实施单位签订了包含案涉房屋在内的拆迁补偿协议，对案涉房屋的搬迁补偿金额进行确认，并将案涉房屋交付搬迁实施单位拆除，该事实证明案涉房屋的权利主体是昌盛公司而非原告金满林。综上所述，原告金满林所提供的证据不能证明其在人民法院查封之前与昌盛公司之间已存在合法有效的买卖合同关系且已实际支付了购房款项，亦不能证明其在人民法院查封之前已合法占有、使用案涉房屋，应当认定原告金满林对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求依法不能支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告金满林的诉讼请求。案件受理费6290元，由原告金满林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院；同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2225元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  刘 斌人民陪审员  黄美红人民陪审员  苏旭波二〇二〇年十月十九日书 记 员  刘 敏