杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初19205号 原告：谢美霞，女，1966年10月1日出生，汉族，住浙江省苍南县。 委托代理人：罗贤忠,北京才良（杭州）律师事务所律师。 委托代理人：夏文闻,北京才良（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州宏旺房地产有限公司，住所地杭州市余杭区五常街道文一社区。 法定代表人：赵军。 委托代理人：徐熙，浙江六和律师事务所律师。 原告谢美霞诉被告杭州宏旺房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法由审判员俞丽丽独任审判，于2020年4月16日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，原、被告于2015年6月14日签订《西溪阳光预约转让协议》一份(以下简称协议)，约定被告将其开发建设的西溪阳光1幢5层05室房屋预约转让给原告，该房屋规划用途为商业办公，预测建筑面积77.91m，房产价格13183.31元/m?，转让总价款1027112元，原告在合同签订当日支付房款250000元(含已付定金)，余款在交房办证一个月之前支付补齐，被告承诺2015年11月30日前将符合协议约定的房屋交付给原告，逾期交付，按原告已付房款的每日万分之一标准支付违约金，协议还就其他事项进行了约定。协议签订后，原告在当日支付了首批房款250000元(含前期已付定金)，然而，原告在2015年10月到被告售楼部了解项目进度时，发现被告建设的案涉房产处于停工状态，房子外墙没做、装修也根本没有开始，原告向被告工作人员了解得知，因公司原控股股东卢某在股权转让过程中私刻公章，对外造成巨额公司债务并向现有股东隐瞒事实，致使案涉项目土地、多处房产被法院查封，公司银行账户被法院冻结。工作人员也口头告知因公司银行账户被冻结，被告也暂时不敢收取购房者的房款，因目前存在资金缺口，所以项目处于停工状态。之后经原告向杭州未来科技城管委会了解到，被告于2014年1月即通过西藏信托发行基金2.5亿，因无法履行合同被迫提前解约，导致结欠巨额本息和罚息无法偿还，经营状况出现严重恶化。2016年5月11日，原告收到被告的《告知函》，被告知协议约定的交房时间2015年11月30日，从第一次延期至2016年5月31日，由于被告自身的原因，现交房时间继续延期，拟定于2016年12月31日，并愿意承担未能按时交房的违约金。2016年8月9日，原告收到被告对全体业主的《承诺书》，又被告知交房时间最快为2017年7月份，2016年10月18日，原告再次收到被告的《告全体购房户主书》，告知案涉西溪阳光项目在资金方面存在较大缺口，被告无法做出准确的交房日期，案涉土地、公司账户被法院查封、冻结以及项目开建时对外巨额借款并且将案涉土地使用权、在建工程及其他不动产用于抵押借款、公司目前陷入无法控制等事实。2017年9月19日，原告最后一次收到被告针对包括原告在内的全体业主发出的《告知书》，被告书面确认与全体业主签订的协议继续有效，待条件具备时，优先签订正式销售合同等事宜。原告认为，原、被告双方签订的《西溪阳光预约转让协议》不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，被告应当严格按照协议的约定交付房屋，但被告因其自身的原因，导致房屋未能按时交付给原告，其行为已构成违约。目前案涉房屋已经竣工，具备了相应的交付条件，但被告却以各种理由推诿，至今仍然拒不交房。诉讼请求:1.判令被告向原告交付西溪阳光1幢5层05室房屋；2.判令被告向原告支付自2015年11月30日起至交房之日止的逾期交房违约金（按已付房款250000元的每日万分之一标准，自2015年11月30日起暂算至2019年10月18日，计1418天，共计35450元）；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告交付西溪阳光1幢5层03室房屋。 被告答辩称，被告认为双方未签署合同，谢美霞提交的合同上连付款方式都没有，被告处有谢美霞签字的六份合同，我们认为谢美霞手上的合同有可能是变造的。 本院查明本案事实如下： 2015年6月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《西溪阳光预约转让协议》一份，协议载明西溪阳光为甲方建设的综合物业，位于杭州市余杭区××街道××道，土地用途为综合用地。协议第一条预约转让给乙方的物业基本情况：标的物业位于西溪阳光1幢5层05室，该物业规划用途为商业办公，预测建筑面积77.91平方米。第二条预约转让价款：房屋单价为13183.31元／平方米，转让总价款1027112元。双方未就付款方式进行约定。协议第五条《物业转让合同》的签订：双方约定签订《物业转让合同》前提条件为该物业经综合验收且乙方已按协议2.3条约定向甲方付清应付房款。办理产权变更登记时，如政府部门要求采用杭州市房产管理局和杭州市工商行政管理局印制的杭州市物业转让合同（示范文本）的，则双方应根据所签订的物业转让合同，再签订用于办理产权过户手续的杭州市物业转让合同（示范文本），杭州市物业转让合同（示范文本）与《物业转让合同》有不一致的地方，以《物业转让合同》中的约定为准。自本合同生效之日起，甲方不得将该物业另行转让他人，否则，视为甲方违约。协议第六条违约责任：6.1甲方违反本合同的约定未经乙方同意将该物业转让给第三人，或者拒绝将该物业转让给乙方的，即构成违约，甲方除应返还乙方已支付的房款外，还应按本合同总金额的10%向乙方支付违约金。6.2若乙方逾期支付房款，每逾期一天，须按每日万分之一标准支付未付款部分的违约金，逾期60天未付清的，则甲方有权解除本合同，除逾期违约金外，乙方还须按本合同总金额的10%标准支付违约金。6.3因甲方原因逾期交付物业的，须按乙方已付房款的每日万分之一标准支付违约金；逾期180日还未交房的，乙方有权解除本合同，甲方除退还乙方已付房款外，还应按本合同总金额的10%标准支付违约金。 协议签订当日，原告支付首期房款25万元。余款至今尚未支付。 2016年5月11日，被告向原告发送《告知函》一份，告知原告因公司的原因，致使工期延误，导致不能按约定时间交付房屋，新的交房时间拟定于2016年12月31日。对于未能按时交房所发生的违约金，公司将按照预约合同的约定处理，提供两种方式供原告选择：1.签订正式房屋转让合同时，在合同购房总价中扣除；2.交付使用后，在物业管理费中抵扣。2016年8月9日，被告出具一份《承诺书》，主要内容为：各位业主：针对目前各位业主就关于我公司项目建设情况，多次找政府相关部门反映，要求我方明确建设工期进度及交房期限。经政府部门、业主代表与我公司负责人，多次开会协调。结合我公司目前实际情况，向各位业主作以下承诺和说明：一、积极筹措资金，确保工程顺利进行。二、建设工期及竣工、交付时间的确定：尚余工程项目包括：地下机械车位、市政绿化、消防后期工程等，初步统计，如正常施工尚需4个月，受G20峰会影响，最快开工日期定在9月15日，最快竣工也要2017年1月底，项目验收备案按3个月计算，装修期3个月计算，最快的交付时间为2017年7月份。三、关于业主退房问题，我们尽快规劝业主继续支持项目建设，如业主坚持退房，从退房协议签订之日起，我们保证在60个工作日内，每次按20%的比例，分五次退还购房款。…我们将积极争取业主、施工方和西藏信托基金的理解，加快项目建设，把项目顺利建成并交付放在首位，积极筹措建设资金，如以上措施得以落实，我司能按上述时间完工并交付。2016年10月18日，被告再次向购房者发送《告全体购房户主书》，主要内容为：本着对购房户负责的态度，作出如下告知，并承诺所告知的内容真实、完全。一、资金方面，…我司一直寻求各种方法进行融资，以争取完成项目的最后冲刺建设，目前尚无特殊进展。二、建设进度：尚余地下机械车库、市政绿化，消防后期工程等，因资金问题现建设进度较为缓慢。由于目前并无确定的融资结果，我司无法做出准备交房日期承诺，但我司将争取尽早交房。三、本项目存在的负担…特在此作如下风险提示：因我司与购房户签订的为《预约转让协议》，需在项目经综合验收后我司与购房户签订《物业转让合同》后方可办理产权过户手续，取得房屋产权，故现阶段不存在物权优先权。四、我公司政策，为度过此次难关，争取完成融资目标，达到项目的继续建设至验收销售目标，望诸位购房户给予我司信任和支持。 原告陈述，原告已于2020年4月拿到案涉房屋的钥匙并搬进案涉房屋居住。 本院认为，原、被告签订的《西溪阳光预约转让协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。关于合同的性质，该协议名称中已写明有“预约”二字，协议未就原告的付款方式进行约定，协议第五条对于签订正式合同进行了详细约定，本院认为该合同系预约合同。结合合同的性质以及原告现已搬入案涉房屋居住，但仍未支付剩余购房款的情况，对原告要求交付房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告谢美霞全部诉讼请求。 案件受理费14364元，减半收取7182元，由原告谢美霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  俞丽丽 二〇二〇年十月二日 书记员  陈秋夏