山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初2446号原告：唐明祥，男，1956年2月28日出生，汉族，住青岛市崂山区。委托诉讼代理人：曹冶，山东科誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴绣宇，山东科誉律师事务所实习律师。被告：于杰，女，1965年5月2日出生，汉族，住青岛市李沧区。被告：王昭全，男，1965年3月31日出生，汉族，住青岛市李沧区。两被告委托诉讼代理人：王文波，山东世誉律师事务所律师。原告唐明祥与被告于杰、王昭全返还原物纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐明祥的委托诉讼代理人曹冶、吴绣宇，被告于杰、王昭全的委托诉讼代理人王文波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐明祥向本院提出诉讼请求：1、两被告立即向原告腾交坐落于青岛市李沧区户房屋；2、两被告向原告支付自2005年1月1日起，至实际腾房之日止的房屋占用使用费，按照2万元/年计算；3、由两被告缴纳实际腾房之前涉案房屋所产生的水电、物业等费用；4、诉讼费用由两被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1、两被告立即向原告腾交坐落于青岛市李沧区户房屋；2、诉讼费用由两被告承担。事实和理由：涉案房屋系原告所有。自2017年起被告强行占有使用该房屋。经原告多次向被告主张，被告至今拒绝腾还房屋，已经严重侵犯了原告的合法权益。于杰、王昭全辩称：一、本案原、被告主体都不适格，法院应予以驳回起诉。首先，本案二被告只是借住在亲戚家，该房屋的实际占有使用人是二被告的亲戚赵玮。而赵玮是在2000年6月1日以82000元的市场价格从案外人梁永崔处购买该房屋，当时梁永崔说该房屋是原告（他亲戚）的房屋，原告因欠梁永崔的钱将该房屋抵债给他的。赵玮与梁永崔通过经办人张国华签订房屋买卖合同书，梁永崔将本案房屋以82000元价格出售给赵玮，梁永崔负责办理房屋过户手续，并保证上述房屋权属清楚，若发生产权纠纷或债权债务由梁永崔负责清理和承担。当日赵玮向梁永崔支付购房首付款41000元，梁永崔将该房屋交付给赵玮。自2000年6月1日起至今，赵玮为该房屋的实际占有使用人，而不是本案的二被告，本案原告起诉二被告的主体不适格。其次，2004年11月，即墨法院因申请执行人王桂芝与被执行人唐明祥离婚纠纷执行一案对该房屋进行强制执行，案外人赵玮对该执行提出执行异议。在执行异议听证过程中，原告前妻王桂芝提交了山东省即墨市人民法院（2002）即民初字第3989号民事调解书，证明2003年3月13日，原告与前妻王桂芝通过法院调解离婚，双方约定本案房屋归王桂芝所有，所以原告已不是该房屋的实际权利人，本案原告主体也不适格。二、本案已过诉讼时效，依法应予驳回诉讼请求。案外人赵玮自2000年6月1日入住该房屋，原告从未提出任何异议。山东省即墨市人民法院（2004）即执听字第37号民事裁定书中载明，原告前妻王桂芝对上述房屋买卖合同书、收条的真实性没有异议，这也证明了原告及前妻王桂芝明知该房屋已于2000年6月1日由案外人梁永崔出售给赵玮，也知道该房屋的实际占有使用人为赵玮，所以，本案原告起诉二被告主体不适格；而且原告直到2020年才向法院起诉要求腾房，本案也已过诉讼时效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的如下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的鲁（2020）青岛市不动产权第0000880号不动产证、青岛市不动产登记信息，两被告提交的（2002）即民初字第3989号民事调解书、（2004）即执听字第37号执行听证通知书、（2004）即执听字第37号民事裁定书、电费缴费凭证、有线电视缴费凭证、水费收费流水。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交房屋买卖合同书及收条各一份，证明2000年6月1日，案外人梁永崔与赵玮通过经办人张国华签订房屋买卖合同书，梁永崔以82000元的价格将本案房屋出售给赵玮，当日赵玮向梁永崔支付购房首付款41000元，梁永崔将该房屋交付给赵玮，自2000年6月1日起至今，赵玮一直为该房屋的实际占有使用人，而不是本案的二被告，本案原告起诉被告的主体不适格。原告对证据的真实性无法确认，认为两组证据与本案无关，梁永崔也不是本案涉案房屋的权利人，即使双方签订过房屋买卖合同，出具过收条，该行为也是无效的。上述证据涉及案外人，本院对证据的真实性无法核实，因此不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、原告与王桂芝原系夫妻关系。2003年3月13日，青岛市即墨区人民法院作出（2002）即民初字第3989号民事调解书，约定原告与王桂芝自愿离婚，包括青岛市李沧区户房屋等三处房屋全部归王桂芝所有。后王桂芝就上述调解书申请执行，案外人赵玮提出执行异议，青岛市即墨区人民法院作出（2004）即执听字第37号民事裁定书，认为：“本案争议的位于青岛市李沧区户房屋，原为申请执行人王桂芝与被执行人唐明祥夫妻共有。本院（2002）即民初字第398号民事调解书已确定该房屋请执行人王桂芝个人所有，故申请执行人王桂芝申请执行该房屋理由正当，本院予以支持。案外异议人赵玮声称该房屋是其购买梁永崔的，且与梁永崔签订了房屋买卖合同，并预付了部分购房款，该房屋应归其所有。根据城市房地产管理法的有关规定，房地产的转让，是房地产权利人通过买卖、赠与或者其他方式将其房地产给他人的行为。共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的，不得转让。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。但案外异议人赵玮所购买的房屋没有办理过户手续，所以，该房屋的所有权证上的所有人一直是被执行人唐明祥。综上所述，案外异议人赵玮是一个有文化的、具有完全民事行为能力的当事人，购房时应当考虑梁永崔是否有出卖该房屋的权利，应十分清楚购买此房的法律后果。本院执行该房屋依据的是具有法律效力的调解书，案外异议人赵玮不能用与梁永崔签订的房屋买卖合同，来对抗本院生效的民事调解书。房屋买卖是要式法律行为，必须依法办理房屋所有权变更登记手续，房屋的所有权才能发生转移。由于本案执行的房屋并未发生所有权转移，所以，本院执行该房屋于法有据，而案外异议人赵玮提出的执行异议理由依法不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条、第一百四十条第一款第（十一）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款和《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条第三项之规定，裁定如下：驳回案外人赵玮的执行异议，本案继续执行。本裁定书送达后立即生效。”2、2020年原告通过补发登记取得涉案房屋的不动产登记证。3、2020年6月10日王桂芝出具证明一份，内容为：“本人王桂芝，2002年与唐明祥经调解离婚。调解书中原本约定将登记在唐明祥名下的位于青岛市李沧区户的房产分配给本人。后因本人长期在即墨居住，遂决定放弃上述房产，也不再进行房产变更登记。现该房产与本人无关，所有权归于唐明祥一人所有。”4、两被告自2009年10月30日起在涉案房屋居住至今。本院认为，（2002）即民初字第398号民事调解书已经确定涉案房屋归王桂芝所有，且（2004）即执听字第37号民事裁定书已驳回案外人的执行异议申请，上述生效法律文书具有既判效力。王桂芝自愿放弃上述房屋的产权，承认上述房屋归原告所有，该行为系王桂芝对自身权利义务的处分，现该房屋已登记在原告名下，因此该房屋应归原告所有。被告虽主张案外人通过买卖行为取得涉案房屋的使用权，但未提交有效证据证实，本院不予采纳，被告在涉案房屋居住，没有合法依据。原告主张被告腾还涉案房屋，本院予以支持。关于是否已过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定，下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产的。本案系原告基于对涉案房屋的所有权向二被告主张返还原物请求权，不受诉讼时效的限制，故二被告的抗辩意见本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、第三十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定，判决如下：被告于杰、王昭全于本判决生效之日起十日内将坐落于青岛市李沧区户房屋腾空交还给原告唐明祥。案件受理费100元，（原告已预交），由被告于杰、王昭全负担。被告于杰、王昭全于本判决生效之日起十日内给付原告100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  李恒义人民陪审员  刘 明人民陪审员  于 斌二〇二〇年十月十四日法官助理陈密亮书记员江媛媛