海南省高级人民法院   民事判决书   （2020）琼民终310号   上诉人（原审原告、申请执行人）：海南文昌农村商业银行股份有限公司。   法定代表人：孙某，该公司董事长。   上诉人（原审原告、申请执行人）：陵某。   法定代表人：蒲某，该联社理事长。   上诉人（原审原告、申请执行人）：琼某。   法定代表人：文某，该联社理事长。   以上三上诉人共同委托诉讼代理人：张某。   以上三上诉人共同委托诉讼代理人：冯某，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。   被上诉人（原审被告、执行案外人）：杜某，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。   委托诉讼代理人：周某，女，汉族，住辽宁省盖州永安里万好都市，系杜某的女儿。   被上诉人（原审被告、被执行人）：文昌永丰投资有限公司。   法定代表人：柳某，该公司董事长。   上诉人海南文昌农村商业银行股份有限公司（以下简称文昌农商行）、陵某（以下简称陵水农信社）、琼某（以下简称琼海农信社）因与被上诉人杜某、文昌永丰投资有限公司（以下简称永丰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服海南省第一中级人民法院（以下简称一审法院）（2020）琼96民初119号民事判决（以下简称一审判决），向一审法院提起上诉。一审法院于2020年7月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年8月20日公开对本案进行了询问。上诉人文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社的共同委托诉讼代理人张某、冯某，被上诉人永丰公司的法定代表人柳某，被上诉人杜某的委托诉讼代理人周某到庭参加了询问。本案现已审理终结。   文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人对被上诉人杜某提出执行异议的位于海南省文昌市××区房屋（以下简称案涉房屋）可继续执行；2.依法判令各被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、被上诉人杜某与永丰公司签订的《文昌市商品房买卖合同》是没有经过房管局网签备案确认的正式合同，且杜某与永丰公司在房屋买卖过程中均存在重大过错。首先，被上诉人杜某购买案涉房屋存在重大过错。其一，杜某在购房时有义务到房管部门查询案涉房屋的权利状况，但其在未查询案涉房屋的抵押担保状况的情况下，就与永丰公司签订房屋买卖合同，且未办理网签备案。其二，被上诉人杜某未将购房款支付到房屋买卖合同约定的监管账户，而是将购房款支付到永丰公司文昌天成分公司账户上。其次，被上诉人永丰公司存在重大过错。永丰公司私自对外出售已抵押给上诉人的抵押物，且为规避上诉人的监管，未将房屋销售款依贷款合同约定汇入指定监管账户，属于严重的不诚信行为。二、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十九条规定判决驳回上诉人的诉讼请求，属于法条理解错误。执行异议和复议规定第二十九条的规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除强制执行的效力，即便上诉人对该房屋享有担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。该条规定中的“买受人名下无其他用于居住的房屋”并非仅指在案涉房屋所在地没有其他用于居住的房屋，而至少应包括买受人户籍所在地或者经常居住地是否有用于居住的房屋。具体到本案，被上诉人杜某未出示其在户籍所在地无其他用于居住的房屋的证明，以及海南省文昌市县无其他用于居住的房屋的证明，故一审法院仅以杜某在海南省文昌市无其他用住房为由驳回上诉人诉求，与该条文立法目的不一致。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。   杜某辩称，一、答辩人在购买案涉房屋时并不知晓被答辩人与永丰公司的抵押事实，属于善意购房人，且抵押合同只能约束合同相对方被答辩人和永丰公司，不能约束答辩人。二、答辩人签订购房合同时已尽到合理的注意义务，自身不存在过错。1.答辩人是在查阅了案涉房屋五证齐全的情况下才与永丰公司签订购房合同并支付完全部房款，不存在过错。2.答辩人在签订购房合同和支付房款后多次催促永丰公司办理网签备案手续，因此答辩人已经尽到义务，未能及时备案并非答辩人过错。3.被答辩人在永丰公司售房过程中并未履行监管职能与其自称“善意的物权人”事实不符。三、答辩人签订购房合同、全额付款并实际入住的时间均在一审法院查封之前，因此一审法院裁定中止对案涉房屋的查封是正确的。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判，判令被答辩人承担本案受理费。   永丰公司辩称，杜某购买案涉房屋属实，证据充足，事实清楚。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。   文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社向一审法院起诉请求：1.判令文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社对杜某提出执行异议的案涉房屋可继续执行；2.判令杜某承担一审案件受理费。   一审法院认定事实：永丰公司开发的天成国际项目位于文昌市××区北侧地段，在具备商品房预售许可证的情况下，2018年4月19日，永丰公司与杜某签订《文昌市商品房认购凭证》、《文昌市商品房买卖合同》，合同约定杜某购买案涉房屋，建筑面积51.33平方米，单价每平方米10194元，总金额523300元，一次性付款，于2018年12月30日前将该房屋交付使用。2018年4月19日，杜某向永丰公司支付定金10000元，杜某的女儿周某分别于2018年5月12日、6月5日向永丰公司支付案涉房屋购房款170000元、343300元，永丰公司出具收据予以确认，共计支付购房款523300元，杜某已入住案涉房屋，其在文昌无其它用于居住的房屋。永丰公司于2012年即取得商品房预售许可证，之后更换过预售许可证。   一审法院另查明，文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社与永丰公司之间存在金融借款关系，永丰公司以其开发的“天成国际”在建工程以及土地使用权作为借款抵押并办理了抵押他项权利登记，因永丰公司未按照借款合同约定偿还文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社的借款，文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社申请对天成国际项目进行诉前财产保全，一审法院于2018年9月14日作出（2018）琼96财保27号、28号诉前保全民事裁定，对天成国际项目进行查封（含本案案涉房屋）。关于本案查封事实以及文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社与永丰公司之间的借款抵押关系事实，在（2019）琼96执异163号执行裁定中均予以查明，一审法院确认该查明的事实。杜某以一审法院查封的案涉房屋属其所有为由提出异议，一审法院作出（2019）琼96执异163号执行裁定：中止对案涉房屋的执行。文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社遂向一审法院提起本诉。   本案系文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社针对众多业主提起的申请执行人执行异议之诉系列案件之一。   一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉案件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条，申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告。本案中，永丰公司支持购房业主的主张，反对三上诉人（即申请执行人）的主张，故在一审中列为共同被告。三上诉人因与永丰公司金融借款合同纠纷，其为保障今后金钱之债的实现向一审法院申请诉前财产保全，查封永丰公司开发的天成国际项目而引发与各购房被上诉人对所购案涉房屋享有的物权期待权产生纠纷。本案争议的焦点是：三上诉人对杜某提出执行异议的位于文昌市××区案涉房屋可否继续执行。   一、关于杜某与永丰公司之间就案涉房屋签订的《文昌市商品房买卖合同》是否真实、合法有效的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”根据本案查明的事实，杜某与永丰公司签订《文昌市商品房买卖合同》时，永丰公司五证齐全，取得了预售许可证，合同的签订时间是在一审法院查封前，并已通过银行支付购房款，房屋也已交付使用，未能办理网签、备案以及过户并非杜某的过错，因此应认定合同真实有效。   二、关于三上诉人抵押在先的问题。永丰公司开发的位于文昌市××区北侧地段土地使用权以及天成国际在建工程已分别于2013年3月、4月，2015年11月、12月二次办理抵押他项权利登记，杜某与永丰公司就案涉房屋签订的《文昌市商品房买卖合同》是在抵押登记之后。但杜某作为购房者，是在了解永丰公司五证齐全，尤其是具备预售许可证的情况下购买房屋，其对抵押的事实并不知晓，三上诉人明知永丰公司对外公开出售房屋，但其并未制止或者向相关行政管理部门反映，应视为其允许或者放任永丰公司对外出售房屋，故杜某购买永丰公司已经办理了在建工程抵押的房屋属于善意且并无过错。三上诉人在永丰公司出售房屋时未能有效控制永丰公司售房所得款项，事后采取查封购房人所购房屋，属于规避自身责任和风险，导致抵押物无法优先受偿的责任不应由杜某承担。   三、杜某所拥有的对案涉房屋的物权期待权能否排除三上诉人金钱之债的执行。参照执行异议和复议规定第二十九条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，根据杜某的购房事实，杜某的购房行为符合该条规定，同时没有证据显示杜某在文昌当地拥有两套住房，对于三上诉人认为杜某在其余地方还拥有住房，这涉及到对第二十九条第二款的理解问题。根据最高人民法院印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的规定，对于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解的问题，纪要认为理解为“同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”即符合以上第二十九条规定。因此，杜某的购房行为不违反执行异议和复议规定第二十九条规定，杜某拥有的物权期待权能够排除三上诉人金钱之债的执行。   综上所述，天成国际项目虽然尚登记在永丰公司名下，但案涉房屋已由杜某合法购买，其享有足以排除三上诉人金钱之债强制执行的民事权益，故三上诉人主张许可对案涉房屋的执行缺乏事实和法律依据，对其诉讼请求一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项、执行异议和复议规定第二十九条之规定，判决：驳回文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社的诉讼请求。一审案件受理费9033元，由文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社负担。   本院二审查明：文昌农商行与永丰公司于2013年3月27日签订合同编号为文昌联社2013年（项）固借（诚）字第16号《海南省农村信用社固定资产贷款合同》，贷款金额4900万元，并于同日签订了文昌联社2013年抵字第16号《抵押合同》，以永丰公司名下位于文昌市清澜商贸大道北侧地段9405.05平方米国有土地以及该地上36458.81平方米在建工程作为抵押物为上述贷款提供抵押担保，并于2013年3月27日办理了在建工程抵押登记（第一顺位），2013年4月17日办理了土地使用权他项权利登记（第一顺位）。因永丰公司未依约偿还贷款本金及利息，文昌农商行以永丰公司、韩雄光、易翠金、韩永光、韩子健、陈燕霞为被告，向一审法院提起金融借款合同纠纷诉讼。一审法院于2019年4月18日作出（2018）琼96民初228号民事判决，判决：一、永丰公司应于该判决发生法律效力之日起十日内偿还文昌农商行贷款本金28732442.53元及至贷款实际清偿之日止的利息、罚息及复利[截止2018年9月26日的利息为8031975.75元，2018年9月27日起的利息以拖欠的28732442.53元本金为基数，按年利率17.1%计算至贷款实际清偿之日止；并对未支付的利息按年利率17.1%计收复利至贷款利息实际付清之日止]；二、永丰公司届期不履行上述第一项所确定的还款义务，文昌农商行享有以永丰公司提供的抵押物即其名下位于文昌市××区北侧地段“天成国际”项目未销售的房产及土地使用权（土地使用权证号：文国用[2006]第W0302300号）折价或者以拍卖、变卖上述抵押物所得价款优先受偿；三、永丰公司届期不履行上述第一项所确定的还款义务，文昌农商行享有以易翠金持有的永丰公司2250万股股权以及韩永光持有的永丰公司250万股股权折价或者以拍卖、变卖上述质押物所得价款优先受偿；四、韩雄光等五人对永丰公司所提供的判决第二项的抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款不足清偿上述第一项债务部分承担连带清偿责任；五、韩雄光等五人在承担连带保证责任后，有权向永丰公司追偿；六、驳回文昌农商行的其他诉讼请求。文昌农商行不服一审判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日作出（2019）琼民终377号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。   另查明，文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社与永丰公司于2015年11月9日签订合同编号为文昌联社2015年（项）社团固借（诚）字第4号《海南省农村信用社固定资产贷款合同》，贷款金额5000万元。同日签订了文昌联社2015年社团抵字第7号《社团抵押合同》，以永丰公司名下位于文昌市清澜商贸大道北侧地段9450.22平方米国有土地使用权以及该地上23372.63平方米在建工程作为抵押物为上述贷款提供抵押担保，并于2015年12月1日依法办理了土地使用权他项权利登记（第二顺位），2015年11月24日办理了在建工程抵押登记（第二顺位）[他项证书编号：文他项（2015）第W15281号；在建工程抵押登记证明：文昌市房建文昌市字第2015024号]。因永丰公司未依约偿还贷款本金及利息，文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社以永丰公司、柳某、易翠金、韩永光、胡秀兰、姜仁荣、马葵霞、郭寿福、深圳浩元大健康产业有限公司（以下简称浩元公司）、禄丰恒嘉房地产开发有限公司（以下简称禄丰公司）为被告，向一审法院提起金融借款合同纠纷诉讼。一审法院于2019年6月19日作出（2018）琼96民初227号民事判决，判决：一、永丰公司于该判决发生法律效力之日起十日内，偿还文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社贷款本金49335624.24元及至贷款实际清偿之日止的利息、罚息及复利[截止2018年9月26日拖欠利息(含罚息、复利）6966776.33元，2018年9月27日起的利息以拖欠的49335624.36元本金为基数，按年利率17.1%计算至贷款实际清偿之日止；并对未支付的利息按年利率17.1%计收复利至贷款利息实际付清之日止]；二、永丰公司届期不履行上述第一项判决所确定的还款义务，文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社对永丰公司提供的抵押物即文昌联社2015年社团抵字第7号《社团抵押合同》项下的《天成国际项目抵押房源清单》中未销售的房产及土地使用权（土地使用权证号：文国用[2016]第W0302300号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、柳某、易翠金、韩永光、胡秀兰、姜仁荣、马葵霞、浩元公司、禄丰公司对永丰公司尚欠的借款本息承担连带清偿责任；柳某、易翠金、韩永光、胡秀兰、姜仁荣、马葵霞、浩元公司、禄丰公司在承担连带清偿责任后，有权向永丰公司追偿；四、永丰公司届期不履行上述第一项判决所确定的还款义务，文昌农商行对柳某持有的永丰公司6912万股股权、对浩元公司持有的永丰公司528万股股权、对柳某持有的禄丰公司320万股股权、对郭寿福持有的禄丰公司160万股股权折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；五、永丰公司届期不履行上述第一项判决所确定的还款义务，陵水农信社对柳某持有的永丰公司4320万股股权、对浩元公司持有的永丰公司330万股股权、对柳某持有的禄丰公司200万股股权、对郭寿福持有的禄丰公司100万股股权折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；六、永丰公司届期不履行上述第一项判决所确定的还款义务，琼海农信社对柳某持有的永丰公司3168万股股权、对浩元公司持有的永丰公司242万股股权、对柳某持有的禄丰公司146.6667万股股权、对郭寿福持有的禄丰公司73.3333万股股权折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；七、驳回文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社的其他诉讼请求。文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社不服一审判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日作出（2019）琼民终577号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。   本院二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，对该类案件，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，上诉人文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社请求对案涉房屋继续执行，故本案的争议焦点为杜某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。   本案中，根据已经查明的案件事实，永丰公司开发的位于文昌市××区北侧地段土地使用权以及天成国际的在建工程已分别于2013年3月-4月、2015年11月-12月二次办理抵押他项权利登记，抵押给文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社。虽然杜某与永丰公司就案涉房屋签订的文昌市商品房买卖合同是在文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社办理抵押他项权利登记之后，但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，支付了全部或者大部分款项的消费者的权益优先于抵押权，而执行异议和复议规定第二十九条的规定又是对前述“支付了全部或者大部分款项的消费者”所应具备条件的具体规定，故判断杜某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益应分析杜某对案涉房屋提起的执行异议是否符合执行异议和复议规定第二十九条的规定。   执行异议和复议规定第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”具体到本案，首先，杜某与永丰公司在一审法院查封案涉房屋前签订了《文昌市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。虽然该《文昌市商品房买卖合同》没有办理网签备案，但网签备案属于房产管理部门的一种行政管理手段，《文昌市商品房买卖合同》是否办理网签备案不影响其效力。故杜某与永丰公司已在人民法院查封案涉房屋之前签订了合法有效的书面买卖合同。其次，根据已经查明的案件事实，杜某已向永丰公司支付523300元购房款，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。杜某并无法定或约定的义务将购房款支付到文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社与永丰公司之间约定的监管账户中，文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社关于杜某没有向指定的资金监管账户中支付案涉房屋价款就没有支付购房款的上诉理由没有事实与法律依据，本院不予支持。再次，杜某购买案涉房屋是用于居住，其目的属于满足家庭生活的合理消费，且其名下在文昌市亦无其他用于居住的房产。上诉人文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社对上述购房事实亦无异议。综上，杜某对案涉房屋提起的执行异议符合执行异议和复议规定第二十九条的规定，故其对案涉房屋享有的民事权益可以对抗上诉人文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社对案涉房屋享有的抵押权，也即杜某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。   综上所述，杜某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费9033元，由上诉人海南文昌农村商业银行股份有限公司、陵某、琼某共同负担。   本判决为终审判决。   审判长 林秋婷   审判员 夏伟伟   审判员 赵 晖     二〇二〇年十月十日   法官助理 徐欣瑞   书记员 庞 馨   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。