浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初10602号 原告：任民，男，1981年9月12日出生，苗族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：李聪、朱春智，浙江励恒律师事务所律师。 被告：杭州得心公寓管理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区五常街道西溪八方城****，统一社会信用代码9133011OMA2CFD8L1E。 法定代表人：陈玉琴。 被告：杭州善寓科技有限公司，住所，住所地浙江省杭州市余杭区仓前街道银天金城****社会信用代码91330110MA2CE7K55N。 法定代表人：陈玉琴。 两被告共同委托代理人：吴杰、刘刚。 原告任民（以下简称原告）诉被告杭州得心公寓管理有限公司、杭州善寓科技有限公司（以下合称两被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日受理后，依法适用简易程序由审判员钟其炳独任审判，于2020年8月28日、10月12日两次公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人朱春智到庭参加诉讼，两被告共同委托代理人刘刚、吴杰分别到庭参加上述庭审。本案现已审理终结。 原告起诉称：原告与被告杭州得心公寓管理有限公司签订租赁合同，约定原告将位于杭州市余杭区五常街道西溪八方城的房屋出租与被告，租期2019年4月1日至2022年4月30日。给与免租期4个月。然合同履行过程中，被告杭州得心公寓管理有限公司要求解除租赁合同，因被告违约行为已造成合同根本目的无法实现，原告在要求被告杭州得心公寓管理有限公司支付全部租金并承担违约责任赔偿损失的前提下同意解除合同。然合同解除后至今，被告杭州得心公寓管理有限公司仍拖欠租金未付清且未承担违约责任赔偿相应损失。另，被告杭州得心公寓管理有限公司现决议清算解散，正在工商注销中。原告认为，被告杭州得心公寓管理有限公司违法解除租赁合同，不应享有免租期且应承担违约责任赔偿损失，被告杭州善寓科技有限公司作为被告杭州得心公寓管理有限公司股东应在出资范围承担补充赔偿责任。诉讼请求：1、请求判令被告杭州得心公寓管理有限公司支付原告2020年4月1日至12日租金1666.4元。2、请求判令被告杭州得心公寓管理有限公司支付免租期（2019年4月1日-2019年7月31日）租金16664元。3、请求判令被告杭州得心公寓管理有限公司支付租金差价损失15384元。4、请求判令被告杭州得心公寓管理有限公司支付违法解除合同违约金4166元。5、请求判令被告杭州善寓科技有限公司在1000000元内对上述4项诉讼请求承担补充赔偿责任。6、请求判令本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告陈述双方于2020年4月13日解除合同，当时有书面协议，因双方对杭州得心公寓管理有限公司应当承担的违约责任意见不一，原告写明同意被告愿意赔偿的情况下解除合同。房屋不存在归还，一直有租客。关于免租期，合同中对免租期的约定实际上是附条件生效条款，满足三年租金的附加条款，因为被告的原因条款没有生效，相应的租金应当由被告支付。支付租金差价损失的依据，原告认为是可得利益损失，按照双方的约定，因为被告的原因解除了合同，原告租赁的价格与市场价有差价，后续还有两年租期没有实现，其中第一年是4416元，第二年是4666元，减去现在的租赁价格3900元乘以相应的租赁时间，最后得出差价15340元。 原告提交房屋租赁合同、国家企业信用信息公示系统信息、微信聊天记录等证据材料，拟证明其主张。 两被告共同答辩称：通过孙美芳账户在2019年3月26日向房东转账4166元，交付押金。案涉合同是2019年3月21日签订，租期3年，第一年免租期3个月，免租期与房东确认后放在了第一年，交付了一个月押金，正常出租也是在一个多月后租掉的，租金也稍稍有些倒挂。在2020年3月底因疫情导致租金下降，无法出租，与房东协商下调租金，房东不同意。公司意见解除合同，押金作为违约金赔偿给房东。房屋是4月13日归还的。次承租人付租金到4月13日，原有租客推给房东，由房东与次承租人直接签约。当时双方有书面协议，意思就是押金抵违约金，双方解除合同，但协议没找到。原告的请求，押金抵违约金，租金证实没有付的话会支付，其他都不同意。杭州得心公寓管理有限公司还在经营，须处理好纠纷事宜才注销。 两被告提交孙美芳转账记录等证据材料，拟证明其抗辩意见。 本院经审理查明：原告（出租方、甲方）与被告杭州得心公寓管理有限公司（承租方、乙方）曾签订房屋租赁合同，约定：甲方将余杭区八方城10幢628室出租给乙方从事房屋租赁经营、酒店式公寓管理经营使用；租赁期自2019年4月1日起至2022年4月30日止，房屋设计布置免租时间为2019年4月1日至2019年7月31日；房屋月租金4166元，合同期内租金总额146478元，支付方式每月5日前支付一次；房屋押金4166元，在租赁期满且双方结清水、电、有线电视、管道、物业等相关费用以及房屋和附属设施没有损坏的情况下（自然损耗除外），由甲方全额退还乙方；在租赁期内，在不改变租赁用途的前提下，乙方可将该房屋转租给第三方；在租赁期内，合同生效后，如乙方未经甲方同意而要求单方面解除合同，提前退租的，乙方应向甲方支付一个月租金作为违约金，由此给甲方造成经济损失的，还应予以赔偿，甲方有权直接从房屋押金中双倍扣除相关费用等。2020年4月8日，杭州得心公寓管理有限公司员工与原告联系，表示因疫情原因，市场租金很低，公司一直承担着租金亏损，如继续按照原合同约定租金计算，公司无法继续运营，要求降低租金。原告表示如不按合同履行则违约，承担违约责任。该员工回复违约责任就是赔付一个月租金，押金转为违约金赔付，如愿意以现在价格续租，可以帮原告和租客协商，否则会让租客搬走。后双方于当月13日解除案涉租赁合同，此后由次承租人与原告形成租赁关系。现原告以杭州得心公寓管理有限公司未支付4月4日至12日租金且其未承担违约责任为由，诉至本院，请求上判。 另查明，（1）杭州得心公寓管理有限公司成立于2018年11月8日，注册资本100万元，股东杭州善寓科技有限公司。杭州得心公寓管理有限公司正在进行简易注销公告（公告期2020年1月15日-2月3日），2020年3月4日发布清算组备案信息。庭审中，两被告认可杭州得心公寓管理有限公司的注册资本尚未到位。（2）原告认可于2019年3月27日收到孙美芳转账4166元。 本院认为，原告与被告杭州得心公寓管理有限公司之间的房屋租赁合同关系合法有效，依法应予以保护。现原、被告对案涉租赁合同已于2020年4月13日解除没有异议，争议焦点是杭州得心公寓管理有限公司是否拖欠租金以及两被告应否承担违约责任的问题。关于是否拖欠租金问题。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。现原告主张杭州得心公寓管理有限公司至今未付2020年4月1日至12日租金，杭州得心公寓管理有限公司不予认可，应由该公司承担举证证明责任，现其未能提供证据，对此应当承担不利后果，故原告要求杭州得心公寓管理有限公司支付该部分租金的请求，理由充分，本院予以支持。关于应否承担违约责任问题。首先，因被告杭州得心公寓管理有限公司要求提前解除合同，违约在先，无证据表明原告曾表示放弃追究对方违约责任的权利，两被告亦未提供证据证明双方于4月13日协商时已就此和解，故原告仍有权要求杭州得心公寓管理有限公司承担违约责任。其次，关于原告要求杭州得心公寓管理有限公司支付违约金请求，因被告杭州得心公寓管理有限公司表示押金4166元作为违约金抵扣，故该请求已无必要，本院不予支持。第三，关于原告要求杭州得心公寓管理有限公司支付免租期租金请求，本院认为，虽案涉租赁合同未约定承租方违约致使合同提前解除的应补足免租期租金，案涉租赁合同条款无法解读出原告主张的“免租应满足三年租金”条件，但根据双方庭审陈述，该免租期应是双方根据三年租赁期商定但“放在了第一年”，现承租方要求提前解除合同，客观上给原告造成了损失，故杭州得心公寓管理有限公司应依合同约定予以赔偿。考虑到今年初突发疫情，客观上严重影响租赁市场，导致杭州得心公寓管理有限公司经营困难，由此提前解除案涉合同，故本院酌情确定由该公司赔偿原告因此所受损失7000元。第四，原告要求杭州得心公寓管理有限公司承担租金差价损失，因案涉租赁合同系双方合意解除，原告已与次承租人形成租赁关系，现其主张租金差价损失与事实不符，本院不予支持。第五，原告要求被告杭州善寓科技有限公司作为被告杭州得心公寓管理有限公司股东在出资范围承担补充赔偿责任，因杭州得心公寓管理有限公司成立清算组至今，其注册资本尚未到位，杭州善寓科技有限公司怠于履行出资义务的行为已侵害杭州得心公寓管理有限公司债权人合法权益，现原告要求杭州善寓科技有限公司在其未缴出资范围内对案涉债务承担补充赔偿责任，符合法律规定，本院予以支持。综上，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十八条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州得心公寓管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告任民租金1666.40元； 二、被告杭州得心公寓管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告任民损失7000元； 三、被告杭州善寓科技有限公司在未缴出资100万元范围内对上述债务承担补充赔偿责任； 四、驳回原告任民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取374元，由原告任民负担247元；由被告杭州得心公寓管理有限公司、杭州善寓科技有限公司负担127元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 钟其炳 二〇二〇年十月十九日 法官助理 王 岩 书 记 员 陈 聪