上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9054号上诉人（原审被告）：昕跃汽车技术服务(上海)有限公司，住所地上海市闵行区都庄路****楼**。法定代表人：许昕，总经理。上诉人（原审被告）：许昕，男，1970年12月15日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。被上诉人（原审原告）：上海歆翱实业有限公司,住所地上,住所地上海市松江区新桥镇银都路********v>法定代表人：陆雄斌，经理。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。上诉人昕跃汽车技术服务(上海)有限公司（以下简称昕跃公司）、许昕因与被上诉人上海歆翱实业有限公司(以下简称歆翱公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初9235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人昕跃公司、许昕上诉请求：撤销一审判决第三、四、五、六、七项，发回重审或改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院查明事实不清，对昕跃公司应付的租金和物业管理费认定错误。昕跃公司在一审审理中表述过其向歆翱公司汇款7万元（人民币，下同）用于支付2019年9月至11月的房租，然一审法院未向歆翱公司核实即以昕跃公司未提供相关证据的理由予以否决，事实不清；昕跃公司在一审审理中还表达过歆翱公司工作人员在2019年12月26日不顾许昕签下的保证书强行收走大门遥控器并断电，昕跃公司于该日起无法使用上海市闵行区XX路XX号XX幢XX室厂房（以下简称涉案厂房），也无法搬离属于自己的设施设备。昕跃公司的副经理在一审中到庭作证，但一审法院以利害关系人为由不予采信；昕跃公司为此提交另外两名公司员工所作的证词证明昕跃公司于该日起无法使用涉案厂房，然而一审法院既未质证又未在判决书中引用，事实不清；昕跃公司在上诉期间找到客户叶某，由其亲笔出具书证证明该日被封门及断电的情况；昕跃公司还找到汽车油漆供应商狄某，其也出具了证人证言证明存在上述情况，故一审法院对昕跃公司于2019年12月26日起无法使用涉案厂房的事实未作认定错误。此外，因歆翱公司强行封门导致昕跃公司转让洽谈工作处于被动，移出顾客维修车辆以及场内维修车辆无法完成维修更是造成昕跃公司经济损失并在顾客群中产生不良影响。一审法院未前往园区向相邻租户调查封门事件，对昕跃公司自2019年12月26日起无法使用涉案厂房的事实未作认定，事实不清；歆翱公司封门及断电行为造成昕跃公司无法使用涉案厂房，也无法搬离自己的设施设备，导致双方损失不断扩大，相关责任应由歆翱公司承担。据此，一审法院判令昕跃公司承担至实际退房之日止的房租和物业管理费，缺乏事实依据，也超出了公平公正的范围。2.一审法院双重判定昕跃公司承担违约金，即引用涉案租赁合同第3.4条款约定的租赁保证金，又继续适用第7.2条款约定的解约违约金，鉴于该份合同系歆翱公司提前拟制并统一使用，存在剥夺昕跃公司权利增加昕跃公司负担的情形，故应认定为格式合同，一审法院对上述合同条款未认定无效错误。3.一审法院认定许昕承担连带担保责任也是不当的。许昕签署该份担保协议是在深夜混乱和匆忙中所为，并未看清楚协议内容以及以许昕个人身份所作的担保。歆翱公司明知许昕签署担保协议仍实施封门及断电行为，许昕如果知道是这个结果，其也不可能签署这份担保协议，故其要求撤销。4.一审法院判决程序违法，一审法院给予昕跃公司的《举证通知书》中未明确举证时间，剥夺昕跃公司的举证权利；一审法院在审理过程中也未明确给予昕跃公司举证期间，且对昕跃公司提交的关键证据不予质证，审理程序严重违法。据此，请求二审法院查明事实，依法秉公判决。被上诉人歆翱公司辩称，不同意昕跃公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.昕跃公司拖欠租金违约在先，歆翱公司多次催讨未果，故歆翱公司根据合同约定行使解除权并要求昕跃公司承担违约责任。2.歆翱公司不否认昕跃公司支付的7万元，但昕跃公司支付的7万元是在许昕签署担保协议之前，根据担保协议关于欠付租金起算时间与欠付金额等内容来看，应该是双方在全面核对已付及欠付情况下作出的，应包含7万元在内，故昕跃公司要求对7万元在欠付租金中予以抵扣，歆翱公司不予认可。3.歆翱公司并未对厂房封门和断电，昕跃公司认为是歆翱公司所为并未提交证据证明，故昕跃公司仍有支付租金或者房屋使用费、物业管理费至厂房归还之日的义务。4.该份担保协议是在双方协商以及许昕对协议内容知晓情况下签署的，许昕主张被迫签署应提交证据证明，在本案中许昕并未提交该方面的证据，故担保协议合法有效，许昕应对昕跃公司欠付款项承担连带保证责任。歆翱公司向一审法院起诉请求：1.确认本案起诉状副本送达昕跃公司、许昕之日，歆翱公司与昕跃公司签订的《租赁合同书》解除;2.昕跃公司向歆翱公司返还上海市闵行区XX路XX号XX幢XX室厂房;3.昕跃公司支付2019年9月1日至2020年2月28日期间的租金775,106元、物业管理费89,244元，合计864,350元;4.昕跃公司按照136,285元/月的标准支付自2020年3月1日起的租金、以14,874元/月的标准支付自2020年3月1日起的物业管理费，直至实际返还厂房之日为止;5.昕跃公司、许昕偿付解约违约金50万元;6.歆翱公司没收昕跃公司、许昕的租赁保证金254,739元；7.许昕对昕跃公司的上述付款义务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：许昕系昕跃公司法定代表人。2017年9月9日，歆翱公司作为出租方（甲方）、昕跃公司作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同书》，约定：甲方向乙方出租涉案厂房，厂房面积1,675平方米，乙方作为汽车维修使用；租赁期限自2017年12月1日至2027年11月30日；年租金1,528,437元，物业管理费每月14,874元，水费6元/吨，电费1.50元/度（另加水电损耗公摊10%）；厂房租赁保证金254,739元；付款方式：按照先付后用原则，合同签订后乙方每三个月支付一次租金、物业管理费，即426,729元；厂房租赁期间，乙方应提前15日支付租金，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一天，按乙方每次应缴租金1%收取滞纳金；如乙方拖欠房租超过15天，甲方有权立即解除合同，没收保证金并收回厂房，并要求乙方承担违约责任且支付违约金；厂房租赁期间，甲、乙双方需提前终止合同,友好协商无果,应提前三个月通知对方,因乙方违约导致甲方提前解除合同的,甲方不承担违约及赔偿责任,且乙方租赁保证金不予退还,并赔偿甲方50万元。甲方可无偿获得租赁物内一切装修的所有权,不必向乙方支付任何费用。乙方延期15天未缴纳租金、物业管理费、水电费时,甲方有权单方面终止合同、没收乙方全部保证金,并要求乙方赔偿甲方因乙方单方面违约所造成的损失,保证金不足时另行赔偿。双方同意租金第三年起即2019年12月1日起每贰年递增7%。合同对其他权利义务等事项亦作了明确约定。此后，歆翱公司将涉案厂房交付给昕跃公司，昕跃公司支付了租赁保证金254,739元。昕跃公司、许昕接收涉案厂房后从事汽车维修业务。合同履行期间，昕跃公司未能按合同约定支付2019年9月起的三个月租金、物业管理费，歆翱公司曾多次向昕跃公司、许昕催讨,但未果。2019年12月23日，许昕签署一份担保协议，内容为：昕跃公司与歆翱公司于2017年9月9日签订了上海市闵行区XX镇XX路XX号XX幢XX室房屋租赁合同,租期为2017年12月1日至2027年11月30日,现本公司欠有歆翱公司2019年9月1日至2019年11月30日租金及物业管理费419,042元,2019年12月1日至2020年2月28日租金及物业管理费445,308元,本人为昕跃公司法定代表人及股东,特此承诺:本人自愿为昕跃公司在该租赁合同项下的付款义务承担连带担保责任,担保期限为主债务届满之日起两年。由于昕跃公司、许昕未能向歆翱公司支付到期应付的租金、物业管理费，现歆翱公司向一审法院提起诉讼。庭审中，歆翱公司表示未收到昕跃公司、许昕所述的在2019年9月至11月期间支付的7万元。即使昕跃公司、许昕支付了该笔款项，也是支付2019年9月之前的租金和物业费。歆翱公司没有实施封门、停水停电措施。歆翱公司曾看到昕跃公司、许昕的供应商至昕跃公司、许昕处讨债。昕跃公司、许昕所称的疫情并未对昕跃公司、许昕造成影响，在疫情发生之前昕跃公司、许昕已经停业。在本案诉讼之前，歆翱公司未发过解除合同通知。昕跃公司、许昕申请证人杨某出庭出证。证人陈述，其于2019年1月入职昕跃公司，担任副总经理一职。昕跃公司的经营状况不乐观。在2019年10月至12月期间，物业管理方曾采取多次停电措施。一旦停电，昕跃公司大门的卷帘门就无法打开。2019年12月26日，物业管理方的陈姓经理带了几个员工到昕跃公司，要求昕跃公司员工全部撤离，把卷帘门的遥控器收走。之后，昕跃公司的大门一直不能开启，无法经营。对于证人证言，歆翱公司不认可，并表示证人系昕跃公司员工，与昕跃公司存在利害关系。如果歆翱公司采取停电措施对歆翱公司毫无益处，只有在昕跃公司、许昕开门经营的情况下，歆翱公司才有机会收取租金。事实上昕跃公司一直处于半停工状态。如果厂房被封门，昕跃公司、许昕却没有报警，亦不符合逻辑。昕跃公司、许昕另表示，若要求昕跃公司、许昕承担违约金，违约金亦不合理，应当减少。一审法院认为，歆翱公司与昕跃公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行各自义务。在租赁合同中，昕跃公司作为承租方按时足额支付租金等款项是其主要合同义务。在合同履行过程中，昕跃公司、许昕未能按期支付租金、物业管理费，已构成根本性违约，歆翱公司据此享有合同解除权。现歆翱公司要求解除合同的请求，于法有据。歆翱公司在提起本案诉讼前未向昕跃公司、许昕寄发解除合同通知，故租赁合同的解除日期以本案起诉状副本送达昕跃公司、许昕之日解除，即2020年4月23日。合同解除后，昕跃公司应搬离厂房，并将厂房返还歆翱公司。昕跃公司、许昕拖欠了自2019年9月1日起的租金、物业管理费，现歆翱公司要求昕跃公司、许昕支付拖欠的租金、物业管理费的请求，法院予以支持。昕跃公司表示其曾支付了2019年9月后的7万元租金和物业管理费，但未能就此提供相应证据，故法院不予采信。在合同解除后，昕跃公司、许昕亦应参照合同约定的租金计算标准、物业管理费标准向歆翱公司支付占有使用费和物业管理费。2019年9月1日至11月30日期间的租金为382,109.25元，物业管理费44,622元。自2019年12月1日起租金递增7%，因此自2019年12月1日起至2020年2月28日期间的租金为408,856.90元,物业管理费为44,622元。上述合计的租金为790,966.15元，物业管理费89,244元。歆翱公司现主张上述期间的租金为775,106元，少于上述租金金额，法院予以准许。自2020年3月1日起，按每月租金标准136,285.63元计算使用费，以14,874元/月计算物业管理费。由于昕跃公司逾期支付租金、物业管理费，构成违约，导致合同解除，昕跃公司应当承担违约责任。根据合同约定，歆翱公司有权没收昕跃公司已付的保证金，并要求昕跃公司另行偿付50万元违约金。但法院注意到，上述违约责任对昕跃公司而言确实过重，昕跃公司要求减少违约金的意见，予以采纳。一审法院酌情确定在歆翱公司没收保证金254,739元的情况下，昕跃公司、许昕另行偿付解除合同违约金20万元。两者合计的总额相当于三个月租金和物业管理费的金额。关于昕跃公司、许昕提出因歆翱公司采取封门、停电措施而影响其经营，应当减少昕跃公司、许昕应付租金等费用的抗辩意见，由于昕跃公司、许昕未能就此提供充分证据证明歆翱公司采取了上述措施，故昕跃公司、许昕此项抗辩意见，法院不予采纳。虽然昕跃公司申请证人杨某出庭作证，但证人杨某本身是昕跃公司管理人员，与昕跃公司之间存在利害关系，况且仅凭杨某一人之陈述尚不足为证。另外，昕跃公司、许昕关于疫情亦对其经营造成影响，但在疫情于2020年1月下旬发生，昕跃公司于之前已停业，故昕跃公司的此项抗辩意见，法院亦不予采纳。许昕向歆翱公司出具的担保书，承诺对昕跃公司在履行租赁合同项下的债务承担连带保证责任，因此现歆翱公司要求其承担连带保证责任的请求，法院予以支持。一审法院据此判决：一、上海歆翱实业有限公司与昕跃汽车技术服务(上海)有限公司于2017年9月9日签订的《租赁合同书》于2020年4月23日解除；二、昕跃汽车技术服务(上海)有限公司于判决生效之日起三十日内将上海市闵行区XX路XX号XX幢XX室厂房返还上海歆翱实业有限公司；三、昕跃汽车技术服务(上海)有限公司于判决生效之日起十日内支付上海歆翱实业有限公司自2019年9月1日至2020年2月28日期间的租金775,106元，物业管理费89,244元；四、昕跃汽车技术服务(上海)有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海歆翱实业有限公司自2020年3月1日起至实际退还房屋之日为止，按每月136,285.63元计算的租金和占有使用费，以用按每月14,874元计算的物业管理费；五、昕跃汽车技术服务(上海)有限公司于判决生效之日起十日内支付上海歆翱实业有限公司解除合同违约金20万元；六、许昕对于昕跃汽车技术服务(上海)有限公司上述第三、四、五项付款义务承担连带保证责任。许昕在承担了连带保证责任后，有权向昕跃汽车技术服务(上海)有限公司追偿；七、昕跃汽车技术服务(上海)有限公司已付的租赁保证金254,739元由上海歆翱实业有限公司没收。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币19,371.80元，减半收取计9,685.90元，由昕跃汽车技术服务(上海)有限公司、许昕负担。二审中，上诉人昕跃公司、许昕提交如下证据：1.招商银行转账凭证，证明其转账7万元用于支付2019年9月至2019年11月的租金；2.昕跃公司的原职工袁某、熊某以及顾客叶某、供应商狄某的证人证言，证明歆翱公司在2019年12月26日采取封门及断电措施；3.昕跃公司与歆翱公司员工林某的微信记录，证明担保协议是在对方施加压力被迫情况下签署的，应予撤销。被上诉人歆翱公司的质证意见：对证据1的真实性予以确认，该笔7万元应该用于抵扣2019年9月之前租金及逾期付款滞纳金等，多余款项用于抵扣2019年9月之后的欠付租金，从许昕签署的担保协议中确定的2019年9月至11月欠付租金、物业管理费金额少于实际应付款项金额可以证明。对证据2的真实性不予确认，这些证人与昕跃公司存在利害关系，所作证词明显具有倾向性，且未到庭陈述，歆翱公司不予认可。对证据3的真实性予以确认，歆翱公司工作人员确实在微信中表述不付款将采取停水停电等措施，但实际未实施；许昕主张被迫签订担保协议也没有其他证据证明，故歆翱公司对昕跃公司的证明目的不予确认。基于双方举证及质证意见，本院认证如下：1.歆翱公司对证据1真实性确认，故本院可以认定昕跃公司在2019年8月至11月期间向歆翱公司支付了7万元。但是，歆翱公司认为该笔款项已用于抵扣昕跃公司欠付租金等款项，本院认为，许昕签署担保协议的时间在2019年12月23日，发生在昕跃公司支付7万元之后，鉴于担保协议中对昕跃公司欠付歆翱公司租金及物业管理费的金额予以明确，应该是双方在核对已付款基础上确认昕跃公司欠付金额及起算时间等，因此应认定昕跃公司支付的7万元已作扣除处理。基于此，昕跃公司要求对该笔款项进行认定处理的上诉意见，本院不予采信。2.歆翱公司对证据2真实性不予确认，且昕跃公司提交的证据2均为证人证言，而这些证人均未到庭作证，故本院对证据2的真实性不予确认，昕跃公司主张2019年12月26日因涉案厂房被封门和断电而导致其无法经营，由此要求对欠付租金与物业管理费计算至2019年12月26日，本院不予采信。3.虽然歆翱公司对证据3真实性予以确认，但歆翱公司否认其实施了封门和断电的措施，且昕跃公司、许昕也无其他证据进一步佐证，故本院难以采信。至于许昕主张的其在签署担保协议过程中受到歆翱公司的胁迫，以此要求撤销，因许昕并未提交相关证据进一步佐证，故本院不予采信。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，二审争议焦点在于：1.上诉人昕跃公司是否应承担合同解除的违约责任？2.上诉人昕跃公司主张7万元应为其支付2019年9月至11月期间的租金是否成立？被上诉人歆翱公司是否于2019年12月26日采取封门断电措施导致上诉人昕跃公司无法使用厂房，上诉人昕跃公司以此为由不同意承担2019年12月26日之后的租金、占有使用费及物业管理费能否成立？3.上诉人许昕要求撤销担保协议以及不同意承担连带保证责任是否成立？关于争议焦点1，本院认为，上诉人昕跃公司与被上诉人歆翱公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，依法有效。上诉人昕跃公司作为承租方，按时支付租金系其主要合同义务，但昕跃公司在合同履约过程中存在未能按时支付租金及物业管理费的情况，歆翱公司多次催讨未果，且昕跃公司再次拖欠后续应付的租金及物业管理费，鉴于承租人按时支付租金系其履行合同的主要义务，昕跃公司作为承租人无正当理由未能按时支付租金，故作为出租人的歆翱公司主张昕跃公司欠付租金的行为已构成根本违约并以此为由要求解除与昕跃公司的租赁合同，符合合同约定及相关法律规定，因歆翱公司以起诉方式行使合同解除权，故双方之间的租赁合同应以歆翱公司起诉状副本送达至昕跃公司为合同解除时间，一审法院认定2020年4月23日为双方合同解除时间，并无不当。根据双方在租赁合同中的约定，昕跃公司应提前15日支付租金，逾期支付租金应向歆翱公司支付滞纳金，每逾期一天，按昕跃公司每次应缴租金1%收取滞纳金；如昕跃公司拖欠房租超过15日，歆翱公司有权解除合同，没收保证金并收回厂房，并要求昕跃公司承担违约责任且支付违约金。双方在租赁合同中还约定，因昕跃公司违约导致歆翱公司提前解除合同的，歆翱公司不承担违约及赔偿责任，且歆翱公司租赁保证金不予退还，并赔偿歆翱公司50万元。本院认为，上述条款系双方对合同解除的条件及责任承担所作的约定，系双方当事人真实意思表示，虽然租赁合同的样本由歆翱公司提供，但在合同中双方就违约责任的承担或者损失赔偿等所作的约定并不存在违反法律禁止性规定的情形，也不存在增加昕跃公司负担或者剥夺昕跃公司权利的情形，故昕跃公司要求认定这份租赁合同为无效格式合同的辩解意见，本院不予采信。基于已查明的事实，可以认定导致合同解除的原因及责任在于昕跃公司一方，故歆翱公司有权要求昕跃公司承担合同提前解除的违约责任。从歆翱公司的诉讼请求来看，歆翱公司要求昕跃公司承担的是违约责任，一审法院基于昕跃公司的违约程度兼顾合同履行情况，结合昕跃公司在一审中提出的违约金调整要求等，酌情认定违约金20万元并没收保证金254,739元，合计的总额相当于三个月租金和物业管理费的金额，尚属合理，故本院予以维持。至于昕跃公司认为租赁合同中对违约金和赔偿损失存在重复约定，一审法院对违约金的认定仍然过高，据此要求二审法院重新作出认定，因缺乏依据，故本院难以采信。关于争议焦点2，本院认为，关于7万元，昕跃公司在二审中提交其在2019年9月至11月期间转款给歆翱公司的对账单，以此要求作为其已付租金以及要求在2019年9月至11月的欠付租金中抵扣，歆翱公司对该7万元支付事实未予否认，但歆翱公司辩称双方在2019年12月23日担保协议签署时作为昕跃公司已付款抵扣2019年9月1日之前欠付款项及滞纳金等，剩余款项在2019年9月至11月欠付租金中作出抵扣处理，本院注意到许昕签署担保协议的时间为2019年12月23日，在7万元支付之后；另外，在该份担保协议中就昕跃公司欠付歆翱公司的租金及物业管理费的金额已作确认，显然双方是在核对已付款基础上才可能对欠付租金及物业管理费的具体金额作出确认，则昕跃公司支付的7万元应该包括在已付款中。据此，上诉人昕跃公司要求对7万元在其欠付的租金中予以抵扣，本院不予采信。关于昕跃公司主张歆翱公司于2019年12月26日对涉案厂房采取封门及断电的行为，导致其无法使用涉案厂房，以此不同意承担2019年12月26日之后的租金及物业管理费等费用一节，本院认为，虽然昕跃公司在一审审理中申请其下属经理杨某到庭作证，但该名证人为昕跃公司员工，属于本案利害关系人，故一审法院未予采信该名证人的证词，并无不妥；至于昕跃公司在二审审理中提交的昕跃公司员工袁某、熊某以及顾客叶某、供应商狄某等人的书面证词，本院认为，因上述证人未出庭作证，歆翱公司也不认可这些证词的真实性，且这些证人的身份均与昕跃公司存在关联关系，故这些证据的证明效力本院无法予以认定。据此，昕跃公司不同意承担自2019年12月26日起的租金、占有使用费及物业管理费等费用，因缺乏依据，故本院不予采信。关于争议焦点3，本院认为，上诉人许昕系昕跃公司的法定代表人及股东，因昕跃公司欠付歆翱公司租金、物业管理费等，故其以个人名义向歆翱公司作出承诺，并且签署了一份担保协议，自愿为昕跃公司在该租赁合同项下的付款义务承担连带担保责任，故一审法院支持歆翱公司要求许昕承担连带保证责任的该项诉讼请求，并无不当，本院予以认同。至于上诉人许昕上诉所称的其是在被迫情况下签署，据此要求撤销该份担保协议，也因上诉人许昕在本案审理中未予举证证明，故本院难以采信。综上所述，上诉人昕跃公司、许昕的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19,371.80元，由上诉人昕跃汽车技术服务(上海)有限公司、许昕共同负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年十月二十日书记员  俞少琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……