陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终12325号上诉人（原审原告）：刘雨衡。委托诉讼代理人：王毅，陕西瀚沃威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绿地集团西安雁南置业有限公司。法定代表人：李蓟，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张汇子，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鑫，北京金诚同达（西安）律师事务所律师（未到庭）。被上诉人（原审被告）：长城物业集团股份有限公司西安分公司。负责人：董庆强，该分公司城区经营经理。委托诉讼代理人：刘靖宇。上诉人刘雨衡因与被上诉人绿地集团西安雁南置业有限公司（以下简称“绿地公司”）、被上诉人长城物业集团股份有限公司西安分公司（以下简称“长城公司”）合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初7193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘雨衡及其委托诉讼代理人王毅、被上诉人绿地公司之委托诉讼代理人张汇子、被上诉人长城公司之委托诉讼代理人刘靖宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘雨衡上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持刘雨衡的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由绿地公司、长城公司承担。事实与理由：一、一审判决认定刘雨衡的收房时间错误。刘雨衡在一审起诉状及庭审中多次提到，2013年验房时，发现房屋存在多达18项质量问题，因此注明质量问题，退还房屋钥匙，并未收房。且根据刘雨衡提交的西安市中级人民法院（2019）陕01民再198号判决书，涉案房屋直至2014年12月26日才具备法定交付条件，在此之前刘雨衡也不可能收房。一审判决在没有任何依据的条件下，认定“2013年9月7日，刘雨衡收房”，显属事实认定错误。二、一审判决认定代金券使用期限错误。物业费代金券的价值在于业主缴纳物业费时抵用扣减等值物业费，在业主尚未适用物业或业主尚无需缴纳物业费时，该抵用券应当然地处于使用期限内。案涉代金券虽载明使用截止时间为2013年12月31日，但因绿地公司原因涉案房屋直至2014年12月26日才符合交付条件。根据《物业管理条例》第42条第2款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定及刘雨衡与长城公司《前期物业管理服务协议》的约定，刘雨衡无需承担2014年12月26日之前所产生的物业费，亦根本不具备使用物业费抵用券的前提条件，不可能在此之前兑换物业费。一审法院在未查明涉案房屋是否具备交付条件、代金券是否具有抵用条件的情况下，仅凭物业费代金券载明的截止期限，认定代金券使用期限截止到2013年12月31日是错误的。三、刘雨衡主张扣减物业费的请求并未超过期限。2013年9月7日，刘雨衡在查看房屋之前，长城公司即要求刘雨衡缴纳物业费，刘雨衡提出使用物业费代金券抵扣，长城公司以不缴纳物业费不给看房为由强行要求刘雨衡先行缴纳3个月物业费至2013年12月31日。后因刘雨衡与绿地公司就房屋逾期交付产生纠纷，未向长城公司缴纳2013年12月31日之后的物业费，被长城公司起诉并强制执行，刘雨衡被迫缴纳了2014年1月至2017年6月30日的物业费。后经西安市中级人民法院认定，案涉房屋具备交付条件的日期为2014年12月26日，至此，刘雨衡被强制要求额外缴纳16个月的物业费。刘雨衡就此事与长城公司多次协商，长城公司承诺将额外缴纳的物业费问题向后顺延16个月。故使用物业代金券应当自16个月续期届满后即2018年10月30日后使用。刘雨衡于2020年1月20日诉至法院主张使用物业代金券，并未超过法定三年诉讼时效。四、一审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第45条认定物业费代金券为附解除条件的合同，自条件成就时合同失效，认为刘雨衡未在有效期内兑换物业费，据此驳回刘雨衡的诉讼请求。物业费代金券虽载有使用截止期限，但同时也暗含了作为物业费代金券的必须使用条件：即刘雨衡须承担物业费。而如前所述，2018年10月30日之前，刘雨衡无须承担物业费，此时基于该代金券而建立在刘雨衡与绿地公司之间的合同的解除条件尚未成就，该合同仍在有效期限内，刘雨衡有权要求长城公司抵扣等值物业费，并要求绿地公司对此承担连带责任。绿地公司辩称，刘雨衡主张的物业费代金券抵扣事宜属于物业服务合同纠纷，与开发商的商品房买卖合同是不同的法律关系。刘雨衡在上诉理由中强调的逾期收房事宜与本案争议焦点没有关联性，物业代金券载明了明确的使用期限及刘雨衡享受的权利是附条件的，刘雨衡未能在合理的使用期间内行使该权利属于刘雨衡对自身权利的放弃。同时，在刘雨衡与长城公司关于物业服务合同的诉讼中刘雨衡也始终未提及存在该物业代金券的情形。综上，一审法院认定无误，适用法律正确，应予维持。长城公司辩称：刘雨衡目前拖欠2020年1月至2020年9月30日的物业费为5613.03元。关于代金券事宜，绿地公司如果同意代金券可以使用，长城公司将同意刘雨衡进行物业费的抵扣。如果绿地公司不同意代金券可以使用，长城公司也不同意进行物业费的抵扣。刘雨衡向一审法院起诉请求：1、判令长城公司在收到刘雨衡持有的《物业费专项代金券》后立即扣减刘雨衡应缴物业费人民币15000元；2、判令绿地公司对此承担连带责任；3、本案诉讼费由长城公司、绿地公司承担。一审法院查明：2013年4月29日，刘雨衡与绿地公司签订《商品房买卖合同》，约定刘雨衡购买绿地公司开发的绿地海珀紫庭（当时暂定名为九号观邸）5幢2单元2层20201号房，总价525万元，房产交付时间为2013年8月30日前。刘雨衡缴纳了全部购房款525万元，并取得上述房屋不动产权证【证号：陕（2017）西安市不动产权第1166299号】。2013年9月7日，刘雨衡收房，并与长城公司签订《绿地海珀紫庭（九号观邸）前期物业管理服务协议》，约定长城公司为刘雨衡提供物业服务，物业服务费1.5元/平方米/月（不含电梯费和公共能耗费等）。购房同时，刘雨衡取得一张加盖绿地公司购房合同专用章的物业费专项代金券，该代金券正面载明：“致尊敬的刘雨衡女士尊享：物业费专项代金券直抵现金¥15000”，背面载明：“温馨提示：1、持本券可在有效期内兑换等值物业费；2、多券优惠可叠加使用，使用过后即视为作废；3、本券持有人可实名制转赠亲友，具同样使用效力；4、本券自签字盖章之日起生效，使用日期至2013年12月31日止；5、最终解释权归绿地•海珀紫庭所有。”再查，刘雨衡未在代金券所载明的使用期间内兑换物业费。2017年，长城公司以刘雨衡拖欠物业费为由将其诉至一审法院，一审法院作出（2017）陕0113民初14719号民事判决书，查明刘雨衡自2014年1月至2017年6月30日拖欠的物业费为20698.65元，并判令刘雨衡向长城公司支付物业管理费。在该案审理中，刘雨衡亦未主张存在物业费专项代金券一事。一审法院认为，刘雨衡持有绿地公司加盖公章的物业费专项代金券，该代金券载明可兑换等值物业费，因此，双方之间形成合同关系。该物业费代金券上所载内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应受代金券上所载明内容的约束。因该物业费代金券上明确载明“持本券可在有效期内兑换等值物业费；本券自签字盖章之日起生效，使用日期至2013年12月31日止。”根据上述内容，双方之间的合同属于附解除条件的合同，自条件成就时合同失效。刘雨衡未在有效期内兑换物业费，现该期限已经届满，刘雨衡的诉请依法不能成立。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，判决如下：驳回原告刘雨衡的诉讼请求。案件受理费175元，由原告承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘雨衡提交西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初14719号案件中的庭审笔录（2017年10月18日）一份，该笔录记载刘雨衡已经将钥匙交给物业，该钥匙在物业处保存。绿地公司质证意见为：对于业主就钥匙的交付情况绿地公司不清楚，但业主已经办理了涉案房屋的产权证，对涉案房屋享有完全的所有权。其主张无法进出房屋不符合常理，也与实际不符。此外，业主是否取得房屋钥匙与本案物业费是否应当予以抵扣不属于同一法律关系。长城公司质证意见为：根据笔录记载，刘雨衡已经将钥匙交回到长城公司，现业主也已经办理了房产证，长城公司有暂存服务，包括存放钥匙。且刘雨衡是否向物业交回钥匙与本案无关。绿地公司、长城公司未提交证据。结合当事人陈述、举证、质证、庭审等情况，本院认定事实如下：一审判决查明事实属实。本院认为，本案中，刘雨衡持加盖绿地公司购房合同专用章的物业费专项代金券，要求长城公司扣减物业费15000元。从物业费专项代金券的内容来看，物业费专项代金券的内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定。所以，该物业费专项代金券应为合法有效，各方当事人均应按照物业费专项代金券上所载明的内容享受权利和履行义务。该物业费专项代金券上“温馨提示”内容载明：“持本券可在有效期内兑换等值物业费；本券自签字盖章之日起生效，使用日期至2013年12月31日止。”由此可见，各方当事人之间的该合同属于附解除条件的合同。《中华人民共和国劳动合同法》第四十五条规定，当事人对合同效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中。刘雨衡未在2013年12月31日前兑换物业费，现该期限已经届满。且各方当事人也再未就物业费专项代金券的使用问题达成新的协议。同时，刘雨衡二审提交的证据亦不能证明其上诉请求能够成立。故对刘雨衡要求使用物业费专项代金券扣减15000元物业费的诉讼请求，不予支持。综上所述，刘雨衡的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由刘雨衡负担。本判决为终审判决。审判员  王吉利审判员  任 蕾审判员  姬 钊二〇二〇年十月三十日书记员  周媛媛