杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0112民初499号 原告（反诉被告）黄显豪，男，1972年7月29日出生，汉族，住浙江省苍南县。 原告（反诉被告）缪春琴，女，1974年2月17日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托代理人黄显豪，男，1972年7月29日出生，汉族，住浙江省苍南县，系原告缪春琴丈夫。 被告杭州青城房地产开发有限公司（反诉原告），住所地浙江省杭州市临安区科技大道青山民主村，统一社会信用代码91330185704309735Q。 法定代表人邵磊，系该公司董事长。 委托诉讼代理人陈瑶，女，1991年4月25日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。 原告黄显豪、缪春琴诉被告杭州青城房地产开发有限公司（简称青城房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案受理后，被告青城公司提出反诉，本院准许，并于2020年4月10日适用简易程序，公开开庭进行了审理，黄显豪、陈瑶到庭参加诉讼。此后，因案情复杂，本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，继续由审判员陈广智适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原告诉称：2017年7月6日，原、被告签订编号为2017330185ＹＳ0044295号的《浙江省商品房买卖合同》，被告将位于临安区××街道××幢××号房屋售予原告（面积109.95㎡），成交总价3518400元，房屋于2018年7月31日前交付，在签订商品房买卖合同时，被告以房管局备案需要为由让原告同时又签订了补充协议等附件。合同签订后，原告按约向被告交付了房款。根据合同约定，被告负责办理涉案房屋的土地和房屋初始产权登记，需于2018年10月29日之前取得涉案房产的土地使用权、房屋所有权登记权属证书，并将其交付给原告。现距离约定日期已经逾期12个月多，被告至今未完成相关权属证书的初始登记并交付原告，已经违约。请求法院判令：1、被告立即办理颐和山庄42幢14号房屋不动产初始登记，取得土地房屋权属证书，交付给买受人；2、被告支付逾期办理上述房产产权证的违约金（以已付房价款3518400元为基数，按日万分之一自2018年10月30日起计算至不动产权属证书交付日止）。 被告辩称并反诉：按照《浙江省商品房买卖合同》补充协议（二）第十一条约定逾期办证违约金为总房价2%的约定，违约金上限为61109元。另原告应在2018年3月31日前付清全部房款，但原告实际付款情况是2017年8月12日支付200000元、2017年8月25日支付1208400元、2018年2月10日支付400000元、2018年3月22日支付800000元、2018年5月8日支付560000元、2018年5月22日支付310000元、2018年5月23日支付40000元。请求法院判令黄显豪、缪春琴支付逾期付款违约金10980元（2018年3月31日至2018年5月8日以910000元为基数，2018年3月31日至2018年5月22日以350000元为基数，2018年3月31日至2018年5月23日以40000元为基数，均按日万分之二计算）。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。当事人对对方提供的证据真实性均没有异议。本院结合当事人提供的证据以及庭审中陈述，认定以下案件事实： 2017年8月25日，以青城房产公司为出卖人，黄显豪、缪春琴为买受人，双方签订《浙江省商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的临安××街道颐和山庄42-14幢101-102号房屋，面积109.95㎡，总价3518400元，第七条付款方式及期限约定分期付款，第一期自本合同签订之日支付房款人民币1808400元，第二期自2018年3月31日支付剩余房款人民币1710000元；第八条买受人逾期付款的违约责任约定逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起自实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；第十三条约定：该商品房所在地块的土地使用权已办理抵押登记手续，抵押于昆仑信托有限责任公司，出卖人保证在买受人办理房产证之前解除抵押登记手续，买受人同意，出卖人在房屋权属初登记完成前有权对《浙江省商品房买卖合同》商品房有关的土地使用权及在建工程设定抵押且就抵押事项包括登记机关、债务人、抵押当事人、被担保的主债权的数额、登记时间等可进行变更或注销，并不再另行予以通知；第十六条：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年10月29日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限交付权属证书，自约定日期起90日内的，出卖人按已付房款万分之一承担违约责任；逾期超过90日的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金；第二十三条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）；第二十四条本合同附件与本合同具有同等法律效力。附件八第一条出卖人（甲方）、买受人（乙方）确认：甲方有关该项目的销售广告、售楼书、沙盘、模型等宣传资料的相关描述均不构成甲方的承诺、要约，均以政府批准的规划文件为准；附件八第六条第二款：《浙江省商品房买卖合同》及本《补充协议》若有未尽事宜，甲乙双方可另行以书面协议形式约定；甲乙双方的全部权利义务以《浙江省商品房买卖合同》、《补充协议》的约定为准。该附件八尾部，双方签字、盖章。 在上述文本后，附有《浙江省商品房买卖合同》补充协议（二），记载出卖人（甲方）、买受人（乙方）双方就乙方购买甲方开发建设的商品房，双方签订了《浙江省商品房买卖合同》及补充协议。现双方就《浙江省商品房买卖合同》及补充协议的履行，经协商一致，双方达成本补充协议（二）。本补充协议（二）是《浙江省商品房买卖合同》及补充协议不可分割的组成部分，具有同等法律效力。如本补充协议（二）与《浙江省商品房买卖合同》及补充协议有冲突的，以本补充协议（二）的约定为履行依据；第十一条第三款：出卖人承诺在该商品房取得竣工验收备案表之日起180个工作日内办妥该商品房的所有权初始登记。出卖人未在约定的期限内办妥该商品房的所有权初始登记，双方同意继续履行本合同，买受人不选择退房，但自本款约定的期限届满次日起，出卖人每天按该商品房总价款的万分之一向买受人支付违约金，但违约金最高不超过该商品房总价款的2%；第十四条第二款：本补充协议（二）若有未尽事宜，甲乙双方可另行以书面协议形式约定。在签署《浙江省商品房买卖合同》及补充协议、本补充协议（二）前，出卖人已采取合理方式提请买受人注意《浙江省商品房买卖合同》及补充协议、本补充协议（二）中涉及加重买受人责任、排除买受人主要权利、免除或限制出卖人责任等内容的条款，且出卖人已经向买受人进行了充分的解释和说明，买受人对此无异议。买受人进一步确认双方所签的合同或协议非出卖人的格式条款，双方对合同及协议的所有条款内容的理解不存在异议，买受人自愿签订并依约履行双方所签合同或协议。在该条款下方即《补充协议》（二）结尾部分，双方签名、盖章。 上述协议签订后，青城房产公司于2018年8月前向原告交付取得竣工备案手续的房屋，该房屋项下宗地的土地使用权因抵押等原因，直至2020年9月办理完不动产初始登记，青城公司已经向原告发出领取证书通知，原告也已经领取不动产初始登记证书。 本院认为：被告虽已将办妥的案涉商品房的初始登记权属证书交付原告，原告要求被告交付证书的诉请不再支持，但不论是按照《浙江省商品房买卖合同》第十六条规定的“2018年10月29日前”期限，还是按照补充协议（二）规定的“取得竣工验收备案表之日起180个工作日”内期限，均已逾期，构成违约。应当承担违约责任。同样，原告逾期付款，也应承担违约责任。 当前并无法律法规禁止开发商与购房人在范本合同或备案合同之外，另行签订协议，对于范本或备案合同之外的协议，一般系开发商事先拟定的格式条款，但格式条款并非一律无效，应区分具体情况对待。无效的情形应当根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条的规定判定，其中，是否属于加重买受人责任、排除买受人主要权利、免除或限制出卖人责任的格式条款，应以是否导致当事人主要权利义务失衡作为是否无效的判断标准，对一方当事人有利，但不至于主要权利义务严重失衡的，考虑是否属于可撤销、可变更情形更加适当。因此，对于不属于无效情形，但购房人认为开发商未尽说明、提示义务，存在重大误解、显失公平的，可以在法律规定的期限内主张撤销。本案双方当事人签订的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》（二），系双方当事人真实意思表示，补充协议中关于“《浙江省商品房买卖合同》及补充协议有冲突的，以本补充协议（二）的约定为履行依据”的条款及补充协议中对办证期限的约定、逾期办证违约金的限定、约定解除条件的限定条款，确实对开发商有利，但以上条款涉及内容都属于可以协商的范围，并不足以导致当事人主要权利义务的失衡，对于违约金认为约定过低不足以弥补损失，诉讼中仍然可以主张调整；对于行使约定解除权存在障碍，仍然可以依照法律规定的条件和程序主张解除。故本案中涉及的补充协议（二）中逾期办证违约金条款有效，原告也未在法定期限内主张撤销，庭审中经本院释明，庭审中经本院释明，原告主张调整违约金的意见（调高已方主张的违约金，调低对方主张的违约金）本院予以采纳。结合本案中原、被告签订的合同、补充协议，以及原、被告履行合同的实际情况，本院对双方主张的违约金做综合考虑，本院对原告主张的违约金在补充协议约定的固定限额基础上，增加按已交房款的万分之一/日计算45天的违约金；对被告主张的逾期付款违约金调整为按日万分之一计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杭州青城房地产开发有限公司应支付黄显豪、缪春琴违约金86201元； 二、黄显豪、缪春琴应支付杭州青城房地产开发有限公司违约金5490元； 上述款项经折抵后，杭州青城房地产开发有限公司应支付黄显豪、缪春琴80711元，限于本判决生效后十日内支付。 三、驳回黄显豪、缪春琴的其他诉讼请求； 四、驳回杭州青城房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2882元，由黄显豪、缪春琴负担934元，由杭州青城房地产开发有限公司负担1948元；反诉案件受理费74元，由黄显豪、缪春琴负担32元，由杭州青城房地产开发有限公司负担32元（被告应负担部分限于本判决生效后十日内缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  陈广智 二〇二〇年十月二十五日 书记员  孟一欢