重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初13028号原告：梁绪，男，1987年10月1日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：徐瀚德，重庆华之岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉登仁，重庆华之岳律师事务所实习律师。被告：重庆泾渝亦嘉公寓管理有限公司，住所地重庆市渝**东湖南路****24-1，统一社会信用代码91500000MA5YRGYD0H。法定代表人：张兵兵，经理。委托诉讼代理人：易祥，男，该公司员工。原告梁绪与被告重庆泾渝亦嘉公寓管理有限公司（以下简称泾渝亦嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁绪及其委托诉讼代理人徐瀚德、冉登仁，被告泾渝亦嘉公司的委托诉讼代理人易祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁绪向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之前签订的《重庆市房屋出租委托合同》；2.判决被告腾退并返还原告所有的位于重庆市江北区建新北路三村X号X-X号房屋；3.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金（自2020年3月5日至被告归还房屋之日实际应付数额计算）；4.判令被告支付违约金33913.64元。事实和理由：2018年12月4日，原、被告签订租赁合同，约定原告将位于重庆市江北区建新北路三村X号X-X号房屋委托给被告进行管理，期限自2019年3月5日至2024年3月4日。租金支付方式为季付，2020年租金标准为3370元/月，全年租金共计33700元（含免租期2个月）。被告未按约定支付租金达5日的，原告有权单方解除合同，被告应按合同总租金的17%向原告支付违约金。按租赁合同的约定，被告应于2020年3月5日前向原告支付房租3370元，应于2020年6月5日前向原告支付房租10110元。但在上述合同约定的履行期限届满后至今，被告并未按约履行合同义务，原告多次催收无果，遂起诉来院，请求判如所请。被告泾渝亦嘉公司辩称，2018年12月4日，原、被告签订租赁合同，约定将原告所有的位于江北区建新北路三村X号X-X号房屋委托给被告出租管理，委托期限自2019年3月5日至2024年3月4日。2020年1月，由于全国范围爆发新冠疫情，重庆市针对疫情采取小区封闭、控制人员出入、拒绝外埠人员居住等防控防疫措施，导致被告无法正常开展业务并遭受重大亏损，远超正常经营风险抵抗范围。因被告经营困难，遂与原告协商延迟支付租金，原告表示可以协商，协商期间被告暂未支付租金，且表示协商完毕后立即支付，但至今协商未果。根据合同法的相关规定，疫情属于不可抗力因素，因疫情导致租赁合同不能继续履行应属于无责解约范围，故被告行为不属于违约，不应当支付违约金。如果法院认为被告应当承担违约责任，租赁合同中约定的违约金数额明显过高，请求予以调整。综上，疫情期间的租金应部分或全部减免，被告同意支付剩余租金，但不同意解除合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原、被告无异议的不动产权证书、《重庆市房屋出租委托合同》、微信截屏（2018年12月7日、2019年6月5日、2019年9月5日、2019年12月5日被告向原告支付当期租金）、房屋租赁合同（被告与案外人李群签订）、微信聊天记录（包括：原告与楼下业主、原告与承租人、原告与小区物业）、物业费收款收据、维修收费收据、微信聊天记录（原告与被告公司员工易祥）、举报记录、APP截屏、北部时代名居X-X业主微信聊天记录，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《重庆市房屋出租委托合同》，约定将原告所有的位于重庆市江北区建新北路三村X号X-X号房屋委托乙方进行管理，期限自2019年3月5日至2024年3月4日，共5年。关于免租的约定，2018年12月5日至2019年3月4日共计3个月为免租期，2020年3月5日至2020年5月4日共计2个月也为免租期。租金标准为第一年2019年3月5日起3370元/月，总租金40440元；第二年2020年3月5日起3370元/月，总租金33700元；第三年2021年3月5日起3370元/月,总租金40440元；第四年2022年3月5日起3538元/月，总租金42456元；第五年2023年3月5日起3538元/月，总租金42456元。租金支付方式为按季度支付，具体支付时间为2018年12月7日支付房租10110元，2019年6月5日支付房租10110元，2019年9月5日支付房租10110元，2019年12月5日支付房租10110元，2020年3月5日支付房租3370元，2020年6月5日支付房租10110元，以此类推。第七条第（四）款关于合同的解除：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：未按约定支付租金达5日的。第八条关于违约责任，乙方有第七条第四款情形之一的，应按合同总租金的17%向甲方支付违约金。合同签订后，原告按约将房屋交给被告，被告将房屋租金支付至2020年3月4日。2020年3月5日被告未按照合同约定支付房租3370元。截至原告诉至本院，被告一直未再按照合同约定的时间和金额支付租金。原、被告签订合同后，被告将原告的房屋进行了出租，在本案诉讼期间，该套房屋一直由与被告签订租赁合同的第三人承租使用，租期从2019年12月27日至2020年12月26日，租金为6300元/月。另查明，2020年初，全国范围内爆发新冠疫情，重庆市采取了相应的疫情防控措施。2020年4月，疫情得到有效控制，重庆市全面复工复产。原告在诉状中列明了解除合同的诉讼请求，本案在立案后，向被告送达了起诉状副本等相关诉讼文书，被告于2020年7月29日签收。庭审中，针对被告要求调低违约金数额至月租金200%的抗辩，原告认为合同约定期限是五年，合同仅仅履行一年被告即违约，因被告提前享受了5个月的免租期，现合同提前解除，要求被告支付的违约金按照5个月租金标准计算。本院认为，原、被告签订的合同虽然名为《重庆市房屋出租委托合同》，但是从合同关于房屋的使用管理、租金的支付方式等内容来看，其实质为房屋租赁合同，该租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。按照合同第七条第（四）款第1项的约定，被告未按约定支付租金达5日原告即可请求解除合同；现在2020年3月5日和2020年6月5日的两期租金被告均未支付，已超过合同约定的时间,构成违约，原告可以依据租赁合同的约定行使单方解除权，故对原告解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。原告在起诉状中列明了解除合同的诉讼请求，合同解除时间应为被告收到原告起诉状副本之日，即2020年7月29日。由于被告至今仍占有并使用案涉房屋，合同解除后，原告要求被告腾退并返还房屋的诉讼请求符合法律规定，本院亦予支持。被告关于因新冠疫情期间经营困难，原、被告针对租金延迟支付一事进行了协商，而至今协商未果，故不同意解除合同的抗辩，本院认为，租赁合同约定了2020年3月5日至2020年5月4日为免租期，而新冠疫情在2020年4月已经得到有效控制，重庆市已经复工复产，各小区的管控措施业已放松，被告已经能够开展正常的经营活动；且从2019年12月25日至2020年12月26日，被告事实上已将案涉房屋出租，租金为6300元/月，其因疫情影响经营困难的辩称意见不能成立；同时，由于原告并未同意协商期间租金可延迟支付，被告以协商为由不付租金并无依据，对该项辩称意见，本院亦不予采纳。根据租赁合同的约定，被告应于2020年3月5日支付租金3370元，2020年6月5日前支付2020年6月5日至2020年9月4日租金10110元，上述租金已实际产生，本院予以支持。虽然本院判决租赁合同于2020年7月29日解除，但被告实际占用使用房屋至今，应当参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日。故，对原告要求被告支付2020年3月5日起至房屋实际归还之日止的租金和房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。由于被告迟延支付租金的行为构成违约，应根据《重庆市房屋出租委托合同》约定承担相应的违约责任并支付违约金。《重庆市房屋出租委托合同》中约定的违约金为合同总租金的17%，即33913.64元，被告提出该违约金过高，请求予以调整；本院认为，根据原合同约定的租赁期限和实际履行租期、原告实际给予被告的免租期以及被告转租约定收取的租金，原告收回后再行出租的难易程度等因素综合考量，按照公平原则，将违约金调整为5个月的租金较为合理，故本院对违约金予以调整为5个月租金即16850元（3370元/月×5）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：原告梁绪与被告重庆泾渝亦嘉公寓管理有限公司于2018年12月4日签订的《重庆市房屋出租委托合同》于2020年7月29日解除；被告重庆泾渝亦嘉公寓管理有限公司于本判决生效后十五日内腾退并返还重庆市江北区建新北路三村X号X-X号房屋给原告梁绪；被告重庆泾渝亦嘉公寓管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告梁绪2020年3月5日至2020年9月4日房屋租金13480元；被告重庆泾渝亦嘉公寓管理有限公司从2020年9月5日起支付原告梁绪房屋占有使用费至实际返还房屋之日止（在2020年9月5日至2022年3月4日期间按照3370元/月计算；从2022年3月5日之后按照3538元/月计算）；被告重庆泾渝亦嘉公寓管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告梁绪违约金16850元；驳回原告梁绪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费732.1元，减半收取366.05元，由被告重庆泾渝亦嘉公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 赵进二〇二〇年十月二十六日法官助理 杨睿书 记 员 郑凤