山西省永济市人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0881民初2041号原告：何串串，女，汉族，1963年5月10日出生，住永济市。委托代理人：郭宝爱，山西华尧律师事务所律师。被告：梅海民，男，汉族，1967年2月15日出生，户籍地永济市，现住永济市。被告：张龙，男，汉族，1987年2月19日出生，住永济市。原告何串串与被告梅海民、张龙执行异议之诉一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。当事人及委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销永济市人民法院（2018）晋0881民初2345号、（2020）晋0881执397号及（2020）晋0881执异33号裁定书；停止对永济市X房屋的执行；2、依法确认原告同运城市银城房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同合法有效，并确认涉案房屋系原告所有；3、诉讼费用由二被告承担。事实及理由：翠竹苑小区系运城市银城房地产开发有限公司开发建设的，2013年5月6日原告与银城房地产公司协商，由原告购买X房屋，双方协商，约定房屋总价为384000元，原告以按揭贷款方式购买本案诉争房屋，后原告同银城房地产公司签订《内部认购协议书》并支付了首付款153600元。但之后银城公司一直未给原告办理按揭贷款手续，2016年2月23日银城公司同原告协商，如果原告一次性支付剩余房款，房款总价由384000元变更为344810元，后原告同银城公司变更合同内容，一次性支付了剩余房款191210元，至此原告的购置房屋的付款义务全部履行完毕。同时在银城公司的要求下，原告向银城公司成立的“永济市银城翠竹苑物业有限公司”交纳了预收物业费、天然气开口费、暖气磁卡阀费、临时水电费、装修垃圾费、房产预收费（含契税）等费用22300元，银城公司也向原告交付了诉争房屋，现诉争房屋已由原告占有并实际装修居住。综上，本案诉争房屋系原告通过合法途径取得并履行了全部购房义务，故贵院于2020年8月10日作出的（2020）晋0881执异33号执行异议裁定书错误，贵院作出的（2018）晋0881民初2345号和（2020）晋0881执397号查封和拍卖裁定书不当，应依法予以撤销，并依法确认诉争房屋归原告所有。被告梅海民辩称，1、永济市人民法院的裁定书，程序合法有效。（2020）晋0881执异33号裁定书驳回了原告的请求，准确无误。2、银城公司与原告的交易不正规，不合理，比较随意。原告所称的内部认购协议书是购房意向，不能证明原告购买了案涉房屋。原告在没有取得房屋登记的情况下非法占有，阻碍了作为申请执行人的我和张龙之间债务的执行。3、不动产登记是不动产的权属依据，张龙履行完了案涉房屋的所有手续，银城公司将该房屋登记在张龙名下，故案涉房屋属于张龙所有，应依法执行。被告张龙辩称，2013年11月份，我在银城公司购买了案涉房屋，一次性付全款41万多元，签订了正式买卖合同，并于2013年11月21日在房管所进行了备案登记，房子是我的，是否执行和原告没有关系。原告后交的钱，她没有去了解房屋的情况，原告的诉讼请求不能成立。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：一、1、（2020）晋0881执397号执行裁定书（拍卖）；2、2020年7月29日原告提起的执行异议申请书；3、（2020）晋0881执异33号执行裁定书（驳回原告的执行异议）。拟证明何串串对拍卖案涉房屋裁定不服提出异议后被驳回。二、1、2013年5月6日《内部认购协议》；2、2013年5月6日、2016年2月23日的收款收据各一份；3、2020年7月8日银城房地产出具的证明；4、物业费票据四张（2016年2月18日收款收据两份、2020年1月12日收款收据、2020年9月28日收款收据）；5、原告装修购置材料的付款凭证数份、装修照片、2019年原告丈夫作为案涉房屋业主接受记者采访的照片。6、光盘一张（2019年4月原告方和银城公司法定代表人李刚在房管所就案涉房屋协商的录音资料）。拟证明原告购置案涉房屋；第一笔款交付给开发商银城公司原法定代表人王某，第二笔款交给现法定代表人李刚；原告和物业公司之间形成了物业服务合同关系，物业公司认可的案涉房屋的业主是原告；银城公司收取了原告办理房屋的契税，具有准物权效力；案涉房屋已经交付、装修；曾有人将门撬坏的侵权等事实。被告梅海民质证意见为：对原告提供的证据一的真实性没有异议。因我与张龙的经济纠纷，2018年10月我将张龙起诉至永济法院，并申请诉讼保全，永济法院于2018年10月19日作出（2018）晋0881民初2345号民事裁定书，对张龙名下的案涉房屋进行了查封。后该案调解结案，由张龙支付我18万元及利息。但张龙未按调解协议履行义务，我申请执行。2020年6月10日永济市人民法院作出（2020）晋0881执397号执行裁定书，决定对该房屋进行拍卖。原告提出异议，永济法院作出（2020）晋0881执异33号裁定，驳回了原告的异议。对原告提供的证据二不清楚，对原告购买房子和装修的过程及事实都不了解。但原告早知道房子有纠纷，却一直不解决，回避这个事。原告的陈述前后矛盾，我对原告的陈述存在质疑。被告张龙质证意见为：对原告提供的证据一属实，认可梅海民所说。我没钱支付梅海民，在执行过程中，我们协商将我名下的房产给梅海民，但是无法过户，法院走了拍卖程序。对原告提供的证据二，2018年7、8月份我知道有人对我的房子进行装修，铺了地板，我在房门上贴了纸条留了我的电话，告知他们房子是我的，我把门锁子换了。后我曾和原告的儿子多次交涉，告知他房子是我的，不要再进行装修，让他们去查询房子的登记情况，但是他们不理会，继续装修。后来他们又把我的锁子和门都换了。今年我撬过门进去，看到他们在里面装了家具，但是没有入住。原告方是否交了钱，我不清楚。被告梅海民提交了如下证据：三、1、2018年10月保全申请及2018年10月22日永济法院查封案涉房屋的查询函及送达回证三份（国土资源局、房地产交易中心）；2、（2018）晋0881民初2345号民事裁定书、民事调解书各一份。拟证明与张龙的诉讼结果及案涉房屋查封情况。原告质证意见：对证据三真实性和客观性无异议，但是房地产交易中心的送达回证在备注中注明了案涉房屋只是进行了合同备案登记。从我们得知的情况，案涉房屋并未进行物权登记（预告登记和不动产权属登记）。被告张龙质证意见为：对证据三没有异议。被告张龙提交了如下证据：四、1、（2018）晋0881民初2345号民事裁定书、调解书；2、（2020）晋0881执397号执行裁定书和（2020）晋0881执异33号裁定书。拟证明与梅海民的诉讼结果、案涉房屋查封，及执行情况。原告质证意见：对证据四真实性不持异议。被告张龙提供的证据四-2和我们提交的一致，但（2020）晋0881执异33号裁定书所依据的25条系适用法律错误。二被告之间的民间借贷案件是调解结案，无法核实其真实性。从调解书可以看出二被告之间的执行标的是18万，涉嫌超标的查封。被告梅海民质证意见：对证据四没有异议，是完全真实有效的。我和张龙之间的纠纷已经法院调解结案，真实性毋庸置疑，查封完全合理正常。对双方无争议的证据本院予以确认。根据双方的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月，梅海民以与张龙存在民间借贷纠纷为由，将张龙起诉至本院并申请诉讼保全，本院于2018年10月19日作出（2018）晋0881民初2345号民事裁定书，将已于2013年11月21日备案在张龙名下的位于X房屋进行了查封。2018年11月13日本院作出（2018）晋0881民初2345号民事调解书，确认由张龙分期支付梅海民共18万元（及逾期利息）等，该案调解结案。后因张龙未按该民事调解书履行义务，2020年4月15日梅海民申请执行。在执行过程中，本院于2020年6月10日作出（2020）晋0881执397号执行裁定书，裁定拍卖案涉房屋。2020年7月8日何串串提出执行异议，2020年8月10日本院作出（2020）晋0881执异33号执行裁定书，驳回了何串串的异议请求。何串串遂提起本案执行异议之诉。同时认定下列事实：翠竹苑小区由运城市银城房地产开发有限公司（简称银城公司）开发建设。2013年5月6日，银城公司（出卖人）与何串串签订《内部认购协议》书，约定：“何串串购买701房，面积128㎡，单价3000元…”。2013年5月6日、2016年2月23日，何串串向银城公司二次交付房款，银城公司均出具了《收款收据》，载明的金额分别为153600元、191210元。银城公司已向何串串交付701房。自2016年2月后，何串串交纳了物业费、办理房屋的契税，进行装修，购置了家具，并已实际占有。2018年张龙曾到701房屋撬锁进行查看已知有人已装修，并张贴字条留言。何串串多次换锁，并多次和开发商的负责人协商未果。本院认为：对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，就案外人是否系权利人，对未登记的不动产，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；其他财产和权利，无登记的，按照合同等证明财产权属或权利人的证据判断。第二十八条规定：案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当提供充分的证据证实执行标的物在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；且已实际合法交付占有；并已支付了全部价款，或按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行；及非因买受人的原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，X房虽备案在被告张龙名下，但未办理正式的产权登记，被告张龙未提供任何证据证实存在买卖合同及已实际足额交付房款，且自2013年备案以来，也从未实际占有使用案涉房屋。原告提供的与银城公司于2013年5月6日签订《内部认购协议》，虽不是正式的商品房买卖合同，但该《内部认购协议》包含了商品房买卖合同主要内容，银城公司已向原告实际交付X房；原告也已足额交付房款、物业费、契税等，并已实际占有使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该《内部认购协议》应认定为商品房买卖合同。现原告提供的证据可以充分地证明：X房在2018年10月19日被查封前，原告已签订合法有效的买卖合同，已支付了全部价款，且已实际交付占有，未办理过户登记也非因自己的原因，且被告承认X房已由原告装修占有，故应认定该房屋属原告所有。综上，原告提供的证据可以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故原告提出的执行异议成立，应排除拍卖该执行标的。由于二被告对本案的产生并无过错，诉讼费由被告承担不妥，故诉讼费应由原告自行承担。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,判决如下:一、不得拍卖位于永济市X房屋。二、确认原告何串串与运城市银城房地产开发有限公司签订的《内部认购协议》合法有效，X房屋属原告所有。三、驳回原告何串串的其他诉讼请求。案件受理费6472.2元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。本院于2020年6月10日作出（2020）晋0881执397号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  杨俊杰人民陪审员  李晓娜人民陪审员  史峰峰二〇二〇年十月十八日书 记 员  杜蓓勤