四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初3584号 原告（反诉被告）：刘灵，女，1986年10月21日出生，汉族，住河北省保定市望都县。 委托诉讼代理人：胡昌高，男，1983年9月10日出生，汉族，住四川省岳池县，系刘灵丈夫。 被告（反诉原告）：王莉亚，女，1971年10月25日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：王晶晶，四川恒和信律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘灵与被告（反诉原告）王莉亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，王莉亚于2020年6月5日对原告刘灵提出反诉，本院经审查后，依法受理了反诉原告王莉亚与反诉被告刘灵房屋租赁合同纠纷一案。上述本、反诉案件依法适用普通程序，于2020年7月23日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）刘灵的委托诉讼代理人胡昌高，被告（反诉原告）王莉亚的委托诉讼代理人王晶晶到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘灵向本院提出本诉请求：1．确认原、被告2015年11月11日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月26日解除；2．判令被告退还原告房屋租金8,166元及押金2,400元，共计10,566元；3．判令被告补齐前期所收房租的120,000元税票（当庭撤回该项诉讼请求）；4．本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原、被告于2015年11月11日签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告将坐落于成都市锦江区梨花街12号1栋1单元2403房间出租于原告，租赁期限自2015年11月11日至2020年11月11日，租金前三年为每月2,400元，后两年为每月2,450元，租金支付方式为押一付六，各期租金以银行转账形式支付，物业管理等其他费用按合同约定各自承担。原告于签订合同当日支付给被告租金14,400元，押金2,400元，共计16,800元，后期原告按时支付房租。另双方约定合同期内甲乙双方均不得违约，如任何一方违约，另乙方可向对方索赔一个月租金及相关经营损失。2020年1月26日，原告通过短信和电话两种方式告知被告不再租用该房屋，希望被告过来办理房屋交接手续和退还前期所剩余的房租和押金，房屋从1月26日起空置至今，原告希望按前期双方合同约定，赔被告一个月租金，被告至今也没有过来和办理交接手续，原告只能诉诸于法律，向法院提起诉讼。根据合同法第九十四条的规定，因不可抗力的原因可解除合同，且原告也提前通知被告，要求解除合同。 被告王莉亚对原告（反诉被告）刘灵的本诉辩称，2015年11月11日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，约定反诉原告将位于成都市锦江区梨花街12号城市理想1单元2403号房屋出租给反诉被告使用，约定租期为五年，自2015年11月15日至2020年11月14日，租金前三年2,400元/月，后两年2,450元/月，租赁期间反诉被告实际使用的水费、电费、有线电视费、物管费、卫生费等由其自行交纳。2019年11月-2020年1月20日期间，在未告知反诉原告和未经反诉原告同意的情况下，反诉被告对反诉原告的房屋进行了装修。 2020年1月26日，反诉被告通过发送短信的方式，向反诉原告提出希望减免疫情期间的租金。反诉原告经考虑，同意在合同有效期内，反诉被告将租金交至2020年5月14日，后期的6个月即2020年5月15日至2020年11月14日的押金，反诉被告可少交两个月。双方对此达成了一致意见。2020年3月22日，反诉被告反悔，违法合同约定要求单方面解除合同，反诉原告不予同意，要求反诉被告继续履行合同。2020年4月13日，反诉被告以合同已于2020年1月26日解除为由，将反诉原告诉至法院，在未结清相关款项的情况下要求反诉原告退还房屋租金、押金等无理要求。 反诉原告认为，反诉被告毫无诚信，在其不享有单方合同解除权的情况下，违约提出解除合同，违反了合同法的相关规定，根据《合同法》第九十四条第二项之规定，反诉原告依法诉请贵院解除双方之间签定的《租赁合同》，并根据《合同法》第97条之规定，要求其承担违约责任、赔偿提前解除合同给反诉原告造成的房屋租金损失。同时反诉原告有权要求反诉被告对未经反诉原告同意的房屋装修予以恢复原状（承担恢复原状的费用，恢复原状费用按房屋开发商向反诉原告交付房屋的装修标准计算），同时交纳反诉被告租赁反诉被告房屋期间欠付的物业费、燃气费等费用。 被告（反诉原告）王莉亚向本院提出反诉请求：1．判令反诉原告与反诉被告的合同于2020年5月14日解除；2．判令反诉被告向反诉原告支付违约金2,450元；3．判令反诉被告向反诉原告赔偿其违约损失9,800元（以房屋空置租金4个月计算）；4．判令反诉被告向反诉原告支付其欠付的物业费400.2元，燃气费76.76元，水卡丢了补水卡费50元，合计526.96元（后撤回要求支付水卡费50元的反诉请求）；5．判令合同解除后，反诉被告向反诉原告赔偿反诉原告将房屋恢复至原状的费用15,000元；6．判令反诉被告向反诉原告支付税票开票税金3,600元（后撤回该项反诉请求）；7、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。 原告（反诉被告）刘灵对被告（反诉原告）王莉亚的反诉辩称，根据合同法第九十四条第一项的规定，原告认为已达到了解除合同的情形，且根据合同法第一百一十八条关于合同解除的送达规定，原告认为原告已经提前向被告送达了要求解除合同的内容，原告不存在违约的情形。反诉原告的反诉请求不符合法律规定。 经审理查明，2015年11月11日，王莉亚（甲方）与刘灵（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于成都市锦江区梨花街12号城市理想1单元2403号房屋出租给乙方使用，用于酒店公寓管理、房屋转租等业务；房屋租期为五年，自2015年11月15日至2020年11月14日，租金前三年2,400元/月，后两年2,450元/月；租金按每6个月为一周期支付，第一期租金共14,400元，以后租金应于每下一周期提前10天支付；乙方应于合同签订时付清全额保证金2,400元，租赁期满后，乙方迁空、点清交还房屋及设施设备，并交清相关费用，甲方即将保证金无息退还乙方；乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费及有线电视费、物管费、卫生费按实际使用支付，及时向相关部门缴纳；合同期内甲、乙双方均不得违约，如任何一方违约，另一方可向对方索赔一个月租金及相关经营损失；房屋因不可抗力（如特大自然灾害、地震等）原因导致毁损和造成甲乙双方损失的，双方互不承担责任；房间配备：电视一台、冰箱一台、洗衣机一台、电视柜一个、衣柜一个、床、沙发、床头柜。合同签订后，刘灵向王莉亚支付保证金2,400元。刘灵将涉案房屋用于酒店公寓经营。 2020年1月15日，刘灵按照合同约定向王莉亚支付2019年11月15日至2020年5月14日的租金。2020年1月26日、1月28日、1月30日，刘灵的丈夫胡昌高向王莉亚先后发送内容相同的信息，主要内容为：疫情将导致关门几个月，房屋将退还给你们，如后面房屋还空着愿意继续租给我们，中间你们承担两个月的空置期，可以协商的话，我们就不支付接下来两个月的房租，如不愿意，你们给我们结算好剩余房租及处押金，直接退回我们，我们会及时把房屋腾出来。王莉亚对上述信息未作回复。 2020年1月31日、2月2日，胡昌高向王莉亚先后发送内容相同的信息，主要内容为：房屋腾出来后，请你过来办理房屋交结，房租自1月26号自动终止支付。2020年2月2日，王莉亚先与胡昌高电话联系后发送信息，称是否同意免租的她的权利而不是对方说了算，并表示如果还想继续租，她需要与家人商量后明天回复。2020年2月3日，王莉亚与胡昌高电话联系。2020年2月25日，王莉亚与胡昌高电话联系后，胡昌高向王莉亚发送信息，内容为：房屋1月23日就都给你空出来了，请过来收回你的房子，有什么事情可走法律程序。 2020年3月2日，王莉亚与胡昌高电话联系。2020年3月22日，胡昌高向王莉亚发送信息，主要内容为：因前期与所有业主都合作顺利，我们去年11月花2个月时间，在不改变主体的情况下对房间全面升级装修，1月20日结算装修费用，后期1月23日至今按照疫情管控，一直没有复工，现结合实际情况三个方案与你沟通。1．前期的装修和家具家电、床上用品全留与你（每间房装修费在15,000元左右），你下次出租可以提包入住，前期所交房租与押金全部退还我。2．从今年3月26日至2021年3月25日房租减半。3．如果前两种方案不行，双方可以调解，我方希望在合法合理中友好处理。请尽快回复意向方案。王莉亚回复胡昌高，称没想到自己同意了免两个月房租的要求，对方又提出新要求，并表示按照原告说好的，免两个月房租。 2020年3月28日，胡昌高向王莉亚发送信息，表示因受疫情影响无法继续经营，请对方近二日过来办理交接房屋手续。2020年3月30日，胡昌高向王莉亚发送信息，主要内容为：考虑双方实际情况，我方再让步一些，疫情期间我承担一个半月的租金，其他租金和押金你退给我。王莉亚回复胡昌高，表示认可上次双方商量好的方案，合同截止今年11月14日，疫情期间免两个月房租。后双方在沟通中未达成一致意见并发生争执。 2020年3月28日，胡昌高向王莉亚发送信息，提示对方其已多次明确告知不租房，房屋一直处于空置，等待对方过来办理交接。王莉亚回复胡昌高，称对方出尔反尔，并表示按照合同到今年5月14日过去收房子，合同终止。2020年4月16日，王莉亚向胡昌高发送信息，通知对方尽快交纳今年1月以来的物管费。涉案房屋所在小区的城市理想物业服务中心出具证明，载明从2020年1月至5月，涉案房屋欠缴物业服务费400.20元。涉案房屋欠缴燃气费76.76元，刘灵对该费用予以认可。 2020年5月23日，王莉亚与胡昌高约定一起去看房屋状况，因双方发生争执，房门打开后，胡昌高离开现场未进入涉案房屋内，王莉亚与物管人员进入涉案房屋查看和拍摄了房屋状况，房屋内无设施设备拆卸或毁损情况，属于已经装修后能够正常使用的状况。庭审中，王莉亚认为对方未经其同意擅自装修房屋，应当恢复原状，胡昌高称对涉案房屋没有进行装修，只是将墙面上一幅画更换成了背景图，王莉亚称，除对墙面进行更换之外，还换了沙发和床。城市理想物业服务中心出具证明，内容为，承租涉案房屋用于经营的都市家园酒店公寓曾于2019年10月中下旬左右到物业服务中心口头报备说要将其客房进行升级翻新，因其称只新换墙纸，故未办理书面装修手续。 城市理想物业服务中心曾出具证明，内容为，疫情期间因疫情防控需要，物业服务中心根据复工报备情况，做好进入大厦人员管控，大厦内商家都市家园酒店公寓一直未向物业服务中心报备复工，故该商家客人于2020年2月6日－3月31日期间不得进入本大厦。 上述事实，有以下证据及当事人的陈述在案为证：刘灵提交的《房屋租赁合同》、短信截图、情况说明、银行汇款凭证；王莉亚提交的《房屋租赁合同》、短信截图、通话记录、欠费账单、物管费欠费证明、房屋现状照片、原状照片、情况说明、光盘。 本院认为，刘灵承租王莉亚所有的涉案房屋用以经营酒店公寓，双方签订的关于涉案房屋的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。对于本案中双方当事人的本、反诉请求，根据查明事实和法律规定作如下处理： 一、关于刘灵本诉主张确认《房屋租赁合同》于2020年1月26日解除的诉讼请求以及王莉亚反诉主张确认《房屋租赁合同》于2020年5月14日解除的诉讼请求。 自2020年1月26日起，刘灵的丈夫胡昌高以刘灵的名义，以受疫情影响酒店不能经营为由，多次告知王莉亚不再租用涉案房屋，终止合同，通知办理交接手续。刘灵认为此系因不可抗力的原因解除合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”、第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，虽然疫情及疫情防控措施系不能克服的客观情况，会对合同的履行造成影响，导致刘灵的酒店经营暂时无法进行、客流减少、营业收入下降等情况，但并不影响刘灵继续使用涉案房屋经营酒店，疫情及疫情防控措施并未导致租赁合同目的不能实现，故本案不属于因不可抗力致使不能实现合同目的、当事人可以解除合同的情形。刘灵多次提出退租，王莉亚不予同意，仅认可2020年5月14日终止合同，双方就解除合同事宜也并未达成一致意见。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，本案中，刘灵自2020年1月26日起以酒店经营受疫情影响为由通知王莉亚解除合同，不具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或者第九十四条规定的解除条件，其不享有合同解除权，其发出的解除通知不能发生解除合同的效力，故刘灵本诉主张确认《房屋租赁合同》于2020年1月26日解除的诉讼请求，本院不予支持。 关于王莉亚反诉主张确认《房屋租赁合同》于2020年5月14日解除的诉讼请求，本院认为，因刘灵明确表示要求解除合同并已搬离房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务、对方当事人有权解除合同的规定，本案应认定王莉亚此时有解除合同的权利。同时，该法第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，据此，合同解除权属于形成权，当事人应以明确的意思表示通知对方。因王莉亚在回复对方的信息中表明了于2020年5月14日终止合同的意见，而王莉亚主张的合同解除之日2020年5月14日也早于王莉亚实际接收涉案房屋之日2020年5月23日，故王莉亚反诉主张确认《房屋租赁合同》于2020年5月14日解除的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 二、关于刘灵本诉主张王莉亚退还房屋租金8,166元及押金2,400元共计10,566元的诉讼请求。 本案中，刘灵已按照合同约定向王莉亚支付2019年11月15日至2020年5月14日的租金，而在此期间疫情发生，刘灵承租涉案房屋用于经营酒店，疫情及疫情防控措施虽然不直接导致租赁合同不能履行，但会导致被告暂时没有营业收入或营业收入明显减少，综合考虑疫情及防控措施对酒店经营收益产生的不利影响、双方曾就疫情期间租金减免事宜进行协商以及双方协商不成致使租赁合同提前解除等具体情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定王莉亚退还刘灵一个月的房屋租金2,450元，对刘灵多主张部分，本院不予支持。因双方签订的租赁合同已解除，王莉亚在本案也向刘灵提出了支付欠付费用等反诉请求，故对刘灵主张王莉亚退还已支付保证金2,400元的诉讼请求，本院予以支持。 三、关于王莉亚反诉主张刘灵支付违约金2,450元和按四个月房屋空置租金赔偿违约损失9,800元的诉讼请求。 按照双方签订的《房屋租赁合同》约定，“如任何一方违约，另一方可向对方索赔一个月租金及相关经营损失”，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，刘灵在房屋租赁合同履行期间以受疫情影响酒店不能经营为由提出不再租用房屋，如前所述，本案不属于因不可抗力致使不能实现合同目的、当事人可以解除合同的情形，刘灵不享有合同解除权，因刘灵违约致使双方签订的租赁合同在租赁期限届满前提前解除，王莉亚主张刘灵承担违约责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于违约金的具体金额，本院认为，刘灵因违约致使双方签订的租赁合同提前解除，约定的租赁期限不能完全实现，王莉亚收回涉案房屋后，对房屋的使用存在空置期，该期间会给王莉亚造成损失，刘灵应当承担的违约责任即为支付空置期租金损失违约金，王莉亚反诉主张刘灵按一个月租金支付违约金2,450元和按四个月房屋空置租金赔偿违约损失9,800元的两项诉讼请求，均属于应由刘灵承担的合同提前解除的违约责任，该项违约金应当一并确定。本院综合考虑违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质和功能，以及王莉亚的实际损失、刘灵的违约程度、合同的约定、疫情的影响等因素，在刘灵已于2020年1月26日起通知王莉亚房屋处于空置状态、刘灵已向王莉亚支付截止2020年5月14日的租金、本院确认租赁合同于2020年5月14日解除、合同约定的五年租赁期间的剩余租期仅为半年的情况下，根据公平原则和诚实信用原则，确定按照一个月的租金标准计算提前解除合同损失违约金，即刘灵向王莉亚支付违约金2,450元，对王莉亚多主张部分，本院不予支持。 四、关于王莉亚反诉主张刘灵支付欠付的物业费400.2元，燃气费76.76元共计476.96元的诉讼请求。 按照双方签订的《房屋租赁合同》约定，“乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费及有线电视费、物管费、卫生费按实际使用支付”，涉案房屋2020年1月至5月欠缴物业服务费400.20元，欠缴燃气费76.76元，上述费用产生于王莉亚和刘灵的租赁合同履行期间，应由刘灵承担，对该项诉讼请求，本院予以支持。 五、关于王莉亚反诉主张刘灵赔偿将房屋恢复至原状的费用15,000元的诉讼请求。 刘灵在承租涉案房屋期间，对房屋进行了装饰，王莉亚认为未经其同意擅自装修，应当恢复原状。本院认为，在双方签订的《房屋租赁合同》中，未对房屋装饰装修问题进行约定，刘灵应自行负担因房屋装饰发生的费用。虽然刘灵未经王莉亚同意对涉案房屋进行了装饰，但由于双方在签订合同时，并未对房屋交付时状况进行约定，况且，物业服务中心证明涉案房屋并未办理装修手续，王莉亚也认可，刘灵对涉案房屋的装饰装修，只是对墙面、沙发、床进行了更换，在刘灵只是对涉案房屋进行了装饰更新、目前涉案房屋内并无设施设备拆卸或毁损、房屋属于能够正常使用状况的情况下，王莉亚主张对房屋恢复原状并由刘灵赔偿恢复原状的费用15,000元，缺乏事实和法律依据，也不利于节约资源，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）刘灵与被告（反诉原告）王莉亚签订的《房屋租赁合同》于2020年5月14日解除； 二、被告（反诉原告）王莉亚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）刘灵退还租金2,450元和保证金2,400元，共计4,850元； 三、原告（反诉被告）刘灵于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）王莉亚支付物业费400.2元、燃气费76.76元，共计476.96元； 四、原告（反诉被告）刘灵于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）王莉亚支付违约金2,450元； 五、将上述第二项、第三项、第四项金额品迭后，被告（反诉原告）王莉亚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）刘灵退还款项1,923.04元。 六、驳回原告（反诉被告）刘灵的本诉其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）王莉亚的反诉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费168元，减半收取计84元，由原告（反诉被告）刘灵负担59元，被告（反诉原告）王莉亚负担25元；本案反诉案件受理费952元，减半收取计476元，由原告（反诉被告）成都市刘灵负担25元，被告（反诉原告）王莉亚有限公司负担451元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  徐 捷 人民陪审员  韩立军 人民陪审员  陈 雨 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  王 珺