广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民初2428号 原告：罗蓉，女，1975年5月29日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：陈资长，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢秋燕，上海汉盛（南宁）律师事务所实习律师。 被告：广西嘉和置业集团有限公司，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道**，统一社会信用代码：91450000739954566G。 法定代表人：温慕松，董事长。 委托诉讼代理人：苏丽学，该公司员工。 原告罗蓉与被告广西嘉和置业集团有限公司（以下简称“嘉和置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日受理后，依法于2020年9月28日公开开庭进行审理。原告罗蓉及其委托诉讼代理人陈资长、卢秋燕，被告嘉和置业公司的委托诉讼代理人苏丽学均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗蓉向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告就南宁 市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡地下室11栋地下一层B10553号车位所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议已于2020年7月22日解除；2、判令被告嘉和置业公司返还原告购房款134791元、分期资金占用费8800元、专项维修基金2355.43元、产权登记代办费150元、晒图费30元、产权登记费550元，并承担已付购房款的一倍的赔偿责任；3、判令确认被告嘉和置业公司在2020年7月27日办理案涉车位的网签备案至原告名下行为和2020年7月28日将案涉车位办理转移登记至原告名下的登记行为无效，并判决被告协助原告注销上述网签备案和不动产登记；4、判令被告嘉和置业公司的税费损失3918.57元（其中契税3851.7元、印花税67.4元）；5、判令被告嘉和置业公司偿付原告因本案诉讼支付的律师费10000元；6、本案诉讼费、保全费、公告费等由被告承担。事实和理由：2017年10月22日，原、被告就购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡地下室11栋地下一层B10553号车位签订《商品房买卖合同》及补充协议。同日，原告向被告支付为车位首期款定金2000元、首付款22791元、专项维修基金2355.43元、产权登记代办费150元、晒图费30元、产权登记费550元、手续费35元。2019年10月26日原告又向被告支付分期款55000元和资金占用费4400元。截止至2019年10月26日，原告已将案涉车位的全部款项付清，并于2019年7月按照被告通知的要求将相关资料提交给被告办理不动产权证，原告已经 履行了合同的全部义务。此后，原告多次就办证一事询问被告工作人员，但均被告知还在房产局审核中，让原告亲自去房产局询问办理进度。经多方了解，案涉车位在出售给原告前就已经存在网签备案给他人的情况，自原告本人签订购买合同时起，至今差不多三年过去了被告也未向原告履行车位已经先出卖给第三人的义务，被告的上述行为严重损害了原告对该车位的占用、使用和处分的权利，已构成根本违约，应当承担违约责任。原告于2020年7月22日通知被告解除双方的《商品房买卖合同》及补充协议，退还原告已付款项并承担赔偿损失的责任，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告嘉和置业公司辩称，双方就购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡地下室11栋地下一层B10553号车位签订《商品房买卖合同》及补充协议合法有效且已履行完毕，我方已为原告办理完毕不动产登记。因我方内部管理出现纰漏，导致被告在未将原买家网签注销的情况下与被告签订了前述合同，在原告通知我方该车位无法办证后，我方在第一时间联系原买家注销了网签，且为原告办理完成不动产权证，并书面通知原告来领取。即便履行过程存在迟延，我方愿就该迟延向原告承担《商品房买卖合同》第17.4条约定的违约责任，即每迟延一日，则按原告已付房款总额参照中国人民银行公布的同期存款活期利率计算的利息支付违约金。 原告向法庭提交以下证据以支持其诉讼主张： 证据1、南宁市商品房买卖合同及附件五补充协议，证明双方为购买B10553号车位的当事人、购买的物业具体位置、购买时间、合同其他内容；证据2、嘉和城车位业主供款表，证明被告向原告销售该车位所有的款项内容；证据3、还款提醒函，证明被告向原告发出付款提醒；证据4、收款收据（印花税、专项维修基金、产权登记代办费、晒图费、产权登记费），证明原告已按合同约定向被告支付购买车位的相关款项金额、付款的时间；证据5、收款收据（定金与首付），证明原告向被告缴纳的车位定金和首付款金额、交款时间；证据6、收款收据（手续费），证明原告向被告缴纳的车位购买收费金、交款时间；证据7、收款收据（车位分期款含资金占用费），证明原告向被告缴纳的车位购买分期款和资金占用费金额、交款时间；证据8、关于嘉和城温莎北郡业主提交办理车位不动产权证资料的通知，证明被告向原告提示递交办证材料的时间和要求；证据9、中华人民共和国税收缴款书，证明原告办理购买车位已按要求缴纳印花税和契税。补充提交：证据1、南宁市房屋产权交易中心查档证明，证明案涉车位于2016年8月12日已经出卖给他人并办理网签备案，截至2020年7月16日仍备案在他人名下，证明被告故意隐瞒案涉车位已经先卖给他人的事实，被告构成“一房两卖”；证据2、《合同解除通知书》及邮寄送达证明、邮箱发送成功截图，证明2020年7月2022日，因被告“一房两卖”的根本违约行为，原告向被告的公示邮箱发出了《合同解除通知书》。 同时向被告邮寄送达了两份《合同解除通知书》，双方的商品房买卖合同及补充协议已经于2020年7月22日依法解除；证据3、手机通话录音1，证明2020年7月24日原告与被告客服经理的通话记录证明：原告邮寄两份《合同解除通知书》已经送达到了被告，双方的《商品房买卖合同》及补充协议确实已经解除；被告工作人员承认被告存在故意隐瞒案涉车位已经卖给他人的事实的行为，截至2020年1月24日，被告与案涉车位的前业主之间的纠纷正在走法律程序，车位的权属尚未确定，被告的行为已经严重违反了《商品房买卖合同》的约定；证据4、手机通话录音2，证明原告与被告工作人员2020年7月27日的手机录音，证明原告已经按照《合同解除通知书》的内容要求被告返还原告办证群不资料，但是被告在合同已经解除后仍恶意办证，扩大了原告的损失；证据5、与中介的微信聊天记录，证明原告在办理了嘉和城后就找中介发布转让车位的信息，直至2020年6月份才有人愿意购买，但是由于车位产权不明晰导致受让人立即放弃了购买案涉车位，证明原告是因为需要出售车位而无法实现出售目的后才知晓案涉车位存在权利中大瑕疵的情形；证据6、与被告工作人员的微信聊天记录（两张），证明原告与被告工作人员小陆在2020年6月6日和2020年7月16日的聊天记录证明被告在长达两年半之久仍未告知原告案涉车位已经先卖给他人的事实；证据7、手机通话录音3；证据8、手机通话录音4；证据9、《关于进一步加强新建商品房网上备案工作 采用点对点光纤直联专线服务方式的通知（南房[212]38号）》及其补充通知，证明被告掌握着网签备案和登记的系统主动权，完全有能力、有条件随时查询到车位的备案、登记情况；证据10、《关于进一步加强房地产调控促进房产市场平稳健康发展的通知（南房[217]49号）》，证据11、南宁市住房和城乡建设局官网商品房买卖合同注销备案公示信息查询结果，证据10-11共同证明案涉车位属于商品房范畴，适用商品房相关法律规定，案涉车位截至原告送达《合同解除通知书》之日，仍备案在第三人名下，此种情形下被告将车位出售给原告违反法律规定，也违背诚实信用原则；证据12、商品房预售合同备案办事指南，证据13、不动产登记国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记办事指南，证据12-13共同证明被告的“一房两卖”行为是导致原告无法及时实现合同目的的根本原因；证据14、备案和登记的短信，证据15、《税收缴款书》、《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》，证据14-15共同证明被告已经收到原告送达的《合同解除通知书》后，仍然违背原告的意愿恶意办证，导致原告无法办理契税的退税，被告应当承担赔偿责任；证据16、《法律服务协议》和发票，证明原告因被告的违约行为付出了律师费成本。 被告嘉和置业公司质证认为，对证据1-9真实性、合法性、关联性均无异议。对补充提交证据中的证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明事项有异议，查档结果只显示业务关联方式 广西嘉和置业集团有限公司，无法证明其要证明截至2020年7月16日该车位仍备案在他人名下的事实；对证据2的真实性、合法性没有异议，对其关联性及证明事项有异议，被告并未构成根本违约，原告的合同解除通知书无法达到立即解除商品房买卖合同及补充协议的效力；对证据3、4的真实性、合法性、关联性不予认可，该录音在未征得被录音人同意的情况下进行，不具备证据的真实性、合法性、关联性；对证据5的真实性、合法性认可，对关联性及证明事项不予认可，并没有直接证据证明买家是由于原告无法办证而放弃购买；对证据6的真实性、合法性予以认可，对其关联性及证明事项不予认可，只能证明被告一直在为原告办理房产证的过程中；对证据7、8的真实性、合法性、关联性不予认可，该录音在未征得被录音人同意的情况下进行，不具备证据的真实性、合法性、关联性；对证据9的真实性、合法性予以认可，对其关联性及证明事项不予认可，该通知无法证明被告掌握着网签备案登记的主动权；对证据10、11的真实性、合法性予以认可，对其关联性及证明事项不予认可，涉案房屋在原告送达合同解除通知书之日并未备案在第三人名下，仅仅是网签未注销；对证据12、13的真实性、合法性予以认可，对其关联性及证明事项不予认可，合同目的已然实现；对证据14、15真实性、合法性予以认可，对其关联性及证明事项不予认可，被告履行备案和转移不动产登记的行为是依约履行商品房买卖合同义务的行为；对证据16真实性、合法性予以认可，对 其关联性及证明事项不予认可，需要原告出示转账凭证。 被告嘉和置业公司向法庭提交如下证据以支持其反驳主张： 证据1、《南宁市商品房买卖合同》，证明被告与罗蓉之间商品房买卖合同关系合法有效；证据2、《房屋交接书》，证明被告向罗蓉交付车位；证据3、不动产权电子证书，证明被告已为罗蓉办理完成涉诉车位的不动产权证书；证据4、通知领取《不动产权证书》函，证明被告于2020年7月28日向罗蓉寄出通知领取《不动产权证书》函；证据5、南宁市房屋交易监管系统查询截图，证明被告从未为原买受人唐丽萍办理过备案手续；证据6、《南宁市注销商品房买卖合同网上签约、备案申请表》，证明被告申请为车位注销网签需得到原买受人的配合。 原告质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，但是该合同实际已经于2020年7月22日依法解除；对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，但是被告只是将车位给原告使用，并未为原告办理网签及产权登记，实际上一直隐瞒该车位已经出售给第三人；对证据3、4的真实性、合法性、关联性不予认可，因为我方没有看到原件，并且该证书是在合同已经解除，原告已经起诉之后，被告才擅自抢办的；对证据5的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议，该证据恰恰证明了被告将车位备案在原买受人唐丽萍名下，网签与备案实际上是一回事，也充分印证了原告提交的补充证据1；对证据6的真实性、合法性、关联性没 有异议，恰恰证明了被告一直隐瞒将车位网签备案在原买受人唐丽萍名下，一直没有处理好事情。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并确认以下无争议事实：为购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡地下室11栋地下一层B10553号车位，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议；原告已经将车位款134791元支付完毕，还支付了分期资金占用费8800元及专项维修基金、登记费等杂费共计3090.43元。 本院查明： 被告系依法成立的具备商品房开发资质的企业法人。为购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城温莎北郡地下室11栋地下一层B10553号车位，原告与被告于2017年10月22日签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，约定：原告向被告购买前述车位，性质为预售商品房，总价为134791元，被告应在2017年11月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的车位交付给原告，并应当书面通知原告办理交付手续，案涉车位属于预售的，本合同签订后原告按约定付清房款或通过银行按揭审批后的30日内，被告应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续，还应在商品房交付使用后730个工作日内向房屋登记机构为原告申请办理不动产权证，因被告过错导致上述手续延迟办理的，每延迟 一日，被告按原告已付购房款总额参照中国人民银行公布的同期存款活期利率计算的利息，向原告支付违约金。补充协议约定：第三条1、原告应在本协议签订之日向被告支付房款总价的18%，即24791元作为首期付款（已付定金抵作首期付款）；房款总价的82%即110000元，由原告分期向被告支付完毕，同时还应向被告支付该部分房款的资金占用费，即2018年10月22日前支付当期房款55000元及当期资金占用费4400元，2019年10月22日前支付当期房款55000元及当期资金占用费4400元。第五条原告在被告提供的《房屋交接书》上签字接收房屋或者领取钥匙即视为房屋已经验收和交接，原告对该商品房及一切所属设施均无异议。第六条1、原告应在付清全部房款后且交清办理不动产权证所需要资料后才启动不动产权证办理程序，且在签订《合同》之日起30日内向有关部门履行纳税义务，办理房屋备案、预告登记、产权登记手续所需缴纳的费用按有关规定由原告承担。同日，原告向被告支付了案涉车位的首期款及定金24791元，专项维修基金及印花税、产权登记费等共计3090.43元，手续费35元。2017年10月23日，被告向原告交付案涉车位。2018年9月10日，被告向原告出具一份《还款提醒函》，提醒罗蓉应于2018年10月22日向被告支付当期房款及资金占用费59400元。原告于2018年9月27日向被告支付了当期房款及资金占用费59400元，后又于2019年10月26日向被告支付了当期房款及资金占用费59400元。2019年7月18 日，被告向原告发出一份《关于嘉和城温莎北郡业主提交办理车位不动产证资料的通知》，通知原告应在2019年7月29日至2019年7月31日将办理车位不动产证的材料递交给被告，被告将在合同约定时间内提交南宁市不动产登记中心办理车位不动产权证。原告已向被告提交了相关办理不动产权证的材料，还缴纳了印花税及契税3918.57元。 2020年7月22日，原告以被告未通知其案涉车位已出售并登记在案外人唐丽萍名下，认为该行为影响了原告权利为由要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，故向被告发出书面解除合同通知，并将前述解除合同通知于同日以邮寄及电子邮件的形式送达给被告。2020年7月27日，案涉车位的不动产权证书已经办理完毕。2020年7月28日，被告书面通知原告领取不动产权证。但原告至今未领取。 庭审过程中，被告陈述称，案涉车位在此前确实出售给案外人唐丽萍并于2016年8月12日完成网上签约，但由于唐丽萍后又未购买导致双方合同未履行，此后被告才又将案涉车位出售给原告，期间因被告工作人员的失误导致唐丽萍的网上签约未及时注销，在为原告办理不动产权证时出现了疏漏，但已及时处理并办理完毕权利人为原告的不动产权证。原告则陈述称其于2013年在嘉和城购房，2017年初入住，2017年10月购买案涉车位，2019年1月已搬离嘉和城，期间未有因网上签约在他人名下导致妨碍原告使用案 涉车位的情况出现。原告主张因被告存在一房二卖的行为，属于根本违约，因此依据法定解除权请求解除《商品房买卖合同》及其补充协议。 另查明，案涉车位的权利人自2016年4月20日起至2020年7月27日止登记在被告名下，自2020年7月27日起登记在原告名下。注销案涉车位的网上签约为唐丽萍的申请于2020年4月5日发起，2020年7月27日办结。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性效力性规定，应为有效合同。在合同履行过程中，原告依约支付完毕全部房款，被告亦依约收款并为原告办理不动产权证，但由于案涉车位的网上签约登记在案外人名下导致办理不动产权证的过程中出现障碍，原告据此主张被告一房二卖且请求依法解除合同，对此，本院认为，本案中，双方签订的签订的《商品房买卖合同》及其补充协议约定被告应在商品房交付使用后730个工作日内为原告向登记机构申请办理不动产权证，虽因案外人的网上签约登记未注销导致案涉车位不动产权证办理受阻，但不动产权证依旧在合同约定的办理时间内办理完毕，故被告的行为并未违约。至于合同能否解除的问题，首先，本案并不符合《商品房买卖合同》及其补充协议约定的解除条件；其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可 抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，《商品房买卖合同》及其补充协议的最终目的就是购房者可以通过支付对价获得所购车位的物权和实际使用权，被告并没有任何违约行为，亦将不动产权证办理完毕，完成了物权的转移，而且此期间原告对案涉车位的使用并未因此受到任何不当影响，未对合同目的的实现产生实质性影响，因此，被告的行为并不足以导致合同解除，故对原告请求解除《商品房买卖合同》及其补充协议，并据此请求被告返还各项费用、进行赔偿及更名的诉请，本院不予支持。虽然原告称因办证时间过长导致其丧失了交易机会，但却未提交证据证实错失该交易机会是否产生损失，故本院对其主张不予采信。另外，原告主张案涉车位事先登记在案外人名下属于一房二卖的行为，对此，本院认为，案涉车位的所有权人自2016年4月20日起至2020年7月27日止一直登记在被告名下，2020年7月27日之后所有权人变更为原告，期间仅是网上签约登记为案外人，该情况并不属于一房二卖的行为，因此原告的主张不能成立。综上，原告的全部诉讼请求均不能成立，本院依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、 第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 驳回原告罗蓉的全部诉讼请求。 本案案件受理费5522元，由原告罗蓉负担。 如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（受理费的数额根据当事人不服一审判决具体数额确定，开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77）,逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长 覃 斯 审判员 覃若鹏 审判员 姚 娟 二〇二〇年十月十三日 书记员 何晓婷