河南省舞阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1121民初1612号原告：冯春琴，女，1975年11月8日出生，汉族，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：张亚豪，河南首问律师事务所律师。被告：李磊，男，1980年4月13日出生，汉族，住河南省舞钢市。委托诉讼代理人：刘睢朋，河南金年华律师事务所律师。原告冯春琴与被告李磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理，依法适用普通程序，分别于2019年6月27日、2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告冯春琴的委托诉讼代理人张亚豪、被告李磊及其委托诉讼代理人刘睢朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯春琴向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2、被告支付原告租金270000元，租金支付至解除之日止；3、被告支付原告违约金95752.8元；4、被告恢复原告的房屋原状，并赔偿损失；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年10月20日，被告与舞阳县新生房地产开发有限公司签订了房屋租赁合同一份，合同约定了房屋租赁期限为2012年1月20日至2021年1月20日，共十年。合同履行至2016年8月份时，原告通过郾城区法院将被告租赁的房屋变更为原告的房产，取得所有权。2016年11月17日，郾城区法院向被告送达了协助执行通知书，要求被告支付2016年8月至2017年7月份的租金319176元。2016年被告将租金320000元支付给了原告。2017年8月至2018年7月的租金只支付了270000元，下余50000元没有支付，2018年8月至2019年6月的租金分文没有支付。由于被告没有按时支付租金，且合同约定未按时支付租金及单方解除合同后还应当支付违约金。为此，原告诉至法院。原告冯春琴为证明自己的主张，向本院提供的证据有：1、原告身份证复印件一份，证明原告的身份信息；2、房屋租赁合同一份，证明舞阳县新生房地产开发有限公司与李磊于2011年10月20日签订《房屋租赁合同》；3、漯河市郾城区人民法院（2016）豫1103执602-7号执行裁定书（落款日期为2016年11月17日）、（2016）豫1103执602-9号协助执行通知书（落款日期为2016年12月23日）和送达回证各一份，证明郾城区人民法院向被告送达执行裁定书和协助执行通知书，要求扣留舞阳县三国演义火锅店应支付给舞阳县新生房地产开发有限公司2016年8月至2017年7月份的房租，其中（2016）豫1103执602-7号执行裁定书和协助执行通知书的送达时间为2016年11月17日。4、豫（2017）舞阳县不动产权第0000042号不动产权利证书一份，证明舞阳县国土资源局于2017年5月4日为冯春琴颁发了涉案房屋的不动产权利证书，原告冯春琴系该房屋的所有权人。5、舞阳县公安局舞泉派出所接处警登记表一份，证明2019年5月13日，原告发现被告在私自拆除租赁房屋内物品，因原告认为被告没有按合同约定支付房租，便不允许被告等人拆除物品而发生纠纷，于是便报警处理；同时证明案涉房屋上的门锁，被告可以正常打开。6、提供原告与被告合伙人郭振国分别于2019年4月21日、2019年4月29日的通话录音各一份，证明原告向郭振国说明房屋一直由李磊占用，要求李磊腾房，郭振国表示同意，说正在联系人员购买店内物品。被告李磊对原告冯春琴提供证据的质证意见为：1、对租赁合同的真实性无异议，但是证明目的有异议，不能证明被告拖欠原告270000元租金；2、对郾城区法院协助执行通知书的真实性无异议，但是证明目的有异议，被告于2016年11月17日收到协助执行通知书，但是2016年至2017年的房屋，被告在2016年6月份之前已经全部交付原房东，被告不具有向原告重复支付双份租金的义务，法院的协助执行通知书也不具有创设债权的作用，其意义仅在于被告具有支付租金义务的前提下，才能按照协助执行通知书去履行。3、对原告提供的落款日期为2016年12月23日的协助执行通知书中“房租共计元”的真实性有异议，被告收到的协助执行通知书中并没有该部分字样，应以被告向法院提供的协助执行通知书为准。4、对原告提供的不动产权利证书真实性无异议，但只是证明了原告对案涉房屋的所有权。5、对接处警登记表的真实性无异议，但该份登记表并不能证明火锅店的门锁是被告锁的，且不能证明门锁钥匙由被告持有。6、对原告与郭振国两份录音的真实性无异议，但是证明目的有异议，该两份录音只能听到原告与郭振国协商联系新的承租人以及购买火锅店物品，并不能证明火锅店由被告实际占有，也不能证明火锅店大门系被告上锁，该份证据与本案无关。被告李磊辩称，1、对于原告的第一项诉讼请求，被告同意解除房屋租赁合同，但是同意解除的是被告于2011年10月20日与原房东签订的租赁合同，原告与被告之间在口头上并未达成新的租赁协议，所以也没有解除一说。2、对于原告第二项诉讼请求，被告认为原告在起诉状中所述不实，被告并不拖欠原告270000元租金。首先，根据房屋租赁合同第5条、第6条约定，被告需在每年的1月1号前支付当期的租金，也就是2016年至2017年整年的租金应在2016年1月左右向房东交纳，事实上被告也是按照约定向原房东支付租金的，原告以2016年8月份作为收取租金的起算点明显不当，因为在2016年8月份之前，被告已经将2016年1月至2017年1月这一整年的房租全部交付给了原房东。其次，被告应向原告支付租金的期限仅为2017年1月至2019年1月这两年的时间，原告在诉状中所主张的270000元的租金存在计算错误的情况，第一个错误是将2016年8月至2017年1月这半年的租金计算在内，第二处错误是将2018年1月至2019年1月的租金按照320000元来计算，事实上经过双方协商，该年的租金已经从320000元降为280000元；第三处错误为将2019年3月份至2019年6月份原告锁住被告的大门导致被告无法经营后的租金计算在内。事实上被告仅仅拖欠了原告2019年2月份一个月的租金，但原告存在阻碍被告租用房屋合法经营的行为，其行为给被告造成了大额的经济损失。3、对于原告的第三项诉讼请求，因被告并不存在违约情形，相反是原告阻碍被告的经营，应该向被告赔偿。4、原告诉状中第四项和第五项的诉讼请求无法律依据，此外，被告收到法院协助执行通知书的时间为2016年12月底，而并非2016年11月17日，且协助执行通知书上标注的日期为2016年12月23日。被告李磊为证明自己的主张，向本院提供的证据有：1、被告李磊身份证复印件一份，证明被告的身份信息；2、漯河市郾城区人民法院（2016）豫1103执602-9号协助执行通知书一份，证明：①、受送达人名称错误，被告经营的店铺名称为舞阳县三锅演义火锅店，而并非为舞阳县三国演义火锅店；②、该协助执行通知书的受送达人并非被告李磊；③、该协助执行通知书房租共计元处，金额为空白的。原告提供的该通知书后期添加痕迹明显。3、银行转账凭证一组，证明被告自2017年6月2日至2018年3月7日期间共向原告交付房租590000元。4、收到条7份，证明被告自2015年8月10日至2016年6月20日期间分七次向原房东支付房屋租金共计260000元，被告按照与原房东胡玉卿的约定，提前支付了2016年至2017年的全部房租。5、中国工商银行汇款凭证一份，证明合同签订的第二日，即2011年10月22日，被告即向原房东交纳了2012年至2013年的房租，被告是按照合同约定提前支付房租的。6、原、被告微信聊天记录一份，证明双方于2018年3月7日协商一致，将2018年至2019年的房租降为每年280000元。7、申请证人马某出庭作证，证明其系三锅演义火锅店的保安，2019年2月21日火锅店关门，说停一段时间还开门营业，让其看门。2月25日其出门吃早餐回来后，发现门上多了一把锁，其进不去后便和火锅店负责人电话联系，火锅店老板来到后和房东电话联系，让房东开门，但房东没有来。8、提供通信记录一份，证明2019年2月25日被告联系原告让其开锁的事实。9、照片三张，证明火锅店大门仍被锁着，且原告张贴了对外招租的广告。10、三锅演义火锅店门口处2019年2月25日10时45分左右的监控视频两份，可以证明火锅店大门系原告上锁。原告冯春琴对被告李磊提供证据的质证意见为：1、不管郾城区人民法院协助执行通知书中是否书写错误，但被告实际上已按照该协助执行通知书履行，应认定为被告认可该通知书载明的义务，被告对收到的法院执行文书并未按规定提出异议，应当按照执行文书载明的内容全面履行义务。2、对于被告提供的转账凭证真实性无异议，原告认可共收到被告交付的租金共计590000元。但根据被告提供的转账凭证，可以证明被告租金的支付时间违反了租赁合同中关于租金支付的约定。3、被告提供的收款收据是与原房东之间合同履行的情况，与原告以及郾城区法院执行文书确定的义务没有关系，上述收据的时间为2015年8月至2016年6月，被告所交纳的系该时间段所产生的租赁费用。中国工商银行的汇款凭证与本案无关。4、被告提供的微信聊天记录有删减，当时约定的是一次性支付两年房租的话，原告同意每年按照28万元支付，两年一共是56万元一次性支付给原告，但是协商好了之后，被告只转给原告27万元，剩余1万元被告说第二天转给原告，这些内容被告都删减了，因为被告违约在先，没有一次性支付两年的房租共计56万元，所以双方的约定不成立，被告仍应当按照每年32万元向原告支付租金。因被告违约在先，且又私自将店内空调拉走，原告生气就将双方微信聊天记录删除，原告对此没有证据提交。5、证人马某与被告有利害关系，证人并未看到是谁锁的门，证人的陈述内容也不能指证是原告锁的门，该证人证言不能作为本案定案依据。6、原告提供的照片系复印件，对真实性有异议，且来源不明，照片上显示只有一把锁；招租广告上面的电话不知道是谁的，且张贴时间不明；通话记录中间隐藏了四个号码，不能确定是否是原告的电话，即使是原告的电话，通话内容也不清楚。7、被告提供的监控视频不清楚，无法辨认视频中的人员，对该证据的真实性和证明目的不予认可。经审理查明，舞阳县新生房地产开发有限公司（甲方，即出租方）与李磊（乙方，即承租方）于2011年10月20日签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方租赁甲方位于舞阳县人民路与南京路交叉口东50米路北，面积共1051平方米的房屋，租赁期限为10年，自2012年1月20日至2022年1月20日，年租赁费合计为265980元；房屋租金每年支付一次，在租赁期限内前五年租金保持不变，后五年随房屋租赁市场价格由双方一次性协商调整，增幅租赁费的20%。乙方在每年的1月1日内向甲方一次性支付当期租金（乙方6年头，应向甲方交纳1.2层年租金附加20%后，交纳年租金319176元）；合同签订生效支付第一次房租，甲方应在2011年10月20日向乙方交付房屋。该合同违约责任中第十条约定：任何一方因自身特殊原因，需要解除合同的，必须提前三个月书面通知对方，在征得对方同意后，方可解除合同，否则视为违约，违约方应按合同约定承担违约责任。第十二条乙方违约责任中约定：在租赁期内，乙方逾期缴纳房租的，每逾期一天，按当年日租金的100%支付甲方滞纳金，拖欠房屋达30日的，甲方有权解除合同。该合同甲方处由陈秀兰代胡玉卿签名，并加盖有舞阳县新生房地产开发有限公司印章，被告处由李磊签名。后因冯春琴与舞阳县新生房地产开发有限公司等人的民间借贷纠纷案件被漯河市郾城区人民法院强制执行，2016年11月17日，该院向舞阳三锅演义火锅店送达（2016）豫1103执602-7号执行裁定书，要求扣留舞阳三国演义火锅店应支付给被执行人舞阳县新生房地产开发有限公司2016年8月至2017年7月份的房屋租金。2016年12月23日，该院向舞阳县三锅演义火锅店送达（2016）豫1103执602-9号协助执行通知书，要求提取舞阳县三国演义火锅店应支付给被执行人舞阳县新生房地产开发有限公司2016年8月至2017年7月份的房租共计元。被告对上述郾城区人民法院的执行文书均未提出异议。2017年5月4日舞阳县国土资源局向冯春琴颁发豫（2017）舞阳县不动产权第0000042号不动产权利证书，载明房屋坐落于舞阳县城区××路北侧××花园××＃××201铺，房屋建筑面积为1590.59㎡，房屋总层数：6，所在层数1-2。2017年6月2日，被告李磊向冯春琴交纳房租250000元；2017年7月16日，被告李磊向冯春琴交纳房租70000元；2018年1月26日，被告李磊向冯春琴交纳房租10000元；2018年1月27日，被告李磊向冯春琴交纳房租90000元；2018年3月7日，被告李磊向冯春琴交纳房租170000元。2019年5月13日，原告冯春琴拨打110报警，称人民路原三锅演义火锅店有纠纷，舞阳县公安局舞泉派出所出警后了解到：冯春琴系三锅演义火锅店房屋的房东，三锅演义火锅店关门倒闭后因拖欠房租，私自拆除店内物品，冯春琴因房租没有按合同履行不准经营者李磊等人动用店内物品。双方同意冷静解决经济纠纷，不会发生争吵打架后，民警离开。2019年6月10日，原告冯春琴以被告没有按合同约定支付房屋租金为由，向本院提起诉讼。本案在审理过程，原告冯春琴变更、放弃并明确诉讼请求为：1、解除舞阳县新生房地产开发有限公司与被告李磊于2011年10月20日签订的房屋租赁合同以及原告冯春琴与被告李磊的口头房屋租赁合同；2、被告支付原告租金396666元（2017年8月至2018年7月所欠租金50000元及2018年8月1日至2019年8月22日的租金346666元）；3、被告支付原告违约金95752.8元；4、本案诉讼费由被告承担。另查明，因原告立案时诉请要求被告恢复房屋原状并赔偿损失，并于2019年8月7日向本院提交调查申请书；且在本案2019年6月27日第一次开庭审理时，被告同意解除与舞阳县新生房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》。2019年7月中旬，原告联系案件承办法官希望法庭主持双方将案涉房屋大门打开，被告李磊腾空房屋，以便其对外出租。鉴于以上情形，案件承办法官联系双方当事人并确定屋门打开后屋内物品保管人、房屋交付事宜后于2019年8月14日与原、被告双方一同到达案涉房屋外，因双方均不认可其持有门锁钥匙，案件承办法官联系开锁公司工作人员后，由开锁公司工作人员将门锁打开，案件承办法官将屋内情况拍照附卷，并制作笔录，房屋及屋内物品由被告李磊负责保管至将屋内物品腾空后钥匙交付案件承办法官之日止。2019年8月22日，被告李磊将屋内物品腾空并将新门锁钥匙三把交至案件承办法官，同日，案件承办法官将三把钥匙交付给原告冯春琴，并告知其案涉房屋自即日起移交原告使用、管理、收益，如发现租赁物有损毁，限1日内报警处理。再查明，2019年11月22日，被告李磊申请对其提交的视频资料中人物是否是冯春琴进行司法鉴定。2020年1月3日，本院司法技术部门以“咨询鉴定机构，该视频影像鉴定需要被怀疑对象到鉴定机构，根据其体貌特征、走路姿势等行为特征进行对比”为由，将该鉴定退回案件承办庭室。之后案件承办人将鉴定机构的相关要求告知原告的委托诉讼代理人，因原告一直未对是否愿意配合到鉴定机构进行鉴定一事进行答复。2020年4月26日，本院向原告送达书面通知，要求其在2020年5月7日下午17时前针对上述问题提交书面意见或到庭进行答复。2020年5月2日，原告冯春琴到庭进行答复，本院对冯春琴制作询问笔录，冯春琴表示愿意配合到鉴定机构进行鉴定。后案件承办人将该鉴定再次移送本院司法技术部门。2020年7月20日，本院司法技术部门向案件承办庭室送发《调取证据通知书》，要求提供以下鉴定资料：1、录像原始截图和红圈标注截图各一份；2、被鉴定人正面、侧面、背面像各一张，至少有一张有标尺从头到脚的全身像，或最好在胸牌上标明准确身高；3、户籍像，要求全部保持一致的准确身高。2020年7月22日，本院向原、被告送达了上述《调取证据通知书》复印件以及本院制作的提供证据通知，该通知中限定对于《调取证据通知书》中所需的证据1由被告李磊负责提交，证据2由原告冯春琴负责提交，证据3由本院依职权向公安机关调取。并要求双方于2020年8月7日前将相关资料提交案件承办庭室或本院司法技术部门。2020年8月10日，本院司法技术部门向案件承办庭室送发“退卷函”，以李磊已经在限定期间提交所需资料，并未收到冯春琴提交的鉴定资料，致使鉴定无法进行为由，将鉴定退回。本院认为:本案所涉舞阳县新生房地产开发有限公司与被告李磊签订的《房屋租赁合同》系双方自愿签订，且不违反法律规定，应为有效合同。在该合同的履行过程中，舞阳县新生房地产开发有限公司作为被执行人经漯河市郾城区人民法院强制执行，案涉租赁物于2017年5月4日变更登记为原告冯春琴所有。房屋所有权变更后，虽然原、被告并未另行签订《房屋租赁合同》，但被告继续租赁案涉房屋并向原告冯春琴缴纳房屋租金，且双方均未提供证据证明就房屋租赁事宜另行协商并达成一致意见，因此，应当认定原、被告双方就案涉租赁物形成了非书面（口头）《房屋租赁合同》，该合同内容与舞阳县新生房地产开发有限公司与被告李磊签订的《房屋租赁合同》内容一致。被告李磊不认可与原告冯春琴达成了口头的《房屋租赁合同》，该辩称理由与案涉房屋所有权变更为原告冯春琴后，其继续租用案涉房屋并向原告交纳租赁费的事实不符，本院对被告李磊的该答辩理由不予采信。因原告冯春琴并非舞阳县新生房地产开发有限公司与被告李磊所签订《房屋租赁合同》的合同相对人，因此，虽然原告冯春琴请求解除舞阳县新生房地产开发有限公司与被告李磊签订的《房屋租赁合同》，且被告李磊也同意解除该合同，但本院对此不予支持。本案审理过程中，经本院于2019年8月份组织双方腾房、交付，原、被告的行为应当认定双方均同意解除原、被告之间所形成的非书面《房屋租赁合同》，且事实上在房屋交付原告冯春琴后，该《房屋租赁合同》已无法继续履行，因此，原告冯春琴请求解除与被告李磊之间的非书面（口头）《房屋租赁合同》，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于原告请求被告李磊支付租金的问题。原、被告双方对被告李磊共支付原告冯春琴房屋租金590000元均无异议，本院对此予以确认。原告冯春琴主张依据漯河市郾城区人民法院（2016）豫1103执602-7号执行裁定书以及（2016）豫1103执602-9号协助执行通知书，被告李磊应当自2016年8月份起向原告交纳房屋租金。因上述两份文书只是裁定扣留并要求提取应支付给被执行人舞阳县新生房地产开发有限公司2016年8月至2017年7月份的房租，且上述两份文书的落款日期分别为2016年11月17日和2016年12月23日，因此，原告冯春琴以该两份文书为依据要求被告李磊自2016年8月份向其支付房屋租金，证据不足，理由不充分，本院不予支持。被告李磊辩称其已按照协助执行通知书的要求将2017年1月至2017年8月的房屋租金支付给了原告冯春琴，但2016年度的房屋租金其已在2016年6月份之前交付原房东舞阳县新生房地产开发有限公司，并向本院提交2015年8月10日至2016年6月20日向原房东交纳房屋租金的“收到条”共7份。根据该7份收到条的内容，其中2015年8月10日的“收到条”中载明所收到为“2015年房租款肆万元”，因此，被告以该收条主张其向原房东交纳2016年房屋租金40000元，本院不予支持。根据被告提交的2015年10月25日的“收到条”中载明“今收到五年头房租款贰万元”，虽然在该日期以后的收条中并未明确所收房租的具体内容，但是应当认定自2015年10月25日起被告向原房东所交租金系2016年1月至2017年1月期间的房屋租金。根据被告提交的收到条，其自2015年10月25日起分六次向原房东缴纳房屋租金共计220000元，与《房屋租赁合同》约定前五年每年房租265980元相差45980元，该部分差额被告应当按照漯河市郾城区人民法院的裁定书以及协助执行通知书扣留并提取，被告李磊未按上述法律文书要求将该部分房屋租金进行提取，因此，其应当承担向新房东即原告冯春琴交纳该部分房屋租金的义务。按照舞阳县新生房地产开发有限公司与被告李磊签订的《房屋租赁合同》，房屋租金在租赁期限的前五年保持不变，后五年增幅租赁费的20%为319176元，因此，自2017年1月20日起，案涉房屋的租赁费应为每年319176元。被告李磊在庭审中提交微信聊天记录一份，主张其于2018年3月份与原告协商，该年度租赁费变更为280000元，因此，2018年1月至2019年1月期间的房屋租金应按照280000元计算。原告质证称被告所提交的微信聊天记录有删减，当时双方协商的是被告一次性支付两年的房租共计560000元的情况下，其同意按照每年280000元收取租金，但被告知支付了270000元，并未按约定履行，被告违约在先，所以双方之间就减少租金的协商应是无效的。因原告并未提供证据予以证明，且根据被告提供的聊天记录，被告分别于2018年1月26日支付房租10000元，2018年1月27日支付房租90000元，于2018年3月7日支付房屋170000元后，原告向被告催要剩余10000元房租，而并非催要2018年剩余10000元房租及2019年的房租共计290000元，因此，原告冯春琴的该质证意见，证据不足，理由不充分，本院不予采信。被告李磊应向原告冯春琴交纳2018年1月20日至2019年1月20日的房屋租金为280000元。关于2019年1月20日以后的房屋租金问题。本案在庭审过程中，被告李磊提供2019年2月25日10时许原舞阳县三锅演义火锅店门口处的监控录像两份及照片三张、通话录音等证据并申请证人马某到庭作证，主张原告冯春琴于2019年2月25日10时许将原舞阳县三锅演义火锅店大门上锁，致使其无法经营，所以此后的房屋租金其不应当支付。因原告对上述证据不予认可，且招租广告的照片并不显示张贴人，通话记录也不能证明通话对象及通话内容，证人马某的证言只能证明当天其吃过早饭回到舞阳县三锅演义火锅店后，发现大门上多了一把锁，其并未看到谁上锁，而是告知老板后，老板联系房东开锁，但是房东也未到场开锁，上述证据均不能证明原告冯春琴于2019年2月25日将舞阳县三锅演义火锅店上锁不让被告经营。对于被告提供的监控录像，因原告不予认可，且该监控录像较为模糊，致使本院无法直接认定该监控录像中的人物是否为原告冯春琴，被告李磊为此向本院申请司法鉴定，后因被告冯春琴未按本院指定提供鉴定机构所需的“被鉴定人正面、侧面、背面像各一张，至少有一张有标尺从头到脚的全身像，或最好在胸牌上标明准确身高”的资料，被告李磊的该鉴定被予以退回。即使该录像中的人物系原告冯春琴，但被告李磊在其后并未积极与原告联系寻求解决问题也未就该行为进行报警或者向相关部门反映寻求解决，而是放任不管，直到2019年8月22日在本院的支持下将房屋腾空并交付原告，其应当对损失的扩大承担相应的责任。结合2019年5月13日，因原告发现被告私自拆除租赁房屋内的物品而报警处理的事实，可以认定在2019年5月13日的时候，被告李磊可以进入案涉租赁房屋。综上，本院酌定被告李磊应支付原告2019年2月25日至2019年8月22日期间房屋租金的50%。因被告李磊提供的微信聊天记录只能证明原、被告就2018年的房租协商一致变更为280000元，因此，2019年1月20日之后的房屋租金仍应按照每年319176元进行计算。综上所述，被告李磊共应向原告冯春琴支付使用及占用租赁房屋期间的房屋租金共计：753734.12元（计算方式为：2017年1月20日之后的房屋租金按照每年319176元，每月为26598元，每日约为874.45元计算；2017年1月20日之前房租为45980元，2017年1月21日至2018年1月20日期间房租为319176元，2018年1月21日至2019年1月20日期间房租为280000元，2019年1月21日至2019年2月25日期间房租为30970.25元，2019年2月26日至2019年8月22日期间房租为77607.87元），扣减被告李磊已经支付房屋租金590000元，因此，被告李磊还应向原告冯春琴支付房屋租金163734.12元。被告冯春琴其余过高的诉讼请求，本院不予支持。关于原告冯春琴请求被告按照房屋年租金319176元的30%向其支付违约金95752.8元的问题，虽然在《房屋租赁合同》中约定每年1月1日前一次性支付当期租金，但根据庭审中原、被告提供的证据，双方在合同的实际履行中并未严格按照该约定履行合同，且原告冯春琴在此之前也并未以李磊迟延交付房屋租金为由向被告主张违约权利。结合被告李磊至原告起诉时仍欠原告2018年的房屋租金10000元以及并未按合同约定交纳2019年房屋租金的事实，被告确实存在违约行为，因此，本院酌定被告李磊向原告冯春琴支付违约金10000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告冯春琴与被告李磊之间所形成的非书面（口头）《房屋租赁合同》。二、被告李磊于本判决生效后十五日内支付原告冯春琴房屋租金163734.12元。三、被告李磊于本判决生效后十五日内支付原告冯春琴违约金10000元。四、驳回原告冯春琴的其他诉讼请求。案件受理费6786元，由原告冯春琴负担3393元，被告李磊负担3393元；财产保全费2370元，由被告李磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。本判决生效后,当事人必须自觉履行,一方拒绝履行的,对方当事人可在判决书确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行，逾期本院依法不予强制执行。审判长  董国新审判员  王 斐审判员  董灵歌二〇二〇年十月三十日书记员  李志颖