黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终233号上诉人（一审被告）：程凤，女，1965年9月23日出生，汉族，住哈尔滨市松**。被上诉人（一审原告）：哈尔滨昱德物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区六顺街**********。法定代表人：张玉兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李鑫，黑龙江龙广律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，黑龙江龙广律师事务所律师。上诉人程凤因与被上诉人哈尔滨昱德物业管理有限公司（以下简称昱德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初8426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程凤上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初8426号民事判决第一项，改判驳回昱德物业公司的全部诉讼请求或者发回重审;2.上诉费由昱德物业公司承担。事实和理由：一审法院已经确认了小区存在垃圾未及时清理、小区绿化不达标等昱德物业公司在物业管理服务方面的问题，昱德物业公司在该小区整体的物业服务质量方面存在瑕疵，又说此问题不属于长期怠于服务造成小区物业严重破坏或环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，前后矛盾。从昱德物业公司入驻小区开始，就一直存在垃圾不清理、除了门卫外没有保安、保洁从不清扫楼道等严重失职，造成了楼道内脏乱差、绿化带种大白菜、没有保安巡视等业主安全感极差、卫生环境不好的局面。所以瑕疵的说法并不准确，昱德物业公司存在重大失职，给程凤和小区其他住户的日常生活造成重大影响，昱德物业公司根本未达到双方签订的《物业服务委托协议书》中其应尽的义务。一审法院认定物业管理服务存在轻微瑕疵实属认定事实错误。自昱德物业公司入驻小区后，按照建筑面积108平方米收取程凤物业费，其收取物业费的面积与事实面积严重不符。程凤此前所交物业费都是按使用面积67.27平方米计算，其余部位为低于2.2米的阁楼部分，不收取物业费。根据《房产测量规范》中的相关规定，2.2米以下不算建筑面积，不收取费用。程凤的房屋使用权证上写明的使用面积为71.1平方米，昱德物业公司并未提供准确的房屋公摊系数证据，按照108平方米收取物业费无依据。一审法院认定程凤应缴费面积为108平方米，属事实认定错误、适用法律错误。一审法院已认定昱德物业公司的物业服务质量存在瑕疵属于部分违约，根据民法总则和合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。昱德物业公司属于履行合同严重不符合约定，应酌情减免物业费用，一审法院只判决免除了违约金194.5元，相比于4020元的物业费不成比例，明显与昱德物业公司的严重违约行为不符。请求二审法院支持程凤的上诉请求。昱德物业公司辩称，整个物业服务是程凤所在小区业主委员会与物业服务公司签订的，业主委员会协商、洽谈以及使用的相应公章是合法有效的。业主大会、业主委员会对此事具体如何沟通、行使的如何，物业公司没有必要在签订合同时做相应完全的尽职调查。因本小区的物业服务为整个物业服务标准最低级的标准，也是一级，昱德物业公司只需要履行相应的哈尔滨市住宅物业服务指导标准一级标准完成即可，因此程凤对昱德物业公司要求以更高的标准进行服务不合理，也是超出物业服务合同的超纲要求。如果程凤认为本物业服务合同有问题有瑕疵，可以行使权利，撤销业主委员会的相应决定，目前由于程凤没有行使，昱德物业公司有理由相信物业服务合同成立，并且昱德物业公司的服务已经基本举证，按照哈尔滨市住宅服务指导标准提供了基础服务，因此程凤给付相应的物业费是合法合理的。如果程凤认为物业服务侵害了其权益，可以提出相应的诉讼请求，但不能阻碍程凤给付相应的物业费。昱德物业公司所提供的物业服务为一级物业服务，程凤所述的保安、公共秩序、门禁卡等，确实是不存在的问题，因为不是封闭式的小区，并且一级物业服务，也提供了基础的垃圾清运。同时程凤所述该小区原来0.5元的物业费也上门收垃圾，需要提供证据证明其主张。据昱德物业公司了解，在该小区进驻之前，物业服务费不是0.5元，因此程凤事实和理由第一项，认为物业服务的质量相对很差是不存在的，最多是有一定的服务瑕疵。该物业服务费的面积是按照交接给予的面积标准计算的。如果面积有出入或者有实际差额，程凤应当提供自己的房产证加以证实自己的房屋使用面积是多少。但程凤至今也没提供相应的房产证的复印件到昱德物业公司，程凤认为其缴纳的面积有问题，也应当举证证明其实际的建筑面积是多少。昱德物业公司向一审法院起诉请求：1.程凤支付2014年1月1日至2018年12月31日的物业服务费4020元；2.程凤支付违约金194.5元（每年违约金38.9元）；3.程凤承担本案诉讼费。一审法院认定事实：程凤是哈尔滨市香坊区中山路开运花园小区3栋5单元8层3号房屋的业主，该房屋建筑面积为108平方米。昱德物业公司系该房产所在小区的物业服务企业。2014年1月1日，哈尔滨市香坊区开运花园小区业主大会作为甲方、昱德物业公司作为乙方签订了《物业服务委托协议书》，协议期限为2013年12月16日至2014年12月31日。2015年1月1日，双方再次签订《物业服务委托协议书》，协议期限为2015年1月1日至2019年12月31日。协议第三条服务费用中第二款约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为多层住宅0.62元/月/平方米；高层住宅0.64元/月/平方米；商业物业0.9元/月/平方米；改做办公室的单体车库0.62元/月/平方米；在本小区无住宅的单体车库0.62元/月/平方米；与住宅配套使用的单体车库0.31元/月/平方米。2014年1月1日至2018年12月31日期间，程凤拖欠物业管理费4017.6元（0.62元×108平方米×12个月×5年）。另查明，昱德物业公司在开运花园小区进行物业服务期间，与案外人哈尔滨市昌盛建筑材料有限公司等签订对开运花园小区实施服务的各项协议，昱德物业公司对开运花园小区已履行物业管理服务。一审法院认为，昱德物业公司于2014年1月1日、2015年1月1日与哈尔滨市香坊区开运花园小区业主大会分别签订的两份《物业服务委托协议书》系双方真实意思表示，且昱德物业公司已经实际为该小区提供了物业服务，故该合同依法成立并发生法律效力。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款的规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”开运花园小区业主大会与昱德物业公司签订的《物业服务委托协议书》对全体业主有效，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同，双方均应认真履行合同义务。程凤2014年1月1日至2018年12月31日期间共拖欠物业费4017.6元，昱德物业公司诉请超出部分不予支持。程凤抗辩称其居住的顶层房屋存在漏水问题，不同意缴纳物业费用，但房屋漏水造成程凤的财产、装修等损失属于侵权纠纷案件，程凤可另诉主张权利，程凤不应以此为由拒绝缴纳物业费。虽然程凤在本案中并未举证证明该小区的物业服务情况，但该小区其他业主在相关的物业服务合同纠纷案件中已举证证实小区存在垃圾未及时清理、小区绿化不达标等昱德物业公司在物业管理服务方面的问题，可以证实昱德物业公司在该小区整体的物业服务质量方面存在瑕疵，但不属于长期怠于服务造成小区物业严重破坏或环境卫生、安保、公共秩序等方面严重恶化，从而严重影响全体业主正常生活的重大瑕疵。但因昱德物业公司的物业服务质量存在瑕疵亦属部分违约，故对昱德物业公司主张违约金的诉请不予支持。作为物业服务企业，昱德物业公司应当对其服务质量进一步提升，为其业主提供完善的服务环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、程凤于本判决生效后立即给付哈尔滨昱德物业管理有限公司2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业费4017.6元；二、驳回哈尔滨昱德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（程凤已预交），减半收取25元，由程凤负担，此款程凤于本判决生效后立即给付哈尔滨昱德物业管理有限公司。二审中，程凤提交证据：一、收据一份，证明黑龙江省七星物业管理有限公司2014年1月6日收取程凤案涉房屋2011年1月1日至2013年12月15日的物业管理费495元，是按0.5元/月/平方米使用面积收取。二、哈尔滨开运房地产开发有限公司发的房屋使用权证一份，证明程凤的房屋71.1平方米为落地面积即所谓的使用面积，房屋未达到建筑面积108平方米。经质证，昱德物业公司认为，对收据的真实性有异议，现在无法核实是否是原件，无法核实是否是物业费问题，收据中三年的物业费495元的收费价格，与市场价格相比低，也不是所谓的0.5元的物业收费价格，该收据是黑龙江省七星物业管理有限公司向程凤出具的，与本案昱德物业公司与程凤之间的合同纠纷无关联性。对房屋使用权证的真实性有异议，不是国家房产行政管理部门颁发的，而是开发商给出具的一个证明，其使用面积是71.1平方米，折合到建筑面积，也就是收费面积在105平方米以上，与台帐登记的108平方米并无根本性的差异，恰能证明昱德物业公司以建筑面积收取程凤的物业费有相应的依据。本院认为，程凤举示的收据与本案昱德物业公司诉请不具有关联，程凤举示的房屋使用权证中的使用面积为71.1平方米，不能证明程凤的待证事实，本院均不予采信。本院对一审查明事实除程凤房屋建筑面积为108平方米外予以确认。另认定，二审中程凤与昱德物业公司确认，程凤的案涉房屋按建筑面积89.32平方米（67.16×1.33）缴纳物业费。本院认为，本案系因程凤拒绝向昱德物业公司支付物业费引起的物业服务合同纠纷，本案的争议焦点是：程凤以昱德物业公司提供小区物业服务存在瑕疵为由请求酌情减免物业费的理由是否能够成立，及昱德物业公司收取程凤的物业费数额是否正确。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，程凤与昱德物业公司签订了《物业服务协议》，合同内容是双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效情形，对双方均具有约束力。昱德物业公司为具有物业服务资质的物业服务企业，根据法律规定及双方合同约定，昱德物业公司作为物业服务企业其针对的服务主体是小区全体业主，其服务的范围针对小区共有设施、公共区域，昱德物业公司已按照合同的约定履行合同项下的义务，有权向小区业主收取相应的物业费用。程凤作为小区业主，在接受昱德物业公司的物业管理服务的同时，有按时交纳物业费的义务。程凤拒交物业管理费，违反了合同约定，程凤一审中提供的相关证据不足以证实招商物业公司构成根本性违约，不构成拒交物业费的合法理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。一审法院考虑昱德物业公司物业服务质量存在瑕疵的情况下，对昱德物业公司主张的物业费滞纳金不予支持，已趋于公平合理，并无不当，本院予以维持。关于昱德物业公司收取程凤的物业费数额问题，二审中，程凤与昱德物业公司协商确认，程凤的案涉房屋按建筑面积89.32平方米（67.16×1.33）缴纳物业费，故程凤拖欠昱德物业公司2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业费为3322.7元（0.62元×89.32平方米×12个月×5年），本院予以确认。一审判决按照程凤房屋建筑面积108平方米收取程凤的物业费4017.6元，本院予以变更。综上所述，程凤的部分上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初8426号民事判决；二、程凤于本判决生效后立即给付哈尔滨昱德物业管理有限公司2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业费3322.7元；三、驳回哈尔滨昱德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由程凤负担。本判决为终审判决。审判长  董茂建审判员  王爱军审判员  王梦薇二〇二〇年十月十四日法官助理刘向坤书记员刘晶