上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9058号上诉人（原审被告）：上海双菱风能电力设备有限公司，住所地上海市奉贤区大叶公路**。法定代表人：黄东方，董事长。委托诉讼代理人：马永健，上海市联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛竹，上海市联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海协益实业发展有限公司，住所，住所地上海市奉贤区民乐路******div>法定代表人：黄世晃，执行董事。委托诉讼代理人：曾克周，男，上海协益实业发展有限公司工作人员。委托诉讼代理人：田玉秀，上海田玉秀律师事务所律师。上诉人上海双菱风能电力设备有限公司（以下简称双菱公司）因与被上诉人上海协益实业发展有限公司（以下简称协益公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初10316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。双菱公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回协益公司一审中的全部诉讼请求。事实和理由：2010年9月，协益公司、双菱公司签订《租赁合同》，约定双菱公司将上海市奉贤区XX公路XX号厂房（以下简称系争厂房）整体独户出租给协益公司使用，租赁期限为12年，自2011年1月15日起至2023年1月15日止。协益公司自2017年9月起拖欠租金，经双菱公司催告仍未支付，协益公司构成根本违约，双菱公司以此为由解除合同并无不当。系争场地自2017年9月14日至9月24日确实由工业开发区实施了短暂管控，双菱公司反映后，没有影响协益公司继续使用。相关部门向双菱公司及承租户发出动迁公告及搬迁通知，并对包括系争厂房在内的地块实施管制，与双菱公司无关，更非双菱公司签订《转型意向书》所致。《转型意向书》仅是一份意向性文件，并无实质性条款，未授权或者同意相关部门对系争厂房进行管控或对厂房的用途进行限制。该《转型意向书》不是动迁的必备材料，双菱公司没有收到正式的拆迁文件，也没有签订安置补偿协议。一审法院认为相关管控行为系双菱公司签署《转型意向书》所致，缺乏事实及法律依据。租赁合同第二条约定，协益公司租赁系争厂房作为物流、生产加工、办公、仓储及符合工业用房等。由此，系争厂房的用途并非仅限于仓储物流。协益公司承租系争厂房后自行改建并转租用于仓储物流，由此产生的商业经营、政策变化风险及损失均应由其自行承担。即便系争厂房可能无法继续用于仓储物流，但并不意味着协益公司合同目的无法实现，其完全可以将系争厂房用于生产加工、办公等符合厂房性质的用途。一审法院认定协益公司合同目的无法实现有误。同时，根据租赁合同第六条之约定，协益公司如要求变更原有的设施按规定应向有关部门办理申报手续，经有关部门审批并书面向双菱公司提出申请，得到双菱公司支持。协益公司变更原有设施，应依据有关部门相关规定办理，如日后被有关部门提起异议，由协益公司自负其责，与双菱公司无关。协益公司将系争厂房改造用于仓储物流并对外转租，但其从未办理过仓储物流相关审批手续。现因政府部门产业升级政策可能无法继续作为仓储物流使用，根据合同约定，相应的损失应由协益公司自行承担。一审法院判决双菱公司承担协益公司装饰装修损失，明显与合同约定不符，缺乏事实及法律依据。系争厂房在管控期间并未完全丧失使用价值，协益公司仍应支付租金，双菱公司也不应就合同解除承担任何违约责任。同时，协益公司主张系相关部门管控导致无法使用系争厂房，但根据租赁合同第十一条之规定，如租赁期间发生动迁的，双菱公司免除责任。故协益公司要求双菱公司支付解约违约金的诉讼请求，应予以驳回。被上诉人协益公司辩称，不同意双菱公司的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。协益公司向一审法院提出诉讼请求：1.双菱公司赔偿协益公司装修损失7,512,437元；2.双菱公司向协益公司支付违约金4,794,525.30元。本案一审审理中，协益公司变更诉讼请求为：1.双菱公司赔偿协益公司装修损失3,644,562.86元；2.双菱公司向协益公司支付违约金4,829,870.85元。一审法院认定事实：2010年9月，协益公司、双菱公司签订《租赁合同》，约定由双菱公司将坐落于上海市奉贤区XX公路XX号厂房出租给协益公司，房屋建筑面积为31,536平方米，租赁期限共12年，自2011年1月15日起至2023年1月15日止，其中自2010年10月10日起至2011年1月15日止为免租期；租金为每年4,374,043元，首次支付租金为半年2011年1月15日至2011年7月15日，支付金额为2,187,021.50元，以后租金按季度支付，每季度租金为1,093,510元，从2011年1月15日起租金前三年不递增，第4年开始按3%环比递增，……2017年1月15日起按0.453元/平方米/天计算，年租金为5,214,320元，2018年1月15日起按0.467元/平方米/天计算，年租金为5,375,469元，2019年1月15日起按0.484元/平方米/天计算，年租金为5,536,618元……；合同保证金为700,000元。合同第六条第2款约定：双菱公司同意协益公司在厂区原有建筑内进行装修分割，但不得破坏房屋的主体结构。协益公司如要求变更原有的设施按规定应向有关部门办理申报手续，经有关部门审批并书面向双菱公司提出申请，得到双菱公司支持。合同第六条第3款约定：协益公司变更原有设施，应依据有关部门相关规定办理，如日后被有关部门提起异议，由协益公司自负其责，与双菱公司无关。合同第十条第4款约定：在租赁期间，双菱公司因非本合同情况规定，擅自解除合同，提前收回房屋的，双菱公司应按剩余年限租金总额的20%向协益公司支付违约金，若支付的违约金不足以抵付协益公司损失的，双菱公司还要负责赔偿。合同还约定，如协益公司根据生产发展需要，双菱公司应同意协益公司在约一万平方米的水泥地面上搭建部分厂房，搭建所产生的费用由协益公司支付，待合同期满无偿归双菱公司所有。合同签订后，协益公司支付双菱公司保证金700,000元，双菱公司交付房屋给协益公司，协益公司对房屋进行了分隔、装修，在房屋外未经审批搭建了泵房、值班室、水池等，并将房屋分别租赁给XX股份有限公司上海奉贤分公司（以下简称XX公司）、Z公司（以下简称Z公司）等多个承租户用于仓储物流。协益公司支付双菱公司租金及物业费至2017年9月14日。2016年，上海市A有限公司作为甲方、双菱公司作为乙方签订《转型意向协议书》一份，载明，一、乙方坚决服从奉贤区区委、区政府关于产业结构调整工作的各项决议。并充分了解甲方为推动产业结构调整、“产城融合“发展所做的不懈努力，愿意积极配合甲方转型发展的各项工作。二、乙方同意将一期土地及厂房作为转型开发目标项目。在确定土地转性或引入新投资者的情况下，乙方同意与甲方探讨在协议征收补偿方案达成一致的基础上进行土地收储或者回购。三、将经甲、乙双方共同委托，由上海东洲房地产估价有限公司进行资产评估，其评估结论作为双方协商价格基数。乙方有义务提供相应资料，确保评估工作顺利进行。……2017年4月7日，上海市A有限公司作出《关于上海双菱风能电力设备有限公司产业结构调整的通知》，其中载明，根据你公司最近三年的经济效益及税收情况，现将你公司列入2017年我开发区推进产业结构调整重点项目对象。望你公司收到通知后，立即启动租赁厂房的搬迁工作，使相关企业尽早打算和谋划今后出路，并积极配合我开发区产业结构调整的相关工作。2017年6月15日，上海市A有限公司发出《通告》，载明，为认真贯彻落实上海市“创新驱动，转型发展”的战略要求，深入实践奉贤区“十三五”规划，积极打造“东方美谷”核心承载区。根据上海市A有限公司上工综[2017]20号、33号文件之规定，对亩均产税不达标的劣势企业且产能低，能耗大的进行淘汰。规划部门已对环城东路两侧，大叶公路以南包括双菱公司所属一期土地进行规划修编，涉及一期土地上的1号至6号物流仓库限期清库搬离，具体通告如下：一、自通告之日起，所有1号至6号物流仓库的租用单位，即日起给三个月的周转期限，即时间为2017年6月15日至2017年9月14日24:00整。二、周转期限到达后进入管控期限，自2017年9月15日00:01时起至2017年10月14日24:00整，1号至6号物流仓库所有租用单位的物资只出不进，进出人员和车辆接受特保人员指定地点登记，管控期限内所有租用单位物资清库，设备搬离……。2017年8月30日，上海市奉贤区人民政府奉浦街道办事处向双菱公司及承租户发出动迁公告，载明对双菱一期地块非居住房屋（企业）进行协议动迁，并委派上海市XX开发区做好前期相关工作。2017年9月1日，上海市XX开发区产业结构调整领导小组向双菱公司及承租户发出通告，载明自2017年9月16日上午7:00至2017年10月14日24:00整，对于一期土地房屋区域实施管控措施，管控期内注意事项告知如下：一、所有人员及物资进出接受现场特保人员指挥，出入人员和车辆按地面导示进入一期或二期，一期与二期安装警戒桩隔离设施，车辆互不通行。进入一期车辆必须空载，其他一律不能驶入；二、未按期搬离的承租户，应在管控期内及时将各自所有的物资全部搬离，管控期满后仍未搬离的，由此导致的物品损失等相关责任或者后果均应当自行承担，现场人员必须接受特保人员指挥；三、所有进出车辆及人员均要合法、有序、并配合特保人员的安排，如拒不配合的造成的后果或者责任，自行承担；四、管控期届满后，对于一期区域内未搬离的企业或者单位实施停水、停电等相关强制措施。2017年12月11日，XX公司作为原告以协益公司为被告，向奉贤区人民法院提起诉讼，要求：1.撤销XX公司与协益公司签订的《合同终止通知函》；2.XX公司与协益公司签订的《租赁合同》于2017年8月31日解除；3.协益公司向XX公司退还押金1,211,580元。协益公司提出反诉：1.确认双方于2017年3月12日签订的《租赁合同》自2017年10月31日解除；2.XX公司立即搬离租赁仓库，并将该租赁仓库返还给协益公司；3.XX公司支付协益公司1,504,140元；4.XX公司按日租金22,260元每天支付协益公司自2017年11月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费；5.XX公司按照1,504,140元为基数，按照日千分之五计算的违约金，从2017年9月10日起至实际付清日止；6.要求XX公司将墙体和地面修复，恢复原状。2018年7月9日，奉贤区人民法院作出（2017）沪0120民初25687号民事判决：一、确认XX公司与协益公司签订的《租赁合同》于2017年8月31日解除；二、XX公司于判决生效之日起十日内支付协益公司违约金1,504,140元及自2017年9月10日起至实际付清日止的中国人民银行同期贷款利息；三、驳回XX公司的其余本诉请求；四、驳回协益公司的其余反诉请求。2018年1月11日，协益公司以Z公司为被告向奉贤区人民法院提起诉讼，要求：1.确认双方在2016年4月22日签订的《仓储合同》于2018年1月5日解除；2.判令Z公司向协益公司支付拖欠的自2017年9月10日至2018年1月12日的仓储费673,750元；3.判令Z公司向协益公司支付相当于60天仓储费的违约金323,400元；4.判令Z公司于2018年1月12日前搬离仓库，每逾期一天按日租金的三倍（16,170元/天）向协益公司支付房屋占有使用费。2018年10月10日,奉贤区人民法院作出（2018）沪0120民初2093号民事判决：一、确认协益公司与Z公司于2016年4月22日签订的《仓储合同》于2017年10月14日解除；二、Z公司于判决生效之日起十日内支付协益公司自2017年9月10日起至2017年10月14日的租金共计84,443.33元；三、Z公司于判决生效之日起十日内偿付协益公司上述第二项款项自2017年10月15日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍计算的违约金；四、Z公司于判决生效之日起十日内搬离并交还协益公司位于上海市奉贤区奉浦工业区XX公路XX号内1栋仓库；五、Z公司于判决生效之日起十日内支付协益公司自2017年10月15日起至搬离上述仓库之日止，按每日1,796.67元计算的占有使用费；六、协益公司于Z公司搬离上述仓库之日起十日内返还Z公司保证金313,500元。2018年8月，双菱公司委托律师致函协益公司，言明协益公司以有关部门发布通告进行管控导致厂房无法正常使用为由，拒绝支付租金，造成双菱公司损失，要求协益公司支付拖欠的租金。2018年10月26日，双菱公司再次委托律师致函协益公司，言明协益公司构成违约，双方合同于2018年10月26日正式解除，同年10月31日前协益公司将租赁物返还双菱公司。同年10月27日，协益公司收悉上述函件。同年11月1日，协益公司向双菱公司回函，同意解除合同，但认为2017年9月起厂房处于空置状态，无法正常使用，要求双菱公司于2018年11月5日进行交接。同年11月7日，协益公司将房屋钥匙邮寄双菱公司。2018年11月14日，双菱公司起诉至奉贤区人民法院，要求协益公司支付2017年9月15日至2018年11月5日的房租6,087,612.51元、物业费377,016.10元、违约金6,747,537.20元。奉贤区人民法院于2019年3月28日作出（2018）沪0120民初24077号民事判决，判决协益公司支付双菱公司租金2,030,942.08元、物业费375,833.33元，双菱公司返还协益公司保证金700,000元，驳回双菱公司的其余诉讼请求。双菱公司、协益公司不服判决，均提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年12月12日作出（2019）沪01民终8160号民事判决，认为从二审查明的事实及当事人的陈述看，双菱公司存在阻止协益公司次承租人XX公司撤离部分系争厂房的行为，但双菱公司的行为缺乏合同依据及法律依据，故XX公司受阻挠未能撤离部分系争厂房期间对应部分的租金，协益公司无需支付。二审在一审法院认定的协益公司应付租金及房屋占用使用费2,030,942.08元的基础上，酌定再行扣减500,000元。据此，终审改判协益公司支付双菱公司租金及房屋占用使用费合计1,530,942.08元，维持一审判决协益公司支付双菱公司物业费375,833.33元，双菱公司返还协益公司保证金700,000元，并驳回双菱公司的其余诉讼请求。一审法院另查明：2019年4月18日，上海市A有限公司作出《声明》，其中载明，1.双菱公司与上海市XX开发区已经签订《转型意向协议书》，承诺服从奉贤区区委、区政府关于产业结构调整工作的各项决议，愿意积极配合开发区转型发展的各项工作。2.根据奉贤区人民政府关于划拨批租土地的批复［沪奉府土（2002）字第27号］精神，明确该区域一期土地上建造的厂房为“流水线组装车间和钣金换热器车间”，而非目前的物流仓储厂房，厂房的用途已经改变，业已违背了区政府出让土地的初衷。3.根据奉贤区人民政府关于产业项目落地的相关要求，明确对产调项目（含存量厂房租赁项目）的新项目引入，必须经区政府评审通过后方能引入。综上所述，双菱公司的行为不仅违反了区政府及相关部门的规定，更是违背了其当初的承诺，开发区已要求双菱公司立即停止招租新的仓储物流项目。此区域内任何产业项目的入驻，必须严格按照文件规定进行项目评审，通过后方可准入。2019年5月14日，上海市奉贤区城市管理行政执法局向双菱公司发出责令限期拆除违法建筑决定书，责令双菱公司拆除其在奉贤区XX公路XX号违法搭建的建（构）筑物……③双菱一期3#车间北侧房屋。同日，上海市奉贤区城市管理行政执法局发出责令限期拆除违法建筑公告，责令双菱公司自收到责令限期拆除违法建筑决定书之日起5日内自行拆除违章建筑，逾期不拆除的，该局将依法强制拆除。后，协益公司搭建的值班室被强制拆除。本案一审审理中，协益公司申请对其在租赁期间对房屋的装修的残值进行司法审价，一审法院予以准许，并委托上海沪港建设咨询有限公司对协益公司租赁期间对房屋的装修在剩余租赁期内装修残值进行司法审价。上海沪港建设咨询有限公司于2019年12月17日出具司法审价报告，其意见为：1.非争议项7,827,249.09元；2.争议项0元；3.总计7,827,249.09元；4.折旧后金额7,827,249.09X5%+7,827,249.09X95%X[(12X12-81)/12X12]=3,644,562.86元。其中费用表中的房屋建筑与装饰的工程费合计4,289,557.25元，根据审价书和施工措施费计算，房屋建筑与装饰工程费扣除泵房、值班室、水池三项后为4,139,366.01元。审价意见中非争议项扣除泵房、值班室、水池三项后为7,677,057.85元，折旧后金额扣除泵房、值班室、水池三项后为3,574,630.06元。一审法院认为，协益公司与双菱公司签订的租赁合同，系双方真实的意思表示，当事人均应恪守，不得擅自变更或者解除。合同签订后，协益公司将系争厂房转租后用于仓储物流。合同履行过程中，双菱公司与上海市XX开发区签订《转型意向协议书》，表示服从奉贤区区委、区政府关于产业结构调整工作的各项决议，愿意积极配合开发区转型发展的各项工作，并同意将一期土地及厂房作为转型开发目标项目。为此，相关部门向双菱公司及承租户发出动迁公告及搬迁通告，对包括系争厂房在内的地块实施了管制，并明确双菱公司区域一期土地上建造的厂房为“流水线组装车间和钣金换热器车间”，而非物流仓储厂房。协益公司无法将系争厂房继续转租用于仓储物流，导致协益公司合同目的无法实现，因此，造成协益公司、双菱公司解除合同的违约责任在于双菱公司，双菱公司理应赔偿协益公司剩余租赁期内装饰装修残值损失，支付协益公司解约违约金。关于剩余租赁期内装饰装修残值损失，因协益公司在房屋外搭建的泵房、值班室、水池未经审批，属于违章搭建，已被相关单位责令限期拆除，且部分已拆除，根据协益公司、双菱公司合同约定，相应的责任由协益公司自行负担，故双菱公司应赔偿协益公司的剩余租赁期内装饰装修残值损失需扣除泵房、值班室、水池三项，为3,574,630.06元。关于解约违约金，协益公司主张的违约金为4,829,870.85元，依照双方解约时的年租金5,375,469元约为11个月的租金，该违约金明显过高，故一审法院采信双菱公司认为违约金过高的抗辩意见，酌情减少违约金，按三个月租金计算为1,343,867.25元。一审法院审理后于2020年6月30日作出判决：一、上海双菱风能电力设备有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海协益实业发展有限公司装修损失3,574,630.06元；二、上海双菱风能电力设备有限公司于判决生效之日起十日内支付上海协益实业发展有限公司违约金1,343,867.25元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71,121元，由上海协益实业发展有限公司负担29,843元，上海双菱风能电力设备有限公司负担41,278元。审价费136,000元，由上海协益实业发展有限公司、上海双菱风能电力设备有限公司各负担68,000元。二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为导致租赁合同解除之责任归属。被上诉人将系争厂房转租用于仓储物流，符合合同约定之用途。合同履行过程中，上诉人与上海市XX开发区签订《转型意向书》，上诉人明确表示配合开发区转型发展的各项工作。嗣后，相关部门发出动迁公告及搬迁通知，并对系争厂房实施了管控措施。虽然管控措施的持续时间不长。但相关部门已明确表示系争厂房的用途为流水线组装车间和钣金换热器车间，并非物流仓储厂房，开发区已要求上诉人立即停止招租新的仓储物流项目。系争厂房次承租人亦因此而与被上诉人解除了租赁合同关系。故被上诉人将系争厂房用于仓储物流之合同目的，已无法实现。租赁合同第二条约定，被上诉人租赁系争厂房作为物流、生产加工、办公、仓储及符合工业用房等。该条虽然约定了系争厂房可以用于仓储物流之外的用途。但一则，被上诉人转租系争厂房主要用仓储物流，次承租人已与被上诉人解除了租赁合同，被上诉人另行招租的可选择对象受到一定限制；二则，即便被上诉人可将系争厂房用于其它用途，但被上诉人用于仓储、物流的合同目的已无法实现，被上诉人选择系争厂房的用途的权利受到较大限制。综合上述分析，即便租赁合同约定系争厂房可用于其它用途，但并不足以保证被上诉人合同目的之实现。上诉人关于被上诉人合同目的仍可实现的抗辩意见，本院不予采纳。在此情况下，被上诉人逾期未支付租金，具有合理理由，上诉人无权以被上诉人逾期未支付租金为由解除合同。由此，一审法院认定系上诉人责任致租赁合同解除，具有相应的事实基础，并无不当。上诉人关于系被上诉人违约致租赁合同解除的上诉意见，与事实有违，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。关于被上诉人主张的解约违约金。因系上诉人违约致租赁合同解除，故上诉人应按约向被上诉人赔偿解约违约金。综合考虑合同约定的违约金数额、当事人的过错程度、被上诉人的实际损失、合同的实际履行状况等因素，一审法院将上诉人应承担之违约金调整至相当于三个月租金的数额，并无不当，本院予以维持。上诉人关于一审法院认定的违约金数额过高的上诉意见，本院不予采纳。关于被上诉人主张的装饰装修残值损失。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。根据租赁合同第六条第2款之约定，上诉人同意被上诉人进行装饰装修。故被上诉人要求上诉人赔偿装饰装修残值损失，具有相应的事实基础及法律依据，本院予以支持。租赁合同第六条第2、3款约定被上诉人变更原有设施的，应按有关部门规定办理或者向有关部门办理申报手续。该约定应是约束被上诉人对系争厂房进行改扩建而非装饰装修，一审法院基于此也驳回了被上诉人要求上诉人赔偿泵房、值班室、水池等未经审批的违章搭建的残值损失的诉讼请求，一审法院的处理并无不当，本院予以维持。上诉人关于其无需赔偿被上诉人装饰装修残值损失的上诉意见，于法相悖，本院不予采纳。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人双菱公司的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46,148元，由上海双菱风能电力设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年十月二十八日书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……