内蒙古自治区巴某尔市中级人民法院民事判决书（2020）内08民再51号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杜某，现住巴某尔市。委托诉讼代理人：杨某，内蒙古金川律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李某1，现住巴某尔市。委托诉讼代理人：周某，内蒙古惠泽律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李某2，公务员，现住巴某尔市。委托诉讼代理人：李某1，现住巴某尔市。再审申请人杜某因与被申请人李某1、李某2买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）内08民终482号民事判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，该院于2019年12月27日作出（2019）内民申4472号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，再审申请人杜某及其委托诉讼代理人杨某，被申请人李某1及其委托诉讼代理人周某，被申请人李某2的委托诉讼代理人李某1到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杜某申请再审称，杜某提供新证据国瑞瑞景小区常住居民的材料，证实该小区没有案涉编号为1604的房屋。双方签订的《购房协议》约定“在三个月内李某1负责把房票给杜某”是指将约定房屋产权或能够据以转移房屋产权的有效凭证交给杜某，实现合同目的，不是交付收据或纸条。李某1签订《购房协议》五年后才履约给办理1201号房屋的网签手续，时间已超过约定的三个月期限。按协议约定须承担自2013年7月2日至2018年9月16日期间的2分利息。原审判决免除李某2担保责任不符合合同约定及法律规定，李某2担保的是主合同《购房协议》的全部内容。主合同履约至2018年9月17日李某1才将1201号房屋的网签办理完。主合同未履行完毕担保人应继续承担连带保证责任。综上，依法申请再审本案。杜某向一审法院起诉请求：1.解除杜某与李某12013年4月2日签订的购房协议，李某1返还杜某购房款106万元，并从2013年7月2日起按月利率2%承担利息至还清款之日止（截止起诉利息约为1250800元）；2.李某2对上述债务承担连带保证责任；3.诉讼费、保全费由李某1、李某2负担。一审法院查明事实：2013年4月，李某1在临河区国瑞瑞景小区施工，其手中有顶账房源，因杜某想购房，在李某2的引荐下，杜某与李某1协商购买两套房屋。2013年4月2日，杜某派其公司下属张某代其与李某1、李某2签订了《购房协议》，协议内容为：“购房协议，甲方：张某代杜某，乙方：李某1，1、经甲乙双方协商，甲方向乙方购买国瑞瑞景住宅两套，为2＃楼7楼以下，面积分别为160㎡、120㎡，最终以测绘面积为准，楼价为3800元／㎡。2、甲方于2013.4.2日付给乙方购房款壹佰零陆万元（1060000.00元）整，双方约定在三个月内乙方负责把房票给甲方，在三个月内所付房款无利息，如过三个月乙方需向甲方支付利息，利息按2分计算。甲方：张某代杜某，乙方：李某1，担保人：李某2，2013.4.2”。协议签订后，杜某委托张某分两次通过银行转账将106万元转给李某1，李某1在协议约定的××区的2张房票及相关手续交与杜某。其中4＃楼2单元1201室，已在房管部门备案登记于杜某的妹妹杜瑞玲名下，该房屋备案登记建筑面积为115.37元。已交付的4＃楼1604室房票在开发商处初始登记为李某3，后因开发商原因，致杜某诉至法院时仍未备案登记在杜某及其指定的所有人名下。另查，杜某与李某2系姻亲关系，李某2与李某1系姐弟关系。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案杜某与李某1、李某2签订的《购房协议》系双方真实意思表示，该协议未违反法律规定，依法应予保护。本案关键问题在于以下两点：第一，双方签订的《购房协议》是否应解除，购房款106万元及利息是否应返还。本案双方签订协议后，李某1在约定期限内交付了两张房票，其中杜某接收临河区国瑞瑞景小区4＃楼2单元1201室房票后，该套房屋在诉讼中已在房管部门备案网签至杜某妹妹杜瑞玲名下（该套房屋建设面积为115.37㎡），从证人张某的证言可证实该套房屋交付完全符合双方约定，故对李某1按合同约定已履行的部分应予确认。对于杜某已接收的国瑞瑞景小区4＃1604室房票，该房票在交付时初始登记名字为案外人李某3，合同履行过程中因开发商原因至杜某诉讼时，该套房屋仍未变更登记至杜某或杜某指定的所有人名下，由此导致杜某的合同目的不能完全实现。鉴于此，现杜某主张解除双方签订的《购房协议》请求应予支持。因李某1在履行合同义务过程中存在部分履行不符合约定的情形，故其应承担赔偿损失的违约责任。杜某主张全额返还已交付的106万元购房款，因双方的合同已部分履行，故已交付的购房款106万元应核减已实际交付房屋的价值（〔已付购房款1060000元-（交付房屋面积115.37㎡×约定房价3800元／㎡）〕﹦621594元），核减后剩余621594元李某1应予返还杜某，杜某应将接收的国瑞瑞景小区4＃1604室房票及相关手续返还李某1。杜某主张从2013年7月2日起按月利率2％计算利息，因杜某在双方约定的逾期交付房票三个月之后，未积极向对方主张权利，基于杜某怠于行使权利所扩大的损失应由其自己负担，故在逾期交付房票三个月后至本案诉讼前购房款所产生的利息本案不予调整。本案购房款的利息可从主张权利之日即2018年7月3日起按月利率2％计算至付清款之日止。第二，担保人李某2对本案债务是否应承担连带清偿的保证责任。因双方在签订《购房协议》时未明确约定保证期间及保证方式，依据法律规定李某2作为保证人应承担连带保证责任。杜某在约定交付房票逾期期限届满之日起六个月内应向保证人李某2主张权利，因其未在法定期间内积极向保证人主张权利，故至本案起诉时李某2的保证责任已免除。据此，杜某主张李某2承担连带清偿的保证责任的诉讼请求依法不予支持。综上，杜某诉讼请求中合理部分一审法院予以支持。李某1辩称4＃楼1604室因开发商原因未能网签，由案外人李某3就未网签的房屋给杜某出具了一张65万元的借条，其合同义务已全部履行完毕。由于署名债权人为杜某的借条由李某1持有，且杜某对出具65万元借条一事不予认可，故李某1辩称合同义务全部履行完毕的理由不能成立，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除杜某、李某1双方于2013年4月2日签订的《购房协议》；二、李某1于本判决生效后九十日内返还杜某购房款621594元及利息，利息从2018年7月3日起按月利率2％计算至还清款之日止；三、驳回杜某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25286元，由杜某负担15271元，由李某1负担10015元。保全费7020元由李某1负担。杜某上诉请求：1、请求二审人民法院撤销临河区人民法院（2018）内0802民初3843号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费、保全费全部由被上诉人承担。事实和理由：根据双方签订的《购房协议》内容，可以认定如下几方面的约定：1、上诉人支付106万元向被上诉人李某1购买两套国瑞瑞景商品房，面积分别是120平米和160平米，单价为3800元/平米。2、双方约定，2013年4月2日起在三个月内乙方负责把房票交付给甲方。3、如三个月内不能交付房票，则按月息2分承担利息。4、被上诉人李某2对协议内容全部承担连带保证责任。涉案《购房协议》虽然没有明确应交付房票的属名到底是谁，但根据《合同法》第六十一条规定，协议中约定的房票手续一定办理到上诉人名下。本案查明的事实是其中一套115平米的房屋于2018年9月17日办理到杜瑞玲名下，另一套至今仍是写到李某3的名下，基于此可以认定在2018年9月17日李某1才完成其中一套房的合同义务，而另一套的合同义务至今未完成。基于此，根据双方购房协议的约定，在三个月后，李某1无法按约交付房屋手续，则应按月息2分承担责任。也就是关于115平米房屋应按照该房屋价值为本金按月息2分从2013年7月2日承担利息至2018年9月17日，而另一套则应按相应房款按月息2分从2013年7月2日承担利息至返还还清为止。双方签订的《购房协议》合法有效，协议中的条款也应对双方具有约束力。同时根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，上诉人的诉求既有事实依据又有法律依据，但原审法院错误认定是上诉人怠于行使权利判决被上诉人李某1不承担利息部分，属于事实认定错误，法律适用错误。第二，关于李某2承担保证责任的问题。根据协议内容约定，杜某与李某1既约定了合同履行义务，也约定了违约责任，而李某2签字所担保是购房协议的全部内容，即包括约定时限内交付房票，也包括时限内交付不了的违约责任，而双方对合同履行最后期限并没有进行约定，则在本协议中不存在履行届满期限，故李某2应对李某1履行合同应承担的合同义务及违约责任承担连带保证责任。另，1、上诉人与被上诉人是房屋买卖合同，合同从2013年4月2日到一审法院2018年9月14日开庭后一直在履行，合同的履行证明了是2018年9月17日网签的合同，但是这个房子存在两个实际问题，第一国瑞房地产开发公司现在不交付房屋，也不给付钥匙；第二本案的被上诉人李某1及国瑞公司不给开具交付房屋的主要交款收据和发票，同时包括税票。2、网签合同存在瑕疵，原审法院认定核减的河套大街南4号住宅2-1201建筑面积115.37平米楼房存在瑕疵，即手续不齐全（房票包括收费票和税票）存在瑕疵。3、由于被上诉人提供虚假购房房票，致使房屋买卖没有完全的履行，上诉人的损失明显，包括直接损失是被上诉人方占用资金的利息即违约金。4、购房协议是买卖合同，是上诉人的真实意思表示，并非是被上诉人在抗辩中所称，只要在三个月内履行房票，就认为购房合同全部履行完毕，没有交付房屋，购买协议就不能认为是购房合同。5、双方的购房协议约定三个月内乙方把房票给甲方，只是购房合同规定的一项内容，因为期房没有约定具体的交房时间，更没有约定退还房款的具体时间，2分钱的利息是违约后计算赔偿的计算方法，按照合同约定应该是在2013年7月到返还购房款为止。6、被上诉人即担保人依法应当承担担保责任，担保人担保的是购房协议，并非是担保在三个月内只交付房票，而是对购房协议全面履行担保，三个月内交付房票只是合同的一项，因为合同一直在履行中，所以不存在到期后上诉人没有主张权利的问题，因此担保人应当承担连带保证责任。7、原审认定承担利息的事实和时间是错误的。8、原审判决被上诉人90天内返还上诉人购房款，损害了上诉人的权益，上诉人请求立即返还购房款。李某1辩称,1、被上诉人认为本案中双方签订的合同主要义务已经全面履行，本案中合同为涉他合同，合同的主要义务在合同中明确约定为交付房票，在合同签订当时案涉的房产为期房，且成交价格明显低于市场价格，证人证言也明确证实本案中被上诉人应当承担房票给付义务，另外被上诉人的身份也可以说明其并非开发商，所以不可能在合同中约定交付房屋，事实上也不可能交付房屋，同时上诉人也自认本案中向被上诉人购买的是顶账房期房，所以被上诉人仅需配合上诉人与开发商履行交付房票之后的合同附随义务。2、本案中双方合同并没有约定附随义务的履行条件，但是在主合同义务履行完毕后，被上诉人积极配合上诉人办理房屋相应的手续，并且4号楼2-1201室已经配合上诉人办理了网签手续，所以该套房产附随义务已经全部履行，另外一套房产主合同义务已经全面履行，但是附随义务因为开发商的原因无法协助上诉人完成之后的义务，即房屋产权登记手续，但是被上诉人并无过错，所以对于上诉人所要求的承担相应的违约责任及赔偿损失的请求不应当予以支持，因为合同主要义务已经履行完毕，附随义务并非被上诉人的过错。对于担保责任坚持一审的答辩意见，综上所述，被上诉人认为本案被上诉人合同的主要义务已经全面履行，不应当承担房屋价款返还和利息损失，应当驳回上诉人的诉讼请求。李某2未到庭未作答辩。二审审理查明事实与一审一致，本院依法予以确认。本院二审认为，杜某（由张某代签）与李某1所签订的《购房协议》中约定“在三个月内乙方负责把房票给甲方，在三个月内所付房款无利息，如过三个月乙方需向甲方支付利息，利息按2分计算。”一审出庭的证人张某证实李某1已经在三个月内将两张房票交付给自己，自己又将房票交给杜某。故应认定李某1交付房票的义务已经履行，杜某认为购房协议中李某1的义务为交付房票，同时协助办理房屋变更登记手续以及交付房屋，双方协议中并未有协助及交付房屋的相关约定，杜某亦不能证明双方约定过协助办理房屋登记变更手续的具体期限，因杜某已经接收国瑞瑞景小区4＃楼2单元1201号、4#1604号房票，并就4#楼2单元1201号房屋与国瑞房地产公司签订商品房买卖合同，故要求李某1承担该套房屋购房款从2013年7月2日起至2018年9月17日利息以及4#1604号购房款从2013年7月2日起至起诉前利息的请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。杜某上诉要求解除双方所签订的《购房协议》，并退还106万元购房款，因《购房协议》中约定的两套房票中的一套4#楼2单元1201号杜某一方已经与案外人巴某尔市国瑞房地产公司签订商品房买卖合同，对该套房屋不应再主张解除。其称已签订商品房买卖合同的4#楼2单元1201号房屋现亦无法实际占有，因交付占有不属于购房协议约定的义务，商品房买卖合同的主体亦非李某1，故对此诉求本案不予调整。杜某已接收的国瑞瑞景小区4#1604号房票，因开发商原因至今无法办理变更登记，导致杜某无法实现合同目的，应予以解除。基于上述理由，对于杜某要求解除两套房票购房协议及退还106万元购房款的主张本院不予支持。《购房协议》中保证人李某2的保证责任因杜某未在法定期间内向其主张权利而免除，一审判决李某2不承担保证责任具有法律依据。综上，上诉人杜某的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25286元，由上诉人杜某负担。本院再审查明事实与原一、二审查明事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案中，双方当事人对签订《购房协议》的事实均认可。该协议第二项明确约定“甲方于2013年4月2日付给乙方购房款壹佰零陆万元（￥1060000元）整，双方约定在三个月内乙方负责把房票给甲方，在三个月内所付房款无利息，如过三个月乙方需要向甲方支付利息，利息按2分计算”。从双方协议约定内容及该协议的代签人张某的证词证实，当时签订协议时预购房屋系期房，双方约定的系交付房票，并无其它特殊约定，李某1已按约在三个月内将房票交给了杜某。其中4号楼2单元1201号房屋杜某也已与开发商进行了网签，并实际占有使用，故杜某要求解除购房协议并返还该套房款的诉讼请求本院不予支持。李某1虽将4号楼1604号房屋的房票交付给杜某，但因该房票初始登记人为案外人李某3，因李某3与开发商之间的纠纷，该房屋未能实际交付杜某，且再审中经调查，4号楼并无1604号房屋，故杜某对该套房屋的购房目的未能实现，杜某要求解除购房协议中该部分的诉讼请求本院应予支持。李某1虽在协议约定的期限内给杜某交付了4号楼1604号房屋的房票，但因该房票项下的房屋并不存在，最终导致杜某购房的合同目的未能实现，致使给杜某造成了房款损失，对此李某1应当承担相应的赔偿责任。故李某1应当返还杜某该套房屋的房款621594元并赔偿利息损失，利息按双方协议约定从2013年7月2日起按月利率2%计算至付清款之日止。关于李红霞是否应当承担担保责任的问题，双方在购房协议中未约定保证期间及保证方式，依照相关法律规定，李红霞作为保证人应承担连带保证责任。杜某在约定交付房票期限届满之日起六个月内应向保证人李红霞主张权利，因其未在法定期间内积极向保证人主张权利，故原审判决免除保证人保证责任并无不当。综上，再审申请人杜某的再审申请合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及第二百零七条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）内08民终482号民事判决及巴某尔市临河区人民法院（2018）内0802民初3843号民事判决；二、解除杜某（由张某代签）与李某1于2013年4月2日签订的《购房协议》中关于“买受2号楼7楼以下160㎡房屋并给付该房屋房票”的部分；三、李某1于本判决生效后90日内返还杜某购房款621594元及利息，利息从2013年7月2日起按月利率2％计算至还清款之日止；四、驳回杜某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费50572元，由李某1负担29655元，杜某负担20917元。本判决为终审判决。审判长 百 灵审判员 温晋泉审判员 刘瑞臻 二○二○年十月二十七日书记员 孙卓汶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。