文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0153民初3601号原告：重庆星澜物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道恒荣路******1-2，统一社会信用代码91500226345990492H。法定代表人：颜克东。委托诉讼代理人：刘红梅，女，公司员工。委托诉讼代理人：李兰，女，公司员工。被告：诸佳兰，女，1985年10月24日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆星澜物业管理有限公司（以下简称星澜物业）与被告诸佳兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告星澜物业的委托诉讼代理人刘红梅、李兰到庭参加了诉讼，被告诸佳兰经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。星澜物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠2019年11月至2020年7月的物业服务费7699.59元；庭审中，原告变更诉讼请求为要求被告支付2020年2月至2020年7月期间的物业服务费5133.06元；2.判令被告支付所欠2019年11月至2020年7月公共能源费135元；庭审中，原告变更诉讼请求为要求被告支付2020年2月至2020年7月期间的公共能源费270元；3.判令被告支付所欠2019年12月至2020年7月电费13648.5元；庭审中，原告变更诉讼请求为要求被告支付2020年2月至2020年7月期间的电费9248.5元；4.判令被告自交费逾期之起按服务合同约定的标准千分之三计算支付以上欠费违约金至起诉之日，合计837.84元；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系荣昌区“中优观澜”的物业服务企业，被告系该小区业主之一。中优观澜小区目前尚未成立业主委员会，根据《重庆市物业管理条例》第十二条之规定，原告和海棠社区居民委员会于2017年10月1日签订《中优·观澜项目物业服务合同》，合同约定：商业物业服务费按建筑面积（被告63#、65#、67#商业总建筑面积285.17㎡）每平方米3元/户/月，公共能源费15元/户/月，商业电费据实分摊，同时约定逾期缴纳物业管理费用的按日千分之三收取违约金。截至2020年7月，被告近9个月的物业服务费用拖欠未交，原告经过多次以多种方式向被告催交，而被告均拒绝交纳。原告为维护其合法权益，特诉至法院。诸佳兰未到庭，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告系重庆市荣昌区中优·观澜小区的物业服务企业。被告诸佳兰系该小区63号、65号、67号房屋的产权所有权人，前述房屋建筑面积分别为34.66㎡、50.14㎡、200.37㎡，共计285.17㎡，均为商业用房。2017年10月1日，重庆市荣昌区昌元街道海棠社区居民委员会代小区业主与星澜物业签订《中优·观澜项目物业服务合同》，选聘星澜物业为中优·观澜小区提供物业服务，该合同亦经小区三分之二业主签字认可并公示。合同约定：非住宅物业服务费3元/平方米；公共能源费15元/月/户；各业主应在每月5日前履行当月的交费义务，未及时交纳物业服务费的按每日3‰的标准支付违约金。上述物业收费标准已于2017年11月3日在荣昌区发展和改革委员会进行价格备案登记。物业服务合同签订后，原告开始在中优·观澜小区提供物业服务。期间，被告欠交2020年2月至2020年7月期间物管相关费用。起诉前，原告曾多次书面向被告催缴物管费，但被告至今未交纳。此外，中优·观澜小区商业门面电费均由原告方按照商铺总电表度数统一向供电部门交纳后据实分摊给各商铺用电业主，分摊方式为将各业主电表度数与总电表度数的差额作为电损度数折算后平摊计入用电单价，各业主按照折算后的单价与其电表度数交纳电费。被告三套房屋自2020年2月起至2020年7月期间的电费均未交纳，其中2020年2月用电595度，折算后应交电费535.5元；2020年3月用电共计1359度，折算后应交电费1223元；2020年4月用电共计1418度，折算后应交电费1205元；2020年5月用电共计1914度，折算后应交电费1626.9元；2020年6月用电共计1813度，折算后应交电费1541.05元；2020年7月用电共计3703度，折算后应交电费3147.55元；前述电费共计9279元。原告在催收前述物业服务费用的同时对被告欠交的电费亦进行了催收，但被告仍未交纳。另查明，中优·观澜小区至今未选举产生业主委员会。上述事实，有中优·观澜小区业主意见征求表、中优·观澜项目物业服务合同、荣昌发改委价格备案登记表、房屋查询档案、催收函、催收照片、电费单价明细表、用电度数分摊明细表等证据及原告方的陈述予以证实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对合同双方均具有法律约束力。根据《重庆市物业管理条例》（2009版）第十二条，可由街道办事处，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在社区居民委员会代行业主委员会职责。2017年10月1日，重庆市荣昌区昌元街道海棠社区居民委员会代小区业主和星澜物业签订《中优·观澜项目物业服务合同》对中优·观澜所有业主具有约束力。该合同合法有效，原、被告双方应当按照合同内容履行各自义务。原告为被告小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳相关的物业服务费用。物业服务合同中虽然对电费的交纳和收取并无具体约定，但原告按照小区商业用房总电表的用电度数向供电部门交纳了电费，并根据合理的方式折算后分摊给实际用电人，是原告在履行合同过程中为尽合同义务妥善管理小区的行为，与物业服务合同关系密不可分，故本院对原告要求被告支付电费的诉讼请求，依法予以支持。对原告请求的各项费用，本院依法评判及确认如下：1、物业服务费，原告请求为2020年2月至2020年7月期间6个月共计5133.06元（3元/平方米/月×285.17平方米×6个月）。该计算标准不超出物业服务合同约定的标准，本院依法予以支持。2、公共能源费，原告请求为2020年2月至2020年7月期间6个月共计270元（15元/月×3×6个月），物业服务合同约定的公共能源费标准为15元/月，被告实际拥有3套房屋，故原告该计算标准不超出物业服务合同约定的标准，本院依法予以支持。3、电费，原告请求为2020年2月至2020年7月期间据实分摊共计9248.5元，结合原告举示的证据，被告2020年2月至2020年7月期间共计欠交电费9279元，原告自愿请求为9248.5元系其对自身权利的处置，本院依法予以支持。上述费用合计14651.56元。关于原告请求被告自交费逾期之日至起诉之日即2020年8月25日止按合同约定额度标准每日3‰计算支付违约金共计837.84元，因被告逾期未交纳物业服务费用违反合同约定，应当向原告支付违约金，原告请求的违约金金额不超出按照合同约定的标准计算的金额，故本院对原告的该项诉讼请求，依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告诸佳兰于本判决生效之日起5日内支付原告重庆星澜物业管理有限公司2020年2月至2020年7月期间的物业服务费、公共能源费、电费合计14651.56元，以及至2020年8月25日逾期未交纳物业服务费用的违约金837.84元。如果被告诸佳兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计94元，由被告诸佳兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 叶波二〇二〇年十月十六日法官助理 龙飞书 记 员 罗洋