重庆市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0105民初15707号 原告：重庆心喜物业管理有限公司，住所地重庆市江**大石坝街**元佳花园**5-2，统一社会信用代码91500105574811363N。 法定代表人：郑家强，总经理。 委托诉讼代理人：江世元，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。 被告：苏承芬，女，1952年12月11日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 原告重庆心喜物业管理有限公司与被告苏承芬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆心喜物业管理有限公司的委托诉讼代理人江世元，被告苏承芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆心喜物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年9月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4760.68元；2、判令被告向原告支付物业服务费的违约金，自2017年7月1日起依次以每月应交的物业费用133.22元为本金按每日百分之三的标准计算至本金全部付清时止。事实及理由：2017年6月1日，原告与被告所在小区的业主委员会签订《重庆市物业管理服务合同》，为重庆市江北区嘉陵村X路X号聚金花园小区业主大会提供物业服务，物业服务的标准为住宅高层二楼以下0.8元/平方米/月，高层二楼以上1元/平方米/月，含电梯电费、维保费，不再另收水电分摊费；业主在每月20-30日内交纳物业服务费，未能按时交纳物业服务费的，按每日千分之三的标准支付违约金。合同签订后，原告按约履行了合同义务，被告是前述小区的业主和物业使用人，拖欠原告2017年9月1日至2020年6月30日期间的物业服务费，原告多次催收未果，请求支持原告的诉讼请求。 被告苏承芬辩称，原告入驻程序不合法，服务不到位，故不交纳物业服务费。原告与业主委员会签订的物业合同存在不合法程序，系无效合同。原告不作为，对小区消防设施、设备未做维修和管理，且侵占小区公共消防财产，导致小区存在重大消防安全隐患。原告维护、修缮公用设施不及时或不当，物业人员工作失误等导致电梯故障不断，致业主出行处于危险之中，未采取措施维修或防范外墙砖脱落，未履行对小区绿地、花木等的养护与管理义务，未及时整理、收拾、清运垃圾的义务。原告未履行对小区停车秩序及停车位的管理。原告未按自己的服务承诺履约，没有配置物业相关工作人员，未按进场时承诺投入10万元。擅自把物业管理用房用于商业出租。对原告维修小区公共设施费用存疑。原告擅自涨价物业管理费，在账务不清，财务不明的情况下擅自处理小区各种受益。被告家里热水器不能正常使用，经过多次修理，管不了多久就坏了。 本院认定事实如下：重庆市江北区聚金花园小区业主委员会、重庆市江北区观音桥街道建西社区居民委员会、重庆市江北区人民政府观音桥街道办事处共同出具业主签名统计说明，主要载明经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意，选聘原告作为聚金花园小区的物业服务企业。 2017年4月24日，甲方聚金花园业主委员会与乙方原告签订《物业服务合同》，该合同约定，原告为聚金花园小区提供物业管理服务，范围包括涉诉房屋；原告提供的物业服务的主要内容包括物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；协助做好物业管理区域的安全防范工作；物业档案资料管理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；装修管理；物业服务费和本合同规定的其他应收应付费用的收取和支付；法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。在物业管理区域内，接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。合同期限为3年，自2017年6月1日起至2020年5月30日止；合同期限届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务费用按建筑面积计算，住宅高层**以下（含二楼）：0.8元/月/平方米，高层二楼以上：1元/月/平方米，含电梯电费、维保费、不再另收水电分摊费；商业门市、商铺、商业用房等：3.9元/月/平方米。业主应于每月20-30日交纳当月物业服务费用。该合同于2017年7月11日在重庆市江北区房屋管理局进行备案。 合同签订后，原告为聚金花园小区提供物业服务至今。被告为重庆市江**嘉陵六村****X-X房屋的权利人，该房屋建筑面积为140.02平方米。2020年7月7日，原告通过挂号信向被告寄送催收物业服务费的律师函。 庭审中，原告向本院提交《外墙砖维修服务合同》、《电梯保修合同》、发票、会议纪要、保安巡逻签到表、照片等证据，拟证明原告对涉诉小区外墙委托第三方进行修复，对绿化进行管理、栽培，对电梯进行维修、保养，进行安全巡逻，履行了合同义务。 庭审中，被告申请证人靳冀、熊新桥出庭作证，拟证明业主委员会与原告签订物业服务合同不符合程序；提交照片、微信截图、视频资料等证据，拟证明原告未按照合同提供服务，存在未及时修理公共设施，小区环境差，擅自处置公共收益、侵占消防设施等问题，被告的房屋存在漏水问题，原告未积极协调、处理。原告发表质证意见认为，证人均与被告存在利害关系，由法院依法审核；对原告提交的其他证据真实性不认可，其未按照合同履行物业服务。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。选聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容，属于业主大会履行的职责。代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同属于业主委员应当履行的职责。聚金花园小区在观音桥街道和建西社区的指导下，经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意，选聘原告作为聚金花园小区的物业服务企业，并由业主委员会与原告签订物业服务合同，符合法律规定的程序，合法有效。业主委员会内部构成人员的变动，并不影响作为善意相对人的物业服务企业签订的物业服务合同效力。原告与被告所在小区的业主委员会签订《物业服务合同》，被告作为涉案小区的业主，应当受该物业服务合同的约束，按照约定交纳物业服务费。原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定。因被告并未举证证明原告诉请期间物业服务费的交纳情况，应当承担不利法律后果，故原告要求被告支付2017年9月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4760.68元[140.02平方米×1元/月/平方米×34月]的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告不同意支付物业服务费的辩解是否成立的问题。本院认为，根据《物业服务合同》的约定，原告接受业主的委托，对其物业专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定），故关于热水器的维修结果，不是被告支付物业服务费的前提条件。原告对小区共用部分存在的安全隐患，具有及时消除的合同义务，若由于原告的过错导致被告的财产受损的，被告可另行起诉解决。利用全体业主所有的共用部位、共有设备设施进行经营获取的收益归业主共有，原告可根据约定按比例分成，若被告主张取得该部分收益，不属于本案的审理范围，可另案处理。被告反映的原告存在侵权行为，此系物业服务法律合同关系外的行为，其可以另案进行处理，本院对此不作审查。原告提交了证据证明其按照合同约定履行了提供物业服务的义务，被告也提交了相应的证据证明原告提供的服务存在诸多问题；由于原告提供的物业服务时间上具有持续性，解决业主反映的问题具有延后性，并不能证明上述问题的长期存在，庭审中原告亦表明愿意积极进行卫生打扫，对绿化植物进行补载，故仅能说明原告在提供的物业服务过程中存在不足之处，并不足以成为被告长期拒交物业服务费的合法理由。物业公司从事的是物业区域内公共事项的管理，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。出于维护小区整体秩序以及公共利益的考虑，亦不宜以服务存在瑕疵拒绝交纳物业服务费，可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告不交物业服务费的辩解理由不成立，不予采纳。 关于违约金的问题，本院认为，原告提供的物业管理服务存在瑕疵，存在一定过错，故对其要求支付违约金的请求不予支持。物业服务主要针对小区众多业主和使用人，具体服务内容主要涉及小区公共领域，服务时间具有持续性和无法计量性的特点。原告作为物业服务企业，在服务过程中应多听取小区业主及使用人的意见，积极处理业主及物业使用人反映的问题或将相应问题提请业主大会决议，切实维护好小区环境，提升物业管理服务质量水平的同时，改善服务关系，促进彼此共同发展。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告苏承芬自本判决生效之日起十日内向原告重庆心喜物业管理有限公司支付2017年9月1日至2020年6月30日的物业服务费4760.68元； 二、驳回原告重庆心喜物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告苏承芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 张静 二〇二〇年十月九日 法官助理 饶毅 书 记 员 石欢