湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9591号上诉人（原审原告）：湖南长沙宇明实业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区八一东路五里牌湘华大厦。法定代表人：黄润崎，执行董事。委托诉讼代理人：肖斌，湖南湘达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱双铭，男，1975年5月16日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：饶路林，湖南三湘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹文星，女，1973年9月28日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：饶路林，湖南三湘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙珑，男，1991年8月5日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：文楚贤，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯雁，湖南森力律师事务所律师。上诉人湖南长沙宇明实业有限公司（以下简称宇明公司）因与被上诉人朱双铭、曹文星、龙珑债权人撤销权纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初2655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宇明公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判撤销曹文星与龙珑签订的关于坐落于长沙市××路××段××号绿地名邸12栋406号房产的《不动产买卖合同》和转让行为，并判令龙珑在限期内将案涉房产恢复登记至曹文星名下；2、由朱双铭、曹文星、龙珑承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年5月9日，长沙市雨花区人民法院就宇明公司与朱双铭之间租赁合同纠纷作出一审判决后，朱双铭明知需要向宇明公司承担支付巨额租金的民事责任，但为了逃避巨额债务，故意与曹文星协议离婚，将夫妻共同财产全部归于曹文星一人，尔后又趁着案件处于上诉期间，立即串通龙珑，由朱双铭出面代替曹文星与龙珑签订阴阳合同，将案涉房产即位于长沙市××路××段××号××栋××房以明显不合理的低价转让给龙珑。龙珑在产权人曹文星没有到场，也没有曹文星任何授权的情况下，与非产权登记人朱双铭签订阴阳房屋买卖合同，足见龙珑与朱双铭之间在主观上存在规避债权串通的故意，双方的恶意串通行为损害了宇明公司的债权。朱双铭、曹文星共同辩称：一审事实认定清楚、法律适用正确，依法应当予以维持。1、根据一审提供的银行流水等证据，龙珑在购买涉案房产的实际上向曹文星支付了1120000元购房款，该价格完全符合当时的市场价，朱双铭、曹文星不存在以明显不合理的低价转让涉案房产。2、曹文星、朱双铭与龙珑没有恶意串通的主观故意。第一，曹文星、朱双铭不可能与龙珑恶意串通。曹文星、龙珑在出售涉案房产之前根本不认识，双方完全是通过长沙链家立业房地产经纪有限公司而认识，也是通过长沙链家立业房地产经纪有限公司的中介才促成双方之间的买卖行为，曹文星不可能以损害自己利益的方式与毫不认识的龙珑进行恶意串通。第二，龙珑也没有与朱双铭、曹文星恶意串通、逃避债务的故意。涉案房屋的不动产登记所有权人为曹文星。龙珑在购买涉案房屋时，根本无须清楚朱双铭是否对宇明公司的负债情况。况且，龙珑也无法知道朱双铭对外欠债的情况。龙珑辩称：一审判决认定事实正确，适用法律正确，宇明公司的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回宇明公司的上诉请求。1、房产转让时，宇明公司的债权尚不确定。2、曹文星并非共同债务人，不符合债权人撤销权的主体要件。3、即使认定涉案房产在转让前朱双铭拥有部分产权，曹文星转让涉案房产也不会对宇明公司的债权造成侵害。4、曹文星并非低价出让或无偿转让房产。5、龙珑在受让房产时系善意受让。宇明公司向一审法院起诉请求：1、判令撤销曹文星与龙珑签订的关于坐落于长沙市××路××段××号绿地名邸12栋406号房产的《不动产买卖合同》和转让行为。2、判令龙珑在限期内将案涉房产恢复登记至曹文星名下。3、判令朱双铭、曹文星、龙珑承担该案全部诉讼费用。一审法院认定事实：宇明公司诉朱双铭及李俊伟、湖南伟铭轩酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，长沙市雨花区人民法院于2015年11月11日立案，2017年5月9日作出了（2015）雨民初字6019号民事判决，判决：一、宇明公司与李俊伟、朱双铭于2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》，于2015年11月11日解除；二、李俊伟、朱双铭、湖南伟铭轩酒店有限公司于判决生效之日起15日内支付宇明公司2015年11月1日起至2016年4月30日止的房屋租金1150000元，及后续房屋占用使用费（自2016年5月1日起以每年2300000元的标准支付至本案所涉房屋全部腾空之日）；三、李俊伟、朱双铭、湖南伟铭轩酒店有限公司于判决生效之日起15日内支付宇明公司违约金（以欠付租金1150000元为基数，自2015年10月1日起按每日万分之三标准计算至上述租金清偿之日）；四、驳回宇明公司的其他诉讼请求。李俊伟、朱双铭、湖南伟铭轩酒店有限公司不服，提起上诉。本院于2018年2月1日作出了（2017）湘01民终6364号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案进入执行程序，长沙市雨花区人民法院于2018年8月13日作出（2018）湘0111执2106号执行裁定，裁定：冻结（扣留）、扣划（提取）被执行人李俊伟、朱双铭、湖南伟铭轩酒店有限公司银行存款或其他收入5641805元，如上述措施不能执行，则查封、扣留被执行人相应价值的财产。宇明公司诉朱双铭、曹文星、肖若鹏债权人撤销权纠纷一案，长沙市开福区人民法院作出了（2019）湘0105民初360号民事判决。判决：一、撤销朱双铭与肖若鹏签订的关于长沙市开福区××道××栋××房屋的《长沙市不动产（二手房）买卖合同》和行为；二、撤销2018年1月9日朱双铭与曹文星签订的《离婚协议书》中约定“夫妻共同所有的位于长沙市开福区××道××栋××（产权证：长房权证开福字第0×**号）的房屋原登记为男方所有，现可由女方自行处理”的处分行为。肖若鹏上诉后，本院维持原判。2017年5月13日，龙珑（乙方）与曹文星（甲方）在链家门店签订一份《房屋买卖合同》（合同编号：100000889125）。该《房屋买卖合同》约定，甲方将位于长沙市天心区××路××段××号××栋××卖给乙方。该房屋建筑面积为100.28平方米，所有权证号为长房权证天心字第7×**，成交价格为1120000元（包含维修基金，但不包含税费）。其中，定金50000元，于甲乙双方交接房款时冲抵购房款。乙方于本合同签订之日支付定金50000元。甲方同意乙方以商业贷款的方式支付购房款，贷款金额为610000元，乙方应在签订合同10个工作日内向银行提交按揭贷款申请的相关资料，甲方须配合乙方提交申请银行所需全部资料，并按相关规定签署所需法律文书。乙方以银行贷款或市公积金贷款支付购房款的，过户当天将首付款455000元支付给甲方。乙方留存物业交割保证金5000元，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。甲乙双方定于收到全部房款后3日内正式交付该房屋，并向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。2017年5月13日，龙珑（乙方）、曹文星（甲方）与案外人长沙链家立业房地产经纪有限公司（丙方、居间人）签订一份《居间服务合同》。约定，甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于长沙市天心区××路××段××号××栋××房屋签订了《房屋买卖合同》，居间行为已经完成，于合同签订当日支付居间代理费。甲方支付11200元，乙方支付22400元。当日，龙珑（乙方）、曹文星（甲方）与案外人长沙链家立业房地产经纪有限公司（丙方、代理人）签订了《过户、按揭代理合同（权证业务）》，约定甲乙双方同意，委托丙方办理交易房屋的权属变更登记及物业交验手续及相关事宜。另查明，上述三份合同（即《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《过户、按揭代理合同（权证业务）》）中曹文星的名字均由朱双铭代签。上述合同签订后，2017年5月13日，朱双铭收到龙珑定金50000元并出具收条。2017年6月10日，龙珑向曹文星中国工商银行账户（户名：曹文星，卡号：6212********）转账455000元。2017年6月29日，龙珑与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订《个人住房（商务用房）借款合同》贷款金额610000元，该合同记载涉案房屋“成交价：1120000元；评估价：941600元”。2017年7月17日，曹文星中国建设银行账户（卡号6217********，客户名称：曹文星）收到从“个贷系统平账专户”汇入的附言为“给龙珑的贷款”的款项610000元。2017年6月9日，曹文星与龙珑办理了涉案房屋的过户手续。2017年6月22日，涉案房屋的权利人变更为龙珑。2017年6月9日，曹文星与龙珑曾在不动产登记中心签订《不动产买卖合同》，卖方为曹文星，买方为龙珑，出售房屋为芙蓉南路二段88号绿地名邸12栋406的不动产（不动产权证书号为714202090），面积为100.28平方米，成交总价为611000元，并约定签订《不动产合同买卖》后5日内办理转移登记手续，曹文星应于不动产转移登记完成之日起15日内将不动产交付给龙珑。另查明，朱双铭与曹文星于1999年10月15日在开福区人民政府婚姻登记处结婚，于2018年1月9日协议离婚。曹文星于2014年8月29日取得该案涉案房屋的所有权证。审理过程中，曹文星对朱双铭在该案涉案房屋买卖行为予以认可。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。该案中《房屋买卖合同》由朱双铭代曹文星签订，曹文星对此予以认可。虽然宇明公司主张的其对朱双铭的债权尚在二审期间，但是朱双铭与曹文星将夫妻共同所有的位于天心区的房产以1120000元卖给了龙珑，其成交价高于银行按揭中对该房屋的评估价，符合当时房屋交易的市场价。且龙珑履行了《房屋买卖合同》中约定的付款义务（购房款1120000元）并办理了过户，已经合法取得了涉案房屋的所有权。曹文星与龙珑在《不动产买卖合同》约定的房屋成交价600000元并非实际成交价。该案审理过程中，朱双铭、曹文星、龙珑均称在购房前不认识对方，且宇明公司未举证证明龙珑与朱双铭有其他利害关系，龙珑购房的行为是善意的。曹文星和龙珑的房屋转让行为是基于履行在链家门店签订的《房屋买卖合同》发生的，并不是基于在不动产登记中心备案的《不动产买卖合同》。综上，宇明公司要求撤销曹文星与龙珑签订的关于坐落于长沙市××路××段××号绿地名邸12栋406号房产的《不动产买卖合同》和转让行为的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条的构成要件，故该院对宇明公司的第一、二项诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，判决如下：驳回湖南长沙宇明实业有限公司全部的诉讼请求。该案案件受理80元，因适用简易程序减半收取40元，由湖南长沙宇明实业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：宇明公司提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。龙珑提交的证据证明其于2017年6月29日贷款610000元后一直在向银行还贷。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案双方诉争的焦点问题为：宇明公司是否有证据证明龙珑与曹文星、朱双铭的房屋买卖行为是恶意串通的明显不合理的低价转让行为。根据本案查明的事实，曹文星与龙珑系通过长沙链家立业房地产经纪有限公司的中介达成《房屋买卖合同》，虽然房屋的产权人为曹文星，买卖合同中曹文星的名字均由朱双铭代签，但合同签订时曹文星与朱双铭系夫妻关系，而且曹文星对朱双铭的行为予以认可，故朱双铭的行为代表了曹文星。关于房屋的成交价格，双方合同中约定的价格为1120000元，龙珑实际通过支付定金、转账和银行贷款的方式向曹文星支付1120000元，虽然在不动产登记中心双方签订的合同中载明的价格为611000元，但无证据证明该价格是双方实际成交的价格。故宇明公司无证据证明龙珑与曹文星、朱双铭的房屋买卖行为是恶意串通的明显不合理的低价转让行为。宇明公司要求撤销《不动产买卖合同》和转让行为的理由不能成立。综上所述，宇明公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人湖南长沙宇明实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭伏华审判员  李建新审判员  邓 安二〇二〇年十月二十二日书记员  焦傲雷附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。