宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2020）宁民终341号上诉人（原审原告）：盐池县哈巴湖旅游开发有限公司。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：高某，住宁夏盐池县。委托诉讼代理人：朱某、郭某，宁夏方和圆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石某，个体从业者，住宁夏盐池县。委托诉讼代理人：孙某，宁夏综义律师事务所律师。原审第三人：夏某1，住宁夏回族自治区盐池县。上诉人盐池县哈巴湖旅游开发有限公司（以下简称哈巴湖公司）因与被上诉人石某、原审第三人夏某1案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院（2020）宁03民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。上诉人哈巴湖公司的委托诉讼代理人高某、朱某，被上诉人石某的委托诉讼代理人孙某到庭参加诉讼。原审第三人夏某1经本院依法传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。哈巴湖公司上诉请求：1.依法撤销（2020）宁03民初1号民事判决，改判案涉第0110005号、0110006号房屋为哈巴湖公司所有；2．判令不得执行案涉第0110005号、0110006号房屋，并解除对上述房屋的查封等限制措施；3．一、二审诉讼费用由石某承担。主要事实与理由：一、夏某1在《股权转让合同》附件中签字确认案涉第0110005号、第0110006号房屋为哈巴湖公司所有的行为，表明上述房屋的所有权人变更为哈巴湖公司，且不动产登记并非确认不动产权属的唯一标准。首先，夏某1与宁夏盐池县英赛特科技有限公司（以下简称英赛特公司）签订《股权转让合同》前，就已经取得了案涉第0110005号、第0110006号房屋的所有权，作为所有权人夏某1对该房屋的所有处分行为均为有权处分。其次，不动产登记权属证书只是行政机关对不动产登记的结果，不能作为认定不动产权属的唯一标准。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条、第二十九条规定及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款之规定，均表明人民法院在执行程序中确认被执行标的实际权利人时，不应当简单地以不动产的权利登记作为认定财产所有权的唯一标准。因此，自《股权转让合同》签订之日起，哈巴湖公司就取得了案涉房屋的所有权，享有对案涉房屋占有、使用、收益和处分的权利，以及排除他人对该房屋的干涉。二、一审法院认定案涉第0110005号房产与《祥云山庄、接待中心房屋固定资产表》的第1、2项房产不具有同一性，及0110006号房产与《祥云山庄、接待中心房屋固定资产表》的第7项房产不具有同一性，属事实认定错误。本案中，案涉第0110005号房产的登记面积为608.1平米，哈巴湖公司提交的证据《祥云山庄、接待中心房屋固定资产表》的第1、2项房屋（现自驾车营地）的表中面积为607.81平米，即不动产登记部门的测绘结果与哈巴湖公司自行测绘的结果之间偏差仅为0.29平米。面积测绘存在误差是正常的现象，不应当苛求哈巴湖公司作为一家旅游经营公司自行测量的结果与不动产登记部门的测量结果分毫不差，且在哈巴湖公司旅游开发景区内也无法再找到第二块面积与案涉0110005号房屋登记面积相近的房屋。因此，结合第0110005号房屋在登记部门绘制的平面图和哈巴湖公司自行绘制的平面图可知，案涉房屋与夏某1确认为哈巴湖公司所有的房屋是具有同一性的。同理，案涉第0110006号房屋也具有同一性。三、一审法院判决中认为哈巴湖公司长达数年未至房屋产籍管理部门办理过户登记，怠于行使权力，属事实认定错误。案涉房屋至今未办理过户登记的原因是夏某1个人原因所致，与哈巴湖公司无关。夏某1将案涉房屋确认为哈巴湖公司后，哈巴湖公司就一直实际控制使用案涉房产。使用过程中，哈巴湖公司要求夏某1办理过户手续，但因为夏某1本人不仅不予配合，还处于失联状态，故意拖延办理过户登记手续，导致哈巴湖公司至今无法办理过户登记手续。因此，案涉房屋至今未办理过户手续并不是哈巴湖公司怠于行使权利所致，一审法院判决认定哈巴湖公司怠于行使权利应当承担不利后果无事实和法律依据。石某答辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，哈巴湖公司的上诉理由不成立，应当驳回其上诉请求。案涉不动产属于夏某1的个人财产，哈巴湖公司无权请求解除对案涉不动产的查封等措施。物权登记的效力以过户登记为准。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。夏某1未出庭亦未提交意见。哈巴湖公司向一审法院起诉请求：1.确认盐池县不动产登记证号为0110005号、0110006号的房屋为哈巴湖公司所有的财产；2.判令不得执行盐池县不动产登记证号为0110005号、0110006号的房产，并解除对该财产的查封等限制措施；3.本案诉讼费由石某承担。一审法院认定事实：石某申请执行夏某1等人民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年5月30日作出（2018）宁03民初35号民事判决，该判决生效后，石某申请强制执行。一审法院于2018年8月6日作出（2018）宁03执173号执行裁定书，查封了夏某1名下位于盐池县哈巴湖林场内的商品房（不动产登记证号为0110005号、0110006号）。在执行过程中，哈巴湖公司以其为不动产登记证号为0110005号、0110006号房屋的实际权利人提出执行异议，一审法院于2019年12月17日作出（2019）宁03执异14号执行裁定驳回了哈巴湖公司的异议请求。一审另查明，案涉不动产登记证号为0110005号建筑面积申请表及审核表均记载为608.1平方米，0110006号记载为58.73平方米。哈巴湖公司出示的《祥云山庄、接待中心（房屋）固定资产表》中序号1、2砖木双坡瓦房和砖木平房面积为607.81（438.85+168.96）平方米，序号7砖木平房面积为72.6平方米。2010年8月21日，夏某1（甲方）、案外人夏某2（乙方）、夏某3（丙方）与案外人英赛特公司（丁方）签订《股权转让合同》，约定夏某1、夏某2、夏某3就持有的哈巴湖公司总计90％的股权转让于英赛特公司，股权转让价款为500万元，股权受让方应分两次付清价款。合同还约定股权转让方有签字确认哈巴湖公司所有的资产清单的义务，并确保经签字确认的资产都登记在哈巴湖公司的名下。合同第五项明确约定，本合同约定确认的公司资产，如不在公司名下，甲乙丙三方有义务协助办至公司名下，否则丁方有权要求该三方按已付转让款的10%向其承担违约责任等。该合同附件中，列明了哈巴湖公司固定资产表共16页，有夏某1及夏某2、夏某3、英赛特公司代表的签字。夏某1于2010年8月23日和2010年12月1日分别出具收条确认收到英赛特公司款项200万元和300万元。一审法院认为，本案争议焦点为：哈巴湖公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。哈巴湖公司主张其为案涉房产的真实权利人及排除强制执行的理由是夏某1、夏某2、夏某3与英赛特公司于2010年8月21日签订的《股权转让合同》中夏某1在附件资产清单中签字确认案涉房产系哈巴湖公司所有，且案涉房产由哈巴湖公司实际占有使用的事实。一审法院认为，首先，股权转让合同的甲乙丙丁方分别为夏某1、夏某2、夏某3及英赛特公司，哈巴湖公司与英赛特公司属于两个独立的法人，哈巴湖公司并不是该合同的相对方。其次，不动产登记证号为0110005号、0110006号房产登记在夏某1名下，登记时间为2003年，结构分别为砖混与砖木，建筑面积分别为608.1㎡与58.73㎡，0110005号房产与夏某1签字确认的《祥云山庄、接待中心（房屋）固定资产表》第1、2项记载的结构及面积均不一致，0110006号房产与夏某1签字确认的《祥云山庄、接待中心（房屋）固定资产表》第7项记载的面积也不一致，哈巴湖公司亦未提交其他有效证据证明附件1、2项和第7项所涉房产即为不动产登记证号为0110005号、0110006号房产，应承担举证不能的不利法律后果。再次，根据物权法第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，房屋产权采用公示变动原则，即除达成合意签订合法有效的合同外，必须在不动产中心进行备案登记。案涉《股权转让合同》签订于2010年，哈巴湖公司虽称夏某1确认案涉房产为其公司所有，但其一直未向房屋产权管理部门申请过户登记，且哈巴湖公司称系夏某1不予配合办理所致，但其也未通过诉讼等其他合法方式积极主张权利，应属怠于行使权利，故应当承担不利后果。最后，哈巴湖公司也没有提供证据证明其是案涉房产的买受人，也不符合和不适用《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定的情形。综上，哈巴湖公司主张其为0110005号、0110006号房产的实际权利人的主张不成立，其对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十六条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回哈巴湖公司的诉讼请求。案件受理费7226元，由哈巴湖公司负担。本院二审期间，当事人双方坚持一审时的举、质证意见，均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审涉及的争议焦点问题是：哈巴湖公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，哈巴湖公司主张基于案外人英赛特公司与夏某1等人间签订的案涉《股权转让合同》及其附件“祥云山庄、接待中心（房屋）固定资产表”中确认案涉房产为哈巴湖公司所有为由，认为哈巴湖公司是案涉房产的实际所有权人。经核，案涉《股权转让合同》附件“祥云山庄、接待中心（房屋）固定资产表”中，第1项、第2项和第7项所标明的房屋的结构及面积均与案涉房屋房权证登记资料载明的内容有差异；二审中在各方当事人参与下，经过法院组织现场查看，各方均认为《股权转让合同》附件“祥云山庄、接待中心（房屋）固定资产表”中，第1项、第2项房屋系案涉0110005号房屋，第7项房屋系案涉0110006号房屋，故哈巴湖公司关于两者具有同一性的主张成立；但在哈巴湖公司未提交其他证据证明的情况下，一审法院根据案涉固定资产表标明的房屋结构及面积均与案涉房屋房权证登记资料载明的内容有差异的事实认为哈巴湖公司主张两者具有同一性依据不足的判断并无不当。另经核，案涉房屋至今在不动产登记部门登记的所有权人仍为夏某1，哈巴湖公司本案中并未举证证明不动产登记部门登记错误或其符合法律规定的除外情形；故，哈巴湖公司主张其为案涉房屋的实际所有权人缺乏事实依据和法律依据。另，哈巴湖公司本案中除主张其通过夏某1等人在案涉《股权转让合同》附件“祥云山庄、接待中心（房屋）固定资产表”中确认（列明）案涉房屋归属哈巴湖公司外，并未举证证明其对案涉房屋享有其他合法权益（其一审诉称为夏某1赠与、二审中称系股权价值对应的相关财产）的权利基础，且案涉《股权转让合同》附件中对相应不动产归属的确认（列明）本身并不构成对该不动产权属法律关系的改变，也非法律规定的取得所有权方式，以此确定哈巴湖公司具有案涉房屋所有权无法律依据。退一步讲，即使哈巴湖公司根据案涉《股权转让合同》第五条“本合同确认的哈巴湖公司资产，如不在哈巴湖公司名下，夏某1等人有义务协助办至哈巴湖公司名下，否则夏某1等人按股权转让款的10%向英赛特公司承担违约责任”约定享有合法权益，由于其在法院查封案涉房屋前未及时请求夏某1协助变更登记，其对案涉房屋所享有的权益也仅是普通债权并不具有优先保护的法律根据。据上，哈巴湖公司主张其通过案涉《股权转让合同》约定已经取得案涉房屋所有权没有事实和法律依据，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。故，哈巴湖公司的上诉理由均不能成立，不予支持。综上，哈巴湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7226元，由盐池县哈巴湖旅游开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李凤英审判员 孙泽诚审判员 张崇辉 二〇二〇年十月二十九日书记员 马爱萍