上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9531号上诉人（原审原告）：邵凤英，女，1964年7月23日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨建华，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚文捷，上海君澜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王安军，男，1964年2月13日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：张引国，男，1966年12月15日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：顾明章，上海浦东新区上钢法律服务所法律工作者。上诉人邵凤英因与被上诉人王安军、张引国确认合同无效纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初4136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵凤英上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1.上海市浦东新区XX镇XX村XX号的二上二下楼房（以下简称XX号房屋）系邵凤英、王安军和案外人的共同共有房屋，王安军无权擅自对外转让。且XX号房屋系农村宅基地房屋，依据相关法律规定，非经所有权利人同意且房屋受让人非本村集体经济组织成员的，该房屋不得出售，张引国非本村集体经济组织成员，无权受让XX号房屋。2.王安军与张引国就XX号房屋签订的《房屋及宅基地转让契约》实质是一份抵押合同，双方之间实际不存在房屋买卖关系，房屋买卖不是双方当事人的真实意思表示。3.邵凤英与张引国后续签订的《农民房买卖后补充协议》不是构成房屋买卖合同法律关系整体的一部分，也不是一种“意思添加”，邵凤英自始不同意出售房屋，只是被张引国纠缠所迫签字，邵凤英一直主张房屋被非法占有。综上，《房屋及宅基地转让契约》应属无效。张引国辩称：1.《房屋及宅基地转让契约》系双方真实意思表示，王安军还出具了转让XX号房屋产权的承诺书，故《房屋及宅基地转让契约》属于房屋买卖性质的合同。借期内是房屋抵押，到期后王安军未归还20万元借款，房屋由抵押转为转让。2.即使王安军构成无权处分，因张引国签订合同时不了解房屋有其他共有人份额的情况，其可善意取得房屋产权，另外无权处分也不导致《房屋及宅基地转让契约》无效。3.就邵凤英提出张引国非本村集体经济组织成员的问题，基本法优于其他法律法规，土地管理法并未禁止村民出让宅基地房屋给村外人员。4.《农民房买卖后补充协议》是在村委会签订的，张引国没有胁迫邵凤英，邵凤英签订该补充协议构成对《房屋及宅基地转让契约》的追认。综上，请求驳回上诉，维持原判。王安军未作答辩。邵凤英向一审法院起诉请求：确认王安军、张引国签订的《房屋及宅基地转让契约》无效。一审法院认定事实如下：2014年10月14日，王安军出具《借条》，言明向张引国借款20万元，借期3个月，同时王安军将XX号房屋抵押给张引国，如2015年1月14日前不能归还借款，则XX号房屋归张引国所有。同日，王安军作为出让人（甲方）、张引国作为受让人（乙方）、胡平作为见证人（丙方）签订了《房屋及宅基地转让契约》（落款日期2012年8月22日是虚假的），约定甲方以20万元的价格将XX号房屋转让给乙方，乙方应在2014年10月14日一次性将该房屋总价款交付甲方，甲方应在2015年1月20日前清空、交付该房屋。同日，王安军出具《承诺书》（落款日期2012年9月12日也是虚假的），承诺将自己名下的XX号房屋产权转让给张引国，如涉及该房屋共有人的争议，均由其自行处理，如其在2015年1月15日前不能赎回该房屋，此承诺书生效。因债权到期后张引国无法找到王安军，故张引国与邵凤英进行交涉。2015年夏，张引国（甲方）和邵凤英（乙方）签订《农民房买卖后补充协议》，约定：“一、甲方张引国和原房主所签定的农村房买卖合同真实有效，为此甲方有出租装修出售等任何权利，包括周边自留地，乙方包括家族共有人不得干涉，假如甲方处理该套房子，全部是甲方的权利，万一产生纠纷和矛盾所造成的后果全部有乙方承担。二、乙方的房子假如遇到国家动迁，甲方则享受四间房子（地上物）拆迁金，乙方则享受（地下物）包括人头费全部归乙方所有，甲方不可以干涉，同时乙方享受安置房的权利，甲方不得干涉，乙方的安置房买房款专款专用，资金从人头费里提取，假如买房款不够，那么甲方补贴乙方的买房款，补贴该套安置房房子买成功，关于乙方分派多少安置房根据国家政策分派，与甲方无关”。嗣后，张引国将XX号房屋转让给他人，现房屋由最后手买受人居住。一审法院另查明，邵凤英与王安军于1987年1月5日登记结婚，于2009年5月15日登记XX。XX号房屋建造于1986年和1991年，原为二层楼房3幢（占地面积104平方米）、副舍1间（占地面积23平方米）。1991年农村宅基地普查时，原XX号房屋登记在王安军、邵凤英、王某1（邵凤英与王安军之女）、王某2（王安军之父）、唐某（王安军之母）名下。王某2、唐某分别于2000年、2009年去世。2014年，因王某1需另行申请建造宅基地房屋，故王安军、邵凤英、王某1作为转让户，邵凤英作为受让户，申请办理农村村民住房转让手续，上海市浦东新区大团镇人民政府于2014年7月21日审核批准，原XX号房屋中1幢楼房及副舍予以拆除，1幢楼房由邵凤英受让，1幢楼房予以保留（合有财产）。一审法院认为，民事法律关系的性质应以当事人的真实意思表示予以认定。同一份契约，随着当事人的“意思添加”，形成的民事法律关系的性质、法律效力可能有所变化。2014年10月14日，王安军、张引国同时签订《借款合同》和《房屋及宅基地转让契约》，后一份合同实际是对履行前一份合同的担保，故此时《房屋及宅基地转让契约》应认定为抵押合同，且该抵押合同违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的禁止性规定，应属无效。涉案借款履行期限届满后，张引国催讨无着而与邵凤英交涉，双方签订《农民房买卖后补充协议》，对《房屋及宅基地转让契约》进行了补充和变更。通过这种“意思添加”，《房屋及宅基地转让契约》的法律关系性质、法律效力发生了变化，《房屋及宅基地转让契约》和《农民房买卖后补充协议》作为一个整体，构成房屋买卖合同法律关系，且此时借款履行期限已届满，故不违反相关禁止性法律规定。根据法律规定和审判实践，对于将农村宅基地房屋出售给本乡以外的人员，虽未经有关组织和部门批准，但合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用房屋的，应本着尊重现状、维护稳定的原则，对邵凤英要求确认合同无效的主张不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回邵凤英的诉讼请求。案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由邵凤英负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，邵凤英表示若确认《房屋及宅基地转让契约》无效，则要求处理合同无效的后果，即主张返还XX号房屋。本院认为，本案的争议焦点是《房屋及宅基地转让契约》的性质。2014年10月14日王安军出具的《借条》载明，其向张引国借款20万元，借期3个月，同时将XX号房屋抵押给张引国，如2015年1月14日前不能归还借款，则XX号房屋归张引国所有；同日，王安军与张引国就XX号房屋签订了《房屋及宅基地转让契约》并出具《承诺书》，《承诺书》载明王安军将自己名下的XX号房屋产权转让给张引国，如王安军在2015年1月15日前不能赎回房屋，此承诺书生效。结合张引国在王安军出具借条的当天就与王安军签订《房屋及宅基地转让契约》的事实以及张引国在庭审中关于房屋在借款期间是抵押，到期不还则由抵押转为转让的陈述，可以认定双方的真实意思表示是将XX号房屋作为王安军向张引国借款20万元的抵押物，若王安军到期未清偿债务，则XX号房屋产权归张引国所有，双方并不存在买卖XX号房屋的真实合意，张引国亦未另行支付过购房款，故双方签订《房屋及宅基地转让契约》仅是虚假表面行为，双方隐藏着与借款关系相关联的担保行为。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，王安军与张引国并无买卖XX号房屋的真实意思而签订了《房屋及宅基地转让契约》，《房屋及宅基地转让契约》应属无效。关于合同无效的后果处理，邵凤英主张返还XX号房屋，考虑到此与《农民房买卖后补充协议》的效力及履行问题有关，且涉及案外人的权益，故在本案中对合同无效的后果不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初4136号民事判决；二、王安军与张引国签订的《房屋及宅基地转让契约》无效。本案一审案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，二审案件受理费4,300元，均由王安军、张引国共同负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年十月二十九日书记员 宋佩祯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……