广西壮族自治区德保县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1024民初951号 原告(反诉被告)：广西德保鸿程房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区德保县粮食局。 法定代表人：毛霜梅，总经理。 委托诉讼代理人：黄成春，广西祺光昭来律师事务所律师。 被告(反诉原告)：王东，男，1959年9月30日出生，壮族，住广西壮族自治区德保县城关镇隆盛社区德盛路**。 委托诉讼代理人：黄宏蛮，广西鹅城律师事务所律师。 案由：商品房销售合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年8月14日 开庭日期：2020年9月15日 原告诉讼请求：原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方2007年8月23日签订的《商品房买卖合同》；2.责令被告返还占有的德保新城E2幢P02号房屋；3.被告返还房屋租金224000元；4.被告支付违约金12968.4元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年8月23日，原告与被告王东签订《商品房买卖合同》，由被告出资购买原告开发的铺面一间，该房屋位于德保县城关镇东安狮子街德保新城E2幢P02号房屋，建筑面积共51.086平方米。双方约定该房屋总价款为人民币259192元，由被告以银行按揭的方式分两次付清。合同还约定了买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过15日的，出卖人有权解除合同。合同签订后，被告仅向原告交付首付款104368元后即接收楼房并出租收取租金至今，按揭款155000元至今未付。合同约定房屋交付时间是2007年11月23日，参照周边的房屋租赁市场价格，原告主张要求被告返还的租金自2008年8月算起，计算方式如下：2008年8月至2012年8月，每年15000元共四年即15000×4=60000元；2012年8月至2015年8月，每年18000元共三年即18000×3=54000元；2015年8月至2018年8月，每年20000元共三年即20000×3=60000元；2018年8月份至起诉之日每年25000元共两年即25000×2=50000元；违约金计算方式：259192×5%=12959.6元。因被告未按合同约定全额支付购房款，已经违约并严重损害了原告的合法权益，为此原告特诉至法院，请法院支持原告的诉求。 被告答辩意见：被告辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，应认定为有效合同，各自应按合同规定履行义务。本案房屋总价是259368元，首付款是104368元，被告已经支付，另外还向原告支付契税7781元、办证费用499元、装修和垃圾押金200元。按照合同约定，原告应当在商品房交付使用后90日内办理权属登记，协助被告到银行办理按揭手续，因为原告尚欠浙江野风建设公司的工程款而被百色市中级人民法院查封。房子到现在都无法办理按揭手续，导致房子一直没有办理房产证，是因原告根本违约才造成剩余的房款没有支付，因此，原告起诉完全没有事实和法律依据。退一步讲，如被告违约没有支付剩余房款，按合同约定，逾期付款超过十五日，出卖人有权解除合同。但从2007年9月起，如被告违约，原告也在一年内行使解除权，现在已经超过13年时间，原告的解除权依法已经消灭。原告要求返还房屋租金也是没有事实和法律依据。关于原告要求支付违约金的问题，不是被告存在违约，而是原告房子被查封，才导致无法办理银行按揭手续，应由原告承担违约责任。 反诉原告诉讼请求：一、依法驳回被反诉人的诉讼请求；二、判令被反诉人按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定继续履行合同，到产权登记机关备案，协助反诉人到银行办理按揭贷款手续；三、判令被反诉人按照已付房价款的5%支付违约金5218.40元。 反诉被告辩称：反诉人的反诉请求没有事实和法律依据。按照合同的约定，反诉人支付全部房款后，才办理房产证，履行义务有先后顺序，反诉人没有足额支付房款，我们就没有义务为他办理房产手续。 查明事实：2007年8月23日,原告（出卖人）与被告王东（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由买受人购买出卖人位于德保县城关镇东安狮子街德保新城第E2幢P2号房；该商品房的用途为商住，属框架结构，建筑面积共51.086平方米；按建筑面积计算，该商品房总金额为人民币贰拾伍万玖仟叁佰陆拾捌元整(259368元)，买受人支付首付款为104368元，余额155000元向银行按揭；买受人须在本合同签订当天向出卖人支付首付款（原已交预付款转作首期付款），余额由买受人向银行申请办理按揭贷款；买受人须在签订本合同后10日内按银行要求提交所有按揭资料，逾期买受人按日向出卖人支付应付款（即贷款金额）万分之一的违约金，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，买受人按总房款的5%向出卖人支付违约金；买受人须在收到银行或出卖人办理按揭通知后10日内到银行指定地点办理银行按揭手续并交纳契税等相关费用，逾期买受人按日向出卖人支付应付款（即贷款金额）万分之一的违约金，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，买受人按总房款的5%向出卖人支付违约金；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2007年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方还就其他权利义务事项进行了约定。合同签订后，被告按约定付清了首付款，还于合同签订当天向原告支付房屋契税7781元及其他费用499元，原告亦按约定向被告交付了房屋。因被告未按约定付清剩余购房款155000元，原告遂向本院提起本案诉讼。 本院意见：原、被告于2007年8月23日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，原告已经按合同约定将房屋交付给被告使用，但被告交付首付款104368元后，剩余购房款155000元未付。根据合同约定，对剩余购房款155000元，由被告向银行申请办理按揭贷款支付，被告逾期支付剩余购房款超过15日的，原告有权解除合同；同时还约定被告须在签订本合同后10日内按银行要求提交所有按揭资料，在收到银行或出卖人办理按揭通知后10日内到银行指定地点办理银行按揭手续，逾期超过15天的，原告有权解除合同。双方没有约定解除权的行使期限。因被告没有按约定在上述期限内付清剩余购房款，原告于2007年11月已取得合同的解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原告应自2007年11月起一年内行使合同解除权，但原告于十余年后即2020年8月提起诉讼要求解除合同，已经超过一年的除斥期间，解除权消灭，故对原告提出的解除双方签订的《商品房买卖合同》，并责令被告返还房屋及房屋租金的主张，因没有法律依据，本院不予支持。对反诉原告王东提出双方签订的《商品房买卖合同》有效，要求继续履行合同的主张，本院予以支持。因此，被告王东应按合同约定，支付给原告尚欠的购房款155000元。根据合同的约定，出卖人应于2007年11月23日前交付房屋给买受人，买受人逾期交付购房款的，从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付应付款万分之一的违约金，因此，被告王东应按尚欠款项按日向原告支付违约金。对反诉原告要求反诉被告按照已付房款支付违约金5218.40元的主张，与本院已查明的事实不符，其提出的这一主张，本院不予支持。 判决主文：一、广西德保鸿程房地产开发有限公司与被告王东签订的《商品房买卖合同》及补充协议有效，双方应继续履行；二、由被告王东支付给原告广西德保鸿程房地产开发有限公司购房款人民币155000元；三、由被告王东支付给原告广西德保鸿程房地产开发有限公司违约金(违约金的计算：从2007年11月24日起至本判决确定履行期限之日止，以155000元为基数，按日万分之一向原告支付违约金)；四、驳回原告广西德保鸿程房地产开发有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告王东的其他诉讼请求。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定。 诉讼费：本案受理费4854元（原告已预交2427元），依法减半收取2427元，由原告广西德保鸿程房地产开发有限公司负担1427元，被告王东负担1000元。反诉费2466元，由反诉原告王东负担1233元，反诉被告广西德保鸿程房地产开发有限公司负担1233元。上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员 黄 涛 二〇二〇年十月十二日 书记员 农碧珠