河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7310号 上诉人（原审被告）：河北中顺合创孵化器有限公司，住所地石家庄市鹿泉区107国道鹿泉段**中顺科技园，统一社会信用代码：91130100MA0808RQ04。 法定代表人：雷浩阳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑士南，男，1963年5月13日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**，、股东。 被上诉人（原审原告）：周娟，女，1981年8月29日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。 被上诉人（原审原告）：曹士星，男，1981年8月13日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。 上诉人河北中顺合创孵化器有限公司（以下简称中顺公司）因与被上诉人周娟、曹士星房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2020）冀0110民初990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 河北中顺合创孵化器有限公司上诉请求：1、依法撤销河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2020）冀0110民初990号民事判决书；2、依法改判，确认上诉人与被上诉人签订的《认购协议书》有效，驳回一审原告的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人之间《认购协议书》无效事实错误。上诉人与被上诉人曹士星于2018年4月21日签订了《认购协议书》，依据协议被上诉人购买上诉人园区内的“工业墅”。双方协议的第十三条第4项明确约定：“已知悉本项目用地性质为工业用地，水、电后期均为工业性质”。第5项：“本项目产品用途为办公、研发、创意、生产、厂房，不得用作他途”，因此，协议约定的标的物非商品房，对此条款被上诉人是明知的。从法律角度来分析，商品房是指建造在住宅用地上的按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。而非商品房是建造在非住宅用地基础上的用于工业、交通、仓储用房，商业、金融和信息用房，教育、医疗卫生和科研用房，文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房，机关事业办公用房等等。商品房的销售法律要求五证齐全，而对于工业用地上建造的房屋其销售是采用订购式的方式，即房屋是依据订购人的需要建造。目前，在全国范围内就此类房屋的销售均没有《商品房销售（预售）许可证》的法律要求，只要具备《因有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》四证，而一审法院罔顾这一基本法律事实，认为协议约定的内容符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并据此认定上诉人与被上诉人之间的协议为商品房买卖合同。这一认定混淆了两种不同性质的房屋，因此，这一基本事实的认定是错误的。二、一审法院基于对案件基本事实认定的错误，导致其适用的法律也是错误的。一审法院基于对上述基本法律事实的错误认定，进而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》错误的将上诉人与被上诉人之间《认购协议书》认定为无效，必然也是错误的。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，因案涉房屋所在土地性质为工业用地，上诉人与被上诉人之间的法律关系非商品房预售合同关系，也非商品房屋买卖合同关系。上诉人与被上诉人双方签订的协议书，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，故应为有效合同。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，故恳请贵院依法撤销一审判决。依法改判，驳回一审原告的全部诉讼请求，并承担一、二审的全部诉讼费用。 周娟、曹士星答辩称，1、我买房的时候，上诉人承诺是可以居住，并不是上诉人所述的库房，但现在的房屋不允许居住，后上诉人承诺给我置换房屋，但后期又把置换的房屋出售了，所以我方认为上诉人收取我方的定金要双方赔偿，与上诉人签订的合同也属于欺诈合同。2、土地规划是工业用地，上诉人自己也清楚，但是建成房屋在销售的时候称是普通住宅，我方对此不了解，我方是按照销售人员的承诺购买的，与普通住宅一样，后经过查询，在工业用地上建住宅是国家不允许的，上诉人属于欺诈性销售。购买房屋的时候因小院和车库的赠送问题还与销售人员注明了，合同上也有销售人员盖了他们的公章，合同里面有规定交房标准，合同中的交房标准都是按照普通住宅适用的，并不是工地用地建仓库来使用的。 周娟、曹士星向一审法院起诉请求：1、请求确认原被告签订的《认购协议书》无效；2、被告双倍返还购房定金即200000元；3、请求被告返还购房款首付款470000元，并按同期银行贷款利率支付利息31809.17元（2018年4月21日至2019年11月30日期间的）及至执行完毕之日止利息；4、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：二原告为夫妻关系，二原告于2018年4月21日到被告售楼部签订了《认购协议书》一份，购买被告位于石家庄市鹿泉区环别院项目1403的房屋。协议约定原告所购买的为工业墅，建筑面积185平方米，房屋总价款810000元。付款方式:2018年4月21日410000元肆拾壹万，另起一行分别载明400000肆拾万，第四行载明10，并注明赠送小院、车位、露台，自己使用，露台可封。交付期限2018年10月31日。协议签订后，原告支付了100000元的购房定金和部分首付款，被告为原告出具收据两张，载明:“今收到周娟、曹士星交来1403首付款肆拾壹万410000”“今收到周娟、曹士星交来1403定金拾万元100000”，两张收据在收款单位处盖有被告河北中顺合创孵化器有限公司财务专用章。原告称原告支付首付款47万元，被告否认。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案原告与被告签订《认购协议书》,但被告至今未取得商品房预售许可证明，因此双方签订的买卖合同应当无效。合同无效，因合同所取得的财产应当返还，故原告主张返还已付购房款和定金，予以支持。关于购房款数额，原告主张支付定金10万元，首付47万元，被告否认首付款47万元，虽原告提交的交款发票为41万元，但原告提交的打款记录和被告方工作人员出具的备注说明，由此可以认定原告包括定金在内共支付57万元。关于原告主张的利息，原、被告签订的《认购协议书》载明购买的是工业墅，明知被告没有取得商品房预售许可证而予以购买，也是造成双方签订的《认购协议书》无效的原因，考虑到原告确有一定的损失，利息按照中国人民银行同期贷款利率的60%计算由被告承担，其余利息损失由原告自行承担。本案原、被告双方签订的《认购协议书》属于无效协议，原告主张按合同有效要求被告双倍返还定金，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、原告曹士星与被告河北中顺合创孵化器有限公司签订《认购协议书》无效；二、被告河北中顺合创孵化器有限公司于本判决生效之日起十日内日返还原告购房款人民币57万元及利息（利息以57万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的60%计算，自2018年4月21日起至2020年2月24日止）；三、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费5409元，原告负担409元，被告负担5000元。 本院二审期间，周娟、曹士星提交如下证据：1、2018年拍摄照片一组，以证明签订合同的时候手续是齐全的，到现在发现不可以居住，上诉人让我签订合同是欺骗行为；2、2019年12月13日双方签订的协议一份；3、《寺家庄镇人民政府关于依法拆除中顺物流违建楼的实施方案（含应急处置预案）》复印件一份，以证明中顺公司存在的违法事实。经中顺公司质证，对证据1的真实性认可，但有的手续已经过期，当时是有效的；对证据2，达成协议后被上诉人就撤诉了，但还没有到2020年5月31日的履行期限，被上诉人就又起诉了，所以该协议作废了；对证据3，实施方案与实际拆违时间对不上，实施方案是后补的，但大概是有这么一个事。本院到石家庄市鹿泉区调取《调查询问笔录》两份、石家庄市鹿泉区自然资源和规划局《复函》一份、《行政处罚决定书》一份，经中顺公司质证，对上述证据的真实性认可，对所载内容不认可。经周娟、曹士星质证，认可上述证据。本院查明其他事实同原审查明一致。 本院认为，本案争议焦点为案涉《认购协议书》的效力问题。曹士星与中顺公司于2018年4月21日签订《认购协议书》约定购买中顺公司三环别院项目的工业墅1403房屋，该协议书并未对案涉房屋性质进行明确约定，后附的房屋平面示意图可明显看出房屋包含有厨房、客厅、老人房等住宅用途的房屋。周娟、曹士星提交的《寺家庄镇人民政府关于依法拆除中顺物流违建楼的实施方案（含应急处置预案）》虽系复印件，但与本院调取的《调查询问笔录》、《复函》、《行政处罚决定书》能够相互印证，现有证据可以证实中顺公司存在未办理建设工程规划许可证等相关审批手续开工建设且改变项目规划用途非法预售商品楼的违法行为，并被行政执法部门强制拆除了相关违法建筑。中顺公司认可曾被拆除违建的事实，并称案涉《认购协议书》所约定的房屋就是在上述行政执法部门强制拆除违建行动中被拆除的，且相关建设审批手续现仍未全部办理齐全。中顺公司在未办理相关审批手续的情况下，违法建设并销售案涉房屋，其与曹士星签订的《认购协议书》应认定为无效。中顺公司诉称案涉房屋系工业用地建房非商品房，不需要办理商品房预售许可证明，主张案涉《认购协议书》有效，本院不予支持。 综上所述，中顺公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10818元，由上诉人河北中顺合创孵化器有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘清振 审判员  常晓丰 审判员  李 祥 二〇二〇年十月二十七日 书记员  董 冉 ——