重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4332号上诉人（原审被告）：曾繁梅，女，1986年12月20日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：张建华，重庆西田律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟智云，重庆光界（渝北）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨含均，男，1972年10月22出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：邱波，重庆兴胜律师事务所律师。上诉人曾繁梅因与被上诉人杨含均房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初12533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月13日，2020年9月10日进行了询问。上诉人曾繁梅及其委托诉讼代理人张建华，钟智云，被上诉人杨含均委托诉讼代理人雷少晶到庭参与诉讼。本案现已审理终结。曾繁梅上诉请求：1．撤销一审判决第二、三、四项，第一项租金的正确计算为44473.15元；2．被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实及理由：1．一审对转让费的认定和判决，违背事实和法律规定。上诉人已经支付了178887元的转让费，现在因被上诉人违法转租，且被上诉人已私自将门面和设施设备扣押和处置，导致上诉人什么都没有，所以被上诉人无权再向上诉人主张剩余的转让费。2．一审对房屋租金、物管费、水电费等计算和认定，不正确。上诉人已经支付了被上诉人10000元水电费应当扣除。杨含均辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。杨含均向一审法院提出诉讼请求：1．被告支付房屋转让款51069元；2．被告支付违约金50000元；3．被告支付2019年9月至12月的三个整月租金50800元；4．被告支付物管费及电费3499.71元（具体包括2019年10月1日至12月1日的商业物业费1280.25元、2019年10月1日至2019年12月31日的公摊费150元、2019年9月11日至2019年12月9日的代收电费1761.9元）；5．被告支付水费514元；诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2017年12月20日，杨含均（承租方、乙方）、邹浩（出租方、甲方）签订《物业租赁合同》，第1条约定：出租房屋位于渝北区，建筑面积227.18平方米，乙方承租用途为汽车美容、维修，物业状态系现房现状租赁，附属设备设施情况以承租物业的实际状态为准（可附设施、设备及装修清单）；附属设备、设施或不完备，但已在租金单价予以体现，承租人自行完善；第2.1条约定：租金为90元／月／平方米，按建筑面积计算，合计为20446元／月，从第2年起即2019年1月1日起，每年在前一年租金基础上按5%递增，即2019年1月1日止2019年12月31日租金为21468元／月；第2.2条约定：租期自2018年1月1日至2020年12月31日；第2.3条约定：乙方在签订本合同时一次性支付3个月租金61338元和履约保证金40892元。保证金待租赁期限届满双方终止租赁关系，期间乙方无任何违约行为，且双方及乙方与相关第三人结清包括但不限于租金、物业管理费、水电费、违约金、赔偿金等全部费用并由甲方验房、签字确认接房后，甲方将保证金无息全额退还乙方，否则保证金不予退还；第5.1条约定：乙方逾期或未全额支付租金，除应立即全额支付外，每日还应按应交而未交金额的千分之九向甲方支付资金占用损失费，直至乙方付清为止；逾期超过30日的，甲方有权以提前15天向乙方发出书面解除合同通知的方式单方面解除本合同，收回该承租物业另行出租，乙方按本合同约定承担相应的违约责任和资金占用损失费；甲方未向乙方发出书面解除合同通知的，乙方应按本合同约定支付相应的租金、资金占用损失费和违约金；双方终止或者解除本合同至乙方按本合同约定标准将承租物业实际交还甲方期间，乙方应向甲方支付占有承租物业给甲方造成的损失，其标准为同期乙方应付租金的1.5倍；第5.2条约定：乙方逾期或者未全额支付除租金外的包括但不限于水电物管费等各项费用中的任一项，除应按甲方或相关部门、物管企业等的要求立即全额支付相应款项、承担逾期付款的违约责任或者滞纳金外，每日还应按应交而未交费用的20%向甲方支付违约金；如乙方未按时缴纳上述费、税而导致甲方或第三方代缴代付后，乙方应在三日内向代缴代付方支付其代缴代付的全部款项，同时乙方每日需向代缴代付方支付其代缴代付金额的千分之五的资金占用损失费，直至乙方付清为止；第5.9条约定：除本合同约定的前述违约责任情形外，因乙方违约导致甲方依据本合同约定终止或者解除本合同的，乙方除应依约足额支付尚欠的包括但不限于租金、物业管理费、滞纳金、赔偿损失等外，还应向甲方支付50000元的违约金，同时甲方有权以任何方式处置乙方或者第三方滞留在承租物业内的所有财物、设施、设备等而无需承担任何责任，乙方所交的履约保证金甲方不予退还。因甲方过错导致乙方依据本合同约定提前终止或者解除本合同，甲方除退还乙方履约保证金（乙方在实际占用承租物业期间有违约行为除外）和已预交的合同终止或者解除月（不满一月的按一月计算）以后各月租金外，还应向乙方支付50000元的违约金和损失费。2019年4月10日，杨含均（甲方）、曾繁梅（乙方）签订《合作协议书》，第1条约定：甲方同意将自己租赁的位于重庆市渝北区阳光地中海8栋1-5、1-6店铺，建筑面积为227.18平方米，以协议合作的方式给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务；第2条约定：甲方与商铺所有人方已签订了租赁合同，租期从2018年1月1日至2020年12月31日，商铺面积为227.18平方米，租金为90元／月／平方米，每年5%递增，租金为每季度支付一次，商铺保证金为两个月租金40892元，场地整改费为22000元（不退），并约定每季度末20日前交下季度租金。根据以上租赁合同条款内容，乙方从2019年4月11日起开始接手该商铺的具体经营管理和使用，乙方每月按照甲方租金同等额度的费用支付给甲方，房屋租金由甲方自行支付。乙方于2019年4月1日至2019年12月31日每月支付甲方房屋使用的费用为21469元，每季度末20日前向甲方支付下季度房屋的使用费用64407元。2019年1月1日至2020年12月31日每月房屋的使用费用22542元，每季度末20日前向甲方支付下季度房屋的使用费用67626元；第3条约定：店铺由乙方具体使用和管理后，乙方同意代替甲方向商铺所有人履行原有商铺租赁合同中所规定的条款，并且每季度定期缴纳与甲方租金等额的房屋的使用费及该合同所约定的应由甲方缴纳的水电费、物管费及其他各项费用。甲方租赁期满甲方退还商铺保证金后，乙方可自行与商铺所有人签订商铺租赁合同；第4条约定：合同签订后该商铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，合作期满（与甲方的租赁期满时间一致）后，房屋装修等不动产归商铺所有人所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按甲方租赁合同执行）；第5条约定：乙方在本协议签订生效时一次性向甲方支付房屋使用的合作收益费200000元（不含商铺保证金，甲方租赁期满由商铺所有人退还甲方），水电费押金10000元，场地占用费21个月12800元，共计222800元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用（合同中约定的相关费用除外）；第6条约定：乙方接手后该店铺所有洗车次卡、年卡及储值卡用户（办卡人员名单及余额见附件）由乙方负责完成服务，不另外收取任何费用，拒绝服务已办卡人员造成的一切后果由乙方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责；第7条约定：如乙方逾期交付商铺租金、水电费、物管及其他各项费用，违反各项条款，其违约责任按甲方与商铺所有人签订的租房协议相关条款执行；第8条约定：甲方必须保证乙方房屋使用至甲方的租赁合同期满，而且甲方必须及时向房屋出租人支付租金（乙方不及时缴纳房屋使用费和本合同约定的其他应由乙方支付的费用除外），甲方必须配合乙方能够在营业许可范围内不受限制的使用该房屋，若因甲方不履行合同义务和本条约定的义务，导致房屋被收回等其他影响乙方经营的情形，甲方除赔偿乙方的损失外，还应当承担本合同金额30%的违约责任。审理中，双方均认可《合作协议书》实质为转让协议，转让内容包括案涉房屋的承租权、装饰装修设备等，合同签订后曾繁梅共计支付了171731元转让款及2019年4月1日至2019年4月10日的租金7165元。曾繁梅认为杨含均无权收取2019年4月1日至2019年4月10日期间的租金，本案中应扣除该笔租金。后曾繁梅表示因案涉房屋渗水问题、中央空调等问题，其未予支付尾款。对于渗水问题，2019年5月2日，双方在渝北公安局龙山派出所调解，调解记录记载：案情为：双方签订合作协议书，约定曾繁梅自2019年4月11日起开始接受案涉商铺经营。协议签订后曾繁梅支付了30000元。2019年4月26日曾繁梅对店铺装修时发现1-6号店铺渗水，当日通知杨含均到场协商渗水问题，因分歧较大未达成一致意见。次日曾繁梅支付了141731元，后双方一直对扣款事宜及渗水修复费用未达成一致意见，因此纠纷至龙山派出所。调解记录为：双方继续履行合作协议书，杨含均免除曾繁梅12800元场地费，曾繁梅现场一次性支付剩下29269元合作协议费，双方就本案权利义务结清。调解结果为：调解不成。对此，杨含均陈述渗水是曾繁梅装修后发生的，2019年4月26日杨含均前往案涉房屋发现曾繁梅正在装修，另一间房屋装修出渗水，杨含均当即则提出渗水系因曾繁梅装修所致。对于案涉房屋锁门的事实，曾繁梅陈述2019年4月11日杨含均交付了案涉房屋的一把钥匙，曾繁梅接房后即将钥匙拿给了装修工人进行装修，后杨含均从装修工人处拿回钥匙并锁门，曾繁梅遂于2019年4月29日更换门锁进入案涉房屋，2019年5月2日杨含均又更换了门锁，曾繁梅遂报警处理，3日后杨含均才将门锁换回并发信息让曾繁梅自行开门装修，据此本案中应当扣除曾繁梅锁门期间的租金损失、营业损失和换锁损失。杨含均仅认可2019年5月2日更换了门锁，但更换门锁的原因系因曾繁梅欠付合同尾款。对于案涉房屋的装饰装修，曾繁梅陈述在双方签订合作协议时，杨含均出示了其与邹浩的租赁协议，但未出示合同附件，曾繁梅查看门市时发现案涉房屋装有中央空调，这不符合洗车店的一般装修情况，遂询问杨含均，杨含均表示因当时加盟“洗车人家”按要求统一装修，杨含均从未表示过中央空调并非其所有。接手后曾繁梅对案涉房屋进行装修，发现中央空调无法使用，遂电话询问杨含均，杨含均表示中央空调未接线，给了一个电话叫曾繁梅自己找人接线。曾繁梅遂联系格力售后，工人查看后表示案涉房屋与隔壁房屋（经营串串香）中央空调是一体的，曾繁梅就询问了隔壁门市的老板，老板说洗车店与串串香门市本来是一个大门市，之前是经营的爬爬虾，中央空调在那时就有了，不知道是谁安装的，后爬爬虾没经营了，出租人收回了大门市并隔成了两个门市（即现在的洗车店门市和串串香门市），中央空调就这么遗留下来的，由于杨含均并无该部分的所有权，无法转让。现其认为案涉房屋中央空调价值约3、4万元，为此曾繁梅申请鉴定中央空调的价值，一审法院依法委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司进行评估，评估过程中，曾繁梅告知评估机构退件，评估机构遂做退件处理。杨含均则陈述其从邹浩处承租案涉房屋时就有中央空调了，品牌是格力的，中央空调属于业主所有，曾繁梅接手案涉房屋时，杨含均也将“中央空调只有使用权”这一情况告知了曾繁梅，杨含均与邹浩签订租赁合同时有一份设备清单，但掌握在邹浩处，杨含均处没有，现其不清楚中央空调的价值。对于诉请中的租金，杨含均陈述因曾繁梅未支付2019年9月至12月的租金，业主又一直催收租金，为减损，杨含均遂找业主协商解除合同，2019年12月12日杨含均与邹浩的租赁合同协商解除，当日邹浩即收回了案涉房屋，为此杨含均代曾繁梅垫付了2019年9月1日至12月12日的租金，垫付方式为杨含均支付了10000元现金，余额以其缴纳的保证金冲抵。为此，杨含均举示了2019年12月12日的收据予以证明，收据显示：杨含均支付了10000元，付款事由为：地中海渝**余松路**附**、附7号房屋租金，截止2019年12月12日终止合同，下欠租金用保证金冲抵。收据左下角加盖有邹浩的私章。曾繁梅则表示2019年9月1日之后的租金其确未缴纳，因杨含均在2019年8月31日之后即将案涉房屋锁住，杨含均与邹浩租赁合同解除的原因系杨含均违反约定，擅自转租所致。对于诉请中的物业费等，杨含均举示了2019年12月20日重庆渝诚物业管理有限公司阳光地中海管理处出具的专用收据以证明，收据上载明杨含均支付了8-1-5房屋2019年10月1日至2019年12月1日的商业物业服务费1280.25元，8-1-5房屋2019年10月1日至2019年12月31日的公摊费150元，8-1-5房屋2019年9月11日至2019年12月9日的代收电费1761.9元，合计3192.15元。审理时，曾繁梅表示该款系杨含均用曾繁梅的水电押金支付，现无证据证明。对于诉请中的水费，杨含均举示了微信转账记录以证明，记录显示：其于2019年12月18日支付了缴费编号为04560597的水费共计515元。审理时，曾繁梅认可缴费编号为案涉房屋水表，但陈述2019年10月案涉房屋即关门了，水费不知从何而来。对于诉请中的违约金，杨含均陈述系依据合作协议书第7条以及租赁合同第5.9条的约定，由于曾繁梅未交租金导致房屋被收回，故双方的合作协议在2019年12月12日事实上已处于终止状态。一审法院认为，审理中，双方均认可双方签订的《合作协议书》名为合作，实为转租房屋、转让设备等。现无证据证明转让、转租违反了相关法律法规的规定，故《合作协议书》真实、合法、有效，双方均应依照协议书约定履行义务。现就杨含均的诉讼请求分析如下：一、2019年9月至12月的租金，曾繁梅作为承租人，占有使用了案涉房屋其理应支付该期间租金。审理中，曾繁梅亦认可2019年9月之后的租金未缴纳，故2019年9月1日至2019年12月12日的租金72994.6元（21469元/月×3个月＋21469元/月×12天÷30天），现杨含均仅要求曾繁梅支付2019年9月至12月三个整月的租金50800元系对其自身权利的处分，一审法院予以认可，对该项诉讼请求予以支持。曾繁梅称2019年8月31日之后案涉房屋即被杨含均收回，但未举示证据予以证明，一审法院不予采纳。二、现杨含均代曾繁梅支付了2019年10月1日至2019年12月1日的商业物业服务费1280.25元，2019年10月1日至2019年12月31日的公摊费150元，2019年9月11日至2019年12月9日的代收电费1761.9元。因2019年12月12日之前房屋系曾繁梅占有，2019年12月12日前的物业费、电费等应由曾繁梅支付。故一审法院对杨含均请求判令曾繁梅支付2019年10月1日至2019年12月1日的商业物业服务费1280.25元，2019年10月1日至2019年12月12公摊费119元（150元÷3个月×2个月＋50元/月÷31天×12天），2019年9月11日至2019年12月9日的代收电费1761.9元的诉讼请求予以支持。审理中，杨含均自认2019年12月12日业主已收回房屋，自此之后由于曾繁梅并未占有案涉房屋，故之后的费用曾繁梅不应当支付。曾繁梅辩称该笔费用系其押金抵扣支付，但未举示证据予以证明，一审法院不予采纳。三、杨含均于2019年12月18日支付了水费515元，曾繁梅亦认可缴费编号为案涉房屋所有，故在无相反证据的情况下，一审法院依法认定该笔费用系曾繁梅占有案涉房屋期间产生。现杨含均代曾繁梅支付了该笔费用，曾繁梅应当返还，一审法院对此项诉讼请求予以支持。四、杨含均按约交付了房屋及装饰装修、设备，曾繁梅理应按约支付转让款。对于中央空调，根据《合作协议书》第4条约定“营业设备等动产归乙方”，据此中央空调属于转让范围，现杨含均并无中央空调的所有权，无权要求曾繁梅支付该部分款项，一审法院结合空调的品牌、使用年限、使用范围等酌情认定该部分价值10000元。杨含均称签订协议时已告知曾繁梅中央空调属于业主所有，但未举示证据予以证明；杨含均另称动产与不动产的划分应按杨含均与业主的租赁合同执行，但审理时其已自认并未交付租赁合同附件设施设备清单表与曾繁梅查看，一审法院对杨含均的上述意见均不予采纳。曾繁梅现支付了171731元转让款及2019年4月1日至2019年4月10日的租金7156元，因协议于2019年4月10日签订，且约定曾繁梅于2019年4月11日接手经营，故杨含均无权收取此前的租金7156元。另根据庭审查明，杨含均存在锁门3天的事实，该期间租金2147元（21469元/月×3天÷30天）杨含均无权收取。审理中，曾繁梅表示可于本案中扣除上述两笔租金费用，故扣除后的转让款尾款31766元（222800元-10000元-7156元-2147元-171731元）曾繁梅应当支付，一审法院对此项诉讼请求予以支持。至于曾繁梅陈述的其他锁门时限、营业损失和换锁损失等，因无证据予以支持，一审法院不予采纳。曾繁梅另称房屋存在渗水等问题，因曾繁梅接房后即对房屋进行了装修，现也无证据证明渗水问题系因房屋本身质量问题所致，渗水原因不能直接归咎于杨含均，故一审法院对此意见不予采纳。五、根据《合作协议书》第7条的约定，曾繁梅逾期支付租金、物管费等的违约行为按照杨含均与业主租赁协议约定执行。《物业租赁合同》第5.9条约定：除本合同约定的前述违约责任情形外，因乙方违约导致甲方依据本合同约定终止或者解除本合同的，乙方除应依约足额支付尚欠的包括但不限于租金、物业管理费、滞纳金、赔偿损失等外，还应向甲方支付50000元的违约金。本案中，曾繁梅确存在逾期支付租金、物管费等行为，杨含均取得了解除《合作协议书》的权利，然杨含均并未行使。且杨含均自行与业主协商解除了《物业租赁合同》，致使业主收回案涉房屋。故《合作协议书》无法继续履行的应归咎于双方，杨含均无权要求曾繁梅支付违约金。一审法院对此项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、被告曾繁梅于本判决生效之日立即支付原告杨含均2019年9月至12月三个整月的租金50800元；二、被告曾繁梅于本判决生效之日立即支付原告杨含均2019年10月1日至2019年12月1日的商业物业服务费1280.25元、2019年10月1日至2019年12月12公摊费119元、2019年9月11日至2019年12月9日的代收电费1761.9元；三、被告曾繁梅于本判决生效之日立即支付原告杨含均水费515元；四、被告曾繁梅于本判决生效之日立即支付原告杨含均转让款37166元；五、驳回原告杨含均的其他诉讼请求。”二审期间，上诉人曾繁梅向本院提交收条一张，拟证明杨含均已从重庆市渝诚物业管理有限公司收回了电费押金10000元。被上诉人杨含均对此发表质证意见，认可已从物业公司退回了电费押金一万元。本院认为，该份证据客观真实，应予以采信。二审另查明，2019年12月22日，杨含均向重庆市渝诚物业管理有限公司出具《收条》一份，载明，今收到重庆市渝诚物业管理有限公司支付的电费押金款项，金额10000元。二审查明的其他事实与一审查明事实相同。本院认为，转让费是否应当主张的问题。根据双方签订的《合作协议书》第5条约定，曾繁梅在本协议签订生效时一次性向杨含均支付房屋使用的合作收益费200000元（不含商铺保证金，杨含均租赁期满由商铺所有人退还杨含均），水电费押金10000元，场地占用费21个月12800元，共计222800元……。按照前述约定，双方签订协议之后，曾繁梅即应当向杨含均支付该款项。曾繁梅在接收商铺后，未按期足额向杨含均支付转让费，杨含均要求支付剩余转让费的请求符合合同约定，应予以支持。关于水电押金的问题。根据二审新查明的事实，杨含均已从物业公司收到退还水电押金10000元，该笔费用系由曾繁梅所缴纳，应在本案中予以扣除。曾繁梅应向杨含均2019年10月1日至2019年12月1日的商业物业服务费1280.25元、2019年10月1日至2019年12月12公摊费119元、2019年9月11日至2019年12月9日的代收电费1761.9元，水费515元，杨含均转让款37166元，品迭水电押金10000元，曾繁梅应向杨含均支付转让款30327.15元。综上所述，由于二审中出现新证据，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区（2019）渝0112民初12533号民事判决第一项；二、撤销重庆市渝北区（2019）渝0112民初12533号民事判决第二、三、四、五项；三、曾繁梅于本判决生效之日立即支付杨含均转让款30327.15元；四、驳回杨含均的其他诉讼请求。一审案件受理费1709元，由杨含均负担684元，由曾繁梅负担1025元；二审案件受理费979.23元，由曾繁梅负担779.23元，由杨含均负担200元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 静审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇二〇年十月十二日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢