湖南省石门县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0726民初1768号原告：周家霞，女，1974年9月23日出生，土家族，住湖南省石门县。原告：易先军，男，1967年8月8日出生，汉族，住湖南省石门县。被告：汪红英，女，1981年9月9日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：张晋阳，湖南楚江律师事务所律师。原告周家霞、易先军与被告汪红英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周家霞、易先军向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即腾退位于石门县××镇××路××号××楼的两间门面并恢复原状；2.请求依法判令被告依照《店面出租协议书》的约定，自2020年8月28日起至店面返还之日止的租金5840和损失（按照10万元／年计算，自2020年8月28日起暂计算至2020年9月16日，自2020年3月21日至同年8月28日电费11909元，水费150元）共计17899元。3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，周家霞、易先军将第二项诉请变更为：延迟门面租期费48天×273元／天＝13104元、未交电费从2020年4月21日至2020年10月15日止共欠电费13220元、未交水费4个月×30元／月＝120元，前述共计26444元。事实与理由：2014年7月15日，原告周家霞与门面所有权人冯于元签订《房屋租赁合同》，租赁位于石门县××镇××路××号××楼的两间门面房屋以进行生产经营，租赁期限截止至2025年。2017年8月28日，原告为合理使用房屋，在告知且取得冯于元同意的基础上以配偶易先军的名义将房屋转租给被告。同日，原告易先军与被告签订了书面的《店面出租协议书》，协议书中对租赁标的、租赁期限等内容进行了明确约定，其中约定租赁期自2017年8月28日至2020年8月28日止。现协议确定的租赁期限已经届满，原告多次要求被告腾退房屋，被告一直拒不履行义务。原告认为，原告周家霞与房屋所有权人签订租赁协议，已对租赁房屋形成有权占有。租赁期限已经届满，被告无权继续占有、使用租赁房屋，且其无权占有的行为也已使原告的合法权益遭受侵犯，故原告作为有权占有人依据《中华人民共和国民事诉讼法》《物权法》等相关法律规定特具状诉讼，请求人民法院依法裁判。汪红英辩称，1.周家霞不应成为本案诉讼主体；2.答辩人没有得到原告方的两间门面，所以无从退还两间门面；3.原告诉请的租金和电费没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求；4.如果原、被告之间确系租赁关系，鉴于疫情期间应当减免房租，所以目前答辩人并不欠原告租金；5.原告收取的电费过高，按照湖南湘电发的文件商用电是0.7元/度，而易先军却以1元/度收取，答辩人保留向原告多收取电费的权利；6.即使答辩人没有及时腾退房屋，按照前述原因也不存在交房租和电费的原因；7.双方系合伙开办水果店的合伙人，承担租金的还有易先军，易先军也应作为本案的被告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：一、2016年6月1日，冯于元（甲方、出租房）与周家霞（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方自购的门面房屋，该房屋坐落于常德市石门县××镇××路××号××楼门面，该房屋建筑面积约为92.81平方米，使用面积为100平方米；该房屋租赁用途为罗莱家纺床上用品。乙方保证在租赁期间内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变房屋的租赁用途。房屋租赁期自2016年9月15日至2020年9月15日，共计四年。租金标准为人民币120000元／年。2019年9月16日，双方就该租赁物又签订了一份《房屋租赁合同》，房屋租赁期2020年3月15日至2023年3月14日，共计三年，租金标准为人民币120000元／年（不含税价）。二、2017年8月28日，易先军（甲方、出租方）与汪红英（乙方、承租方）签订《店面出租协议书》，约定“一、被租房屋为石门县老西门西门路10号门面两间；二、租赁期限为三年，从2017年8月28日至2020年8月28日。合同期满后，乙方享有优先承租权，乙方必须在合同到期前10日内，与甲方商议签订新租赁合同，否则按自动弃权处理，甲方有权另行发包。三、租金每年为壹拾万元，乙方必须每年一次性将租金交齐……十二、乙方责任……4、合同终止后要及时搬出，否则按租赁房屋缴纳租金，并处以租金的10%罚款……”。三、2020年9月4日，易先军给汪红英送达《告知书》一份，内容为“汪红英同志：你所租赁的位于石门县老西门西门路10号门面于2020年8月27日到期，请你接到此告知书之后三日内（2020年9月7日止）腾空该门面，并支付占用期间的租金及水电费用。否则，所造成的经济损失由你自行负责。”2020年9月13日，原告也曾发微信给被告询问是否续租。四、为了办理营业执照的需要，易先军提供给汪红英一份冯于元与汪红英于2017年8月25日签订的《门面租赁合同》。五、汪红英租赁案涉房屋后用于经营水果店，易先军与其合伙经营并享有20%股份，前两年均享受了合伙经营的收益。六、庭审中，周家霞与汪红英均认可汪红英欠付的水费按照4个月×30元/月的标准计算，共计120元。易先军将案涉租赁物拆分后分别租赁给汪红英及其他人经营衣店，在水果店这一总的电表下又在衣服店安装了一个分表，2019年、2020年易先军均按照每度1元的标准向汪红英收取电费。七、2020年初新冠肺炎疫情期间，汪红英经营的水果店照常营业。八、周家霞认可汪红英租赁门店时交付了10000元押金，汪红英要求在欠付的租金中予以扣减。九、案涉租赁物已于2020年10月16日由汪红英向周家霞、易先军交付。十、周家霞、易先军系夫妻关系。以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》、《店面出租协议书》、《告知书》、微信聊天截图，被告提交的股份合作协议、电费收据等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，案涉租赁物已经在诉讼过程中腾退，故二原告的第一项诉请无需再作出评判。本案的争议焦点为：1.案涉转租合同的效力问题；2.易先军是否为本案的被告；3.汪红英是否需支付逾期腾退租赁物的占有使用费、电费、水费以及如何支付。关于案涉转租合同的效力问题。周家霞、易先军作为案涉租赁物的承租人，将租赁物转租给汪红英，虽然没有证据证明取得了出租人冯于元的同意，但是从合同的履行情况来看，冯于元与周家霞在第一次租赁合同到期前又续签了租赁合同，六年来冯于元一直未提异议，说明冯于元对周家霞、易先军的转租行为是明知的，周家霞、易先军有权将案涉租赁物转租。易先军与汪红英签订的《店面出租协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条关于有效民事法律行为的规定，该协议自成立时生效。易先军和汪红英之间的合伙关系与本案的房屋租赁关系是两个不同的法律关系，租金等费用是合伙体应当支付的经营成本，汪红英作为合伙事务的执行人，应当向出租人支付租金，至于合伙经营盈亏是合伙人之间内部结算事务，与本案无关。故汪红英辩称易先军应作为本案被告的意见无法律依据，本院不予支持。如前所述，案涉租赁协议合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉租赁协议到期后，周家霞、易先军以发送微信和告知书的方式告知汪红英门面已到期并询问其是否续租，但是汪红英并未明确表态，按照双方在《店面出租协议书》中关于“合同期满后，乙方享有优先承租权，乙方必须在合同到期前10日内，与甲方商议签订新租赁合同，否则按自动弃权处理，甲方有权另行发包”及“乙方责任4.合同终止后要及时搬出，否则按租赁房屋缴纳租金”的约定，租赁期满汪红英未与易先军协议签订新租赁合同的，应当腾退租赁物并按照协议约定支付逾期交付租赁物期间的占有使用费。汪红英辩称合同到期后曾将钥匙交给他人代为转交周家霞视为交付租赁物的意见，由于汪红英并未直接将钥匙交给周家霞，双方未共同对租赁物使用后的状态进行确认，故汪红英认为逾期交付租赁物系周家霞不收他人代为转交的钥匙故而抗辩不缴纳逾期占用使用费的意见本院不予支持。汪红英应按照协议约定按100000元/年的标准支付逾期48天腾退门面的占有使用费13104元（100000元/年÷365天×48天），双方均认可水费为120元。电费的问题，虽然周家霞、易先军提交了相应证据，由于易先军在一个总电表下安装了一个分表，也不能清晰说明汪红英经营的水果店实际产生的电费，供电公司出具的清单也是总表产生的实际电费，就周家霞、易先军目前提交的证据来看无法确认汪红英经营的水果店实际产生的电费度数，举证不能的后果由周家霞、易先军承担，如果有新证据可以确认用电度数，周家霞、易先军可以另行主张相应权利。汪红英辩称疫情期间应减免房租的意见，由于疫情期间其经营的水果店正常营业，故减免房租的意见无事实依据，本院不予支持。综上所述，周家霞、易先军要求汪红英支付逾期腾房的占有使用费和水费的诉请有事实依据和法律依据，本院予以支持，要求汪红英支付电费的请求因举证不能得不到支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告汪红英于本判决生效后十日内支付原告周家霞、易先军逾期腾退租赁物的占有使用费13104元、水费120元，共计13224元，扣除汪红英已支付的押金10000元，还需支付3224元；二、驳回原告周家霞、易先军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费461元，减半收取计230.5元，由被告汪红英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  喻自力二〇二〇年十月二十九日法官助理覃道敏书记员陈娜