山东省济南市历下区人民法院行 政 判 决 书(2020)鲁0102行初314号原告曹某某，女，汉族，1946年出生，住济南市历下区。委托代理人李宁，北京梵清律师事务所律师。被告济南市住房和城乡建设局，住所地山东省济南市。法定代表人陈勇，局长。出庭负责人程学锋，济南市住房和城乡建设局副局长。委托代理人高帅，济南市住房和城乡建设局工作人员。委托代理人代光娜，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告曹某某诉被告济南市住房和城乡建设局不履行法定职责一案，向本院提起行政诉讼。本院于2020年6月4日受理后，依法向被告济南市住房和城乡建设局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年7月13日公开开庭审理了本案。原告曹某某及其委托代理人李宁，被告济南市住房和城乡建设局的出庭负责人程学锋、委托代理人高帅、代光娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹某某诉称，原告与吉其鹏（已故）均系山东省济南市历下区运署街55号、57号和59号房屋的所有权人以及共同居住人。2018年6月22日济南市历下区人民政府作出济（历下）征告字[2018]8号《房屋征收决定公告》，载明原告的房屋被列入“历下零散棚户区改造项目”后，山东众合土地房地产评估有限公司作出了众合评（征收）2018第LXLS-104-1、众合评（征收）2018第LXLS-104-2《历下区零散棚户区改造项目被征收住宅房屋分户评估报告》、众合评（征收）2018第LXLS-160《历下区零散棚户区改造项目被征收非住宅房屋评估报告》三份评估报告，案涉房屋原所有权人吉其鹏认为上述三份评估报告的作出存在不尽职尽责之处，遂于2019年7月份向山东省住房和城乡建设厅邮寄提交查处申请书。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国令第590号）第三十四条之规定，请求山东省住房和城乡建设厅对山东众合土地房地产评估有限公司作出的上述三份评估报告中不尽职尽责的行为进行调查核实，若确实存在不公平、不合理、重大过错的情况，请求予以纠正，依法保障原告作为被征收人的合法权益。山东省住房和城乡建设厅收到上述申请后，于2019年7月31日作出将涉案查处申请转至被告济南市住房和城乡建设局的告知书，被告济南市住房和城乡建设局至今未予回复。原告认为被告济南市住房和城乡建设局不履行其职责的行为，侵害了原告的合法权益。原告的诉讼请求：1.确认被告不履行查处评估行为职责违法，责令其依法履责，并给予原告书面调查回复;2.本案的诉讼费用由被告承担。原告曹某某向本院提交如下证据：1.产权证、地契以及买卖契税缴款书；2.山东众合土地房地产评估有限公司作出的众合评（征收）2018第LXLS-104-1、众合评（征收）2018第LXLS-104-2《历下区零散棚户区改造项目被征收住宅房屋分户评估报告》、众合评（征收）2018第LXLS-160《历下区零散棚户区改造项目被征收非住宅房屋评估报告》；3.2019年7月13日，申请人吉其鹏向山东省住房和城乡建设厅提出的《查处申请书》；4.山东省住房和城乡建设厅作出的将查处申请转至被告济南市住房和城乡建设局的告知书；5.山东省高级人民法院（2020）鲁行终367号行政判决书。被告济南市住房和城乡建设局辩称，一、原告关于申请被告履行查处的事项，已经济南市国有土地上房屋征收和拆迁评估专家委员会鉴定不具有违法性，原告明知没有违法事实仍提出查处申请，没有法律依据。吉其鹏反映的山东众合土地房地产评估有限公司对历下区运署街55号、57号、59号房屋的评估问题，吉其鹏及曹某某已通过申请复核和专家鉴定的方式得到了处理，根据复核结果和专家鉴定意见，吉其鹏反映问题与事实不符。原告明知没有违法事实仍提出查处申请，没有法律依据。被告行政行为对原告权利义务没有实质性影响，原告起诉应予以驳回。二、被告收到吉其鹏的申请书后，调查核实了吉其鹏反映的相关问题，程序合法，内容适当。（一）山东众合土地房地产评估有限公司被选定为涉案项目征收预评估机构程序合法。山东众合土地房地产评估有限公司是由历下区住建局及大明湖街道办事处组织被征收人自行协商选定的征收预评估机构，超过三分之二的被征收人已签字认可，符合《济南市国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》等规定。（二）根据吉其鹏申请复核结果和专家鉴定意见，原告申请书中反映问题与事实不符。对于原告反映的山东众合土地房地产评估有限公司出具虚假或有重大差错评估报告的问题，原告已于2018年7月13日，8月2日向山东众合土地房地产评估有限公司提出复核申请，山东众合土地房地产评估有限公司分别于2018年7月17日和8月8日对吉其鹏反映问题进行了回复。吉其鹏对复核结果有异议，根据《济南市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》第十二条规定，又于2018年9月5日向济南市国有土地上房屋征收和拆迁评估专家委员会（以下简称评估专家委员会）申请鉴定。2018年9月17日，评估专家委员会出具鉴定意见：“评估机构出具的评估报告的估价程序、估价依据、估价假设、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式基本符合《房地产估价规范》及《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）、《济南市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》（济建法[2013]15号）的规定。”也就是说，原告反映问题已根据《济南市国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》第十一条、第十二条的规定，通过申请复核和专家鉴定的方式得到了处理，依据复核结果和专家鉴定意见，原告反映问题与事实不符。因此，被告根据专家鉴定意见作出的行政行为符合法律规定。综上所述，原告起诉没有事实和法律依据，请求依法驳回原告起诉。被告济南市住房和城乡建设局在法定举证期限内向本院提交了用以证明被诉行政行为合法的证据即：1.吉其鹏查处申请书；2.2019年8月22日被告作出的《告知书》；3.《关于对历下区零散棚户区改造项目被征收人协商选定征收预评估机构的情况说明》（2018年3月12日）；4.《协商证明》（2018年3月12日）；5.《历下区零散棚户区改造项目房屋征收补偿方案》；6.《历下区零散棚户区改造项目被征收人选择评估公司意向表》（共157份）；7.《历下区零散棚户区改造项目被征收住宅房屋分户评估报告》（众合评（征收）2018第LXLS-104-1）；8.《历下区零散棚户区改造项目被征收住宅房屋分户评估报告》（众合评（征收）2018第LXLS-104-2）；9.《历下区零散棚户区改造项目被征收住宅房屋分户评估报告》（众合评（征收）2018第LXLS-160）；10.《历下区零散棚户区改造项目国有土地上非住宅房屋征收估价报告》（众合（征收）字（2018）第324号）；11.《关于运署街55号、57号、59号住宅房屋评估报告的意见书》（2018年7月13日）；12、山东众合土地房地产评估有限公司《对的回复》（2018年7月17日）；13.《申请复核评估报告》（2018年8月2日）；14.山东众合土地房地产评估有限公司《对的回复》（2018年8月8日）；15.《专家鉴定申请》（2018年9月5日）；16.曹某某抽取三名专家名单（2018年9月7日）；17.济南市国有土地上房屋征收和拆迁评估专家委员会《对山东众合土地房地产评估有限公司出具的“历下区零散棚户区改造项目国有土地上非住宅房屋征收估价报告”（历下区运署街55/57号被征收房地产市场价值估价）的鉴定意见》（2018年9月17日）。经庭审质证，被告对原告所举证据1-5的真实性均无异议，但对证据5的证明目的不予认可，本院对原告所举证据1-5的真实性予以确认。原告对被告所举证据1、7-17的真实性无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为原告并未收到该答复书，被告亦未提交邮寄或送达该答复书的证据；对证据3-4的真实性、证明目的均有异议；对证据5的真实性予以认可，对证明目的不予认可，认为该证据与本案无关；对证据6的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，被告所举证据1-17系其收到原告查处申请后制作、收集的证据材料，证据来源合法，本院对被告所举证据1-17的证据形式予以确认。经审理查明，2019年7月13日，申请人吉其鹏向山东省住房和城乡建设厅提交《查处申请书》，要求对山东众和土地房地产评估有限公司作出的涉案三份评估报告中不尽职尽责的行为进行调查核实，若确实存在不公平、不合理的情况，请求予以纠正，依法保障申请人作为被征收人的合法权益。2019年7月31日，山东省住房和城乡建设厅书面告知申请人已将其申请转至济南市住房和城乡建设局。2019年8月22日，被告济南市住房和城乡建设局作出《告知书》，主要内容为：“吉其鹏：针对你反映的山东众合土地房地产评估有限公司涉嫌出具虚假或由重大差错的评估报告的问题，我局现将有关情况告知如下：一、经核实：2018年7月13日，你向山东众合房地产评估有限公司提交了《关于运署街55号、57号、59号住宅房屋评估报告的意见书》。2018年7月17日，山东众合土地房地产评估有限公司对你进行了书面回复《对的回复》。2018年8月2日，你向山东众合土地房地产评估有限公司申请了复核评估。2018年8月8日，山东众合土地房地产评估有限公司对你进行了书面回复《对的回复》。2018年9月5日，你向济南市国有土地上房屋征收和拆迁评估专家委员会申请鉴定。2018年9月17日，济南市国有土地上房屋征收和拆迁评估专家委员会对你进行了书面回复《对山东众合土地房地产评估有限公司出具的“历下区零散棚户区改造项目国有土地上非住宅房屋征收估价报告”（历下区运署街55,57号被征收房地产市场价值估价）的鉴定意见》。你提出的山东众合土地房地产评估有限公司出具虚假或者有重大差错评估报告的问题，根据《济南市国有土地上房屋征收评估技术规范》第十一条“复核与重新评估”与第十二条“技术鉴定”相关规定，你已通过申请复核和专家鉴定的方式得到了回复，依据复核结果和专家鉴定意见，你反映的问题与事实不符。二、你提出的历下区零散棚户区改造项目协商选定评估机构问题，山东众合土地房地产评估有限公司是由历下区住建局及大明湖街道办事处在协商选定征收预评估机构期限内，组织被征收人自行协商选定的征收预评估机构，超过三分之二的被征收人已签字认可，符合《济南市国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》相关规定，你反映的问题与事实不符。特此告知。”庭审中，原告称并未收到该《告知书》，对该《告知书》内容亦不予认可。被告在庭审中陈述，其作出涉案告知书后按照申请人提供的方式联系不到申请人，因联系地址历下区运署街57号已被拆除，该《告知书》未进行邮寄。另查明，山东众合土地房地产评估有限公司分别于2018年7月5日作出众合评（征收）2018第LXLS-104-1号、众合评（征收）2018第LXLS-104-2号《历下区零散棚户区改造项目被征收住宅房屋分户评估报告》、于2018年8月1日作出众合评（征收）2018第LXLS-160号《历下区零散棚户区改造项目被征收非住宅房屋评估报告》，其中历下区运署街59号楼（证号济房权证历字第**0725号）实测建筑面积为朝向正向118.14㎡，评估单价为28470元/平方米，评估总价3363446元；建筑面积为朝向非正向68.34㎡，评估单价为28185元/平方米，评估总价1925881元。历下区运署街55、57号楼（证号为历032475）实测建筑面积为1层52.61㎡，评估单价为37850元/㎡，评估总价1991289元；2层52.61㎡，评估单价25738元/㎡，评估总价1354076元，合计3345365元。2018年7月13日，申请人吉其鹏向山东众合房地产评估有限公司提交《关于运署街55号、57号、59号住宅房屋评估报告的意见书》。2018年7月17日，山东众合土地房地产评估有限公司作出《对的回复》。2018年8月2日，申请人吉其鹏向山东众合土地房地产评估有限公司申请了复核评估，2018年8月8日，山东众合土地房地产评估有限公司作出《对的回复》，主要内容为“吉其鹏先生：您送来的《申请复核评估报告》已收悉，……二被征收人未办理估价对象的《国有土地使用证》，根据《关于历下区零散棚户区改造项目征收拆迁中若干问题处理意见的会议纪要》的意见：“运署街55号和运署街57号土地为商业用途、国有划拨，土地面积按照证载房屋基底面积1.2倍进行评估”……原评估结果维持不变”。2018年9月5日，申请人吉其鹏向济南市国有土地上房屋征收和拆迁评估专家委员会申请对涉案房屋重新鉴定评估，并于9月7日自愿选择了评估专家。2018年9月17日，济南市国有土地上房屋征收和拆迁评估专家委员会作出《对山东众合土地房地产评估有限公司出具的“历下区零散棚户区改造项目国有土地上非住宅房屋征收估价报告”（历下区运署街55,57号被征收房地产市场价值估价）的鉴定意见》，鉴定意见为：1.评估机构出具的评估报告的估价程序、估价依据、估价假设、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式基本符合《房地产估价规范》及《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）、《济南国有土地上房屋征收评估技术规范（试行）》（济建发[2013]15号）的规定。2.报告中部分文字表述存在瑕疵，但对估价结果无实质性影响。2020年6月23日，山东省高级人民法院对曹某某等4人诉济南市历下区人民政府、济南市人民政府房屋行政补偿及行政复议，不服济南市中级人民法院作出的（2019）鲁01行初680号行政判决上诉一案，作出（2020）鲁行终367号《行政判决书》，其中：“……本院认为：……一、关于涉案房屋评估程序和结果是否合法的问题。关于评估机构选定程序的问题。本案中，涉案房屋先是通过被征收人协商选定预评估机构，在历下区政府作出征收决定后，在公示期间没有被征收人对评估机构提出异议，此时预评估机构转为正式评估机构，评估机构的选定不违反法律规定。关于评估结果是否合法的问题。本案中，涉案房屋评估报告的评估价值时点为房屋征收决定公告之日，评估机构考虑估价对象的坐落及位置、房屋和土地权益情况、实物状况、区位状况，根据有关法律法规、部门规章的规定，对房屋采取比较法和收益法，对土地采取基准地价系数修正法和市场比较法，由于涉案房屋未办理国有土地使用证，根据涉案土地的用途和使用权类型，对土地面积按照证载房屋基底面积1.2倍进行评估，测算出涉案房屋在房地合一情况下的综合市场单价为每平方米34084元。上述评估价值时点、评估依据、评估方法及评估结果符合法律相关规定，并无不当。关于评估结果应否采纳的问题。本案中，在涉案房屋评估报告送达被征收人后，被征收人对涉案房屋评估价格有异议，向评估机构申请复核，复核结果维持了评估结果，被征收人又向专家委员会申请鉴定，鉴定结论也维持了评估结果。由于涉案房屋评估结果已经复核和鉴定程序，曹某某等人在诉讼中继续对评估结果提出异议，没有足够的事实依据，本院不予支持。……。”本院认为，《房地产估价机构管理办法》第五条规定，市、县人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十四规定，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。被告济南市住房和城乡建设局作为济南市房地产主管部门，并作为山东众合土地房地产评估有限公司的资质发证机关，对原告申请事项具有查处的法定职责。本案中，申请人吉其鹏于2019年7月13日向山东省住房和城乡建设厅提交《查处申请书》，2019年7月31日山东省住房和城乡建设厅书面告知已将其申请转至济南市住房和城乡建设局。被告济南市住房和城乡建设局于2019年8月22日作出涉案《告知书》回复原告，但该《告知书》并未能向原告实际送达。虽然本案审理过程中，被告将该告知书作为证据提交本院，原告也已实际收到并知悉该告知书内容，但被告送达涉案《告知书》的程序违法。本案中，原告对《查处申请书》中所涉及的评估报告不服，已按照程序要求提交书面意见、申请复核评估并向济南市国有土地上房屋征收和拆迁评估专家委员会申请鉴定，原告也已经收到相应的回复及鉴定意见；结合山东省高级人民法院作出的（2020）鲁行终367号《行政判决书》中“一、关于涉案房屋评估程序和结果是否合法的问题”的分析；本案中，被告济南市住房和城乡建设局作出的《告知书》内容并无不当。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、确认被告济南市住房和城乡建设局于2019年8月22日作出《告知书》的程序违法；二、驳回原告曹某某的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告济南市住房和城乡建设局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  刘 文人民陪审员  郭建忠人民陪审员  李 杰二〇二〇年十月十五日法官 助理  杨淑贤书 记 员  黄晓斐