包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初3751号原告（反诉被告）：杨春明，男，1979年10月6日出生，住包头市。委托诉讼代理人：郭晨炜，内蒙古为法承律师事务所律师。被告（反诉原告）：包头市茂业东正房地产开发有限公司。法定代表人：张静，执行董事。委托诉讼代理人：蒙根塔娜，女，系该公司法务专员。被告（反诉原告）：包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司。负责人：卢小娟，执行董事。委托诉讼代理人：赵丹，内蒙古汇孚律师事务所律师。原告（反诉被告）杨春明与被告（反诉原告）包头市茂业东正房地产开发有限公司（以下简称“茂业公司”）、被告（反诉原告）包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司（以下简称“茂业百货分公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨春明及其委托诉讼代理人郭晨炜、被告茂业公司的委托诉讼代理人蒙根塔娜、被告茂业百货分公司的委托诉讼代理人赵丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨春明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告茂业百货分公司签订的《茂业商铺租赁合同》；2.判令二被告返还原告交纳的各项费用共计316000元及按同期银行贷款利率承担资金占用利息13746元（利息暂计算至起诉之日，利随本清）；3.判令二被告承担原告各项经济损失3571016.5元；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：被告茂业百货分公司为被告茂业公司的分公司，2018年11月29日，原告与被告茂业百货分公司签订《茂业商铺租赁合同》，约定原告租赁包头茂业天地一层xx号、总面积1658.33平方米的商铺用于经营一捞一世界餐饮项目，租赁期为2018年12月1日至2024年11月30日。原告向被告茂业百货分公司交纳合同履约保证金、综合管理费、装修押金等各项费用，双方约定2018年12月1日进场装修，原告按合同约定时间进场对店铺装修，但被告茂业百货分公司未通知原告私自锁住涉案商铺阻碍装修进程，并于2019年3月13日发出《关于暂停一捞一世界装修的函件》，此时原告已为该店铺生产经营所需的店铺装修、店内设备、员工工资等项目实际投入共计1738071.5元，原告实际支付的各项尾款共计768802元，因被告茂业百货分公司的违约行为，导致原告无法按照《特许经营合同》的约定履行合同义务，产生违约责任。2019年5月30日，原告加盟的内蒙古一捞一世界餐饮管理有限公司向原告邮寄通知书一份，通知原告解除《特许经营合同》，并要求其承担先前为原告垫付的品牌加盟费、食品制定费等共计879400元，现因被告的违约行为导致合同无法继续履行，且原告需要承担与他人合同中巨额的违约责任，故原告诉至法院，请求判如所请。茂业公司辩称，分公司在不能承担责任的情况下由总公司承担责任，且本案签订主体是分公司，与总公司无关，总公司不存在违约行为，无需向原告支付各项费用及各项经济损失。茂业百货分公司辩称，原告诉请不成立，由于原告违约在先，不同意返还原告主张的各项费用、损失及利息，且原告应就其违约行为向被告承担相应的违约责任并应当赔偿被告所受的全部经济损失。茂业公司、茂业百货分公司向本院提出反诉请求：1.判令解除茂业百货分公司与反诉被告于2018年11月29日签订的《茂业商铺租赁合同》；2.判令反诉被告立即对位于包头茂业天地店一层xx号商铺的装修进行拆除，并将商铺恢复原状后返还给茂业百货分公司；3.判令反诉被告向茂业百货分公司支付2018年12月1日至2019年5月31日期间的经济损失214919.568元；4.判令反诉被告自2019年6月1日起按每月36321元标准向茂业百货分公司赔偿商铺被占用的经济损失，直至商铺返还之日止；5.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2018年11月29日，茂业百货分公司与杨春明签订了《茂业商铺租赁合同》，约定杨春明租赁包头茂业天地一层xx、总面积1658.33平方米的商铺用于经营一捞一世界餐饮项目。后茂业百货分公司依约向杨春明交付店铺，但其未依约向茂业百货分公司报送装饰装修有关文件资料的情况下，直接进场装修施工，且施工存在多处违法情况，侵犯了反诉原告的合法权益，故依法提起反诉。杨春明针对反诉请求辩称，1.茂业百货分公司陈述的内容与事实不符，反诉被告依约向茂业百货分公司报备了装修装饰设计图纸、方案等资料，茂业百货分公司经审核通过该装修装饰许可申请。茂业百货分公司在未协商的情况下以“我公司目前将对公司经营及定位作出重新规划调整，我司决定暂停贵方的装修进程”为由，向反诉被告送达《关于暂停一捞一世界装修的函件》，阻止施工，导致“一捞一世界”餐饮项目无法运营；2.反诉被告同意解除合同，但茂业百货分公司应返还租金等相应款项；3.茂业百货分公司其他诉讼请求无事实法律依据，反诉被告不应承担任何费用，反诉被告对涉案商铺内的装修无拆除义务，无需承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告就本诉和反诉向法庭提交了以下证据：1.特许经营合同1份，证明原告与内蒙古一捞餐饮管理有限公司存在品牌加盟关系并支付相关费用；2.茂业商铺租赁合同1份，证明原、被告存在租赁合同关系，合同对双方权利义务作出明确约定，被告将涉案商铺租赁给原告，用于经营一捞一世界餐饮包头茂业店；3.工业品买卖合同，证明原告为经营店铺订购餐厨具，合同十二条存在违约责任；4.香河家具城商品买卖合同，证明原告已订购铺内所需椅子，根据合同第四条，存在违约责任；5.肯德基门、防火门工程凭证，证明原告与工程施工方签订合同，被告存在违约责任；6.墙砖地砖工程凭证，证明被告存在违约责任；7.店铺装修工程费及装修材料费的付款凭证、票据，证明原告已为店铺装修实际投入的资金；8.原告向被告茂业百货分公司支付的各项费用，证明原告已向其缴纳物业管理费、电费、租金等各项费用共计316000元；9.临时用工协议，证明原告因品牌加盟及店铺装修等业务雇佣临时工作人员，共支付工资156600元；10.差旅费凭证，证明原告为品牌加盟等事项赴外地洽谈业务花费差旅费共计10596.5元；11.关于暂停一捞一世界装修的函件，证明被告茂业百货分公司发函件要求原告暂停装修，合同无法履行是因其单方提出，导致合同无法履行；12.装修现场录像，视频显示被告茂业百货分公司的保安来装修场地为原告打开装修场地的锁，证明其通过断电、上锁等行为阻碍原告正常施工；13.通知函1份，证明内蒙古一捞餐饮管理有限公司函告原告解除特许经营合同并要求支付经济损失879400元；14.商铺装修施工许可证2份、动火作业许可证2份，证明反诉被告应反诉原告茂业百货分公司的要求，向其报备相关手续，经许可颁发了商铺装修施工许可证2及动火作业许可证，反诉原告所称事实均为虚构；15.包头市公安局民族东路派出所出具的接处警登记表1份，证明因被告茂业百货分公司单方违约采取停电、锁门等行为，导致租赁合同目的无法实现。被告茂业公司及茂业百货分公司对证据1的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，该特许经营合同签订日为2018年10月10日，形成时间早于茂业商铺租赁合同，且特许经营合同设定履行起始日期2018年11月1日，此时原、被告双方未确定租赁关系，该特许经营合同与本案无关，该特许经营合同能否全面履行对双方具有不可预见的可能性，原告无权依据租赁关系确定前与第三方形成的文件内容向被告主张权利；对证据2的真实性、合法性认可，双方存在租赁关系，但原告在履行租赁合同中，存在诸多违约，原告作为违约方，无权依据该合同向被告主张任何权利；对证据3、证据4的真实性、关联性、合法性及证明目的不认可，该合同购买方并非原告，合同内容也无法体现与本案有任何关联关系，同时原告所谓违约金也未实际发生，被告不是违约方，不承担任何责任；对证据5、证据6的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，违约金损失尚未实际发生，同时被告不是违约方，不承担任何责任，如损失实际发生，也应由原告自负；对证据7的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，原告在装修前，未按合同约定向被告报批，未向被告提供装修设计文件，原告装修、施工行为违反合同约定，发生费用应由原告自负，被告不是违约方，不应承担任何责任，同时上述费用原告并未出示合规发票，不能证明款项花费在案涉房屋装修中，该费用不应由被告承担；对证据8的真实性认可，但根据茂业商铺租赁合同18.3条约定，因原告违约导致合同提前终止的，原告无权主张履约保证金及综合服务保证金，18.7条约定，物业、水电、能源费等本身属于原告自行承担的范围，且原告一直占有房屋，原告作为房屋使用方，有义务承担上述费用，原告违约后无权主张返还；对证据9的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，原告明知其不具备经营条件，仍进行人员雇佣，且未办理任何社保手续，该损失属于原告自身扩大的损失，且原告作为合同违约方，如发生费用应由其自负；对证据10的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，乘坐人与本案无任何关联，该费用发生与被告及履行租赁合同之间无关；对证据11，真实性认可，证明目的不认可，因原告存在违约，被告有权单方面与其解除合同，根据茂业商铺租赁合同14.13条规定，如遇被告商场经营调整时，原告有配合调整的合同义务，该约定是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该约定有效，对各方当事人有约束力；对证据12的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，该证据与本案无关，无法证明原告证明目的；对证据13的真实性、合法性、关联性、证明目的不认可，函中所述赔偿尚未实际发生，即使发生也并非被告原因导致，因原告违约导致其与第三方合同无法实际履行，由此产生的违约责任应由原告自负；对证据14的真实性、合法性、关联性、证明目的不认可，原告从未向被告提交任何施工手续，因此原告的施工行为没有经过被告批准，原告擅自施工是重大违约；对证据15的真实性认可，证明目的不认可。出警情况仅写2019年3月13日，将租底店门锁住、停电，无法证明该店铺是案涉店铺，且无法证明该店铺是被被告锁住、停电，该证据与本案无关。被告茂业百货分公司就本诉及反诉向法庭提交了如下证据：茂业商铺租赁合同1份、商铺施工现场照片，证明合同签订后原告并未依约设立法人经营主体，根据合同第5条约定，其行为构成违约，合同7.1条、7.3条、8.1条约定，未经被告茂业百货分公司批准的施工行为，被告有权要求原告停止施工并恢复原状。原告在施工前，未履行任何报批手续，未提供任何装修设计文件，原告违约；根据合同18.8条的约定，如因原告违约导致本合同提前终止，应在合同终止后7日内按第一个租金年的租金标准补交所有减免费用，包括免租期费用、装修期的减免费用等。原告杨春明对茂业商铺租赁合同真实性认可，证明目的不认可。该合同为制式合同，系被告茂业百货分公司自行制定好主要条款后要求承租人进行填空，因此有诸多霸王条款，且其所称原告违约行为均不存在，可以从原告提交的证据11、12、14、15证明。该合同24.5条补充条款约定因甲方原因导致合同无法履行，甲方因承担违约责任，还规定补充条款与商铺租赁合同有冲突时，以补充条款为准，因此原告在履行商铺租赁合同时，并无任何违约行为，而是被告茂业百货分公司因其自身原因单方面解除合同，其应当承担违约责任；对照片的真实性认可，证明目的不认可，该照片可以看出，原告已经进入现场正常施工，为经营一捞一世界项目支出大量施工费用，被告应当就此损失向原告赔偿。被告茂业公司对该证据的真实性、证明目的均认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月29日，原告与茂业百货分公司签订《茂业商铺租赁合同》，约定原告租赁位于包头茂业天地店一层xx号商铺（总面积1658.33平方米），经营品类为餐饮，经营品牌为一捞一世界；原告租赁经营期限自2018年12月1日起至2024年11月30日止，被告茂业百货分公司于2018年12月1日将租赁场地交付原告，并给予原告180天免租期，自2018年12月1日起至2019年5月31日止。合同约定租金为：2018年12月1日至2020年11月30日，月基本租金为36321元/月，2020年12月1日至2022年11月30日，月基本租金为39954元/月，2022年12月1日至2024年11月30日，月基本租金为43949元/月；第一期租金应于合同签订后五个工作日内支付，租金期间为2019年6月1日至2019年8月31日，应交租金为108963元，并按月租金标准向茂业百货分公司押付三个月租金押金108963元；租金按计租面积计付，原告自营业日开始承担该商铺的租金；合同签订当日，原告应向被告茂业百货分公司交纳履约保证金50000元、三个月的综合服务管理费7263元、装修押金10000元、第一期推广费5000元。合同签订后，原告于2018年11月30日向被告茂业百货分公司交纳品牌推广费5000元、保证金50000元、垃圾清运费10348元、装修押金10000元、2019年3月1日至2019年5月31日的租金108963元、物业费7263元、2018年12月1日至2019年2月28日的租金押金109163元和物业费押金7263元，于2018年12月8日、2019年2月27日和2019年3月1日缴纳电费共计7000元。2017年12月7日，茂业百货分公司审批允许涉案商铺进行装修、动火作业，后原告对租赁场地进行了装修。2019年3月13日，被告茂业百货分公司向原告杨春明（一捞一世界商户）发出《关于暂停一捞一世界装修的函件》，载明：“我公司目前将对公司经营及定位作出重新规划调整，我司决定暂停贵方的装修进程”。另查明，2018年10月10日，原告与内蒙古一捞餐饮管理有限公司签订《特许经营合同》，合同约定：合同有效期自2018年11月1日至2022年5月1日止；特许费用包括特许经营加盟费每年300000元、履约保证金10000元、广告宣传费用100000元及其他费用。合同签订后，原告于2018年10月20日向内蒙古一捞餐饮管理有限公司支付履约保证金100000元、食材订购款100000元和特许经营加盟费100000元，于2019年2月28日支付酒水器皿款3170元、预定餐具款43000元，后雇佣职工花费共计156600元、支出杂费51053元和差旅费10596.5元，以上共计564419.5元。期间，原告为经营该品牌餐饮而设计、装修涉案商铺，订购装修材料、进行消防改造、支付工费等共花费1256306.44元。2019年5月30日，内蒙古一捞餐饮管理有限公司向原告杨春明出具《通知函》，载明因原告未按照约定时间履行相关义务，严重违约，故于函件收到之日于原告解除特许经营合同，已经支付的履约保证金100000元折抵违约金等。再查明，被告茂业百货分公司是被告茂业公司的分公司，不具备独立的法人资格，不能够独立承担相应的民事责任。庭审过程中，法庭询问关于涉案商铺的现状，原告称目前状况不清楚，从2019年3月13日起，原告就不在涉案商铺了，该店铺已由被告占有并拒绝原告方进入。被告茂业公司称，目前该店铺没有租出去，店铺是空铺状态，在商场内，是茂业百货分公司拿的钥匙，实际控制。被告茂业百货分公司称其不清楚。本院认为，原告与被告茂业百货分公司之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定,是合法有效合同。现三方当事人均主张解除合同，该合同已无继续履行的可能性和必要性，故对于原告及反诉原告主张解除合同的诉讼请求和反诉请求,本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告提供的收据能够证实其为租赁涉案商铺向被告茂业百货分公司交纳租金及押金、履约保证金、物业费及押金、推广费等共计315000元，故关于原告要求被告茂业百货分公司返还其缴纳的各项费用的诉讼请求，本院依法予以支持315000元。对于原告提出的利息损失主张，应当以原告主张之日即2019年6月10日立案之日作为起算点（2019年6月10日至2019年8月19日的利息损失，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至欠款实际付清之日止的利息损失，以全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。被告茂业百货分公司决定暂停原告的装修进程，系因该公司对公司经营及定位作出重新规划调整，其称原告存在违约行为无事实和法律依据，本院对此不予采信，故合同解除是被告茂业百货分公司的违约行为导致。因上述合同无法依约进行，造成原告为经营一捞一世界餐饮项目与内蒙古一捞餐饮管理有限公司签订的《特许经营合同》无法实际履行，原告因此向内蒙古一捞餐饮管理有限公司支付的款项及花费的各项费用1820725.94元（564419.5元+1256306.44元），应由被告茂业百货分公司承担赔偿责任，本院依法支持1820725.94元；原告主张的其余费用未提供相应票据，部分费用暂未实际发生，本案不作处理，原告可另寻其他途径予以解决。被告茂业百货分公司是被告茂业公司的分公司，不具备独立的法人资格，不能够独立承担相应的民事责任，故原告要求被告茂业公司对被告茂业百货分公司应支付原告的各项费用及利息损失、经济损失承担责任的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉原告主张反诉被告立即对位于包头茂业天地店一层xx号商铺的装修进行拆除、恢复原状并赔偿经济损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，对原告杨春明、反诉原告包头市茂业东正房地产开发有限公司、包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司的诉讼请求和反诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条的规定，判决如下：一、解除原告杨春明与被告包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司于2018年11月29日签订的《茂业商铺租赁合同》；二、被告包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司于本判决生效后三十日内返还原告支付的各项费用共计315000元；三、被告包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司于本判决生效后三十日内支付原告315000元的利息损失（1.2019年6月10日至2019年8月19日的利息损失，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2.从2019年8月20日起至欠款实际付清之日止的利息损失，以全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司于本判决生效后三十日内支付原告经济损失共计1820725.94元；五、被告包头市茂业东正房地产开发有限公司对上述二、三、四项付款义务承担连带清偿责任；六、驳回原告杨春明的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告包头市茂业东正房地产开发有限公司的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费38006元（原告预交），由原告负担17123元，由被告包头市茂业东正房地产开发有限公司、被告包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司负担20883元；反诉案件受理费2262元（反诉原告预交），由反诉原告包头市茂业东正房地产开发有限公司、包头市茂业东正房地产开发有限公司茂业百货分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 赵向宇人民陪审员 石良仓人民陪审员 马 涛 二〇二〇年十月十五日书 记 员 何苗苗附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国公司法》第十四条分公司与子公司公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有独立法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（八）其他符合本条规定条件的组织。