广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初1807号 原告：刘甫忠，男，1982年5月17日出生，汉族，住南宁市。 原告：尹晓静，女，1986年4月9日出生，壮族，住南宁市。 两原告的共同委托诉讼代理人：黄艳羚，女，广西鼎颂律师事务所律师。 两原告的共同委托诉讼代理人：赵芳，女，广西鼎颂律师事务所实习律师。 被告：南宁尚百亿房地产咨询有限责任公司，住所地南宁市青秀区教育路********，统一社会信用代码91450103MA5KAUXK4U。 法定代表人：甘金兰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐伟，男，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张桂宁，男，广西桂海天律师事务所实习律师。 原告刘甫忠、尹晓静与被告南宁尚百亿房地产咨询有限责任公司（以下简称：尚百亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告刘甫忠、尹晓静的共同委托诉讼代理人黄艳羚、赵芳，被告尚百亿公司的委托诉讼代理人徐伟到庭参加诉讼。本案因被告提起的管辖权异议处理及上诉期间，依法不计入审限。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令确认两原告与被告于2018年6月16日签订的《龙岗大厦合作建房合同》（合同编号：2-13A05）合同无效；2.请求法院判令被告返还两原告购房款138943元及资金占用利息12448.13元（计算方式：1.以138943元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年6月17日计算至2019年8月19日止，合计7864元；以138943元为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年8月20日暂计至2020年5月18日，合计4583.38元，剩余利息计算至被告履行返还义务完毕之日止）合计151391.13元；3.请求法院判令被告承担本案件一切诉讼费用。 事实和理由：两原告是夫妻，其听信被告鼓吹，认为被告有合法的建房手续和销售房产的手续，因此两原告于2018年6月9日支付10000元定金，于2018年6月6日与被告签订《“龙岗大厦”合作建房合同》（合同编号：2-13A05），当日两原告支付128943元，两原告按合同的约定共支付了50%首付款，合计138943元。但之后两原告发现被告根本没有取得建设工程规划许可证、建设施工许可证、商品房预售许可证等的情况下就向两原告出售房屋，存在规避法律强制性规定，把涉案的房屋当做商品房向原告出售。综上所述，两原告认为双方签订的《“龙岗大厦”合作建房合同》（合同编号：2-13A05）是无效的，因为被告违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，因此两原告根据《中和人民共和国合同法》第五十二条以及第五十八条之规定，请求法院支持两原告的请求。 被告辩称：双方签订的《“龙岗大厦”合作建房合同》的主要内容是双方出资共同取得合同约定的房屋的使用权，并不是商品房买卖合同，合同没有约定买卖行为，也没有约定买受人可以获得房屋的所有权，所以该合同不是房屋买卖合同，而是不规范、非典型的合同，也就是取得房屋使用权的合同形式，法律依据是南宁市对于类似的案件大部分认为是商品房买卖合同，但是这些判决都是在民法典出来之前的判决，民法典实行后有一项权益是居住权，该合同按照民法典居住权的特征是符合的。我方认为该合同是有争议的，但是该合同是有效的，没有违反法律的强制性规定，所以我方认为原告的诉请没有依据。 本案的争议焦点：1.原、被告签订的《“龙岗大厦”合作建房合同》的效力？2.原告要求被告返还购房款及支付资金暂用利息是否有事实和法律依据？应否支持？ 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2018年6月16日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《“龙岗大厦”合作建房合同》（合同编号：2-13A05），约定：第一条合作建房模式1、南宁市邕宁蒲庙镇和合村寨上坡7队（下称“丙方”），负责提供国家划拨（丙方）的三产用地由（甲方）筹资合作建房，丙方不承担合作建房费用。2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本费用后的结余（代建费）归甲方所有；乙方不参与工程造价、审价、核价及结算等事宜。3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与丙方的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定房屋在约定年限内的使用权。4、甲方保证在该地块上的所有建筑物都是合法性的。第二条丙方提供合作建房的土地基本情况与合作事项：1、甲方以筹集、出资合作建房的模式取得坐落于南宁市龙岗区颜村大道南侧的三产地综合楼用地的建设资格、该项目暂定名为：【龙岗大厦】（如有变更，以最终变更的名称为准）。该地块总占地面积为4400平方米，土地用途：商服用地。第三条合作建房项目概况项目地址：南宁市龙岗区颜村路06号。项目名称：【龙岗大厦】第四条乙方参与合作建房享有使用权房屋的基本情况乙方参加与合作建房之房屋位于项目1号楼2单元13A层13A05号房（房屋结构见附件）。房屋建筑面积81.64平方米，建筑结构为框剪结构。规划、设计情况如有变更，以最后审批通过的规划、设计图为准。乙方参与合作建房享有使用权的上述房屋以下简称“乙方之房屋”。第五条双方的权利、义务（一）甲方的权利、义务1、甲方享有房屋的管理与水电费的收取的权利（按水电部门收费单价及损耗、公摊计价收取），并有将该权利委托给第三方行使的权利。2、甲方有授权物业公司进行统一管理该房屋的权利（物业收费标准在房屋交付使用时公布）。3、依照协议的约定，按时将房屋及设施交付乙方使用。（二）乙方之权利、义务1、乙方对其出资合作建房之房屋享有使用权，期限自2017年6月6日起至2087年6月5日止。2、如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其他税费的情况下，甲方应为乙方办理相关手续；具体费用及办证事宜以届时有关部门的规定为准。3、乙方在使用房屋期间不得对该房屋的产权进行任何处分，不得改变房屋结构以及擅自接驳水电、网络，但可以出租房屋，转让房屋使用权。4、乙方房屋在保修期过后的维修责任由乙方负责；该房屋的保修期为：基础工程、主体结构与房屋设计使用年限相同，屋面防水5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下、地下室渗漏5年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面；地面空鼓开裂积起砂1年；管道堵塞2个月。以上年限从交付使用之日算起。5、因不可抗力或非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。6、乙方在装潢施工中有破坏建筑结构和配套设施行为的，由乙方负责还原，如乙方不负责还原，甲方将终止保修责任，由此带来的一切后果由乙方承担。7、乙方须承担该房屋水电费、及其他开户费用，承担小区物业管理服务费，承担公共设施维护费，并遵守小区物业服务公司的有关规定。第六条乙方合作建房款乙方按其房屋的建筑面积承担合作建房款，该房屋的合作建房款单价为¥3380.00元/㎡，总金额¥275943元（大写：贰拾柒万伍仟玖佰肆拾叁元整）。乙方实际使用房屋的建筑面积与本合同约定建筑面积不一致的，按上述价格多退少补。第七条乙方合作建房款的付款方式及期限乙方按下列第2种方式按期向甲方付款：1、一次性付款：乙方于合同签订之时一次性交齐。2、分期付款：首付款：乙方于合同签订之时交纳总价款的50%，即¥138943元（大写壹拾叁万捌仟玖佰肆拾叁元整），（含定金¥20000元），甲方为乙方出具等额收据。第二期：乙方于房屋主体建设到达4层后3天内交纳总价款的20%，即¥55000元（大写伍万伍仟零佰零拾零元整）。甲方为乙方出具等额收据。第三期款：乙方于房屋主体结构到达封顶后3天内交纳总价款的20%，即¥55000元（大写伍万伍仟零佰零拾零元整）。甲方为乙方出具等额收据。第四期款：乙方于收到甲方交房通知后3天内交纳总价款的10%，即¥27000元（大写贰万柒仟零佰零拾零元整）。甲方为乙方出具等额收据。3、按揭贷款。第八条乙方逾期付款的违约责任乙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同应付款期限之日起每逾期一日须按违约金额的万分之一向甲方支付违约金。（2）逾期超过30日之内后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按总房款的40%向甲方支付违约金。乙方继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之日起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。第九条交付期限及交付条件一、在乙方按期支付合作建房款的情况下，甲方2020年12月31日前完成合作建房任务，并将乙方之房屋交付使用。但因合作建房存在一定不确定因素，各方同意在以下情况下，可延期交付：1、遭遇如战争、自然灾害等不可抗力因素的；2、交通管制、高考、中考、创城、创卫等原因通知停工及其他政府行为导致工期延误的；影响工程进度但是甲方无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、政府指令暂停施工的，规划发生变化、恶性传染疾病等），造成工期延误的；3、供水、供电相关部门停电、停水每日达4小时（含4小时）以上的；气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时及间断降雨累计6小时为一天）；4、因遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而引起的延误；甲方将竣工验收资料提交政府有关部门并被接受之日起等待验收时间超过5日的。5、乙方未按合同约定及时付清该房屋价款的，该房屋交付日期则相应延迟。二、合作建房交付标准合作建房房屋按图纸施工完工，并通过验收合格交付使用。第十条逾期交房的违约责任除本合同第九条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）、逾期不超过180日的，合同继续履行；（2）逾期超过180日的，乙方可以按以下方式解决：方式一、乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款项。方式二、乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方则按总房款万分之一/日支付违约金。第十五条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，如协商不成的，任何一方可向合作建房所在地人民法院起诉。本合同于2018年6月16日签订等内容。 原告刘甫忠、尹晓静于2018年6月9日向被告交付了10000元，于2018年6月16日向被告交付了128943元，被告均向其出具了收款收据。两原告交款后并未实际参与合作建房事宜。被告收款后至今，案涉项目已封顶。 另查明：1.南宁市规划管理局于2017年7月6日作出地字第450101201750077号《中华人民共和国建设用地规划许可证》，用地单位：南宁市邕宁区蒲庙镇和合村寨上坡第7队;用地项目名称：农民产业用地；用地性质：商业服务业设施用地；用地面积：4400平方米。 2.南宁市国土资源局于2018年2月6日作出编号NoD45000680292桂（2018）南宁市不动产权第0016082号《不动产权证书》，权利人：南宁市邕宁区蒲庙镇和合村寨上坡第7队，共有情况：单独所有；坐落：南宁市五象新区龙岗商务区颜村路南面；不动产单元号：450109100208GB00420W00000000;权利类型：国有建设用地使用权；权利性质：划拨；用途：其他商服用地；面积：4400.11㎡；附记业务编号：2018017690；容积率≤4.0。本宗土地只限用于建设南宁市邕宁区蒲庙镇和合村寨上坡第7队产业用地项目。 3.涉案房屋所属建设项目的建设用地为南宁市邕宁区蒲庙镇和合村寨上坡7队的集体建设用地。原、被告签订《“龙岗大厦”合作建房合同》（合同编号：2-13A05）前，被告未向两原告出示案涉项目的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等证件。被告至今未取得涉案综合楼的商品房预售许可证明。 4.南宁市规划管理局于2018年9月30日作出建字第450101201850667号《中华人民共和国建设工程规划许可证》，建设单位（个人）：邕宁区蒲庙镇和合村寨上坡第7队；建设项目名称：邕宁区蒲庙镇和合村寨上坡第7队三产综合楼；建设位置：龙岗片区颜村路南侧；建设规模：面积23695.27平方米；投资:1800万元。 5.南宁市行政审批件于2018年11月6日作出编号450117201811060号《中华人民共和国建筑工程施工许可证》，建设单位：南宁市邕宁区蒲庙镇和合村寨上坡第7村民小组；工程名称：南宁市邕宁区蒲庙镇和合村寨上坡第7村民小组产业综合楼；建设地址：龙岗大道颜村路06号；建设规模：23695.27㎡；合同价格：2639万元；勘察单位：广西基础勘察工程有限责任公司；设计单位：广西南都建筑设计有限公司；施工单位：广西麒铭建设有限公司；监理单位：广西方宙工程咨询有限公司；勘察单位项目负责人：潘洪运；设计单位项目负责人：孙博；施工单位项目负责人：戴志林；总监理工程师：刘桂华；合同工期：1187日历天；备注：结构类型：框剪；注：各结构详见施工图设计文件审查备案表。 本院认为：一、关于原、被告签订的《“龙岗大厦”合作建房合同》的效力问题 本案中，原、被告签订的《“龙岗大厦”合作建房合同》由于约定了两原告仅提供资金而分配房屋，不承担经营风险，其实质并不属于合作建房的性质。从该《“龙岗大厦”合作建房合同》的内容来看，虽然约定了两原告取得的仅是房屋的使用权，但是从该合同的体例用词、使用权期限、权利义务、违约责任、交付房屋及支付房款等方面来看，其商品房买卖合同的特征更为突出，该合同的本质目的仍是由出资方取得特定的房屋，其仅是根据涉案房屋建设用地的性质为农村集体第三产业用地、无法进行房屋产权交易而对该合同条款进行了相应的变更，但并不足以改变被告向两原告出售房屋的本质属性，又由于两原告实际向被告购买的房屋于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方签订的《“龙岗大厦”合作建房合同》为商品房预售合同。由于原、被告签订的《“龙岗大厦”合作建房合同》的实质为商品房预售合同，而被告作为出卖人，未提供证据证明其已取得涉案合同所涉房屋的预售许可证明，且双方在签订合同时被告并没有取得案涉项目的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等证件，因此本案《“龙岗大厦”合作建房合同》应属无效。两原告主张确认该合同无效，于法有据，本院予以支持。 二、关于两原告要求被告返还购房款及支付资金暂用利息是否有事实与法律依据及应否支持的问题 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因涉案《“龙岗大厦”合作建房合同》无效，两原告主张被告返还已付购房款138943元，符合法律规定，本院予以支持。 对于资金暂用利息，被告未能提供涉案房屋预售许可证明，导致本案《“龙岗大厦”合作建房合同》无效，被告对此负有主要过错。两原告在订立《“龙岗大厦”合作建房合同》时已明确知道涉案建设用地的土地性质和两原告受让标的为房屋使用权等事项，仍以明显低于同类同段市场价购买房屋，未尽到审慎注意义务，对《“龙岗大厦”合作建房合同》的订立亦有过错，故本案根据双方的过错比例，酌情认定被告向两原告支付利息损失的70%。本案的利息损失，应以138943元为基数，从2018年6月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至被告实际付清138943元之日止，按全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率计算。 综上所述，两原告主张确认《“龙岗大厦”合作建房合同》无效并要求被告返还购房款，于法有据，本院予以支持。两原告主张的资金暂用利息按照上述方式计付。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告刘甫忠、尹晓静与被告南宁尚百亿房地产咨询有限责任公司于2018年6月16日签订的《“龙岗大厦”合作建房合同》（合同编号：2-13A05）无效； 二、被告南宁尚百亿房地产咨询有限责任公司返还原告刘甫忠、尹晓静购房款138943元； 三、被告南宁尚百亿房地产咨询有限责任公司支付原告刘甫忠、尹晓静利息损失的70%（利息计算方式为：以138943元为基数，从2018年6月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至被告实际付清138943元之日止，按全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率计算）。 案件受理费1664元（已按适用简易程序审理案件的收费规定减半收取，两原告已预交），由原告刘甫忠、尹晓静负担132元，由被告南宁尚百亿房地产咨询有限责任公司负担1532元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 邓婷婷 二〇二〇年十月十五日 法官助理 曾春蝶 书 记 员 许诗瑶