大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初3523号原告（反诉被告）：冯家忠，男，汉族，1956年2月1日生，住址大连市沙河口区。委托诉讼代理人：辛成成，系辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐雪松，系辽宁法大律师事务所律师。被告（反诉原告）：李建民，男，汉族，1975年8月12日生，住址黑龙江省宾县。委托诉讼代理人：王炳勇，系辽宁诚至律师事务所律师。原告（反诉被告）冯家忠与被告（反诉原告）李建民房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯家忠的委托诉讼代理人辛成成，被告李建民及其委托诉讼代理人王炳勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）冯家忠向本院提出诉讼请求：1，判令被告按年租金18万标准向原告支付2020年3月10日至2020年3月25日1-3层房屋占用期间费用7，890元；2，判令被告按年租金7万标准向原告支付2020年3月1日至3月25日第4层房屋占用期间费用4，795元；3，判令被告归还17年1月2日租房留存物品明细表1-8项物品或赔偿损失；4，判令被告向原告赔偿擅自拆改损失28万；5，判令被告支付租赁期间物业费5，617元、电费2，366.3元；6，判令被告支付逾期付款利息（以250，668.3元为基数，自起诉日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付至日）；7，判令被告承担诉讼费和律师费。事实和理由：原、被告于2016年12月10日签订《房屋租赁合同》，被告承租原告位于大连市甘井子区公建，建筑面积约650平方米，租期5年，自2017年3月10日起至2022年3月10日止，年租金25万元。双方约定，承租期间被告如将房屋转租、转让、抵押等必须事先通知原告；被告租赁期间所进行了装修改造，在不影响房屋主体结构的情况下，需提前经原告书面同意。被告租赁期间所进行的装修改造，于合同解除或终止时无偿归原告所有；租赁期间，该房屋的水、电、气、取暧费、空调费、宽带费、物业费等经营性费用由被告承担；租赁期间被告向原告缴纳保证金5万元，合同结束时，若被告无违规违约，原告返还保证金；双方任何一方违约，须赔偿由此给对方造成的一切损失，违约方将向守约方承担违约责任及相应的其他赔偿。2017年1月2日，原、被告签订《租房补充协议》，对承租期内被告的装修改动事项作出具体约定。2019年11月22日，原、被告再次签订《房屋租赁合同补充协议书》，约定，被告将其所承租的该房屋第4层楼于2020年3月1日前退出，由原告收回其房屋使用权；被告继续使用该房屋的一至三层公建，房租费由25万/年调整为18万/年，交租时间按原合同执行。2020年3月2日，原告得知被告在未获得原告同意的情况下，擅自于2019年10月1日将房屋1-2层转租并与次承租人订立《房屋租赁合同》；另据物业公司多次反映，被告长期拖欠物业费；被告逾期腾退第四层房屋；被告还存在未经原告同意擅自拆除一层门厅吊灯、二层收银区、三层男女卫生间各一个和三层西侧两个包间等其他违约情形。因此，原告于2020年3月12日向被告当面送达《律师函》，通知被告解除《房屋租赁合同》及所有相关补充协议，并要求被告7日内腾退、支付费用及赔偿损失。原、被告之间的房屋租赁关系已经解除，被告于2020年3月25日实际腾退房屋1-4层。由于被告未经原告同意擅自拆改房屋给原告造成损失280,000元，要求被告赔偿。原告同时要求被告支付腾退期间房屋占用费用12，685元、结清欠缴的物业费5，617元和电费2，366.3元、交还《租房留存物品明细表》中1-8项物品或赔偿损失、承担原告聘请律师的费用等，被告拒绝支付任何费用或赔偿损失。故原告诉至法院。被告（反诉原告）李建民辩称，不同意原告诉讼请求。原、被告已于2020年3月17日电话协商将搬离房屋的时间更改为3月25日，被告按约定在3月25日将案涉房屋退还给原告，搬离的同时被告将案涉房屋内的物品全部返还给了原告。被告的装修是经过原告同意的，原告所称的损失应该鉴定确定，物业费应由物业公司收取，被告并不存在违约行为，都是在原告同意的情况下进行的所有行为。被告（反诉原告）李建民反诉请求：1，判令原告返还保证金5万元及利息410元（暂计至20年6月2日，应自20年3月26日计算至实际给付之日，利率4.35%，计算69天；2，判令被反诉人返还不能使用房屋期间的租金186，153元及利息18，142元（以67，692为基数，暂计算至20年6月2日，应当自17年2月10日计算至实际给付日，利率4.35%，1，190天，9，600元。以50，769元为基数，暂计算至2020年6月2日应当自2018年2月10日计算至实际给付日，利率4.35%计825天，4，992元。以67，692为基使，暂计至2020年6月2日，应当自2019年3月21日计算至实际给付日，利率4.35%，计440天，3，550元。）3，判令被反诉人赔偿因漏水造成的损失9组暖气3，600元，海尔热水器2台1，900元、海尔洗衣机1台1，500元、起重机2，300元，电脑2台3，500元、文化石80平米11，600元。合计279，105元。4，判令被反诉人承担反诉费。事实与理由：李建民与冯家忠于2016年12月10日签订《房屋租赁合同》，约定李建民承租冯家忠所有的位于大连市甘井子区公建，建筑面积约650平方米，租期5年，自2017年3月10日起至2022年3月10日止，年租金250,000元。双方协商2018年度租金为187，500元。经双方协商解除租赁合同，李建民于2020年3月25日搬离案涉房屋，同日双方对案涉房屋及所属物品进行了交接。李建民对案涉房屋进行了装修，自2017年3月起一层房屋开始漏水，至2020年3月25日案涉房屋交还给冯家忠时，李建民一直无法使用一屋房屋，期间李建民一直找冯家忠并协调物业对漏水房屋进行维修但始终没有得到维修并造成了一层的装修、物品损失。李建民认为冯家忠将不能使用并且漏水严重的一层房屋出租给李建民，应当退还相应房屋租金并支付同期人民银行贷款利息，同时应当一并返还保证金50，000元。原告（反诉被告）冯家忠对被告（反诉原告）李建民的反诉辩称：不同意反诉请求，履约保证金是双方的真实意思表示，应按合同约定履行义务。双方对租赁期间的设施设备或违约行为以履约保证金作出约束，具有担保合同履行的性质，被告存在多种违约行为，符合不予退还履约保证金的条件。原告交付给被告的房屋是完好的可正常使用，2018年因暴雨天气漏水一日但当日雨停情况即解除，2019年8月因天气原因产生一层漏水经被告反映原告已雇人重做防水，被告一直以一楼做展示堆放物品，处于使用中，请被告明确请求中分段的基数。不能使用房屋租金是指哪部分，为何2017、2018、2019年分段计算存在重复问题。被告此前从未向原告透露过遭受过财产损失，原告不认可被告产生过该损失，且即使被告产生过损失，原告不认可与本案房屋租赁有因果关系。被告陈述与事实不符于法无据，反诉请求不应支持。当事人围绕各自的诉讼请求依法提交了证据，经庭审调查，对案涉事实，本院认定如下：2016年12月10日，本诉原告（甲方）与本诉被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：由乙方承租甲方的大连市甘井子区公建，建筑面积约650平方米，租期5年，自2017年3月10日起至2022年3月10日止，年租金250，000元。租赁期间，该房屋的水、电、气、取暧费、空调费、宽带费、物业费等经营性费用由乙方承担。承租期间乙方如将房屋转租、转让、抵押等必须事先通知甲方，否则可视为违规违法行为并承担由此造成的一切责任后果。租赁期间，如乙方对房屋进行装修改造，在不影响房屋主体结构的情况下，需提前经甲方书面同意。乙方租赁期间所进行的装修改造，于合同解除或终止时无偿归甲方所有。租赁期间乙方向甲方缴纳保证金50，000元，合同结束时，若乙方无违规违约，甲方返还保证金；双方任何一方违约，须赔偿由此给对方造成的一切损失，违约方将向守约方承担违约责任及相应的其他赔偿。2017年1月2日，双方签订《租房补充协议》，对承租期内被告的装修改动事项作出具体约定：1、甲方同意乙方将一、二层之间后期自行浇注制做的楼板承重墙拆除，但拆除前必须支撑两根300×300的承重柱或其他承重结构后方可拆除原墙。2、三楼改造，甲方同意在东窗开启通风窗口，并同意拆掉中间两个包间。其它现有结构未经本诉原告同意不得拆改，否则后果自负。2017年1月2日，双方又签订了《租房留存物品明细表》。2018年1月10日，双方签订了《补充协议》，该协议主要约定：因安装牌匾一事，客观上给乙方正常的经营活动造成一定的影响，甲方同意从2018年房租中免收本诉被告三个月的租金。2019年11月22日，双方再次签订《房屋租赁合同补充协议书》，主要约定：乙方将其所承租的该房屋第四层楼于2020年3月1日前退出，由甲方收回其房屋使用权；乙方继续使用该房屋的一至三层公建，房租费由25万/年调整为18万/年，交租时间按原合同执行。乙方在甲方不知情的情况下已经擅自拆建重新装修该房屋，所以从签订本房屋租赁合同补充协议之日起乙方在日后的经营过程中有义务和责任承担起本承租房屋在承租期内的维护和修缮工作，并支付由此产生的相关费用。对此，甲方不再承担任何责任。若乙方违反补充协议内容及原房屋租赁合同，甲方均有权解除并终止房屋租赁合同，从而由此所产生的任何法律责任和经济损失均由乙方全部承担。2019年10月1日，本诉被告将案涉房屋1-2层转租案外人王前，并与之签订了《房屋租赁合同》。2020年3月12日，本诉原告给本诉被告发了《律师函》，解除双方签订的《房屋租赁合同》及所有相关补充协议和约定，并要求本诉被告在收到律师函之日起7日内将案涉房屋腾退给本诉原告。解除理由为：本诉被告在未通知及获得本诉原告同意的情况下，擅自于2019年10月1日将房屋转租给次承租人并与次承租人订立《房屋租赁合同》；长期拖欠物业费；在未经本诉原告同意擅自拆除一层门厅吊顶吊灯、二层收银区、三层男女卫生间各一个和西侧两个包间；逾期腾退第四层房屋等违约行为。本诉被告在承租期间拖欠物业费5，617元、电费2，366.30元。双方协商本诉被告腾退案涉房屋的时间为2020年3月25日，本诉被告于2020年3月25日将案涉房屋腾退给本诉原告。本院所确认的上述事实，有《房屋租赁合同》、租房补充协议、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同》（转租）、《律师函》、欠交物业费证明、电费通知单、录音及本院庭审笔录等为凭，这些证明材料经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点为：一、关于案涉《房屋租赁合同》解除的原因及责任归属应如何认定问题。二、关于案涉《房屋租赁合同》解除后的法律后果应如何处理问题。关于焦点一：本院认为，双方《房屋租赁合同》约定：案涉房屋的水、电、气、取暖费、空调费、宽带费、物业费由本诉被告承担；租赁期间，本诉被告如将该房屋转租、转让、抵押等必须事前通知甲方，否则可视为违规违法行为并承担由此造成的一切责任后果。根据庭审查明的事实，本诉被告未经本诉原告同意，将案涉房屋一至二层进行了转租，且拖欠物业费、电费，已构成违约，本诉原告依照双方的合同约定有权解除合同。本诉原告于2020年3月12日给本诉被告送达了律师函，通知其解除双方的房屋租赁合同，本诉被告亦同意解除，本院确认双方《房屋租赁合同》及补充协议于2020年3月12日解除。庭审中，双方均认可本诉被告已与2020年3月25日将案涉房屋腾退给本诉原告。关于焦点二：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。一、关于本诉原告要求本诉被告支付房屋占用期间的租金的问题。本院认为，根据庭审查明的事实，案涉房屋第四层被告应于2020年3月1日腾退给本诉原告，案涉房屋一至三层应于2020年3月25日腾退给本诉原告，实际上本诉被告均系在2020年3月25日前将案涉房屋一至四层腾退给本诉原告，而本诉被告的房租交纳至2020年3月10日，故本诉原告要求本诉被告支付第四屋2020年3月1日至25日及一至三层3月10日至25日房屋占用期间的费用本院予以支持。一至三层按18万/年的租金标准计算为7，890元；第四层按7万/年的租金标准计算也较为合理，数额应为4，795元；合计12，685元。二、如前所述，导致合同解除的违约方为本诉被告，故本诉被告所交纳的保证金50，000元，本诉原告不予退还，本诉被告要求退还保证金的反诉请求，本院不予支持。三、庭审中，本诉被告认可其欠电费2，366.3元，该笔费用根据双方合同约定应由本诉被告负担。关于物业费，本诉原告提供了欠交物业费的证明，双方的合同中也明确约定物业费应由本诉被告负担，故所欠物业费5，617元亦应由本诉被告负担。四、关于本诉原告要求本诉被告归还2017年1月2日租房留存物品明细表1-8项物品或赔偿损失及赔偿擅自拆改损失28万的本诉请求及本诉被告要求本诉原告赔偿因漏水造成的损失9组暖气3，600元，海尔热水器2台1，900元、海尔洗衣机1台1，500元、起重机2，300元，电脑2台3，500元、文化石80平米11，600元合计279，105元的反诉请求。因在本案庭审中，双方均未能提供足够的证据证明损失的发生及造成损失的具体数额，且在本院示明是否鉴定后，在合理期限内双方均未向本院提出鉴定申请，故本院对双方的本诉及反诉请求均不予支持。5、关于本诉原告要求本诉被告支付律师费的本诉请求，本院认为，双方所签的合同中并没有对此相应约定，故本院对本诉原告的该项请求不予支持。‘6、关于本诉被告要求本诉原告返还不能使用房屋期间的租金186，153元及利息18，142元的反诉请求。本院认为，案涉房屋本诉被告已实际接收并已实际使用，漏水的问题，并不必然导致双方所签合同履行不能，故本诉被告的该项请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李建民于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告（反诉被告）冯家忠房屋占用费12，685元。二、被告（反诉原告）李建民于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告（反诉被告）冯家忠物业费5，617元、电费2，366.3元。三、驳回原告（反诉被告）冯家忠其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李建民其他诉讼请求。上述一、二项，逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5，811元，反诉受理费5，488元，由原告（反诉被告）冯家忠负担4，972元，由被告（反诉原告）李建民负担6，327元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长  赵廷山人民陪审员  姚 波人民陪审员  张晓青二〇二〇年十月二十三日书 记 员  郝安琪