山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初6156号原告：林语婕。被告：青岛慧联置业有限公司。法定代表人：程璞。委托诉讼代理人：戚永鑫，上海段和段（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜爱华，上海段和段（青岛）律师事务所律师。原告林语婕与被告青岛慧联置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林语婕及被告委托诉讼代理人戚永鑫、姜爱华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年9月15日，原、被告签订《保利早鸟节客户申购表》，同意申购被告一套房屋，同日交付被告购房订金20000元。2019年10月3日，双方签订《保利地产房源认购书》，认购位于青岛市高新区华强路10号保利红岛湾项目37号楼2单元10层02户，定金20000元，并约定2019年10月15日前签订《商品房预售合同》。该认购书签订后，被告又要求原告再交10000元预付款，原告一次性转账给被告30000元。2019年10月15日，原告联系被告要求签订商品房预售合同，被告拒绝签订，原告多次联系被告协商未果。为维护原告的合法权益，故请求判令：1、被告返还原告订金20000元及自2019年9月15日起至实际退款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计，向原告支付利息；2、被告返还原告双倍定金40000元及自2019年10月15日起至实际退款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计，向原告支付利息；3、被告返还原告预付款10000元及自2019年10月3日起至实际退款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计，向原告支付利息；4、诉讼费由被告承担。为支持其主张，原告向本庭提交如下证据：一、《保利早鸟节客户申购表》、pos单1份，证明原告的购房意向，并按照被告的要求支付订金20000元。被告对该证据的真实性无异议，从申购表第三条约定可以看出若原告选房成功则该订金自动转为定金，订金不予退还。上述约定已经明确说明原告所缴纳款项的变更性质的条件是成功认购房源，结合原告后续已经成功认购房源的事实，原告缴纳的上述款项已经转为定金并受定金罚则的约束。二、《保利地产房源认购书》、pos单，证明原、被告就涉案房屋买卖达成一致，原告认购被告房产，约定交付定金2万元，并约定2019年10月15日前签订《商品房预售合同》，该认购书签订后，被告又要求原告再交1万元预付款，原告一次性转账给被告3万元。被告对该证据的真实性无异议，对其证明事项有异议。原告所缴纳的3万元均为定金。并非原告所述的其中1万元为预付款，在被告收到上述3万元后，已经向其开具了载有定金字样的收据。三、原告与被告工作人员李静微信聊天记录1份，证明被告定于2019年9月27日开始选房，若选房不成功，《保利早鸟节客户申购表》中2万元定金予以退还。若选房成功2天内不签合同视为选房放弃。被告对证据的真实性无异议，对其证明事项有异议。原告在证明事项中所述的若2日内未办理认购手续，则应将相关款项退还。原告所适用的情况为，原告最终没有成功认购涉案项目房屋。但在本案中原告于2019年10月3日成功认购了涉案项目的房屋。原告已经缴纳的2万元自动转为新认购房屋的认购定金。因此被告有权不予退还。四、原告与李静微信聊天记录1份，证明2019年10月15日无法按照约定签订商品房预售合同是被告的责任。被告对证据的真实性无异议，但原告提交的该聊天记录并不完整，在2019年10月24日时，被告又通知原告应于2019年11月2至3日办理网签手续。原告也没有提出任何异议，仅是以各种理由进行推诿。五、2020年5月13日、2020年5月12日与被告工作人员李静通话录音2份，证明被告明确拒绝履行《商品房预售合同》的房屋已经出售，并表示已经将原告交付的全部费用退还到原告账户，原告查询后并无款项到账。被告对证据的录音与书面材料一致予以认可，其内容也不能证明与本案有联系。根据被告销售人员的描述，其可以向领导申请一下是否可以把相应的款项退还给原告。至于是否能够退还、何时退还，录音中被告的置业顾问显然并不知情。也不属于其职责范围。根据2020年5月12日的通话录音，可以证明原告在认购房屋之后，又拒绝履行后续义务，导致认购关系解除的事实，同时根据双方的聊天内容，原告问李静，5万元能否全退，李静的回答是需要问问。通过5月13日双方的聊天记录，李静的表述也是问财务，需要查查，明确了其没有相关权限的表述，并非原告所述的被告同意全额返还5万元的款项。六、原告与李静的微信聊天记录，证明被告同意将原告所交的款项退还原告，并要求提供退款材料。被告对聊天记录的真实性无异议，但对证明事项有异议。根据双方的聊天内容，李静对付款的金额一直的口径是向公司申请予以减免，表示“争取不扣款”“应该是的，在申请”根据上述表述，可以明确，李静仅有申请的权限，并未向原告承诺5万元，全部退款。李静要求原告提供的材料为退筹申请材料，并无退还定金的材料，且材料提交后，能否通过公司的退筹审批以及是否可以退筹，均应由公司决定，李静在聊天中明确自己没有相关的权限，在后续的履行中，被告已经通过诉讼等渠道明确了相关的款项不予退还。被告辩称，1、林语婕所支付50000元均为保利红岛湾项目37-2-1002房屋认购定金，应受定金罚则约束。因林语婕已成功认购保利红岛湾项目37-2-1002房屋，根据林语婕所签署《保利早鸟节客户申购表》第3条及《保利地产房源认购书》第三条第2款约定，林语婕所支付20000元认筹订金已转为涉案房屋认购定金，并受定金罚则约束。林语婕向答辩人支付的30000元，为认购当日另行支付的认购定金，答辩人出具收款收据中亦明确注明该30000元款项性质为“37-2-1002房屋定金”。若该收据所载明的款项性质，与林语婕支付时认知或双方真实沟通过程有差异，林语婕作为完全民事行为能力人，应于收到收据当日提出，但林语婕并未提出任何异议。2、双方未在2019年10月15日前签订《商品房预售合同》，系因高新区不动产登记中心限签导致签约日期延后至11月2日，非答辩人过错，限签发生之前及解除时，答辩人及时通知了林语婕，林语婕均未提出任何异议，且一直正常沟通后续的手续办理事宜。并且在2019年10月21日，拉走了因认购获得的冰箱。后续无法签署《商品房预售合同》的原因，系林语婕以各种理由推诿拒绝签约，而非答辩人的责任。因此，答辩人并无过错，林语婕无权要求答辩人返还40000元。3、因林语婕构成违约，所支付资金已适用定金罚则被扣除；答辩人无任何过错，林语婕无权要求答辩人返还，更无权要求答辩人支付利息。项目网签恢复后，答辩人立即通知林语婕，并适当延长签约时间，告知林语婕携带网签资料，在约定时间内集中网签，但林语婕未按时签约。因林语婕构成违约，其所支付资金根据定金罚则已被扣除，无权要求返还，更无权要求答辩人支付利息。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不应得到法院支持，请求依法驳回其全部诉讼请求。为支持其主张，被告向法庭提供如下证据：一、《保利早鸟节客户申购表》，证明根据申购表第3条约定，林语婕所支付20000元申购订金在成功认购房源后，即自动转为定金，受定金罚则约束。原告对该证据的真实性无异议，质证意见同原告举证的证明事项。二、《保利地产房源认购书》（编号：1804842），证明林语婕于2019年10月3日成功认购保利红岛湾项目37-2-1002房屋，所支付20000元申购订金已转为定金；根据认购书第3条第2款约定，林语婕逾期签约，被告有权解除认购，扣除定金，另行出售。原告对该证据的真实性无异议，对其证明事项不认可。三、收款收据及POS签购单，证明林语婕于2019年10月3日所支付人民币30000元为保利红岛湾项目37-2-1002房屋认购定金。原告对该证据的真实性无异议，定金应为2万元。另1万元为预付款。收据被告没交给原告。四、《保利地产房源认购书》2份（编号：1804671、1805637）、收款收据3张，证明案外人马某、张某均为保利红岛湾项目认购业主，在非开盘当日所支付认购定金总金额均为50000元。原告对该证据的真实性不予认可，与本案无关。五、被告处工作人员李静与原告微信沟通记录截图，证明1、2019年10月10日前，林语婕未主动联系被告沟通安排签约事宜；2、2019年10月10日，被告通知林语婕备齐网签资料及时网签，明确告知截止时间，已进行了充分的通知，但林语婕收到通知后仍未主动联系被告进行沟通处理；3、2019年10月11日，被告及时告知林语婕高新区不动产登记中心临时通知停止网签，具体恢复时间待通知，林语婕未提出任何异议；4、2019年10月21日，林语婕运走因认购成功获得的海尔无霜冰箱；5、2019年10月24日，项目网签恢复后，被告即立即通知林语婕，明确告知集中网签时间为2019年11月2日至3日以及需要准备的网签资料。6、2019年11月3日后，林语婕一直以各种理由推诿拒绝签署购房合同；7、被告置业顾问就是否可以退还原告定金只有申请权限无决定权限。同时若原告提交证据为真实，其中双方对话所涉及退还的款项应该为认筹金并非定金。同时退还认筹金的前提为原告退还已经运走的冰箱。而至今原告未能将冰箱退还及进行任何赔偿。原告对该证据真实性无异议，对其证明事项有异议。2020年5月13日与李静通话录音可以证明钱已经退还给我，且涉案房屋已经出售。六、EMS邮寄退件两份，证明1、因林语婕未按时签约，被告于2019年11月14日向林语婕寄出催促函，催促林语婕备齐材料及时进行签约；2、因林语婕未在催促函所约定宽限期内进行签约，被告于2019年11月18日寄出解除函，通知双方认购关系于解除函发出之日解除，林语婕所支付定金适用定金罚则予以扣除。原告称没收到上述邮件。经审理查明，一、原、被告于2019年9月15日签订《保利早鸟节客户申购表》，该申请表中约定，原告自愿缴纳申购订金20000元，同意申购被告开发的一套房屋的选房资格，若原告在保利早鸟节房源选房当日成功认购房源，则该订金自动转为定金，并且定金不退；如在当日未成功认购房源，所交订金将于选房当日起，本人办理完毕退款确认手续后15个工作日内以银行存单的形式无息全额退还。若在保利早鸟节房源选房2日内未办理认购手续，则视为自动放弃选房资格，所交订金本人办理完毕退款确认手续后15个工作日内以银行存单的形式无息全额退还。原告还保证提供的个人信息全部属实，发展商可通过短信、报纸或其他形式告知本人，但如因信息有误或变更后未及时通知发展商而造成的任何损失和纠纷，有原告承担相应责任。双方签订申购表后，原告向被告支付了订金20000元。二、2019年10月3日，双方签订《保利地产房源认购书》，甲方为被告，乙方为原告。该认购书约定，原告认购被告开发的青岛市高新区华强路10号保利红岛湾项目37号楼2单元1002户房屋，建筑面积139.55平方米，单价为15455元/平方米，总价为2156745元。该认购书还约定，签订本协议之时，乙方自愿向甲方交纳定金20000元，乙方应在2019年10月15日前到甲方处签订商品房预售合同，该定金自动转为购房款的一部分。乙方逾期未办理的，视为违约，甲方有权解除本认购协议，将该物业另行处置，乙方无权要求甲方返还定金，由此产生的费用由乙方承担。双方还约定，乙方的联络方式以本人认购书所载明的电话、通讯地址为准，乙方保证所提供资料的真实性负责。但该认购书中并未预留原告的有效通讯地址和电话。认购书签订后，原告通过通联支付POS机转账的方式向被告支付了人民币30000元。庭审过程中，被告向法庭提供了编号为1989938，标注定金30000元的收款收据（第二联收据联）的复印件及存根联的原件，以及原告签字的通联支付签购单复印件。三、双方签订认购书后，被告方工作人员李静通过微信的方式，以青岛市高新区房产部门暂停网签为由通知原告延期办理网签手续。2019年10月24日，李静以微信的方式通知原告于2019年11月2日至3日办理涉案房屋的网签手续。2019年11月14日，被告通过EMS邮件向林语婕寄出催促函，催促林语婕备齐材料及时进行签约，2019年11月18日向原告邮寄了解除函，但被告邮寄的两份邮件，均于2019年11月20日退回。2019年12月6日，李静又通知原告带网签手续需要的资料办理网签手续，原告回复未交维修基金也没有购房资格证明，李静又回复：“得先过来、今天有时间吗？”原告回复：“没材料怎交维修基金”，李静回复：“有单子、你什么时候过来开购房资格证明？”原告回复：“周六不行吧”李静回复：“是的，周一到周五，得工作日”。之后，原告未按照被告通知的时间办理签订合同手续。原告于2020年1月18日后，与李静通过电话及微信等方式，进行过关于退款的相关事宜，李静在交流中均表示，需要争取、申请等为原告办理退款手续。但原告所交款项共计50000元，至今未退还。四、双方在庭审中确认，原告选定的青岛市高新区华强路10号保利红岛湾项目37号楼2单元1002户房屋，并非在保利早鸟节房源选房当日选定，而是原告重新选定的房屋。以上事实，有原、被告提交的证据、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《保利早鸟节客户申购表》、《保利地产房源认购书》均系双方真实意思表示，双方均应按照约定履行自己的义务。庭审中，双方已经确认，原告选定的房屋已经另售他人，合同已经不能履行。原告在保利早鸟节房源未选房成功，而是另外选定的房屋，故被告称原告签订“早鸟节申购表”中的订金20000元转为定金，理由不当，本院不予支持。原告要求被告退还该订金，理由正当，本院予以支持。被告未按照约定为原告退款，应承担相应的违约责任，但原告也未到被告处办理退款确认手续，应自其主张权利时即本院收到起诉状之日，由被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算承担利息。原告主张过高部分，本院不予支持。双方签订的“房源认购书”中约定的定金20000元，是双方真实意思的表示，本院予以确认。原告自认向被告转账30000元中，其中的20000元为定金，本院予以支持。被告虽提供的收款收据存根及收据联的复印件，注明为定金30000元，但根据相关规定，定金须有书面约定，故对被告的该主张，本院不予采信。被告通过微信的方式与原告联系要求其签订《商品房预售合同》，应视为被告履行了其义务，原告未按照被告的时间，到被告处签订合同，并办理网签手续，且原告未提供被告违约的证据，故原告要求被告双倍返还定金，理由不当，本院不予支持。原告要求被告返还另10000元，理由正当，本院予以支持。但原告主张的利息过高，本院不予全部支持，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告青岛慧联置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告林语婕购房款30000元，并支付以该款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月2日起计算至实际履行之日止的利息；二、驳回原告林语婕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由原告负担884元，被告负担666元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  宋承峰审判员  顾 伟审判员  康廷富二〇二〇年十月十三日书记员  孙志双