广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2628号 上诉人（原审原告）：李勇金，男，1981年10月18日出生，汉族，广西平乐县人，住广西平乐县。 委托诉讼代理人：吴军华，广西桂强律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邓裕坤，男，1970年12月24日出生，汉族，广西平乐县人，住广西平乐县。 被上诉人（原审被告）：邓裕权，男，1974年10月3日出生，汉族，广西平乐县人，住广西平乐县。 委托诉讼代理人：张新发，平乐县居正法律服务所法律工作者。 上诉人李勇金因与被上诉人邓裕坤、邓裕权土地租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区平乐县人民法院(2020)桂0330民初263号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 李勇金的上诉请求：1、撤销广西壮族自治区平乐县人民法院(2020)桂0326民初182号民事判决，改判支持其一审的诉请；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决查明的事实错误。一审判决将邓裕坤享有承包经营权的地块编号为4503301022031200001，实测面积0.8亩的瓦场边的土地错认为邓裕权出租给上诉人的土地，属于基本事实错误。二、与邓裕权于2019年7月27日签订协议书之前，邓裕坤在外地，是通过电话与邓裕坤经过充分沟通协商并取得了其同意认可后，才与邓裕权订协议书的，协议书当然是合法有效的。三、《门面场地出租合同书》因协议书约定的解除条件成就而解除。双方的《门面场地出租合同书》约定了解除条件，即60天内完成土地厂篷审批建手续。截止至2019年9月26日，土地厂篷审批建手续仍无法完成，合同约定的解除条件已经成就，《门面场地出租合同书》于9月27日已经解除。四、《门面场地出租合同书》出租的地块系邓裕权和邓裕坤各自单独享有承包经营权，各人对自己的土地享有相互独立、互不干扰的处分权利。2019年7月17日的协议书系邓裕权签订，至少对邓裕权具有约束力。邓裕权应当按照协议书的约定，在其出租土地的份额内向李勇金履行返还相应押金、租金和填土投入资金操作的义务。 邓裕坤、邓裕权答辩称，签订《门面场地出租合同书》后，李勇金已支付了押金和租金，被上诉人也交付租赁土地给李勇金使用，合同已履行。在土地承租期间，土地厂房审批建未能正常完成，在未经邓裕坤同意认可的情况下，邓裕权与李勇金签订的2019年7月27日协议书，应为无效协议。一审法院对本案的事实认定清楚，适用法律及实体处理是正确的，请求维持原判。 李勇金诉至一审法院，请求：1.判决两被告返还原告款项71720元（其中押金5000元、租金10000元、填土投入的资金56720元）及利息（利息以71720元为基数，从2019年9月27日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费用由两被告承担。 原审法院经审理查明：2019年6月29日，原告李勇金（乙方承租方）与被告邓裕坤、邓裕权（甲方出租方）签订《门面场地出租合同书》，合同约定：“1、甲方将位于平乐县（原平安陶器厂的用地，从进麻地脚的路口靠五里亭这边路口边起，往阳朔方向宽42米止）属于邓裕坤、邓裕权经营使用的土地，出租给乙方经营使用；2、租期为拾年，从2019年7月1日起至2029年7月1日止；3、甲方只负责出租土地，乙方在使用时产生的设备建筑费用由乙方自己负责，与甲方无关；4、乙方每年租期前向甲方支付当年的租金，每年租金18000元，在每年的7月1日和1月1日分两次付清，由于物价上涨原因，从租期的第5年起每年租金上涨1000元；5、合同期内，乙方自行支付水电费、垃圾费及所有应由乙方负责的税费，甲方不负责任何费用；6、乙方须支付甲方5000元的押金作为合同保障金，合同期满后由甲方退还给乙方，如乙方中途终止合同甲方不退押金；”等合同条款。出租合同第1条约定的租赁土地在承包方代表为邓裕坤、合同代码为450330102203120007Ｊ的农村土地承包经营权证范围内，地块编码分别为4503301022031200001和4503301022031200002，实测面积分别为0.8亩和0.77亩。《门面场地出租合同书》签订前，原告于2019年5月9日通过杨家军的微信转账支付押金5000元给被告邓裕坤，签订合同后，原告于2019年6月29日微信转账支付租金10000元给被告邓裕坤。原告主张在合同签订后，其投入56720元对承租土地进行填土，后由于两被告出租给原告的使用土地存在权属纠纷，导致原告无法正常办理土地厂篷审批手续，无法正常使用承租土地，对此两被告未予认可。2019年7月27日，原告与被告邓裕权签订一份协议书，该协议书约定内容为：“因土地厂篷审批建手续无法正常完成，现经甲乙双方协议，如果在后60天内仍无法完成审批手续时，原有的合同将退出合同，到时甲乙双方协议退还乙方签订合同时投入的资金（乙方填土投入的资金）。”被告邓裕坤主张该协议书未经其签字同意认可，也没有委托被告邓裕权与原告签订该协议，该协议书依法应视为无效协议。原、被告至今未明确依法履行解除《门面场地出租合同书》手续，原告亦未履行承租土地的归还手续，两被告表示只要原告按时付租金仍愿意继续履行出租合同。 另查明，二被告系同胞兄弟关系，原告系杨家军的妹夫。原告承租两被告承包使用土地计划用于开食杂店和停车场所，于2019年8月27日向平乐县市场监督管理局申请注册登记平乐县李记食杂店，并办理营业执照，经营场所为平乐县沙子镇沙子村委金山脚村，后于同年12月3日经审批后注销登记。 原审法院经审理认为：本案争议焦点问题如下：1.原告与两被告于2019年6月29日签订的《门面场地出租合同书》效力问题？本案土地租赁合同纠纷，原告与两被告签订的出租合同是在平等自愿的基础上进行的，系双方真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，出租合同签订前，原告支付押金5000元给被告邓裕坤，签订合同后，原告支付租金10000元给被告邓裕坤，二被告交付租赁土地给原告使用。故该合同合法有效，双方在没有解除合同前均应按照合同条款履行合同权利义务。2.原告与被告邓裕权于2019年7月27日签订的协议书效力问题？由于被告邓裕坤未在该协议书中签字同意，也没有授权委托被告邓裕权与原告签订该协议，原告未能提供有效证据证实该协议书系被告邓裕坤的真实意思表示，故该协议书依法应为无效协议。综上，原告未能提供有效证据证实双方因纠纷已解除《门面场地出租合同书》，主张租赁土地存在权属纠纷也没有提供有效证据证实，两被告表示仍愿意按照合同条款履行出租合同。故原告诉请两被告返还原告款项71720元及利息，证据不足，理由不充分，不予支持。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决：驳回原告李勇金的诉讼请求。案件受理费1593元，适用简易程序减半收取796.5元，由原告李勇金负担。 各方对一审认定的事实无异议的部分，本院予以确认。 本院认为：李勇金与邓裕坤、邓裕权于2019年6月29日签订的《门面场地出租合同书》，名义上是门面场地出租，实则是邓裕坤、邓裕权将承包的责任土地出租，因而，邓裕坤、邓裕权将承包的责任土地当作门面场地出租，对土地的农业性质定位错误，违反了根据《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”的规定；从李勇金承租土地后，向平乐县市场监督管理局申请注册登记的是平乐县李记食杂店，也改变了承租土地的农业性质。故《门面场地出租合同书》应是无效的。根据《中华人民共和国同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，李勇金应当将承租的土地退回给邓裕坤、邓裕权，而邓裕坤、邓裕权收取的押金5000元及租金10000元，也应退回给李勇金；为平整承租土地，李勇金投入了56720元进行填土，这应是双方在签订出租合同后而造成的损失。由于双方均有擅自改变土地的农业性质、规避法律的合意，造成出租合同无效的后果，双方均有过错，对上述损失，本院酌定各承担一半的责任，即由邓裕坤、邓裕权赔偿李勇金的损失28360元（56720元÷2）。由于李勇金有过错，故其要求的利息损失，本院不予支持。 综上所述，一审法院对本案的事实认定清楚，但实体处理不当，应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区平乐县人民法院(2020)桂0326民初182号民事判决； 二、由邓裕坤、邓裕权于本判决生效后十五日内退回给李勇金押金5000元及租金10000元； 三、由邓裕坤、邓裕权于本判决生效后十五日内赔偿李勇金的损失28360元。 如义务人不履行本案生效判决确定的义务，权利人有权在判决确定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请强制执行。义务人应从履行期限届满之日起，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审受理费796.50元，二审收诉讼费1593元，共2389.50元，由李勇金负担1194.75，邓裕坤、邓裕权负担1194.75元。 本判决为终审判决。 审判长 张 鹏 审判员 徐 刚 审判员 唐国登 二〇二〇年十月九日 书记员 陆艳梅