上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10790号上诉人（原审被告）：上海泓兆投资发展有限公司，住所地上海漕河泾开发区松江高科技园莘砖公路******。法定代表人：秦小枢，总经理。委托诉讼代理人：汪旭东，广东广信君达（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思雨，广东广信君达（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海渤达商务咨询有限公司，住所地上，住所地上海市闵行区莘北路******v>法定代表人：李潇,执行董事。委托诉讼代理人：陈学彬，上海仕为律师事务所律师。委托诉讼代理人：金梦霞，上海仕为律师事务所律师。上诉人上海泓兆投资发展有限公司（以下简称泓兆公司）因与被上诉人上海渤达商务咨询有限公司（以下简称渤达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初4596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泓兆公司上诉请求：撤销原审判决主文第二项，改判判令上诉人支付被上诉人租金及使用费346,038.55元；对该判项判令上诉人支付被上诉人逾期支付租金的违约金、解约违约金无异议。主要理由：1.被上诉人在2019年9月已知悉上诉人退租和解约的意思表示。2.2019年10月初被上诉人即对案涉房屋实施“锁门”行为，造成上诉人无法进出清退场地并搬离相关物品，被上诉人此时实际已控制案涉房屋。3.被上诉人长期恶意霸占场地，造成案涉房屋长期空置，对此被上诉人存在过错。2019年12月25日合同解除至2020年3月期间长达3个月，期间新冠疫情肆虐，被上诉人一直怠于催促上诉人腾房，对房屋空置损失应承担主要过错。4.对于案涉房屋2019年10月1日至2020年4月8日的租金和使用费损失，被上诉人应根据过错合理负担。上诉人应按50%的比例承担该期间租金和使用费，即232,909.77元。结合2019年7月1日至2019年9月30日期间上诉人应付租金113,128.78元，合计为346,038.55元。渤达公司辩称：1.上诉人直至2019年12月14日才向被上诉人书面提出退租，且一直不搬离物品。2.被上诉人仅在2019年10月初锁门两三天，原因是上诉人员工在涉案房屋内吃饭、抽烟、吵闹。且上诉人未就锁门一事与被上诉人沟通。3.2019年10月至2020年4月8日，房屋由上诉人实际控制使用，其对被上诉人催促交接房屋置之不理，造成损失扩大。办公钥匙至今未返还被上诉人。4.上诉人提到解租事宜是在新冠疫情发生之前，其不愿意积极腾退房屋造成自身损失扩大，也对被上诉人造成了损失。原审法院考虑到被上诉人有锁门情况，已经对租金和使用费进行了调整，判决公平、合理。要求维持原判。渤达公司向原审法院起诉请求：1.确认渤达公司与泓兆公司之间签订的《上海市房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》于2019年12月25日解除；2.判令泓兆公司将上海市松江区XX公路XX号XX幢XX、XX、XX室房屋（以下简称涉案房屋）腾退并返还渤达公司；3.判令泓兆公司支付渤达公司2019年7月1日至2019年12月24日的租金337,775.44元;4.判令泓兆公司支付渤达公司2019年12月25日至房屋腾退之日止的占有使用费（以每月74,376.26元计算）;5.判令泓兆公司支付渤达公司2019年7月1日至2019年12月24日的逾期付款违约金39,258.41元(以所欠租金为基数,按照日利率1‰计算，具体详见计算表）；6.判令泓兆公司支付渤达公司合同解约违约金74,376.26元。原审诉讼中，渤达公司申请撤回上述第2项诉讼请求，并将第4项诉讼请求变更为：判令泓兆公司支付渤达公司2019年12月25日至2020年4月8日止的占有使用费262,796.12（以每月74,376.26元计算）。原审法院认定，渤达公司与泓兆公司签订《上海市房屋租赁合同》一份。该合同第1-1条约定，渤达公司将涉案房屋出租给泓兆公司，该房屋土地用途为“办公”。第1-2条约定，渤达公司作为该房屋的代理权人与泓兆公司建立租赁关系。第2-1条约定，泓兆公司向渤达公司承诺，租赁该房屋作为办公使用。第3-1条约定，渤达公司于2017年3月9日前向泓兆公司交付该房屋，租期自2017年3月9日至2019年6月30日止，租金从2017年4月1日开始计算，此前为免租期。第5-1条约定，泓兆公司向渤达公司支付租赁保证金72,858.38元，租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定的由泓兆公司承担的费用外，剩余部分无息归还泓兆公司。第7-2条约定，泓兆公司返还该房屋应当符合正常使用后的状态，房屋返还时，未经渤达公司同意不得拆除装修设施，并应经渤达公司验收认可，相互结清各自应当承担的费用。第10-5条约定，泓兆公司拖欠逾期交付租金一个月，经渤达公司催款后仍未支付，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为拖欠租金的4%。第10-6条约定，租赁期间，未经双方协商取得一致书面意见的，任意一方提前解除租赁合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的一个月支付违约金。第11-6条约定，本合同附件包括租赁房屋房产证复印件，渤达公司与上海XX有限公司（以下简称XX公司）租赁合同及其授权委托书，附件和合同具有同等法律效力。该合同另对其他相关事宜作了约定。上述合同签订后，渤达公司按约向泓兆公司交付涉案房屋，泓兆公司按约向渤达公司支付保证金72,858.38元以及租期至2019年6月30日止的租金，并将涉案房屋用于“办公”场所。2019年6月24日，渤达公司与泓兆公司签订《房屋租赁合同补充协议》一份。该协议约定，渤达公司将涉案房屋继续出租给泓兆公司，续租期限自2019年7月1日至2021年12月31日止，泓兆公司需要提前解约的，须于三个月前向渤达公司提出解约要求。续租期间月租金为74,376.26元，泓兆公司应于每三月提前七天前向渤达公司支付租金，付三押一，首次续租租金应于合同签订后二天内向渤达公司支付三个月租金223,128.78元及押金差额1,517.88元，合计224,646.66元。本合同其他条款均从原合同，时效性随本补充协议时间延长。上述协议签订后，泓兆公司仅支付渤达公司租金110,000元。2019年12月14日，泓兆公司向渤达公司发送《退租通知函》。该函称，因业务调整无法继续租赁，2019年9月中旬向渤达公司提出10月退租，后又再次提出退租，以及协商未付租金分期支付方案。9月底泓兆公司将10层办公人员及部分办公资料和设备搬出。但渤达公司不接受10月退租，10月上旬将10楼办公区域上锁并贴封条禁止泓兆公司进入搬其余资料。希望与渤达公司协商解决租金支付及退租事宜等。2019年12月26日，泓兆公司收到渤达公司落款日期为前一天的《律师函》。该函称，渤达公司于2019年12月14日收到前述《退租通知函》，该函内容与事实不符。首先，截止到2019年12月14日，泓兆公司才向渤达公司书面提出退租，而非2019年9月中旬提出退租。其次，涉案房屋内仍有泓兆公司办公设备及办公用品，泓兆公司仍占有、使用涉案房屋，而渤达公司从未禁止泓兆公司进入涉案房屋搬移办公设备及办公用品。现要求泓兆公司于收到本函后三日内履行以下义务：1.泓兆公司腾空办公设备和办公用品，按合同约定恢复房屋原状，完成退租交接手续；2.泓兆公司向渤达公司支付拖欠租金337,775.44元、逾期付款违约金1,570,336.20元以及合同解约违约金74,376.26元等。原审诉讼中，就合同解除问题，泓兆公司认为，其于2019年9月向渤达公司提出“退租”，并于2019年12月14日向渤达公司发出《退租通知函》，渤达公司于2019年12月25日向泓兆公司发送有关解除的《律师函》,故合同解除是双方于2019年12月25日达成共识的，是协商一致的解除，但是双方没有就违约金、使用费达成合意。渤达公司同意双方之间的合同于2019年12月25日解除，并认为双方对费用结算有分歧，遂涉讼。同时，原审对合同解除后果一并处理问题，对当事人进行了释明。渤达公司提供2020年3月9日至4月8日期间的微信聊天内容截屏，欲证明经渤达公司多次催促，泓兆公司才于2020年4月8日腾空、返还涉案房屋。泓兆公司确认该证据的真实性，但认为该证据未能完整反映双方自2019年9月之后真实沟通情况，渤达公司未采取合理措施，造成损失扩大，故租金及使用费计算至2020年4月8日于法无据。泓兆公司提供2019年12月16日的微信聊天内容截屏，欲证明泓兆公司已于2019年9月向渤达公司提出“退租”，渤达公司于2019年10月锁门的事实。同时，泓兆公司还称，其在2019年10月初得知“锁门”，“我们是楼上楼下，11楼也在办公，我们口头交涉过，但无书面证据”。对此，渤达公司否认泓兆公司于2019年9月提出“退租”的事实，并称其于2019年10月“锁门”，是因为泓兆公司工作人员在办公场所抽烟喝酒，而且吃睡在办公场所，经与泓兆公司沟通后，泓兆公司拒不处理。何况，“锁门”只是暂时行为，泓兆公司要拿东西其均予以配合。此外，基于泓兆公司有关渤达公司主体不适格的抗辩意见，原审要求泓兆公司于2020年5月18日前核实合同第11-6条中约定的附件。然，泓兆公司回复称，员工基本离职，故无法核实。泓兆公司称，涉案房屋登记是“厂房”，而渤达公司将其作为“办公”出租给泓兆公司，显属欺诈，租金标准应按本区厂房价格进行调整。原审要求泓兆公司就其如上意见，于2020年5月18日前提出反诉，否则本案中不予处理。同时，原审要求泓兆公司注意其如上意见与其此前渤达公司主体适格与否抗辩意见的逻辑关系。此后，泓兆公司明确其不再提起反诉。泓兆公司还称，根据泓兆公司拖欠租金情况，渤达公司怠于行使合同解除权，导致扩大的损失应由渤达公司自行承担。计算逾期支付租金的违约金的计算标准过高，请求法院根据LPR对此进行调整。而且，渤达公司既主张逾期支付租金违约金，又主张合同解除违约金，属于重复主张。对此，渤达公司认为，其未怠于行使解约权；其主张的违约金的计算标准已主动调低，是合理的；两项违约金性质不同，故不存在重复主张。原审另查明，涉案房屋登记权利人为XX公司，权证载明土地用途为“工业用地”、房屋用途为“厂房”。XX公司与渤达公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定XX公司将涉案房屋出租给渤达公司，租赁期间自2017年2月至2027年2月等。2017年2月，XX公司出具《委托书》，明确将涉案房屋管理权委托给渤达公司行使，以渤达公司自身没有与新承租人签订合同并享有合同权利，承担合同义务等。原审认为，渤达公司与泓兆公司之间就涉案房屋签订的《上海市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守，否则应承担相应的违约责任。本案中，因双方对合同于2019年12月25日解除均无异议，故原审对此予以确认。但是，此处所指的合同仅指《房屋租赁合同补充协议》，不包括《上海市房屋租赁合同》，因为《上海市房屋租赁合同》约定的租赁期间业已届满。而且，就涉案纠纷而言，发生于双方在履行《房屋租赁合同补充协议》的过程中。纵观渤达公司的其他请求，均仅与《房屋租赁合同补充协议》相关。《房屋租赁合同补充协议》有关本合同其他条款均从原合同，时效性随本补充协议时间延长的约定，系当事人约定未尽事宜可以继续引用《上海市房屋租赁合同》相关条款内容的约定。双方对泓兆公司应否向渤达公司承担补充协议解除的违约责任，以及相关费用具体如何结算存有争议。对此，原审作如下阐述：一、关于补充协议解除的违约责任按合同法的规定，合同的解除可分为协商解除、约定解除以及法定解除。协商解除是合同生效后，未履行完之前，当事人以解除合同为目的，经协商一致，订立一个解除原来合同的协议。约定解除是当事人在合同中约定，合同履行过程中出现某种情况，当事人一方或双方有解除合同的权利。法定解除是合同生效后，未履行完之前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。本案中，根据查明的事实，涉案补充协议之所以解除，系因泓兆公司在租赁期间向渤达公司发出了“因业务调整无法继续租赁”的解除通知，此属泓兆公司明示毁约行为。此外，泓兆公司还存在逾期向渤达公司支付租金的违约行为，而且经渤达公司催告至今未付。虽然双方对补充协议需要解除这一结果没有异议，但是双方对包括补充协议解除后违约责任的承担等问题，明显存在分歧，在没有相关证据佐证渤达公司已经对此明确予以放弃的情形下，不能仅以当事人对解除后果无异议而免除泓兆公司应当向渤达公司承担的补充协议解除的违约责任。二、相关具体费用如何结算合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。就涉案房屋的返还问题，因渤达公司于诉讼中自认已于2020年4月8日收回，并申请撤回该项诉讼请求，并无不当，可予准许。就租金及使用费问题，根据相关诉辩意见，因2019年7月1日至2019年9月30日期间，不存在渤达公司“锁门”行为，故泓兆公司应当向渤达公司支付上述期间的租金223,128.78元（74,376.26元/月×3个月）。现泓兆公司仅向渤达公司支付上述期间租金110,000元，故泓兆公司尚应支付渤达公司该期间段所欠渤达公司租金113,128.78元。至于2019年10月1日至2020年4月8日期间的租金及使用费，鉴于渤达公司曾在该期间段内实施了“锁门”的不当自力救济行为，该行为势必对泓兆公司正常使用涉案房屋带来一定的不便。同时，原审注意到泓兆公司就在与涉案房屋相邻的房屋内“办公”，其在2020年10月得知“锁门”后，没有证据证明其就此与渤达公司进行交涉，以及泓兆公司将相关物品仍持续放置在涉案房屋。因此，原审以约定租金标准的80%酌情确定该期间段内的租金及使用费，计372,655.63元[（74，376.26元/月×6个月+2.45元/平方米/天×998.06平方米×8天）×80%]。以上两项租金及使用费合计为485,784.41元。就逾期支付租金的违约金问题。首先，关于计算该违约金的本金部分。根据渤达公司提供的计算表，结合前述裁判理由，2019年7月至9月期间所欠租金为113,128.78元，应以此作为计算该期间段内所欠租金的违约金。渤达公司主张按114,646.66作为本金不当，因为其中包括了押金1,517.88元。其次，渤达公司还主张了以2019年10月至12月的租金223，128.78元为本金的逾期付款违约金。因原审在酌情确定前述租金及使用费时已予以相应考量，故原审对渤达公司主张的上述租金的逾期付款违约金，不再予以支持。再次，关于计算违约金的标准部分。虽然渤达公司在合同第10-5条泓兆公司每天按拖欠租金的4%向渤达公司支付违约金的约定的基础上，对其主张的逾期支付租金的违约金的标准主动调低至每天1‰，但是即便是渤达公司调低之后的逾期支付违约金的计算标准经换算仍然高达每年36.5%。基于此，原审根据合同履行情况，当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则，酌情调整至按每年24%计算。因此，该项违约金为13,166.33元（113,128.78元×24%/年÷365天×177天）。就解约违约金问题，基于前述补充协议解除部分的裁判理由，结合合同第10-6条关于任意一方提前解除租赁合同，应向另一方按月租金的一个月支付违约金的约定，原审对渤达公司该项诉讼请求，予以支持。泓兆公司有关渤达公司主体不适格的答辩意见，原审不予采纳。其理由是：合同及补充协议的缔约主体为渤达公司。合同第1-2虽载明渤达公司作为涉案房屋的代理权人与泓兆公司建立租赁关系，但合同第11-6条同时也明确载明了包括渤达公司向案外人承租及其有权转租涉案房屋的相关附件。而且，在合同的履行过程中，泓兆公司实际均向渤达公司给付租金。泓兆公司在单方解除合同时，也是向渤达公司发出《退租通知函》。泓兆公司有关渤达公司扩大损失的抗辩，原审同样不予采纳。其理由是：即便如泓兆公司所述，其于2019年9月通知渤达公司“退租”，但并无证据证明其当时向渤达公司明确作出了返还涉案房屋，并要求渤达公司受领涉案房屋的意思表示。在泓兆公司于2019年12月14日书面通知渤达公司“退租”后，渤达公司即于同月16日以微信、同月26日以律师函与泓兆公司交涉涉案房屋返还事宜等。然，泓兆公司仍不置可否。从相关微信聊天内容判断，直至2020年4月泓兆公司在涉案房屋内还放置相关物品，而且是在渤达公司数次催促下，泓兆公司才予以搬离。泓兆公司有关渤达公司重复主张违约金的抗辩意见，原审亦不予采纳。其理由是：渤达公司主张的逾期支付租金的违约金仅计算至补充协议解除前一天。逾期支付租金的违约金系泓兆公司逾期向渤达公司支付租金时应当向渤达公司承担的违约责任。补充协议解除违约金系因归责于泓兆公司的原因导致补充协议解除时泓兆公司应当向渤达公司承担的违约责任。因此，两者可以并用。另，根据合同第5-1条的约定，泓兆公司支付的租赁保证金可以抵充由泓兆公司应当承担的如上费用。据此判决：一、确认渤达公司与泓兆公司之间2019年6月24日签订的《房屋租赁合同补充协议》于2019年12月25日解除；二、泓兆公司支付渤达公司租金及使用费485,784.41元、逾期支付租金的违约金13,166.33元、解约违约金74,376.26元，以上合计573,327元，该款扣除租赁保证金72,858.38元之后，余款为500,468.62元，于本判决生效之日起十日内给付；三、驳回渤达公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,022元，减半收取5,511元，由渤达公司负担1,069元（已付），泓兆公司负担4,442元（于本判决生效之日起七日内交付原审法院）。本院二审期间，双方当事人均未依法提交新的证据。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人泓兆公司与被上诉人渤达公司签订《上海市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》系当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定合同有效，应属正确。因双方当事人对合同解除时点无异议，原审法院确认本案《房屋租赁合同补充协议》于2019年12月25日解除，本院认为正确。合同解除后，上诉人理应依约清偿欠付租金，负担房屋使用费，并承担逾期支付租金的违约金及解约违约金。对于逾期支付租金的违约金、解约违约金以及2019年7月1日至2019年9月30日期间欠付租金，原审法院对相关款项及数额的认定具有充分的合同依据及事实根据，且双方当事人在二审审理中均无异议，本院认为合理。本案二审争议焦点在于2019年10月1日至2020年4月8日期间上诉人承担的租金及使用费是否应予调减。上诉人现主张应以约定租金标准的50%承担相应款项，对此本院认为，关于上诉人认为其退租和解约的意思表示早在2019年9月已到达被上诉人，因其未能举证予以证明，本院难以采信；关于上诉人认为被上诉人的锁门行为造成房屋长期空置，且在新冠疫情期间怠于催促上诉人腾房，对此，现有在案证据所能反映的当事人交涉情况并不足以支持上诉人的相关说法。原审法院以约定租金标准的80%酌定相关租金及使用费，已充分考虑到双方当事人的过错程度，本院亦认为合理。综上所述，泓兆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,491元，由上诉人上海泓兆投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年十月三十日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……