鞍山市千山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0311民初923号 原告：鞍山中骏物业管理有限公司。住所地：鞍山市千山区鞍海路**。社会统一信用代码证：91210311577217909K。 法定代表人：张钧尧，系该公司经理。 委托代理人：杜梦，辽宁钢城正大律师事务所律师。 被告李明林，男，1954年2月27日出生，汉族，户籍地鞍山市铁**，现住（即A015），鞍山市冶金机械设备厂管理人员。 被告：韩冰，女，1955年4月26日出生，汉族，户籍地鞍山市铁**，现住（即A015），辽宁省冶金地质勘察局退休职员。 原告鞍山中骏物业管理有限公司（以下简称：中骏物业）与被告李明林、韩冰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日受理后，依法适用普通程序，于2020年10月12日公开开庭审理了本案。原告中骏物业委托诉讼代理人杜梦，被告李明林、韩冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 中骏物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告（即A015户业主）给付原告物业管理费48660.4元（其中2015年物业费6278.8元，2016年物业费12557.6元，2019年物业费18836.4元，2020年物业费10987.9元）;2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系“中骏汤泉香墅”第61幢1单元-1-3层2号房（即A015）的业主，房屋产籍号为43-22-81-2011，建筑面积为448.49平方米；原告与被告签订的《前期物业服务合同》中明确约定：物业服务费由原告按建筑面积以3.5元／平方米／月向被告收取，被告应于房屋交付使用之日起缴纳物业服务费用，被告应当按全年缴纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年首月10日前缴纳物业服务费。故被告的物业管理费为1569.7元／月。现被告拖欠A015户房屋从2015年9月1日起至2016年8月31日、2019年1月1日起至2020年7月31日合计31个月的物业管理费，经原告多次催要，被告拒不缴纳。原告认为，双方己经形成实际上的物业服务合同关系，应当受法律保护，被告拖欠原告物业管理费拒不缴纳己经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告应当支付物业管理费。 二被告辩称：一、我是A015号业主，中骏物业恶意诉讼，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，擅自变更合同，将自己的意志强加给另一方，公然违反合同法，充分展现了一个“黑社会”的霸凌者。在我购买房时，中骏给我的宣传资料中，就物业服务标准明确承诺：以最顶级的物业服务，致敬鞍山TOP级建筑，具有划时代意义的TOP的建筑，唯有顶级物业方能与之匹配。中骏旗下世邦泰和国家物业一级资质，贴心管理，从对业主生活习性的深度理解中，以2652条服务标准打造全套顶级服务体系。二、购房时与中骏签订的商品房买卖合同补充协议第30条明确约定“商品房物业管理费收费标准为3.5元/平方米/月。相关前期物业合同和临时管理规定另行签订”。前期物业服务合同第34条约定，前期物业管理服务收费标准，可参考本实施办法，由开发商通过招投标方式聘用的物业服务企业协商确定。开发商在销售房屋时，必须向购房者明示。我入驻以来，中骏物业未与我签订任何物业合同（包括前期物业合同），我手中只有购房时的物业服务宣传资料。根据《最高院商品房买卖合同司法解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料的要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。虽然中骏物业未与我签订物业服务合同，中骏宣传资料对物业服务的承诺：“以最顶级的物业服务，致敬鞍山TOP级建筑。具有划时代意义的TOP级建筑，唯有顶级的物业方能与之匹配。中骏旗下的四邦泰和国家物业一级资质贴心管理，从对业主生活习性的深度理解中，以2652条服务标准打造全套顶级服务体系”。这是影响我们购房者决定购房的重要因素，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。原告起诉状中提到“双方已经形成实际意义上的物业服务合同”。此说法在误导法官，表面上看物业已经提供了服务，你就得付给我物业费，是天经地义。实际上却是地地道道的霸道逻辑，中骏物业违反了《中华人民共和国合同法》第三条：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己意志强加给另一方。第四十二条（二）故意隐瞒与订立合同有关的事实或者提供虚假情况；原告方明确承诺：“以中骏旗下四邦泰和国家物业一级资质，以2652条服务标准打造全套顶级服务体系”的服务宗旨。擅自变更合同，故意隐瞒订立合同的有关事实，在事实面前撒谎，这更加有力证明中骏物业的霸道行径，违反《中华人民共和国合同法》第四十二条第三款“违背诚实信用原则的行为”。现在中骏物业以三级物业管理，最初级的服务标准来牟取暴利，这样不讲诚信的物业怎能取得业主信用。我们相信法官绝不会允许违背诚实信用原则不履行合同义务的物业横行霸道于社区，给道德文明社会增加不和谐信号。我物业费交到2018年，可是至今也未享受到2652条物业标准服务标准。我先后与物业公司多次交流，他们的答复是他们也不知道2652条的服务标准内容。可见一个不知道物业标准内容的经理是怎么对业主服务的？《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“先履行一方履行义务不符合的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案被告方连续多年按照中骏承诺的：“世邦泰和国家物业一级资质2652条服务标准”，每平方米每月3.5元预交物业费，但中骏物业擅自删除和变更合同，不履行承诺，被告方有权依法行使履行抗辩权，拒绝缴纳物业费。综上所述，中骏物业违反了《中华人民共和国合同法》第三条：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或解除。第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。上述事实充分证明，中骏物业违反了合同法的多项条款，违背了当初对业主承诺的宗旨，现在却以三级物管，最初级的物业标准服务来愚弄业主。中骏物业擅自变更和串改合同，强买强卖，向法院提供虚假合同，对业主进行恶意诉讼。物业账目混乱，业主怨声载道，严重违背了诚实信用的原则，给社会带来不安定因素。故请求法官以“事实为依据，以法律为准绳”判令中骏物业：1、驳回原告的全部诉讼请求；2、原告方严格履行合同，兑现当初对业主的承诺：“中骏旗下世邦泰和国家物业一级资质以2652条的服务标准打造全套最顶级服务”的服务宗旨；3、通报小区前几年物业费收支情况及每年的年度审计报告；4、退回未达到服务标准，多收取的物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月15日,李明林、韩冰与鞍山中骏房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,购买“中骏·汤泉香墅”第61幢1单元-1-3层2号房，公安号为千山区鞍海路900-61栋-1-3层2号房，产籍号为43-22-81-2011，建筑面积451.93平方米。同时,鞍山中骏房地产开发有限公司（甲方）与中骏物业（乙方）签订《前期物业服务合同》,约定：中骏物业为“中骏·汤泉香墅”提供物业服务,合同第三条对乙方应提供的物业服务内容作出明确约定；合同第五条物业期限为5年，自2011年9月1日至2016年9月1日，本合同期限未满、业主委员会与其聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止；合同第八条本物业区域物业服务收费方式为酬金制,物业服务资金由业主拥有物业建筑面积预先交纳，别墅物业费按3.5元/月/平方米收取;合同第九条业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用；业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年首月10日前缴纳当月的物业服务费用。2013年8月5日，李明林、韩冰接收涉案房屋。 合同签订后，原告与被告双方均履行了合同义务，原告将房屋交付被告，被告入住该房屋至今。但被告并未按照相关约定交纳物业管理费，虽经中骏物业公司发律师函催缴，被告仍未缴纳，为此中骏物业公司诉至法院，要求被告缴纳自2015年9月1日起至2016年8月31日的物业费18836.4元、2019年1月1日起至2020年7月31日的物业费29824.3元合计31个月的物业管理费48660.4元。 另查，2018年6月8日，二被告对2015年9月1日起至2016年8月31日的物业费交费问题向原告提出异议，认为房屋没有综合验收，为此二被告与原告物业公司经理签订如下协议：1、2016年9月1日起全额交费；2、2015年8月至2016年8月搁置争议待双方协商确定。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，主要争议焦点在于中骏物业与李明林、韩冰之间是否具有合法有效的物业服务合同关系，中骏物业是否依约履行了合同义务，李明林、韩冰是否应缴纳相应的物业费用。 中骏物业与鞍山中骏房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。根据《最高人民法法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《前期物业服务合同》对李明林、韩冰具有约束力。 本案原告为被告提供物业服务,被告应当按时交纳物业费,经原告催要后仍不按时交纳物业费的行为,已构成违约,应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持”,及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,对原告要求被告给付2019年1月1日起至2020年7月31日的物业费29824.3元有事实及法律依据,本院予以支持。 关于原告要求二被告给付2015年9月1日起至2016年8月31日的物业费18836.4元一节，因双方对此明确约定：“搁置争议，待双方协商确定”，故本院对此不予一并审理。待双方协商后，原告可另行诉讼。 关于李明林、韩冰辩称中骏物业应通报小区前几年物业费收支情况及每年的年度审计报告一节，中骏物业依据《前期物业服务合同》收取物业费是其依约享有的权利。合同中约定了业主交纳物业费的标准，同时也约定了物业收费采取酬金制，每年向全体业主公布物业服务资金的收支情况。业主按合同约定交纳物业费和物业公司按合同约定定期公示物业收费是各自应负的义务，也是法律法规明确规定的内容，双方均应履行各自义务。同时，物业服务合同事关小区业主的切身利益，物业公司与单个业主之间并非法律意义上的双务合同关系，业主交纳物业费既保证了物业公司能够正常运行，也保证了全体业主享有服务的合法权益。在中骏物业未履行合同约定定期公布物业费收支情况及每年的年度审计报告时，二被告可以通过业主大会要求中骏物业定期公布，也可向相应的行政部门提出，在中骏物业已履行了相应的物业服务时，二被告应按时交纳物业费。 关于李明林、韩冰提出原告应退回未达到服务标准、多收取的物业费一节，原告已履行合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，而被告未提供充分证据证明原告有未达到服务标准、多收取物业费的情况，故对该项辩解本院不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第十五条、第二十一条、第二十六条之规定，判决如下： 一、被告李明林、韩冰于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告鞍山中骏物业管理有限公司给付2019年1月1日起至2020年7月31日的物业管理费29824.3元。 二、驳回鞍山中骏物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍给付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1165元,由李明林、韩冰负担。 如不服本判決，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉至辽宁省鞍山市中级人民法院。 审 判 长  吴文革 人民陪审员  苏苗苗 人民陪审员  李 影 二〇二〇年十月二十八日 书 记 员  于胜男