福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2132号 上诉人（原审被告）：沙县万豪房地产开发有限公司，住所地沙县城南洋坊205国道南侧，统一社会信用代码913504270665971455。 法定代表人：庄雄峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林洁，女，1994年7月11日出生，汉族，沙县万豪房地产开发有限公司职员，住沙县。 被上诉人（原审原告）：陈勋燕，男，1982年8月27日出生，汉族，住福建省沙县。 被上诉人（原审原告）：王玉洁，女，1987年6月4日出生，汉族，住福建省沙县。 上诉人沙县万豪房地产开发有限公司（以下简称万豪公司）因与被上诉人陈勋燕、王玉洁商品房销售合同纠纷一案，不服沙县人民法院（2020）闽0427民初1140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万豪公司的委托诉讼代理人林洁，被上诉人陈勋燕、王玉洁经本院传票传唤，仍未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 万豪公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈勋燕、王玉洁全部诉讼请求；一、二审案件受理费由陈勋燕、王玉洁承担。事实和理由：房产测绘是房屋进行产权初始登记的法定前置程序，因房地产测绘部门未及时完成测量报告及附图，不具备办理不动产权证书的条件，陈勋燕、王玉洁未能在合同约定的期限内取得不动产权证，是由于房产测绘部门（兼有行政监管职责）拖延办理所致，是万豪公司不能预见、不能避免且不能克服的，属于不可抗力，万豪公司不应承担违约责任；2019年1月31日之后，逾期办理房屋所有权登记系陈勋燕、王玉洁的原因，万豪公司亦不应承担违约责任。综上，一审判决认定万豪公司违约明显错误。 陈勋燕、王玉洁未作答辩。 陈勋燕、王玉洁向一审法院起诉请求：万豪公司支付逾期办证违约金1万元（从2018年6月1日起计至2019年6月28日为11617元，要求支付1万元）。 一审法院认定事实：1.2015年9月2日，陈勋燕、王玉洁为买受人与万豪公司为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》1份，主要约定：陈勋燕、王玉洁向万豪公司购买诉争房产，总价款592709元；出卖人应于2017年5月30日前交付诉争房产；第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在诉争房产交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款0.5?的违约金，违约金累加最高不超过商品房总价款的1%；附件四第（一）条约定，如买受人未缴清全款或存在拖欠款项，出卖人有权暂缓交付商品房，合同约定的交付、产权登记办理等事宜期限相应顺延；附件十一补充协议第七条第5项约定，买受人确认，在签订本合同及本补充协议前，出卖人已就合同重大事项对买受人进行了提示及说明，买受人确认，在签订本合同及附件、补充协议前已仔细核对、交流各条款、文字……，买受人已充分理解并同意各条款、权责。合同签订后，陈勋燕、王玉洁已按合同约定交纳购房款592709元。2017年5月30日前，万豪公司已将诉争房产交付陈勋燕、王玉洁使用。2019年6月28日，陈勋燕、王玉洁取得诉争房产的不动产权证。 关于本案争议的焦点问题：1.万豪公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。一审法院认为，万豪公司提供的有关办证情况的材料仅能证明时间上已经拖延，但是否因办证部门原因造成，未提供相应证据证实，其主张逾期办证系因沙县城乡规划勘测设计室造成，证据不足。即便沙县城乡规划勘测设计室拖延办证也是万豪公司与有关部门应协调解决的问题，并不能免除万豪公司作为《商品房买卖合同》一方当事人所应履行的合同义务。陈勋燕、王玉洁依合同约定付清了购房款，万豪公司于2017年5月30日前交付了诉争房产，陈勋燕、王玉洁应在商品房交付之日起365日内即2018年5月30日前取得不动产权证。万豪公司至2019年5月24日才通知陈勋燕、王玉洁前来办证，至2019年6月28日，陈勋燕、王玉洁取得诉争房产的不动产权证书，根据《商品房买卖合同（预售）》约定，万豪公司已经违约，应承担逾期办证违约责任。 2.《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定“违约金累加最高不超过商品房总价1%”是否属于无效格式条款的问题。一审法院认为，《商品房买卖合同（预售）》约定“违约金累加最高不超过商品房总价1%”的条款虽事先拟定并在房屋销售中重复使用，但万豪公司在该条款下加划下划线，应视为采取足以引起注意的方式对该条款予以说明。且该条款明确约定了万豪公司的违约责任，并未免除万豪公司责任，加重陈勋燕、王玉洁责任，排除陈勋燕、王玉洁主要权利，不符合格式条款无效的情形。 综上、一审法院认为，陈勋燕、王玉洁与万豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。陈勋燕、王玉洁依合同约定付清了购房款，万豪公司未能在约定期限内为陈勋燕、王玉洁办证已经违约，依法应承担逾期办证违约责任。根据合同约定违约金累加最高不超过商品房总价款的1%，诉争房屋总价款592709元，万豪公司可在5927.09元限额内支付逾期办证违约金。根据逾期办证违约金按日0.5?计算的约定，违约金限额5927.09元，逾期200天即可达该限额。万豪公司从2017年5月31日起至2019年5月24日才通知陈勋燕、王玉洁办证，已逾期超过200天，万豪公司应支付陈勋燕、王玉洁逾期办证违约金5927.09元。陈勋燕、王玉洁主张逾期办证违约金超出合同约定部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、沙县万豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日支付陈勋燕、王玉洁逾期办理房屋权属证书的违约金5927.09元；二、驳回陈勋燕、王玉洁其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序，减半收取受理费25元，陈勋燕、王玉洁负担10元，沙县万豪房地产开发有限公司负担15元。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，万豪公司与陈勋燕、王玉洁签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，合法有效。万豪公司提出，其不能及时办理房屋权属登记的原因是有关部门未出具商品房的测绘成果审核意见及测绘报告所至，等其不承担逾期办证违约责任的理由，均系万豪公司与有关部门之间所应解决的问题，并不能免除万豪公司作为《商品房买卖合同（预售）》的一方当事人所应履行的合同义务。依合同约定万豪公司应在商品房交付后365日内即2018年5月30日前办理不动产权登记有关手续，但陈勋燕、王玉洁在2019年6月28日才取得不动产权证书，故万豪公司已构成违约。至于万豪公司通知办理房屋权属登记问题，万豪公司提供的《国内挂号信函收据》，尚无法证明陈勋燕、王玉洁收到办理房屋权属的通知，亦无法证明在万豪公司取得不动产首次登记（总确权）的证明文件后（具备办理房屋所有权转移登记条件），陈勋燕、王玉洁仍怠于履行合同义务。且本案《商品房买卖合同（预售）》约定，违约金累加最高不超过商品房总价款1%的限制，一审判决对逾期办证违约金超出约定的部分不予支持，故一审判决万豪公司承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，并无不当。 综上所述，沙县万豪房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由沙县万豪房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴江** 审判员  王瑞峰 审判员  张文弟 二〇二〇年十月二十八日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。