江西省鄱阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)赣1128民初2675号原告：杨斯华，男，1977年12月26日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。原告：王萍，女，1981年5月1日出生，汉族，江西省赣州市人，户籍所在地江西省赣州市章贡区。被告：江西汇孚置业有限公司，统一社会信用代码91361128561096540H，住所地地江西省上饶市鄱阳县饶丰镇花园村委会花园村小组。法定代表人：周建国。委托代理人袁春华、徐冬红，江西鄱都律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告杨斯华、王萍诉被告江西汇孚置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理，依法由审判员金龙适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨斯华、王萍和被告江西汇孚置业有限公司的代理人徐冬红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨斯华、王萍向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告按合同约定支付逾期交房违约金41022元（违约金暂算至2020年6月2日共516天，即530000×1.5‰×516天。违约金算至房屋实际交付之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月7日，原告杨斯华、王萍与被告签订了编号为962018000211的《商品房买卖合同》，购买了被告出售的位于预售商品房。合同约定：商品房建筑面积共154.55平方米，总房款为530000元，由原告杨斯华、王萍一次性付清，被告应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将验收合格且符合合同约定的商品房交付给原告。被告未按合同约定期限将该商品房交付给原告杨斯华、王萍使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之1.5的违约金。合同签订后，原告杨斯华、王萍按照被告指示付清了全部购房款，但截至2020年6月3日，被告仍未将该商品房交付给原告使用。被告江西汇孚置业有限公司承认逾期交房的事实，但认为：1、被告公司的销售人员于2019年12月28日打电话通知原告收房；2、施工许可证日期是2017年7月8日，但因政策原因被告实际开工日期是2018年1月8日，系不可抗力；3、2018年12月1日至2019年1月30日，路桥维修延误了工期60日，系不可抗力；4、2020年1月24日至3月16日，鄱阳县属于疫情期间，系不可抗力；5、原告未提出解除合同或继续履行合同，应适用合同约定的万分之一计算违约金，原告要求的违约金过高；6、原告于2019年1月28日才付清房款，所以原告违约在先，被告的交房日期也应当顺延。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认：2018年8月7日，原告杨斯华、王萍与被告签订了编号为962018000211的《商品房买卖合同》，购买了被告位于（暂定名）第11幢四单元307号预售商品房。合同约定：商品房建筑面积共154.55平方米，总房款为530000元，由原告杨斯华、王萍一次性付清，被告应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格且符合合同约定的商品房交付给原告。被告未按合同约定期限将该商品房交付给原告杨斯华、王萍使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之1.5的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。原告杨斯华、王萍系夫妻关系，两原告于2018年7月24付给被告购房定金20000元，2018年7月30日付了310000元，2019年1月28日付了200000元。关于被告提出的被告公司的销售人员于2019年12月28日打电话通知了原告收房。被告为证明上述事实当庭提供了《竣工验收备案表》、《二期电话明细表》，两原告对《竣工验收备案表》的真实性没有异议，但提出验收并不代表被告公司及时交付；《二期电话明细表》不能证明被告公司电话通知了原告，而且没有通话记录，另外不符合合同约定被告公司应书面通知。本院认为，被告江西汇孚置业有限公司提供的《竣工验收备案表》只能证明涉案房产竣工验收的时间，不能证明被告通知了原告交房；《二期电话明细表》系被告公司自己制作的记录表，且两原告一栏中只打了一个钩，又没有其他证据佐证，故《竣工验收备案表》的证明目的不予确认；《二期电话明细表》的证明效力不予确认。故被告提出的上述事实主张不予认定。本院认为，原告杨斯华、王萍和被告江西汇孚置业有限公司之间的商品房销售合同关系符合法律规定，依法应予以保护，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告分三次付清了购房款，虽然没有按照合同约定一次性支付，但首先原、被告签订的《商品房买卖合同》中没有约定原告的付款日期，且两原告前两次付款的时间均在签订买卖合同之前，加上两原告2019年1月28日付清余款时被告未提出异议，故两原告分三次支付购房款不影响原、被告签订的《商品房买卖合同》的效力。被告应当按期交房，因被告的过错逾期未交房应当承担违约责任。关于本案违约金的计算方式应当参照合同约定，即逾期超过90天的，应当按日支付已付房价款的万分之一点五计算，被告代理人提出的因原告未通知而应按照万分之一的标准计算，无事实及法律依据，不予采纳。关于本案逾期交房的天数，被告提出的原告延期支付购房款的天数应当予以扣除的意见，经查，本案原告不存在延迟支付房款的事实，该意见与客观事实不符，不予采纳；被告提出的建筑工程施工许可证延后发放的时间应当扣除，但施工许可证办理时间并非不可抗力，该意见不予采纳；被告人提出的因老大桥及道路维修导致延期系不可抗力的意见，因考虑到施工的实际以及周边道路交通环境，该60日应当予以扣除；关于被告提出的疫情影响确系不可抗力，该53日应当予以扣除。综上，截至2020年6月2日，被告逾期交房的天数为403天，按照合同约定的计算方式为合同价款的万分之一点五按日计算违约金，即为人民币32038.5元（530000元*0.015%*404天）。自2020年6月3日之后的逾期交房违约金应按照合同约定继续计算至被告按合同约定通知原告办理达到交付使用条件的涉案商品房时止。关于被告提出的违约金过高的意见，被告未举证证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江西汇孚置业有限公司在本判决生效后三十日内支付原告杨斯华、王萍截至2020年6月2日的逾期交房违约金人民币32038.5元；二、被告江西汇孚置业有限公司在本判决生效后以购房款530000元为基数，按照日万分之一点五的利率支付原告杨斯华、王萍截自2020年6月3日起至被告江西汇孚置业有限公司按照合同约定通知原告办理交付涉案商品房之日止的逾期交房违约金；三、驳回原告杨斯华、王萍的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付的金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费826元，减半收取413元，由被告江西汇孚置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  金龙二〇二〇年十月十九日书记员  宋君