四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终1473号 上诉人（原审原告、执行案外人）：邓勇，男，1980年3月22日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：雷学俊，四川伊丽达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：成都金控融资担保有限公司，住所地四川省成都市锦江区新光华街**航天科技大厦**。 法定代表人：章映，总经理。 委托诉讼代理人：李武超，四川恒融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张婷婷，四川恒融律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：四川汇诚置业有限公司，，住所地四川省阆中市阆水路东段 法定代表人：何晓云，总经理。 委托诉讼代理人：贾祥鹏，四川蜀诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田宽，四川蜀诚律师事务所律师。 上诉人邓勇因与被上诉人成都金控融资担保有限公司（以下简称金控公司）、四川汇诚置业有限公司（以下简称汇诚公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2019）川01民初3974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭，因各方当事人在二审中就本案基本事实并未提出新的证据、事实和理由，经合议庭阅卷、询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓勇上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持邓勇原审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定邓勇未支付完毕购房款系认定事实错误。汇诚公司认为邓勇在签订案涉《房屋订购协议》之前向王永恒支付的80万元与案涉房屋无关，但王永恒的代收行为合法有效，且汇诚公司从未向邓勇主张该部分款项，应视为汇诚公司对该笔款项的追认，一审法院对此认定正确。该协议中明确约定最后剩余的17万元购房款应在汇诚公司向邓勇交付房屋所有权证和国有土地使用权证时支付，因至今汇诚公司并未履行该义务，故邓勇未予支付该17万元，并无不当。故截至案涉纠纷发生之时，邓勇的应付购房款120万元已经全部支付完毕，一审法院认定邓勇未支付全部购房款与事实不符，应予纠正。二、一审法院认定邓勇在签订案涉协议时明知案涉房屋已经抵押系认定事实错误。邓勇在缴纳案涉房屋的购房定金6万元即2013年4月9日时，售房代理人王永恒并未告知上诉人案涉房屋已经抵押的事实，故邓勇在洽谈和履行购房义务之前，争议房屋并未设定抵押。我国法律也并未禁止有抵押负担的资产转让，邓勇购买案涉房屋并未违反法律禁止性规定。三、涤除房屋抵押负担系出卖方汇诚公司的义务，且案涉协议中明确约定应由汇诚公司负责办理案涉房屋的过户，现案涉房屋并未涤除抵押权，也未完成过户登记，系汇诚公司违约行为。邓勇即使在签订案涉《房屋订购协议》时知晓案涉房屋存在抵押，也不属于民事法律过错的范畴，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”。四、邓勇已经实际占有、使用案涉房屋长达五年之久，一审法院却忽略该事实。综上，邓勇对案涉房屋已经支付完毕应付的全部房款，且占有使用至今，未完成产权登记过户并非邓勇原因造成，故邓勇对案涉房屋具有物权期待权，足以阻却金钱债权的强制执行。一审判决认定事实不清，适用法律有误，请求二审依法改判并支持邓勇的诉讼请求。 金控公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、2013年11月26日，金控公司与汇诚公司就案涉房屋签订抵押合同并办理抵押登记，一审法院作出（2015）成民初字第828号民事判决确认了金控公司对案涉房屋的抵押权。2014年9月，邓勇与汇诚公司签订房屋买卖合同，且邓勇在签订该合同时明知案涉房屋已办理了抵押权人为金控公司的抵押登记。金控公司抵押权的设立时间先于邓勇签订房屋买卖合同的时间，且已进入强制执行程序，邓勇对案涉房屋仅享有债权，而非物权，不能对抗金控公司优先行使担保物权。二、汇诚公司确认并未收到邓勇支付的前期80万元购房款，现有证据表明邓勇支付给汇诚公司购房款仅有40万元，故一审法院认定邓勇并未支付完毕案涉房屋购房款系认定事实正确，应予维持。三、邓勇在购买案涉房屋至今长达五年时间，并未督促汇诚公司完成解除抵押和办理产权证等合同义务，其在明知案涉房屋上设定有抵押权情况下签订买卖合同并怠于行使权利，其对案涉房屋不享有物权期待权，其诉请应予驳回。综上，请求驳回邓勇的上诉请求，维持原判。 汇诚公司述称，一、汇诚公司仅实际收到邓勇支付的购房款40万元，对成都昊毅房地产营销策划有限公司（以下简称昊毅公司）王永恒收取的另80万元购房款不知情，且昊毅公司与汇诚公司签订的《销售代理合同》明确约定昊毅公司不得擅自收取客户现金，所有费用必须由汇诚公司现场出纳收取并出具汇诚公司有效收款收据，故邓勇并未实际支付完案涉购房款。二、汇诚公司已经向邓勇交付案涉两个商铺，双方之间并无书面的交房手续，以邓勇举证证实的交房时间为准。请求二审法院依法裁判。 邓勇向一审法院提出诉讼请求：1．判决停止对邓勇购买的位于四川省阆中市保宁办事处阆中××路××栋××层××房××（权属证号为××、201204733）的强制执行，并解除对上述门面房的查封；2.本案的案件诉讼费用由金控公司承担。 一审法院认定事实： 2014年9月28日，邓勇与汇诚公司签订《房屋定购协议》，该协议第三条约定，邓勇订购金沙半岛一期二号楼一楼8、9号商铺，合计金额137万元，邓勇签订本协议时一次性支付订金80万元，获得该物业签约定购权。签订本协议时邓勇可将8号商铺进行租赁，双方约定租赁所得租金全额用于缴纳邓勇所欠购房款。签订本协议时所缴纳订金在双方签订《商品房买卖合同》或办理房屋所有权证后作为邓勇已付购房总款的一部分。该协议第四条约定，由于该房屋汇诚公司已办理总登记抵押贷款，邓勇在2014年12月31日向汇诚公司支付总房款120万元时，汇诚公司可将9号商铺交付邓勇使用并开始办理两证，剩余房款17万元待汇诚公司向邓勇交付房屋所有权证和国有土地使用证时支付。 2013年4月9日，王永恒出具《收条》，载明收到江丽红定购金沙半岛广场右侧第一间门面房定金6万元。2014年2月8日邓勇、江丽红分别向王永恒转款40万元、10万元，附加信息及用途“购房款”。2014年2月17日，邓勇向王永恒转款24万元。2014年10月24日，汇诚公司出具收款收据，载明收到邓勇一期2幢门面租金4.5万元。2014年12月29日，江丽红向汇诚公司转款20万元，汇诚公司于2015年7月21日出具收款收据确认收到该笔转款。2014年12月31日，邓勇向汇诚公司转款15.4万元，汇诚公司于2015年1月5日出具收款收据确认收到该笔转款，共计15.5万元。邓勇与江丽红系夫妻。 2014年10月30日，邓勇与李国华签订《门面出租合同》将案涉9号房屋出租给李国华使用，租赁期限五年，自2014年10月30日起至2019年10月30日止。2014年12月1日，邓勇与董雪春签订《门面出租合同》将案涉8号房屋出租给董雪春使用，租赁期限五年，自2014年12月1日起至2019年11月30日止。2016年10月30日，邓勇与陈刚签订《门面出租合同》，将案涉9号房屋出租给陈刚使用，租赁期限五年，自2016年10月30日起至2021年10月30日止。 2010年11月8日，汇诚公司与昊毅公司签订《销售代理合同》，约定汇诚公司委托昊毅公司代理销售汇诚公司开发承建的“金沙半岛”尾盘剩余所有住宅和商业，昊毅公司接受汇诚公司委托并在该合同有限期限内及汇诚公司授权范围内从事项目的销售事务，昊毅公司不得擅自收取客户现金，所有费用必须由汇诚公司现场出纳收取并出具汇诚公司有效收款收据，如因昊毅公司违规收取客户现金并产生纠纷及不良后果，汇诚公司有权要求昊毅公司退还现金并承担由此带来的相关责任。 另查明，2013年11月26日，金控公司与汇诚公司依据《抵押反担保合同》对位于四川省阆中市××路9处房屋办理了抵押登记并取得房他证阆中字第20130051**他项权证，案涉房屋在前述已设立抵押权房屋范围内。金控公司诉四川简阳华新实业有限公司（以下简称华新公司）、汇诚公司、阆中汇诚纺织有限公司（以下简称汇诚纺织公司）、四川大千药业有限公司（以下简称大千公司）、四川玉兰纺织有限公司（以下简称玉兰公司）、四川明剑服装有限公司（以下简称明剑公司）、刘晏春、秦玉兰、秦玉君、史文玲、秦玉明、马楠楠追偿权纠纷一案，一审法院于2016年4月29日作出（2015）成民初字第828号民事判决：一、华新公司在该判决发生法律效力之日起十日内偿还金控公司代偿款8082910.33元并支付利息（利息以本金8082910.33元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算，从2014年12月26日起至付清之日止）；二、汇诚公司、汇诚纺织公司、大千公司、玉兰公司、明剑公司、刘晏春、秦玉兰、秦玉君、史文玲、秦玉明、马楠楠对华新公司的上述债务承担连带责任；上列当事人在承担连带责任后，有权向华新公司追偿；三、如华新公司未履行该判决第一项确定的债务，金控公司有权对汇诚公司提供的抵押物［以房房他证阆中字第20130051**项权权利证明书为准，面积为733.16平方米］折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；四、驳回金控公司的其他诉讼请求。该判决生效后，一审法院立案受理金控公司的强制执行申请。2018年10月11日，一审法院作出（2017）川01执1754号执行裁定：查封汇诚公司位于四川省阆中市××路××栋××层××号商业用房（不动产权证号××、201204733）。2019年1月21日，一审法院作出（2018）川01执1754号之一执行裁定：拍卖汇诚公司位于阆中市××路××栋××层××号商业用房（不动产权证号：××、201204733）。 对邓勇提交的王永恒出具的《证明》，因该证据仅为单方陈述，无其他证据予以佐证，一审法院不予采信；对邓勇提交的四川省农村信用社《进账单》，虽有王永恒签字确认复印属实，但该证据并非原件，无法核实真实性，一审法院不予采信。 一审法院认为，本案争议焦点为邓勇是否享有足以阻却案涉房屋强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，根据《销售代理合同》约定，受托人昊毅公司在代理销售期间不得擅自收取客户现金，所有费用必须由汇诚公司出纳现场收取出具收据，如违规收取现金，汇诚公司有权要求其退还并承担违约责任等相关约定，王永恒作为昊毅公司工作人员无权代收销售款项。邓勇主张已支付全部购房款，但其于2013年4月9日至2014年2月17日期间支付款项的收款人均为王永恒，而非汇诚公司，且该转款行为发生于邓勇与汇诚公司签订《房屋定购协议》前，协议签订后邓勇陆续向汇诚公司支付款项仅有40万元，汇诚公司虽已向邓勇交付案涉房屋，且并无证据证明其曾就有关款项向邓勇进行催收，不排除汇诚公司对王永恒代收行为追认的可能，但鉴于合同约定房款为137万元，而邓勇的付款金额仅为120万元，故一审法院对其已支付全部款项的主张不予采信。同时，鉴于《房屋定购协议》对案涉房屋已办理抵押登记的相关事宜进行了明确告知，汇诚公司未能按期办理抵押涤除和产权登记，属于合同违约行为，邓勇在明知存在交易风险的情形下，仍与汇诚公司签订《房屋定购协议》并向其支付相应款项，其对案涉房屋未办理过户登记亦存在过错。综上，邓勇在对案涉房屋未支付全部价款且因自身原因未办理过户登记的情况下，主张对案涉房屋享有的实体权利足以阻却执行措施无事实依据和法律依据，不予支持，其与汇诚公司签订的《房屋定购协议》所对应民事权利可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回邓勇的诉讼请求。一审案件受理费17130元，由邓勇负担。 各方当事人对一审判决查明的案件事实均无异议，本院予以确认，并作为本案定案事实。 二审中，邓勇补强提交了三份购房款转款凭证的原件，拟证明其付款的真实性。金控公司质证认为，上述证据真实性无异议，但邓勇向王永恒的付款行为与本案无关，不应视为其向汇诚公司支付的购房款。对邓勇向汇诚公司支付的款项转款凭证真实性、合法性和关联性均无异议，但仍不能证明其支付完毕了全部购房款。汇诚公司质证认为，邓勇向汇诚公司转款凭证的真实性、合法性和关联性无异议，但不予认可邓勇向王永恒付款的合法性和关联性。本院认证认为，各方对上述证据的真实性、合法性均无异议，本院予以采信，具体证明力将结合全案证据综合认定。 本院认为，根据各方诉辩意见，本案二审争议焦点为：邓勇对案涉房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益。 本案中，金控公司申请执行的债权为对案涉房屋享有优先受偿权的债权，案外人邓勇主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其基于商品房买卖合同关系对案涉房屋享有的物权期待权应当优先予以保护，请求阻却执行。本院认为，执行异议之诉的目的是要解决案外人对执行标的享有的实体民事权益是否足以排除强制执行的问题。目前，由于相关法律、司法解释对于执行异议之诉中案外人享有的足以排除强制执行的民事权益的类型、范围及条件等尚无明确规定，对案外人就执行标的所主张的足以排除强制执行的民事权益的判断标准，可以参照执行异议审查程序中对案外人实体权利的判断标准进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”、第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，邓勇依据前述司法解释第二十八条规定主张其行为符合该司法解释第二十七条的但书部分，可以阻却抵押债权的强制执行，但邓勇主张的法律行为必须同时满足第二十八条四个要件事实情况下，方能排除金控公司对案涉房屋享有的优先受偿权，缺一不可。依据本案查明的事实，邓勇已经举证证明其在案涉房屋查封之前已签订合法有效的商品房买卖合同，邓勇向昊毅公司王永恒以及汇诚公司支付了购房款合计120万元，邓勇实际占有使用案涉房屋至今，但对于第（四）项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件事实，本院认为，虽然涤除该抵押权负担，办理案涉房屋的过户登记手续系汇诚公司主要合同义务，但邓勇在明知案涉房屋设定有抵押权情况下，仍与汇诚公司签订购房协议，其对案涉房屋不能及时办理过户是有预期的，对案涉房屋未办理过户登记同样存在过错。因案涉房屋抵押权设立在先，购房人邓勇签订正式的购房协议之后，且邓勇对案涉房屋享有的权利并非涉及生存权益的居住权，相较于公示在先的抵押担保物权，并不具有优先性，如果本案确认购房人的权利优先于登记在先的抵押物权效力，则势必有损物权公示公信效力，不利于交易安全的保护。故邓勇因对案涉房屋的未及时办理过户登记存有一定过错，其对案涉房屋仅享有请求汇诚公司办理过户登记手续的债权请求权，并不享有物权期待权，其情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，不能阻却本案担保物权的强制执行。 综上所述，邓勇的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17130元，由上诉人邓勇负担。 本判决为终审判决。 审判长 兰 娟 审判员 朱文京 审判员 徐堂富 二〇二〇年十月三十日 书记员 周雨欣