四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初5333号 原告：四川万喜物业服务有限公司，住所地成都市武侯区金花街**附**，统一社会信用代码91510107098660049M。 法定代表人：陈泽明，董事长。 委托诉讼代理人：杨维彬，资阳市雁江区东安法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：丁章仕，资阳市雁江区东安法律服务所法律工作者。 被告：李燕斌，男，1979年6月7日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：周群利（系李燕斌之妻），女，1981年6月30日出生，住四川省眉山市东坡区。 原告四川万喜物业服务有限公司（以下简称“万喜物业”）与被告李燕斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨维彬、被告的委托诉讼代理人周群利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万喜物业向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告立即支付原告物业服务费、违约金共计约9900元（从2017年8月1日至2020年1月31日的物业服务费4330元；从2017年8月1日起至全额付清物业服务费之日止，以4330元为基数按照每日3‰向原告支付违约金）；2.判令被告已经支付原告为其代付的垃圾处理费84元；3.诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告于2015年9月1日与资阳市雁江区花果山春天半岛（八区）业主委员会签订《春天半岛八区物业服务合同》第六条约定：住宅高层1.15元/月.平方米，多层0.5元/月.平方米；合同第九条约定被告应于每季度交纳，每年3月31日、6月30日、9月30日和12月31日前缴纳下季度的物业服务费，逾期则按照欠费金额的3‰/日向原告支付滞纳金。《春天半岛八区物业服务合同》于2018年8月31日到期后原告继续为被告提供物业服务，在2019年4月9日通过雁江区狮子山街道办事处、花果山社区及被告处的业主委员会筹备组与原告达成协议，约定2018年9月1日至2020年1月31日期间系事实上的物业服务合同，双方应继续按照《春天半岛八区物业服务合同》约定履行合同义务，被告应向原告缴纳2020年1月31日之前的物业管理费，即：4330元（125.52平方米×1.15元/平方米/月×30月=4330元）。原告多次要求业主委员会告知被告履行给付义务，同时原告还以短信、催收函、快递、小区公示的方式向被告催告，要求被告支付拖欠的物业服务费用，被告拒不履行合同义务的行为已经严重侵害了原告的合法权益；同时经核实，原告代被告向资阳环卫缴纳了84元的生活垃圾处理费，现原告根据《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律规定，特请贵院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，1.和万喜物业的服务合同于2018年到期，万喜物业之后的行为属于强行入住。2.在万喜物业服务期间，其电瓶车丢失，万喜公司工作人员不给其调监控查看。3.物业公司对其小区的管理和服务差，态度不好、小区卫生不干净、电梯有异味、小区墙上到处都是卖房子的广告，以及小区绿地变成菜地。基于对万喜物业管理服务不满意，其愿意缴纳百分之五十的物业费和全部的垃圾费。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：对于原告提交的：1.物业服务合同、2份公告、村委会会议记录，证据来源合法，客观真实，本院依法予以采信。2.诉讼明细中有关被告房号、姓名、电话、面积予以确认，对其他业主的信息，因与本案无关，本院不予采纳。3.快递单、催款函、公示照片12张、张贴告示视频光盘，催收快递所载收信地址与被告联系方式一致，其中公示照片虽无原件予以核对，但与张贴告示视频光盘是相互印证，上述证据来源合法，客观真实，内容上能形成证据链，故本院均予以采信。4.原告方提交的短信催收表是复印件，且为电脑做成的汇总表，未提交直接发给原告的催收短信记录，因无法与原件核对，本院不予采信。对被告提交的18张小区照片，其中17张因无法确定其具体的照片来源、拍摄时间，无法确定其真实性及关联性，故本院不予采信，对于其中显示为2018年11月24日的照片，无法达到其证明目的，且无原始载体予以核对，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下，被告李燕斌系资阳市雁江区育才路花果山春天半岛八区二期XX号房屋的业主。该房屋面积为125.52平方米。2015年8月15日，成都万喜物业管理有限公司（乙方）与资阳市雁江区花果山春天半岛（八区）业主委员会（甲方）签订了《春天半岛八区物业服务合同》。该合同主要约定乙方向业主提供物业共有设备设施的维修养护、运行和管理；公用绿地、花木的维护与管理；公共区域的环境卫生维护；协助公共区域的秩序维护；物业使用禁止性行为的监督；物业档案资料管理；本物业业主包裹的代收服务，但乙方不承担保管责任等。乙方按照建筑面积向业主收取公共性物业服务费用，即高层住宅1.15元/月·平方米、多层0.5元/月·平方米、商业1.5元/月·平方米、住改商1.5元/月·平方米。本物业服务费中不包含环卫所每月固定收取的垃圾清运费，该费用由乙方代收，也不包含物业保修期满后建筑物及附属设施大中型维修的费用。住宅和车位物业服务费业主或物业使用人按每季度交纳，商业用房业主或物业使用人按每季度交纳。业主或物业使用人应在每年3月31日、6月30日、9月30日和12月31日前履行交纳相应下一季度的物业服务费的义务。业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，乙方可以依法收取滞纳金（3‰/日）或启动司法程序追收物业服务费。非机动车服务费为两轮电瓶车、摩托车20元/月，两轮电瓶车若充电则为25元/月，三轮（四轮）电瓶车服务费为30元/月（充电以装电表计算电费）。业主或使用人对车辆停放有保管要求的，与乙方另行约定。本合同为期3年，自2015年9月1日起至2018年8月31日止。 成都万喜物业管理有限公司于2016年6月15日更名为四川万喜物业服务有限公司。上述合同到期后，万喜物业继续为该小区提供物业服务。2020年1月17日，春天半岛（八区）第二届业主委员会出具公告，载明春天半岛八区第二届业主委员会与选聘的另一家物业公司签订的物业服务合同自2020年1月1日起，但经市房管局、狮子山街道办事处、花果山社区相关领导积极协调下，万喜物业于2020年1月17日与新物业公司进行物业移交并撤场，且收取物业费的时间截止2020年1月31日，新物业公司收费时间更正为2020年2月1日起。 被告李燕斌自2017年8月1日至2020年1月31日未交纳物业服务费用，自2017年8月1日至2018年9月30日未交垃圾处理费。万喜物业已向资阳市市容环境卫生管理处代缴案涉小区2018年9月30日前的垃圾处理费。 本院认为，成都万喜物业管理有限公司与资阳市雁江区花果山春天半岛（八区）业主委员会签订的《春天半岛八区物业服务合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人及小区业主均具有法律约束力。成都万喜物业管理有限公司于2016年6月15日更名为四川万喜物业服务有限公司，成都万喜物业管理有限公司的权利与义务依法均由四川万喜物业服务有限公司承继。原告应按约提供物业服务，被告应按约交纳物业服务费。虽然《春天半岛八区物业服务合同》约定合同期限为2015年9月1日起至2018年8月31日止，但自2018年9月1日至2020年1月16日，原告在事实上为被告提供了物业服务，被告应当参照合同约定支付相应的物业服务费。2020年1月17日至2020年1月31日，虽然原告已经撤场（实为小区新的物业公司提供物业服务），但经资阳市房管局、狮子山街道办事处、花果山社区以及春天半岛（八区）业主委员会等部门或组织的协调和商议，决定该段时间的物业费由原告万喜物业收取，为维护小区和谐与稳定，本院对此不持异议。结合该小区物业服务合同系列案件的审理情况，根据物业服务收费与物业服务水平相适应的原则，系列案件中其他业主提供的在案证据能够证明原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院酌定在原告物业服务费总额的基础上减收10%。故被告应向原告支付物业服务费为125.52平方米×1.15元/月/平方米×30月（2017年8月1日至2020年1月31日）×90%=3897元。因四川省资阳地区垃圾处理费系按照每户每月6元的标准收取，故对原告主张的垃圾处理费6元/月×14月（2017年8月1日至2018年9月30日）=84元，本院予以支持。因原告提供的物业服务本身存在瑕疵，本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第三十五条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告李燕斌于本判决生效之日起十日内向原告四川万喜物业服务有限公司支付物业服务费3897元、垃圾处理费84元； 二、驳回原告四川万喜物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李燕斌负担（原告四川万喜物业服务有限公司已向本院缴纳，被告李燕斌自本判决生效之日起十日内向原告四川万喜物业服务有限公司支付）。 本判决为终审判决。 审判员  凌小薇 二〇二〇年十月二十七日 书记员  冯 果