广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初33047号原告：陶国超，男，汉族，1985年5月9日出生，住址广东省惠州市惠城区。原告：林卓瑩，女，1993年8月19日出生，香港特别行政区居民，联系地址广东省惠州市惠城区，两原告共同委托诉讼代理人：唐忠华，广东卓展律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：黄柱妃，广东卓展律师事务所律师。被告：林嫣，女，汉族，1977年6月27日出生，住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：李嘉琼，广东智洋律师事务所律师。原告陶国超、林卓瑩与被告林嫣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理；两原告的共同委托诉讼代理人黄柱妃，被告林嫣的委托诉讼代理人李嘉琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院起诉请求判令：1.被告向两原告支付违约金（以人民币407927元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年10月1日起计至商铺实际交付之日止，暂计算至2019年6月20日为人民币96353.49元）；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年8月24日，房管部门核发了位于广州市白云区京溪路101号二楼商铺的房地产权证，登记权属人为被告林嫣。2011年9月29日，被告林嫣办理公证委托广州新东投资咨询有限公司（以下简称“新东公司”）出售、出租上述商铺。2011年11月17日，被告林嫣向房管部门申请对上述商铺进行分割，201铺至246铺、2322铺至2364铺、293铺至299铺、2100铺至2138铺、2185铺至2230铺、2276铺至2321铺、2231铺至2365铺、247铺至292铺、2139铺至2184铺，以上合计454个商铺。2011年12月30日，房管部门核准上述商铺登记。2012年1月3日，新东公司作为被告林嫣（甲方、出卖人）的委托代理人与两原告（乙方、买受人）签订《商铺买卖合同》，约定买受人购买的物业为具备合法产权的商铺，即广州市白云区京溪路101号2352铺（以政府相关部门批复的最终地址为准）。被告林嫣保证其出售的商铺于2014年10月1日前按合同约定的装修标准移交给两原告使用。2014年6月27日，广州市公安局白云区分局作出《关于广州云景房地产开发有限公司商铺装修工程消防验收合格的意见》，主要内容为该局对广州云景房地产开发有限公司（以下简称“云景公司”）申报的广州市白云区京溪路99号首层127-131铺、101号二层商铺室内装修工程进行了消防验收，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。被告林嫣在2014年6月27日消防验收合格后，擅自在二楼公共消防通道上违法分割了13个铺位并出售，致使商场二楼商铺结构发生改变，不符合消防要求和法定交付条件。现有证据证明案涉商场二层商铺现状已改变，被告林嫣应当重新办理消防设计审核、验收手续以及重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，但被告林嫣至今并没有为该商铺办妥消防验收手续，不符合法定交付条件。两原告签订《商铺买卖合同》的目的在于购买合格商铺，用于合法经营活动，却因被告林嫣所交付的该商铺不符合消防要求，商场不能正常营业，导致两原告签订《商铺买卖合同》目的无法实现，并致使两原告无法正常使用、经营、收益而遭受经济损失，损害了两原告的合法权益，故诉请法院支持两原告的全部诉讼请求。被告林嫣辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：第一、原告主张的部分违约金诉讼请求已超过诉讼时效，两原告主张被告林嫣支付2014年10月1日起至商铺实际交付之日止的违约金，但两原告作为涉案商铺买受人应当尽到合理注意义务，自买卖合同约定的交铺日期2014年10月1日起两原告即应知道自己的权利受到侵害，但自约定交铺日至两原告起诉之日近五年时间，两原告从未向被告林嫣主张违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，两原告于2019年7月15日提起本案诉讼，故2016年7月15日前的违约金请求已超过诉讼时效，对于该部分的违约金请求应依法予以驳回，两原告主张违约金的时间应从2016年7月16日起计算；第二、被告林嫣已按《商铺买卖合同》的约定向两原告完成交付商铺义务，根据两原告提交的产权证明可见，被告林嫣已按合同约定为两原告办理过户手续。此外，根据《商铺买卖合同》第八条约定，出卖人保证于2014年10月1日前按约定的装修标准将商铺移交两原告使用，买受人未按通知时间办理商铺使用权交接手续的，自通知确定的交付期限届满之次日起视为商铺已实际移交给买受人，一切风险由买受人承担，根据该约定，被告林嫣已于2014年9月27日通过EMS向两原告发出收铺通知，而两原告未按通知前来收铺，依据上述合同约定，也视为商铺已实际移交。因此，被告林嫣已按合同约定办妥产权转移登记手续，并通知两原告接收商铺，被告林嫣已完全履行了自己的合同义务，双方订立合同的目的已实现，被告林嫣不存在违约行为，无需向原告支付违约金。综合原、被告双方的诉辩以及庭审质证意见，本院依法查明以下事实：根据广州市白云区人民法院作出并已生效的（2016）粤0111民初4253号民事判决书以及广州市中级人民法院于2017年2月24日终审作出的（2016）粤01民终17238号民事判决书查明和确认的事实，本院亦确认房管部门于2011年8月24日核发了位于广州市白云区京溪路101号二楼商铺的房地产权证，登记权属人为被告林嫣，建筑面积为3617.79平方米。2011年9月29日，被告林嫣办理公证委托广州新东投资咨询有限公司（以下简称“新东公司”）出售、出租上述商铺。2011年11月17日，被告林嫣向房管部门申请对上述商铺进行分割：201铺至246铺、2322铺至2364铺、293铺至299铺、2100铺至2138铺、2185铺至2230铺、2276铺至2321铺、2231铺至2365铺、247铺至292铺、2139铺至2184铺，以上合计454个商铺。2011年12月30日，房管部门核准上述登记商铺登记。2012年1月3日，新东公司作为被告林嫣（出卖人）的委托代理人与原告陶国超、林卓瑩（买受人）签订一份《商铺买卖合同》，约定：第一条、买受人购买的物业为具备合法产权的商铺，即广州市白云区京溪路101号2352铺（以下简称涉案商铺）；第二条、该商铺建筑面积共10.0199平方米……该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的商场物业经营部管理公司制定的商场物业经营管理规定；第三条、该商铺按总建筑面积计价销售，房价款总金额为￥407927元；第六条、买受人应当于2012年10月1日前，到销售现场办理该商铺的交付手续，交付前出卖人以电话或书面方式通知买受人，买受人负有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议，该商铺会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺的交付手续；第七条、该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年10月1日止，买受人同意无偿将该商铺委托出卖人选聘的商场管理公司经营管理，出卖人选聘的商场管理公司享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行整体招商、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉；第八条、出卖人保证其选聘的商场管理公司于2014年10月01日前，将该商铺按本合同约定的装修标准(装修标准见附件三)移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权，……买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权交接手续的，自通知确定的交付期限届满之次日起视为该商铺已实际移交给买受人，一切风险由买受人承担；第九条、除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人选聘的商场管理公司如未按本合同规定的期限将该商铺使用权移交给买受人，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）（1）逾期不超过45日，自本合同第八条约定的最后移交期限的第二天起至实际移交之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，本合同第八条规定的最后移交期限的第二天起至实际移交之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金；第十一条、出卖人保证移交使用的商铺装饰、设备标准符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理，出卖人按约定标准进行整改或以装饰、设备差价为标准双倍赔偿。合同附件三对商铺的装修标准进行了约定，本合同自双方签字盖章之日起生效等。上述合同签订后，原告陶国超、林卓瑩按合同约定向被告林嫣付清购房款人民币407927元。2012年12月10日，房管部门核发原告陶国超、林卓瑩为权属人的涉案商铺房地产权证，登记地址为白云区京溪路101号2352铺。另查明，2015年3月6日，原告陶国超、林卓瑩曾以被告林嫣、新东公司未按合同约定交付商铺为由，向广州市白云区人民法院提起诉讼[案号：（2015）穗云法民四初字第476号]，请求判决：1.林嫣、新东公司在判决生效之日起十日内将现在房产证附图所示的用作电表房的区域恢复为梯间或电梯间；2.林嫣、新东公司于判决生效之日起十日内向公安消防机构重新申请广州市白云区京溪路101号首层、二层即整个商场的装修工程的消防设计审核及消防验收手续，并重新申请《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；3.林嫣、新东公司取得装修工程消防验收合格证明文件，并重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后五日内向陶国超、林卓瑩交付商铺；4.林嫣、新东公司向陶国超、林卓瑩连带支付逾期交付商铺的违约金（自2014年10月1日至2014年11月14日的违约金每日按已付房款的1‰计付、2014年11月15日以后至实际交付商铺之日的违约金每日按已付房款的1.5‰为标准）计付；5.林嫣、新东公司承担本案诉讼费。广州市白云区人民法院于2015年11月11日作出（2015）穗云法民四初字第476号民事判决书，在该案中查明以下事实：“林嫣委托广州云景房地产开发有限公司（以下简称“云景公司”）进行装修……。2014年6月27日，广州市公安局白云区分局作出《关于广州云景房地产开发有限公司商铺装修工程消防验收合格的意见》，主要内容是该局对云景公司申报的广州市白云区京溪路99号首层127-131铺、101号二层商铺室内装修工程进行了消防验收，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。工程投入使用、营业前，应当向该局申请消防安全检查，经消防安全检查合格后，方可投入使用、营业。工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更等），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收。2014年7月23日，广州市公安局白云区分局核发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，场所名称：广州云景房地产开发有限公司，地址：广州市白云区京溪路**首层127-131铺****，使用性质：商场。2014年9月20日，新东公司按《商铺买卖合同》约定的两原告通讯地址向两原告邮寄收铺通知书通知收铺。两原告以不符合收铺条件为由拒绝收铺，诉至本院成讼。其他个别商铺业主已办理收铺手续。在该案诉讼中，该院向广州市公安局白云区分局调查取证并发函查询涉案商铺装修工程情况，该局向广州市白云区人民法院提供了云景公司提交的消防审核报告、消防工程竣工图纸，口头答复由于验收合格意见书已明确工程如改建需要重新报送消防审核、验收，相关的办理流程可网上查询，故不再书面函复。2015年5月12日，该院组织双方对涉案二层商铺现场勘验，勘验结果是现场与广州市公安局白云区分局审核验收合格的云景公司所报送的装修工程消防竣工图标示情况不一致，主要表现：1.原告房产证附图所标示的＃83风机房，现场实际用作电表房。房产证附图标示的＃93风机房现场是没有的，右边梯间实际是用作厕所；房产证附图标示的＃85、＃87、＃91的梯间实际不通二楼，相邻位置用作电表房；房产证附图标示的＃89电机房，实际用作办公室；2.房产证附图标示的2111-2123铺（共13个铺）与现场一致，但竣工图标示的上述位置是公共通道而非该13个铺。林嫣陈述：林嫣委托云景公司对商铺进行装修，并于2014年9月底前完成装修，新东公司另行委托广州展东投资咨询公司（以下简称“展东公司”）通知各业主在2014年9月底办理收铺手续，个别业主已办理收铺手续”。广州市白云区人民法院于2015年11月11日作出（2015）穗云法民四初字第476号民事判决书，认为：“林嫣作为二层商铺的分割者和委托装修人，负有办理二层商铺装修工程消防验收手续、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的法定义务。……因工程已改建，故林嫣不办理则应承担相应的违约责任。原告起诉林嫣是根据《商铺买卖合同》中所约定的第九条关于逾期交付商铺的违约责任，该条约定并不适用于林嫣不重新办理二层商铺装修工程消防验收手续及重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》所应承担的违约责任，其以上述第九条约定追究林嫣不履行该法定义务的违约责任不成立。原告以此依据合同第九条的标准要求林嫣支付违约金不成立，该院不予支持。至于原告要求林嫣不履行上述义务所应承担的违约责任，可另循合法途径解决……等”。该案判决：“驳回原告陶国超、林卓瑩的全部诉讼请求”。上述判决作出后，原告陶国超、林卓瑩没有提出上诉，该判决已于2015年12月18日发生法律效力。本案在审理过程中，被告林嫣确认其至今未能重新办理二层商铺装修工程消防验收手续以及重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。本院认为：原告陶国超、林卓瑩与被告林嫣签订的《商铺买卖合同》是缔约双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点在于：一、2014年10月1日时涉案商铺是否符合移交给原告陶国超、林卓瑩的条件；二、原告陶国超、林卓瑩的诉讼请求是否超过了诉讼时效。对于上述争议焦点，本院评析如下：对于争议焦点一，现原告陶国超、林卓瑩认为不符合移交条件主要是二层商场目前的整体装修消防工程未办妥装修工程消防工程设计审核和验收合格手续、消防安全检查合格证。第一，根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十五条以及2009年4月30日中华人民共和国公安部令第106号发布的《建设工程消防监督管理规定》第八条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防设计审核、消防验收，依法办理消防设计和竣工验收消防备案手续并接受抽查；建设工程内设置的公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。据此，虽然涉案《商铺买卖合同》没有约定出卖方要办理该商场的装修工程消防验收手续，但原告陶国超、林卓瑩购买的是商铺，合同目的是用于经营收益，所以被告林嫣交付的商铺必须符合经营使用的基本条件。涉案商铺位于二层大型商场内，属于公众聚集场所，涉及公共安全，依照上述规定，对于消防安全有较严格要求，亦有别于住宅消防安全要求。被告林嫣作为二层商铺的分割者和委托装修人，负有办理二层商铺装修工程消防验收手续、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的法定义务。第二，根据（2015）穗云法民四初字第476号生效民事判决书中的现场勘查情况显示，被告林嫣已取得的装修工程消防验收合格的竣工图与现场情况是不一致的，关键在于原告陶国超、林卓瑩所取得的房产证附图标示的13个商铺目前在现场是存在的，但云景公司2014年报送消防设计审核并已通过验收合格的竣工图上显示的同一位置却是公共通道，证明二层商铺现状已改变。依照公安消防机构作出的消防验收合格意见书中所明确的：“工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更等），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收”，因工程已改建，被告林嫣应当重新办理消防设计审核、验收手续以及重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。综上所述，被告林嫣在广州市白云区人民法院于2015年5月12日派员到涉案二层商铺现场勘验后至今未能重新办妥二层商铺装修工程消防设计审核、验收手续并重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，被告林嫣的行为已经构成违约，原告陶国超、林卓瑩认为被告林嫣的上述违约行为致使其对涉案商铺的正常使用、经营、收益受损的意见亦符合常理，原告陶国超、林卓瑩要求被告林嫣支付违约金以赔偿其经济损失的意见理据充分。因双方无约定被告林嫣不重新办理二层商铺装修工程消防设计审核、验收手续及重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》所应承担的违约责任，故综合本案实际情况，违约金应以原告陶国超、林卓瑩已付房款人民币407927元为基数，在2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计，自2019年8月20日起至本案判决生效日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计给原告陶国超、林卓瑩。对于第二个争议焦点，原告陶国超、林卓瑩所主张的违约损失为其不能使用涉案商铺所产生的损失，原告陶国超、林卓瑩作为商铺买受人应当尽到合理的注意义务，自上述合同约定的交铺日期2014年10月1日起，涉案商铺一直处于不能使用的状态，原告陶国超、林卓瑩理应知道权利受到损害。2015年3月6日，原告陶国超、林卓瑩因涉案商铺消防验收不合格问题向法院起诉向被告林嫣主张权利，广州市白云区人民法院认为原告陶国超、林卓瑩依照合同第九条的标准要求被告林嫣支付违约金不成立，并已经明确告知原告陶国超、林卓瑩要求被告林嫣不履行上述义务所应承担的违约责任，可另循途径解决。原告陶国超、林卓瑩没有针对广州市白云区人民法院于2015年11月11日作出的（2015）穗云法民四初字第476号民事判决书提起上诉，该案判决于2015年12月18日发生法律效力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告陶国超、林卓瑩于前案判决于2015年12月18日生效后，迟至2019年7月15日才提起本案诉讼，故2016年7月15日之前的延期交房违约损失赔偿请求已经超过诉讼时效期间，故被告林嫣提出的诉讼时效抗辩部分成立。另，因被告林嫣何时重新办妥二层商铺装修工程消防设计审核、验收手续并重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》目前尚不确定，该违约金应暂计至本案判决生效之日止，故本院对原告陶国超、林卓瑩主张违约金的计算起止时间予以适当调整。之后是否继续产生违约金，原告陶国超、林卓瑩可根据实际情况另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国消防法》第十一条、第十五条之规定，判决如下：一、被告林嫣应于本判决发生法律效力之日起三日内，向原告陶国超、林卓瑩支付违约金（以房价款总额人民币407927元为基数，自2016年7月16日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计，自2019年8月20日起至本判决发生法律效力之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计）；二、驳回原告陶国超、林卓瑩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2209元，由原告陶国超、林卓瑩负担人民币512元，被告林嫣负担人民币1697元。如不服本判决，原告林卓瑩可在判决书送达之日起三十日内，原告陶国超及被告林嫣可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈永华人民陪审员  黎湛芬人民陪审员  刘雪葵二〇二〇年十月三十日法官助理刘澜书记员钟伟标