苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初5407号原告：冷根南，男，1972年3月6日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：覃华炜、王婷娴，江苏新天伦律师事务所律师。被告：吾留金，男，1963年12月15日生，汉族，住苏州市。被告：苏州鸿斌机架有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇车坊江湾村。法定代表人：吾建兵，总经理。委托诉讼代理人：吾留金，该公司员工。原告冷根南诉被告吾留金、苏州鸿斌机架有限公司（以下简称为鸿斌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理，依法由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冷根南委托诉讼代理人覃华炜、被告鸿斌公司委托诉讼代理人暨被告吾留金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冷根南向本院提出诉讼请求：判令解除厂房租赁合同，由两被告支付租金169390元（暂计算至2020年7月3日，实际计算至合同解除之日）、水电费12043元、清洁费8000元。事实和理由：2011年起，吾留金向其租用厂房用于生产经营。2020年3月，双方签订厂房租赁协议，确定租赁面积1630㎡，租期自2020年2月1日至2021年1月31日，每月租金48900元，先付后用，水电费按时交纳。2020年1月，鸿斌公司法定代表人向其支付80000元，余款未付。庭审中，原告表示，两被告于2020年5月18日向其发送短信告知已从厂房搬离，其已收回厂房，因两被告明确不再履行合同，其才要求解除合同，解除时间以提起诉讼之日即2020年7月22日为准；两被告应支付自2020年2月1日计算至7月21日的租金，再扣除已付的80000元；水电费系2019年12月至2020年3月的9092元，以及2020年4月至5月21日的2951元；清洁费是垃圾清扫费用，其已向村里支付2020年度清洁费8000元，应由被告承担。被告吾留金辩称，其于2014年或2015年起向原告租用涉案厂房，4月份与原告协商租金时，原告要求一次性支付一年租金，但其无力承担，原告就要求其搬走，其于2020年5月18日从厂房搬离。搬走以后，其短信告知原告，原告还于5月20日向其发送水表、电表的度数。因此，租金应自2020年2月1日计算至5月18日。但是，其之前向原告多支付过110000元租金，后来又支付80000元，截止5月18日的租金已全部付清。对水电费12043元无异议，因租金尚未结算，其就没有支付给原告。清洁费是整个厂区每年8000元，由几个租户分摊，其仅承租部分厂房，之前都是每年2000元或3000元。故清洁费应根据其使用厂房的时间即2020年1月至5月18日计算，不应由其全部承担，具体租用厂房的面积约占3/5。被告鸿斌公司辩称，吾留金向原告租用厂房，先注册成立苏州市鸿景精密机械有限公司（以下简称为鸿景公司），后成立鸿斌公司，经营地址相同。租赁合同由吾留金个人签订，应由吾留金个人承担相应债务，其不应承担责任。使用厂房过程中，其仅是代吾留金向原告支付过部分款项。经审理查明，2003年11月，原告与苏州市吴中区车坊镇江湾村经济合作社（以下简称为江湾村合作社）土地租赁协议书，约定原告向江湾村合作社租用镇江田大桥南堍工业小区的土地自行建造标准厂房，租期50年，办理建设用地报批手续的费用由江湾村经济合作社负责。原告表示，其向江湾村合作社租用土地建造厂房，自2011年起将厂房出租给吾留金，双方每一年或两年签订一次租赁合同。2020年1月22日，吾建兵向原告转账支付80000元。2020年3月2日，原告（甲方）与吾留金（乙方）签订厂房租赁协议，载明甲方将江湾开发区的厂房出租给乙方，面积1630㎡，租赁期限自2020年2月1日起至2021年1月31日止，厂房租金为30元/月/㎡，年租金586800元，一年一付，先付后租；甲方厂房铺设自来水管网，乙方使用发生的费用均由乙方负担；甲方申请用电量有限，电表及电线由乙方自行解决；乙方必须按期交纳水电等费用，逾期不交，后果自负。吾留金及鸿斌公司于2020年5月18日从涉案厂房搬离，并短信通知原告。租赁期间，原告多次向吾留金开具水电费的收款收据，详细列明水费、电费的计算方式，其中2019年8月19日的收据写明“五金厂：6月-7月水电费”，金额7801元，鸿斌公司于2019年9月29日向原告支付该款项；2019年10月16日的收据写明“五金厂：8月-9月水电费”，金额5275元；2019年12月23日的收据写明“五金厂：2019年10月-11月水电费”，金额5475元，下方写有“2019年度卫生费：2000元”，“上月欠5275”，合计12750元，鸿斌公司于2020年1月14日向原告支付该款项；2020年4月16日的收据写明“五金厂：19年12月-20年3月水电费”，金额9092元；2020年5月21日的收据写明“五金厂4月-现在水电费”，金额2951元，并写有“上次结欠9092元”，“共计12043元”。江湾村合作社于2020年3月13日向原告出具结算凭证，收款金额8000元，收款内容为“冷根南厂房租赁2020年度清洁款”。审理中，两被告表示，土地及厂房租赁协议无异议，原告确实租用土地建造厂房，并向吾留金出租1630㎡，年租金586800元，吾留金儿子吾建兵于2020年1月向原告支付租金80000元；对水电费收款收据无异议，2019年6月至11月的水电费已付清，因租金产生争议，未向原告支付2019年12月至2020年5月的水电费，原告向吾留金发送过水电费的情况，对此没有异议；原告向江湾村合作社支付清洁费8000元的事实无异议，但对应的是整个厂区的费用，其仅使用部分厂房，不应承担全部的清洁费，2020年的清洁费应参照2019年的2000元予以确定，并且只能计算2020年1月至5月18日的费用。以上事实，由原告提供的土地租赁协议、厂房租赁协议、银行交易流水、收据、结算凭证及当事人陈述等证据附卷佐证。关于租金支付情况，吾留金表示，其向原告多支付约110000元租金，并提供以下证据：1、厂房租赁协议，系原告与吾留金于2018年2月10日签订，出租面积1700㎡，租期自2018年2月1日至2020年1月31日，合同落款处写明“大厂房：292000元，两面小厂房39000，合计：331000元，支付：330000元正”。2、账户交易明细，用户名为鸿景公司，显示鸿景公司于2018年3月9日、4月8日分别向原告支付130000元、100000元，合计230000元。3、账户交易流水，用户名为吾留金，显示吾留金于2018年6月1日、6月8日、6月14日、6月27日分别向原告支付20000元、20000元、30000元、30000元，合计100000元。4、账户交易明细，用户名为吾建兵，显示吾建兵于2019年1月31日、7月15日、8月2日、8月12日、8月24日、9月4日、9月12日、9月21日、9月25日、9月28日向原告支付180000、50000元、30000元、100000元、30000元、10000元、10000元、10000元、10000元、7000元，合计437000元。就此，吾留金表示，2018年2月签订的租赁协议约定年租金330000元，其在该合同对应租期内支付的款项包括230000元、100000元及437000元，前两笔款项为2018年度的租金，437000元为2019年度租金，该三笔款项对应的都是2018年2月的合同；之所以会多付租金，是原告有时没钱用，就向其打电话要钱，其根据手头情况向原告支付部分款项，但具体付款情况已记不清楚，未留存记录，之前支付租金的材料都已无法找到。经质证，原告表示，对厂房租赁协议及三份账户交易明细无异议，其从未要求两被告提前支付租金，曾与吾建兵就租金情况进行过核对，确定2017年以来吾留金结欠租金总额440000元。对此，原告提供其与吾建兵的短信记录，时间为2019年7月15日至9月25日，原告于7月15日、8月2日告诉吾建兵“建行转我农行卡5万万已收到”、“收到三万房租”；8月8日，原告联系吾建兵“明天星期五把房租全部划出来吧”，后于8月11日要求吾建兵“明天星期一你一定要把房租转出来”；8月16日，原告对吾建兵说“下午我等你的转账”，后于8月19日提醒吾建兵“不要忘记今天下午务必把剩余的房租转出来”；8月22日，原告对吾建兵讲到“下午把房租转出来吧，44-18-5-3-10=8，我急着要还”；8月23日，原告联系吾建兵“现在可以把房租转出来吗”，并于8月28日讲到“还有五万的房租明天可以安排转出来吗”；9月7日、9月12日、9月25日，原告通知吾建兵“你今天下午安排点钱出来吧”，“等会不要忘记把钱转出来”，“今天早点把钱转给我”。聊天过程中，吾建兵从未向原告作出回复关于聊天内容，原告称，8月22日向吾建兵说明的“44-18-5-3-10=8”即为租金支付情况，其中440000元系其与两被告于2018年底核算的金额，包括吾留金之前结欠的租金，后吾建兵陆续支付77000元，剩余3000元未付，该部分款项均是2020年1月底前的租金，双方无其他对账材料，其问过两被告是否还要租赁，如继续租赁，需要按时支付租金，两被告想要租赁，就由吾留金签订合同，由吾建兵向其支付80000元。吾留金则称，并非其与原告的聊天内容，对此并不清楚，其无租金对账材料，原告从未开具相应发票；最后的付款金额7000元，是原告有块厂房被拆除，原来的租户是个服装厂，原告将其租用的小块区域交由服装厂使用，就扣除部分款项；具体情况是2018年2月签订的合同包括大厂房及两个小厂房，原告于2019年7月将西边小厂房给服装厂使用的，才适当扣减3000元，7000元对应租期确为截止2020年1月31日。吾建兵表示，短信记录无异议，其自2019年起向原告支付租金，付钱时，都是按原告所述的金额支付；原告于2019年1月讲租金还剩余440000元，但未说明该款项的组成情况，其未向吾留金核实，也未询问对应的租期，就按此金额陆续向原告付款，有笔7000元是原告从其使用的厂房中收回部分房屋，就扣掉3000元，其对吾留金的付款情况不清楚，但440000元中应该没有包括之前其他合同的租金，前期租金吾留金应已付清；2018年2月签订的合同约定年租金330000元，但其向原告支付437000元，确实存在多付的情况。另，原告表示，厂房实际由江湾村村委会统一规划建造，共建设8处厂房，应有享有的规划建设材料，其享有厂房的使用权，全部厂房面积大约4000㎡，被告租用1630㎡。本院认为，土地租赁协议约定，原告向江湾村经济合作社租用土地，自行建造厂房。但按原告陈述，涉案厂房实际由江湾村村委会规划建设，交由其占有使用。原告未能提供房屋所有权证，亦未能证明涉案厂房已取得建设工程规划许可，其以该厂房作为租赁物与吾留金签订的厂房租赁协议应当无效。无效合同自始没有法律约束力，原告要求解除与吾留金签订的租赁协议，并无必要。租赁合同无效，出租人有权参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费。吾留金作为承租人与原告签订协议，并使用该厂房注册公司进行生产经营。租赁协议相对人应为吾留金，鸿景公司及鸿斌公司仅是厂房实际使用人，代吾留金向原告支付过部分租金，但未取得承租人的身份，无需承担合同约定的相关义务。双方一致确认，吾留金及鸿斌公司于2020年5月18日从厂房搬离，应以该日作为截止日期计算占有使用费。原告主张，自2020年2月1日起算租金，再扣减吾建兵已付的80000元。吾留金表示，其在前一份租赁合同履行过程中多支付租金约110000元，加上吾建兵所付的80000元，全部款项已结清。从2018年2月签订的租赁协议看，对应租期为2018年2月至2020年1月，年租金330000元，先付后租，一年一付。但是，吾留金实际未按此履行，其与鸿景公司、吾建兵于2018年3月至2019年9月陆续向原告支付767000元，无法确定吾留金已按约支付2018年2月之前的租金。吾留金认为，该合同租期内所付款项均为此合同应付租金，以此确定多向原告支付107000元，但其未能证明该767000元中不包括2018年2月之前的租金。吾留金称，原告缺钱时，就要求其支付部分款项，才会多支付租金，但就此未能提供相关证据。吾留金于2020年3月签订最后一份租赁协议时，同样未提及向原告超额支付租金的情况。从原告提供的吾建兵的聊天记录看，其多次向吾建兵催要租金，并确定440000元的金额，列明“44-18-5-3-10=8”的计算公式，与吾建兵实际付款情况相符，后吾建兵分多次向原告支付77000元，可以证明双方确实就未付租金440000元达成过合意。吾留金称，吾建兵所付款项437000元对应租期是截止2020年1月，7000元是扣除部分租赁面积后确定的金额。可见，吾建兵支付7000元时，双方就该金额进行过协商，吾留金或吾建兵同样未向原告提出多支付部分款项。吾建兵表示，原告于2019年1月向其说明应付租金440000元，其未向吾留金核实，就按该金额向原告付款。考虑到两人为父子关系，吾建兵多次付款时，均有机会向吾留金求证，其未经核实即向原告付款有悖常理。因此，吾留金未能证明其多向原告支付过款项，吾建兵所付的437000元应为2020年1月前的租金，与本案无关。故按年租金586800元，自2020年2月1日计算至2020年5月18日的占有使用费为175638.06元，扣减吾建兵已付的80000元，吾留金仍需支付95638.06元。关于清洁费，从结算凭证看，原告向江湾村经济合作社支付2020年的费用8000元，对应区域为原告使用的整个厂区。吾留金仅租用部分厂房，不应承担全部的清洁费。原告提供的收款收据中记载，吾留金应付的2019年清洁费2000元。2020年3月签订的租赁合同约定的租赁面积与2019年度相比，未发生明显变化，对应的清洁费仍应以2000元为准。原告表示，该清洁费为垃圾清运费，吾留金于2020年5月18日搬离，仅应计算吾留金使用期限内的费用。吾留金认为，应自2020年1月计算至5月18日，与事实相符，予以采纳。经核算，清洁费为765.30元。至于水电费，原告主张12043元，吾留金无异议，予以认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院》第三条、第五条之规定，判决如下：一、被告吾留金于本判决生效之日起十日内支付原告冷根南房屋占有使用费人民币95638.06元、水电费人民币12043元、清洁费人民币765.30元。二、驳回原告冷根南其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币4434元，由原告冷根南负担3199元，被告吾留金负担1235元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王辉二〇二〇年十月十六日书记员  孔宇