广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1971执异518号 案外人：冷伯寅，男，汉族，1987年1月26日出生，住广东省东莞市东城区。 委托代理人：冷雪原，辽宁滨城律师事务所律师。 申请人：东莞市寮步利丰鞋材有限公司，住所地：广东省东莞市寮步镇霞边村，统一社会信用代码：91441900721188111P。 法定代表人：邝达文。 被申请人：东莞市鑫驰二手车市场管理有限公司，住所地：广东省东莞市寮步镇霞边村寮城中路霞边段**，统一社会信用代码：91441900MA5230YC9T。 法定代表人：严慧媚。 被申请人：廖旋坤，男，汉族，1982年3月10日出生，住广东省大埔县。 被申请人：严慧媚，女，汉族，1983年9月14日出生，住广东省大埔县。 本院在执行申请执行人东莞市寮步利丰鞋材有限公司（以下简称“利丰公司”）与被申请人东莞市鑫驰二手车市场管理有限公司（以下简称“鑫驰公司”）、廖旋坤、严慧媚之间的（2020）粤1971执保10160号【诉讼案号：（2020）粤1971民初13857号】案件过程中，案外人冷伯寅对本院查封被申请人廖旋坤名下相关房产的财产保全措施提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审查，本案现已审查终结。 异议人冷伯寅称，法院在审理（2020）粤1971民初13857号案件过程中，查封了廖旋坤单独所有的位于东莞市××号新世纪星城XX幢XX号房屋。在（2020）粤1971民初16988号案件中，异议人冷伯寅已经诉讼主张继续履行该房屋买卖合约、协助办理产权过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，异议人的申请理由为：1、涉案房屋被查封前，冷伯寅和廖旋坤已签订合法有效的书面买卖合同。涉案房屋于2020年6月被人民法院保全查封，而冷伯寅与廖旋坤、东莞市栢联房地产经纪有限公司已先于2020年3月1日就涉案房屋签订了《房屋买卖合约》。2、涉案房屋被查封前，冷伯寅已经合法占有该涉案房屋。2020年3月1日即签订房屋买卖房屋的当天，在东莞市栢联房地产经纪有限公司的见证下，冷伯寅与廖旋坤办理了涉案房屋交付手续，冷伯寅合法占有、居住该涉案房屋至今。3、冷伯寅已按《房屋买卖合约》约定向廖旋坤支付了80%的购房款，并愿意随时将剩余购房款按人民法院要求交付执行。双方约定的房屋交易金额为74万元，截至3月12日，冷伯寅已经按约定分两次支付给廖旋坤59万元，占总房款的80%。剩余15万购房款按约定应在办理产权过户时支付，但廖旋坤拒不履行义务，导致剩余房款无法按约定给付，但冷伯寅愿意随时将剩余购房款按人民法院要求交付执行。4、未办理涉案房屋过户登记不是由冷伯寅的原因导致的。直到3月12日，冷伯寅按照《房屋买卖合约》的约定积极履行了支付购房款的义务，并且比约定还多支付了9万元（按约定冷伯寅两次应支付购房款50万元，实际上冷伯寅已经支付59万元），但廖旋坤却不履行过户登记义务，直至2020年6月份涉案房屋被人民法院查封，导致已无法办理过户登记，这完全是廖旋坤导致的，冷伯寅对此不存在任何过错。请求法院解除对位于东莞市××号新世纪星城XX幢XX号房屋【房产证号：粤（2017）东莞不动产权第02XXX**】的查封措施。 经审查查明，本院在审理（2020）粤1971民初13857号原告利丰公司与被告鑫驰公司、严慧媚、廖旋坤房屋租赁合同纠纷一案过程中，利丰公司向本院申请财产保全，本院于2020年6月10日作出（2020）粤1971民初13857号裁定书，裁定查封、扣押或冻结被申请人鑫驰公司、严慧媚、廖旋坤价值人民币3000000元的财产。本院据此于2020年6月17日以首位查封了被申请人廖旋坤名下位于东莞市××号新世纪星城XX幢XX号的房产【房房产证号：粤（2017）东莞不动产权第02XX**以下简称“案涉房产”】。该房产上另有本院（2020）粤1971民16988号等两个案件轮候查封。不动产登记信息显示案涉房产面积53.69平方米，产权登记时间2017年9月13日，系国有建设用地使用权上的商品房，登记有一宗抵押，抵押权人为中国民生银行股份有限公司东莞分行，抵押登记时间2017年12月22日，债权数额70万元。 异议人冷伯寅主张其已购得案涉房产，并提交了房屋买卖合约、家私电器清单、管理费与水费收款收据、支付宝转账凭证、收款收据、工行银行转账凭证及收款收据、支付宝收支明细、借记卡账户历史明细清单、不动产登记信息查询结果、户口簿、常住人口登记卡、干部人事档案、民生银行答辩状、授信变更申请审批书、民生银行系统截图以及零售贷款还款回单为证。 一、关于房屋买卖合同签订情况。冷伯寅主张其与廖旋坤已经签署买卖合同，并提交《房屋买卖合约》为证。合同显示冷伯寅与廖旋坤于2020年3月1日签约，廖旋坤向冷伯寅出售案涉房产，总价款74万元，主要约定内容为：1、楼款支付方式为“一次性付款”，定金5万元签约时缴纳并抵顶部分首期款，首期款50万元“在经纪方或银行通知可扣款日前3个工作日直接支付至卖方贷款账户内，若买方出资赎契金额小于首期楼款，则扣除出资额后的首期楼款余额在房管部门成功受理递件当天支付给卖方”，剩余楼款24万元在“买方于完税当天直接支付给卖方”，2、卖方于收到买房定金当天交付物业，3、本合约文本中涉及的选择、填写内容以手写项为有限，4、合同“三方约定的其他事项：该物业赎楼金额由买方负责（首期楼款多退少补），卖方实收人民币74万元”，双方并就提前还款等进行了约定。 二、关于占有使用情况。冷伯寅主张廖旋坤于2020年3月1日向其交付房屋，其后占有使用房屋至今，为此提交案涉房产的家私电器清单、管理费与水费收据等为证。家私电器清单显示为冷伯寅与廖旋坤于2020年3月1日签订清单，确认移交案涉房产的家具、家电、钥匙一套和煤气卡等。管理费与水费收款收据显示的缴费物业为“新世纪星城美寓XX号楼/XX”1月至8月的费用缴纳情况，但未显示缴款人。 三、关于购房款支付情况。冷伯寅主张其已付清80%以上的购房款，并提交了支付宝转账凭证、收款收据、工行银行转账凭证及收款收据、支付宝收支明细、借记卡账户历史明细清单等为证。上述证据显示：1、第三方冷晓林于2020年3月1日向廖旋坤支付“买房订金”5万元，廖旋坤于同日出具5万元收款收据；2、2020年3月12日，第三方冷晓林向廖旋坤转账支付54万，汇款摘要“购美寓508房款”元，廖旋坤于同日出具54万元收款收据。冷伯寅主张冷晓林是其父亲，并提交了户口簿、常住人口登记卡、干部人事档案为证。 四、关于过户登记情况。冷伯寅主张未办理涉案房屋过户登记是由于廖旋坤的过错，廖旋坤有条件、有能力过户但不履行过户登记义务，直至案涉房产被法院查封。冷伯寅主张相关具体情况为：1、廖旋坤于2020年3月向民生银行申请提前还贷后，账户余额并不足以提前还贷，无法注销房屋抵押登记；2、截至2020年8月24日，在冷伯寅已经支付59万元情况下，廖旋坤也没有把该款项用于案涉房产还贷和办理解除抵押手续，而是用于偿还廖旋坤的其他贷款。 冷伯寅为证明上述主张提交了民生银行在（2020）粤1971民初16988号案件中提交的答辩状、授信变更申请审批书、民生银行系统截图以及零售贷款还款回单为证。这些证据显示民生银行在16988号案件中曾主张：该行向廖旋坤发放贷款70万元，借款用途为经营周转，以案涉房产为抵押物，廖旋坤于2020年3月6日办理了提前还贷手续，但账户余额并不足以提前还贷而未能结清贷款，截至2020年8月24日，贷款未到期本金+利息为566066.82元。民生银行系统截图显示授信贷款用途为“支付其他经营周转用款”。 本院认为，本案争议焦点为案外人冷伯寅对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权益。应审查案外人买受案涉房产是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的以下四种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。分析如下： 首先，异议人主张其于从2020年3月1日开始占有使用案涉房屋，但其提交的管理费与水费收款收据并未显示缴款人，仅凭“家私电器清单”不足以形成完整的证据链，无法有效证明异议人主张的在查封前已合法占有案涉房地产的事实，故本院对于异议人该项主张不予认定。 其次，根据冷伯寅提交的证据，可以显示其在签订案涉房屋买卖合同时已经清楚知晓案涉房屋存在他人的抵押登记的权利限制，其应知晓在廖旋坤未付清购房款、未解除案涉抵押登记之前，该房产无法办理过户。但冷伯寅在知悉该风险存在的情况下仍与廖旋坤签订购房协议，属于对无法过户风险的忽略，故其主张非因买受人自身原因未办理过户登记，本院不予采信。 再次，根据冷伯寅提交的支付宝转账凭证、工行银行转账凭证及收款收据等房款支付证据，冷伯寅主张已由父亲冷晓林代付案涉房屋款74万元中的5万元定金+首期款54万元合共59万元，该情形不符合已支付全部价款的情形。 综上，异议人冷伯寅未能有效举证其同时符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，无法证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对于其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人冷伯寅的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾昭永 审判员  刘胡光 审判员  谢 奕 二〇二〇年十月九日 书记员  王 红