宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初3265号原告：银川市西夏区兴盈实业公司。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：耿某、黄某，宁夏搏强律师事务所律师。被告：杨某，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：祝某（被告杨某之子），住宁夏回族自治区银川市。原告银川市西夏区兴盈实业公司（以下简称兴盈公司）与被告杨某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告银川市西夏区兴盈实业公司的委托诉讼代理人耿某，被告杨某及其委托诉讼代理人祝某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银川市西夏区兴盈实业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除与杨某签订的《兴盈宾馆租赁合同》；2.判令杨某立即支付拖欠租赁费1890300元（截止到2020年9月30日），租赁费计算至杨某退还租赁宾馆之日；3.判令杨某支付违约金348000元；4.案件受理费由杨某承担。诉讼过程中，兴盈公司放弃第一项诉讼请求，将第二项诉讼请求变更为判令杨某立即支付拖欠租赁费1885543元（截止到2020年9月30日），租赁费计算至杨某退还租赁宾馆之日。事实和理由：2018年1月2日，双方签订了《兴盈宾馆租赁合同》，约定兴盈公司将其所有的位于银川市西夏区火车站兴盈宾馆及其辅助设施现状租赁杨某用于酒店经营，租赁期限为3年，自2018年1月1日至2020年12月31日，租赁费为116万元/年，三年共计348万元。租金的付款方式为每年度的租金分两次交清，每年1月10日前交58万元，5月30日前交58万元，并约定如杨某不能按时交清租赁费，兴盈公司有权解除合同，若一方违约应承担总租赁费10%的违约金。合同签订后，兴盈公司将兴盈宾馆及其设施交付杨某经营，杨某仅支付租赁费1304457元，截止租赁期限届满剩余租赁费2175543元至今未付，故兴盈公司诉至法院。杨某辩称，截止目前已向兴盈公司支付1304457元租赁费，因疫情影响兴盈宾馆停止经营5个月导致拖欠租赁费，兴盈公司应当根据相关规定为其减免部分租赁费。另外，兴盈五队曾出具会议纪要明确为其减免租赁费58万元，兴盈公司应当履行。本院经审理认定事实如下：杨某系兴盈五队村民，兴盈公司前身是银新乡盈北村5、6、7、8、9、10六个生产队组成的一个集体经济组织，系集体所有制企业。银川市西夏区兴盈宾馆位于银川市××区，建筑面积6948.88平方米，所有权人为兴盈公司，由兴盈五队负责管理。2018年1月2日，兴盈公司（甲方）与杨某（乙方）签订《兴盈宾馆租赁合同》，由杨某租赁位于宁夏回族自治区银川市××区兴州北路212号兴盈宾馆，具体约定如下：“一、租赁形式：实行包死基数，确保上交租赁费，盈收全留，欠收自补的方式；二、租赁期限：租赁期三年，自二〇一八年元月一日起到二〇二〇年十二月三十一日；三、三年租赁费共348万元，每年116万元，每年度租赁费乙方分两次向甲方交清，元月十日前交58万元，5月30日前交58万元。乙方如不能按时交清租赁费，甲方有权解除合同，另行租赁；四、租赁范围：兴盈宾馆及前任租赁所有资产（其中包括南门二层门房两间）、锅炉房、水冲式厕所、院内、外停车场，实行现状租赁。……十一、甲乙双方必须遵守本合同条款，不得违约，如有一方违约，罚总租赁费10%的罚金给对方，并承担对方全部经济损失。”上述合同签订后，兴盈公司按约定将兴盈宾馆交付杨某经营。杨某分别于2018年12月28日、2019年1月12日、2019年4月1日、2020年1月22日、2020年6月12日向兴盈公司支付了40元、20万元、20万元、44万元、1万元，共计125万元。案外人甘肃华澳铁路综合工程有限公司因租赁兴盈宾馆一楼营业房180平米，向兴盈公司支付2020年6月10日至2021年6月9日期间的租赁费8万元，水电费1万元，其中54457元计入杨某向兴盈公司交纳的租赁费，以上杨某自承租涉案宾馆后共向兴盈公司交纳租赁费1304457元，截止涉案合同租赁期限届满之日（2020年12月31日），杨某尚欠兴盈公司租赁费2175543元至今未付。上述事实，有兴盈公司、杨某当庭陈述、兴盈公司提交的不动产登记证书1份、公证书1份、记账凭证3张、业务凭证1张、柜员机业务回执3张、收据2张、现金缴款单1张、客户专用回单2张、《房屋租赁合同》1份（复印件），在卷佐证，并经当庭举证、核实，足以认定。对杨某提交的照片打印件1张，因该证据的原件曾被撕毁后重新粘贴，形式及内容上存在瑕疵及缺失，不符合证据的合法性，本院不予采信。本院认为，房屋租赁合同系房屋出租人将房屋交付给承租人使用、收益，承租人支付房屋租赁费的合同。本案中，兴盈公司与杨某签订的《兴盈宾馆租赁合同》系双方真实意思表示，合同成立并生效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。兴盈公司系涉案房屋的合法所有权人已履行了交付涉案房屋的义务，杨某应当按照合同约定向其支付租赁费。一、对兴盈公司主张涉案租赁费1885543元（暂计算至2020年9月30日），并计算至杨某实际退还房屋之日的诉讼请求，因兴盈公司放弃要求与杨某解除涉案合同，该合同继续履行至租赁期限届满之日即2020年12月31日自动终止，故杨某理应按照涉案合同约定向兴盈公司支付2018年1月1日至2020年12月31日期间剩余的租赁费2175543元。综合考虑受2020年新冠肺炎疫情影响，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款的规定，结合银川市西夏区新冠肺炎疫情防控具体情况及本案实际并兼顾公平原则，酌情对2020年1-3月涉案房屋租金29万元（计算公式：116万元÷12月×3个月=29万元）予以减免，最终杨某应向兴盈公司支付所欠租赁费1885543元（2175543元-290000元=1885543元）。另外，杨某实际退还房屋之日无法确定，若杨某在租赁期限届满后合理期限内未腾房而产生房屋占有使用费，兴盈公司可另行主张；二、对兴盈公司要求杨某支付违约金34.8万元的诉讼请求，结合疫情对涉案合同履行的影响程度及对兴盈公司造成的损失程度，本案酌情将违约金调整为杨某应付租赁费的6%即113132.58元（1885543元×6%=113132.58元）。杨某辩称兴盈公司应当为其减免租赁费58万元，因其提交证据不足，故对该辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、杨某于本判决生效之日起十五日内向银川市西夏区兴盈实业公司支付租赁费（截止2020年12月31日）1885543元，违约金113132.58元，合计1998675.58元；二、驳回银川市西夏区兴盈实业公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24706元，减半收取12353元（实收12353元），由银川市西夏区兴盈实业公司负担1322元，由杨某负担11031元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 殷志渊 二〇二〇年十月二十三日（法官助理 王 颖书记员 井 娟附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。