广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2730号上诉人（原审被告、反诉原告）：谢飞英，女，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：黄竞丹，男，汉族，住广东省广州市天河区。（系谢飞英丈夫）被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛冈县石角镇富丽华中介服务部，住所地：广东省佛冈县石角镇青云东路**。经营者：曾银招。委托诉讼代理人：范云凤，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人谢飞英因与被上诉人佛冈县石角镇富丽华中介服务部（以下简称富丽华中介）居间合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2020）粤1821民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谢飞英上诉请求：1.驳回富丽华中介索要3万元劳务费的诉讼请求；2.富丽华中介承担一、二审诉讼费。事实与理由：富丽华中介隐瞒撮合价173万元的重要事实，虚构撮合房价170万元，以欺诈手段，使谢飞英在违背真实意思的情况下签订《卖方委托协议书》。谢飞英在发现被欺诈时马上提出了异议，在富丽华中介承诺变更《卖房委托协议书》后，谢飞英与买方签订《房地产买卖合同》，后来富丽华中介拒绝变更《卖房委托协议书》。“吃差价”的欺诈行为被买方知道后，富丽华中介承诺解决买方变更《房地产买卖合同》关于税费承担的问题，通过让谢飞英在与约定不一致的房管所合同签字，把交易税费转移给谢飞英。富丽华中介的欺诈行为导致买方与谢飞英最后未能实现交易，其无权索要劳务费。即便富丽华中介不存在欺诈与违约行为，买方明确表示要求谢飞英承担交易税费时，富丽华中介自愿以3万元劳务费支付谢飞英的个人所得税17300元，富丽华中介最后所得是12700元，而不是3万元，谢飞英只需向富丽华中介支付12700元。富丽华中介答辩称：一、一审法院认定案件事实清楚，适用法律正确，程序正当，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、富丽华中介不存在隐瞒与订立合同有关的重要事实，不存在虚构撮合房价，更不存在欺诈行为。1.谢飞英知悉涉案房屋总售价为173万元，并自愿参与买卖交易各环节。2.买家由始至终都表明会承担整个交易产生的双方税费，谢飞英主张买家和富丽华中介串通转移个税由其承担不成立。3.谢飞英主张中介劳务费调整为12700元无事实和法律依据，其主张富丽华中介自愿以3万元的中介费支付卖方个人所得税17300元不成立。富丽华中介向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令谢飞英支付中介劳务费30000.00元；2.请求判令谢飞英承担本案的诉讼费。谢飞英向一审法院提出反诉请求：1.求判令富丽华中介赔偿谢飞英损失共计365735元。（其中执行房地产买卖合同纠纷案判决346000元，律师费10000元，一审诉讼费用3245元，二审诉讼费用6490元）；2.请求判令富丽华中介承担本案的诉讼费。一审法院审理查明：2018年7月6日，富丽华中介（乙方，又称承托方）与谢飞英（甲方，又称委托方）签订了一份《卖房委托协议书》，该协议书约定“1、甲方自愿将位于佛冈县********************（粤房地产权证佛字第330001****号）房屋面积为205.31平方米的房屋委托富丽华中介代为出售，售价为人民币壹佰柒拾万元。甲方要求上述房价纯收。因此，在上述房产买卖价钱上，为维护中介利益，中介有直接参与权，若卖出的价钱比委托价高出，所高出部分作中介劳务费并在本中介签定三方协议时交付给中介方，过户手续由中介方协助直至完成所有程序为止。2、甲方在中介的介绍下认识了买方，但买、卖双方在私底下欺瞒中介方擅自交易及达成买卖的，属违约行为。乙方有权按照此协议书上的价钱向甲方追讨总房价的3%的违约费。”签订了上述协议书之后的同一天即2018年7月6日，谢飞英（甲方，又称卖方）与案外人刘*燕、杨*安（乙方，又称买方）及富丽华中介（见证方）三方签订了一份《房地产买卖合同》，该合同约定“1、甲方自愿将坐落在佛冈县********************（粤房地产权证佛字第330001****号）的房地产转让给乙方，房屋建筑面积约为205.31平方米，以房管重新测量为准。乙方已对甲方所出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。甲乙双方议定该房交易总金额为人民币壹佰柒拾叁万元整。该房款未含交易过户手续费及中介费。（如在房管所办证时的房地产买卖合同上的房款报价与本房地产买卖合同书上的售价相异，则以本房地产买卖合同的价格为准）。2、付款方式：2018年7月6日付定金100000元；2018年10月15日前双方到佛冈县不动产权登记中心办理过户手续时再付（扣除定金）630000元；余房款1000000元在乙方办妥商业贷款他项权证登记后，由贷款银行直接划入甲方银行账号为准，若银行贷款不能贷足余房款，差额部分于交房使用时以现金形式或转账一次性付清余款给甲方。3、交易过程所发生需缴纳的税费及有关办证费用等由乙方承担。4、双方同意在银行通知乙方按揭贷款通过七天内，由甲方将房屋移交给乙方。5、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）、逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）、逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（等额于定金的双倍违约金）或支付等额于总楼价的20%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起七天内退还……。”合同签订后，买方支付了定金100000元给卖方，卖方以为了更顺利、快捷完成房屋交易手续的办理为由，提前查询了到房管部门办理相关过户手续时需签订的格式合同《广东省房地产买卖合同》，发现合同条款与已签合同存在差异，便起草一份《房地产买卖合同补充协议书》（以下简称补充协议），该补充协议第三条内容为“登记过户手续办理。银行通知乙方贷款通过后七日内，甲乙双方携带有关资料到佛冈县不动产交易中心办理过户手续。”第四条内容为“房地产交接。甲乙双方同意在银行通过乙方办理抵押后，若贷款金额不足支付剩余所有房款，不足部分由乙方转账支付完成七日内，甲方将房地产移交给乙方。……”。2018年10月12日，买方依约支付630000元购房款给卖方后，双方到佛冈县不动产登记中心办理房地产权转移登记交易手续。在按办理手续的要求签订佛冈县不动产登记中心提供的格式合同《广东省房地产买卖合同》时，卖方以该格式合同第四条“双方同意于xxxx年xx月xx日由甲方将该房地产交付给乙方使用”及第七条“办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责”与三方签订的《房地产买卖合同》第四条“交易过程中所发生需缴纳的税费及办证费用，由乙方承担”及第五条“双方同意在银行以通知乙方按揭贷款通过七天内，由甲方将房屋移交乙方”约定的税费负担、房屋交付时间不一致为由，不同意签订该格式合同，并要求签订其事先拟定的补充协议。买方认为卖方事先准备好的补充协议损害其合法权益，并表示按原合同履行，而不同意签订该补充协议，买卖双方因此没能达成一致意见。2018年10月19日，买方向卖方发出《履行合同通知书》通知卖方履行2018年7月6日三方签订的《房地产买卖合同》。2018年10月19日，卖方向买方出具《解除合同通知书》通知买方解除2018年7月6日三方签订的《房地产买卖合同》，并于2018年10月22日将其已收取买方的定金、首期房款共730000通过银行转账退回给买方，同时于2018年10月22日以快递的方式将《解除合同通知书》、《汇款通知书》寄送给买方。买方收到卖方《解除合同通知书》及退款后，于2018年10月24日向卖方发出《继续履行房地产买卖合同告知函》，表示不接受卖方提出解除合同和私自退回房款的行为，要求继续履行合同，告知卖方在收到告知函的三个工作日内到佛冈县不动产登记中心协助办理有关手续，承诺于办理过户手续当天依时支付定金、首期房款共730000元给卖方。卖方收到买方的告知函后，未协助买方到佛冈县不动产登记中心办理过户手续。后买方以微信方式通知卖方解除合同，并于2019年1月2日以卖方谢飞英为被告向一审法院提起（2019）粤1821民初15号民事诉讼，要求卖方谢飞英按照2018年7月6日三方签订的《房地产买卖合同》的约定按总房款的20%支付违约金346000元并承担该案的一切费用。一审法院经对该案审理后，认定卖方谢飞英违约应当承担违约责任，于2019年4月26日作出了判决，判令谢飞英支付违约金346000元并负担案件受理费3245元。谢飞英不服提起上诉，二审法院于2019年9月29日作出了驳回上诉、维持原判、二审案件受理费6490元由上诉人谢飞英负担的（2019）粤18民终2155号终审民事判决书。2019年11月1日，谢飞英已履行了上述一审判决确认的支付违约金346000元、案件受理费3245元，合共349245元的义务。一审法院认为：本案属于居间合同纠纷，合同是调整双方权利义务关系的依据。富丽华中介（乙方，又称承托方）与谢飞英（甲方，又称委托方）签订的《卖房委托协议书》、富丽华中介（见证方）与谢飞英（甲方，又称卖方）及案外人刘*燕、杨*安（乙方，又称买方）签订的《房地产买卖合同》，是当事人真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，依法受法律保护，对当事人均具有约束力，各方当事人均应当依约诚信履行，否则，应当依合同约定承担违约责任。《卖房委托协议书》上约定，卖方只收取房价纯价1700000元，中介方可以卖出更高的价格，高出部分归中介方，对此卖方是同意并鼓励的，该协议书签订后，中介方（承托方）已促成了买、卖双方签订了《房地产买卖合同》，确定案涉房屋交易价格1730000元，交易产生的一切税费及其他办证费用由买方承担，中介方已付出了居间服务，有权利依合同约定收取高出房价部分30000元，一审法院予以确认，富丽华中介要求谢飞英支付中介劳务费30000元，合同依据及事实依据充分，一审法院予以支持；谢飞英称富丽华中介隐瞒了详细的协商过程、不作为、导致买卖双方的矛盾无法顺利协商解决、有过错、无权要求支付报酬的意见，与富丽华中介已促成买卖双方签订了买卖合同、交付了定金及首期房款共730000元并到佛冈县不动产登记中心办理房地产权转移登记等事实不符，理由依据不足，一审法院不予采纳。《卖房委托协议书》《房地产买卖合同》签订后，如果各方当事人都依约诚信履行合同，合同目的是得以实现的，现在造成合同目的不能实现的原因，是违约方的违约行为，至于谁是违约方，谁应当承担违约责任，已有生效的（2019）粤1821民初15号佛冈县人民法院民事判决书、（2019）粤18民终2155号广东省清远市中级人民法院民事判决书作出了认定，确认应当承担违约责任的违约方是谢飞英，一审法院予以采信并作为解决本案纷争的依据。谢飞英因自己的违约行为承担了赔偿责任后，以富丽华中介隐瞒了详细的协商过程、不作为、导致买卖双方的矛盾无法顺利协商解决、有过错、造成了其损失为由要求富丽华中介赔偿365735元的请求，理由依据不足，一审法院不予支持，其因违约行为造成的违约赔偿损失应由其自行承担；富丽华中介提出的自己无隐瞒重要事实、无提供虚假情况、无过错、构成违约的是谢飞英、责任应由其承担，请法院驳回谢飞英的诉讼请求的意见，与本案证据相符，一审法院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：一、谢飞英在本判决生效后十五日内，支付中介费30000元给富丽华中介；二、驳回谢飞英的反诉请求。本诉案件受理费1076元、反诉案件受理费3393元，合计4469元，由谢飞英负担。本院二审期间，谢飞英提交了两项证据，第一项是4段录音，拟证明富丽华中介隐瞒买方同意房价173万元，虚构170万元，欺诈谢飞英3万元售房款的行为，谢飞英自始至终不同意富丽华中介的欺诈行为，持续要求富丽华中介变更《卖房委托协议书》关于高出部分的条款。经质证，富丽华中介对该项证据不予认可，且此项证据不属于新证据，本院不予采纳。第二项是广东省高级人民法院的《民事申请再审案件受理通知书》，拟证明一审法院依照另一个尚未有结果的案件进行判决是不对的。经本院审理查明，一审法院查明基本事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。上诉人与被上诉人签订的《卖房委托协议书》及上诉人与案外人刘飞燕、杨朝安签订的《房地产买卖合同》，是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护，对当事人均具有约束力。被上诉人依约促成了上诉人与案外人签订房屋买卖合同，案外人也交付了定金和首期房款，并一同到佛冈县不动产登记中心办理房地产权转移登记。由此可看出，被上诉人已履行了合同义务，一审据此判决上诉人按合同要求支付中介费给被上诉人并无不当。上诉人认为被上诉人隐瞒撮合房价等事实，不应支付劳务费，该主张与在案事实不符，本院不予采纳。综上，上诉人谢飞英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由谢飞英负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年十月十五日法官助理 肖珍艳书 记 员 周 莹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审