湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0881民初226号原告：钟祥市明珠房地产开发有限公司，住所地：湖北省钟祥市郢中镇皇庄建设大道**。统一社会信用代码91420881058121569X。法定代表人：陈镇民，董事长。委托诉讼代理人：陈坚锋，男，总经理。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：魏益民，湖北王府律师事务所律师。被告：武汉明瑞达酒店管理有限公司，，住所地：湖北省武汉市东湖新技术开发区武大园路**统一社会信用代码914201003035392229。法定代表人：朱**凤，经理。被告：左晔，男，1975年4月12日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。两被告共同委托诉讼代理人：杨新堂，湖北立丰律师事务所律师。代理权限为特别授权。两被告共同委托诉讼代理人：赵泓，湖北立丰律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告钟祥市明珠房地产开发有限公司（以下简称明珠公司）与被告武汉明瑞达酒店管理有限公司（以下简称明瑞达公司）、左晔合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，于2019年9月2日作出（2019）鄂0881民初3114号民事判决书。明珠公司不服判决提出上诉，荆门市中级人民法院经审理，于2019年11月26日作出（2019）鄂08民终1176号民事裁定，将案件发回重审。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告明珠公司的委托诉讼代理人陈坚锋、魏益民，被告左晔及被告明瑞达公司的委托诉讼代理人杨新堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明珠公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告经济损失620万元（其中根据合同第3项2.2条款应预支房款利息损失420万元，第5项1.0条款应交付保证金200万元）；二、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年8月3日，明珠公司与明瑞达公司签订《钟祥国际商贸城项目A1栋产权式酒店销售合同》（以下简称《A1栋销售合同》）一份，明珠公司按照《A1栋销售合同》的约定，全部履行自己的义务。明瑞达公司却没有履行《A1栋销售合同》约定的义务，给明珠公司造成了巨大的经济损失。左晔是明瑞达公司股东，未实缴注册资本，应与明瑞达公司共同承担责任。原告明珠公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据A1、明珠公司的营业执照一份，拟证明明珠公司的基本情况。证据A2、明瑞达公司的营业执照及左晔身份证复印件各一份，拟证明两被告的基本情况。证据A3、明珠公司与明瑞达公司于2014年8月3日签订的《销售合同》一份，拟证明：合同签订的时间2014年8月3日，期限18个月，总面积2.4万平方米，单价4000元/平方米，销售保证金200万元；18个月销售期满，三层至六层未销售部分由明瑞达公司以4000元/平方米预支售房款给明珠公司；乙方（明瑞达公司）可委托甲方（明珠公司）聘请的销售代理公司代理该项目的营销策划、招商、销售等工作，销售代理公司在该项目所发生的招商佣金、销售溢价提成费用应由明瑞达公司承担。证据A4、湖北省商品房预（销）售许可证书【钟房预字（2014）0026号】一份，拟证明许可时间2014年10月31日，并办理了延期手续。证据A5、A1栋各层楼房面积表一组，拟证明A1栋3、4、5、6层楼房总面积15909.96平方米。证据A6、2017年9月9日、2017年9月19日的通知书各一份，拟证明2014年8月3日双方签订的合同解除。证据A7、明瑞达公司的工商登记资料一组，拟证明左晔的注册资本480万元未缴纳。证据A8、明瑞达公司2018年4月9日证明一份，拟证明明瑞达公司称200万元销售保证金未付，自认未按合同约定交保证金200万。证据A9、2014年10月12日左晔与刘雷亭签订的《合作协议》复印件一份，拟证明明瑞达公司履行合同的情况。证据A10、2014年12月17日左晔与皇都演艺庆典有限公司（以下简称皇都公司）签订的《合同书》复印件一份，拟证明明瑞达公司履行合同的情况。证据A11、2015年3月6日明瑞达公司与四海广厦置业武汉有限公司（以下简称四海公司）签订的《钟祥商贸广场A1栋代理合同》复印件一份，拟证明明瑞达公司履行合同的情况。证据A12、2015年9月3日A1栋销售、招商业绩提成制度一份，拟证明明瑞达公司履行合同的情况。证据A13、2017年9月19日解除合同通知书邮寄单及运单详情一份，拟证明左晔于2017年9月29日上午8点42分23秒已签收。证据A14、钟祥市鑫睿商业管理有限公司（以下简称鑫睿公司）的工商登记资料一份，拟证明左晔系该公司股东。被告明瑞达公司辩称：一、本案案由应为“商品房委托代理销售合同纠纷”，具体理由为：1、根据《民事案件案由规定》，商品房委托代理销售合同纠纷属于独立的四级案由；2、从案涉合同文本的选择及双方主体身份界定，不属于商品房买卖合同，属于代理销售合同；3、从案涉合同表达的真实意思看，属于代理销售合同。二、明瑞达公司不存在违约行为，不应承担违约责任，具体理由为：1、《A1栋销售合同》生效时间应为封面标注时间即2014年7月27日；2、《A1栋销售合同》约定，在未得到明瑞达公司的书面授权委托及18个月销售期满之前，明珠公司无权委托第三方代理策划、销售A1栋房产，否则属于单方终止合同的违约行为；3、明珠公司在与明瑞达公司签订《A1栋销售合同》后，于2014年7月31日与武汉宏富基业房地产顾问有限公司（以下简称宏富基业公司）签订《钟祥国际商贸城项目综合招商、独家销售代理合同》，于2014年9月15日与武汉玖川地产顾问有限公司（以下简称玖川公司）签订策划服务合同，于2014年9月19日与深圳市凯创美嘉投资顾问有限公司（以下简称凯创美嘉公司）签订《策划招商代理顾问合同》，还就钟祥国际商贸城房产的销售、策划与钟祥市鑫睿商业管理有限公司（以下简称鑫睿公司）、上海颂和科技股份有限公司（以下简称颂和公司）签订代理协议，用实际行动终止了与明瑞达公司签订的《A1栋销售合同》。三、钟祥市商业房产销售供大于求，是涉案房产难以销售的根本原因，该后果应由明珠公司自行承担。四、《A1栋销售合同》并未明确约定违约责任，明珠公司主张违约责任缺乏合同依据。五、明珠公司主张两次书面通知明瑞达公司解除合同，缺乏证据支持，该主张不能成立。六、明珠公司主张明瑞达公司未依约交纳销售保证金是合同不能履行的原因的主张不能成立。七、明珠公司主张的经济损失缺乏证据支持，不应支持。被告明瑞达公司为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：证据B1、明瑞达公司的营业执照副本和企业信用信息公示报告各一份，拟证明明珠公司起诉状中错列左晔为明瑞达公司法定代表人。证据B2、《钟祥国际商贸城项目综合招商、独家销售代理合同》一份、宏富基业公司企业信用信息公示报告一份，拟证明：1、明珠公司在与明瑞达公司签订《A1栋销售合同》后，随即以实际行为单方终止了该合同，是明珠公司在违约，明瑞达公司不存在违约行为甚至连违约的机会也没有；2、宏富基业公司是一家合法的房地产经纪公司，明珠公司与宏富基业公司签订的《钟祥国际商贸城项目综合招商、独家销售代理合同》是真实有效的。证据B3、服务费网络发票一张、玖川公司企业信用信息公示报告一份，拟证明在与明瑞达公司及宏富基业公司签订商品房代销合同后一个多月的时间内，明珠公司就本案案涉房地产项目又另行委托其他房地产经纪公司代理策划销售、招商等事宜。证据B4、《策划招商代理顾问合同》一份、凯创美嘉公司企业信用信息公示报告一份，拟证明：1、凯创美嘉公司是一家经合法注册的具有房地产经纪、商业策划的公司；2、明珠公司在与明瑞达公司签订《A1栋销售合同》后，于2014年9月19日，又就同一项目与凯创美嘉公司签订了《策划招商代理顾问合同》，说明明珠公司与明瑞达公司在签订《A1栋销售合同》后随即终止了合同，合同终止后双方并未产生纠纷，因而不存在明瑞达公司造成原告经济损失的情形。证据B5、《终止合同协议》一份，拟证明明珠公司就本案涉案房地产项目与凯创美嘉公司签订的《策划招商代理顾问合同》并未得到顺利执行，仅在签订半年后就终止执行了。从而间接证明：本案涉案房地产项目当时的市场需求并不旺盛，策划、销售很困难。证据B6、《房地产代理销售协议》一份、鑫睿公司营业执照及企业信用信息公示报告一份、颂和公司企业信用信息公示报告一份，拟证明：1、鑫睿公司与颂和公司均是经合法登记的具有代销房地产资质的公司；2、2016年10月17日，钟祥国际商业广场A1栋全部房产由之前的鑫睿公司代销改为由颂和公司代销，从而再次证明明珠公司此前已经终止了与明瑞达公司的代理销售合同，且并未主张明瑞达公司承担违约责任。证据B7、《商贸广场项目会议纪要》一份，拟证明2017年3月22日，明珠公司就钟祥国际商贸广场A1栋房产的销售、运营与鑫睿公司、颂和公司达成一致协议，该房产由颂和公司负责代销，明珠公司负责为购房者协调银行关系由银行为购房住提供按揭贷款，颂和公司负责为购房者提供还贷月供事宜，鑫睿公司负责A1栋已售房产的返租经营。以上内容再次证明，明瑞达公司一直被排除在代理策划、销售之外，明珠公司与明瑞达公司签订的代销合同一直没有得到执行。证据B8、农产品大市场房屋已转移信息一份，拟证明A1栋已有593套房屋已办理产权转移登记，因此明珠公司主张的A1栋未售造成的损失620万没有事实依据。被告左晔辩称：一、明瑞达公司与明珠公司签订的合同，是两个法人之间的行为，与左晔没有任何关联性，明珠公司起诉左晔属于错列主体。二、公司法规定，法人应当以自己财产对外承担责任，只有在股东注册资本不足、抽逃资本、虚假出资的情形下，才承担连带责任。根据明瑞达公司章程规定，公司股东可在2024年7月24日之前完成注册资本金的缴纳。该约定未违反法律的规定，左晔在合理期限内未缴纳认缴注册资本，并未违反公司章程，不属于出资不足的情形，不应对明珠公司主张的债权承担连带责任。被告左晔未向本院提交证据。经庭审质证，两被告对原告提交的证据A1、A2、A3、A4、A5、A7、A8、A9、A10、A11、A12、A13、A14真实性无异议，原告及被告左晔对被告明瑞达公司提交的证据B1、B2、B4、B5、B6、B8真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认。原告对被告明瑞达公司提交的证据B3有异议，认为服务费网络发票系复印件，对真实性有异议，不能达到其证明目的；玖川公司企业信用信息公示报告真实性有异议，应注明出处。本院认为，被告明瑞达公司未能提供服务费网络发票原件供核对，亦未能提供证据证明该发票与本案具有关联性，对该发票本院不予采信。玖川公司企业信用信息公示报告系查询自国家企业信用信息公示系统，本院对其真实性予以确认。原告对被告明瑞达公司提交的证据B7有异议，认为无法确认证据是否为原件，对真实性有异议，会议纪要没有谈到A1栋的销售问题，与本案没有关联性。本院认为，《商贸广场项目会议纪要》注明时间为2017年3月22日，其内容亦未注明与案涉A1栋房屋有关，故不论从时间上还是内容上看均与本案缺乏关联性，本院对该证据不予采信。两被告对原告提交的证据A6有异议，认为：1、两被告均未收到解除合同通知书；2、通知抬头为“武汉明瑞大酒店管理有限公司”，被告为明瑞达公司，两者名称不一致；3、通知书中注明的合同名称与《A1栋销售合同》不一致。本院认为，原告提交的邮寄上述通知书的快递单上，仅注明邮寄的为“文件”字样，并未注明是何文件，即不能证明上述通知书已经实际送达给两被告，两被告异议有理，本院对证据A6不予采信。结合相关证据及原、被告方陈述，本案基本事实为：2014年8月3日，明珠公司为甲方、明瑞达公司为乙方签订《A1栋销售合同》一份，主要内容为：1、甲方将钟祥国际商贸城A1栋出售给乙方进行产权式酒店经营。由乙方组织营销策划、招商、销售、装修、返租经营等。2、项目位于钟祥市××大道，建筑面积约为24000㎡（具体面积以政府部门实际测量为准），取得销售许可证时间约为2014年9月31日前，竣工备案时间约为2015年5月31日前，交付使用时间约为2014年12月31日前。3、甲方按图纸设计整体出售给乙方，均价为4000元/㎡，具体分层分档价格由乙方自行确定并制定《A1栋分层分档销售底价明细表》，若销售价格高于《A1栋分层分档销售底价明细表》的部分要承担销售佣金、广告分摊费用及销售部的日常分摊开支等相关费用，该相关费用约占房屋总价的3%。销售单价超过《A1栋分层分档销售底价明细表》3%以上部分定为“溢价”部分，该溢价部分由甲乙双方按5︰5比例分成及承担溢价部分的相关税费。销售单价超过《A1栋分层分档销售底价明细表》不足3%时由乙方承担支付销售佣金、广告分摊费用及销售部的日常分摊开支不足部分。4、乙方可委托甲方聘请的销售代理公司代理该项目的营销策划、招商、销售等工作，销售公司在该项目所发生的招商佣金、销售溢价提成费用由乙方承担。5、房屋的销售周期为18个月，计算方法：从销售进场三个月开始，如果进场三个月仍未取得《房屋销（预）售许可证》应以取得该许可证为开始计算销售周期。6、当销售18个月后，如仍有未销售的房屋则按下列方法处理：一、二层未售房屋继续由甲方的代理销售公司销售（乙方也可自行销售），如经甲方同意也可改为招租；三至六层未售房屋应由乙方预支付该楼层所未售面积的房款（不含税），之后可由甲方的代理销售公司销售（乙方也可自行销售），直至全部售完。7、在签订合同后十个工作日内，明瑞达公司向明珠公司支付销售保证金200万元，当项目销售三个月或者销售率达到50%时，明珠公司将该200万元保证金返还给明瑞达公司。左晔作为明瑞达公司时任法定代表人代表该公司在合同上签字。合同签订后，明瑞达公司未按约向明珠公司交纳200万元保证金。同日，明珠公司为甲方、案外人宏富基业公司为乙方签订《钟祥国际商贸城项目综合招商、独家销售代理合同》一份，主要内容有：1、甲方就钟祥国际商贸城委托乙方提供营销策划、招商代理、销售代理等事宜。2、该项目位于钟祥市××大道，建筑面积约为216000㎡（具体面积以政府部门实际测量为准），取得销售许可证时间约为2014年9月31日前，竣工备案时间约为2015年5月31日前，交付使用时间约为2014年12月31日前。3、租售面积约定：可供销售范围为A1栋、D区（不含北临街区二层部分）、E区，面积约74000㎡。可供招商的范围为F栋，面积约为36000㎡。A2栋1-6楼层分层招租，面积约为24000㎡；D区之北临街区二层部分销售、招租均可，面积约为4000㎡。4、A1栋经营“产权式酒店”，该栋招商相关约定包括销售单价、优惠力度、溢价等由乙方与明瑞达公司另行签订补充合同进行约定，所发生的费用由明瑞达公司支付。左晔作为宏富基业公司代表人代表该公司在合同上签字。2014年9月19日，明珠公司为甲方、案外人凯创美嘉公司为乙方签订《策划招商代理顾问合同》一份，主要内容有：1、甲方委托乙方独家全权代理钟祥国际商贸城策划招商工作。2、项目位于钟祥市××大道，总招商面积约60000㎡，其中F区招商面积约32000㎡，A1区（即A1栋）招商面积（一层、二层）约8000㎡，A2区招商面积约20000㎡。3、合作方式为乙方独家承接甲方委托的项目商业的策划招商工作，合作期内甲方不再另请同行业的代理公司。4、合同有效期为2014年9月19日至2015年8月18日。2014年10月31日原告取得《湖北省商品房预【销】售许可证书》，总销售面积为206494.32㎡，涉案A1栋房屋面积23833.69㎡，其中一、二层面积共7923.73㎡，三至六层面积共15909.96㎡（三至六层每层的面积均为3977.49㎡）。2016年10月17日，案外人鑫睿公司与案外人颂和公司签订了《房地产代理销售协议》一份，约定鑫睿公司委托颂和公司代理销售钟祥商业广场面积为2.4万㎡的588套商业房产（物业名称为钟祥商贸广场A1）。左晔作为鑫睿公司股东代表该公司在合同上签字。另查明，明瑞达公司的注册资本为800万元，根据公司章程规定，股东左晔认缴出资额480万元，承诺在2024年7月24日前出资到位。还查明，钟祥市不动产登记中心信息显示，截止到2020年6月12日，案涉A1房屋总套数1198套，总面积23832.96㎡，已经办理房屋转移套数593套，总面积12881.3㎡。本院认为，明珠公司与明瑞达公司签订的《A1栋销售合同》虽然合同名称为销售合同，同时也约定了销售面积、单价，但双方属于商品房委托代理销售合同关系，其理由如下：1、《A1栋销售合同》虽约定了房屋价格为均价为4000元/㎡，但同时约定销售价格高于该均价时，双方对于溢价部分需要按一定比例进行分成及承担销售费用，而房屋销售合同中房屋价格应该是固定价格，该约定不符合房屋销售合同的特征；2、《A1栋销售合同》第三条2.2条款明确约定，“三至六层未售房屋应由乙方预支付该楼层所未售面积的房款”，也说明双方约定的是委托代理销售；3、《A1栋销售合同》第五条约定，在签订合同后十个工作日内，明瑞达公司向明珠公司支付销售保证金200万元，当项目销售三个月或者销售率达到50%时，明珠公司将该200万元保证金返还给明瑞达公司。该约定也证明双方并非房屋买卖合同关系。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条规定：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”。《A1栋销售合同》第五条约定的销售保证金200万元符合该规定的特征，故应为动产质押担保。《中华人民共和国担保法》第六十四条规定：“质押合同自质物移交于质权人占有时生效”，因明瑞达公司并未实际交付保证金200万元，故双方约定的保证合同并未生效。因明珠公司与明瑞达公司属于商品房委托代理销售合同关系，故明珠公司在未得到明瑞达公司同意前不应与他人订立关于A1栋的销售代理合同，而明珠公司在与明瑞达公司订立协议同日与案外人宏富基业公司订立销售代理合同，于2014年9月19日与案外人凯创美嘉公司签订策划招商代理顾问合同，且两份合同均涉及A1栋的销售代理问题，故明珠公司另行签订销售代理合同属于违约行为，且该行为致使与明瑞达公司间合同目的无法实现，应视为其以实际行动终止了与明瑞达公司间的商品房委托代理销售合同关系。明瑞达公司原法定代表人左晔代表宏富基业公司与明珠公司另行订立销售代理合同，且在知道明珠公司与案外人宏富基业公司订立销售代理合同后也未主张继续履行《A1栋销售合同》，该行为应视为明瑞达公司亦同意与明珠公司终止履行合同。左晔作为明瑞达公司的股东，其认缴出资额的期限为2024年7月24日，在此期间任何时间缴纳均不违反法律规定，明珠公司未能举证证明左晔有出资不实、抽逃资金的行为，故即使明瑞达公司应承担责任，左晔在本案中也不应承担共同给付的责任。综上，明珠公司在与明瑞达公司终止合同履行且未举证证明合同终止履行是因明瑞达公司存在违约行为所造成的情况下，要求明瑞达公司赔偿预支房款利息损失420万元及保证金200万元经济损失、左晔承担共同给付责任的诉讼请求证据不足，其应承担举证不能的法律后果，对其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告钟祥市明珠房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费55200元，由原告钟祥市明珠房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  阳 剑人民陪审员  魏文亮人民陪审员  刘 强二〇二〇年十月二十九日法官助理柯香玉书记员李娇娥