福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终974号 上诉人（原审被告）：陈祥朗，男，1971年8月3日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 上诉人（原审被告）：吴宝珍，女，1973年10月14日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 共同委托诉讼代理人：陈莹，福建华忠盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陆继缌，男，1971年11月16日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 被上诉人（原审原告）：林长锦，男，1973年1月9日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 被上诉人（原审原告）：张昌伟，男，1978年3月24日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 共同委托诉讼代理人：陆贵生，福建耕耘律师事务所律师。 上诉人陈祥朗、吴宝珍因与被上诉人陆继缌、林长锦、张昌伟房屋买卖合同纠纷一案，不服屏南县人民法院（2020）闽0923民初571号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈祥朗、吴宝珍上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由: 一、买卖合同中关于架空层的买卖因违反了物权法及合同法的强制性规定而无效，且上诉人至今并未接收该架空层部分，无需向被上诉人支付该部分的款项。1.一审法院在认定涉案架空层是否属于公摊部分上，认定事实错误。被上诉人已经确认架空层就是公摊的事实，且架空层至今没有产权登记，若要认定架空层不属于公摊部分，那么也应由被上诉人提供证据证明该架空层有进行备案登记，且未作为共有面积由业主分摊。一审法院却将双方确认的事实予以推翻，并将举证责任分配给上诉人，系举证责任分配错误，认定事实错误。2.案涉架空层公摊部分依法属于全体业主共同共有。首先，本案案涉房屋共建设有7层，最底下一层为架空层，该建筑物已经形成了事实上的建筑物区分所有权的关系，该架空层部分不属于任何人专有，而是作为公共区域，为全体业主共同共有的部分。其次，架空层并未在房地产行政主管部门备案并登记为独立的产权面积，不能登记成为特定业主的所有权客体，故该架空层作为整体建筑物的附属部分，依法应属于全体业主共同共有。3.架空层的权属为全体业主共同享有，出售行为因损害了业主的公共利益而无效。 二、一审法院关于架空层买卖效力的认定上适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，但上诉人主张的是针对“架空层”买卖部分违反法律强制性规定无效，且本案的标的物是不动产，不动产是以登记为要件；且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条同时也规定了，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。目前涉案的“架空层”的所有权并没有转移至上诉人一方，且上诉人至今并未接收该架空层，上诉人无需向被上诉人支付“架空层”部分的价款。 三、《交房协议》中的各项费用，没有事实和法律依据，应予驳回。1.被上诉人主张办理自来水户头635元，办理电户头500元，但无法提供结算的依据；2.被上诉人主张上诉人应向其支付办理银行公积金贷款手续费12000元及评估费800元，该部分费用没有事实与法律上的依据，明显属于被上诉人私自收费项目；3.被上诉人主张上诉人应向其支付此前垫付预交的公积金36600元也与客观事实不符，且上诉人在后期查询了公积金账户，实际上被上诉人垫付的款项仅有30204.47元，与《交房协议》中的金额也是存在误差。4.被上诉人要求上诉人支付的总价款中包含的电梯费部分也无法提供合法有效的结算凭证。因此，被上诉人要求上诉人支付的各项其他费用均无具体的结算凭证予以证实，该部分的金额主张没有事实和法律的依据，依法应当驳回被上诉人该部分请求。 陆继缌、林长锦、张昌伟辩称： 一、本案属于自建房买卖，关于公摊面积费用的承担，并没有违反任何法律强制性规定。1.案涉合同是真实、合法、有效，并且已实际履行。陆继缌、林长锦和张昌伟已经履行了交房义务，并协助办理了过户手续。陈祥朗、吴宝珍也履行了大部分付款义务，并且实际入住案涉房产。公摊面积费用承担的问题，陈祥朗、吴宝珍是为了拖延支付尾款，所找的莫须有的“罪名”，没有任何法律依据。2.案涉房产以一套购房款585100元成交，系双方真实意思表示，真实、合法、有效。陆继缌、林长锦和张昌伟将案涉房产转让给陈祥朗、吴宝珍，按照合同约定的是一套房产5851000元，只是将公摊面积部分单独计算出来，在合同中已经载明不在产权登记范围，陈祥朗、吴宝珍同意支付公摊费用。况且公摊部分陆继缌、林长锦和张昌伟也是支付了相应建筑成本。 二、陈祥朗、吴宝珍已经在使用案涉杂物间，应当依约承担公摊面积部分的费用。从微信聊天记录可以证明案涉杂物间已经由吴宝珍使用，陈祥朗、吴宝珍狡辩没有接收该架空层部分，显然是不客观的。因此，是买受人陈祥朗、吴宝珍在违约，而非陆继缌、林长锦和张昌伟违约。陈祥朗、吴宝珍已经在使用案涉杂物间，应当依约承担公摊面积部分的费用。 三、一审认定陈祥朗、吴宝珍尚欠陆继缌、林长锦和张昌伟购房款和相关费用余款93744元依据充分。在《交房协议》中，买受方确认尚欠173500元。对于案涉款项，在庭审时陆继缌、林长锦和张昌伟已经提交了明细予以说明。一审法院认为电梯费用应按实际面积116.05平方米计算，公积金部分5000元缺乏依据，所欠款项为167244元。减去案外人张远风所交款项50000元，以及2018年1月15日支付的23500元，陈祥朗、吴宝珍尚欠93744元尾款。如此计算是正确的。对于张远风所交款项50000元以及垫付的公积金5000元，陆继缌将另案主张。 综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 陆继缌、林长锦、张昌伟向一审法院起诉请求：判令陈祥朗、吴宝珍偿还陆继缌、林长锦、张昌伟房产转让费等款项145397元并赔偿资金占用期间利息损失（利息损失从起诉之日起按年利率6%计算至实际还款之日止）。 一审法院认定事实： 2014年1月5日，林长锦（甲方）与陈祥朗（乙方）签订一份《自建房买卖合同》。合同约定，林长锦将位于佳垅别墅区中的第三层Ｂ3号套房出让给陈祥朗。该套房按4550元／平方米计价，该套户型建筑面积（含公摊）为112.49平方米。架空层公摊（不在产权登记范围内）为13.98平方米，合计126.47平方米，总计伍拾柒万伍仟肆佰元。合同第四条约定，双方签订合同时，乙方必须出资套房总价款20%用于动工建设，到三层水泥封顶后，乙方再出资套房总价款20%给甲方。如不能出资，甲方有权解除合同，之前所付的20%房价款作为甲方的经济损失补偿。工程完工后余下的60%出资款，乙方可将两证（土地证、房产证）抵押银行作为住房按揭贷款。用于交付房价款。合同第六条约定，办理贷款交纳的保险费、承诺费、抵押登记费、评估费、交易手续费等因办理贷款所需费用由乙方自行承担。合同第七条约定，房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方统一按产权登记标准计算金额（不含架空层公摊）。合同第十二条约定，房屋公共部位及公用设施的正常养护、维修、电费与购买电梯等费用，先按套房面积每平方米100元预交，不足部分均按此缴收。 2017年6月4日，甲方陆继缌与乙方陈仲秋（陈祥朗别名）签订一份《交房协议》。该协议约定，甲方现已完成屏南县古峰镇西环北路朝阳小区二弄2号自建房工程。现将甲方所建的3层302号房交付给乙方。一、房产证面积116.05平方米，公摊面积12.56平方米，合计128.61平方米。每平方米4550元人民币。合计伍拾捌万伍仟壹佰（585100）元人民币。二、办理自来水户头635元。办理电户头500元。三、办理银行公积金贷款手续费12000元。评估费800元。四、由于公积金只能由甲方（屏南实安钢材经营部）每月到建设银行公积金窗口代缴。乙方到年底必须跟甲方结清。未结清的用户将转为商业贷款。五、甲方之前为乙方垫付预交的公积金到2017年3月31日止。共计36600元人民币。现予以结清。……七、电梯费用由各用户按照之前签订的合同的约定缴付完之后以购买电梯的合同、维修发票再结算。剩余用于电梯维保、支付公摊电费等（现不计在内）。综上所述，乙方扣除之前所缴房款与贷款资金，乙方还应支付甲方人民币173500元。交房之后甲方将终止对该房屋的管理，所有责任与义务都归乙方所有，与甲方无关。 《自建房买卖合同》与《交房协议》的标的物均是屏南县古峰镇西环北路朝阳小区二弄2号302室房产。该房产已于2014年交付给陈祥朗与吴宝珍。2015年4月29日，办理了房屋所有权证过户登记。2015年6月3日，办理了国有土地使用权证过户登记。 陈祥朗分别于2014年1月5日、2014年1月27日、2014年7月23日、2015年4月15日、2016年10月9日、2018年1月15日向陆继缌支付50000元、50000元、50000元、140000元、240000元、23500元，合计553500元。 一审法院认为，一、关于原告诉讼主体问题。《自建房买卖合同》、《交房协议》、房屋所有权证、国有土地使用权证，其指向的标的物一致，三原告的意思表示与之相符。可以认定该讼争房屋系三原告合伙联建。三原告诉讼主体适格。二、关于架空层（杂物间）部分买卖效力问题。本案为房屋买卖合同纠纷,应当适用合同法及其相关司法解释的规定。《自建房买卖合同》《交房协议》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定。同时，陈祥朗、吴宝珍已履行主要付款义务并实际入住，林长锦、张昌伟、陆继缌也已完成交房义务并协助办理房屋过户登记手续，双方签订的《自建房买卖合同》《交房协议》为合法、有效的合同。依法成立的合同，自成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。陈祥朗以原告出卖案涉杂物间行为系无权处分为由,主张该部分的合同约定无效,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”之规定,陈祥朗的抗辩理由无法律依据,不予支持。陈祥朗并未提交证据证明案涉杂物间的架空层部分已作为共有面积由业主分摊,故林长锦、陆继缌、张昌伟将架空层部分以柴火间的形式出卖并无不当。三、关于陈祥朗、吴宝珍是否应支付房屋转让费等款项、费用及利息问题。按照《交房协议》的约定，陈祥朗应向林长锦、张昌伟、陆继缌支付购房款585100元、办理水户头费用635元、办理电户头费用500元、办理银行公积金贷款手续费12000元、评估费800元、陆继缌为陈祥朗与吴宝珍垫付的公积金36600元。电梯费用按照《交房协议》第七条及《自建房买卖合同》第十二条的约定，先按套房面积每平方米100元预交，该条款对于“套房面积”是否包括《交房协议》中载明的公摊面积（柴火间面积）约定不明，故电梯费用计算应按套房的产权证登记的建筑面积116.05㎡计算为11605元（116.05㎡×100元）。三原告主张陈祥朗、吴宝珍公积金账户余额5000元由陆继缌垫付，但未提交证据予以证明，该主张依据不足，不予支持，双方结算的所欠金额中应扣除5000元。综上，截止至2017年6月4日，根据双方签订的《交房协议》结算的陈祥朗尚欠金额173500元，扣除电梯费用差额部分1256元及缺乏依据的公积金余额部分5000元，陈祥朗尚欠167244元未支付。三原告主张陈祥朗于2014年1月27日支付的50000元系替案外人张远风预交购房款，因该主张不予采纳，且实际上该款并未在双方结算的金额中予以扣除，故双方结算的陈祥朗所欠的金额应扣除该50000元。因陈祥朗于2018年1月15日向陆继缌支付23500元，故陈祥朗仍应向林长锦、陆继缌、张昌伟支付93744元（167244元-50000元-23500元）。距双方签订《交房协议》至今已满3年，陈祥朗未支付剩余款项，应承担相应的违约责任。现林长锦、陆继缌、张昌伟主张资金占用期间的利息按年利率6%从起诉之日（2020年4月17日）起计算合法，予以支持。虽然本案的《自建房买卖合同》及《交房协议》系陈祥朗与林长锦、陆继缌所签订，但是案涉房产现登记于陈祥朗与吴宝珍夫妻名下，共有情况为共同共有，本案所欠购房款系陈祥朗以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，为陈祥朗与吴宝珍的共同债务，陈祥朗与吴宝珍应共同偿还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告陈祥朗与吴宝珍应于本判决生效之日起十日内共同向原告林长锦、陆继缌、张昌伟支付房产转让费等款项余款93744元及资金占用期间的利息损失（利息从2020年4月17日起按年利率6%计算至款项还清之日止）；二、驳回原告林长锦、陆继缌、张昌伟的其他诉讼请求。案件受理费3208元，减半收取计1604元，由原告林长锦、陆继缌、张昌伟共同负担532元，由被告陈祥朗与吴宝珍共同负担1072元。 本院二审期间，当事人依法提交了新证据。本院组织当事人进行了质证。对一审查明的事实，除对各项费用有异议外，双方对其余事实均无异议。本院对无争议事实予以确认。 二审另查明，被上诉人为陈祥朗公积金账户垫付共计30204.47，2018年1月15日，陈祥朗取出23500元并已返还给被上诉人；被上诉人为吴宝珍公积金账户垫付共计16009.37元，2017年4月12日吴宝珍取出所有款项并已返还给被上诉人。上述事实有陈祥朗、吴宝珍公积金账户明细单及双方当事人一致陈述为证，予以确认。 本院认为，关于架空层问题，上诉人主张架空层属全体业主共有，所以被上诉人不能再出卖。可问题是全体业主取得共有部分，系基于其已出资购买。即买卖双方确定购房款时，不仅包括专有部分的价款，还包括共有部分。因此，本案审查的重点在于，案涉房屋的价款，双方是如何确定的，是否存在重复计价。案涉《自建房买卖合同》第三条明确约定，案涉房屋建筑面积（含公摊）为112.49平方米，架空层公摊（不在产权登记范围内）为13.98平方米，合计126.47平方米。可见，当时双方已确认架空层部分并未计入产权登记面积公摊内；且明确约定案涉房屋价款计算分两部分，一部分有产权登记面积，另一部分不计有产权登记面积即案涉架空层，此约定清楚明确，并无歧义。因此,另行计算架空层价款,并不存在重复计算。诚然，一般而言，房屋买卖双方商定购房款时仅确定产权登记面积部分，对未计入产权登记面积部分不再另行约定价款，但对于房屋价款，当事人可协商确定，约定另行计算架空层价款并不违反法律规定，此仅是房屋价款如何确定时的有关计算方式问题，并不涉及侵害业主共有权问题。双方约定另行计算案涉架空层价款，双方应依此约定履行。一审据此判决陈祥朗、吴宝珍支付架空层价款，并无不当，应予维持。陈祥朗、吴宝珍此部分上诉理由不成立，不予支持。关于各项费用问题，双方于2014年1月5日签订案涉《自建房买卖合同》，同年交付房屋，并于2015年4月办理房屋所有权转移登记。后，双方于2017年6月签订《交房协议》，就购房款、水电开户、公积金贷款手续等费用进行结算确认。虽然在该协议乙方落款处署名“陈仲秋”，但“陈仲秋”系陈祥朗所签署，且系其别名，该协议对陈祥朗一方仍具有法律约束力。现陈祥朗一方主张该协议中相关费用结算错误，对此应承担举证责任。对于水电开户、公积金贷款手续、评估费等费用，陈祥朗一方并未就此举证，本院无法予以支持。上诉人对此上诉无理，不予支持。对于电梯费用，一审根据双方签订的《自建房买卖合同》、《交房协议》的约定，先按套房面积每平方米预交100元，尚属合理。上诉人对此上诉无理，不予支持。至于垫付公积金，《交房协议》中确认的垫付公积金仅计算至2017年3月31日，但此后被上诉人还继续为上诉人垫付，因此公积金垫付金额不能仅以《交房协议》中确认的36600元为准，应据实重算。根据二审查明事实，被上诉人总计为上诉人垫付公积金金额46213.84元，上诉人已返还39509.37元，故仅欠6704.47元。《交房协议》中剔除公积金部分，共计欠款136900元，加上结欠垫付公积金金额6704.47元共计143604.47元。被上诉人对一审认定的扣除电梯费差额1256元及另笔款项50000元未提上诉，二审予以确认。故上诉人最终结欠金额为92348.47元。上诉人对此上诉部分有理，予以相应支持。 综上所述，本院认为，根据陈祥朗一方二审提交的新证据，重新认定公积金金额，故陈祥朗一方上诉请求部分有理，予以支持；其余理由不成立，应予驳回。一审判决因新事实而变更，据此应判决上诉人向被上诉人支付购房款等款项共计92348.47元及相应利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、变更一审判决第一项为：陈祥朗、吴宝珍应于本判决生效之日起十日内共同向林长锦、陆继缌、张昌伟支付购房款等款项余款92348.47元及资金占用期间的利息损失（利息从2020年4月17日起按年利率6%计算至款项还清之日止）； 二、撤销一审判决第二项； 三、驳回林长锦、陆继缌、张昌伟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 （本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往一审法院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。） 一审案件受理费按一审判决负担；二审案件受理费2143.60元，由陈祥朗、吴宝珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余梓安 审 判 员 易丽容 审 判 员 陈光华 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 陈玉玲 书 记 员 林圆圆 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。