四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民初2477号 原告（执行案外人）：杨涛，男，1989年8月25日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：植艳君，四川永靖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁波兰，四川永靖律师事务所律师。 被告（申请执行人）：厦门资产管理有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区海沧新大街****。 法定代表人：林晟，董事长。 委托诉讼代理人：刘玲莉，四川璟瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗酬威，四川璟瑞律师事务所律师。 被告（被执行人）：成都森宇实业集团有限公司，住所地四川省成都市双流区东升街道棠湖西路一段**。 法定代表人：吴藤伟，总裁。 委托诉讼代理人：陈春旭，男，该公司工作人员。 原告杨涛因与被告厦门资产管理有限公司（简称厦门资产公司）、成都森宇实业集团有限公司（以下简称森宇公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告杨涛的委托诉讼代理人植艳君，被告厦门资产公司的委托诉讼代理人刘玲莉、罗酬威到庭参加诉讼。被告森宇公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨涛向本院提出诉讼请求：1．请求立即解除对位于成都市天府新区×路×号×社区×期×栋×单元×层302号房屋（以下简称302号房屋）的查封措施；2．判决确认杨涛对302号房屋享有所有权；3．判决森宇公司立即协助杨涛办理302号房屋的过户登记手续；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：一、杨涛与森宇公司就302号房屋签订了合法有效的《商品房买卖合同》。杨涛及其父亲杨晓亮与成都建工第四建筑工程有限公司（以下简称成都四建公司）系多年合作关系，杨涛及杨晓亮以四川省海维塑胶有限公司（以下简称海维公司）的名义与成都四建水电项目部负责人张青松签订多份建筑材料款采购供应合同，为成都四建公司承建的包括森宇公司投资开发在内南湖国际社区项目等多个项目的水电工程供应Ｕ-ＰＶＣ排水管及管件等塑胶建材。因森宇公司无力支付工程进度款，经森宇公司与成都四建公司协商后，森宇公司将其开发的南湖国际社区项目的部分房屋及车位抵偿工程进度款。同时，因工程材料商供货但未收到货款，成都四建公司与材料商张青安结算后，经协商将森宇公司抵偿给成都四建公司的南湖国际社区六期34栋302号房屋和50栋负一层1358号车位（以下简称1358号车位）、50栋负一层1310号车位（以下简称1310号车位）抵偿给张青安。2013年4月13日，成都四建公司与海维公司、杨涛计算，供应货款结算为1486800元，因杨晓亮、杨涛有购房需求，故协商一致将森宇公司抵偿给成都四建公司的南湖国际社区六期34栋3304号房屋（以下简称3304号房）、31栋103号房屋（以下简称103号房）和50栋1361号车位（以下简称1361号车位）、50栋1409号车位（以下简称1409号车位）作价1486800元抵偿给杨晓亮和杨涛。杨晓亮因此与森宇公司签订了3304号房、103号房和1361号车位、1409号车位的《商品房买卖合同》，森宇公司出具收据并交付房屋和车位。此后，因杨涛需要大户型房屋满足居住条件，经杨涛与张青安协商，将原本抵偿给杨涛的3304号房、103号房和1361号车位、1409号车位与抵偿给张青安的302号房和1310号车位、1358号车位进行置换，置换后杨涛最终取得302号房屋。因森宇公司同意更名一次，根据杨涛与张青安的置换约定，2015年7月18日，杨涛重新与森宇公司签订302号房屋的《商品房买卖合同》，约定房屋总价款1760000元，杨涛一次性支付价款。二、302号房屋的《商品房买卖合同》及补充协议签订发生在该房屋被查封前。三、杨涛已经支付了302号房屋的全部价款，并于2015年装修入住，至今已占有使用4年有余，是该房屋的实际所有权人。四、302号房屋因森宇公司的债务原因导致被法院查封，无法办理产权初始登记，无法办理过户登记，故未办理过户登记并非杨涛的自身原因。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条、第二十九条的规定，302号房屋应予以解除查封。 厦门资产公司辩称，1．厦门资产公司系302号房屋的抵押权人，有权对森宇公司所有的302号房屋进行查封、评估、拍卖，并对其司法处置的价款享有优先受偿权。2．302号房屋的抵押权设立时间早于杨涛主张的《商品房买卖合同》签订时间。3．杨涛与他人自行约定抵债的行为严重损害抵押权人厦门资产公司的合法权益，以此获得的302号房屋的物权不合理且缺乏法律依据。4．杨涛的异议无事实依据和法律依据，无法排除厦门资产公司的强制执行请求。杨涛与他人的欠款纠纷，仅是另案的债权债务关系，杨涛可依据合同向相对方主张权利；杨涛与森宇公司签订的商品房买卖合同并非基于真实的房屋买卖交易关系，不符合执行异议和复议规定第二十八条或第二十九条的规定。综上，请求驳回杨涛的诉讼请求。 森宇公司书面辩称，对杨涛、厦门资产公司提交的证据中涉及森宇公司资料，凡盖有森宇公司公章、合同章、财务章的原件资料以及相关职能部门所出具的资料，森宇公司对其真实性无异议。森宇公司于2018年7月完成股权转让，人员流动较大，对本案的情况不清楚。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的主体资格证据、（2016）川01民初977号民事判决、（2016）川01执保282号执行裁定、（2017）川01执1727号之十八执行裁定、（2019）川01执异990号执行裁定、（2020）川01执异143号执行裁定、房屋抵押权登记申请书、抵押权变更协议、变更后剩余抵押物清单、杨涛的个人住房信息查询记录等证据本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据，本院认定如下：1．杨涛提交的1358号车位和1310号车位、302号房屋的《商品买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及附件《房屋平面图及在整个楼栋中的位置图》、南湖国际社区负一楼车位图、1358号车位和1310号车位、302号房屋的房屋登记信息摘要，个人及家庭房屋登记记录，拟证明杨涛与森宇公司就302号房屋成立了合法有效的商品房买卖合同关系，在302号房屋被查封前签订有《商品房买卖合同》，该组证据均为书证原件，应作为证据采纳，证明力需结合案件事实确定。杨涛提交的截至2016年2月1日杨涛的个人及家庭房屋登记记录，因该证据不能证明截至庭审杨涛名下无住房登记记录，故本院对该证据不予采纳。 2．杨涛提交的加盖有森宇公司发票专用章的收据4张及银行卡POS单1张，拟证明杨涛已按《商品房买卖合同》的约定向森宇公司支付302号房屋的价款并支付更名费，该组证据均为书证原件，应作为证据采纳，证明力需结合案件事实确定。 3．杨涛提交的加盖有森宇公司发票专用章的收据4张以及银行卡POS凭证，拟证明杨涛已向森宇公司缴纳了办理302号房屋及过户所需的全部税费，该组证据均为书证原件或者能够核对的复印件，应作为证据采纳，证明力需结合案件事实确定。 4．杨涛提交的青羊区福安建材经营部出具的《委托书》、海维公司出具的《委托书》《证明》、森宇公司向成都四建公司出具的2份《关于南湖国际社区支付工程款的事宜》及成都四建公司向森宇公司出具的工程款发票、成都四建公司的完税证、成都市第四建筑工程公司机电设备安装分公司向成都四建公司出具的2份《关于抵南湖国际社区房屋的函》，拟证明杨涛、森宇公司与成都四建公司三方之间达成以房、车位抵债协议，杨涛已付清车位款。 该组证据中2份《关于南湖国际社区支付工程款的事宜》及成都四建公司向森宇公司出具的工程款发票、成都四建公司的完税证均为复印件加盖成都四建公司的公章，结合1358号车位、1310号车位、302号房屋的《商品买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》、森宇公司向杨涛出具302号房款、1310号车位款、302号房屋款和相应契税等收据、《关于南湖国际社区购房合同物业管理费优惠的补充协议》、张青安的证人证言可以印证《关于南湖国际社区支付工程款的事宜》中载明的森宇公司以房、车位抵付成都四建公司工程款，故本院对《关于南湖国际社区支付工程款的事宜》予以采纳；2份《关于抵南湖国际社区房屋的函》均为复印件，真实性不能确定，本院不予采信；青羊区福安建材经营部出具的《委托书》、海维公司出具的《委托书》《证明》为原件，应作为证据采纳。该组证据的证明力需结合案件事实确定。 5．杨涛提交的《前期物业服务合同》《南湖国际社区临时管理规约》及承诺书、《关于南湖国际社区购房合同物业管理费优惠的补充协议》《特别提示（车位）》《消防安全责任书》《特别告知》、302号房的装修材料凭证等证据，拟证明杨涛实际占有使用302号房屋，该组证据均为书证原件或者能够核对的复印件，应作为证据采纳，证明力在本院认为部分评述。 6．杨涛提交张青安出具的《证明》并申请张青安作为证人出庭作证，拟证明杨涛与张青安就案涉房屋、车位达成置换合意，由此取得302号房屋的所有权。张青安在庭审中作证陈述：张青安以青羊区福安建材经营部等个体经营户的名义向成都四建公司供应建筑材料，因成都四建公司未支付材料款，张青安与成都四建公司达成以森宇公司开发的1358号车位及1310号车位、302号房屋抵偿材料款的协议，张青安因此于2013年与森宇公司就1358号车位、1310号车位和302号房屋签订了《商品房买卖合同》，森宇公司向张青安交付了1358号车位、1310号车位和302号房屋；2015年，杨晓亮、杨涛与张青安达成口头协议，约定杨晓亮、杨涛将杨晓亮从成都四建公司抵债所得的3304号房、103号房和1361号车位、1409号车位与张青安从成都四建公司抵债所得的1358号车位、1310号车位和302号房屋进行置换，杨晓亮、杨涛向张青安另行支付房屋面积差价。置换协议口头达成后未签订书面协议，双方到森宇公司处签订了置换后的商品房买卖合同；目前双方对置换协议中补差价尚未结算。该组证据与前述本院采纳的《商品房买卖合同》、森宇公司房款、车位款和相应契税等收据、《关于南湖国际社区购房合同物业管理费优惠的补充协议》等证据可以相互印证，本院对该组证据予以采纳，证明力需结合案件事实确定。 根据采信的证据及当事人庭审陈述，本院查明如下事实： 本院审理中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称华融资产四川分公司）诉森宇公司、成都长湖投资有限公司（以下简称长湖公司）、刘军、万忠宇、黄媛琼、岳军、卢苹借款合同纠纷一案，根据华融资产四川分公司的财产保全申请，于2016年8月9日作出（2016）川01执保282号执行裁定，查封森宇公司的位于成都市天府新区×街道×路的车位，302号房屋在查封范围内。 2017年1月11日，本院作出（2016）川01民初977号民事判决：一、森宇公司、长湖公司向华融资产四川分公司偿还债务本金2亿元及展期补偿金（展期补偿金计算方式略）；二、森宇公司、长湖公司向华融资产四川分公司支付为实现债权而产生的律师费用25000元；三、如森宇公司、长湖公司未履行第一、二项义务，华融资产四川分公司有权对森宇公司所有的位于成都市的部分住宅和车位，七期部分住宅［他项权证号：1．成（天）房他证他权字第××号至3942420-13号；2．成（天）房他证他权字第××号至3944230-6号）］行使抵押权，即有权对抵押财产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；四、如森宇公司、长湖公司未履行第一、二项义务，华融资产四川分公司有权对长湖公司有所有的美茵庄园、欧洲城项目现房及美茵庄园的在建工程（他项权证号：1．金房他证他权字第××号至0067636-38号；2．成房建抵字第××号）行使抵押权，即有权对抵押财产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；五、如森宇公司、长湖公司未履行第一、二项义务，华融资产四川分公司有权对刘军持有的长湖公司10%股权享有质权，即有权对质押财产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；六、如森宇公司、长湖公司未履行第一、二项义务，华融资产四川分公司有权对森宇公司持有的长湖公司90%股权享有质权，即有权对质押财产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；七、万忠宇、黄媛琼、岳军、卢苹对第一、二项债务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向森宇公司、长湖公司追偿；八、驳回华融资产四川分公司的其他诉讼请求。302号房屋办理抵押登记的日期为2015年7月7日，抵押权人为华融资产四川分公司。 （2016）川01民初977号民事判决发生法律效力后，华融资产四川分公司向本院申请强制执行。2019年5月10日，本院作出（2019）川01执异990号执行裁定，裁定将厦门资产公司变更为（2017）川01执1727号执行案件的申请执行人。杨涛向本院提起执行异议，本院于2020年4月15日作出（2020）川01执异143号执行裁定，驳回杨涛的异议请求。 2013年1月25日，青羊区福安建材经营部向成都四建公司出具《委托书》，载明“兹委托规贵公司将应付我方材料款3828000元，用于抵扣张青安在南湖国际社区购买的商品房（34栋302号房、34栋301号房），车位（50栋1310，50栋1331），六期镜湖车位1358，六期镜湖车位1359购房款”。同年1月27日，海维公司向成都四建公司出具《委托书》，载明“兹委托贵公司将应付我方材料款1486800元，用于抵扣杨晓亮在南湖国际社区购买商品房（34栋304号房、31栋103号房），车位（50栋1361、50栋1409）购房款”。 2015年，杨晓亮与张青安达成置换房屋的口头协议，约定杨晓亮、杨涛将杨晓亮从成都四建公司抵债所得的3304号房、103号房和1361号车位、1409号车位与张青安从成都四建公司抵债所得的1358号车位、1310号车位和302号房屋进行置换，杨晓亮、杨涛向张青安另行支付房屋面积差价。口头协议达成后，杨涛就置换后的1358号车位、1310号车位和302号房屋与森宇公司于2015年7月19日分别签订《商品房买卖合同》，约定森宇公司将1358号车位、1310号车位和302号房屋出售给杨涛，302号房的房款为1760000元、1310车位价款为93000元、1358号车位价款为81000元，付款方式为一次性付款，森宇公司应于2013年4月14日前向杨涛交付302号房、1310号车位和1358号车位。杨涛与森宇公司就302号房还签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定房款1760000元于签订之日起当日内（即2013年4月13日前）一次性付清。上述合同签订后，杨涛于2015年8月6日办理装修手续进行装修，后入住至今。 另查明，截至2020年8月18日，在成都市范围内杨涛名下没有用于居住的房屋。 本院认为，民事强制执行中对无过错买受人的物权期待权进行保护，通过赋予其优于普通债权的权益层级保护方式给予优先保护，其价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护，无过错的买受人对物权的期待权应当特殊保护。执行异议之诉设定的目的在于对特定主体基于执行标的上特定权益的特别保护，因此其权益层级的判断依据是实体法。执行异议和复议规定是执行异议阶段，以权利外观主义为标准，对案外人提出的执行异议进行的部分筛除，采取的是更直观和严格的标准，执行异议和复议规定中排除强制执行的条件是执行异议之诉中民事权益判断的充分条件而非必要条件。简言之，符合异议和复议规定中排除强制执行的条件，在执行异议之诉中当然仍能排除，不符合异议和复议规定中排除强制执行的条件，在执行异议之诉中，仍应按照实体法的规定对案外人物权期待权是否成立进行判断。在执行异议之诉中，执行异议和复议规定有参照适用的价值。参照执行异议和复议规定第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”和第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本院对杨涛是否享有足以排除强制执行的物权期待权作如下评述： 一、关于杨涛在诉争302号房屋被查封前是否与森宇公司签订了合法有效的书面买卖合同。杨涛陈述其与森宇公司签订诉争302号房屋的《商品房买卖合同》是基于杨晓亮、杨涛与张青安之间置换杨晓亮抵债所得的3304号房屋、103号房屋与张青安抵债所得的302号房屋的口头协议，且在案涉房屋置换前，森宇公司于2013年就302号房屋与张青安签订了《商品房买卖合同》并将该房屋交付给张青安，森宇公司于2013年就3304号房屋、103号房屋与杨晓亮签订了《商品房买卖合同》并将前述房屋交付给杨晓亮。因此杨晓亮于2015年7月18日与森宇公司就诉争302号房屋签订《商品房买卖合同》的真实意思表示是为了实现张青安将302号房屋转让给杨涛，并非是森宇公司将302号房屋出售给杨涛，该《商品房买卖合同》的真实意思表示不是杨涛与森宇公司之间买卖302号房屋。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，2015年7月18日诉争302号房屋的《商品房买卖合同》应属无效，杨涛在诉争302号房屋被查封前未与森宇公司签订有合法有效的书面买卖合同。 关于杨涛是否已支付诉争302号房屋的全部价款。本院认为，杨涛主张其与森宇公司就302号房屋签订《商品房买卖合同》是基于杨晓亮、杨涛与张青安之间的口头置换协议，杨晓亮与张青安均是通过抵债方式取得相应车位及房屋。基于上述主张，杨涛不仅要证明杨晓亮、森宇公司与成都四建公司三方，张青安、森宇公司与成都四建公司三方就案涉房屋、车位达成了以物抵债协议，还应证明杨晓亮与成都四建公司之间存在真实、金额确定的债权债务，但在本案中杨晓亮提交的青羊区福安建材经营部出具的《委托书》、海维公司出具的《委托书》《证明》、森宇公司向成都四建公司出具的2份《关于南湖国际社区支付工程款的事宜》及成都四建公司向森宇公司出具的工程款发票、成都四建公司的完税证明三方达成以物抵债协议，未提交关于杨晓亮或海维公司与成都四建公司、张青安或青羊区福安建材经营部与成都四建公司关于建筑材料送货以及材料款结算等买卖合同履行方面的证据。因此，杨涛所举证据不足以证明杨晓亮已支付了3304号房屋、103号房屋的价款，张青安已支付了302号房屋的价款，进而证明上述车位经过置换后杨涛已付清诉争302号房屋的价款。 通过以上分析，杨涛所提交证据不足以证明本案情形符合执行异议和复议规定第二十八条或第二十九条的规定，杨涛对诉争302号房屋不享有物权期待权，不能产生排除人民法院强制执行的位阶优先效力，故本院对杨涛要求解除302号房屋的查封措施的诉讼请求不予支持。 因杨涛排除强制执行的请求不能支持，对其提出的确认302号房屋所有权归属以及办理过户登记手续的诉请，本院不再审理。 综上，杨涛的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告杨涛的诉讼请求。 案件受理费3820元，由杨涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  牛玉洲 审 判 员  陈丽华 人民陪审员  罗 玲 二〇二〇年十月二十八日 书 记 员  杨春容