浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0382民初5622号原告：陈彩微，女，1971年6月18日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：余文静,浙江联英（乐清）律师事务所律师。被告：南海仙，女，1978年12月28日出生，汉族，住浙江省乐清市。被告：张乐瑞，男，1984年1月21日出生，汉族，住浙江省乐清市。被告：薛明，女，1983年6月11日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：周洋君，浙江万松律师事务所律师。第三人：张清瑞，男，1981年2月21日出生，汉族，住浙江省乐清市。原告陈彩微与被告南海仙、张乐瑞、薛明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法追加张清瑞作为本案第三人，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其代理人、被告南海仙、张乐瑞、被告薛明及其代理人、第三人张清瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈彩微向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告和被告南海仙于2014年10月9日签订的《房地产买卖协议书》和2014年11月17日签订的《房地产卖断契约》有效。2、依法判令被告南海仙、张乐瑞、薛明、第三人张清瑞配合办理房屋产权过户登记手续；3、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2014年10月9日，原告通过中介苏某和南某购买南海仙所有的位于乐清市××街道××路××花园××幢××号房产，双方签订了一份《房地产买卖协议书》，由于当时房屋尚未登记发证，约定涉案房屋分别借用程旭影、张乐瑞的名字登记，被告南海仙保证负责联系他们无条件协助办理产权过户手续，并提供有效证件；同时约定转让价每平米12000元，总价按建筑面积计价。2014年10月28日，1412室登记在张乐瑞和薛明两夫妻名下，1411号房产登记在郑煦和程旭影夫妻名下。2014年11月17日，在两中介见证下，被告南海仙与原告签订了一份《房地产卖断契约》，约定：1、中驰湖滨花园56幢1411-1412室房产系被告南海仙所有，分别登记在郑煦、程旭影夫妇与张乐瑞、薛明夫妇名下，现转让给原告；2、转让价为2152320元已随契收清无欠（付款两清不另打收据）；3、办理产权过户手续需要登记权利人配合协助的，被告南海仙无偿给予联络协助。同日，1411室过户到原告名下。由于涉案房屋属于一房两证同时过户税费较高，中介建议原告五年后再行过户，为防止争议，当日在中介人员苏某带领下，1412室登记产权人张乐瑞、薛明经公证委托原告妹妹陈某办理案涉房屋1412室的产权过户手续等。现薛明以案涉房屋为夫妻共同财产为由另案提起离婚后财产分割诉讼，故而引起本案诉讼。本案在审理过程中，被告南海仙陈述案涉1412室房屋的实际出资人为第三人张清瑞。被告南海仙辩称：房屋买卖是真实的，案涉房子的实际出资人是被告张乐瑞哥哥张清瑞，他是实际权利人。写卖断契约与委托公证是同一天，被告薛明对案涉房屋已经转让是明知且同意的。因原告过失导致房子未过户，诉讼费由原告承担。被告张乐瑞辩称：案涉房子是其哥哥张清瑞的，自己与被告薛明只是名义权利人，且自己已与被告薛明离婚，案涉房子的过户手续也已办理了委托公证，自己没有不协助原告办理过户手续，所以不应承担诉讼费。被告薛明辩称：1、被告南海仙与原告的房屋买卖协议即使有效，因被告南海仙属于无权处分，也不能发生物权效力；2、原告明知被告南海仙没有房屋处分权，也未与被告张乐瑞、薛明达成共同合意的情况下，其作为买受人不能发生案涉房产的物权变动，只能要求被告南海仙承担违约责任或要求解除合同；3、第三人张清瑞也不存在借被告张乐瑞、薛明名义买房的事实，对于认定借名买房是否成立，要综合考虑房屋的占有使用、购房的出资、购房票据的控制等情况综合判断。请求驳回原告的诉讼请求。第三人张清瑞述称：案涉的1412室房屋系自己出资借用被告张乐瑞名义购买登记的。自己与被告南海仙系朋友关系，所以合买在一起。该房转让时，自己是知道也是同意的。原告为证明自己的主张，提供了如下证据：1、身份证复印件，证明原告主体资格；2、户籍信息复印件，证明被告主体资格；3、房地产买卖协议书、卖断契约、转账记录，证明被告南海仙借被告张乐瑞、薛明名义登记房产，原告从被告南海仙处购买房屋，并且已经支付完毕购房款，三被告应协助办理产权过户手续；4、登记在原告名下的房屋权证、契证，证明原告已将同套的1411室房屋过户自己名下的事实；5、登记在被告张乐瑞、薛明名下的房屋权证、契证，证明被告张乐瑞、薛明至今仍未配合过户的事实；6、公证委托书，证明被告张乐瑞、薛明系名义登记人，该房屋已转让给原告，公证委托期限已经届满需要两被告配合的事实；7、燃气收据、居民客户安检单、管道燃气供用气合同、宽带施工单，证明原告已经装修入住涉案房屋多年，燃气费用、安检和宽带费用都是原告支付的事实；8、房屋图纸复印件，证明1411-1412套房屋系一套房屋，并无隔断，属一房两证；9、交通银行个人客户交易清单，证明案涉1412的按揭款月供是第三人张清瑞偿还的；10、中驰置业发展公司出具的ＮＯ.0014008号收款收据，证明购买案涉1412室的定金21万元是由第三人张清瑞支付；11、8份工商银行汇单，证明1412室的首付款也是第三人及其妻支付的，其中一笔5万元是第三人姐替第三人支付的；12、证人苏某、南某（两中介人）、陈某（受托人）证言，证明在双方签订《房地产卖断契约》的当天即2014年11月17日，被告张乐瑞、薛明亲自去公证处就案涉房子委托原告妹妹陈某办理产权过户给原告，进行了公证。被告南海仙、张乐瑞、第三人张清瑞对原告的证据及证明对象均无异议。被告薛明的质证意见如下：对证据1、2没有异议。认为证据3中房地产买卖协议书、卖断契约系原告与被告南海仙恶意串通，无效。对证据4、5的真实性无异议，但与本案无关联性。对证据6的真实性没有异议，但不能证明其待证事实，由于自己比较繁忙，故委托陈某转让房产。证据7的真实性合法性没有异议，只能证明原告侵占被告薛明的房屋。证据8系复印件，无法证明一房两证。对证据9、10、11的真实性合法性均有异议，按揭的月供是被告用现金存入还款，8张转账记录持卡人签名是一个人的笔迹，是一气呵成的，定金收款收据是为了方便第三人办理才写第三人名字的。证人证言中对于签订契约在前还是办理公证在前出现矛盾，既然被告张乐瑞、薛明都过来办公证了，为何不让他们在卖断契约上签字，因此证人证言是不能采信的。本院认证如下：对于被告薛明无异议的证据1、2，予以采信。被告薛明对证据3、4、5、6、7的真实性无异议，该些证据与本案具有关联性，均予以确认。证据8系复印件，且与本案无关联性，不予确认。对于证据9，被告薛明没有存钱，被告张乐瑞也不承认有存钱，可以确认系第三人张清瑞支付。关于证据10、11来源自开发商，真实可信，并与本案具有关联性，予以确认。证人证言的证明对象与以上确认的证据的内容基本相符，予以确认。被告南海仙提供了证据1银行转账明细，证明收到原告购房款后按约转给张乐瑞账户还按揭，其余的汇给张清瑞；证据2房地产卖断契约，证明案涉房子已经转让给原告了。原告、被告张乐瑞、第三人张清瑞均无意见。被告薛明对证据的真实性均无异议，对合法性和关联性提出异议，认为只能证明他们有资金来往，并非房款交付。被告南海仙提供的证据2已被本院确认；证据1能够证明购房款的去向，亦予确认。被告张乐瑞没有提供证据。被告薛明提供的证据有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、房产交易纳税联系单，证明涉案房屋不存在借名买房，系被告张乐瑞与被告薛明夫妻共同财产。原告、被告南海仙、张乐瑞和第三人张清瑞对证据无异议，但不认可其证明对象。本院对该三份证据均予以确认，但对其证明对象是否采纳将在理由部分论述。第三人提供了银行转账记录，证明购房款系第三人支付的。原告、被告南海仙、张乐瑞均无异议。被告薛明认为该些转账记录无法体现是支付购房款的。本院对第三人提供的证据及其证明对象，予以确认。本院经审理认定事实如下：2011年3月15日，第三人张清瑞向温州中驰置业有限公司打款39万元，其中21万元用于购买该公司开发的中驰湖滨56幢1412室商品房的定金，该公司向第三人张清瑞出具了一份定金收款收据（NO.0014008），2011年6月9日，第三人张清瑞分8笔向开发商转账1072484元（其中其妻转账三笔计181000元，其姐转账1笔计50000元），加上定金21万元，共计1282484元。同日，以被告张乐瑞（第三人张清瑞弟弟）的名义与开发商签订了案涉1412号商品房买卖合同，约定采取银行住房按揭贷款方式付款，首付款为1282484元，余款85万元申请银行按揭贷款。由于市场原因，开发商向业主退还20%房款，直接在按揭款中扣除。2014年4月4日，以张乐瑞名义向交通银行申请个人账户，账号尾号为3179，同时向该行贷款42万元，当日该行通过尾号2300的账户向张乐瑞放款42万元，并划给温州中驰置业发展有限公司（即开发商，账号尾号为4711），以支付购房余款。此后每月的按揭月供均由第三人张清瑞支付。2014年10月15日，被告南海仙向张乐瑞账户（尾号为3179）转账406500元，同日，通过尾号为2300的账号偿还了案涉1412号房屋的按揭款。2014年11月17日，被告南海仙收到原告最后一笔购房款后向第三人张清瑞转账690900元。购房的一切文件资料均在第三人处，第三人张清瑞委托被告南海仙出售案涉的1412号房屋。2014年10月9日，原告通过中介苏某和南某与被告南海仙签订了《房地产买卖协议书》，约定被告南海仙向原告转让中驰湖滨花园56幢1411-1412号房屋；被告南海仙明确该房屋借程旭影、张乐瑞名义登记；由于当时房产证尚未办理，双方约定了付款方式和购房的一切手续资料的交付方式等；协议签订之日原告支付被告南海仙定金30万元。2014年11月17日，原告与被告南海仙签订了一份《房地产卖断契约》，明确1412号房屋登记在张乐瑞、薛明名下，原告在签订该契约时已付清房价款，不另打收据；同时约定了被告南海仙无条件协助原告办理产权过户手续，并注明1412号房屋的房产证原件，契证原件、被告张乐瑞、薛明夫妇身份证、结婚证复印件、张乐瑞夫妇过户委托公证书原件（受托人系原告妹妹）及购房的一切手续资料一并交付原告收执。同日，被告张乐瑞、薛明经公证委托原告的妹妹陈某办理案涉房产的交房手续、房屋所有权转移登记、土地使用权变更登记手续等，委托期限至2015年6月17日止。原告收房后将1411和1412号房屋作为一个整体进行了装修并于2015年5月入住至今。另查明：被告薛明从没去过案涉房屋，与原告及原告妹妹陈某亦不认识。被告张乐瑞、薛明在2019年离婚诉讼中，被告薛明是同意离婚的，且也涉及到夫妻共同财产分割，但双方均没有提及案涉房屋为夫妻共有财产。本院认为：本案争议的焦点主要有：被告张乐瑞与第三人张清瑞之间是否存在借名买房；被告张乐瑞、薛明公证委托原告妹妹陈某办理相关手续的真正目的；被告南海仙与原告签订的《房地产买卖协议书》和《房地产卖断契约》是否有效等问题。一、关于第三人张清瑞是否借被告张乐瑞名义买房的问题。第三人张清瑞与被告张乐瑞系兄弟关系，虽然双方之间没有借名买房的书面协议，但案涉房屋的首付款、按揭月供均由第三人张清瑞支付，购买案涉房屋的所有文件资料和房屋权证原件均由第三人张清瑞持有。如果不是借名买房，被告薛明作为被告张乐瑞的妻子，当时夫妻感情尚好，对于新购买的案涉房屋一次都没有去过，同时在2019年的离婚诉讼中，在同意离婚、且对夫妻共同财产也有处理的情况下，夫妻双方都没有提到案涉的1412号房屋，不符合常理！在案涉房屋转让给原告后，被告南海仙将剩余的转让款690900元也是转账给了第三人张清瑞而不是被告张乐瑞。由此可以认定案涉1412号房屋是由第三人张清瑞借用被告张乐瑞名义购买的，实际权利人为第三人张清瑞。二、关于被告张乐瑞、薛明公证委托原告妹妹陈某办理相关手续的真正目的的问题。被告张乐瑞、薛明与原告妹妹互不认识。且陈某又不是房产中介，被告薛明称自己是委托陈某转让案涉房屋而不是办理产权过户给原告陈彩微的。一般来讲，人们不会委托陌生人全权处分自己的房屋的，因此被告薛明的辩解不符合常理。原告与被告南海仙签订卖断契约与被告张乐瑞、薛明公证委托陈某全权办理案涉房屋的相关手续系同一天，且卖断契约也明确约定由被告张乐瑞夫妇公证委托原告妹妹办理过户手续。结合三位证人的证言，可以认定被告张乐瑞、薛明公证委托陈某的真正目的是代理其办理案涉房屋产权过户给原告陈彩微的相关手续。三、被告南海仙与原告陈彩微签订买卖协议和卖断契约的效力问题。案涉房屋的实际权利人为第三人张清瑞，他委托被告南海仙转让房屋，并同意被告南海仙与原告陈彩微签订两份协议的内容，该两份协议的内容系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。退一步说，即使被告张乐瑞、薛明是案涉房屋的实际权利人，在原告陈彩微与南海仙签订卖断契约的当天，委托原告妹妹办理案涉房屋过户给原告的相关手续，可以认定他们对于原告陈彩微与被告南海仙之间签订的买卖协议和卖断契约的内容是明知且同意的，因而也是有效的。原告为购买涉案房屋的付款义务已经全部履行，且已装修入住。被告张乐瑞、薛明委托陈某的期限已经届满，其作为名义权利人，应当有义务协助原告办理案涉房屋过户的相关手续；被告南海仙、第三人张清瑞分别作为合同签订人和实际权利人也有协助义务，且他们也愿意协助原告办理案涉房屋的过户手续。因此，对于原告陈彩微的第一、二项诉讼请求，予以支持。本案是由原告没有及时办理房产过户手续和被告薛明在另案中对案涉房屋主张权利引起，而被告南海仙、张乐瑞和第三人张清瑞均表示随时协助原告办理相关手续，因此本案的诉讼费，由原告陈彩微和被告薛明各自负担相应部分。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告陈彩微与被告南海仙于2014年10月9日签订的《房地产买卖协议书》和2014年11月17日签订的《房地产卖断契约》有效。二、被告南海仙、张乐瑞、薛明、第三人张清瑞于本判决生效之日起十五日内协助原告陈彩微办理中驰湖滨花园56幢1412室商品房权属转移登记手续。本案受理费24019元，减半收取12009.5元，由原告陈彩微负担4009.5元、被告薛明负担8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员 倪庆忠二〇二〇年十月十二日代书记员 朱华锋