广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初3481号 原告：徐艺丹,女，汉族,1993年11月1日出生,住北京市石景山区。 委托诉讼代理人：张蕴泉，北京市亚太律师事务所律师。 被告：广西中电未来投资置业有限公司，住所地：广西北海市北海大道，统一社会信用代码：9xxxxxxxx8。 法定代表人：徐俊男，董事长。 委托诉讼代理人：岑健春，女，汉族，1984年10月29日出生，住广西合浦县，系该公司员工。 被告：北海亿邦通达电子商务有限公司，住所地：广西北海市工业园区，统一社会信用代码：9xxxxxxxxE。 法定代表人：黄永捷，总经理。 原告徐艺丹与被告广西中电未来投资置业有限公司（以下简称“中电公司”）、北海亿邦通达电子商务有限公司（以下简称“亿邦公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月30日受理后，依法适用简易程序于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告徐艺丹的委托诉讼代理人张蕴泉，被告中电公司的委托诉讼代理人岑健春、被告亿邦公司的法定代表人黄永捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐艺丹向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告之间签订的《中电海湾国际认购书》；二、判令两被告连带返还购房款人民币80万元及利息（以80万元为基数，自2020年6月3日起至实际支付之日止，按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、本案诉讼费用由两被告共同承担。 事实与理由：2020年3月23日，被告中电公司提供认购书样本，在签订《中电海湾国际认购书》时使用欺诈手段，故意隐瞒房屋产权年限为50年这一重要事实，使得原告在不明真相的情况下购买了中电海湾国际项目9幢1单元1201号房屋，成交价80万元。当天原告即向被告中电公司支付了2万元定金。后被告中电公司工作人员约原告父亲签订《商品房预售合同》，承诺所售房屋产权年限为70年，并要求原告先支付购房款。2020年6月2日，原告向被告中电公司支付了73万元购房款，向被告亿邦公司支付了涉案房屋团购费5万元。后经原告调查及与被告中电公司工作人员对话得知，其购买的涉案房屋产权年限为50年。原告认为，被告中电公司在明知原告为了居住的目的而购买商品房的情况下，故意隐瞒其销售的房屋产权年限上存在的法律瑕疵，使得原告产生错误认识，才同意与被告中电公司签订《中电海湾国际认购书》。被告中电公司的欺诈行为严重侵害了原告的合法权益，致使原告无法实现合同订立的目的，其行为构成根本违约。综上，为保护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告中电公司辩称，原被告签订的认购书是合法有效且是完全可以履行的。在签订合同前，被告已明确告知原告涉案房屋土地使用年限为50年，我方承诺的是办不动产权证时可以取得70年的使用年限。原告是因为家里有人生病需要用钱才决定不购买涉案房屋的，是原告单方面违约。因此请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告亿邦公司辩称，被告亿邦公司虽未与原告签订认购书，但据被告亿邦公司所知，被告中电公司在与原告签订认购书前，已明确告知原告涉案房屋的土地的使用年限为50年的事实，也在售楼部进行了张贴公告。我方作为居间公司，已经履行了居间服务，不存在任何欺诈行为，故原告的诉请没有任何依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2020年3月23日，案外人赖华绍代原告徐艺丹（乙方、买受人）与被告中电公司（甲方、出卖人）签订《中电海湾国际认购书》一份，主要约定：乙方向甲方认购中电海湾国际项目9幢1单元1201号房，总金额为840000元。乙方同意签署本认购书时支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款）。乙方选择按揭付款方式付款：乙方须于2020年4月23日前签署《商品房买卖合同》并支付首期房款370000元，其中含定金2万元整，余款470000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年5月23日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。乙方必须在约定的付款方式和期限内到中电海湾国际销售中心支付首期房款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房屋的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。乙方已阅读并理解、同意甲方在中电海湾国际销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》及各附件样板条款，并同意完全按照所公示的样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。该认购书上还附有手写内容：总价包括团购费50000元+合同价790000元。该合同还约定了其他内容。 同日，被告中电公司向原告徐艺丹出具《收据》一份，予以确认收到原告交来中电海湾国际二期9-1-1201号房定金20000元的事实。 2020年6月2日，原告分别向被告中电公司POS机刷卡支付了200000元、130000元、400000元，合计730000元，被告中电公司亦向原告出具了《收据》予以证实收到原告交来涉案房屋房款730000元的事实。 同日，被告亿邦公司向原告徐艺丹出具《收据》一份，予以确认收到原告交来中电海湾国际二期9-1-1201号房团购费50000元的事实。 另查明，2019年12月31日，被告中电公司出具《声明》一份，内容为：为践行诚信为本的经营理念，体现中电海湾国际社区住宅品质，保障购房者的权益，我公司郑重声明：您所购买的中电公司开发的中电海湾国际社区楼盘，当您取得所购买房屋的所有权证书时，该宗土地年限为中华人民共和国住宅商品房土地规定最长使用年限70年。特此声明！ 庭审中，原告认可涉案《中电海湾国际认购书》是其授权案外人赖华绍代其与被告中电公司签订的。原被告均认可原告与被告中电公司之间并未签订《商品房买卖合同》，其中原告主张是因为《商品房买卖合同》上约定的50年产权年限与被告中电公司之前承诺的70年产权年限不一致，被告中电公司故意隐瞒重大事实致使原告产生重大误解，故原告不同意继续签订《商品房买卖合同》从而要求解除认购书、返还购房款及支付利息等。两被告则主张其在签订涉案认购书及支付购房款前已明确告知原告涉案房屋土地使用年限为50年的事实，且在售楼部张贴了土地证予以公示，被告仅是承诺原告在取得涉案房屋所有权证书时土地使用年限为70年。原告系因自身原因（家人生病急需用钱）而不想购买涉案房屋，属原告违约，按照认购书的约定原告已付款项应不予退还。另，两被告主张认购书中所约定的成交总价为840000元，但考虑到原告经济困难双方最终协商将付款方式由按揭贷款变更为一次性付款，成交总价由84万元变更为800000元，即成交价800000元=团购费50000元+房款750000元，该50000元团购费属于房价款的一部分，但由于两被告之间是合作关系，故该团购费50000元实际由被告亿邦公司收取作为其向被告中电公司介绍客户的佣金。原告认可涉案房屋总价款由840000元变更为800000元的事实，但不认可两被告关于房款协商过程的主张。 本院认为，原告徐艺丹与被告中电公司签订的《中电海湾国际认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，故原告徐艺丹与被告中电公司之间成立商品房预约合同关系，双方均应恪守履行。 根据原告与被告中电公司之间签订的《中电海湾国际认购书》相关约定,原告应于签订认购书时即2020年3月23日支付定金20000元，2020年4月23日前签署《商品房买卖合同》并支付首付款370000元，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告中电公司无须通知原告，可另行销售该房屋。但原告于2020年3月23日、2020年6月2日分别向被告中电公司支付了20000元定金、730000元购房款后，以被告中电公司刻意隐瞒其认购的房屋只有50年产权年限的事实从而拒绝与被告中电公司签订商品房买卖合同并要求解除双方签订的《中电海湾国际认购书》、返还购房款及支付利息等。本院认为,原告作为购房者,其购买的是房屋的所有权,其年限是永久的,而土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利,土地使用权年限并不会侵害购房者对其所购房屋的产权,且土地使用权期限到期后可通过重新缴纳土地出让金获得土地继续使用权,因此,原告以此为由主张解除认购书，无事实与法律依据，本院不予支持。因本案属商品房预约合同纠纷，预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。本案中，原告已明确表明不愿购买涉案房屋，此种情况下，涉案《中电海湾国际认购书》应予解除，但原告需按照《中电海湾国际认购书》中的约定承担相应的违约责任。根据《中电海湾国际认购书》关于“乙方必须在约定的付款方式和期限内到中电海湾国际销售中心支付首期房款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋”的约定，被告中电公司有权不予退还已付款项。但本院认为该条款的约定有失公平，且被告中电公司未能举证证明其实际所遭受的损失，故本院结合一般的市场交易习惯，酌情调整本案的违约责任为：原告所付定金20000元不予退还。 关于涉案购房款的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”的规定，涉案《中电海湾国际认购书》解除后,被告中电公司基于该《中电海湾国际认购书》收取的购房款应返还给原告。关于购房款的数额，因庭审中两被告均自认双方存在合作关系，且合作模式为：由被告亿邦公司向被告中电公司介绍客户，即客户向被告亿邦公司支付的团购费+客户向被告中电公司支付的房款=最后购房款。该团购费由被告亿邦公司实际收取，并由其以团购费的名义向客户出具相应收据。结合两被告均认可该50000元团购费已纳入原告应付总房价款的事实，故本院予以确认原告支付给被告亿邦公司的50000元团购费应属于购房款的一部分。结合原告于2020年6月2日支付的730000元，涉案《中电海湾国际认购书》解除后，被告中电公司应返还购房款780000元（50000元+730000元=780000元）给原告。至于原告诉请要求被告中电公司向其支付资金占用利息的诉讼请求，因双方未能签订《商品房买卖合同》的过错在原告，故原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于原告要求被告亿邦公司对上述款项的返还及利息的支付承担连带责任的诉讼请求，因被告亿邦公司与原告之间并无直接的商品房买卖关系，被告亿邦公司收取原告团购费50000元的销售代理行为的法律后果应由被告中电公司承担，故对于原告的该项诉请，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条及第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告徐艺丹与被告广西中电未来投资置业有限公司于2020年3月23日签订的《中电海湾国际认购书》； 二、被告广西中电未来投资置业有限公司返还780000元购房款给原告徐艺丹； 三、驳回原告徐艺丹的其他诉讼请求。 案件受理费11800元，减半收取5900元，由原告徐艺丹承担（该费用原告已向本院预交）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费11800元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年十月十五日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽