安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1124民初3607号 原告：谢忠道，男，1972年3月4日出生，汉族，住安徽省全椒县。 原告：王向玲，女，1972年2月8日出生，汉族，住址同上。 以上两原告共同委托诉讼代理人：陈文波，北京市京师（南京）律师事务所律师。 被告：全椒华府房地产有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇庄曹社区王曹新村**楼门面东起第22间。 法定代表人：徐蔚，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：凌芸，北京市中永律师事务所律师。 原告谢忠道、王向玲诉被告全椒华府房地产有限公司（简称华府房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢忠道及谢忠道、王向玲委托诉讼代理人陈文波、被告华府房地产公司委托诉讼代理人凌芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢忠道、王向玲向本院提出诉讼请求：1、判令华府房地产公司双倍返还定金241280元；2、本案诉讼费等由华府房地产公司承担。事实和理由：2018年1月2日，谢忠道、王向玲向华府房地产公司购买了路网·华府骏苑X号楼XXX/XXX号房屋，并签订了《签署确认单》（以下简称《确认单》）。《确认单》载明房屋建筑面积为265.08平方米，每平方米单价8000元，房屋总价为2120640元，确认的购房定金为120640元。但《确认书》未就商品房买卖合同签订时间、首付金额以及首付款交付时间等作出约定。随后，在长达两年多的时间里，华府房地产公司一直未通知谢忠道、王向玲签订正式销售合同并确定交纳首付款的时间。因华府房地产公司内部管理人员、股权等变动较大，华府房地产公司一直没有给出明确的处理方案。2020年7月31日，华府房地产公司向谢忠道、王向玲发出通知，要求谢忠道、王向玲在2020年8月3日（其中8月1日、2日分别是周六、周日）前办理首付款及按揭手续，否则没收定金并将房屋重新对外销售。2020年8月17日，华府房地产公司将案涉房产以总价2260000元销售给他人。谢忠道、王向玲认为，华府房地产公司发出的函件要求没收定金欠缺事实依据，也与华府房地产公司的损失不成正比，《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》均对房地产开发商施加了比购房人更高的注意义务，本案中华府房地产公司明显没有履行上述法律规定的义务。华府房地产公司行为违背了销售承诺、违反法律法规规定，应当承担违约责任。 华府房地产公司辩称，2018年1月2日，谢忠道、王向玲与华府房地产公司签订了《确认单》，订购华府骏苑X号楼XXX/XXX号房屋，并于同日向华府房地产公司支付了定金，直到2020年7月31日谢忠道、王向玲都没有到售楼部签署商品房买卖合同和支付首付款。华府房地产公司在此情况下向谢忠道、王向玲发出了函，要求其在2020年8月3日前交付首付款并办理按揭手续，但是谢忠道、王向玲仍然未来办理。华府房地产公司的销售人员在与谢忠道、王向玲的沟通中，谢忠道、王向玲明确表示其不愿意购买房屋了，可能的原因是谢忠道、王向玲没有能力支付首付款，也是谢忠道、王向玲自己说的。根据相关规定，华府房地产公司有权利没收谢忠道、王向玲的该笔定金。 本院经审理认定事实如下：2018年1月2日，谢忠道、王向玲与华府房地产公司签订一份《确认单》，载明谢忠道、王向玲购买路网·华府骏苑X＃XXX／XXX号房屋，建筑面积265.08平方米，总价2120640元，付款方式分期，认购定金120640元，谢忠道、王向玲于当日交纳了定金120640元，华府房地产公司出具了一份收据交谢忠道、王向玲收执。2020年7月底左右，证人许某看到案涉房屋门上张贴的售房广告后欲购买该房屋故与谢忠道电话沟通并见面协商购房事宜，协商后许某到相关部门查询得知案涉房屋仍登记在开发商名下。2020年7月29日，华府房地产公司工作人员钟某因案涉房屋与谢忠道电话沟通，谈话中钟某告知谢忠道定金需要自己找安徽省路网交通建设集团股份有限公司解决。2020年7月31日，华府房地产公司通过快递向谢忠道、王向玲发送一份通知，载明：“您于2018年1月2日购买的路网华府骏苑的X幢XXX／XXX号商铺，按照定金协议约定，已超过约定的交首付款时间。现在正式通知您，请您于2020年8月3日前，前往国建长江院子售楼部办理首付款及按揭手续。若在此时间之前还未前往办理，我公司将按照定金协议约定，没收此套房源所交纳的定金，房屋重新对外出售。”当日，谢忠道、王向玲收到通知。2020年8月上半月，谢忠道收到通知后与陈文波一同前往国建长江院子售楼部与钟某协商定金事宜，钟某告知谢忠道、陈文波，经其与华府房地产公司会计核实后确认收据上公章是华府房地产公司，但是项会计非现在华府房地产公司的员工，其公司也未收到该定金。谢忠道、王向玲未交纳首付款。2020年8月17日，许某前往国建长江院子售楼部购买案涉房屋，华府房地产公司与许某签订了《国建长江院子定房协议》，将案涉房屋以2260000元总价出售给许某，许某办理了按揭贷款等手续。 庭审中，谢忠道陈述2018年，其找到华府房地产公司的项会计购买案涉房屋，其不清楚《确认单》上签名的销售经理是谁。2019年，其因资金周转不足与华府房地产公司项会计协商将房屋出售他人，项会计同意其找他人全款或按揭购买案涉房屋后退还定金，2019年下半年，其在案涉房屋门上张贴售房广告。华府房地产公司发通知时，如案涉房屋能够按揭贷款其有能力购买，如不能按揭贷款其无力购买。其与钟某协商时，因对方不认可收到定金故未谈及到签订商品房买卖合同相关事项。2020年8月13日，谢忠道告知项会计有朋友全款购买并要求项会计、康宏兵办理相关手续，但两人一直未出面，亦未接听电话。后期，许某告知其案涉房屋谢忠道、王向玲无法办理更名、网签手续。 证人钟某陈述，2020年7月29日，其电话通知谢忠道交纳购房款，谢忠道称其因资金周转问题现无法购买案涉房屋并一直找安徽省路网交通建设集团股份有限公司项会计和康某某，但未予以处理。2020年8月14日，其与谢忠道、陈文波面谈时，谢忠道要求将案涉房屋出售他人、退还定金，其明确告知案涉房屋不能更名。如华府房地产公司经确认谢忠道确实交纳了定金，定金可以抵作首付款。谢忠道所称项会计、康某某系华府房地产公司股权转让之前的工作人员。 证人许某陈述，其与谢忠道协商购房事宜时，谢忠道表示其因今年资金紧张不想再购买案涉房屋，如果看到合适的再另行购买。后其因谢忠道无法办理相关手续故从华府房地产公司购买案涉房屋。 以上事实，有当事人的当庭陈述及谢忠道提供的《确认单》、收据，华府房地产公司提供的通知、证人证言等证据证实，本院经审查予以确认。 本院认为，谢忠道、王向玲与华府房地产公司于2018年1月2日签订的《确认书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，故本院对该《确认书》的效力予以认定。该《确认单》约定了认购房屋的房号、建筑面积、单价、总价、付款方式，并以谢忠道、王向玲支付定金120640元作为签订商品房买卖合同的担保，本案系商品房预约合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。定金罚则适用于一方不履行合同或者不完全履行合同，使非违约方基于合同所产生的期待利益丧失，订立合同的目的不能达到的情形。本案中，谢忠道、王向玲签订《确认书》后两年半多时间未到华府房地产公司要求签订商品房买卖合同，亦未在华府房地产公司通知要求的时间内签订商品房买卖合同、交纳首付款、办理按揭手续等，存在违约事实，系双方未签订商品房买卖合同的主要原因；华府房地产公司签订《确认书》时未明确商品房买卖合同签订期限，之后两年半多时间未与谢忠道、王向玲联系磋商签订主合同事宜，在谢忠道前往华府房地产公司协商定金事宜时，未核实谢忠道、王向玲是否实际交纳定金，也未告知定金能够抵作首付款等，华府房地产公司未尽到谨慎、勤勉义务，亦存在违约情形，系双方未签订商品房买卖合同的次要原因。因双方对主合同未能签订均存在过错，根据公平原则，本案不宜适用定金罚则。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的案件事实，谢忠道、王向玲未履行合同义务，但其与华府房地产公司工作人员沟通协调、采取补救措施，许某也是看到谢忠道张贴的售房广告后购买了案涉房屋，且华府房地产公司出售案涉房屋给许某总价为2260000元，高出谢忠道、王向玲与华府房地产公司签订的《确认单》中确定的房屋总价139360元，华府房地产公司未举证证明因谢忠道、王向玲的违约行为给其造成损失及实际损失的数额，故本院酌定华府房地产公司返还谢忠道、王向玲定金100000元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告全椒华府房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告谢忠道、王向玲定金100000元； 二、驳回原告谢忠道、王向玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2459.50元（已减半收取），由原告谢忠道、王向玲负担2000元，被告全椒华府房地产有限公司负担459.50元。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  杨婵娟 二〇二〇年十月三十日 书记员  汤 修 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。