湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1102民初416号原告：曾小民，男，汉族，1974年10月11日出生，住湖北省团风县。原告：冒建梅，女，汉族，1976年7月22日出生，住湖北省团风县。两原告共同委托诉讼代理人：吴红梅，湖北坤正律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：湖北团风农村商业银行股份有限公司，住所地：团风县团风大道**。统一社会信用代码：91421100052624130K。法定代表人：杨晓谋，该公司董事长。委托诉讼代理人：王志红，该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王小平，湖北鄂东律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：华建兵，男，汉族，1970年11月1日出生，住黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：熊辉，湖北率责律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：黄冈金诚置业公司，，住所地：团风县团风镇上寨街**法定代表人：余胜光，该公司经理。原告曾小民、冒建梅与被告湖北团风农村商业银行股份有限公司（以下简称团风农商行）、华建兵、黄冈金诚置业公司（以下简称金诚置业公司）执行异议之诉一案，本院于2018年8月1日立案后进行了审理，2019年2月28日作出（2018）鄂1102民初2676号民事判决。被告团风农商行公司、华建兵不服上述判决，向湖北省黄冈市中级人民法院提出上诉。该院于2019年12月9月作出（2019）鄂11民终2518号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告曾小民、冒建梅的委托诉讼代理人吴红梅，被告团风农商行的委托诉讼代理人王志红、王小平，被告华建兵的委托诉讼代理人熊辉到庭参加了诉讼，被告金诚置业公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾小民、冒建梅向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告所购买并已实际合法占有的位于团××县团风镇上寨街（金诚花园1号）1栋1楼110号商品房的强制执行;2、判决确认两原告于2013年1月6日与被告金诚置业公司所签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于团××县团风镇上寨街（金诚花园1号）1栋1楼110号商品房归两原告所有;3、判决被告金诚置业公司为两原告办理位于团××县团风镇上寨街（金诚花园1号）1栋1楼110号商品房房屋所有权登记;4、判决本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，2013年1月6日，两原告与金诚置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：两原告购买被告金诚置业公司开发建设的位于团××县团风镇上寨街（金诚花园1号）1幢1单元110号商品房一套，商品房建筑面积54.05平方米，总价款为人民币369000元整；以分期方式付款，合同签订时付房款30万元整，剩余房款69000元于2013年6月底付清。合同签定后，两原告于2013年1月11日、2013年1月20日、2013年2月22日，2013年7月8日分四次向被告金诚置业公司付清了359000元购房款及房屋维修基金、装修保证金、房屋办证等各项费用36918元（当时该公司承诺付清此款后负责包办此房产登记所有相关手续）。金诚置业公司并于2013年2月22日将该房屋钥匙及房屋交付给两原告占有使用。时至今日，两原告全款购买此房屋交付合法占有已五年之久，在此之间，两原告多次打电话给被告金诚置业公司负责办理证件人要求尽快办理房产证，被告金诚置业公司负责办理证件人均以各种理由拖延。2015年春节，该公司人去楼空，所有业主都为此楼盘未能办证到团风县人民政府区上访，当时接访的工作人员还将两原告姓名登记在登记簿上，至今由于被告黄冈金诚置业公司的原因一直未能就此房屋产权为两原告办理房屋产权证。2018年4月初，两原告被法院告知自己购买了五年的房子要被法院拍卖，这才得知被告华建兵、金诚置业公司与被告团风农商行公司借款合同纠纷一案涉诉，团风县人民法院作出（2017）鄂1121执286号执行裁定书，裁定登记在被告华建兵名下已抵押的位于团××县团风镇上寨街（金诚花园1号）1栋1楼110号房产予以评估、拍卖。两原告听到这个消息后无异于晴天霹雳，自己辛苦在外打工、四处借钱买来的且已实际合法占有的房屋却无端被法院拍卖。两原告购买此房屋并交付使用五年之久，在此期间，从未见被告华建兵及陶桂玲到实地看房和主张此房屋的房产权利。两原告立即于2018年4月19日向团风县人民法院提出书面执行异议，并提供了购房合同、购房发票及房屋交付并合法占有等相关证据，请求人民法院中止对此房屋的强制执行。2018年5月23日，团风县人民法院作出（2018）鄂1121执异16号执行裁定书，以“被执行人华建兵已将购买房屋按揭银行贷款抵押给申请执行人团风农商行公司，且在房产部门办理了商品房预销售抵押预告登记，申请执行人有权对该房屋进行处置并受偿。异议人于被执行人金诚置业公司签订的房屋买卖合同项下的权益可通过另外途径予以维护，但尚不可排除人民法院对该房屋的执行”裁定驳回两原告的异议。两原告不服上述裁定，诉至法院。被告团风农商行辩称，第一，原告起诉交付确认房屋没有法律依据，原告起诉依据仅仅只有一个购房合同，合同请求权不能对抗其他物权；第二，原告购房合同没有办理备案登记及其他登记，不具备物权请求资格；第三，本案华建兵所购房屋及贷款抵押登记手续已经在房管部门办理抵押登记，我方作为抵押权人具备物权优先权，足以排除原告方的执行异议之诉；第四，根据最高院执行异议等若干问题规定第27条规定，原告诉请应予以驳回。综上，请求依法驳回原告诉请。被告华建兵的委托代理人辩称，与被告团风农商行答辩意见一致。1、本案是审查原告执行异议是否成立，而不是审查华建兵购房合同以及办理的相关手续是否成立，所以本案无需被告华建兵到庭，只要原告足以排除执行，人民法院即可以进行判决。2、原告依据《最高院执行异议的若干问题规定》第28条，在两次庭审中均未提供有效证据证明其已经交付了全部的购房款，合同签订在法院查封之前，不能具备该规定中排除执行的情形，应驳回原告诉请。3、在执行异议之诉中，原告可以提出确权，但无权提出给付之诉，应予驳回第三项诉请。被告金诚置业公司未到庭也未予提交书面答辩意见。原告曾小民、冒建梅围绕诉讼请求向本院依法提交了如下证据：一、两原告身份信息、结婚证，证明两原告系夫妻关系及合法主体资格。二、被告1、3统一信用代码、被告2身份信息，证明三被告主体资格。三、湖北省团风县(2018)鄂1121执异16号执行裁定，证明两原告提起执行异议之诉的依据。四、?商品房买卖合同?1份、购房收据4张、金城花园交房费用清单1份、银行转款、取款流水、存折1本，证明原告与被告3于2013年1月6日签订了《商品房买卖合同》原告已经交付了全部购房款及办证所需全部费用共计395918元。五、1、在团风县工商行政管理局备案的《租赁合同》、《商品房买卖合同》、企业基本信息:2、以原告曾小民名义登记的所交水费发票3张、以原告曾小民(千江钓具江某)名义登记的电费发票20张；3、承租人江某证人证言，证明被告3于2013年2月份已将所诉争的房屋交付给两原告，截止提起执行异议之诉时两原告合法占有此房屋己有5年之久。六、湖北省团风县房屋登记信息查询证明书，证明被告在团风县房地产管理局只是进行了预告登记而非房产抵押登记，被告1对诉争房屋并不享有优先偿权。原告申请证人江某出庭作证，证人证实：其于2013年3月份租赁原告的商铺，5月份开业，其不认识华建兵、陶桂玲，从开店到现在这两人一直没来过；租金是向曾小民缴纳，水电费是曾小民开户的，缴费报他的名字，我办理营业执照时是拿租赁合同复印去金诚置业公司盖章后办理的。被告团风农商行对原告曾小民、冒建梅提交的证据证据一、二、三无异议；对证据四中合同、收据真实性有异议，收据形式不合法，不属于正式税务部门出具的票据，仅仅是金诚置业公司出具的收条，对水电费真实性无异议，对证明目的、关联性有异议，交了水电费并不能证明该房屋归其所有。对于银行存单及明细并不能完全证实款项是否给付金诚置业公司，需要公司确认；对证据五证明目的有异议，与本案没有关联性；对于证据六真实性无异议，证明目的有异议，该证据证实了该房屋进行了备案登记合法有效。被告华建兵的委托诉讼代理人对证据一、二、三无异议，证据四中：1合同真实性有异议，合同成立时间应该以最后一方签字时间为准，该合同没有曾小民、冒建梅签字的时间，无法证明其签字时间为华建兵合同之前，也无法证明该合同在人民法院采取保全措施之前。2对于缴费清单有异议，没有金诚置业公司盖章也没有提供缴费税票予以证实，不应予以采纳。3对于收据真实性有异议，没有相关银行流水予以印证，不能证明原告缴纳了购房款。对于存折以及交易明细没有关联性，不能证明原告向金诚置业公司交付了购房款。4对于租赁合同真实性有异议，合同是由原告与第三方签订，现实中大量存在无权处分情形，不能证实金诚置业公司向原告交付了房屋。5对于电费发票真实性无异议，证明目的有异议，不能证实原告占有了诉争的房屋；对证据五证明目的有异议，登记的经营者与租赁合同租赁人不一致，不能证明原告占有诉争的房屋；证据六同被告一质证意见一致。经审查，本院认为，原告提交的证据真实、合法，可以作为认定案件事实的依据。被告团风农商行为反驳原告的诉讼请求，向本院提交以下证据：一、《商品房买卖合同》一份、《住房（商业用房）按揭借款合同》一份，证明：（1）华建兵、陶桂玲购买金诚置业公司开发的第一号楼1单元110号房，向团风农商行借款21万元；（2）约定该借款以华建兵所购商铺作抵押担保；（3）购房合同经主管机关备案。(4)证明农商行已经履行了贷款人应尽的审查义务，该贷款程序合法，相应手续齐全。二、团风房预团风镇字第××号证一份，证明：（1）团风农商行已办理了抵押物登记，抵押合同生效；（2）团风农商行依法享有抵押权。三、团风县人民法院（2015）鄂团风民初字第00647号《民事调解书》一份，证明：（1）华建兵未清偿借款；（2）团风农商行享有优先受偿权利。原告曾小民、冒建梅认为被告提交的证据一购房合同具有欺诈性，合同在原告签订合同后签订，就是一房二卖，是被告二与被告三串通骗取贷款；证据二真实性无异议，对证明目的有异议，只是一个预告抵押登记，不具有实质性抵押担保的效力；证据三证明目的有异议，被告二不具有优先受偿权。被告华建兵的委托诉讼代理人对于三组证据证明目的、真实性无异议，但是购房合同不能证明签订在华建兵购房合同之前，并且已经查询有无备案登记，已经尽到了注意义务。被告华建兵为反驳原告的诉讼请求，向本院提交的证据与被告团风农商行一致，但证明目的不一样，证明华建兵已经支付了购房首付款并在被告一处办理了银行贷款，其所贷款项已经支付给金诚置业公司，并且已经进行了备案登记，所购商铺办理了预告登记，能够对抗善意取得，况且原告并不能证明其合法取得了诉争的商铺，所以其提出的诉讼请求不能成立，无法排除执行。本院认为，被告团风农商行提供三份证据可以作为认定案件事实的依据，但团风农商行与华建兵并未办理正式抵押登记，只办理了房屋抵押预登记，不能证明团风农商行享有优先受偿权。被告金诚置业公司未到庭质证，亦未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月6日，原告曾小民、冒建梅与金诚置业公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告曾小民、冒建梅购买被告金诚置业公司开发的位于团××县团风镇上寨街（金诚花园1号）1幢1单元110号商品房，用途为商铺，商品房建筑面积54.05平方米，总价款为人民币36.9万元整，合同签订时付房款30万元整，剩余房款69000元于2013年6月底付清。2013年1月11日，金诚置业公司向曾小民出具25万元购房款收据。2013年1月20日，金诚置业公司向曾小民出具5万元购房款收据。2013年2月22日，金诚置业公司向曾小民出具36918元购房款、装修保证金、物业费收据。2013年7月8日，金诚置业公司向曾小民出具59000元购房款收据。2013年4月15日，曾小民将该商铺出租给第三人经营。该商铺水费、电费用户名均为曾小民。2013年6月3日，金诚置业公司与华建兵、陶桂玲签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人华建兵、陶桂玲购买金诚置业公司开发的位于团××县团风镇上寨街（金诚花园1号）1幢1单元110号商品房，用途为商铺，商品房建筑面积54.05平方米，总价为425698元。该合同已在团风县房地产管理局备案登记。2013年6月14日，华建兵与湖北团风农村商业银行团风支行签订一份《住房（商业用房）按揭借款合同》，合同约定，华建兵向银行借款21万元，用于购买金诚花园的房屋。2013年6月18日，华建兵、陶桂玲就该房屋在房管部门办理预告抵押登记，预告登记权利人为湖北团风农村商业银行团风支行。因华建兵未按期还款，团风农商行向团风县人民法院起诉，团风县人民法院作出（2015）鄂团风民初字第00647号民事调解书，调解协议如下：一、解除团风农商行与华建兵签订的住房按揭借款合同，二、华建兵偿还团风农商行借款本金183211.74元及利息，三、到期未还，用已抵押的位于团××县团风镇上寨街（金诚花园1号）1栋1楼110号房屋处置偿还，四、金诚置业公司对上述借款承担连带清偿责任。后团风农商行向团风县人民法院申请强制执行，团风县人民法院裁定对该房屋进行评估、拍卖，曾小民、冒建梅对此提出执行异议，团风县人民法院裁定驳回曾小民、冒建梅的执行异议。本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉,争议的焦点在于被告曾小民、冒建梅是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，金诚置业公司分别与曾小民、冒建梅以及华建兵、陶桂玲签订两份《商品房买卖合同》，将位于团××县团风镇上寨街（金诚花园1号）1幢1单元110号商品房一房二卖给两方，曾小民、冒建梅签订合同在前，已支付全部房屋价款且已实际占有并使用该商铺，该合同合法有效，华建兵、陶桂玲虽签订合同并进行预告抵押登记，但其签约在后，债权形成时间较晚且预告抵押行为不具备物权公示、对抗效力，故原告曾小民、冒建梅就本案诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其提出执行异议成立。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因诉争商铺尚未完成不动产权属登记，故原告主张确认该商铺归其所有，本院依法不予支持。原告主张金诚置业公司协助办理房屋产权登记手续，可另行进行诉讼，本案不作调整。综上，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下：一、原告曾小民、冒建梅与黄冈金诚置业公司签订《商品房买卖合同》合法有效。二、湖北团风农村商业银行股份有限公司与华建兵、黄冈金诚置业公司借款合同纠纷一案，团风县人民法院不得执行位于团风县团风镇上寨街（金诚花园1号）1幢1单元110号商品房。三、驳回原告曾小民、冒建梅其他诉讼请求。案件诉讼费80元，由被告湖北团风农村商业银行股份有限公司、华建兵承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  朱 霞审 判 员  李 樵人民陪审员  林友明二〇二〇年十月十五日书 记 员  周 畅