上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初19085号原告：戚海荣，男，1974年12月17日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：郑明虎，上海市六角城律师事务所律师。被告：上海黄浦置地(集团)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：朱红芳，总经理。委托诉讼代理人：周荣标，男。被告：上海端正公房管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：朱红芳，总经理。委托诉讼代理人：周荣标，男。委托诉讼代理人：周剑骅，男。被告：吴招娣，女，1955年2月24日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：陈鹏宇，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖，上海瀛泰律师事务所律师。原告戚海荣与被告上海黄浦置地(集团)有限公司(以下简称黄浦置地公司)、上海端正公房管理有限公司(以下简称端正公司)、吴招娣公有住房承租权纠纷一案，本院就本案曾进行诉前调解，于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戚海荣及其委托诉讼代理人郑明虎、被告黄浦置地公司和端正公司的共同委托诉讼代理人周荣标、被告吴招娣及其委托诉讼代理人陈鹏宇、王颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戚海荣向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认黄浦置地公司、端正公司、吴招娣对黄浦区福建南路XXX弄XXX号4楼亭子间公有住房承租人的变更登记行为无效；2、请求法院判决确认戚海荣为黄浦区福建南路******亭子间公有住房的合法登记的原承租人。事实和理由：黄浦区福建南路XXX弄XXX号4楼亭子间房产性质为宗教产，最初由刘蓝英(刘兰英)作为公有住房承租人承租并使用，后刘蓝英(刘兰英)于1997年10月3日去世，该房屋承租人依法变更为戚海荣，戚海荣系刘蓝英(刘兰英)的孙子。黄浦置地公司系该房产的出租人，端正公司系该房产的物业管理公司。2006年12月5日，吴招娣通过提供伪造、变造的户籍证明材料向黄浦置地公司、端正公司申请变更为该房屋的承租人，该户籍伪造事实已经在2020年4月底由上海市黄浦区公安分局依法查证，证明该户籍材料确属伪造、变造，且吴招娣并非戚海荣的岳母，双方之间不存在任何亲属关系。综上，黄浦置地公司、端正公司依据吴招娣提交的伪造的户籍材料对公房承租人变更登记的行为是无效法律行为，戚海荣为前述房屋唯一合法登记的公房承租人应予确认。为维护自己的合法权益，特起诉。黄浦置地公司、端正公司辩称：按照2006年戚海荣、吴招娣提供的书面材料，承租户名变更手续是合法有效的，虚假材料不是黄浦置地公司、端正公司提供的，也不是黄浦置地公司、端正公司能够辨别的，请求驳回戚海荣的全部诉讼请求。另，福建南路XXX弄XXX号房屋已经进入实际征收阶段且接近尾声了，即使承租户名有误，也不是黄浦置地公司、端正公司能恢复的。吴招娣辩称：戚海荣与吴招娣签订过房屋使用权转让协议，该协议真实有效，吴招娣已支付了转让价款并实际占有房屋，转让过程中，吴招娣是善意方，整个过程吴招娣并不知情，也不知道福建南路XXX弄XXX号房屋是宗教产，但戚海荣是清楚该房屋性质的，且过户过程中，承租人变更材料由戚海荣办理的，材料中的签名均系戚海荣本人所签，吴招娣从未提供过相关材料，签名也非吴招娣本人所签，对相关户籍资料也不知情；如果戚海荣认为该房屋不应转让，其在过户申请上签字时就应当知道自己权利被侵害，2007年和2009年其继续收了吴招娣的转让款，事隔这么多年，戚海荣都没有提出，吴招娣认为已经超过诉讼时效。另目前房屋已被征收，无法变更登记，请求驳回戚海荣的诉讼请求。本院经审理查明：1、系争本市黄浦区福建南路XXX弄XXX号四层搭建亭子间公有住房承租人原为戚海荣，后变更为吴招娣。2019年3月，戚海荣曾向本院提起诉讼【(2019)沪0101民初17557号】，状告端正公司、上海合众企业发展有限公司(以下简称合众公司)及吴招娣，请求法院判决确认端正公司、合众公司变更吴招娣为系争房屋承租人的行为无效，并将该房屋承租人恢复为戚海荣。戚海荣在该案的起诉状中称：黄浦区福建南路XXX弄XXX号4楼亭子间公有住房承租人原为刘蓝英，刘蓝英于1997年10月3日报死亡，该房屋承租人变更为戚海荣，戚海荣系刘蓝英的孙子。端正公司是该房屋现在的物业管理公司，合众公司是该房屋原来的物业管理公司。该房屋系宗教产，依法不得转让承租权。端正公司、合众公司未经戚海荣同意擅自将房屋承租人改为吴招娣。为维护原告合法权益，故诉至法院。该案审理过程中，戚海荣本人表述，其因债某纠纷早年将系争房屋的《租用公房凭证》交与案外人黄某某持有。吴招娣本人陈述，其是通过同福房产经纪有限公司中介与戚海荣签订《协议书》以人民币225000元的价格购买的系争房屋使用权，因房屋内尚有户口未迁出，至今还有2500元未付，同时提交了协议书及收据4张予以佐证；根据端正公司在该案中递交的过户材料显示：戚海荣与吴招娣共同于2006年12月1日向合众公司递交书面《申请过户》，内容中写明“戚海荣”是“吴招娣”的女婿；留存于端正公司的过户时所需的戚海荣户户口本复印件载明：妻徐莺(身份证号XXXXXXXXXX********)，2005年7月22日从延吉七村XXX号XXX室迁入该户，岳母吴招娣(身份证号XXXXXXXXXX********)，2005年7月22日从延吉七村XXX号XXX室迁入该户。法院经审理发现，事实上吴招娣的户口是在其成为福建南路******搭建亭子间房屋承租人后于2007年1月30日从延吉五村****迁入该地址，案外人徐莺实则为吴招娣的外甥女，其户口于2012年户口于2012年7月从延吉五村****迁入该地址。存于端正公司的户口本复印件样式、登载内户口本复印件样式、口本样式、登载的内容均户口本样式、于端正公司的户口本复印件登载的“吴招户口本复印件登载的“吴招娣”户口迁移时间、吴招娣”户口迁移时间、的身份关系均与本案审查的事实不符。因系争房屋承租户名变更为吴招娣的事实依据与吴招娣本人陈述情况不一致，在该承租户名变更过程中存在涉嫌伪造户口本的行为，且牵系争外户口本的行为，经济犯罪嫌疑一节于2019年7月22日依法作出驳回戚海荣的起诉、本案移送上海市公安局黄浦分局处理的一审裁定。戚海荣不服裁定，提起上诉。2019年10月8日，上海市第二中级人民法院依法作出(2019)沪02民终8696号驳回上诉、维持原裁定的终审裁定。2、2020年4月27日，上海市公安局黄浦分局就(2019)沪0101民初17557号移送函回复本院，留存于端正公司的过户时所需的戚海荣户户口本复印件记载内容为伪户口本复印件记载内容为伪造，系、徐莺与戚海荣之间亦无夫妻关系。从案件所涉及的事实来看，其应属于伪造、变造证件，但仅一户口本，故无法认为其属于情节严重的情形，故最高法定刑为3年，根据《中华人民共和国刑法》第八十七条之规定，本案已过追诉时效，故无法按照伪造、变造国家机关公文、证件、印章罪予以追究刑事责任；另经查证，戚海荣与吴招娣之间的系争房屋，曾有相关的房屋买卖的相关材料，虽戚海荣否认出售房屋是其真实意思的表示，但相关证据足以证明双方曾以房屋出售的方式达成协议并事实上履行了协议，故本案亦不构成诈骗罪。本案涉嫌罪名均已排除可依法追究刑事责任的情形，故将案件退还本院。3、2020年8月3日，戚海荣提起本案诉讼。4、根据黄浦置地公司、端正公司提交的《申请过户》内容显示，申请人吴招娣于2006年12月1日以其系戚海荣之岳母身份向出租方申请过户，左下方签有“戚海荣”的名字，根据黄浦置地公司、端正公司提交的《征求意见书》内容显示，当中承租人签字处签有“戚海荣”的名字，最后处写“同意过户给岳母吴招娣”后签有“戚海荣”的名字。对《申请过户》中的“戚海荣”字样，戚海荣在(2019)沪0101民初17557号案件中确认是其本人所签，但图章不是其本人的，对《征求意见书》中的两处“戚海荣”字样，戚海荣在(2019)沪0101民初17557号案件中表示“字迹像我的，图章不是我的”“字迹是像我的，签没签过，我记不清楚了”；戚海荣在2020年3月28日上海市公安局黄浦分局外滩派出所的《询问笔录》中回答“申请过户申请书上的签字像是我签的，姓名图章不是我的，征求意见书上的签字像是我的笔迹，姓名图章不是我的”；戚海荣在2020年4月3日上海市公安局黄浦分局外滩派出所的《询问笔录》中承认《征求意见书》中的两处“戚海荣”字样系其本人签字，“同意过户给岳母吴招娣”的字样也系其所写，只是其认为房屋系宗教产无法过户和买卖就是写了也不会有后果。吴招娣对《申请过户》、《征求意见书》表示均不知情，过户手续都是委托上家进行的；吴招娣在2020年4月3日上海市公安局黄浦分局外滩派出所的《询问笔录》中针对《申请过户》回答“不是我写的，申请书上吴招娣的签名也不是我本人签的，印章也不是我的”，针对《征求意见书》回答“我看过了，我在房屋租赁户名变更的阶段从来没有看到过这份征求意见书，正如我之前所说，手续都是卖家办的”。5、根据吴招娣提供的证据《协议书》显示，该份《协议书》签订的时间是2006年7月1日，戚海荣以225000元的价格转让系争房屋使用权；根据吴招娣提供的证据4张收据显示，涉及金额为196500元。戚海荣就《协议书》在(2019)沪0101民初17557号案件中称“签订过所谓的协议，是受到黄的胁迫才签的，当时报过110，还开了验伤单，事情是约2006年7、8月左右发生的”“我对签协议本身没有报案，只是对被打的事情报案”“我当时签的是空白的，签名是我签的”；戚海荣就4张收据在(2019)沪0101民初17557号案件中称“4张收据的签字都是我签的，钱都是黄拿的，共15万左右，不足房价的”；吴招娣就转让款金额在(2019)沪0101民初17557号案件中表示，因户口未迁还有2500元未户口未迁还有2500元未付，一张遗失了。在本案中，吴招娣表示，总价225000元，已付223000元，尚有2000元未付，因系争房屋已被征收，故该2000元愿意在本案中支付给戚海荣。6、关于戚海荣得知系争房屋已变更租赁户名的时间，戚海荣在(2019)沪0101民初17557号案件中陈述“我从2006年开始将房屋借给朋友黄黎明使用的，从2016年开始，我知道变更后，去找到过黄，黄说是给黄的朋友在住，有时候黄自己也住，最后一次我碰到过黄是在2016年年初。黄住在延吉五村，具体地址不清楚”。戚海荣在2020年3月28日上海市公安局黄浦分局外滩派出所的《询问笔录》中回答“2011年前后我的表哥刘荣家在原闸北区的房屋动迁，因动迁事宜他查询了黄浦区福建南路XXX弄XXX号四楼亭子间的房屋底卡材料，后他告诉我我的这处房屋的租赁户名已被变更为吴招娣”“2007年后我就没有付过该处房屋的租金了，2006年后黄黎明称自己有时候借给朋友住，有时候我自己住，2011年前后我知道房屋租赁户名被变更后我去找过黄黎明，但我没找到，听说他吃官司去了，于是这件事就搁置了，后来我去外地工作了，直到2015年4月回沪，我寻求了律师帮助，直到2018年底，我正式聘请律师并向上海市黄浦区人民法院起诉”。另查明，系争房屋所处地块已纳入被征收范围。目前，吴招娣已与征收部门签订系争房屋的征收补偿协议。又，关于房屋使用权转让价款，戚海荣只认可收据金额196500元。吴招娣则表示仅余2000元未支付。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，不得违反法律，不得违背公序良俗。戚海荣为清偿案外人债某与吴招娣签有转让系争房屋使用权的《协议书》的事实客观存在，吴招娣支付大部分对价的事实也客观存在，对此节事实，戚海荣主张系其受胁迫所致，但自2006年后长达十多年间，其并未提出任何异议，直至其提起(2019)沪0101民初17557号诉讼时也未向本院如实陈述存在上述事实，直到(2019)沪0101民初17557号案件中吴招娣应诉答辩提交相关证据后，戚海荣才承认此节事实并主张系其受胁迫所致，对其主张，本院依法不予采信，并依法认定该《协议书》是戚海荣与吴招娣真实意思的表示。系争案房屋系本市公有居住房屋，属宗教代管产。根据原《上海市公有住房差价交换试行办法》(该办法已于2019年12月1日废止)的规定，宗教产不得进行承租权的转让和交换。如果依此办法规定，当时凭《协议书》是不能实现系争房屋使用权转让目的的。根据黄浦置地公司、端正公司提交的过户材料及上海市公安局黄浦分局的回复内容，本院确认系争房屋使用权的转让目的系通过递交内容不真实的《申请过户》、《征求意见书》并配以伪造、变造的户口本的方法完成的，该方户口本的方法完成的，上海市公安局黄浦分局作出已过刑事责任的追诉时效的结论。据此，本院认为，系争房屋的租赁户名变更虽然采用了不当方法，但戚海荣转让目的是真实的，因为戚海荣本身在内容不真实的《申请过户》、《征求意见书》上签名，客观上造成了与伪造变造的户口本记载内容相一致的表户口本记载内容相一致的表象，、端正公司，故本院据此可以认定，戚海荣的签字并欺瞒的行为其目的也是为了达到系争房屋的使用权转让目的，同时本院依法认定黄浦置地公司、端正公司当初的租赁户名变更程序符合规定，并无瑕疵。另根据2019年12月1日施行的《上海市公有住房差价交换办法》的规定，宗教产已不在不得进行承租权的转让和交换的范围之内，系争房屋已可以进行承租权的转让和交换。因此，目前即使在已确认当初的申请过户内容不真实、户口本系伪造变造的情形下户口本系伪造变造的情形下，人同意的前提下依然可以按照《协议书》完成转让。另一方面，系争房屋已被征收，已不在公有住房范畴之内。关于戚海荣与吴招娣之间的转让款金额，因双方对已付金额存有争议，且与本案不属于同一法律关系，故本案中不予一并解决，双方可另行择途解决。综上所述，系争房屋承租户名变更是基于戚海荣与吴招娣之间的使用权转让行为，伪造变造户口本的行为只是为了达到户口本的行为只是为了达到使用权转让目的而采取的方法之一，海荣本身具有主观过错。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款的规定，戚海荣请求确认黄浦置地公司、端正公司、吴招娣对系争房屋承租人的变更登记行为无效、确认戚海荣为系争房屋的合法登记的原承租人的主张，经审查不符合该规定的要求，依法不应支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，本院判决如下：一、原告戚海荣要求确认被告上海黄浦置地(集团)有限公司、上海端正公房管理有限公司、吴招娣对黄浦区福建南路XXX弄XXX号4楼亭子间公有住房承租人的变更登记行为无效的诉讼请求，不予支持；二、原告戚海荣要求确认戚海荣为黄浦区福建南路XXX弄XXX号4楼亭子间公有住房的合法登记的原承租人的诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币80元，由原告戚海荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 煜二〇二〇年十月三十日书记员 姚中杰附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。