河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初5902号原告：洛阳荣大物业管理有限公司，住所地：洛阳市西工区王城南路**院。法定代表人：李秀萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏征，河南魏征律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：位一，河南魏征律师事务所执业律师。被告：陈喜庆，男，汉族，1971年11月30日生，户籍地洛阳市西工区，现住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：郭黎晓，女，汉族，1975年8月7日生，户籍地洛阳市西工区，现住洛阳市西工区，系陈喜庆妻子。原告洛阳荣大物业管理有限公司（以下简称荣大公司）与陈喜庆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。荣大公司的委托诉讼代理人魏征，陈喜庆的委托诉讼代理人郭黎晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣大公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈喜庆给付拖欠其的物业服务管理费6437.2元、违约金13212.21元（从2016年11月30日至2020年7月31日，合计金额19649.41元；2.判令由陈喜庆承担本案的诉讼费、律师费。事实和理由：陈喜庆系洛阳市西工区六和院小区10号楼1单元502室业主，2015年10月16日，陈喜庆与荣大公司签订了《前期物业服务协议》。该合同约定，由荣大公司向陈喜庆所居住的“六和院”小区提供物业服务。根据双方达成的物业服务合同之规定，荣大公司一直积极履行相关权利义务，依法依约对陈喜庆居住的小区实施规范的物业管理，为其提供了完善的物业管理服务。但陈喜庆自2016年11月30日起至2020年7月31日拖欠物业管理费6437.2元，并因此产生违约金13212.21元，以上合计19649.41元。经荣大公司多次向陈喜庆催交物业管理费但无果，故向提起本案诉讼。陈喜庆辩称，荣大公司起诉状所诉“被告拖欠物业管理费”是因为其没有按约履行合同及未按相关规定提供服务，已造成违约。一、荣大公司存在账务不实。陈喜庆认为荣大公司诉求陈喜庆支付其物业管理费6437.20元(从2016年11月30日至2020年7月31日)纯属捏造的不实之词，属于虚假陈述。从这点体现荣大公司账务混乱，违反会计准则规定的会计处理及时准确性。收费不及时入账存在偷税问题。二、《河南省物业管理条例》第五十条:物业服务事项包括以下内容。物业共用部位的日常维护和管理，物业共用设施设备及运行使用的日常维护和管理。环境卫生美化，绿化管理服务，物业管理区域公共秩序维护，车辆停放及场地管理，物业维修更新，改善养护的账务管理。荣大公司不能按照物业合同约定提供物业服务，违反签订的《前期物业服务协议》第二条物业管理服务内容和第三条物业管理服务质量，不履行公用设施、环境卫生、绿化、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放管理和维护义务，违约在先。具体如下:1、小区10号楼1单元楼栋门前台阶损坏，不锈钢扶手变形、小区共用蓄水景观池瓷砖损坏脱落，截止目前呈常年无人维修状态。2、小区10号楼1单元楼门前仅有的一小块草坪绿地，任由践踏黄土裸露，2020年荣大公司不经业主同意擅自毁绿铺成砖地。直接违反河南省物业管理条例第五十六条第11项物业区域内禁止侵占绿地、毁坏植物。10号楼1单元楼门前树木无人定期养护，致使树木枯死，2016至2020年期间呈常年无人维护状态，直接影响小区整体的入住环境。3、小区10号楼1单元楼门前景观池常年无水裸露见底，下水口少量死水臭气熏天夏天滋生蚊虫，使业主们不能逗留乘凉，不仅不造福于业主还直接影响业主们的居住环境。4、业主从2015年入住本小区以来10号楼1单元入户大门就无法正常使用，多次和荣大公司沟通无果，截止目前仍是常年敞开，门禁形同虚设。10号楼1单元旁边通向小区外界的小铁门属无人看守，且门禁起不到防护作用，不使用门禁卡就可轻松推门可入。2020年8月小区12号楼还发生业主家被盗事件，给业主的人身安全，财产安全及业主心理造成极大影响。5、荣大公司收取没有车位的车辆进入地下停车场，车主随意停放，消防通道被各种车辆占用，使整个小区的消防安全得不到保障。陈喜庆入住小区后房屋墙壁出现很长一道裂纹，客厅阳台两块真空玻璃夹层中出现多条胶带残留，多次跟荣大公司沟通，其不积极协调、维修，推诿至今问题未解决。7、从小区业主入住开始，荣大公司提供服务直未达到符合相关规定。小区居住环境脏、乱、差，物业管理费收取困难，不提高自身服务却以水费捆绑物业费，不交就停水来挟制业主就范。小区业主2016年至2019年期间多次向有关部门反映，洛阳网发帖、洛阳电视台小区采访视频等，都没有得到妥善处理。三、其他。1、2019年6月25日陈喜庆觉得新更换的物业管理人员作出了些许改变，随积极去荣大公司沟通物业管理费事宜，与代理经理王金霞协商后其答应从2017年1月1日至2020年3月底补齐加预交，满一年优惠一个月，总计5268元，再减免500元。因当时没有带钱，过了两天再去新聘的物业经理张经理以不清楚该事情为由，拒收物业管理费。2、荣大公司不履行合同约定的公示账目义务。并未按照合同约定每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。3、出租公用部位，收益不公开(广告位设置为小区公共区域，在小区内设有多个自动收费饮水机，小区8号楼下原有保安室也被出租给名优建材城充当小卖部和厕所)，其收益应归全体业主所有。4、荣大公司至今未成立业主委员会(物业的相关费用应通过业主委员会，故物业公司相关费用是荣大公司自己拟定的，不具有合法性和人性化)。5、业主缴纳物业费荣大公司只开收据，违反《发票管理办法》和《税收征收管理办法》，涉嫌偷税漏税。以各种理由推诿说这个月票完了，或者等下个月来开票等等，拒绝开发票。6、荣大公司从提供服务至2019年从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与其矛盾激化，对于小区不按时交物业费(因物业公司不履行服务约定)的业主们，也未从进行入户或电话调查，是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费。认定公司没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、门上贴条、水费捆绑物业费、停车费捆绑物业费、发律师函最后法院讼诉。四、根据《最高人民法院关于审理物业公司纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业公司企业不履行或者不完全履行服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修，维护，管理和维护义务。业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。五、根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”做了规定，即当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。综上所述，陈喜庆延迟缴纳物业费是因荣大公司首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以陈喜庆有权拒绝履行约定，暂时拒绝缴纳物业费用。六、在荣大公司按合同执行下面列出的约定及问题后，陈喜庆再缴纳判决后费用。1、荣大公司在判决日15天内在小区公告栏公布物业费的收支情况，以后每6个月公布一次。2、荣大公司在判决日后15天内在小区公告栏公布车位租金以及小区小卖部、饮水机、厕所租金收入及流向，每六个月一次。3、对所有入住业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决。4、加强对各楼电梯的检修维护。5、加强保安巡逻，对无人值守的岗亭增设保安。请求贵院依法判决，要求荣大公司按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷事件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定做好物业服务，同时减免陈喜庆2016年至2020年物业服务费50%以上，并取消违规收取的违约金，由荣大公司承担此次诉讼相关费用。本院认为，荣大公司出具的《前期物业服务协议》系荣大公司与陈喜庆真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。荣大公司应按照合同约定提供物业管理服务，陈喜庆作为洛阳市西工区六和院小区10号楼1单元502室的业主接受物业服务，陈喜庆也应当按照合同约定支付物业管理服务费。关于物业管理服务费计算标准，双方合同约定的计费标准是每月每平方米1.1元，陈喜庆物业面积为133.05平方米，其每月应缴物业管理服务费为146.3元。荣大公司庭审时明确陈喜庆自2018年1月1日起开始欠缴物业管理服务费，其此次主张2018年1月1日至2020年7月31日间的物业管理服务费。故陈喜庆应缴物业管理服务费4535.3元（146.3元×31个月）。陈喜庆称其未足额缴纳物业管理服务费的原因是荣大公司在小区公用设施日常管理维护、环境卫生、绿化维护、公共秩序、交通秩序与车辆停放管理和维护方面存在瑕疵，并向本院提交照片、录像资料等作为证据，荣大公司称小区设施损坏是属于开发商的问题。小区门禁损坏及车辆乱停乱放等均是业主违反物业管理规定，陈喜庆所列问题均与荣大公司物业管理无关。那么荣大公司述称的理由不能成立。根据荣大公司与陈喜庆签订的《前期物业服务协议》的约定，其需要履行小区设施的维护和管理，如有损坏需要维修，其可根据相关的法律规定的程序进行，而不是放任不管。合同另约定其需进行公共秩序、交通秩序与车辆停放方面的管理，但根据庭审查明，其并未尽到应尽的管理义务。荣大公司及陈喜庆也认可自2019年6月荣大公司更换经理后服务有部分改观，据此也可以证明荣大公司的服务未达到部分业主满意，存在改善的空间。综上，为避免双方当事人的诉累，本院酌定陈喜庆向荣大公司缴纳尚欠的物业费4081.77元。荣大公司与陈喜庆签订的《前期物业服务协议》中明确约定了物业服务费收费标准问题，故陈喜庆对收费标准提出的异议，不能成立。荣大公司主张的违约金过高，且无充足证据证明其实际损失，故对其主张的违约金，本院不予支持。关于律师费，荣大公司未提交相关证据证明实际产生该项损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、陈喜庆于本判决生效后十日内向洛阳荣大物业管理有限公司支付物业管理服务费4081.77元；二、驳回洛阳荣大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如陈喜庆未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取145元，由洛阳荣大物业管理有限公司负担114元，陈喜庆负担31元。本判决为终审判决。审判员  郭小岚二〇二〇年十月十日书记员  李诗雨