重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终6857号上诉人（原审原告）：宗太容，女，1971年8月8日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：蹇吟，男，1988年9月25日出生，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审被告）：李勇，男，1986年8月31日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：谭淑娟，北京市东卫（重庆）律师事务所律师。上诉人宗太容因与被上诉人李勇房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初1547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宗太容及其委托诉讼代理人蹇吟，被上诉人李勇的委托诉讼代理人谭淑娟到庭参加了询问。本案现已审理终结。宗太容上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判被上诉人退还保证金27757元；3．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人未欠付租金；2．本案双方在物业公司的调解下达成以屋内物品抵扣租金和被上诉人退还保证金的合意，被上诉人并同意将钥匙、《出租人权益转让协议》、终止协议的原件在退还保证金之前由上诉人保管；3．上诉人在终止协议上“空调、油罐1个、摄像头、肉”处盖指印是上诉人已确认前述物品已退还，因保证金未退还，故上诉人未盖指印；4．终止协议一式两份，若上诉人事后添加保证金字样，则被上诉人应举示其持有的终止协议；5．被上诉人已将屋内物品变卖；6．本案系协商解除合同，并约定退还保证金，不适用单方解除条款，被上诉人应当退还保证金。李勇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；上诉人曾两次逾期支付租金，是严重违约行为，被上诉人不应返还保证金。请求维持原判。宗太容向一审法院起诉请求：被告立即退还原告保证金27757元；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月11日，原告（乙方、承租人）、案外人重庆怡置房地产开发有限公司（甲方、出租人）（以下简称怡置公司）签订了一份《租赁合同》，主要约定：租赁标的：重庆市北部新区大竹组团G标准分区G20-1/02地块（宗地1）商业吊2-73，即重庆市两江新区怡和路7号附1号2-82商业73商铺，建筑面积约72.97平方米，套内面积约54.45平方米；第四部分租金（以下租金含增值税），（1）租金，每历月按30日计，以人民币支付，第三年2018年12月20日至2019年12月19日，每历月租金按每历月每平方米建筑面积140元，即10216元/月；第六部分保证金，保证金27757元作为履约保证金（相等于每年的三个历月之租金及三个历月之物业管理费之总和）；承租人须在2016年12月20日前进场接铺并装修，开业日期为2017年3月19日前。合同附录一《标准条款》：1.1承租人必须在本合同签订日，乙方须缴纳2016年12月20日至2017年9月19日期间租金给甲方，以后租金每一个季度为一期，须于每季度首月首日之前将租金支付到达甲方账户或以现金方式缴纳；7.1在完全无损本文第8.1条前提下，若（I）租金、管理费或其它按本租赁合同应由承租人支付之款额在到期应付后十五天仍未支付（不论承租人曾被要求清付与否，及承租人不得以任何理由拒绝支付已到期的款项）；或（II）承租人对本文所载之任何条款、条件、协议或规定有任何违反、不遵守或不履行（各情况以下称为“违约”），出租人或出租人之授权人可按本租赁合同规定要求物业管理公司截断租赁标的的所有电力、空调、水、互联网或其他设施的服务或供应，因此造成承租人及其相关人的损失由承租人自行承担，出租人不负责赔偿，若该违约未有在出租人或出租人之授权人送达书面通知后的七日内纠正，则出租人或出租人之授权人可执行所有下列权利（“补救权利”）：（a）终止本租赁合同并进入或再次进入租赁标的或其任何部分以收回整个租赁标的，（c）保证金不予退还，而在任何程度上均无损出租人或出租人之授权人根据第8条作出扣减及额外赔偿提出索赔的权利；7.7除本合同另有约定外，在承租期内如发生下列情形之一的，出租人或出租人之授权人有权即时终止本租赁合同、收回租赁标的、不予退还承租人已交纳的保证金并保留追究承租人给出租人或出租人之授权人造成的一切损失的权利，应按照6个月的房租和物管费的总和为标准向承租人收取违约金，（k）若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、合同保证金、物业服务费及其它各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋或商场，承租人逾期累计超过30日的，出租人有权解除本合同。2016年12月15日，原告向怡置公司支付了案涉房屋的履约保证金27757元、2016年12月20日至2017年9月19日的租金28461元。2017年3月26日，怡置公司为甲方（卖方、承租人）、被告为乙方（买方）、原告为丙方（承租人），共同签订了一份《出租人权益转让协议》，主要约定：甲方将位于重庆市北部新区大竹组团G标准分区G20-1/02地块（宗地1）商业吊2-商业73，即重庆市两江新区怡和路7号附1号2-82商铺出租给丙方（《租赁合同》作为本协议附件）；甲方与乙方签订了位于重庆市北部新区大竹组团G标准分区G20-1/02地块（宗地1）商业吊2-商业73，即重庆市两江新区怡和路7号附1号2-82商铺《商品房买卖合同》；三、出租人权益转让，1、甲方将《租赁合同》及其相关附件中出租人的权利义务在乙方标的物接铺后，全部转让给乙方，乙、丙双方承诺按《租赁合同》及其相关附件的约定条件继续履行；四、履约保证金及其他费用，甲方收取丙方的履约保证金及其他费用，在乙方完成接铺手续后，从提交《转付申请书》次日开始核算租金，以转付或者以其他形式支付给乙方，丙方对履约保证金及其他费用转付或者以其他形式支付给乙方无异议……合同到期终止或解除后由乙方直接向丙方退还本协议自甲方签订完《商品房买卖合同》，且完成标的物接铺手续后生效。原告于2017年10月1日向被告转账支付了租金24081元，于2018年7月13日转账支付了2018年6月20日至2018年9月19日的租金28292元，于2018年3月22日转账支付了2018年3月20日至2018年6月19日的租金28450元。2018年7月13日至2018年11月6日期间，原告与被告的配偶吴先泉通过微信沟通。2018年7月13日，原告：老板娘房租已打。2018年8月6日，原告：老板你找人做餐馆嘛，你贴出去嘛。2018年10月13日，原告：老板娘麻烦你给我开下门哟！我有小东西在里面的。2018年11月4日，老板娘你门面租出去了哈。2018年11月6日，原告：你到店里来一下，我们看啷个谈……接到消息不要视而不见。吴先泉：你打警察电话吧。2018年10月15日，原告配偶吴先泉代表原告与被告签订了终止协议，主要约定：终止日期2018年10月15日；保证金、空调、油罐1个、摄像头、肉。上述内容，除了“保证金”字样外均加盖了指印。原告称，协议中的“保证金、空调、油罐1个、摄像头、肉”均是指被告要退还给原告；“保证金”字样是签署协议时原告就书写了的，但是被告称未收到怡置公司支付的保证金，不同意退还保证金，故没有在“保证金”字样上捺印。被告称，签订协议时并无“保证金”字样，是原告之后添加的。庭审中，原告称，原告想将房屋转让出去，被告也同意转让，故原告就没有支付2018年9月20日之后的租金，但是没有转让成功；因为2018年10月12日被告换了锁、锁了门，原告无法进入，被告提出解除合同，原告同意解除合同，故双方协议解除了合同；除终止协议上空调、油罐、摄像头还给了原告外，原告留在屋内的物品包括冰柜、气罐、油桶以及原告多交的18天的物管费抵充了欠付被告的2018年9月20日起至2018年10月15日止的租金。被告称，原告告知过被告其想转让，但是被告没有同意原告转让，也没有同意原告迟延支付租金；被告确实在2018年10月12日锁门，但是没有换锁；原告将屋内值钱的物品全部搬走了，被告未与原告达成屋内物品抵扣租金的合意；原告称要转让、要求被告给新的承租人降低租金，被告不同意转让，原告就逾期支付了租金，并提出解除合同，被告被迫同意解除合同，但是被告要求追究原告违约责任；因被告不退还原告保证金，被告才放弃了主张原告支付租金；因原告大闹、威胁，被告于2020年2月才正常出租出去，且因原告的不稳定因素，房租大不如前，被告遭到巨大损失。一审法院认为，2017年3月26日原告、被告和怡置公司签订了《出租人权益转让协议》后，被告成为了《租赁合同》的一方当事人，享有合同约定的权利并承担合同义务。原告与被告签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。双方于2018年10月15日签订的终止协议确认双方的房屋租赁合同关系已于2018年10月15日解除。原告向怡置公司支付了《租赁合同》约定的保证金27757元，怡置公司已向被告转付了原告支付的保证金27757元。本案的争议焦点是被告是否应向原告退还该保证金。合同附录一《标准条款》第7.1条约定，原告欠付租金、物管费等费用超过15天的，被告有权终止合同、收回房屋、保证金不予退还。第一，双方均确认，原告未向被告支付2018年9月20日起至2018年10月15日的租金10216元/月×0.83个月＝8479.28元，原告称其以留在屋内的物品包括冰柜、气罐、油桶以及原告多交的18天的物管费抵充了欠付的租金，但是被告不予认可，原告无证据对其主张予以证明，一审法院不予采信，故对原告欠付被告2018年9月20日起至2018年10月15日的租金的事实一审法院予以确认。第二，原告主张被告同意其转让案涉房屋，故其未支付2018年9月20日之后的租金，但是被告不予认可，原告对其该主张无证据予以证明，故对原告以被告同意其转让为由不支付租金的主张一审法院不予认可。第三，双方签订的终止协议中，仅有“保证金”字样，双方对是否退还保证金并无明确的约定，且原告亦称“保证金”字样是其本人书写，但是被告当时并未同意退还保证金、拒绝捺印，故原告不能依据终止协议主张被告退还其保证金。第四，原告欠付租金超过了15天，被告依据合同约定有权解除合同、收回房屋、保证金不予退还，被告亦称其不退还保证金就不再向原告主张支付欠付的租金，故此时保证金不退还。综上，原告诉请被告退还保证金27757元没有合同和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告宗太容的诉讼请求。案件受理费492元减半收取246元，由原告宗太容负担。二审中，李勇没有提交新证据。宗太容提交重庆市公安局《案（事）接报回执》一份及监控截屏一份，拟证明因案涉合同产生纠纷报警后民警协调处理及被上诉人变卖物品。李勇质证称其没有变卖物品，且宗太容陆续搬走很多物品。本院对前述证据的认证意见为，重庆市公安局《案（事）接报回执》与本案不具有关联性，监控截屏达不到其证明目的，对前述证据均不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，合同的合意解除是指双方意思表示一致使合同归于消灭。合同经合意解除后，原合同关系终止，当事人既无权依据原合同向对方当事人主张权利，也无须再按照原合同约定履行义务，但合同的清算条款仍应作为双方当事人解决后续纠纷的依据；合同当事人还应当履行必要的财产返还义务。本案中，双方合意解除合同，但在双方签订的解除协议中，仅有对解除日期的约定以及书写的“保证金、空调、油罐1个、摄像头、肉”等字样。根据李勇一审陈述，其只认可“空调、油罐1个、摄像头、肉”等字样的意思为其同意退还前述物品，而主张“保证金”字样系宗太容事后添加。因案涉房屋还有其他物品，而李勇只同意退还部分物品。由此可见，双方当事人对该协议的理解为所列项目为应当归还的事项。故宗太容关于其以留在屋内的其余物品包括冰柜、气罐、油桶以及多交的18天的物管费抵充了欠付的租金的主张基本成立。关于案涉保证金，一审中李勇主张“保证金”系宗太容事后添加的，但没有任何证据予以佐证；而在诉讼中，双方当事人均认可解除协议中所列项目中加盖指纹的，为已经退还的物品，由此可以认定，解除协议上所列项目为双方协商一致内容。因“保证金”字样出现在双方解除协议中，如“保证金”字样所表达的意思与“空调、油罐1个、摄像头、肉”一致，则双方对保证金的退还达成一致，李勇应当退还。即使按照李勇的主张，双方在解除协议中对是否退还保证金没有约定，宗太容有逾期支付租金的行为，不应退还保证金。因本案系双方合意解除合同，双方对解除合同后欠付租金等问题已经协商一致，故合同不能履行不是基于宗太容的原因。双方约定保证金的目的在于保障合同的履行，而宗太容欠付租金数额较少、欠付时间较短，在宗太容以物业费超付部分和实物折抵的方式支付拖欠租金的情况下，李勇再获得保证金27757元，将导致双方利益失衡，违背法律公平、公正原则。根据合同中保证金性质李勇应当向宗太容退还保证金27757元。综上所述，宗太容的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初1547号民事判决；二、李勇于本判决生效之日起十日内向宗太容退还保证金27757元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费492元减半收取246元，由李勇负担。二审案件受理费493.93元，由李勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年十月二十七日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉