重庆市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0105民初15891号 原告：重庆置信物业服务有限公司，住所地重庆市江北区金科·10年城39号2单元1-3，统一社会信用代码91500105563487561T。 法定代表人：赵凯，总经理。 委托诉讼代理人：刘力，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：袁明群，女，该公司员工。 被告：张燕，男，1972年11月12日出生，汉族，住重庆市巴**。 原告重庆置信物业服务有限公司与被告张燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆置信物业服务有限公司的委托诉讼代理人袁明群，被告张燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆置信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所欠物业服务费2918.4元、公摊费160元；2、判令被告向原告支付违约金7205.4元。事实及理由：2017年10月11日，原告与被告所在的重庆市巴南区南温泉旅游风景区管理处依法签订《物业服务合同》，约定从2017年10月1日起，由原告为位于重庆市巴南区南泉街道虎啸村17号涵园小区的业主提供物业服务，物业服务费的标准为1.6元/平方米/月，共用部分水电公摊费为5元/户/月，业主或者使用人未按时足额交纳物业服务费的，自拖欠之日起，按每日千分之三的标准支付违约金。重庆市巴南区南温泉旅游风景区管理处依法代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同，该合同对全体业主具有约束力。合同签订后，原告按约履行了合同义务，被告自2017年10月1日起至2020年5月31日止期间未交纳物业服务费，原告多次催收未果，请求支持原告的诉讼请求。 被告张燕辩称，原告没有与小区大部分业主开会签订服务协议等任何文书，与我未建立物业服务合同关系。我的房屋出现漏水问题，多次找物管解决，至今未处理好。原告管理松散，任何车辆、人员随意进出小区，安全无法保障。原告在小区内无办公室、无工程部、财务室，缴费地点都没有，业主有事找不到物管。原告按照1.6元/平方米收取物业服务费，没有公示物价局的批文等任何文件，属于违法乱收费。原告对业主的乱搭乱建乱占公共区域，养鸡、鸭、鹅等行为从不阻止。 本院认定事实如下：2017年10月2日，重庆市巴南区南温泉旅游风景区管理处工会委员会、重庆市巴南区南泉街道长南桥居民委员会加盖印章的“关于涵园小区选聘物业公司的业主表决结果及决议”主要载明，涵园小区总户数为129户，房屋总建筑面积7324.68平方米，于2017年9月30日在社区居委会的指导和监督下，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票同意，选聘原告作为涵园小区的物业服务企业，并由重庆市巴南区南温泉旅游风景区管理处工会委员会（代涵园小区业主委员会）与原告签订物业服务合同。该业主表决结果及决议进行了公示。 2017年10月11日，原告作为乙方（物业管理企业）签订了一份《涵园小区物业服务合同》，该合同首部（甲方）为南温泉风管处员工住宅小区（涵园小区）业主、组织名称为涵园小区业主委员会，尾部甲方签章处加盖“重庆市巴南区南温泉旅游风景区管理处工会委员会”印章，乙方签章处加盖原告的印章，合同尾部另还加盖了“重庆市巴南区南泉街道长南桥居民委员会”的印章。该合同约定，原告为涵园小区提供物业管理服务，范围包括涉诉房屋；原告提供的公共性物业服务的主要内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公用绿地、花木等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清远；交通与车辆停放秩序的管理；公告秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；接受业主委托，对其物业的专有部分进行有偿维修养护；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。合同期限为5年，自2017年10月18日起至2022年10月17日止；本合同期限届满前三个月，任何一方可通知对方终止合同，否则，则本合同自动续延三年。物业服务费用按建筑面积计算，住宅为1.6元/月/平方米，住宅改为非住宅物业的，物业费按照2.5元/月/平方米收取，业主共有部位、共同设施设备用水、用电费暂定5元/户/月，如国家水电价格上调，该价格做相应的调整。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的30日前履行交纳义务。首期物业服务费，业主应于接收房屋[含业主与建设单位（即本合同的甲方）签订的合同确定的视为业主接收房屋情形]时计算和交纳。业主应于接房之次日或视为接房之次日起全额交纳物业服务费用或物业服务资金。2017年11月29日，该合同在重庆市巴南区房屋管理局进行备案，物业类型为商住。 合同签订后，原告为涵园小区提供物业服务至今，该小区尚未成立业主委员会。被告购买了重庆市巴南区南泉街道虎啸村X号涵园小区X幢X单元X-X房屋居住使用，其确认购买的房屋尚未办理产权证，建筑面积为57平方米。 庭审中，原告提交照片，拟证明其提供了相应的物业服务，并依法向被告进行了催收。被告质证后称没有收到过催收函，同时认为原告提供服务的照片系摆拍。 庭审中，张燕提交照片，拟证明原告没有按照合同提供物业服务，小区环境糟糕；其房屋存在漏水问题，未得到解决。原告质证后称找过专业人士对被告房屋漏水问题进行查看，需要使用大修基金，由于该小区未交纳大修基金，所以无法进行维修；对于违规搭建，物业公司只能上报相关部门，无权进行拆除；开发商未对小区安装摄像头；对小区绿化有进行补栽，但生长需要过程；有对小区卫生进行清扫，进行巡逻。 本院认为，根据《重庆市物业管理条例》第十二条规定，不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处(乡镇人民政府)，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。第十一条规定，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：（五）选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容。第十九条规定，业主大会对选聘和解聘物业服务企业的作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，在社区居委会的监督下，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，选聘原告作为该涵园小区的物业服务企业。由于涵园小区未成立业主委员会，由重庆市巴南区南温泉旅游风景区管理处工会委员会代涵园小区与原告签订《涵园小区物业服务合同》，并经重庆市巴南区房屋管理局备案，该物业服务合同合法有效。被告作为涉案小区的业主受该物业服务合同约束，应当根据合同约定及时缴纳物业管理费。原告未举证证明其自2017年10月1起开始为涵园小区提供物业服务，本院确认其从2017年10月18日起开始提供物业服务。关于原告的物业服务费和公摊费的诉请，本院支持物业服务费自2017年10月18日至2020年5月31日期间2880.15元[57平方米×1.6元/月/平方米×（31+18/31）月]及公摊费157.90元[5元/户/月×（31+18/31）月]。 关于被告不同意支付物业服务费的辩解是否成立的问题。本院认为，原告作为物业服务企业，对业主房屋个人专有部分不负有物业管理职责，对该部分出现的问题不存在维修整改的义务，由业主或侵权人承担维修义务。对房屋楼顶、外墙等小区共有部分，在国家规定的保修期和保修范围内出现的质量问题，应由建设单位承担维修义务。在保修期满后，共有部分维修、更新、改造的费用，由该楼栋的共有业主承担，可使用小区的住宅专项维修基金，但应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。物业服务企业可以征求共有业主的意见，联系各方进行协调处理维修事宜，但征求结果不是衡量其履行物业服务合同标准的尺度，业主不能以此为由拒交物业服务费。关于原告履行物业服务合同存在诸多问题的抗辩，原告提交了证据证明其按照合同约定履行了物业服务的义务，被告也提交了相应的证据证明原告提供的服务存在诸多问题；由于原告提供的物业服务时间上具有持续性，解决业主反映的问题具有延后性，并不能证明上述问题的长期存在，被告所述问题即使存在，仅能证明原告在提供的物业服务过程中存在不足之处，原告亦当庭表态将积极整改。原告以被告未及时解决其反映的问题为由，长期拒交物业服务费缺乏合理性，本院不予支持。物业公司从事的是物业区域内公共事项的管理，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。出于维护小区整体秩序以及公共利益的考虑，亦不宜以服务存在瑕疵拒绝交纳物业服务费，可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告不交物业服务费的辩解理由不成立，不予采纳。 关于违约金的问题，本院认为，原告提供的物业管理服务存在一定瑕疵，存在一定过错，故对其要求支付违约金的请求不予支持。物业服务主要针对小区众多业主和使用人，具体服务内容主要涉及小区公共领域，服务时间具有持续性和无法计量性的特点。原告作为物业服务企业，在服务过程中应多听取小区业主及使用人的意见，积极处理业主及物业使用人反映的问题或将相应问题提请业主大会决议，切实维护好小区环境，提升物业管理服务质量水平的同时，改善服务关系，促进彼此共同发展。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告张燕自本判决生效之日起十日内向原告重庆置信物业服务有限公司支付2017年10月18日至2020年5月31日的物业服务费2880.15元和公摊费157.9元； 二、驳回原告重庆置信物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 张静 二〇二〇年十月九日 法官助理 饶毅 书 记 员 石欢