广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1882民初905号原告：唐真卫，男，1978年12月2日出生，汉族，广东省连州市人，住广东省连州市*********************，身份证号码：441************318。原告：张静波，女，1981年8月16日出生，汉族，广东省连州市人，住广东省连州市*********************，身份证号码：441************029。上列原告共同委托诉讼代理人：陈家骏，广东曜灵律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：朱靖，广东曜灵律师事务所实习律师。被告：连州市润华房地产有限公司。住所地：连州市*********（1#楼二层自编B-01号）。统一社会信用代码：914************534。法定代表人：刘展华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：成辉华，广东北湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：成国良，广东北湖律师事务所律师。原告唐真卫、张静波诉被告连州市润华房地产有限公司（以下简称润华公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法由审判员熊兴担任审判长、审判员成志高、熊伟敏组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告唐真卫以及委托诉讼代理人陈家骏、朱靖，被告润华公司的委托诉讼代理人成辉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐真卫、张静波向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担其逾期交房的违约责任，支付违约金69793.84元（违约金自合同约定交付之日2019年10月1日起暂计至2020年6月止，逾期天数暂计263日。计算公式884586×0.0003×263=69793.84）实际计算至被告取得竣工验收备案证明文件《竣工验收备案表》之日止；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年6月29日原告唐真卫、张静波(买受人)与被告连州市润华房地产有限公司(出卖人)签订了合同编号746**********426的《商品房买卖合同》(预售)，约定：1.买受人购买出卖人位于连州市*********金汇湾豪庭金华楼1002室，预测建筑面积共129.42平方米，其中套内建筑面积108.09平方米；2.第六条计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8183.79元，总价款为884586元；3.第七条付款方式及期限：买受人应当于2018年6月29日前支付占全部房价款30%的首期房价款274586元，余款610000元申请商业贷款支付；4.第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列所列第1、2项所列条件：(1)该商品房已取得建设工程1竣工验收备案证明文件；(2)该商品房已取得房屋测绘报告；（3）该商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；5.第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2019年10月1日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；6.第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理：(1)逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金；(2)逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照5%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息（同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金；7.第二十九条合同生效：合同自双方签字或盖章之日起生效。合同附件与合同具有同等法律效力。原、被告分别在合同上签名、盖章。原告已依约定按时支付了全部房款884586元，被告2019年8月28日向原告快递《收楼通知书》，该通知书上载明“阁下所购买的金汇湾豪庭金华楼(1)栋1002号房屋已验收合格完成，可交付使用。为了避免因业主同一时间办理收楼，请于2019年10月1日前来金汇湾豪庭幸福园物业管理处办理收楼手续并缴交相关费用，逾期30天未办理收楼手续视为已收楼。”原告准备到物业管理处办理收楼手续时，要求物业管理处依合同约定出示建设工程竣工验收备案证明文件、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。物业管理处及收楼部至今均无法提供上述证书给原告且原告发现楼宇质量不佳，洗手间渗水严重，最近物业处才修好。现原告要依法追究被告逾期交楼的违约责任，故到目前为止仍未收楼。原告为维护自身的利益，无奈之下只能向贵院提起诉讼。综上，被告的行为已明显构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”及第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，现请求法院判决被告支付逾期交楼的违约金。开庭审理时，原告补充以下事实理由：原、被告双方签订了商品房预售合同，合同有效，被告润华公司在合同十一条约定了交房时间，第一条的约定是出卖人被告在2019年11月前向原告交付商品房，第二条规定该商品房达到第九条、第十条交付的约定后出卖人应当在交付日期十日内将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带证件的通知书书面送达买受人，本案被告违反以上规定，商品房交付条件即该商品房应当符合下列第一第二项所列的条件，该商品房应取得竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的出卖人还应该出具住宅使用书和住宅质量保证书；本案双方在商品房买卖合同中作出了明确的约定，对双方具有约束力，被告未能在约定的交付时间即2019年10月1日前取得建设工程竣工验收备案表，已构成违约和违反国家关于商品房交付的禁止性规定：依据中华人民共和国建筑法第六十一条规定关于建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格的不得交付使用，综上所述，被告应按照合同约定的十二条支付违约金。原告唐真卫、张静波在举证期限内提交的证据有：1.商品房买卖合同，证明原、被告就原告购买的金汇湾豪庭金华楼1002室的商品房双方约定的合同责任；2.收楼通知书，证明被告明确告知原告所购买的房屋已验收合格完成，可办理收楼手续；3.购房发票，证明原告已支付购房款884586元；4.申请政府信息公开连州市人民政府办公室的答复书，证明被告至今未取得案涉建筑物的《建设工程竣工验收备案表》，原因是建设单位即被告至今未向连州市住房和城乡建设局提交相关资料申报工程竣工验收备案。经庭前质证，被告润华公司对上述证据均无异议。被告润华公司辩称：一、被告已递交建设工程规划竣工验收申请，因部分业主对被告的原始规划提出反对，致使规划部门（连州市自然资源局）未予办理。被告于2017年10月开工建设被告筹建的金汇湾豪庭1#、2#楼，按图有序施工，于2019年7月5日竣工，取得《单位（子单位）竣工验收报告》；次月，被告已向连州市自然资源局（以下简称自然资源局）提交竣工资料，请求予以规划竣工验收。有业主得知被告建设的金汇湾豪庭1#、2#楼已经取得《单位（子单位）竣工验收报告》后将消息扩散给金汇湾豪庭1#、2#楼的其他业主，业主们纷纷前来看楼并向被告请求收楼进行房屋装修，期间，有部分业主不满1#、2#楼原设计的电梯不能直接通往停车场，向被告反映并向自然资源局投诉被告没有按图施工导致缺失从业主住房直通停车场的电梯，反对、阻止自然资源局给予金汇湾豪庭1#、2#楼通过规划验收，导致自然资源局不敢贸然为被告办理1#、2#楼的规划竣工验收手续。二、被告对至今未能取得建设工程竣工验收备案文件没有过错责任。虽然被告按照原通过审批的规划设计有序完成金汇湾豪庭1#、2#楼的建设工程，且符合各项国家规定，但因上述一所述受到部分业主反对和阻挠，导致自然资源局不敢贸然为被告办理1#、2#楼的规划竣工验收手续。被告虽是一介商人，但作为一家有职业操守、有担当、有社会责任心的良心企业，在金汇湾豪庭1#、2#楼取得《单位（子单位）竣工验收报告》后听到部分业主要求将电梯从业主住房直通停车场的诉求后，经深思熟虑决定给予业主创造和提供更便利的出行环境，将原有的仅在商城一二层通行的电梯，再增加一层，使该电梯能够通往第三层平台（即住户的第一层），方便各住户出行。期间，被告费时费力不厌其烦地与自然资源局和部分业主之间进行了长时间反复协商，取得大部分业主代表的认可后才向自然资源局提交变更规划的书面申请，被告的此举不但大大提升金汇湾豪庭1#、2#楼的建设成本，但也必然需要延长建设工期，顺延交楼期限。然而，当自然资源局将金汇湾1#、2#楼变更规划批前公示时，由于一人难满百人意、众口难调的缘由，又遭到部分业主反对，或是有些业主居心叵测故意制造致事端，导致公示并未能通过。基于部分业主无意或有意的不肯与被告达成协商一致的共识，且有部分业主相继向相关部门反映或投诉，连州市住建局、连州市信访局、连州市市*监督管理局等部门就金汇湾1#、2#楼规划变更的问题进行联动调处，亦因众口难调的缘由，甚至有些业主提出一些无法实现的诉求，导致联动调处无法促使双方达成一致意见，由此引起被告办理规划验收的进程就此僵持停顿，造成自然资源局至今未为被告办理1#、2#楼的规划竣工验收手续。被告为满足业主的诉求，不惜舍我为业主而增加自身的建设成本，也要为业主创造和提供更便利的出行环境，由此造成延误取得1#、2#楼的规划竣工验收手续（即迟延取得商品房建设工程竣工验收备案证明文件），被告的一片好心，却终化为一滩污水……，但是，被告何罪之有？更谈不上被告存在过错，原告却以被告迟延取得商品房建设工程竣工验收备案证明文件等理由要求被告赔偿，天理何在！三、被告迟延取得商品房建设工程竣工验收备案证明文件，符合商品房买卖合同《补充协议》第一条第1点第3款约定的情形，被告可据实予以延期。被告与原告签订的《商品房买卖合同》（预售）中的《补充协议》对房屋交付使用进行了特别约定，在《补充协议》第一条“房屋的交付使用”中就在第三项进行了特别约定：“甲乙双方同意如因下列特殊原因，出卖方可据实予以延期：(3)出卖方虽无过失但无法防止的外因导致延期交楼。”鉴于被告为满足业主的诉求，不惜舍我为业主而增加自身的建设成本，也要为业主创造和提供更便利的出行环境，由此造成延误取得1#、2#楼的规划竣工验收手续（即迟延取得商品房建设工程竣工验收备案证明文件），符合《补充协议》第一条“房屋的交付使用”中就在第三项进行了特别约定：“甲乙双方同意如因下列特殊原因，出卖方可据实予以延期：(3)出卖方虽无过失但无法防止的外因导致延期交楼”的约定。此外，我国在2020年1月爆发了新冠疫情，被告受人民政府对新冠疫情的出行、办公的限制，又被数月的新冠疫情拖累延误，因新冠疫情属于不可抗力，被告应当按《补充协议》的约定据实延期交楼。被告润华公司在举证期限内提交的证据如下：1.建设工程规划许可证（副本）、建设工程施工许可证，证明被告已取得施工许可；2.电梯出厂质量合格证书、电梯监督检验报告、防雷装置检验报告、建设工程消防验收意见书、竣工环境保护验收调查报告、关于加快金汇湾豪庭1#、2#楼规划竣工验收的请求、单位（子单位）竣工验收报告、连州市润华房地产有限公司（金汇湾豪庭1#、2#楼）竣工测量技术报告、房屋面积预测绘成果报告书、房屋面积实测绘成果报告书，证明被告一直按图有序施工，并取得多项检验检测合格的材料，仅仅是在规划验收事项上因部分业主的阻挠，无法获得规划验收合格的材料；3.连州市自然资源局发布的金汇湾豪庭1#、2#楼一、二、三平层图调整批前公示，证明被告对电梯调整方案均因部分业主不同意导致未能通过审批；4.金汇湾豪庭业主要求开通三期转接电梯申请、金汇湾三期解封电梯倡议书、申请开封电梯的三期业主买卖合同及身份证、关于金汇湾豪庭业主要求开通三期转接电梯申请的回复，证明被告被告一直按图施工，因业主要求将电梯从业主住房直通停车场，被告在取得大部分业主代表的认可后才向自然资源局提交变更规划的书面申请，将原有的仅在商城一二层通行的电梯，再增加一层，使该电梯能够通往第三层平台（即住户的第一层），但却遭到部分业主反对导致公示并未能通过；5.部分业主在2020年5月1日仍然恶意诋毁被告的实拍照片，证明因部分业主在2020年5月1日仍在阻挠、诋毁被告，导致被告至今仍旧无法取得规划竣工验收文件；6.证人证言及证人名单，证明被告未取得建设工程竣工验收备案是因未取得规划竣工验收文件，而未取得规划竣工验收的原因是因部分业主的阻挠所导致；7.竣工环境保护验收报告，证明被告一直按图有序施工，并取得多项检验检测合格的材料，仅仅是在规划验收事项上因部分业主的阻挠，无法获得规划验收合格的材料。经庭前质证，原告对被告提交的证据的质证意见为：第一组证据：建设工程规划许可证（副本）、建筑工程施工许可证，三性均确认，无异议。第二组证据：(1)电梯出厂质量合格证书、电梯监督检验报告、防雷装置检测报告，真实性、合法性无异议，证明目的有异议，故关联性不确认。原因是以上资料并非开发商申请竣工验收备案所需的材料，与本案无关。(2)建设工程消防验收意见书，真实性、合法性无异议，证明目的有异议，关联性不确认。原因是被告要取得建设工程竣工验收备案表，需要由连州市住房和城乡建设局质监站组织相关部门现场联合验收，包括消防、人防等项目，故即使被告取得清远市消防支队连州市大队的《建设工程消防验收意见书》也并不证明案涉工程的消防设施等符合验收合格的标准。(3)竣工环境保护验收调查报告，三性均不确认，原因是该报告由被告自行制作，与本案无关，且无原件。(4)关于加快金汇湾豪庭1#2#楼规划竣工验收的请求，三性均不确认，原因是上述证据为被告自行保管且提交给相关部门的请求资料，但相关政府部门是否收到无法证实，如上述政府部门有收到，应该以其出具的受理回执为准。(5)单位（子单位）竣工验收被告，三性均不确认。原因是此报告为原告自己制作的，且与本案无关。即使被告自行组织验收（也不能免除其应于交楼前完成连州市住房和城乡建设局的综合验收审批的义务，其自行制作此份报告，不能证明其没有违反合同的交楼条件的相关约定。(6)连州市润华房地产有限公司（金汇湾豪庭1#、2#楼）竣工测量技术报告，被告无提供原件，三性均不确认。(7)房屋面积预测绘成果报告书、房屋面积实测绘成果报告书，真实性、合法性无异议，证明目的有异议，与本案无关，关联性不确认。第三组证据：连州市自然资源局发布的金汇湾1#、2#楼一、二、三平面图调整批前公示，真实性、合法性确认，关联性不确认。原因是此证据产生的时间是2019年11月21日，但本案争议焦点即被告完成竣工验收审批应于合同约定的商品房交付期限2019年10月1日前，故此份证据与本案无关。况且此份证据恰好证明被告在交付前未按规划图纸施工，导致其未办理审批申请。被告在交楼后明知建设现状无法通过验收，故向连州市自然资源局申请修改施工平面图，自然资源局收到申请后依法向全体业主对金汇湾1#、2#楼一、二、三平面图的调整前作公示通知。第四组证据：金汇湾豪庭业主要求开通三期转接电梯申请、金汇湾三期解封电梯倡议书、申请开封电梯的三期业主买卖合同及身份证、关于金汇湾豪庭业主要求开通三期转接电梯申请的回复，三性均不确认。原因是该组证据发生时间是2020年3月27日，上述资料均由被告保管，部分无原件，无法确认真实性、是否业主本人签名无法确认；且与本案无关，此组证据发生的时间是2019年10月1日后，即被告已构成违约事实之后由部分与本案无关的当事人提出的与本案无关的意见。第五组证据：部分业主在2020年5月1日仍然恶意诋毁被告实拍图片，三性均不确认。原因是本案的争议焦点是违约，案涉需要查明的事实只涉及2020年10月1日前发生的与本案有关的事实，故上述证据均发生在违约发生事实之后，与本案无关。第六组证据：证人证言及证人名单，三性均不确认。根据民事诉讼法相关规定，在民事诉讼活动中，证人若非民事诉讼法第七十三条规定的经人民法院许可的特殊情形，证人不到庭，证言不能作为证据采纳。故上述书面证人证言的真实性有异议，且证明内容与本案无关。建议贵院也无须同意上述证人出庭，其所作证言证明的事实与本案无关，且发生时间是被告已构成违约之后。第七组证据：竣工环境保护验收报告，三性均不确认。原因是该报告由被告自行制作，与本案无关。综上，原告认为被告提交的证据不足，不能证明其不构成违约，且上述大部分的证据无法证明其真实性，与本案无关的证据较多，多组证据发生在约定交楼时间即被告已构成违约事实之后，建议贵院依法查明，不予采纳其证明意见。庭审后，被告于2020年8月15日向本院提交证据如下：连州市自然资源局于2020年8月10日出具的《连州市建设工程规划条件核实合格通知书》和连州市住房和城乡建设局于2020年8月13日出具的《单位（子单位）竣工验收备案表》，证明被告已于2020年8月10日取得建设工程规划竣工验收合格证即《连州市建设工程规划条件核实合格通知书》，并于2020年8月13日办理了建设工程竣工备案证明文件即《单位（子单位）竣工备案表》。原告对被告庭后提交证据的质证意见如下：一、关于举证时效问题,原告认为被告2020年8月15日才提交的证据明显已超过法院规定的举证期限截止时间即2020年7月24日。依据《民诉法司法解释》第99条第1、2款的规定,被告属于逾期举证,且被告没有依据《民诉法解释》第100条第1、2款规定向法院申请延迟举证,故我方认为该证据不能作为认定案件事实的依据。二、由于原告的诉讼请求一为计算被告违约金的截止时间是被告取得建设工程竣工验收备案表,故原告认为被告应从约定的交付时间即2019年10月1日开始支付违约金至2020年8月13日其取得竣工备案表为止(违约天数317天,违约金计算标准为按日计算,按全部价款的万分之三计算违约金)，故本证据因属于举证期外由被告提交的资料,依民诉法的相关规定应不能作为证据使用,原告建议法院作为计算违约金计算截止日期的依据材料使用。三、真实性、关联性、合法性质证意见:1.关于真实性,原告申请不开庭审理,本证据的真实性建议由法院核实原件并依职权审理。2.关于关联性,我方认为有关联性。恰恰证明被告违法交付案涉商品房给原告，因被告未能在2019年10月1日前取得连州市自然资源局的核发的《连州市建设工程规划条件核实合格通知书》故其无法提交备案表规定的申请材料给连州市住房和城乡规划局,造成此原因是被告在建筑过程中擅自变更规划,与本案原告无关。且被告明知上述事实,依然强行欺骗原告收楼,具有明显的过错和违法性,该交付行为无效。自然资源局核发的建设工程规划条件核实合格通知书上“遵守事项”第二条明确:“未取得本通知书,工程不得投入使用”,故被告属于违法交楼,其除应当承担合同法规定的违约责任外,还应当承担行政处罚责任。3.对于合法性,我方无异议。综上,正因为欧阳江泉等原告依法维权,被告才积极按照自然资源局原审批的规划图纸整改，否则其违法行为一直不能得到纠正,故本案原告等所有买受人的合法权益应得到保障,望法院公正判决,支持原告所有诉讼请求。本案在审理过程中，本院接受被告的申请到相关部门进行调查取证的证据有：1.连州市市*监督管理局《情况说明》；2.连州市住房和城乡建设局《调查笔录》；3.连州市自然资源局《调查笔录》及其所附证据资料；4.连州市信访局《调查笔录》及其所附证据资料。经庭审质证，原告唐真卫、张静波对本院调查取证的证据的质证意见如下：1.对证据1，该情况说明的时间是2020年1月至5月之间已经明显的超过2019年10月1日的交楼时间，确认该份证据的真实性和合法性，但认为该份证据没有关联性；2.对证据2，确认连州市人民法院与住建局的调查笔录是真实的合法的，提请法庭注意笔录的第二页第二段是我局在2019年年尾才收到投诉，不一定跟本案当事人有关，今年五一期间有一部分业主在拉横幅，开发商对业主隐瞒一栋二栋的缺陷，发生的时间与本案无关；调查笔录的第三页住建局的回答，竣工验收应当提供相关资料；第四页通过规划验收是否能够取得建设竣工是否为规划竣工的原因，证明被告没有在交楼前竣工验收，构成违约；3.对证据3，三性没有异议，但是提起法院注意第二页第五六段，问是否存在金汇湾业主反映一栋、二栋变更电梯的方案，答有，该时间已经超过交楼的时间，关于金汇湾一、二、三层平面图变更公示，公示的时间是2019年11月，也是证明交楼时间之后才发出的公示，连州市自然资源局关于金汇湾豪庭一号二号初步规划的核实情况说明，明确被告在2019年8月13日核实发现被告未按审批方案施工，存在如下问题，2020年4月份仍未整改，故被告未能通过自然资源局的建筑规划审批，此为被告取得建筑工程竣工验收备案表的前置必须条件；4.对证据4，连州市信访局的调查笔录真实性、合法性没有异议，但是该份笔录与本案无关，连州市自然资源局的情况说明可以证明被告没有在合同约定的交楼前通过规划验收。经庭审质证，被告润华公司对本院调查取证的证据的质证意见为：1.对证据1，三性没有异议，证明被告没有存在虚假宣传行为；2.对证据2，三性没有异议，反映有业主对被告建设的金汇湾小区为了自己的利益调整电梯的事实，也因为业主要求调整电梯的问题造成被告没有办法在2019年10月1日前取得备案登记；3.对证据3，三性没有异议，证据反映有15个人分别在2019年10月2日、10月22日、10月30日、2020年1月20日、3月15日、4月22日、4月24日投诉被告按照规定施工，而造成他们出入不方便，向自然资源局进行投诉和反映需要变更电梯，作为建设方，为了业主的利益，确实想方设法向有关部分提出请求能否进行电梯更改，向自然资源局反映，自然资源局在2019年10月19日和2019年11月21日对电梯调整进行公示，也就是说被告调整电梯是业主们提出的，证实被告是应业主的要求而调整的，是为了业主的利益，并非是为了被告的利益，外部的原因，因为调整电梯需要很长的时间；4.对证据4，三性没有异议，该证据证明业主要求被告调整电梯的事实，也就是说调整电梯是业主造成的，外部原因造成的，并非被告为了自己而调整的，被告不存在违规违法违约的行为。经审理查明：原告唐真卫、张静波与被告润华公司于2018年6月29日签订了合同编号为746**********426《商品房买卖合同》(预售)约定：“1.被告预售位于连州市*********金汇湾豪庭金华楼1002室给原告，总价款为884586元，买受人应当于2018年6月29日前支付占全部房价款30%的首期房价款274586元，余款610000元申请商业贷款支付；2．第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列所列第1、2项所列条件：(1)该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；(2)该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；3.第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2019年10月1日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；4.第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理：(1)逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金；(2)逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照5%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金”等主要条款。另附件十一《补充协议》第一条房屋的交付使用中第三项约定“出卖方虽没过失但无法防止的外因导致延期交楼”的出卖方可据实予以延期”。合同签订后，原告支付了全部房款后，被告出具购房款发票给原告。2019年7月5日，在连州市质监站监督下，被告组织监理、勘察、设计、施工等单位和其他有关专家组成验收组，对涉案工程进行竣工验收，出具《单位（子单位）竣工验收报告》：竣工验收结论为“本工程建设项目报建审批手续齐全，已按规定进行了施工图审查，按规定委托监理单位等基本建设程序。建设单位无明示或者暗示勘察、监理、施工单位违反强制性标准，降低工程质量和迫使承包方任意压缩合理工期等行为，认真履行有关工程合同，工程符合竣工验收条件要求。本工程竣工验收在市质监站监督下进行。由建设单位连州市润华房地产有限公司组织验收，验收成员及质量责任主体参加。工程竣工验收的组织形式、验收程序均执行验收规范符合有关规定要求。经验收组的工程质保资料专业小组审查有关工程档案资料基本齐全，符合要求。质量保证资料共检验21项，符合要求21项。经建筑工程等有关专业组查验工程实体质量，符合有关工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，工程质量观感为合格。本工程质量等级评为合格工程”。2019年8月28日，被告向原告发出《收楼通知》，原告以被告无法出示《竣工验收备案表》且发现电梯设计不合理，未能直达负一、二层，不便利出行与当时购买房屋时候了解的情况不符合而至今尚未收楼。本院到相关部门调查取证的证据显示：涉案工程在2019年7月5日通过竣工验收后，被告应涉案商品房部分业主的要求将原有仅在商城一、二层通行的电梯再增加一层（增设一台无障碍电梯），使电梯能够通往第三层（即住户的第一层），从而更便利住户出行，但被告没有依规先行履行规划变更报批手续，而是采取先斩后奏的方式自行变更原电梯设计方案且进行施工，然后才于2019年10月向连州市自然资源局提交申请按照金汇湾豪庭1#、2#建设现状调整规划方案变更规划的书面申请。2019年10月18日、11月21日，连州市自然资源局对变更规划的调整方案进行审批前公示，遭到部分业主反对，甚至投诉。由于金汇湾豪庭1#、2#楼的部分业主向连州市人民政府投诉，连州市信访局按照市领导的工作安排组织连州市自然资源局、连州市住房和城乡建设局、连州市市*监督管理局等部门就涉案工程1＃、2＃楼规划变更问题召集被告和部分业主代表召开了三次协调会进行多元矛盾化解，但仍无法促成与会业主代表与被告达成协议，导致规划验收进程停滞。被告于庭审后的2020年8月10日才取得连州市自然资源局出具的《连州市建设工程规划条件核实合格通知书》、2020年8月13日取得连州市住房和城乡建设局出具的《单位（子单位）竣工验收备案表》。本院认为：原告唐真卫、张静波与被告润华公司于2018年6月29日在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》(预售)以及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，该《合同》并未违反法律强制性规定，应当认定为合法有效的合同，各方应遵照合同的约定享受自己的权利并履行自己的义务。本案为商品房预售合同纠纷，综合原、被告的诉辩内容，归纳本案的争议焦点为：一、原告以被告未取得《竣工验收备案表》拒绝收楼，并要求被告支付逾期收楼违约金的理由是否成立；二、被告以部分业主要求加装电梯为由拒绝承担违约责任的抗辩理由是否成立。一、关于被告未取得《竣工验收备案表》,原告拒绝收楼并要求被告支付逾期收楼违约金的理由是否成立的问题原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）中约定交楼的重要条件为被告已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并约定了被告交楼时若不能满足合同约定条件的，原告有权拒绝收楼，被告应当承担违约责任。被告虽然于2019年7月5日取得了《单位（子单位）竣工验收报告》，但其至2020年8月13日才取得竣工验收备案证明文件，显然，被告在合同中约定的2019年10月1日前交楼时尚未取得竣工验收备案证明文件；被告虽然在2019年8月28日向原告发出了《收楼通知书》，但是，原告基于被告不符合合同约定的商品房交付条件而拒绝收楼，理由充分；原告因被告违反合同约定逾期交楼，要求被告支付逾期交付房屋的违约金符合合同的约定，亦没有违反法律强制性规定，本院应依法予以支持。二、关于被告以应部分业主的诉求加装电梯，导致迟延取得竣工验收备案证明文件不应承担违约责任的抗辩理由是否成立的问题首先，从原、被告提交的证据材料以及本院依申请调取的材料看，涉案工程竣工验收后被告出于自身经营需要与部分业主的要求将原有仅在商城一、二层通行的电梯再增加一层（增设一台无障碍电梯），使电梯能够通往第三层（即住户的第一层），从而更便利住户出行，但是因被告没有依规先行履行规划变更报批手续，而是采取先斩后奏的方式自行变更原电梯设计方案且进行施工，然后才向连州市自然资源局提交变更规划的书面申请，由此才导致规划验收停滞，从而使被告未能在合同约定的商品房交付时间（2019年10月1日）前取得涉案工程的竣工验收备案证明文件。其次，建设单位在施工过程中需要变更备案的建筑规划，必须按照行业规范要求进行操作，履行规划变更报批手续，在取得规划变更许可的前提下才能施工。本案中，虽然确实存在有部分业主不满电梯不能直达车库要求被告变更原设计规划加装电梯的情形，但是，被告采取先斩后奏的方式先自行变更原电梯设计方案且进行施工后才提出规划变更申请报告，因规划变更不能获得全体业主的表决同意，导致被告迟延取得《连州市建设工程规划条件核实合格通知书》，造成被告超过合同约定的交楼期限尚未取得《竣工验收备案表》；被告作为房地产开发商应当知道且必须知道的行业规范，但因被告的行为违反行业规范要求，应当承担由此引起的法律后果。最后，被告变更建筑规划的原因不属于合同的补充协议约定的不可抗力因素，被告不能以此延期交楼，拒绝承担违约责任。因此，被告的辩解于法无据，抗辩理由不成立，本院依法不予采纳。综上，原告已按合同约定履行了交付房款的义务，但被告未按合同约定向原告交付商品房，其行为已构成违约，应按合同约定支付逾期交房违约金。虽合同约定违约金计付至房屋实际交付之日止，但原告诉请计付至涉案商品房取得竣工验收备案证明文件之日止即2020年8月13日，本院从其诉请。故被告应从2019年10月2日起以884586元为基数，按日万分之三计至2020年8月13日止共317日，即违约金为84124.13元（884586元×0.0003×317日）。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告连州市润华房地产有限公司公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐真卫、张静波支付逾期交房违约金84124.13元。如果未按本判决指定的期间履行其金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1544.85元，由被告连州市润华房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 熊  兴审 判 员 成 志 高审 判 员 熊 伟 敏二〇二〇年九月三十日法官助理 白 升 莲书 记 员 欧阳国杰附相关法律及其条文一、《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。