吉林省白山市浑江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0602民初1308号 原告：徐秀丽，女，1970年12月30日生，汉族，无职业，住白山市。 原告：佟国君，男，1968年11月3日生，汉族，白山市职业中专教师，住白山市。 二原告的共同委托诉讼代理人：关钧升，吉林乾羽律师事务所律师。 被告：通化市诚信房地产开发有限责任公司。住所地：通化市东昌区新岭路。统一社会信用代码：91220502724889909Y。 法定代表人：胡起铭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡艳玲，女，1983年10月15日生，汉族，该公司财务总监，住通化市。 被告：胡起铭，男，1953年7月13日生，汉族，通化市诚信房地产开发有限责任公司董事长，住通化市。 被告：胡艳玲，女，1983年10月15日生，汉族，通化市诚信房地产开发有限责任公司财务总监，住通化市。 第三人：马刚，男，1953年2月6日生，汉族，白山市环境卫生管理处退休工人。 委托诉讼代理人：马俊超（马刚儿子），1985年4月26日生，汉族，无职业。 原告徐秀丽、佟国君与被告通化市诚信房地产开发有限责任公司（以下简称通化诚信公司）、胡起铭、胡艳玲、第三人马刚买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐秀丽及其与佟国君的共同委托诉讼代理人关钧升、被告通化诚信公司委托诉讼代理人暨被告胡艳玲、第三人马刚的委托诉讼代理人马俊超到庭参加诉讼。被告胡起铭经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐秀丽、佟国君向本院提出诉讼请求：1、被告通化诚信公司立即向二原告支付拖欠的房款2612340元及资金占用期间的利息（利息从2015年7月1日起至款项全部还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率罚息标准计算）；2、被告胡起铭、胡艳玲对被告通化诚信公司拖欠二原告的房款2612340元及利息承担连带清偿责任；3、诉讼费由三被告承担。法庭审理过程中，二原告变更诉讼请求为：1、撤回向三被告主张支付的的拖欠徐秀丽位××区商品房车库（产权证号：白BQ字第**、建筑面积64.46平方米，作价6000元/平方米）价款386760元的请求；2、原第一项诉讼请求变更为：通化诚信公司立即向二原告支付拖欠的房款2225580元及资金占用期间的利息（利息从2015年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日至款项全部还清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、原第二项诉讼请求变更为：胡起铭、胡艳玲对通化诚信公司拖欠二原告的房款2225580元及资金占用期间的利息承担连带清偿责任。事实与理由：二原告系夫妻关系，第三人马刚与二原告系亲属关系，马刚妻子徐玉勤（系原告徐秀丽姐姐）已于2019年去世。2014年8月1日，通化诚信公司与徐秀丽协商一致，约定：徐秀丽将其位于浑江区产权证号为白BQ字第XXXX号，建筑面积254.38平方米的房屋，产权证号为白BQ字第XXXX号，建筑面积64.46平方米的房屋，登记在徐玉勤、马刚（实际产权人为徐秀丽）名下的，位于浑江区产权证号为白BQ字第**，建筑面积54.44平方米的房屋出售给被告通化诚信公司。以上三处房屋价款共计2612340.00元。因白BQ字第XXXX号房屋并未交付，一直由二原告占用使用，该房屋买卖协议没有实际履行，其他两处房屋价款合计2225580元。被告通化诚信公司承诺于2015年6月末前支付上述房款。期限届满后，被告通化诚信公司未履行支付房款的义务。同时，被告胡起铭、胡艳玲作为被告通化诚信公司股东，与公司财产混同，利用公司独立地位和股东有限责任，侵害原告的合法债权，根据法律规定应当对公司债务承担连带赔偿责任。故二原告诉至法院。 通化诚信公司辩称，一、2018年5月15日原、被告签订《购房协议书》，该协议仍然有效。因徐秀丽未先履行支付现金的义务，导致该协议书仍未履行完毕，本案不存在欠付房款及利息的事实。我公司在徐秀丽多次口头承诺购买我公司门市房的情况下，同意高价接收徐秀丽提供的佟国君、马刚的房产和徐秀丽的车库。2018年5月15日徐秀丽主动提出通过购买山货庄商贸大厦一楼1号临街门市房抵顶购房款。双方签订《借款补充协议书》，重新确认房屋价款为2612340元，因购买门市房原因及马刚车库相加，特照顾利息888766元。同日，双方又签订《购房协议书》，约定徐秀丽认购上述临街门市房，建筑面积约230平方米，总价格为12650000元。其后，徐秀丽因资金问题，我公司将上述门市房一直保留至今未予销售。二、因徐秀丽擅自处理佟国君、马刚房产，存在重大过错，导致买卖合同仍未履行完毕，不存在占用期间的利息。因购买我公司门市房的原因，我公司同意高价接收案涉房屋。2014年8月1日我公司向徐秀丽出具收条，标明三处房屋产权证号、面积及单价，并注明于2015年6月末前付清，要钱要房都行。我公司将案涉房屋抵顶至白山市建兴建筑有限责任公司，但由于徐秀丽擅自处理佟国君、马刚房产存在重大过错，造成无法办理过户手续。我公司与白山市建兴建筑有限公司至今仍未抵顶完毕。综上，我公司与徐秀丽2018年5月15日已达成《购房协议书》，现该协议仍然有效，故不存在欠付房款事实。且因原告未按合同约定将案涉房产过户已构成违约，依据《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，为保护我公司合法权益，恳请贵院依法驳回二原告的诉讼请求。 胡起铭、胡艳玲辩称，一、案涉《收条》由通化诚信公司与原告徐秀丽签订，应当由通化诚信公司承担相应法律责任。上述《收条》加盖的是通化诚信公司公章，与胡艳玲无关。二、胡艳玲未与通化诚信公司财产混同。通化诚信公司是经工商登记合法成立的，具有两名股东的有限责任公司。胡艳玲与通化诚信公司财产未混同。根据《中华人民共和国公司法》第二十条、第六十三条规定，请求法院对该诉讼请求不予支持。 马刚述称，同意原告的起诉意见。 经审理查明：通化诚信公司于2014年8月1日出具《收条》，主要载明：于2014年7月29日收八道江区红旗街私有房产门市房面积254.38平方米产权证，产权证号：白B：白BQ字第**8000元/平方米，于2015年6月末前付清，要钱要房都行；于2014年8月1日收到徐玉勤、马刚共有产权的位于白山市××区住宅，面积54.44平方米产权证，产权证号：白BQ字第：白BQ字第****房两证），作价3500元/平方米，于2015年6月末前付清，要钱要房都行。该《收条》落款承诺人处加盖了通化诚信公司公章，并由胡起铭签名。登记于马刚、徐玉勤名下房屋已按照通化诚信公司要求变更到他人名下。 徐秀丽（甲方）、通化诚信公司（乙方）与白山市建兴建筑有限责任公司（丙方）三方签订了《房屋买卖协议》，主要约定：甲方将坐落在××区市房，面积254.38平方米的房屋（产权证号：03-0014-0219-0002-0001**）自愿卖给乙方，房屋价格为贰佰伍拾肆万元，房屋价款由乙方向甲方支付，与丙方无关；因乙方拖欠丙方工程款，现乙、丙方经协商将该房屋作价贰佰伍拾肆万元抵顶给丙方，用于支付工程款；三方一致确认于2014年6月30日甲方已将房屋交付丙方。如甲、乙双方就该房屋的买卖出现纠纷，甲方仅向乙方主张权利，不得对房屋采取任何措施（包括诉讼、保全、查封、封堵等），影响丙方对房屋享有的所有权。甲、乙、丙三方签署该协议的时间分别为：徐秀丽于2015年4月19日签署，通化诚信公司于2015年4月16日签署，除加盖单位公章外，还有胡起铭签字，曲日东于2015年4月10日在丙方处签名。 本院于2015年10月8日作出（2015）浑民二初字第528号《民事裁定书》，裁定：一、对佟国君、徐秀丽名下的白山房权证白BQ字第XXXX号（丘地号03-0014-0219-0002-000101）254.38平方米房屋予以查封，查封期限为二年（自2015年10月9日起至2017年10月8日止）；……。本院于2015年11月23日作出（2015）浑民二初字第528号《民事判决书》，判决：白山市将星建筑有限责任公司于本判决生效之日起五日内向于洪鑫偿还借款本金95万元，并自2015年5月13日起至款项付清之日止，扣除得以抵充的1.45万元后，向原告支付借款本金95万元的利息；二、本判决生效后，如白山市建兴建筑有限责任公司不履行上述还款义务，于洪鑫有权就白BQ字第XXXX号房屋申请拍卖以偿还借款；三、保全费5000元由白山市建兴建筑有限责任公司负担；四、驳回于洪鑫其他诉讼请求。本院于2017年5月23日向佟国君、徐秀丽作出（2017）吉0602执546号《执行通知书》，责令该二人履行下列义务：1、被执行人白山市建兴建筑有限责任公司向申请人于洪鑫偿还借款本金95万元及利息；2、如被执行人不履行上述还款义务，申请人于洪鑫有权就白BQ字第XXXX号房屋申请拍卖以偿还借款；3、负担案件受理费6825元，保全费用5000元，申请执行费12018元。本院于2018年4月13日作出（2017）吉0602执546号之二《执行裁定书》，裁定：拍卖被执行人佟国君名下的的位××区，产权证号为白BQ字第XXXX号，建筑面积254.38平方米营业房。该房屋产权人现登记为于洪鑫。 徐秀丽（甲方）与通化诚信公司（乙方）于2018年5月15日签订《借款补充协议书》，主要约定：乙方应付甲方借款明细表：1、2014年7月29日徐秀丽门市房：254.38平方米，作价每平方米8000元，254.38平方米×8000元=2035046元，2、徐秀丽车库：64平方米×6000元=386760元，3、马刚：54.44平方米×3500元=190540元，以上乙方应付甲方借款2612340元，4、2015年6月26日借款25万元，利息25万元×0.02=5000元×35=17.5万元，本息合计42万元，5、2015年3月18日借款55万元，利息55万元×0.03=16500元×37=61万元，本息合计116万元，全部累计乙方应付甲方4191234元，全部利息截止到2018年4月21日，6、因购买门市房原因及马刚车库8万元相加，特照顾乙方支付甲方利息888766元，不购买门市房照顾无效。徐秀丽在落款处签名捺印，通化诚信公司在落款处盖章，胡起铭签字。徐秀丽（乙方）与通化诚信公司（甲方）于同日签订《购房协议书》，主要约定：甲乙双方就乙方认购甲方的白山市××庄建筑面积约230平方米的门市房，房屋信息为山货庄大厦1楼1号临街门市房每平方米55000元，共230平方米，最终以产权处核定的建筑面积为准，多退少补，价款为230平方米×55000元/平方米=12650000元；总价款实行地张、分期付款，装修和购买乙方家俱顶账还剩余款项的分期形式：原甲方借乙方的顶账房和实借金额总和本金利息为4191234元，考虑购门市房甲方予以照顾乙方顶账和现金两者相加，则顶账和照顾两者相加视为已付门市房价款508万元，总价款12650000减去5080000元，乙方应付补房款757万元，再付现金200万元（第一次50万元，其余150万元现金分两次），一到两个月付清；差557万元其中200万元可按揭贷款月息五厘，此200万元贷款由甲方负责乙方办理，如果甲方不能帮助乙方贷款，造成乙方不能及时付房款，责任由甲方承担，贷款余款357万元由乙方为甲方装修157万元，200万元甲方购买乙方家俱欧派橱柜和衣柜还有慕思寝具顶抵处理还款，如甲方需开具发票，甲方应付乙方税率按6%加税款额；协议成立后，甲方负责协调让乙方先装修使用，如一方不能按时交纳欠款和履行协议内容条款，并取消一切照顾；甲方在签订本协议起一个月内，负责解除中级人民法院的门市保全，如甲方不能解除本门市（山货庄大厦1楼1号临街门市）的财产保全（此协议无效），乙方有权不支付房款12650000元。落款处有徐秀丽签名捺印，通化诚信公司盖章，胡起铭签名。 另查，徐玉勤于2019年11月8日死亡。 以上案件事实，有当事人陈述及经过庭审质证的《收条》、《借款补充协议书》、不动产登记平台照片复印件、《房屋买卖协议》、《民事判决书》、《民事裁定书》、《执行通知书》、《执行裁定书》复印件、《购房协议书》和居民死亡医学证明（推断）书等证据在卷为凭，经本院审核，足资认定。 本院认为，关于通化诚信公司是否欠房款的问题，即便案涉产权证号为白BQ字第XXXX号254.38平方米的房屋系佟国君和徐秀丽共同共有，但佟国君对徐秀丽出售该房屋一事并无异议，马刚、徐玉勤也同意徐秀丽代为出售登记在该二人名下的产权证号为白BQ字第XXXX号、白BQ字第XXXX号54.44平方米的房屋，并且马刚同意由徐秀丽代为主张房款，因此，徐秀丽与通化诚信公司之间针对案涉两处房屋的买卖合同关系成立并有效。根据通化诚信公司于2014年8月1日出具的《收条》所载，通化诚信公司已收到254.38平方米房屋和登记于徐玉勤、马刚名下的54.44平方米房屋，其中54.44平方米的房屋已经按照通化诚信公司的要求过户到他人名下。对于254.38平方米的房屋，根据2015年徐秀丽、通化诚信公司与白山市建兴建筑有限责任公司签订的《房屋买卖协议》的约定及本院于2015年作出的《民事判决书》、2017年的《执行通知书》和2018年的《执行裁定书》，在通化诚信公司收到该房屋后已经过户至他人名下。因此，徐秀丽已经履行了买卖合同关系中交付两处房屋的义务，通化诚信公司应当履行支付房款的义务。根据徐秀丽与通化诚信公司于2018年签订的《借款补充协议书》和《购房协议书》的约定，徐秀丽若购买通化诚信公司的山货庄商贸大厦面积约230平方米的门市，上述两处房屋的房款便抵作徐秀丽购买230平方米房屋的房款的一部分，但通化诚信公司庭审时称该230平方米的房屋尚未解除保全，按照《购房协议书》的约定，其未在签订协议起一个月内解除保全，则该协议不生效，徐秀丽有权不支付230平方米房屋的房款，因此，案涉两处房屋的房款便不能作为购买该230平方米房屋的房款被抵顶，通化诚信公司应当向徐秀丽支付案涉两处房屋的房款。根据2018年《借款补充协议》的约定，254.38平方米的房屋总价款为2035046元，54.44平方米房屋的房款总价为190540元，款项合计为2225586元，因徐秀丽、佟国君仅主张2225580元，系其自由处分权利，因此，通化诚信公司应当向徐秀丽支付房款2225580元。 关于利息的问题，2014年8月1日的《收条》中均载明“2015年6月末前付清，要钱要房都行”，虽然2018年5月15日签订的《借款补充协议书》和《购房协议书》已经对支付案涉两处房屋的房款的期限作出了变更，但因《购房协议书》并未生效，且未生效的原因如上所述并非是徐秀丽未付房款所致，因此，通化诚信公司应当从2015年7月1日起支付2225580元房款资金占用期间的利息，具体的计算方式为：1、从2015年7月1日起至2019年8月19日止按照同期中国人民银行贷款基准利率计算的利息；2、从2019年8月20日起至款付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 关于胡起铭和胡艳玲承担连带责任的问题，徐秀丽所举的工商信息查询单、银行转账流水单、银行汇款查询明细、开户登记簿和借据等不足以证明胡起铭、胡艳玲与通化诚信公司之间在财务和人员等方面出现混同，导致通化诚信公司丧失独立承担民事责任的能力，因此，对徐秀丽和佟国君要求胡起铭和胡艳玲对上述房款和利息承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”第四十六条“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下： 一、通化市诚信房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即向徐秀丽、佟国君支付房款2225580元，并支付该款资金占用期间的如下利息：从2015年7月1日起至2019年8月19日止按照同期中国人民银行贷款基准利率计算的利息；从2019年8月20日起至款付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 二、驳回徐秀丽和佟国君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27698元，减半收取计13849元，由通化市诚信房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院。 审判员  于青平 二〇二〇年十月二十八日 书记员  牛晓牧