江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5973号上诉人（原审被告）：苏州厚木资产管理有限公司。法定代表人：程谦。委托诉讼代理人：陆费红，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭伶莉，江苏久顺律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：孙燕。原审被告：苏州市申贸果品有限公司相城分公司。法定代表人：冯勇。上诉人苏州厚木资产管理有限公司（以下简称厚木公司）因与被上诉人孙燕、原审被告苏州市申贸果品有限公司相城分公司（以下简称申贸果品相城公司）返还原物纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院(2019)苏0507民初2118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。厚木公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判厚木公司不承担支付义务。事实和理由：1.厚木公司与名品城公司、苏州乐成实业有限公司（以下简称乐成公司）之间是租赁合同关系，名品城公司与厚木公司之间存在委托经营管理合同关系，但孙燕与厚木公司之间无任何合同关系。一审法院判决厚木公司是商铺收益的支付主体存在明显错误。2.孙燕与名品城公司、乐成公司签订的租赁合同的实质是双方之间以租赁为名的投融资关系，合同中约定的租金和分红实际上是固定投资报酬，一审法院以固定投资回报作为厚木公司经营管理案涉商铺产生的收益参考，既违背公平原则，又无视实际经营之现状。3.孙燕与名品城公司、乐成公司签订的租赁合同依然有效。原租赁合同转为不定期租赁合同，孙燕只能向合同相对方名品城公司、乐成公司主张租金。4.即使法院认为厚木公司应承担商铺收益的支付义务，也应按照厚木公司与其他小业主签订的《委托经营管理合同》中关于收益支付的约定计算。厚木公司作为经营管理者，在扣除10%管理费的基础上将实际经营所得按合同约定分配给业主作为商铺收益，实际经营所得必然会受项目整体运营效果之影响。厚木公司在接受委托经营管理前案涉项目经营状况非常糟糕，厚木公司投入大量精力对老业态进行调整，现已取得成效，但商业利益不是暂时就能体现，目前项目收益不是很乐观。一审法院未查明租赁合同的实质为投资性质，也未考虑到案涉商铺所在的整个项目的实际运营情况，忽视了空置率对商铺收益的影响，迳行参照非同一法律关系下的租金标准计算商铺年收益，实属裁判错误。法院应调查案涉项目租户的租金实际缴纳情况以及项目实际运营的市场情况，尤其是商铺的空置率。厚木公司将积极配合进行审计、调查、鉴定。孙燕辩称，请求维持原判。申贸果品相城公司未作答辩。孙燕向一审法院起诉请求：1、孙燕要求厚木公司、申贸果品相城公司立即归还私人房产苏州市相城区元和镇华元路858号的沿街商品房，并恢复原状。2、厚木公司、申贸果品相城公司支付从2017年4月1日起至2019年3月31日止的占有使用费（每年按购买商铺价款1524084元的10%计算）。一审法院认定事实：2006年12月30日，孙燕作为甲方，苏州东方国际名品城有限公司（下称名品城公司）的前身苏州龙鼎置业有限公司（以下简称龙鼎公司）作为乙一方，乐成公司作为乙二方，三方签订《苏州国际精品批发城租赁合同》一份，约定：甲方已于2006年10月11日与乙一方签署《商品房买卖合同》（合同登记编号：苏相200610110038），购买位于苏州市相城区“苏州国际精品批发城”B馆1层1067号（以下简称该房屋）。该房屋为沿街商铺。甲方愿意在符合本合同所规定和法律法规的条件之情形下由乙二方租赁并根据情况经营管理（含转租，下同）该房屋，乙二方亦愿意在符合合同所述条款和不违反法律法规的条件下租赁并根据情况经营管理该房屋。乙二方同意按合同规定向甲方按时支付房屋租金、经营红利。乙一方同意对本合同规定的10年租赁期限内的租金支付承担保证责任。按本合同规定应支付给甲方的租金在乙二方到期无法支付时，乙一方负与乙二方同等的支付责任，但乙一方可向乙二方追偿。乙一方与乙二方同意，甲方在本合同规定的租赁期的开始5年结束时享有由乙二方按《房屋买卖合同》的实际成交总房价买回的选择权（以下简称房屋买回选择权），在乙二方无力买回的情况下，乙一方负同等买回责任。该房屋租赁期限为10年，租期起算日为《房屋买卖合同》规定的最后交房日的第二日，即2007年4月1日，租赁期限结束日为2017年3月31日，若开发商通知的实际交房期限的最后一日迟于《房屋买卖合同》规定的最后交房日，则该实际交房期限的最后一日的次日为租期起算日，租赁期限结束日相应延长。租赁期限内，乙二方按本合同规定给予甲方固定租金收益及固定比例营业税后净利润分红。租赁期限内的相关事宜均由乙二方负责处理，若出现转租的情形，乙二方与实际承租人之间的任何事宜及纠纷均与甲方无关。本合同租赁期间，甲方同意乙二方享有转租权，即乙二方有权将该房屋的全部或部分再出租给第三人。在本房屋租赁期限内，无论乙二方是否将该房屋转租，乙二方承诺每年按照《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款，以下列方式支付税前租金及营业分红：1.1租金：从本合同规定的租期起算日起算，第一年到第十年：年租金为甲方购买该房屋时总房价款的10%。付款方式：自租期起算日起算，每半年结算一次，按每年10%的回报计算出半年租金（精确到人民币‘元’，四舍五入），然后按半年支付，第一次的租金结算基准日为2007年12月31日，计算2007年4月1日（下称‘第一次租金计算起始日’）至2007年12月31日的九个月租金，第二次甲方在第一次租金计算起始日前尚未收房的，其第一次租金计算时，按年租金水平按日历天数扣除租期起算日至实际收房日的租金（每年按360天计）。计算出的租金在结算基准日次日起的20个工作日内由乙二方支付给甲方。第二次的租金结算基准日为2008年的6月30日，余此类推，每年给甲方的租金收益分两次付清。1.2分红：从租期起算日起算，第一年到第十年，乙二方每年按其经营苏州国际精品批发城的当年税后净利润提拨10%作为苏州国际精品批发城全体业主的营业分红按各自应得比例支付给全体业主。本合同规定的租赁期限结束，则可由甲方自主经营，若经甲方与乙二方协商同意，乙二方继续租用的，双方另行签订租赁合同。如乙二方未按期如数支付租金、分红，每迟延一日，按应付未付金额的万分之三向甲方支付违约金。乙二方逾期支付上述租金、分红超过三个月，乙二方除按照本条规定向甲方支付违约金外，甲方有权解除本合同。合同还就其他内容进行了约定，三方并均在合同落款处签名、盖章。孙燕另行出具《同意函》一份，同意乐成公司自行使用涉案房屋或另行出租给其他任何第三方，并由乐成公司与承租方签订转租合同，承担该合同当事人的权利义务。再查，案涉租赁房屋购买价款为1524084元，现已经办理产权登记，登记所有人为孙燕及案外人李荣民、李星兰（曾用名李馨兰），登记坐落位于苏州市相城区元和街道华元路858号，建筑面积91.71平方米。李荣民、李星兰向一审法院明确表示涉案房屋的相应权利由孙燕一人主张即可。又查，苏州市相城区元和街道华元路880号1088室所在的整个商业体由名品城公司开发销售。该项目包括A馆、B馆、C馆、D馆、E馆、F馆合计六栋楼宇，其中F栋尚未竣工，其余对外销售并投入使用。A馆总建筑面积为43295.15平方米，总套数为2805套，B馆总建筑面积为23527.58平方米，总套数为1103套，C馆总建筑面积为16811.73平方米（已扣除中国建设银行股份有限公司苏州分行名下的产权面积3277.31平方米），总套数为823套（已扣除中国建设银行股份有限公司苏州分行名下的产权一套），D馆总建筑面积为17441.56平方米（已扣除苏州市吴中区木渎镇五峰村经济合作社名下的产权面积3033.44平方米），总套数为874套（已扣除苏州市吴中区木渎镇五峰村经济合作社名下的产权一套），E馆总建筑面积为19885.03平方米，总套数为964套，以上合计总建筑面积为120961.05平方米，总套数为6569套。另有7间地下室登记于名品城公司名下，总面积43568.99平方米。名品城公司陈述：1、已出售商铺中，共计有3409套商铺的小业主与厚木公司签订了书面的委托经营管理合同，还有815套商铺的小业主采用网络签约方式委托厚木公司经营管理。2、现登记在名品城公司名下的商铺共计1537套，其中有489套商铺业主已经与厚木公司通过书面或网络方式签约，已计入了第1项范围，其公司针对剩余1048套自持商铺与厚木公司签订了委托经营管理合同。3、已出售商铺中，部分商铺的小业主与苏州奥食卡企业管理有限公司（下称奥食卡公司）签订了委托经营管理合同，约定奥食卡公司享有转租权，合同期限尚未届满，奥食卡公司就其合法经营管理的565套商铺（已扣除小业主直接委托厚木公司经营的套数）与厚木公司签订委托经营管理合同。对于A馆、B馆、C馆、D馆、E馆，由厚木公司进行招商、招租等运营管理，所得收益对全体业主做整体分配。根据上述数据，一审法院经计算确定，通过上述三种方式以书面形式委托厚木公司进行经营管理的商铺数已达5022套（名品城自持部分仅计算未网签数量），占总套数的76.45%，面积总计为134720.18平方米（含地下室），占总面积（含地下室）的81.88%，如计算线上签约数则比例更高。为证明委托情况，名品城公司举证：1、名品城公司作为甲方、厚木公司作为乙方签订的《委托经营管理合同》，约定：甲方决定将其所开发的“方圆里”项目（原“苏州环球奥食卡城”，以下简称“本项目”）的部分物业的经营管理权委托给乙方。“方圆里”项目座落位置：苏州市相城区元和街道华元路918号、华元路880号、华元路818号、聚元街233号、聚元街255号。四至：南临华元路，西临采莲路，北临聚元路，东临澄和路。“方圆里”项目地块系以出让方式取得，土地面积约75601平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2004年10月29日至2044年10月30日。“方圆里”项目总面积约为170164.8平方米左右（包括A区以及BE区地下室，其中A/B/C/D/E已经上线网签，场馆面积以网签系统面积为准；地下面积以房产证登记面积为依据，实际以实际建筑面积为准）。A馆面积43295.15平方米；B馆面积23527.58平方米；C馆面积20089.04平方米；D馆面积20475平方米；E馆面积19885.03平方来；地下室面积43568.99平方米。本合同所述经营管理权委托的标的，为截止至本合同签订之日止，“方圆里”项目甲方所有的面积。其中包括回购铺825.61平方米;抵押铺5706.87平方米;地下室43568.99平方米,共计50101.47平方米。该面积在经营管理期限存续期间或有变动,该面积相应增加,本合同4.1款甲方应得收益按比例增加。甲方将其所有的该物业委托乙方经营管理，乙方可全权独立处理一切与该物业经营管理有关的一切内外事务。经营管理权贯穿于该物业的招商、营运与运营保障各个阶段。本合同约定该商铺委托经营期限为20年。自2016年1月1日开始计算至2036年12月31日止。委托管理期满，甲乙双方协商一致，在同等条件下，甲方应继续委托乙方经营管理，并重新签订委托经营管理合同。顾及经营连续性，双方约定任何一方都不得擅自变更、解除合同。在本合同委托经营期限届满时，甲方如需转让、出租或另行委托他人经营，在同等条件下乙方享有优先受让、承租及经营权。合同还对其他事项进行了约定。2、奥食卡公司作为甲方，厚木公司作为乙方，名品城公司作为丙方签订的《委托经营管理合同》约定：鉴于丙方所开发的“方圆里”项目（原“苏州环球奥食卡城”，以下简称“本项目”）在甲方经营管理下，项目破败，经营收益不善，故甲方决定将其所持有的该物业的经营管理权委托给乙方，负责该物业的招商运营等事项，并由丙方作为担保方，担保该权利转移的合法有效性。该合同载明的“方圆里”项目坐落、面积与前述合同一致。经营管理权转移的标的为“方圆里”项目与甲方有委托经营管理关系的业主所有铺位，面积约为104979.54平方米。委托经营管理期间，将由乙方收取该项目所属区域因乙方经营管理而取得的相应收益，并按比例支付给该物业业主租金，甲方对该项目经营管理所得无任何权利义务，并不得干涉。对于乙方应当支付给该物业业主的租金由业主与乙方另行签订《委托经营管理合同》，其中会明示相应收益分配以及双方权利义务。对于2015年12月31日前，甲方欠付该物业业主的收益，鉴于丙方已经将所有该项目面积的经营管理权委托给厚木公司，并进行了律师见证，丙方同意将该部分面积收益作为补偿，支付给业主，由业主与三方签订《委托经营管理合同》的同时签订《未付租金补偿协议》（如需补偿）。乙丙方代替甲方偿还原欠付业主之债务，该部分经营收益的债务承担由乙丙双方以50%比例进行分摊，乙丙双方保留向甲方追偿的权利。委托经营期限自2016年1月1日起，至所有就该物业委托甲方经营管理的业主与乙方签约完成之日，且甲方欠付乙丙方的债务全额偿还完毕之日止，该合同自然终止。鉴于保持经营连续性，各方约定任一方都不得擅自变更、解除合同。本合同委托到期终止前，甲方不得转让、出租、自营或另行委托他人经营。合同还对其他事项进行了约定。3、小业主与厚木公司签订的《委托经营管理合同》，以李赞玉作为甲方、厚木公司作为乙方的《委托经营管理合同》为例，合同约定：甲方委托乙方管理经营甲方自有物业。委托经营管理期间，甲方授权乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动，包括但不限于以乙方名义将该物业出租予第三方，代甲方向税务局申请开具发票、代为缴纳相应税费，且乙方有权将甲方委托的全部或部分事项转委托予第三方。该物业委托管理期限约20年，即自2016年1月1日起计算。委托管理期满，如无书面提出解除合同，甲方应继续委托乙方经营管理。为保证项目整体经营的稳定性和连续性，本合同期内，该物业须由乙方进行统一规划和经营管理，甲方不得以任何形式独立经营或干扰统一经营，未经双方协商一致任何一方都不得擅自变更或解除本合同。合同还对其他事项进行了约定。另查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又于2007年至2009年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际名品城有限公司、苏州市奥食卡实业有限公司，并最终变更为名品城公司。乐成公司于2005年11月1日注册成立，股东为惠龙实业公司及苏州工业园区惠龙置业有限公司（后变更名称为惠龙投资公司），乐成公司于2007年至2010年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，并于2010年9月17日注销，注销原因为股东会决议解散。以上事实有当事人举证的孙燕身份信息、工商登记资料、《苏州国际精品批发城租赁合同》、房屋所有权证、土地使用权证、发票、情况说明、《委托经营管理合同》、工商登记查询资料及当事人陈述等证据附卷佐证，一审法院予以确认。在该案中一审法院认为，孙燕与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。一审法院认定至2017年3月31日止的未付租金合计为665071.67元。一审法院认定原乐成公司系承租人和租金支付的第一责任主体，其应按照合同约定向出租人承担合同义务。乐成公司为有限责任公司，于2010年9月17日被工商行政机关核准注销，该时间节点在涉案租赁合同的正常履行期之内，乐成公司股东惠龙实业公司、惠龙投资公司未通知业主终止租赁合同，清理乐成公司该未了结业务，也未将租赁房屋交还业主，该行为应认定为惠龙实业公司、惠龙投资公司继受乐成公司的合同权利和义务，租赁合同继续履行。现惠龙实业公司、惠龙投资公司无合理理由拖欠租金，构成违约，业主主张惠龙实业公司、惠龙投资公司支付拖欠租金并承担相应违约责任，有事实和法律依据，应予支持。名品城公司作为保证人在合同上盖章，但对保证方式的约定不明确，而且名品城公司存在直接向业主支付租金的情形，一审法院认定名品城公司就租赁合同约定的租金、违约金等各项支付义务承担连带清偿责任。对于孙燕主张的收回综合管理权及隔离房屋或支付相应费用的诉讼请求，一审法院认为，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中所诉争的商铺性质为产权式商铺，所有权与经营权分离是产权式商铺的主要特征。产权式商铺中，业主虽持有相应房屋的产权证书，但实际商铺的位置、边界无法区分，也不具有物理分割的条件，经营面积多为整体性出租，即多个产权人的商铺为同一商户租用，而且在经营过程中需要不间断的维护管理。即使是孙燕主张能够独立出租的沿街外铺，往往也需要与整个商业体的运营理念、规划等相符合，服从整个商业体的统一安排管理。因此，产权式商铺业主往往以租赁或者委托经营的方式交由开发商或者第三方经营使用，由开发商或第三方按约支付租金或收益。在此情况下，某一业主要求收回商铺经营管理权均会影响该商业体整体功能的发挥，损害该商业体其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括孙燕自身的权益。孙燕在购买涉案房屋的同时签订了长达十年的租赁合同，亦能说明其对于产权式商铺的经营方式具有相应的认知，其作为完全民事行为能力人，对于涉案商铺的现状、经营限制以及今后可能发生的纠纷应当具有相应预见性。孙燕与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》约定的租赁期限虽已届满，但其个人对于房屋所有权的行使并不是无限制的，在一定的特殊情况下应受到一定的环境因素的制约，即其个人权利的行使不得违反法律和损害全体业主的整体利益。根据前述查明情况，案涉商业项目中，现已选择委托厚木公司经营管理的业主无论户数与所占面积比例均超过半数，占有优势地位。基于此，在半数以上业主均已签订委托经营合同，委托厚木公司统一经营管理的情况下，单纯考虑孙燕的个体利益，显然与多数业主的利益相冲突。基于此，孙燕要求收回商铺的诉讼请求，一审法院不予支持。并判决如下：1、江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付孙燕2012年7月1日至2017年3月31日期间拖欠的租金665071.67元及违约金；2、苏州东方国际名品城有限公司对上述第一项确定的所有债务向孙燕承担连带清偿责任。3、驳回孙燕的其他诉讼请求。后孙燕、惠龙实业公司、惠龙投资公司不服判决上诉。江苏省苏州市中级人民法院于2018年5月16日作出（2018）苏05民终1659号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本案中另查明，《苏州国际精品批发城租赁合同》到期后，孙燕未与任何一方主体就涉案商铺签订书面合同，涉案商铺现由申贸果品相城公司实际使用。上述事实，由当事人身份信息以及企业登记信息，（2017）苏0507民初2198号民事判决书、（2018）苏05民终1659号民事判决书以及当事人陈述为证，一审法院予以确认。本案审理中，涉案房屋的其他登记所有人李荣民、李星兰（曾用名李馨兰），向一审法院明确表示涉案房屋的相应权利由孙燕一人主张即可。厚木公司表示孙燕的专属账户中有16401.44元未领取。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、孙燕与乐成公司、名品城公司签订的租赁合同到期后，孙燕是否有权要求收回涉案商铺。二、如涉案商铺应继续维持统一经营管理，则相应的支付主体，以及孙燕可主张的商铺收益金额。针对第一项争议焦点，孙燕与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》约定的租期至2017年3月31日届满，此后孙燕未与任何一方主体就涉案商铺签订书面合同，但根据《商品房买卖合同》、《苏州国际精品批发城租赁合同》及其补充合同，以及孙燕出具的《同意函》，可知孙燕在购买商铺的同时，即与乐成公司签订委托租赁、管理合同，属明知售后整体包租。孙燕作为有民事行为能力的成人，应该对涉案商铺出租、今后发生纠纷处理具有整体协调性具有预见，亦应按照有利生产、方便经营、团结互助、公平合理的原则正确处理商铺各业主之间的关系。现虽合同约定的租赁期限届满，但因涉案商铺作为产权式商铺，其特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资报酬。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。孙燕虽在合同到期后未与任何主体就涉案商铺签订租赁合同等，但根据关联案件中查明事实，涉案商铺所在项目有占总套数76.45%，占总面积（含地下室）的81.88%或更高比例业主均与厚木公司签订了委托经营管理协议，故为整理利益考虑，一审法院对孙燕要求返还商铺的诉讼请求，不予支持。另，关于孙燕所主张本案所涉商铺为独立产权的外铺，区别于所在商场的铺位（内铺）、并非产权式商铺的意见。一审法院认为，虽然本案商铺为沿街商铺，但仍为该商业综合体的组成部分。目前由厚木公司与其他商铺打通后作为统一整体对外进行招租。基于上述认定，一审法院在不予支持退还商铺的情形下，对于孙燕要求厚木公司、申贸果品相城公司恢复成原状的诉讼请求，不予支持。二、关于第二项争议焦点。孙燕与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》中约定，合同租赁期间，孙燕同意乐成公司享有转租权，其有权将涉案商铺的全部或部分再出租给第三人。现名品城公司及原受托就涉案项目进行统一经营管理的奥食卡公司均与厚木公司签订《委托经营管理合同》，将涉案商铺所在项目自2016年1月1日至2036年12月31日止的经营管理的一切事务均委托给厚木公司。另根据关联案件中查明现涉案商铺所在的整体商业体有2/3以上的业主以及专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主已将商铺委托给厚木公司经营，而涉案商铺亦已实际纳入统一经营管理的范围，故租赁期满后涉案商铺收益的支付主体亦应为厚木公司。关于租赁期满后的商铺收益。厚木公司主张应按大多数业主均认可的分摊比例的方式及数额支付给孙燕。对此，一审法院认为，在相关系列案件中经一审法院释明，厚木公司仍不予缴纳审计费用，导致一审法院无法判断其所主张的每次分配的涉案商铺所在区域的实际总租金数额，故一审法院对厚木公司作出不利推定，并进而无法按照其商铺收益的计取方式约定来核算。因涉案项目附近并无可类似、可供参考评估的产权式商铺形式的商业体，无法以同地段类似商铺的租金收益进行评估衡量，故一审法院综合考虑双方此前签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》所约定的租金标准，涉案项目所在位置、人流量、目前的经营状况，类似的产权式商铺的经营收益等因素，酌情以《苏州国际精品批发城租赁合同》约定的租金计付基数，即孙燕自开发商处购买涉案商铺的房屋总价1524084元为基数，按照当时的中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算商铺年收益。据此，厚木公司应支付孙燕2017年4月1日至2019年3月31日的商铺收益为201102.87元。之后的租金孙燕可再行主张。孙燕另要求申贸果品相城公司承担共同责任因无法律依据，一审法院不予支持。申贸果品相城公司经一审法院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应负对已不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、苏州厚木资产管理有限公司于判决生效之日起十日内支付孙燕2017年4月1日至2019年3月31日期间的商铺收益201102.87元。二、驳回孙燕的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取9258.5元，由苏州厚木资产管理有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，当事人没有提交新证据。本案二审争议焦点为：一、厚木公司应否承担租赁期满后商铺收益的支付义务；二、厚木公司应付收益的认定。本院认为，关于厚木公司应否承担租赁期满后商铺收益的支付义务。涉案房屋所在的物业为产权式商铺，按一审法院在此前生效判决中查明的事实，已有占商铺总套数76.45%、占商铺总面积81.88%的业主与厚木公司签订委托经营合同，委托厚木公司统一经营管理商铺。为更好地获得稳定的投资收益，产权式商铺应当维持统一规划、布局、经营、管理的经营状态，厚木公司在一审中也认可涉案商铺由其统一招商和运营，并同意向孙燕支付相应租金。因此，虽然厚木公司未与孙燕签订合同，但根据大部分业主与厚木公司签订的委托经营合同，涉案房屋作为物业整体的一部分，其实际占有使用人为厚木公司。一审法院认定厚木公司作为实际占有使用主体向孙燕支付商铺收益并无不当。关于厚木公司应付收益的认定。厚木公司主张应以其实际收益为基础，按照其与大多数业主签订的《委托经营管理合同》约定的分配方案分配收益。《委托经营管理合同》的收益条款约定，厚木公司取得项目所属区域的实际总租金的10%作为管理费，厚木公司扣除管理费后，按业主在该项目所占物业份额比例分配业主应得的税前收益。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条规定，对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果。厚木公司主张按其与业主的《委托经营管理合同》约定的方案分配收益，首先应证明在对应期间项目的租金收益情况。在相关系列案件中经一审法院释明就租金收益的举证责任在厚木公司，应由厚木公司缴纳审计费用，厚木公司仍不予缴纳，应承担举证不能的法律后果。厚木公司在二审中要求对租金实际缴纳情况及项目运营市场情况等进行调查，由厚木公司配合进行审计、调查、鉴定本院不予支持。综合考虑孙燕与乐成公司、名品城公司此前签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》约定的租金标准以及涉案项目规模、所在位置、人流量、经营状况、类似产权式商铺的经营收益等因素，一审法院酌情以孙燕自开发商处购买涉案商铺的房屋总价为基数，按照之前中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算商铺年收益在合理范围，本院予以确认。综上所述，厚木公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4317元，由上诉人苏州厚木资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年十月九日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。