广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1699号上诉人（原审被告、申请执行人）：蔡水平，男，1965年3月6日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*******，公民身份号码:440************638。委托诉讼代理人：卢国桢，广东诚挚律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌焕，广东诚挚律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告、案外人)：李浩良，男，1992年10月13日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区***********************，公民身份号码：440************837。委托诉讼代理人：张洪杰，广东海法律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖娟，广东海法律师事务所律师。原审第三人：茂名市正大建设工程有限公司。住所地:广东省茂名市双山四路**大院****。法定代表人：江军志，该公司经理。原审第三人：黄某玲，女，1976年10月23日生，汉族，住广东省茂名市茂南区*******，公民身份号码:440************820。原审第三人：张某杰，男，2006年10月24日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*******，公民身份号码:440************216。原审第三人：张某宁，女，2012年11月19日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*******，公民身份号码:440************627。原审第三人：张某瑜，女，2010年1月2日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*******，公民身份号码:440************62X。原审第三人：黄某稀，男，2007年12月26日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*******，公民身份号码:440************617。原审第三人张某杰、张某宁、张某瑜、黄某稀的法定代理人：黄某玲，女，1976年10月23日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*******，公民身份号码:440************820。原审第三人：张志杰，男，2001年8月6日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*******，公民身份号码:440************615。上诉人蔡水平因与被上诉人李浩良及原审第三人茂名市正大建设工程有限公司(以下简称正大公司)、黄某玲、张某杰、张某宁、张某瑜、黄某稀、张志杰案外人执行异议之诉一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初5814号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡水平上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.驳回李浩良的全部诉讼请求并对茂名市茂南区*******************继续采取强制执行措施；3.本案一、二审诉讼费用由李浩良承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，李浩良对涉案房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权，依法应当撤销一审判决，驳回李浩良的全部诉讼请求并对茂名市茂南区*******************继续采取强制执行措施。一、李浩良在蔡水平申请法院查封之前未就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同。（一）一审判决认定“2011年9月21日，李浩良与张喜芬、黄某玲签订《楼房买卖合同》”属于事实认定错误。该合同的甲方落款为“黄某玲代张喜芬”，且“代张喜芬”笔迹颜色与“黄某玲”签署笔迹颜色不一致，证据不具有真实性、合法性。涉案房屋所在“官山茗苑”于2011年下半年才取得商品房预售许可证，且预售许可证中显示建设单位为“正大公司”。2019年8月3日发生法律效力的茂名市茂南区人民法院(2016)粤0902民初3275号民事判决书，认定“张喜芬挂靠正大公司开发案涉工程项目官山茗苑，张喜芬是该项目的实际权利人”。因此，2011年9月21日，黄某玲没有取得开发商正大公司任何授权，且张喜芬尚未取得涉案房屋合法处分权的情况下，根本无权对外签署涉案房屋买卖合同。涉案房屋于2013年4月18日才竣工验收，即使“张喜芬是该项目的实际权利人”，涉案房屋在2011年9月21日尚未建成，张喜芬也不具有商品房开发资质，涉案房屋尚未取得权属证书，不能作为合法转让的标的物。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：(六)未依法登记领取权属证书的；”之规定，该合同应认定为无效合同。（二）一审判决认定“黄某玲作为张喜芬的配偶对夫妻双方共同所有的财产有平等的处理权”，属于事实认定错误。如前所述，2011年9月21日，法院尚未确认张喜芬对涉案商品房项目享有权利，则涉案房屋不能认定属于张喜芬有权处分的财产，更不能认定属于夫妻共同财产范围。一审法院作出的(2016)粤0902民初3275号民事判决书于2019年8月3日才发生法律效力，认定“张喜芬是该项目的实际权利人”，而张喜芬于2018年3月10日病故，黄某玲即使对涉案房屋享有权利，也只能是2019年8月3日才取得对张喜芬财产的继承权。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“合同无效的法定情形，有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，该《楼房买卖合同》应属无效合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。”条件。二、一审判决认定李浩良“支付了全部的购房款”错误。（一）李浩良主张“与江锦波、柯裕进、吴宇鹏、张翼由于是在同一公司上班且同一家族，一起向张喜芬购房并合并在一起支付购房款”与房屋买卖交易习惯不符。李浩良所主张的付款时间为2010年2月到11月期间，而《楼房买卖合同》是2011年9月21日才签订。然而《楼房买卖合同》第四条“付款方式”中，明确约定了“支付定金、首期房款及验收后结清房款”，“甚至按揭买房的办理”，并在第十条“违约责任”中约定“逾期付款”的违约责任。可见，李浩良所主张2010年付清房款后签署购房合同，显然违背客观事实；相反证明李浩良所提供的银行转账明细属于付款人“张镇铭”“张翼发”与“张喜芬”资金往来，而并非涉案房屋的购房款。（二）李浩良所提供银行转账明细均不是李浩良直接付款，也不能反映收款方的信息，无法确认银行账户的资金流转情况、相关资金的实际用途。李浩良、柯裕进、江锦波三人并没有亲属关系，其主张一同购房并且合并支付购房款的行为不符合支付购房款的通常交易习惯，甚至在付款中根本无法确定各个购房人的房款支付份额，也没有出具相应的委托付款的证据。李浩良所主张支付的“3408732元”属于“张镇铭”、“张翼发”与“张喜芬”的其他资金往来，不能认定李浩良已支付全部购房款。（三）李浩良所提交的2010年11月17日“张喜芬收款明细”与2011年12月10日“黄某玲收据”内容自相矛盾。张喜芬出具的收款明细中，并没有确认2010年2月6日、2010年7月2日、2010年8月15日、2010年11月17日所收到的房款、定金属于李浩良支付；且记载2010年7月2日、2010年2月6日收到定金6万元以及20万元，与“黄某玲收据”记载2011年12月10日收到定金3万元，房款628204元相互矛盾。因此，李浩良所提供的证据无法证实其支付涉案房屋购房款的真实性。综上，李浩良的举证不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。”和第二十九条第三项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，无法证实其已支付涉案房屋的全部购房款。三、一审法院以“2015年间李浩良等人曾向茂名市公安局经侦支队一大队报称张喜芬、黄某玲以官山茗苑为名涉嫌合同诈骗罪”为由，认定“李浩良2014年3月起一直占有使用涉案房屋”，属于事实认定错误。根据2019年12月11日茂名市公安局经侦支队一大队的复函，仅仅说明李浩良向公安机关报案经过，“已交楼入住”属于李浩良单方陈述，并非公安机关认定。该复函不能作为李浩良合法占用使用涉案房屋的依据。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，李浩良应承担举证不能的不利后果。四、李浩良自身存在过错导致未办理过户登记。李浩良在明知黄某玲并非是涉案房屋的所有权人或者实际控制人情况下还与黄某玲签订房屋买卖合同，且涉案房屋产权登记人是正大公司，李浩良从未向正大公司要求办理过户登记，怠于行使权利，李浩良自身存在过错才导致未办理过户登记，该情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。综上，一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，李浩良对涉案房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权，请求二审法院撤销一审判决，依法支持蔡水平的上诉请求。李浩良辩称，一、李浩良与张喜芬、黄某玲在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”据此，商品房买卖合同分为预售和现售两种。本案中，李浩良与张喜芬、黄某玲签订《楼房买卖合同》时，房屋尚在建设当中，属于预售商品房买卖合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”据此，对于商品房预售，法律并无强制性规定要求须在签订商品房买卖合同时已经取得交易房屋的房地产权证书；2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”“官山名苑”于2011午下半年就已经取得商品房预售许可证，远在本案起诉之前，因此李浩良与张喜芬、黄某玲签订的《楼房买卖合同》合法有效；3.“官山名苑”小区属于黄某玲与张喜芬之间的夫妻共同财产。2011年9月21日，黄某玲代张喜芬签订《楼房买卖合同》是在黄某玲与张喜芬婚姻关系存续期间，黄某玲有平等的处分权。并且，张喜芬、黄某玲两人于2016年12月共同出具了《承诺书》，确认于2010年2月—2010年11月期间共收到柯裕进、吴宇鹏、张翼、江锦波及李浩良交来的官山名苑1001、1002、1101、1102、1201、1202、1301、1302、1501、1502共10套房的购房款共3408732元，此10套房的房款已全部付清，但至今未办理网签以及未办理房产证，其二人承诺在其与茂名市二建公司（蔡水平）的纠纷结束后，施工方交竣工验收合格证之日起1个月内办理网签及房产证手续。可见，张喜芬对黄某玲代签《楼房买卖合同》的行为完全认可，不仅确认收到李浩良的全部购房款，还承诺为李浩良办理网签及房产证手续。二、一审判决认定李浩良支付了全部的购房款，认定事实清楚，应予以维持。1.李浩良与柯裕进、李浩良、吴宇鹏、张翼是在同一公司上班且是同一家族的亲戚，五人一起向张喜芬、黄某玲购房并且合并在一起支付购房款，李浩良一审提交的证据6有具体的付款明细：(1)2010年11月16日，李浩良等五人通过张翼父亲张镇铭622********00042177账户向张喜芬转账支付购房款2118732元，张喜芬于2010年11月17日收到。该付款记录与张喜芬出具的收款明细一致；(2)2010年7月2日，李浩良等五人现金支付购房款6万元。该付款记录与张喜芬出具的收款明细一致；(3)2010年8月15日，李浩良等五人通过张翼（张翼发）622*************582账户向张喜芬账户转账支付购房款1010000元；(4)2010年2月6日，李浩良等五人通过张翼（张翼发）622*************582账户向张喜芬账户转账支付购房款200000元，该付款记录与张喜芬出具的收款明细一致；(5)2010年11月17日，李浩良的母亲柯进娣代李浩良向张喜芬购买2个摩托车位，共2万元，并在当天通过张翼（张翼发）622*************582账户向张喜芬转账支付该2万元。上述五笔款项合计3408732元，与张喜芬于2010年11月17日出具的收款明细完全一致，并且张喜芬、黄某玲于2016年12月出具的《承诺书》也再次确认共收到李浩良等五人的购房款共3408732元。上述证据足以证实李浩良与柯裕进、吴宇鹏、张翼已经向张喜芬付清所有购房款。2.李浩良在向张喜芬、黄某玲购买案涉房屋时，张喜芬、黄某玲要求李浩良先付款后签订商品房买卖合同。在李浩良付款后，张喜芬、黄某玲于2011年9月21日才与李浩良签订了《楼房买卖合同》。3.《楼房买卖合同》是张喜芬、黄某玲提供的格式范本，是不允许买受人更改的。合同中第四条付款方式的约定也是格式文本，是不允许李浩良更改的，这在实践当中也是司空见惯的。4.张喜芬、黄某玲与李浩良签订《楼房买卖合同》后，黄某玲于2011年12月10日向李浩良出具了收据，确认收到李浩良购房定金30000元以及房款628204元。黄某玲出具的收据是对李浩良已付清购房款的确认，与张喜芬出具的收款明细并不矛盾。三、一审判决认定李浩良自2014年3月起一直占有涉案房屋，认定事实清楚，应予以维持。李浩良一审提供的燃气缴费记录、电费缴费凭证以及2015年间李浩良等人曾向茂名市公安局经侦支队一大队报案称张喜芬、黄某玲以“官山名苑”为名涉嫌合同诈骗罪以及李浩良与茂名市正大公司签订的《协议书》等大量证据都可以证实李浩良自2014年3月起一直占有涉案房屋。因此，一审判决认定李浩良自2014年3月起一直占有涉案房屋，认定事实清楚，应予以维持。四、涉案房屋未办理过户登记，不是李浩良自身存在的过错导致的。1.李浩良一直催告张喜芬、黄某玲办理过户手续。张喜芬、黄某玲也在2016年12月出具《承诺书》，承诺在与蔡水平的纠纷结束，施工方交竣工验收合格证之日起1个月内办理网签及房产证手续。2.李浩良在与张喜芬、黄某玲协商办证未果后，又以张喜芬、黄某玲、正大公司为嫌疑人，向茂名市公安局经侦支队一大队报案。3.刑事立案未果后，李浩良又向一审法院提起商品房买卖合同纠纷，案号为(2019)粤0902民初613号。4.“官山名苑”小区现在所有的住户均未办理过户登记，可见这根本不是住户的原因导致的。因此，未办理过户登记手续非李浩良的原因导致，相反，是蔡水平与张喜芬的建设工程施工合同纠纷，蔡水平拒不移交竣工验收手续，导致小区住户迟迟无法办理过户登记。综上，李浩良对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决判令不得执行位于茂名市茂南区*******************的房产，认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持；蔡水平的上诉事实与理由不能成立，请求二审法院依法驳回其全部上诉请求。正大公司、黄某玲、张某杰、张某宁、张某瑜、黄某稀、张志杰均未到庭参加诉讼，也没有提供书面意见。李浩良向一审法院起诉请求：一、不得执行位于茂名市茂南区*******************的房产；二、本案诉讼费用由蔡水平承担。一审法院查明事实：蔡水平与正大公司、张喜芬建设工程施工合同纠纷一案，蔡水平申请诉前保全，一审法院于2016年10月13日作出(2016)粤0902财保82号民事裁定书，裁定：查封张喜芬所有的、挂靠在正大公司开发建设的位于茂名市******************、11号502房，13号1601房、15号1001房、15号1002房、15号1101房、15号1301、15号1302房及11、13、15号首层01至07房、10至21房的房产。一审法院向茂名市不动产登记局送达了该民事裁定书和协助执行通知书，查封了上述房产(其中11、13、15号首层10房、11房、12房，2011年已备案给他人，无法办理查封)。2016年11月14日，蔡水平以其为原告，以正大公司、张喜芬为被告，以茂名建筑集团第二有限公司、程小兵为第三人，向一审法院提起建设工程施工合同纠纷诉讼[案号为(2016)粤0902民初3275号]。2018年1月8日，一审法院作出(2016)粤0902民初3275号民事判决书，判决：一、张喜芬于本判决发生法律效力之日起十日内支付工程款5000000元给蔡水平；二、张喜芬于本判决发生法律效力之日起十日内支付工程款5000000元的逾期利息(该利息按年利率7%计息，从2015年9月6日起计至还清工程款之日止)给蔡水平；三、驳回蔡水平的其他诉讼请求。蔡水平、张喜芬均不服一审法院一审判决，均向茂名市中级人民法院(以下简称茂名中院)提出上诉。2019年3月12日，茂名中院作出(2018)粤09民终1885号民事裁定书，裁定：一、准许蔡水平撤回上诉；二、本案张喜芬上诉部分按其撤回上诉处理。该裁定于2019年8月3日发生法律效力。因张喜芬不履行生效判决确定的义务，蔡水平于2019年9月4日向一审法院申请强制执行[案号：(2019)粤0902执1763号]。2019年9月25日，一审法院作出(2019)粤0902执1763号执行裁定书、协助执行通知书继续查封了一审法院(2016)粤0902财保82号民事裁定书查封的房产。2019年7月2日，李浩良向一审法院提出书面执行异议[案号：(2019)粤0902执异70号]，请求：撤销(2016)粤0902财保82号民事裁定书，解除位于茂名市**************、1102房的查封(预售证号：2011033)。2019年10月9日，一审法院作出(2019)粤0902执异70号执行裁定书，认为李浩良提供的《楼房买卖合同》、《收据》出卖方的签名均不是张喜芬本人签名，而是黄某玲代签，李浩良并没有提供证据证明张喜芬已授权黄某玲代其签订任何法律文书，故此不足以证实李浩良与黄某玲所签的《楼房买卖合同》是在一审法院查封涉案房屋之前所签，李浩良未提供足够证据证实所购涉案房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。裁定驳回李浩良的异议请求。李浩良2019年10月17日收到该裁定，于2019年10月25日向一审法院提起执行异议之诉。另查明：2008年11月5日，张喜芬挂靠正大公司开发经营房地产项目“官山名苑”。2011年9月21日，李浩良与黄某玲签订《楼房买卖合同》一份，该合同主要内容为：甲方(卖方)：张喜芬，乙方(买方)：李浩良；甲方通过出让方式取得位于茂名市官山三路石鳌塘小区的住宅用地一宗[土地证地号为：020********0000，土地证号为：茂国用(2009)字第020***95号]，在该宗土地上建造《官山茗苑》住宅楼；乙方向甲方认购《官山茗苑》住宅楼房两套：3号梯11层1101号房、1102房，总房款658204元；甲、乙双方签订本合同当天，乙方支付30000元给甲方作为定金，在签订本合同之日起7天内，乙方支付该套转让楼房房款628204元给甲方；从甲、乙双方签订本合同之日起560工作天内楼房交付乙方使用；合同最后落款“甲方(卖方)签章”栏所签名字为“黄某玲代张喜芬”，“乙方(买方)签章”栏所签名字为“李浩良”。2011年12月10日，黄某玲出具收据给李浩良，确认收到李浩良购房定金30000元、房款628204元。2016年12月，张喜芬、黄某玲出具承诺书给李浩良，该承诺书的内容如下：我张喜芬及黄某玲于2010年2月—2010年11月期间共收到柯裕进、李浩良、吴宇鹏、江锦波、张翼发交来购买我与正大公司承建的位于本市官山三路《官山茗苑》北一巷15号梯1001、1002、1101、1102、1201、1202、1301、1302、1501、1502共10套房的购房款，共3408732元，此10套房的房款已全部付清。但至今未为上述房屋办理网签及未办理房产证。现因《官山茗苑》工程款及交工交接问题，施工方茂名市二建公司(蔡水平)与我张喜芬纠纷已起诉至茂南区人民法院，在此，我郑重承诺：在该纠纷结束，施工方交工验收合格证之日起1个月内为上述房屋办理网签及房产证手续。否则，由此产生的一切后果由我及妻子全部承担。又查明：张喜芬与黄某玲系夫妻关系，张喜芬于2018年3月10日病故。李浩良在2015年2月至2019年2月向茂名中燃城市燃气发展有限公司缴纳在茂名市*************西梯-11楼燃气费用，提供有《燃气缴费凭证》为据。李浩良在2016年8月至2019年9月期间为涉案房屋缴纳电费，提供有《电费缴费凭证》为据。本案在审理过程中，李浩良申请一审法院向茂名市公安局经济犯罪侦查支队一大队调取2015年期间李浩良等人报案张喜芬、黄某玲涉嫌合同诈骗罪的相关情况。2019年12月11日，茂名市公安局经济犯罪侦查支队一大队向一审法院出具复函，答复如下：经查，2015年间柯裕进、李浩良、江锦波、张翼、吴宇鹏等人曾向市公安局经侦支队一大队反映其分别向“官山名苑”住宅小区开发商张喜芬、黄某玲购买了房产，已付房款，交楼入住，但开发商迟迟不向房管部门办理网签或登记，从而涉嫌合同诈骗的问题，经侦支队一大队认为属于明显的民事纠纷，不作受理、立案。以上事实，有李浩良提供的身份证、居民死亡医学证明、《楼房买卖合同》、收据、燃气缴费记录、承诺书、民事裁定书、民事判决书、民事裁定书、茂名市不动产档案资料检验证明、电费缴费凭证、协议书等证据及复函、庭审笔录在案佐证。一审法院认为，本案的争议焦点为李浩良对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的物权期待权的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照上述规定，案外人在案涉财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：(一)与被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；(二)买受人已经履行支付买卖合同约定价款的全部义务；(三)案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示，如实际占有；(四)物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。以上四个要件必须全部具备，缺一不可。本案中，张喜芬挂靠正大公司开发经营房地产项目“官山名苑”，黄某玲作为张喜芬的配偶对夫妻双方共同所有的财产有平等的处理权，黄某玲以张喜芬的名义与李浩良签订了《楼房买卖合同》，李浩良并按约支付了全部购房款，张喜芬、黄某玲也予以确认。从李浩良提供燃气缴费记录、电费缴费凭证以及2015年间李浩良等人曾向茂名市公安局经侦支队一大队报称张喜芬、黄某玲以“官山名苑”为名涉嫌合同诈骗罪的情况，可以证实李浩良自2014年3月起一直占有使用涉案房屋，应当认定李浩良与张喜芬、黄某玲在人民法院查封涉案房屋前就签订了合法有效的房屋买卖合同，支付了全部的购房款，并实际占有使用。因此，涉案房屋满足上述法律规定的物权期待权保护的必要条件，李浩良对涉案房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：不得执行位于茂名市茂南区*******************的房产。案件受理费7080元，由蔡水平负担，限其于本判决生效之日起十日内向一审法院交纳，逾期不交纳的，依法强制执行。李浩良已预付10382元，一审法院予以退还。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定并结合蔡水平的上诉请求，本案二审的争议焦点可确定为：李浩良对涉案房屋是否具有排除强制执行的民事权益。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，在符合上述司法解释规定的四个要件的情形下,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的执行异议,人民法院应予支持。本案中，首先，张喜芬挂靠正大公司开发经营房地产项目“官山名苑”。黄某玲作为张喜芬的配偶以张喜芬的名义与李浩良于2011年9月21日签订了《楼房买卖合同》，约定李浩良向张喜芬认购《官山茗苑》住宅楼房两套，即3号梯11层1101号房、1102房（现茂名市茂南区*******************、1102房），总房款658204元。事后，张喜芬、黄某玲出具承诺书给李浩良，承认收到李浩良交来的购房款并承诺在其与茂名市二建公司(蔡水平)的纠纷结束后，为上述房屋办理网签及房产证手续。由此可见，张喜芬对其妻子黄某玲代其与李浩良签订《楼房买卖合同》是认可的，签订《楼房买卖合同》是其真实意思表示。又因为《楼房买卖合同》的内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故应认定张喜芬与李浩良在法院查封涉案房屋之前已签订了合法有效的书面买卖合同。其次，李浩良提供的燃气缴费记录、电费缴费凭证可以证实李浩良自2014年3月起一直占有、使用涉案房屋，故一审认定李浩良在法院查封前已合法占有涉案房屋并无不当。再次，李浩良主张其与亲戚柯裕进、江锦波、吴宇鹏、张翼一起向张喜芬、黄某玲购房并且合并在一起支付购房款，没有违反常理。结合李浩良于诉讼中提交的张翼父亲张镇铭与张喜芬之间的银行转账明细、张喜芬出具的收款明细、黄某玲出具的收据、张喜芬与黄某玲出具的《承诺书》等证据及一、二审庭审笔录，本院确信李浩良主张的其已支付了全部购房款658204元的待证事实的存在具有高度的可能性，并确认该事实的存在。一审判决认定李浩良已支付全部购房款，证据充分，予以维持。最后，从李浩良等人向茂名市公安局经侦支队一大队报案称张喜芬涉嫌合同诈骗，及张喜芬、黄某玲出具承诺书给李浩良承诺在其与茂名市二建公司(蔡水平)的纠纷结束后，为上述房屋办理网签及房产证手续等事实可知，在签订《楼房买卖合同》后，李浩良具有向张喜芬提出办理过户登记请求等积极行为，应认定涉案房屋未办理过户登记非因李浩良自身原因。综上，李浩良对涉案房屋提出的执行异议,同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……”的规定，应判决不得执行涉案房屋。一审判决不得执行涉案房屋，处理正确，予以维持。蔡水平上诉主张继续执行涉案房屋，理据不充分，不予采纳。综上所述，蔡水平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7080元，由上诉人蔡水平负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐金信审 判 员 邹辉球审 判 员 江剑兵二〇二〇年十月九日法官助理 徐金宝书 记 员 张晓悦