陕西省延安市宝塔区人民法院   执行裁定书                  (2020)陕0602执异55号      案外人（异议人）：杨向艳，女，汉族，1987年XX月XX日出生，陕西省子长县人，现住延安市宝塔区，公民身份号码: XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人：申祥东，系陕西北望律师事务所律师。   申请执行人：貌彦昀，男，汉族，1985年5月21日出生，延安市安塞区人，现住延安市新区，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人：薛安，系北京市炜衡（延安）律师事务所律师。   被执行人：马**，男，汉族，1981年7月30日出生，现住延安市宝塔区杨家岭，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   本院在执行申请执行人貌彦昀与被执行人马**民间借贷纠纷一案中，案外人杨向艳向本院提出书面异议申请，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。   案外人杨向艳称，2019年11月1日杨向艳与马**签订《个人房屋买卖合同》，约定：马**、常某某自愿将其名下位于延安市宝塔区XX小区XX号楼XX单元XX室以723000元的价格出卖给杨向艳，当日杨向艳向马**、常某某支付购房款673100元，马**、常某某向杨向艳出具收条一张，并将房屋实际交付于杨向艳占有、使用。根据最高人民法院【（2017）最高法民再355号】指导案例确定的裁判观点：本案买受人在《房产买卖协议》签订后，已经依约定支付了大部分房屋价款，并实际占有了涉案房屋，虽然并未办理过户登记，但作为合法占有人有权要求出卖人为其办理涉案房屋的过户登记手续。而本案普通债权人的权利内容，指向的是出卖人的一般责任财产。作为买受人的权利内容，则以涉案房屋这一特定财产为唯一客体，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。本案中，杨向艳已经按照约定支付了大部分房屋价款，并实际占有了该房屋。故请求贵院依法中止对登记在被执行人马**名下位于陕西省延安市宝塔区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋的执行。   案外人杨向艳向本院提交以下证据：   证据一、《个人房屋买卖合同》一份。证明1、杨向艳与被执行人马**于2019年11月1日签订房屋买卖合同，约定将被执行人马**所有的位于陕西省延安市宝塔区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋以723000元的价格出售给杨向艳；2、双方签订的买卖合同合法有效，且签订于涉案房屋被采取查封措施之前；   证据二、转账凭证两份及收条一张。证明杨向艳2019年11月1日通过银行转账及微信转账方式支付被执行人马**623136元，剩余50000元为现金方式支付给被执行人马**；依照合同约定，剩余购房款在办理过户后一次性付完。   证据三、居住证明一份；证明涉案房屋在被采取查封措施之前已由杨向艳合法占有。   申请执行人貌彦昀辩称，一、杨向艳不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一情形。（一）杨向艳与马**的《个人房屋买卖合同》的实际签订时间并不在宝塔区人民法院查封该房屋之前。宝塔区人民法院于2019年11月5日查封了该涉案房屋，尽管《个人房屋买卖合同》注明的签订时间是在2019年11月1日，但马**当时在西安，并不在现场，马**的签字是事后补签，实际发生时间在12月5日前后。（二）杨向艳与马**、常某某签订的《个人房屋买卖合同》严重违反法律的强制性规定，不具备合法有效性。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。马**并未取得涉案房屋的权属证书，其与杨向艳签订的《个人房屋买卖合同》严重违反该条款的规定，不具备合法性。二、杨向艳不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”这一情形。首先，马**与杨向艳之间的房屋转让不具备合法性，基于房屋转让而实施的房屋占有当然也不具备合法性。其次，马**在2019年11月5日前都不在延安而是在西安，合同的实际签订时间也发生在2019年11月5日之后，杨向艳在合同签字之前占有房屋不符合日常生活经验法则。三、杨向艳不符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行。”这一情形。杨向艳仅仅向马**支付了部分款项而并非全部款项，也未将剩余价款交付人民法院执行，明显不符合该情形。四、杨向艳不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记。”这一情形。依据杨向艳签订《个人房屋买卖合同》第六条规定，因马**、常某某原因15个工作日无法办理产权变更的，马**、常某某退还杨向艳购房款并支付利息。杨向艳并未督促马**办理产权变更，实际因双方房产的转让行为严重违反法律的强制性规定，根本不可能办理产权过户，且该房屋已经被法院查封，杨向艳明知上述情形，也未依据合同约定要求马**退款，存在过错。综上，因杨向艳的情形不符合根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应当驳回其异议申请。   申请执行人貌彦昀向本院提交以下证据：   证据一、录音一份。   被执行人马**未向本院提交书面证据。   本院查明，2019年11月1日案外人杨向艳与被执行人马**、常某某签订书面《个人房屋买卖合同》，约定将被执行人马**所有的位于陕西省延安市宝塔区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋以723000元的价格出售给杨向艳。合同签订当日，案外人杨向艳向被执行人马**转款372000元；郭某某向常某某转款223136元；郭某某通过微信方式向被执行人马**转款280000元，杨向艳向马**支付现金约50000元，共计支付被执行人马**673100元。依照合同约定，剩余购房款在办理完房产过户手续后，由杨向艳一次性付完。2019年11月1日被执行人马**、常某某向案外人杨向艳出具收条一张。后杨向艳实际占有使用该房屋。2019年11月5日本院作出（2019）陕0602民初6733号民事裁定书，查封了登记在被执行人马**所有的位于陕西省延安市宝塔区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋。2019年11月25日本院作出（2019）陕0602民初6733号民事判决书，因被执行人马**未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人貌彦昀向本院申请强制执行，后案外人杨向艳向本院提出书面异议。   另查明，2019年12月5日杨向艳将马**、常某某起诉至本院，要求解除双方之间签订的《个人房屋买卖合同》，并要求马**、常某某退还购房款673100元。因无法找到马**、常某某，本院于2019年12月13日作出（2019）陕0602民初7958号民事裁定书，裁定驳回杨向艳的起诉。2020年8月24日杨向艳与郭某某办理了婚姻登记手续。   本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该规定，人民法院不得查封的未办理过户登记的财产须同时具备以上四个要件。本案中，案外人杨向艳与被执行人马**签订的《个人房屋买卖合同》在本院查封该房屋之前，案外人杨向艳已将购房款673100元支付给被执行人马**，剩余购房款在办理房产过户后一次性付完，且从2019年11月1日交房后，由杨向艳实际占有该房屋。该房屋在购买后被本院查封，无法办理房产过户。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人提交的证据对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故案外人杨向艳执行异议申请理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：   中止对登记在被执行人马**名下位于陕西省延安市宝塔区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋的执行。   案外人及本案的当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向延安市宝塔区人民法院提起诉讼。       审 判 长淮文杰   审 判 员李强   审 判 员演晴利     二O二O年十月二十一日     书 记 员张英男              1