江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0311民初1309号 原告：沛县九鼎农村小额贷款有限公司，住所地江苏省沛县沛城镇香城路**。 法定代表人：孙益新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李**展，北京德和衡(南京)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周世雄，北京德和衡(南京)律师事务所律师。 被告：王非凡，女，1992年10月4日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：王旭东，男，1967年11月20日生，汉族，住徐州市云龙区。 被告：王红，女，1967年12月24日生，汉族，住徐州市云龙区。 原告沛县九鼎农村小额贷款有限公司诉被告王非凡、王红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，由于案件审理需要，本案依法组成合议庭转为普通程序于2020年8月21日、2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李**展、周世雄，被告王非凡委托诉讼代理人王旭东、被告王红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告沛县九鼎农村小额贷款有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2019年8月13日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖三方补充协议》；2、判令被告王非凡向原告支付违约金30万元；3、判令被告王红向原告支付违约金30万元；4、本案诉讼费由被告负担。 事实与理由：2019年8月13日，原告与被告王非凡的代理人王旭东、保证人王红签订了一份《房屋买卖合同》和一份《房屋买卖三方补充协议》。《房屋买卖合同》约定，原告将坐落于徐州市泉山区凤鸣山庄阳光森林别墅(现名称：徐州市泉山区凤鸣路30号半山别墅)出售给被告王非凡，房屋总价款580万元，并约定，合同签订后，被告王非凡向原告支付定金30万元，剩余购房款550万元于2019年10月15日之前缴入指定的房产交易资金监管账户。《房屋买卖三方补充协议》约定，原告不得“一房二卖”；被告王非凡保证在2019年10月15日之前完成全款转入监管账户，保证按约定及时配合出卖方完成房屋权属转移登记；被告王红自愿为本合同下的顺利交易提供担保；并约定，任何一方违约，均应向守约方支付违约金30万元。 上述合同、协议签订后，被告王非凡向原告支付了定金30万元，但未按照合同规定将购房款550万元缴入房产交易资金监管账户。被告王红在被告王非凡违约后，没有承担担保责任。经原告多次催要，被告王非凡的代理人王旭东、被告王红于2019年12月6日向原告出具《承诺书》，承诺在2019年12月19日之前，被告王非凡将剩余房款550万元直接付至原告银行账户。之后，被告王非凡没有按《承诺书》付款。原告于2020年4月8日向被告王非凡发出编号2020九鼎(催)第01号《催款函》，向被告王非凡的代理人王旭东发出编号2020九鼎(催)第02号《告知函》，向被告王非凡催要购房款550万元。被告王非凡收函后，至今没有向房产交易资金监管账户缴入购房款。原告认为，上述《房屋买卖合同》及《房屋买卖三方补充协议》合法有效，应受法律保护。被告王非凡迟延支付购房款，经催告仍不履行，原告有权解除合同。被告已根本违约，应承担违约责任，应当各自向原告支付违约金30万元。 为此，特向贵院起诉，恳请法庭依法作出公正判决，以维护原告的合法权益。 被告王非凡辩称，对合同载明的内容没有异议，但是这个事情的形成是有成因的，需要说明一下，1、买卖房产之前是原房主程民从王红处借款200万元用于资金周转，由于当时程民的房产抵押给建设银行，所以程民用房产的租赁权作为质押借款200万元，后来钱没有还上，就将房子交给王红对外出租，用来还欠王红的借款。之后九鼎小额贷就到中级人民法院立案查封了程民的房产，查封是在程民向王红借款之后发生的，故徐州市中级人民法院在九鼎小额贷申请执行拍卖期间在拍卖须知上明确表明有抵押有租赁，所以最后流拍没有人买。九鼎小额贷就申请将房子以物抵债过户到他名下，在此期间徐州市中级人民法院执行局的张法官找到王红，与王红协商因为建设银行将债权抵押权转给王红，需要王红解押的事宜，最后中级人民法院的法官再三做工作以及给建设银行和九鼎小额贷施加压力，建设银行和王红达成协议由九鼎小额贷公司承担债权转让期间所有本金和利息，至今九鼎小额还尚欠王红十几万元的利息未付，这个利息是债权转让产生的利息，是向建设银行还贷款时产生的利息。后来九鼎小额贷不光欠钱不还还三番五次叫黑社会的几车人到王红处闹事寻衅滋事，并且私自撬开王红的门，造成王红家的财产损害，这个在奎山派出所有报案记录，由于派出所在处置过程中的过失王红向徐州市公安局局长反映此事，经公安局调查，责令奎山派出所全员学习民法通则，什么叫买卖不破租赁。2、鉴于以上事件的发生后九鼎小额贷以周经理在铜山区一次申报债权的会议上找到王红与其商量，说“我马上就不在九鼎小额贷干了，王姐你抽时间咱坐下来商量一下，看这个事情怎么解决，要不我调走都不好调”因此王红还和他发生了争吵，后来周经理就找到王红的办公室与其多次商量此事，让王红以市场价将房子买掉。3、由于与周经理商量的时间太唐突租金未准备到位因为好心签订的协议造成不能按时把钱交付才有的今天的事情。4、在房屋归王红租赁期间，尤其是在拍卖后王红对房屋进行了装修，为何对房屋进行装修，是由于九鼎小额贷将原商业用途的房屋通过关系非法变成了住宅。现在都还可以去看，那处所有都是商业，仅有此处是住宅，王红没办法将房屋按照商业价格出租，营业执照也不好办理，租金一直上不来。5、根据程民与王红签订的合同约定到现在为止已经九年多了，仅利息+本金已经达到了600余万元，再加上装修的100余万元共计700余万元，如果按照房屋售价500余万元计算，还要找给王红不少钱。即便如此为了维护自己的信誉我们愿意正常继续的成交此房产。6、关于对方诉状所述王红、王非凡分别逾期付款约定违约金30万元，实际上合同的本意不是此意，因为当时九鼎小额贷和周经理怕王红不买这个房子设定的一个条款，而不是王红和王非凡都付这30万元。 被告王红辩称，但是这30万元，在主合同上是没有的，周经理是怕我不买这个房子，第二他既然想解脱他，也想给我们一个好处，前面提到了一房两卖，如果是一房两卖，应该他们赔我钱了，不是我们赔他钱。房子抵押给建设银行和借我的钱都在九鼎小额贷借给程民钱之前，为什么九鼎小额贷不去调查，已经抵押给建设银行我已经借给他这么多钱，还借给程民几百万元，远远超出这个房子的价格，而且我们要看一下九鼎小额贷的主合同是哪一年，我们怀疑他们串通，人员失职。九鼎小额贷的借款人不是程民，主借人是某面粉厂。 本院经审理认定事实如下：2019年8月13日，原告与被告王非凡的代理人王旭东、保证人王红签订了一份《房屋买卖合同》和一份《房屋买卖三方补充协议》。《房屋买卖合同》约定，原告将坐落于徐州市泉山区凤鸣山庄阳光森林别墅(现名称：徐州市泉山区凤鸣路30号半山别墅)出售给被告王非凡，房屋总价款580万元，并约定，合同签订后，被告王非凡向原告支付定金30万元，剩余购房款550万元于2019年10月15日之前缴入指定的房产交易资金监管账户。《房屋买卖三方补充协议》约定，原告不得“一房二卖”；被告王非凡保证在2019年10月15日之前完成全款转入监管账户，保证按约定及时配合出卖方完成房屋权属转移登记，知悉房屋现状并保证按约定接收房产并签署三方交接文书；被告王红自愿为本合同下的顺利交易提供担保；并约定“保证方现为该房屋使用人，保证方自愿为本合同顺利交易提供担保：保证方向出卖方担保在买受方违约时，替代其完成本合同交易内容成为新买受人，在本合同期内办理相关合同、手续。即在2019年10月18日前将全款支付给出卖方或者转入交易资金监管账户，付款当日双方完成房屋权属转移登记。将产权过户到保证方名下”。任何一方违约，均应向守约方支付违约金30万元。 上述合同、协议签订后，被告王非凡向原告支付了定金30万元，但未按照合同规定将购房款550万元缴入房产交易资金监管账户。被告王红在被告王非凡违约后，没有承担担保责任。经原告多次催要，被告王非凡的代理人王旭东、被告王红于2019年12月6日向原告出具《承诺书》，内容为“2019年8月13日，买受人王非凡(其代理人王旭东)、保证人王红与贵公司签订了《房屋买卖合同》、《房屋买卖三方补充协议》。2019年12月3日，买受人王非凡(其代理人王旭东)、保证人王红向贵司提出由贵司的法律顾问以“沛县九鼎农村小额贷款有限公司”的名义，就东邻凤鸣山庄阳光森林别墅房屋业主侵占凤鸣山庄阳光森林别墅房屋占用范围内的土地及公共绿化面积，向31#-1-103房屋业主发出一份《律师函》，函告其返还侵占的土地。买受人王非凡(其代理人王旭东)、保证人王红谨此向贵司郑重承诺: 1、上述三方签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖三方补充协议》时，买受人王非凡(其代理人王旭东)、保证人王红知悉东邻XXX业主侵占了XXX业主的毗邻面积及公共绿化面积的情况，并知道东邻XXX业主可能继续侵占及扩大侵占面积，且可能半山别墅物业及东邻31#-1-103业主不会主动纠正恢复。上述情况属于《房屋买卖三方补充协议》第二条第3款约定的“知悉房屋现状”。 2、贵公司法律顾问发出的《律师函》的内容由王非凡(其代理人王旭东)、保证人王红与贵公司(出卖人)审定。该律师函在任何情况下均不构成变更《房屋买卖合同》《房屋买卖三方补充协议》条款内容的理由和证据。 3、王非凡(其代理人王旭东)、保证人王红同意变更剩余房款的付款方式。上述《律师函》发出后十二天内(2019年12月19日之前)，买受人王非凡(其代理人王旭东)将剩余房屋价款550万元直接付至贵公司下列人民币账户内:)户名:沛县九鼎农村小额贷款有限公司，开户行:江苏沛县农村商业银行营业部，账户:320********”。之后，被告王非凡没有按《承诺书》付款。原告于2020年4月8日向被告王非凡发出编号2020九鼎(催)第01号《催款函》，向被告王非凡的代理人王旭东发出编号2020九鼎(催)第02号《告知函》，向被告王非凡催要购房款550万元。被告王非凡收函后，至今没有向房产交易资金监管账户缴入购房款。原告遂诉讼来院。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖三方补充协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效。合同对当事人具有法律约束力，当事人均应当按约全面履行各自的义务，否则应当承担相应的违约责任。本案中，关于是否予以解除三方签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖三方补充协议》的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，合同签订后，被告王非凡按照合同约定共计支付原告定金30万元。剩余购房款550万元，被告王非凡未能按照合同约定于2019年10月15日之前缴入指定的房产交易资金监管账户。被告王红也未承担担保责任支付该款。其后，经原告多次催要，被告于2019年12月6日向原告出具《承诺书》，承诺在2019年12月19日之前，被告王非凡将剩余房款550万元直接付至原告银行账户。之后，被告王非凡没有按《承诺书》付款。被告王红仍未承担担保责任，支付剩余房款550万元。原告于2020年4月8日再次向被告王非凡发出《催款函》，二被告均未履行上述付款责任，至今未支付剩余房款550万元。被告的上述行为显属根本违约。因被告以行为表明不履行合同义务，故对于原告诉请解除《房屋买卖合同》及《房屋买卖三方补充协议》的主张，本院予以支持。 关于原告主张二被告各支付违约金30万元问题。本院认为，合同签署后，被告未能按照合同约定支付购房款，且经过原告多次催要，被告出具承诺书后，仍不能按时付款，原告起诉后至今被告仍未支付涉案房款。被告已根本违约，应承担相应的违约责任。因被告王非凡向原告支付了定金30万元，其根本违约，根据双方合同约定及定金罚则的法律规定，被告王非凡应依法支付原告30万元违约金。被告王红作为担保人在双方合同中约定债务人王非凡不能履行债务时，由其代为履行成为新买受人，符合一般保证的法律规定，应为一般保证。因王红系担保人，其未能承担担保责任，按照双方合同规定亦应承担违约责任向原告支付30万元违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第十七条之规定，判决如下： 一、解除原告沛县九鼎农村小额贷款有限公司与被告王非凡、王红签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖三方补充协议》； 二、被告王非凡于本判决生效后十日内向原告沛县九鼎农村小额贷款有限公司支付违约金30万元； 三、被告王红于本判决生效后十日内向原告沛县九鼎农村小额贷款有限公司支付违约金30万元。 如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费56600元，由被告王非凡、王红负担，于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  马盛军 人民陪审员  徐 红 人民陪审员  武乐菊 二〇二〇年十月二十二日 书 记 员  魏佳欣