山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0691民初2374号原告：于宏轩，男，1994年10月14日出生，汉族，系烟台瑞安达置业有限公司报建员，住山东省烟台市福山区。委托诉讼代理人：孔方圆，山东劳尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏允柳，山东劳尔律师事务所实习人员。被告：曾君，女，1976年3月3日出生，汉族，自由职业，住广州市海珠区，与被告唐令臣系夫妻。委托诉讼代理人：马杰涛，广东理奥律师事务所律师。被告：唐令臣，男，1972年11月15日出生，汉族，自由职业，住广州市海珠区，与被告曾君系夫妻。委托诉讼代理人：马杰涛，广东理奥律师事务所律师。第三人：烟台昊宏房产咨询有限公司，住所地山东省烟台市福山区汇福街**，统一社会信用代码91370611MA3PD9B434。法定代表人：相宇，经理。委托诉讼代理人：孙福梅，烟台昊宏房产咨询有限公司员工。原告于宏轩与被告曾君、被告唐令臣、第三人烟台昊宏房产咨询有限公司(以下简称昊宏公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于宏轩诉讼代理人孔方圆、苏允柳，被告曾君、唐令臣共同诉讼代理人马杰涛，第三人昊宏公司诉讼代理人孙福梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于宏轩向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告返还原告购房款36000元；2.依法判令两被告向原告支付违约金178000元；3.判令两被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，因第三人已将定金36000元退还给原告，故原告撤回第1项诉讼请求。事实和理由：两被告系夫妻关系，两被告委托第三人昊宏公司员工隋某出售房屋，2020年4月5日，原被告双方签订《房屋买卖合同》，被告委托代理人隋某依授权在《房屋买卖合同》上签字。合同约定原告为买受人，被告曾君为出卖人，被告将其位于山东省烟台经济技术开发区黄河路191号天河静海苑7号楼2203号房屋出卖给原告。房屋建筑面积为92.24平方米，约定交易价格为890000元。合同签订当日，原告按照约定将定金36000元支付给被告，第三人出具了收款收据。合同签订后，被告一直未按照约定继续履行合同，原告于2020年5月6号函告被告，要求被告继续履行合同，被告仍拒绝履约。后原告得知被告已将该房屋出售给第三方，导致双方签订的《房屋买卖合同》已无法继续履行。两被告的行为已经严重违反合同的约定，根据合同第八条约定将该房屋出售给第三方的系构成根本违约，一方出现根本违约情形的，违约方应在违约行为发生之日起15日内以相当于该房屋总价款的20%向守约方支付违约金。现原告依照合同约定要求两被告支付违约金178000元。被告曾君、被告唐令臣辩称：1.被告方未委托第三人代收定金，且第三人明知被告没有收受定金的相应委托。2.视频授权存在瑕疵，权利未得到被告追认，授权内容已于2020年4月9日要求撤销，《房屋买卖合同》并未实际产生法律效力。3.合同第二款约定，原告应将定金交给被告方，原告已构成违约，且并未有证据证明原告忠实全面履行了申请贷款的义务。4.被告方不了解原告与第三人之间关于房屋买卖的具体交易流程，被告方一直未能收到相应购房款，2020年4月9日，被告方已取消授权，因此被告不受2020年4月5日合同的约束。第三人私自收取定金后一直未告知并交付给被告方，被告方对此一直不知情，导致被告方于2020年4月28日与案外人签订了新的买卖合同，目前该房屋已经变更登记，2020年4月5日签订的合同已无法实际履行，究其根本违约过错在于第三人的隐瞒及越权行为，并非被告方的过错。5.第三人员工隋某存在诱骗被告方签约并从中牟利的行为，严重损害了履约双方的权益，违约责任及过错应由第三人员工隋某承担。第三人昊宏公司述称，视频有两被告的身份证进行证明，而且两被告当时也手写过授权书照着读，所以第三人认为视频授权不存在瑕疵。交易之前第三人与被告对于交易流程已经事先讲过的。合同是4月5日签订，是4月9日撤销，所以撤销之前合同已经成立。本院经审理认定事实如下：两被告系夫妻关系，二人于2004年10月22日登记结婚。被告曾君在2020年4月28日前登记为烟台经济技术开发区黄河路191号天和静海苑7号楼2203号房屋不动产权权利人[不动产登记号：鲁(2017)烟台市开不动产权第0014750号，面积92.24平方米，以下简称涉案房屋]。2020年4月5日，第三人员工隋某向两被告提供授权委托书一份，要求两被告按照其提供的内容书写授权委托书。被告唐令臣按照要求帮曾君书写授权委托书一份，内容为：“本人曾君，身份证号出售开发区黄河路191号天和静海苑小区7号楼2203号的房产，因本人工作繁忙，特委托隋某，身份证号，作为合法代理人并全权委托代理人如下事项：1.代理本人签订房屋买卖合同，网签合同及相关的合同补充协议。本人对上述委托事项均予以承认，并承担由此产生的一切法律责任，代理权待代理事务完后自动消灭。委托人签字：”。两被告通过视频录制了出示身份证、宣读授权书内容、讲明授权人、被授权人、自愿承担授权的法律后果的视频，并将视频及两被告的身份证、户口本、结婚证、房产证照片发送给了隋某。2020年4月5日，隋某以两被告的名义与原告签订《房屋买卖合同》，合同载明：“出卖人：曾君（甲方），买受人于宏轩（乙方）。第一条、房屋位置：开发区黄河路191号天和静海苑7号楼2203号房屋卖给原告。第二条、洽谈、签订本合同过程中，乙方支付定金36000元。第三条、成交价格、付款时间、付款及贷款方式：（一）……总成交价890000元。（二）付款时间：乙方应于贷款审批通过三日前将购房首付款40万元整（含定金）备齐，待房屋不动产权过户给乙方（或乙方指定人）手续办理完毕当日将购房首付款转交甲方（需扣除房屋交接保证金或其他保证金及费用），余款由乙方（或乙方指定人）贷款付给甲方。……第八条、违约责任：（二）甲方出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除合同：……5、拒绝该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格；6、将该房屋出售给第三方的。……甲乙双方出现上述根本违约情形之一的，违约方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向守约方支付违约金。出卖方代理人处由隋某签名按手印。买受方于宏轩签名按手印。同日，隋某代理曾君与原告、中介方第三人签订《收款委托书》，委托第三人代收取定金36000元。当日，于宏轩向第三人交付定金36000元，第三人向于宏轩出具收款收据。该收据收款事由记载为“代收购房”。2020年4月9日，被告向隋某提出“你好，我这几天想了想，你没有给我押金，没有与买方见面，合同没有写清什么时间交房，你之前让我发给你的两个视频里所说的内容全部取消作废。如果有诚心，可以约时间，我们双方当面签才有效”，“房子不卖了，没有时间办理”。2020年4月13日，隋某告知被告唐令臣如果原告起诉，被告需交20%违约金。被告唐令臣通过微信对隋某说“我早就说了，房子不卖了，早几天我已取消了给你委托买卖我的烟台开发区静海苑7座2203的房子的买卖代理权。现在再次申请取消你的代理房子买卖权利，我准备自住，你能不能把锁匙还给我。”2020年5月6日，被告收到原告向被告发送的通知函，催促被告办理合同约定的后续事宜。另查明，2020年4月28日，两被告将涉案房屋卖予案外人，办理了过户登记。原告为证明房屋买卖的过程，申请证人隋某出庭作证，隋某证称，原告找隋某买房子，他推荐了房子，价格商量好后到第三人处签合同，两被告说过不来，委托证人签合同。证人把合同等所有材料发给两被告看了一下，两被告说可以签了，证人就代签了。第三人代收了定金，拿钱拍的照和收据都发给两被告了，后来两被告先以老婆倒卖口罩被抓需要配合，又以价格不合适为由，不卖了。对于证人证言，原告质证称，证人的证言可以充分证明两被告是经过确认房屋买卖细节及真实性等内容后自愿委托隋某与原告签订房屋买卖合同，并且确认过合同履行的细节。后期两被告无合法理由单方提出解除合同，依照合同约定应当支付违约金。两被告质证称，对于证人证言，其所陈述的内容部分不予确认，证人未曾告知两被告已收购房款定金，其主张向两被告告知过他代收定金没有证据予以证明。第二，对于双方合同签订的时间，证人表示是非常模糊的，两被告认为有可能他在未取得两被告的授权之前就已经签订了合同。第三，两被告多次向第三人催收定金，第三人在拥有被告的银行卡账号信息的情况下，不将定金支付给被告而自行扣留不合理。第三人质证称，对证人证言没有异议。本院认为，随着电子科技的发展，沟通的方式更加多元化，法律、法规并未强制性要求授权必须是书面的。两被告向隋某发送授权视频、授权委托书及证件照片的行为结合证人证言，能够证明其对隋某的授权是其真实意思表示，隋某代签《房屋买卖合同》及其补充协议是经过他们同意的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”之规定，隋某代签《房屋买卖合同》及《收款委托书》的法律后果应由两被告承担。两被告虽辩称撤回了对隋某的委托，但在其要求撤回委托前，原告已基于两被告对隋某的授权与隋某签订了《房屋买卖合同》及《收款委托书》，《房屋买卖合同》及《收款书》已经生效。根据《收款委托书》约定，原告交付的定金由第三人代收，结合市场交易习惯、证人证言及第三人向原告出具的收款收据，本院确认原告已依照合同约定交付了定金。原告有权要求两被告按照《房屋买卖合同》及《收款委托书》约定履行合同义务，两被告拒绝履行合同义务，将涉案房屋另卖他人，构成根本违约，导致原告的合同目的已经无法实现，原告要求两被告按照《房屋买卖合同》约定，支付违约金于法有据，本院予以支持。关于是否调整违约金，经本院释明后，被告要求本院依法予以裁判。本院认为原被告双方于2020年4月5日签订买卖合同，2020年4月9日被告方已告知隋某不卖了，2020年6月1日原告已经查询得知两被告将涉案房屋另卖他人，自原被告签订合同至原告明确得知被告拒绝履行合同，期间不到两个月。2020年4月到6月当地房价并未出现大幅上涨，原告也仅交付定金36000元，并未支付大额房款，在原告未提交证据证明其存在大额损失的情况下，原告要求被告依据合同约定按总房款额的20%即178000元支付违约金确实过分高于实际损失。本院本着既惩罚失信之人又尽量平衡各方损失、减少不必要的纷争、做到案结事了的原则,根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，酌定被告向原告支付违约金100000元。综上所述，出售涉案房屋是两被告的真实意思表示，其二人委托隋某签订合同后，应受到合同内容约束，其随意反悔，违背诚实信用原则，原告有权要求其承担违约责任。为了定纷止争，达到良好的法律效果和社会效果，本院前期进行了调解，但最终未达成一致调解意见。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国民法通则》第六十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：被告曾君、被告唐令臣于本判决生效之日起十日内向原告于宏轩支付违约金100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4510元减半收取2255元，由原告于宏轩负担1105元,被告曾君、被告唐令臣负担1150元；保全费1590元，由原告于宏轩负担570元，被告曾君、被告唐令臣负担1020元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  刘肖婧二〇二〇年十月二十七日书记员  王雪琳