广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2190号原告：中山市****用品有限公司，住所地广东省中山市石岐区**********1卡至6卡（6卡-01），统一社会信用代码：91442000MA4WF3GX5X。法定代表人：周丽珊，经理。委托诉讼代理人：吴空军，广东松楠律师事务所律师。被告：李小红，男，1981年5月24日出生，汉族，身份证住址湖南省新邵县***********，公民身份号码430************312。委托诉讼代理人：陈阳武，广东瀛湾律师事务所律师。原告中山市****用品有限公司（下称富逸公司）与被告李小红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日受理后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告富逸公司的委托诉讼人吴空军，被告李小红及其委托诉讼代理人陈阳武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富逸公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告将租赁物即位于中山市石岐区**********1卡至6卡（1卡-18、19）商场展位租赁物交还给原告；2.被告支付所欠租金、管理费、空调费合计198608.53元及违约金26812元（从2019年9月1日起每日按所欠金额198608.53元的千分之三计付逾期付款违约金至全部款项还清之日止，现暂计至2019年10月15日止)给原告；3.被告支付逾期占用租赁物的违约金（即租赁物的占用费）24044.78元给原告（计算标准：按每月租金、管理费16029.85元的二倍计付至交还租赁物为止，现暂计至2019年9月15日止）。诉讼中，原告明确第2项诉讼请求中198608.53元包括：2018年9月至2019年8月期间的租金及管理费，每月金额为16029.85元，合计共192358.2元，2018年6月至2019年8月期间的空调费用共6250.33元；第3项诉讼请求的违约金计算标准为以每月租金及管理费16029.85元的2倍为基数，从2019年9月1日开始计算至返还租赁物之日止。事实与理由：2018年5月25日原告与被告签订《富逸家居商场展位租赁及管理服务合同》，合同约定由原告将位于中山市石岐区**********1卡至6卡（1卡-18、19）商场展位出租给被告使用，租赁期限自2018年6月1日起至2019年8月31日止。合同签订后，原告已将租赁物交付给被告使用，但被告却未按时将租金、管理费及空调费支付给原告，拖欠至2019年8月31日止租金、管理费、空调费合计198608.53元未付。同时，在合同到期后，被告并未将租赁物移交给原告，按照双方合同的第二部分通用条款第18条18.8的约定，被告应当按每日租金和管理费的二倍向原告支付违约金，被告也未支付违约金。被告行为严重损害了原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，特提起本案诉讼。被告李小红辩称，1.我方同意向原告返还涉案租赁物。2.我方在2019年2月已明确提出解除租赁合同，故所欠原告的租金应从2018年9月计算至2019年2月止，每月的租金及管理费共16029.85元计6个月为96179.1元，另租金及管理费还要扣除我方已经支付的租赁保证金16030元和装修押金10000元。3.双方合同约定的租金及管理费每月为16029.85元，已经包含了空调费，从原告提交的2018年8月30日的收据可以反映，现原告要求我方支付空调费没有依据，应予驳回。4.原告主张的违约金标准过高，应予调整。综上，请法院依法判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人中山市华逸房地产有限公司（下称华逸公司）是中山市石岐区***********卡至*卡（建筑面积10014.6平方米）的产权人。2017年4月8日，华逸公司与富逸公司签订《房屋租赁合同》，约定华逸公司将中山市石岐区*********、**房屋出租给乙方作开设大型家居商场、经营各种家具、家居精品、家庭用品使用，租赁期限为2017年4月8日至2028年2月28日，华逸公司同意富逸公司在租赁期内可根据经营的需要进行分租、部分转租、联营和承包经营、合作经营等配套经营，但不得整体转租。合同还约定了其他事项。后华逸公司将上述租赁物交付富逸公司使用。2018年5月25日，富逸公司（出租方、管理房）与李小红（承租方）签订《富逸家居商城展位租赁及管理服务合同》，约定：富逸公司将中山市石岐区**********1卡-6卡（1卡-18、19）房屋（以下简称**1卡-18、19房屋）商场展位租赁给李小红经营SFDA尚帆达全屋定制并基于商场运营提供市场管理、营销、推广、培训等商业服务事宜；展位计租面积为302.45平方米；租赁期和服务期限均为2018年*月1日起至2019年8月31日止；租金单价为15.9元/平方米/月即4808.95元/月；管理费单价为37.1元/平方米/月即11220.9元/月；承租方应于本合同签订当日支付首期租金和管理费，此后应于每一付款周期之前的20日前支付下一期租金和管理费；租金、管理费起算时间为2018年*月1日，付款周期为1个月；承租方应于本合同签订当日向富逸公司支付租赁保证金16029.85元、质量保证金16029.85元（租赁保证金及质量保证金以下合称为“履约保证金”）；富逸家居可以根据实际经营需要向李小红提供空调服务，李小红应在富逸公司提供空调服务的期间向富逸家居支付空调费，价格为7元/平方米；租赁保证金用于保证承租方履行本合同项下租金、市场推广费和管理费等的付款义务，承租方违反本合同约定延迟支付租金、市场推广费、管理费及相应的违约金、滞纳金或本合同项下其他款项的，富逸公司有权使用租赁保证金冲抵承租方相应款项；履约保证金用于保证承租方履行本合同项下配合商场管理的相关义务（包括但不限于产品责任、顾客投诉、公用事业费、营业员管理、违约金、或承租方过失造成富逸公司或其他第三方损失等）；违约责任：若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金；承租方存在任何违约情形的，富逸家居为确保承租方履约能力，有权要求其停止销售展位内摆样商品，不向其开具商品出门单，不允许承租方将展位内商品撤离商场；本合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金和管理费的二倍向富逸公司支付违约金；在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知富逸家居，经富逸家居同意办好所有退租手续并交足所有合同约定的违约金和费用方可撤离展位；在合同期内，承租方未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等），经富逸家居书面催告仍未交纳的，富逸公司有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿富逸公司由此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）；承租方特别承诺：因其违约导致合同解除或其他方面解除合同时，上述承租场地自本合同解除之日起视为由富逸公司自动收回；如承租方自本合同解除之日起两个月内拒不履行付款义务，则承租方无条件不可撤销授权富逸公司自本合同解除之日起两个月届满后的三年内按不低于商品挂牌价20%价格自行处置展位内全部商品，所得款项优先偿还承租方应付款项；合同还约定了其他事项。富逸公司、李小红分别于出租方及管理方、承租方栏盖章、签字并按捺指模确认。签订上述合同当天，富逸公司依约向李小红交付三层1卡-18、19房屋。李小红于2018年6月23日向富逸公司缴纳了租赁保证金16030元、装修押金10000元及装修围挡费1292元，以及从2018年6月起向富逸公司缴纳租金、管理费。后李小红从2018年9月起拖欠富逸公司租金及管理费。富逸公司称除租金、管理费外，李小红还从2018年6月起拖欠其空调费。富逸公司向李小红追讨欠款无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，富逸公司出具的《商户撤场应不足的租金、管理费》载明：空调费按计租面积×7元/㎡计，每年4-10月足月收取空调费，其他月份按实际开空调天数计算，2018年6月至同年10月、2019年4月至同年8月的空调费欠费金额为604.9元/月，2018年11月为201.63元（按10天计应收空调费）。再查，富逸公司提供了2019年4月22日出具的《广东松楠律师事务所律师函》，显示富逸公司委托广东松楠律师事务所向李小红发出律师函，内容载明：“截算至2019年4月19日止，阁下拖欠委托人租金和管理费等应付费用共计131464.63元。为此，委托人曾多次催促阁下，均未果。委托人现本着友好协商、妥善解决问题的态度，特委托本律师函告阁下：请阁下在收到本函之日起（本函发出之日起三日内视为收到）三日内联系委托人，向委托人支付至2019年4月19日应付的租金及应付费用共计131464.63元……”，该函于2019年5月6日签收，签收人为刘雅雯。富逸公司称该律师函系邮寄给李小红开办的小榄镇的大信新都汇4楼的尚帆达专柜，由该专柜人员签收。李小红称从来没有收到过上述律师函。又查，李小红为证明其向富逸公司提出解除涉案合同，提供了微信聊天记录及申请证人余发建、周曙伟出庭作证。其中李小红称微信聊天记录为富逸公司招商部刘雪凯与李小红二人之间的对话，反映：2018年10月25日，刘雪凯称“李总下午好，我是富逸家居商场招商部，我叫刘雪凯，……我们马上下场双11的活动要启动了，您店面这边迟迟还没有出来，我想问下您何时能把样品上完。今天早上有个设计师带客户路过还挺喜欢你家风格想要我推荐下的，但是看样品没装好就走了”；2019年5月23日李小红称“……你们能做起来，我们不是不做，你知道吗？做起来我们肯定做了对不对我们的钱也不是刮风过来的嘛，对不对？我们也是花了50万是有的啦，那个店里面砸了那么多钱在那里。我们也是想把它做起来，就看你们怎么去做这个。你们要几个方案，而不是说搞一场活动就能解决什么问题。”；2019年6月8日，刘雪凯又称“李总最近哪天有空啊？你过来一下商场呗。我们这边来了一个副总，想跟你见一下、聊一下我们商场的情况，他负责招商跟市场运营的。”，李小红则回复“今天下午有没有时间我看看哈。那你好好把商场搞起来啊，你们老板也投资了不少钱的了。只要商场用心我们还是想把他搞起来的”。富逸公司认为上述微信聊天记录时间跨度大，不是双方完整的微信记录，不能证明当时双方的真实情况，不能证明李小红于2018年10月提出解除合同；根据合同约定，如李小红需要提前解除合同，必须提前两个月书面通知并向富逸公司付清费用及违约金，办理退租手续；从微信内容可见，李小红从2018年6月开始装修，直至2018年10月25日还没有装修好进行经营，后装修完毕亦未派员工在涉案租赁物处进行经营，若由此产生了损失应由李小红自担。证人周曙伟向本院反映：其是李小红的员工，2018年年底李小红才把涉案租赁的展位装修好，2019年开年时李小红说商场没有人流量不好经营，且商场内所有商家都没有营业，故于2019年农历正月十六、十七左右让其到涉案租赁的展位将放置在租赁物内的货物样品等撤回来，但富逸公司的副总不让其搬走东西并称会加大商场的广告宣传，其后李小红没有再经营涉案展位，富逸公司对该情况系知道的；李小红大约在2018年12月向富逸公司提出撤场。证人余发建向本院反映：李小红是其老板，其是做家居行业的衣柜、橱柜的安装主管，其陈述内容与证人周曙伟基本一致，其还称其于2019年1月向富逸公司人员称在涉案展位不再经营了，同年2月21日提出撤场。富逸公司不确认上述证人证言，认为证人与李小红存在利害关系，且证人没有证据予以证明其所陈述的内容。富逸公司据此提供了微信记录。李小红称其还没装修完毕附近的商户就已基本撤场搬走，2018年9月开始涉案租赁物所在地富逸广场处于半关闭状态。庭审中，富逸公司称2018年6月为免租期，2018年7月至8月的租金李小红已缴清，李小红自2018年9月开始拖欠租金；租赁合同期满后至今，李小红的物品一直放置在涉案租赁屋内，其司有仓库，其有通知李小红将物品搬到其司仓库；其同意李小红已缴纳的租赁保证金16030元、装修保证金10000元用于抵扣欠款；其有向李小红提供空调服务，因为整个商场系中央空调的。李小红称富逸公司从未向其追讨租金，且一直鼓励其去做活动优惠，并未通知其在支付欠款之前可以暂时将物品放到仓库。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。华逸公司将涉案1卡-18、19房屋出租给富逸公司并同意由富逸公司根据经营情况予以转租，故富逸公司对涉案租赁物有合法转租权。富逸公司与李小红于2018年5月25日签订的《富逸家居商场展位租赁及管理服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行。富逸公司已依约向李小红交付1卡-18、19房屋，李小红亦应按合同约定支付富逸公司相应的租金、管理费及空调费。李小红称租金及管理费16030元中已包含每月的空调费，其就辩解未提交证据予以证明，故本院不予采信。关于富逸公司主张的租金、管理费、占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”规定，本案中，富逸公司称李小红从2018年9月起拖欠其租金、管理费，其应依合同约定及时向李小红追讨欠款，并在李小红拒不支付租金、费用的六个月内及时解除涉案合同、收回租赁物，基于富逸公司未及时追讨欠款、直至2020年1月16日才提起本案诉讼主张权利，所导致的扩大损失，应由富逸公司承担。现富逸公司主张李小红支付其2018年9月至2019年2月期间的租金及管理费96179.1元【16029.85元/月×6个月】，有富逸公司提交的《展位租赁及管理服务合同》予以证明，李小红亦予以确认，本院对上述事实予以采信。而对富逸公司主张2018年6月至2019年8月的空调费，富逸公司于庭审中称每年4月至10月的空调费按定额收取，其他月份按实际使用情况支付，富逸公司未提供证据以证明李小红在2018年11月至2019年3月期间有实际使用空调，故对其主张的该部分空调费不予采信，对富逸公司主张的2018年6月至2018年10月的空调费3024.5元【604.9元/月×5个月】予以支持。至于2019年4月至2019年8月的空调费，因富逸公司未及时主张权利，故该部分空调费属于扩大损失，应由富逸公司承担。基于富逸公司于庭审中表示同意已收取的租赁押金16030元、装修押金10000元用于抵扣李小红尚欠的租金等费用，抵扣后李小红应支付富逸公司2018年9月至2019年2月的租金及管理费70149.1元【96179.1元-16030元-10000元】、空调费3024.5元。对于富逸公司主张超出上述租金、管理费、空调费部分以及占有使用费，本院不予支持。另，因富逸公司与李小红签订的《展位租赁及管理服务合同》已于2019年8月31日租赁期限届满，双方并未续签合同或富逸公司同意李小红按原合同继续租赁使用涉案租赁物，故上述合同因租赁期限届满而不再履行，富逸公司要求李小红返还涉案三层1卡-18、19房屋，本院予以支持。至于违约金。据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本案中，李小红拖欠租金已构成违约，并造成富逸公司经济损失，故其应承担相应的违约责任。现富逸公司主张按照所欠租金为基数按月利率3%的标准计算违约金，李小红认为违约金标准过高应予以调整，结合富逸公司的损失程度，本院酌定违约金的计算标准为以欠款额73173.6元【70149.1元+3024.5元】为基数从2019年9月1日起按月利率2%计算至清偿之日止；对富逸公司主张违约金的超出部分，本院不予支持。综上，富逸公司的诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李小红于本判决生效之日起十日内向原告中山市****用品有限公司返还中山市石岐区**********1卡至6卡（1卡-18、19）房屋；二、被告李小红于本判决生效之日起七日内向原告中山市****用品有限公司支付尚欠的租金及管理费70149.1元、空调费3024.5元及违约金【计算标准：以73173.6元为基数，从2019年9月1日起按月利率2%计算至清偿之日止】；三、驳回原告中山市****用品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5042元（原告富逸公司已预交），由原告中山市****用品有限公司负担3542元，由被告李小红负担1500元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  仇丽君人民陪审员  袁炳中人民陪审员  熊国军二〇二〇年九月十四日书 记 员  林文丽程慕桦