河南省罗山县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1521民初2218号原告：曾宪梅，女，1977年8月27日出生，汉族，住河南省信阳市罗山县。委托代理人：宋万伟，河南竞远律师事务所。代理权限，一般代理。被告：彭祖华，女，1966年3月29日出生，汉族，住河南省信阳市罗山县。委托代理人：陈玉柏，本案被告。被告：陈玉柏（系被告彭祖华丈夫），男，1964年7月12日出生，汉族，住河南省信阳市罗山县。第三人：郑绪梁，男，1964年11月22日出生，汉族，住河南省信阳市罗山县。原告曾宪梅与被告彭祖华、陈玉柏、第三人郑绪梁物权纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾宪梅的委托代理人宋万伟、被告陈玉柏并作为被告彭祖华的委托代理人、第三人郑绪梁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曾宪梅向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告及第三人立即将位于罗山县城关镇“312”国道北侧1号楼5层住宅（房产证号：罗山县房权证城关镇私字第**）土地使用权变更登记至原告曾宪梅的名下，因过户产生的相关费用由被告承担。二、请求判令被告承担本案诉讼费、财产保全费以及其他实现债权的费用。事实和理由：2002年，二被告与第三人郑绪梁合伙在被告彭祖华以出让的方式拥有的位于罗山县××镇××国道北侧国有土地使用权上合伙开发房屋出售。2002年12月17日，原告与第三人郑绪梁签订房地产买卖契约书，约定甲方将位于罗山县××镇××国道北侧的郑绪梁集资楼第五层出售给原告，成交价格38000元，原告一次性付清。契约签订后，原告依约付款，并缴纳契税，于2003年4月1日取得涉案房屋产权证，但被告一直未给原告办理涉案房屋的土地使用权的变更手续，为此，原告多次与被告进行沟通，要求办理土地使用权的变更登记手续，被告均以各种理由搪塞、推脱，拒绝协助办理。原告认为被告的行为严重违反协议约定和法律规定，侵犯了原告的合法权益。综上所述，为维护原告的合法权益，根据我国《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特向贵院起诉，望判如所求。彭祖华、陈玉柏辩称，一、被答辩人对所购房屋事实不清楚。答辩人于1999年出资委托本案第三人郑绪梁在罗山汽车站对面设计并建筑四间五层房屋，2000年建成，双方于2001年2月28日经决算协商，签订了产权协议，该协议明确写明一楼四间门面房产权归答辩人所有，二楼以上八套商品房所有权归郑绪梁所有，并按协议中的第二项约定办理了《房屋产权证》及《国有土地使用证》。需要强调的是，该协议中第三项明确注明，郑绪梁的所属商品房由他自己销售，跟答辩人无关，且双方无协助对方卖房过户的义务款项。被答辩人是于2002年12月17日与郑绪梁签订买房协议，也就是说此时她所买的房屋跟答辩人已无任何法律关系。据此，被答辩人在诉状中说，答辩人与第三人是合伙开发是错误的，是典型的盲购。二、被答辩人诉讼对象错误。答辩人与被答辩人从不认识，素未谋面，被答辩人18年来竟连自己的房屋属于谁都没弄清楚，将一个跟自己没有任何法律关系的人以极端形式诉至法院，着实让人匪夷所思。综上所述，请求贵院查明事实，驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。第三人郑绪梁述称，地皮是陈玉柏出资购买的，我们一起搞开发，房子均是我建起来的，包括门面都是我盖的，房屋盖好后我与被告经过核算，陈玉柏获得一楼四间门面房产权，我获得四间门面房楼上8套商品房，还有四间门面后面的十来米地皮。双方都有权处置各自的房产，但是土地证是共有的，我们都没有权利处置土地证，由彭祖华保管。协议签订后，我们都各卖各的东西，我们都分别办了房产证，但是没有进行土地分割。我卖完房子他们都过户过，当时政策没要求办土地证分户，现在才要求分解土地证。现在的情况彭祖华将房子卖给他人，也只是过户了房产证，土地证没有过户，土地证现在由彭祖华卖给的商户保管。本院经审理认定事实如下：被告陈玉柏与被告彭祖华系夫妻关系。2000年左右，被告陈玉柏、彭祖华夫妇将自己依法取得的位于罗山县××镇××国道北侧国有土地使用权，与第三人郑绪梁协商合作建房。房屋于2000年建成，被告陈玉柏、彭祖华夫妇经与第三人进行结算，双方签订了产权协议书，该协议约定：彭祖华于1999年在位于罗山汽车站对面、312国道北侧、宝城饭店东隔壁购买四间地皮，占地面积448A㎡，共出资38.5万元，委托郑绪梁代理办理手续。由郑绪梁设计建筑五层房屋，建筑面积934.6㎡。完工决算后，甲乙最后决定，甲方投资38.5万元，取得第一层四间门面的所有权，（含水户头）。二层以上八套商品房及楼后一处4间地皮所有权均归乙方所有，以抵全部建筑款及办证款和费用（整楼的建筑质量仍由乙方负责）。关于证件办理及保管。在办理《国有土地使用证》时，所发生的一切费用，由甲乙双方按各自房屋面积比例分摊。该证属共有权证，不能作为抵押，此证谁先办理，由谁保管。在办理《房屋所有权证》时，属谁的房屋，谁自己负责自己的办证费用，该证可用作抵押、买卖，不受另一方干涉。关于房屋销售。乙方商品房和楼后地皮由乙方自己销售。甲方的四间门面房，如乙方协助销售，不论乙方卖出什么价格，甲方只一次性收取40万元成本价（10万元一间），多余部分归乙方所有（甲方不负责办理任何证件），如甲方自己卖掉，卖出多注均与乙方无关。其它方面。自签约之日起，一层四间房屋产权归甲方所有，但在此之前，乙方单方租给他人使用，如乙方在签约之日起，壹个月之内协助甲方卖掉四间门面房，则甲方不计算房租。如壹个月内，乙方不能卖掉房屋，则要向甲方支付壹个月的房租（共壹仟伍佰元整）并在一个月内（三月二十八日前）由乙方负责让原房租户搬走。如果房屋由甲方出售，新买主同意原租赁人继续租赁，不影响房屋销售，甲方不予干涉；如果新买主不同意出租，乙方不管赔偿原租赁户多少钱，都要让原租赁房搬走。否则甲方通过法律程序收回。男方彭祖华乙方郑绪梁二〇〇一年二月二十八日注：手续原件《国有土地出让合同》《建设许可证》由乙方保管郑绪梁。双方协议签订后，本案原告曾宪梅与第三人郑绪梁双方签订房地产买卖契约，约定甲方将位于罗山县××镇××国道北侧的郑绪梁集资楼第五层出售给原告，成交价格38000元，原告一次性付清。契约签订后，原告依约付款，并缴纳契税，于2003年4月1日取得涉案房屋产权证，但被告一直未给原告办理涉案房屋的土地使用权的变更手续。被告陈玉柏、彭祖华将当初自己的四间门面房出售给了案外人左清霞，并办理了房屋产权证，但土地证户名仍为被告彭祖华，土地证现仍由案外人左清霞保管。上述事实，有双方身份证复印件、产权协议书、彭祖华土地使用证复印件、房地产买卖契约、房屋产权证复印件、当事人陈述笔录等证据在卷佐证，并经本院开庭质证与审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行合同义务，同时民事法律行为还应遵守公序良俗的民事法律原则。本案原告曾宪梅与第三人郑绪梁签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，并已实际履行。原告已按合同约定履行了自己的义务，第三人郑绪梁有义务协助原告变更土地使用证的合同义务。因土地使用证在第三人与被告陈玉柏合作建房并确认产权后，土地使用证并没有分户，并且土地使用证为被告彭祖华当初所有且在由其保管。因原告曾宪梅与第三人郑绪梁之间的合同履行与二被告与第三人之间的合同具有牵连性，且原告所购房屋的所属的土地证一直登记在被告彭祖华名下，故二被告陈玉柏与彭祖华亦应有协助原告办证义务。现原告持据要求二被告及第三人履行协助办理土地证变更登记，符合法律规定，本院予以支持。但要求被告承担因过户产生的费用及实现债权的费用因没有向法庭提供相关证据，本院依法不予支持。二被告陈玉柏、彭祖华辩称自己与原告没有合同义务，不是合同相对方，没有协助原告办证义务的理由不能成立，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告彭祖华、陈玉柏及第三人郑绪梁于本判决生效之日起三十日内为原告曾宪梅位于罗山县城关镇312国道北侧1号楼5楼住宅（房产证号：罗山县房房权证城关镇私字第**）助办理变更手续，将土地使用权变更登记至原告名下。二、驳回原告曾宪梅的其他诉讼请求。案件受理费减半收取50.0元，由被告彭祖华、陈玉柏、第三人郑绪梁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判员 高 控二〇二〇年十月十八日书记员 陈金华