江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7667号上诉人（原审被告）：李兴荣。委托诉讼代理人：陈晔，江苏尚维律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴喆雯，江苏尚维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：仲慧欣。委托诉讼代理人：程军，浙江嘉望律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛新铭，浙江嘉望律师事务所律师。上诉人李兴荣因与被上诉人仲慧欣房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初16110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李兴荣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回仲慧欣诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实与判决结果存在矛盾。仲慧欣承认涉案厂房并非其一人使用，另根据《固定资产-机器设备可搬迁(评估)明细表》在本案中仲慧欣存在转租的事实。仲慧欣的实际使用面积低于859平方米，其无权对其未实际使用的面积主张停业损失。二、一审法院对于“经营价值”认定有误。涉案厂房的经营价值是源于李兴荣的出租行为，而仲慧欣的生产经营行为是通过机器生产出符合市场流通的商品，该点与涉案厂房本身无关，一审法院并未将李兴荣通过出租厂房的经营行为与仲慧欣通过机器生产经营的经营行为进行区分。三、一审法院认定赔偿损失金额与实际不符。李兴荣因厂房拆迁受到的损失是永久性的，仲慧欣的生产经营活动有可恢复性，一审认定两方获得的补偿金额相等有违公平原则。四、本案中仲慧欣的搬迁损失已经得到了补偿，拆迁行为并未增加仲慧欣的损失。就仲慧欣以及案外人刘云启相应的搬迁费用，李兴荣已经按照评估报告金额在房租中进行了全部折抵，基于无效合同，即使没有拆迁事宜，仲慧欣本身即负有搬离的义务，就不存在损失补偿之说。五、仲慧欣无权主张停产停业损失。政府拆迁补偿文件中所涉的拆迁补偿标准只能适用于李兴荣和政府之间。停产补偿中的“有证”指的是具备营业执照，本案中对于李兴荣进行补偿是基于苏州市常优纺织厂的营业执照，与仲慧欣无关。六、苏州市中级人民法院作出的(2018)苏05民终8870号判决书与本案的法律特征相同，根据同案同判的原则，本案应当驳回仲慧欣的诉讼请求。仲慧欣辩称，仲慧欣在此次拆迁中确有损失，为配合拆迁，仲慧欣停止生产经营及搬迁机器设备产生了相应损失。一审判决参照相应的租赁期间和租赁费用以及仲慧欣在搬离期间所产生的相应损失，支持了50%的费用是合理的。仲慧欣向一审法院起诉请求：1、判令李兴荣支付仲慧欣房屋装修及附着物、停业损失等补偿费共计11万元；诉讼中，仲慧欣将该项诉讼请求变更为：判令李兴荣支付仲慧欣停产损失费85900元（859㎡×100元/㎡）；2、本案诉讼费由李兴荣承担。一审法院认定事实：经口约，2018年9月起，仲慧欣开始租赁李兴荣位于苏州市吴江区的厂房，用于经营纺织行业，租赁面积为八百余平方米。后根据盛泽镇人民政府关于实行“三优三保”的相关政策，案涉厂房纳入拆迁安置范围。2018年10月11日，经盛泽镇人民政府动迁办公室委托，苏州正太房地产评估有限公司就案涉厂房的房屋重置价值、房屋装修及附着物价值、机器设备搬迁费等进行评估，后出具了评估报告，评估报告载明的房屋所有权人为苏州市常优纺织厂。后李兴荣、吴江市建安房屋拆迁有限公司、盛泽镇人民政府动迁办公室三方签署《2018年度三优三保项目拆迁户补偿明细表》，其中明确停产损失费（工业）按照有证200元/㎡补偿，生产面积1211.92㎡，补偿金额为242384元。2019年6月左右，仲慧欣搬离了案涉厂房。诉讼中，一审法院向盛泽镇人民政府动迁办公室了解到，停产损失费（工业）按照有证200元/㎡补偿中的“有证”指的是具备营业执照。另查明，苏州市常优纺织厂系个人独资企业，于2018年12月19日成立，于2019年9月4日注销，李兴荣系该厂投资人。以上查明事实，有仲慧欣提供的评估报告、补偿明细表、工商登记信息以及当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，李兴荣未能提交证据证明案涉厂房办理了任何报建手续,取得建设工程规划许可证或房地产权证，故双方之间的租赁合同应认定为无效。李兴荣辩称双方之间成立不定期租赁合同的相关抗辩意见，无法律依据，一审法院不予采纳。本案的争议焦点是仲慧欣是否有权主张停产损失补偿款。一审法院认为，仲慧欣承租案涉厂房的用途是经营，对厂房进行了生产设备的安装投入，案涉厂房拆迁，配合腾空厂房的实际搬迁人一般主要是厂房的实际使用者而非房屋所有权人。仲慧欣作为案涉厂房的经营者，拆迁行为必然对其正常生产经营产生影响，造成其一定的停产损失。另一方面，案涉厂房拆迁后，房屋所有权人不能通过出租继续获取租金收益，其经营损失也为必然。仲慧欣主张的停产损失系政府对厂房被拆迁造成的停产损失的补偿，政府对停产损失的补偿应是综合考量了房屋的经营属性和实际经营状况，而案涉厂房的经营价值是房屋所有权人与房屋实际经营者双方的经营行为共同结合产生，故停产损失补偿应当是对房屋所有权人和房屋实际经营者的共同补偿，应由双方共同合理分配。从社会效果来看，政府拆迁行为不仅需要房屋所有权人配合签订拆迁补偿协议，还需要房屋的实际经营者配合腾空。如果补偿款全部归属于房屋所有权人，不仅会导致房屋经营者因为没有得到合理的补偿而不配合拆迁，给政府拆迁行为带来不便，而且也会影响经营者从事生产经营的积极性，进而影响地区经济的发展。综上分析，双方之间的厂房租赁合同无效，考虑到仲慧欣系该厂房的实际经营者，结合其生产经营情况等本案实际，一审法院按照仲慧欣实际使用的厂房建筑面积所对应的停产损失补偿金额的50%支持其主张。关于仲慧欣实际使用的厂房建筑面积，李兴荣陈述仲慧欣租赁面积为八百余平方米，但具体面积未测量，根据评估报告显示，属苏州市常优纺织厂所有的厂房中面积为八百余平米的仅有一间，评估机构测量的面积为859平方米，故一审法院按照该面积计算仲慧欣的停产损失，为85900元。就案涉拆迁补偿款，李兴荣系以苏州市常优纺织厂的名义向政府申报，相应的拆迁补偿款即便发放给了苏州市常优纺织厂，因该厂已注销，李兴荣系该厂投资人，依据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定的“本法所称个人独资企业,是指依照本法在中国境内设立,由一个自然人投资,财产为投资人个人所有,投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”,以及二十八条规定的“个人独资企业解散后,原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任,但债权人在五年内未向债务人提出偿债请求的,该责任消灭”,仲慧欣有权向李兴荣主张上述停产损失补偿款。关于李兴荣提出的仲慧欣将案涉厂房部分转租给他人，其实际使用面积不足八百余平米及双方已就案涉拆迁补偿款协商一致且履行完毕的相关抗辩意见，李兴荣均未提交证据证明，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审法院判决：李兴荣于判决生效之日起十日内向仲慧欣支付停产损失补偿款人民币85900元。案件受理费1947元、保全费1270元，合计3217元，由仲慧欣负担391元，由李兴荣负担2826元。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，案外人刘云启向本院确认对于其所使用的李兴荣的房屋可能涉及的停产损失，其同意由仲慧欣向李兴荣主张。本院认为，仲慧欣与李兴荣口头约定由仲慧欣承租李兴荣的厂房。李兴荣主张双方未约定租赁期限，仲慧欣主张双方约定租赁期限为三年，自2018年9月至2021年8月，但未有证据证明，本院认定双方之间成立不定期租赁合同关系。但因涉案厂房未取得建设工程规划许可证，双方之间的租赁合同应为无效。对于仲慧欣主张的停产停业补偿，虽然李兴荣获得了停产损失补偿，但出租人对涉案房屋对外出租，本身就属经营活动，停产补偿费并不当然针对承租人。仲慧欣以李兴荣获得停产停业补偿为由要求李兴荣向其给付部分补偿没有法律依据。仲慧欣与李兴荣之间的赔偿事宜应依据双方之间的合同认定。仲慧欣与李兴荣未约定租赁期限，李兴荣本就可要求仲慧欣搬离，不能认定仲慧欣的租赁合同目的和利益因此受到影响，李兴荣要求仲慧欣承担停产损失的赔偿责任没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李兴荣上诉请求成立，一审认定事实清楚，实体处理不当，本院予以改判。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初16110号民事判决；二、驳回仲慧欣的诉讼请求。一审案件受理费1947元、保全费1270元，合计3217元，由仲慧欣负担。二审案件受理费1947元，由仲慧欣负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年十月二十九日书记员  王冰雅法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。