广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初3411号原告：佛山市鸿裕物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******第十四层E室之二，统一社会信用代码914***********182C。法定代表人：林杰云，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴文峰，广东龙浩律师事务所律师。被告：梁若蓝，女，1983年10月7日出生，汉族，住广东省佛山市三水区*************，公民身份号码************。原告佛山市鸿裕物业管理有限公司（以下简称“鸿裕公司”）与被告梁若蓝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用小额程序，分别于2020年9月11日、2020年10月9日公开开庭进行了审理。本案两次开庭时，原告鸿裕公司的委托诉讼代理人吴文峰到庭参加了诉讼。被告梁若蓝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告鸿裕公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付从2018年9月1日至2019年2月11日期间拖欠的物业服务费322元、代收代缴垃圾处理费24元、代收代缴水费106.7元、水损费39.2元、公摊电费15.5元、消防设施分摊费89.3元，以上逾期欠款合计596.7元，及逾期付款违约金（逾期付款违约金以拖欠的物业服务费322元为本金，从拖欠日起按每日万分之五计算至实际清偿日止，暂计算至2020年6月10日为91.7元）；2.判决诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系佛山市三水区************************（下称“案涉房屋”）的业主。案涉房屋所在的三水富景花园建成交付后由佛山市南海区昭信物业管理有限公司（下称“昭信公司”）提供前期物业管理服务并与被告签订《前期物业服务协议》。佛山市三水区*******（黄金苑）业主委员会与昭信公司于2009年7月17日签订了《富景花园（黄金苑）物业管理委托合同》，约定由昭信公司为被告的案涉房屋所在的富景花园小区提供物业管理服务，并约定黄金苑无电梯住宅物业服务费收费标准为0.7元/平方米/月，在供水、供电部门未接管的情况下由物管公司代收业主水费、电费。2016年12月1日，昭信公司在富景花园小区公示退出富景花园物业管理服务，自该日起由原告承接提供富景花园物业管理服务，原告入驻后继续沿用原收费标准与收费方式向业主收费，并通过实施一些改造工作提升了富景花园的小区整体形象和居住环境。鉴于当时富景花园业主委员会已解散且未重新成立，2017年5月19日在佛山市三水区白坭镇富景社区*民委员会的见证下，以向富景花园每户业主发出、回收、清点征询表的方式，通过投票确认富景花园业主同意由原告提供物业管理服务。富景花园小区于2004年建成后，多年来一直由小区物业管理公司先按小区总水表的用水量垫资向供水公司缴纳总水费，然后抄录小区各户水表再收取水费，并按各户分表总和与总表相差的用水量按各户用水量向业主分摊收取水损费，由于各户的分表十多年没有更新，故各户水表随使用日久行速变慢现象明显，水损比例一直居高不下。原告曾向佛山水业三水供水有限公司提交《关于解决富景花园业户水损严重的请示》，但未能得到供水公司的解决，水损问题困扰至今。垃圾处理费原告是根据佛山市三水区发展规划和统计局《关于完善三水区生活垃圾处理费和调整收费标准的通知》第三条第（二）款“物业管理小区内的居民住户，每户每月收取生活垃圾运输和处理环节费用4元”的收费标准代收代缴。消防设施分摊费原告是根据佛山市公安局三水分局白坭派出所在2018年7月30日发出的《责令改正通知书》的要求，对富景花园小区公共梯间重新配备灭火器、应急照明、安全出口指示等消防设施，所发生的费用应由业主共同分担，原告已于2018年8月8日作出佛鸿物富管字2018【017】号《通告》，在富景花园小区首层公示，并完成相关整改事项。自2018年9月起被告没有向原告支付案涉费用，截至原告向佛山市三水区*******业主委员会移交退出富景花园小区的物业管理之日即2019年2月11日为止，被告共拖欠物业服务费322元、代收代缴垃圾处理费24元、代收代缴水费106.7元、水损费39.2元、公摊电费15.5元、消防设施分摊费89.3元，原告多次向被告催收无果。以上事实，有《前期物业管理服务协议》、《富景花园（黄金苑）物业管理委托合同》、公示、告示、物业管理意见征询投票结果公告、知会函、《关于完善三水区生活垃圾处理费和调整收费标准的通知》、责令改正通知书、通告、接管物业服务协议、律师函等证据为凭。原告认为被告拒绝支付物业管理费等案涉费用的行为已构成严重违约，应当向原告支付逾期付款违约金。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告梁若蓝在诉讼中没有提出答辩，也没有提供证据。原告围绕诉讼请求提交了证据。经审查，原告提供的证据符合证据三性的特征，本院予以采信并在卷佐证。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认原告起诉主张的事实。另查明，佛山市三水区*************************屋的建筑面积为91.94平方米。富景花园（黄金苑）第一届业主委员会成立后于2009年7月17日与昭信公司签订《富景花园（黄金苑）物业管理委托合同》，约定委托昭信公司为三水区白坭黄金大道68号、**号富景花园（黄金苑）小区进行物业管理服务，委托管理期限自2009年7月17日起至2011年7月17日止。物业管理委托合同期满后，虽然昭信公司没有再签订新的合同，但依然按原合同约定为案涉小区提供物业服务一直到第一届业主委员任期届满后、新的业主委员会成立前。昭信公司与被告梁若蓝于2009年4月25日签订《前期物业服务协议》，约定昭信公司为上述房屋提供物业管理服务自物业交付使用之日起至物业公司与业主委员会签订的物业服务合同生效之日止。2016年11月7日，昭信公司与原告鸿裕公司签订《接管物业管理服务协议》，约定将案涉小区的物业管理在服务质量不变、收费标准不变的情况下移交给原告鸿裕公司，并在当地居委会的见证下，进行了交接、向小区全体业主公示了相关手续。原告鸿裕公司接管后自2016年12月*日开始向案涉小区实施物业管理服务。案涉小区成立新一届业主委员会后，在业主的授权下，新一届业主委员会决定不再聘请原告鸿裕公司为物业服务企业。2019年2月11日，原告鸿裕公司退出案涉小区的物业管理。再查明，根据《前期物业服务协议》及《富景花园（黄金苑）物业管理委托合同》中“住宅按建筑面积每月每平方0.7元”标准收取物业管理费的约定，涉案房屋每月的物业管理费为64.4元。被告梁若蓝没有交纳2018年9月1日至2019年2月11日期间的物业管理服务费共322元。本院认为，原告鸿裕公司与案外人昭信公司签订的《接管物业管理服务协议》、案外人昭信公司与案涉小区的业主委员会签订的《富景花园（黄金苑）物业管理委托合同》、原告与被告梁若蓝签订的《前期物业服务协议》等一系列案涉合同，均体现了合同当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，均合法有效，应受法律保护。虽然上述协议、合同约定的有效期已经届满，但在该小区物业管理服务仍由昭信公司提供或昭信公司转委托的原告鸿裕公司提供、还没有成立新一届业主委员、按《前期物业服务协议》和原业主委员会代表业主订立的《富景花园（黄金苑）物业管理委托合同》继续履行亦未加重被告负担的情况下，上述协议、合同对原、被告双方仍具有约束力，双方仍应按照协议的约定履行各自的义务。现被告不按期交纳相应的物业服务费及代收代缴费，已经构成违约，原告诉请被告支付尚欠的物业服务费322元、代收代缴垃圾处理费24元、代收代缴水费106.7元，合法有据，本院予以支持。关于水损、消防设施分摊费用问题，原告委托第三人查勘漏水原因、按相关部门要求增设消防设施是履行物业管理职责、维护小区公共安全的体现，全体业主均受益，因此产生的管理费、责任主体不明的漏水损耗由全体业主共同分担符合公平原则，原告主张被告梁若蓝承担水损费39.2元、消防设施分摊费89.3元，合法有理，本院予以支持。关于公摊电费的收取问题，案涉小区在其管理期间存在梯灯、路灯、监控室等公共用电的事实，对原告诉请被告分摊费15.5元的主张，本院予以支持。关于违约金的收取问题。首先，《前期物业服务协议》约定被告逾期交费，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。被告未按时足额交纳物业服务费，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起计收欠费的违约金，但原告主张的违约金过高，本院酌定违约金应按照年利率5%计算；其次，《前期物业服务协议》约定被告应于每月1-10日交纳物业服务费，未按时足额交纳有关费用的，原告有权从逾期之日起计收违约金，现原告在庭审中主张请求从2019年2月12日起计算，属于自行处分自己的权利，本院予以认可。综上，违约金应以被告欠交的物业服务费322元为基数，从2019年2月12日起，按年利率5%计算至实际清偿日止。对原告主张的过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告梁若蓝应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市鸿裕物业管理有限公司支付2018年9月1日至2019年2月11日期间的物业服务费322元及以322元为基数，从2019年2月12日起，按年利率5%计算至实际清偿日止的违约金、代收代缴垃圾处理费24元、代收代缴水费106.7元、水损费39.2元、公摊电费15.5元、消防设施分摊费89.3元；二、驳回原告佛山市鸿裕物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元(原告佛山市鸿裕物业管理有限公司已预交)，由被告梁若蓝负担。本判决为终审判决。审 判 员 卢秀丽二〇二〇年十月十二日法官助理 谢秋红书 记 员 梁浩然