宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初5177号原告：宁夏海亮物业服务有限公司，统一社会信用代码916401225641103522。法定代表人：彭某。委托诉讼代理人：牛某，宁夏回族自治区西吉县人，大学文化，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：徐某，公民身份号码×××,籍贯、文化程度、职业及政治面貌不详，现住宁夏回族自治区。原告宁夏海亮物业服务有限公司（以下简称海亮物业公司）与被告徐某物业服务合同纠纷一案，本院2020年9月21日立案后,依法适用小额诉讼程序于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告海亮物业公司的委托诉讼代理人牛某到庭参加了诉讼，被告徐某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令:1、判令被告向原告支付2017年8月1日至2020年6月30日(共35个月)期间的物业费6421元；2、判令被告向原告支付逾期物业费所产生的违约金人民币2293元(暂计算至2020年7月15日，按每日万分之五标准，实际应计算至被告交费之日止)；3、判令被告向原告支付2016年4月1日至2020年6月30日(共51个月)期间的电梯费3315元；4、判令被告向原告支付逾期电梯费所产生的违约金人民1573元(暂计算至2020年7月15日，按每日万分之五标准，实际应计算至被告交费之日止)；5、本案的诉讼费用均由被告承担(1、2、3、4合计人民币13602元)。事实与理由：原告系被告所在小区银川海亮国际社区5号地的物业服务公司。2014年6月20日，原告与该小区开发商签订了《前期物业服务合同》，委托由原告为银川海亮国际社区5号地提供物业管理服务，管理期限为2014年6月20日至2017年6月19日。《前期物业服务合同》约定，若本合同到期，甲方或业主委员会没有与第三方签订本项目物业管理服务合同，如乙方愿意继续提供物业管理服务，则本合同将自动延续至甲方或业主委员会与乙方或其他物业服务企业签订新的物业管理服务合同时为止。同时，合同约定物业服务费由业主按其拥有的建筑面积交纳，高层住宅区域内的物业服务费标准为1.5元/月/平米，电梯费标准为5-10层65元/月/户。费用每年交纳一次，业主每次交纳费用的时间为每个缴费期的首月十日前，逾期交纳的，物业公司有权按每日万分之五向逾期交纳人收取违约金。被告系银川海亮国际社区5号地11-2-803的业主，房屋建筑面积为122.31平方米，每年应付物业服务费2201.58元，电梯使用费780元。原告已按约定提供了物业服务，但被告一直未支付2017年8月1日至2020年6月30日的物业服务费共计人民币6421元，产生违约金2293元，未支付2016年4月1日至2020年6月30日期间的电梯使用费共计3315元，产生违约金1573元。就欠费事宜原告多次催讨未果，因此，原告特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持诉请。被告徐某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，视为其放弃法律赋予的相关诉讼权利。查明的事实本院确认如下法律事实：被告徐某系海亮国际社区5号地号房屋业主，房屋建筑面积122.31平方米。2014年12月30日，被告入住涉案小区。同日，被告签订海亮国际社区临时管理规约。原告系被告所在小区“塞上名居”续建工程（海亮国际社区5号地）的物业服务公司。2014年6月，原告与该小区开发商宁夏海亮房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定：由原告对塞上名居续建工程（海亮国际社区5号地）实行物业管理服务；物业服务的内容及标准：1、物业共有部位的维修、养护和管理；2、物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场所的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰、装修管理服务；8、物业档案管理。物业服务期限为宁夏海亮房地产有限公司与首期首批购房者签订的房地产买卖合同中约定的交房日期起计算满三年；物业服务收费选择包干制方式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅物业1.5元/月/平方米，高层电梯费标准为5-10层65元/月/户。物业管理服务费每年交纳一次，每次交纳费用时间为每个缴费期的首月10日前，逾期未交纳有关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。该合同在贺兰县物业管理中心进行了备案登记。原告在物业服务期限内对物业服务公共部位进行了维修，对物业公共部分的卫生进行了清扫管理，对小区公共绿化进行了养护，对小区公共秩序进行了维护，对小区公共管道进行了疏通，履行了前期物业服务合同中约定的物业服务义务。被告徐某未交纳2017年8月1日至2020年6月30日的物业费6421元，未交纳2016年4月1日至2020年6月30日期间的电梯费3315元。庭审结束后，被告向原告交纳了2017年8月1日至2019年5月25日期间的物业费4000元，其他费用仍未交纳。现原告诉至本院，请求判如所请。判决的理由与结果本院认为，原告海亮物业公司与该小区开发商宁夏海亮房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，且原告实际为被告所居住的小区提供了物业服务，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告海亮物业公司在提供了相应物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取物业费及电梯费。原告提供的前期物业服务合同证实原告物业服务收费标准为1.5元/月/㎡。被告在庭后主动交纳2017年8月1日至2019年5月25日期间的物业费4000元，该期间的物业费用予以扣除，自2019年5月26日至2020年6月30日期间，被告还应交纳物业费2410元（122.31㎡×1.5元/月/㎡×13个月+122.31㎡×1.5元/月/㎡÷30天×4天），故对于原告要求被告支付6421元物业费的诉讼请求，本院予以支持2410元，超出部分不予支持。关于原告要求被告支付2016年4月1日至2020年6月30日期间电梯费3315元的诉讼请求，原告实际履行了提供电梯管理运行的服务，被告应当交纳电梯使用费。原告提供的前期物业服务合同证实高层电梯费标准为5-10层65元/月/户，自2016年4月1日至2020年6月30日电梯费为3315元（65元/月×51个月）。故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，原告海亮物业公司与宁夏海亮房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中虽然约定了业主违反合同的违约责任以及承担违约金的计算方式，但未提交证据证明已向被告告知合同中关于违约金的相关约定，且原告海亮物业公司未向本院提交充分有效的证据证明已向被告徐某催缴过物业服务费及电梯费，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告徐某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，仍应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百八十三条、《最高人民法院﹤关于适用简易程序审理民事案件的若干规定﹥》第三十条之规定，判决如下：一、被告徐某支付原告宁夏海亮物业服务有限公司2019年5月26日至2020年6月30日期间物业费2410元、2016年4月1日至2020年6月30日电梯费3315元，以上共计5725元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏海亮物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告徐某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元（已减半收取），由原告宁夏海亮物业服务有限公司负担40元，由被告徐某负担30元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 时 楠 二Ｏ二Ｏ年十月十五日书记员 王昭君附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百八十三条人民法院审理小额诉讼案件，本解释没有规定的，适用简易程序的其他规定。《最高人民法院﹤关于适用简易程序审理民事案件的若干规定﹥》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。