云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初8664号原告：云南海博物业服务有限公司。统一社会信用代码：91530112MA6K4BRD6Q。法定代表人：范华波；职务：董事长。住所：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：张鹏伟，男，1960年3月8日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区，法律顾问，特别授权代理。委托诉讼代理人：李坚，男，1995年12月16日生，彝族，身份证登记住址：云南省红河哈尼族彝族自治州开远市，特别授权代理。被告：胡璟秋，女，1964年2月11日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。原告云南海博物业服务有限公司诉被告胡璟秋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告昆明云南海博物业服务有限公司的委托诉讼代理人张鹏伟、李坚；被告胡璟秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云南海博物业服务有限公司向本院提出诉讼请求，依法判令：1、被告支付拖欠物业费（4年）共计：10,847.60元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告为昆明绿景花园小区7幢1单元101室的住户，享受了由原告物业公司提供的物业服务，理应承担相应的物业服务费，但被告从2017年至今（2016年之前的费用已结清）拒不支付物业费，总共4年，共计人民币10,847.60元，故为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告胡璟秋辩称：1、原告没有公示物业费收费标准，被告并没有知情权，现在涉案房屋处于空置状态，且物业的服务并没有做到位；2、原告房屋卫生间漏水及屋顶被楼上住户损坏，物业公司没有履行相应的服务职责；3、小区公共区域的广告收入没有归业主所有；4、安防措施方面没有灭火器；5、物管费中包含垃圾清运费，但是原告没有及时清理垃圾；6、断了被告的水电，导致了被告的家电发生损坏，如果原告解决了我所陈述的问题我愿意交纳物业费。综合庭审，本院认定以下法律事实：一、被告系昆明市绿景花园小区7幢1单元101室的业主，该房屋登记建筑面积为150.66平方米。二、原告于2016年3月1日与昆明绿景花园小区业主委员会签订《物业服务合同》约定，由原告为绿景花园小区提供物业服务，期限自2016年3月1日至2021年2月28日。1、物业公司管理事项包含对物业共用部位的维修养护和管理；公用设备设施的运行、维修、养护和管理；物业共用部位及停车场和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨水污水管道的疏通；公共绿化的栽培、养护和管理；车辆停放秩序的有偿管理服务；配合当地公安机关维护院内公共秩序，做好安全防范等事项；业主装饰装修、监督、管理服务；小区物业及业主资料管理；组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费、小区内停车费、其他物业费；业主和物业使用人房屋自用部位自用设施及设备的维修、养护，提出服务需求时的有偿服务；对业主违反业主公约，针对具体行为，结合实际情况采取批评、规劝、警告、制止、上报治安处罚、向人民法院起诉等措施。2、物业管理费用：（1）物业管理服务费用，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为，多层电梯住宅，每月每平方米1.5元，多层无电梯住宅每月每平方米1.2元，商业每月每平方米2.0元；地热水费用，住户每吨15元，商业用水每吨22元……。原、被告未签订具体的物业服务合同。三、被告已经向原告缴纳了2015年以前（含2015年）的物业费，交费标准为每月每平方米人民币1.5元，每年人民币2711.9元。2016年至2020年的物业费，因被告认为原告未为其提供相应的物业服务至今未交。以上事实有原、被告的陈述，原告提交的海博物业服务有限公司《营业执照》、原告物业收费统计表、被告的个人资料在案佐证，被告对原告提交的上述证据不持异议。双方争议的事实为：被告认为其房屋漏水，被原告断水、断电，为此提交照片9份予以证明。原告对被告的证据不予认可，认为照片没有参照物，不知道照片针对的物体是在什么地方。对于被告主张的漏水问题，原告已经在派出所协调后，为被告找了工程人员上门服务，因在约定的时间无法联系到被告，故至今未能处理，而水电系自来水公司和供电局处理，原告没有能力断被告房屋的水电。本院认为，被告提交的照片在无其他有效证据佐证的情况下，不能直接证明被告的主张，本案中本院不予采纳。本案主要争议的焦点为：被告不交物业费的理由是否成立？本院认为：一、《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为”、第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”，《物业管理条例》第三十四条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”。原、被告虽未签订相应的物业服务合同，但因原告与绿景小区的业主委员会签订的《物业服务委托合同》符合法律规定，且被告也确认其向原告支付了2015年之前的物业服务费，故原、被告间存在有效的物业服务合同关系。二、被告未交物业费的问题。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催交的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案原告与小区业主委员会签订的合同约定的原告服务范围中“业主和物业使用人房屋自用部位自用设施及设备的维修、养护，提出服务需求时的有偿服务”。依据该约定，被告房屋漏水的问题，原告向被告提供的应为有偿服务，也需要原被告积极的配合共同处理；其次，被告主张的物业费收费标准的公示问题、共有部分广告费的享有问题、安防设施的问题涉及该小区权利业主的共同利益，应由小区业主共同主张，且依据上述法律规定，并不构成被告不交物业费的合理情形。被告不缴纳物业服务费同时也损害了小区已经缴纳费用的业主的共同利益。故，原告要求被告支付尚欠的物业服务费符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第三十四条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告胡璟秋于本判决生效后十日内向原告云南海博物业服务有限公司支付昆明绿景花园小区7幢1单元101号房屋自2016年1月1日至2020年12月31日的物业服务费人民币10,847.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计人民币36元（原告已预交），由被告胡璟秋负担（此款于支付上述款项时一并支付原告云南海博物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为两年。审判员  马惠二〇二〇年十月十五日书记员  鲁丹