福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2109号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 上诉人（原审原告）：段文鑫，男，1982年7月8日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人卢燕华，福建业发律师事务所执业律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与上诉人段文鑫房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初2015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，上诉人段文鑫的委托诉讼代理人卢燕华等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回段文鑫全部诉讼请求，一、二审案件受理费由段文鑫承担。事实和理由：1.碧桂园公司已于《商品房买卖合同》约定的交房日前通知段文鑫收房，《商品房买卖合同》约定的通知义务已履行完毕，虽商品房尚未取得竣工验收备案表，但并不引响交付行为本身，且未经竣工验收备案其只是承担补办竣工验收备案手续的行政责任。段文鑫怠于行使其自身权利未收房，碧桂园公司就不应再承担逾期交房违约责任；2.如碧桂园公司需承担逾期交房的违约责任，段文鑫也未能提供因逾期交房行为给其造成的损失，且一审判决亦认定段文鑫实际上没有损失的事实，却又要求碧桂园公司承担80%的责任，显失公平。 段文鑫辩称，碧桂园公司的交房行为不符合合同约定及《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》等相关法律的强制规定。依法商品房应当在约定期限内交付使用，且交付的商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。碧桂园公司虽于《商品房买卖合同》约定的交房日前通知交房，但拟交付的商品房未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合约定的交付条件。根据《商品房买卖合同》商品房交付期限的约定，碧桂园公司应承担逾期交房的违约责任并支付违约金。 段文鑫上诉请求：改判支持其全部的诉讼请求。事实和理由：其为购房已支付大额的首付款，还应承担高额贷款利息，但因碧桂园公司的原因，导致其所购房屋无法使用、过户、转让等，碧桂园公司该违约行为已造成其实际损失，且段文鑫并无过错。一审判决碧桂园公司仅承担80%的违约责任，没有事实和法律依据。 碧桂园公司辩称，碧桂园迟延取得竣工验收备案表并未实际影响段文鑫接收房屋，也未对其后续对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，段文鑫无证据证实其因碧桂园迟延取得竣工验收备案表对其造成损失，碧桂园公司无须需承担逾期交房的违约责任。一审判决认定段文鑫实际上没有损失的事实，却又要求碧桂园公司承担80%的责任有误。 段文鑫向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司支付逾期交房违约金28991.78元（按已支付全部房款760939元为基数，每日0.03%计，从2017年7月1日起计至2017年11月5日）；2.本案的诉讼费用由碧桂园公司负担。 一审法院认定事实：当事人双方对《商品房买卖合同》及相关《补偿协议》约定的内容、购房款的交付、碧桂园于2017年12月2日向段文鑫交付了案涉房产、案涉房屋所涉工程项目于2017年11月6日通过验收备案，并通知段文鑫办理房屋交接手续等事实没有争议。 关于本案争议的焦点：碧桂园是否应按段文鑫主张支付违约金的问题。一审法院认为，《补充协议》相对《商品房买卖合同》增加了政府延迟有关文件批准和其他政府行为，作为碧桂园延期交付商品房的事由，该约定不合理减轻和免除了碧桂园合同责任，根据案涉合同第二十八条约定，应予以排除适用。案涉合同第九条、第十条对商品房和相关设施设备交付条件作出了明确约定。根据案涉合同第十一条、第十二条约定，除不可抗力外，碧桂园应于2017年6月30日前将符合第九条、第十条约定条件的商品房交付给段文鑫。从前述约定看，房屋交付使用包含两个层面内容：一是约定期限内应交付商品房；二是交付的商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因此，涉案房屋在限定的交付时间到达时并未取得建设工程竣工验收备案文件，不符合合同约定的交付条件，在商品房项目取得建设工程竣工验收备案文件前，即使实际交付房屋，该行为仍应认定为逾期交付。因此，段文鑫主张碧桂园应按照合同约定按已支付房款的日万分之三向其支付违约金的诉讼意见，部分予以采纳。 综上、一审法院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，合同双方应恪守合同义务。碧桂园于2017年11月6日通知段文鑫办理房屋交接手续，故段文鑫要求支付2017年7月1日至2017年11月5日为期127天的逾期交房违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依据合同约定，案涉房屋未达交付条件，段文鑫有权拒绝办理房屋交接手续，由此产生的后果亦应由碧桂园承担，故碧桂园以其违约行为未造成段文鑫实际损失，本案约定违约金过高为由，要求调整违约金的辩解，不予采信。从有利于维护交易安全、弘扬诚信原则、减少纠纷的角度出发，并结合本案实际情况、开发商的过错程度及段文鑫的实际损失的事实，根据公平原则，酌情确定碧桂园承担80%的违约责任，即按已支付房款的日万分之三计算后得出的违约金的80%即（760939元×0.0003×127天×80%＝23193元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三款、第一百一十四条第一款、第一百五十三条规定，判决：一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向段文鑫支付逾期交房违约金23193元；二、驳回段文鑫的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，因适用简易程序减半收取263元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，碧桂园公司与段文鑫签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》约定商品房交付条件为，该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋测绘报告。碧桂园公司虽于合同约定的交房日前通知段文鑫收房，但所交付的商品房项目尚未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，依法段文鑫有权拒绝办理房屋交接手续，对此，碧桂园公司仍未履行合同约定的商品房交付义务，已构成违约。至2017年11月6日，案涉商品房通过竣工验收，碧桂园公司取得该商品房项目的建设工程竣工验收备案文件，碧桂园公司向段文鑫交付案涉商品房，碧桂园公司才履行完合同约定的商品房交付义务，故段文鑫要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金，应予支持。根据《商品房买卖合同（预售）》约定，本案的逾期交房违约金应从交房之次日（即：2017年7月1日）起计至碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案文件交付商品房之前一日（即：2017年11月5日）止，共计127天，以已付购房款760939元为基数，按日万分之三计算，涉案逾期交房违约金应为28991.77元，故一审判决酌情确定碧桂园公司承担80%的逾期交房违约责任的认定处理有误，应予以纠正。碧桂园公司以段文鑫怠于行使其自身权利未收房，及其未竣工验收备案行为未造成段文鑫实际损失为由，主张碧桂园公司不承担逾期交房违约责任，无事实和法律依据，不予支持。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。段文鑫的上诉请求部分成立。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初2015号民事判决第一项、第二项； 二、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给段文鑫逾期交房违约金28991.77元； 三、驳回段文鑫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费525元，减半收取263元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。二审案件受理费525元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴江** 审判员  王瑞峰 审判员  张文弟 二〇二〇年十月二十八日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。