山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁16民终3447号 上诉人（原审被告）：李宁宁，女，1984年9月7日出生，汉族，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：张洪顺，滨州滨城经纬法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：山东省滨州市特种合金有限公司，住所地滨州市渤海十五路**，统一社会信用代码9137160074021715XU。 法定代表人：蒋永林，该公司经理。 委托诉讼代理人:刘磊，山东中捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田启梁，山东中捷律师事务所律师。 上诉人李宁宁因与被上诉人山东省滨州市特种合金有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李宁宁上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判上诉人欠被上诉人剩余购房款25万元，按被上诉人的承诺十年分期支付并按中国人民银行同期贷款利息支付利息；2.判决被上诉人自交付房产之日起90日办完房产所有权证书，否则自应办结房产证之日起按照上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，直到办完房产证为止。事实和理由：第一、上诉人与被上诉人于2016年8月签订《商品房买卖合同》被上诉人承诺：所售商品房为大产权，缴款方式银行按揭分期支付，并在合同第十条中承诺该商品房不能办理产权登记时出卖人承担全部责任。签订合同后上诉人按照合同履行了全部义务，而被上诉人的承诺没有履行，对合同约定严重违约，纯属欺诈行为，不但对上诉人经济上造成损失、精神上也受到很大痛苦。作为上诉人是工人阶层，如有现款支付购房款能到你们那里买房子吗？该商品房从位置、环境都不占优势，只所以购买该商品房主要考虑个人的支付能力和承受能力。一审法院按“提前交房协议书”认定上诉人后续应交的25万元购房款应于2018年3月2日支付是错误的，该协议也是以按揭贷款支付后续购房款为前提的，被上诉人没有办理按揭贷款手续纯属被上诉人的责任，被上诉人应当承担不利后果，什么时候办理完按揭什么时候付完后续款项。第二、被上诉人已经交付房产，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：自房产交付90日内应办理房产证，否则出卖人应承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。第三、上诉人怀疑被上诉人不具备销售商品房的资质，如查证属实上诉人保留追偿赔偿损失并要求双倍返还已付购房款的权利。 被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。1.我方并未承认涉案房屋为大产权房，同时提前交房协议也明确为划拨土地，一审被上诉人提交了滨州市人民政府土地审批文件可以证实被上诉人是承担棚户区改造项目，结合上诉人当时购房的房价可以推之上诉人知道或应知、明知房屋土地的性质。被上诉人并不存在任何欺诈及承担责任的情形，上诉人所称的购房合同第十条为其随意解释，并没有其所述上诉状中该商品房不能办理产权登记时出卖人承担全部责任的意思。上诉人在提前交房协议中明确同意最迟于2018年3月1日交付剩余房款25万元，上诉人在一审中拒不履行上述提前交房协议中交纳房款的义务，也不配合被上诉人的任何办理贷款的方案，不交纳房款严重违约，原审法院根据被上诉人的诉讼请求依法判决事实清楚，适用法律正确。2.对于上诉人第二条理由我方认为已经超过一审诉讼请求及裁判范围，请求二审法院不予审理。 山东省滨州市特种合金有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原被告双方签订的商品房买卖合同、提前交房协议书，判令被告搬出使用的金城小区12幢2单元602号房屋，并承担42,232.10元的违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年8月，原被告签订商品房买卖合同，合同约定，原告购买的商品房为金城小区12幢2单元602室，主房及储藏室房款共计422321元；买受人逾期付款超过30日，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；原告应当在2016年10月31日前，将经验收合格的商品房交付被告，应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告于2016年8月4日交纳定金5000元。2016年8月29日交纳房款167321元，剩余房款25万元欲办理按揭。后因涉案房产无法办理按揭贷款，原告（甲方）、被告（乙方）、赵磊（丙方）签订提前交房协议。协议约定，因上级主管部门的政策及业务流程的调整，故11号、12号、13号楼未能及时办理预告登记的购房户暂时不能进行银行按揭贷款的办理。具体办理时间等待上级主管部门通知。应上述购房户急于需要住房的要求，本着人道主义的精神，甲乙双方在平等自愿的基础上就乙方房款未交清但申请提前交房一事达成如下协议。并相约在丙方的监督及见证下共同遵守。乙方自愿购买××路××号××小区××号楼××单元××室××房××号××平方米，总房款422321元，已首付172321元，剩余房款25万元。土地性质为划拨。1.交房时乙方须交清交房费用及办理产权证所需要缴纳的一切费用（该费用以政府相关部门为准，多退少补）。2.交房时乙方需要提交办理按揭贷款所需要的相关手续。3.交房时所签合同及手续交由售楼处保管。4.乙方在接到甲方办理贷款的通知后，三天内需积极配合售楼处办理贷款手续。若因乙方原因不能办理贷款的，接到售楼处通知后7日内需一次性付清剩余房款。若乙方故意拖延或拒不缴纳剩余房款，物业可断水断电，且双方签订的购房合同作废，产权归甲方所有，甲方有权另行处置。5.乙方须于2017年9月1日前付清全部剩余房款，若有特殊原因可延长至2018年3月1日。逾期不能付清将视为自动退房，扣除总房款10%的违约金，且将客户装修计入违约成本，不予退还。6.在本房产交易未完成（即全部房款没有交清）之前，本房产仍属于甲方所有，甲方享有最终处置权。以上条款，双方自愿订立，本协议一式三份，具有同等法律效力。丙方见证并监督执行。丙方赵磊系原告工作人员。同日，被告向原告交纳了开口费、办房产证费用、物业费用、装修材料费等共计29691元。原告将房屋钥匙交付被告，被告入住。原告要求被告交纳剩余房款25万元，被告以原告未为其办理按揭贷款为由拒绝，原告诉至一审法院。一审法院认为，原被告签订的商品房买卖合同、提前交房协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应依约履行。原告主张被告支付剩余房款并支付资金占用利息。一审法院经审理认为，依据提前交房协议，被告应最迟于2018年3月1日向原告交纳剩余房款25万元。被告未依约交纳，应承担原告因此引起的利息损失。原告要求以年利率6%计算资金占用利息，符合法律规定、不超出合同约定。对原告主张的以25万元为基数，自2018年3月2日起至履行之日止，按年利率6%计算的资金占用利息，一审法院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决：被告李宁宁于本判决生效之日起十日内向原告山东省滨州市特种合金有限公司支付购房款25万元并支付利息（以25万元为基数，自2018年3月2日起至履行之日止，按年利率6%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付。迟延履行期间的债务利息。案件受理费5550.41元，由被告李宁宁负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，二审争议的焦点是：原审判令李宁宁支付剩余购房款25万元及利息是否正确。李宁宁与山东省滨州市特种合金有限公司签订的商品房买卖合同、提前交房协议书，系双方真实意思表示,其内容不违反国家法律法规的禁止性规定,应为合法有效。提前交房协议约定李宁宁交纳剩余房款的期限最迟是2018年3月1日，并未涉及能否办理按揭贷款事宜，李宁宁未依约交纳，应承担因此引起的利息损失。原审法院判令李宁宁支付剩余房款25万元并按年利率6%计算资金占用利息并无不当。 综上所述，李宁宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5，050元，由上诉人李宁宁负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵慧莲 审判员  张魁海 审判员  王正真 二〇二〇年十月十九日 书记员  董学学