上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9738号上诉人（原审原告，反诉被告）：新昌物业管理（深圳）有限公司上海分公司，住所地上海市虹口区天宝路****。法定代表人：梁志明，执行董事。委托诉讼代理人：陈开伟，上海容和律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶鹏翔，上海容和律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：上海市长宁区虹桥豪苑业主委员会，住所地，住所地上海市长宁区紫云路****2Civ>负责人：陈渊，主任。委托诉讼代理人：颜一峰，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾涛，上海市新闵律师事务所律师。上诉人新昌物业管理（深圳）有限公司上海分公司（以下简称新昌物业）因与被上诉人上海市长宁区虹桥豪苑业主委员会（以下简称虹桥豪苑业委会）物业服务合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初5378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人新昌物业的上诉请求：撤销一审判决，改判虹桥豪苑业委会向新昌物业支付管理亏损人民币（以下币种同）2,259,414.35元、审计费204,000元由虹桥豪苑业委会负担。在二审审理中,新昌物业明确:认可一审判决第二项,要求改判虹桥豪苑业委会向新昌物业支付管理亏损2,228,321.75元(在一审判决1,342,751.83元基础上增加核减人工成本525,000元、代付业主垃圾清运费360,569.92元)，审计费用应由虹桥豪苑业委会全部负担。事实和理由：一、新昌物业安排人员在现场派驻工作后，虹桥豪苑业委会从未提出异议或要求减少，相关服务客观存在，虹桥豪苑的小区业主也享有了相应的服务，人员安排的相关会议记录由业委会保存，由于该届业委会与本届业委会没有正常交接文件，导致相关证明文件缺失；二、虹桥豪苑小区居民支付的清运费根本无法满足实际清运成本，且小区业主是垃圾清运服务、环境整洁的收益人，该部分实际产生的清运费应由小区全体业主承担，不应核减。三、审计费用的产生是由于虹桥豪苑业委会不认可新昌物业在诉前提供的财务报表数据，且不愿承担物业亏损，主要责任在虹桥豪苑业委会，审计费用应由虹桥豪苑业委会承担。被上诉人虹桥豪苑业委会辩称：一、新昌物业提出的人员成本增加是没有法律和事实依据的；二、新昌物业向每位装修业主收取每平米20元的建筑垃圾及1,000元的地面保护费。故不同意新昌物业的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。新昌物业向一审法院提起诉讼，请求：一、虹桥豪苑业委会向新昌物业支付历年物业管理实际成本亏损1,132,077.33元；二、本案诉讼费用由虹桥豪苑业委会承担。一审审理中，新昌物业变更第一项诉讼请求的金额为2,259,414.35元。虹桥豪苑业委会向一审法院提起反诉，请求：一、新昌物业向虹桥豪苑业委会支付2016年1月至2019年3月期间的公益性收入1,504,073.93元；二、本案诉讼费用由新昌物业承担。一审法院认定事实：2015年11月26日，新昌物业（乙方）与虹桥豪苑业委会（甲方）签署《虹桥豪苑物业管理服务合同》一份，约定虹桥豪苑业委会委托新昌物业对虹桥豪苑小区提供物业服务，期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止。合同第七条“甲方权利义务”，第2款为审定乙方指定的物业管理方案，物业管理费预算及物业管理费收取标准；第3款为参照上述物业管理方案、物业管理费预算，检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；等。第八条“乙方权利义务”，第1款为根据有关法律、法规、规约及合同规定，制定物业管理方案，物业管理费预算和物业管理费收取标准；第6款为乙方每月向甲方提交物业管理工作报告及管理费收支报表；第8款为每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费收支使用情况；等。合同第十条“管理费”，第2款约定，管理费以能够支付各项有关本物业的公共开支和费用为限，由乙方向业主收取。本合同有效期内管理费的标准不作任何调整，若出现赤字，由甲乙双方协商解决。第十一条“管理酬金”约定，乙方按第二章内容提供管理服务并收取管理者酬金，该酬金按每月定额50,000元（包括地下车库管理）。每月管理酬金于次月第五个工作日由该物业项目独立管理账户内转入乙方指定之银行账户内。乙方要为物业提供专业及优质管理服务，控制日常的管理开支，以避免超出已获甲方批准的管理开支预算，等。第十八条约定，合同项下的物业管理采用酬金制。签约后，新昌物业按约自2016年1月开始为虹桥豪苑小区提供物业服务，直至2019年3月底。2018年12月9日，虹桥豪苑业委会向新昌物业发送“关于虹桥豪苑物业管理服务合同到期后续事宜的通知”，告知虹桥豪苑业主大会已通过决议不再续聘新昌物业提供物业服务，因选聘新物业公司流程需要时间，要求新昌物业按照事实合同继续为小区提供物业管理服务，预计2019年第二季度办理移交。要求新昌物业提供年度工作报告，及2016年至2018年服务期间全部合同、财务资料、物业工作人员岗位设置以及三年内物业年度管理计划、资金使用计划及决算报告等。2018年12月17日，新昌物业向虹桥豪苑业委会发送律师函，告知管理期间发生严重亏损，要求虹桥豪苑业委会代表全体业主制定亏损弥补方案，按实结算，虹桥豪苑业委会要求提供的材料已全部提供，等。2018年12月23日，虹桥豪苑业委会回复新昌物业律师函，告知首次书面得知亏损问题，虹桥豪苑业委会认为应经第三方审计后再行商讨。后双方因就新昌物业提供物业服务期间的收支情况无法协商一致，故涉讼。一审审理中，因新昌物业申请，一审法院经上海市高级人民法院委托上海上审会计师事务所对新昌物业2016年1月至2019年3月管理虹桥豪苑期间物业管理收支盈亏情况进行审计。上海上审会计师事务所出具上审专【2020】185号专项审计报告。审计报告第三部分“审计情况”载明：（一）关于在新昌物业公司管理虹桥豪苑期间收入的查证。根据新昌物业提供的2016年1月至2019年3月利润表收入23,290,132.56元，其中主营业务收入21,818,608.36元；其他业务利润1,471,524.20元。由于公共收益不在本次审计范围内，扣除公共收益1,471,524.20元后，收入21,818,608.36元。经审计调整后，收入21,742,874.91元，其中：物业管理费收入20,592,401.28元，停车费收入1,150,473.63元。（二）关于在新昌物业公司管理虹桥豪苑期间支出的查证。1、管理虹桥豪苑期间管理费用情况。（1）水电费2,028,421.02元，无调整事项。（2）电信费51,338.90元，无调整事项。（3）电脑等65,849.39元。经查，2016年2月软件维护费9,600.00元应予调减，调减后电脑等办公设备56,249.39元。（4）办公费等140,414.71元。经查，2笔合计210.00元应予调减，调减后办公费等140,204.71元。（5）管理酬金1,850,943.33元，无调整事项。（6）办公用品45,260.50元，无调整事项。（7）维修材料费227,941.56元，无调整事项。（8）水箱、外墙清洗224,704.48元（包含尚未支付的费用114,272.00元），无调整事项。（9）门禁卡22,278.89元，经查，门禁卡收入列入公共收益的收入中，故将该费用调整至公共收益的支出中，调减后门禁卡0.00元。（10）其他-136,648.03元。经查,有4笔合计51,519.30元应予调减，调减后其他-188,167.33元。（11）人工成本7,227,842.73元，无调整事项。（12）预提双薪等289,211.61元。经查，2016年1月至2019年3月预提双薪等人员费用589,366.94元，但实际发生300,155.33元，结余289,211.61元，该款项尚挂应付职工薪酬，应予调减，调减后计提双薪等0.00元。（13）福利费208,368.07元。经查，2016年2月2015年年终晚宴1,868.00元，新昌物业公司服务期限为2016年1月开始，应予调减，调减后福利费206,500.07元。（14）保安费5,479,279.81元[包含尚未支付的费用960,000.00元（含税），2019年12月及2020年1月支付760,000.00元（含税）]。经查，应调减已支付的款项原列支费用时包含的增值税2,253.33元，调减后保安费5,477,026.48元。截止2020年3月31日，尚有200,000.00元的款项未支付。保安费中2016年6月银21号凭证支付2016年5月保安服务费148,000.00元，上海A有限公司开具相关保安费发票，但款项支付给上海B有限公司。且新昌物业公司提供的考勤表中2016年的部分考勤记录表是2017年1月版。（15）保洁费3,156,358.49元[包含尚未支付的费用576,000.00元（含税），2019年12月及2020年1月支付216,000.00元（含税）]。经查，应调减已支付的款项原列支费用时包含的增值税8,150.94元，调减后保洁费3,148,207.55元。截止2020年3月31日，尚有360,000.00元的款项未支付。保洁费中新昌物业公司提供的考勤表中2016年的部分考勤记录表是2017年1月版。（16）保洁材料205,745.06元，无调整事项。（17）电梯维保824,152.99元，无调整事项。截止2020年3月31日，尚有144,000.00元的款项未支付。（18）消防维保270,174.23元。经查，2016年7月及2016年8月预提的消防维保共计16,000.00元，无计提依据，截止2020年3月31日尚未见款项支付，调减该2笔预提的消防维保，调减后消防维保254,174.23元。截止2020年3月31日，尚有93,427.20元的款项未支付。（19）弱电维保425,603.72元[包含尚未支付的费用45,000.00元（含税），2019年12月及2020年1月支付30,000.00元（含税）]。经查，应调减已支付的款项原列支费用时包含的增值税1,698.12元，调减后弱电维保423,905.60元。截止2020年3月31日，尚有15,000.00元的款项未支付。（20）绿化养护费363,464.33元[包含尚未支付的费用56,550.00元（含税），2019年12月及2020年1月支付28,275.00元（含税）]，经查，应调减已支付的款项原列支费用时包含的增值税823.54元，调减后绿化养护费362,640.79元。截止2020年3月31日，尚有28,275.00元的款项未支付。（21）游泳池费用379,541.93元，无调整事项。（22）律师费135,983.43元。经查，①2017年12月银13号凭证支付律师代理费6,132.07元，合同中反映系与华天物业公司的物业管理纠纷一案聘请的律师费；②2019年3月转9号凭证计提律师费106,500.00元，预提依据中列明官司的律师费；③2016年9月银1号凭证归还上海分公司代支付律师费9,156.63元，款项划入新昌物业公司，其中4,159.68元未见发票及相关性依据。以上合计116,791.75元，应予调减，调减后律师费19,191.68元。（23）复印机租赁费11,944.20元，无调整事项。（24）财产保险费390,860.49元，无调整事项。（25）代付业主建筑垃圾清运费359,686.92元，其中：代收代付垃圾清运费的结余转入322,886.92元（2016年至2019年3月向业主收取垃圾清运费463,393.70元，支付垃圾清运费786,280.62元，结余-322,886.92元）；2019年3月预提垃圾清运费36,800.00元。经查，代收代付垃圾清运费中2018年6月银37号凭证将施工押金1,000.00元误冲减收取的垃圾清运费，应予调增垃圾清运费；2016年5月银21号凭证少计收取的垃圾清运费117.00元，应予调减垃圾清运费。合计调增垃圾清运费883.00元，调整后代付业主建筑垃圾清运费360,569.92元。截止2020年3月31日，尚有36,800.00元的款项未支付。综上（1）-（25）项合计调减管理费用519,522.48元，调整后管理费用为23,729,200.28元。2、管理虹桥豪苑期间其他费用情况。经审计调整后，2016年1月至2019年3月支出24,002,289.26元，其中：主营业务税金及附加156,628.70元；管理费用23,729,200.28元；财务费用116,460.28元。（三）关于在新昌物业公司管理虹桥豪苑期间盈亏情况的查证。综上述（一）、（二）查证，调整后物业管理结余-2,259,414.35元，即亏损2,259,414.35元。（四）截止2019年3月31日应付款项的查证。截至2019年3月31日已列支管理费用但尚未支付的费用2,026,049.20元，经查，2019年12月及2020年1月已支付1,034,275.00元，尚未支付991,774.20元。审计报告第四部分“审计结论”载明：（一）2016年1月至2019年3月新昌物业公司管理虹桥豪苑期间的物业管理等收入21,742,874.91元，支出24,002,289.26元（包含尚未支付费用2,026,049.20元），收支结余-2,259,414.35元，即亏损2,259,414.35元。（二）截止2019年3月31日应收住宅管理费1,475,908.54元，会所商业管理费47,136.80元，合计应收管理费1,523,045.34元。审计报告第五部分“其他说明事项”载明：1、截止2019年3月31日预收住宅管理费409,087.38元，停车费13,440.00元，合计422,527.38元已于2019年10月划入虹桥豪苑新物业公司上海C有限公司。2、本次审计费204,000.00元，由新昌物业公司垫付。对于上述审计报告，新昌物业无异议。虹桥豪苑业委会对三性无异议。双方对如下费用存在争议：1、管理费用支出第（3）项电脑等费用56,249.39元中，电脑7台26,709元、验钞机1,680元、对讲机和安装基站9,760元、税控机1,580元，合计39,729元。虹桥豪苑业委会认为，这些设备新昌物业撤场时均未遗留在小区内，应当按照五年折算三年费用计入支出。新昌物业意见为，原购买电脑7台，2台在工作中报废，其余5台可以返还；对讲机4台可以返还，但没有基站；税控机在使用完毕后需退还税务机关，要求虹桥豪苑业委会配合。其余费用同意折算。如需折算，同意按照五年折算三年的费用计入支出。虹桥豪苑业委会回应意见为，缺损的2台电脑应扣除，同意配合新昌物业退还税控机，其余设备在虹桥豪苑业委会聘请新的物业公司后，已重新添置，虹桥豪苑业委会不同意返还，要求直接折算。2、管理费用支出中的第（4）项办公费等140,204.71元中，支付长宁消防支队、街道房办、天山派出所、居委会联谊餐费、会务费13,380元（未有虹桥豪苑业委会人员参与），礼品费28,592元，探望业主水果篮200元，培训费200元，2017年金钥匙加盟费9,917.60元，2017年吴江水务参观交通费187.50元，合计52,477.10元。虹桥豪苑业委会认为，上述争议费用与小区业主无关，不应当由业主承担；按照新昌物业投标时的文件，每月招待费2,000元，办公费1,000元，两项合计每月3,000元，按照39个月计应为117,000元，现办公费用总数超出了该标准，故上述争议费用应当核减。新昌物业意见为，培训费和加盟费是行业协会的要求，合同中并未约定；参观交通费是房地部门组织长宁各个楼盘项目经理参观吴江的一个楼盘所支出的费用；购物卡是给相关部门。新昌物业投标时的文件中有每月招待费2,000元的标准。上述费用均是虹桥豪苑业委会为管理虹桥豪苑小区支付的，应当由虹桥豪苑业委会承担。3、管理费用支出中的第（6）项办公用品45,260.50元和第（7）项维修材料费227,941.56元。虹桥豪苑业委会认为，新昌物业撤场时没有遗留任何办公用品和维修材料，不符合常理，要求核减20%的费用。新昌物业意见为，小区内有少量的办公用品和维修材料遗留，因后期新昌物业不再购货，故只有少量物品留存，新昌物业不同意核减。4、管理费用支出中的第（10）项其他费用中，支付3-30B车辆理赔款3,488元。新昌物业陈述，该笔款项是3号楼30B室业主在2018年被道闸两次砸到车，除去保险赔付的2,000元，其余由虹桥豪苑业委会赔付。应当计入支出。虹桥豪苑业委会认为，该笔钱款是新昌物业侵权所致，不应当由小区业主承担。5、管理费用支出中的第（11）项人工成本7,227,842.73元，第（14）项保安费5,477,026.48元，和第（15）项保洁费3,148,207.55元。虹桥豪苑业委会认为，人工成本包括新昌物业管理人员25人，管理部13人，工程部9人，保安部3人，属于新昌物业自聘人员。加上外聘保安保洁人员，总计人数有七八十人。虹桥豪苑业委会认为有虚构人员数量的情况，虹桥豪苑小区没有也不需要这么多人进行服务。新昌物业自聘人员没有进行考勤，实际到岗人数无法确认，按照目前虹桥豪苑小区新物业公司的人员架构，自聘物业人员为13人，故人工成本应当核减一半。即使按照虹桥豪苑业委会的投标文件所列人员架构，虹桥豪苑业委会2016年2月工资明细表中的物业主管、管业助理、客服助理、经理助理、保安三人均未列在新昌物业的投标预算中，该7人39个月工资总计1,599,000元，应当核减。外聘人员考勤记录不完全，新昌物业也没有就此与外包公司进行结算，虹桥豪苑业委会认为保安费和保洁费应当核减每月10,000元，计390,000元。新昌物业意见为，新昌物业在投标时已确定物业自聘人员18人及相应岗位，进入小区后，原物业公司有两位客服人员虹桥豪苑业委会要求保留，因监控室需要有4位保安，应虹桥豪苑业委会要求，同时因监控室保安需要相应监控资质，故增加了4个自聘保安，相应外聘保安减少4个；应虹桥豪苑业委会要求，将原行政出纳由1人改为2人，减少了原投标文件中的会所经理兼行政人事岗位1人，故为25人。外聘保安投标时为39人，虹桥豪苑业委会要求增设2个夜班领班及4个车库保安，核减了监控室保安4人，故签约时为41人，实际运营后改为37人。外聘保安、保洁人数根据实际情况在履约过程中进行过调整，原业委会并无异议，故不同意核减。业委会应当保留有当时的会议记录，虹桥豪苑业委会应当提供。虹桥豪苑业委会回应意见为，原物业确有两人留在小区，是工程部人员而非客服人员，但应当包含在18人之内。外聘保安保洁人员之后也做了调减，证明小区实际不需要这么多人员，应当予以核减。新昌物业提供：1、投标文件一份，显示管理人员架构为项目经理1人，管理处8人，工程部9人，外判保安39人，外判保洁25人。员工成本测算表显示雇主责任险为年薪的0.25%，工会费1,500元/年。收入及开支预算表显示员工薪金福利（服务中心9名员工）95,991.83元/月，办公用品费1,000元/月，电话费2,000元/月，交通费200元/月，法律顾问1,000元/月，业务招待费2,000元/月，保安外判工资及福利156,000元/月，维修工工资及福利（工程技术9名员工）65,819.42元/月。2、2016年-2018年保安服务合同及2016年补充协议，2016年合同约定保安数量41人，每人每月4,000元，合计每月164,000元。补充协议约定2016年3月起减少4人，每月到岗保安37人。2017年约定延续原2016年合同。2018年合同约定每月保安人数33人。3、2016年-2018年保洁服务合同，2016年合同约定每月保洁人员25人，每人每月3,600元，合计每月90,000元。2017年约定延续原2016年合同。2018年合同约定每月保洁人数20人。虹桥豪苑业委会对投标文件不认可，虹桥豪苑业委会认可新昌物业系通过招投标成为小区物业管理公司，因前任业委会成员集体辞职，未移交任何材料给本届业委会，故无法核实投标文件。对保安服务合同和保洁服务合同均不认可真实性。虹桥豪苑业委会认为，审计材料中虹桥豪苑业委会提出异议的7人月工资总额41,070元，39个月共计1,599,000元应当核减。6、管理费用支出中的第（13）项福利费206,500.07元中，手机通讯费35,700元，开门利是封1,800元，旅游费9,147.09元，2016年中秋福利4,266元，消防培训费4,340元，会计继续教育培训费299.06元，电工培训费701.26元，2016年workshop昆山会议相关费用3,667.56元，合计59,920.97元。虹桥豪苑业委会认为，上述争议费用与小区管理无关，不应当由小区业主承担，且按照新昌物业预算，每年工会费1,500元，实际支出也超支了，故应当核减。新昌物业意见为，手机通讯费和办公电话不同，是员工为小区管理事务与业主进行联系的合理支出，其他费用也是为小区管理服务所发生，不同意核减。7、管理费用支出中的第（16）项保洁材料205,745.06元。虹桥豪苑业委会认为，该费用包括垃圾袋和清洁剂费用，每月7,000元左右，垃圾袋每月消耗12,000个，平均每天400个，不符合正常用量。现在小区因实行垃圾分类，增加了垃圾桶，每天的垃圾袋用量也远低于该标准，故要求核减一半。新昌物业意见为，小区共8栋楼，计182层，每层配一个垃圾桶，会所2个，游泳池2个，小区公共区域共10个，每天换两次垃圾，故每天用量400个，不同意核减。8、管理费用支出中的第（17）-（20）项中尚未支付的费用。虹桥豪苑业委会认为，尚未实际支付的费用，虹桥豪苑业委会无法掌握实际支付情况，对该费用是否必然发生有异议。新昌物业陈述，尚未支付的费用是按照合同必须要支付的，新昌物业一直按约支付。9、管理费用支出中的第（21）项游泳池费用379,541.93元。虹桥豪苑业委会认为，该费用应当包括政府部门的检测费用，但新昌物业并未提供检测报告，应当核减该部分费用计13,800元。新昌物业意见为，已经提供了水质监测报告，但政府部门的检测费用是支付给政府部门的，不同意核减。10、管理费用支出中的第（22）项律师费19,191.68元。虹桥豪苑业委会认为，该费用并非为虹桥豪苑小区支出，应当核减。新昌物业意见为，新昌物业总公司聘请法律顾问费用，每个楼盘进行分摊，应当由小区业主承担。11、管理费用支出中的第（24）项财产保险费中2016年、2017年的雇主责任险、雇主忠诚险4,347.03元。虹桥豪苑业委会认为，该保险是新昌物业经营风险的范围，不应当由虹桥豪苑小区承担，应当核减。新昌物业意见为，投保的是雇主责任险，忠诚险是附加险，应当由虹桥豪苑小区承担。12、管理费用支出中的第（25）项代付业主建筑垃圾清运费360,569.92元。虹桥豪苑业委会认为，该垃圾清运费系代装修业主支付，应当由产生费用的业主个人承担，不应当由全体业主承担，应当核减。新昌物业意见为，因无法辨认哪户业主丢弃的垃圾，新昌物业为小区整体环境进行清理清运，费用应当由虹桥豪苑小区承担。另外，关于小区公益收入金额问题，新昌物业认为，虹桥豪苑业委会提出的反诉金额不符合事实，其中应当扣除2018年7月新昌物业已向维修基金账户转付的24,000元，及2016年1-4月公共收益部分虹桥豪苑业委会承担的税费9,964.82元。虹桥豪苑业委会陈述，虹桥豪苑业委会主张的金额按照新昌物业提供的历年公共收益金额确定，对核减2018年7月转付的24,000元无异议，但认为虹桥豪苑业委会无需承担税费，不同意扣除该笔费用。经法庭询问，新昌物业确认，该笔公共收益仍在新昌物业公司账户中。一审法院认为：双方当事人主要争议焦点在于：一、新昌物业与虹桥豪苑业委会之间物业管理费用结算模式是酬金制还是包干制。依据双方物业服务合同的约定，明确新昌物业适用酬金制模式，并且对酬金金额进行了约定。故虹桥豪苑业委会抗辩双方实际为包干制的意见，缺乏依据，一审法院难以采信。二、新昌物业为虹桥豪苑小区提供物业管理服务期间的盈亏情况如何确定。双方对于审计报告中新昌物业收入部分无异议，但对管理费用中的支出存在争议。结合审计报告、双方提供证据及双方陈述，一审法院认为，关于电脑等费用中虹桥豪苑业委会提出异议的39,729元，新昌物业确认设备已搬离，虽然新昌物业同意返还部分设备，但考虑到新昌物业撤场至今已逾一年，虹桥豪苑业委会为保障小区正常管理秩序重新添置设备符合实际需要，故新昌物业要求返还的意见，一审法院难以支持。新昌物业所称报废的电脑，因使用年限较短，报废不符合常理，税控机属于必要设备，费用应当计入。该项费用一审法院酌情予以扣减、折算，确定22,242元计入支出，核减17,487元。关于办公费等费用，虹桥豪苑业委会提出异议的费用52,477.10元，关于新昌物业提供的投标文件，双方确定新昌物业系通过招投标与虹桥豪苑业委会缔结物业服务合同，虹桥豪苑业委会对投标文件予以否认，但未能提供相反证据，故一审法院对该份投标文件予以采信。新昌物业投标时确定的预算中已有招待费、交通费的预算，应当认为虹桥豪苑业委会同意新昌物业支出招待费和交通费，故虹桥豪苑业委会提出异议的该部分费用不应核减。培训费、加盟费无法确定系为虹桥豪苑小区支出，属于新昌物业公司管理事务范畴，应当予以核减，金额为10,117.60元。核减后金额与预算相近，尚属合理，一审法院予以确认。关于办公用品费用，虹桥豪苑业委会要求酌情核减20%，办公用品属于消耗品，考虑到新昌物业在2019年第一季度属于延期服务，可能存在消耗原有库存的情况，故虹桥豪苑业委会核减亦没有提供有效依据，故一审法院难以支持。关于车辆理赔款3,488元，系新昌物业与小区业主之间纠纷所致，应当由新昌物业自行承担。关于人工成本、保安费和保洁费，一审法院认为，新昌物业未能提供虹桥豪苑业委会同意或要求新昌物业变更物业自聘及保安人员配置的证据，不足以证明新昌物业变更人员架构曾获得虹桥豪苑业委会认可；新昌物业工作人员及外聘人员考勤管理存在瑕疵，使得虹桥豪苑业委会对物业人员实际到岗情况存疑；结合双方物业服务合同的约定，如管理项目出现赤字，双方应当协商，新昌物业应当提出调整方案。人员成本作为新昌物业物业管理中的重要成本，新昌物业负有合理规划、严格控制、及时调整的义务，在合同约定的小区收益部分基本不变的情况下，如出现亏损情况，为小区整体利益考虑，新昌物业作为管理方应当及时向虹桥豪苑业委会提出，双方协商调整管理方案。但新昌物业并未就此及时告知虹桥豪苑业委会。故该部分人员成本费用应当予以核减。考虑到，审计报告已查证确定新昌物业的人员成本费用，新昌物业陈述的增加监控室保安的情况符合常理，亦有利于增强小区安全保卫工作；保留两位前物业公司人员的情况符合实际，且新昌物业在管理过程中已调整过外聘人员的人数，一审法院综合上述因素，酌情予以核减525,000元。关于福利费，虹桥豪苑业委会提出异议的费用52,477.10元，手机通讯费对于提高物业管理人员工作积极性，保障小区业主与物业管理人员沟通的及时性、有效性具有积极作用，其他费用用途、金额尚属合理，故一审法院不予核减。关于保洁材料费，虹桥豪苑业委会认为消耗量过高，不符合常理。根据新昌物业陈述的小区垃圾桶设置情况，一审法院认为虹桥豪苑业委会认为过高的依据不充分，不予核减。关于管理费用中尚未支付的费用，属于按约必须支付的费用，应当计入支出。关于游泳池费用，虹桥豪苑业委会的意见缺乏事实依据，律师费金额尚属合理，符合预算，一审法院对虹桥豪苑业委会的异议难以采信。关于雇主责任险，已包含的预算中，忠诚险并未单列，故该部分费用，一审法院不予核减。关于代付业主垃圾清运费360,569.92元，属于特定业主需要承担的费用，新昌物业未能及时向业主主张，由此导致的损失不应当由全体业主承担，故该部分费用，一审法院予以核减。综上，管理费用支出共计核减916,662.52元。按照审计结论中新昌物业收入2,174,2874.91元，支出核减后为23,085,626.74元计算，新昌物业管理虹桥豪苑小区期间亏损1,342,751.83元，该亏损金额由虹桥豪苑小区负担，从小区维修资金账户列支。三、关于公益收入的金额。根据审计报告，按照新昌物业利润表记载，公共收益为1,471,524.20元。虹桥豪苑业委会主张的金额与该金额有差异，虹桥豪苑业委会确认新昌物业曾向小区维修基金账户划转24,000元，该笔费用应当扣除。另有2016年1月-4月税费9,964.82元，因属于必然发生的费用，新昌物业要求扣除，具有法律依据。故公共收益按照1,471,524.20元确定。该笔费用，新昌物业应当支付至小区维修基金账户。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定,于二〇二〇年七月三十一日判决：一、上海市长宁区虹桥豪苑业主委员会应于判决生效之日起十日内向新昌物业管理（深圳）有限公司上海分公司支付管理亏损1,342,751.83元（该款项从上海市长宁区虹桥豪苑业主大会维修资金账户列支）；二、新昌物业管理（深圳）有限公司上海分公司应于判决生效之日起十日内向上海市长宁区虹桥豪苑业主委员会支付公共收益1,471,524.20元（该款项付至上海市长宁区虹桥豪苑业主大会维修资金账户）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币24,875元，由新昌物业管理（深圳）有限公司上海分公司负担10,092元，上海市长宁区虹桥豪苑业主委员会负担14,783元。一审反诉案件受理费人民币9,168元，由新昌物业管理（深圳）有限公司上海分公司负担8,970元，上海市长宁区虹桥豪苑业主委员会负担198元。审计费人民币204,000元，由新昌物业管理（深圳）有限公司上海分公司与上海市长宁区虹桥豪苑业主委员会各半负担。二审期间,双方当事人均未提供新的证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审中，根据上诉人新昌物业的上诉请求，双方当事人的争议焦点集中在一审法院核减的新昌物业人工成本、代付业主建筑垃圾清运费是否妥当及审计费用的负担是否合理的问题。对于一审法院核减的人工成本，经本院审查审计报告及新昌物业自行提供的招标文件及双方的物业服务合同，并无不妥，本院依法予以维持。新昌物业未能提供充分证据证明其超出招投标文件中人员人数而增加人力成本的必要性与合理性，及已经按照物业服务合同的规定履行相应的程序，因此，新昌物业以虹桥豪苑已经客观上享受了相应服务为由主张人力成本不应核减的上诉主张，并不成立，本院不予采纳。关于代付业主建筑垃圾清运费，如一审法院所述，其属于虹桥豪苑小区特定业主应自行承担的费用，新昌物业代付后应当及时向特定业主主张。上诉人未能及时向特定业主主张，由此导致的损失不应当由全体业主共同承担。新昌物业提出的建筑垃圾清运费收费标准过低，不能成为其怠于向特定业主主张、怠于对建筑垃圾清运实行精细化管理的理由，故本院维持一审法院核减代付业主建筑垃圾清运费的认定。另，关于审计费用的负担，新昌物业上诉称应造成审计的原因与责任均在于虹桥豪苑业委会，但并无实据，故一审法院认定由当事人双方各半负担，并无不妥，本院依法予以认可。综上所述，上诉人新昌物业管理（深圳）有限公司上海分公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12,655.69元，由上诉人新昌物业管理（深圳）有限公司上海分公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年十月二十七日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……