广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初7238号原告:清远市荣景投资有限公司，住所地：清远市清城区**************（广发大厦第16层01室）。法定代表人：陈其轲，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱煜蓓，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓霞，广东正鑫律师事务所律师。被告：刘红兵，男，1982年9月6日出生，汉族，户籍地址：湖南省常宁市**************，住所地：广州市天河区*****科珠机械工程街B18，公民身份号码430************210。被告：滕艳菊，女，1983年7月25日出生，汉族，户籍地址：湖南省常宁市***************，住所地：广州市天河区*****科珠机械工程街B18，公民身份号码430************168。委托诉讼代理人：刘红兵，情况同上。原告清远市荣景投资有限公司（以下简称荣景公司）与被告刘红兵、滕艳菊商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卓霞、邱煜蓓和被告刘红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告与被告签订的编号为201**********858的商品房买卖合同及相关补充协议;2、判令被告向原告支付违约金47734.9元；3、请求法院依法判令被告向原告支付逾期付款违约金，每日按照逾期付款金额的0.03计算至合同实际解除之日至暂计算至2020年6月24日为222144.30元；4、判决被告立即配合原告到房管部门办妥清远市清城区**********************的商品房合同解除的全部手续及协助原告办理涉案房屋住宅专项维修资金的退款手续。5、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年7月3日签订了商品房买卖合同及相关补充协议，双方约定被告购买原告位于清远市清城区***********************的商品房，合同总价款为人民币477349元。双方还在关于付款方式调整的补充协议第一条约定房款477349元被告分十一期向原告支付完毕；第二条约定乙方未能按照本协议的约定按时支付任一期购房款的，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方应按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；同时甲方也有权取消乙方的分期付款方式，并要求乙方在15天内一次性支付全部剩余购房款。如乙方仍未在15天内一次性支付全部剩余购房款，则甲方有权从上述15天期限届满之日起按日向乙方收取全部剩余购房款万分之五的违约金；同时甲方也有权解除合同，并要求乙方另行支付房款总额的10%作为违约金，甲方在乙方已付款中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回给乙方。在商品房买卖合同及相关补充协议签订后，被告没有按照约定向原告支付房款，仅支付了部分首期款47349元，在原告多次催促下至今仍未支付房款430000元及违约金。现原告已经无法联系上被告，双方签订的商品房买卖合同完全无法继续履行。原告已经按照合同约定向被告发出了一次性支付剩余房款通知书，但是被告仍然未支付房款，根据合同约定原告有权解除双方签订的商品房买卖合同。根据中华人民共和国合同法第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：一、因不可抗力致使不能实现合同目的；二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五、法律规定的其他情形的规定及原被告双方的约定，原告有权解除双方签订的商品房买卖合同及相关补充协议，并要求被告另行支付房款总额的10作为违约金及支付逾期付款违约金，被告应当立即配合原告到房管部门办妥合同解除的全部手续。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。两被告答辩称，我同意解除合同，但需要按照银行的利息计算，房屋的增值应归我方。如果按照原告诉请求要支付违约金的，我方不同意解除合同。请求法院拍卖房屋用来抵债。本院经审理认定事实如下：原告荣景公司（甲方）与被告刘红兵、滕艳菊（乙方）于2014年7月3日签订了一份编号为201**********858的《商品房买卖合同》及补充协议，约定两被告购买原告位于清远市清城区***********************的商品房，合同总价款为人民币477349元。双方还在关于付款方式调整的补充协议第一条约定房款477349元被告分十一期向原告支付完毕，其中首期款143349元须于2014年7月3日前付清，第二期38000元须于2015年2月1日前付清，第三期38000元于2015年5月1日前付清，第四期38000元于2015年8月1日前付清，第五期38000元于2015年11月1日前付清，第六期33000元于2016年2月1日前付清，第七期33000元于2016年5月1日前付清，第八期29000元于2016年8月1日前付清，第九期29000元于2016年11月1日前付清，第十期29000元于2017年2月1日前付清，第十一期29000元于2017年5月1日前付清。第二条约定乙方未能按照本协议的约定按时支付任一期购房款的，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方应按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；同时甲方也有权取消乙方的分期付款方式，并要求乙方在15天内一次性支付全部剩余购房款。如乙方仍未在15天内一次性支付全部剩余购房款，则甲方有权从上述15天期限届满之日起按日向乙方收取全部剩余购房款万分之五的违约金；同时甲方也有权解除合同，并要求乙方另行支付房款总额的10%作为违约金，甲方在乙方已付款中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回给乙方。在商品房买卖合同及相关补充协议签订后，两被告仅于合同签订当天支付了部分首期款47349元，其余购房款一直未支付。原告于2014年10月16日向两被告发出《催款通知书》，告知两被告应于2014年8月1日前支付首期分期楼款，要求两被告于通知发出之日起7日内支付首期分期楼款，否则将根据《认购书》约定，追究其相关法律责任。2015年4月2日原告又向两被告发出《催款通知书》，要求两被告在通知发出之日起五日内付清欠款。其后，原告分别于2016年12月5日、2019年8月8日向两被告发出《催款通知书》，要求两被告支付购房款。2020年3月11日又向两被告发出《一次性支付剩余房款通知书》，要求两被告在通知发出之日后十五天内一次性支付除已付房款外的剩余房款430000元及违约金208599.3元，否则依据《商品房买卖合同》及补充协议追究违约责任。被告在庭审中承认收到2014年和2015年的《催款通知书》并陈述其在2015年向原告明确表示因为经济问题无法继续履行合同要求退房，但原告的销售人员不同意退房而是要求继续履行合同，被告认为，原告在其没有付清款项的情况下应该解除合同，不应该一直计算违约金。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同和补充协议是双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，应为有效协议，双方均应按协议约定执行。原告已根据合同和补充协议约定将涉案商品房交付两被告，两被告亦应根据合同和补充协议约定按时支付购房款，但两被告仅在签订合同当日支付了部分首期款47349元，剩余购房款一直未支付，其行为已经构成违约，依法应承担违约责任。原告起诉请求解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议并由两被告支付违约金依据充分，本院予以支持。合同解除后，被告应协助原告办理合同解除手续和涉案房屋住宅专项维修资金的退款手续。补充协议约定了乙方违约须支付两项违约金，一是逾期付款违约金，二是房款总额10%的违约金47734.9元，对于第二项违约金本院予以支持，对于逾期付款违约金，补充协议约定购房款分十一期支付，而两被告仅于合同签订当日即2014年7月3日支付部分首期款47349元，其余首期购房款和另外十期购房款一直未予支付，两被告已以其自身行为表明其将不履行合同义务甚至二人还曾于2015年向原告明确表示无法履行合同要求退房，在此情况下原告应及时采取解除合同等必要措施以避免扩大损失，但原告却坚持要求两被告继续履行合同支付购房款，对扩大的损失应由原告自行承担。涉案房屋现在的价值距离两被告购买时已经增值近一倍，在房款总额10%的违约金已获得支持的情况下，原告未能举证证明该违约金尚不足以弥补其实际损失，故对原告要求两被告支付逾期付款违约金的请求，本院不予支持。对比两被告应支付给原告的违约金和两被告已经交纳的部分首期款，两被告尚应支付385.9元（47734.9元-47349元）给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告清远市荣景投资有限公司与被告刘红兵、滕艳菊签订的编号为201**********858的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告刘红兵、滕艳菊于本判决生效之日起十日内向原告清远市荣景投资有限公司支付385.9元；三、被告刘红兵、滕艳菊于本判决生效之日起十五日内配合原告清远市荣景投资有限公司到房管部门办理涉案房屋（位于清远市清城区***********************）的合同解除手续并协助原告办理该房屋住宅专项维修资金的退款手续；四、驳回原告清远市荣景投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5636元，由原告负担2036元，两被告负担3600元。财产保全费4256元，由两被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  麦焕琼二〇二〇年九月二十七日书记员  余晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。