浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初10858号 原告胡姗女，女，1964年8月29日出生，汉族，住浙江省淳安县。 原告李应福，男，1963年6月9日出生，汉族，住浙江省淳安县。 二原告共同委托代理人余玮，女，1990年9月28日出生，汉族，住浙江省淳安县。 二原告共同委托代理人李家康，男，1990年8月15日出生，汉族，住浙江省淳安县。 被告杭州荣洁物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区丁兰街道明珠街**德珠商务中心******。 法定代表人洪永林，该公司执行董事。 委托代理人陈先恳，北京德和衡（杭州）律师事务所律师。 被告杭州德珠投资管理有限公司，住所地浙江省杭，住所地浙江省杭州市江干区临丁路****** 法定代表人陈道义，该公司总经理。 委托代理人金亮新，浙江君安世纪律师事务所律师。 原告胡姗女、李应福诉被告杭州德珠投资管理有限公司（以下简称德珠公司）、杭州荣洁物业管理有限公司（以下简称荣洁公司）合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，依法由审判员晁敏独任审判，公开开庭进行审理。原告胡姗女、李应福及其委托代理人余玮、李家康，被告荣洁公司的委托代理人陈先恳，被告德珠公司的委托代理人金亮新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡姗女、李应福诉称，2013年10月20日，原告与德珠公司签订《房屋买卖合同》，原告以295333元的价格向德珠公司购买德珠公司商业综合用房A幢二层227室房产，原告已全额支付上述购房款。2013年10月20日，原告与荣洁公司签订《杭州德珠商务中心公寓楼/商铺委托经营管理合同书》（以下简称委托经营合同），约定原告将上述A幢二层227室商铺授权给荣洁公司代管出租，委托期限自2013年12月15日至2023年12月15日，原告在第五年可委托荣洁公司进行转让，荣洁公司应在接到原告的转让通知后100天内进行转让，或荣洁公司应以原告实际认购时的合同价138%进行受让。2018年9月6日起，原告多次向荣洁公司发出商铺转让通知，要求按照委托经营合同进行物业转让，原告多次联系荣洁公司负责人协商商铺转让事宜，但至今荣洁公司并未按照合同约定期间转让商铺，并且拒绝履行委托经营合同项下额商铺受让义务。2013年，德珠公司在向原告宣传商铺时承诺该商铺5年后可以合同价138%回购，该承诺对原告与其最终签订《房屋买卖合同》有重大影响，同时《房屋买卖合同》第十三条约定，若原告所够商铺不能办理“三证”，原告有权要求回购。故诉至法院，诉讼请求：一、判令被告荣洁公司、德珠公司以购买价格295333元的138%回购德珠公司商业综合用房A幢二层227室，计357879.54元；二、判令被告荣洁公司支付自2018年12月15日至回购完成之日的实际应付租金（按被告荣洁公司向承租人实际收取租金的90%计算，扣除原告已收租金12386.27元）；三、本案诉讼费由两被告承担。 被告荣洁公司辩称：一、《委托经营合同》第三条第二款所约定的有关房产转让及按实际认购时合同价138%受让的内容，因原告在合同约定的有权转让的时限内仍未取得房屋的所有权，故其至今无权处分该房产，按照法律规定，双方约定的该项效力待定条款内容应当认定为无效。首先，《房屋买卖合同》所载明的房屋出让方是被告德珠公司，收取房款的也是德珠公司，被告荣洁公司与案涉房产不存在物权上的关系，不具有由荣洁公司回购的事实基础。案涉房产的所有权已经于2015年9月1日由被告德珠公司转移至后珠股份经济合作社名下，被告不具备受让房产的客观条件，原告也不具备转让房产的权利。其次，《委托经营合同》的法律性质是委托合同，而不是房屋买卖合同，房屋买卖并不是明确了价款即可成立，至少还应包括付款条件，如分期还是一次性支付，每年支付比例，支付时间等，原告据此提出回购请求是有悖于事实的。二、《委托经营合同》第三条第二款规定的受让属于附条件的受让。首先，原告对房屋具有所有权或处分权；其次，程序上有特定条件，合同约定原告提出转让申请的时间节点仅限于第五个年度，而且要求提出转让必须提前50个工作日通知被告，被告接到通知后在100天内进行转让，通过推介转让经过100天仍然没有人受让的，才考虑是否予以直接受让；第三，需要原被告双方就买卖的全部条件达成合意。三、《房屋买卖合同》第十三条约定：“出让方保证其出让的房屋不属于村集体经济组织自留的部分，可以按政府部门的规定办理房屋权属证书。”可是按照房产交易产权登记申请受理单载明的内容，该产权却属于后珠集体经济组织的自留产权，不动产登记信息查询记录显示，案涉房产已经于2015年9月1日转移。即使原告要将房产转让他人，原告也应先行取得现产权人的书面认可，而原告未取得现产权人同意，显然不符合转让条件。四、按《委托经营合同》第三条第3款约定，第六年至第十年是按实际所得租金的占比给付租金，对此被告已经通过对整个商场的全部商铺所收租金进行统筹，于2019年1月11日和2019年8月6日分别二次如数支付了第六年度租金12386.27元，不存在欠付的情形。综上，应当驳回原告的全部诉请。 被告德珠公司辩称：一、原告与被告德珠公司之间实际上是房屋的使用权转让合同关系，也就是长期租赁关系。原告与被告之间签订的房屋使用权转让租赁合同，但是原告方未提供该合同，而是提供了所谓的房屋买卖合同。根据原被告方提供的租赁合同来看，双方对该房屋的租赁关系，特别是租赁标的，租赁期限、租金的支付方式和如果未来政府批准允许办证等事项，都作了约定。而原告提供的房屋买卖合同是在签订房屋租赁合同的同时另行签订的，目的是为了给原告提供对外融资和经营的便利。《房屋买卖合同》第十三条明确，商铺是村级留用地，是不能办证的。如果若干年后，政府批准允许办证才可以。因此合同第十三条约定，房产不能办证，也不能退房，也不能退款。第十三条最后一款明确写了以上约定是双方当事人的特别约定，双方当事人不得依照本合同来主张退房解除合同等，既然有这样的约定限制退房，原告主张的回购与买卖合同是冲突的，如果其继续坚持回购，就是违约，不能得到法律支持。二、涉案的商铺根据德珠公司两个股东的资产划分协议，是属于德珠公司名下的资产，但是基于杭州市的留用地政策，政府要求必须有51%的地产要在经济合作社名下，实际上归属德珠公司的资产是挂靠在股东后珠经济合作社名下。这种挂靠，是根据政策的要求直接挂过去的，没有买卖合同也不是买卖关系，只是一个产权的行使，并不影响原告与被告之间签订使用权的转让合同，原告一直对案涉房屋占有、使用、收益。 本院经审理查明的案涉事实如下： 2013年10月20日，出让方德珠公司（甲方）与受让方胡姗女、李应福（乙方）签订《房屋买卖出让合同》一份，约定甲方将德珠公司商业综合用房A幢二层227室房屋转让受让人。该房屋面积为17.97平方米（含公摊面积）。该房屋单价为每平方米16434.78元，总计295333元。乙方于2013年10月20日前一次性付清房款。甲方在2013年12月15日前将符合合同约定的房屋交付受让方使用。房屋达到交付使用条件后，出让方应书面通知受让方办理交付手续。出让方保证其出让受让方的房屋不属村集体经济组织自留部分，可以按政府部门的规定办理房屋权属证书。考虑到甲方土地现为村级留用地，目前三证只能以幢以层办理，分割到户须等政府部门的政策变动后另行通知办理，等。 同日，出让方（甲方）德珠公司与受让方（乙方）胡姗女、李应福签订《房屋使用权转让（租赁）合同》1份，约定：甲方对德珠商务中心拥有独立、完整、并无任何争议的本合同书下所涉权利，乙方对房屋的土地性质、房屋使用权情况充分了解后，同意使用（承租）该房屋及有关设施。甲方拟出租给乙方的房屋坐落在德珠商务中心A幢227室，建筑面积17.97平方米。甲方使用权转让给乙方的房屋用途按照规划为商业综合用房。租赁期限：第一阶段使用权期间自2013年12月15日起至2033年12月15日止，共计为20年；使用期限届满时，甲、乙双方应当按照本合同约定的使用权条件自动续订长期使用合同，双方同意不再另行签订使用权合同。第二阶段使用权期间自2033年12月15日起至2053年12月15日止，共计20年，同时本合同作为续订合同继续有效；在续订合同的使用权期间届满时，甲、乙双方应当依照本合同约定的使用权条件再次自动续订第三阶段长期使用权合同。使用权（费用）及支付方式：甲方就三个阶段的使用权收取的全部租金总额为295333元，该房屋租金总额按不同阶段约定的分摊比例：第一阶段租金为100%，第二、三阶段租金各为0%；付款方式为：一次性付款，乙方在2013年10月20日一次性付清合同租金总额295333元。甲方承诺于2013年12月15日前将房屋交付给乙方使用。在本合同约定的房屋交付时间前，甲方允许乙方对该房屋的使用权进行权利承租或转让；在本合同约定的房屋交付时间之后，乙方有权对该房屋使用权进行权利承租或转让，等。 2014年8月5日，被告德珠公司向原告胡姗女开具发票1份，载明：房款（永久使用权转让），17.97平方米，金额295333元。 2013年10月20日，委托人（甲方）原告胡姗女、李应福与受托人（乙方）被告荣洁公司签订《杭州德珠商务中心公寓楼/商铺委托经营管理合同书》1份，约定：甲方自愿将认购/认租的杭州德珠商务中心A幢227室，面积17.97平方米，用途为办公/商铺，委托给乙方统一管理、统一代租、整体经营。委托期限：2013年12月15日至2023年12月15日。委托期限内产生的物业管理费、维修等费用由乙方承担，乙方完全拥有该房屋的使用权和出租权，行使完整的收益权。该房屋产生的租金：前三年租金甲方已经在认购时通过乙方一次性优惠减除，乙方无须支付任何费用；第四年按实际认购时的合同价8%即23627元，第五年按实际认购时的合同价9%即26579元（含税），同时在第五年甲方可委托乙方进行物业转让，必须提前50个工作日通知乙方登记，乙方接到通知后在100天内进行转让，或乙方需以甲方按实际认购时的合同价138%进行受让，但乙方受让的费用由甲方承担；在第六年至第十年按实际所得租金甲方占90%，乙方占10%进行分配，税费甲乙双方各自承担，经营风险与甲方无关，甲方不得以所有权人身份主张在此期间的租金损益，并不得要求任何形式的补偿，等。 2015年6月11日，被告德珠公司取得杭州市江干区德珠商务中心6幢1-3层房屋的所有权登记，后于2015年9月1日转移所有权登记。受理日期为2015年8月31日的杭州市住房保障和房产管理局房产交易产权登记申请受理单显示，出方德珠公司，受方杭州后珠股份经济合作社，登记类别：转移登记（其他），房屋坐落杭州市江干区德珠商务中心6幢1-3层。2015年9月1日，杭州后珠股份经济合作社取得杭州市江干区德珠商务中心6幢1-3层所有权登记。 另查明，杭州德珠商务中心6幢即A幢。 原告向本院提交宣传单1份，载明：德珠商务中心，10年委托经营/5年保底包租/5年后合同价138%回购，等 2018年9月7日，寄件人原告李应福在浙江省淳安县××镇××路××号××份信函，信函的收件人陈仁爱，收件人单位被告德珠公司，地址浙江省杭州市××镇××街××号。 2019年1月11日，被告荣洁公司支付原告胡姗女租金收益8502.93元，2019年8月6日支付原告胡姗女租金收益3883.34元，共计12386.27元。 以上事实，有原告提供的房屋买卖合同、购房发票、委托经营管理合同、宣传单、邮政系统截图，被告荣洁公司提交的委托经营管理合同、房屋买卖合同、房产交易产权登记申请受理单、个人业务财务回单，被告德珠公司提交的房屋使用权转让（租赁）合同及原、被告庭审陈述为证。对原、被告提交的其他证据，本院不予确认。 本院认为，本案的争议焦点一：原告是否有权要求被告德珠公司、荣洁公司回购案涉商铺。关于荣洁公司是否需回购案涉商铺，根据原告与荣洁公司签订的委托经营管理合同约定，荣洁公司确有义务以原告认购时合同价的138%受让案涉商铺，但前提是原告在委托经营管理的第五年提前50个工作日通知荣洁公司登记，虽然原告提交了邮政系统截图，但截图中载明的收件人、收件地址无法证明原告系向荣洁公司邮寄，且现有证据无法证明邮寄的材料内容，故本院认为，现有证据无法证明原告确已按合同约定向荣洁公司履行通知义务，原告应承担举证不能的不利后果，对原告要求被告荣洁公司回购案涉商铺的诉请，本院不予支持。关于德珠公司是否需回购案涉商铺，本案中原告与被告德珠公司签订了房屋使用权转让（租赁）合同及房屋买卖合同，但两份合同中均没有条款约定德珠公司有义务按原告认购时合同价的138%回购案涉商铺，故对原告要求被告德珠公司回购案涉商铺诉请，本院不予支持。二、对原告要求被告荣洁公司按向实际承租人收取租金的90%支付自2018年12月15日起至回购之日的租金，本院认为，根据原告与荣洁公司签订的委托经营管理合同约定，第六年至第十年按实际所得租金原告占90%，被告荣洁公司占10%进行分配，税费甲乙双方各自承担，即自2018年12月15日起应按实际所得租金计算原告应得租金；被告荣洁公司已于2019年1月11日支付原告租金收益8502.93元、2019年8月6日支付原告租金收益3883.34元，共计支付12386.27元，原告无证据证明荣洁公司存在少付租金的情形，故对原告该项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告胡姗女、李应福的诉讼请求。 案件受理费6668元，减半收取为3334元，由原告胡姗女、李应福负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  晁 敏 二〇二〇年十月三十一日 代书记员  董颖子