贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终2241号 上诉人（原审被告）：袁福唯，女，1985年11月18日生，汉族，住贵州省兴义市。 被上诉人（原审原告）：贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司，住所地贵州省兴义市桔山城市中心区会展中心**。 法定代表人：李从禹，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘洋，贵州心达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任映蓁，贵州心达律师事务所律师。 上诉人袁福唯因与被上诉人贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司（以下简称“梦乐城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初11830号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 袁福唯上诉请求：1、判决撤销一审判决，并改判驳回梦乐城公司对袁福唯的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由梦乐城公司承担。 事实及理由：一审判决事实认定不清，适用法律错误。第一，一审法院认定案涉租赁合同2019年10月10日解除错误。一审法院已经查明袁福唯是2019年9月由于与梦乐城公司因租金支付方式产生分歧而未支付当月的管理费及水费，袁福唯于2019年9月30日向梦乐城公司提交了退柜申请，从梦乐城公司当时的微信回复内容来看，系已经同意袁福唯解除合同的申请，合同解除时间应当是2019年9月30日，即袁福唯提出退柜申请而梦乐城同意的时间，属于双方协商一致的约定解除。至于梦乐城公司要求袁福唯支付至2019年10月3日的各种费用，袁福唯不存在违约，且合同已经解除，费用结算至10月3日无依据。在合同解除后，梦乐城公司于2019年10月10日向袁福唯发律师函要求解除合同就不能构成对合同的再次解除。同时，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十三条即合同的约定解除，而未适用《中华人民共和国合同法》第九十四条即法定解除，也系一审法院认可双方是约定解除合同。因此，一审法院认定合同解除时间以梦乐城公司送达律师函时间2019年10月10日错误，判决袁福唯支付梦乐城公司2019年10月1日至10月10日的租金错误。第二，一审认为系袁福唯违约导致，但袁福唯已经与梦乐城公司于2019年9月30日协商解除了合同，已经支付租金至2019年9月30日，袁福唯不欠付梦乐城公司租金，仅是未支付2019年9月的物管费及水费。鉴于物管费及水费是在业主使用月份届满后产生，以及9月30日之后结算，合同已经于9月30日解除，袁福唯在合同履行期并未违约。同时，袁福唯与梦乐城公司签订的租赁合同约定逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，梦乐城公司方可书面通知袁福唯解除合同并支付违约金。袁福唯欠付的仅是9月份水费及物管费，该费用履行期应当支付之日起一个月内，合同履行期间袁福唯无违约行为，梦乐城公司在合同履行期内，2019年9月21日就对袁福唯租赁的商铺停止能源（电）供应，因此，本案并非因违约解除，而是双方一致同意后解除，一审认定袁福唯违约系事实认定错误。第三，一审法院认定袁福唯违约并判决袁福唯承担违约金56446元，袁福唯并未违约，不应适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定。关于违约金数额，即便袁福唯存在违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，梦乐城公司仅是在双方约定解除合同后，袁福唯未支付合同解除前一个月的物管费和水费，一审判决袁福唯支付违约金56446元无法律依据，该金额明显过分高于梦乐城公司的损失。 梦乐城公司二审辩称,1、袁福唯与梦乐城公司并未就解除合同达成一致意见。袁福唯作为违约方，不享有解除合同的权利。根据租赁合同约定，袁福唯作为承租方不得擅自停业，而租赁合同约定的租赁期限届满日为2020年10月31日，因此袁福唯在2019年9月30日提出的撤柜申请已经构成违约。在其不具有解除合同的权利下，其与梦乐城公司虽然仍有权协商解除合同的事宜，但梦乐城公司要求袁福唯结算支付全部费用至2019年10月3日方才同意袁福唯撤柜，袁福唯并未同意此解除条件，应视为双方未就解除合同达成一致，一审认定的事实并无不当，适用《中华人民共和国合同法》第九十三条并无不当，该条除规定当事人协商一致，可以解除合同外，也规定了当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。并且一审还同时适用了第九十六条关于约定解除合同的权利的行使方式的规定，所以一审法院在认定解除事实上不存在认定事实错误或者适用法律错误。2、梦乐城公司在一审中已经举证证明袁福唯的违约行为，其不存在违约行为的抗辩不能成立。根据租赁合同的约定，袁福唯应当在每月15日前支付三个月的租金和相关费用。从《帕兰朵欠费明细》可以证明，袁福唯应在2019年9月15日前支付2019年9月1日至2019年11月30日的租金等，但其并未支付，且其在庭审中也自认欠付梦乐城公司2019年9月的物管费、水费，因此梦乐城公司已经向法庭举证证明袁福唯的违约行为，并且正是由于袁福唯存在上述违约行为，梦乐城公司才得以行使合同约定的解除合同的权利，即一审法院已确认梦乐城公司解除合同行权效力的判决确认了袁福唯的违约行为的存在。3、梦乐城公司主张的违约责任并不违反法律的规定，原审予以支持并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，同时《中华人民共和国合同法》第一百一十四条也规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。即梦乐城公司与袁福唯在合同中就迟延支付各项费用而应承担的支付违约金的约定并不违反《中华人民共和国合同法》的相关规定。并且袁福唯迟延支付相关费用和迟延履行腾房义务实质上造成了梦乐城公司的资金占用损失和房屋占用损失，因为合同提前解除，导致房屋空置和梦乐城公司原本基于房屋租赁合同应收租金的损失，前述损失显然远远高于梦乐城公司主张的违约金，故原审予以支持并无不当。综上，袁福唯的上诉理由缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉。 梦乐城公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认梦乐城公司与袁福唯签订的《租赁合同》(编号:KM4-L2-YLM-ZL-22)已经解除；2.请求人民法院依法判决袁福唯立即履行腾空租赁房屋的义务；3.请求人民法院依法判决袁福唯向梦乐城公司支付截至2019年11月15日的租金38066.99元、物管费3412.50元、推广宣传费500元、水费2021元、滞纳金1783.76元、违约金56446元，以上合计102230.25元；4.请求人民法院依法判决袁福唯以逾期未交费用44000.49元为基数，按2%/月支付自2019年11月15日起至实际支付完毕之日止的滞纳金；5.请求人民法院依法判决袁福唯按940.77元/日向梦乐城公司支付自2019年11月16日起至搬离之日的租金及物管费(其中租金标准为828.1元/日，物管费标准为112.67元/日)；6.本案诉讼费由袁福唯承担。 一审法院查明，2015年8月4日，梦乐城公司作为出租方（甲方）与袁福唯作为承租方（乙方）签订合同编号为KM4-L22-YLW-ZL-22的《贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司房屋租赁合同》，合同约定，甲方将坐落在贵州省兴义市金州体育城A4地块2楼，实用面积676平方米的房屋出租给乙方用于经营美容美发，租赁期为五年，即2015年11月1日至2020年10月31日。该房屋的租赁期自甲方同意的免租装修期届满次日起经营的，租金为第一年租金按照30元/平方米/月计算，第二年租金按照32.1元/平方米计算，第三年租金按照34.35元/平方米/月计算，第四年租金按照36.75元/平方米/月计算，第五年租金按照39.32元/平方米/月计算。租金支付方式按照租金计算方式进行租金计算的乙方需在经营月份之前月的十五日缴纳三个月的租金和相关费用，乙方因自己原因逾期付款，甲方需向乙方每天收取欠款的5‰滞纳金。租赁期和免租装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和使用的费用均应由乙方承担。其他费用约定：甲方提供商场内基础照明，含乙方柜区内基础照明，乙方需在专柜增加次照明，需向甲方交纳实际用电每度1.5元的电费；物管费5元/㎡/月（含空调使用费）；水费：4.4元/吨；推广宣传费1000元/月。乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同，由乙方承担违约责任；乙方逾期支付租金或合同约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.5%向甲方支付滞纳金，逾期支付上述任何款项超过10天的，甲方或甲方指定的物业管理公司有权停止有关能源、设施、设备等供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。若乙方需于本合同约定的营业时间内暂停或停止营业，乙方应事先书面通知甲方并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业，乙方擅自停止营业达到十天（含）以上的，视为乙方擅自中途退租。甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：1.未征得甲方书面同意改变房屋用途；2.未征得甲方书面同意改变房屋结构或造成房屋主体结构损坏的；3.擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；4.逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；5.按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业；6.将该房屋用于任何非法目的或乙方营业执照所列经营范围以外目的；7.违反本合同的其他规定，且在甲方书面通知后七日内乙方未予纠正的；8.进入清算程序，或乙方之财产被强制执行，或乙方被接管人接收的；9.申报之任意一个月营业额与实际营业额相差1%以上的；10.不按本合同约定商号名称进行经营，或经营产品及服务不符合本合同约定的；11.未能在合同约定的开业日获得其经营所需的所有证照、资质和许可的。乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离房屋，将不可移动物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担，经甲方同意保留房屋原状的，乙方添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿或赔偿；甲方有权在逾期满7日后选择（1）由公证人员（2）律师（3）无利益的第三方在场的前提下开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责，对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该物品向乙方收取仓储费用，该物品被搬出后，甲方应及时通知乙方领取该物品，如乙方在甲方通知发出后二个月内未领取物品，视为乙方放弃该物品的所有权，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该物品。甲方在上述过程中发生的公证费、律师费由乙方承担；租赁期满或本合同提前解除，乙方交还该房屋时，如甲方发现该房屋或本合同附件所列的装修、设备和设施被损坏或遗失、机房有权要求乙方赔偿损失，并可从租赁保证金中扣除。如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿差额。此外，合同中还对房屋修缮责任、双方权利义务、保险及转租、转让和交换等其他事项作出了约定。合同尾部甲方处梦乐城公司加盖公章，乙方处袁福唯签字捺印。同日，袁福唯与黔西南州安信物业管理有限公司就承租房屋签订了《物业管理协议》。2019年9月30日，袁福唯通过微信方式向梦乐城公司工作人员提出申请，载明：本专柜帕兰朵由于经营不景气，无法按贵商场的规定按时交付租金及相关费用，特向贵商场提出退柜申请，我柜将在提出申请后3个工作日内搬离相关物品，望领导批准为谢。贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司工作人员回复袁福唯：“改好后将原件给我，店铺所有费用结算到10月3日，结算到10月3日的费用及违约金缴纳清楚方可撤场。”2019年10月10日，梦乐城公司通过微信方式向袁福唯发送贵州心达律师事务所律师函，载明：“袁福唯：贵州心达律师事务所系贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司（以下简称“梦乐城商管公司”）常年法律顾问，就阁下逾期向梦乐城公司交纳租金、管理费等事宜正式函告如下：按照2015年8月4日阁下与梦乐城商管公司签订的《租赁合同》的约定，阁下承租梦乐城公司位于金州体育城A4地块2楼门面作为美容、美发用途，并约定了租赁期限，费用及支付方式等，阁下自2019年8月1日起欠付梦乐城公司租金、税费、电费、管理费、宣传推广费等共计97529元，鉴于阁下已严重违反《租赁合同》的约定，梦乐城公司有权根据合同第10.2条的约定，并要求阁下于收到本通知之日起履行腾房义务，并于收到本通知之日起3个工作日内及时向梦乐城商管公司支付所有应缴纳的租金、电费等，逾期梦乐城商管公司将按照法律程序追缴你尚欠的款项及违约金，由此产生的一切法律责任由你自行承担，特此催告。”并在微信中通知对方签收纸质版，袁福唯回复“我房子都没用哪来的欠你们房租。”该律师函由贵州心达律师事务所以邮件方式向袁福唯寄出，袁福唯于2019年10月10日收到。梦乐城公司自认，其公司于2019年9月21日对袁福唯所租赁的商铺停止能源（电）供应；于2019年11月19日对袁福唯所租赁的商铺上锁。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，梦乐城公司与袁福唯签订的《贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后，梦乐城公司作为出租人按照合同约定将房屋交付给了承租人袁福唯使用，袁福唯也应当按照合同约定按期支付租金以及其他相关费用。而袁福唯在2019年9月因与出租人梦乐城公司为租金支付方式产生分歧后未按合同约定支付管理费、水费等相关费用，并于2019年9月30日向梦乐城公司提交了退柜申请，从梦乐城公司工作人员在微信中的回复“店铺所有费用结算到10月3日，结算到10月3日的费用及违约金交纳清楚后方可撤场”可以看出，梦乐城公司是同意袁福唯提出的解除合同申请的，但要求袁福唯须将费用结算清楚；而在梦乐城公司向袁福唯发出的律师函中，明确向袁福唯提出了解除案涉租赁合同并要求袁福唯支付尚欠的租金及其他费用，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”及第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，案涉租赁合同自非违约方贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司的解除通知到达违约方袁福唯时解除，即案涉租赁合同已于2019年10月10日解除。合同解除后，袁福唯应向梦乐城公司支付合同解除前其所欠的租金及相关费用并赔偿梦乐城公司的损失。 关于袁福唯欠付租金及相关费用的数额问题。袁福唯对梦乐城公司主张的物管费3412.50元、推广宣传费500元、水费2021元予以认可，但对于尚欠租金、滞纳金、违约金的诉请不予认可。对于租金，由于案涉租赁合同已于2019年10月10日解除，而在2019年9月30日前的租金，袁福唯已经履行完毕，故袁福唯应当支付2019年10月1日至2019年10月10日的租金，经本院按双方合同约定的租金金额计算，袁福唯应支付该期间的租金为7452.90元；至于滞纳金及违约金的问题，本案系袁福唯违约行为导致，双方在合同中既约定了违约金，又约定了滞纳金，而滞纳金和违约金属于两个不同的法律概念，违约金是平等主体之间的一种民事责任形式，滞纳金是行政管理中行政相对人违反行政管理规定而承担的一种行政责任形式，因此，滞纳金在调整民事法律关系中没有法律依据。且从案涉合同的约定来看，滞纳金和违约金都是对非违约方因为违约方违约所造成损失的赔偿，二者有重叠的地方，非违约方既要求违约方支付违约金，又要求违约方支付滞纳金属于重复要求赔偿。故，梦乐城公司既主张滞纳金又主张违约金的请求属于重复计算，且梦乐城公司不具备收取滞纳金的主体资格，依法不予支持滞纳金的请求。对其主张的违约金，双方在合同中约定以当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金，而梦乐城公司主动减少到以2个月租金和2个月的物业管理费之和56446元作为违约金主张，是当事人对于自身权利义务的处分，不违反法律的规定，予以支持。至于梦乐城公司要求袁福唯支付自2019年10月10日之后的租金，由于案涉租赁合同已于2019年10月10日解除，且违约金已经包含了惩罚性以及赔偿性双重性质，故对于梦乐城公司主张解除合同之后的租金以及物管费的诉请不予支持；至于袁福唯是否应履行腾空租赁房屋义务的问题。从庭审查明事实及案涉租赁合同的约定来看，经梦乐城公司向袁福唯发送律师函后，袁福唯一直未履行腾房义务，梦乐城公司对租赁店铺上锁的行为能够视为梦乐城公司已经按照合同收回了房屋，故对梦乐城公司要求袁福唯腾空租赁房屋的诉请不予支持。 综上所述，案涉租赁合同已于2019年10月10日解除，袁福唯应当向贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司支付自2019年10月1日起至2019年10月10日产生的租金7452.90元，支付尚欠的物管费3412.50元、推广宣传费500元、水费2021元并承担违约金56446元，上述合计69832.40元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司与袁福唯于2015年8月4日签订的合同编号为KM4-L22-YLW-ZL-22的《贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司房屋租赁合同》已于2019年10月10日解除；二、袁福唯于本判决生效之日起十日内支付贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司租金7452.90元、物管费3412.50元、推广宣传费500元、水费2021元、违约金56446元，上述费用合计69832.40元；三、驳回贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费2544元，减半收取1272元，由贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司负担500元，袁福唯负担772元,由袁福唯直接给付给贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司。 二审中，双方均无新证据提交。 本案二审查明事实与一审基本一致。 本院认为，归纳当事人的分歧意见，归纳本案二审争议焦点为：1、案涉合同解除时间如何认定？2、袁福唯在本案中是否存在违约行为？ 关于本案争议焦点一，关于双方合同解除时间的认定，袁福唯主张其与梦乐城公司签订的合同编号为KM4-L22-YLW-ZL-22的《贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司房屋租赁合同》，应从2019年9月30日其向梦乐城公司提交退柜申请之时已解除，理由是梦乐城公司工作人员于当日对其微信提交的退柜申请给予了肯定的微信回复，经本院审查，梦乐城公司工作人员虽然于2019年9月30日袁福唯提交退柜申请当天就进行了回复，但该回复意见是对退柜申请附加了“店铺所有费用结算至10月3日，结算到10月3日的费用及违约金缴纳清楚方可撤场”的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，袁福唯并未在10月3日前完全缴纳费用，因此双方于2019年9月30日协商的解除合同的条件并未成就，不能认定合同于2019年9月30日解除。一审中，梦乐城公司提出其于2019年10月10日通过向袁福唯送达《律师函》的方式解除合同，结合双方所签订的《贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司房屋租赁合同》中10.2条的约定，并根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，梦乐城公司2019年10月10日向袁福唯送达《律师函》的行为，已达到解除合同的条件，一审认定双方签订的编号为KM4-L22-YLW-ZL-22的《贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司房屋租赁合同》于2019年10月10日解除并无不当。 关于本案争议焦点二，袁福唯主张在本案中不存在违约行为，但根据本案审理查明的事实，其在履行合同过程中，并未按《贵州梦乐城商业经营管理有限责任公司房屋租赁合同》的约定向梦乐城公司支付2019年9月的管理费、水费等相关费用，根据该合同10.2的约定，袁福唯的行为已经构成违约，应根据合同约定向梦乐城公司支付6个月租金作为违约金。梦乐城公司一审诉请袁福唯支付逾期付款违约金符合合同约定。基于梦乐城公司诉讼请求仅要求袁福唯支付两个月租金作为违约金，是其对自身权利的处分，一审法院据此对该诉讼请求予以支持并无不当，本院予以确认。 综上所述，袁福唯的上诉请求不能成立，本院不予采纳。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2544元，由上诉人袁福唯负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹏 审判员 杨 林 审判员 张基柱 二〇二〇年十月三十日 书记员 刘蓉唯