贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终7811号上诉人（原审被告）：贵阳远大房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路房交中心。法定代表人：赵嵬，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：淮尚卿，男，1983年11月19日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：韩娟，女，1991年4月26日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：易文清，男，1975年9月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：秦碧，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐佳佳，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人贵阳远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）因与被上诉人易文清商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初9636号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。上诉人远大公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.判决一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决以《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》为由，认定合同中关于三通费收取的条款无效，系适用法律错误，条例作为地方性法规无权对合同效力作出规定，不应当作为合同效力判定的依据；条例本身系管理性条例，以房地产开发、经营活动为监督管理对象，不以调节民事合同为目的，且该条例并未对违反第三十一条第二款的行为规范违法责任，本规定系引导性规范。二、本案中收取三通费在合同正文或补充协议中明确约定，且以特别的格式进行了提醒，依据合同法之规定该约定合法有效；上诉人在合同中分别规定商品房价款和三通费用价款，二者共同构成了实质意义上的商品房价款，结合当前贵阳市发生大批群体诉讼的情况可见，收取三通费系房地产行业至少是当地房地产行业的交易习惯，该交易习惯没有违反法律、行政法规的强制性规定。被上诉人易文清答辩称，一、一审法院认为“《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条等地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件，其具有当然的法律约束力，应当予以适用。”是正确的，应当予以维持。商品房买卖合同约定收取三通费确为无效，其在房价款之外加收的该款项属于加重被上诉人的负担，且上诉人并未举证证明在《商品房买卖合同》内尽到了采取合理的方式提请被上诉人注意加重其责任条款的约定。二、上诉人另外收取水电、燃气、有线电视安装设施费的行为并不属于交易习惯，没有相关的事实依据，是房地产行业的乱象，其存在并不合理。易文清向一审法院起诉请求：1.确认原被告于2016年8月20日签订的《商品房买卖合同》第十四条第（四）款第1项条款约定无效；2.被告向原告退还管道煤气初装费3018元、有线电视报装费265元，共计3283元及资金占用费（以3283元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2017年1月3日起计算至上述款项实际退还之日止）；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2010年5月21日，原告向被告远大公司购买了其开发的位于贵阳市观山湖区房屋并签订了《商品房买卖合同》，合同约定了房屋的面积、价款、付款方式，合同附件四补充协议第五条第一款约定“买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、3税费，并在签订该商品房买卖合同时将上述税费交给出卖人……（1）专项维修基金；（2）配套费；（3）预告登记费……”。2012年4月2日，原告向被告交纳了远程系统抄表费810元、独立电表629元、管道煤气初装费2888元、有线电视报装费260元，共计4587元。现原告认为被告收取三通费用的行为侵害了其合法权益，遂诉至一审法院，请求如前。上述事实，有当事人的陈述、商品房买卖合同、收款收据等证据予以证实，并经庭审举证、质证和一审法院核实，足以认定。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点之一系原、被告之间签订的《商品房买卖合同》补充协议中关于收取三通费的条款效力。依照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款“商品房买卖合同应当包括下列内容：……；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；……”、第二款“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，以及贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等配套设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。根据以上规定，煤气开户费及电表开户费等配套设施的安装费用属于房地产开发建设成本，应计入商品房销售价格中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取或代收。因此，本案中被告远大公司除房屋价款之外另行向原告收取煤气开户费及电表开户费已违反以上规定。被告抗辩称《贵州省城镇房地产经营开发管理条例》系贵州省人大常委会制定颁布的地方性法规，并不能影响合同条款的效力，人民法院也不得以此作为认定合同效力的依据。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件,其具有当然的法律约束力,应当予以适用。同时，《商品房买卖合同》附件补充协议中关于三通费用由原告额外支付的约定系格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”的规定，根据前述规范性文件的规定，约定的商品房价格应包含水、电、燃气等建设安装费用，此部分费用系案涉房屋的配套设施，属于被告交付房屋必备的内容，被告将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效。被告的该抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。基于该条款无效，被告远大公司以代收代缴名义向原告收取三通费用，于约不符、于法无据，应予退还。原告请求被告退还三通费用的请求，一审法院予以支持。对于被告抗辩原告的诉请已过诉讼时效，因被告违反前述规范性文件及合同约定，原告就此与被告订立的补充协议关于代收代缴三通费用的条款属无效，因此,被告提出的诉讼时效抗辩一审法院不予支持。对于原告诉请资金占用利息的请求，因被告收取上述费用缺乏合法、有效的依据,其资金占用行为必然会给业主造成一定的损失,但原告请求的计算标准无法律依据，一审法院酌定以中国人民银行公布的同期存款基准利率为标准予以支持资金占用损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告易文清与被告贵阳远大地产开发有限公司于2010年5月21日签订的《商品房买卖合同》补充协议第五条第一款中关于“买受人同意委托出卖人代交配套费”的条款约定无效；二、被告贵阳远大地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告易文清远程系统抄表费810元、独立电表费629元、管道煤气初装费2888元、有线电视报装费260元，共计4587元，并支付资金占用利息（以4587元为基数，从2012年4月2日起按中国人民银行公布的同期存款基准利率计算至本判决确定的履行期限届满时止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告贵阳远大地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。另查明，双方《商品房买卖合同》第七条第二款约定：“前述约定的商品房价格已包括水电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”二审经审理查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：远大公司收取的燃气安装开户费、有线电视开户费是否应当退还。首先，2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会所作的《关于有关问题询问的答复》指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。上述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件，其具有当然的法律约束力，应当予以适用。上诉人远大公司作为贵州省内的房地产开发企业，理应受上述地方性法规的约束，在从事房地产经营行为时，不应该在商品房价款之外另行收取有关水、电、气等配套设施的安装费用。其次，虽然双方《商品房买卖合同》补充协议中约定远大公司向购房人另行收取配套设施费，但是，从合同签订的内容及方式来看，补充协议关于收取配套设施费的约定系远大公司为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与购房人协商的格式条款，该约定将本应由远大公司承担的燃气安装开户费和有线电视开户费转嫁给购房人承担，不合理地免除远大公司责任，加重购房人责任。虽然《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》不属于效力性强制性规定，不能作为直接认定该条款无效的依据，但可以作为认定远大公司不合理地排除其责任，加重购房人责任的依据。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，双方《商品房买卖合同》补充协议关于收取配套设施费的约定应认定无效。故，远大公司收取燃气安装开户费和有线电视开户费于法无据，理应退还，一审法院判决远大公司退还被上诉人燃气安装开户费和有线电视开户费，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人贵阳远大房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵阳远大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  陈跃霄二〇二〇年十月二十日书记员  彭永耀