陕西省安康市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕09执监1号申诉人（被执行人）：陕西东方濠璟广场有限公司,住所地：西安市。法定代表人：殷卫东，公司董事长兼总经理。申请执行人：张晔,女,汉族,1971年3月11日出生,安康市汉滨区人，住安康市汉滨区。被执行人:上官卫国,男,汉族,1952年6月14日出生,四川省资中县人，住安康市汉滨区。申请执行人张晔与被执行人陕西东方濠璟广场有限公司（以下简称濠璟公司）、上官卫国民间借贷纠纷一案，安康市汉滨区人民法院（以下简称汉滨法院）在执行中拍卖了位于西安市未央区未央路陕西东方濠璟商务大厦1-12401号房，被执行人濠璟公司对该拍卖行为不服，向汉滨法院提出执行异议，该院审理后，裁定驳回濠璟公司的异议请求。濠璟公司不服，向本院提出执行复议，本院审理后，裁定驳回了濠璟公司复议申请，维持汉滨区人民法院异议裁定。濠璟公司不服汉滨法院异议裁定及本院复议裁定，向陕西省高级人民法院申诉，陕西省高级人民法院指令本院立案审查。本院立案后，依法组成合议庭对案件进行了审查，现已审查完毕。张晔与濠璟公司、上官卫国民间借贷纠纷一案，汉滨法院于2016年11月16日作出（2016）陕0902财保65号民事裁定书，对被申请人上官卫国位于西安市未央路136号陕西东方濠璟商务大厦1幢1单元24层12401号房屋中260㎡的房屋进行了诉前保全。该院于2017年2月15日作出（2017）陕0902民初4号民事调解书：一、被告濠璟公司自愿向原告张晔偿还借款本金1135284元及2016年10月25日前的借款利息150727元，并自2016年10月26日至付清之日按月利率千分之二十承担利息，在2017年9月30日前付清全部借款本金及利息。二、被告上官卫国自愿对上述款项承担连带担保责任。三、原告张晔自愿放弃其他诉讼请求。案件受理费、诉讼保全费共计13187元，被告濠璟公司自愿承担。调解书生效后，濠璟公司未按照调解书内容履行义务，张晔向汉滨法院申请强制执行。执行中，汉滨法院对位于西安市未央区未央路陕西东方濠璟商务大厦1栋1单元24层12401号房屋整层进行了评估，评估价为1239.5793万元。又于2018年6月12日作出（2018）陕0902执80-2号执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人上官卫国名下位于西安市未央区未央路136号陕西东方濠璟商务大厦1栋1单元24层12401号房屋”。经过两次网拍，最终由西安黛米文化传媒有限公司以695万元的价格竞得该拍卖房产。该院于2018年9月10日作出（2018）陕0902执80-3号执行裁定书，裁定：“一、解除本院（2016）陕0902财保65号民事裁定书对被执行人上官卫国名下位于西安市未央区未央路136号陕西东方濠璟商务大厦1栋1单元24层12401号房屋的查封。二、将被执行人上官卫国购买的现登记在濠璟公司名下位于西安市未央区未央路136号陕西东方濠璟商务大厦1栋1单元24层12401号房屋过户至竞买人西安黛米文化传媒有限公司（待过户条件成熟时办理）。三、被执行人上官卫国名下的位于西安市未央区未央路136号陕西东方濠璟商务大厦1栋1单元24层12401号房所有权及相应其他权利归买受人西安黛米文化传媒有限公司所有（该房屋所有权自本裁定送达买受人西安黛米文化传媒有限公司起转移）”。汉滨法院于2018年9月20日向西安黛米文化传媒有限公司送达了（2018）陕0902执80-3号执行裁定书。被执行人濠璟公司不服，向汉滨法院提出书面异议，请求更正该拍卖行为，事实和理由：1.执行法院在确定被执行财产参考价、选定评估机构时没有征求濠璟公司意见，剥夺了濠璟公司对评估机构的选择权。2.执行过程中，汉滨法院自始未向濠璟公司送达评估报告，剥夺了濠璟公司对评估报告的异议权。3.本案申请执行标的额是128万元及相应利息，本案诉前保全房产的价值足以覆盖申请人债权金额，但执行法院处置了东方濠璟商务大厦第24层所有房产，标的物价值695万元，远高于执行标的，严重侵犯了濠璟公司的财产权，本案存在严重贱卖异议人财产的情形。汉滨法院查明，张晔与濠璟公司、上官卫国民间借贷纠纷一案在审理过程中，该院以(2016)陕0902财保65号民事裁定书对被执行人上官卫国名下陕西东方濠璟商务大厦1栋1单元24层12401号房屋予以查封。在执行中，依法裁定拍卖上述房产。经评估鉴定后，通过网拍形式进行两次拍卖，最终将涉案房产以695万元价格拍出。后于2018年9月10日作出（2018）陕0902执80-3号执行裁定书，解除了对涉案房产的查封并确定将涉案房屋过户至买受人西安黛米文化传媒有限公司所有。汉滨法院认为，法律规定被执行人可供执行财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的，人民法院可以采取查封、扣押、冻结措施。该院在执行过程中，对被执行人上官卫国名下被查封财产按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》要求的程序采取了网络拍卖方式处置，符合法律规定。异议人濠璟公司并非涉案房产所有人，其主张的异议理由，于法无据，不予支持，遂作出（2018）陕0902执异121号执行裁定，驳回濠璟公司的异议请求。濠璟公司不服，向本院提出复议，请求对汉滨法院在该执行案件中存在的违法执行行为予以纠正。事实和理由：1.复议人濠璟公司属于涉案房产的所有权人。濠璟公司与上官卫国签订了房屋买卖合同，并在房地产管理部门进行了房屋预售备案登记，但上官卫国未支付购房款，也未取得房屋所有权证书，故该房屋依然在濠璟公司名下。2.选定评估机构未通知复议人，剥夺了复议人对评估机构选择的权利。3.评估报告未送达复议人，剥夺了复议人的知情权、异议权。4.存在超标的处置房产及贱卖财产的情形。汉滨法院对涉案房产仅查封260㎡，但拍卖的却是陕西东方濠璟商务大厦1栋1单元24层所有房产，面积1518㎡，而且评估价格与拍卖价格与同地段商业地产价值差距较大，损害了复议人的权利。本院复议中查明的事实与汉滨法院异议审查中查明的事实一致。本院在复议中另查明，汉滨法院(2016)陕0902财保65号民事裁定书中表述：“对被申请人上官卫国位于西安市未央路136号陕西东方濠璟商务大厦1幢1单元24层12401号房屋中260平方米的房屋予以查封”。该院执行中，曾于2018年6月13日征求被执行人上官卫国的意见，其表示对涉案房屋评估结果没有异议，因查封的涉案房产无法分割，同意对房屋进行整体拍卖。该院以（2018）陕0902执80-2号裁定书裁定：“拍卖被执行人上官卫国名下位于西安市未央区未央路136号陕西东方濠璟商务大厦1栋1单元24层12401号房屋”。还查明，汉滨法院未将涉案欲拍卖房屋评估报告向濠璟公司送达。本院复议认为，本案的主要争议焦点是：汉滨法院在执行程序中存在的委托评估拍卖问题是否影响本案司法拍卖的效力。首先，对于未向濠璟公司送达涉案房产评估报告的问题。财产评估只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估后最终成交价格仍需由市场检验。本案评估报告作出后，汉滨法院在淘宝网司法拍卖平台进行公开拍卖，整个拍卖过程公开透明，最终拍卖价格能够满足本案债权受偿，且濠璟公司没有证据证明对涉案房屋享有相关权利，故濠璟公司以未通知其评估拍卖为由要求撤销拍卖不予支持。其次，对于汉滨法院将未查封房屋一并拍卖的问题。本案中，涉案房产网签登记在被执行人上官卫国名下，且房屋无其他限制登记，汉滨法院在征求房屋权利人上官卫国的同意后对房屋整体拍卖虽有瑕疵，但涉案房产无法分割且整体处置更有利于促进资产变现，汉滨法院的拍卖行为并未损害上官卫国、濠璟公司及案外人的利益。综上，汉滨法院评估拍卖过程虽有瑕疵，但瑕疵不属于应当撤销拍卖的情形。据此，本院作出（2019）陕09执复3号执行裁定，驳回濠璟公司复议申请，维持汉滨法院(2018)陕0902执异121号执行裁定。濠璟公司不服汉滨法院异议裁定及本院复议裁定，向陕西省高级人民法院提起申诉，请求纠正案件执行中存在的问题。事实和理由：1.汉滨法院在确定被执行财产参考价、选定评估机构时没有征求被执行人濠璟公司意见，剥夺了濠璟公司对评估机构的选择权。汉滨法院自始未向濠璟公司送达评估报告，剥夺了其对评估报告的异议权。2.超标的处置濠璟公司财产。本案执行标的为人民币128.6011万元及相应利息，申请执行人和异议人就借款债权存在着以商品房买卖合同为表现形式的物的担保，担保物为东方濠璟广场商务大厦24层部分房产，建筑面积279.98㎡，在诉讼中对上述房产也采取了保全措施，查封面积为260㎡。汉滨法院在执行过程中却处置了该24层所有房产，面积为1518㎡。本层房产是完全可以分割拍卖处置的，汉滨法院以无法分割为由整体拍卖，处置财产范围远超查封面积，标的物价值695万元，远高于申请执行标的额128万元，汉滨法院超标的处置财产的行为严重侵犯了濠璟公司财产所有权。3.处置成交价严重偏离市场价。与本案执行标的物可参照位置和条件的同类型房产，市场价为每平方米1万元至1.8万元之间，而本案成交价为每平方米4578元，与市场价相比相差两三倍，存在严重贱卖异议人财产的情形。4.濠璟公司才是涉案房产的所有权人。濠璟公司与上官卫国就涉案房产签订房屋买卖合同，在房地产管理部门进行了房屋预售备案登记，但上官卫国从未支付过房屋对价，也从未取得过涉案房产的所有权证书，根据物权法定原则，涉案房产上官卫国不享有物权，不能作为上官卫国对外承担民事责任的物质保证。本院本次审查查明：本案拍卖标的物陕西东方濠璟商务大厦整栋楼目前没有办理相关产权证书，该栋楼12401号房也无相关产权证书。濠璟公司与上官卫国于2013年5月20日签订《商品房买卖合同》，约定上官卫国购买陕西东方濠璟商务大厦12401号房，建筑面积1518.72㎡，签订合同当日在商品房网上备案平台进行了网签备案登记。当日，濠璟公司向上官卫国出具9294566.4元的收款收据，但未注明摘由，无相关银行流水资料。经核实，上官卫国未实际支付购房款。本层房屋目前仍处于网签备案登记状态，没有在不动产管理部门办理所有权变更登记。本院认为，根据物权法规定，网签登记不具有物权变动效力，不能以网签备案登记认定不动产所有权人。涉案之房产系濠璟公司开发建设，其虽与上官卫国签订《商品房买卖合同》，但上官卫国未缴纳购房款、未实际占有该处房产，现有证据尚不足以证实上官卫国已享有12401号房屋的所有权。汉滨法院以上官卫国为该处房产的权利人而处置房产的行为有损于该房产所有权人合法权益。此外，濠璟公司作为本案被执行人和涉案不动产所有权人，执行中应依照法律规定充分保障其各项权益，在评估程序中，应保障其选择评估机构、知晓评估报告内容及对评估报告提出异议的权利。本案中，汉滨法院在评估开始前，因无法与濠璟公司取得联系，未通知该公司选择评估机构。评估报告作出后，也未穷尽手段向该公司送达评估报告，致使其丧失了对评估报告提出异议的权利，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条、第六条关于通知当事人参与选取评估机构及向当事人、利害关系人送达评估报告的规定。故，濠璟公司的部分申诉理由成立。汉滨法院以濠璟公司并非涉案房产所有权人为由驳回该公司执行异议请求，认定事实不清，处理有误。本院在复议审查时，以涉案房产网签登记在上官卫国名下，汉滨法院的拍卖行为虽有瑕疵，但未损害上官卫国、濠璟公司及案外人利益为由驳回复议申请，亦属不当，均应予纠正。综上所述，汉滨区人民法院（2018）陕0902执异121号执行裁定、安康市中级人民法院（2019）陕09执复3号执行裁定存在认定事实不清、适用法律不当的问题，依法应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条及130条规定，裁定如下：一、撤销本院（2019）陕09执复3号执行裁定及安康市汉滨区人民法院(2018)陕0902执异121号执行裁定；二、本案发回安康市汉滨区人民法院重新审查。审判长  佘明胜审判员  刘 春审判员  王 飞二〇二〇年十月二十一日书记员  张 文