河南省扶沟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1621民初1024号原告：包艳梅，女，汉族，1981年5月13日生，住址河南省扶沟县。委托诉讼代理人：刘会阳，河南博正律师事务所律师。被告：周口博恒置业有限公司，住所地扶沟县行政新区花园路东侧翰林华府********商铺，统一社会信用代码91411621MA40J24T65。法定代表人：梁家营，该公司董事长。委托诉讼代理人：荣小龙，河南阳夏律师事务所律师。原告包艳梅与被告周口博恒置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告包艳梅委托诉讼代理人刘会阳、被告周口博恒置业有限公司委托诉讼代理人荣小龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。包艳梅向本院提出诉讼请求：诉讼请求变更为：1、要求周口博恒置业有限公司按照39.07元/日向包艳梅支付违约金8907.96元【总房款数390711元×0.0001×违约天数228天（从2019年10月1日起至2020年5月15日止）】。2、案件受理费50元，由周口博恒置业有限公司负担。事实及理由：2018年7月17日，包艳梅与周口博恒置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定交房日期为2019年9月30日，若周口博恒置业有限公司逾期交房超过120日，合同继续履行的，则自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，按日向包艳梅支付已交付房价款万分之一的违约金，交房期限已过，仍未交房。为维护包艳梅的合法权益，要求周口博恒置业有限公司支付逾期交房的违约金，望判如所请。周口博恒置业有限公司辩称，延期交房符合《商品房买卖合同》约定的顺延事由。《商品房买卖合同》第八条约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日告知买受人；2、重大市政工程或政府禁令等政府行为导致工程延期的；3、重大自然灾害及其他非出卖人所能预见或控制的因素”。涉案项目施工过程中，因污染防治停工265天，因新冠病毒疫情停工42天（从2020年2月2日春节假期结束至2020年3月15日企业复工），以上两个停工因素，并非被告自身原因造成,符合《商品房买卖合同》约定的可以据实延期的情形,应当据实予以延期，从交房时间中扣除停工天数。《商品房买卖合同》第6条第三项约定，买售人自本合同签订之日起31日内确保按揭款到达出卖人账户，否则按照《商品房买卖合同》第7条约定执行，第7条第一项约定了逾期付款的违约金，第二项约定了买售人逾期付款的，出卖人商品房交付日期按逾期付款持续总时间相应顺延。从原告提供的周口市住房公积金委托贷款支付凭证显示，放款日期是2018年10月26日，公积金贷款到达出卖人账户时间是2018年9月17日，比合同约定的到达时间迟延40天，符合合同约定的交房延期情形，还应当从交房时间中扣除40天，据实延期。综上，涉案房屋原定交房日期是2019年9月30日，顺延后的交房日期应当是2020年8月12日,周口博恒置业有限公司并未逾期交房，应依法驳回包艳梅的诉讼请求。包艳梅为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1、商品房买卖合同书、被告收据、个人住房公积金借款合同书、周口市住房公积金委托贷款支付凭证、中国工商银行银行流水各一份。证明：《商品房买卖合同》第八条、九条、第十一条约定，被告应在2019年9月30日前将经过五大责任主体竣工验收合格的房屋交付给原告，如果被告没有按照约定将房屋交付给原告，被告应当按照原告已付房款日万分之一，向原告支付违约金。原告支付首付款130711元，通过贷款方式向被告支付房款260000元，共计390711元。至今，周口博恒置业有限公司仍没有按照约定向包艳梅交付房屋，周口博恒置业有限公司的行为构成违约。证据2、五大主体验收意见一份。证明：翰林佳苑小区经五大主体验收合格的时间不早于2020年6月29日。周口博恒置业有限公司对包艳梅提供的证据，发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，根据合同第6条第三项约定，买受人自本合同签订之日起31日内，确保按揭款到达出卖人账户，否则按照第7条约定执行，而第7条第一项同样约定了逾期付款的违约金，第二项明确约定买受人逾期付款的，出卖人商品房交付日期按逾期付款总时间相应顺延。委托贷款支付凭证显示，放款日期是2018年10月26日，比合同约定的最迟公积金贷款到达出卖人账户时间2018年9月17日，延迟40天，因此，除因环保和疫情防控延期的期间外，应另加顺延时间40天。证据2该竣工验收备案表不显示楼号，不能证实是包艳梅购买的楼房的备案表，该表系竣工验收备案表，上面显示的日期是五大主体验收合格后，住建部门的备案登记时间，备案登记时间不等于五大主体的竣工验收时间。五大主体竣工验收的时间是2020年5月15日，根据商品房买卖合同的约定，交房的条件是五大主体验收合格后，而不是备案后。周口博恒置业有限公司为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1、扶沟县环境污染防治攻坚战领导小组办公室下发的文件29份、中共扶沟县委办公室下发的文件1份、周口市环境污染防治攻坚战领导小组办公室下发的文件2份。证据2、扶沟县住房和城乡建设局出具的证明一份。证据1-2证明：因环境污染防治的需要，周口博恒置业有限公司在涉案项目的施工过程中，自2017年11月20日—2020年2月13日，共计停工265天。证据3、××感染的肺炎疫情防控指挥部下发的文件4份。证明：因疫情防控需要，工程车辆无法正常上路，建筑工人也都无法返回工地，根据县疫情防控要求，涉案项目春节过后一直无法复工，直到2020年3月15日才正常复工，因疫情防控停工42天。证据4、商品房买卖合同一份。证明：1、《商品房买卖合同》第八条约定，涉案项目原定交房日期是2019年9月30日。因环境污染防治、疫情防控因素导致停工，合计323天，符合合同约定的据实延期的情形，顺延后的交房日期应为2020年8月12日。买受人应确保按揭款于2020年8月17日前至买受人账户，否则，交房日期相应顺延。买受人应当向出卖人支付逾期付款（包括按揭款）的违约金。本案中，放款日期是2018年10月26日，比合同约定的最迟公积金贷款到达出卖人账户时间2018年9月17日，延迟40天，因此，应另加顺延时间40天。证据5、豫建文【2020】13号文件。证明：因疫情不能按期竣工、验收、交付等，有关期限按国家规定顺延，顺延期间不计违约责任。证据6、《扶环攻坚办[2020]11号》文件一份及扶沟县住房和城乡建设局于2020年7月1日出具的《证明》一份。证明：扶沟县住房和城乡建设局于2020年4月27日出具的《翰林佳苑项目因扬尘治理停工统计汇总表》中《扶环攻坚办[2019]218号》文件中停工28天，其中包括该文件停工2天，上级省、市部门检查26天，共计28天。扶沟县住房和城乡建设局于2020年4月27日出具的《翰林佳苑项目因扬尘治理停工统计汇总表》中《扶环攻坚办[2020]11号》文件中停工44天，时间为2020年1月1日起至2020年2月13日解除重污染天气橙色预警（Ⅱ级）响应止。2020年1月24日新冠肺炎疫情防控开始，2020年1月24日至2020年2月13日的期间与新冠肺炎疫情防控期间重叠。因此，因该文扬尘治理停工时间为24天，之后的时间不能与疫情防控停工重复计算。证据7、建设工程竣工验收报告一份及通知业主交房的短信通知一份。证明：五大责任主体竣工验收合格的日期为2020年5月15日，通知业主交房的日期为2020年5月17日。证据8、中国银行的《国内支付业务收款回单》一份。证明：根据《商品房买卖合同》约定，包艳梅应确保按揭款在约定的日期之前到达被告账户，若逾期，周口博恒置业有限公司可相应逾期交房。包艳梅按揭款应付日2018年7月17日，实付日期2018年10月26日，逾期天数101天。包艳梅对周口博恒置业有限公司提交的证据，发表如下质证意见：对证据1的异议是，应当提供原件。双方签订合同时间是2018年7月17日，2018年7月17日之前的文件，与本案没有关联性。其中100号文件与138号文件上面显示六家因环境不达标，由住建部门督促有关企业停产整顿，说明周口博恒置业有限公司因环境不达标造成停工停产共计77天是其自身原因。196号文件显示的也是因环境不符合相关政策而导致的停工停产，且该文件没有显示周口博恒置业有限公司名称，与周口博恒置业有限公司没有关联性。对证据2的异议是，没有经办人严宏涛的工作证明，不能证明严宏涛系扶沟县住房和城乡建设局的工作人员，同时严宏涛不是该单位负责人，请求法院核实该证据，要求扶沟县住房和城乡建设局提供制作该证据的原始凭证，希望法庭让两位经办人员出庭作证。统计表的内容不真实，里面包含因周口博恒置业有限公司自身原因所导致的停工停产，不属于合同约定的，周口博恒置业有限公司不承担责任的范围。证明和表格只是显示翰林佳苑，没有显示具体的名称和方位，不能证明该证明中所出具的名字与周口博恒置业有限公司开发的项目是一致的。表格中没有李阳的工作证明，不能证明李阳系扶沟县住房和城乡建设局的工作人员，且李阳并未在表格中签“属实”二字。表格和证明根据新的证据规则规定，应当视为证人证言，相关经办人和负责人应当出庭接受质证，以便于法庭查明本案的基本事实和保护包艳梅的合法权益。缺乏记载停工和复工的原始凭证，不能形成完整的证据链条。根据周口博恒置业有限公司提交的证据1显示是因周口博恒置业有限公司自身原因环保措施不到位导致的停工停产。证据3应当提供原件，该文件没有显示让被告停工，可以印证被告停工是因其自身原因导致，与政府的统一禁令所造成的停工停产是不一样的。2019年9月30日之后出台的文件，与本案没有关联性。周口博恒置业有限公司2019年9月30日不交房，已经构成了违约。对证据4真实性无异议。根据合同约定，周口博恒置业有限公司应当在2019年9月30日前向包艳梅交付房屋，周口博恒置业有限公司至今没有向包艳梅交付房屋，构成违约。选择的是第7条第一款，不存在因延迟付款而导致延迟交房，与生活常识相违背。对证据5的真实性不予认可，应当提供原件。该文件的出台，是在违约之后出台的，不影响周口博恒置业有限公司的违约，另外该文件主要是行政许可方面的内容，与周口博恒置业有限公司交房没有关联性。对证据6真实性不予认可，本证明缺少经办人或负责人的签名或盖章；本证明出具时间为2020年7月1日，已经过举证期，应当不予采信；证明中用词模糊，不能确定扬尘停工时间“2019年218号文件约定，因扬尘停工天数为28天”，约定一词有异议，不能确定停工天数为28天。上级省市部门检查26天，不明确，不能准确说出上级省市部门具体指哪个部门，没有明确的检查主体，该证明用词模糊，因扶沟县住房和城乡建设局多次出具证明，为了保护包艳梅的合法权益，包艳梅强烈要求扶沟县住房和城乡建设局出具证明的人员，到庭接受质证，以明确该证明是否为扶沟县住房和城乡建设局所出具，以及出具该证明所依据的相关材料，同时包艳梅口头提出申请，申请出具该证明的人员到庭接受质证。《扶环攻坚办[2020]11号》文件系复印件，对真实性不予认可，不能证明周口博恒置业有限公司所述的停工天数。对证据7真实性不予认可。报告显示竣工验收时间为2020年5月15日，本系列案件赵永江、包艳梅、包艳梅的开庭时间为2020年5月15日，如果被告在2020年5月15日已经完成了竣工验收报告，应该在开庭当天提交竣工验收报告，周要刚案件开庭时间为2020年5月20日，即使被告不能在2020年5月15日提供，也可以在2020年5月20日提供，可以印证当时根本没有竣工验收报告单。②建设工程竣工验收报告中存在多处疑问，第一，勘查单位，项目负责人、企业技术负责人、企业法人代表人签名处均为彩印（河南日盛勘察有限公司），既然竣工验收相应人员到场进行验收，不可能不在报告单上签字，而采用彩印的方式，只能说明一点，该报告单是虚假的；第二，该报告单中时间的签字处是一人的笔迹，第三，四大主体中均没有联系电话以及单位地址，并且四大主体签名处不能证明是四大主体的工作人员所签，原告要求提供四大主体人员自己签字与竣工验收报告单中的签字进行比对；第四，四大主体的印章均为电子印章，既然是竣工验收，四大主体应当在竣工验收处盖具公司的现实红印章，原告要求对四大主体的印章进行核实。设计单位的印章不清晰，该四大主体印章很可能是被PS上去的。被告提供的验收报告中四大主体单位负责人签名与原告提供的竣工验收意见四大主体单位负责人签名的笔迹存在明显不一样，不排除被告提供的四大主体单位负责人的签名是虚假的，尤其是设计单位杨国军的签名，笔迹相差甚大，明显的存在作假嫌疑。对证据8的真实性及证明目的均有异议，银行收款回单应当提供原件，本收款回单与本案没有关联性。根据合同的约定，双方选择的是第七条第一款，不存在周口博恒置业有限公司可可以延期交房的情形。为查明案件事实，法院依职权调取的证据：扶沟县人民法院对扶沟县住房和城乡建设局局长严宏涛的调查笔录及扶沟县住房和扶沟县住房和城乡建设局出具的关于翰林佳苑项目停工28天的情况说明。包艳梅对调查笔录，发表如下质证意见：对调查笔录真实性没有异议，对调查笔录所述内容有异议，汇总表上的签名是李阳，而调查笔录中陈述制作汇总表的人员是王磊，汇总表上的签名与调查笔录中所述的制作人相互矛盾。从笔录上能够显示，制作人是王磊，负责人是严洪涛，情况说明中缺乏制作人的签名，并且存在制作人与签名人不一致的情况。扶环攻坚办（2019）100号文件清晰的显示：针对我县部分施工工地冲洗标准不高，未安装扬尘在线检测设备的问题，扶沟县住房和城乡建设局迅速行动，立即督促有关企业停业整顿，该文后面附有整改情况以及工地名称，名称中有周口博恒置业有限公司所开发的小区，100号文能够充分的说明是由于周口博恒置业有限公司扬尘不达标被停工停产，不是因为政府的禁令，笔录中扶沟县住房和城乡建设局负责人并没有提供停工的政府文件，因此应当以100号文所载明的事项作为认定依据。包艳梅对关于翰林佳苑项目停工28天的情况说明，发表如下质证意见：①根据法律规定应当有负责人及制作人签字或盖章，②该情况说明与周口博恒置业有限公司所提供的2020年7月1日的情况说明相互矛盾，周口博恒置业有限公司所提供的证明上面显示的停工的主要原因是省市部门检查，扶沟县住房和城乡建设局给法院出具的情况说明，上面载明的原因是因为政令问题。没有见到2019年12月19日所出具的情况说明。综上，因扶沟县住房和城乡建设局所提供的情况说明及调查笔录存在多处疑问，包艳梅再次要求扶沟县住房和城乡建设局出具情况说明的制作人以及负责人到庭接受质证。周口博恒置业有限公司对调查笔录、扶沟县住房和扶沟县住房和城乡建设局出具的关于翰林佳苑项目停工28天的情况说明均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月17日，包艳梅与周口博恒置业有限公司签订《商品房买卖合同》。主要内容是“包艳梅购买周口博恒置业有限公司位于扶沟县行政新区花园路大××南侧××楼××单元××号房屋，房屋总金额390711元。……。第六条第三项，买受人2018年7月17日付首付款130711元，贷款260000元，办理银行按揭贷款，若银行审批的首付款额数不足，买受人应于接到通知后3日内补足。买受人自本合同签订之日起31日内，确保按揭款到达出卖人账户，贷款（包括未足额发放贷款）的，买受人同意在10日内一次性向出卖人付清房屋总价款，逾期付款的，按照第七条约定执行。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理，（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。2、买受人逾期付款的，出卖人商品房交付日期，按逾期付款总时间相应顺延……。第八条出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……。5、该商品房经五大责任主体竣工验收合格。经五大责任主体竣工验收合格交房。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日告知买受人；2、重大市政工程或政府禁令等政府行为导致工程延期的；3、重大自然灾害及其他非出卖人所能预见或控制的因素。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行……”2018年6月3日，包艳梅向周口博恒置业有限公司交纳了购房首付款130711元,下余购房款260000元，包艳梅在中国建设银行办理房屋按揭贷款。2018年10月26日，中国建设银行将260000元汇入周口博恒置业有限公司账户。2018年1月至2019年12月4日，周口博恒置业有限公司翰林佳苑小区因扬尘治理工程多次停止建设施工，停工时间265天。商品房合同签订后停工时间233天。2020年5月15日，建设单位周口博恒置业有限公司、勘察单位河南日盛工程勘察有限公司、设计单位郑州大学综合设计研究院有限公司、施工单位河南群山建设工程有限公司、监理单位河南省育兴建设工程管理有限公司对扶沟县翰林佳苑13#住宅楼进行了竣工验收，扶沟县翰林佳苑13#住宅楼建筑质量合格。2020年5月17日，周口博恒置业有限公司通知包艳梅于2020年5月15日起可以办理交房手续。截至2020年5月17日，周口博恒置业有限公司比约定的交房日期2019年9月30日延迟交房230天。2020年6月19日，周口博恒置业有限公司申请备案登记，2020年6月29日，扶沟县住房和城乡建设局对扶沟县翰林佳苑13#住宅楼进行了备案登记。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容符合法律规定，本院依法认定有效。当事人争议的焦点是：1、周口博恒置业有限公司延迟交房是否构成违约交房；2、包艳梅是否逾期付款；3、违约金数额如何确定。本案中，《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件是经勘察、设计、建设、施工、监理单位验收合格，2020年5月15日案涉房屋已经竣工验收合格，符合约定交房条件。周口博恒置业有限公司于2020年5月17日已通过短信方式通知包艳梅自2020年5月15日起可以办理房屋交接手续。本案交付房屋的时间应为2020年5月17日。周口博恒置业有限公司比合同约定的交房时间延迟的天数应从2019年10月1日起计算至2020年5月17日止，即延迟交房天数为230天，庭审中，原告主张被告违约交房的截止日期为2020年5月15日，故本院认定本案中被告延迟交房天数为228天。停工265天的证明不但有扶沟县住房和城乡建设局的印章，而且还有负责人严宏涛的签字，原告对证明提出异议并要求负责人出庭作证。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，本院对负责人严宏涛进行了调查核实并进行了质证，严宏涛没有再出庭的必要。扶沟县住房和城乡建设局证明停止施工265天，本院予以认定。根据扶沟县住房和城乡建设局出具的停工统计表可知，被告因扬尘治理共计停工265天，但是扶办[2019]38号文件、扶环攻坚办[2019]100号文件和扶环攻坚办[2019]138号文件证明被告因自身环保不达标造成停工77天，该77天不应从延迟交房天数中扣除，其余停工天根据商品房买卖合同第八条第二项的规定应从延迟交房天数中扣除。被告自认2020年3月15日复工，其因新冠性肺炎疫情导致的停工天数50天（自2020年1月25日--2020年3月14日）。因疫情期间（2020年1月25日--2020年3月14日）的停工时间与扶环攻坚办2019年12月4日下发的（2019）218号文件及2020年2月13日下发的（2020）11号文件停工天数72天（2019年12月4日至2020年2月13日）有重叠（重叠时间为2020年1月25日至2020年2月13日），即重叠20天，重叠的20天应当从疫情期间停工天数中予以扣除，即因疫情停工按30天计算（50天-重叠的20天）。因疫情停工30天，根据商品房买卖合同第八条第三项的规定，应当从逾期交房天数中予以扣除。综上，周口博恒置业有限公司违约交房的天数，本院认定42天[延迟交房228天-156天(233天-77天）-30天]，根据合同约定，以390711元为基数，按日万分之一计算，应赔偿违约金1641元。被告要求原告赔偿逾期付款违约金，原告对违约的事实不予认可，被告虽以原告违约付款为由进行抗辩，但并没有提起反诉，被告要求原告赔偿违约金的诉讼请求可另案主张。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告周口博恒置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告包艳梅支付违约金1641元；驳回原告包艳梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告周口博恒置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  张世民审 判 员  李艳红人民陪审员  闫玉枝二〇二〇年十月十日书 记 员  寇亚东