安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终3414号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘学军，男，1976年8月4日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：中农批(亳州)市场建设开发有限公司,住所地安徽省涡阳县南环西路北侧。 法定代表人:张寿颍，该公司总经理。 上诉人刘学军因与被上诉人中农批(亳州)市场建设开发有限公司(以下简称中农批公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服涡阳县人民法院（2020）皖1621民初4762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘学军到庭参加诉讼，被上诉人中农批公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 刘学军上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；诉讼费用由中农批公司承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。双方当事人签订的合同中已明确约定违约金数额的计算方法，故本案逾期交房违约金应严格遵从双方的合同约定按已交房款的日万分之三支付逾期交房违约金。且该合同约定的违约金符合市场行情，房屋的性质是商铺。一审法院直接予以调整与法律规定相悖，属适用法律错误。二、一审法院认定事实错误。1.根据九民纪要第50条规定，认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。本案中农批公司作为违约方，房屋性质为商铺，作为直接的可得利益损失包括很多方面。刘学军购买房屋为家庭生产经营而用，涉案房屋自约定交房日期至今已3年有余，花费大量购房款，至今无任何收益而言。刘学军起诉违约金的本意是为了尽量弥补自己的损失，且刘学军仅有合同约定的违约金这种方式来弥补损失，刘学军的损失远远超过合同违约金的数额。故一审法院仅依据同期银行贷款利率来认定刘学军实际损失，直接调整违约金，显然未综合考虑案件的实际情况。2.《合同法》和《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》系出于对当时处于弱势地位的买房者予以更多保护的考量，旨在维护交易稳定，兼顾公平原则。在适用的同时，应结合实际情况，维护交易稳定，兼顾公平原则，予以综合评判合同效力。本案中，一审法院认定双方约定的违约金过高，忽视合同的约定，直接予以下调，该结果对刘学军来说毫无任何公平可言，不仅使得当事人签订涉案合同的目的得不到实现，也使得当事人之间的利益严重失衡，不利于维护交易的稳定，也有违背公平、诚实信用等民事根本原则。3.合同约定面积差“据实结算、多退少补”为格式条款，中农批公司未尽合理提示及说明义务。上述格式条款免除了出卖人的责任，加重了买受人的责任，排除了买方的主要权利，该格式条款应为无效。且房屋面积差增多部分主要来源于“三层的楼梯帽”，中农批公司出售房屋时，售楼人员宣传“买房就送楼梯帽”。该楼梯帽的设计只是造型、美观，无任何实际使用价值。三层楼梯帽既无地面，也无进出门。中农批公司将超过购房面积3%范围外的属于赠送的楼梯帽面积强加到购房户身上，违反了民事诉讼的基本原则。4.本案商品房经验收合格，达到交付使用条件的时间应为2018年11月28日中农批公司竣工验收合格备案之日，一审认定为该日质检部门验收合格日于法无据；本案交房之日应为依合同约定的“房屋达到交付使用条件后，书面通知买受人，双方交接房屋之日”。即中农批公司在亳州晚报上“公告”于2018年12月10日交房的时间。一审认定本案于2018年11月26日为交房日，事实不清，依据不足。三、同类案件于2019年经一审法院审理终结，同类案件的判决结果是尊重合同约定判决支付违约金，面积差也是按照合同约定判决。本案一审判决对于商铺面积差按合同约定，而对逾期交房违约金却不按合同约定计算，直接予以下调，违反了2020年7月31日最高人民法院公布的关于统一法律适用加强类案检索的指导意见，造成同案不同判的严重后果。综上所述，一审法院适用法律错误、认定事实不清，请依法支持刘学军的上诉请求。 中农批公司未提出上诉答辩意见。 刘学军向一审法院起诉请求：一、继续履行合同，中农批公司支付逾期交房违约金72147元（自2017年7月31日至2019年1月31日止共计548天）；二、要求中农批公司支付自2019年1月31日至交房之日止按已交房款的日万分之三的违约金；三、诉讼费用全部由中农批公司承担。 中农批公司向一审法院反诉请求：一、判令刘学军向中农批公司支付房屋价款37512元；二、本案诉讼费、保全费等全部费用由刘学军承担。 一审法院认定事实：双方当事人于2016年12月22日签订商品房买卖合同，刘学军购买了中农批公司开发的涡阳农产品电商物流园14幢1层110号商铺，合同约定建筑面积92.19平方，该商品房单价分别为每平方4760.29元，房屋总价438851元。刘学军先后付清了全部购房款。该合同第八条约定：中农批公司于2017年7月31日前将该经验收合格的商品房交付刘学军；第九条约定：出卖人逾期交房超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担。涡阳县质量监督站对涉案房屋出具验收意见的日期为2018年11月26日。本案房屋产权登记面积为100.07平方米。在诉讼过程中，中农批公司以房屋登记面积超出合同约定面积为由提起反诉，要求判令刘学军向中农批公司支付房屋价款37512元，并要求本案诉讼费、保全费等全部费用由刘学军承担。 一审法院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案中，刘学军已按照合同约定支付全部购房款，中农批公司应按照合同约定履行交房义务，否则应承担违约责任。涡阳县质量监督站于2018年11月26日对本案争议房屋出具验收意见，故应确认本案争议房屋验收合格日期为2018年11月26日。中农批公司向刘学军交付的房屋应符合法定和约定的条件，才能视为完全履行了交房义务，双方约定的交房时间为2017年7月31日前，现因案涉房屋至2018年11月26日才符合法定和约定的交付条件，中农批公司未在约定日期向刘学军交付符合交房条件的房屋，其行为已构成违约，中农批公司应支付自逾期之日起至房屋验收合格之日即2018年11月26日止的违约金。关于中农批公司辩称违约金计算标准过高请求按照同地段同类房屋租金予以调整的问题，《最高人民法院关于适用解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”本案涉诉房屋系商铺，距离当地商业中心较远，规划用途为批发零售，中农批公司无证据证明周边存在同类的批发零售市场，无法以同地段同类房屋租金计算。在房屋没有按期交付的情况下，案涉逾期交房期间购房户的实际损失参照已付购房款总额同期同类贷款利息予以确定较为符合实际。据此，依照上述法律规定，案涉违约金按照已付购房款总额的同期同类贷款利息上浮30%予以调整。本案房屋逾期超过一年，其时中国人民银行1-3年期贷款基准利率为4.9%，上浮30%后为年利率6.37%。案涉购房款已付总额为438851元，自2017年8月1日至2018年11月26日逾期483天，按照年利率6.37%计算，违约金总额为37506.04元。在产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理上，双方约定以产权登记部门认定的面积为准，差异部分以实际面积据实结算，是双方当事人真实的意思表示，故刘学军应按超出面积（7.88平方米）补交房款，合计37511.09元（计算方式按涉商品房单价4760.29元/㎡×7.88㎡）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、刘学军和中农批（亳州）市场建设开发有限公司之间的房屋买卖合同继续履行；二、中农批（亳州）市场建设开发有限公司于判决生效之日起十日内支付刘学军逾期交房违约金37506.04元；三、刘学军于判决生效之日起十日内支付中农批（亳州）市场建设开发有限公司房屋价款37511.09元；四、驳回刘学军的其他诉讼请求。本诉案件受理费1604元，减半收取802元，由刘学军负担385元，中农批（亳州）市场建设开发有限公司负担417元；反诉案件受理费368元，由刘学军负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院查明事实同一审。 本院认为，综合审理中当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一审调整违约金是否适当，房屋面积差价应否支持，如何确定交房日期。 关于违约金的调整问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定。本案中，在刘学军所举证据不足以证明其实际损失的情况下，一审法院将案涉逾期交房损失参照已付购房款总额同期同类贷款利息予以确定较为符合实际。同时，综合合同的实际履行情况、逾期利益等因素，按照中农批公司关于调整违约金的申请，将案涉违约金按照已付购房款总额的同期同类贷款利息上浮30%予以调整并无不当，本院予以维持。 关于房屋面积差价的问题。案涉房屋买卖合同第五条约定“合同约定面积与产权登记面积存在差异时，以产权登记部门认定的面积为准，差异部分以实际面积据实结算，多退少补；”刘学军主张该约定为格式条款应无效，但刘学军并未提供证据证明该条款存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，本院对其主张不予支持。据此，就面积差找补问题的处理合同中已有明确约定，一审法院按照双方约定判决购房人支付购房款亦无不当，本院予以维持。 关于交房日期问题。中农批发出交房通知书，刘学军于2017年7月29日收房，并出具入住声明。本院认为，房屋的交付以符合交付条件为前提。根据查明的事实，2017年7月29日涉案房屋尚未经验收合格，不符合房屋交付条件。其后，工程也存在复验整改的事实。鉴于刘学军已收房，一审法院按照《专业管理部门验收意见》内容认定案涉房屋2018年11月26日验收合格符合约定交付条件，并作为刘学军的收房日期并无不当。刘学军上诉称交房日期应以验收合格后中农批公司再次书面通知为准，理据不足，不予采纳。 综上所述，刘学军的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1604元，由刘学军负担。 本判决为终审判决。 审判长 怀 峰 审判员 黄战营 审判员 沙启峰 二〇二〇年十月二十八日 法官助理高辛冉 书记员韩振宇 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。