文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初16263号原告：李霜露，女，汉族，1990年3月18日生，住重庆市九龙坡区。被告：重庆海陆空传媒发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区**，统一社会信用代码91500107305231504W。法定代表人：杨守槐，职务总经理。被告：杨守槐，女，汉族，1966年1月17日出生，住重庆市璧山县。被告：董兴帮，男，汉族，1964年4月13日出生，住重庆市璧山县。三被告共同委托诉讼代理人：赵德凤，系重庆海陆空传媒发展有限公司员工。原告李霜露诉被告重庆海陆空传媒发展有限公司（以下简称“海陆空公司”）、被告杨守槐、被告董兴帮房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李霜露，被告海陆空公司、被告杨守槐、被告董兴帮的共同委托诉讼代理人赵德凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李霜露向本院提出诉讼请求：1、判令三被告退还原告租赁保证金15万元；2、判令三被告向原告赔偿损失（以15万元为基数，从2019年11月19日起，每日按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告全部退还保证金之日止）；3、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2016年11月18日，被告海陆空公司与原告签订《房屋租赁协议》，约定被告海陆空公司将重庆海陆空大世界游乐场B区43栋XX号房屋出租给原告。被告海陆空公司向原告收取了保证金共计15万元。现协议约定的租赁期限已届满，原告不再续租，被告应当向原告返还租赁保证金并赔偿损失。为维护原告的合法权益，特诉讼至法院，望判如所请。审理中，原告自愿申请撤回其第2项诉讼请求。被告海陆空公司、杨守槐、董兴帮共同辩称：原告存在违约行为，其没有结清水电费，且至今未向被告交付钥匙，故不同意退还保证金。经审理查明：2015年11月26日，原告向被告海陆空公司缴纳了门面保证金15万元。2016年11月18日，原告（乙方）与被告海陆空公司（甲方）签订《重庆海陆空大世界游乐园房屋租赁协议》，约定由甲方将位于重庆市九龙坡区九龙园区C区重庆海陆空大世界游乐场B43幢XX号房屋，租用面积25平方米出租给甲方。经双方协商一致，甲方同意乙方选择只收取租赁保证金免收租金的租赁方案，即乙方只向甲方交纳租赁保证金，免租金。乙方在签订本协议时只需向甲方缴纳租赁保证金15万元，租赁保证金交费标准三年不变，租赁期限三年，从2016年11月18日至2019年11月17日止。协议租赁期届满时，乙方无任何违约行为且完清各项应交费用及所交房屋及附属设施完好无损后，甲方在三十个工作日内将保证金全额无息退还乙方。在已经发生法律效力的（2018）渝0107民初22172号案件中，还查明了如下事实：2014年12月22日，被告海陆空公司作为乙方与重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会（甲方）及重庆瑞盈实业有限公司（丙方）签订九龙坡区陶家生态公园配套服务设施项目招商协议，约定共同实施九龙园区C区陶家生态公园和配套服务设施建设，建设周期为3年，甲方负责提供建设所需用地并协助乙方办理相关建设手续，乙方负责出资建设生态公园配套服务设施，丙方负责监管，乙方建成后享有40年经营权。2015年1月16日，三方又签订补充协议对相关问题进行补充约定……海陆空公司并未就重庆海陆空大世界游乐场建设取得农用地转建设用地等审批手续。重庆市九龙坡区国土资源管理分局于2017年4月28日作出行政处罚决定书，认定海陆空公司未经批准擅自占用九龙园区C区土地20610.30平方米修建公园游乐场及配套设施，将农用地改为建设用地的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第五十九条、第六十三条规定，决定对符合土地利用总体规划部分，没收非法占用土地上修建的建筑物16658.70平方米并处罚款，对不符合土地利用总体规划部分，责令退还非法占用土地，拆除非法占用土地上修建的建筑物3951.60平方米并处罚款……同时查明，被告海陆空公司与一百多人签订有《房屋租赁协议》，租赁方中有部分人通过银行卡付款将保证金及租金直接支付给了杨守槐个人账户、重庆宏邦金属材料有限公司账户或者是董顺宏个人账户，并由海陆空公司出具收据。被告海陆空公司的股东有杨守槐、董兴帮二人，杨守槐担任法定代表人，注册资本为1000万元，出资期限为2024年12月30日之前，杨守槐、董兴帮尚未完全出资到位，海陆空公司因未履行法院生效裁判文书，现已经被列入失信被执行人名单。前述重庆宏邦金属材料有限公司的股东也是杨守槐、董兴帮二人，董兴帮担任法定代表人。杨守槐与董兴帮系夫妻关系，前述董顺宏系二人的女儿。该案遂判决了被告海陆空公司向原告返还保证金，并判决被告杨守槐、董兴帮对前述债务承担连带责任。本案审理中，被告向本院举示了《重庆海陆空大世界门面用水用电记录表》2页，拟证明原告未结清电费，且因原告一直未开门未统计到水费金额。原告对于前述证据不予认可，并称其水电费是已结清。本院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告海陆空公司未取得农用地转建设用地等审批手续，即修建公园游乐场及配套设施，并与原告签订房屋租赁协议，违背了《中华人民共和国土地管理法》的相关强制性规定。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因此，本案中，原告与被告海陆空公司于2016年11月18日签订的房屋租赁协议无效，故被告海陆空公司应当将收取的租赁保证金15万元退还给原告。原告自愿申请撤回其第2项诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。原告还请求被告杨守槐、董兴帮对被告海陆空公司的债务承担连带责任。本院认为，根据生效判决查明的事实，被告海陆空公司与一百多人签订房屋租赁协议，却通过股东兼法定代表人杨守槐个人账户，或者股东杨守槐、董兴帮设立的其他公司账户，或者股东杨守槐、董兴帮的女儿董顺宏收取部分租赁人缴纳的保证金及租金，被告海陆空公司与股东之间已经产生了财产混同，而且海陆空公司现已因不履行法院生效判决而被列为失信被执行人，被告杨守槐、董兴帮的行为属于滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害了公司债权人利益，应对海陆空公司应付原告前述款项承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第五十九条、第六十三条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告重庆海陆空传媒发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李霜露租赁保证金15万元；被告杨守槐、董兴帮对前述债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为1710元，由原告李霜露承担210元，由被告重庆海陆空传媒发展有限公司、杨守槐、董兴帮共同承担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  杨 崛二〇二〇年十月十四日法官助理  肖仁杰书 记 员  赵晗杰