浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初4566号 原告：嵊州市浙东农贸发展股份有限公司，住嵊州市鹿山街道欣农路。 法定代表人：赵樟明。 委托诉讼代理人：邢露丹，浙江求道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李科烽，浙江求道律师事务所实习律师。 被告：周浙锋，男，1985年2月12日出生，汉族，住嵊州市。 原告嵊州市浙东农贸发展股份有限公司与被告周浙锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嵊州市浙东农贸发展股份有限公司的委托诉讼代理人邢露丹、李科烽、被告周浙锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嵊州市浙东农贸发展股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2.判令被告向原告返还租赁房屋，支付拖欠的租金（自2020年4月1日起暂计算至2020年7月31日止为100000元，2020年8月1日起仍应按833.33元／天计算至腾退搬离并将房屋交还给原告之日止），并判令被告支付逾期付款利息（自2020年4月1日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告依约按总租金3%支付违约金47160元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告周浙锋因经营所需，向原告租赁位于嵊州市××路××号××层的房屋。双方于2020年3月1日签订房屋租赁合同一份，租期自2020年3月1日起至2025年3月31日止，租金按月支付，第一年、第二年每月为25000元，第三年每月为26000元，第四年每月为27000元，第五年每月为28000元。合同约定：乙方拖欠房屋租金累计1个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并且乙方应按照合同总租金的3%向甲方支付违约金，甲方有权不予退还乙方已支付的租金、保证金及相关费用。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告只支付了第一个月的租金，剩余租金虽经原告多次催讨，但被告一直推诿，至今分文未支付。 被告周浙锋答辩称，被告确向原告租赁了案涉房屋，但因经营证件未办理取得，案涉房屋未曾实际开业经营使用，所以只交了第一个月租金。虽然被告因为资金紧张拖欠了第二个月租金，但原告把租赁房屋的电断掉，对本案租赁合同未能继续履行也具有一定影响。被告在案涉租赁房屋已投入了将近十来万。原、被告双方曾协商，若被告配合在7月底之前解除合同，则用被告投入的款项抵作租金，原告便不再另行向被告主张租赁费，但被告当时未去签订和解协议，是想继续承租下去的。被告不同意解除本案租赁合同，如果继续履行合同，被告会支付租金的。被告另在辩论阶段提出，因《房屋租赁合同》第五条第4点约定“……场地使用费、房屋租金按月支付，首次自签订之日立即支付，其他按月到期日之前三天内支付……否则仍视作该合同不生效”，而被告并未在合同签订之日支付房租，故案涉租赁合同尚不生效。 原告围绕其诉讼请求向本院提交了：房屋所有权证（复印件）、土地证（复印件）、《房屋租赁合同》各一份，收款收据3张，入账通知5张，催缴房款通知书及张贴照片一组。被告质证认为，对房屋所有权证、土地证无异议。对《房屋租赁合同》的真实性无异议，但合同约定了免一个月租金，所以租金从4月份才开始计算和支付；合同签订后，并没有马上交付房屋，是到4月1日才交付钥匙的。对催缴房款通知书及照片，认为租赁的房屋都没有人在，被告也未曾收到过该催缴通知，只是接到过原告的催讨电话。对收款收据和入账通知无异议。 本院认证认为，被告对案涉租赁房屋的房屋所有权证及土地证、收款收据和入账通知均无异议，本院对该几份证据予以确认并在卷佐证；被告对《房屋租赁合同》的真实性未提出异议，本院对该份证据作为认定本案事实的依据予以收集；另证据催缴房款通知书及张贴的照片系原告自行制作，且无被告签收的相关依据，被告对此亦不予认可，故本院对该组证据不予认定。 本院经审理认定事实如下：2020年2月26日，被告周浙锋欲向原告嵊州市浙东农贸发展股份有限公司租赁房屋，遂向原告转账支付保证金25000元、预收水费3000元、电表卡押金450元。2020年3月1日，双方完成签订了《房屋租赁合同》一份。合同第二条约定甲方（原告）出租给乙方（被告）的房屋位于嵊州市××路××号××层，共计1548.01平方米，房产证号为浙嵊房权证嵊字第0××3号。合同第四条约定房屋租赁期自2020年3月1日起至2025年3月31日止（含送装潢期壹个月）。合同第五条第1点约定租金计算方式为：2020年3月1日至2021年3月31日租赁年度租金合计300000元，2021年4月1日至2022年3月31日租赁年度租金合计300000元，2022年4月1日至2023年3月31日租赁年度租金合计312000元，2023年4月1日至2024年3月31日租赁年度租金合计324000元，2024年4月1日至2025年3月31日租赁年度租金合计336000元。合同第五条第4点约定租金及其他费用支付方式为：经协商自签订之日即付定金25000元（如正常执行本合同该定金自动转为租赁保证金，遇毁约、断租、延迟缴款等情形该保证金不退还）；卫生费、停车费含租赁费用内，场地使用费、房屋租金按月支付，首次自签订之日立即支付，其他按月到期日之前三天内支付（即第一、二年内每月为25000元，第三年每月为26000元，第四年每月为27000元，第五年每月为28000元），否则仍视作该合同不生效。合同第八条约定双方可以协商变更或终止本合同；房屋租赁期间，乙方（被告）拖欠房租累计1个月以上，甲方（原告）有权解除合同，收回出租房屋；本合同一旦解除或终止，承租方应在合同解除或终止后五天内搬出承租房内的全部商品和财产。合同第十一条约定乙方（被告）拖欠房租累计1个月以上的，甲方（原告）有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的3%向甲方支付违约金，同时甲方有权不予退还乙方已支付的租金、保证金及相关费用。合同第十九条约定“对于按月支付租金等相关费用延迟引起停电断水及相关纠纷或损失，乙方负完全责任。”2020年4月2日，被告支付原告租金10000元。2020年4月29日，被告支付原告租金15000元。 本院认为，原、被告双方主要争议焦点在于1.案涉租赁合同是否生效；2.违约责任的认定及承担。关于第一个争议焦点，案涉房屋租赁合同系原、被告自愿签订，双方在合同第五条约定第一年每月租金为25000元，2020年3月1日至2021年3月31日租赁年度租金计300000元，且通常租赁关系中存在先承租、再装修、后投入使用的交易习惯，再结合被告辩称“双方约定免一个月租金，从4月开始计算租金，其只在4月支付了第一个月租金，后因为资金紧张拖欠了第二个月租金的意见”，本院认为合同第四条中约定的“送装潢期壹个月”应是指2020年3月1日至2020年3月31日止的期间，即2020年3月的租金无须支付。虽然合同第五条第4点载明“……场地使用费、房屋租金按月支付，首次自签订之日立即支付，其他按月到期日之前三天内支付……否则仍视作该合同不生效。”但因双方已约定免除合同签订当月（3月份）的租金，且被告已按约付清了保证金、预收水费、电表卡押金的费用，后续还在租赁房屋内安放了设备等财物，支付了4月份的租金等实际履行了合同，故本院对被告辩解案涉租赁合同尚不生效，以及辩解案涉房屋尚未开业经营使用，无须支付租金使用费等意见不予采信。同时，因案涉租赁合同系双方的真实意思表示，内容合法，且原告系涉案租赁标的物的合法所有权人，本院认定双方签订的房屋租赁合同属有效。关于第二个争议焦点，合同约定房屋租金“首次自签订之日立即支付，其他按月到期日之前三天内支付”，故2020年4月起的租金，应在每月到期日之前三天内支付，即2020年4月份租金应在2020年4月30日之前三天内支付，2020年5月份租金应在2020年5月31日之前三天内支付，以此类推。自2020年5月起的租金被告至今拖欠未付，已属违约，按照双方合同约定，原告有权解除合同，收回出租房屋，要求被告在合同解除后五日内搬出承租房并承担违约责任。原告当庭解释4月份的租金应在2020年3月27日前付清的意见，应与案涉租赁合同约定不符，本院不予采信。被告未向本院提交证据证明因原告故意断电导致其无法履行合同，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告辩解原告存在过错的意见不予采信。综上，本院对原告主张解除双方间房屋租赁合同，并要求被告返还租赁房屋的请求，依法予以支持。因被告已付清2020年4月份的租金，故本院对原告主张被告支付自2020年5月1日起至腾退交还房屋之日止按每月25000元标准计算的租金和使用费，以及支付该款按实际拖欠天数计算的逾期付款利息损失之请求，依法予以支持。因我国法律关于违约金的规定原则上是以补偿性为主，惩罚性为辅，本院已支持由被告赔偿原告的租金损失及资金占用期间利息损失，且原告可按照合同约定没收被告预付的保证金25000元及相关费用，已具有惩罚性质，在此基础上再要求被告支付47160元违约金，有违公平原则，故本院依法予以调整后酌定被告向原告支付违约金28450元，以被告在原告处预交的保证金25000元、预收水费3000元、电表卡押金450元予以抵扣。综上，原告诉讼请求中合理的部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、嵊州市浙东农贸发展股份有限公司、周浙锋于2020年3月1日签订的《房屋租赁合同》自本判决发生法律效力之日起解除，周浙锋自合同解除之日起五日内腾退并交还嵊州市浙东农贸发展股份有限公司位于嵊州市××路××号××层的租赁房屋； 二、周浙锋支付给嵊州市浙东农贸发展股份有限公司自2020年5月1日起至实际腾退并交还嵊州市××路××号××层房屋之日止按每月25000元标准计算的租金及占有使用费，并赔偿该款占用期间的利息损失（以积欠的租金及占有使用费为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，根据实际拖欠天数计算至付清之日止），款限于本判决发生法律效力后十日内付清； 三、周浙锋支付给嵊州市浙东农贸发展股份有限公司违约金28450元，以其预交的保证金25000元、预收水费3000元、电表卡押金450元予以抵扣； 四、驳回嵊州市浙东农贸发展股份有限公司的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3243元，减半收取计1621.50元，由嵊州市浙东农贸发展股份有限公司负担21.50元，由周浙锋负担1600元（款限被告于本判决发生法律效力后十日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  刘凯蓉 二〇二〇年十月二十六日 书记员  袁依蕾