山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5117号上诉人（原审被告）：山西郡宇房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区双塔西街**华宜大厦****房。法定代表人：张耀华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄晓川，山西鼎邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫蕊，山西鼎邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张利峰，男，1976年7月28日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：杨艳苗（系被上诉人张利峰之妻），女，1980年8月28日出生，汉族，自由职业，住太原市。上诉人山西郡宇房地产开发有限公司因与被上诉人张利峰房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初2372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人山西郡宇房地产开发有限公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项“……利息损失（以购房款……起算。均按年利率24%计算），累计不超过47万元”，改判为“……利息损失（以购房款……起算。均按中国人民同期贷款利率计算），累计不超过47万元”。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人在购买房屋时未尽到审查及注意义务，但却又认为被上诉人不应承担责任，自相矛盾，被上诉人应对其过错承担相应责任。二、一审法院参照民间借货年利率上限24%计算被上诉人的损失，无法可依，且加重了上诉人的责任，对上诉人不公。综上所述，一审法院对于利息损失的计算标准过高，且没有法律依据，显失公平，被上诉人也应对合同无效承担部分责任。故上诉人特提起上诉，恳请贵院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人张利峰辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张利峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付合同中约定的商品房（长风观园7幢1层A11商铺）；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《商铺认购合同》，约定，原告购买被告开发的长风观园第7幢1层A11号商铺，建筑面积43平方米，每平方米14300元，总金额614900元；买受人于2017年9月29日前付清全部房价款的70%，计430430元，2019年12月31日前付清全部房价款的30%，计184470元；出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方在合同中还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定、保修责任等事项进行了约定。合同中未填写签订日期。原告于2017年9月18日向被告支付定金10000元，于2017年9月29日支付420430元，被告向原告开具了相应的收款收据。被告现尚未取得商品房开发、销售必需的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，一直未能向原告交付房屋。原告因被告未按合同约定交付房屋，故提起诉讼，庭审中，经本院释明，原告将诉讼请求变更为请求确认原、被告签订的《商铺认购合同》无效；被告按市场评估价格赔偿原告经济损失47万元。上述事实有《商铺认购合同》、《贴息补助条款》、收据、银行明细及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，原、被告于2017年9月签订的《商铺认购合同》对案涉房屋的位置、价款、付款方式、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定、保修责任等事项进行了约定，具备商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条之规定，该合同应为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案被告在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，原、被告签订的《商铺认购合同》应属无效合同。无效合同不存在解除问题，故原告请求的解除《商铺认购合同》本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，房地产开发企业预售商品房，应当取得商品房预售许可证明，未取得商品房预售许可证明的，不得进行商品房预售。可见，办理商品房预售许可证明是房地产开发企业的义务，被告未取得商品房预售许可证明就将案涉房屋向原告出售，违反了相关规定，并且在销售房屋后，不积极办理相关手续，怠于履行自己的义务，属于导致合同无效的过错方，应当赔偿原告的损失。原告在购买房屋时，未尽到审查及注意的义务，但办理房屋销售手续不是原告的义务，原告只存在一般的过失，不应承担责任。鉴于被告存在较大过错，被告应返还原告已缴纳的购房款430430元，并赔偿原告的损失。原告请求按市场评估价赔偿经济损失47万元，因被告尚未办理开发、销售必需的证件，房屋性质不能确定，原告也未提出评估申请，故对原告的损失本院酌定参照民间借贷利率中年利率24%计算，累计不超过47万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：原告张利峰与被告山西郡宇房地产开发有限公司于2017年9月签订的《商铺认购合同》无效；被告山西郡宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张利峰购房款430430元，并赔偿原告张利峰自缴纳购房款之日至实际返还购房款之日的利息损失（其中，以购房款10000元中未返还的部分为基数，自2017年9月18日起算；以购房款420430元中未返还的部分为基数，自2017年9月29日起算。均按年利率24%计算），累计不超过47万元。本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提交证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，一审法院经过举证质证，依法认定案件事实，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本案的争议焦点为“一审认定的损失赔偿计算标准是否合理。从本案一、二审查明的事实看，本案上诉人在起诉前仍未取得案涉商品房预售许可证明，故上诉人、被上诉人签订的《商铺认购合同》应属无效合同。无效合同不存在解除问题，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，房地产开发企业预售商品房，应当取得商品房预售许可证明，未取得商品房预售许可证明的，不得进行商品房预售。可见，办理商品房预售许可证明是房地产开发企业的义务，上诉人未取得商品房预售许可证明就将案涉房屋向被上诉人出售，违反了相关规定，并且在销售房屋后，不积极办理相关手续，怠于履行自己的义务，属于导致合同无效的过错方，应当赔偿被上诉人的损失。被上诉人在购买房屋时，虽未完全尽到审查及注意的义务，但由于办理房屋销售手续不是购买方的义务，故被上诉人作为购方只存在一般的过失，不应承担责任。关于损失赔偿的标准，鉴于上诉人存在较大过错，应返还被上诉人已缴纳的购房款430430元，并赔偿损失。一审法院据此认定：被上诉人请求按市场评估价赔偿经济损失47万元，因上诉人尚未办理开发、销售必需的证件，房屋性质不能确定，被上诉人也未提出评估申请，故对被上诉人的损失酌定参照民间借贷利率中年利率24%计算，累计不超过47万元。该认定符合事实及法律规定，合理合法，本院二审予以采纳。综上所述，上诉人山西郡宇房地产开发有限公司的上诉理由依据不足，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9950元，由上诉人山西郡宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 牛晓斌审判员 米青山审判员 关文静 二〇二0年十月十四日书记员 连 娟