山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终2941号 上诉人(原审原告)：马双济,男,1985年1月24日出生,汉族,农民,住山东省临清市。 委托诉讼代理人：任晓娟，山东遐迩律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：马旺济，男，1956年5月6日出生,汉族，农民，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：张传俊，山东群创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尚珊珊，山东群创律师事务所律师。 上诉人马双济因与被上诉人马旺济合同纠纷一案，不服山东省临清市人民法院（2020）鲁1581民初1736号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 马双济上诉请求：撤销一审判决，改判马旺济返还13万元或将本案发回重审；一、二审案件受理费由马旺济承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，涉案协议书上明确写明转让的是宅基地，所以本案案由应当是宅基地使用权转让纠纷，不是农村房屋买卖合同纠纷。经了解，马旺济转让给马双济的宅基地，土地性质是经济开发地段，村民以租赁的方式租用，马双济认为这是商业用地，不是宅基地，马旺济不享有宅基地使用权，无权转让。二、马旺济对涉案土地不享有任何权益，他强行占用该地，甚至连租用手续都没办，更无权买卖、转让。三、土地管理法第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。合同法第五十二条规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”马旺济将非法侵占的经济开发路段土地以宅基地的名义转让给马双济，违反法律的禁止性规定，协议无效，马旺济应承担全部过错，应向马双济返还购买款13万元。一审法院驳回马双济的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请求二审法院纠正。四、马双济拟使用该地建房时受到四邻阻拦，造成纠纷，才知道该土地不是宅基地，而且面积有争议，马旺济说是宅基地但一直无法提供宅基地使用证，即便按一审法院认定的协议有效，但马旺济的行为构成根本性违约，造成马双济的合同目的无法实现，马双济也有权解除合同，要求马旺济返还13万元。但一审法院在马旺济缺席未到庭，答辩称“要求原告恢复住宅原貌(马双济理解该话的意思是同意解除合同，因为只有同意解除合同返还13万元才能要求恢复原貌)”的情况下判决驳回马双济诉求，属于认定事实不清，适用法律错误。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。 被上诉人马旺济辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。一、本案的案由为农村房屋买卖合同纠纷，根据双方签订《协议书》约定的内容来看，双方转让标的不仅仅是马双济所主张的单纯的宅基地还包括宅基地上的房屋和树木等具有经济价值的财产。根据我国现行的“房地一体主义”原则，双方在协议书中买卖的标的应视为宅基地上的房屋，又因为房地一体主义，所以在转让房屋的基础上土地也一并进行了流转。马双济在一审中提交了马汝佩和马全济出具的证明，两份证明中马汝佩和马全济均证实马双济购买的为宅子而不是单纯的宅基地，因此从两份证明来看，马双济与马旺济之间交易的为宅子。因此一审法院是对马双济提交的《协议书》进行充分考量之后，认定本案的案由为农村房屋买卖合同纠纷，认定事实清楚。二、马双济称马旺济对交易的房屋不享有任何权益，强行占地更是无稽之谈。从马旺济占有涉案的两处宅子并在这两处宅子上建设房屋、种植树木至马双济购买涉案的两处宅子，这期间没有任何人员、组织、单位对此进行阻止，冯庄村村民委员会、老赵庄镇土管所、临清市国土资源局等政府单位也未认定马旺济强占涉案土地，更未对马旺济进行过任何的处罚。而且整个冯庄村村民都知道涉案的两块土地使用权归马旺济所有。至于涉案的两处宅子未办宅基证的原因很多，并且不单单是涉案的宅子未办证，而是整片宅基所在区域都没能办理宅基证，马双济父母也在该片区域该有房屋，并且与涉案的两处宅子距离很近，马双济对涉案的两处宅子的情况是十分清楚的。而且我国现在还存在基层管理不够完善的现实状况，存在着大量宅基有权无证的情况，不能因为没有宅基证而否定权益人对宅基所享有的权益。而本案马旺济两处宅基形成过程均是马旺济在二三十年前自己用土填平的自己老宅子旁边的荒坑、再自行平整土地自行花费费用形成的，此过程是村民和村委会都认可的。因此涉案的两处宅子为马旺济所有，马旺济在这两处宅子上不存在任何的权利瑕疵。在签订协议书后，马旺济已经将两处宅子交付给马双济，马双济也实际占有使用了涉案的两处宅子，马旺济已经履行了协议的主要义务，关于协议书中宅基证的约定条款应认定为合同的附随义务，而且现在新的宅基证还没有颁发，马旺济也不存在违约的情形，双方的主合同已经履行完毕，并未出现马双济所称的根本违约导致合同目的不能实现。且被马双济也非常乐于配合马双济办理宅基证。三、马双济在购买涉案的两处宅子并使用三年后，又反悔主张涉案协议无效的行为完全违背了诚实信用的原则。其出尔反尔的行为，也破坏了交易的稳定性，而且其意图通过诉讼的方式来达到不诚信的目的，不应得到鼓励更不应得到支持。综上，一审法院判决适当，马双济的上诉没有任何事实及法律依据，请二审法院依法驳回上诉、维持原判。 马双济向一审法院起诉请求：要求马旺济返还马双济宅基地款130000元;马旺济承担本案诉讼费及其他费用。 一审法院认定事实：2017年7月15日，马双济和马旺济签订协议书一份，约定马旺济将两处住宅出售给马双济，宅基上有房屋、树木，住宅售价共计130000元。双方已就住宅和价款进行交割。 一审法院认为，马双济、马旺济自愿签订住宅买卖协议，不得随意反悔。马双济要求马旺济返还价款，应有事实证据和法律依据。马双济以马旺济未交付证件为由，不符合合同约定。马双济认为所转让住宅未经村委会认可，无证据证实。因此马双济的诉讼请求，法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决：驳回原告马双济的诉讼请求。案件受理费减半收取1450元，由原告马双济负担。 本院二审中，马双济提交证据一、村委会证明一份，证明：马旺济没有向村委会交过钱款，他自己以及出让给马双济的宅基地都是自己强行霸占的，其他村民的宅子有相关手续；证据二、临时用地使用证一份，证明：与诉争宅基地同类的经济开发用地需要向土管局办理使用手续并交纳使用费，否则属于非法占地，马旺济一审答辩状也自认案争两块土地都是他自行垫起来的两块坑地，没有办理任何手续，不能因为长期没人追究，就认为已经得到该案争土地的使用权。 马旺济质证称，对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据仅加盖了老赵庄镇冯庄村民委员会的公章，没有任何负责人签字，不能证明该证据为村委会出具，而且据马旺济了解，冯庄村现在没有具体的村委负责人及村支部书记，对证据一的证明目的不予认可；对证据二的真实性及证明目的不予认可，首先该证据载明的年限为1997年，自1997年至今，我国土管部门对宅基证进行了多次替换，而且该临时用地使用证上载明的地址与本案涉案的两块宅基不在同一范围，与本案没有关联性。 马旺济提交马旺济与协议书合同证明人马汝佩的通话录音，证明：在购买该涉案两处宅子时，马双济对这两处宅子进行了充分的了解，对该两块宅子的属性也是明知的，签订该协议书后，马旺济已经将涉案的两处宅子交付给马双济，马双济也实际使用，并将两处宅子上原有的房屋拆除、树木砍伐变卖。 马双济质证称，对该证据真实性、关联性、客观性均有异议，从播放的录音中可以听到马旺济一直在诱导对方，被录音的人对一些关键的事实均采用“哎”、“嗯”等模糊不清的语气词予以答复，而且马汝佩是马旺济的亲侄子，虽然与马双济也有连襟关系，但是跟马旺济亲属关系更密切，马汝佩说协议上写着没有宅基证与事实不符，协议上没有此内容，而且通话内容中一直在说没有宅基证，实际上这片土地是经济开发用地，确实没有宅基证，合法使用的都是以商业经营的方式办理的临时土地使用证，另外，对于所谓的宅基地情况，马汝佩作为普通公民，对该事实的陈述没有证明效力，应以村委会或土管局的相关证明为准。 本院查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，双方签订的协议书从内容上看，转让的不仅是所谓的“宅基”，还包括上面的房屋及树木；案涉土地及房屋均未确权登记以明确用途及权属，马双济作为同村村民对此应当知情；双方约定“此协议自付款后双方不得反悔”，协议签订后双方即进行了交付，马双济支付房款后已将案涉土地上的旧房屋、树木清除、准备建设房屋，因遭到邻居阻拦而反悔，据此一审未支持马双济的诉讼请求并无不当。马双济二审提交的村委会证明，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名，不符合民诉法解释规定的证据形式要求，本院不予采信；马双济提交的案外人的临时用地使用证（发证时间为1997年3月25日），因距今20多年、与本案缺乏关联性，本院亦不予采信。 综上所述，马双济的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2900元，由上诉人马双济负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭召勇 审判员  石 鑫 审判员  孙久强 二〇二〇年十月二十八日 法官助理王蕾 书记员姚迪