陕西省周至县人民法院民事判决书 （2020）陕0124民初426号原告：周至县就业服务中心(原名：周至县就业服局)，住址地：周至县。法定代表人：魏凯军。委托代理人：吴迎斌，陕西汉典律师事务所律师。委托代理人：柴鑫，陕西汉典律师事务所律师。被告：李光照，男，汉族，1943年4月12日生，住西安市周至县。委托代理人：李宏茹，系李光照之子。被告：李宏茹，男，汉族，1970年4月20日生，住西安市周至县。被告：周至县二曲镇中西医诊所，住所地：周至县。负责人：李光照。第三人：唐江琴，女，汉族，1974年6月1日生，住西安市周至县。委托代理人：冯凯，男，汉族，1971年8月29日生，住西安市周至县。原告周至县就业服务中心与被告李光照、李宏茹、周至县二曲镇中西医诊所、第三人唐江琴房屋租赁合同纠纷一案，因被告及第三人不服本院作出的（2019）陕0124民初416号民事判决书，上诉至西安市中级人民法院，市中院作出（2017）陕01民终14603号民事裁定书，以原审判决严重违反程序为由，将该案发回本院重审。本院依法组成合议庭重新审理，现已审理终结。 原告周至县就业服务中心向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原、被告于2001年11月29日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告和第三人立即腾空、搬离并返还原告位于周至县北新街7号的宿办楼一楼从北向南数的第4、5间营业性门面房；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2001年11月29日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：原告（甲方）将北新街7号的宿办楼一楼营业性门面房两间（从北向南的第4、5间）租给被告（乙方）使用，租赁期限为五十年，即从2001年11月30日至2051年11月30日止。每间年租金为1560元，五十年租金共计15.6万元，一次交清。在租赁合同期内因国家政策性的城市拓宽改造或人力不可抗拒的客观原因，影响租赁合同履行的，按被告实际租赁使用时间计算，原告应退还被告剩余房屋的租金。期间，被告将承租房屋转租给第三人。2018年8月30日，经陕西省XX中心XX楼进行鉴定并出具陕建安检字（2018）-GC02-00210《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为：（1）在正常使用状况下，结构的安全性登记评定为Csu,即“安全性不符合标准对Asu级的规定，显著影响整体承载，”，处理要求为“应采取措施，且可能有极少数构件必须及时采取措施”；（2）在地震负荷下，结构的安全性已严重不符合国家相关规范要求，其结构的安全性登记评定为Dsu级，即“安全性不符合本标准对Asu的规定，严重影响整体承载，必须立即采取措施”。该鉴定报告的处理建议为“综合考虑结构加固的技术可行性和经济合理性，为彻底解决建筑物结构的安全隐患，应对该楼进行拆除重建”。因出租房屋所在的宿办楼已经不符合安全标准，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无法履行，双方多次协商未果，现原告诉至法院，请求支持以上诉请。被告李光照（周至县二曲镇中西医诊所的负责人）、李宏茹辩称，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，为有效合同，应继续履行。合同在履行中并未发生租赁合同第四条约定的“人力不可抗拒的客观原因影响租赁使用”，原告请求解除合同不能成立。原告诉请依据的相关鉴定报告不能证明涉案房屋目前不能正常使用，该鉴定报告得出的建议意见与科学计算不符，科学计算得出的结论是正常使用情况下能满足正常使用要求，拆除的建议意见是根据非正常使用地震情况下测出的安全等级作出，所以原告以出现不可抗力的客观因素要求解除合同，不符合法律规定，所依据的鉴定报告不能成立。原告为了达到解除合同的目的，给被告的租户经营门店前设置了围挡，但自己的实际行为却在涉案房屋内正常办公，证明不会对生命及财产构成威胁，所以理由不成立，应驳回原告的诉请。第三人唐江琴辩称，原告捏造因大风天气发生大面积高空坠落事故的事实，出具毫无说服力的危房鉴定报告，且没有经过上级权威主管部门的认定，漏洞百出，应驳回原告的诉请。原告向法院提交的周至安监局的《督办通知书》及周至人力资源和社会保障局作出的《关于限期拆除就业局宿办楼的通知》不具有法律效力。对原告提交的陕西省建筑设备安装质量检测中心有限公司的鉴定报告不认可，对原告要求解除合同、陈述的事由等均不认可。依据（2019）陕0124民初416号民事判决书查明的事实，结合本次庭审，认定事实如下：2001年11月29日，原告与被告周至县二曲镇中西医诊所签订《房屋租赁合同》，合同约定：“原告将其所有的位于周至县北新街7号的宿办楼一楼的营业性门面房两间（该合同所记载的是“从北向南的第4间和第5间”，系误载，实则为“从北向南的第5间和第6间”）租给被告使用，租期未五十年，从2001年11月30日至2051年11月30日止；每间年租金为1560元，两间门面房五十年的租金共计156000元，一次交清；租赁期限内被告有出租、转租、转让房屋的权利；在租赁合同期内因国家政策性的城市拓宽改造或人力不可抗拒的客观原因，影响租赁使用的，按被告实际租赁使用的时间计算，原告向被告退还剩余的房屋租金”。合同签订后，被告依约交纳了156000元的租金，原告依约交付标的房屋。2017年9月6日，被告将上述房屋转租给冯凯，租期为三年，从2017年9月6日至2020年9月6日止。目前该房屋由本案第三人唐江琴（冯凯之妻）占有。2018年8月20日，原告委托陕西省建筑设备安装质量检测中心对涉案的整个宿办楼进行安全性检测，该中心经过检测后于同年8月30日作出陕建安检字（2018）—GC02—00210号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为：（1）在正常使用状况下，结构的安全性登记评定为Csu,即“安全性不符合标准对Asu级的规定，显著影响整体承载，”，处理要求为“应采取措施，且可能有极少数构件必须及时采取措施”；（2）在地震负荷下，结构的安全性已严重不符合国家相关规范要求，其结构的安全性登记评定为Dsu级，即“安全性不符合本标准对Asu的规定，严重影响整体承载，必须立即采取措施”。就上述房屋状况，该报告提出最终处理建议为：对综合考虑结构加固的技术可行性和经济合理性，为彻底解决建筑物结构的安全隐患，应对该楼进行拆除重建”。后原告将鉴定结果告知各承租户，并协商解除房屋租赁合同，被告不认可鉴定结果，不同意解除合同，亦未申请司法鉴定。以上事实，有《房屋租赁合同》两份、庭审笔录、当事人陈述、《房屋安全鉴定报告》等证据在卷佐证。本院认为，第一、依据相关规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过的部分无效。具体到本案，原告与被告周至县二曲镇中西医诊所签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限超过20年的部分，应认定为无效。第二、涉案房屋已经相关权威机构鉴定为危房，被告及第三人对该鉴定结论不服，但未重新申请司法鉴定，亦不能提交其他证据证明该房屋符合安全标准，故本院对被告及第三人的说法不予采信，应依据鉴定结论认定该房为危房。第三、依据建设部于2004年发布的《城市危险房屋管理规定》第十七条:“房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按鉴定机构的处理建议，及时加固或修缮治理”; 第二十二条：“因下列原因造成事故的，房屋所有人应承担民事或行政责任：（一）有险不查或损坏不修，（二）经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解危措施”；第二十五条：“有本章第二十二、二十三、二十四条所列行为，给他人造成生命财产损失，已构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。” 另，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当依据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除”。本案中涉案房屋被鉴定为危房，是原、被告在签订房屋租赁合同时都不可预见、也不可归责于双方当事人的重大事实变化。且涉案房屋地处人流较大的城区街道，若继续履行合同，被告仅仅承担房屋租金即可，但原告却将承担因为继续出租危房而很可能给他人造成重大人身或财产损害的法律后果，这对原告来说明显不公平。况且危房不具备适租条件，合同履行的基础已经丧失，合同目的也无法实现。综上，原告诉请解除租赁合同、收回房屋有法可依、有规可循，应对租赁期限20年以内尚未履行的合同部分予以解除，未履行部分的租金应由原告向被告退还。依据合同约定，年租金为3120元，则20年的租金为62400元，截至2020年9月30日，已实际产生租金58760元，则20年有效期内剩余未履行的租赁为3640元（62400元-58760元），应向被告退还。第四、被告与第三人唐江琴间的转租合同已于2020年9月6日到期，无论是否续转租，在判决解除原、被告间的房屋租赁合同后，第三人继续占用涉案房屋将失去事实和法律依据，应该直接向原告返还房屋。最后，关于合同解除后双方的损失及合同无效部分的租金占用问题，双方可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、对原告周至县就业服务中心与被告周至县二曲镇中西医诊所（李光照、李宏茹）签订的《房屋租赁合同》，在二十年期限内尚未履行的部分予以解除；二、限被告周至县二曲镇中西医诊所（李光照、李宏茹）、第三人唐江琴于本判决生效后一个月内腾退其承租、占有的两间门面房，将房屋交还给原告周至县就业服务中心；三、限原告周至县就业服务中心于本判决生效后十五日内向被告周至县二曲镇中西医诊所（李光照、李宏茹）退还房屋租金3640元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费200元，由原告周至县就业服务中心承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长      候 建 博人民陪审员      韩 亲 民人民陪审员      周    深 二〇二〇年十月十四日 法官助理      崔 吟 楠书  记  员      李 飞 非 1