浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙09民初58号 原告（案外人）:舟山弘生漂染有限责任公司，住所地：浙江省舟山市定海区临城街道惠民桥村**。 法定代表人：严名维，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋艳艳，浙江京衡（浙江自贸区）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：浙江省浙商资产管理有限公司，，住所地：浙江省杭州市西湖大道**** 法定代表人：孙建华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：金静磊，男，1985年6月6日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：漏令帅，浙江德帅律师事务所律师。 第三人（被执行人）：弘生集团有限公司，住所地：，住所地：浙江省舟山经济开发区**弘生大道**v> 法定代表人：张壮，该公司董事长。 第三人（被执行人）：舟山富远能源有限公司，住所地：浙江，住所地：浙江省舟山市定海区城东街道桔园**小碶村** 法定代表人：张壮，该公司执行董事。 第三人（被执行人）：上海卡诺投资有限公司，住所地：上海市，住所地：上海市浦东新区三林路****** 法定代表人：张壮，该公司执行董事。 第三人（被执行人）：天禄投资集团有限公司，住所地浙江省舟山市定海，住所地浙江省舟山市定海区双桥街道桥头施 style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：虞敏，该公司执行董事。 第三人（被执行人）：虞敏，男，1974年12月1日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 第三人（被执行人）：浙江亚禄贸易有限公司，住所地：浙江省舟山市定，住所地：浙江省舟山市定海区环城南路** style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：洪振东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张壮，男，汉族，1966年1月29日出生，住浙江省舟山市定海区。 原告舟山弘生漂染有限责任公司（以下简称漂染公司）与被告浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产）、第三人弘生集团有限公司（以下简称弘生集团）、舟山富远能源有限公司（以下简称富远公司）、天禄投资集团有限公司（以下简称天禄集团）、上海卡诺投资有限公司（以下简称卡诺公司）、浙江亚禄贸易有限公司（以下简称亚禄公司）、虞敏案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告漂染公司的委托诉讼代理人蒋艳艳、被告浙商资产的委托诉讼代理人金静磊、漏令帅，张壮以第三人弘生集团、富远公司、卡诺公司的法定代表人身份及第三人亚禄公司的委托诉讼代理人身份到庭参加诉讼。第三人天禄集团及虞敏经本院依法传唤未到庭参加诉讼，对其缺席审理。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。 漂染公司向本院提出诉讼请求：1.撤销舟山市中级人民法院（2020）浙09执异4号执行裁定书；2.确认原告对第三人弘生集团有限公司所有的坐落于定海区××街道××路××号××拆迁为止。事实和理由：原告因生产需要，自2013年8月1日起向第三人弘生集团租赁位于定海区××街道××路××号××区，双方签订《厂房租赁合同》，约定租赁期限至政府拆迁为止，同时约定了合同两年一签。弘生集团将厂房交付给原告使用至今，原告对生产必需的污水处理设备进行了改造升级，也向弘生集团支付相应租金。2019年9月10日，中国建设银行股份有限公司舟山分行（以下简称建行舟山分行）向法院申请执行弘生集团等金融借款合同纠纷一案，同年12月20日，申请执行人变更为被告浙商资产，2020年2月6日，法院向原告发出执行通知书，拟依法带租评估拍卖案涉房屋，之后决定不带租拍卖，原告不服，对此提出书面异议，该异议请求被裁定驳回，为此，原告诉至法院。 被告浙商资产辩称，建行舟山分行于2017年2月7日与弘生集团签订了最高额抵押合同，对定海区××街道××路××号的房产与土地设定了金额为1590万元的最高额抵押，并办理了登记。而漂染公司与弘生集团签订的租赁合同中，第一、二份合同租赁期限已经届满，第三、第四份合同签订时间为2017年7月25日、2019年7月25日，均晚于抵押登记时间，故租赁权设定晚于抵押权设定时间，依法不得对抗抵押权的执行。综上请求驳回原告全部诉讼请求。 第三人弘生集团、富远公司、卡诺公司、亚禄公司述称，漂染公司原系弘生集团一部分，经股东会决议后分立形成新的公司。在分立过程中，为妥善安置原先72名职工和部分生产设备及原材料，股东会决定以低于市场价的价格将厂房出租给漂染公司，并承诺租赁期限至政府拆迁之日止，同时为租金调整预留空间约定合同两年签订一次。对原告诉称事实表示认可，同意原告诉讼请求。 天禄集团、虞敏未答辩。 为证明自己的主张，原告漂染公司提供如下证据：1.（2019）浙09执126号相关执行裁定书、执行通知书、执行笔录以及（2020）浙09执异4号执行裁定书，用以证明原告提出的执行异议被驳回的事实；2.厂房租赁合同四份及股东会决议，用以证明其原系弘生集团子公司，于2013年10月17日分立后，与弘生集团签订厂房租赁合同，承租案涉厂房，且约定的租赁期限至政府拆迁之日止的事实；3.租金支付发票、水电费发票、完税证明、检测报告、货款结算协议书等，用以证明原告占有使用案涉房屋至今的事实；4.生产设施（设备）升级、改造的费用发票、《关于舟山弘生漂染有限公司整治提升验收意见的函》，用以证明原告对案涉厂房进行改造，投入大量资金的事实。 浙商资产对上述证据质证认为：对证据1真实性、合法性、关联性均予以认可；对证据2真实性、合法性无异议，但认为第三份、第四份租赁合同签订时间均在抵押权设立之后，不能对抗执行；对证据3的真实性、合法性无异议，但认为缺少2019、2020年租金发票，无法确认原告仍进行生产的事实，更无法证明原告签订的租赁合同时间早于抵押设立时间；对证据4的真实性、合法性均无异议，但认为该证据与本案的待证事实之间无关联。 浙商资产为支持其抗辩意见，提供最高额抵押合同以及不动产抵押登记证书，用以证明建行舟山分行于2017年2月7日与弘生集团签订最高额抵押合同，并于次日办理不动产抵押登记，抵押权设定时间早于第三份、第四份租赁合同签订时间。 漂染公司质证认为，对浙商资产提供的证据真实性、合法性无异议，但认为漂染公司的租赁权设立在抵押权成立之前，第三份、第四份合同并非新合同，其享有租赁权期限至政府拆迁之日止。 第三人弘生集团、富远公司、卡诺公司、亚禄公司对上述证据均予以认可。 本院经审查认为，各方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：漂染公司原系弘生集团的控股子公司。2013年10月17日，应弘生集团要求，漂染公司经股东会决议采取分立方式变更为两个公司，分立后的漂染公司与原有在册72名职工建立劳动合同关系，分立后的漂染公司向弘生集团租赁经营厂房，租赁期限至该地块政府相关部门要求的拆迁腾退之日前，租赁价格按周边同类房屋租赁价格的一半计算。后，漂染公司与弘生集团于2014年4月11日、2015年8月1日、2017年7月25日、2019年7月25日与漂染公司分别签订了《厂房租赁合同》四份，四份合同除时间外其他内容均一致，厂房租赁期限始于2013年8月1日。《厂房租赁合同》载明：“第二条租赁期限至政府拆迁为止。租赁合同每二年签订一次……第六条租赁期间，弘生集团有权依照法定程序对厂房予以转让或设置抵押。第七条租赁期间，如有政府或经正常合法程序审批的拆迁行为，则漂染公司无条件服从拆迁，本合同终止履行。”之后，漂染公司占有使用上述厂房至今。 2017年2月7日，弘生集团与建行舟山分行作为甲乙双方签订了合同编号为7062609250102017001-1最高额抵押合同，对定海区××街道××路××号的房产与土地设定了金额为1590万元的最高额抵押。该合同的第七条约定，未经乙方书面同意，甲方不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、出租（包括原租赁合同到期后的续租）、赠与、转让、出资、重复担保、迁移、改为公益用途、与其他物添附或改建、分割。2017年2月8日，双方办理了不动产抵押登记。 2019年9月10日，建行舟山分行向本院申请执行富远公司、天禄集团、卡诺公司、亚禄公司、弘生集团、虞敏金融借款合同纠纷一案，执行案号为（2019）浙09执126号，执行标的为149368555.92元,执行依据为（2019）浙09民初81号民事调解书。民事调解书中各方当事人达成的协议第十一条：如被告舟山富远能源有限公司未按本协议第一条至第八条约定履行义务的，原告有权就登记在被告弘生集团有限公司名下位于定海区××街道××路××号房产（舟房权证定字第1××8号）及相应土地使用权（舟国用（2011）第0305208号）拍卖、变卖所得价款在人民币15900000元限额内优先清偿原告上述全部借款本金、利息（含罚息和复利）以及原告为实现债权所发生的律师代理费。 2019年12月20日，经浙商资产申请，本院以（2019）浙09执126号执行裁定书变更浙商资产为申请执行人。因被执行人未履行债务，2020年2月3日本院以（2019）浙09执126号之一执行裁定书裁定拍卖被执行人弘生集团名下位于定海区××街道××路××号的房产，并决定涤除租赁权后予以拍卖。漂染公司不服，提出执行异议，本院于2020年4月23日作出（2020）浙09执异4号裁定，驳回漂染公司的异议请求。 本院认为，漂染公司与弘生集团签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。结合漂染公司占有使用案涉房产用于生产经营至今的事实，本院确认漂染公司与弘生集团就涉案厂房存在真实、合法的租赁关系，漂染公司依法对案涉厂房享有租赁权。 综合在案证据及各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：漂染公司享有的租赁权是否能够对抗浙商资产抵押权的执行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十五条规定，租赁权能否对抗抵押权的执行，应审查合法有效的租赁关系是否成立于抵押权的设立前。就本案而言，关键在于对案涉租赁合同中约定的租赁期间的审查判断。对此，本院综合分析评判如下：第一，从订立案涉厂房租赁合同的背景看，根据《股东会决议》内容和《厂房租赁合同》约定，漂染公司与弘生集团之间存在特殊负担义务的租赁关系，即漂染公司负有接收原属弘生集团72名职工以及现有生产设备、库存物料、基础设施的义务，与此相对应的，漂染公司则享受以周边同类房屋租赁价格一半的价格承租弘生集团所有的定海区××街道××路××号厂房的权利，而且双方约定租赁期限至政府拆迁之日止。漂染公司分立后，履行约定义务，且投入了资金改造升级了排污设备，其目的系长期经营。因此，案涉租赁合同中约定租赁期限至政府拆迁之日止应理解为较长租期，而非租期仅仅为二年。第二，从租赁关系的双方对合同约定的理解看，弘生集团与漂染公司均在庭审中明确，双方对租赁期限的理解为不出现政府拆迁的情形，则漂染公司可一直租赁该厂房，且在双方签订的每一份合同中，对租赁期限的约定仍明确为至政府拆迁之日止，可以确认双方对租赁期限至政府拆迁之日止的意思表示明确且一致，该合意应当予以尊重。第三，至于弘生集团与漂染公司之间签订四份租赁合同的原因，弘生集团陈述两年一签是为后期调整租金预留空间，漂染公司对此予以认可，故双方每两年签订一次合同实则为双方在总租赁期限明确的前提下，对租赁期间内部分合同内容的补充，属于补充协议，并非新的租赁合同。综上，本院认为，租赁合同系当事人意思自治的体现，漂染公司与弘生集团的租赁期间基于双方的约定，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过二十年之规定，本院确认漂染公司自2013年8月1日起对案涉租赁标的物享有租赁权，但租赁期限不得超过二十年。 综上所述，漂染公司的诉讼请求部分成立，本院依法予以支持。浙商资产关于案涉第三、四份租赁合同的签订时间均晚于抵押权设立的时间及不得对抗抵押权执行的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、确认原告舟山弘生漂染有限责任公司对第三人弘生集团有限公司所有的坐落于舟山市定海区××街道××路××号厂房自2013年8月1日起享有租赁权，但租赁期限不得超过二十年； 二、驳回原告舟山弘生漂染有限责任公司其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告浙江省浙商资产管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。 审 判 长 周红兵 审 判 员 杨盛文 审 判 员 张 娜 二〇二〇年十月二十五日 法官助理 陆朦璐 代书记员 茅洁亮 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》 第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。 《中华人民共和国合同法》 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。