四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终2141号 上诉人（原审被告）：汤朝会，女，1974年4月22日出生，汉族，住四川省筠连县。 委托诉讼代理人：白友彬，筠连县景阳法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：汤正云，男，1942年8月2日出生，汉族，住四川省筠连县。 委托诉讼代理人：白友彬，筠连县景阳法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：张文仙，女，1944年11月6日出生，汉族，住四川省筠连县。 委托诉讼代理人：白友彬，筠连县景阳法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：四川华正房地产业开发有限责任公司，住所地四川省筠连县筠连镇定水路**。 法定代表人：谢运兰,董事长。 委托诉讼代理人：李品正，男，公司员工。 委托诉讼代理人：胡光才，四川玉壶律师事务所律师。 上诉人汤朝会、汤正云、张文仙因与被上诉人四川华正房地产业开发有限责任公司（以下简称华正房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省筠连县人民法院（2020）川1527民初159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汤朝会、汤正云、张文仙上诉请求：1.撤销四川省筠连县人民法院（2020）川1527民初159号民事判决；2.驳回华正房地产公司的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由华正房地产公司承担。事实和理由：1.一审原告主体不适格，与汤朝云签订《房屋出租协议》的是李幼兰，不是华正房地产公司，华正房地产公司无权提起诉讼；2.一审被告不适格，签订《房屋出租协议》的乙方是汤朝会，不是汤正云和张文仙，应当给付房屋租金的是汤朝会，而不是汤正云和张文仙；3.一审适用法律错误。“执行法人或者非法人组织工作认为的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力”的规定，李幼兰的签名仅对华正房地产公司内部员工产生效力，对公司以外的相对人汤朝云不发生效力。签订《房屋出租协议》时，李幼兰并未出具公司授权委托书，故汤朝云有理由相信出租行为是李幼兰的个人行为。 华正房地产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。 华正房地产公司向一审法院起诉请求：1.汤朝会、汤正云、张文仙返还华正房地产公司位于筠连镇滨河东路××段××、××门面房××间［××筠连镇××广场花园（××、××）段××楼××、××号］;2.汤朝会、汤正云、张文仙赔偿华正房地产公司房屋占用期间的损失（损失金额按照600元／月的标准从2009年4月17日起计算到实际返还房屋之日止，截止起诉时损失为75600元左右）；3.汤朝会、汤正云、张文仙负担案件受理费。一审庭审中，华正房地产公司增加1项诉讼请求为：解除华正房地产公司与汤朝会、汤正云、张文仙之间的房屋租赁关系。 一审法院认定事实：汤正云与张文仙系夫妻关系，汤朝会系汤正云、张文仙之女。2003年，筠连县进行旧城改造，华正房地产公司依法取得筠连县筠连镇“Ｂ、Ｅ”地段的拆迁开发资格。2005年7月，华正房地产公司在该地段开发建设的1至5号楼修建竣工并经有关部门验收合格。同年，华正房地产公司办理了上述筠连镇筠州北路广场花园“Ｂ、Ｅ”段5号楼的房屋所有权证，房屋所有权证号为：筠房权证房权字第××号，房屋位置为筠连镇筠州北路广场花园（Ｂ、Ｅ）段，总建筑面积为4929.24平方米，总层数为6层，其中包括本案诉争的位于底楼的6-3号、6-4号门面房。 2008年4月16日，华正房地产公司将上述筠连镇筠州北路广场花园（B、E）段5号楼6-3号、6-4号门面房出租给汤朝会，华正房地产公司委派其经理李幼兰代表华正房地产公司（即甲方）与汤朝会（即乙方）签订了《房屋出租协议》，协议主要约定：一、甲方将B、E段5号楼6-3号、6-4号门面租给乙方做棋牌室使用；租用期为一年，从2008年4月16日起至2009年4月16日止；租金每月300元，共计3600元，按半年预交租金1800元（采用先交租金后使用），同时交纳保证金500元；中途退房一律不退保证金；二、租用期满后，乙方如期交回租房，方可退还保证金，如乙方仍需继续租用，必须提前一个月向甲方申请，根据实际情况另行签订协议；……八、本协议一共三份，甲方二份乙方一份，双方签字即生效。李幼兰在协议甲方签字栏处签名，汤朝会在乙方签字栏处签名，协议上甲方处未加盖华正房地产公司的公章。协议签订当日，汤朝会向华正房地产公司交纳了保证金500元，并交纳了2008年4月16日至2008年10月16日的门面租金1800元。该协议签订后，汤朝会将该门面交与汤正云、张文仙使用，汤正云、张文仙将该门面房用于经营茶馆、棋牌室。2008年10月14日，张文仙以汤朝会的名义按《房屋出租协议》约定交纳了2008年10月16日至2009年4月16日的门面租金1800元。2009年4月15日，因汤正云、张文仙向华正房地产公司提出在《房屋出租协议》约定的租赁期限届满后继续使用该门面，华正房地产公司未提出异议，张文仙又以汤朝会的名义交纳了该门面从2009年4月16日至2009年10月16日的半年租金1800元，并继续使用该门面经营茶馆。2009年10月15日，张文仙再次以汤朝会的名义向华正房地产公司交纳了该门面半年租金即2009年10月16日至2010年4月16日。华正房地产公司收到上述租金后，由其员工谢运莲出具了收据，收据上的交款人为汤朝会。2010年4月16日以后，汤朝会、汤正云、张文仙未再向华正房地产公司交纳租金，汤正云、张文仙仍继续使用该门面经营茶馆至今。一审庭审中，张文仙提出在2010年4月15日向华正房地产公司交纳了半年租金，每月按350元支付租金，共计交纳了2100元租金，华正房地产公司对此予以否认，张文仙未提供证据予以证明。 另查明，1.汤正云、张文仙位于原筠连镇××房屋××华正房地产公司开发建设的筠连县筠连镇“Ｂ、Ｅ”地段拆迁范围的房屋，2006年，华正房地产公司与汤正云签订了《筠连县旧城改造拆迁安置补偿协议书》、《房屋调换协议》，华正房地产公司将协议约定调换的位于筠连县筠连镇广场花园Ｂ、Ｅ段1幢150.71平方米住宅一套及位于筠连县筠连镇广场花园Ｂ、Ｅ段3幢9号20.31平方米门面1间交与汤正云，华正房地产公司为汤正云、张文仙办理了调换房屋的房产证和国土使用证。2011年，汤正云、张文仙认为华正房地产公司有多处行为损害其利益，遂诉讼至四川省筠连县人民法院，要求华正房地产公司重新安置门面60.78平方米、增加安置住房面积约9平方米及支付因延长过渡期限应支付的临时安置补助费、支付因收回国有土地使用权补偿费等费用。四川省筠连县人民法院经审理后作出（2011）筠连民初字第618号《民事判决书》，判决：“一、被告四川华正房地产业开发有限责任公司在本判决生效后即行支付原告汤正云、张文仙临时安置补助费7519.05元；二、驳回原告汤正云、张文仙的其他诉讼请求”。该案判决后，汤正云、张文仙不服该判决提起上诉，四川省宜宾市中级人民法院作出（2012）宜民终字第564号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。华正房地产公司调换给汤正云的上述筠连县筠连镇广场花园Ｂ、Ｅ段3幢9号门面房不是本案的诉争门面房。 2.在上述《房屋出租协议》上签名的李幼兰系华正房地产公司的法定代表人谢运兰之夫。庭审中，华正房地产公司提出李幼兰系公司经理，受华正房地产公司委派与汤朝会签订《房屋出租协议》，李幼兰的行为系职务行为，李幼兰与汤朝会签订《房屋出租协议》时未加盖公章，华正房地产公司向一审法院提交的盖有公章的《房屋出租协议》系在李幼兰将协议交回公司后，由华正房地产公司自行在该份协议加盖公章。华正房地产公司提交的盖有公章的《房屋租赁协议》与张文仙提交的《房屋出租协议》约定的内容相同。 3.一审庭审中，华正房地产公司认可诉争门面为1间，现门面产权仍登记在筠房权证房权字第××号房屋所有权证中。一审法院到实地查看，现诉争门面房里面无墙体隔开，外有两道卷帘门，实际为1间，该门面房墙上钉的门牌号为××”。经一审法院到筠连县民政局核实，该××”门牌号不是民政局所设置，门牌系其他部门所钉，民政局提供的《筠连县城镇街道楼门牌编号设置一览表》上无××号”的门牌号。民政局证实华正房地产公司提供的筠房权证房权字第××号房屋所有权证登记的筠连镇筠州北路广场花园（Ｂ、Ｅ段）5号楼6-3号、6-4号在其制作的《筠连县城镇街道楼门牌编号设置一览表》上为滨河东路一段43号、44号，若华正房地产公司出售分户该门面房，民政局将门牌编号设置为筠连镇滨河东路一段43号、44号。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.华正房地产公司是否是本案的适格主体。李幼兰系华正房地产公司的经理，原筠连镇筠州北路广场花园（B、E段）5号楼6-3号、6-4号门面房（即本案诉争门面房）系华正房地产公司所有，华正房地产公司将诉争门面房出租给汤朝会，委派李幼兰与汤朝会在《房屋出租协议》上签名，根据民法总则第一百六十一条第一款：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”及第一百七十条第一款：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。”的规定，李幼兰的签名与华正房地产公司的公章具有同等法律效力，属法人行为，根据合同法第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”的规定，该协议的双方当事人为华正房地产公司和汤朝会，协议对华正房地产公司与汤朝会均具有约束力，华正房地产公司与汤朝会对合同的约定承担法律责任，故华正房地产公司是本案的适格主体。张文仙提出《房屋出租协议》仅有李幼兰的签名，系李幼兰的个人行为，不能作为原告起诉的理由不能成立，一审法院不予采纳。 2.华正房地产公司与汤朝会签订的租赁合同是否应予解除。依法成立的合同，自成立时生效。华正房地产公司与汤朝会签订的《房屋出租协议》，是双方当事人的真实意思表示，系双方当事人自愿签订，华正房地产公司作为出租人，汤朝会作为承租人，双方形成合法有效的租赁合同关系，双方均应按协议约定履行义务。该协议签订后，华正房地产公司将本案诉争门面房交与汤朝会，汤朝会按协议约定向华正房地产公司交纳保证金及支付了1年的房屋租金，并将门面交给汤正云、张文仙使用，在协议约定1年的租赁期限届满后，华正房地产公司与汤朝会未续签租赁合同，但汤正云、张文仙以汤朝会的名义分两次向华正房地产公司交纳了第二年（即2009年4月16日至2010年4月16日）的租金共计3600元，华正房地产公司对此未提出异议，应视为华正房地产公司同意汤朝会继续以其名义承租该门面，根据合同法第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故华正房地产公司与汤朝会签订的《房屋出租协议》继续有效，但租赁期限转为不定期。根据合同法第二百三十二条的规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，故本案在2020年7月20日的庭审中，华正房地产公司要求解除与汤朝会的租赁合同关系一审法院予以支持，汤正云、张文仙不是《房屋出租协议》的承租人，华正房地产公司未与汤正云、张文仙建立房屋租赁关系，华正房地产公司要求与汤正云、张文仙解除租赁合同关系的理由不能成立。租赁合同解除后，汤朝会作为承租人负有返还租赁门面房的义务，汤正云、张文仙在合同解除后即无权占用该门面，应将放置在租赁门面房内的物品搬离，将租赁门面房腾空并交付给华正房地产公司。 3.汤朝会、汤正云、张文仙是否应支付房屋租金。汤朝会从2010年4月16日以后未再支付租赁门面房租金，因华正房地产公司与汤朝会在《房屋出租协议》租赁期限届满后已转为不定期租赁，《房屋出租协议》继续有效，汤朝会应按《房屋出租协议》的约定履行支付租金的义务，即应从2010年4月16日起按协议约定的每月300元租金计算支付至汤朝会、汤正云、张文仙返还华正房地产公司该门面为止，又因汤朝会在订立协议时交纳了保证金500元，由于汤朝会差欠华正房地产公司租金，该保证金不再退还，用于抵扣租金，共应抵减50天的租金[500元÷（300元/月÷30天）]，即汤朝会从2010年6月6日起支付租金。因《房屋出租协议》的承租人为汤朝会，该协议对汤朝会具有约束力，华正房地产公司要求汤正云、张文仙支付租金的请求不符合协议约定及法律规定，一审法院不予支持。华正房地产公司提出按每月600元标准支付房屋占用期间的租金损失的主张，因租赁期间届满后该协议继续有效，汤朝会只负有按协议约定金额支付租金的义务，故华正房地产公司提出按该标准支付租金损失的请求一审法院不予支持。张文仙提出其除交纳了上述二年的租金外另还交纳了2100元租金的主张未提供证据证明，一审法院不予支持。对于汤正云、张文仙提出华正房地产公司应返还其被拆迁的60.78平方米门面房、赔偿因未返还拆迁门面房对其造成的损失及支付安置补偿款等辩称意见，与本案不属同一法律关系，且其安置补偿等问题已经宜宾市中级人民法院二审终审判决，本案不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百七十条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认四川华正房地产业开发有限责任公司与汤朝会于2008年4月16日签订的《房屋出租协议》于2020年7月20日解除；二、汤朝会、汤正云、张文仙于本判决生效后十五日内将坐落于筠连县筠连镇筠州北路广场花园（B、E）段5号楼6-3号、6-4号租赁门面房1间腾空并返还给四川华正房地产业开发有限责任公司；三、汤朝会于本判决生效后十五日内支付四川华正房地产业开发有限责任公司从2010年6月6日起至腾空返还上述租赁门面房之日止按每月300元计算的房屋租金（已扣减被告汤朝会支付的保证金500元）；四、驳回四川华正房地产业开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1690元，由汤朝会负担。该款已由四川华正房地产业开发有限责任公司预交，汤朝会在本判决生效后径行支付四川华正房地产业开发有限责任公司。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，华正房地产公司作为案涉租赁合同的房屋所有权人，对李幼兰与汤朝会签订的《房屋出租协议》的效力予以确认，且租赁合同已经实际履行，承租人交纳房租的收款人也是华正房地产公司员工。华正房地产公司作为房屋所有权人有权委托李幼兰与他人签订租赁合同，在承租人未按照合同约定交纳租金的情况下，其有权作为原告提起诉讼。汤朝会、汤正云、张文仙上诉认为华正房地产公司无权作为原告提起诉讼的上诉理由，于法无据，本院不予支持。 根据一审查明的事实，出租协议上的承租人汤朝会系汤正云、张文仙之女，在《房屋出租协议》签订后，实际使用人也是汤正云、张文仙。在华正房地产公司与汤朝会的《房屋出租协议》解除后，华正房地产公司有权要求实际占有使用租赁房屋的汤正云、张文仙返还租赁房屋。汤正云、张文仙认为其不应当作为一审被告的上诉理由，本院不予支持。 综上所述，上诉人汤朝会、汤正云、张文仙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费723元，由上诉人汤朝会、汤正云、张文仙负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭美宏 审判员  彭晓烽 审判员  龙 雨 二〇二〇年十月三十日 书记员  徐 莲