四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初9178号 原告：吴宇豪，男，1999年11月6日出生，回族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：吴定洪（系吴宇豪父亲），住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：何胜平，北京博儒（成都）律师事务所律师。 被告：马程程，女，1984年10月26出生，柯尔克孜族，住新疆伊宁市飞机场路2巷都市。 原告吴宇豪与被告马程程房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，由审判员张晶依法适用简易程序于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告吴宇豪的委托诉讼代理人吴定洪、何胜平，被告马程程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴宇豪向本院提出诉讼请求：1．判令马程程支付吴宇豪2020年3月1日至2020年7月2日的租金34,146.23元，逾期支付租金违约金20,126.49元（以25,195.5元为基数，按照每日千分之五，从2020年3月1日暂计至2020年7月21日，实际计算至租金支付完毕为止；以8,950.73元为基数，按照每日千分之五，从2020年6月1日暂计至2020年7月21日）；2．判令马程程支付租赁期间拖欠的水费883元；3．判令马程程支付吴宇豪解约违约金20,156.4元；4．判令马程程承担本案的诉讼费用。 事实和理由：2019年11月30日，吴宇豪委托父亲吴定洪与马程程签署《商铺租赁合同》，约定将吴宇豪所有的绿地468公馆三期9栋1层1013号商铺出租给马程程使用，用于马程程经营食品售卖。租赁期为5年，从2019年12月1日至2024年11月30日止，首年租金为每月8,398.5元，按季支付，马程程应于每个租金支付周期开始前15天向吴宇豪足额支付租金。合同第六条第二款第一项约定若马程程迟延支付租金1个月以上，吴宇豪有权单方面解除合同，马程程应按照年度租金总额的20%支付违约金。第二项约定马程程逾期支付租金的，每逾期一天，应按照未付款项千分之五支付违约金。第四项约定因马程程原因导致吴宇豪单方面解除合同的，马程程应按照年度租金总额的20%支付违约金，且履约保证金不予退还。合同签署后，吴宇豪依约向马程程交付了商铺，马程程向吴宇豪支付了2019年12月1日至2020年2月29日的首期租金及履约保证金。而第二个周期的租金马程程一直拖延，截至2020年7月21日仍未支付，且单方面要求降低房租。吴宇豪授权吴定洪于2020年5月24日向马程程提出解除合同，并要求马程程按照合同约定承担相应的违约责任。后马程程单方面另行承租商铺，吴宇豪于2020年7月2日将商铺收回。吴宇豪认为马程程逾期支付租金的行为已违反合同约定，吴宇豪有权单方解除合同，要求马程程支付解约违约金、支付欠付租金、逾期付款违约金且不应退还押金。 马程程辩称，马程程未支付2020年3月1日至2020年7月2日的租金。马程程在2020年2月29日已开店经营，疫情期间经营本来就困难，当时与周围商家沟通，听说房屋租金降价，马程程于是联系吴宇豪希望能考虑疫情造成的影响适当降低租金，吴宇豪不愿意降低租金，并告知不同意按照合同约定支付租金就搬走，所以马程程只好另外找铺面，找到其他铺面后于2020年7月2日就搬离了案涉商铺。2020年5月左右马程程曾微信给吴宇豪的母亲说结清房租，但吴宇豪要求先给违约金，双方对此产生争议。马程程向吴宇豪支付了一个月的押金，故马程程还愿意支付3个月的房租，但认为一直与吴宇豪协商降低租金的事宜，且2020年5月也要求支付租金，是吴宇豪不接收，所以不应当支付逾期付款的违约金和解约违约金。马程程已结清水费、电费，吴宇豪无权要求马程程再支付水费、电费。 本院经审理认定事实如下：2019年9月5日，吴宇豪与绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司签订《四川省商品房买卖合同（现售）》，约定吴宇豪购买绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司绿地468公馆三期9栋1层1013号商铺。 2019年11月30日，吴宇豪（甲方）作为出租人，与承租人马程程（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：吴定洪作为甲方的代理人与刘琪瑛作为乙方的代理人，合同主要载明：乙方租赁甲方位于成都市锦江区月季街67号附3号绿地468公馆三期9栋1层1013号商铺；租赁期限为五年，自2019年12月1日起至2020年11月30日止，乙方如需提前终止此商铺租赁合同，应在租赁期内向甲方书面申请，经甲方同意后，双方协商合同终止事宜；合同第一年租金每月8,398.5元，季度租金25,195.5元，租金按季度支付，乙方应于合同签订当日向甲方一次性足额支付第一期租金25,195.5元，第一期租金从2019年12月1日起至2020年2月29日止，以后租金均在每支付周期第一个月开始前的15日内一次性足额支付；乙方应在签订本合同时向甲方交付款项8,958.4元作为履约保证金；乙方拖欠房租一个月以上的，甲方有权单方面解除合同，乙方应按年度租金总额的20%支付违约金；租赁期内乙方逾期交纳水费、电费、气费、物业管理费等有关费用的，或者逾期交纳租金的，每逾期一天，乙方应当按照未付款项5‰的标准向甲方支付违约金；租赁期内若乙方中途擅自退租的，或者因乙方原因导致甲方单方面解除合同的，乙方所预付的租金甲方可不予退还，并按年度租金总额的20%向甲方支付违约金，履约保证金不予退还。该合同由吴宇豪的父亲吴定洪作为甲方代理人与马程程配偶刘琪瑛作为乙方代理人签订。 2020年4月，刘琪瑛通过微信联系吴定洪，刘琪瑛称，当时马程程承租的店铺那一面的街道只剩案涉店铺还在营业了，靠学校正面的街道后面出租出去的店铺价格低得多，希望吴宇豪能考虑降低租金，不想要最低的租金，也别是最高的租金，折中就好。2020年5月吴定洪联系刘琪瑛，称已经去看过周边商铺了，因为疫情对各经营户确实有些影响，但没有刘琪瑛说的那么严重，刘琪瑛给出的价格有点低，若确实有难处就按照之前的合同办吧，马程程将商铺退还给吴宇豪。2020年5月27日，刘琪瑛告知吴定洪，刘琪瑛当天就可以去隔壁铺面签租赁合同，租金为4,000元/月。2020年6月29日，吴定洪问刘琪瑛何时能交房，吴定洪代吴宇豪来收房、收钱。刘琪瑛回复房子可以交了，但钱还没凑齐，吴定洪坚持收房时收钱。6月30日，刘琪瑛告知吴定洪第二天将房屋补漆就可以交给吴定洪了，但钱还得凑一凑，而且疫情期间刘琪瑛就一直跟吴定洪联系，吴定洪没有回话，一直拖着等着。之后双方就马程程是否违约、是否应支付违约金等进行沟通，但协商未果。 2020年7月2日，马程程搬离案涉商铺。 庭审中，吴宇豪陈述案涉房屋截至开庭之日仍处于空置状态，因马程程违约导致吴宇豪存在房屋空置损失及资金占用损失。马程程陈述有四个月的房租尚未支付，但支付有保证金，应予以抵扣相应租金，若存在水费未结清，马程程愿意支付。 吴宇豪向本院出示了水费缴纳凭证、微信截图，拟证明吴宇豪缴纳了2019年8月7日至2020年8月7日期间的水费896.56元，以此证明马程程欠付的水费已由其代缴，马程程质证称对此不清楚，自己缴纳过水费了。本院审查认为，欠费明细系复印件，真实性无法核实，且该组证据无法看出缴纳的水费与案涉房屋有关，本院对此不予采信。 以上事实的认定，有吴宇豪提交的身份证复印件、《四川省商品房买卖合同（现售）》、《商铺租赁合同》、微信聊天记录等证据以及双方当事人的庭审陈述在案为证。 本院认为，吴宇豪与马程程签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。吴宇豪诉称，在合同履行过程中，马程程未按照合同约定支付2020年3月1日至2020年7月2日的房屋租金，吴宇豪已于2020年5月24日告知马程程解除合同，并于2020年7月2日收回房屋，所以吴宇豪有权要求马程程支付2020年3月1日至2020年7月2日的租金34,153.9元（8,398.5元/月÷30天×2天＋8,398.5元/月×4月）。因吴宇豪主张马程程向其支付2020年3月1日至2020年7月2日的租金34,146.23元，系其对自己权利的处分，本院对此予以确认。 关于马程程的违约责任。按照合同的约定，马程程至迟应在2020年2月29日向吴宇豪支付2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金，但马程程至今未付，存在逾期支付租金的违约行为。吴宇豪主张按照合同约定，因马程程逾期支付租金而享有单方解除权，马程程应当支付年租金20%的解除合同违约金及按照每日千分之五的标准计算逾期支付租金的违约金，且有权收取马程程支付的押金。可见，逾期支付租金的违约金、单方解约违约金和不退还押金都因马程程逾期支付租金这一违约行为所产生，由同一违约行为产生的三种违约金应当吸收评价。 我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。我国从2020年1月开始受新冠疫情影响，为抑制疫情进一步扩散，2020年2月开始，成都市店铺纷纷闭店，这一突发情况给马程程等经营者造成了较大影响，但马程程在应当支付租金之前未及时与吴宇豪协商，未与吴宇豪就延期支付租金达成合意，其逾期支付租金的行为必然导致吴宇豪存在资金占用利息损失。马程程从2020年4月开始，一直与吴宇豪协商降低租金标准却一直协商未果，吴宇豪于2020年5月表示若不接受合同租金标准，马程程可以搬离店铺，5月27日马程程表示当日会与案外人另行签订租赁合同，当时吴宇豪已可考虑将案涉商铺另行出租的问题，而吴宇豪却称直至开庭之时，其铺面依然空置，超出合理期间的房屋空置损失非马程程行为所致，吴宇豪扩大的损失应当由吴宇豪自行承担。所以马程程支付给吴宇豪的押金8,958.4元已足以弥补吴宇豪的损失。庭审中，马程程表示不同意支付违约金，已有要求调减违约金的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院结合吴宇豪的实际损失，兼顾双方合同的履行情况、马程程的过错程度以及预期利益等因素，综合衡量。所以本院确定，对于马程程已支付的押金8,958.4元，吴宇豪无需退还，马程程也无需另行向吴宇豪支付违约金。 吴宇豪称马程程使用案涉商铺过程中拖欠水费，其已代缴，马程程应当向其支付，但吴宇豪未对此进行举证，应当承担举证不力的后果，本院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、被告马程程应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴宇豪支付租金34,146.23元； 二、驳回原告吴宇豪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取841元，由原告吴宇豪负担25元，由被告马程程负担816元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 晶 二〇二〇年十月二十三日 书记员 李茜兰 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。