广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2478号上诉人（原审原告）：何辉，女，汉族，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：陈国华，广东御福律师事务所律师。委托诉讼代理人：周琴，广东御福律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄杏容，女，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：李燕如，广东尚义律师事务所律师。上诉人何辉因与被上诉人黄杏容租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初9664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人何辉上诉请求：一、撤销一审判决第三项，改判支持上诉人一审诉求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：案涉租赁场地并非南埗管理区下南村24号房屋，原审就租赁物地址没有查清，属于基本事实认定错误。案涉租赁合同上虽载明租赁范围为清远市清城区南埗下南村24号的房屋及其设施，但是被上诉人没有举证该房屋的产权信息以及门牌信息，被上诉人的身份证地址是下南村**，显然被上诉人不在租赁地址居住，因此，根据举证规则，案涉租赁房屋不在下南村24号。另外，上诉人所租赁的房屋不应当认定为房屋以及附属设施，被上诉人在庭审时确认“出租房共有3栋，原告仅租其中l栋，另外两栋首层已经租他人仓库使用”即被上诉人有三栋房屋，上诉人租赁的是其中一栋和另外二栋的二层、三层，也就是使用面积是横跨三栋房屋，使用面积约为600平方米，根据《广东省农村宅基地管理办法》关于每户宅基地面积不得超过80平方米的规定，原审认定租赁物为房屋以及设施显属不当，属于事实查明错误，应当予以纠正。二、原审法院认定了案涉合同无效的唯一原因是被上诉人未能提供规划许可证和产权证明，但是却认为被上诉人对于合同无效没有过错，显然自相矛盾，属于法律适用错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”以及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，出租人未在一审庭审辩论中终结前取得建设工程规划许可证，租赁合同认定为无效。因此，原审认定“被告未提供该房屋的建设工程规划许可证，产权权属证明，涉案的合同为无效合同”无疑是正确的。根据《合同法》第五十八条规定，本案中，案涉的合同被认定无效的唯一原因是被上诉人未提供规划许可证和产权证，被上诉人具有全部过错，根据前述法律规定，应当对上诉人的损失承担全部赔偿责任。黄杏容答辩称：一、租赁房屋是农村屋，无规划证和产权证上诉人是知情的。二、房屋因遇拆迁无法继续出租，并非为违章建筑导致上诉人无法使用，且房屋将被拆迁，上诉人是知情的，只是时间不确定，不存在隐瞒拆迁一说。三、上诉人看中是房屋地段，并非门牌号，门牌号不影响上诉人使用房屋，上诉人碰瓷开发商不成，反“坑”答辩人。四、上诉人装修费及广告宣传费均造假。综上，上诉人租赁农屋房，是明知无证且为待拆迁房屋，仍予以承担，相关损失应由其自身承担，答辩人无过错，不应为上诉人的碰瓷行为买单。上诉人何辉向一审法院起诉请求：1、确认何辉与黄杏容签订的《租赁合同》无效；2、黄杏容赔偿何辉装修款损失192678.07元及广告宣传费用18100元；3、本案诉讼费由黄杏容负担。一审法院认定事实：2019年8月1日，何辉（承租方、乙方）与黄杏容（出租方、甲方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于清远市清城区南埗下南村24号楼房屋及设施租赁给乙方用作教育培训，租赁期自2019年8月1日至2024年8月1日止，租金每月1000元，以半年为一个支付周期，从租期一年半后若未拆迁，每月3000元。合同签订后，何辉向黄杏容支付租金6000元。合同签订前，黄杏容已向何辉交付房屋，何辉于2019年7月1日开始装修，同日与案外人王*签订《房屋装修装饰合同》，合同工程造价为192678.07元，并向清远市触动文化策划有限公司支付广告费18100元。2019年8月5日，何辉作为法定代表人办理了清远市橙林教育咨询有限公司的营业执照，并于9月底开始对外招生。2019年11月15日，黄杏容以何辉故意损坏房屋，随意改动房屋为由在何辉所租房屋面前张贴《解除通知书》，告知解除、终止《租赁合同》。同日，何辉委托广东御福律师事务所向黄杏容发出《律师函》，认为黄杏容隐瞒房屋即将被征收且属于违章建筑的真相而诱使何辉签订无效的《租赁合同》，明显存在过错，依据《合同法》第五十八条规定，黄杏容需赔偿何辉装修款项损失192678.07元。2019年11月19日，广东新美居房地产发展有限公司在涉案房屋张贴《通知》，内容为：“该房屋代表人黄杏容（身份证号码：441************984，住址位于：清远市清城区洲心南埗村委会下南村24号）已与我司于2019年11月5日签订房屋拆迁安置协议，根据协议约定及我司建设需要，为确保开发建设的顺利进行，现要求各在住人员于2019年11月25日前自行搬家撤离，如逾期未进行撤离，则我司有权强制处理。特此通知”。2019年11月25日，何辉与黄杏容双方共同委托清远市正源工程造价咨询服务有限公司对“橙林画苑装饰工程”进行造价鉴定，评估该工程结算价为148327.12元，何辉支付工程结算编制费3000元。因双方就租赁事宜协商赔偿未果，何辉遂向一审法院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。诉讼中，何辉增加诉讼请求：要求黄杏容归还三个月的租金3000元，并承担鉴定费3000元。一审法院认为，黄杏容将位于清远市清城区南埗下南村24号楼房屋及设施租赁给何辉用作教育培训，虽然双方签订了书面的《租赁合同》，但黄杏容未提供该房屋的建设工程规划许可证、房屋权属证明，涉案合同为无效合同，何辉诉求确认双方签订的《租赁合同》无效，一审法院予以支持。本案争议的焦点是：黄杏容将涉案房屋出租给何辉是否存在过错。首先，黄杏容是涉案房屋的使用权人，户籍地亦登记在此，其有权对涉案房屋进行合理处分。《租赁合同》中明确约定“租金每月1000元，以半年为一个支付周期，从租期一年半后若未拆迁，每月3000元”，涉案房屋会被拆迁，只是时间不确定，黄杏容并未隐瞒被拆迁的事实；其次，何辉将涉案房屋装修后从事教育培训工作，并在该地址上办理企业营业执照，合同目的可实现，何辉并未提供充分有效的证据证明涉案房屋为违章建筑，其主张黄杏容房屋属于违章建筑缺乏事实依据；最后，导致何辉未能继续承租使用涉案房屋，是拆迁人广东新美居房地产发展有限公司的开发需要，并非因《租赁合同》无效直接所致。况且，黄杏容对涉案房屋拆迁时间并没有准确的预见性，其与拆迁人广东新美居房地产发展有限公司签订的房屋拆迁安置协议也是在何辉与黄杏容双方签订《租赁合同》之后，何辉本案损失因拆迁所致，属于另一法律关系，其以租赁合同关系主张权利缺乏事实和法律依据。综上，黄杏容将涉案房屋出租给何辉不存在过错，故何辉起诉要求黄杏容赔偿装修损失192678.07元及广告费18100元的诉讼请求，证据不足，理由不充分，一审法院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，黄杏容已收取涉案房屋租金6000元，现何辉要求返还3000元，这是其权利的合理处分，一审法院予以准许。至于鉴定费3000元，是何辉为鉴定工程造价产生的支出，在装修损失诉求未获支持情况下，其要求黄杏容承担赔偿责任于法无据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决如下：一、确认何辉与黄杏容于2019年8月1日签订的《租赁合同》无效；二、黄杏容应于判决生效之日起3日内返还租金3000元给何辉；三、驳回何辉的其他诉讼请求。案件受理费2591元，由何辉负担2561元，黄杏容负担30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人提供2020年7月2日所拍摄的照片，拟证明上诉人实际租赁地址不是被上诉人的户籍地址，又无产权证，被上诉人存在过错。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕何辉的上诉请求范围进行审理。案涉《租赁合同》，因被上诉人黄杏容未提供该房屋的建设工程规划许可证、房屋权属证明，一审法院认定涉案合同无效正确，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被上诉人黄杏容对合同的无效存在过错。上诉人何辉对租赁的房屋进行了装修。2019年11月25日，何辉与黄杏容双方共同委托清远市正源工程造价咨询服务有限公司对装修的工程进行造价鉴定，评估该工程结算价为148327.12元，何辉支付工程结算编制费3000元。本院认为，何辉明知承租的房屋有可能被拆迁，缺乏风险意识，盲目投资装修，造成损失，结合双方当事人的过错程度，本院酌定由上诉人何辉承担装修损失70%责任，被上诉人黄杏容承担30%责任，即应支付何辉装修损失45398.14元（148327.12+3000）×30%。综上，上诉人何辉的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持；一审判决处理存在不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初9664号民事判决第一项；二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初9664号民事判决第三项；三、变更广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初9664号民事判决第二项为：被上诉人黄杏容于本判决生效后十日内支付上诉人何辉45398.14元，并返还何辉租金3000元；四、驳回何辉其他诉讼请求。本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费5137元，由上诉人何辉负担3595元，被上诉人黄杏容负担1542元。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年九月二十七日法官助理 张聪聪书 记 员 周 莹