云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0128执异9号案外人：杨金莉，女，1978年8月10日生，傣族，住云南省楚雄彝族自治州武定县。申请执行人：中华融资产管理股份有限公司云南省分公司。统一社会信用代码：915300000725289200K。负责人：高存宏，总经理。住所地：云南省昆明市北市区。委托诉讼代理人：李妍菁，云南建广律师事务所律师，一般授权代理。被执行人：新平锦茂工贸有限责任公司。统一社会信用代码：91530427757175072R。法定代表人：陈锐。住所地：云南省新平彝族傣族自治县。被执行人：武定县金盛达商业管理有限公司。统一社会信用代码：91532329582371345A。法定代表人：陈树昆。住所地：云南省楚雄彝族自治州武定县。委托诉讼代理人：李永贵，特别授权代理。被执行人：云南金成酒店有限公司。统一社会信用代码：91530181560055843U。法定代表人：李志宏。住所地：云南省昆明市安宁市。委托诉讼代理人：陈锐，特别授权代理。被执行人：陈锐，男，1984年10月8日生，汉族，住云南省昆明市安宁市，现住云南省昆明市安宁市。第三人：云南友联房地产有限责任公司。统一社会信用代码：9153232979988837X3。法定代表人：李志宏。住所地：云南省楚雄彝族自治州武定县。委托诉讼代理人：李永贵，特别授权代理。本院在执行中华融资产管理股份有限公司云南省分公司（以下简称中华融资云南分公司）申请执行新平锦茂工贸有限责任公司（以下简称新平锦茂公司）、武定县金盛达商业管理有限公司（以下简称武定金盛达公司）、云南金成酒店有限公司（以下简称云南金成酒店）、陈锐不良债权追究偿纠纷一案中，案外人杨金莉对拍卖位于武定县罗婺彝寨1号地Ｃ区33栋1-Ｃ33-2号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年9月15日举行听证。案外人杨金莉，申请执行人中华融资云南省分公司的委托代理人李妍菁，被执行人新平锦茂公司法定代表人陈锐，被执行人武定县金盛达公司和第三人云南友联房地产有限责任公司（以下简称云南友联公司）的委托代理人李永贵，被执行人云南金成酒店委托代理人陈锐及被执行人陈锐到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人杨金莉称，禄劝彝族苗族自治县人民法院在执行（2020）云0128执129号执行案件中，于2020年8月7日在阿里巴巴司法拍卖网络平台上对坐落于武定县狮山镇狮山南路罗婺彝寨1号地C区33栋1-C33-2号房产公开拍卖，但该房产早在2015年6月就已由案外人以约定价款89万元向云南友联房地产有限责任公司购买，并在2015年6月26日支付第一笔购房款50万元后，该房产就已移交给案外人装修、使用至今。其间，案外人曾多次催促办理产权证并交纳剩余尾款，但云南友联房地产有限责任公司办理答复“房产你已正常用使用，产权正在办理当中，待办好后会通知你付清尾款”。综上，涉案房产已由案外人购买，双方签订有房产认购协书和补充协议，案外人已交纳认购款50万元并实际占有、使用该房产多年，故根据相关法律的规定，依法应当裁定中止对涉房产的执行。申请执行人中华融资云南省分公司称，案外人提出执行异议的涉案房产，系被执行人武定金盛达公司与浦发银行昆明分行签订《最高额外抵押合同》的借款抵押担保房产。浦发银行昆明分行将债权转让给申请执行人后经法院审理作出判决，申请执行人对涉案房产享有折价或者拍卖、变卖后所得价款优先受偿，且涉案房产办理抵押登记在先，案外人购买房产在后。同时，云南友联房地产有限责任公司并非涉案房产的所有权人，而案外人杨金莉也并非适格的异议主体。被执行人新平锦茂工贸公司、云南金成酒店的委托代理人及陈锐称，案外人提出异议的房产确实在浦发银行借款合同抵押房产当中，至于该房产事后被出售的情况代理人并不清楚。被执行人武定县金盛达公司、第三人云南友联公司的委托代理人称，涉案房地产项目是云南友联公司实际开发的，案外人确于2015年向云南友联公司交纳了50万，但双方签订的仅是认购协议。本院查明，2013年2月20日，武定县金盛达公司将其所有的坐落于武定县的房产，为浦发银行昆明分行自2013年2月20日至2018年2月20日止的期间内与新平锦茂公司办理各类金融业务所发生的债权提供最高不超过4150万元的抵押担保，并办理了武房他证抵字第（2013）0083号他项权证。2017年6月2日，浦发银行昆明分行与中华融资云南省分公司签订不良资金产转让协议，将其包含新平锦茂公司向浦发银行昆明分行所借贷款债权等转让给中华融资云南分公司。该公司向人民法院提起诉讼后，案经云南省高级人民法院二审，于2018年12月11日作出（2018）云民终976号民事判决书。其中:该判决主文第四项“若新平锦茂公司到期未履行本判决第一、第三项所涉债务，中华融资云南省分公司有权对武定县金盛达公司抵押的坐落于武定县的房产〔房产证号：武房权证狮字第**〕折价或者以拍卖、变卖后所得价款优先受偿（最高不超过4150万元）”。判决生效后，因新平锦茂公司等到期未履行判决确定义务，中华融资云南省分公司向昆明市中级人民法院（以下简称昆明中院）申请强制执行。昆明中院以（2019）云01执679号立案执行，并于2019年7月19日向武定县自然资源局送达了执行裁定书、协行通知书、委托执行函、工作证、《查封资产清单》，对被执行人武定金盛达公司名下位于武定县的房产（房产证号：武房权证狮字第**），共计1处房屋予以查封；查封期限自2019年7月19日起至2022年7月18日止。2019年11月4日，昆明中院作出（2019）云01执697号之一执行裁定书，将云南省高级人民法院（2018）云民终976号民事判决书指定由本院执行。本院以（2020）云0128执129号立案执行过程中，根据申请执行人的评估拍卖申请，于2020年3月5日到涉案抵押标的物所在地现场张贴了腾退房屋公告和对抵押房产进行查询，并依法委托评估公司对位于武定县价值进行评估。2020年6月23日，云南凯信评估公司作出《房地产估价报告》，其中：案外人提出异议的武定县狮山镇狮山南路罗婺彝寨1号地Ｃ区33栋1-Ｃ33-2号房产评估价格为110.09万元。另查明：案外人杨金莉于2003年12月12日与张建嵘结婚，二人系夫妻。2015年6月26日，张建嵘向云南友联公司交纳了1号地C-33-2号购房款50万元。同年6月29日，云南友联公司（甲方）分别与张建嵘（乙方）、案外人杨金莉（乙方）签订《罗婺彝寨认购书》和《补充协议》。其中《罗婺彝寨认购书》载明：一、认购房屋：乙方自愿认购甲方开发的“罗婺彝寨”项目1号地C区33栋2号商铺壹套；二、认购价格：该商铺总价款为89万元；三、双方权利义务：1、本《认购书》签定同时乙方向甲方支付定金人民币50万元，否则认购无效。《补充协议》载明：二、乙方在签订《认购书》之日起7日内，由签约人或甲方认可的第三人与甲方办理选定物业（商铺）的交付手续，甲方将物业交付乙方，乙方同时接受物管服务；2、甲方在交付物业时，乙方必须满足甲方收款条件，乙方应支付足物业价款50万元（包含定金）；3、物业尾款39万元乙方必须在甲方书面通知办理产权证登记前15日内支付完毕；或《商品房购销合同》签订后按约定期限付清；否则甲方有权不予办理产权登记，并有要求乙方承担未付清尾款的违反约责任。四、乙方所认购的物业属合法可交易的现成物业，甲乙双方签订《认购书》和《补充协议》并按约定履行权利义务后，乙方即可自主行使物业经营管理及收益权利。六、甲乙双方需要明确的事项：1、乙方在甲方规定时间内付清所有尾款（包括房款及应交的所有相关税费及配套费用），甲方将开始为乙方办理物业产权登记及相关手续。若因甲方原因物业产权无法办理，甲方要如数退还已交房款。2、因甲方原因无法无天办理产权证，乙方产生的一切损失由甲方承担。同日，云南友联房地产有限公司即对该商铺进行移交，并由案外人杨金莉夫妇进行装修后管理使用至今。以上事实，有经庭审听证的武房他证抵字第（2013）0083号他项权证，（2018）云民终976号民事判决书，昆明中院送达回证和（2019）云01执697号之一执行裁定书，本院腾房公告和房屋查询结果清单，云南凯信评估公司《房地产估价报告》，案外人提交的《结婚证》、云南友联公司《收款收据》、《罗婺彝寨认购书》和《补充协议》、以及电费和物业管理费《收款收据》等证据在案证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第一百一十九条第二款规定：抵押期限间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消来抵押权的除外。本案中，经昆明中院和本院在执行过程中向武定县自然资源局查询，涉案房地产的权利人系武定金盛达公司而并非第三人云南友联公司，且第三人也不能提交其系涉案房地产项目的实际开发人和依法对该涉房产享有处分权的证据。该涉案房产抵押在先，案外人杨金莉夫妇与第三人签订认购书及补充协议在后，且双方签订认购书和补充协议时并未征得抵押权人浦发银行昆明分行同意，而案外人杨金莉作为受让人，亦没有作出过代为清偿债务消来抵押权的意思表示。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：驳回杨金莉的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  李光学人民陪审员  郭加学人民陪审员  杞 红二〇二〇年十月五日书 记 员  杨薪莲