宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初902号原告：中国建设银行股份有限公司中卫分行。负责人：张某。委托诉讼代理人：何某，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：李某，住宁夏回族自治区银川市。被告：戎某，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：李某住宁夏回族自治区银川市金凤区民生花园民生园3号楼3单元501号。系戎某丈夫，代理权限为特别授权。被告：中卫市楚雄房地产开发有限责任公司。法定代表人：马某，该公司董事长。原告中国建设银行股份有限公司中卫分行与被告李某、戎某、中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司中卫分行的委托诉讼代理人何某、被告李某、被告戎某的委托诉讼代理人李某到庭参加了诉讼，被告楚雄公司经公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告李某、戎某偿还借款本金1187109.90元，利息62040.30元（利息暂计至2019年11月5日），本息合计1249150.20元，剩余借款利息计至贷款结清日止；2.依法判令20140198054号《个人住房（商业用房）借款合同》有效，原告依法对被告借款抵押物享有优先受偿权，以抵押物作价拍卖、拍卖价款优先偿还原告债权及实现债权费用、贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿健款本息及相关费用；3.依法判令被告楚雄公司为该笔借款承担连带责任保证；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月27日，原告与被告李某、戎某签订了一份编号为20140198054号的《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同）。合同第二条约定原告向被告提供人民币借款金额180万元。依借款合同第三条约定借款期限10年，自2014年11月27日至2024年11月27日。依借款合同第四条约定本合同执行的个人贷款利率经实际划款当日国家法定利率上浮20%。依借款合同第七条约定还款方式为等额本息。依借款合同第十一条约定被告以××区、206的个人商用房作为其履行借款义务的抵押担保。依借款合同第十一条、第十二条约定中卫市楚雄房地产开发有限责任公司为该笔借款承担连带责任保证。依借款合同第十二条、第十三约定抵押和保证担保的范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发行的相关费用（包括处分抵押物的费用）。2014年11月27日，原告与被告在中卫市房屋产权产籍管理所办理了商品房抵押权登记（登记证号为卫房预沙坡头区字第2014402627），抵押权依法设定。2014年11月27日原告依合同约定向被告李某、戎某发放借款180万元转入中卫市楚雄房地产开发有限责任公司在原告处开立账户用于购房。由于此笔贷款已连续违约282天，被告未付本息。为此，原告诉至法院。针对事实部分，原告补充如下：2019年12月19日，被告李某向原告还款5万元，12月27日还款0.38元，12月29日还款500元，2020年3月27日还款46.3元，7月29日还款1.64元，截止2020年9月29日，被告李某、戎某的借款本金余额为1136561.58元。被告李某、戎某同意以其购买的位于中卫市××区、206为本案借款提供抵押担保并作了房屋预告登记，房屋预告登记证号：卫房预沙坡头区字第**。被告李某、戎某辩称，被告李某和戎某对于借款合同没有异议。希望银行在计算利息的时候，能够免去罚息，因被告李某一直按照合同在履行还款责任，以前也是原告优质客户，后来因为工程项目资金无法回收，所以导致没有向原告及时还款，正常利息被告李某和戎某愿意承担偿还责任。被告楚雄公司经公告传票传唤未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩状及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告的证据，本院认证如下：对证据1.《中国建设银行个人住房借款申请及贷款调查申报审批表》1份（4页）、李某、戎某的身份证复印件及结婚证复印件各1份；证据2.《中国建设银行个人贷款业务调查申请审批表》1份；证据3.中《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：20140198054）1份；证据4.个人贷款支付凭证1份；证据5.中国建设银行个人贷款对账单2份。经审查，以上证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，被告李某、戎某质证后无异议，本院予以确认。对证据3.房屋预告登记证书1份（复印件盖有与原件核对一致印章），能够证明原告对被告李某、戎某提供的涉案房屋进行抵押预告登记，对证明效力在本院认为部分综合予以确认。被告李某、戎某向法庭提交证据。本院认证如下：1.证明1份；2.银行印鉴卡片复印件1份；3.现金交款单12份，经审查，以上证据能够证明被告李某在被告楚雄公司的保证金账户情况，但根据个人借款合同，双方并未对该账户做出权利约定，因此与本案无关，对其证明效力不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月27日，原告与被告李某、戎某签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：20140198054）一份，合同约定：借款本金：人民币180万元；借款期限120个月，即自2014年11月27日至2024年11月27日；贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率上上浮20%；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方法为等额本息；被告李某、戎某以其购买的位于中卫市××区商业用房提供抵押担保，并于当日办理了抵押预告登记（登记证号:卫房预沙坡头区字第2014402627）。合同还约定由被告楚雄公司为该笔借款提供连带保证担保责任，并约定了保证期间，被告楚雄公司在保证人处签章确认。合同还对其他事项做了约定。合同签订当日，原告向被告李某在被告楚雄公司在原告处开立的账户转入180万元。截止2020年9月29日，被告李某、戎某已还本金663438.42元、利息394063.45元，剩余本金1136561.58元、利息387364.63元未还。另查明,被告李某、戎某提供的位于中卫市××区、206商业用房的抵押物尚未办理产权登记手续，也未办理抵押登记手续。本院认为，原告与被告李某、戎某签订《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告向被告李某发放借款180万元，但被告李某只清偿了部分借款及利息，剩余本金及利息并未按照双方约定的还款期限偿还，其行为已构成违约。故原告要求被告李某、戎某共同偿还借款本金1136561.58元、利息387364.63元（利息计算至2020年9月29日)，剩余借款利息计算至借款还清之日止的诉讼请求，有相应事实及法律依据，依法应当予以支持。对被告李某提出从其在被告楚雄公司的保证金账户内扣款的意见，被告李某并未提供有效证据证明可以对该保证金账户扣款，因此对该意见不予采纳。对于原告要求对被告李某、戎某提供的位于中卫市××区、206商业用房的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求。被告李某、戎某提供涉案抵押财产为涉案债务提供抵押担保,并办理预告抵押登记,但并未办理抵押权登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定,预告登记产生的法律后果为“未经预告登记的权利人同意,处分不动产的,不发生物权效力。”由此可见,预告抵押登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。原告作为房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分,但并非享有现实抵押权。故,原告主张对涉案房产基于抵押权享有优先受偿权没有事实和法律依据,本院不予支持。关于保证责任。借款合同约定被告楚雄公司对被告李某、戎某的涉案债务提供连带保证担保责任，保证期间为2014年11月27日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利书交由贷款人核对无误、收执之日止。现被告李某、戎某逾期未还款,原告也尚未取得涉案房产的他项权证,故被告楚雄公司对被告李某、戎某的涉案债务承担连带清偿责任,其承担保证责任后,有权向被告李某、戎某进行追偿。被告楚雄公司经公告传票传唤未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：20140198054号）有效；二、被告李某、戎某于本判决生效后十五日内向原告中国建设银行股份有限公司中卫分行共同偿还借款本金1136561.58元、利息387364.63元（利息计算至2020年9月29日)，剩余借款利息计算至借款还清之日止；三、被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司对上述本金及利息承担连带清偿责任；四、被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告李某、戎某追偿。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司中卫分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16142元，由被告李某、戎某、中卫市楚雄房地产开发有限责任公司负担。公告费300元，由被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 何三霞人民陪审员 任玉莲人民陪审员 史雅芬 二0二0年十月十二日书记员 王 蓓本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。