济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初5138号原告：张蕾，女，1968年7月14日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：周家魁，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵冰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：济南东进龙鼎置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码9130102307148368F。法定代表人：郭太平，男，董事长。委托诉讼代理人：张政敏，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张晓光，男，该公司员工。原告张蕾与被告济南东进龙鼎置业有限公司（以下简称东进公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张蕾委托诉讼代理人周家魁、赵冰，被告东进公司的委托诉讼代理人张政敏、张晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张蕾向本院提出诉讼请求：1.请求判令东进公司因不具备合同约定交房条件，向张蕾支付自合同约定的交房日(2017年12月31日)次日起至工程竣工验收合格及所交房屋符合合同约定之日止的逾期交房违约金，违约金计算标准以逾期一日支付房屋总价款(375283元)的万分之一进行计算；2.请求判令诉讼费、公证费、保全费及前期仲裁费用由东进公司承担。事实与理由：2016年3月15日，张蕾与东进公司签订了《济南市商品房买卖合同》，约定张蕾购买东进公司预售的位于济南市龙鼎大道以东旅游路以南恒大龙奥御苑39楼2单元301号房屋（以下简称涉案房屋），总房款为3752836元，水、电、天然气均需接通，房屋系精装修，东进公司应于2017年12月31日前取得《分期综合验收备案证明》，如逾期交房，张蕾有权要求东进公司每日按已付购房款的万分之一支付逾期交房违约金。东进公司在主合同后设置“附件一房屋平面图、附件二公共部位与公共房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四民用建筑节能信息公示”诸多合同内容，又设置“附件五合同补充协议”。该补充协议约定的条件变相降低了交房条件，减轻了东进公司的责任，侵害了业主权利，违反了山东省建筑施工综合备案等相关规定，属于格式条款，应为无效。合同签订后，张蕾依约履行了付款义务，但东进公司迟迟未能履行交付义务，东进公司的行为已严重侵犯了张蕾的合法权益。东进公司辩称，1.东进公司与张蕾已在商品房合同附件五《合同补充协议》对交房条件进行了变更，对违约金上限进行了补充约定。修改后的补充协议未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。而且补充协议的交房条件符合法律、行政法规规定的房屋交付使用质量合格、消防验收合格的强制性标准，并未免除东进公司责任，排除张蕾的主要权利。2.东进公司并未故意在主合同后设置附件，张蕾对补充协议的内容是充分理解并认可的，张蕾否认补充协议的条款并无依据。张蕾主张补充协议相关条款属于格式条款应无效，并无事实依据。3.东进公司交房时，就涉案房屋已取得单位（子单位）工程质量竣工验收记录、建筑工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证，达到了补充协议约定的交房条件，并且向张蕾寄送了交房通知书，东进公司已经完成了合同约定的交房义务，张蕾也已经办理了收楼手续，其所述涉案房屋不符合交付条件并且无法入住不属实。4.涉案房屋2017年底通过竣工验收符合事实，东进公司也从未隐瞒涉案楼盘竣工验收时间及交房条件的证据。综上，张蕾诉求无事实与法律依据，东进公司只同意支付合同约定交房次日至发出交房通知之日期间的违约金，请法院依法驳回张蕾诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月15日，张蕾（买受人）与东进公司（出卖人）签订了《济南市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定张蕾购买位于济南市龙鼎大道以东旅游路以南恒大龙奥御苑39楼2单元301号房屋，房屋建筑面积共162.02平方米，总房款为3752836元。东进公司为张蕾出具了发票，载明购房款3752836元，张蕾已交清全部房款。《济南市商品房买卖合同》约定，出卖人应于2017年12月31日前取得《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如逾期交房，张蕾有权要求东进公司每日按已付购房款的万分之一支付逾期交房违约金。补充协议约定将出卖人取得《分期综合验收备案证明》变更为应当在2017年12月31日前，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意变更商品房交付条件，不因商品房交付条件的变更而向出卖人主张逾期交房责任。2019年1月31日，东进公司取得济南市城乡建设委员会房屋建筑工程竣工验收备案单。2019年5月26日，东进公司交付涉案房屋。张蕾支出保全责任保险费610元。涉案房屋平均租金经山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司鉴定，2018年1月1日至2019年1月31日平均租金单价1.06元/平方米/天，评估总价68000元。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。张蕾与东进公司之间签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的效力性规定，本院予以确认有效。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。据此，取得房屋建筑工程竣工验收备案单是交付房屋的前提，合同约定东进公司应当在2017年12月31日交付涉案房屋。东进公司直至2019年1月31日取得涉案房屋建筑工程竣工验收备案单，东进公司构成违约。东进公司称，逾期交房日期应截止到2018年1月29日向张蕾发出交房通知书之日。东进公司2019年1月31日取得房屋建筑工程竣工验收备案，至此东进公司才具备交房条件。东进公司无其他证据证明具备交房条件后通知张蕾收房。2019年5月26日，东进公司将涉案房屋交付给张蕾，逾期截止日期应为2019年5月26日。关于逾期交房违约金标准的问题。合同约定如逾期交房，张蕾有权要求东进公司每日按已付购房款的万分之一支付逾期交房违约金。本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于逾期交房的损失，应以实际损失为基础，当事人能够举证证明逾期交房造成的实际损失的，以实际损失为准。损失数额难以确定的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。据此，张蕾主张逾期交房违约金依据鉴定意见，确定涉案房屋日租金价格为171.74元（1.06元/平方米×162.02平方米）。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综上，本院对逾期交房日违约金予以调整223.26元（171.74元×130%）。张蕾主张公证费8000元，仲裁费3197元，与本案无关，本院不予支持。张蕾主张保全责任保险费610元，本院认为张蕾的主张符合法律相关规定，本院予以支持。综上，逾期交房违约金数额按每日223.26元计算，自2018年1月1日至2019年5月26日止，共计510天，违约金共计113862.60元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告济南东进龙鼎置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张蕾支付逾期交房违约金113862.60元；二、被告济南东进龙鼎置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张蕾支付保全责任保险费610元；三、驳回原告张蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告张蕾负担400元，由被告济南东进龙鼎置业有限公司负担1250元；申请费1270元，由被告济南东进龙鼎置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张兴欣二〇二〇年十月二十六日书记员  孟祥坤