广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初3073号 原告：范小保，男，汉族，1960年4月24日出生，住广西北海市海城区。 原告：王其秀，女，汉族，1960年6月15日出生，住广西合浦县（集体户）。 委托诉讼代理人：刘春颖，广西宇盛律师事务所律师。 被告：北海市创基房地产有限公司，住所地北海市云南路，统一社会信用代码:9xxxxxxxxN。 法定代表人：张文凤，董事长。 委托诉讼代理人：吴江霞，广西诚上金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁培年，广西诚上金律师事务所律师。 被告：黄娟，女，汉族，1956年3月10日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：张大鹏，男，汉族，1955年10月29日出生，住广西北海市海城区，系被告黄娟的丈夫。 委托诉讼代理人：庄礼国，广西珠浦律师事务所律师。 原告范小保、王其秀与被告北海市创基房地产有限公司（以下简称“创基公司”）、黄娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告范小保、王其秀及其委托诉讼代理人刘春颖、被告创基公司的委托诉讼代理人吴江霞，被告黄娟的委托诉讼代理人张大鹏、庄礼国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范小保、王其秀向本院提出诉讼请求，判令：一、两被告于2008年2月18日签订的《商品房买卖合同》及原告与被告黄娟于2010年10月27日签订的《房屋买卖合同》合法有效;二、两被告将位于北海房屋的不动产权证书办理至原告范小保、王其秀名下；三、注销对北海大道创基金龙花园8号商品房预售合同登记备案；四、被告创基公司在判决生效之日三日内向被告黄娟出具购房款142000元的发票。事实和理由：2008年2月18日，被告黄娟与被告创基公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告黄娟购买被告创基公司开发建设的位于北海房屋，建筑面积为358平方米，占地面积为88平方米;房屋总价款为530000元，首付款388000元，贷款142000元；被告创基公司于2008年12月31日前将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格的商品房交付给被告黄娟；被告创基公司应当在商品房交付使用后待竣工验收合格360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；在履行合同及补充协议发生争议时，协商解决，无法协商的，任何一方可向人民法院提起诉讼。合同签订后，被告黄娟按约定支付了全部购房款，被告创基公司于2009年5月交付房屋给被告黄娟。两原告于1983年12月1日登记结婚。2010年10月27日，两原告与被告黄娟签订《房屋买卖合同》，约定由两原告向被告黄娟购买涉案房屋，房屋总价款为1150000元，更名费或过户费由两原告负担，被告黄娟应积极配合原告办理更名、过户等手续。合同签订后，两原告按约定支付了全部购房款，并接收了涉案房屋。但两被告至今未能办理不动产的相关登记手续。两被告的行为已经构成违约，严重损害了两原告的合法权益。为此，两原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告创基公司辩称，1、创基公司与两原告之间并未签订有《商品房买卖合同》，故双方不存在商品房买卖合同关系。根据合同相对性原则，创基公司不是本案的适格被告，因此没有义务协助两原告办理涉案房屋的不动产权证。2、两原告与被告黄娟之间签订的《房屋买卖合同》实质为二手房买卖合同，而两被告之间签订的是商品房买卖合同，两者合同主体不一样，如两原告直接向创基公司主张相关权利，将导致中间环节的税收被规避，造成相关税务部门的损失及创基公司的利益损失；3、创基公司与被告黄娟之间签订的《商品房买卖合同》，是两被告之间的商品房买卖合同关系。因双方之间还存在除本案办理不动产权证外的其他例如违约金纠纷，该些纠纷应由两被告之间私下或另案进行主张、解决，而不应在本案中一并主张、解决。综上，应驳回两原告在本案中关于创基公司的所有诉讼请求。 被告黄娟辩称，同意两原告的全部诉讼请求。1、被告创基公司通过与被告黄娟签订《商品房买卖合同》的方式将涉案房屋出售给被告黄娟，被告黄娟也已经履行了支付全部购房款的合同义务，但被告创基公司没有将涉案房屋的不动产权证办理至被告黄娟名下，属被告创基公司违约。2、经被告创基公司同意，被告黄娟将涉案房屋出售给两原告，并与两原告签订了《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》不属于二手房交易，而是被告黄娟将涉案房屋在《商品房买卖合同》中约定的权利义务（办证）转移给了两原告，故此时两被告之间签订的《商品房买卖合同》主体已经发生了变更，即由被告黄娟变更为两原告，两原告可直接就《商品房买卖合同》中的权利义务向被告创基公司进行主张，此时被告黄娟已与本案纠纷无关。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2010年10月27日，原告范小保（买方、乙方）与被告黄娟、案外人张大鹏（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：由乙方购买甲方位于北海市房屋，建筑面积为358平方米，房屋总价款为1150000元；甲、乙双方协商一致，双方交易的更名费或过户费由乙方负担；付款方式为分期付款，乙方于签订合同当天付款20万元给甲方，由甲方自行办理所受卖房屋的原贷款解押手续；甲乙双方到创基房地产公司等相关部门办理手续，由创基房地产公司与甲方解除房屋购买合同，并与乙方签订房屋购买合同，乙方付给甲方40万元；乙方在2011年春节前，把余下购房款55万元付清给甲方；甲乙双方在创基房地产公司等相关部门办理完更名手续后3天内，甲方将房屋交付给乙方；甲乙双方签订合同生效后，甲方应积极配合乙方办理更名、过户等相关手续，不得以任何理由推诿。合同还约定了其他内容。 同日，被告黄娟、案外人张大鹏向原告范小保出具《收款收据》一份，载明：今收到买方范小保交来购买北海楼房款人民币贰拾万元整（200000元）。 2011年1月28日，原告向案外人张大鹏账户存入440000元、510000元，合计950000元。同日，被告黄娟、案外人张大鹏向原告范小保、王其秀出具《收款收据》一份，载明：今收到买方范小保交来购买北海楼房款人民币：玖拾伍万元整（950000元）。 另查明，2008年2月18日，被告（买受人）黄娟与被告（出卖人）创基公司签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人向出卖人购买位于北海市房屋，建筑面积358平方米，该商品房总价款为530000元；买受人自合同签订之日付首付款388000元，余款142000元以银行或公积金贷款方式支付。出卖人应当在2018年12月31日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后待竣工验收合格360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人将该物业转让给第三人的须征得出卖人同意并和出卖人另行签订合同，并交纳违约金30000元。该合同还约定了其他内容。 同日，被告创基公司向被告黄娟出具《销售不动产统一发票（自开）》一份，予以确认收到被告黄娟购买的创基金龙花园8号不动产购房款388000元的事实。 2008年3月17日，被告黄娟与案外人交通银行股份有限公司北海分行就涉案房屋办理了商品房贷款抵押登记并领取了证号为：北房地交押字（2008）第xxxxxxxx号的《北海市房地产抵押登记证明书》，该证明书载明：抵押人为黄娟，抵押权人为交通银行股份有限公司北海分行，抵押物坐落于北海，预售合同备案登记号为258-006，抵押物价值为530000元，债权数额为142000元。 2010年11月2日，交通银行股份有限公司向北海市房地产交易中心出具《还款证明》一份，载明：借款人黄娟（身份证号：），于2008年3月17日向我行借款人民币142000元整，抵押物坐落：北海，抵押人（产权人）黄娟（身份证号：）抵押登记证明书：2008第xxxxxxxx号。现该笔借款已于2010年11月1日全部还清。特此证明！ 2010年11月3日，被告黄娟向北海市房地产交易中心申请涉案房屋的抵押注销登记。 还查明，2002年12月25日，被告创基公司取得了用地单位为被告创基公司，用地位置为云南路西、北海大道北，用地面积为18328.11平方米的《建设用地规划许可证》（编号2002-238）；2003年10月13日，被告创基公司领取了北国用（2003）第xxxxxxxx号土地使用权证，该证载明：土地使用权人为被告创基公司，坐落于北海市北海大道北面、云南路西面，地类（用途）为住宅，使用权面积为18328.9㎡； 2006年5月11日，被告创基公司取得了建设单位为被告创基公司，工程地址为云南路西、北海大道北，报建项目为A型住宅、B型住宅，土地使用书号为北国用（2003）第xxxxxxxx号的《北海市建设工程临时规划许可证》。 再查明，2020年6月12日，北海市自然资源局出具《不动产登记信息查询证明》一份，载明：截止2020年6月12日，位于北海不动产已办理商品房预售合同登记备案，买受人为黄娟，现无抵押登记记录，现无查封登记记录。 庭审中，原被告双方均认可原告与被告创基公司之间未签订有《商品房买卖合同》的事实，但原告主张被告黄娟将涉案房屋转让给两原告是经过被告创基公司同意的，至于为何没有签订合同，是因为两原告所聘请的装修工人与被告创基公司的保安发生了殴打事件，经报案处理，被告创基公司需赔偿受伤工人，经此事后被告创基公司认为这是两原告的过错而迁怒于两原告，故最终没有与两原告签订合同。被告黄娟同意两原告的主张。被告创基公司则认为其对被告黄娟转让涉案房屋给两原告的事实并不知情，更不存在同意一说，也不可能存在同意又不与两原告签订合同的说法。另，被告创基公司主张涉案房屋、小区因各种原因至今未验收合格，故不符合办证条件。 本院认为，两原告与被告黄娟于2010年10月27日签订的《房屋买卖合同》是双方之间的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，本院予以确认。 关于两原告诉请要求确认被告黄娟与被告创基公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效、要求被告创基公司将涉案房屋不动产权证办理至两原告名下、注销涉案房屋商品房预售合同登记备案及被告创基公司向被告黄娟出具购房款发票的诉讼请求，因两原告与被告创基公司之间并未签订有《商品房买卖合同》，被告创基公司也不认可其与两原告之间存在商品房买卖合同关系，两原告及被告黄娟亦无充分证据予以证实被告创基公司是同意被告黄娟将涉案房屋转售给两原告且由两原告继受被告黄娟在两被告之间签订的《商品房买卖合同》中的权利义务，故两原告的上述诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。同时，本院认为，被告黄娟与被告创基公司之间签订的《商品房买卖合同》约定的是两被告之间的权利义务关系，两原告与被告黄娟签订的《房屋买卖合同》约定的是两原告与被告黄娟之间的权利义务关系，两者为不同的法律关系。根据合同相对性原则，两原告如需主张权利，也仅能向合同相对方的被告黄娟主张，而不能违背合同相对性直接向被告创基公司主张。 关于两原告诉请要求被告黄娟将涉案房屋的不动产权证办理至其名下的诉讼请求，虽两原告已依约向被告黄娟支付了全部购房款，根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，被告黄娟有义务协助两原告办理涉案房屋不动产权证的过户手续，但经本院查明，被告黄娟仅是涉案房屋商品房预售合同登记备案的买受人，被告黄娟至今尚未取得涉案房屋的不动产权证，不具备办理涉案房屋不动产权证的登记条件，故两原告的该项诉讼请求，属履行不能，且在庭审中经本院释明，两原告不同意变更诉讼请求，为此，对于两原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告范小保、王其秀与被告黄娟于2010年10月27日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、驳回原告范小保、王其秀的其他诉讼请求。 案件受理费15150元，减半收取7575元，由原告范小保、王其秀承担（该费用原告已向本院预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费15150元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年十月十五日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽