江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0612民初2863号原告：南通市安信工贸有限公司，统一社会信用代码91320612751413084P，住所地南通市人民西路**。法定代表人：姜凌鹰，总经理。委托诉讼代理人：梁辉，男，该公司股东。委托诉讼代理人：廖茂松，北京中子律师事务所律师。被告：南通恒信针织染整有限公司,统一社会信用代码91320612751413084P，，住所地南通市通州区金沙镇狮子桥村法定代表人：沈晓萍，总经理。委托诉讼代理人：钱文泉，男，该公司股东。委托诉讼代理人：张正辉，江苏开典律师事务所律师。原告南通市安信工贸有限公司（以下简称安信公司）与被告南通恒信针织染整有限公司（以下简称恒信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。审理过程中，原告撤销了对原委托诉讼代理人北京冠领律师事务所律师杨志斌、苗薇薇的授权委托，重新委托了北京中子律师事务所律师廖茂松及其公司股东梁辉参与诉讼。原告参加了庭前证据交换及第一次庭审，其委托诉讼代理人廖茂松到庭参加了诉讼，另一委托诉讼代理人梁辉参加了第二次庭审，被告的委托诉讼代理人钱文泉、张正辉均参加了庭前证据交换及庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告自建房重置成新价补偿175000元；2.依法判令被告赔偿原告装饰装璜损失120000元；3.依法判令被告给付原告搬迁费补助72900元；4.依法判令被告返还原告搬迁奖励202500元；5.依法判令被告返还原告一次性综合补贴400000元；6.依法判令被告返还原告停产停业损失67500元；7.依法判令被告返还原告固定资产设备损失147560元;8.依法判令被告赔偿原告变压器及污水改造费用60000元，以上共计1245460元。审理过程中，原告将搬迁费补助变更为57447.36元、搬迁奖励变更为159576元、一次性综合补贴变更为425536元、停产停业损失变更为53192元，并撤回要求被告返还自建房重置成新价补偿款及赔偿原告变压器及污水改造费用的诉请。另外原告增加诉讼请求，即要求依法判令被告自保全裁定作出之日起以上述诉讼标的额为基数，按照全国银行间同期拆借利率的标准支付利息直至实际支付之日止。事实和理由：原告与被告签订有租赁协议，原告承租被告位于通州高新区工业园区内的房屋，用于生产经营使用。因征收项目建设的需要，原告所承租的厂房被划入征收范围内。因被告并未实际经营，不属于停产停业损失、设备搬迁费补助、搬迁奖励等补偿费用的权利继受主体，被告与金新街道办事处签订的补偿安置协议中涉及的部分补偿款应归属于原告所有。原告认为，被告严重违约，并且在其不属于实际经营者的情况下，擅自侵吞原告财产，严重侵犯了原告合法的安置补偿权。为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求依法裁判。被告辩称：1.原告不是适格主体。与被告签订《租赁协议》的相对方是姜凌鹰个人，原、被告之间没有签订过租赁协议；2.本案是房屋租赁合同纠纷，双方应按照《租赁协议》的相关约定，各自享受权利，并承担义务；3.被告已按协议约定，向原告提供了租赁房屋，原告从接收租赁房屋起至被告企业被要求停产并拆迁时止，一直在正常生产。被告在出租房屋期间，不存在违约情形；4.被告被关停是通州区政府为执行环保政策、落实南通市“三行业整治”任务所致，并非被告违规所致，被告没有违约；5.被告企业停止生产并被拆迁，属于《租赁协议》第七条第（四）项约定的合同自行终止的情形，双方不予承担对方损失；6.原告提出的固定资产设备损失，政府已进行了评估，原告对评估结果也已认可，被告对此也没有异议，但该补偿并不属于本案租赁合同所审理的对象。首先，该补偿款不是由被告支付，被告也没有从政府取得该补偿款。其次，如果以后被告从政府取得了该补偿款，被告同意立即支付给原告；7.政府拆迁补偿是对被告企业的补偿，而不是对作为承租人的原告进行补偿；8.双方就利息支付从未有过任何约定，且被告亦不清楚应支付给原告的拆迁补偿款具体金额，故对于原告主张的利息损失不予认可。综上，原告的部分诉请无事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的该部分诉讼请求。本院经审查确认如下事实：原告成立于2005年7月6日，经营服装水洗、加工、销售，法定代表人系姜凌鹰。2016年8月22日，姜凌鹰作为承租方（乙方）、被告作为出租方（甲方），双方签订了《租赁协议》。协议主要约定，乙方租用位于被告公司内厂房1000平方，经营服装水洗加工。租期从2016年9月1日至2019年8月30日止。租金按15万元/年计收（不含税）。甲方提供生产所需水、电、汽、污水处理的设施，其安装运行费用由乙方承担。乙方不得擅自拆改承租房屋，如确需变动或另行搭建必须征得甲方同意，方可实施。租赁期间，由于不可抗力的因素或环保政策的因素，使合同无法完全履行或者无法履行时，经双方协商可变更或解除合同，合同自行终止，双方不予承担对方损失。租赁期间，双方信守协议，如有违约，由违约方承担对方相应的经济损失。协议还就甲、乙双方的其他责任及事项进行了约定。审理过程中，原告及其法定代表人姜凌鹰一致认为姜凌鹰签订上述协议及此后交纳租金系履行职务的行为。2018年1月11日，南通市两减六治三提升专项行动领导小组办公室向通州区人民政府发出《南通市“三行业”整治任务书》，将被告公司列入通州区“三行业”整治第二批任务关停名单，要求加大整治力度，确保2018年年底前完成整治任务。但此后，被告及承租其公司房屋的租赁户包括原告仍在继续进行生产经营活动。2018年4月20日，南通市通州区金新街道办事处为实施南通高新区狮子桥村非居拆迁工程，制订了《南通高新区狮子桥村非居工程（南通恒信针织染整有限公司）拆迁补偿方案》（以下简称《拆迁补偿方案》）。其中规定，1.被征收房屋的合法建筑面积按房屋权属证书及产权档案的记载确定。企业具有合法土地使用权，其地面建筑物未办理产权证书但办理过建设、规划等手续的部分，可视同认定为合法建筑。企业具有合法土地使用权，其地面建筑物未办理相关手续，但在允许的容积率范围内，可认定为参照合法；2.对认定为合法建筑、参照合法建筑的办公、厂房等房屋按重置成新价、装饰装璜、附属设施、搬迁费及停产停业评估补偿，认定为合法建筑的给予一次性综合补贴400元/平方，认定为参照合法建筑的给予一次性综合补贴320元/平方，在规定期限完成签约、搬迁的，给予一定的搬迁奖励。对于违章建筑、逾期的临时建筑不予补偿，但在规定工作期限内配合拆迁的，给予重置成新价、装饰装璜、附属设施等方面的补偿；3.关于搬迁补助费标准，生产用房45元/平方，房屋内有重型机械设备或精密仪器搬迁的，补贴标准上浮20%，办公用房、仓储用房35元/平方；4.企业如在规定时间内签订协议并交房的，按认定的合法建筑面积（含参照合法）给予奖励150元/平方。2018年6月7日，南通高新区两减六治三提升专项行动领导小组办公室向被告发出停产通知，认为被告已列入高新区拆迁计划并已开始实施；生产污水虽经处理，但不能持续达标排放；企业排污许可证已过期；企业位于生态红线内，属于需整顿企业，责令被告立即停产，在企业拆除前不得进行任何形式的生产活动。2018年6月8日，被告将上述停产通知内容函告各承租户，要求各承租户于2018年6月10日晚12点断电停产。2018年6月10日，原告停止生产，双方终止了对房屋租赁协议的履行。2018年7月19日，南通通联资产评估事务所接受委托，在对被告及有关承租户的固定资产-机器设备和生产设施进行拆迁补偿评估后，作出了通联拆评报字[2018]第10号《资产评估报告书》。其中涉及原告的机器设备评估价值共计147560元（不可移设备式设备的净值89710元-不可移设备式设备的残值6200元+可移动设备的拆除费用15950元+可移动设备的运输费用17250元+可移动设备的安装调试费用30850元）。2018年7月20日，南通公正房地产评估事务所接受委托，在对位于通州区金新街道狮子桥村3组被告公司范围内的房地产（含案涉房地产）进行估价后，作出了通正评[2018]第018号《房屋拆迁估价报告》（后附《房屋重置成新价评估额明细表》、《装饰、装璜评估明细表》、《附属设施补偿明细表》）。根据《房屋拆迁估价报告》及原、被告的指认，编号为S10的混合结构二层楼房系原告向被告承租的生产用房，合法建筑面积为286.94平方，参照合法建筑面积为776.90平方，共计1063.84平方。根据《装饰、装璜评估明细表》，S10房屋的装饰装璜评估额共计47383元（表内第74-111项）。庭审中，原、被告一致认可其中第75项塑钢窗、第76项铝合金、第77项彩钢门及第92项不锈钢扶手系被告出资装修，其余均系原告出资装修，上述四项评估额分别为560元、7680元、900元及1650元，其余装饰装璜物共计36593元。2018年8月3日，被告（乙方）与南通市通州区金新街道办事处（甲方）签订《通州区房屋搬迁补偿安置协议》（以下简称《安置协议》），协议主要内容有：1.因开发建设需要，在263整治工程项目建设地块内乙方自愿搬迁，甲方同意对乙方给予补偿安置；2.楼房建筑面积9855.74平方，其中楼房合法面积即为9855.74平方。平房建筑面积20358.17平方，其中平房合法面积16071.33平方，其他建筑面积286.44平方；3.合法土地使用面积38510平方。作价面积3847.84平方，转附面积152.56平方；4.甲方向乙方支付被搬迁房屋的重置成新价补偿25033288元、装饰装潢补偿2200305元、附属设施设备树木等补偿2026187元、搬迁费补助1084040元、按期搬迁奖励3889061元、土地补偿11761532元、停产停业损失1296354元、一次性补贴9721394元、资产设备22167840元，合计79180000元。该拆迁款已于2018年8月10日到位31670000元，2019年5月23日到位31670000元，2019年12月31日到位15840000元，现已全部履行完毕。另查明，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公开补偿。《通州区企业拆迁与补偿办法》第九条规定：违章建筑、逾期的临时建筑、应拆未拆的房屋，不予补偿，在规定的期限内配合拆迁的，给予适当补助。第十四条第三款规定：对可移动的被估价资产的拆卸、安装、调试费用及因企业拆迁造成的机械设备非正常处理的损失等，按不超过机械设备原值或评估值的20%给予一次性评估补偿，补偿后机械设备自行处理。第十六条第一款规定：被拆迁企业因所从事的生产经营活动不符合国家、省、市、区生产政策、投资强度、亩均纳税等要求，房屋拆迁后不允许恢复原生产经营活动的，按货币补偿给予一次性综合补贴，每平方米合法建筑面积（含视同认定的合法建筑面积）补贴400元。第十七条规定：企业如能在规定时间内签订协议、腾空交房的，按认定的合法建筑面积给予奖励，提前搬迁奖励标准为150元/平方。因案涉房屋有关拆迁补偿款的归属，原、被告产生争议，故原告于2019年4月2日诉至本院，要求判如所请。诉讼过程中，原告向本院申请财产保全，本院于2019年4月25日作出保全裁定。审理中，原告要求返还的拆迁补偿款具体为：1.装饰装璜损失120000元；2.搬迁费补助57447.36元[（45元/平方+45元/平方×20%）×1063.84平方]；3.搬迁奖励159576元（150元/平方×1063.84平方）；4.一次性综合补贴425536元（400元/平方×1063.84平方）；5.停产停业损失53192元（50元/平方×1063.84平方）；6.固定资产设备损失147560元。以上共计963311.36元。本院认为，出租人出租房屋，应具有合法权属证书或取得相应批建手续，否则租赁合同无效。本案中，原、被告签订的《租赁协议》所涉S10房屋中有776.90平方没有相关批建手续，该部分租赁无效，其余为合法建筑，该部分租赁协议有效。《租赁协议》虽以姜凌鹰个人名义与被告签订，租金亦由其交纳，但姜凌鹰系原告公司的法定代表人，签订合同后在租赁房屋中从事的经营活动亦在原告公司的经营范围内，审理中原告及姜凌鹰一致认为姜凌鹰签订合同、支付租金系履行职务的行为，原告以租赁合同权利主体的身份起诉被告的行为得到了姜凌鹰的认可。另外，债务应当予以清偿，本案所涉的拆迁补偿款返还问题，无论权利主体是公司还是个人，如债务确实存在，被告均应予以清偿。从减少诉累的角度考虑，原告主张权利亦并无不当。但被告履行义务后，姜凌鹰不得再依据案涉租赁合同以其个人名义向被告主张相关权利。本案虽系房屋租赁合同纠纷，但究其根源系租赁房屋因环保政策及项目建设等原因被政府拆迁所导致，而非任何一方违约所致。案涉房屋被拆迁，租赁合同提前终止履行，确实给原、被告造成了一定的损失，而通州区金新街道办事处就拆迁所致损失已给予被告相应的拆迁补偿，虽有关拆迁法律法规及政策明确国有土地被征收补偿主体为房屋所有权人，但亦未对拆迁补偿款在出租人与承租人内部进行分配作出禁止性规定，故原告要求获得相应拆迁补偿款的请求有事实依据，且于法不悖，本院予以支持。因本案原、被告对拆迁补偿款的分配未有具体约定，故对于原告主张的拆迁款金额及归属，本院结合拆迁补偿款性质、房屋建设和使用等情况，作如下认定：1.装饰装璜损失。庭审中，原、被告双方已一致认可S10房屋内除塑钢窗、铝合金、彩钢门及不锈钢扶手之外均系原告出资装修，现原告出资的装饰装璜物因房屋拆迁而灭失，根据谁出资谁享有的原则，相应的补偿款理应由原告享有，故S10房屋的47383元装饰装璜损失补偿款中除上述四项所涉金额之外，其余36593元均应归原告所有。2.搬迁费补助。本院认为，搬迁费是对认定为合法建筑、参照合法建筑及改制企业改制前已存在的无房屋所有权证书的办公、厂房等房屋的补偿。案涉S10被认定为生产用房，其中部分系合法建筑，部分被认定为参照合法建筑，符合补偿条件，按规定可享有45元/平方米的搬迁费补助。根据拆迁评估确认的房屋面积，上述房屋的搬迁费补助为47872.80元（45元/平方×1063.84平方）。该款是用来补偿被拆迁房屋内生产设施、生产生活物资等搬迁所产生的损失的，而搬迁行为由原告实施，故该47872.80元应由原告享有。原告主张补贴标准应上浮20%，但未有证据证明有重型机械设备或精密仪器搬迁，应自行承担举证不能的后果，且被告实际亦未按上浮标准取得搬迁费，故本院对该诉请不予支持。3.搬迁奖励。拆迁补偿方案等规定，企业如在规定时间内签订协议并交房，按认定的合法建筑面积（含参照合法）给予150元/平方的奖励。本院认为，该款系对提前或按期签订协议并交房行为的奖励，而非对拆迁所致损失的补偿，所涉“企业”根据拆迁补偿方案的规定，系被拆迁人即被拆迁房屋的所有权人。另外，双方在《租赁协议》中约定，拆迁之日合同自行终止，据此，合同终止时，原告即有义务返还租赁房屋。同时，《租赁协议》对搬迁奖励归属亦并未作出约定。综上，本院认为搬迁奖励应由被告享有，原告主张搬迁奖励费，本院不予支持。4.一次性综合补贴。S10房屋系被告所有，此次政府拆迁实行的是货币补偿，而不是异址重建，被告无法恢复经营活动，而原告租赁的是房屋，生产经营设备仍归其所有，其具备异地重新恢复生产经营的可能性，故根据政策规定，上述房屋所涉一次性综合补贴应当由作为房屋所有人的被告享有。5.停产停业损失补偿款。本院认为，停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失，案涉房屋实际由原告生产经营，房屋拆迁造成其停产停业，该项补偿款系对其直接效益损失的补偿，应由原告享有。原告要求按50元/平方的标准计算，符合房屋搬迁补偿安置协议的约定及通州区有关国有土地上房屋征收相关补助标准的规定，本院予以支持，结合案涉房屋合法面积（包括参照合法面积）1063.84平方，该项补偿款共计53192元，应由原告享有。6.固定资产设备损失。该项损失已经评估部门按《通州区企业拆迁与补偿办法》的有关规定进行了评估，共计147560元，本院予以确认。因所涉固定资产设备系原告出资，故该款应由原告享有。综上，本院认为，被告应返还原告装饰装璜损失36593元、搬迁费补助47872.80元、停产停业损失补偿费53192元、固定资产设备损失147560元，共计285217.80元。原告自愿撤回要求被告赔偿原告变压器及污水改造费用的主张，系其真实意思表示，本院予以准许，本案中不再理涉。因被告于2018年8月10日已取得第一笔拆迁款31670000元，其未及时将原告应享有的上述拆迁款支付给原告，给原告造成了损失，故对于原告要求被告支付相应利息的诉请，本院予以支持，利息应以285217.80元为基数，自2019年4月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告南通恒信针织染整有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内支付原告南通市安信工贸有限公司拆迁补偿款285217.80元及相应利息（以285217.80元为基数，自2019年4月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告南通市安信工贸有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13433元，保全费5000元，合计18433元，由原告负担12975元，被告负担5458元（被告负担部分，原告已垫支）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13433元(汇款账户户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65)。审 判 长  吴晓玲人民陪审员  袁亚新人民陪审员  汤日斌二〇二〇年十月十三日书 记 员  徐振峰