广西壮族自治区南宁市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）桂01行终27号 上诉人（一审被告）南宁市青秀区中山街道办事处，住所地：南宁市竹溪南路**。 法定代表人罗建周，主任。 出庭负责人李成明，南宁市青秀区中山街道办事处副主任。 委托代理人李金晟，广西万益律师事务所律师。 委托代理人陈金兰，广西万益律师事务所律师。 被上诉人(一审原告)南宁市半岛半山业主委员会，住所地：南宁市青秀区英华路**半岛半山小区。 负责人黄桃玲，主任。 委托代理人陈艳萍，广西桂海天律师事务所律师。 委托代理人汪莹莹，广西桂海天律师事务所律师。 上诉人南宁市青秀区中山街道办事处（以下称中山街道办）与南宁市半岛半山业主委员会（以下称半岛半山业委会）物业行政管理一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2019)桂0107行初159号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年5月19日组织当事人到庭就本案争议事项进行了询问。上诉人中山街道办出庭负责人李成明副主任，委托代理人李金晟、陈金兰，被上诉人半岛半山业委会主任黄桃玲，委托代理人陈艳萍、汪莹莹到庭参加询问。本案现已审理终结。 一审判决审理查明，2019年6月2日，原告半岛半山业委会向深圳市之平物业发展有限公司南宁分公司发出《关于半岛半山小区物业服务合同到期的通知》，内容为因半岛半山物业服务合同到期日为2019年8月7日，决定重新选聘物业服务企业，要求物业公司向业主委员会交接相关资料。因认为原告存在未召开业主大会解聘物业公司、擅自出租物业管理用房、擅自使用公共收益安装监控装备等行为，2019年7月18日，被告中山街道办向原告发出《关于督促半岛半山小区业主委员会限期改正违法行为的函》，内容如前所述。同日，被告中山街道办向南宁市半岛半山小区全体业主发出《关于半岛半山小区业主委员会存在委员人数不足、未召开业主大会会议解聘物业公司等问题及督促其限期改正的通告》，内容为我办接到小区业主投诉称，小区业主委员会存在委员人数不足、未召开业主大会会议擅自解聘物业公司、擅自出租物业管理用房、擅自使用公共收益等问题，已督促业委会于2019年9月16日前改正其违法行为，在整改期间不得以业委会名义开展工作，并暂停拟于7月26日召开的业主大会会议。原告因不服上述函和通告的内容，遂向本院提起诉讼，被告则答辩如前。另查明，2016年2月1日，南宁市青秀区住房和城乡建设局作出《关于给予南宁市半岛半山第一届业主委员会备案的通知》，内容为原告半岛半山业委会备案材料齐全，符合业主委员会备案要求，现予以备案，业主委员会自备案之日起成立，任期5年，业主委员会成员名单为，主任黄桃玲，副主任高威，委员黄伟国、刘觉壕、安广谋。再查明，原告半岛半山业委会的成员中，委员黄伟国位于南宁市××号半岛半山××号楼××号房的房屋产权已于2018年7月20日转让给蒙土文，其本人在半岛半山小区没有其他房屋产权。副主任高威位于南宁市××号半岛半山××号楼××号房的房屋产权于2017年9月14日转让给潘利丹、周仕友。其与妻子冯逢共同共有位于南宁市××号半岛半山××号楼××单元××号房，并于2019年6月向南宁市不动产登记中心申请登记高威为共有人。 一审判决认为，关于原告半岛半山业委会的主体资格问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”的规定，行政行为的相对人及有利害关系的其他组织有权提起诉讼，本案中，被告中山街道办对原告作出了《关于督促半岛半山小区业主委员会限期改正违法行为的函》，明确要求“整改期间，你委不得以业委会名义开展工作，并应暂停拟于7月26日召开的业主大会。”该要求实质上暂停了原告行使半岛半山业主大会赋予原告作为业主委员会的职责，使原告不能作为半岛半山小区的业主委员会正常开展工作。故该函与原告存在利害关系，原告半岛半山业委会作为被告中山街道办作出的《关于督促半岛半山小区业主委员会限期改正违法行为的函》的相对人，有权以自己的名义提起诉讼。原告的诉讼请求中有撤销被告下发的《关于半岛半山小区业主委员会存在委员人数不足、未召开业主大会会议解聘物业公司等问题及督促其限期改正的通告》，但上述通告针对的是南宁市半岛半山小区的全体业主，且在内容上与被告中山街道办向原告作出的《关于督促半岛半山小区业主委员会限期改正违法行为的函》相同，属于《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第（六）项所规定的“行政机关为作出行政行为而实施的准备、论证、研究、层报、咨询等过程性行为；”依法不属于行政诉讼的受案范围。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第六条“物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。”被告中山街道办有权对辖区内的业主委员会的日常活动进行指导和监督，但上述指导和监督有其界限，被告应当依照《业主大会和业主委员会指导规则》第四章“指导和监督”中的规定依法依规进行。被告中山街道办认定原告半岛半山业委会的违法情形主要有三方面，分别是小区业主委员会存在委员人数不足；未召开业主大会会议擅自解聘物业公司；擅自出租物业管理用房及擅自使用公共收益。关于小区业委会委员不足的问题，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十六条“业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。”及第五十一条“业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。”的规定，如被告认定半岛半山小区业委会委员不足时，首先应当责令原告及时组织召开临时业主大会并依照业主大会决定或业主大会议事规则的规定及时补足委员，而不是发函要求原告“不得以业委会名义开展工作，并暂停拟于7月26日召开的业主大会”。本案中，原告半岛半山业委会系根据2016年1月25日半岛半山小区业主大会(第一次）会议选举产生，总成员数为5人，在被告作出《关于督促半岛半山小区业主委员会限期改正违法行为的函》时，资格没有争议的成员尚有3人，即黄桃玲、刘觉壕、安广谋。超过业委会总成员的二分之一，亦未达到《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”所规定由被告代行业主委员会职责的前提条件，因此，被告以小区业委会委员不足为由暂停原告以小区业委会名义开展工作的理由不成立。关于未召开业主大会会议擅自解聘物业公司的问题，原告小区与半岛半山物业服务合同到期日为2019年8月7日，原告向深圳市之平物业发展有限公司南宁分公司发出的《关于半岛半山小区物业服务合同到期的通知》中，只是提到了重新选聘物业服务企业，并未解聘物业公司，因此，被告认定原告擅自解聘物业公司属于认定事实不清。关于原告擅自出租物业管理用房及擅自使用公共收益的问题，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条“业主委员会履行以下职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）业主大会赋予的其他职责。”的规定，小区业主委员会可以行使业主大会赋予的其他职责。在2016年8月1日召开的半岛半山小区业主大会上，“授权业委会作为法律主体，代表全体业主处理小区公共事务并对侵害小区公共权益的单位或个人提起诉讼”作为会议项目内容，得到参加该次业主大会会议的共有专有部分物业建筑面积137347平方米（占专有部分物业总面积的61.1%），业主872人（占业主总人数的65.46%）的同意，原告已经实际上取得了半岛半山小区业主大会的授权来处理物业管理用房及使用公共收益，被告认定其擅自出租物业管理用房及擅自使用公共收益的事实不存在。综上，被告作出的《关于督促半岛半山小区业主委员会限期改正违法行为的函》认定事实不清，证据不足、适用法律错误，依法应当予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，判决撤销被告南宁市青秀区中山街道办事处于2019年7月18日对原告南宁市半岛半山业主委员会作出的《关于督促半岛半山小区业主委员会限期改正违法行为的函》。本案案件受理费50元，由被告南宁市青秀区中山街道办事处负担。 上诉人中山街道办事处上诉称，一审判决认定事实错误、适用法律错误，导致判决错误，应当依法予以撤销。主要理由如下：一、被上诉人半岛半山业委会现有委员3人，不符合《广西壮族自治区物业管理条例》规定的最低业委会成员人数要求，导致无法形成有效的业主委员会会议决议以及正常履行职责，因此被上诉人半岛半山业委会无权提起诉讼。其一、《业主大会和业主委员会指导规则》与《广西壮族自治区物业管理条例》规定不一致的，应当依法适用《广西壮族自治区物业管理条例》的相关规定。《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）属于规范性文件，于2010年1月1日生效，该规范性文件仍然有效。其中根据《业主大会和业主委员会指导规则》第六十三条“物业所在地的区、县房地产行政主管部门与街道办事处、乡镇人民政府在指导、监督业主大会和业主委员会工作中的具体职责分工，按各省、自治区、直辖市人民政府有关规定执行。”的规定，省、自治区、直辖市人民政府有权制定相应的地方性法规、、地方规章并优先适用。现行的《广西壮族自治区物业管理条例》是广西壮族自治区人大常委会于2016年11月30日颁布实施，属于地方性法规，根据《立法法》的相关规定，效力高于《业主大会和业主委员会指导规则》。当《业主大会和业主委员会指导规则》与《广西壮族自治区物业管理条例》规定不一致的，应当依法适用《广西壮族自治区物业管理条例》的相关规定。其二、被上诉人半岛半山业委会是否符合最低人数、是否能够履行职权，应当依法适用《广西壮族自治区物业管理条例》的规定，一审法院引用《业主大会和业主委员会指导规则》的规定属于适用法律错误。1、被上诉人半岛半山业委会由于两名委员会成员高威、黄伟国分别在2017年9月14日、2018年7月20日出售登记名下的房屋产权（该产权亦是委员参与投票时确认为业主身份的房屋），根据《广西壮族自治区物业管理条例》第六条“本条例所称的业主包括：（一）房屋所有权证记载的房屋所有权人”以及《业主大会和业主委员会指导规则》第四十三条“有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；”等规定，高威、黄伟国的委员资格在出售房屋所有权后己自行终止。2、由于被上诉人半岛半山业委会自2018年7月21日开始仅有3名委员会成员，根据《广西物业管理条例》第十五条第二款“业主委员会由五至十五人的单数组成。业主委员会成员由业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会会议应当有三分之二以上成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数同意。”的规定，被上诉人半岛半山业委会委员现有3人已经不符合规定的最低人数，更无法召开有三分之二以上成员出席的业主委员会会议并作出有效的委员会决议。3、现被上诉人半岛半山业委会在没有业主大会明确授权、以及不存在业主委员会会议决议情况下以业主委员会名义提起诉讼，不符合上述的相关规定，因此无权提起诉讼。二、一审法院认定上诉人作出的《关于督促半岛半山小区业主委员会限期改正违法行为的函》属于行政行为而不是行政指导行为，是认定事实错误以及适用法律错误。上诉人有权依照《业主大会和业主委员会指导规则》的规定对辖区内的业主委员会的日常活动进行指导和监督，督促被上诉人半岛半山业委会改正违法行为并同时发函通告全体业主。依据《关于督促半岛半山小区业主委员会限期改正违法行为的函》提到的内容，证实了上诉人一是对于被上诉人半岛半山业委会存在委员人数不足，告知应增补委员；二是对于被上诉人半岛半山业委会解聘物业公司、出租物业管理用房、使用公共收益的行为，告知应当由业主大会表决；三是在认定被上诉人半岛半山业委会无法形成有效的业委会决议以及正常履行职责情况下，要求改正违法行为、不得以业委会的名义开展工作，暂停拟于7月26日召开的业主大会。并要求在上诉人的具体指导下，依法依规召开业主大会。另结合上诉人发给南宁市半岛半山小区全体业主的《关于半岛半山小区业主委员会存在委员人数不足、未召开业主大会会议解聘物业公司等问题及督促其限期改正的通告》的内容可以明确，上诉人发函是指出问题所在，告知如何处理，目的在于指导依法依规召开业主大会。对于函件提到的解聘物业公司、出租物业管理用房以及使用公共收益的行为，是上诉人根据半岛半山小区业主投诉问题出具的指导意见，且不管事实是否存在，均不影响上诉人作出《关于督促半岛半山小区业主委员会限期改正违法行为的函》的指导行为。三、被上诉人半岛半山业委会递交日期为2016年8月1日的《关于半岛半山小区业主大会表决结果的通告》、《半岛半山小区业主大会会议纪要》的证据由于缺少指导监督部门见证、亦没有在房管部门进行备案，不符合法定形式。一审法院却认可该证据并以此认定被上诉人出租物业管理用房、使用公共收益的行为实际上取得了半岛半山业主大会的授权，属于认定事实以及适用法律错误。2016年7月22日至31日召开的半岛半山临时业主大会的议题内容是“选聘物业服务企业”，在房管部门、被上诉人中山街道办、河堤居委会指导监督下，经过业主投票，于2016年8月1日确认深圳市之平物业南宁分公司为半岛半山的物业服务管理公司，随后被上诉人半岛半山业委会已将有房管部门、被上诉人中山街道办、河堤居委会相关人员签字确认形成的《半岛半山小区业主大会会议纪要》等资料在青秀区房管部门备案。对于被上诉人半岛半山业委会提供载明议题内容包括“半岛半山业主大会议事规则”、“半岛半山管理规约”、“授权业委会作为法律主体，代表全体业主处理小区公共事务并对侵害小区公共权益的单位和个人提起诉讼”的2016年8月1日《关于半岛半山小区业主大会表决结果的通告》、《半岛半山小区业主大会会议纪要》以及《半岛半山业主大会议事规则》、《半岛半山管理规约》，没有房管部门、被上诉人中山街道办、河堤居委会相关人员签字确认。其中《半岛半山业主大会议事规则》（存在缺页）已经变更了2016年2月1日在房管部门备案的《半岛半山业主大会议事规则》第一章业主大会第五条关于办公经费筹集方法、以及第四章第四条第（二）款关于未参与表决的业主的投票权数计入己表决的多数票等内容。同时被上诉人亦没有将上述资料递交到房管部门备案，不符合《业主大会和业主委员会指导规则》第三十四条第二款之规定，因此上述证据不符法定条件，不应当予以认可。即使被上诉人提供的涉及“授权业委会作为法律主体，代表全体业主处理小区公共事务并对侵害小区公共权益的单位和个人提起诉讼”《半岛半山小区业主大会会议纪要》等上述证据成立，亦不能等同于被上诉人己获得小区业主大会的授权，有权利直接改变物业管理用房用途用于出租及使用公共收益。根据《物业管理条例》（2016年版）第三十七条关于“未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”第五十四条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”《广西物业管理条例》第四十九条第三款“物业管理区域内按照规划建设的公用部位、公用设施设备和物业服务用房，除因特殊特殊情况并经业主大会同意和依法办理有关手续外，不得改变用途”以及《南宁市物业管理办法》第二十九条第一款关于“业主委员会不得从事直接经营活动”的规定，被上诉人半岛半山业委会在未经业主大会表决通过前，不得改变物业管理用房以及擅自决定使用所得收益。另外，《业主大会和业主委员会指导规则》没有授权业委会有权利直接处理物业管理用房以及使用公共收益的规定。综上所述，由于一审法院错误认定被上诉人半岛半山业委会具备起诉的条件、在没有对《关于督促半岛半山小区业主委员会限期改正违法行为的函》函件内容进行综合分析情况下，认定属于行政行为具有可诉性，属于认定事实以及适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉。本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。 被上诉人半岛半山业委会辩称，一、关于被上诉人的诉讼主体资格问题。被上诉人系根据2016年1月25日半岛半山小区业主大会（第一次）会议选举产生，成员有5人，并于2016年2月1日经南宁市青秀区住房和城乡建设局备案，任期5年。2016年8月1日经过业主大会表决，授权业委会作为法律主体，代表全体业主处理小区公共事务并对侵害小区公共权益的单位或个人提起诉讼。根据《物业管理条例》第十五条第五项“业主大会赋予的其他职责”的规定，被上诉人具有本案诉讼主体资格。《行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人及有利害关系的其他组织有权提起诉讼，本案中，上诉人对被上诉人作出《关于督促半岛半山小区业主委员会限期改正违法行为的函》（以下简称“《函》”），明确要求“整改期间，你委不得以业委会名义开展工作，并应暂停拟于7月26日召开的业主大会。”该要求实质上暂停了被上诉人正常开展工作的权利，被上诉人系上诉人作出的《函》的相对人，有权以自己的名义提起诉讼。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、关于高威业委会委员资格问题。高威于2009年4月购买半岛半山小区C6号楼1302号房，2013年11月与冯逢结婚，其妻子冯逢于2010年8月购买半岛半山小区B2号楼2单元1606号房，婚后高威与其妻子冯逢一起承担半岛半山小区B2号楼2单元1606号房的还贷。即使高威于2017年9月14日将C6号楼1302号房的房屋产权转让给第三人，但根据《婚姻法》司法解释（三）第十条规定，半岛半山小区B2号楼2单元1606号房属于高威与其妻子共同财产，根据《广西区物业管理条例》第六条第三项“尚未办理房屋所有权登记，但基于一定的法律事实，已经合法占有房屋的人，是业主。”且高威于2019年6月就**楼****房向南宁市不动产登记中心申请登记为共有人，故高威不属于《业主大会和业主委员会指导规则》第四十三条所列业主委员资格自行终止的情形，高威一直是半岛半山小区的业主，并未丧失业委会委员资格。三、一审法院依法撤销上诉人作出的《函》，认定事实清楚，适用法律正确。上诉人作出的《函》的行政行为是否具有可诉性，主要看该行政行为是否对行政相对人的权利义务产生直接影响。结合本案中的《函》，明确要求“整改期间，你委不得以业委会名义开展工作，并应暂停拟于2019年7月26日召开的业主大会。”该《函》对被上诉人的权利义务产生直接影响，不是行政示范、倡导，也不具有咨询、建议等作用，实质上是强制性的行政决定。根据行政诉讼法的相关规定，上诉人作出的《函》是可诉的行政行为，属于行政诉讼的受案范围。四、上诉人称业委会委员人数不足，从而强行组建临时筹备组的行为违反法律程序规定，上诉人目前委员仅缺员一人，根本不会导致“无法履行业委会相关职责召开业主大会”。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十六条及第五十一条规定，如认为上诉人委员不足时，首先应当责令及时组织临时业主大会并依照业主大会决定或业主大会议事规则的规定及时补足委员，而不是发函强制暂停上诉人的工作。退一步而言，上诉人没有争议的成员也有3人，亦未达到《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条所规定的由上诉人代行业主委员会职责的前提条件。因此，委员缺员应按规定召开临时业主大会的法定程序补足．而不能滥用权力组建临时筹备组，所以，上诉人强行组建临时筹备组召开业主大会的方式违反法定程序，应依法予以撤销。业委会是小区业主自发成立的小区基层自治组织，代表业主管理小区，上诉人作为行政指导职能部门，应对其辖区内的业委会以示范、倡导、监督、建议等方式指导开展工作，不应带有任何行政强制性，更不能借行政指导之名行行政强制之实。显然，上诉人已背离了行政指导行为的性质，超越了法律、法规、部门规章等赋予上诉人的行政指导的职权范围，其作出《函》的行政行为依法应予撤销。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 经审查，本院确认一审判决认定的证据合法有效，可作为定案依据。据此，本院查明的事实与一审判决查明的事实一致。 本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见。当事人争议的焦点为：1、被上诉人半岛半山业委会是否具有本案原告主体资格；2、被诉《关于督促半岛半山小区业主委员会限期改正违法行为的函》是否属于行政诉讼受案范围；3、上诉人作出的《关于督促半岛半山小区业主委员会限期改正违法行为的函》是否合法。 关于被诉被上诉人半岛半山业委会是否具有本案原告主体资格的问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》法释（〔2018〕1号）第十八条第一款规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。本案中，2016年8月1日半岛半山小区召开业主大会表决，占专有部分占建筑面积超过半数业主且占总人数国半数的业主同意业主大会授权业主委员会作为法律主体，代表全体业主处理小区公共事务并对侵害小区共同权益的单位或个人提起诉讼。2019年7月18日，上诉人对被上诉人作出《关于督促半岛半山小区业主委员会限期改正违法行为的函》，被上诉人系该函的相对人，根据上述规定，被上诉人半岛半山业委会有权以自己的名义提起本案诉讼。 关于《关于督促半岛半山小区业主委员会限期改正违法行为的函》是否属于行政诉讼受案范围的问题。根据《物业管理条例》第十九条第二款规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。本案中，上诉人中山街道办认为被上诉人半岛半山业委会违反《业主大会和业主委员会》第十七条及三十一条的相关规定，对其作出《关于督促半岛半山小区业主委员会限期改正违法行为的函》，责令被上诉人改正违法行为，整改期间，不得以“业委会”的名义开展工作，并应暂停拟于7月26日召开的业主大会。该责令限期改正及禁止被上诉人以“业委会”的名义开展工作的行为对被上诉人的权利进行了限制，对被上诉人的权利产生实际性的影响。因此，是可诉的行政行为。对于上诉人所主张的《关于督促半岛半山小区业主委员会限期改正违法行为的函》是行政指导行为不属于行政诉讼受案范围的主张不能成立，本院依法不予支持。 关于《关于督促半岛半山小区业主委员会限期改正违法行为的函》是否合法的问题。本案中，上诉人中山街道办认为被上诉人半岛半山业委会存在以下需要改正的行为：第一、业委会委员人数不足；第二、存在未召开业主大会解聘物业公司；第三、擅自出租物业管理用房、擅自使用公共收益安装监控装备等行为。进而向被上诉人作出《关于督促半岛半山小区业主委员会限期改正违法行为的函》，责令其限期改正违法行为，并责令被上诉人不得以“业委会”的名义开展工作。而《业主大会和业主委员会指导规则》第四十六条规定：“业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。”《广西物业管理条例》第十四条第（三）项规定：“有下列情形之一的，业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定召集业主大会临时会议：：“……（三）业主委员会成员缺额人数超过总人数三分之一，或者业主委员会主任辞职、离职，或者两名以上业主委员会副主任辞职、离职；……。”根据上述规定，当业委会出现委员缺额时应当及时进行补选，当缺额达到一定比例时候应当召开临时业主大会，重新选举业主委员会。而非直接禁止业委会以“业委会”的名义从事物业活动。至于上诉人认定被上诉人存在未召开业主大会会议擅自解聘物业公司的问题。半岛半山小区与半岛半山物业深圳市之平物业发展有限公司南宁分公司的服务合同截止日为2019年8月7日，被上诉人向深圳市之平物业发展有限公司南宁分公司发出的《关于半岛半山小区物业服务合同到期的通知》，告知因物业服务合同到期半岛半山小区将重新选聘物业服务企业，同时也欢迎深圳市之平物业发展有限公司南宁分公司再次参加半岛半山物业服务企业竞选。因此，上诉人认定被上诉人擅自解聘物业公司属于认定事实不清。对于上诉人认定被上诉人擅自出租物业管理用房及擅自使用公共收益的问题。在2016年8月1日召开的半岛半山小区业主大会上，“授权业委会作为法律主体，代表全体业主处理小区公共事务并对侵害小区公共权益的单位或个人提起诉讼”作为会议项目内容，得到参加该次业主大会会议的共有专有部分物业建筑面积137347平方米（占专有部分物业总面积的61.1%），业主872人（占业主总人数的65.46%）的同意，被上诉人已经取得了半岛半山小区业主大会的授权来处理小区的公共事务，根据现有的证据该获得授权所处理的小区公共事务是否包括出租物业管理用房及使用公共收益并不明确，仍需进一步查明。因此，本案中上诉人认为被上诉人存在未召开业主大会擅自解聘物业公司，擅自出租物业管理用房及使用公共收益行为认定事实不清，证据不足，作出禁止被上诉人以“业委会”的名义开展物业活动的行为没有法律法规依据。 综上所述，小区业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。在从事相关物业管理活动时应当遵守相关法律法规的规定，并接受物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会的指导和监督。业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主，但应依法进行。因本案被诉《关于督促半岛半山小区业主委员会限期改正违法行为的函》认定事实不清楚，适用法律法规错误，应当予以撤销。一审判决结果正确，应当予以维持。上诉人中山街道办的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费50元，由上诉人南宁市青秀区中山街道办事处负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  晏 琼 审 判 员  韦影年 审 判 员  黄影颖 二〇二〇年十月二十三日 法官助理  林国帅 书 记 员  彭 丹 附相关法律条文: 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。