河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0403民初3914号原告：平顶山市豪居房地产经纪有限公司，住所地：平顶山市卫**建设路中段香港城小区西侧**院**楼******，统一社会性用代码：91410400MA460TL45K。法定代表人：司彦军。委托诉讼代理人：司彦军，男，1973年11月12日出生，汉族，住平顶山市湛河区。被告：康文明，男，1985年10月26日出生，汉族，住平顶山市卫**。原告平顶山市豪居房地产经纪有限公司诉被告康文明居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平顶山市豪居房地产经纪有限公司（以下简称豪居房地产）委托诉讼代理人司彦军、被告康文明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。豪居房地产向本院提出诉讼请求：请求法院判决康文明支付豪居房地产中介费和违约金共计19500元。事实与理由：2020年6月10日，康文明打电话给豪居房地产要求实地带看五一路西段路南房产局开发公司东单元2楼东户，看房前并当场签订了《委托购房咨询服务协议》。豪居房地产依约带看了该房产并与康文明沟通20多分钟，当时康文明及其家人都非常满意，表示回去再商量一下，如果价格可以就尽快定下了，豪居房地产当晚通过微信告知康文明公积金贷款所需材料。次日电话回访，康文明还是说尽快答复，直至2020年6月14日，康文明仍表示在考虑中，同天下午豪居房地产发现该房屋已出售，并在2020年6月24日发现该房屋已过户给康文明夫妇名下。后经调查在2020年6月13日康文明已经甩开豪居房地产与安家伟业房地产签订购房合同并交10000元定金，后于2020年6月24日办理过户。豪居房地产认为按照双方签订的《委托购房咨询服务协议》第三条之约定，康文明的行为已经违约，应支付总房价的3%作为赔偿，故诉至法院。康文明辩称，1、签订合同后，房屋显示是独家勘探，但是我在别的中介公司看到这套房屋，所以不成立；2、协议约定只能在豪居房地产处买房加重了自己的责任，应当无效；3、双方签订的居间合同，合同不成立，一方无权收取费用；4、通话记录只有四个，没有实质上的沟通，中介费是2%的点，我爱人此后在别的中介看到，中介费是1%个点，我认为有权去买卖；5、豪居房地产起诉不符和实际，我们看房事实，后来买房的协议等手续是我爱人操办的，我最后只去签了字，我们没有选择跳单，只是通过别的中介完成了交易，也出了中介费。豪居房地产围绕诉讼请求依法提交了《委托购房咨询服务协议》、通话记录、微信聊天记录、不动产权证书。本院组织参加诉讼的当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合庭审调查及法庭辩论情况确认事实如下：2020年6月10日，康文明作为委托人与豪居房地产作为受托人签订《委托购房咨询服务协议》一份，主要内容为：“第一条、委托人授权按照其要求提供房源信息……委托人确认。所勘察房源均系受托人首次独家推荐、领勘，此前未经亲友和其他中介机构推荐过。第二条、……房屋成交后按房价的1%收取佣金；若贷款按2%收取佣金……；第三条、委托人（及相关随性人员）认可凡经受托人带看的房源，无论任何其他有助于交易的人际关系，参与成交后，委托人都愿意全额支付受托人中介费。无论任何原因若委托人甩开受托人私下与受托人所带看房屋的业主成交或者通过其他销售渠道成交此房（成交的依据以委托人及其姻亲、血缘等相关人员入住，签订买卖合同或房屋所有权证过户等为准）受托人发现之日起30日内委托人愿以受托人提供房源成交价的3%赔偿受托人。第四条、自双方签字之日起生效……。”庭审中，豪居房地产认可其仅在2020年6月10日带康文明看过一次房，《委托购房咨询服务协议》系康文明进入涉案房屋查看之前签订，签订该协议之前，豪居房地产并没有告知康文明相关收费情况。豪居房地产称康文明及家人对涉案房屋都很满意，于是，豪居房地产工作人员在2020年6月10日通过微信给康文明发送了公积金贷款审批所需材料，但康文明并未回复。另查明，涉案房屋已于2020年6月23日通过转移登记的形式从原房主张瑞琴名下登记在康文明、陈静名下。豪居房地产称经其调查早在2020年6月13日康文明已经甩开豪居房地产与安家伟业房地产签订购房合同并交10000元定金，后办理房屋过户手续，康文明的行为属于跳单行为，违反事先签订的《委托购房咨询服务协议》，应按交易房价的3%支付中介费和违约金。庭审中，康文明称后期通过华仁房产购买房屋并过户属实，但购买房屋是其爱人负责办理，自己只签了名字，购买房屋的总价款是65000元，支付中介费6000元。康文明认为涉案房屋并非豪居房地产的独家房源，其与豪居房地产之间并没有过多的沟通，在其他中介佣金低的情况下，自己有选择权，并不属于跳单行为。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。首先，豪居房地产与康文明签订的《委托购房咨询服务协议》第三条涉及惩罚性赔偿的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，豪居房地产应采取合理的方式提请康文明注意免除或者限制其责任的条款，并对该条款予以说明，但豪居房地产在签订协议之时并未将涉及收费情况的格式条款告知康文明，故对康文明辩称格式条款不生效的理由成立，本院予以支持。其次，豪居房地产在《委托购房咨询服务协议》第一条明确：“所勘察房源均系受托人首次独家推荐、领勘，此前未经亲友和其他中介机构推荐过”，涉案房屋康文明夫妇最终在华仁房产购买，可见豪居房地产事先存在故意隐瞒行为，在华仁房产佣金更低的情况下，康文明有权选择在佣金较低的中介机构购买房屋，符合市场交易的习惯，康文明亦实际支付中介费，并不属于跳单行为，亦不存在违约行为，故豪居房地产要求康文明按照房价的3%支付中介费和违约金19500元的诉讼请求，本院不予支持。但豪居房地产作为服务行业确实带领康文明实地查看了涉案房屋，并多次电话联系康文明，亦提供了相应服务，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”之规定，康文明应支付豪居房地产相应服务费，本院酌定500元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，判决如下：一、康文明于本判决生效之日起十日内支付平顶山市豪居房地产经纪有限公司服务费500元；二、驳回平顶山市豪居房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元，减半收取144元，由平顶山市豪居房地产经纪有限公司负担94元，由康文明负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  雷颖浩二〇二〇年十月十九日书记员  赵 杨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。