成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初3594号 原告：吴小林，男，1986年4月19日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：钱亮，四川川豪律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：周勇，四川川豪律师事务所律师，一般授权代理。 被告：黄敏，男，1967年9月28日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：庞红松，四川砝鼎律师事务所律师，一般授权代理。 吴小林与黄敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行审理。吴小林及其委托诉讼代理人周勇、黄敏及其委托诉讼代理人庞红松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴小林向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告签订的《房产买卖合同》（编号为ＭＹ0025572）；2.请求法院判令被告全额退还原告已支付的购房款人民币190000元；3.请求法院判令被告支付违约金人民币293600元（总房款的20%）；4.判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，吴小林明确第一项诉讼请求为：确认黄敏收到起诉状之日起房屋买卖合同解除；变更第二项诉讼请求为：退还剩余未归还的购房款40000元；明确第四项诉讼请求的诉讼费用为：案件受理费、保全费2920元、保函费2000元。事实和理由：吴小林、黄敏于2020年4月28日签订《房产买卖合同》，约定吴小林向黄敏支付购房款1468000元，黄敏将其位于温江区××道××段××号××栋××单元××层××号房屋出卖给吴小林，双方约定由吴小林先交付100000元定金，黄敏于2020年6月27日前办理该房屋他项权证的注销后，应及时将该房屋过户给吴小林。合同签订后，吴小林先后三次向黄敏支付房款共计190000元，其数额早已远超双方合同约定的定金，但黄敏迟迟不肯办理房屋过户手续，黄敏的行为已构成根本违约，根据合同第八项关于违约责任的规定，吴小林有权单方解除该合同，并请求黄敏全额返还已支付的购房款190000元及按照合同约定，支付房屋总价款20%的违约金。 黄敏辩称，1、双方签订《房产买卖合同》，约定由黄敏将案涉房屋出卖给吴小林的事实属实。2、吴小林第一项诉请违背事实，不符合法律规定，应不予支持。根据双方合同约定，双方解除合同的条件并未成就，吴小林没有合同解除权，吴小林主张确认自起诉之日起解除合同于法无据；根据合同法协议解除的规定，本案吴小林之妻韩丽君在2020年7月3日给黄敏的微信中提出在2020年7月10日之前不过户，就退还房款，并于2020年8月7日给黄敏发送退还购房款的收款账户，黄敏于2020年8月7日已经实际退还150000元，故事实上双方已就案涉《房产买卖合同》的解除达成了新的合意，黄敏也按照约定履行了绝大部分数额购房款的返还义务，吴小林收受后并未提出任何异议，人民法院应依法确认双方已于2020年8月3日协商解除了《房产买卖合同》。3、黄敏不存在消极履行合同义务的情形，更不存在根本性违约，依法不应承担任何违约责任。合同签订后，黄敏已经提前向吴小林支付了案涉房屋的钥匙一把，并积极办理案涉房产的解押手续，截止双方解除合同前，两项抵押中第一项已经消灭，第二项解押申请已经提交，黄敏并向第三方机构申请贷款600000元用于提前还款解除二抵，还缴纳了相关费用，自始至终都在积极的履行合同义务，而没有按照合同约定的期限完成房屋他项权证的注销，是黄敏所不能预见和控制的，办理解押本身就有相应的审批时限，这只构成迟延履行，不构成根本违约，不可归责于黄敏；4、假定黄敏的迟延履行行为已经构成违约，吴小林所主张的违约金也过高，应依法不予支持。根据合同约定，违约金为总房款的0.2%，吴小林的主张没有事实依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月28日，吴小林作为乙方与黄敏作为甲方签订《房产买卖合同》（以下简称“《合同》”），约定吴小林购买黄敏所有的位于公平花都大道西段266号10栋2单元3层301号的房屋，建筑面积121.82平方米，房屋总价1468000元。《合同》第三条3.1购房定金约定：乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金100000元，该购房定金待房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款……第四条第4.1约定：该房屋已设定抵押，甲方承诺在2020年6月21日前办理完成该房屋他项权证的注销；第八条8.3约定：甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%%的违约金。吴小林分别于2020年4月28日、4月29日、5月29日通过手机银行向黄敏支付定金20000元、首付款80000元、首付款90000元，共计190000元；黄敏分别向吴小林出具收条各一张。 2020年5月7日、5月8日，吴小林的妻子韩丽君（微信名：果果）通过微信与黄敏联系，催促其完成案涉房屋他项权证的注销手续；6月12日，韩丽君通过微信向黄敏告知“黄哥，这个贷款你还是自己想下办法吧，这个当初我们也是说好了的，我觉得我们还是按照流程来，过户当天把余下的首付款付清”；7月3日，因黄敏未在6月21日前办理完成案涉房屋他项权证的注销手续，韩丽君通过微信向黄敏发送“黄哥，您好，房子过户的事情你一拖再拖，现在就我们签的合同过户日也过去十天，之前就说了你的贷款你自己还，我们也按规定交了十万定金给你，后面因为你还贷款差钱需要九万，我们想早点过户也就再付给你九万，但是你各种借口不过户，下周五（也就是2020年7月10日）之前过户，不过户你就把我们的钱退给我们，我也不想再为这件事情操心了”；7月14日，韩丽君应黄敏要求，向黄敏发送韩丽君及吴小林身份证照片。 2020年8月3日，韩丽君向黄敏发送吴小林建设银行账户的账号及开户行；8月7日，黄敏通过手机银行向吴小林退还购房款150000元。 庭审中，吴小林提供中介公司工作人员张杰的当庭证言，证明《合同》中关于违约金的填写系笔误，张杰在签订《合同》时，已向双方口头明确告知违约金为总房价款的20%。黄敏出具微信聊天截图证明，2020年7月14日至20日期间，其为清偿案涉房屋他项权证的债务，通过微信联系贷款公司办理贷款；该截图显示：2020年7月15日，黄敏按贷款公司工作人员要求向其发送吴小林身份证照片及收条、《合同》等文件。 另，截止到开庭之日，案涉房屋尚有他项权证未完成注销登记。 上述事实，有双方当事人身份信息及当庭陈述，房产证、房屋信息摘要、《合同》、手机银行转账记录、收条、微信聊天记录、张杰的证人证言等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，吴小林与黄敏签订《合同》时，行为人具有相应的民事行为能力，《合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定全面履行义务。关于吴小林的诉请是否成立的问题，本院分析如下： 一、关于合同约定的违约金是总房价款的20%还是20%%的问题。 双方的争议系20%的书写部分与合同文本自带的%是否重复的问题。首先，填写合同文本的中介公司的工作人员张杰当庭陈述其在双方签订合同时，已口头告知违约金为总房价款的20%，其书写的%系笔误；其次，根据房屋买卖合同的交易习惯，将违约金的表述为20%%的情况较为罕见；最后，若将违约金约定为20%%，即2‰，显然低于常规房屋买卖交易习惯的比例，在房屋买卖的大宗买卖交易中，并不有利于保障双方诚信交易，进而规避交易风险。综上，本院认定双方约定的违约金为总房价款的20%。 二、关于《合同》是否系协议解除的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，吴小林的妻子韩丽君于2020年7月3日通过微信向黄敏表示“……就我们签的合同过户日也过去十天……下周五（也就是2020年7月10日）之前过户，不过户你就把我们的钱退给我们”，后其提供吴小林银行账户，且黄敏最终于2020年8月3日向吴小林的银行账户退还大部分已收房款的一系列行为，应视为双方对解除合同已达成一致意见，符合协议解除的构成要件，故案涉《合同》于2020年8月3日解除。对吴小林主张案涉《合同》于黄敏收到起诉状之日解除，因黄敏在诉前已履行大部分返还义务，表明双方《合同》已协议解除，故对该解除理由的主张，不予采纳。对于吴小林主张黄敏退还购房款的诉请，扣除黄敏已退还的150000元购房款，黄敏应向吴小林退还的购房款为40000元。 三、关于黄敏是否应当支付违约金的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”虽然案涉《合同》系协议解除，但从吴小林配偶与黄敏的微信记录中可见，导致双方协议解除合同的原因系黄敏未能在《合同》约定的期间内完成案涉房屋他项权证的注销手续，故黄敏作为违约方，应当承担违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，虽然双方约定的违约金为总房价款的20%，但是黄敏在约定期限届满后仍继续协调贷款用以注销他项权证，吴小林并未提供证据证明其实际损失，且吴小林已支付的购房款不足房屋总价款的15%，黄敏在诉前已退还吴小林购房款140000元，本院根据黄敏的请求，综合上述违约方的违约情况、守约方的实际损失、双方合同履行的程度等因素综合予以考虑，对于吴小林主张黄敏支付违约金293600元（1460000元×20%）的诉请，酌情认定黄敏支付吴小林违约金80000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、确认吴小林、黄敏于2020年4月28日签订的《房产买卖合同》于2020年8月3日解除； 二、黄敏于本判决生效之日起十日内向吴小林退还购房款40000元； 三、黄敏于本判决生效之日起十日内向吴小林支付违约金80000元； 四、驳回吴小林的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取9006元、保全费2920元、保函费2000元，共计13926元，由黄敏负担5010元，由吴小林负担8916元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 舒 玲 二〇二〇年十月二十七日 书记员 陈卓婷