广东省佛山市南海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0605民初17458号 原告（反诉被告）：广东金洋儿童用品实业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********。 法定代表人：潘某1。 委托诉讼代理人：杜嘉琦，广东南天明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高成波，广东南天明（广州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广东南海农村商业银行股份有限公司平洲支行，住所地：广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码914***********410H。 法定代表人：张某1。 委托诉讼代理人：李**，广东金纳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何展旋，广东金纳律师事务所实习律师。 原告广东金洋儿童用品实业有限公司诉被告广东南海农村商业银行股份有限公司平洲支行租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院审查后决定受理并与本诉合并审理。本案于2020年10月12日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杜嘉琦、高成波与被告委托诉讼代理人李**、何展旋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿其违约行为造成的预期剩余租赁期间装饰装修残值损失668515.38元（装修费及办公设备原值1210000元，截止2020年7月21日已提折旧541484.62元，余值668515.38元）；2.被告补偿原告因重新租赁房屋所产生的租金差额1563000元（目前周边租金均价40元/方，原租金10元/方，根据剩余租赁期及原租赁面积，应补偿租金差额为1563000元）；3.被告支付原告因搬迁所支出的费用100000元，其中设备、存货搬迁运输费50000元，设备、存货搬迁过程中发生损坏的费用及重新安装调试的费用50000元;4.被告支付原告因搬迁造成的公司停产停业期间职工（包括离、退人员）补偿、员工变更补贴、误工费用等共467685.3元；5.被告赔偿原告因公司搬迁造成的商标、专利、著作权变更费用（专利2个，商标14个，著作权23个）39000元；6.被告赔偿原告因公司搬迁造成经营性损失431322.39元;7.诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告与被告于2016年10月28日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于佛山市南海区************出租给原告，租赁期间为2017年2月1日至2024年10月31日。原告承租房屋后，投入了大笔资金进行装饰装修。2020年4月15日，被告单方向原告发出《停止租赁通知书》，要求原告于2020年7月21日前搬离房屋。原告认为，被告提前解除合同的违约行为不符合诚实守信原则，且该行为不仅对原告的经营产生严重影响，更是造成原告巨大经济损失。综上，原告为维护自身的合法权益，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定向贵院提起诉讼，请贵院支持原告的全部诉讼请求。 被告答辩意见与反诉意见一致。 被告向本院本院提出反诉请求：1.确认《房屋租赁合同》于2020年7月20日解除；2.原告将房屋腾空并交付给被告；3.原告按合同约定租金标准支付自2020年7月21日起至房屋腾空并交付日止的占有使用费；4.被告没收原告租赁保证金30000元；5.原告向被告支付违约金31800元；6.原告承担本案诉讼费。 事实与理由：2016年11月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于佛山市南海区**********的房屋出租给原告，用于办公及仓库，计租面积为1000平方米，租赁期限自2016年11月1日至2024年10月30日止；自2017年2月1日至2019年10月31日止，每月租金为10000元；自2019年11月1日至2021年10月31日止，每月租金为10600元；自2021年11月1日至2023年10月31日止，每月租金为11236元；自2023年11月1日至2024年10月31日止，每月租金为11910元。依照《房屋租赁合同》约定，租赁期内被告需提前收回该租赁物的，若提前90日通知原告，被告无须向原告支付违约金。因为被告需要收回涉案房屋自用，故于2020年4月15日向原告发出《停止租赁通知书》，告知其租赁合同将于2020年7月20日解除。被告又于2020年7月21日发出《关于停止租赁关系的函》，再次明确租赁关系已解除，并给予原告搬迁宽限期，限其在2020年8月8日前腾空房屋。据此，《房屋租赁合同》已经于2020年7月20日解除，被告无需支付违约金。 《房屋租赁合同》约定，合同解除后，原告应在合同解除日内返还该房屋及附属设施。原告违反合同相关约定的，被告不退还房屋租赁保证金。同时还约定，原告未按约定时间返还房屋的，应按三个月租金标准支付违约金。如前所述，被告已履行提前通知义务，原告理应返还房屋。现原告未按合同约定履行返还义务，已构成违约，被告有权没收原告的租赁保证金30000元，并要求原告按三个月租金标准支付违约金31800元。 原告无故占用房屋，理应支付占有使用费。原告未按时返还房屋，无故占有，造成被告损失，理应按《房屋租赁合同》约定的租金标准向被告支付自2020年7月21日起至房屋腾空并交付之日止的占有使用费。综上，为维护自身的合法权益，向法院提出反诉，请求法院支持被告的反诉请求。 针对被告反诉，原告辩称，根据双方签订的《房屋租赁合同》，被告不享有单方解除权。《房屋租赁合同》第十四条约定，被告仅在原告存在第十四条（四）的情形下，才享有单方解除权。既然被告不享有单方解除权，则无权单方约定《房屋租赁合同》的解除日，也无权单方约定原告的搬迁期限。被告单方通知的行为不构成解除《房屋租赁合同》的条件之一。现因租赁期并未届满，且合同并未正式解除，被告无权要求原告搬离案涉租赁物。关于租金。《房屋租赁合同》约定，租金的支付方式为被告直接从原告指定账户中扣取租金。原告的扣费账户当中余额充足，足够如期缴纳每期的租金，被告反诉请求支付自2020年7月21日起的租金没有事实和法律依据。关于违约金。《房屋租赁合同》约定原告未按约定时间返还房屋应指的是租赁期限届满或双方协商确定的时间，而不能以被告单方的意思表示作为标准。本案是由于被告单方违约引起的纠纷，因其违约引起的后续问题不宜片面认定违约。《房屋租赁合同》第十五条（一）、（二）的约定属于无效的格式条款。（一）双方应是依据公平原则订立合同，但从上述二条款来看，明显被告是规避了自己的责任，且又通过实际的行为，歪曲事实，加重原告的责任，应属于无效的格式条款。（二）正是由于被告处于强势地位，所以才理直气壮地违约，且在明知其违约的情况下，想的不是与原告协商解决问题，而是制造更大的矛盾，要求原告承担本不存在的违约责任。为了维护市场秩序，请求法院驳回被告的全部诉讼请求。 原、被告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据本院予以采信并附卷佐证。原告提供的装修费用汇总表为原告单方面制作，属于原告陈述内容。原告提供的租赁信息为公平资料，本院确信其真实性。原告提供的《证明》无其他证据佐证，本院对其证明力不予确认。被告提供的会议记录为原件，本院确认其真实性。被告提供的租赁物照片，原告未提供反驳证据，本院确认其真实性。 本院经审理认定事实如下： 2016年10月28日，被告（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区************出租给原告；计租面积为1000平方米；房产证号为粤房第****号；用途为办公及仓库；租赁期限自2016年11月1日至2024年10月30日止；2017年2月1日至2019年10月31日期间每月租金为10000元，2019年11月1日至2021年10月31日期间每月租金为10600元，2021年11月1日至2023年10月31日期间每月租金为11236元，2023年11月1日至2024年10月31日期间每月租金为11910元；每月5日前缴交当月租金；乙方授权甲方在每月租金支付期内从乙方提供的账户中扣取当月租金；甲方给乙方三个月装修免租期；甲方交付房屋时乙方支付租赁保证金30000元；除合同约定甲方有权单方面解除合同外，租赁期内甲方需提前收回该房屋的，若提前90日通知乙方，甲方无须支付违约金给乙方，若未提前通知乙方的，甲方应按三个月租金标准向乙方支付违约金；租赁期内，乙方需提前退租的，若提前90日通知甲方，乙方无须支付违约金给甲方，若未提前通知甲方的，乙方应按三个月租金标准向甲方支付违约金；甲方不按约定时间交付该房屋或或乙方不按约定支付租金，但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按三个月租金标准支付违约金；等等。 原告主张办公楼装修支付装修费853023.5元，弱电安装工程支付52300元，电气增容52000元，安装空调52000元，灯具等其他项目39445元，办公家具72642元，其他办公设备88589.4元。 2020年4月13日，被告召开班子会议，提出同意免收一个月租金，停止出租支行楼上物业，收回作员工宿舍。2020年4月15日，被告向原告发出《停止租赁通知书》，提出在2020年7月20日起终止《房屋租赁合同》，原告在2020年7月21日前搬出房屋，如期交还房。原告工作人员签收了该通知书。 2020年4月24日，原告向被告作出复函，称对租赁房屋进行了装修，被告提前收回房屋造成原告期待利益受损，将产生搬迁费、房屋租金差价、装修费损失，要求被告承担责任，双方协商处理。 2020年7月21日，被告向原告发出《关于停止租赁关系的函》，称不同意承担原告所要求的责任，给予适当的宽限期，要求原告在2020年8月8日前搬出房屋。 2020年7月21，原告提起本案诉讼。 本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼房屋已办理房产证，原、被告签订的《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。合同明确约定被告除因原告违约享有单方面解除合同权利外，被告还可根据需要提前收回房屋，被告基于该约定，于2020年4月15日向原告发出《停止租赁通知书》具有解除合同的法律效力，本院对被告主张《房屋租赁合同》于2020年7月20日解除的反诉请求予以支持。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，故本院对被告主张原告腾空并交付房屋的反诉请求也予以支持。《房屋租赁合同》在约定被告可提前收回房屋的同时，也约定原告可根据需要提前退租，同时还约定任何一方提前90日通知对方解除合同的，均无须承担违约责任，该约定权利义务对等，原告作为市场经济主体，对此约定的法律后果应清楚明知，本院对原告关于该约定无效的意见不予采纳。被告提前解除《房屋租赁合同》并不构成违约，原告要求被告承担提前解除合同的赔偿责任没有合同依据，考虑到涉讼房屋作为办公用房，起租租金仅为每月每平方米10元，明显远低于正常市场价格，原告已使用该房屋4年，而被告收回房屋为自用，但非用于另行高价出租，综合本案实际情况，本院对原告全部诉讼请求均不予支持。合同约定租金是被告直接在原告账户中扣取，被告并未举证证明原告账户余额不足，本院对被告反诉请求原告另行支付2020年7月21日后使用费的诉讼请求不予支持。租赁合同在2020年7月20日解除，原告对此有异议并于2020年7月21日提起本案诉讼，可见原告并非具有故意违约行为，综合本案实际情况，本院对被告主张没收保证金30000元及原告支付违约金31800元的反诉请求也均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）广东金洋儿童用品实业有限公司与被告（反诉原告）广东南海农村商业银行股份有限公司平洲支行签订的《房屋租赁合同》于2020年7月20日解除； 二、原告（反诉被告）广东金洋儿童用品实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内腾空并返还上述合同项下位于佛山市南海区************予被告（反诉原告）广东南海农村商业银行股份有限公司平洲支行； 三、驳回原告（反诉被告）广东金洋儿童用品实业有限公司全部诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）广东南海农村商业银行股份有限公司平洲支行的其他反诉请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取16478.09元（原告已预交），由原告负担。反诉受理费672.5元（被告已预交），由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员  朱道春 二〇二〇年十月三十日 书记员  黄晓璇