江苏省常州市钟楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0404民初5699号 原告（反诉被告）：钱爽，男，1989年7月10日生，汉族，住常州市钟楼区。 被告（反诉原告）：嵇成康，男，1989年12月11日生，汉族，住常州市天宁区。 委托诉讼代理人：潘泽江，江苏常仁律师事务所律师。 第三人：龚根洪，男，1972年11月22日生，汉族，住常州市钟楼区。 原告（反诉被告）钱爽与被告（反诉原告）嵇成康、第三人龚根洪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钱爽、被告（反诉原告）嵇成康的委托诉讼代理人潘泽江、第三人龚根洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 钱爽向本院提出诉讼请求：1、判令嵇成康搬离常州市钟楼区水杉路宝龙城市广场B区游泳馆底商铺101号并于庭审中表示不主张；2、判令嵇成康向钱爽支付2019年9月1日至其搬离上述房屋之日的租金并于庭审中明确主张期限为2019年9月1日至2020年4月30日；3、判令嵇成康向钱爽支付占用房屋造成的损失（从2019年9月1日至被告搬离上述房屋之日止）以及水电费、物业费暂计25000元并于庭审中表示不主张；4、判令嵇成康支付违约金12862.5元；5、判令嵇成康将常州市钟楼区水杉路宝龙城市广场B区游泳馆底商铺101号房屋恢复原状（当初大门为双开门后设计改装成单扇侧门，更换租赁期间破碎的外墙玻璃，暂计20000元）并于庭审中表示不主张；6、诉讼费由嵇成康承担。 事实和理由：钱爽于2016年4月30日与房屋所有权人龚根洪签订房屋租赁合同，约定承租常州市钟楼区水杉路宝龙城市广场B区游泳馆底商铺101号，合同到期日为2021年5月31日。2017年7月，钱爽因妻子怀孕八个月不便继续经营，经过房东允许将商铺第一层转租给嵇成康、蒋榆娇，并于2017年8月27日与嵇成康签订转租协议，约定合同期间为2017年8月27日至2020年8月31日，第一年房租为70000元、第二年房租为73500元、第三年房租为77175元；付款时间为每年的8月1日，当年付当年的房租，并且约定违约责任。钱爽在2019年7月31日通知嵇成康支付房租，8月1日下午嵇成康妻子蒋榆娇回复称晚几天付房租，随后8月5日上午微信语音蒋榆娇但其表示现在手头紧张请求在月中支付房租；8月15日再次联系嵇成康妻子蒋榆娇，其各种推脱称呼月底支付房租，8月25日晚约嵇成康夫妻见面沟通房租事情，嵇成康依旧没有支付且一再说明不退租会在到期前支付房租，8月30日钱爽最后一次提醒嵇成康次日为合同约定的最后一天，希望嵇成康不论是续租或者退租给予明确态度，嵇成康表示不支付房租且不退房，从2019年9月1日起霸占房屋至今。钱爽为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 嵇成康辩称，一、钱爽应进一步明确请求权基础，由于钱爽与房东龚根洪约定在没有经过龚根洪书面同意钱爽转租的，龚根洪有权解除租赁合同并追究违约责任。龚根洪于2019年10月9日向钱爽发出书面通知解除租赁合同，依据法律及司法解释之规定，该通知到达之日则租赁合同解除，因此嵇成康认为钱爽已经丧失租赁权，转租合同赖以生存的基础不复存在，钱爽无权向嵇成康主张相应诉求。二、嵇成康认为钱爽的诉讼请求无事实依据，并且计算不明。双方签订的转租协议未明确约定违约金，钱爽想当然的向嵇成康主张各种费用，既无计算标准，也无相应票据予以证明，嵇成康不予认可；至于支付租金的问题，基于转租协议的效力，嵇成康认为尚未支付的租金嵇成康已无任何理由再以租金的方式向钱爽支付，从2019年9月1日起开始计算的房屋占有使用费，嵇成康可以酌情考虑，比照市场价格给付房屋所有权人。三、已经支付的租金嵇成康不再主张，但基于转租协议效力的问题，嵇成康认为无论是基于租赁合同的解除、无效或终止，或者嵇成康主张因钱爽涉嫌欺诈而申请撤销，嵇成康向钱爽支付的100000元转让费及相应损失，钱爽应向嵇成康予以返还。嵇成康并向本院提出反诉请求：1、判令撤销钱爽与嵇成康之间订立的《房屋转租协议》；2、判令钱爽向嵇成康返还转让费100000元；3、诉讼费用由钱爽承担。 钱爽对嵇成康所提反诉辩称，一、钱爽对嵇成康所提反诉请求不认可。钱爽与第三人龚根洪经协商取得龚根洪同意后才进行转租，龚根洪也知晓转租对象，也参与房屋转让、筛选；2017年7月1日起钱爽向龚根洪提出涉诉房屋进行转租的需求，因为钱爽妻子怀孕无力继续操办店面的经营，且通过微信、电话、面聊的方式进行了沟通，龚根洪也参与了；在最终决定转租给嵇成康后，龚根洪与钱爽在微信上就房屋的使用、装修、拆建发表了相关意见，所以钱爽认为是在与房东进行有效沟通且有明确结果后才进行的转租。 二、关于转让费事宜，钱爽认为不仅仅是转租，也包含装修费，钱爽承租房屋时涉诉房屋属于毛坯房，且钱爽只使用了一年左右的时间，将空调等设施留在的涉诉房屋中，嵇成康从2017年9月1日开始至2020年4月30日为使用者。 龚根洪辩称，没有什么意见需要发表，转租协议是钱爽与嵇成康两个人签订的，龚根洪不了解。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《宝龙城市广场商铺租赁合同》、《房屋转租协议》、《补充条款》、照片、微信记录等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的陈述、上述证据材料等证据，本院予以确认、在卷佐证，并据此认定事实如下：2016年4月30日，龚根洪作为出租方（甲方）与钱爽作为承租方（乙方）签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》一份，其中约定：一、甲方将位于常州市钟楼区方使用；二、租赁期限为5年1个月，自2016年5月1日起至2021年5月31日止，其中2016年5月1日起至2016年5月31日作为乙方首次租赁装修期，甲方免收乙方租金，租金计算日期自2016年6月1日起计算，租期结束后，甲方给予15天搬迁期，免收租金；三、五年内租金分别为95000元、99800元、104800元、110040元、115550元，付款时间分别为2016年4月30日前、2017年4月30日前、2018年4月30日前、2019年4月30日前、2020年4月30日前；四、在合同有效期内，乙方如确实因各种原因需要转租、转让、转包、转借、交换承租权、抵押或设立其他负担，必须事先征得甲方的书面认可同意，否则，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任；合同还对其他事项作了相应约定。上述合同签订后，龚根洪将租赁房屋交由钱爽使用。 2017年8月27日，钱爽作为转出租方（甲方）与嵇成康作为受转租房（乙方）签订《房屋转租协议》一份，其中约定：一、甲方将位于常州市钟楼区方经营奶茶店使用，甲方将房屋的装修及附属设施一并转让给乙方使用；二、租赁期限为36个月，自2017年9月1日起至2020年8月31日止，首年租金为70000元，转租期间乙方使用房屋所发生的水电、煤气、物业管理等费用由乙方自行承担；三、若甲、乙一方或双方出现违约情况，违反合同一方应向另一方按月租金2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失违约金的差额部分；合同还对其他事项作了相应约定。在《房屋转租协议》钱爽与嵇成康签字落款日期下方有“同意该房屋转租龚根洪林小丽龚宇敏”字样。 2017年8月27日，钱爽与嵇成康还签订《补充条款》一份，其中约定了第一年租金为70000元、第二年租金为73500元于2018年8月1日前支付、第三年租金为77175元于2019年8月1日前支付，商铺一楼转让费用为100000元。 在上述合同签订后，钱爽按约将承租房屋一楼交由嵇成康使用，经营“素匠.泰茶”；嵇成康按约支付了第一年租金70000元、第二年租金73500元以及转让费100000元。因催要租金不成，钱爽诉至法院，要求判如所请，嵇成康提出相应反诉。 庭审中，钱爽与龚根洪确认其双方签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2020年5月11日解除；钱爽与嵇成康确认其双方签订的《房屋转租协议》已解除，钱爽认为2020年4月30日解除，嵇成康认为2020年5月11日解除。 嵇成康为证明其主张，于庭审中还提供了如下证据：1、2017年9月1日签字落款为“龚根洪”与钱爽的《房屋出租授权委托书》、2019年10月22日签字落款为“龚根洪”的《情况说明》各一份，《房屋出租授权委托书》主要内容为龚根洪授权钱爽行使常州市钟楼区水杉路宝龙城市广场B区游泳馆底商铺101号一楼出租的权利；《情况说明》主要内容为钱爽与嵇成康签订的《房屋转租协议》中“同意该房屋转租龚根洪林小丽龚宇敏”字样都是伪造的，龚根洪没有授权钱爽转租房屋；上述证据证明钱爽伪造房东签字手印，擅自转租房屋。 2、龚根洪与钱爽之间的微信聊天记录打印件一份，主要内容为龚根洪于2020年5月11日通过微信向钱爽发送通知要求解除合同；证明龚根洪向钱爽发出书面通知，因钱爽根本违约，龚根洪行使任意解除权，解除与钱爽之间的租赁合同。 3、龚根洪于2020年5月11日向嵇成康发出的《通知书》一份，主要内容为其已发通知解除与钱爽之间的租赁合同，要求嵇成康收到通知书后即刻搬离承租房屋；证明龚根洪通知嵇成康其与钱爽之间的租赁合同已经解除，因而要求嵇成康立即搬离涉诉房屋；事实上嵇成康在2019年年底已经没有实际使用房屋，所以在收到上述通知书后只是简单与房东交接了房屋钥匙。 4、提交照片打印件一组，证明从照片上显示在2019年底嵇成康实质上已经不再使用案涉房屋，从照片上也可以清晰的看出里面的桌椅等属于嵇成康的设备、财物已经搬离。 钱爽对嵇成康提供的上述证据经质证认为：1、《房屋转租协议》中“同意该房屋转租龚根洪林小丽龚宇敏”字样以及《房屋出租授权委托书》中“龚根洪”字样均系钱爽经龚根洪同意后所写。 2、微信记录与《通知书》真实性没有异议，自2019年9月1日起至2020年4月30日，嵇成康为房屋实际占有使用人，钱爽2020年5月11日收到了龚根洪的微信通知，也是从那时起才和房东龚根洪正式解除租赁合同，所以嵇成康自2019年9月1日开始就没有支付房租且霸占租赁的房屋。 3、不认可照片的拍摄时间，照片无法看出具体拍摄时间，而且第一次庭审中钱爽已提出要求嵇成康支付房租或者搬离，但嵇成康均未给予回应。 钱爽为证明其经同意转租的主张并提供了其与房东龚根洪于2017年6月11日至2017年8月30日期间的微信聊天记录与2019年8月16日、8月20日与龚根洪的两次通话记录，其中钱爽在2017年6月11日、7月12日微信记录中述及因妻子怀孕8个多月需要将店盘出去，并发送“他们营业厅有补贴的，必须跟房东的单独协议，他们移动的合同需要”、龚根洪回复“单纯的协议，你应该会变通的吧”，2017年8月21日钱爽微信语音“房东这边联系到了另一个人，准备把一楼盘给别人做奶茶店，用来做奶茶店，关系是我老婆的朋友。就是跟你说一声，有这个打算，现在需要一楼的户型图，当初你给我的购房合同里面有是有，但是他是整个大图没有具体尺寸长宽高之类的”、龚根洪回复“我不在家”，2017年8月30日钱爽发送“这个墙能拆吗？你允许拆不？以后如果不用还原”、龚根洪回复“那是卫生间的墙么”“不要拆了，卫生间总要用的，你不可能上厕所就那么点空间吧”、钱爽回复“好的”“我就说承重的”、龚根洪回复“恩，你看吧，不拆就行”。 在通话录音中主要述及钱爽询问如果不想续租想将楼上楼下整体转租给他人是否方便，龚根洪陈述不行，双方主要涉及后续租赁事宜以及楼下（嵇成康）是否续租事宜。 嵇成康对钱爽提供的上述证据经质证认为：1、微信聊天记录以及录音的真实性均无异议，但想要提醒钱爽的是依据其与房东之间的租赁协议，钱爽想要转租必须经过房东的书面同意；微信聊天记录中没有任何可以证明房东书面同意转租的确切回复，希望钱爽结合整个谈话过程来综合判断房东在录音中表示的意向，房东在录音明确表明钱爽没有资格转让、经过书面的申请同意才可以进行转租或者转让。 2、微信聊天记录中最早的日期是2017年7月，钱爽与嵇成康之间签订的房屋转租协议签订日期是2017年8月27日，如果按照钱爽所说房东在开始就同意转租，那为何会在近两个月后出现伪造房东签字及手印的事实。因此，嵇成康认为房东至始至终都没有书面同意转租。 龚根洪对钱爽与嵇成康提供的上述证据经质证认为：1、二人提供的微信记录真实均认可认可，《情况说明》真实性无异议，《房屋出租授权委托书》不是龚根洪所写，《房屋转租协议》中“同意该房屋转租龚根洪林小丽龚宇敏”字样不是龚根洪本人所签。 2、龚根洪大概是在2019年年底知道钱爽转租房屋，2018年、2019年去过租赁房屋，是开奶茶店，但不知道钱爽转租。 审理中，本院召集双方查看租赁房屋现场，发现租赁房屋现已由“有屋”房产中介公司在使用。龚根洪对此陈述案涉房屋于2020年5月15日左右租赁给了现承租人某房屋中介公司，产权人为龚根洪、林小丽、龚宇钦共有；嵇成康陈述案涉房屋现使用人为某中介公司其也认可，但何时签订的租赁合同不清楚；钱爽认可龚根洪所述情况，并于庭审中明确表示其诉讼请求中：第一项、第五项诉讼请求不再主张，不需要法庭处理，第二项与第三项诉讼请求没有区别，只主张第二项、不主张第三项，并明确第二项诉讼请求的期限为2019年9月1日至2020年4月30日，嵇成康并未按约支付第三年的房租且在未交房租的情况占有房屋，所以请求支付违约金。 关于嵇成康要求撤销《房屋转租协议》之依据与返还转让费事宜，嵇成康陈述：依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条有关欺诈可撤销合同之规定要求撤销《房屋转租协议》，钱爽通过欺诈方式骗取嵇成康与其签订转租合同，同时由于在嵇成康提起反诉时龚根洪对钱爽就其两人之间的合同行使了任意解除权，因而嵇成康与钱爽之间的转租协议也没有继续履行的可能性，综上两点要求撤销双方签订的《房屋转租协议》。嵇成康之所以愿意支付转让费100000元，主要是因为钱爽与嵇成康之间就案涉房屋签订了转租协议，因此，嵇成康认为如果其与钱爽之间的转租协议依法被撤销，则钱爽没有任何理由取得转让费；同时嵇成康虽然提出反诉，但也没有要求已经支付的租金部分进行返还，因此嵇成康认为提出转让费的返还要求合情合理；转让费100000元没有具体的对价，双方并没有对转让的对价进行任何书面的约定，该款实质上是钱爽与嵇成康之间转租协议的附属费用。 钱爽陈述：龚根洪于2020年5月11日通过微信通知钱爽在2020年4月30日之前支付下一年的房屋租金，在此之前钱爽认为其与龚根洪的租赁合同不存在嵇成康所述的相关事实；嵇成康从2017年9月1日起至2020年4月30日为房屋的实际使用者，房东龚根洪在2017年也知晓一楼的奶茶店不是由钱爽亲自经营，其在此过程中不止一次来到涉诉房屋解决一些问题，比如外墙玻璃的爆裂及物业上的纠纷等；钱爽实际上是根据合同约定与龚根洪沟通、筛选之后将房屋转租给了嵇成康，所以在往后的时间中房东也并未追究钱爽相关问题，进一步证明龚根洪同意并知晓、授权进行房屋的转租等事宜。转让费100000元具体对价系空调及设备、装修补偿等，且当时双方是口头约定，在双方自愿的情况下嵇成康自愿支付。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十六条规定，出租人以承租人未经其同意转租为由，要求确认承租人与次承租人之间的房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。本案中，钱爽与龚根洪签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行各自义务。从经双方质证认可真实性的钱爽所提供的其与龚根洪之间2017年6月11日至2017年8月30日期间的微信聊天记录可以反映，钱爽在该时间段内已就房屋转租事宜根据合同约定与龚根洪进行协商，在钱爽告知龚根洪将租赁房屋一楼转租他人经营奶茶店并需要相应图纸、拆墙时，龚根洪告知不拆墙就行，由此可以证明龚根洪对于钱爽将租赁房屋一楼转租他人经营奶茶店是同意的，至少是应当知道的。故钱爽与嵇成康签订《房屋转租协议》将租赁房屋一楼转租嵇成康经营奶茶店系经龚根洪同意的，况且龚根洪也未在法定期限内提出异议。因此，钱爽与嵇成康签订的《房屋转租协议》及《补充条款》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。嵇成康以钱爽未取得龚根洪同意而欺诈为由要求撤销的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 钱爽与嵇成康签订的《房屋转租协议》及《补充条款》明确约定第三年租金为77175元，根据双方庭审中关于《房屋转租协议》解除时间的陈述以及嵇成康关于交接房屋钥匙时间情况，钱爽要求嵇成康支付2019年9月1日至2020年4月30日租金的请求于法有据，本院参照双方约定的租金标准，依法支持51450元。由于双方在转租协议中明确约定一方违约应向对方按月租金2倍支付违约金，因此钱爽要求嵇成康按约支付违约金12862.5元，符合合同约定，不违反法律规定，本院依法予以支持。钱爽在庭审中已明确表示其他诉讼请求不主张，本案不再处理。 关于案涉转让费返还问题，《房屋转租协议》及《补充条款》中明确约定房屋装修及附属设施一并转让及转让费为100000元，且嵇成康亦按约支付；结合庭审中钱爽所述关于转让费100000元为房屋装修、设施设备等附属物补偿等情况，本院认为案涉100000元转让费系嵇成康在三年租赁期限内使用房屋装修、设施设备等附属物的对价，本院参照《房屋转租协议》解除原因及剩余履行期间，认为钱爽应向嵇成康返还转让费11111.11元较为合适。因调解不成，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）嵇成康于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）钱爽支付尚欠的租金51450元； 二、被告（反诉原告）嵇成康于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）钱爽支付违约金12862.5元； 三、原告（反诉被告）钱爽于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）嵇成康返还转让费11111.11元； 四、驳回双方的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1454元（钱爽已预交），反诉案件受理费2380元（嵇成康已预交），合计3834元，由钱爽承担134元，嵇成康承担3700并于本判决生效之日起十五日内直接给付钱爽1320元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  王 明 人民陪审员  曹佳义 人民陪审员  季金兰 二〇二〇年十月三十一日 书 记 员  荆 远