广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2710号上诉人（原审被告）：佛冈煌盛房地产开发有限公司，住所地：佛冈县***************。法定代表人：汤贵华，该公司董事长。委托诉讼代理人：詹景辉，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗诗琪，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：郑璟铖，男，1988年12月8日出生，汉族，住佛冈县***************。被上诉人（原审原告）：邝美娜，女，1988年5月16日出生，汉族，住佛冈县*****************。上诉人佛冈煌盛房地产开发有限公司（以下简称煌盛公司）因与被上诉人郑璟铖、邝美娜商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2020）粤1821民初992号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了公开审理，本案现已审理终结。煌盛公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案的上诉费用。主要事实和理由：（一）案涉《合同补充协议》第七条第1款是双方的真实意思表示，内容并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，依法有效。（二）一审判决按年利2%计付逾期办证违约金，没有事实和法律依据。1、双方在合同中约定的逾期办证违约金比例为0.01%，上诉人已就合同内容向被上诉人履行了如实告知义务，该内容未违反有关法律、法规的效力强制性规定，属合法有效，故违约金应当以双方约定的比例计算。2、如果约定的违约金比例过高或过低，人民法院调整违约金比例的，应当依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以违约行为造成的损失为判断标准。涉案房屋已于2017年5月7日交付给被上诉人使用，上诉人逾期交房时已根据《广东省商品房买卖合同》的约定向被上诉人支付逾期交楼违约金8024.09元。根据契约精神，在符合法律规定的情况下，应遵循约定优先于法定的原则，且逾期办证行为没有给被上诉人造成根本性的扩大损失，逾期办证与未能交付房屋相比，逾期办证过错责任较轻。一审判决调整违约金比例理由不充分，调整结果超过了违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。3、同案不同判决，严重损害司法权威。近年清远市中级人民法院出现大量的逾期办证违约金案件，相关案例中的逾期办证违约金比例均为1%，一审法院对本案却以2%作为违约金比例，严重加重了上诉人的负担，对上诉人极不公平。（三）上诉人不存在逾期办证的违约行为。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房【2xxxxx号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当场建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。虽然被上诉人于2017年5月7日接受了上诉人交付的房屋，但涉案房屋工程当时未在建设行政主管部门办理竣工验收备案，尚未具备办理产权登记的条件，上诉人无法履行其办证义务，更不存在逾期办证的违约行为，且逾期办证没有给被上诉人造成实质性的损害，不影响房屋的使用功能。（四）上诉人已就（2019）粤18民终3085号向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院已立案审查，为了避免诉累，避免产生更多的再审案件，请二审法院依法驳回起诉。郑璟铖、邝美娜在二审期间向本院提交了书面答辩状，答辩意见与其一审时提交的民事起诉状意见一致。郑璟铖、邝美娜向一审法院起诉请求：1、判令煌盛公司继续履行其与郑璟铖、邝美娜签订的《广东省商品房买卖合同》；2、判令煌盛公司向郑璟铖、邝美娜支付逾期办理《房屋产权证》的违约金，自2018年4月10日（含该日）起至郑璟铖、邝美娜实际取xxxx》之日止，以全额房款人民币505933元为基数，按年利率6%的标准计算违约金【暂计至2020年4月15日（737天）为62145元】。3、判令煌盛公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月11日，郑璟铖、邝美娜与煌盛公司签订《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：煌盛公司以总价人民币505933元将位于佛冈县***********************出售给郑璟铖、邝美娜，房屋交付时间为2016年3月31日，出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理《房地产权证》。若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房地产权证》，则出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。直至买受人取得该商品房的《房地产权证》。合同签订后，郑璟铖、邝美娜已如约支付全额房款及契税。郑璟铖、邝美娜认为其于2016年7月31日办理了收楼手续，郑璟铖、邝美娜收楼后，煌盛公司交付了一张日期为2016年7月31日的入伙会签单给郑璟铖、邝美娜，郑璟铖、邝美娜收执了入伙会签单并领取了煌盛公司因逾期交楼补贴给收楼业主的大礼包，双方结算了2016年4月1日至2016年7月31日的逾期交房违约金为6172.38元，郑璟铖、邝美娜申请将逾期交房违约金6172.38元折合成比原违约金多30%的8024.10元用于抵扣物业管理费。煌盛公司认为郑璟铖、邝美娜于2017年5月7日办理了收楼手续，并于当天签署了入伙会签单、钥匙托管责任声明书。2017年5月10日郑璟铖、邝美娜向物业申请将违约金8024.10元用于抵扣物业费用。涉案商品房所在的项目在2020年3月11日取得《竣工验收备案表》，煌盛公司于2020年4月22日通过EMS邮寄关于提交办理《不动产权证书》手续资料的通知书给郑璟铖、邝美娜，郑璟铖、邝美娜于2020年4月23日收到该通知书。郑璟铖、邝美娜至今未取得涉案商品房的《房地产权证》，郑璟铖、邝美娜认为煌盛公司应承担支付违约金的违约责任，《合同补充协议》属于格式条款，对条款产生歧义的，应作出对郑璟铖、邝美娜有利的解释，协议约定逾期办证违约金按已付房价款万分之一计算，但《广东省商品房买卖合同》中约定逾期付款及逾期交房的违约金都是按已付房价款每日万分之一计算，逾期办证违约金也应该按已付房价款每日万分之一计算，且按已付房价款万分之一计算逾期办证违约金过低，可参照年利率6%计算，煌盛公司认为《广东省商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的规定，应该按照合同的约定计算违约金。一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。郑璟铖、邝美娜与煌盛公司签订《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》是当事人自愿签订的，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。《广东省商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年3月31日，煌盛公司本应在约定的交房时间前将符合交付条件的房屋交付给郑璟铖、邝美娜，涉案商品房所在的项目于2020年3月11日取得《竣工验收备案表》，因煌盛公司的原因导致迟延取得《竣工验收备案表》继而影响商品房项目确权及产权转移登记，煌盛公司应承担逾期办证的违约责任。本案争议的焦点为：1、郑璟铖、邝美娜何时收楼的问题；2、逾期办证违约金应从何时开始计算；3、关于合同约定的逾期办证违约金是否过低，应否调整及如何调整的问题。关于郑璟铖、邝美娜何时收楼的问题。要合理地判断郑璟铖、邝美娜何时收楼，关键是对郑璟铖、邝美娜提供的落款日期为2016年7月31日的《入伙会签单》和煌盛公司提供的落款日期为2017年5月7日的《入伙会签单》予以综合分析。庭审中郑璟铖、邝美娜明确表示，上述两份《入伙会签单》均不是郑璟铖、邝美娜签名的，是因为拿大礼包的必须是2016年7月31日收楼的人才能享受，郑璟铖、邝美娜才说可以当郑璟铖、邝美娜是那时候收楼，然后才收了煌盛公司给付的大礼包；郑璟铖、邝美娜所提供的《入伙会签单》上显示只有开发商客服部工作人员及郑璟铖的签名，而煌盛公司提供的《入伙会签单》上除了有开发商客服部工作人员签名外，还有开发商财务部工作人员签名并加盖了煌盛公司的印章及郑璟铖、邝美娜的签名，且有《钥匙托管责任声明书》和郑璟铖、邝美娜手写的《申请书》等众多证据相互印证，其证明力更具优势，因此，一审法院采信煌盛公司提供的《入伙会签单》这一证据，确认郑璟铖、邝美娜收楼的时间为2017年5月7日。关于逾期办证违约金应从何时开始计算的问题。根据《合同补充协议》的约定，煌盛公司应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，确权后120天内将办理产权转移登记手续的资料报产权登记机关办理《房地产权证》，煌盛公司向产权登记机关申请确权是在该商品房项目全部交付使用后360个工作日，因郑璟铖、邝美娜购买的只是项目中的某一套商品房，对于其他商品房何时交付使用是不能控制的，整个项目中某些商品房可能受多种因素的影响迟迟不能交付使用的，按照该约定煌盛公司需要履行的确权及办证义务的期限将遥遥无期，而煌盛公司却不需要承担责任，这对郑璟铖、邝美娜来说显然是不公平的，因此，一审法院认为煌盛公司向产权登记机关申请确权的期限应该是从郑璟铖、邝美娜收楼后360个工作日，360个工作日是一个足够煌盛公司向产权登记机关申请并取得确权的合理期限，因此，在郑璟铖、邝美娜收楼后360个工作日内煌盛公司应取得项目的确权，确权后120日天内将办理产权转移登记手续的资料报产权登记机关办理《房地产权证》。郑璟铖、邝美娜于2017年5月7日办理了收楼手续，煌盛公司应该在郑璟铖、邝美娜收楼后的360个工作日内即2018年10月16日前向产权登记机关申请并取得确权，在2019年2月13日前（确权后120天内）向产权登记机关提交资料办理《房地产权证》，煌盛公司至今未履行上述的办证义务，应该继续履行办证义务并自约定的办理期限届满的次日起（即2019年2月14日）承担逾期办证的违约责任。关于合同约定的逾期办证违约金是否过低，应否调整及如何调整的问题。《合同补充协议》约定逾期办证的违约金按照已付房款万分之一计算，该违约金为固定金额，在出卖人长期不履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，违约金显然过低，不符合公平原则。而且，买受人已经依约足额支付了全部购房款，而出卖人却未依约履行办证的义务，导致买受人长期未能取得房地产权证，违反诚信原则。故买受人以违约金过低为由请求法院调整，应予准许。但是，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。鉴于郑璟铖、邝美娜在本案中并未举证证明其实际损失，其要求按照年利率6%的标准进行调整没有依据。一审法院综合考虑合同的履行情况，酌情调整为每年按已付房款数额的2%支付违约金。即逾期办证违约金自2019年2月14日起计算至煌盛公司将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，违约金暂计算至郑璟铖、邝美娜主张的2020年4月15日为11837元（505933元×2%÷365天×427天）（取整数），2020年4月16日起的违约金仍以505933元为基数按年利率2%计算至煌盛公司将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。对煌盛公司认为应该按照《合同补充协议》的约定计算逾期办证违约金的辩称，一审法院不予采纳。据此，一审法院于2020年6月9日作出如下判决：（一）继续履行郑璟铖、邝美娜与佛冈煌盛房地产开发有限公司于2015年1月11日签订的《广东省商品房买卖合同》；（二）佛冈煌盛房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金11837元（暂计算至2020年4月15日，2020年4月16日起的逾期办证违约金仍以505933元为基数按年利率2%计算至佛冈煌盛房地产开发有限公司将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止）给郑璟铖、邝美娜；（三）驳回郑璟铖、邝美娜的其他诉讼请求。案件受理费1354元，减半收取计677元，由郑璟铖、邝美娜负担548元，佛冈煌盛房地产开发有限公司负担129元，郑璟铖、邝美娜预交的受理费，可以在判决生效后向一审法院申请退回129元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案主要针对上诉人煌盛公司上诉请求的范围进行审理。关于上诉人上诉认为其不存在逾期办证的违约行为的问题。上诉人认为被上诉人在2017年5月7日接受了上诉人交付的房屋，而涉案房屋工程当时未在建设行政主管部门办理竣工验收备案，尚未具备办理产权登记的条件，上诉人无法履行其办证义务。本院经审查认为，上诉人的上述上诉理由所涉的事实均是上诉人的原因造成的，与被上诉人无关，故上诉人据此认为其不存在逾期办证的违约行为理据不足，对其此项请求，本院不予支持。关于上诉人上诉认为一审确定逾期办证违约金按已付房款数额的2%计算不当的问题。经审查，双方订立的合同中约定逾期办证违约金按已付房款万分之一计算，而根据合同法第一百一十四条的规定，被上诉人认为合同约定的违约金过低，可以请求人民法院调高。因此，一审法院根据本案当事人的过错程度、违约期间以及现阶段我国经济发展的情况以及当地的实际情况，酌情调高违约金即每年按已付房款数额的2%计算违约金并无不当，本院予以照准。上诉人的此项上诉请求理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人煌盛公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96元，由上诉人佛冈煌盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年十月二十一日书记员  朱 健附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。