河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终2237号 上诉人（原审被告）：叶春兴，男，1966年12月12日出生，汉族，农民，住河北省兴隆县。 上诉人（原审第三人）：赵月娥，女，1970年3月16日出生，汉族，农民，住河北省兴隆县。 二上诉人委托诉讼代理人：张志芳，河北瑞峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李兴旺，男，1952年5月4日出生，汉族，个体，住河北省兴隆县。 委托诉讼代理人：许红玉，河北东庆律师事务所律师。 上诉人叶春兴、赵月娥因与被上诉人李兴旺确认合同效力纠纷一案，不服河北省兴隆县人民法院（2020）冀0822民初979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人叶春兴、赵月娥及其二人的委托诉讼代理人张志芳，被上诉人李兴旺及其委托诉讼代理人许红玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶春兴、赵月娥上诉请求：一、请求撤销兴隆县人民法院作出的(2020)冀0822民初979与民事判决，并依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求即要求确认双方于1998年3月17日签署的“房屋转让协议”无效。二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人要求确认房屋转让协议无效超过法定诉讼时效，依法应驳回被上诉人的诉讼请求。叶春兴与赵月娥系夫妻关系，并于1998年3月17日与被上诉人签订了房屋转让协议，上诉人依协议取得被上诉人交付的房屋已居住22年之久，而被上诉人于2020年提起确认合同之诉明显超过法定最高诉讼时效。另依据相关案例和承德市中级人民法院民事审判纪要的规定即“集体所有土地范围内的宅基地房屋买卖合同纠纷，一方要求确认合同无效的，自合同双方交付完毕之日起超过三年的，驳回当事人的诉讼请求”，具体到本案被上诉人要求确认合同无效的诉讼请求明显超过法定诉讼时效，依法应驳回被上诉人的诉讼请求。二、双方所签订的房屋转让协议合法有效。1、承德市中级人民法院作出(2020)冀08民终485号民事判决已认定双方所签订的转让协议合法有效，存在房屋转让的事实，并明确确认办理涉案房屋变更登记至赵月娥名下的变更登记手续由相关行政部门予以办理。因此在本案之前生效的(2020)冀08民终485号民事判决已认定转让协议有效。2、叶春兴与赵月娥系夫妻关系，共同购买了被上诉人的房屋，赵月娥系所购涉案房屋所在村的村民，依现行法律规定赵月娥也具有购买涉案房屋主体资格，此外，叶春兴与赵月娥签订书面协议约定共同购买的涉案房屋归赵月娥所有，因此，双方所签订的转让协议合法有效。三、一审法院适用法律明显错误。1、双方于“1998年”签订房屋转让协议，而《中华人民共和国合同法》是“1999年3月15日”颁布实施，依据法不溯及既往的原则，双方所签订的转让协议合法有效。2、基于赵月娥具有购买涉案房屋集体成员资格，同时结合上诉人在房屋长期居住并占有，叶春兴在原户籍地无住房、被上诉人拒不协助办理过户登记等事实可以证实，双方所签订的转让协议不违反法律强制性规定，属合法有效协议，故一审法院明显适用法律错误。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 李兴旺辩称：一、本案没有超过诉讼时效。1、1998年3月17日答辩人作为甲方与乙方叶春青签订“房屋转让协议”。该份协议当时是由答辩人的父亲李贵峰签字，既没有叶春青的签字确认、也没有上诉人及原审被告的签字确认，况且答辩人更没有收到卖房款。之后答辩人认为该份协议书早已经作废了，没想到该协议一直由李贵峰持有直至其去世后，才到上诉人的手里。2、该份“房屋转让协议”并没有实际履行，在一审法院开庭审理时，上诉人承认签订协议书时上诉人与原审被告均没有在场，证人高某也证实书写协议的当天没有给付答辩人购房款。故此上诉人说房屋交付22年之久是不属实的。实际情况是由于答辩人的父亲李贵峰与上诉人的母亲屈桂荣再婚后，本案所诉争的房屋一直由二位老人在冬季居住，上诉人做为屈桂荣的女儿为了照顾二老，才同二老居住在一起。上诉人与原审被告由自己的宅基地及房屋。3、2018年答辩人对上诉人提起诉讼要求上诉人搬出房屋，上诉人当庭出示“房屋转让协议”后，由于答辩人无法找到叶春青本人故无法提起民事诉讼。承德市中级人民法院（2020）冀08民终485号民事判决认为叶春青与原审被告实为一人后，答辩人提起诉讼依法不超过诉讼时效。二、一审法院认定事实清楚，“房屋转让协议”依法无效。1、原审被告系兴隆县上石洞乡大好地村村民，在原籍有自己的房屋及宅基地。原审被告不是本案房屋所在地兴隆县集体经济组织成员，该份“房屋转让协议”违反了法律禁止性规定依法无效。2、如前所述“房屋转让协议”是由答辩人的父亲李贵峰签字，而李贵峰在签字时没有得到上诉人及原审被告的授权，协议签字后由于上诉人及原审被告没有给付答辩人购房款，协议属于没有得到事后追认。该份协议依法无效。综上所述，答辩人认为，按照合同相对性原则，上诉人与答辩人之间不存在房屋转让合同关系“房屋转让协议”违反法律强制性规定依法无效。一审法院认定事实清楚、适用法律正确。请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 李兴旺向一审法院起诉请求：1、要求确认双方于1998年3月17日签署的“房屋转让协议”无效；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告叶春兴与第三人赵月娥系夫妻关系，原告李兴旺之父李贵峰系第三人赵月娥的继父，李贵峰与第三人赵月娥的母亲屈桂荣系夫妻关系。1998年3月17日，由村民高某作为见证人，原告李兴旺作为甲方与乙方叶春青就土地使用登记在原告名下坐落于兴隆县的房屋达成房屋转让协议，由原告父亲李贵峰代乙方签署。协议签订后，该房屋由李贵峰、屈桂荣、被告叶春兴以及第三人赵月娥共同居住。2016年李贵峰去世。另查明，叶春青与被告叶春兴实为一人，系上石洞乡大好地村村民。 一审法院认为，农民集体所有的不动产依法属于本集体成员集体所有。根据房地一体原则，房屋转让协议标的物中的宅基地，只由本集体成员所有，与特定身份相联系。被告叶春兴非小东区村集体经济组织成员，其与原告李兴旺签署协议转让房屋的行为违反国家禁止性规定，当属无效，原告请求确认房屋转让协议无效的主张本院予以支持。被告认为原告所诉内容超出诉讼时效的观点依据不充分，不予认可。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项判决：原告李兴旺与被告叶春兴签订的房屋转让协议无效。 一审案件受理费80.00元，由被告承担。 本院二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。 本院审理查明事实如下：上诉人叶春兴与赵月娥于1990年8月20日登记结婚，2018年11月10日上诉人叶春兴与赵月娥签订《协议书》一份，约定兴隆县的房屋［证号（兴东）字第1798号］归赵月娥所有。本院查明的其他事实与一审查明认定的事实一致。 本院认为：1998年3月17日李兴旺与叶春兴（李贵峰代签）签订的《房屋转让协议》有效，理由如下： 一、《房屋转让协议》是由村民高某作为见证人，被上诉人李兴旺作为甲方签字按印，由李兴旺的父亲赵月娥的继父李贵峰代叶春兴（叶春兴与叶春青为同一人）签订。李贵峰作为赵月娥的继父与叶春兴、赵月娥共同居住，虽没有叶春兴书面委托，但经叶春兴的事后追认也应认定李贵峰代叶春兴签订房屋转让协议的代理行为合法有效。结合叶春兴、赵月娥夫妇持有该房屋宅基地证书并长期居住、占有该房屋，李兴旺明知并未提出异议，也从未主张索要房款的事实，可以认定房屋转让事实真实存在且叶春兴、赵月娥已履行了给付房屋价款的义务。 二、1998年3月17日签订《房屋转让协议》时，叶春兴和赵月娥系夫妻关系。叶春兴虽不是小东区村集体经济组织成员，但赵月娥系该村村民享有小东区村集体经济组织成员权益。根据一户一宅原则及叶春兴与赵月娥约定房屋归赵月娥所有的协议，应认定购买本案诉争房屋是叶春兴与赵月娥的夫妻共同意思表示，故《房屋转让协议》并不违反相关法律、法规的禁止性规定，合法有效。 三、1998年李兴旺与叶春兴、赵月娥达成了房屋转让协议并已经履行完毕，叶春兴、赵月娥已经居住了22年，现李兴旺请求确认房屋转让协议无效，已经超出了法定最高20年的诉讼时效，不应支持。 综上所述，《房屋转让协议》合法有效，李兴旺主张确认合同无效的请求已经超过了诉讼时效。上诉人叶春兴、赵月娥的上诉请求，于法有据，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省兴隆县人民法院（2020）冀0822民初979号民事判决； 二、驳回被上诉人李兴旺的一审诉讼请求。 一审案件受理费80.00元，二审案件受理费160.00元，共计240.00元，由被上诉人李兴旺承担。 本判决为终审判决。 审判长 白云审判员崔向京审判员范典 二〇二〇年十月二十七日 书记员 孙     秋     晨