宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初4591号原告：平罗县金顺物业管理有限公司贺兰物业服务中心（分公司），统一社会信用代码91640195474891201D。负责人：洪某。委托诉讼代理人：哈某，大专文化，宁夏回族自治区平罗县人，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：马某，宁夏回族自治区贺兰县人,现住宁夏回族自治区贺兰县。原告平罗县金顺物业管理有限公司贺兰物业服务中心（分公司）与被告马某物业服务合同纠纷一案，本院2020年9月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月16日公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付拖欠的物业费3554元，违约金3030元，总计6584元；2.本案诉讼费由被告承担。被告辩称，欠费属实，我没有交费原因是房屋返潮太厉害，物业公司维修两次但是没有解决问题。查明的事实经审理查明，本院确认如下事实：被告系月湖名邸(B区)15-3-102室房屋业主，房屋建筑面积为108.34㎡。原、被告签订《金顺物业公司贺兰分公司前期物业服务协议》，合同约定原告提供的物业服务包括：1、房屋共用部位的维修和管理；2、房屋共用设施设备及其运行的维修和管理；3、环境卫生，公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用的清洁卫生、垃圾的收集和清运，公用绿地、花木、建筑物品等的清洁养护和管理；4、安全管理；5、交通秩序与车辆停放管理；6、房屋装饰装修管理；7、消防，各类消防设施完好，运行正常；各类消防标志配备齐全，功能完好，发生火警及时通报，并协助消防部门救助。住宅物业的物业服务费为0.8元/月/㎡，物业服务费按季度交纳，业主于每季度最后十五日前缴纳当季物业费，逾期交费原告有权要求被告限期补齐，并收取欠费总额每日3‰的滞纳金。被告马某未交纳2017年1月1日至2020年5月31日期间的物业费。现原告诉至法院，请求判如所请。判决的理由与结果本院认为，原、被告之间签订的前期物业服务合同合法有效，原被告双方均应依约全面履行各自的义务。原告在为涉案小区提供了物业管理和服务后，有权向包括被告在内的享受物业服务的业主收取物业服务费，对于原告主张的2017年1月1日至2020年5月31日期间的物业费，按照双方约定，计算为3554（108.34㎡×0.8元/月/㎡×41个月），故对于原告要求被告支付物业费3554元的诉请，本院予以支持。被告抗辩房屋返潮属于房屋质量问题。从法律关系角度分析，业主与建设单位之间、业主与物业服务企业之间存在不同的法律关系，前者属于房屋买卖合同关系，后者属于物业服务合同关系。业主以房屋质量问题作为拒绝交纳物业管理服务费的理由，实际上是混淆了两种不同的法律关系。业主与建设单位之间系房屋买卖合同关系，在房屋买卖合同履行中，会存在因房屋质量产生纠纷，但房屋买卖合同法律关系的主体是业主与建设单位，业主可基于房屋买卖合同关系向建设单位主张权利。房屋质量的责任人是房屋的建设单位，目前国家对房屋的质量有明确的专项规定，要求建设单位建造的房屋质量必须达到标准才能取得验收备案，并规定建设单位一定期限的保修责任。因此，房屋质量存在问题，应当由建设单位承担责任。物业服务企业与业主之间属于物业服务合同关系，双方依据物业服务合同约定的内容产生相应的权利和义务。如物业服务企业按照物业服务合同的约定提供了符合标准的物业服务，则业主就应按物业服务合同的约定支付服务费。房屋质量不属于服务服务合同约定的内容，也不属于物业服务企业的管理和服务范围，故被告以此为由拒交物业费，本院不予支持。因物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。如业主发现物业公司在服务过程中存在瑕疵，或者服务不符合标准，其应当主动向物业公司或者物业主管部门分投诉反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平，依法依约履行好物业服务企业的责任。如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可依法请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，损害小区业主的整体利益。关于违约金，因原告提交的催费照片不足以证明其已向被告进行有效的催缴，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告马某给付原告平罗县金顺物业管理有限公司贺兰物业服务中心（分公司）2017年1月1日至2020年5月31日期间的物业费3554元，于本判决生效之日起十五日给付；二、驳回原告平罗县金顺物业管理有限公司贺兰物业服务中心（分公司）的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告马某负担。本判决为终审判决。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 方 卉 二〇二〇年十月二十二日书记员 刘珂焱附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。