浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0282民初13345号 原告：潘雪同，女，1981年2月28日出生，汉族，住 浙江省苍南县龙港镇龙洲路243号。公民身份号码： 330327198102284286。 原告：章圣锋，男，1983年8月4日出生，汉族，住浙 江省苍南县龙港镇龙洲路243号。公民身份号码： 33032719830804021X。 两原告共同委托诉讼代理人：周秋孟，浙江玉山律师事 务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：林伟伟，浙江玉山律师事 务所律师。 被告：上海恒屋置业顾问有限公司。住所地：上海市金 山工业区亭卫公路6495弄168号5幢3楼1908室。统一社 会信用代码：91310110MA1G81EGX2。 法定代表人：魏国华，该公司执行董事。 被告：慈溪市天桂置业有限公司。住所地：浙江省慈溪 市周巷镇天元大道678号。统一社会信用代码： 91330282MA291E993G。 2法定代表人：林强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：茹凯凯，浙江煜华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戚吕斌，浙江煜华律师事务所律师。 被告：平安好房（上海）电子商务有限公司。住所地： 上海市徐汇区凯滨路166号12、15层。统一社会信用代码： 913101040885536371。 法定代表人：庄晓东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张莹琳，上海市金茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨洁，上海市金茂律师事务所律师。 原告潘雪同、章圣锋与被告上海恒屋置业顾问有限公司 （以下简称恒屋公司）、慈溪市天桂置业有限公司（以下简 称天桂公司）、平安好房（上海）电子商务有限公司（以下 简称平安公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年 11月25日受理后，依法适用简易程序,分别于2019年12月 19日、2020年1月9日公开开庭进行审理。原告潘雪同、 章圣锋及其委托诉讼代理人周秋孟、被告恒屋公司的委托诉 讼代理人朱明（于2020年9月27日被撤回委托）、被告天 桂公司的委托诉讼代理人项晓洁、被告平安公司的委托诉讼 代理人张莹琳两次庭审均到庭参加诉讼。后因落实新型冠状 病毒肺炎疫情应对措施，本院裁定中止诉讼。本院于2020 年9月28日恢复诉讼并公开开庭进行了审理。原告潘雪同 及其委托诉讼代理人周秋孟、被告天桂公司的委托诉讼代理 3人茹凯凯、戚吕斌、被告平安公司的委托诉讼代理人杨洁到 庭参加诉讼，被告恒屋公司经本院合法传唤，无正当理由拒 不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘雪同、章圣锋向本院提出诉讼请求：1.判令三被 告共同退还原告购房定金15万元并自2018年6月9日开始 至三被告实际履行之日止按照月0.65％的民间借贷利率向 原告赔付利息损失（暂计至2019年12月9日，利息损失为 17550元）；2.判令被告慈溪天桂公司和被告上海恒屋公司 共同支付律师费10000元以及为了诉讼而支出的差旅费 3000元；3.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：三被 告共同向原告出售坐落于慈溪市××巷镇××村地块的由被 告慈溪天桂公司开发的由被告平安公司和被告恒屋公司代 为销售的“月桂府”10幢602室套房，《商品房买卖合同》 签订时间为2018年6月17日。在签订《商品房买卖合同》 之前，原告在被告的组织下到被告的售楼处参观。参观后， 根据三被告的要求分别于2018年5月30日、6月2日支付 5万元、10万元购房定金和2018年6月9日支付1万元购 买车位的定金。在签订《商品房买卖合同》后，被告知该15 万元定金转为车库定金，为此，原告迟迟没有要求退还。在 2019年9月份，被告天桂公司通知交房后，原告才知道，车 位的购买价仅为1万元。该15万元被被告恒屋公司收取。 原告请求退还，被告恒屋公司拒绝退还。在××巷镇×× 4的协调下，被告天桂公司向××巷镇××出具两份《承诺 书》，承诺自愿对原告的律师代理费、诉讼费以及判决结果 承担先于垫付的义务。由于三被告拒绝向原告披露三者之间 的关系，根据客观事实，三被告之间为代理和被代理的法律 关系。为此三被告依法应当承担上述法律规定的义务和约定 的义务。由于三被告相互推诿，为此原告为维护自己的合法 权益，特提起诉讼。 被告恒屋公司答辩称：一、被告恒屋公司与原告不是商 品房买卖关系，而是居间服务合同关系。二、被告恒屋公司 收到的15万元是居间服务费，原告与被告恒屋公司之间签 订过服务协议以及认购单、确认单，均明确15万元的性质 是居间服务费。三、原告在正式签订《商品房买卖合同》时， 并没有提出异议，也没有要求该15万元抵作房款，视为其 认可服务费的支付。四、原告已经通过被告恒屋公司以及下 级的分销商促成了《商品房买卖合同》并且购买了房屋，现 在没有要求退房，却要求退还居间服务费，没有法律依据。 五、关于原告提出的律师费要求被告恒屋公司承担无法律依 据，在我国除了刑事案件的指定辩护外，没有强制律师代理 的法律规定。综上请求法庭依法驳回原告全部诉请。 被告天桂公司答辩称：一、原告交给被告恒屋公司的15 万元并非商品房定金和购房款，在原告缴费依据凭证汇总可 看出，钱未进入被告天桂公司账户，也无被告天桂公司收款 5凭证发票，该钱到底性质如何应按照客户和被告恒屋公司收 费依据来认定。二、若不是商品房购房款或定金，不认可要 被告天桂公司承担共同返还责任。因为被告天桂公司在销售 月桂府项目中是和被告平安公司存在居间法律关系的，被告 天桂公司聘请被告平安公司为被告天桂公司介绍客户、促成 交易。被告平安公司在履行居间合同的过程中没有依据合同 约定擅自委托了被告恒屋公司并且违反了合同约定向客户 收取了费用。三、被告恒屋公司与被告天桂公司之间不存在 居间或代理的法律关系，被告恒屋公司和被告平安公司存在 居间和代理的法律关系，故15万元与被告天桂公司无关， 原告要求被告天桂公司承担责任缺乏请求权基础。三、关于 诉请2中的律师费，被告天桂公司是依政府要求出具了《承 诺书》，但是承担按照《承诺书》为准。综上，请求法庭驳 回原告要求被告天桂公司承担连带责任的诉请。 被告平安公司答辩称：一、被告平安公司不是本案的适 格被告，原告起诉被告平安公司欠缺请求权基础。二、原告 的各项诉请涉及了不同的请求权基础和法律关系，包括了商 品房合同买卖关系、一般担保法律关系以及被告平安公司与 原告没有任何法律关系的主体，因此是放在一个案件中审理 还是拆分审理由法院定夺。请求法庭驳回原告对被告平安公 司的诉讼请求。三、原告的5项诉请涉及了多项法律关系， 包括返还之诉、合同之诉、代理法律关系以及合作法律关系， 6但该些法律关系和被告平安公司都无关。关于代理法律关 系，首先，如原告所说，委托人是被告天桂公司，被告恒屋 公司和被告平安公司都是代理人，按照这样的代理法律关 系，原告应该是向被告天桂公司主张责任，如果被告恒屋公 司或者被告平安公司作为代理人损害了被代理人即委托人 被告天桂公司的权益，这是另外的案件。其次关于返还之诉， 原告是依据商品房买卖合同，是原告和被告天桂公司之间的 法律关系，不能牵涉到被告平安公司和被告恒屋公司；鉴于 被告平安公司未涉及到款项收取，因此原告也无权要求被告 平安公司返还。另外，在5个诉请中仅第4项涉及被告平安 公司，原告当庭明确的请求权基础是合作关系，是被告平安 公司和被告天桂公司的合作关系，那么依据被告平安公司和 天桂公司签署的合作合同，第1条是双方的合作内容，是被 告平安公司为该项目提供咨询管理服务等电子商务服务，而 且在实际过程中也是被告平安公司推介客户给被告天桂公 司。因此，整体上来讲，原告无权起诉被告平安公司。 原告潘雪同、章圣锋为证明自己的诉讼主张成立，向本 院提供如下证据： A1.微信聊天记录截屏（3页）1份，证明三被告之间的 关系； A2.《承诺书》2份，证明三被告之间的关系以及被告慈 溪天桂公司对外的承诺； 7A3.《收据》、《个人交易明细》、《碧桂园通用收据》、 《银联商务持卡人存根》各2份、《中国建设银行信用卡交 易明细》1份，证明原告于2018年5月30日、6月2日共 计支付给被告15万元定金以及原告已经履行支付购房款义 务的事实； A4.《商品房买卖合同》1份，证明原、被告之间已经签 订商品房买卖合同以及原告已经履行购房义务，被告应当退 还购房定金15万元的事实； A5.车位抵用券（2页）1份，证明原告享有以1万元购 买一个车位的权利； A6.《浙江增值税普通发票》、浙价服[2015]203号文件、 浙价服[2011]212号文件各1份，证明原告支出律师费10000 元且律师费符合收费标准； A7.《宁波通用机打发票》、动车票各1份，证明差旅 费包含在3000元之内。 被告恒屋公司为证明自己的抗辩主张成立，向本院提供 如下证据： B1.《服务协议》1份，证明原告和被告恒屋公司系居间 关系，不是买卖关系，原告通过被告恒屋公司买房；该协议 明确约定原告应向被告恒屋公司支付15万元每套的居间服 务费，成交前就明确告知原告，若成交与开发商签订合同即 视为居间服务费，若未能成交则无息退还，原告不得私下与 8开发商成交，管辖法院为被告恒屋公司所在地法院即上海市 金山区法院； B2.《天元府客户带看确认单（案场）》1份，证明原告 购买房屋系第三方金卜公司业务员带看后通过被告恒屋公 司成交，也即其他中介无法与被告天桂公司成交，只有通过 被告恒屋公司磋商成交条件后才能成交，被告天桂公司知道 被告恒屋公司成交并收取服务费的情况； B3.《房屋委托认购确认单》1份，证明房屋总 价1271979元，认购金5万元为签订认定确认单当天购买 居间服务的定金，车位券和签合同时还需付11万元车位券 和服务费，即16万元中，1万元车位费、5万元加10万元 为服务费，分两次支付，认购金（服务费）为原告自愿缴纳 给被告恒屋公司的； B4.《房源信息表》1份，证明在成交前被告恒 屋公司向原告确认购买房屋的情况以及原告的基本信息，总 价为1271979元，按照此条件与开发商洽谈最终价格； B5.《结算确认书》1份，证明原告成交确认向被告恒屋 公司支付居间服务费15万元； B6.《浙江省商品房买卖合同》1份，证明原告通过被告 恒屋公司向被告天桂公司购买了房屋，被告恒屋公司留存了 合同复印件。 9被告天桂公司为证明自己的抗辩主张成立，向本院提供 如下证据： C1.《碧桂园与平安好房合作合同》1份，证明被告天桂 公司委托被告平安公司为“天元府”项目（即案涉的月桂府 项目）提供咨询管理服务、合作期限自2018年1月1日至 2018年12月31日，并于第十条第4款约定被告平安公司不 得以自己名义或被告天桂公司名义收取客户包括服务费在 内的任何费用； C2.《渠道分销合作框架协议》1份，证明被告平安公司 与被告恒屋公司存在合同关系，后者为前者销售“天元府” 项目提供渠道拓展支持，并收取佣金； C3.《推介列表》1份，证明原告是由被告平安公司推介 成交的； C4.《1806结算明细表》1份，证明被告天桂公司与被 告平安公司在2018年6月结算了部分佣金并形成了书面结 算表，其中结算表第5行结算的是原告购买房屋支付的佣金； C5.《中国建设银行网上银行电子回执》1份，证明被告 天桂公司将该佣金支付被告平安公司且被告平安公司也接 受； C6.《1807结算明细表》1份，证明被告天桂公司与被 告平安公司在2018年7月对原告购买房屋的佣金进行了第2 次结算； 10 C7.《企业网上银行电子回单》1份，证明被告天桂公司 将对应的佣金支付给了被告平安公司且被告平安公司也予 以接受。 被告平安公司为证明自己的抗辩主张成立，向本院提供 如下证据： D1.《询问笔录》（被询问人刘震寰）1份，证明被告恒 屋公司系由被告天桂公司找来、借用被告平安公司为碧桂园 代理商的资质，由被告恒屋公司为被告天桂公司提供房屋推 介服务，被告平安公司仅起到平台通道的作用，被告恒屋公 司收取的15万元费用系与被告天桂公司协商一致，被告天 桂公司知悉对此是知悉且同意的； D2.《渠道分销合作框架协议》1份，证明被告平安公司 作为平台，在与被告恒屋公司签约时明确要求被告恒屋公司 在向购房人收取费用前应获得被告平安公司的确认，但被告 恒屋公司并未告知被告平安公司其收取该15万元，更未获 得被告平安公司的许可，被告平安公司对此完全不知情。 为查明案件事实，本院根据被告天桂公司、被告平安公 司的申请，向慈溪市公安局调取了E1被告平安公司工作人 员卓丹枫、E2被告恒屋公司工作人员刘震寰、E3被告天桂 公司项目负责人朱红雷的谈话笔录各1份。 经庭审质证，原、被告的质证意见及本院认证意见如下： 证据A1，被告恒屋公司对其真实性无异议，但是聊天记 11 录只截取了一部分，刘亚周也不是被告恒屋公司的员工，身 份不清楚，他的意见不能代表被告恒屋公司的意见，对该证 据不认可。被告天桂公司对其三性均有异议，刘亚周身份需 要核实，其说话的内容实质真实性需要核查。被告平安公司 认为其未参与整个事件，故该证据与其无关。经审查，刘亚 周的身份情况不明，原告也未进一步举证，本院不予认定。 证据A2，被告恒屋公司对该证据不知情，但是对于该证 据中超出被告恒屋公司意志以外的内容不认可。被告天桂公 司对其真实性、合法性无异议，但认为仅能证明被告天桂公 司对客户的一些保障和承诺，对于三被告之间的关系没有认 定。被告平安公司对其真实性无法确认，由于该《承诺书》 是被告天桂公司单方向业主出具，其与业主的沟通协商被告 平安公司未参与，因此对于被告天桂公司承诺向业主垫付15 万元服务费和诉讼费、律师费的内容对被告平安公司不发生 效力，事实上《承诺书》中的15万款项被告平安公司不知 情也未实际收取，故被告平安公司不承担任何责任或付款义 务。经审查，该证据具有真实性、合法性，且与本案相关联 性，本院予以认定。 证据A3，被告恒屋公司对其真实性无异议，但对合法性、 关联性不认可，被告恒屋公司认可收到15万元，但该笔款 项是服务费，不是购房定金。被告天桂公司认为《收据》、 《个人交易明细》、《中国建设银行信用卡交易明细》真实 12 性无法确认，且与被告天桂公司和本案无关，但对《碧桂园 通用收据》、《银联商务持卡人存根》的三性予以认可，认 为可以证明原告支付了首付款。被告平安公司对《收据》的 真实性无法确认，《中国建设银行信用卡交易明细》、《个 人交易明细》的收款单位是被告恒屋公司。经审查，该证据 具有真实性、合法性，且与本案相关联性，本院予以认定。 证据A4，被告恒屋公司对其三性无异议，认为恰恰证明 由被告恒屋公司促成了买卖。被告天桂公司认可其真实性和 合法性，但不认可证明对象，只能证明原告购买了被告天桂 公司的房子以及首付款是多少钱，不能证明应当退还定金。 被告平安公司认为其未经办该过程，真实性无法确认。经审 查，该证据具有真实性、合法性，且与本案相关联性，本院 予以认定。 证据A5，被告恒屋公司对其真实性无异议，被告恒屋公 司知道该情况。被告天桂公司对其三性无异议，补充一点， 该车位抵用券写的是客户可以持券以1万元购买车位，没有 说车位价款是16万一个，也没有写明原告已经向被告天桂 公司支付了15万元车位定金，且车位券上也写明了享有的 条件是持券人购买洋房就可以享有车位券。被告平安公司认 为其未经办该过程，真实性无法确认。经审查，该证据具有 真实性、合法性，且与本案相关联性，本院予以认定。 13 证据A6，被告恒屋公司对其真实性无异议，但对合法性、 关联性有异议，认为该费用不是法律规定的必要费用。被告 天桂公司对其真实性、合法性无异议，但是与本案无关。因 为根据被告天桂公司的《承诺书》，若原告要主张律师费以 及其他费用，应是报销的形式，不应当现在就主张；差旅费、 住宿费应按照《承诺书》中报销制度来报销，与本案无关。 被告平安公司对其真实性无异议，但与被告平安公司无关， 关联性不予认可。经审查，该证据具有真实性、合法性，且 与本案相关联性，本院予以认定。 证据A7，被告恒屋公司对其真实性无异议；被告天桂公 司对其无异议；被告平安公司认为非其经办，真实性无法确 认，与被告平安公司无关。经审查，该证据具有真实性、合 法性，且与本案相关联性，本院予以认定。 证据B1，原告对“潘雪同”的签名予以认可，但认为“章 圣锋”的签名非本人所签。《服务协议》的内容当时原告潘 雪同本人没有看到，被告是夹在一大堆的合同原件中叫原告 签字的，当时买房时被告制造了非常紧张的氛围，如果不及 时签字就买不到房子，所以原告签字时没有看合同内容。买 一手房新房源不存在要支付服务费的说法。被告天桂公司开 盘销售是面对社会公开销售的，不存在需要被告恒屋公司牵 线搭桥以及参与磋商的行为，且被告恒屋公司在答辩时已经 明确与被告恒屋公司、被告平安公司之间是委托代理关系。 14 被告恒屋公司在另案中对15万元的辩解是居间服务费的定 金，而在该另案中的服务费是0元。被告恒屋公司在两个不 同的客户中不可能出现2种不同的待遇。所以该《服务协议》 原告不知道有此内容也不知道服务费，故原告不认可也未履 行。被告天桂公司认为该证据系被告恒屋公司与原告之间的 交易材料，真实性、关联性、合法性需要原告和被告恒屋公 司确认，被告天桂公司未经手过该证据。被告平安公司认为 该证据真实性无法确认，与被告平安公司无关。本院经审查 后认为，原告潘雪同认可其签名，其与原告章圣锋系夫妻， 不管原告章圣锋是否签名，原告章圣锋都应当知道该《服务 协议》内容，本院对该证据予以认定。 证据B2，原告对其真实存在无法确认，认为应由被告天 桂公司来确认。被告天桂公司对该证据的质证意见同其对证 据B1的质证意见。被告平安公司未参与，对该证据的真实 性无法确认，但是依据对天元府项目的了解，案场签字和案 场总监签字，一般来讲是开发商的工作人员签字，所以签字 人员身份需要法庭确认。经审查，该证据无原告方签字确认， 无法核实其真实性，本院不予认定。 证据B3，原告对签字无异议，但认为签字是对购房情况 的签字，当初认购金是5万元，原告是分2次交纳的，分别 是2万和3万，所以开了2张。第三次交纳是10万元，但 是单子没开。所以其中11万的填写原告不知情，当时合同 15 上也是空白的。假如原告买一手房需要支付15万元的服务 费，原告是不可能买的，被告天桂公司的房子也不可能会卖 得出去，因为这笔钱不需要开支，从未听说过买一手房需要 交15万元的高额服务费，明显存在关于车位券、服务费11 万元内容是事后填写的情况，该证据中的房屋单价、总价与 《商品房买卖合同》单价、总价也不一致。原告与被告买房 时在付定金前已经说好价格了，不可能定金付好之后再降价 卖给原告。被告天桂公司对该证据的质证意见同其对证据B1 的质证意见。被告平安公司对其真实性无法确认，且认为是 被告恒屋公司盖章，与被告平安公司无关。本院经审查后认 为，原告潘雪同认可其签名，原告未提供证据证明部分手写 内容事后填写，本院对该证据予以认定。 证据B4，原告认为该证据内容不真实，“潘雪同”的签 字和落款日期是真实的，但是房子总价和商品房买卖合同的 价格不一致，该证据中的房屋总价1271979元，而合同上 是分2笔，一笔是638995元，另一笔是620000元，合计 是1258995元，两者价格不吻合，有理由相应该证据上的 数据是事后填写的，是虚假的。被告天桂公司对该证据的质 证意见同其对证据B1的质证意见。被告平安公司对其真实 性无法确认，且认为是被告恒屋公司盖章，与被告平安公司 无关。本院经审查后认为，原告潘雪同认可其签名，原告未 提供证据证明部分手写内容事后填写，本院对该证据予以认 16 定；关于该证据中的总价与《商品房买卖合同》的总价不一 致的问题不影响本案实体审理，本院不予审查。 证据B5，原告对签字和落款日期是本人写的无异议，但 认为签字时内容是空白的，与证据B3相矛盾，服务费15万 元与其他证据矛盾，原告若看到要支付15万元服务费是不 可能购买的，且被告恒屋公司开给原告的收款收据是定金而 不是服务费；该证据的签字时间是2018年5月30日，原告 在签字当天交了定金5万元但并没有交15万元，所以该证 据写“15万元”是不可能的。被告天桂公司对该证据的质证 意见同其对证据B1的质证意见。被告平安公司对其真实性 无法确认，关联性不认可，该证据上写的服务内容是打印的， 原告是认可接受购买房源的楼层、室号、价格、车位现金券 等服务的，并且“购买房源、室号、价格”与“车位现金券” 中间是分号，说明是两个并列的服务；另外，该证据签署时 间是2018年5月30日，结合原告关于15万元付款，应是 在签署当天支付了一笔2万、一笔3万,在6月2日即两三 天后又向被告恒屋公司转账支付了10万元。因此，被告平 安公司认为从该证据来看，原告是认可接受服务并且同意确 认支付15万元。原告作为完全民事行为能力人应是清楚且 接受相应法律后果的。本院经审查后认为，原告潘雪同认可 其签名，原告未提供证据证明手写内容事后填写，本院对该 证据予以认定。 17 证据B6，原告对其真实性无异议，但要注意原告签订《商 品房买卖合同》的时间是2018年6月17日。被告天桂公司 对该证据的三性无异议。被告平安公司对其真实性无法确 认。经审查，该证据具有真实性、合法性，且与本案相关联 性，本院予以认定。 证据C1，原告对其真实性、合法性均无异议，但对证明 对象部分内容有异议，仅能够证明被告天桂公司和被告平安 公司存在合作关系。被告恒屋公司对其真实性无异议，但是 是在知道被告天桂公司和被告平安公司有关系才介入的，合 同具体情况当时没看到过。被告平安公司对其真实性无异 议，但该合同第一条明确了被告平安好房公司是给被告天桂 公司提供项目咨询管理服务等电子商务服务，具体就是推荐 房源客户，该合同第11页明确了服务费方案表，被告平安 公司在这个项目中收取的服务费点数最高不超过房屋价格 1%。经审查，该证据具有真实性、合法性，且与本案相关联 性，本院予以认定。 证据C2，原告对其真实性无异议，能证明被告恒屋公司 与被告平安公司之间存在合作关系。被告恒屋公司对其真实 性无异议，与被告平安公司确实是分销代理关系。被告平安 公司对其真实性无异议，附件《项目合作确认函》明确被告 平安公司给被告恒屋公司的佣金最高不超过每套房屋的 0.85%，且在合同第3页第一行，被告平安公司明确除非被 18 告平安公司书面许可，被告恒屋公司不得向购房客户收取任 何费用，因此，在被告平安公司与被告恒屋公司合作中被告 平安公司未让被告恒屋公司向业主收取费用的意思表示。经 审查，该证据具有真实性、合法性，且与本案相关联性，本 院予以认定。 证据C3，原告对其三性无异议，认为能证明被告平安公 司为落实合作协议内容进行完善推介且推介成功，被告平安 公司称未实际参与推介活动的辩解不成立，三被告之间存在 合作关系。被告恒屋公司对其无异议。被告平安公司对其真 实性不认可，无法证明推介人是被告平安公司，本案诉争的 是原告基于房屋买卖合同关系要求15万元的返还，该证据 与本案无关。 证据C4-C7，原告对该4组证据的真实性无异议，但是 能证明被告天桂公司和被告平安公司之间存在合作关系，原 告是通过被告平安公司推荐买房的。被告恒屋公司对该4组 证据的真实性无异议，该笔钱被告平安公司还未结算。被告 平安公司对该4组证据的真实性无法确认，但认为证据C4、 C6可以明确看到“平安推介人”是刘政，被告平安公司不认 识刘政，但在（2020）浙0282民初13813号案件中被告恒 屋公司的代理人确认其是被告恒屋公司的人员，所以被告平 安公司是作为通道方与被告天桂公司签署了合同，推介人是 被告恒屋公司这样的品牌机构，该房子自始至终都是被告恒 19 屋公司在推介，证据C4中倒数第4列的服务费12950元就 是被告天桂公司和被告平安公司结算每套房不超过1%的居 间费，与本案15万元是两码事；被告天桂公司确实已经给 被告平安公司结算并支付了部分服务费，但是在该案件爆发 后就停止结算了，还有部分服务费没收到。经审查，本院对 该4组证据的真实性予以认定。 证据D1，原告对其真实性由法院核实。若真实，原告对 该证据中有关三被告之间关系的陈述无异议，三被告确实存 在合作关系，谁先谁后不影响合作后果，对民事案件没有任 何影响；关于服务费收取的陈述自相矛盾，不客观真实，第 4页中有段话，“一般客户如果要打算买房子的时候，销售 会提出来要收一笔服务费，因为对客户来讲总的房价是一样 的，唯一不同就是让他们打两笔钱，一笔是打给碧桂园的， 一笔是打给我们公司的”，既然总房价是不变的，那么收取 服务费就不存在，收取了服务费就超过总房价，商品房销售 是限价销售，不允许抬价销售，所以原告的15万元是购房 定金而不是服务费，而且收据中明确写明是购房定金。被告 恒屋公司对该证据在无原件或无公安部门盖章的情况下不 认可，该证据主要是针对怎么收服务费，对细节刘震寰并不 清楚，其中第2页倒数第5行写着“佣金都谈过的，就是碧 桂园打给平安好房佣金，平安好房再给我们佣金，给我们的 佣金是房价的2%”，按这样理解，如果是真实的，应该支付 20 被告上海恒屋公司2%，这与代理协议不一致；该证据是当时 是有客户去报案，公安了解有无收取服务费的事情，对于销 售的细节不应按照该证据，笔录不是只有这份，被告平安公 司单独把与被告天桂公司的笔录拿出来是要转移责任至被 告恒屋公司，应拿出全部的笔录，该证据无法证明被告平安 公司的证明目的。被告天桂公司对该证据的真实性是无异 议，对于该证据中第3页中说工作人员在推荐客户时告诉客 户有一笔钱是服务费是15万元，车位券是明确告诉业主是1 万元抵10万元的，因为原告认为15万元是车位定金，说明 1.万元车位券其实抵用了15万元，但是刘震寰在笔录中明确 说是1万元抵10万元的，所以15万元在收取过程中不可能 以车位定金形式来收取，所以服务费的说法是客观真实的， 比较可信。依据合同，被告天桂公司和被告平安公司有合作 关系，被告恒屋公司和被告平安公司有合作关系，不是说三 被告都有合作关系，即使是被告恒屋公司的人在被告天桂公 司现场收钱、推荐客户，但是经工作人员反映都是相信现场 工作人员是被告平安公司的工作人员，所以对15万元的服 务费是不知情的。经审查，本院对其形式真实性予以认定， 该笔录制作时刘震寰为被告恒屋公司的股东，其陈述的内容 本院按当事人陈述处理。 证据D2，原告对其三性无异议，但证明对象有异议，对 于被告平安公司和被告恒屋公司是如何约定的原告不知情， 21 也不影响，因为被告恒屋公司和被告天桂公司如果合作是内 部的关系，原告是善意第三人，双方的约定对原告没有约束。 被告恒屋公司对其真实性无异议，但该协议中没有限制被告 恒屋公司收取服务费，但是被告平安公司与被告天桂公司之 间的协议明确约定被告平安供公司是不能收取服务费的，到 框架协议里限制收取服务费这一规定没有了，是在签该框架 协议时被告恒屋公司和被告平安公司是经过协商的，被告平 安公司是知道服务费的，所以删掉了。被告天桂公司认为虽 然是居间服务，但未经被告天桂公司同意，可能是被告恒屋 公司的人员现场“冒充”被告平安公司提供推介服务，所以 被告恒屋公司与被告平安公司对于被告天桂公司及客户而 言，是代理关系。经审查，本院对其真实性予以认定。 本院调取的证据E1-E3，原告对该3组证据的形式真实 性无异议，但对内容真实性部分有异议部分无异议，对三被 告系合作关系的事实无异议，对其中说到的15万元是服务 费有异议，不符合事实，收取的就是定金。被告恒屋公司对 该3组证据的真实性无异议。被告天桂公司对该3组证据的 形式真实性无异议。被告平安公司对证据E1的形式真实性 无异议，内容真实性有异议，卓丹枫不是被告平安公司员工， 该笔录做好后其未第一时间告知被告平安公司，故其是无权 代理，不认可该笔录对被告平安公司的效力，且该笔录与被 告恒屋公司负责人做的笔录有不相符的地方，其做的笔录与 22 实际不符；对朱红雷的笔录有3份，分别是2019年6月18 日、7月31日、8月6日，笔录都是法院向公安机关调取， 故真实性无异议，朱红雷是天元府项目负责人，但是对内容 不认可，因为其本人是2018年5月底才任职，距项目集中 销售有1个多月，所以所有事情都是销售前谈妥了，那么其 对销售之间事情是不知情的，其的陈述是道听途说不符合客 观，3份笔录内容有出入，前后矛盾，其在8月6日的笔录 中写被告天桂公司的销售人员是在开盘后销售事发后才撤 走，该笔录中也明确收取15万元被告平安公司不知情。经 审查，本院对该3组证据的形式真实性予以认定，该3组证 据制作时三名被询问人员均在各自单位任职，该3人陈述的 内容本院按当事人陈述处理。 根据本院认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院 认定本案事实如下： 2018年5月30日，原告潘雪同通过刷POS机方式向被 告恒屋公司分别支付3万元、2万元，并取得《收据》2张， 均载明“天元府10幢602室定金”。同日，原告潘雪同作 为买方与被告恒屋公司签订《天元府》房屋委托认购确认单， 该确认单载明：委托认购房号10幢602室，委托认购面积 140.31平米，委托认购总价1271979元，认购金金额5万 元，买方应于2018年6月5日前至本项目签约处支付房款1 271979元，并签订《慈溪市商品房预售合同》，买方应于 23 签订《慈溪市商品房预售合同》的同时，应向被告恒屋公司 完成支付车位券、服务费共计11万元，特别约定第3条认 购金（服务费）系买方对获得上述物业购买权而自愿缴纳给 被告恒屋公司的，买方应在2018年6月5日前（包括该日） 携带相关身份证明文件及本认购单前往签约处签订合同并 办理购房手续，被告恒屋公司不再另行催告，逾期者以弃权 论，视为买方单方面违约，放弃该物业并无权要求返还认购 金，若买方反悔不买则视为买方违约，同时买方所支付的认 购金被告恒屋公司不予退还，被告恒屋公司可不经催告另行 处置该物业。同日，原告潘雪同签署《结算确认书》1份， 载明：“本人已确定购买如下房屋，并已与开发商签订商品 房销售（预售/现售）合同。项目名称：天元府。房号：10 幢602室。服务内容：确定购买房源的楼层、室号、价格； 车位现金券。服务费：150000。本人同意将上述金额转入 相应的公司账户，作为向该公司支付的服务费。”同年6月 2日，原告潘雪同通过手机银行向被告恒屋公司支付10万元。 同年6月9日，原告潘雪同向被告天桂公司分别刷卡支付购 房首付款1万元、628995元，合计638995元，由被告天 桂公司出具带有“碧桂园”logo的收据。同年6月17日， 两原告与被告天桂公司签订《商品房买卖合同》1份，约定 两原告购买月桂府10幢602号房屋，房屋单价为8972.95 元/平方米，建筑面积为140.31平方米，总价款1258995 24 元，签订本合同前两原告已向被告天桂公司支付定金1万元， 该定金于交付首期房款价时抵作商品房价款。原告于2018 年5月支付的15万元未抵扣房款，后因该款返还问题产生 争议，致本诉讼。 被告天桂公司与被告平安公司签订合作合同，该合作合 同约定，被告天桂公司委托被告平安公司为天元府项目提供 咨询管理服务等电子商务服务，并促成被告天桂公司与被告 平安公司推荐的客户签订《商品房买卖合同》及其附件、附 录等相关合同文件，实现被告天桂公司售出商品房的目的。 合作期限为自2018年1月1日起至2018年12月31日。合 同约定被告平安公司不得以自己的名义或被告天桂公司的 名义收取客户包括服务费在内的任何费用。如有收取，也须 返还。该合同附件中对佣金作出约定：以当月平安公司推介 的签约金额占比达成的标准为准。（1）当月平安公司签约 金额占比＜5%时，佣金费率为0.8%。（2）5%≤当月平安公 司签约金额占比＜10%，佣金费率为0.9%。（3）当月平安公 司签约金额占比≥10%，佣金费率为1%。被告平安公司与被 告恒屋公司签订渠道分销合作框架协议，该协议约定，被告 平安公司授权被告恒屋公司参与被告平安公司指定楼盘项 目的销售合作，被告恒屋公司为平安公司提供销售渠道拓展 支持，双方以有偿服务方式进行合作，销售范围为该项目领 取预售证公开发售且经被告平安公司确认的房源。合作期限 25 自2018年4月1日起至2018年12月31日。合同还约定除 非被告平安公司书面许可，被告恒屋公司不得向购房客户收 取任何费用。该协议附件（项目合作确认函）中明确佣金标 准为：当平安公司签约金额占比＜5%时，渠道佣金为0.68%； 5%≤平安公司签约金额＜10%，渠道佣金为0.76%；10%≤平 安公司签约金额，渠道佣金为0.85%。 2018年下半年开始，陆续有购房者向慈溪市周巷镇人民 政府（以下简称周巷镇政府）、慈溪市住建局反映被告天桂 公司、恒屋公司存在价外收费情况。2019年8月1日，被告 天桂公司项目副总朱红雷接受住建局的调查询问，其在笔录 中陈述：收取信息服务费是在售楼处一单间内，天桂公司人 员并不知情，信息服务费与特惠车位没有关联性，因购房户 为外来投资人员，考虑到该批客户购买车位的意愿低，为进 一步促进车位销售，决定对外地客户发放车位优惠券。同年 9月12日，被告天桂公司向周巷镇政府出具《承诺书》1份， 就59位“月桂府”项目业主就被告恒屋公司收取价外款（或 定金）一事承诺：一、在59位业主聘请律师向人民法院提 起诉讼（诉讼主体由业主自行决定，诉讼费及律师费由我司 承担，业主因自身本次诉讼产生的交通费及住宿费实报实销 由我司承担）要求恒屋公司及平安公司退还已收取价外款 （或定金）后，若法院的生效判决是退还款项的，且在申请 执行后平安公司及恒屋公司没有赔付能力的，未执行到位的 26 款项，我司承诺会先行垫付给59位业主，支付时间为法院 发出执行终结裁定后10日内，但最晚不超过自申请执行之 日起1年内；二、若公安机关对此次价外款事件立案调查且 经过司法程序后法院判决恒屋公司及相关人员构成刑事犯 罪的，我司承诺，公安机关在退赃返还给业主时，不足部分 由我司在10日内先行垫付给59位业主；三、59位业主都能 以壹万元价格购买“月桂府”项目的车位（每户房屋业主限 购一个）。同年10月8日，被告天桂公司向周巷镇政府出 具《承诺书》1份，就“月桂府”部分业主就被告恒屋公司 收取价外款（或定金）一事承诺：一、该部分业主聘请律师 向人民法院提起诉讼（诉讼主体及委托的律师由业主自行决 定，诉讼费及律师费由我司承担，业主因自身本次诉讼产生 的交通费及住宿费实报实销由我司承担）要求恒屋公司及平 安公司退还已收取价外款（或定金）后，若法院的生效判决 是退还款项的，且在申请执行后平安公司及恒屋公司没有赔 付能力的，未执行到位的款项，我司承诺会先行垫付给业主， 支付时间为法院发出执行终结裁定后10日内，但最晚不超 过自申请执行之日起1年内；二、若公安机关对此次价外款 事件立案调查且经过司法程序后法院判决恒屋公司及相关 人员构成刑事犯罪的，我司承诺，公安机关在退赃返还给业 主时，不足部分由我司在10日内先行垫付给部分业主；三、 27 该部分业主都能以壹万元价格购买“月桂府”项目的车位（每 户房屋业主限购一个）。 原告为实现本案债权支出律师代理费10000元及差旅 费266元。 本院认为：本案的争议焦点为案涉15万元款项的性质。 因被告恒屋公司向购房者收取款项并出具定金收据，购房者 有理由相信其交纳的是房屋或车位定金。从被告天桂公司与 平安公司之间的合作合同及被告平安公司与恒屋公司之间 的合作框架协议来看，被告恒屋公司受平安公司转委托参与 案涉商品房销售，从庭审中被告平安公司、恒屋公司的辩称 及被告恒屋公司股东刘震寰在慈溪市公安局周巷中心派出 所作笔录时所作陈述来看，被告天桂公司对转委托知情并同 意，但无论是天桂公司与平安公司签订的合作合同还是平安 公司与恒屋公司签订的合作框架协议，均约定了不得向购房 者收取任何费用，故被告恒屋公司以定金名义收款且未交付 给天桂公司的行为超越了其委托销售的权限，被告天桂公司 也未对恒屋公司的收款行为进行追认，故原告有权要求被告 恒屋公司返还该款项并赔偿自收款之日起的按中国人民银 行同期贷款基准利率计算的利息损失。原告主张利息损失按 每月0.65%计算的利息损失，依据不足，本院不予支持。被 告恒屋公司辩称其收取的款项为服务协议项下的服务费，因 双方对收取款项性质有争议，且双方持有证据对款项性质约 28 定也不一致，被告恒屋公司提供的证据不足以证明双方对案 涉款项的性质约定为服务费已达成一致意见，故本院对被告 恒屋公司的该项辩称不予采信。关于被告天桂公司，因其多 次以承诺书等形式承诺对被告恒屋公司的还款义务承担补 充付款责任，故其应依照自身承诺履行义务。对被告天桂公 司辩称其并不知情恒屋公司的销售行为，其收款行为与天桂 公司无关，其无须承担付款义务的辩称与事实及承诺不符， 本院亦不予采信。至于被告平安公司，因其并未指示恒屋公 司进行收款，故原告要求其承担还款责任缺乏事实和法律依 据，本院对被告平安公司无须承担还款责任的辩称予以采 信。被告天桂公司承诺承担原告为实现本案债权支出的律师 代理费及本次诉讼产生的交通费等，故原告要求被告天桂公 司承担律师代理费的请求本院予以支持，但原告提供的差旅 费凭证仅266元，故对于原告要求被告天桂公司承担差旅费 的请求本院予以部分支持。被告恒屋公司经本院合法传唤无 正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依 据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六 十九条、第一百七十一条、第一百七十六条，《中华人民共 和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最 高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条之规定，判决如下： 29 一、被告上海恒屋置业顾问有限公司于本判决生效之日 起十五日内返还原告潘雪同、章圣锋15万元，并赔偿原告 潘雪同、章圣锋以5万元为基数自2018年5月30日始至实 际清偿日止、按中国人民银行同类同期贷款基准利率计算的 利息损失和以10万元为基数自2018年6月2日始至实际清 偿日止、按中国人民银行同类同期贷款基准利率计算的利息 损失； 二、被告慈溪市天桂置业有限公司于本判决生效之日起 十五日内支付原告律师代理费10000元及差旅费266元； 三、被告慈溪市天桂置业有限公司对上述判决第一项确 定的15万元款项经执行后未能清偿部分承担付款责任； 四、驳回原告潘雪同、章圣锋的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司 法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部 分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般 债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行 期间）。 案件受理费3931元，减半收取计1965.50元，由原 告潘雪同、章圣锋负担50元，被告上海恒屋置业顾问有限 公司负担1815.50元、慈溪市天桂置业有限公司负担100 元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 30 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江 省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动 履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行 期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法 院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务 人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失 信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒； 对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施， 直至依法追究刑事责任。 审 判 员 房赤敏 二〇二〇年十月十九日 法官助理 胡斐斐 代书记员 杨梦洁