内蒙古自治区鄂托克旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内0624民初1619号原告：王某某被告：陈某某被告:阿某某第三人：马某某，现住内蒙古乌海市。原告王某某与被告陈某某、第三人马某某租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理。本案第一次开庭审理时原告王某某、被告陈某某和第三人马某某到庭参加诉讼。原告申请追加被告阿某某作为共同被告，本案再次开庭审理，原告王某某、被告陈某某、阿某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某向本院提出诉讼请求：1、解除6月11日签订的“转让”协议;2、判令被告向原告返还店铺转让款130000元;3、判令被告向原告支付因装修店铺支出的3500元;4、判令被告承担本案诉讼费用。2020年9月17日原告将诉讼请求变更为：1、解除2020年6月11日原告与陈某某签订的转让协议；2、判令被告二人向原告返还店铺转让款13000元；3、被告二人共同向原告支付装修店铺费用3500元、违约金50000元；4、被告二人承担本案诉讼费用。事实和理由:2020年6月11日被告将其在××旗西敖包南100米处“知足堂足疗店”转让给原告,转让价款为130000元。合同签订后,原告当日即向被告支付了约定的转让价款,被告向原告交付了足疗店。原告接收足疗店后,对足疗店进行了简单装修。后房屋的所有权人打电话告知原告,其不同意被告转租该房屋,原告才得知被告就上述房屋转租并未征得房东的同意,原告多次联系被告要求被告进行解决,但被告一直推脱，现原告因无法经营该店，多次找被告要求解除转让协议,并要求被告返还转让费130000元,但被告拒绝退还。陈某桃扣压房屋租凭合同，连最基本的复印件都没给转让人,经过多次索要无果，致使店铺再次转让无法实行。由于陈淑锬和房东的矛盾问题,转让店面财产的纠纷致使原告经济利益受到损失无法继续经营。原告认为合同双方当事人应全面履行合同义务,原告已经按照协议约定向被告陈某某履行了全部义务,但现因被告原经营的足疗店的房屋所有权人不允许被告对外转租该房屋,导致原告转让足疗店的合同目的不能实现，被告的行为对原告构成违约,原告现要求解除双方签订的转让协议,并要求被告向原告返还店铺转让费130000元,另原告在接收足疗店后对足疗店进行了简单的装修,产生装修费用3500元,被告应支付原告支出的装修费3500元。被告白某某与陈某某为夫妻关系，且与马某某签订房屋租赁合同的是白某某，应当作为共同被告承担原告损失。故此,原告为维护自己的合法权益,向你院提起民事诉讼,请求你院按照法律及相关司法解释的规定,判令支持原告的全部诉讼请求。被告陈某某辩称，本人有转让店铺的意向，原告联系被告说要转店，被告有小孩开不了店，原告说想开店，于是双方签订了合同，被告告诉原告店铺是自己装修的，没有告诉原告店铺是从别人手里转让的，被告通过微信和现金向原告支付费用，其中微信支付8万元、现金给付5万元，共13万元，后来给原告退了1万元，被告陈某某不同意解除合同。被告在和阿某某结婚前已经租赁店铺使用，最后和第三人签订租赁合同是阿某某代替陈某某去签订的，阿某某的行为属于代理，如果原告要求继续履行合同，则被告陈某某要求另行起诉主张原告返还1万元，装修费用3500元是原告自己经营需要支出的，不应该由陈某某承担，原告要求支付违约金没有依据。被告阿某某辩称，本案和其无关，租房的事情是陈某某自己办理的，其中原告支付的13万元租金陈某某用于偿还婚前借款，装修费是原告自己开店支出的费用，被告阿某某提醒过原告说咱们都没钱，过去的房顶还是可以用的，关于原告主张的违约金被告不承担。第三人马某某称，案涉店铺是本人房屋，第三人给被告陈某某租赁期限于2021年3月20日到期，被告阿某某于2020年5月29日向第三人支付剩余租金28000元，第三人不同意陈某某转租，2020年6月11日原告和陈某某签订转租合同当事人不知情，第三人从老家回来问原告房屋租赁的事，原告也不清楚，先说是合伙经营，第三人的房子不允许随便出租他人，第三人不同意被告陈某某转租，第三人要求解除和陈某某之间的租赁合同。原告围绕诉讼请求向本院提交以下证据：1、2020年6月12日收据复印件1张（与原件核对无异）和手机银行转账截屏1张（与手机核对无异），证明原告装修足疗店吊顶支付费用3500元；2、原告农业银行手机银行转账5万元明细表复印件和现金转账8万元的银行明细查询单复印件，与手机当庭核对无异，证明原告向被告陈某某付款13万元；3、派出所安装监控收据费用1张，当庭与原件核对无异，证明店内安装监控支出1600元；4、2020年7月16日陈某某出具的收条复印件1张，与原件核对无异，证明经法院调解双方均愿意履行合同，陈某某向原告退款1万元；5、微信聊天截图1张，与手机下载的微信聊天记录当庭核对无异，证明被告陈某某一直未将她与房东签订的租赁合同交给原告；6、转让合同复印件一份，与原件当庭核对无异，证明陈某某和原告签订足疗店转让协议是违法行为；7、营业执照复印件1张，证明鄂托克旗知足堂足疗店是被告陈某某经营的。被告陈某某对原告提交的证据1的真实性认可，证明目的不认可，3500元是原告自行装修产生的费用，店铺陈某某之前已经装修好了，是原告为了自己店铺营业改造支出的费用，该费用被告不承担；对证据2认可；证据3是原告经营期间派出所要求原告安装的，被告不承担该费用；对证据4认可，其中装让费1万元被告已经退还，合同应当继续履行；证据5认可，但是被告陈某某不可能把自己与房东之间签订的合同给原告，具体情况是原告要转让店铺，被告告知原告和房东谈；对证据6认可，但是原告和陈某某之间的签订的租赁合同约定的租赁日期是2021年3月20日之前；对证据7认可，但是被告陈某某已经注销了工商登记信息。被告阿某某对原告提交的证据质证意见如下：对证据1的真实性认可、证明目的不认可，因为被告告知过原告之前以前装修的屋顶还能使用不用更换，是原告自己要更换；对证据2的真实性认可，但是这件事和被告阿某某没有关系，证据3原告不提交了，被告阿某某不发表意见；证据4认可无异议，对证据5的真实性认可，但是和被告阿某某无关，是陈某某和原告进行的交易，当时被告阿某某在场，这个店铺是陈某某婚前承租的；对证据7营业执照认可无异议。第三人马某某对原告提交的证据均不认可，因为第三人不清楚。被告陈某某围绕答辩意见向本院提交以下证据：1、2020年6月8日原告和被告陈某某的聊天记录复印件3张，证明原告承租店铺是其真实意思表示，被告陈某某装修过店铺，原告和陈某某约定转让费一共13万元，包括9个月的房租2万元和11万元的转让费；2、收据1张，证明被告陈某某向原告退还装让费1万元；3、陈某某和第三人签订的租赁合同复印件2份，当庭与原件核对无异，证明陈某某向第三人租赁了房屋，陈某某口头告知房东说要转让房屋；4、白某某和房东签订的租赁合同复印件1份，当庭与原件核对无异，证明第三人和白某某之间的租赁合同中并未约定该房屋不能转让；5、被告阿某某和第三人马某某的通话录音，证明被告陈某某和房东说过房屋转租的事情；6、结婚证复印件1份，与原件当庭核对无异，证明被告陈某某和阿某某是夫妻关系。原告对被告陈某某提交的证据1、2、3均认可，对证据4不认可，原告看见的是被告陈某某提供的马某某和陈某某签订的租赁合同，原告不认识白某某，陈某某向原告出租房屋时隐瞒了事实；证据5不认可，被告陈某某没有告诉原告关于白某某和房东之间的事情，之前原告问陈某某房东是否同意转让，陈某某说房东同意转让；对证据6认可无异议。被告阿某某对被告陈某某提交的证据质证意见如下：对被告陈某某提交的证据1的真实性认可，但是和被告阿某某无关也未过问；对证据2、证据3认可无异议；对证据4的真实性和合法性认可，合同中被告阿某某的签字行为是代理被告陈某某签署，因为陈某某当天晚上不方便，白某某是被告阿某某的汉名；对证据5、6认可，证据5中的电话录音是被告阿某某手机中收藏的，是被告阿某某给第三人打的电话。第三人马某某对被告陈某某提交的提交的证据质证意见如下：对被告陈某某提交的证据1、2表示没有因为没有参与，不清楚；证据3租赁合同没有写租赁时间，原告和被告陈某某写的是转让合同，被告陈某某把这个房子当成自己的出租了；对证据4认可，但是陈某某还有一份合同，原告过来找第三人说是被告陈某某和原告签订了转让合同；对证据5认可，这个录音是完整的，没有中途截取，但是被告白某某断章取义，这是白某某把房屋转租出去后给原告打的电话，是第三人从老家回来后白某某给第三人打的电话，在这次电话前原告和白某某还通过话并吵过一次，这次录音第三人同意转租，但告知被告阿某某房子最多租6万元，被告转租13万元原告不同意。被告阿某某向本院提供录音1段，证明2020年6月5日第三人同意转租。原告对被告阿某某提交的录音不认可，理由为第三人是事后知道的，该证据可以证明被告陈某某与原告之间关于房屋转租的事情与被告阿某某有关。被告陈某某对该证据认可无异议。第三人未到庭就该证据发表质证意见。第三人未向本院提交证据。本院对原告提交的证据认证意见如下：原告提交的证据1收据和银行转账记录互相佐证，可以证实原告租赁房屋后重新装修吊顶支付费用3500元的事实，本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。证据2为原告2020年6月11日依据转让协议书向被告陈某某支付转让费13万元的转账记录，被告陈某某认可收到13万元的转让费，本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。证据3为原告安装监控设备支出的费用，原告撤回了该证据，本院对该证据不予认证。证据4为原告给被告陈某某出具的收据，证明原告和被告陈某某协商后，被告陈某某向原告退还转让费1万元，双方同意继续履行合同，本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。原告提交的证据5为原告和陈某某关于房屋租赁合事宜的微信聊天记录，原告和被告陈某某均认可聊天记录的真实性，本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。证据6转让协议是原告和被告陈某某签订的租赁协议，原告起诉要求解除该协议，本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信；证据7为被告陈某某办理的营业执照，营业执照中登记的经营场所为本案争议的租赁店铺，本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。本院对被告陈某某、阿某某提交的证据认证意见如下：被告陈某某提交的证据1为被告陈某某和原告2020年6月8日就陈某某租赁店铺事宜进行协商的微信聊天记录，原告和陈某某均认可，本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。证据2是原告向被告陈某某出具的收据，是原告向本院起诉要求和陈某某解除协议并返还转让款13万元后，双方协商合同继续履行并由被告陈某某返还1万元转让款，且收据由王某某签名捺印，本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。被告陈某某提交的证据3为2018年3月20日和2019年3月15日被告陈某某和第三人马某某签订的两份租房协议书，双方约定租赁的房屋即为被告陈某某转租给原告后发生争议的房屋，本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。被告陈某某提交的证据4为马某某和白某某即本案被告阿某某之间就案涉房屋签订的租赁协议，本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。被告陈某某提供证据5是被告阿某某和第三人关于转租房屋的通话，虽然没有原始的通话记录，但是通话双方认可该证据的真实性和完整性，录音内容为被告阿某某和第三人关于转租事宜的协商，第三人同意转租的事实，本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。被告陈某某提交的结婚证可以证明二被告为夫妻关系，原告要求被告二人共同承担赔偿责任，本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。被告阿某某提交的通话内容可以证明第三人已经知道被告陈某某打算转租，根据第三人陈述被告阿某某于2020年5月29日向第三人支付剩余租金，可以推算出该录音形成时间为2020年5月31日，电话中第三人同意转租并明确表示2021年租金为4万元，本院对该证据的真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认并采信。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：2018年3月20日第三人作为出租方和被告陈某某签订《租房协议书》，约定陈某某向原告租赁房屋，租赁期限从2018年3月20日至2019年3月20日止，租金为12000元，租赁期限由承租人负责行政和税务部门一切费用，租赁期间水、电、暖由承租方承担，装潢由承租人自己负责，租赁期满后如需拆走则陈某某需恢复原状。2018年3月22日陈某某以经营者名义注册登记了个体户商户，名称为鄂托克旗知足堂足疗店，经营场所登记为为上述承租房屋，该营业执照在陈某某向原告出租房屋时悬挂于承租房屋内。2018年8月17日被告陈某某和被告阿某某登记结婚。被告陈某某经营足疗店期间的收入用于家庭生活，在足疗店内有一个隔间，被告陈某某在足疗店忙碌时被告阿某某在隔间内照顾孩子。2019年3月15日陈某某和原告再次签订租房协议，约定租赁期限为2019年3月20日至2020年3月20日，租金为2万元，其余内容同2018年3月20日第三人和被告陈某某签订的租房协议书一致。2020年3月20日被告阿某某以白某某的名义和第三人签订租赁合同，约定第三人将位于棋盘井原新兴医院楼下房屋租给白某某，租赁期限为2020年3月20日至2021年3月20日止，租金为28000元，租赁期内的水、电、取暖和物业等由白某某承担，未经出租人同意不得随意改动房屋的各项设施，该房屋与被告陈某某分别于2018年3月20日、2029年3月15日与第三人签订的上述租房协议中的也定承租的房屋为同一房屋。2020年5月29日被告阿某某向第三人支付租金28000元；被告二人均认被告阿某某以白某某名义和第三人于2020年3月20日签订的租赁合同是被告陈某某委托被告阿某某签订。2020年5月31日被告阿某某给第三人打电话询问2021年的租金是否要涨到4万元，第三人同意转租并表示2021年房屋租金为4万元。2020年6月8日原告通过微信向被告陈某某提出想承租足疗店，双方通过微信就转租价格进行商议。2020年6月11日原告和陈某某签订转让协议，约定陈某某将位于××旗敖包南100米处知足堂足疗店一次性转让给原告经营，原告在2020年6月11日前一次性支付转让费130000元，合同签订后店面产生的费用由原告承担，被告陈某某保证店铺没有任何经济纠纷，合同签订后如有一方违约需向另一方支付违约金5万元，陈某某协助原告办理经营手续的转让事宜；该协议由被告阿某某带着原告一共同去打印店打印出来，原告和被告陈某某签订转让协议时被告阿某某在场。2020年6月11日原告向被告陈某某账号为×××账户转账50000元并给付现金80000元；其中80000元现金是被告阿某某陪同原告从银行取出。原告和被告陈某某签订转让协议当日被告陈某某向原告交付了足疗店。2020年6月12日原告通过农业银行向装修人赵俞支付装修款3500元，赵俞向原告出具收条1张。2020年7月3日本院受理原告王某某诉被告陈某某合同纠纷，原告要求解除双方签订的转让协议并返还租金，2020年7月16日原告和被告陈某某协商，陈某某退给原告转让费10000元，转让合同继续履行，原告向被告陈某某出具收条，收条上载明原告收到陈某某退还的转让费1万元，转让合同继续履行，原告和被告陈某某在收条上签字捺印确认。原告通过微信向被告陈某某索要租赁合同，被告陈某某要求原告将第三人搞定。2020年8月2日原告购买监控支出费用1600元。另查明被告陈某某将房屋转租给原告后，被告阿某某给第三人打电话，第三人同意转租同时明确表示转租期限为2021年3月20日，2021年3月20号之后不给原告租赁。第三人马某某当庭表示不同意转租，不愿意继续给被告二人租赁房屋，要解除第三人和被告阿某某、陈某某之间的租赁合同。本院认为本案的争议焦点是原告和被告陈某某于2020年6月11日签订的转让协议是否应当解除。原告起诉要求解除与被告陈某某于2020年6月11日签订的转让协议的理由为：1、第三人不同意转租导致原告转让足疗店的合同目的不能实现；2、被告陈某某在和原告签订转让协议时没有告知原租赁合同是白某某和第三人签订的；3、原租赁合同陈某某没有给付原告影响原告再次转租以及寻找投资人。关于原告诉称第三人不同意转租导致原告转让足疗店的合同目的不能实现的意见是否成立问题，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。上述法律规定出租人可以行使解除权的条件是承租人未经出租人同意转租，本案中被告阿某某就转租一事告知了第三人，第三人也同意转租，即第三人并不享有上述解除权，因此第三人当庭作出要求和被告陈某某、阿某某解除租赁合同的意思表示并不产生解除其与被告陈某某或者阿某某签订的租赁合同的法律后果。原告和被告陈某某之间签订的转让协议以及被告阿某某和第三人签订的租赁合同内容中没有关于合同解除的约定，且被告陈某某不同意解除和原告签订的转让协议，原告和被告陈某某签订的转让协议也不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，即被告陈某某经第三人同意将房屋转租给原告，转租期限未超过被告阿某某和第三人约定的租赁期限，原告和被告陈某某之间签订的转让协议合法有效且不存在履行障碍，被告陈某某和阿里云呼雅格均承认白某某和第三人签订的租赁合同是被告陈某某委托阿某某签订，且被告陈某某分别于2018年、2019年与第三人已经签订了租赁合同，且无论谁签署并不影响合同效力。原告诉称被告陈某某没有给原告交付原租赁合同影响其转租以及寻找投资人，本院认为转让协议中并未约定被告陈某某负有向原告交付原租赁协议的义务，原告要求被告陈某某交付没有事实和法律依据，该意见本院不予支持。本案中原告承租后已经开始装修经营，即原告诉称合同目的不能实现的因素并不存在，因此原告要求解除转让协议的诉讼请求本院不予支持。因原告的其他诉讼请求均以解除转让协议为前提，因此其他诉讼请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百二十四条的规定，判决如下：驳回原告王某某全部诉讼请求。案件受理费1485元，由原告王某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。审判员  谢晓凤二〇二〇年十月十五日书记员  贾婧宇法条链接《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。