山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初7114号 原告：济南山杰商贸有限公司，住所地济南市历城区闵子骞路****，统一社会信用代码91370112054898303P。 法定代表人：焦军，总经理。 被告：山东商务职业学院(原山东省粮食干部学校)，住所，住所地济南市历城区闵子骞路**社会信用代码12370000495542513R。 法定代表人：杨新春，院长。 委托诉讼代理人：林树金，山东泉兴律师事务所律师。 原告济南山杰商贸有限公司（以下简称山杰公司）与被告山东商务职业学院（以下简称商务职业学院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案。本院依法适用简易程序，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告山杰公司的法定代表人焦军，被告商务职业学院的委托诉讼代理人林树金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山杰公司向本院提出诉讼请求：1、判令商务职业学院赔付山杰公司装修费用及货物损失费用等合计18万元整(以18万元为基数，按照银行同期利率自2017年10月1日起计算至履行完毕之日止)。2、诉讼费用由商务职业学院承担。事实和理由：2012年12月，焦军与酷品牌服饰达成转让协议，原由酷品牌服饰租赁的商务职业学院房屋由山杰公司租赁，并与商务职业学院签订租房合同。2018年1月18日山杰公司取得营业执照，并对房屋进行了第一次装修，上货架、办公用品、化物等一系列事务，依法经营。2015年10月，山杰公司对房屋进行第二次装修，其中一部分销售茶叶，并且购买了空调、茶桌、茶架、茶叶等。2017年6月22日，商务职业学院要求山杰公司支付部分房租2万元。2017年7月14日城管局给商务职业学院下发告知书，认定所租房屋为违章建筑，要求拆除。2017年7月27日，商务职业学院给租户发布通知，根据城管局要求，需要2017年7月29日之前对临街商户楼千里封门堵窗，凡是主动配合的租户，房租截止到2017年6月5日，物资可处理软件放一段时间，截止至2017年8月30日之前搬走，并适当收取租金，如不配合将于7月29日起断水断电，几个租户无奈只能配合工作。山杰公司要求对损失进行赔偿，商务职业学院不管不赔偿，万般无奈，山杰公司只能对货物、办公用品、货架等一系列商品进行简单处理，给山杰公司造成了巨大损失，家庭生活也因此受到了巨大影响。2017年10月初，大概处理完之后，山杰公司交还商务职业学院房屋钥匙，之后就去了外地。2018年3月，商务职业学院将山杰公司水电押金1万元退回一部分，山杰公司被扣除了一部分租金。 商务职业学院辩称，1、山杰公司起诉已超过三年诉讼时效，法院应驳回其起诉。山杰公司与商务职业学院签订的租赁合同至2017年5月25日到期，到期后商务职业学院即让山杰公司交付房屋，不再租赁。山杰公司如果有争议应该在2020年5月25日前起诉，但至2020年8月1日山杰公司才提起诉讼，故其严重超期。2、即使山杰公司起诉未超期，商务职业学院也不应赔偿其任何损失，因为双方的合同到2017年5月25日到期，商务职业学院终止合同收回房屋完全合法合理。合同中没有约定合同到期后出租方要赔偿租赁方的装修费和相应的货物损失。因此，山杰公司主张商务职业学院赔偿其损失没有任何法律依据和道理，应由其自行承担。3、退一步讲，即使山杰公司的损失应该由商务职业学院承担，但山杰公司也没有提供任何证据证明其装修费的发生及数额，以及货物损失发生的证据及具体数额。因此山杰公司要求赔偿其损朱的证据显然不足，请求法院驳回其诉讼请求。4、商务职业学院的房屋根本不是违章建筑，政府最后定性为学校内部用房，不能对外经营、出租，只需要将房屋门窗封堵，学校作为内部用房即可。 本院经审理认定事实如下：2016年5月25日，商务职业学院（出租方）与山杰公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定，由山杰公司承租商务职业学院位于闵子骞路24-4号的临街房四间，租期一年，自2016年5月25日起房屋交付承租方使用到2017年5月25日收回，租金为8万元。 合同到期后，商务职业学院并未依照约定收回房屋，而是于2017年6月24日又收取山杰公司租金2万元，后退给山杰公司17778元，未退回的2222元为收取的5月26日至6月5日的房租。 2017年7月14日，山大路街道办事处城管委员会向商务职业学院下达《告知书》，告知其涉案房屋为违章建设，责令其10日内腾空并拆除。 2017年7月27日，商务职业学院向各租户下达《通知》，主要内容如下：“1、按照济南市历城区山大路办事处城管委要求，我校决定于2017年7月29日对临街楼进行封门堵窗。2、凡是主动配合我校工作，配合封门堵窗的租户，房租截止到2017年6月5日，物资可以暂放一段时间，时间截止到2017年8月30日，适当收取租金。3、凡是不配合我校工作，妨碍封门堵窗的租户，房租按实际使用日期结算，收取费用。4、凡是不配合我校封门堵窗的租户，我校于2017年7月29日起断水断电。” 2017年10月初，山杰公司搬离涉案房屋。 2018年3月27日，商务职业学院从山杰公司所交押金1万元中，扣除水费84元、电费2127元、2017年7月29日至10月6日房租4884元（按约定房租的三分之一收取），退给山杰公司押金2905元，由李秀良代山杰公司领取。 涉案房屋无房产证，商务职业学院也未提交批准建设的相关证据，但涉案房屋至今并未拆除，而是作为该学院内部用房使用。 庭审中，山杰公司称对涉案房屋的装修告知过商务职业学院，商务职业学院对此予以否认。山杰公司未提交证据证明已履行告知义务。山杰公司提交广告制作单2份、电子灯箱收款收据1份、白条1张，金额共计22506元。 本院认为，一、关于诉讼时效:《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可根据权利人的申请决定延长。”商务职业学院主张山杰公司起诉已过诉讼时效，但双方当事人于2018年3月27日就房屋租赁事项进行最后结算，故诉讼时效期间的起算时间应为2018年3月28日，截至山杰公司起诉之日止，尚未过三年的诉讼时效。 二、关于合同效力:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋无房产证，商务职业学院也未提交批准建设的相关证据，故双方当事人于2016年5月25日签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。 三、关于山杰公司主张的损失:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”山杰公司未提交证据证明对涉案房屋的装修经过商务职业学院的同意，山杰公司提供的金额为22506元的四份证据，无证据证实该损失是由商务职业学院造成，故对其要求商务职业学院赔付装修费用及利息的诉讼请求，本院不予支持。 山杰公司未举证证明其存在货物损失、损失数额、损失是由商务职业学院造成，应承担举证不能的法律后果，故对其要求商务职业学院赔付货物损失及利息的诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回济南山杰商贸有限公司的诉讼请求。 案件受理费1950元，由济南山杰商贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 王文芳 二〇二〇年十月二十日 法官助理 李祺祺 书 记 员 吕素敏