宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初5064号原告：李泽民，男，汉族，1993年4月12日出生，宁夏回族自治区中宁县人，大学文化，教师，住宁夏回族自治区银川市。被告：宁夏润景房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区悦海新天地****，统一社会信用代码91641100750822898R。法定代表人：张飞。委托诉讼代理人：强瑞，男，回族，1989年2月1日出生，宁夏回族自治区盐池县人，大学文化，宁夏润景房地产开发有限公司职员，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：罗静，女，汉族，1987年9月7日出生，宁夏回族自治区石嘴山市人，大学文化，宁夏润景房地产开发有限公司职员，住宁夏回族自治区贺兰县。原告李泽民与被告宁夏润景房地产开发有限公司（以下简称润景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李泽民，被告润景公司的诉讼代理人强瑞、罗静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李泽民请求判令：1.要求被告双倍退还定金共2万元，并解除认购书；2.要求被告退还原告购房款100784元，并支付利息1万元；3.要求被告赔偿原告交通费和误工费5000元；4.本案诉讼费由被告承担。被告润景公司答辩要点：原告的全部诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。2018年4月19日，原、被告双方签订了《银川恒大御景半岛商品房认购书》，约定了双方的权利与义务，被告按约给原告保留了房屋，但原告却不按时履行付款义务，被告多次通过快递的形式向原告发出催缴款通知书，但原告始终未履行付款义务。2019年5月7日，被告按照原告在认购书中预留的通讯地址向原告发出解除认购书的通知，根据合同法第96条的规定，双方间的《银川恒大御景半岛商品房认购书》已解除，又根据合同法第97条的规定，由于原告的违约行为，原告应当按照《银川恒大御景半岛商品房认购书》第5条的约定承担违约责任。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：2018年4月19日，原、被告签订《银川恒大御景半岛商品房认购书》（编号：0001560，以下简称认购书），约定：1.原告李泽民自愿认购被告润景公司开发建设的恒大御景半岛楼盘XX幢X单元XXX号房，该商品房建筑面积117.9平方米，单价9396.43元/㎡，总金额1107839元；2.原告李泽民同意在签署本认购书时，支付人民币壹万元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），被告润景公司在认购协议第三联加盖财务收款专用章作收款凭据；3.原告李泽民选择分期付款：原告李泽民须于2018年4月19日前支付首期房款45392元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》，于2018年7月15日前付清55392元，于2018年10月15日前付清110784元，于2019年1月15日前付清332352元，于2019年4月15日前付清553919元，如原告李泽民未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向被告润景公司支付违约金；4.原告李泽民必须在约定的付款方式和期限内到银川恒大御景半岛营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告李泽民放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告润景公司无须通知原告李泽民，可另行销售该房屋；5.如原告李泽民履行完毕本认购书义务但被告润景公司未能为原告李泽民保留该房号的，被告润景公司应双倍返还定金，但不再承担其他违约责任；6.原、被告双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如被告润景公司按上述电话、通讯地址等联络不到原告李泽民，则视为被告润景公司已履行通知送达义务，原告李泽民应承担由此引起的全部责任；7.原告李泽民已阅读并理解、同意被告润景公司在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。协议签订后，原告李泽民向被告润景公司支付定金1万元、购房首付款45392元。2018年7月15日，原告李泽民向被告润景公司支付购房款55392元。原、被告双方未签订正式的《商品房买卖合同》，被告润景公司已将涉案房屋另行出售他人。另查明，1.原告李泽民陈述因其在签订认购书及签订之后未仔细阅读，不知道须在交纳第一笔首付款时须与被告润景公司签订正式的《商品房买卖合同》；2.经本院当庭释明，被告润景公司表示如果本院认定原、被告签订的编号为0004965认购书未解除，其亦同意解除。再查明，被告润景公司分别于2018年12月7日、2019年1月20日、2019年3月6日、2019年5月7日向原告李泽民在认购书中预留的通讯地址邮寄了《提示函》，提示函的内容中记载的认购书签订日期为“2018/4/15”，编号为“0001443”，未显示要求原告李泽民与其签订《商品房买卖合同》。被告润景公司于2019年5月7日向原告李泽民邮寄了《解除认购书通知书》，载明的内容为：“李泽民先生/女士：您好！阁下于2018/4/15与我司签订了《银川恒大御景半岛商品房认购书》（编号：0001443，以下简称“认购书”）。按照认购书约定，阁下须在约定的付款方式和期限内到我司营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为阁下放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我司无须通知阁下，可另行销售该房屋。我司前期已多次致电、致函阁下要求支付首期款/与我司签署《商品房买卖合同》，但截至发函之日，阁下仍未付清首付款/与我司签署《商品房买卖合同》，严重违反了认购书的约定。有鉴于此，我司现郑重通知阁下：阁下与我司签订的认购书已解除，我司将另行销售该商品房。”原告李泽民当庭陈述认购书载明的其身份证地址没有发生过变更，邮寄单上的电话其亦未更换过。判决的理由与结果本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。被告润景公司与原告李泽民签订的认购书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点为：1.原告李泽民与被告润景公司签订的认购书是否已解除；2.原告李泽民能否要求被告润景公司双倍返还定金2万元，退还已付购房款100784元并支付利息1万元；3.被告润景公司应否向原告李泽民赔偿交通费、误工费5000元。关于第一个争议焦点。被告润景公司虽然按照认购书所载原告李泽民的地址及电话向其邮寄了解除认购书的通知，但被告润景公司邮寄的《解除认购书通知书》中记载的签订时间及编号与涉案认购书的签订时间及编号不一致，且要求解除的理由系多次致电、致函而原告李泽民未按要求支付首期款、未与其签订《商品房买卖合同》。原告李泽民按约于2018年4月19日向被告润景公司支付了首期购房款，而被告润景公司所举证据不能证明其催促原告李泽民签订正式的《商品房买卖合同》而其未签订。据此，被告润景公司的邮寄通知不能发生解除认购书的效力。现原告李泽民诉至本院要求解除双方签订的认购书，被告润景公司已将涉案房屋出售他人，合同目的无法实现，其亦同意解除，故对原告李泽民要求解除其与被告润景公司签订的认购书的诉讼请求，本院予以支持。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，首先，原告李泽民主张被告润景公司原销售人员马元承诺其可以申请无理由退房，涉案房屋即将划归银川市兴庆区，但其未能提交相应的证据予以证明；其次，原告李泽民系完全民事行为能力人，在签订认购书时应该仔细阅读相关条款，且应当知道购买房屋须与被告润景公司签订正式的《商品房买卖合同》，其以在签订认购书时以及签订之后未仔细阅读相应内容，不知道在交纳首期购房款时须与被告润景公司签订正式的《商品房买卖合同》的主张，没有事实和法律依据，不能成立；最后，原告李泽民在签订认购书当天即向被告润景公司支付了首期购房款，被告润景公司作为涉案房屋的出售方，其明知原告李泽民须在支付首期房款时即需要与其签订《商品房买卖合同》，但被告润景公司未能举证证明在原告李泽民向其支付首期房款，甚至第第二期房款时，其要求原告李泽民签订正式的《商品房买卖合同》而原告李泽民拒绝签订，其亦存在过错。综上，本院认定原、被告在涉案认购书履行过程中均存在违约行为，应各自承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，原告李泽民已按照认购书的约定向被告润景公司支付首期房款45392元，虽然双方未能签订《商品房买卖合同》，但原告李泽民支付的1万元定金业已转化为购房款。据此，对原告李泽民要求被告润景公司双倍返还定金2万元的诉讼请求，本院不予支持。因原、被告对双方未能签订正式的《商品房买卖合同》以及认购书的解除均存在过错，故被告润景公司应当向原告李泽民返还已交购房款110784元（含转化为房款的1万元定金），原告李泽民亦无权向被告润景公司主张利息。被告润景公司要求原告李泽民承担全部款项不予退还的违约责任的抗辩意见，没有事实与法律依据，本院不予采信。关于第三个争议焦点。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原告李泽民应对其主张提供相应的证据予以证明，未能提供证据或者提供的证据不足以证明所主张的事实的，应由其自行承担举证不能的法律后果。本案中，原告李泽民主张要求被告润景公司赔偿其交通费和误工费5000元，但未能提交证据予以证明，且其在涉案认购书的履行过程中亦存在过错，故对其该项诉讼主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告李泽民与被告宁夏润景房地产开发有限公司于2018年4月19日签订的编号为0001560《银川恒大御景半岛商品房认购书》；二、被告宁夏润景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李泽民退还已交购房款110784元；三、驳回原告李泽民的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1508元(已减半收取)，由原告李泽民负担278元，被告宁夏润景房地产开发有限公司负担1230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效裁判文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 侯小韦 二○二○年十月二十七日书记员 马 晶附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。