文书内容河南省灵宝市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1282民初1141号原告：张甲旭，男，1994年4月14日生，汉族，住灵宝市。原告：崔雅红，女，1970年7月9日生，汉族，住址同上，系原告张甲旭之母。二原告委托诉讼代理人：宋卫革，河南函谷律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：灵宝市购丰房地产开发有限责任公司，住所地：灵宝市五龙路。法定代表人：张丰收，该公司董事长。原告张甲旭、崔雅红与被告灵宝市购丰房地产开发有限责任公司(以下简称灵宝购丰房地产公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后依法组成合议庭，分别于2020年5月26日、10月13日公开开庭进行了审理。原告崔雅红及其委托诉讼代理人宋卫革到庭参加诉讼，被告灵宝购丰房地产公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张甲旭、崔雅红向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即将位于灵宝市购丰广场玉兰苑S-231号房屋（面积68.4平方米）交付原告；2、判令被告支付原告租金损失154105元（暂计算至2019年12月27日）；3、判令被告承担诉讼费。审理中，原告增加诉讼请求：要求确认原告和被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。事实与理由：2009年12月27日，原告崔雅红（张甲旭为共有人）与被告就灵宝市购丰广场玉兰苑-S-231号商铺（面积68.4平方米）达成买卖协议（2010年12月27日补签商品房买卖合同），原告按约分三次支付被告房款314500元。同日，被告与原告签订《商铺投资委托管理合同》，约定原告将购买的商铺委托被告（或者其关联公司三门峡圣途投资有限公司）统一管理经营，期限8年，前三年租金22015元/年，第四年起47175元/年。合同履行中，被告支付了原告前三年租金，自第四年起开始拖延支付租金，以后再未支付。2017年底委托合同期限届满后，原告联系被告交付房屋和拖延的租金，被告避而不见。原告遂到购买的商铺与租房人交涉，租房人以商铺是灵宝市购丰物业管理有限公司出租给其为由不予配合。原告起诉到法院后，灵宝法院审理后认为，原告购买的房屋未交付和办理产权登记，驳回了原告的起诉。原告认为，原被告之间的商品房买卖合同合法有效，原告交清房款后已经实际取得房屋产权，要求被告交付房屋，赔偿租金损失。被告没有到庭，也没有提交答辩材料。原告向本院提交的证据材料有：1、商品房买卖合同一份，交款收据三份，商铺投资委托管理合同一份，本院（2019）豫1282民初5700号民事裁定书一份，证明原被告之间的买卖合同关系合法成立，被告通过返租方式占用原告购买的房屋，原告已经实际取得涉案房屋产权；2、玉兰苑商铺抵押登记平面图一份，玉兰苑S-231号房屋现状照片一张，证明涉案房屋不在被告抵押给王志双的房产范围，也不在郑州市中级法院执行抵债范围，涉案房屋不是消防通道，而是可以正常使用的商铺；3、灵宝市房产管理局证明一份，证明玉兰苑S-231号房屋未办理商品房买卖合同备案及在建工程抵押登记。被告没有到庭质证，也没有向本院提交证据材料。本院依职权调取的证据有：1、调查玉兰苑S-231号房屋租赁人郭旭辉笔录一份；2、调查灵宝市购丰物业管理有限公司工作人员杨永卫笔录一份；3、到灵宝市房产管理局调取房屋他项权利登记申请手续一份；4、被告灵宝购丰房地产公司工商登记信息一份。原告对本院调取的证据材料没有异议。被告没有到庭质证。经审查，本院认为，原告提交的所有证据材料形式合法，内容客观真实，与本案事实有关联，可以作为本案的定案依据。经审理查明：2009年12月27日，原告崔雅红与被告协商购买被告开发的灵宝市购丰广场玉兰苑C区S-231号商铺，原告分三次通过信用社向被告转款缴纳了购房款314500元，被告向原告出具收据三份。同日，被告（丙方）以三门峡圣途投资有限公司代理人的身份与原告崔雅红（甲方）签订了一份《商铺投资委托管理合同》，约定原告将玉兰苑C区S-231号房屋委托给三门峡圣途投资有限公司进行统一管理经营，期限八年，前三年每年经营回报为22015元，从第四年开始每年为47175元。投资委托管理合同签订后，2009年12月27日被告从原告购房款中扣除22015元支付原告第一年租金，第二年支付租金22015元，第三年支付租金8000元，以后再未支付。2010年12月27日，原被告双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：1、买受人为崔雅红，共有人张甲旭；2、房屋位置：购丰广场玉兰苑-S-231号房屋，面积68.4平方米；3、商品房总价款叁拾壹万肆仟伍佰元；4、付款方式为一次性付清；5、房屋交付期限：出卖人应在2010年9月30日前将商品房交付买受人使用，并符合以下交付条件：该商品房经验收合格；该商品房经综合验收合格；该商品房经分期综合验收合格；该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；6、被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告，按以下方式处理：逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于前述中的比率）的违约金。合同还对设计变更、房产证的办理、双方的违约责任等事项做了约定。2011年8月17日，被告为向案外人王志双借款，将在建的灵宝市北区购丰生活广场C区中的3000平方米房屋作抵押并办理了抵押登记。借款到期后，被告无力偿还，王志双将债权转让给郭凯，郭凯向郑州市中级人民法院起诉，判决生效后，郭凯申请强制执行，郑州市中级人民法院于2014年8月11日作出（2014）郑执一字第250号执行裁定书，裁定将被告名下的购丰生活广场北区C幢1-2层房产中的3000平方米房产以第三次拍卖保留价8550000元以物抵债给郭凯。郭凯于2016年7月21日向李建超出具了一份委托书，委托其全权管理购丰生活广场C幢1-2层房产中的3000平方米房产。李建超于2016年10月28日注册设立了灵宝市购丰物业公司开始对该3000平方米房屋进行管理。之后，灵宝市购丰物业公司在原告崔雅红认为系玉兰苑S-231号房屋所在的位置安装了卷闸门，并于2017年4月14日与郭旭辉签订一份《租房合同》，郭旭辉在租用的329平方米的场地中修建了隔墙，开始使用该场地。原告崔雅红发现自己购买的房屋被出租后，于2019年7月向灵宝市购丰物业公司主张权利，双方发生争执。原告起诉要求灵宝市购丰物业公司停止侵害、排除妨害，停止对玉兰苑S-231号房的出租。本院经审理后，依法裁定驳回原告的起诉。原告又起诉来院，要求确认房屋买卖合同的效力，并要求被告交付房屋、支付租金损失。本案审理中，因被告没有到庭，调解无法进行。本院认为：合法的民事权益受法律保护。《民法通则》第五十五条规定:“民事法律行为应当具备下列条件：（1）、行为人具有相应的民事行为能力；（2）、意思表示真实；（3）、不违反法律或者社会公共利益”。本案原告和被告均具有民事行为能力，签订房屋买卖合同在自愿、平等基础上的双方真实意思表示，没有违反法律规定和社会公共利益，合同依法成立。《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，本案合同于2010年12月27日成立，合同中没有其他特别的约定，自此时即具有法律效力，对双方均有法律约束力。原告依据约定向被告足额缴纳了购房款，履行了合同义务，被告应当依照合同约定于2010年9月30日向原告交付房屋，被告没有履行合同义务，已经构成违约，应当承担继续交付房屋、赔偿违约金的法律责任。而本案的涉案房屋属于在建工程，由灵宝市购丰物业有限公司安装了卷闸门、租赁人郭旭辉修建了房屋隔墙才租赁使用，由案外人郭凯实际掌控，形成被告交付不能的实际情况，原告又没有起诉郭凯参加诉讼，郭凯占据涉案房屋是否合法有据，应当通过诉讼解决，原告应向被告和郭凯共同主张。原告要求被告支付租金损失，其实是要求被告承担违约金，该要求符合合同约定，其违约金要求标准过高，应按合同约定以314500元为基数按日万分之一点五从2012年5月13日算至2019年12月27日止，共计129448.2元。故依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、原告张甲旭、崔雅红与被告灵宝市购丰房地产开发有限责任公司于2010年12月27日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告灵宝市购丰房地产开发有限责任公司支付原告崔雅红、张甲旭违约金129448.2元。限判决生效后三十日内履行完毕；三、驳回原告张甲旭、崔雅红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3382元，由原告张甲旭、崔雅红负担541元，被告灵宝市购丰房地产开发有限责任公司负担2841元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  彭贯斗人民陪审员  王 辉人民陪审员  王淑妮二〇二〇年十月十四日书 记 员  王 敏履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入失信人员名单；3、对被执行人限制高消费、限制出境；4、采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5、情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。以下为被告履行义务的账户：            的账户信息原告一ⅩⅩⅩ              接收银行账号                    （银行账号必须是当事人或法定代理人的银行账号）                  开户行全称                                开户名                                 的账户信息原告二ⅩⅩⅩ              接收银行账号                    （银行账号必须是当事人或法定代理人的银行账号）                  开户行全称                                开户名                     注：在原告未申请执行的情况下，如义务人依据生效的文书将向原告履行的款项私自汇至法院账户，法院则视为该案不属于自动履行，应当执行立案，并收取法定的执行费。