广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初3500号原告：肇庆市****物业管理有限公司，住所地肇庆市*********雅典区3-4栋首层。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：季冠先，该公司员工。被告：何振江，男，1958年1月2日出生，汉族，身份证登记住址广州市海珠区**************。原告肇庆市****物业管理有限公司与被告何振江物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，并于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人季冠先，被告何振江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付至2018年11月1日2020年4月30日为止所欠物业服务费4959.72元、2018年7月1日至2020年4月30日公摊水电费561.51元，违约金1636.48元，共计7157.71元。2、相关诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是星湖奥园小区物业服务企业，被告是星湖奥园********房业主。因原广东粤垦物业管理有限公司物业服务合同期满后于2018年1月31日退出奥园项目物业服务，退出前广东粤垦物业管理有限公司和肇庆市星奥投资发展有限公司提前在2018年1月23日向星湖奥园业主发出通告，就广东省粤星物业管理有限公司退出小区物业服务和星湖奥园物业管理有限公司接管小区物业服务工作张贴了公示。原告于2018年2月1日与星湖奥园投资发展有限公司签订《前期物业服务合同》后、当日正式进入奥园小区服务。原告进驻星湖奥园物业服务后，从2018年2月1日就是否同意变更物业服务企业向星湖奥园业主开展征询工作，2018年5月4日在征得星湖奥园业主“双过半”同意后进行了公示，并报居委、街道备案，公示期内并未收到业主和相关政府部门质疑、整改、投诉。公示期结束后，原告与星湖奥园业主进行了《前期物业服务协议》签订工作，2018年10月22日在征得本小区“双过半”业主签署后进行了结果公示，2018年11月26日原告向肇庆市端州区住房和城乡建设局递交《前期物业服务合同》备案工作，2019年5月28日肇庆市端州区住房和城乡建设局批复同意备案。2019年3月30日进行了第二次更新增加签署《前期物业服务协议》结果公示。被告在原告上述物业服务期间拖欠2018年11月至2020年4月物业服务费4959.72元、2018年7月至2020年4月公摊水电费561.51元，违约金1636.48元，经多次催促仍拒不支付，欠项部额达到7157.71元，严重损害原告权益。为此，特向法院申请诉讼，要求被告付清欠款。被告何振江辩称，一、2018年7、8月份左右，肇庆市****物业管理公司(其实，自从2018年1月31日广东粤垦物业管理有限公司退出后，因为“奥园公司”在此之前、在各方面出现种种劣迹，答辩人并未与肇庆市****物业管理公司签订《前期物业服务合同》)在未经小区业主同意情况下，罔顾业主权益，擅自在电梯内安装有噪音滋扰业主的视频广告及框架式字画广告；当时，答辩人就与还在职的物管人员谭婉玲进行微信沟通，要求拆除擅自安装的电梯广告设备，否则就会停止在代扣物业管理费的个人帐户上存款(2018年10月份左右，见事情未得解决，才停止存款入代扣物业管理费的个人帐户)；在此期间答辩人亦有向当时的星湖奥园物业管理经理（余兵）询问过：是谁授权让他们在安装电梯内安装滋扰业主的广告设备、并要求他们拆除擅自安装的电梯广告设备!而该经理态度蛮横，称小区无业主委员会，他们不必通过业主同意！二、由于无法与星湖奥园物业管理公司沟通，也实在无法、亦无义务忍受视频广告带来的额外噪音及闪砾滋扰（且三个或以上的人一齐乘坐电梯时，想找个地方靠下都难），在视频广告运行期间，答辩人曾多次拔掉视频广告机的低压直流供电线接驳口（标准的5.5*2.5圆形直流供电插口）！2019年3月4日，有标称为“广州播了么传媒科技有限公司”的，在电梯内及答辩人家中的大门上张贴了附有电梯视频监控截图的“告知函”作郑重警告！就此事询问当时的星湖奥园物业管理经理(余兵），要求给予合理解释，为何“广州播了么传媒科技有限公司”的人(实为外来人、非小区内业主或工作人员、与星湖奥园物业管理公司擅自签订的协议亦未获得小区业签名授权）可以获得电梯视频监控截图，星湖奥园物业管理公司又为何可以泄漏业主的个人信息，且放任并配合其在答辩人家中的大门上张贴“告知函”进行警告！该经理则称他们是报警了，由蕉园派击所的人陪同进行的；结果，答辩人到蕉园派击所咨询过,派击所里的工作人员根本不知此事，亦未到过现场。2019年3月7日，答辩人就此事亦有致电向物管科投诉、向社区投诉过，都未见有实质性改变。三、有催交物业管理费时，不论是在星湖奥园物业管理公司的公众号中，还是在手机的短信上，答辩人都有告知：不就电梯广告事件作合理的书面解释和公开道歉且交待并公示出租公共区域广告收入及去向（其实收益应该全归全体业所有，物管无权挪用）！会继续拒交物业管理费。期间亦有在物管的公示栏中张贴“告知函”而告知物业管理处这就是我的诉求！2019年4月1日，亦因张贴“告知函”之事，星湖奥园物业管理经理（余兵）带了两名保安员到答辩人家门前吵闹、恐吓(CF卡有视频为证）！还说答辩人家中的大门上张贴“告知函”与其无关！还无知到让答辩人只能留在自己的房屋内，且有叫嚷着：你出门小心点！（借问：“告知函”上的电梯视频监控截图从何而来？业主的个人信息还有保障吗？）在2019年3月18日才公示的一个“公共部分经营收益”列表中显示有擅自挪用、占有出租公共区域的收益，且并未公示与承租方擅自签订的非法合同或协议;数据的真实性值得怀疑！上述所产生的一系列问题，皆因星湖奥园物业管理公司罔顾业主权益，擅自在电梯内安装有噪音滋扰业主的视频广告及框架式字画广告而起；而星湖奥园物业管理公司故意泄漏答辩人的个人信息，放任并配合外人在电梯间内(公共区域）及答辩人家中的大门上张贴“告知函”进行警告，且星湖奥园物业管理公司却一直未就此事作解释或道歉，已损坏答辩人的公众形象及名誉、长时间发酵更令答辩人的身心蒙受不可磨灭的伤害！答辩人恳请人民法院查明事实，对被答辩人的不法行为作处罚及责令改正，赔偿答辩人在名誉上的损失费及精神损害抚慰金（人民币）共五万元整、承担本案诉讼费，并对其提出的某些无理要求给予驳回，作出公正判决。本院认定案件基本事实如下：原告于2004年7月21日依法登记成立的有限责任公司分公司（自然人投资或控股），经营范围为物业管理等。2018年1月23日，肇庆市星奥投资发展有限公司与广东粤垦物业管理有限公司共同出示《公告》内容如下：……因肇庆市星奥投资发展有限公司与广东粤垦物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》已于2017年12月31日期满，现经双方协商并达成共识，从2018年2月1日起，粤垦物业公司不再接管星湖奥园小区物业管理工作。为了保障小区安全有序的生活环境，在粤垦物业公司退出星湖奥园小区后，由肇庆市星奥投资发展有限公司委托肇庆市****物业管理有限公司暂时接管星湖奥园小区物业管理服务工作，直到星湖奥园小区业主委员会成立并通过业主大会选聘新的物业服务企业为止。2018年2月1日，原告与肇庆市星奥投资发展有限公司（下简称星奥发展公司）签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对星湖奥园实施物业管理服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括…物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序管理，公共秩序维护、安全防范等事项的管理……。合同约定“物业管理费用”为包干制，收费标准如下：多层住宅：0.98元/月/平方米，高层住宅：2元/月/平方米（房屋的总层数在七层（含）以上），别墅：3元/月/平方米。关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律法规，另行与业主约定。物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。业主拒绝交纳物业服务费用的，乙方有权要求从逾期之日起每天1‰交纳违约金（滞纳金），乙方通过法律途径追收物业服务费而产生的邮寄费、诉讼费、公告费、律师费等均由业主承担……。原告肇庆市****物业管理有限公司为星湖奥园小区提供了基本物业管理服务。原告认为，其公司多次向被告催收相关费用未果，原告遂起诉至法院。另查明，根据不动产登记资料查询结果证明所示，肇庆市端州区******************的权利人为被告何振江所有，房屋建筑面积137.77平方米。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告是依法登记设立的物业服务企业。原告肇庆市****物业管理有限公司与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》是合同双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”星奥发展公司与原告肇庆市****物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，对全体业主产生同等法律效力，原告向星湖奥园小区提供了基本物业服务，被告理应按该《前期物业服务合同》的约定，按建筑面积为每月2元/平方米向原告支付物业管理费等相关费用。因此，原告主张被告应支付2018年11月1日至2020年4月30日期间的物业服务费应为4959.72元（2元×137.77平方米×18个月=4959.72元），原告关于物业管理费的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。因此，对被告拒绝缴付物业服务费给原告的抗辩，理据不足，本院不予采纳。关于原告主张公摊水电费561.51元的请求。根据原告与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》的约定，原告已实际垫付小区日常维护所需的公共水、电费的费用，并向本院提交了公摊水电费发票及计算方式等相关造册资料，该部分费用业主或物业使用人已实际享用，故由原告垫付的费用理应由业主或物业使用人合理分摊，原告的该主张，于法有据，本院予以支持。关于原告主张违约金的请求。根据原告与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》的约定，业主拒绝交纳物业服务费用的，乙方有权要求从逾期之日起每天1‰交纳违约金（滞纳金），由于被告确实存在逾期交费的违约行为，其应承担相应的违约责任。但双方约定的违约金的计算标准显属过高，本院应予以调整。违约金的计算应以迟延支付物业管理费造成的损失作参考，损失应参照同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算为宜。物业管理费的违约金的计算以欠付物业管理费5521.23元为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年5月1日起计至付清之日止。故本院对原告请求被告支付违约金的诉讼请求予以支持，但是对于超出上述标准计算的金额部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、被告何振江应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市****物业管理有限公司支付自2018年11月1日至2020年4月30日期间的物业管理服务费4959.72元；二、被告何振江应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市****物业管理有限公司支付自2018年7月1日至2020年4月30日期间的公摊水电费561.51元；三、被告何振江应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市****物业管理有限公司支付违约金（违约金以5521.23元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年5月1日起计至付清之日止）；四、驳回原告肇庆市****物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告已预交），由原告肇庆市****物业管理有限公司负担6元，被告何振江负担19元。被告何振江在履行判决书确定的义务时迳付给原告，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 梁小茵二〇二〇年十月十五日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉