广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初16202号原告李**，男，1988年9月23日出生，汉族，身份证地址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人廖忠国，广东知著律师事务所律师。委托诉讼代理人倪华杰，广东知著律师事务所实习律师。被告彭旭旻，男，1969年9月16日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人刘明珠，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人关智，广东广和律师事务所实习律师。被告二彭燕妮，女，1982年7月13日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人南科燕，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人关智，广东广和律师事务所实习律师。第三人深圳市链家房地产经纪有限公司，住所地福田区沙头街道深南大道**耀华创建大厦301B，统一社会信用代码914403007412471827。法定代表人戴明奎。原告李**与被告彭旭旻、彭燕妮及第三人深圳市链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李**及委托代理人廖忠国、倪华杰，被告彭旭旻及委托诉讼代理人刘明珠、关智到庭参加诉讼。被告彭燕妮、第三人深圳市链家房地产经纪有限公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。被告彭燕妮的委托诉讼代理人关智（实习律师）作为被告彭旭旻的委托诉讼代理人到庭。本案现已审理终结。原告李**向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告彭旭旻向原告赔偿房屋差价损失400万元（暂定400万元，最终以法院评估价格与合同价格之间的差额为准）;2.被告彭旭旻向原告补偿130万元；3.被告彭燕妮对上述债务承担连带清偿责任；4.两被告承担本案全部诉讼费用。具体事实与理由：2017年3月19日，原告与被告彭旭旻及第三人签订《房产买卖合同》，约定被告彭旭旻将登记在其名下位于深圳市宝安区5万元的价格出售给原告。原告于合同签订当日向被告彭旭旻支付定金2万元、次日支付定金48万元，并于2017年5月2日监管首期款633万元。原告向第三人支付佣金共15.15万元。2017年5月16日，涉案房屋被查封，原告与被告彭旭旻签订《补充协议》；后，双方于2017年6月12日签订《二手房买卖合同解除协议书》，约定解除买卖合同后，涉案房屋解封并可交易情况下45日内，如原告仍有意向购买则被告彭旭旻应按1365万元价格转让，如被告彭旭旻不卖则自愿补偿原告130万元。双方解除买卖合同及相关费用全部退回后，原告多次向两被告询问解封情况。2020年3月30日，被告彭旭旻将原告微信拉黑后，原告书面主张履约，两被告拒绝履约，亦拒绝支付130万元补偿款。两被告系夫妻关系，被告彭燕妮对房屋交易知情并参与，应对被告彭旭旻的债务承担连带清偿责任。望判如所请。被告彭旭旻辩称，一、房屋买卖合同已于2017年6月13日解除，收取定金已退还，原告可另行购置房屋；解除合同时已约定互不追究违约责任；据被告了解原告已支付其他房屋定金，原告已另行购置房产，又主张诉讼时房屋市场差价，无事实和法律基础。二、从2017年6月12日签订的《二手房买卖合同解除协议书》中“暂时”、“45天内”等用语可知该合同条款真实意思是如果不可交易的原因在短期内得到解决，双方按原合同约定条件重新签订买卖合同；2017年6月12日协议书的约定在订立时是公平的，但本案纠纷发生时涉案房屋市场价涨幅超出可以预见的合理范围，合同双方权利义务显失公平，应适用情势变更原则；原告于2017年7月3日明确告知被告方不愿再购买涉案房屋，双方对于原告放弃购买涉案房屋已形成一致意见；2017年6月13日签订协议书更改了2017年6月12日协议书约定的内容，变更为买卖双方与居间方互不追究责任。三、我方在合同解除后，按照协议约定向原告返还定金，协助原告办理各项手续，原告并无实际损失。四、原告已于2017年7月24日另行购置房产，原告已不具备在限购政策下购买涉案房屋的资格。五、距解除房屋买卖合同已逾三年，涉案房屋价格上浮，原告起诉主观恶意明显。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。被告彭燕妮、第三人深圳市链家房地产经纪有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证。根据当事人的举证质证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：2017年3月19日，原告作为买受人、被告彭旭旻作为出卖人、第三人作为居间方，各方共同签订《房产买卖合同》。合同第一条约定出卖人出售位于深圳市宝安区5栋Ａ座2903住宅，房屋处于抵押状态，出卖人承诺于买卖双方办理完资金监管手续及买受人办出贷款承诺函之日起45日内还清贷款，办妥注销抵押手续。合同第二条约定房屋成交价格为1365万元，该成交价格不含税费。合同第三条约定购房定金共计50万元，买受人在签订合同1日内支付20万元、签订合同后2日内补交30万元，本约定的定金中1万元交由第三方监管。合同第四条约定交房保证金出卖人同意从定金中预留，托管于第三方。合同第五条约定除购房定金外的房款，买受人须于2017年6月6日前支付首期款633万元到买受人贷款银行作资金监管。合同第六条约定自买受人按照合同第五条约定取得银行贷款承诺函，且出卖人已取得房地产证或不动产权证原件之日起5日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同还约定了各方的其他权利义务。原告、被告彭旭旻均确认：1.原告按照合同约定向被告彭旭旻支付了购房定金50万元，并于2017年5月2日办理首期款633万元的资金监管手续，且上述定金、监管的首期款均已返还原告；2.双方于2017年5月16日签署《补充协议》、签署《二手房买卖合同解除协议书》（落款时间为2017年6月12日）；3.双方与第三人于2017年6月13日签署《二手房合同解除协议书》。原告分两次向第三人支付佣金共计151500元。上述原告、被告彭旭旻签署的落款时间为2017年6月12日《二手房买卖合同解除协议书》约定：一、双方自愿解除2017年3月19日签订的《房屋买卖合同》。二、双方协商一致如下：1.双方互相配合按原签订的资金监管协议中所存首付款办理退款手续及向第三人索回佣金和交楼押金；2.自本协议签订之日起6日内，被告彭旭旻退回原告已付定金50万元；3.因房地产中介信息误导等客观原因，造成房屋交易暂时无法进行，现该案件在诉讼过程中，双方在解除买卖合同后，该套房已解封且具备可交易情况下45天内，如原告仍有意购买该套房，被告彭旭旻将按原买卖合同价格1365万元卖给原告，原告不追究被告彭旭旻任何经济赔偿及责任；如被告彭旭旻不卖，自愿补偿原告130万；如原告在该套房已解封且具备可交易情况下45天内无意购买，原告主张权利自行消除。三、双方同意，自本协议生效后，买卖合同即终止，双方之间就买卖合同无任何争议，双方互不追究责任；任何一方均不对另一方主张买卖合同项下的权利或与买卖合同相关的权利。四、本协议自双方签字之日起生效。备注：第三人和原告、被告彭旭旻签订的《解除合同协议书》作废，以本协议为准。上述原告、被告彭旭旻与第三人于2017年6月13日签署的《二手房合同解除协议书》约定：一、原告、被告彭旭旻自愿解除于2017年3月19日签订的房屋买卖合同。二、自本解除协议书签订之日起6日内，被告彭旭旻退回原告已付定金50万元至原告指定账户。三、由银行托管的首期款共计633万元，三方配合协助银行汇至原告指定账户。四、第三人已向原告收取的居间服务佣金151500元，自本解除协议书签订之日起6日内退还至原告指定账户。五、第三人已向被告彭旭旻收取的交楼押金1万元，自本解除协议书签订之日起6日内退还至被告彭旭旻指定账户。六、三方同意，自本协议生效后，买卖合同即终止，三方之间就买卖合同无任何争议，三方之间互不追究责任。任何一方均不对另一方主张买卖合同项下的权利或与买卖合同相关的权利。七、本协议自双方签字之日起生效。八、涉及原告、被告彭旭旻双方补偿事宜，由其双方另行协商解决，与第三人无关。原告曾于2017年7月3日、2017年7月27日、2017年8月24日、2017年8月29日、2017年9月13日、2017年10月5日、2017年10月9日通过微信向被告彭旭旻询问导致涉案房屋被查封的案件进展，被告彭旭旻回复尚未处理完毕。原告于2020年3月30日通过微信向被告彭旭旻询问导致涉案房屋被查封的案件进展，并主张购买涉案房屋，被告彭旭旻予以拒绝。原告曾于2017年7月3日、2017年7月10日、2017年7月25日、2017年7月26日、2017年8月14日、2017年8月24日、2017年10月9日通过微信向被告彭燕妮询问导致涉案房屋被查封的案件进展，被告彭燕妮回复尚未处理完毕。原告于2020年3月30日通过微信向被告彭燕妮询问导致涉案房屋被查封的案件进展，并主张购买涉案房屋，被告彭燕妮未予回复。2020年4月14日，原告向被告彭旭旻涉案房屋所在地址发出《履约通知书》，主张若涉案房屋已解封且具备可交易条件，愿意按照1365万元的价格购买。该邮件于2020年4月15日由他人代为签收。被告彭旭旻确认，涉案房屋查封解除后，未明确告知原告。原告确认，第三人收取的佣金151500元已返还，无款项托管在第三人处。另查，1.依据2020年4月30日查询结果，涉案房产位于深圳市宝安区，产权证号5000399202，于2009年10月12日经核准登记在被告彭旭旻名下。涉案房屋上登记的抵押权已于2017年5月11日注销。2017年5月15日涉案房屋因本院（2017）粤0306民初12594号房屋买卖合同纠纷一案查封，该查封于2018年11月30日解除。2.档案登记信息显示，被告彭旭旻与彭燕妮于2007年10月8日在深圳市南山区民政局登记结婚，结婚证字号为粤深南结字040706114号。3.原告在庭审中确认，于2017年12月另行购买深圳市宝安区熙龙湾花园二期的房屋。4.原告在2017年7月3日微信同被告彭旭旻沟通过程中曾表示“那7月10号过后你们确认一个时间给我”“我真等不起”……被告彭旭旻表示“我们还希望你写保证书呢，你必须买我们的房子……”，原告表示“再拖下去我不想要了”“就这样”“我安排谈别家了”。被告彭旭旻认为，原告上述陈述表明已其已放弃购买涉案房屋，因此涉案房屋解封后未明确告知原告，亦未询问原告是否有意购买。原告认为，其于2017年7月3日的陈述需结合上下文理解，表达的是催促被告方履行合同的意思。5.关于原告、被告彭旭旻签署的《二手房买卖合同解除协议书》。协议书载明签署时间为2017年6月12日，原告主张实际签署时间为2017年6月14日，签字后原告发现时间不对，还为此问两被告是否需要更改，两被告回复不需要，因此未更改。被告彭旭旻认为签署时间即为协议书载明的时间，不存在原告陈述的情况。6.两被告均确认，涉案房屋为二人夫妻共同财产，二人对涉案房屋转让均知情。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。被告彭燕妮、第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。原告、被告彭旭旻、第三人共同签订的《房产买卖合同》《二手房合同解除协议书》，原告、被告彭旭旻签署的《补充协议》《二手房买卖合同解除协议书》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方应当依法全面履行协议约定的义务。庭审中，原、被告双方就涉案《房产买卖合同》已解除、原告已支付的定金和首期款均已返还、双方未就涉案房屋转让形成新的合意均无异议。本案双方当事人争议的焦点为，两被告是否应向原告支付房屋差价损失和补偿款。关于补偿款。原告、被告彭旭旻、第三人共同签署的《二手房合同解除协议书》约定涉及原告、被告彭旭旻双方补偿事宜，由其双方另行协商解决。原告、被告彭旭旻签署的《二手房买卖合同解除协议书》约定双方在解除买卖合同后，房屋已解封且具备可交易情况下45天内，如原告仍有意购买该套房则被告彭旭旻按1365万元转让给原告；如被告彭旭旻不卖则自愿补偿原告130万；第三人和原告、被告彭旭旻签订的《解除合同协议书》作废，以本协议为准。可见，即使原告、被告彭旭旻签署的《二手房买卖合同解除协议书》形成于2017年6月12日，形成在后的《二手房合同解除协议书》亦明确买卖双方的补偿事宜由双方另行协商解决，因此，被告彭旭旻主张三方签署的《二手房合同解除协议书》变更了原告、被告彭旭旻签署的《二手房买卖合同解除协议书》中关于补偿款的约定的主张，缺乏依据，本院不予支持。被告彭旭旻主张原告已于2017年7月3日明确表示放弃购买涉案房屋，并以原告提交的微信记录作为证据证明。鉴于该微信记录不是原告关于是否仍有意购买涉案房屋的明确的意思表示，因此原告主张应结合上下文理解，予以本院采纳。结合原告微信前文要求被告彭旭旻7月10号（开庭日期）过后确认一个时间，以及此后至2017年10月曾多次向两被告询问解封的情况可知原告在2017年7月3日并无放弃购买涉案房屋的意思。本案为房屋买卖合同纠纷，房屋转让总价高，交易环节多，通常以书面方式明确约定双方权利义务。本案中被告彭旭旻主张原告放弃购买涉案房屋，应承担较为严苛的举证责任，其仅依据微信记录中部分的对话推知原告放弃购买，既无书面约定，亦非明确的意思表示，不足以证明其主张，被告彭旭旻应承担举证不能的法律后果，该主张本院不予采信。依据本院认定的事实，被告彭旭旻在涉案房屋查封解除后，并未告知原告，在庭审中亦未举证证明原告应当知晓这一情况，故，原告关于其于2020年3月30日知晓涉案房屋可能已解除查封的主张，本院予以支持。原告于2020年3月30日通过微信明确表示欲购买涉案房屋，于2020年4月14日通过《履约通知书》书面向被告彭旭旻主张，原告主张时间未超过知晓后45日，系在约定期限内作出的意思表示。被告彭旭旻明确拒绝出售涉案房屋，应按照约定向原告支付补偿款130万元。原告、被告彭旭旻于2017年6月自愿签署《二手房买卖合同解除协议书》明确约定了被告彭旭旻支付补偿款的条件和金额，被告彭旭旻拒绝出售涉案房屋，房屋市场价格上涨的利益实际由被告彭旭旻获得，被告彭旭旻以此主张约定的补偿款130万元显失公平，缺乏依据，本院不予采纳。关于差价损失。依据本院认定的事实，原告确认已在房屋买卖合同解除后及时收回已支付的定金及银行监管的首期款，并随后另行购置房产。且原告、被告彭旭旻通过签署《二手房买卖合同解除协议书》约定在解除买卖合同后，涉案房屋已解封且具备可交易情况下45天内，如原告有意购买、被告彭旭旻拒绝出售的情况下，被告彭旭旻以支付补偿款130万。因此，被告彭旭旻支付补偿款及已弥补原告损失，原告主张被告彭旭旻另行赔偿房屋差价损失的主张，缺乏依据，本院不予支持。关于被告彭燕妮的责任。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。”虽然涉案房屋买卖合同由被告彭旭旻一人签订，被告彭旭旻与彭燕妮为夫妻关系，涉案房屋为两人夫妻共同财产，且两被告对涉案房屋转让均知情，因此，被告彭旭旻应向原告支付的补偿款为两被告夫妻共同债务，原告主张被告彭燕妮对上述补偿款的清偿承担连带责任，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告彭旭旻应自判决生效之日起七日内向原告李**支付补偿款130万元；二、被告彭燕妮应对被告彭旭旻上述支付义务承担连带责任；三、驳回原告其他诉讼请求。本案案件受理费48900元、保全费5000元，由原告负担受理费36906元，由两被告负担受理费11994元、保全费5000元。受理费原告已预交48900元，两被告应在本判决生效之日起七日内将受理费11994元、保全费5000元迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 娄    靓二〇二〇年十月九日书记员 涂莹洁（兼）书记员 陈  丽  君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》的补充规定在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的基础上增加两款，分别作为该条第二款和第三款：夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。