福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终1230号 上诉人（原审被告）：杨广，男，1969年5月30日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被上诉人（原审原告）：四川兴顺物业管理有限公司龙岩分公司，住所地龙岩市新罗区铁山镇洋头村铁山镇政府办公楼**，统一社会信用代码913508020913742859。 负责人姜开国，经理。 委托诉讼代理人廖永红，福建欧顿律师事务所律师。 委托诉讼代理人张雪楚，福建欧顿律师事务所律师。 上诉人杨广因与被上诉人四川兴顺物业管理有限公司龙岩分公司（以下简称兴顺物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初3795号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 杨广上诉请求：撤销原判,依法改判支持一审诉请。事实与理由：1.兴顺物业公司物业费请求金额有误。新罗区住建局于2018年3月28日发文要求所有业主停止装修并撤离，上诉人被迫无法进行装修工作，延误至少83天的时间，该时间段内物业业主并未享受物业服务，应予以抵扣。2.兴顺物业公司存在严重违约行为，上诉人有权利依据不安抗辩权拒绝缴纳物业费。根据兴顺物业公司与业主代表于2017年12月30日签订《协议书》，兴顺物业公司未按协议内容履行且未支付违约金，上诉人主张在收到违约金后将同日支付剩余的物业费。 兴顺物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回杨广诉请，维持原判。理由如下：1.案涉房产因被举报桩基造假，导致房产装修停止，根据合同的相对性，该纠纷是杨广与龙岩兴想房地产开发有限公司之间纠纷，与答辩人无关，应另案向法院主张权利。2.答辩人与部分业主签订的架空搭板《协议书》不属于《前期物业服务合同》约定的物业服务的范围，是答辩人与部分业主另行签订的架空搭板工程承包合同，属另一法律关系。不属于本案物业服务合同纠纷审理的范围，不能成为杨广拒交物业费的理由。3.答辩人与龙岩兴想房地产开发有限公司签订的《福建省前期物业服务合同》未违反法律法规强性性规定，合法有效，该合同对小区全体业主均具有拘束力，杨广和答辩人双方均应履行。答辩人已如约履行了自己应尽的物业管理义务。杨广作为该小区的业主也应当履行缴纳物业费的义务。4.物业费的收取并不以业主是否有装修入住为前提，根据《福建省前期物业服务合同》的约定，物业费自物业交付业主之日起开始收取物业费，《合同法》有关不安抗辩权不适用本案上诉人，收取物业费和提供物业管理服务是相辅相成的，本案中答辩人已依约履行服务，杨广应履行缴交物业费的义务，物业管理服务才能正常运转。 一审法院认定事实：2017年9月25日，兴顺物业公司（乙方）与龙岩兴想房地产开发有限公司（甲方）签订福建省前期物业服务合同，合同主要约定：一、物业名称兴想江山名筑（兴想世家二区），分三期开发建设。二、期限为三年，自2017年10月31日起至2020年10月30日止。合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。三、乙方提供物业服务的主要内容：1、制订物业服务有关制度、物业服务方案，保管相关的工程技术资料、承接查验资料；2、负责物业共用部位的日常维修、养护和管理；3、负责共用设施设备的日常维修、养护和管理；4、负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；5、负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；6、负责物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作。四、物业服务费按建筑面积计算（不含公共水电分摊费）：1、多层住宅每月1.38元/平方米；2、高层住宅每月1.8元/平方米。物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月5日前向乙方支付物业服务费。合同还约定了车位使用费及停放服务费、代办服务费、特约服务费及违约责任，等等。合同签订后，兴顺物业公司实际上以每月1.5元/平方米的价格向小区业主收取物业费。另查明，杨广系兴想江山名筑二期5号楼2608室业主，该套房屋面积为99.72平方米。兴顺物业公司主张的杨广尚欠的物业费2659元，为2018年10月7日起至2020年3月31日止的物业费。此外，龙岩市城市管理局于2019年12月5日作出龙城执处字[2019]497号行政处罚决定书，对龙岩兴想房地产开发有限公司未取得建设工程规划许可证擅自将新罗区铁山镇外洋村兴想名筑小区二区1-3#、5-9#楼的01、04、05、08户型镂空部位进行倒板封闭的建设行为作出没收违法建筑物和按违法建设建筑工程造价10%的罚款（合计199204元）的行政处罚。 一审法院认为，兴顺物业公司与龙岩兴想房地产开发有限公司签订的兴想江山名筑（兴想世家二区）《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该物业服务合同对物业全体小区业主均具有约束力。杨广作为兴想江山名筑二期5号楼2608室业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。现兴顺物业公司主张杨广尚欠2018年10月7日起至2020年3月31日止、按每月1.5元/平方米计算的物业服务费合计2659元，事实清楚，杨广应限期给付。由于杨广未按时履行缴交物业服务费的义务，在兴顺物业公司催缴后仍未及时缴纳，已构成违约，故应承担逾期付款的违约责任。现兴顺物业公司主张杨广应支付自起诉之日起即2020年5月11日起、按年利率6%支付利息，具有法律依据，予以支持。对于杨广主张的桩基检测报告弄虚作假致其停止装修并撤离至少83天时间，该时间段内业主并未享受物业服务，兴顺物业公司无权主张该83天共计413.8元的物业费的问题。由于开发商龙岩兴想房地产开发有限公司与兴顺物业公司系各自独立的法人，即属不同的民事主体，虽然进行重新检测期间导致正在装修的业主停止装修并撤离，但兴顺物业公司仍需做好小区的公共秩序和安全防范工作，对各业主的财产进行看管、保护，故杨广提出的重新检测期间83天的物业费应扣除的主张，不予支持。对于杨广提出的已预交一年物业费的问题，杨广于2017年7月31日购买该2608室并预交一年的物业费，现兴顺物业公司主张的杨广尚欠的是2018年10月7日起至2020年3月31日止的物业费，故杨广的主张，与其欠缴物业服务费的事实不符，不予支持。对于小区部分户型镂空部位进行倒板封闭的问题，龙岩市城市管理局已认定该行为属违章建设行为，并作出了行政处罚，杨广以镂空倒板逾期完工、兴顺物业公司未支付违约金为由，拒缴物业费无理。杨广经该院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，该院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：杨广应于本判决生效之日起五日内给付四川兴顺物业管理有限公司龙岩分公司截止至2020年3月31日止的物业费2659元，并支付自2020年5月11日起至款清之日止、以本金2659元为基数按年利率6%计算的利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由杨广负担。 二审诉讼中，杨广提交以下证据：1.收据复印件一份，证明开发商龙岩兴想房地产开发有限公司明知道倒板没有合法手续还向业主收取挑空层搭板的费用，该费用应在兴顺物业公司主张的物业费里抵扣。2.《协议书》复印件一份，证明该协议书是在的协调下签订的，落款印章是兴顺物业公司，该公司根据此协议书所应承担的违约金应抵扣物业费。兴顺物业公司质证认为，对证据1真实性无异议，但无法证明杨广主张，对证据2真实性有异议，杨广未在该协议书上签名，无法证明其主张。兴顺物业公司未提交新证据。本院经审查认为，对杨广提交的证据结合在案其他证据予以综合判定。 二审诉讼中，双方当事人对一审认定事实无异议。本院对一审判决认定的事实予以确认并作为二审的事实认定。 本院认为，案涉《前期物业服务合同》系建设单位与物业服务企业签订的，对业主具有约束力。双方当事人对杨广欠缴2018年10月7日起至2020年3月31日止的物业服务费合计2659元无异议，本院予以确认。关于杨广主张预缴一年的物业费及延误装修的83天物业费应在欠缴物业费中抵扣的问题，因杨广未能提供证据证明其缴交了一年物业费的凭证，且造成其延误装修83天系因案涉房产开发商桩基造假所致，系另一法律关系，与本案无关，其要求予以抵扣的主张本院不予采纳。关于杨广主张兴顺物业公司根据《协议书》约定应承担违约责任并支付违约金，以抵扣其欠缴的物业费的问题。因该《协议书》所约定的内容与本案物业服务合同纠纷属不同法律关系，杨广应另行主张，其主张抵扣物业费的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，杨广的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理50元，由上诉人杨广负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 丁 斌 审判员 许虹菁 审判员 林 磊 二〇二〇年十月二十一日 书记员 林诗菁 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；