广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1605号上诉人（原审被告）：郑新胜，男，1981年9月1日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：冯在兴，广东尊一律师事务所律师。上诉人（原审被告）：罗丝华，女，1988年2月22日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：郑新胜，男，1981年9月1日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：林显将，男，1977年11月17日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人郑新胜、罗丝华因与被上诉人林显将房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初2240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郑新胜、罗丝华上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，驳回林显将一审的诉讼请求；二、本案诉讼费由林显将承担。事实与理由：一、郑新胜、罗丝华不存在对“林显将已支付10000元定金”事实的承认。对于如何支付该10000元，林显将的庭审陈述并不确定，先是回答好像是汇款支付，后又回答是现金支付。郑新胜、罗丝华的代理人当时不确定林显将是否现金支付10000元给郑新胜、罗丝华，郑新胜、罗丝华一时也记不清，后经梳理回忆确定林显将没有支付现金10000元给郑新胜、罗丝华，所以郑新胜、罗丝华即刻打电话回复一审法院明确表示没有收到林显将10000元现金。一审法院适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条的规定来认定林显将已支付定金10000元错误。二、林显将没有按约定在本转让合同签订时支付150000元定金，只是转账了140000元。根据“谁主张，谁举证”的原则，在郑新胜、罗丝华否认已收到10000元的情况下，林显将应提供证据证明，否则应承担不利后果。目前林显将尚未支付余下的10000元定金，违约在先，郑新胜、罗丝华不构成违约。三、涉案房屋在转让给林显将时，林显将知道房屋在银行办理了按揭贷款且产权证押在银行处。双方没有在《房屋转让合约（双方合同）》处载明，只是口头约定由林显将支付余款以赎证出来再过户给林显将。根据合同约定，林显将在过户当天要支付清余款340000元给郑新胜、罗丝华。林显将在庭审上承认该340000元抵扣了郑新胜欠林显将的195000元退伙款，也即第二期房款还要支付145000元。对于抵扣195000元，双方在合同里也没有约定，所以合同对于该145000元应何时支付是没有约定的。郑新胜、罗丝华主张林显将应在赎证前支付以赎证，林显将主张应在赎证并过户后再支付，但从合同约定的内容来看，该145000元在过户后再支付显然与约定不符。因此，一审法院认可林显将的主张是错误的。且郑新胜、罗丝华在一审庭审后表示可以自己借钱赎证出来过户给林显将，但林显将不同意过户，这说明林显将不愿意继续履行合同、拒绝过户，非郑新胜、罗丝华自身原因导致房屋不能过户。四、林显将一审请求赔偿300000元，但是判决仅支持了248000元，因此，就判决结果而言，林显将也应承担部分诉讼费用。综上所述，请支持郑新胜、罗丝华的上诉请求。林显将答辩称：林显将已经支付150000元给郑新胜、罗丝华，郑新胜、罗丝华认为支付的数额是140000元错误。林显将支付的款项均有银行流水予以证明。当时和郑新胜、罗丝华说好，在开发商办理出了房产证之后，郑新胜、罗丝华就把商铺过户给林显将，林显将再支付余下的款项给郑新胜、罗丝华，但是至今郑新胜、罗丝华一直拖延不予办证，一直没有交付商铺给林显将。林显将向一审法院起诉请求：一、判令郑新胜、罗丝华退还林显将购买阳江市江城区xxx铺（粤20**阳江市不动产权第0xxx8号）的定金150000元并同时向林显将支付违约金150000元，共300000元；二、本案诉讼费由郑新胜、罗丝华承担。一审法院查明事实：郑新胜与罗丝华是夫妻关系。2015年5月12日，郑新胜、罗丝华作为买受人，与阳江市联丰房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买位于阳江市江城区xxx铺，合同约定付款方式为按揭贷款，买受人于签署合同当日向出卖人支付该商品房首期房款164732元，余款164000元自首付房款日起10日内向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。2018年3月21日，郑新胜、罗丝华（卖方）与林显将（买方）签订一份《房屋转让合约（双方合同）》，主要约定：1、卖方向买方出售位于阳江市江城区xxx铺，建筑面积为47.13平方米；2、转让成交价为490000元，该转让金额不包括买卖双方需交纳的过户规费，买卖双方过户需交纳的一切费用均由买方承担；3、付款说明：第一期，本转让合同签订时买方须支付定金150000元，第二期，开发商办出了卖方的产权证后3个工作日，买卖双方要积极配合办理房地产权过户手续，买卖双方约定在房管局办理房地产证过户当天买方需向卖方支付转让金340000元；4、卖方须提供足够的证件资料给买方办理过户手续，并有责任积极协助买方办理有关手续。不得以其他借口阻止过户，使买方不能过户，即卖方违约；卖方在收到了第一期转让金后，如因卖方原因不能正常办理房产证过户，则视为卖方违约；买方未按约定支付转让金的，则承担违约责任；买卖双方因该房产过户发生一般税费由买方负责（过户费用超过40000元，则超过部分由卖方承担。过户费用包括：测绘费、税费）……6、买卖完毕后，卖方需负责将该物业交予买方使用，交铺日期为收齐楼款当天交接该房屋，在该物业交付前，卖方须付清一切有关物业之杂费（如水电、煤气、管理费、电话费及土地使用费等），卖方逾期不交付该物业的，按违约处理；7、如因买方不买则卖方有权罚没定金；8、买方若拒绝在本合约约定时间签订《阳江市房地产买卖合同（现售）》，卖方有权解除与买方的交易关系、将该物业另售他人并有权没收该定金，若卖方拒绝在本合约约定时间签订《阳江市房地产买卖合同（现售）》，则买方有权解除与卖方的交易关系并要求卖方双倍返还定金，双倍返还的定金金额为300000元，包括卖方已收到的定金……12、买方必须按照合同的约定支付房产转让金，逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付房价款的千分之一支付违约金；13、卖方因违反第4条约定，造成不能正常过户，则应退回买家已缴纳房价款，并按房价款总额20%赔偿违约金给买家；卖家不能按约定时间交房，每逾期一天，按房价款的千分之一支付违约金给买家；等等。林显将、郑新胜、罗丝华均在该合同上签名并按捺指模。林显将于2018年3月23日通过银行转账支付了定金140000元给郑新胜。对于剩余定金10000元，林显将主张其通过现金支付了，郑新胜、罗丝华代理人在庭审中则表示需要庭后核实。一审法院在庭后于2020年6月8日分别致电郑新胜及其代理人，第一次电话里郑新胜、罗丝华代理人称郑新胜对此不确定，第二次电话里郑新胜表示已经记不清楚了，后郑新胜再次致电一审法院，在第三次电话里郑新胜称其没收到定金10000元。对于第二期转让金340000元，郑新胜之前因与林显将进行合伙清算而确认欠林显将195000元，双方达成合意将该195000元在本案房屋转让金340000元中予以抵扣，则林显将还应支付的第二期房屋转让金为145000元。2018年10月8日，郑新胜、罗丝华取得该房屋的不动产权证书，产权证号为：粤（2018）阳江市不动产权第0xxx8号，房屋权属为郑新胜、罗丝华共同共有。林显将主张取得房产证后，郑新胜、罗丝华一直拖延为其办理房屋过户手续，故而提起本案诉讼，请求如诉称。庭审中，林显将主张解除合同，郑新胜、罗丝华则要求继续履行合同。郑新胜主张由于房屋已为银行办理抵押，故房产证在银行处保管，同时主张双方在签订合同时约定林显将支付房屋转让金145000元给郑新胜、罗丝华，然后郑新胜、罗丝华将房产证从银行赎出，双方再办理过户手续。林显将对此不予认可，认为双方约定的是郑新胜、罗丝华赎证并办理过户手续后再由林显将支付房屋转让金145000元给郑新胜、罗丝华。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。林显将与郑新胜、罗丝华签订的《房屋转让合约（双方合同）》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。合同签订后，林显将通过银行转账支付了定金140000元，同时主张现金支付了定金10000元，共计支付了定金150000元给郑新胜。郑新胜确认收到银行转账的定金140000元；但对是否收到现金支付的定金10000元，郑新胜、罗丝华代理人在2020年6月5日庭审中表示不确定，在2020年6月8日电话回复一审法院也称郑新胜、罗丝华记不清楚了；郑新胜本人在2020年6月8日电话回复一审法院时也称记不清楚，但随后又复电一审法院称没收到林显将的10000元定金。郑新胜、罗丝华前后的陈述存在反复，真实性及合理性存疑，结合答辩意见和庭审中郑新胜、罗丝华只主张是林显将未付第二期转让金余款145000元而导致未办理房屋过户，一直未以林显将未支付10000元定金提出抗辩，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条“一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认”的规定，一审法院对林显将已现金支付定金10000元的事实予以认定。根据合同约定，林显将支付定金150000元给郑新胜、罗丝华，在开发商办出房屋产权证后的3个工作日内，林显将、郑新胜、罗丝华到房管局办理房地产过户手续，并于当天林显将向郑新胜、罗丝华支付余下的转让金340000元。本案中，郑新胜、罗丝华主张其房产证因办理购房按揭贷款而抵押保管在银行处，故未能为林显将办理房产过户手续，同时主张应在林显将支付房屋转让金余款145000元后再将房产证从银行赎出并办理过户手续。而《房屋转让合约（双方合同）》约定的是双方在房管局办理过户手续当天由林显将支付余款，郑新胜、罗丝华该主张与合同约定的履行顺序不符，不予采纳。郑新胜、罗丝华以林显将未支付余款145000元作为不履行过户手续的抗辩理由，亦不予采纳。根据《房屋转让合约（双方合同）》“卖方须提供足够的证件资料给买方办理过户手续，并有责任积极协助买方办理有关手续。不得以其他借口阻止过户，使买方不能过户，即卖方违约……卖方在收到了第一期转让金后，如因卖方原因不能正常办理房产证过户，则视为卖方违约”的约定，郑新胜、罗丝华未还清其向银行的按揭贷款而不能将房产证赎出，进而不能按约定期限为林显将办理房产过户手续，郑新胜、罗丝华的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，案涉房产证已于2018年10月8日办出，合同约定郑新胜、罗丝华应于办出房产证后的3个工作日内为林显将办理房屋过户手续，但至本案一审辩论终结时即2020年6月5日止，郑新胜、罗丝华仍未为林显将办理房产证过户手续，或提供证据证明其要求林显将办理过户手续而林显将存在拒绝的情形，故林显将依法享有合同解除权。现林显将主张解除其与郑新胜、罗丝华于2018年3月21日签订的《房屋转让合约（双方合同）》，合法合理，应予以支持。根据《房屋转让合约（双方合同）》第十三条“卖方因违反第4条约定，造成不能正常过户，则应退回买家已缴纳房价款，并按房价款总额20%赔偿违约金给买家”的约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，郑新胜、罗丝华应退还已收取的定金150000元给林显将。至于违约金，双方约定按房价款总额20%即98000元（490000×20%）赔付，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”以及第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，林显将请求郑新胜、罗丝华支付违约金，应适用违约金条款，故郑新胜、罗丝华应按约定向林显将支付违约金98000元，林显将请求超出一审法院核算范围的部分，不予支持。罗丝华经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、限郑新胜、罗丝华在判决发生法律效力之日起十日内退还定金150000元给林显将；二、限郑新胜、罗丝华在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金98000元给林显将；三、驳回林显将的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4325元，由郑新胜、罗丝华负担。二审期间，林显将提供证据《中国农业银行个人明细对账单》（流水显示在2018年4月18日转账10000元给郑新胜），拟证明已经支付了另外的10000元给郑新胜、罗丝华，付清了150000元定金。因当时林显将是拿了10000元去柜员机转账，认为该种方式是属现金支付，因此在庭审中称已现金支付另外10000元。郑新胜、罗丝华质证意见：对该证据的真实性没有异议，但该10000元是转账支付，与林显将一审庭审主张是现金支付不相符。庭审中，对该10000元是否林显将支付的定金问题，郑新胜表示不清楚该款项。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。林显将与郑新胜、罗丝华签订的《房屋转让合约（双方合同）》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的。合法有效的合同，对双方具有约束力，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：一、林显将是否已足额支付第一期款150000元给郑新胜、罗丝华；二、合同约定的支付第二期购房款的时间应如何理解；三、林显将请求解除双方的《房屋转让合约（双方合同）》，及判令郑新胜、罗丝华返还购房款和支付违约金应否支持。关于争议焦点一，郑新胜、罗丝华认为仅收到林显将第一期款140000元，否认收到另外10000元。林显将为证明其主张，二审期间提供了新证据，拟证明其于2018年4月18日转账10000元给郑新胜，郑新胜亦承认收到该笔款项。虽然郑新胜表示对该笔款的性质不清楚，但并未陈述该款是林显将因其他事项而支付。结合双方在庭审中仅对第二期款的支付产生争议等分析，应予认定该10000元是林显将支付的第一期购房款。郑新胜、罗丝华主张林显将未支付完毕第一期款的理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，本案中，双方对第二期购房款的支付在《房屋转让合约（双方合同）》第3点付款说明中约定，“开发商办出了卖方的产权证后3个工作日，买卖双方要积极配合办理房地产权过户手续，买卖双方约定在房管局办理房地产证过户当天买方需向卖方支付转让金340000元”。而郑新胜、罗丝华在2018年10月8日领取了涉案房屋的不动产权证，表明合同约定的第二期付款条件已经成就，双方应按照合同约定履行各自义务。按照上述合同第3点的约定，买方是在房管局办理房地产证过户当天支付第二期转让款。涉案房屋已在银行办理按揭抵押贷款，而办理房地产证过户的前提是房屋的抵押登记已经涂销。因此，根据该约定的内容结合办理房地产权证过户手续的程序看，该约定应理解为卖方在到房管局办理房地产证过户时应保证涉案房屋的抵押登记已经涂销，即卖方应先行还清银行按揭抵押贷款并涂销抵押登记。林显将主张应由郑新胜、罗丝华还清银行按揭贷款后其再支付第二期款的理据充分，本院予以支持。关于争议焦点三，如上述第二个争议焦点所述，涉案房屋应先由郑新胜、罗丝华还清银行按揭贷款，而至今郑新胜、罗丝华尚未履行该义务，导致涉案房屋未能在约定的期间内（2018年10月8日后三个工作日）办理房地产权证过户手续，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，林显将请求解除双方签订的《房屋转让合约（双方合同）》合法有理，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因双方的合同已解除，根据上述规定，郑新胜、罗丝华应退还已收取的第一期款150000元给林显将。另外，根据《房屋转让合约（双方合同）》第十三条规定：“卖方因违反第4条约定，造成不能正常过户，则应退回买家已缴纳房价款，并按房价款总额20%赔偿违约金给买家。”因郑新胜、罗丝华已构成违约，林显将请求郑新胜、罗丝华支付违约金合法有理。一审法院综合案件的实际情况，根据上述约定，判令郑新胜、罗丝华支付赔偿款98000元给林显将并无不妥，本院予以维持。本案中，林显将请求郑新胜、罗丝华退还房屋款及违约金共计300000元，一审判决郑新胜、罗丝华退还林显将房屋款150000元及违约金98000元。依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。……”的规定，一审判决一审案件受理费全部由郑新胜、罗丝华负担不当，本院应予纠正。郑新胜、罗丝华上诉主张林显将应负担部分一审案件受理费理据成立，本院应予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；对案件受理费的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4325元，由郑新胜、罗丝华负担3575元，由林显将负担750元；二审案件受理费5020元，由郑新胜、罗丝华负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二〇年十月十三日法官助理 李凤霞书 记 员 许佩思附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。