文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初13314号原告:冯萍，女，汉族，1961年12月11日生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：刘臻，重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭蔚，重庆丽达律师事务所律师。被告：重庆文友房地产开发有限公司，住所地：重庆市渝**双龙湖街道凯歌路**附**华友综合楼**1-1，统一社会信用代码9150011277176341XJ。法定代表人：黄成元，经理。委托诉讼代理人：黄天玲，系该公司员工。被告：重庆炎泰房地产营销策划有限公司，住，住所地：重庆市渝**双龙湖街道两路组团F标准分区**地块上东汇**吊1-商业网点39一社会信用代码91500112MA5U4XFG1P。法定代表人：王志勇，经理。委托诉讼代理人：李绩，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：贺伦桓，国浩律师（重庆）事务所律师。原告冯萍与被告重庆文友房地产开发有限公司（以下简称文友公司）、重庆炎泰房地产营销策划有限公司（以下简称炎泰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯萍的委托诉讼代理人刘臻、彭蔚，被告文友公司的委托诉讼代理人黄天玲，被告炎泰公司的委托诉讼代理人李绩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯萍的诉讼请求为：1、请求依法确认原告与被告重庆文友房地产开发有限公司于2017年12月10日签订的《金桂﹒格林上城认购协议书》已于2018年3月7日解除；2、请求依法判令被告重庆文友房地产开发有限公司归还原告订金及购房款20万元；3、请求依法判令被告重庆文友房地产开发有限公司自2018年3月7日起，以20万元为基数，按照年利率6%的标准向原告支付资金占用利息损失，直至房款还清为止；4、请求依法判令被告重庆炎泰房地产营销策划有限公司对被告重庆文友房地产开发有限公司的上述债务承担连带责任；5、请求依法判令本案诉讼费、保全费等诉讼费用由二被告共同承担。事实及理由：2017年12月10日，原告与文友公司签订了《金桂﹒格林上城认购协议书》，约定由原告认购金桂﹒格林上城项目1栋1-3号商铺一套，总价为78万元。协议签订后，原告于2017年12月10日通过炎泰公司的账户向文友公司支付订金2万元，于2017年12月12日向文友公司支付房款18万元（部分支付至炎泰公司的账户），以上合计支付订金及房款20万元。2018年3月7日，文友公司向原告出具告知函，告知原告解除《金桂﹒格林上城认购协议书》，所缴纳的认购定金不予退还，且文友公司有权另行销售该商铺。据原告了解，该房屋现已由被告出售给第三方，但文友公司和炎泰公司未返还原告已支付订金及房款，经原告催告后仍不履行支付义务，原告遂起诉。被告文友公司辩称：1、委托炎泰公司销售剩余门面，故我司对于销售情况没有进行管理，炎泰公司代我司签订认购协议书，我司只收到8万元定金并出具收据，并不清楚其余款项；2、只收取定金且已经解除合同，与我司无关；3、2017年出售的房价与现在差距很大，若产生经济损失，我司保留向原告申请赔偿损失的权利。被告炎泰公司辩称：1、原告与我司没有签订合同，双方没有合同关系，我司不是适格被告，其无权要求我司承担责任；2、原告的证据证明其支付的款项均为支付给文友公司的购房款；3、案涉房屋系文友公司委托我司销售，其向我司支付费用。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2017年12月10日，以被告文友公司为甲方（卖方）与原告冯萍为乙方（买方）签订了《金桂﹒格林上城认购协议书》，约定，乙方自愿认购金桂﹒格林上城项目1栋1-3号商铺壹套，测绘建筑面积65.45平方米，总价为柒拾捌万元；乙方选择按揭付款，在2018年1月20日前，乙方须与甲方签署《商铺买卖合同》……逾期不签署《商铺买卖合同》或者不支付首期商铺款的，视作乙方单方解除本认购协议，所交的认购定金不予退还，且甲方有权另行销售该商铺，甲方在约定的期限届满前将商铺另售给第三方的，应向乙方双倍返还定金。空白处手写添加内容为“备注：2017.12.10交订金20000元正。”以及“附：若该门市存在抵押或其他不可销售的情况（甲方原因），乙方所交订定则获得双倍赔偿。”甲方处加盖有被告文友公司合同专用章，经办人处为王志勇签名落款；乙方处原告冯萍签字捺印。原告冯萍分别于2017年12月10日、2017年12月12日、2017年12月12日向被告炎泰公司刷卡支付20000元、60000元、40000元；又于2017年12月12日向被告文友公司支付80000元。被告炎泰公司于2017年12月10日向原告出具收据，写明“人民币贰万元正；收款事由金桂﹒格林上城订金，房款总价900000元正”，后又于2017年12月12日向原告出具金额100000元的收据，载明“收款事由金桂花园1幢1-1-3商铺款”。2019年10月16日，原告委托重庆丽达律师事务所向被告文友公司作出《关于要求返还冯萍购房款的函》，主要内容为：2018年3月7日，贵司向冯萍出具告知函，告知冯萍解除《金桂﹒格林上城认购协议书》，所缴纳的认购定金不予退还，且贵司有权另行销售该商铺。另据本所律师了解，该房屋现已由贵司出售给第三方，但贵司未返还冯萍已支付订金及房款。本所律师认为，由于贵司未在协议中明确冯萍应当支付的定金数额，在冯萍支付房款的过程中贵司也未明示冯萍支付的款项为定金，反而贵司在《金桂﹒格林上城认购协议书》中明确了收取的20000元为订金而非定金。依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》的相关规定，定金的约定及收取应当采用明示的方式进行，故冯萍所支付的款项不应当认定为定金，不能使用定金罚则，贵司在协议解除后应当将冯萍支付的订金及房款返还至冯萍账户。故此，由于双方已解除《金桂﹒格林上城认购协议书》，本所受权正式通知贵司：请贵司务必在接函后3日内将冯萍已支付的20万元订金及房款返还至冯萍账户。庭审中，原告为证明被告文友公司采用欺诈方式指使案外人杜伍林与原告签订房屋租赁协议诱导原告购买案涉房屋，其后又无法与杜伍林取得联系而举示了经原告以及杜伍林签字的书面材料一份，载明了房号、租金标准、定金等内容，落款日期为2017年12月12日。被告文友公司表示对此不知晓，被告炎泰公司对其真实性、合法性、关联性以及证明目的均不认可。被告文友公司为证明其收取了原告缴纳的定金80000元而举示了由其出具的收据一份，其中内容为“兹收到冯萍交来金桂花园1幢1-1-3商铺定金80000元”。原告质证对收据的三性均不予认可，称定金应双方共同约定才具效力，且定金收取未征得原告同意。审理中，原告认可2018年1月20日前未前去与被告文友公司签订正式合同。被告文友公司认可案涉房屋是其委托炎泰公司销售的，确认其于2018年3月7日发函解除与原告签订的认购协议书。被告炎泰公司陈述曾催促原告签约，是文友公司发了解除通知后才知道，认可其收取的120000元未交付给文友公司的事实，其认为该笔款项是文友公司委托其收取，系文友公司应支付的佣金，只要签订了认购协议就可以收取佣金。另查明，被告文友公司与被告炎泰公司于2017年11月13日签订《金桂﹒格林上城全程策划及销售代理合同》，约定，文友公司在2017年11月13日至2018年2月14日期间将位于重庆市渝北区双龙湖街道观音岩路168号（金桂﹒格林上城）现有可销售商铺独家委托炎泰公司代理销售，在文友公司规定成交价的超出部分，全部为炎泰公司的佣金，文友公司无条件配合炎泰公司收取佣金，房款全部由文友公司收取，文友公司以月结的方式结算佣金。被告文友公司陈述客户购买房屋，其按照认购协议载明房价收取房款，溢价部分属于炎泰公司的佣金。上述事实有各方当事人的陈述、认购协议书、付款凭证、收据、函件、邮寄单据、杜伍林签字书面材料、销售代理合同等证据在案佐证。本院认为：文友公司与炎泰公司之间签署了《金桂﹒格林上城全程策划及销售代理合同》，在合同期限内，炎泰公司以文友公司的名义与冯萍签订了《金桂﹒格林上城认购协议书》销售案涉房屋，该份认购协议书经冯萍签字捺印，文友公司加盖合同专用章予以确认，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。在认购协议书约定的签约日期届满后，双方未签订正式的《商铺买卖合同》，文友公司于2018年3月7日发函解除该协议，冯萍对于其解除的意思表示未持异议，故《金桂﹒格林上城认购协议书》已于2018年3月7日解除，对于冯萍该项诉讼请求，本院予以支持。认购协议书签订后，冯萍分别向文友公司和炎泰公司支付了80000元、120000元，共计200000元款项，关于上述款项的性质，根据认购协议书约定，冯萍于2017年12月10日支付的20000元为订金，而非定金，其余款项均为购房款。文友公司抗辩称其收到的80000元为定金并举示了其出具的收据，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条之规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。据此，定金经双方当事人达成一致而约定，认购协议书载明“于2017年12月10日交订金20000元正”，未明确约定定金，亦未约定定金罚则内容，文友公司出具收据系单方行为，无法达到约定定金罚则的目的，因此，文友公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。认购协议书解除后，冯萍支付的订金以及购房款应予退还。根据《金桂﹒格林上城全程策划及销售代理合同》约定，房款由文友公司收取，以月结方式向炎泰公司结算佣金，即文友公司未委托炎泰公司收取房款，但炎泰公司作为代理销售公司，其法定代表人王志勇系认购协议书签订过程中的经办人，并且文友公司亦陈述其将合同专用章交给炎泰公司使用，也没有对销售情况进行管理。因此，冯萍向炎泰公司支付120000元订金和房款时，有理由认定炎泰公司有权代文友公司收取。根据法律规定，炎泰公司的行为应对文友公司产生效力，2018年3月7日协议解除后，文友公司应将冯萍支付的200000元全额退还。文友公司未及时退还给冯萍造成资金占用损失，其应从2018年3月8日起至付清之日止向冯萍支付资金占用利息，冯萍主张的年利率6%的标准于法无据，本院依法将标准以2019年8月19日为界限分别调整为按照中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率进行计算，对冯萍主张超出部分诉讼请求，本院不予支持。炎泰公司并非认购协议书的相对方，冯萍要求其承担连带责任没有约定以及法律规定的依据，对该项诉讼请求，本院不予支持。文友公司与炎泰公司之间系商品房委托代理销售合同关系，与本案属不同法律关系，故不予审议。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决如下：一、确认原告冯萍与被告重庆文友房地产开发有限公司于2017年12月10日签订的《金桂﹒格林上城认购协议书》于2018年3月7日解除；二、被告重庆文友房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告冯萍订金、购房款共计200000元；三、被告重庆文友房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告冯萍支付资金占用利息（计算方式：以200000元为基数，从2018年3月8日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率进行计算；以200000元为基数，从2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率进行计算）；四、驳回原告冯萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4665元，因适用简易程序减半收取2332.5元，由被告重庆文友房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  陶立二〇二〇年十月十六日书记员  马瑞