黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初3273号原告：彭海生，男，1975年11月01日生，汉族，哈尔滨医科大学大庆分院教师，现住大庆市萨尔图区,委托诉讼代理人:那业新，黑龙江鑫才师事务所律师。被告:大庆万年房地产开发有限公司，住所地大庆市高新区火炬新街**科技大厦**。统一社会信用代码:912306075606210326。法定代表人:姚佩祥，职务公司执行董事。原告彭海生与被告大庆万年房地产开发有限公司（以下简称“万年公司”至判决主文前）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告彭海生的委托诉讼代理人那业新到庭参加诉讼、被告万年公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。彭海生向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金77479.85元;2.被告支付逾期办理产权证违约金370.72元;3.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:2013年1月23日，原告与被告签订商品房买卖合同,购买被告开发的位于北国之春梦幻城休闲居住区E区E-14号住宅楼012102号房屋住宅一套，总价款370717元。合同约定被告应当在2013年12月30日前将经验收合格的房屋交付买受人，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。同时约定，出卖人在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，若逾期，买受人不退房的，出卖人按照已付房价款0.1%支付违约金。原告已支付全部购房款，于2016年11月11日接到涉案房屋。被告至今未能为原告办理产权证。另，2019年10月9日，涉案房屋经验收合格。原告认为，原告与被告签订的商品房买卖合同意思表示真实，且不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效,双方均应按约定履行各自义务。合同明确约定了涉案房屋交付期限、交付条件及逾期交房、逾期办证的违约责任，现原告已按约定履行了交付全部购房款的义务，被告未按约定期限交付房屋及办理产权证，已构成违约，应按合同约定给付原告自2013年12月31日起至2016年11月11日止按已交付房价款日万分之二标准计算的逾期交房违约金77479.85元和按照已付房价款0.1%支付逾期办证违约金370.72元。万年公司提交书面答辩称：1.业主自实际收房之日开始至本案业主起诉立案之日已超过3年。根据《中华人民共和国民法总则》第188条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。第192条“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”。本案因原告诉求已过3年诉讼时效期间，被告有权不再承担逾期交房违约责任。2.本案时效期间计算开始日应以原告收房之日为起点。法律依据是《中华人民共和国民法总则》第188条“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。”这也就规定了计算诉讼时效期间的开始日是由法律明确规定的“知道权利受到损害”也即本案原告的实际接房日为开始计算。合同依据是原被告共同签订的《商品房买卖合同》第9条第(2)明确约定:被告的逾期交房…逾期违约金计算的起止点为本合同第8条规定的最后交付期限的第二天开始至实际的交付之日”。约定了万年公司的逾期交房违约责任计算的截止点就是房产的“实际交付之日”。据此本案原告收房之日即被告逾期交房违约责任计算截止日，即诉讼时效计算的开始之日，原告起诉时已超过3年时效期间。3.高新法院的此前系列生效判决适用法律是错误的，也客观助长了超时效期业主继续诉讼，本可以在3年清理完的梦幻城业主案件，现在已有超过4年的业主依然在互相串联、鼓动诉讼，导致越来越多；同时，因为涉及案件多，诸多当事人、法律工作者拿着法院判决到我市、我省或其他全国各地的法院、仲裁委作为参考判例的情况也越来越多，于是对法院时效适用的疑惑也不断的扩大。在时效问题上，万年公司无力承担造成的上述社会疑惑之沉重。综上，本案原告在受到侵害并可以起诉的情况下，4年都没有主张过权利，依据时效的法律规定，万年公司有权不再承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告为证实诉讼主张，举证如下：一、《商品房买卖合同》《商品房销售预收款专用票据》《中国工商银行还款计划表》《个人借款凭证》《帐户明细清单》各一份（均出示原件并与复印件核对无异后退回原件）。证明原、被告于2013年1月23日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于北国之春梦幻城休闲居住区E区E-8号住宅楼012001号房屋一套，总价款370717元，交房日期为2013年12月30日，逾期交付卖方应自交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买方支付已交房款万分之二的违约金，原告已按照约定交付全部购房款。同时合同约定，出卖人在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，若逾期，买受人不退房的，出卖人按照已付房价款0.1%支付违约金。二、《物业费收据》2份（均出示原件并与复印件核对无异后退回原件）、证人证言2份（因证人未出庭，留存原件）。证明原告于2016年11月11日接收房屋，被告逾期交房已经违约，同时证明违约期限。三、黑龙江省大庆市中级人民法院(2020)黑06民终934号《民事判决书》1份（下载于中国裁判文书网）。证实大庆市中级人民法院相关判决书认定案涉房屋于2019年10月9日经相关政府部门竣工验收备案。对以上证据，因均系与原件核对无异的复印件或中国裁判文书网下载的打印件，且被告在书面答辩时未对相关问题予以反驳、也未出庭对相关证据进行质证，本院对上述证据的真实性均予以确认，但对于2份证人证言因证人未出庭接受询问和质证，难以核实真实性，本院对真实性不予确认。根据原告当庭陈述和所举证据及被告答辩意见，本院确认本案法律事实如下：2013年1月23日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告将其开发的北国之春梦幻城休闲居住小区E区E-8号住宅楼012001号房屋一套，总价款370717元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1种条件（“该商品房经验收合格”），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时，合同第九条约定了逾期交房的违约责任，该条第1款第（2）项约定：逾期90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知书送达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条关于产权登记约定:出卖人应当在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房的，出卖人按照已付房价款0.1%支付违约金。双方合同签订后，原告依照合同约定按期通过首付和中国工商银行贷款方式向被告支付了全部购房款370717元，其中首付款230717元、中国工商银行贷款14万元。被告未能按照合同约定的时间交付案涉楼房，延期至2016年11月11日,才在未取得竣工验收合格证、不具备“该商品房经验收合格”的情况下向原告交付案涉房屋，同日原告也同意并予以接收房屋。根据双方合同约定逾期交房的违约金计算方法，以交付房款日万分之2的标准计算，自2013年12月31日至2016年11月11日共计违约1046天，违约金计算为77554元。另据双方合同约定未在交付房屋180日内将办理权属登记有关资料报产权登记机关备案,按照已付房价款0.1%由出卖人支付违约金,计算逾期办证违约金为370.72元。另查明，案涉房屋于2019年10月9日经主管部门验收合格。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，且不违背法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。合同明确约定了涉案房屋交付期限、交付条件及逾期交房的违约责任，原告已按约定履行了交付全部购房款的义务，被告万年公司未按约定期限交付房屋，已构成违约，应按合同约定给付原告自2013年12月31日起至2016年11月11日止按已交付房价款日万分之二标准计算的违约金,经计算为77554元,但原告只起诉主张77479.85元,该诉讼请求未超过合同约定且符合法律规定，本院予以支持。关于逾期办理产权登记违约责任问题。双方明确约定了办理房屋权属登记的时间为房屋交付后180日，并约定了逾期违约责任和违约金计算方法，但被告既未按约定在2016年11月11日交付之后的180日内将有关资料提供产权登记机关备案，只至2019年10月9日才实际取得验收合格证并具备了备案条件，被告也未举证或抗辩办理了备案手续。故原告的此项诉讼请求符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。关于万年公司诉讼时效抗辩。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下简称“商品房买卖合同司法解释”）第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，据双方《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，该约定应属于双方当事人对房屋交付另行约定情形。原告虽于2016年11月11日实际接受案涉房屋，但当时案涉房屋并未经地方人民政府相关部门验收合格，并不符合双方约定的交付条件，直到2019年10月9日才经相关部门竣工验收备案达到交付条件，万年公司主张本案诉讼时效自2016年11月11日起算，该主张与双方合同约定不符，以双方合同约定的交付条件作为诉讼时效期间起算点更符合双方合同约定和上述司法解释的规定，故本案以2019年10月9日起计算更符合法律规定和双方约定，原告于2020年9月向起诉并未超过诉讼时效期间。另外，原告与其他系列案件的当事人一直通过有关部门反映、信访等渠道向被告主张权利，故被告关于本案已超过诉讼时效期间的辩解意见，本院不予采纳。同理，关于万年公司至今未能为原告办理产权证，原告主张办证违约金也未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条等规定，缺席判决如下：一、被告大庆万年房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告彭海生逾期交付房屋违约金77479.85元。二、被告大庆万年房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告于辉因逾期提供办理权属资料报产权登记机关备案、未能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金370.72元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费873元（已减半收取），由被告大庆万年房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本案所涉货币种类均为人民币）审判员  解恒奎二〇二〇年十月二十六日书记员  刘雨抒附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。…《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。