河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1024民初2481号 原告：王某，女，1986年12月20日出生，汉族，北京市朝阳区人，住北京市。 被告：香河某某房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市香河县新兴产业示范区和园路**。 法定代表人：马某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张明媚，河北宝成律师事务所律师。 原告王某与被告香河某某房地产开发有限公司（以下简称香河某某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某、被告香河某某公司的委托诉讼代理人张明媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担交付的楼房实际减少面积8.8平方米的双倍返还违约金296,270.12元（8.8平方米×16,833.53元）；2、判令被告承担逾期交房违约 —2— 金105,058.8元（2,084,833元×2?每日×252天）；3、判令被告承担因逾期交房原告房租损失43,335.6元（5,159元/月÷30天×252天）；4、判令电商返还款50,000元；5、判令银行贷款按当时正常利率（按首套房贷款办理）；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2016年7月17日签订《商品房买卖合同》，购房合同编号为GF-2000-0171，合同约定：原告购买由被告开发的大爱城二期D7Y5号楼2单元501号房，建筑面积为123平方米，总房款为2,084,833元，首付款670,000元。合同第三条买受人所购商品房的基本情况：房屋用途为住宅，该商品阳台为非封闭式。第五条面积确认及面积差异处理：合同对房屋面积差进行了约定（1）面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第八条交付期限为：出卖人应当在2018年4月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房经质量监督部门备案验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任为：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款 —3— 万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。产权登记面积与合同约定面积有差异，产权登记面积小于合同登记面积时，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原被告签订购房合同后，原告于2018年7月28日给被告交付购房款2,084,833元，签订了按揭支付房款的协议书。2019年1月7日被告通知原告房屋交付，原告查看房屋发现被告有多项违约，与原告所需购买的房屋不一致，致使原告无法接收。存在的主要问题有：一是房屋少一个阳台以及交付的房屋实际减少面积。原被告所签《商品房买卖合同》第十条约定，规划、设计变更的约定中明确约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”。被告有“大爱城二期房屋费用结算及入住缴纳费用收款单”中称实测面积缺少2.78平方米，更大的 —4— 问题是被告现交付的房屋结构发生改变，与所签合同房屋结构图明显不符，交付房屋缺少阳台，面积为6平方米。同时在原告所购房屋实际结构发生改变后，被告根本没有按照所签合同约定书面通知原告。按照合同约定以及合同上的平面图，房屋少一个阳台，面积为6平方米。合同第三条约定该商品阳台为非封闭式。为此，原告要求被告承担少阳台的损失202,002.36元，交付楼房实际减少面积2.8平方米，按每平方米16,833.53元计算，由出卖人双倍返还为94,267.77元。以上共计296,270.13元；二是被告逾期交房。原被告签的《商品房买卖合同》第八条交付期限有明确规定，且双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第十一条关于不可抗力的约定明确“因不可抗力不能按照约定履行主合同及补充协议的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明”。双方约定被告应于2018年4月30日前交付房屋，按合同约定，基础设施、公共配套建筑入住同期达到使用标准。但被告却于2019年1月7日在房屋庭院外墙未完工状态下匆忙交房，逾期252天。被告既没有在遭遇不可抗力发生之日起15日内以任何形式告知原告，也没有自不可抗力事件结束之日起60日内向原告提供相关证明。按合同约定被告承担已交付房价款日万分之 —5— 二的违约金，原告已交房款2,084,833元，逾期交房一日应当承担违约金416.9元，共计105,058.8元。因被告逾期交房造成原告不能及时居住，只能租房居住，租房损失共计43,335.6元；三是电商未将返还款给付买受人。电商返还款50,000元，当时购房是大爱城销售马绪辉直接办理购房的所有手续。综上所述，被告开发建设的房屋与原告购买的房屋除房号及结构外，面积及质量都不一致，明显存在违约，被告通知交房无效。原告多次找被告说明情况，并要求承担合同约定的违约责任，但被告拒绝向原告承担损失支付违约金，故诉至法院请求依法支持原告的诉讼请求。 被告香河某某公司辩称：一、原告购买的涉案房屋为上下两层的复式洋房，其中一层为非封闭式阳台，二层没有阳台。被告与原告就涉案房屋签订《商品房买卖合同》时，因被告处工作人员失误，导致合同所附的房屋平面图中，二层户型图粘贴错误，但被告在销售涉案房屋时展示的沙盘及发放的户型图宣传页中的户型图、楼盘外部照片均显示该户型中二层没有阳台，能够证明被告销售给原告的涉案房屋二层实际没有阳台。合同中约定的涉案房屋建筑面积为123.85平方米，实际交付原告的涉案房屋实测面积为121.07平方米，比合同约定面积减少了2.78平方米，对于房屋面积差价款46,797元，被告同意退还原告；二、被告不存在逾期交房的违约行为，不同意给付原 —6— 告逾期交房违约金及向原告支付房租损失。被告与原告签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间为2018年4月30日，被告实际交付房屋的时间为2019年1月7日，延期交房的原因是由于2016年至2018年期间，我县大气污染较为严重，政府部门为防治大气污染，多次长时间下达停工令，导致被告无法正常施工，造成工期延长，依据双方所签订《补充协议》第七条第5款的约定“除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大国事活动（如重大国际国内会议、国家庆典、重大国际国内运动会），导致商品房无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任”，依据上述合同条款的约定，现因政府部门的停工令造成工程延期、逾期交房，被告无须承担违约责任；三、原告所称被告在不符合交付条件的情况下通知收房无效的问题，双方所签订的《补充协议》第二条第1款第（2）项中约定“庭院的具体标准、位置、范围、状态以交付时为准”，双方在签订合同时并未约定庭院外墙的交付状态，被告在房屋交付时庭院的外墙采用的是绿篱，后被告出于维护与业主的和谐关系，按业主的要求将绿篱改为围墙，并非是原告所称的“在房屋庭院外墙未完工状态下匆忙交房”，被告向原告交付的房屋已经竣工验收合格，交付条件符合合同约定，向原告 —7— 送达的收房通知书合法有效；四、被告并未收取过原告的电商款，原告要求被告返还50,000元电商款无事实及法律依据；五、银行贷款利率的问题，是由原告与贷款银行之间约定的，与被告无关。以上意见请依法采信，驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年10月30日，原告王某（买受人）与被告香河某某房地产开发有限公司（出卖人）签订编号为20161021248的《商品房买卖合同》及其补充协议，原告以2,084,833元从被告处购买大爱城二期-7项目部分2第D7号楼2单元502号房屋，建筑面积为123.85平方米。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2018年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质量监督部门备案验收合格的商品房交付买受人使用。其补充协议第七条第5款约定：除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大国事活动（如重大国际国内会议、国家庆典、重大国际国内运动会），导致商品房无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任，但是双方协商同意解除合同或变更合同的除外。该涉案房屋于2019年1月4日取得河北省建设工程竣工验收备案证明书，符合交付条件。被告于2018年12月31日向原 —8— 告邮寄香河大爱城二期交付通知书，通知原告于2019年1月7日办理入住手续。2016年8月4日，北京天一城房地产经纪有限公司为原告出具50,000元电商费收据。 另查：原告王某（买受人）与被告香河某某房地产开发有限公司（出卖人）签订编号为20161021248的《商品房买卖合同》中约定房屋建筑面积为123.85平方米，附件一房屋平面图中显示该户型二层标记有阳台，而被告拟交付房屋实测面积为121.07平方米，二层无阳台。 再查：2016年9月11日至2018年11月16日，香河县住房和城乡建设局及香河县大气污染治理工作领导小组办公室等多次下发通知，要求香河县境内施工单位停工，共计333天。 上述事实有原、被告当庭陈述及《商品房买卖合同》、补充协议、购房发票、河北省建设工程竣工验收备案证明书、香河大爱城二期交付通知书、邮寄单、香河县住房和城乡建设局及香河县大气污染治理工作领导小组办公室等文件、香河尚郡不动产测绘有限公司户室面积信息表等在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告王某与被告香河某某公司于2016年10月30日签订的购买大爱城二期-7项目部分2第D7号楼2单元502号房屋（合同编号为20161021248）的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人真实意思 —9— 表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面、正确履行合同。原告主张被告承担交付的楼房实际减少面积8.8平方米的双倍返还违约金296,270.12元（8.8平方米×16,833.53元）。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》中约定涉案房屋的建筑面积为123.85平方米，被告拟交付房屋实测面积为121.07平方米，因图纸与实际交付的房屋不符，造成实际比合同约定面积少了2.78平方米，对于房屋面积差价款46,797.21元被告应予以退还。另，该《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中二层标记有阳台，实际拟交付房屋二层无阳台，系被告违约，虽然补齐差价款后，原告实际损失已得到补偿，但是被告的违约行为确给原告使用该房屋造成一定影响，故本院确定由被告酌情赔偿原告违约金15,000元。综上，被告应退还原告房屋面积差价、二层阳台缺失赔偿两项合计61,797.21元。原告主张被告承担逾期交房违约金105,058.8元（2,084,833元×2?每日×252天）。本院认为，现被告未按合同第八条中约定于2018年4月30日前交房，被告实际通知原告于2019年1月7日办理入住手续，被告延期交房251天，但本案中自2016年9月11日至2018年11月16日，香河县住房和城乡建设局及香河县大气污染治理工作领导小组办公室通知要求香河县境内施工单位停工333天，此停工天数已超过被告逾期交房天数，根据商品房买卖合同第八条交 —10— 付期限及商品房买卖合同补充协议第七条第5款中明确约定“因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大国事活动（如重大国际国内会议、国家庆典、重大国际国内运动会），导致商品房无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任”，被告建设大爱城二期工程系整体施工，停工通知内容涉及多方面施工，且被告已向原告邮寄交付通知书，被告已履行了通知义务，故被告逾期交房不构成违约，对原告主张被告因逾期交房承担违约金的诉讼请求本院不予支持。原告主张被告承担因逾期交房造成原告房租损失43,335.6元（5,159元/月÷30天×252天）。因被告逾期交房不构成违约，且原告提交的证据不足以证实其损失，故对原告的该主张不予支持；主张电商返还款50,000元，因被告未实际收取电商费，故对原告的该主张不予支持；主张银行贷款按当时正常利率（按首套房贷款办理），因银行贷款并非原告与被告办理，涉及案外人，故原告可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告香河某某房地产开发有限公司给付原告王某房屋 —11— 面积差价款及违约金61,797.21元。于本判决生效后三日内履行； 二、驳回原告王某的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4,407元，由原告王某负担3,735元，由被告香河某某房地产开发有限公司负担672元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  林晓文 二〇二〇年十月十二日 书记员  张 萱 —12—