福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2106号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘恺，男，汉族，1991年12月19日生，住三明市梅列区。 被上诉人（原审原告）：刘汝福，男，汉族，1965年1月20日生，住三明市梅列区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人刘恺、刘汝福房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人刘恺、刘汝福的委托诉讼代理人彭晓辉等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘恺、刘汝福全部诉讼请求，一、二审案件受理费由刘恺、刘汝福承担。事实和理由：1.碧桂园公司已于《商品房买卖合同》约定的交房日前通知刘恺、刘汝福收房，《商品房买卖合同》约定的通知义务已履行完毕，虽商品房尚未取得竣工验收备案表，但并不影响交付行为本身，且未经竣工验收备案其只是承担补办竣工验收备案手续的行政责任。刘恺、刘汝福怠于行使其自身权利未收房，碧桂园公司就不应再承担逾期交房违约责任；2.如碧桂园公司需承担逾期交房的违约责任，刘恺、刘汝福也未能提供因逾期交房行为给其造成的损失，且一审判决亦认定刘恺、刘汝福实际上没有损失的事实，却又要求碧桂园公司承担80%的责任，显失公平。 刘恺、刘汝福辩称，碧桂园公司的交房行为不符合合同约定及《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》等相关法律的强制规定。依法商品房应当在约定期限内交付使用，且交付的商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。碧桂园公司虽于《商品房买卖合同》约定的交房日前通知交房，但拟交付的商品房未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合约定的交付条件。本案碧桂园公司至2017年11月6日才办理竣工验收备案手续，具备交付条件。根据《商品房买卖合同》商品房交付期限的约定，碧桂园公司应承担逾期交房的违约责任并支付违约金。故请求驳回上诉，维持一审判决。 刘恺、刘汝福向一审法院起诉请求：1.请求判令碧桂园立即支付商品房买卖合同违约金29069元（按已支付房款787791元为基数，每日0.03%计，从2017年7月1日起计至碧桂园将符合合同约定的房屋实际交付之日止，暂计至2017年10月31日）；2.请求确认案涉房屋的物业费起算时间为碧桂园将符合条件的实际交付之日；3.本案的诉讼费用由碧桂园负担。 一审法院认定事实：2015年8月10日，刘恺、刘汝福与碧桂园签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定刘恺、刘汝福向碧桂园购买位于三明市梅列区的房产；购房总价款为787791元；碧桂园应于2017年6月30日前将符合约定条件（1.该商品房已取得建设工程验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告）的商品房交付给刘恺、刘汝福；逾期不超过90日交付商品房的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交付超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。刘恺、刘汝福如约向碧桂园支付了全部购房价款。碧桂园于2017年6月27日通知刘恺、刘汝福接收案涉商品房。案涉商品房于2017年11月6日取得建设工程验收备案证明文件，同日碧桂园再次通知刘恺、刘汝福接收案涉商品房。刘恺、刘汝福于2017年11月11日接收了案涉商品房。 一审法院就双方当事人争议的焦点分析、认定如下： 碧桂园是否需要向刘恺、刘汝福支付逾期交房违约金及违约应如何计算的问题 一审法院认为，刘恺、刘汝福与碧桂园签订的商品房买卖合同，系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。案涉合同第九条、第十条对案涉商品房的交付条件做了相应的约定。根据案涉合同第十一条、第十二条约定，除不可抗力外，碧桂园应于2017年6月30日前将符合第九条、第十条约定条件的商品房交付给刘恺、刘汝福，否则应当承担相应违约责任。案涉商品房于2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案证明文件，碧桂园于2017年6月27日通知刘恺、刘汝福接收案涉商品房，此时案涉商品房尚未满足合同约定的交付条件。由此，碧桂园以其已在合同约定的交房日前通知刘恺、刘汝福收楼，无需承担违约责任的抗辩理由，于法无据，不予采纳。碧桂园未依合同约定在2017年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给刘恺、刘汝福，依法应承担相应的违约责任。案涉商品房于2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案证明文件，碧桂园于同日再次向按发出收楼通知书，至此碧桂园已履行了相应的合同义务。结合本案实际情况，本院酌情确定碧桂园从合同约定的交房日之次日起至案涉商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件之前一日止，参照合同约定逾期交房违约金标准的80%向刘恺、刘汝福支付违约金。 综上所述，一审法院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，合同各方均应恪守合同义务。碧桂园未依约履行合同义务，依法应承担相应的违约责任。由此，刘恺、刘汝福要求碧桂园支付违约金责任的诉讼请求，本院根据查明事实，酌情予以部分支持。案涉房屋物业费的收取，系物业服务合同纠纷，与本案法律关系及合同当事人不同，不宜在本案中合并审理。由此，刘恺、刘汝福针对案涉房屋物业费收取提出的诉请，在本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三款、第一百一十四条第一款、第一百五十三条的规定，判决如下：一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于判决生效之日起三日内向刘恺、刘汝福支付违约金24200.9元（逾期交房违约金，每日按已付房款787791元的万分之二点四计算，从2017年7月1日计算至2017年11月5日）；二、驳回刘恺、刘汝福的其他诉讼请求。案件受理费527元，因适用简易程序减半收取264元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担200元，由刘恺、刘汝福负担64元。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，碧桂园公司与刘恺、刘汝福签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》约定商品房交付条件为，该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋测绘报告。碧桂园公司虽通知刘恺、刘汝福收房，但所交付的商品房项目尚未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，依法刘恺、刘汝福有权拒绝办理房屋交接手续，对此，碧桂园公司仍未履行合同约定的商品房交付义务，已构成违约。碧桂园公司提出，其交付的商品房尚未取得建设工程竣工验收备案文件，只是承担补办竣工验收备案手续的行政责任，并不属于逾期交房，没有法律依据。 对于逾期交房违约金，《商品房买卖合同（预售）》约定按已付购房款的日万分之三，从交房之次日起计算至碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案文件之前一日止。因刘恺、刘汝福对一审判决未提出上诉，视为对一审法院确定的违约责任标准没有异议，属于其对自身民事权益的处分，未违反法律规定或者对他人利益造成影响，故对一审判决酌情确定碧桂园公司承担80%的逾期交房违约责任（按已支付房款的日万分之三计算后）的处理结果，本院不作变更。碧桂园公司以其违约行为未造成刘恺、刘汝福实际损失、要求减少违约金的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费527元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴江** 审 判 员 王瑞峰 审 判 员 张文弟 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 简雪凤 书 记 员 陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。