广西壮族自治区永福县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0326民初679号 原告：王雪明，男，1978年7月18日出生，汉族，居民，住广西永福县。 委托诉讼代理人:李雪霜,广西众桂律师事务所律师。 被告：韦晓蕙，女，1979年2月18日出生，汉族，居民，现住永福县。 第三人：戴爱群，男，1979年7月24日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。 委托诉讼代理人：龙夏宜，广西齐兴律师事务所律师。 第三人：周啟权，男，1982年3月2日出生，汉族，居民，住陕西省紫阳县。 原告王雪明与被告韦晓蕙、第三人周啟权、戴爱群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告王雪明，被告韦晓蕙，第三人戴爱群的委托诉讼代理人龙夏宜到庭参加诉讼，第三人周啟权经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王雪明向本院提出变更后的诉讼请求如下：1.判决解除原告王雪明与被告韦晓蕙于2019年11月20日签订的《门面租赁协议（2019-11-20）》,并退还门面给原告;2.判令被告韦晓蕙向原告王雪明支付2020年2月20日开始至2020年9月20日租金85760元；3.本案诉讼费及律师费用由被告韦晓蕙承担。事实和理由：2019年11月20日，原、被告签订一份《门面租赁协议（2019-11-20）》，约定被告租赁位于桂林市永福县地块面积约350平方米，合同期限自协议签订之日起至2028年8月20日止，同时约定租金的计算方式及交纳、违约事项等条款。合同签订后，被告使用三个门面进行经营，至今只交了租金2万元，剩余租金，经原告多次催交未果。原告认为，双方签订的《门面租赁协议（2019-11-20）》合法有效，被告拖欠租金将近6个月，根据租赁协议约定，原告有权解除该合同并要求其退还门面，并要求其支付租赁占用门面期间的租金及逾期违约金。为维护自身合法权益，原告提起诉讼。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的如下证据： 1.《门面租赁协议（2018-07-6）》，用于证明原告王雪明和永福县家世界超市签订涉案门面的租赁协议; 2.《门面租赁协议（2019-11-20）》，用于证明原告王雪明与被告韦晓蕙签订转租门面协议。 被告韦晓蕙辩称，对合同签订是事实没有异议，同意解除双方签订的房屋租赁协议。至2020年8月20日止，尚欠原告租金11.2万元，被告于2020年8月1日支付租金5万元，现尚欠6.2万元。另外，被告交纳的合同保证金7.2万元，在房屋租赁协议解除应抵销租金。 被告韦晓蕙向本院提供证据，《门面租赁协议（2018-11-14）》和《门面租赁协议（2020-05-20）》各1份，用于证明韦晓蕙从王雪明处租赁位于永福县地块面积约350平方米，分别转租给第三人戴爱群、周啟权。 第三人戴爱群辩称，对于原告诉请的租金由法院核实确认。律师费协议没有约定，原告没有提供证据证实，律师费不应支持。本案的涉案门面是连环转租，各人签订的合同可以转租，被告与第三人签订的《门面租赁协议（2018-11-14）》合法有效。如原、被告之间的协议解除，则第三人与被告之间的租赁协议仍然有效，应当由原告替代被告，按原合同标准与第三人重新签订门面租赁协议，第三人愿意将门面租金直接交给原告。第三人在承租涉案门面后交纳4.5万元的合同保证金，支付1万元的初装费、78万元装修费。如原告拒绝与第三人按原合同标准签订门面租赁协议，则原、被告共同承担退还第三人的合同保证金、初装费，并赔偿装修的损失。 第三人戴爱群向本院提供如下证据： 1.《门面租赁协议（2018-11-14）》，用于证明戴爱群从韦晓蕙处租赁约200平方米的三个门面，韦晓蕙承租涉案门面并拥有转租权，双方签订的租赁协议有效； 2.《珠宝装饰装修施工合同》、水贝装饰报价表、银行流水、收款收据、中国农业银行银行卡交易明细清单、涉案门面装修好后的图片，证明（1）戴爱群租赁涉案的门面后，于2018年12月1日与深圳市水贝装饰有限公司签订了《珠宝装饰装修施工合同》，委托该公司为涉案门面进行装修；（2）为装修涉案门面，戴爱群支付装修费78万元；（3）涉案门面已装修好，并经营了一年多。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人周啟权经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩、举证和质证等诉讼权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对第三人戴爱群提供的证据2，即《珠宝装饰装修施工合同》、水贝装饰报价表、银行流水、收款收据、中国农业银行银行卡交易明细清单、涉案门面装修好后的图片，其中银行流水、收款收据、中国农业银行银行卡交易明细清单，韦晓蕙对其真实性无异议，认可戴爱群交纳了合同保证金及按时交纳租金，至于剩余其他证据证实戴爱群对租赁门面进行装修的事实，其与本案王雪明与韦晓蕙之间的租赁合同无直接利害关系，在本案中不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年11月20日，原告王雪明为甲方、被告韦晓蕙为乙方签订《门面租赁协议（2019-11-20）》，协议约定，甲方将位于桂林市永福县地块，约350平方米的三个门面租赁给乙方经营；合同期限自2019年11月20日至2028年8月20日止；租金费用，2019年11月20日至2020年8月20日为22000元／月，2020年8月20日至2022年8月20日为23760元／月，租金每个季度支付一次，每次支付日期乙方须提前3天缴纳下个季度的租金，逾期不缴纳，每逾期一天按照应交而未交金额的千分之三支付违约金；合同保证金7万元，由乙方于签订合同后1日内交纳；合同约定乙方拖欠任何一项应付给甲方费用超过10天的，甲方有权单方终止本合同，并扣除保证金；在不影响甲方租金的收益下，乙方在租赁期间有权把场地分租或转租的权利，甲方不得以任何理由或借口影响乙方转租；同时还约定其他事项。 2018年7月6日，韦晓蕙交纳合同保证金7.2万元给王雪明，韦晓蕙使用租赁的三个门面。2020年2月20日之前的租金韦晓蕙已交纳，此后的租金，韦晓蕙于2020年4月2日、9日各交纳1万元，8月1日交纳5万元。 2018年7月6日，永福县家世界超市为甲方、王雪明为乙方签订《门面租赁协议（2018-07-06）》，协议约定，甲方将位于桂林市永福县地块，约460平方米的三个门面租赁给乙方经营；合同期限自2018年7月6日至2028年8月20日止；合同保证金为7.2万元；还约定乙方有权分租或转租等事项。2018年11月14日，韦晓蕙为甲方、第三人戴爱群为乙方签订《门面租赁协议（2018-11-14）》，协议约定，甲方将位于桂林市永福县地块，约200平方米的门面租赁给乙方经营；合同期限自2018年12月1日至2028年8月20日止。2020年5月20日，韦晓蕙为甲方、第三人周啟权为乙方签订《门面租赁协议（2020-05-20）》，协议约定，甲方将位于桂林市永福县地块，约150平方米一个门面租赁给乙方经营；合同期限自2020年6月1日至2026年5月31日止。至本案开庭时止，戴爱群、周啟权均按时交纳租金给韦晓蕙。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。王雪明与韦晓蕙于2019年11月20日签订的《门面租赁协议（2019-11-20）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应按照上述租赁协议的约定全面履行各自的义务。在租赁合同中，按期支付租金是承租人的主要合同义务，韦晓蕙本应于2020年2月20日之前支付2020年2月20日-5月20日的租金66000元，但韦晓蕙于2020年4月2日、9日各付1万元，再者，2020年5月20日之前支付2020年5月20日-8月20日的租金66000元，可韦晓蕙于2020年8月1日支付5万元。现韦晓蕙迟延支付租金的行为已构成根本违约，致使王雪明出租房屋收取租金的合同目的无法实现，王雪明依法有权解除合同。王雪明主张租金计算到2020年9月20日止，视为王雪明主张解除合同之日，故本院确认讼争租赁协议于2020年9月20日依法解除。 关于租金问题。本案中，虽然双方租赁协议已经解除，但并不能免除韦晓蕙缴纳合同履行期间所欠租金的义务。依据租赁协议的约定，韦晓蕙未支付租金从2020年2月20日起，计算到2020年9月20日止，经计算租金为155760元（6个月×22000元/月＋1个月×23760元/月），减去韦晓蕙已支付的7万元，韦晓蕙实际还应支付租金85760元，王雪明诉请租金85760元，事实和理由成立，本院予以支持。王雪明主张从2020年9月20日到实际退还门面之日止的租金，因该门面已全部转租给第三人，且第三人目前仍在使用之中，第三人也愿意交纳租金，前述本院确认讼争租赁协议于2020年9月20日依法解除，故2020年9月20日之后的租金不应由韦晓蕙支付，本院对王雪明的该主张予以驳回。 关于退还租赁门面问题。从一般解除租赁协议后，应当由承租人及时退回租赁的门面，本案中，韦晓蕙在租赁后全部转租，次承租人即本案第三人戴爱群、周啟权至今一直使用涉案的租赁门面，转租的租赁期限未届满，第三人愿意交纳租金和继续承租门面，转租符合租赁协议的规定，如判决由韦晓蕙退回租赁的门面，将损害本案第三人的合法权益，本院对王雪明的该主张予以驳回。 关于合同保证金7.2万元问题。韦晓蕙辩称合同保证金7.2万元应抵销租金，经查明，韦晓蕙迟延支付租金的行为已构成根本违约，依租赁协议的约定该保证金不予退还，故本院对韦晓蕙的该辩称予以驳回。 关于第三人的次承租问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”、第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，本案第三人可以依前述规定另行主张权利，在本案中不予处理。 关于律师代理费问题。本案中，因王雪明未提供律师代理费的票据，也未能提供委托代理合同，不能证实本案实际开支的律师代理费，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告王雪明与被告韦晓蕙于2019年11月20日签订的《门面租赁协议（2019-11-20）》自2020年9月20日依法解除； 二、被告韦晓蕙向原告王雪明支付租金85760元； 三、驳回原告王雪明的其他诉讼请求； 案件受理费1944元，原告王雪明预交2540元，退回王雪明596元，由王雪明负担544元，由被告韦晓蕙负担1400元。 上述应付款项，义务人应当在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长  文中杰 人民陪审员  王一凡 人民陪审员  阳 雪 二〇二〇年十月十三日 代书 记员  吴曼静 附：本判决所依据的法律依据 1.《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2.第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。