云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初4536号 原告：杨忠才，男，1973年9月24日生，汉族，云南省隆阳区人，住隆阳区。 委托诉讼代理人：杨亚云，云南弘蕊律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：保山奥亚房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：9153050259930750XU。 住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道建设路**。 法定代表人：赵丽华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑树立，男。代理权限为一般授权。 原告杨忠才与被告保山奥亚房地产开发有限公司（以下简称保山奥亚房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨忠才的委托诉讼代理人杨亚云，被告保山奥亚房地产公司的委托诉讼代理人郑树立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的商品房合同关系；2、判令被告返还原告首付款132244元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准自2017年5月5日起至付清之日止的利息；3、判令被告按原告已付购房款的一倍赔偿原告损失132244元；4、判令原告在已付购房款132244元内对圣灵·城市理想二期A4户型1304号房产在处置时享有优先受偿权；5、判令原告为维权而支出的律师代理费6000元、诉前财产保全费1842元、保全保险费1000元由被告承担；6、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年，被告公开宣传正在开发建设的圣灵·城市理想二期商品房时称，所有房产产权清晰，可按期交房。原告于2017年5月5日向被告购买圣灵·城市理想二期A4户型1304号房产，并按被告要求支付了购房首付款132244元，被告向原告出具收据一份，双方的商品房购销合同真实、有效。但时至今日，被告以各种理由拖延交房，经原告了解得知，原告所购买的房产在2016年1月21日已被保山市中级人民法院查封，2019年1月10日保山市中级人民法院作出（2019）云05执5号执行裁定书，继续对原告所购房产A4户型1304号房产予以查封，被告已无法履行交房义务。原告与被告购买商品房时，被告故意隐瞒其出售的商品房已被保山市中级人民法院查封的事实，导致原告购买的该商品房无法办理过户手续，且被告明确表示不再按原合同单价执行，拒绝交房。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，原告有权请求解除合同，要求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告保山奥亚房地产公司辩称，2017年5月，原告向被告购买一套商品房并交付首付款132244元属实。因当时该商品房被法院查封，原告对商品房查封一事是知情的，故原告没有与被告签订商品房购销合同，双方的商品房购销合同不成立，原告索要的利息、一倍损失、优先权等无理由。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》(以下简称《解释》）第8条、第9条规定的商品房出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的情形为：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。3、故意隐瞒还没有取得商品房预售许可证明。4、故意隐瞒所出售房屋已经抵押的事实。5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案争议的商品房，系被告与第三人的经济纠纷导致该房屋被查封，这与该《解释》虽有相似但绝非吻合，不能做类推或扩张性解释。原告诉称要求已付购房款的一倍赔偿显然不属于该情形，应驳回原告的该诉讼请求。原告为诉讼支出的律师代理费、财产保全费、保全保险费等费用与被告无关，应予驳回。 本案争议焦点：1、双方的商品房购销合同是否成立？2、被告是否支付原告首付款利息及赔偿首付款一倍损失？3、原告对商品房是否享有优先权，以及原告主张为诉讼而支出的代理费、申请保全等支付的费用被告是否承担？ 原告针对诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1、收据一份，欲证实原告于2017年5月5日支付被告首付款132244元，向被告购买圣灵·城市理想二期A4户型1304号房产。经质证，被告不持异议。 2、（2016）云05财保1号民事裁定书、（2019）云05执5号执行裁定书各一份，欲证实2016年1月21日保山市中级人民法院以(2016)云05财保1号民事裁定书，对原告所有的圣灵·城市理想二期房产及相关土地使用权进行了查封，原告购买的A4户型1304号房产也在查封范围内，原告在购买时不知情。经质证，被告不持异议。 3、（2020）云0502财保78号民事裁定书及保全费发票、保险单及保险费发票各一份，欲证实原告对所购买的A4户型1304号房产申请诉前财产保全，支出了保全费1842元、提供担保物支出保险费1000元。经质证，被告不持异议。 4、委托协议及发票各一份，欲证实原告聘请律师诉讼，支出了律师代理费6000元。经质证，被告认为与其无关。 本院认为，被告对原告提交的1、2、3三组证据不持异议，该三组证据来源合法，内容客观真实，能证实本案事实，本院予以采信并在卷佐证。证据4系原告为维护其合法权益，聘请律师出庭诉讼而支出的代理费用，本院予以采信。 被告奥亚房地产公司未向法院提交任何证据。 综合以上证据的分析、认定，本院确认如下法律事实： 2017年5月5日，原告向被告购买圣灵·城市理想二期A4户型1304号商品房，当日支付了被告购房首付款132244元，被告向原告出具了收据一份，之后原告曾到圣灵·城市理想二期售楼部要求补签《商品房购销合同》，被告以各种理由拖延，时至今日，双方未签订过《商品房购销合同》。后经原告了解，被告出售给原告的该套商品房，因被告拖欠案外人云南百四通建筑建材有限公司工程款，该公司已于2016年1月19日向保山市中级人民法院申请诉前财产保全，要求对被告保山奥亚房地产公司所有的圣灵·城市理想二期房屋及相应土地使用权，包括原告所购A4户型1304号房产在内予以查封。保山市中级人民法院依据案外人的申请，于2016年1月21日，以（2016）云05财保1号民事裁定书，对上述房地产进行了查封。该裁定书查封的期限届满后，2019年1月10日，保山市中级人民法院以（2019）云05执5号执行裁定书，继续对前述被告保山奥亚房地产公司所有的房地产进行了查封，并在执行过程中。因被告保山奥亚房地产公司至今无法向原告履行交房义务，原告申请对被告保山奥亚房地产公司出售给其的该套房屋进行了诉前财产保全，支出了保全担保保险费1000元及保全申请费1842元。同时，原告向本院提起诉讼后，委托代理人诉讼支付了律师代理费6000元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方虽未正式签订书面《商品房购销合同》，但被告出具给了收到原告预付首付款的收据，该收据属合同的组成部分，双方的合同手续虽不完整，但实际上，双方已形成了事实上的商品房购销合同关系，被告辩称双方的商品房购销合同不成立的理由本院不予采纳。在原告支付被告首付款之前，原告购买的商品房，早已在被告与案外人的其他案件中被法院查封，并在执行过程中。就本案而言，被告出卖给原告的标的物已处于不能交付状态，双方的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”当事人可解除合同之规定，原告要求与被告解除商品房购销合同关系之请求成立，本院予以支持。被告在明知出售给原告商品房之前，所售房屋已被法院查封以及无法向原告交付房屋，却隐瞒该事实，仍收取原告购房首付款，致使合同目的不能实现，被告的行为已构成违约，依法应当向原告承担违约责任。因双方解除了购房合同关系，对原告主张被告返还已付购房款132244元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算自2017年5月5日起至付清首付款之日止的利息请求，符合法律规定，本院予以支持。原告主张按已付购房款的一倍赔偿其损失132244元之请求，因原告的该项请求不在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的列举范围之内，本院不予支持。原告主张在已付购房款132244元内对圣灵·城市理想二期A4户型1304号房产在处置时享有优先受偿权之请求，因原告在本案中对案涉房产的保全，仅系诉讼中的一项程序性权利，不属于法律规定的担保物权，对原告的该项请求，本院不予支持。原告主张为维权所支出的律师费6000元，在本案中，系因被告保山奥亚房地产公司的违约行为，导致双方的合同目的无法实现而引起的诉讼，原告的该项请求符合法律规定，本院予以支持。原告主张诉前财产保全保险费1000元及申请财产保全费1842元之请求，系原告为申请对争议的标的物进行保全而缴纳的费用，应由原告自行承担，对原告的该请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条（一）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告杨忠才与被告保山奥亚房地产开发有限公司于2017年5月5日形成的事实上的商品房购销合同关系。 二、由被告保山奥亚房地产开发有限公司于判决生效后十五日内返还原告杨忠才已付购房首付款132244元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准支付利息（以132244元为计息基数，自2017年5月5日起至付清款项之日止）。 三、由被告保山奥亚房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付原告杨忠才为诉讼而支出的律师代理费6000元。 四、驳回原告杨忠才的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收案件受理费2747元，由原告杨忠才负担1389元，被告保山奥亚房地产开发有限公司负担1358元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审判员  杨会元 二〇二〇年十月二十日 书记员  马正祥