文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初4100号被告：重庆乐鼎投资有限公司，住所地重庆市南川区西城街道长远居委**，统一社会信用代码91500119578986822T。法定代表人：谢锋，重庆乐鼎投资有限公司总经理。委托诉讼代理人：冉羽，重庆祥永律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡娟，重庆祥永律师事务所律师。被告：张建均，男，1989年10月17日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告重庆乐鼎投资有限公司（以下简称：乐鼎投资公司）与被告张建均房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理后，依法由审判员袁经盛独任审判，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐鼎投资公司的委托诉讼代理人蔡娟、被告张建均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乐鼎投资公司诉称，2018年8月6日，原告将南川区XXX大道XXX号附XX号楼X层X号、X号、X号、X号商铺出租给被告并签订《重庆市房屋租赁合同》。合同约定：租赁期限共33个月，自2018年11月6日至2021年11月6日；月租金14038元；租金支付方式：合同签订之日支付半年（6个月）租金，合同期内均按半年（6个月）支付。合同签订后，被告支付了2018年11月6日至2019年5月5日租金84228元。根据合同约定，被告应于2019年5月6日前支付2019年5月6日至2019年11月5日租金84228元，2019年11月6日前支付2019年11月6日至2020年5月5日租金84228元，2020年5月6日前支付2020年5月6日至2020年11月5日租金84228元，但被告逾期未支付上述三个半年租金共计252684元。虽然原告多次催收，但被告均未支付。根据《重庆市房屋租赁合同》第七条约定，被告应按应付租金252684元的20%支付原告违约金50536.8元。同时，被告未交纳2019年9月1日至2020年6月30日物业管理费7018.8元，重庆励尚物业管理有限公司向被告催交未果后，要求原告作为业主交纳该期间的物业管理费，原告于2020年7月10日向重庆励尚物业管理有限公司交纳了物业管理费7018.8元。根据原、被告签订的《重庆市房屋租赁合同》第八条第五款的约定，被告应当结清租赁期间的物业管理费，现原告已向物业管理公司交纳了物业管理费，故被告应将此费用直接支付给原告。综上所述，被告的行为违背了诚实信用原则，违反了《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定，严重侵害了原告的合法权益。为了维护自己的合法权益，原告依法提起诉讼，请求人民法院依法判令：一、解除原、被告于2018年8月6日签订的《重庆市房屋租赁合同》。二、由被告于《重庆市房屋租赁合同》解除后10日内将租赁房屋恢复原状并返还租赁房屋；三、由被告支付原告2019年5月6日至2020年7月6日租金196532元，据实计算并支付2020年7月6日至返还租赁房屋之日的租金，被告支付原告违约金50536.8元，被告支付原告为其代交的物业管理费7018.8元。前述金额合计254087.6元；四、本案诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告明确要求从2020年7月27日起解除原、被告于2018年8月6日签订的《重庆市房屋租赁合同》，将要求被告支付租金的诉讼请求变更为从2019年5月6日起按照每月14038元的标准计付租金至被告返还房屋为止，并要求被告在判决生效后十日内返还房屋，增加要求被告从2020年7月1日起支付物业管理费至被告返还房屋为止的诉讼请求，在审理过程中，原告自愿撤回了要求被告恢复原状的诉讼请求，其余诉讼请求不变。被告张建均辩称，同意从2020年7月27日起解除原、被告于2018年8月6日签订的《重庆市房屋租赁合同》。我从2019年5月6日起未缴纳租金的理由是原告公司的工作人员口头向其承诺同地段同位置的其他门面租金不会低于60元/平方米，也不会高于60元/平方米，如果有低于60元/平方米的情况便按照低于60元/平方米的租金标准计算本案租金。现在据我了解同地段同位置的其他门面租金均比60元/平方米低，后去找原告公司协商要求按照低于60元/平方米的标准计付租金无果，便从2019年5月6日起未缴纳租金。对原告要求支付的违约金不认可，是原告违约在先。2019年9月1日之前的物业费按每月701.88元缴纳的，从2019年9月1日起不缴纳物业费的原因是未享受到物业服务，从2019年9月1日起也不应缴纳物业费。我愿意从2019年5月6日起按每月35元/平方米的标准支付租金至返还租赁的房屋时止，愿意在判决生效后十日内返还租赁的房屋。对已支付的租金84228元和押金28075元要求从应缴纳租金之日起按照每月35元/平方米的标准拉通计算至返还租赁的房屋时止，并且要求免除新冠肺炎疫情期间2个月的租金28076元。经审理查明，2018年8月6日，乐鼎投资公司作为出租方的甲方与张建均作为承租方的乙方签订了《重庆市房屋租赁合同》，该合同主要约定：甲方出租给乙方的房屋位于南川区XXX大道XXX号附XX号楼X层X号、X号、X号、X号铺，该房屋建筑面积233.96平方米；该房屋租赁期限为33个月，自2018年11月6日至2021年11月6日止；该房屋租金为60元/月/㎡，合同期内租金总额为463241元，合同签订之日支付半年（6个月）租金，合同期内均按半年（6个月）支付；本合同签订之日，乙方应向甲方支付房屋租赁押金，押金为28075元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、有线电视、物业管理等费用由乙方承担；乙方未按约定时间支付租金超7日，甲方有权单方解除合同，甲方不解除合同的，乙方应向甲方按应付租金的20%支付违约金；乙方同意，在租赁期满或甲方发出解除合同通知之日起20日后视为自动向甲方交还房屋并自行搬离自有物品，若逾期不搬离自有物品的，视为乙方放弃物品所有权并交由甲方自行处置。同时，乙方应将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交还给甲方，乙方应当保证该房屋附属设施、设备、装饰装修保持良好，结清应由乙方支付的相关费用；补充约定单月租金60元/平方米，合计租用面积233.96平方米，每月合计租金14038元。2020年5月29日，乐鼎投资公司向张建均发出《关于催缴租金的通知》，该通知载明：“您与我公司于2018年8月6日签订《重庆市房屋租赁合同》（以下简称合同），租赁我司所有的南川区XX大道XX号附XX号楼X-X号商铺、X-X号商铺、X-X号商铺、X-X号商铺。根据合同约定，您应在2019年4月6日前支付下个半年（2019年5月6日至2019年11月6日），2019年10月6日前支付下个半年（2019年11月6日至2020年5月6日），2020年4月6日前支付下个半年（2020年5月6日至2020年11月6日）租金共计252677元（大写：贰拾伍万贰仟陆佰柒拾柒元整），但经我公司多次催缴，您至今未向我公司缴纳该期间的租金。请您在2020年6月3日前前往我公司交纳2019年5月6日至2020年11月6日之日的租金。逾期未交纳，我公司将通过法律途径维护自身合法权益，由此产生的诉讼费、保全费、差旅费、律师费等所有费用由您承担。特此通知”。2020年7月1日，重庆励尚物业管理有限公司向乐鼎投资公司发出《关于XXX公馆XXX大道XX号附XX.XX.XX.XX号商铺欠缴物业费的函件》，该函件载明：“贵司于2018年8月6日将X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X门面门牌号XX大道XX号附XX、XX、XX、XX号出租给张建均，但该租户于2019年9月1日后未缴纳物业费，截止2020年6月30日已欠费长达10个月，共计欠费金额7018.8元。物业公司也多次以短信，电话，上门，发催款通知书等方式通知该租户缴纳，但该租户一直未交费，鉴于该情况，望贵司督促该租户于2020年7月5日前到服务中心缴纳，如该租户在2020年7月5日前未缴纳所欠物业费，我司将向贵司收取该门面的物业服务费。特此函告”。2020年7月10日，乐鼎投资公司向重庆励尚物业管理有限公司缴纳了前述物业费用7018.8元。在庭审过程中，乐鼎投资公司认可张建均已支付押金28075元和从2018年11月6日起至2019年5月5日止的租金84228元，并表示押金28075元可以抵扣下欠的租金。同时，乐鼎投资公司也表示未向物管公司缴纳张建均从2020年7月1日起所欠的物业费。张建均也认可从2019年5月6日起未向乐鼎投资公司支付租金，从2019年9月1日起未支付物业费。上述事实，原告乐鼎投资公司的陈述和被告张建均的辩解，以及原告提交的重庆市房屋租赁合同、关于催缴租金的通知、关于XX公馆XX大道XX号附XX.XX.XX.XX号商铺欠缴物业费的函件及缴费发票等证据在案佐证，足以认定。本院认为，案涉《重庆房屋租赁合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，系双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，应受法律保护，双方都应按照合同的约定全面履行自己的义务。由于乐鼎投资公司与张建均同意从2020年7月27日起解除双方于2018年8月6日签订的《重庆市房屋租赁合同》，张建均亦同意在判决生效后十日内返还案涉租赁房屋，故本院对于乐鼎投资公司要求从2020年7月27日起解除双方于2018年8月6日签订的《重庆市房屋租赁合同》和要求张建均在判决生效后十日内返还案涉租赁房屋的诉讼请求依法予以支持。张建均提出因原告公司的工作人员口头向其承诺同地段同位置的其他门面租金如果有低于60元/平方米的情况便按照低于60元/平方米的租金标准计算本案租金，现在据其了解同地段同位置的其他门面租金均比60元/平方米低，后去找原告公司协商要求按照低于60元/平方米的标准计付租金无果，便从2019年5月6日起未缴租金以及由于其从2019年9月起未享受到物业服务，从2019年9月1日起也不应缴纳物业费，并要求按照35元/平方米的标准拉通计付租金的辩解意见，由于其未提供证据证明其辩解的前述事实主张，故对该辩解意见本院依法不予采纳。对于张建均提出免除新冠肺炎疫情期间2个月租金28076元的辩解意见，由于此次新冠肺炎疫情具有不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致张建均不能使用案涉租赁房屋，故本院对该辩解意见依法予以采纳。由于乐鼎投资公司与张建均同意将本案押金28075元用于抵扣租金，本院对该事实依法予以确认。现张建均从2019年5月6日起便未向乐鼎投资公司支付租金的行为已经构成违约，故乐鼎投资公司要求张建均从2019年5月6日起按照每月14038元的标准计付租金至被告返还房屋为止的诉讼请求，符合双方合同的约定和法律的规定，本院依法予以支持，支付时应在此项中扣除押金28075元和免除新冠肺炎疫情期间的2个月租金28076元。对于乐鼎投资公司依照案涉房屋租赁合同第七条的约定要求张建均按应付租金252684元的20%支付违约金50536.8元的诉讼请求，从案涉房屋租赁合同第七条“乙方未按约定时间支付租金超7日，甲方有权单方解除合同，甲方不解除合同的，乙方应向甲方按应付租金的20%支付违约金”的约定来看，“乙方应向甲方按应付租金的20%支付违约金”的前提条件是“甲方不解除合同的”，而本案中乐鼎投资公司已要求解除合同，故该诉讼请求不符合双方合同的约定，本院依法不予支持。由于案涉房屋租赁合同有“租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、有线电视、物业管理等费用由乙方承担”的约定，现乐鼎投资公司代张建均支付了其在2019年9月至2020年6月期间下欠的物业费7018.8元，故本院对乐鼎投资公司要求张建均支付物业费7018.8元的诉讼请求依法予以支持。对于乐鼎投资公司要求张建均从2020年7月1日起向其支付物业费至张建均返还房屋为止的诉讼请求，由于乐鼎投资公司并未代张建均支付从2020年7月1日起的物业费，故对该诉讼请求本院依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、从2020年7月27日起解除原告重庆乐鼎投资有限公司与被告张建均于2018年8月6日签订的《重庆市房屋租赁合同》；二、由被告张建均在本判决生效后十日内向原告重庆乐鼎投资有限公司返还本案《重庆市房屋租赁合同》中所载明的租赁房屋；三、由被告张建均在本判决生效后十日内从2019年5月6日起按照每月14038元的标准向原告重庆乐鼎投资有限公司支付租金至被告张建均返还租赁的房屋为止（支付时应在此项中扣除押金28075元和免除新冠肺炎疫情期间的2个月租金28076元）；四、由被告张建均在本判决生效后十日内向原告重庆乐鼎投资有限公司支付物业费7018.8元；五、驳回原告重庆乐鼎投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2555元（原告已预交），由被告张建均负担2045元，由原告重庆乐鼎投资有限公司负担510元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  袁经盛二〇二〇年十月二十三日书记员  王 琳