广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初3153号原告：深圳市联投置地有限公司。法定代表人：蔡权。原告：深圳市联投东方资产管理有限公司。法定代表人：蔡权。二原告共同委托代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。二原告共同委托代理人：陈志强，广东中安律师事务所律师。被告：蒋来保。原告深圳市联投置地有限公司（以下简称联投置地公司）与深圳市联投东方资产管理有限公司（以下简称联投东方公司）与被告蒋来保租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、确认被告与两原告签订的《深圳市房地产租赁合同书》已经解除；2、确认被告向联投置地公司交纳的履约保证金59389.20元、向联投东方公司交纳的履约保证金3299.40元（共计62688.6元）均不予退还；3、被告立即向两原告支付违约金94032.9元（=[29694.60元月租金+1649.70元月管理费]×3倍）；4、被告立即向联投置地公司支付拖欠的2019年3月5日起至原告收回商铺之日期间的租金（计至2019年7月20日为129398.08元），以及延期付款违约金（违约金按每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2019年7月20日为6534.65元）；5、向联投置地公司补付装修期、经营免租期期间未付的租金89083.8元；6、被告立即向联投东方公司按每月1649.70元的标准支付从2018年10月起计至原告收回商铺之日期间的运营管理费（计至2019年7月20日为15751.97元），以及延期付款违约金（违约金按每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2019年7月20日为1616.70元）；7、被告立即向联投东方公司支付拖欠的2018年11月～2019年6月期间的水电费共计382.04元，以及延期付款违约金（违约金按每年24%标准计算，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2019年7月20日为48元）；8、被告立即向联投置地公司支付律师费9540元、向联投东方公司支付律师费1060元；9、被告承担本案案件受理费等一切诉讼费用。以上金额暂计至2019年7月20日合计为410136.74元。庭审中，原告变更诉讼请求,第4项、第6项计至原告收回商铺之日均改为计至被告将商铺恢复至毛胚，并完好交还给原告之日。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人钟胜荣到庭参加诉讼，被告蒋来保经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法按缺席审理，本案现已审理终结。本案相关事实原告联投置地公司（甲方）作为出租人、原告联投东方公司（丙方）为商场的经营管理方，于2018年7月26日与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租深圳市宝安区松岗街道东方华府（二期）商业第一层的编号为F152的商铺作为经营餐饮“7饭了”，约定装修免租期61天，即2018年8月15日至2018年10月14日；经营免租期从2018年10月15日至同年11月14日；租赁期限为2018年8月15日至2021年8月14日；被告应于签订合同之日起5日内向甲方支付履约保证金59389.20元、向丙方支付履约保证金3299.40元；若未经两原告书面同意，乙方擅自提前终止租赁合同或未履行本合同约定义务，甲方或丙方依合同约定解除合同的，前述保证金不予退还；装修期、经营免租期内免收租金，但被告仍须向丙方支付装修管理费、运营管理费、能源费用等实际发生的费用；租金为第一、二租赁年度每月租金29694.60元，第三租赁年度每月租金31179.33元，被告应于每月5日前向甲方交付当月租金，除因甲方或丙方违约导致合同解除以外的原因造成被告实际租赁不满本合同规定的租赁期的，被告应向甲方补付装修期、经营免租期、租金优惠期间所减免的租金；运营管理费为每月5日前支付1649.70元；租赁期限届满或三方协商提前终止合同的，甲、丙方给予被告7天的清场期（从终止合同的次日起计算），被告应在清场期满内将商铺恢复至交付时的状态（以使商铺可重新出租）并于清场期届满次日将商铺交还给丙方，清场期内被告按实际清场天数计付租金；如本合同被甲方或丙方单方行使解除权而提前解除的，被告应自付费用将商铺恢复至交付时的状态（以使商铺可重新出租）、于合同提前解除之日将商铺交还给丙方并办理交接手续；被告交还商铺时应恢复原状并承担所有费用；如被告交还的商铺与丙方交付时的结构状况不同或造成甲、丙方其他损失的，被告应承担赔偿责任；被告延期支付租金的，应按拖欠金额每月2%的标准向甲方支付延期付款违约金，被告延期支付运营管理费或水电燃气等费用的，应按拖欠金额每月2%的标准向丙方支付延期付款违约金；被告逾期支付租金超过两个月或一年内累计拖欠租金达三次的，或被告逾期支付运营管理费或水电燃气等费用（包括但不限于保证金、利息和违约金等）超过两个月的，或出现其他情形的，甲方或丙方有权解除合同，同时被告应按本合同约定承担违约责任；甲、丙方按本合同约定行使合同解除权的，被告已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还，此外被告还应向甲、丙方支付合同解除当月租金、管理费之和三倍的金额作为违约金，如违约金不足以弥补因此给甲、丙方造成的损失，被告还应补足，损失包括但不限于租金损失、中介费、广告费、装饰装修拆除费、留存物品保管费、诉讼费、仲裁费、律师费等。合同签订后，被告于2018年7月30日向联投置地公司交纳了59389.20元履约保证金，于2018年7月27日向联投东方公司交纳了3299.40元运营履约保证金。此后，联投东方公司与被告签订了《商铺交付确认书》，载明：租赁期从2018年10月4日至2021年10月3日，装修免租期从2018年10月4日至2018年12月3日，计租日为2018年12月4日，2018年10月4日为实际交付日。被告接收案涉商铺后投入使用，并依约缴纳租金至2019年3月4日，管理费、水电费缴纳至2018年9月。此后的租金及管理费、水电费用至今仍未支付。2019年7月1日，两原告按合同约定的邮寄地址向被告邮寄落款日期为2019年6月21日的《解除合同通知函》，告知被告如下事项：暂计至2019年5月31日，被告已拖欠租金等款项159007.98元及延期付款违约金5311.95元，并提出解除租赁合同；被告付清前述拖欠的费用，补付装修期、经营免租期期间未付的租金89083.80元；被告在提前解除合同日前清理租赁商铺、恢复原状，使商铺处于完全可出租状态，且已付两原告的履约保证金不予退还；对于被告违约行为给两原告造成的损失，两原告保留追究被告赔偿责任的权利。邮件查询显示该邮件2019年7月20日妥投。另查，联投置地公司为本案诉讼支出了律师费9540元、联投东方公司支出了律师费1060元。原告提交了涉案商铺的现状照片，照片可见涉案商铺带有装修，且内有桌子和凳子等物品。判决理由及结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告联投置地公司将涉案商铺出租给被告，并且约定原告联投东方公司对商铺进行管理，三方当事人签订的《商铺租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，故合法有效，各方当事人均应严格按合同履行各自义务。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，亦未作书面答辩，视为其放弃对事实的抗辩及证据的质证，应承担相应的不利后果，本院依据原告提交的证据及庭审笔录认定本案事实。关于合同的解除问题。《商铺租赁合同》约定被告逾期支付租金超过两个月，二原告可有权解除合同。从庭审查明可见，被告确实存在拖欠房租至今未付的违约事实，原告依法享有合同解除权，因此，原告诉求确认案涉租赁合同已解除有理，本院予以支持。关于被告立即向联投置地公司支付拖欠的2019年3月5日起至被告将商铺恢复至毛胚，并完好交还给原告之日期间的租金及延期付款违约金的诉求。《商铺交付确认书》约定装修免租期调整为从2018年10月4日至2018年12月3日，而按租赁合同的约定被告有一个月的经营免租期，即自2018年12月4日至2019年1月3日为经营免租期，被告应自2019年2月4日起向原告支付租金。原告庭审中称不清楚被告何时歇业，现场还遗留有桌子和椅子没有搬走且商铺未恢复原状。本院认为，原告作为出租人与管理者应当对承租人的承租情况有所了解。本案中，被告的租金仅支付至2019年3月4日，按合同约定，当月的房租在当月5日前支付，即2019年3月的租金应在2019年3月5日前支付，而实际上自2019年3月5日起的租金被告至今仍未支付，故原告应当在2019年3月5日后的一定合理期间内知悉被告未交租的情形。结合本案中无证据显示在《解除合同通知函》前原告曾向被告催收2019年3月后的租金的事实，本院酌情认定原告在被告欠付2019年3月份租金期限满一个月后的次日，即2019年4月5日知悉被告已歇业。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告作为出租人，在未收到租金的情况下，应在合理期间内及时采取收回商铺或提起诉讼等措施减少损失的扩大。本案中，从查明事实可见，案涉商铺仅遗留桌子和凳子等物品，其数量、价值均有限，原告显然可对此采取合理措施防止损失的进一步扩大。但事实上，原告至2019年7月1日才提出解除合同，且对商铺内物品至今仍未采取任何措施，显然怠于行使自身权利，依法应对扩大损失承担相应的责任。考虑到案涉商铺仍有桌椅等物品的遗留及商铺仍未恢复至合同约定的毛胚状态，以及恢复原状尚需一定施工时间等实际情况，本院酌定被告承担自原告知悉被告已歇业之次日起的三个月内的空置损失，即被告应承担的租金计算期间为从2019年3月5日至2019年7月4日。而自2019年7月5日起的租金损失，应认定为因原告未及时采取适当措施予以防止而造成，该部分损失应由原告自行承担。合同约定租金为29694.60元/月，运营管理费1649.70元/月，故被告承担2019年3月5日至2019年7月4日期间的租金118778.4元（29694.60元/月×4个月）及逾期付款利息，运营管理费6598.8元（1649.70元/月×4个月）及逾期付款利息。关于涉案各类保证金是否退还的问题。合同约定，甲、乙方按本合同约定行使合同解除权的，被告已支付的所有保证金、租金等款项均不予退还。本案中，被告确实存在违约事实，故原告诉请不退还房租保证59389.20元、运营管理3299.40元履约保证金，有事实及法律依据，本院予以支持。关于免租期、经营期的租金及运营管理费的损失承担问题。合同约定，除因原告违约导致合同解除以外的原因造成被告实际租赁不满本合同规定的租赁期的，被告应向原告补付装修期、经营免租期、租金优惠期间所减免的租金。现因被告拖欠租金导致合同解除，原告有权要求被告按约定支付上述期限的租金及管理费。如上所述，装修免租期从2018年10月4日至2018年12月3日，一个月的经营免租期，共三个月，故被告应补付原告该三个月的租金损失89083.8元（29694.60元/月×3个月）、运营管理费4949.1元（1649.70元/月×3个月）。关于2019年1月5日至2019年3月4日期间的运营管理费的问题。原告主张被告从未支付过运营管理费，被告未举证证实其已缴纳的运营管理费，应承担举证不能的不利后果，故被告应向被告支付上述期间的运营管理费3299.4元（1649.70元/月×2个月）。综上合计，被告应向原告支付2018年10月4日至2019年7月4日期间的运营管理费14847.3元（4949.1元+3299.4元+6598.8元）及逾期付款利息（利息的计算，应从2019年1月6日起计算）。关于原告诉求水电费382.04元及逾期付款的违约金的问题。被告未举证证实其已缴纳的上述费用，应承担举证不能的不利后果，故原告的该项主张，本院予以支持。关于上述拖欠的租金、运营管理费、水电费的延期付款违约金的问题。被告至今仍未支付所欠租金，已构成根本违约，造成了原告的资金占用损失，依约定被告应承担逾期付款责任。合同约定逾期付款违约金按每月2%的标准计算，但原告未能提交证据证明其因被告的迟延支付所造成的实际损失大小，根据公平原则，本院酌定调整为按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率1.5倍的标准计算延期付款违约金。因此，原告主张的上述违约金应从各期当月6日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率1.5倍算至付清之日止。关于支付解除合同违约金94032.9元的诉求。合同约定原告按本合同约定行使合同解除权的，被告还应向支付合同解除当月租金、管理费之和三倍的金额作为违约金。本院认为，上述条款约定的违约金主要功能在于填补因被告违约提前解除合同给原告造成的损失。如上所述，本院已判令被告承担相应的房屋空置损失，且原告主张的不予退还履约保证金诉求及装修免租期及经营免租期共三个月的租金损失等诉求均获本院支持，原告的损失已得到弥补，故其该项诉求，本院不予支持。另，原告如自行将案涉商铺恢复原状，可就恢复原状所产生的费用另行向被告主张权利。关于律师费的问题。《商铺租赁合同》中对律师费的承担已作明确约定，而被告违约情形属实，因此，被告应承担原告因此而产生的相应律师费用。联投置地公司因本案产生律师费9540元、联投东方公司产生律师费1060元。根据胜诉比例，被告应向联投置地公司承担5914.8元的律师费，向联投东方公司承担657.2元的律师费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司与被告蒋来保签订的《深圳市房地产租赁合同书》已解除；二、被告蒋来保已向原告深圳市联投置地有限公司交纳的履约保证金59389.2元、向原告深圳市联投东方资产管理有限公司交纳的3299.4元履约保证金，均无需退还被告；三、被告蒋来保应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投置地有限公司支付装修期、经营免租期的租金89083.8元；四、被告蒋来保应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投置地有限公司支付2019年3月5日至2019年7月4日的租金118778.4元及逾期付款利息（以29694.60元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率1.5倍从每月6日起计至付清之日止）；五、被告蒋来保应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投东方资产管理有限公司支付2018年10月4日至2019年7月4日期间运营管理费为14847.3元及逾期付款利息（以1649.7元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率1.5倍从2019年1月6日起，各期以每月6日起计至付清之日止）；六、被告蒋来保应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投东方资产管理有限公司支付水电费382.04元及逾期付款利息（以382.04元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率1.5倍从2019年6月6日起计至付清之日止）；七、被告蒋来保应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投置地有限公司支付律师费5914.8元；八、被告蒋来保应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联投东方资产管理有限公司支付律师费657.2元。九、驳回原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3726元，由被告蒋来保负担2174元，由两原告负担1552元。两原告已预缴，待本案生效后其可就被告应承担之诉讼费向本院申请退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 许  林  锋二〇二〇年十月九日书记员 陈春晓(兼)书记员 李  玉  莹附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。