新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0102民初3866号 原告（反诉被告）：新疆万国恒业投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区解放北路******。 法定代表人：赵小菡，新疆万国恒业投资有限公司董事长 委托诉讼代理人：马骁骧，新疆法库律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王春艳，新疆法库律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陕西滔搏体育商贸有限公司,住,住所地陕西省西安市碑林区东大街**/div> 法定代表人:邓亚丽，陕西滔搏体育商贸有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚永强，新疆金天信律师事务所律师。 原告（反诉被告）新疆万国恒业投资有限公司（以下简称万国恒业公司）与被告（反诉原告）陕西滔搏体育商贸有限公司（以下简称滔搏体育公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万国恒业公司的委托诉讼代理人马骁骧，被告（反诉原告）滔搏体育公司的委托诉讼代理人姚永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）万国恒业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告支付租金及设备使用费725000元；2.请求人民法院判令被告支付物业费43550.4元、水电费1382元；3.请求人民法院判令被告承担违约金551000元；4.请求判令被告承担保全费5000元、律师代理费50000元；5.请求人民法院判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年1月，本案原被告签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁面价为907.3平方米（九层、十层、十一层），年租金725000元，租赁期限为6年，其中第二条第三款及第十条特别约定每年12月7日为乙方缴纳租金日，乙方（被告）逾期缴纳租金及各项费用，每逾期一日，按年租金千分之五支付违约金，逾期达152天（截止2020年5月6日），且被告拖欠物业费金额巨大，故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告（反诉原告）滔搏体育公司辩称，对原告的诉讼请求不予认可，根据合同约定租赁面积907.3平方米，但交付的实际使用面积小于907.3平方米，原告没有如约交付使用面积907.3平方米，违约在先，原告是违约方；鉴于原告违约在先，原告无权向我方收取租金725000元，应按实际面积进行核算后重新收取租金，物业费也不是按照约定的面积进行收取的，因此不予认可；原告违约在先，因此原告应承担相应的违约金。我方租赁的房屋，应该是使用面积，因有设备间，我方实际使用面积远小于907.3平方米，1987年建的涉案房屋，1990年进行加层，2001年、2002年，原告公司兼并后重新办理了房产手续，房产面积发生变化。对于其余费用也不予认可，今年因受疫情影响，希望减免两个月的租金。我方提出反诉诉讼请求：1.判令被反诉人退还租金320000元；2.反诉人的律师代理费138000元由被反诉人承担；3.本案诉讼费用由被反诉人承担。 原告（反诉被告）万国恒业公司针对反诉辩称，关于疫情期间租金可以进行协调，针对疫情，我们一般是延长租期，不减免租金，关于其他的诉讼请求不予认可，我方交付的是符合合同约定的房屋，请求驳回被告的反诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交2018年1月《新疆万国恒业投资有限公司房屋租赁合同》，拟证明原告与被告在2018年1月签订房屋租赁合同，约定面积为907.3平方米，及租赁期限，租金缴纳方式及违约金、物业费、水电费的计费标准。被告对证据真实性认可，但认为合同签订时间是2017年年底，租期自2018年1月起算，约定租赁面积是以证载面积为准，但是证载面积与事实不符，被告一直要求查看房产证，但是原告的房产证没有附图，一直到这次开庭才看到房产证，被告也找人测算过，实际使用面积与证载面积不符。本院对该证据真实性、有效性、关联性予以确认； 2、原告提交物业费发票、电费发票、水费发票，拟证明被告一直依照租赁合同第二条第五款约定支付物业费，电费交至2020年3月20日，之后的电费并未支付，水费交至2020年3月20日，之后的水费未支付。被告对证据真实性予以确认，本院对证据真实性、关联性、有效性予以确认； 3、原告提交律师代理费发票、代理合同，拟证明被告违约至今未按照合同支付租金及设备使用费，原告为解决纠纷提起诉讼花费的律师费50000元，该费用是被告违约后原告产生的损失。被告对真实性认可。本院对该组证据真实性予以确认； 4.原告提交2017年11月31日租赁合同及2013年11月7日租赁合同及企业信用报告，拟证明自2013年开始，由被告实控的新疆盛泉公司及新疆天空之舞餐饮公司与原告签订租赁合同，至2018年，由被告及新疆百丽鞋业公司与原告分别签订合同，签订合同的承租人均是三家公司的实际管理人葛洪波，被告自2013年开始就是知晓房屋实际面积的，说明被告是认可我方交付的使用面积的，被告对该组证据真实性无异议，本院对证据真实性予以确认； 5.被告提交房屋租赁合同两份复印件，证明2017.11.27福连城公司与原告签订租赁合同，租赁了负一层、一层、二层房屋，租期十年，2017年年底，我方与原告签订租赁合同，租赁九层、十层、十一层房屋，租期六年。原告对合同真实性认可，但与本案无关，福连城公司租赁的是负一层到二层。本院对合同真实性予以确认； 6、被告提交行政起诉书、立案通知书、收据，拟证明被告和福连城公司已经在水磨沟区法院对乌鲁木齐市自然资源局和原告提起行政诉讼，要求原告对涉案房屋的面积进行更正，原告对该组证据真实性认可，认为与本案无关，本院对该组证据真实性予以确认； 7、被告提交照片五张，拟证明十一层是设备间，无法租赁使用，原告对照片真实性不认可，十一层只是部分有设备间。合同约定的是九、十、十一层整体出租，合同并没有约定单价，因为租赁时十一层存在设备间，签订合同时，原告也明确表示十一层是部分租赁。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月31日，原被告签订《新疆万国恒业投资有限公司房屋租赁合同》，约定：“甲方（原告）将位于乌鲁木齐市××区所属房产的九、十、十一层（部分面积），证载面积907.3平方米房产全部租于乙方（被告）使用，租赁期限为6年，自2018年1月7日至2024年1月6日，合同签订之日甲方向乙方交付房屋，租金每年支付一次（后期租金和设备使用费按附表执行），此后每年十二月7日前足额交付下一年度租金及设备使用费；乙方承担的物业管理费收费标准为4元/平方米·月，包括保卫、电梯使用、公共区域卫生、水、电、暖、消防设施使用费等，支付方式同于租金交纳方式，水、电、暖费用由甲方代收代缴、收费标准按同期政府相关规定执行；乙方应按时足额向甲方缴纳当期应缴全部租金及设备使用费，按时向物管公司财务足额缴纳当期应缴全部水、电、暖费用；水电及其他有偿服务费由甲方财务按月向乙方收缴；该房屋交付时存在缺陷（包括质量缺陷、安全消防缺陷），影响乙方正常使用的，甲方应自交付之日起的十日内进行修复或消除，逾期不修复的，甲方同意按照影响乙方正常使用的天数相应减少租金或顺延租赁天数；乙方不按约定期限足额缴纳租金或各项费用的，除应如数补交之外，每逾期一天按照年租金和设备使用费总额的千分之五向甲方支付违约金；如一方违约行为未在上述条款中规定违约金的，应承担年租金与设备使用费20%违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，应按实际损失予以增加”，合同后附《时尚春天九、十、十一层907.3平方米房产租金及设备使用费明细》载明2017年12月7日前交纳2018年1月7日至2019年1月6日期间的租金及设备使用费700000元，2018年12月7日前交纳2019年1月7日至2020年1月6日期间的租金及设备使用费700000元，2019年12月7日前交纳2020年1月7日至2021年1月6日期间的租金及设备使用费725000元。合同落款处除了加盖被告的公章，还有葛洪波的签字。合同签订后，被告交纳租金及物业管理费至2020年1月6日。庭审中，原告提交2013年11月7日原告与新疆盛泉商贸有限公司及新疆天空之舞餐饮投资管理有限公司之间签订的房屋租赁合同，载明新疆盛泉商贸有限公司及新疆天空之舞餐饮投资管理有限公司承租涉案楼宇九、十、十一层（部分面积），证载面积1813.86平方米房屋，合同落款处除加盖了新疆盛泉商贸有限公司及新疆天空之舞餐饮投资管理有限公司公章外，还有葛洪波的签字确认；原告提交2017年11月与新疆百丽鞋业有限公司签订的房屋租赁合同，载明新疆百丽鞋业有限公司承租涉案楼宇中九、十、十一层（部分面积），证载面积907.3平方米房屋，合同落款处除加盖了新疆百丽鞋业有限公司公章外，还有葛洪波的签字确认。另查，葛洪波系新疆盛泉商贸有限公司监事。 本院认为，原被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效，双方应严格依约履行。根据合同的约定，被告承租房屋为解放北路299号所属房屋的九、十、十一层（部分面积），年租金为700000元（2018年1月7日至2020年1月6日）、725000元（2020年1月7日至2023年1月6日）、800000（2023年1月7日至2024年1月6日），可以证实租赁房屋是双方当事人认可的特定房屋，双方约定的租金并非按照租赁面积数计算单价得出，而是固定的租金数额，合同签订后，原告依照合同约定交付该特定房屋，被告占用使用两年内均未提出任何异议，亦未采取诉讼或仲裁手段对租赁合同的租金标准进行变更或撤销，故被告以合同约定面积与实际面积不符为由拒付租金的理由，本院不予采信。被告应依照合同约定交纳租金。合同约定被告应于2019年12月7日前交纳2020年1月7日至2021年1月6日期间的租金及设备使用费725000元，现被告拖欠原告2020年1月7日至2021年1月6日期间的租金未支付，原告要求被告支付租金725000元的诉讼主张合理有据，本院予以支持。被告迟延支付租金及设备使用费违反合同约定，应承担违约责任。合同约定被告不按约定期限足额缴纳租金或各项费用的，除应如数补交之外，每逾期一天按照年租金和设备使用费总额的千分之五向原告支付违约金，庭审中被告抗辩合同约定违约金数额过高，参照原告的实际损失，本院酌定被告支付原告违约金150000元。原告为实现本案债权而采取保全措施支出的保全费5000元系其损失，被告应当予以承担。原被告双方在合同中未约定因诉讼产生的律师费由违约方承担，虽然合同约定违约金不足以弥补守约方损失的，应按实际损失予以增加，但本案所产生的律师费并非原告因被告违约而必然产生的实际损失，故原告主张律师费50000元的诉讼请求，本院不予支持。原告与被告之间不存在物业服务合同关系，且原告亦未替被告垫付涉案房屋的物业费，故原告要求被告支付物业费43550.4元没有合同依据，本院亦不予支持。原告就被告欠付水电费1382元的事实未提交有效证据加以证实，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告在合同履行中不存在违约行为，故被告要求原告返还租金320000元及支付律师费138000元的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陕西滔搏体育商贸有限公司支付原告（反诉被告）新疆万国恒业投资有限公司租金725000元； 二、被告（反诉原告）陕西滔搏体育商贸有限公司支付原告（反诉被告）新疆万国恒业投资有限公司违约金150000元； 三、被告（反诉原告）陕西滔搏体育商贸有限公司支付原告（反诉被告）新疆万国恒业投资有限公司保全费5000元； 四、驳回原告（反诉被告）新疆万国恒业投资有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）陕西滔搏体育商贸有限公司的反诉诉讼请求。 以上被告（反诉原告）滔搏体育公司应给付原告（反诉被告）万国恒业公司款项合计880000元，须于本判决生效后立即付清，如未按指定时间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案请求标的1375932.4元，核定给付标的880000元，占请求标的的63.96%，案件受理费17183.39元（原告已预交），由原告（反诉被告）万国恒业公司负担6192.89元，被告（反诉原告）滔搏体育公司负担10990.5元。反诉案件受理费4085元，由被告（反诉原告）滔搏体育公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  曹 玮 人民陪审员  马燕琴 人民陪审员  袁玉梅 二〇二〇年十月十九日 书 记 员  兰婷婷