江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2045号 上诉人（原审被告）：彭风龙，男，1962年9月1日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 被上诉人（原审原告）：南昌恒兴物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区南京西路**，统一社会信用代码：913XXXXX7239XXXX37。 法定代表人：吴建中，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢凯敏，江西明实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄曾祺，江西明实律师事务所律师。 上诉人彭风龙因与被上诉人南昌恒兴物业管理有限公司（以下简称恒兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初2345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并通知当事人于2020年8月31日来院接受询问，彭风龙以手术康复可能9月底才能到庭为由申请延期开庭，于是本院通知当事人本案变更为2020年10月15日开庭审理，后彭风龙又以需重新手术、手术及康复约需3个月为由申请再次延期开庭，本院电话告知彭风龙在未收到本院同意延期开庭通知的情况下应按传票通知的时间、地、地点到庭020年10月15日彭风龙未到庭参加诉讼。因双方当事人均未提出新的证据，本院考虑到彭风龙实际情况及案件情况，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭风龙上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判；2.本案一审二审诉讼费用由恒兴物业公司负担。事实与理由：彭风龙于1997年购买的房产，2009年后虽不经常住在恒辉花园小区，但一直缴纳物业费至2014年底。而恒兴物业公司没有履行物业管理义务，对公共部分的服务没有做到位，消防设施破坏严重，强、弱电乱搭。更为严重的是彭风龙车库经常被堵住，车不能进入或不能驶出，给彭风龙造成很大的麻烦和损失，彭风龙多次要求恒兴物业公司解决问题，但恒兴物业公司均不作为。特别是2015年以后，彭风龙的自购车库已基本无法正常使用，因此自2015年开始彭风龙停止缴纳物业费，要求待车库问题解决了再缴纳物业费。可时至今日，彭风龙的车库仍然被堵住无法正常使用。彭风龙认为，作为物业管理公司有权利收取物业费，同时也有维护业主财产正常使用的义务，彭风龙车库旁每个车库月租金500元/月，共66个月，计33000元，彭风龙要求恒兴物业公司赔偿其经济损失33000元并计算利息。因此，彭风龙提起上诉，请求予以改判。 恒兴物业公司未提交答辩状。 恒兴物业公司向一审法院起诉请求：1、判令彭风龙支付拖欠的恒辉花园9栋2单元302、402室及储藏间（车库）2015年1月1日至2020年6月30日物业费12401.40元，违约金3720.42元，共计16121.82元。2、本案诉讼费由彭风龙负担。 一审法院认定事实：2012年11月10日，恒兴物业公司（乙方）与恒辉花园业主委员会（甲方）签订1份《物业管理服务合同》，双方约定恒兴物业公司为恒辉花园小区的住宅、商铺提供物业管理服务，物业提供的服务有：1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理规约》的规定制订物业管理服务的有关制度。2、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案。3、物业共用部位（楼盖、承重结构、户外墙面、公共楼梯间、道路等）的日常维修、养护和管理。4、物业共用设施设备（共用的上下水管道、照明系统、消防设施、供水设备、供电设备、弱电系统等）的日常维修、养护、运行和管理。5、公共绿地、景观的养护。6、环境卫生服务，包括物业共用部位和公共区域的清洁卫生、生活垃圾的收集清运、灭蚊蝇、除鼠害等。7、协助维护公共秩序；维持车辆（包括非机动车）的通行和停放秩序。8、协助做好安全防范工作；发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。9、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。10、制定预防火灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。11、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供管理服务。12、对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。13、非一户一表水电费的代收代缴服务。14、房屋专有部分、自用设施设备维修等有偿特约服务。15、设立服务监督电话，并在物业区域内公示。物业服务期限为两年，自2012年7月1日至2014年6月30日。物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，2012年12月31日前的物业服务费按原标准交纳，2013年1月1日起的物业服务费按如下标准交纳：住宅每月每平方米0.8元；商铺每月每平方米1元；储藏室每月每平方米0.6元；车库每月每平方米0.6元。费用交纳时间：甲方业主或物业使用人应当在每个奇数月份的25日前全额交纳当月和下月的物业服务费用。合同第二十四条约定，服务期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期限满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复乙方，同意续签的，应当在服务期限届满前1个月内签订新的物业服务合同。合同第二十五条约定，服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续。合同第三十条约定，业主违反本合同，未按约定的收费标准和时间交纳物业服务费，应当补交全部欠款，并按每逾期一日，按欠款总额万分之五的标准承担违约金；经乙方合理催缴后，业主逾期仍不交纳的，乙方可采取适当措施催收或向人民法院起诉。按照上述合同约定，恒兴物业公司提供服务至今。彭风龙所有的房屋位于西湖区，该房屋住宅面积为215.03㎡、车库面积为26.19㎡。2015年1月1日之后，彭风龙未缴纳物业费。恒兴物业公司多次催收未果，遂诉至法院。又查明，《南昌市不动产登记信息查询结果》上显示涉案房产为“彭凤龙”，但身份证号码与彭风龙身份证号码一致，一审庭审中双方当事人均确认系本案彭风龙的房产。 一审法院认为：恒辉花园业主委员会与恒兴物业公司于2012年11月10日签订的《物业管理服务合同》，虽然双方约定的服务期限为两年，即2012年7月1日至2014年6月30日，但合同第二十五条有约定“服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续”，结合恒兴物业公司为恒辉花园住宅区提供物业服务至今的事实，上述合同合法有效。彭风龙作为本小区的房屋所有权人，应当承担交纳物业服务费用的义务，恒兴物业公司主张要求彭风龙支付物业服务费，于法有据，一审法院予以支持。因双方物业合同约定交纳物业费的时间为每个奇数月份的25日前全额交纳当月和下月的物业服务费用，故2015年1月1日至2020年6月30日期间，彭风龙共拖欠物业服务费为12390.71元（215.03㎡×0.8元/月/㎡×66个月＋26.19㎡×0.6元/月/㎡×66个月）。恒兴物业公司主张涉案违约金的诉请，因其物业服务存在瑕疵，服务质量还需进一步提高，故恒兴物业公司主张涉案的违约金，一审法院不予支持。关于彭风龙辩称，恒兴物业公司未做好小区车库门口公共区域停车管理等问题，恒兴物业公司也确实有未做好或未及时整改到位的地方，为此恒兴物业公司应努力提升服务水平和服务能力，积极做到物业服务中应尽的义务，但彭风龙并不应以此为由拒绝交纳物业服务费。需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题应及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，不能求全责备，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业费。否则，将导致降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过彼此之间的换位思考和共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。综上所述，恒兴物业公司对彭风龙的诉请，对于符合法律规定的，一审法院予以支持，其他诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、彭风龙于本判决生效后十日内向南昌恒兴物业管理有限公司支付2015年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费12390.71元；二、驳回南昌恒兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费203元减半收取102元，由彭风龙负担。 二审中，双方均未提交新证据。对于一审查明的事实，本院予以认定。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，恒辉花园业主委员会与恒兴物业公司于2012年11月10日签订的《物业管理服务合同》，对业主彭风龙应有约束力。该《物业管理服务合同》约定“服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续”，且恒兴物业公司为恒辉花园一直提供物业服务至今，一审判决据此认定彭风龙应根据该《物业管理服务合同》向恒兴物业公司支付至2020年6月30日的本案物业服务费用12390.71元，并无不当。关于彭风龙上诉状主张的车库被堵造成损失的问题。本院认为，抗辩系在原告诉请范围内要求减轻或免除自己的责任，反诉系本诉被告向人民法院提出的以本诉原告作为被告，为了吞并、抵销或排除本诉原告的诉讼请求的一种独立的反请求。本案中，彭风龙要求恒兴物业公司赔偿车库被堵造成的经济损失33000元的请求不属在恒兴物业公司诉请范围内要求减轻或免除其责任的抗辩，且彭风龙在一审中未就该请求提起反诉，双方亦未能就此达成一致调解意见，故本院在本案中对彭风龙要求恒兴物业公司赔偿经济损失33000元的请求不予审理。综上，彭风龙的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费230元（已由彭风龙预交），由彭风龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周中瑞 审 判 员 罗云奇 审 判 员 钟 情 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 张年花 书 记 员 黄 媚