甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初11122号原告：郑克忠，男，1940年5月11日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：朱锦波，男，1986年7月8日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区，系郑克忠亲属。被告：甘肃省城市建筑第三工程公司，住所地：甘肃省兰州市七里河区吴家园**。法定代表人：张风光，系公司总经理被告：兰州鑫博源物资有限公司，住所，住所地：甘肃省兰州市七里河区兰工坪南街**国资物业22佳园**楼**源众创空间36号工位）。法定代表人：张千，系公司总经理委托诉讼代理人：唐爱荣，甘肃天马律师事务所律师。原告郑克忠诉甘肃省城市建筑第三工程公司、兰州鑫博源物资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱锦波到庭参加诉讼，被告甘肃省城市建筑第三工程公司（以下简称“省城建三公司”）法定代表人张风光、兰州鑫博源物资有限公司（以下简称“鑫博源公司”）委托诉讼代理人唐爱荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑克忠向本院提出诉讼请求：1、判令被告省城建三公司和被告鑫博源公司签订的《房屋买卖合同》确认为无效合同；2、判令被告鑫博源公司配合原告将位于兰州市城关区××巷××号××单元××层××室的房屋所有权登记至原告名下；3、判令诉讼费用由被告承担。事实及理由：1993年8月4日，原告与被告省城建三公司签订了《拆迁户新楼安置房卡》。签订安置卡后，原告如约履行了腾房义务，被告省城建三公司于1999年12月31日向原告就地还建了位于兰州市城关区××巷××号××单元××层××室房屋。原告对于安置的房屋使用至今。在此期间，原告曾数次敦促被告省城建三公司办理房屋产权登记手续，但是被告一再推诿、不置可否。原告了解到，早在2012年之前，被告省城建三公司就已经办理完毕了产权证，并且将产权证办理在省城建三公司的名下。被告省城建三公司与被告兰州鑫博源物资有限公司通过恶意串通，伪造甘肃省乡镇企业总公司的印章一枚，将其担任的总公司下属的甘肃省城市建筑第三工程公司法定代表人责任转移给练俊，通过练俊和张少华的操控和被告鑫博源公司签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋以6万元的低价转卖给被告鑫博源公司，并于2012年6月8日为被告鑫博源公司办理了房产证。被告鑫博源公司作为《房屋买卖合同》的买受人知道抵押的房屋属于拆迁户的拆迁安置房屋，不能构成善意取得人。原告认为，《房屋买卖合同》依据《合同法》的相关规定属于侵害第三人权利的无效合同，应当依法予以确认为无效合同。原告作为被拆迁安置的住户，无法取得拆迁安置房屋的所有权。被告恶意串通买卖拆迁安置房屋，进行银行贷款抵押，变向扰乱了社会秩序。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，望判如诉请。被告省城建三公司辩称：原告起诉内容与事实情况相符，2011年11月至2013年6月期间原法定代表人张少华伪造变造公文证件印章，非法法人练俊（非被告单位职工）伪造公司印章和甘肃省乡镇企业总公司文件，将房产证共计836平方米17套住房（其中包括：拆迁返还石油公司4套住房，返还拆迁户13套住房）非法出售过户到兰州鑫博源物资有限公司。答辩人并不知情，购房款也并未转入答辩人账户，答辩人与房屋出售并无关联，纯属练俊个人行为。被告鑫博源公司辩称：一、答辩人与被告省城建三公司签订的合同并不存在无效合同的事由，产权登记以房产登记为准；二、被告省城建三公司内部管理混乱应当自行承担法律责任，答辩人没有任何理由对此承担责任；三、原告诉讼本案的时效已超过法律规定的诉讼时效。原告围绕诉讼请求当庭提交了以下证据：收据、公证书、拆迁户新楼安置房卡、关于私房出租拆除补偿的协议、关于省城建三公司拆迁我私房铺面应补偿费用的情况、收条、出让产权协议书、《房产证》兰房（城集）产字第1××8号、《甘肃乡镇企业总公司文件》甘乡镇总（2009）023号、兰州市房产测绘报告书、销售不动产统一发票办证联、审批单、通知单、房地产买卖契约、房产登记申请书、甘肃省契税完税证、房产证、不动产他项权证、《民事判决书》（2017甘01民初411号）、《协助执行通知书》（2017甘01执保268号）、授权委托书、结案通知书。证明：原告世代居住在现城关区甘家巷地区,讼争房屋属于原告合法所有的私房。原告在拆迁安置后的20多年里一直合法占有并使用着该房屋。鑫博源公司原法定代表人张亚兵完全知晓17套房屋系拆迁安置房不属于被告省城建三公司所有,为骗取银行贷款恶意串通,于2016年1月4日伙同练俊（买卖房屋时省城建三公司虚假法人代表）向上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行签订《最高额抵押合同》一份,被告鑫博源公司提供17套房产为借款提供抵押担保,并在该合同签订后,办理了抵押登记。其中,包括原告的拆迁安置房屋一套。2018年11月3日，原告收到被告兰州鑫博源物资有限公司进行房屋情况调研磋商的《授权委托书》和兰州市中级法院（2017）甘01执680号《结案通知书》,才得知自己房屋所有权受到了不法侵害。被告鑫博源公司经质证认为：原告提供证据原件的证据真实性认可,无证据原件的不予质证,收据（有原件）、公证书（有原件）、拆迁户新楼安置房卡（无原件）、关于私房出租拆除补偿的协议（无原件）、关于省城建三公司拆迁我私房铺面应补偿费用的情况（有原件）、收条（有原件）、出让产权协议书（有原件）、以上7份证据无法证明本案原告和甘肃省城市建筑第三工程公司达成的协议是本案涉案房屋,公证书涉及的继承问题请法庭审核;《房产证》兰房（城集）产字第1××8号、《甘肃乡镇企业总公司文件》甘乡镇总（2009）023号、兰州市房产测绘报告书、销售不动产统一发票办证联、审批单、通知单、房地产买卖契约、房屋登记申请书、甘肃省契税完税证、房产证、不动产他项权证、《民事判决书》（2017甘01民初411号）、《协助执行通知书》（2017甘01执保268号）以上13份证据真实性无异议,但无法证明张亚兵和练俊有恶意串通行为;授权委托书、结案通知书真实性无异议,证明目的有异议,2012年贷款时原告应当知道权益受到侵害。被告省城建三公司对于原告提交的证据无异议，拆迁户新楼安置房卡是由被告省城建三公司出具的，被告省城建三公司认可。被告省城建三公司当庭提交的证据：上级主管部门任命书、公函、上级主管部门报案材料、兰州市城关区公安分局鉴定通知书、立案告知书、张少华刑事判决书、七里河工商行政管理局行政处罚听证告知书、处罚决定书、准于撤销登记通知书、撤销登记决定书、兰州晨报声明原营业执照作废公告、伪造变造虚假任命文件6份、房地产买卖合同17份、不动产发票17份、甘肃省乡镇企业总公司文件1分、处理历史遗留问题通知单、审批单、房产明细表、银行基本账户注销及现金流水、原法定代表人张少华情况说明。证明:2014年6月24日被告单位新法定代表人任职后,原公司法定代表人职务终止;被告2011年11月至2013年6月原法定代表人张少华伪造变造公文证件印章,骗取七里河区工商行政管理局将营业执照三次变更的虚假登记,对三次虚假登记做出了相应的撤销处罚决定。被告为了集体财产安全于2015年1月29日在兰州展报声明注册号620001000052营业执照予以作废,原虚假法定代表人与被告单位法律关系终止。非法取得被告营业执照法定代表人练俊从2011年11月18日至2015年12月私刻印章、伪造文件对外签订的一切经济合同应视为无效。非法法人练俊(非被告单位职工)2009年4月26日与被告根本不认识,谈不上房产买卖收款一事,合同契约是2012年5月28日签订的,不动产发票是2012年1月19日开的,按照合同法的规定是不合法的,有伪造嫌疑。甘肃省乡镇企业总公司从未下发过甘乡镇总(2009)023号《甘肃乡镇企业总公司文件》,该文件有伪造嫌疑。房产证共计836平方米17套住房,拆迁返还石油公司4套住房,返还拆迁户13套住房,并在1996年全部落到各住户入住，被告从未向任何个人或单位出售过单位和个人的私有财产。非法法人练俊在任职期间用不正当手段获取还未分户的集体房产证,非法出售过户到兰州鑫博源物资有限公司。我公司不知情,且与我公司并无关联,纯属个人行为，2002年6月3日在七里河兰州银行开户,2013年8月15日账户已注销,(在开户和注销账户期间没有任何款项进入公司账户)贷款证人民银行已收回。练俊以非法手段获取出售房款3387113元未进被告(集体企业)账户,不知去向。原告对于省城建三公司提交的证据无异议。被告鑫博源公司经质证认为：上级主管部门任命书真实性无异议,证明目的和本案无关联；公函、上级主管部门报案材料、兰州市城关区公安分局鉴定通知书、立案告知书、张少华刑事判决书、七里河工商行政管理局行政处罚听证告知书、处罚决定书真实性无异议,能够证明本案是因为鑫博源公司内部管理混乱出现了张少华伪造公章情况,处罚决定书证明鑫博源公司内部管理有责任;准于撒销登记通知书、撒销登记决定书、兰州晨报声明原营业执照作废公告、伪造变造虚假任命文件6份真实性无异议,证明目的有异议,任命文件在当时已登记备案,具有效力,不会导致合同必然无效;房地产买卖合同17份、不动产发票17份、甘肃省乡镇企业总公司文件1份、处理历史遗留问题通知单、审批单真实性予以认可;房产明细表真实性和证明目的有异议,该证据形成的时间是2018年,房屋买卖发生在2012年,通过不动产交易中心调取的证据无法证明鑫博源公司的观点,能够证明我方和鑫博源公司是办理了合法手续,我方是依据有效力的工商登记购买了房屋,无法达成鑫博源公司的证明目；银行基本账户注销及现金流水、原法定代表人张少华情况说明真实性无异议,证明目的有异议,我方已支付合理对价,不能证明鑫博源公司证明目的。被告鑫博源公司当庭提交的证据：涉案房屋产权证一份、原告的行政诉状一份、兰州市住房保障和房产管理局行政答辩状一份、甘肃省乡镇企业总(2009)023号文件一份、房地产买卖契约一份、房屋登记申请书一份、契税完税凭证一份、销售不动产统一发票一张。甘肃省城市建筑第三工程公司营业执照复印件一份、原涉案房屋产权证一份(2006年)、兰州市中级人民法院(2017)甘01执680号结案通知书一份、变更股东指定函一份。证明:涉案房屋于2012年6月6日办理过户登记手续,物权已经合法转移给鑫博源公司；涉案房屋办理抵押登记贷款,目前贷款尚未还清；涉案房屋于2006年登记在省城建三公司名下，房屋系其自建；甘肃省乡镇企业总公司甘乡镇总(2009)023号文件明确表示允许省城建三公司对外出售涉案房屋；2012年鑫博源公司购买涉案房屋时,甘肃省城市建筑第三工程公司留给兰州市住房保障和房产管理局的营业执照的信息为对外公示的信息；合同载明的金额为避税,实际为阴阳合同,鑫博源公司支付合理对价165565.35元购买涉案房屋；鑫博源公司依据具有公示效力的物权登记和工商登记手续购买涉案房屋系善意取得；兰州市鑫博源物资有限公司于2018年10月24日通过法院主持,张亚兵以兰州市鑫博源物资有限公司100%股权抵偿其所欠甘肃昊利工贸有限公司全部债权(包括本金500万元、利息939853.87元);而后甘肃昊利工贸有限公司将兰州市鑫博源物资有限公司的100%股权转让给张千，也就是说张千通过法院以不良资产收购兰州市鑫博源物资有限公司100%的股权。原告经质证认为:真实性无异议,目的有异议,合同叙述为阴阳合同,该合同应为无效合同,指定函与本案无关，不能证明取得房屋的合同属于有效合同；被告鑫博源公司所提交的证据没有房屋支付对价和交付的证据，交易过程中存在恶意，不构成善意取得的条件。被告省城建三公司同原告质证意见相同。到庭当事人对当庭出示的证据逐一进行了质证，对各方当事人均表示认可的证据，本院作为定案依据依法予以确认；对当事人有争议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性及关联性，结合各方当事人的质证意见及审理案件查明的具体情况，在认定案件事实过程中综合判断。根据各方当事人提供的证据及庭审中的陈述，本院认定事实如下：1988年9月，原告郑克忠兄弟三人继承了其父郑永福解放前已拥有的房产，根据兰州市城关区公证处1988年9月9日出具的继承权证明书证明：原告郑克忠“父亲郑永福母亲郑王氏于1977年12月17日、1979年5月4日先后在兰州因病死亡。死亡后遗留有房屋7间，坐落在城关区××巷××号。死者生前无遗嘱。根据《中华人民共和国继承法》第5条和第17条的规定，被继承人郑永福、郑王氏的遗产房屋北房两间由长子郑克勤继承；东房两间由次子郑克俭继承；东房一间，北房一间，伙房一间由三子郑克忠继承。”1993年8月4日，原告郑克忠继承其父的房产拆迁，兰州市城市建设拆迁安置管理办公室与甘肃省城市建筑第三工程公司出具拆迁户新楼安置房卡，确认给原告及郑鹏就地安置“贰大中套”。之后被告省建三公司给原告分房两套，房号分别为112室、143室,其中143室系甘肃省城市建筑第三工程公司在安置时出让给原告郑克忠的房产，1999年12月31日，甘肃省城市建筑第三工程公司与原告郑克忠签订《出让产权协议书》，协议约定：被告甘肃省城市建筑第三工程公司“将甘家巷综合楼一单元143号壹大小套住宅产权出让给住户郑克忠同志，总建筑面积35m2，每平方米价格为450元/m2，总价为15750元，从2000年元月起该住宅产权归乙方（原告）所有，待我公司办理完正式产权后，负责过户到住户名下，作为永久性产权。”2006年8月3日，被告甘肃省城市建筑第三工程公司办理完毕房屋所有权证，房产证号为兰房（城集）第107368号，后被告甘肃省城市建筑第三工程公司并未及时将涉案的143号房屋过户或登记至原告名下。2011年11月至2013年6月期间,被告甘肃省城市建筑第三工程公司原法定代表人张少华伪造其上级主管部门甘肃省乡镇企业总公司的印章，变造公文六份,其中变造的甘乡镇总办(2011)166号、甘乡镇总字(2013)031号《关于任命练俊同志职务的决定》两份文件，两次任命练俊为被告甘肃省城市建筑第三工程公司法定代表人，并在相关部门办理了三次企业注册登记信息的变更；2014年6月24日，甘肃省乡镇企业总公司任命张风光为被告甘肃省城市建筑第三工程公司总经理，并向相关登记部门出具公函，确定“我公司在2011年11月18日至2013年6月7日期间没有发文免去张少华职务的决定，同时也没有发文任命练俊职务的决定。”该公司向相关部门报案后，原法定代表人张少华因犯伪造公司印章罪被判处有期徒刑，同时相关部门对三次虚假登记作出了相应的撤销登记及行政处罚决定。2012年1月4日，相关登记部门在测绘涉案房屋时出具的《兰州市房产测绘报告书》记载：“甘家巷39号143室现为甘家巷39号1单元403”。2012年5月28日，练俊作为法定代表人的甘肃省城市建筑第三工程公司与兰州鑫博源物资有限公司签订《房地产买卖契约》，将涉案房屋及另外16套房屋出售给被告兰州鑫博源物资有限公司，练俊作为法定代表人在合同中盖章。2012年6月6日，涉案房屋（甘家巷39号1单元403）过户至被告甘肃鑫博源公司名下，房屋所有权证号为：兰房权证（城关区）字第2××0号。2016年1月4日，浦发银行兰州分行（融资行）与被告兰州鑫博源物资有限公司（客户）签订《融资额度协议》，协议约定：融资额度为500万元，期限自2016年1月7日起至2017年1月7日止。同日，涉案房屋与其他16套房产被抵押给上海浦东发展银行兰州分行，担保范围为：主债权，还及于由此产生的利息（包括利息、罚息和复利）、违约金、损害赔偿金、手续费、及其他为签订或履行合同而发生的费用、以及抵押权人实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等），并在相关部门办理了抵押登记。同时本案被告鑫博源公司当时的法定代表人张亚兵及甘肃省城市建筑第三工程公司所谓法定代表人练俊为上述借款提供连带责任保证担保。上述借款到期后，被告兰州鑫博源物资有限公司未能偿还银行借款，浦发银行兰州分行遂提起诉讼，兰州市中级人民法院作出以下判决：一、被告兰州鑫博源物资有限公司于判决生效后10日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行借款本金500万元，借款利息（含罚息）134995.43元及律师代理费5万元（利息计算至2017年4月10日止，2017年4月11日之后的利息、罚息、复利按合同约定的利率计算至借款本金付清之日）；二、如被告兰州鑫博源物资有限公司到期不能履行判决第一条确定的债务，原告上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行有权对被告兰州鑫博源物资有限公司提供抵押的17套房产（附抵押财产清单）折价或者拍卖、变卖该财产的价款在合同约定的借款本金、利息（含罚息、复利）及其他费用的范围内优先受偿；三、被告张亚兵、练俊对判决第一项确定的付款义务承担连带清偿责任。同时该判决抵押财产清单所列第6项为：“位于兰州市城关区××路街道××巷××号××单元××层××室［房产证号：兰房权证（城关区）字第2××0号、建筑面积42.29平方米；不动产登记证明号：甘（2016）兰城不动产证明第0××3号，抵押借款本金：25.26万元］”,即该抵押房产系本案涉案房产。上述案件在进入执行程序后，申请人由浦发银行兰州分行变更为中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司，之后申请人又由中国华融资产管理股份有限公司甘肃分公司变更为甘肃昊利工贸有限公司，2018年10月16日,甘肃昊利工贸有限公司与兰州鑫博源物资有限公司、张亚兵达成执行和解协议，各方同意以张亚兵本人拥有的兰州鑫博源物资有限公司的100%股权抵偿全部借款本息，而涉案房产是公司股权变更过程中的财产之一。2018年11月3日，原告收到被告兰州鑫博源物资有限公司进行房屋情况调研磋商的《授权委托书》和兰州市中级法院(2017)甘01执680号《结案通知书》后,认为自己的权利受到侵害，遂提起本案诉讼。本院认为，一、《房地产买卖契约》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中,首先，2012年5月28日，在被告甘肃省城市建筑第三工程公司与兰州鑫博源物资有限公司签订《房地产买卖契约》之时，练俊作为法定代表人同意及签字是基于伪造的任命文件，其所作所为并不能代表被告甘肃省城市建筑第三工程公司，上述合同的签订并非被告甘肃省城市建筑第三工程公司真实意思的表示；其次，纵观本案，原告买卖涉案房屋的过程清晰明了，原告实际占有、使用涉案房屋已有二十余年，原告与被告甘肃省城市建筑第三工程公司对双方之间存在房屋买卖关系并无异议，而此后出现的所谓房屋转让均存在没有实际交付涉案房屋的情形，直至2018年之前无任何买受人向原告主张过权利；再次，涉案《房地产买卖契约》的签订是基于犯罪行为的这个前提而发生的，该买卖行为既损害了被告甘肃省城市建筑第三工程公司的合法权益，也侵害了原告个人的合法权益，其行为明显违反《合同法》第五十二条的规定，涉案相关合同依法应确认为无效合同。同时本案系确认之诉，并不适用诉讼时效的相关规定，被告兰州鑫博源物资有限公司认为原告的起诉超出诉讼时效的辩称理由无法律依据，不能成立。二、被告兰州鑫博源物资有限公司是否系善意第三人。善意取得是指无权处分他人不动产的人，以转移所有权或设定他物权为目的，将该不动产交付于善意第三人后，受让人即取得该不动产的权利，也适用于动产。是否构成善意取得，须满足以下条件，第一，受让人受让财产是善意的，根据兰州市中级人民法院审理相关借款合同纠纷时确定的事实，被告兰州鑫博源物资有限公司在房产转让后的多次贷款中是以涉案房产作为抵押，最后一次以涉案房产抵押贷款时，持有被告兰州鑫博源物资有限公司100%股权的法定代表人张亚东及被告甘肃省城市建筑第三工程公司所谓法定代表人练俊为上述借款提供连带责任保证担保，而该笔借款最终是以股权转让的形式将涉案房产及其他房产抵偿给最终的债权人，因此，张亚东、练俊作为买卖双方的法定代表人与房屋买卖存在直接关联性，按照涉案房产的最终去向，不能就此推定二被告作为当时法定代表人的行为是善意的；第二，受让人支付了合理的价款,根据本案相关证据材料,被告兰州鑫博源物资有限公司出具了支付涉案房款的票据,但在本案诉讼中被告甘肃省城市建筑第三工程公司始终认为房款未能直接支付至公司账户,款项去向不明;第三,转让的财产应当登记的已经登记，根据本案查明的案件事实,涉案房产确已办理新的房屋所有权证,但被告兰州鑫博源物资有限公司在买卖涉案房屋后,从2012年6月开始，被告甘肃省城市建筑第三工程公司始终未能将涉案房屋交付给被告兰州鑫博源物资有限公司,2018年10月之后，被告兰州鑫博源物资有限公司因履行债务公司股权发生根本性变动后，由新股东控股的公司才向原告提出协商请求，因此，涉案房屋从来就未实际交付给买受人，至今由原告占有、使用、收益涉案房产吗的基本事实各方当事人均是明知的。综上，依据本案现有证据不能确认被告兰州鑫博源物资有限公司对涉案房产系善意第三人。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十一条第（一）项的规定，判决如下：一、确认被告甘肃省城市建筑第三工程公司与被告兰州鑫博源物资有限公司签订的买卖兰州市城关区甘家巷39号1单元403的《房地产买卖契约》为无效合同。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告甘肃省城市建筑第三工程公司承担25元，由被告兰州鑫博源物资有限公司承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  王向阳二〇二〇年十月十九日书记员  梁 婕