广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0621民初519号 原告：梁某某，女，1977年9月12日出生，壮族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：林燕莹，广西昊弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄炳华，广西昊弘律师事务所律师。 被告：上思县宝龙旅游置业有限公司，统一社会信用代码：91450621779125746R，住所地上思县思阳镇团结东路。 法定代表人：赵志忠。 委托诉讼代理人：梁海忠，广西国海律师事务所律师。 原告梁某某诉被告上思县宝龙旅游置业有限公司（以下简称：宝龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁某某的委托诉讼代理人林燕莹到庭参加诉讼，被告宝龙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理涉案房屋不动产登记证；2、被告支付原告逾期办证违约金(暂计至2020年4月18日为24，155.21元，实际以334，097元为本金按每日万分之三自2019年8月22日起计至被告协助原告办妥涉案不动产登记证止)；3、判令被告赔偿原告经济损失241，950元；4、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更第三项诉讼请求为：判令被告赔偿原告经济损失215，699元。事实与理由：2017年6月7日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订《商品房买卖合同》(合同编号2037号)，由原告向被告购买位于上思县商品房，建筑面积121.99平方米，房款385，404元，首付房款155，404元(包含定金)，其余房款230，000元按揭贷款方式支付至被告账户；合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证，双方同意出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金处理。2017年7月20日，原告与中国工商银行股份有限公司上思县支行签订《个人购房借款担保合同》，约定原告向工行上思支行借款230，000元，借款期限为30年，贷款利率以贷款发放时适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10％确定；按约定，工行上思支行已于2017年8月24日向被告账户发放贷款230，000元。原告已向被告支付房款334，097元。原告自2017年8月24日开始向工行上思支行归还贷款，至今已归还贷款两年多。2018年3月12日，被告将涉案房屋交付给原告使用，原告装修后入住房屋。自交付房屋至2019年8月21日届满360个工作日，被告自2019年8月22日至今逾期241天未办理涉案房产证。参照涉案商品房买卖合同第七条第3款约定的买受人逾期付款的违约责任，逾期超过180日后，本合同规定的应付款期限至第二日起至《商品房买卖合同》实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。鉴于商品房买卖合同约定的被告逾期办证的违约金明显过低，依据公平原则，被告应参照以上约定支付原告违约金，以原告已付房款334，097元为本金，按每日万分之三自2019年8月22日起计至被告协助原告办妥涉案不动产登记证之日止。 2019年11月19日，案外人郑某(买受人)与原告(出卖人)签订《二手房买卖协议书》，约定原告向郑某转让涉案房屋，房屋转让款650，000元，郑某已于签订合同当日向原告交付第一期款50,000元，该协议书约定签订合同后60日内原告交付房屋给郑某时，郑某支付第二期款200，000元，原告应同时将原房产证证件等交给郑某；第三期付400,000元，在房屋产权批准过户登记之日付清。由于被告的原因，签订《二手房买卖协议书》后60日之日即2020年1月19日，原告的房产证未办理好，导致原告与郑某交易被迫终止。若原告与郑某交易成功，原告可以在2020年1月20日左右一次性提前归还银行贷款，经计算，原告即能少支付利息191，950元；另外由于《二手房买卖协议书》被迫终止，原告除了需退回郑某50，000元外，还应赔偿郑某已收房款同额金额50，000元。 综上所述，被告逾期办理房产证，已构成违约，请求被告立即协助原告办妥房产证，并支付违约金及依法赔偿原告经济损失。为维护原告的合法权益，特提起民事诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告宝龙公司书面答辩称：一、原告方违约。1、根据上思县人民法院(2019)桂0621民初322号《民事判决书》判决认定，明确原告首先违约，至今没有履行偿还被告债务义务。依《商品房买卖合同》第七条以及合同附件四第九条款的约定。虽然被告现已将房产交付原告，但原告至今未付清房款，被告所有权仍然保留。因此，原告房产是否办理登记，被告都没有存在违约行为，而是由原告全部承担违约责任；2、原告违约经法院判决生效，但拒不履行人民法院生效判决书确定债务义务。2019年12月26日原告经得到被告谅解，双方订立《执行和解协议书》，按照和解协议书约定，原告应于2020年6月前支付给被告第二期35，000元债务义务，至今已逾期多月，说明原告一再违约的事实；3、根据(2019)桂0621民初322号《民事判决书》认定的事实，说明原告不但是对签订《商品房买卖合同》违约，而且对签订的《个人购房借款/担保合同》违约，造成贷款银行划扣被告担保金3863.32元。根据《商品房买卖合同》附件四第四款第3点约定，对《个人购房借款/担保合同》的违约，最终也是再次对《商品房买卖合同》违约。 二、被告没有违约行为。1、根据《商品房买卖合同》第十五条第一款“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定。被告从交付房屋给原告时，被告就已经向产权登记机关提交应由被告提交产权登记所需全部资料，现该R11区部分购房业主均已经办理得到房屋所有权属证。反过来，根据《商品房买卖合同》附件四第九条款约定，明确原告违约至今未付清房款，被告都有保留所有权和免责权；2、根据《商品房买卖合同》第十五条第二款：“买受人委托出卖人代办房屋所有权证的，买受人应提交办理房屋所有权证所需的委托书、身份证、合同文件、不动产发票、契税完税凭证、维修基金交纳凭证以及房产登记机关要求的其他法律文件，并支付办理所需的相关费用。”的约定，特别是契税完税凭证，依税务法规定应由原告交纳，但至今原告应当及时向被告提供代为办理产权登记所需的资料仍未提供。因此，是否办理产权登记，并非被告违约，而是责任在原告。《商品房买卖合同》第十五条第三条款是约定按揭贷款买受人，不按出卖人通知提交办理产权证所需资料，导致出卖人的担保责任不能解除，买受人就承担违约责任，向出卖人支付违约金，而不是出卖人通知买受人提交办理产权证登记的约定。因此，原告以该条款约定为由，需要被告通知才提交办理产权证所需资料是没有根据的。正因为原告违约不履行债务义务，导致被告的保证责任不能解除，致使贷款银行划扣被告银行保证金5200.09元，造成被告损失的事实。 三、原告有涉嫌假证恶意诉讼行为。从原告向法庭提供证据《二手房买卖协议书》和《收条》看，协议书上的买受人郑某，没有身份证明，无法查实身份信息。收款也没有转款凭证，应当为原告自行造假恶意诉讼行为。因此，原告起诉请求没有事实根据，请求依法驳回原告诉讼请求。 原告梁某某对其陈述事实向本院提供以下证据：证据1.《商品房买卖合同》，证明2017年6月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2037），由原告向被告购买位于上思县，约定了双方的权利、义务。证据2.个人购房借款/担保合同，证明原告与中国工商银行上思支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告向工行贷款230，000元，借款期限为30年。证据3.借据、（2019）桂0621民初322号民事判决书、执行和解协议书，证明原告已向被告支付购房款334，097元。证据4.《二手房买卖协议书》，证明原告与案外人郑某签订买卖协议，郑某向原告购买涉案房屋。证据5.收条，证明郑某已支付原告第一期购房款50，000元。证据6.“龙江半岛花园小区”区域防火责任书，证明原告对涉案房屋收楼时间为2018年3月12日。证据7.房贷速算器软件计算截图，证明根据原告的贷款情况，得出原告贷款230，000元利息为196，900元。证据8.自营历史明细列表，证明原告自2017年8月24日至2020年4月18日已还利息合计31，201.11元。9.证人郑某证言，证明他于2019年10月19日与原告梁小琴签订《二手房买卖协议书》的情况及支付原告购房款50，000元的事实。 被告宝龙公司没有证据向法庭提交。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告宝龙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃举证和质证的权利。 对原告提供的证据，本院认证如下：证据1、2、3、6真实、合法，与本案有关联，本院予以认定。证据4、5、7、8、9，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月7日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，原告以385，404元的价格向被告购买位于上思县商品房，首付房款155，404元，其余房款230，000元按揭贷款方式支付被告。2017年7月20日，原告与中国工商银行股份有限公司上思县支行签订《个人购房借款担保合同》，约定：原告向工行上思支行借款230，000元，借款期限为30年，贷款利率以贷款发放时适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10％确定，被告宝龙公司作为保证人。2017年8月24日，工行上思县支行向被告账户发放贷款230，000元。2018年3月12日，被告将涉案房屋交付原告使用，但未办理房屋所有权证。原告在入住该房期间，因其于2017年6月6日与被告借款135，404元用于支付购买涉案商品房的首期款，而未按《借据》上约定的时间归还被告借款，被告于2019年4月向本院提起诉讼，要求梁小琴偿还欠款74，269元并支付违约金12，453.64元。本院于2019年10月18日作出（2019）桂0621民初322号民事判决书，判决梁小琴支付宝龙公司欠款74，269元并支付违约金8256.69元。判决生效后，梁小琴未履行判决书确定的义务，宝龙公司向本院申请执行，2019年12月26日，双方达成执行和解协议，但至今，原告仍未全部履行执行和解协议书确定的义务，尚欠宝龙公司案件款70，000元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证，双方同意出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金处理。买受人委托出卖人代办房屋所有权证的，买受人应提交办理房屋所有权证所需的授权委托书、身份证、合同文件、不动产发票、契税完税凭证、维修基金缴纳凭证以及房产登记机关要求的其他法律文件，并支付办理所需的相关费用……。”被告于2018年3月12日将涉案房屋交付原告使用后，已在合同约定的期限内将应由其办理房屋权属登记需提供的资料已报产权登记机关备案，但至本案诉讼期间，原告应向被告提交办理房屋所有权证所需的材料仍未提交。 本院认为，从双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的内容看，被告有义务协助原告在合同约定的办理房屋所有权登记的期限内为其办理登记手续。被告根据此约定，已按照合同约定的期限内将应由其办理房屋权属登记需提供的资料已报产权登记机关备案，已履行自己的义务。但原告自2018年3月12日接收涉案房屋至本案诉讼期间，应由其向被告提交办理房屋所有权证所需的授权委托书、身份证、合同文件、不动产发票、契税完税凭证、维修基金缴纳凭证等材料仍未予以提交，视为原告没有委托被告为其办理房屋权属证书，导致其未能取得房屋权属证书，不是被告违约原因，而是原告自身未依约向被告提交办理房屋所有权证所需的材料所致。因此，原告要求被告支付被告逾期办证违约金24，155.21元及赔偿经济损失215，699元，没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告上思县宝龙旅游置业有限公司协助原告梁某某办理涉案房屋不动产登记证； 二、驳回原告梁某某的其他诉讼请求。 案件受理费2646元（原告已预交），由被告上思县宝龙旅游置业有限公司负担100元，原告梁某某负担2546元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期届满后七天内预交案件受理费5292元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 员 吴世耿 二〇二〇年十月十九日 法官助理 容弟威 书 记 员 黄慧芹