江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初8636号原告：张家港市华芳农村小额贷款有限公司，住所地张家港市塘桥镇南京路。法定代表人：黄兴如，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔巍，江苏拙正律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁烨，江苏拙正律师事务所律师。被告：张家港市顺泰纺织有限公司，住所地张家港市凤凰镇港口清水村。法定代表人：肖显峰。委托诉讼代理人：肖忠明，男，1952年9月23日生，汉族，住江苏省张家港市，系被告法定代表人肖显峰的父亲。第三人：苏州市缘通典当有限公司，住所地苏州工业园区金鸡湖商业广场****。法定代表人：朱魏枫，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈健，张家港市东方法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：李佳能，张家港市东方法律服务所法律服务工作者。原告张家港市华芳农村小额贷款有限公司（以下简称华芳小贷公司）与被告张家港市顺泰纺织有限公司（以下简称顺泰公司）抵押合同纠纷一案，本院于2018年8月4日立案受理后，原告申请追加苏州市缘通典当有限公司（以下简称缘通公司）作为第三人参加诉讼，本院依法予以追加。本案适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告华芳小贷公司的委托诉讼代理人崔巍、被告顺泰公司的委托诉讼代理人肖忠明、第三人缘通公司的委托诉讼代理人李佳能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华芳小贷公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告就其债权(借款本金人民币230万元及其利息、费用)对被告名下位于张家港市凤凰镇人民路x号的集体流转工业用地使用权【集体土地使用证号张集用（2009）第02000007号】以及其上的4679.91平方米的无证建筑物之变价款享有优先受偿权；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：华芳小贷公司对顺泰公司名下坐落于凤凰镇港口清水村x幢的房屋享有抵押权，根据“房地一体”原则，华芳小贷公司要求确认对第x幢房屋所在土地的土地使用权享有抵押权，同时要求确认对该土地上的其他无证房屋同样享有优先受偿权。被告顺泰公司辩称，本案所涉土地、房屋最初是在2011年向苏州银行借款时抵押给了苏州银行，在2013年的时候，苏州银行的借款到期，我们在2013年问缘通公司当行借了钱，还给苏州银行，苏州银行撤销了土地和房屋上的抵押权，我方将土地抵押给了缘通公司。我方在是在2010年向华芳小贷公司借款，在2012年4月份展期，当时确认本息230万元，以此作为本金签订了借款合同，并在2012年将房屋作为抵押物抵押给了华芳小贷公司。第三人缘通公司述称：1、即使原告对案涉土地使用权和无证房屋享有权利，原告也仅能就其借款本金230万元享有优先受偿权；2、缘通公司因与被告借款纠纷一案诉至苏州工业园区人民法院，苏州工业园区人民法院于2014年5月22日作出2014园商初字第0923号民事调解书，第三人依据该调解书向园区法院申请执行，园区法院将案件委托张家港市人民法院执行，案号为2015张执字第1231号，张家港市人民法院于2016年5月16日作出执行裁定，终结苏州工业园区人民法院2014园商初字第0923号民事调解书的本次执行；3、根据物权法第182条之规定，缘通公司就案涉土地的土地使用权办理了的抵押登记，该地上的无证建筑应视为一并抵押给了第三人，即使原告认为其房屋的权利及于土地，也只能就房屋占用面积的土地享有权利，而非整个集体土地使用权证上面的面积。综上，请求驳回原告的全部诉请。经审理查明，2015年3月17日，华芳小贷公司因企业借贷纠纷起诉顺泰公司、张家港市顺通运输有限公司、肖显峰、陈君玉、肖显宇、戴惠英、肖忠明。该案在2015年6月18日作出了2015张商初字第00402号民事判决书，该判决书确认了如下事实：2012年4月20日，华芳小贷公司（贷款人）、顺泰公司（借款人）签订编号为华芳农贷借字[2012]第（160）号《借款合同》一份，约定贷款人向借款人发放230万元短期流动资金贷款；借款期限自2012年4月20日起至2013年4月19日止，合同另就利率、逾期利息等做出了约定。同日，华芳小贷公司（抵押权人）、顺泰公司（抵押人）签订编号为华芳农贷抵字[2012]第（160）号的《抵押担保合同》一份，约定抵押人以其所有的张房权证塘字第××、00×**1号房屋所有权证记载的坐落于张家港市凤凰镇港口清水村的房产为债务人顺泰公司与抵押权人签订的编号为华芳农贷借字[2012]第（160）号《借款合同》所形成的债务提供抵押担保，合同另就抵押范围做出了约定。2012年5月2日，双方办理了房屋抵押登记手续，华芳小贷公司取得了张房他证塘字第××号房屋他项权证，该证载明：房屋他项权利人为华芳小贷公司，房屋所有权人为顺泰公司，房屋所有权证号为塘00001xxxx、塘000xx，房屋坐落凤凰镇港口清水村x幢，他项权种类为一般抵押权设立，债权数额为230万元，余额抵押，本抵押权人为第二抵押权人，顺位于苏州银行股份有限公司张家港支行之后。因顺泰公司未能按时归还借款，华芳小贷公司起诉至法院，基于上述事实，法院作出判决：顺泰公司应当归还华芳小贷公司借款230万元，并偿付相应利息，利息截止至2015年3月17日为1397405元，2015年3月18日起至实际给付之日止的利息按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算；其余被告对上述顺泰公司的债务承担连带清偿责任；华芳小贷公司对顺泰公司提供抵押担保的坐落于张家港市凤凰镇港口清水村x幢的房产的变价款，在张房他证塘字第××号房屋他项权证登记的债权数额230万元范围内，按照抵押权顺序享有优先受偿权。该判决已生效，因被告未能履行判决书确定的付款义务，华芳小贷公司申请强制执行，该案正在执行过程中。另查明，顺泰公司名下拥有位于使用权面积为8333.1平方米的集体土地使用权，土地使用权证号为张集用（2009）第02xx号（该集体土地使用权对应的土地以下简称案涉土地）。案涉土地上有证房屋有2幢（幢号为x、x，其中幢号为x的房屋部分在该土地上，部分在邻近的张家港市资产经营管理公司名下的土地上）。该土地邻近土地的集体土地使用权为张家港市凤凰镇资产经营管理公司所有，该土地上有证房屋有x幢。幢号为x1、x2、x3、x4、x5的房屋的所有权证号为张房权证塘字第**，幢号为x6、x7、x8的房屋的所有权证号为张房房权证塘字第**，述房屋均登记在顺泰公司名下。现华芳小贷公司认为，根据生效民事判决，其对1-x幢享有优先受偿权，而第x6、x7幢房屋是在案涉土地之上，根据相关规定，因该宗土地上有证房屋只有x6、x7两幢，故其对x6、x7两幢房屋享有的优先受偿权及于案涉土地，因而起诉至本院要求确认优先受偿的权利。上述事实，有抵押担保合同、房屋他项权证、2015张商初字第00402号民事判决书、不动产登记簿查询记录、委托书、评估报告及庭审笔录在卷证实。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第三十六条规定，乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。依据该规定，当事人应对建筑物和土地使用权一并抵押，如果当事人未按照该条同时抵押的，视为一并抵押。本案中，华芳小贷公司与顺泰公司已就房屋办理了抵押登记，依法设立了抵押权，故该房屋的抵押权效力及于建筑物占用范围内的土地使用权，华芳小贷公司主张其对案涉建筑物占用范围内的土地使用权亦享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。华芳小贷公司就6、7幢房屋设立抵押的时间（2012年5月2日）先于缘通公司就案涉土地设立抵押的时间（2013年5月31日），缘通公司认为其对案涉土地的抵押权优先于华芳小贷公司，无事实依据，本院不予采信。另外，顺泰公司称已经归还了2015张商初字第00402号案件中的90多万元的借款，未提供相应依据，本院不予采信。关于本案争议的焦点：一、优先受偿的债权数额是否以230万元为限？本院认为，2015张商初字第00402号民事判决书确认，华芳小贷公司对顺泰公司提供抵押担保的坐落于张家港市凤凰镇港口清水村1-x幢的房产的变价款在张房他证塘字第××号房屋他项权证登记的债权数额230万元范围内，按照抵押权顺序享有优先受偿权。华芳小贷公司依据“房地一体”的原则，以对房屋享有抵押权为由，要求对案涉土地的土地使用权享有抵押权，本院予以支持，但抵押权的范围不应当超过生效判决确认的、房屋本身享有的抵押权范围，该判决明确，享有优先受偿权的债权数额为230万元，故华芳小贷公司要求就超出230万元的利息、费用享有优先受偿权，本院不予支持。二、华芳小贷公司对案涉土地上的无证房屋是否享有优先受偿权？本院认为，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，但建筑物以合法的建筑物为限。案涉土地上的无证房屋，本身无合法的权属证据，亦无法办理抵押登记手续，华芳小贷公司要求对无证房屋享有优先受偿权，无事实和法律依据，本院不予支持。三、对于“占用范围内”的理解。根据我国地籍管理规定，建设用地使用权的登记以宗地为单位，换言之，建设用地使用权的客体为宗地，一块宗地即为一个物权客体。现查明，x幢房屋为案涉土地范围内唯一合法建筑物，且x幢房屋为顺泰公司单独所有，在没有证据证明案涉土地的土地使用权存其他共有人的情况下，华芳小贷公司有权就全部案涉土地使用权的变价款优先受偿。缘通公司未提供证据证明案涉土地上存在其他合法建筑，其主张华芳小贷公司仅能就x幢房屋的占地面积范围内的土地对应的变价款优先受偿，无事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百八十三条、《中华人民共和国担保法》第三十六条的规定，判决如下：一、原告张家港市华芳农村小额贷款有限公司有权在债权数额230万元范围内对张集用（2009）第02xxxxx号土地使用权的变变价款优先受偿；二、驳回原告张家港市华芳农村小额贷款有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取12600元，由被告张家港市顺泰纺织有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院交纳上诉案件受理费，苏州市中级人民法院开户行及帐号：中国农业银行苏州苏福路支行，10xxxxx76。审判员 李 倩二〇二〇年十月二十一日书记员 徐文君本判决附录实体法条文：《中华人民共和国担保法》第三十六条【设定抵押时房屋与土地使用权间的关系】以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条【房地产抵押关系】以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第一百八十三条【乡镇、村企业的建筑物和建设用地使用权抵押】乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。