河北省雄县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0638民初1527号 原告：陈大池,女，1947年4月29日出生，汉族，住址黑龙江省大兴安岭地区。 委托代理人：刘敬宇，河北冀雄律师事务所律师。 原告：陈爱云，女，1955年3月1日出生，汉族，住址新疆哈密市。 原告：李陆通，男，成年，住址河北省雄县（系已故的陈爱荣丈夫）。 原告：李凤恋，女，1995年7月2日出生，汉族，住址河北省雄县，系已故的陈爱荣女儿）。 委托代理人：陈大池,女，1947年4月29日出生，汉族，住址黑龙江省大兴安岭地区。 被告：陈自元，男，1947年11月2日出生，汉族，住址河北省雄县。 被告：陈舫泽，男，1966年9月8日出生，汉族，住址河北省雄县，身份证号1306381***********。 委托代理人：刘国会，河北惠通律师事务所律师 委托代理人：韩立强，河北惠通律师事务所律师。 原告陈大池、陈爱云、李陆通、李凤恋与被告陈自元、陈舫泽确认合同无效纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈大池及其委托代理人刘敬宇，原告李凤恋的委托代理人陈大池，被告陈舫泽及其委托代理人刘国会、韩立强到庭参加诉讼，原告陈爱云、李陆通，被告陈自元经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈大池、陈爱云、李陆通、李凤恋向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判决确认二被告房屋转让协议书无效；2、要求被告陈舫泽返还房屋。3、诉讼费用由二被告负担。事实与理由：原告陈大池与被告陈自元系兄妹关系，其父陈善义生前在保定市雄县有房屋三间，陈善义去世后该套房屋由被告陈自元居住。原告最近得知被告陈自元将该套房屋于2012年卖给被告陈舫泽，该套房屋系原告陈大池与被告陈自元父亲陈善义的遗产，被告陈自元无权擅自处分该套房屋，为维护原告合法权益，现诉至贵院。原告陈大池有兄妹四人，老大陈自元、老二陈大池、老三陈爱云、老四陈爱荣，陈爱荣于2012年9月去世，陈爱荣的丈夫为李陆通，女儿为李凤恋。 被告陈自元提交书面答辩状辩称，1、本案房屋买卖所涉及的房产属我父母所有，宅基地登记在父亲陈善义名下。我还有三个妹妹，父母去世后，我们兄妹没有进行遗产分割，但谁也没有明确放弃继承。所以父母留下这处房产，属于我们兄妹共同所有。2、我独身一人，生活上由妹妹们照顾比较多，尤其三妹妹离得近，照顾比较多。三妹妹去世后，我感觉更孤独了，就想把房子卖了，给自己留个养老的钱。我知道大妹妹和二妹妹肯定不同意卖房，所以就没告诉她们。因为要是缺钱花，大妹妹、二妹妹及他们的孩子都会给钱，他们不会让我卖房的。其实在平日里，他们也给过不少钱，足够花的。我自己动了私心想卖房，当时我对外称少了六万坚决不卖，陈舫泽要买，但是就出五万元钱，我不同意。陈舫泽又答应我，在我家这个院子里给我盖两间东房，让我一直住着住到死。我这才五万元钱卖了房。卖房这个事，我妹妹们都不知道，我也没跟妹妹们说。陈舫泽、郝某还有在场村干部们都知道我有三个妹妹，都知道这个房子是我们兄妹共同所有的，但他们谁也没有通知我的妹妹们。3、签了卖房协议后，并没有当场给钱，这么多钱我也不敢自己放着，我就跟郝某，让他帮我保管钱。他也不愿意保管这么多钱。我就想着让大妹妹和二妹妹替我保管点钱，但不能跟她们说是卖房的钱，说成是我平时攒的钱。我只是跟着去了银行，我没有跟妹妹们联系，都是郝某一手操办的。大妹妹和二妹妹始终不知道是我私自卖房的钱，后来，我大妹妹回老家来，才知道我卖了房，大妹妹明确表明不同意卖房，还给二妹妹打电话，二妹妹也不同意，她们都让我把钱退给陈舫泽。4、陈舫泽本村还有宅基地和房产。《土地管理法》明确规定农村村民一户只能拥有一处宅基地。陈舫泽买了我家的房子，就有两处宅基地了，这违反了《土地管理法》的强制性规定，我和陈航泽的房屋转让协议书是无效的。5、陈舫泽买房时，承诺在我们的院子上给我盖两间东房住，到现在也没有盖。我一直找他，让他给我盖房子。他就要赖，不给我盖房子。我连个住的地方都没有了，一直借住在别人家。陈舫泽不讲诚信，我也要跟他要回房子。 被告陈舫泽辩称，一、原告诉称“原告最近得知被告陈自元将该套房屋于2012年卖予陈舫泽……被告陈自元无权擅自处分该套房屋”，该诉称不属实。理由是：1、陈自元将房屋转让给答辩人并签订《房屋转让协议书》之前，已征得原告同意。对该事实，房屋买卖中间人郝某、见证人杜某1、执笔人杜某2均证实对房屋转让之事陈自元已征得其妹妹陈大池、陈爱云同意并协商一致。故原告所称最近得知卖房以及陈自元擅自处分房屋的说法均不成立。2、《房屋转让协议书》订立后，陈舫泽已按陈自元、陈大池、陈爱云商量好的分配意见和陈大池、陈爱云各自提供的银行卡号将房屋转让款5万元中的4万元支付给陈大池、陈爱云各2万元，另1万元给陈自元在农行昝岗营业所办理了活期存折。从实际履行过程看，原告不但同意了陈自元将房屋转让给陈舫泽的事实，而且实际分得了卖房款。故原告所称最近得知卖房以及陈自元擅自处分房屋的说法均不成立。3、《房屋转让协议书》形成于2012年11月20日，签订协议当天陈自元已将房屋交付给陈舫泽，陈舫泽取得房屋所有权后对房屋进行了修缮。花款1万多元将三间房的屋顶拆掉重换，花款6000多元拉土垫了院子，花款数千元用石棉瓦和砖圈了院墙，对屋内进行了清理。从房屋交付至今近五年的时间里，陈自元、陈大池、陈爱云均没有提出过任何异议，更没有在收到房屋转让款之日起两年内提起侵权之诉。雄安新区成立后，原告出于不合法的目的，诱发并产生了不当的请求权---要求确认合同无效。答辩人认为，原告的行为既不符合情理，又不符合法律，破坏了法律所秉承的公序良俗的原则。 二、原告要求确认房屋转让协议书无效，未提供法律依据，且其主张合同无效的理由不符合法律规定。1、本案中陈自元与陈舫泽签订的房屋转让协议书，不具有《合同法》第52条规定的无效情形，故房屋转让协议书合法有效，原告的主张不成立。2、原告主张合同无效的理由是其未在房屋转让协议书上签字，由此认为陈自元构成无权处分，该理由不成立。第一，证人郝某、杜某1、杜某2证实陈自元卖房前已征得其妹妹同意；第二、原告已实际分得卖房款，表明对陈自元的处分行为认可和追认，故陈自元的行为不构成无权处分。3、退一步讲，即使按照原告的说法“陈自元无权处分”，那么根据法律规定，无权处分并不导致买卖合同无效。最高法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款明确规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，答辩人与陈自元签订的房屋转让协议书有效。 三、原告的诉讼请求不成立，请求法庭依法判决驳回。最高法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》于2012年7月1日起实行，自实行之日起，原最高法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第55条第1款：“部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。”和最高法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第89条：“共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，因与新司法解释第三条的规定相抵触，不再适用。而原告以陈自元无权处分之理由，主张房屋转让协议书无效，不符合现行司法解释的规定，其诉请应予驳回。综上所述，答辩人与陈自元系农村同一集体经济组织的成员，双方签订的农村房屋买卖合同，意思表示真实，内容合法，不违反法律和行政法规的强制性规定。房屋买卖合同签订后，答辩人已合理支付了兑价，实际占有使用近五年的时间，并对该房屋进行了修缮，答辩人已实际取得了该房屋的所有权。因此，陈自元与答辩人签订的房屋买卖合同有效。原告的起诉违背了客观事实和公序良俗的原则，其诉讼请求缺乏事实和法律依据。为维护答辩人的合法权益,依法提出答辩。请求人民法院依法确认陈自元与答辩人签订的房屋转让协议书合法有效，并请法庭依法驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。 经审理查明，陈自元与陈舫泽均系雄县大营镇孙村村民，2012年11月20日陈自元与陈舫泽签订《房屋转让协议书》，协议书约定：孙村村民陈自元与孙村村民陈舫泽自愿达成房屋转让协议，陈自元愿将自家房屋及院落转让给本村村民陈舫泽，房屋东西向13.05米，南北向30米，东邻张宏生，西邻张某，南临大道，北临街道，由中间人说和房屋转让费五万元人民币，陈舫泽一次性付给陈自元房屋转让费五万元人民币，钱款笔下交清。空口无凭，立字为证，本协议一式两份，陈自元、陈舫泽各一份，陈自元可以在现在的房屋内居住，直到另有新房为止。立协议人：陈自元、陈舫泽，中间人：郝某，见证人：杜某1、蒋某、张某，执笔人：杜某2。协议签订后，陈舫泽支付陈自元购房款五万元，陈自元将房屋及宅基地证交付陈舫泽。2012年11月30日由郝某、陈舫泽陪同陈自元，将两万元打到陈爱云的丈夫郭银臣的建设银行卡中，又将两万元打到陈大池的女婿王金勇农业银行卡中，剩余一万元存在陈自元的农业银行活期存折中。 另查明，涉案房屋系陈自元父母所建，宅基地证显示的户主为陈自元的父亲陈善义，家庭人口四人。陈善义夫妻已经去世，陈善义夫妻的子女为：长子陈自元，女儿陈大池、陈爱云、陈爱荣。陈爱荣于2012年9月份去世，其法定继承人为丈夫李陆通、女儿李凤恋。原告以陈自元无权擅自处分房屋为由诉至法院。 以上事实有，雄县大营镇孙村村民委员会证明、李凤恋情况说明、房屋转让协议书、宅基地证、农业银行存款回单、建设银行存款回单、证人证言等证据及本案庭审笔录证实。 本院认为，本案中被告陈自元与被告陈舫泽签订的《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，双方系同一集体经济组织成员，且陈自元系陈善义唯一的儿子，在争议房屋中长期居住，陈善义的女儿们出嫁后均未在孙村居住。陈自元与陈舫泽通过协商达成合意后已按约支付了合理的房屋对价，陈舫泽将房屋转让价款支付给陈自元，并分别打到了陈大池的女婿、陈爱云的丈夫的银行卡中，被告陈舫泽有理由相信陈自元有权处分诉争的房屋，且原告已知情。另外，房屋转让协议书由村委会成员杜某1、蒋某、张某见证，村会计杜某2执笔，应当认为陈舫泽已经履行了注意义务，其买受房屋的动机，符合善意取得的要件，应认定善意取得。现房屋已由被告陈舫泽实际管理使用多年，而且转让时经过村委会成员见证，其已实际取得上述房屋的使用权。 而且讼争的协议书并不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。另外，原告以不知情，被告陈自元未经原告同意为由主张确认二被告房屋转让协议书无效，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本院不应支持原告主张无效的请求。综上，对原告起诉主张陈自元与陈舫泽签订的房屋转让协议书无效，要求返还房屋的请求，本院不予支持。原告陈爱云、李陆通，被告陈自元经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下： 驳回原告陈大池、陈爱云、李陆通、李凤恋的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北雄安新区中级人民法院。 审判长  金卫东 审判员  高建平 审判员  翟文志 二〇二〇年十月二十七日 书记员  化丹林