黑龙江省宝泉岭人民法院民 事 判 决 书（2020）黑8101民初1150号原告：黑龙江省宝泉岭农垦品居物业服务有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市。法定代表人：金梦，女，该公司经理。委托诉讼代理人：唐清江，黑龙江牛国林律师事务所律师。被告：刘茂波，男，黑龙江农垦工业学校教师，住辽宁省海城市，现住黑龙江省。原告黑龙江省宝泉岭农垦品居物业服务有限公司与被告刘茂波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告黑龙江省宝泉岭农垦品居物业服务有限公司委托代理人唐清江、被告刘茂波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省宝泉岭农垦品居物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告给付物业费1946.17元，并从2019年1月1日起按日3‰给付本金1946.17元付清为止的违约金，被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，黑龙江省宝泉岭农垦品居物业服务有限公司将诉讼请求变更为请求法院判令被告给付物业费1497.06元，并从2019年1月1日起按日3‰给付本金1497.06元付清为止的违约金，被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年1月1日，原告与鑫梧桐小区业主委员会签订“物业服务合同”约定，由原告为小区业主提供物业服务，服务范围住宅、商住、车库，服务费每月0.50元/平方米，每年提前交纳，逾期交纳每日3‰的违约金。原告按合同约定完成物业服务，现被告欠2018年至2020年物业费1497.06元。刘茂波辩称，其手中有一份原告的催缴单上现实的金额为1371.31元，与原告主张的金额不符，同时催缴单上显示的周期是到2020年9月30日的，起诉状是在2020年7月20日，起诉主张的标的应为确定的，主张的日期应为确定数额的日期，7月20日起诉应为到7月20日起诉的标的额。在被告入住后被告并知道原告所称的业主委员会的选举时间、程序及选举之后的公示，如果有的话，被告想看一下，确认真实性，被告找过原告理论了一些物业中的情况，想看一下合同遭到了拒绝，并且被告也未与原告签订任何合同。被告欠原告物业费，数额应为1371.31元，如被告偿还原告起诉的物业费，原告应提供物业服务合同及解决给被告造成的问题。被告小区的物业费是按照建筑面积收取的，楼道属于公摊面积，既然收取了楼道的物业费，应该由原告缴纳楼道的电费（除非合同中写明电费不由原告缴纳），小区绿化不及时维护，有些业主种菜无人管，楼道的杂物堆放，楼道窗户的把手长期损坏，无法关闭也无人维修，导致大量蚊虫飞到楼道并轻易飞进业主家里，对孩子造成身份上的伤害，冬季即将到来，也影响了取暖，其他业主把电动车推进楼道充电对防火安全造成隐患，并影响通行。高空抛物也是管理不到位，单元防盗门损坏，门禁系统线路无人维修，多次反映也未解决，楼顶防水坏了，漏水导致业主屋内墙壁损坏，也得业主承担，物业工作人员将自己的车辆堵在车库限高安全出口，向其反映声称也没有堵你家门，导致本人每天上班总被堵的出不去，房产登记时是通知在物业登记，本人去了之后告诉被告不缴纳物业费登不了，其实是换了地方，态度恶劣，小区到处垃圾、碎石、清理不及时，包括物业门口草坪里的垃圾也是放了好多天才清理的，小区装修噪音物业应该参与管控，否则影响住户和孩子早午晚休息，排水系统一直得不到改善，一下雨就积水，甚至有一些马葫芦盖松动对人身安全造成威胁，如果合同生效，那双方就应该遵守，同时履行抗辩权，小区消防设施是否存在，电动车很多，尤其冬季大部分业主都把电动车放到楼道内充电，带来安全隐患，是否考虑效仿园丁小区设置室外充电车棚。催缴通知单上面的一些违约金变化，2018年1月1日至2020年4月30日催交通知单的金额为1512.60元，违约金每日30%，和之后的催缴通知单上的违约金3‰不同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的证据及被告的质证意见：物业服务合同（复印件，首页加盖黑龙江省宝泉岭农垦品居物业服务有限公司的公章，同时提供原件进行核对，包括三级标准）一份、营业执照（复印件）一份、业委会成员名单（复印件，同时提供原件进行核对）一份、催费通知单一份及催费通知单照片（打印件）一份。欲证明原告与业主委员会依法签订合同，期限是2018年1月1日至2020年12月31日止，收费标准是按照每平米每月0.50元，逾期交纳物业费按日3‰加收违约金，服务标准依据宝泉岭物业管理部门下发的三级服务标准，因被告欠费，原告在2019年和2020年均向被告送达催缴通知单，并将催缴通知单张贴被告家防盗门上并拍照，原告已经依据相关司法解释完成了书面催缴，被告欠物业费三年，合计为1497.06元。被告对业委会成员名单的真实性有异议，认为业主委员会的名单中冯广楠、葛艳君有异议，在合同中冯广南和葛艳军的签名与业主委员名单中的签名不一致，对合同中的签字时间有异议；原告提供的2020年5月10日催缴通知单金额为1497.06元，被告收到的催交通知单的金额1512.60元，金额不一致；对其他证据没有异议。被告提供的证据及原告的质证意见。照片（打印件）10张。欲证明原告的工作人员堵安全出口，也没有人管理，草坪不及时清理，高空抛物的垃圾，还有楼道窗户损坏未及时修理。原告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明问题均有异议，认为该证据无法确定拍摄时间及地点，但从停放部位非小区主要通道，应为临街室外公共区域，车辆停放位置不影响其他车辆通行，也不存在阻挡车库门影响被告进去的情况，没有被告所述的高空抛物，拍摄的草坪无杂物，绿化长势良好，地面干净整洁，有雪的照片应为车库前面的雪都进行了清扫，说明原告已经按照物业合同对小区及时进行了清雪，其余夏天照片的街道干净整洁，说明原告履行了物业服务责任，也证明不了被告向要证明的问题。本院对上述证据的认证意见：原告提供的证据，互相佐证，能够证明原告的诉讼主张、证据的证明方向和本案的相关事实，被告虽有异议，但被告提供证据不足以反驳原告证据的证明方向。原告提供的证据，有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告提供的证据，不能证明其反驳主张，且原告有异议，被告提供的证据，不具有关联性，本院不予采信。根据当事人的举证、质证、陈述及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案的事实如下：2018年1月1日，宝泉岭农垦鑫梧桐小区业主委员会（甲方）与黑龙江省宝泉岭农垦品居物业服务有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定物业管理区域基本情况为：鑫梧桐小区住宅、商住、车库物业管理服务；物业服务费用执行政府指导价，物业服务费由乙方按照0.50元/平方米/月，向业主按季至半年收取；当业主和使用人不按规定缴纳物业费时，督促其缴纳；委托管理期限为三年，自2018年1月1日至2020年12月31日；业主逾期缴纳物业费的，乙方可以从逾期之日起，每日按照应缴纳费用的3‰加收违约金；合同生效日期为2018年1月1日；还约定了双方的权利和义务、服务质量和内容等等。黑龙江省宝泉岭农垦品居物业服务有限公司履行了约定的相关物业服务义务。刘茂波享受了黑龙江省宝泉岭农垦品居物业服务有限公司为其提供其使用的83.1平方米住宅的物业服务。刘茂波尚欠2018年至2020年物业费1495.80元（0.50元/平方米/月/户×83.1平方米×3年）。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生是损失赔偿的计算方法。约定的违约金过高，当事人可以请求予以减少。被告使用房屋所在的业主委员会与原告签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对全体业主具有约束力。该合同约定了双方在物业服务方面的有关权利和义务，具有物业服务合同性质，原、被告之间形成了物业服务合同关系。原告依约履行了提供物业服务义务，对案涉小区进行了物业服务管理，被告作为业主享受了原告提供的物业管理服务，应当按照约定按期足额交纳物业服务费。被告未按照约定按期足额交纳物业服务费，构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。被告应当给付原告物业服务费及承担相应违约责任。原告主张按日3‰计收违约金过高，且被告提出质疑，经本院征求原告意见，其同意适当调整，本院酌定以不超过欠交物业服务费本金的30%计算违约金为宜。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。被告提供的证据不足以证明其辩驳主张，应承担不利的后果。综上所述，原告的诉讼请求，本院支持被告给付原告物业费1495.80元及违约金448.74元（本金1495.80元×30%），合计1944.54元。原告其他诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。被告的辩驳主张，缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下:一、被告刘茂波给付原告黑龙江省宝泉岭农垦品居物业服务有限公司物业服务费1495.80元、违约金448.74元，合计1944.54元，于本判决生效之日起10日内履行完毕;二、驳回原告黑龙江省宝泉岭农垦品居物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元、减半收取25.00元（原告预交），由被告刘茂波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员 秦 哲二〇二〇年十月二十三日书记员 张玉娜