湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初4278号原告：刘艳华，女，1956年12月22日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：程琦，湖北浩泽律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：张党，湖北浩泽律师事务所律师。特别授权代理。被告：崔蓉，女，1976年9月17日出生，土家族，住重庆市石柱县。委托诉讼代理人：王广，湖北超视距律师事务所律师。特别授权代理。第三人：廖艳，女，1972年3月18日出生，汉族，住武汉市汉阳区。原告刘艳华与被告崔蓉、第三人廖艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告刘艳华的委托诉讼代理人张党，被告崔蓉的委托诉讼代理人王广，第三人廖艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳华向本院提出诉讼请求：1、判令崔蓉向刘艳华支付解除《商铺租赁合同书》的违约金50,000元；2、判令崔蓉向刘艳华支付违约金滞纳金3,024.65元（以上滞纳金从2020年5月5日起算至2020年8与5日，其后滞纳金按24%/年计算至违约金全部清偿之日止）；3、本案诉讼费全部由崔蓉承担。事实和理由：2012年1月1日、2016年12月31日刘艳华与廖艳签订《房屋租赁合同》和《续房屋租赁合同》，廖艳将坐落于武汉市汉阳区江堤中路8号水墨丹青X栋X单元X层X号商铺租赁给刘艳华。2019年10月3日，刘艳华与崔蓉签订了《商铺租赁合同书》，将上述门面转租给崔蓉，合同期限为2019年5月1日至2021年9月31日。2020年6月3日，崔蓉以租赁合同纠纷为由将刘艳华诉至法院，武汉市汉阳区人民法院于2020年8月3日下达（2020）鄂0105民初2365号民事判决书，判决双方签订的《商铺租赁合同书》于2020年4月19日解除，该判决确认了《商铺租赁合同书》解除系崔蓉违约造成，刘艳华可另案主张崔蓉违约责任。被告崔蓉辩称，其不存在违约行为，不应支付违约金，合同系双方协商解除；案涉商铺不能办理营业执照，在租赁商铺时确认该商铺可以办理营业执照，后可能是政策变严的原因，崔蓉再去工商局办理营业执照就办理不了，导致合同目的无法实现，系不可抗力导致合同解除；××××××也构成不可抗力，导致合同无法正常履行，依合同约定不可抗力解除合同不构成违约，无需承担违约责任；刘艳华主张的违约金过高，请求法院予以调减，该租赁行为没有给刘艳华造成实际损失，刘艳华从第三人处租赁的价格为2,200元，转租给崔蓉是按7,750元出租，即使按照之前判决的金额，刘艳华仍是盈利不存在实际损失。第三人廖艳述称，当时刘艳华给案涉商铺搭设了架子隔层，因此以2,200元的价格租赁给刘艳华，××期间后仍应按照原合同租金标准支付租金。本院经审理认定事实如下：廖艳与刘艳华签订《房屋租赁合同》、《续房屋租赁合同》，约定廖艳将其所有的位于汉阳区江堤中路8号水墨丹青X栋X单元X层X号商铺[合同约定的为栏江中路X-附X号X（一楼）/X（二楼）]承租给刘艳华经营，经营期限从2012年1月1日到2021年9月30日。其中《续房屋租赁合同》约定刘艳华因特殊情况需要转让，不须经廖艳同意。2019年3月27日，刘艳华（合同甲方、出租方）与案外人李卫民（合同乙方、承租方）签订《商铺租赁合同书》，该合同书约定甲方将位于武汉市汉阳区江堤中路水墨丹青X-附X号X（一楼）/X（二楼）商铺租赁给乙方作商业经营用途；租赁期2019年5月1日至2021年9月31日，付款方式每月6,000元，每半年支付一次，下次提前十天付清；乙方向甲方交纳门面押金30,000元，租赁期后，结清所有费用，甲方还给乙方；2019年每月租金7,146元，2020年至2021年9月，每月租金7,575元；合同期内，该商铺的治安费、卫生费、电费、水费及经营活动产生的一切费用由乙方负责；甲方为乙方办理营业执照提供有效的房产证明或相关手续；任何一方未能履行本合同规定的条款的，均视为违约，违约方必须在15天内向守约方一次性赔付50,000元违约金，且一切镶嵌在房屋结构内的经营设施、装修归守约方，造成额外经济损失的，要在15天内一次性给予赔偿；违约方向守约方赔偿经济损失时，因逾期向守约方赔偿经济损失，每逾期一天，守约方有权要向违约方加收实欠违约金总额5%的滞纳金；因人力不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约，甲方应将乙方已预交的租金条款退还给乙方，乙方在租赁房屋内装修之物品归乙方所有；因甲方原因使乙方不能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失；甲方需提供有效房产证明复印件作为本合同的附件；合同还对甲方双方的其他权利义务进行了约定。李卫民向刘艳华支付了押金30,000元，并承租上述房屋用于经营“巴尔郎鸡公煲”。后李卫民与崔蓉对巴尔郎鸡公煲店经营转让达成一致，李卫民不再经营该店，由崔蓉经营。2019年10月3日，崔蓉作为承租方，与刘艳华签订一份《商铺租赁合同书》，该合同书条款内容和刘艳华与李卫民于2019年3月27日签订《商铺租赁合同书》相同。崔蓉将合同约定的押金30,000元支付给李卫民，刘艳华未退还李卫民支付的30,000元押金，刘艳华同意崔蓉以该种方式支付押金。2019年10月21日，崔蓉向刘艳华支付半年租金44,592元，刘艳华于次日收到该租金。2020年4月19日，崔蓉通过微信告知刘艳华“我把商铺和住房钥匙交给你代收的人手上了，之后商品门面和住房和我再无关系了。”崔蓉将案涉商铺钥匙交给案外人李春兰，刘艳华自认收到该钥匙。因上述房屋租赁纠纷，崔蓉向本院提起诉讼，要求确认其与刘艳华签订的上述《商铺租赁合同书》于2020年4月19日解除，并要求刘艳华退还押金及占用期间的利息，退还租金等。本院于2020年6月3日立案进行审理，并于2020年8月3日作出（2020）鄂0105民初2365号民事判决书，判决如下：一、崔蓉与刘艳华于2019年10月3日签订的《商铺租赁合同书》于2020年4月19日解除；二、刘艳华退还崔蓉押金30,000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、刘艳华退还崔蓉租金11,610元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、驳回崔蓉的其他诉讼请求。本院认为，刘艳华与崔蓉签订的《商铺租赁合同书》，已经本院发生法律效力的（2020）鄂0105民初2365号民事判决书确认于2020年4月19日解除，该民事判决书已认定案涉《商铺租赁合同书》并非双方协商一致解除，在崔蓉未提供新证据予以证明的情形下，其仍辩称该合同系双方合意解除，无事实依据，本院不予采纳。关于案涉《商铺租赁合同书》是否系崔蓉违约解除，崔蓉辩称系因政策变化原因致其无法办理餐饮服务相关证照，导致其合同目的无法实现，政策变化系不可抗力，故案涉合同解除系不可抗力导致。针对案涉商铺无法办理餐饮服务相应证照的问题，本院已在（2020）鄂0105民初2365号民事判决书中予以认定，崔蓉租赁案涉商铺用于经营餐饮服务，其应当根据其承租目的对其租赁承担合理的注意义务，考察租赁物是否符合租赁目的。在（2020）鄂0105民初2365号一案中，崔蓉未提交案外人李卫民承租案涉商铺用于经营餐饮服务所办理的营业执照，本案中，其提交了经营场所为案涉商铺地址的营业执照复印件。经本院核实，该营业执照属实，且双方当事人均认可李卫民在承租期间办理了营业执照。现崔蓉辩称政策变化导致无法办理，但其未提交证据证明该辩称意见。根据崔蓉在（2020）鄂0105民初2365号一案中提交的证据及主张，其为证明不能办理相关证照的证据为一份餐饮服务经营告知书。该餐饮服务经营告知书载明的法律依据为《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条，但《中华人民共和国大气污染防治法》经2015年8月29日修订、2018年10月26日修订，均未修改第八十一条规定的内容。在崔蓉未提交证据证明其辩称的政策变化是何种政策变化，以及政策变化与其不能办理相关证照之间关联性的情形下，本院对崔蓉辩称因政策变化导致无法办理相关证照的事实不予认定。因在崔蓉承租案涉商铺之前，李卫民已经办理营业执照，根据案涉合同关于办理相关证照的约定，刘艳华并不存在违约行为。崔蓉未提交证据证明因政策变化原因导致无法办理相关证照导致无法经营店铺的情形下，案涉《商铺租赁合同书》解除应认定为崔蓉违约导致，其应承担违约责任。关于崔蓉辩称××××××构成不可抗力，导致合同无法正常履行，根据合同约定不可抗力导致合同解除，不视为违约。因××××××影响以及政府部门针对××××××采取的管控措施，案涉商铺在疫情管控期间无法经营属实。但案涉合同约定的租赁期限至2021年9月31日，疫情管控措施解除后，案涉商铺可以经营，合同目的并非不能实现。针对××造成的店铺无法经营的损失，双方当事人可以协商延长租期或减免租金。崔蓉未提交证据证明双方当事人协商未果，且在（2020）鄂0105民初2365号一案中，刘艳华同意××管控期间租金减免一半。故崔蓉的该辩称意见，本院不予采纳。关于崔蓉在案涉《商铺租赁合同书》解除后应承担的违约责任，刘艳华主张崔蓉按照合同约定支付违约金50,000元，崔蓉则辩称该违约金过高，请求本院予以调减。根据刘艳华与廖艳签订的续房屋租赁合同约定的租金标准，刘艳华每月需向廖艳支付租金2,200元，远低于案涉《商铺租赁合同书》约定的崔蓉应支付的月租金金额。结合本案案情，综合考虑案涉《商铺租赁合同书》约定的租金标准、租赁期限、合同解除时间、押金等因素，案涉《商铺租赁合同书》约定的违约金标准过高，本院对崔蓉调减违约金的辩称意见予以采纳。根据公平原则，本院酌定以案涉合同约定的2020年至2021年月租金7,575元为标准，崔蓉向刘艳华支付4个月租金作为违约金，即崔蓉向刘艳华支付违约金30,300元，对刘艳华主张的超过该金额的违约金，本院不予支持。刘艳华还主张崔蓉支付违约金的滞纳金，根据案涉《商铺租赁合同书》第十四条、第十五条的约定，该约定的滞纳金系针对违约金之外的经济损失。刘艳华主张的系违约金，合同并未约定逾期支付的违约责任，刘艳华未举证证明其在起诉之前向崔蓉主张该违约金，故本院对刘艳华要求崔蓉支付违约金滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上所述，刘艳华要求崔蓉支付解除《商铺租赁合同书》的违约金50,000元的诉讼请求，本院予以部分支持；刘艳华要求崔蓉支付违约金滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、崔蓉向刘艳华支付违约金30,300元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回刘艳华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计563元，由刘艳华负担284元，崔蓉负担279元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张大国二〇二〇年十月九日法官助理伊雅茜书记员李杰