江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0731民初2941号原告：赣州天成物业管理有限公司地址：赣州市于都县贡江镇贡江大道天成名都SH1SH38栋28号店法定代表人：林龙崽委托代理人：吴群，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别代理。委托代理人：谢珍珍，江西南芳律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：吴有财，男，汉族，1981年10月5日生，现住东莞，此地址确认为送达地址。原告赣州天成物业管理有限公司（以下简称：天成物业公司）与被告吴有财物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天成物业公司的委托代理人吴群、谢珍珍，被告吴有财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天成物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付拖欠的物业费计人民币9811元，支付滞纳金计人民币22642元（每天按欠费金额的3‰计算，自2016年4月30日起暂计至2020年6月30日，直至付清为止），以上合计人民币32453元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年4月18日，被告与江西燕兴物业管理有限公司签订《天成名都物业管理服务协议》，双方约定由燕兴物业公司对天成名都小区的房屋共用部位、共用设施设备、公共秩序、公共卫生等进行管理，被告应开发商通知交房之日起依约支付物业服务费用。物业服务费应在每三个月首月10日缴纳，如逾期缴纳，应每天按欠费金额的3‰支付滞纳金。被告办理了入伙手续后，领取了房屋钥匙。2016年4月30日起，被告以各种理由拒绝支付物业服务费用，原告经多次催告无效，于2019年9月16日委托律师向被告送达律师函，被告仍未缴纳。截至2020年6月30日，被告累计拖欠物业费计人民币9811元。2019年5月31日，原告接管天成名都小区，原告与江西燕兴物业管理有限公司签订了《债权转让协议书》，由江西燕兴物业管理有限公司将2019年7月1日前对天成名都小区业主享有的物业费债权全部转让给原告，在此之后的物业费由原告直接向业主主张。协议签订后，原告将相关事宜向小区业主进行了告知及公告。综上所述，被告与江西燕兴物业管理有限公司签订的《天成名都物业管理服务协议》合法有效，双方应共同遵守。原告合法取得对天成名都小区业主的物业费债权，有权向被告主张。被告的行为既违反协议约定，也损害了原告的合法权益，故请求贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告吴有财辩称，一、原告主张按合同约定的标准支付物业费没有事实依据。（一）原告在提供物业服务过程中严重违约，所提供的物业服务质量与收取的物业管理费用不相符，应相应减少物业费价款，具体为：1、根据被告与原告签订的“天成名都物业管理服务协议”第5条：对违章装修、违章搭建有权制止、纠正、通报或向上级主管部门报告。2018年的时候，原告在未告知小区内业主的情况下，私自允许“金玛时代”KTV休闲中心在小区内开设一扇后门，致使该歌舞厅的闲杂人员随意出入小区，对于小区内的防火、防盗等造成潜在的安全隐患，严重违反了该条款的约定。2、在原告提供物业服务合同的过程中，小区内的生活垃圾随处可见，环境卫生恶劣，电缆设施随意堆放，对小区内业主的出行、安全，造成严重的障碍，严重违反了“天成名都物业管理服务协议”第6条第二款的约定。3、天成名都小区内的楼道门禁系统、可视对讲系统一直未能完善，出入口的物业岗亭也经常处于无人看守，无人登记、查验，外来闲杂人员、车辆随意出入小区，致使小区内连续发生多起盗窃事件，对小区内业主的人身财产造成重大损失。严重违反了被告与原告签订的“天成名都物业管理服务协议”第6条第三款：“小区业主出入口实行24小时专职保卫人员门卫值守，调解小区内的公共安全事务”的规定，对公共安全造成重大隐患。4、针对上述情况，部分入住业主在2016年5月30日以书面的形式联名向“天成名都”的建设单位江西龙事达实业有限公司提交了一份“意见书”，要求建设单位责令原告进行整改、处理。于都县建设工程质量监督站也于2016年6月30日向建设单位江西龙事达实业有限公司下达“建设工程质量（安全）整改通知单”。对于部分业主提出的要求和意见，江西龙事达实业有限公司分别在2016年6月16日、6月30日以书面形式出具了“业主反映存在问题”、“关于天成名都业主《意见书》回复函”。在两份回复函中，江西龙事达实业有限公司对于业主提出的要求和意见进行认真细致的回复，并肯定了被答辩人在提供物业服务过程中的无作为及管理不到位，并承诺与原告协商，将由江西龙事达实业有限公司组建物业管理团队接管物业管理。事后，该问题却一直未能解决、处理。原告主张按合同约定的标准支付物业费，前提条件是提供了符合合同约定的内容与质量要求的服务，否则，其请求就成为无水之源。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任，基于原告方有上述违约事实，提供的服务质量不合格，故不能按合同约定的价格标准计算物业费。被告保留反诉的权利。（二）被告未入住期间的物业费应当减半收取。被告于2015年4月18日与原告签订了《天成名都物业管理服务协议》，但是，一直未装修入住。根据《江西省物业管理服务收费管理办法》第二十条之规定，业主或使用人在办完购房或租赁手续后(以交钥匙为准)，物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳，已购买但未入住的，业主交纳50％物业管理公共性服务费。因此，入住前的物业应当减半交纳，原告主张的物业费应相应扣减。但原告要求被告100%缴纳。被告并无入住根本没有享受物业的相关服务费的情况下，缴纳100%物业费是不合理不合法，被告不能接受。同小区入住的业主都只缴纳了70%的物业费。二、原告主张的滞纳金标准过高，而且没有事实依据及法律依据，应予以驳回。原告主张按合同约定承担逾期付款的违约金，即自逾期之日起按每天3‰的标准支付滞纳金，尽管滞纳金的内容在《天成名都物业管理服务协议》第六条有约定，但是，该约定不能适用。理由是：一是《协议》不是业主自愿签订的。开发商强制性规定入伙必须签订该《协议》为前提，协议为格式条款，其中的内容根本没有和业主商定，且不容更改，因此，该协议并非双方合意的结果。二是该违约金本身标准过高。每天3‰的标准相当于每月90‰，大大超过了民间借贷利息20‰的上限，不能得到法律的支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。另据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并未举证证明其因逾期交纳物业费造成多大的损失，每天3‰的标准明显大大超过了标准，因此，如果被告这一方被认定逾期付款，那么，应参照一般的逾期付款责任，即以月利率6‰的标准比较公平。三是原告履行合同时服务质量严重不符合约定，且此前一直消极应对被告及建设单位提出的整改要求，无视被告提出的合理要求，依据合同法的规定，《天成名都物业管理服务协议》作为双务合同，在此情形下，被告暂停支付物业费，不仅是情有可原的，而且有法律依据。所以，原告主张按每天3‰的标准不能得到法律的支持。三、因本小区未按合同准时交房（合同交房日期为2014年12月，实际交房日期为2015年4月18日），按合同应补本人延期交房款，2016年年底找到开发商补此款时，开发商口头承诺抵二年物业费，但至今未兑现，同小区业主大部分已用此款抵物业费，现要求兑现此款项。综上，被告认为，原告既然接管了“天成名都”小区的物业管理服务，就应按“天成名都物业管理服务协议”的约定积极履行约定义务，提供与收费相符的服务，同时，对于被告等提出的要求和意见，限期整改到位。在此之前，其主张物业费及滞纳金没有事实与法律依据，请求予以驳回为盼！为维护被告的合法权益，请法庭依法裁判。本院经审理认定事实如下：被告吴有财购买天成名都6栋1单元904室房产，房屋面积为150.92㎡，2015年4月18日，被告办理了入伙手续，领取了房屋钥匙并确认收房。同时缴纳了物业服务费。同日与江西燕兴物业管理有限公司签订了《天成名都物业管理服务协议》。该协议约定了双方的权利义务、物业管理服务费、违约责任等，其中高层、小高层住宅物业费1.30元／㎡月，还约定因业主从办理交房、装修至入住需要一段时间，考虑到业主在这段时间的缴费方便，业主在办理交房手续时，一次性预交一年（12个月）的物业管理公共性费用，业主入住前后的物业管理公共性费用在其预交款中冲抵，冲抵完之后按每季（三个月）预交一次或由业主自愿预交半年、一年物管费。业主或物业使用人应在每三月的首月前履行交费义务，如逾期缴纳将按日3‰的标准加收滞纳金。被告物业费交至2016年4月。之后物业费至诉讼前未交，原告多次向被告发催缴通知单、2019年9月16日向被告发律师函催缴，但均未果，遂诉至本院要求被告支付拖欠的物业费计人民币9811元，支付滞纳金22642元（暂计至2020年6月30日，直至付清为止），共计32453元。另查明，江西燕兴物业管理有限公司与原告赣州天成物业管理有限公司2019年5月31日签订了《债权转让协议书》，燕兴物业公司将2019年7月1日前的天成名都小区业主所欠的物业费等相关费用的债权全部转让给天成物业公司，天成物业公司同意受让该债权。江西龙事达实业有限公司、燕兴物业公司、天成物业公司共同向所有业主发布了更换物业公司的公告。被告吴有财至今尚未装修入住，该小区至今未成立业主委员会。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、原告营业执照、被告身份证复印件；2、天成名都物业服务协议复印件；3、天成名都入伙手续书、承诺书复印件；4、催缴通知单、律师函、快递单复印件；5、物业管理合作协议书、协议书、债权转让协议书复印件及更换物业公告照片；6、天成名都物业工作简报、岗位值班记录本、业主来电、来访记录表复印件。被告质证认为，对证据1、2、3、4、5三性无异议；对证据6，虽然物业服务是在改善中，但是并没有达到业主应该享受到的服务标准。被告吴有财向法院提交证据：1、被告身份证复印件；2、（2018）赣07民终3058号赣州中院民事判决书复印件一份，证明已经入住的业主是按照70%缴纳物业费，被告没有享受这些项目，理应缴纳低于70%的物业费。原告天成物业公司质证认为，1、对证据1三性无异议；2、对证据2证明目的有异议，该判决与本案无关联，该证据不能证明被告应低于该标准支付物业费，且物业管理条例及司法解释均明确业主应缴纳物业费的义务，如果被告是以未享受物业服务为由提出抗辩，法院不应予以支持。本院认为，本案中，原告天成物业公司与燕兴物业公司签订了债权转让协议，并向天成名都小区全体业主公告了变更物业公司的公告，原告天成物业公司实际承接了原燕兴物业公司的物业管理，被告吴有财也无异议，被告吴有财对原燕兴物业公司的抗辩可以向受让人即原告天成物业公司主张。双方争议的焦点是：1.原告是否提供了符合合同约定的服务，是否存在违约的行为问题;2.未装修入住，物业费是否减半收取的问题；3.物业费滞纳金是否过高问题。焦点1.根据被告方提交的证据即（2018）赣07民终3058号赣州中院民事判决书，证实该判决书对天成名都小区的部分业主在2018年1月31日前的物业费用，在原燕兴物业公司提起诉讼时，一审判决认定燕兴物业公司在实际履行物业管理服务义务时存在瑕疵，判决业主支付燕兴物业公司物业管理费的70%，双方不服上诉至赣州中院，二审作出了维持判决。被告吴有财未提交证据证实，2018年1月31日之后原燕兴物业公司在实际履行物业管理服务义务时存在瑕疵，也不能证实受让人即原告天成物业公司存在瑕疵。因此，被告主张原告天成物业公司履行物业服务义务存在瑕疵且存在违约的行为，无事实依据，本院不予采信。焦点2.未装修入住，物业费是否减半收取的问题。被告吴有财于2015年4月18日收房并领取了房屋钥匙，且与原燕兴物业公司签订了物业管理服务协议，已成为天成名都小区的业主。此时应开始缴纳物业管理费。被告吴有财虽然未装修入住，但房屋所在公共区域的维护、清扫等费用依然存在，物业管理费用用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运营所必需的费用，并非物业公司的经营性收入。因此，被告吴有财主张物业费减半收取，无事实和法律依据，且被告已经在协议中约定了物业费用的缴纳标准，应按约定交纳物业费用，故本院对被告主张不予采信。焦点3、滞纳金过高的问题。物业公司无权收取滞纳金，但可以要求按合同约定支付违约造成的损失。被告拒接缴纳物业费，构成合同违约。原告主张的违约金过分高于违约造成的损失,根据公平原则,违约金应以补偿性为主,惩罚性为辅，本院酌定自2020年8月6日（起诉之日）起至对还清款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付损失。综上，被告自2016年4月30日起至2018年1月31日止，共计21个月的物业费4120.12元（150.92㎡×1.3元／㎡月×21个月）。由于原燕兴物业公司服务质量存在一定瑕疵，该期间的物业费酌定按70%计算，即物业费为2884.08元，不应收取滞纳金。被告自2018年2月1日起至2020年6月30日止共计29个月的物业费为5689.68元（150.92㎡×1.3元／㎡月×21个月），自2020年8月6日（起诉之日）起至还清款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付损失。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告吴有财于判决生效后十五日内向原告赣州天成物业管理服务有限公司支付物业费2884.08元【150.92㎡×1.30元／㎡月×21个月（2016年4月30日-2018年1月31日止）×70%】；二、被告吴有财于判决生效后十五日内向原告赣州天成物业管理服务有限公司支付物业费5689.68元【150.92㎡×1.30元／㎡月×29个月（2018年2月1日-2020年6月30日止）】；并支付以物业费5689.68元为基数，自2020年8月6日（起诉之日）起至清款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付损失。三、驳回原告赣州天成物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费611元，减半收取305.5元，由被告吴有财负担50元，原告赣州天成物业管理服务有限公司自负255.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  严继东二〇二〇年十月二十九日书记员  梁 娜附：当事人申请退费的，请在本裁判文书生效后六个月内至本院诉讼服务中心申请。