成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初1316号 原告：和记黄埔地产（成都）温江有限公司，住所地：四川省成都市温江区柳城镇两河路东段**置信柳城谊苑**楼**。 法定代表人：周伟淦，董事长。 委托诉讼代理人：李箫，北京大成（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：赵欣，北京大成（成都）律师事务所律师，一般授权代理。 被告：成都市温江区彩叠园二期小区业主大会，住所地：成都市温江区鹏程路**。 负责人：陈许红，主任。 委托诉讼代理人：叶歆，四川蜀达律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：李静梅，四川时代经纬律师事务所律师，一般授权代理。 被告：成都市温江区彩叠园二期小区第一届业主委员会，住，住所地：成都市温江区鹏程路**/div> 负责人：陈许红，主任。 委托诉讼代理人：林丹，四川律大事务所律师，一般授权代理。 原告和记黄埔地产（成都）温江有限公司（以下简称和记黄埔公司）诉被告成都市温江区彩叠园二期小区业主大会（以下简称彩叠园业主大会）、成都市温江区彩叠园二期小区第一届业主委员会（以下简称彩叠园业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和记黄埔地产（成都）温江有限公司的委托诉讼代理人李箫、赵欣，被告成都市温江区彩叠园二期小区业主大会的委托诉讼代理人叶歆、李静梅，被告成都市温江区彩叠园二期小区第一届业主委员会的委托诉讼代理人林丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告和记黄埔公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决撤销成都市温江区彩叠园二期小区业主大会关于通过“彩叠园二期物业选聘-业委会按《彩叠园二期物业管理服务采购项目招标文件》(草案)选聘物业服务机构”的决定；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系成都市温江区彩叠园二期小区的业主。2019年下旬，原告得知小区内张贴了公告及全套选聘物业招投标文件，拟召开业主大会选聘物业服务机构、修订三个规约。业主大会召开过程中，多次出现了严重违反《彩叠园二期管理规约》、《彩叠园二期业主大会议事规则》（以下简称“议事规则”）以及《彩叠园二期业主委员会工作规则》的情形，包括但不限于以下情形：第一，本次业主大会启动召开的程序违法。第二，本次业主大会会前公告的程序违法。第三，本次业主大会表决票的送达程序违法。第四，业委会未核实投票业主身份及投票业主是否享有投票权而笼统发放投票权、笼统回收选票未作区分，导致投票结果不真实。第五，本次业主大会公示结果中所确定的应送总票数人数错误。第六，本次业主大会公示结果中所确定的总面积数错误。第七，本次业主大会有大量的业主通过短信等方式投票，但业委会并未对业主的身份一一核实，并未核实电话投票的人为业主本人，属于程序错误，由此也将导致投票结果不真实。第八，本次业主大会缺乏相关部门有效的监督，投票结果至今仍保留在业委会手中，未移交社区等第三方进行监督，其结果的真实性存在严重问题。综上所述，此次业主大会从会议筹备、发布公告、投票表决、回收统计意见直至通报业主大会议事乡决定，多次出现了严重违反了《彩叠园二期管理规约》、《彩叠园二期业主大会议事规则》以及《彩叠园二期业主委员会工作规则》的情形，侵害了原告等广大业主的权利，本次表决通过的“彩叠园二期物业选聘-业委会按《彩叠园二期物业管理服务采购项目招标文件》（草案）选聘物业服务机构”和“三个规约修订-《彩叠园二期管理规约修订稿、业主大会议事规则修订稿、业主委员会工作规则修订稿》（草案）”决定应当撤销。原告依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定”之决定，向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告彩叠园业主大会辩称，1.原告收到大会通知拒不参加投票，按议事规则可以计入多数票，原告此时提起诉讼，应当驳回起诉。2.原告没有提交证据证明其专有部分受到侵害。3.本次业主大会召开程序合法，不存在原告说的违法情形。4.这期大会的两个决定符合物权法76条2款规定，票数过半不能被撤销。5.两个决定没有违反议事规则也没有瑕疵，即便某些局部地方存在瑕疵只要没有违反法律规定程序，就不得撤销。收取物业费是物业公司权利和职责，未交清物业费不代表拒付，在召开业主大会公示期间、投票期间、表决结果公示期间，原物业公司没有向业主大会提供过业主欠付甚至拒付物业费的名册和证据。 被告彩叠园业委会辩称，认可被告彩叠园二期小区业主大会答辩意见。并做补充，决议是从大部分业主利益出发，并未侵犯业主利益，两项决定得出选定万科物业的决定。7月22日在广大业主拥护和政府人员的帮助下万科物业已入驻彩叠园二期，决议不应撤销。本案原告是业主也是开发商，与原物业有利害关系，不能反映是广大业主的意愿。案涉两项决定不应被撤销。拖欠物业管理费与本案没有关联性，业主对业主大会享有投票权，不应受到限制，拖欠物业费与参与物业享有投票权在法律上没有关联。原告也不能证明排除未交业主费的票就不能达到票数过半。 本院经审理认定事实如下：和记黄埔公司系彩叠园二期小区业主。彩叠园二期小区首次业主大会通过了《彩叠园二期业主大会议事规则》与《彩叠园二期管理规约》，《彩叠园二期业主大会议事规则》第八条规定：“业主大会决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”；第十四条规定：“已送达的表决票，业主在规定的10日内不反馈意见的，其投票权数可以计入已表决的多数，但不适用于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金及改建、重建建筑物及其附属设施”；第十九条规定：“业主在业主大会会议上的投票权，按照国家有关规定执行。业主身份以及专有部分面积的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按一人计算。业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施专项维修资金的，不享有业主大会会议上的投票权”。 2019年5月20日，彩叠园业委会将关于开展彩叠园二期物业服务机构选聘工作意见征集的通知在小区内进行了公示。2019年8月16日，彩叠园业委会将彩叠园二期物业服务企业选聘方案意见征求稿在小区内进行了公示。2019年8月24日，彩叠园业委会将关于修订彩叠园二期小区“三个规约”的公告在小区内进行了公示。 2019年9月25日，彩叠园业主大会作出临时召开彩叠园二期小区第一次业主大会会议决议，彩叠园业委会对关于召开彩叠园二期业主大会会议的主要事项进行了公告：“第一期会议：会议投票时间为2019年10月11日至2019年10月26日；会议唱票时间为2019年10月27日；……，会议事项：（一）第一期会议，对以下事项进行表决。1、业委会按《彩叠园二期物业管理服务采购项目招标文件》（草案）选聘物业服务机构；2、《彩叠园二期管理规约修订稿、业主大会议事规则修订稿、业主委员会工作规则修订稿》（草案）；……”。该公告中还载明：“已送达的表决票，视为已经参加本次会议，业主的规定在10日内不反馈意见的，其投票权数计入已表决的多数票。公告公示期为15天”。该公告张贴在了小区内，并将召开彩叠园二期业主大会会议的主要事项通过微信群、电话、短信等方式向彩叠园二期小区业主进行了送达。 2019年10月27日，彩叠园业委会对彩叠园二期2019年业主大会会议第一期会议进行了现场唱票并作出了“彩叠园二期2019年业主大会会议第一期会议唱票结果公告”，载明：“彩叠园二期2019年业主大会会议第一期会议投票工作于2019年10月11日开始，至2019年10月26日结束。在涌泉街道办花土社区、中共彩叠园二期党支部、彩叠园二期业主委员会、业主志愿者的监督下于2019年10月27日9:30-12:30在彩叠园二期业主委员会办公室完成了唱票计票，现对唱票结果公告如下：一、唱票统计结果，总送达票数976，现场投票及短信回复数746，短信未回数230，未送达票数42，应送达总票数1018。已表决票票数统计：1.物业选聘，赞成数920，反对数25，弃权数23，废票数8，短信未回数230；2.三个规约修订，赞成数911，反对数15，弃权数33，废票数8，短信未回数230。已表决票面积数统计：1.物业选聘，赞成数172826.901，反对数3508.34，弃权数3463.79，废票数2376.01，总面积数191611.201；2.三个规约修订，赞成数170523.741，反对数227103，弃权数5045.38，废票数2376.01，总面积数191611.201。二、业主大会议事决定，根据国务院《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》、《彩叠园二期“三个规约”》等相关法律法规及2019年彩叠园二期业主大会会议第一期唱票结果统计，本次业主大会议事决定如下：1、表决通过：物业选聘-业委会按《彩叠园二期管理服务采购项目招标文件》（草案）选聘物业服务机构。2、表决通过：三个规约修订——《彩叠园二期管理规约修订稿、业主大会议事规则修订稿、业主委员会工作规则修订稿》（草案）。本公告期为7天”。 2019年11月4日，彩叠园业委会对彩叠园二期2019年10月业主大会会议第一期会议表决结果进行公告：根据《彩叠园二期“三个规约”》的规定，本次业主大会会议表决项目两项内容全部通过。同日，彩叠园业主大会形成了《彩叠园二期小区业主大会议事规则（修订稿）》。 2020年6月7日，彩叠园业委会向彩叠园二期业主发送了彩叠园二期第一届业主委员会关于填写《复核表》的通知与复核表。彩叠园二期小区部分业主填写了复核表，针对表决物业选聘方案，复核通过户数（表决与复核一致）536户，复核通过面积（表决与复核一致）103504.24平方米，未回复业主填表补充复核户数29户，未回复业主填表补充复核面积6196.31平方米，新业主填表补充复核户数8户，新业主填表补充复核面积1430.1平方米，总户数573户，总面积111130.65平方米。 根据温江区规划管理局备案的彩叠园二期小区规划总平面图，规划总建筑面积210195.38㎡，住宅总套数**。 另查明，和记黄埔公司已收到《彩叠园二期业主大会会议表决票》及《关于召开彩叠园二期业主大会会议公告》，和记黄埔公司以程序不合法为由不参与投票。在庭审过程中彩叠园业主大会和彩叠园业委会陈述本次业主大会为临时会议，因情况紧急而由彩叠园业委会协助业主大会召开。 上述事实，有原被告的身份信息及原被告当庭陈述、彩叠园二期业主大会议事规则、彩叠园二期管理规约、关于召开彩叠园二期业主大会会议公告、彩叠园二期2019年业主大会会议第一期会议唱票结果公告、彩叠园二期2019年10月业主大会会议第一期会议表决结果公告、彩叠园二期小区业主大会议事规则（修订稿）、复核表、视频等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《物业管理条例》第十二条第五款亦规定：“业主大会或业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业委会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委会员作出决定之日起一年内行使”。业主行使撤销权的法定事由为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序，围绕和记黄埔公司主张的事实、理由，本案争议焦点为彩叠园二期小区第一次业主大会会议第一期会议是否违反了法律规定的程序。首先，案涉业主大会的召开系因修改彩叠园二期管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则及讨论通过选聘物业服务机构招标文件，其属于需要及时处理的事项，彩叠园业委会组织召开业主大会临时会议，符合《业主大会议事规则》的约定，本次业主大会召开程序合法。关于选票的制定、发放、回收、封箱、验票、统计等，符合业主大会议事规则规定，有社区负责工作人员及业主代表等见证，实体公正，程序合法。虽然在计票、唱票、监票环节出现唱票人员与监票人员互换身份的情形，但仅属于个别瑕疵情形，对决议结果不产生本质影响。关于彩叠园业主大会投票表决的两项决议是否“双过半”的问题。根据彩叠园业委会公布的投票结果，第一项提案即“物业选聘-业委会按《彩叠园二期管理服务采购项目招标文件》（草案）选聘物业服务机构”业主赞成票920票（含短信未回数230票）、专有面积172826.901平方米。庭审中查明，该小区总建筑面积210195.38平方米，住宅，住宅总套数**成票的户数占90.02%，专有面积占总建筑面积的82.22%，已满足“双过半”要求；第二项提案“三个规约修订——《彩叠园二期管理规约修订稿、业主大会议事规则修订稿、业主委员会工作规则修订稿》（草案）”业主赞成票911票（含短信未回数230票），专有面积170523.741平方米，占总户数89.14%，专有面积占总建筑面积的81.13%，已满足“双过半”要求。《彩叠园二期业主大会议事规则》第十一条规定：“已按第十条规定送达的表决票，业主在规定的10日内不反馈意见的，视为参加了此次业主大会，其投票权数可以计入已表决的多数票”，该规定在保证每个业主均有权行使与小区物业管理相关的各项权利的前提下，对有关具体参加人数的统计、计票结果的统计所做的规定，是小区业主根据小区实际情况，有效行使相关权利的自主规定，与《中华人民共和国物权法》第七十六条并不矛盾。本案中，和记黄埔公司认为彩叠园二期2019年业主大会会议第一期会议唱票结果公告中对于建筑物面积数计算错误，但实际投票情况根据业主大会议事规则和《中华人民共和国物权法》第七十六条计算调整后的结果已满足法律规定。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回和记黄埔地产（成都）温江有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费50元，由和记黄埔地产（成都）温江有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  孙怡 二〇二〇年十月三十日 书记员  蒲敏