江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初1041号 原告：曹娟，女，汉族，1979年7月31日出生。 委托代理人：黄建宏，北京盈科（上海）律师事务所律师。 被告：江西华思房地产开发有限公司。 法定代表人：刘伟东,该公司总经理。 委托代理人：洪浪，江西皆诚律师事务所律师。 原告曹娟诉被告江西华思房地产开发有限公司(以下简称华思公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告曹娟及委托代理人黄建宏，被告江西华思房地产开发有限公司委托代理人洪浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹娟诉称：2018年6月11日其与被告签订商品房买卖合同，购买位于青山湖区房屋，总价款1903832元。2019年9月30日被告通知其交接房屋，验收时发现该房屋不符合法律规定和合同约定。房屋交付时电话、电视、网络都通过验收，也就没开通。被告的行为明显违反合同第十条的规定。此外，房屋交付时水、电、燃气都未纳入市政水电燃气系统。上述问题，与被告沟通多次，均未得到解决。为维护自身合法权益，遂诉至法院。请求法院判令：1.被告承担违约金52545.76元（自2019年10月1日暂计算至2019年12月31日）；2.判令被告承担违约金1380元（自2019年10月1日暂计算至2019年12月31日）；3.被告将电话通信、有线电视、宽带网络开通达到交付使用条件，将水电燃气纳入市政水电燃气系统；4.本案诉讼费由被告承担。 被告华思公司辩称：1、其按照合同约定履行义务，并未违反该合同第十条的规定；2、原告诉请开通通信、电话、宽带没有合同依据；3、原告主张的违约金标准明显过高，应按不低于中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；4、请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认证如下：1、对原告提交商品房买卖合同、购房收据、委托设计装修服务合同、图片、光盘与录音通话记录、告知函、快递单、紧急停电通知、与物业的聊天记录、燃气公司给原告的短信等证据本院将结合查明事实综合予以考量；2、对被告提交的竣工验收备案意见书、工程检测报告、受电工程竣工验收、检测报告、隐蔽工程验收记录、综合验收通知单、停气/降压/碰接置换申请表、光缆隐蔽工程验收记录、照片等证据本院将结合查明事实综合予以考量。 根据上述采信的证据，本院认定本案事实如下： 为购买坐落于青山湖区的房屋，原告曹娟于2018年6月11日与被告华思公司公司签订《南昌市商品房买卖合同》（预售），约定1.该房屋总价款为人民币1903802元（含装修款）；2.贷款方式付款:买受人于该合同签订前支付首期房款人民币1173802元，占全部房款的61.66%；3.交付条件为：ａ供水排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；ｂ供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；ｃ燃气：交付时燃气管道已敷设到户，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；ｄ电话通信：交付时线路敷设到户；ｅ有线电视：交付时线路敷设到户；ｆ宽带网络：交付时线路敷设到户。其中ａ、ｂ项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；ｃ、ｄ、ｅ、ｆ项需买受人自行办理开通手续；4.逾期交付不超过60日，自本合同第十一条约定的最后期限之日第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第ｄ至ｆ项未达使用条件，根据到使用条件的项数按日向买受人支付5元违约金（每天应支付的违约金＝违约项数×5元）；5.出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。后原告曹娟向被告华思公司支付首付款1173802元，被告华思公司向其开具发票，并盖有江西华思房地产开发有限公司发票专用章。该房屋于2019年9月30日交付后，原告曹娟认为被告违反此前双方签订的《南昌市商品房买卖合同》（预售），为维护自身合法权益，遂诉至法院。 另查明，被告华思公司提交的由监理（建设）单位深圳市邦通工程顾问有限公司于2019年5月12日对旭岚春天二期29#楼室内弱电的验收意见中各项隐检内容均合格，该意见由专业监理工程师签字并盖有该监理单位相关部门印章。 另查明，监理（建设）单位深圳市邦通工程顾问有限公司于2019年7月5日对旭岚春天项目二期6#/18#/19#/25#/29#/32#光缆隐蔽工程验收记录中载明，该项目各项光缆隐检内容均合格，该记录由专业监理工程师签字并盖有该监理单位相关部门印章。 另查明，华思公司委托江西建院工程检测有限公司对旭岚春天二期管网末梢水进行检测，该机构于2019年7月30日至2019年8月5日间对管网末梢水进行检测，2019年8月6日出具报告称：“该样品所检项目符合《生活饮用水卫生标准》GB5479-2006标准要求”，并盖有江西建院工程检测有限公司检测专用章。 另查明，被告华思公司提供的受电工程竣工验收单中已注明：“该公变工程具备运行要求”，并盖有国网江西省电力有限公司南昌市青山湖区供电分公司营销部印章。 另查明，2019年7月25日被告华思公司委托江西省建筑工程质量检测中心对旭岚春天二期29#楼的平均照度及照明功率密度进行检测，该机构于2019年8月12日出具的检测报告中载明：“该工程平均照度及照明功率密度检测项目抽检功能区实测值符合标准和设计要求”，并盖有江西省建筑工程质量检测中心检测报告专用章。 另查明，2019年9月25日，对旭岚春天项目二期29#住宅楼竣工验收备案意见书中载明：“根据住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，经审查资料，同意该工程建设项目予以备案”，并盖有南昌市行政审批局行政审批专用章。 另查明，2019年10月10日上海煤气第一管线工程有限公司对旭岚春天二期燃气工程出具综合验收通知单，称该项目已完工并完成预验收，后南昌市燃气集团有限公司于2019年10月29日出具的停气/降压/碰接置换申请表中载明：“万科旭岚春天二期燃气已验收合格”，并盖有该公司相关审核部门印章。 另查明，经本院主动调查，案涉房屋系被告公司开发项目中的一部分，根据当地水业公司的规定，需项目整个室外自来水管全部做完才能领取水表进行分户安装。在此之前产生的水费由该公司统一向水业公司缴纳，业主无需缴纳水费。 本院认为，原告曹娟与被告华思公司签订的《南昌市商品房买卖合同》（预售）有原告的签字，并盖有被告公司销售合同专用章，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，买卖关系成立，合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约向被告支付相应购房款，被告应按约向原告交付符合合同约定的房屋。根据庭审及双方诉辩意见，本案争议焦点在于：1.被告是否严格按照合同约定将电话通信、有线电视、宽带网络等线路敷设到户，对此是否应承担违约责任；2.被告是否严格按照合同约定提供供水、供电、燃气管道等设施，对此是否应承担违约责任。 关于本案争议焦点一，原告主张电话、电视、网络没有接通，并提供其拍摄的3张照片予以佐证；被告主张电话、电视、网络线路已于交付时敷设到户，并提供光缆隐蔽工程验收记录、照片等证据证明。本院认为，双方签订的合同已明确约定电视、电话、网络需在交付时敷设到户，且开通电视、电话、网络需由原告自行办理开通手续。根据双方提交的证据，能证明电视、电话、网络等线路已敷设到户，被告并未违约。因此，对于原告要求被告为此承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。 关于本案争议焦点二，分述如下：1、双方签订的《南昌市商品房买卖合同》第十条约定“……1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准……”。原告主张，被告至今未为其安装水表属违反合同约定，并提供相应证据予以佐证。被告仅提供相关证据证明其提供的自来水质量符合相应标准。 本院认为，经本院调查，根据当地水业公司的规定，需项目整个室外自来水管全部做完才能领取水表进行分户安装。在水表未分户前，水费由被告统一向水业公司缴纳，原告可免费使用。故对原告主张其使用的是临时水及供水、排水未与城市管网连接，本院不予认可。且被告于项目完成开发后分户安装了水表。因此，被告并未违反该项合同约定；2、目前我国供电实行专变供电和公变供电并存的供电模式，两种供电模式均纳入城市供电网络。专变供电的小区，小区的电表总表由供电部门安装，各业主的分表由开发商安装，供电部门只针对总表收取电费，不针对各业主的分表收取电费，即业主不能通过网络缴纳电费；公变供电的小区，每户电表均由供电部门安装，由供电部门直接收取电费，可直接通过网络缴纳电费。原告要求能直接通过网络缴纳电费，其前提是该小区须为公变供电模式。被告提交的受电工程竣工验收单中已注明“该公变工程具备运行要求”，故被告应按要求为其向供电部门申请安装电表。原告于庭审中自认被告于2019年12月28日为其安装电表，而该房屋交付的时间为2019年9月30日。故被告华思公司已违反该项合同约定，违约89天；3、被告提供的南昌市燃气集团有限公司对旭岚春天二期燃气工程验收合格并批准接碰通气手续的批准时间为2019年10月29日，而该房屋交付的时间为2019年9月30日。故被告华思公司违反合同该项约定，违约29天。本院认为，被告华思公司存在违约行为，原告要求其承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。但被告的违约行为并未对原告造成巨大损失，交付房屋时原告有水、电可用，未安装水、电表并不影响原告正常生产生活。在安装分户表前，原告可免费使用水、电。且被告已为原告安装好分户表。本院认为，原告要求的违约金数额过高，故酌定违约金每日按已付房款的万分之一计算。因违约天数为（89天+29天=）118天，且原告提交合同、发票证明其已付房款1173802元，故违约金为（1173802元×1/10000×118天=）13850元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告江西华思房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告曹娟支付违约金13850元； 二、驳回原告曹娟的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费575元，由被告江西华思房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员 杨子新 二〇二〇年十月十六日 法官助理 梁泽鹏 书 记 员 邹欣彦