山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终3156号 上诉人（原审原告）：山东嘉州置地有限公司，住所地淄博市临淄区淄江花园**会所**，社会统一信用代码：91370305MA3NUCEK2U。 法定代表人：陈莉，总经理。 委托诉讼代理人：庄明鹏，山东康桥（淄博）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘文晶，女，1986年5月7日出生，汉族，无业，现住淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：赵旭冉（系被上诉人刘文晶之夫），男，1987年6月18日出生，汉族，无业，现住淄博市临淄区。 上诉人山东嘉州置地有限公司因与被上诉人刘文晶商品房预售合同纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院(2020)鲁0305民初2094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人山东嘉州置地有限公司的委托诉讼代理人庄明鹏，被上诉人刘文晶及其委托诉讼代理人赵旭冉到庭参加调查。本案现已审理终结。 山东嘉州置地有限公司上诉请求：1.撤销原审判决第二、三项内容，并予以改判或发回重审；2.依法改判被上诉人协助上诉人办理涉案房屋网签登记的撤销手续；3.判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人认为一审法院超出诉讼请求裁判属于程序违法，其行为严重剥夺了上诉人的辩论权，故二审法院应当予以发回重审，维护上诉人的合法权益。首先，上诉人主要诉求并不包含一审法院径行裁判的第三项判决主文，即，上诉人向被上诉人返还购房款、车位定金等；其次，本案中，被上诉人系违约责任方，被上诉人的违约行为致使签订的商品房买卖合同无法履行，同时，根据该第三项判决主文内容属于金钱给付义务，若该法律文书生效，必然导致作为守约方的上诉人向作为违约方的被上诉人承担责任，不仅加重了上诉人的责任，而且给作为违约方的被上诉人提供了违约的支持和保障；再者，被上诉人就该裁判内容亦未提起反诉主张，更甚至一审法院亦未向各方释明，武断地裁判上诉人向被上诉人返还财产，并剥夺了上诉人就该裁判内容发表意见的权利，显然有失公允。以上可知，一审法院超出诉讼请求裁判属于严重的程序违法行为，其以减少诉累为由突破法律底线，其行为不仅与现行法律规定相悖，更严重损害了上诉人的利益。二、上诉人认为一审法院酌定支持被上诉人向上诉人支付违约金20000元，属于认定事实不清，其行为加重了上诉人的举证责任。首先，根据《商品房买卖合同（预售）》中约定，违约金的计算方式为“合同总价款的10%”，该约定并未违反或者超过法律规定的限制，根据意思自治原则上诉人与被上诉人应当受约束并予以履行；其次，被上诉人系违约方，合同不能履行系被上诉人原因导致，系其自身原因不能办理贷款导致的，但一审法院却认为上诉人与被上诉人均有过错，该认定毫无事实可言；再者，一审法院片面认定合同解除后，被上诉人并未得到实际利益，故不予支持上诉人按合同约定主张的违约金，但一审法院是否考虑过作为守约方的上诉人的实际损失情况，其认定明显过于片面，完全加重了守约方的维权成本，同时减轻了违约方的违约成本；最后，违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，但本案中一审法院完全向被上诉人倾斜，并损害了作为守约方上诉人的权益。综上，一审法院认定过于片面，完全加重了守约方即无过错方的责任。三、一审法院未支持被上诉人协助上诉人办理涉案房屋网签登记的撤销手续义务是错误的。首先，被上诉人协助上诉人办理案涉房屋网签登记的撤销手续义务属于合同附随义务，该项请求无法单独进行诉讼，即使诉讼必然加大诉讼成本，该项请求一审法院为何不考虑减少诉累而予以支持；其次，“网签”系指网上签约，为防止一房二卖，网签程序是：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款→由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同→双方当事人签字（盖章）→在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。故，本案中涉案合同属于网签合同，且合同封面明确载明“关注微信公众号，查询网签合同是否经过房管局备案”，因此，一审法院片面认定涉案合同非网签合同是错误的；再者，一审庭审期间被上诉人同意协助上诉人办理网签撤销手续。以上分析得知，被上诉人协助上诉人办理涉案房屋网签登记的撤销手续义务属于合同附随义务，一审法院未予以支持，属于事实认定不清。综上，一审法院超出诉讼请求裁判属程序违法，严重剥夺了上诉人的辩论权，以及认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法支持上诉人的上诉请求。 刘文晶辩称，违约责任并不在刘文晶，因为刘文晶在购买房屋时已经向销售提交了刘文晶贷款资质，经销售认定刘文晶可以办理贷款，刘文晶才交付了首付款，故因贷款办理不下来导致刘文晶无法全款购买。上诉人所谓的合同总价款的10%违约金属于格式化合同，刘文晶请求合议庭为双方考虑。上诉人所说的网签合同刘文晶自始至终没见过，刘文晶手上只有一份预售合同，网签合同是需要双方当事人签字的，刘文晶也未签过字。刘文晶有录音可以证实上诉人的销售经理承认刘文晶购买的涉案房屋并未网签过。 山东嘉州置地有限公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原告与被告2019年10月14日签订的合同编号201910140A548EWS2DSA《商品房买卖合同(预售)》；2.请求依法判令被告向原告支付违约金111392.4元；3.请求判令被告协助原告办理涉案房屋网签登记的撤销手续；4.请求依法判令被告承担本案诉讼费等全部费用。 一审法院认定事实：被告预购买原告蓝光雍锦半岛项目处商品房，于2019年10月6日交付定金20000元，10月10日交付商品房首付款323924元，其配偶赵旭冉交付车位定金10000元。应原告员工赵远程的要求向其提供了资料进行贷款预审查，在告知可以贷款后，于2019年10月14日双方签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定由被告购买原告开发建设的蓝光雍锦半岛项目10幢2单元18层021801号房，面积为126平方米、每平方米8840.67元，定金20000元，首付款343924元，余款770000元向中国民生银行淄博支行申请贷款支付。逾期付款责任，按照逾期时间分别处理，逾期在三十日内的买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过三十日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当按照商品房总价款的10%向出卖人支付违约金。合同对其他事项也作了约定。嗣后，因被告在合同指定的中国民生银行淄博支行申请按揭贷款未通过，双方产生纠纷，从而形成诉讼。 一审法院认为，关于原告要求解除与被告2019年10月14日签订的合同编号201910140A548EWS2DSA《商品房买卖合同(预售)》的诉求，有合同约定，被告也同意解除，故予以确认。关于原告要求被告支付违约金111392.4元的诉求。依照法律规定，约定的违约金过高的，当事人可以要求调整。本案原告要求买受人按照商品房总价款的10%支付违约金，被告认为数额过高，要求予以调整。认定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的实际损失为基础进行判断，还应当兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等综合确定。原告以给予被告优惠房价近1000元为由，认为是其实际损失，被告不认可，对此，原告的证据不足，且即使有优惠，合同解除后，被告并未得到实际利益，故一审法院不予认定。一审法院认为，被告作为普通消费者到原告处购买商品房，在签订《商品房买卖合同(预售)》合同之前已经根据原告员工赵远程的要求提供了贷款审查的相应材料，经其员工与银行联络后告知被告可以贷款后签订相应合同，嗣后办理贷款过程中指定银行申请按揭贷款未通过，究其原因原被告双方均有过错。且能不能办理贷款，办下来多少贷款，决定权在银行，并不在原、被告。故根据双方的过错程度，一审法院酌定支持由被告向原告支付20000元违约金,对原告主张的过高部分，不予支持。关于原告要求被告协助原告办理涉案房屋网签登记的撤销手续，原告未向一审法院提供证据证明该房屋已经办理了网签登记手续，因而对于原告的该项诉求，不予支持。因合同已解除，被告的购房款及定金也应返还，为减少诉累，一审法院可予以一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告山东嘉州置地有限公司与被告刘文晶签订的编号为201910140A548EWS2DSA《商品房买卖合同(预售)》。二、被告刘文晶于判决生效后十日内支付原告山东嘉州置地有限公司违约金20000元。三、原告山东嘉州置地有限公司于判决生效后十日内返还被告刘文晶购房款343924元（含定金20000元）、车位定金10000元。四、驳回原告山东嘉州置地有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1264元，由原告山东嘉州置地有限公司负担264元，被告刘文晶负担1000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人山东嘉州置地有限公司提交证据一：淄博市住房和城乡建设局关于加强新建商品房价格备案、网签合同备案和合同变更与撤销管理工作的通知一份，发文时间是2020年4月3日，该通知第二项规范新建商品房网签合同备案管理可以看出，网签与合同备案并非是同时进行的，先是由房地产开发企业与买受人通过新建商品房网签备案系统签订合同并打印，双方确认签字，本案中上诉人提交的商品房买卖合同均是按照该规定与被上诉人签署的，关于合同备案的时间是自网签后20日内完成相关手续，但由于被上诉人未办理贷款成功导致涉案合同未进行备案，以及该项第四项明确约定买受人根据淄博房产信息网微信公众号可以查询网签备案情况。证据二：手机截图四张，证明上诉人根据上述通知的规定通过微信公众号进行涉案合同的查询可以得知，该涉案合同的状态是未备案。综上，涉案合同的网签撤销义务均需要被上诉人的协助，上诉人无法单方完成，同时上诉人咨询过临淄区房管局，得知仅有该判决书上诉人是无法进行网签撤销的。被上诉人刘文晶质证称，对证据一，刘文晶并不知道有该通知，而且自始至终刘文晶也未见过网签合同。对证据二，并不能证明网签合同已办理，上诉人自始至终也没有向法庭提交一份正式的网签合同原本，所以刘文晶不认可该证据，而且刘文晶当时在一审庭审中明确告知如果有网签合同，刘文晶愿意积极配合处理。 被上诉人刘文晶提交录音光盘一份，是2020年8月10日上午被上诉人的代理人与上诉人方的销售经理（名字不清楚，但我方见过）的谈话录音，证明刘文晶买的房屋并未办理网签。上诉人山东嘉州置地有限公司质证称，对证据的真实性有异议，对证明内容也有异议，被上诉人所偷录的录音中相关人员的身份上诉人无法核实，是否是在上诉人的工作单位无法进行确认。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人山东嘉州置地有限公司提交的证据一系自网站打印的关于新建商品房价格备案网签合同备案和合同变更与撤销管理工作的通知，与本案待证事实并无直接关联，不具有对其关于案涉房屋已办理网签手续的主张的证明效力，对该证据依法不予采信。上诉人山东嘉州置地有限公司提交的证据二手机截图，系其手机查询案涉房屋合同状态的操作步骤打印图，所查询结果为合同未备案，网签与备案本就分属不同的房产交易管理措施要求，履行各自的手续步骤，不能证实上诉人关于案涉房屋已办理网签的主张，对该证据亦不予采信。被上诉人刘文晶提交的录音光盘，上诉人对其真实性有异议，且录音中相关人员身份和内容并无相关佐证予以核实，对其真实性依法不予确认。 二审查明其他事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案双方当事人二审中争议的主要焦点问题有三：一是刘文晶应支付山东嘉州置地有限公司违约金的数额；二是山东嘉州置地有限公司要求刘文晶协助办理案涉房屋网签备案登记的撤销手续是否具有事实和法律依据；三是原审程序是否违法。 关于焦点一，刘文晶应支付山东嘉州置地有限公司违约金的数额问题。山东嘉州置地有限公司主张根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，按照商品房总价款的10%支付违约金，刘文晶认为数额过高要求调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。即法律尊重当事人缔结合同中约定违约金支付标准的意思自治，但同时对于约定的违约金过分高于造成损失的情形，规定当事人可诉请人民法院适当调减。在实际损失方面，山东嘉州置地有限公司主张给予刘文晶的优惠房价近千元系其实际损失，但对此并未提交相应证据，且案涉房屋尚未交付，合同解除后案涉房屋仍由山东嘉州置地有限公司回收出售，刘文晶从中未有实际利益获得，山东嘉州置地有限公司亦能由后期市场待价售出获取更多商业价值；从合同履行情况看，刘文晶已交付定金并支付首付款，就余款申请按揭贷款未通过，案涉房屋尚未交付，主要合同权利义务尚未履行完毕，履行程度有别于几近于履行完毕的合同；从当事人的过错程度看，按揭贷款审核发放的决定权不在本案当事人双方，但刘文晶系应山东嘉州置地有限公司员工要求向其提供资料进行贷款预审查，并被告知可以贷款后签订了案涉商品房预售合同，刘文晶二审调查中亦陈述“是因为银行说刘文晶本人负债太高”，即双方均存在一定过错。因此，原审法院综合上述情况酌定刘文晶支付山东嘉州置地有限公司违约金20000元并无不当，山东嘉州置地有限公司关于原审认定加重了其举证责任过于片面的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于焦点二，山东嘉州置地有限公司要求刘文晶协助办理案涉房屋网签备案登记的撤销手续是否具有事实和法律依据问题。山东嘉州置地有限公司该主张成立的前提是其需举证证明案涉房屋已经办理网签手续，方存在后续需刘文晶协助办理合同解除后的网签登记撤销。但从本案举证质证情况看，山东嘉州置地有限公司并未提交充分有效证据证实案涉房屋业已办理网签登记手续，且刘文晶一、二审期间均明确表示如有网签合同，愿随时配合山东嘉州置地有限公司办理相关手续。因此，山东嘉州置地有限公司该诉求不能成立，本院不予支持。 关于焦点三，原审程序是否违法问题。山东嘉州置地有限公司主张原审就返还购房款和车位定金的判决属超诉求裁判，程序违法。对此，根据本案查证事实，对于案涉房屋刘文晶已付购房款和车位定金情况，双方当事人均无异议，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除后法律后果的规定，在案涉合同解除后，刘文晶已支付的案涉购房款和车位定金款项由山东嘉州置地有限公司返还当属合同解除法律后果的题中之意，原审从减轻当事人诉累角度予以一并裁处并无不当，山东嘉州置地有限公司关于原审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人山东嘉州置地有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6909元，由上诉人山东嘉州置地有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张玉杰 审 判 员 徐连宏 审 判 员 杨继生 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 张维娟 书 记 员 周京京