贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1372号上诉人（原审原告）：龙某，女，1992年6月10日生，汉族，贵州省。委托诉讼代理人：张江，贵州黔成起智律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文也，贵州黔成起智律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：安顺市平坝区安居工程发展中心，住所地：贵州省安顺市平坝区环城东路**。统一社会信用代码：91520421215803361U。法定代表人：刘清明，系该中心总经理。委托诉讼代理人：黄泽锋，贵州富迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘盟，贵州富迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳东方万家房地产经纪有限公司，，住所地：贵州省贵阳市南明区中山东路**银座商务大厦****（大南社区）统一社会信用代码：91520102MA6DJJ4R1A。法定代表人：谢本忠。委托诉讼代理人：侯纯，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上诉人龙某因与被上诉人安顺市平坝区安居工程发展中心，贵阳东方万家房地产经纪有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院作出的（2020）黔0403民初890号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龙某上诉请求：一、撤销安顺市平坝区人民法院（2020）黔0403民初890号民事判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效，并依法改判；二、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人安顺市平坝区安居工程发展中心签订的商品房买卖合同时，被上诉人以“当天看房交付房屋定金38000元，锁定房源，即可获得购房“一口价”优惠房源政策”。上诉人刷卡交付定金之后，混乱之际被上诉人签订《客户委托协议》，该合同因二被上诉人以欺诈的手段，在上诉人违背真实意思表示的情况下签署，应当认定为无效合同，一审法院错误裁判，依法应当改判。理由如下：一、上诉人与被上诉人争议的《客户委托协议》自始无效。2019年3月1日前后数天，贵州聚源鑫诚房地产经纪有限公司工作人员张洪多次电话邀约上诉人前往“金玉满堂”售楼部看房。2019年3月6日，上诉人与贵州聚源鑫诚房地产经纪有限公司工作人员张洪、覃富兵前往被上诉人安顺市平坝区安居工程发展中心开发的“金玉满堂”销售中心了解房源，依据张洪口述的购房优惠政策，当天交付38000元购房定金，即可获得房屋优惠一口价房源，考虑到当时房价正迅猛上涨，上诉人随即便订购该套房源（系被上诉人安顺市平坝区安居工程发展中心“金玉满堂”住房4单元13层3号房）。该《客户委托协议》并非内容表面表达的意思，上诉人的真实意思表示系支付购房定金，因此该《客户委托协议》系无效合同，合同效力自始无效。二、一审审查案件事实不清，枉法裁判。被上诉人一“安居中心”在一审开庭前便提交了被上诉人二盖章的《客户委托协议》原件，但被上诉人一在庭审中否认二被上诉人相互之间存在委托合作关系，如二被上诉人双方从未有任何合作关系，为何被上诉人一能够持有如此重要的合同原件?如此证明，二被上诉人存在串通的行为，损害上诉人的合法权益，该《客户委托协议》应当认定为无效合同。一审法院对该行为视而不见，不予置评，严重违背“以事实为依据”的法律原则。在上诉人购房的过程中，居间服务的销售工作人员系贵州聚源鑫诚房地产经纪有限公司员工张洪、覃富兵，上诉人不曾接受过被上诉人贵阳东方万家公司员工的任何服务。一审法院在未查明上述事实的情况下，草率定论上诉人与被上诉人二存在居间服务合同关系，枉顾事实，严重违背了法官的执业守则。三、一审法院适用法律错误，认定事实不清。上诉人购买该房屋的销售公司为贵州聚源鑫诚房地产经济有限公司，并非《客户委托协议》的被上诉人二实际销售案涉房屋与提供居间服务。被上诉人二利用虚假政策宣传，以购房人交付38000元即可享受“一口价”优惠政策的欺诈手段，令上诉人违背其真实意思表示，以签订“协议”的方式，试图以合法形式掩盖非法目的，使被上诉人二获得超出商品房买卖合同备案价格之外的利益，而被上诉人恶意串通损害上诉人合法利益，应当承担连带责任。一审法院在案件事实不清，适用法律错误的前提下错误判决。四、支付38000元人民币作为委托中介服务机构购买新房的行为，不符合交易习惯。以贵州省内各地区消费者购买商品房的交易习惯来看，该协议严重违背交易习惯。案涉房屋为一手房，即新房且该房屋为期房，2020年3月6日上诉人受贵州聚源鑫诚房地产经济有限公司员工张洪、覃富兵之邀前往看房，且当天订购案涉房屋并于售楼中心支付38000元及房屋首付款。上诉人仅是一名普通的私人公司职工，每天工作可说是“起得比鸡早，睡得比狗晚”，每月工资仅6000元，让其消费38000元作为中介费购入一套新房的行为，不论从消费实力、交易习惯和常理推断，均不符合常理，严重违背交易习惯。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二法院依法查清事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误且极其不公平的判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，还法律以公平、公正，让上诉人在案件中感受到法律的公平正义。被上诉人安顺市平坝区安居工程发展中心二审中未作答辩。被上诉人贵阳东方万家房地产经纪有限公司二审中未作答辩。原审原告龙某向一审法院起诉请求：1.判决被告返还原告支付的购房款定金38000元及利息以及以人民币38000元为基数按2%／月支付利息至被告付清为止；2.诉讼费、保险费、保全费由被告承担。事实与理由:2019年3月6日，原告通过被告贵阳东方万家房地产经纪有限公司购买被告安顺市平坝区安居工程发展中心位于鼓楼街道办事处××大道商住楼××单元××房。当日，原告于被告安顺市平坝区安居工程发展中心支付38000元作为定购案涉房屋的定金，并约定在签订商品房买卖合同时冲抵首付款。2019年3月11日，原告前往被告售楼中心签订商品房买卖合同支付房屋首付款人民币133344元，二被告并未按约定将原告支付的30000元购房定金冲抵购房款。一审法院认定事实：原告通过被告贵阳东方万家房地产经纪有限公司介绍向被告安顺市平坝区安居工程发展中心购房。2019年3月6日原告与被告贵阳东方万家房地产经纪有限公司签订《客户委托协议》，并支付费用38000元，《客户委托协议》约定委托人龙某，身份证号：×××3029。受委托人贵阳东方万家房地产经纪有限公司。第一条委托事项：1、委托人就购房事宜委托人提供居间服务。2、在委托人提供真实有效身份证件的前提下，受托人为委托人提供下列服务；2.1提供与购买房屋相关的法律法规、政策、市场行情咨询；2.2寻找意向购买房屋。2.3协助并撮合委托人与出售人或（出售单位）签订房屋买卖合同；2.4协助办理房屋交付及附属设施移交手续。（新房除外）。第二条佣金。1、委托人在看房前向受托人交纳38000元作为委托诚意金，该费用待成功购买房屋后转为受托方服务佣金。2、委托人在同受托人提供的房屋出卖人或（开发商）签订房屋商品房合同时，按本协议经双方确定后的约定向受托人支付38000元作为服务佣金。第三条所托人根据委托人的要求和期望，经房屋出卖人或开发商同意，受托人将坐落于贵州省安顺市平坝区天马大道商住楼（金玉满堂）的房屋推进给委托人（房屋的单价在3800元每平，具体根据开发商一户一价的销控数据为准，户型及面积大小以委托人根据开发商销控数据亲自选定为准）。委托人签订本协议书时，受托人代委托人（含委托人的代理人、承办人及各关联方）亲自到上述房屋实地查看并进行相关居间介绍，且委托人在此确认，在此次看房前，没有其他房地产经纪机构向委托人推荐和查看上述房屋，委托人购买上述房屋愿意独家委托受托人提供居间服务，委托人对受托人的居间中介、咨询服务予以确认。第四条违约责任。本协议签订后，委托人或其近亲属与委托人有关联的人与出卖人自行完成交易或通过第三人进行交易的，视为受托人已完成居间服务义务，委托人需按本协议第二条约定的佣金比例金额支付服务佣金。第五条如产生纠纷，双方可向贵阳市南明区人民法院提起诉讼。委托人龙某，电话152××******，地址，贵州省，受托人：贵阳东方万家房地产经纪有限公司（盖贵阳东方万家房地产经纪有限公司印章），置业顾问覃富兵，138××××****，签约日期，2019年3月6日。同时查明，2019年3月11日，原告与被告安顺市平坝区安居工程发展中心签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2015-180），合同约定：原告向被告安顺市平坝区安居工程发展中心购买其开发建设位于鼓楼街道办事处××马路××大道商住楼××单元××号房屋，建筑面积121.19平方米，套内面积为100.4平方米，按照套内面积计算，每平方米4405.82元，总价款442344元，付款方式为银行按揭方式付款，买受人在合同签订之日前交付首付房款133344元，余款309000元以银行按揭支付。2019年3月11日原告向被告安顺市平坝区安居工程发展中心支付购房首付款133344元。《商品房买卖合同》于2019年3月28日进行备案登记。另查明，被告安顺市平坝区安居工程发展中心张贴申明“我中心目前销售“金玉满堂”住房系由我中心工作人员自行销售，未与任何房屋销售中介公司签订销售代理合同，销售的房屋除购房所产生的必要费用外，不再向客户单独收取中介费、团购房、加价等其他费用。非我中心工作人员收取的任何费用，本中心不予认可，所产生的民事、经济、法律等相关事宜造成的所有损失与本中心无关！请广大客户小心谨慎，以防在购房过程中上当受骗。请有意向性购房客户直接拨打销售热线或到我中心销售部直接咨询。销售热线：0851-34753516、0851-34661666、085134661888，特此申明！安顺市平坝区安居工程发展中心，2019年3月4日。同时也张贴购房通知，敬告各位购房业主，我中心销售的“金玉满堂”住房，未向客户收取任何中介服务费……。一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同相关信息提供服务的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付相应报酬。被告贵阳东方万家房地产经纪有限公司向原告提供居间服务，促成原告与被告安顺市平坝区安居工程发展中心签订《商品房买卖合同》并进行备案登记，同时，原告龙某与被告贵阳东方万家房地产经纪有限公司就居间服务签订《客户委托协议书》。该协议约定，原告向被告贵阳东方万家房地产经纪有限公司支付38000元，作为委托诚意金，该费用代成功购房后转为受托方服务佣金。原告在同被告贵阳东方万家房地产经纪有限公司提供的房屋出卖人（开发商）订立房屋商品房合同时，按本协议经双方确认后的约定向受托人支付38000元作为服务佣金。因此，依照该协议，原告应当向被告贵阳东方万家房地产经纪有限公司支付38000元的服务佣金。原告主张38000元是定金应充当购房款，但所举证据不足以证明其主张，其次原告所举证据也不足以证明被告贵阳东方万家房地产经纪有限公司与原告签订《客户委托协议书》存在欺诈、胁迫的手段致使合同无效的情形，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定:“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证明或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，故原告与被告签订的《客户委托协议书》依法成立，对双方当事人具有约束力，各方当事人均应按照约定全面履行各自的义务，故原告主张38000元应当转为购房款，要求被告贵阳东方万家房地产经纪有限公司返还38000元及利息，无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告安顺市平坝区安居工程发展中心返还38000元及利息诉请问题。根据审理查明，被告安顺市平坝区安居工程发展中心并未收取原告38000元，只是按照《商品房买卖合同》约定收取购房款，同时其也张贴提示其销售房屋不收取中介费、团购房，提醒客户购房过程中小心谨慎，以防上当受骗，原告向被告贵阳东方万家房地产经纪有限公司支付中介服务费并无证据证实与被告安顺市平坝区安居工程发展中心有关，故原告要求其返还38000元及利息，亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：驳回原告龙某的诉讼请求。案件受理费减半收取375元，由原告龙某负担。本院二审期间，上诉人龙某向本院提交以下证据：张洪录音资料文字、光盘录音，拟证明张洪系二被上诉人工作人员，且在电话录音和微信聊天中均系38000元作为房屋定金可享受“一口价”的优惠。本院组织各方当事人对以上证据进行了质证。被上诉人安顺市平坝区安居工程发展中心对上诉人龙某提交的证据三性均不予认可，该证据不属于新证据，且该证据不表明安顺市平坝区安居工程发展中心对于上诉人与贵阳东方万家房地产经纪有限公司的委托关系存在认可或追认，录音中所谓的工作人员在电话中否认了其作为二被上诉人的身份。被上诉人贵阳东方万家房地产经纪有限公司对上诉人龙某提交的证据三性均不予认可，不能核实接听电话人员身份，打电话的一方也不是上诉人，且内容明显有诱导性陈述，录音内容也不完整。经审查，录音内容不能证明上诉人龙某缴纳的38000元系作为房屋定金，且电话接听人员身份无法核实，故本院对上述证据均不予采信。龙某与安顺市平坝区安居工程发展中心签订《商品房买卖合同》约定龙某购买安顺市平坝区房屋，一审对房号查明错误，本院依法予以纠正。二审对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，二审中，本案争议焦点为：被上诉人安顺市平坝区安居工程发展中心，贵阳东方万家房地产经纪有限公司应否向上诉人龙某退还38000元。本案中，上诉人主张其缴纳的38000元系“房屋定金”，且约定在签订商品房买卖合同时冲抵首付款，因被上诉人安顺市平坝区安居工程发展中心在签订合同时未予扣除，故要求二被上诉人退还38000元房屋定金。经审查，首先，该38000元系转至贵阳东方万家房地产经纪有限公司银行账户，安顺市平坝区安居工程发展中心并未收到该笔款项。其次，贵阳东方万家房地产经纪有限公司与龙某签订的《客户委托协议书》约定该38000元系“服务佣金”，未约定该38000元可在签订商品房买卖合同时冲抵首付款，亦未约定签订商品房买卖合同并缴纳首付款后退还该笔费用。现龙某主张该38000元系房屋定金，贵阳东方万家房地产经纪有限公司与安顺市平坝区安居工程发展中心系委托合作关系，存在恶意串通，损害上诉人利益，但其未提供充分证据证明上述事实，且二被上诉人对此不予认可，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，龙某应承担举证不能的后果。故龙某以其缴纳的38000元系“房屋定金”，诉请要求二被上诉人退还无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，上诉人的上诉理由和请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费750元，由上诉人龙某承担。本判决为终审判决。审判长 辜  贤  莉审判员 黎  福  伟审判员 王    爽二〇二〇年十月二十九日书记员 卢昌蝶（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。