广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1882民初910号原告：吴小娟，女，汉族，1977年10月12日出生，连州市人，住连州市*******************。身份证号码：441************524。委托诉讼代理人：陈家骏，广东曜灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱靖，广东曜灵律师事务所实习律师。被告：连州市润华房地产有限公司。住所地：连州市*********（1#楼二层自编B-01号）。统一社会信用代码：914************534。法定代表人：刘展华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：成辉华，广东北湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：成国良，广东北湖律师事务所律师。原告吴小娟诉被告连州市润华房地产有限公司（以下简称润华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴小娟以及委托诉讼代理人陈家骏、朱靖、被告润华公司委托诉讼代理人成辉华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴小娟向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告承担其逾期交房的违约责任，支付违约金64,682.85元（违约金自合同约定交付之日2019年10月1日起暂计至2020年6月20日止，逾期天数暂计263日。计算公式：819808×0.0003×263＝64682.85），实际计算至被告取得竣工验收备案证明文件《竣工验收备案表》之日止；二、请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年1月28日原告吴小娟（买受人）与被告连州市润华房地产有限公司（出卖人）签订了合同编号746**********535的《商品房买卖合同》（预售），约定：1．买受人购买出卖人位于连州市*********金汇湾豪庭鼎华楼502室，预测建筑面积共120.56平方米，其中套内建筑面积97.20平方米；2．第六条计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8,434.24元，总价款为819,808元；3．第七条付款方式及期限：买受人应当于2019年1月28日前支付占全部房价款30%的首期房价款249,808元，余款570,000元申请商业贷款支付；4．第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列所列第1、2项所列条件：（1)该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2)该商品房已取得房屋测绘报告；(3)该商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；5．第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2019年10月1日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；6．第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理：(1)逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金；(2)逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款（含己付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金；7．第二十九条合同生效：合同自双方签字或盖章之日起生效。合同附件与合同具有同等法律效力。原、被告分别在合同上签名、盖章。原告已依约定按时支付了全部房款819,808元，并于2019年8月18日参加被告组织的业主聚餐现场领取了《收楼通知书》，该通知书上载明“阁下所购买的金汇湾豪庭鼎华楼(2#)栋502号房屋已验收合格完成，可交付使用。为了避免因业主同一时间办理收楼，请于2019年10月01日前来金汇湾豪庭幸福园物业管理处办理收楼手续并缴交相关费用，逾期30天未办理收楼手续视为已收楼。”上述收楼通知书明确表明被告连州市润华房地产有限公司认为其交楼条件已成就（该房子验收合格完成），符合商品房买卖合同第九条商品房交付条件，故通知买受人（原告）于2019年10月1日前来收楼，并提醒原告如不在2019年11月1日前办理收楼，视为原告已收楼，并产生相应的物业管理费。故原告在充分信任被告交付的楼宇为合格建筑物的情况下，于2019年10月5日按上述通知书指引到物业管理处办理了相关收楼手续。管理处在办理收楼手续当天无主动出示合同约定的收楼必备文件即建设工程竣工验收备案证明文件、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。原告基于信任被告，且害怕所购房子视为已交付可能存在灭失等风险故被迫接收了房子。物业公司当时无办理现场验房手续，就直接要求原告签署了相关文件并要求原告缴纳2019年10月至12月的管理费才让原告领取钥匙。原告签署的《金汇湾豪庭收楼书》上显示水表底读数、电表底读数、钥匙移交数量的登记信息均为空白，上述情形显示验房手续不完备。年初原告了解到部分业主拒绝收楼，经沟通，原告方才知道被告拒绝提供上述三份房屋交付所必需的文件给后续收楼的业主，原告惧怕自己收到的房子是尚未通过验收或者是验收不合格的房子，可能存在严重的居住安全隐患，故原告找物业公司交涉，物业公司推诿叫原告找售楼部，售楼部又认为既然原告收楼了，上述情况与其无关，一直怠于回复。原告为维护自身的利益，无奈之下只能向贵院提起诉讼。据目前查明的事实证明被告无法按《商品房买卖合同》约定的商品房交付条件向原告提供交付所需的三份文件：建筑工程竣工验收备案证明文件、《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》，已明显构成违约。且上述约定为国家的强制性法律规定即“我国法律明确禁止将未经竣工验收合格的商品房交付使用”，现被告恰是违反该规定将尚未通过竣工验收之房屋转移给原告占有。原告基于信任，受到被告发出的《收楼通知书》上所表达的意思的欺骗，作出违背自己意愿的“同意收楼”的行为。综上，被告的行为已明显构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现请求法院判决被告支付逾期交楼的违约金。开庭审理时，原告补充以下事实理由：原、被告双方签订了商品房预售合同，合同有效，被告润华房地产有限公司在合同十一条约定了交房时间，第一条的约定是出卖人被告在2019年11月前向原告交付商品房，第二条规定该商品房达到第九条、第十条交付的约定后出卖人应当在交付日期十日内将查验房屋的时间办理交付手续的时间地点以及应当携带证件的通知书书面送达买受人，本案被告违反以上规定，商品房交付条件即该商品房应当符合下列第一第二项所列的条件，该商品房也取得竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的出卖人还应该出具住宅使用书和住宅质量保证书；本案双方在商品房买卖合同中作出了明确的约定，对双方具有约束力，被告未能在约定的交付时间2019年10月1日前取得建设工程竣工验收备案表，已构成违约和违反国家关于商品房交付的禁止性规定，依据中华人民共和国建筑法第六十一条规定关于建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格的不得交付使用。综上所述，违约金见合同约定的第十二条。原告在举证期限内提交的证据如下：证据一、商品房买卖合同（合同编号：746**********535）；证据二、收楼通知书；证据三、购房发票；证据四、金汇湾豪庭收楼书；证据五、被告之一禤晓申请政府信息公开连州市人民政府办公室的答复书。经庭前双方证据交换质证，被告对原告提交的上述证据无异议。被告润华公司辩称：一、被告已递交建设工程规划竣工验收申请，因部分业主对被告的原始规划提出反对，致使规划部门（连州市自然资源局）未予办理。被告于2017年10月开工建设被告筹建的金汇湾豪庭1#、2#楼，按图有序施工，于2019年7月5日竣工，取得《单位（子单位）竣工验收报告》；次月，被告已向连州市自然资源局（以下简称自然资源局）提交竣工资料，请求予以规划竣工验收。有业主得知被告建设的金汇湾豪庭1#、2#楼已经取得《单位（子单位）竣工验收报告》后将消息扩散给金汇湾豪庭1#、2#楼的其他业主，业主们纷纷前来看楼并向被告请求收楼进行房屋装修，期间，有部分业主不满1#、2#楼原设计的电梯不能直接通往停车场，向被告反映并向自然资源局投诉答辩人没有按图施工导致缺失从业主住房直通停车场的电梯，反对、阻止自然资源局给予金汇湾豪庭1#、2#楼通过规划验收，导致自然资源局不敢贸然为被告办理1#、2#楼的规划竣工验收手续。二、被告对至今未能取得建设工程竣工验收备案文件没有过错责任。虽然被告按照原通过审批的规划设计有序完成金汇湾豪庭1#、2#楼的建设工程，且符合各项国家规定，但因上述一所述受到部分业主反对和阻挠，导致自然资源局不敢贸然为被告办理1#、2#楼的规划竣工验收手续。被告虽是一介商人，但作为一家有职业操守、有担当、有社会责任心的良心企业，在金汇湾豪庭1#、2#楼取得《单位（子单位）竣工验收报告》后听到部分业主要求将电梯从业主住房直通停车场的诉求后，经深思熟虑决定给予业主创造和提供更便利的出行环境，将原有的仅在商城一二层通行的电梯，再增加一层，使该电梯能够通往第三层平台（即住户的第一层），方便各住户出行。期间，被告费时费力不厌其烦地与自然资源局和部分业主之间进行了长时间反复协商，取得大部分业主代表的认可后才向自然资源局提交变更规划的书面申请，被告的此举不但大大提升金汇湾豪庭1#、2#楼的建设成本，但也必然需要延长建设工期，顺延交楼期限。然而，当自然资源局将金汇湾1#、2#楼变更规划批前公示时，由于一人难满百人意、众口难调的缘由，又遭到部分业主反对，或是有些业主居心叵测故意制造致事端，导致公示并未能通过。基于部分业主无意或有意的不肯与答辩人达成协商一致的共识，且有部分业主相继向相关部门反映或投诉，连州市住建局、连州市信访局、连州市市*监督管理局等部门就金汇湾1#、2#楼规划变更的问题进行联动调处，亦因众口难调的缘由，甚至有些业主提出一些无法实现的诉求，导致联动调处无法促使双方达成一致意见，由此引起被告办理规划验收的进程就此僵持停顿，造成自然资源局至今未为被告办理1#、2#楼的规划竣工验收手续。被告为满足业主的诉求，不惜舍我为业主而增加自身的建设成本，也要为业主创造和提供更便利的出行环境，由此造成延误取得1#、2#楼的规划竣工验收手续（即迟延取得商品房建设工程竣工验收备案证明文件），被告的一片好心，却终化为一滩污水……，但是，被告何罪之有？更谈不上被告存在过错，原告却以被告迟延取得商品房建设工程竣工验收备案证明文件等理由要求被告赔偿，天理何在！三、被告迟延取得商品房建设工程竣工验收备案证明文件，符合商品房买卖合同《补充协议》第一条第1点第3款约定的情形，被告可据实予以延期。被告与原告签订的《商品房买卖合同》（预售）中的《补充协议》对房屋交付使用进行了特别约定，在《补充协议》第一条“房屋的交付使用”中就在第三项进行了特别约定：“甲乙双方同意如因下列特殊原因，出卖方可据实予以延期：出卖方虽无过失但无法防止的外因导致延期交楼。”鉴于被告为满足业主的诉求，不惜舍我为业主而增加自身的建设成本，也要为业主创造和提供更便利的出行环境，由此造成延误取得1#、2#楼的规划竣工验收手续（即迟延取得商品房建设工程竣工验收备案证明文件），符合《补充协议》第一条“房屋的交付使用”中就在第三项进行了特别约定：“甲乙双方同意如因下列特殊原因，出卖方可据实予以延期：出卖方虽无过失但无法防止的外因导致延期交楼”的约定。此外，我国在2020年1月爆发了新冠疫情，被告受人民政府对新冠疫情的出行、办公的限制，又被数月的新冠疫情拖累延误，因新冠疫情属于不可抗力，被告应当按《补充协议》的约定据实延期交楼。被告在举证期限内提交的证据如下：证据一、建设工程规划许可证（副本）、建设工程施工许可证；证据二、电梯出厂质量合格证书、电梯监督检验报告、防雷装置检验报告、建设工程消防验收意见书、竣工环境保护验收调查报告、关于加快金汇湾豪庭1#、2#楼规划竣工验收的请求、单位（子单位）竣工验收报告、连州市润华房地产有限公司（金汇湾豪庭1#、2#楼）竣工测量技术报告、房屋面积预测绘成果报告书、房屋面积实测绘成果报告书；证据三、连州市自然资源局发布的金汇湾豪庭1#、2#楼一、二、三平层图调整批前公示；证据四、金汇湾豪庭业主要求开通三期转接电梯申请、金汇湾三期解封电梯倡议书、申请开封电梯的三期业主买卖合同及身份证、关于金汇湾豪庭业主要求开通三期转接电梯申请的回复；证据五、部分业主在2020年5月1日仍然恶意诋毁被告的实拍照片；证据六、证人证言及证人名单；证据七、竣工环境保护验收报告。经庭前双方证据交换，原告对被告提交的上述证据质证意见如下：第一组证据：建设工程规划许可证（副本）、建筑工程施工许可证，三性均确认，无异议。第二组证据：(1)电梯出厂质量合格证书、电梯监督检验报告、防雷装置检测报告，真实性、合法性无异议，证明目的有异议，故关联性不确认。原因是以上资料并非开发商申请竣工验收备案所需的材料，与本案无关。(2)建设工程消防验收意见书（真实性、合法性无异议，证明目的有异议，关联性不确认。原因是被告要取得建设工程竣工验收备案表，需要由连州市住房和城乡建设局质监站组织相关部门现场联合验收，包括消防、人防等项目，故即使被告取得清远市消防支队连州市大队的《建设工程消防验收意见书》也并不证明案涉工程的消防设施等符合验收合格的标准。(3)竣工环境保护验收调查报告，三性均不确认，原因是该报告由被告自行制作，与本案无关，且无原件。(4)关于加快金汇湾豪庭1#2#楼规划竣工验收的请求，三性均不确认，原因是上述证据为被告自行保管且提交给相关部门的请求资料，但相关政府部门是否收到无法证实，如上述政府部门有收到，应该以其出具的受理回执为准。(5)单位（子单位）竣工验收被告，三性均不确认。原因是此报告为原告自己制作的，且与本案无关。即使被告自行组织验收，也不能免除其应于交楼前完成连州市住房和城乡建设局的综合验收审批的义务，其自行制作此份报告，不能证明其没有违反合同的交楼条件的相关约定。(6)连州市润华房地产有限公司（金汇湾豪庭1#、2#楼）竣工测量技术报告，被告无提供原件，三性均不确认。(7)房屋面积预测绘成果报告书、房屋面积实测绘成果报告书真实性、合法性无异议，证明目的有异议，与本案无关，关联性不确认。第三组证据：连州市自然资源局发布的金汇湾1#、2#楼一、二、三平面图调整批前公示，真实性、合法性确认，关联性不确认。原因是此证据产生的时间是2019年11月21日，但本案争议焦点即被告完成竣工验收审批应于合同约定的商品房交付期限2019年10月1日前，故此份证据与本案无关。况且此份证据恰好证明被告在交付前未按规划图纸施工，导致其未办理审批申请。被告在交楼后明知建设现状无法通过验收，故向连州市自然资源局申请修改施工平面图，自然资源局收到申请后依法向全体业主对金汇湾1#、2#楼一、二、三平面图的调整前作公示通知。第四组证据：金汇湾豪庭业主要求开通三期转接电梯申请、金汇湾三期解封电梯倡议书、申请开封电梯的三期业主买卖合同及身份证、关于金汇湾豪庭业主要求开通三期转接电梯申请的回复，三性均不确认。原因是该组证据发生时间是2020年3月27日，上述资料均由被告保管，部分无原件，无法确认真实性、是否业主本人签名无法确认；且与本案无关，此组证据发生的时间是2019年10月1日后，即被告已构成违约事实之后由部分与本案无关的当事人提出的与本案无关的意见。第五组证据：部分业主在2020年5月1日仍然恶意诋毁被告实拍图片，三性均不确认。原因是本案的争议焦点是违约，案涉需要查明的事实只涉及2020年10月1日前发生的与本案有关的事实，故上述证据均发生在违约发生事实之后，与本案无关。第六组证据：证人证言及证人名单，三性均不确认。根据民事诉讼法相关规定，在民事诉讼活动中，证人若非民事诉讼法第七十三条规定的经人民法院许可的特殊情形，证人不到庭，证言不能作为证据采纳。故上述书面证人证言的真实性有异议，且证明内容与本案无关。建议贵院也无须同意上述证人出庭，其所作证言证明的事实与本案无关，且发生时间是被告已构成违约之后。第七组证据：竣工保护验收报告，三性均不确认。原因是该报告由被告自行制作，与本案无关。综上，原告认为被告提交的证据不足，不能证明其不构成违约，且上述大部分的证据无法证明其真实性，与本案无关的证据较多，多组证据发生在约定交楼时间即被告已构成违约事实之后，建议贵院依法查明，不予采纳其证明意见。庭审后，被告于2020年8月15日向本院提交证据如下：一、连州市自然资源局于2020年8月10日出具的《连州市建设工程规划条件核实合格通知书》和连州市住房和城乡建设局于2020年8月13日出具的《单位（子单位）竣工验收备案表》。对于被告补交的证据，原告的委托代理人于2020年8月31日提出质证意见如下：一、关于举证时效问题，原告方认为被告2020年8月15日才提交的证据明显已超过法院规定的举证期限截止时间即2020年7月24日。依据《民诉法司法解释》第99条第1、2款的规定，被告属于逾期举证，且被告没有依据《民诉法解释》第100条第1、2款规定向法院申请延迟举证，故原告方认为该证据不能作为认定案件事实的依据。二、由于原告方的诉讼请求一计算被告违约金的截止时间是被告取得建设工程竣工验收备案表，故原告方认为被告应从约定的交付时间即2019年10月1日开始支付违约金至2020年8月13日其取得竣工备案表为止(违约天数317天，违约金计算标准为按日计算，按全部价款的万分之三计算违约金)。三、真实性、关联性、合法性质证意见:1.关于真实性）原告方申请不开庭审理，本证据的真实性建议由法院核实原件并依职权审理。2.关于关联性，原告方认为有关联性。恰恰证明被告违法交付案涉商品房给原告。事实和理由是被告因未能在2019年10月1日前取得连州市自然资源局的核发的《连州市建设工程规划条件核实合格通知书》故其无法提交备案表规定的申请材料给连州市住房和城乡规划局，造成此原因是被告在建筑过程中擅自变更规划，与本案原告无关。且被告明知上述事实，依然强行欺骗原告收楼，具有明显的过错和违法性，该交付行为无效。自然资源局核发的建设工程规划条件核实合格通知书上“遵守事项”第二条明确:未取得本通知书，工程不得投入使用责任外，还应当承担行政处罚责任。3.对于合法性，原告方无异议。综上，正因为欧阳江泉等原告依法维权，被告才积极按照自然资源局原审批的规划图纸整改，否则其违法行为一直不能得到纠正，故本案原告等所有买受人的合法权益应得到保障，望法院公正判决，支持原告所有诉讼请求。本案在审理过程中，本院接受被告的申请到相关部门进行调查取证的证据有：一、连州市市*监督管理局《情况说明》；二、连州市住房和城乡建设局《调查笔录》；三、连州市自然资源局《调查笔录》及其所附证据资料；四、连州市信访局《调查笔录》及其所附证据资料。经庭审质证，原告对本院调查取证的证据质证如下：对证据一，该情况说明的时间是2020年1月至5月之间已经明显的超过2019年10月1日的交楼时间，确认该份证据的真实性和合法性，但认为该份证据没有关联性；对证据二，确认连州市人民法院与住建局的调查笔录是真实的合法的，提请法庭注意笔录的第二页第二段是我局在2019年年尾才收到投诉，不一定与本案当事人有关，今年五一期间有一部分业主在拉横幅，开发商对业主隐瞒一栋二栋的缺陷，发生的时间与本案无关；调查笔录的第三页住建局的回答，竣工验收应当提供相关资料；第四页通过规划验收是否能够取得建设竣工是否为规划竣工的原因，证明被告没有在交楼前竣工验收，构成违约；对证据三，三性没有异议，但是提醒法院注意第二页第五六段，问是否存在金汇湾业主反映1栋、二栋变更电梯的方案，答有，该时间已经超过交楼的时间，关于金汇湾一、二、三层平面图变更公示，公示的时间是2019年11月，也是证明交楼时间之后才发出的公示，连州市自然资源局关于金汇湾豪庭一号二号初步规划的核实情况说明，明确被告在2019年8月13日核实发现被告未按审批方案施工，存在如下问题，2020年4月份仍未整改，故被告未能通过自然资源局的建筑规划审批，此为被告取得建筑工程竣工验收备案表的前置必须条件；对证据四，连州市信访局的调查笔录真实性、合法性没有异议，但是该份笔录与本案无关，连州市自然资源局的情况说明可以证明被告没有在合同约定的交楼前通过规划验收。被告对本院调查取证的证据的质证意见为：对证据一，三性没有异议，证明被告没有存在虚假宣传行为；对证据二，三性没有异议，反映有业主对被告建设的金汇湾小区为了自己的利益调整电梯的事实，也因为业主要求调整电梯的问题造成被告没有办法在2019年10月1日前取得备案登记；对证据三，三性没有异议，证据反映有15个人分别在2019年10月2日、10月22日、10月30日、2020年1月20日、3月15日、4月22日、4月24日投诉被告按照规定施工，而造成他们出入不方便，向自然资源局进行投诉和反映需要变更电梯，作为建设方，为了业主的利益，确实想方设法向有关部分提出请求能否进行电梯更改，向自然资源局反映，自然资源局在2019年10月19日和2019年11月21日对电梯调整进行公示，也就是说被告调整电梯是业主们提出的，证实被告是应业主的要求而调整的，是为了业主的利益，并非是为了被告的利益，外部的原因，因为调整电梯需要很长的时间；对证据四，三性没有异议，该证据证明业主要求被告调整电梯的事实，也就是说调整电梯是业主造成的，外部原因造成的，并非被告为了自己而调整的，被告不存在违规违法违约的行为。经审理查明：原告吴小娟与被告润华公司于2019年1月28日签订了合同编号为746****4*****535《商品房买卖合同》(预售)，该《合同》的主要内容为：“1.被告预售位于连州市*********金汇湾豪庭鼎华楼502室给原告，总价款为819,808元，买受人应当于2019年1月28日前支付占全部房价款30%的首期房价款249,808元，余款570,000元申请商业贷款支付；2．第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列所列第1、2项所列条件：(1)该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；(2)该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；3.第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2019年10月1日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；4.第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理：(1)逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金；(2)逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照5%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金”。另附件十一《补充协议》第一条房屋的交付使用中第三项约定“出卖方虽没过失但无法防止的外因导致延期交楼的，出卖方可据实予以延期。”合同签订后，原告按合同约定支付了房价款。2019年7月5日，在连州市质监站监督下，被告组织监理、勘察、设计、施工等单位和其他有关专家组成验收组，对涉案工程进行竣工验收，出具《单位（子单位）竣工验收报告》：竣工验收结论为“本工程建设项目报建审批手续齐全，已按规定进行了施工图审查，按规定委托监理单位等基本建设程序。建设单位无明示或者暗示勘察、监理、施工单位违反强制性标准，降低工程质量和迫使承包方任意压缩合理工期等行为，认真履行有关工程合同，工程符合竣工验收条件要求。本工程竣工验收在市质监站监督下进行。由建设单位连州市润华房地产有限公司组织验收，验收成员及质量责任主体参加。工程竣工验收的组织形式、验收程序均执行验收规范符合有关规定要求。经验收组的工程质保资料专业小组审查有关工程档案资料基本齐全，符合要求。质量保证资料共检验21项，符合要求21项。经建筑工程等有关专业组查验工程实体质量，符合有关工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，工程质量观感为合格。本工程质量等级评为合格工程。”2019年8月18日，被告向原告发出收楼通知，原告于2019年10月5日按上述通知指引办理了收楼手续，被告在原告办理收楼手续时没有出示建设工程竣工验收备案证明、住宅使用说明书、和住宅质量保证书等文件。本院到相关部门调查取证的证据显示：涉案工程在2019年7月5日通过竣工验收后，被告应涉案商品房部分业主的要求将原有仅在商城一、二层通行的电梯再增加一层（增设一台无障碍电梯），使电梯能够通往第三层（即住户的第一层），从而更便利住户出行，但被告没有依规先行履行规划变更报批手续，而是采取先斩后奏的方法自行变更原电梯设计方案且进行施工，然后才于2019年10月向连州市自然资源局提交申请按照金汇湾豪庭1#、2#建设现状调整规划方案变更规划的书面申请。2019年10月18日、11月21日，连州市自然资源局对变更规划的调整方案进行审批前公示，遭到部分业主反对，甚至投诉。由于金汇湾豪庭1#、2#楼的部分业主向连州市人民政府投诉，连州市信访局按照市领导的工作安排组织连州市自然资源局、连州市住房和城乡建设局、连州市市*监督管理局等部门就涉案工程1＃、2＃楼规划变更问题召集被告和部分业主代表召开了三次协调会进行多元矛盾化解，但仍无法促成与会业主代表与被告达成协议，导致规划验收进程停滞。庭后，被告于2020年8月15日补充提交连州市自然资源局于2020年8月10日出具的《连州市建设工程规划条件核实合格通知书》和连州市住房和城乡建设局于2020年8月13日出具的《单位（子单位）竣工验收备案表》两份证据，本院经与原件核对无异。上述证据反映，涉案商品房已于2020年8月13日取得建设工程竣工验收备案表。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，综合原、被告的诉辩内容，归纳本案的争议焦点为：原告在合同约定的收楼期间内收楼后，再要求被告支付至取得竣工验收备案证明文件时止的逾期交楼违约金是否合法有据。第一，2019年7月5日，在连州市质监站监督下，被告组织监理、勘察、设计、施工等单位和其他有关专家组成验收组，对涉案工程进行竣工验收，验收组认为涉案工程符合竣工验收条件要求，出具了《单位（子单位）竣工验收报告》。因此，被告交付给原告的预售商品房属于竣工且经验收合格的房屋。第二，被告于2019年8月18日向原告发出《收楼通知书》，且不论原告在收到被告发出的《收楼通知书》前是否实地观摩勘查其购买的商品房状况，就在被告向其发出《收楼通知书》后至其收楼时的一个多月的时间里，原告有充足的时间前往实地观摩勘查其购买的房屋情况，因此，原告的收楼行为应视为原告已了解知晓被告交付房屋的实况。第三，根据日常生活常识与社会生活经验，购买商品房对于买受人而言系一项非常重大的事项，因此，无论买楼或收楼都必须谨慎严谨。就本案而言，合同中赋予了原告在被告无法提供合同约定的竣工验收备案证明文件时享有要求被告承担违约责任的权利，原告接到《收楼通知书》后理应尽到查验房屋是否符合合同约定的交付房屋条件的合理谨慎义务。原告现已收楼，视为原告放弃了合同赋予其在被告交付房屋时无法提供竣工验收备案证明文件可以拒绝接收楼并要求被告承担违约责任的权利，表明原告同意变更原《商品房买卖合同》约定的收楼条件，接受按现状收楼、承担收楼产生的法律后果。第四，连州市市*监督管理局经调查，未发现连州市金汇湾豪庭有虚假宣传的行为；同时，原告没有主张、亦没有任何证据显示被告使用欺诈手段或原告受到胁迫违背真实意思作出的收楼举措，因此，原告属于自愿收楼。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条关于“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失”的规定，原告自愿按现状收楼，可以对涉案房屋进行装修，实现了买楼初衷与目的，虽然原告收楼时被告尚未取得竣工验收备案证明文件，但对原告的权利没有造成任何实质性的影响，亦没有妨碍原告行使对涉案房屋的占有、使用、收益、处分的权利；原告收楼后若认为因该商品房不具备约定或者法定交付条件对其造成实际损失，可另行主张被告依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失。第五，逾期交房违约金的法律功能在于保护买受人的居住生活权利，发挥房屋价值，其特点是补偿性而非惩罚性。对于社会大多数人而言，房屋是其维持生存的重要载体，若买受人依照合同约定履行支付房屋价款的义务后出卖人逾期交付房屋，将严重损害买受人最为基本重要的人权，这是我国法律所明文禁止的行为，亦是出卖人因此承担法律责任的法理基础。当出卖人向买受人交付房屋转移占有后，买受人取得房屋占有使用等权能，其居住生活权利将得到保障，此时逾期交房违约金的存在基础已经丧失，若交付房屋后因房屋质量等瑕疵对买受人的人身、财产造成损害，买受人可以依据其他法律关系另行要求出卖人承担违约或侵权责任。综上所述，被告在合同约定的交楼期间内已履行交付房屋的义务，原告在取得对涉案房屋的占有、使用、收益、处分权利的前提下，仍要求被告支付至取得竣工验收备案证明文件时止的逾期交楼违约金，不但加重被告的法律义务，亦不符合自愿、公平、诚实信用的法律原则，因此，原告诉求主张的事实与法律依据不充分，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告吴小娟的诉讼请求。本案受理费1,417.08元，由原告吴小娟负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 熊  兴审 判 员 成 志 高审 判 员 熊 伟 敏二〇二〇年九月三十日法官助理 蔡 志 聪书 记 员 欧阳国杰附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。