安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终932号 上诉人(原审被告)：涡阳县自然资源和规划局，住所地安徽省涡阳县行政服务中心**，统一社会信用代码：113416210031763001。 法定代表人：董金平，该局局长。 委托诉讼代理人：蒲永胜，该局工作人员。 委托诉讼代理人：彭线旗，安徽彭线旗律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：安徽和景房地产开发有限公司，住所地安徽省涡阳县建设路北侧，统一社会信用代码：913416216642273632（1-1）。 法定代表人：盛亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：盛亚光，该公司员工。 委托诉讼代理人：许岩，安徽重信众合律师事务所律师。 上诉人涡阳县自然资源和规划局（以下简称涡阳县自规局）因与被上诉人安徽和景房地产开发有限公司（以下简称和景房地产公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服安徽省亳州市中级人民法院(2020)皖16民初98号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 涡阳县自规局上诉请求：撤销一审判决；驳回和景房地产公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由和景房地产公司承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，涡阳县自规局已经将案涉土地交付给和景房地产公司。案涉土地是现状出让，和景房地产公司在提交竞买申请时，对出让土地的现状是知情和认可的。土地的交付以土地部门的登记和办理土地使用权证为标志，2010年1月8日，涡阳县自规局为和景房地产公司办理了包括二期土地9206.5平方米的涡国用（2010）524836号国有土地使用证。2.和景房地产公司自行与被拆迁户签订拆迁补偿安置协议并支付拆迁补偿款是其自愿行为，没有得到涡阳县自规局的认可，补偿标准高于政府规定的标准，依法不应予以支持。3.双方之间的合同约定，如有违约，涡阳县自规局赔偿直接损失。所谓直接损失即财产的直接减少，土地使用权价值不是直接损失，一审法院认定涡阳县自规局赔偿土地使用权价值错误。4.根据《关于老县委办公用地出让有关问题专题协调会议纪要》内容，涉案土地拆迁费用应该由和景房地产公司承担，一审判决由涡阳县自规局承担错误。 和景房地产公司辩称，1.原审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确。2.涡阳县自规局的上诉理由均不能成立。（1）涡阳县自规局没有将二期土地交付给和景房地产公司。涡阳县自规局虽然为和景房地产公司办理了土地使用证，但交付应为转移占有，办理土地证时，土地上的房屋还在，尚有人居住，不符合交付标准。（2）和景房地产公司与被拆迁户签订拆迁补偿安置协议并支付拆迁补偿款，是和景房地产公司为避免损失扩大不得已而为之的行为，系政府违反拆迁义务所致。政府的拆迁标准约束的是政府作为拆迁人时的行为。和景房地产公司支付的拆迁费用是直接损失，依法应予支持。（3）土地使用权是有价值的，二期土地每年的土地使用权价值为276769.5元。因涡阳县自规局的违约行为造成的财产利益的丧失或耗费都是直接损失，故土地使用权价值的损失是直接损失。（4）《关于老县委办公用地出让有关问题专题协调会议纪要》是2008年12月18日土地公开挂牌出让后行政机关自行作出的对内意见，不具有对外效力，和景房地产公司并不清楚该会议纪要。挂牌出让公告是双方签订的国有土地出让合同的一部分，该公告明确载明由政府负责拆迁，故拆迁是政府的义务，但其怠于履行义务，由此给和景房地产公司带来巨大损失。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。 和景房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令涡阳县自规局赔偿因违约给和景房地产公司造成的损失34350541元;2.本案诉讼费由涡阳县自规局承担。 一审法院认定事实：2008年12月18日，涡阳县国土资源局发出国有建设用地使用权公开挂牌出让公告（涡土告字〔2008〕16号），和景房地产公司竞拍成功。2009年1月23日，和景房地产公司（受让人）通过公开出让的方式与出让人涡阳县自规局（原涡阳县国土资源局）签订国有土地使用权出让合同（合同编号3301012009A10004），合同第四条约定出让宗地面积为18415平方米；第六条约定出让人同意在2009年3月23日前以现状土地条件出让宗地交付给受让人；第八条约定出让价款为27680000元，每平方米1503.12元；第十条约定出让价款分两期支付，第一期14030000元在2009年3月23日之前支付完毕，第二期13650000元在2009年12月30日之前支付完毕；合同第十三条约定第一期土地使用年限为40年，第二期使用年限为50年。第三十八条约定出让人未能按期交付土地或者交付的土地未能达到该合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年限自达到约定的土地条件之日起算。合同约定其他事项。和景房地产公司按合同约定及时足额支付了全部土地出让金。涡阳县自规局按期交付了第一期土地，但未按时交付第二期土地。2010年1月8日，涡阳县自规局为和景房地产公司办理了包括二期土地9206.5平方米的涡国用（2010）524836号国有土地使用证，并于2018年3月22日换发了皖（2018）涡阳县不动产权第0003991号不动产权证书。2018年6月23日，涡阳县不动产登记中心依据（2017）皖1621执49号之五执行裁定书和涡阳县人民法院协助执行通知书，将二期土地转让登记给涡阳县龙盛房地产开发有限公司，该公司对二期土地开发利用。和景房地产公司以涡阳县自规局未按期交付第二期土地，给其造成损失为由，诉至法院。 一审法院认为，本案主要争议焦点为：涉案二期土地上的拆迁费用由谁承担；涡阳县自规局是否构成违约，若构成违约，违约责任及违约损失如何确定。 （一）关于涉案二期土地上的拆迁费用负担问题。2008年12月18日，涡阳县国土资源局发出国有建设用地使用权公开挂牌出让公告（涡土告字〔2008〕16号），第一条第（三）项规定：本次挂牌出让、采取现状挂牌方式，公共设施部分由竞得人自行拆除，政府负责协调。几户个人住房，政府负责拆迁。该公告明确了政府对涉案土地上的住房负有拆迁义务。涡阳县自规局辩称，因和景房地产公司自行与被拆迁户签订拆迁安置补偿协议，补偿标准不符合涡阳县政府有关拆迁安置的相关文件规定，总费用高出政府应支出的标准，故该费用不应由涡阳县自规局承担。该院认为，因涡阳县自规局未能及时完成拆迁工作，和景房地产公司为维护其自身利益，减少损失进一步扩大，积极与被拆迁户签订拆迁安置补偿协议，并通过自身或其他人等形式支付了相关拆迁费用总计7688415元。和景房地产公司为证明其主张，提供了拆迁补偿协议书、收据、转款凭证等证据，涡阳县自规局既未提供证据证明其已支付被拆迁户相关补偿费用，也未提供证据证明按照其表述的标准应支付涉案被拆迁户费用金额，故对涡阳县自规局的辩解不予采纳，其应承担和景房地产公司因此支出的该笔拆迁费7688415元。 （二）关于违约责任及违约损失认定的问题。双方当事人自愿签订合同，且不违反法律规定，应依法有效。双方当事人应依照合同约定履行各自的义务。和景房地产公司按时缴纳了土地出让价款27680000元，双方对此无异议。涡阳县自规局未能按照合同约定交付涉案第二期土地，构成违约，应当承担违约责任。关于违约损失，根据双方当事人签订的合同第三十八条规定，和景房地产公司有权要求涡阳县自规局按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。对和景房地产公司主张因涡阳县自规局怠于履行拆迁义务，其为此支付的拆迁款7688415元应由涡阳县自规局承担的诉请，该院予以支持。对和景房地产公司主张2009年3月23日至2017年7月14日期间的土地使用权价值2306412元应由涡阳县自规局承担的诉请，经查，涡阳县自规局于2010年1月8日为和景房地产公司办理了包括二期土地9206.5平方米的涡国用（2010）524836号国有土地使用证，且和景房地产公司在2013年使用该国有土地使用证进行了抵押贷款，并取得了一定利益，该院认为，和景房地产公司虽因涡阳县自规局未能履行拆迁义务，致使其未能按照合同约定建设规划投入使用获得收益，但并未完全丧失其利益，而是利用该宗土地价值通过抵押等形式获取了一定的收益，故该院对2009年至2013年期间的土地使用权价值1107078元（276769.5元×4年）予以支持，该费用应由涡阳县自规局承担。对和景房地产公司主张涡阳县自规局应支付其借款利息24355714元的诉请，该院认为，和景房地产公司未提供证据证明该部分借款均为投入涉案土地而支出的款项，不能证明其损失是因涡阳县自规局违约造成的直接损失，同时，和景房地产公司因无法偿还自身债务，导致法院拍卖涉案二期土地，拍卖款项24259200元高于和景房地产公司对涉案二期土地支付的土地出让金13838474元，故对和景房地产公司此项诉请，该院不予支持。综上，涡阳县自规局因未按照合同约定履行交付义务，应承担因违约行为给和景房地产公司造成的实际损失共计8795493元（7688415元拆迁费用+1107078元土地使用权价值）。 综上所述，和景房地产公司的诉讼请求部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：一、涡阳县自规局于本判决生效之日起十日内支付和景房地产公司违约损失共计8795493元；二、驳回和景房地产公司的其他诉讼请求。案件受理费213553元，由涡阳县自规局负担54680元，由和景房地产公司负担158873元。 本院二审期间，涡阳县自规局提交一组证据：1.2020年9月22日，涡阳县人民法院（2020）皖1621民初2859号和（2020）皖1621民初2858号合并开庭笔录一份，此系本案一审庭审后其新取得的证据；2.2009年1月19日涡阳县土地资本运营出让协调决策委员会《关于老县委办公用地出让有关问题专题协调会议纪要》，因涡阳县自规局工作人员调整、时间久远等原因，其开庭后才知道该公议纪要。以上证据证明：在和景房地产公司诉涡阳县自规局物权保护纠纷一案中，和景房地产公司作为原告向法庭出示了上述会议纪要，说明其知悉并认可该会议纪要内容。 和景房地产公司质证意见：1.庭审笔录不能作为证据使用，和景房地产公司代理人没有参与该案庭审，对该庭审笔录的三性无法确定。2.会议纪要不符合二审新证据的要求，载明的内容对和景房地产公司没有效力，双方签订的国有土地出让合同中没有会议纪要载明的内容。和景房地产公司对会议纪要不知情，该会议纪要不是和景房地产公司在另案中提供的，而是涡阳县龙盛房地产开发有限公司提供的。 和景房地产公司没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实无异议，本院依法予以确认。对二审中涡阳县自规局提供的庭审笔录和会议纪要，经审查，会议纪要系涡阳县有关部门的内部文件，和景房地产公司未参与，故对其不发生效力。涡阳县自规局提供的庭审笔录亦是要证明会议纪要的效力，故上述两份证据不能成立，本院不予认证。 本院认为，根据双方当事人的诉辩，本案的争议焦点应为：涡阳县自规局是否应当承担违约责任，本案是否存在违约损失，损失如何计算。本案双方当事人签订的国有土地使用权出让合同合法有效，双方当事人对此并无异议。根据合同约定，涡阳县自规局应在2009年3月23日前交付土地，其未在规定的时间交付第二期土地构成违约，应承担违约责任。涡阳县自规局上诉认为，土地的交付以土地部门的登记和办理土地使用权证为标志，而直至2010年1月8日，涡阳县自规局才为和景房地产公司办理了包括二期土地在内的土地使用证，超过规定的交付土地的期限，涡阳县自规局该上诉理由不能成立。关于违约损失赔偿，涡阳县自规局上诉认为，和景房地产公司支付的拆迁费用没有得到涡阳县自规局的认可，其补偿标准高于政府规定的标准，依法不应予以支持，且根据会议纪要的内容，该费用应该由和景房地产公司承担。根据已查明的事实，涡阳县自规局在土地挂牌出让公告中明确载明：涉案土地上公共设施部分由竞得人自行拆除，政府负责协调。几户个人住房由政府负责拆迁。由于涡阳县自规局未及时履行拆迁义务，和景房地产公司为避免损失扩大，自行组织拆迁，拆迁费用已支付给拆迁户。上述拆迁费用作为直接损失应予支持。涡阳县自规局对此的上诉理由不能成立。关于本案的土地使用权价值是否属于直接损失问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。土地使用权是具有价值的，由于涡阳县自规局的违约，使得和景房地产公司不能开发利用土地获得实际收益，因此涡阳县自规局应当赔偿因此而造成的损失。 综上所述，涡阳县自规局的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费73368元，由涡阳县自然资源和规划局负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓萍 审判员  沈光明 审判员  台 旺 二〇二〇年十月二十七日 法官助理石音 书记员张黎娜 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。