山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初6657号 原告：赵恩平，男，1960年7月1日出生，汉族，住济南市历城区。 原告：赵晓飞，男，1986年6月25日出生，汉族，居住地济南市历下区。 委托诉讼代理人：王晓鹏、侯丽鑫，山东舜天律师事务所律师。 被告：刘森，男，1986年7月27日出生，汉族，户籍地山东省金乡县。 委托诉讼代理人：高坤英，山东缗城律师事务所律师。 原告赵恩平、赵晓飞与被告刘森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵恩平、赵晓飞的委托诉讼代理人王晓鹏、侯丽鑫，被告刘森及其委托诉讼代理人高坤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵恩平、赵晓飞向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告刘森立即支付原告赵恩平、原告赵晓飞房屋租金57500元及延期支付违约金（计算方式：以57500元为基数，自2019年10月9日起至被告刘森还清款项之日止，按每日千分之五计算）；2.请求判令被告刘森立即支付原告赵恩平、原告赵晓飞解除合同违约金57500元；3.请求本案诉讼费用、律师费由被告刘森承担。 事实和理由：两原告作为股东注册的公司济南基泰物业管理有限公司（以下简称基泰物业）与刘森在2019年4月28日签订了一份《房屋租赁合同》，约定刘森租赁基泰物业的位于济南市历城区花园路107号鑫都大厦东副楼128平方米的房屋，租赁期限2019年4月10日至2024年5月9日止，房租采用预付费方式缴纳，第一年租金每6个月为一个支付周期，刘森应于前一支付周期期限届满前30日支付下一期租金。按照合同约定，刘森应于2019年10月9日前支付2019年11月9日至2020年5月9日区间租金115000元，截至目前刘森仍拖欠该期间的租金57500元。赵恩平、赵晓飞多次向刘森索要未果，合同同时约定了延期交纳租金的违约金承担方式。此外，基泰物业于2019年12月份注销，根据法律规定由赵恩平、赵晓飞向刘森主张权利。另外，刘森在2020年3月5日，未经赵恩平、赵晓飞书面同意的情况下，单方面终止合同，其行为严重违反了合同约定，根据合同约定，刘森应当向赵恩平、赵晓飞承担三个月的租金作为违约金。 刘森辩称，一、赵恩平、赵晓飞主体不适格，应当依法驳回赵恩平、赵晓飞的诉讼请求。刘森系与基泰物业签订的房屋租赁合同，与本案的赵恩平、赵晓飞没有签订合同，在租赁期间赵恩平、赵晓飞没有向刘森主张过任何权利，按照合同的相对性，赵恩平、赵晓飞没有合同权利，主体不适格。 二、按照合同约定，刘森已经履行了告知义务，合同的出租方基泰物业的代理人杨曰进与刘森的电话录音可以证明。在2019年12月底或2020年1月初，刘森已经告知基泰物业解除合同，符合提前3个月告知退租义务，刘森单方解除租赁合同符合法律规定。虽然双方合同中有书面通知的约定，刘森当时是口头通知的解除租赁合同，但是基泰物业杨曰进与刘森共同在房屋门上贴转租的广告时，应当视为基泰物业知道刘森提出的退租和解除合同通知。故应当认定刘森履行了解除权的告知义务。并且刘森也已经将房租支付至2020年3月9日。赵恩平、赵晓飞再以延展3个月的理由索要房屋租金，没有任何道理，以此为由主张再加3个月月租的违约金明显过高。根据《合同法》第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加。本案中赵恩平、赵晓飞已经认可刘森是2020年1月9日提出的解除合同，并且认可刘森的房屋租金交至2020年3月9日，那么赵恩平、赵晓飞的实际损失根本就不存在，其违约金的诉求根本不能成立。 三、刘森享有合同解除权的约定和法定事由，在合同到期之前因答辩主张该事由而解除合同。房屋租赁合同第十条约定了免责条款第2项不可抗力（如地震、洪水、重大传染病等）致使本合同不能继续履行而解除的。从2020年元月，全国就发生了前所未有的疫情，属于合同约定的重大疫情。按照合同约定应当是免除责任的事由，故赵恩平、赵晓飞的所有诉讼请求均不能成立。 四、刘森从2019年5月9日以来已经交纳房租192500元，实际已经交纳至2020年3月9日。根据《合同法》第九十三条、第九十四条的规定，由于疫情和合同双方的约定，刘森在2020年1月就已经申请解除了房屋租赁合同，且刘森从2020年1月21日被迫停止营业，刘森的解除合同条件也符合双方约定的“重大传染病”情况，同时租赁期间，生意一直处于严重赔钱的状态，故基泰物业还应返还刘森2020年1月9日至3月9日两个月的租金38333元。鉴于二原告是基泰物业的股东，也是基泰物业的实际受益人，故刘森超付的38333元的租金应当由二原告返还。 综上所述，刘森在租赁经营期间，由于严重亏损，作为农民已经是不堪重负。刘森已经在2020年12月底就告知基泰物业的负责人杨曰进要求单方解除合同，刘森的解除合同要求符合法律规定和租赁合同的约定。故，赵恩平、赵晓飞的诉讼请求均不能成立。请求贵院查清事实后，依法判决驳回赵恩平、赵晓飞的各项诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年4月28日，基泰物业与刘森签订《房屋租赁合同》，双方约定：基泰物业将济南市历城区花园路107号鑫都大厦东副楼房屋出租给刘森，面积128平方米，租期为5年，自2019年4月10日起至2024年5月9日止；刘森应于2019年4月10日前支付第一期（2019年5月10日至2019年11月9日）的租金115000元，此后于前一支付周期期限届满30日前支付下一期租金；第一年第二期租金起止日期为2019年11月9日至2020年5月9日；刘森在交纳第一期租金的同时另行交纳5万元保证金。合同中对于各自的权利义务等均予以明确约定。合同签订后，刘森于2019年4月10日通过银行转账的形式，向赵恩平转款135000元，其中115000元的租金、2万元保证金。基泰物业将房屋交付给刘森，刘森从事餐饮经营。根据合同约定，刘森应于2019年10月交给第二期（2019年11月9日至2020年5月9日）租金115000元，刘森未按约定交纳，于2019年11月19日交纳57500元。刘森于2020年3月5日撤离租赁房屋。另查明，基泰物业的股东为赵恩平、赵晓飞，2019年12月19日，该公司被注销。涉案房屋系赵恩平承租济南鑫都大厦物业管理中心的房屋，现涉案房屋已由赵恩平、赵晓飞另行出租。 双方对以上事实无争议，本院予以确认。 关于刘森提前解除合同，刘森提交其于2020年10月21日与原基泰物业工作人员杨曰进的电话录音。在电话中，刘森表示：在年底的时候不到一月份就给杨曰进说了提前退租的问题，当时就与杨曰进一起将房子往外租。杨曰进表示：你那时候没有书面协议，合同上写的用书面协议。经质证该电话录音，赵恩平、赵晓飞对其真实性、合法性、关联性均提出异议，反驳称通过该证据无法核实被录音人的身份，且该录音时间为本案开庭前，录音目的存在恶意，再者电话中“杨曰进”也明确说到要有书面协议。关于杨曰进的身份，赵恩平、赵晓飞称杨曰进不是基泰物业的员工，只是负责基泰物业对外出租房屋的物业管理。赵恩平、赵晓飞虽然对于刘森提交的该份录音提出异议，结合杨曰进在原基泰物业的工作性质及杨曰进与刘森的其他通话内容，可以认定在2019年年底，刘森曾向杨曰进口头提出提前解除合同。 本院认为，赵恩平、赵晓飞系基泰物业股东，该公司被注销后，赵恩平、赵晓飞提起本案诉讼，主体适格。原基泰物业与刘森签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且已实际履行，应为有效合同。本案争议焦点为，赵恩平、赵晓飞要求刘森交纳2020年2月10日至2020年5月9日期间的租金及承担按三个月租金计算的违约金有无事实及法律依据。根据本院查明的事实，刘森于2019年11月19日交纳的57500元租金，系2019年11月9日至2020年2月9日期间的租金，刘森于2020年3月5日撤离租赁房屋，实际尚欠2020年2月10日至同年3月5日期间25天的租金。双方约定的合同履行期限为5年，合同约定租赁期未满，刘森要求退租需提前3个月书面通知，刘森虽未按合同约定向原基泰公司提出书面申请，但已于2019年底向该公司负责出租房屋的物业管理人员提出。虽然刘森在履行合同过程中存在不按约定的数额及时间支付租金，提前解除合同未提交书面通知的情形，但2020年年初，因新冠肺炎的爆发，出现疫情是客观事实，使各项生产经营均受到不同程度的影响。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，结合本案实际，本院认为，合同约定月租金为19166.67元，刘森实际欠付25天的租金为15972.22元，刘森已交纳的2万元保证金足以抵顶其欠付的租金，抵顶租金后剩余部分作为违约金弥补赵恩平、赵晓飞的损失。为此，对于赵恩平、赵晓飞要求刘森交纳合同约定的租金及按三个月租金支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。赵恩平、赵晓飞为本次诉讼聘请律师，支付律师代理费6000元，双方签订的合同中对此无约定，对于该项请求，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回赵恩平、赵晓飞的诉讼请求。 案件受理费2600元，减半收取计1300元，由被告刘森负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  李    晓    丽 二〇二〇年十月三十日 法官助理  于彩霞书记员韩欢欢