河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0402民初2627号原告:郑凯歌，男，1987年10月3日出生，汉族，住平顶山市石龙区。被告:平顶山恒建置业有限公司，住所地平顶山市新华区建设路西段中央花园小区**楼****。统一社会信用代码：91410400MA40F7XC34。法定代表人:张明，执行董事。委托诉讼代理人：潘婷，女，1990年8月2日出生，汉族，住河南省新安县，系该公司工作人员。原告郑凯歌诉被告平顶山恒建置业有限公司（以下简称“恒建置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑凯歌、被告恒建置业公司的委托诉讼代理人潘婷到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。原告郑凯歌向本院提出诉讼请求：1、判令恒建置业公司向郑凯歌退还已交房款147538元及利息损失1788元（利息以127538元为基数，自2020年2月9日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际履行完毕之日止。以上利息损失暂计至2020年6月16日为1788元）；2、判令恒建置业公司支付郑凯歌定金罚金2万元；3、本案诉讼费用由恒建置业公司承担。事实和理由：郑凯歌本打算春节后购房，由于恒建置业公司销售人员急于完成销售任务，郑凯歌告知恒建置业公司销售人员需要等到2020年8月后才能签合同办理贷款，恒建置业公司销售人员予以同意并预先确认了郑凯歌个人征信无问题后，双方于2020年1月13日签订了一份编号为0001015号的《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》。该认购协议约定，郑凯歌购买恒建置业公司开发的位于新华区××大道中××小区××楼××单元××号房屋，总房款为738905元（2020年2月9日恒建置业公司将总房款变更为737538元），郑凯歌应在2020年2月15日前支付首付房款148905元、2020年8月1日前办理银行按揭贷款申请手续（即银行贷款面签），郑凯歌在当天交纳了2万元定金。2020年2月9日，正是疫情期间，郑凯歌在资金极度困难的情况下，为了不给恒建置业公司销售人员增加工作难度，提前支付了首付房款147538元（2万元定金转为房款，付127538元），并在2020年3月15日去恒建置业公司售楼部领取了房款收据。2020年6月14日，郑凯歌在没有接到任何催告的情况下，收到了恒建置业公司的书面通知，恒建置业公司以郑凯歌没有按时与其签订《商品房买卖合同》为由与郑凯歌解除合同，郑凯歌所购房屋的定金不予退还、所购房屋将被另售，郑凯歌联系恒建置业公司销售人员却无法协商解决。郑凯歌已经按约定交纳了首付房款，并事先就与恒建置业公司协商一致到8月份后签合同办贷款，在郑凯歌没有不愿签订《商品房买卖合同》的情况下，恒建置业公司却任意解除认购协议、扣留郑凯歌的房款不予退还，其所作所为完全无诚信可言，据此，郑凯歌为维护合法权益，特具状起诉，请依法裁决。被告恒建置业公司辩称，郑凯歌诉状中事实与理由表述错误，按照双方签订的认购书约定，郑凯歌应于2020年1月15日之前支付首付款，同时签订商品房买卖合同，于2020年1月19日前办理完毕银行贷款申请，郑凯歌诉状中表述不符合事实，依据认购书约定，认购书第5条约定，郑凯歌应按照约定的付款方式和期限支付房款并签订商品房买卖合同，否则所付款项不予退还，故驳回郑凯歌诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，郑凯歌提交了0001015号《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》、0000529号《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》、POS机刷卡凭条、定金《交款核对单》、转款凭证、房款《收据》、郑凯歌与恒建置业公司置业顾问何世杰的微信聊天记录；恒建置业公司提交了编号为0001018的《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》。本院组织当事人当庭进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋位于平顶山市××大道中段××楼盘××楼××号，建筑面积为111.76平方米(以下简称“案涉房屋”)，系恒建置业公司开发。2020年1月12日，恒建置业公司的置业顾问何世杰与郑凯歌就房屋销售一事进行协商，郑凯歌同意购买恒大悦珑湾项目的房屋，但因郑凯歌名下还有房屋贷款而不符合办理按揭贷款条件，郑凯歌需要预留时间出售其已有房屋，所以，双方最终协商确定：郑凯歌于2020年2月14日支付首期房款，于2020年8月份开始办理银行按揭贷款。2020年1月13日，郑凯歌与恒建置业公司签订了编号为0001015号的《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》，系制式文本。该认购书约定的主要内容为：1、郑凯歌购买恒建置业公司开发的案涉房屋，总房款为738905元，郑凯歌在签署认购书时支付20000元作为定金，定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款；2、房款以按揭付款方式支付，郑凯歌须于2020年2月15日前支付首期房款148905元同时签署《商品房买卖合同》，余款590000元由银行提供按揭贷款，郑凯歌需在2020年8月1日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；3、郑凯歌必须在约定的付款方式和期限内到恒大悦珑湾销售中心支付首期房款及签署《商品房买卖合同》，否则视为郑凯歌放弃购买该房屋，所付款项不予退还，恒建置业公司无须通知郑凯歌，可另行销售该房屋。如郑凯歌履行完毕认购书义务但恒建置业公司未能为郑凯歌保留房号的，恒建置业公司应双倍返还定金，但不再承担其他责任。郑凯歌及恒建置业公司的经办人、财务人员、销售经理在认购书尾部签字，恒建置业公司加盖了公章。前述认购书签订后，郑凯歌在当天刷卡交纳了20000元定金，同时恒建置业公司向郑凯歌出具了定金《交款核对单》。2020年2月9日，恒建置业公司置业顾问要求郑凯歌交齐首付房款147538元（含已交定金20000元），当时因新冠肺炎影响而无法出行，郑凯歌按照要求转账支付房款127538元至恒建置业公司的账户，交齐了首付房款。2020年3月15日，恒建置业公司为郑凯歌补开了房屋首付款147538元的收据，同时，郑凯歌与恒建置业公司补签了一份编号为0000529的《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》，该认购书系制式文本，将房屋总价款变更为737538元，将首付房款（含定金）变更为147538元。其中另显示：交纳首付款及签署《商品房买卖合同》的时间为2020年1月15日前，首付款为127538元（不含定金）、办理按揭贷款申请的时间为2020年1月1日，按揭贷款的金额为590000元，落款时间是2020年2月9日，其他内容同编号为0001015号的认购书内容一致。2020年6月2日，恒建置业公司依据编号为0001018的《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》，以郑凯歌未在2020年1月15日前到恒建置业公司签订《商品房买卖合同》及支付房款为由，认定郑凯歌构成违约，向郑凯歌发出《通知》，表示其将另行处理案涉房屋，不予退还定金。该认购书为制式文本。其中显示：总房款为746245元，交纳首付款及签署《商品房买卖合同》的时间为2020年1月15日前，首付款为136245元（不含定金）、办理按揭贷款申请的时间为2020年1月19日，落款时间是2020年1月13日，其他内容同编号为0001015号和0000529的认购书内容一致。郑凯歌不认可签署过该份协议，且仅凭肉眼即可辨识该认购书乙方签名处“郑凯歌”三个字与郑凯歌在本案起诉状、送达回证及庭审笔录中的签名存在明显差异。本院认为，民事主体依照法律规定和合同约定，按照诚实信用原则，行使民事权利，承担民事义务。本案中，恒建置业公司（出卖人、甲方）与郑凯歌（买受人、乙方）签订《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方争议的焦点为双方履行的是哪一份合同、恒建置业公司是否构成违约及若违约所应承担的法律责任。围绕本案争议焦点，本院做如下分析认定：关于郑凯歌和恒建置业公司履行的是哪一份认购书。由于0001015号《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》有恒建置业公司加盖的公章及其经办人、财务人员、销售经理签字，且0001015号认购书约定的内容与POS机刷卡凭条、定金《交款核对单》、转款凭证、房款《收据》、郑凯歌与恒建置业公司置业顾问何世杰的微信聊天记录内容相吻合，故本院认定郑凯歌和恒建置业公司履行的是0001015号认购书。对于0000529号认购书，该认购书中约定的房款总额、首付房款金额与郑凯歌和恒建置业公司置业顾问何世杰的微信聊天记录、转款凭证、房款《收据》相一致，该认购书落款时间是2020年2月9日，但约定的交纳首付款的时间为2020年1月15日前，办理完毕银行按揭贷款申请手续是2020年1月1日，明显与事实不符，故本院认定该认购书仅是用于变更双方的房款总额和首付房款金额，对该认购书约定的其他内容不予确认。对于恒建置业公司提交的0001018号认购书，由于该认购书与郑凯歌和恒建置业公司置业顾问何世杰的微信聊天记录、郑凯歌交房款时间均不相符，郑凯歌亦不认可签署过该份协议，仅凭肉眼即可辨识该协议书乙方签名处“郑凯歌”三个字与郑凯歌在本案起诉状、送达回证及庭审笔录中的签名存在明显差异，故本院对该份证据的证明内容不予确认。关于恒建置业公司是否构成违约及若违约所应承担的法律责任问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，本案中恒建置业公司认定郑凯歌合同违约时未发出限期办理银行按揭贷款及签订《商品房买卖合同》的催告，而是直接于2020年6月2日发出《通知》单方解除了合同，并告知郑凯歌准备另行处理案涉房屋，不予退还郑凯歌所付的2万元定金。认购书系由恒建置业公司提供的格式合同，恒建置业公司明知郑凯歌还有房屋贷款未结清需要等到2020年8月1日才能签署《商品房买卖合同》，认购书却格式化地约定郑凯歌在2020年2月15日前支付首期房款148905元（不含定金）的同时签署《商品房买卖合同》，明显与郑凯歌的交易目的不符，且恒建置业公司在2020年3月15日补开房款收据时并未就郑凯歌未签订《商品房买卖合同》提出异议，其后也未发出任何催告，故郑凯歌在认购书的履行过程中并无违约情形。因恒建置业公司已经在《通知》中单方解除了合同，且已经准备另售案涉房屋，故双方未能按认购书的约定签订商品房买卖合同的原因在于被告方。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理”之规定,恒建置业公司应当双倍返还定金给郑凯歌,即返还20000元×2=40000元。因恒建置业公司已通知解除了合同，故恒建置业公司应退还除定金外的房屋首付款127538元。对于郑凯歌要求以127538元为基数自2020年2月9日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息的诉讼请求，因依据双方0001015号认购书第六条之约定，恒建置业公司承担双倍返还定金责任外不应再承担其他责任，故对郑凯歌该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告平顶山恒建置业有限公司于本判决生效后十日内退还郑凯歌房款127538元。二、被告平顶山恒建置业有限公司于本判决生效后十日内向郑凯歌双倍返还定金40000元。三、驳回郑凯歌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3687元,减半收取1844元，由平顶山恒建置业有限公司负担1825元，郑凯歌负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  王**二〇二〇年十月十五日书记员  张珂附本案适用的相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。