江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0117民初1186号原告：王庆平，男，1962年5月2日出生，公民身份号码3201241962××××××××汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：毛恒，江苏上元律师事务所律师。被告：史某，女，1987年7月13日出生，汉族，住南京市溧水区。被告：纪步法，男，1957年6月21日出生，汉族，住南京市溧水区。被告：鲁梅香，女，1961年12月25日出生，汉族，住南京市溧水区。被告：纪某1，男，2011年3月6日出生，汉族，住南京市溧水区。被告：纪某2，女，2015年5月27日出生，汉族，住南京市溧水区。以上两被告法定代理人：史某（系纪某1、纪某2母亲），女，1987年7月13日出生，汉族，住南京市溧水县。被告：殷丹丹，女，1994年7月29日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：卞卫生，江苏宗域律师事务所律师。第三人：南京溧水福平房产经纪服务部，统一社会信用代码91320117MA1P8M0X5H，住所地在南京市溧水区永阳街道青年路****。负责人：胡爱英，女，1970年11月18日出生，汉族，住南京市溧水区。原告王庆平与被告史某、纪步法、鲁梅香、纪某1、纪某2、殷丹丹、第三人南京溧水福平房产经纪服务部（以下简称福平中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王庆平及其委托诉讼代理人毛恒、被告史某、被告殷丹丹及其委托诉讼代理人卞卫生、第三人福平中介的负责人胡爱英到庭参加了诉讼。被告纪步法、鲁梅香经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王庆平向本院提出诉讼请求：1.判令被告纪家明、殷丹丹继续履行双方于2017年9月18日就南京市溧水区仪凤南路59号翡翠雅苑2幢1单元202室房屋所签订的《房地产买卖合同》，协助原告办理该房过户至原告名下的交易登记手续及贷款手续，并腾空交付房屋；2.支付原告违约金人民币36.8万元；3.承担本案诉讼费用和财产保全费用。本案审理过程中，因被告纪家明在原告起诉前已逝世，故原告申请将纪家明的第一顺位继承人史某、纪步法、鲁梅香、纪某1、纪某2追加为被告，并变更诉讼请求为：1.解除原告王庆平与被告殷丹丹、纪家明于2017年9月18日所签订的房屋买卖合同；2.所有被告共同清偿返还原告已付购房款75万元，并共同承担违约金36.8万元；3.本案诉讼费、保全费由所有被告共同承担。事实和理由：被告殷丹丹与纪家明系亲属。原告和纪家明、殷丹丹及福平中介于2017年9月18日签订三方《房地产买卖中介合同》一份，合同约定：原告购买被告所有的坐落于南京市溧水区房屋，建面141.88平米，房屋总价184万元。签订买卖契约之日付定金10万元，2017年9月27日付首付款75万元（含定金），余款84万元由银行按揭支付。甲方应在房款付清之日腾空房屋交房。房屋初始证税由甲方承担。初始证办成后15日左右进行房屋过户。2017年10月20日前再付25万元，合计首付款100万元。合同签订后，原告依约于2017年9月28日已付定金在内的首付款75万元给被告纪家明。其后，因该房首次房产证尚需办理，被告未按约提供房总款发票和产权登记用的黄皮预售契约给中介，致原告后续首付款停付。后中介及原告多次催告被告殷丹丹和纪家明履行，积极解决。但殷丹丹、纪家明以各种借口拖延履行，故起诉。被告史某对原告起诉的事实无异议。被告殷丹丹答辩称：其对原告的所有诉请不予认可。一、殷丹丹作为被告主体不适格。殷丹丹从未与原告签订过房屋买卖合同。因纪家明与殷丹丹是亲戚关系，涉案房屋当时被碧桂园房地产开发公司诉至法院要求付清房款，殷丹丹无力支付，所以纪家明就找到殷丹丹诱使其赵家房产中介公司把涉案房屋出卖，这样就能付清房款，避免房产纠纷诉讼。2017年9月的某天晚上，在纪家明的授意下，殷丹丹与其去了福平中介，找到负责人胡爱英，准备签订房屋买卖合同。当晚只有纪家明、殷丹丹及中介三人在场，并没有买方。殷丹丹从未见过原告，所以不存在殷丹丹与原告签订房屋买卖合同的事实。原告提供的房屋买卖中介合同是纪家明与福平房产中介可能还有原告三方违规策划的而签订的所谓“合同”，被告如果不是今天的庭审，根本就不知道自己的房屋已经卖给别人了。原告陈述2017年9月18日与被告纪家明以及中介三方签订房屋买卖合同不符合客观事实。因殷丹丹在2017年9月16日至19日期间一直在南京，根本就不在溧水，不可能与原告签订房屋买卖合同。其二、原告陈述签订合同当日，即付定金10万元，与其提供的转账凭证时间不相符合。另外原告陈述2017年9月27日支付首付款75万元（包含定金）与纪家明出示收条的时间也有出入。二、原告陈述已经支付了75万元的购房款，被告殷丹丹一分钱也没有收到过。通过原告提供的收条以及转账凭证更加证明收款并非被告，而是纪家明。殷丹丹作为涉案房产的唯一产权人，如果是将房屋卖给了原告，原告的付款对象应该是殷丹丹，而不是他人。另外通过原告提供的银行转账记录显示，仅仅是支付了9万元，也是直接转账给纪家明的。另外剩余66万元购房款，至于付给了谁，怎么支付的，殷丹丹并不清楚。殷丹丹的合法财产被他人非法处置，也是本起案件当中的受害者。原告陈述的事实和理由并不是真实的。三、为查清本案的事实，被告要求追加福平中介为第三人参与诉讼，鉴于该案的复杂性，请求法院查明事实，驳回原告诉请。被告纪步法、鲁梅香未作答辩。第三人福平中介答辩称：2017年9月18日晚上原告、纪家明及中介三方签订了房屋买卖合同，原告支付了10万元定金（1万元现金+9万元转账）。在65万元转账之前，也就是过了7、8天的时间，纪家明带着殷丹丹到中介来签字的，殷丹丹签字的时候，其他人都签过字了，“殷丹丹”的名字是签在“纪家明”名字后面的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月18日，殷丹丹、纪家明作为出售方（甲方），原告王庆平作为买受方（乙方），在中介方福平中介（丙方）的撮合下达成房屋买卖合意，并签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：所有权人殷丹丹，房屋坐落仪凤南路59号翡翠雅苑2幢1单元202室，建筑面积141.88m2，房屋售价184万元（含中介费25000元）；房款支付的时间及方式：乙方在签订房地产买卖契约之日将定金10万元给甲方，乙方于2017年9月27日支付首付款75万元（含定金），2017年10月20日前再付25万元，合计首付款100万元，余款84万元由银行按揭贷款支付；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生违约责任，均由违约方向守约方支付相当于合同第一条确定的房屋实际成交价的20%数额的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失。当天纪家明与王庆平分别在合同下方甲方、乙方处签字，福平中介负责人胡爱英在丙方处签字，并加盖南京溧水福平房产经纪服务部公章。间隔几日后殷丹丹前往福平中介，在合同上甲方纪家明姓名后签署自己的姓名。合同签订当天，原告支付定金1万元现金给纪家明，纪家明出具收条一张给原告；次日，原告向纪家明银行账户汇款9万元；2017年9月28日，原告支付65万元至中介胡爱英银行账户，同日，胡爱英将该65万元转至纪家明银行账户，同时纪家明出具收条一份给原告，载明共收到原告购碧桂园2幢1单元202室首付款75万元。另查明，2017年3月28日，殷丹丹与南京凯达置业有限公司签订了《翡翠雅苑商品房预售合同》，购买涉案房屋一套，房价款1588668元，首付款476600元，殷丹丹认可其中46万元系纪家明支付，同时纪家明持有殷丹丹与南京凯达置业有限公司签订的《翡翠雅苑商品房预售合同》原件。2019年5月殷丹丹支付完剩余房款，南京凯达置业有限公司交付房屋给殷丹丹。2019年7月24日，殷丹丹办理了涉案房屋的初始登记。2019年8月13日，殷丹丹将涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人为付白闻，被担保主债权数额为200万元；2020年4月9日，殷丹丹再次将涉案房屋办理抵押登记，抵押权人为高瑞，被担保主债权数额为200万元。再查明，2020年3月份，纪家明因病去世。第一顺位继承人为被告史某、纪步法、鲁梅香、纪某1、纪某2。涉案房屋自交付后一直由纪家明一家占有使用。本案的争议焦点为：一、原告与纪家明、殷丹丹签订的《房地产买卖中介合同》是否合法有效？二、原告是否有权解除合同，并要求几被告承担违约责任？关于争议焦点一，本院认为，原告出具的与纪家明、殷丹丹及福平中介签订《房地产买卖中介合同》可以看出，殷丹丹的签字在纪家明签字右侧靠近乙方的位置，有理由相信殷丹丹的签字形成于纪家明签字之后；且2017年9月18日、19日，原告已向纪家明支付了定金10万元，再结合福平中介陈述及证人高某证言，本院认定殷丹丹签字时，该合同不可能为空白合同，故殷丹丹在合同形成后的签字应视为对该合同效力的追认，因此原告与纪家明、殷丹丹签订的《房地产买卖中介合同》合法有效，殷丹丹应当按照该合同的约定履行自己的义务。同时，殷丹丹在签订合同时未提出纪家明作为出卖方签订合同和收取涉案房屋价款方面的异议，纪家明亦持有殷丹丹与与南京凯达置业有限公司签订的《翡翠雅苑商品房预售合同》原件，应视为殷丹丹对于纪家明处分该房产、收取款项的默认授权，且纪家明与殷丹丹均为与原告签订合同的相对方，故原告向纪家明支付价款不违反双方合同约定；直至2019年7月29日，原告就买卖涉案房产一事向殷丹丹发短信，殷丹丹仍答复“房子是你跟我姐夫谈的，他说他出院了就跟你谈”，可以认定，殷丹丹对于纪家明卖房给原告一事知情，退一步说，就算该房产纪家明无直接处分权，殷丹丹也向原告明示授权纪家明处分其房产。因此，殷丹丹关于其对纪家明卖房一事不知情，签订的合同系空白合同的抗辩意见，无事实依据，本院不予采信。关于争议焦点二，本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，守约方可以解除合同。纪家明、殷丹丹作为涉案房产出卖人，不仅不履行交付房屋，协助原告办理过户登记义务，且殷丹丹于2019年8月13日、2020年4月9日两次将涉案房产进行抵押，最高债权数额达400万元，明显系恶意违约，致使原告不能实现买受涉案房产的合同目的，故原告要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据双方买卖合同约定，无正当理由不履行合同，致使合同解除的，应由违约方向守约方支付房屋实际成交借的20%数额的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失，故原告有权要求纪家明和殷丹丹共同承担返还已付购房款75万元，支付违约金36.8万元的法律责任。因纪家明已死亡，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款的规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限，故纪家明的法定继承人史某、纪步法、鲁梅香、纪某1、纪某2应在继承纪家明遗产的范围内对上述纪家明的债务承担清偿责任。被告纪步法、鲁梅香经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条第（四）项、一百一十四条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第第一百四十四条之规定，判决如下：一、王庆平与纪家明、殷丹丹、南京溧水福平房产经纪服务部签订的《房地产买卖中介合同》于本判决书生效之日起解除；二、殷丹丹应于本判决书生效之日十日内返还王庆平购房款75万元，并支付违约金36.8万元；三、史某、纪步法、鲁梅香、纪某1、纪某2在继承纪家明遗产范围内对殷丹丹和纪家明的上述债务共计111.8万元，承担共同还款责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24464元，由被告殷丹丹、史某、纪步法、鲁梅香、纪某1、纪某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  郑娉娉人民陪审员  朱青萍人民陪审员  陈 岚二〇二〇年十月九日书记员朱虹