上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10495号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘幸猛，男，1987年1月5日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海范仕达实业发展有限公司，住所地上海市宝山区呼玛路****。法定代表人：樊艺，董事长。委托诉讼代理人：陈辉，上海市东高地律师事务所律师。上诉人刘幸猛因与被上诉人上海范仕达实业发展有限公司（以下简称范仕达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初92035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人刘幸猛，被上诉人范仕达公司的委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘幸猛上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判上诉人无需返还上海市浦东新区XX路XX号XX幢底层108A、面积为18平方米的房屋（以下简称系争房屋）、上诉人无需向被上诉人支付房屋使用费，并改判支持被上诉人赔偿上诉人经济损失人民币（以下同）10万元。事实和理由：被上诉人并非系争房屋的所有权人或者受托管理人，无权请求上诉人返还房屋，缔约时被上诉人故意隐瞒与大房东Z公司（以下简称Z公司）2018年度租赁合同到期后无法续签的较大风险的事实，提供虚假情况，严重违反诚实信用原则，上诉人2018年3月份才转让接手商铺，被上诉人在现场的工作人员承诺没有到期不续签的风险，并承诺租期不少于3-5年；上诉人含辛茹苦经营，却无法续租、无法回本，更丧失了再次转让权，又遇新冠疫情，雪上加霜，被上诉人应赔偿给上诉人造成的经济损失。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。范仕达公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人取得系争房屋是基于与被上诉人的租赁合同关系，而并非凭空取得，即使租赁合同到期，上诉人负有依据合同约定返还给被上诉人的义务，而非返还给合同以外的人，使用费标准本应按照合同约定来履行，一审判决已经调整为按照2018年期间的租金标准来计算；关于疫情的问题，被上诉人是民营企业，上诉人因为自己拒绝返还房屋导致的损失应由上诉人自行承担。对上诉人主张的经济损失的意见，同被上诉人一审中的意见。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。范仕达公司向一审法院起诉请求：1.判令刘幸猛将位于上海市浦东新区XX路XX号XX幢底层108A、面积为18平方米的房屋返还范仕达公司；2.判令刘幸猛以每日102.29元的2倍为标准（即9,377元×4÷365天得出日租金，支付从2019年1月1日起算至实际返还房屋止的房屋占有使用费；3.本案诉讼费由刘幸猛承担。刘幸猛向一审法院提起反诉请求：1.判令范仕达公司赔偿刘幸猛继续经营的转让费、设备投资费等经济损失10万元；2.判令范仕达公司返还刘幸猛房租押金3,200元。一审法院认定事实：2018年4月10日，范仕达公司、刘幸猛签订《租赁合同书》，约定范仕达公司将系争房屋出租给刘幸猛，面积为18平方米，经营XX项目，租赁自2018年4月10日起至2018年12月31日止，总租金28,131元。一次支付3个月租金即9,377元，先付后用，每期提前10天支付下期租金，逾期支付，按每日租金二倍支付给刘幸猛违约金。合同签订后，刘幸猛应向范仕达公司交付一个月的租金3,200元作为履行合同的保证金，如在五个工作日内刘幸猛租金及保证金没有到位，则范仕达公司有权解除本合同。合同第七条约定，租赁期限届满或合同解除，刘幸猛必须于租赁届满或合同解除的当日内迁出，未经范仕达公司同意逾期返还房屋的，每逾期一天，刘幸猛应按日租金的二倍支付该房屋占用期间的使用费。同日双方签订《补充协议》，就水电费及物业费的标准等事项作了约定。合同签订后，范仕达公司将系争付交付刘幸猛，刘幸猛向范仕达公司支付保证金3,200元。另在法院受理的范仕达公司诉朱某等租赁合同案件中，王某、徐某作为“法人委托人王某、徐某”在《租赁合同书》及补充协议尾部范仕达公司盖章处签名。同时，该案中，根据当事人提交的证据，一审法院查明2018年下半年，众多租户听说范仕达公司与大房东产生矛盾，担心租期届满后不再续租，故于2018年11月21日找到范仕达公司工作人员徐某、王某沟通。范仕达公司工作人员称，“我跟你讲，你做你的生意，只要保证我们的水电费。房租他们不收我们也不收的。”“我们不拉你电，你好好用就是，只要你把电费交掉。”“那我房租没有了我电费还是要的，就在这里耗几个月。”“你们只要交我们水电费，我们就有办法了，就能继续运转下去，不交水电费我们没办法。”一审审理中，范仕达公司表示愿意返还租赁保证金，但应抵扣刘幸猛应承担的使用费。刘幸猛确认合同上约定的年租金28,131元实际为2018年4月10日至2018年12月31日期间租金。一审法院认为，范仕达公司、刘幸猛之间的房屋租赁合同及补充协议，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。现合同约定的租赁期限已届满，范仕达公司、刘幸猛未达成续租的合意，范仕达公司诉请要求刘幸猛返还房屋，依法有据，一审法院予以支持。关于房屋使用费的标准，范仕达公司主张按照租赁合同第七条约定“未经范仕达公司同意逾期返还房屋的，每逾期一天，应按日租金的二倍支付该房屋占用期间的使用费”。对此，一审法院认为，租期届满之后，范仕达公司并未要求刘幸猛立即搬离房屋，本案中刘幸猛称其合同到期后范仕达公司仍让其放心经营，待范仕达公司与大房东协商后再与刘幸猛签订续租合同，刘幸猛虽未就此提交相关材料，但根据另案当事人与范仕达公司工作人员的沟通情况，范仕达公司工作人员明确表示承租人可安心经营，只要支付水电费就能维持运转，可见刘幸猛是在范仕达公司授意下使用房屋，并非未经范仕达公司同意逾期返还房屋，故不适用租赁合同第七条房屋使用费按租金2倍计算的约定。结合本案实际情况，一审法院酌定房屋使用费参照合同约定的租金标准即37,508元/年计算。反诉部分，关于刘幸猛主张的损失10万元，首先，刘幸猛支付相应转让费并采购设备系为其生产经营所需，而实际上双方合同亦履行至合同约定期限自然终止；其次，刘幸猛称在合同签订时范仕达公司即承诺后续可以续签合同，对此并未提交证据，故对刘幸猛的该项反诉请求，一审法院难以支持。刘幸猛要求返还保证金，范仕达公司愿意返还，一审法院予以准许。一审法院判决：一、刘幸猛于判决生效之日起十日内向上海范仕达实业发展有限公司返还上海市浦东新区XX路XX号XX幢底层108A室房屋；二、刘幸猛于判决生效之日起十日内支付上海范仕达实业发展有限公司房屋使用费：按照每年37,508元的标准，自2019年1月1日起计算至刘幸猛实际返还上述房屋之日止；三、上海范仕达实业发展有限公司于判决生效之日起十日内返还刘幸猛保证金3,200元；四、驳回刘幸猛的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,197元，减半收取计598.50元，由上海范仕达实业发展有限公司、刘幸猛各半负担。反诉案件受理费（减半收取）1,182元，由上海范仕达实业发展有限公司37元，刘幸猛负担1,145元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，被上诉人称其与Z公司就房屋租金及使用费的结算事宜尚未履行，如Z公司给予被上诉人减免，则被上诉人会考虑该因素酌情减免涉案商铺的房屋使用费。本院认为，上诉人与被上诉人达成的房屋租赁合同及补充协议，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，属合法有效，对双方均具有约束力。根据本案查明事实，一审判决确定本案双方的租赁关系于2018年12月31日终止，有事实及法律依据，本院予以认同。上诉人关于双方已达成口头续租合议的意见，在被上诉人对此不予认可的情况下，上诉人未能提供充分证据予以佐证，故对上诉人该意见，本院难以采信。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。关于上诉人所称不应返还系争房屋的意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。上诉人关于使用费标准的异议，一审判决考虑本案的实际情况、参照合同约定的租金标准酌定的使用费数额，并无不当，本院予以确认。关于上诉人主张的使用费减免，首先，本案双方租赁关系于2018年12月31日终止，双方亦未能达成新的房屋租赁协议，故上诉人负有向被上诉人返还系争房屋的义务，但上诉人一直未予返还直至疫情发生；其次，被上诉人表示其与Z公司之间就疫情期间占有使用费尚未结算，并无证据证明Z公司已免除了被上诉人疫情期间的相应费用，故对上诉人的上述主张，本院难以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于上诉人主张的经济损失，上诉人未能提供充分证据佐证上述费用的发生，故对上诉人的上述主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人刘幸猛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,379元，由上诉人刘幸猛负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年十月三十日书记员 赵云龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……