甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初255号原告(反诉被告)：甘肃信通通利房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区段家滩路**。法定代表人：刘刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：高巍，甘肃泽锐律师事务所律师。被告(反诉原告)：兰州东海明珠餐饮有限公司，住，住所地兰州市城关区段家滩路**欣欣茗园小区**楼/div>法定代表人：赵青梅，该公司执行董事及经理。委托诉讼代理人：郭栋，甘肃天问律师事务所律师。甘肃信通通利房地产开发有限公司（以下简称信通通利公司）与兰州东海明珠餐饮有限公司（以下简称东海明珠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，东海明珠公司以信通通利公司交付的租赁标的物存在使用瑕疵给其造成损失，信通通利公司构成违约为由提起反诉,本院合并审理后,依法适用简易程序审理。因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。信通通利公司委托诉讼代理人高巍，东海明珠公司委托诉讼代理人郭栋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信通通利公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方签订的编号为ＭＹＳＰ2017-46号《租赁合同》；2、依法判令东海明珠公司支付拖欠的商铺租金4004664元及违约金536710.23元（暂计算至2018年12月31日,此日之后的违约金以4004664元为本金,以日利率1‰计算至租金实际付清之日）；3、依法判令东海明珠公司赔偿原告支付的律师费130000元；4、诉讼费由东海明珠公司承担。在诉讼过程中，信通通利公司增加诉讼请求：依法判令东海明珠公司支付商铺租金6058645元（自2019年1月1日至2020年3月31日止）及违约金2756683.47元（2019年1月1日至2020年3月31日）,2020年3月31日以后的违约金以2019年1月1日至2020年3月31日期间的租金为基数,以日利率1‰计算至实际付清之日止。事实和理由：东海明珠公司承租了其公司位于兰州市城关区段××路××号××小区××号楼商铺用于餐饮经营。在合同履行过程中，东海明珠公司拖欠数百万元租金及其他费用未付。双方签订补充协议对所欠租金及其他费用的清偿期限及支付方式进行了约定，同时约定如东海明珠公司再次逾期履行支付租金的义务，则应承担其公司为实现债权产生的包括诉讼费、保全费及律师代理费等费用。补充协议约定的履行期限届满后，东海明珠公司仍拖欠租金未付，故东海明珠公司的履约行为已构成根本违约。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。东海明珠公司辩称，信通通利公司无权主张解除案涉租赁合同。其公司承租案涉商铺经营高档餐饮，先后投资3000余万元对商铺进行装修并购置经营所需设备。由于信通通利公司交付的商铺外墙未做保温，存在供暖不达标，以及屋面防水漏水的质量问题，损坏其公司的装修，导致其公司承租的地下一、二层无法使用。合同履行过程中，信通通利公司一直未能解决漏水的质量问题，亦未提供地下一、二层的消防验收资料，故信通通利公司交付的商铺不符合合同约定的使用目的，给其公司造成巨大经营损失。另，信通通利公司按建筑面积计收暖气费，不符合合同按供热量计收暖气费的约定，存在多收暖气费的事实，多收的暖气费应返还其公司，信通通利公司收取暖气费的行为已构成违约。又，信通通利公司未提供证明商铺建筑面积的权利凭证，致收取租金的建筑面积无法确定，且信通通利公司收取租金不开具发票，均给其公司造成经营损失。信通通利公司违约收取其公司的空调费，但提供的空调设备未能达成制冷或制热的标准，导致其公司自行安装空调亦造成一定的损失。在合同履行过程中，信通通利公司以停电、停水、停车场施工、用粘贴公告等方式阻碍其公司正常的经营，信通通利公司亦构成违约。因此，其公司鉴于以上信通通利公司的违约行为而未支付租金并不构成违约，系行使先履行抗辩权的合法行为，请求人民法院依法驳回信通通利公司的诉讼请求。东海明珠公司向本院提出反诉请求：1、依法确定双方履行的租赁合同，并依法判令双方继续履行租赁合同；2、依法判令信通通利公司给东海明珠公司开具1200万元的租金发票或判令赔偿不开具发票造成的损失；3、依法判令信通通利公司在案涉商铺地下一、二层及地上一层加装供热设施或判令承担安装费100,000元（具体以评估价为准）以及判令办理消防手续；4、依法判令信通通利公司对案涉商铺做外墙保温；5、依法判令信通通利公司返还多收的暖气费；6、依法判令信通通利公司对案涉商铺的漏水问题进行修缮并维修因漏水损坏的装修，或判令承担维修费及造成的经营损失600,000元（具体以评估价为准）；7、依法判令信通通利公司降低案涉商铺租金；8、依法判令信通通利公司以公告的形式恢复其公司的名誉；9、反诉费由信通通利公司承担。诉讼过程中，东海明珠公司变更反诉请求为：若解除双方签订的租赁合同，则请求人民法院依法判令信通通利公司赔偿装修损失6,497,222元（装修损失9,281,747元的70%）、未来经营可得利益损失5,073,603元、房屋漏水造成的经营损失200,000元，共计11,770,825元。事实和理由：东海明珠公司认为信通通利公司在履行案涉租赁合同时违约行为如下：交付的租赁商铺屋面存在漏水的质量问题，从而损坏酒店装修，且信通通利公司未维修好漏水的屋面，继续对其公司的经营造成损害。因信通通利公司修建的商铺未进行外墙保温施工，致供暖不达标。信通通利公司未按合同约定的供热量计收暖气费，存在多收暖气费的事实。信通通利公司提供的中央空调服务亦无法达到制冷或制热的目的，以及采取停电、停水、在停车场施工、粘贴公告贬损其公司声誉，阻碍其公司正常经营。为此，提起反诉，请求人民法院依法判如所请。信通通利公司对东海明珠公司的反诉辩称，双方签订的租赁合同对案涉租赁标的物的租金收取标准及支付方式有约定，东海明珠公司长期拖欠租金，未付的租金其公司不可能开具租金发票，且约定的租金系不含税的价格，其公司已开具的发票替东海明珠公司垫付了税金。从东海明珠公司自称经营效益很好的事实而言，其公司交付的商铺符合合同约定的使用目的。就商铺屋面渗漏之情形其公司进行了维修，且并未造成东海明珠公司所谓经营损失。其余东海明珠公司反诉的事实和理由与事实不符。故请求人民法院依法驳回东海明珠的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对信通通利公司提交的证据，本院认定如下：1、2017年签订的租赁合同。信通通利公司拟证明双方租赁法律关系成立，东海明珠公司未依约支付租金构成违约的事实。东海明珠公司对该证据的真实性、合法性无异议，但质证认为双方曾在2014年2月1日签订了1份租赁合同，该合同中载明的商铺二层的建筑面积是1468.92平方米，而信通通利公司提交的2017年签订的租赁合同却载明二层的面积为3068.92平方米，两份租赁合同关于二层面积以及租金约定不一致，双方实际履行的合同是2014年2月1日签订的租赁合同。依该合同约定，暖气费应按供热量收取，但信通通利公司按商铺面积收取不符合约定。信通通利公司对东海明珠公司的质证意见反驳认为，2014年2月1日签订的租赁合同中关于商铺二层的面积记载属笔误，实际应为3068.92平方米；两份合同租金不一致属实，但2014年2月1日所签租赁合同约定的租金计收标准，是为了配合东海明珠公司办理税务证之需，双方实际未履行该合同，实际履行的租赁合同是2013年7月24日所签。信通通利公司认为双方在合同中约定，在未施行按供热量计收时应按面积收取暖气费，如国家按供热量计收暖气费时，由东海明珠公司与供热方另行签订合同，故不存在多收暖气费并构成违约的事实。本院认为，该证据因东海明珠公司对其真实性、合法性无异议，且与本案待证事实双方当事人租赁法律关系是否成立、权利义务如何确定具有关联性，故本院予以采信，就案涉商铺二层面积的确定、双方租金的确定本院结合双方实际交付租金的证据综合予以认定。2、2016年5月30日信通通利公司作出的商铺租金催缴通知书、东海明珠公司第二任法定代表人许玲玲及该公司的胡允勃共同出具的承诺书、2017年11月27日东海明珠公司出具的付款计划、2017年12月22日双方达成的补充协议书。信通通利公司拟证明东海明珠公司拖欠租金等费用并予以催告的事实，且就拖欠的租金及2018年度的应付租金双方通过协商重新确定了付款方式及期限、违约责任。东海明珠公司对该组证据的真实性、合法性无异议，质证认为其公司依补充协议约定的期限支付了2017年度的租金。2018年度的租金已付500,000元，因双方存在其他争议，故其公司再未支付原告租金，且不构成违约。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实东海明珠公司是否因拖欠租金而构成违约具有关联性，本院予以采信。3、信通通利公司发出的解除合同告知函及东海明珠公司的回复函。信通通利公司拟证明因东海明珠公司拖欠租金构成违约，其公司发出解除双方间所有合同的通知并到达东海明珠公司的事实。东海明珠公司对该组证据的真实性无异议，但质证认为其公司并未构成违约，并就信通通利公司的解约事由进行了回复，故其公司认为该告知函未发生解除合同的效力。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实信通通利公司是否向东海明珠公司发出解除合同的通知且是否发生解除的效力具有关联性，本院予以采信。4、2014年11月12日被告第一任法定代表人彭崇海出具的承诺书、2016年11月、12月和2017年4月、2018年10月收取租金的收据、2014年度和2015年度欣欣茗园商铺租金明细表。信通通利公司拟证明案涉商铺的租金自合同成立时起每平方米按70元收取的事实。东海明珠公司对该组证据的真实性无异议，但质证认为彭崇海出具的承诺书系其个人行为，不能代表东海明珠公司。因租金系经营成本，缴纳营业税亦要扣除租金成本，故不存在为避税另行签订低租金租赁合同的事实。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉商铺租金数额的确定具有关联性，本院予以采信。5、案涉商铺地暖平面图、2013年9月27日彭崇海出具的承诺书。信通通利公司拟证明因东海明珠公司在装修时改动了地暖的分水器，并承诺由此导致的供暖问题自行承担责任。东海明珠公司对该组证据的真实性无异议，但质证认为彭崇海的承诺与东海明珠公司无关，地暖分，地暖分水器被改动亦与其公司无关度不达标是否与改动地暖分水器有关，信通通利公司无证据证明，故对该组证据不予认可。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实东海明珠公司在装修时是否改动了地暖分水器，如何认定供暖不达标的责任问题具有关联性，本院予以采信。6、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、建设工程勘察质量检查报告、建设工程设计质量检查报告、建设工程施工竣工报告。信通通利公司拟证明案涉商铺质量合格。东海明珠公司对真实性无异议，质证认为虽案涉商铺所属建设工程验收合格，但不能证明案涉商铺不存在漏水的质量问题。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉商铺能否交付使用具有关联性，本院予以采信。7、北京大成（兰州）律师事务所诉讼（仲裁）委托代理协议、致委托人的法律风险及注意事项告知书、律师代理费发票。信通通利公司拟证明其公司为诉讼支付的律师费损失应依约由东海明珠公司承担。东海明珠公司对该组证据的真实性无异议，但质证认为因其公司未构成违约，故不承担该费用。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实信通通利公司是否存在律师费损失具有关联性，本院予以采信。8、信通通利公司就东海明珠公司欠付租金的说明、东海明珠公司自2016年至2020年3月的支付租金明细表及尚欠租金、2018年度尚欠租金明细表、租金发票及开具发票明细表。信通通利公司拟证明东海明珠公司实际已付租金数额及尚欠租金数额。东海明珠公司质证认为交纳租金的明细不属实，东海明珠公司以银行贷款支付了租金3,200,000元，故信通通利公司将已付租金少计算了该款额。租金发票及明细与本案无关。本院认为，因该组证据中所列实际已付租金的付款方式、交款时间及金额，能够证明东海明珠公司实际已付的租金，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。租金发票及开票的明细系信通通利公司履行的合同附随义务，与本案待证事实信通通利公司是否向东海明珠公司开具过租金发票具有关联性，本院予以采信。对东海明珠公司提交的证据，本院认定如下：1、2014年2月1日的租赁合同。东海明珠公司拟证明案涉商铺第二层面积为1498.92平方米，暖气费应按供热量计收，租金收取标准在租赁期前5年每平方米35元，后5年每平方米40元，且信通通利公司出具的彭崇海所写承诺书的内容，亦可证明双方实际履行的租赁合同是2014年2月1日所签的合同。信通通利公司对该证据的真实性无异议，但质证认为该份租赁合同未实际履行，签订该合同的目的是为了配合东海明珠公司办理税务证事宜。本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉商铺的租金按何标准计收，结合本案其他证据综合判断具有关联性，故本院予以采信。2、2018年12月的“欣欣茗园”小区1号楼住宅房屋暖气费收据、甘肃凌云志商贸有限公司（以下简称凌云志公司）收取暖气费的收据、代收暖气费的缴费通知单、甘肃欣旺热力经营有限公司（以下简称欣旺公司）开具的暖气费发票。东海明珠公司拟证明该小区暖气费按供热量收取的事实，信通通利公司按建筑面积收取商铺暖气费不符合合同约定，且信通通利公司指定收取暖气费的单位并非热力供应单位。信通通利公司对该组证据的真实性、合法性无异议，但质证认为该组证据证明的是住宅房屋于2018年供暖季开始采用供热量计收暖气费，与商铺暖气费的收取方式无关。暖气费支付给凌云志公司系供热单位要求而非其公司要求。本院认为，该组证据因信通通利公司对其真实性、合法性无异议，且与本案待证事实暖气费按何标准计收具有关联性，本院予以采信。3、2017年12月30日东海明珠公司给甘肃信达物业管理有限公司（以下简称信达物业）发出的《关于再次报停供暖的申请》、关于案涉商铺暖气测温的公证书、关于东海明珠酒店冬季供暖的问题说明、案涉商铺外墙未做保温的照片及光盘。东海明珠公司拟证明案涉商铺未做外墙保温，供暖温度不达标，影响其公司正常使用案涉商铺。信通通利公司对该组证据的真实性无异议，但质证认为供暖温度是否达标其公司从未收到东海明珠公司的情况反映，且即使未达标亦因东海明珠公司改动商铺地暖分水器所致。其公司交付的商铺已竣工验收合格，不存在供暖不达标的问题。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉商铺供暖温度是否达标具有关联性，本院予以采信。4、案涉商铺因屋面漏水损坏装修的照片、双方关于屋面漏水事实的确认书、屋面漏水的视屏及微信聊天记录。东海明珠公司拟证明案涉商铺在2019年仍存在屋面漏水的质量问题，信通通利公司并未维修好，且因漏水致地下二层无法使用的事实。信通通利公司对该组证据质证认为屋面收缩缝存在漏水属实，但其公司进行了修缮，再未出现过渗漏。其公司为了满足东海明珠公司司法鉴定需要，对屋面漏水的时间进行了确认而出具的确认书，并不代表其公司对漏水给东海明珠公司造成经营损失予以确认，以及确认案涉商铺存在质量问题。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉商铺屋面存在漏水的质量问题具有关联性，本院予以采信。5、信通通利公司、信达物业及欣旺公司发出的《关于停止提供物服务的通知》、信通通利公司肖经理与东海明珠公司王经理的微信聊天记录。东海明珠公司拟证明信通通利公司以停电停水的方式妨害其公司正常经营。信通通利公司对该组证据的真实性、合法性无异议，但质证认为因东海明珠公司拖欠租金达数百万元已构成严重违约，故其公司发出通知，拟采取停电停水的方式解除合同，但该通知发出后，实际并未停电停水。聊天记录与本案无关。本院认为，该组证据因信通通利公司对其真实性、合法性无异议，且与本案待证事实信通通利公司是否催告东海明珠公司支付租金具有关联性，本院予以采信。本案在审理过程中,东海明珠公司于2019年2月19日申请司法鉴定，申请事项为：一、对案涉商铺的面积进行测绘鉴定；二、对商铺地下一、二层、地上一、地上**的采暖设施安装情况及是否符合设计要求进行鉴定加安装采暖设施的费用进行造价鉴定；三、对案涉商铺漏水损坏的装修部分恢复原状的费用进行评估，对防水维修的费用进行评估，并对因装修损坏及无供暖设施造成的经营损失进行评估；四、对案涉商铺的装饰装修费用及未来经营可得利益进行评估。本院组织双方当事人进行了证据交换，经本院释明，东海明珠公司将鉴定事项变更为：一、对案涉商铺漏水的修复及漏水损坏装修部分恢复原状的维修费用进行评估鉴定，对漏水和无取暖设施造成的经营损失进行评估；二、对案涉商铺的装饰装修费用及未来经营可得利益进行评估。甘肃信诺工程造价咨询有限公司（以下简称信诺公司）对案涉商铺漏水的修复及漏水损坏装修部分恢复原状的维修费用、案涉商铺的装饰装修费用进行评估。信诺公司作出2019甘信鉴字第153号工程造价鉴定意见书（以下简称鉴定意见书）。结论为：一、漏水泡坏装修恢复原状的修理费用200,333.44元；二、装饰装修费用9,281,747.15元。其中1、一层装饰装修项目2,651,883.68元；2、二层装饰装修项目2,620,134.72元；3、地下一、地下**装饰装修项目1,170,327；4、地下二、地下**装饰装修项目752,444；5、给排水工程148,861.74元；采暖工程79,296.81元；通风、燃气工程217,829.91元；电气工程1,607,243.83元；有线电视、监控设备及饮食通餐饮管理系统33,724.74元。鉴定费267,000元。该鉴定意见书送达后，信通通利公司对鉴定意见书无异议。东海明珠公司以信诺公司对商铺漏水的修复费用未做评估及采用2013版工程预算定额导致评估价值过低为由提出异议。信诺公司对异议作出如下答复：一、对出租商铺漏水的修复费用未做评估，是因为漏水修复需有具体的维修方案及图纸说明的情况下，才能计算维修造价，因在评估过程中案涉当事人未提交维修方案及相关资料，故对因漏水损坏的装修恢复原状的修理费用进行了评估，对屋面漏水维修工程造价未予评估，且其公司亦未收取该部分评估事项的鉴定费。二、鉴定意见书中关于商铺漏水损坏的装修恢复原状的修理费用是按甘肃省定额站发布的最新定额《甘肃省建筑与装饰工程预算定额》DBJD25-44-2013及相应兰州地区基价计算，一类材料价差按甘肃省定额管理总站发布的“兰州市2019年第二期平均指导价”进行调整。本院对该鉴定意见书的认定理由：鉴定机构信诺公司具备工程造价预、决算及鉴定的乙级资质，鉴定人员具备相关资格证，鉴定人员对鉴定项目进行实地勘验与现场核验，故该鉴定意见书符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实东海明珠公司因经营对案涉商铺进行装饰装修的费用，以及因商铺屋面漏水导致装修损坏修复所需费用的确定具有关联性，本院予以采信。对东海明珠公司提出的因漏水和无取暖设施造成的经营损失及未来经营可得利益损失由甘肃天德资产评估事务所（以下简称天德所）予以评估。天德所作出甘天评报字[2019]第045号资产评估报告。结论为：出租商铺自评估基准日2019年12月31日至2024年1月31日未来经营可得利益评估值为5073603元。评估费68,900元。该评估报告送达后，双方当事人均有异议。信通通利公司异议称：一、因无取暖设施造成的经营损失因东海明珠公司在装修时改动了地暖分水器，且该公司承诺由此引起的供暖问题由其自行承担，故该项经营损失由东海明珠公司自行承担；二、由于东海明珠公司拖欠租金已构成根本违约，合同解除的原因在东海明珠公司，故其无权主张剩余租期内的经营可得利益；三、天德所的资产评估报告依据的是东海明珠公司提交的资产负债表、利润表及审计报告，并说明进行了八项清查核实工作。但资产评估报告中并无对东海明珠公司的原始账证资料进行核实的资料。因从报告中未装订东海明珠公司2014年度至2018年度每一会计年度终了时编制的财务会计报告或财务会计报表的情形，以及利润表部分均存在页码或项目错漏，资产负债表存在明显不实的情况判断，天德所未依据原始账证资料审核东海明珠公司提交的审计报告的依据是否充分，故天德所直接引用审计报告所作的资产评估报告依据明显不足；四、天德所的该报告是在已终结评估程序后单方由东海明珠公司委托作出，故不予认可。天德所对信通通利公司的异议答复称：第一、二项异议与评估无关，系人民法院裁判范畴。第三项异议中关于查阅东海明珠公司的有关会计资料和文件、会计报表是注册会计师及会计师事务所的法定职责，而非评估机构的法定职责，其依据会计师事务所的审计报告所作的资产评估报告依法有据，对评估报告所作结论不予更改。东海明珠公司对天德所评估报告异议称：天德所未依据其公司与信通通利公司确认的商铺屋面漏水期限、损坏装修无法经营的函，对屋面漏水损坏装修造成的经营损失未进行评估应予补正。天德公司答复称：由于信通通利公司与东海明珠公司未提供共同确认的因租赁商铺中无取暖设施的建筑面积及无取暖设施在经营过程中发生的必要和合理的成本、利润和相关税费等资料，且不能证明二者存在因果关系，无取暖设施给承租人造成的经营损失依据不充分，故其无法判断和确定该项损失。基于同理，东海明珠公司关于屋面漏水损坏装修造成的经营损失亦无法评估。本院认为，东海明珠公司的该项鉴定申请本院委托天德所后，在交费阶段东海明珠公司未向天德所交费并拖延数月，天德所遂向本院退回了鉴定委托。东海明珠公司知悉后又交纳了鉴定费，天德所遂又作出了上述评估报告。虽天德所在鉴定程序上存在瑕疵，但该项鉴定系东海明珠公司提出，天德所的评估报告仍系东海明珠公司提交的证据范畴，在该评估报告符合证据真实性、合法性，且与本案待证事实具有关联性的情况下，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月23日，信通通利公司开发建设的“欣欣茗园”小区1号楼完成了竣工验收备案。同年7月24日，信通通利公司与彭崇海签订租赁合同1份。双方约定：信通通利公司为出租人即甲方，彭崇海为承租人即乙方。甲方将坐落于兰州市城关区段家滩路454号“欣欣茗园”小区1号楼地上一层1487.45平方米、地上二、地上**3068方米（合计4556.37平方米）、地下一、地下**1231方米，地下二，地下**533方米（合计1764.61平方米）的商铺出租给乙方用于经营高档餐饮。商铺的面积系指建筑面积，如出租面积与证载面积不符，以证载面积为准计算房屋租赁费用及其他费用。乙方需支付租赁保证金500000元。免租期半年，自2013年8月1日至2014年1月31日。租赁期限10年，自2014年2月1日至2024年1月31日。租赁前5年，地上一，地上**平方米每月租金70元，后5年每平方米每月租金按85元计算；地下一；地下**10年的租期内每平方米每月租金均为12元。前5年，一层、二层租金每月318946元，地下一，地下**金每月21175元，总计每月租金340121元（自2019年2月1日起地上一层、二层每平方米租金按85元计算，每月租金应为387291元）。按季支付，每季度初7日内向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方按所欠租金总额的1%向甲方支付违约金。甲方向乙方提供商铺门前停车位，由乙方自行管理使用，每租金年度车位租金30000元。乙方承担本合同项下的税金及相关物业费、水电暖费用。乙方承租区域内的物业管理服务包括水电服务由信达物业提供，乙方另行与信达物业签订物业服务合同；乙方租赁区域内必须使用集中供暖，不得自行采暖或在租赁区域内自用火炉采暖。乙方同意委托欣旺公司提供供暖服务，并按照当年兰州市商业用暖收费标准收取相关费用，如遇价格调整按照调整后的价格收取。按照分户计量设备的计量收取，由乙方另行与欣旺公司签订《供热合同》。甲方每年对出租商铺的设备设施进行一次检测维护，每年供暖前对供暖设备设施进行维护，并提前通知乙方，不得妨碍乙方的正常经营。双方就商铺装饰装修及安装、改动的附属设施约定在合同期满后归甲方所有，乙方不得拆除或破坏，乙方返还的租赁商铺应完好、适租。关于合同解除双方约定了如乙方逾期30日未支付租金、税金或水电暖等费用时，甲方有权解除租赁合同。双方还约定了其他解除的情形。解除方式为甲方的解除通知自到达乙方时发生合同解除的效力，甲方有权在解除生效后停止向乙方提供水电暖等服务，乙方应返还商铺，如乙方未返还商铺，甲方有权在第三方的见证下清点房屋内乙方财产后，自行收回商铺，由此给乙方造成的经济损失甲方不予承担。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，信通通利公司将坐落在“欣欣茗园”小区1号楼的案涉商铺交付给彭崇海进行装修，彭崇海于2013年9月27日给信通通利公司出具承诺书1份，内容为“我承租的贵单位位于兰州市段××号××小区××号楼××层××层商铺。因经营需要对该商铺内的分水器位置进行改动（详见分水器系统改动图纸），改动后的分水器系统与原图纸的系统管路和地面管路均发生较大变化。在租赁期限内，由此产生的该商铺采暖系统循环不畅、暖气不热、地面瓷、地面瓷砖裂痕等问题自行协调解决并承担责任。如果暖气设备设施自身出现质量问题，产生的暖气跑、漏、滴水等质量问题由施工单位（即甘肃金城居易水电安装有限公司）负责维修并承担责任。特此承诺。承诺人：彭崇海施工方：吉祥2013年9月27日”。信通通利公司同意了彭崇海关于改动地暖分水器的要求，彭崇海继续对拟承租的商铺依自己经营之需进行装修直至完工。彭崇海于2014年10月23日设立了东海明珠公司，该公司注册和实际经营地均在彭崇海承租的上述商铺，彭崇海以东海明珠酒店的字号经营餐饮服务业务。2015年4月24日，东海明珠公司法定代表人变更为许玲玲。2019年2月14日，东海明珠公司法定代表人变更为赵青梅。信通通利公司和彭崇海于2014年2月1日就案涉商铺又签订了1份除租金外与上文所述租赁合同内容一致的租赁合同。该合同的签订是信通通利公司为配合东海明珠公司办理税务登记证所签，彭崇海于2014年11月12日以保证书形式确认双方实际履行的合同是2013年7月24日签订的租赁合同。2013年7月24日签订的租赁合同履行过程中，东海明珠公司于2015年10月出现拖欠租金之事，后予以补交。由于东海明珠公司又出现了拖欠2016年2月1日至2016年5月31日的租金及其他费用的事实，信通通利公司于2016年5月30日向东海明珠公司发出《商铺租金催缴通知书》1份。该通知书主要内容：信通通利公司催告东海明珠公司于2016年6月10日前付清所欠租金1,400,605元及违约金1,680,726元、物业费50,858元及违约金38,143.50元、采暖费184,780及违约金55,434元、住宅房屋租金115,200元、停车费30,000元、空调使用费146,260元，总计3,702,006.50元。如不履行则自催告通知生效后双方间租赁合同解除，信通通利公司收回商铺，保证金不予退还。东海明珠公司收到该通知后，未按催告的期限履行支付拖欠各种费用的义务。继彭崇海之后担任东海明珠公司法定代表人的许玲玲与案外人胡允勃共同于2016年6月30日向信通通利公司出具承诺书1份。内容为“本人许玲玲、胡允勃，承租欣欣茗园小区1号楼、B段一二层经营东海明珠酒店。因经营困难，现承诺缴纳租金、物业费、采暖费、空调使用费等共计4399199元，分期支付计划如下：2016年6月30日支付500000元，7月31日支付340000元、9月30日付2000000元、10月31日付600000元、11月30日付500000元、12月25日付459199元。本人许玲玲、胡允勃保证按上述约定的时间交清所欠费用，并承诺于2016年12月25日前全部结清欠款，否则按照合同约定承担违约责任。承诺人：许玲玲胡允勃2016年6月30日”。该承诺书承诺的履行期限届至时，东海明珠公司仍未能全部依承诺履行付款义务。信通通利公司与东海明珠公司变更后的法定代表人许玲玲在2017年重新签订了1份与2013年7月24日的租赁合同内容完全一致的租赁合同，编号为MYSP2017-46号。因东海明珠公司仍然存在拖欠租金的情形，遂于2017年11月27日再次出具《付款计划》1份。内容为：“信通通利集团：现将兰州东海明珠餐饮有限公司支付贵公司房租付款计划呈列如下：2017年12月22号支付房租贷款179万。2018年1月底支付房租50万。2018年2月底支付房租40万。2018年3月底支付房租40万。2018年4月底支付房租40.9499万。空调使用费146260元。兰州东海明珠餐饮有限公司2017年11月27日”。该付款计划上有许玲玲的签名及东海明珠公司的盖章。当日，信通通利公司和东海明珠公司签订《补充协议书》1份。主要内容为：东海明珠公司确认截止2017年12月22日拖欠信通通利公司房租3,499,499元，按《付款计划》确定的期限付款。就2018年度的租金，双方约定按月支付，即4月30日前支付333,722元，5月至10月，每月支付500,583元，11月和12月各支付333,722元。如东海明珠公司未按期付款，则每逾期一天，按应付款项1‰向信通通利公司支付违约金，并承担信通通利公司为实现债权而产生的包括但不限于诉讼费、保全费及律师代理费。租赁合同项下其他权利义务仍按合同履行。空调费146,260元双方另议。该补充协议生效后，东海明珠公司在2018年陆续支付了拖欠的2017年度的部分租金及其他费用，未依补充协议约定按月支付2018年度的租金且尚欠部分2017年度的租金。信通通利公司遂于2018年10月31日又一次向东海明珠公司发出《解除合同告知函》1份。催告东海明珠公司在该通知发出后3日内付清拖欠的租金3,202,036元、停车费30,000元、空调费使用费292,520元、2016年暖气费116,357.19元和2017年暖气费264,793.02元、2018年物业费11,329.11元和生活垃圾费1366.91元。否则，租赁合同即告解除合同。东海明珠公司接到该解除函后，于2018年11月2日复函信通通利公司称：一因三楼楼梯对接处防水有问题及信通通利公司物业办公室施工时，漏水浸泡损坏了商铺一楼女卫生间、二楼男卫生间、二楼大厅口、二楼楼梯口处吊顶；信通通利公司在施工时未对消防管道、排污管道穿墙处的防水处理好，泡坏酒店二楼包厢洗手间及致墙面开裂、负一楼包厢、大厅、车库、洗菜间、负二楼多处吊顶和墙体损坏。二因信通通利公司对案涉商铺未做外墙保温，商铺无单独供暖管道，且供暖管道管径过小，负二层无供暖设施，存在供暖不达标的事实，供暖不达标已造成消防水管冻裂，并致商铺吊顶大面积破裂，收银台前方多处吊顶受损。暖气不达标亦造成酒店客人投诉，影响酒店声誉。正因租赁商铺硬件设施设备存在上述重大瑕疵，致酒店生意萧条，收入减少，资金周转困难，故未支付相应租金。其公司已申请2017年度-2018年度采暖季停止供暖，且之后仍申请停止供暖，故信通通利公司所称欠付暖气费不实。信达物业提供的服务不符合合同要求，且经常停电，影响酒店生意。综上，东海明珠公司认为未支付租金等费用的行为不构成违约，不同意解除租赁合同。如信通通利公司收回租赁商铺，则应赔偿其装修损失5500万元。信通通利公司收到该回函后实际未采取停电停水的措施，东海明珠公司随后陆续结清了所欠物业费、停车费，但就拖欠的租金及暖气费等未能全部清欠，尚欠2018年1月1日至12月31日的租金3,494,559元。东海明珠公司因“新冠疫情”于2020年1月底停业。2019年1月1日至2020年3月31日的租金6,058,645元。2020年4月复工复产时，信通通利公司以东海明珠公司拒绝履行支付租金的义务，遂停止商铺的供电供水，东海明珠公司未能复工营业。又查明，2017年10月30日，东海明珠公司向信达物业发出《关于再次报停供暖的申请》1份，该申请实际送到了欣旺公司。东海明珠公司以欣旺公司提供的热力服务不达标，又未采取补救措施解决温度不达标的问题，且暖气费未按供热量计取，影响东海明珠公司的正常经营为由，请求停止全部供暖。欣旺公司收到该申请后书面回复东海明珠公司称：欣旺公司、信达物业均属信通通利公司实际管理的公司，暖气费及物业费代收事宜均由信通通利公司“欣欣茗园”项目部经理牟和平负责。案涉商铺因东海明珠公司装修时改动了地暖分水器，如供暖不达标责任依东海明珠公司承诺由其自负。另，东海明珠公司在2016年度至2017年度从未反映供暖不达标之事。因双方约定的供暖采用集中供暖方式，且地下层安置了整栋楼的设备，故不能停止供暖。2018年2月1日，东海明珠公司向信达物业反映由于供暖不达标，导致一楼营业台旁边的消防水管冻裂，并损坏酒店装修的吊顶及监控系统电路。同时，东海明珠公司书面申请信达物业返还多收的暖气费。欣旺公司答复称，因该商铺未进行建筑供热计量改量，故依法仍按合同约定的建筑面积计收暖气费，不存在多收暖气费的事实。2018年7月4日，东海明珠公司又以书面形式向信达物业反映供暖不达标的问题。再查明，案涉商铺屋面收缩缝存在漏水的问题，信通通利公司于2016年5月及年底、2018年年底及2019年年初进行了维修。2019年，商铺屋面的另一处又有渗漏，信通通利公司进行了维修。东海明珠公司还租赁了信通通利1号楼三层的住宅房屋作为员工宿舍，由于该住宅房屋卫生间漏水，导致东海明珠酒店的包厢装修部分损坏，虽经信通通利公司维修，但仍在渗漏。另查明：2013年8月1日，信通通利公司将案涉商铺交付东海明珠公司前法定代表人彭崇海后，其进行了装饰装修。本案审理时信诺公司鉴定装饰装修费用9,281,747.15元；因漏水泡坏装修恢复原状的维修费用200,333.44元。天德所对东海明珠公司2019年12月31日至2024年1月31日未来经营可得利益评估为5,073,603元。另，信通通利公司为本案诉讼支付的律师费130,392元。本院认为，本案争议焦点：1、信通通利公司和东海明珠公司双方实际履行的是哪一份租赁合同，信通通利公司主张解除租赁合同是否依法有据；2、信通通利公司是否尽到物的瑕疵担保责任，其履行行为是否构成根本违约；3、东海明珠公司履行租赁合同是否构成违约，应否给付信通通利公司租金及支付违约金，双方约定的违约金是否过高；4、信通通利公司应否赔偿东海明珠公司装饰装修损失、未来经营可得利益损失、房屋漏水造成的经营损失。一、信通通利公司和东海明珠公司双方实际履行的是哪一份租赁合同，信通通利公司主张解除租赁合同是否依法有据就信通通利公司和东海明珠公司双方实际履行的哪一份租赁合同而言。本院认为，就案涉商铺，信通通利公司和彭崇海于2013年7月24日、2014年2月1日分别签订了租赁合同各1份。其中2014年2月1日的合同是为了东海明珠公司办理税务登记证之需所签，此事实有东海明珠公司原法定代表人彭崇海于2014年11月12日出具的保证书予以证明，双方履行的租赁合同实际是2013年7月24日所签合同。在合同履行过程中，因东海明珠公司法定代表人变更，故双方于2017年签订了编号为MYSP2017-46号的租赁合同，该合同内容与2013年7月24日所签合同内容一致，且双方实际履行了该合同。因从双方签订的补充协议及还款计划中确认的所欠租金的内容判断，双方履行的租赁合同是2017年签订的编号为MYSP2017-46号的租赁合同，而非东海明珠公司辩称的双方实际履行的合同是2014年2月1日签订的租赁合同。因东海明珠公司的辩称与事实不符，故本院不予采纳。就信通通利公司主张解除租赁合同是否依法有据而言。本院认为，合同法第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依此法律规定，当事人可以在合同中事前约定解除合同的条件以及一方享有的解除权，一旦合同约定的解除条件成就，享有解除权的一方可以解除合同。本案中，信通通利公司与东海明珠公司在租赁合同中约定，东海明珠公司逾期30日未支付租金或水电暖等费用时，信通通利公司有权解除租赁合同。该约定表明，信通通利公司依约享有解除权，且解除合同的条件为东海明珠公司迟延付租30日即可行使该权利。在案涉租赁合同履行过程中，东海明珠公司自2015年10月始开始拖欠租金，信通通利公司予以容忍未行使解除权。之后，双方就拖欠的租金达成分期分批履行的补充协议，东海明珠公司未依补充协议约定的履行期限及方式向信通通利公司支付应付租金，且拖欠租金数额达数百万元，虽经信通通利公司催告，但东海明珠公司仍未给付信通通利，故信通通利公司于2018年10月31日发出的解约通知系依法行使约定解除权的行为，对东海明珠公司不构成违约。2020年4月东海明珠公司未能恢复营业，系信通通利公司未供水供电所致，但该结果的发生缘于东海明珠公司拖欠2018年度、2019年度租金及其他费用，在东海明珠公司两年多未给付租金的情形下，信通通利公司可以采取停水停电的自力救济行为以免损失扩大，且该行为对东海明珠公司不构成违约。另，合同法第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。本案中，东海明珠公司给付信通通利公司租金是其负担的主要的、根本性的合同义务，对该合同义务的违反将构成根本违约，亦即东海明珠公司拖欠信通通利公司租金及其他费用达数百万元行为，使信通通利公司在2018年度至2019年度未取得租金及其他费用而蒙受经济上的重大损失，以至于实际上使信通通利公司基于租赁合同约定有权期待取得的利益之目的落空，故信通通利公司主张解除编号为MYSP2017-46号的租赁合同的诉讼请求符合法定解除条件，本院予以支持。东海明珠公司反诉不同意解除租赁合同的请求本院不予支持。二、信通通利公司是否尽到物的瑕疵担保责任，其履行行为是否构成根本违约本院认为，合同法第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。该条基于租赁的持续性合同性质，规定了出租人在租赁期间保持租赁物符合约定的用途之义务，也就是出租人负有物的瑕疵担保责任，出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用收益，并在整个租赁期间，出租人应保持租赁物合乎约定的用途，一旦租赁物非因承租人方面的事由不再合乎约定的使用目的，出租人即应依此法定义务恢复其原来的质态。本案中，案涉商铺存在屋面渗漏，东海明珠公司承租的职工宿舍卫生间渗漏，暖气不达标的质量问题，并在一定范围损坏了东海明珠酒店的装饰装修的外观，信通通利公司就商铺屋面收缩缝渗漏处进行了维修，但仍存在局部渗漏的问题。从东海明珠公司从未因装饰装修的外观受损而停业的事实判断，商铺存在的上述质量瑕疵并未影响商铺的使用功能。从东海明珠公司提交的2014年度至2018年度经营数据判断，因东海明珠公司2014年度至2018年度年利润均在200万元以上，最高年份达到了700万元以上。该事实说明虽信通通利公司交付的商铺存在上文所述质量问题，但并未影响东海明珠公司的正常经营活动，否则东海明珠公司不可能获得上述营利。也就是信通通利公司已担保所交付的商铺能够为东海明珠公司依约正常使用收益，并在2014年至本案诉讼过程中，信通通利公司保持了商铺合乎约定的用途，并未出现东海明珠公司无法正常经营的情形，信通通利公司交付的商铺虽存在质量瑕疵，构成轻微违约，并未导致东海明珠公司合同目的不能实现，故信通通利公司基本尽到了出租人物的瑕疵担保责任，对东海明珠公司并未构成根本违约。三、东海明珠公司履行租赁合同是否构成违约，应否给付信通通利公司租金及支付违约金，双方约定的违约金是否过高就东海明珠公司履行租赁合同是否构成违约，应否给付信通通利公司租金而言。本院认为，租赁合同是租赁标的物所有权人以用益权与租金对待转移的合同，是双务、有偿和诺成性合同。依此法律特征，出租人的主要义务是交付租赁标的物给承租人，承租人给付出租人租金是其主要合同义务。合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，东海明珠公司在年年营利的情况下，就其支付租金的主合同义务自2015年10月开始就迟延履行，虽信通通利公司催告或者容忍变更履行方式及宽限履行期限，但东海明珠公司未按补充协议宽限的履行期限履行支付租金的主合同义务，拖欠租金数百万元，故其未依约履行主合同义务的行为构成根本违约，依法应承担继续履行的违约责任。又因案涉租赁合同的主合同义务即承租人支付租金的义务需在约定的时间内持续完成，故该合同性质系继续性合同。依其性质，租赁合同解除使基于合同发生的债权债务关系只能向将来消灭，解除之前的债权债务关系仍然有效，亦即租赁合同解除后无溯及力，故东海明珠公司应依法承担继续给付拖欠租金的责任。综上分析，信通通利公司所诉拖欠的租金2018年1月1日至12月31日为3,494,559元东海明珠公司应予以支付。信通通利公司所诉2019年1月1日至2020年3月31日期间的租金6,058,645元，因2020年受“新冠疫情”影响，东海明珠公司于2020年1月底停业，之后再未经营，故信通通利公司主张东海明珠公司支付租金的期限应截止到2020年1月31日，信通通利公司主张的2020年2月、3月的租金本院不予支持，东海明珠公司应支付信通通利公司的租金总计应为3,494,559元＋6,058,645元－816,932元(2020年2月、3月的租金)－500,000元（租赁保证金）=8,236,272元。东海明珠公司辩称其以银行贷款3,200,000元支付的租金未被计入已付租金总额，因其未举证证明该事实存在，故该理由本院不予采纳。另，因双方在补充协议中约定了东海明珠公司迟延支付租金，应承担诉讼而产生的律师费，信通通利公司已实际支付的律师费为130,000元，已产生了此项实际损失，考量东海明珠公司履行合同义务违约过错的程度，本院酌定东海明珠公司赔偿信通通利公司为诉讼支付的律师费80,000元。就东海明珠公司应否支付信通通利公司违约金及约定的违约金是否过高而言。本院认为，依据合同法第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因东海明珠公司的履行行为构成根本违约，除应支付拖欠的租金外，还应依约支付违约金。双方在补充协议中约定如东海明珠公司未按期付款，每逾期一天，按应付款项1‰向信通通利公司支付违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。依此法律规定，东海明珠公司拖欠租金给信通通利公司造成的实际损失应为租金收益之利息损失，诚实信用原则要求出租人在交易时应持善意、公平之心态，就信通通利公司实际损失应以同期银行贷款利息损失为限，依2018年同期银行贷款利率4.75%衡量其损失，双方在补充合同中约定的每日按应付款1‰计算的违约金已超过造成损失的30%，故双方约定的违约金过分高于造成的损失，依法予以适当减少。本院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算违约金为宜。2018年度的租金双方在补充协议中分九期支付完毕，为衡平双方利益关系，违约金从2019年2月1日起算为宜。即所欠2018年度租金造成的资金占用损失为3,494,559元×3.85%（年利率）÷12个月×20个月（自2019年2月1日至2020年9月30日）=224,234元，违约金应为224,234元＋224,234元×30%=291,504元；所欠2019年度租金的违约金从2020年2月1日起算。即4,741,713元×3.85%（年利率）÷12个月×8个月（自2020年2月1日至2020年9月30日）=121,388元,违约金121,388元＋121,388元×30%=157,804元；合计449,308元。鉴于信通通利公司交付的商铺屋面存在渗漏的瑕疵,故本院酌定违约金449,308元东海明珠公司按80%支付，即449,308元×80%=359,447元，原告主张的违约金超过此数额的部分，本院不予支持。信通通利公司主张的停车费60,000元，因其权利已实现，故该项请求本院不予支持。四、信通通利公司应否赔偿东海明珠公司装饰装修损失、可得利益损失、房屋漏水造成的经营损失就信通通利公司应否赔偿东海明珠公司装饰装修损失而言。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。该司法解释第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。上述二条规定了房屋租赁合同解除时未构成附合的装饰装修物和形成附合装饰装修费用的处理原则，并从违约责任角度确定未构成附合装饰装修物和构成附合装饰装修费用的承担主体。本案中，因东海明珠公司基本在合同履行至第二个租金年度的第四季度时就开始迟延支付租金，2016年、2017年度基本处于应付租金迟延一年方能支付的违约状态，2018年度的租金基本未付。鉴于东海明珠公司在租赁期内营利而又未依约履行主合同义务构成根本违约的情形下解除租赁合同，东海明珠公司应负合同解除的全部责任，亦即东海明珠公司对租赁合同不能继续履行导致剩余租期内案涉商铺装饰装修无法发挥其效用应负全部责任，故东海明珠公司主张信通通利公司赔偿剩余租期内装饰装修损失6,497,222元的反诉请求，本院不予支持。就信通通利公司应否赔偿合同可得利益损失而言。本院认为，合同法第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本条规定在无约定的情况下损失应当相当于因违约所造成的损失，该损失一般指现实的财产性损失和可得利益损失。所谓可得利益损失是指因违约行为导致受害人丧失了合同履行后可以获得的利益。本案中，信通通利公司在合同成立之时就向东海明珠公司交付了案涉商铺且免租半年使其装饰装修后经营，该事实表明信通通利公司已履行主合同义务。东海明珠公司提供的被审计的财务报告显示年年盈利，该事实表明信通通利公司履行租赁合同全面且基本适当。相反，东海明珠公司履行合同存在严重违约的情形，导致东海明珠公司丧失了合同继续履行后可以获得的利益，即东海明珠公司通过继续经营获得营业性收入，该利益无法实现的责任不在信通通利公司，恰是东海明珠公司再三拖欠租金所致，故东海明珠公司主张信通通利公司赔偿未来经营可得利益损失5,073,603元的反诉请求，本院不予支持。就房屋漏水造成的经营损失信通通利公司应否赔偿而言。本院认为，合同法第一百一十三条第一款规定了可得利益损失。依上文所述之理,信通通利公司交付的案涉商铺屋面存在渗漏的问题，虽信通通利公司进行了维修，但该情形持续到2019年才得以解决。该事实表明信通通利公司履行合同义务存在一定瑕疵，屋面渗漏导致东海明珠公司装饰装修的酒店顶面、墙面局部外观受损，包厢的装饰装修不同程度损坏,整体上对酒店美观有所影响，为平衡双方利益关系,东海明珠公司主张漏水造成的经营损失200,000元的反诉请求，本院予以支持。就东海明珠公司以信通通利公司未满额开具租金发票、未办理消防手续、地下一、地下**供暖设施、商铺外墙未做保温等为由拒绝支付租金的辩称理由应否采纳的问题。本院认为，虽信通通利公司就东海明珠公司已付租金未满额开具租金发票属实，但因双方约定的租金单价不含税金，且约定税金由东海明珠公司承担，在东海明珠公司未依约支付税金的情况下，信通通利公司依先履行抗辩权之行使，有理由拒绝履行提供发票的义务。又因东海明珠公司经营期间从未因上述事由停业或严重影响其经营收益，且东海明珠公司亦无证据证明其经营所需消防手续应由信通通利公司办理，更无证据证明其必需的消防手续因信通通利公司交付的商铺无法办理，故其主张存在消防手续未办理的辩称理由本院不予采纳。信通通利公司交付的商铺未做外墙保温属实，地下二，地下**无供暖设施东海明珠公司在承租前就明知称要求加装上述设施不符合合同约定并以此为由拒付租金亦于法无据。信通通利公司与东海明珠公司在缔约时案涉商铺暖气费是按租赁面积计收，并未按过热量计收暖气费，亦未安装过热量计收的装置。2018年冬季，案涉商铺所在楼宇的住宅部分改为按供热量计收暖气费，但案涉商铺尚未改装该设备，故东海明珠公司辩称信通通利公司多收暖气费与事实不符，此项辩称本院不予采纳。东海明珠公司要求信通通利公司降低案涉商铺租金系变更租赁合同的要约，因信通通利公司拒绝承诺而无法形成合意，在未发生依司法权强制变更合同内容的法定事由的情况下，东海明珠公司的该项辩称理由本院不予采纳。综上所述，信通通利公司与东海明珠公司所签房屋租赁合同因东海明珠公司违约而解除，依法律关于承租人违约致合同无法继续履行之法律后果处理原则，东海明珠公司应支付拖欠的租金及合理的违约金。并自行承担因自身违约行为造成的损失后果。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九三条第二款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项之规定，判决如下：一、解除甘肃信通通利房地产开发有限公司与兰州东海明珠餐饮有限公司签订的编号为MYSP2017-46号《租赁合同》；二、兰州东海明珠餐饮有限公司给付甘肃信通通利房地产开发有限公司租金8,236,272元及支付违约金359,447元；三、兰州东海明珠餐饮有限公司赔偿甘肃信通通利房地产开发有限公司律师费80,000元；四、甘肃信通通利房地产开发有限公司赔偿兰州东海明珠餐饮有限公司因漏水造成的经营损失200,000元；五、驳回甘肃信通通利房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回兰州东海明珠餐饮有限公司其他反诉请求。以上第二、三、四项当事人互负债务折抵后，兰州东海明珠餐饮有限公司于判决生效后10日内支付甘肃信通通利房地产开发有限公司8,475,719元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84,124元，甘肃信通通利房地产开发有限公司负担31,180元，兰州东海明珠餐饮有限公司负担52,944元(于判决生效后10日内付清甘肃信通通利房地产开发有限公司);反诉费53,212元，甘肃信通通利房地产开发有限公司负担904元（于判决生效后10日内付清兰州东海明珠餐饮有限公司），兰州东海明珠餐饮有限公司负担52,308元及负担鉴定费335,900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  李春彦人民陪审员  蔡玲华人民陪审员  蔡兰萍二〇二〇年十月十二日书记员徐萍