广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初17179号原告:马良，男，1996年6月18日出生，汉族，住广州市越秀区***********，公民身份号码445************612。委托诉讼代理人：李倩雯，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区******************之一，统一社会信用代码914************453。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：高敏峰，广东昊驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林锐钊，广东昊驰律师事务所律师。被告：广州紫贵坊商业经营管理有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区******。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：温健，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈广辉，广东法全律师事务所律师。被告：广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行，住所地：广东省佛山市南海区***********，统一社会信用代码914***********381H。负责人：陈得胜。委托诉讼代理人：陈婉婷，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：何毅鹏，广东千度律师事务所律师。原告马良与被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司（以下简称中盈公司）、广州紫贵坊商业经营管理有限公司（以下简称紫贵坊公司）、广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行（以下简称农商盐步支行）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序于同年10月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李倩雯，被告中盈公司的委托诉讼代理人林锐钊，被告紫贵坊公司委托诉讼代理人陈广辉，被告农商盐步支行委托诉讼代理人何毅鹏均到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解二个月，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告中盈公司签订的《物业租赁合同》于2020年4月13日解除；2.解除原告与被告农商盐步支行签订的《个人借款合同》；3.被告中盈公司向原告返还物业场地租赁费217271元并支付自2019年2月21日起原告归还的贷款本金53333.28元(暂计算至2020年5月21日)；4.被告紫贵坊公司退还服务费50000元；5.被告中盈公司赔偿以267271元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自2020年1月1日起的利息损失；6.被告中盈公司向原告支付违约金125181.3元；7.被告中盈公司向原告赔偿自2019年2月21日起原告已支付的贷款利息14855.65元(暂计算至2020年5月21日)；8.被告中盈公司向农商盐步支行偿还《个人借款合同》剩余的贷款；9.由被告中盈公司承担本案的诉讼费。诉讼中，原告变更第3项诉讼请求为：被告中盈公司退回物业租赁费417271元；变更第4项诉讼请求为：被告中盈公司、紫贵坊公司退回服务费50000元；撤回第8项诉讼请求。事实和理由：2019年1月12日，原告与被告中盈公司签订《中一大厦物业租赁合同》，约定由原告租赁被告中盈公司的位于佛山市南海区***********************，租赁使用期限为20年，自2019年12月30日至2039年12月29日，租赁期满后无条件续期至2055年9月30日，物业场地租赁费总价款为417271元，原告采用贷款的支付方式付清上述款项，被告中盈公司应在2019年12月30日前将该物业交付原告，合同签订后，如无约定理由，双方不得单方解除本合同，否则，违约方应按物业总价款的30%向守约方支付违约金并赔偿对方一切损失。守约方有权选择是否同意解除合同。合同签订后，原告根据合同约定向被告中盈公司支付定金、物业场地租赁费、服务费共计267271元。原告已按照合同约定支付款项，但是被告中盈公司迟迟不交付房屋。原告于2020年4月12日向被告中盈公司发出《物业租赁合同解除通知书》进行通知解约事宜，被告于2020年4月13日签收。原告通过电话与被告中盈公司取得联系，被告中盈公司亦确认收到原告所发出的《物业租赁合同解除通知书》文件。2020年6月3日，原告委托律师事务所律师发出《律师函》，告知被告中盈公司解除《物业租赁合同》，并承担相应的退回款项、支付违约金、承担借款本息等责任。此外，原告与被告农商盐步支行签订《个人借款合同》，由原告向农商盐步支行借款200000元，借款期限60个月。自2019年2月21日起逐月向被告农商盐步支行归还贷款本息。截止至2020年5月21日，原告已偿还贷款本息合计68188.93元(本金53333.28元、利息14855.65元)。原告认为，被告中盈公司逾期超过5个月交付房屋行为，构成根本违约。根据有关规定，被告违约行为侵犯了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，特起诉至贵院，望判如所请。被告中盈公司辩称，中盈公司与原告签订的物业租赁合同合法有效，且中盈公司已通过电话以及ems快递方式通知原告前来收楼，但原告拒绝收楼，在此过程中，中盈公司不存在任何违约之处。涉案租赁物已办理土地使用权证，且经过合法的报建，取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证后进行施工，施工完毕后经佛山市自然资源局、住房城乡建设和水利局等相关职能部门联合验收，最终竣工验收通过，涉案租赁物属于合法有效的租赁物。租赁合同约定：中盈公司应在2019年12月30日前将涉案租赁物交付给原告，如因不可抗力或其他非中盈公司原因导致未能及时交付的，交付时间顺延至该影响因素消失。原告同意给予中盈公司90天的缓交期。缓交期内双方互不追究对方法律责任。众所周知，我国在2020年1月至3月期间是新冠疫情防控阶段时间，新冠疫情属于不可抗力，在该期间，中盈公司响应政府要求以及为了避免人群聚集，无法通知原告前来收楼，因此中盈公司在2020年4月电话通知原告自行安排时间前来收楼，但原告直至2020年5月31日均未前来收楼，中盈公司见此再通过ems快递方式向原告邮寄物业交接通知书，通知原告在2020年6月10日前来办理收楼手续，但原告直至开庭当天均未前来收楼，在此过程中，中盈公司不存在任何违约之处，过错在于原告。原告要求解除涉案物业租赁合同、返还租金等没有任何事实和法律依据，应予驳回。中盈公司早在2019年5月左右期间已向相关职能部门申请竣工验收，并且涉案物业在一审法庭辩论终结前已通括过佛山市自然资源局、住房城乡建设和水利局等相关职能部门联合竣工验收，包已通过了消防验收。已按照合同约定通知原告前来收楼，中盈公司没有任何违约之处。且签订涉案租赁合同是双方的真实意思表示，原告主张解除合同和返还租金没有任何依据，原告应继续依约履行义务。相反，在本案中，原告是违约方，理应向中盈公司承担违约责任。涉案租赁合同约定如无约定理由，双方不得单方解除本合同，否则，违约方应按物业总价款的30%向守约方支付违约金并赔偿对方一切损失。守约方有权选择是否同意解除合同。本案中，原告单方面且没有任何约定理由通过法院起诉方式解除双方签订的租赁合同的行为，属于违约，根据合同约定，原告应当按照上述合同约定向中盈公司支付物业总价款30%的违约金，中盈公司有权要求原告继续履行合同。服务费50000元并非中盈公司收取，原告要求中盈公司退还该笔款项没有依据，原告借款与中盈公司，原告也无权要求中盈公司归还借款或支付利息。本案中不存在合同目的不能实现的情形，加上由于受到疫情影响，如解除双方签订的租赁合同势必令中盈公司遭受重大损失，对中盈公司明显不公。综上所述，恳请贵院驳回原告的全部诉讼请求。被告紫贵坊公司辩称，紫贵坊公司不同意原告诉请，紫贵坊公司不是本案适格被告，本案是租赁合同纠纷，紫贵坊公司与原告间不存在租赁关系，紫贵坊公司依据与原告签订的协议，提供相应的服务，现该合同已履行完毕，紫贵坊公司不存在违约行为。即便原告认为被告中盈公司存在违约行为，这也是原告的商业风险，相应的损失不应由紫贵坊公司承担。若原告认为紫贵坊公司存在违约行为，根据各方签订的协议，紫贵坊公司与原告间的纠纷应交由广州市荔湾区人民法院受理。被告农商盐步支行辩称，农商盐步支行不是本案适格被告，本案为租赁合同纠纷，农商盐步支行与原告不存在租赁关系，农商盐步支行与原告签订借款合同，已按照合同相关约定向发放贷款，不存在违约事项，原告无权主张解除合同。诉讼中，当事人为证明自己的主张及诉讼请求提供了证据材料，本院依法组织双方当事人进行了证据交换及质证，当事人对证据的真实性无异议或虽有异议但未能提供反驳证据，本院对审查后确认当事人提交的证据材料的真实性并附卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年1月11日，中一大厦办理建设工程规划许可证。2017年8月14日，中一大厦办理了建筑工程施工许可证。2019年1月12日，被告中盈公司出具收取原告支付的****房定金50000元。同日，被告中盈公司（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订一份《中一大厦物业租赁合同》，约定：甲方将坐落于佛山市南海区***********房租赁给乙方；租赁期限为20年，2019年12月30日至2039年12月29日，租赁期满后无条件续期至2055年9月30日；物业场地租赁费总额为417271元，乙方在付清定金1日内支付首期款217271元（含定金），余款200000元办理贷款方式支付；乙方逾期付款超过30天，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，没收乙方已支付的定金；甲方逾期超过90日仍未向乙方交付物业的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方退还乙方已支付的总价款；甲方应当在2019年12月30日前将该物业交付乙方，如乙方前述日期之前未能付清合同约定所有款项，则甲方有权迟延交付该物业或解除本合同，并有权追究乙方逾期付款等违约责任；如因不可抗力或其他非甲方原因导致甲方未能及时交付的，交付时间顺延至该影响因素消失，物业租赁期限的起始日将根据实际交付之日起相应顺延，但最终的租赁期届满日期不变，乙方同意给予甲方90日缓交期，缓交期内甲、乙双方互不追究对方法律责任；合同签订后，如无约定理由，双方不得单方解除本合同，否则，违约方应按物业总价款的30%向守约方支付违约金并赔偿对方一切损失；等等。2019年1月12日，被告中盈公司出具收据载明收到原告支付的****首期款167271元。2019年1月12日，原告与被告紫贵坊公司签订一份协议，约定被告紫贵坊公司向原告提供看楼接送、咨询服务、协助办理签约手续等服务，原告向被告紫贵坊公司支付服务费50000元。同日，原告向被告紫贵坊公司该笔费用。原告与被告农商盐步支行签订一份《个人借款合同》，约定借款200000元，期限60个月。2019年1月25日，被告紫贵坊公司发放贷款200000元。2020年4月12日，原告向被告中盈公司邮寄解除通知书，要求解除签订的租赁合同，被告中盈公司于30天内退还付款并赔偿支付费用。2020年4月13日，该函件被签收。2020年6月1日，被告向原告邮寄物业交接通知书，要求原告于2020年6月10日前办理物业交接手续。2020年6月4日，中一大厦办理竣工验收备案手续。2020年7月17日，原告提起本案诉讼。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《中一大厦物业租赁合同》约定被告将涉讼物业出租给原告使用一定期限，原告支付相应的对价，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。合同约定被告应于2019年12月30日前向原告交付物业，但该物业于2020年6月4日才办理竣工验收备案手续，至此才具备交付条件，被告逾期交付物业已构成根本违约，根据合同约定，原告于2020年4月12日已具有单方面解除合同权利，原告解除合同通知书于2020年4月13日送达至被告，本院据此确认《中一大厦物业租赁合同》于当日解除。被告并未举证证明涉讼物业未能按期办理竣备是因不可抗力或第三方原因所致，其提出的疫情影响也是发生在合同约定的交付期限之前，本院对被告辩解不存在逾期交付物业的理由不予采纳。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，原告请求被告中盈公司返还已支付的租金417271元符合法律规定，本院依法予以支持。虽然合同并未约定被告中盈公司逾期交付物业导致合同解除的违约责任，但约定了原告逾期付款导致合同解除时，被告中盈公司没收原告支付的定金50000元，根据合同权利义务对等原则，本院也酌情确定被告中盈公司在本案中向原告支付解除合同违约金50000元。虽然被告中盈公司逾期交付物业构成根本违约，但被告中盈公司并未向原告单方面提出解除租赁合同，原告主张被告中盈公司支付违约金125181.3元的理由并不成立，本院对原告主张违约金超出部分不予支持。原告选择以贷款方式支付部分租金，属于其自行选择的付款方式，原告应自行承担利息损失，在被告中盈公司已承担违约金的情况下，该利息损失已得到填补，故本院对原告主张被告中盈公司支付贷款利息及利息损失的诉讼请求均不予支持。原告向被告紫贵坊公司支付的服务费50000元属于承租租赁物的对价一部分，现租赁合同因被告中盈公司根本违约解除，原告请求被告中盈公司支付该费用合法合理，本院依法予以支持。被告紫贵坊公司依据协议收取原告50000元，原告并未举证证明其有违约行为，故本院对原告请求被告紫贵坊公司退还该笔费用的诉讼请求不予支持。本案已将原告向被告农商盐步支行的借款作为原告已支付的租金予以了处理，故本案中对原告主张解除《个人借款合同》及由被告中盈公司偿还剩余借款本金及利息的主张均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告马良与被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司签订的《中一大厦物业租赁合同》于2020年4月13日解除；二、被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租金417271元予原告马良；三、被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金50000元予原告马良；四、被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付服务费50000元予原告马良；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取5612.26元（原告已预交），由原告负担1126.26元，被告中盈公司负担4486元。被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司负担部分应于上述付款同期付还予原告马良，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年十月三十日书记员  黄晓璇