广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民初4339号原告：深圳市志和螺丝有限公司，住所地深圳市宝安区**工业区**，统一社会信用代码91440300192285062C。法定代表人：黄旭盛，执行董事。委托诉讼代理人：陈浩生，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾仲皙，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被告：陈珠传，男，1958年9月16日出生，香港居民。委托诉讼代理人：陈俊文，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪帅，北京市金杜（深圳）律师事务所实习律师。原告深圳市志和螺丝有限公司（以下简称“志和公司”）与被告陈珠传买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告志和公司的委托诉讼代理人、被告陈珠传的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的六份《深圳市房地产买卖合同》；2.被告立即向原告归还购房款人民币57，108，000元；3.被告立即赔偿原告损失人民币138，400，000元；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年10月至2016年12月期间，被告作为出卖人，与买受人林某、陈某、陈某2、黄某、周某、张某分别签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定买受人购买被告在《××城市更新单元更新补偿合同书》（合同编号：××规划拆×期工业××号）项下享有的位于××城市更新单元二期之16，367.596平方米还建物业其中4，000平方米房地产）。前述买受人已向被告支付标的房地产的全部购房款共计人民币57，108，000元。2019年5月，原告与出卖人陈珠传、买受人林某、陈某、陆少芳、黄某、周某、张某一并签订了《合同概括转让协议书》，约定前述买受人将《深圳市房地产买卖合同》项下的全部权利和义务转让给原告；自该协议书生效之日起，原告取代原买受人成为前述《深圳市房地产买卖合同》之合同当事人。上述《深圳市房地产买卖合同》第六条约定：“……卖方将于自还建物业在更新单元规划二期获得政府相关部门批准施工之日起三年内，向买方交付买卖物业……。”经原告查询，××城市更新单元规划二期还建物业早已于2015年12月1日获得深圳市政府相关部门的施工许可，因此，按照约定，被告最迟应在2018年11月30日向原告交付标的房地产。此外，××城市更新单元二期已经竣工验收备案且已入伙，早已具备交付条件。被告至今未向原告交付标的房地产，违反了其在《深圳市房地产买卖合同》中的主要义务，已构成严重违约。原告已在2019年9月17日向被告发函，要求被告在2019年9月22日前将标的房地产交付给原告，并向原告支付逾期交付标的房地产之违约赔偿金，若被告未在上述期限内向原告交付标的房地产、支付违约赔偿金的，原告有权解除《深圳市房地产买卖合同》，并依法追究被告的全部法律责任。被告于2019年9月18日签收了上述《函告》，但至今仍未履行相应义务。原告认为，被告已经构成严重违约，且在原告发函催告其履行合同义务之后至今仍拒不履行合同义务，根据《合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救楷施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告有权依法解除《深圳市房地产买卖合同》，要求被告归还购房款57，108，000元，同时要求被告按照××城市更新单元二期（即××产业园二期）房屋的市场价格赔偿原告损失138，400，000元（138，400，000元=34，600元/㎡×4000㎡）。根据原告申请法院向深圳市龙岗区城市更新和土地整备局以及深圳市不动产登记中心调查取证的结果，没有被告作为回迁业主在××城市更新单元二期物业的选房备案信息，其根本无法将涉案4000平方米的还建房产转让给原告，致使原告的合同目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，原告有权解除合同，并主张损失赔偿。综上，原告请求法院判如所请。被告辩称：一、本案涉嫌刑事犯罪活动，恳请驳回原告的起诉，将有关材料移送公安或者检察机关。退之，依据“先刑后民”的原则，本案诉讼程序应予中止。1.被告早在上世纪80年代即在深圳投资设厂，2015年被告位于深圳市龙岗区坂田街道的工厂被纳入深圳市城市更新计划，被拆除重建。据此，被告可获得用于安置补偿的16，367.596平方米的还建物业。2.也恰好是这个时点，导致本案以及其他若干关联诉讼、仲裁案件产生，已被采取刑事措施的犯罪嫌疑人——黄某蓄意结识被告，不断诱骗被告向其购买由其设计、操控的骗局“六合彩”，并威胁被告及家人的人身安全，逼迫被告不得退出，不断向其十余人的团伙成员借高利贷用以继续购买“六合彩”或者“借新还旧”，合计亏损并欠下高利贷借款达到约人民币2.80亿元之巨，损失还建物业约7100平方米用于抵债。3.需要特别指出，案涉六份《深圳市房地产买卖合同》系被告用于购买“六合彩”偿还上述刑事犯罪活动的“欠款”所签订，购房款系用于购买“六合彩”偿还上述黄某刑事犯罪活动的“欠款”之事实，原告及原房屋买受人黄某、林某、陈某、陈某2、周某及张某等人是明知的。主要表现为：（1）林某等人与黄某系广东丰顺老乡、亲密朋友，在2018年及之前，就案涉4000平方米还建物业之中的2000平方米部分，被告向林某支付的物业安置补偿均支付至黄某指定账户。此外，林某告知，其与被告的部分往来款项系受黄某指示支付给被告；（2）案涉购买合同及《合同概括转让协议书》即是在上述被告受到黄某等人刑事犯罪活动逼迫、巨额非法债务到期急需偿还的危急情况下所订立，否则案涉还建物业不会以如此低廉的价格出售。4.就上述黄某等人涉嫌“开设赌场、敲诈勒索、实施诈骗”等犯罪事宜，被告已向警方报案，深圳市公安局龙岗分局已于2019年6月10日决定立案侦查。据悉，黄某已经被采取刑事措施。5.被告认为，案涉购房合同及《合同概括转让协议书》的签订以及本案纠纷发生的原因与上述刑事犯罪案件息息相关，本案不属经济纠纷案件而属于刑事犯罪活动的重要环节或者至少有刑事犯罪嫌疑，故依据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条，本案应当被驳回起诉，有关材料应当移送公安或者检察机关。二、案涉合同应属无效或者可被撤销，被告不应向原告承担任何违约责任。1.如上所述，本案系刑事犯罪活动的重要交易环节，案涉合同系以合法形式掩盖非法占有、骗取被告财产目的而签订的。故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款的规定，案涉购房合同及《合同概括转让协议书》应属无效。2.退之，案涉合同系在被告受到黄某等人刑事犯罪活动逼迫、巨额非法债务到期急需偿还的危急情况下所订立，被告当时处于危困状态。在此背景下，被告才仅以明显低于市场价、显失公平的价格即1.3-1.5万元/平方米出售标的房屋，而彼时深圳坂田地区的办公楼市价已超过每平方米2万元。换言之，原告及原房屋买受人，系被告在受其以及黄某胁迫的危困状态下，通过签订显失公平合同的手段，企图骗取被告价值近亿元的标的房屋以及巨额违约金赔偿，签订该等合同并非被告的真实意思表示。依据《合同法》第五十四条以及《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、一百五十一条的规定，案涉购房合同及《合同概括转让协议书》也至少属于可被撤销的合同。因此，若法院认定该等合同有效，被告恳请法院予以撤销。3.进而，在案涉购房合同及《合同概括转让协议书》被认定无效或者被撤销的情形下，被告无义务向原告承担任何违约责任。三、标的房屋尚不具备交付的客观条件，其至今无法交付并非被告原因或者违约造成。原告无权解除合同，被告不应承担违约责任。1.标的房屋系被告因城市更新补偿所取得，故被告向原告交付的客观前提，为城市更新实施主体即深圳××云谷投资发展有限公司（以下简称“××公司”）先向被告交付标的房屋。对此，双方是知悉的。依据《更新补偿合同书》第十五条的约定，标的房屋的交付时间应以××公司发出的《还建物业交付通知书》或者媒体公告中明确的交付日期为准。2.然而，截至目前，××公司未向被告交付或者按照上述方式通知交付标的房屋，也没有为包括标的房屋在内的被告享有之还建物业办理产权证。因此，标的房屋交付之客观前提条件尚未成就，被告客观上不可能将标的房屋交付或过户给原告。被告对此并不存在过错，不应承担违约责任。3.此外，标的房屋所在的××产业园二期11栋取得施工许可的时间为2017年2月21日，并非原告所述的2015年12月1日。因此，即便按照购房合同的约定，预估的交付截止时间为2020年2月20日，原告于2019年9月17日向被告发送函告的相关内容并无事实依据。截止目前，标的房屋未交付也仅超出预估交付截止时间两个月，且非因被告原因导致，原告并不享有法定合同解除权。四、在合同无效、被撤销或被解除的情形下，被告已向原告支付的临时安置补助费应抵扣需返还的购房款。1.依据购房合同第九条的规定，被告按照每月16元/平方米的标准持续向原告支付“临时安置补助费”，合计已经至少支付128万元（不包括上述在2018年及之前“被告向林某支付的临时安置补助费均支付至黄某指定账户”涉及的款项）。2.“临时安置补助费”是深圳城市更新项下的概念，系开发商（拆迁人）就回迁物业向被拆迁人支付的费用之一、属于被拆迁人（即被告）合法所有，但其仅适用于拆迁人与被拆迁人之间。在案涉购房合同项下，并不存在拆迁与被拆迁的法律关系，仅存在商品房的买卖关系，无论该商品房是否来源于回迁物业。3.进而，本案当事人之间约定的“临时安置补助费”只能有一种定性，即为标的房屋交易价格的组成部分。在合同无效、被撤销或者被解除进而首先适用“恢复原状”的情形下，该等“临时安置补助费”当然应当返还，并全部抵扣需返还的购房款。4.此外，需要指出的是，原房屋买受人黄某并未足额支付购房款，购房合同约定的购房款为444万元，其仅支付了443.8万元，但原告仍然按照购房款全款提出诉讼请求。其未支付的0.20万元应同样从需返还的购房款中予以抵扣。五、原告同时主张返还购房款及按照标的房屋市场价格赔偿损失，系重复主张，且金额畸高，严重违反公平原则，应不予支持。1.若法院认定案涉合同应被解除，合同解除后，双方当事人应当履行恢复原状的义务，故被告至多负有退还原告购房款的义务。2.退之，若法院认定被告需适度补偿原告，补偿款的计算基数也仅能为原告主张的5710.80万元再扣除上述第四部分涉及应由原告返还被告的至少128万元的“临时安置补助费”及0.2万元未支付购房款后的款项，也即5582.60万元（5710.8万元-128万元-0.2万元）。3.本案中，原告既主张解除购房合同、返还全部购房款，又同时主张按照标的房屋市场价格计算的损失赔偿（金额近购房款的3倍）。换言之，原告企图在取回全部购房款、在未支付任何对价/成本的情况下，同时获取房屋的全部升值收益，系重复主张，严重违反公平原则，无合同及法律依据，应不予支持。4.此外，原告按照34600元/平方米的价格计算标的房屋市场价格并无有效依据，且按此计算损失极不合理，应不予支持。具体而言：（1）原告现按照购房价格的近4倍之价款提出诉讼请求，即使被告构成违约，参照《合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，该等损失并非原告在订立合同时可以合理预见的损失范围且金额畸高，不应由被告承担或者至少大幅调减。（2）原告买受位于××产业园二期11栋4层的房屋，其提供的34层某间房屋的拟售价格并不能确定标的房屋的市场价格。楼层高低、朝向、采光、面积大小等因素均将影响房屋价格，且拟售价格并不等同于真实成交的市场价格。即便法院认定被告需补偿原告一定的房屋差价损失，也应通过第三方专业评估机构评估标的房屋的市场价格，以此为基础确定该等损失的计算基数，以示公平。综上，请求法院驳回原告的起诉或驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明以下事实：一、2015年1月9日，被告陈珠传与深圳××云谷聚业投资发展有限公司、深圳××云谷投资发展有限公司签订《××城市更新单元更新补偿合同书》（合同编号：××规划拆×期工业××号）；2015年1月20日，陈珠传与深圳××云谷投资发展有限公司签订《深圳市龙岗区××城市更新单元更新补偿物业还建协议书》。根据上述合同，陈珠传可因城市更新取得××更新单元规划建设二期的还建物业产业研发用房建筑面积共计16367.596平方米，深圳××云谷投资发展有限公司自还建物业所在更新单元规划分期获得政府相关部门批准施工之日起三年内，将还建物业交付给陈珠传；还建物业建设完工后取得《房屋建筑工程竣工验收备案收文回执》即具备交付条件。陈珠传还可另外取得货币补偿83145344元。及其他内容。二、陈珠传与林某等人签订的六份《深圳市房地产买卖合同》（一）2015年10月10日，陈珠传作为卖方，林某作为买方，签订《深圳市房地产买卖合同》，约定的主要内容为：根据陈珠传与深圳××云谷聚业投资发展有限公司、深圳××云谷投资发展有限公司于2015年1月9日签署的《××城市更新补偿合同书》的有关规定，陈珠传取得的还建物业位于深圳××谷投资发展有限公司更新改造的××更新单元规划建设第二期，建成物业补偿给陈珠传的产业研发房建筑面积共计16367.596平方米，陈珠传将其拥有的上述建成物业中的1000平方米卖给买方；物业具体座落、房号、方位由买方选择决定，卖方不得有异议；该房地产转让价格为每平方米13980元，转让总价为13980000元；买方需在签订本合同后一个月内付清所有购房款；卖方将于自还建物业在更新单元规划二期获得政府相关部门批准施工之日起三年内，向买方交付买卖物业；因卖方转移给买方的房地产为在建物业，卖方同意在本合同签订至《物业交付通知书》，卖方向买方支付临时安置费为每月每平方米16元；由于买方享有卖方还建物业中16367.596平方米房地产中的1000平方米房地产的房号、方位决定性的选择权（选房权），买方应在购房价款外另行支付50万元给卖方；违约责任：……4、如卖方毁约或因卖方原因导致不能转让本合同约定房地产给买方的，卖方需按片区内（××）同类型商品房当期市场平均价格的双倍赔偿买方，并归还买房定金、购房款。及其他内容。（二）2015年12月15日，陈珠传作为卖方，林某作为买方，签订《深圳市房地产买卖合同》，约定陈珠传将其在××更新单元规划建设第二期的16367.596平方米产业研发用房还建物业中的1000平方米卖给买方；转让价格为每平方米13180元，转让总价为13180000元；选房费为50万元；其他内容与前述合同基本相同。陈珠传于同日出具《收条》，确认收到林某交来购房款现金及转账13180000元。原告还提交了林某分别于2015年12月3日、12月7日、12月14日向陈珠传转账1180000元、2000000元、9545000元的银行交易凭证，合计12725000元。（三）2016年11月28日，陈珠传作为卖方，陈某、陈某2作为买方，签订《深圳市房地产买卖合同》，约定陈珠传将其在××更新单元规划建设第二期的16367.596平方米产业研发用房还建物业中的600平方米卖给买方；转让价格为每平方米15180元，转让总价为9108000元；选房费为30万元；其他内容与前述合同基本相同。陈珠传于同日出具《收条》，确认收到陈某、陈某2交来购房款现金及转账9108000元。原告还提交了陈某于2016年11月14日向陈珠传转账2500000元、陈某2于2016年11月15日向陈珠传转账3036000元、陈某于2016年11月24日向陈珠传转账3572000元的银行交易凭证，合计9108000元。（四）2016年11月28日，陈珠传作为卖方，黄某作为买方，签订《深圳市房地产买卖合同》，约定陈珠传将其在××更新单元规划建设第二期的16367.596平方米产业研发用房还建物业中的300平方米卖给买方；转让价格为每平方米14800元，转让总价为4440000元；选房费为15万元；其他内容与前述合同基本相同。陈珠传于同日出具《收条》，确认收到黄某交来购房款现金及转账4440000元。原告还提交了黄某于2016年11月17日向陈珠传转账4438000元的银行交易凭证。（五）2016年11月28日，陈珠传作为卖方，周某作为买方，签订《深圳市房地产买卖合同》，约定陈珠传将其在××更新单元规划建设第二期的16367.596平方米产业研发用房还建物业中的500平方米卖给买方；转让价格为每平方米14800元，转让总价为7400000元；选房费为25万元；其他内容与前述合同基本相同。陈珠传于同日出具《收条》，确认收到周某交来购房款现金及转账7400000元。原告还提交了周某于2016年11月15日向陈珠传转账7400000元的银行交易凭证。（六）2016年12月8日，陈珠传作为卖方，张某作为买方，签订《深圳市房地产买卖合同》，约定陈珠传将其在××更新单元规划建设第二期的16367.596平方米产业研发用房还建物业中的600平方米卖给买方；转让价格为每平方米15000元，转让总价为9000000元；选房费为30万元；其他内容与前述合同基本相同。陈珠传于同日出具《收条》，确认收到张某交来购房款现金及转账9000000元。原告还提交了张某于2016年12月7日向陈珠传转账9000000元的银行交易凭证。三、2017年10月13日，陈珠传与深圳××云谷聚业投资发展有限公司、深圳××云谷投资发展有限公司签订《××城市更新单元更新补偿合同书补充协议》，一致同意调整原更新补偿合同中的主体建筑物的补偿方式，将原来约定的16367.596平方米还建物业中的4000平方米改为货币补偿。同日，陈珠传与深圳××云谷投资发展有限公司签订《深圳市龙岗区××城市更新单元还建协议》，约定深圳××云谷投资发展有限公司向陈珠传提供的还建物业为××更新单元规划建设二期11栋的4层、5层、6层共计12367.596平方米。其中4层01-11号房的面积合计4308.09平方米。四、陈珠传、志和公司与林某等人签订的五份《合同概括转让协议书》（一）2019年5月1日，陈珠传、林某、志和公司签订《合同概括转让协议书》，约定的主要内容为：陈珠传、林某分别于2015年10月10日、12月15日签订两份《深圳市房地产买卖合同》，林某向陈珠传购买其在《更新补偿合同书》项下享有的还建物业中共计2000平方米房地产，并已向陈珠传支付全部购房款。其中，2015年10月10日签订的《深圳市房地产买卖合同》，林某以1398万元向陈珠传购买的1000平方米房屋，林某以其享有对陈珠传的1398万元债权作为购房款。2015年12月15日签订的《深圳市房地产买卖合同》，林某以1318万元向陈珠传购买的1000平方米房屋，林某通过银行转账及现金方式向陈珠传支付全部购房款。现林某将原合同项下的全部权利义务一并转让给志和公司，陈珠传同意此次合同转让。对于陈珠传、林某在2015年12月15日签订的《深圳市房地产买卖合同》项下林某已向陈珠传支付的购房款1318万元，作为志和公司向陈珠传支付的购房款，不再退回给林某；对于陈珠传、林某在2015年10月10日签订的《深圳市房地产买卖合同》约定的购房款支付方式及陈珠传、林某双方之间债权债务的清偿方式，现各方同意变更为：陈珠传指定林某代为向志和公司收取前述《深圳市房地产买卖合同》项下购房款1398万元，支付后即视为志和公司完全并适当履行了2015年10月10日《深圳市房地产买卖合同》项下的付款义务，同时陈珠传所欠林某的1398万元债务视为清偿完毕。原合同项下林某购买的2000平方米标的房地产归志和公司所有，陈珠传应按原合同规定向志和公司履行全部合同义务，包括但不限于向志和公司交付标的房地产，并将该标的房地产登记至志和公司名下。志和公司有权在陈珠传的还建物业——更新单元规划建设二期产业研发用房的11栋4层选择具体房产作为原合同项下的标的房地产。若因任何原因导致前述11栋4层的房产无法交付并登记至志和公司名下，志和公司有权单方在《更新补偿合同书》项下陈珠传所有的还建物业中选择其它房产作为标的房地产。及其他内容。原告志和公司提交了2019年5月9日出具的其作为委托人、黄某作为受托人的《委托确认书》一份，由志和公司委托黄某向林某支付《合同概括转让协议书》（合同签订方为陈珠传、林某、志和公司）项下的购房款；并提交了黄某于2019年5月6日向林某转账200万元、300万元、于2019年5月8日向林某转账900万元的银行交易凭证，合计1400万元。（二）2019年5月1日，陈珠传、陈某、陈某2、志和公司签订《合同概括转让协议书》，约定的主要内容为：陈珠传与陈某、陈某2于2016年11月28日签订《深圳市房地产买卖合同》，陈某、陈某2向陈珠传购买其在《更新补偿合同书》项下享有的还建物业中600平方米房地产，并已向陈珠传支付全部购房款9108000元。现陈某、陈某2将原合同项下的全部权利义务一并转让给志和公司，陈珠传同意此次合同转让。其他内容与前述《合同概括转让协议书》基本一致。（三）2019年5月1日，陈珠传、黄某、志和公司签订《合同概括转让协议书》，约定的主要内容为：陈珠传与黄某于2016年11月28日签订《深圳市房地产买卖合同》，黄某向陈珠传购买其在《更新补偿合同书》项下享有的还建物业中300平方米房地产，并已向陈珠传支付全部购房款444万元。现黄某将原合同项下的全部权利义务一并转让给志和公司，陈珠传同意此次合同转让。其他内容与前述《合同概括转让协议书》基本一致。（四）2019年5月1日，陈珠传、周某、志和公司签订《合同概括转让协议书》，约定的主要内容为：陈珠传与周某于2016年11月28日签订《深圳市房地产买卖合同》，周某向陈珠传购买其在《更新补偿合同书》项下享有的还建物业中500平方米房地产，并已向陈珠传支付全部购房款740万元。现周某将原合同项下的全部权利义务一并转让给志和公司，陈珠传同意此次合同转让。其他内容与前述《合同概括转让协议书》基本一致。（五）2019年5月1日，陈珠传、张某、志和公司签订《合同概括转让协议书》，约定的主要内容为：陈珠传与张某于2016年12月8日签订《深圳市房地产买卖合同》，张某向陈珠传购买其在《更新补偿合同书》项下享有的还建物业中600平方米房地产，并已向陈珠传支付全部购房款900万元。现张某将原合同项下的全部权利义务一并转让给志和公司，陈珠传同意此次合同转让。其他内容与前述《合同概括转让协议书》基本一致。五、原告提交一份深圳市住房和建设局网站打印的“施工许可”页面显示，××更新单元二期02-08地块基坑支护工程的合同开工日期为2015年9月26日，发证日期为2015年12月1日，并据此主张发证日期三年后即2018年11月30日即为合同约定的交房日期。原告还提交一份深圳市住房和建设局网站打印的“竣工验收备案”页面显示，××产业园二期9栋、10栋、11栋、××更新单元二期02-08地块基坑支护工程、××产业园二期9栋、10栋、11栋燃气工程、××产业园二期02-08地块桩基础工程的竣工验收备案时间为2019年8月27日。原告还提交一张××产业园二期入伙照片，拟证明讼争房产已经实际入伙，具备交房条件。被告对以上证据的真实性、合法性予以认可，但不认可与本案的关联性。被告提交一份深圳市住房和建设局网站打印的“施工许可”页面显示，××产业园二期9栋、10栋、11栋的合同开工日期为2016年4月27日，发证日期为2017年2月21日，并据此主张发证日期三年后即2020年2月20日才系合同约定的交房日期。六、原告志和公司于2019年9月17日向被告陈珠传邮寄催告函，要求其于2019年9月22日前交付××二期房产并支付相应违约金。被告承认该证据真实性，但不认可其合法性及关联性，认定按照合同约定，交房时间应为2020年2月20日。七、被告陈珠传提交了2016年8月-2019年10月的多份转款记录，以证明其向原告支付了“临时安置补助费”至少120万元，并主张原、被告合同解除后，该费用应当从返还的房款中予以扣除。八、被告陈珠传提交了其向深圳市公安局龙岗分局出具的《关于黄某恶势力团伙开市赌场、敲诈勒索、实施诈骗的报案材料》，主张涉案数份房屋买卖合同实因其受案外人黄某以“六合彩”的方式诈骗借款所形成，并非其真实意思表示，相关合同应归于无效或撤销。并提交了深圳市公安局龙岗分局出具的深龙岗公（布吉）立字（2019）38151号《立案决定书》，内容为：“根据《中华人民共和国刑事诉讼法》一百零九条之规定，决定对6.10开设赌场案立案侦查。”九、本案审理期间，本院向深圳市龙岗区住房和建设局去函调查××产业园二期11栋相关情况，该局复函如下：“××产业园二期由深圳××云谷投资发展有限公司开发建设，项目11栋于2018年12月批准预售，均为产业研发用房，共169套，备案均价为33403.80元/平方米。”并附××产业园二期11栋19-34层共计169套房产的详细备案价格。十、本案于2020年4月27日庭审期间，原告志和公司确认没有向被告陈珠传支付选房费用；被告陈珠传确认讼争××产业园二期11栋4层的房产已经建好，但尚未交付亦未办理转移登记；被告陈珠传确认其并无直接证据证明案外人黄某开设赌场案与林某等自然人及原告志和公司之间是否存在关联；陈珠传在庭审时称其在讼争房产建成后曾积极与开发商接洽交房事宜，并未怠于行使收房权利，本院要求陈珠传在庭后五个工作日内提交其此前与开发商就涉案房产交付事宜进行沟通的证据，但截至本判决出具之日，陈珠传未能提交，亦未提交相关材料证明其在庭审结束后曾向开发商催告办理交房事宜。以上事实，有《××城市更新单元更新补偿合同书》、《深圳市龙岗区××城市更新单元更新补偿物业还建协议书》、《深圳市房地产买卖合同》、《合同概括转让协议书》深圳市住房与建设局官方网站截图、催告函及邮单、《报案材料》、境内汇款电子回单、深圳市龙岗区住房和建设局对本院调查的复函、庭审笔录等书面材料为证。本院认为，关于合同效力问题，陈珠传主张其与林某等自然人签订的六份《深圳市房地产买卖合同》及与志和公司签订的五份《合同概括转让协议书》系被案外人黄某引诱参与“六合彩”并受敲诈勒索所签订，并非其真实意思表示，应归于无效或予以撤销，但其提供的《报案材料》中并未提及与其签订涉案《深圳市房地产买卖合同》及《合同概括转让协议书》的林某等自然人及志和公司，而深圳市公安局龙岗分局出具的《立案决定书》亦未显示“6.10开设赌场案”与本案房屋买卖合同纠纷存在何种关联，陈珠传亦确认并无其他证据证明林某等自然人及志和公司与其向公安局举报黄某一案存在何种关联。故陈珠传的上述主张缺乏基本的证据加以证实。此外，陈珠传在2015年10月至2016年12月期间与林某等自然人签订《深圳市房地产买卖合同》后，又在2019年5月与林某等自然人及志和公司签订《合同概括转让协议书》，如依其所言，陈珠传在签订六份房产买卖合同后长达三年的时间内未向公安机关举报其被敲诈勒索的事实，还继续配合林某等自然人签订《合同概括转让协议书》，明显与常理不符。此外，相关购房款项均有转账凭证加以核对，银行流水真实，陈珠传确已收到相关款项，且未能举证加以推翻，故对于陈珠传的上述主张，本院不予采信。本院认定涉案六份《深圳市房地产买卖合同》及五份《合同概括转让协议书》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应全面适当的履行各自的合同义务。关于购房款支付问题。陈珠传主张其与林某于2015年10月10日签订的《深圳市房地产买卖合同》中约定的1398万元，由于志和公司未能提交陈珠传本人出具的《收条》及林某向其转账的银行凭证，故其并未收取该款项。但根据陈珠传、林某与志和公司签订的《合同概括转让协议书》显示，陈珠传与林某于2015年10月10日签订的《深圳市房地产买卖合同》系以林某享有的对陈珠传的1398万元债权作为购房款，故不存在转账凭证。况且，在该《合同概括转让协议书》中，各方约定将债权债务的清偿方式变更为：陈珠传指定林某向志和公司收取1398万元作为志和公司履行前述买卖合同项下的付款义务，同时陈珠传所欠林某的1398万元债务视为清偿完毕。而志和公司亦提交了其委托黄某向林某转账支付1400万元的银行凭证。故陈珠传的上述抗辩不能成立。陈珠传还主张其与黄某于2016年11月28日签订的《深圳市房地产买卖合同》中约定的4440000元购房款，银行转账凭证显示黄某只向其转入4438000元，尚欠2000元未能付清。但根据陈珠传于同日向黄某出具的《收条》显示，其已收到黄某以现金及转账方式支付的购房款4440000元。故其此项抗辩亦不能成立。陈珠传对其他四份《深圳市房地产买卖合同》的购房款支付情况并无异议。综上，本院确认涉案六份《深圳市房地产买卖合同》的购房款均已支付完毕。关于履约适当性的问题。本院认为，涉案六份《深圳市房地产买卖合同》的买方均已及时足额支付了购房款项，履行了买方的主要合同义务，卖方则应当依约履行其房产交付及转移登记的主要合同义务。根据合同约定，卖方应于自还建物业在更新单元规划二期获得政府相关部门批准施工之日起三年内向买方交付涉案物业。而根据深圳市住房和建设局网站查询页面显示，××更新单元二期02-08地块基坑支护工程的施工许可发证日期为2015年12月1日，故三年后的2018年11月30日即为合同约定的交房日期。且根据深圳市住房和建设局网站页面显示，涉案物业××产业园二期11栋的竣工验收备案时间为2019年8月27日，从当日起即符合涉案《深圳市龙岗区××城市更新单元更新补偿物业还建协议书》中约定的交付条件，故志和公司于2019年9月17日向被告陈珠传邮寄催告函并无不当。况且，即使如陈珠传所主张的2020年2月20日才系合同约定的交房日期，但陈珠传在本案于2020年4月27日开庭并经本院催告后，在近半年的时间内未向本院提交其曾在开庭前或开庭后向开发商联系交房事宜的证据材料；而根据深圳市龙岗区住房和建设局向本院的《复函》，涉案房产所在的××产业园二期11栋早在2018年12月即已开放预售，原告提交的照片亦显示××产业园二期在本案开庭前即已入伙，故本院认定陈珠传存在怠于行使其向开发商联系交房及办理转移登记的权利的行为，以至于涉案房地产买卖合同履行受阻。况且，陈珠传在本案中主张涉案房地产买卖合同无效及可撤销，相当于以实际行为表示其不再履行合同义务，构成根本违约。志和公司有权解除合同，并请求陈珠传承担相应的违约责任。关于选房费用问题。涉案六份《深圳市房地产买卖合同》在“赎回权”一条中约定，由于买方享有卖方还建物业中16367.596平方米房地产中的约定面积的房地产的房号、方位决定性的选择权（选房权），故买方应在购房价款外另行支付相应选房费给卖方。陈珠传辩称志和公司未支付该费用构成违约。对此，本院认为，该条款并未约定选房费用的具体支付时间，陈珠传亦未提交证据证明其曾向志和公司请求过该费用，故志和公司在房产实际交付前未支付该费用并不构成违约。由于陈珠传明确拒绝履行合同，志和公司的合同目的已无法实现，事实上已不具备选房的实际条件，故陈珠传无权再向志和公司主张该费用。关于临时安置补助费的问题。陈珠传主张其根据涉案《深圳市房地产买卖合同》的约定按照每月16元/平方米的标准持续向原告支付了至少128万元临时安置补助费，应予退还。对此，本院认为，根据合同约定，临时安置补助费系买方在提前全额支付购房款后，在长达三年的等候期内所应享有的对等给付。该约定系双方真实意思表示，系买方基于合同所应当享有的权利。陈珠传并未按照合同约定及时足额的支付该费用，已经构成违约。买方已经履行了全额支付房款的义务，并不存在违约情形，陈珠传无权要求志和公司退还该款项。关于违约责任问题。根据涉案《深圳市房地产买卖合同》约定，如卖方毁约或因卖方原因导致不能转让本合同约定房地产给买方的，卖方需按片区内（××）同类型商品房当期市场平均价格的双倍赔偿买方，并归还买房定金、购房款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本院认为，涉案合同关于违约金的约定过高，综合考虑合同的实际履行情况及当事人的过错程度，根据损失填补及适当惩戒原则，本院认定以涉案还建物业的实际市场价值作为陈珠传所应承担的违约责任为宜。根据深圳市龙岗区住房和建设局向本院的《复函》，涉案物业所在的××产业园二期11栋产业研发用房的备案均价为33403.80元/平方米，考虑到该数值为该栋物业19-34层房产的价格，而涉案还建房产位于该栋物业4层，本院酌定涉案还建房产的均价为32403.80元/平方米。陈珠传应向志和公司支付违约金32403.80元/平方米×4000平方米=129615200元，即在返还购房款57108000元的基础上，还应支付72507200元的损害赔偿金。综上所述，原告志和公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、解除原告深圳市志和螺丝有限公司与被告陈珠传之间的六份《深圳市房地产买卖合同》；二、被告陈珠传于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市志和螺丝有限公司返还购房款人民币57108000元；三、被告陈珠传于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市志和螺丝有限公司支付赔偿金人民币72507200元；四、驳回原告深圳市志和螺丝有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1019340元，保全费人民币5000元，由被告陈珠传负担。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起十五日内，被告可在本判决书送达之日起三十日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 黄 玮 娜二〇二〇年十月二十日书记员 陈颖(兼)