陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕07民终1216号上诉人(原审被告)：方卫东，男，1972年11月21日出生，汉族，户籍城固县，现住城固县。委托诉讼代理人：杨惠明，陕西时代潮律师事务所律师。上诉人(原审被告)：汉中市天悦酒店管理有限公司，住所地：城固县。统一社会信用代码：91610722352259534H。法定代表人：方卫东，总经理。被上诉人(原审原告)：张宝忠，（又名张保忠），男，1963年1月24日出生，汉族，户籍城固县，现住城固县。委托诉讼代理人：何俊，城固县博望法律服务所法律工作者。上诉人方卫东、汉中市天悦酒店管理有限公司(以下简称天悦酒店公司)因与被上诉人张宝忠房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省城固县人民法院(2020)陕0722民初15号民事判决提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人方卫东、天悦酒店公司上诉请求：1、撤销陕西省城固县人民法院(2020)陕0722民初15号民事判决；2、驳回张宝忠对方卫东的起诉；3、判决由天悦酒店公司支付租金；4、改判减少新冠肺炎疫情期间的房屋租金（三个月）6万元并承担房屋维修造成的营业损失2万元（按一个月租金）；5、张宝忠错误申请诉讼保全，诉讼保全费由张宝忠承担。事实理由：1、天悦酒店公司成立于2015年8月27日，虽然第一份租房合同是方卫东与另一发起人徐峰所签，但方卫东是为即将成立的天悦酒店公司经营所签，后因徐峰退出投资才由方卫东一人重新签订了租赁合同，实质仍是公司发起人为设立公司以自己名义为公司签订租赁合同，是为公司成立的发起行为，且方卫东之后也成为了天悦酒店公司的股东和法定代表人，其签订合同的行为实则为公司租赁房屋，并非方卫东作为自然人实际占用、使用租赁物为自己营利，而是为天悦酒店公司实际租赁。根据《民法总则》第七十五条第一款规定，该债务应由天悦酒店公司承担，法定代表人方卫东不承担责任。双方签订合同后均认可由天悦酒店公司向张宝忠支付租金，张宝忠出具的收取租金的证明亦认可该承租合同主体为天悦酒店公司，根据《民法总则》第七十五条第二款规定，张宝忠起诉的债务形成于天悦酒店公司成立后，且张宝忠接受了天悦酒店公司的租金支付，应由天悦酒店公司承担租金。一审判决方卫东承担共同责任适用法律错误。2、天悦酒店公司其他股东因涉刑事案件公司被城固县公安局于2019年10月24日查封至今未营业，期间经历了新冠疫情，根据《合同法》第一百一十七条不可抗力、第五条公平原则的规定以及国家关于疫情期间中小企业优惠政策的规定，疫情客观存在，天悦酒店公司一审诉求应得到支持，一审法院应依据上述规定和政策为天悦酒店公司减免房租。3、根据双方租房合同，张宝忠应保证出租房屋的完好，因张宝忠未尽到修缮房屋的义务，致使上诉人修缮并导致一个多月的停业损失，张宝忠应予赔偿损失。一审法院既然认定上诉人修缮房屋的事实，但对因出租房屋缺陷给上诉人造成的该直接损失赔偿请求不予支持，有失公允，修缮房屋期间的停业损失应予支持。4、张宝忠系转租牟取暴利，对其行为应予限制。上诉人租用房屋所有权人系城固县博望办事处三村五组集体房屋，张宝忠缴纳租金才二十余万元，张宝忠整体租用后分别出租于上诉人、瑜伽馆、艺校、食话食说、大药房、面皮店五家商户，总收取租金高达六十余万元，却不履行修缮房屋及承担修缮期间停业损失和减免疫情期间租金的法定义务。5、汉中市南郑区XX城XX幢XX单元XX室房屋系方卫东妻子张某某于2015年5月1日购得，而方卫东与张某某2017年2月8日结婚，该房屋属张某某个人财产，张宝忠申请一审人民法院查封方卫东妻子张某某所有的房屋不当，请求依法予以纠正。被上诉人张宝忠辩称，1、一审判决方卫东承担共同责任适用法律正确。《公司法司法解释(三)》第二条规定发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，方卫东在上诉状中承认自己作为公司发起人为公司设立以自己名义为公司签订该租赁合同，故方卫东应与天悦酒店公司共同承担偿还债务的责任。2、天悦酒店公司以新冠疫情为由要求减免房租与客观事实不符。天悦酒店公司在2019年10月24日即新冠疫情发生前已被城固县公安局依法查封，目前仍在查封期间，且查封原因系上诉人责任，与疫情无因果关系，况且，一审判决已实际减免第四年至第六年的房租共计108000元。3、一审判决对上诉人修缮房屋各项合理费用10700元已予以认可。4、张宝忠将房屋转租给上诉人，双方签订了《房屋租赁合同》，依据《合同法》第二百二十四条、二百二十五条之规定，张宝忠依法享有获得收益的权利。综上，一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律得当，请求驳回上诉，维持原判。张宝忠向一审法院起诉请求：1、依法解除双方2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》，并判令方卫东、天悦酒店公司限期将该租赁房屋恢复原状交张宝忠。2、判令方卫东、天悦酒店公司限期偿付所欠张宝忠房屋租金442000元(计算至2020年4月30日止)，并至所有租赁房屋移交张宝忠为止。3、判令方卫东、天悦酒店公司支付张宝忠延迟交付房屋租金的违约金82800元。4、本案诉讼费由方卫东、天悦酒店公司承担。一审法院认定的事实：张宝忠与天悦酒店公司法定代表人方卫东于2015年5月1日签订一份《房屋租赁合同》。合同约定“乙方(方卫东)承租由甲方（张宝忠）管理使用的坐落在城固县朝阳路中段第一至四层房屋，面积合计1600平方米，用于开办天悦精品酒店，租期6年（自2015年5月1日起至2021年4月30日止），前三年租金为每年24万元，后三年的各项费用在前三年的基础上递增15%，任何一方违约，按年度向对方交纳年度租金30%作为违约金，乙方逾期未交租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的30%向乙方加收滞纳金，每年租金须提前10天交清”。合同签订后张宝忠向方卫东交付合同约定的租赁房屋等，方卫东、天悦酒店公司依约向张宝忠交清了2015年5月1日起至2018年4月30日止的租金（每年租金24万元）。第四年房屋租金276000元，方卫东、天悦酒店公司分五次向张宝忠缴纳了11万元，由于张宝忠经营的餐馆油烟熏黑了方卫东、天悦酒店公司承租的二楼房屋窗纱，经协商张宝忠减免了2万元租金。嗣后，张宝忠多次通知方卫东、天悦酒店公司交纳后期租金无果，诉至法院。本案在审理过程中，经释明，因2020年春节后，全国各地爆发新冠肺炎疫情，给天悦酒店公司的正常经营造成了经济损失，张宝忠当庭变更诉讼请求：第四年至第六年租金不再递增，要求方卫东、天悦酒店公司按每年24万元交付租金，截止2021年4月30日共计租金59万元，并对违约金不再主张。一审另查明，方卫东、天悦酒店公司在使用房屋过程中，因屋顶漏水，安装彩钢瓦及修缮共花费10700元。涉案房屋(天悦精品酒店)于2019年10月24日被城固县公安局依法查封。一审法院认为，张宝忠与方卫东之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方当严格按合同的约定履行各自的义务。方卫东在租赁张宝忠房屋后，按约定按期缴纳了前三年租金，对于后期租金，根据本案的实际情况，结合新冠疫情影响，张宝忠同意按前三年的租金(24万元)标准交付，并不再主张违约金，系其真实意思表示，予以准许；对于方卫东、天悦酒店公司“以修缮房屋花费10700元应从租赁费中扣除”的抗辩主张，根据《合同法》第二百二十一条之规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”，故对方卫东、天悦酒店公司该抗辩主张，予以支持。庭审中已查明涉案租赁物在新冠肺炎疫情爆发前（2019年10月24日）已被城固县公安局依法查封，目前仍在查封期间，且查封原因系天悦酒店公司的责任，与新冠疫情没有直接的因果关系，故对悦酒店公司以“新冠肺炎疫情属于不可抗力应当部分或者全部免除租金”的抗辩主张，不予支持。张宝忠要求方卫东、天悦酒店公司及时交还租赁物，因涉案租赁物正在公安机关查封期间，故对该主张，不予支持。庭审后一审法院给双方多次分头调解，并与城固县朝阳社区三村村委会多次座谈，但调解意见分歧较大，致使调解无果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限天悦酒店公司、方卫东于判决生效后30日内向张宝忠支付拖欠租金57.93万元（按年租金24万元计算至2021年4月30日止，含第四年下欠租金11万元，并扣除修缮费用10700元）；二、驳回张宝忠的其他诉讼请求。本案受理费9148元，保全费3220元，合计12368元，由天悦酒店公司、方卫东承担。二审中，上诉人方卫东、天悦酒店公司提交了三组证据。第一组证据：1、天悦酒店公司企业信用信息公示报告，天悦酒店公司于2015年8月27日正式登记，目前工商登记正常。2、2015年3月24日，张宝忠与徐峰、方卫东签订的《房屋租赁合同》一份，租赁房屋一至三层，期限为2015年5月1日至2021年4月30日止，年租金24万元。3、2015年5月1日，张宝忠与方卫东签订的《房屋租赁合同》一份，租赁房屋一至四层，期限2015年5月1日至2021年4月30日止，年租金24万元。4、2015年6月1日，张宝忠与徐峰签订的《房屋租赁合同》一份，租赁房屋四层，期限2015年5月1日至2021年4月30日止，年租金4万元。5、2017年6月8日收条一张，张宝忠收到天悦酒店公司2017年至2018年度租金24万元。6、2015年5月11日，徐峰、党军、方卫东、周驰与何建金签订的《装修合同》一份。第一组证据的证明目的，天悦酒店公司是责任主体，并非方卫东个人行为。第二组证据：1、2011年12月20日，张宝忠与博望镇三村三组签订的《朝阳商厦楼房出租合同》一份，租期从2011年12月26日至2021年12月25日，前五年各项费用共计每年28万元，后五年各项费用在前五年的基础上递增15%，每年租金为322000元。2、2013年6月1日，张宝忠与李广签订的《房屋租赁合同》一份、城固县博望镇三村村民委员会2013年9月9日出具的《证明》，张宝忠于2013年6月将该楼二层转租给李广，年租金14万元。3、2015年元月15日，张宝忠与梁霞签订的《房屋租赁合同》一份、城固县博望镇三村村民委员会2015年1月23日出具的《证明》，2015年元月，张宝忠将该房三层转租于梁霞。4、城固县博望镇三村村民委员会2015年8月3日出具的《证明》，张宝忠将该房三层转租于亿婴天使亲子团店。5、2020年元月20日张宝忠出具的收条，张宝忠将该房转租于仁和药房，年租金6万元。6、2018年12月25日张宝忠与王永昌签订《房屋租赁合同》一份、张宝忠2019年12月27日出具的《收条》一份，张宝忠将该房一层一间出租于王永昌，年租金3万元。第二组证据证明目的，张宝忠系转租牟利。第三组证据：1、《商品房买卖合同》一份，被查封房屋系张某某2015年5月1日购得，与方卫东无关。2、维修基金交款发票、购房款发票、房产契税发票，各种购房费用均由张某某缴纳，与方卫东无关。3、结婚证，方卫东与张某某于2017年2月8日登记结婚。第三组证据证明目的，财产保全错误。(提交的以上三组证据均为复印件)被上诉人张宝忠质证认为，对第一组证据中天悦酒店公司企业信用信息公示报告、2015年5月1日和2015年6月1日两份《房屋租赁合同》、2017年6月8日的收条没有异议。2015年3月24日张宝忠与徐峰签订的《房屋租赁合同》没有方卫东签字，是方卫东后来补的。装修合同与其无关。第二组证据中梁霞的《房屋租赁合同》及《证明》是假的，其是与梁颖签订的合同，对第二组证据中的其他证据真实性、关联性认可，对第二组证据证明目的不认可，张宝忠是依法转租。对第三组证据的真实性认可，对证明目的不认可，不动产应当提交不动产权证，债务是婚姻关系存续期间产生的，属于夫妻共同债务。被上诉人张宝忠二审中未提交新的证据。被上诉人张宝忠在本院限定的时间内提供了二审庭审中提出异议的2015年3月24日签订的《房屋租赁合同》和2015年元月15日，张宝忠与梁霞签订的《房屋租赁合同》的原件。经本庭核对，张宝忠留存的2015年3月24日的《房屋租赁合同》中并无方卫东的签名、2015年元月15日的房屋租赁合同系张宝忠和梁颖签订。对上诉人方卫东、天悦酒店公司二审提交的三组证据，本院作如下认定：1、被上诉人张宝忠质证对第一组证据中天悦酒店公司企业信用信息公示报告、2015年5月1日和2015年6月1日两份《房屋租赁合同》、2017年6月8日的收条没有异议，对上述证据，本院予以采信。张宝忠质证认为第一组证据中2015年3月24日张宝忠与徐峰签订的《房屋租赁合同》没有方卫东签字，是方卫东后来补的，方卫东亦认可其持有的该份合同上方卫东签名系其后来补签，对方卫东提交的2015年3月24日签订的《房屋租赁合同》，不予采信。装修合同与本案无关，不予采信。方卫东提交的第一组证据不能达到其主张的天悦酒店公司是责任主体，非方卫东个人的行为的证明目的，对第一组证据的证明目的，不予采信。2、张宝忠对第二组证据中除梁霞的《房屋租赁合同》及《证明》外的其他证据真实性、关联性认可，对张宝忠质证无异议的第二组证据真实性、关联性，依法予以采信。第二组证据中梁霞的《房屋租赁合同》与张宝忠随后提供的其与梁颖签订的《房屋租赁合同》，因合同相对人不一致，对第二组证据中梁霞的《房屋租赁合同》及《证明》，不予采信。方卫东提交的第二组证据欲证明张宝忠转租牟利，张宝忠对转租的事实予以认可。法律并不禁止转租的行为，合法的转租行为是法律允许和鼓励的，且城固县博望镇三村五组对张忠宝的转租行为知晓，并未提出异议，方卫东提交的第二组证据不能达到其证明目的，对第二组证据证明目的，不予采信。3、张宝忠质证对第三组证据的真实性认可，对第三组证据真实性，依法予以采信。南郑县不动产登记交易服务中心房地产权登记信息显示坐落于南郑县XX镇XX社区XX号楼XX层XX室房屋为张某某、方卫东共同共有(一审正卷第48页)，一审法院依法对该房屋查封符合法律规定，方卫东提交第三组证据不能达到其主张的财产保全错误的证明目的，对第三组证据证明目的，不予采信。双方当事人对一审审理查明的事实均无异议，二审依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、一审判决上诉人方卫东对拖欠的房屋租金承担责任是否正确，上诉人方卫东提出应由天悦酒店公司承担支付租金责任、方卫东不应承担责任的上诉理由能否成立。2、上诉人提出应减免房租的上诉请求能否成立。3、上诉人提出被上诉人应赔偿修缮房屋导致停业损失的上诉请求应否予以支持。4、上诉人提出被上诉人错误申请保全，诉讼保全费应由被上诉人承担的上诉请求能否成立。关于争议焦点一方卫东作为天悦酒店公司的投资发起人，在天悦酒店公司设立过程中，以其个人名义与张宝忠签订《房屋租赁合同》。天悦酒店公司于2015年8月27日成立，方卫东担任法定代表人，天悦酒店公司在成立之前尚不具备独立民事主体资格，方卫东与张宝忠2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》在天悦酒店公司成立前，此时，方卫东为天悦酒店公司设立以自己名义与张宝忠签订《房屋租赁合同》不是法定代表人的行为，而是公司发起人的责任问题。天悦酒店公司于本案讼争合同签订后成立，并成为本案讼争合同项下房屋的实际使用人享受合同利益，根据权利与义务一致原则，合同相对方张宝忠可要求天悦酒店公司和合同缔约人方卫东共同承担民事责任。天悦酒店公司成立后，向张宝忠支付房屋租金属天悦酒店公司对其他债务的认可，其自愿承担相关义务并不违反法律规定，但这与公司设立阶段的发起人责任没有直接的关联性，并不能免除作为房屋租赁合同相对人方卫东的民事责任。至于公司发起人方卫东作为房屋租赁合同缔约人，其对外承担民事责任后，可基于设立中公司理论，对设立中公司行为及为设立中公司缔约所产生的债务，在公司合法成立后有权依法向天悦酒店公司主张承担、求偿，将相关法律效果归由天悦酒店公司承受，此为公司发起人与公司之间的内部关系，非本案处理范围。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条的规定，方卫东作为天悦酒店公司的发起人，张宝忠享有请求方卫东和天悦酒店公司承担责任的选择权，张宝忠作为房屋租赁合同的债权人直接以方卫东为被告要求其承担相应的民事责任，于法有据，一审判决方卫东对拖欠的房屋租金承担责任正确，方卫东上诉提出应由天悦酒店公司承担支付租金责任、其不应承担责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二根据查明的事实，案涉租赁房屋在新冠肺炎疫情爆发前已于2019年10月24日被城固县公安局依法查封，目前仍在查封期间，查封的原因系上诉方的责任，与新冠肺炎疫情没有直接的因果关系，故对上诉人请求减少新冠肺炎疫情期间的房屋租金(三个月)6万元的上诉请求不予支持。关于争议焦点三一审已经查明，上诉人在使用房屋过程中因屋顶漏水、安装彩钢瓦及修缮共花费10700元，一审判决予以认可并扣除了该10700元。一审中上诉人并未主张被上诉人张宝忠赔偿因修缮房屋导致停业损失2万元的请求，二审中提出该项上诉请求，不属于二审审理范围，二审不予审理。关于争议焦点四一审中，张宝忠申请人民法院查封方卫东及其妻张某某名下位于南郑县XX镇XX社区XX号楼XX层XX室房屋。房地产权信息显示该房屋系张某某、方卫东共同共有，一审法院依法作出裁定查封方卫东及其妻张某某共有的位于南郑县XX镇XX社区XX号楼XX层XX室房屋符合法律规定，上诉人提出被上诉人张宝忠错误申请保全的上诉理由不能成立。根据《诉讼费用交纳办法》第六条第二项关于“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：(二)申请费”及第十条第二项关于“当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：（二）申请保全措施”的规定，张宝忠申请财产保全需要向人民法院交纳申请保全费，该费用属于诉讼费用的范畴。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款关于“诉讼费用由败诉方负担”的规定，一审判决方卫东、天悦酒店公司负担保全费正确，二审予以维持。上诉人提出诉讼保全费应由张宝忠负担的上诉请求不能成立。综上，上诉人方卫东、天悦酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9148元，由上诉人方卫东、汉中市天悦酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 仵瑞梅审 判 员 刘新星审 判 员 李 涛二〇二〇年十月十三日法官助理 徐文婷书 记 员 林卓青1