辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初14727号原告（反诉被告）：沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司，住所地沈阳市皇姑区崇山东路**。法定代表人：范国宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：王苏杨，辽宁汇安康宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚虹，辽宁汇安康宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳麇维商贸有限公司，住所，住所地沈阳市大**望花南街**151div>法定代表人：刘瑶，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨成志，辽宁永迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡恩硕，该公司员工。原告（反诉被告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司与被告（反诉原告）沈阳麇维商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案后公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司的委托诉讼代理人王苏杨、尚虹，被告（反诉原告）沈阳麇维商贸有限公司的委托诉讼代理人杨成志、胡恩硕等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付场地占用费290,989元（自2019年7月17日暂计算至2019年10月19日）；2、请求判令被告给付违约金335401.2元；3、请求判令被告承担原告支出的律师费5,000元；4、请求判令被告承担物业费7,125元（自2019年7月17日至2019年10月19日）；5、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年6月11日，辽宁铁信实业集团有限公司（以下简称“铁信公司”）与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租位于沈阳市沈河区站高架候车层GJ04-2、使用面积为150平方米的房屋，租赁期为12个月，自2018年6月1日起至2019年5月31日止；每月租金为93,167元，6个月为一个支付期，首期租金于合同签订之日起十日内支付，首期租金期满前一个月支付下一期租金；租赁场地作为超市使用，每月物业管理费为15元/平方米，即每月物业管理费为2,250元；租赁期满，铁信公司有权收回出租场地，租赁期满，被告逾期归还场地，每逾期一日应向铁信公司支付日租金2倍作为违约金，还应承担因逾期归还给铁信公司造成的损失；被告发生违约情形时，铁信公司主张权利所支出的费用均由被告承担，该费用包括但不限于诉讼费、律师费等费用。2018年9月1日，铁信公司与被告签订《房屋租赁合同补充协议》，变更租期为自2018年6月1日起至2019年7月16日止，其中，2018年6月1日至2018年6月30日、2018年8月1日至8月16日为免租期。2018年9月1日，原告与被告、铁信公司签订《合同主体变更三方协议》，约定自2018年9月1日起，铁信公司的商业网点由原告接收，被告与铁信公司签订的《房屋租赁合同》中铁信公司的权利与义务全部转由原告享有和承担，出租方由铁信公司变更为原告。租赁期满后，被告并没有按照约定腾退场地并返还给原告，亦未支付场地占用费，原告多次通知其尽快腾退并返还场地，均未果，无奈诉至贵院，请求贵院依据法律维护原告的合法权益。被告（反诉原告）沈阳麇维商贸有限公司辩称，原告的诉讼请求及事实有理由没有法律依据，原告违约在先应承担违约责任，原告与案外人铁信公司签订租赁合同，承租位于沈阳北站进站厅，合同第七、九条明确约定了甲方如不能提供房屋或房屋不符合条件，应承担违约责任。在合同履行过程中自2018年8月至2019年7月，共发生了6次共计73天的二次安检将被告商铺围堵的事件，在第一次事件发生后，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》对于由于二次安检造成反诉人店铺围堵产生的损失，出租方给予承租方商铺停业期间免租并延长租赁期16天的赔偿。原告在本案中并未对该补充协议对于被告的补偿进行描述，同年9月1日原、被告与案外人签订了合同主体变更的三方协议，约定了甲方公司将租赁合同中的权利义务，全部转由原告享有并承担，由原告与被告继续履行合同，根据上述房屋租赁合同，三方租赁合同及补充协议能够认定原告没有履行双方合同的义务，构成了违约，给被告造成经济损失，因此原告应承担违约责任，并对被告进行赔偿。因此本案中被告提起了反诉。被告（反诉原告）沈阳麇维商贸有限公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人承担承租场地的违约赔偿损失22万元；2、返还被告缴纳的履行保证金20万元；3、反诉费用由被反诉人承担。事实及理由：反诉人与案外人辽宁铁信实业集团有限公司客运服务分公司于2018年6月25日签订房屋租赁合同，双方约定反诉人承租位于沈阳市沈河区站高架候车屋GJ04-2、使用面积为150平方米的房屋，租期12个月并约定了租赁期限、租金及双方的权利义务。2018年9月1日反诉人与被反诉人及案外人辽宁铁信实业集团有限公司客运服务分公司签订了《合同主体变更三方协议》，被反诉人接收了案外人与反诉人签订的房屋租赁合同的全部义务。自房屋租赁合同签订后，反诉人营业期间发生了二次安检事件致使反诉人经营店铺被围堵而无法正常经营。基于此案外人与反诉人签订了《房屋租赁合同补充协议》，对于由于二次安检造成反诉人店铺围堵产生的损失，出租方给予承租方商铺停业期间免租并延长租赁期16天的赔偿。在后续租赁期内又发生了二次围堵事件共计73天。原告（反诉被告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司辩称，被反诉人不存在违约行为，不承担违约责任。被反诉人已针对由于二次安检造成反诉人商铺停业的损失，给予反诉人一个月的免租期，双方达成协议，并不存在二次安检围堵的事实，房屋租赁合同第三条第四款中对于出租房屋状态、周边环境以及客流变化，被反诉人已经充分了解，并承担相关风险，对于北站的经营环境，被反诉人应有预期，且二次安检情况，被反诉人在承租前也已了解。其自愿承担该部分造成的损失，反诉人不承担违约行为，不承担违约责任。反诉人缴纳保证金10万元，在反诉人应缴纳的相关费用中予以扣除。经审理查明，2018年6月11日，辽宁铁信实业集团有限公司（以下简称“铁信公司”）与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租位于沈阳市沈河区站高架候车层GJ04-2、使用面积为150平方米的房屋，租赁期为12个月，自2018年6月1日起至2019年5月31日止；每月租金为93,167元。租赁场地作为超市使用，每月物业管理费为15元/平方米，即每月物业管理费为2,250元；租赁期满，被告逾期归还场地，每逾期一日应向铁信公司支付日租金2倍作为违约金，被告发生违约情形时，铁信公司主张权利所支出的费用均由被告承担，该费用包括但不限于诉讼费、律师费等费用。2018年9月1日，铁信公司与被告签订《房屋租赁合同补充协议》，变更租期为自2018年6月1日起至2019年7月16日止，其中，2018年6月1日至2018年6月30日、2018年8月1日至8月16日为免租期。2018年9月1日，原告与被告、铁信公司签订《合同主体变更三方协议》，约定自2018年9月1日起，铁信公司的商业网点由原告接收，被告与铁信公司签订的《房屋租赁合同》中铁信公司的权利与义务全部转由原告享有和承担，出租方由铁信公司变更为原告。被告于2019年10月19日撤场。被告于2018年5月27日和6月12日转给原告共计20万元作为保证金。原告支付律师费5,000元。被告因二次安检共围堵73天，其中2018年8月1日至16日已免租。上述事实，有当事人的陈述、合同、银行流水等证据证实，经庭审质证，在卷佐证。本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，双方均应遵照执行。按照合同约定，租赁合同到期后，被告应按期撤场，被告未按期撤场应承担违约责任。被告延期使用场地期间应按照租赁合同的约定支付租金。关于违约金，原告主张按欠付租金的30%给付，考虑到在被告承租期间确因二次安检给被告的使用带来不便，酌情对原告主张的违约金按照欠付租金的数额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算（以不超过原告主张的违约金为限）。对于被告提出的反诉请求属于对原告起诉的抗辩，本院在本诉中一并审理。关于二次安检的损失，考虑到被告承租的场地的特殊性及二次安检的实际情况，本院酌情对二次安检的天数认定为57天（73-16），对租金的损失按照70%计算。关于原告主张的物业费和律师费，本院予以支持。原告收取的保证金应予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈阳麇维商贸有限公司于本判决生效后十日内，给付原告（反诉被告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司租金168,011元（93,167元/30天＊94天-93,167元/30天＊57天＊70%）；二、被告（反诉原告）沈阳麇维商贸有限公司于本判决生效后十日内，给付原告（反诉被告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司违约金，按欠付租金168,011元为基数，从2019年7月17日至2019年10月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算（以不超过原告主张的违约金为限）；三、被告（反诉原告）沈阳麇维商贸有限公司于本判决生效后十日内，给付原告（反诉被告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司律师费5,000元；四、被告（反诉原告）沈阳麇维商贸有限公司于本判决生效后十日内，给付原告（反诉被告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司物业费7,050元；五、原告（反诉被告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司于本判决生效后十日内，给付被告（反诉原告）沈阳麇维商贸有限公司保证金20万元；六、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7,715元，由原告沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司负担3,857元，由被告沈阳麇维商贸有限公司负担3,858元；反诉费6,170元，由被告沈阳麇维商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张 力人民陪审员  王晓瀚人民陪审员  陈绪文二〇二〇年十月二十六日书 记 员  赵晓丹