江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初1764号原告：张红旗，男，1966年11月22日出生，汉族，居民，住南京市六合区。委托诉讼代理人：李金业，江苏雨花石律师事务所律师。被告：南京六合锅炉有限公司，住所地南京市六合区雄州街道体育路**。法定代表人：徐克俭。委托诉讼代理人：闫长生，北京市隆安（南京）律师事务所律师。第三人：南京棠邑房屋拆迁有限公司，住所地南京市六合区雄州前街**。法定代表人：陈俊，经理。委托诉讼代理人：吴宝国，江苏雨花石律师事务所。委托诉讼代理人：张玉芬，江苏雨花石律师事务所。原告张红旗与被告南京六合锅炉有限公司（以下简称锅炉公司）、第三人南京棠邑房屋拆迁有限公司（以下简称棠邑拆迁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张红旗及其委托诉讼代理人李金业、被告锅炉公司的委托诉讼代理人闫长生、第三人棠邑拆迁公司的委托诉讼代理人张玉芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张红旗向本院提出诉讼请求：被告向原告支付房屋补偿款72378元（137.6平方米×526元/平方米），装饰装修补偿及附属物补偿81670元（“联想”67151元+办公室14609元），提前搬家奖励5985.6元（119712.4元×5%），货币安置奖励11971.2元（119712.4元×10%），设备拆除安装、搬运费9576.9元（119712.4元×8%），停业补偿费用5985.6元（119712.4元×5%），政策补偿费用1183580元（137.6平方米/平方米×14336元×0.75×0.8×1），土地价值及增值共计94668.8元（（地价原值473344元+增值地价47334.4元），以上合计1465816元；2.被告承担本案诉讼费、保函费2800元。事实和理由：2008年，原告对被告东门房屋约（120㎡）进行翻建改造，用于对外经营。2012年，原、被告双方签订《锅炉厂门面房补充协议证明》约定：锅炉厂东侧门面房是原告于2008年建筑、翻建的。如遇拆迁赔偿时，门面房房屋赔偿给原告。同时，被告在该协议上手写：政府给承租户的费用，我方服从；后院与厕所产权是锅炉厂，与张红旗无关。现被告地块被征收，原告与被告商谈房屋补偿事宜，但均未果，为维护自身合法权益，原告特别具状诉讼，请求判如所请求。被告锅炉公司辩称：1.涉案房屋原告所述为54号，被告称54号不仅仅是涉案房屋，涉案房屋宽5米，长度不到11米。其次，原告所述的涉案土地是被告所有，相关补偿与原告无关。2.涉案房屋是原告在被告原有的房屋上翻建而成，在原来基础上只是做了小部分改变，产权为被告所有，该房屋的拆迁补偿也应由被告所有，原告提交的补充协议的证明背景是，原告翻建原有房屋与被告达成一致意见，翻建房屋以低价格出租给原告使用，且双方签订了涉案的门面房租赁协议，协议中明确约定该门面房的产权归被告所有，承租人无任何拆迁补偿，后原告对该条款与被告进行磋商，对给予承租户的补偿进行了变更，即如果政府部门在拆迁中有对承租户的补偿，被告将该补偿支付给原告，所以才有了原告所提供的补充协议证明，补充协议证明主要内容，即承认政府确定的给予承租人的补偿，原、被告对补充协议的内容协商确定之后，让被告的员工与原告签订，补充协议上，门面房房屋赔偿是张红旗表述的实际意思为门面房房屋赔偿中属于承租人的部分属于张红旗，该补充协议下方手写部分也能明确反映出被告的真实意思表示。3.原、被告租房协议到期即2013年10月30日之后，双方并未继续签订承租协议，后被告将涉案房屋收回，所以即使有属于承租人的补偿部分也与原告无关。第三人棠邑拆迁公司述称，第三人是受实施单位指派与被告洽谈拆迁事宜，均按照国家标准予以计算和补偿，被告与征收部门签订征收补偿协议，相关补偿按照规定和协议约定由被告享有，原告诉争利益与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：锅炉公司系坐落于南京市六合区雄州街道体育路**国有土地的使用权人，用途为工业。涉案房屋面向秦苑路，为泰卫小区大门西侧第一间门面房，系上述土地建筑物之一。2012年11月1日，锅炉公司（甲方）与张红旗（乙方）签订《租房协议》一份，约定：乙方自愿承租甲方出租房，承租时间自2012年11月1日起至2013年10月31日止，租金为8000元/年。乙方在签订租房协议时一次性交付给甲方。承租的房屋只能用于张红旗经营之用，不得挪作他用或转租他人。爱护甲方房屋设施，如有损坏按实赔偿。对所租房屋不得装潢、不得随意改动房屋结构，如确因经营需要对房屋原样作调整时必须征得甲方同意。承租房屋只用于合同约定的经营项目，承租期内其产权仍归甲方所有。承租期间如遇拆迁时，乙方必须无条件服从并搬出所租赁场地。乙方不享受拆迁补助，其搬迁费用一律由乙方自己负责。当日，双方还签订了《锅炉厂门面房补充协议证明》一份，该份协议有两部分组成，前半部分为打印内容：锅炉厂东侧门面房是张红旗于2008年建筑，翻建的。如遇拆迁，拆迁赔偿时，门面房房屋赔偿是张红旗的。以上关于锅炉厂东侧门面房的补充协议证明是锅炉厂和张红旗达成的共识。后半部分为手写内容：一、政府给承租户的费用，我方服从。二、承租户内部分配，我方不介入。三、双方均有保密义务，若承租户提前泄露出去，本协议无效。四、后院与厕所产权是锅炉厂，与张红旗无关。双方均认可手写部分系锅炉公司书写，但均认为打印部分系对方起草。当日，锅炉公司向张红旗出具收条一张，载明收到张红旗租金18000元。后因张红旗与案外人秦某存在经济纠纷，秦某于2014年9月15日与另一案外人刘某签订租赁合同一份，秦某将涉案房屋租赁给刘某使用，租期1年，自2014年9月15日至2015年9月15日，租金每年为27000元。2017年2月24日，锅炉公司与刘某签订《租房协议》一份，约定：锅炉公司将涉案房屋租赁给刘某，租期自2017年9月15日至2018年9月14日，承租房屋只能用于电脑维修经营之用，不得转作他用或转租他人，年租金为25000元。锅炉公司分别于2017年9月18日、2017年3月25日向刘某出具收条，载明收到租金3000元、2000元，另有2000元冲抵刘某为锅炉公司维修电脑的费用。2017年4月，有关拆迁单位到案涉房屋丈量面积，同年12月19日，南京市六合区房屋征收管理办公室发出公告，明确案涉拆迁地块的征收签约期限“自2017年12月20日至2018年4月8日止共110天”。2018年8月21日，锅炉公司诉至南京市六合区人民法院，主张刘某搬离涉案房屋，并支付超期占用房屋的费用。该院于2018年10月12日作出（2018）苏0116民初5122号民事判决，刘某从涉案房屋中搬出、将涉案房屋交付给锅炉公司，并支付占有使用费。2018年12月25日，刘某将涉案房屋交付给锅炉公司。2019年1月12日，锅炉公司支付刘某拆迁补偿10000元。2019年6月，锅炉公司与南京市六合区国有土地上房屋征收安置服务中心签订《南京市六合区国有土地上房屋征收与补偿协议》，锅炉公司土地总面积12451.5㎡，房屋总建筑面积7123.37㎡。提前搬家奖励为房地补偿的5%，货币安置奖励为房地补偿的10%，设备拆除安装、搬运费为房地补偿的8%，停业补偿费为房地补偿的5%。涉案房屋位于分户估价表中54号房屋范围之内，54号房屋建筑面积为137.6㎡，为简易结构，未进行登记，单价526元，补偿金额为72378元。按照补偿协议的比例计算，提前搬家奖励为3618.9元（72378元×5%），货币安置奖励为7237.8元（72378元×10%），设备拆除安装、搬运费为5790.24元（72378元×8%），停业补偿费为3618.9元（72378元×5%），装饰装修补偿费用为81760元（67151元＋14609元）。2019年6月16日，江苏大新房地产资产评估测绘造价咨询有限公司向六合区房屋征收管理办公室出具《说明》，涉案房屋已改变用途，但未变更不动产登记用途，结合其实际用于改变用途的合法建筑面积，砖木结构房屋每平方米建筑面积增加补偿基准价为14336元。实际改变经营类型因素调整：商业经营类为0.75，办公综合类为0.65，仓储生产类为0.6；底层临街因素调整：临主干道0.8，临次干道0.75，厂区内0.65；楼层状况因素调整：一层1，二层0.9，三层0.8，四层及以上0.7。按此标准计算，54号房屋增加补偿应当为1183580元（14336元/㎡×0.75×0.8×1×137.6㎡）。现涉案房屋已经被拆除，张红旗认为54号房屋的137.6㎡仅为其所建门面房面积，锅炉公司则认为54号房屋的137.6㎡包含门面房、厨房及厕所面积。上述事实，有当事人的陈述，《国有土地使用证》、《租房协议》、《锅炉厂门面房补充协议证明》、收条、本院（2018）苏0116民初5122号民事判决书、《南京市六合区国有土地上房屋征收与补偿协议》、《南京市国有土地上非营业性房屋及工业、仓储房屋征收补偿金额分户估价表》、六合锅炉厂平面图、《装饰装修及附属物明细预评估结果》、《说明》等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，涉案房屋坐落于锅炉公司土地之上，虽然涉案房屋的门面房系张红旗翻建，但张红旗未能提供证据证明锅炉公司已将土地转让给张红旗，结合锅炉公司作为出租方将涉案房屋租赁给张红旗的事实，张红旗主张其系涉案房屋产权人，并以此为由要求锅炉公司支付涉案土地的补偿及增值，无事实及法律依据，本院不予支持。双方签订的《锅炉厂门面房补充协议证明》明确载明“锅炉厂东侧门面房是张红旗于2008年建筑，翻建的。如遇拆迁拆迁赔偿时，门面房房屋赔偿是张红旗的”，足以证明门面房赔偿归张红旗所有是基于该房屋系张红旗翻建的事实，而非张红旗承租人的身份，故张红旗主张门面房的赔偿归其所有，有事实及法律依据，本院予以支持。锅炉公司辩称上述约定中的“赔偿”具体指政府给承租户的费用，并非门面房本身的赔偿，但未提供充分证据证明，故本院不予采纳。双方签订的《锅炉厂门面房补充协议证明》明确载明“后院与厕所产权是锅炉厂，与张红旗无关。”足以证明张红旗实际使用的房屋除了其翻建的门面房外还包含锅炉公司的后院及厕所等建筑物。张红旗主张54号房屋的137.6㎡仅为其所翻建的门面房，不包含锅炉公司的房屋，证据不足，本院不予支持。鉴于涉案房屋未进行登记，且已经拆除，相关拆迁资料亦无法准确区分张红旗翻建房屋与锅炉公司自建房屋的面积，而54号房屋拆除前是包含厕所及厨房等房屋的，故本院酌定张红旗翻建的门面房占60%，锅炉公司房屋占40%。根据该比例，张红旗翻建的门面房房屋补偿为43426.8元（72378元×60%），增加补偿为710148元（1183580元×60%），装饰装修补偿为49056元（81760元×60%），提前搬家奖励为2171.34元（3618.9元×60%），货币安置奖励为4342.68元（7237.8元×60%），设备拆除安装、搬运费为3474.14元（5790.24元×60%），停业补偿费为2171.34元（3618.9元×60%），合计814790.3元。锅炉公司为收回涉案房屋，向拆迁前的实际占有人刘某支付拆迁补偿10000元，系锅炉公司为收回房屋而支出的合理费用，故该费用的60%应从张红旗所得款项中予以扣减。扣减该款后，锅炉公司还应支付张红旗拆迁补偿款808790.3元（814790.3元－10000元×60%）。张红旗主张保函费用由锅炉公司负担，于法无据，本院不予支持。综上所述，原告张红旗的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；部分诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京六合锅炉有限公司于本判决生效后十日内向原告张红旗支付房屋补偿款808790.3元；二、驳回原告张红旗的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17992元，保全费5000元，合计22992元，由原告张红旗负担10306元，被告南京六合锅炉有限公司负担12686元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  徐传洋人民陪审员  张菊花人民陪审员  吴秀华二〇二〇年十月十六日书 记 员  聂湘萍