广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初3016号 原告：桂林某某物业服务有限公司，住所地：临桂区临桂镇金水路。 法定代表人：沈某某，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李某某，广西铁痕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：古某，广西铁痕律师事务所律师。 被告：奉某，男，XXXX年XX月XX日出生，瑶族，住广西全州县，现住桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：李某1，广西宁斌律师事务所律师。 原告桂林某某物业服务有限公司诉被告奉某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告桂林某某物业服务有限公司的委托诉讼代理人李某某、被告奉某的委托诉讼代理人李某1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林某某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付其拖欠原告的物业费4766.53元、垃圾费301元，合计5067.53元；2、请求依法判令被告向原告支付违约金1520.26元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。另，原告增加诉讼请求为：判令被告向原告支付其拖欠的公摊水电费、电梯维修、维护费共计750.40元。事实和理由：2013年1月30日，原告与桂林市临桂区某某天地一期开发商签订了《前期物业管理服务合同》，后按照合同约定进驻该小区提供物业服务。2019年10月31日，原告撤场。《前期物业服务合同》第四条第四款约定物业服务费的标准为0.8元/㎡；第四条第六款约定物业管理服务费随着物价指数的上升在适当时期内按照某某物价部门的指导价或业主大会意见调整。2014年7月1日，经临桂县某某局临价费字（2014）**号文批准，原告按照《前期物业管理服务合同》的约定将物业服务费调整为1.2元/㎡。被告作为某某天地一期***号房的业主，享受了原告所提供的物业服务，但被告却自2016年4月1日起开始拖欠物业服务费（垃圾费），至2019年10月31日共计欠费5067.53元。经原告催收被告仍拒绝支付上述费用。因此，被告应当按照《前期物业服务合同》第十一条第四款约定，自欠费之日按照千分之三/日的标准向原告支付违约金。综上，被告享受了原告提供的物业服务却拒付物业服务费的行为违反了《前期物业服务合同》的约定，已经严重侵害了原告的合法权益。为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法审理，判如所请。另，被告从2016年4月1日起至2019年10月31日期间拖欠申请人公摊水电费、电梯维修、维护费，共计750.40元。为此，申请人特依据《民事诉讼法》的相关规定，申请增加诉讼请求。 被告奉某辩称，1、物业费的计算标准应当按照每平方0.8元计算；2、被告不应该支付违约金和垃圾费公摊水电费、电梯维修、维护费。 根据原告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实：被告奉某及案外人吉某某购买了桂林市临桂县某某房地产开发有限责任公司开发的临桂县临桂镇金水路**天地**幢*单元**层**号房屋，产权登记建筑面积为92.38㎡。 2013年1月30日原告桂林某某物业服务有限公司（为乙方）与桂林市临桂县某某房地产开发有限责任公司（为甲方）签订一份《前期物业管理服务合同》，甲方委托乙方对临桂某某小区实行专业化、一体化的前期物业管理服务。合同第三条约定：前期物业服务合同的期限为贰年，自甲、乙双方签订前期物业服务合同之日开始计算，如在前期物业服务合同有效期间业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第十七条约定：本物业的管理服务费按政府物价主管部门规定的标准向业主（住用户）收取，按建筑面积计算。商品房物业：0.80元/平方米·月。公用水电费据实分摊，其他费用按政府有关规定执行。第十八条约定：管理服务费标准的调整按政府物价主管部门规定的标准调整。合同签订后，原告桂林某某物业服务有限公司按约进驻某某小区进行物业管理及服务。本案庭审中，原告陈述在本案中不需要对另外的所有权人主张权利。 2015年1月30日，原告桂林某某物业服务有限公司（为乙方）与桂林市临桂县某某房地产开发有限责任公司（为甲方）续签了《某某天地一期前期物业服务合同续签协议》，约定原告继续为某某小区提供前期物业管理服务，委托管理期限为2015年1月30日起延续至该小区成立业主委员会并代表业主大会与物业公司签订物业服务合同生效之日止。由于被告拖欠原告的物业费，原告诉至本院。 同时查明，2014年7月1日，临桂县某某局向原告出具一份关于临桂县“某某”小区住宅物业管理费收费标准的批复，该批复内容载明“桂林市某某物业服务有限公司：你公司《关于某某天地前期物业收费标准的申请》已收悉，根据自治区某某局、建设厅《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法（试行）》及《关于制定桂林市物业等级及收费标准的通知》（市价字〔2008〕**号）文件的有关规定，结合我县及你小区的情况，经研究批复如下：收费项目：高层电梯住宅。单位：元/㎡。标准：1.1元。浮动幅度：15%。备注：含电梯运行费用。以上收费仅适用于你公司在临桂县“某某”小区收取住宅物业管理费，小区建设达到相关规定的等级并提供相应的物业服务后方能按此标准收费。有效期为2014年7月1日到2015年7月1日，到期必须重新申报：收费必须使用税务票据：今后如有新的规定，按新的规定执行。”落款处盖有临桂县某某局的公章，落款时间为2014年7月1日。 再查明，另，原告陈述某某小区大约于2019年8月份成立业主委员会。2019年10月31日，原告从该小区撤场。 本案庭审中，原告陈述，物业费是按照1.2元每平米计算的，由于被告不认可1.2元里面包括公摊水电费，所以我们才单独增加了公摊水电费、电梯维修、维护费，至于物业费到底是按照1.2元每平方计算还是按照其他的标准，由法院判；公摊水电费、电梯维修、维护费是按照当年所产生的公摊水电费、电梯维修、维护费的总金额除以地上总建筑面积62976.42平方米再乘以被告的房屋的建筑面积来计算。本案庭审中，原、被告经核对后，被告对原告提交的《某某天地2014-2019年公摊费》统计表的真实性、和数字都无异议，只是原告按照1.2元/月/平方米计算物业费，已经包含了公摊水电费，原告不能再计算公摊水电费了。原告提交的《某某天地2014-2019年公摊费》统计表显示2014年总支出124380.92元、2015年总支出为103810.51元、2016年总支出为174369.93元、2017年总支出为149855.45元、2018年总支出为124208.57元、2019年总支出为137800.67元。 本院认为，一，临桂县某某物业管理有限责任公司受涉案小区建设单位桂林市临桂区某某房地产开发有限责任公司的聘请，为涉案小区提供物业服务，约定物业管理服务费收费标准为0.8元/平方米/月，之后，涉案小区建设单位桂林市临桂区某某房地产开发有限责任公司终止了与临桂县某某物业管理有限责任公司的《前期物业服务合同》关系，并于2013年1月30日，与原告桂林某某物业服务有限公司另行签订了《前期物业管理服务合同》，约定的物业管理服务费收费标准为0.8元/平方米/月。2015年1月30日，桂林市临桂区某某房地产开发有限责任公司与原告桂林某某物业服务有限公司又续签了合同，并对物业管理服务费进行作了调整，从原来的0.8元/平方米/月调整到1.2元/平方米/月。虽然我国现行法律、物业管理相关行政法规及司法解释未禁止建设单位更换物业服务企业，但根据《物业管理条例》第二十一条、第二十四条的规定，建设单位可以在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应通过投标选聘或者是经行政部门批准，协议方式选聘物业服务企业。本案中，建设单位桂林市临桂区某某房地产开发有限责任公司未能提供证据证实其更换前期物业服务企业经投标或协议选聘，也未向业主进行明示，并予以说明，故对业主称其不受该合同约束的理由，本院予以支持。因此，业主仍应受原《前期物业服务合同》所约束，涉案小区物业管理服务费收费标准应为0.8元/平方米/月。经计算，被告奉某应向原告桂林某某物业服务有限公司支付2016年4月1日至2019年10月31日的物业管理服务费3177.87元（92.38㎡×0.8元/平方米×43个月）、垃圾处理费301元（7元/月×43个月）、公摊水电费、电梯维修、维护费750.40元[（174369.93元÷62976.42平方米×92.38平方米计算为255.78元）+（149855.45÷62976.42平方米×92.38平方米计算为219.82元）+（124208.57元÷62976.42平方米×92.38平方米计算为182.20元）+（137800.67元÷62976.42平方米×92.38平方米计算为202.14元）,合计859.94元，原告诉请为750.40元，未超过本院审核范围，本院予以支持]，以上合计4229.27元。对于原告诉请超过本院审核部分的物业费，与本院查明的事实及法律规定不符，本院不予支持。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告桂林某某物业服务有限公司向包括奉某在内的涉案小区业主提供了物业服务，被告奉某接受了原告的物业服务，应向原告桂林某某物业服务有限公司交纳物业管理服务费及其他费用。自2016年4月1日至2019年10月31日，被告奉某未向原告桂林某某物业服务有限公司交纳物业管理服务费等，已构成违约。原告桂林某某物业服务有限公司诉请要求被告奉某按欠付物业管理服务费的30%支付违约金，但是由于原告提交的其与开发商桂林市临桂区某某房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》中，对违约金并没有明确约定，因此，对于原告诉请的违约金，应从原告起诉之日起即2020年8月3日起，以被告尚欠的款项为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算至被告实际支付之日止。对于原告诉请超过本院审核部分的违约金，由于无合同约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告奉某应支付物业管理服务费3177.87元、垃圾处理费301元、公摊水电费、电梯维修、维护费750.40元，共计4229.27元给原告桂林某某物业服务有限公司； 二、被告奉某应支付原告桂林某某物业服务有限公司违约金（违约金以被告尚欠款项4229.27元为基数，自2020年8月3日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算至被告实际支付之日止）； 三、驳回原告桂林某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费50元，依法减半收取计25元，由被告奉某负担。 本判决为终审判决。 审判员 韩 艳 二〇二〇年十月十九日 书记员 唐景姣