内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初1513号原告：张来虎，男，1974年10月13日出生，住内蒙古自治区。被告：包头万合房地产开发有限公司。法定代表人：郭顺川。原告张来虎与被告包头万合房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张来虎，被告包头万合房地产开发有限公司的法定代表人郭顺川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张来虎向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即给付欠原告的商铺返租租金18538元；2.依法判决被告向原告支付逾期给付租金的利息，计算方法如下：（1）第一季度每日的逾期利息为以4634.5元为基数，以中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，从2019年11月16日起计算至付清之日止；（2）第二季度每日的逾期利息为以4634.5元为基数，以中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，从2020年2月16日起计算至付清之日止；（3）第三季度每日的逾期利息为以4634.5元为基数，以中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，从2020年5月16日起计算至付清之日止；（4）第四季度每日的逾期利息为以4634.5元为基数，以中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，从2020年8月16日起计算至付清之日止；3.本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：原告从被告处购买位于××区商铺4个，铺位号：1S-B578、1S-B579、1S-B590、1S-B591，双方签署了《包头市商品房买卖合同》，原告向被告交付了全额房款。同时，原、被告签订上述4个商铺的《商铺委托经营管理合同》，该委托经营管理合同约定：原告将已购商铺委托被告进行经营管理，委托期限自2016年8月1日起至2024年8月1日止。返租租金自2016年8月1日起计算，返租时间为委托经营第四年开始向原告支付收益金，委托经营的第四年至第六年，年收益金额为原告购买该商铺所签订《商品房买卖合同》约定总房款的14%，支付季度租金为每季度首月的10日前。经原告多次催要，被告拒不给付。按照合同约定，被告逾期向原告支付收益金，原告可自逾期的第16个工作日起，每日按本期应支付收益金的中国人民银行同期活期存款基准利率要求被告支付利息。综上，被告不履行合同约定构成违约。原告向法院提起诉讼，请求法院判令被告给付原告返租租金并支付所欠租金的利息及其他损失。被告包头万合房地产开发有限公司辩称，近年经济形势不容乐观，被告下调返租租金比例，也未达到业主的认同和理解。今年年初，突如其来的疫情让被告更是雪上加霜，因疫情属情势变更。从2020年1月20日左右，因无法预见的冠状病毒疫情开始，扰乱了社会正常的生活生产秩序，国家采取了一系列行之有效的措施。随着时间的推移，疫情得到了控制，在广大人民群众积极相应配合下，疫情趋于平稳下降，国家逐渐解除相关禁令，疫情期间给相关行业遭到极大损失，万合广场1号、2号商业楼3-5层经营餐饮、KTV、健身房、教育培训、旅店业等，经营处在停业状态，这些经营者向被告提出减免半年房租的要求，因被告也是承租方，一直未能给予答复。2020年4月23日包头日报刊登了包头市人民政府关于印发包头市积极应对新冠肺炎疫情影响稳定和扩大就业若干政策措施的通知中的第五条，对全市承租国有资产类经营用房的个体工商户和中小微企业，免收6个月房租。鉴于疫情，被告请求法院给予情势变更委托经营管理合同，判令减免2020年上半年的返租租金的请求。本院经审理认定事实如下：2016年8月8日，原告张来虎与被告包头万合房地产开发有限公司签订四份《包头市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的的位××区、1S-B579、1S-B590、1S-B591四个商铺，其中1S-B578、1S-B591商铺的建筑面积均为3.91平方米，每套商铺的价款均为31763元，1S-B579、1S-B590商铺的建筑面积均为4.24平方米，每套商铺的价款均为34443元，四套商铺的总价款为132412元。合同约定的付款方式为一次性付款。原告已将四套商铺的购房款132412元交纳给被告，被告向原告出具收据。2016年1月14日，原告张来虎（甲方）与被告包头万合房地产开发有限公司（乙方）签订四份《商铺委托经营管理合同》，约定原告将其购买的上述四个商铺委托被告经营管理，委托期限自2016年8月1日起至2024年8月1日止，返租租金自2016年8月1日起计算。收益金及支付方式、时间：1.收益金金额：首次委托经营期限为8年，甲方同意委托经营的前3年乙方无需向甲方支付任何收益金，从第4年开始支付收益金，具体金额为：委托经营的第4年至第6年，年收益金金额为甲方购买该商铺所签订《商品房买卖合同》所约定总房款的14%，即1S-B578、1S-B591商铺为4447元，1S-B579、1S-B590商铺为4822元；委托经营的第7年至第8年，年收益金金额为甲方购买该商铺所签订《商品房买卖合同》所约定总房款的18%，即1S-B578、1S-B591商铺为5717元，1S-B579、1S-B590商铺为6200元。2.从第4年开始，乙方按季度支付，在每季首月的10日前，以银行转账的方式，足额向甲方支付该季度租金。3.本合同期限内，经营风险由乙方承担，并自行负责经营盈亏。违约责任：乙方逾期向甲方支付收益金的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期应支付收益金金额的中国人民银行同期活期存款基准利率计算后支付给甲方。不可抗力条款：1、指双方不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，在本合同签署之后发生且导致受影响方全部或部分不能履行。此类事件包括但不限于战争、国家紧急情况、流行疾病、台风或其他自然灾害、交通灾难、其他形式的劳工行动、恐怖活动、民政或军事部门要求或规定、或阻碍合同目的的实现的法律上的变化；2、如任何一方由于不可抗力而未能履行其在本合同项下的义务，该方应无需承担任何责任，但不采取适当措施致使损失扩大的部分除外。按照合同约定，2016年8月1日至2019年7月31日期间的收益金免于支付，被告应从2019年8月1日起以每三个月为一个收益周期，在每个周期首月的10日前向原告支付收益金。原告在本案中主张2019年11月1日至2020年10月31日期间的收益金，现给付期限已届满，被告未向原告支付相应收益金，四套商铺四个收益周期的收益金共计18538元（年租金4447元×2套商铺÷12个月×12个月+年租金4822元×2套商铺÷12个月×12个月）。庭审中，原、被告均同意逾期支付收益金的违约金从应付收益金的次月1日起计算。另查明，新冠肺炎疫情发生以来，内蒙古自治区人民政府于2020年1月25日启动内蒙古自治区重大突发公共卫生事件一级响应，并采取了一系列防控措施，至2020年4月起陆续复工复产。被告称其已对商户减免了3-4个月的租金并提供了部分商户出具的《房租减免说明》《关于疫情期间减租证明》《感谢信》予以证明。本院认为，原告张来虎与被告包头万合房地产开发有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告均应依约履行。原告已给付被告全部购房款并将其购买的商铺委托给被告自主经营管理，被告应按约定向原告支付收益金，但受新冠肺炎疫情影响，按照疫情防控的要求，万合学府1S商业楼在疫情防控期间持续处于停业状态，至2020年4月起允许部分商户陆续恢复经营。新冠肺炎疫情是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于民法总则第一百八十条第二款规定的不可抗力，根据双方签订的《商铺委托经营管理合同》中关于不可抗力的约定，并参照《包头市人民政府关于印发包头市积极应对新冠肺炎疫情影响稳定和扩大就业若干政策措施的通知》第一条第五项“对全市承租国有资产类经营用房的个体工商户和中小微企业，免收6个月房租”的规定，本院酌情减免疫情发生后3个月（2020年2月1日至2020年4月30日）的收益金及期间内的违约损失。综上，被告应给付原告2019年11月、12月及2020年1月、2020年5月至2020年10月的收益金共计13903.5元（年租金4447元×2套商铺÷12个月×9个月+年租金4822元×2套商铺÷12个月×9个月）；被告未按约定给付原告收益金构成违约，逾期给付收益金的违约金计算方法为：1、2019年11月、12月及2020年1月的收益金的违约金，以应付收益金4634.5元（年租金4447元×2套商铺÷12个月×3个月+4822元×2套商铺÷12个月×3个月）为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率从2019年12月1日起计算至2020年1月31日，核减3个月后，从2020年5月1日起继续计算至实际给付之日止；2、2020年5月、6月、7月收益金的违约金，以应付收益金4634.5元（年租金4447元×2套商铺÷12个月×3个月+4822元×2套商铺÷12个月×3个月）为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率从2020年6月1日起计算至实际给付之日止；3、2020年8月、9月、10月收益金的违约金，以应付收益金4634.5元（年租金4447元×2套商铺÷12个月×3个月+4822元×2套商铺÷12个月×3个月）为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率从2020年9月1日起计算至实际给付之日止。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、被告包头万合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告张来虎2019年11月1日至2020年10月31日的收益金13903.5元；二、被告包头万合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告张来虎逾期支付收益金的违约金：1、2019年11月、12月及2020年1月的收益金的违约金，以应付收益金4634.5元为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率从2019年12月1日起计算至2020年1月31日，核减3个月后，从2020年5月1日起继续计算至实际给付之日止；2、2020年5月、6月、7月收益金的违约金，以应付收益金4634.5元为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率从2020年6月1日起计算至实际给付之日止；3、2020年8月、9月、10月收益金的违约金，以应付收益金4634.5元为基数，按中国人民银行同期活期存款基准利率从2020年9月1日起计算至实际给付之日止；三、驳回原告张来虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费264元，减半收取132元（原告张来虎已预交），由被告包头万合房地产开发有限公司负担132元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 谢莉 二〇二〇年十月十五日书记员 袁敏附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。