江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0311民初3233号 原告：苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司，住所地徐州市泉山区三环南路**。 法定代表人：张晓峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈红喜，江苏元封律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡辰辰，江苏元封律师事务所实习律师。 被告：杨天宇，男，1993年8月9日出生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：杨建，男，1967年12月5日出生，汉族，系被告父亲，住徐州市泉山区。 原告苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司与被告杨天宇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈红喜、蔡辰辰，被告杨天宇的委托诉讼代理人杨建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付所欠物业管理服务费9693.2元、公共能耗费3126.8元、违约金（滞纳金）21345.4元，合计34165.4元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是万悦城小区的业主，2015年7月29日，原告与被告签订《“万悦城”前期物业服务协议》，约定原告为万悦城小区提供物业服务，物业管理服务费按照每月每平方米1.55元的标准缴纳，公共能耗费按照每月每平方米0.5元的标准缴纳，并约定延期缴纳应当按照日千分之三计算违约金（滞纳金）。合同签订后，原告依约履行物业服务协议，提供物业服务，但被告自2016年7月31日起，一直拖延物业服务费及公共能耗费，原告多次催收未果，遂诉至法院。 被告杨天宇辩称，1、原告在全体业主不知情未同意的情况下，私自将物业的整体管理责任于2016年10月12日转让给万科物业，违反了国家对物业公司严禁全面分包的规定，属于严重违约。2、原告并未按照合同约定编制年度物业管理计划、资金预算、决算报告，并向业主公布物业管理费收支账目。原告利用公共平台投放广告收入，收益并未公示且未纳入物业服务费。3、合同约定上房后不入住的，物业费按照1.08元每平方米收取。其于2015年11月12日签订协议，按照合同约定3年到期，应于2018年11月12日到期，而非原告起诉的2019年9月30日。其已按照合同约定全额交纳了12个月的费用，应按照合同约定退还其30%的费用，剩余24个月未入住，应按照70%收取。4、原告未按照合同约定据实分摊能耗费，没有多退少补，存在违约行为。5、其家户外墙面从2017年春天就出现破裂问题，其开始报修，并报修多次。2018年出现大面积脱落，一直到现在也未解决。小区监控设备系统存在损坏问题，处于半瘫痪状态。小区还存在配电箱漏水问题，供暖设备入住3年未进行维护、保养，地，地下室常年潮湿积水对设备设施的浸泡腐蚀问题区电梯基坑积水问题，原告都未按照合同约定对房屋共用设施设备及其运行进行维护、管理。6、原告3年期间服务不到位，不能体现质价相符原则，因此在合同到期时，小区业主实名投票，同意该物业撤出小区。原告在交接时不对小区公共区域钥匙、业主信息等档案资料进行交接，车库闸机、小区大门门禁等设备都被拆除损坏。7、其在办理上房手续一年后，就发现家里地下室一面墙因防水开裂造成漏水。其多次向物业报修，物业一再强调是开发商的问题。因漏水问题，其私家电梯被浸泡损坏，自费维修花费近5000元。 本院经审理认定事实如下：被告杨天宇是万悦城小区********房屋的所有权人，该房屋建筑面积为269.3平方米。 2015年11月12日，原告（甲方）与被告杨天宇（乙方）签订《“万悦城”前期物业服务协议》，约定甲方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应对本协议履行相应的责任。为保证物业管理的延续性，该协议管理服务期暂定为3年，在此期间，如业主大会续聘或另聘物业服务企业并签订新的物业管理服务协议自行终止。甲方的权利义务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、绿化等年度维修养护计划和大中修方案并组织实施。乙方按所购房屋建筑面积自交付之日起按每月每平方米1.55元标准交纳。乙方办理交付手续时应向甲方预交一年物业服务费，之后按年度向甲方支付物业服务费。乙方应在交付之日满一年前30日向甲方缴纳下一个年度物业服务费用，逾期未交，将按每日千分之三收取违约金。乙方办完上房手续后，如不入住，则应及时向甲方书面告知，写明空置时间，甲方工作人员和乙方共同查验水、电表后予以确认，物业服务费可按每月每平方1.08元标准交纳，否则，无论乙方房屋是否空置、出租或自用，乙方均应按照管理规定缴费标准支付物业服务费。公共能耗费：物业的电梯、水泵、消防等设备运行电费及公共照明、公共用水等费用，由物业服务企业单独列账，按计量表合理、公开分摊，按实际发生的费用收费向乙方合理分摊，能耗费的标准暂定每月每平方米0.5元。无论乙方房屋是否空置、出租或自用，乙方均应按实足额支付能耗费用。 被告于2015年11月12日接收涉案房屋，并按照每月每平方米1.55元的标准交纳了一年的物业管理服务费。原告为万悦城小区提供物业管理服务，因被告欠缴后续物业服务费及公共能耗费，原告遂诉讼来院，主张2016年7月31日至2019年9月30日的物业管理服务费及公共能耗费。 另查明，被告接收涉案房屋后一直未实际入住，房屋处于空置状态。 本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用；经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。本案中,原、被告签订的物业服务合同不违反法律、行政法规有关规定，真实有效，本院予以确认。原告对被告所属的万悦城小区提供了物业服务后，有权依据合同约定向业主收取物业费，被告作为该小区X栋X单元X层X号房屋的业主应及时交纳物业费。对于被告辩称原告将物业管理整体转让给万科物业，违反了国家对物业公司严禁全面分包的规定，本院认为，原告提供的证据能够证明其在2017、2018年仍在万悦城小区提供物业管理服务，其仅是引起万科物业进行协助管理，该行为并非法律、法规所禁止，被告不能以此为由拒绝缴纳物业管理费及公共能耗费；且原告在2016年即引进万科“睿服务”，被告并未提出异议，却在原告向其索要物业管理费时提出，故其该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 关于被告尚欠物业管理服务费及公共能耗费的期间问题。本院认为，被告于2015年11月12日接收房屋，自该日对涉案房屋进行占有使用，并实际享有原告提供的物业管理服务，因此物业管理服务费应自该日交纳。原告于上房之日全额交纳了一年物业管理服务费，因此其物业费及公共能耗费应已交纳至2016年11月11日，欠缴物业服务费及公共能耗费的起算时间应为2016年11月12日。至于截止日期，双方于前期物业服务协议中约定“该协议管理服务期暂定为3年，在此期间，如业主大会续聘或另聘物业服务企业并签订新的物业管理服务协议自行终止”，可见原告的物业服务期仅是暂定3年，在新的物业服务企业入驻时原物业管理服务协议自行终止，并非约定原告的服务期限3年后自动终止，因此，根据原告与新物业公司的交接时间，本院认定原告的服务期于2019年9月30日终止，故被告应将物业管理服务费及公共能耗费交纳至2019年9月30日。 双方对被告接收涉案房屋后房屋一直处于空置状态均无异议，根据前期物业服务协议约定，空置房屋的物业服务费可按每月每平方米1.08元的标准交纳，因此，本院认定，涉案房屋的物业管理费，原告应按照1.08元每月每平方米的标准收取。被告在接收涉案房屋时按照全额预交的一年物业费，也应扣除多交部分在其欠缴物业费中予以折抵。 关于被告抗辩的原告提供物业管理服务存在违约之认定。按照前期物业服务协议约定，原告有义务对房屋共用部位、共用设施设备等进行维护、修缮、服务与管理，负责编制年度维修养护计划和大中修方案并组织实施。关于被告所住X栋楼的户外墙体脱落问题，从双方举证及陈述能够认定，原告已对此进行过多次维修，已尽到初步履约义务。但始终没有修复完好，确存在一定的履约过错，应承担相应的违约责任。至于被告辩称的原告并未按照合同约定编制年度物业管理计划、资金预算、决算报告，未向业主公布物业管理费收支账目，未将在公共平台投放广告的收益公示，未按照合同约定公示能耗费分摊问题、小区监控设备系统损坏、配电箱漏水，供暖设备未维护、保养、小区电梯基坑积水等问题，均是原告在履约过程中存在的瑕疵，作为业主，被告可在接受服务期间要求其限期整改，并有权提议选聘新的物业公司，而非以此拒交物业服务费。考虑到原告在履约过程中确实存在履约过错及瑕疵，本院在被告应交纳物业费（空置房屋物业费标准）的基础上，酌定支持被告按照80%交纳。 综上，按照原告主张的房屋面积164.57平方米，被告应缴纳物业费1.08元*164.57平方米*1052天/30*80%=4986.08元，扣除被告之前多缴纳的物业费（1.55元-1.08元）*164.57平方米*12个月=928.17元，应为4057.91元。公共能耗费：0.5元*164.57平方米*1052天/30=2885.46元。 对于原告主张的违约金，因本案争议系因物业服务引发，双方就物业服务内容及各自权利义务沟通不畅，致使被告未能正常缴纳物业费,对此诉请本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告杨天宇于本判决生效后十日内支付原告苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司2016年11月12日至2019年9月30日的物业服务管理费4057.91元、公共能耗费2885.46元； 二、驳回原告苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费654元，减半收取327元，由原告苏州高新（徐州）乐佳物业管理有限公司负担257元，被告杨天宇负担70元，被告负担部分于本判决生效后七日向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员  张 璟 二〇二〇年十月十日 法官助理  朱兴叶 书 记 员  孙茜倩