广东省汕头市龙湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0507执异54号 案外人张素永，男，汉族，1975年10月2日出生，住安徽省宿州市灵璧县。 申请执行人汕头市珠池农村信用合作社，住所地汕头市丽水庄中区******。 负责人纪延宜。 委托代理人陈胜忠、黄希婷，均系广东科源律师事务所律师。 被执行人郭泽莉，女，汉族，1968年2月4日出生，住广东省汕头市金平区。 被执行人陈雷，男，汉族，1963年7月18日出生，住住广东省汕头市金平区。 本院在执行申请执行人汕头市珠池农村信用合作社与被执行人郭泽莉、陈雷借款合同纠纷一案中，案外人张素永对本院裁定拍卖被执行人陈雷名下位于汕头市××区××商业步行街××大厦××房不服，于2020年9月14日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人张素永称，2016年9月10日，案外人与被执行人陈雷签订《租房合同》，租赁了位于汕头市××区××商业步行街××大厦××房，约定租期10年，自2016年9月10日至2026年9月10日，每月租金3800元。由于本案被执行人陈雷当时尚欠案外人借款20万元，经过双方协商并同意将该款与租房合同中所约定的部分租金相抵，剩余租金25.6万元，案外人分两次分别于2016年9月10日付还陈雷10万元、2017年2月2日付还陈雷15.6万元。案外人现在对涉案房屋合法占有使用，是受法律保护。因此，为维护案外人的合法权益，特向贵院提出异议，请求中止对（2020）粤0507执428号案的执行。案外人提交了1、张素永身份证复印件；2、《租房合同》一份； 申请执行人汕头市珠池农村信用合作社答辩称，案外人张素永所提执行异议缺乏事实和法律依据，显然不能成立，依法应当驳回其异议申请。理由如下：一、案外人张素永称其已与被执行人陈雷就涉案房产构成租赁关系并已支付全部租金的陈述，没有事实与法律依据，其所提供的《租房合同》真实性存疑，不足以证明其主张，依法不能采信。二、案外人称其于2016年9月10日与被执行人陈雷签订《租房合同》，应遵从执行不破租赁的陈述，没有事实依据，也不符合法律规定，依法不能成立。本案涉案房产已于2015年12月8日由被执行人郭泽莉、陈雷作为抵押物为被执行人郭泽莉在申请执行人处的借款提供最高额抵押担保，并签订《最高额抵押担保合同》，且已依法于2015年12月17日办理了抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第190条的规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，因此，即使案外人所述租赁事实真实，但该租赁关系在抵押权设立之后才成立，该租赁关系无法对抗已登记的抵押权，案外人不享有足以排除强制执行的民事权益，该异议理由于法无据，依法不能成立。请求贵院驳回案外人的异议请求，进行执行查封、拍卖措施。申请执行人对其答辩没有提供证据。 被执行人郭泽莉、陈雷均没有答辩，也没有提供有关证据。 本院查明，2015年12月8日，被告郭泽莉、陈雷与原告汕头市珠池农村信用合作社签订《最高额抵押担保合同》，约定其提供名下位于汕头市××区××商业步行街××大厦××房全套的房产作为抵押物，为被告郭泽莉自2015年12月8日起至2019年12月8日向原告借款办理各类业务所形成的债务在546000元最高本金余额范围内提供抵押担保，双方于2015年12月17日办理抵押登记手续。随后，原告向被告郭泽莉发放贷款。因被告没有履行付还贷款义务，遂诉至本院。本院于2020年1月22日作出（2019）粤0507民初1521号民事判决：一、被告郭泽莉应于本判决发生法律效力之日付还原告汕头市珠池农村信用合作社借款本金34000元及相应利息；二、被告郭泽莉应于本判决发生法律效力之日付还原告汕头市珠池农村信用合作社借款本金350000元及相应利息；三、被告郭泽莉应于本判决发生法律效力之日支付原告汕头市珠池农村信用合作社律师代理费14000元；四、被告陈雷对被告郭泽莉上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任；五、原告对被告陈雷提供抵押的位于汕头市××区××商业步行街××大厦××房全套的房产汕头市××区××商业步行街××大厦××房全套的房地产在546000元最高本金余额范围内享有优先受偿权。该判决于2020年2月27日发生法律效力。该案审理过程中，本院作出（2019）粤0507民初1521号民事裁定并对被告陈雷位于汕头市××区××商业步行街××大厦××房全套的房地产实施保全查封。申请执行人汕头市珠池农村信用合作社汕头市珠池农村信用合作社于2020年3月16日向本院申请强制执行。本院以（2020）粤0507执428号立案执行。执行过程中，本院于2020年5月29日作出（2020）粤0507执428-2号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人陈雷位于汕头市××区××商业步行街××大厦××房全套的房地产。案外人张素永不服，向本院提出异议。 本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第四十八条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条等法律规定，确立了“买卖不破租赁”原则，该原则只保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期间内对租赁物的占有、使用权，不因租赁物所有权的变动而受影响，但不能理解为禁止租赁物在租赁期间发生物权变动。案外人称其向被执行人陈雷租赁上述异议房产，请求中止本案的执行，该异议请求违反了抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权的法律规定。故案外人的异议请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款的规定，裁定如下： 驳回案外人张素永的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原裁定、判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  王式勤 审判员  姚月英 审判员  黄元琦 二〇二〇年十月二十九日 书记员  黄成杰 附件： 相关法律条文 1．《根据《中华人民共和国担保法》第四十八条:抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。 2．《中华人民共和国合同法》第二百二十九条:租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。 3.《中华人民共和国物权法》第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 4.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条:拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行了拍卖。 5.依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条:执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 6.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款:案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的,人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。