宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初5291号原告：贺兰县鑫和物业服务有限公司，统一社会信用代码9164012268421421XT。法定代表人：赵某。委托诉讼代理人：谢某，贺兰县城关法律服务所法律工作者。被告：李某，公民身份号码×××,宁夏回族自治区贺兰县人，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人:季某（系被告李某丈夫），公民身份号码×××,宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告贺兰县鑫和物业服务有限公司（以下简称鑫和公司）与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院2020年9月27日立案后,依法适用小额诉讼程序于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告鑫和公司的委托诉讼代理人谢某、被告李某及其委托诉讼代理人季某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令:1、判令被告支付原告物业费3219元、违约金3219元，两项合计6438元；2、本案诉讼费由被告承担。事实理由:2012年1月1日，原告贺兰县鑫和物业服务有限公司与宁夏银川市贺兰县建设局物业管理中心签订了《物业服务合同》，合同中约定:第二条由原告给被告提供服务至今，自进驻小区以来，积极履行服务职责，使小区卫生整洁，秩序井然，其物业费收费标准商业住宅物业费0.50元/m2/月、多层住宅0.40元/m2/月(上下浮动20%)，逾期缴费违约金5‰。被告系贺兰县安家园室业主，面积95.81m2。合同生效后原告为被告提供物业服务和管理，按约定被告应当向原告缴纳2013年6月1日至2020年6月1日的物业费3219元(95.81m2×0.40元×84个月)。根据《物业服务合同》第八条第四款约定，被告应当支付违约金3219元。合同履行后，原告按照约定提供物业服务，被告却不履行缴费义务。原告多次向被告催缴无果，根据相关法律规定，原告依法起诉至人民法院，请求人民法院判如所请。被告李某辩称：欠费属实，因为物业公司不作为，故我没有交物业费。1、下水道地沟进入死猫未及时清理，产生跳蚤，影响居住生活,我个人花费500元去清理；2、我们单元的上水管道在污水里面浸泡，从2014年至2020年造成生活用水有异味，向原告反映，原告一直没有处理；3、单元楼道内蚊虫多，物业公司没有及时清理；4、小区内休闲座椅没有及时修理；5、声控开关电线裸露存在安全隐患；6、营业房后垃圾没有及时清理，对业主的生活造成影响；7、垃圾桶损坏也没有及时维修；8、物业公司没有向我催缴物业费，只是在门口贴了催费通知单；9、物业公司进驻小区不合法，没有跟小区业主签订物业服务合同；10、小区内没有消防通道，存在安全隐患；11、小区内没有明显的门牌标识；12、我的车辆停放在小区内被划，物业公司没有处理。查明的事实本院确认如下法律事实：被告李某系贺兰县安家园小区室房屋业主，房屋面积为95.81平方米。2012年1月1日，贺兰县物业管理中心（甲方）与原告（乙方）签订物业服务合同（老旧小区）一份，约定由原告为贺兰县安家园小区提供物业服务。物业服务费采取包干制，住宅物业：2012年1月1日至2020年12月31日，0.4元/月/㎡。合同第二十四条约定：因乙方原因，物业服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，乙方应按10%的标准向甲方支付违约金，业主按照本合同约定收费标准80%缴纳物业服务费；第二十五条约定：甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费（物业服务资金）费用的，应按每项欠费万分之五/日的标准向乙方支付违约金。合同期限自2012年1月1日起至2020年12月31日止。在合同期限内，业主委员会全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。其后原告一直为该小区提供物业服务。2012年6月14日，贺兰县经济发展和改革局下发“贺经改发〔2012〕169号”文件，向原告批复，贺兰县安家园小区物业服务收费标准为0.34元/月/㎡，上下可浮动20%。被告于2013年6月1日至2020年6月1日期间一直未向原告交纳过物业费。现原告诉至法院，请求判如所请。判决的理由与结果本院认为，贺兰县安家园小区由贺兰县物业管理中心在该小区成立业主委员会之前与原告签订物业服务合同，该合同对小区业主具有约束力,且原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区室房屋的业主，双方之间存在物业服务合同关系，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费。原告提供贺兰县经济发展和改革局下发“贺经改发〔2012〕169号”文件证实，涉案小区物业服务收费标准为0.34元/月/㎡（上下可浮动20%），原告以0.4元/月/㎡收费合法有据。故原告主张的自2013年6月1日至2020年6月1日期间，被告应交物业费为3219元（95.81㎡×0.4元/月/㎡×84个月）。因被告辩称原告物业服务有重大瑕疵且提供相关证据予以证明，原告应对被告承担违约责任，本院酌情扣减被告应缴纳物业费总额的20%，对原告要求被告支付物业费3219元的诉讼请求，予以支持2575元（3219元－3219元×20%）。关于违约金，原告鑫和公司与贺兰县物业管理中心签订的物业服务合同中虽然约定了业主违反合同的违约责任以及承担违约金的计算方式，但未约定物业费交纳时间，且原告未提交证据证明已向被告告知合同中关于违约金的相关约定，故对原告鑫和公司要求被告李某承担违约金3219元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李某支付原告贺兰县鑫和物业服务有限公司2013年6月1日至2020年6月1日期间物业费2575元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告贺兰县鑫和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告李某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告贺兰县鑫和物业服务有限公司负担15元，由被告李某负担10元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 时 楠 二Ｏ二Ｏ年十月十九日书记员 王昭君附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。