重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初19674号原告：龙湖物业服务集团有限公司，住所地重庆市渝**龙溪街道新南路**龙湖花园1-2（博德台）**，统一社会信用代码915001129028684238。法定代表人：王光建，副总裁。委托诉讼代理人：敖云华，男，系该公司员工。被告：罗永发，男，1973年10月24日出生，汉族，住湖北省汉川市。原告龙湖物业服务集团有限公司与被告罗永发物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告龙湖物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人敖云华，被告罗永发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙湖物业服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4422.6元和2019年10月1日至2020年2月29日的水电费5056.28元；2.判令被告支付以欠费金额为基数按照每日3‰标准，从逾期之日计算至付清之日止的违约金（截至2020年6月10日暂计5694.62元）。事实与理由：2014年10月30日，原告与被告签订《龙湖·新壹街一期一组团前期物业服务协议》，约定原告为涉诉房屋提供物业服务，物业服务费按照建筑面积计收20元/月/平方米，被告应当从交房通知书确定的交房日期起，向原告交纳物业服务费；水、电、气费按照政府相关标准计收；前述费用的交费时间为每月15日前，逾期交纳的按日加收3‰的违约金。原告按照约定履行义务，但被告未按时交纳前述费用，原告催收未果，故提起本案诉讼。被告罗永发辩称，对原告主张的物业费的期间和金额均没有异议，但因涉诉房屋出租出去了，对水电费的具体金额和期间都不清楚；被告不应当支付违约金，违约金标准过高，请求予以调减。被告于2019年1月15日将涉诉房屋出租给案外人刘海涛并签订房屋租赁合同，合同约定在租赁期间所产生的水电费及物业服务费均由刘海涛承担；且刘海涛已按时交纳了2019年1月至6月期间的物业服务费等相关费用，原告亦清楚该费用是由刘海涛交纳的；2019年7月至11月，刘海涛存在拖欠房租的情况，后被告前往原告处了解到，刘海涛已拖欠一万多元的费用，因原告的不作为，未采取措施催收欠费，且原告未提前告知被告刘海涛拖欠费用的情况；2020年4月，在被告及原告的负责人邓娅在场协商情况下，刘海涛将涉诉房屋转让给案外人吴念祖，被告督促刘海涛交纳了3000元的物业服务费和水电费，后原告与刘海涛协商，由刘海涛出具承诺书就剩余的物业服务费和水电费分期向原告支付，原告亦同意，刘海涛出具承诺书，该债权已经发生了转移，因此原告诉请述期间的费用不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《重庆市商品房买卖合同》、商品房交接清单、住户信息登记表、不动产登记信息查询结果、缴费通知单（2019年11月4日）、租赁合同及刘海涛身份证复印件、租赁合同及吴念祖身份证复印件、收据、微信聊天记录、承诺书，本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：缴费通知单（2020年6月10日）系原告单方制作，且无其他证据相佐证，本院不予确认；照片，该照片的拍摄地点显示为涉诉房屋，本院予以确认；《前期物业服务合同》最后落款“乙方”系被告签字，对该证据本院予以确认。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋位于重庆市江北区建北八支路X号附X号X-X号，使用用途为商服用房，建筑面积为73.71平方米，被告系该房屋的产权人。2014年10月30日，重庆新龙湖物业服务有限公司（2016年5月23日，变更登记为龙湖物业服务集团有限公司）与被告签订《前期物业服务合同》，约定被告接受原告对龙湖地产观音桥项目一期一组团提供物业服务，主要包括以下事项：服务工作、秩序维护工作、工程维修与维护工作、环境工作、特约服务工作、财务工作等其他工。合同第五条第2项（费用标准的核定）约定预留中央空调接口条件的商铺，商业物业服务费收费标准：自交房通知书确定的交房时间起两年内物业服务费按建筑面积20元/月/平方米，第三年起按建筑面积23元/月/平方米；商铺内自用水电气费，每户装表计量，由物业公司代收的费用由工程人员每月抄表，随龙湖地产观音桥项目一期一组团服务费一同收取（由其他有关部门直接收取的费用按照有关部门规定执行）；特约服务费实行明码实价，双方自愿的原则。第3项（缴费办法）约定龙湖地产观音桥项目一期一组团的商业物业服务费按每户建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的建筑面积计算；批复之后，以产权部门核定的建筑面积为准，面积核定前收取的物业服务费差额不作退补；物业服务费按月交纳，在每月15日之前全额交纳当月全额物业服务费，逾期将按日收取应交纳金额3‰的合同违约金；商铺内自用水、电和气费，按月抄表，交纳方法以及延期交纳的处理与物业服务费相同。庭审中，原告诉称涉诉房屋的物业服务费未按照合同的约定进行调整，现仍是按照20元/月/平方米的标准收取。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告与被告之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。支付物业服务费是业主的基本义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务和正常运转的基本保障。本案中，原告作为涉诉房屋所在商圈的物业管理单位，已按照合同约定向涉诉房屋提供了物业服务，履行基本合同义务，被告也应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。被告辩称涉诉房屋欠费期间系出租他人实际使用，应由租户承担期间的物业服务费，但其提交的证据仅能证明存在租赁的事实，被告举示的承诺书系案外人单方出具并不能证明原告同意只向租户收取物业服务费而免去被告的交费义务，且被告与租户在租赁合同中对物业服务费交纳有约定也系双方内部约定，不能以此对抗合同外第三人，原告向作为房屋所有权人的被告主张收取物业服务费于法有据，本院予以支持。原告按照20元/月/平方米的标准主张物业服务费系其权利的处分，本院予以确认。庭审中，被告对原告主张的物业服务费的期间和金额均无异议，故原告要求被告支付2019年10月1日至2019年12月31日（3个月）期间的物业服务费4422.6元（73.71平方米×20元/月/平方米×3个月），符合合同约定，本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。关于原告主张的水电费，根据合同约定涉诉房屋内自用水电气费由每户装表计量，由原告代收并由工程人员每月抄表，但原告并未举证证明涉诉房屋的用水用电的度数及计算方式，针对原告要求被告支付水电费5056.28元的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。关于原告主张的违约金的诉讼请求，本院鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行沟通、解释和催交等工作中存在不足，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告罗永发于本判决生效之日起五日内向原告龙湖物业服务集团有限公司支付2019年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4422.6元；二、驳回原告龙湖物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费179.34元，减半收取89.67元，由被告罗永发负担26元，由原告龙湖物业服务集团有限公司63.67元。本判决为终审判决。审 判 员  黄 静二〇二〇年十月二十八日法官助理  郑成帅书 记 员  汤朝露