湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初11480号原告：杨柳军，男，1974年3月29日出生，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：刘文化，长沙市天心区湖湘法律服务所法律工作者。被告：雷江立，男，1965年12月17日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：张金姣，女，1965年12月2日出生，汉族，住长沙市岳麓区。第三人：朱利辉，女，1973年4月7日出生，汉族，住长沙市望城区。原告杨柳军诉被告雷江立、张金姣，第三人朱利辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨柳军的委托诉讼代理人刘文化、被告雷江立、第三人朱利辉到庭参加了诉讼，被告张金姣经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告杨柳军向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年11月5日签订的《长沙市二手房买卖合同》；2、判令两被告退还原告实际购房款451095元（其中抵偿借款本金30万元，借款利息121095元、逾期还款违约金3万元）；3、判令两被告按涉案房屋现时市场价赔偿原告市场差价损失30万元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：两被告系夫妻关系，2014年11月5日向第三人朱利辉借款30万元，约定借款期限6个月，如未按期归还，按借款总额10%支付违约金，同时从借款之日起按中国人民银行贷款利率的3.9倍支付利息，并办理了涉案房屋担保抵押登记他项权证，第三人于次日付现14000元，通过朋友谭科、杜宏建行卡转款286000元（共30万元）。借款到期后两被告未能如期还款，在第三人经常催还借款本息及违约金的情况下，2016年11月5日，两被告与第三人及原告三方口头协商，两被告自愿将位于长沙市岳麓区房屋出卖给原告，房屋总价按清偿第三人借款本息及违约金为准。两被告与第三人进行了借款本息及违约金结算，确认借款本金30万元，借款利息121095元（从2014年11月6日至2015年11月5日中国人民银行一年期贷款利率为6%×借款30万元＝18000元／年息×3.9倍＝70200元／息；2015年11月6日至2016年11月5日中国人民银行一年期贷款利率为4.35%×借款30万元＝13050元／年息×3.9倍＝50895元／息，两年利息为121095元）；以借款30万元的10%计算逾期还款违约金为3万元，这样本息加违约金结算总金额为451095元，两被告与原告确定买卖房屋总价为451095元，在第三人同意两被告按所欠借款本金30万元、利息121095元、违约金3万元共计451095元折抵原告应付被告总价款451095元的前提下，原、被告于同日签订了《长沙市二手房买卖合同》，为规避减少交易过户税费，只将30万元借款本金列入了购房款，收据也是为了合同价统一，被告只写了今收到杨柳军通过朋友杜宏、谭科建设银行转账支付30万元购房款，实际购房款为451095元，也就是第三人出借给被告的本息及违约金，成交后被告将房屋交付原告。但在房屋产权能够过户的时候，被告不愿配合办理房屋产权过户手续，声称要按房屋现市场价八九千元一平方米补足差价才可办过户，被告的行为明显违约，故原告提出上述诉讼请求，请予以支持。被告雷江立辩称，原告方说的都是假的，朱利辉和杨柳军是夫妻关系，钱是雷江立朋友朱彪借的，用雷江立的房子作担保，当时朱利辉说不是高利贷，所以雷江立就同意了。在2016年上半年他们喊了人堵在长庆小区一个茶楼里，到下午七点，朱彪出面打了40万元借条给朱利辉才解决这个问题，朱利辉带人堵了雷江立三、四次。当时签订房屋买卖合同时是原告及第三人逼迫雷江立签订的，雷江立在人身受到伤害的情况下签订的，不是正常情况下签的。2018年4月10日，朱利辉和杨柳军到雷江立家里，直到下午四点钟，他们还打了雷江立，雷江立也受伤了。原告现在将雷江立起诉到法院，雷江立要求把房子收回来，原告及第三人说的事实雷江立都不承认，都是被逼迫签的。被告张金姣经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩的权利。第三人朱利辉述称，认可原告陈述的事实，但要求购房款退还给朱利辉，赔偿也由第三人取得。本院经审理认定事实如下:2016年11月5日，雷江立（甲方）与杨柳军（乙方）签订了一份《长沙市二手房买卖合同》，约定雷江立将其名下位于长沙市岳麓区房屋（建筑面积：82.04㎡）以30万元的价格出售给杨柳军。合同第四条约定，1、本合同签订三日内乙方即向甲方支付30万元房款，房屋所有权待房地局认可之土地使用权证下发形成办理过户条件之日起三日内将该房屋产权证、土地使用权证过户至乙方名下。2、30万元房款将通过以下方式转账支付：通过杜宏账号为……207的建设银行账户和谭科账号为……572的建设银行账户转账支付到雷江立账号为……081的账户中。合同第五条约定，甲方应于支付房款之日将与转让房屋有关的权利凭证同时交付给乙方，并配合乙方办理包括委托公证授权在内的产权过户相关手续。甲方保证所转让的房屋权属明晰，没有房屋所有权转移登记的法律障碍，否则，由此产生的法律责任由甲方承担。该合同尾部“甲方”及“甲方代理人”栏分别有雷江立及张金姣签名，“乙方”栏有杨柳军签名。同日，雷江立向杨柳军出具《收据》一份，内容为：今收到杨柳军通过其朋友杜宏和谭科建设银行转账支付30万元购房款到本人账号为……081的账户中。合同签订后，雷江立将房屋交付给杨柳军，由杨柳军实际控制使用至今。杨柳军自述签订前述《长沙市二手房买卖合同》时并没有实际向雷江立支付购房款，是经朱利辉同意，将朱利辉在雷江立处的借款本息及违约金来冲抵购房款，金额为451095元，雷江立认可杨柳军没有向其支付购房款，但否认以购房款抵偿借款的事实。另查，1、2014年11月5日，朱利辉与雷江立签订了两份《借款合同》，就雷江立向朱利辉借款30万元的相关事宜作了约定，同时约定雷江立以其名下位于长沙市岳麓区房屋作担保，并于同日签订了《一般抵押权合同》，并在长沙市不动产登记中心办理了他项权登记，他项权证号码为514078407，抵押权人为朱利辉。2、2014年11月6日，案外人谭科通过其名下尾号为572的账户向雷江立尾号为081的账户转入款项144000元，案外人杜宏通过其名下尾号为207的账户向雷江立的该银行账户分别转入款项69000元和73000元，以上三笔款项共计286000元。同日，雷江立向朱利辉出具收条，内容为：今收到朱利辉出借给本人的借款人民币叁拾万元整，以本人银行卡收到为准。朱利辉在该收条下方注明：本人通过朋友谭科建行卡转款144000元，杜宏建行卡转款69000元、73000元，付现14000元，共计叁拾万元整。2、雷江立与张金姣系夫妻关系。3、经查询，涉案房屋现仍登记在雷江立名下（权证号码：71××**），他项权登记中的抵押权人为朱利辉。上述事实有当事人陈述，及经庭审质证的《长沙市二手房买卖合同》、收据、银行交易明细、结婚登记申请书、借款合同、一般抵押权合同、收条、不动产登记情况表等证据予以佐证，本院予以确认。被告张金姣经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利。本院认为，原告杨柳军与被告雷江立、张金姣签订的《长沙市二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，且该协议不违反法律的效力性、禁止性规定，本院确认该协议真实、合法、有效，对双方当事人具有约束力。本案的争议焦点为：1、涉案《长沙市二手房买卖合同》是否满足解除条件；2、《长沙市二手房买卖合同》解除的法律后果问题。一、关于涉案《长沙市二手房买卖合同》是否满足解除条件的问题。虽然雷江立就其主张的受胁迫事实未提交充分证据予以佐证，本院无法确认，但杨柳军诉请解除合同，雷江立亦要求收回房屋，张金姣作为雷江立的妻子虽未到庭发表意见，但在双方婚姻关系存续期间，雷江立对外作出的意思表示的效力应及于张金姣，故本院视为双方当事人就解除合同形成了合意，即对原告要求解除《长沙市二手房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持，并确定本案开庭当日即2019年11月19日为合同解除之日。二、关于涉案《长沙市二手房买卖合同》解除的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，第一，《长沙市二手房买卖合同》签订后，杨柳军并未向雷江立实际支付购房款，而是以朱利辉的债权抵偿购房款，故合同解除后，应恢复合同签订之前各方当事人之间的法律关系，虽然朱利辉述称冲抵购房款的款项应当返还给朱利辉，杨柳军对此亦予以认可，但雷江立与朱利辉之间的借贷关系与本案不属同一法律关系，当事人之间的权利义务关系无法在本案中一并处理。第二，《长沙市二手房买卖合同》签订后，杨柳军在未实际支付对价的情况下即已控制使用该房屋至今，且未提交任何证据证明其因合同解除所遭受的实际损失。综上，本院对杨柳军要求退还购房款、赔偿损失等诉讼请求均不予支持。第三，雷江立主张的房屋返还，因未以提起诉讼的方式提出，本案中亦不宜一并审查处理。各方当事人就借贷纠纷、房屋返还纠纷可另行协商，协商不成，可另行诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨柳军与被告雷江立、张金姣于2016年11月5日就买卖位于长沙市岳麓区房屋（权证号码：71××**）签订的《长沙市二手房买卖合同》于2019年11月19日解除；二、驳回原告杨柳军的其他诉讼请求。本案受理费减半收取2900元，由原告杨柳军负担1450元，被告雷江立、张金姣共同负担1450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘群二〇一九年十一月二十五日法官助理汪样书记员刘彬附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。