杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初6923号 原告：杭州美吉科技有限公司，住所地杭州市西湖区转塘街道转塘科技园区B11地块。 法定代表人：汤晔，董事长。 委托诉讼代理人：吴亦彬、李东升，浙江泽大律师事务所律师。 被告：杭州正清环保科技有限公司，住所地杭州市西湖区转塘街道科技经济区块******。 法定代表人：郦宏，总经理。 委托诉讼代理人：赵纶军，系公司员工。 原告杭州美吉科技有限公司（以下简称美吉公司）与被告杭州正清环保科技有限公司（以下简称正清公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美吉公司的委托诉讼代理人吴亦彬，被告正清公司的法定代表人郦宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2.被告立即向原告腾空并退还案涉房屋；3.被告立即向原告支付房屋租金140311.68元（自2019年1月1日起暂计算至2019年7月6日，共187天，此后要求计算至被告实际搬离房屋之日）；4.被告立即向原告支付逾期支付房租的违约金79285.48元（以上半年租金136935.2元为基数、自2019年1月1日至2019年6月30日止、按日千分之三计算的违约金为74355.81元；以一年租金273870.4元为基数、自2019年7月1日起暂计算至2019年7月6日止、按日千分之三计算的违约金为4929.67元，以后要求以同样方法计算至被告实际支付日止）；5.被告立即向原告支付赔偿款68467.6元（三个月等额租金）；以上3-5项请求合计288064.76元，扣除被告曾向原告支付的租房保证金50000元，共计238064.76元；6.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年1月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于杭州之江国家旅游度假区转塘科技经济区块2号的2幢三层23201-23211室出租给被告。《房屋租赁合同》第五条约定租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日；第六条约定租金每半年为一期，半年租金为136935.2元；第七条第1项约定合同采用先付款后租用的原则，被告需在合同签订当日，即2019年1月1日向原告支付租金136935.2元，此后被告应于每期房租到期日前向原告预先支付下一期的租金；第七条第2项约定被告应在本合同签订当日另向原告支付50000元作为租房保证金；第九条约定租赁房屋交付日和起租日均为2019年1月1日；第三十条第二项第1款约定，被告未按期支付全额租金或物业服务费逾期达30日，原告有权解除合同；第三十四条约定被告逾期支付租金的，应按应付租金的日千分之五标准向原告支付违约金；第三十五条第2项约定，被告违约的，其应向原告支付三个月房租等额的赔偿款。因被告早在2013年1月1日起就承租案涉房屋占用至今，且在2012年12月3日也向原告支付过租房保证金50000元，案涉合同约定的原告交付房屋与被告支付租房保证金已经实际履行。因被告未向原告支付案涉合同项下的租金，原告于2019年2月25日、2019年5月6日向被告发出《客户工作联系单》催讨租金，被告在2019年4月15日也出具《承诺书》，对欠付房租等事实认欠不还。被告未按约支付房屋租金，构成严重违约，原告有权解除案涉合同。鉴于合同约定的日千分之五的违约金计算标准较高，原告根据本案实际情况，自愿调整到按日千分之三计算。 被告正清公司辩称：原告诉称的事由确实存在，但对原告主张的租金计算截止日期有异议。被告在2019年4月3日就开始搬离，因为原告的门卫在公司领导授权下不允许被告搬离，故被告将搬下来的家具又搬回，造成被告无法实际腾退。且原告在2019年4月底到5月初开始对被告断水断电，后又在原告的大门上上锁，造成被告无法实际使用租赁房屋。关于搬离的标准，合同中没有明确约定，请求依法裁判。 原告为证明其主张的事实，举证如下： 1.房屋租赁合同。证明2019年1月1日原告与被告签订房屋租赁合同约定了双方有关承租事项的权利义务。 2.房产证。证明案涉房屋属原告所有。 3.浙江省统一收款收据。证明被告于2012年12月3日向原告支付租房保证金50000元。 4.客户工作联系单两份。证明原告于2019年2月25日、2019年5月6日向被告发出客户工作联系单，写明被告欠付房租136935.2元，被告的工作人员程思喆、被告的法定代表人郦宏分别对两份客户工作联系单的内容予以认可并签收。 5.承诺书。证明2019年4月15日，被告出具了承诺书，对欠付房租的事实予以认可，并承诺支付违约金。 6.2019年7月31日原告公司员工周俊鹏和被告公司员工程思喆的QQ聊天记录。证明被告人员前来案涉房屋取东西时，原告均予以配合。 经质证，被告对上述证据1-5均没有异议。证据6，真实性没有异议，但不能证明此前原告也配合被告开门。 被告为证明其主张的事实，举证如下： 1.客户工作联系单。证明被告自2019年3月1日起因停电无法经营。 2.承诺书。证明被告与原告约定4月份搬离。 3.被告公司员工程思喆与缪国华、及与原告公司员工余珊珊的微信聊天记录截图。证明被告于2019年4月3日叫来货车开始搬离，但原告通过园区保安予以阻挠不予放行，在被告与原告交涉无果的情况下致使被告无法完成和原告约定的搬离工作。 4.被告公司员工程思喆与缪国华、及与原告公司员工余珊珊的微信聊天记录截图。证明原告于2019年5月下旬锁住了被告的大门直至8月上旬，导致被告无法进行搬离等工作。 经质证，原告对上述证据发表如下质证意见：证据1，真实性没有异议，证明对象不认可，原告确实在2019年3月1日对被告进行了停电，停电前告知被告，后经被告要求，原告立即配合对其用电进行了恢复，故停电没有对其经营产生影响。且停电是因为被告长期拖欠水电费、物业服务费，主观上没有阻碍被告正常经营的意图。证据2，真实性没有异议，证明目有异议，该承诺书并不是原被告的双方约定，而是被告的单方承诺，出具背景是被告长期拖欠租金等各项费用，原告多次要求被告付清租金、物业费、水电费等所有费用，为了对被告有约束才要求其出具该材料，不是双方关于提前解除租赁合同达成的约定。证据3、4，对被告员工及案外人的聊天记录，真实性无法确认，不予认可。程思喆和余珊珊的聊天记录的真实性没有异议，证明目的不认可，聊天记录中余珊珊并没有表示阻止程思喆进出园区或阻止其进入案涉房屋拿东西的意思。事实上，余珊珊配合程思喆进入案涉房屋，在2019年4月3日的聊天记录中，程思喆要求出门开具出门单，余珊珊答复可以找公司领导办理，配合其进出案涉房屋，且事实上原告也配合被告办理了进出园区的手续。对上锁照片的三性均不认可。 本院对证据审查认为，原告提交的证据1-6，及被告提交的证据1、2、证据3、4中程思喆和余珊珊的聊天记录，双方当事人对其真实性均没有异议，本院对其真实性予以认定。被告提交的其余证据，真实性无法核实，且无法证明原告的证明目的，不予认定。 根据上述本院采信的证据记载的内容，结合当事人在庭审中的陈述，本院就本案事实确认如下： 2019年1月1日，原、被告分别作为出租方（甲方）和承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容包括：一、甲方将位于杭州之江国家旅游度假区转塘科技经济区块2号的2幢三层23201-23211室出租给乙方，该房屋建筑面积为500.22平方米（含公摊面积），租赁范围仅限于室内部分。二、甲方委托杭州云计算产业发展有限公司作为该房屋的物业服务单位。物业服务费由杭州云计算产业发展有限公司收缴并出具正式收款凭证。乙方的自用水费、电费由杭州云计算产业发展有限公司代为甲方收缴，并由甲方出具正式收款凭证。三、该房屋租赁期自起租日开始计算，自2019年1月1日至2019年12月31日止。该房屋第一期（2019年1月1日至2019年6月30日）费用为136935.2元，第二期（2019年7月1日至2019年12月31日）费用为136935.2元。四、房屋租赁采用先付款后租用的原则进行。乙方在本合同签订当日，向甲方支付第一期的房屋租金，计人民币136935.2元。此后，乙方应于每期房租到期日前向甲方预先支付下一期的租金，直至本合同终止。乙方在本合同签订当日，另向甲方支付人民币50000元作为租房保证金。在本合同期满或终止，乙方交还房屋时，未损坏原有设施设备和结构、无违约、无欠费，甲方在该房屋清场交还三日内退还租房保证金（不计息）。五、租赁期满或者合同终止、解除时，乙方应按照甲乙双方房屋交付时确认的交付标准将承租房屋及设施、设备完好交还甲方（合理的自然损耗除外）,双方办理收回交接验收手续。乙方应在合同终止时将承租房屋按租赁交付时原状交还甲方。如乙方在租赁期间进行过经甲方允许的装修，乙方需按装修后房屋现状移交甲方的，乙方应在租赁终止日前七日内通知甲方，乙方租赁期间由乙方完成的装修等不动产，在合同终止时归甲方所有，由甲方处置；归属乙方的所有可移动的动产，应在合同终止日、解除日前（本合同所指均指自然日，下同）搬离，否则，甲方有权自行处置。六、在租赁期限内，乙方有下列违约行为之一，甲方有权解除合同，收回房屋的使用权：l.乙方未按期支付全额租金或物业服务费，逾期达3O日仍未足额付款的……七、乙方交付的租金未按本合同约定的日期付款，自合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付日止，30日内，每延后一日，乙方应按应付租金的日千分之五标准向甲方支付违约金。超过30日，参照本合同第三十条相关条款执行。乙方违约或乙方要求提前解除合同的，甲方向乙方退还当期乙方己交纳的尚未履行租期的房屋租金，同时乙方应向甲方支付三个月房屋租金等额的赔偿款，乙方投入的装修等不动产无偿归甲方所有。八、乙方未按有关管理约定的时间缴纳水电费、物业服务费，经过书面催告，仍未缴纳，超过15日，甲方可以切断电源提出警告，超过30日可以解除合同，甲方追缴相关费用并索赔。诉讼过程中，双方均认可案涉合同系续签合同，被告2012年12月3日支付的保证金50000元结转为案涉合同保证金。 合同履行过程中，因被告未按约支付租金，原告于2019年2月25日向被告开具《客户工作联系单》，要求被告在承诺日期即2019年3月1日支付相应费用及违约金，并告知被告如未在该承诺期限内支付费用，则原告将依照合同条款和约定日期于2019年3月1日9：00起停止水电服务，并通知杭州云计算产业发展有限公司暂停相关服务。 2019年4月15日，被告向原告出具《承诺书》一份，载明：我公司与贵公司于2019年1月1日签订了杭州云计算产业园二号楼三层续期壹年的房屋租赁协议，因我公司资金周转原因，直至本承诺书签订当日，我公司尚未按合同支付贵公司任何款项，基于合同的严肃性及贵我双方对合同的尊重，现我公司就上述问题的解决承诺如下：1.我公司承诺在实际搬离租赁场地前，付清自2019年1月1日起到搬离日期间的全部房租（包括配套服务费）、及物业费。2.承诺支付自2019年2月1日始到实际搬离日期间的房租（包括配套服务费）及物业费违约金，标准为半年应付金额的日千分之五标准。3.拆除原房屋装修并完成全部场地清理和垃圾搬运，将原房屋场地完好交还贵公司。4.搬离日前付清全部水电费用。5.搬离日前将公司注册地从原地址迁出。我公司保证不折不扣完成上述全部承诺，若违诺，愿意接受贵公司对我公司的法务处理。 后被告仍未支付租金等费用，原告于2019年5月6日再次向被告开具《客户工作联系单》一份，要求被告在2019年4月15日前缴纳相关费用、赔偿违约金，并在搬离前做好房屋复原归还工作，并告知被告，如其未在5月10日前对本联系单作出书面回复并缴纳相关费用，则原告将依照合同条款和约定日期于2019年5月10日9：00起停止水电服务，并通知杭州云计算产业发展有限公司暂停相关服务。 诉讼过程中，被告称其早已腾空。本院于2019年9月24日组织原、被告至案涉房屋进行现场勘查。该房屋仍内遗留有桌椅、柜子、沙发及杂物等。被告承诺于2019年10月1日前搬离，将房屋腾空。后本院多次联系被告了解房屋腾空情况及办理房屋交还手续未果。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有拘束力。根据合同法第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，有效合同符合约定解除条件时可以解除。本案中，被告未按约支付租金，根据合同“乙方未按期支付全额租金或物业服务费，逾期达3O日仍未足额付款的”，“甲方有权解除合同，收回房屋的使用权”的约定，原告依法享有解除合同的权利，本院对原告要求解除合同的诉请予以支持。根据合同法的规定，享有解除权的当事人主张解除合同，应当通知对方当事人；合同自通知到达对方时解除。本案原告以提起诉讼的方式请求解除合同，解除时间的确定应与通知对方当事人解除合同在本质上具有一致性，故本案起诉状送达被告时（2019年7月29日），就应当构成与通知被告解除合同相同的法律后果。合同解除后，双方的权利义务终止。故租金应计算至双方之间的租赁合同解除之日止。结合双方对租金的约定，2019年1月1日至2019年7月29日的租金为158694.8元（136935.2元+21759.6元=158694.8元）。此后至被告实际腾退之日止的占有使用费应按租金标准继续计算。被告辩称，其在2019年4月3日就开始搬离，因为原告阻挠，导致被告无法实际腾退；且原告在2019年4月底到5月初开始对被告实施断水断电和对被告的大门进行上锁，造成被告无法实际使用租赁房屋。对此，本院认为，首先，被告未按约支付租金，经原告多次书面催告并告知将采取断水、断电等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，即便原告采取前述行为亦属于行使合同履行抗辩的行为，被告应当支付断水、断电期间的租金。其次，被告现有证据不足以证明因原告存在阻挠出门、上锁等导致其无法实际腾退的事实。且根据被告的陈述，原告至迟在2019年7月底、8月初已将链条锁移除。但直至本院现场勘查的2019年9月24日，被告仍未腾空案涉房屋。故被告应支付租赁期间的租金及合同解除后至实际腾退前的占有使用费。 关于原告主张的逾期付款违约金。如上所述，案涉《房屋租赁合同》于2019年7月29日解除。故逾期付款违约金应以截至双方解除租赁合同之日的租金为基数进行计算。同时，双方合同约定的违约金为日千分之五，现原告要求按日千分之三计算仍然过高，原告亦未举证证明其存在除租金利息外的其他损失，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益损失等因素，调整为按日万分之五计算。暂计至法庭辩论终结之日（2019年9月24日），其中第一期租金136935.2元被告应于2019年1月1日支付，产生违约金为18212.4元（136935.2元*266天*0.5‰/天=18212.4元），2019年7月1日至2019年7月29日的租金21759.6元被告应于2019年6月30日前支付，产生违约金为924.8元（21759.6元*85天*0.5‰/天=924.8元），违约金共计19137.2元。 关于原告主张的因被告违约导致合同提前解除的赔偿款68467.6元。案涉租赁合同约定“乙方（即被告）违约或乙方要求提前解除合同的，甲方向乙方退还当期乙方己交纳的尚未履行租期的房屋租金，同时乙方应向甲方支付三个月房屋租金等额的赔偿款”，该约定的赔偿款从性质上来看兼具补偿性和惩罚性。从补偿性角度而言，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，可以理解为原告因合同提前解除造成房屋闲置期间的租金等损失。现虽因被告违约导致合同提前解除，但鉴于案涉《房屋租赁合同》的期限即将届满（2019年12月31日），本院对原告主张的至被告实际腾退之日止的占有使用费已予以支持，原告也未举证证明其因被告提前解除合同产生的实际损失，故结合本案的合同期限、被告对案涉房屋的实际使用情况及过错程度等因素，本院对双方约定的赔偿款酌情调整为按一个半月房屋租金即34233.8元计算。 关于保证金的抵扣问题。双方在合同中约定：“在本合同期满或终止，乙方（即被告）交还房屋时，未损坏原有设施设备和结构、无违约、无欠费，甲方（即原告）在该房屋清场交还三日内退还租房保证金”。现虽该退还保证金的条件尚未成就，但原告要求该保证金在本案中抵扣于法无悖，且不损害被告的利益，本院予以准许。双方未就保证金的抵扣顺序达成一致，本院按照先抵扣提前解约赔偿款34233.8元和逾期支付租金的违约金的顺序进行抵扣。抵扣后的余欠款项被告应继续支付。综上，对原告合理部分的诉请，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除杭州美吉科技有限公司与杭州正清环保科技有限公司于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》。 二、杭州正清环保科技有限公司于本判决生效之日起三十日内向杭州美吉科技有限公司腾退并返还承租房屋。 三、杭州正清环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州美吉科技有限公司租金158694.8元，并支付自2019年7月30日起至实际腾退之日止按合同约定标准计算的占有使用费。 四、杭州正清环保科技有限公司支付杭州美吉科技有限公司违约金19137.2元，并支付以欠付租金为基数、按日万分之五计算的2019年7月30日起至实际支付租金之日止的违约金。 五、杭州正清环保科技有限公司支付杭州美吉科技有限公司赔偿款34233.8元。 六、杭州美吉科技有限公司返还杭州正清环保科技有限公司保证金50000元。 七、上述四、五、六项相互折抵，杭州正清环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州美吉科技有限公司违约金3371元，并支付以欠付租金为基数、按日万分之五计算的2019年7月30日起至实际支付租金之日止的违约金。 八、驳回杭州美吉科技有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2435元，由杭州美吉科技有限公司负担777元，杭州正清环保科技有限公司负担1658元。 原告杭州美吉科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州正清环保科技有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 徐 菁 二〇一九年十一月十九日 书记员 陈佳佳