中华人民共和国 浙江省青田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1121民初3216号 原告：LUCIANACHENZHANG（中文名：张安娜），女，1993年7月5日出生，巴西籍，住巴西。 委托诉讼代理人：潘足飞、项礼，浙江潘源律师事务所律师。 被告：浙江青田诚邦置业有限公司，统一社会信用代码913311217782857569，住所地浙江省丽水市青田县瓯南街道石郭侨苑******。 法定代表人：傅少武，执行董事。 原告LUCIANACHENZHANG与被告浙江青田诚邦置业有限公司（以下简称诚邦公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法组成合议庭于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告LUCIANACHENZHANG的委托诉讼代理人项礼到庭参加诉讼，被告诚邦公司经本院合法传唤未说明理由未到庭参加诉讼。经审理，本案变更案由为房屋买卖合同纠纷。本案现已审理终结。 原告LUCIANACHENZHANG向本院提出诉讼请求：1、判决直接认定原、被告签订的《“诚邦·东春苑”意向单》、《地下车位确认书》、《借款合同》为合法有效的商品房买卖合同；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：“诚邦·东春苑”房产项目原系被告与案外人包崇平共同出资开发。2012年6月，原告的父亲张江欧向被告购买东春苑房产项目一套，并一次性支付了全部购房款3186288元，双方签订了《借款协议书》一份，约定：张江欧有优先购买东春苑房产项目1幢25层D户型住宅的权利，被告在项目取得预售正式开盘销售时，通知张江欧到指定地点办理购房手续。2012年9月26日，张江欧又向被告购买了编号为地下一层23号的车位一个，车位价款人民币35万元。2013年5月13日，张江欧取得被告同意，将上述所购买的住宅和车位转让给女儿即本案原告，并由原告的母亲陈丕梅代为重新签订《借款协议书》、《意向单》等材料，确认由原告购买东春苑房产项目1幢25层D户型住宅，已经一次性支付买断价3186288元。2015年2月6日，案外人包崇平将其所占“诚邦·东春苑”房产项目35%份额全部转让给了被告，双方结算时将原告所支付的房屋、车位款也一并结算在内。现据原告了解，该房产项目已经可以签订商品房买卖合同，原告多次要求与被告签订商品房买卖合同，但被告以各种理由推脱。现原告诉至法院，请求支持其诉请。 被告诚邦公司未向本院提交书面答辩状，也未在举证期限内向本院提交相关证据以证明其诉讼主张。 本院经审理，认定事实如下：被告诚邦公司于2005年7月26日成立，主要从事房地产开发与经营业务，其法定代表人为傅少武。2011年12月5日，被告诚邦公司与案外人包崇平签订《合作开发合同书》，共同出资并以诚邦公司的名义开发东春苑小区项目。由于尚未取得商品房预售许可证，诚邦公司授权包崇平以签订借款协议书等方式进行房屋预售等经营。原告父亲张江欧分别于2012年6月4日、2012年9月26日购买由被告开发的“诚邦·东春苑”项目1幢25层D户型房屋和地下一层23号车位一个，并与包崇平签订《借款协议书》、《地下车位确认书》，双方约定：借款金额为3186288元，借款期限至“诚邦·东春苑”项目取得预售许可证之日止，不得提前归还，同时指定汇款至包崇平的相关账号。甲方承诺张江欧有权优先购买“诚邦·东春苑”项目1幢25层D户型住宅，该房源的建筑面积约为120.27平方米（最终以县房管部门实测面积为准），享受一次性买断单价为26492.00元/㎡（购房合同总价=实际面积×一次性买断单价）；诚邦公司开发的“诚邦·东春苑”项目取得预售证正式开盘销售时，以书面形式通知张江欧前来办理购房手续。上述协议及确认书签订后，张江欧支付了购房款3186288元和车位款350000元。2013年5月13日，经张江欧与被告协商，将张江欧购买的房屋和车位转让给原告，并由原告母亲陈丕梅代理原告与被告重新签订《“诚邦·东春苑”意向单》、《借款协议书》、《地下车位确认书》，其中意向单中备注“此款已直接打至包崇平指定账户，财务部直接签借款协议”，车位确认书则备注“此款叁拾伍万元整（350000元整）由包崇平负责支付”，该《借款协议书》、《地下车位确认书》盖有被告公章并有被告的法定表人傅少武签字。2015年2月6日，被告诚邦公司与包崇平签订《股份转让协议书》，其中约定：1、包崇平根据2011年12月5日与被告签订的《合作开发合同书》而投入在诚邦置业公司开发的“东春苑”商品房开发项目的2100万元，占项目股份比例35%的股权作价人民币6157万元转让给被告所有。2、股权转让款6157万元由包崇平欠被告的6157万元的借款、欠款、香溢集团借款直接抵扣，即被告无须再另行向包崇平支付股权转让款。3、“东春苑”商品房开发项目在股权转让前产生的债权、债务、利润或亏损由被告享受和承担。此外，在由包崇平和被告共同确认的结算清单中，包括了包崇平收取张江欧支付的购房款3186288元和车位款350000元。2015年4月2日，被告取得商品房预售许可证。后经原告多次催促，被告仍未与原告签订商品房买卖合同，故致成本纠纷。 上述事实，有原告提供的护照及翻译、认证文书、诚邦公司的国家企业信用信息公示系统查询、落款时间为2012年6月4日的《借款协议书》、落款时间为2012年9月26日的《地下车位确认书》复印件、《声明》、《“诚邦·东春苑”意向单》复印件、落款时间为2013年5月13日的《借款协议书》、《地下车位确认书》和《地下一层通风平面图》、《股份转让协议书》及相应结算清单、东春苑小区商品房预售许可证公示网页查询、案涉项目设计图复印件以及当事人陈述予以证实。 本院认为：被告诚邦公司与原告LUCIANACHENZHANG签订的《“诚邦·东春苑”意向单》、《借款协议书》、《地下车位确认书》，从性质上说属于商品房预约合同。该合同中载明原告所购房屋具体位置、面积、销售单价及房屋总价等条款，标的物明确、价款清楚，具备商品房买卖合同的主要内容，且原告已将全部房款交付被告，系完成了原告的约定义务，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定情形，可认定为本约合同，现原告请求直接认定《“诚邦·东春苑”意向单》、《借款协议书》、《地下车位确认书》为商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 确认原告LUCIANACHENZHANG与被告浙江青田诚邦置业有限公司于2013年5月13日签订的《“诚邦·东春苑”意向单》、《借款协议书》、《地下车位确认书》为商品房买卖合同。 本案受理费35090元，由被告浙江青田诚邦置业有限公司负担。 如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  何 畏 人民陪审员  林进勇 人民陪审员  杜海民 二〇一九年十一月五日 代书记员  彭雪豪 附：本判决适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。