安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖08民终2501号上诉人（原审被告）：安徽潜山县建民房地产开发有限公司，住所地安徽省潜山市梅城镇南岳路。法定代表人：王峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐明静，安徽上止正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭祥刚，男，1985年9月14日出生，汉族，农民，住安徽省潜山市。委托诉讼代理人：张诗翰，安徽和源律师事务所律师。上诉人安徽潜山县建民房地产开发有限公司（以下简称建民房地产公司）因与被上诉人彭祥刚房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省潜山市人民法院（2019）皖0824民初1851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人建民房地产公司的委托诉讼代理人徐明静、被上诉人彭祥刚的委托诉讼代理人张诗翰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建民房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判建民房地产公司不支付逾期办证违约金5000元或者发回重审。事实和理由：《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，未约定期限，应视为无限期。该条款系表述性条款，不属于合同义务内容。备案登记与办理房产证属于两个不同的行为，房屋登记属于公示主义，并非确权主义，是否办理房产证不损害彭祥刚利益，其无损失可言。另外，彭祥刚未提交满足办理房产证条件的所需资料给建民房地产公司的证据，一审判决认定建民房地产公司逾期办证无事实依据。《商品房买卖合同》未约定建民房地产公司负有义务为彭祥刚办理房屋产权证书，也未约定逾期办证支付违约金的内容。一审酌定裁量建民房地产公司支付违约金5000元，缺乏法律依据，一审适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条进行判决，适用法律错误。彭祥刚辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。彭祥刚向一审法院起诉请求：判令建民房地产公司向彭祥刚支付违约金（包括逾期交房违约金和逾期办证违约金）10000元并立即向不动产登记部门报送办理权属证书所需全部资料。一审法院认定事实：建民房地产公司系从事房地产开发、销售的企业，以出让的方式取得梅城镇南岳路2904.45平方米国有土地使用权进行房地产开发，规划用途为住宅，项目名称为潜山体育庄园二期，并取得建设工程规划许可证和施工许可证。2015年7月4日,彭祥刚与建民房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：彭祥刚购买建民房地产公司开发的潜山体育庄园二期2单元203室，面积99.8平方米，总房款467064元，签订合同之日支付首付款187064元，余款280000元以银行按揭贷款的方式支付；出卖人应当在2016年6月1日前，依照有关规定，将具备“经验收合格”并符合合同约定的商品房交付给买受人，出卖人未按合同规定的期限将商品房交付给买受人，逾期不超过60日，自合同规定的最后交房期限的第二日起至实际交房之日止，出卖人按已付房款日万分之三向买受人支付违约金，合同继续履行；商品房达到交付条件，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并出示合同约定的证明文件，签署房屋交接单；出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，否则买受人有权拒绝交付，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；买受人未在办理交付房屋前付清房款和其他应交费用的，出卖人有权拒绝交付。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如果买受人未交清房款、约定的费用及办证所用的相关材料，导致在规定时间内不能取得产权登记的由买受人承担责任。该条中没有写明将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案的具体时间；格式条款中有出卖人的违约责任，但是违约金的比例系空白即未写具体数字。附件四《合同补充协议》第四条约定：房价中不含维修基金和契税等办理房屋产权证的相关费用，该费用在买受人办理房屋产权证时由出卖人按规定代收后向房地产管理部门缴纳；买受人用现金支付购房款的可以自行办理产权证，出卖人负责向产权登记机关报送与之相关的备案材料；委托银行贷款方式付款的，必须委托出卖人办理房屋产权证，买受人于房屋交付时按规定一次性向出卖人缴纳办证费用。《商品房买卖合同》和《合同补充协议》同时约定了其他权利义务。签订合同当日，严宝阳将建民房地产公司欠他的工程款转让给彭祥刚，作为首付款，2015年9月10日通过银行按揭贷款的方式支付购房款280000元。该工程于2015年12月28日竣工验收。2016年6月开始，建民房地产公司陆续向购房户交付房屋。2016年9月18日，彭祥刚向建民房地产公司交付20932元办证费用。涉案工程未办理《工程竣工验收备案》。一审法院认为，本案争议的焦点问题有三个：第一，房屋交付是否违约；第二、房地产开发企业在办证过程中的义务问题及处理；第三、违约金是否应该支付。涉诉整栋商品房已经有买受人开始接受房屋，建民房地产公司不交付房屋给彭祥刚而愿意承担逾期交房违约金，不符合常理。结合“买受人未在办理交付房屋前付清房款和其他应交费用的，出卖人有权拒绝交付”的约定，彭祥刚向建民房地产公司交付办证费用的2016年9月18日应该视为“付清房款和其他应交费用”之日，故其2016年9月18日接受房屋，不能认定为建民房地产公司逾期交房。未取得《工程竣工验收备案》的房产，购买人有权拒绝接受，接受后若因为房屋存在质量问题或者工程瑕疵的，可以要求开发商承担质量保证责任。但是不能接受后，又以未取得《工程竣工验收备案》，不符合交付条件为由，主张逾期交房违约金。第二个问题，根据《房屋登记办法》的规定，因合法建造的房屋申请房屋所有权初始登记必须办理《工程竣工验收备案》。故无论是购房户自行办理房产证还是委托房地产开发企业办理房产证，前提是商品房取得《工程竣工验收备案》。涉诉商品房未取得“工程竣工验收备案”，故造成未能及时办理房产证的责任在建民房地产公司，但是建民房地产公司辩称，未及时办理房产证是购房户未积极提供资料，该辩称意见违背客观事实，不利于化解房地产开发企业与购房户的矛盾。建民房地产公司应尽快办理涉诉商品房《工程竣工验收备案》并交付给不动产登记部门，为涉诉商品房办理房产证提供必备的条件。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。竣工验收备案行为是建设行政主管部门对建设工程竣工验收合格这一事实予以认定、确认的行政行为。故竣工验收备案行为能产生行政法意义上的法律效果，对建设单位和购房者都产生行政法上的拘束力。从上述规定上看，商品房《工程竣工验收备案》是由建设单位组织竣工验收，并由建设行政主管部门对竣工验收进行备案管理的制度。《工程竣工验收备案》在时间上和方式上均特定的程序，法院不宜也不可能在办理《工程竣工验收备案》时间上及方法上作出判决，应该要求建民房地产公司尽快办理《工程竣工验收备案》，解决购房户面临的实际问题，化解矛盾。第三个问题，建民房地产公司逾期办证的事实存在，应支付逾期办证违约金。《商品房买卖合同》没有约定逾期办证违约金的数额，彭祥刚没有提供逾期办证造成损失的数额，结合本案实际情况，酌定由建民房地产公司支付逾期办证违约金5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决:一、安徽潜山县建民房地产开发有限公司在完成潜山体育庄园二期2单元203室房产《工程竣工验收备案》后立即将《工程竣工验收备案》及房屋产权登记的其他材料报不动产登记部门，并按规定办理相关事项；二、安徽潜山县建民房地产开发有限公司于判决书生效之日起二个月内向彭祥刚支付逾期办证违约金5000元；三、驳回彭祥刚的其他诉讼请求。案件受理费350元，减半收取175元，由彭祥刚负担25元，安徽潜山县建民房地产开发有限公司负担150元。二审中，当事人未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。依据前述法律规定，即使双方当事人在合同中未针对办理房屋权属证书期限及违约责任作出明确约定，建民房地产公司亦需就此承担法定责任，建民房地产公司是否承担违约责任的关键在于是否因其原因导致彭祥刚在法定期限内未取得房屋权属证书。商品房《工程竣工验收备案》是办理房产证必备的条件，但建民房地产公司至今未办理涉案商品房所属工程的《工程竣工验收备案》，可见涉案商品房未办理房屋权属证书的原因在于建民房地产公司，且彭祥刚未取得房屋权属证书的期限远远超过了法定期限。故建民房地产公司逾期办证的事实客观存在，一审判决其承担相应违约金5000元，有事实和法律依据，并无不当。综上所述，建民房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人安徽潜山县建民房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张秀珍审判员  程 顺审判员  高 平二〇一九年十一月二十六日法官助理金耀书记员吴杰附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。