湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终8398号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭金妹，女，1987年8月16日出生，汉族，户籍所在地武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：许波，湖北泓峰律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：龚杰，男，1984年10月6日出生，汉族，户籍所在地武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：许波，湖北泓峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉人信置业有限公司,住所地武汉市硚口区玉带正街**19-111。法定代表人：黄炷人，执行董事。委托诉讼代理人：伍超霞，该公司员工。上诉人郭金妹、龚杰因与被上诉人武汉人信置业有限公司（以下简称人信置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭金妹、龚杰上诉称：一、原审判决脱离了郭金妹、龚杰与人信置业公司的合同约定，侵犯了双方的实体权利和义务，剥夺了郭金妹、龚杰要求人信置业公司办理银行贷款的先履行抗辩权，免除了人信置业公司优先协助办理银行贷款的义务。二、原审法院忽视了对于格式合同及格式条款的审查，导致未查明双方订立合同时的意思表示，完全采信格式合同和格式条款，使得对于双方争议的付款方式采信了完全有利于人信置业公司的解释，导致错误认定“剩余房款优先为贷款”。1、郭金妹、龚杰订立合同的初衷是要通过贷款的方式购买房屋，而非优先办理贷款。2、一审庭审过程中，郭金妹、龚杰发现人信置业公司与其指定湖北银行之间没有业务往来，结合合同中的约定，郭金妹、龚杰认为人信置业公司通过合同设立陷阱，人信置业公司根本没有设立途径以便于郭金妹、龚杰办理成功贷款，其最终目的是让郭金妹、龚杰办理贷款不成功直接支付尾款，所以人信置业公司指定完全没有业务往来的银行让郭金妹、龚杰办理贷款，并拒绝为郭金妹、龚杰寻找其他途径办理银行贷款。三、原审法院未查清合同约定的解除合同的其他情形。四、原审法院仅审查《商品房买卖合同》而未审查与买卖合同密切相关的《委托经营管理协议书》，导致本案的事实未能查清，错误认定应付房款。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判支持郭金妹、龚杰的诉求。被上诉人人信置业公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。郭金妹、龚杰向一审法院起诉请求：1、判决解除郭金妹、龚杰、人信置业公司于2016年8月28日签订的《武汉市商品房买卖合同》；2、判决人信置业公司返还郭金妹、龚杰已支付的购房款597404元。3、判决人信置业公司从2016年8月8日起至款项付清之日止按年利率6%赔偿郭金妹、龚杰资金占用损失（至起诉时止为71688.48元）。4、本案诉讼费由人信置业公司承担。人信置业公司提出反诉请求：1、判令郭金妹、龚杰向人信置业公司支付购房款560000元并自2016年9月14日至实际付款日按照日万分之一支付违约金（暂计49280元）；2、反诉费由郭金妹、龚杰承担。一审法院查明，郭金妹与龚杰系夫妻关系。武汉市硚口区武胜路与中山大道交汇处（北区地块），编号为C0060050161地块（武胜人信汇国际文化城一期北区商品房）项目系人信置业公司投资开发。2016年8月28日，郭金妹、龚杰（买受人）与人信置业公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：郭金妹、龚杰以单价34246.78元/平方米、总价1127400元的价格购买人信置业公司开发建设的上述项目中地下室-1层（332）商号房（产权登记面积32.92平方米），即涉案商铺。付款方式为贷款，买受人应于2016年9月28日前一次性存入商品房首付款567404元，其余价款办理贷款。合同第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款项之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”出卖人应当在2016年4月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用，具体交付时间自买受人房款全额到达出卖人指定账户后，以出卖人发放的书面交房通知书时间为准。合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：……3、因出卖人的原因导致买受人不能在商品房交付使用之日起180日内办理房地产权属证书的，每逾期壹日，应按买受人已付商品房价款的万分之壹支付违约金；逾期达到180日，买受人有权退房，出卖人应在买受人提出退房要求后60日内将买受人已付商品房价款退还，并按已付商品房价款的万分之壹赔偿买受人损失。”合同附件六《合同补充协议》第二条约定：“付款方式及期限买受人应按下列第2种方式按期付款：……2、银行按揭方式付款①买受人应于2016年7月30日前付清首期房款包含定金567404元，剩余房款56万元，买受人应以银行贷款方式付清，及买受人应于2016年8月30日前按银行要求，提供银行能审核通过的办理按揭所需的资料，若买受人未能在前述期限之前提供银行办理贷款所需的资料，视为买受人逾期付款，买受人应按主合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。②若银行不同意发放贷款或者发放贷款额不足的，买受人应于获悉银行的前述决定之日起15日内（但最迟不得超过2016年9月14日）已现款方式，将剩余房款一次性付清或将贷款不足部分一次性补足；若买受人未能按照前述约定及时付清或者补足剩余房款的，则视为买受人逾期付款，买受人应按主合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。”第三条银行按揭款补充约定，1、若乙方采取贷款方式支付房款，乙方须在甲方指定的银行统一办理贷款手续，但因特殊情况甲方书面同意乙方可以自行办理按揭手续的除外。2、乙方委托甲方为其办理银行贷款的：（1）乙方委托甲方为期办理银行贷款手续的，由此发生的费用与责任由乙方承担，乙方必须在本合同签订前交齐办理贷款所需相关资料，由贷款银行确认收件，并在签定本合同前完成贷款合同的签署手续。若贷款银行、市区房地产管理部门要求乙方追加资料或办理与贷款相关手续的，乙方必须在甲方指定的贷款银行或甲方直接书面通知送达之日起5个工作日内补齐资料或者办理完毕相关手续。（2）乙方未能履行上述第（1）款约定义务，或者出现以下情形之一的，视为乙方逾期付款，甲方有权根据主合同第七条约定追究乙方违约责任。A）未能以货币方式按本合同约定期限支付相应款项；B）由于非甲方原因，造成银行或公积金管理中心不能在本合同签订之日起60日内放贷至甲方账户的，即视为乙方该部分房款未支付。……”第十二条约定：“1、买受人未按主合同和本补充协议约定按期支付全部房价款之前，出卖人有权不向买受人交房，即由于买受人逾期付款引起的逾期交房，出卖人不承担违约责任，其且有权追究买受人逾期付款的违约责任。2、因买受人自身原因或政府主管部门原因，导致买受人未能及时取得房地产权属证书或无法取得房地产权属证书的。出卖人不承担任何责任。”2016年6月3日郭金妹、龚杰与案外人武汉立德众和广告有限公司签订团购协议并向其支付3万元团购优惠金，武汉立德众和广告有限公司提供团购服务，协助郭金妹、龚杰、人信置业公司签订《武汉市商品房买卖合同》。2016年6月3日，郭金妹、龚杰向人信置业公司支付定金20000元，2016年6月30日支付房款180000元，后再次向支付房款367404元，人信置业公司出具相应款项收据。经一审庭审确认，郭金妹、龚杰贷款银行由人信置业公司指定为湖北银行，湖北银行出具说明，截止2019年3月13日未查到有关郭金妹、龚杰在该行的贷款记录。另查明，郭金妹、龚杰于2016年8月就涉案商铺的出租事宜与人信置业公司签订了《委托经营管理协议书》，约定郭金妹、龚杰将涉案商铺委托给该公司进行经营管理，委托期限自本协议书签订之日起至2021年4月30日止。涉案商铺于2016年10月18日竣工验收，2017年12月22日，取得《不动产权属证明》，具备办证条件。一审法院认为，郭金妹、龚杰、人信置业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行义务。涉案商铺已取得不动产权属证明，具备办证条件，不存在不能办理不动产权属证书及办理贷款手续的障碍，亦无合同目的无法实现的情况，法院对郭金妹、龚杰主张解除合同并返还购房款，要求人信置业公司承担利息损失的请求不予支持，合同应当继续履行，后续尾款无论是贷款支付还是其他方式支付，都不能免除郭金妹、龚杰的付款义务。郭金妹、龚杰向案外人武汉立德众和广告有限公司支付的30000元为团购服务费，并非向人信置业公司支付的购房款，故郭金妹、龚杰已支付的购房款实际为567404元，依据双方合同约定，总房款为1127404元，郭金妹、龚杰还应支付剩余购房款560000元。关于郭金妹、龚杰是否应当承担逾期付款违约金的问题，依据双方合同约定，剩余房款优先为贷款支付，贷款银行由人信置业公司指定，买卖合同签订后，郭金妹、龚杰根据房屋销售人员指示联系贷款事宜，但未能得到贷款银行明确答复，人信置业公司应该通知郭金妹、龚杰更改付款方式并付清尾款，但人信置业公司并未履行该通知义务，因此，郭金妹、龚杰对于逾期付款不应承担违约金责任，对人信置业公司反诉要求郭金妹、龚杰支付违约金的诉讼请求法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郭金妹、龚杰于判决生效之日起10日内支付人信置业公司剩余购房款560000元。二、驳回郭金妹、龚杰全部诉讼请求。三、驳回人信置业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5246元，反诉费4946元，共计10192元，由郭金妹、龚杰负担9246元，人信置业公司负担946元。二审期间，各方均未提交新的证据。二审期间，本院依职权向湖北银行股份有限公司（湖北银行总行营业部）查询郭金妹、龚杰申请办理购房按揭贷款审批的情况，该行回复“经查询，无郭金妹、龚杰二人贷款申请记录”。二审查明事实的其他与一审查明事实一致。本院认为，涉案的《武汉市商品房买卖合同》第三条银行按揭款补充约定，1、若乙方采取贷款方式支付房款，乙方须在甲方指定的银行统一办理贷款手续，但因特殊情况甲方书面同意乙方可以自行办理按揭手续的除外。人信置业公司向本院陈述“业主需要贷款支付的，由业主根据房屋销售人员指示，携带符合银行要求的贷款资料前往营销中心，自行将贷款资料交给在营销中心驻点的银行客户经理，后续业主通过房屋销售人员、银行客户经理联系贷款事宜。本案中的贷款银行系：湖北银行（地（地址：武昌区中北路**湖北银行总行营业部。通过郭金妹与房屋销售人员的聊天记录，以及本院向湖北银行总行营业部查询到的结果能够认定，郭金妹向人信置业公司提交了贷款资料，但人信置业公司未向其指定的贷款银行湖北银行总行营业部提交用于贷款所需资料，未依约为郭金妹、龚杰申请贷款。根据《武汉市商品房买卖合同》的约定“商品房首付款567404元，其余价款办理贷款。若银行不同意发放贷款或者发放贷款额不足的，买受人应于获悉银行的前述决定之日起15日内（但最迟不得超过2016年9月14日）以现款方式，将剩余房款一次性付清或将贷款不足部分一次性补足”，即以贷款方式支付房款为原则，现款方式支付为例外。人信置业公司在未全面履行合同约定的代办贷款义务的情况下，无权要求郭金妹、龚杰改变支付方式，即现款支付余额。人信置业公司未履行合同义务，现郭金妹、龚杰明确表示不愿意继续履行合同，其要求解除合同的上诉请求符合本案事实和法律规定，本院予以支持。人信置业公司应退还郭金妹、龚杰购房款567404元。关于郭金妹、龚杰主张的资金占用损失，现无证据证明郭金妹、龚杰在本案诉讼前依法向人信置业公司主张解除合同，故本案的资金占用损失应从2019年1月24日起计算至上述款项付清之日止，按中国人民银行同期同类流动资金年贷款利率计算。综上所述，郭金妹、龚杰的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初823号民事判决；二、解除郭金妹、龚杰、武汉人信置业有限公司于2016年8月28日签订的《武汉市商品房买卖合同》；三、武汉人信置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还郭金妹、龚杰购房款567404元以及资金占用损失（资金占用损失以567404元为基数，按中国人民银行同期同类流动资金年贷款利率，从2019年1月24日起计算至款项付清之日止）；四、驳回郭金妹、龚杰的其他诉讼请求；五、驳回武汉人信置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5246元，由郭金妹、龚杰负担1050元，武汉人信置业有限公司4196元。反诉费4946元，由武汉人信置业有限公司负担。二审案件受理费10192元，由郭金妹、龚杰负担2384元，武汉人信置业有限公司负担7808元。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 李 文审判员 陈继红二〇一九年十一月十日书记员 邬云格