江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7591号上诉人（原审被告）：吴杰，男，1988年6月17日生，汉族，住南京市高淳区。委托诉讼代理人:吕佩芬，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京舜建置业有限公司，住所地南京市浦口区凤凰台路**天凤国际广场****。法定代表人：胡舜华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陶经燕，北京市隆安（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡勇，北京市隆安（南京）律师事务所律师。原审被告：南京三步两食餐饮管理有限公司，住所地南京，住所地南京市浦口区浦口大道**新城总部大厦**>法定代表人：李涵，该公司董事长。委托诉讼代理人:吕佩芬，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人吴杰因与被上诉人南京舜建置业有限公司（以下简称舜建置业公司）、原审被告南京三步两食餐饮管理有限公司（以下简称三步两食公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初6725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴杰上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判吴杰无需支付租金和占有使用费，舜建置业公司退还吴杰合同保证金100000元及天然气保证金人民币50000元整，吴杰只支付应付水电费19189.2元。2.撤销一审判决第二项，改判吴杰无须支付拆除费用；3.撤销一审判决第三项，改判吴杰无须支付违约金100000元；4.撤销一审判决第四项，改判吴杰无须支付律师费29600元；5.维持一审判决第五项；6.—、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、吴杰已于2018年4月15日将租赁商铺交还舜建公司，双方合同解除时间与商铺实际时间可以不一致，房屋租金及实际占用费应当计算至吴杰交还房屋之时。二、吴杰租赁接手商铺时就未办理交房手续，吴杰交还商铺同样也无须办理交还手续。因此，房屋交还时间应当以实际交还之日为准，实际交还之日应当根据双方证据加以确认。吴杰在2018年3月31日就书面告知舜建公司在2018年4月15日搬离房屋，2018年4月初吴杰就全面停止了商铺经营，舜建公司2018年4月15日收房时扣押吴杰房屋内物品至今未返还，商铺新租户健身房在2018年5月份就开始营业。而一审法院仅“根据舜建公司自认”，就认定商铺是2018年5月25日实际收回的，与事实不符。三、双方已约定租金由72万元/年变更为52万元/年。舜建公司自己提供的证据证明租金变更为52万元/年，吴杰提供的证据也按此标准支付半年租金25万。一审法院以舜建公司自己单方盖章的“变更协议”认定租金变更协议还应当附有其他条件，又认定吴杰未在舜建拿出的单方变更协议上签字，进而认定租金未变更，与事实不符，与实际履行不符，与情理不合。四、免租期是出租方给予承租方租赁期的优惠，是相对于整个租赁期而言，合同提前解除，免租期费用应当按“3个月免租期对应的租金52万/4*(合同期一实际租赁期）/合同期”标准计算，不应按72万元标准计算3个月租金。五、吴杰租赁商铺在2楼，排烟管道在3楼，且整个大楼都在使用该排烟管道，舜建公司收取的排烟管道电费数据明显异常，系多收电费造成。吴杰就上述情况已提供证据，排烟管道每月电费实际约为3000元。一审法院判决按舜建公司每月8000元左右的排烟管道电费标准收取费用，与事实不符。六、吴杰就拆除费用提供了两家公司的报价，都为2万元左右，并提供租赁商铺图纸证明舜建公司对拆除面积多计，吴杰在一审庭审时即提出了拆除费鉴定申请，因一审法院表示舜建公司已装修无法鉴定，吴杰申请一审法院自行裁决是否能进行鉴定。一审法院就此径行认定以舜建公司提供的合同和拆除费用105600元为准计算拆除费用，与事实不符。七、舜建公司聘请律师的律师费用是舜建公司损失，舜建公司就违约金和损失进行了双重主张，且房屋年租金52万元，一审法院判定的100000元违约金标准再加上舜建公司主张的律师费29600元，明显偏高。八、合同解除后，舜建公司扣除的保证金100000元、吴杰在租赁房屋内物品舜建公司应当返还，这是合同解除后的双方应当履行的附随返还义务。综上所述，请求二审法院依法改判。舜建置业公司辩称：1、上诉人实际返还房屋时间为2018年5月25日，当时是双方工作人员共同在场，由上诉人自行搬离涉案商铺内的物品。虽然上诉人承诺于4月15日交还商铺，但并未实际履行，我方并未扣留上诉人的任何物品。2、关于租金变更的问题。从补充协议上看，上诉人并未确认，故涉案补充协议未成立，该补充协议约定在乙方2018年1月5日之前支付完所有租金后生效，系有前置条件的补充协议，但上诉人并未满足该前置条件，故涉案补充协议未生效。3、关于免租期问题，涉案合同约定若上诉人提前终止合同，则应支付免租期内的租金。4、关于排烟管道数据问题，我方认为数据正常，不存在多记多算的情况。上诉人于4月初停止经营，我方向业主方苏宁环球公司提供的抄表记录显示，4月份为141度，3月份是2235度，差额巨大，侧面印证上诉人是4月初停止经营，导致电费支出锐减。5、关于拆除费的问题。我方主张的拆除费是我方的实际支出，有相应的合同、决算、决算表及支付凭证予以证明。上诉人提交的公司报价，并非实际支出，且报价是合同双方需要协商的，如果上诉人要求拆除的面积、位置及装置等存在差异，也会导致报价降低。故该报价不能衡量我方拆除费用的实际支出。6、关于律师费的问题。在涉案合同第19.6条约定，相关律师费由违约方承担。7、上诉人主张返还保证金，被上诉人一审起诉时已经在诉请中予以抵扣，我方不应承担返还义务。综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。三步两食公司述称，同意上诉人的上诉意见。舜建置业公司向一审法院起诉请求：1.吴杰向舜建置业公司支付租金21万元（免租期租金18万元及2018年4月6日至2018年5月14日欠付租金8万元，燃气押金5万元已予以抵扣）、房屋占有使用费22000元(2018年5月15日至2018年5月25日)、水电费28189.2元、燃气费472.41元；2.吴杰向舜建置业公司支付拆除费用5600元（舜建置业公司实际支出拆除费105600元，以保证金10万元抵扣部分拆除费用）；3、吴杰向舜建置业公司支付违约金18万元；4.三步两食公司对上述第三项诉讼请求所涉及的款项承担连带清偿责任；5.吴杰、三步两食公司向舜建置业公司支付律师费29600元;6.诉讼费用由吴杰、三步两食公司承担。一审法院认定事实：南京苏宁房地产开发有限公司系南京市鼓楼区清江路****天玺国际广场**房屋的所有权人，该公司于2013年1月10日将上述房屋交给南京苏宁环球商贸城有限公司管理使用。南京苏宁环球商贸城有限公司又将上述房屋中的1-3层交给了南京舜建投资管理有限公司（以下简称舜建投资公司）进行经营管理，并允许舜建投资公司将部分房屋出租、承包或与他人合作经营。2017年2月18日，舜建投资公司（甲方）与吴杰（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定甲方将清江路85号舜建广场内二楼编号为19号的商铺出租给乙方，用于经营美食；该商铺的建筑面积为818.5平方米，租赁期限为6年，自2017年3月1日至2023年2月28日；第一年和第二年的租金均为72万元，免租期为2017年3月1日至2017年5月31日，若乙方提前终止合同，需支付免租期内的房屋租金；在租赁期内，乙方提前三个月书面通知甲方后，有权单方解除合同，乙方同意向甲方支付当年平均月租金和管理费之和三倍的金额作为违约金，同时甲方无需退还乙方支付的租赁保证金及其他已缴纳的费用；乙方向甲方交还商铺前，应将该商铺恢复至交付时的状态，使该商铺可以重新出租，否则乙方支付的租赁保证金不退还，如届时甲方书面同意乙方无需恢复原状的，乙方应使该商铺处于清洁、完好并可出租状态；对于任何通知，如用快递或挂号信，在寄出五日后视为收讫；与本合同有关的争议，双方协商不成可至该商铺所在地法院诉讼解决，违约方承担守约方因主张权利而产生的律师费等。另外，合同还约定，若乙方违反本合同约定，甲方有权以租赁保证金抵付乙方所欠款项及甲方损失赔偿，或按本合同约定没收租赁保证金，且甲方有权按照下列顺序依次进行抵扣：1.乙方应承担的违约金、赔偿款、维修费等；2.因乙方承租期间的不当行为而造成的第三方损失并第三方向甲方主张的索赔费用；3.乙方欠付甲方的租金、管理费、水电费等相关费用。上述合同签订后，舜建投资公司将合同所约定的商铺交给了吴杰，吴杰将其交给了自己担任法定代表人的三步两食公司用于经营餐饮。2017年6月22日，三步两食公司向舜建投资公司出具了一份承诺书，内容为：“三步两食公司承租的19号商铺，铺内使用两块天然气总表，表后分接的4块分表及安装的管道，本公司承诺在燃气使用过程中一切责任由本公司承担”。2017年7月10日，吴杰向舜建投资公司提交了一份申请书，明确其应于2017年6月1日支付房租21万元，但由于个人原因未能支付，并承诺于2017年7月20日付清，否则其愿意承担违约责任。2017年12月26日，舜建投资公司向吴杰和三步两食公司发送了催款通知函，明确吴杰和三步两食公司应于2017年9月1日前支付房屋租金36万元（2017年12月1日至2018年5月31日），但至今未付，故要求其在接到通知后24小时之内联系舜建投资公司，并将拖欠的房租和滞纳金交齐。舜建投资公司在一份补充协议上加盖了印章，但该补充协议并无吴杰或三步两食公司的签字及印章，该协议的内容为：“在乙方能够严格遵守并执行原合同应尽义务条款后，甲方同意自2018年12月1日起每年给予乙方减免20万元租金，如乙方在接下来的合同执行过程中有违约（不按期支付租金、水电费或不服从管理等情况），甲方有权解除该协议，租金按原合同规定条款执行。此协议在乙方于2018年1月5日前支付完所签租金后，方可生效。2018年1月13日，吴杰向舜建投资公司出具了一份承诺书，承诺于2018年1月25日前付清所有租金余款，逾期支付该款的，其愿意按照原条款执行，并愿意支付滞纳金和承担违约责任。吴杰在2017年2月18日至2018年1月25日期间通过其本人或委托他人共向舜建投资公司支付了76万元款项，其中含有5万元燃气押金和10万元租赁保证金，且其在2017年11月13日、2018年1月3日、1月10日、1月25日分别支付了6万元、5万元、5万元和9万元，共计25万元。2018年3月31日，吴杰向舜建投资公司发送了提前解除合同申请，明确因其自身原因无法继续履行合同，特申请按照原合同的规定提前解除合同，其本人于2018年4月15日前将房屋腾空，并交还给舜建投资公司，且将所有欠款结清，希望舜建投资公司能够批准同意。2018年1月6日，舜建投资公司向三步两食公司发送了水电费明细单，该单据载明三步两食公司所使用的烟道风机应缴纳2017年12月1日至12月31日期间的电费8466元、2017年6月30日至2017年12月31日期间的水费4440元，共计12906元。2018年2月2日，舜建投资公司发送的水电费明细载明三步两食公司在2018年1月产生电费7806元。2018年3月9日，舜建置投资公司发送的明细表载明2018年2月份三步两食公司产生电费4422元、水费679.2元，共计5101.2元；舜建投资公司制作的2018年3月和4月的水电费明细单载明三步两食公司3月产生电费2235元、4月产生水费141元。上述明细单所载明的费用总额为28189.2元。舜建置业公司在庭审中提供了由苏宁环球商贸城有限公司出具抄表明细，该明细显示上述电费系“3F排烟风机”所产生的电费。京港华燃气公司出具了两份燃气发票，该发票载明的燃气费用总和为472.41元。舜建置业公司还提供了2017年7月至2017年12月三步两食公司已经缴纳过的水电费明细清单。2018年4月11日，舜建投资公司再次向吴杰和三步两食公司发函，明确吴杰和三步两食公司自2017年12月至今已经欠缴水电费28048.2元、燃气费458.17元，双方虽签订补充协议给予对方20万元/年的租金减免，但前提条件是需按规定的时间支付租金、水电费等费用，现其未能按约履行，故舜建投资公司决定解除补充协议，并要求吴杰和三步两食公司正常支付减免的租金20万元。2018年5月14日，舜建投资公司向吴杰发送了《关于解除商铺承包合同函》，要求吴杰和三步两食公司支付租金11万元、水电费28489.2元、燃气费472.41元，并明确对方已经私自停业15天，其行为已构成根本违约，故要求其在收到该函后48小时内至舜建投资公司协商铺位的相关事宜，否则其司将收回商铺另行出租，并保留追究对方违约责任的权利。舜建置业公司提供的电脑查询显示吴杰于2018年5月17日签收了该函。2018年5月31日，舜建投资公司与北京市隆安（南京）律师事务所签订了委托代理协议，该协议约定的代理费用37000元。2018年6月20日，双方又签订了一份补充协议，约定律师费变更至29600元。2018年6月22日，北京市隆安（南京）律师事务所出具了数额为29600元的律师费发票。2018年6月23日，舜建置业公司股东会决议将舜建投资公司吸收合并至其公司名下。2018年8月9日，舜建投资公司被依法注销。上述事实，有舜建置业公司提供的证据在卷予以佐证，予以认定。庭审中，双方对房屋租金是否变更为52万元/年、房屋租赁合同是否于2018年4月15日解除、拆除费用是否应为105600元、舜建投资公司是否多收取了水电费以及舜建公司是否存在违约行为等产生了争议。1.关于租金是否变更为52万元的问题。吴杰和三步两食公司称，从吴杰发送的催款函可以认定双方签订了补充协议，该协议约定租金变更为52万元，且在实际履行过程中吴杰又与舜建置业公司法定代表人达成了减免剩余半年租金26万元中的1万元的协议，所以吴杰才在2017年11月13日至2018年1月25日期间支付了25万元。舜建置业公司对此不予认可，并称该补充协议仅有舜建置业公司的印章，并无吴杰的签字，亦无三步两食公司的印章，因此双方之间并未达成减免租金至52万元/年的补充协议。吴杰和三步两食公司认为，因舜建公司提供的催款通知函载明双方签订了协议，所以举证责任应由舜建投资公司承担，而非吴杰、三步两食公司。2.关于合同的解除问题。吴杰主张其于2018年3月31日发函告知对方其公司将于2018年4月15日解除合同，且其亦是于2018年4月15日搬离该房屋的，故其认为双方之间的合同已经于该日解除。舜建置业公司称其公司系于2018年5月14日发函通知吴杰解除了合同，故双方之间的合同于2018年5月14日解除。另外，其公司于2018年5月25日实际收回房屋，故吴杰和三步两食公司应承担2018年5月15日至2018年5月25日期间的房屋占有使用费。3.关于拆除费用问题。三步两食公司为证明其产生了拆除费用105600元，向一审法院提供了其与苏州铭杰建筑装饰装潢有限公司签订的室内装修拆除合同、三步两食公司拆除项目及预算、工程施工费发票、银行转账凭证、照片和视频资料等证据，以证明其因拆除涉案房屋内的装修产生了拆除费用105600元。吴杰和三步两食公司对上述证据中发票的真实性认可，但对其他证据的真实性不予认可，且认为包括发票在内的证据均不能证明舜建公司实际支出了拆除费用105600元。吴杰和三步两食公司为证明涉案房屋的拆除费用仅为2万元，向一审法院提供了房屋的建筑平面图、微信聊天记录、拆除报价单、工作联系单、工程联系单等证据。平面图显示涉案房屋的使用面积仅为500多平方米；聊天记录显示刘某曾告知吴杰其三四天后才能至本案所涉房屋进行拆除；报价单显示拆除费用为29260元，扣除可回收材料后，实际报价14000元；工作联系函载明2018年4月16日三步两食公司表示同意接受拆除报价，并要求该公司尽快安排时间进行拆除；工程联系单显示该公司目前很忙，希望5月中旬后进入现场实施拆除。舜建置业公司以上述证据均系复印件为由对其真实性不予认可。吴杰和三步两食公司公司在本案庭审中申请对拆除费用进行鉴定，后又表示不再申请鉴定。4.关于水电费问题。吴杰和三步两食公司主张排烟机是二楼或整个大楼公用的排烟机，因此不应由其一人承担排烟机所产生的电费。舜建置业公司对此不予认可，并称该排烟机仅有三步两食公司在使用，其他单位并未使用。5.关于舜建置业公司是否违约的问题。吴杰和三步两食公司为证明舜建置业公司存在违约行为，向一审法院提供了一组微信截图，上述截图显示巫山烤鱼等商户经营者反映房屋存在漏水、断电、水管堵塞、财产被盗等情况。瞬间置业公司认为该证据系第三方与三步两食公司之间的信息，且系复印件，是否真实发生无法确定。另外，吴杰和三步两食公司还认为舜建置业公司向其发送的用电清单为其多计了电量。舜建公司认为吴杰和舜建公司对其主张的该项事实应当承担举证责任。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，另一方当事人可以解除合同，并有权向对方主张违约责任。一、关于合同的解除问题本案中，舜建投资公司与吴杰签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故合法有效，对双方当事人均有约束力。吴杰在合同签订后，虽于2018年3月31日向舜建投资公司发函要求解除合同，并告知对方自己将于2018年4月15日搬离涉案房屋，但其并没有明确双方的合同于2018年4月15日解除，而是希望舜建投资公司能够同意其解除合同，故该函不能使一审法院认定双方的合同于2018年4月15日解除。另外，从舜建投资公司向吴杰发送的催款函可以看出，舜建投资公司并没有明确告知吴杰其同意解除双方的租赁合同，且双方所签订的合同约定吴杰提出解除合同的应提前三个月告知舜建投资公司，而非提前15天通知即可解除，故吴杰和三步两食公司主张房屋租赁合同已经于2018年4月15日解除，不予支持。因舜建投资公司于2018年5月14日发送了解除商铺承包合同函，且吴杰于2018年5月17日签收该函，故一审法院认定双方的租赁合同于2018年5月17日解除。二、关于欠付租金和占有使用费的问题吴杰与舜建投资公司签订的房屋租赁合同虽约定了三个月的免租期，但该合同同时约定若吴杰提前终止合同，则需要支付免租期内的租金，而吴杰在2018年3月31日即提出解除房屋租赁合同，故其应承担2017年3月1日至2017年5月31日免租期内的租金。吴杰辩称应根据已经履行的合同情况确定免租期期间，因该抗辩与合同的约定不符，且无法律依据，故不予采纳。因双方合同约定第一年和第二年的租金均为72万元/年，且吴杰并未在舜建投资公司加盖印章的补充协议中签字，亦未按照补充协议的约定于2018年1月5日前支付全部租金，且存在逾期支付水电费的情况，故其辩称双方已经达成了降低租金20万元/年的协议，无事实和法律依据，不予采纳。因吴杰并未提供证据证明双方于2018年4月15日办理了交接手续，故根据舜建置业公司的自认，一审法院认定舜建投资公司于2018年5月25日实际收回了房屋。因双方约定的年租金标准为72万元/年，故根据一审法院认定的合同解除时间和舜建投资公司实际收回房屋的时间，一审法院认定吴杰应支付的租金和占有使用费总额为887671元（72万元/年×1年＋72万元/年÷365天×85天）。因吴杰已经支付了其中的61万元，故仍欠付租金和占有使用费277671元。舜建置业公司主张用5万元燃气押金抵扣上述欠付的租金，该主张无事实和法律依据，且对方不予同意，故不予支持。三、关于水电费和燃气费问题吴杰和三步两食公司虽辩称舜建置业公司提供的水电费明细单所载明的费用过高，且该排烟机系供整层或整栋楼房使用，而非供其一家使用，但并未提供充分的证据证明予以证明，且其依约缴纳了2017年11月之前的电费，故一审法院对吴杰和三步两食公司的抗辩意见不予采纳。因舜建置业公司提供的水电费和燃气费清单载明的数额与其主张的数额一致，故一审法院认定吴杰应支付水电费28189.2元、燃气费472.41元。因吴杰已经缴纳了5万元的燃气押金，故其欠付的燃气费472.41元应从该押金中先行抵扣，舜建置业公司再行要求吴杰支付燃气费，无事实和法律依据，不予支持。四、关于拆除费用问题舜建置业公司主张其产生拆除费105600元，向一审法院提供了合同、发票、银行转账凭证、照片和视频资料等证据，吴杰和三步两食公司虽认为上述证据不能证明舜建投资公司产生了拆除费105600元，但并未申请鉴定，且其提供的证据亦不能证明拆除本案所涉房屋内的装修仅需2万元即可，故一审法院对吴杰和三步两食公司的抗辩意见不予采纳。因舜建投资公司不仅提供了发票，还提供了银行转账凭证和合同，且银行转账凭证和发票所载明的数额一致，故一审法院对舜建投资公司主张的其损失拆除费用105600元的事实，予以认定。因双方合同约定舜建投资公司可以选择用10万元租赁保证金抵扣其损失，故其主张用该款抵扣拆除费损失，具有事实和法律依据，予以支持。据此，吴杰应支付舜建置业公司剩余拆除费5600元。五、关于违约金问题双方合同约定的违约金虽为三个月的房屋租金，但因舜建投资公司在2018年5月25日即已经收回房屋，并委托他人进行拆除，故一审法院酌定吴杰应向舜建置支付司承担违约金10万元。六、关于律师费问题。因舜建置业公司主张的律师费29600元并未超出律师费收费办法所规定的限额，且吴杰、三步两食公司对舜建置业公司提供的委托代理合同和发票的真实性均不持异议，故一审法院对舜建置业公司主张的律师费29600元予以支持。七、关于连带责任的问题三步两食公司向舜建投资公司发送的承诺书虽载明其承租了本案所涉房屋，但因其并未在本案所涉的房屋租赁合同中加盖印章，且舜建置业公司的起诉理由中亦未载明三步两食公司系合同相对人，故三步两食公司并非本案所涉房屋租赁合同的相对人，不应对该合同所约定的租金、违约金和律师费等承担连带责任。另外，该承诺书虽载明其应对燃气使用问题承担一切责任，但本案中舜建置业公司所主张的燃气费472.41元已被抵扣，故其无需再对燃气费承担连带责任。舜建置业公司主张三步两食公司应对其请求的各项费用等承担连带责任，无事实和法律依据，不予支持。八、关于舜建置业公司是否存在违约行为的问题本案中，吴杰和三步两食公司虽向一审法院提供了一些微信截屏，但并未提供该证据的原始载体，且即使其提供的上述证据属实，亦不能证明漏水、断电、水管堵塞、财产被盗等情况系舜建投资公司的引起的，故一审法院对吴杰和三步两食公司主张的舜建投资公司在房屋租赁合同存续期间存在违约行为的事实不予认定。另外，即使舜建投资公司在本案中存在违约行为，吴杰和三步两食公司并未提出反诉，故亦不影响一审法院对舜建置业公司主张的其他请求事项的认定。吴杰和三步两食公司虽在本案中提出舜建置业公司扣押了其空调等设施设备，但其并未在本案中提出反诉，故不予理涉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第一百七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审判决如下：一、吴杰于判决生效之日起十日内一次性向南京舜建置业有限公司支付房屋租金和占有使用费277671元、水电费28189.2元，共计305860.2元；二、吴杰于判决生效之日起十日内一次性向南京舜建置业有限公司支付拆除费5600元；三、吴杰于判决生效之日起十日内一次性向南京舜建置业有限公司支付违约金100000元；四、吴杰于判决生效之日起十日内一次性向南京舜建置业有限公司支付律师费29600元；五、驳回南京舜建置业有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8549元，由南京舜建置业有限公司承担1549元，吴杰承担7000元（舜建置业公司已预交，吴杰在履行上述义务时一并支付）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，上诉人吴杰与被上诉人舜建置业公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行各自的义务。在合同的履行中，吴杰向舜建置业公司发送提前解除合同申请，明确表示希望提前解除合同，构成违约，舜建置业公司有权行使法定解除权，解除合同，故双方的合同于2018年5月17日吴杰收到舜建置业公司发送的解除合同函时解除。关于合同解除后的法律后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本院认为，合同因吴杰的违约而解除，舜建置业公司有权依据合同约定请求吴杰支付欠付的租金、水电费等费用及承担违约责任。1.关于欠付的租金及占有使用费。吴杰上诉主张租金应当计算至2018年4月15日其将商铺交还给舜建置业公司，并且租金应当以补充协议中约定的52万元标准计算。本院认为，吴杰并未按合同约定提前三个月通知对方解除合同，亦未提交2018年4月15日将商铺交还给舜建置业公司的交接手续，一审根据舜建置业公司自认2018年5月25日实际收回商铺的时间作为计算租金的截止节点，并无不当。而补充协议虽约定，2018年12月1日起每年给予乙方减免20万元租金，但吴杰并未按协议的约定于2018年1月5日前支付全部租金，故该补充协议并未生效。吴杰主张以补充协议为依据，请求按52万元/年的标准计算租金，本院不予支持。一审基于合同约定的年租金72万元的标准，扣除吴杰已支付的租金，经计算吴杰仍欠付租金和占有使用费277671元，有事实与法律依据，本院维持。2.水电费、燃气费。根据舜建投资公司提交的水电费和燃气费清单，本院确认吴杰应支付水电费28189.2元，燃气费472.41元，燃气费可从其缴纳的5万元燃气押金中先行抵扣。吴杰上诉主张，排烟管道并非仅其个人经营的三步两食餐饮公司使用，排烟管道产生的电费不应当由其个人负担，未提交相应的证据予以支持，本院不予采信。3.拆除费用。依据合同约定，乙方向甲方交还商铺时，应将商铺恢复至交付时的状态，否则保证金不予退还。因吴杰交还商铺时并未将商铺恢复原状，故由此产生的拆除费用应当由吴杰负担。一审根据舜建置业公司提交的拆除合同、转账凭证及照片视频等证据，确认拆除费用105600元，于法有据。吴杰辩称拆除费用仅需2万元左右，未提交相应的证据予以证明，本院不予采信。故扣除保证金10万元，吴杰应支付舜建置业公司剩余拆除费5600元。4.违约金。一审考虑到因吴杰违约给舜建投资公司造成的实际损失酌定违约金10万元，并无不当。5.律师费。依据合同约定，因守约方主张权利产生的律师费应由违约方承担，故舜建置业公司请求吴杰负担律师费29600元，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，吴杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8549元，由上诉人吴杰负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一九年十一月十五日书记员  孙雪松