浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终5489号上诉人（原审被告）：黄林波，男，1960年2月1日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：叶旭明，浙江思大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈全龙，男，1977年6月11日出生，汉族，住浙江省宁波市江**。委托诉讼代理人：张晓芳，浙江厚望律师事务所律师。上诉人黄林波因与被上诉人沈全龙房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初6684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄林波上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回沈全龙的一审诉请。事实与理由：一审认定事实多处错误，导致适用法律不当。1.2016年8月份涉案房屋二楼天花板根本没有渗漏水现象，更没有所谓桌面大的渗漏水现象，一审认定错误。2.2019年4月份二楼天花板确有出现漏水，但并非大面积渗漏，也未出现发霉、难闻气味等现象，下水管道也不漏水。同年5月底，黄林波积极维修，当时物业与黄林波、沈全龙均在场。黄林波要求采取一次性维修好的方案，但沈全龙却要求接水盘接漏方式维修。按照沈全龙要求的方式维修好后，在征得沈全龙同意的情况下封闭了天花板。现二楼没有漏水，也不存在六月漏水扩大，更没有影响沈全龙的经营。退一步说，即使天花板有漏水，也是因沈全龙选择的维修方式造成的，应由其承担责任，与黄林波无关。3.一审认定一直以来租房二楼天花板出现渗漏水状况，并经过多次修缮，至今仍未完好，已影响了二楼的服装经营错误。租房二楼天花板是2019年4月份才出现渗漏水状况，且在同年5月份已按照沈全龙要求的维修方案维修完毕。开庭当庭确认二楼根本没有经营服装，只是堆放杂物。所以一审认定已影响二楼与的服装经营明显错误。沈全龙二审辩称，一、黄林波的上诉理由不能成立。自沈全龙于2014年11月28日承租涉案房屋以来，在2016年8月及9月份均有出现渗水，都是由沈全龙自行维修。沈全龙承租的是涉案房屋的1楼及2楼共计88.06平方米，2楼也是作经营所用。因2楼天花板发生渗水产生的难闻气味，以及出现发霉、大面积渗漏，影响了1楼、2楼整店的经营。黄林波出租的房屋存有质量瑕疵，其应当负有维修义务，但其没有在合理期限内及时有效地进行维修，导致沈全龙的经营受到了严重影响。黄林波称已经维修完毕与事实不符，本案一审开庭之后，双方前往涉案房屋内进行查看，房屋仍有渗水现象。二、沈全龙已通过微信、电话等方式发函给黄林波解除双方的租赁合同，沈全龙在一审起诉之前已将涉案房屋腾空。鉴于黄林波违约导致双方房屋租赁合同的目的不能实现，沈全龙主张解除房屋租赁合同于法有据，黄林波应当承担违约责任，对沈全龙的相关损失承担赔偿责任。沈全龙向一审法院起诉请求：1.确认双方房屋租赁合同于2019年6月8日解除；2.判令由黄林波返还沈全龙剩余租金41468元（2019年6月9日至同年11月27日止）、保证金5000元；由黄林波承担违约责任，赔偿沈全龙租金损失13019元、经营损失13500元；3.由黄林波承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月28日，沈全龙、黄林波签订了《房屋租赁协议》，约定黄林波将自己名下的坐落于金华市婺城区明月街102号店面出租给沈全龙经营服装，上下两楼。2017年11月28日，双方续签了《房屋租赁协议》，约定租赁期三年，年租金88000元，保证金5000元，一年一付；任何一方违约，给对方造成经济损失的，应当承担赔偿责任，赔偿金额不得低于年租金的30%；另规定了其他的权利义务。合同签订后，沈全龙支付了一年租金，并进场经营服装。期间，于2016年8月份租店二楼天花板有桌面大的渗漏水现象，经沈全龙修缮，由沈全龙继续营业。2019年4月，二楼天花板又出现大面积渗漏，出现发霉、难闻气味，下水管道漏水。直至同年5月底，经维修仍有二楼天花板一处漏水，六月漏水有所扩大，仍影响了沈全龙经营。另查明，沈全龙将租金已交纳至2019年11月27日。同年5月11日，沈全龙委托律师向黄林波发函，称“2016年发现租房天花板漏水，沈全龙自行修补下，于2018年又发现漏水，沈全龙再次修补，2019年4月24日发现天花板严重漏水，马上联系黄林波，黄林波虽叫维修人员过来修，但至同年5月31日未修好，且现还是再漏水，并未找到漏水的源头（因天所炎热下水道的水气味很臭）已严重影响了沈全龙的服装生意的经营，于同月26日，沈全龙发现房屋另外一处漏水现象。很明显所出租的房屋经常性出现漏水问题现已无法满足当时双方合同约定的经营服装的用途，限黄林波收到此函后3日内修好房屋漏水问题，否则沈全龙将单方解除合同并要求返还未使用的房屋租金、押金并将追究违约责任及赔偿修理期限无法经营的损失等相关法律责任（包括律师费等损失）”。一审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，应予确认。对沈全龙的诉请，就诉辩双方的意见，确认如下：1.黄林波应将完好的房屋交付沈全龙使用，并在租赁期间，应负责租房的维护和修缮，确保沈全龙正常经营服装。但一直来租房二楼天花板出现渗漏水状况，并经多次修缮，至今仍未完好，已影响了二楼服装经营，使合同目的不能实现，故对沈全龙主张解除合同，符合法律规定，予以支持，并自起诉之日解除合同。对此黄林波已违约，应承担违约责任。2.诉请的退还租金。沈全龙主张自2019年6月9日至同年11月27日止。该院认为，应解除之日即起诉之日2019年6月11日起计算至2019年11月27日止，共计88000元/365天×169天=40745.21元，黄林波应予退还沈全龙。3.诉请的保证金。因解除合同，黄林波已收取的保证金5000元应退还给沈全龙。4.诉请的租金损失。沈全龙主张自2019年4月20日至同年6月8日按租金基数计算，该院认为该始终期间实际损失已发生，且在退还租金日前，应予确认，但天数计算有误，应是49天，即88000元/365天×49天=11813.7元；又因租房二楼渗漏水直接影响二楼经营，但对一楼尚未受影响，考虑上下楼使用经营价值，酌情认定上楼以11813.7元×1/3=3937.9元作为租金损失赔偿给沈全龙。5.诉请的经营损失，因沈全龙未提供证据加以证明，不予支持。另合同约定的“赔偿金额不得低于年租金的30%”，因损失为实际损失、可预期损失，故该条款不具有法律约束力。据上，对沈全龙的诉请，合理合法部分，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条等之规定，判决：一、自起诉之日即2019年6月11日解除沈全龙与黄林波签订的《租房合同》。二、由黄林波退还沈全龙租金人民币40745.21元，限于判决生效之日起十日内付清。三、由黄林波退还沈全龙保证金人民币5000元，限于判决生效之日起十日内付清。四、由黄林波赔偿沈全龙的经济损失人民币3937.9元，限于判决生效之日起十日内付清。五、驳回沈全龙的诉讼请求。本案受理费812元，由沈全龙承担200元，由黄林波负担612元。二审期间，黄林波向本院提交浙江绿恒物业服务集团有限公司出具的证明一份，证明接水盘维修方式是取得沈全龙同意的，即使造成损失，也应当由其自行承担。沈全龙质证认为，对该证据的真实性、关联性有异议，维修方案是物业和房东协商处理的，沈全龙没有权利决定维修方案。该证明称“已处理完毕”，与事实不符。房屋虽有进行维修，但渗水没有得到解决。本院认证认为，该证明为证人证言，因证人未出庭作证，亦无单位经办人员或法定代表人签名，沈全龙亦不予以认可，在无其他证据印证的情况下，本院对该证据的证明力不予认定。二审期间，沈全龙未向本院提交新的证据。经审理，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为涉案《房屋租赁协议》是否符合解除条件。出租人在租赁房屋出现不符合正常或约定的使用状态时，依法应当履行对租赁房屋的维修义务，从而使承租人在租赁期限内能正常使用租赁房屋，实现其订立房屋租赁合同的目的。本案中，涉案租赁房屋在租赁期间多次出现房屋漏水现象，虽经多次维修，仍未得以修复。且因房屋较大面积漏水，出现发霉、难闻气味等情况，已影响沈全龙正常使用租赁房屋从而影响其经营活动，其订立租房合同的目的已无法实现，黄林波未及时修复租赁房屋恢复其正常使用状态的行为已构成根本违约，一审支持沈全龙关于解除涉案《房屋租赁协议》的诉请并无不当。综上所述，黄林波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1624元，由黄林波负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡玲玲审 判 员 钱 萍审 判 员 叶金龙二〇一九年十一月十三日代书记员 施金金