广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终1691号 上诉人（原审被告，反诉原告）：黄淇（曾用名：黄祈），女，1975年12月18日出生，壮族，户籍所在地广西平果县，现住广西平果县。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：平果旖和物业有限公司，住所地：广西平果县马头镇龙江花园住宅小区****商铺。 法定代表人：黄勇宾，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖海涛，广西智团律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆文林，广西智团律师事务所实习律师。 上诉人黄淇因与被上诉人平果旖和物业有限公司（以下简称：旖和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2019）桂1023民初1279号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月21日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2019年11月11日组织双方当事人到庭调查、质询和调解。上诉人黄淇，被上诉人旖和物业公司的委托诉讼代理人廖海涛、陆文林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人黄淇上诉请求撤销原审判决，支持上诉人一审的反诉请求。事实及理由如下：一、原审判决认定上诉人未缴纳公共维修金，故被上诉人仅有义务按维修时的市场价格对上诉人的房屋进行有偿维修错误。首先，上诉人未缴纳公共维修基金，被上诉人有权催缴，这是另一法律关系。被上诉人可以放弃该催缴权利，但不能放弃对屋顶和外墙等公用部分进行维修的义务；其次，屋顶和外墙属公用部分，权属归全体业主并非上诉人所有，用公共维修基金进行维修理所当然。二、原审判决认为上诉人未提供证据证明被上诉人不维修屋顶和外墙漏水的行为和造成的损失存在因果关系从而不支持上诉人主张赔偿的损失错误。原审判决书第5页已认定上诉人因漏水原因造成各项损失属实，却要求上诉人提供证据证明被上诉人与该损失有因果关系是强人所难。被上诉人是该公用部分和公共维修基金的管理者，应及时对公用部分的漏水现象进行维修，这不仅是约定义务而且也是法定义务。正因被上诉人没有进行维修，没有尽到管理义务，才造成了上诉人房屋内墙、天花板和地板的各项损失。综上，请求二审依法查明事实，支持上诉人的反诉请求。 被上诉人旖和物业公司答辩称：一、上诉人与被上诉人签订的《物业管理服务协议（前期）》和《物业管理费收缴协议》系双方真实意思表示，合法有效，上诉人应严格按协议约定履行交纳物业费、公摊费等义务并承担相应违约责任。《物业管理服务协议（前期）》中已明确约定物业公司收取的物业管理费不包括房屋共用部分、共用设施大中修、更新、改选的费用，还约定了由物业公司依法设立房屋共用部分及共用设施设备专项维修资金。二、涉案的龙江花园小区第7幢楼房的公共部位和设施属于包括上诉人在内的该幢房全体业主共有，并非上诉人专有，上诉人也不能代表全体业主。被上诉人从2015年1月起要求全体业主交纳公共维修资金，各业主以建筑面积为基数，每平方0.1元按月交纳，但是上诉人至今分文未交。公共维修资金的设立是为保障住宅共用部分、共用设施设备的维修和正常使用，属于已经交纳该项资金的业主所有，并不属于物业公司或上诉人所有。在上诉人未交纳公共维修资金的情况下，未经过该幢楼的业主同意而使用则侵权。被上诉人作为公共维修资金的管理人，就上诉人拒交公共维修资金的违约行为，有权拒绝其无理的要求。原审法院认定物业公司未构成违约，则不应承担上诉人的损害后果。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉。 上诉人向原审法院提出反诉请求：一、判令反诉被告旖和物业公司按《物业服务合同》的约定对反诉原告房屋的外墙、屋顶漏水的部位进行维修；二、判令反诉被告旖和物业公司向反诉原告赔偿经济损失15600元。 原审法院确认以下法律事实：黄淇系广西平果县龙江花园住宅小区7幢2单元702号房的业主，其于2007年7月6日与旖和物业公司签订《物业管理服务协议（前期）》和《物业管理费收缴协议》，约定自2007年6月1日起由旖和物业公司为其提供物业服务，其向旖和物业公司交纳物业管理费等相关费用，其中综合服务费按月交纳，每月每平方0.4元，具体根据旖和物业公司经营的盈亏情况在政府物价部门规定范围内进行适当调整，第一次先预交6个月，以后于每月10日前交纳。双方签订协议后，旖和物业公司依约向黄淇提供物业服务，而黄淇仅向旖和物业公司交纳了2011年8月之前的物业管理费和2011年之前的公摊费，2011年9月至2019年1月期间的物业管理费5304.4元和2012年至2019年期间的公摊费800元至今未交纳。旖和物业公司因向黄淇催收上述费用未果，遂向该院提起诉讼，黄淇亦对旖和物业公司提起反诉。另查明，黄淇居住的龙江花园住宅小区7幢2单元702号房的外墙和屋顶自2013年10月起出现漏水现象，黄淇就此事向旖和物业公司反映并要求予以解决。旖和物业亦派人到房屋漏水现场进行确认，但由于黄淇未交纳公共维修资金，旖和物业公司要求双方各自承担一半的维修费用，而黄淇要求旖和物业公司承担全部维修费用，因双方对维修费用分担问题产生分歧，旖和物业公司未对黄淇的房屋进行维修。黄淇曾于2016年6月雇请平果县印妮装饰公司对其房屋进行维修并开支维修费2200元，但其房屋之后又存在漏水现象。 该院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、旖和物业公司与黄淇是否存在违约行为及如何承担违约责任；二、旖和物业的诉讼请求是否已超过诉讼时效，是否应予以支持；三、黄淇的反诉请求是否有事实和法律依据，是否应予以支持。该院根据双方当事人提交的证据、陈述的意见及查明的事实针对上述争议焦点进行分析和评述如下：一、关于旖和物业公司与黄淇是否存在违约行为及如何承担违约责任的问题。本案中旖和物业公司与黄淇签订的《物业管理服务协议（前期）》和《物业管理费收缴协议》是在双方当事人自愿、平等的基础上所签订，系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，故该两份协议合法有效。旖和物业公司已按约定向黄淇提供了相关的物业服务，黄淇应向旖和物业公司支付相应的物业管理费、公摊费等相关费用，但黄淇未依约交纳，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于黄淇辩称旖和物业公司收取的物业管理费已包含物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用，物业公司未为其维修房屋的行为构成违约，并以此为由拒绝交纳物业管理费等费用的问题，该院认为，旖和物业公司作为物业服务企业，应当按照法律法规的规定与《物业管理服务协议（前期）》的约定对房屋共用部位、共用设施设备等方面进行日常维护、修缮和管理，其中房屋共用部位包括房屋主体承重墙结构部位（即基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、房顶等）、户外墙面、门厅、楼梯、走廊通道等。本案中黄淇的房屋屋顶和外墙漏水，属于房屋共用部位日常维修的范围，旖和物业公司在正常情况下应对其进行维修。但本案中旖和物业公司未对黄淇的房屋进行维修的行为并未构成违约，理由如下：1、虽然双方签订的《物业管理服务协议（前期）》第三条第（一）款约定旖和物业公司有义务对物业共用部位进行日常维护和管理，但该条款并未对相关费用的分担问题作出明确约定。黄淇根据平果县物价局《关于龙江花园小区物业服务收费标准的批复》中“物业服务费包含物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”的规定认为旖和物业公司已经收取了物业管理费，应当无偿为其维修漏水的房屋。但平果县物价局的上述批复只是规定物业服务费包含物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，而所谓日常运行、维护费用，根据《物业管理服务协议（前期）》第五条“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施大中修、更新、改造的费用）……”的约定，同时鉴于物业公司的盈利性及法律法规设立公共维修资金的目的和作用，物业管理费应只包含房屋共用部位、共用设施小修的费用，并未包含大中修、更新、改造的费用，故旖和物业并无使用物业管理费为黄淇维修房屋的义务。2、黄淇自始未交纳过公共维修资金，而其房屋屋顶和外墙漏水仅影响到其个人生活居住，并未影响到其他交纳公共维修资金的业主的生活居住，如旖和物业公司在未经过已交纳公共维修资金的业主申请或多数业主同意及黄淇未补交公共维修资金的情况下无偿为其维修房屋，明显违背公平原则和权利义务对等原则，必然会损害其他交纳公共维修资金的业主的共同利益，同时会助长部分业主怠于交纳公共维修资金等不良风气，不利于整个小区物业的日常维护和管理。因此，黄淇无权要求旖和物业公司无偿对其房屋进行维修，旖和物业公司对此亦无法定或约定义务。3、黄淇的房屋漏水的时间发生在2013年10月，而其自2011年9月起即拒交物业管理费等费用，旖和物业公司未为其维修房屋并非其拒交相关费用的根本原因，实际上是其违约在先，且旖和物业公司并非不为其维修房屋，而是其在旖和物业公司愿意分担一半维修费用的情况下拒绝维修，故其以此为由辩称旖和物业公司违约并拒绝交纳物业管理费等费用没有事实和法律依据，该院不予支持。针对当事人的违约行为，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”关于黄淇如何承担违约责任的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中双方当事人在《物业管理服务协议（前期）》第九条第（四）项中约定：“乙方（黄淇）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费用的，甲方（旖和物业公司）有权要求乙方限期补交并从逾期之日起按欠费总额的0.3%交纳违约金。”现黄淇未依约向旖和物业公司交纳上述应交纳的费用，旖和物业公司有权要求黄淇支付违约金。根据上述约定，黄淇应支付给旖和物业公司的违约金为18.31元（6104.4元×0.3%）。现旖和物业公司主张黄淇支付违约金1831.32元不符合法律规定和合同约定，该院不予支持。黄淇辩称物业管理合同和物价局审批文件中均没有涉及违约金事项，旖和物业公司收取违约金没有依据。对此，该院认为，虽然物业管理合同和物价局审批文件中未涉及违约金事项，但《物业管理服务协议（前期）》系旖和物业公司与黄淇双方当事人在自愿、平等的基础上签订，该协议中关于违约金约定的内容并未违反法律法规的强制性规定，也未与物业管理合同及物价局审批文件的内容存在冲突，故该约定合法有效，对双方当事人具有约束力。因此，黄淇上述关于违约金的辩解理由不充分，于法无据，该院不予采纳。二、关于旖和物业的诉讼请求是否已超过诉讼时效，是否应予以支持的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”和第一百九十二条第一款“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”的规定，本案旖和物业公司请求黄淇交纳物业管理费等费用及支付违约金的诉讼时效期间为三年，因黄淇对诉讼时效期间届满的物业管理费等费用提出不履行义务的抗辩，且旖和物业公司未能举证证明本案存在诉讼时效中止、中断或延长的法定事由，故黄淇只需交纳自起诉之日起前三年即2016年2月至2019年1月期间的物业管理费、2016年至2019年期间的公摊费，即黄淇应交纳的物业管理费为2145.6元（59.6元×36个月）、公摊费为400元（100元/年×4年），应支付的违约金为7.64元（2545.6元×0.3%）。对黄淇辩称物业管理费每月每平方米为0.4元而不是0.45元的问题，根据《物业管理服务协议（前期）》第五条第（一）款第8项“综合服务费标准根据甲方（旖和物业公司）经营的盈亏情况按政府物价部门规定范围内进行适当调整”的约定和平果县物价局《关于龙江花园小区物业服务收费标准的批复》第一款“龙江花园小区物业管理服务收费基准价按建筑面积为：住宅每月每平方米0.4元……（上下浮动幅度不超过15%）收取。具体收费标准由你公司与业主根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定……”的规定，旖和物业对物业管理费按每月每平方米收取0.45元符合相关规定和合同约定，黄淇的该辩解理由不充分，该院不予采纳。三、关于黄淇反诉请求是否有事实和法律依据，是否应予以支持的问题。对黄淇反诉请求第一项“判令反诉被告按《物业管理合同》要求对反诉原告的房屋外墙、屋顶等漏水的部分进行维修”，根据《物业管理服务协议（前期）》第三条和第五条的规定，旖和物业有义务为黄淇房屋的漏水部分进行维修，但由于黄淇未交纳公共维修资金，故旖和物业仅有义务按维修时的市场价格对黄淇的房屋进行有偿维修。对黄淇反诉请求第二项“判令反诉被告赔偿因违约给反诉原告造成的各项损失15600元”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，黄淇对“旖和物业存在违约行为及该行为对其所造成的损失存在因果关系”的主张负有举证责任，但其未能提交证据对此予以证明，故对其该主张，没有事实和法律依据，该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告黄淇向原告平果旖和物业有限公司支付2016年2月至2019年1月期间的物业管理费2145.6元、2016年至2019年期间的公摊费400元，两项共计2545.6元；二、被告黄淇向原告平果旖和物业有限公司支付违约金7.64元；三、驳回原告平果旖和物业有限公司的其他诉讼请求；四、反诉被告平果旖和物业有限公司在本案判决生效之日起十五日内按维修时的市场价格为反诉原告黄淇有偿维修其房屋的屋顶、外墙等漏水部位；五、驳回反诉原告黄淇的其他反诉请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向该院申请执行。本案本诉受理费50元，因适用简易程序审理，依法减半收取25元，由原告平果旖和物业有限公司负担17元，被告黄淇负担8元；反诉受理费190元，因适用简易程序审理，依法减半收取95元，由反诉原告黄淇负担。 二审中，双方均无证明材料提供。 经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点是：一、上诉人主张以公共维修资金维修屋顶和外墙有无事实及法律依据？二、上诉人要求被上诉人赔偿房屋漏水造成各项损失15600元理由是否成立？ 关于焦点一，上诉人所购商品房房顶及外墙漏水的事实已经过双方当事人确认，而该商品房顶层及外墙均属于该楼全体业主的共有部分，非上诉人所购商品房的专有部分。被上诉人作为物业公司应当对商品房的共有部分进行管理、维修，双方签订的《物业管理服务协议（前期）》第三条“物业管理服务内容”第（一）项“物业共用部位的日常维护和管理。主要是房屋主体承重墙结构部分（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、房顶等）、户外墙面、门厅走廊通道等的日常维护和管理”亦约定了房顶的管理、维护属于物业公司的义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，对于上诉人主张屋顶漏水的维修，被上诉人应当通过合法程序使用公共维修资金进行维修，这也是对全体业主商品房的共有部分进行维修，并非是对上诉人商品房专有部分的维修。上诉人未交纳公共维修资金，被上诉人应当通过法律途径进行催收，而不能对该楼全体业主共有部分放弃维护、管理的义务。因此，上诉人诉请被上诉人对房顶及外墙壁的漏水部位进行维修，本院予以支持。原审判决由被上诉人按维修时的市场价格为反诉原告黄淇有偿维修其房屋的屋顶、外墙等漏水部位，处理不当，本院予以纠正。 关于焦点二，因被上诉人未按照《物业管理服务协议（前期）》的约定对房屋共有部分进行维护、管理，已构成违约，造成上诉人的财产受到损害，被上诉人应当承担赔偿责任。诉讼中，上诉人请求被上诉人赔偿损失，提供《屋顶漏水维修协议》及收据各一份，证实其支付漏水维修费2200元，该请求有事实及法律依据，本院予以支持。而对上诉人主张赔偿损失的超出部分无充分证据证实，本院不予支持。 综上所述，上诉人上诉请求理由部分不成立，本院予以部分支持。原审判决程序合法，但适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持平果县人民法院（2019）桂1023民初1279号民事判决第（一）、（二）、（三）、（五）项； 二、变更平果县人民法院（2019）桂1023民初1279号民事判决第（四）项为：被上诉人平果旖和物业有限公司在本案判决生效之日起十五日内对上诉人黄淇所住的平果县龙江花园小区7-2-702号商品房的房顶、外墙漏水部位进行维修； 三、被上诉人平果旖和物业有限公司赔偿上诉人黄淇房屋漏水维修费2200元。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费25元，反诉案件受理费95元，二审案件受理费190元，由上诉人黄淇负担285元，被上诉人平果旖和物业有限公司负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  罗永勇 审判员  郭承峙 审判员  吴文良 二〇一九年十一月十五日 书记员  莫礼容