湖南省洞口县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0525民初2663号 原告：谭智明，男，1980年7月6日出生，汉族，住洞口县。 原告：王玲娜，女，1981年12月2日出生，汉族，住洞口县，系谭智明之妻。 二原告共同委托诉讼代理人：尹振军，洞口县平溪江法律服务所法律工作者。 被告：李跃，男，1974年12月26日出生，汉族，住洞口县。 被告：付桂，女，1979年10月11日出生，汉族，住洞口县，系李跃之妻。 二被告共同委托诉讼代理人：杨美球，湖南桔城律师事务所律师。 第三人：洞口县龙腾盛世营销策划有限公司，住所地洞口县县政府隔壁（原药材公司**）。 法定代表人：任建文。 委托诉讼代理人：徐云，该公司职工。 委托诉讼代理人：袁孟霞，该公司职工。 原告谭智明、王玲娜与被告李跃、付桂、第三人洞口县龙腾盛世营销策划有限公司（以下简称龙腾盛世公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告谭智明及二原告共同委托诉讼代理人尹振军，被告付桂、李跃及其委托诉讼代理人杨美球，第三人龙腾盛世公司委托诉讼代理人徐云、袁孟霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭智明、王玲娜提出如下诉讼请求：1、判令依法解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告退还原告房屋定金30000元；3、判令被告支付违约金60000元；4、判令被告承担本案诉讼费、律师费。事实与理由：两被告预出售其名下的安居小区13栋1单元房产，第三人在审查被告方的房屋产权证等资料及查看房屋现场后，于2019年6月22日与两被告签订了《不动产出售委托合同》，尔后，第三人将该信息在其网络上发布，两原告看到信息后，明确购买意思，并于同年7月1日在第三人的居间参与下，原、被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定房屋（包括家具、电器等）总价款300688元，并约定原、被告双方的权利义务。因原告是以银行按揭付款方式购买该房屋，同年7月2日，原、被告及第三人又签订了《二手房贷款居间协议书》。合同签订后，原告于同年7月2日和7月4日分两次支付房屋定金30000元，但被告一直以各种理由推脱，不肯办理产权过户手续。第三人于同年7月14日、7月17日、7月22日三次向被告发出催告函，但被告拒不履行合同义务。故原告为维护自身合法权益特提起诉讼，请求法院依法支持原告诉请。 被告李跃、付桂辩称：原、被告签订的房屋买卖合同系无效合同，因该房屋属于夫妻共同财产，但原告出卖房屋、签订买卖合同并未取得李跃同意，李跃不知情也未在买卖合同上签字，根据物权法规定，处分共有财产应经全体共有人同意，该合同系原告擅自处分共有财产而无效。因主合同无效，定金条款也就不能生效，且原告并未将定金交给被告。请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人龙腾盛世公司辩称：被告委托第三人出售房屋，双方签订了委托合同，是经过两被告共同同意的。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原、被告身份证及结婚证；2、第三人营业执照、法定代表人身份证明；3、《不动产出售委托合同书》；4、《房屋买卖合同》；5、《二手房贷款居间协议书》；6、定金收据；7、证人肖某（第三人工作人员）出具的情况说明；8、对证人徐云的调查笔录；9、催告函及邮寄回执；10、诉讼代理费收条。被告提交了以下证据：1、被告身份证；2、房产证；3、《房屋买卖合同》；4、《二手房贷款居间协议书》；5、李跃签名笔迹。第三人提交了以下证据：1、《房屋买卖合同》；2、《不动产出售委托合同书》；3、《二手房贷款居间协议书》；4、第三人工作人员与付桂的聊天记录；5、证人肖某（第三人工作人员）出具的情况说明。原、被告及第三人对书证的真实性均没有异议，本院予以确认并在卷佐证；对于证人证言，根据庭审双方陈述，对于李跃未参与签订合同，合同签名为付桂代签，与原告及第三人均未见面这一事实，双方均予以认可，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年6月22日，被告付桂作为委托人与第三人龙腾盛世公司签订《不动产出售委托合同书》，付桂委托龙腾盛世公司代理出售安居小区13栋1单元3楼301房（包含家私、家电、杂屋），委托期限为2019年6月22日至2020年6月22日止，支付售价3%作为劳务费，一旦委托方授权受托方收取了客户定金，若不想再卖则有按定金法则双倍赔偿的风险。合同签订后，付桂将房屋钥匙交付第三人龙腾盛世公司，第三人遂发布售房信息。2019年7月2日，在第三人龙腾盛世公司的参与下，原告谭智明、王玲娜与被告付桂签订《房屋买卖合同》，合同中付桂、李跃共同为卖方，但李跃并未参与签订合同，合同中李跃签名为付桂代签。合同约定：总价款为300688元，合同签订时买方向卖方支付定金30000元，双方同意将上述定金交由第三人账户监管，买方在将定金存入监管账户后，卖方向买方开具定金收据，即视为卖方收讫，卖方拒绝向买方出具定金收据，不影响定金生效；买卖双方须于合同签订之日起8日内向银行提交按揭贷款相关资料，配合办理面签手续，买房须于贷款审核通过之日起3日内只付除定金外的首期款30688元。如任何一方未按本合同约定期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如任何一方逾期履行义务超过十五日，守约方有权解除合同并要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金的双倍返还。2019年7月2日，付桂与谭智明及第三人还签订一份《二手房贷款居间协议书》。2019年7月2日、2019年7月4日，第三人开具收据，分别收取谭智明定金10000元、20000元。合同签订后，原告要求被告履行合同办理过户及按揭贷款手续，付桂遂提出其丈夫李跃不同意卖房，无法到场参与面签。经原告、第三人多次催告后，被告仍不履行合同遂酿成本案诉讼。 另查明，安居小区13栋1单元3楼301房房产证号为洞房权证洞口镇字第××号，登记所有权人为李跃，共同共有人为付桂，李跃庭审时明确表示签订合同其不知情，对合同不予认可。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告付桂未取得被告李跃同意，以个人名义与第三人龙腾盛世公司签订《不动产出售委托合同》，并以二被告名义与原告及第三人签订《房屋买卖合同》，并代李跃签名，而原告和第三人明知房产证登记的所有人为李跃而未要求李跃签订合同，现合同未取得李跃追认，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意，共有人未经共有人同意擅自处分共有物属于无权处分，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，该合同因未取得李跃同意和追认，该合同无效，无效的合同自始没有法律约束力，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。原告要求被告退还定金并支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同涉及房屋登记所有权人为李跃，共有人为付桂，卖房过程中及上述合同签订过程中，李跃均没有参与，第三人及原告也未与李跃联系确认其意愿，第三人作为中介机构及原告在明知房产证为共同共有及夫妻处置共同财产应经双方同意，其在李跃未到场并未直接联系李跃取得其同意的情况下，仅凭付桂单方意思表示与付桂个人签订代理合同及房屋买卖合同，导致合同无效，在合同签订过程中双方均存在一定过错，考虑原告支付了定金30000元，并未实际支付价款，故本院对原告要求退还定金的诉讼请求予以支持，并根据双方过错酌情认定由被告付桂赔偿原告经济损失10000元。因定金由第三人代被告收取，现仍由第三人保管，应由第三人退还原告。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十七条、第五十八条的规定，判决如下： 一、由第三人洞口县龙腾盛世营销策划有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告谭智明、王玲娜定金30000元。 二、由被告付桂在本判决生效之日起十日内赔偿原告谭智明、王玲娜经济损失10000元。 三、驳回原告谭智明、王玲娜其他诉讼请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1075元，由被告付桂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  李林 二〇一九年十一月十八日 法官助理傅祥军 书记员曾晓芬