安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖11民终3104号上诉人（原审原告）：陶云，女，1975年7月20日出生，住安徽省明光市。委托诉讼代理人：潘申石，安徽伟诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：明光市花园房地产开发有限公司，住所地安徽省明光市池河大道花园居工委**，统一社会信用代码91341182743097691K。法定代表人：王献美，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵善明,男,1957年3月13日出生，汉族，住安徽省明光市，系该公司员工。委托诉讼代理人：徐国保，男，汉族，1965年5月6日出生，住安徽省明光市，系该公司员工。上诉人陶云因与被上诉人明光市花园房地产开发有限公司（以下简称花园房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院（2019）皖1182民初2714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陶云上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：2003年1月30日，陶云购买花园房地产公司开发的明光市安居小区三组团8栋点式楼103室商品住宅房一套，该房产登记为明光市明珠苑3区10幢102室，建筑面积118.5平方米，每平方米价款1090元。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定：在交房后60天内将产权证办好交给买受人。2004年1月19日，陶云交付购房款，2004年4月29日，陶云取得所购房屋的《房屋所有权证》。2007年4月，陶云取得涉案房屋所在地块的国有土地使用权设定登记（划拨），花园房地产公司却一直没有为陶云办理涉案房屋的土地使用权证。陶云多次要求花园房地产公司为其所购房屋办理土地使用权证，花园房地产公司一直拖延不办。陶云无奈诉至法院，安徽省明光市人民法院于2017年8月10作出一审判决：判决花园房地产公司在一审判决发生法律效力之日起60日内协助陶云办理明光市安居小区三组团8栋点式楼103室土地使用权变更登记手读。花园房地产公司不服一审判决,提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，花园房地产公司一直拒绝协助陶云办理土地使用权证。2018年1月8日，陶云申请法院强制执行，但是由于花园房地产公司不支付土地使用权变更登记手续所需的土地出让金，致使判决结果一直无法执行。2018年6月6日，陶云迫于无奈向明光市国土资源局缴纳了36030元土地出让金及税费2059.2元，才办理了土地使用权证。上述费用应由花园房地产公司承担。一审法院对《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定的理解存在错误。首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的“受让方”应该理解为从政府取得土地使用权的开发商，而不是从开发商处购房的消费者。其次，陶云按照市场价格从花园房地产公司处购得房屋，其支付的对价中理应包含土地出让金费用。双方签订的《商品房销售合同》价格为每平方米1090元。在当时即2003年，支付的是正常市场交易价格，陶云支付的房款中应当包含土地出让金。土地出让金是开发商在取得该项土地时向国家支付的款项。其在该地块开发销售并取得收益，购房者支付的房款已每含了土地成本。国家在计算开发商土地增值税时，土地出让金是作为扣除项目在其房屋收益中扣除，所以不应当由购房者支付土地出让金及相关税费。涉案合同关于产权证书办理的约定，属于花园房地产公司一方提供的“格式条款”，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。综上，请求支持其上诉请求。花园房地产公司辩称，陶云是涉案土地使用权出让的受让方，依法法律规定，陶云应承担土地出让金。请求驳回上诉，维持原判。陶云向一审法院起诉请求：1.判决花园房地产公司补偿陶云办理所购房屋土地使用权证支出的土地出让金、税费共计38089.2元；2.由花园房地产公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2003年1月30日，陶云与花园房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定陶云购买花园房地产公司开发的明光市安居小区三组团8栋点式楼103室商品住宅房一套，房屋总价12.9万元，合同签订时付5.9万元，余款交房时付清，2004年2月10日交房等事项。2003年7月12日，双方签订了第二份合同，约定房屋总金额8.7万元，合同签订时一次性付清，2003年12月30日交房，其余内容均与第一份合同相同。两份合同第九条第1款约定：“出卖人收齐买受人房款，在交房后60天内将产权证办好交给买受人，买受人交100元办证费，出卖人开出票据作为交证依据之用”。2003年3月18日，花园房地产公司取得了明光市安居小区三组团A、B栋点式楼的建筑工程施工许可证。2004年1月19日，陶云交付10.1万元，花园房地产公司的委托代理人杨木刚出具收据一张，加盖花园房地产公司财务专用章。之后，陶云接收房屋的交付。2004年4月29日，陶云取得了该房屋的《房屋所有权证》(登记为明光市明珠苑3区10幢102室）。2007年4月24日，花园房地产公司取得了明光市安居小区三组团A、B栋点式楼国有土地使用权，使用权类型为划拨。2017年6月1日，陶云提起诉讼，要求判决花园房地产公司协助办理所购房屋土地使用权证。2017年8月10日，安徽省明光市人民法院作出（2017）皖1182民初2332号民事判决支持了陶云的诉讼请求。2017年10月16日安徽省滁州市中级人民法院以（2017）皖11民终字2131号民事判决予以维持。在执行过程中，2018年6月6日，陶云向明光市国土资源局缴纳了土地出让金及税费38089.2元，取得了皖（2018）明光市不动产权第0101493号土地使用权证。因陶云尚欠房款，花园房地产公司提起诉讼，要求判决陶云支付房屋余款2.8万元。2017年12月27日，安徽省明光市人民法院作出（2017）皖1182民初4033号民事判决，驳回花园房地产公司的诉讼请求。2018年4月27日，安徽省滁州市中级人民法院以（2018）皖11民终字464号民事判决，改判陶云应付房款2.8万元及利息。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，陶云与花园房地产公司于2003年1月30日签订的《商品房买卖合同》，经生效判决确认，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人收齐买受人房款，在交房后60天内将产权证办好交给买受人”。该合同条款主要是关于出卖人（花园房地产公司）办证义务的约定，对于土地出让金的负担未有约定。案涉房屋早已交付陶云占有使用，且房产证已于2004年办理，花园房地产公司已实际开始履行协助办证的合同义务。2007年4月24日，花园房地产公司取得了明光市安居小区三组团A、B栋点式楼国有土地使用权，使用权类型为划拨。对于陶云要求花园房地产公司履行协助办理土地使用权转移登记的请求，符合法律规定及合同约定。双方虽在合同中对案涉土地出让金的承担无明确约定，但此后双方亦未签订补充协议变更此约定，故双方应按法律规定的方式承担各自的税费。一方面，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。现陶云已按法律规定交纳案涉房屋土地出让金，并取得土地使用权登记证，因此，涉案房屋土地出让金应由受让方陶云承担。另一方面，民事补偿一般是法律基于公平原则而做的填补性规定，目的是填补受害人的损失，补偿只是对行为人给对方造成的损失进行弥补，对承担补偿责任的个体并不能进行否定性评价，不具有强制性。陶云办理所购房屋土地使用权登记证是为了自身利益，故主张花园房地产公司补偿其办理土地使用权证支出的土地出让金，理由不足，不予支持。综上，陶云的诉讼请求，无事实和法律依据。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回陶云的全部诉讼请求。案件受理费752元，减半收取即376元，由陶云负担。二审中，陶云提供明光市国土和房产局备案的双方房屋买卖合同，证明：陶云已经履行了支付房款义务，不应当再承担支付购房款的责任。花园房地产公司质证认为，双方签订过二份合同，该份合同是双方备案合同不是真实的房屋买卖合同，双方之间买卖合同已被生效的判决所确认，价款为129000元。本院认证意见为，本案系土地出让金、税费纠纷，并不涉及购房款纠纷，且双方之间的房屋买卖合同已被生效的裁判文书所确认，故对该份证据的证明目的不予确认。花园房地产公司提供土地使用证、明光市明珠苑3组团B栋住户蒋四辈、徐方柱缴纳土地出让金凭证，证明：明珠苑3组团A栋（9栋）B栋（10栋）已经办理土地使用权证的住户，土地出让金都是住户自己交付。陶云质证意见为，真实性无异议，证明目的不予认可，涉案小区住户自己交纳土地出让金不代表他们应当要自己交。本院认证意见为，土地出让金是否应由买受人交纳，本院将结合双方合同的约定及法律规定，予以综合认定。当事人所举证据与一审一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：花园房地产公司是否应承担涉案土地出让金及税费。2003年1月30日，陶云与花园房地产公司签订的涉案《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，且该《商品房买卖合同》已被生效的裁判文书所确认，双方当事人均应当合同约定履行自己的义务。现陶云要求花园房地产公司承担其办理土地使用权证所支出的土地出让金及税费，因涉案《商品房买卖合同》并未对土地出让金及税费如何承担进行约定，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案中，花园房地产公司以划拨方式取得涉案土地使用权，并将涉案土地上的房屋转让给陶云。依据上述法律规定，陶云作为涉案房屋的受让方应当依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，其在支付涉案土地使用权出让金后，要求花园房地产公司承担其缴纳的涉案土地使用权出让金及税费，无法律依据，对其该上诉请求，本院不予支持。陶云上诉称，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定的“受让方”应该理解为从政府取得土地使用权的开发商，而不是从开发商处购房的消费者。因花园房地产公司取得涉案土地使用权时，涉案土地上并无房屋，其对涉案土地进行房产开发后对外进行销售，其将涉案土地进行房产开发并对外进行销售。陶云作为涉案房地产的买受人，其应为《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定的受让方，故陶云该上诉理由不能成立，对其该上诉请求，本院不予支持。陶云上诉称，其支付的房款中包含土地出让金，土地出让金是开发商在取得该项土地时向国家支付的款项，不应当由购房者支付土地出让金及相关税费。因涉案《商品房买卖合同》并未约定房款中包含土地出让金，陶云提供的证据亦不能证明涉案房款中包含土地出让金，依据谁主张谁举证原则，陶云应承担举证不能的法律后果，故陶云该上诉理由亦不能成立。陶云上诉称，涉案合同关于产权证书办理的约定，属于花园房地产公司一方提供的“格式条款”，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因涉案《商品房买卖合同》约定，出卖人收齐买受人房款，在交房后60天内将产权证办好交给买受人。该条明确约定花园房地产公司在交房后60天内将产权证办好并交付给陶云，陶云亦于2004年4月29日取得了涉案房屋的《房屋所有权证》。该条明确约定的系产权证的办理并未包含土地使用证的办理，故涉案《商品房买卖合同》关于办理产权证书的约定并不存在理解上的争议。陶云该上诉理由亦不能成立，对其该上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，陶云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费752元，由上诉人陶云负担。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  付广永审判员  李 刚二〇一九年十一月十九日书记员  魏 雅附本案适用相关主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。