广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17735号上诉人（原审原告）：黄建仪，女，1969年2月8日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄珏安，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林锦良，黄建仪丈夫。被上诉人（原审被告）：天主教广州教区，住所地广州市越秀区一德路旧部**之八。法定代表人：甘俊邱，该教区主教。委托诉讼代理人：冯钜深，广东联合发展律师事务所律师。上诉人黄建仪因与被上诉人天主教广州教区房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄建仪上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.请求撤销黄建仪与天主教广州教区下属机构在2003年5月26日签订的《广州市房地产租赁合同》；3.请求确认黄建仪与天主教广州教区于1984年8月28日签订的《协议书》合法有效；4.请求判令天主教广州教区履行1984年8月28日签订的《协议书》约定的义务，按照民用公房租金标准配合黄建仪签订新的房屋租赁合同；5.请求判令天主教广州教区承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决不支持撤销2003年《广州市房地产租赁合同》的理由没有事实及法律依据。一审法院认为黄建仪从2016年6月起未在一年内行使撤销权，是事实认定的错误，黄建仪虽然在答辩意见中有该陈述，但只是基于对事实的笼统归纳而形成的书面文件，并非真实情况的细节问题。且黄建仪当时找到的是协议书复印件，在当时的客观情况明显不能提起撤销之诉。一审法院认为2003年《广州市房地产租赁合同》与1984年《协议书》仅租金标准不同故不能认定为显失公平的说法错误。1984年《协议书》是搁置产权争议换来的居住补偿以及居住时租金的优惠标准。2003年《广州市房地产租赁合同》完全没有反映出1984年《协议书》的内容，并且2003年《广州市房地产租赁合同》签订的过程及结果均显失公平。（二）一审判决对1984年《协议书》认为有效但是又对该效力不进行判决认定的处理是错误的。本案对于1984年《协议书》的效力认定是关键问题，因为黄建仪一家在案涉房屋居住的起因以及合同依据均来源于1984年的诉讼案件以及《协议书》，黄建仪要求的公房租金标准的依据也是来源于此。一审认定1984年《协议书》依法成立且己自成立时生效正确，但同时又判决驳回黄建仪的诉讼请求，属于自相矛盾。黄建仪已经提出了明确的诉讼请求要求法院处理或作出认定，在天主教广州教区没有表示任何异议的情况下，一审法院理应对合同效力作出认定。（三）黄建仪要求天主教广州教区配合签订公房租金的租赁合同有事实及法律依据支撑，一审法院以“合同自由原则”驳回黄建仪的诉讼请求是错误的。本案中双方的行为均受1984年《协议书》约束，双方在2003年以前也是按照1984年《协议书》履行，黄建仪的诉讼请求有合同依据以及法律依据。天主教广州教区给予黄建仪公房租金标准是自愿的，黄建仪从未强迫过天主教广州教区签订1984年《协议书》。相反，1984年签订的《协议书》是搁置了双方旧房屋的产权争议，天主教广州教区才顺利拆除旧房屋重新建起了包括案涉房屋在内的新大楼。因此，双方根据1984年《协议书》履行义务是合情合理合法的。综上，恳请二审法院判如所请。天主教广州教区二审辩称，不同意黄建仪的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。黄建仪日向一审法院起诉请求：1.判令撤销黄建仪与天主教广州教区下属机构在2003年5月26日签订的《广州市房地产租赁合同》；2.判令确认黄建仪丈夫的哥哥林锦权与天主教广州教区于1984年8月28日签订的《协议书》合法有效；3.判令天主教广州教区履行1984年8月28日签订的《协议书》约定的义务，按照民用公房租金标准配合黄建仪签订新的房屋租赁合同。一审法院认定事实：1983年，广州市天主教爱国会起诉谭姚，诉请要求：关于中山四路同善里二号之二租户谭姚同一家人（其中两户是没有租赁关系的），无理要求分开三户，各要独立单元，及要求回迁安排不合理的面积，请求参照市建委的（82）第30号文精神，给予调解、判决。其中原户主林珠（已死亡），现户主（其妻）谭姚，未转租赁关系；无租赁关系两户，其子黄建仪，人数三人；其母周玉珍，人数一人。一审法院在该案审理过程中，曾发函给广州市房管局产权科，请求协助查明中山四路同善里二号之二房屋上盖产权属谁所有。广州市房地产管理局于1984年7月25日向一审法院函复称：查现同善里二号之二上盖产权，解放后没有以任何私人名义登记。该屋是1958年12月由天主教会申请经租后由越秀区越华房管站接管的，当时是单隅平房25平方米，住户林珠。在房管站经管期间1977年进行大修，其支出修缮费2300多元。1982年1月我局按市府穗府（1981）46号文已将该屋发还给天主教会自行管业。……最近经我局查勘，天主堂当时的产权界址是包括目前同善里二号之二的。现据你院来函称，谭姚（即林珠之妻）提出该屋上盖是其姐谭丽燕1947年自建，并交由她管理居住至今。既然是这样，解放后应向我局申请办理产权登记，但谭至今不但没有办理产权登记，而且该屋经过上述的几次产权变动和房管站大修，都没有提出异议，现又提供不出产权证据。故我局认为同善里二号之二上盖权在谭未提出充分产权证据前不应属其所有。后广州市天主教爱国会于1984年7月4日向一审法院提交书面申请，称：关于同善里二号之二租户，回迁面积要求纠纷一案，经市宗教事务处调解，双方达成回迁协议，作为住户的林锦权也同意撤销产权争议，故请求撤销该案。林锦权在该书面申请中也写明“鉴于双方已达成回迁协议，拟同意天主教爱国会意见，撤销原产权争议”。1984年8月28日，广州市天主教爱国会（为甲方）与林锦权（为乙方）签订《协议书》，内容为：现甲方因建住宅，于1983年经市规划局城建批字第1145号批准，在中山四路同善里1-4号地段兴建七层宿舍大楼一幢，现就有关住户回迁安置和临时安置问题，经与乙方协商签订如下：（一）、乙方现住房屋，每月是向甲方交租，在搬迁时，乙方姨妈谭丽燕曾提出产权争议，现经协商，乙方根据谭丽燕的委托撤销该房屋产权争议。（二）、乙方代理谭丽燕同意撤销该房屋产权争议。（三）、甲方同意在该楼建成后，在首层前面东南方位，安排给乙方，回迁实用面积约24平方米内布局及同意门窗按住户要求更改（双方已经另签），厨厕另计；在三楼东南方位安排回迁一厅两房，实用面积43.10平方米，厨厕另计；以上两处房屋的房租收费，回迁后按民用公房规定租金标准计算，付租给甲方房管部门。……（八）本协议一式四份，越秀区法院一份，甲方二份，乙方一份，从签字之日起生效，如有不妥之处，要经双方协商后，才能修改。据广州市国土局房管局于1994年7月7日核发的穗房地证字第**《房地产证》记载，广州市越秀区中山四路忠佑大街同善里2号101-106,201-205，301、302房，总建筑面积545.25平方米，权属人为天主教广州教区房产管理委员会；备注：本证的房地面积及界址是按自报核发，如有差异以实测确权为准。2003年5月26日，天主教广州教区内部机构天主教广州教区房产管理委员会（为出租方，甲方）与黄建仪（为承租方，乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将越秀区中山四路同善里2号301部位的房地产出租给乙方作住宅用途，实测使用面积61.00平方米，租赁期限自2003年5月1日至2005年4月30日，月租金539.90元。租金按每月结算，由乙方在每月的第25日前按租赁合同付款方式缴付租金给甲方。执行国家福利租金政策的房屋，执行的租金标准或房屋结构、装修条件变动时，租金随广州市房地产主管部门颁布的租金标准调整，乙方按新调整的租金付给甲方。租赁期内，甲方如需提前解除合同，应事先征得乙方同意，乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。如果逾期25日，甲方有权解除合同，收回房屋。乙方不得将房屋转租或分租，如违反则视为乙方自动放弃房屋使用权，本合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由乙方负责赔偿。租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回原承租房屋和设备给甲方。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。如乙方拒交租金、擅自转租或改变房屋结构、用途等，一经发现，甲方除收回出租房屋外，保证金不予退回，并追究违约者的法律责任；租赁期内，如甲方决定执行上级部门有关部门文件实行租金调整时，本合同的租金亦随之一起调整；如遇市政征用或租赁期满甲方收回房屋自用，乙方应无条件迁出，甲方对乙方不作任何补偿和安置。合同签订后，天主教广州教区将案涉房屋交付黄建仪使用至今。合同约定的租期届满后，双方没有续签租赁合同。2016年5月6日，天主教广州教区房产管理委员会向黄建仪发出《关于2016年天主教住宅租金调整的通知》，要求黄建仪按其住宅租金调整方案办理续租手续。2018年5月28日，天主教广州教区向一审法院提起诉讼，要求：1、解除双方签订的《广州市房地产租赁合同》，黄建仪（含同住人员）迁出广州市越秀区中山四路忠佑大街同善里2号301房，将房屋腾空交还天主教广州教区；2、黄建仪支付2016年7月1日至迁出之日止的租金（每月按1220元计）；3、黄建仪支付违约金（每日按1220元的2%计自2016年7月26日至实际付清之日止）。一审法院经审理于2018年11月22日作出（2018）粤0104民初20835号民事判决。判决认为：天主教广州教区房产管理委员会与黄建仪签订的《广州市房地产租赁合同》是双方真实一致的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定的租赁期限届满后，双方没有续签租赁合同，黄建仪继续使用案涉房屋，天主教广州教区未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，不定期租赁当事人可以随时解除租赁合同。故天主教广州教区现主张解除租赁合同、黄建仪腾空交还房屋的请求，符合法律规定，予以支持。关于租金标准的问题，因原租赁合同持续有效，天主教广州教区与黄建仪也并未就新的租金标准达成一致意见或签订相关协议，且天主教广州教区没有提供证据其向黄建仪发出的《通知》和《关于办理续签合同的通知》送达黄建仪的证据，故天主教广州教区主张黄建仪按1220元/月的标准支付租金没有依据，法院不予采纳。黄建仪应按539.9元/月的标准向天主教广州教区支付自2016年7月1日起至解除租赁合同之日止的租金，租赁合同解除后至黄建仪实际腾空交还房屋之日止的房屋使用费，根据公平合理原则，黄建仪应按房管部门公布的同期同地段同类型租金参考价标准向天主教广州教区支付。黄建仪逾期交租已构成违约，天主教广州教区要求黄建仪再支付违约金符合双方合同约定，一审法院亦予以支持。鉴于天主教广州教区没有证据证明黄建仪在本市有其他房屋可供搬迁，故应给予一定的搬迁期给黄建仪另寻房屋。遂判决如下：一、天主教广州教区与黄建仪就广州市越秀区中山四路忠佑大街同善里2号301房签订的《广州市房地产租赁合同》于判决生效之日起解除；二、判决生效之日起三十日内，黄建仪（含其他同户籍同住人员）迁出广州市越秀区中山四路忠佑大街同善里2号301房，将房屋腾空交还天主教广州教区；三、判决生效之日起十日内，黄建仪向天主教广州教区支付自2016年7月1日至判决发生法律效力之日止的租金（每月按539.9元计算）；自判决发生法律效力之次日起至黄建仪实际迁出前述房屋之日止的房屋使用费用，由黄建仪逐月支付予天主教广州教区（每月按房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金参考价计算）；四、判决生效之日起十日内，黄建仪向天主教广州教区支付逾期支付租金的违约金（从2016年7月26日起至付清上述租金之日止，以每月应付租金为基数，按每日2%的标准计算，违约金以欠付租金总额为限）。黄建仪不服该判决，已上诉至广州市中级人民法院。现该案正在二审审理当中。在该案中，黄建仪曾答辩称“2016年6月被告（即黄建仪）收到原告（即天主教广州教区）增加租金续签合同的通知后，反复翻、寻母亲去世多年的遗物，终于找到1984年的诉讼资料，当年与黄建仪签订的协议书虽已陈旧但完好无缺，于是，2016年7月被告向原告递交了协议书复印件……”。另查明：林锦权于2019年1月31日向一审法院提起诉讼请求：1、判令撤销原告（即林锦权）与被告（即本案天主教广州教区）下属机构在2003年5月26日签订的《广州市房地产租赁合同》；2、判令确认原告与被告于1984年8月28日签订的《协议书》合法有效；3、判令被告履行1984年8月28日签订的《协议书》约定的义务，按照民用公房租金标准配合原告签订新的房屋租赁合同。该案正在诉讼中。一审法院认为，合同法第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，按照黄建仪自己在前案的陈述，其已于2016年6月找到与天主教广州教区签订的《协议书》。即使黄建仪具有撤销权，依法也应当在一年内行使，但黄建仪并未在一年内行使。而且，天主教广州教区作为案涉房屋的产权人，将房屋出租给黄建仪使用，按539.90元/月标准计收租金，虽然与上述《协议书》约定的标准不一致，但也不能就此认定为显失公平。因此，黄建仪诉请要求撤销双方于2003年5月26日签订的《广州市房地产租赁合同》，理据不足，一审法院不予支持。至于林锦权与天主教广州教区双方于1984年8月28日签订的《协议书》的效力问题，林锦权已在另案提起诉讼，本案对此不再作处理。根据合同法第四条的规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。故黄建仪要求天主教广州教区按照民用公房租金标准配合其签订新的房屋租赁合同，有违合同自由原则，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第四十四条第一款、第五十四条、第五十五条的规定，于2019年7月23日判决如下：驳回黄建仪的诉讼请求。一审案件受理费100元，由黄建仪负担。双方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审另查明，林锦权于2019年1月31日向一审法院提起诉讼请求：1.判令撤销原告（即林锦权）与被告（即本案天主教广州教区）下属机构在2003年5月26日签订的《广州市房地产租赁合同》；2.判令确认原告与被告于1984年8月28日签订的《协议书》合法有效；3.判令被告履行1984年8月28日签订的《协议书》约定的义务，按照民用公房租金标准配合原告签订新的房屋租赁合同，一审法院作出判决：驳回林锦权的诉讼请求。林锦权不服向本院提起上诉，本院已于2019年10月29日作出（2019）粤01民终17813号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，本案二审争议的焦点在于：黄建仪与天主教广州教区在2003年5月26日签订的《广州市房地产租赁合同》是否具备法定的撤销条件。关于黄建仪与天主教广州教区在2003年5月26日签订的《广州市房地产租赁合同》是否具备法定的撤销条件的问题。本院认为，1、根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、一百四十八条、一百四十九条、一百五十条、一百五十一条及《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，基于重大误解、显失公平、当事人被胁迫、欺诈情形下所为的民事行为，当事人有权请求人民法院和仲裁机构予以撤销。本案中，黄建仪与天主教广州教区是在平等自愿的基础上于2003年5月26日签订《广州市房地产租赁合同》，并不符合上述法律规定可撤销的情形。同时，《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第二款规定，当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。也即是说即便黄建仪与天主教广州教区签订《广州市房地产租赁合同》存在可撤销的情形，也因黄建仪未在合同签订后的五年内行使撤销权，其撤销权已消灭；2、《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第（三）项均规定，当事人知道或者应当知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权的，撤销权消灭。黄建仪与天主教广州教区签订《广州市房地产租赁合同》后，一直依照合同的约定向天主教广州教区缴纳租金，直至租赁期满。黄建仪以依约履行合同的行为表明放弃撤销权。因此，黄建仪上诉要求撤销《广州市房地产租赁合同》缺乏事实及法律依据，本院不予采信。因黄建仪上诉请求的第三、四项，本院已有另案生效判决即（2019）粤01民终17813号对此作出过处理，本案不再调处。综上所述，黄建仪的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由黄建仪负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十一月二十八日书记员  杨希曾龙辉