湖南省邵东县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0521民初3775号原告：孙建如，男，1959年12月29日出生，汉族，住湖南省邵东县。原告：范良香，女，1962年11月6日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：张响林，湖南楚信律师事务所律师。被告：邵东县幸福房地产开发有限公司。住所地：邵东县两市镇衡宝路二巷**。法定代表人：张新平，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾仲红，邵东县法律援助中心律师。原告孙建如、范良香与被告邵东县幸福房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“幸福公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员周懿适用简易程序于2019年9月10日公开开庭进行审理。两原告的委托诉讼代理人张响林、被告幸福公司的委托诉讼代理人曾仲红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙建如、范良香诉讼请求：1、被告60日内办理好不动产权证并支付违约金8万元；2、被告返还面积不足的差价32418元；3、被告返还收取的水电开户费5000元，多收的办证费用913元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月30日，原告与被告签订房屋认购合同，合同约定原告以分期付款的方式购买被告开发的位于邵东县房屋，至2014年5月6日原告将购房款、办证费用、水电开通费、装修押金等所有的费用全部交给被告，被告在认购合同中也予以确认开具了相关收据。2015年2月双方正式签订了商品房买卖合同，合同约定被告应在2015年6月30日前交付验收合格的商品房给原告。并约定在初始登记办妥后的365个工作日办理好房屋产权证书，如因出卖人原因逾期没有办理好房屋产权证的则出卖人按日向买受人支付房款价万分之五的违约金。交房后原告发现被告交付的房屋不符合法律规定的标准且房屋的面积没有认购书中所约定的面积，但被告却按照认购书所约定面积收取了购房款等相关费用。原告多次要求被告退还购房款等相关的费用，但被告至今没有按照约定退还相关费用，同时被告也没有按照合同约定办理好房屋产权证,原告认为被告应当承担违约责任，双方就被告应当支付的赔偿数额、应当返还的费用无法达成协议，故诉至法院。被告幸福公司辩称：被告拖延办理房产证是由于原告没有缴纳相关的办证费用，责任不在被告，被告不承担违约金；面积差额据实计算多退少补；水电开户费是原、被告约定的，如有多收可如实退还。经审理查明：被告幸福公司系自然人独资有限责任公司，原法定代表人李竹平。2013年8月30日，原告孙建如与被告幸福公司签订《房屋认购合同书》，合同约定原告以一次性付款的方式购买被告开发的位于邵东县房屋，房屋面积142.88平方米。认购合同签订后，原告支付了购房款、办证费用、水电开通费、装修押金等所有的费用给被告。2014年5月6日被告向原告出具了1份收据，该收据载明：“今收到孙建如交来购房款2320＊142.88＝331482元，办证费用14288元，水电落户5000元，押金1000元，垃圾处理费200元，……”。2015年7月17日，原、被告双方正式签订了合同编号为20140107502的《幸福佳苑商品房买卖合同》，该合同约定该房屋交房时房产局测绘部门实测建筑面积超出合同约定正负百分之三时，被告、原告双方同意不解除合同，每平方米价格保持不变，房价款总金额根据实测面积据实结算，建筑面积最终以房地产管理局产权发证建筑面积为准，采取多退少补的原则计算总房款；该合同还约定被告应在2015年6月30日前交付验收合格的商品房给原告，并约定在初始登记办妥后的365个工作日办理好房屋产权证书，如因被告原因逾期没有办理好房屋产权证的则被告按日向买受人支付房款价万分之五的违约金；2015年6月3日，被告幸福公司的原法定代表人李竹平被诊断出患癌并一直住院，并于2019年去世。被告幸福公司于2019年5月为原告办理好房屋产权证，房屋产权证所示原告孙建如的房屋的面积为134.54平方米，比双方认购书中所约定的面积142.88平方米少8.34平方米。上述事实，有原、被告提供的原、被告的身份信息、营业执照房屋认购合同书》、《幸福佳苑商品房买卖合同》，邵东县房产管理局文件、证人证言、面积对照表、票据、领据、病历、户口注销证明以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，可以认定。本院认为:本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房认购合同书》及《幸福佳苑商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，被告在合同履行中应遵循诚实信用原则，原告已交清房款，被告幸福公司理应按照合同约定于初始登记办妥后的365个工作日为原告办理好房屋产权证书。被告幸福公司拖延至今未为原告办理房屋产权证书的行为侵害了原告的合法权益，原告有权要求被告承担继续履行并赔偿损失的违约责任。故对原告要求被告在60日内为原告办理好不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。因被告幸福公司的原法定代表人李竹平患癌一直住院，并于2019年去世，延长了办证的期限，系违约，依照合同约定，被告应予赔偿。考虑到被告在办证过程中存在的实际困难，完全依照合同约定承担违约金有失公平，故酌情认定该项违约金为5000元，对原告要求被告承担8万元违约金的诉讼请求，本院不予支持；被告实际交付的房屋面积比认购书中约定的面积少8.34平方米，根据双方约定应按照每平方米2320元补偿差价19348元(2320/平方米×8.34平方米)，并退还办证费用834元(14288元-100/平方米×134.54平方米)。原告要求被告返还水电开户费5000元，该笔费用系被告向原告收取的代办费用，并在认购合同中有约定应由原告承担故对原告的该诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下：一、被告邵东县幸福房地产开发有限公司在本判决生效之日起60日内为原告孙建如、范良香办理不动产权证，并交付给二原告，如未按期办理好二原告的不动产权证并交付给二原告，则由被告邵东县幸福房地产开发有限公司向二原告支付违约金（违约金以实际的购房款为基数，按每日万分之三计算至该不动产证交付给二原告止）；二、限被告邵东县幸福房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙建如、范良香违约金5000元、退还房款19348元及办证费用834元，共计25182元；三、驳回原告孙建如、范良香的其他诉讼请求。本案受理费1334元，减半收取667元，由原告承担600元，被告邵东县幸福房地产开发有限公司承担67元。如被告未在判决指定的期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  周 懿二〇一九年十一月十四日法官助理肖苏容代理书记员  李小宇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。