西安市灞桥区人民法院 西安市灞桥区人民法院民 事 判 决 书  (2017)陕0111民初4708号 原告：西安市灞桥区新筑街道办事处于家村民委员会，住所地西安市灞桥区。法定代表人：于撑过，任村委会主任。委托诉讼代理人：薛舒尹，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄扬，北京大成（西安）律师事务所律师。被告：西安鑫迪焦化厂，。法定代表人：陈俊，任总经理职务。委托诉讼代理人：刘斐，陕西兆守律师事务所律师。委托诉讼代理人：李腊，陕西兆守律师事务所律师。第三人：西安信力密封材料有限公司，住所地西安市灞桥区。法定代表人：吴旭南，任董事长职务。委托诉讼代理人：吴巍，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘黎明，陕西仁和万国律师事务所律师。原告西安市灞桥区新筑街道办事处于家村民委员会（以下简称于家村委会）与被告西安鑫迪焦化厂（以下简称焦化厂）、第三人西安信力密封材料有限公司（以下简称信力公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案受理后，于2016年12月21日作出（2016）陕0111民初3083号民事判决书，原告于家村委会对该判决书不服提起上诉，西安市中级人民法院于2017年9月4日发回本院重审，本院于2017年10月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告于家村委会委托诉讼代理人薛舒尹、黄扬，被告焦化厂委托诉讼代理人刘斐、李腊，第三人信力公司委托诉讼代理人吴巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于家村委会提出诉讼请求：1、请求依法判令《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》自2015年1月1日之后因租赁期间超过法律规定无效；2、请求依法判令焦化厂与信力公司返还原告出租土地（位于西包公路2km处东侧，XX镇XX村耕地，XX公路XX线，XX镇XX村XX路）；请求依法判令焦化厂向原告清偿自2012年至2017年土地分红款共计198720元，并支付违约金500000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1997年5月18日，于家村委会与焦化厂签订了《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》，约定租赁期限自1995年元月1日起至2034年12月31日止，合作期限为40年。协议签订后被告焦化厂多次迟延支付约定的土地分红款，经原被告多次协商未果，故诉至法院，被告焦化厂辩称：1、《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》有效应继续履行；2、因合同有效，应继续履行，故不应返还土地；3、焦化厂不存在违约，故不承担违约责任，即便承担违约责任，约定的违约金过高，要求下调。4、认可土地分红款，愿意支付，但是应当按照合同的约定计算为37260元。第三人信力公司述称：1、因《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》签订是在《合同法》实施以前，故该合同有效。2、本案的租赁物为农村集体经营建设用地，对于出租出让年限问题，依现在的司法判例，涉诉土地约定的出让期限是有效的。3、信力公司建厂的时候花费了大量资金，原告要求信力公司返还场地不利于维持合同的有效性，不同意。4、对分红款和违约金不进行答辩。经审理查明，原、被告于1997年5月18日签订了《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》一份，合同约定：“甲方：西安市灞桥区XX镇XX村委会，乙方：西安市鑫迪焦化厂。”；“第一条厂址及面积 1、厂址选在新筑镇于家村原砖厂旧址上，位于西包公路2㎞处东侧，XX镇XX村耕地，XX公路XX线，XX镇XX村XX路。2、实际厂区面积为东西宽77.48米，南北长190米，计1472㎡，折合22.08亩”；“第二条甲方以第一条第二款的土地面积使用权入股，固定分红，不参与和干涉企业的生产经营和管理活动，不承担企业的经营风险和债权债务，不享受企业的利润分成”； “第五条 合作期间甲方不得将入股土地股权转让”；“第六条 乙方承担全部建成资金，筹建企业并进行独立经营、自负盈亏、独立承担经营风险和享受企业利润”；“第七条 企业内部规划由乙方自行安排，开挖取土、打井，种植绿化，堆放物资，建设企业所需的各种生产、生活地面设施”；“第八条 在合作期间乙方可引进资金合营或股权转让”“第十条 合作期满后，在同等条件下甲乙双方有优先合作的权利”；“第十一条土地分红办法及合作年限 1、因原砖厂旧址废弃地貌复杂，建设中地面处理困难，现场平整工作量大，延误建设工期，前三年入股土地本应分红，甲方考虑到上述原因将前三年应分的红利让给乙方作为地面平整处理补偿。2、从第四年（1998年元月1日）起柒年内（1998年元月1日至2004年12月31日）甲方土地分红为每年4416元，以后在原基础上每隔十年年分红利递增25%。3、从1995年元月1日起至2034年12月31日止，合作期限为四十年。4、分红时间为每年一次，定在次年元月二十日前以现金结算。”“第十二条 协议变更及违约调处 1、双方不得随意变更合同，任何乙方需变更时应提前6个月通知对方，经协商一致后报镇政府批准，变更有效。2、甲方违反合作协议需承担由此给乙方经营中造成的直接经济损失，按损失额全额赔偿。3、乙方违反合作协议须按年土地入股分红总额日加罚百分之十作为土地分红补偿”。“第十六条 本协议生效后，一九九四年十一月八日所签原合同及附件自行作废”。被告实际使用土地为2015年1月1日起，该合同签订后双方均如约履行合同内容，被告在租赁的土地上修建围墙、打井、平整土地、建造职工食堂、厂房并进行种植绿化、水泥地面硬化等。1998年-2004年被告按照4416元/年给付原告土地租金，2005年-2011年按照5520元/年给付原告土地租金，自2012年起双方因土地租金数额发生争议，其后至今再未给付租金。2006年9月1日被告焦化厂与吴旭南（信力公司法人代表）签订了《关于合资兴办西安信力密封材料有限责任公司协议书》，将原、被告《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》所涉及的土地及被告承建的厂房等地面附着物一并租赁给吴旭南开办信力公司使用，该合同末页“村委会意见”一栏记载“同意，于XX村XX村委会公章。2007年6月23日被告焦化厂与第三人信力公司分别签订了《场地租用协议书》、《关于合作兴办西安信力密封材料有限公司协议书》及《关于协议有效性的约定书》，双方协议约定租用的场地仍然为原、被告《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》所涉及的土地，合同约定“租用期限定为27年6个月，即从2007年7月1日起至2034年12月31日”；“该场地及所含附着物初始年租金为捌万元（小写80000元），每过10年递增25％。交纳租金期限为每五年交付一次，即每五年7月1日前付款”。信力公司取得涉案土地后，在该场地上进行了新建厂房、安置设备等生产投入。2007年6月23日第三人向被告转账支付租金40万元，2012年7月18日给付215000元。庭审中，原、被告及第三人均认可《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》、《关于合资兴办西安信力密封材料有限责任公司协议书》实质为于家村涉案土地的租赁协议，其中所涉分红款实为土地租金或者场地租金，自2006年9月1日至今该土地的实际使用人为信力公司。另查明，涉案土地为原告所有，目前该土地性质为建设用地。被告于2001年11月8日被工商行政管理部门吊销营业执照。根据原告的申请，本院委托鉴定机构对涉案土地上的附着物残值进行了评估。经本院庭审释明，被告及第三人均未提出反诉。上述事实，有《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》、《关于合资兴办西安信力密封材料有限责任公司》、《场地租用协议书》、评估报告以及本院庭审笔录在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告与被告签订的《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》、被告与第三人签订的《关于合资兴办西安信力密封材料有限责任公司协议书》其实质为土地租赁合同，其中所涉分红款实为土地租金或者场地租金。原被告关于《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》约定的土地租赁期限违反了《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过二十年的强制性规定，故该协议至2014年12月31日已经届满二十年，自2015年1月1日至今超过二十年的部分无效；被告与第三人《场地租用协议书》、《关于合作兴办信力密封材料有限公司的协议书》以《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》为基础产生，其约定的租赁期限自2006年9月1日至2034年12月31日，包含在《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》约定的四十年租赁期内，因其自2015年1月1日起已经超过法定租赁期限，故其超过部分也无效。根据《中华人民共和国合同法》 “租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，原告诉请被告及第三人返还涉案土地，于法有据，本院予以支持；对于被告及第三人在涉案土地上增添的附着物，因被告及第三人均未提出反诉，故本案不予涉及；对于原告要求被告按照33120元 /年给付2012年至今的分红款的诉讼请求，本院认为，首先在合同有效期内该分红款的性质为土地租金，2015年1月1日至今该分红款应为租赁物（土地）的占用费；第二，对其主张33120元 /年的土地租赁费标准，因其提交的现金收入凭证仅为单方证据，被告对此否认，该凭证不能有效证明原被告对年租金标准变更为33120元 /年的事实，故本院认为根据双方 “土地分红以后每年在原基础上每隔十年分红利递增25％” 之约定2012年-2014年仍按照双方约定5520元/年计算租金，即5520元/年×3年＝16560元，2015年至2018年的占用费为6900元/年×3年＝20700元；对于原告要求被告支付违约金的诉请，被告辩称原告拒收其租金但未向本院举证，且即使在原告在拒收的情况下被告也可以按照相关法律规定采取相应措施，但其未采取相应措施，故其应承担违约责任，唯因原告未及时向被告主张相关权利，存在扩大损失的情况，故本院酌定被告应向原告承担上述37260元自2016年1月21日至今的违约金为宜，由于双方约定的违约金标准过高，本院酌定以银行同期贷款利率作为计算违约金的标准为宜。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四、第二百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告西安市灞桥区新筑街道办事处于家村民委员会与被告西安鑫迪焦化厂签订的《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》中超过二十年的部分无效； 二、被告西安鑫迪焦化厂及第三人西安信力密封材料有限公司于本判决生效后三十日内向原告西安市灞桥区新筑街道办事处于家村民委员会返还《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》涉及的土地（位于西包公路2KM处东侧，XX镇XX村耕地，XX公路XX线，XX镇XX村XX路的土地面积）；三、被告西安鑫迪焦化厂于本判决生效后十日内给付原告西安市灞桥区新筑街道办事处于家村民委员会土地租金及占用费共计37260元，并支付违约金（以37260元为基数按照同期银行贷款利率计算自2016年1月21日至实际给付之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费 10987元，鉴定评估费35000元，原告已预交，由原告负担21800元，被告负担12587元（于判决生效后30日内直接给付原告），第三人负担11600元（于判决生效后30日内直接给付原告）。    审  判  长  杨  华                             审 判   员  曹  岚                                人民陪审员  张  瑛 二0一九年十月八日 书  记  员  张婧宇1