辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终8065号上诉人（原审被告）：大连路卡斯健身有限公司，住所地大连市甘井子区华北路（甘）16—1—3。法定代表人：冷丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：李毅，辽宁斌鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷世冰，该公司职员。被上诉人（原审原告）：大连张前特易购置业有限公司，住所地大连市甘井子区张前路**。法定代表人：王磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏蕊，该公司职员。委托诉讼代理人：吴春伟，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。上诉人大连路卡斯健身有限公司因与被上诉人大连张前特易购置业有限公司纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初2450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大连路卡斯健身有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法撤销一审判决第三项诉讼请求，驳回被上诉人一审第四项诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人履行合同过程中，因为被上诉人的原因致使上诉人无法履行双方签订的《店铺租赁合同》，其行为构成违约，所以上诉人在2018年4月暂缓缴纳房屋租赁的相关费用，至2018年10月被上诉人未给予满意答复的情况下向被上诉人提出解除《店铺租赁合同》，被上诉人于2018年12月14日向上诉人送达了《解除合同通知书》，上诉人也表示同意，但上诉人与被上诉人就关于拖欠租金数额一事未达成一致意见，所以双方就此未达成书面协议。二、在被上诉人下发了《解除合同通知书》后，上诉人要求搬离所承租的店铺，但被上诉人因为上诉人没有支付拖欠的房租明确表示不同意，同时将上诉人所租用的店铺后门安装了锁头（该事实一审中被上诉人已认可），其目的是为了防止上诉人将店铺的东西搬离，迫使上诉人缴纳拖欠房租，并不是像被上诉人所说是为了防止上诉人店铺内会员的个人物品丢失，也为了放任损失的扩大。会员的损失与被上诉人没有任何关系，也不存在损失扩大的因素。同时在一审庭审中，上诉人已经与被上诉人提出要求搬离所承租的店铺，对此一审法院是知情的，并不是上诉人无故占用被上诉人的案涉店铺，完全是被上诉人的原因使上诉人无法搬离案涉店铺，所以一审法院认定的事实不清，证据不足。三、一审法院认为上诉人应举证案涉店铺被被上诉人封锁，不能进出不能搬运店铺内物品的证据，上诉人认为在一审中已经向法院提交了现场照片，证明案涉店铺后门被被上诉人用锁头封锁，也不能搬离东西，并且被上诉人已经停止了对上诉人提供供电服务，致使上诉人至今无法打开案涉店铺的前门。一审庭审中包括庭后上诉人都向被上诉人提出要搬离所租用的店铺的请求，被上诉人以各种理由拒绝，时至今日，被上诉人仍然不同意上诉人的请求，因此上诉人提供的证据足以说明是被上诉人的原因造成上诉人无法搬离案涉店铺。大连张前特易购置业有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人在履行合同过程中没有违约行为，本案租赁合同因上诉人的欠付租金等违约行为而解除。解除后，上诉人没有按照合同约定向被上诉人返还租赁的商铺，应依法承担返还商铺以及支付占用商铺期间占用费的义务。一审法院认定事实清楚。在一审判决送达前，上诉人已经在2019年6月3日将案涉商铺交还给被上诉人，所以被上诉人认为，上诉人应该承担合同解除之后，即2018年12月15日至2019年6月3日期间的占用费，占用费的计算标准应该按照一审判决确定的每月83,652元计算。大连张前特易购置业有限公司向一审法院起诉请求：1，判令被告支付租金177,424.68元、物业管理费62,271.98元、水费9,709.1元；2，判令被告支付逾期付款违约金31,514.48元（自应付款之日起暂计算至2018年12月7日，应计算至实际给付之日）；3，判令被告支付合同解除违约金206,790.75元；4，判令被告支付逾期交还房屋期间的占用费50,164.03元（自2018年12月15日起暂计算10日，应计算至实际交还之日）；5，判令被告支付逾期交还房屋违约金50,324元（自2018年12月15日起暂计算10日，应计算至实际交还之日）；6，判令被告立即将位于大连市甘井子区张前路211号乐都汇购物中心L2F012、L2F013、L2F014、L2F015、L2F017、L2F018、L2K206商铺所有物品清空后交还原告；7，本案的全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，水费变更为12,363.5元。一审法院查明，原、被告双方于2014年1月6日签订《店铺租赁合同》，被告承租原告位于大连市甘井子区张前路211号乐都汇购物中心2层L2F013-014、L2F017-018、L2K206商铺，总面积1259平方米。合同约定：租期自2014年3月26日起至2020年3月25日止，第一年、第二年租金为42,124.04元每月，第三年、第四年租金为45,953.5元每月，第五年、第六年租金为49,782.96元每月，租期内管理费为19,147.29元每月；逾期付款违约责任为每逾期一日支付欠款千分之一的违约金；合同解除条件为逾期支付任一款项超过30日的，原告有权解除合同；合同解除的违约责任为，若乙方违约甲方行使解除合同权利的，被告应当支付合同解除违约金；被告应当在合同解除之日将店铺内所有物品搬离交还给原告，否则被告应当支付相当于两倍违约租金的占用费；逾期交还商铺的违约责任为被告应当承担合同解除之日起至交还之日止期间，等于两倍违约租金的违约金等其他权利义务。原、被告双方于2016年11月3日签订《商铺租赁合同》，被告增加承租L2F012商铺。合同约定租期自2016年11月8日起至2020年3月25日止，第一年租金为7,090.9元每月，第二年租金为7,563.32元每月，第三年租金为8,035.73元每月，租期内管理费为7,158.43元每月；逾期付款违约责任为每逾期一日支付欠款千分之五的违约金；合同解除条件为逾期支付任一款项超过30日的，原告有权解除合同；被告应当在合同解除之日将店铺内所有物品搬离交还给原告，否则被告应当支付占用费；逾期交还商铺的违约责任为被告应当合同最后一个月租金的2%支付违约金，如果低于500元/天，则按500元/天计算等其他权利义务。原、被告2017年1月6日签订的《店铺租赁合同》第12.4条约定，如果被告违约，原告有权停止店铺有关基础配套设施和设备的供应或禁止有关使用（但被告不得因此要求中止或减免支付有关费用）直至相关违约被纠正。原告已经按照合同约定向被告交付商铺，被告已使用涉案商铺经营。截止2018年4月25日，被告拖欠租金177,424.68元、物业管理费62,271.98元、被告拖欠水费12,363.5元。原告自2018年12月3日向被告下发了风险告知其违约相应风险，原告于2018年12月15日通过快递方式向被告送达《解除合同通知函》。原告在被告租用的店铺后门安装了锁头。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务，本案中，原、被告签订了《店铺租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。被告自2018年4月25日起，拖欠原告租金、物业费及水费，按照合同第12.2.2条逾期违约责任的约定，已构成违约。被告辩称承认拖欠原告租金、物业费及水费，但不缴纳租金、物业费及水费的原因是由于原告商场的入住率没有达到双方约定的70%以上，且被告健身中心的会员在一楼的停车场停车费没有按双方之前约定的减半征收，且双方多次交涉无果。对于被告这一辩解，一审法院认为，根据相关法律规定，当事人对自己的主张，应提供证据予以支持，本案被告没有提供相应的证据证明原告承诺商场的入住率、停车费以及双方交涉的证据，故其辩称，一审法院不予采信，被告应向原告支付所欠的租金、物业费及水费。关于欠款滞纳金一节，由于被告未按合同约定支付原告租金、物业费及水费，原告存在利息等实际损失，但因合同系格式条款，对滞纳金约定过高，一审法院应予调整，以日万分之五计算为宜。关于解除合同违约金一节，一审法院认为，违约金是当事人双方在签约时对违约一方违约后可能造成损失的一种预先估算，违约金具有补偿性和惩罚性特征。本案因被告违约给原告造成损失，且合同中也有此约定条款即合同13.4.2若剩余租期等于或超过六个月的，违约金的金额应等同于三个月的违约租金（合同附件一中规定违约租金指合同解除日期之前的6个月的平均日租金及合同解除时的日管理费之和，若合同解除日期发生在自签署本合同之日起的前6个月内，则平均日租金为自本合同签署以来的平均日租金），故此项请求一审法院予以支持，但因格式合同条款违约金约定过高，一审法院予以调整，以一个月租金和管理费为宜即83,652元关于原告的逾期交还房屋期间的占用费、逾期交还房屋违约金以及腾退房屋的诉讼请求。庭审中，被告辩称是原告将被告所租用的商铺门上了锁并停止了物业服务，致使被告无法搬离。经查，原告承认其确实在被告所租的商铺后门安装了锁头，但店铺的前门仍是由被告自行控制，后门上锁是原告为了防止被告店铺内会员的个人物品丢失，按合同约定原告停止了物业服务，此时被告应与原告协商沟通解决，不能放任不管任由损失扩大。一审法院认为，被告应举证案涉店铺被原告封锁，不能进出、不能搬运店铺内物品的证据，现被告未提供证据证明，故其反驳意见一审法院不予采纳，被告应按合同约定交纳逾期交还房屋期间的占用费并及时腾退案涉商铺。关于逾期交还房屋违约金一节，一审法院认为合同解除后被告仍占用原告案涉商铺，原告的实际损失是商铺占用费即租金，逾期交房违约金的约定系重复计算实际损失，其请求一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、自判决发生法律效力之日起10内，被告大连路卡斯健身有限公司给付原告大连张前特易购置业有限公司租金177,424.68元、物业管理费62，271.98元、水费12，363.5元，合计252,060.16元及逾期付款滞纳金（以252,060.16元为基数，自应付款之日起，按日万分之五计算至实际给付之日）。二、自判决发生法律效力之日起10内，被告大连路卡斯健身有限公司给付大连张前特易购置业有限公司合同解除违约金83,652元。三、自判决发生法律效力之日起10内，被告大连路卡斯健身有限公司给付原告大连张前特易购置业有限公司逾期交还房屋期间的占用费每月83,652元，应计算至实际交还之日。四、自判决发生法律效力之日起30内，被告大连路卡斯健身有限公司退还原告大连张前特易购置业有限公司位于大连市甘井子区张前路211号乐都汇购物中心L2F012、L2F013、L2F014、L2F015、L2F017、L2F018、L2K206商铺。如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间债务利息。五、驳回原告大连张前特易购置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币9,680元，由原告大连张前特易购置业有限公司承担3,267元，被告大连路卡斯健身有限公司承担6,413元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据庭审审理情况，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院另查明，双方当事人均认可上诉人于2019年6月3日将案涉商铺交还给被上诉人。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《店铺租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人均应当按照约定履行自己的义务，上诉人自2018年4月25日起，拖欠被上诉人租金、物业费及水费，依照案涉租赁合同的相关约定，已构成违约。故上诉人应向被上诉人支付截至2018年4月25日所欠的租金、物业费及水费即逾期付款的滞纳金。一审法院关于此节认定，并无不当，本院予以认可。关于解除合同的违约金一节，因案涉租赁合同中约定，若剩余租期等于或超过六个月的，违约金的金额应等同于三个月的违约租金，又因上诉人的违约行为必然给被上诉人造成损失，故上诉人应向被上诉人支付解除合同违约金。关于此项违约金的数额，三个月的租金金额着实约定过高，故而一审法院予以调整为一个月租金和管理费即83,652元，较为合理，本院予以认可。关于上诉人逾期交还房屋期间的占用费一节，本院认为，现双方当事人均认可上诉人于2019年6月3日将案涉商铺交还给被上诉人。上诉人主张系被上诉人将所租用的商铺门上了锁并停止了物业服务，致使上诉人无法搬离。上诉人亦承认其确实在上诉人所租的商铺后门安装了锁头，但主张店铺的前门仍是由上诉人自行控制，后门上锁是为了防止上诉人店铺内会员的个人物品丢失。对此，双方当事人均无充分的直接证据对其主张的事实予以证明。本院认为，关于上诉人在双方租赁合同解除后的腾退问题上，双方当事人均负有一定义务。上诉人应积极与被上诉人沟通协调，尽早交还商铺。被上诉人亦应与上诉人积极沟通，为上诉人提供物业服务等便利条件协助其腾退案涉商铺，避免造成损失的扩大。显然双方当事人在腾退案涉商铺的问题上均未能全面履行各自义务，均应负相应责任。对此期间的占用费标准，本院认为按照案涉租赁合同约定的租金和管理费减半为宜。即自2018年12月15日至2019年6月3日期间的占有费为250,956元（83,652元/2＊6个月）。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初2450号民事判决第一、二、五项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初2450号民事判决第四项；三、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初2450号民事判决第三项为：自本判决发生法律效力之日起10内，大连路卡斯健身有限公司给付大连张前特易购置业有限公司逾期交还房屋期间的占有费250,956元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费人民币9680元，由大连张前特易购置业有限公司负担3267元，由大连路卡斯健身有限公司负担6413元；二审案件受理费2210元（上诉人已预交），由大连张前特易购置业有限公司负担1105元，由大连路卡斯健身有限公司负担1105元。本判决为终审判决。审判长 刘 畅审判员 王迎春审判员 陈 伟二〇一九年十一月二十一日书记员 董 芳