四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终2158号 上诉人（原审原告、反诉被告）：珙县僰益牧业有限责任公司，住所地四川省珙县上罗镇汉村四社。 法定代表人：缪斯斯，总经理。 委托诉讼代理人：缪洪刚(系缪斯斯之父)，男，1959年9月27日出生，汉族，居民，住四川省珙县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：珙县上罗镇龙洞村民委员会，住所地四川省珙县上罗镇龙洞村。 代表人：杜天华，主任。 委托诉讼代理人：周茂林，四川协州律师事务所律师。 上诉人珙县僰益牧业有限责任公司（以下简称僰益公司）因与被上诉人珙县上罗镇龙洞村民委员会（以下简称龙洞村委会）租赁合同纠纷一案，不服四川省珙县人民法院（2019）川1526民初453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 僰益公司上诉请求：1.撤销四川省珙县人民法院（2019）川1526民初453号民事判决，依法改判龙洞村委会赔偿僰益公司直接经济损失372591.44元，可得利益损失971900元，两项共计人民币1344491.44元，并驳回龙洞村委会反诉对僰益公司支付尚欠租金2400元的请求；2.本案全部诉讼费用由龙洞村委会承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，龙洞村委会存在违约行为。根据双方签订的《龙洞村小学校校舍出租协议》第十五条的规定，龙洞村校舍包括了坎子上方的场坝和坎子下方的场坝。2016年4月龙洞村委会未经僰益公司同意，擅自拆除租赁范围内相关设施、阻碍进出通道的行为，构成违约；2.一审法院适用法律错误。根据合同法的规定，龙洞村委会违约给僰益公司造成的损失应当赔偿，同时因为该违约行为，僰益公司可行使先履行抗辩权，拒绝支付租金。 龙洞村委会辩称，1.从僰益公司一审提交的图片证据可以反映村办公室位置，说明坎子下方的院坝不属于租赁范围；2.僰益公司于2014年5月新开办了养殖场，将校舍的设施设备逐步转移到了新的养殖场，校舍就被荒废了，僰益公司提交的证据能看到不会阻碍通行，故龙洞村委会没有违约行为；3.僰益公司没有提交具体损失的事实依据，因此不应当赔偿损失；3.租金收条证实僰益公司2015-2016年延迟交付了租金9个月，且在一审庭审中自认2016.6-2019.6月没有交付租金。 僰益公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2009年6月1日签订的《龙洞村小学校舍出租协议》；2.判决龙洞村委会赔偿直接经济损失372591.44元，可得利益损失971900元，两项共计人民币1344491.44元；3.本案的诉讼费用由龙洞村委会承担。 龙洞村委会向一审法院反诉请求：1.判令僰益公司向龙洞村委支付尚欠的租金2400元；2.反诉的诉讼费用由僰益公司承担。 一审法院认定事实：2009年6月1日，龙洞村委会作为甲方、僰益公司作为乙方签订了《龙洞村小学校舍出租协议》，约定：“一、甲方拥有龙洞村小学（废弃小学校舍）……。二、甲方将该校舍出租给乙方使用……。三、租期从2009年7月1日起至2019年6月30日止，有效期为10年。四、每年租金800元整，签订协议时乙方一次性交租金给甲方现金800元，以后应每年6月30日前交下一年度的租金。……十五、甲方应保持龙洞小学（废弃小学校舍）各项设施的完整：房屋、门窗、围墙、道路、园坝。……”双方在协议上签字盖章。合同签订后，龙洞村委会按照约定将校舍交付给僰益公司使用，僰益公司投入生产经营，在租赁范围之外的场地修建了厨房等设施，按约交付租金至2016年6月29日。2016年4月15日龙洞村委会在原址上扩建办公室，双方因租赁场所的范围发生分歧。2019年3月8日，僰益公司诉讼至法院，审理中龙洞村委会提起反诉。开庭审理中，双方当事人均陈述，约定的租赁期间届满后，即2019年6月30日之后，双方没有继续签订租赁合同，也没有实际的租赁行为。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。僰益公司与龙洞村委会签订的租赁协议，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当遵照执行。 一、关于僰益公司解除合同的请求应否支持。本案法庭辩论终结时，双方约定的租赁期间已于2019年6月30日届满，之后双方未续签合同，也无实际租赁行为，双方书面租赁合同约定的权利义务因约定期间届满而终止。现在双方不存在租赁合同关系，僰益公司诉讼要求解除合同已无事实依据，一审法院不予支持。 二、关于僰益公司要求赔偿各项经济损失1344491.44元的请求应否支持。根据僰益公司的诉讼请求及其主张的事实和理由，本案为租赁合同纠纷。僰益公司陈述，其中的直接经济损失372591.44元，是经营期间的投入，可得利益损失971900元，是按2016年前三年的年平均利润计算三年至2019年。一审法院认为，僰益公司在开庭审理中向法庭所举的证据及本案其他证据，均不足以证明龙洞村委会在履行租赁合同中有违约行为及该违约行为给僰益公司造成了直接经济损失372591.44元，可得利益损失971900元。故僰益公司要求龙洞村委会赔偿各项经济损失1344491.44元的请求，没有事实依据，一审法院不予支持。 三、关于龙洞村委会反诉要求僰益公司给付尚欠三年租金2400元的反诉请求应否支持。因双方在租赁协议中对租金有明确约定，审理中僰益公司也认可尚欠2016年6月30日至2019年6月30日三年租金2400元未交付的事实，只是辩称龙洞村委会有违约行为，故未交清租金。一审法院认为，给付租金是承租人的约定义务，未经法定事由不得免除该义务，在无生效裁判文书确定龙洞村委会对僰益公司负有债务时，僰益公司应按约定给付租金，不得无故自行进行扣抵。故一审法院对龙洞村委会的该项诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、驳回珙县僰益牧业有限责任公司在本诉中的诉讼请求；二、珙县僰益牧业有限责任公司在本判决生效后五日内向珙县上罗镇龙洞村村民委员会支付尚欠的2016年6月30日至2019年6月30日三年租金2400元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16900.00元（珙县僰益牧业有限责任公司已全部预交），全部由珙县僰益牧业有限责任公司负担；反诉案件受理费50.00元（珙县上罗镇龙洞村村民委员会已全部预交），由珙县僰益牧业有限责任公司负担。 二审中，龙洞村委会向本院提交了一份龙洞村委会前法人孙希联的说明，拟证明僰益公司租用的是龙洞村小学的校舍和上坝，没有租用下坝。 僰益公司对该说明的真实性无异议，对关联性和合法性有异议，认为该说明是在龙洞村委会违约之后，不是违约以前作出。 本院认为该份说明出具人系龙洞村委会前法人，与本案处理结果具有利害关系，对关联性不予认可，不认为是本案的新证据。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：1.龙洞村委会是否存在违约行为；2.僰益公司主张的损失是否应当得到支持；3.僰益公司是否应当支付租金。 针对第一个争议的焦点，即“龙洞村委会是否存在违约行为”问题，本院认为，僰益公司所举示证据不足以证明龙洞村委会存在违约行为。龙洞村委会作为甲方、僰益公司作为乙方签订了《龙洞村小学校舍出租协议》，约定：“一、甲方拥有龙洞村小学（废弃小学校舍）……。二、甲方将该校舍出租给乙方使用……。在该协议中出租标的物名称均用“校舍”二字，但未明确租赁具体范围是校舍所在的上坝还是上坝加下坝整个小学校范围。在租赁物交付后，僰益公司经营养鸡场实际使用了上坝，并与村委会共用下坝。双方在拟定出租协议时对租用范围约定不明，故僰益公司主张龙洞村委会存在违约行为的证据不足，对僰益公司该上诉理由，本院不予支持。 针对第二个争议的焦点，即“僰益公司主张的损失是否应当得到支持”问题，本院认为，僰益公司主张的损失在本案中不能得到支持。僰益公司以龙洞村委会违约为由，主张直接损失和间接损失，一方面其举示的证据不足以证明龙洞村委会有违约行为，应当承担由此产生的违约责任；另一方面僰益公司提交的关于其直接损失和间接损失的证据均为自己单方做出的计算和报告，并没有相应票据等客观证据或资质机构对其作出的评估，不能证明其实际损失情况。故僰益公司主张龙洞村委会应赔偿损失其损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。 针对第三个争议的焦点，即“僰益公司是否应当支付租金”问题，本院认为，僰益公司应当支付租金。如前所述，僰益公司未能证明龙洞村委会具有合同约定的违约行为，双方未就解除或变更合同作出约定，僰益公司实际租用龙洞村小学校舍到合同约定的租赁期届满，且认可尚差欠龙洞村委会三年租赁费用的事实。故僰益公司应当支付差欠龙洞村委会的租金2400元，其认为龙洞村委会违约而不应支付差欠租金的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，上诉人僰益公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16925元，由上诉人珙县僰益牧业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭美宏 审 判 员 王纯强 审 判 员 彭晓烽 二〇一九年十一月十三日 法官助理 华 涛 书 记 员 徐 莲