海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初8782号原告：三亚百越民族文化村有限公司，住所地：海南省三亚市田独镇三公村。法定代表人:王建忠，职务:董事长。委托诉讼代理人：王利东，海南惠海律师事务所律师。被告:三亚市吉阳区中廖村委会三公村民小组。住所地：三亚市吉阳区田独镇三公村。法定代表人：高亚县，该村民小组组长。委托诉讼代理人：潘语眉，海南信容慈律师事务所律师。原告三亚百越民族文化村有限公司（以下简称百越公司）与被告三亚市吉阳区中廖村委会三公村民小组（以下简称中廖村民小组）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告百越公司委托诉讼代理人王利东，被告中廖村民小组委托诉讼诉讼代理人潘语眉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百越公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认被告2018年7月28日向原告发出《关于解除及的通知函》的行为无效；2.依法判决确认原告与被告2004年9月签订的《土地承包合同书》及2017年4月11日签订的《补充协议》有效，原、被告双方继续履行，百越公司当庭放弃主张该项诉讼请求；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年9月，原告与被告签订《土地承包合同书》，按合同约定：被告将村内一块合计约138.443亩土地（其中村旱地35.743亩，林地102.7亩）承包给原告用于自主建设经营黎苗风情的旅游景点，承包期限为三十年，自合同生效且被告将承包土地交付给原告使用之日起至三十年承包期限届满之日止，承包金为每年每亩四百元，原告按照实际使用面积于每年年初向被告缴纳当年的承包金，合同自原、被告双方签字盖章、被告三分之二以上村民小组代表同意、田独镇政府批准之日（2018年11月18日）生效，合同还对原、被告双方的责任和违约责任的承担方式等进行了约定。2017年4月11日，原、被告双方在《土地承包合同书》的基础上签订了《补充协议》，《补充协议》对原《土地承包合同书》中的承包士地面积、承包金及支付方式等进行了变更：租用土地面积，林地由原来的100亩变更为60亩，承包金调整为850元。旱地35.8亩，承包金每年850元，两块土地共计每年81430元；承包金交付时间为一年一付，在每年的一月十日前交付；土地承包金从2013年11月开始计算，每五年上浮一次，浮动比例为10%；土地租赁期限在原定期限基础上延长十年即至2044年12月，《补充协议》还对合同期满后的土地及地上附着物归属等作了约定。《土地承包合同书》及《补充协议》签订后，原告已经依约向被告缴纳了承包金，截至今日，原告已提前缴纳承包金至2019年11月，且原告已投入了大量的人力、物力，尤其是2017年双方签订《补充协议》之后，原告更是投入了数千万元的资金对景区进行改造与重建，全面履行了合同义务，不仅解决了被告村民的就业问题，甚至出台了对被告提供每户一个经营摊位、对65周岁以上老人，大学生提供补贴等相关福利政策，带动被告村民脱资致富。但被告违背诚实信用，擅自于2018年7月28日向原告送达了未加盖被告公章的《关于解除及的通知函》，以百越公司拖欠2018年一年度租金为由，要求解除《土地承包合同书》和《补充协议》，并要求原告自收到合同解除函之日起一个月内对涉案土地上的建筑物、青苗予以清理。原告迫于无奈，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，希望法院判如所请。被告中廖村民小组辩称，一、百越公司逾期支付租金已超过六个月，中廖村民小组有权解除合同，中廖村民小组发出的解除函合法有效。百越公司在2017年4月22日所缴纳五年租金（即土地承包金）对应的具体期限是2013年1月1日至2017年12月31日，截止至中廖村民小组解除函发出日（即2018年7月17日），百越公司欠付2018年1月1日至2018年12月31日的租金，逾期时间为7个月1天。根据双方签订的《土地承包合同书》第十条第1款约定，逾期达6个月仍未付清的，中廖村民小有权解除合同。百越公司称其已缴纳2019年11月的承包金，与事实不符。首先，涉案合同项下的承包金均是一年一付，而且是在每年年初或者1月10日前支付当年全年的承包金，因此，百越公司已缴纳的租金只可能到该年的12月31日，不可能是截止到11月份。其次，涉案土地的承包期限从2004年11月起至今，已履行14年，而百越公司仅提交了五年的承包金支付记录，无法证明其已足额缴纳了承包金。第三，百越公司最后一期款项的支付时间是2018年8月2日，即收到中廖村民小组的解除函之后，而当时，双方之间的士地承包关系已解除，该笔款项不能视为承包金。实际上，百越公司在本案纠纷之前已存在严重拖欠租金的情形,2015年10月，中廖村民小组曾因百越公司拖欠2013年至2015年三年的承包金而向中廖村民小组发出过解除函，可见，百越公司屡次拖欠租金是事实，应当认定其违约，中廖村民小组有权解除合同。二、双方之间的合同已于2018年7月28日解除，百越公司是违约方，无权要求继续履行合同。《合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。中廖村民小组的解除函于2018年7月28日送达给百越公司，双方合同于该日解除，无法再继续履行。3中廖村民小组已将涉案土地承包给三亚亲达哒山水文化旅游投资管理有限公司（以下简称亲哒哒公司），中廖村民小组与百越公司之间日无法继续履行合同。百越公司曾拖欠2013年至2015年期间三年租金，中廖村民小组曾于2015年10月向百越公司发出过解除函。2016年5月，中廖村民小组与亲哒哒公司签订了《土地承包合同书》，约定将涉案土地承包给亲哒哒公司，该合同签订后，亲哒哒公司当时已进驻了涉案土地，后因中廖村民小组与百越公司又签订了《补充协议》，继续履行原2004年签订可的《土地承包合同书》，导致中廖村民小组与亲哒哒公司的《土地承包合同书》终止履行。2018年8月31日，中廖村民小组与亲哒哒公司协商，双方重新签订了《补充协议》，约定中廖村民小组将涉案土地承包给亲哒哒公司。因此，现涉案土地的实际承包人是亲哒哒公司，中廖村民小组与百越公司之间的土地承包合同已不再具备继续履行条件，应当驳回百越公司继续履行的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。各方对如下事实均无异议，本院予以确认：2004年9月，原告与被告签订《土地承包合同书》，按合同约定：被告将村内一块合计约138.443亩土地（其中村旱地35.743亩，林地102.7亩）承包给原告用于原告自主建设经营黎苗风情的旅游景点，承包期限为三十年，自合同生效且被告将承包土地交付给原告使用之日起至三十年承包期限届满之日止，承包金为每年每亩四百元，原告按照实际使用面积于每年年初向被告缴纳当年的承包金，合同自原被告双方签字盖章、被告三分之二以上村民小组代表同意、田独镇政府批准之日生效，2004年11月18日三亚市田独镇人民政府盖章批准。合同生效之日起七日内，被告须将合同项下的土地交付给原告使用，合同约定原告应按期交纳当年的土地承包金，逾期未交纳时，从逾期之日起每日加收未交部分5%滞纳金，逾期达六个月仍未交清时，被告有权解除合同，收回土地。2017年4月11日，原、被告双方在《土地承包合同书》的基础上签订了《补充协议》，《补充协议》对原《土地承包合同书》中的承包士地面积、承包金及支付方式等进行了变更：租用土地面积，林地由原来的100亩变更为60亩，承包金调整为850元/年/亩。旱地35.8亩，承包金每年850元/年/亩，两块土地共计每年81430元；承包金交付时间为一年一付，在每年的一月十日前交付。《补充协议》约定，合同内土地承包金从2013年11月开始计算，每五年上浮一次，浮动比例为10%；土地租赁期限在原定（2004年11月-2034年12月）延长十年(2044年12月)。《补充协议》签订后，原告于2017年4月22日向被告通过转账的方式向被告支付了25.5万元，同时以现金方式支付了15.215万元，被告于同日向原告出具五张《三亚市村集体收款统一收据》，收据分别注明被告收到了原告交来现金支付2013年至2018年土地租金，并备注为（35.8×850元/亩×1年）。2018年7月28日被告以原告拖欠2013年7月至今的土地租金为由，向原告送达了《关于解除及的通知函》，要求解除《土地承包合同书》和《补充协议》，并要求原告自收到合同解除函之日起一个月内对承包土地上的建筑物、青苗予以清理。原告认为并未拖欠租金，对该解除合同的函件有异议，遂诉至本院。另查明，2018年8月2日原告通过银行转账的方式向被告支付了56100元，交易用途注明为:百越公司付2018年2019年土地租金。关于本案的争议事实，本院认定如下：关于租金支付起始日期问题。原、被告签订的《补充协议》是系当事人的真实意思表示，是对双方签订的《土地承包合同书》的补充，双方明确在该协议的第一条约定“合同内土地承包金从2013年11月开始计算，每五年上浮一次，浮动比例为10%；”结合《土地承包合同书》原约定内容以及协议上下文可确定，双方对土地租金交纳的的起始日期为2013年11月。关于原告是否拖欠2018年度租金的问题。《补充协议》签订后，原告按照该协议重新确定的土地面积、金额，一次性支付了五年的土地租金，缴纳的租金与重新确定的应缴纳的土地金额完全一致，被告亦提供了收款收据，并注明了具体支付的年限，其中一张收据明确注明为“支付2017年至2018年土地租金”，被告抗辩称村民对时间概念比较模糊，实际应该为2016年至2017年土地租金。本院结合《补充协议》确定的土地租金缴纳起始日期以及被告已缴纳的具体金额，对被告抗辩意见不予采信。关于原告是否拖欠其他年度租金的问题。本案审理过程中，原告提供了一份单号为000340《收款收据》，收据载明：兹收到百越公司交来景区土地租金一年2013年1月1日至2013年12月30日至340000元。收款单位三公村委，会计以及经手人为周永忠。被告对该份证据真实性有异议，经笔迹鉴定，海南公平司法鉴定中心于2019年8月6日作出琼公平鉴[2019]文鉴字第76号司法鉴定意见书，鉴定意见为：检材字迹“周永忠”不是周永忠所写。原、被告对该鉴定意见均未有异议，原告解释称因公司股东变更，公司现有材料是从原股东处承继而来，对该笔款项需要进一步核实。本院认为，被告向原告发出《关于解除及的通知函》认为原告拖欠租金是从2013年7月开始，对2013年7月之前租金未持有异议。故对该收款收据所载明的款项金额与原告实际交纳的金额确实存在疑点。因时间久远，原、被告在用地面积及租金又进行了重新变更，在缴纳租金上如果存在出入，可以通过协商解决，协商不成可以另行起诉。但该收款收据所涉及的金额与本案审理的原告是否拖欠2018年度租金，原告能否以此主张解除合同并无关联性。对该笔记进行鉴定所产生的鉴定费用4800元，鉴于该份证据签名不属实，且对本案审理造成了一定的干扰，应由提供证据一方原告负担。关于被告与案外人亲哒哒公司另行签订承包合同的问题。被告抗辩称已通过另行签订承包合同的方式，将涉案土地发包给了案外人亲哒哒公司，庭审中双方一致认可涉案土地仍然由原告占有、使用，至于被告与案外人签订的承包合同效力问题、能否实际履行等问题，根据合同相对性原则与本案没有关联性，不影响原、被告之间就签订的涉案合同主张权利，被告与案外人亲哒哒公司如果出现纠纷，可以另行起诉处理。本院认为，涉案土地是原告用于自主建设经营黎苗风情的旅游景点，而非与旅游相关的种植业、养殖业，从土地用途上看，与农村承包土的农业用途不符，原、被告签订《土地承包合同书》和《补充协议》名为土地承包实为土地租赁，应受《中华人民共和国合同法》调整规范。涉案的《土地承包合同书》和《补充协议》经被告集体经济组织成员民主议定程序三分之二以上村民小组代表同意，并经三亚市田独镇人民政府批准，系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。但租赁合同最高期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。原、被告双方签订的《土地承包合同书》约定的生效日期为田独镇政府批准日，即2004年11月8日，被告向原告送达《关于解除及的通知函》为2018年7月28日，处于涉案土地有效租赁期限内。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”当事人根据合同法规定通知对方解除合同的，必须具备约定或法定的解除权，合同才能解除。合同约定，百越公司应于每年1月10日前全额支付本年度租金，逾期六个月仍未交清时，中廖村民小组有权解除合同，收回土地。被告据此以原告拖欠2018年租金为由，于2018年7月28日向原告送达解除通知的函，但中廖村民小组已于2017年4月22日就已收到该笔租金，并向原告提供了收款收据，原告不存在通知书送达之日百越公司还拖欠租金的情形。故中廖村民小组不享有合同约定的解除权，双方签订的合同关系仍处于有效期限。百越公司诉求中廖村民小组于2018年7月28日送达的《关于解除及的通知函》的行为无效于法有据，本院予以支持。综上所述，中廖村民小组未取得合同解除权，其擅自发出解除通知的行为无效，不发生解除《土地承包合同书》及《补充协议》的效力。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十四条规定，判决如下：被告三亚市吉阳区中廖村委会三公村民小组于2018年7月28日向原告三亚百越民族文化村有限公司送达的《关于解除及的通知函》的行为无效。案件受理费100元（百越公司已预交24388元，予以退还24288元），鉴定费用4800元（原告已预交），由被告三亚市吉阳区中廖村委会三公村民小组负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判长彭凤舞人民陪审员周少强人民陪审员陈言豪 二〇一九年十一月十九日书记员 夏宇豪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。