云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初5531号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司。住所：昆明市东风东路**金泰大厦**。法定代表人:胡斌,系公司董事长。委托诉讼代理人：杨炀，系云南建广律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：谢雨静，系云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘昌骏，男，汉族，1995年2月5日出生，户籍地：云南省昭通市昭阳区。被告：刘永祥，男，汉族，1966年8月18日出生，住，住址不详/div>被告：王兴珍，女，汉族，1968年12月1日出生，住，住址不详/div>原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉被告刘昌骏、刘永祥、王兴珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日受理后，依法组成合议庭，于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨炀到庭参加了诉讼。被告刘昌骏、刘永祥、王兴珍下落不明，经本院于2019年7月31日在在线法院公告栏依法向其送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼材料，其无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告刘昌骏之间签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、判令被告刘昌骏在合同解除之日起30日内腾退所租赁的位于昆明市盘龙区颐惠园项目7栋1单元1608室公共租赁住房，年租金为人民币8650.8元;三、判令被告向原告支付租金至实际腾退租赁房屋之日止(以月租金720.90元为标准，自2018年7月14日起暂计算至2019年4月10日拖欠的租金为人民币8650.8元)；四、判令被告按每逾期一日按月租金的5%(即人民币36.05元）为标准，向原告支付自2018年7月15日起至实际腾退租赁房屋之日止的违约金（暂算至2019年4月10日的违约金为人民币6488.1元）；五、判令原告有权不予退还被告缴纳的全部履约保证金人民币4325.4元，用于冲抵被告应承担的违约金；六、判令被告承担本案的诉讼费503元。事实与理由：2016年6月21日原告作为出租方与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》（以下简称“租赁合同”）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“租赁合同补充协议”），第二、三被告作为共同承租人与第一被告承租位于昆明市盘龙区颐惠园项目7栋1单元1608室公共租赁住房，月租金人民币720.90元，合同期限为2016年7月15日至2019年7月14日。根据《租赁合同》第六条约定租金缴纳每6个月为一期，被告应当于签订合同之日起缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。但被告自2018年7月15日起一直拖欠房屋租金，截止2019年4月10日共计人民币8650.8元，经原告多次催收，被告至今仍拖欠租金，拒绝向原告缴纳。根据《租赁合同》第十三条第（一）款约定，如被告逾期支付租金的，应当以每逾期一日按月租金的5%(即人民币36.05元）为标准向原告支付违约金。自2018年7月15日起截止至2019年4月10日，被告应承担的违约金暂计算为人民币6488.1元。根据《租赁合同》第十条、第十一条、第十三条等约定，如被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同，且不予退还被告交纳的全部履约保证金。被告应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退房屋。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现经原告多次催告，被告已拖欠租金累计达到6个月，原告有权解除合同，并不予退还被告缴纳的全部履约保证金。被告的行为已经违反合同约定，严重损害原告对该出租房屋享有的合法权益。现原告为了维护自身的合法权益，特起诉。三被告未到庭应诉也未向本院提交证据材料、书面答辩意见。原告提交的证据符合证据形式要件，三被告未到庭视为其放弃了当庭陈述、举证、质证和辩论的权利。对原告提交证据证明的事实，本院予以确认。经审理，本院确认如下案件事实：2016年6月21日，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告刘昌骏签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》和《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定原告将位于昆明市盘龙区颐惠园项目7栋1单元1608室公共租赁住房出租给被告刘昌骏居住使用，租赁期限为36个月，自2016年7月15日起至2019年7月14日止，月租金为人民币720.90元。第七条约定，合同签订之日，被告按相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金人民币4325.40元。合同终止或者解除，被告无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自被告腾退出房屋交原告验收通过之日起7个工作日内原告无息退还履约保证金本金。在租赁期内，若被告有任何违约行为（包括但不限于被告欠付租金、物业费、违约金或其他应付费用等延期付款违约行为和其他违约行为的），原告有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分原告有权继续追偿。第十条约定，被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回房屋。第十一条约定，被告应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋。腾退期内租金按照合同约定的租金缴纳，超过腾退期未腾退该房屋的，被告还应承担约定的违约责任。腾退期满不腾退该房屋的，原告有权采取一切必要措施收回该房屋，由此产生的全部法律责任和经济损失由被告自行承担。第十三条约定，被告如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金。另查明，被告刘永祥、王兴珍作为共同承租人系被告刘昌骏父母。再查明，被告于2016年6月21日向原告支付了2016年7月15日起至2017年1月14日的租金人民币4325.40元及履约保证金人民币4325.40元，2017年3月20日支付2017年1月15日起至2017年7月14日的租金人民币4325.40元及违约金人民币2197.05元，2017年9月28日支付2017年7月15日起至2018年1月14日的租金人民币4325.40元及违约金人民币2703.40元，2018年2月5日支付2018年1月15日起至2018年7月14日的租金人民币4325.40元及违约金人民币756.90元。被告自2018年7月15日起开始拖欠租金，故原告诉至法院主张其诉请中的权利。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同。当事人一方可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告刘昌骏于2016年6月21日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》和《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》系原、被告双方的真实意思表示，真实、合法、有效，对原、被告双方具有法律约束力。在该合同中，明确约定了原、被告双方各自的权利义务，其中明确约定被告支付租金的金额、期限以及被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权不予退还履约保证金并解除合同，收回涉案房屋。签订合同后，原告已经按照合同约定履行交付房屋的义务，被告支付了截止至2018年7月14日的租金及违约金。根据合同约定，双方租赁期限于2019年7月14日届满，租期届满后，被告继续使用租赁物，原告未强制收回房屋，故双方形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效。根据合同约定，上一期租金到期前30日内被告应当缴纳下一期租金，但被告直至原告起诉之日尚未缴纳，被告拖欠租金累计达到6个月以上，原告解除合同及收回涉案房屋的诉请符合双方合同的约定，本院予以支持。原告主张被告支付其自2018年7月15日起至实际腾退涉案房屋之日止的租金的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。根据原、被告双方合同约定的租金金额按照月租金人民币720.90元的标准计算支付。关于原告请求被告向其支付违约金的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告在合同中明确约定了违约金的计算方式，且根据合同约定，原告有权将被告缴纳的履约保证金冲抵违约金不予退还，该约定并无不当，本院予以确认，原告因被告违约确实存在一定损失，但原告未举证证明其产生的实际损失超过被告缴纳的履约保证金，故本院认为原告不予退还履约保证金用于冲抵违约金已经足以弥补其损失，其主张的其他违约金本院不再支持。关于原告对被告刘永祥、王兴珍的诉讼请求，本院认为合同具有相对性，被告刘永祥、王兴珍不是诉争《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》和《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》的当事人，不受该合同约束，故原告该项诉求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告刘昌骏于2016年6月21日签订的合同编号为昆公租房颐字第××号的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》和《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、被告刘昌骏于本判决生效之日起三十日内腾空其承租的位于昆明市盘龙区颐惠园项目7栋1单元1608室公共租赁住房并退还给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、被告刘昌骏于本判决生效之日起三十日内按照月租金人民币720.90元的标准向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付自2018年7月15日起至实际腾退租赁房屋之日止的租金；四、原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司有权将被告刘昌骏支付的履约保证金人民币4325.40元予以冲抵违约金不予退还；五、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币503元由被告刘昌骏承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  杨玉蓉人民陪审员  洪小军二〇一九年十一月十四日书 记 员  高 月