安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初1900号 原告：安徽南山物业管理有限公司，住所地淮南市高新区金家岭合淮路西侧联华金水城**,统一社会信用代码9134040007872405XA。 法定代表人：朱中民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王新宝，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓光，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 被告：邸云龙，男，1981年11月8日出生，汉族，安徽省淮南市人，户籍地安徽省淮南市八公山区。 原告安徽南山物业管理有限公司（以下简称南山物业公司）与被告邸云龙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告南山物业公司的委托诉讼代理人张晓光到庭参加诉讼，被告邸云龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南山物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即给付物业服务费17391元（自2016年7月1日至2018年12月31日）；2.依法判决被告向原告支付逾期付款滞纳金3872.68元（附计算清单，逾期付款滞纳金暂计至2018年9月20日，实际滞纳金计算至物业服务费及滞纳金全部清偿时止）；3.诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2015年11月19日，被告邸云龙与原告安徽南山物业管理有限公司联华，金水城I期物业服务中心签订了《联华·金水城前期物业管理服务协议》。该协议第四条约定:被告邸云龙应当自2012年11月19日开始交纳物业费,缴费方式为物业费采用现交纳后服务的方式，每六个月交纳一次，入住时首次交纳六个月物业管理服务费，当期物业管理服务费于前次物业管理服务时间届满前三十日内交纳，联排别墅住宅2.80元/月/平方米，另协议第十一条第（四）款违约责任约定：被告违反本协议，不按本协议约定按时足额交纳有关费用，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每天按应交金额的万分之五交纳滞纳金。被告购买联华·金水城A38-102户，房屋类型为联排别墅住宅，建筑面积207.95平方米。被告已拖欠原告物业费17391元(自2016年7月1日至2018年12月31日)。后原、被告双方因该物业服务费的交纳等问题发生纠纷，且无法达成一致。2019年3月26日，原告南山物业公司诉至法院，请求判如所请。 被告邸云龙未答辩、未举证、未质证、未辩论。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告进行了举证。被告邸云龙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证等相关权利。对原告提供的营业执照复印件、法定代表人身份证明、物业服务合同、欠费通知书、被告的身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2015年11月19日，被告邸云龙与原告安徽南山物业管理有限公司联华，金水城I期物业服务中心签订了《联华·金水城前期物业管理服务协议》，该协议第四条约定:被告邸云龙应当自2015年11月19日开始交纳物业费,缴费方式为物业费采用现交纳后服务的方式，每六个月交纳一次，入住时首次交纳六个月物业管理服务费，当期物业管理服务费于前次物业管理服务时间届满前三十日内交纳。联排别墅住宅2.80元/月/平方米，另协议第十一条第（四）款违约责任约定：被告违反本协议，不按本协议约定按时足额交纳有关费用，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每天按应交金额的万分之五交纳滞纳金。被告购买联华·金水城A38-102户，房屋类型为联排别墅住宅，建筑面积207.95平方米。协议签订后，被告交纳将物业费交纳至2016年6月30日，被告自2016年7月1日始未交纳物业费。后原、被告双方因该物业服务费的交纳等问题发生纠纷，且无法达成一致。2019年3月26日，原告南山物业公司诉至法院，要求：1.依法判决被告立即给付物业服务费17391元（自2016年7月1日至2018年12月31日）；2.依法判决被告向原告支付逾期付款滞纳金3872.68元（附计算清单，逾期付款滞纳金暂计至2018年9月20日，实际滞纳金计算至物业服务费及滞纳金全部清偿时止）；3.诉讼费用全部由被告承担。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，南山物业公司联华·金水城I期物业服务中心与被告邸云龙签订的《联华·金水城前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效，原、被告均应按照协议约定履行各自义务。因原告南山物业公司已对被告邸云龙居住的A区A38-102户提供了物业服务，被告邸云龙作为小区业主在接受了服务后理应按照协议约定履行交纳物业管理服务费的义务。虽然案涉《联华?金水城前期物业管理服务协议》第四条明确约定了物业费收取方式、收费标准等内容，但案涉小区系联排别墅小区，收费物业服务协议约定的物业费标准为2.80元/月/平方米，明显超出普通住宅的物业费收费标准，原告作为物业公司理应提供明显优于普通住宅小区的物业服务。案件审理过程中，本院工作人员到案涉小区实地调查发现，原案涉小区存在诸如对小区公共卫生清洁不及时、路灯照明灯具损坏、门口保安立岗未做到位、绿化未养护管理服务不到位的物业管理问题，南山物业公司在履行合同的过程中存在着一定的瑕疵。现本着物业服务收费应当遵循合理以及质价相符的原则,适当酌减被告应缴纳的物业服务费,对双方当事人方显公平。综合案涉小区的物业服务情况，结合案涉小区物业费的收取状况，本院酌情按照双方物业服务协议约定的标准2.80元/月/平方米的90%,即2.52元/月/平方米的标准计算物业费，同时，原告在提供优质物业服务后可继续按照双方物业协议约定的标准收取物业服务费。因本院已酌情确定的物业收费标准为2.52元/月/平方米，且被告欠2016年7月1日至2018年12月31日物业费未付，故被告应付的物业管理服务费数额为15721.02元（2.52元/月/平方米×207.95平方米×30个月，自2016年7月1日至2018年12月31日止）。对原告诉请要求被告给付物业费17391元的诉讼请求，部分符合法律规定，本院仅支持15721.02元。关于滞纳金问题,因滞纳金实际上是违约金性质的约定。鉴于原告确实存在小区管理服务不到位的问题，被告邸云龙拒交物业服务费属于行使合同履行抗辩权的行为,且原告南山物业公司未提交能够证实其因被告邸云龙违约造成具体损失的相关证据，故原告请求被告邸云龙支付逾期付款滞纳金的诉请,本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利，本院将对被告依法缺席判决。物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环。另外，原告作为小区的物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。对业主反应的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、一百四十四条，参照《物业管理条例》第四条、第七条第（五）项、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告邸云龙于本判决生效起十日内一次性支付原告安徽南山物业管理有限公司物业管理费15721.02元； 二、驳回原告安徽南山物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费332元，由原告安徽南山物业管理有限公司负担245元，被告邸云龙负担87元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  李小柱 人民陪审员  王桂兰 人民陪审员  魏 玲 二〇一九年十一月二十八日 法官助理丁玲玲 书记员杜金山 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《物业管理条例》 第四条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。