广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16508号上诉人（原审被告）：方涛，男，1986年12月7日出生，汉族，住河南省罗山县。委托代理人：徐梦婷，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州雅真展示设计制作有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区周门路******第**。法定代表人：徐南洲，职务：总经理。委托代理人：黎国飞，北京大成（广州）律师事务所。委托代理人：吴坤，北京大成（广州）律师事务所。上诉人方涛因与被上诉人广州雅真展示设计制作有限公司（下简称雅真公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初17513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人方涛上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判方涛与雅真公司签订的《租赁协议》于2018年8月27日解除；2、本案一审、二审诉讼费均由雅真公司承担。事实与理由如下：一、原审法院根据错误依据作出错误判决。双方于2015年11月1日签订的《租赁协议》明确约定：①、乙方使用和折旧费在每月10日前支付，过期视作违约；②、本合约期间乙方违约欠费十五天以上者，即可视为乙方单方终止本协议，甲方有权停水停电并可自行打开门收回该铺店屋场地。2018年8月，由于环保政策原因，方涛无法在该地继续经营，于是将相关政府文件发送给雅真公司代理人徐寿，意在表明双方从9月起终止《租赁协议》，徐寿收到后未提出任何异议。2018年8月25日，方涛组织员工从涉案场地搬出，方涛未支付2018年8月房租及水电费。因此，依据《租赁协议》的有效约定，方涛未支付8月房租及水电费导致欠费15天以上，双方的租赁协议在2018年8月27日即终止，方涛无需向雅真公司支付8月27日以后的房租，8月1日至8月27日的房租及水电费用押金抵扣；二、雅真公司从2018年9月起从未向方涛催收过房租及水电费。方涛与雅真公司之间的缴费事宜一直是由双方财务进行沟通。2018年8月以前，雅真公司财务都会通过微信向方涛财务发送水电表照片并催缴当月房租和上月水电费，但从2018年9月起，雅真公司财务再未催收过相应款项，与雅真公司在原审中主张的事实不符。据此，原审法院采信雅真公司11月才知晓方涛搬走一事，并判决《租赁协议》于2018年11月解除与协议约定不符，且损害了方涛的利益。被上诉人雅真公司答辩称：一、《租赁协议》第九条是对乙方(承租方)逾期不支付租金和水电费赋予甲方(出租方)解除合同的权利，而并非约束甲方的义务。具体而言，方涛即使逾期未支付租金和水电费超过十五天，但在雅真公司未采取措施解除合同前，双方的合同关系仍存续，方涛仍应按照协议约定支付租金和水电费。其一，《租赁协议》第九条约定，乙方违约欠费十五天以上者，甲方采取该条约定的相应措施，包括停水停电等行为，仅是甲方的权利，而非甲方义务。因此，如果甲方没有主动行使解除合同的权利，乙方也并未依照约定提出解除合同并办理交房手续，而是继续使用该房屋，乙方仍应支付房屋租金。方涛将权利和义务相混淆，因此得出的结论与事实不符。其二，《租赁协议》并未约定，在合约期间乙方违约欠费15天以上的即可视为一方单方终止协议，《租赁协议》使用的是“中止”而非“终止”一词。关于方涛上诉主张以押金抵扣2018年8月1日至2018年8月27日期间的租金和水电费一项，由于方涛存在单方解除合同的违约行为，根据合同约定，押金应作为违约金不予退回，因此不可用于抵扣其未支付的租金；二、方涛未提供证据证明双方在2018年8月之前已就解除合同达成一致意见，也未提供证据证明方涛已于2018年8月搬离涉案房屋并办理了房屋交接手续，更未提供证据证明雅真公司已经接收房屋，故方涛应依照合同约定支付2018年8月至11月期间的租金和水电费。其一，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定(2008修订)》第五条的规定，方涛主张双方合同已于2018午8月解除，应由其提供充分、有效的证据予以证明双方就合同的解除、房屋的交接等达成了一致意见。其二，方涛称其曾与雅真公司沟通解除合同和交还房屋等事宜，但其提供的证据是2018年11月18日与徐寿的聊天记录，而徐寿既不是雅真公司的法定代表人，也不是被授权的代理人，徐寿无权代表雅真公司与方涛沟通合同解除事宜。该沟通记录也无法证明方涛在2018年8月8日向雅真公司提出了解除合同的要求。另外，该沟通的结果也不能显示方涛与雅真公司就解除合同达成了一致意见，更无法证明双方就办理房屋交接手续进行了协商，方涛也未提供证据证明雅真公司在2018年8月就收回了房屋；三、雅真公司是否催收房租和水电费，不是方涛支付或者不支付房租和水电费的法定事由。《租赁协议》未约定雅真公司催收是方涛付款的条件。依约支付租金和水电费属于方涛作为房屋承租人应承担的合同义务，而是否催收房租和水电费，是出租人雅真公司的权利而非义务，权利可以行使，也可以不行使。因此，雅真公司不催收房租和水电费，并不意味着可以免除方涛支付房租和水电费的责任。雅真公司于2018年12月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、雅真公司与方涛签订的《租赁协议》自2018年11月1日解除；2、方涛支付2018年8月1日起至2018年10月31日租金110925元；3、方涛支付2018年8月份水电费40024元；4、方涛承担本案的诉讼费。原审过程中，雅真公司变更第三项诉讼请求为：方涛支付2018年8月份的水电费14748元。原审法院经审理查明：2015年11月1日，雅真公司（甲方）与方涛（乙方）签订《租赁协议》，约定：1.甲方将广州市海珠区新港东路2496号（二楼整层及部分三层）房屋/场地/仓库铺租给乙方做合法使用，建筑（分摊）面积约1450㎡（以实际为准），租期为五年，若甲乙双方任何一方需要终止本协议，需提前两个月以书面形式通知对方即可终止本协议；2.乙方使用期间必须按每月36975元【该款是乙方交纳使用费（装修折旧费）交付甲一切有关费、税后甲方实收到的款】的房租场地方，从本协议签字即日交付两个月押金（73950元），使用和折旧费在每月的10前逐月支付，过期视为违约。房屋使用费（装修折旧费）逐每年递增6%直到期满。押金不能作抵扣每月的费用本合约期满后结清一切水电及费用、债务且乙方准时交还场地后免息退还，乙方违约时不退还；3.协议期内乙方不得把房屋场地转借转租或转包给别人或合法使用不符之活动，同时应遵守国家的相关法律法令，遵守当地政府、街道办事处、派出所的有关规定，有违时所造成的损失及责任由乙方自负；4.协议期间乙方必须按时交付场地的使用费（装修折旧费），不得中途退回及终止，否则做违约论处，若此乙方的押金作违约赔偿甲方不予退回。除不可抗力因素和国家需要外甲乙同样也不得无理终止乙方的使用。若政府征用或有关法规法令抵触等不可抗力因素发生令本协议无法执行时双方免责乙方则无条件把房屋场地交回甲方，甲方则同时应把押金（扣除乙方所用的水电及应交的一切费用后）退回乙方；等等。2015年10月26日，方涛方涛向雅真公司支付了首月租金36975元、押金73950元合共110925元。原审庭审中，雅真公司、方涛双方确认方涛已付清了2018年7月31日前的全部租金、水电费及方涛搬离时双方没有办理案涉房屋的交接手续。方涛陈述其没有支付2018年8月份的水电费14748元，没有支付2018年8月1日之后的租金，于2018年8月与雅真公司协商解除合同但雅真公司不同意。原审另查明：案涉房屋的权利人是广州市海珠区琶洲街黄埔第六经济合作社。雅真公司与广州市海珠区琶洲街黄埔第六经济合作社签订《租赁合同书》，约定由雅真公司承租广州市海珠区新港东路2496号筑物和相邻所属土地，租赁期限为签订合同到珠江投资实际收地重建开发为止，等。关于租赁协议的解除问题。雅真公司主张方涛逾期缴纳租赁租金并在2018年11月3日发现方涛自行搬走房屋内全部设备及物品，故租赁协议于2018年11月1日解除。方涛抗辩其在搬离前于2018年8月8日提前通知了雅真公司并将环保局相关文件发给雅真公司实际控制人廖文伟的代理人。方涛为证据其主张，提供了其与徐寿的微信聊天记录及2018年11月18日的电话录音为证。微信聊天记录显示：2018年8月8日，方涛将广州市海珠区环境保护局作出的《环境问题整改通知书》、《调查约见通知书》以及国家生态环境部网站刊登的《关于含喷绘的广告制作项目是否列入请示的复函》以照片方式发给了徐寿。2018年11月18日的电话录音反映：方涛在电话中向徐寿陈述其2018年8月将资料发给徐寿，是政府部门不允许经营而搬走；其支付了押金，扣除8月份水电费和租金后仍有1万多元应退回；徐寿回复方涛应缴清水电费、租金，退押金是另一码事，双方终止合同，等等。雅真公司在诉讼中向原审法院申请财产保全并提供了担保。原审法院于2019年4月10日作出（2018）粤0105民初17513号民事裁定书，裁定冻结方涛的银行存款125673元或查封、扣押相应价值的财产。该民事裁定书已移送执行。原审法院认为：本案为租赁合同纠纷。雅真公司、方涛签订的《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。本案的争议焦点一是方涛是否有权解除合同，二是双方签订的租赁协议何时解除。关于方涛是否有权解除合同的问题。方涛认为其经营喷绘行业被海珠区环保局认定为环保不达标并责令方涛整改、搬离，属于《租赁协议》第（八）条约定的不可抗力因素令租赁协议无法执行，双方可免责解除合同。《租赁协议》第（八）条约定“若政府征用或有关法规法令抵触等不可抗力因素发生令本协议无法执行时双方免责乙方则无条件把房屋场地交还甲方，甲方则同时应把押金（扣除乙方所用的水电及应交一切费用后）退还乙方”。双方在租赁协议中并未限定租赁房屋只能用于方涛所经营的喷绘行业用途，即使存在环保部门对方涛经营喷绘进行行政处罚，但该处罚行为是对方涛存在环境违法行为的处罚，显然不属于《租赁协议》第（八）条约定的不可抗力因素。方涛认为该行政处罚属于不可抗力因素，其有权解除合同的理由不成立，不予采纳。关于租赁协议何时解除的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，方涛主张双方租赁协议于2018年8月底解除应承担举证责任。方涛为证明其主张提供了微信聊天记录及电话录音为证。经审查，方涛提供的微信聊天记录虽显示方涛将环保部门的处罚通知书等发送给徐寿，但没有反映方涛向雅真公司提出解除合同并向雅真公司交还租赁房屋的意思表示；方涛提供的电话录音形成时间是2018年11月18日，该通话内容亦无法确定方涛提出解除合同并交还房屋。在庭审中，方涛陈述雅真公司不同意其提出解除合同的请求，方涛搬离案涉房屋时并未办理房屋交接手续且方涛亦未提交证据证实其已通知雅真公司接收房屋的事实。现有证据不足以证明方涛于2018年8月向雅真公司提出解除合同并将案涉房屋交还给雅真公司或已通知雅真公司收回房屋的事实，应由方涛承担举证不能的法律后果。鉴于此，方涛虽自行搬出案涉房屋但并未将房屋交还给雅真公司或通知雅真公司收回房屋，故雅真公司主张于2018年8月底解除合同的理由不成立，不予采纳。雅真公司主张方涛拖欠租金，其于2018年11月3日发现方涛搬离案涉房屋，故自行收回案涉房屋，双方租赁协议于2018年11月3日实际解除。方涛确认其没有支付2018年8月1日之后的租金，故方涛应支付2018年8月1日至2018年11月3日租金。现雅真公司仅主张2018年8月1日至2018年10月31日的租金110925元（36975元/月×3个月）属于自行处分权利，予以支持。方涛承认其未支付2018年8月份的水电费14748元，故雅真公司要求方涛支付该水电费14748元合法有理，予以支持。根据《租赁协议》第（二）条约定，租金在每月10日前支付，过期视为违约，方涛违约时押金不予退还。本案中方涛逾期缴纳租金，构成违约，故雅真公司有权不予退还押金。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于2019年4月30日判决如下：一、广州雅真展示设计制作有限公司、方涛双方于2015年11月1日签订的《租赁协议》于2018年11月3日解除；二、在本判决生效之日起十日内，方涛向广州雅真展示设计制作有限公司支付2018年8月1日至2018年10月31日的租金110925元、2018年8月份的水电费14748元；三、驳回广州雅真展示设计制作有限公司的其他诉讼请求。本案受理费3319元、保全费1148.4元由方涛负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明：《租赁协议》第九条约定：本合约期间乙方（方涛）违约欠费十五天以上者，不向甲方（雅真公司）通报原因并取得书面同意者，即可视为乙方单方终止本协议并由其承担违约而起得一切有关后果和责任，并且在该仓库、铺、屋场地关门是否或有无人的情况下，甲方有权停水停电并可自行打开门收回该铺店屋场地，里面内存得一切物件和装饰作乙方丢弃任甲方处置，而乙方自行承担因此而起得一切后果和承担其经济与法律责任，同时本协议即时终止作废，甲方保留对乙方所欠费款的追讨权。二审中，方涛向本院提交微信朋友圈记录，以证明因无法继续在涉案房屋经营，方涛于2018年8月底搬离。雅真公司表示对其三性均不予确认，并认为该证据无法证明双方就解除合同达成了一致意见。二审庭询中，方涛主张《租赁协议》应于2018年8月26日解除，理由是：方涛于2018年8月11日开始欠租，依据《租赁协议》第九条约定，在方涛欠租达到十五日的情况下，雅真公司可收回房屋，故《租赁协议》应于2018年8月26日自然终止。本院认为：本案二审的争议焦点是《租赁协议》应于何时解除。依据已查明的事实，《租赁协议》的解除系因方涛提前撤场所致。无证据反映在方涛提前撤场之前，双方已就提前解除《租赁协议》协商一致，故方涛的提前撤场系以自身行为明确表示不再履行合同义务，其行为已构成违约，其单方撤场行为不能产生解除《租赁协议》的效果。虽然《租赁协议》约定方涛在提前两个月书面通知的情况下可以单方解除《租赁协议》，但现有证据不足以充分证明方涛在撤场前两个月已通知雅真公司解除《租赁协议》，也无法证明方涛在撤场之后有及时告知雅真公司撤场的事实。即使雅真公司在事后知晓方涛提前撤场的事实，也无证据反映雅真公司何时知晓，雅真公司主张其在方涛撤场后的2018年11月3日方知晓方涛撤场并收回涉案房屋，也未明显超出合理期限。据此，在方涛未充分举证证明雅真公司收回涉案房屋的具体时间的情况下，原审采纳雅真公司的意见，认定故雅真公司于2018年11月3日自行收回涉案房屋，并据此认定《租赁协议》于该日解除，合理合法，可予维持。方涛依据《租赁协议》第九条约定上诉主张该协议已于2018年8月26日解除，但依据该条款约定，在方涛逾期交租超过十五日构成违约的情况下，作为守约方的雅真公司可主张解除合同收回房屋，即该条款约定的合同解除权归属于雅真公司一方，故只有雅真公司主张解除合同才能产生合同解除的法律效果。而依据已查明的事实，方涛自2018年8月11日起开始构成逾期交租，无证据反映雅真公司在2018年11月1日之前曾以方涛欠租为由向方涛明确主张或以事实行为行使解除合同权，故方涛依据《租赁协议》第九条约定主张该协议自方涛欠租时间达到雅真公司主张解除合同条件之时而自然解除，与《租赁协议》约定不符，亦缺乏法律依据，本院不予采纳。方涛以雅真公司未向其催收2018年9月起的租金和水电费为由，上诉认为原审判决认定合同于2018年11月解除错误，但依据雅真公司未催收租金的事实不能必然反推出雅真公司知晓方涛撤场的事实，更不足以反推出合同已解除的事实，故方涛的该项上诉理由亦不成立，本院亦不予采纳。此外，依据《租赁协议》约定，在方涛拖欠租金构成违约的情况下，方涛已支付的押金不予退还。故此，方涛上诉主张用其已付押金抵扣部分租金及水电费，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人方涛的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2137元，由上诉人方涛负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年十一月十四日书记员  王文杰唐颖琪