山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终2914号 上诉人（原审被告）:张笑，女，1980年7月14日出生，汉族，泰安市泰山区乐天羽绒服超市经营者，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：翟安龙，山东敏而信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:泰安和信得餐饮管理有限公司，住所地泰安市泰山区财源大街**。 法定代表人：谢清禄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴向华，山东宇慧律师事务所律师。 上诉人张笑因与被上诉人泰安和信得餐饮管理有限公司（以下简称和信得公司）返还原物纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初566号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张笑上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回和信得公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审程序错误。涉案房屋是案外人张红从和信得公司处承租，后转租给张笑，和信得公司不承认张笑与张红是租赁关系，但认可张笑实际使用涉案房屋。不论张笑与张红是租赁关系，还是实际占用关系，张红作为中间环节的关键人，对本案查明事实都起到至关重要的作用，只有张红出庭才能查明本案的基本事实。一审中，张笑申请追加张红为第三人参加诉讼，但一审法院没有允许，反而庭审后向张红进行调查。二、一审判决认定事实不清。张笑与张红是租赁关系还是占用关系没有查明；和信得公司与张红的涉案房屋租赁合同是否到期没有查明；商丽香的身份状况及与本案有无关联性没有查明；张笑提交的水电费、仓库租金及租金银行交易明细是否真实，资金来源及用途均未查明；张笑是否是张红的员工没有查明；张红交纳涉案房屋租金至什么时间没有查明；贾倩的独有房屋是否办理抵押手续没有查明。三、一审法院违背了不告不理原则。一审法院应当按照和信得公司主张的占用事实进行审理，不应当按照租赁关系进行审理。和信得公司在给张红的《告知书》中解除的是2017年4月30日的合同，和信得公司在一审中没有主张解除了涉案房屋合同，也没有主张该合同已到期不再出租。一审判决在和信得公司没有主张的前提下，认定解除的合同包括涉案房屋合同，并以涉案房屋合同已经到期为理由，不支持张笑的主张，违背不告不理的原则。四、一审判决适用法律错误。本案案由是返还原物纠纷，应当适用《物权法》的相关规定。和信得公司主张张笑与张红系占用关系，一审判决不采信张笑的主张即租赁关系；一审判决应当适用《物权法》的相关规定，不应当适用最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。 和信得公司辩称，一审事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 和信得公司向一审法院起诉请求：1.判令张笑腾退其占用的位于泰安市首的门头房，并交付给和信得公司；2.判令张笑自2018年12月起支付房屋占用费，每月22500元，至实际腾退之日止，并结清截止腾退之日的电费、水费；3.本案诉讼费用由张笑承担。 一审法院认定事实：泰安市泰山区财源大街120号是财源办事处所有的商业服务业用途的四层楼房。和信得公司自2002年即开始与财源办事处签订合同，租用该财源大街120号的整栋楼房，合同到期再展期。2017年9月20日，和信得公司（乙方）与财源办事处（甲方）再次签订《租赁合同》，约定：房屋地址：财源大街120号处大楼整楼（1-4层）；租赁期限：租赁期限自2017年10月11日起至2022年10月10日；租金及支付方式：租金实行“先付费后用房”原则，每年45万元，本合同签订后乙方预交2018年年度租金；租赁期满合同自然终止等。 和信得公司租用上述楼房后一段时间，陆续将该楼房的房屋（经营场所）出租给案外人张红，2016年7月25日，和信得公司（出租方，甲方）与张红（承租方，乙方）签订格式的《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方将位于泰安市财源大街120号和信得大厦一楼东首（经营面积约100平方米，具体位置详见附图）出租给乙方从事服装（羽绒服等）经营；租赁期限：自2016年7月26日起，截止到2019年7月25日；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回房屋且预交租金不予退回：……3、拖欠应向甲方交纳的各项费用一个月以上或无正当理由停止营业三天以上的……；该房屋年租金为人民币贰拾柒万元整，在签订本合同之日乙方应先向甲方交纳自2016年7月26日至2017年7月25日期间的租金，共计：人民币贰拾柒万元整，之后每年7月20日前缴纳下一年度房屋租金……等”。2017年4月30日，和信得公司与张红签订《房屋租赁合同》一份，该合同除租赁场所为“位于泰安市财源大街**和信得大厦**西首（经营面积约450平方米）及二、三楼，出租给乙方从事服装（羽绒服等）经营（具体位置详见附图）”、租赁期限为“自2017年5月1日起，截止到2022年4月30日止”、年租金为“壹佰贰拾伍万元整”及交款方式，合同的其他格式内容与上述2016年7月25日签订的合同完全一致。同年9月1日，和信得公司与张红又签订《房屋租赁合同》一份，该合同除租赁场所为“位;位于泰安市财源大街**和信得大厦**营面积约450平方米，具体位置详见附图）”、租赁期限为“自2017年10月1日起，截止到2022年9月30日”、年租金为“叁拾万元整”及交款方式，合同的其他格式内容与上述2016年7月25日和2017年4月30日签订的两份合同完全一致。 上述三份租赁合同的租赁场所之和，即为张红自和信得公司处承租的泰安市泰山区财源大街120号整栋楼房的一至三层，其中2016年7月25日签订的《房屋租赁合同》的租赁场所“大厦一楼东首（经营面积约100平方米，房屋一间）”即为本案诉争房屋。 后因张红拖欠和信得公司租金，和信得公司催要未果，为此，和信得公司于2018年12月16日向张红发出《告知书》，写明：和信得有限公司出租方，地，地址泰安财源大街**知承租方张红身份证号，原双方签订的租赁合同，因承租方张红已经拖欠我公司的房租两个月以上，严重违反违约了双方签订的租赁合同中的条款，今通知张红解除双方在2017年4月30日签订的房屋租赁合同，双方解除合同后再无任何租赁关系。此告知书即日生效。备注：限张红三天之内腾退财源大街120号的经营场所。张红于当日收到该《告知书》，并表示同意解除上述2016年7月25日、2017年4月30日、2017年9月1日签订的三份房屋租赁合同，为此，在《告知书》下方签名。随后，张红即向和信得公司腾退、交还2017年4月30日、2017年9月1日两份房屋租赁合同所租赁的房屋。2018年12月26日，和信得公司（债权人）与张红（债务人）及案外人贾倩（担保人）就张红所欠和信得公司的租赁费的偿还问题达成协议，三方签订《个人还款协议》，约定：“因张红欠租赁和信得公司房屋款（明细如下：一楼东首2018年7月26日至2019年7月25日房租：270000元、原一楼餐厅2018年10月1日至2019年3月31日剩余房租40000元、一楼西首及二三楼2017年5月1日至2018年10月31日房租1875000元），还款金额总计2185000元；自签订此协议之日起至2019年1月31日期间，债务人偿还房租伍拾万元整，2019年3月31日前偿还房租伍拾万元整，2019年5月31日前偿还房租伍拾万元整，2017年7月31日前偿还房租伍拾万元整，2019年10月31日前偿还房租壹拾捌万伍仟元整，必须在2019年10月31日前偿还全部所欠房租；担保人贾倩……用独有房产一处作为本偿还协议的担保；本协议经债权人、债务人、担保人签字后生效等”。 此时，因张笑在占有、使用和信得公司依照2016年7月25日的《房屋租赁合同》承租的，位于财，位于财源大街**楼房**东首积约100平方米）的本案诉争房屋，用于经营羽绒服，张红遂要求张笑腾退该房屋，并交还给和信得公司。其中，2019年1月4日，张红发给张笑的微信写明：“张笑：我已无力交和信得房租、和信得已和我解除合同、要求三天内清退！全楼已经有商丽香承租。如有疑问请找商丽香咨询！”2019年1月10日，张红又向张笑发出《告知书》，写明：“张笑腾退通知已传达到你那里，如不按时腾退交给承租人，从我告知那天起到你腾退出来的日期，给和信得造成的损失由你全部承担。”因张笑在得到张红的通知后，拒不腾退诉争房屋，和信得公司遂诉来一审法院，要求处理。 庭审中，和信得公司称，和信得公司是在2018年12月份要求张红腾退全部房产时，才知道张笑占用诉争房屋的，当时，张红告诉和信得公司，其与张笑及另一案外人存在经济纠纷，张红欠她们钱，两处房屋分别被她们占用，以致无法腾退，其中张笑占用的是诉争房屋，至于是什么经济纠纷，和信得公司不了解。张笑则称，张红是自己的表姑，诉争房屋张红最早是在2011年自和信得公司处承租的，承租后又转租他人，2013年7月底转租给了张笑，张笑用于坦博尔羽绒服的经营，双方无转租合同，口头约定每年的房租300000元，租期先定了3年，还需一次性支付给张红房屋转让费80000元，此后，自2013年7月至2015年7月，张笑在每年的7月左右，都向张红转款300000元，从2016年开始，经协商房租降为270000元，自此，张笑每年7月左右转款给张红270000元，直至2018年7月均按时支付。为证实自己的以上主张，被告提交向原告交纳水电费的收据若干、交纳四楼仓库的收据若干、张笑及亲属直接给和信得公司公司负责财源大街120号楼房管理的人员李娜转款的银行交易明细两份（一份为2015年12月转款90000元，一份是2018年6月份转款20000元）等证据。原告对收据的真实性无异议，但指出所有缴款单据中写明的“缴纳单位”均为张红（另有部分白条收据，未指明交款人），不能证实张笑是次承租人，对于两份银行交易明细，和信得公司表示确实收到该两笔款项，但是其未向张笑要过租赁费，而是向张红收取租赁费，且和信得公司收到租赁费后，已经向张红开具了收据，上述证据更能证明张笑与张红之间有可能存在经济纠纷，张笑代张红支付过租赁费。 庭审后，一审法院向张红进行了调查，张红称，其原系泰安市工贸集团的职工，财源大街120号系工贸集团在财源办事处的土地上建的房子，财源办事处允许该公司免费使用，具体使用多久自己不清楚。自己大概自上世纪九十年代开始就从工贸集团处租赁财源大街120号一楼西首的房屋，即2017年4月30日租赁合同的一楼。2002年，财源办事处从工贸集团处将财源大街120号收回，后整体租赁给了和信得公司，自此，自己就与和信得公司签订租赁合同，从和信得公司处租赁房屋，自己还同时租赁了上述房屋的二至三楼，当时合同是五年一签，2017年4月30日的合同是最后一次续签的合同。签订上述合同不久，自己又租赁了一楼的部分房屋，合同也是五年一签，2017年9月1日的合同是最后一次续签的合同。2010年左右，自己又租赁了一楼东首的房屋租赁，即涉案房屋，合同是三年一签，2016年7月25日的合同是最后一次续签的合同。后来自己因给他人担保借款，借款人未还款，自己替别人偿还了很多高额利息，因此资金链断了，无力缴纳租金，为此2018年12月经与和信得公司协商，解除了上述三份租赁合同，并就所欠租金与和信得公司签订了还款协议。解除租赁合同后，自己将2017年4月30日、2017年9月1日两份房屋租赁合同所租赁的房屋腾退并交还和信得公司。关于涉案房产未交还的原因，张红称，自己是张笑的表姑，张笑从16岁起就跟着自己干活，大概四五年前，自己将租赁的涉案房产用于经营坦博尔羽绒服，具体事务由张笑负责，张笑处理完货物就将钱给自己，在此期间，张笑自己也从坦博尔公司进货并销售。大概2017年，自己因资金困难向他人借款，由张笑担保，因到期未还款，债权人将自己和张笑起诉了，自此张笑虽一直占用涉案房产，但不再给自己钱了，自己并没有将涉案房产转租给张笑，更没有收取张笑的租金。2018年12月，自己与和信得公司解除合同后，遂通知张笑腾退涉案房产，但张笑因与自己有经济纠纷，未向和信得公司腾退房屋。关于张笑手中持有交纳水电费的收据以及向和信得公司转款的银行交易明细，则是因为张笑负责经营期间，因自己不会网上转账，由张笑及另一工作人员鲍婷婷替自己转账。 一审法院认为，和信得公司自2002年即开始租用财源办事处所有的财源大街120号的整栋楼房（共四层），采取到期展期的方式签订合同，最近的一次签约是在2017年9月20日，此次约定租期至2022年10月10日。据此，和信得公司在租赁期间作为该楼房的用益物权人，依法享有对该楼房的占有、使用和收益的权利。 2016年7月25日，和信得公司与案外人张红签订《房屋租赁合同》，将上述楼房中一楼东首的一间房屋（即诉争房屋）转租给张红，年租金270000元。2018年12月16日，因张红拖欠和信得公司租金经催要未果，和信得公司行使《房屋租赁合同》中约定的解除权，向张红发出《告知书》，要求解除双方之间的租赁合同，张红随即表示同意，双方之间的合同解除。需要说明的是，虽然在《告知书》中，表述为“今通知张红解除双方在2017年4月30日签订的房屋租赁合同”，但从和信得公司和张红对《告知书》的解释，尤其是合同解除后双方签订的《个人还款协议》，以及双方在合同解除后所进行的恢复原状等行为，均可证实《告知书》所欲解除的和张红同意解除的，是包括上述2016年7月25日的《房屋租赁合同》在内的，和信得公司与张红之间的当时尚在履行的全部三份租赁合同。 因诉争房屋在张红租赁期间，由张笑使用，和信得公司与张红解除租赁合同后，张红不能向和信得公司返还诉争房屋。在此情况下，和信得公司作为诉争房屋的权利人，要求张笑腾退诉争房屋，符合《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”，据此，和信得公司要求张笑按照和信得公司与张红2016年7月25日《房屋租赁合同》的租金标准，即每月22500元，支付自2018年12月17日起至实际腾退之日止的房屋占用费，一审法院亦予以支持。 张笑辩称，张红自2013年7月底即将诉争房屋转租给自己，自己是该房屋的次承租人。为此，在和信得公司以拖欠租金为由向张红提出解除租赁合同时，张笑就依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”的规定，向和信得公司表示，自己愿意代张红缴纳欠付的自己所使用部分房屋的房租，继续履行和信得公司与张红签订的租赁合同。但是，张笑自称与张红之间存在租赁（转租）合同关系，而和信得公司以及张红对此并不认可，张红称张笑占用涉案房产系帮自己经营坦博尔服饰，后因替自己担保借款产生纠纷，为此，一直占有涉案房产，自己与张笑不存在租赁关系。在此情况下，鉴于张笑并未与张红签订过书面的租赁合同，其提供的交纳水电费的收据，及张笑（或其亲属）向和信得公司工作人员李娜转款的银行交易明细等证据，并不足以证实张笑的主张，故张笑关于其与张红之间存在租赁关系的主张，一审法院不予采信。因此，张笑无权依据上述司法解释的规定，代张红支付租金以对抗和信得公司的解除权。退一步讲，即便如张笑所称其与张红存在口头的租赁（转租）合同关系，因《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”该规定表明，一般情况下，次承租人行使《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定的抗辩权，也只能在出租人和承租人所签租赁合同的履行期限之内，而本案中和信得公司与张红2016年7月25日签订的《房屋租赁合同》的租期，是截止至2019年7月25日，考虑到现时已超过该日期，张笑要求代张红支付租金，继续租赁涉案房屋的主张，一审法院亦不予支持。一审法院判决：一、张笑于本判决生效之日起十日内，腾退2016年7月25日《房屋租赁合同》中约定的位于泰安市首的门头房，并交付给和信得公司泰安和信得餐饮管理有限公司。二、张笑于本判决生效之日起十日内，支付和信得公司泰安和信得餐饮管理有限公司房屋占有使用费（自2018年12月17日起至实际腾退之日止，按每月22500元计算）。案件受理费1950元，由张笑负担。 本院二审查明事实与一审认定一致。 本院认为，本案争议焦点有两个：一、张笑是否应返还涉案房屋；二、张笑是否应交纳占用期间的占用费。 关于争议焦点一，和信得公司以租赁方式取得了涉案房屋的占有、使用、收益的权利。和信得公司与张红之间的租赁合同已经解除。张笑虽主张其是作为次承租人占用涉案房屋，但未提供证据加以证明，和信得公司与张红亦不认可，故张笑占用涉案房屋无事实和法律依据。和信得公司作为涉案房屋的用益物权人有权要求其腾退房屋，一审法院判决张笑腾退涉案房屋并无不当。 关于争议焦点二，和信得公司与张红之间的租赁合同解除后，双方就归还租赁期间的租赁费达成还款协议，就涉案房屋部分的租赁费计算至2019年7月25日，张红对此也认可。在张笑占用涉案房屋至2019年7月25日之前，和信得公司并未受到损失，一审法院判令张笑支付该期间的占用费不妥，应予纠正。至于张红是否向张笑主张，与本案无关。在2019年7月26日之后，张笑仍然占用该房屋给和信得公司造成的损失，应由其支付。一审法院参照租赁费计算张笑占用房屋期间的损失并无不当。 综上，张笑的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初566号民事判决第一项； 二、变更泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初566号民事判决第二项为张笑于本判决生效之日起十日内，支付泰安和信得餐饮管理有限公司房屋占有使用费（自2019年7月26日起至实际腾退之日止，按每月22500元计算）； 三、驳回泰安和信得餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1950元，由张笑负担。二审案件受理费3900元，由张笑与和信得公司各负担1950元。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 邢友峰 二〇一九年十一月二十六日 书记员 张甜甜