浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终3617号 上诉人（原审被告）：宁波世茂新里程置业有限公司。住所地：象山县丹东街道梅龙路**。 法定代表人：谢琨，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑杰，浙江太安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪蓉，浙江太安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈万东，男，1969年1月5日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：陈志惠，浙江信大律师事务所律师。 上诉人宁波世茂新里程置业有限公司（以下简称世茂公司）因与被上诉人陈万东商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院（2019）浙0225民初4316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 世茂公司上诉请求：撤销原判第二项，驳回被上诉人在一审中要求上诉人支付逾期办证违约金152944元的诉讼请求。事实和理由：《商品房买卖合同》附件八补充协议第十一条第3项约定“无论何种原因，导致出卖人实际交付时间迟延，双方同意出卖人交付土地、房屋权属证书的日期相应顺延”的内容是因受示范文本所限，而对合同正文第十六条中填写的“2015-09-30”日期实际意思的解释说明，不属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，且上诉人已尽到采取合理方式提醒被上诉人注意的义务，故该约定是合法、合理且有效的。 陈万东答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求所依据的事实与依据不充分。 陈万东向一审法院起诉请求：1.被告支付原告延期交付天玺花园第39幢102号房屋违约金306449元（自2017年11月1日起至2019年4月30日止）；2.被告支付原告延期交付天玺花园第39幢102号房屋权证违约金153225元（自2017年11月1日起至2019年4月30日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告陈万东与被告世茂公司于2014年2月18日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于房屋，该房屋设计用途为别墅，钢混结构，建筑面积218.81平方米，单价每平方米12801.88元，总价款2801180元，原告在合同签订之日支付841180元（占房屋总价款的30%），剩余房价1960000元（占总价款70%），原告于合同签订当日办理贷款手续，并于签订本合同后30日内付清，否则原告应自逾期之日起至实际全额支付应付款之日止按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金（逾期不超过180日），或原告应自逾期之日起至实际全额支付应付款之日止按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金（逾期超过180日）。合同还约定，被告应当在2015年6月30日前，将符合各项商品房交付条件的房屋交付给原告，否则被告应自逾期之日起至实际交付之日止按已付房款万分之一支付违约金（逾期不超过180日），或自逾期之日起至实际交付之日止按已付房款万分之二支付违约金（逾期超过180日）。被告应在2015年9月30日前取得土地、房屋权属证书，并交付给原告，否则被告应按已付房款百分之零点五支付违约金（约定日期90日内），或自逾期之日起至实际交付权证之日止按已付房款万分之一支付违约金（逾期超过90日）。此外，原、被告双方在合同附件八第十一条中补充约定“无论何种原因，导致出卖人实际交付时间延迟，双方同意出卖人交付土地、房屋权属证书的日期相应顺延”。 合同签订后，原告于2013年12月30日支付被告购房款210000元，于2014年1月9日支付被告购房款390000元，于2014年2月18日支付被告购房款241180元，于2014年4月29日支付被告购房款1960000元，以上合计共支付购房款2801180元。被告至本案法庭辩论终结，未向原告交付涉案房屋，亦未向原告交付涉案房屋的相关权证。 因被告未能按期交付案涉房屋，并办理相关权属证书，原告于2018年1月25日向该院起诉，要求被告支付截至2017年10月31日的逾期交房以及逾期办证的违约金。经审理，该院于2018年11月15日作出（2018）浙0225民初1086号民事判决，认定原、被告双方于合同附件八第十一条中补充约定“无论何种原因，导致出卖人实际交付时间延迟，双方同意出卖人交付土地、房屋 权属证书的日期相应顺延”属免除开发商按时办证义务的无效格式条款，被告应按合同约定承担逾期交房、逾期办证的违约责任。被告对此判决不服，上诉至宁波市中级人民法院，该院经审理，于2019年3月19日作出（2019）浙02民终11号民事判决，认为合同附件八第十一条中补充约定“无论何种原因，导致出卖人实际交付时间延迟，双方同意出卖人交付土地、房屋权属证书的日期相应顺延”属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，且该条约定并没有免除开发商逾期办证违约金的义务，被告应按合同约定承担逾期交房、逾期办证的违约责任。 一审法院认为：本案争议的焦点为：一、原告主张的延期办证违约金应否予以支持？二、原告主张的违约金数额是否过高，应否予以调整？三、原告主张的违约金如何认定？对此，该院评析如下： 关于争点一。原告认为，被告应承担延期办证的违约责任。被告认为合同附件八第十一条中补充约定“无论何种原因，导致出卖人实际交付时间延迟，双方同意出卖人交付土地、房屋权属证书的日期相应顺延”属解释性条款，并非免除开发商按时办证义务的无效格式条款。被告应按合同约定承担逾期交房、逾期办证的违约责任。该院认为，（2018）浙0225民初1086号民事判决书及（2019）浙02民终11号民事判决书中均已认定该补充约定属于免除开发商按时办证义务的无效条款，根据既判力原则，该认定属于就同一事项针对同一当事人的效力认定，于本案中不应作出相反的判断，故该院认为，合同附件八第十一条中的补充约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，且该条约定也未免除开发商逾期办证违约金的义务，被告应按合同约定承担逾期交房、逾期办证的违约责任。 关于争点二。原告认为其请求的违约金计算标准符合合理。被告认为，原告主张的违约金过分高于原告的实际损失，应以现行银行贷款基准年利率4.35%作为计算原告损失的是否过高的依据，并要求予以调整。该院认为，根据合同法及相关司法解释的规定，合同双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中双方当事人未能提供充分证据证明原告的实际损失数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，在商品房买卖合同中双方违约时，购房者违反合同主要义务需按照逾期贷款利率承担违约责任，出卖方违反合同主要义务需按照房屋租金标准承担违约责任。本案中，原、被告双方约定的逾期办证及逾期交房的违约金计算标准合计为日万分之三，该标准系房产开发商在签订合同时对购房人损失的预先设定，该设定一方面体现了对购房人相应损失的赔偿性质，另一方面也体现了对违约方的惩罚性质，其目的在于督促当事人依约履行合同义务，而从具体约定来看，该标准也符合通常的商品房预售合同的约定标准，且结合本案案情及象山县房屋租金标准来看，该约定违约金标准也无证据证明过分高于上述租金标准。故对被告上述辩称意见不予采纳，对被告要求调整违约金的请求不予支持。 关于争点三。原告认为其主张的逾期违约期间为547天，被告认为根据原告主张的逾期违约期间即2017年11月1日至2019年4月30日为546天。庭审中，原告同意按546天计算违约金。据此，该院核定被告应承担的逾期交房违约金为305888元（2801180元×546天×0.2‰），逾期办证违约金为152944元（2801180元×546天×0.1‰）。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：一、被告宁波世茂新里程置业有限公司于判决生效后十五日内支付原告陈万东逾期交付房屋违约金305888元；二、被告宁波世茂新里程置业有限公司于判决生效后十五日内支付原告陈万东逾期办证违约金152944元；三、驳回原告陈万东其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8195元，减半收取4097.5元，由原告陈万东负担6.5元，由被告宁波世茂新里程置业有限公司负担4091元。 二审中，上诉人向本院提交判决书一份，证明类同案件海曙区人民法院判决仅支持了交房违约金，驳回了办证违约金，上诉后二审也维持了一审判决，本案应参考该判例。 被上诉人经质证，对其真实性没有异议，但对关联性有异议，认为：根据原先的审判规则，判例只是作为参考，但是本案的诉讼已经经过宁波市中级人民法院的确认，原先的判决已经充分确认上诉人的主张和理由是错误的。 被上诉人未提交新的证据。 本院经审查认为，上诉人提交的证据与本案缺乏关联，本院对此不作认定。 对一审法院认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为：上诉人上诉提出涉案《商品房买卖合同》附件八补充协议第十一条第3项约定“无论何种原因，导致出卖人实际交付时间迟延，双方同意出卖人交付土地、房屋权属证书的日期相应顺延”，该约定合法、合理且有效。对此，根据本院于2019年3月19日作出的（2019）浙02民终11号生效民事判决，明确认为涉案合同附件八第十一条中上述约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，且该条约定并没有免除开发商逾期办证违约金的义务，上诉人应按合同约定承担逾期交房、逾期办证的违约责任，故原判未采信上诉人的主张而是依据该生效判决由上诉人承担逾期办证违约金，依据充分，并无不当。 综上所述，世茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8195元，由上诉人宁波世茂新里程置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  俞灵波 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇一九年十一月十九日 书记员  陆 琼