湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初9398号原告：谢镧泠，女，1993年5月28日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：黄红梅，女，1967年8月10日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区，系谢镧泠母亲。原告：黄某，女，2008年3月20日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。法定代理人：黄红梅，女，1967年8月10日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区，系黄某母亲。原告：黄建福，男，1960年9月15日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。被告：王秀玲，女，1964年12月10日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。原告谢镧泠、黄某、黄建福诉被告王秀玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告黄建福、原告谢镧泠的委托诉讼代理人以及原告黄某的法定代理人黄红梅到庭参加了诉讼，被告王秀玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谢镧泠、黄某、黄建福向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年5月16日签订的《房屋租赁合同》，并判令被告将房屋腾空交付原告；2.判令被告给付原告租金93000元（暂计算至2019年9月30日），并自2019年10月1日起，计算至被告实际将房屋交付给原告之日止；3.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金88746元（已扣减押金26000元），并自2019年10月1日，按照被告拖欠租金天数每天租金的2倍支付至全部租金支付完毕之日止；以上第2、3项合计181746元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年5月16日签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于长沙市天心区，房屋产权证编号为0178189，建筑面积约为130.47㎡的房屋出租给被告，租赁期限自2018年6月1日至2021年5月31日，每月租金为26000元。房租按季付，除首次租金签订合同当日支付外，后期租金支付时间提前15日交付下期租金。合同还约定，租赁合同期限内乙方（被告）提前解除或未按合同约定交付租金的，被告应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向原告支付违约金，超过10天原告有权解除合同，收回出租房屋终止合约，原告有权将被告支付的押金作为违约金赔偿给原告。被告自2019年5月开始拖欠房租，拒不交租，亦拒不腾房，严重损害原告合法利益，故请求判如所请。被告王秀玲未答辩，亦未提交任何证据材料。经审理查明：涉案的位于长沙市天心区【湘（2017）长沙市不动产权第0178190号】登记在原告谢镧泠、黄某名下，二原告按份共有，各占50%的份额。原告谢镧泠系原告黄某的姐姐，黄红梅系原告黄某的法定代理人，黄某、黄红梅于2018年6月1日出具《房屋出租同意书》，同意将前述涉案房屋全部交由姐姐谢镧泠出租、签订《房屋租赁合同》等事宜。2018年5月16日，原告谢镧泠作为甲方（出租房）与作为乙方（承租方）的被告王秀玲、作为丙方（居间方）长沙市天心区浪卓房屋信息咨询服务部、作为丁方（管理费）湖南新环境房地产经纪连锁有限公司共同签订《房屋租赁合同》，约定主要内容有：甲方将位于长沙市天心区出租给乙方，租赁期限自2018年6月1日至2021年5月31日，租金每月26000元，按季度支付，签订合同当天支付首次租金和押金，同时将房屋交付乙方使用，后期支付时间提前15天支付下期租金，乙方向甲方交纳26000元押金；租赁期间产生的电话费、宽带费、水电费、燃气费、物业管理费、卫生费、电梯费、电视有线费等费用由乙方承担，其余由甲方承担；甲方支付丙方居间费13000元；租赁期内，乙方提前解除或未按合同约定支付租金，乙方应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向甲方支付违约金，超过10天甲方有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，甲方有权不退押金，则乙方支付的押金作为违约金赔偿给甲方，房屋内留置的一切物品在2日内自行处置，否则视为弃物；合同还对其他事项进行了约定。原告谢镧泠、黄建福在甲方处签字捺印，黄红梅代原告黄某签字捺印，其他合同相对人亦在对应的位置签章。合同签订后，原告方按约交付了涉案房屋，被告王秀玲按约交纳了首期租金及26000元押金。但自2019年3月起，被告未完全按约支付租金，其中，2019年3、4、5月租金尚欠19000元，6、7、8月租金尚欠48000元，9月份租金尚欠26000元，共计93000元。由于被告长期欠付租金，原告方于2019年10月20日将涉案房屋另租他人。上述事实，有不动产权证、《房屋出租同意书》、《房屋租赁合同》、转账凭证、短信及微信聊天记录、《证明》、常住人口登记卡及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：虽然原告黄建福在涉案的《房屋租赁合同》落款处签字捺印，但其并非涉案房屋的所有权人，亦未提交证据证明其在本案中对该房屋享有收益权，故其在本案中提出的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。《房屋租赁合同》形式合法、内容不违反法律法规强制性规定，系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应严格按照约定履行各自的义务。原告按约履行了交房义务，被告王秀玲未按约支付租金，未履行主要债务，构成根本违约，原告谢镧泠、黄某有权行使法定解除权，其于2019年10月20日将涉案房屋另租他人，故本院确定《房屋租赁合同》已于2019年10月19日解除。现原告已自行将涉案房屋出租他人，故本院无需判令被告将房屋腾空交付原告。截至2019年9月30日，被告尚欠租金93000元；被告未积极应诉，怠于举证证明其实际搬离涉案房屋的具体时间，致使本院无法判断被告搬离后应给予原告止损的合理期间，应承担举证不能的法律后果，故租金应计算至2019年10月19日止，经核算为16467元（26000元×19天÷30天），故其尚欠租金共计109467元，扣除被告已交纳的押金26000元，还应支付租金83467元，故对原告谢镧泠、黄某要求被告支付该款的诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。纵观本案，被告的违约行为并未造成原告的租金损失，仅产生逾期租金的利息损失，故合同约定的违约金标准过分高于原告损失，应予调整；结合被告违约时间、金额及原告的实际损失，兼顾公平原则，本院酌定被告支付违约金4000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：一、确认原、被告于2018年5月16日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月19日解除；二、限被告王秀玲于本判决生效后10日内向原告谢镧泠、黄某支付租金83467元；三、限被告王秀玲于本判决生效后10日内向原告谢镧泠、黄某支付违约金4000元；四、驳回原告谢镧泠、黄某的其他诉讼请求；五、驳回原告黄建福的全部诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3984元，减半收取1992元，由原告谢镧泠、黄某、黄建福承担992元，被告王秀玲承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  舒智玲二〇一九年十一月八日法官助理资阳春代理书记员  蒋文龙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。