青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终2074号上诉人(原审原告)：汪燕，公民身份号码：×××，自由职业，住西宁市。委托诉讼代理人:王磊，青海乾润律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：青海海宏房地产有限责任公司,统一社会信用代码：91630000710584469A。法定代表人:于志坚,该公司董事长。委托诉讼代理人：葛建浩。上诉人汪燕因与被上诉人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初2432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。汪燕的上诉请求：依法撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决未查明案件全部事实。上诉人至今为止未收到书面交房通知，未领取房屋钥匙、两书一表等交房入住手续，违约行为一直在延续，并未超过诉讼时效。根据合同约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当在房屋竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记”“如因出卖人原因，买受人不能办理产权登记的，出卖人应当承担违约责任”，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”，同时，参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日起竣工日期”，上诉人认为法院的判决以海宏公司一直在分批开发始终未竣工验收导致无法办理初始登记也没有办法办理房屋产权，责任不在海宏公司的理由无法成立。本案逾期办理房屋产权证的根本原因在于海宏公司未能办理房屋竣工验收。海宏公司辩称，请二审法院维持一审判决，驳回汪燕的上诉请求。汪燕向一审法院起诉请求：一、判令海宏公司支付自2014年12月31日至2016年4月30日逾期486天交房违约金72360元（计算方式为：总房价款597524元×0.0001×181天+597524元×0.0002×93天+597524元×0.0004×211天）；二、判令海宏公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金5975.20元（计算方式为：总房价款597524元*1%）；三、判令海宏公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》并协助汪燕办理不动产权证；四、本案诉讼费由海宏公司承担。一审法院认定事实：汪燕与海宏公司于2014年1月23日签订《商品房预售合同》，合同主要约定：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号2号楼1单元1181室，预测建筑面积145.03平方米，单价每平米4120元，房屋价款：总金额597524元；三、产权登记：出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；四、交付期限：出卖人应当在2014年12月30日前，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；五、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应到书面买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。合同签订后，汪燕按约向海宏公司付清了全部房款，海宏公司未如约交付房屋。2015年9月1日，汪燕、海宏公司又签订了《银泰九号公馆补充协议》，约定：一、从《商品房预售合同》规定的交房日期到2015年6月30日，海宏公司向汪燕按日支付已付总房款万分之一的违约金；二、2015年7月1日至交房时间（2号楼确定为2015年9月29日至10月1日），海宏公司向汪燕按日支付已付总房款万分之二的违约金（违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付）；三、如再次延期造成新的违约，由海宏公司按日向汪燕支付总房款万分之四的违约金。补充协议签订后，海宏公司亦未按约定时间交付房屋。2015年10月30日海宏公司在西海都市报刊登《公告》，内容为：银泰九号公馆小区西区1、2、3、4、9、10、11、12号楼定于2015年11月2日开始办理交验房手续，请业主准备所需资料，按照交房公告时间办理手续。交验房顺序：11月17日至11月21日交验2号楼。2015年10月23日银泰九号公馆2号楼通过了勘察、设计、监理、施工、建设五家单位的工程质量验收，验收结论为：符合设计及施工质量验收规范要求。2017年3月28日海宏公司向汪燕出具金额为14386元的《收据》，载明收款事由为：契税1195.50元、维修基金2175.50元、有线接口费260元，该款项汪燕未实际交付，由海宏公司作为逾期交房违约金向汪燕折抵。一审法院认为：争议的焦点为一、海宏公司是否应当承担逾期交房违约金；二、海宏公司是否应当承担逾期办理房屋所有权证的违约金；三、海宏公司是否应当向汪燕提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》并协助汪燕办理不动产权证。一、关于海宏公司是否应当承担逾期交房违约金的问题。汪燕与海宏公司于2014年1月23日签订《商品房预售合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。该合同第八条约定海宏公司应当在2014年12月30日前给汪燕交房，因海宏公司未能按照合同约定交付房屋，双方又签订《银泰九号公馆补充协议》对案涉商品房的交付和逾期交房违约金重新作了约定，故逾期交房违约金的计算及诉讼时效起算，均应以该补充协议的约定为准。双方在补充协议中约定“违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付”，本案逾期交房违约金诉讼时效的起算应以补充协议约定的“交房时”起算，当案涉房屋符合双方约定的交付条件时，开发商有及时将案涉房屋交付买受人的义务，同时买受人也有积极接受房产的义务。案涉2号楼已在2015年10月23日完成五方验收，符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”规定，可以交付商品房买受人，且双方在《商品房预售合同》第八条中约定以“该商品房经验收合格”为交付条件，区别于“该商品房经综合验收合格”，本案中2号楼于2015年10月23日经施工单位、设计单位、地勘单位、监理单位、建设单位验收合格完成了工程质量竣工验收，已达到双方约定的交付条件。海宏公司以刊登公告的方式通知业主交房，公告通知为合法的通知方式，故双方交接应当适用双方签订的《商品房预售合同》第十一条第二款“在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”的约定，海宏公司通知的2号楼交房之日为2015年11月17日至2015年11月21日，自2015年11月21日起算60日至2016年1月20日，买受人应在2015年11月17日至2016年1月20日收房，最迟也应于2016年1月20日接受房屋，2016年1月20日亦是案涉逾期交房违约金诉讼时效的起算时间,诉讼时效保护三年至2019年1月20日。汪燕汪燕于2019年5月15日起诉已超过诉讼时效，不受法律保护。海宏公司关于汪燕起诉已超过诉讼时效，请求法院驳回汪燕诉讼请求的抗辩，予以支持。汪燕请求判令海宏公司支付逾期交房违约金72360元的诉讼请求，不予支持。二、关于海宏公司是否应当承担逾期办理房屋所有权证的违约金问题。按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该合同仅约定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此，鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间未约定，汪燕主张海宏公司承担逾期办理房屋所有权证的违约金5975.20元的诉讼请求，无合同依据，不予支持。三、关于海宏公司是否应当向汪燕提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》并协助汪燕办理不动产权证问题。现由于建设工程主管部门对上述《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》进行了三证合一，统称为《住宅工程用户手册》，已经办理，汪燕可以领取。关于汪燕要求海宏公司提供《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》并协助汪燕办理不动产权证的诉求，不属于合同约定的交接条件，不予支持。遂判决：一、青海海宏房地产有限责任公司于判决生效后十日内提供给汪燕《住宅工程用户手册》;二、驳回汪燕的其他诉讼请求。案件受理费1760元，减半收取880元，由汪燕负担830元，青海海宏房地产有限责任公司负担50元。汪燕于二审中明确表明不再主张要求海宏公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》。本案二审期间，双方当事人对一审查明的基本事实经过无异议，本院对双方均无异议的事实予以确认。本院认为，关于汪燕对逾期交房违约金的主张是否已超过诉讼时效期间及违约金如何认定的问题。海宏公司公告通知2号楼交房时间为2015年11月27日至2015年11月21日，自2015年11月21日起算60日至2016年1月20日，最迟应于2016年1月20日接受房屋，2016年1月20日亦是案涉逾期交房违约金诉讼时效的起算时间,诉讼时效保护三年至2019年1月20日。汪燕虽于2019年5月15日向法院提起诉讼，因海宏公司在2017年3月28日将其应支付的逾期交房违约金用于抵扣汪燕需交纳的契税等14386元。海宏公司用逾期交房违约金抵扣汪燕契税等的情形，能够证明汪燕向海宏公司主张了逾期交房违约金，海宏公司亦同意支付逾期交房违约金，支付的方式就是抵扣了汪燕需承担的契税等。在此情形下，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，从2017年3月28日起至汪燕起诉日2019年5月15日，三年的诉讼时效期间并未届满，汪燕对逾期交房违约金的主张并未超过诉讼时效期间，对其民事权利应予保护。因海宏公司未能按《商品房预售合同》和《补充协议》交付房屋，因此应承担逾期交房违约金。按照《商品房预售合同》和《补充协议》对逾期交房违约金的约定，本案中逾期交房违约金应当分段计算。第一段自《商品房预售合同》第八条约定的交房时间2014年12月30日起算，计算至双方签订的《补充协议》约定的时间2015年6月30日，以总房款万分之一的标准计算，应为597524元×1/10000×182天=10874.94元。第二段自《补充协议》约定的时间2015年7月1日起算至《补充协议》约定的交房时间2015年10月1日，以总房款万分之二的标准计算，应为597524元×2/10000×93天=11113.95元。第三段自再次延期的时间2015年10月2日计算至2号楼公告交房日即2015年11月17日，以总房款万分之四的标准计算，应为597524元×4/10000×47天=11233.45元。以上共计33222.34元。另因海宏公司在2017年3月28日将其应支付的逾期交房违约金用于抵扣汪燕需交纳的契税等14386元，汪燕亦认可此事实，因此双方认可抵扣的14386元应当在已计算的逾期交房违约金中扣减，因此，海宏公司应当向汪燕支付逾期交房违约金18836.34元。汪燕要求海宏公司支付逾期交房违约金的部分上诉理由成立，本院予以支持。关于海宏公司应否承担汪燕未取得房屋权属证书的违约金的问题。按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该合同仅约定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，汪燕主张未取得房屋权属证书的违约金没有合同依据，本院不予支持。综上，汪燕的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初2432号民事判决；二、青海海宏房地产有限责任公司于判决生效后十五日内给付汪燕逾期交房违约金18836.34元；三、驳回汪燕的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费880元，由汪燕负担688.8元，由青海海宏房地产有限责任公司负担211.2元；二审案件受理费1760元，由汪燕负担1337.6元，由青海海宏房地产有限责任公司负担422.4元。本判决为终审判决。审 判 长 王 鹏审 判 员 靳 玲审 判 员 李宏宁 二○一九年十一月二十六日法官助理 马 馨书 记 员 金生福 附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。