安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖11民终3077号上诉人(原审原告)：深圳市嘉诚物业管理有限公司，住所地深圳市。法定代表人：马哲春，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾远，安徽伟诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙国荣，安徽伟诚律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：顾成菊，女，1976年1月14日出生，汉族，户籍地安徽省定远县，经常居住地安徽省滁州市。上诉人深圳市嘉诚物业管理有限公司（以下简称嘉诚公司）与被上诉人顾成菊物业服务合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2019）皖1102民初3459号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。嘉诚公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判顾成菊支付其2016年4月1日至2018年12月31日的物业费4362.60元（其中物业服务费3199.35元、能耗费1163.40元）、违约金1927.52元，合计6290.12元。2.一、二审诉讼费用由顾成菊承担。事实和理由：1.一审判决以2016年4月1日至2017年8月7日能耗费没有公示，判决不支持此期间的能耗费是错误的。2.一审判决不支持嘉诚公司要求顾成菊支付违约金的诉讼请求，违反合同双方的意思自治原则，也违反了合同法相关规定。顾成菊在一审庭审中，无任何证据证明物业服务有瑕疵，仅仅口头提出房屋下水漏水、外墙漏水，虽然物业修好了但是造成了损失。一审判决就以此答辩来认定嘉诚公司物业服务有瑕疵，并且以这个理由来对抗物业合同双方当事人约定的业主逾期缴纳物业费的违约条款，既无事实依据，也无法律依据。顾成菊辩称：其不同意支付嘉诚公司主张的物业费，因为其家外墙漏水导致家里经济损失，嘉诚公司也未予以维修。其手机在小区内掉了，当时有监控，没有存盘。地下车库手机没有信号，出现意外，无法求救。对违约金、能耗费，其不承担给付责任。嘉诚公司向一审法院起诉请求：判令顾成菊支付其2016年4月1日至2018年12月31日的物业费4362.60元（其中物业服务费3199.35元、能耗费1163.40元）、违约金1927.52元。一审法院认定事实：2011年2月16日，（甲方）滁州市发能房地产有限公司与（乙方）南京安居物业有限公司签订一份《滁州国际城花园前期物业服务合同》，约定由南京安居物业有限公司为滁州国际城花园提供前期物业管理服务，并对物业服务内容、费用等作出约定。2016年4月1日，（甲方）南京安居物业有限公司滁州分公司与（乙方）深圳市嘉诚物业管理有限公司签订一份《协议书》，载明：“双方就发能国际城物业管理的移交工作友好协商达成如下事宜：1、因甲方需要做好发能国际城的移交前准备，现确定推迟移交时间到2016年4月11日9时。2、在2016年4月11日9时前仍由甲方继续履行发能国际城物业管理服务责任与义务。3、甲方收取物业服务费的截止时间为2016年3月31日。”。2016年4月28日，（甲方）南谯区发能国际城小区业主委员会与（乙方）深圳市嘉诚物业管理有限公司签订一份《协议书》，约定了乙方先将南京安居物业有限公司服务期间遗留的问题物业进行修缮、垃圾进行清理。2016年10月10日，委托方（甲方）南谯区发能国际城小区业主委员会与受委托方（乙方）深圳市嘉诚物业管理有限公司签订一份《滁州市“发能国际城”物业服务合同》，约定甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就发能国际城物业小区项目物业服务有关事宜，协商一致订立本合同。本合同期限为自2016年10月10日至2019年10月10日止。物业服务内容为制定物业服务工作计划并组织实施、房屋共用部位的维修、养护和管理等。物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳。公共能耗费应设独立计量表核算，按实际发生费用和使用情况由业主按建筑面积分摊，与物业服务费同一时间预收，根据实际产生费用分摊核算情况多退少补。多层、高层住宅0.88元/月/平方米。物业服务费用按半年度收取，业主或物业使用人应履行交纳义务。物业服务费也可预收，但预收期限不得超过6个月。合同还对物业服务的其他内容作出了约定。2017年8月8日，深圳市嘉诚物业管理有限公司滁州分公司对公共能耗费下调收费情况发布公告，其中27-33层入住房收费标准为0.32元/㎡。顾成菊为发能国际城小区24幢1单元3001室业主，房屋面积为110.17平方米。顾成菊2016年4月11日至2018年12月31日的物业服务费为3170.86元（0.88元/㎡×110.17平方米×12月/365天×994天）、2017年8月8日至2018年12月31日的公共能耗费为591.60元（0.32元/㎡×110.17平方米×12月/365天×510天），合计3762.46元。顾成菊未支付上述款项。一审法院认为，嘉诚公司与南谯区发能国际城小区业主委员会签订的《滁州市“发能国际城”物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，顾成菊为发能国际城小区的业主，应当按照合同约定支付物业费。因嘉诚公司实际自2016年4月11日完成交接工作，并自2016年4月11日提供物业服务，故顾成菊应支付2016年4月11日至2018年12月31日的物业服务费为3170.86元；因公共能耗费自2017年8月8日作出调整，2016年4月11日至2017年8月7日之间的公共能耗费收费标准嘉诚公司未能举证证明，故顾成菊应支付自2017年8月8日至2018年12月31日的公共能耗费591.60元。综上，顾成菊应支付物业费合计3762.46元。因物业服务存在瑕疵，故该院对嘉诚公司要求顾成菊支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条及《物业管理条例》第七条之规定，判决：一、被告顾成菊于判决生效后十日内支付原告深圳市嘉诚物业管理有限公司物业费3762.46元；二、驳回原告深圳市嘉诚物业管理有限公司其他的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告深圳市嘉诚物业管理有限公司负担10元，由被告顾成菊负担15元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证。嘉诚公司为支持其上诉请求，举证了南谯区发能国际城小区业主委员会出具的《证明》1份，证明：能耗费的收取是经过一年的测算为标准进行收取的，并征得了业主委员会的同意。顾成菊质证称：其不清楚。顾成菊为支持其答辩意见，举证了手机照片打印件43张，证明：嘉诚公司物业服务有瑕疵。嘉诚公司质证称：真实性无异议，与本案无关联性，不能以房屋质量问题拒交物业费。当事人所举证据与原审相同，相对方质证意见同于一审。本院认证意见与一审一致。二审中，嘉诚公司举证的《证明》、顾成菊举证的手机照片打印件，本院对其真实性予以确认。二审另查明：2016年4月1日之前，南谯区发能国际城小区公共能耗费收取的标准：2－5层为0.22元每平方，6-11层为0.37元每平方，12层以上为0.47元每平方。顾成菊应支付2016年4月11日至2018年12月31日的物业服务费为3168元（0.88元/㎡×110.17平方米×12月/365天×994天）。二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的其他事实本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本院确定本案二审的争议焦点为：顾成菊对嘉诚公司主张的物业服务费、公共能耗费、违约金是否应当承担给付责任，若承担，具体金额是多少。本院认为，本案中，嘉诚公司与南谯区发能国际城小区业主委员会签订的《滁州市“发能国际城”物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。嘉诚公司按照该物业服务合同约定向小区提供物业服务，顾成菊作为小区的业主，理应根据该物业服务合同的约定向嘉诚公司缴纳物业服务费以及公共能耗费。因嘉诚公司实际自2016年4月11日完成交接工作，并自2016年4月11日提供物业服务，故顾成菊应支付2016年4月11日至2018年12月31日的物业服务费为3168元（0.88元/㎡×110.17平方米×12月/365天×994天）。因公共能耗费收费标准自2017年8月8月公示予以价格下调，那么2016年4月11日至2017年8月7之间的公共能耗费收费标准，根据案件实际情况，应参照调整后的公共能耗费收费标准为宜，故顾成菊应支付2016年4月11日至2018年12月31日的公共能耗费1152元（0.32元/㎡×110.17平方米×12月/365天×994天）。关于违约金问题，虽然顾成菊不交物业服务费、公共能耗费的理由不成立，但其并非恶意拖欠物业服务费、公共能耗费，而是因对嘉诚公司所提供的服务不满意，作为物业服务企业理应从自身的服务意识、服务效率及服务质量多加考虑并不断完善，故对嘉诚公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，嘉诚公司上诉的部分理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省滁州市琅琊区人民法院（2019）皖1102民初3459号民事判决第二项，即“驳回原告深圳市嘉诚物业管理有限公司其他的诉讼请求”；二、变更安徽省滁州市琅琊区人民法院（2019）皖1102民初3459号民事判决第一项“被告顾成菊于判决生效后十日内支付原告深圳市嘉诚物业管理有限公司物业费3762.46元”为“被上诉人顾成菊于判决生效后十日内支付上诉人深圳市嘉诚物业管理有限公司物业服务费、公共能耗费合计4320元”。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人深圳市嘉诚物业管理有限公司负担10元，由被上诉人顾成菊负担15元；二审案件受理费50元，由上诉人深圳市嘉诚物业管理有限公司负担30元，由被上诉人顾成菊负担20元。本判决为终审判决。审判长  陶继航审判员  王 铖审判员  邓见阁二〇一九年十一月二十七日书记员  姚 远附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。