吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉07民终1393号上诉人（原审被告）：李志刚，男，1974年2月5日出生，汉族，个体，住吉林省乾安县。委托诉讼代理人：赵文军，吉林良伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林省上和房地产开发有限公司，住所地吉林省乾安县。法定代表人：陶艺竹，董事长。委托诉讼代理人：张健侠，男，1978年4月23日出生，汉族，公司员工，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。委托诉讼代理人：刘国成，吉林东镇律师事务所律师。上诉人李志刚因与被上诉人吉林省上和房地产开发有限公司（以下简称上和房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省乾安县人民法院（2018）吉0723民初2981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李志刚的委托诉讼代理人赵文军、被上诉人上和房地产公司的委托诉讼代理人张健侠、刘国成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李志刚上诉请求：1.撤销（2018）吉0723民初2981号民事判决。2.依法改判或发回重审。事实和理由：一、原审法院对本案基本事实没有作出明确的认定，从推理角度判定解除预告登记明显错误。本案房屋买卖合同系因案外人赵石林向李志刚借款85万元，上和房地产公司提供房屋作为借款抵押，并签订了房屋买卖合同，办理备案和预告登记手续，上和房地产公司是借款担保方，双方签订房屋买卖合同的目的是为借款合同提供担保，构成了通谋虚伪表示，房屋买卖合同本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定情况下，可以肯定其在当事人之间的担保合同效力。原审法院对此担保事实应当予以确认，回避基本事实、不作明确认定明显错误。二、原审法院适用《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条规定，属于法律适用错误。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示行为隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定办理。《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。由上述法律规定的可以认定涉案房屋买卖合同的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，上和房地产公司和李志刚签订房屋买卖合同的真实目的是以房屋担保赵石林向李志刚借款债务的履行。当事人之间达成一致的意思表示即隐匿行为，是将该房屋作为借款合同担保。房屋买卖合同作为伪装行为无效，不涉及解除与否，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、法规强制性规定情况下，可以肯定其在当事人之间的担保合同效力。原审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条规定解除预告登记明显不当，难以服众。三、原审法院对上和房地产公司发出通知不应认定为有效行为，不应支持其关于事实陈述。上和房地产公司给李志刚解除合同通知没有法律效力，其实质担保责任不能因其发送了解除无效合同通知而当然免除。李志刚已经另案起诉赵石林和上和房地产公司，要求偿还借款并承担担保责任。原审法院对案件定性和解除合同的判定是错误的。上和房地产公司辩称，一、李志刚没有与上和房地产公司发生真实的买卖合同关系，李志刚没有向上和房地产公司缴纳一分钱的购房款。上和房地产公司已经向李志刚发出解除合同通知书，李志刚在法定期限内没有起诉，按照法律和司法解释的规定，法院对李志刚的主张应不予支持。二、一审庭审中李志刚提供的借据及转账凭证均发生在李志刚与上和房地产公司签订房屋买卖合同之前，时间段是2017年5月17日至2017年9月26日之间，房屋买卖合同的时间是2017年10月16日，时间不符合，李志刚已经借款支付给赵石林之后，再找担保人，也有悖常理。李志刚起诉赵石林和上和房地产公司民间借贷纠纷一案中，赵石林也认可其向李志刚借款，从未让上和房地产公司给赵石林提供过担保和保证。李志刚所提供的证据不能举证证明上和房地产公司为赵石林提供担保，应承担不利后果。三、上和房地产公司向李志刚发出解除合同通知后，李志刚的回函中称已交纳首付款。庭审中其承认没有交纳首付款，而在李志刚的回函中并未提及上和房地产公司为赵石林向李志刚借款提供担保或保证的事实，这是李志刚为了自己的利益而杜撰的事实，李志刚涉嫌虚假诉讼。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，李志刚在接到解除合同通知后三个月内应提起诉讼。四、本案中上和房地产公司主体资格适格。房屋买卖合同的相对方是上和房地产公司和李志刚，虽该房屋已顶账给宋洪军，但上和房地产公司与宋洪军没有办理过户手续。根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。上和房地产公司依然是房屋所有权人。主张该预告登记解除的权利在上和房地产公司，故上和房地产公司作为原告主体资格适格。五、本案与李志刚起诉赵石林、上和房地产公司民间借贷纠纷不是基于同一事实，不是同一法律关系，不应合并审理。本案中李志刚没有证据证实上和房地产公司为赵石林向李志刚借款提供了担保，李志刚在向法院起诉赵石林诉状中明确赵石林提供上和房地产公司开发建设商企房屋一套作为借款抵押物。可见，李志刚自己也承认上和房地产公司没有给赵石林担保，故法院应查清事实及时判决，以免增加当事人的诉累。综上，预告登记在李志刚名下的诉争房屋已没有事实和法律依据，李志刚应协助上和房地产公司解除预告登记。上和房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令李志刚协助上和房地产公司解除上和房地产公司上和紫东苑*号楼*层第*门房屋建筑面积172.26平方米商企楼房的预告登记。2.李志刚承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年10月16日，上和房地产公司与李志刚签订了《商品房买卖合同》,合同约定:出卖人为吉林省上和房地产开发有限公司，买受人为李志刚，买受人李志刚购买出卖人开发的上和紫东苑*号楼*层第*门房屋建筑面积172.26平方米商企楼房，价格每平方米6,860元，房屋总价款1,181,704元。该商品房买卖合同已在房产部门办理预告登记。上和房地产公司于2018年6月12日向李志刚发出解除合同通知函，李志刚接到解除合同通知函后，在三个月内没有向法院提起诉讼。李志刚主张双方签订的买卖合同名为买卖，实为借贷提供担保，买卖合同因虚伪通谋而无效。一审法院认为，按上和房地产公司主张的事实，双方是真实的买卖关系，上和房地产公司向李志刚发出解除合同通知函，李志刚收到通知函后三个月内没有提起诉讼，双方的买卖合同已经解除,李志刚应该协助上和房地产公司解除预告登记。按李志刚主张的事实，双方名为买卖，实为借贷提供担保，买卖合同因虚伪通谋而无效。预告登记是行政机关为保护房屋买受人的利益而进行的登记管理，李志刚并不是真实的房屋买受人，不应得到此种保护，双方虚伪通谋在一定程度上也妨害了行政机关管理秩序。无效的买卖合同不应进行预告登记。预告登记的解除与否，并不影响李志刚主张担保权利，因名为买卖实为担保的担保义务，并不因预告登记的登记或解除而产生或消灭。故李志刚以实为担保为由拒绝解除预告登记的抗辩主张，不予支持。合同无效，李志刚因先前登记行为而有义务协助上和房地产公司解除预告登记。故无论从上和房地产公司主张的事实还是李志刚主张的事实，均能得出预告登记应该解除的结论。本案中，上和房地产公司的诉讼请求为解除预告登记，从以上分析已经可以得出预告登记应予解除的结论，故双方争议的其他事实，不是本案的要件事实，本案中对其他争议不做判断，双方可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条之规定，判决：李志刚于本判决生效后立即协助上和房地产公司解除上和紫东苑*号楼*层第**门房屋的预告登记。案件受理费100.0元，由李志刚负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.2017年5月25日，赵石林与李志刚签订《个人借款合同》一份，约定李志刚借给赵石林40万元。2017年9月29日，赵石林与李志刚签订《个人借款合同》一份，约定李志刚借给赵石林45万元。2.2017年10月16日，上和房地产公司与李志刚签订《商品房买卖合同》，约定李志刚购买上和房地产公司开发的上和紫东苑*号楼*层第*门，房屋建筑面积172.26平方米，每平方米6,860元，房屋总价1,181,704元，并约定首付款为591,704元，剩余59万元申请银行贷款。同日，上和房地产公司为李志刚出具收条一枚，载明收到案涉房屋的首付款591,704元。李志刚没有实际交付该首付款以及剩余购房款。上和房地产公司与李志刚签订的《商品房买卖合同》已经在房产部门办理了预告登记。3.上和房地产公司于2018年6月12日向李志刚发出解除合同通知函。李志刚在接到解除合同通知函后，于2018年6月22日做出回复函，内容为：上述证据足以证实我与贵公司之间的房屋买卖行为真实存在，在我与贵公司的履约过程中致使不能及时履约的责任恰在贵公司，责任全在贵公司，具体原因无需赘述。4.关于李志刚与赵石林、上和房地产公司民间借贷纠纷一案，吉林省乾安县人民法院于2019年8月9日作出（2018）吉0723民初2946号民事判决，认定“李志刚、吉林省上和房地产开发有限公司均认可《商品房买卖合同》指向房屋的实际买受人为赵石林，李志刚并无购买合同指向房屋的意思表示，李志刚与吉林省上和房地产开发有限公司之间房屋买卖合同法律关系因意思表示虚假而无效。”宣判后，各方当事人均未在法定期间内提出上诉，该民事判决已发生法律效力。本院认为，对上和房地产公司与李志刚于2017年10月16日签订的《商品房买卖合同》，上和房地产公司认为，李志刚系为赵石林顶名贷款而签订《商品房买卖合同》，房屋的真实买受人为赵石林；李志刚认为，其与上和房地产公司签订《商品房买卖合同》系上和房地产公司以案涉房屋为赵石林向李志刚借款提供担保。双方当事人对李志刚没有购买案涉房屋的真实意思表示均无异议。对于案涉《商品房买卖合同》的效力问题，吉林省乾安县人民法院于2019年8月9日作出（2018）吉0723民初2946号民事判决，认定“李志刚、吉林省上和房地产开发有限公司均认可《商品房买卖合同》指向房屋的实际买受人为赵石林，李志刚并无购买合同指向房屋的意思表示，李志刚与吉林省上和房地产开发有限公司之间房屋买卖合同法律关系因意思表示虚假而无效。”该民事判决已发生法律效力。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”上和房地产公司与李志刚签订《商品房买卖合同》的效力已为人民法院发生法律效力的裁判所确认，故上和房地产公司与李志刚于2017年10月16日签订《商品房买卖合同》系无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”预告登记是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请的登记。房屋买卖合同无效后，以房屋买卖合同为基础而保障物权实现的预告登记亦应当解除。故对上和房地产公司要求李志刚协助解除案涉房屋预告登记的主张，有事实和法律依据，应予支持。关于李志刚提出上和房地产公司的担保责任不能因其发送解除合同通知而免除。案涉房屋预告登记的解除与上和房地产公司是否具有担保责任并无关系，且吉林省乾安县人民法院作出的（2018）吉0723民初2946号民事判决已经对上和房地产公司的担保责任作出评判。故对李志刚提出的该项抗辩，本院不予支持。综上，李志刚的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李志刚负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇一九年十一月一日书记员  邹仕尧