湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终8895号上诉人（原审被告）：武汉市青山区玉军兰州拉面馆，住所地武汉市青山区江南春城******。经营者：周玉军，男，1987年5月23日出生，回族，住青海省湟中县，被上诉人（原审原告）：刘富维，男，1980年1月1日出生，汉族，住湖北省鄂州市梁子湖区，委托诉讼代理人：韩裕雷，湖北今天律师事务所律师。上诉人武汉市青山区玉军兰州拉面馆（以下简称兰州拉面馆）因与被上诉人刘富维排除妨害纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初1006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。兰州拉面馆上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。2.判令由刘富维承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决程序错误。本案一审当中遗漏当事人，未依法追加房屋所有权人严俊作为本案第三人参加诉讼。根据民事诉讼法第五十六条第一款和第二款的规定，一审只审查了兰州拉面馆作为承租人身份租赁涉案房屋所产生的法律关系，在本案中还应当审理兰州拉面馆承租权的来源即房屋所有权人严俊的出租行为，以及严俊是否有抗辩的事实和理由。案件处理结果同严俊有法律上的利害关系，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知其参加诉讼。二、兰州拉面馆不仅已经向吕新平支付高额转租费20万，而且还一直支付租金给严俊直至2019年4月30日，一审判决兰州拉面馆向刘富维支付租赁费用属于加重兰州拉面馆的责任，双重费用支出增加了兰州拉面馆的经济负担。三、一审对于兰州拉面馆没有接到任何单位通知停止交租或租赁关系的事实未予认定。兰州拉面馆自始至终没有接到任何通知要求其停止交租或不应再继续租赁案涉房屋，经过一审兰州拉面馆才知道案涉房屋存在抵押登记，而且抵押存在与租赁房屋之前。这些因素综合导致兰州拉面馆在毫不知情的情况下一直租赁案涉房屋，导致了兰州拉面馆损失的扩大，兰州拉面馆不应成为被告。刘富维辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第一，严俊非本案利害关系人，一审未判决严俊承担任何责任，且追加当事人非法院义务，严俊非必须参加诉讼的当事人。第二，兰州拉面馆的租赁权无法对抗刘富维的所有权，其相应权利可以另案向严俊主张。第三，停止交租通知非法院义务，兰州拉面馆在经营期间应该知道法院进行拍卖，因为法院在拍卖前会对房屋拍照。刘富维向一审法院起诉请求：1.判令兰州拉面馆立即腾退位于武汉市青山区40/41街坊江南春城16栋1层3室房产；2.兰州拉面馆依法向刘富维支付房屋占有使用费，自2018年6月15日起至实际搬离之日止，按照10,000元/月计算；3.兰州拉面馆承担本案诉讼费。一审法院查明，武汉市青山区40/41街坊江南春城16栋1层3室房屋（涉诉房屋）的原房屋所有权人为严俊，建筑面积为33.29㎡。2014年4月3日，吕新平因承租涉诉房屋与严俊签订《房屋租赁合同》，房屋租赁期限至2017年4月30日届满。2015年3月24日，兰州拉面馆经营者周玉军与严俊、吕新平签订一份《房屋租赁合同履行主体变更协议书》，约定周玉军与严俊、吕新平一致同意于2015年3月24日起原租赁合同的承租人变更为周玉军，周玉军租赁房屋经营兰州拉面馆。2017年3月24日，严俊与周玉军签订一份《房屋租赁合同》，约定周玉军继续租赁涉诉房屋，租赁期限自2017年5月1日起至2023年4月30日止，税后月租金为5,800元，税后年租金69,600元。2017年3月24日，周玉军向严俊交纳了2017年5月1日至2019年4月30日的租金81,600元，2017年4月12日，周玉军又补交房租57,600元，至此，周玉军已按照合同约定向严俊交纳了2017年5月1日至2019年4月30日计2年的租金139,200元。一审法院另查明，2016年3月3日，武昌区人民法院受理了（2016）鄂0106民初1053号兴业银行股份有限公司武汉分行（以下简称兴业银行）与武汉市宏诚兴实业有限责任公司（以下简称宏诚兴公司）、张鹏、严俊借款合同纠纷一案。2016年4月7日，该院依据兴业银行申请，依法查封涉诉房屋，查封期限为2016年4月7日至2019年4月6日。该院于2016年9月26日作出的（2016）鄂0106民初1053号民事调解书查明：2014年3月25日，兴业银行与严俊签订了合同编号为兴银鄂抵押字1403第A004号最高额抵押合同，约定严俊以其名下的涉诉房屋为宏诚兴公司在兴业银行的借款提供抵押最高本金限额为110万元的最高额抵押担保。兴业银行办理了抵押登记（房屋他项权证为：武房他证青字第××号），抵押期限为2014年3月25日至2017年3月25日。因宏诚兴公司、张鹏、严俊未履行生效法律文书确定的义务，武昌区人民法院依法在淘宝网司法拍卖网络平台拍卖严俊名下的涉诉房屋，司法拍卖公告中有关拍卖标的基本情况介绍的租赁情况一栏载明：“有租赁”。2018年5月12日，刘富维以1,414,000元最高价竞得。2018年6月15日，武昌区人民法院作出（2017）鄂0106执恢113号之一裁定书，裁定将涉诉房屋的所有权及相应的其他权利归买受人刘富维所有，刘富维可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。裁定书已于2018年6月20日向刘富维进行送达。经一审法院调解，刘富维不同意与兰州拉面馆重新建立新的租赁合同关系。一审法院认为，本案争议焦点为：本案能否适用“买卖不破租赁”原则。一、根据《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”。刘富维通过淘宝网司法拍卖平台渠道取得涉诉房屋，并经法院裁定确认涉诉房屋的所有权及其他权利归刘富维所有，人民法院的裁定导致物权变更，现裁定已于2018年6月20日送达刘富维，刘富维系涉诉房屋的合法所有权人。二、兰州拉面馆的经营者周玉军与涉诉房屋的原所有权人严俊签订《房屋租赁合同》，周玉军在涉诉房屋经营兰州拉面馆并正常交付租金，且租金水平与市场价格相当，该合同系合同双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，合法有效。三、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”依据上述规定，适用“买卖不破租赁”原则需要具备以下条件：1、房屋所有权发生变动前，租赁合同已经成立并生效；2、房屋在租赁之前未设立抵押、未被人民法院查封。本案中，涉诉房屋于2014年3月25日设立抵押并办理登记，抵押权人为兴业银行。2015年3月24日周玉军与严俊签订第一份租赁合同，该合同到期日为2017年4月30日，2017年3月24日，周玉军与严俊又签订一份租赁合同，租赁期限为2017年5月1日至2023年4月30日。即使周玉军系从吕新平手中转租涉诉房屋，但吕新平与严俊签订房屋租赁合同的时间是2014年4月3日，抵押权先于租赁权设立。调解书生效后，兴业银行为实现其抵押权申请强制执行，刘富维通过司法拍卖取得了涉诉房屋的所有权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”故租赁合同对刘富维不具有约束力。根据上述规定，本案不能适用“买卖不破租赁”原则。另外，涉诉房屋于2016年4月7日起被法院依法查封，但周玉军从2015年3月24日起至今一直在涉诉房屋经营，虽然2017年3月24日续签过一次合同，但租赁关系处于持续状态，对于刘富维主张的查封时间早于租赁时间的意见，不予采纳。虽然法院拍卖公告中对涉诉房屋进行“有租赁”的描述，但不代表受让人认可租赁关系。刘富维经过竞拍竞得涉诉房屋并已支付了相应对价，取得房屋所有权，其有权要求兰州拉面馆搬离涉诉房屋并支付占有使用费。兰州拉面馆认为其已经向严俊支付租金等费用，该主张属于兰州拉面馆与严俊之间的法律关系，难以对抗刘富维之所有权，不予支持。对于刘富维主张按照10,000元/月标准支付房屋占有使用费的诉请，因该标准已超过合理范围，为平衡双方利益，应参照原租赁合同确定的租金标准5,800元/月为妥，故对刘富维主张按照5,800元/月计算从2018年6月20日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费的诉请，予以支持，超出部分不予支持。兰州拉面馆的损失可依据房屋租赁合同另行行使救济权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二的规定，一审判决：一、武汉市青山区玉军兰州拉面馆于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉市青山区40/41街坊江南春城16栋1层3室的房屋并交予刘富维；二、武汉市青山区玉军兰州拉面馆于本判决生效之日起十日内向刘富维支付按照5,800元/月的标准，自2018年6月20日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；三、驳回刘富维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费8,898元，由武汉市青山区玉军兰州拉面馆负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审中本院以兰州拉面馆继续租赁案涉房屋为方向组织双方当事人进行调解，因刘富维坚持不同意调解而调解不成。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉房屋于2014年3月25日设立抵押并办理登记，周玉军与严俊签订第一份租赁合同的时间是2015年3月24日，抵押权的设立先于租赁权的产生。刘富维经过公开司法拍卖程序并支付相应对价取得案涉房屋所有权。兰州拉面馆“没有接到任何单位通知停止交租或租赁关系”、“经过一审才知道案涉房屋存在抵押登记”的上诉理由与物权登记公示效力和公开司法拍卖程序相悖，不足以成为拒不腾退案涉房屋的理由，本院不予支持。本案系排除妨害纠纷，发生于房屋所有权人刘富维和房屋占用人兰州拉面馆之间，兰州拉面馆称严俊应作为第三人参加本案诉讼没有事实与法律依据。刘富维于2018年6月20日合法取得案涉房屋所有权，兰州拉面馆应向刘富维支付从2018年6月20日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。至于兰州拉面馆称其向严俊支付租金直至2019年4月30日，该情节属另一法律关系，不能对抗刘富维收取房屋占用费，兰州拉面馆可另行向严俊主张权利。综上，上诉人兰州拉面馆的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8898元，由武汉市青山区玉军兰州拉面馆负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  方 红审判员  安林锋二〇一九年十一月一日法官助理杜文书记员杜文