黑龙江省七台河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑09民初2号原告：闫玉华，女，1967年12月19日出生，汉族，无职业，住黑龙江省七台河市桃山区。委托诉讼代理人：董占祥，男，1966年8月12日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省七台河市桃山区。委托诉讼代理人：蒋迎春，黑龙江宏昌律师事务所律师。被告：刁玉祥，男，1962年8月7日出生，汉族，个体业者，住黑龙江省七台河市桃山区。被告：王术娟，女，1967年5月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省七台河市桃山区。被告：姜富，男，1954年1月2日出生，汉族，个体业者，住黑龙江省七台河市桃山区。原告闫玉华与被告刁玉祥、王术娟、姜富案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告闫玉华及委托诉讼代理人董占祥、蒋迎春，被告刁玉祥、王术娟、姜富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告闫玉华向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令不得执行并解除对鑫苑小区4号楼4单元401室房屋的查封；2．请求法院判令确认鑫苑小区4号楼4单元401室房屋归原告所有；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月16日，被告刁玉祥投资开发鑫苑小区，动迁了原告房屋和土地，房屋产权证号20××69，房屋和土地面积共计300平方米。经双方协商并遵照相关规定，签订了《房屋搬迁补偿协议书》和《房屋拆迁补偿协议》，协议书约定实际补偿部分现金外，被告将鑫苑小区4号楼4单元401室房屋回迁安置给原告。该协议书签订后，原告按协议的要求搬出房屋，将房屋交付被告。被告在楼房竣工后，也按协议书约定将该小区4号楼4单元401室交付原告。原告已对该房屋装修并入住，并已支付取暖费、水电费等费用。2018年12月27日，原告收到收到七台河市中级人民法院执行裁定书，执行局的办案法官在既不开庭，也不听证的情况下，裁定原告和被告签订的《房屋搬迁补偿协议》不成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予以支持。因此，原告诉至法院，请求法院依法支持和保护原告的诉讼请求。被告刁玉祥对原告的诉讼请求及理由没有意见。被告王术娟答辩称不清楚此事。被告姜富答辩称，七台河市中级人民法院执行局是在调取档案后，于2016年1月8日作出的查封裁定，查封时21户楼房全部为闲置楼。《房屋拆迁补偿协议书》约定双方签字、盖章生效。协议书没有七台河大地房地产开发有限责任公司负责人签字，刁玉祥代替不了该公司，属无效协议。刁玉祥、王术娟与闫玉华恶意串通，通过申请异议、诉讼等方式拖延付款时间。王术娟出具了保证书，棚户改造自主选房如选中查封的21房屋，回款后直接付七台河市中级人民法院执行局，顶欠姜富执行款，如不履行，法院可以依法拍卖。刁玉祥、王术娟已把查封的21户楼中10户卖出，金额达壹佰陆拾万左右，至今没有向法院交出卖楼款。执行局拍卖2户楼房，刁玉祥、王术娟、董家旭用同样的手段起诉，姜富递交答辩状后第二天，董家旭撤诉，后向刁玉祥、王术娟要自己的回迁楼，根本没有回迁户。请法院驳回闫玉华的诉讼请求。原告闫玉华为证明其诉讼主张向本院提交的证据如下：证据（1）原告身份证复印件，证明其诉讼主体资格。证据（2）七台河市中级人民法院（2018）黑09执异10号执行裁定书，证明原告因七台河市中级人民法院将楼房鑫苑四期住宅楼4号楼4单元401室预查封后，原告作为案外人提出执行异议，法院裁定驳回原告异议后，原告依法提起案外人执行异议之诉。证据（3）房屋买卖合同一份，证明董占祥与孙宝林于2012年7月6日签订房屋买卖合同，董占祥购买位于七台河市桃山区桃××号1-708003-017-000001建筑面积60平方米房屋。证据（4）20××69号房屋所有权存根一份，证明位于七台河市桃山区桃南街××1-708003-017-000001，建筑面积60平方米砖木结构房屋所有权人为董占祥。证据（5）2012年7月6日票据三张，证明董占祥购买孙宝林房屋办理过户登记时缴纳税费情况。证据（6）2011年9月5日孙宝林收董占祥房款收据两张，证明董占祥于2011年9月5日购买了孙宝林的位于七台河市桃××桃南街的60平方米平房一户，价格为192000.00元，购买其他无照房屋和其他附属资产价格为708000.00元。证据（7）房屋拆迁补偿协议、房屋搬迁补偿协议各一份，证明董占祥购买孙宝林的房屋及附属资产在2013年5月16日被动迁，原告闫玉华与七台河大地房地产开发有限责任公司签订《房屋拆迁补偿协议》及《房屋搬迁补偿协议书》，协议约定除现金补偿外，原告回迁取得四户楼房，其中包括鑫苑小区4号楼4单元401室，七台河市中级人民法院查封的鑫苑四期住宅楼4号楼4单元401室为原告回迁取得的房屋，原告对该房享有足以排除强制执行的民事权益。证据（8）黑龙江省增值税普通发票一张、收据三张，证明闫玉华回迁取得鑫苑四期住宅楼4号楼4单元401室房屋，已经实际入住。证据（9）结婚证复印件一张，证明1988年11月25日闫玉华与董占祥登记结婚，二人系夫妻关系。证据（10）刁玉祥、曹家盛证明一份，证明鑫苑四期住宅楼4号楼4单元401室是原告的回迁房。证据（11）隋义芹证言，证实其与原告闫玉华是邻居，2013年动迁时签合同的有九家，包含闫玉华。上述证据经被告刁玉祥、王术娟质证无异议。被告姜富质证认为，对证据（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（6）、（9）、（11）无异议，对证据（7）、（8）、（10）有异议，认为《房屋拆迁补偿协议》及《房屋搬迁补偿协议书》是假的，刁玉祥代表不了七台河大地房地产开发有限责任公司，协议约定双方签字盖章生效，但没有公司负责人签字，认为刁玉祥、曹家盛是在法院查封房屋之后出的证明，原告是在法院查封房屋之后入住。原告所举证据真实有效，本院予以确认。被告姜富为证明其答辩主张向本院提交证据如下：证据（1）王术娟书写的保证书一份，证明法院查封的21户楼房不属于回迁户的楼房。证据（2）七台河大地房地产开发有限责任公司与刁玉祥签订的鑫苑小区四期工程开发协议书一份，证明七台河大地房地产开发有限责任公司与刁玉祥有协议，刁玉祥代表不了该公司签字。上述证据经原告闫玉华质证，对证据（1）有异议，认为王术娟不是拆迁主体，无权代表七台河大地房地产开发有限责任公司对回迁楼房的情况进行说明；认为证据（2）能够证明刁玉祥与七台河大地房地产开发有限责任公司之间的合同关系，《房屋拆迁补偿协议》及《房屋搬迁补偿协议书》有公司公章，证明该公司认可刁玉祥的行为。被告王术娟对其书写的保证书内容没有异议，称不知道查封的房屋是否包含案涉房屋。刁玉祥对其与七台河大地房地产开发有限责任公司签订的协议无异议。对被告姜富所举证据的真实性，本院予以确认。通过以上证据的分析与确认及双方当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2012年7月6日，原告闫玉华的丈夫董占祥与孙宝林签订了《房屋买卖合同》，购买了孙宝林的位于七台河市桃××桃南街产权证号1-708003-017-000001、建筑面积60平方米砖木结构房屋及附属物。董占祥缴纳税费后办理了过户登记。2013年4月24日，七台河大地房地产开发有限责任公司与刁玉祥签订鑫苑四期工程开发协议书，约定刁玉祥为鑫苑四期2个单位工程的投资人，为该项目的经营者，负责合作开发工程动迁工作，并承担一切经济、民事责任。2013年5月16日，闫玉华（甲方）与七台河大地房地产开发有限责任公司（乙方代表人刁玉祥）签订房屋拆迁补偿协议，约定甲方将自有产权证号20××69房屋和土地面积（含猪舍）共计约近300平方米，交付乙方，乙方给予甲方现金补偿肆拾万元，乙方补偿甲方楼房四户。同日，七台河大地房地产开发有限责任公司（甲方）还与闫玉华（乙方）签订了房屋搬迁补偿协议书，约定甲方给予乙方位于鑫苑小区4号楼四户房屋（4单元401、4单元501、5单元301、5单元501）。协议签订后，原告闫玉华按照协议履行了搬迁义务。刁玉祥对原告闫玉华交付的房屋及附属设施拆迁后，开发建设鑫苑小区4、5号楼，楼房建成后未组织竣工验收。原告闫玉华于2018年10月份入住鑫苑小区4号楼4单元401室房屋，交纳了热力费、电费、物业费。另查明，姜富与刁玉祥、王术娟等民间借贷纠纷一案，七台河市中级人民法院于2015年1月30日作出（2014）七民商初字第62号民事判决书，判后，刁玉祥、王术娟不服，提出上诉。黑龙江省高级人民法院于2015年9月25日作出（2015）黑高商终字第92号民事判决后，因刁玉祥、王术娟未按判决履行义务，经姜富申请，此案进入执行程序。2016年1月8日，七台河市中级人民法院作出（2015）七执字第57号执行裁定书，对刁玉祥所有的，与大地公司合作开发的，七台河市桃山区鑫苑四期住宅楼21户房屋预查封，七台河市桃山区××小区××楼××单元××室房屋在查封范围内。闫玉华遂向七台河市中级人民法院提交执行异议申请，七台河市中级人民法院于2018年11月26日作出（2018）黑09执异10号执行裁定书，认为闫玉华仅以一份《房屋搬迁补偿协议书》对法院预查封的楼房提出执行异议，并不能提供房屋搬迁补偿相关证据证实，闫玉华提出的执行异议证据不足，故裁定驳回闫玉华的异议请求。闫玉华以刁玉祥、王术娟、姜富为被告，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案争议焦点为：闫玉华对位于七台河市桃山区××小区××楼××单元××室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否确认该房屋归原告闫玉华所有并解除查封。根据刁玉祥与七台河大地房地产开发有限责任公司于2013年4月24日签订鑫苑四期工程开发协议书，刁玉祥以七台河大地房地产开发有限责任公司资质开发建设的七台河市桃山区鑫苑四期4、5号楼，刁玉祥为投资人，系该项目的实际经营者，负责开发工程动迁工作，并承担一切经济、民事责任，故刁玉祥有权办理该项目涉及的动迁事宜。原告闫玉华作为被拆迁人与以刁玉祥为代表的七台河大地房地产开发有限责任公司签订《房屋拆迁补偿协议》和《房屋搬迁补偿协议书》，两份协议书加盖了七台河大地房地产开发有限责任公司公章，两份协议均为当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定。被拆迁人闫玉华已按协议履行了搬迁义务，刁玉祥也将协议项下的房屋拆迁。《房屋搬迁补偿协议书》中明确约定了以产权调换方式给予被拆迁人闫玉华安置回迁房屋，并明确了回迁房屋的具体位置，被拆迁人闫玉华有优先取得补偿安置房屋的权利，执行标的物包含给闫玉华安置回迁的鑫苑小区4号楼4单元401室，闫玉华对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对闫玉华提出不得执行该房的诉讼请求应当予以支持。关于原告闫玉华要求判令确认该房屋归其所有问题，因不动产物权的设立应经依法登记发生法律效力，原告闫玉华应依法另行解决。关于闫玉华要求解除对案涉房屋的查封问题，系对执行行为提出的异议，闫玉华应通过其他方式另行解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行位于七台河市桃山区鑫苑小区4号楼4单元401室房屋；二、驳回原告闫玉华的其他诉讼请求。案件受理费3180.00元，由被告姜富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2018）黑09执异10号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长  孙国军审判员  迟丽杰审判员  刘兰丽二〇一九年十一月二十七日书记员  丛义梅