东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0502民初3978号原告：东营区雅巢房产代理服务部。住所地：东营市东营区淄博路**。注册号：370502600370988。经营者：杨玉琴，女，1975年7月17日出生，汉族，住东营市东营区。委托诉讼代理人：熊作胜，山东九竹律师事务所律师。被告：山东拓坤置业有限公司。。住所地：东营市东营区淄博路**统一社会信用代码：9137050207576120XM。法定代表人：张路，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张强，山东齐融律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕伟伟，山东齐融律师事务所实习律师。原告东营区雅巢房产代理服务部（以下简称雅巢服务部）与被告山东拓坤置业有限公司（以下简称拓坤公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月15日、2019年9月17日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告雅巢服务部的委托诉讼代理人熊作胜，被告拓坤公司的委托诉讼代理人张强、毕伟伟到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告雅巢服务部的经营者杨玉琴及其委托诉讼代理人熊作胜，被告拓坤公司的委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅巢服务部向本院提出诉讼请求：一、判令拓坤公司支付销售代理费等费用共计395706元；二、判令拓坤公司负担诉讼费、保全费等费用。庭审中，雅巢服务部请求增加代理费17065元，将诉讼请求变更为412771元；后又将诉讼请求变更为206882.39元。事实与理由：2014年9月12日，雅巢服务部与拓坤公司签订《山东拓坤置业有限公司状元府邸项目销售代理合同》（以下简称《销售代理合同》），合同约定由雅巢服务部代理拓坤公司进行“状元府邸”项目楼盘的销售，销售代理期限自2014年9月12日至2015年9月11日。合同签订后，雅巢服务部按约定履行完毕案代理销售义务，并提供了部分劳务工作。2019年5月11日，雅巢服务部与拓坤公司共同确认，拓坤公司尚欠雅巢服务部销售代理费等各项费用共计395706元。拓坤公司违反约定拒不支付上述费用，雅巢服务部为维护合法权益，诉请判若所请。拓坤公司辩称，一、拓坤公司与雅巢服务部于2014年9月12日签订的《销售代理合同》无效，拓坤公司不应支付任何费用。2018年1月8日，拓坤公司才取得案涉胜安状元府邸41#、42#、43#号楼的商品房销售许可证。根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可的，不得进行商品房预售。双方约定的销售代理期限自2014年9月12日至2015年9月11日，明显早于拓坤公司取得商品房预售许可证的时间，违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《销售代理合同》无效，拓坤公司不应支付任何费用。二、如双方签订的《销售代理合同》有效，雅巢服务部起诉的数额中包括要求拓坤公司支付渤海物资大厦两年的工资96000元，该款项与案涉《销售代理合同》无任何关系，不应在本案中一并处理。三、如《销售代理合同》有效，合同约定的销售期限到期时，雅巢服务部未能按约定完成销售数量，构成违约，双方约定房屋主体工程完工前应完成房屋销售72套，如未完成，拓坤公司只需支付双方确认款项的70%，且应下浮代理费率。综上，2015年2月13日至2019年1月30日期间，拓坤公司共支付雅巢服务部代理费225000元，已将代理费全部结算且多支付部分款项。双方当事人围绕诉讼请求发表陈述意见并提供证据，本院组织双方事人对证据进行质证。本院经审理，认定如下事实：2014年9月12日，雅巢服务部作为乙方（受托方）、拓坤公司作为甲方（委托方），双方签订《销售代理合同》；合同约定，甲方委托乙方独家销售代理该项目住宅80套，合同自双方签字盖章之日起正式生效，销售代理期限自2014年9月12日至2015年9月11日，合同期满后双方视销售情况再行协商后续合作事宜；甲方应按合同条款规定按时向乙方支付代理销售佣金，甲方不再承担销售代理佣金之外其他任何费用；乙方对每个销售单位的代理责任在客户签订《商品房买卖合同》并缴付全部购房款时即告结束，乙方和买方所涉及销售项目定金、购房款等所有款项须即时存入由甲方指定的账号，乙方负责该项目所售房屋银行按揭业务，甲方配合乙方并提供相关资料；关于销售代理费，《销售代理合同》第四条第二项约定：1）销售代理费计算标准，以每月经乙方销售代理成交的房产签订《商品房买卖合同》且在甲方指定收款账户中切实收到相关款项和客户的购房存款凭证为准；2）结算时间，双方商定以每月最后一日为每月结算日，双方于每月该日核算销售代理费款额，并于下月5个工作日前由甲方向乙方付清双方已确认款项的70%；3）双方商定，该项目主体工程完工，乙方应完成房屋销售72套，则销售代理费率为1%，若未完成，则按照完成该销售任务的比例，下浮销售代理费率计算佣金；若超额完成，按照完成该销售任务的比例，上浮销售代理费率计算佣金；4）对于直接找到甲方的特殊关系客户（包括但不限于以工程款顶房客户），甲方应事先告知乙方，并按合同额的50%计算支付乙方销售代理佣金；5）合同到期时，乙方应对剩余未销售的房屋拿出切实可行的销售办法，乙方在全部销售完成且均签订《商品房买卖合同》，且涉及该项目销售代理的所有尾款到位后，经甲方确认后在15日内一次性支付乙方应收取的销售代理费的剩余部分，即销售代理费总额的30%。2019年5月11日，王君作为甲方、雅巢服务部作为乙方，双方签订销售代理佣金结算单，确认销售总房款16183071×1%＝161831元；顶账房款27574913元×0.5%＝137875元；渤海物资大厦两年工资4000元/月×24个月＝96000元；合计395706元。雅巢服务部主张在2019年6月17日以及2019年6月25日又代理销售两套房屋，房款共计1706493元，按1%计算应支付销售代理费17065元。拓坤公司提供证据主张自2015年2月13日至2019年1月30日期间已支付销售代理费225000元，王君在部分银行转账凭证包括2016年7月29日的收据、2016年6月30日的工商银行电子回单、2017年9月30日农商行转账回单、2018年8月12日的网上银行电子回单等证据中签字，拓坤公司认为雅巢服务部未按约定完成销售代理任务，实际代理销售房屋23套，总房款15215183元，实际缴纳的房款仅为7536635元，应按70%的比例支付代理费221739.70元，拓坤公司已超付代理费。雅巢服务部对证据的真实性无异议，认为其中180000元的支付时间是2015年2月13日至2019年1月30日期间，该款项仅是支付雅巢服务部2015年至2017年期间房屋销售代理提成，与案涉诉讼请求无关；其中的10000元，系拓坤公司于2016年6月30日支付杨玉琴的渤海物资大厦工资；另外支付款项的转账记录无法证实与拓坤公司有关，雅巢服务部的经营者杨玉琴通过微信与拓坤公司法定代表人王君的聊天记录能证实支付的部分款项系渤海物资大厦工资，该部分证据形成于2019年5月11日前，与案涉争议无关联；拓坤公司的财务凭证中均有王君的签字，表明王君仍在代表拓坤公司履行管理职责，拓坤公司抗辩王君已离职，与事实不符；雅巢服务部认为其中的部分款项系支付渤海物资大厦工资。拓坤公司对该事实不认可，认为即使存在支付工资的事实，亦与案涉争议法律关系无关。对雅巢服务部有异议的付款，拓坤公司申请王某、张某出庭作证，证人王某、张某陈述其均系拓坤公司财务人员，通过个人账户转账支付给杨玉琴的款项均系代表拓坤公司支付的销售代理费。2018年1月8日，拓坤公司取得案涉开发项目即胜安状元底邸41#、42#、43#的商品房预售许可证。王君原系拓坤公司法定代表人。2016年11月24日，拓坤公司变更工商登记，王君不再担任拓坤公司的法定代表人。雅巢服务部提供诚意金协议书、认购协议书等证据，证实其按约定履行房屋销售代理义务，拓坤公司应按约定支付相应的销售代理费用。拓坤公司提供民事判决书、强制执行通知等证据，证实雅巢服务部未按约定履行房屋销售代理义务，而部分顶房客户亦是通过人民法院的诉讼及强制执行程序完成，与雅巢服务部的销售代理行为无关；即使代理完成的部分房屋销售事项，买受人亦未按约定缴纳全部购房款项，应下浮计付销售代理费用。本院认为，雅巢服务部与拓坤公司签订的《销售代理合同》能够认定系双方当事人真实意思表示，该行为不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应全面客观履行。拓坤公司抗辩合同无效的理由，缺乏法律依据，本院不予采纳。《销售代理合同》约定的销售代理期限至2015年9月11日，雅巢服务部未举证证实与拓坤公司另行协商达成协议，拓坤公司提供的证据能够认定其未按约定及时进行代理费的结算，雅巢服务部请求依据合同约定结算销售代理费，不违反双方约定，本院应予支持。关于销售代理佣金结算单的证据效力。本院认为，《销售代理合同》第四条第二项对销售代理费的计算标准、结算时间、完成时限、超额完成或未完成销售代理任务时代理费的结算等进行约定，拓坤公司应按约定及时结算并支付代理费。除上述约定事项外，双方对未完成销售代理房屋数量时应如何下浮计算支付代理费未明确约定，且双方亦未另行签订补充协议或达成一致的结算意见。拓坤公司抗辩已超额支付销售代理费，其提供的证据不足以证实其主张，拓坤公司的抗辩理由，本院不予采纳。关于销售代理佣金结算单是否对拓坤公司产生法律上约束力的争议。庭审中，拓坤公司对该证据的真实性无异议，但认为王君已不再担任拓坤公司的法定代表人，且拓坤公司并未对王君的签字行为进行追认，故对拓坤公司不具有约束力。本院认为，一、案涉《销售代理合同》签订及履行期间，王君均系拓坤公司的法定代表人，其对外有权代表拓坤公司履行相应的职责，产生的法律后果应由拓坤公司享有和负担。二、王君是否仍担任拓坤公司的法定代表人，系拓坤公司内部组织管理范畴，且拓坤公司并未举证证实已将该事实告知雅巢服务部，拓坤公司基于其内部组织管理事项不能对抗雅巢服务部。三、拓坤公司提供的银行转账回单等相关证据能够认定王君仍以拓坤公司的名义履行职责，雅巢服务部有理由认为王君能够代表拓坤公司履行职责，雅巢服务部不存在过错和重大过失。四、关于《销售代理合同》约定的特殊关系客户包括但不限于以工程款顶房客户的约定，并未区别具体情形，仅是作为双方结算销售代理费的一种计算标准，该约定并未将通过诉讼或强制执行程序处理的顶房客户排除，拓坤公司抗辩不应相应计付销售代理费的抗辩理由，证据不足，本院不予采纳；同时，拓坤公司亦未举证证实该结算行为损害了拓坤公司的合法权益。五、《销售代理合同》对未完成销售代理房屋数量时如何下浮计付代理费进行约定，而销售代理佣金结算单系对销售代理费用进行的结算，该行为不违反双方《销售代理合同》关于销售代理费条款的约定，而系对结算销售代理费的实际履行，王君的行为应为履行拓坤公司的职务行为，该证据对拓坤公司具有法律上的约束力。综上，拓坤公司的抗辩理由，证据不足，本院不予采纳。关于拓坤公司已支付代理费的金额。雅巢服务部对于收到拓坤公司以及王某、张某、刘坤等通过银行转账的款项225000元无异议，仅是认为部分款项系支付渤海物资大厦的工资，拓坤公司不认可该事实。关于该争议，本院认为，一、雅巢服务部未举证证实其与拓坤公司除存在案涉的《销售代理合同》法律关系外，还存在其他的的法律关系，即使存在其他的法律关系，亦与案涉争议的销售代理合同不具有同一性，雅巢服务部可另行举证主张权利。二、拓坤公司提供的证据以及王某、张某出庭作证的证言能够认定拓坤公司以及通过王某、张某、刘坤等通过银行转账支付的225000元应为履行案涉《销售代理合同》支付的代理费用，该款项应从雅巢服务部的诉讼请求相应扣除。三、结合上述销售代理佣金结算单的分析认定，应相应扣除拓坤公司抗辩已支付的225000元，拓坤公司仍应支付74706元，超出部分，证据不足，本院不予支持。雅巢服务部请求支付2019年6月17日以及2019年6月25日销售两套房屋的代理费17065元，其提供的证据不足以证实其主张，该项诉讼请求，本院不予支持。综上，雅巢服务部请求支付代理费206882.39元，本院仅支持74706元，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告山东拓坤置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告东营区雅巢房产代理服务部代理费用74706元；二、驳回原告东营区雅巢房产代理服务部其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7492元，减半收取3746元，由原告负担3068元，被告负担678元。财产保全费2520元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  张德红二〇一九年十一月一日书记员  张雪峰