北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15018号上诉人（原审被告）：张万鑫，男，1966年6月28日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马忠权，北京国舜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王玉珍，女，1935年9月9日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐敏，北京市求实律师事务所律师。委托诉讼代理人：石友华，北京从真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛福坤，男，1961年5月26日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐敏，北京市求实律师事务所律师。委托诉讼代理人：石友华，北京从真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛文静，女，1963年12月5日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐敏，北京市求实律师事务所律师。委托诉讼代理人：石友华，北京从真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛雯燕，女，1965年4月2日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：徐敏，北京市求实律师事务所律师。委托诉讼代理人：石友华，北京从真律师事务所律师。原审第三人：辛金花，女，1966年7月14日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李保科，北京孔雀律师事务所律师。原审第三人：张景威，男，1990年2月8日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李保科，北京孔雀律师事务所律师。上诉人张万鑫因与被上诉人王玉珍、薛福坤、薛文静、薛雯燕、原审第三人辛金花、张景威确认合同有效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初20994号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。张万鑫上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王玉珍、薛福坤、薛文静、薛雯燕的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：第一，一审判决可能遗漏本案重要事实未查清。一审法院未查明，涉案房屋的土地性质以及是否依法办理了建设规划许可证等相关合法手续。如果涉案房屋属于违法建筑，买卖标的物违法，本案协议应因违反强制性法律而无效。第二，一审判决适用法律错误。1.王玉珍、薛福坤、薛文静、薛雯燕起诉确认合同有效，一审判决却以张万鑫的主张作为适用法律的依据，明显错误。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定不适用本案。2.一审判决适用法律存在逻辑错误。从《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款文意来看，仅是要求人民法院对于无效主张不予认可，而并不是确认合同有效，不予认可合同效力的反而不绝对是合同有效，还有可能合同的效力待定。一审中，本案第三人主张对涉案合同的效力不予追认。3.确认涉案《买卖房屋协议》无效，符合相关法律规定。因原合同相对人薛某的签订涉案协含义时非善意，违反民事基本法律，故涉案协议应依法解除。第三，张万鑫一审主张有正当的情理基础，本案确认合同无效，有利于减少双方当事人累诉，减少社会矛盾。第四，合同的效力，其举证责任不在双方当事人，而在于人民法院主动对其进行审查，一审法院已经认定涉案房屋没有房产证，据张万鑫了解，涉案房屋因有规划问题没有办理产权证，而同一小区的其他房屋都已经办理了。王玉珍、薛福坤、薛文静、薛雯燕答辩称，同意一审判决，不同意张万鑫的上诉请求。辛金花、张景威述称，不同意一审判决，同意张万鑫的上诉意见。王玉珍、薛福坤、薛文静、薛雯燕向一审法院提出诉讼请求：要求确认薛某与张万鑫于2007年3月2日签订的《房屋买卖协议》有效。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：薛某与王玉珍原系夫妻关系，二人婚后育有三个子女，长子薛福坤，长女薛文静，次女薛雯燕。薛某于2015年6月8日去世。2003年10月30日，张万鑫作为被拆迁人、被腾退人（乙方）与北京市朝阳区常营回族乡人民政府作为拆迁人、腾退人（甲方）签订《常营回族乡房屋拆迁、腾退安置补偿协议书》，约定乙方现有在册人口3人，实际居住人口3人，分别是户主张万鑫，之妻辛金花，之子张景威。乙方在常营回族乡居住非成套正式住宅房屋14间，建筑面积153.96平方米。作价款合计561718.87元。甲方以下列房屋补偿乙方：地址×××，现房，分别为×××号（建筑面积112.21平方米）及×××号（建筑面积93.46平方米）。2007年3月2日，薛某作为买方（乙方）与张万鑫作为卖方（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定张万鑫将涉案房屋出售给薛某，总价款47万元。在签订合同当日乙方一次性银行转账给甲方全部房款。同时甲方交给乙方该房钥匙及电卡、物业证书、拆迁协议等全部有关该房屋的资料。待房产证补发后或乡政府可以过户后，再办理产权过户手续，办理过户手续所需费用由乙方承担，甲方应无条件提供相关手续资料，协助乙方办理产权过户手续。本协议签订后双方均不得反悔，如甲方反悔，甲方需将全部房款47万元退还给乙方，并向乙方支付拾万元违约金，如乙方反悔，甲方有权扣除乙方定金拾万元后将剩余房款退还给乙方；甲方因家庭内部产生的产权纠纷全部由甲方承担。同日，薛某向张万鑫支付全部购房款47万元，张万鑫将涉案房屋交付薛某使用。2007年10月，薛某与王玉珍入住涉案房屋。薛某去世后，涉案房屋由王玉珍、薛福坤、薛文静共同居住至今。另查，涉案房屋尚未办理产权登记。庭审中，张万鑫、辛金花、张景威均表示张万鑫在出售房屋时未取得辛金花、张景威的同意，辛金花、张景威亦当庭表示不追认张万鑫的出售房屋行为。张万鑫主张其与薛某就涉案房屋达成的真实意思表示为张万鑫将房屋出典给薛某，二人之间不存在买卖房屋的意思表示，张万鑫就其主张未予举证。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，张万鑫与薛某就买卖涉案房屋签订《房屋买卖协议》，该协议对于房款支付、房屋交付、房屋过户等内容均予以明确约定，协议签订后，薛某支付了全部购房款，张万鑫将房屋交付薛某使用至今。根据庭审查明的事实可知，《房屋买卖协议》系张万鑫与薛某的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。张万鑫、辛金花、张景威以张万鑫在缔约时对涉案房屋没有所有权或者处分权为由主张合同无效，一审法院不予支持。张万鑫主张其与薛某之间的法律关系实为出典涉案房屋，就此未提交任何证据，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：确认薛某与张万鑫于二〇〇七年三月二日签订的《房屋买卖协议》有效。二审中，各方未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，张万鑫与薛某就买卖涉案房屋签订《房屋买卖协议》，该协议对于房款支付、房屋交付、房屋过户等内容均予以明确约定，协议签订后，薛某支付了全部购房款，张万鑫将房屋交付薛某使用至今。根据庭审查明的事实可知，《房屋买卖协议》系张万鑫与薛某的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。根据合同归《合同法》调整，物权变动归《物权法》调整的原则，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权移转是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的效力。张万鑫以其在缔约时对涉案房屋没有所有权或者处分权为由主张合同无效，本院不予支持。张万鑫另主张其与薛某之间的法律关系实为出典涉案房屋，但《房屋买卖协议》从名称到内容均未反映出双方有出典的意思表示，本院不予采信。根据现有证据，《房屋买卖协议》并不存在无效的情形，故一审法院判决确认薛某与张万鑫于二〇〇七年三月二日签订的《房屋买卖协议》有效，并无不当，本院予以维持。综上，张万鑫的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张万鑫负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 龚勇超审 判 员 金妍熙审 判 员 蒙 瑞二〇一九年十一月十一日法官助理 程惠炳法官助理 张 弛书 记 员 刘 鸽书 记 员 凌 童