江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7725号上诉人（原审被告）：杜肖肖，女，1987年6月5日生，汉族，住南京市浦口区。上诉人（原审被告）：韩平业，男，1986年4月8日生，汉族，住南京市浦口区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李丰，江苏博事达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京苏宁物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路****。法定代表人：倪培玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：查根深，江苏东南律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙伟国，江苏东南律师事务所律师。上诉人杜肖肖、韩平业因与被上诉人南京苏宁物业管理有限公司（以下简称苏宁物业）物业服务合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初4341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜肖肖、韩平业上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人按照住宅建筑面积向被上诉人支付物业服务费4545元；2、被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人未支付物业费并非故意违约，而是上诉人拒交地下储藏室的物业服务费、被上诉人拒收一层住宅的物业服务费所致。上诉人不应承担支付违约金的违约责任。二、一审判决上诉人的地下储藏室按照住宅的标准支付物业服务费，既无法律规定，也无合同约定，属于认定事实和适用法律错误。1、上诉人房屋产权证上记载的建筑面积是由住宅和地下储藏室两部分构成的，地下，地下储藏室不属于住宅性质和功能不同。2、被上诉人与开发商南京浦东房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》第六条第（一）项约定了多层住宅、小高层住宅、高层住宅、商业用房、商住楼用房的收费标准，未约定其他用房应当交纳物业服务费及交费标准。除已经约定收取物业服务费的房屋外的其他房屋，应当认定为是不收取物业服务费的。被上诉人无权要求上诉人交纳地下储藏室的物业服务费。3、南京市浦口区物价局2013年6月的《关于北外滩水城第十四、十五街区住宅前期物业管理收费标准的批复》（浦价发【2013】31号）第一条规定多层住宅、高层住宅的收费标准，对于非住宅房规定由物业管理公司与业主双方协商确定后收取。在双方没有协商一致的情况下，被上诉人无权收取地下储藏室的物业服务费，更无权按照住宅的收费标准收取物业服务费。4、本案双方争议的储藏室并不属于住宅，且为房产登记部门和税务登记等行政机关确认，因此参照《江苏省物业管理条例》的规定，案涉储藏室应当作为非住宅实行市场调节价，由当事人在物业服务合同中约定。而《前期物业服务合同》中并没有约定储藏室的物业服务收费标准，浦口区物价部门的批复中也没有规定储藏室的收费标准，因此尚不能确认案涉储藏室的物业服务费用缴纳标准。被上诉人无权要求上诉人交纳储藏室的物业服务费。三、一审判决将储藏室与分摊面积的共有部分进行类比，认为储藏室属于前期物业服务合同约定的一种住宅类型，没有事实依据。住宅分摊面积的共有部分交纳物业服务费，是法律法规明确规定的，因为分摊的公共部分计入住宅的建筑面积，而储藏室的面积是独立计算的，不可能计入建筑面积。综上，请求法院在查明案件事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。苏宁物业辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、上诉人抗辩与事实不符，于法无据。依据房产部门调取的不动产登记资料及杜肖肖、韩平业提供的房屋所有权证载明，涉案房屋规划用途为“住宅、储藏室”，总层数为12层，建筑面积为176.01平方米，套内面积为145.12平方米，上诉人所称的地下负一层已计入建筑面积。案涉房屋在规划、招标、建造、买卖、交付等每个环节都是整体对外，上诉人在购买案涉房屋时就明确知晓该房屋含有地下夹层，不能因为房屋里含有规划的储藏室就将分割出来的部分建筑面积区别对待。案涉房屋含有储藏室属于住房的一种类型，与其他小区独立出去的地下堆放杂物的杂物间有本质区别，不属于浦口区物价局批复的浦价发【2013】3号文件中列明的非住宅房，被上诉人有权按照建筑面积收取物业服务费。二、案涉房屋前后都有采光井，前后都开有窗户，通水通电，且已经取得竣工验收备案。案涉房屋电梯虽然不停靠地下夹层，但电梯停靠哪一层只涉及与电梯运行有关的公共能耗费，不涉及物业服务费。案涉房屋内部从一楼有楼梯下到夹层，夹层由通往地下停车场等场所的次进户门，与外界隔离，独户专用。房产部门对房屋规划用途标注为“储藏室”只是对相应名词的记录，上诉人对地下夹层如何使用有完全的自主权。三、物业服务企业提供服务的范围是小区物业的公共区域而非业主房屋的专有部分，按照房屋建筑结构不同，建筑面积越大公摊面积越大，上诉人以夹层未享受物业服务为由不缴纳物业服务费没有依据。四、备忘录是物业服务中心在业主要求下出具的，出具时被上诉人不知情，物业服务中心没有放弃债权的处分权。且备忘录内容亦表述为暂不收取地下夹层的物业服务费，并未表示不再收取地下夹层的物业服务费，故不影响被上诉人主张债权。五、上诉人等业主的行为已导致被上诉人物业服务收费收缴率逐年下降，已影响被上诉人合法权益，如果继续下去势必影响被上诉人为全体业主提供更好物业服务的能力。苏宁物业向一审法院起诉请求：杜肖肖、韩平业向苏宁物业支付物业服务费人民币9060.99元，并以季度为交纳期限按应交数额日万分之五向苏宁物业支付违约金4.53元。一审法院认定事实：2010年9月29日、2013年9月5日，苏宁物业与南京浦东房地产开发有限公司分别签订《北外滩水城第十四街区前期物业服务合同》、《前期物业服务合同变更协议》，合同及协议约定苏宁物业对北外滩水城第十四街区提供前期物业管理服务，合同期限自2010年9月29日起至业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时止；合同还约定物业服务费按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为多层住宅0.94元/月/平方米，小高层住宅、高层住宅、商业用房、商住楼用房1.43元/月/平方米；物业服务费用按每季交纳；业主未按时足额交纳物业服务费用的，按应交数额0.05%支付违约金。2013年6月14日，南京市浦口区物价局对北外滩水城第十四、十五街区住宅前期物业管理收费标准予以批复，同意苏宁物业以招投标方式确定的北外滩水城第十四、第十五街区住宅物业管理公告服务收费标准备案。备案标准为：多层住宅每月每平方米（建筑面积）0.94元；高层住宅每月每平方米（建筑面积）1.43元；非住宅房由物业管理公司与业主协商确定后收取。2014年，苏宁物业与北外滩水城第十五街区部分业主就地下夹层（储藏室）收费事宜签订《备忘录》，双方达成一致意见认为因相关法律法规和制度未明确针对地下夹层的物业公共服务费的收取规定，故苏宁物业对地下夹层暂不收取费用，待相关法律法规和制度作出明确规定后按要求执行。不动产登记资料及房屋所有权证均载明北外滩水城第十四街区6幢2单元103（含地下夹层）室房屋为杜肖肖、韩平业共同共有，房屋用途为成套住宅、储藏室，房屋位于总层12层的第1层，建筑面积为176.01㎡。苏宁物业在起诉前已向杜肖肖、韩平业书面催收物业服务费。上述事实有《北外滩水城第十四街区前期物业服务合同》、《前期物业服务合同变更协议》、不动产登记资料及房屋所有权证、《告知函》等证据复印件在卷证实。一审法院认为，《北外滩水城第十四街区前期物业服务合同》、《前期物业服务合同变更协议》系建设单位依法与苏宁物业签订的前期物业服务合同，对包括杜肖肖、韩平业在内的所有北外滩水城第十四街区业主具有法律约束力。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”，第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算……”。不动产登记资料载明北外滩水城第十四街区6幢2单元103（含地下夹层）室建筑面积为176.01㎡、套内建筑面积145.12㎡，该176.01㎡即杜肖肖、韩平业依法享有的专有部分面积。176.01㎡中包含近31㎡的杜肖肖、韩平业无法独自享有的公摊面积，对于共有部分杜肖肖、韩平业作为业主都需要与专有部分交纳相同标准的物业费，杜肖肖、韩平业能独立的排他使用的储藏室却要区别对待，此逻辑显然有误。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权……”；第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”杜肖肖、韩平业对建筑面积为176.01㎡的房屋享有物权，并基于物权享受苏宁物业提供的储藏室约定收费标准，物价局未对非住宅收费标准批复同意，苏宁物业无权要求杜肖肖、韩平业交纳储藏室的物业费等意见，无事实根据和法律依据，一审法院均不予采纳。杜肖肖、韩平业房屋的建筑面积为176.01㎡，依照相关法律规定及对双方当事人具有约束力的前期物业服务合同约定，杜肖肖、韩平业应按176.01㎡向苏宁物业交纳物业费合计9060.99元（176.01平方米×1.43元/平方米/月×36个月=9060.99元）。杜肖肖、韩平业拖欠物业服务费，已构成违约，苏宁物业要求杜肖肖、韩平业支付违约金有合同和法律依据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款之规定，判决如下：被告韩平业、杜肖肖于本判决生效之日起五日内向原告南京苏宁物业管理有限公司支付物业服务费9060.99元及违约金4.53元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应遵照合同履行。本案中，《北外滩水城第十四街区前期物业服务合同》及《前期物业服务合同变更协议》系案涉房屋建设单位南京浦东房地产开发有限公司依法与被上诉人苏宁物业签订的前期物业服务合同，合法有效，对包括上诉人杜肖肖、韩平业在内的全体业主具有法律约束力。上述合同明确约定了案涉小区物业费收取标准为小高层住宅、高层住宅、商业用房、商住楼用房按1.43元/月/平方米计算，杜肖肖、韩平业应按此标准缴纳物业费。根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十四条规定，物业公共服务费按房屋建筑面积计收。已办理不动产登记的，按登记的房屋建筑面积计收。案涉杜肖肖、韩平业房屋权属证书登记其建筑面积为176.01㎡，一审法院按此面积以1.43元/月/平方米计算杜肖肖、韩平业应缴纳的物业费，符合法律规定，并无不当。关于杜肖肖、韩平业上诉提出案涉房屋地下夹层规划用途系储藏室，并非住宅，不应按照住宅标准支付物业服务费的意见，本院认为，案涉房屋地下夹层与小区负一楼地下停车场等场所物理隔断、完全分开，与103室房屋一楼通过室内楼梯相连，系杜肖肖、韩平业专有使用部分，且与房屋一楼面积混合登记在房屋权属证书所载建筑面积内，故一审法院将房屋权属证书所载明的建筑面积部分均按住宅标准计算物业服务费用，并无不当。杜肖肖、韩平业的该项上诉理由不成立，本院不予采信。杜肖肖、韩平业虽主张其并非故意违约，不应支付违约金，但其确在无法定或约定事由的情况下迟延支付物业服务费，其行为构成违约，应承担相应违约责任。一审法院关于违约金的判决正确，本院予以维持。综上所述，杜肖肖、韩平业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杜肖肖、韩平业负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  徐聪萍审判员  郑 慧二〇一九年十一月十九日书记员  戴 苗