北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京02民终14321号上诉人（原审原告）：北京金泰嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街**。法定代表人：吕明超，总经理。委托诉讼代理人：张永，男，北京金泰嘉业房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：常杨杨，男，北京金泰嘉业房地产开发有限公司职员。被上诉人（原审被告）：长沙麓湘小镇酒店管理有限公司，住所地长沙市开福区通泰街街道五一大道**中环公寓****。法定代表人：曹坤，董事长。委托诉讼代理人：江浪，男，长沙麓湘小镇酒店管理有限公司职工。委托诉讼代理人：田丹，男，长沙麓湘小镇酒店管理有限公司职工。上诉人北京金泰嘉业房地产开发有限公司（下称金泰嘉业公司）因与被上诉人长沙麓湘小镇酒店管理有限公司（下称麓湘小镇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2019)京0106民初3257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人金泰嘉业公司之委托诉讼代理人常杨杨，被上诉人麓湘小镇公司委托诉讼代理人江浪、田丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金泰嘉业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判支持我公司全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由麓湘小镇公司承担。事实和理由：一、一审法院认定我公司在合同履行期间存在过错，属认定事实错误。一审法院认为：“金泰嘉业公司作为商场管理者对商铺使用情况应当知情，并及时止损”进而对麓湘小镇公司撤场后的租金等费用进行减免不尽合理。我公司虽然对于商铺使用情况应当知情，但麓湘小镇公司撤场后并未向我公司及时发出不继续履行合同的明确意思表示，也并未提出将承租场地返还交接给我公司，我公司也不可能知晓其真实情况，故在麓湘小镇公司私下离场至我公司解除租赁合同期间，涉案场地仍然由麓湘小镇公司占有并当然产生租金等费用，一审法院所谓“及时止损”并无操作可能性及合理性。二、一审法院酌定麓湘小镇公司支付租金、商场管理费无事实及法律依据。一审法院忽略了本案中一个重要事实：我公司与麓湘小镇公司关于租金的约定为保底租金模式，一般保底租金的标准远低于同区位固定租金，即该租金已经是在考虑了双方可能存在的市场经营风险情况下平衡了承租方成本及我公司最低成本收益的租金。我公司完成了交付商铺供麓湘小镇公司使用的主要合同义务，亦不存在任何违约和不当行为，相反麓湘小镇公司却因自身经营原因私自撤场，其行为已明显严重违约。综上，我公司无任何违约行为下，一审法院不应对我公司主张的各项本金进行减免。三、一审判决认为《租赁合同》系我公司提供的格式合同，混淆了格式合同与我公司提供“合同文本”的概念。根据《合同法》第三十九条对于格式条款的定义，格式合同多见于银行存单、保险单等情况。而案涉租赁合同是在双方协商一致的情况下签订，不存在一方强迫、胁迫、显失公平的情况，我公司仅是提供了合同文本，对于合同条款双方也可以协商修改，明显不属于格式合同。一审法院错误的认定，进而认为保证金“不予退还”条款无效，不但严重损害了我公司合法权益，也有违合同意思自治原则。综上，一审法院认定事实错误，减免本金、认定“格式条款”无效损害了我公司的合法权益。恳请二审法院查明事实，依法改判或发回重审，支持我公司上诉请求。麓湘小镇公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。金泰嘉业公司向一审法院起诉请求判令：1.确认金泰嘉业公司与麓湘小镇公司的租赁合同于2017年5月15日解除；2.判令麓湘小镇公司支付2017年2月9日至2017年5月15日的租金197598.81元，逾期违约金12011.44元；商场管理费121596.06元，逾期违约金7391.46元；POS机技术支持费1260.27元，逾期违约金76.61元；POS机保证金、水电费及逾期缴纳违约金24754.04元；3.判令麓湘小镇公司支付解约违约金319125.57元；4.判令麓湘小镇公司支付2017年5月27日至2017年12月31日期间的场地占用费2545107.71元（以上2-4项扣除租赁保证金外其他保证金后共计3156557.46元）；5.本案诉讼费用由麓湘小镇公司承担。一审法院认定事实如下：2016年10月，金泰嘉业公司（出租人、甲方）与麓湘小镇公司（承租人、乙方）签订《租赁合同》约定：第一部分通用条款：4.2.1乙方应于合同期内向甲方或甲方指定对商场进行物业管理的公司（以下简称“管理公司”）支付该房屋的商场管理费，该商场管理费由甲方或管理公司自主使用。此费用包括商场营业时间内该房屋的空调费用，为该房屋配套的公用设施设备、商场共用部位与公共区域进行维修、养护、保安、保洁等商场管理项目发生的费用。4.8本合同约定的租金、商场管理费等所有款项均为不含税金额，乙方应向甲方支付以下各项费用：4.8.3合同价款、价外费用依法适用增值税的，乙方须向甲方支付按合同价款、价外费用之适用税率计算的增值税。10.1乙方逾期支付租金、租赁保证金、商场管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金。12.2甲、乙双方同意：乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已付的租赁保证金及乙方己付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月商场管理费之和的金额作为违约金；如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：逾期支付租金或本合同约定的其他任何应付款项超过一个月的。13.1乙方应于租赁期满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋：并将共添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用。该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和／或赔偿。第二部分专用条款：19.1甲方出租给乙方的房屋座落在北京市丰台区永外果园8号被称为“合生广场”L5层5010号房屋（合同中简称“该房屋”）。19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、商场管理费及其他费用的租用面积为482.43平方米。19．3乙方承诺租赁该房屋作为经营“麓湘小镇品牌餐饮业态”之用途，该房屋的商铺名称是麓湘小镇，并保证未征得甲方书面同意不擅自改变上述用途（包括但不限于改变商铺名称、品牌及业态等内容）。19.4商场暂定于2016年12月24日开业，具体日期以甲方统一书面通知上载明的时间为准。20.1该房屋的租赁期为自交付日起6年的时间，即2016年10月24日至2022年10月23日。20．2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起3个半月的装修期。即2016年10月24日至2017年2月8日。装修期仅限于乙方用于该房屋的装修。装修期内甲方不提供物业管理服务及宣传推广服务，故装修期内无商场管理费及宜传推广费，但乙方须遵守甲方关于装修期间的管理规定，并须交纳装修管理费及装修期间的其他费用（详见附件三）。21.1该房屋的租金按照保底租金或提成租金两者取高的方式收取。乙方的实际应付租金为当月保底租金或提成租金中的较高者，即，应付租金＝保底租金十提成租金超出保底租金的部分。21.1.1保底租金：按租用面积计算。考虑到装修期等因素，甲方特同意给予乙方租金相应优惠：第一个租赁年度中的2016年10月24日至2017年3月8日期间的保底租金为人民币59729.66元。第一个租赁年度中2017年3月9日至2017年10月23日的月保底租金的计算标准为每平方米人民币123.81元，月保底租金为人民币59729.66元。21.l.3乙方应按本条款约定的保底租金标准向甲方预付该房屋的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。乙方应于2016年12月24日前向甲方付清2016年10月24日至2017年3月8日的保底租金，于其后每月月底前向甲方付清下个月的保底租金及上个月提成租金超出保底租金的部分（如有）。21.2乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金人民币351850.67元。21.3目前该房屋的商场管理费按照租用面积每月每平方米人民币75.47元核算，每月的商场管理费为人民币36408.99元。乙方应按本合同约定的标准向甲方或管理公司预付该房屋的商场管理费，乙方应于装修期届满之次日前向甲方或管理公司付清2017年2月9日至2017年3月8日的商场管理费，应于其后每月月底前向甲方或管理公司付清下个月的商场管理费。21.5乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公用事业费保证金。装修押金的金额为人民币24121.5元，公用事业费保证金为人民币48243元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）。公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方。21.8本合同的收银方式为甲方提供POS机。POS机技术支持费自使用之日起计算，乙方在租赁期内使用l台接口设备，POS机技术支持费为人民币400元/月/台，每个月POS机技术支持费总计为人民币400元;POS机保证金为人民币5000元/台。乙方应于本合同签订后5日内向甲方付清POS机保证金及首月的POS机技术支持费，自第二个POS机实际使用月起，乙方于其后每月月底前付清下个月的POS机技术支持费；未满月的POS机技术支持费按当月的实际天数计收。2016年11月麓湘小镇公司开始进场装修。麓湘小镇公司称2016年12月16日，因与东三环合生汇关于租赁事宜没有谈成，故麓湘小镇公司停止装修并撤场，通知了金泰嘉业公司公司员工郭宇。金泰嘉业公司对麓湘小镇公司所述撤场时间以及通知情况均不认可。2017年5月13日，金泰嘉业公司向麓湘小镇公司邮寄的《解除合同通知书》，内容为：2016年10月22日贵我双方签署了《租赁合同》，承租我司位于北京市丰台区果园8号楼合生广场5层L5-5010商铺，经营餐厅，经营品牌：麓湘小镇。租赁合同签订后，我司如约将场地交付使用，并完全履行了我公司的合同义务。但贵司未在装修期内完成装修，未能按照合同约定如期开业并拖欠租金、商场管理费、电费、水费等合同约定费用未支付。虽经我司多次催促，贵司仍拒绝缴纳钱款及费用，也未开门营业。截止2017年5月15，贵司拖欠金额高达683814.25元。贵司的行为，己严重损害我司的合法权益。基于贵司以上违约事实，根据《租赁合同》第12．2条的约定，现我司正式通知贵司：2017年5月15日解除双方签订的《租赁合同》。请贵司在收到本通知后7日内交齐拖欠租金，结清所有费用并将商铺内物品腾空、恢复原状后交还，并办理退租手续。邮寄单的物流信息显示由单位收发章签收，麓湘小镇公司对《解除合同通知书》及物流信息的真实性予以认可。庭审中，双方均认可，麓湘小镇公司于2016年11月24日进场装修，装修未全部完成，商铺未实际经营。双方均认可，麓湘小镇公司向金泰嘉业公司缴纳租赁保证金351850.67元，装修押金24121.5元，公共事业保证金48243元，上述费用均未退还，麓湘小镇公司要求抵扣租金以及其他各项费用。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。金泰嘉业公司与麓湘小镇公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同。该合同一经签订，即对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。庭审中，双方均同意解除合同，法院对此不持异议。关于解除合同时间，麓湘小镇公司称因东三环合生汇商铺未成功租赁，故本案商铺撤场，并口头告知金泰嘉业公司，故主张撤场时间为合同解除时间。但麓湘小镇公司未提供证据证明其所称捆绑销售情况，故其行使解除权没有法定理由。此外，麓湘小镇公司亦未提供证据证明其行使解除权通知对方，故其主张撤场时间为合同解除时间，法院不予采纳。2017年5月，金泰嘉业公司因麓湘小镇公司拖欠租金等相关费用，行使解除权，向麓湘小镇公司发出《解除租赁合同通知函》，麓湘小镇公司亦收到该函，故法院认定，合同解除时间为2017年5月15日。麓湘小镇公司虽无证据证明其已通知金泰嘉业公司撤场情况，但金泰嘉业公司作为商场管理者对商铺使用情况应当知情，并及时止损，故麓湘小镇公司撤场后，租赁期限内的租金及商场管理费应当适当减免。对于具体的数额，法院考虑合同履行的具体情况、商铺使用具体情况、商场及商铺的经营情况、双方的过错程度等情况酌情予以确定。合同解除后，麓湘小镇公司并未使用商铺，且商铺由金泰嘉业公司实际控制，金泰嘉业公司应当及时止损，故对金泰嘉业公司主张的占用费，法院不予支持。对于金泰嘉业公司主张的POS机技术支持费、POS机保证金，其未提供证据证明实际安装POS机设备，且双方租赁合同关系已经解除，故对该项诉讼请求，法院不予支持。对于金泰嘉业公司主张的水电费，其未提供证据予以佐证，法院不予支持。对于金泰嘉业公司主张的解除合同违约金、逾期支付违约金，考虑到金泰嘉业公司在防止损失扩大方面存在一定程度的过错，综合双方的过错程度、麓湘小镇公司的逾期时间、金泰嘉业公司的实际损失等因素，不宜向承租方苛以过高的违约责任，故对于金泰嘉业公司主张的解除合同违约金、逾期支付违约金的金额，法院予以酌定。对于公共事业费保证金、装修押金、租赁保证金一节，双方均认可上述费用均已缴纳，尚未退还。原、麓湘小镇公司在《租赁合同》中约定：装修押金于该房屋之二次装修工程经金泰嘉业公司验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）；公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还麓湘小镇公司；在因麓湘小镇公司逾期不支付租金导致金泰嘉业公司行使解除权时，麓湘小镇公司已付的租赁保证金及麓湘小镇公司己付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。法院认为，金泰嘉业公司为商场出租管理方，其与麓湘小镇公司签订的《租赁合同》系金泰嘉业公司提供的格式合同，合同中约定在因麓湘小镇公司原因使金泰嘉业公司行使解除权时不予退还相关费用的条款在合同中没有特殊标注，金泰嘉业公司亦未证明其向麓湘小镇公司进行了合理的提示说明，明显加重麓湘小镇公司责任，故该条款中关于“不予退还”的约定无效。麓湘小镇公司要求上述保证金及押金抵扣欠付租金及其他费用，法院予以采纳。综上，麓湘小镇公司已支付的公共事业费保证金、装修押金、租赁保证金足以抵扣欠付租金、商铺管理费及违约金，故金泰嘉业公司相关诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2019年8月判决：一、确认北京金泰嘉业房地产开发有限公司与长沙麓湘小镇酒店管理有限公司签订的《租赁合同》于2017年5月15日解除；二、驳回北京金泰嘉业房地产开发有限公司其他诉讼请求。本院查明的事实与一审基本一致。本院认为，金泰嘉业公司与麓湘小镇公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同履行过程中，麓湘小镇公司以商场入驻率不足，没有商业氛围，商场没有整体开业为由拒绝继续支付租金及相关费用，金泰嘉业公司以欠租为由提出解除合同，双方产生争议。一审法院认定双方《租赁合同》于2017年5月15日解除，并无不当。关于合同解除的责任。本案中，麓湘小镇公司本着销售经营的目的与金泰嘉业公司签订《租赁合同》，金泰嘉业公司除应保障麓湘小镇公司正常使用涉案商铺以外，还应保障麓湘小镇公司合理利用商城内附属设施设备以及商城整体顺畅经营所给麓湘小镇公司带来的正常商业氛围，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由金泰嘉业公司和包括麓湘小镇公司在内的全体商户共同努力。根据本案查明的事实，合同履行期内，金泰嘉业公司在维持商城的顺畅运营上有瑕疵，一定程度上影响了麓湘小镇公司正常实现合同目的；麓湘小镇公司未按合同约定及时给付租金及其他费用，其行为亦属不当。因双方对于合同的解除均存在过错，金泰嘉业公司主张的解除合同违约金、逾期支付违约金的请求，缺乏依据，本院不予支持。因金泰嘉业公司在维持商城的顺畅运营上有瑕疵，影响了麓湘小镇公司对于租赁物的正常使用，一审法院根据本案合同履行的具体情况、商铺使用具体情况、商场及商铺的经营情况、双方的过错程度等实际因素，酌情确定租金、商场管理费比例，并无不妥，本院予以维持。金泰嘉业公司未提供有效的证据证实其为麓湘小镇公司安装了POS机，其主张POS机技术支持费依据不足，本院不予支持。关于租赁保证金折抵租金和商场管理费一节，《租赁合同》中载明：在因麓湘小镇公司逾期不支付租金导致金泰嘉业公司行使解除权时，麓湘小镇公司已付的租赁保证金及麓湘小镇公司已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还。前述租赁保证金条款明显单方加重了承租方的责任，金泰嘉业公司作为《租赁合同》文本的提供者，未提供证据证明其向麓湘小镇公司进行了合理的提示说明或在合同中进行特殊标注，该格式条款的约定无效。一审法院对此认定准确，本院予以确认。麓湘小镇公司交纳的公共事业费保证金、装修押金、租赁保证金足以折抵租金、商场管理费，故本院对金泰嘉业公司的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，金泰嘉业公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32052元，由北京金泰嘉业房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  王军华审 判 员  何江恒二〇一九年十一月二十九日法官助理  黄 骏书 记 员  张晓鸥