安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终8533号 上诉人（原审被告）：徐义元，男，1983年8月25日生，汉族，住安徽省合肥市双凤开发区。 被上诉人（原审原告）：合肥汉嘉物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市潜山路**，统一社会信用代码913401007647906716。 法定代表人：高亦农，董事长。 委托诉讼代理人：陈春花，公司员工。 委托诉讼代理人：周晓萍，公司员工。 上诉人徐义元因与被上诉人合肥汉嘉物业管理有限公司（以下简称汉嘉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2019）皖0121民初1940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 徐义元上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由汉嘉物业公司负担。事实和理由：1.一审判决已经认定了汉嘉物业公司服务存在瑕疵，仍判决我方需支付80%的物业费明显对我方不公平。半岛1号小区现有接近80户业主因物业服务存在严重瑕疵而积极通过法律途径维护自身合法权益。由此可见，业主普遍认为汉嘉物业公司的物业服务差，而非仅是一些小瑕疵；2.汉嘉物业公司实际提供的物业服务与双方协议约定其应提供的物业服务严重不符，汉嘉物业公司没有按合同约定履行义务，无权按照甲级标准上浮20%收取物业费；3.物业服务合同纠纷中，物业公司有向业主书面催缴物业费的义务，诉讼时效应以书面催缴通知到达业主之日开始计算。汉嘉物业公司没有证据证明其向我进行了书面催缴，事实上我在被起诉前从未收到任何书面或口头的催缴通知，2016年3月之前的诉讼时效已经超过。 汉嘉物业公司辩称，1.我司多次向徐义元催缴物业费，但他一直用各种理由恶意推脱，但其拖欠物业费是不争的事实。我司每年年底都会有交物业费赠送礼品活动，在单元门口帖通告及电话通知的形式告知全体业主，也会安排员工一直不定期、不间断的电话催缴、通知单催缴及挂号信等催缴等，但徐义元恶意置之不理，且物业服务工作是持续性提供劳动的服务，本案不存在徐义元提出的时效问题。2.徐义元反映的地下室开挖问题，汉嘉物业公司无执法权力，但我公司第一时间上报社居委、城管执法部门到达现场处理，并无置之不理。我司在为“半岛一号小区”提供物业服务期间，一直尽职尽责按照合同约定认真履行公共部位维修义务。 汉嘉物业公司向一审法院起诉请求：1.判令徐义元支付物业服务费7809元，逾期交纳违约金19433元，合计27242元；2.由徐义元承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：徐义元系合肥市双凤开发区蒙城北路半岛1号小区31栋501室业主，该房建筑面积为140.85平方米。2013年11月19日徐义元与汉嘉物业公司签订了《半岛1号小区前期物业管理服务协议》（以下简称协议），并签订了《承诺书》，该协议约定的主要内容为汉嘉物业公司向徐义元提供物业管理服务，缴纳物业费时间为于每年6月底和12月底前15日内预交下6个月的物业管理服务费，未按约定收费标准和时间缴纳交纳物业费的，汉嘉物业公司有权要求从逾期之日起按日百分之三加收违约金。协议同时对各自的权利、义务及物业服务内容等进行了约定。徐义元应按照安徽省物价局制定的标准向汉嘉物业公司支付管理费每月每平方米0.84元。由于徐义元自2013年7月1日起未能按协议的约定支付物业费，在此期间汉嘉物业公司多次通过送达《催缴通知单》等方式要求其支付物业费，但徐义元未支付。 一审法院另查明，因其他业主私挖地下室给徐义元享有权利的负一层造成了通风、采光等影响，双方曾于2018年7月31日经人民调解委员会调解。同时，汉嘉物业公司在小区环境卫生、绿化，公共区域及公共设施的管理维护以及与业主的沟通协调等方面存在一定的服务瑕疵。 一审法院认为，汉嘉物业公司与徐义元之间系前期物业管理合同关系，汉嘉物业公司有权向业主提供物业服务并收取物业费。物业费是用于保障物业共用部位、共用设施等的日常维护、清洁卫生及服务人员工资等项目的开支，而这些开支依赖于物业费的正常收取，否则可能影响物业公司的服务水平和服务质量。因此，徐义元在接受汉嘉物业公司提供的物业管理服务的同时，理应按约缴纳物业管理费。综合考虑涉诉小区物业服务的实际情况及本案中徐义元的具体情况，因汉嘉物业公司向徐义元提供的物业服务确有瑕疵，酌情减免徐义元20%的物业服务费，故徐义元应向汉嘉物业公司支付物业服务费6247元（140.85㎡×0.84元／月/平方米×66月×80%）。徐义元提出部分物业费已过诉讼时效，因汉嘉物业公司在其主张期间曾多次向其催缴，主观上不存在怠于催缴的情况，故徐义元提出部分物业费用超过诉讼时效的问题缺乏依据，其抗辩理由不成立。徐义元称家中发生渗水和墙面开裂，如若其认为系汉嘉物业公司的行为导致自身经济损失，可另循法律途径主张损害赔偿等责任，不应据此作为拒付物业费用的抗辩理由。徐义元逾期缴纳物业费系认为物业服务存在瑕疵，不属于恶意违约，故对违约金请求不予支持。汉嘉物业公司应与业主充分沟通，听取合理建议和意见，进一步提高物业服务质量和水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主的良好关系。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条之规定，判决：一、徐义元于判决生效之日起十日内向汉嘉物业公司支付2013年7月1日至2018年12月31日物业服务费6247元。二、驳回汉嘉物业公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币481元，减半收取计人民币240.5元，由汉嘉物业公司负担215.5元，徐义元负担25元。 二审期间，汉嘉物业公司提供了两组证据。证据一、关于一楼住户违建劝阻通知书、人民调解协议书,证明汉嘉物业公司对违建及时劝阻并上报政府执法部门。关于31#501地下储藏室采光问题，我司多次与社居委、楼下业主上门协调处理，并无置之不理。证据二、汉嘉物业公司半岛1号工作报告一组,证明汉嘉物业公司对半岛1号小区物业管理尽职尽责，按照合同约定认真履行了公共部位维修养护义务。徐义元对上述证据发表质证意见如下：证据一，劝阻通知书是虚假的，调解协议书是真的，但协议书是我自己跑的，物业没帮我搞。证据二达不到其证明目的，小区有400多户没有缴纳物业费，这说明了物业服务根本不到位。对汉嘉物业公司二审提交的证据，本院认证如下：上述证据与本院二审争议焦点无关，本院不予确认。 对一审法院查明的事实，本院予以认定。 本院认为，徐义元与汉嘉物业公司签订的《半岛1号小区前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行义务。协议签订后，汉嘉物业公司依约在案涉小区提供了物业服务，徐义元亦应当按照约定支付物业费。徐义元未支付2013年7月1日至2018年12月31日期间的物业费，时间长达5年半。在此期间，汉嘉物业公司持续提供物业服务，并通过多种方式进行催要，徐义元主张2016年3月之前的物业费超过诉讼时效没有事实依据，本院不予支持。虽汉嘉物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但徐义元并不能以此为由拒交物业费。考虑物业服务的实际情况，一审判决酌定按20%减免徐义元应付的物业费适当，本院予以维持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人徐义元负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 苗 审判员 古开利 审判员 温占敏 二〇一九年十一月二十八日 法官助理朱斌斌 书记员周远 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。