安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖05民终1296号 上诉人（原审被告）：张均芳，女，汉族，1968年3月8日生，住安徽省马鞍山市雨山区。 被上诉人（原审原告）：李小抢，女，1965年1月9日生，汉族，住安徽省当涂县。 委托诉讼代理人：魏广金，安徽明博律师事务所律师。 原审被告：冯培林，男，汉族，1947年2月22日生，户籍地安徽省马鞍山市，现在安徽省安庆市。 上诉人张均芳因与被上诉人李小抢、原审被告冯培林房屋买卖合同纠纷一案,不服马鞍山市雨山区人民法院（2019）皖0504民初928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张均芳上诉请求：1.撤销原判，改判李小抢承担60%以上的主要责任，不应当支付利息，且不应由张均芳承担共同返还房款责任；即判决冯培林返还李小抢14000元（110000元×40%-30000元实际获得的租房收益）；2.本案一、二审案件受理费由李小抢、冯培林承担。事实及理由如下：一审法院对本案事实认定不清，判决张均芳承担共同赔偿责任依据不足。1.案涉房屋是李小抢主动要求购买的，其在购买时也知道房屋价格远低于市场价格，且没有合法的手续。李小抢当时执意购房是为了等待拆迁，希望获取拆迁利益。2.李小抢在重大交易过程中，未能谨慎审核房产是否具有合法权益，就其损失应承担相应责任，而且其知法犯法，主观过错较大，应承担60%以上责任。3.张均芳不是案涉房产的共有人，也没有参与房屋建设，并非实际出让人，只是应冯培林要求，代为出具收条并签字，实际并未占有该款项。张均芳在2015年即未继续与冯培林共同生活，冯培林获取购房款后也没有交给张均芳及其女儿冯晨晨使用，故张均芳不应承担共同返还购房款的责任。 李小抢答辩称，1.李小抢并非主动要求购房，更不存在非要强行购买案涉房屋的情况，事实是冯培林和张均芳自建房很多，当时他们急需用钱，希望李小抢来买房屋。2.李小抢才是本案的受害者，其主观上没有过错，冯培林是本地人，李小抢有理由相信他的自建房是在自己宅基地上建造的。现在房子被强拆，拆迁款也被冯培林与张均芳取得。李小抢付出购房款但没有了房子，即便返还部分购房款，现在货币购买力也与当年相去甚远，其利益受到严重损害。3.张均芳是协议的当事人，购房款也大部分由其收取，其应当承担共同还款责任。 李小抢在一审时的诉讼请求为：1.确认2015年10月31日李小抢与冯培林、张均芳签订的《协议书》无效；2.冯培林、张均芳返还房屋出让款110000元并赔偿利息损失（以110000元为基数，自起，按照月利率6%计算至实际付清之日止），利息25740元，共计135740元；3.判令冯培林、张均芳承担本案诉讼费用。 一审法院查明，2015年10月31日冯培林、张均芳（甲方）与李小抢（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方自愿将其五间房屋的所有权及其所属土地的使用权一次性出售和转让给乙方，转让金为人民币壹拾壹万元整。1.甲方房屋所在地为雨山区汤阳村东边（雨山区法院右边），面积约120平方，附属地约200平方；……。3.乙方所购买的房屋所有权和土地使用权为一次性彻底购买，自本协议经双方签字生效后，房屋所有权和土地使用权均为乙方所有，甲方无权干涉。4.自本协议签字生效后，今后若遇市政拆迁该房屋，乙方所购的房屋和土地的拆迁补偿费完全属于乙方所有，甲方不得进行任何形式的干涉和侵占。冯培林、张均芳、李小抢在协议尾部签字捺手印，贺昌林、陶立财作为证明人签字捺手印。2015年11月1日李小抢支付冯培林20000元，2015年11月7日李小抢支付张均芳90000元。上述房屋于2018年10月因属违章建筑被强制拆除。 一审认为，本案争议焦点：1.双方签订的《协议书》是否无效的问题。李小抢认为冯培林、张均芳隐瞒涉案房屋系违章建筑，误导自己与其签订房屋转让协议，因此合同无效。冯培林、张均芳认为李小抢在签订协议书之前已了解涉案房屋系违章建筑，故其不存在故意隐瞒的情况。从双方签订的《协议书》内容来看，冯培林、张均芳将涉案房屋的所有权及其所属土地的使用权一次性出售转让给李小抢并约定如遇市政拆迁，涉案房屋和土地的拆迁补偿费由李小抢所有。但当庭冯培林自认涉案房屋没有所有权且涉案房屋的土地使用权人为马鞍山师范高等专科学校，可见对涉案房屋系违章建筑这一事实李小抢在签订协议时是不知晓的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，李小抢诉请确认2015年10月31日李小抢与冯培林、张均芳签订的《协议书》无效，予以支持。2.关于张均芳是否需要承担返还购房款的问题。李小抢认为2015年10月31日《协议书》是其与冯培林、张均芳共同签订的且其向张均芳支付了购房款90000元，故张均芳应承担共同返还购房款的责任。张均芳称自己与冯培林并非夫妻关系，在《协议书》签字的行为是因冯培林的要求，且收到李小抢的90000元购房款也转给了冯培林，因此不应承担共同返还购房款的责任。从庭审查明的情况来看，冯培林与张均芳虽未领取结婚证，但长期一起共同生活且生育一女，已十八岁。结合张均芳在《协议书》签字及向李小抢出具收条的行为来看，法院对张均芳抗辩不予采信。3.冯培林、张均芳是否需要返还房屋购房款110000元及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后冯培林、张均芳因该合同取得的财产应当予以返还。但李小抢诉请的按月利率6%计算损失过高应调整为按年利率6%计算较为适宜。故截止2018年10月份的利息损失应为19800元（110000元×3年×6%）。虽然涉案房屋系违章建筑，但李小抢已于2015年11月份起实际占有至2018年10月份。结合庭审中冯培林称其向李小抢租赁四间房屋，年租金8000元的情况，推定涉案房屋年租金应为10000元。鉴于李小抢涉案房屋已实际占有使用三年时间，故应扣除相应的占有费用30000元（3年×10000元/年）。综上，一审法院认为冯培林、张均芳应返还李小抢房屋购房款99800元（110000元+19800元-30000元）及利息。遂判决：一、李小抢与冯培林、张均芳于2015年10月31日签订的《协议书》无效；二、冯培林、张均芳于本判决生效之日起十日内一次性返还李小抢购房款99800元及利息（以99800元为基数，按年利率6%自2018年11月起计算至实际付清时止）；三、驳回李小抢其他的诉讼请求。案件受理费用3014元减半收取1507元、保全费1120元、保全保险费300元，合计2927元由冯培林负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，对相对方一审提交证据的质证意见亦同一审。 二审查明事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点为：1.张均芳应否承担共同还款责任；2.李小抢是否存在主要过错。本案中，案涉《协议书》甲方为冯培林、张均芳，乙方为李小抢，张均芳在该协议书甲方落款处签字并摁手印，而李小抢支付的大部分购房款也是由张均芳出具收条，故应当认定张均芳是该协议书的当事人之一，在协议被确认无效后，其负有返还购房款的义务。张均芳认为其不是房屋实际权利人，只是代为书写收条，并未实际收取款项的抗辩，因无充分证据支持，本院不予采信。案涉《协议书》因处分的房产为违章建筑，违反国家强制性法律规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都过错的，应当各自承担相应的责任。冯培林与张均芳在出售房屋时明知房屋属于违章建筑，二人并无房屋产权但仍将房屋出售，主观过错明显；而李小抢在购房时未审查房屋是否具有产权，对方是否有权出售该房屋，也存在过错，但此种未尽审慎的注意义务的过错程度应低于房屋出售者冯培林、张均芳的过错程度。现张均芳要求由李小抢承担主要过错，并无事实依据，本院不予支持。综上，张均芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2014元，由张均芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 婕 审判员 费长城 审判员 刘 畅 二〇一九年十一月五日 书记员 纪 震 附：本案适用的法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。