广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1342号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园**。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司销售部经理。被上诉人（原审原告）：张木胜，男，1970年6月5日生，汉族，住广东省阳江市被上诉人（原审原告）：张耀倩，女，1975年5月21日生，汉族，住广东省阳江市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘常斌，广东真智律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张钊颖，广东真智律师事务所实习律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人张木胜、张耀倩商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初2514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：撤销一审判决，驳回张木胜、张耀倩的全部诉讼请求。事实与理由：（一）是丰怡公司前任法定代表人和董事的不当行为造成了丰怡公司缺乏建设资金导致逾期交房，丰怡公司向业主表示真诚歉意并愿意尽快完成手尾工作交付房屋给张木胜、张耀倩。鉴于上述情况，为便利丰怡公司日后经营和社会整体效果，一审法院将逾期交房的违约金调整为日万分之二点五仍过高，丰怡公司请求按总房价的0.5%一次性补偿给张木胜、张耀倩。（二）根据双方签订的商品房合同约定，预收办证费是便于日后为张木胜、张耀倩办理产权登记手续，多还少补。由于涉案房屋未达交付条件，且合同没有约定支付利息，张木胜、张耀倩要求退还给代收办证费及支付利息与合同约定不符。一审法院判决丰怡公司退还预收办证费并支付利息缺乏合同依据。综上所述，请二审法院支持丰怡公司的上诉请求。张木胜、张耀倩辩称：一、丰怡公司逾期交房的事实确定，理应支付逾期交房违约金。张木胜、张耀倩对一审判决调整逾期交房违约金的计算标准有异议，只不过为了避免麻烦而没有提起上诉。二、丰怡公司无权预收办证费，理应将收取的办证费退回给张木胜、张耀倩。丰怡公司挪用收取的办证费获得了利益，如果该利益全部归丰怡公司所有对张木胜、张耀倩不公平不合理，因此一审判决丰怡公司退回该办证费及支付该办证费的利息给张木胜、张耀倩正确，请二审法院驳回丰怡公司的上诉请求。一审起诉请求：一、判令丰怡公司向张木胜、张耀倩支付逾期交房的违约金（以547001元为基数按日万分之五自2019年1月1日起计至房屋实际交付日止。至2019年3月2日起诉时止违约金暂为16683.53元）；二、丰怡公司为张木胜、张耀倩履行协助办理xxx小区xxx房不动产权证的义务；三、判令丰怡公司向张木胜、张耀倩支付逾期办理商品房不动产权证的违约金2735元；四、判令丰怡公司向张木胜、张耀倩退还办证税费25757元并支付利息（以办证税费为基数按年利率6%自2017年8月8日起计至办证税费退清时止。至2019年3月2日起诉时止，利息暂为2430.33元）；五、本案诉讼费用由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2017年8月19日，张木胜、张耀倩（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区xxx小区xxx房出售给张木胜、张耀倩，预测建筑面积共116.47平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为547001元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年8月8日前支付首期房价款165001元，占全部房价款的30%，余款382000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2018年12月31日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告并符合合同约定的其他交付条件的商品房交付给买受人；关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。关于房屋登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。张木胜、张耀倩和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。2017年8月8日，张木胜、张耀倩支付了代收代缴办证税费25757元给丰怡公司，并于2017年10月13日付清全部购房款共547001元给丰怡公司。由于丰怡公司未按合同约定交付房屋给张木胜、张耀倩，张木胜、张耀倩遂向一审法院起诉。请求如诉称。庭审中，张木胜、张耀倩、丰怡公司双方对涉案房屋未办理初始登记的事实予以确认。一审法院向张木胜、张耀倩释明在此情况下未能办理房产证，但张木胜、张耀倩仍坚持其诉讼请求。另外，丰怡公司提交涉案房屋的住宅专用维修基金专用对账簿，拟证明其代张木胜、张耀倩缴交了房屋维修基金9347元。丰怡公司至一审法院2019年5月16日开庭审理时仍未将房屋交付给张木胜、张耀倩。一审法院认为：张木胜、张耀倩与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。关于逾期交房违约金的问题。本案中，张木胜、张耀倩已付清全部购房款，丰怡公司应按合同约定在2018年12月31日前交付商品房给张木胜、张耀倩，但至本案一审庭审时（2019年5月16日）丰怡公司都未交付商品房给张木胜、张耀倩，丰怡公司逾期已超过60天，张木胜、张耀倩选择继续履行合同，丰怡公司应承担逾期交房的违约责任。合同约定逾期交房违约金按日万分之五计算，该约定明显过高，一审法院酌情调整为按日万分之二点五计算。丰怡公司逾期交房时间应从2019年1月1日起计算，至于计至何时的问题，本案中，一审庭审辩论终结前，丰怡公司逾期交房的违约金是可以确定的，庭审辩论终结之后，丰怡公司今后是否交房、何时交房未能确定，违约金也处于变化之中，故本案逾期违约金应暂计至庭审辩论终结时，即丰怡公司应按合同约定支付2019年1月1日至2019年5月16日的违约金18598.03元（547001元×0.00025×136天）给张木胜、张耀倩。2019年5月16日之后的违约金，张木胜、张耀倩今后可另行主张。关于逾期办证违约金的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，须在房屋交付后90日内因丰怡公司的原因，张木胜、张耀倩未能取得该商品房的房屋所有权证书，丰怡公司才构成违约。故逾期办证违约责任的前提是商品房已交付使用，但涉案商品房至今未办理房屋交接，张木胜、张耀倩该请求没有事实和法律依据，应不予支持。张木胜、张耀倩可在涉案商品房交付使用后丰怡房地产公司未能在约定的时间内办理房地产权证时，再另行提起诉讼。关于代缴办证税费25757元及其利息的退还问题，由于丰怡公司至今为止未能履行办证义务，现张木胜、张耀倩主张丰怡公司退还代缴办证税费，并无不妥，一审法院予以采纳。故丰怡公司应扣减其已为办证支出的必要合理费用后，将剩余费用退还给张木胜、张耀倩。丰怡公司主张其已代张木胜、张耀倩支出的办证费用有房屋维修基金9347元，并提供住宅专用维修资金专用对账簿为证，一审法院予以采信。故丰怡公司应扣减其已支出的必要合理费用9347元，退还剩余办证费16410元（25757元-9347元）给张木胜、张耀倩。至于利息问题。按合同约定，丰怡公司应在最后交房之日后的90天内，即2019年3月31日前为张木胜、张耀倩办理好房地产权证。张木胜、张耀倩自愿将办证费交予丰怡公司在该期间内进行办证，但丰怡公司未能按时履行交房和办证义务。根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司应自2019年4月1日起至丰怡公司付清剩余办证费给张木胜、张耀倩时止，以16410元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给张木胜、张耀倩。另外，由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续的条件，现张木胜、张耀倩请求丰怡公司协助办理不动产权证登记手续，属法律不能履行的情形，一审法院已向其释明，张木胜、张耀倩不同意变更该项请求，故张木胜、张耀倩的该项请求应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金18598.03元给张木胜、张耀倩；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费16410元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年4月1日起计至丰怡公司付清剩余办证费给张木胜、张耀倩时止）给张木胜、张耀倩；三、驳回张木胜、张耀倩的其他诉讼请求。一审案件受理费495元，由张木胜、张耀倩负担131元，丰怡公司负担364元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。张木胜、张耀倩与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点：一、丰怡公司应按何标准支付逾期交房违约金给张木胜、张耀倩；二、一审法院判决丰怡公司退还部分预收办证费和支付退还的办证费利息给张木胜、张耀倩是否正确。关于焦点一,本案中，双方约定丰怡公司应在2018年12月31日交付涉案房屋给张木胜、张耀倩使用，但丰怡公司至今仍未交付涉案房屋给张木胜、张耀倩使用，丰怡公司构成逾期交房。按双方合同约定，逾期交房超过60天的，丰怡公司应按日以总房价的万分之五支付逾期交房违约金给张木胜、张耀倩。一审认为该违约金计算标准明显过高，并根据实际情况酌情调整为按日万分之二点五计算至一审庭审辩论终结之日并无不妥，据此计算得出丰怡公司应支付给张木胜、张耀倩的违约金为18598.03元正确，本院予以维持。丰怡公司主张该违约金计算标准仍过高，请求按总房价的0.5%一次性补偿给张木胜、张耀倩理据不足，且张木胜、张耀倩对此不予认可，本院不予采纳。关于焦点二，双方合同约定，丰怡公司应于2018年12月31日前交付房屋给张木胜、张耀倩，并应于交房后的90天内将涉案房屋登记至张木胜、张耀倩名下，现因丰怡公司的原因造成涉案房屋至今无法依约交付而影响到涉案房屋办证条件未成就，丰怡公司继续再占有张木胜、张耀倩该款项没有依据，张木胜、张耀倩要求丰怡公司返还预收的办证费及支付利息理据充分，一审判决丰怡公司在扣除了已代张木胜、张耀倩支付的部分税费后返还剩余的办证费给张木胜、张耀倩正确。由于张木胜、张耀倩自愿预付该办证费，双方对办理产权证书约定了合理期限，且对合理办证期限内是否要支付该款利息没有约定，但基于丰怡公司在占有该款项期间享受了收益，一审基于公平及诚实信用原则判决丰怡公司以剩余的办证费为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率从2019年4月1日起支付利息给张木胜、张耀倩并无不当，本院予以维持。丰怡公司认为不应退还预收的办证费及不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一九年十一月七日法官助理李凤霞书记员冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。