浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0602民初8578号 原告绍兴市天恒电子有限公司，住所地绍兴市越城区陶堰镇工业园区。 法定代表人王强，系总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）倪晓钢，浙江中圣律师事务所律师。 被告浙江奢尚装饰材料有限公司，住所地绍兴市越城区陶堰镇陶堰村********。 法定代表人唐立江。 委托诉讼代理人（特别授权）包巨峰、赵江峰，浙江朋成律师事务所律师。 原告绍兴市天恒电子有限公司与被告浙江奢尚装饰材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序独任审判，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告绍兴市天恒电子有限公司的委托诉讼代理人倪晓钢、被告浙江奢尚装饰材料有限公司的委托诉讼代理人包巨峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绍兴市天恒电子有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年5月23日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即腾退原告厂区1幢2-3楼、2幢、3幢房屋，并支付自2019年6月20日至实际腾退之日的房屋使用费（按年租金76万元计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月23日，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定：原告将座落在绍兴陶堰镇工业园天恒车业厂区及办公楼二、三层（除两间办公室）出租给被告使用，租赁期限自2018年6月20日至2023年6月20日止，房租76万元/年，第二年起房租提前一个月支付，合同对其他事项作了相应约定。被告按约支付了第一年房租，但第二年房租被告至今未按约支付，经原告催讨未果，致纠纷形成。综上，原、被告之间的房屋租赁合同依法有效，被告理应按约支付房租，经原告催告被告仍拖欠未付，原告起诉，请判如所请。 被告浙江奢尚装饰材料有限公司辩称，对事实理由部分，原、被告于2018年5月23日签订租赁合同，约定事项与原告诉称描述事实一致；双方在2018年10月16日签订房屋租赁合同的补充协议，租金的支付时间调整为每年的6月20日；被告未向原告支付租金有法定理由，被告于2019年8月向本案原告发送要求赔偿损失的函，在2019年6月15日，原告所有的厂房因存放的保险粉遇水自燃造成被告损失，同时造成被告不得不停业进行维修整理，因本次火灾事故造成损失达1055318元，该损失已经超过租金金额，还造成被告不能使用租赁房屋，本案原告存在违约，所以原告有权解除案涉租赁合同缺乏事实和法律依据；双方在履行合同中，原告存在其他违约行为，收取的电费与电力局审核之间存在差额，被告通过原告支付的电费与电力局核准单价之间差额55087.89元，原告已多收了电费，应当退还或抵充相应的租金费用，综上，原告约定解除权条件并不具备，因此原告主张解除租赁合同，并判令被告腾退房屋和支付租赁费并不成立，请法庭驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：原告为主张的事实、理由和诉讼请求向本院提供证据：1、不动产权证1份，证明出租房屋原告的所有权；2、房屋租赁合同1份，证明房屋的租赁事实及约定的支付时间；3、律师出庭函及邮寄凭证1份，证明原告向被告催讨租赁费要求逾期解除合同的事实；4、火灾事故认定书及裁决书，证明火灾是第三人引起，并不是原告的原因，损失该由第三人承担，且火灾与租赁合同没有关系，并不影响租赁合同的事实。被告质证，房产证复印件，真实性、关联性、合法性没有意见；租赁合同三性没有意见；EMS快递单没有意见，律师函真实性没有意见，但是原告证明主张有异议，原告向被告发律师函之前火灾已经造成，已造成被告损失，被告未支付租金有依据，同时收到的时候也向原告发要求赔偿损失的函，损失部分与租赁费要求抵充；处罚告知书三性没有意见，能够证明原告存在违法出租房屋的事实，依法应当对本次事故、对本案被告的损失承担赔偿，火灾事故认定书三性没有意见，也能印证被告未支付租金的理由。本院认证，被告无异议的上述证据，来源合法，无其他证据否定，应认定有效，可证明相关事实。被告为陈述的事实、理由和主张向本院提供证据：1、关于要求赔偿损失的函和被告财务以微信形式发送给原告法定代表人的截图，证明已经通知原告的事实，租金部分要求火灾损失进行抵充；2、2018年6月-2019年7月，被告支付电费差额的表，原告多收被告电费55087.89元的事实；原告质证，函及微信截图真实性没有异议，但证明目的有异议，租赁合同的履行与火灾的发生是两个法律关系，不能以火灾对抗租赁的履行义务；被告说的抵扣不符合法律要求，我们向被告主张的租赁费还涉及合同的解除问题，火灾的损失到目前为止不能确定，因此不能证明被告所要证明的事实；电费差额的清单，是被告单方面制作，三性均不认可。本院认证，原告无异议的证据，结合原告陈述和提供的证据，予以认定，可证明相关事实；对有异议的电费清单因系被告制作，本院不予认定。本案审理认定：2018年5月23日，原告绍兴市天恒电子有限公司与被告浙江奢尚装饰材料有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将原告（甲方）所有的座落绍兴市越城区的厂区及办公楼二、三层（两间办公室甲方自用）出租给被告（乙方）；乙方承诺保证合法经营，未经甲方同意不得转租；租期2018年6月20日至2023年6月20日；房租76万元/年，按年支付，在合同签订当日支付第一年房租，第二年房租提前一个月支付，如乙方逾期超过10天，则甲方有权解除本合同，若不能按此约定支付房租，则本协议自动失效，所产生的一切损失由承租方负担；乙方向甲方交付水电押金5万元，待租赁期满，押金退还乙方；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告交付承租房屋，被告按约支付第一年房租。2019年6月15日6时20分许，原告公司内自南向北第一幢厂房一层因二亚硫酸钠（保险粉）遇水自燃发生火灾，烧毁厂房内存放保险粉、生产设备及原料若干。2019年6月25日，绍兴市越城区应急管理局对原告将非专用仓库出租给未取得危险化学品生产经营许可证的人储存经营危险化学品保险粉，当时仓库储存保险粉约180吨，因未采取可靠的安全措施导致发生火灾，作出责令限期改正，没收违法所得人民币五万三千元，并处人民币十五万元罚款的行政处罚。2019年7月25日，原告委托律师致《律师函》于被告：“……根据合同约定贵公司应在2019年5月20日之前支付下一年房租，但贵公司至今未付，同时，贵公司至今亦未支付相应电费。……望贵司在收到本律师函后两日内向天恒公司支付拖欠的房租及电费，如逾期，则天恒公司决定根据约定，解除与贵公司之间的租赁合同，贵公司应立即腾退租房，相关违约责任由贵公司承担”。2019年7月28日，被告致函原告：“……贵公司厂房因存放危险物品保险粉遇水自燃造成火灾事故，该火灾事故造成我公司车间设备、物品等损坏，火灾事故同时造成我公司停业，火灾事故造成我公司损失一百余万元人民币；火灾事故发生后，我公司已多次催告贵公司对于赔偿事宜协商处理，但贵公司一直未予理睬；现我公司再次催告贵公司对火灾事故所造成的损失给予赔偿，对于应支付给贵公司的年度租金，因贵公司履行合同造成我公司财产损害，属于违约，我公司有权拒付相应租金，同时基于贵公司依法应承担的赔偿责任，我公司有权要求在损害赔偿金中予以抵扣应支付的租金”。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告因被告未按约定支付租金，特别是收到原告律师函后仍未支付，故原告起诉要求解除与被告的房屋租赁关系，并判令被告支付租金，符合双方合同约定和相关法律规定；被告以原告违约及过错造成损失，且损失大于房屋租金为由拒付，不符合双方约定和法律规定，被告的损失系他人储存危险化学品而引起火灾所致，虽原告将非专用仓库出租给未取得危险化学品生产经营许可证的人储存经营危险化学品保险粉，对火灾也有责任，但被告的损失尚未经确认，只是被告自己的测算，而被告因火灾造成的损失依法应另行向责任人主张赔偿，与依法支付房屋租金为两个法律关系，只有在确定原告应承担相应赔偿责任及赔偿金额后，被告才有权要求抵销房屋租金；被告火灾后因租赁物部分或者全部毁损、灭失的可以要求减少租金或者不付租金，结合本案实际，被告可要求减少房租或拒付火灾后部分租金，不能全部拒付，但被告的证据尚不能证实其减少或拒付多少租金的事实；关于电费被告亦可依据证据另行向原告主张，因诉讼中被告证据尚不能证明其主张，故本院不予一并处置。 综上所述，被告未按约定支付租金，特别是收到原告律师函后并未提出减少租金或拒付租金的事由，其主张火灾的损失尚不确定，原告据被告仍未支付租金的事实，要求解除合同，符合法律，本院予以支持；要求被告支付所欠租金，因被告未提供火灾损失证据，故亦符合约定和法律规定，本院予以支持。被告因火灾造成损失可另行主张；诉讼中未提出火灾致租赁物部分或者全部毁损、灭失可以要求减少租金或者不付租金的事由和提供相关证据，本院不予一并处理。为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二百二十七条、第二百三十一条之规定，判决如下： 一、解除原告绍兴市天恒电子有限公司与被告浙江奢尚装饰材料有限公司于2018年5月23日签订的《房屋租赁合同》；被告浙江奢尚装饰材料有限公司于本判决生效后三十日内腾退所租的座落绍兴市越城区的原告厂区及办公楼二、三层（两间办公室甲方自用）房屋，即厂区的1幢2-3楼、2幢、3幢房屋。 二、被告浙江奢尚装饰材料有限公司于本判决生效后三十日内支付自2019年6月20日至实际腾退之日的房屋使用费（按年租金76万元计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1450元，由被告浙江奢尚装饰材料有限公司负担，于判决生效后七日内履行。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  蒋震锋 二〇一九年十一月十一日 书记员  娄莹莹 附页： 相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条第一款：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十一条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。