北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终14366号上诉人（原审被告）：蔡会占，男，1967年5月1日出生，住河北省保定市清苑县。上诉人（原审被告）：贾国英，女，1966年11月27日出生，住北京市通州区。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐玮，北京市京师律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：畅晓姣，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京华圣利泽物流有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇团河南村北京洪宇聚鑫物流有限责任公司院内。法定代表人：沈建启，总经理。委托诉讼代理人：曹宇，男，北京华圣利泽物流有限公司职员。上诉人蔡会占、贾国英因与被上诉人北京华圣利泽物流有限公司（以下简称物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初9670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡会占、贾国英上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案诉讼费由物流公司承担。事实和理由：1、《厂房、办公楼租赁协议》与《厂房租赁协议》乙方并非同一主体，一审法院认定事实错误。2、物流公司未按协议约定时间交纳租金，蔡会占、贾国英有权解除合同，蔡会占、贾国英与物流公司的租赁协议已于2018年10月解除，蔡会占、贾国英不存在违约行为，物流公司无权要求蔡会占、贾国英承担赔偿责任。3、租赁协议因违反法律强制性规定而自始无效，一审法院据此协议约定确定物流公司的损失金额，无事实及法律依据。经一审法院查明，两份租赁协议涉及的厂房、办公楼均因未取得建设工程规划许可证，违反法律、行政法规强制性规定被认定为无效协议。一审法院判定的蔡会占、贾国英支付给物流公司的50万元补偿费为“物流公司必然停产、停业、搬迁等损失”，物流公司未提交该部分损失的证据，一审法院认定的补偿费金额明显过高，应予撤销或改判。物流公司辩称，同意一审判决，不同意蔡会占、贾国英的上诉请求和理由。物流公司向一审法院起诉请求：1、判令解除蔡会占、贾国英与物流公司签订的《厂房、办公楼租赁协议》、《厂房租赁协议》；2、蔡会占、贾国英退还物流公司剩余租金111762元和119351元；3、蔡会占、贾国英支付物流公司补偿费30万元和20万元；4、诉讼费由蔡会占、贾国英承担。一审法院认定事实：2012年3月25日，物流公司与蔡会占、贾国英签订《厂房、办公楼租赁协议》。协议约定，物流公司承租北京市通州区马驹桥镇姚辛庄村（原光华电镀厂）新建钢结构车间及二层办公楼（车间5700㎡，办公楼约800㎡、院落空地）。租期10年，自2012年4月15日起至2022年4月14日止。年租金145万元，每两年递增3％。若三年以后至合同期满拆迁，蔡会占、贾国英补偿物流公司30万元，合同自然终止。协议还约定有其他内容。2012年12月26日，物流公司与蔡会占、贾国英签订《厂房租赁协议》。协议约定，物流公司承租北京市通州区马驹桥镇姚辛庄村（原光华电镀厂）新建钢结构车间（车间约1550㎡），租期9年，自2013年4月1日至2022年4月14日止。年租金30万元，每2年在原来基础上递增3％。若三年以后至合同期满拆迁，蔡会占、贾国英补偿物流公司20万元，合同自然终止。合同签订后双方即开始履行合同。经双方确认，《厂房、办公楼租赁协议》项下租金物流公司交至2018年10月21日，《厂房租赁协议》项下租金物流公司交至2019年3月31日。上述两协议项下标的物因处于人民政府湿地公园规划范围于2018年被相关部门要求腾退，物流公司于2018年11月15日搬离。涉案厂房、办公楼均未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据查明的事实，涉案厂房、办公楼均未取得建设工程规划许可证，故物流公司与蔡会占、贾国英签订的《厂房、办公楼租赁协议》、《厂房租赁协议》均属无效。关于《厂房、办公楼租赁协议》项下标的物占有使用费。物流公司交纳占用使用费至2018年10月21日（最后一次交纳半年租金884454元中已包含全年递增部分134454元），但其搬离时间为2018年11月15日，物流公司还应交纳25日占有使用费，依据协议约定的租金计算标准，2018年下半年日租金为4340.97元（1450000****％＊103％＊103％／365），25日占有使用费为108524.25元，因蔡会占、贾国英需退还未使用期间递增部分58017.82元［134454／365＊（365／2-25）］，两项抵扣后，物流公司还需支付50506.43元。关于《厂房租赁协议》项下标的物占有使用费。物流公司交纳占用使用费至2019年3月31日，但其搬离时间为2018年11月15日，故蔡会占、贾国英应退还136日占有使用费，依据协议约定的租金计算标准，2018年日租金为871.97元（300000＊103％＊103％／365），136日占有使用费为118587.92元。上述两项占有使用费相互抵扣后，蔡会占、贾国英还需退还68081.49元。关于物流公司主张的补偿费。在本案中，《厂房、办公楼租赁协议》《厂房租赁协议》虽属无效合同，但合同中关于涉及拆迁腾退相关权利义务的约定系双方签约时根据实际情况、履约风险等因素做出的一致意思表示，该约定能够体现双方对于各自风险的预估与评判，对于双方签约与否具有关键作用。现因人民政府湿地公园规划导致涉案标的物被拆除，物流公司必然产生停产、停业、搬迁等损失，对于该损失的分担，双方已在订约时预见并作出约定，一审法院以合同约定为主要参考确定蔡会占、贾国英应支付的损失补偿数额。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，判决：一、物流公司与蔡会占、贾国英签订的《厂房、办公楼租赁协议》、《厂房租赁协议》无效；二、蔡会占、贾国英退还物流公司占有使用费68081.49元，于判决生效之日起七日内执行清；三、蔡会占、贾国英支付物流公司补偿费500000元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回物流公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院依职权向北京市通州区马驹桥镇政府了解情况，根据马驹桥镇政府的表述，因“通州区马驹桥镇集体产业用地项目集体土地非住宅地上物腾退”项目，本案《厂房、办公楼租赁协议》、《厂房租赁协议》项下房屋已经实际腾退，并先行向王克生发放了2967633.6元的“配合费”，但相应腾退补偿尚未发放完毕。本院经审理查明，蔡会占、贾国英与王克生的《租赁协议》载明，“第七条在协议期内，如遇政府占地，除原有2300平米厂房的赔偿之外，全部归乙方所有。第八条在协议期内，如遇政府占地，土地赔偿归甲方所有。”本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审笔录予以佐证。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据查明的事实，涉案厂房、办公楼均未取得建设工程规划许可证，故《厂房、办公楼租赁协议》、《厂房租赁协议》均属无效，因此蔡会占、贾国英主张的享有解除权不应予以支持。关于《厂房、办公楼租赁协议》项下标的物占有使用费。物流公司交纳占用使用费至2018年10月21日（最后一次交纳半年租金884454元中已包含全年递增部分134454元），但其搬离时间为2018年11月15日，物流公司还应交纳25日占有使用费，依据协议约定的租金计算标准，2018年下半年日租金为4340.97元（1450000****％＊103％＊103％／365），25日占有使用费为108524.25元，因蔡会占、贾国英需退还未使用期间递增部分58017.82元［134454／365＊（365／2-25）］，两项抵扣后，物流公司还需支付50506.43元。关于《厂房租赁协议》项下标的物占有使用费。物流公司交纳占用使用费至2019年3月31日，但其搬离时间为2018年11月15日，故蔡会占、贾国英应退还136日占有使用费，依据协议约定的租金计算标准，2018年日租金为871.97元（300000＊103％＊103％／365），136日占有使用费为118587.92元。上述两项占有使用费相互抵扣后，蔡会占、贾国英还需退还68081.49元。一审法院核算正确，本院予以维持。关于物流公司主张的补偿费一节。涉案标的物被拆除，物流公司在搬离涉案房屋的过程中必然会产生停产、停业、搬迁等损失，虽然《厂房、办公楼租赁协议》《厂房租赁协议》被认定为无效，但合同中关于涉及拆迁腾退相关权利义务的约定系双方签约时根据实际情况、履约风险等因素做出的对于各自风险的预估与评判，对于双方签约与否具有关键作用。根据二审查明的事实，本案涉及的腾退项目已发放部分“配合费”，故蔡会占、贾国英应针对腾退向物流公司进行补偿。一审法院参考双方约定酌定蔡会占、贾国英应支付的损失补偿数额适当，本院予以维持。蔡会占、贾国英主张《厂房、办公楼租赁协议》的签订主体是蔡会占、贾国英与物流公司，《厂房租赁协议》的签订主体是蔡会占、贾国英与沈建启，因此两合同并非同一主体。对此本院认为，《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款明确规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。《厂房租赁协议》开头明确写明乙方：（承租人）北京华圣利泽物流有限公司，且该合同注明后附有乙方营业执照及法人身份证复印件。因此可以认定《厂房租赁协议》上乙方签字人虽为沈建启，但该行为是沈建启作为物流公司法定代表人以物流公司名义从事的民事活动，其法律后果由物流公司承受。蔡会占、贾国英的该上诉理由于法无据，本院不予支持。综上所述，蔡会占、贾国英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9400元，由蔡会占、贾国英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  周 易审 判 员  孙 京审 判 员  张 帆二〇一九年十一月十五日法官助理  朱宏哲法官助理  仉亭方书 记 员  刘 慧