河南省周口市中级人民法院行 政 裁 定 书（2019）豫16行终278号上诉人（原审原告）程艳嫦，女，汉族，1976年5月18日生，住河南省沈丘县。委托代理人贾迎涛，河南康益律师事务所律师，特别授权委托代理人刘春晖，河南康益律师事务所律师，特别授权被上诉人（原审被告）沈丘县国土资源局，住所地，沈丘县行政新区群贤路。组织机构代码证：00593262-4。法定代表人朱丽，局长。委托代理人窦孝军，沈丘县房地产管理中心工作人员，特别授权委托代理人马学彬，河南恪信律师事务所律师，一般代理第三人王兵义，男，汉族，1971年5月2日生，住河南省沈丘县。委托代理人王银良，河南千字文律师事务所律师，特别授权上诉人程艳嫦因与被上诉人沈丘县国土资源局房屋行政管理一案，不服商水县人民法院（2019）豫1623行初68号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。程艳嫦及委托代理人贾迎涛、刘春晖，沈丘县国土资源局的委托代理人马学彬、窦孝军，王兵义的委托代理人王银良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审查明，2014年1月25日，原告程艳嫦与沈丘县富盈泉友花园学府苑签订商品房买卖合同，通过沈丘县富盈泉友花园学府苑售楼部购买了沈丘县富盈置业公司与本案第三人王兵义共同开发的位于沈丘县兆丰大道东侧泉友花园商住楼1-2层过道以北11间商铺中第108号商铺，总价款128万元，首付房款69万元，富盈置业公司于2016年12月8日就将争议商铺交付给原告实际掌控。2018年10月，原告得知沈丘县法院对涉案商铺进行拍卖，遂于2018年10月24日向沈丘县法院提出执行异议，沈丘县法院于2018年11月14日作出（2018）豫1624执执异54号执行裁定书，驳回了异议人程艳嫦的异议请求。在此期间，原告得知沈丘县国土资源局于2016年6月14日将位于沈丘县兆丰大道东侧泉友花园建筑面积1756.595平方米的商铺为第三人王兵义颁发了沈房字第**房权证，其中包括原告购买的第108号商铺，遂诉至本院。一审认为，1、原告程艳嫦的确购买了位于泉友花园商住楼1-2层过道以北的第108号商铺，本案被告为第三人办理房屋初始登记与原告有利害关系，故程艳嫦具有本案原告的诉讼主体资格；2、被告提交的证据1-18能够说明被告为第三人颁发房权证程序合法、事实清楚、适用法律正确，且属于初始登记；3、本案原告购买沈丘县富盈置业公司与本案第三人王兵义共同开发的位于沈丘县兆丰大道东侧泉友花园商住楼1-2层过道以北的第108号商铺，需要办理分户登记（转移登记），也只有在有初始登记的情况下，才能给其办理，故而本案被告为第三人办理房屋初始登记是给原告办理分户登记的前提，且原告是房屋的购买者，不可能直接办理初始登记，被告为第三人办理初始登记不影响原告权利的实现，综上应当驳回原告的诉讼请求。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告程艳嫦的诉讼请求。程艳嫦不服一审判决上诉称，一审法院认定被上诉人为第三人办理房屋登记程序合法、事实清楚、且属于初始登记没有事实和法律依据。其理由如下:1、被上诉人办理的权属登记程序不合法。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条不动产登记机构受理不动产登记申请后，应当对下列内容进行查验:1、权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致;不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备2、权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确;第三十五条申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料:1、不动产权属证书或者土地权属来源材料;2、建设工程符合规划的材料;3、房地产调查或者测绘报告;首先本案中被上诉人提供的权属来源材料中与申请登记的内容并不一致,被上诉人提供的《土地使用权证》《建筑工得施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》关于用地单位名称并不一致，《建设用地规划许可证》中用地单位是沈丘县富盈置业有限公司，并由沈丘县富盈置业有限公司开发预售房产，对该楼盘房屋管理部门颁发有房屋预售证号：沈**预售证第**，本案的上诉人是在2014年沈丘县富盈置业有限公司的房屋售楼部购买的商铺，而沈丘县富盈置业有限公是规划许可证上的开发商，本案所涉房屋如果首次登记，亦应当登记在房地产开发商沈丘县富盈置业有限公司名下。其次本案中被上诉人并未有关于不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果和房地产调查或者测绘报告的材料，上诉人在2014年已购买商铺并于2016年由沈丘县富盈置业有限公司就该商铺交付上诉人使用,上诉人已装修并出租商铺至今,对该商铺被上诉人并未进行实地查验现场,被上诉人违反不动产登记程序。再次,本案中被上诉人并末提供有第三人王兵义与沈丘县富盈置业有限公司的合作协议,因此一审法院认定被上诉人为第三人办理房屋登记程序合法没有事实和法律依据。2、本案中第三人王兵义既不是开发商,在本案中也没有房地产购房合同,一审法院就认定初始登记合法,与事实和法律法规互相矛盾。根据房地产开发程序,房地产开发的项目,分预售登记和现售登记,预售登记的房屋需要有房地产开发商与购房人的房屋买卖合同,初始登记是登记在购房人名下,另一方面,在没有预售登记和现售登记的剩余的房产,首次登记也是应当登记在房地产开发商的名下,根据本案中沈发改(2013)第77号发改委文件,本案涉及的房产是政府规划范围内的房产项目,应当按房地产开发经营的法律法规来进行登记本案中第三人王兵义的房产登记既没有买卖合同也没有预售、网签等相关材料,也不是有房地产经营资质的房地产开发商,一审法院认定涉案房屋初始登记在第三人王兵义名下符合房地产开发的程序规定没有法律依据,上诉人需要办理分户登记更是与房地产管理法规和不动产登记规定相矛盾。综上所述,一审法院认定被上诉人为第三人办理房屋登记程序合法、事实清楚、且属于初始登记没有事实和法律依据，为维护上诉人的合法权益,特上诉至贵院，以求得到一个公正的判决。请求：一、请求依法撤销(2019)豫1623行初68号行政判决书并依法改判撤销给第三人王兵义颁发的位于沈丘县兆丰大道东侧泉友花园商住楼1—2层过道以北11间商铺第108号房的房屋所有权证（房房产证号:沈房字第**;二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。沈丘县国土资源局辩称，一、本案为第三人王兵义颁发颁发沈房字第**所有权证属于初始登记,并不侵犯被答辩人程艳嫦的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条、第六十一条的规定,在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请不动产物权的设立登记,领取房屋权属证书后才能进行转让，这是我国对房屋初始登记的法律规定。根据我局提交的涉案房产的登记档案,能够证明本案为第三人王兵义颁发沈颁发沈房字第**有权证属于初始登记,办证手续材料齐全,办证程序合法。根据上述法律规定,房地产开发用地上建成的商品房,办理初始登记是为购房人办理分户登记（转移登记)的前提,因此,即使被答辩人程艳嫦是涉案第108号商铺的购买人,本案为王兵义办理初始登记的行为也不侵犯其合法权益。二、有充分的证据证明,本案王兵义与沈丘县富盈置业有限公司之间属于合作开发房地产,将涉案房屋初始登记在王兵义名下符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中有关“合作开发房地产合同纠纷”的规定,国家允许当事人以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产。对所开发建设的房屋分配比例,当事人可以通过合作开发房地产合同进行约定。本案王兵义持有涉案房产所占用的土地的《国有土地使用证》,是涉案土地的合法使用权人。2013年5月,王兵义与沈丘县富盈置业有限公司签订了《房地产联合开发协议书》,双方约定对涉案土地进行联合开发。根据《房地产联合开发协议书》第六条产权确认和产权过户的约定,协议项下的房产在验收合格后,一二层商铺产权登记在王兵义名下,三层至十一层住宅产权登记在沈丘县富盈置业有限公司名下,双方有关开发房屋产权登记的约定不违法现行法律规定。随后,双方共同办理了涉案房地产开发项目的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》,两份许可证上均注明王兵义与沈丘县富盈置业有限公司系合作开发。因此,将涉案房屋初始登记在王兵义名下既符合法律规定,也符合合作双方的约定。基于上述事实,本案为第三人王兵义颁发沈房颁发沈房字第**权证并不侵犯被答辩人程艳嫦的合法权益,其无权要求撤销涉案房屋的所有权证,商水县人民法院一审判决驳回其诉讼请求,认定事实清楚,适用法律、法规正确,请求二审法院审查后,驳回被答辩人程艳嫦的上诉,维持原判。第三人王兵义辩称，上诉人程艳嫦与被上诉人沈丘县国土资源局房屋行政管理纠纷一案,因上诉人不服商水县人民法院一审判决向贵院提起上诉,现针对其上诉事由,依法据实发表如下陈述意见。第三人认为:一审判决认定事实清楚、适用法律正确、判决驳回上诉人的次沈请求完全正确。具体理由是:首先,被上诉人为第三人颁发房屋所有权证的行为属于对包括上诉人所称的“第108号商铺”在内的房产的初始登记行为。第三人作为涉案房产使用的国有土地的土地使用权人,与沈丘县富盈置业有限公司合作开发的房地产,后作为房产的建造者依法申请对房屋所有权进行登记,属于物权法和房地产管理法上的初始登记行为。其次、被上诉人就涉案房产为第三人颁证的行为完全合法;第三人是涉案房产所使用土地的使用权人,对涉案土地拥有合法的权属。第三人使用上述土地使用权与沈丘县富盈置业有限公司合作开发建设泉友花园学府苑,完全符合法律规定。房屋建设手续齐全,并且竣工验收合格,房屋面积也经过了实地的测绘。第三人作为房屋的建造者,依法申请初始登记时,提供的申请材料齐全,被上诉人的颁证行为符合法律规定的程序，为第三人颁发的权属证书完全正确。权属确认明确,颁证程序合法,根本不存在上诉人上诉称的颁证违法问题。具体来讲：首先、涉案房屋所使用的土地是归第三人合法享有土地使用权的;建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证显示是第三人与沈丘县富盈置业有限公司合作建房。而合作建房并不违背法律的规定,甚至有明确的法律依据。根据房地产管理法的规定以及《房屋登记办法》第八条规定的“办理房屋登记,应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”,将涉案房产初始登记在第三人名下,完全符合法律规定。上诉人无视第三人与沈丘县富盈置业有限公司合作开发房地产这一事实,否认第三人实际为房屋的建造者这一事实,上诉称“首次登记应登记在沈丘县富盈置业有限公司名下”没有法律依据,也与事实相悖。其次,上诉人以其于2014年购买涉案房产为由,来否认颁证过程中实地勘验的存在,也没有任何道理。颁证机关到现场进行实地勘验并不意味着要对上诉人是否购买房产、是否享有房屋的所有权进行调查核实。颁证机关不具有这一方面的法定职责和义务。综合以上几点意见,第三人认为:一审判决完全正确,上诉人的上诉理由不能成立,请求贵院依法公正审理,驳回其无理上诉，维持原判。本院经审理查明与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”。本案中，程艳嫦与沈丘县富盈泉友花园学府苑签订商品房买卖合同，双方之间形成了债权债务关系，属于民事法律关系，程艳嫦作为债权人享有合同规定的权利，可以依据合同主张权利。程艳嫦的这种民事权利没有进入行政法的调整范围，与行政机关不存在行政法上的权利义务关系，行政机关在依据王兵义提供材料为其办理房屋登记时，无法预知其民事权利的存在，也不需要考虑或依法保护该民事权利，程艳嫦不具有行政法上的保护请求权。所以，沈丘县国土资源局为王兵义办理房屋登记的行为与程艳嫦没有法律上的利害关系，程艳嫦不具备本案诉讼主体资格，无权提起诉讼。一审法院认定程艳嫦与被诉行政行为有利害关系，属适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：一、撤销商水县人民法院（2019）豫1623行初68号行政判决；二、驳回程艳嫦的起诉。一、二诉讼费各50元，退还给程艳嫦。本裁定为终审裁定。审判长  任成飞审判员  胡文建审判员  闫 政二〇一九年十一月二十日书记员  杨 颖