宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2018）宁03民终741号上诉人（原审原告）：宁夏谊坤商业经营管理有限公司。法定代表人：周某，该公司董事长。委托诉讼代理人：马某，宁夏马某律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：呼某，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。上诉人宁夏谊坤商业经营管理有限公司（以下简称谊坤经管公司）因与被上诉人呼某租赁合同纠纷一案，不服吴忠市红寺堡区人民法院（2018）宁0303民初1407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谊坤经管公司的委托诉讼代理人马某，被上诉人呼某等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人谊坤经管公司上诉请求：1.撤销（2018）宁0303民初1407号民事判决，改判支持一审诉讼请求；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由:1.一审认定事实和处理结果错误。被上诉人呼某实际租赁使用上诉人谊坤经管公司207号柜组至2017年11月30日，而上诉人谊坤经管公司自2017年11月1日即将租金上调至30元/月/㎡，物业管理费上调至16元/月/㎡，虽然被上诉人呼某因此拒签新的租赁合同，但仍应按照新的收费标准支付租赁费、物业管理费、暖气费共计3091.08元。209、210号柜组为被上诉人呼某所有，2017年11月1日起，上诉人与绝大多数业主协商，将柜组物业管理费由11元/月/㎡上调至16元/月/㎡，被上诉人按11元的标准交清了2017年10月30日之前的物业管理费，其后拒绝与上诉人签订新的《运营管理协议》，继续经营。故被上诉人应当按照新的标准缴纳2017年11月1日至2018年4月30日期间的物业管理费、暖气费共计19748.58元，一审判决被上诉人呼某按照5元/月/㎡的标准错误。2.二审法院分配举证责任违背证据规则。涉案207号柜组，被上诉人称自己在合同期满后未使用207号柜组，应当由被上诉人向法庭举证证明其向上诉人移交了207号柜组，而不应当由上诉人举证。上诉人为了证明209号和210号柜组上调物业管理费的事实，向法庭提交了上诉人与其他部分业主签订的《运营管理协议》，证明上诉人与大多数业主达成了调整物业管理费的意见，所以才签订了《运营管理协议》，不能因为被上诉人一人不同意就干扰整个商场的经营管理活动。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人呼某辩称，207号柜组2017年10月30日合同到期后就已搬出，未继续适用。被上诉人与上诉人2014年4月28日签订了《运营管理协议》，依照协议附件第十第三条约定，管理包括物业费、经营管理费，其中物业费5元/月/㎡，经营管理费6元/月/㎡，按被上诉人柜组实际面积计收，因209、210号柜组归被上诉人呼某自有，双方签订的协议第十第六款第一项中特别约定，被上诉人只向上诉人缴纳物业费，按实际建筑面积5元/月/㎡计算，被上诉人呼某不承担运营管理费。故上诉人谊坤经管公司主张按16元/月/㎡违反协议约定。上诉人谊坤经管公司的上诉主张没有法律及事实依据，应当依法驳回。谊坤经管公司向一审法院起诉请求：1.判令呼某支付拖欠的207、209、210号柜组租赁费、物业管理费、暖气费共计19748.58元；2.本案诉讼费由呼某承担。一审法院认定事实：2014年4月28日，谊坤经管公司与呼某签订博大购物中心《运营管理协议》，呼某购买的位于红寺堡区博大购物中心二层第209号、210号柜组，建筑面积为133.26平方米，使用面积87.3平方米，管理费按照建筑面积计算5元/月／㎡。2016年1月1日，双方签订博大购物中心柜组租赁合同，呼某租赁位于博大购××组，建筑面积68.11㎡，使用面积44．62㎡，租赁期限自2016年1月1日至2017年10月30日。租金按照实际实用面积计算为30元／月/㎡为1339元。管理费按实际建筑面积计算，物业管理费5元／月／㎡，经营管理费6元／月／㎡。呼某按照约定已经交清2017年11月1日前全部费用。一审法院认为，关于本案中谊坤经管公司诉请的呼某下欠207商铺的租赁费、物业管理费、暖气费共计3091.08元的诉讼请求，依据双方签订的博大购物中心柜组租赁合同，租赁期限至2017年10月30日止。谊坤经管公司并未提交呼某在租赁期限到期后继续经营的证据，故对于上述诉讼请求，不予支持；209号、210号商铺暖气费3864.54元呼某当庭予以认可，呼某应予以支付。本案争议焦点，209号、210号柜组管理费的计算数额，博大购物中心作为一个运营整体，随着市场的变化可以进行价格的变动，但是价格的变动需要经过一系列相应的变动程序，谊坤经管公司未提交价格变动相应程序的证据，本案中按照双方签订的博大购物中心《运营管理协议》计算，管理费为5元／月／㎡计算，因此209号柜组管理费为66．63㎡×5元／月／㎡×6月=1998．90元，210号柜组管理费为66．63㎡×5元／月／㎡×6月=1998．90元。209号、210号柜组管理费按照上述标准计算至2018年4月30日，此后产生的管理费由双方另行协商确定。综上，呼某应支付谊坤经管公司费用共计7862.34元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、呼某于判决生效后十日内一次性支付谊坤经管公司管理费、暖气费共计7862.34元。二、驳回谊坤经管公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费293元，减半收取147元，由谊坤经管公司负担122元，呼某负担25元。本院二审期间，上诉人谊坤经管公司向本院提交了下列证据：证据一、公告，证明2017年11月1日前，经过与商户多次交涉并在11月8日形成最后的商场物业管理费用及其他费用的定案，向商场所有商户在公告栏中予以公告。证据二、照片五张，证明该公告向被上诉人的妻子送达及在公告栏张贴。被上诉人呼某质证认为，对证据一的真实性不予认可，对证据二的真实性、关联性及证明目的不予认可。经审查，被上诉人呼某对上诉人提交的两组证据的真实性不予认可，上诉人亦无其他证据与之相互印证，本院对上诉人提交的上述证据不予确认。被上诉人二审未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人谊坤经管公司主张207号柜组2017年11月1日至11月30日的租赁费、暖气费、物业管理费的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。谊坤经管公司作为上诉方，有义务对被上诉人呼某在双方签订的租赁合同期限届满之后继续使用207号柜组及产生的相关费用等事实予以举证证明，否则应承担相应的不利后果。一审认定207号柜组的租赁期限到期后，谊坤经管公司未提交呼某继续经营的证据，判决驳回上诉人谊坤经管公司对207号商铺在租赁期限届满后产生相应费用的请求正确。关于上诉人谊坤经管公司主张209、210号柜组的物业费和管理费应当按照谊坤经管公司与其他大多数商户签订的新的《运营管理协议》约定的16元/月/㎡的标准交纳的主张，根据被上诉人呼某提交的《运营管理协议》约定的内容，证实双方约定呼某所有的209、210号柜组按照5元/月/㎡交纳物业管理费，对此上诉人的委托诉讼代理人在一审庭审时予以认可，且双方签订的《运营管理协议》没有约定期限。上诉人谊坤经管公司将物业管理费上调至16元/月/㎡并与其他业主签订了新的《运营管理协议》，但在此期间，上诉人与被上诉人并未就新的物业管理费收取标准达成一致，原合同内容未发生变更。现上诉人在未就原双方达成的《运营管理协议》行使变更或者解除权的前提下，直接起诉请求人民法院判令被上诉人按照新的标准支付物业管理费不当，一审对上诉人的该项请求予以驳回正确。上诉人虽与其他租赁户重新签订了《运营管理协议》，该事实属上诉人与其他租赁户自行协商的结果，不能作为支持上诉人请求被上诉人按照新标准支付物业管理费的依据，在上诉人对原协议未行使解除权前即请求被上诉人履行新的标准属起诉请求不当，一审依据双方原签订的协议约定的标准迳行判决正确。上诉人谊坤经管公司的上诉没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，谊坤经管公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费294元，由上诉人宁夏谊坤商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马建萍审判员 贾玉宁审判员 马海法 二〇一八年十二月五日书记员 王 静附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。