湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1126民初3444号原告：吕贤良，男，汉族，湖南省宁远县人。委托诉讼代理人：张闻，湖南铭慧律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：文海军，湖南铭慧律师事务所律师（特别授权）。被告：宁远县潇湘实业有限责任公司，住所地宁远县舜陵镇九嶷南路**。法定代表人：肖六清，系该公司董事长。委托诉讼代理人：龚智，湖南舜源泽律师事务所律师。原告吕贤良与被告宁远县潇湘实业有限责任公司（以下简称潇湘实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吕贤良的委托诉讼代理人文海军，被告潇湘实业公司的委托诉讼代理人龚智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕贤良向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还收取原告的诚意金26000元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告在开发宁远县潇湘山水城房产项目中，于2017年10月9日原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定房价为每平方米4087.58元，总金额为482539元。双方签订该买卖合同前，被告收取原告26000元的诚意金，且该诚意金并未计算在房价中，即被告在双方约定的房价额外多收取了原告26000元。为维护原告的合法权益，特具状向人民法院起诉，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。潇湘实业公司辩称，1、答辩人跟原告签订的VIP卡认购协议明确约定，原告交纳的诚意金不予退还；2、原告选购房屋后已按VIP卡享受优惠待遇。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、工商登记信息，拟证明被告主体资格；2、收据，拟证明被告收取原告的诚意金的事实；3、商品房买卖合同，拟证明原、被告双方约定的权利、义务，被告收取原告的诚意金不包含在房价之中。被告针对原告提交的证据质证认为：证据1无异议，证据2真实性无异议，证据3真实性无异议，证明目的有异议，买卖合同上面的单价已经是原告享受VIP卡优惠待遇后的购房价格。被告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、山水城—5栋VIP卡认购协议，拟证明原被告对被告收取诚意金做出了约定，双方约定原告交纳的诚意金不予退还；2、潇湘山水城签约确认表、潇湘山水城认购协议，拟证明原告已按VIP卡享受了优惠待遇，总房款已优惠了2万元；3、商品房买卖合同，拟证明原告享受VIP卡优惠待遇后签订合同，及房款价格和享受了相关的待遇。4、商品房预售许可证，拟证明被告2017年8月29日办理商品房预售许可证，其出售第5栋房屋是合法的。原告针对被告提交的证据质证认为：证据1的合法性有异议，证据2证明目的有异议，与本案原告的诉请关联性有异议，房屋价格的多少与诚意金无关，是双方当事人签订正式的房屋买卖合同的初步协议，初步协议的价格不包含被告所说的诚意金。证据3真实性无异议，关联性和证明目的有异议，买卖合同第四条第二款已经约定了被告收取诚意金不包含在房款中，没有享受VIP优惠。证据4真实性无异议，该证据可以反映出，被告在收取部分原告诚意金时还没有取得商品房预售许可证。本院对原告提交的证据认证如下：证据1无异议，本院予以采信；证据2、证据3的真实性被告无异议，本院予以确认，但证据2、证据3拟证明的目的，本院结合其他证据予以综合评定。本院对被告提交的证据认证如下：证据1的合法性，本院将在说理部分予以评述；证据2、证据3以及证据4的真实性原告未提出异议，本院予以确认，证据2、证据3以及证据4拟证明的目的，本院结合其他证据予以综合评定。根据以上采信的证据并结合当事人陈述，本院确认如下案件事实：原告吕贤良在签订《商品房买卖合同》前作为乙方与被告潇湘实业公司（甲方）签订了《山水城—5栋VIP卡认购协议》，该协议约定：1、双方本着平等、自愿的原则，经协商达成如下协议。2、乙方自愿参加宁远县潇湘实业有限公司的5栋VIP卡认购活动。VIP卡认购诚意金26000元。3、每张VIP卡可享受优先选购潇湘山水城5栋一套房源。4、该VIP卡认购金不能作为所选房源的房款，仅限作为选房的优先权，参与VIP卡优惠购房的活动。成功选购房屋并按VIP优惠价签订购房合同后，VIP卡金不予退还。如未成功购得如意房屋VIP卡认购金可退还。5、此协议以认购申请人交纳VIP卡款和甲方开具财务收据后正式生效。6、本协议一式二份，甲方一份，乙方一份，具有同等法律效力。7、此认购活动最终解释权归宁远县潇湘实业有限公司所有。后在原告选中房屋后又于2017年10月3日，双方签订《潇湘山水城签约确认表》。该确认表主要记载：原告选中的房号为5栋1502号，面积118.05平方米，房屋单价4390元，房屋原总价518240元。优惠方式为在房屋原总价的基础上优惠20000元，再享受两个99折的优惠。之后，原、被告双方又签订了《商品房买卖合同》。该合同第四条计价方式及价款约定：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4087.58元，总金额482539元。2、以上房价不含契税、燃气开户费、公共维修基金、房产证、土地使用证办理等除房价意外的一切费用。后原告以被告借房产开发之名义而巧立名目，乱收费用，违反了我国法律规定，损害了原告的合法权益，起诉至本院。本院认为，本案双方争执的主要焦点是双方签订的《山水城—5栋VIP卡认购协议》、《潇湘山水城签约确认表》是否合法有效以及原告在购房时是否享受了VIP卡的优惠。1、原告与被告签订的《山水城—5栋VIP卡认购协议》实际上是一种预约合同，该预约合同的签订是建立在将来商品房买卖合同基础之上，目的是为了享有房屋优先购买权。《山水城—5栋VIP卡认购协议》、《潇湘山水城签约确认表》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。2、《中华人民共和国商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。在本案中，被告在销售商品房前业已取得商品房预售许可证，符合商品房销售条件。且原、被告双方在《山水城—5栋VIP卡认购协议》中约定的原告在交纳26000元诚意金后享有优先选房权，在选中房源后享有20000元的优惠和两个99折的优惠，既属于被告潇湘实业公司的自主经营权，又系双方当事人的约定，故《山水城—5栋VIP卡认购协议》未违反该法第二十二条的规定。3、根据《潇湘山水城签约确认表》记载的内容，原告选中的房屋单价4390元，房屋总价518240元，再享受《山水城—5栋VIP卡认购协议》约定的优惠。原告与被告签订的《商品房买卖合同》中约定的价款亦为单价为4087.58元，总价为482539元。以上表明原告在交纳26000元诚意金后已实际享受了35701元优惠，并未违反《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条、第七条的规定。综上所述，原告的诉讼请求与事实不符，于法无据，不能得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告吕贤良的诉讼请求。案件受理费450元，减半收取225元，由原告吕贤良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  吕伟文二〇一九年十一月二十七日书记员  郑毓慧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。