辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终2249号上诉人（原审被告、反诉原告）：凌航，女，1971年9月16日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：张剑，男，1970年4月7日出生，汉族，住抚顺市顺城区金凤春城3-6号楼1单元602号，上诉人丈夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：抚顺市金城物业管理有限公司，住所地抚顺市顺城区新城路西段****门市。法定代表人：郭中强，该公司董事长。委托诉讼代理人：王立军，该公司员工。委托诉讼代理人：徐盛艳，该公司法律顾问。上诉人凌航与抚顺市金城物业管理有限公司（以下简称金城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初568号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人凌航及委托诉讼代理人张剑、被上诉人金城物业公司委托诉讼代理人王立军、徐盛艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。凌航上诉请求：依法撤销顺城区人民法院(2019)辽0411民初568号民事判决第一项和第二项中地板赔付金额3200元；请求二审法院依法减免上诉人2011-2019年物业费；请求二审法院对上诉人地板赔偿金额判定为陆仟元整或修复受损地板；请求二审法院对上诉人的诉讼时效给予支持；金城物业是否手续齐全、是否合法性已经反映顺城区住建局，顺城区住建局已通知物业45日之内提供相关手续（9月15之前)，如物业无法提供各项合法手续，请法院判定和物业合同无效；本案上诉费与一审案件受理费由金城物业公司承担。事实与理由：1、在2011年-2019年入住期间，物业并没有按照《业主公约》规定，对上诉人家中房子漏水部分进行维修，造成上诉人经济上和精神上的损失。2、在对地板赔付中，一审法院没有任何理由采纳物业定的赔付金额3200元，而置上诉人要求6000元不顾，上诉人地板多年泡水，大面积损坏变形，并且也影响使用，希望二审法院给予上诉人公平公证的判决。3、在2013年到2018年物业起诉上诉人之前，物业公司由于上诉人报修漏水从没有给修复的情况下，也从没有跟上诉人提出过收取物业费。上诉人认为物业怠于行使权利，二审法院应该采纳诉讼时效之法规，判令诉讼时效成立。金城物业公司辩称，1、一审法院作出的判决查明事实清楚适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。2、如果像上诉人凌航所说物业合同无效，那么上诉人的反诉当然不能成立。3、上诉人接受被上诉人的物业服务已经将近十年，而且上诉人的物业服务标准是很低的，多层每平方米收费1元，高层1.2元，作为物业服务公司已经做到了收费与服务相适应的原则，被告要求减免物业费也没有事实根据和法律依据。金城物业公司向一审法院起诉请求：1、要求被告给付2013年1月1日至2019年12月31日的物业费，共计12289.9元。2、案件受理费由被告负担。凌航向一审法院反诉请求：1、请求判令反诉被告金城物业公司对我的房屋进行维修(包括六楼落地窗上面漏水墙体，七楼客厅中南露台门口下方渗水及墙皮脱落墙体，北露台门口下方渗水及墙皮脱落墙体，七楼北卧整个渗水及墙皮脱落墙体，七楼顶层天花板上漏水，并对七楼楼顶整体外墙刷防水乳胶漆，最后刷涂料，恢复房屋原貌)2、反诉被告金城物业公司赔付我地板损坏费用和部分家具变形修复费用，以及2012年晾晒地板费用1500元。3、反诉被告在2013年到2018年1月前从没有向我要过物业费，请求法院按诉讼时效判令免交物业费。4、请求判令减免2011年-2019年期间我不应该交的物业费。5、判令反诉被告公开物业收支账簿，进行公平账目明细收支情况。6、反诉费由反诉被告负担。一审法院认定事实：凌航系位于抚顺市顺城区(金凤春城)3-6号楼1单元602室房屋业主，房屋建筑面积146.31平方米。2010年12月29日，金城物业公司和凌航签订一份《业主公约》，《业主公约》包括《金凤春城前期物业服务协议书》、《物业服务公约》等。《金凤春城前期物业服务协议书》约定的主要内容包括：由金城物业公司为凌航居住的抚顺市顺城区金凤春城小区提供物业服务；凌航应按照协议及时向金城物业公司交纳物业服务费用；多层住宅物业服务费收费标准按照建筑面积每月每平方米1元收取；如逾期交纳各项费用，除补交所欠费用外，还应交纳违约金等。《物业服务公约》中关于金城物业公司的物业管理服务内容的约定主要包括：房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；园林绿地的管理服务；公共区域环境卫生的管理服务；公共秩序的维护；参与物业竣工交付使用时的验收交接；本物业范围内机动车行使、停放管理；物业档案资料的管理；物业停车场的管理等。合同签订后，金城物业公司为金凤春城小区提供物业服务至今。凌航于2010年12月29日办理入住，物业费已交纳至2012年12月31日。2017年12月4日金城物业公司向凌航书面催缴物业费。凌航的房屋自2011年起出现屋顶、墙体漏水的情形。2012年凌航因房屋漏水对房屋内地板进行晾晒处理，花费1500元。2018年金城物业公司来院起诉后，对凌航主张的房屋问题进行了部分维修，地，地板及家具损失情况未予处理修后凌航房屋墙体仍有漏水的情形。一审法院认为：金城物业公司与凌航签订的《业主公约》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行义务。业主按约定向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，业主拖欠物业费用势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。金城物业公司为小区提供了物业服务，凌航作为该小区业主，事实上也享受了金城物业公司提供的物业服务，理应支付物业费用。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据，而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益，故对于金城物业公司要求凌航支付物业费的主张本院予以支持。凌航的物业费交纳至2012年12月31日，现城物业公司按照每月每平方米1元的标准，主张2013年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，不违反法律规定，即凌航应向金城物业公司交纳物业服务费12289.9元。关于凌航抗辩的“超过诉讼时效”一节，双方约定的物业服务费的交纳方式为分期履行，这使得各期物业服务费的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认物业服务费这一债务的整体性，金城物业公司一直在为诉争房屋提供物业服务，双方间的债权债务关系处于连续状态，金城物业公司未怠于行使权利，凌航关于诉讼时效的抗辩于法无据，本院不予支持。对于凌航的反诉请求，根据合同约定和法律规定，属于物业服务范围内事项的，金城物业公司应当向凌航承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。其第三项、第四项诉求，系对本诉的抗辩意见，不属于反诉范围。对于其第一项诉求，金城物业公司同意予以维修，对此本院予以确认。对于其第二项诉求，凌航坚持要求金城物业公司对地板、家具损失予以维修，不同意对损失进行评估。金城物业公司表示其公司无法予以维修，同意赔偿地板损失3200元，家具损失并非漏水造成不同意赔偿，结合本案实际，凌航的地板、部分家具确存在因墙体漏水导致受损、变形的情况，本院酌情按5000元计算地板、家具损失。因房屋漏水导致凌航晾晒地板，其已提交证据证明费用确已发生，本院予以支持。对于第五项诉求，双方签订的《物业服务公约》第五章约定了业主的权利：有权监督物业服务的收费情况，并要求业主委员会和物业服务企业按照规定的期限公布物业服务费用收支账目，该约定不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告(反诉原告)凌航于本判决生效后十日内给付原告(反诉被告)抚顺市金城物业管理有限公司2013年1月1日至2019年12月31日的物业服务费12289.9元；二、原告(反诉被告)抚顺市金城物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告(反诉原告)凌航地板、家具损失费5000元，2012年晾晒地板费用1500元，共计6500元；三、原告(反诉被告)抚顺市金城物业管理有限公司于本判决生效后十日内对被告(反诉原告)凌航房屋漏水部位进行维修。具体修复部位为：六楼客厅落地窗上面漏水墙体，七楼客厅中南露台门口下方渗水及墙皮脱落墙体，七楼客厅中北露台门口下方渗水及墙皮脱落墙体，七楼北卧全部渗水及墙皮脱落墙体，七楼楼顶整体外墙；四、原告(反诉被告)抚顺市金城物业管理有限公司于本判决生效后十日内向被告(反诉原告)凌航公布2011年1月至2018年12月期间物业服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目；五、驳回原告(反诉被告)抚顺市金城物业管理有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)凌航其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费107元，由被告凌航负担；反诉案件受理费250元，由反诉被告抚顺市金城物业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的事实与一审法院相同。本院认为：本案为物业服务合同纠纷，双方签订的《业主公约》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行。关于上诉人主张被上诉人是否通过合法招投标方式进入其小区一节，因被上诉人已在该小区服务多年，上诉人并未对此提出过书面、有效的异议，对物业服务公司准入的审批手续并非本案审理范围，实际上双方已经形成了物业服务合同关系，故本案中被上诉人在提供物业服务后，向作为业主的上诉人主张物业费具有事实和法律依据，一审法院对此予以支持并无不当。关于物业费是否超出诉讼时效一节，双方约定的物业服务费的交纳方式为分期履行，这使得各期物业服务费的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认物业服务费这一债务的整体性，金城物业公司一直在为诉争房屋提供物业服务，双方间的债权债务关系处于连续状态，金城物业公司未怠于行使权利，凌航关于诉讼时效的抗辩于法无据，本院不予支持。关于是否应当减免物业费问题，金城物业公司提供服务虽有瑕疵，但并未实质违反双方合同约定，上诉人主张减免2011年到2019年物业费无法律依据，本院不予支持。关于地板的赔偿金额，一审法院根据本案事实酌情判决并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费177元，由上诉人凌航承担。本判决为终审判决。审判长 孟 丽审判员 黄 霞审判员 李雪慧二〇一九年十一月二十五日法官助理王宝伦书记员王芙宁