湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1222民初1457号原告（反诉被告）：周荣刚。原告（反诉被告）：葛银华。系周荣刚之妻。委托诉讼代理人：吴雄龙，通城县麦市法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：湖北强华房地产开发有限责任公司住所地：通城县隽水镇民主路343号法定代表人：汪耀贤，董事长。委托诉讼代理人：徐胜甫，通城县麦市法律服务所法律工作者。特别授权代理被告（反诉原告）：易三会。委托诉讼代理人：黎岳来，湖北德馨律师事务所律师，一般授权代理。原告周荣刚、葛银华与被告湖北强华房地产开发有限责任公司（以下简称“强华房地产公司”）、被告易三会合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周荣刚、葛银华及其委托诉讼代理人吴雄龙、被告强华房地产公司的委托诉讼代理人徐胜甫、被告易三会的委托诉讼代理人黎岳来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周荣刚、葛银华的诉讼请求：1、判决二被告履行2016年5月11日协议约定；2、二被告为原告办理房产证、土地证及水电开户并承担相关费用；3、判决二被告承担违约责任支付违约金100000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月27日，被告易三会以被告强华房地产公司的名义与原告协商拆迁原告房屋搞房地产开发，并签订协议补偿原告一套房及一个不小于20平方米的车库。2013年10月12日，原、被告签订新协议并作废之前所签协议，约定由被告补偿两个套间及两个车库给原告，由被告负责原告405号房的国有土地证、房产证过户及水电开户相关费用，并约定任何一方违约支付对方10万元违约金。可当被告建成房屋后，并未按合同约定补偿原告车库，仅补偿两个套间给原告，并且至今未办理房产证、土地证及水电开户。原告多次找被告易三会协商补偿车库及过户事宜，直至2016年5月11日，被告易三会将金泉花园1号楼物业办公室偿还原告折抵原告两个车库，可当原告拿到钥匙后，物业不退房，并称物业办公室是属物业所有。综上所述，原告认为被告严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判决如请求事项。被告强华房地产公司辩称：金泉项目不是我公司的开发项目，我公司根本没有借资质给他去开发，请求驳回对我公司的诉讼请求。被告易三会辩称并反诉称：一、本案是有多份合同、且合同未完全履行的原因一是原告屡次更改合同，二是由于原告还建的土地有纠纷，被拆迁的土地一直空闲着，造成答辩人无法使用被拆迁的土地。二、本案原告不具有拆迁还建的主体资格，因为原告与答辩人签订拆迁还建合同的土地使用权人分别是李林涛（30.5平方米）和许国初（40平方米），原告与答辩人签订的所有协议和合同均属无效。三、答辩人自始至终没有违约，之所以答辩人未全部按合同履行，是因为原告没有处理好土地纠纷，造成答辩人无法在原告所说的土地上建房，且双方签订的所有合同均属无效。因此违约条款在无效合同中也是无效的。反诉请求：1、请求法院判决原告将交付的房屋土地办理过户手续给答辩人，因为原告拆迁的房屋土地未办理过户手续，导致被拆迁后的土地空闲着，反诉人无权、无法使用该土地。2、如果不能或者无法办理土地过户手续，反诉人请求法院判决原告返还两套电梯房（405室、1404室），反诉人退回土地给原告，且愿对已拆除的30.5平方米和40平方米上的偏房进行补偿。经审理查明，2012年11月9日，被告强华房地产开发有限责任公司对被告易三会出具法人代表授权委托书，委托易三会为强华公司的代理人，以本公司的名义办理湖北强华公司“金泉花园”项目部开发事宜。在合同中所签署的一切文件和处理与之有关一切事务，该公司均予承认，委托期限为三个月。2012年12月，原告周荣刚、葛银华用购买李林涛30.5平方米房屋和购买许国初40平方米房屋房屋进行置换，于12月27日以原告周荣刚、葛银华为甲方与被告易三会为乙方达成“协议书”，主要内容：一、甲方因其旧房建造时间太久，结构老化，屋面严重漏水，无法进行正常生活，自愿将土地证及房屋转交乙方，由乙方统一安排。一、乙方负责在建筑公司院内（金泉花苑）安排甲方住房一套，第四层五单元，面积147.12平方米。三、乙方负责安排甲方地下车库一个，设计图出来之后，由甲方优先选择（如甲方土地建商品房，乙方应安排甲方一个车库，面积20平方米左右，上面车位不予安排）。四、乙方负责在开工日十四个月内将房交付甲方。五、协议签订时，甲方将国有土地证交付乙方，该地归乙方所有。六、甲方享有建筑公司危房改造同等待遇。乙方负责提供土地证给甲方办理房产证。2013年8月2日，原告周荣刚、葛银华为甲方与被告易三会为乙方达成“补充协议”。主要内容：一、还最大面积套房一套，147.12平方米405房，在建筑公司院内。二、地下车位一个，地上车库一个，在建筑公司院内，地上车库面积不少于20平方米，地上车库应安排在**下面。三、收回上面第二条地下车位一个，在甲方土地上安排相邻两个车库，由甲方优先选择。四、每月补300元房租费，补至交房日止。五、搬迁费壹仟元，损失费二千元，共三千元给甲方。六、乙方应包房产证过户给甲方，甲方不承担任何经济费用。七、此协议如有违约，违约方应承担违约金，违约金为十万元整。八、此合同一式两份，甲乙双方各执一份。补充协议生效，不得反悔。2013年10月12日，原告周荣刚、葛银华为甲方与被告易三会为乙方签订“房屋拆迁补偿协议书”。主要内容：一、甲方将土地证及房屋转交乙方开发使用，由乙方统一安排。二、乙方负责在建筑公司院内（金泉花苑）住宅楼**楼无条件优先安排，甲方住房两套其中第**为电梯房**，面积147.12平方米，第二套房安排在甲方原有土地上，楼层为第三层（包括车库第三层）面积不少于130平方米。三、乙方必须补偿给甲方地上车库一间（405房下面），地，地上车库面积不少于15平方米方负责在甲方原有土地上第二套房下安排甲方第二个地上车库一间，面积不少于15平方米。四、乙方应负责甲方第一套电梯房405号房的国有土地证和房产证、过户费用，并保证水电开户费用，甲方不承担土地证、房产证、水电开户各项费用，费用全部由乙方承担。五、乙方每月补偿三百块房租给甲方（从2012年12月27日至交房日止）。六、乙方负责在开工日十四个月内将房交付甲方。七、协议签订时，甲方将其旧房国有土地证交付乙方，该地归乙方所有。甲方有义务配合乙方办理建房手续，费用由乙方负责。八、此协议一式两份，甲、乙各持一份，任何一方不得违约，违约金为十万元。自双方签字即日生效，同时废止以前签订的两份协议。2015年3月19日，原告周荣刚、葛银华为甲方与被告易三会为乙方，隽水镇湘汉社区为丙方签订“补充合同”。主要内容：因乙方拆除甲方位于建筑公司旁边房屋，甲、乙方已于2013年10月12日达成《房屋拆迁补偿协议书》，因考虑到落实上述《房屋拆迁补偿协议书》的时间问题，现甲、乙双方同意由丙方签订此补充合同。一、2013年10月12日甲乙双方签订的《房屋拆迁补偿协议书》中，乙方安排给甲方的第一套电梯房位于金泉花苑一号楼405房，面积147.12平方米不变。二、2013年10月12日甲乙双方签订的《房屋拆迁补偿协议书》中，乙方安排给甲方的第二套电梯房原安排在甲方原有土地上，楼层为第三层，现更改到金泉花苑一号楼1404房，面积136.75平方米。三、乙方安排给甲方的第一个车库位于金泉花苑一号楼405房下转角第一个车库；乙方安排给甲方的第二个车库按2013年10月12日达成的《房屋拆迁补偿协议书》不变。四、其他水电开户、土地证、房产证过户等按2013年10月12日达成《房屋拆迁补偿协议书》不变。五、甲、乙双方达成本合同签字、盖章后，乙方立即将405、1404两套电梯房的房门钥匙交与甲方。六、甲方装修405、1404房屋时，必须按照乙方统一要求进行。七、本补充合同一式三份，甲、乙、丙方一经签字立即生效，不得反悔，否则反悔方后果自负。被告易三会已按约定将405、1404两套电梯房交付给原告周荣刚、葛银华。因被告易三会不能按约定交付车库，于2016年5月11日与原告葛银华达成“协议”。主要内容：经易三会与葛银华协商同意，现金泉花园1号楼物业办公室已偿还给葛银华（进电梯大门口左），双方签字生效。同时查明，被告强华房地产公司金泉花园项目部未办理工商登记，“金泉花园”建设项目没有取得合法建筑手续。原告周荣刚、葛银华向被告易三会交付的房屋，系原告周荣刚、葛银华购买李林涛30.5平方米房屋和购买许国初40平方米房屋，未办理过户给原告周荣刚、葛银华。原告周荣刚、葛银华也没有将该房屋办理过户给被告强华房地产公司和被告易三会。以上事实有原告与被告易三会签订的协议书、已发生法律效力的（2016）鄂1222民初507号民事判决书等复印件及当事人陈述在卷佐证。本院认为，一、关于原告请求被告履行2016年5月11日协议和要求被告办理房产证、土地证及水电开户问题。《中华人民共和国土地管理法》第二条第（三）款规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第（三）款规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第（一）款规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。从上述有关法律法规和司法解释看，国有出让土地转让，必须由土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门进行审查批准登记才发生法律效力。转让方必须先取得土地使用权才能依法进行转让。本案中，原、被告签订的多份协议，实质是原告转让房屋上的土地给被告开发建房。原告未取得出让土地使用权证书与被告签订转让土地使用权协议，属无效协议。原告的诉讼请求应当依法予以驳回。二、关于原告请求二被告承担违约责任支付违约金100000元的问题。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。本案中，虽然原、被告签订的协议无效，但约定的违约条款并不当然无效。原、被告约定，由被告办理房产证、土地证及水电开户并承担相关费用，被告本应当依约履行，但在原告未履行其用以置换房屋所有权变更登记前，被告从行政程序上无法办理土地变更登记，被告有后履行抗辩权。原告未履行该置换房屋所有权变更登记，被告已经交付了两套房屋给原告，原告又无证据证明被告存在其他违约行为，对原告的该诉讼请求依法予以驳回。三、关于反诉原告的二诉讼请求。原告与被告多次约定：“甲方将土地证及房屋转交乙方，由乙方使用”、“甲方将其旧房国有土地证交付乙方，该地归乙方所有。甲方有义务配合乙方办理建房手续，费用由乙方负责。”从原、被告约定看，原告应当向被告交付自己所有的房屋和土地使用权证，并协助将房屋和土地使用权过户到被告名下，费用由被告承担。但原告是否能取得其购买房屋的所有权和土地使用权，尚需行政主管部门许可，反诉原告请求反诉被告将交付的房屋土地办理过户手续，因从程序上尚不具备转让条件，对反诉原告请求反诉被告将交付的房屋土地办理过户手续的诉讼请求依法予以驳回。原告是否能取得其购买房屋的所有权和土地使用权、以及能否依法过户到反诉原告名下尚不确定，反诉原告请求反诉被告退还其交付的两套房屋，其自己退还土地赔偿损失的诉讼请求，没有事实依据，应当依法予以驳回。原告及反诉原告可完善有关土地变更登记手续及房地产开发建设手续或另行主张返还财产赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告周荣刚、葛银华的诉讼请求。二、驳回反诉原告易三会的诉讼请求。本案收取受理费2300元，由原告周荣刚、葛银华负担1150元，被告强华房地产公司、易三会共同负担1150元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，并向咸宁市中级人民法院预交上诉案件受理费2300元（开户银行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50，户名：湖北省咸宁市中级人民法院，用途：诉讼费）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴金胜人民陪审员  卢雅媚人民陪审员  卢晗华二〇一九年十一月八日书 记 员  苏 敏附：相关法律、法规及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。