吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉06民终802号 上诉人（原审被告）：贺玉军，男。 委托诉讼代理人：张弓，吉林靖吉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：白山市江源区天园物业服务有限责任公司。 法定代表人：赵大光。 委托诉讼代理人：王金梅，吉林颖慧律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王邦熔，男。 上诉人贺玉军因与被上诉人天园物业公司（以下简称天园物业公司）、王邦熔租赁合同纠纷一案，不服吉林省白山市江源区人民法院（2019）吉0605民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人贺玉军委托诉讼代理人张弓、被上诉人天园物业公司委托诉讼代理人王金梅、被上诉人王邦熔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贺玉军上诉请求：1.请求撤销江源区人民法院（2019）吉0605民初782号民事判决，依法改判被上诉人返还上诉人1.9万元房屋租金及押金3000元，共计收2.2万元租金并赔偿利息损失（按银行同期贷款利率从2017年1月17日算至实际还款日）或发回重审。2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：（一）原审法院没有查清被上诉人根本没有实际占有、使用该租赁房屋的事实，没有查清房屋的实际占有人是白山市江源区浩宇物业有限责任公司（以下简称浩宇物业公司）的事实，也没有查清物业管理用房产权依法属于全体业主，物业与员工根本没有权出租。2017年1月17日，上诉人与第二被上诉人王邦熔签订了房屋租赁合同。王邦熔承诺该房屋属于自己所有。第二被上诉人收取上诉人房屋租金1.9万元租金及押金3000元，共计2.2万元，亲自交给了王邦熔个人现金，并给上诉人出具了两张白条收据，当天给了房门钥匙。上诉人打开门后准备装修，民强小区业主委员会留守处人员找上门问贺玉军谁把房门打开的，上诉人说明情况后，业委会当日就下发了《停止物业管理用房的使用通知书》，让上诉人停止装修交出房屋。上诉人发现房屋存在争议，就向王邦熔提出解除《房屋租赁合同》，被上诉人王邦熔以租赁房屋是第一被上诉人的，是天园物业公司收取的2.2万元，等待其与第一被上诉人经理赵大光商议退款为由推托。上诉人也去找小区业主委员会副主任庞利军，庞利军以谁收取钱，找谁去要钱为由也在推托。一直等到2018年10月25日，王邦熔等11人向浩宇物业公司要回管理用房，将实际占有人浩宇物业公司在管理用房存放的物品及办公设施财务账目等强行盗走，非法占用至今没还。本案一审判决应该查清被上诉人是否有权经营民强小区物业管理，对出租的物业管理用房权属、使用、收益、处分的所有权证据的合法性。前期物业合同载明的合法使用的事项、或出租房屋的授权委托质证、要求被上诉人承担举证责任。被上诉人没有房屋所有权，导致上诉人的租赁合同目的不能实现，无法履行合同。由于两个物业公司之间的争议没有解决，天园物业公司留给浩宇物业公司的物业管理用房非法交接一直在延续，王邦熔趁机会出租想赚点钱，导致贺玉军受到了欺骗，损失很大。（二）一审法院认定合同有效，法律适用上存在错误。一审法院没有查清二被上诉人存在欺诈行为而导致合同无效。上诉人被欺诈认为王邦熔具有出租房屋的权利才订立该租赁合同。依据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行》第68条规定“一方当事人故意告知对方虚假情况、或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。两个物业公司交接有争议，物业管理用房使用有明确的法律规定，却没有告知上诉人，依据《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同”，上诉人作为一个无辜的受害者，租赁合同没有履行，损失应当有人赔偿。一审法院判决认定案涉房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，是错误的。一审法院没有查清该租赁合同的无效的情形，不仅违反《物业管理条例》第三十七条的规定，更因违反了《合同法》第五十二条的一方以欺诈的手段订立合同规定而无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋合同无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条例强制性规定情况的”。上诉人要求退回租金及利息是合理的请求是应该得到支持的。 上诉补充内容：（一）江源区人民法院（2019）吉0605民初714号民事判决书承认了3号附房、1号门市是全体业主的，天园物业公司没有权力出租。浩宇物业公司与业主委员会让贺玉军倒出房屋是合法的。案件所涉房屋的服务和使用都由业主大会决定，选谁（解聘和选聘）是业主大会同意，是业主大会决定的事儿，业主召开大会由业主委员会执行。不能由物业公司与业主签订合同的多少确定谁有合法的经营权。（二）2011年3月——2016年初，民强小区业主委员会停止换届结束。民强小区的产权，一审法院无权力处理，是属于行业主管部门不作为的行为，民强小区4个房屋所有权都属于全体业主，民强小区业委会代表业主行使职权并无违法依据。天园物业公司对案涉房屋无所有权，无权与贺玉军签订合同，行为属于欺诈行为，故合同无效违法，天园物业公司和王邦熔都无权出租，王邦熔个人的责任，由其本人赔偿，如果是职务行为，就应该与天园物业公司共同赔偿。天园物业公司是否具有物业服务企业服务资格，一审法院无权认定，民强小区业主大会认为一审认定错误。天园物业公司和王邦熔对案件所涉房屋无所有权，所有权属于全体业主。 天园物业公司二审辩称：1.针对上诉人提出没有使用过租赁房屋，被上诉人认为上诉人用了三个月后要求改变用途，系已经占有使用。2.上诉人主张小区物业归浩宇物业，被上诉人认为不是浩宇物业。3.上诉人主张租赁合同无效，被上诉人认为违反的是管理性规定，不影响租赁合同有效性。4.上诉人主张业主大会，被上诉人认为没有业主大会。5.上诉人主张《物业管理条例》第38条、39条，被上诉人认为应执行《物业管理条例》第37条之规定；6.上诉人主张《物业管理条例》第62条规定，被上诉人认为违反的是行政性管理性的规定，处罚资金将用于小区的建设，与上诉人无关。 王邦熔二审辩称，民强小区业主委员会于2016年初已经停止、换届结束，民强小区已经不存在业主委员会，上诉人的上诉补充材料均不成立。 贺玉军向一审法院起诉请求：2017年1月17日，贺玉军想在民强小区2号附房101--102号门市开办干洗店。天园物业公司让找王邦熔联系，联系完毕，贺玉军与王邦熔签订了租赁期限为1年的《房屋租赁合同》，王邦熔与天园物业公司的出纳员卢阳收取1.9元租金及押金3000元（计2.2元）后，将房屋出租给了贺玉军。当日，民强小区业主委员会得知后，向贺玉军发出《停止物业管理用房使用通知书》，依据《物业管理条例》第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”，天园物业公司将物业用房改变用途违法，责令贺玉军交回该物业房屋。贺玉军发现房屋存在争议，就向王邦熔提出解除房屋租赁合同。王邦熔以与天园物业公司经理商议为由推托。贺玉军又找小区业主委员会副主任庞利军，他以业委会在该房屋存放物品被天园物业公司拉走，业委会向派出所报案，派出所会在处理该纠纷时一并处理。贺玉军才得知公安机关于2018年12月17日就做出了不予立案决定。依据《合同法》第五十二条的规定，贺玉军与王邦熔签订的房屋租赁合同无效。依据《合同法》第五十八条的规定，天园物业公司、王邦熔应该返还贺玉军支付的款项并赔偿损失。 一审法院认定事实：2017年1月17日，王邦熔与贺玉军签订房屋租赁合同及补充协议各一份。合同约定：王邦熔将白山市江源区民强小区2#楼附房101－102门市（房屋面积124.9平方米）出租给贺玉军，用途为干洗店，房屋租赁期自2017年1月17日至2018年1月23日（2017年1月17日至2017年1月23日为免租期），租金1.9万元，王邦熔交付房屋时，贺玉军支付房屋租赁违约保证金2000元，贺玉军应在租赁期满后的3日内返还房屋，逾期返还按每日1元/平方米支付占用期间的使用费。返还时，应经王邦熔验收，并达到王邦熔认可或租赁时房屋状态，贺玉军结清各项费用。补充协议约定：甲方（王邦熔）将位于民强小区2#楼101－102门市租赁给乙方（贺玉军）做干洗店用。屋内一个石膏板间壁屋，由于生意需要，现乙方将甲方屋内间壁屋拆掉，待合同终止乙方给予甲方恢复原样，如未恢复到初始租赁形态甲方将扣除乙方全部保证金（人民币：3000元）。当天，贺玉军交纳租金1.9万元、押金3000元后接收了承租房屋并在入户验收单上签字，又与天园物业公司签订了物业服务合同。2017年3月13日，贺玉军出具情况说明一份。内容为“乙方贺玉军租用甲方房屋，合同签订时使用干洗店，现已改变经营方式开农贸商场，乙方请示王邦熔同意，让乙方签字说明情况，情况属实，特此申请改变经营方式。”。2018年6月13日，天园物业公司以房屋租赁期限已满，租赁期间发生火灾烧伤人员的伤情已好转为由通知贺玉军及时续签租赁合同或将承租的房屋恢复原状后返还。白山市江源区民强社区业主委员会成立于2011年3月17日，2012年3月16日任期届满。未进行再次选举。案涉房屋为小区物业管理用房。王邦熔签订房屋租赁合同及补充协议系职务行为。 原审判决认为，案涉房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，该合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形之一才能被认定无效。天园物业公司违反《物业管理条例》第三十七条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”的规定将物业管理用房出租给贺玉军，结合《物业管理条例》第六十三条“违反本条例的规定……；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共有部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。”的规定，天园物业公司出租物业管理用房的行为违反的是管理性强制性规定而非效力性强制性规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”，天园物业公司违反规定出租物业管理用房并不导致双方签订的房屋租赁合同无效，故，贺玉军以“合同违反法律、行政法规的强制性规定”为由请求确认房屋租赁合同无效的请求不能成立。天园物业公司已按约定将房屋交付贺玉军，租赁期间届满后，贺玉军未按约定将承租房屋返还，其要求返还租金、押金及利息的请求亦不能成立。综上所述，对贺玉军的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”规定，判决如下：驳回贺玉军的诉讼请求。案件受理费350元，减半收取计175元，由贺玉军负担。 本院二审期间，双方当事人在庭审时均向法庭提交了（2019）吉0605民初714号民事判决书用以证明各自的主张。因浩宇物业公司对该判决不服，已经提出上诉，该判决尚未发生法律效力，故对该判决书本院不予采信。 上诉人向法庭提交白山市中级人民法院（2012）白山民二终字第203号民事判决书，证明民强小区业主委员会合法成立，庞利军任小区业主委员会副主任身份合法。（2012）白山民二终字第203号民事判决书第三页载明：“原审查明，民强小区业主委员会于2011年3月24日经江源区住房和城乡建设局登记备案，业主委员会副主任系庞利军”。本案亦查明，白山市江源区民强社区业主委员会成立于2011年3月17日，2012年3月16日任期届满，未进行再次选举。故上诉人提交的白山市中级人民法院（2012）白山民二终字第203号民事判决书并不能证明庞利军仍为业主委员会副主任。对此证据本院不予采纳。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，2017年1月17日，王邦熔与贺玉军签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》各一份，贺玉军在该两份合同中签字，代表其真实意思。该两份合同虽有王邦熔签字，但是天园物业公司主张王邦熔是代表该公司签字，是履行职务行为，并且贺玉军一审起诉时陈述，租金由王邦熔与天园物业公司出纳员卢阳收取，王邦熔对此没有异议，故本案案涉房屋的出租方应为天园物业公司，王邦熔在合同中签字系职务行为。《房屋租赁合同》与《补充协议》的签订，系天园物业公司的真实意思表示。贺玉军主张王邦熔签订《房屋租赁合同》时存在欺诈行为，王邦熔与天园物业公司不认可，因《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，天园物业公司将房屋交付给贺玉军，贺玉军亦认可收到了房屋钥匙，并且贺玉军主张是因民强社区业委会的原因导致其不能实际占有使用案涉房屋，贺玉军亦没有提供充足的证据证明在签订合同时王邦熔存在欺诈行为，损害国家利益，故贺玉军依照《合同法》第五十二条第一款第（一）项“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。”的规定，主张案涉合同无效，本院不予支持。 本案案涉房屋系物业管理用房，天园物业公司未经全体业主同意，擅自出租物业管理用房的行为违反的是管理性强制性规定而非效力性强制性规定，原审判决认定天园物业公司违反规定出租物业管理用房并不导致双方签订的房屋租赁合同无效并无不当。故贺玉军的上诉请求不能成立。 综上所述，贺玉军的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费350元。由上诉人贺玉军承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  高明义 审 判 员  李 楠 代理审判员  李世为 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员  杨 栋