河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初12137号原告（案外人）：刘杰，男，汉族，1964年11月3日出生，住河南省睢阳县。委托诉讼代理人：刘军谊，河南宁璋律师事务所律师,特别授权。委托诉讼代理人：李贤勇，河南宁璋律师事务所实习律师,特别授权。被告（申请执行人）：吴松亭，男，汉族，1982年7月20日出生，住郑州市经济技术开发区。被告（被执行人）：茹新华，女，汉族，1977年9月11日出生，住海南省海口市龙华区。被告：赵桂花，女，汉族，1940年6月15日出生，住河南省新乡县。被告：宋菲凡，女，汉族，2006年9月29日出生，住海南省海口市龙华区。法定代理人:茹新华。原告刘杰诉被告吴松亭、茹新华、赵桂花、宋菲凡执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘杰的委托诉讼代理人刘军谊、李贤勇，被告吴松亭到庭参加诉讼，被告茹新华、赵桂花、宋菲凡经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告刘杰向本院提出诉讼请求：1、判决停止对位于河南省××县××镇××青年××西数一户（房产证号20××**）的强制执行，并解除对涉案房屋的查封；2、判决确认原告刘杰与宋建庄于2009年11月10日签订达成的《房屋买卖合同》合法有效，并确认涉案房屋归原告所有；3、判决宋建庄、茹新华立即协助和配合原告办理涉案房屋的产权过户手续。事实与理由：2009年11月10日，原告与宋建庄签订《房屋买卖合同》，双方约定宋建庄自愿将涉案房屋出售给原告，房屋全款20万元，因该房屋产权暂时不能过户，待过户条件成熟后，宋建庄无条件将产权过户给原告，保证在房屋产权没有交易前，所有债务及其他事宜均与该房屋产无关。合同签订后，宋建庄交付该房屋给原告，并由原告及其女儿开始实际居住使用，时至今日已实际合法占有控制该涉案房产达十年之久，原告全家均在该房屋内居住生活，有相关的燃气安装合同及水电、燃气费等费用收据相佐证。2012年，在原告多次督促下，宋建庄分别于2012年4月28日、29日出具收到购房款19万元的收据。2012年5月1日，双方为办理过户手续，另行签订《房地产买卖契约》，但宋建庄因事务繁忙一直未协助和配合原告办理产权过户登记手续，《房地产买卖契约》未经房地产主管机关批准无法生效。因此，该房屋未能办理过户手续，致使原告无法取得该房屋合法的登记不动产权。2018年2月2日被告吴松亭在贵院立案，申请执行（2017）豫0191民初2965号民事判决，执行案号为（2018）豫0191执1362号。2018年5月17日，执行法院为（2018）豫0191执1362号之一执行裁定书、协助执行通知书查封宋建庄名下的涉案房产。2019年3月28日原告刘杰依法向贵院提出书面异议，并提供相关证据，2019年4月29日贵院作出（2019）豫0191执异237号执行裁定，裁定驳回原告的异议请求。综上所述，原告认为2009年11月19日原告与宋建庄签订《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效，宋建庄、茹新华应当协助原告办理产权过户登记。同时贵院的执行裁定书侵害了原告的合法权益，原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是原告已依合同支付绝大部分房款并合法占有使用该房屋至今。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告取得涉案房屋后，未登记致使物权未设立，但并不影响合同的效力，同时原告未办理产权过户的是因政策法规发生变化和宋建庄原因造成的，原告在本案中并无过错，在无法办理房屋过户手续的情况下，剩余房款未能支付完毕，原告明确表示愿意将剩余未支付房款交付人民法院执行，故人民法院不应查封该房屋。原告根据法律规定提起本案诉讼，望判如诉请。被告吴松亭答辩称:当时是宋建庄拿着房本找其借的款，现在房本还是宋建庄的名字，根本不可能过户，房子现在还是宋建庄的，应当继续执行。被告茹新华、宋菲凡、赵桂花未到庭，未答辩亦未举证。经审理查明:吴松亭申请执行宋建庄、茹新华民间借贷纠纷一案，执行依据是已经发生法律效力的（2017）豫0191民初2965号民事判决书，2018年2月2日立案执行，执行案号是（2017）豫0191执1362号。执行过程中，本院于2018年5月17日以（2018）豫0191执1362之一号执行裁定书、协助执行通知书查封了涉案房屋。原告刘杰对执行标的提出书面异议，本院作出（2019）豫0191执异237号执行裁定书，驳回原告刘杰的异议请求。原告刘杰对该执行裁定书不服，向本院提起诉讼。涉案房产位于新乡县××镇××青年××西数一户，房屋为两层，建筑面积为205.03平方米，登记房屋所有权人为宋建庄，房屋所有权证领取日期为2008年6月11日，房屋所有权证号为20××79号。2009年11月10日，宋建庄与刘杰签订《房屋买卖合同》一份，约定：宋建庄自愿将涉案房屋出售给刘杰，刘杰及其亲属已对上述房产的现状和设施做了充分的验证，并自愿购买，房屋建筑面积205.08平方米，二室一厅，房屋所有权证编号为20××79，无附属设施，房屋全款为20万元，因宋建庄房产产权暂时不能过户给刘杰，待过户条件成熟后，宋建庄无条件将产权过户给刘杰。2012年4月28日宋建庄出具收据一份，载明：今收到刘杰房款16万元整。2012年4月29日宋建庄出具收据一份，载明：今收到房款3万元，剩余2万元。2012年5月1日宋建庄与刘杰签订《房地产买卖契约》，该合同显示：房屋总价款为215550元，已预付房款16万元。庭审中，原告称愿意将该剩余房款交付法院执行。原告提交其与新乡县欣鹏燃气有限公司签订的编号为1868的《安装、安全供用气合同书》，显示签订时间为2012年3月26日，供气地址为田园小城北加油站南东3户。原告提交收据一份，显示刘杰（田园小城北加油站南东3户）向新乡县欣鹏燃气有限公司缴纳天然气安装费（独院机表）3000元，时间为2012年3月26日。原告提交新乡县欣鹏燃气有限公司燃气缴费单一份，显示刘杰缴纳加油站南东3户费用100元，时间为2019年3月23日。2019年5月16日，新乡县房产管理局出具证明一份，载明：房屋所有权人宋建庄，新乡县小冀镇聂庄村青年路北段路东院南西数一户，产权证号20××79，因政策原因，于2008年6月办理了该证，由于该房屋没有在新乡县不动产登记中心办理土地落宗等手续，导致至今无法办理交易（过户）。特此证明。庭审中，被告吴松亭称其持有涉案房屋的房屋所有权证原件，庭后七日内向法庭提交。庭审后被告吴松亭向本院提交房屋所有权证原件两份，房屋所有权证号为20080377，20080381。另查明：被执行人宋建庄于2019年5月28日死亡，经审查本院追加宋建庄的母亲赵桂花、宋建庄的女儿宋菲凡为本案被告。以上事实有原告提交的房屋买卖合同一份，收据两份、安装、安全供用气合同书，新乡县欣鹏燃气收据及缴费单、证明一份，房地产买卖契约一份等证据及开庭笔录在案佐证。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户手续。本案中，涉案房屋登记在宋建庄名下，本院查封涉案房屋时间为2018年5月17日，宋建庄与刘杰就该房屋出售事宜签订的《房屋买卖合同》时间为2009年11月10日，在本院查封之前；原告提交的《安装、安全供用气合同书》及新乡县欣鹏燃气有限公司出具的收据、燃气缴费单等证据，能够证明其在本院查封前已经合法占有了涉案房屋；根据新乡县房产管理局出具的证明，能够证明涉案房屋未能过户并未原告自身原因；原告提交2012年4月28日、29日宋建庄出具的两份收据，显示宋建庄共收到19万元房款，剩余2万元未付，但原告提交的其与宋建庄于2012年5月1日签订的《房地产买卖契约》显示总购房款为215550元，已付购房款为16万元，故本院认为原告已按合同约定支付购房款16万元，剩余55550未付，根据庭审原告陈述，原告亦愿意将剩余房款交付法院执行。因此，原告提交的证据能够证明其系涉案房屋的实际所有权人，其亦符合上述司法解释的规定，其对涉案房屋享有的权利能够排除法院的强制执行，对其请求排除执行的诉讼请求，本院予以支持。对原告诉请解除查封及宋建庄、茹新华协助办理过户的诉讼请求，不属于执行异议之诉纠纷的审查范围，本案对此不予审查。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决如下：一、原告刘杰为位于河南省新乡县小冀镇聂庄村青年路北路东院南西数一户房产（房产证号20××**）的实际所有权人；二、不得执行位于河南省新乡县小冀镇聂庄村青年路北路东院南西数一户（房产证号20××**）的房产；案件受理费4100元，由被告吴松亭承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李俊辉人民陪审员  刘萍丽人民陪审员  张志刚二〇一九年十一月二十六日书 记 员  郭鹏飞