宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2019）宁02民初245号原告（申请执行人）：长城（宁夏）资产经营有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区修业路长信春天综合楼**。法定代表人：雷军辉。委托诉讼代理人：王明明。委托诉讼代理人：张理，北京市中银（银川）律师事务所律师。被告（案外人）：陈辉，住宁夏回族自治区石嘴山市。被告（被执行人）：宁夏复兴市场经营管理有限公司。法定代表人：潘占荣，该公司董事长。被告（被执行人）：石嘴山市华欣房地产开发有限公司。法定代表人：刘美兰，该公司执行董事。被告（被执行人）：刘美兰，石嘴山市华欣房地产开发有限公司执行董事，住宁夏回族自治区石嘴山市。被告（被执行人）：潘占荣，宁夏复兴市场经营管理有限公司董事长，住宁夏回族自治区石嘴山市。被告（被执行人）：潘琪琛，住宁夏回族自治区石嘴山市。原告长城（宁夏）资产经营有限公司（以下简称长城资产公司）与被告陈辉、宁夏复兴市场经营管理有限公司（以下简称复兴市场公司）、石嘴山市华欣房地产开发有限公司（以下简称华欣房产公司）、刘美兰、潘占荣、潘琪琛申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。长城资产公司的委托诉讼代理人王明明、张理，被告陈辉到庭参加诉讼，被告复兴市场公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。长城资产公司向本院提出诉讼请求：1.继续执行华欣房产公司名下位于石嘴山市××区房屋；2.诉讼费由各被告承担。事实及理由：2018年9月30日，长城资产公司就银川市某某公证处作出的（2018）宁银国安证字第xxxx号《执行证书》向法院申请强制执行，宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院作出（2018）宁02执260号执行裁定，长城资产公司基于对包括位于××号房屋在内的xx套商铺享有的抵押权申请评估拍卖，随后法院对其中xx套抵押房产进行了查封。在执行过程中，陈辉提出案外人执行异议，法院审查后作出（2019）宁02执异28号执行裁定，裁定中止对位于石嘴山市××区房产的执行。长城资产公司认为陈辉的执行异议不能成立，（2019）宁02执异28号执行裁定适用法律错误。第一、该裁定认定陈辉于2011年1月13日与华欣房产公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，由华欣房产公司为陈辉补偿置换××小区建筑面积为71.12平方米的商业房一套；2015年1月27日，由于先前约定补偿置换的营业房发生变动，陈辉与华欣房产公司又签订了《拆迁房屋置换营业房交房协议》，约定将××房屋调换给陈辉。由此可见，陈辉与华欣房产公司约定的拆迁安置房屋并非本案的案涉房屋，在长城资产公司的抵押权设立之后，且案涉房屋的交付也发生于抵押权设立之后；第二、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，房屋上的抵押权、所有权都属于登记生效的权利，长城资产公司享有的抵押权已依法登记，陈辉的权利未经合法登记，仅享有请求出卖人办理案涉房屋转移登记手续的请求权，而不享有物权。长城资产公司对执行财产享有的抵押权，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的“对抗案外人的担保物权等优先受偿权”，陈辉的执行异议不能成立。此外，异议抵押财产系登记在华欣房产公司名下的商业房，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，案涉房屋性质系商铺并非住宅，陈辉享有的权利不足以排除执行，请求人民法院准许继续执行石嘴山市××区房产。陈辉辩称，2011年在石嘴山市房产管理局的协调下，华欣房产公司的法定代表人刘美兰与陈辉签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定双方按照等价补差的原则，在待建的复兴市场商业楼置换一套71平米左右的商业房，由于该商业楼当时处于待建状态，商业房暂无编制编号，因此在《房屋拆迁补偿安置协议书》中没有约定房屋具体编号，但约定了置换的商业房位置临近复兴市场后门。由于华欣房产公司在建设期间对复兴市场的布局做了调整，故在2015年1月27日，华欣房产公司与陈辉签订《拆迁房屋置换营业房交房协议》，载明是由于华欣房产公司的原因在2011年签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》的基础上就房屋交付签订该协议，该协议约定华欣房产公司将当时暂作为人民路某某办公室的房屋于2015年1月27日交付给陈辉，并在2016年底前将该营业房的土地证和房产证等相关证件交于陈辉。陈辉根据约定于2015年1月27日向华欣房产公司支付60000元的差价，并于次日拿到了房屋钥匙，对房屋进行了简单的装饰和安全防护一直使用至今。该房屋的采暖费和物业费均由陈辉承担，该房的房主登记信息也是陈辉，并且陈辉实际占有。综上，《拆迁房屋置换营业房交房协议》是在《房屋拆迁补偿安置协议书》的基础上签订的一个补充协议，长城资产公司将两份协议区别对待不妥，协议签订时间是2011年，在长城资产公司的《抵押协议》之前。长城资产公司在未查清华欣房产公司与其他人签订协议，就与华欣房产公司签订《委托贷款抵押合同》，责任应当由其自己承担，故应维持（2019）宁02执异28号执行裁定，中止对位于石嘴山市××区房产的执行。复兴市场公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。长城资产公司提交证据一：（2018）宁银国安证字第xxxx号《执行证书》、（2014）宁银国安证字第xxxx号《公证书》、（2014）宁银国安证字第xxxx号《公证书》、中银石委贷字[2014]xxx号《委托贷款借款合同》、中银石委贷押字[2014]xxx号《委托贷款抵押合同》及在建工程抵押登记证明（石房建大武口区字第xxx号），证实1.长城资产公司委托中国银行股份有限公司石嘴山市分行（以下简称中行石嘴山分行）向复兴市场公司发放委托贷款20000000元，华欣房产公司以其名下位于石嘴山市××区房屋在内的65套商业用房抵押给长城资产公司，2014年3月31日在石嘴山市产权产籍管理所办理了抵押登记，登记的抵押权人为中行某某分行。长城资产公司基于委托贷款的委托人地位，系案涉房屋的实际抵押权人；2.长城资产公司与受托人中行石嘴山分行及复兴市场公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛签署的每份合同的签订过程均由银川市国安公证处公证，约定了上述合同系经公证成为具有强制执行效力的债权文书的内容，并经公证赋予强制执行的效力。陈辉质证意见：对证据一的真实性、合法性无异议，能达到长城资产公司的证明目的。证据二：不动产登记信息查询单，证实截止2019年5月21日，案涉房屋的抵押登记仍未解除，长城资产公司仍为案涉房屋的抵押权人。陈辉质证意见：对证据二的真实性、合法性无异议。证据三：（2018）宁02执260号民事裁定书，证实长城资产公司已向石嘴山市中级人民法院申请强制执行（2018）宁银国安证字第xxxx号《执行证书》，法院已作出生效法律文书，责令复兴市场公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛履行生效法律文书确定的义务。长城资产公司系案涉房屋的合法抵押权人，有权申请人民法院处置抵押财产以实现自己的债权。陈辉质证意见：对证据三的真实性、合法性、关联性无异议。证据四：《商品房预售许可证》，证明案涉房屋所在的xx号楼房屋用途为商业而非住宅，于2012年3月27日就已取得商品房预售许可证，如陈辉的房屋买卖合同签署于2014年3月31日办理抵押登记之前，完全具备办理商品房买卖合同备案的条件。陈辉质证意见：对证据四真实性、合法性、关联性无异议，但陈辉不知道华欣房产公司什么时候取得商品房预售许可证。证据五：（2019）宁02执异28号执行裁定书，证实因被告陈辉对案涉石嘴山市xxx区房产提出案外人异议，石嘴山市中级人民法院裁定中止对案涉房产的执行，长城资产公司提出执行异议之诉符合法律规定。陈辉质证意见：对证据五真实性、合法性、关联性无异议。陈辉提交证据一：《房屋拆迁补偿安置协议书》，证实在拆迁办的协调下，双方达成拆迁安置协议，并在拆迁主管部门备案。在房屋没有建起来的情况下，房屋的编号是可变的，只有在规划图上能看到位置，但是没有编号，且合同中不涉及编号。长城资产公司质证意见：如与备案的合同一致，对其真实性、合法性、证明目的予以认可，对关联性不予认可。该份合同中没有明确华欣房产公司向陈辉所补偿房屋的具体坐落位置，不能确定补偿的房屋即是本案争议的房屋。证据二：《拆迁房屋置换营业房交房协议》，证实由于开发公司更改了市场规划，在原有《房屋拆迁补偿安置协议书》的基础上，签订了补充协议，补充协议中附有该房屋的正面照片，该照片下面写明房号是“20-121,44.05㎡”，是在交房的时候由华欣房产公司工作人员备注的；补充该协议中的附图具有排他性，即紧邻厕所仅此一间，该协议中的房屋就是案涉房屋。长城资产公司质证意见：因长城资产公司并非合同当事人，对其真实性无法确认，该协议也未明确房屋的具体坐落，属于合同主要条款不明，无法确认和本案的关联性，如陈辉称述属实，陈辉和华欣房产公司于2015年1月27日签订该合同时，案涉房屋就已经抵押给长城资产公司，华欣房产公司不得处分该房屋，如陈辉陈述其与华欣公司于2015年1月27日明确向其补偿的房屋具体坐落为案涉石嘴山市xxx区，晚于抵押权设立的时间，长城资产公司在抵押权设立之前不能发现并确认该事实。证据三：银行存、取款证明、刘美兰出具的置换营业房的差价收条，证实陈辉有能力付款，双方已经履行了《拆迁房屋置换营业房交房协议》，但华欣房产公司一直未在约定的时间办理土地证、房产证等相关手续。长城资产公司质证意见：对证据三某某银行存、取款证明真实性、合法性予以认可，但对关联性无法确认，对刘美兰开的置换营业房的差价收条无法确认。证据四：接房领钥匙单，证实陈辉与华欣房产公司已经办理收房手续，华欣房产公司的工作人员出具相关手续。长城资产公司质证意见：对接房领钥匙单真实性无法确认，如陈辉陈述属实，可以明确陈辉实际占有案涉房屋的时间是在2015年1月28日，晚于长城资产公司的抵押权设立日期，对于后发生的事实长城资产公司不能预见，并予以审查。证据五：租房合同，证实从2015年接房后陈辉进行了安全防护（安装卷帘门、更换门锁）和粉刷，2015年3月至今零星出租，已经实际占有。长城资产公司质证意见：因长城资产公司并非合同的当事人，对该证据的真实性无法确认，如陈辉陈述属实，可以明确陈辉实际占有案涉房屋的时间是2015年1月28日，晚于长城资产公司的抵押权设立日期，对于后发生的事实长城资产公司不能预见，并予以审查。证据六：水费收据、电费发票、垃圾清运费收据、暖气费收据、采暖费发票、物业费收据、某某银行取款凭条、2018年停暖发票、某某银行个人账户交易明细、某某银行理财产品认购（个人业务凭证），证实该房屋陈辉已经实际占有，并缴纳各项运行费用。长城资产公司质证意见：对采暖费发票、收据的三性及证明目的均予以认可，对水费收据、垃圾清运费收据真实性无法确认，结合其他证据予以认定，对电费发票真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，因为用电地址为xxx；对石嘴山银行个人账户交易明细、中国某某银行理财产品认购（个人业务凭证）真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。为查明案件事实，本院从（2018）宁02执260号卷宗中调阅、复制协助执行通知书（存根）及送达回证、查封公告。长城资产公司及陈辉对上述证据均无异议。复兴市场公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛未到庭参加诉讼，也未提交证据，视为其放弃举证、质证的权利。本院对上述证据的认证意见：长城资产公司提交的证据一是生效法律文书及当事人之间签订的合同、证据二是由不动产登记机关出具、证据四是由行政机关制作并发放的文书，以上证据均具备真实性、合法性、关联性，对上述证据的三性予以确认，但不能达到长城资产公司证明目的，对证明目的不予确认；证据三、五是法院生效法律文书具备真实性、合法性、关联性，也能达到长城资产公司证明目的，予以采信。陈辉提交的证据一至五、证据六中除电费发票外的其他证据具备真实性、合法性、关联性，也能达到陈辉证明目的，予以采信；证据六中的电费发票与本案无关联性不予采信。本院调取的证据，长城资产公司及陈辉均无异议，予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月13日，陈辉作为被拆迁人与华欣房产公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，由该公司为陈辉补偿置换某某小区建筑面积为71.12平方米的商业房一套，单价为每平方米6000元，房屋总价款426720元，新房面积以测量所测量为准据实核算，房款多退少补；陈辉原房屋总价为197008元。2015年1月27日，由于先前约定补偿置换的营业房发生变动，双方又签订了《拆迁房屋置换营业房交房协议》，约定将xx号营业房调换给陈辉，陈辉于当日支付华欣房产公司房屋差价款60000元。2012年3月27日，华欣房产公司取得石嘴山市xxx区的《商品房预售许可证》。2014年3月28日，长城资产公司与某某行石嘴山分行签订《委托贷款委托合同》，约定长城资产公司将自有资金20000000元委托某某行石嘴山分行向复兴市场公司贷款20000000元。同日，某某行石嘴山分行与复兴市场公司签订了《委托贷款借款合同》，合同约定某某行石嘴山分行将委托贷款20000000元发放给复兴市场公司；同时，某某行石嘴山分行与华欣房产公司签订《委托贷款抵押合同》，华欣房产公司以其名下的石嘴山市××区面积为8475.9平方米商铺及相应土地3378.94平方米（包括案涉121号房屋在内）的65套商业用房作为《委托贷款借款合同》项下的债务抵押财产，并于2014年3月31日在石嘴山市产权产籍管理所办理了抵押登记，登记的抵押权人为中行某某分行。2015年1月28日，该公司将案涉房屋钥匙交给陈辉，陈辉办理接房手续后缴纳了物业费、采暖费、水费等费用，并以出租的形式占有、受益至今。2018年10月18日，本院在执行长城资产公司申请执行复兴市场公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛委托贷款合同纠纷一案时作出（2018）宁02执260号执行裁定：冻结、扣划被执行人复兴市场公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛的存款或扣留、提取被执行人的收入29580142.94元（含执行申请费96883元），或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。并于2018年12月10日依法查封了华欣房产公司名下位于石嘴山市××区房产。本院据此于2018年12月10日在案涉房屋处张贴查封公告，2019年1月21日在石嘴山市不动产登记事务中心依法查封了华欣房产公司名下位于石嘴山市××区在内的房产。查封期限自2018年12月10日至2021年12月9日止。在执行过程中，陈辉提出案外人执行异议申请，本院于2019年5月28日作出（2019）宁02执异28号执行裁定，中止对位于石嘴山市××区房产的执行。长城资产公司对该裁定不服，于2019年6月12日向本院提出申请执行人执行异议之诉。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条规定：“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。”本案中复兴市场公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，无法对长城资产公司的诉讼请求明确表明意见，故应当将其列为共同被告。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案的争议焦点为：案外人陈辉对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的合法民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据本案查明的事实,陈辉与华欣房产公司分别于2011年1月13日、2015年1月27日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》《拆迁房屋置换营业房交房协议》。上述两份合同约定，华欣房产公司以置换方式进行补偿安置，并最终确定给陈辉的房屋为华欣房产公司所建位于石嘴山市××区营业房。陈辉提交的证据证实陈辉基于华欣房产公司的交付行为，已合法占有案涉房屋并已出租方式收益至今。华欣房产公司明知其与陈辉就案涉房屋签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》、《拆迁房屋置换营业房交房协议》，却隐瞒陈辉于2014年3月31日将包括案涉房屋在内的位于石嘴山市××区房屋为复兴市场公司向中行石嘴山分行借款提供抵押担保，办理了抵押登记手续，华欣房产公司的行为显然属于恶意，明显侵犯了陈辉所享有的合法权益。关于陈辉享有的民事权益应否优先保护的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”因华欣房产公司没有依约履行为陈辉办理案涉房屋产权变更登记的义务，导致陈辉占有案涉房屋后至今未能办理产权过户登记，故陈辉对案涉房屋依法尚不具有所有权，但陈辉依据其与华欣房产公司订立的《房屋拆迁补偿安置协议书》、《拆迁房屋置换营业房交房协议》以及其已实际占有、收益案涉房屋的事实，主张其对案涉房屋享有拆迁补偿安置权利，合法有据。由于华欣房产公司将案涉房屋交给陈辉后，向陈辉隐瞒实情，以案涉房屋为复兴市场公司向中行石嘴山分行借款提供抵押担保，并最终导致陈辉、长城资产公司分别对案涉房屋所享有的安置补偿权和抵押权发生冲突。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权和其他债权，而且优于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。就本案而言，华欣房产公司与陈辉是按照所有权调换形式订立的《房屋拆迁补偿安置协议书》、《拆迁房屋置换营业房交房协议》，明确约定案涉房屋作为拆迁补偿安置房屋补偿给陈辉，且在办理抵押登记前已交付给陈辉占有、收益，当抵押权人与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，陈辉对案涉房屋享有的补偿安置权应优先于长城资产公司的抵押权得到保护，故陈辉就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，长城资产公司请求人民法院准许继续执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。复兴市场公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论、最后陈述等诉讼权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，判决如下：驳回原告长城（宁夏）资产经营有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告长城（宁夏）资产经营有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。审 判 长 王 伟审 判 员 张 红审 判 员 安立莎 二〇一九年十一月四日法官助理 王 芳书 记 员 李 彤附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给被告，被告已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；被告已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果被告对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。