湖南省新田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1128民初1320号 原告:雷海军，男，1981年10月15日出生。 委托诉讼代理人:成火龙，湖南融城律师事务所律师。 被告：湖南重庆啤酒国人有限公司永州分公司。 负责人：连德坚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡波，湖南中锋律师事务所律师。 被告:唐德成，男，1989年6月27日出生。 被告:甘小军，男，1989年5月14日出生。 原告雷海军与被告湖南重庆啤酒国人有限公司永州分公司（以下简称重啤永州分公司）、唐德成、甘小军租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雷海军及其委托诉讼代理人成火龙、被告唐德成、甘小军及被告重啤永州分公司的委托诉讼代理人胡波均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告雷海军向本院提出诉讼请求：1、判令被告唐德成、甘小军一次性退还多收原告租金8000元，被告重啤永州分公司承担连带清偿责任；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年7月16日，唐德成、甘小军代理重啤永州分公司与原告签订了原乐堡啤酒夜市城最后一排土地租赁合同，原告依合同向被告交足了12个月的租金12,000元和2000元保证金，但原告租用不到二个月就接到新田县城市管理行政执法局（以下简称城管局）的《新田县乐堡夜宵城搬迁告知书》，2017年11月30日再次下发了搬迁告知函，致使原告无法正常经营，最终原告经营不足四个月便停业、乃至搬迁，2000元保证金由城管局退还，但被告多收原告的八个月租金8000元不肯退还。原告特起诉。 被告重啤永州分公司辩称：一、答辩人非本案适格被告。1、答辩人未与原告签订租赁合同。原告提供的租赁合同的主体，只有甘小军、唐德成，原告的租金都是支付给二人。2、本案中唐德成、甘小军与答辩人不构成代理关系。夜市城所使用的土地系答辩人从城管局租赁取得，又转租给了唐德成、甘小军。转租协议虽无城管局书面同意，但答辩人有证据证实城管局知晓并默许，2018年9月17日租赁合同解除前，城管局都没有明示否定转租合同的效力，因此答辩人与唐德成、甘小军的转租协议有效。二、原告要求答辩人连带承担退还租金的责任，无事实及法律依据。1、唐德成、甘小军与原告签订的租赁合同不因城管局的一纸通知而解除，城管局与答辩人的租赁合同解除前，原告与唐德成、甘小军签订的租赁合同持续有效，应依约履行。2、原告实际经营至2018年5月8日，其后因政府断水断电无法正常经营，原告才搬离，原告应向唐德成、甘小军支付2018年5月8日前的租金。3、答辩人承担连带责任无法律依据。请求法院驳回原告诉请。 被告唐德成、甘小军辩称：答辩人与公司及与原告所签订的合同是合法的，原告至今都未与我们终止合同，原告实际经营的时间至2018年5月8日停水断电。 经审理，本院查明如下法律事实： 2015年9月18日，城管局（甲方）与重啤永州分公司（乙方）签订《新田县重庆啤酒夜市城土地租赁协议》，内容：甲方将新田县综合大市场斜对面约30亩土地租赁给乙方经营重庆乐堡啤酒夜市城、儿童娱乐城；租赁期限从2015年11月1日起至2020年10月31日；每年租金及管理费80,000元，应在每年6月1日前交清，若逾期缴纳，甲方可采取任何措施阻止生产经营，所造成的经济损失由乙方自负；甲方为乙方生产经营提供现有的空地，乙方在建设施工过程中出现阻工或其它原因致使项目不能正常建设施工的，甲方无条件协助处理，甲方不能干预乙方的生产经营自主权；甲方同意乙方租用的场地根据需要进行平地，搭建临时建筑，费用由乙方承担；若在租赁期间未满五年的情况下，因城市建设管理需要或政策性原因导致夜市的经营变动或终止，乙方必须无条件服从。甲方调整经营地点上重建啤酒夜市城的土地租赁经营权仍交付乙方使用和建设，甲方按政策给予适当的补偿，直到本合同协议期限满；本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行协商。合同期满甲方对夜市若继续实行物业管理，同等条件下，乙方有优先权。 同日，重啤永州分公司（甲方）与唐德成、甘小军（乙方）就乙方租赁土地及新田县重庆啤酒夜市城物业管理有关事项达成一致协议，签订《新田县重庆啤酒夜市城物业管理转租协议》，约定：土地地址为新田县综合大市场斜对面约30亩土地；用途为经营重庆乐堡啤酒夜市城、儿童娱乐城；租赁期限从2015年10月1日起至2023年9月31日，若在此期间因城市建设需要、政府规划用地变动及租赁合同履行情况等，双方可协商提前解除、终止或续签合同，但甲方应提前三个月通知乙方；物业管理期限2015年10月1日至2023年9月31日止；甲方为乙方生产经营提供现有的空地，乙方在建设施工过程中出现阻工或其它原因致使项目不能正常建设施工的，甲方无条件协助处理，甲方不能干预乙方的生产经营自主权；甲方同意乙方租用的场地根据需要进行平地，搭建临时建筑，费用由乙方承担；乙方自愿接受甲方监督，并按照甲方的要求建设；乙方须在租赁的场地中预留200M2供甲方使用；乙方负责收取每个摊位的水、电、卫生费，收费标准按物价部门或相关政策的标准执行。摊位费由乙方和各宵夜、烧烤摊主协商后，经甲方监督方可收取；乙方必须服从甲方的管理，必须依法管理和经营；若在租赁期间未满五年的情况下，因城市建设管理需要或政策性原因导致夜市的经营变动或终止，乙方必须无条件服从。由甲方负责协调新田县政府调整经营地点及重建重庆啤酒夜市城的全部设施交付乙方使用，直到本合同物业管理期限满。 2017年7月16日，唐德成、甘小军以新田乐堡啤酒夜市城（甲方）的名义与原告（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于夜市城内最后一排，靠近河边，约120平方米的土地，租赁给乙方经营洗车，乙方经营期间更换经营品类或转租他人，须经甲方同意，因政府行为或自然灾害导致乙方无法经营，双方结清账目，本合同自动解除；租赁时间从2017年7月16日至2020年7月15日，如乙方不愿意继续承租或甲方另行出租，必须提前二个月告知对方；租赁期内乙方需向甲方缴纳土地租赁费为12000元/年，先付后用，签订合同时交纳第一年的租金12，000元；乙方在签订本协议时必须向甲方交纳保证金2000元。签订合同当日原告向唐德成、甘小军交纳租金12,000元。 2017年9月27日，城管局向乐堡夜宵城经营户下发《新田县乐堡夜宵城搬迁告知书》，内容：经县委县政府研究同意，决定将乐堡夜宵城整体搬迁。请业主和经营户停止新建建筑物和构筑物，以免造成不必要的损失。 2017年11月30日，城管局向重啤永州分公司发出《关于新田县乐堡夜宵城拆迁告知函》，告知：经县委县政府研究同意，决定将乐堡夜宵城整体拆迁，请你公司速派出代表与我局协商。 2018年4月20日，城管局向重啤永州分公司发出《解除〈土地租赁协议〉通知书》，内容：贵司应在每年的6月1日前交清本年度的租金及管理费，现2017年至2018年度租金及管理费贵司只交付了40,000元，余款40,000元一直未予交付，距“租赁协议”所约定的期限已逾期10个多月，贵司拖欠租金及管理费的行为已构成根本违约，依据《中华人民共和国合同法》和“租赁协议”的约定，现我局正式通知贵司：一、《新田县重庆啤酒夜市城土地租赁协议》自本通知书发出后立即解除。二、贵司需要2018年4月23日之前与我局办理交接手续，否则视为与我局完成交接，所租赁土地上的房屋及所有设施设备丢失、毁损等一切风险由贵司自行承担。三贵司需在2018年4月23日之前搬出所租赁的土地，否则我局将按“租赁协议”的约定，采取包括但不限于断电、断水等措施收回租赁土地，由此产生的一切法律后果，由贵司自行承担。 2018年5月7日，城管局致函县电力局对乐堡夜宵城采取停电措施，5月8日电力局对乐堡夜宵城停止供电，夜宵城未再继续经营。 2018年9月17日，城管局（甲方）与重啤永州分公司（乙方）一致同意解除原《新田县重庆啤酒夜市城土地租赁协议》，签订《解除合同协议》，约定：一、自即日起，原签订的《新田县重庆啤酒夜市城土地租赁协议》终止解除。二、甲方一次性补偿乙方591.0187万元（不包含已补偿给夜宵散户的补偿款1,252,149元）。三、乐堡夜市城夜宵摊散户在经营期间所交付给乙方的押金216,000元，由甲方代管（从补偿款591.0187万元中暂扣出），甲方在20个工作日内将约定的补偿款划拨到乙方提供的账户内，待乙方与夜宵摊散户理清有关债权债务关系后，根据乙方与夜宵散户达成协议或委托书或有关文书，甲方再进行划拨支付。同日，重啤永州分公司致函城管局指定将补偿款转付至甘小军在建设银行开设的6229882990062880账户内，并与唐德成、甘小军签订《解除合同协议》。协议签订后，城管局将补偿款给付重啤永州分公司，将乐堡夜市城夜宵摊散户在经营期间所交付的押金216,000元退还各户（其中包括雷海军交纳的2000元押金）。 上述事实，有城管局与重啤永州分公司签订的《新田县重庆啤酒夜市城土地租赁协议》、重啤永州分公司与唐德成、甘小军签订的《新田县重庆啤酒夜市城物业管理转租协议》、唐德成、甘小军以新田乐堡啤酒夜市城的名义与原告雷海军签订的《土地租赁合同》、2017年9月27日城管局向乐堡夜宵城经营户下发的《新田县乐堡夜宵城搬迁告知书》、2017年11月30日城管局向重啤永州分公司发出的《关于新田县乐堡夜宵城拆迁告知函》、2018年4月20日城管局向重啤永州分公司发出的《解除〈土地租赁协议〉通知书》、2018年5月7日《采取停电措施的函》、2018年9月17日城管局与重啤永州分公司签订的《解除合同协议》、2017年6月27日及2018年5月14日乐堡夜宵城租金《非税收入一般缴款书》，以及原、被告的质证意见、当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告向唐德成、甘小军租赁夜宵摊位，交纳了一年的租金12,000元，出租方应在合同期内提供适合经营的场地，原告主张因夜宵城拆迁仅经营不足四个月便停业搬迁，未提供相应的证据支持，本院不予认可。但从2018年5月8日起政府相关部门因拆迁问题对夜宵城停水断电，足以认定原告无法继续经营，故5月8日以后的租金出租方应当返还给原告。2017年9月27日城管局就向乐堡夜宵城经营户下发了《新田县乐堡夜宵城搬迁告知书》，其后又陆续下发了一系列文书，虽这些文书在重啤永州分公司与城管局的租赁合同解除前不影响原告租赁合同的效力，但势必会对原告的经营造成一定的影响，故2017年9月27日至2018年5月8日期间原告的租金应适当降低，结合原告的租赁时间及夜宵城搬迁对经营造成的影响，酌情考虑返还6000元为宜。原告的租金是向唐德成、甘小军缴纳，故应由唐德成、甘小军返还。重啤永州分公司以从城管局租赁的土地为标的物转租给唐德成、甘小军，但未取得城管局的同意，且从双方的合同内容来看，唐德成、甘小军是在重啤永州分公司的监督下开展业务，必须服从重啤永州分公司的管理，摊位费也须经重啤永州分公司监督方可收取，与城管局签订《解除合同协议》的主体也是重啤永州分公司。故，重啤永州分公司应对唐德成、甘小军经营期间收取租金应予返还原告的金额承担共同返还责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告湖南重庆啤酒国人有限公司永州分公司、唐德成、甘小军在本判决生效后十日内一次性返还原告雷海军的租金6000元； 二、驳回原告雷海军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告雷海军负担5元，由被告重啤永州分公司、唐德成、甘小军负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员 陈子君 二〇一九年十一月一日 法官助理 胡 怡 书 记 员 陆玮霖 附本民事判决书所适用的法律条文原文如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。