河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终4038号上诉人（原审原告）赵伟功，男，1954年9月15日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。上诉人（原审原告）黄玉凤，女，1958年3月1日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：赵伟功，系黄玉凤丈夫。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：淮滨县农村信用合作联社（现为河南淮滨农村商业银行股份有限公司），住所地河南省信阳市淮滨县乌龙大道中段。法定代表人：王全照，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘俊滔，该公司工作人员。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：方献明，河南全为律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人赵伟功、黄玉凤因与被上诉人淮滨县农村信用合作联社案外人执行异议之诉一案，不服淮滨县人民法院（2019）豫1527民初2837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵伟功，被上诉人淮滨县农村信用合作联社的委托诉讼代理人刘俊滔、方献明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵伟功、黄玉凤上诉请求：1、撤销（2017）豫1527执882号执行裁定书对信阳市军民宾馆有限责任公司房屋的查封执行行为；2、撤销（2019）豫1527民初2837号民事判决；3、支持上诉人2017年3月15日与信阳市军民宾馆有限责任公司公司签订的宾馆经营权合同《浉河区法院执行和解协议》。事实和理由：2015年5月26日，蒋利、司伟东、万玲还欠原告2200万元的股权金，未能如期兑现，蒋利、司伟东、万玲承诺声明将信阳市军民宾馆有限责任公司的房屋及设备经营权转让给申请执行人经营使用，每年租金80万元，以抵付所欠股金总款4200万元直至还清后，再收回信阳市军民宾馆有限责任公司房屋及设施和经营权，如本馆继续对外出租，租金同等情况下，转让方有优先权。2016年7月15日，河南省信阳市浉河区人民法院在审理原告赵伟功与蒋利、司伟东、万玲股份转让纠纷案中，根据原告的申请实行诉前保全，依法对信阳市军民宾馆有限责任公司的房屋进行查封。2015年5月，原告黄玉凤因心脏病住院治疗休养，原告身体康复后于2017年3月1日与信阳市军民宾馆有限责任公司签订了宾馆租赁经营合同，约定由原告租赁信阳市军民宾馆有限责任公司的一号楼，二号楼南楼一至四层，北楼一至三层，含院内小别墅，共计经营面积6349.9m2，以及宾馆现有设施设备，租赁期限为十年，自从2017年3月8日至2027年3月7日，年租金60万元（不含院内C楼租金减少20万元，为60万元），十年租赁费共计600万元。2017年3月22日，原告赵伟功、黄玉凤与蒋利、万玲、司伟东、赵强在河南省信阳市浉河区人民法院主持下，达成执行和解协议。该协议第二部分约定“被申请人蒋利、万玲、司伟东、赵强将信阳市军民宾馆有限责任公司租赁给赵伟功、黄玉凤十年经营权抵付下欠2000万元股权转让款利息（双方另行约定）”。一审法院未依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定判决。被上诉人淮滨县农村信用合作联社答辩称：1、（2017）豫1527民初1569号民事判决已证实2015年7月30日涉案房产已被抵押登记，答辩人享有优先受偿权；2、上诉人起诉蒋利、万玲、司伟东的时间为2016年，而此时涉案信阳市军民宾馆有限责任公司房产已于2015年抵押登记担保贷款；3、上诉人认可2017年3月1日才同信阳市军民宾馆有限责任公司签订租赁合同，此时涉案宾馆已抵押近两年；4、2015年5月26日的承诺声明书不能作为证据使用；5、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定是已签订合法有效的书面合同并占有使用该不动产。上诉人是2017年3月1日才签订书面合同，后成立的租赁权不能对抗抵押权。赵伟功、黄玉凤向一审法院起诉请求：1、撤销（2017）豫1527执882号执行裁定书对信阳市军民宾馆有限责任公司房屋的查封行为；2、撤销要求原告赵伟功、黄玉凤腾空信阳市军民宾馆有限责任公司的执行行为。一审法院认定事实：被告与司伟东金融借款合同纠纷一案作出生效判决后，司伟东不履行生效判决确定的义务，河南淮滨农村商业银行股份有限公司就司伟东提供以信阳市军民宾馆有限责任公司所有的房产为抵押标的物（抵押权存续期间为2015年7月30日至2018年7月30日止）向一审法院申请强制执行。一审法院于2018年3月7日作出（2017）豫1527执882-2号执行裁定书，查封涉案房产。作为案外人的赵伟功、黄玉凤于向本院提出执行异议申请，一审法院对其异议进行审查后，于2019年6月10日作出（2019）豫1527执异7号执行裁定书，驳回其异议请求。另查明，2016年7月15日，河南省信阳市浉河区人民法院做出（2016）豫1502民初字第2248号民事裁定书，裁定对涉案房屋予以查封。2017年3月1日，原告赵伟功、黄玉凤与信阳市军民宾馆有限责任公司签订《租赁经营合同》，租赁涉案房屋。2017年3月22日，原告赵伟功、黄玉凤与蒋利、万玲、司伟东、赵强达成《执行和解协议》，该协议约定“…二、利息部分被申请人蒋利、万玲、司伟东、赵强将信阳市军民宾馆有限责任公司租赁给赵伟功、黄玉凤10年经营权抵付下欠2000万元股权转让款利息（双方另行约定）…”。再查明，原告赵伟功、黄玉凤起诉的被告淮滨县农村信用合作联社已经变更为河南淮滨农村商业银行股份有限公司。一审法院认为，本案的争议焦点如下：一、原告赵伟功、黄玉凤就涉案房屋于何时取得租赁权；二、原告赵伟功、黄玉凤即使取得涉案房屋的租赁权，是否足以对抗被告就涉案房屋上设立的抵押权。关于争议焦点一，原告赵伟功、黄玉凤主张已经通过《承诺声明书》于2015年5月26日取得涉案房屋的租赁权，经查，首先，即使该《承诺声明书》承诺声明人处签字为蒋利、司伟东真实签字，《中华人民共和国公司法》第三十七条规定：“股东会行使下列职权：（一）决定公司的经营方针和投资计划；…对前款所列事项股东以书面形式一致表示同意的，可以不召开股东会会议，直接作出决定，并由全体股东在决定文件上签名、盖章。”涉案房屋的租赁权属于公司的重大经营事项，作为信阳市信阳市军民宾馆有限责任公司有限责任公司名下的房屋对外出租以抵扣股权转让对价，亦应当得到股东全体签名，上述《承诺声明书》上缺少股东受让人的万玲的签字，该《承诺声明书》不足以证明原告赵伟功、黄玉凤已经取得涉案房屋的租赁权。其次，经查，原告赵伟功、黄玉凤于2017年3月1日与信阳市军民宾馆有限责任公司签订《租赁经营合同》，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定：“租赁期限为6个月以上的，应当采用书面形式。…”原告赵伟功、黄玉凤签订的《租赁经营合同》时间也说明其取得涉案房屋的租赁权实际时间为2017年，而并非其主张的2015年5月26日。关于争议焦点二，原告赵伟功、黄玉凤即使取得涉案房屋的租赁权，是否足以对抗被告就涉案房屋上设立的抵押权。经查，原告赵伟功、黄玉凤未举证证明信阳市军民宾馆有限责任公司将涉案房屋租赁给其已经取得了淮滨县农村信用合作联社（现为河南淮滨农村商业银行股份有限公司）同意；同时，被告就涉案房屋上设立的抵押权亦早于原告取得租赁权时间，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”故，原告即使取得涉案房屋的租赁权，亦不足以对抗被告就涉案房屋上设立在先的抵押权。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”无论是河南省信阳市浉河区人民法院2016年7月15日的（2016）豫1502民初字第2248号民事裁定书，还是原告于2017年3月1日与信阳市信阳市军民宾馆有限责任公司有限责任公司签订《租赁经营合同》，均可说明原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条适用条件。综上，一审法院在执行过程中，对被告享有抵押权的信阳市军民宾馆有限责任公司名下的信房权证浉河区字第**房产进行查封符合法律规定。原告赵伟功、黄玉凤即使取得涉案房屋的租赁权，亦不能享有排除被告申请强制执行的民事权益。故，原告赵伟功、黄玉凤的诉讼请求没有事实和法律依据，予以驳回。依照《中华人民共和国公司法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民法共和国民事诉讼法》第六十四条，第二百二十七条之规定，判决：驳回原告赵伟功、黄玉凤的诉讼请求。案件受理费50元，由原告赵伟功、黄玉凤负担。本案二审期间，上诉人赵伟功、黄玉凤提供一份信阳市军民宾馆有限责任公司2015年5月22日的股东决议，该证据系复印件。上诉人拟证明其2015年已取得涉案房屋的租赁权。被上诉人淮滨县农村信用合作联社质证：1、该证据是复印件，不能作为证据使用；2、股东决议召开不符合法律规定；3、之前对涉案宾馆的执行异议所有材料中，均未提出股东会的承诺之事。被上诉人淮滨县农村信用合作联社共提供四组证据。第一组证据：从淮滨县人民法院执行卷复印的七份材料，拟证明上诉人在2019年6月以前该案执行期间没有向淮滨县执行局提供或陈述过有2015年5月26日的承诺书，且淮滨县执行局在执行中对赵伟功的询问笔录中其认可该宾馆抵押担保借款事实。第二组证据：司卫东、蒋莉等人在淮滨县农商行借款时出具的文书43份，拟证明借款时承诺房屋及提供材料真实，货款用途为涉案信阳市军民宾馆有限责任公司装修，房屋抵押时产权为信阳市军民宾馆有限责任公司所有，没有其他纠纷。第三组证据：四份生效的判决文书，证明涉案宾馆抵押优先受偿。第四组证据：信阳市军民宾馆有限责任公司网上公开信息，拟证明万玲是公司第二大股东，公司经营期限为2000年10月30日到2020年10月29日。上诉人赵伟功、黄玉凤质证：认可证据的真实性，但对证明目的有异议，信阳市军民宾馆有限责任公司借钱是为了偿还上诉人。二审查明的其他事实与一审查明的一致。另查明，上诉人在2017年3月1日签订租赁合同前并未实际租赁经营信阳市军民宾馆有限责任公司，该宾馆由他人经营。本院认为，本案二审争议焦点为：一、上诉人赵伟功、黄玉凤何时取得信阳市军民宾馆有限责任公司涉案房屋的租赁权；二、上诉人赵伟功、黄玉凤对涉案房屋的租赁权是否可以对抗淮滨县农村信用合作联社对涉案房屋申请强制执行的民事权益权利。关于焦点一，经查，上诉人赵伟功、黄玉凤与信阳市军民宾馆有限责任公司签订《租赁经营合同》并实际占有使用租赁物的时间为2017年3月1日，上诉人在庭审中认可其在签订租赁合同之前并未实际租赁涉案房屋，该根据《合同法》第三十二条，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立，即上诉人赵伟功、黄玉凤取得涉案房屋租赁权的时间应为2017年3月1日，上诉人赵伟功、黄玉凤的该项上诉理由不能成立，不予支持；关于焦点二，经查，已生效的（2017）豫1527民初1569号民事判决和（2019）豫1527执异7号执行裁定显示，被上诉人淮滨县农村信用合作联社对信阳市军民宾馆房屋的抵押权存续期间为2015年7月30日至2018年7月30日，上诉人赵伟功、黄玉凤与信阳市军民宾馆有限责任公司签订《租赁经营合同》是2017年3月1日，属于“先抵押后租赁”。根据《物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。上诉人赵伟功、黄玉凤虽对信阳市军民宾馆有限责任公司涉案房屋享有租赁权，但其租赁权不能对抗被上诉人淮滨县农村信用合作联社对涉案房屋的抵押权。故，淮滨县人民法院在执行过程中，对被上诉人享有抵押权的信阳市军民宾馆有限责任公司名下的信房房权证浉河区字第**产进行查封符合法律规定，上诉人要求撤销查封和执行行为的上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，上诉人赵伟功、黄玉凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵伟功、黄玉凤负担。本判决为终审判决。审判长 彭 晨审判员 蔡红莉审判员 付 巍二〇一九年十一月二十日法官助理穆青书记员刘璐