湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终3374号上诉人（原审被告）：肖国方，女，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：钱卫军，湖南湘杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘霖，女，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：仇伶，湖南奉宪律师事务所律师。原审第三人：岳阳房博士地产经纪有限公司，住所地：岳阳市岳阳楼区德胜南路**。法定代表人：王敏，总经理。委托诉讼代理人：刘晓云，男，汉族，1988年9月8日出生，住临湘市。上诉人肖国方因与被上诉人甘霖、原审第三人岳阳房博士地产经纪有限公司（简称房博士公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初1875号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，判决被上诉人因违法解除合同不履行合同义务其购房定金5万元上诉人不予返还。二、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被上诉人违法解除合同不履行合同义务，且又未将解除合同的意思表示及时通知给上诉人，以致给上诉人不仅耗费了巨大精力，同时也给上诉人造成了很大的经济损失。2016年10月18日上诉人受女儿女婿的委托与被上诉人、第三人签订了房屋买卖合同。后被上诉人要办理按揭贷款，在审批贷款材料时，交通银行工作人员告知被上诉人按其银行规定需要上诉人的委托人提供使馆委托公证书材料，上诉人得知立即就联系美国女儿后当时就明确告知被上诉人，称因委托人夫妻(上诉人的女儿女婿)在美国佛罗里达州工作与认证的中国驻美领事馆地处不同的州，加上美国的国情以及来回路途，委托认证最终下来可能需要较长的时间，估计要三个多月时间。当时上诉人征求被上诉人的意见，如不同意，三方当时当场是可以解除合同的。而被上诉人明确表示同意并催上诉人赶快回去办理，他将等待上诉人办理使馆委托认证手续回来继续办理房屋转让事宜(第三人全程在场)。于是上诉人、被上诉人、第三人就该事宜当场达成了一致的口头约定后，上诉人即回到北京与美国的女儿女婿(委托人)办理使馆委托公证事宜。上诉人的女儿女婿接到上诉人的要求后，立即向美国各自工作的美国公司申报请假，请求安排假期，预订飞往休斯敦的航空机票及酒店，联系中国驻美休斯敦总领事预约面签时间等事宜。2017年1月12日(不到三个月时间)，中国驻休斯敦总领事馆的委托公证书正式发放给委托人，上诉人收到委托公证书后立即联系第三人准备从北京赶来岳阳办理房屋转让手续。而却被告知被上诉人已另外购买了房屋，不再履行合同义务购买上诉人的房屋。上诉人得知后非常气愤，合同约定当事人各方应当如约遵守履行，无法定情形任何一方均无权单方解约，被上诉人的行为实属根本违约。上诉人认为，被上诉人支付的5万元购房定金是双方约定用于担保合同当事人如约履行合同义务的保证金，一方违约应当承担违约责任。根据上诉人与被上诉人的房屋买卖合同第十条二款约定以及补充的口头约定，因被上诉人的根本违约行为其所交的定金是对上诉人的违约赔偿，上诉人不应返还给被上诉人。而一审判决仅以“原告在无法预知被告何时能办理好委托手续的情况下解除合同”，这一并非属于合同的法定解除的情形(合同法第九十四条)，错误的认定被上诉人有合同单方解除权不构成违约，实属是认定事实不清适用法律错误。因此，综上所述，上诉人请求二审法院审判决，依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人甘霖答辩认为，上诉人在代理关兵、陈蜀与答辩人签订合同时，委托手续过期，上诉人无权代理，致使答辩人无法实现合同目的，上诉人收取了答辩人5万元定金，根据定金罚则，应双倍返还给答辩人。1、答辩人一审请求双倍返还，即要求返还10万元，一审只判了5万元，并不是说答辩人认可一审判决，对一审服判，而是答辩人处理本案长达几年，中间和上诉人协商、委托律师发律师函、然后起诉，已经身心疲惫，一审判决后如果上诉还要再出诉讼费、律师费，再次重复花钱花时间花精力的程序，答辩人考虑了许久，才最终放弃了上诉。2、上诉人在代理关兵、陈蜀与答辩人签订合同时，委托手续过期的事实，第三人房博士公司已经出具了证明证实，导致合同没有履行的过错在上诉人，而不是答辩人。3、2016年10月18日签合同，当日去银行贷款，银行工作人员说委托手续过期，上诉人要求答辩人给补办手续时间，答辩人当时是答应了，给予其1个月的时间，不是上诉人说的双方约定了3个月的时间，上诉人并没有证据证实双方对合同履行期限延长了3个月。因为当时答辩人购房有个特殊的情况，就是岳阳的房价当时正处于一个飞速上涨的期间，房价是一天一个价，答辩人不可能同意3个月时间，如果3个月后，交易不能成功，答辩人用之前预算的款就买不起之前的房了，况且，当时，答辩人生育了二胎，急需改善房屋，是刚需购房，不可能再等几个月，不是说市场上只有上诉人这一套房，答辩人非要等着来买这套房。一审时，法官问上诉人，现在这套房的情况，上诉人说这套房还在，没卖，那么现在这套房至少在原价上涨了一半，上诉人都没卖，说明上诉人一直到现在都是不想卖房的。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。甘霖向一审法院提起诉讼请求：1、被告肖国方双倍返还定金10万元；2、被告承担本案诉讼费用。原审对事实证据的认定，判决理由及结果：1、2016年10月18日，在第三人房博士公司的撮合下，以原告甘霖为乙方，案外人关兵、陈蜀为甲方，被告肖国方作为关兵、陈蜀的代理人，第三人房博士公司作为居间人（丙方）签订了《房屋买卖合同》，约定由原告甘霖购买关兵、陈蜀所有的岳房权证岳阳楼区字第**房屋，合同还约定了其他事项。合同签订当日，原告向被告支付了购房定金5万元，被告肖国方将该款作为房屋保证金支付给了第三人房博士公司。当日，原、被告及第三人前往中国交通银行股份有限公司办理按揭贷款审批手续时，银行工作人员称关兵、陈蜀与肖国方的委托手续时间已经过期，需经中国驻美国大使馆重新办理委托手续。原告甘霖表示愿意等待被告肖国方办理好委托手续后继续履行合同。约两三个月后，原告甘霖通知第三人不愿继续等待，要求解除合同，第三人随后告知了被告。2017年1月12日，关兵、陈蜀在中国驻休斯敦总领事馆的见证下，重新办理了委托书。2、至2019年7月29日止，被告肖国方未退还原告甘霖购房定金5万元，第三人房博士公司未退还肖国方房屋保证金5万元。3、2012年12月26日，案外人关兵、陈蜀签署中英文版《委托书》，记载:关兵、陈蜀委托被告肖国方办理其位于岳阳市房屋的房产证、土地使用证的过户手续并出售房屋，代理签订房地产买卖合同收取房款，房屋交接手续。该委托书正文中未记载委托期限。该份委托书经过美国公证人员的公证，公证人员的签章处记载:“MycommexpriesFeb26.2014”。一审法院认为，原告甘霖与被告肖国方、第三人房博士公司签订了《房屋买卖合同》，原告向被告支付了购房定金，双方应当按照约定履行各自的义务。关于原告主张的双倍返还购房定金10万元的诉讼请求，定金的目的在于保证合同的履行，以定金罚则约束当事人履约。本案中，被告在三个月内办理好了委托手续，一直在积极履行合同义务，只是办理委托手续的时间超过了原告的预期，被告无违约行为。同时，原告在无法预知被告何时能办理好委托手续的情况下解除合同，亦不构成违约。合同解除后，因合同取得的财产应当返还，故对于原告要求被告双倍返还定金10万元的诉讼请求，支持5万元。至于被告肖国方辩称应由第三人房博士公司直接退还原告甘霖购房定金5万元，被告肖国方与第三人房博士之间系另一法律关系，在本案中不作处理，被告肖国方可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、由被告肖国方于本判决生效之日起十日内返还原告甘霖购房定金5万元;逾期支付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;二、驳回原告甘霖的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告肖国方承担1150元，原告甘霖承担1150元。二审查明的事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案的争执焦点是，上诉人是否违约，应承担什么样的法律责任。现评析如下：一、上诉人出示的与女儿、女婿的委托手续被银行认定过期，因而办不到按揭，这一事实客观存在，应予认定。但肖国方没有过错，不构成违约。二、双方对上诉人肖国方重新办理委托手续的时间约定不明，被上诉人甘霖在肖国方的委托手续一时办不下来的情况下，另行购房，可以理解，不能认定甘霖违约；上诉人肖国方耗时两个多月把委托手续办好，主观上是积极的，有诚意的，应当认定无违约事实。三、上诉人肖国方重新办理委托手续，耗费了精力，花费了金钱，但该手续并非一无用处，在以后的房产交易中仍可利用，因此不能认为是产生了多大损失。综上所述，上诉人肖国方上诉理由不能成立，应予驳回；原审认定事实清楚，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元由上诉人肖国方承担。本判决系终审判决。审判长  何石朝审判员  曹 维审判员  王欣辉二〇一九年十一月五日书记员  方晶晶书记员  张周舟