河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终10815号上诉人（原审被告）：张贝贝，女，1979年12月25日出生，汉族，住所地裕华区。被上诉人（原审原告）：石家庄励富仕联行物业管理有限公司，住所地桥**南小街**盈伴商住大厦A713。法定代表人：李少岩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：耿文静，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：杜鹏鹏，男，系该公司员工。上诉人张贝贝因与被上诉人石家庄励富仕联行物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初2233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张贝贝、被上诉人石家庄励富仕联行物业管理有限公司的委托诉讼代理人耿文静和杜鹏鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张贝贝上诉请求：1、撤销一审判决。2、判决石家庄励富仕联行物业管理有限公司立刻履行合同约定义务。（1）2012年春节期间23号楼2单元802上诉人家中失火，火灾中发现存在严重的消防问题：一是消防车开不进来，二是各楼层的消防栓里无水，不能及时采取灭火措施，给本单元造成了严重的损失和危害，且至今楼道的消防措施仍不符合要求。（2）23号楼楼顶的房屋漏水，曾多次要求物业维修，但其找各种理由推诿，久拖不办，给屋内装修造成严重损失。（3）立刻维修家里的防盗报警装置、火灾报警装置、天然气泄漏报警装置、楼宇对讲设备，以及门禁设备，并且恢复主机运行。（4）立刻恢复小区配套的中水、热水供应。（5）请物业公司提供2018年、2017年、2016年的公共收益明纠以及财务账本以证明被上诉人这三年在国际城一、二、三期提供服务。（6）立刻维修小区里损坏的小桥栏杆，补充小区视露的草坪，维修并保证小区里的水系、喷泉正常，保持楼道卫生清洁、小区楼体外墙进行清理和粉刷等。3、在石家庄励富仕联行物业管理有限公司完全按《国际城前期物业管理服务协议》履约之前，并且对国际城一、二、三期的公共设施（尤其是消防设施）恢复原状之前，应暂缓缴纳物业费。4、本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：根据《合同法》与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律规定和业主与物业的相关协议约定，应依法支持上诉人的上诉请求。石家庄励富仕联行物业管理有限公司答辩称：1、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持，我公司与上诉人之间存在物业服务合同关系，我公司已经尽到了物业服务义务，上诉人应当按照物业服务协议的约定，缴纳物业费，上诉人拒绝缴纳物业费的理由缺乏事实和法律依据。2、上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，上诉人所在的楼顶公共部位的维修，需要动用公共维修基金，并不是物业服务的范围，并且我公司一直在协调业主启动公共维修基金，上诉人的其他上诉理由均不属于物业服务范围，完全是上诉人拒绝交纳物业费的借口。3、上诉人要求我公司履行其他义务，并不属于二审的审理范围，依法应当予以驳回。石家庄励富仕联行物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．被告支付拖欠的物业费、水费、地、地下车位维护费等共计78151元并承担违约金1077.45元；2．本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告石家庄励富仕联行物业管理有限公司系国际城小区的物业公司，被告张贝贝为该小区23号楼2单元1102室业主（顶楼）。2003年12月29日，原、被告签订《国际城住宅前期物业管理服务协议》，约定原告的物业管理服务内容包括：1．房屋共用部位的维护和管理；2．共用设施设备及其运行和管理；3．环境卫生；4．公共秩序维护等。同时明确物业管理服务费用不包括房屋共用部分、共用设施设备、大中修、更新和改造的费用。物业费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.2元，每月的五日之前交纳当月的物业管理服务费，不按本协议约定的收费标准时间、收费方法交纳有关费用的，物业公司有权要求业主自逾期之日起按每天2‰交纳滞纳金。被告拖欠2016年物业费387.75元、2017年物业费3713.88元、2018年物业费3713.88元，共计7815.51元。关于违约金，原告的计算方式为自2017年1月1日起至2018年12月31日按照年利率24%计算，计算基数为2016年和2017年拖欠的物业费387.75元+3713.88元。被告认为该计算标准过高。关于被告提及的屋顶漏水事宜，原告称房屋漏水是开发商的责任，原告只能调动维修基金进行维修，目前正协调业主签字（房管局要求超过三分之二的业主签字才能调动维修基金）。一审法院认为，原、被告之间构成物业服务合同关系，被告应按照物业服务协议的约定向原告交纳拖欠的物业费7815.51元。关于违约金，原告的计算标准过高，本院调整为300元。关于被告辩称的屋顶漏水问题，属于共用部分的修缮范围，根据物业服务协议的约定该部分的修理不属于原告的服务范围，故被告以此作为拒绝交纳物业费的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。判决：一、被告张贝贝于本判决生效之日起五日内向原告石家庄励富仕联行物业管理有限公司交纳物业费7815.51元及违约金300元；二、驳回原告石家庄励富仕联行物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由被告张贝贝负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实基本一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案当中，上诉人张贝贝对于一审认定的欠缴诉讼费用的数额没有异议，但是认为欠缴物业费的原因是由于被上诉人物业公司不履行自己的职责，对上诉人房屋漏水的问题经多次向物业公司反映均得不到有效解决才没有缴纳。对上诉人诉称房屋漏水的问题被上诉人予以认可，但否认是自己的职责所在。在原一审庭审中被上诉人物业公司认为（一审卷正卷第53页）“因为房屋漏水导致业主家中损失我方是不承担责任的，我方只能调动维修基金进行维修，房管局现在有整体业主签字同意超过三分之二的才可以调动维修基金的规定，我方正在努力去业主家进行签字。关于房屋质量问题，物业不承担责任”。但是在一、二审当中，被上诉人均未提交其已经开始着手实施调动维修基金的工作，或向有关部门反映业主房屋漏水的情况，致使上诉人房屋漏水问题长期得不到解决，由此可以认为被上诉人物业公司存在不积极履行职责的行为。根据本案的实际情况，上诉人拖欠物业费是由于被上诉人物业公司不积极履行职责在先，不宜认定上诉人构成违约，故上诉人不应承担违约金的处罚。对于上诉人欠缴的物业费用可酌情减少，以缴纳50%为宜，依据一审认定的上诉人欠缴物业费用的数额7815.51×50%=3907.755元。综上所述，上诉人张贝贝上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初2233号民事判决第二项即“二、驳回原告石家庄励富仕联行物业管理有限公司的其他诉讼请求。”；二、撤销河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初2233号民事判决第一项即“一、被告张贝贝于本判决生效之日起五日内向原告石家庄励富仕联行物业管理有限公司交纳物业费7815.51元及违约金300元；”；三、自本判决生效之日起五日内，上诉人张贝贝向被上诉人石家庄励富仕联行物业管理有限公司交纳物业费3907.755元；四、驳回上诉人张贝贝的其他上诉请求。如上诉人张贝贝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计25元、二案件受理费50元，共计75元，由上诉人张贝贝负担25元，被上诉人石家庄励富仕联行物业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  李德利审判员  郝东霞审判员  李 莉二〇一九年十一月七日书记员  游 涵