陕西省延安市宝塔区人民法院陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书 （2019）陕0602民初5765号 原告：中国建设银行股份有限公司延安分行（下称延安建行），住所地延安市宝塔区。负责人：赵金亮，系该分行行长。委托代理人：郭峰，陕西旷达律师事务所律师。被告：李新兵，男，汉族，1970年12月8日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，陕西省延长县人，户籍登记地址陕西省。被告：马秀梅，女，汉族，1970年11月12日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，陕西省延长县人，现住延安市宝塔区。被告：马梅，女，汉族，1972年9月8日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，延安市宝塔区人，现住延安市宝塔区。被告：陕西玉龙房地产开发有限公司（下称玉龙地产），住所地陕西省。法定代表人：赵婧，系该公司总经理。委托代理人：陈增亮，陕西厚朴律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司延安分行与被告李新兵、马秀梅、马梅、陕西玉龙房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭峰、被告玉龙地产的委托代理人陈增亮、被告马秀梅、被告马梅到庭参加了诉讼。被告李新兵经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告延安建行向本院提出诉讼请求：1、宣布贷款全部到期，判令被告李新兵、马秀梅立即偿还原告贷款本金386916.99元，利息18695.12元，罚息644.55元，复利674.65元（利息、罚息、复息暂计算至2019年8月22日）及至实际清偿完借款本息之日所产生的利息、罚息、复利（利率按照合同约定计算）；2、依法判令被告李新兵、马秀梅支付原告为实现债权而支付的费用32555元；3、依法判令被告陕西玉龙房地产开发有限公司对以上债权承担连带清偿责任；4、依法确认原告对被告李新兵提供的抵押物（位于宝塔区XX居XX广场XX段XX单元XX室）享有优先受偿权；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年8月，被告李新兵、马秀梅向原告提出住房按揭贷款申请，并承诺以新购房产为贷款提供抵押担保，随后双方于2011年8月4日签订了编号为610680015-011-2011000534的《个人住房（商业用房）借款合同》。该合同约定：原告给被告李新兵、马秀梅借款49万元；借款期限自2011年8月2日至2031年8月2日；贷款利率为基准利率；还款方式为等额本息还款；借款逾期的，罚息利息为合同所执行贷款利率的水平上浮50%；被告李新兵以位于宝塔区XX居XX广场XX段XX单元XX室房屋作为抵押；被告陕西玉龙房地产开发有限公司作为保证人在合同上盖章确认。同时被告陕西玉龙房地产开发有限公司出具股东会决议，同意为被告李新兵提供全程连带保证责任。随后，原告足额的发放了贷款，原、被告也在延安市房管局办理了抵押登记手续。合同签订后至今，被告李新兵、马秀梅未能按照借款合同的约定履行还本付息的义务，截止起诉之日，拖欠本金18951.61元，合同余额为386916.99元，逾期达10期以上，其违约行为已严重影响到原告的信贷资产安全，原告多次催要要无果，故特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请，以维护原告之合法权益。被告李新兵未到庭，亦未递交书面答辩状。庭前通话中辩称房子不是自己买的，是别人用自己的名字买的房子。被告马秀梅辩称，欠款金额属实，但事实是马梅用李新兵和马秀梅的名字签定房屋买卖合同并在建行办理了按揭贷款，房款应由马梅偿还。另辩称，因为第一次在贷款文件上签字时，建行的人说不用李新兵与马秀梅还款，李新兵与马秀梅才签的字。被告马梅辩称，马秀梅陈述属实，欠款金额属实，愿意承担还款责任，但现在履行能力有限，希望能按月分期还款。被告玉龙公司辩称，1、原告将玉龙公司列为被告明显错误，恳请法院依法驳回原告的起诉。发生金融借款关系的为原告与被告马秀梅、李新兵，且双方也办理了相关的抵押登记，原告诉求优先受偿。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十七条，玉龙公司认为原告将玉龙公司列为被告明显错误；2、原告诉求玉龙公司承担付款责任缺乏事实及法律依据，恳请法院依法驳回原告诉求。玉龙地产非借款主体，也非保证人，双方之间无任何合法有效的权利义务关系，不应当承担任何法律责任。依据公司法第十六条、第二十二条，股东可以自决议作出之日起六十日内，请求人民法院撤销。3、原告与被告之间已办理了抵押登记，依据担保法相关规定，抵押财产足以覆盖原告债权，保证人不应当承担责任。4、原告部分诉求超过法律规定，恳请法庭依法审核认定诉求的计算依据和标准，切实保障各方权益。本院经审理认定事实如下：2011年8月4日，李新兵与玉龙地产签订房屋买卖合同，李新兵购买位于宝塔区XX居委嘉岭桥东侧的“东方红世纪广场”1幢1单元9层10902号房产一处。2011年8月4日，李新兵、马秀梅与延安建行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（下称借款合同），约定李新兵、马秀梅向延安建行借款490000元，借款期限为2011年8月2日至2031年8月2日，借款利率为基准利率，借款逾期的，罚息利率为借款利率上浮50%，还款方式为等额本息，每月还款本息3813.68元，担保方式为保证和抵押，抵押财产为位于宝塔区XX居委嘉岭桥东侧“东方红世纪广场”1幢 1单元902室的房产，抵押财产价值715174元，保证期间为“本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”，玉龙地产在该借款合同尾部保证人处盖章。2011年11月14日，李新兵在延安市房产管理办公室给上述抵押房产办理了抵押权预告登记。借款之后，马梅按月还款至2016年1月16日之后，开始出现不按期足额还款的情形， 2018年9月25日开始连续不再偿还本金和利息。对于有争议的事实，本院认定如下：马梅自认其为实际购房人，用李新兵与马秀梅的名义签订了购房合同与借款合同，从李新兵与马秀梅的陈述及签订合同过程中提交的个人资料来看，李新兵与马秀梅同意马梅的借名行为并为马梅借名买房提供了所需的证件及资料，马秀梅亦同意马梅代其在借款合同上签名，庭审中马秀梅对该合同真实性也无异议，本院对借款合同真实性、合法性予以确认。另查明，马梅于2019年9月26日还款9000元、于2019年11月5日还款5000元、于2019年11月18日还款5000元、于2019年11月21日还款10000元、于2019年11月22日还款10000元。本院认为，依法成立的合同，各方当事人均应诚实信用的全面履行合同义务。被告李新兵经传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利与辩论权利。原告虽未对马梅提出诉讼请求，但经马秀梅申请追加，马梅自愿参加诉讼，并承诺承担还款责任，不违反法律规定，本院予以确认。本案争议的焦点为：1、马秀梅、李新兵是否承担还款责任；2、延安建行是否对“东方红世纪广场”1幢 1单元9层10902室的房产享有优先受偿权；3、玉龙地产是否承担连带还款责任；4，原告主张的实现债权费用32555元是否应予支持。针对争议焦点1，李新兵、马秀梅与延安建行签订的借款合同真实合法，李新兵、马秀梅虽没有购买房产并向银行借款的意思，但其二人对马梅以其名义购房、借款、签订借款合同知情、同意并提供了签订合同所需的证件资料，购房合同、借款合同依法对李新兵、马秀梅产生法律效力，马秀梅虽辩称银行工作人员曾说过不用其还款其才在借款资料上签的字，但李新兵、马秀梅作为完全民事行文能力人，应当意识到签订借款合同的法律后果，依法成立的合同一经成立，便引起合同双方当事人权利义务关系的变动，延安建行按照合同发放了借款，依据合同的相对性，李新兵与马秀梅应按合同约定承担相应的还款责任，李新兵与马秀梅承担还款责任后，有权另循相应的法律途径向实际购房人主张权利，但李新兵、马秀梅与实际购房人之间的权利义务关系不能影响借款合同的效力。针对争议焦点2，抵押权预告登记中登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，因此，延安建行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，虽然该请求权具有排他性并可对抗他人对涉案房屋的处分，但该请求权并不是抵押权本身，在未办理抵押权登记之前，延安建行对涉案房屋不享有抵押权，故延安建行主张对涉案房屋享有优先受偿权，本院不予支持。针对争议焦点3, 玉龙地产抗辩借款合同存在瑕疵，担保条款无效，且保证期限已过，抵押财产也足以覆盖原告的债权，因此不承担保证责任。关于担保条款的效力，借款合同中马秀梅名字非本人所签确实存在瑕疵，但马秀梅对马梅代签名字知情且同意，借款合同合法且有效，担保条款当然有效。玉龙地产在借款合同尾部保证人处加盖公章、法定代表人签字，至于玉龙地产提供保证是否经董事会、股东会、股东大会决议，这是玉龙地产内部事务，《中华人民共和国公司法》第十六条关于公司对外担保的规定是对公司内部的程序性规定，不能对抗善意外部债权人，玉龙地产主张担保无效的理由不能成立，本院不予支持。借款合同第十二条约定保证方式为连带责任保证，第三十六条约定保证期间为“借款合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”玉龙地产明知该保证期间的约定，办理房屋产权证书时已经具备了办理抵押权登记的条件，玉龙地产应更加积极的督促李新兵办理抵押权登记后再向李新兵交付产权证书，以解除自身的保证责任，现李新兵已经取得了产权证书但未办理抵押权登记，抵押权预告登记明显未达到合同保证期间条款中约定的“抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日”标准，保证期间终止条件尚未成就，该保证依然在保证期间内。对玉龙公司不承担保证责任的抗辩本院不予支持。针对争议焦点4，延安建行提交了委托代理合同，未提供律师费发票及律师费实际支付的证据，仅依据委托代理合同不足以证明为实现债权的费用已实际花费的金额，故对延安建行关于实现债权费用的诉请不予支持。延安建行主张的利息、罚息有合同明确约定，本院依法予以支持，2019年8月23日借款全部到期之后的借款利息和罚息合计按照同期基准利率上浮50%（即基准利率×150%）计算。关于延安建行主张的借款复利，银行有权利通过合同约定复利，但约定内容应明确具体，要么为确定的内容要么为确定的计算方式，本案的借款合同关于复利的约定“对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利”，关于计息、结息方式的约定“贷款利息自划款之日起计算，按日计息”“对于本合同项下借款，贷款人将依照约定的还款方法及当期应执行的利率在每期约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息（如有）。借款人应当在每期还款时限前足额偿还当期应还本息。借款到期后如仍有未偿清的本金、利息和罚息的，贷款人将按照与借款到期前相同的结息频率，在每个约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息，直至全部应还本金、利息及罚息清偿完毕”，依据以上条款，对2019年8月23日之前产生的复利674.65元可以支持，但对于2019年8月23日借款被宣布全部到期之后的复利，结息周期如何确定，是每一日产生的利息都在次日计入本金还是继续依据还款计划表中的周期结算利息并在下一周期计入本金，罚息是否也计入本金计算复利，这些问题合同未明确清晰的约定，通过合同条款解释、推理也无法确定唯一的计算方法，因此，对于2019年8月23日借款全部到期之后的复利无法确定，本院不予支持。综上所述，延安建行主张李新兵、马秀梅共同偿还借款本金及利息、罚息，主张被告玉龙地产承担保证责任的诉讼请求，本院依法予以支持。延安建行主张对位于宝塔区XX居XX广场XX段XX单元XX室的房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院依法不予支持。原告起诉之后至2019年11月25日期间，马梅还款的39000元计算方式如下：先抵扣2019年8月22日之前的罚息644.55元、复利674.65元、利息18695.12元，剩余18985.68元为偿还本金，至2019年11月22日，李新兵、马秀梅尚欠延安建行借款本金367931.31元（386916.99元-18985.68元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李新兵、马秀梅、马梅于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司延安分行借款本金367931.31元及利息、罚息（利息和罚息合计利率按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率×150%计算，2019年8月23日至2019年11月22日期间以 386916.99元为基数，2019年11月23日至实际偿还之日期间以367931.31元为基数）；二、被告陕西玉龙房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，陕西玉龙房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李新兵、马秀梅、马梅追偿；三、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7992元，原告已预交，减半收取计3996元，实际由被告李新兵、马秀梅、马梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。                                 审  判  员    赵  涓                              二〇一九年十一月二十七日                                书  记  员    高妮妮1