河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终19408号上诉人(原审被告)：杨晨光，男，1989年8月25日生，汉族，住河南省叶县。被上诉人（原审原告）：冯丽，女，汉族，1970年8月14日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：许金开，河南华威律师事务所律师。原审第三人:郑州华悦房地产营销策划有限公司，住所地郑州市管城回族区长江东路南、刘南岗路**楼****。法定代表人：刘长，总经理。委托诉讼代理人：张记涛，男，该公司员工。上诉人杨晨光因与被上诉人冯丽、原审第三人郑州华悦房地产营销策划有限公司（以下简称华悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初9821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人杨晨光，被上诉人冯丽，原审第三人华悦公司的委托诉讼代理人张记涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨晨光上诉请求：一、请求撤销一审判决的第二项（上诉金额为62500元）。二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、合同解除并非上诉人一方造成，而是由于不可抗力及第三人的原因。上诉人自始至终愿意购买涉案房屋，至今也未表示不愿意过户买房。是因为税费过度提高且已大大超出预算的不可抗力及第三人包干价的虚假承诺导致的。二、上诉人至今也没有违约，不存在违约行为，而是一直努力促成交易。被上诉人主要起诉依据为合同的第十二条第二项，但其存在明显的断章取义，其在诉状中第二页第二段第四行是与合同条款明显不符的。七个工作日内准备材料并非是要求七个工作日过户，第三人没有合理预约过户时间，因此上诉人至今也没有违约。三、没有违约行为便不存在违约金，即便上诉人有违约行为，对违约金数额认定也不能用自由裁量权来衡量。违约金的实质是弥补损失，该合同约定违约金明显过高上诉人有权请求减免。被上诉人负责举证其损失有多少，否则应承担不利后果。涉诉房屋是毛坯房且没有租赁关系，显然被上诉人的损失不会太高。而原审法院依据自由裁量调整为总房款的5%即62500元，明显过高。四、认定本案事实的主要证据郑州银行经济技术与开发区支行2019年7月6日出具的说明，双方存在重大争议。上诉人认为该证据属于证人证言，证人证言要求证人出庭作证。上诉人强烈要求证人出庭作证，以便查明事实。综上所述，一审法院认定事实不清、证据不足，请求对上诉人的上诉请求予以支持。冯丽答辩称，上诉人认为一审判决的违约金过高，请求予以撤销，其请求和理由与事实和双方的约定不符，与法律规定不符。合同的第十五条第四项和第六项对违约金有明确约定，该约定对双方均有约束力。一审法院结合双方的合同履行情况及上诉人的违约原因和天数，调整为总房款的5%，被上诉人认为标准偏低，但还是尊重一审法院的判决结果。上诉人称导致合同解除是不可抗力和第三人的原因，其理由不能成立。上诉人和原审第三人之间的约定与被上诉人无关。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人华悦公司述称，同意上诉人的意见。冯丽向一审法院起诉请求：1.依法解除原告、被告及第三人之间于2018年11月20日签订的房屋买卖合同；2．判令被告支付逾期办理产权过户的违约金22.5万元（从2018年12月15日至2019年6月15日，每天1250元）；3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年11月20日，甲方冯丽（卖方）与杨晨光（买方）、丙方华悦公司（居间方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：一、被告购买原告所有的位于管城××区××楼××单元××房屋××套，房屋所有权为冯丽，产权证号为：0216898，建筑面积84.47平方米，总价款为壹佰贰拾伍万圆整（￥1250000元）；二、乙方于合同签订时支付定金人民币叁万元整，由丙方华悦公司保管；三、合同第七条约定，甲、乙双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权立契过户手续时，应依国家相关法律法规缴纳有关税款及相关费用，甲方负担总税费的百分之零，乙方负担总税费的百分之一百；四、第十二条第二项约定，无需办理解押手续且乙方采用按揭贷款付款方式的，甲乙双方应于银行贷款审批通过后的7个工作日内准备齐全相关材料，并在银行规定的时间内，共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续；五、合同第十五条第二项约定，乙方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，其无权要求返还定金，同时向丙方承担该项所产生的佣金及其他合理费用，并承担甲方和丙方由此产生的其他经济损失；第四项约定，本合同签订后甲乙双方任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总价款的1‰违约金；六、合同第十六条约定，其他约定事项（如果本条款的约定与其他条款的约定不一致，以本条款约定的内容为准）：一是由丙方代为办理过户手续，二是所有过户手续以国家最新政策为准，三是银行贷款手续由乙方自行办理，上述合同签订后，被告共计向原告支付购房款22万元。一审另查明，郑州银行经济技术开发区支行于2019年7月16日出具关于杨晨光二手房贷款审批的有关说明一份，载明：客户杨晨光于2018年12月向我行申请二手房按揭贷款，该二手房按揭贷款买方杨晨光、卖方冯丽买卖房屋位于管城××区××楼××单元××号，产权证号为豫20**郑州市不动产权第0216898号。该笔贷款于2018年12月7日在我行审批通过，审批金额103万元，利率5.88%，期限30年。贷款审批通过后，原告多次催促被告配合办理过户手续，但被告以合同签订后房管局提高了市场指导价导致自己支付的税费过高为由迟延配合，截至目前该涉案房屋尚未过户至被告名下。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。关于被告以合同签订后房管局提高了市场指导价，导致自己支付的税费过高需筹措资金为由不予配合过户的行为是否构成违约的问题，首先，税费提高并非不可抗力，房管局发布的市场指导价本身就在不断波动之中，同时在合同中也约定由被告负担全部费用，因此被告在签订合同之时就应对此有预期；其次，合同明确约定双方应于银行贷款审批通过后的7个工作日内准备齐全相关材料，并在银行规定的时间内，共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续，而被告的房屋贷款于2018年12月7日就在银行审批通过，即使被告进行筹措资金需要时间，但截止原告起诉时已超过7个月，在此期间被告经原告多次催告后在合理期限内迟迟不予配合办理过户，已明显超出合理的筹措时间。综上，被告迟延履行的行为已然构成了违约，应当承担违约责任。关于原告诉请的解除房屋买卖合同的请求，因被告迟延履行合同的违约行为导致原告合同目的已不能实现，因此对原告该请求一审法院予以支持；同时，本着减少当事人的讼累且节约司法资源的目的，原告收取被告的购房款22万元应当退还。关于原告诉请的被告支付逾期办理产权过户的违约金225000元（从2018年12月15日至2019年6月15日，每天1250元）的请求，合同明确约定双方应于银行贷款审批通过后的7个工作日内准备齐全相关材料并前去办理房屋产权过户手续，被告房屋贷款于2018年12月7日审批通过，被告应当自2018年12月19日前履行上述合同义务，被告至今未履行上述义务，应当承担违约责任；同时，按照合同约定每逾期一日应当支付房屋总价款的1‰作为违约金，原告未提交证据证明其实际损失数额，被告辩称违约金标准过高的意见，一审法院予以采信；结合双方合同履行情况，被告违约原因及天数，一审法院依法调整为按照总房款的5％计算，为62500元；原告要求过高部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决：一、解除原告冯丽与被告杨晨光、第三人郑州华悦房地产营销策划有限公司于2018年11月20日签订的《房屋买卖合同》，原告冯丽于本判决生效之日起十日内向被告杨晨光返还购房款220000元；二、被告杨晨光于本判决生效之日起十日内支付原告冯丽违约金62500元；三、驳回原告冯丽的其他诉讼请求。案件受理费9038元，由原告冯丽负担6478元，被告杨晨光负担2560元。本院二审期间，上诉人杨晨光提交署名为张记涛的书面说明一份，拟证明原审第三人华悦公司向其出具过税费不超过五万的承诺，但买房时税费提高到了十三万。被上诉人冯丽发表质证意见认为，上诉人和原审第三人的约定与被上诉人无关，正是由于上诉人和原审第三人的问题，导致办理过户需要支付的税费越来越高。原审第三人华悦公司对该份证据没有异议。被上诉人冯丽和原审第三人华悦公司未提交新的证据。对于上诉人提交的证据，本院认为该证据仅能证明华悦公司员工张记涛向杨晨光做出过关于税费的承诺，与本案二审争议的违约金是否过高没有利害关系，本院不予采纳。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：一、不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。本案中，无论是政府发布的房屋指导价还是国家规定的税费标准都不是一成不变的，各方对此均应当知晓。上诉人所述的税费额度提高不属于不可抗力的情形，故不能免除其民事责任。至于是否存在第三人的责任，因本案一审是房屋出卖方冯丽基于合同约定起诉买受人杨晨光，原审第三人对杨晨光作出的税费承诺与冯丽无关，因此在本案中，对是否存在第三人责任本院不做认定。二、上诉人称其筹措资金需要时间，但截止被上诉人一审起诉时已超过7个月，在此期间上诉人经被上诉人多次催告后在合理期限内仍不予配合办理过户，超出合理的时间，其迟延履行的行为已然构成了违约，应当承担违约责任。考虑本案的实际情况，一审法院调低违约金标准，酌定按照总房款的5％计算违约金为62500元并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。杨晨光的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1363元，由上诉人杨晨光负担。本判决为终审判决。审判长  崔航微审判员  王 冰审判员  姚付良二〇一九年十一月二十二日书记员  李燕辉