海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2303号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘芳，女，1965年3月23日出生，汉族，住河北省石家庄市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张伟，女，1971年5月7日出生，汉族，住河北省唐山市。委托诉讼代理人：张吉余，男，1975年10月30日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。系张伟弟弟。上诉人刘芳因与被上诉人张伟房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县人民法院(2018)琼9027民初2007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘芳上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判张伟将余下51万元购房款给付刘芳；2.本案一审、二审诉讼费用由张伟承担。事实和理由：刘芳与张伟口头约定的房屋买卖合法有效，张伟按照约定支付刘芳定金10万元及购房款10万元。双方买卖合同已经履行，刘芳也同意将房屋出卖给张伟，违约方应当是张伟，刘芳不应退还10万元定金给张伟。张伟辩称，张伟一共支付给刘芳20万元，但是由于刘芳不肯与张伟签订房屋买卖合同，导致双方之间失去信任，合同已经没有继续履行了。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张伟向一审法院起诉请求：1.判令刘芳向张伟双倍返还定金20万元；2.判令刘芳返还张伟购房预付款10万元；3.刘芳赔偿张伟经济损失4393元；4.该案诉讼费由刘芳承担。刘芳向一审法院反诉请求：1.判令张伟继续履行房屋买卖协议，支付尾款51万元及因该协议产生的经济损失4万元；2.该案的诉讼费用由张伟负担。一审法院认定事实：2017年5月8日，刘芳与海南景晟工贸有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司所建位于××县九所出口处北方乐东监狱旁景和花园A栋二单元2106号房。后刘芳有意向将该房屋转让他人，并经他人介绍与张伟就该房屋转让达成口头协议：张伟以71万元购买乐东监狱旁景和花园A栋二单元2106房。2018年9月26日，张伟通过微信向刘芳转账5000元，9月29日通过银行转账向刘芳支付95000元共计10万元作为购买房屋的定金，刘芳收到款项后通过微信向张伟出具了收条，内容为：今收到张伟购买刘芳海南××园房，定金10万元，余款61万元，在2018年10月30日前付清，如不付清此协议作废。截止2018年10月30日止，张伟未按约定向刘芳支付剩余房款61万元。2018年11月1日，双方在公证处准备对该房产进行公正，因对购房合同的签订及购房款的支付等问题产生争议，双方没有办理公证，也没有签订房屋买卖合同，张伟也未向刘芳支付剩余的的购房款。而后双方就房屋买卖均未能达成协议，张伟因此提起诉讼。另查明，2018年11月1日，张伟向刘芳支付购房款10万元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条关于“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式”的规定以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条关于“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定，房屋转让应当签订书面合同。该案刘芳将房屋转让张伟并达成口头协议，但未签订书面合同，违反了上述法律的强制性规定，双方的房屋买卖口头协议无效。定金合同是主合同的从合同，主合同无效则从合同无效，因此，张伟要求刘芳双倍返还定金的请求于法无据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过应当各自承担相应的责任。该案张伟共向刘芳支付购房款20万元，双方房屋买卖协议无效后，刘芳依法应向张伟返还购房款20万元。张伟要求刘芳支付损失4393元，但所提供的证据不足以证实其为刘芳个人支付的经济损失为4393元，且在协商房屋买卖期间张伟为刘芳所支出的费用，属张伟自愿支付，因此，张伟要求刘芳支付经济损失没有事实根据和法律依据，不予支持。张伟与刘芳的房屋买卖口头协议无效，因此刘芳要求张伟继续履行协议，并支付剩余款项于法无据，依法不予支持。刘芳要求张伟支付经济损失4万元，但提交的证据不足以证实其的主张，对该请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、刘芳于判决生效之日起30日内向张伟返还购房款20万元；二、驳回张伟的其他诉讼请求；三、驳回刘芳的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2932.96元，由张伟负担1200元，刘芳负担1732.96元，反诉费5150元，由刘芳负担。二审审理期间，刘芳提交如下证据：1.刘芳与案外人贾某签订的《房屋买卖合同》及《赔偿协议》，拟证明张伟不购买房屋后，刘芳将房屋卖给贾某，后来贾某发现该房屋大门被封锁，贾某不愿意购买该房屋导致刘芳赔偿贾某4万元；2.《认购协议》，拟证明刘芳与张伟达成房屋买卖口头协议后，刘芳为购买新铺面支付了30万元定金，但由于张伟未支付剩余房款，导致刘芳无法支付剩余房款。张伟对该两份证据的真实性、关联性及证明力均不认可，认为该两份证据与本案无关。经质证，因刘芳提供原件予以核对，本院对该两份证据的真实性予以确认，但该两份证据与本案无关联性，不能证明刘芳与案外人的合同无法履行的原因在于张伟的事实，故对该两份证据的关联性及证明力不予确认。本案二审对一审查明的事实予以确认。另查明，海南省人民政府2018年4月22日发布琼办发〔2018〕29号《关于进一步稳定房地产市场的通知》，规定：五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。张伟非海南户籍，未能提供其家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。本院认为，本案二审的争议焦点是双方关于买卖涉案房屋的协议能否继续履行及刘芳是否应向张伟返还定金及首付款。《中华人民共和国合同法》第十条规定第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”本案中，刘芳与张伟于2018年9月26日达成口头协议，约定刘芳将涉案房屋转让给张伟，房屋总价款71万元。张伟按约定向刘芳支付了定金10万元，刘芳通过微信向张伟出具收据，确认收到张伟支付的涉案房屋定金10万元。该口头协议是房屋认购协议书，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，协议有效。一审法院认定双方达成的认购协议书无效不当，应予纠正。根据查明的事实，海南省人民政府2018年4月22日发布琼办发〔2018〕29号《关于进一步稳定房地产市场的通知》，实施全岛限购。受限购政策限制，张伟已不具备购买涉案房屋的资格，双方无法签订正式的商品房买卖合同及备案等手续，导致合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，张伟要求返还定金及已支付的购房款共计20万元于法有据，应予支持。刘芳认为张伟在履行协议过程中存在过错，要求张伟应继续履行协议即应向刘芳支付剩余房款51万元的理由不成立，本院予以驳回。综上所述，刘芳的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8900元，由刘芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 沈美萍审 判 员 王天琳 二○一九年十一月二十八日法官助理 白 黎书 记 员 林 赏附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印13份）