湖南省隆回县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0524民初3389号 原告：邓杰文，男，汉族，1985年9月27日出生，湖南省邵阳县人，住邵阳县。 委托诉讼代理人：肖志明，邵阳县蔡桥法律服务所法律工作者。 被告：湖南向华房地产开发有限公司。住所地：隆回县桃洪镇桃洪西路****。 法定代表人：曾向华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：范清平，隆回县周旺法律服务所法律工作者。 原告邓杰文诉被告湖南向华房地产开发有限公司（以下简称向华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告邓杰文及其委托诉讼代理人肖志明，被告向华公司的特别授权委托诉讼代理人范清平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓杰文向本院提出诉讼请求：1．判决被告继续履行商品房买卖合同，立即交付风华水岸整栋2层2009商铺给原告；2、判决被告支付原告逾期交房的违约金61230元（自2014年11月12日起计算至2019年11月12日止），对2019年11月12日后的违约金按日万分之二计算至合同履行时止；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告合法取得隆回县原自来水公司院内的土地使用权后，经营房地产开发，名称为“风华水岸”。经原、被告商议，被告将整栋2层2009商铺出卖给原告。被告于2013年元月10日收取原告8371元买房的各项税费（原定为2043号商铺，后调换为2009号商铺）。2014年7月28日，被告又收取了原告160000元购房款及5580元的其他杂费，2014年11月11日，原、被告正式在被告单方拟制好的商品房买卖格式合同上签了字，合同对商铺面积、价款、面积确认及面积差异的处理、付款方式及期限、违约责任等等均做了明确的约定。合同第八条约定：出卖人应当在2014年11月11日前，将符合合同约定的商品房交付给买受人使用；合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定为“逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。第十一条规定：商品房达到交付使用的条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房工程竣工验收备案后365日内，办理权属登记。据此，原告在本合同签订前已将购房款、办理产权登记的税费及各项杂费全部交付给了被告，然而自合同签订至今已近五年了，经原告多次向被告提出商铺的交付及产权主张，被告总是一拖再拖，最后不接原告电话，被告的行为严重违反了合同的约定，损害了原告的合法权益。请求依法支持原告的诉请。 被告向华公司答辩称：1、被答辩人亲属要求答辩人立即支付2009商铺的诉请不能成立。2013年1月10日被答辩人购买风华水岸2043号商铺。合同签订后，东莞市百励行物业代理有限公司（以下简称百励行公司）对2043号商铺进行了三年返租，被答辩人收取了百励行公司交的房屋租金48485元，被答辩人出具了房屋租金收据。2014年11月11日，原、被告双方协商，将2043号商铺调换为2009号商铺，注销了2043号商铺的《商品房买卖合同》，重新签订了2009号商铺《商品房买卖合同》，同样，百励行公司对2009号商铺进行了三年返租，三年租金为37531元，而2043号商铺至此的租赁期限只有10个月，扣除10个月的租金后，其余租金自动转为2009号商铺的房屋租金。因此，答辩人早已实际交楼，被答辩人也已实际收楼，且收楼后进行出租并收取了租金，故其要求答辩人交付商铺的起诉不能成立；2、被答辩人要求答辩人支付逾期交房的违约金61230元的诉请不能成立。因被答辩人早已于2014年就已收房并对房屋进行了出租，因此，不存在答辩人逾期交房的事实。综上，答辩人不存在任何过错和违约，请求驳回被答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年9月1日，以被告向华公司为甲方、百励行公司为乙方，双方签订了湖南省隆回县［风华水岸］商业地产《招商代理协议书》，协议约定：甲方将其开发建设的［风华水岸］项目的招商工作交由乙方负责，相关租赁政策，包括租金、租期等，均由甲方确定；甲方销售出去的商铺，委托乙方统一进行返租，甲方授权乙方与购买商铺的业主签订《商铺租赁合同》，租金由甲方在商铺销售总价里面扣减支付给购买商铺产权的业主，商铺的业主开具租金收款收据给乙方。2013年1月10日，原告邓杰文与被告向华公司签订了《商品房买卖合同》，原告邓杰文购买了被告开发的位于隆回县原自来水公司院内的［风华水岸］项目中的整栋2层2043号商铺，并于当日交纳8371元买房的各种税费。同日，原告与百励行公司签订了《向华?泊富购物商城商铺租赁合同》，将自己所购的2043号商铺租赁给百励行公司，租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日止，三年租金总额为48485元，原告向百励行公司出具了《向华?泊富购物商城租金收据》，收据内容为“出租人邓杰文今收到百励行公司租用本人名下湖南省隆回县［风华水岸］向华?泊富购物商城2043号商铺由2014年1月1日至2016年12月31日共三年租金合计人民币肆万捌仟肆佰捌拾伍元（￥48485元）。收款人：邓杰文2013.1.10”。原告未收取现金，租金用于抵扣原告应付的购房款。后因向华公司招商的需要，经原、被告协商，原告购买的商铺由原来的2043号商铺变更为2009号商铺。2014年7月28日，原告向被告交纳了购房款16万元及5580元的其他费用。2014年11月11日，原告与被告在解除2013年关于2043号商铺的买卖合同后，重新签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于隆回县原自来水公司院内的［风华水岸］项目中的整栋2层2009号商铺，商铺建筑面积28.01平方米，房屋单价为5712.25元/平方米，房屋总价款为16万元，付款方式为一次性付款；出卖人在2014年11月11日前将经验收合格的商品房交付原告买受人；出卖人应当在商品房工程竣工验收备案后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关被案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按下列两种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。购房合同签订当日，原告与百励行公司又签订了一份《向华?泊富购物商城商铺租赁合同》，原告将其所购商铺租赁给百励行公司，租赁期限为2014年11月11日至2017年11月10日止，租金为12510元／年，三年租金合计37531元。因原告与百励行公司2013年就2043号商铺的租赁合同未到期已自行解除，此次双方签订合同后，原告未向百励行公司出具收款收据。之后，原告要求被告交房，被告提出在签订合同时即已交房，为此酿成纠纷。 本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及原告与百励行公司签订的《向华?泊富购物商城商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，其合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。依照原、被告签订的商品房买卖合同，在签订合同的当日，被告就应将房屋交付给原告。事实上在原、被告签订购房合同的当日，原告与百励行公司签订了商铺租赁合同，租赁期限为2014年11月11日至2017年11月10日止，租赁开始的时间就是原告购房的当天，虽然在原告与百励行公司签订租赁合同后，百励行公司没有向原告支付租金，但在2013年原告与百励行公司签订租赁合同后，原告向其出具了收取租金的收款收据，且根据被告与百励行公司的委托招商合同，百励行公司应向业主支付的商铺租金由被告在商铺销售总价里面扣减支付给购买商铺的业主，据此，原告实际支付给被告的购房款是扣除了三年商铺租金后应支付的款项。虽然原告签订2009号商铺时只与百励行公司签订了租房合同，没有出具收款收据，但因其购买2009号商铺是由2043号商铺调换过来的，2043号商铺的面积比2009号商铺面积大，租金高，因此，百励行公司将2043号商铺租赁未到期的租金转为2009号商铺租金，符合合同约定。综上，原告在签订合同的当日已与被告完成了商铺的交付，只不过其收取商铺后将商铺租赁给了他人，而不是自己使用，现原告以被告没有按合同约定交房不符合事实，本院不予支持；其以被告未按期交房为由要求被告承担逾期交房违约金的请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下： 驳回原告邓杰文的诉讼请求。 本案案件受理费1330元，减半收取665元，由原告邓杰文承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  邓卓毅 二〇一九年十一月二十一日 代理书记员  兰 静 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者和解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的交易习惯履行通知、协助、保密等义务。