上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10311号上诉人（原审原告）：上海好福来制衣有限公司，住所地上海市松江区泖港镇泖肖公路**。法定代表人：裴海军，执行董事。委托诉讼代理人：裴苏珍，女，该公司股东。委托诉讼代理人：沈建山，上海市捷华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：家是雅（上海）家居有限公司，住所地上海市松江区泖港镇叶新公路****。法定代表人：柳林东，董事长。委托诉讼代理人：张兵，上海申如律师事务所律师。上诉人上海好福来制衣有限公司（以下简称好福来公司）因与被上诉人家是雅（上海）家居有限公司（以下简称家是雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初4845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人好福来公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉请。事实与理由：一、租赁合同并没有对房屋土地等不动产补偿进行明细划分，真实意思是指一切不动产补偿归上诉人所有，正因为有这一约定，上诉人才有可能同意被上诉人继续利用上诉人名下的土地使用权与厂房结构继续建造厂房。被上诉人是在2004年开始自建厂房的，双方在2012年11月续签合同时明确表示仍旧按原合同条款履行。二、一审法院关于不可恢复设备款、其他构筑物和附属设施补偿款的划分存在错误，配电设施是上诉人提供给被上诉人使用的，被上诉人即使进行了更换也属于维修，不改变设备的权属，其他构筑物、附属设施的款项在补偿协议中没有明确具体组成，但在前案审理中已经明确该部分是归属于二次装潢、附属设施估价及绿化补偿价格，这都是由上诉人建造完成的项目。三、一审法院对于搬迁补偿、停产停业损失及速迁奖励费的认定有误。在前案审理中，上海A有限公司（以下简称A公司）已经明确，搬迁补偿、停产停业损失补偿是根据房屋建筑面积来计算的，是发放给上诉人的，上诉人至少将第13幢建筑物及第4幢的第三层用于自用。被上诉人的租赁期限仅剩一年，而上诉人的合法权利才能持续几十年，所以不应当由被上诉人获得全部该部分补偿。被上诉人家是雅公司辩称：被上诉人有权取得拆迁补偿，而且其获得的项目都是针对其自己搭建的房屋及相关的停产停业损失，A公司在签约后的说明是不符合事实的，租赁合同中已经明确规定停产停业损失归属于被上诉人，关于土地房屋的补偿根据各自建造的比例进行分配是正确的，被上诉人是租赁房屋内的实际经营者，相关奖励费用应当归属于被上诉人。请求二审法院维持原判。好福来公司向一审法院起诉请求：判令家是雅公司将本市松江区XX镇XX公路XX号厂房征收补偿费人民币（下同）4,677,948元返还好福来公司。在审理过程中，好福来公司变更诉讼请求为：1、判令家是雅公司将其已经收取的本市松江区XX镇XX公路XX号厂房征收补偿款2,377,948元返还好福来公司；2、判令确认案外人A公司基于2017年3月2日《补偿协议》项下对于家是雅公司尚未支付的补偿款230万元归好福来公司所有。一审法院认定事实如下：好福来公司系上海市松江区XX镇XX村（地号（地号为上海市松江区XX镇XX村XX丘简称该地块）登记权利人，上海市房地产权证号为沪房地松字（2001）第XXXX**，权属性质为集体，用途为工业，总面积为9,457平方米，建筑面积为4,774平方米。该地块的地址为松江区XX镇XX公路XX号，原为XX镇XX公路XX号。2002年11月1日，好福来公司与韩国XX株式会社签订厂房租赁合同，由韩国XX株式会社租赁好福来公司的本案所涉厂房，租赁期为2002年11月1日起至2012年10月31日止。后双方签署厂房租赁变更，双方一致同意，因韩国XX株式会社在上海投资成立家是雅（上海）家居有限公司，原厂房租赁合同的承租方改为家是雅（上海）家居有限公司。原承租方的权利义务归家是雅（上海）家居有限公司。2003年5月28日，好福来公司、家是雅公司签订厂房租赁合同书，好福来公司将该地块的厂房及附属土地使用权租赁于家是雅公司使用，租赁面积为厂房4,774平方米，其所占用的土地为9,457平方米，租赁期限自2003年6月1日起至2013年5月31日止。该合同8.3约定：如果因为国家土地规划政策变化或其他不可抗力的因素，本合同将自动终止。如果由于国家土地规划政策而终止本合同的，国家补贴的搬迁费、停业损失费、他地安置费或者其他营业性的损失补偿归乙方（家是雅公司）所有；基于土地、房屋等不动产的补偿归甲方（好福来公司）所有。2012年11月8日，好福来公司、家是雅公司签订续订合同，双方对上期合同内容为同等租赁条件延长签订期限达成共识，年租金为300,000元，签订延长期限：从2013年6月1日起至2018年5月31日止。另查明，为尽快将该地块上的厂房腾退并清空土地，案外人A公司与家是雅公司于2017年3月2日签订补偿协议，约定：1.A公司对家是雅公司租赁后自行搭建的厂房及搬迁损失进行补偿，房屋建筑面积为871平方米，彩钢棚建筑面积为432平方米；2.A公司共支付家是雅公司补偿款4,677,948元，其中房屋补偿总价为849,724元、可恢复设备补偿款78,050元、不可恢复设备补偿款1,000,514元、其他构筑物及附属设施补偿款499,840元、搬迁补偿款173,670元、乙方停产及停业损失补偿2,026,150元、速迁奖励费50,000元；3.家是雅公司承诺在签订本协议后35日内，即2017年3月31日前搬离原址；4.家是雅公司应在本协议签订后7日内A公司向家是雅公司支付第一笔2,377,948元补偿款，其余补偿款230万元在A公司与好福来公司就上述地块补偿事宜处理完毕后的10日内向家是雅公司结清；5.家是雅公司承诺本协议项下的被拆除房屋没有其他权利瑕疵，保证不会引起任何第三方的权利主张导致不能按照本协议约定履行搬离义务，否则家是雅公司即退还补偿款，本协议终止（该条款以下简称合同解除条款）。家是雅公司于2017年3月搬离该地块。2017年3月3日，家是雅公司收到补偿款2,377,948元。家是雅公司搬离该地块之后，A公司即将该地块上违章建筑拆除，之后A公司与好福来公司签订补偿协议后即将该地块上所有房屋拆除。另查明，2017年9月18日，好福来公司向A公司发出异议书，认为其系该地块所涉厂房所有权人，家是雅公司系承租人，其对于A公司将4,677,948元补偿给家是雅公司有异议，厂房、其他构筑物及附属设备等均属于好福来公司，其亦在该地块所涉厂房中开展经营，故要求A公司将该补偿款全部支付给好福来公司。为此，A公司于2017年10月9日向一审法院提起诉讼，要求判令解除其与家是雅公司之间的补偿协议，一审法院经审理后，于2018年8月28日作出如下判决：一、确认上海A有限公司与家是雅（上海）家居有限公司于2017年3月2日签订的补偿协议解除；二、家是雅（上海）家居有限公司于判决生效之日起十日内向上海A有限公司返还补偿款2,377,948元。家是雅公司对此判决不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2019年3月15日作出如下判决：一、撤销上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初16896号民事判决；二、驳回上海A有限公司的全部诉讼请求。好福来公司遂向一审法院提起本案诉讼。再查明：案外人上海B有限公司于2017年3月8日出具《松江区泖港镇土地减量化项目XX公路XX号上海好福来制衣有限公司（家是雅公司）协议征收集体土地工业用途房屋补偿估价报告》，该报告对松江区XX镇XX公路XX号上海好福来制衣有限公司（家是雅公司）集体工业用途房地产（集体工业用地9,457平方米、纳入评估范围的登记房屋建筑面积4,774平方米）、未登记房屋（建筑面积1,015平方米）、装饰装修30项、附属设施14项、绿化3项及可恢复使用的机器设备9项、无法恢复使用的机器设备15项于2015年9月10日的评估价值为13,752,761元，估价结果如下表：1.土地使用权取得费，9,457平方米，评估价格为4,444,790元（集体建设工业用地）；2.登记房屋（1-7幢），建筑面积4,774平方米，评估价格为5,590,381元（沪房地松字（2001）第XXXXXX号上海市房地产权证）；3.未登记房屋（共7幢，房屋用途为厂房，层数1层），建筑面积1,015平方米，评估价格为885,652元（供委托方参考）；其中，未登记房屋编号为8-14，建筑面积依次分别为（单位：平方米）：33、25、669、30、108、114、36；4.装饰装修30项（涉及1号房、2号房、3号房、4号房、5号房、8号房、食堂区域、厂区），评估价格749,869元（室内二次装修）；3号房的评估总价为47,541元、12号房的评估总价为94,284元；5.附属设施14项（涉及场地、道路、围墙、大门……彩棚A共计102平方米，彩棚B共计330平方米……），评估价格943,385元（室外配套工程）；6.绿化苗木3项(茶花8株、黄杨球112株、腊梅4株)，评估价格6,120元（绿化为出圃价，具体补偿由征收当事人协商确定）；7.可恢复设备9项（拼板机、冷压机、封边机、UV机、其他木工设备、叉车、货架、储气罐及3台空压机、工器具等物品运输），评估价格为78,050元（可恢复使用设备）；8.不可恢复设备15项（配电设施、电能计量柜、配电柜、电线四项、烘房、喷漆装置、烘房、排风除尘装置、厨房脱排油烟装置、车间降温喷雾装置、污水纳管监测井），评估价格为1,054,514元（无法恢复使用设备）。一审法院在审理A公司提起诉讼的（2017）沪0117民初16896号一案过程中，好福来公司、家是雅公司均确认，A公司与家是雅公司签订的《补偿协议》中：1.“房屋建筑面积871平方米”是包含3、9、10、11、12幢房屋，634.56平方米由家是雅公司建造，236.44平方米由好福来公司建造。其中3号39平方米为好福来公司建造；9号25平米均由家是雅公司建造；10号669平方米，其中89.44平方米由好福来公司建造，579.56平方米为家是雅公司建造；11号30平方米为家是雅公司建造；12号108平方米由好福来公司建造。2.彩钢棚432平方米包括彩钢棚A、彩钢彬B，其中彩钢棚A面积102平方米，好福来公司称由其建造，家是雅公司认为彩钢棚A是好福来公司建造但由家是雅公司在使用过程中进行了修缮和更换（顶部彩钢瓦）；彩钢棚B面积330平方米是家是雅公司建造。一审法院认为，好福来公司、家是雅公司于2003年5月28日签订的厂房租赁合同书及2012年11月8日签订续订合同，系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。根据双方签订合同，家是雅公司的租赁期至2018年5月31日，在双方租赁合同的履行期间，涉案房屋因土地减量化需要而征收，家是雅公司与案外人A公司签订了补偿协议是案外人A公司对家是雅公司租赁好福来公司XX公路XX号厂房因土地减量化征收而造成损失的补偿。由于好福来公司未实际参与该协议签订，因此，该补偿协议的部分补偿项目应为好福来公司权利，现将家是雅公司与A公司签订的补偿协议所涉的各项补偿费用，按照法律的规定及公平合理的原则进行分析，确定各方所享有的权益：1、房屋补偿总价849,724元，按上述房屋的来源确认各方的利益。好福来公司以租赁合同中8.3约定基于土地、房屋等不动产的补偿归甲方（好福来公司）所有为由，认为该项费用均归好福来公司所有，一审法院认为，该约定是对好福来公司交付给家是雅公司的房屋的约定，现家是雅公司应享有的是家是雅公司在租赁好福来公司房屋后自行搭建的房屋的补偿，因此好福来公司的意见一审法院不予支持。该项目补偿的房屋面积871平方米为评估表中的第3、9、10、11、12幢房屋，彩钢棚建筑面积432平方米为评估表中的彩棚A、彩棚B，现按该房屋及彩钢棚由谁建造归谁所有的原则分别进行分割：（1）第3幢，建筑面积39平方米，评估价47,541元，由好福来公司建造归好福来公司所有；（2）第9幢，建筑面积25平方米，评估价22,567元，由家是雅公司建造归家是雅公司所有；（3）第10幢，建筑面积669平方米，评估价594,741元，其中89.44平方米由好福来公司建造，579.56平方米由家是雅公司建造，按评估重置价每平方米889元计算，好福来公司享有79,512.16元，家是雅公司享有515,228.84元；（4）第11幢，建筑面积30平方米，评估价9,000元，由家是雅公司建造归家是雅公司所有；（5）第12幢，建筑面积108平方米，评估价94,284元，由好福来公司建造归好福来公司所有。（6）彩棚A，面积102平方米，评估价8,160元，好福来公司称由其建造，家是雅公司称彩钢棚A是好福来公司建造，但由家是雅公司在使用过程中进行了修缮和更换（顶部彩钢瓦），据此，一审法院酌情确定双方各半所有，各享有4,080元；（7）彩棚B，面积330平方米，评估价59,400元，由家是雅公司搭建归家是雅公司所有。按上述计算，好福来公司享有225,417.16元，家是雅公司享有610,275.84元，合计835,693元，与补偿协议中的849,724元，少14,031元，该差价按上述计算的比例好福来公司享有26.97％计3,784.16元，家是雅公司享有73.03％计10,246.84元。故该项补偿款好福来公司享有229,201.32元，家是雅公司享有620,522.68元。2、可恢复设备补偿款78,050元，双方确认该补偿应属家是雅公司，故归家是雅公司所有。3、不可恢复设备补偿款1,000,514元。评估价为1,054,514元，该评估表共有15项，好福来公司称1至7项由好福来公司添加，8至15项家是雅公司添加，家是雅公司称1至2项为好福来公司添加，3至15项为家是雅公司添加。双方确认1至2项好福来公司添加，该152,280元为归好福来公司所有，8至15项由家是雅公司添加，该816,260元为归家是雅公司所有。双方有争议的第3项是配电柜16,500元，一审法院认为该配电柜应与配电设施属同一类为好福来公司添加。按该项补偿款，据此好福来公司享有1至3项为168,840元，家是雅公司享有8至15项为816,260元，合计985,100元，补偿协议中该项补偿款为1,000,514元，该项补偿款总额1,000,514元减去上述明确的985,100元，难以明确为哪方添加为15,414元，该15,414元一审法院酌情为双方各得7,707元。不可恢复设备补偿款好福来公司享有176,547元，家是雅公司享有823,967元。4、其他构筑物及附属设施补偿款499,840元，现没有证据证明该补偿款是对哪些构筑物、附属物的补偿，双方当事人均不清楚是对哪些构筑物、附属物的补偿。一审法院考虑到好福来公司为整个厂房的权利人，在将厂房租赁给家是雅公司前会添置一些构筑物、附属物，家是雅公司作为承租人，在此厂房内已经承租使用十五年之久，在长期的工作、生活过程中也会添置一些构筑物、附属物，故在无法确认对哪些构筑物、附属物补偿的情况下，一审法院酌情确定双方各半享有249,920元。5、搬迁补偿费173,670元，系争厂房因土地减量化征收时，家是雅公司是在该厂房内实际使用者、合法经营者，搬迁补偿费应归家是雅公司所有。6、乙方停产、停业损失补偿费2,026,150元，根据租赁合同及续订合同，家是雅公司租赁好福来公司在该地块的全部厂房，本次土地减量化而征收时家是雅公司在该厂房生产经营，好福来公司虽然在该厂房留有极小部分房屋自用存放物品，并不能说明好福来公司在此经营，造成停产停业的损失，因此，作为征收地块的实际经营者，因征收造成家是雅公司一定的损失，征收方给予一定的经济补偿尚属合理。现好福来公司以A公司曾称该停产停业补偿款归房屋所有人为由要求归好福来公司所有，一审法院认为A公司当时确认好福来公司、家是雅公司是租赁关系，仍与家是雅公司签订补偿协议，虽然对房屋及财物的主人认识有误，但对停产停业费行为付给了家是雅公司，口头上又称应给房屋所有人，该案外人的意见不能作为一审法院分割补偿款的依据。停产、停业损失补偿款归家是雅公司所有。7、速迁奖励费5万元。好福来公司在不接受案外人A公司的补偿方案的情况下，A公司与家是雅公司签订补偿协议，求得速迁速搬的效果，因此，该奖励费应归速迁速搬一方即家是雅公司所有。综上所述，本案所涉的补偿款4,677,948元，好福来公司享有655,668.32元，家是雅公司享有4,022,279.68元。家是雅公司已从A公司领取的2,377,948元，有能力返还好福来公司应有的款项。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条之规定，于二○一九年六月十日作出判决：一、案外人上海A有限公司与家是雅（上海）家居有限公司于2017年3月2日签订的补偿协议所享有全部权利归家是雅（上海）家居有限公司享有；二、家是雅（上海）家居有限公司于判决生效之日起十日内向上海好福来制衣有限公司返还补偿款655,668.32元；三、驳回上海好福来制衣有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44,224元，减半收取22,112元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费27,112元，由上海好福来制衣有限公司负担19,434元（已付），家是雅（上海）家居有限公司负担7,678元（于判决生效之日起七日内交付一审法院）。二审中，上诉人补充提交了两组证据：1、前案的证据交换笔录与庭审笔录，证明A公司曾经在前案中表示相关补偿款属于上诉人。2、2017年5月26日的三方会议录音，证明停产停业损失中包括了上诉人应享有的部分。被上诉人发表质证意见称，对于前案笔录真实性没有异议，但不认可A公司的陈述，该部分材料与本案争议无关。录音系上诉人的单方陈述，与本案无关联性。本院经审查认为，前案已经由本院作出生效裁判，录音证据不能反映本案当事人就补偿款分配达成了合意，上述材料与本案均缺乏关联性，故不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，案外人上海A有限公司向本院出具书面意见称，其对本案一审判决无异议，其不需要参加本案诉讼。本院认为，双方当事人于2003年5月28日签订的厂房租赁合同书及2012年11月8日签订续订合同，系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。2012年的租赁合同明确约定以“上期合同内容为同等租赁条件”，而2003年的租赁合同约定，如果由于国家土地规划政策而终止本合同的，国家补贴的搬迁费、停业损失费、他地安置费或者其他营业性的损失补偿归乙方（被上诉人）所有；基于土地、房屋等不动产的补偿归甲方（上诉人）所有。上述条款是双方就系争房屋、土地因政府政策调整而产生的搬迁补偿费用所达成的分配约定，对双方均具有约束力。系争房屋、土地因土地减量化征收而产生了补偿款，本案双方所争议的补偿款是由被上诉人与案外人直接签约所确定的项目内容，而上诉人也另外与案外人签订了相关补偿协议，双方应当按照上述约定分配相关补偿款。一、关于房屋补偿部分。2003年的租赁合同约定房屋补偿归上诉人所有，但该约定是双方初始租赁的状态下达成的，也就是指上诉人所交付房屋的补偿应归属于上诉人，一审法院对该意思表示的含义的认定是正确的。在租赁关系持续期间，被上诉人自行搭建了部分建筑物，一审法院基于双方各自建造的部分据实对该部分补偿款予以了分配，符合公平合理的原则，也不违反合同约定。上诉人主张被上诉人搭建的房屋补偿也应该归属其所有，无事实依据，本院不予支持。二、关于不可恢复设备与其他构筑物及附属设施补偿款。一审法院对于该部分物品中可以确认添置主体的部分据实予以了分配，对于基于现有证据无法认定添置主体的部分根据公平合理的原则予以了等分，并无不当。上诉人主张该部分补偿全部归其所有，缺乏事实依据，本院不予支持。三、关于停产停业、速迁奖励费、搬迁补偿费，系争租赁合同明确约定，国家补贴的搬迁费、停业损失费均归被上诉人所有，上诉人主张其应享有停产停业损失、搬迁补偿费缺乏事实依据，本院不予支持。至于速迁奖励费，该部分费用是对尽早签约搬迁的奖励性费用，被上诉人自行与案外人签约并实际履行了搬迁义务，有权享有该部分费用。上诉人主张其享有该部分费用，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币38,978元，由上诉人上海好福来制衣有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇一九年十一月十四日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……