福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽08民终1187号 上诉人（原审原告）：马忠棠，男，1968年7月15日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 委托诉讼代理人：张城富，广东卓建律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：魏钜文，男，1979年7月2日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区（大阳摩托车行）。 上诉人马忠棠因与被上诉人魏钜文租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市永定区人民法院（2019）闽0803民初494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 马忠棠上诉请求：一、撤销原审判决第三项；二、依法改判魏钜文立即将坐落于龙岩市永定区高陂镇先富路富岭储运处出租场地及场地上的房屋归还给马忠棠。三、本案诉讼费用由魏钜文承担。事实和理由：一、一审遗漏重要的事实。1.遗漏自2019年1月1日起马忠棠与魏钜文之间未签订书面租赁合同的事实。2.遗漏魏钜文未支付2019年1月1日起至今租金的事实。3.遗漏魏钜文在一审开庭之前从未表示要求继续租赁房屋及场地的事实。2019年1月，马忠棠因需要将场地收回，多次通过电话、微信、短信等方式通知魏钜文，租期届满后，不再与魏钜文续租，要求魏钜文在2019年2月20日之前将场地归还给马忠棠。2019年1月20日，马忠棠还在魏钜文开办的新香富酒店门口张贴了“到期搬离通知”，再次催告魏钜文及时将店内物品搬离，将场地归还。但魏钜文在一审开庭之前，既未向马忠棠表示其需要继续租赁的意思表示，也未向马忠棠支付2019年1月1日起至今的租金。因此，可以认定魏钜文不再要求继续租赁房屋及场地。二、一审适用法律错误。1.一审认定魏钜文拥有无期限的优先承租权是错误的。《合同法》只规定了出租人出卖租赁房屋时，承租人以同等条件优先购买的权利。但未规定租赁合同到期后承租人享有优先承租的权利。而根据双方当事人于2018年1月1日签订的《租赁合同》约定，“期满后如乙方需续租，在同等条件下享有优先权”，可以认定，乙方行使约定的优先权的前提条件是甲方需要将房屋继续出租。而本案马忠棠已经在合同履行期限届满之前明确向魏钜文表示租赁期限届满后，需要将房屋及场地收回用于自用，不再出租。因此在此种情形下，魏钜文不存在优先权。如果根据一审法院的理解，魏钜文已经与马忠棠形成了永久有效的租赁合同。这明显与《合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”以及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定相违背。2.魏钜文拒不支付租金的行为已经构成根本违约。根据双方2018年1月1日签订的《租赁合同》第二条的约定，“乙方向甲方交付一年租金陆万元，即在2018年1月10日前一次性付清（如乙方未按约定交付租金，则甲方有权终止合同）”。而魏钜文至今未交付2019年的租金，马忠棠自然也有权要求魏钜文立即将场地归还。 魏钜文辩称，一、一审法院对本案认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二、马忠棠的上诉歪曲事实，颠倒是非，纯属无理之诉。魏钜文合资组建的新香富酒店一贯遵守合同履行义务，按期如数交纳租金，不存在中途放弃或不续租的情形。魏钜文在2019年初就提岀签订续租场地的要求，并数次通知马忠棠前来收取租金，马忠棠以需要将场地收回自用为由，实则是想转租他人经营同类酒店业务，不与魏钜文签订续租合同，且无理要求魏钜文提前将投资300万元建造的酒店房屋无偿交付，马忠棠的行为违反双方的约定，已构成根本违约。因此，造成本案的纠纷以及2019年双方未签订租赁合同及未交付租金的责任在于马忠棠违约，只要马忠棠遵守履行约定，魏钜文随时可以按每月5000元标准支付租金给马忠棠。三、马忠棠要求魏钜文立即将岀租场地上的房屋归还，没有事实和法律依据。马忠棠将其租来的约600平米空地转租给魏钜文及其股东投资建酒店，当时双方约定的前提条件是建酒店投资大，收回成本周期长，因此，马忠棠承诺租赁该块空场地的时间参照马忠棠与案外人福建省公路管理局富岭储运处签订的时间至2027年2月28日。如果没有该约定魏钜文及其股东是不可能投资300万元在该块空地上建酒店固定设施的，该承诺虽然未列入每次签订的租赁合同中，但明确规定，魏钜文合同期满如需续租享有优先权。这是不争的事实，之所以未签一次性的合同是由于每年租金增减是根据市场行情来商定的，所以尽管市场变化周边的店租大幅下降，但马忠棠要求魏钜文交付的场地租金仍有增无减，从2012年的39120元提高到2018年的6万元，马忠棠在转租场地中已经获取了相当利润。魏钜文在租赁的空地上投资建房，只有在魏钜文单方终止合同、中途放弃或不续租的情况下才具备无偿交付，而不是归还给马忠棠，因为马忠棠并未参与投资。因此，马忠棠要求魏钜文立即将岀租场地上的房屋归还，没有事实和法律依据。相反如果马忠棠仍以收回自用，实则转租他人经营同类酒店业务，侵犯、损害了魏钜文的合法权益，已构成根本违约，魏钜文及其股东要求马忠棠承担违约责任，并对酒店房屋的基建投资给予赔偿。 马忠棠向一审法院起诉请求：1.确认马忠棠和魏钜文于2012年1月1日、2017年1月1日和2018年1月1日签订的《租赁合同》有效；2.判令魏钜文立即将坐落于龙岩市永定区高陂镇先富路富岭储运处出租场地及场地上的房屋归还给马忠棠；3.判令魏钜文向马忠棠支付租金（自2019年1月1日起至魏钜文将出租场地内物品清空，并将出租场地及场地上的房屋归还给马忠棠之日止，按每月5000元标准计算）。 一审法院认定事实：2007年3月1日，马忠棠与案外人福建省公路管理局富岭储运处签订了《租赁合同》一份，约定：甲方（福建省公路管理局富岭储运处）愿将锅炉房前一块空地共计577.68平方米，出租给乙方（马忠棠）用于汽车修理之用；租赁时间暂定为10年，即2007年3月1日至2017年2月28日止。2012年10月18日，马忠棠与案外人福建省公路管理局富岭储运处签订了《租赁合同补充协议》一份，约定：租赁期限延长10年，即合同期限自2007年3月1日至2027年2月28日止。现乙方在出租地上已建成的砖混结构建筑物为二层，占地面积约600平方米（具体以实际建筑面积为准），该建筑物由乙方自行用于商业经营并有权根据营业需要对上述房屋进行装修，甲方对乙方的合法经营或转租不予干涉。在签订补充协议的同时，案外人福建省公路管理局富岭储运处还向乙方提供了永国建（96）字第3259号《国有土地使用证》作为附件，以证明案外人福建省公路管理局富岭储运处是该土地的合法使用权人。2007年5月10日，马忠棠与魏钜文以及案外人卢元钊、魏辉文签订《租赁合同》一份，约定：马忠棠愿将富岭储运处锅炉房前一块空地540平方米，出租给魏钜文等3人用于小车修理之用。魏钜文等3人在租赁期内只能建临时建筑物（简易砖木一层），不准建永久性建筑物，临时建筑物合同到期或中止合同时魏钜文等3人自行拆除，拆除费用及其损失由魏钜文等3人负担。租赁时间自2007年5月10日至2017年2月28日止。2012年初，魏钜文与马忠棠协商称，因案外人卢元钊、魏辉文已经将其三人合伙开办的小车修理厂股份转让给魏钜文，其想改变地块的经营用途，用于经营酒店业务。经马忠棠同意后，马忠棠与魏钜文于2012年1月1日签订了《租赁合同》一份，约定：因马忠棠出租地属从富岭储运处所租场地，如果因魏钜文改变原主合同第一条规定的经营业务范围而改经营酒店业务，造成所租场地被富岭储运处收回，所导致的一切损失、后果由魏钜文自负，并赔偿马忠棠部分原始投资金20000元。租期变更为至2016年12月31日止，合同期满后地面现有建筑物、搭盖物及装修不得拆除、破坏，全部归马忠棠无偿所属，魏钜文应在合同期内自行清场撤离。合同签订后，魏钜文陆续在出租场地上兴建了建筑物，并进行了室内装修，开办了酒店进行经营。因合同到期，2017年1月1日，马忠棠与魏钜文又签订《租赁合同》一份，约定：租赁期为一年，即从2017年1月1日起至2017年12月31日止。期满后如魏钜文需续租，在同等条件下享有优先权。魏钜文在承租期间如需装修，所需费用由魏钜文自行负担。租期届满后如魏钜文不续租，则马忠棠不承担任何费用，魏钜文不得损坏店内原状，并应主动搬离。2018年1月1日，双方再次签订《租赁合同》一份，约定：租赁期为一年，即从2018年1月1日起至2018年12月31日止。期满后如魏钜文需续租，在同等条件下享有优先权。魏钜文向马忠棠交付1年租金60000元，在2018年1月10日前一次性付清。魏钜文在承租期间如需装修，所需费用由魏钜文自行负担。租期届满后魏钜文不续租，则马忠棠不承担任何费用，魏钜文不得损坏店内原状（包括门窗户扇及室内外一切固定装修），并应主动搬离等。2019年1月，马忠棠以租期届满需自用为由多次通知魏钜文表达不再与魏钜文续租，要求魏钜文主动搬离归还出租场地和地上房屋，后又在新香富酒店门口张贴“到期搬离通知”再次催告魏钜文及时将店内物品搬离将场地归还未果而诉至一审法院。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，债务应当清偿。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不得的后果。本案中，马忠棠与魏钜文于2012年1月1日、2017年1月1日、2018年1月1日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定享有权利、承担义务。案涉合同约定：租期届满如乙方（魏钜文）不续租，则甲方（马忠棠）不承担任何费用，乙方不得损坏店内原状，并应主动搬离。即只有在魏钜文不续租的情况下，马忠棠才有权利要求魏钜文主动搬离。本案审理过程中，马忠棠始终未提供证据证明魏钜文不再续租，应承担举证不能的法律后果，且魏钜文也一直主张其享有续租优先权，否认不再续租。因此，马忠棠要求魏钜文清空物品、搬离酒店，将出租场地及场地上的房屋归还给马忠棠，不符合合同约定，不予支持。合同到期后，魏钜文一直占用租赁场地及房屋，势必给马忠棠造成租金等损失，马忠棠要求魏钜文支付从2019年1月1日起至魏钜文将出租场地内物品清空，并将出租场地及场地上的房屋归还给马忠棠之日止按每月5000元标准计算的租金，未违反双方签订的《租赁合同》约定的租金标准，也未违反法律规定，应予支持。综上所述，马忠棠要求确认其与魏钜文于2012年1月1日、2017年1月1日、2018年1月1日签订的《租赁合同》有效，符合法律规定，予以支持；马忠棠要求判令魏钜文立即将坐落于龙岩市永定区高陂镇先富路富岭储运处出租场地及场地上的房屋归还给马忠棠，无事实依据，不予支持，应予驳回；马忠棠要求判令魏钜文向马忠棠支付自2019年1月1日起至魏钜文将出租场地内物品清空，并将出租场地及场地上的房屋归还给马忠棠之日止按每月5000元标准计算的租金，未违反合同约定和法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认马忠棠与魏钜文于2012年1月1日、2017年1月1日、2018年1月1日签订的《租赁合同》合法有效；二、魏钜文应于本判决生效之日起十日内支付马忠棠自2019年1月1日起至魏钜文将出租场地内物品清空，并将出租场地及场地上的房屋归还给马忠棠之日止按每月5000元标准计算的租金；三、驳回马忠棠的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由魏钜文负担。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审判决查明认定的事实均无异议，本院依法予以确认。 本院认为，本案当事人的争议焦点是：魏钜文应否将案涉出租场地及场地上的建筑物返还马忠棠？本案中，马忠棠与魏钜文于2012年1月1日签订《租赁合同》约定：因马忠棠出租地属从富岭储运处所租场地，如果因魏钜文改变原主合同第一条规定的经营业务范围而改经营酒店业务，造成所租场地被富岭储运处收回，所导致的一切损失、后果由魏钜文自负，并赔偿马忠棠部分原始投资金20000元。租期变更为至2016年12月31日止，合同期满后地面现有建筑物、搭盖物及装修不得拆除、破坏，全部归马忠棠无偿所属，魏钜文应在合同期内自行清场撤离。合同期满后，双方于2017年1月1日又签订《租赁合同》一份，2018年1月1日双方再次签订《租赁合同》约定：租赁期为一年，即从2018年1月1日起至2018年12月31日止。期满后如魏钜文需续租，在同等条件下享有优先权。魏钜文在承租期间如需装修，所需费用由魏钜文自行负担。租期届满后魏钜文不续租，则马忠棠不承担任何费用，魏钜文不得损坏店内原状（包括门窗户扇及室内外一切固定装修），并应主动搬离等。租期届满后，马忠棠以需自用为由通知魏钜文不再续租，要求魏钜文主动搬离归还出租场地和地上房屋。马忠棠与魏钜文之间的《租赁合同》已经于2018年12月31日届满，故魏钜文应将租赁物返还给马忠棠，原审判决驳回马忠棠要求返还出租场地及场地上的建筑物的诉讼请求不当，应予纠正。同时因《租赁合同》已经届满，马忠棠要求魏钜文支付租金已经没有合同依据，但在魏钜文搬离案涉出租场地及场地上的建筑物之前，马忠棠有权要求魏钜文支付场地占用费，场地占用费的标准可以参照《租赁合同》的约定，以每月5000元计算。原审判决魏钜文应支付从2019年1月1日起至魏钜文将出租场地及场地上的房屋归还给马忠棠之日止按每月5000元标准计算的租金不当，予以纠正。 综上所述，马忠棠的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下： 一、维持福建省龙岩市永定区人民法院（2019）闽0803民初494号民事判决第一项； 二、撤销福建省龙岩市永定区人民法院（2019）闽0803民初494号民事判决第二、三项； 三、魏钜文应于本判决生效之日起三十日内将坐落于龙岩市永定区高陂镇先富路富岭储运处出租场地及场地上的建筑物返还给马忠棠，并支付马忠棠自2019年1月1日起至魏钜文将出租场地及场地上的建筑物返还给马忠棠之日止按每月5000元标准计算的场地占用费。 一审案件受理费550元，减半收取275元，由魏钜文负担。二审案件受理费50元，由魏钜文负担。 本判决为终审判决。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  傅胜荣 审判员  张静瑜 审判员  陈小曼 二〇一九年十一月五日 法官助理卢丰华 书记员吴琼 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -10-