云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云05民终874号上诉人（原审原告、反诉被告）：保山市宏运达市场管理有限公司。统一社会信用代码：91530502594562333K。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道永昌路北段东侧。法定代表人：董庆国，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘在朝，隆阳法律服务所法律服务工作者。特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李林，男，1983年9月13日生，汉族，云南省大理市人，保山嘉鸿汽车销售服务有限公司法定代表人，住云南省大理州大理市，现住隆阳区。委托诉讼代理人：苏能、左文辉，云南善律律师事务所律师。特别授权代理。上诉人保山市宏运达市场管理有限公司（以下简称宏运达公司）与被上诉人李林房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省保山市隆阳区人民法院（2019）云0502民初2420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宏运达公司上诉请求：1.依法撤销隆阳区人民法院（2019）云0502民初2420号民事判决第二、四、五项，并依法改判支持原告的诉讼请求，驳回被告的反诉请求；2.一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。1.一审判决关于“被告支付原告老铺面的租金至2018年6月1日止，被告实际使用老铺面至2017年12月底，剩余2018年1月1日至6月1日的老铺面租金12万元，原告应当予以退还”的认定无事实和法律依据，老铺面是2018年5月21日他人拆除的，被上诉人不能继续使用该老铺面，并非是上诉人的原因造成，依据双方签订的《铺面租赁协议书》第九条“租赁的铺面非甲方原因致使本协议不能履行的，双方无条件终止本协议”的约定，双方不存在退还老铺面房租金的情形，加之，上诉人在原地建好铺面后，被上诉人让上诉人为其保留要继续租赁使用，上诉人按约定将该铺面为其保留到2019年2月，保留的8个月（2018年6月2日至2019年2月1日）的租金被上诉人没有支付，因此，被上诉人除已支付老铺面的租金外，尚欠8个月租金16万元未支付给上诉人，一审法院在毫无事实依据和法律依据的情形下，作出上诉人退还被上诉人老铺面房租金12万元，驳回上诉人要求被上诉人支付老铺面16万元诉请的判决，依法不能成立。2.一审判决关于“被告（反诉原告）自认租赁的新铺面面积为1200㎡，租金计算标准为800㎡以内每月25元/㎡，800㎡以外每月45元/㎡，每年的租金45.6万元，且被告自愿承担新铺面一年的租金，而原告收到被告支付的新铺面租金40万元及应当退还被告老铺面半年的租金12万元，合计52万元，扣除被告自愿承担新铺面一年的租金45.6万元，剩余租金6.4万元应予退还”的认定与事实不符。首先，被上诉人除租赁上诉人老铺面经营福田汽车外，又于2017年11月向上诉人租赁新铺面经营骏马汽车，双方达成的口头协议是：新铺面房1280㎡租赁给被上诉人作为经销骏马牌汽车的展厅，租金按每月45元/㎡计算，铺面720㎡作为被上诉人的汽车售后修理厂，租金按每月25元/㎡计算，铺面200㎡作为洗车场，租金按每月45元/㎡计算，展厅前的空地用于停车，租金每年按40000元计算，租期暂定三年，但一审法院却错误采信被上诉人毫无任何证据证实的陈述，所作判决明显偏袒被上诉人；其次，证人杨某当庭表示其没有受上诉人的委托向被上诉人收取租金，且也没有将该款交付给上诉人的证实，表明被上诉人支付给杨某的20万元的性质并非是被上诉人支付给上诉人的租金，一审法院仅凭被上诉人单方陈述，就认定该20万元是被上诉人支付给上诉人的租金，失去公平公正性。3.一审判决认为“被告对承租的新铺面进行了装修，支付了装修费及材料费合计45.28万元（装修费41万元+地砖款3.53万元+卷帘门款0.75万元），原告将新铺面及已形成附合的装饰装修物一同另行出租给他人使用，租金由原告收取，结合被告对新铺面及已形成附合的装饰装修使用一年，剩余租赁期限两年不能再实际使用的情况，对被告造成的损失45.28万元，原告存在主要过错，对损失承担60%即27.168万元”，既无证据证实，也无法律依据，严重损害了上诉人的合法权益。首先，双方租赁新铺面的口头协议中未对承租后装修及租赁期限届满后装修归属等事宜进行过协商和约定，且被上诉人也没有证据证明其对新铺面装饰装修事先已征得上诉人同意，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，上诉人不应对被上诉人装修新铺面损失承担赔偿责任，一审法院判决上诉人按60%承担被上诉人装饰装修损失，明显认定事实不清，适用法律不当；其次，被上诉人承租新铺面自行装饰装修后，长期处于闲置，装饰装修物出现严重损坏，其为避免租金损失不再租赁，请求解除租赁合同，并找了刘曾丽、郭良勇夫妻租赁，上诉人才将该新铺面出租给刘曾丽、郭良勇夫妻，因此，对被上诉人装饰装修的损失上诉人并不存在任何过错，一审法院认为上诉人存在主要过错明显不当；再次，被上诉人提交的装饰装修费用证据不是国家统一发票，不具有证据的三性，不能证明该费用的真实性，一审法院仅凭被上诉人提交的证据送货单等就认定被上诉人装饰装修损失金额，违反了相关证据采信规则。李林辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正公平，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.上诉人主张的事实及理由与客观事实不符，被上诉人并没有经营骏马牌汽车；2.被上诉人向上诉人租赁的房屋分为老场地和新场地，老场地是上诉人拆除的，双方也没有约定老场地新建后保留8个月，上诉人在一审也没有提出过；3.新场地上租赁物只有展览厅，建筑面积1280平方米，双方口头约定实际使用和计算的面积为1200平方米，路边的洗车场地没有租赁，之前就已经租赁给其他人；4.杨某代收的20万元工程款是系代上诉人收取租金；5.被上诉人租赁新场地前与上诉人达成的协议为老场地停止使用，退还半年租金等，新场地租金分两部分计算，800平方米以内的为25元一平方米，超出的400平方米按照45元一平方米计算，被上诉人使用的租赁物展厅是一年，应当承担一年的租金，上诉人违约，被上诉人的全部装修费用应当由上诉人进行赔偿。宏运达公司向一审法院起诉请求：1.依法解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2015年4月30日签订的《铺面租赁协议书》；2.判令被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）自2018年6月2日至2019年2月1日止的租金16万元；3.本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。李林向一审法院反诉请求：1.判令原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）租金6.4万元；2.判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）装修损失45.53万元和办公设备及汽车内饰损失7.47万元；3.本诉、反诉诉讼费由原告（反诉被告）负担。一审法院认定事实：2015年4月30日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《铺面租赁协议书》，约定：“原告（反诉被告）将位于320国道（香料烟公司货场）的铺面出租给被告（反诉原告）管理使用，铺面面积为800㎡，租赁期限为五年（2015年6月1日至2019年6月1日止），租金为24万元/年，支付方式以先支付后使用为原则，被告（反诉原告）于每年5月1日前一次性付清下一年的租金。”同时双方还对其他事项进行了约定。协议签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付了铺面，被告（反诉原告）按约定逐年向原告（反诉被告）支付每年的租金24万元至2018年6月1日。2017年12月2日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）协商，将《铺面租赁协议书》约定的铺面（以下简称老铺面）拆除重建，同年12月底老铺面拆除。与此同时双方达成口头协议，约定：原告（反诉被告）另行调整铺面（新铺面）出租给被告（反诉原告）管理使用，租赁期限为三年（2018年1月1日至2020年12月31日）,租赁面积1200㎡，租金计算标准为：800㎡以内每月25元/㎡，800㎡以外每月45元/㎡，每年的租金45.6万元。达成口头协议后，被告（反诉原告）分别于2017年12月12日、2018年2月10日、2018年2月14日向原告（反诉被告）支付租金合计40万元（其中20万元系杨某代收）；2017年12月25日被告（反诉原告）与证人杨某签订《汽车4S展厅装修施工合同书》，约定：由杨某为被告（反诉原告）装修汽车4S展厅，包工包料（不含瓷砖），装修工程款37万元，装修期限为43天（2017年12月24日至2018年2月6日），双方还对工程质量及权利义务进行了约定。合同签订后，证人杨某履行了装修合同义务，被告（反诉原告）自2017年12月25日至2018年11月14日期间向证人杨某支付了装修工程款37万元。2018年1月10日被告（反诉原告）支付瓷砖款3.53万元，同年1月25日支付卷帘门款0.75万元。2018年5月8日被告（反诉原告）与案外人张笔杰签订《福田汽车股份有限公司汽车4S展厅装修工程施工合同》，约定：由张笔杰为被告（反诉原告）汽车4S店室内室外装饰装修，包工包料，装修工程款5.56万元，装修期限为28天（2018年5月2日至2018年5月30日）。合同签订后，张笔杰履行了装修合同义务，被告（反诉原告）向案外人张笔杰支付了装修工程款4万元。2019年1月原告（反诉被告）锁了新铺面，另行出租给他人使用，给被告（反诉原告）仅留了两格办公室用于摆放办公设备。2016年9月7日被告（反诉原告）与妻子杨微微共同出资注册成立保山嘉鸿汽车销售服务有限公司。一审法院认为，本诉的争议焦点为：1、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2015年4月30日签订的《铺面租赁协议书》是否解除？根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，原告（反诉被告）提出解除《铺面租赁协议书》，被告（反诉原告）表示同意解除，故对原告（反诉被告）的该项诉讼请求予以支持。2、被告（反诉原告）是否支付原告（反诉被告）自2018年6月2日至2019年2月1日的租金16万元？根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）使用的老铺面至2019年2月1日，但未提供证据予以证实，而被告（反诉原告）提供的证据证实老铺面于2017年12月底就完成拆除，2018年1月1日起被告（反诉原告）就无法继续实际使用老铺面进行经营，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付2018年6月2日至2019年2月1日的租金，无事实和法律依据，不予支持。反诉的争议焦点为：1、原告（反诉被告）是否退还被告（反诉原告）租金6.4万元？根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，虽然租赁期限未届满，但原告（反诉被告）出租给被告（反诉原告）的新铺面其已收回并另行出租给他人，被告（反诉原告）也表示愿意解除合同，故对该协议予以解除。庭审查明，被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）老铺面的租金至2018年6月1日止，而被告（反诉原告）实际使用老铺面至2017年12月底，剩余2018年1月1日至6月1日的老铺面租金12万元，原告（反诉被告）应当予以退还；被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）新铺面的租金40万元，而被告（反诉原告）实际使用新铺面自2018年1月1日至2019年1月1日，被告（反诉原告）自认租赁的新铺面积为1200㎡，租金计算标准为800㎡以内每月25元/㎡，800㎡以外每月45元/㎡，每年的租金45.6万元；且被告（反诉原告）自愿承担新铺面一年的租金，而原告（反诉被告）收到被告（反诉原告）支付的新铺面租金40万元及应当退还被告（反诉原告）老铺面半年的租金12万元，合计是52万元，扣除被告（反诉原告）自愿承担新铺面一年的租金45.6万元，剩余租金6.4万元应予以退还，故对被告（反诉原告）的此项诉讼请求予以支持。2、原告（反诉被告）是否赔偿被告（反诉原告）的装修损失45.53万元？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（三）规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”本案中，被告（反诉原告）承租原告（反诉被告）的新铺面后，对新铺面进行了地板砖铺设、吊顶、水电线路等装修，支付了装修费及材料费合计45.28万元（装修费41万元+地砖款3.53万元+卷帘门款0.75万元）；且原告（反诉被告）现将新铺面及已形成附合的装饰装修物一同另行出租给他人继续使用，租金由原告（反诉被告）收取；结合被告（反诉原告）对新铺面及已形成附合的装饰装修物使用过一年，剩余租赁期限两年不能再实际使用的情况，对被告（反诉原告）造成的损失45.28万元，原告（反诉被告）存在主要过错，对损失承担60﹪即27.168万元，被告（反诉原告）存在次要过错，对损失承担40﹪即18.112万元。故对被告（反诉原告）的此项诉讼请求予以部分支持。3、原告（反诉被告）是否赔偿被告（反诉原告）办公设备及汽车内饰配件损失7.47万元？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”庭审查明，被告（反诉原告）购买的办公设备及汽车内饰配件仍存放于租赁的办公室内，原告（反诉被告）并未进行使用，被告（反诉原告）主张的办公设备及汽车内饰配件可在判决生效后取回，故对被告（反诉原告）的此项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）保山市宏运达市场管理有限公司与被告（反诉原告）李林于2015年4月30日签订的《铺面租赁协议书》；二、驳回原告（反诉被告）保山市宏运达市场管理有限公司的其他诉讼请求；三、解除原告（反诉被告）保山市宏运达市场管理有限公司与被告（反诉原告）李林于2017年12月2日达成的口头租赁协议；四、由原告（反诉被告）保山市宏运达市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）李林租金6.4万元；五、由原告（反诉被告）保山市宏运达市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）李林铺面装修损失27.168万元；六、由原告（反诉被告）保山市宏运达市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）李林取回存放于新铺面的办公设备及汽车内饰配件。二审中，双方当事人没有提交新的证据。对一审判决认定的事实，上诉人对“2017年12月2日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）协商，将《铺面租赁协议书》约定的铺面（老铺面）拆除重建，同年12月老铺面拆除，与此同时双方达成口头协议，约定：原告（反诉被告）另行调整铺面（新铺面）出租给被告（反诉原告）管理使用”、“被告（反诉原告）分别于2017年12月12日、2018年2月10日、2018年2月14日向原告（反诉被告）支付租金合计40万元（其中20万元系杨某代收）”、“2019年1月原告（反诉被告）锁了新铺面，另行出租给他人使用，给被告（反诉原告）仅留了两格办公室用于摆放办公设备”有异议，认为老铺面是2018年5月21日拆除的，具体是谁拆除的上诉人不清楚，上诉人当时报警处理过，双方没有口头协商过调整租赁铺面的事，不存在调整的问题，上诉人没有委托杨某代收租金，铺面租给他人是被上诉人自己联系的，不是上诉人联系的，对其他事实没有异议；被上诉人没有异议。对双方当事人没有异议的一审判决认定的事实，本院予以确认。对当事人有异议的事实，本院认定如下，一审庭审中，上诉人认可2017年12月2日双方协商过变更租赁场地事宜，对被上诉人提交的证明老铺面拆除时间为2017年12月的证据并未否认，只是提出不是自己找人去拆的，因此，一审法院认定老铺面拆除时间为2017年12月并无不当，本院予以确认，上诉人主张老铺面拆除的时间为2018年5月21日，未提供证据证实，本院不予认定；杨某2018年2月14日出具的收条中虽写明“代董庆国收房租200000元”，但其无受上诉人或董庆国委托的证据，其在出庭作证时也明确表示没有上诉人的委托手续，所收该200000元没有交给董庆国，因此，一审法院将该200000元认定为是被上诉人交新铺面的租金错误。本院认定被上诉人交给上诉人新铺面租金实际为2017年12月12日的50000元、2018年2月10日的150000元，合计200000元。综上，二审查明的案件事实为：除被上诉人向上诉人支付新铺面租金合计为200000元以外，其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，被上诉人租用上诉人的老铺面，租金支付至2018年6月1日，因铺面房屋于2017年12月被拆除而未能使用至6月1日，铺面被拆除并非被上诉人所致，上诉人作为出租人，应当将被上诉人未使用6个月铺面的租金12万元退还被上诉人；上诉人主张老铺面新建后，应被上诉人的要求，为被上诉人保留了8个月，未提供证据证实，其要求被上诉人支付保留铺面8个月的租金16万元的理由不成立，本院不予支持；由于双方当事人对租赁新铺面未签订书面协议，对租赁面积及租金各持己见，现铺面又已由上诉人另出租给他人使用，被上诉人租用期间的实际使用范围已无法确定，一审法院结合双方当事人的陈述和相关证据，认定租赁面积为1200㎡、年租金为45.6万元并无不当，本院予以确认，上诉人主张的新铺面口头协议内容无相应证据证实，本院不予认定，被上诉人使用了上诉人的新铺面一年，支付租金20万元，尚欠25.6万元，被上诉人应履行支付的义务，扣减上诉人应退还被上诉人老铺面的租金12万元，还应支付13.6万元；被上诉人租用上诉人新铺面期间，对铺面进行装修装饰支出45.28万元，有装修合同、付款单据证实，上诉人不认可，但未能提供任何能够否定上述证据的证据，被上诉人使用了一年即因上诉人的关锁铺面行为而未能继续使用，一审法院按照双方当事人认可的租赁期限3年，判决由上诉人承担因其关锁新铺面而至被上诉人不能使用两年铺面的装修装饰损失的相应责任并无不当，在被上诉人装修装饰铺面过程中，上诉人从未提出异议，其主张被上诉人未经其同意对铺面进行装修装饰与事实不符，本院不予认定，其该上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，宏运达公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省保山市隆阳区人民法院（2019）云0502民初2420号民事判决第一、三、五、六项，即“解除原告（反诉被告）保山市宏运达市场管理有限公司与被告（反诉原告）李林于2015年4月30日签订的《铺面租赁协议书》、解除原告（反诉被告）保山市宏运达市场管理有限公司与被告（反诉原告）李林于2017年12月2日达成的口头租赁协议、由原告（反诉被告）保山市宏运达市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）李林铺面装修损失27.168万元、由原告（反诉被告）保山市宏运达市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）李林取回存放于新铺面的办公设备及汽车内饰配件”；二、撤销云南省保山市隆阳区人民法院（2019）云0502民初2420号民事判决第二、四项；三、由被上诉人李林于本判决生效之日起十日内支付给上诉人保山市宏运达市场管理有限公司租金13.6万元；四、驳回上诉人保山市宏运达市场管理有限公司、被上诉人李林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费3600元，由保山市宏运达市场管理有限公司负担1800元，李林负担1800元。本判决为终审判决。审判长 杨 梅审判员 段明树审判员 黄映瑾二〇一九年十一月六日书记员 施 婷