湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1026民初1907号 原告：曹雪飞，男，1985年12月29日出生，汉族，住湖南省汝城县。 原告：何燕，女，1989年6月7日出生，汉族，住湖南省汝城县。 两原告的共同委托诉讼代理人：何送波，男，1984年8月10日出生，汉族，住湖南省汝城县，与何燕为兄妹关系。 两原告的共同委托诉讼代理人：何宝珠，女，1965年1月22日出生，汉族，住湖南省汝城县，系曹雪飞母亲。 被告：汝城信任房产投资有限公司，住所地：汝城县三星工业园。 法定代表人：胡红才，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李文平，湖南锐杰（汝城）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何飞艳，湖南锐杰（汝城）律师事务所实习律师。 原告曹雪飞、何燕与被告汝城信任房产投资有限公司（以下简称信任房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹雪飞、何燕的共同委托诉讼代理人何送波到庭参加诉讼，被告信任房产公司的委托诉讼代理人李文平、何飞艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹雪飞、何燕向本院提出诉讼请求：1、判令解除与信任房产公司的商品房买卖合同；2、判令信任房产公司向曹雪飞、何燕退付房款572873元、赔付利息（按照2019年中国人民银行公布的贷款基准利率计算）、支付违约金；3、本案的诉讼费由信任房产公司承担。事实与理由：曹雪飞、何燕于2017年10月24日与信任房产公司达成协议并签订了商品房买卖合同，并缴纳了572873元的购房款，其中280000元为银行贷款，信任房产公司商定于2017年12月29日交房。到期后，信任房产公司没有履行交房义务，以种种理由推脱。合同约定逾期交房责任：第十二条第一款第（2）项规定，逾期超过180日后，曹雪飞、何燕有权解除合同，自第十二条约定的买受人付款之日起，退房通知书送达之日止，按照合同要求信任房产公司在15日内向曹雪飞、何燕退付房款、赔付利息（按照2019年中国人民银行公布的贷款基准利率计算），同时信任房产公司按照全部房价款的1％向曹雪飞、何燕支付违约金。现信任房产公司已经超过交房时间22个多月，曹雪飞、何燕为维护自己的合法权益，特诉至法院，请依法判处。 信任房产公司辩称，一、信任房产公司已经按照商品房买卖合同约定时间交房，曹雪飞、何燕以信任房产公司没有履行交房义务为由要求解除合同与事实不符。曹雪飞、何燕与信任房产公司于2017年10月24日签订商品房买卖合同，约定信任房产公司应当于2017年12月31日前向曹雪飞、何燕交付涉案商铺。同日，曹雪飞、何燕与汝城聚特商业运营管理公司（原名汝城奥特莱斯商业运营管理有限公司，以下简称汝城聚特商业运营管理公司）签订委托经营管理合同，授权汝城聚特商业运营管理公司对涉案商铺进行经营管理。为了便利曹雪飞、何燕和相关各方处理相关事宜，2017年12月31日，信任房产公司将涉案商铺直接交付给受曹雪飞、何燕委托对该商铺实施经营管理的汝城聚特商业运营管理公司，由信任房产公司与汝城聚特商业运营管理公司共同出具商铺交接确认单，确认了汝城聚特商业运营管理公司已经接收涉案商铺，信任房产公司认为本次交付即已完成交房给曹雪飞、何燕的义务，此交付事实也已由曹雪飞、何燕通过其后签订的补充协议书予以认可。现曹雪飞、何燕以信任房产公司没有履行交房义务为由要求解除合同，显然与实际不符，于法无据。二、假设曹雪飞、何燕所称的信任房产公司逾期至今未交房属实，曹雪飞、何燕的合同解除权也已经依法消灭，无权继续行使。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款中明确规定：对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。案涉商品房买卖合同约定信任房产公司应当于2017年12月31日前向曹雪飞、何燕交付涉案商铺，如逾期超过180日之后则曹雪飞、何燕可解除合同。假如信任房产公司逾期至今未交房属实，曹雪飞、何燕也应自解除权发生之日（即2018年7月1日）起，最迟到2019年6月底之前行使解除权。但是本案该方面的真实情况是，自曹雪飞、何燕所谓的逾期未交房之日（即2018年1月1日）起到曹雪飞、何燕起诉要求解除合同之日止，已经将近2年时间之久，曹雪飞、何燕迟至2019年10月21日才以起诉方式提出解除商品房买卖合同，显然其合同解除权在其起诉之前就已经消灭，曹雪飞、何燕不能行使已经消灭的权利。三、信任房产公司并未逾期交房，无需向曹雪飞、何燕承担逾期交房责任，更无需支付违约金，而且信任房产公司已经向曹雪飞、何燕支付涉案商铺前三年的租金，曹雪飞、何燕请求判令信任房产公司向曹雪飞、何燕退付房款572873元并赔付利息也于法无据。信任房产公司于2017年12月31日已经交房，并不存在曹雪飞、何燕所主张的逾期交房情况，也就不需就此向曹雪飞、何燕承担逾期交房责任，支付违约金。《合同法》第八条第一款明确规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。信任房产公司已经履行了交房的义务，曹雪飞、何燕要求信任房产公司退付房款于法无据。根据商品房认购协议可知，曹雪飞、何燕购买涉案商铺的单价为5084元/㎡，总购房款为713791元，只是信任房产公司将曹雪飞、何燕购买的汝城物流园7号楼117号商铺前三年的租金通过减扣购房款的方式一次性支付给了曹雪飞、何燕，减扣三年租金后的商铺单价为4080元/㎡，总购房款为572873元，这从信任房产公司提交的商品房认购协议、汝城物流园?奥特莱斯汽贸家居城投资计划书并结合信任房产公司签署的商品房买卖合同可以证实，所以曹雪飞、何燕诉请退付购房款的数额显然也无事实和法律依据。综上所述，信任房产公司已经按照合同约定时间完成交房义务，并不存在逾期交房的情况，曹雪飞、何燕的诉讼请求不应得到支持，请法院依法驳回曹雪飞、何燕的诉讼请求。此外，由于汝城聚特商业运营管理公司此前已将装修好的涉案商铺对外出租，若曹雪飞、何燕请求解除商品房买卖合同，则曹雪飞、何燕作为委托经营管理合同违约方将应向汝城聚特商业运营管理公司支付2019年上年度月平均租金收益×60个月的违约金，不但曹雪飞、何燕基于认为投资不利而要求退房的目的不能实现，而且曹雪飞、何燕还应对各方承担违约责任，更将得不偿失。 本院经审理认定事实如下：曹小良（曹雪飞父亲）与信任房产公司于2017年1月15日签订商品房认购协议，载明认购房源为汝城物流园7栋117号，面积140.41㎡，单价5084元/㎡，总价713791元，定金100000元。曹雪飞、何燕签订汝城物流园?奥特莱斯汽贸家居城投资计划书，载明商铺为7栋117号，原单价5084元/㎡，原总价713791元，扣减前三年租金优惠后单价为4080元/㎡，优惠后总价为572873元，该投资计划书并明确了分20年返还租金的不同年份的租金单价。曹雪飞与何燕为夫妻关系。信任房产公司（出卖人）与曹雪飞、何燕（买受人）于2017年10月24日签订商品房买卖合同，约定买受人购买湘粤赣边际（汝城）商贸物流园一期117号，其预测建筑面积共140.41㎡，该商品房层高为5.28米，单价为4080元/㎡，总价款为572873元。付款方式为商业贷款方式付款，买受人应当于2017年10月24日前支付首期房价款292873元，余款280000元向华融湘江银行汝城支行申请贷款支付。出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。该商品房买卖合同的补充协议约定，出卖人与买受人于2017年10月24日签订汝城县物流园?奥特莱斯汽贸家居城商品房（铺号7栋117号）买卖合同，在出卖人正式通知买受人房屋交付之日起，在90日内买受人应当由本人亲自前往或委托持有公正授权委托书的代理人对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，若未按规定时间来办理房屋交接手续的，买受人按日向出卖人支付已付房款万分之十的违约金，且该房屋视为出卖人已经交付，物业管理费用从通知买受人房屋交付之日起由买受人承担，该房屋有关的责任和风险同时转移给买受人。 曹雪飞、何燕（甲方）与汝城奥特莱斯商业运营管理有限公司（乙方）于2017年10月24日签订委托经营管理合同，约定甲方系汝城物流园7栋117商铺的购买者，乙方系专业从事商业运营管理的公司，甲方委托乙方统一运营管理甲方购买的商铺，乙方同意接受甲方的上述委托，本委托为不可撤销唯一授权委托，委托期限自甲方签定本合同且将委托商铺交付乙方之日起计240个月。乙方受托经营管理的范围包括市场定位与业态规划、添置设施设备、招商招租与市场推广及管理等。乙方享有该商铺的租赁权、经营权、管理权和相应的收益权等。委托期内，甲方同意乙方有权直接以乙方的名义对外签订前述商铺的租赁、经营管理、委托、联营等合同，或直接管理市场并向承租户代收租金和租赁期间的其它相关费用等。该合同对基本租金、增值收益等进行了明确约定。信任房产公司于2017年12月31日向汝城聚特商业运营管理有限公司（历史名称汝城奥特莱斯商业运营管理有限公司）出具商铺交接确认书，载明根据信任房产公司与曹雪飞、何燕签订的商品房买卖合同，以及受托方汝城聚特商业运营管理有限公司与委托方曹雪飞、何燕签订的委托经营管理合同，为便利买受人（即委托方）和相关各方，现由信任房产公司在2017年12月31日直接向汝城聚特商业运营管理有限公司交付曹雪飞、何燕购买并已委托汝城聚特商业运营管理有限公司运营的位于汝城物流园7栋117号商铺房屋，汝城聚特商业运营管理有限公司已于2017年12月31日接收，该商铺房屋已完成交付。汝城聚特商业运营管理有限公司（甲方）与曹雪飞、何燕（乙方）于2019年3月7日签订补充协议，载明虽信任房产公司在2017年12月31日已实际交房给乙方（已实际通过从乙方购房款中扣减的方式由信任房产公司代甲方向乙方支付了前三年的租金），但考虑到乙方的实际情况，经双方协商一致，对甲乙双方在2017年10月24日签订的委托经营管理合同达成以下补充条款，补充条款对双方违约责任进行了补充约定。双方均认可涉案房屋的房价款已全部付清。曹雪飞、何燕购买的为毛坯房，涉案店铺已由汝城聚特商业运营管理有限公司装修并出租。 本院认为，曹雪飞、何燕主张解除商品房买卖合同的理由不成立，其诉讼请求应予驳回。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。信任房产公司与曹雪飞、何燕签订的商品房买卖合同明确约定信任房产公司应当在2017年12月31日前交付商品房。曹雪飞、何燕认为信任房产公司至今未履行交房义务，但汝城聚特商业运营管理有限公司与曹雪飞、何燕于2019年3月7日签订的补充协议明确信任房产公司在2017年12月31日已实际交房给曹雪飞、何燕，汝城聚特商业运营管理有限公司也对曹雪飞、何燕购买的商铺进行了装修并依照双方签订的委托经营管理合同进行了出租，即曹雪飞、何燕的涉案房屋已实际交付。现曹雪飞、何燕提供的证据不足以证实其主张，其诉讼请求应予驳回。现根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回曹雪飞、何燕的诉讼请求。 案件受理费9529元，减半收取4764.5元，由曹雪飞、何燕负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  朱美凤 二〇一九年十一月二十二日 书记员  陈 柳 附本案相关法律条文： 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。