辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终8458号上诉人（原审原告）：横店影视股份有限公司，住所地浙江省东阳市横店影视产业实验区商务楼。法定代表人：徐天福，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋腾，男，该公司员工。委托诉讼代理人：马坚，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：大连仕豪房地产开发有限公司，住所地：大连市普兰店区太平街道办事处太平沟街******。法定代表人：孙娇玥。上诉人横店影视股份有限公司因与被上诉人大连仕豪房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2019）辽0214民初1809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。横店影视股份有限公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、上诉人与被上诉人在房屋租赁合同书中关于被上诉人延期交房应承担违约责任的约定是双方真实意思表示。合同第9.3条约定：在本合同签订后，非因可以归责于上诉人的事由或不可抗力，被上诉人违反第7.1条约定逾期60日不能交房，上诉人有权解除本合同，被上诉人除返还定金外，还应以实际付租第一个租赁年度两个月的租金额赔偿上诉人的经济损失。若上诉人不选择解除合同，被上诉人每延期三个月交付房屋，则应补偿上诉人实际付租第一个租赁年度一个月的保底租金。该条约定是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫和乘人之危。既是双方的真实意思表示，被上诉人一旦延期交房，理应按照房屋租赁合同的约定承担违约责任。二、本案中被上诉人不存在可以免责的不可抗力和情势变更情形，被上诉人应承担本案的全部过错责任。一审时被上诉人主张由于政府未能完成拆迁工作导致被上诉人无法按照合同约定期限交付房屋，以证明非其自身存在过错。但拆迁导致的未能依约履行义务，不属于不可抗力，也非情势变更。故被上诉人应当承担本案的全部过错责任，一审法院对此的认定是正确的。三、被上诉人应按过错责任承担本案的违约责任，违约责任包括了上诉人的实际损失，预期经济利益等，合同有约定的应当从其约定。最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二第29条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。本案中被上诉人的过错无疑是严重的，其延期交房的结果不仅仅使上诉人在普兰店开设影院的目的落空，而且还影响了上诉人在东北地区的战略布局。本案租赁合同的违约责任条款，是双方在多轮沟通协商后达成的，违约责任中当然也包括应承担的上诉人的实际经济损失。上诉人的实际经济损失，既包括上诉人交纳的履约保证金，考察、谈判和项目复审达成合同的费用，更包括上诉人开设影院可以获得的预期利益损失。合同法第114条规定，双方当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方的约定如不违反法律的规定，有约定应当从约定这是法律的基本规则。因为上诉人的经济损失无法准确计算，故双方协商以租赁合同第9.3条确定违约责任的损失赔偿的计算方式。一审法院以约定过高为由让被上诉人逃避理应承担的责任，无疑是对守信者的不公、是对失信者的纵容，也不利于建立诚信社会。上诉人更无需为此承担举证责任。大连仕豪房地产开发有限公司二审未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。横店影视股份有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》；2、判令被告返还定金200000元整，并以此为基数自2016年3月29日起至实际付清日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率支付资金占用费，暂计算至2018年11月28日止的资金占用费20000元整；3、判被告支付违约金191667元整(按租赁合同9.3条，实际付租第一个租赁年度两个月的租金金额)。一审法院认定事实：2016年2月2日，原告横店影视股份有限公司与被告大连仕豪房地产开发有限公司签订了《房屋租赁合同书》，约定：乙方(原告)租赁甲方(被告)位于大连市的“翰林星天地”项目商业楼地上第**，面积为3100平方米(最终按平面图入场层红线范围为准)的在建房屋；合同7.1条约定，该房屋租赁期限为15年，甲方应于2018年5月1日前向乙方交付该房屋；合同8.3条约定，实际付租第1年至第2年保底租金1150000元；9.3条约定，本合同签订后，非因可以归责于乙方的事由或不可抗力，甲方违反第7.1条约定逾期60日不能交房，乙方有权解除本合同，甲方除退还定金外，还应以实际付租第一个租赁年度两个月的租金额赔偿乙方的经济损失。合同签订后，原告于2016年3月29日向被告缴纳了保证金200000元，被告向原告出具了专用收款收据。现因案涉房屋仍处于在建状态，致使原被告双方签订的租赁合同无法继续履行。庭审时，原告要求解除租赁合同，被告同意解除。一审法院认为：原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，双方均应按照约定履行各自的义务，因被告未按约定将案涉房屋建成交付给原告，不能实现合同目的，原告诉请解除双方的租赁合同，被告同意解除，故，对原告请求解除双方签订的房屋租赁合同，予以支持。原告要求被告返还保证金200000元，被告同意返还，予以照准。关于违约责任，双方约定标的物的交付时间为2018年5月1日前，对于能否交付合同标的物，被告应当考虑主、客观因素有所预见，因被告缺乏预见性，导致未能按期交付合同标的物，被告依法应当承担违约责任，但违约责任应以被告在订立合同时所能预见到的因违约给原告造成损失的范围为限，双方签订的租赁合同约定的违约赔偿额过分过于原告造成的损失，被告有权请求依法予以降低。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告的损失应为签订合同时被告可预见的利息损失，是否造成其他损失，因原告并未提供证据证明，故，原告按合同中约定的“付租第一个租赁年度两个月的租金额”作为违约金数额请求赔偿违约金191667元，过分高于其实际造成的损失，一审法院不予支持。考虑到本案被告的过错程度，一审法院酌定被告按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付原告违约金。原告已经向被告请求了违约金，同时要求被告支付资金占用期间的利息（资金占用费），因合同中没有约定，缺乏事实依据，一审法院亦不予支持。至于原、被告的其他意见，一审法院不予采纳。一审法院判决：一、解除原告横店影视股份有限公司与被告大连仕豪房地产开发有限公司于2016年2月2日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告大连仕豪房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告横店影视股份有限公司保证金200000元，并自2018年7月2日起至款项付清时止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付利息；三、驳回原告横店影视股份有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3737元(原告已预交)，由被告大连仕豪房地产开发有限公司承担2000元，由原告横店影视股份有限公司承担1737元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应恪守合同约定，履行各自义务。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方签订房屋租赁合同的目的是被上诉人将案涉房屋出租给上诉人使用，上诉人支付租金，被上诉人获得租金收益，上诉人可以利用案涉房屋进行使用收益。双方约定被上诉人应于2018年5月1日前将案涉房屋交付给上诉人使用，除非因可以归责于上诉人的事由或者不可抗力外，如逾期60日仍不能交付房屋，则上诉人有权解除合同，被上诉人除向上诉人返还定金外还应以实际付租第一个租赁年度两个月的租金额赔偿上诉人的经济损失，被上诉人在一审诉讼中表示案涉房屋未能按期交付系政府未能完成拆迁所致，并非被上诉人的过错导致不能交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，双方于2016年2月2日签订案涉房屋租赁合同，约定于2018年5月1日前交付房屋，长达两年三个月的履行交付房屋的期限，被上诉人在签订合同时即应考虑到影响房屋交付的因素，应该知道案涉房屋可能因拆迁问题而不能按期交付，以及何种情况下可以免除被上诉人的责任，应在合同中予以明确，双方在合同中并没有约定因拆迁不能而导致被上诉人逾期交付或者不能交付房屋的可以免除被上诉人的责任，因此，即便案涉房屋不能按期交付系动迁未完成且系政府原因所致，根据前述相关法律规定，因第三人原因导致被上诉人违约的应由被上诉人承担违约责任，并不免除被上诉人的责任。至于被上诉人与第三人之间的纠纷，应根据相关法律规定或者约定处理。被上诉人未按期交付房屋是不争的事实，构成违约，应承担合同约定的违约责任，应按照实际付租第一个租赁年度两个月的租金额标准向上诉人支付违约金，双方约定第一个租赁年度的租金标准为1150000元，则被上诉人应支付的违约金为191667元（1150000元÷12个月×2个月）。一审判决以上诉人交纳的200000元保证金为基数按照银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金不当，本院予以纠正。因本院已经支持了上诉人主张的违约金，弥补了上诉人的损失，且上诉人未提交充分证据证明存在其他损失，上诉人另主张其交纳的保证金占用费，缺乏充分的法律依据，本院对其该上诉请求，不予支持。综上所述，横店影视股份有限公司的上诉请求部分成立，对其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持大连市普兰店区人民法院（2019）辽0214民初1809号民事判决第一项；二、撤销大连市普兰店区人民法院（2019）辽0214民初1809号民事判决第三项；三、变更大连市普兰店区人民法院（2019）辽0214民初1809号民事判决第二项为：大连仕豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还横店影视股份有限公司保证金200000元；四、大连仕豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付横店影视股份有限公司违约金191667元；五、驳回横店影视股份有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3737元，由大连仕豪房地产开发有限公司负担3437元、横店影视股份有限公司负担300元。二审案件受理费7474元，由大连仕豪房地产开发有限公司负担7174元、横店影视股份有限公司负担300元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  阁成宝审判员  任 娲二〇一九年十一月十三日书记员  任建芳