江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7805号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京奇妙儿童游乐有限公司，住所地南京市玄武区珠江路东大影壁****楼**。法定代表人：靳怀军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郁苏宁，江苏焯燃律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京棠悦商业管理有限公司，，住所地南京市江北新区葛塘街道葛关路**法定代表人：周志超，该公司总经理。委托诉讼代理人：窦霞飞，该公司法务。上诉人南京奇妙儿童游乐有限公司（以下简称奇妙儿童公司）因与被上诉人南京棠悦商业管理有限公司（以下简称棠悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奇妙儿童公司上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二、三、四项，依法改判驳回被上诉人一审全部诉请；支持其一审全部反诉请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方订立合同之初，棠悦公司并未如实告知案涉场地的基本情况。一审第一次开庭时棠悦公司代理人明确向法庭陈述，棠悦公司在合同签订之初并未告知奇妙儿童公司案涉场地的性质，并陈述其与奇妙儿童公司多次沟通由谁安装消防卷帘门的相关事宜，并帮助奇妙儿童公司向消防大队打招呼。可见棠悦公司在签订合同时故意隐瞒签订案涉合同所依据的重大事实，直接影响奇妙儿童公司决定是否承租案涉场地以及承租场地后的经营成本，棠悦公司存在过错。二、华夏消防工程有限公司（以下简称华夏消防公司）系棠悦公司指定，但该公司至今未完成消防验收手续。奇妙儿童公司签订合同后缴纳了装修保证金等相关费用后，棠悦公司发放了“美利广场装修手册”，并指定由华夏消防公司对案涉场地消防工程进行施工，但该公司至今未完工，也未取得消防验收手续，奇妙儿童公司虽多次与棠悦公司沟通，但均无结果。三、棠悦公司管理不规范，为美利广场整体开业，在消防验收未通过的情况下，强行要求奇妙儿童公司开业。案涉租赁合同约定，商铺经营活动前，应取得法律规定的经营该种商品或提供该类服务所必须的执照、批准证书或许可证照等。如需棠悦公司协助的，可根据实际情况提供必要帮助，有关费用由乙方承担。奇妙儿童公司应按照附件三“租户备案登记证照清单”中所列明的证照，向棠悦公司提供加盖公章后的复印件，以供审核备案。但棠悦公司为了美利广场项目的整体开业，要求奇妙儿童公司必须在2017年10月28日开业经营，所涉消防工程验收的问题后期由其负责处理。后在消防手续欠缺的情况下，奇妙儿童公司按照棠悦公司要求进行了开业经营。但经营过程中华夏公司因办理不了消防验收手续，采取了逃避的态度，棠悦公司则告知消防验收问题由其处理，让奇妙儿童公司安心经营，按期支付租金。四、本案所涉场地的公共区域消防责任应当由棠悦公司承担。案涉场地在签约之初未告知奇妙儿童公司具体情况，同时指定的消防公司也不能按照合同约定将案涉场地通过消防验收手续。美利广场虽然通过了工程交付的竣工验收和一消手续，但是案涉场地外围的公共区域并非奇妙儿童公司的经营区域，该公共区域的消防责任应当由棠悦公司负责落实并承担责任。奇妙儿童公司在南京市各大商场入驻经营并和其他第三人签订场地租赁合同，其向法院提供的三份场地租赁合同中均明确公共区域的消防责任由商场负责处理。五、鉴于棠悦公司提供的场地存在重大瑕疵，虽然奇妙儿童公司已经实际使用，但应当降低租金标准。棠悦公司的隐瞒行为直接导致奇妙儿童公司进场后进退两难，棠悦公司的不作为构成违约，应降低租金。2018年6月份经化学工业园区消防大队现场检查后告知落实消防安全分区，奇妙儿童公司之后均处于非正常营业状态，同时棠悦公司以欠缴租金为由，在奇妙儿童公司经营区域和商场内张贴各种告知，并播放语音，要求所有顾客回避奇妙儿童公司。2018年8月29日南京市公安消防支队化学工业园区大队作出宁化公消行罚决字【2018】第0039号决定书，责令奇妙儿童公司停产停业。因此自2018年6月份之后，棠悦公司不应当计算租金。六、奇妙儿童公司享有先履行抗辩权，不构成违约，不应支付滞纳金。棠悦公司未提供有效场地供奇妙儿童公司经营，经奇妙儿童公司多次提出后，其仍然不履行合同义务及附随义务，案涉经营场地外部公共区域消防卷帘门至今未安装，奇妙儿童公司有权停止支付租金。七、棠悦公司收取租赁保证金和装修保证金，但从未按合同约定履行其应尽义务，理应退还案涉租赁保证金和装修保证金。合同约定装修保证金是在消防验收合格后予以退还，但是消防验收一直未验收通过，也不可能验收通过，故装修保证金30977.5元和租赁保证金4万元均应当予以退还。八、消防卷帘门属于商场的公共区域的消防，棠悦公司管理不规范，不落实应尽的消防责任，应当承担相应的赔偿责任。退一步说，即使认定公共区域的消防卷帘门应当由上诉人负责，在上诉人不符合消防验收手续的情况下，不具备开业经营的条件，被上诉人应当立即终止本案所涉租赁合同，但其却找相关消防单位协调并要求上诉人开业经营，被上诉人对此负有不可推卸的责任。棠悦公司辩称，上诉人所陈述的事实无证据证明，请求二审法院驳回上诉，维持原判。棠悦公司向一审法院起诉请求：1.解除棠悦公司与奇妙儿童公司签订的《南京“美利广场”商铺租赁合同》，奇妙儿童公司撤出租赁场地；2.奇妙儿童公司支付2017年10月28日起至2019年5月31日的租金580864.78元、滞纳金413561.76元；3.奇妙儿童公司支付违约金人民币40000元。奇妙儿童公司向一审法院反诉请求：1.判令棠悦公司赔偿经营损失、装修损失、员工离职损失等各项损失合计40万元；2.判令棠悦公司退还租赁保证金4万元、装修保证金30977.50元。一审法院认定事实：2016年8月17日，棠悦公司（出租方，甲方）与奇妙儿童公司（承租方，乙方）签订《南京“美利广场”商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方位于南京市六合区葛关路818号购物中心（即南京美利广场）3-16/17号商铺，租赁面积619.55平方米，租赁期共60个月，暂定为2017年5月1日起至2022年4月30日。乙方应在每月最后7个工作日以保底租金为标准向甲方预支付下月租金，具体抽成租金额的计算时间与方式依照第四条第二款（即前款所述）执行。抽成租金的计算结果如少于保底租金，则应交租金以保底租金为准；如计算结果大于保底租金，则应交租金以抽成租金为准，乙方应于每月[15]日前向甲方补充上月抽成租金大于保底租金部分的款项。如乙方未能按照本合同约定缴纳租金等各项费用超过七个工作日，甲方有权按所欠缴费用的3‰向乙方按日计算收取滞纳金，滞纳金从各项费用应缴纳日届满后次日起算。如乙方累计超过30个工作日欠缴本合同中约定的租金或费用，甲方有权单方面解除本合同。乙方应于签署本合同时向甲方支付40000元的租赁保证金，作为乙方如约履行本合同的保证。乙方应当在入场装修前7个工作日，向甲方支付装修保证金30977.50元，装修竣工后经政府有关部门（消防、质监、环保等）及甲方验收通过后15个工作日退还剩余部分。乙方装修结束后，应向甲方提交《南京“美利广场”商铺开业申请表》（附件四）报甲方进行工程验收，同时报消部门进行消防验收。经甲方通过工程验收并进行书面确认合格后，乙方才可开店营业。本合同因租赁期间届满或乙方单方面解约而终止，乙方无权要求甲方就乙方的装修投入进行任何补偿。甲方购物中心的整体开业日期为2017年5月1日，乙方必须同步开业并书面确认甲方提供的《南京美利广场商铺开业申请表》。乙方在该商铺内进行经营活动前，应取得法律规定的经营该种商品或提供该类服务所必须的执照、批准证书或许可证照等。乙方应当保证上述执照、批准证书或许可证照等在其经营期间合法有效，若因乙方受到政府罚款或任何其他第三方追索，由乙方自行承担全部的罚款和责任，因此导致甲方损失的，乙方应当赔偿甲方的损失。乙方拖延支付租金、租赁保证金、物业管理费、推广费或其他费用累计超过30个工作日，甲方有权提前15个工作日单方面通过书面形式解除本合同。甲方以上述理由解除合同，甲方有权没收全部租赁保证金作为违约金，乙方应按照本合同第十四条的约定在终止日前交还已复原的商铺。合同签订后，奇妙儿童公司委托华夏消防工程有限公司进行装修，2017年10月28日与南京美利广场同步开业。2018年6月12日，南京市公安消防支队化学工业园区大队向奇妙儿童公司发出宁化公消限字【2018】第0071号责令限期改正通书，告知其未设置独立防火区域，存在火灾隐患，应于2018年8月12日前整改。因奇妙儿童公司在期限内未整改，南京市公安消防支队化学工业园区大队于2018年8月29日向奇妙儿童公司发出宁化公（消）行罚决字【2018】0039号行政处罚决定书，责令其停产停业并处罚金3万元。此后，奇妙儿童公司仍继续经营。因奇妙儿童公司欠付租金，棠悦公司在催缴无果的情况下诉至法院，奇妙儿童公司在答辩期内提出反诉。一审另查明，南京市公安消防局分别于2017年5月3日、2017年10月22日出具宁公消验字【2017】第0182号、第0495号建设工程消防验收意见书对南京美利广场商业综合体项目综合评定该工程消防验收合格。一审再查明，奇妙儿童公司自2017年10月28日起至2019年5月31日欠缴棠悦公司租金580864.78元。一审法院认为，棠悦公司与奇妙儿童公司于2016年8月17日签订的《南京“美利广场”商铺租赁合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。（一）关于本诉的诉讼请求。按照合同约定如奇妙儿童公司累计超过30个工作日欠缴租金，棠悦公司有权单方面解除本合同并没收租赁保证金4万元。现查明奇妙儿童公司未按约缴纳租金，已构成违约，棠悦公司要求解除合同、给付租金580864.78元及滞纳金、撤出场地的诉请，于法有据，一审法院予以支持。棠悦公司主张违约金4万元的诉请，因奇妙儿童公司已交纳租赁保证金4万元，该款棠悦公司可不予返还，棠悦公司无需另行主张违约金。棠悦公司主张的每日千分之三的滞纳金过高，一审法院酌情调整为每日万分之五。（二）关于反诉的诉讼请求。涉案场地已通过南京市公安消防局的消防验收，符合一般商业用房的要求，奇妙儿童公司对房屋的具体情况应当明知。奇妙儿童公司的经营范围包括儿童游乐服务，其对自身经营需要的特殊消防条件应当明知，现涉案场地无法满足经营消防条件，其要求赔偿各项损失合计40万元及装修保证金30977.50元的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。奇妙儿童公司主张退还租赁保证金4万元的反诉请求，因其欠缴租金导致合同解除，故该反诉请求，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，一审法院判决：一、解除南京棠悦商业管理有限公司与南京奇妙儿童游乐有限公司于2016年8月17日签订的《南京“美利广场”商铺租赁合同》；二、南京奇妙儿童游乐有限公司于判决生效之日起十日内给付南京棠悦商业管理有限公司租金580864.78元及滞纳金（滞纳金按每日万分之五自2018年2月16日起分段计算）并撤出南京市六合区葛关路818号购物中心（即南京美利广场）3-16/17号商铺；三、驳回南京棠悦商业管理有限公司本诉的其他诉讼请求；四、驳回南京奇妙儿童游乐有限公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9572元，反诉案件受理费4175元，合计13747元，由南京奇妙儿童游乐有限公司负担。二审中，当事人未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人奇妙儿童公司与被上诉人棠悦公司签订的租赁合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力。双方在合同履行过程中对消防卷帘门的安装问题产生争议，导致奇妙儿童公司受到行政处罚并拒缴租金。因该消防卷帘门系基于奇妙儿童公司经营项目的特殊需要，并非棠悦公司交付的房屋不符合通常消防验收要求，奇妙儿童公司作为从事儿童游乐业务的专业公司，应当知晓其行业所需的消防要求，故即使该卷帘门应当安装在公共区域，该费用亦不应由棠悦公司承担，奇妙儿童公司认为棠悦公司在签订合同时故意隐瞒签订重大事项，理由不能成立。奇妙儿童公司认为其委托的华夏消防公司系棠悦公司指定，其在消防验收未通过时开业系应棠悦公司要求，证据并不充分，且在其不同意出资安装该卷帘门的情况下，上述理由即使存在，亦不构成其拒不支付租金的合理理由。奇妙儿童公司迟延支付租金等费用符合合同解除条件，一审法院据此判定奇妙儿童公司违约并承担扣除租赁保证金的违约责任，并无不当。奇妙儿童公司违约导致合同解除，其向棠悦公司主张损失，无事实和法律依据。但其支付的装修保证金30977.50元，系防止承租人不按要求装修所收取的保证金，现案涉房屋租赁合同已经解除，棠悦公司并无证据证明奇妙儿童公司在装修过程中给其造成了损失，故相应的装修保证金应予退还，一审法院以奇妙儿童公司违约为由不予退还，依据不足，本院予以纠正。综上所述，奇妙儿童公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初659号民事判决第一、二、三项；二、撤销南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初659号民事判决第四项；三、南京棠悦商业管理有限公司于南京奇妙儿童游乐有限公司返还商铺后七日内返还装修保证30977.50元；四、驳回南京奇妙儿童游乐有限公司其他上诉请求；五、驳回南京奇妙儿童游乐有限公司其他反诉请求。一审案件本诉受理费14110元，反诉受理费减半收取4182元，合计18292元，由南京奇妙儿童游乐有限公司负担11830元，南京棠悦商业管理有限公司负担6461元；二审案件受理费14267元，由南京奇妙儿童游乐有限公司负担13847元，南京棠悦商业管理有限公司负担420元。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一九年十一月十四日书记员  郭旭冬