北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终9281号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京一佳生活商贸有限公司，住所地北京市石景山区杨庄路供销社旅馆**平房104。法定代表人：王大海，总经理。委托诉讼代理人：王唯汗，男，北京一佳生活商贸有限公司职员。委托诉讼代理人：王金凤，北京金则律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：高建国，男，1958年7月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：索大为，北京市慧学律师事务所律师。上诉人北京一佳生活商贸有限公司（以下简称一佳公司）、上诉人高建国因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初27558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人一佳公司之委托诉讼代理人王金凤，上诉人高建国及其委托诉讼代理人索大为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一佳公司上诉请求：同意一审判决第一项、第三项，撤销一审判决第二项、第四项、第五项，改判支持我公司的一审诉讼请求，驳回高建国的全部反诉请求。事实和理由：1、我公司与高建国签订《房屋使用协议》，但高建国提供的房屋系违章建筑，导致我公司无法办理营业执照，合同应为无效；2、我公司对房屋进行了装修，但是因为无法办理营业执照，我公司租赁房屋之后无法使用，高建国应当退还我公司租金20万元、履约保证金10万元，并赔偿1189852元的损失。高建国对一佳公司的上诉辩称，我不同意一佳公司的上诉请求和理由。1、一佳公司自2016年11月21日接收门脸房后，实际占有使用并向租户收取了相应的租金，一直持续到2018年，之后虽然停止经营，但是未将房屋返还给我，应当支付占有期间的房屋使用费；2、关于原永兴市场北侧门脸房屋东数第一、第三、第四间，一佳公司支付房屋使用费仅到2017年6月30日，之后一直未支付过房屋使用费，无论其是否实际经营或出租，均应按照合同约定标准支付房屋使用费；3、关于东数第二间房屋，一佳公司收取曲某1的租金已经到2017年12月9日，我实际收回房屋的时间是2018年5月，我有权要求一佳公司支付该房屋2017年7月1日至2018年4月的房屋使用费；4、北京市海淀区玉渊潭西联实业公司（以下简称西联公司）在永兴市场外架设围栏并非一佳公司无法经营的原因，一佳公司无法办理经营手续是因为其未按双方约定的方式对市场进行转型升级；5、一佳公司已支付的履约保证金应当折抵房屋使用费；6、一审酌定的7万元房屋使用费缺乏事实和法律依据，未明确起算和结束时间，标准缺乏合理性；6、一审酌定一佳公司装修补偿10万元于法无据，一佳公司提供的证据不能证明其受到了装修损失，也不能证明装修残值。高建国上诉请求：1、撤销一审判决第三、五、七项；2、撤销一审判决第四项，改判一佳公司支付我北京市海淀区永定路23号（以下简称23号）北侧门脸房屋东数第二间2017年7月1日至2018年4月30日的房屋使用费52389元（1666.7元×37.72平方米×10个月）；支付东数第一、三、四间2017年6月1日至房屋实际腾退交还之日的房屋使用费（按200平米每年33.3万元标准计算，计算到2019年9月为77.4万元）。事实和理由与高建国对一佳公司上诉的答辩意见相同。一佳公司辩称，1、我公司承租房屋之后，因为无法办理营业执照，且房屋存在违建，政府在该处房屋四周搭建围挡，故我公司自始未使用房屋，现在房屋也不在我公司控制中；2、曲某1与我公司之间的纠纷与本案无关，曲某1已经就房屋跟高建国自行达成了协议，不同意高建国的上诉请求。一佳公司向一审法院起诉请求：1、一佳公司与高建国签订的《房屋使用协议》无效；2、高建国退还我公司租金20万元、履约保证金10万元；3、高建国赔偿我公司损失1189852元。高建国向一审法院反诉请求：1、一佳公司腾退23号的原永兴市场北侧门脸房屋东数第一、第三、第四间；2、一佳公司支付23号北侧门脸房屋东数第二间自2017年7月1日至2018年4月30日期间的房屋使用费52389元，并按照每年33.3万元的标准支付东数第一、三、四间（面积200平方米）自2017年7月1日至房屋实际腾退交还之日的房屋使用费。一审法院认定事实：高建国自西联公司处承租23号房屋，并在此处注册了永兴市场。2016年11月21日，高建国（甲方，房屋提供人）与一佳公司（乙方，房屋使用人）签订《房屋使用协议》，该协议第一条约定：甲方将坐落于23号的原市场北侧的门脸房屋（以下统称“该房屋”）及房屋内附属配套设备、设施提供给乙方作为商业、办公、公寓、餐饮使用。该房屋建筑共计两层，使用面积合计为240平方米。甲方向乙方交付该房屋的状态为空置、简装房（房屋交付乙方前内部已有设备设施列清单说明附后）。甲方同意该房屋仅作为商业、办公、公寓、餐饮用房使用，且乙方经勘查已确认本协议所涉及的权属、结构、面积等各类指标、现状完全符合乙方使用要求。乙方为正常经营而对该房屋的装修、设备设施改造费用全部由乙方承担。第二条约定：甲、乙双方同意使用期为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止。装修期为2个月，即2016年11月1日至2016年12月31日，装修期仅限第一年内享有，装修期内甲方免收乙方房屋使用费，乙方预先缴纳的房屋使用费自2017年1月1日起算。前三年，该房屋年使用费用为40万元，第四年该房屋年使用费为44万元，第五年该房屋年使用费为48.4万元，付款方式为半年付。乙方同意自签署本协议3个工作日内支付房屋使用费（2017年1月1日起至2017年6月30日）20万元作为首期使用费，以后按每半年预先30天缴纳。本协议签订之日起，乙方应向甲方一次性支付房屋使用协议履行保证金10万元。在使用期间，乙方若违反本协议的规定给甲方造成经济损失，甲方有权视损失情况扣除部分或全部协议履行保证金，并于扣除次日书面通知乙方……在协议期内，协议履行保证金不得冲抵房屋使用费。当本协议期满时，乙方应将该房屋按现状交还甲方。如有属于甲方设施设备由于乙方使用不当等原因造成不能正常运转的，维修费用由乙方负责。在乙方已经支付完毕本协议项下其应缴纳的一切费用、房屋使用费和损失赔偿金后15个工作日内，甲方须将协议履行保证金（不计利息）返还乙方；乙方若未能按本协议规定缴清其应缴纳的费用、房屋使用费和损失赔偿金，则甲方有权在扣除相应数额后，于本协议期满15个工作日内将协议履行保证金余额（不计利息）返还乙方。不足部分甲方有权继续追偿。乙方在上述场址注册新公司，新公司注册手续完成后在本房屋使用协议上补盖公章并承担本协议中乙方的权利和义务。第四条约定：协议签订后，3日内甲方须将该房屋交付乙方使用。本协议签订后，乙方装修方案通过甲方书面审批后，乙方即可进场开展装修工作。甲方提供乙方装修的水、电等必需条件并保证公共区域甲方确定的装修材料进出通道的畅通。第五条约定：甲方的权利义务（1）按本协议第四条第一款约定将该房屋交付乙方使用，确保该房屋产权明晰、无抵押、产权争议等限制使用的纠纷，并向乙方提供工商税务等相关部门注册所需手续和相应的产权证明。……乙方的权利义务（1）按约定时间向甲方支付房屋使用费、协议履行保证金及相关费用，并不得将该房屋和相关设备设施进行任何形式的担保或抵押；……（6）乙方需要对该房屋进行装修时，须向甲方呈报书面材料，经甲方书面同意后方可进行装修，乙方应保证装修所用材料完全符合国家质量、消防、环保标准，符合该房屋各技术指标及甲方合理要求等标准；…设计装修方案不得破坏、改变甲方建筑外墙的整体形象及该房屋的主体结构。…第八条约定：协议期内，若因乙方责任造成协议终止或受到相关部门严重处罚时，则乙方支付的协议履行保证金不予退还，且由此给甲方造成的直接经济损失由乙方赔偿。第十一条约定：协议自双方签字、盖章后成立，并以甲方财务部收到乙方预付首期房屋使用费及协议履行保证金后协议生效，否则本协议自动解除。本协议未尽事宜，经双方协商后签订补充协议，任何补充协议均以书面形式签订。该协议落款处由双方签字，一佳公司加盖印章。2016年12月1日，一佳公司依约支付履行保证金及20万元的房屋使用费。经询问，一佳公司自高建国处承租的房屋为钢结构大棚（共二层，单层面积2000平方米左右）及左侧的4间独立的门脸房。本案所涉240平方米的房屋为上述4间门脸房，坐落于钢结构大棚**外侧。房屋使用协议中所述的“原市场北侧的门脸房屋”中的原市场即为永兴市场。第二条中约定的“乙方在上述场址注册新公司”指的是一佳公司注册新公司。双方签约后，高建国依约将涉诉房屋交付一佳公司。高建国称其交付的房屋为简装房，当时已有租户入住租用，其是将租户与房屋一并转给一佳公司进行统一管理。一佳公司接手后清理租户，只留下了租用东数第二间门脸房的曲某1。一佳公司认可房屋为一般装修的简装房，但认为该房屋不含空调、消防等设施设备，为空置房，其承租目的是将门脸房与钢结构大棚的一层整合后一起经营超市。一佳公司称签约后至2016年12月31日期间，其在涉诉房屋内进行装修，但装修后因无法变更营业执照，导致无法经营，故其并未实际控制、使用涉诉房屋。但一佳公司认可其作为甲方于2016年12月9日与曲某1（乙方、房屋使用人）就23号的东数第二间房屋（建筑面积37.72平方米）签订《房屋使用协议》，约定甲方将该房屋提供给乙方使用，使用期2年，自2016年12月9日起至2018年12月8日止。年使用费用78000元。签约之日，乙方向甲方支付履约保证金13000元。后一佳公司依约交付房屋，曲某1支付履约保证金及一年的使用费。但双方认可现在曲某1已经转为直接向高建国支付租金，高建国称其自2017年5月收取曲某1的租金，但就此时间双方均未提交证据。关于装修事宜，高建国称一佳公司装修未经其书面审批及口头同意，只知晓并同意一佳公司安装门脸、门牌及货柜，不清楚其他装修内容。一佳公司表示虽未经高建国书面审批但经过了其口头同意，但对此未提交相应证据。一佳公司针对装修事宜提交了以下证据：（1）2016年12月15日，一佳公司与北京隆朋洪达装饰工程有限公司签订的《装修合同》及明细表、照片，合同约定工程地点为永定路永兴市场，形式结构为一层，定金及材料款共计60万元，工程项目包括超市门口拆除加过梁，整体钢架结构，四周墙面加固，室内装修，上下水，电力改造，电动卷帘门、门窗、门头广告、货架制作安装、电子设备监控安装，冷链设备，空调安装，并约定未尽事宜详见明细表；（2）装修费收据3张，项目记载为一佳优选超市及办公室装修的定金、材料费，金额共计1189852元。高建国认为装修合同所附明细表为施工前的预算，非决算，装修费收据无具体支付凭证佐证，无法证明按照上述施工内容施工并发生了相关费用，其中的空调设备、入户电源增容等并未实施，冰箱、冰柜、货架、电子设备等不属于装修内容，可由其自行回收利用。装修范围超过了本案的240平方米。经询问，一佳公司称其主张的装修损失包括了本案240平方米房屋的装修损失及部分钢结构大棚一层的装修损失。现该房屋内的装修尚在现场，高建国不同意利用上述装修。经法院释明，一佳公司表示因本案所涉240平方米房屋及钢结构大棚一层的部分装修无法区分，亦表示不就装修损失进行鉴定，坚持其关于装修损失的主张。另查，2016年11月23日，一佳公司将其承租的23号的部分房屋（房屋建筑面积合计2300平方米）转租给案外人张某1、曹某1作为宿舍使用。一佳公司称该部分房屋坐落于钢结构大棚的二层，张某1、曹某1对房屋进行改造、加建。2017年3月10日，田村路地区违法建设查处办公室发出通告，内容为“经查，23号永兴市场二层，属于未经批准、未取得建设工程规划许可证，擅自违法建设的建筑物和构筑物，该违法建设严重影响周边人民群众的正常生活秩序和生活环境，并存在严重的公共安全隐患，责令业主于2017年3月15日前将23号永兴市场二层予以自行拆除。”2017年3月23日，曹某1及张某1承租的二层房屋被拆除。后曹某1、张某1将一佳公司及其法人王大海诉至法院，要求确认双方签订的房屋使用协议无效，退还租金及保证金并赔偿损失。2019年3月29日，北京市第一中级人民法院作出生效判决书[案号：（2019）京01民终2656号]，裁判确认该房屋使用协议无效，一佳公司与王大海退还张某1、曹某1租金、保证金并赔偿装饰装修损失81万元。该判决书第7页载明“一佳公司用于出租的房屋未有规划审批手续，因此一佳公司与张某1、曹某1签订的房屋租赁合同当属无效”，同时认定一佳公司对合同无效承担主要过错责任，承租人承担次要责任。一佳公司针对其与高建国就原永兴市场的一层与二层签订的《房屋使用协议》另案起诉，案号：（2019）京0108民初27559号，要求确认该协议无效，返还租金及履约保证金，赔偿包括装修损失在内的经济损失。2017年9月20日，西联公司出具通知，内容为“您现在开业的市场，请您在接通知后马上关闭，因为您现在营业的市场，不具备法律条件（例如：无照经营、无土地方认证、无消防部门认证等等），请您自觉关闭，以免带来损失。...有关部门将在9月25日采取搭建围墙、道路绿化，还居民一个优美的环境”。经询问，双方现均认可除曲某1承租的门脸房之外，其他门脸房均于2017年年底由西联公司加设围挡，该围挡与钢结构大棚处的围挡相连，围挡处有出入口，钢结构大棚处被加锁。一佳公司表示不清楚加锁方，虽其未将承租房屋返还高建国，但该房屋自装修后就无法使用，并未处于其控制中，该房屋内已经没有其物品。高建国认为房屋内尚有一佳公司部分物品，且在钢结构大棚处有大门，门上由一佳公司加锁，房屋一直处于一佳公司控制中，一佳公司将涉诉房屋转租后，该房屋一直营业至2017年年底加设围挡前。对于一佳公司使用房屋事宜，高建国提交了2017年2月24日及2017年5月6日的水电费支付截图2张、水电费收据4张。一佳公司认为该证据与本案无关，水电费为装修期间产生的费用。一佳公司表示其在租赁场地未另行办理营业执照是高建国没有协助提供办理工商注册手续所需材料，包括房产证、消防证明、房屋租赁合同等导致。高建国则认为是一佳公司未去办理公司核名的手续导致。关于本案涉诉房屋的规划审批手续，高建国称部分房屋有手续，部分是没有手续的，没有手续是基于历史原因，但是所有的房屋都是一直在经营的，对此其提交了以下证据：（1）《市场登记证》，载明永兴市场于1999年获得市场登记，地址位于**；（2）西联公司于1999年4月20日向永兴市场出具的《经营场所使用证明》，其“产权单位证明”栏载明：本房屋产权归西联公司所有，同意将1646平方米以租赁方式提供给永兴综合市场企业使用。“说明”一栏则写明无产权证的由产权单位的上级在其他需证明的情况栏内说明情况。对应的该证明的“其他需证明的情况”一栏中由北京市海淀区玉渊潭农工商总公司规划地用科加盖印章并注明“同意”；（3）北京市房屋土地管理局于1999年5月17日针对23号平房60间，使用面积1646平方米出具的《房屋租赁许可证》，确认该房屋符合商业用房出租标准及有关租赁条件，换证日期2000年5月11日，逾期此证作废。一佳公司对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。高建国称一佳公司被要求停业原因系其无法满足市场转型要求，对此其提交了以下证据：（1）大道公司悠惠生活馆海淀区社区服务020旗舰店发展规划；（2）首农永定路社区服务E中心十分钟便民服务生活圈规划方案；（3）永兴市场企业名称变更核准通知书、关于市场注销情况回复函、北京国润立德商贸有限公司（以下简称国润公司）营业执照及变更登记申请表，上述材料显示永兴市场于2017年变更名称为国润公司，该公司注册地址为23号，高建国为该公司投资人，杨某1为法定代表人，该公司经营范围发生变更；（4）高建国、杨某1与北京首食王得农业科技有限公司签订的《股权转让协议》及微信截图。一佳公司认可两份规划方案及微信截图的真实性，但认为因高建国无法提供涉诉房屋产权导致无法经营超市、公寓，不认可其他证据的真实性。一审法院认为，高建国称双方签订的房屋使用协议并非一般的房屋租赁协议，而是建立在由一佳公司对永兴市场进行转型升级基础上的使用。上述抗辩内容仅涉及对涉诉房屋使用方面的限制，且该使用限制在房屋使用协议中并未明确体现，不足以影响房屋使用协议为房屋租赁合同的法律性质。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因租赁标的房屋没有相应的建设工程规划许可证，故一佳公司与高建国签订的《房屋使用协议》无效。合同无效后，一佳公司应返还房屋，高建国亦应当返还履约保证金。一佳公司关于返还履约保证金10万元的主张，于法有据，法院予以支持。合同无效后，一佳公司并未返还房屋，且根据双方陈述，涉诉门脸房外设的围挡并非全封闭式围挡，故对于一佳公司所述的其并未实际控制涉诉房屋的抗辩，法院不予采信。高建国要求其腾退23号的原永兴市场北侧门脸房屋东数第一、第三、第四间的主张，于法有据，法院予以支持。合同虽属无效，但一佳公司应负担实际使用期间的费用，现一佳公司主张其在装修后因高建国未协助其办理工商注册手续导致其并未实际使用涉诉房屋，但其并未提交要求高建国协助其办理注册手续的相关材料，结合其将涉诉房屋转租给曲某1及其水电费支出情况，法院对此抗辩意见不予采信。一佳公司要求退还租金20万元，依据不足，法院不予支持。考虑到一佳公司的经营情况、设置围挡情况，高建国参照租金标准主张房屋占有使用费的标准过高，法院将结合租金标准、设置围挡情况、一佳公司经营情况等因素酌定东数第一、三、四间的门脸房的房屋占有使用费为7万元；关于东数第二间门脸房，因高建国在未告知一佳公司的情况下，已经通过与曲某1协商收取租金的方式完成将该房屋收回的目的，现其提交的证据无法显示其收回房屋的时间，故其主张一佳公司支付该门脸房2017年7月1日至2018年4月30日期间的房屋占有使用费，没有依据，法院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担损失。因出租人应对出租物承担瑕疵担保责任，承租人亦应当对租赁物尽到审慎审查的义务，故法院酌定出租人对合同无效承担主要过错责任，承租人负次要过错责任。关于装修损失，双方签约时在房屋使用协议中约定了装修期，且确认提供的是简装房，高建国应知晓一佳公司装修事宜。但根据房屋使用协议的约定，一佳公司应向高建国呈报装修的书面材料并经高建国书面同意后方可进行装修，现一佳公司就此未提交相应证据。在此情况下，因一佳公司未提供装修发票及支付装修款项的银行流水等，高建国亦不认可其提供的装修收据及装修合同所列项目，加之一佳公司主张的装修损失未区分钢结构大棚及本案涉诉房屋，故法院对于一佳公司主张的装修项目及装修价值均不予采信。法院综合高建国认可的装修项目、双方过错程度、剩余租期情况酌情确定关于装修的补偿金额为10万元。综上所述，判决：一、北京一佳生活商贸有限公司与高建国于2016年11月21日签订的《房屋使用协议》无效；二、北京一佳生活商贸有限公司于本判决生效后30日内腾退位于北京市海淀区永定路23号的原永兴市场北侧门脸房东数第一间、第三间及第四间；三、高建国于本判决生效后30日内退还北京一佳生活商贸有限公司履约保证金10万元；四、北京一佳生活商贸有限公司于本判决生效后30日内向高建国支付房屋占有使用费7万元；五、高建国于本判决生效后30日内向北京一佳生活商贸有限公司支付装修补偿10万元；六、驳回北京一佳生活商贸有限公司其他诉讼请求；七、驳回高建国其他反诉请求。二审中，当事人未提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，高建国出租给一佳公司的23号原永兴市场北侧的四间门脸房未取得建设工程规划许可证，故双方就上述门脸房签订的《房屋使用协议》无效。一佳公司应当将高建国交付给其的门脸房返还高建国，高建国亦应当将其收取一佳公司的10万元保证金返还一佳公司。高建国已就其中东数第二间门脸房直接向承租人曲某1收取租金，视为其已经收回该间房屋，故一审法院判决一佳公司返还23号原永兴市场北侧门脸房东数第一、三、四间，符合法律规定，应予维持。一佳公司上诉主张其公司未实际使用及控制上述四间门脸房，但高建国已将该门脸房交付给一佳公司，一佳公司亦对房屋进行了装修并将其中东数第二间房屋转租，现一佳公司并未与高建国办理交还房屋的手续，故一佳公司上诉不同意返还原永兴市场北侧门脸房东数第一、三、四间，证据不足，不能成立，本院不予支持。高建国上诉主张应将保证金折抵房屋使用费，高建国收取保证金的依据系双方的《房屋使用协议》，现《房屋使用协议》无效，高建国收取保证金丧失合法依据，其应当将收取的保证金返还一佳公司，其不同意退还保证金并要求将保证金折抵房屋使用费，缺乏法律依据，不能成立，本院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，一佳公司要求高建国赔偿装修损失，虽然一佳公司装修房屋时未严格依照合同约定向高建国呈报装修的书面材料并经高建国书面同意，但高建国提供的四间门脸房原为简装房，双方《房屋使用协议》亦约定了装修期，高建国应知晓一佳公司装修事宜且未提出异议，视为其同意装修。双方《房屋使用协议》因租赁房屋未取得建设工程规划许可证而无效，高建国作为出租人，明知房屋无规划手续而出租，应当就此承担主要责任；一佳公司作为承租人，亦未尽到完全审慎的注意义务，应当就合同无效承担次要责任。一审法院依据一佳公司提供的证据情况，综合高建国认可的装修项目、双方过错程度、剩余租期情况等酌情确定高建国支付一佳公司装修补偿10万元符合公平原则和诚实信用原则，应予维持。一佳公司上诉要求提高装修补偿数额至1189852元，其该项上诉请求证据不足，不能成立，本院不予支持。高建国上诉不同意支付装修补偿，但一佳公司确实就租赁房屋进行了装修，高建国该项上诉请求于法无据，不能成立，本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。本案中，虽然双方《房屋使用协议》无效，但高建国已经将23号原永兴市场北侧四间门脸房交付一佳公司，一佳公司应当支付其占有期间的占有使用费。考虑到涉案四间门脸房确无合法规划手续，应对占有使用费标准予以酌减，本院酌定该四间门脸房2017年1月1日至2017年6月30日的使用费为14万元，现一佳公司已支付租金20万元，其多支付的6万元用以抵扣后续的房屋使用费。就四间门脸房2017年7月1日之后的房屋使用费，其中东数第二间，因涉及案外人曲某1，本案暂不处理，双方可另行解决。其余东数第一、三、四间门脸房，一佳公司占有至今尚未返还，应当支付占有使用费，其中2017年7月1日至2017年12月31日的房屋使用费，考虑到双方《房屋使用协议》约定的租金标准、三间门脸房的面积以及房屋无规划手续等情形，本院酌定为11.8万元；就上述三间门脸房2018年1月1日之后的占有使用费，因双方当事人认可该三间门脸房于2017年年底由西联公司加设围挡，而门脸房用于经营活动，加设围挡对于经营活动有一定的影响，故本院酌定东数第一、三、四间门脸房2018年1月1日至2019年10月31日的占有使用费为30.8万元，2019年11月1日之后的占有使用费按每月14000元计算。综上，扣除一佳公司多支付的6万元，一佳公司还应支付东数第一、三、四间门脸房2017年7月1日至2019年10月31日的房屋使用费36.6万元，并按每月14000元的标准支付自2019年11月1日至实际腾退上述门脸房之日的占有使用费。一审法院对四间门脸房中东数第一、三、四间门脸房的占有使用费数额认定过低，适用法律错误，对东数第二间门脸房的占有使用相关事实未予查清，本院予以纠正。一佳公司上诉主张因承租房屋无法办理营业执照，其未实际使用，但就其公司曾要求高建国协助办理工商登记以及承租房屋无法办理营业执照等事实，一佳公司未提供证据予以证明，结合其将承租房屋转租给曲某1及其水电费支出情况，一佳公司上诉主张其公司未实际使用房屋，与事实不符，其据此不同意支付占有使用费并要求高建国退还租金20万元，证据不足，不能成立，本院不予支持。高建国上诉要求提高东数第一、三、四间门脸房的占有使用费数额，就其合理部分，本院予以支持，过高部分，应予驳回。综上所述，一佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；高建国的部分上诉请求成立，应予支持，其上诉请求中的不合理部分，应予驳回。一审判决就门脸房占有使用费的认定适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初27558号民事判决第一项、第三项、第五项、第六项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初27558号民事判决第七项；三、变更北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初27558号民事判决第二项为:北京一佳生活商贸有限公司于本判决生效后30日内腾退位于北京市海淀区永定路23号的原永兴市场北侧门脸房东数第一间、第三间及第四间，将该房屋交还高建国；四、变更北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初27558号民事判决第四项为:北京一佳生活商贸有限公司于本判决生效后30日内向高建国支付北京市海淀区永定路23号原永兴市场北侧门脸房东数第一间、第三间及第四间的房屋2017年7月1日至2019年10月31日的占有使用费366000元；五、北京一佳生活商贸有限公司于本判决生效后30日内，按照每月14000元的标准向高建国支付自2019年11月1日至实际腾退北京市海淀区永定路23号原永兴市场北侧门脸房东数第一间、第三间及第四间房屋时止的占有使用费；六、驳回高建国的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9104元，由北京一佳生活商贸有限公司负担7704元（已交纳），由高建国负担1400元（本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费5287元，由高建国负担2431元（已交纳），由北京一佳生活商贸有限公司负担2856元（本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费41057元，由北京一佳生活商贸有限公司负担33069元（已交纳28782元，剩余4287元于本判决生效后7日内交纳），由高建国负担7988元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  王爱红审 判 员  范 磊二〇一九年十一月十八日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍