广东省广州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）粤01民终22851号 上诉人（原审原告）：陈滨松，男，1973年7月11日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。 委托诉讼代理人：李龙畅，广东百利孚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何秀霜，广东百利孚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沈晓东，男，1973年8月11日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市天河区。 委托代理人：周安兰，广东南方福瑞德律师事务所律师。 原审第三人：广州住房公积金管理中心。住所地：广东省广州市天河区华就路****。 法定代表人：夏卫兵，该中心主任。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行。住所。住所地：广东省广州市天河区中山大道**div> 负责人：邓鸿岗，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘清鑫、何怡，均系该行职员。 上诉人陈滨松因与被上诉人沈晓东、原审第三人广州住房公积金管理中心、中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行（以下简称工行高新支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0116民初22514号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 陈滨松上诉请求：撤销一审民事裁定，改判支持陈滨松一审的全部诉讼请求，本案诉讼费由沈晓东承担。事实和理由：第一，陈滨松与沈晓东签订的《标准房屋买卖合同协议书》是房屋买卖合同，不是借款合同，且写明沈晓东须过户房屋给陈滨松的时间，对房屋的价款、违约责任等进行了详细约定。双方基于真实意愿签订该房屋买卖合同，陈滨松要购房，沈晓东也有房产可以出售。第二，讼争双方签订的《借据》是在2016年9月9日签订《标准房屋买卖合同协议书》之前的行为，不影响房屋买卖关系。双方的借贷关系始于2015年，当时借款金额才几万元。2016年9月9日双方签订《标准房屋买卖合同协议书》，写明陈滨松为买房已经支付了50万元给沈晓东，故该房屋买卖合同与之前的借款合同没有关系，这种情形不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定。第三，一审法院认为没有证据证明陈滨松的50万元是购房款，严重违背了《标准房屋买卖合同协议书》中写明的沈晓东已收到陈滨松50万元购房款的事实。一审法院认定2017年1月1日前后沈晓东支付逾期办理过户的利息、罚息等，是因为沈晓东逾期履行交付义务，要支付违约金20万元及每月2%的罚息，陈滨松是香港特别行政区居民，有权收取逾期交付的违约金、利息和罚息等。何况陈滨松起诉时并未要求沈晓东支付2%的利息，只是要求其支付20万元。这些不足以影响房屋买卖合同的效力，双方也未达成解除房屋买卖合同的新协议。 沈晓东二审未答辩。 广州住房公积金管理中心、工行高新支行二审未陈述意见。 陈滨松向一审法院起诉请求：一、确认陈滨松与沈晓东于2016年9月9日签订的《标准房屋买卖合同协议书》有效；二、沈晓东将广州市天河区××路××街××号××房以80万元出售给陈滨松，并将该房屋过户给陈滨松；三、沈晓东支付违约金20万元给陈滨松；四、沈晓东承担陈滨松支出的律师费1万元；五、本案诉讼费由沈晓东承担。 一审法院认定事实：据查册时间为2018年8月16日的《广州市不动产登记查册表》显示，沈晓东系广州市天河区××路××街××号××房（以下简称“涉案房屋”）的登记产权人；涉案房屋建筑面积为81.27平方米，设有抵押权，权利人为第三人工行高新支行，债权数额为240000元。 陈滨松为证明其与沈晓东就涉案房屋存在房屋买卖合同关系，向一审法院提交了如下证据：1.显示由陈滨松（乙方）与沈晓东（甲方）于2016年9月9日签订的《标准房屋买卖合同协议书》，约定：（第一条）乙方购买甲方的涉案房屋等。（第二条）双方议定涉案房屋出售价格为800000元；甲方在此确认已收取乙方付来500000元作为订金（收取此订金分别在2015年7月13日200000元、2015年10月12日200000元、2016年1月22日50000元、2016年9月9日现金50000元）；剩余售价将在此房屋买卖成交日2017年1月1日过户手续全部完成后当面交收。（第三条）甲乙双方应积极配合办理过户手续，甲方应在成交日2017年1月1日完成办理过户手续，上述住宅一经办理所有权过户手续，房产的产权及使用权归乙方所有等。（第四条）甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和争占等任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，并以实物形式出售，若有违反上述约定造成的责任均由甲方负责承担。（第五条）本合同签订后，双方不得违约，如若任何情况下导致房产权不能过户至乙方（或乙方有关人等），则当甲方违约论；甲方应支付乙方之订金500000元，以每月每万200元利息的计算方式由2016年9月9日起计算至清还全部利息及订金为止（计算方法将先清还利息后，余额才归还本金），以及付违约金200000元给乙方，且要承担乙方所损失的一切责任（包括公证费、讼费、律师费、交通膳食费、政府相关费用、利息等）等。2.《房产权买卖断根合约》（首部打印字体载明卖方为沈晓东，买方为陈滨松，但尾部落款处仅有沈晓东的手写签名,所签日期为2015年7月13日），主要内容为：卖方出卖涉案房屋，双方愿以75万元买断涉案房屋。买方2015年7月13日现付20万元予卖方作为第一次订金，并在2015年10月12日再付20万元予卖方作为第二次订金，《房产权买卖断根合约》成交日期为2016年7月12日，由2015年7月13日至2016年7月12日期间卖方需每月支付20万（此为第一次订金）每万元320元作为利息予买方，每月一次（支付日定于每月13日或之前），加并由2015年10月12日至2016年7月13日期间卖方更需每月支付20万元（此为第二次订金）每万元300元作为利息予买方，每月一次（支付日定于每月12日或之前），如有逾期支付第次将会额外附加罚款200元，如卖方持续三个月依然未能全部支付所欠的所有到期利息及罚款，买方可立即提前（即可在2016年7月12日前）强制成交涉案房屋，卖方不得异议，并且应予全力配合成交办理完成交易手续。若卖方能准时还款或履行上述条款，则卖方可于成交前（即2016年7月12日）两个月以书面通知买方将提早终止以上合约（但卖方至少要支付买方6个月利息，即卖方最早可于2015年12月12日提出书面通知），并将本合约全部款项及利息清还予买方后要求终止此合约不予成交，买方不得异议，倘若卖方在2015年7月13日至2016年7月12日期间准时还款每月利息及罚款，卖方有权在2016年7月12日前七天内单方面要求延长楼房买卖成交期至最多半年，并需以书面通知买方。另卖方严肃声明，涉案房屋在此之前除了按揭于中国工商银行，贷款总额为240000元之外，再没有按揭予其他任何人，包括任何银行、金融机构及其他私人担保；卖方也没有欠下任何人、任何机构款项，如有作出虚假声明则卖方视作为诈骗买方论，倘若卖方逾期还款或违约而买方进行法律诉讼产生的所有费用（包括法律费、查询费、政府所有相关费用）将由卖方负责。卖方将提供房地产权证正本和身份证副本给予买方作为抵押及保证，如抵押品未能偿还有关的欠款，借款人须补回有关的差额，包括订金40万元、利息、过期利息及因违约所衍生出来的一切费用。买方还款账号为中国工商银行诏安支行：6222081409000649953等。3.《中国工商银行电子银行回单》六张，分别显示陈滨松于2015年6月11日向沈晓东转账50000元、于2015年7月13日向沈晓东转账200000元、于2015年10月12日向沈晓东转账143600元、于2016年1月20日向沈晓东转账30000元、于2016年1月22日向沈晓东转账10000元、于2016年1月22日向沈晓东转账10000元；陈滨松称以上合计共向沈晓东转账支付了购房款443600元，另有沈晓东应付的2015年6月11日50000元借款的利息6400元抵作房款，2016年9月9日签订《标准房屋买卖合同协议书》时陈滨松向沈晓东支付了现金50000元作为房款。 经质证，沈晓东对陈滨松提交的上述证据的真实性予以确认，但主张双方实为借贷关系，陈滨松转账支付的款项均为借款，并非购房款，陈滨松、沈晓东从未支付过现金，包括2015年10月12日陈滨松向沈晓东转账的143600元，也是陈滨松从中扣除了6400元的利息，然后计作沈晓东借款150000元；沈晓东签订上述两份房屋买卖合同只是变相的为借款作担保，合同约定的房屋价格明显过低，约定的利息标准却畸高，显失公平。沈晓东为证明其主张，亦向原审法院提交了如下证据：1.手机银行转账记录，显示2015年6月11日陈滨松向沈晓东转账50000元；2015年7月13日陈滨松向沈晓东转账200000元；2015年10月12日陈滨松向沈晓东转账143600元；2016年1月20日陈滨松向沈晓东转账30000元；2016年1月22日陈滨松分两笔向沈晓东转账合计20000元。2.《借据》一张，显示借贷人为沈晓东，放贷人为陈滨松，签署日期为2015年6月11日，约定：沈晓东向陈滨松借款50000元，借贷为期3个月，双方愿以每万元每月250元作为利息，并于借款日2015年6月11日起计，每月11日前支付利息1250元，并于2015年9月11日或之前还清全部欠款及利息；以上借款沈晓东以房地产权证（粤房地证字第××号作为抵押品，如有不准时还款，陈滨松有权起诉沈晓东等）。3.微信群“沈晓东联系室”的聊天记录，沈晓东称聊天人3人包括了陈滨松“BenChan”、陈滨松所在公司的工作人员“利”以及沈晓东；2016年9月12日“BenChan”问“晓东利息怎么样”，沈晓东回答“晚点”，“BenChan”问“我们计算的清楚明白了吗”，“利”称“你这个计算方法，不可能的，我们的计算方法是根据公司的规矩去办的，我现在再给一次，你看这个表”，沈晓东回复“有罚息，你看看罚息是多少钱，罚息是2548元”并发送了一张表，“利”回复称“利息40948，那个表已经很清楚的给你说罚息罚多少钱”，沈晓东回复称“我汇给你的40万的利息钱是130300元，40万的利息是155600元，5万元的利息还有5个月没还，是1500*5是7500元，罚息我照给你，但是我看到你没有扣完，我计算出来的是你还没扣完全”，“利”发送一张表格称“沈晓东的还款记录，我们已经跟你对了数，都双方确认了你还了134800元”；2016年9月13日，“利”称“沈先生，我已根据你的说法再计算了一次，现欠利息32284元，今日之内要入31500元，否则会再计利息”；2016年9月14日，沈晓东发送转账截图（显示沈晓东向陈滨松转账5000元），“BenChan”表示收到；2016年10月18日，沈晓东发送转账截图两张（分别显示其向陈滨松转账了1500元及8000元）；2017年1月30日，沈晓东称“给你汇了17000元”并附有截图一张；2017年3月9日，“利”问“你还款没，利息是不停的涨，你到时不要赖皮呀”，沈晓东回复称“我在追了，抱歉”；2018年1月31日,“利”问“3条合共欠767474元，以上是你还钱记录”并发送图表一张；2018年2月10日,沈晓东回复“我会尽快处理的，我也要安心”，“BenChan”及“利”表示“什么时候先重签欠条，你没钱还，也得先重签”。4.表格一张，显示2015年10月12日借20万，欠利息19500元，本金20万，共219500；2015年7月13日借20万，欠利息13948，本金20万，共213948；2016年1月19日借5万，欠利息7500本金5万，共57500；3条合共欠本金45万，利息40948，共欠490948；陈滨松称该表即“利”在2016年9月12日向其发送的计算表。5.表格一张，显示2015年8月至2016年9月各月还款情况，共还款134800元，陈滨松称该表即“利”在2016年9月12日向其发送的还款记录。6.表格一张，显示12号20万，13号20万，19号5万在15年8月至18年2月的打钱情况，其中16年10月、17年1月、17年5月均有打钱，沈晓东称该表即“利”在2018年1月31日向其发送的图表。7.中国建设银行个人活期账户交易明细，显示沈晓东于2016年9月12日向陈滨松转账6400元，于2016年9月14日向陈滨松转账5000元，于2016年10月18日向陈滨松转账8000元、1500元等。经质证，陈滨松确认证据1、2的真实性，确认其自2015年6月11日开始借钱给沈晓东，双方明确约定了利息；对其他证据的真实性不予确认，因无法核实聊天方的身份，且聊天方存在的是民间借贷关系，与本案房屋买卖合同关系无关。陈滨松另称，其与沈晓东一开始是借贷关系，但后来沈晓东提出将涉案房屋出售给陈滨松，双方就签订了两份房屋买卖合同；陈滨松也没有到现场去查看过涉案房屋；虽沈晓东向陈滨松支付过利息176700元，但其中159642元是属于2016年9月8日之前的利息，且是基于双方此前签订的其他借款合同和《房产权买卖断根合约》，另外17058元是属于2016年9月9日之后的利息，也就是《标准房屋买卖合同协议书》约定的未及时办理过户的利息。 经审查，一审法院认为陈滨松、沈晓东属以签订买卖合同作为民间借贷的担保，因借款到期后沈晓东不能还款，陈滨松请求履行买卖合同的情形；一审法院告知陈滨松、沈晓东本案应当按民间借贷法律关系审理，陈滨松可变更诉讼请求，但陈滨松拒绝变更。 一审法院认为：根据陈滨松提交的《标准房屋买卖合同协议书》、《房产权买卖断根合约》，结合陈滨松、沈晓东提交的转账记录及相关陈述，可知陈滨松实际并无购买涉案房屋的真实意思表示；首先，上述两份房屋买卖合同均约定了沈晓东应就其收取的购房款自收款之日向陈滨松支付高额利息，甚至逾期支付利息时还会产生罚息，此约定有违正常的房屋交易惯例；其次，沈晓东否认收取了陈滨松购房款500000元，而陈滨松提交的证据亦不足以证明其向沈晓东支付了购房款500000元；再者，沈晓东提供的转账凭证显示陈滨松在2016年9月9日签订《标准房屋买卖合同协议书》后，约定的办理过户手续之日即2017年1月1日前便收取了沈晓东的利息，陈滨松主张此系沈晓东无法在2017年1月1日前办毕过户手续应承担的违约责任，显然自相矛盾。综上，一审法院认为陈滨松、沈晓东属以签订买卖合同作为民间借贷的担保，因借款到期后沈晓东不能还款，陈滨松请求履行买卖合同的情形；一审法院告知陈滨松、沈晓东本案应当按民间借贷法律关系审理，陈滨松可变更诉讼请求后陈滨松拒绝变更，一审法院依法裁定驳回陈滨松的起诉。 广州住房公积金管理中心、工行高新支行经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的处理。 综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款第（三）项，《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项的规定，裁定如下：驳回陈滨松的起诉。 一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为：陈滨松为香港特别行政区居民，本案为涉港合同纠纷，依法应参照涉外案件处理。本案是因不动产所致的争议，案涉不动产位于广东省广州市，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应适用内地法律作为解决争议的准据法。 陈滨松主张其与沈晓东之间存在房屋买卖合同关系，为此提交的在2015年7月13日签订的《房产权买卖断根合约》约定，陈滨松向沈晓东分别支付两笔款项共40万元，房屋成交日期在2016年7月12日，而在2015年7月13日至2016年7月12日期间沈晓东须每月向陈滨松支付利息，逾期支付的还应支付额外的“罚款”；若沈晓东持续三个月未能支付所欠的所有到期利息及罚款，陈滨松可立即提前在2016年7月12日前强制成交案涉房屋；若沈晓东能按约定准时还款，则可在2016年7月12日前两个月以书面方式通知陈滨松提前终止本合约，等。讼争双方于2016年9月9日签订的《标准房屋买卖合同协议书》约定的付款方式中，双方确认陈滨松在2015年7月13日至2016年9月9日期间分四笔支付了共50万元作为订金，即陈滨松的付款时间是在签订该合同之前。经审查，上述两份合同的内容均不同于一般房屋买卖合同中关于买卖双方权利义务内容的约定，《房产权买卖断根合约》还约定作为卖方的沈晓东应向买方陈滨松支付其已付款项的利息或“罚款”，明显区别于一般房屋买卖合同中卖方向买方支付购房款的约定。陈滨松在本案一审过程中也确认其与沈晓东一开始是借贷关系，后来沈晓东提出将案涉房屋出售给陈滨松，双方才签订上述两份合同。另结合沈晓东提交的《借据》等证据材料，一审认定讼争双方实际存在民间借贷关系，签订房屋买卖合同只是作为民间借贷的担保，故告知陈滨松应按民间借贷关系主张权利，事实和法律依据充分，本院依法予以维持。由于一审法院向陈滨松释明法律关系后，陈滨松拒绝变更诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，一审裁定驳回陈滨松的起诉正确，本院依法予以维持。陈滨松的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。 综上，陈滨松的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  徐玉宝 审判员  张 宾 审判员  王碧玉 二〇一九年十一月二十六日 书记员  尹艳阳 王嘉宝 易臻萱