湖南省邵东县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0521民初3772号原告：宁慧敏，女，1983年12月13日出生，汉族，住邵东县。原告：李彩辉，男，1982年6月1日出生，汉族，住邵东县。委托诉讼代理人（特别授权）：张响林，湖南楚信律师事务所律师。被告：邵东县幸福房地产开发有限公司，住所地：邵东县两市镇衡宝路二巷**。负责人：张新平，系该公司监事。委托诉讼代理人（特别授权）：曾仲红，邵东县法律援助中心律师。原告宁慧敏、李彩辉与被告邵东县幸福房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“幸福公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月11日公开开庭进行审理。原告宁慧敏、李彩辉及其委托诉讼代理人张响林，被告幸福公司的委托诉讼代理人曾仲红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁慧敏、李彩辉向本院提出诉讼请求：1．判令被告60日内办理好不动产权权证并支付违约金8万元；2．判令被告返还面积不足的差价28679元；3．判令被告返还收取的水电开户费5000元，多收的办证费用893元。庭审中，原告变更诉讼请求：1．第一项诉讼请求变更为支付违约金8万；2．返还面积不足的差价变更为30366元；3．返还办证费用变更为914元。事实与理由：原告宁慧敏、李彩辉诉称，2013年9月27日，原告与被告签订房屋认购合同，合同约定原告以一次性付款的方式购买被告开发的位于邵东县房屋，认购合同签订之后原告将购房款、办证费用、水电开通费、装修押金等所有的费用全部交给被告，被告在认购合同中也予以确认。2015年2月双方正式签订了商品房买卖合同，合同约定被告应在2015年6月30日前交付验收合格的商品房给原告。并约定在初始登记办妥后的365个工作日办理好房屋产权证书，如因出卖人原因逾期没有办理好房屋产权证的则出卖人按日向买受人支付房款价万分之五的违约金。交房后原告发现被告交付的房屋不符合法律规定的标准且房屋的面积没有认购书中所约定的面积，但被告却按照认购书所约定面积收取了购房款等相关费用。原告多次要求被告退还相关的费用，但被告至今没有按照约定退还相关费用。原告认为被告应当承担违约责任，双方就被告应当支付的赔偿数额、应当返还的费用无法达成协议，故诉至法院。被告幸福公司辩称：被告拖延办理房产证是由于该公司负责人李竹平患癌一直在住院，去世后于2019年办理了户口注销手续，符合双方约定的不可抗力的因素，合同中明确约定卖方协助买方办理证件，办证主要责任在买方；违约金计算的时间不明确，违约金要求过高；水电立户费用5000元是合同约定的，不应返还。9.14平方米面积误差同意按合同约定即2170元每平方米返还差价，并返还914元办证费。经审理查明：被告幸福公司系自然人独资有限责任公司，登记股东和法定代表人均为李竹平。2013年9月27日，原告宁慧敏、李彩辉与被告幸福公司签订《房屋认购合同书》，合同约定原告以一次性付款的方式购买被告开发的位于邵东县房屋，房屋面积142.88平方米（面积以房产部门测量为准，多退少补），每平方米2170元，买受方除承担商品房价款外，额外还需承担100元每平方米的办证费用和5000元每户的水电立户费用。认购合同签订后，原告按该合同约定支付了购房款、办证费用、水电立户费用。2015年7月17日，原、被告双方又签订了合同编号为20140107202号的房产局备案合同即《幸福佳苑?商品房买卖合同》，合同约定被告应在2015年6月30日前交付验收合格的商品房给原告，并约定在幢初始登记办妥后的365个工作日内协助买受人办理好房屋产权证书，如因出卖人原因逾期没有办理好房屋产权证的则出卖人按日向买受人支付房款价万分之五的违约金；合同第六条就面积确认及面积差异处理作出约定“如该房屋交房时房产局测绘部门实测建筑面积超出合同约定正负百分之三时，出卖人、买受人双方同意不解除合同，每平方米价格保持不变，房价款总金额根据实测面积据实结算，建筑面积最终以房地产管理局产权发证建筑面积为准，采取多退少补的原则计算总房款”。2015年6月，被告幸福公司的法定代表人李竹平被诊断出患癌并住院，去世后于2019年办理了户口注销手续。被告幸福公司已于2019年5月6日为原告办理好房屋产权证，房屋产权证所示房屋的面积为133.74平方米，比双方认购书中所约定的面积少9.14平方米。上述事实，有原、被告提供的原、被告的身份信息、营业执照、《房屋认购合同书》、《幸福佳苑?商品房买卖合同》、不动产权证登记证书、邵东县房产管理局文件、证人证言、面积对照表、票据、领据、病历、户口注销证明以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，可以认定。本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。被告幸福公司与原告宁慧敏、李彩辉签订了《幸福佳苑?商品房买卖合同》，约定被告幸福公司于幢初始登记办妥后的365个工作日为原告办理好房屋产权证书，被告幸福公司直到2019年5月才为原告办理好房屋产权证，延长了办证的期限，系违约，依照合同约定，被告应予赔偿。被告主张约定的违约金过高请求予以适当减少，因被告幸福公司的法定代表人李竹平患癌住院后于2019年去世，考虑到被告在办证过程中存在的实际困难和原告的实际损失等综合因素，完全依照合同约定承担违约金有失公平，故酌情认定该项违约金为5000元，即对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。被告实际交付的房屋面积比认购书中约定的面积少9.14平方米，依照法律规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，而按照原被告的约定，被告应返还原告房屋面积差价19834元（9.14平方米×2170元/每平方米），并按照100元每平方米退还办证费用914元。原告要求被告返还水电开户费用5000元，依照双方签订的《房屋认购合同书》，水电立户费由买受人承担，湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》十一条规定：出卖人和买受人对供水、供电、供热、燃气、通讯设施建设费的承担有约定的，从其约定。故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下：一、被告邵东县幸福房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁慧敏、李彩辉房屋面积差价19834元、办证费用914元、违约金5000元，合计25748元；二、驳回原告宁慧敏、李彩辉的其他诉讼请求。本案受理费1296元，减半收取648元，由原告承担148元，被告邵东县幸福房地产开发有限公司承担500元。如被告未在判决指定的期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  余小军二〇一九年十一月七日法官助理曾晓红代理书记员  李喜云附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。