新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵08民终773号 上诉人（原审原告）：钟武，男，1942年1月1日出生，住石河子市。 上诉人（原审原告）：刘菊芳，女，1946年6月6日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：钟武（刘菊芳之夫），1942年1月1日出生，住石河子市。 上诉人（原审被告）：新疆金屋源房地产开发有限公司，住所地石河子市北泉镇锦绣花园****。 法定代表人：朱丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘震，新疆双信律师事务所律师。 上诉人钟武、刘菊芳因与上诉人新疆金屋源房地产开发有限公司（以下简称金屋源公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服石河子市人民法院（2019）兵9001民初2985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人钟武及上诉人刘菊芳的委托诉讼代理人钟武，上诉人金屋源公司的委托诉讼代理人刘震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟武、刘菊芳上诉请求：撤销（2019）兵9001民初2985号民事判决第一、三项。改判：1.由金屋源公司赔偿违约金43592.84元；2.撤销《石河子商品房买卖合同》第十五条、第十七条。由金屋源公司承担一、二审诉讼费;3.返还产权证办证费100元。事实和理由：金屋源公司严重违法违规违约，在合同履行中没有法律依据说明和合法的条款计算公式，而应依照管理条例及相关法律法规，从重惩罚违约违规责任赔偿43592.84元。因金屋源公司售的房屋存在质量问题，钟武、刘菊芳在外租房造成严重的经济损失。由于未办房产证无法出售房屋，孩子无法使用房屋向银行贷款，延误农业生产三年造成经济损失无法估量。二审庭审中，钟武、刘菊芳明确表示放弃超过一审诉讼请求部分。 金屋源公司答辩称：双方自愿签订《石河子商品房买卖合同》，并没有强制，不存在合同无效问题。如认定违约应按合同约定支付违约金。金屋源公司代办产权证，不同意返还办证费100元。 金屋源公司上诉请求：撤销（2019）兵9001民初2985号民事判决第一项，改判金屋源公司按钟武、刘菊芳已付房款的万分之一承担违约金，由钟武、刘菊芳承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决金屋源公司承担1万元的违约金没有法律依据。我国违约金适用填平规则，钟武、刘菊芳购买的系住宅房非商服房，且金屋源公司按时交房，当时虽未办理房产证，但钟武、刘菊芳已享有支配权、使用权，不存在实际损失。即使金屋源公司的违约给钟武、刘菊芳造成损失，也应按双方签订的《石河子商品房买卖合同》中约定的按钟武、刘菊芳已付房款的万分之一承担违约金。 钟武、刘菊芳答辩称，《石河子商品房买卖合同》中约定的按钟武、刘菊芳已付房款的万分之一承担违约金是霸王条款。钟武、刘菊芳因房屋地暖不热无法居住在外租房，造成损失36000元，还有两年的物业费。 钟武、刘菊芳向一审法院请求：1.依法确认原、被告签订的《石河子商品房买卖合同》第十五条无效；2.判令被告立即给予原告办理产权手续；3.依法判令被告未依法给原告办理产权手续应付违约金43592.84元（306272.9元÷12个月×6.1%×28个月，2016年11月-2019年3月）；4.该案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：1.返还2016年多收暖气费357元（2142.9元÷6个月）；2.返还产权证办证费100元。 一审法院认定事实：2016年11月16日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订《石河子商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的北泉镇×栋×号，合同价款305335元。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.001%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约交纳了房款306272.90元，被告于2016年11月17日将房屋交付原告。2018年11月17日，原告向被告交纳办理产权证办证费100元，工本费80元。2018年12月22日，被告将原告所有的北泉镇×栋×号办理完毕，并当庭将不动产权证交付给原告。 一审法院认为：依法成立的合同,对当事人均有约束力,当事人应当按照约定全面、诚实履行自己的义务,违反合同约定的当事人一方,应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《石河子商品房买卖合同》系双方真实意思表示,又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定,应属有效。故对原告要求确认原、被告签订的商品房买卖合同第十五条无效，该院不予支持。 原告已按合同约定履行付款义务,被告应按合同约定的交房条件在合同约定的期限内履行交房以及协助原告取得房屋所有权证义务。因被告已经将涉案房屋的不动产权证交付了原告，故对原告要求被告办理产权证书的诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”,被告未按照合同约定的时间向原告交付产权证书，被告应承担合同约定的违约责任。该院认为,被告作为房屋出卖方最基本的义务是,交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人,房屋所有权的转移以办完房屋产权变更登记手续的日期为准。原、被告双方之所以约定逾期办证违约金,亦是为保障原告能及时取得房屋所有权的重大权利,被告未能及时将房屋所有权转移给原告,侵犯原告该项权益,必然会对原告造成一定损害,且被告亦未提供逾期办证违约金约定缺乏公平性的相应证据。故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”该院酌情确定被告向原告支付逾期办理房产证违约金为10000元。关于原告要求被告返还多收的2016年暖气费357元，被告同意返还，该院予以支持。关于原告主要要求被告返还办理房产证收取的100元费用，因原告的不动产权证确实系被告前往办理且费用系原告自行缴纳，缴纳时也明知该费用系产权证办理费，故对原告要求被告返还办证费100元的诉讼请求，该院不予支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款,《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第二百一十九条规定,判决： 一、被告新疆金屋源房地产开发有限公司于该判决生效之日起十日内给付原告钟武、刘菊芳违约金10000元； 二、被告新疆金屋源房地产开发有限公司于该判决生效之日起十日内返还原告钟武、刘菊芳暖气费357元； 三、驳回原告钟武、刘菊芳的其他诉讼请求。 如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取445元（原告已交纳），由原告自行负担420元，由被告新疆金屋源房地产开发有限公司负担25元，与前款同期给付原告钟武、刘菊芳。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。 本院认为，根据双方的上诉请求和答辩意见，本案的争议焦点是：一、双方签订的《石河子商品房买卖合同》第十五条是否应撤销；二、金屋源公司是否应向钟武、刘菊芳支付违约金及数额如何确定；三、金屋源公司应否返还钟武、刘菊芳产权办证费100元。 关于焦点一。双方签订的《石河子商品房买卖合同》系双方真实意思表示,不违反国家法律、行政法规的禁止性规定,应属有效。故钟武、刘菊芳关于撤销该商品房买卖合同第十五条的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。 关于焦点二。依法成立的合同对当事人均有约束力,当事人应当按照约定全面、诚实履行自己的义务,违反合同约定的当事人一方,应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。本案中，金屋源公司将北泉镇×栋×号商品房一套出售给钟武、刘菊芳，钟武、刘菊芳支付购房款，金屋源公司交付了房屋，双方签订的合同约定金屋源公司负有为钟武、刘菊芳协助办理产权证书的义务，并约定了办理房屋所有权登记的期限，金屋源公司未在约定期限内履行该义务构成违约，应当承担违约责任。因钟武、刘菊芳对未办理房屋产权证书导致其损失未提交相应的证据，一审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定由金屋源公司支付违约金10000元，于法有据，并无不当。金屋源公司主张按上诉人钟武、刘菊芳已付房款的万分之一承担违约金的上诉请求，本院不予支持。钟武、刘菊芳请求金屋源公司承担43592.84元违约金的上诉请求，本院不予支持。 关于焦点三。钟武、刘菊芳的不动产权证确系金屋源公司协助办理且费用系原告自行缴纳，缴纳时也明知该费用系产权证办理费，应由其自行承担。对钟武、刘菊芳要求金屋源公司返还办证费100元的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人钟武、刘菊芳、金屋源公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，由上诉人新疆金屋源房地产开发有限公司负担59元（已交）；由上诉人钟武、刘菊芳负担642元（已交）。 本判决为终审判决。 审判长 范 晓 审判员 杨新宝 审判员 商 栋 二〇一九年十一月十九日 书记员 陈 丽