湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘08民终891号 上诉人（原审原告）：朱华国（曾用名朱化国），男，1975年12月28日出生，汉族，住湖南省慈利县。 委托诉讼代理人：谭爱民，张家界市慈利县零阳法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：慈利县岩泊渡镇星明岗村村民委员会，住所地湖南省慈利县。 法定代表人：舒建义，系该村村主任。 上诉人朱华国因与被上诉人慈利县岩泊渡镇星明岗村村民委员会（以下简称“星明岗村委”）确认合同有效纠纷一案，不服湖南省慈利县人民法院（2019）湘0821民初409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱华国上诉请求：撤销一审判决，改判确认涉案《星明岗村学校出卖的协议》合法有效。事实和理由：1.该协议中星明岗村委已经认可朱华国为该村村民，只是有待完善落户手续，换言之，该协议中部分条款属于效力待定的状态，待条件成就时就可生效。2007年朱华国一家从慈利县天星村迁入星明岗村，相关条件就已经成就。2.为避免双重享有承包责任田的情况，朱华国一家已经退还了原户籍地的承包土地，然而一审没有支持朱华国的诉求，现在出现朱华国无承包责任田地的情况。3.一审否定宅基地转移的意见错误，地随房走，宅基地应当一同转移。 星明岗村委辩称，一审处理正确，请求二审予以维持。 朱华国向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原、被告于2004年1月27日签订的《星明岗村学校出卖的协议》合法有效。2.判决被告继续履行协议并办理土地承包管理使用权登记手续（该项诉讼请求，原告在一审庭审中已当庭表示放弃，一审法院已准予其放弃）。 一审法院认定事实：2004年被告星明岗村民委员会与当时户口仍在的原告朱华国签订了一份名为《星明村学校出卖的协议》，由于合同文本受当事方及执笔人文化水平、书面表达能力的限制以及订立合同相关知识的欠缺，该协议存在文本形式上的瑕疵、内容上的欠缺、以及意思表达上不够严谨等问题，但结合上下文的意思关联以及当事方订立合同目的，仍可以判断其表达的意思内容：从标的物的属性来看，当属于物权转让、及承包经营合同。主要条款有：第一条将原新明村学校的第二栋校舍（位置在上）包括横屋的建筑物所有权转让给原告朱华国，（未写明价款，但另有收据表明朱华国已向被告村委给付房屋款15800元和当年土地承包款400元）；第二条：明确第一条建筑物之下的地基及附属操坪的四至范围，并将其使用权转让给原告朱华国，村集体保留所有权（未约定使用权期限）。第三条：将原属于学校学农基地的农业生产用地承包给原告朱华国经营，租金按每年400元缴纳。并承诺取消农业税后，被告村委同意将其中部分转为朱华国一家四口的责任地无偿承包使用，其余部分每年继续交纳土地租金160元（未约定期限）。第四条：（村委）同意（朱华国一家）前来本村（星明岗村）落户。第五条：约定原告朱华国如需另建房屋，则由被告星明岗村委帮助其办理准修证。该协议由时任村委主任孙方伟和朱华国双方签章并加盖被告星明岗村委的印章。此后原告朱华国在合同所涉及的建设用地内（占用空坪）修建住宅，并于2004年12月获得慈利县人民政府核发的《集体建设用地使用权证》。2007年3月20日，原告朱华国将一家四口的户籍由慈利县迁入被告星明岗村**落户。2011年11月4日，原告朱华国向被告星明岗村委交纳土地承包款400元。2012年12月5日，原告朱华国向被告缴纳了土地承包款200元。2015年3月30日，原告朱华国向被告缴纳了土地承包款200元。 一审法院认为，双方于2004年签订的《星明村学校出卖的协议》系经双方平等协商一致后自愿订立的民事合同，代表村委签字的代表人具有代表权限，原告朱华国作为合同当事一方的自然人具有完全民事行为能力。合同形式上只有瑕疵但不影响其效力，合同有效期限履行期限约定不明的，可依法律规定确定其期限。办理公证不是土地租赁合同成立的必备要件，未办理公证不影响其效力。但该协议确实存在部分条款违反法律禁止性规定的情形，另有部分条款存在超越村民自治组织的职权范围作出无效承诺的情形。该合同内容的合法性逐条评价如下：第一条：出卖的房屋属于村集体所有，是集体建设用地之上的建筑物，村委有权出卖，法律和政策对买受者的身份没有限制，该条约定合法、有效。第二条：将校舍之下及附属空坪的土地使用权无期限地转让给当时尚不属于本集体经济组织成员的朱华国，违反了法律禁止跨越集体经济组织转让集体建设用地使用权的规定，系无效条款，且自始无效。第三条：关于集体所有的农业生产用地使用权有偿流转的约定，不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。但关于其中部分土地以取消农业税为前提，转为原告的家庭承包责任地的约定，农村家庭承包责任地的确权登记属于政府农业经济管理部门的行政职权，村委无权作出无条件承诺，且在合同订立时，原告朱华国尚不属于本集体经济组织成员，不具备在星明村无条件获得家庭承包责任地承包经营权的身份条件。应认定该约定属于无效约定。第四条：同意原告前来落户的约定系有效约定。该条款属于合法条款。第五项：同意朱华国在另改建房屋时，由村委承办，办理准修证手续。该条款系村委超越法定职权范围作出的承诺，办理准修证是土地管理行政机关的行政许可行为，村民自治组织无权包揽。且合同订立时，朱华国尚不属于本集体经济组织成员，无条件承诺给予其办理准修正，违反法律禁止性规定，系无效条款。根据上述对合同内容合法性的评价，对于原告朱华国第1项诉讼请求，即请求确认合同有效，仅对部分条款予以支持，认定部分条款有效。根据《中华人民共和国民法总则》第二条、第六十一条、第一百零一条、第一百一十九条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十六条、第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第五十八条、第五十九条、《中华人民共和国土地管理法》第五十条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十条、第十五条之规定，判决：一、确认原告朱华国与被告慈利县岩泊渡镇星明岗村民委员会订立的《星明村学校出卖的协议》部分有效，即：第一项关于校舍建筑物出卖给原告的约定有效；第三项中关于农业生产用地承包经营权有偿流转的约定有效；第四项中同意迁移落户的约定有效。二、驳回原告朱华国其他诉讼请求。案收案件受理费50元，原告朱华国负担25元，被告慈利县岩泊渡镇星明岗村民委员会负担25元。 本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。各方当事人对一审认定的事实均没有提出异议，本院二审予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为涉案《星明村学校出卖的协议》第二条承诺将校舍土地和附属空坪使用权无期限转让给朱华国、第三条中承诺给朱华国家庭承包责任地的约定，以及第五条中承诺给朱华国办理房屋准修证手续的约定是否有效。因第二条中土地使用权无期限转让实质上属于买卖，违反国家法律“土地不得买卖”的相关规定，属无效约定；上诉人所称的“地随房走”原则的正确理解应为“农村房屋，在房屋存续期间，房屋所有权人享有土地使用权”，而不是无限制条件的永久享有土地使用权。因农村责任田地系基层集体经济组织所有的重要生产资料，国家法律对责任田地的发包（承包）、调整、流转有严格的规定，《中华人民共和国农村土地承包法》第十八条规定“承包方案应当按照本法第十二条的规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”，未经该程序，村委会不能直接作出给他人发包责任田地的决定，故一审认定协议第三条中相应约定无效并无不当。因办理房屋准修手续超出村委会职权，一审认定第五条中该部分约定无效亦符合实际。双方当事人对协议其余部分合法有效并无争议，本院予以确认，相应理由在一审判决中已详细阐述，不再赘述。 综上所述，上诉人朱华国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人朱华国负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 洁 审判员 刘利利 审判员 肖昌全 二〇一九年十一月二十一日 法官助理樊江山 书记员龚蕊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。