广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2546号上诉人（原审被告）：清远市海泰房地产开发有限公司，所在地：清远市。法定代表人：汤洪。委托诉讼代理人：韩道荣，系该公司副总经理。被上诉人（原审原告）：张名广，男，汉族，1982年5月6日出生，住英德市。委托诉讼代理人：刘文财，广东浈阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：巫文结，广东浈阳律师事务所实习律师。上诉人清远市海泰房地产开发有限公司（以下简称海泰公司）因与被上诉人张名广商品房预售合同纠纷一案，不服英德市人民法院（2019）粤1881民初617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人清远市海泰房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销英德市人民法院（2019）粤1881民初617号民事判决书第三项判决并依法改判，驳回双倍返回定金的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，被上诉人向上诉人支付的诚意金1万元与部分首期款10万元不应当认定为“定金”。虽然双方签订的《认购书》约定定金11万元，然而实际履行中，双方已实际直接进入购买商铺阶段，不再执行定金方案，而是执行首期购买商铺阶段，2018年1月14日上诉人出具“今收到张名广购维多利广场的B2-04号商铺部分首期款￥100000”的收条，被上诉人欣然接受，双方已确认涉案金额1万元属于“诚意金”，10万元属于“部分首期款”，即双方对该两笔金额没有约定定金性质，不存在订立定金条款的合意，一审法院不能违背当事人原有的意志将上述11万元认定为“定金”。二、被上诉人支付部分首期款10万元的行为已完全代替《认购书》的相关约定，该《认购书》的权利义务已在双方之间终止（解除），实际双方已经转入购买商铺阶段。被上诉人于1月14日支付部分首期款10万元，而后还在2月28日和3月2日陆续支付5万元和26.6万元首期款，以上合计41.6万元购房款，一系列行为足以说明双方已经进入购买商铺阶段。一审法院片面将性质一样的三笔支付款项划成认购阶段和购买阶段是割裂当事人的意思，明显认定事实错误。被上诉人张名广答辩称，一、上诉人上诉理由毫无事实根据，实际上在签订认购书当天，被上诉人在交付11万定金后，双方签订了具有认购人已交纳定金条款的认购书，表明双方对该11万元的性质已经作了定金性质的确认。二、至于为何收据写首期款以及诚意金，纯属上诉人以字眼掩盖定金的实质，况且认购书中关于认购人交纳定金11万元的陈述，是证明为定金的铁证。三、至于该认购书关系是否终止，上诉人上诉理由毫无事实根据，认购书条款第六条有明确约定，如前所述，确定收到定金11万元，因此，该认购书当然生效，从而里面的定金条款也当然生效。其次，至于后面被上诉人所交的5万元和26.6万元首期款更是被上诉人希望上诉人履行签订商品房买卖合同的义务，本着诚意，但未预料上诉人毫无诚信，继续隐瞒涉案房屋抵押给银行，恶意骗取被上诉人所交首期款，因该涉案房屋已抵押给银行，根本不可能签订商品房买卖合同，恳请二审法院维持原判。张名广向一审法院起诉请求：1、判令解除张名广与海泰公司签订的《维多利国际广场商铺认购书》；2、判令海泰公司返还张名广已付的第一期房款（首期款）人民币316000元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年2月3日起，计至付清款之日止）；3、判令海泰公司双倍返还定金220000元；4、案件的诉讼费由海泰公司负担。一审法院认定事实：2018年1月7日，张名广为购买维多利广场的商铺，向海泰公司交付诚意金10000元，海泰公司立下《收据》给张名广收执。同年1月14日，张名广向海泰公司支付购买维多利广场B2-04号商铺部分首期款100000元，海泰公司立下《收据》给张名广收执。当日，海泰公司作为出售方，张名广作为认购方签订《维多利国际广场商铺认购书》，其中约定：“标的物商铺号B2-04，建筑面积38.65㎡，单价23286元／㎡，总房价900000元；定金110000元，认购人已于2018年1月14日缴纳定金110000元；签订此认购书后，认购人应在2018年2月2日前携此认购书、认购人身份证原件、购房定金收据、首期房款及买方要求的其他资料（包括按揭资料）到出售方处签订《商品房买卖合同》；若认购人逾期未签订《商品房买卖合同》或者未足额支付房款，出售方不另行催告，视为认购人违约并自愿放弃上述商品房的购买权，出售方不予退还已收定金；签订完《商品房买卖合同》后，定金自动转入首期房款中；此认购书一式叁份，具有同等法律效力，出售方贰份，认购人一份，经双方签字或盖章并在卖方实际收到认购方定金后即时生效，并于《商品房买卖合同》签订时收回作废。”后张名广分别于同年2月28日、3月2日向海泰公司支付购买维多利广场B2-04号商铺部分首期款50000元、266000元，海泰公司分别立下收据给张名广收执。后海泰公司未能按认购书约定时间与张名广签订《商品房买卖合同》。另，清远市海泰房地产开发有限公司名下的坐落于维多利广场西区（B区）B2-04号涉案商铺已抵押给东莞银行股份有限公司清远分行，抵押期限2013年11月5日至2021年11月5日。一审法院认为，案件争议的焦点是110000元是否为定金。海泰公司抗辩张名广支付的110000元是诚意金、首期款，不是定金，认购书又因未交付定金而未生效。案中，根据张名广支付款项的时间顺序，张名广先支付诚意金、首期款共110000元，后双方签订《维多利国际广场商铺认购书》，确认张名广已缴交了定金110000元，与在签订认购书前交付的数额相符。因此，双方是以书面的形式变更了缴交的110000元的性质，应以后一次的意思表示为准，即已缴交的110000元应认定为定金。认购书约定海泰公司收到了定金后即生效，张名广已交付定金，又依认购书约定分两次交付了首期款共316000元。海泰公司抗辩认购书未生效，无事实依据，一审法院不予采纳。海泰公司将已设立抵押权的商铺向张名广出售，签订认购书后，经张名广多次催促，逾期一年多仍未与能张名广签订商品房买卖合同，已构成违约。另外，涉案商铺仍处于抵押状态，已不能实现签订商品房买卖合同，张名广请求解除《维多利国际广场商铺认购书》，退回已缴交的首期款316000元，并按中国人民银行同期同款贷款利率计算利息，符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，一审法院予以支持。认购书约定认购人逾期未签订《商品房买卖合同》或者未足额支付房款，不予退还已收定金。现海泰公司逾期未签订商品房买卖合同，张名广请求双倍返还定金220000元，符合《中华人民共和国担保法》第八十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条有关定金罚则的规定，一审法院予以支持。一审法院判决：一、解除张名广与清远市海泰房地产开发有限公司于2018年1月14日签订的《维多利国际广场商铺认购书》；二、限清远市海泰房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内退还张名广房款316000元及利息（从2018年3月2日起按中国人民银行同期同款贷款利率以不超年利率6%为限计算至退清之日止）；三、限清远市海泰房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内双倍返还张名广定金即220000元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应当围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为张名广在2018年1月7日和1月14日合共缴纳的110000元是否为定金。清远市海泰房地产开发有限公司与张名广于2018年1月14日签订的《维多利亚国家广场商铺认购书》明确约定，定金110000元，认购人已于2018年1月14日缴纳定金110000元；若认购人逾期未签订《商品房买卖合同》或者未足额支付房款，出售方不另行催告，视为认购人违约并自愿放弃上述商品房的购买权，出售方不予退还已收定金；签订完《商品房买卖合同》后，定金自动转入首期房款中；此认购书一式叁份，具有同等法律效力，出售方贰份，认购人一份，经双方签字或盖章并在卖方实际收到认购方定金后即时生效，并于《商品房买卖合同》签订时收回作废。该《认购书》对已交付的110000元明确约定为定金，且约定相应的罚则，故该110000元符合定金的性质，因此，一审法院认定该110000元为定金，并判决违约方清远市海泰房地产开发有限公司双倍返还定金，并无不当，本院予以维持。综上所述，清远市海泰房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由清远市海泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘志英审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年十一月一日书记员  冯敏静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。