安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖11民终2859号上诉人（原审被告）：朱世兵，男，1977年11月1日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。上诉人（原审被告）：范小莉，女，1977年10月9日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：周芳，江苏君泊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滁州碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市，统一社会信用代码91341103560667479L。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴鸣，该公司员工。上诉人朱世兵、范小莉因与被上诉人滁州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初2211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱世兵、范小莉上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回碧桂园公司的诉讼请求；2.判令碧桂园公司承担本案诉讼费用。事实和理由：朱世兵、范小莉因与碧桂园公司就案涉房屋买卖进行磋商的过程中，碧桂园公司明确承诺首付30%，剩余房款采取按揭贷款（商业）的方式支付。朱世兵、范小莉向指定的贷款银行交了办理贷款所需要的全部资料，之后又根据贷款银行的要求追加了25万元的购房款。朱世兵、范小莉在合同的履行过程中不存在过错及违约行为。现案涉房屋买卖无法取得贷款，根据相关法律的规定，朱世兵、范小莉有权主张解除合同，要求碧桂园公司返还购房款本金，并支付利息。碧桂园公司未举证证明其自身遭受的实际损失。即便朱世兵、范小莉违约，合同约定的违约金也过分高于碧桂园公司实际所遭受的损失。碧桂园公司辩称，2017年3月3日碧桂园公司和朱世兵、范小莉的《滁州市商品房预售合同》合法有效。合同签订后，朱世兵、范小莉未能及时履行支付房款义务，已构成违约。朱世兵、范小莉要求解除合同并要求退还已付购房款无事实和法律依据。朱世兵、范小莉办理按揭贷款并保证按揭款项支付给碧桂园公司，是朱世兵、范小莉应尽的合同义务。朱世兵、范小莉明确表明拒绝向碧桂园公司支付购房款，已构成根本违约。碧桂园公司有权要求解除合同并要求朱世兵、范小莉支付涉案房屋总房款15%的违约金。一审判决认定事实清楚且适用法律正确，应当依法予以维持。碧桂园公司向一审法院起诉请求：一.判令解除碧桂园公司和朱世兵、范小莉签订的《滁州市商品房预售合同》及其附件；二.判令朱世兵、范小莉支付违约金547674元；三.判令朱世兵、范小莉退还购房款收据并配合碧桂园公司到房管部门办理退房手续；四.判令朱世兵、范小莉承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月3日碧桂园公司（甲方）和朱世兵、范小莉（乙方）签订《欧洲城认购书》，认购书约定：朱世兵、范小莉认购物业：安繳省滁州市南谯区滁宁大道1998号欧洲城琥珀郡一街57幢2号双拼住宅，建筑面枳：256.43平方米(其中套内建筑面积:243,80平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积:12.63平方米。交楼日期：2018年3月31日。合同套内超标单价：14238.43元/㎡。认购价为叁佰陆拾伍万壹仟壹佰陆拾元整，小写3651160元。付款时间为：定金：100000元须于签署本认购书时付淸(定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分)。第一期楼款：1101160元须于2017年3月3日前付请（含定金):如选择银行按揭付款方式.乙方须于同时办妥按揭申请手续。第二期楼款：2550000元须于2017年4月3日前付清(银行按揭款)。该认购书还约定了甲乙双方义务等事项。2017年3月3日碧桂园公司（甲方）和朱世兵、范小莉（乙方）签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，该协议约定：2、乙方已明确知悉国家、地方政府以及贷款审批机构现行的贷款政策的情况。一、乙方根据现行贷款政策充分考虑个人实际情况的前提下，同意选择采取以下第1种住房抵押贷款方式支付楼款：（1）该商品房的总房价款为人民币叁佰陆拾伍万壹仟壹佰陆拾元整，其中69.84%（即贷款金额为人民币2550000）乙方以商业银行按揭贷款的方式支付给甲方。三、无论乙方选择本协议第一条约定的何种付款方式，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额项自行支付给甲方。如乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万分之二计付违约金给甲方。逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金。2017年3月3日碧桂园公司（甲方）与朱世兵、范小莉（乙方）签订《补充协议书》，约定：一、甲乙双方在此确认上述已签订的买卖合同及有关协议有效；二、鉴于滁州市房管局实行网签，且在买受人的首期房款付给出卖人后一段时间才能打印出网签合同版本，此网签合同版本的内容与上述甲乙双方已签订的买卖合同版本一致，仅是网签合同上增加了条形码，以供房管局备案使用。2017年3月3日碧桂园公司与朱世兵、范小莉草签《滁州市商品房预售合同》，约定购房相关事项。2017年6月8日,碧桂园公司与朱世兵、范小莉签订了《滁州市商品房预售合同》（合同编号201700042662）、附件及补充条款，约定朱世兵、范小莉购买碧桂园欧洲城琥珀郡一街57幢2室，该房屋建筑面积为256.43平方米，其中套内建筑面积为243.8平方米、公用分摊建筑面积为12.63平方米。该房屋每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币￥14238.43元，根据该房屋的房屋建筑面积，朱世兵、范小莉购买该房屋的总价款为人民币￥3651160元。朱世兵、范小莉的付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，应于在2017年3月3日支付1101160元，在2017年4月3日前支付2550000元。合同第七条约定，朱世兵、范小莉如未按合同约定的时间付款，应当向碧桂园公司支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方将有权选择下列第贰种方案追究乙方责任：……贰、详见本合同补充条款第四条第一款的约定。补充条款第四条违约责任。（一）乙方逾期支付本合同约定房价款超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按本合同约定的该房屋房价款总金额的15%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二天起之实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金。此后，2017年3月2日，朱世兵、范小莉支付100000元、3月3日支付1001160元、11月20日支付250000元，剩余房款2300000元未付。2018年2月13日广东国鼎律师事务所受碧桂园公司委托，向朱世兵、范小莉寄送律师函，要求朱世兵、范小莉支付未付房款和相关违约金。2019年5月6日碧桂园公司出具《已到期应缴款通知书》并邮寄给朱世兵、范小莉，要求朱世兵、范小莉支付未付房款和相关违约金。此后朱世兵、范小莉未支付相关房款。另查明：2019年3月18日一审法院院受理朱世兵、范小莉诉滁州碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。一审法院认为，碧桂园公司与朱世兵、范小莉于2017年6月8日签订的《滁州市商品房预售合同》（合同编号201700042662）、附件及补充条款和此前签订的《滁州市商品房预售合同》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》、《补充协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同。朱世兵、范小莉主张该合同对其不发生法律效力，其在履行合同过程中不存在违约情形，但未提供充分证据予以佐证，且双方于2017年6月8日签订的《滁州市商品房预售合同》（合同编号201700042662）约定的支付房屋尾款时间为2017年4月3日，但2017年3月3日双方已签订《滁州市商品房预售合同》、《欧洲城认购书》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》和《补充协议书》，对支付房款时间有明确约定，故对碧桂园公司该项主张不予支持。碧桂园与朱世兵、范小莉签订的合同对双方当事人具有约束力，双方当事人应当自觉履行各自义务。现涉案房屋已结顶并具备贷款条件，朱世兵、范小莉仅支付房款1351160元，经碧桂园公司两次书面催款后，朱世兵、范小莉未能办理房屋按揭贷款，亦未缴纳剩余房款，且持续至今，其行为已明显违约，应承担违约责任。鉴于朱世兵、范小莉违约期限较长且未付房款金额超出总房款的五分之一，碧桂园公司提出解除《滁州市商品房预售合同》（合同编号201700042662）及其附件，由朱世兵、范小莉支付解除合同违约金的主张，符合双方合同约定，且考虑现行房地产市场整体价格趋势，该违约金条款的约定仍属公允，予以支持，从朱世兵、范小莉已付的房款中予以扣除。《滁州市商品房预售合同》及其附件解除后，碧桂园公司主张朱世兵、范小莉退还购房收据并协助朱世兵、范小莉办理退房手续，符合法律规定，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除滁州碧桂园房地产开发有限公司与朱世兵、范小莉签订的《滁州市商品房预售合同》（合同编号201700042662）及其附件；二、朱世兵、范小莉支付滁州碧桂园房地产开发有限公司违约金547674元，该款在朱世兵、范小莉已付的1351160元购房款中予以扣除；三、朱世兵、范小莉返还滁州碧桂园房地产开发有限公司购房收据等凭证并协助滁州碧桂园房地产开发有限公司办理撤销《滁州市商品房预售合同》备案登记和该合同项下房屋预告登记等手续。案件受理费9276元，由朱世兵、范小莉负担。二审中，当事人没有提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：碧桂园公司要求朱世兵、范小莉支付违约金的请求能否成立。2017年3月3日起碧桂园公司和朱世兵、范小莉先后签订《欧洲城认购书》、《补充协议》和《滁州市商品房预售合同》，约定由朱世兵、范小莉购买安徽省滁州市南谯区滁宁大道1998号欧洲城琥珀郡一街57幢2号双拼住宅。上述合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人理应按照合同的约定履行各自的义务。合同约定，朱世兵、范小莉的付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，应于在2017年3月3日支付1101160元，在2017年4月3日前支付2550000元。合同签订后，朱世兵、范小莉按约支付了涉案房屋首付款。合同履行过程中，朱世兵、范小莉未能按约支付剩余房款导致涉案商品房买卖合同不能继续履行，朱世兵、范小莉存在逾期付款的违约行为。《滁州市商品房预售合同》约定，朱世兵、范小莉逾期支付本合同约定房价款超过90日后，碧桂园公司有权解除合同。碧桂园公司解除合同的，朱世兵、范小莉按本合同约定的该房屋房价款总金额的15%支付违约金。故碧桂园公司有权要求解除涉案《滁州市商品房预售合同》。朱世兵、范小莉未能提供证据证明系国家贷款政策收紧导致涉案房屋按揭贷款未能发放，故朱世兵、范小莉主张合同的履行过程中自己不存在过错及违约行为的上诉理由不能成立，本院不予支持。朱世兵、范小莉理应按约承担相应的违约责任。因碧桂园未能提供证据证明朱世兵、范小莉违约行为对其公司所造成的损失，考虑合同的履行情况、朱世兵、范小莉的过错程度等综合因素，本院酌定朱世兵、范小莉按涉案房屋总价款的5%支付违约金，违约金为182558元（3651160元×0.05%）。朱世兵、范小莉主张合同约定的违约金标准过高要求调整的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决对违约金数额认定过高，本院予以纠正。综上，朱世兵、范小莉的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：一、撤销安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初1804号民事判决第二项、第三项；二、维持安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初1804号民事判决第一项；三、朱世兵、范小莉于本判决生效后三十日内支付滁州碧桂园房地产开发有限公司违约金182558元，该款从朱世兵、范小莉已付的1351160元购房款中予以扣除；四、朱世兵、范小莉于本判决生效后三十日内返还滁州碧桂园房地产开发有限公司购房收据等凭证并协助滁州碧桂园房地产开发有限公司办理撤销《滁州市商品房预售合同》备案登记和该合同项下房屋预告登记等手续;五、滁州碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9276元，由滁州碧桂园房地产开发有限公司负担5326元，朱世兵、范小莉负担3950元；二审案件受理费9276元，由滁州碧桂园房地产开发有限公司负担5326元，朱世兵、范小莉负担3950元。本判决为终审判决。审判长  高奎审判员  刘勇审判员  王敏二〇一九年十一月二十日书记员  吴敬附：本案二审处理适用的主要法律规定第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。