广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终14252号上诉人（原审原告）：谢洁洪，男，1991年11月4日出生，住广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：李丹，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文建，广东厚道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中原地产公司代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人：李耀智,执行（常务）董事。委托诉讼代理人：符策程，男，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：武建宇，男，1987年6月6日出生，住广东省深圳市福田区。第三人：深圳市大康投资集团有限公司，住所地深圳市福田区福田街道圩镇社区福田路20号大康福盈门501，统一社会信用代码914403007525241141。法定代表人：李文胜，总经理。上诉人谢洁洪因与被上诉人中原地产公司代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产公司）、武建宇、第三人深圳市大康投资集团有限公司（以下简称大康公司）居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初30664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。被上诉人中原地产公司口头答辩称：一、在与谢洁洪洽谈过程中，中原地产公司及其工作人员从未承诺过100%能有5个99折的购房优惠，当时与谢洁洪洽谈的内容仅是表示尽力帮忙向大康公司申请。该5个99折优惠是向大康公司申请4个99折优惠，而后在大康公司认定谢洁洪为有效客户，且向中原地产公司支付佣金后，可申请1.5%（相当于一个99折+5万元）的返佣。该返佣是否可以申请成功，也不确定。而后因大康公司临时改变销售方案，取消了部分折扣，申请的折扣谈不下来，该事项谢洁洪是知晓的。之后谢洁洪与大康公司签约时，大康公司仅给予了两个99折的折扣，谢洁洪是完全知晓的，并同意接受该折扣与大康公司签署买卖合同。二、洽谈折扣申请在前，签订买卖合同在后，谢洁洪作为完全民事行为能力人，在明知大康公司仅给予两个99折的情况下，仍愿意签署买卖合同，其已经表示同意该折扣，故谢洁洪主张中原地产公司虚假承诺，导致其签订合同是不符合事实的。如当时折扣未能达到谢洁洪的预期，谢洁洪完全可以不与大康公司签署买卖合同，而不是在签署合同两年后向中原地产公司请求赔偿。三、《返佣承诺书》没有中原地产公司的盖章，也没有武建宇的签字，并不具有法律效力。同时《返佣承诺书》中支付佣金的前提条件为大康公司就涉案物业向中原地产公司支付佣金。但谢洁洪向中原地产公司隐瞒了自行上门且在大康公司处做过登记的情况。因此，大康公司没有认定谢洁洪为中原地产公司的有效客户，本案一审中大康公司已经明确未向中原地产公司支付佣金。四、中原地产公司及其工作人员不具有任何过错，谢洁洪亦无任何损失。谢洁洪是在知晓折扣的情况下签署的合同，责任应由谢洁洪自行承担。且中原地产公司在为谢洁洪提供居间服务过程中，未收取任何服务费用，属于无偿委托服务。根据《合同法》，中原地产公司只有具有故意和重大过失的情况下，才承担责任。而本案中，中原地产公司已经尽到如实报告的义务，不存在过错。五、根据“谁主张、谁举证”的原则，谢洁洪提交的证据并不能证明中原地产公司具有任何过错，应承担举证不能的后果。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。上诉人谢洁洪向一审法院提出起诉，请求：1.判令中原地产公司支付396827.71元及资金占用利息38431.66元（暂计至2018年5月3日，实际自2016年7月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清款之日）；2.武建宇对中原地产公司上述债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：武建宇是中原地产公司香榭里分行客户经理。2015年12月，谢洁洪通过微信与武建宇取得联系。经武建宇宣传、推荐、带领看房，谢洁洪欲购买大康公司开发的涉案房产。2016年1月15日，谢洁洪向大康公司支付定金20万元。同月18日，武建宇书写了《返佣承诺书》：谢洁洪购买涉案房产，中介方中原地产公司武建宇承诺返佣金数额为成交价格的1.5%，成交价格以合同为准;开发商大康公司把佣金给中原地产公司后,中原地产公司返于客户……。上述《返佣承诺书》未见武建宇签名和中原地产公司印章。2016年2月24日，谢洁洪与大康公司签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定谢洁洪购买涉案房产，建筑面积159.36平方米；购房总价11677295元。按谢洁洪陈述挂牌价11914391元的5个99折计算为11330467.3元。2018年10月23日，大康公司向法院出具《情况说明》：涉案房产业主谢洁洪非中原地产公司带来的客户。同年11月22日，大康公司再次向法院出具《涉案房产成交情况说明》，表示涉案房产于2016年1月16日由案外人深圳市世XX房地产顾问股份有限公司代理成交，大康公司已向其支付相应代理佣金；大康公司未向中原地产公司支付涉案房产的转介佣金。另查明，2015年9月，中原地产公司与大康公司签署《大康福盈门大厦转介服务合同》，约定中原地产公司向大康公司推荐购买该项目房产的客户，代理期限自2015年9月10日至12月9日；大康公司按每套住宅销售价格的3%向中原地产公司支付代理佣金；中原地产公司有效客户的界定为：初次上门到访或最近一个月内登记但未到访的客户。后双方再次签署《大康福盈门大厦转介服务合同》，将代理期限延续至2016年3月9日。审理中，谢洁洪当庭自认曾于购买涉案房产前的2016年1月，未在中原地产公司员工陪同下前往大康公司营销中心看过房。一审法院认为，谢洁洪称中原地产公司、武建宇承诺给予5个99折加5万元优惠，计583923.71元。中原地产公司、武建宇不予确认。谢洁洪未提交充分证据予以证明。谢洁洪还主张武建宇书写的《返佣承诺书》承诺大康公司支付佣金给中原地产公司后，由中原地产公司向谢洁洪返成交价1.5%的佣金，计175159元，但未见中原地产公司、武建宇签名或签章确认。且大康公司出具书面说明未向中原地产公司支付涉案房产的佣金，支付前提条件暂不存在。故谢洁洪请求中原地产公司、武建宇支付购房折扣、优惠款及利息，事实依据不足，法院无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回谢洁洪的诉讼请求。案件受理费7829元，由谢洁洪负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系居间服务合同纠纷。谢洁洪主张中原地产公司应向其返还承诺的购房优惠差额396827.71元。谢洁洪提供了中原地产公司工作人员武建宇书写的《返佣金承诺书》。在该承诺书中，武建宇承诺返佣金为成交价格的1.5%。中原地产公司主张该承诺书并无武建宇签名和中原地产公司盖章，且开发商大康公司亦未将涉案房产交易的佣金支付给中原地产公司，故该返佣金承诺的条件并未成就。对此，本院认为，虽然该承诺书并无武建宇的签名或中原地产公司的盖章，但中原地产公司及武建宇均确认该承诺书系武建宇本人书写，且武建宇在将该承诺书交付谢洁洪后也未有任何撤回或撤销该承诺的意思表示，故该承诺书应视为武建宇的真实意思表示。而在涉案房产居间服务过程中，武建宇一直代表中原地产公司与谢洁洪沟通、商谈及进行交易，由此说明谢洁洪有理由相信武建宇的承诺行为系代表中原地产公司。而武建宇也表示其在出具《返佣金承诺书》时与中原地产公司进行过沟通。中原地产公司无证据显示其在知晓该承诺书后至本案诉讼前曾对该承诺书的内容提出过异议。因此，本院认为武建宇书写《返佣金承诺书》系代表中原地产公司作出的承诺。该承诺应具有法律约束力。中原地产公司与武建宇并未提供证据证明其在出具该承诺书时曾明确告知谢洁洪，该佣金的返还需以谢洁洪作为中原地产公司有效客户为条件，也无证据显示在该承诺书出具前，谢洁洪对其首次到访涉案房产的情况作出过虚假陈述。至于《返佣金承诺书》中对于“开发商大康把佣金给中原地产公司，中原地产公司返于客户”的约定，因其同时载明“时间2016年1月12日至2016年7月12日”，故本院认为，该约定仅是对返还佣金的时间约定，而非对返还佣金条件的约定，即在2016年1月12日至2016年7月12日期间内，中原地产公司向谢洁洪返还佣金的时间以大康公司把佣金支付给中原地产公司为准。且即使谢洁洪不属于大康公司应向中原地产公司支付佣金的范围，武建宇和中原地产公司在向谢洁洪出具《返佣金承诺书》时也应审查谢洁洪是否符合返还佣金的条件。武建宇和中原地产公司在未查清谢洁洪是否符合返还佣金条件的情况下就出具承诺书，系其自身存在过错，其也应按承诺向谢洁洪返还相应的佣金。因此，本院认为，中原地产公司应按《返佣金承诺书》承诺的标准向谢洁洪返还佣金175159.4元（11677295×1.5%）。另外，因《返佣金承诺书》明确返还佣金的期间是在2016年1月12日至2016年7月12日，中原地产公司未在该期间内按承诺返还佣金，应从2016年7月13日开始按同期银行贷款利率支付利息至实际支付之日止。一审此项处理有误，本院予以纠正。谢洁洪就其主张的其他购房优惠仅提供了其与武建宇的微信记录及通话录音为证，中原地产公司对此不予认可，上述证据的真实性无法确定。且即使微信记录和通话录音系真实的，在微信记录及通话录音中，武建宇也仅是表示可代谢洁洪向大康公司申请购房优惠。因此，其他购房优惠的获得应以大康公司批准为条件。谢洁洪主张中原地产公司承诺在大康公司同意的购房优惠之外承担优惠差额，并未提供充分有效的证据证明，本院对此不予采信。且谢洁洪与武建宇的微信记录显示，谢洁洪知晓其他购房优惠需向大康公司申请。谢洁洪在与大康公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》时就应知晓其主张的其他购房优惠申请并未全部获得大康公司的批准，而谢洁洪仍然与大康公司签订了购房合同，亦表示其认可了大康公司当时给予的优惠幅度，其现再要求中原地产公司向其支付购房优惠差额，理由不成立，本院不予支持。对于武建宇是否应承担连带责任的问题，因武建宇出具上述承诺系出于职务行为，相应的责任应由中原地产公司承担。谢洁洪要求武建宇承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。综上，谢洁洪的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。原审认定事实不清，处理欠妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初30664号民事判决；二、被上诉人中原地产公司代理（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人谢洁洪返还佣金175159.4元及其利息（以175159.4元为基数自2016年7月13日起按同期人民银行贷款利率支付利息至实际支付之日止）；三、驳回上诉人谢洁洪的其他诉讼请求。如被上诉人中原地产公司代理（深圳）有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费7829元，由上诉人谢洁洪承担4376元，由被上诉人中原地产公司代理（深圳）有限公司承担3453元；二审案件受理费7829元，由上诉人谢洁洪承担4376元，由被上诉人中原地产公司代理（深圳）有限公司承担3453元；上述一、二审案件受理费，上诉人谢洁洪均已预交，被上诉人中原地产公司代理（深圳）有限公司应将所负担之数径付上诉人谢洁洪。本判决为终审判决。审判长 邢 蓓 华审判员 蔡 雪 燕审判员 彭 建 钦二〇一九年十一月二十七日书记员 张慧(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。