广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终1401号 上诉人（原审被告、反诉原告)：陈虹艺，女，1965年3月18日出生，汉族，住桂平市。 被上诉人（原审被告、反诉原告)：杨忠培，男，1964年2月20日出生，汉族，住桂平市。 上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：张桂强，广西理维律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告):龙杰坤，男，1968年1月23日出生，汉族，住桂平市。 被上诉人（原告、反诉被告):龙维，男，1969年9月15日出生，汉族，住桂平市。 被上诉人（原告、反诉被告):龙杰辉，男，1973年4月21日出生，汉族，住桂平市。 上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄美燕，广西桂力律师事务所律师。 上诉人陈虹艺、杨忠培因与被上诉人龙杰辉、龙维、龙杰坤房屋租赁合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2019）桂0881民初1491号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈虹艺、杨忠培上诉请求：一、撤销一审判决的第二、三项；二、变更一审判决的第一项为判决上诉人陈虹艺、杨忠培应支付房屋租金64600元给被上诉人龙杰坤、龙维、龙杰辉；三、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原审法院认定双方的房屋租赁合同直至2018年3月6曰才终止，该查明与事实不符。根据上诉人提供被上诉人龙杰坤在2017年4月18日向其手机联系信息，称“明日我过去收回房屋，麻烦做好准备”、“不用想了，你做好准备吧，但不要里面似东西”，被上诉人在短信里已明确告知在第二天将收回房屋，事实上在第二天下午四点左右，被上诉人在没有告知上诉人下就用锁头将宾馆大门锁住，不让上诉人继续经营，由于无法经营，上诉人在宾馆被锁住后，及时向桂平市公安局申报停业。证人方某作为在场人也证实在2017年4月份的一天，屋主到宾馆将大门锁住，锁门时其在宾馆里面，是通过撬开大门把手才能出来的，屋主锁住大门后至今都没有打开过，并且宾馆已停业，陈虹艺已不再发工资给其。虽然方某是宾馆的管理人员，但与陈虹艺仅是老板与工仔的关系，不存在任何利害关系。但其作为在场人知道事件的经过，所作的证言客观真实，法院应予采信，而原审法院以方某与上诉人存在直接利害关系不予采纳其证言是错误的。另一证人梁金兴作为租客证实在2017年4月份宾馆被锁住大门后，其无法进入宾馆被迫终止合同的事实。上述证据充分证实被上诉人已在2017年4月19日已将宾馆大门锁住，双方的房屋租赁合同已终止的事实。虽然被上诉人在2018年4月30日、5月21日也向上诉人发出短信，但短信内容都是催收租金，而不是准备锁门。因此，原审法院认定双方在2018年3月6日才终止合同是错误的，应确认双方在2017年4月19日已终止合同。二、上诉人实际拖欠的房屋租金应为64600元，原审法院认定拖欠租金为122600元是错误的。如前所述，双方的房屋合同在2017年4月19日已终止，房屋租金应计至上诉人实际使用的时间,即2017年4月30止，而不是计至合同终止时止。在2017年4月19日后，上诉人已不能使用房屋，双方的权利义务已终止，且被上诉人已可处分其房屋，在此情形下再要求上诉人支付房屋租金已显失公平。况且是被上诉人恶意终止合同的，自身存在严重过错，对造成损失扩大部份应由其承担。由于.2016年8月1日前上诉人拖欠的租金为50000元，按合同约定，从2016年8月1日至2017年4月30曰应交租金为52200元（5800元/月×9个月），上诉人实际已交租金26000元（5800元+5000元+3600元+1600元），拖欠租金为26200元(52200元-26000元）。上诉人在2017年8月2日支付的11600元属之前拖欠的租金，即上诉人实际拖欠租金应为64600元(500Q0元-11600元+26200元）。因此，双方的租金应计至2017年4月30日止，原审法院计至2018年5月21日止是错误的，并且是因被上诉人恶意违约导致合同终止，上诉人不存在过错，不应支付违约金。而且本案房屋合同纠纷，不是民间借贷，即使要支付违约金，也不能按照借贷关系的两分息来计算，最多按照年利率的百分之六来计算，原判违约金过高。 龙杰坤、龙维、龙杰辉辩称，一、本案是在2019年4月被上诉人起诉立案之后上诉人才搬出被上诉人的房屋，虽然一审法院认定被上诉人在2018年5月21日就收回出租的房屋，被上诉人为了尽快收回房屋减少损失也就同意了一审法院的事实认定，没有提出上诉。二、关于本案的违约金问题，由于上诉人在写欠条的时候已同意如果逾期支付房屋租金的话自动承担月息两分的违约金，这个违约金也没有明显过高，一审法院适用法律正确，综上，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原告龙杰坤、龙维、龙杰辉向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告陈虹艺、杨忠培返还租赁房屋给原告；2.判令被告陈虹艺、杨忠培支付房屋租金258400元给原告（租金暂计至2018年12月30日止，自2019年1月1日起至两被告返还租赁房屋时止的租金以每月租金5800元另行计算）；3.判令被告陈虹艺、杨忠培支付违约金85920元给原告（自2019年1月1日起的违约金，以258400元为基数，按年利率24%计算至清偿之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。 反诉原告陈虹艺、杨忠培同时向一审法院提出反诉请求并当庭变更为：1.请求法院确认原、被告双方签订的房屋租赁合同已于2017年4月30日解除；2.判令反诉被告龙杰坤、龙维、龙杰辉连带赔偿经济损失30万元给反诉原告;3.反诉费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：原告龙杰坤、龙维、龙杰辉是同胞兄弟关系，被告陈虹艺、杨忠培是夫妻关系。三原告分别获得位于桂平市西山镇（原桂平镇）县的原桂平市被服厂大楼的国有土地使用权[国有土地使用权证证号：浔国用（2002）字第2500号（龙杰辉）、2501号（龙维）、2502号（龙杰坤）]，三幅土地并列建有房屋（房屋所有权证至今尚未办理过户手续）。2011年10月10日，三原告以龙杰坤为代表（出租方）与陈虹艺（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定出租方将位于桂平市轻局旁、原被服厂大楼（占地面积约300平方米）地下一个门面及**全部出租给承租方经营旅业，租赁期限自2009年3月6日至2016年3月6日止，租金为第一至第二年，每月4500元，第三年每月4600元，第四年起每年在上一年的基础上每月加200元，实行先交租后使用，按月交付。如逾期不交付租金，则按拖欠部分租金的日2%收取违约金，并及时补足应交租金。出租方在合同期内不得随意收回全部或部分用房，否则按违约论处，承担赔偿经济损失。合同签订后，出租方即三原告将上述房屋交付给被告陈虹艺使用，陈虹艺装修后作经营天龙宾馆使用。合同于2016年3月6日即将到期前，双方于2016年3月5日续签了《房屋租赁合同》，合同内容除了约定租赁期限自2016年3月6日至2018年3月6日，租金每月为5800元，及交付履约保证金5000元外，其他内容均与第一份租赁合同基本相同。续签合同之后,被告陈虹艺继续租赁房屋经营宾馆,但后因经营不善，被告陈虹艺未能按时交纳租金给原告。为此，经双方结算，计至2016年8月1日,陈虹艺拖欠原告的租金5万元，陈虹艺出具一份《欠条》给原告收执，欠条载明“本人因为租用龙杰坤房屋而欠龙杰坤房租5万元，现承诺于2016年12月28日结清，若无法结清，结余部分将从2016年8月1日起按年息24%计收违约金。备注：日后，本人因为租用龙杰坤房屋再出现逾期不能结清，将从逾期之日起按年息24%计收违约金。欠款人：陈虹艺。2016年8月1日”。出具上述《欠条》后，陈虹艺于2016年9月11日支付了租金5800元(9月份)、10月14日支付了5000元(10月份)、11月27日支付3600元(预付3600元房租)、2017年4月23日支付了11600元(交2个月)、2017年8月2日支付了11600元(交2个月)，合计支付了37600元给龙杰坤，此后陈虹艺再没有支付过租金及违约金给原告。而在2017年4月18日，原告龙杰坤曾通过手机短信与被告陈虹艺联系催收租金，龙杰坤短信称“明日我过去收回房，麻烦做好准备”、“不用想了，你做好准备吧，但不要里面似东西”;陈虹艺短信称“四哥你要这样做我也没有办法！你再让一点时间我，为你自己想下！”。2018年4月30日双方又通过短信联系，龙杰坤短信称“陈老板要谈的事这几天就谈，不谈也不用谈了”，陈虹艺短信回复称“你的钱迟点给会给你”、“问题门面也装修好了，现在什么生意都难做，你可以比我做下去吗？我等于帮你一间一间租出去？”2018年5月21日，双方又通过短信联系，龙杰坤短信称“过十分钟我锁门，有人在里面请叫离开”，陈虹艺回复称“四哥，我在平南做的线路，快得工程款了，到得我找你”、“我从现在开始做返，你租金平一点可以吗？”龙杰坤回复称“我现在关门，我不棍讲什么！”被告的宾馆至今已经不再经营。为此，被告主张原告龙杰坤已于2017年4月份将其宾馆锁门，原告予以否认。 另查明，在庭审中，被告陈虹艺申请证人方某出庭作证，证人方某陈述称其是陈虹艺聘请管理天龙宾馆的人，2017年4月份该宾馆因为被房东锁门后就不再继续经营，但由于其没有地方搬走就将锁头用工具弄开后在该宾馆一直居住至2019年4月份才搬走,期间该宾馆锁头其可以正常打开并正常出入宾馆（出入均锁回锁头），宾馆里的东西没有人搬过。另外杨忠培与陈虹艺是夫妻关系,陈虹艺承租房屋经营宾馆杨忠培是知道的，经营期间杨忠培晚上偶尔回到宾馆帮下忙。 一审法院认为，原告龙杰坤、龙维、龙杰辉以龙杰坤为代表与被告陈虹艺签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。三原告已将租赁的房屋交付给被告陈虹艺使用，被告陈虹艺租赁房屋后理应按照合同约定按时支付租金给原告。但在合同的履行过程中，被告陈虹艺未按合同约定的期限及在原告龙杰坤催缴后的合理期限内支付租金，其行为显属违约，依法应承担相应的违约责任。 至于原告请求被告返还租赁房屋并支付租金至返还之日止,以及支付违约金的问题。首先，对于合同履行至何时止，原告是否已经收回房屋的问题。被告陈虹艺辩称是由于其欠付租金，原告龙杰坤已于2017年4月份将其经营宾馆锁门，导致其无法正常使用和经营，原告事实上已于2017年4月份收回了出租的房屋，租金应计至2017年4月份，但原告对此予以否认。对此，被告陈虹艺为其主张虽然提供了其与龙杰坤的短信记录及其管理人员方某的证言，龙杰坤曾于2017年4月18日在短信上说过“明日我过去收回房，麻烦做好准备”，但行动上锁门的事实原告否认；而方某是被告陈虹艺聘请的管理人员，与被告陈虹艺有直接的利害关系，其证言不能全部予以采信；被告陈虹艺提供的证据不能形成完整的证据链，被告陈虹艺又未能提供其他有效、直接的证据证实原告锁门的事实，应承担举证不能的不利后果。且根据被告陈虹艺提供交付租金的记录本可以证实，被告陈虹艺在2017年4月23日还交付了两个的月租金11600元，2017年8月2日又交付了两个月的租金11600元，被告陈虹艺辩称原告于2017年4月份锁门之后其不能继续经营与其又于2017年8月2日继续交付2个月的租金的行为互相矛盾，显然不符合常理，被告交付租金的行为足以证实在2017年4月份之后被告还是继续租赁房屋经营的。退一万步来讲，即使是原告锁门，但是根据被告陈虹艺的管理人员方某的证言可以证实该宾馆锁头被方某弄开后是可以正常出入的，即使2017年4月份原告如果要求收回房屋，被告陈虹艺也同意原告收回并终止合同的话，被告陈虹艺理应积极履行腾空房屋交还场地给原告，但是被告至今未提供证据证实其已于2017年4月份将涉案宾馆腾空并交还场地给原告。故被告陈虹艺主张2017年4月份原告锁门导致其无法正常经营及不准其搬出房屋的东西，事实上合同已于2017年4月份终止，与查明的事实不符，不予采纳。故被告陈虹艺、杨忠培反诉请求确认租赁合同已于2017年4月30日解除，于法无据，不予支持。故被告陈虹艺应支付至合同期满时租金给原告。经核实，至合同2018年3月6日期满，被告陈虹艺拖欠原告的租金为50000元（计至2016年8月1日）+110200元（2016年8月2日至2018年3月6日，共19个月,5800元×19个月）=160200元，扣除被告已经支付的租金37600元（被告支付时因双方已经备注为租金及月份，因此应作为租金扣减），尚欠租金应为160200元-37600元=122600元。故原告请求被告支付租金258400元，超出上述部分的，不予支持。 关于合同到期后，被告是否已经返还房屋及期满后场地占用费如何承担的问题。租赁合同于2018年3月6日期满，合同此时已经终止，作为承租方被告陈虹艺有义务按合同及法律的规定及时腾空房屋交还场地给出租方。而从原、被告双方的短信来往可知原告作为出租方在追讨租金的过程中已经明知被告陈虹艺没有继续承租的能力，且原告不同意被告继续承租，作为出租方的原告亦有义务及时收回房屋防止损失的扩大。但双方均怠于履行，双方均有过错，因此对于合同期满后的损失应由双方平均分担。合同期满后，原告龙杰坤曾于2018年5月21日再次发出短信称“过十分钟我锁门，有人在里面请叫离开”、“我现在锁门，我不棍讲什么！”，而事实上被告租赁的宾馆也被锁门不再经营，因此结合本案的证据已经达到高度盖然性可以认定原告龙杰坤已于2018年5月21日事实上已经收回出租的房屋。对于被告的管理人员方某在租赁的房屋继续居住至2019年4月份，原告可以另行向其主张权利。故原告现还请求被告返还租赁的房屋，与查明的事实不符，不予支持。至于2018年3月6日至2018年5月21日被告没有及时腾空房屋返还给原告产生的房屋占有使用费，可以参照合同约定租金标准计付为14500元（5800元×2.5个月），根据上述的论述，应由被告陈虹艺承担50%即7250元支付给原告。 关于被告应否向原告支付违约金、支付多少的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》及被告陈虹艺出具给原告的《欠条》可以认定，被告陈虹艺逾期支付租金的，则从逾期之日起按年利率24%计付违约金，现原告请求按年利率24%计付违约，于法有据，予以支持。至于从何时起计算，应根据合同约定租金支付方式为每月的5日前支付，从其被告逾期支付之日起分段计算。因被告陈虹艺已经支付的租金37600元分别为支付2016年9月份5800元、10月份5000元、11月份3600元、2017年3-4月（2个月）11600元、2017年7-8月（2个月）11600元，而计至2016年8月1日止尚欠的5万元没有支付。因此，被告陈虹艺应支付违约金（其中以50000元基数从2016年8月1日起计、以800元为基数从2016年10月5日起计、以2200元为基数从2016年11月5日起计、以5800元为基数从2016年12月5日起计、以5800元为基数从2017年1月5日起计、以5800元为基数从2017年2月5日起计、以5800元为基数从2017年5月5日起计、以5800元为基数从2017年6月5日起计；分别按月利率2%计至2018年3月6日止；自2017年9月5日之后每月分别以5800元为基数从每月的5日计至2018年3月6日止，均按照月利率2%计付）给原告。原告请求超出上述部分的违约金，不予支持。 关于被告杨忠培应否对被告陈虹艺的上述债务承担共同付款责任的问题。被告杨忠培辩称其与陈虹艺虽为夫妻关系，但其本人自己开有诊所，其并不参与被告陈虹艺租赁房屋宾馆的经营，因此认为对陈虹艺的债务不应承担共同的付款责任。对此，被告杨忠培对陈虹艺租赁房屋经营宾馆是明知的，陈虹艺聘请的宾馆管理人员方某亦称杨忠培晚上回来是偶然回到宾馆帮忙打理；且作为宾馆经营，被告陈虹艺仅聘请了方某一人管理，显然与生活常理不符；且被告杨忠培同时作为反诉原告之一请求出租方龙杰坤等人赔偿其宾馆装修的损失。由此可见，陈虹艺经营的宾馆属于其夫妻共同经营，由此产生的债务应属夫妻共同债务，应由其夫妻共同承担。故对被告杨忠培的上述辩解意见，不予采纳。被告杨忠培应对被告陈虹艺的本案债务应承担连带的付款责任。 关于被告陈虹艺、杨忠培反诉请求龙杰坤等人赔偿其宾馆装修损失25万元及停业损失5万元的问题，结合上述的论述，被告陈虹艺主张龙杰坤在2017年4月将其宾馆锁门导致其不能经营及合同已于2017年4月份解除已不予认定，被告并未能提供证据证实原告龙杰坤等人在本案合同期内存在过错，且被告亦未能提供证据证实其损失的存在。因此，对被告陈虹艺、杨忠培的上述反诉请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告陈虹艺、杨忠培应支付房屋租金122600元给原告龙杰坤、龙维、龙杰辉；二、被告陈虹艺、杨忠培应支付房屋占有使用费7250元给原告龙杰坤、龙维、龙杰辉；三、被告陈虹艺、杨忠培应支付违约金（其中以50000元基数从2016年8月1日起计、以800元为基数从2016年10月5日起计、以2200元为基数从2016年11月5日起计、以5800元为基数从2016年12月5日起计、以5800元为基数从2017年1月5日起计、以5800元为基数从2017年2月5日起计、以5800元为基数从2017年5月5日起计、以5800元为基数从2017年6月5日起计，分别按月利率2%计至2018年3月6日止；自2017年9月5日之后每月分别以5800元为基数从每月的5日计至2018年3月6日止，均按照月利率2%计付）给原告龙杰坤、龙维、龙杰辉；四、驳回原告龙杰坤、龙维、龙杰辉其他的诉讼请求；五、驳回反诉原告陈虹艺、杨忠培的反诉请求。案件本诉受理费3232元，由原告龙杰坤、龙维、龙杰辉负担1675元，由被告陈虹艺、杨忠培负担1557元。反诉受理费2900元，由反诉原告陈虹艺、杨忠培负担。 二审期间，上诉人提供一份桂平市公安经治安大队的证明，拟证明其因被被上诉人锁住宾馆不得经营于2017年四月份已经向桂平市公安经治安大队申请停业。被上诉人质证认为，对证明的真实性合法性无异议，对关联性有异议，不能以上诉人申请停业来认定被上诉人锁住了宾馆的门。本院认为，该证明的真实性合法性可以确认，对关联性不能确认。 经二审审理查明，原判认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于被上诉人何时锁宾馆门的问题。上诉人主张是2016年4月19日已被锁门。一审判决根据上诉人提供的证据认定被上诉人是在2018年5月21日收回了房屋正确，所作的分析说理充分，分析透彻，本院予以支持，在此不再赘述。而且，如果被上诉人在2016年4月19日已锁门，其没有必要在2018年5月21日还会发信息说要锁门。上诉人提供一份桂平市公安局治安大队的证明，主张其因被被上诉人锁住宾馆不得经营于2017年四月份已经向桂平市公安经治安大队申请停业。经本院向桂平市公安局治安大队核实，该大队证实其大队根据当事人申请即批准停业，不存在四月份申请停业到十二月才批准停业的情况。因此，该证明不能证明上诉人2017年四月份已经申请停业，更不能证明其是因为被锁门而申请停业。关于利息问题。虽然本案是租赁合同纠纷不是民间借贷纠纷，但双方约定了“如逾期不交付租金，则按拖欠部分租金的日2%收取违约金”，因上诉人已经逾期交付租金，应依约定支付违约金，一审判决考虑到双方约定的违约金过高，调整为按照月利率2%计算利息，已经对双方原来的约定违约金作了有利于上诉人的调整，现上诉人要求按照6%年利率计算利息的理由不成立，不予支持。 综上所述，上诉人上诉理由不成立，依法应予驳回。原判认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1395元，由上诉人陈虹艺、杨忠培负担。陈虹艺多预交的605元予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  刘立技 审判员  陆志然 审判员  马荣兴 二〇一九年十一月十二日 书记员  苏 静