山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终1637号上诉人（原审被告）：高金星，男，1969年9月13日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：吴宪利，山东一衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨斌，山东一衡律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李倩倩，女，1986年5月23日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：杨真真，山东众成清泰（滨州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建国，山东众成清泰（滨州）律师事务所律师。上诉人高金星因与被上诉人李倩倩房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初4939号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高金星上诉请求：依法撤销一审判决，并予以改判；一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律适用错误：一、上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同合法有效，系双方的真实意思表示，一审法院判决解除无事实及法律依据。2017年11月16日，上诉人与被上诉人通过滨城区居家房产销售代理有限公司签订房屋买卖合同，约定上诉人将其所有的位于滨州市城建分公司小区5号楼东单元401室（产权证号为滨州市房权证市属字第Ａ-××6）房产出卖给被上诉人，房产成交价格为100万元；合同签订后，被上诉人分两次向上诉人支付购房定金20000元和房款50000元；在合同履行的过程中，由于政策原因，涉案房产需在办理交易时补交土地出让金后即可进行过户交易，在一审庭审中，上诉人明确表示不同意解除合同，且同意在进行过户交易时补缴涉案房屋的土地出让金，要求被上诉人继续履行合同义务。被上诉人所主张的不安抗辩权在合同履行过程中根本不存在，《合同法》第六十八条、第六十九条规定的不安抗辩权有特定的使用条件，对此不能做扩大解释。庭审中上诉人提交的滨州市不动产登记中心出具的情况说明，能够清楚证明房屋是可以交易的，所要求的条件上诉人已明确表示在双方交易时把土地出让进金补缴。而一审法院无视本案事实，在没有约定及法定解除合同事由的情况下，判决解除双方所签订的合同，明显违背《合同法》第四条及第八条的规定。而且，滨州市人民政府办公室《关于认真做好滨州市市辖区国有建设用地不动产登记历史遗留问题处理工作的通知》是地方性政府文件，不能作为合同解除的规范性文件。综上，一审法院依据的合同法第六十条及第九十七条的规定作出判决明显适用法律错误，同时也没有依法贯彻合同法的立法精神，属于错误判决。二、房屋买卖合同真实有效，判决上诉人返还被上诉人购房款70000元无事实依据。在买卖双方意思表示真实，且涉案房屋完全具备交易条件的情况下，双方应当依据合同约定继续履行。被上诉人违反诚实信用原则，依据不存在的理由要求解除合同，一审法院无视本案事实及法律规定解除双方合同并判决上诉人返还被上诉人购房款70000元，明显属于错误判决。综上所述，一审法院在无事实及法律依据的情况下作出错误判决，请求二审法院依法查清事实，并依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人李倩倩辩称：上诉人与被上诉人订立合同后，由于滨州市不动产登记中心发表的声明，致使合同无法继续履行，故对于被上诉人解除合同的请求应予支持。合同解除后，出卖人即上诉人应当将收受的购房定金及购房款返还被上诉人，因不动产登记中心出具声明以后，上诉人也曾同意返还被上诉人购房款，但签订合同至今已两年时间，上诉人拖延时间拒不返还被上诉人房款，违反诚实信用原则，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判，驳回上诉人的上诉。李倩倩向一审法院起诉请求：1.解除李倩倩与高金星于2017年11月16日签订的房屋买卖合同；2.高金星返还李倩倩购房款7万元；3.高金星支付违约金2万元并赔偿李倩倩损失10000元；4.本案的诉讼费等费用由高金星承担。一审法院认定事实：2017年11月16日，李倩倩（乙方）通过滨州市滨城区居家房产销售代理有限公司（丙方）与高金星（甲方）协商签订房屋买卖合同，约定，经丙方介绍，甲方自愿将位于滨州市5号楼东单元401室出售给乙方（房屋所有权证号为滨州市房权证市属字第Ａ-××6），产权性质为大产权，房屋成交价格为100万元；自合同签订之日，乙方支付给甲方定金10000元；甲方配合乙方办理二手房贷款流程，尾款由银行审批通过，房产证名字更为乙方，办完抵押手续后由银行打入甲方账户；甲方应保证上述房屋权属清楚，无产权纠纷，符合房屋转让条件，自本合同签订之日起，该房屋若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务，由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成损失的，由甲方赔偿；如甲方出售房屋为房改房，应由甲方办理完毕房改房上市交易审批手续；甲方应在本合同签订之日向乙方或丙方提供房屋交易所需资料，协助办理上述房屋的交易、权属登记手续；乙方应按上述房屋总价款1%支付给丙方中介服务费10000元；本合同签订后，乙方中途毁约的，应及时通知甲、丙双方，购房定金归甲方所有；甲方中途毁约的，应及时通知乙、丙两方，并应在毁约之日起七日内双倍返还购房定金给乙方；本合同签订后，甲乙双方中有任何一方毁约的，丙方所收取的中介费一律不退；双方定于自签订合同之日起一个月内乙方付给甲方20万元（含定金），付20万元时双方去银行办理二手房贷款手续，银行审批通过后，乙方凑齐30万元双方办理过户手续（30万元包括房管局监管资金）。同日，李倩倩分两次向高金星之妻孙秀芹支付购房定金共计2万元。2017年12月2日，李倩倩通过其丈夫张光瑞账户向高金星交纳购房款5万元。2017年12月5日，滨州市不动产登记中心发布关于山东滨州城建集团公司（一分公司）部分房屋权利性质变更的声明，载明，坐落于滨州市（土地证号滨国用[2003]第5374号）城建集团一分公司小区的房屋（宗地号371602017001GB000**），原公布1-6、8号楼为第六批房改房，经调查核实，2、7号楼为划拨土地2002年底以前房屋，可以按房改房政策办理不动产权证。1、3-6号楼非房改房，不再按房改房政策办理，需山东滨州城建集团公司按规定程序完善相关手续后办理。2018年3月5日，滨州市不动产登记中心出具关于坐落于滨州市（滨州市城建集团公司滨州一分公司）5号楼东单元401室房产的情况说明，载明，根据滨州市人民政府办公室《关于滨州市市辖区划拨土地上城镇住房转移登记有关事项的通知》（滨证办字[2016]122号）的规定，该中心于2017年3月28日公布了部分可以办理不动产转移登记的小区名单，其中包括坐落于滨州市（滨州市城建集团公司滨州一分公司）1-6号楼、8号楼。后经调查核实，2、7号楼为划拨土地2002年底以前房屋，可以按上述政策办理不动产权证。1号、3-6号为非房改房，需根据2017年9月30日滨州市人民政府办公室《关于认真做好滨州市市辖区国有建设用地不动产登记历史遗留问题处理工作的通知》，补交土地出让金后即可办理不动产权证。李倩倩已通过办理银行贷款支付部分房款的方式另行购买房产。一审法院认为，诉讼双方签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面适当履行。滨州市不动产中心于2017年3月28日公布了包括涉案房屋在内的部分可以办理不动产转移登记小区名单。诉讼双方于2017年11月16日签订涉案合同，根据合同约定，李倩倩应于签订合同之日起一个月内付给高金星20万元（含定金），截至2017年12月2日，李倩倩支付高金星购房款7万元（含定金2万元）。2017年12月5日，滨州市不动产登记中心发表声明，包括涉案房屋在内的部分房屋不再按房改房政策办理，需山东滨州城建集团公司按规定程序完善相关手续后办理。直至2018年3月5日滨州市不动产登记中心才出具情况说明载明，需根据2017年9月30日滨州市人民政府办公室《关于认真做好滨州市市辖区国有建设用地不动产登记历史遗留问题处理工作的通知》，补交土地出让金后即可办理不动产权证。在此种情况下，李倩倩不再支付剩余房款并另行购买房产，系其行使不安抗辩权。涉案合同的履行不能系因国家政策原因，亦非可归责于高金星的原因，高金星不存在违约情形。李倩倩已通过贷款支付房款的方式另行购买房产，涉案合同限于其经济能力已无法继续履行，应予解除。合同解除后，因诉讼双方均未有违约情形，高金星应退还李倩倩定金2万元及购房款5万元。李倩倩要求高金星支付违约金2万元并赔偿损失，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除李倩倩与高金星于2017年11月16日签订的房屋买卖合同；二、高金星于本判决生效后十日内返还李倩倩定金2万元及购房款5万元；三、驳回李倩倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由李倩倩负担690元，高金星负担1610元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人高金星为证实其主张，向本院提交不动产权证书复印件一份，证实在2017年12月7日与本案涉案房屋同样情况的住宅楼能够办理相应的不动产权证。被上诉人对此质证称，1.对真实性有异议，因该份证据系复印件，2.该份证据并不属于二审中形成的新证据。3.第三对该份证据的关联性也有异议因该份证据载明该权利证书发证时间为2017年12月7日，可见该证据中载明的涉案房产办理时间应在不动产登记中心发布的12月5日声明以前。本院经审查认为，上诉人提交的不动产权利证书发证日期为2017年12月7日，考虑到不动产权利证书从申请到颁发通常需要经过数日，无法确定该不动产登记的时间与不动产登记中心声明的前后顺序，故上诉人提供的证据与待证事实之间的关联性无法确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题为涉案的房屋买卖合同应否予以解除，购房款及定金是否应当返还。诉讼双方于2017年11月16日签订合同，在合同签订时涉案房屋公示状态为房改房，可以按照房改房政策办理不动产登记。合同履行期间，滨州市不动产登记中心发表声明，称涉案房屋不再按房改房政策办理，需山东滨州城建集团公司按规定程序完善相关手续后办理，且该声明对于完善手续的期限、是否确定可以办理不动产转移登记均未作出阐释，使得买受人对能否确定取得涉案房屋所有权产生不安。直至2018年3月5日，滨州市不动产登记中心才又出具情况说明，称涉案房屋办理不动产权利证书的条件为补交土地出让金。考虑到：1.李倩倩提起本案诉讼的时间为2018年1月5日，此时不动产登记中心尚未明确涉案房屋办理不动产权利登记的条件，李倩倩向人民法院要求解除合同时，从社会公众的一般认知上，是无法确定其能否实现合同目的的，至少是无法在短时间内顺利实现合同目的。在李倩倩主张解除合同的时间节点上，认定涉案合同符合合同法第九十四条“合同目的无法实现”，符合当时的客观情况。2.近年来我国房地产市场价格波动较大，尤其是2017年间，房价的蹿升可谓“日新月异”，经常出现一日或数日内房价即大幅蹿升的情形，此背景下买受人对于风险的容忍程度和负担能力是极低的，对买受人内心的不安应当充分尊重。3.导致前述两因素出现的原因并非诉讼双方的行为，而是不动产登记部门的公示信息变化，故对诉讼双方的利益和心态均应给予充分的照顾。本案中，上诉人占有被上诉人缴纳的购房款（含定金）5万元，至本判决作出之日已近两年，获得了一定的资金支配利益。原审法院虽判决解除合同、返还购房款，但未按惯例支持被上诉人主张的利息损失等请求，实质上给予了上诉人一定的金钱利益。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持；上诉人的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人高金星负担。本判决为终审判决。审判长  张秀峰审判员  吴金魁审判员  刘 洋二〇一九年十一月四日书记员  韩 静