河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终2911号上诉人（原审原告）：郑坛，男，1959年2月5日出生，汉族，住河南温县。委托诉讼代理人：刘克锋，河南建创律师事务所律师。上诉人（原审被告）：焦作市天赐建安置业有限公司，住所地:河南省温县慈胜大街中段。法定代表人：王东印，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱竣翔，河南新潮律师事务所律师。上诉人郑坛、焦作市天赐建安置业有限公司（以下简称天赐置业公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省温县人民法院（2019）豫0825民初2451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭，进行了公开审理。本案现已审理终结。郑坛上诉请求：撤销原审判决，改判天赐置业公司支付2019年4月30日前拖欠的租赁费105000元，支付从2019年5月1日到新建门面房交付使用时止的租金（按每月6000元的标准计算）；诉讼费用由天赐置业公司负担。事实和理由：双方约定了租金交纳标准，据此，2013年3月至2014年3月欠付6000元，2014年3月至2015年3月欠付24000元，两年合计欠付30000元，原审计算错误。原审仅判决天赐置业公司支付2019年5月1日至6月1日期间的租赁费没有事实和法律依据。原审判决认为视为双方已经解除拆迁安置补偿协议，超出了原告的诉讼请求和审理范围，也没有事实和法律依据。原审还存在认定事实不清的问题。综上原审认定事实不清、适用法律错误，应予改判。对郑坛的上诉，天赐置业公司辩称，一、涉案房屋原来在规划拆迁范围之内，而现在政府规划发生变更，涉案房屋不再是拆迁房屋，从而导致双方签订协议的根本目的无法实现，继续租赁房屋会无限扩大天赐置业公司的损失，应当解除。二、双方协议约定按照每月6000元租金标准支付租金的条件并未达到。天赐置业公司足额交付了租金，郑坛收取并出具收据，天赐置业公司并未拖欠任何租金，所交付的租金标准远高于同地段标准，双方在实际履行当中对租金标准进行了口头变更，郑坛是认可的。双方每年度结算一次租金，如果发生拖欠，郑坛就不会让公司继续使用房屋，也不可能结算下年度租金。而且郑坛的起诉已经超过诉讼时效。郑坛的上诉应予驳回。天赐置业公司上诉请求：撤销、变更原审判决第一项为天赐置业公司给付2019年5月1日至6月1日租赁费6000元，诉讼费用由郑坛负担。事实和理由：天赐置业公司未拖欠租金，郑坛主张租金已超过诉讼起诉，应予驳回。郑坛出具有各年度多次收取金额相同、收取时间相同的租金收据，足以证明天赐置业公司已经根据双方的约定，在对方同意的情况下足额交付了租金，该客观情况不能因单方反悔而予以否定。认定天赐置业公司拖欠租金系认定事实不清。郑坛并未提交其曾经向天赐置业公司主张过租金的证据，原审对其超过诉讼时效的主张予以支持而不采纳天赐置业公司的抗辩，系适用法律错误。对天赐置业公司的上诉，郑坛辩称，天赐置业公司的上诉不能成立。双方三次签订协议，就付款时间、数额有详细的约定，郑坛的租金计算依据合法有效，天赐置业公司的主张与双方的约定相违背。郑坛向一审法院起诉请求：一、请求判令被告交清2019年4月30日前所欠租金105000。二、请求判令被告自2019年5月1日起，每月14日支付原告房屋租金6000元，直至被告将新建门面房交付原告使用时止。三、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年3月29日被告天赐置业公司（甲方）与原告郑坛（乙方）签订协议书一份，并进行了公证，证书号：（2011）温证民字第40号，协议第一条约定：乙方自愿将自己位于温县慈胜大街、文化广场西南角、垃圾中转站南邻的三间门市部让甲方拆迁，有关手续由甲方自行办理；协议第四条约定：甲方同意支付乙方被拆迁期间每间门市部年租赁费11000元，两年共计66000元，三间门市部装修费34000元，共计100000元，此款在法律公证前付给乙方。协议第五条约定：“自签订此协议之日起，如果甲方不能在两年内把新盖临街门市部交付乙方使用，甲方应在届满前15日按月予付乙方门市部租赁费3000元。如果甲方不能在三年内把新盖临街门面房交付乙方使用，甲方应在届满前15日按月予付乙方门面房租赁费6000元，否则乙方有权阻止甲方施工”。2012年8月13日双方又签订协议书一份，并进行了公证，证书号（2012）温证民字第193号。协议约定：“经双方商定确认：一、甲方在原协议生效一年后，未能向乙方提供有关拆迁、开发等手续，责任在甲方，甲方承认原协议有效，愿继续执行。二、原协议继续生效后，甲方如果在二年内不能将新房交付乙方，甲方应在届满前15日按月付乙方三间门面房租赁费4500元。如果甲方在三年内不能将新房交付乙方，甲方应在届满前15日按月交付乙方三间门面房租赁费6000元。否则，乙方有权阻止甲方施工，后果由甲方负责，乙方不负一切责任。”2013年7月5日，被告付给原告房屋租赁费48000元，2014年8月18日，被告付给原告房屋租赁费48000元。2015年10月19日双方再次签订协议一份。协议第一条约定：“甲方承认违约，原协议继续有效”，第2条约定：“甲方应按原协议约定继续支付乙方租金”，第三条第二款约定：“按原协议赔付乙方门面房的面积和位置，双倍赔付乙方新房面积（地面一楼），赔付乙方新房前，甲方须按原协议按月支付乙方租金”。该协议签订后，被告于当年12月16日付给原告租赁费51000元，2016年9月6日被告付给原告租赁费51000元，2017年8月21日付给原告租赁费51000元，2018年8月14日被告付给原告租赁费72000元。2019年5月，原告以被告拖欠原告租金未付为由，向法院提起诉讼。根据原告的申请法院依法冻结被告在银行的存款105000元。案件审理期间，被告于2019年6月1号将房屋钥匙交给原告，不再租用原告房屋。一审法院认为，该案系租赁合同纠纷。由于被告违约，未能按照合同约定的时间交付给原告新建临街门面房，导致双方先后三次对所签订的协议书进行变更，对租赁费也进行了变更，故被告应当按照变更后的租赁费支付给原告。从2013年起，被告每年交给原告的租赁费均没有按照合同约定的数额支付给原告。故原告要求被告按照合同约定的数额支付租赁费，理由正当，予以支持。经计算，2013年和2014年被告少支付原告租赁费共计12000元，2015年至2017年被告少支付给原告租赁费共计63000元，以上合计75000元，原告要求105000元，超过部分，不予支持；关于原告要求被告支付2019年5月1日起的房屋租赁费，因开庭时被告明确表示不再租赁原告的房屋，且将房屋钥匙于6月1日交给了原告，视为双方已经解除了租赁合同，故原告要求被告支付2019年5月1日至6月1日的租赁费，予以支持，之后的租赁费不予支持。被告辩称原告起诉已经超过诉讼时效的理由，因原告给被告出具的条据均没有写明是哪年的租赁费，被告连续拖欠原告租赁费，不存在超过时效的问题，被告的该辩称理由不能成立，不予采纳。一审法院判决：一、被告焦作市天赐建安置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告郑坛2019年4月30日之前拖欠的房屋租赁费75000元；支付2019年5月1日至6月1日的租赁费6000元。二、驳回原告郑坛的其它诉讼请求。案件受理费2400元，减半收取1200元，财产保全费1045元，保险费315元，合计2560元，原告郑坛负担560元，被告焦作市天赐建安置业有限公司负担2000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审认定事实相同。本院认为，第一，双方所签订的协议既有房屋拆迁安置内容又有房屋租赁内容，郑坛起诉主张的是房屋租金，因此本案原审法院定性为租赁合同纠纷，支持了郑坛的部分诉讼请求，完全正确。原审亦未对双方租赁合同关系以外的其他法律事实和法律关系进行评判和认定，并没有“解除双方拆迁安置补偿协议”之判决和表述，未超出原告的诉讼请求范围。第二，天赐置业公司交纳租金和郑坛收取租金，显然是按年一次性交纳、收取的。而综合双方所签订的几份协议可知，2013、2014年租金标准应为每月4500元，计每年54000元，天赐置业公司两年共计少交12000元；2015、2016、2017年租金标准应为每月6000元，计每年72000元，天赐置业公司三年共计少交63000元；合计天赐置业公司欠付郑坛租金75000元。原审计算和判决并无错误，郑坛主张的租金应付、欠付数额和协议、客观情况不符，不予支持。另外，即使本案天赐置业公司未向郑坛交还钥匙、要求解除合同，郑坛原审请求判决至新建门面房交付时止的租金，也明显会因为没有实际发生天赐置业公司欠付未来时间段的租赁费之事实而不可能得到支持。第三,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方对于租赁期间的约定并不明确，不定期租赁合同当事人依法有权随时解除合同。因此，原审以天赐置业公司将钥匙交付给郑坛，认定双方已经解除租赁合同，并无不当。第四，天赐置业公司上诉主张不欠付租金，但其向郑坛所交纳的租金数额明显与双方协议约定的内容不符，少付了租金，天赐置业公司也不能充分证明双方以口头协议变更、降低了原来书面协议所约定的租金标准。原审对本案诉讼时效的认定处理亦无不当。综上所述，郑坛、焦作市天赐建安置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元、2880元，由焦作市天赐建安置业有限公司负担1550元，由郑坛负担2880元。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员毕蕾审判员余同云二〇一九年十一月十一日书记员 刘           颖