重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书渝01民终9196号上诉人（原审被告）：杜源东，男，1988年12月10日出生，汉族，无固定职业，住四川省南部县。委托诉讼代理人：黎凯，重庆渝宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄辉平，男，1989年5月25日出生，汉族，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：胡云萍，重庆大渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢友泽，重庆大渝律师事务所实习律师。上诉人杜源东因与被上诉人黄辉平房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（以下简称一审法院）(2018）渝0106民初11867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。杜源东上诉请求：撤销原判第二、三判项，依法改判。主要事实和理由：一、杜源东要求追加中介机构参加诉讼而未追加，导致一审判决认定事实不清，未能查明案件事实。黄辉平的定金30000元是缴纳给的中介机构，中介机构仅向杜源东支付了25000元，剩余5000元至今并未支付，是仍由中介机构保管或已经退还给杜源东，需要追加中介机构参加诉讼才能查明。二、杜源东向他人出售案涉房屋系为履行另案判决，并未因此获取额外利益，一审法院判决杜源东赔偿巨额差价损失明显超出必要限度，对杜源东显失公平。三、一审法院判决杜源东赔偿的房屋差价损失严重超出其违约时所能预见的损失。双方签订的合同中并未约定其他违约责任，杜源东迫于无奈在决定将房屋出卖给他人时也及时通知中介机构，并表示愿意双倍退还定金。杜源东在2018年5月通知黄辉平时无法预见案涉房屋此后是否增值或贬值，一审法院以2018年10月8日作为评估基准日，有失偏颇。即使存在房屋差价损失，也应当确定为该房屋办理过户登记时，即原合同确定已无法继续履行的当日。黄辉平答辩称，1.本案系房屋买卖合同关系，中介机构与本案无关，不应当追加中介机构，且案件事实清楚，也不需要追加中介机构。2.杜源东一房二卖导致黄辉平产生巨大损失，一审法院判决杜源东赔偿房屋差价损失，符合法律规定，应驳回其上诉请求，维持原判。黄辉平向一审法院起诉请求：1.判令解除黄辉平与杜源东之间就重庆市沙坪坝区大学城南二路1000号19幢12-7号房屋的房屋买卖合同关系（产权证：重庆市沙坪坝区大学城南二路1080号7幢12-7）；2.判令杜源东退定金30000元；3.判令杜源东赔偿房屋差价损失（金额暂定260000元具体金额以司法鉴定为准）；4.判令杜源东赔偿居间服务费17200元；5.本案诉讼费用由黄辉平承担。一审法院经审理查明：2018年4月15日，黄辉平、杜源东与中介方重庆科尚居久屋房地产纪经有限公司（以下简称科尚居久屋公司）三方签订《房屋买卖居间协议》（下称协议）。协议约定：出卖方(甲方)：杜源东，买受人（乙方）：黄辉平，居间方（丙方）：科尚居久屋公司。一、甲乙丙三方就确认甲乙双方房屋转让条件及丙方提供的签订房屋转让合同中介服务等事宜签订本协议。二、房屋的基本情况：1.房屋地址：重庆市沙坪坝区大学城南二路100号19幢12-7，建筑面积约91㎡（以房地产权证或相关法律文件上记载为准）……5.是否设定了抵押：有（抵押银行：农业银行；贷款总额350000元）……。三、房屋转让成交条件如下：1.总房款：捌拾万元整（800000元整）该总房款为本协议约定房屋及其附属配套设施设备的转让价款。2.总房款支付方式：商业贷款：乙方于2018年12月31日前，支付首付款叁拾叁万元整；余款在银行放贷后三个工作日内支付。……四、买卖合同的签订与违约责任：甲乙双方同意于2019年1月10日前签订买卖合同。乙方逾期拒绝签订房屋转让合同的，无权要求甲方返还已交付的定金；甲方同意将不予返还之定金的50%支付给丙方，作为居间服务费。甲方逾期拒绝签订房屋转让合同的，则甲方应向乙方双倍返还定金；乙方同意将甲方双倍返还之定金的25%支付给丙方，作为居间服务费。五、甲方按以下第（3）种期限交付房屋：（3）其他方式：过户当日交房于乙方。十一、乙方于2018年4月15日前向丙方交付购房意向金叁万元整，有效期5天，乙方不得在有效委托洽谈期内退还意向金，洽谈不成丙方应将上述意向金无息退还乙方。乙方同意在甲方签订本协议后将该购房意向金转为购房定金，并授权丙方将购房定金转付给甲方。十二、本协议附件：①甲乙双方共同承诺在丙方指定银行进行面签工作，并无条件配合丙方做过户等事宜，哪一方面不配合，哪一方则视为违约。②乙方承诺因征信问题，无法向银行申请贷款，则视为违约。③乙方承诺愿将首付款支付给甲方进行该物业解压产权。④甲乙双方共同承诺，在乙方自身一套物业结清后，甲乙双方在五至十个工作日内必须配合丙方进行银行面签工作。⑤乙方支付甲方解压款必须在乙方银行审批通过后，在甲方预约的还款当日支付。十四、本协议纠纷协商不成，可依法向丙方辖区所在地人民法院起诉。十五、本协议经甲乙丙三方签字或盖章后生效，一式叁份，甲乙丙三方各执一份。黄辉平、杜源东与科尚居久屋公司均在该协议上签字盖章予以确认。协议签订后，黄辉平通过科尚居久屋公司向杜源东支付购房定金30000元，杜源东于2018年4月15日向黄辉平出具了收款收据，载明：兹收到买房黄辉平支付给本人杜源东的款项计人民币￥30000.00元整（大写叁万元整）。本人确认，上述款项系买房用于购买重庆市沙坪坝大学城南二路1000号19幢12-7房地产交易的定金。特立此据，以资证明！2018年4月15日杜源东向黄辉平出具承诺书，载明：本人杜源东（身份证号码：5113211988××××××××）在出售重庆市沙坪坝大学城南二路1000号19幢12-7房屋，由于本人无法解压该物业产权，据协议（编号0002285），由于乙方黄辉平首付款只有叁拾叁万元整（含定金），由于本人与乙方协商，乙方愿意借本人该物业解压尾款不足部分柒万元整，本人同意在该物业银行放款2个工作日内将此款项还于乙方黄辉平，若不执行，则视为本人违约，愿意承担相应的法律责任，同意赔偿乙方共计人民总房款的百分之二十（不含定金及借与款项）总计人民币贰拾陆万元整。2018年7月5日黄辉平与案外人周成江签订重庆市房屋买卖合同，将涉案房屋以800000元的价格卖与周成江。2018年7月14日黄辉平向杜源东发出催告函，要求杜源东履行双方之间的合同。杜源东于2018年07月16日收到该催告函。经黄辉平申请,一审法院委托重庆市中融房地产土地资产评估有限责任公司对涉案房屋2018年10月8日的总价格进行司法鉴定。2019年4月3日重庆市中融房地产土地资产评估有限责任公司出具了编号为重中融信评[2019](S011号)房地产司法鉴定估价报告，涉案房屋的评估总价为105.47万元，高出黄辉平与杜源东合同约定的购房总价2547000元。一审法院另查明，2017年7月20日重庆市渝中区人民法院对（2017）渝0103民初4360号原告中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行诉被告杜源东金融借款合同纠纷案作出判决:一、被告杜源东于本判决生效之日起十日以内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行借款本金332393.16元、截至2017年2月8日的利息11608.88元、罚息148.69元、复利276.2元；二、被告杜源东于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行自2017年2月9日起至贷款本息结清之日止的罚息和复利（其中罚息以尚欠的借款本金332393.16元为基数，案合同约定贷款执行利率上浮50%计算，复利以未偿还的利息和罚息之和11757.57元为基数，按合同约定贷款执行利率上浮50%计算）；三、被告杜源东于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行律师费2000元；四、原告银行股份有限公司重庆渝中支行对被告沙坪坝区大学城南二路1080号幢7幢12-7的房屋享有优先受偿权。一审法院审理中，黄辉平与杜源东一致确认双方合同的解除时间为2018年10月8日。同时黄辉平变更诉讼请求为：1.判令解除黄辉平与杜源东之间就重庆市沙坪坝区大学城南二路1000号19幢12-7号房屋的房屋买卖合同关系。（产权证：重庆市沙坪坝区大学城南二路1080号7幢12-7）；2.判令杜源东退定金30000元；3.判令杜源东赔偿房屋差价损失254700元；5.本案诉讼费用由杜源东承担。一审法院认为，黄辉平与杜源东之间签订的《房屋买卖居间协议》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，该《房屋买卖居间协议》不仅约定了居间费用，还约定了买卖合同中标的物（即涉案房屋）的基本情况、履行方式和期限以及买卖双方的违约责任等，因此黄辉平与杜源东之间的房屋买卖合同关系成立。双方应当按照协议中约定的房屋买卖合同内容行使权利、履行义务。现杜源东与案外人周成江另行签订房屋买卖合同，且已经完成过户登记，导致黄辉平与杜源东之间的房屋买卖合同无法继续履行，订立合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，黄辉平有权解除与杜源东之间的房屋买卖合同，庭审中双方一致确认合同解除的时间为2018年10月8日，一审法院予以确认。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。黄辉平有权请求杜源东返还已支付的购房定金30000元及因其违约行为所致的损失254700元。对杜源东提出的其实际只收到25000元定金的辩解,因其未提供证据证明,一审法院不予认可。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一十三条、六十四条的规定，判决：一、确认原告黄辉平与被告杜源东之间的房屋买卖合同于2018年10月8日解除；二、限被告杜源东于判决生效之日起十日内返还原告黄辉平定金30000元；三、限被告杜源东于判决生效之日起十日内返还原告黄辉平房屋差价损失254700元。如果未按本判决指定的期间履行支付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履期间的债务利息。案件受理费11800元，减半收取5900元，由被告杜源东负担。本院二审审理中，杜源东明确其对一审判决第一判项，即确认黄辉平与杜源东之间的房屋买卖合同于2018年10月8日解除，无异议。同时，为证明杜源东仅收到定金25000元，杜源东举示微信转账记录复印件三页。黄辉平质证认为该证据没有原始载体，对真实性不予认可；杜源东不能证明该笔转账是发生在其与中介公司工作人员之间，且该款项是杜源东与中介公司之间的关系，与本案无关。因杜源东未举示证据原件，黄辉平对复印件真实性不认可，本院对该证据的真实性不予确认。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案中，因杜源东将案涉房屋另行出卖给案外人且已完成过户登记，导致黄辉平的合同目的无法实现，杜源东应承担相应的违约责任。关于杜源东实际收取的定金金额，黄辉平在一审中举示了杜源东出具的收据，载明收到定金30000元。杜源东辩称其实际只收取了25000元，但并未举示充分的反驳证据推翻收据记载的内容，应由其承担举证不力的法律后果。关于是否应当追加科尚居久屋公司作为第三人参加诉讼的问题，因本案审理的是黄辉平与杜源东之间的买卖合同关系，并不涉及与科尚居久屋公司有关的居间合同关系，故科尚居久屋公司不属于应当参加诉讼的当事人。杜源东上诉认为追加科尚居久屋公司作为第三人参加诉讼有利于查明其收取定金的具体金额。本院认为，当事人之间争议的待证事实应当通过举证、质证等诉讼行为进行查明，而非由追加第三人的程序解决。故杜源东关于一审法院应当追加科尚居久屋公司作为第三人参加诉讼的上诉理由，不成立。关于房屋差价损失，一审法院以双方当事人确认的合同解除时间作为案涉房屋现值的评估时间节点，并无不当。杜源东上诉称其于2018年5月已经通知黄辉平无法继续履行合同，但其并未就该事实举示证据予以证明，本院对该事实主张不予采信。杜源东上诉主张一审判决的差价损失254700元超出其订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据案涉房屋的具体情况，结合近年来当地房地产市场价格波动的具体情况，杜源东的此项抗辩缺乏充分依据。结合案涉合同的具体履行情况，一审法院认定房屋差价损失为254700元并无不当。综上，杜源东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5570元，由杜源东负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇一九年十一月四日法官助理  傅典模书 记 员  王银银