湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终1161号上诉人（原审被告、反诉原告）：龙志威，男,1987年1月23日出生,汉族，住湖北省咸宁市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：咸宁市温泉东兴置业有限公司,住所地湖北省咸宁市温泉桂花街**。法定代表人：陈银波，该公司执行董事。诉讼代表人：王光莉，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：周文宁，湖北开成律师事务所律师。上诉人龙志威因与被上诉人咸宁市温泉东兴置业有限公司（以下简称东兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2018）鄂1202民初4417号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙志威上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和证据：一、一审判决认定事实错误。1.上诉人提供的签订时间为2013年11月5日的《商品房买卖合同》才是真实的合同版本，并已经庭审确认。东兴公司提供的2015年5月28日《商品房买卖合同》是逾期举证的失权证据。2.合同所附《购房明白卡》承诺房屋交付时间为2015年6月30日、办证时间为2015年11月30日，东兴公司至今未取得竣工验收合格证书，逾期交房的违约事实清楚，证据确凿充分。3.2015年4月26日，上诉人选房确定后，便依约准备贷款所需资料交给东兴公司，东兴公司于2015年7月7日才办理合同登记备案手续，因此上诉人无法在2015年6月30日交房时间前完成按揭贷款手续，一审判决将东兴公司的过错归责于上诉人，认定“买受人应在合同签订之日起15日内办理完毕按揭手续”与客观事实严重相悖。4.东兴公司出具的“情况说明”、咸安区人民法院、武汉市中级人民法院、湖北省高级人民法院的相关判决文书等等，充分证明东兴公司自2015年起便深陷巨额债务，经济状况严重恶化，存在丧失履行能力的情形，上诉人停办公积金贷款手续是依法行使不安抗辩权的自我救济，上述证据有力驳斥了一审判决关于2016年8月“并无证据显示原告（反诉被告）有可能丧失履行合同的能力”的错误认定。5.东兴公司的交房行为属于瑕疵履行，不是违约责任的豁免。东兴公司履行严重超期，上诉人多次要求退房，东兴公司欺骗业主，通知业主领钥匙先行用房，一审判决错误认为上诉人占有使用了东兴公司房屋应支付租金，将它与上诉人所付房款利息互为抵销，适用法律错误。上诉人虽然接收了房屋，但房屋产权转移的合同目的至今未实现，一审判决认定“合同目的正在逐步实现”错误，上诉人有权要求东兴公司承担违约责任，上诉人购房款未付清不影响主张合同解除应获得的因房价上涨错失以同等价格购买房屋的损失赔偿请求权。二、一审判决适用法律错误。1.因东兴公司资不抵债进入重整清算阶段，致使上诉人合同目的无法实现，依据《合同法》第94条第三、四项规定，依法解除合同。一审判决依据《合同法》第93条协商解除合同适用法律错误。2.上诉人依法行使不安抗辩权，受法律保护，一审依据《合同法》第120条判决双方都违约，适用法律错误。三、一审严重违反程序，判决不公。1.一审对上诉人提交的证据未出具收据，对东兴公司伪造的签订时间为2015年7月7日的《商品房买卖合同》、逾期举证的签订时间为2015年5月28日的《商品房买卖合同》未依法处罚，且在判决书中未对双方提交的证据进行记录与效力认定，多次引用未经效力评定的失权证据、伪造的证据，不具有公信力。2.一审严重违反合议庭制度规定，4月2日，一审法院对逾期证据强行组织开庭质证，告知上诉人另2名人民陪审员因事请假无法出席，违反合议庭制度与提前告知义务。同时，对强行质证、争议巨大的证据的效力评定只字未提，违反法庭质证规定。3.一审审理期限前后历时9个月，超审限3个月。4.一审判决存在语法和字词错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。东兴公司辩称，1.东兴公司起诉时提供了一份合同版本，该版本是根据合同网签的需要直接下载的电子版，上诉人提出异议，东兴公司回去查找到双方签字的合同版本，根据证据规则，涉及案件重大事实认定的证据，法庭应予采信。对于东兴公司提交的2015年5月28日的合同，上诉人对其签名没有异议，合同真实性不容置疑，一审认定正确。2.对逾期交房的问题，一审认定的时间节点没有问题，上诉人到物业公司领取钥匙进行装修并出具明确的承诺书。3.上诉人和被上诉人履行合同都存在瑕疵，上诉人至今只缴纳了房屋首付款，同类房屋的首付款要高于上诉人的首付款，当时东兴公司给予上诉人最大的优惠，且房屋一直由上诉人占有、使用，东兴公司也没有收取租金。一审判决认定事实清楚。3.东兴公司对房屋办证问题，进入重整计划之后，通过协调，外地法院对房屋的查封全部已移交咸宁市中级人民法院，重整计划已获得通过，在完成竣工验收之后，办证即可开展，合同履行具备条件。4.一审开庭时征求双方意见，双方对开庭形式没有异议，一审不存在程序违法。上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院维持原判。东兴公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告于2015年7月7日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告承担违约责任，按累计应付款169555元的0.5%支付违约金848元；3.判令被告承担本案诉讼费用。龙志威向一审法院提出反诉请求：1.依法解除原、被告于2013年11月5日签订的《商品房买卖合同》;2.判令反诉被告返还反诉原告已支付房款68000元及利息17343.28元（利息暂计算截止到2018年11月28日），现变更为17778.29元（暂计算截止到2019年1月14日）；3.判令反诉被告赔偿反诉原告房屋装修费160501元；4.判令反诉被告赔偿反诉原告因房价上涨错失以同等价格购买房屋损失205981.98元，现变更为274081.51元；5.判令反诉被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年11月5日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）开发预售的位于咸宁市××区温泉办事处××组的房屋，建筑面积90.83平方米，每平方米2510元，总房款227983元，第一期付68000元。合同对被告（反诉原告）购买的房屋房号、剩余购房款的支付、交房时间、办证时间、违约责任等内容均未作约定。合同签订后，原告当天依约支付了首付款68000元。2015年5月28日，原、被告重新签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）开发预售的位于咸宁市××区温泉办事处××小区××单元××房，建筑面积92.47平方米，总价237555元；采取分期付款形式，合同签订之日支付68000元；房屋交付时间为2015年10月30日；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.5%向买受人支付违约金等内容。双方在该合同的附件四约定：其余房款169555元买受人同意向公积金申请按揭贷款，买受人应在合同签订之日起15日内办理完毕按揭手续，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款10%向出卖人支付违约金等内容。该合同签订后，被告（反诉原告）一直未办理按揭贷款手续。2016年8月20日，被告（反诉原告）龙志威从物业公司处领取了水岸澜庭小区第一幢1单元2202号房的装修钥匙，并出具承诺函一份，内容为“兹从物业公司领取1#1单元2202室装修钥匙一枚，用于该房屋装修使用，待房屋装修完毕或自拿钥匙之日起90日内，予以保证协助开发商办理商品房按揭手续。若本人无法保证公积金贷款手续办理，按《商品房买卖合同》附件四要求办理。”之后，被告（反诉原告）对该房屋进行了装修，并于2017年3月入住，但至今未办理公积金贷款手续。在此期间，原告（反诉被告）经营状况发生恶化。一审法院同时查明，原告（反诉被告）开发的水岸澜庭小区至今未取得竣工验收合格证书。一审归纳本案争议的焦点：1.被告（反诉原告）是否应当向原告（反诉被告）承担逾期交付房款的责任；2.原告（反诉被告）是否应当向被告（反诉原告）承担逾期交房的责任及是否应当向反诉原告支付已付购房款的利息和赔偿装修款的费用；3.原告（反诉被告）是否应当向被告（反诉原告）赔偿因房价上涨错失以同等价格购买房屋的经济损失。一、关于被告（反诉原告）是否应当向原告（反诉被告）承担逾期交付房款的责任的问题。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了付款时间，且被告（反诉原告）于2016年8月领取房屋钥匙时亦承诺了办理按揭手续的时间，其未按约定支付购房款，应承担违约责任，对于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求应予以支持。根据被告（反诉原告）提供的证据，可以证明原告（反诉被告）自2017年底至2018年经营状况发生变化，存在一些经济纠纷而被告（反诉原告）承诺办理按揭贷款手续是时间为2016年8月，当时并无证据显示原告（反诉被告）有可能丧失履行合同的能力。否则，被告（反诉原告）不可能对房屋进行装修入住。因此，对于被告（反诉原告）提出其延期付款系行使不安抗辩权的辩解意见，应不予采纳。二、关于原告（反诉被告）是否应当向被告（反诉原告）承担逾期交房的违约责任及是否应当向反诉原告支付已付购房款的利息和赔偿装修款的费用的问题。案涉房屋至今未取得竣工验收合格证书，足以证明原告（反诉被告）存在逾期交房超过180日的事实。根据合同约定被告（反诉原告）有权解除合同，原告（反诉被告）应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.5%向买受人支付违约金。因此，对于被告（反诉原告）要求退还已付购房款的诉讼请求，予以支持。然而，被告（反诉原告）在明知原告（反诉被告）逾期交房的情况下未提出解除合同，并在逾期交房近一年时要求原告（反诉被告）交付房屋且装修后入住，占有和使用了原告（反诉被告）的房屋，双方互负债务，故对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付已付购房款的利息的诉讼请求，应不予支持。对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿装修费的诉讼请求，因其未提供证据证明，故亦不予支持。三、原告（反诉被告）是否应当向被告（反诉原告）赔偿因房价上涨错失以同等价格购买房屋的经济损失的问题。被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，被告（反诉原告）也已领取房屋钥匙并装修入住，其所购房屋已在房管部门登记备案，合同目的正在逐步实现。被告（反诉原告）的大部分购房款并未支付，其不应存在因房价上涨错失以同等价格购买房屋的经济损失，故对于被告（反诉原告）的该项诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）咸宁市温泉东兴置业有限公司与被告（反诉原告）龙志威签订的《商品房买卖合同》；二、限被告（反诉原告）在本判决书生效后三日内向原告（反诉被告）支付逾期付款违约金848元；三、限原告（反诉被告）在本判决书生效后三日内向被告（反诉原告）返还已付购房款68000元；四、驳回原告（反诉被告）咸宁市温泉东兴置业有限公司及被告（反诉原告）龙志威的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，反诉费9004元，合计9154元，由原告（反诉被告）东兴公司负担4154元，被告（反诉原告）龙志威负担5000元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。另查明，本案二审审理过程中，经东兴公司的债权人咸宁恒兴砼业有限公司申请，本院于2019年7月26日作出（2019）鄂12破申2-1号民事裁定书，受理咸宁恒兴砼业有限公司对东兴公司的重整申请。同日下达决定书，指定东兴公司清算组担任东兴公司管理人，王光莉为管理人负责人。因本案已经本院受理尚未终结，本院在管理人接管东兴公司的财产后，本案诉讼继续进行。本院认为，东兴公司与龙志威之间成立房屋买卖合同关系，双方应秉持诚信，恪守承诺，按照合同约定全面履行各自的义务。因双方均未按照合同约定全面履行各自义务，应各自承担相应的违约责任，双方均要求解除合同符合法律规定。关于龙志威提出一审认定合同版本错误，采信东兴公司逾期举证的2015年5月28日的《商品房买卖合同》认定事实错误的上诉理由，本院认为，一审第一次庭审时，龙志威对东兴公司提交的2015年7月7日的《商品房买卖合同》提出异议，申请对合同上的签名进行笔迹鉴定，东兴公司自认该合同系其公司员工为办理网签时代龙志威所签，并重新提交了双方于2015年5月28日签订的《商品房买卖合同》，该合同已经备案，一审法院再次组织双方进行质证，虽龙志威对该合同的真实性、合法性、关联性均提出异议，但对合同上的本人签名予以认可，一审法院根据审理查明的事实和相关法律规定，对该合同予以认定并无不当。龙志威的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于龙志威提出自己停办公积金贷款手续系行使不安抗辩权的上诉理由，本院认为，本案双方成立房屋买卖合同关系，东兴公司负有交付房屋，龙志威负有支付购房款的义务。双方约定付款方式为分期付款，签订合同之日交付首付款68000元，剩余房款由龙志威向贷款银行申请按揭贷款支付，在东兴公司交付房屋后，龙志威应履行支付剩余购房款的义务，至于如何办理按揭贷款是龙志威与银行之间的关系，龙志威以不安抗辩权拒绝支付剩余购房款无事实和法律依据，本院不予支持。关于龙志威提出一审适用《中华人民共和国合同法》第九十三条错误的上诉理由，本院认为，双方在合同中明确约定了一方解除合同的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，双方均有权依据合同约定请求解除合同。但一审适用该条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”不当，本院予以纠正。关于龙志威提出一审审理程序违法的上诉理由与本院审理查明的事实和法律规定不符，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，虽适用法律存在部分瑕疵，但裁判结果正确，故对龙志威的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9154元，由龙志威负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 李 伟审判员 沈朝明二〇一九年十一月十八日书记员 陈 莉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。