云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2504民初3062号 原告：高文婕，女，1981年4月15日出生，汉族，居民，住昆明市官渡区。 委托诉讼代理人：王赞茹，云南海阔律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所：弥勒市弥阳镇。 法定代表人：万俊，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：付崇先，系该公司员工。代理权限：特别授权。 原告高文婕与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高文婕的委托诉讼代理人王赞茹、被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人付崇先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高文婕向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年度、2017年度、2018年度房租121004.64元（42707.52元/年×3年-7117.92元）；2.判令被告支付原告2016年8月1日至2019年8月27日止的逾期付款违约金44440.73元；两项合计165445.37元；3.判令被告以64.06元/日的标准支付原告自2019年8月28日起至租金付清之日止的违约金；4.案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年6月13日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定以540612元购买了湖泉湾1号2幢第18层10号房屋，后因面积误差，原告实际支付533844元。同日，原告与被告又签订《房屋租赁合同》，约定被告承租该房屋，租期自2013年7月1日起至2016年6月30日止，年租金按该原告所购房屋价款的8％计算,每年42707.52元，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的日万分之五计算违约金。同日，原、被告签订了补充协议，将租期延长至2019年6月30日，其他约定不变。合同签订后，被告仅支付了2013年度、2014年度、2015年度的租金，自2016年起被告一直拖欠租金，仅支付过原告两个月的租金7117.92元，此后被告一直未付。 被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：已经通知原告接房，但原告一直未接，所以租金只能计算至2019年6月30日止，违约金约定的标准过高，应按同期银行贷款年利率4.35%计算。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1.《商品房购销合同》一份、购房发票二份，欲证明原告购买了湖泉湾1号房屋； 2.《房屋租赁合同》、《补充协议》各一份，欲证实原、被告双方签订房屋租赁合同，并约定了租金和违约责任。 经质证，被告对原告提交的证据无异议。 被告向本院提交下列证据： 1.电子银行转账凭证复印件二份，欲证明被告向原告已经支付2016年度第一期、第二期的租金； 2.租金收条复印件一份，欲证明被告已经支付2013年7月1日至2016年6月30日三年的租金。 3.【湖泉湾Ⅰ号】2016年返租公务租金分期支付协议复印件意见，欲证明双方对2016年度租金约定过分期支付。 经质证，原告对被告提交的证据无异议。 经认证，原告提交的证据被告无异议，被告提交的证据原告也无异议，本院均确认为有效证据。 本院经审理认定事实如下：2013年6月13日，原告与被告签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定原告以540612元的价款向被告购买弥勒市湖泉湾Ⅰ号2幢第18层10号的房屋，因面积误差，原告实际支付购房款533844元。同日，双方签订《房屋租赁合同》约定被告承租该房屋，租期3年（自2013年7月1日起至2016年6月30日止），年租金按该房产价款的8％计算，租金一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的日万分之五计算违约金。同日，双方又签订《补充协议》，将租期延长三年至2019年6月30日，租金计算和给付时间按房屋租赁合同约定不变。上述合同及协议均系被告提供。被告支付了2013年度、2014年度、2015年度的租金共计120469.98元。2017年2月19日，原、被告签订了【湖泉湾Ⅰ号】2016年返租公寓租金分期支付协议，约定将2016年的租金39653.93元（扣税后）分12期支付，每期3304.49元，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日以前支付；同时约定当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。2017年3月15日，被告支付了2016年度第一期租金3304.49元；2017年6月15日支付了2016年度第二期租金3304.49元。剩余租金未再支付。 另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。租赁合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后予以扣除。本案中，被告应支付原告的2016年度（自2016年7月1日起至2017年6月30日止）的房屋租金36098.54元（533844元×8%-3304.49元×2）；2017年度（自2017年7月1日起至2018年6月30日止）的房屋租金为42707.52元（533844元×8%）；2018年度（自2018年7月1日起至2019年6月30日止）的房屋租金为42707.52元（533844元×8%）；以上合计121513.58元。原告仅主张房屋租金121004.64元，系其对自身权益的处分，本院予以遵照。 违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张违约金过高，应调整为同期银行贷款年利率4.35%的辩解理由，未提供相应证据证实被告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。原、被告双方对2016年度的租金支付方式达成新的协议，该协议未明确是否支付违约金，协议签订前的违约金应按房屋租赁合同的约定计算，协议签订后，被告未按该协议支付租金的，仍应结合违约情况，按房屋租赁合同约定的标准计算支付每期因违约所产生的违约金。结合本案实际，被告应从2016年8月1日起，截止2019年8月27日止，向原告支付违约金，具体为：2016年度违约金为17458.23元，其中，签订分期付款协议之前的违约金为4313.46元（42707.52元×0.0005×202天，即2016年8月1日至2017年2月19日），签订分期付款协议之后的违约金为13144.77元[3304.49元×0.0005×2013天，即自2017年2月20日至2018年2月28日(15天+76天+304天+273天+243天+202天+181天+151天+120天+90天+59天+28天）]+[36098.54元×0.0005×544天（2018年3月1日至2019年8月27日）]；2017年度的违约金为16143.44元[42707.52元×0.0005×756天（2017年8月1日至2018年8月27日）];2018年度的违约金为8349.32元[42707.52元×0.0005×391天（2018年8月1日至2019年8月27日）]以上合计为41950.99元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告高文婕2016年度、2017年度、2018年度的房屋租金121004.64元及自2016年8月1日至2019年8月27日止的违约金41950.99元，共计162955.63元。 二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告高文婕以未付租金121004.64元为基数，按日万分之五计算自2019年8月28日起至租金付清之日止的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3608元，减半收取计1804元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  董惠敏 二〇一九年十一月二十五日 书记员  普和芬