海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初7533号原告：交通银行股份有限公司鞍山海城支行，统一社会信用代码91210381941376149J，住所地海城市北关街北顺城路**。法定代表人：胡殿义，职务，行长。委托诉讼代理人：周亮，男，该公司职员。委托诉讼代理人：赵天宇，男，该公司职员。委托诉讼代理人：刘晓松，辽宁正方圆律师事务所律师。被告：王辅特，男，汉族，住所地，辽宁省鞍山市铁**。被告：吕岩，女，汉族，住所地，辽宁省鞍山市铁**。被告：海城市天德房屋开发有限公司，统一社会信用代码91210381692680034Y，，住所地海城市南台镇前柳河村绿景鑫园1-2-5-18法定代表人：宋开俭。委托诉讼代理人：曹丽丽，女，该公司职员。原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行诉被告王辅特、吕岩、海城市天德房屋开发有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵天宇，被告海城市天德房屋开发有限公司的委托诉讼代理人曹丽丽到庭参加诉讼，被告王辅特、吕岩经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行诉称：2016年4月12日原告与被告王辅特、吕岩签订了《个人房屋抵押贷款合同》（编号：201601241500999001200000134)。合同第二十三条约定被告从原告处借款23万元整，用于购买房屋，借款期限为179个月。合同第二十四条约定了贷款利率及利率调整方式。合同第二十六条约定还款方式为：等额本息还款法，每期还款额为1813元，还款日每期末月10日。合同第十三条中13.1条约定了“提前到期事件”，根据13.1条第（7)项约定，借款人未按本合同的约定偿还贷款本金或支付利息视为提前到期事件。13.2条约定了提前到期事件发生后，贷款人有权采取的措施。根据13.2第（5)项约定，贷款人有权单方面宣布本合同项下己发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。《个人房屋抵押贷款合同》第六款约定了抵押条款，第二十二条约定被告用其所有的住宅作为抵押，房屋坐落于海城市绿景佰亿春城19#1-8-2,建筑面积90.71平方米。第六条还约定了抵押担保范围，及抵押登记。原被告在签订合同后，依法办理了抵押权登记，抵押权证号是房他证海村发字第××号，抵押期限从2016年4月22日至2031年4月22日。原告与被告海城市天德房屋开发有限公司签订了《个人住房抵押贷款合作协议》约定被告海城市天德房屋开发有限公司为原告向绿景佰亿春城小区业主的贷款业务提供连带保证责任。为保证个人按揭贷款的按期如约还款，原告与开发商海城市天德房屋开发有限公司签订了《个人住房抵押贷款业务合作协议》，约定在原告存入保证金，当出现个人逾期还款时，原告有权直接扣划保证金，用于偿还逾期贷款。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条规定:”债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”原告对该保证金帐户内资金享有优先受偿权。现还款期限己届满，被告的贷款已经逾期，经原告多次催要被告依然没有偿还借款，现原告特向贵院提起诉讼并提出如下诉讼请求：1、依法判决被告王辅特、吕岩偿还借款本金200,941.55元及利息(2018年12月10日起按照《个人房产抵押贷款合同》第二十四条的约定计算至实际给付之日止）。利息暂定：6,855.92元；2、依法判决被告王辅特、吕岩承担抵押担保责任；3、依法判决被告海城市天德房屋开发有限公司承担连带保证责任；4、依法判决全部诉讼费用由被告承担。被告海城市天德房屋开发有限公司辩称：我公司开发的位于南台镇绿景百亿春城小区住宅与商铺于2013年与交通银行鞍山海城支行合作办理商品房按揭贷款事宜。因当时小区房屋为期房，与交行海城市支行签订协议，房贷放款时需预存保证金在交行制定开立的保证金账户中，后经相关部门验收合格后即变成现房销售，客户用所购商品房进行抵押，我公司不再存保证金亦不承担客户购房违约的连带保证责任。在与交通银行签订的《个人住房抵押贷款业务合作协议》中第一条1.3.1规定：购房人取得产权证并以其所购房屋为银行贷款抵押担保的，解除本公司保证责任。本案中被告王辅特所购房屋19#1-8-2为现房，于2016年4月9日本公司开具结算发票并办理产房权证ＨＣ字第**5号。按交通银行规定已办理他项权利证书抵押给银行作为担保。证明被告违约与我公司无关，我公司也不应承担连带保证责任。被告王辅特、吕岩未做答辩。经审理查明：被告王辅特与吕岩系夫妻关系，2016年4月12日，原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行与被告王辅特、吕岩签订个人房产抵押贷款合同一份，被告王辅特、吕岩向原告借款230000元用于购买房屋，借款期限为自放款日起179个月，贷款利率为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率。该笔贷款以被告王辅特、吕岩所有的海城市-房房权证ＨＣ字第**号，面积90.71㎡住宅做抵押，并办理了抵押登记。被告海城市天德房屋开发有限公司为该笔贷款的保证人，承担连带保证责任，购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为贷款设定抵押担保、原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本之日起，被告海城市天德房屋开发有限公司保证责任解除。2016年4月22日原告依约向被告王辅特、吕岩发放了贷款230000元，借款后被告偿还了部分本金及利息，截至2018年12月10日被告尚欠本金200759.4元及利息未付。上述事实，原告提供的证据有：结婚证、个人房产贷款抵押合同、借款凭证、他项权利证、欠款明细。被告海城市天德房屋开发有限公司提供的证据有：个人贷款业务合作协议。上述证据，经本院审查及庭审质证，对原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行、被告海城市天德房屋开发有限公司提交的证据真实性予以认可，故本院对原被告提交的证据予以采信。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行与被告王辅特、吕岩之间签订个人房产抵押贷款合同是双方当事人真实的意思表示，双方当事人均应按合同履行相应的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”的规定，原告依约向被告王辅特、吕岩足额发放了贷款230000元，被告王辅特、吕岩理应依照合同约定偿还原告借款及利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，被告王辅特、吕岩未能按期偿还，显系违约，故理应偿还原告借款本金及利息，故本院对原告要求被告王辅特、吕岩偿还借款本金200759.4元及合同约定的利息及罚息的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”第三十四条第一款第二项“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物”的规定，被告王辅特、吕岩不履行债务时，原告有权要求对被告王辅特、吕岩提供的抵押物海城市-房权房权证ＨＣ字第**，面积90.71㎡住宅享有优先受偿权。故本院对原告要求对被告王辅特、吕岩的抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告海城市天德房屋开发有限公司承担连带保证责任及对被告的保障金享有优先受偿权一节，因双方签订的《个人住房抵押贷款业务合作协议》中已经明确约定购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为贷款设定抵押担保、原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本之日起，被告海城市天德房屋开发有限公司保证责任解除。本案中被告王辅特、吕岩所有的房屋已经办理抵押登记并取得他项权利证，被告海城市天德房屋开发有限公司的保证责任已经解除，故本院对原告要求海城市天德房屋开发有限公司承担连带保证责任及对其保证金享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、第三十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王辅特、吕岩于本判决生效后十日内偿还原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行借款本金200759.4元及合同约定的利息及罚息。二、原告对被告王辅特、吕岩提供的抵押物座海城市-房权证房权证ＨＣ字第**面积90.71㎡住宅享有优先受偿权；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4417元，由被告王辅特、吕岩承担。上述款项已由原告垫付，被告在履行本判决确定给付义务时加付4417元给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院，并预交上诉费（开户银行：中国建设银行沈阳崇宁支行，账21×××2727—2001，户名：辽宁省财政厅非税收入财政专户）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  彭艳蓉人民陪审员  张 月人民陪审员  李 贺二〇一九年十一月十五日书 记 员  姜 军