天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终3622号上诉人（原审被告）：冯学志，男，1973年4月3日出生，汉族，天津贤泰科电子有限公司会计，住天津市津**。上诉人（原审被告）:中国银行股份有限公司天津西青支行，营业场所天津市西青经济开发区兴华道16号。负责人：陈智晶，行长。委托诉讼代理人：张扬，北京炜衡（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：英伟明，北京炜衡（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王淑英，女，1962年11月29日出生，汉族，无职业，住天津市津**。委托诉讼代理人：王亮，天津允公（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高洪霞，女，1975年10月31日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：冯学志（高洪霞之夫），住天津市津**。被上诉人（原审被告）：于德海，男，1951年10月23日出生，汉族，户籍地天津市津**。上诉人冯学志、上诉人中国银行股份有限公司天津西青支行（以下简称“中行西青支行”）因与被上诉人王淑英、被上诉人高洪霞、被上诉人于德海第三人撤销之诉一案，不服天津市西青区人民法院（2018）津0111民撤6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人冯学志、上诉人中行西青支行的委托诉讼代理人张扬、被上诉人王淑英及委托诉讼代理人王亮、被上诉人高洪霞的委托诉讼代理人冯学志到庭参加诉讼。被上诉人于德海经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人冯学志上诉请求：1.撤销（2018）津0111民撤6号民事判决，依法改判维持（2016）津0111民初3595号判决书第二项；2.两审诉讼费用由中行西青支行、王淑英、于德海承担。事实和理由：一、冯学志于2009年9月17日与天津开发区瑜盛圆房地产开发有限公司（以下简称“瑜盛圆公司”）（现更名为天津百胜房地产开发有限公司，以下简称“百胜公司”）签订《天津市商品房买卖合同》，以总价447870元取得涉案房产的所有权，并向中行西青支行办理了320000元抵押贷款。签订合同前，冯学志查看了开发商的天津市商品房销售许可证、产权登记，确认该房屋权利人为瑜盛圆公司所有，并无异常。二、王淑英虽与开发商签有协议，于2002年8月17日交齐所谓房款，但在以后的11年间，没有采取有效法律措施保全该房产并取得权属证明，直到2013年才正式起诉瑜盛圆公司，此时冯学志早已取得房产证。开发商已于2002年4月5日给王淑英出具了《天津市房地产开发企业预售款专用收据》，证明开发商具备合法销售资质，能够办理产权证明。开发商有意隐瞒该房产为纠纷房，王淑英的做法也严重误导了冯学志的视听，冯学志在查询了权属证明后签订合同，难道有错误吗。三、天津市津南区人民法院在没有通知抵押权人中行西青支行的情况下对房屋权属作出判决，不符合常识，不能作为本案判决依据。一审法院适用法律不能简单的比较大小，且视同王淑英已经成为合法权属人的基础上进行衡量，如此考虑问题，是否草率。上诉人中行西青支行上诉请求：1.撤销（2018）津0111民撤6号民事判决，将本案发回重审或依法改判维持（2016）津0111民初3595号民事判决第二项；2.两审诉讼费用由王淑英、冯学志、高洪霞、于德海承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、不动产的取得应当依法登记，未依法登记不发生效力，讼争房屋的所有权人为冯学志，并非王淑英。王淑英在履行与开发商的协议过程中存在过错，其在长达10年的时间内未依法办理讼争房屋网签备案、产权登记手续，造成的一切后果应由其自行承担。2、讼争房登记在冯学志名下是合法有效登记，应受法律保护。开发商虽有违约行为，但开发商与冯学志签订的房屋买卖合同合法有效。3、王淑英不能依据对开发商的合同之债，阻却冯学志对讼争房屋的所有权和中行西青支行对讼争房屋的抵押权。二、中行西青支行与冯学志存在合法有效的借款和抵押合同，抵押权满足合法登记要件，且经人民法院生效文书确认，故中行西青支行对抵押房产在债权范围内享有优先受偿权。三、本案应当发回重审或依法改判。1、一审判决认定事实依据之一是天津市津南区人民法院（2013）南民二初字第1663号民事判决书，该判决内容仅能证明王淑英与开发商存在的协议有效，但只有登记公示才能产生物权变动的结果。2、一审判决认定事实依据之二是天津市津南区人民法院（2017）津0112民初2201号民事判决书，该判决不符合审判流程，应当予以撤销。3、一审判决引用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》内容，适用法律错误，该批复不能当然适用于本案第三人撤销之诉法律关系中。4、一审法院认定冯学志购买涉诉房屋不属于善意取得，无充分证据支持，有失偏颇。冯学志购买涉诉房屋后是居住还是空置应当由其自由意志支配，他人无权干涉，冯学志支付了购房的合理对价，从开发商手中购房，获得该房所有权不适用善意取得制度。5、天津市西青区人民法院两次驳回王淑英执行异议申请和执行异议再审申请，确认了中行西青支行的抵押优先权，后一审法院又作出与前者相互矛盾的判决，削弱了法律文书的公信力，应当依法发回重审或改判。被上诉人王淑英辩称,不同意冯学志、中行西青支行的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。答辩理由：一、冯学志本人就是瑜盛圆公司的会计，在瑜盛园公司销售房屋7年后双方恶意串通，套取银行贷款，将王淑英已实际居住7年的房屋进行二次出售，并且办理了银行抵押贷款，侵害了王淑英的合法权益。二、冯学志提到的看过房屋所有权登记，在所谓买房过程中，从未到房屋现场查看过，有违正常购房的惯例，其买房后到王淑英起诉都没有主张过权利。三、银行办理抵押贷款，可能是被骗的一方，但是银行也存在过错，办理抵押权没有到涉诉房屋看过，就办理了贷款，所谓的抵押权没有合法基础。根据天津市津南区人民法院判决，已经确认房屋所有权归王淑英所有，冯学志并没有房屋所有权，同样，银行也没有相应的抵押权。四、基于同样事件，另一位购房人在天津市第二中级人民法院已经作出同样判决。五、关于本案法律适用问题，法院已经判决房屋归王淑英所有，真正的房屋权利人享有的权利优于房屋抵押权。被上诉人高洪霞辩称,同意冯学志的上诉请求。被上诉人于德海未提交书面答辩意见。王淑英向一审法院起诉请求:1.判令撤销天津市西青区人民法院（2016）津0111民初3595号民事判决书第二项“如被告冯学志、高洪霞到期不能清偿上述债务，原告有权就被告提供的抵押物（津南区号房屋）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”；2.诉讼费由冯学志、中行西青支行、高洪霞、于德海承担。一审法院经审理认定事实如下：2002年4月5日，购房人王淑英（乙方）与瑜盛圆公司（甲方）签订《协议》一份，载明因特殊情况，甲方急等资金购料以解燃眉之急，甲乙双方协商，乙方急备现金80000元供甲方备料，分两次付清，签约之日付60000元，余款交钥匙付齐（约8月份）。甲方承诺将二号楼中门二楼（二〇三）办齐手续交付乙方，房价外费用乙方自负。乙方要求此房达到双气，双证齐全。待甲方手续完备，签订购房合同。甲方由于德海签字，并由瑜盛圆公司盖章；乙方由王淑英签字。同日，王淑英交付瑜盛圆公司咸水沽津沽路二号住宅2号楼2门203号房款60000元，瑜盛圆公司出具了《天津市房地产开发企业预售款专用收据》。2002年8月17日，瑜盛圆公司出具收条，载明今收到王淑英现金20000元，瑜盛圆公司盖章，于德海签字确认。王淑英主张2003年6月瑜盛圆公司交付房屋给王淑英，现涉案房屋已装修，王淑英实际入住至今。2009年9月17日，出卖人瑜盛圆公司（甲方）与买受人冯学志（乙方）签订《天津市商品房买卖合同》，载明冯学志购买瑜盛圆公司开发的座落于津南区房屋，房屋价款为447870元，甲方于2009年12月31日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。2010年2月2日冯学志与中行西青支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款（抵押）合同》（编号：2010年ZF字5052号），高洪霞作为抵押财产共有人签字确认。合同约定中行西青支行为冯学志提供购房贷款320000元，贷款期限为25年/300个月，从2010年2月2日至2035年2月2日。2010年2月8日，中行西青支行办理了涉案房屋的抵押权登记，抵押范围为89.79平米，被担保债权数额为320000元，债务履行期限为2010年2月2日至2035年2月2日。冯学志、高洪霞主张涉案房屋至今没有交付其居住使用。2013年10月24日，王淑英起诉瑜盛圆公司，要求确认双方签订的房屋买卖协议有效。天津市津南区人民法院于2013年12月2日出具（2013）南民二初字第1663号民事判决书，认定双方在2002年4月5日签订的协议能够证明对王淑英购买瑜盛圆公司开发的天津市津南区房屋的真实意思表示，且未违反法律、行政法规规定，应为有效。判决：王淑英与天津开发区瑜盛圆房地产开发有限公司于2002年4月5日签订的关于王淑英购买天津开发区瑜盛圆房地产开发有限公司开发的天津市津南区房屋的协议有效。2015年5月4日，瑜盛圆公司变更名称为天津百胜房地产开发有限公司（即百胜公司）。因冯学志、高洪霞未履行还款义务，中行西青支行对其提起诉讼，天津市西青区人民法院于2016年5月26日出具（2016）津0111民初3595号民事判决书，判决：一、冯学志、高洪霞于判决发生法律效力之日起十日内日偿还中国银行股份有限公司天津西青支行借款本金271415.09元、利息及罚息11833.85元（截至2016年4月5日），合计283248.94元及至还清贷款之日的利息及罚息（2016年4月6日之后的利息及罚息按照合同约定继续计收）；二、如冯学志、高洪霞到期不能清偿上述债务，中国银行股份有限公司天津西青支行有权就冯学志、高洪霞提供的抵押物（津南区号房屋）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。该案当事人双方均未上诉，现已生效。2017年3月3日，王淑英起诉百胜公司（原瑜盛圆公司）、冯学志，要求确认座落于天津市津南区房屋归王淑英所有。天津市津南区人民法院于2017年4月25日出具（2017）津0112民初2201号民事判决书，认定王淑英与百胜公司就涉案房屋签订的房屋买卖协议合法有效，业经生效法律文书予以确认，且该协议已经按照约定实际履行，对该事实予以确认。在此情况下，百胜公司将涉案房屋又与冯学志签订了商品房买卖合同，将该房屋售予冯学志的行为应为无权处分。冯学志在购买涉诉房屋时未认真看房即签订房屋的买卖合同，过户后多年来也未实际入住，有违通常交易习惯，其购买涉诉房屋不符合善意取得的法定要件。冯学志虽取得涉诉房屋的房产证，但该房产证的取得缺乏合法性，不能据此确认房屋所有权。房地产权证系买卖行为的附随义务，是一种登记行为，会产生登记效力，但登记效力与事实效力相矛盾时，应以事实为准。因此，本案涉诉房屋应属于王淑英所有。判决：座落于天津市津**号房屋属于王淑英所有。一审法院认为，本案的争议焦点为：第一、王淑英是否为（2016）津0111民初3595号案件中的第三人；第二、王淑英对天津市津南区号房屋享有的权益能否对抗中行西青支行享有的抵押权。关于第一个争议焦点。王淑英已于2002年4月5日与涉诉房屋的开发商瑜盛圆公司签订买卖协议，且王淑英已经按照合同约定将涉诉房屋的房款全部付清，涉诉房屋已经交由其实际占有使用，后因房屋办证、配套问题，王淑英曾提起多次诉讼。（2013）南民二初字第1663号民事判决书认定双方签订的购房协议有效，（2017）津0112民初2201号民事判决书认定涉案房屋归王淑英所有，故一审法院于2016年5月26日作出的（2016）津0111民初3595号民事判决第二项的内容侵害了王淑英的所有权，且王淑英未参加该诉讼并非基于本人过错，因此王淑英享有提起第三人撤销之诉的主体资格。关于第二个争议焦点。尽管王淑英取得所有权的时间晚于中行西青支行取得抵押权的时间，但在中行西青支行办理抵押时，王淑英已经交纳了全部房款并实际占有涉诉房屋，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”结合本案，王淑英作为消费者购买涉诉房屋且已经支付了全部款项，故王淑英就涉诉房屋所享有的权益应优先于建设工程价款优先受偿权，也应优先于中行西青支行基于与冯学志的约定所取得的抵押权，故王淑英请求撤销（2016）津0111民初3595号民事判决书第二项“如被告冯学志、高洪霞到期不能清偿上述债务，原告有权就被告提供的抵押物（津南区号房屋）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十五条、第三百条之规定，判决：撤销（2016）津0111民初3595号民事判决书第二项“如冯学志、高洪霞到期不能清偿上述债务，中国银行股份有限公司天津西青支行有权就冯学志、高洪霞提供的抵押物（津南区号房屋）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”案件受理费80元，由冯学志、高洪霞、于德海负担（于判决生效之日起三日内交付一审法院）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理认定的事实和证据与一审法院认定的事实和证据一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。案经本院调解未果，诉讼当事人各持己见。本院认为，本案当事人二审争议的主要焦点为，一、涉诉房屋的所有权人是谁；二、王淑英主张撤销（2016）津0111民初3595号民事判决书第二项内容，能否支持。关于第一个争议焦点。王淑英于2002年4月5日与瑜盛圆公司签订《协议》，由王淑英购买瑜盛圆公司开发的涉诉房屋，王淑英按约付清全部房款后，已实际占有使用该房屋。经天津市津南区人民法院作出（2013）南民二初字第1663号民事判决书确认上述《协议》有效。冯学志于2009年9月17日与瑜盛圆公司签订《商品房买卖合同》，取得涉诉房屋的房产权证。但冯学志作为买受人在购房过程中从未到现场查看过房屋状况，在取得房产证后数年亦未接收房屋，有违通常的购房交易习惯。案经天津市津南区人民法院作出（2017）津0112民初2201号民事判决书，认定冯学志取得涉诉房屋的房产证缺乏合法性，当登记效力与事实效力相矛盾时，应以事实为准，遂判决确认涉诉房屋归王淑英所有。基于上述两份生效判决，本院认定王淑英为涉诉房屋的所有权人。关于第二个争议焦点。虽然王淑英取得涉诉房屋所有权的时间晚于中行西青支行取得该房抵押权的时间，但在中行西青支行办理抵押物登记时，王淑英已经缴纳了全部房款并实际占有房屋，中行西青支行未对冯学志提供的贷款抵押物尽到严格审查义务，应承担相应法律后果。在王淑英作为消费者购买房屋并已交付全部款项的情况下，其就该房屋所享有的权益应优先于中行西青支行基于与冯学志约定取得的抵押权，即王淑英对涉诉房屋享有的所有权能够对抗中行西青支行主张的抵押权。故王淑英提出“撤销（2016）津0111民初3595号民事判决书第二项”的诉讼主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，上诉人冯学志、上诉人中行西青支行的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人冯学志负担80元、由上诉人中国银行股份有限公司天津西青支行负担80元。本判决为终审判决。审判长  郭武强审判员  丁 伋审判员  魏晓川二〇一九年十一月六日法官助理孔娇阳书记员李霞附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……