湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂10民终1319号上诉人（原审原告、反诉被告）：齐书玲，女，1971年10月2日出生，汉族，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：王圣平，湖北荆楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张淑珍，女，1954年12月4日出生，汉族，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：邓艾宜，湖北楚都律师事务所律师。上诉人齐书玲因与被上诉人张淑珍房屋买卖合同纠纷一案，不服荆州市荆州区人民法院(2019)鄂1003民初616号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。上诉人齐书玲的委托诉讼代理人王圣平，被上诉人张淑珍及其委托诉讼代理人邓艾宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐书玲的上诉请求：一、撤销荆州市荆州区人民法院(2019)鄂1003民初616号民事判决第二项、第三项，依法改判被上诉人张淑珍支付违约金23000元；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人张淑珍承担。事实和理由：1、一审认定事实不清，我们有口头协议，约定了23000元作为违约保证金交给第三方倪某保管，我方和第三人多次要求被上诉人张淑珍履行过户义务，但被上诉人张淑珍一再违约，应当支付23000元的违约金；2、一审法院程序违法，本案适用简易程序，应当在3个月内审结，一审法院超期审理，应当适用普通程序。一审未将反诉状补充送达我方，违反程序。张淑珍二审辩称：法律上没有违约保证金的概念，如果理解为违约金的话，没有事实依据，没有证据证明我们有违约金23000元的约定，事实上是由于上诉人违约在先没有付清房款，且没有向我方提出过户要求，所以房屋一直没有过户。齐书玲向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决被告继续履行合同，将坐落于荆州市××区××路××号（房屋产权证号：荆字第**、国有土地使用权证号：荆州国用[2007]第10720101号）的房屋办理不动产变更登记至原告名下。2、依法判决被告承担支付原告违约金2.3万元。3、本案诉讼费由被告承担。张淑珍的反诉请求：1、请求依法判决被反诉人齐书玲承担支付反诉人剩余房款25000元，并按年利率7.35%（货款基准利率上浮50%）支付自2014年10月3日至房款付清之日止的逾期利息。暂算至2019年4月20日（1660天）为8357元。2、请求依法判决被反诉人支付反诉人延期13天支付房款200000元的逾期利息524元。3、判决被反诉人支付反诉人贱卖房子损失费10万元及利息。4、判决被反诉人支付反诉人违约金5千元。5、判决由被反诉人承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年7月24日，出售方张淑珍与购买方齐书玲签订《二手房买卖合同》，购买张淑珍位于荆州区××路××号的房屋（房房屋产权证号：荆字第**、有土地使用权证号：荆州国用[2007]第10720101号），合同约定：一、成交价格为人民币245000元，由齐书玲承担上述房屋房产证、土地证过户全部费用。二、合同签订之日给付定金20000元，余款在张淑珍交房之日一次性付清。三、张淑珍在2014年8月26日交房，并结清上述房屋交易前所发生的水电费用。四、本合同一经签订，该房屋的市场价值波动与甲方无关，受益或受损均由齐书玲承担。双方必须履约执行，否则属违约，违约方必须向对方赔偿因此造成的全部损失。后张淑珍因故未能按时交房，由夏山羊与齐书玲之兄齐书茂共同的同事倪某出面调解。2014年10月4日，夏山羊、张淑珍、齐书玲、齐书茂及倪某在荆州区教育局旁的三宝宾馆见面协商。齐书玲要求扣除2000元作为张淑珍延迟交房的违约金。当日，齐书玲通过建行账户汇款198000元、农行账户汇款25000元，合计223000元至倪某当天新开的建设银行账户。2014年10月国庆节期间，张淑珍将房屋钥匙交与齐书玲，2014年10月15日倪某汇款20万元的房款至张淑珍儿子夏龙的银行账户。齐书玲认为张淑珍此后一直未能协助办理过户手续，属于违约，剩余的23000元房款应作为违约金予以扣除，并诉至法院。张淑珍认为原告擅自扣除2000元作为交房的违约金，一直未能付清剩余房款违约在先，为保障自身合法权益才未协助办理过户。且齐书玲以欺诈的手段诱使其以低于市场价格10万元售卖房产，齐书玲应赔偿其损失，并就此向法院提起了反诉。一审法院认为：本案的争议焦点：1、张淑珍是否违约履行交房义务；2、双方是否约定将尾款23000元作为不配合过户的违约款项予以扣除。根据齐书玲的陈述，齐书玲向张淑珍支付了购房款200000元，加上定金20000元，共支付房款220000元。因张淑珍延期交房，在倪某的调解下，齐书玲扣除房款2000元作为违约金。剩下23000元在张淑珍配合过户后支付，若张淑珍不配合过户，则作为违约金赔偿给原告。齐书玲为支持其上述陈述事实，向本院提交了银行转账记录、证人倪某的证词，并申请了证人倪某出庭作证。倪某因故未能出庭，本院为查明案件事实，于2019年5月16日前往江陵县人民法院予以调查，对证人倪某予以询问。倪某称，2014年10月4日参与调解时，达成调解意见：齐书玲扣除2000元作为张淑珍延迟交付房屋的违约金，除去20000元已付的定金，剩下的223000元由齐书玲一次性当场汇款倪某，倪某作为中间人保管并监督张淑珍一方履行相应义务。双方口头约定，张淑珍随时协助齐书玲办理过户手续，并留23000元在倪某手里作为保证金。如果张淑珍协助过户，这23000元就支付给她，如果不协助过户，这23000元就作为赔偿金给齐书玲。因张淑珍一直不配合过户，所以这23000元一直在倪某手上未能支付给张淑珍。在庭审时张淑珍表示，知晓扣除购房款2000元作为违约金的这一情况，但是其未同意，而对于扣除23000元作为违约金这一情况完全不知晓，其未能及时交付房屋的原因是因为夏山羊病重，后于2014年国庆期间已交付房屋。但齐书玲未能履行承诺付清剩余房款，为保障自身权益才未过户。根据齐书玲与张淑珍于2014年7月24日签订的书面《二手房买卖合同》，张淑珍应当于2014年8月26日交付房屋，但张淑珍未按照合同的约定期限交付，即使存在其丈夫病重的情形未能及时交付，但此情形并不能免除张淑珍的按期交付责任，此后在倪某的协调下，双方对上述买卖合同的部分内容予以了口头变更，齐书玲表示扣除2000元购房款作为延迟交付房屋的违约金，符合交易原则，本院予以确认。张淑珍将房屋交付给齐书玲居住至今，但产权过户作为不动产买卖的附随义务，张淑珍理当协助办理，齐书玲请求被告办理房屋产权过户的诉请应当予以支持。对于齐书玲称已口头约定张淑珍需承担支付因未能办理过户的违约金23000元，根据原告的当庭陈述及证人倪某的证言，均表示原告未直接联系张淑珍要求其办理变更登记手续，而是要求倪某向张淑珍提出主张，但证人倪某是否向张淑珍提出主张，以及如何主张，均无相应证据予以证明，且张淑珍对这一事实予以了否认，同时，齐书玲亦未提交相应证据证明涉案房屋未办理变更登记手续给其造成了相应的损失，故对于齐书玲要求将剩余房款23000元作为违约赔偿金的诉讼请求本院不予支持，齐书玲需向张淑珍支付剩余房款23000元。关于张淑珍提出要求齐书玲支付剩余房款25000元及相应利息的反诉请求，本院已认定齐书玲应向张淑珍支付剩余房款23000元，且双方未约定相应利息问题，故对于张淑珍要求齐书玲支付剩余房款25000元利息的诉求请求本院不予支持。对于张淑珍要求齐书玲支付5000元的违约金，齐书玲已支付大部分购房款，剩余23000元房款交由倪某保管，因未办理过户手续而未能付清，对此双方都负有责任，张淑珍也并未因此造成损失，故对张淑珍要求齐书玲支付5000元违约金的反诉请求本院不予支持。对于张淑珍要求齐书玲赔偿延期13天支付房款200000元的逾期利息524元的反诉请求，齐书玲在向张淑珍支付200000元房款时张淑珍并未提出异议，且双方并未对此约定相应利息问题，故对于张淑珍要求齐书玲赔偿延期13天支付房款200000元的逾期利息524元的反诉请求本院不予支持。关于张淑珍要求齐书玲支付贱卖房子损失费10万元及利息的请求，经本院向张淑珍释明，张淑珍当庭撤销了该项反诉请求,故本院对该项诉讼请求不予审理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条的规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）张淑珍于本判决书生效之日起十日内协助原告（反诉被告）齐书玲办理位于荆州市××区××路××号（房屋房屋产权证号：荆字第**、土地使用权证号：荆州国用[2007]第10720101号）的产权证过户登记手续。二、由原告（反诉被告）齐书玲于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张淑珍付清剩余房款23000元。三、驳回原告（反诉被告）齐书玲的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）张淑珍的其他反诉请求。以上判决内容，逾期履行的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。本案本诉受理费1000元，由原告（反诉被告）齐书玲负担1000元，反诉受理费1538元，由被告（反诉原告）张淑珍负担。双方当事人在二审中未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案双方是否存在口头协议和协议的主要内容如何，为解决本案纠纷的关键，为此，一审法院向证人倪某进行了调查，该证人虽为唯一在场人，但证人身份特殊，为法院工作人员，与双方均熟识，具有较高的客观性和公正性，可予采信。根据证人倪某的陈述：“2014年10月4日参与调解时，达成调解意见：齐书玲扣除2000元作为张淑珍延迟交付房屋的违约金，除去20000元已付的定金，剩下的223000元由齐书玲一次性当场汇款倪某，倪某作为中间人保管并监督张淑珍一方履行相应义务。双方口头约定，张淑珍随时协助齐书玲办理过户手续，并留23000元在倪某手里作为保证金。如果张淑珍协助过户，这23000元就支付给她，如果不协助过户，这23000元就作为赔偿金给齐书玲。因张淑珍一直不配合过户，所以这23000元一直在倪某手上未能支付给张淑珍”，本院认为双方存在口头协议，该23000元的性质为剩余房款和约定违约金，不可同时适用，否则将会出现张淑珍未获得房款23000元，支付23000元违约金的不公平情形。现因被上诉人张淑珍一直不配合过户构成违约，该23000元应当适用违约金支付给上诉人齐书玲，该23000元的性质认定为违约金后，上诉人齐书玲亦应将未付房款23000元支付给张淑珍。一审审理期限在3个月内，反诉状亦按法律规定送达，对反诉状补充未重新送达存在瑕疵，但该瑕疵并未影响到当事人实体权利，可以认定程序合法。综上所述，上诉人齐书玲的上诉请求部分成立，一审判决认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持荆州市荆州区人民法院(2019)鄂1003民初616号民事判决第一项、第二项、第四项。即“一、由被告（反诉原告）张淑珍于本判决书生效之日起十日内协助原告（反诉被告）齐书玲办理位于荆州市荆州区爱民路六号1门2层2号（房屋产房屋产权证号：荆字第**、地使用权证号：荆州国用[2007]第10720101号）的产权证过户登记手续；二、由原告（反诉被告）齐书玲于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张淑珍付清剩余房款23000元；四、驳回被告（反诉原告）张淑珍的其他反诉请求”；二、撤销荆州市荆州区人民法院(2019)鄂1003民初616号民事判决第三项；三、张淑珍于本判决生效之日起十日内向齐书玲支付违约金23000元。二审案件受理费1000元，由上诉人齐书玲负担500元，被上诉人张淑珍负担500元。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  全 华二〇一九年十一月十七日书记员  程 瀛