江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终3449号上诉人（原审被告）：江苏坤园物业管理有限公司，住所地在南通市崇川区段家坝路**。法定代表人：杨林建，该公司董事长。上诉人（原审被告）：江苏坤园物业管理有限公司盐城分公司，住所地在盐城市盐都区盐渎路北天澜湾小区****。负责人:姜康林，该公司总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人:王兆华，江苏力海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城市文华名城小区业主委员会，，住所地盐城市鹿鸣东路**法定代表人:杨广军，该委员会主任。委托诉讼代理人：王仲，该委员会委员。委托诉讼代理人:吴英豪，该委员会委员。上诉人江苏坤园物业管理有限公司（下称坤园物业公司）、江苏坤园物业管理有限公司盐城分公司（下称坤园物业盐城分公司）因与被上诉人盐城市文华名城小区业主委员会（下称文华名城业委会）物业服务合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院(2019)苏0991民初156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。坤园物业公司、坤园物业盐城分公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回文华名城业委会的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审已查明上诉人于2018年12月31日24时因合同期满，退出文华名城小区物业管理工作。文华名城业委会招标公示的新物业公司在尚未签订物业合同的情况下提前进场，并在文华名城业委会的纵容下采取撬锁的方式强行打开上诉人办公室门，非法占有上诉人的财务账册、物业管理资料及其他物品。上诉人在此情况下，显然无法通过正常程序向下一个物业公司办理相关财务账册、物业管理资料的移交手续。上诉人的相关资料已经被下一个物业公司非法占有，对此文华名城业委会负有不可推卸的责任。一审法院在此情况下，判决要求上诉人提供小区停车位收支账目，显然不当。2、文华名城业委会是于2017年12月20日经盐城市城南新区黄海街道办事处批准设立的，在此之前是由文华名城小区物业管理委员会行使权力，因此文华名城业委会只能在2017年12月20日以后对上诉人行使相关权利。一审法院判决上诉人提供其成立之前的收支账目及相关费用没有法律依据。3、文华名城业委会提出的部分诉讼请求不具体、不明确，其中要求上诉人将2013年至2018年度地面汽车停放费，小区内公用部位、业主公用部位的广告位租金的70%及收取的地下人防工程汽车停放费，按规定缴入小区住宅专项维修资金账户的请求，没有明确的具体款项金额具有不确定性，不应得到支持。4、一审判决上诉人对文化名城小区内的消防设施进行维修保养，并保证正常使用不当。根据《江苏省物业管理条例》第75条之规定，住宅物业交付使用后，电梯、消防等设备、设施的日常维护费用由业主承担。其更新和改造相按照相关法律法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。本条例施行后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用1%的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设备设施的更新和改造，该资金归业主所有，纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。上诉人在该小区物业管理合同存续期间，依据合同约定和相关法律规定负有维修和养护的义务。从2017年起，上诉人就因小区的部分消防设施设备损坏，在取得文华名城小区物业管理委员会的同意后，由上诉人向相关部门申请专项维修资金进行维修，但因程序复杂，加之文华名城业委会在2017年12月成立后对上诉人领取专项维修资金的态度不积极，导致上诉人直至2018年12月31日从该小区退出，仍然没有取得专项维修资金，致该小区的消防设施未能得到妥善维修。且上诉人已经于2018年12月31日退出文华名城小区物业管理工作，没有义务继续对该小区消防设施、设备进行维修和保养，相关工作应当由承接的物业管理工作的金茂物业公司承担。文华名城业委会辩称，1、上诉人称财务账册、物业管理资料及其他物品被他人非法占有，既无事实依据，也无证据证明。2、一审法院根据《江苏省物业管理条例规定》判决上诉人将2013年至2018年收取的文华名城小区地面停车位停车费收入的70%，及小区公用、业主共有部分广告位出租租金收入的70%，缴入文华名城小区住宅专项维修资金账户是正确的。3、上诉人多年来没有将小区内消防设施、设备委托专业机构进行维修和养护，从而导致小区内消防设施设备损坏严重，无法正常使用。一审法院根据查明的事实，依据《中华人民共和国消防法》和《江苏省物业管理条例》的有关规定，判决上诉人对文华名城小区内消防设施进行维修保养，并保证正常使用是正确的。4、因众所周知的事实，上诉人在文华名城小区收取地面停车费、广告位费、、地下人防停车费依据相关规定，上诉人必须单独建账并向业主大会报告，但因上诉人违法不公布上述费用收费账目，致被上诉人的诉求不明确、具体，所以责任在上诉人。文华名城业委会向一审法院起诉请求：1、判令坤园物业公司、坤园物业盐城分公司承担小区消防设施的维护义务，保证小区消防设施正常使用。2、判令坤园物业公司、坤园物业盐城分公司向文华名城业委会提供2013年至2018年度收取的文华名城小区地面汽车停放费及地下人防工程汽车停放费收支账目、小区内公用部位、业主共有部位的广告位出租费收支账目。3、判令坤园物业公司、坤园物业盐城分公司将2013年至2018年度地面汽车停放费及小区内公用部位、业主共有部位的广告位租金的70%缴入文华名城小区住宅专项维修资金账户，4、判令坤园物业公司、坤园物业盐城分公司将2013年至2018年度收取的文华名城小区地下人防工程汽车停放费按规定缴入小区住宅专项维修资金账户。5、判令坤园物业公司、坤园物业盐城分公司向文华名城业委会提供小区物业服务用房的租赁合同及租金收支账目（审理过程中，文华名城业委会撤回要求坤园物业公司、坤园物业盐城分公司向文华名城业委会提供小区物业服务用房的租赁合同及租金收支账目的诉讼请求）。一审法院查明的事实：2006年12月20日，盐城华祥置业有限公司（甲方）与坤园物业公司（乙方，原名南通市坤园物业管理有限公司）签订一份《前期物业服务合同》，约定（摘要）：第一条物业基本情况：文华名城，多层住宅、高层住宅、大厦、商业用房，建筑面积253737平方米，物业管理区域四至：东至跃马路、南至鹿鸣路、西至解放南路、北至东进路；第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理，2、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理，3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及污水管道的疏通，4、公共绿化的养护和管理，5、车辆停放管理，6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，7、装饰装修管理服务，8、物业档案资料管理；……第六条、本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：多层住宅0.5元/月.平方米、高层住宅1.2元/月.平方米、办公楼2.0元/月.平方米、商业物业1.0元/月.平方米、酒店物业1.9元/月.平方米，物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，（2）物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用，不含电梯年检费，（3）物业管理区域清洁卫生费用，（4）物业管理区域绿化养护费用，（5）物业管理区域秩序维护费用，（6）办公费用，（7）物业管理企业固定资产折旧，（8）物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用，（9）法定税费，（10）物业管理企业的利润。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。……第八条停车场收费采取：停车场车位使用人按露天车位50元/个.月交纳停车费；……第十条本物业管理区域内的部分会所属全体业主所有，会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：1、租金18元.平方米/月，会所物业服务费1.00元.平方米/月；第十一条本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设施设备同意委托乙方经营，经营收入在扣除经营成本和合理利润后按物业公司三、七比例分配，或纳入业主维修基金。……第二十三条甲方应于交房之日按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，物业管理用房建筑面积1367平方米，其中办公用房546.8平方米、商业用房820.2平方米；第二十四条物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途；第二十五条专项维修资金的缴存根据盐城市房管局的有关规定执行；第二十六条专项维修资金的管理根据盐城市房管局相关规定执行；第二十七条专项维修资金的使用根据盐城市房管局相关规定执行；第二十八条专项维修资金的续筹由业主委员会负责；……第三十条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按应交纳的物业管理费的1%标准向甲方、业主支付违约金；第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应交纳的物业管理费的1%的标准向乙方支付违约金；第三十二条乙方违反本合同地理条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；……第三十五条本合同期限自2006年12月31日起至2011年12月30日止，但在本合同期内，业主委员会代表全体业主与物业企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；……第三十条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方或物业管理部门指定的单位代管。合同签订后，坤园物业公司盐城分公司进驻文华名城小区，执行物业管理服务。2017年7月7日，坤园物业公司盐城分公司向原盐城市公安消防支队城南新区大队提交申请报告，该报告载明：事由：文华名城小区消防设施2007年施工至今已经十年了，设施腐蚀老化导致部分消防设施无法正常使用，造成安全隐患，需整改事项如下：1、消防管网无水，2、火灾自动报警系统存在故障，3、管道井封堵不到位，4、部分管道井防火门被拆除，5、常闭式防火门未保持常闭，6、屋顶稳压泵有故障，7、消防主阀门损坏，鉴于以上状况特具报告，申请维修。当日，盐城市公安消防支队城南新区大队在该申请报告上加盖公章并注明“情况属实”。同年12月20日，盐城市城南新区黄海街道办事处作出黄海街发[2017]73号《关于同意文华名城小区业主委员会备案的批复》，该批复载明：经审查，文华名城小区业主委员会成立以及相关人员组成符合《江苏省物业管理条例》相关规定，现同意备案。业主委员会成立后，应依法做好物业管理服务的监督和指导工作，切实维护广大业主和企业的合法权益，业主委员会组成人员发生变更，须及时报黄海街道物管中心备案。2018年4月8日，文华名城业委会向坤园物业管理公司盐城分公司发出《关于提交小区停车位收费等账目的通知》，该通知载明：根据《江苏省物业管理条例》第三十六条、第六十四条、第六十五条之规定，文华名城小区业主委员会要求贵公司提供下列资料：1、2013年以来每年地面停车位的收费及支出账务账目，小区共有部分、共有设施等广告收入的财务账目。2、文华名城小区物业服务用房部分出租经营的租赁合同（协议）。以上资料请于2018年4月15日前提交给文华名城小区业主委员会。特此通知。8月24日，盐城市城南新区消防安全委员会向黄海街道发出《关于城南新区文华名城小区存在消防安全隐患问题的函》（摘要）：近期，根据群众关于文华名城小区15号楼消火栓无水和泵房存在问题的举报投诉，区消委会对盐城市城南新区文华名城小区进行核查，发现文华名城小区15号楼无水，泵房存在问题，举报情况属实。根据相关法律规定，建议贵街道切实强化对文华名城小区消防安全管理，落实好安全工作责任，整改资金，整改时限，切实消除隐患，确保文华名城小区安全万无一失，特此函告。后坤园物业公司并未公布相关账目及对消防设施设备进行整修。12月30日，文华名城业委会向盐城市金茂物业有限公司发出《入场通知书》，载明：根据《江苏省物业管理条例》等有关规定和“文华名城小区物业服务企业选聘公告”要求，贵公司经过评审组通过资格预审、现场勘察、法定代表人和项目经理答辩三个程序，获得总分第一名，后又经过综合评定，贵公司作为此次公开选聘文华名城小区物业服务企业中标企业，在公示期内也无异议，现我们就依照相关规定和程序，本应履行与贵公司签订小区物业服务合同，由于具体的合同条款还需双方共同商讨，但坤园物业公司的合同即将到期撤场，为了不影响全体业主的正常生活，我委决定要求贵公司在2019年1月1日零时正式进入文华名城小区物业服务，并接受业主的监督和执行所签合同的约束。特此通知。2019年1月1日，坤园物业公司盐城分公司殷姓工作人员向盐城市公安局城南新区分局黄海派出所报警。该所接处警工作登记表记载：报警时间2019年1月1日，报警形式损毁公私财物，报警内容报警人称：物业办公室的门被人为破坏，处警经过及结果：至现场，顾启平称自己是新接管文华名城的物业，老物业未交办公室钥匙，后顾启平叫开锁的人将办公室门打开，双方产生矛盾，现小区物业委员会正协调此事。后因文华名城业委会与坤园物业公司就相关物业管理事务产生矛盾，并不能达成一致，文华名城业委会遂于2019年1月诉至一审法院。另查明：盐城市住房保障和房产管理局于2014年6月12日作出《关于文华名城物管用房位置、面积的确认意见》，其中载明：同意将文华名城小区的物管用房从16#楼102室、102-1室、102-2室、103室、103-1室调整到3#楼二层及22-26#203室，面积从389.48㎡调整到671.84㎡，并进行简易装修。一审法院认为：一、关于文华名城业委会主张坤园物业公司、坤园物业盐城分公司对文华名城小区消防设施承担维护保养义务，保证小区消防设施正常使用的诉求。《中华人民共和国消防法》第十八条规定：住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。根据该规定，小区物业服务企业有义务对小区内共用部位的消防设施设备进行维护管理，保证其能够在发生火灾时的正常的使用功能。《江苏省物业管理条例》第四十五条第二款规定：“电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护”，该款规定同样表明物业服务企业对自身管理区域内的消防设施设备负有维护保养的法定义务。本案中，坤园物业公司、坤园物业盐城分公司均未能提供其已履行了小区内消防设施设备的日常维护或已经委托专业有资质单位进行了维修和养护的充分证据，坤园物业公司盐城分公司于2017年7月7日向原盐城市公安消防支队城南新区大队提交的申请报告中，也载有“文华名城小区消防设施腐蚀老化导致部分消防设施无法正常使用，造成安全隐患，需整改”的内容，加之文华名城业委会提供的小区共用部位消防设施设备损坏老化的实物图片。因此，一审法院确认坤园物业公司、坤园物业盐城分公司未能依法履行对小区共用消防设施设备的维护管理义务，文华名城业委会的该项诉求成立，依法予以支持。二、关于文华名城业委会主张坤园物业公司、坤园物业盐城分公司提供2013年至2018年度收取的文华名城小区地面汽车停放费及地下人防工程汽车停放费收支账目、小区内公用部位、业主共有部位的广告位租金收支账目的诉求。其中：1、关于要求坤园物业公司、坤园物业盐城分公司提供地面及地下人防工程汽车停放费账目的诉求。国务院《物业管理条例》第六条第二款第（九）项规定：业主在物业管理活动中，享有监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用的权利。《江苏省物业管理条例》第六十四条第三款规定：“物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。”依照该规定，业主委员会有权对物业管理区域内公共、共用道路、场地汽车停放费的收支账目进行监督，文华名城业委会实际也于2018年4月向坤园物业管理公司盐城分公司发出了《关于提交小区停车位收费等账目的通知》的函件，但未获回复。因此，文华名城业委会要求坤园物业公司、坤园物业盐城分公司提供小区地面停车位汽车停放费收支账目的诉求合理合法，一审法院对文华名城业委会的该项诉求依法予以支持。关于地下人防停车位，人防停车位占用的是人防工程，人防工程属于人民防空工程建筑，国防资产属于国家所有，依法按照规定新建民用建筑修建的防空地下室所有权属于国家，市、县（市）人民防空主管部门实施对人民防空国有资产的管理和经营，履行所有者职责、享有所有者权益。因此，利用人防工程修建的停车位不属于全体业主所有，业主对人防工程停车位不享有监督管理的权利。现文华名城业委会要求坤园物业公司、坤园物业盐城分公司向其公开地下人防工程停车位停车费收支账目的诉求无事实及法律依据，依法不予支持。2、关于文华名城业委会要求坤园物业公司、坤园物业盐城分公司提供小区内公用、共有部位设置广告位出租租金收入账目的诉求。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”依照上述法条，业主对小区内公用、共有部位行使共有权，可以依法行使管理的权利。国务院《物业管理条例》第六条第二款第（八）项规定：业主在物业管理活动中，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。”由此可知，文华名城小区全体业主对小区内公用、共有部位享有共有及管理、使用的权利，现实中利用小区内公用、共有部位设置广告位并出租经营的收入也应当归全体业主所有，业主对收入的收支使用情况同时享有知情权和监督权。原告是代表和维护文华名城小区业主行使在物业管理活动中所享有的合法权益的主体，故文华名城业委会要求坤园物业公司、坤园物业盐城分公司提供2013年-2018年小区内公用、共有部位所设置的广告位出租收支账目的诉求合理合法，依法予以支持。三、关于文华名城业委会主张坤园物业公司、坤园物业盐城分公司将2013年-2018年度文华名城小区地面停车位汽车停放费及小区内公用、共有部位设置的广告位出租收入的各70%缴入小区住宅专项维修资金账户的诉求。《江苏省物业管理条例》第六十五条第一款规定：“业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。”本案中，盐城华祥置业有限公司与原南通市坤园物业管理有限公司于2006年12月20日签订一份《前期物业服务合同》，该合同第十一条约定：本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设施设备同意委托乙方经营，经营收入在扣除经营成本和合理利润后按物业公司三、七比例分配，或纳入业主维修基金。该约定合法有效。依该约定及法律规定，文华名城业委会的该项诉求具有法律依据，有关汽车停放费应当在扣除物业管理成本后，剩余的70%缴入小区住宅专项维修资金账户。至于小区公用、共有部位广告位出租收入应否缴入小区住宅专项维修资金账户的问题，根据前述第三个争议的论述，利用小区公用、共有部位进行广告经营的收入应当归全体业主所有。《江苏省物业管理条例》第六十五条第二款规定：业主大会成立后……利用业主共有部分、公用设施从事广告等经营性活动的……收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。本案中，虽然文华名城业委会主张的2013年-2018年广告位出租收入为前期物业服务期间的收入，其时业主大会及业委会均未成立，但基于收入属全体业主所有的法律性质及业主共有收入在没有业主大会或业委会决定或约定的情况下，按照该条例前款关于收益的70%纳入住宅专项维修资金账户的规定，本院对原告的该项诉求依法亦予以支持，即广告收入在扣除用于物业管理成本支出后剩余款项缴入小区住宅专项维修资金账户。四、关于文会名城业委会主张坤园物业公司、坤园物业盐城分公司将2013年-2018年度文华名城小区地下人防工程汽车停放费按规定缴入小区住宅专项维修资金账户的诉求。《江苏省物业管理条例》第六十六条第三款规定：“人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。”该条例第六十五条第一款规定：“业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。”小区地下人防工程汽车停放费扣除用于该人防工程设施的维护管理费用外，剩余费用的70%应当缴入小区住宅专项维修资金。故文华名城业委会的该项诉求具有法律依据，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十八条、国务院《物业管理条例》第六条、《江苏省物业管理条例》第四十五条第二款、第六十四条第三款、第六十五条第一款、第二款、第六十六条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、坤园物业公司、坤园物业盐城分公司应于判决生效之日起十日内对盐城市文华名城小区物业管理区域内的消防设施进行维修、保养并保证正常使用；二、坤园物业公司、坤园物业盐城分公司应于判决生效之日起十日内向文华名城业委会提供2013年-2018年度小区地面停车位停车费收支账目及小区公用、共有部分广告位出租租金收支账目；三、坤园物业公司、坤园物业盐城分公司应于判决生效之日起十日内将2013年-2018年收取的文华名城小区地面停车位停车费收入扣除物业管理服务成本后剩余的70%及小区公用、业主共有部分广告位出租租金收入扣除物业管理服务成本后剩余的70%缴入文华名城小区住宅专项维修资金账户；四、坤园物业公司、坤园物业盐城分公司应于判决生效之日起十日内将2013年-2018年收取的文华名城小区地下人防工程停车位停车费收入扣除物业管理服务成本后剩余款项的70%缴入文华名城小区住宅专项维修资金账户；五、驳回文华名城业委会的其他诉讼请求。案件受理费人民币320元，依法减半收取160元，由坤园物业公司、坤园物业盐城分公司负担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。2006年12月20日，盐城华祥置业有限公司与坤园物业公司签订《前期物业服务合同》，合同签订后，坤园物业公司盐城分公司进驻文华名城小区，执行物业管理服务，该物业管理服务合同对业主具有约束力。业主委员会是由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿的要求，并监督物业管理公司管理运作的民间性组织。文华名城业委会虽然于2017年12月20日才经盐城市城南新区黄海街道办事处批准设立，但并不影响该业委会代表业主行使其在设立之前的业主权利。一、上诉人是否应当向被上诉人文华名城业委会提供小区停车位收支账目。本院认为，《江苏省物业管理条例》第六十四条第三款规定：“物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告”，故文华名城业委会有权对物业管理区域内公共、共用道路、场地汽车停放费的收支账目进行监督，且文华名城业委会也于2018年4月向曾向上诉人坤园物业管理公司盐城分公司发出《关于提交小区停车位收费等账目的通知》的函件，但未获回复。上诉人认为其已于2018年12月31日24时合同期满，退出文华名城小区物业管理工作，但因此并不影响其向被上诉人文华名城业委会提交小区停车位收费等帐目的义务。上诉人认为新物业公司在尚未签订物业合同的情况下提前进场，并在文华名城业委会的纵容下采取撬锁的方式强行打开上诉人办公室门，非法占有上诉人的财务账册、物业管理资料及其他物品，对此，上诉人只是提供了相关报警记录，并无证据证明相关财务账册、物业管理资料被之后物业公司非法占有，故上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、上诉人坤园物业公司、坤园物业盐城分公司是否对文华名城小区消防设施履行了维护保养义务。根据《中华人民共和国消防法》第十八条及《江苏省物业管理条例》第四十五条第二款的规定，小区物业服务企业有义务对小区内共用部位的消防设施设备进行维护管理，并保证其能够在发生火灾时的正常的使用功能。坤园物业公司盐城分公司于2017年7月7日向原盐城市公安消防支队城南新区大队提交的申请报告中，载有“文华名城小区消防设施腐蚀老化导致部分消防设施无法正常使用，造成安全隐患，需整改”的内容，文华名城业委会也提供了小区共用部位消防设施设备损坏老化的实物图片，故一审法院确认坤园物业公司、坤园物业盐城分公司未能依法履行对小区共用消防设施设备的维护管理义务并无不当。坤园物业公司、坤园物业盐城分公司上诉认为，根据《江苏省物业管理条例》第75条之规定，住宅物业交付使用后，电梯、消防等设备、设施的日常维护费用由业主承担。其更新和改造按照相关法律法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。对此，本院认为，文华名城业主已向坤园物业盐城分公司缴纳了物业费用，坤园物业盐城分公司应当对小区内的消防设施履行日常维持保养义务，而不应另收取其他费用。如涉及消防设施的更新和改造工作，坤园物业盐城分公司也应根据法律规定申请相关资金完成更新和改造工作，但并不影响其地小区消防设施、设备的正常维修和保养义务。三、文华名城业委会提出主张的2013年至2018年度地面汽车停放费，小区内公用部位、业主公用部位的广告位租金的70%及收取的地下人防工程汽车停放费，按规定缴入小区住宅专项维修资金账户是否明确的问题。本院认为，根据《江苏省物业管理条例》第六十五条第一款和第六十六条第三款的规定，物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费；人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。故一审法院判决上诉人将2013年-2018年收取的文华名城小区地面停车位停车费收入扣除物业管理服务成本后剩余的70%及小区公用、业主共有部分广告位出租租金收入扣除物业管理服务成本后剩余的70%及文华名城小区地下人防工程停车位停车费收入扣除物业管理服务成本后剩余款项的70%缴入文华名城小区住宅专项维修资金账户并无不当。综上，坤园物业公司、坤园物业盐城分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由上诉人江苏坤园物业管理有限公司、江苏坤园物业管理有限公司盐城分公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇一九年十一月三日书记员 陈 娟