江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0113民初1840号原告：叶根六，男，1953年5月25日出生，汉族，住南京市栖霞区。原告：叶正贵，男，1982年6月22日出生，汉族，住南京市栖霞区。两原告共同委托诉讼代理人：包俊，北京市隆安（南京）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：朱世飞，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被告：史凤华，男，1971年7月16日出生，汉族，住南京市栖霞区。被告：付国珍，女，1975年2月8日出生，汉族，住南京市栖霞区。两被告共同委托诉讼代理人：徐飞，江苏德序律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：崔波涛，江苏苏泓律师事务所律师。原告叶根六、叶正贵与被告史凤华、付国珍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，后依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告叶根六、叶正贵及其共同委托诉讼代理人包俊、朱世飞，被告付国珍及两被告的共同委托诉讼代理人徐飞（第一次）崔波涛（第二次）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶根六、叶正贵向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间房屋买卖合同关系；2.判令两被告共同赔偿原告房屋差价损失102.04万元；3.判令两被告赔偿原告自2017年1月1日起按每年2万元计算至判决生效之日止的房屋租金损失；4.判令两被告承担本案的全部诉讼费、保全费及鉴定费。事实与理由：原被告双方于2014年3月25日就南京市栖霞区某某雅苑小区XX栋XXX室（简称XXX室房屋）订立房屋买卖合同，约定购房价款77万元，其中70万元由原告给付两被告，剩余7万元在房屋过户时再行支付。2016年11月，两被告以家庭内部继承纠纷为由表示XXX室房屋不属于两被告所有，故拒绝履行房屋买卖合同。因被告恶意违约，拒绝履行合同致使买卖合同目的不能实现，原告遂诉请解除合同。2017年4月7日被告已将70万元购房款退还原告，现原告主张解除合同被告应赔偿原告损失，又因XXX室房屋最初系由被告将房屋连带租金一起交付给原告，而被告收回房屋后其连带将租金一起收走，却对原告的损失一直未赔付，故被告还应赔偿原告租金。综上，请求法院判如所请。被告史凤华、付国珍辩称：1.2014年3月25日双方签订的房屋抵押合同第一条意思表示非常明确，原被告双方之间是借贷关系，XXX室房屋系债权担保抵押物，双方都是完全民事行为能力人，对借贷和买卖表达的意思和法律后果应当清楚。合同文书是原告起草的，借条也是原告要求被告出具的，因此原告主观上并非是要购买案涉房屋。房屋买卖本身是商业行为，具有一定的商业风险，而原告却不愿意承担该风险，所以才作出这样的合同约定。原告的真正目的只是让自己的资金不受到损失，而并非一定要取得XXX室房屋的所有权。现在XXX室房屋价值高于利息，原告主张买卖合同关系，如果房价下跌，那么原告肯定会按照民间借贷主张权利，这对被告非常不公平，也不是双方的真实意思表示。因此，就案涉抵押合同，原被告双方所形成的法律关系，并非生效裁定书所认定的房屋买卖关系。2.原告要求两被告赔偿房屋差价的损失，被告不予认可。即使认定原被告之间为房屋买卖合同关系，原告方在抵押合同签订中也有过错，因为当时XXX室房屋还没有办理相关的权属登记，也没有任何证据可以证明被告方当时享有XXX室房屋相应的所有权，且在本案之前，原告方也收取了被告方退还的借款本金70万元，故被告认为原告主张的违约金过高，请求法院予以调整，并按双方抵押合同中约定的月利息1.5%标准计算违约金。本院经审理认定事实如下：案外人王某甲与史某系夫妻，两人育有一女三子，即史某甲、史某乙、史某丙、史凤华，被告付国珍原为史凤华之妻。2007年8月16日，史某、王某甲与史某乙、史某丙、史凤华签订房屋赠与合同一份，将史某、王某甲夫妇位于南京市栖霞区共有的建筑面积为278.8㎡房屋，分别赠与史某乙81.28㎡、史某丙105.14㎡、史凤华92.38㎡；三受赠人均表示接受赠与的房产；双方约定赠与人在赠与合同签订十日内将赠与房屋交付三受赠人，并办理土地、房屋变更登记手续。该赠与合同于2007年8月20日经江苏省南京市栖霞区公证处公证，并出具（2007）宁栖证内民字第1014号公证书。因上述赠与房屋未依约办理土地、房屋变更登记手续，故2007年9月30日，包括上述房屋在内的栖霞区燕子矶街道燕子矶村渡二48-2号房屋拆迁时，史某作为房屋产权人与栖霞区拆迁办签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》1份，该协议附件补充协议另约定，史某申购的拆迁安置房中有一中套为付国珍所有，超出面积部分由付国珍承担，附属物补偿款中19945元归付国珍所有。后史某依约，购买了位于某某路X号XX幢X单元XXX室（即本案所涉XXX室房屋）、XXXX室、XXX室，XX幢X单元XXXX室、XXXX室，X幢X单元XXX室，XX幢X单元XXX室7套拆迁安置房，其中XX幢X单元XXX室、XXXX室由史凤华居住使用。2014年1月21日，史某去世。2014年3月25日，史凤华、付国珍向叶根六、叶正贵出具借条1份，载明：今借到叶正贵、叶根六70万元整，我自愿以XXX室作为抵押物，偿还方法详见《房屋抵押合同》。同日，史凤华、付国珍（甲方）与叶根六、叶正贵（乙方）签订《房屋抵押合同》1份，合同第一条：因甲方资金应急需要，乙方借款70万元给甲方，甲方愿意以其有权处置的XXX室房屋的全部权益抵押给乙方（作价77万元），以偿还借款。第三条：XXX室房屋系集体土地拆迁后的安置房，原为史某所有，由甲方继承，是夫妻共同财产。第四条：上述房产的抵押价格77万元。第五条：乙方已于2014年3月25日一次性借给甲方70万元，在甲方将房屋产权过户给乙方，乙方立即再付给甲方7万元。第六条：甲方应在乙方付清借款将房屋有关手续、文件、票据交付乙方，甲方于2014年12月10日结清水电等一切费用后，再将房屋及钥匙交付给乙方。第七条：房屋产权证、土地证尚未办理，但因甲方及房屋共有人资金需要，甲方自愿将此房作价抵押给乙方。在房屋产权主管部门允许办理此房房屋产权证、土地证及其手续时，甲方负责在房屋产权登记机关规定的期限内（90天）将房屋产权证、土地证直接办理为乙方名下，并在房屋产权证、土地证及其手续办理完毕后90天内交与乙方，所需费用由乙方承担。如因甲方原因不能将此房房屋产权证、土地证直接办理为乙方名下，甲方须为乙方办理房屋产权证、土地证及其过户手续，所需费用由甲方承担。如因甲方的过失造成乙方不能在房屋产权证、土地证及其手续办理完毕后90天内取得姓名为乙方的房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起90天内将乙方借款还给乙方，按借款1.5%的月利率给付利息。乙方如在本房屋抵押合同成立后，无论办理房屋产权证、土地证及其过户手续与否，将此房出租，甲方不得以任何方式阻挠。在办理房屋产权证、土地证及其过户手续时，甲方应该给予配合。第十四条：如甲方故意隐瞒、欺骗此房屋的原产权所属人、现房屋实际所产权人、房屋位置、质量问题，影响乙方的居住及使用时，乙方有权要求退房。甲方需在乙方提出退房要求之日起90天内将乙方借款还给乙方，按借款月利率1.5%给付利息。"合同备注：如甲方办理产权过户给乙方时，因乙方原因无法过户，责任由乙方承担，甲方只退还借款。该合同还对产权登记、争议解决等其他事项进行了约定。上述合同签订后，史凤华、付国珍将XXX室房屋交由叶根六、叶正贵收取租金直至2016年12月31日，后由两被告自行收取该房屋租金。2016年4月9日，本院受理了王某甲与史某乙、史某丙、史凤华、史某甲析产、继承纠纷一案，其时付国珍与史凤华尚为夫妻。经审理，本院于2016年11月7日作出（2016）苏0113民初2103号民事判决书（简称2103号判决书），对被继承人史某遗留的遗产进行了分割，其中对XXX室房屋的权利义务判决确认由王某甲继承55%份额、史某甲继承45%份额，而史凤华无该房屋份额。本院判决后，史某乙、史某丙、史凤华不服，向江苏省南京市中级人民法院（简称南京中院）提出上诉。二审审理过程中，双方当事人于2017年1月5日自愿达成调解协议并经南京中院作出（2016）苏01民终10727号民事调解书（简称10727号调解书）予以确认，其中关于XXX室房屋的权利义务确认由史凤华享有、承担。2017年1月18日，叶根六、叶正贵在不知晓10727号调解书内容的情形下，以史凤华、付国珍未取得XXX室房屋权属，合同无法继续履行为由向本院提起诉讼，诉请：判令解除双方签订的《房屋抵押合同》，史凤华、付国珍向叶根六、叶正贵返还购房款70万元，并赔偿损失82.75万元，案件诉讼费用由史凤华付国珍承担。该案审理过程中，史凤华、付国珍于2017年4月7日向叶根六、叶正贵转账返还款项70万元。审理中，叶根六、叶正贵表示，双方之间的《房屋抵押合同》名为抵押合同，实为房屋买卖合同。经本院释明后，叶根六、叶正贵不变更诉讼请求，坚持按房屋买卖合同关系主张权利。本院经审理后认为，叶根六、叶正贵主张的房屋买卖合同关系缺乏基本事实依据，且经本院释明，拒不变更诉讼请求，遂作出（2017）苏0113民初294号民事裁定书（简称294号裁定书），裁定：驳回叶根六、叶正贵的起诉。叶根六、叶正贵对该裁定不服，向南京中院提起上诉。二审期间，南京中院另查明：1.在电话录音中，叶正贵问“你们从开始这个房子的归属都没有搞清，不是在骗我们吗，你们当时合同是怎么写的，可是明确保证房子是你们所有”，付国珍答“房子是归我们所有，如果房子不是我的，我怎么可能有材料给你们呢，我们提供材料给你们，那房子就是我的，因为材料都在我这个地方，对不对”。叶正贵再问“你后面怎么解决呢，法院判过了，这个房子要不是你的，你错把它卖给别人了，那你这个东西怎么解决，你把人家钱也收了，钱也用了，这个事怎么解决呢，那这个事就不解决，就拖着”，付国珍答“我没有说钱，你这样子，我们过来好好谈，解决这个问题，我跟你们道歉，这个事都是我们的错，我们周六见面好好谈”。2.付国珍在电话录音中称“在3年前，也就是在卖房子给你的时候，我们还没签字的时候，我找街道，街道愿意帮忙”；“如果真没有房子了，房子没有了，你们商量看看怎么处理，如果房子拿到手，能拿到，你拿走，我没有意见，如果家人凭良心讲也很不错，我拿了你们这个钱，也是买了房子，也没亏”；“…….这个房子原来卖给你的，现在说不卖给你那可定是我们没理”。3.史凤华在电话录音中称“当初你买房子，如果说没有公证书，我不给你看是我们不对，是我们骗你或者怎么说，但公证书是有的”。4.史凤华在微信中称“叶正贵你好，你来我们在（再）好好谈谈，这个房子已经几年了，我把钱给你，老是这样拖到也不是事情”。南京中院经审理后认为：首先，从《房屋抵押合同》约定来看，该合同虽然名为房屋抵押合同，但实际上包含了房屋买卖合同的主要条款，即房屋座落、价格、交付、违约责任等，叶根六、叶正贵签订该合同的目的在于取得讼争房屋的所有权，而并非抵押权。本案讼争双方之间未约定借款期限及未按约偿还借款的违约责任，亦未约定债务人到期不能清偿债务以案涉房屋作为担保。故认定讼争双方之间成立民间借贷事实，并约定以涉案房屋作为债务担保欠妥。其次，从双方之间的通话、微信往来记录来看，史凤华、付国珍对其与叶根六、叶正贵之间存在房屋买卖合同关系未持异议，双方只是就已达成的房屋买卖合同能否继续履行以及违约责任进行磋商，从中可以印证讼争双方之间签订上述《房屋抵押合同》的真实目的是买卖案涉房屋，故叶根六、叶正贵与史凤华、付国珍于2014年3月25日签订的《房屋抵押合同》，结合案件事实和当事人诉辩意见，应认定叶根六、叶正贵与史凤华、付国珍形成房屋买卖合同关系。据此，南京中院认为本院驳回叶根六、叶正贵的起诉存在不当，遂作出（2017）苏01民终9000号裁定书（简称9000号裁定书），裁定撤销了本院294号民事裁定，并指令本院审理。本院遂重新立了本案进行审理，审理中，原告以XXX室房屋经南京中院调解确认归被告史凤华所有为由，将诉讼请求变更为：判令两被告继续履行双方之间的房屋买卖合同协助两原告将XXX室房屋的不动产权转移登记至两原告名下；诉讼费由两被告承担。后因两被告一直未办理XXX室房屋不动产权登记，原告遂再次变更诉讼请求为本案诉请。本案审理过程中，经原告申请，本院依法委托江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司（简称估价公司）对案涉房屋2018年6月1日的市场价值进行了评估。该估价公司于2019年9月10日作出（江苏）金宁达恒（2019）（房估）字第8008号《房地产估价报告》，其估价结果为：XXX室房屋在价值时点的市场价值为179.04万元，建筑面积市值平均单价为25167元/平方米。审理中，经本院多次调解，双方未能达成一致调解意见。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需另行举证证明。本案中，原被告双方签订的《房屋抵押合同》实为房屋买卖合同，双方之间就XXX室房屋形成房屋买卖合同关系，业经南京中院作出的9000号裁定书予以认定，该裁定书已经发生法律效力，原告无需再另行就双方之间确为房屋买卖合同关系进行举证，本院对此予以确认，被告仍然辩称双方之间系民间借贷关系，与生效裁判确认事实不符，亦无充分的事实和法律依据予以反驳，本院不予采信。现被告拒绝承认双方之间的房屋买卖合同关系，就XXX室房屋亦拒绝办理不动产权证，更遑论继续履行合同协助原告办理不动产权的转移登记手续，且在案件审理过程中，被告已将其收取的70万元购房款于2017年4月7日通过汇款返还给原告，即被告明确以其行为表示将不履行双方之间的房屋买卖合同，被告构成根本违约，原告据此要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，XXX室房屋已由被告收回，现原告主张被告赔偿损失，合法有据，本院予以支持。关于原告损失的认定，尽管被告已经将70万元房款返还给原告，但被告一直否认双方之间的房屋买卖合同关系，原告在294号案件中主张以2017年1月5日为价值基准日进行评估房屋价格，被告未予同意，且本院亦驳回了原告的起诉，现本案中，原告主张解除合同，并要求以本案诉讼过程中的2018年6月1日为价值基准日，对此本院认为，原被告之间系房屋买卖合同关系，如继续履行合同该房屋的价值应当均为原告所有，现房屋实际已为被告占有，原告要求判决解除合同，并主张法院判决解除合同前的时间点为价值基准日，均不违反法律规定，故本院对该价值基准日予以确认。现经依法评估，该价值时点XXX室的价值为179.04万元，该价值可以作为原告计算损失的依据，扣减双方约定的XXX室房屋价格79万元，本院对原告的房屋价值的损失认定为102.04万元，但原告与被告签订的系《房屋抵押合同》，说明原告对签订合同时XXX室房屋尚不具备上市交易条件系明知，且当时XXX室房屋亦未办理产权登记，购房通知书亦为史某的名字，而原告所主张的被告向其出示的公证书亦系史某原房屋的面积赠与部分给被告史凤华，而非对对拆迁安置后的XXX室房屋赠与给被告史凤华，事实上本院作出的2103号民事判决也认定史凤华就XXX室无相关份额，故应当认定原告购买XXX室房屋室未尽到足够的审查和审慎义务，原告就此亦具有相应过错，应当减少被告的赔偿责任，综合考虑合同的履行情况、双方的过错程度以及系被告违约解除合同的情形，且考虑到认定原告具有过错减少被告赔偿责任则将导致被告从其不诚信的违约行为中获利的后果，本院酌情确认被告就原告房屋价值损失承担80%的赔偿责任即816320元。关于原告主张的租金损失，本院认为，在合同解除前，租金应当由原告收取，被告强行收回房屋及收取租金不当，但原告自2017年4月7日收取了被告返还的购房款，在此之后，原告应当只能主张被告赔偿其房屋差价损失，再主张房屋租金不当，故本院酌情认定自2017年1月1日至2017年4月7日的租金应当由被告支付给原告，经计算应为5384元（20000元/年÷12月/年×3个月+20000元/年÷365天/年×7天）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告叶根六、叶正贵与被告史凤华、付国珍之间的房屋买卖合同关系；二、被告史凤华、付国珍于本判决生效之日起七日内赔偿原告叶根六、叶正贵损失816320元；三、被告史凤华、付国珍于本判决生效之日起七日内返还原告叶根六、叶正贵租金5384元；如当事人未按照本判决指定的期间内履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。四、驳回原告叶根六、叶正贵的其它诉讼请求。案件受理费14063元，由原告叶根六、叶正贵负担1966元，被告付国珍、史凤华负担12097元；评估费14800元，由原告叶根六、叶正贵负担2960元，被告付国珍、史凤华负担11840元。被告付国珍、史凤华应负担的案件受理费12097元限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户名称：南京市栖霞区人民法院，开户银行：中国农业银行南京尧化支行，账号：62×××60），逾期不缴本院将依法强制执行；原告叶根六、叶正贵预缴的案件受理费中的12097元，本院予以退还。被告付国珍、史凤华应负担的评估费11840元，限于本判决生效之日起七日内直接支付给原告叶根六、叶正贵。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  丁 旦人民陪审员  李苏艳人民陪审员  朱宗棋二〇一九年十一月十五日法官 助理  程 洁书 记 员  葛 菁