山东省临朐县人民法院执 行 裁 定 书(2018)鲁0724执异61号异议人（案外人）：苏芳灵，女，1974年1月21日出生，汉族，现住临朐县。委托代理人：张维厚，男，1948年11月10日出生，汉族，临朐县三友丽锦苑。系异议人近亲属。申请执行人：马艳，女，1975年1月7日出生，汉族，住临朐县。申请执行人：杨洪永，男，1972年10月23日出生，汉族，住临朐县。申请执行人：程世良，男，1972年3月6日出生，汉族，住临朐县。申请执行人：张大伟，男，1983年6月2日生，汉族，住临朐县。四申请执行人共同委托代理人：张泮赫，山东宇明律师事务所律师。申请执行人马艳另一委托代理人：张福祥，男，1973年4月11日出生，公民身份号码：3707241973********，汉族，住临朐县城关街道高垣墙村。被执行人：姚克国，男，1967年11月24日生，汉族，住临朐县。被执行人：苏玉芹，女，1970年2月2日生，汉族，住临朐县。本院在执行申请执行人马艳、杨洪永、程世良、张大伟与被执行人姚克国、苏玉芹追偿权纠纷一案执行中，案外人苏芳灵对执行标的提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人苏芳灵称，请求解除对已属异议人所有的位于临朐县玻璃市场××楼××室××、××、执行的相关法律文书、措施。理由：1.涉案房屋已由姚克国、苏玉芹转让于异议人。此前姚克国、苏玉芹自异议人处借款未能偿还，2015年5月18日双方签订房屋转让合同，因当时涉案房屋权属尚不完备，故暂未登记于异议人名下。2.房屋转让已取得房屋共有人的同意。涉案房屋系临朐县市场回迁安置房，面积125.71平方米，房屋共有权人为苏玉华与姚克国、苏玉芹，苏玉华完全同意异议人受让该房屋的事实。3.涉案房屋已交付于异议人，2015年5月18日办理交接后，异议人与苏玉华将共有房屋租赁给他人。申请执行人马艳、杨洪永、程世良、张大伟辩称，异议人所提执行异议不成立，理由是：（1）本案查封的玻璃市场苏玉芹所有的63平方米涉案房产，属集体土地上的附属物，其产权性质属小产权，非本经济组织以内的人员交易无效。苏芳灵不是本经济组织成员。（2）2015年7月7日姚克国、苏玉芹夫妇签订协议，已经将该处房产转让给了本经济组织成员程世良，该转让协议有效。（3）2015年7月13日法院对该处房产查封时，协助执行人苏玉华（房产共有人，村会计）对该房产的查封没有提出异议，并且法院查封时，该房产处在对外出租状态。被执行人姚克国、苏玉芹未提供答辩意见。经审查查明，原告马艳、杨洪永、程世良、张大伟与被告姚克国、苏玉芹追偿权纠纷一案，诉讼期间，本院以（2015）临法(营)商初字第1803-1号民事裁定书，于2015年7月13日查封了姚克国、苏玉芹所有的位于临朐县玻璃市场××楼22处房产（63平方米），价值以170万元为限。经审理，本院于2016年1月2日作出（2015）临法(营)商初字第1803号民事判决书，判决：被告姚克国、苏玉芹于本判决生效后十日内返还原告马艳、杨洪永、程世良、张大伟代偿款150万元并赔偿原告利息损失（按本金150万元，自2015年7月9日起至还清之日，利率按年利率24%计算）。案件受理费18300元，财产保全费5000元，共计23300元由二被告负担。该判决生效后，二被告未履行相应义务，四原告向本院申请执行。听证时，异议人提供2015年5月18日苏玉芹、姚克国与苏芳灵签订的“房屋转让合同”一份，主要内容是，位于临朐县玻璃市场**楼**楼房**四间，共计126平方米，甲方姚克国、苏玉芹将二人所有的一半即63平方米转让给苏芳灵，作价20万元抵顶姚克国、苏玉芹所欠苏芳灵借款，剩余借款35500元姚克国、苏玉芹于2015年5月20日前还清，并正式交付楼房钥匙；提供2015年5月18日苏玉华与苏芳灵签署的“协议书”一份，载明自即日起由双方共有，立字为证；提供2015年7月21日“证明”一份，案外人刘兴贵、钟京莱证明，在2015年5月下旬曾帮苏芳灵搬运部分家具到涉案房屋；提供2016年6月16日苏玉华、苏芳灵与承租人签订的“房屋租赁合同”一份，2017年6月20日苏玉华、苏芳灵与承租人签订的“房屋租赁合同”一份，2018年6月30日苏玉华、苏芳灵与承租人签订的“房屋租赁合同”一份。对异议人提供的上述证据，申请执行人质证意见是，异议人提供的证据，申请执行人不清楚，不知道真假，按法律规定办。申请执行人提供2015年7月3日临朐县人民政府东城街办证明一份，证明查封的63平方米房产属苏玉芹所有。提供2015年7月7日转让协议一份，证明姚克国、苏玉芹夫妇将该63平方米房产转让给了本社区居民程世良（本案申请执行人之一）。提供2015年7月13日临朐县人民法院查封公告及查封时的现场照片，证明该房产查封时的状态。提供2015年7月7日姚克国、苏玉芹“还款承诺”一份，后来担保人用程世良名义代为偿还的银行贷款。对申请执行人提供的上述证据，异议人质证意见是，对东城街办证明无异议，对转让协议有异议，与姚克国、苏玉芹所欠数额不符，超数额，程世良的协议超权、越权，没有权利代表其他三人签协议，没有真实性，转让无效，该商业用房只有卜家小河自然村村民所有，而程世良是杨家场村人，却谎称是卜家小河村人，该房屋是商业用房，根本不是居住房。姚克国、苏玉芹“还款承诺”与事实不符，若2015年7月7日房屋已经转让给程世良，则不存在7月9日还款的问题。查封时的情况苏玉华接收所有法律文书，属于职务行为（村会计），所有法律文书均由苏玉华签收。针对申请执行人提供的2015年7月7日姚克国、苏玉芹与程世良签订的转让协议，姚克国、苏玉芹提交书面意见称，其二人根本没和程世良签订该协议，实属程世良伪造的假协议，姚克国、苏玉芹既无签字也没按手印。本院认为，综合查明的事实和证据足以认定，涉案房屋位于临朐县玻璃市场××楼22处，总面积约126平方米，原由姚克国、苏玉芹与苏玉华共有，其中姚克国、苏玉芹占有一半份额即63平方米。因姚克国、苏玉芹欠异议人苏芳灵借款235550元无力偿还，双方于2015年5月18日签订“房屋转让合同”，姚克国、苏玉芹将二人所有的份额63平方米作价20万元转让给苏芳灵抵顶部分借款，应视为苏芳灵支付了房款，至于剩余借款35500元，双方约定偿还期限为2015年5月20日；同日，苏玉华与苏芳灵签署“协议书”，认可涉案房屋自即日起由双方共有，后苏玉华与苏芳灵将房屋出租给他人使用。2015年5月20日，姚克国、苏玉芹将房屋钥匙交付给异议人苏芳灵，视为交付了房屋，因该房屋未进行初始登记，从而未进行变更登记。针对申请执行人提供的2015年7月7日姚克国、苏玉芹夫妇与申请执行人程世良签订的转让协议，从时间来看晚于姚克国、苏玉芹与苏芳灵之间的房屋转让，异议人不认可，姚克国、苏玉芹书面意见不予承认，亦未向程世良交付房屋。程世良并未占有使用，其对房屋中63平方米的主张不成立。本案争议的焦点在于，异议人对涉案房屋63平方米份额的取得是否有效。申请执行人主张相应土地使用权限于本集体组织成员，异议人不是集体组织成员，则姚克国、苏玉芹与异议人签订的房屋转让合同无效。本案中，涉案房屋系商业用房而非住宅，不适用农村宅基地相关规定，而应适用土地流转相关规定。姚克国、苏玉芹与异议人签订的房屋转让合同是当事人真实意思表示，且房屋已经交付，相应土地使用权视为随房屋进行了流转。此后，房屋由苏玉华、苏芳灵按份共有，但房屋无法分割，因苏玉华本身就是原房屋所有权人及土地使用权人，其认可与苏芳灵共有则进一步赋予苏芳灵相应房屋所有权及土地使用权。故本院对申请执行人的上述主张，不予采纳。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，异议人即符合相关第三人情形，故异议人的执行异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：中止对位于临朐县玻璃市场1号楼22处房产（63平方米）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  丁孝军审 判 员  徐 锋人民陪审员  石 峰二〇一九年十一月十一日书 记 员  张鹏玉