江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0412民初4164号原告：王英，女，汉族，1987年7月31日生，住常州市武进区。委托诉讼代理人：张开凡。委托诉讼代理人：杨盛。被告：林良良，男，1986年2月27日生，住常州市武进区。被告：刘琴，女，汉族，1985年4月28日生，住常州市武进区。被告：常州上城房地产信息咨询服务有限公司，统一社会信用代码91320412061859521H，住所地常州市武进区湖塘镇人民西路2-4.法定代表人：张翔，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张冬，男，1991年12月29日生，住南京市江宁区，系该公司法务。原告王英诉被告林良良、刘琴、常州上城房地产信息咨询服务有限公司(以下简称上城公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王英及其委托诉讼代理人张开凡，被告林良良、刘琴，被告上城公司的委托诉讼代理人张冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王英向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告林良良、刘琴返还原告垫付的贷款825700元及损失41285元及之后产生的利息费用（自2019年11月9日起算，按本金825700元，24%年利率计算）；2、依法判令被告林良良、刘琴支付原告违约金100000元、律师费30000元、诉讼保全保险费3000元；3、依法判令被告是城公司对上述所有款项承担连带责任并返还中介费15000元。事实与理由：2018年4月26日，原告与被告林良良、刘琴在被告上城公司处签订了一份《常州市房屋转让协议》，约定被告林良良、刘琴自愿将涉案房屋出售给原告，总成交价215万元。后原告依约定，分5笔将上述房款转入被告林良良的账户，但被告迟迟不愿协助原告办理过户，在交涉过程中原告发现，被告林良良、刘琴并没有将上述房款用于偿还银行贷款导致无法过户，原告认为，被告林良良、刘琴之所以能够将房款挪作他用没用于还贷的很大责任在于被告上城公司，其首先没有及时的办理网签手续，其次在签订合同时没有尽到提醒义务，甚至在原告问销售人员为什么不办理资金监管手续时，被告上城公司说全款购房不需要资金监管，没这个必要，原告认为这些行为已经严重属于违规操作，被告上城公司作为一个专业的房屋中介机构，理应意识到相关风险，完善所有手续，但其不仅没有完全履行中介服务，尽到相应职责、告知当事人相关风险，甚至还违规操作扩大风险。事后被告上城公司承诺，会负责涉案房屋的过户及交接，原告认为被告上城公司对此事负有不可推卸的责任，应承担相应的法律责任，赔偿原告的损失。在案件审理过程中，2019年10月8日，被告林良良、刘琴向原告借款866985元用于垫付涉案房屋在银行的抵押款，并于同月11日到武进房管局办理过户手续，被告林良良、刘琴向原告出具收据一张，承诺由此产生的利息由二被告承担。被告林良良辩称，对原告所陈述的事实无争议，但对于原告方的违约金的诉请不应支持，另对于还款方式我希望能够分期偿还，其他没有意见。被告刘琴辩称，对原告所陈述的事实无争议，但现房屋买卖合同已履行完毕，故不应承担违约金。对于应返还原告垫付的款项825700元，因为我与林良良已离婚，希望与林良良按份承担，不要连带在一起。对于需返还的款项，只能按银行同期利率支付利息，不能按24%的标准支付。被告上诚公司辩称，我公司只是提供中介服务，该居间合同现已履行完毕，因此我公司无需退还居间费用，也无需承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年4月26日，林良良、刘琴作为甲方(出售方)，王英作为乙方(购买方)，上诚公司作为中介方，三方签订《常州市房屋转让协议》，协议约定：甲方将常州市武进区湖塘镇XX花园XX室房屋(133.19平方米)以2150000元的价格出售给乙方；付款方式为签订协议时乙方支付定金100000元，乙方于2018年5月5日前支付500000元，过户前支付房款1550000元(其中部分帮助甲方还清贷款)；双方定于2018年6月28日前办理资金监管手续，并于资金监管手续完成进或乙方贷款放款一个工作日内，甲乙双方办理产权过户手续；乙方承担中介费43000元，于签约时一次性付清，本协议自甲乙双方签字后成立，中介方的居间服务即告成功，中介方已收取的佣金不因任何情况退还；甲方如中途悔约，于三日内退还所收全部房款并赔偿乙方违约金100000元；乙方如中途悔约须赔偿甲方100000元；甲乙双方任何一方违约，除赔偿守约方违约金或实际损失外，还应当赔偿守约方为维护自身权利而产生的佣金、诉讼费、律师费等一切费用。当日，王英与上诚公司商定，中介费实际按15000元收取，王英并于当日向上诚公司支付中介费15000元。合同签订当日，林良良、刘琴即将房屋钥匙交付原告以作房屋交付。王英于2019年4月26日支付林良良100000元、2018年5月3日支付林良良500000元、2018年5月20日支付林良良417500元、2018年5月25日支付林良良300000元、2018年6月20日支付林良良830000元，合计2147500元，余2500元由王英代林良良支付装修公司处的款项折抵，至2018年6月20日，合计王英已将总房款2150000元全部支付林良良。常州市武进区湖塘镇xx花园xx室房屋原房屋所有权人为林良良、刘琴两人共同共有，不动产权证登记日期为2017年1月。2018年4月26日，林良良、刘琴与林良良、刘琴签订房屋买卖合同时，领取房屋产权证尚不足两年，且该房屋有抵押权存在，双方在签订合同时是按领取房产证不足二年的情况下过户的方案执行，后王英考虑到满二年后可以省下十多万的税金，决定在领取房产证满二年后再过户。王英在2018年5月24日支付林良良300000元前与中介人员联系，询问中介人员，林良良想先把银行贷款还掉，要求王英再付300000元，是否有问题。中介人员回复没有问题，不管怎样，都要先还贷款才能过户，让房东先还贷款，把贷款结清证明拿出来。2019年1月，原告联系林良良、上城公司想将房屋办理过户登记手续时，发现林良良收取了购房款后并未归还银行抵押贷款以涤除案涉房屋所设定的抵押，导致无法办理过户手续。后原告向本院起诉，要求被告继续履行合同并协助办理过户手续。在审理过程中，原告与林良良、刘琴于2019年10月8日达成协议，由原告再出资给林良良、刘琴以归还贷款并涤除抵押，并于2019年10月11日办理了房屋所有权变更登记手续，并将所有权人由林良良、刘琴变更为王英及王某。王英实际再出资825700元给林良良、刘琴还清了银行抵押贷款并涤除抵押。双方在2019年10月8日达成协议，由林良良、刘琴再承担王英融资成本等损失41285元，并向王英出具收据，收据载明：收到王英垫付款866985元。双方并商定将该房屋抵押按揭贷款后该款项后由林良良、刘琴负责归还贷款本息的方式偿还，但该方案由于无法办理抵押按揭贷款而无法实现。还查明，林良良、刘琴原系夫妻，双方已于2019年5月5日登记离婚。原告为本案诉讼，委托律师参与诉讼，支付律师费30000元；原告在诉讼过程中，为顺利履行合同，申请诉讼保全，支付诉讼保全保险费3000元。本院认为，林良良、刘琴、王英、上诚公司三方签订的《常州市房屋转让协议》有效，且现已履行完毕。买卖双方在合同中所约定的违约金100000元，其性质与定金一致，也与付款方式中的定金100000元相对应，该违约金(定金)所适用的条件为一方悔约导致合同不能履行，现被告林良良、刘琴在履行合同的过程中虽有违约行为存在，但现房屋买卖合同已履行完毕，被告的违约行为尚达不到适用定金(违约金)的条件；且定金与违约金为选择适用，而违约金与损失赔偿也是当事人可以选择适用，现原告不仅主张了违约金，还主张了损失赔偿，在损失赔偿高于违约金的情形下，也不应当适用违约金，故对原告主张的违约金100000元，本院不予支持。由于被告林良良、刘琴的违约行为，导致原告为顺利履行合同，多支付给被告林良良、刘琴款项825700元以归还贷款涤除抵押，并产生融资成本等损失41285元，该部分金额双方已确认合计为866985元，该款系原告为履行合同而增加的费用，属于原告的损失，应由被告林良良、刘琴进行赔偿，对于多支付的825700元，原告主张自2019年11月9日起计算利息损失，属于资金占用损失，应予支持，但原告主张的利率明显过高，可按年利率6%予以计算。因合同中明确约定，违约方需赔偿另一方律师费等为维护自身权利而产生费用，故对原告主张的损失律师费30000元、诉讼保全保险费3000元的诉讼请求，本院予以支持。上城公司作为居间人，并无故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的情形存在；上诚公司促成买卖双方达成合同并收取相关佣金，符合规定，原告要求退还，于法无据，本院不予支持。在原告提前付款给林良良时，上诚公司工作人员也提醒过原告让卖方把贷款结清证明拿出来，在林良良、刘琴未提供贷款结清证明的情况下，原告后又将全部购房余款830000元支付给林良良，其责任并不在上诚公司，因此对于原告要求上诚公司对原告所有损失承担连带赔偿责任的诉讼请求本院不予支持。对于被告刘琴所提与被告林良良按份支付原告款项的辩称意见，由于该房屋在合同履行过程中系林良良、刘琴共同共有，林良良、刘琴均为房屋出卖方，两人现虽已离婚，但因该房屋履行过程中对原告所造成的损失仍应承担共同赔偿责任，林良良、刘琴之间的内部约定并不对原告具有约束力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、第四百二十四条、第四百二十五的规定，判决如下：一、被告林良良、刘琴于本判决生效之日起十日内归还原告王英垫付款825700元及资金占用损失(从2019年11月9日起至付清之日止，按年利率6%计算)；二、被告林良良、刘琴于本判决生效之日起十日内赔偿原告王英融资费用41285元、律师费30000元、诉讼保全保险费3000元等损失合计74285元；三、驳回原告林英的其余诉讼请求。案件受理费24920元、诉讼保全费5000元，合计29920元，该款由被告林良良、刘琴负担，并于本判决生效之日起十日内给付原告王英。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  秦雪松人民陪审员  程 倩人民陪审员  颜爱英二〇一九年十一月二十七日书 记 员  王宇翔