广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17120号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨翠，女，1989年5月14日出生，汉族，住江西省吉安市新干县。委托诉讼代理人：罗伟超，广东雷德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东嘉大企业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区广云路**B塔**。法定代表人：付长春，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖成，广东信良兆诚律师事务所律师。上诉人杨翠因与被上诉人广东嘉大企业管理有限公司（以下简称嘉大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨翠上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，驳回嘉大公司的全部诉讼请求；2.请求将一审判决第四项改判为：嘉大公司向杨翠赔偿装饰装修损失82100元（即在一审25000元基础上增加57100元）；3.请求判令一审、二审诉讼费由嘉大公司承担。事实和理由：（一）一审判决杨翠向嘉大公司支付2018年2月25日至2018年11月30日的场地占用费41413元是适用法律错误和认定事实错误。嘉大公司的诉讼请求是要求杨翠支付租金，而不是支付场地占用费，一审判令杨翠向嘉大公司支付场地占用费超过了嘉大公司的诉讼请求，适用法律错误。租赁合同无效，租赁合同中约定的支付租金的条款亦无效，并且嘉大公司没有取得《建设工程规划许可证》，其没有出租权，因此嘉大公司无权要求杨翠支付租金。退一步而言，即使法院认定杨翠应向嘉大公司支付场地占用费，一审认定的杨翠应支付2018年2月25日至2018年11月30日的场地占用费41413元是事实认定错误，双方已经友好协商变更月租金为1500元，2017年11月23日签订的商铺租赁合同约定的租金已不适用。且嘉大公司在2018年7月就对涉案商铺强制停电，因此涉案商铺在2018年8月就停止营业，杨翠在2018年8月后不应向嘉大公司支付场地占用费。（二）一审法院认定对租赁合同造成的损失双方均负有同等责任，对于装饰装修的损失，双方各自承担50%责任，并且按杨翠在涉案商铺的装饰装修残值50000元的标准计算其装饰装修损失，是事实认定错误。嘉大公司对因合同无效造成杨翠的损失应负全部责任，涉案合同约定“甲方承诺拥有本合同项下商铺的出租权”，但嘉大公司没有产权证且未办理建筑规划手续，因此合同无效应归结为嘉大公司的责任，杨翠对此并无过错。嘉大公司故意隐瞒产权情况及规划报建情况，损害了杨翠的知情权，应当承担全部责任，退一步说，即使法院认为杨翠未对涉案商铺的产权情况尽完全谨慎审查义务，也不应认定双方均负有同等责任。杨翠在涉案商铺因租赁合同无效造成的装饰装修损失应按二次消防安装费4000元和装修款78100元合计82100元计算。嘉大公司二审答辩称，同意一审判决。1.虽然双方签订的房屋租赁合同无效，但是作为承租人的杨翠依法应当向嘉大公司支付房屋占有使用费，因此一审的判决于法有据，理应支持。2.对于杨翠提出要按82100元的标准赔偿其装饰装修损失，该主张没有法律依据。租赁合同无效，双方根据过错承担附和装饰装修残值损失，由于杨翠在一审不顾法院的释明，不主张对装饰装修残值进行鉴定，因此一审法院酌情确认了装饰装修的残值，嘉大公司对一审法院对装修装饰残值价值认定为5万元无异议，一审法院对双方各承担50%的责任认定是公平的。嘉大公司向一审法院起诉请求：1.解除嘉大公司与杨翠于2017年11月23日签订的《商铺租赁合同》；2.杨翠将位于广州市白云区空港大道88号嘉大广场四层自编L4-040铺位腾空返还给嘉大公司；3.杨翠向嘉大公司支付2018年2月25日起至返还上述商铺之日止的租金；4.本案的诉讼费由杨翠承担。杨翠向一审法院反诉请求：1.嘉大公司向杨翠返还商铺租金保证金16080元、租金5360元；2.嘉大公司向杨翠赔偿因合同无效造成的损失（装修费78100元、设计费6000元、二次消防设施安装费4000元、设备及食材55000元、员工工资80000元、出具律师函律师费5000元、本案诉讼律师费5000元），合计233100元；3.嘉大公司向杨翠支付上述请求所有款项共计254540元的利息（从提起诉讼之日起按中国人民银行同期贷款利息计算至实际清偿完毕之日止）；4.本案全部诉讼费由嘉大公司承担。一审法院认定事实：2017年11月23日，嘉大公司（出租方，甲方）与杨翠（承租方，乙方）签订租赁合同，约定：甲方提供广州市白云区空港大道88号嘉大广场四层自编L4-040铺位（以下简称涉案商铺），建筑面积为134平方米给乙方有偿经营使用；本合同期限为3年。时间自2017年11月25日起至2020年11月24日止；免租装修期：2017年11月25日至2018年2月24日。免租装修期间，甲方免收租金及物业管理费和物业有偿使用费，但不包括水电费等能源费用；2018年2月25日至2018年11月24日每月租金为5360元，2018年11月25日至2019年11月24日每月租金为5682元……租金支付按每月为支付期；本合同签订的同时乙方必须交付给甲方相当于3个月的租金为履约保证金，即16080元；甲乙双方同意由物业管理公司行使本商场的物业服务管理权，关于本商场的管理、服务等一切权利和义务概由物业管理公司享有和承担，并由乙方与物业管理公司签订《物业管理服务合同》进行约定等。签订合同后，杨翠向嘉大公司支付租赁保证金16080元及2018年4月租金5360元。嘉大公司向杨翠交付了涉案商铺，杨翠对涉案商铺进行了装修，并用于经营使用。一审诉讼中，杨翠提交《广州市房屋租赁合同》一份，拟证明双方在签订上述租赁合同后，重新对原签订的租赁合同中租赁面积、租期和租金标准进行了变更约定。该合同显示涉案商铺租赁面积为67平方米，租赁期限自2018年2月26日至2019年2月25日，每月租金1500元等。嘉大公司确认上述租赁合同的真实性，但表示该合同并非双方对原租赁合同约定的变更，该合同的用途仅为办理营业执照、到工商部门进行备案之用，双方并未按该合同实际履行。对于嘉大公司主张场地占用费的诉讼主张，杨翠提出如下抗辩：1.涉案商铺所在的商场长期存在维权人员在门口聚集维权、空调有问题等情况，且涉案商铺也存在反复停电的情况，故应减少涉案商铺的场地占用费。为证明其上述陈述，杨翠提交微信聊天记录、照片、视频等证据予以证明。嘉大公司确认涉案商铺曾出现跳闸的情况，但认为跳闸的原因是杨翠用电超负荷所致。对上述证明有人员在商场门口聚集维权影响涉案商铺的证据不予确认。2.涉案商铺于2018年8月被嘉大公司强制停电，其于2018年8月后就未在涉案商铺经营。为证明其主张，杨翠申请证人詹某、胡某出庭作证。该两证人陈述表示均为杨翠所经营涉案商铺内的员工，涉案商铺于2018年7月曾停电，詹某陈述涉案商铺于2018年7月停电后一直未恢复通电，胡某陈述涉案商铺于2018年7月停电后曾恢复过通电，其于2018年10月因涉案商铺未再经营而离职。嘉大公司确认曾于2018年7月底因杨翠欠付租金而暂停了涉案商铺的用电，但停电当天就已恢复，其后杨翠仍继续在涉案商铺经营，故对上述证人证言均不予确认。3.因经营期间嘉大公司无法提供涉案商铺所在建筑物的合法规划报建手续，涉违章建筑，故其大概于2018年11月在涉案商铺玻璃墙上挂出内容为涉案商铺属违章建筑要转让的横幅，后嘉大公司在挂横幅处喷洒了白漆，并在商铺外墙张贴了广告宣传画，此后，杨翠未再继续经营使用涉案商铺。嘉大公司对杨翠挂横幅和其在外墙张贴广告宣传画的事实予以确认。另杨翠为证明其装修涉案商铺而支出了设计费6000元，提交转账记录、证明予以证实。嘉大公司对上述证据表示杨翠并未提供设计合同和设计图纸予以佐证，无法证明是设计费支出，故均不予确认。杨翠提交微信聊天和转账记录拟证明二次消防安装费支出4000元，嘉大公司对上述证据认为无法看出是消防安装费用支出，故不予确认。另杨翠还提交《装修工程施工合同》、《装饰装修申请书》、《装修申请表》、转账记录、证明营业执照、证明拟证明其因装修涉案商铺支出装修费78100元。嘉大公司对上述工程施工合同予以确认，但表示无法确认合同的实际履行情况，故不确认杨翠支出78100元装修费的事实。一审法院另查，就涉案商铺所在“嘉大广场”的产权和规划报建问题，一审法院曾在审理的（2019）粤0111民初186号案中向广州市白云区国土资源和规划局发函查询“嘉大广场”的产权和规划报建情况。该局复函经初步核查，暂未找到地址为广州市白云区空港大道88号嘉大广场的《建设工程规划许可证》信息和产权登记记录。一审法院认为：杨翠虽提交《广州市房屋租赁合同》拟证明双方合意对《商铺租赁合同》的约定进行了变更。但因上述《广州市房屋租赁合同》与双方在实际履行过程中交付的涉案商铺的面积和租赁期限、租金标准均不一致，嘉大公司抗辩该合同并非双方租赁涉案商铺的真实意愿表示，该合同仅用于租赁登记备案和办理营业执照的意见更符合常理。一审法院对杨翠主张双方签订的《广州市房屋租赁合同》对《商铺租赁合同》约定进行了变更的意见不予采纳。根据一审法院另案向广州市白云区国土资源和规划局发函查询涉案商铺所在“嘉大广场”的产权和规划报建情况的复函显示，涉案商铺所在建筑物属未有产权登记和未办理建筑规划手续的建筑物，故嘉大公司与杨翠之间就涉案商铺签订的《商铺租赁合同》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效。嘉大公司要求解除双方签订的《商铺租赁合同》于法无据，一审法院不予支持。合同签订后，杨翠已向嘉大公司支付租赁保证金16080元，该款项为担保租赁合同履行的费用，上述合同无效后，根据无效合同财产相互返还的原则，嘉大公司应将上述款项返还杨翠，故现杨翠要求嘉大公司退还租赁保证金16080元有据，一审法院予以支持。因杨翠接收使用涉案商铺后，双方至今尚未办理交还涉案商铺的手续，故嘉大公司要求杨翠返还涉案商铺有据，一审法院予以支持。因双方签订的租赁合同无效，嘉大公司要求杨翠腾空返还涉案商铺无据，一审法院不予支持。关于嘉大公司要求杨翠支付租金的问题。虽上述租赁合同无效，但嘉大公司有权要求杨翠支付占用涉案场地期间的场地占用费。故嘉大公司主张的租金实为场地占用费。（1）关于场地占用费的起算时间和计付标准，可参照双方合同约定的起算时间及计付标准计算，双方租赁合同约定自2018年2月25日起计付，故嘉大公司要求杨翠支付自2018年2月25日起的场地占用费有据。对于场地占用费的计算标准，可参照合同约定的5360元/月计付。杨翠抗辩涉案商铺曾出现反复跳闸，导致商铺停电无法经营，且商铺存在漏水的情况，从现有证据看杨翠确实曾在2018年5月初与嘉大公司的客服人员多次沟通停电事宜，嘉大公司作为涉案商铺的出租人，应当向杨翠提供适宜经营的租赁物，现涉案商铺出现反复停电的情况影响了杨翠的经营使用，在嘉大公司未能举证证明该停电是杨翠自身原因导致的情况下，一审法院认定该2018年5月的场地占用费酌减为按3000元计算。杨翠抗辩涉案商铺所在商场存在长期有人在商场门口维权等问题，嘉大公司主张的租金标准过高，应减少房屋占用费计付标准的意见，因杨翠对上述问题是否存在或是否持续存在，并影响到涉案商铺的经营并未举证证明，故一审法院对杨翠的上述抗辩意见不予采信。杨翠抗辩嘉大公司在2018年7月开始对涉案商铺进行强制停电，商铺于2018年8月就已经停止经营，虽杨翠申请证人出庭作证予以证明，但因该两位证人均为杨翠经营涉案商铺的员工，与杨翠存在利害关系，且两证人的部分陈述不一致，故一审法院对证人证言不予采信。因现有证据不足以证明嘉大公司自2018年8月后对涉案商铺进行了长期停电的行为，故杨翠的上述抗辩意见缺乏依据，一审法院不予采信。（2）关于场地占用费的计算截止时间。从双方的陈述看，杨翠于2018年11月在涉案商铺拉出横幅，后嘉大公司于2018年12月在挂横幅处喷洒了白漆，并在商铺外墙张贴了广告宣传画，此后杨翠未在涉案商铺继续经营。由此可见，自2018年12月起，双方发生纠纷，且嘉大公司知悉杨翠在2018年12月未再实际经营涉案商铺。因双方签订的租赁合同无效，嘉大公司在明知杨翠已于2018年12月未再实际经营涉案商铺的情况下，未及时收回涉案商铺，在杨翠自2018年12月未再使用涉案商铺从中获取利益的情况下，嘉大公司要求杨翠支付2018年12月后的场地占用费无据，一审法院不予支持。故一审法院认定杨翠应向嘉大公司支付的场地占用费计至2018年11月。（3）综上，嘉大公司要求杨翠支付2018年2月25日至2018年11月30日的场地占用费予以支持。因杨翠已向嘉大公司预付租金5360元，且前述认定2018年5月的租金按3000元计付，据此经核算，上述期间的场地占用费应共计为41413元。因杨翠向嘉大公司预交的租金不足以抵扣欠付嘉大公司的场地占用费，故杨翠要求嘉大公司返还预付租金5360元缺乏依据，一审法院不予支持。关于杨翠要求嘉大公司赔偿委托发函、诉讼产生的律师费损失的诉请。杨翠主张的上述费用损失，不属于因合同无效产生的必然损失，杨翠要求嘉大公司赔偿上述损失缺乏依据，一审法院不予支持。关于杨翠要求嘉大公司赔偿设备及食材支出、员工工资损失的诉请。根据杨翠提交的证据显示，杨翠主张的设备及食材支出属于购买经营商品制作材料或可移动设备所支出的费用。无证据证实杨翠存在上述材料费用损失，且可移动设备属于可另作他用的物品，杨翠要求嘉大公司赔偿上述损失缺乏依据，一审法院不予支持。杨翠要求嘉大公司赔偿员工工资损失缺乏依据，一审法院不予支持。关于杨翠要求嘉大公司赔偿消防设施安装费及设计费、装修费用损失的问题。因杨翠承租涉案商铺后对涉案商铺进行了二次消防设施设备的安装及进行了装饰装修，现双方签订的租赁合同无效，在嘉大公司不同意利用杨翠所添附的装饰装修的情况下，杨翠有权按照双方的过错要求嘉大公司赔偿上述装饰装修的残值损失。（1）杨翠提交微信聊天和转账记录拟证明二次消防安装费支出4000元。虽嘉大公司对上述证据认为无法体现为二次消防安装费支出，但从杨翠提交的微信聊天记录看，是能够反映支付费用的项目为消防装修费用的，而杨翠作为承租方，其负责的消防依约属于二次消防，故一审法院对杨翠主张支出二次消防设施安装费4000元予以采信。杨翠提交微信转账记录和证明拟证明其为装修涉案商铺而支出了设计费，因杨翠提交的转账记录无法体现是设计费支出，且杨翠未能提交设计图等其他证据予以佐证发生设计费支出的事实，杨翠提交的上述证据不足以证明其存在设计费支出，一审法院对杨翠主张支出设计费6000元不予采信。杨翠提交《装修工程施工合同》、《装饰装修申请书》、《装修申请表》、转账记录、证明营业执照、证明拟证明其因装修涉案商铺支出装修费78100元。嘉大公司对装修施工合同予以确认，但认为无法确认工程实际施工的情况，对此，因杨翠提交的转账记录与证明、装修合同中的款项能够相互印证，一审法院对杨翠主张支付装修款78100元的意见予以采信。根据杨翠提交的装修合同所附工程预算表显示，部分项目为非附属的项目或招牌制作费用，该部分费用应予扣除，另结合杨翠已实际使用涉案商铺一段时间及双方签订租赁合同期限等因素，一审法院酌定杨翠的装饰装修残值损失（包括二次消防）共计为50000元。涉案租赁合同无效，嘉大公司、杨翠双方均有过错，对上述租赁合同无效造成的损失双方均负有同等责任。据此，对于装修的损失，嘉大公司、杨翠应各承担50%的责任。结合前述一审法院认定，杨翠要求嘉大公司赔偿装修损失25000元合理合法，一审法院予以支持。杨翠主张多出上述数额的诉请无据，一审法院予以驳回。双方签订的租赁合同无效，且杨翠对合同无效亦有过错，故杨翠要求嘉大公司支付应退还和赔偿款项的利息无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年7月8日作出如下判决：一、本判决生效之日起十日内，杨翠向广东嘉大企业管理有限公司交还位于广州市白云区空港大道88号嘉大广场四层自编L4-040铺位；二、本判决生效之日起五日内，杨翠向广东嘉大企业管理有限公司支付2018年2月25日至2018年11月30日的场地占用费共计41413元；三、本判决生效之日起五日内，广东嘉大企业管理有限公司向杨翠退还租金保证金16080元；四、本判决生效之日起五日内，广东嘉大企业管理有限公司向杨翠赔偿装饰装修损失25000元；五、驳回广东嘉大企业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回杨翠的其他反诉请求。本诉受理费1519元，由广东嘉大企业管理有限公司负担584元，由杨翠负担935元；反诉受理费2559元，由广东嘉大企业管理有限公司负担414元，由杨翠负担2145元。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，涉案《商铺租赁合同》约定：“本合同任何一方当事人要求变更合同内容的，应当与另一方协商一致后，签订变更合同的补充协议”、“如为办理租赁备案，需要另行签订租赁备案合同的，租赁备案合同与本合同不一致的，以本合同的约定为准”。杨翠一审期间提供的广州市白云区嘉禾曼诗敦美食店的营业执照副本显示该店的经营场所为涉案商铺，经营者为杨翠，注册日期为2018年3月28日。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于一审法院判决杨翠向嘉大公司支付占有使用费是否超出诉讼请求的问题。2018年2月25日至2018年11月30日的场地占用费的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。由此可见，租金属于承租人为使用、收益租赁物依据合同向出租人支付的对价。本案中，嘉大公司起诉要求杨翠支付2018年2月25日至返还涉案商铺之日止的租金，经过法院审理，涉案商铺所在建筑物属于未办理产权登记和未办理建筑规划手续的建筑物，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，嘉大公司与杨翠所签订的租赁合同应属无效合同。虽然嘉大公司与杨翠签订的租赁合同无效，根据等价有偿、公平合理的原则，杨翠仍应向嘉大公司支付其占有、使用涉案商铺期间的对价，故一审法院判令杨翠支付占用期间的场地占用费并无超出嘉大公司的诉讼请求，杨翠关于一审法院超出嘉大公司诉讼请求判决的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于杨翠、嘉大公司实际履行的是《商铺租赁合同》还是《广州市房屋租赁合同》的问题。涉案《商铺租赁合同》约定：“本合同任何一方当事人要求变更合同内容的，应当与另一方协商一致后，签订变更合同的补充协议”，由此可见，按照该款合同约定，租赁双方合意变更合同约定的，应通过签订补充协议的方式予以变更，而不是通过另行签订租赁合同的方式予以变更。杨翠关于租赁双方通过另行签订《广州市房屋租赁合同》的方式变更、取代《商铺租赁合同》的主张，与合同约定并不相符；其次，杨翠并无充足证据证明双方系按照《广州市房屋租赁合同》的约定实际履行，一审法院认定双方实际履行的是《商铺租赁合同》，并参照《商铺租赁合同》约定的租金标准计付杨翠占有、使用涉案商铺期间的场地占有费，并无不当，本院予以认同。杨翠要求按照《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准计付占有使用费，理据不足，本院不予支持。关于占有使用费的计付期间的问题。杨翠称涉案商铺长期存在漏水问题影响其正常经营，杨翠对此并无提供充分的证据证明，亦无证据证明其曾要求出租人予以维修或者出租人拒绝履行维修义务，本院对其该主张不予采信。杨翠称长期有人在嘉大公司门口聚集维权的问题长期影响涉案商铺经营，但无充分证据予以证明，本院对其该主张亦不予采信。一审法院根据本案查明事实以及相关证据，鉴于涉案商铺在2018年5月存在反复停电情况，酌情认定该月租金按3000元计算，符合公平、合理原则，本院予以认同。杨翠称嘉大公司自2018年8月后对涉案商铺进行了长期停电的行为，其自2018年8月开始停止经营，杨翠对其该主张仅提供了其员工的证人证言，并无其他证据予以佐证，一审法院对杨翠的该主张不予采信，并无不当。据上，杨翠认为其无需支付2018年8月之后的场地占用费以及应减免其在涉案商铺经营的全部场地占用费的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。关于合同无效所致损失的责任分担比例的问题。一审法院根据杨翠提供的证据采信了杨翠关于其支出二次消防设施安装费4000元以及支付装修款78100元的主张，杨翠已实际使用涉案商铺一段时间，一审法院根据涉案商铺的使用情况以及合同约定的租赁期限，酌情认定杨翠的装饰装修残值损失为50000元，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，本院予以认同。杨翠要求按照82100元计算其装修损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。虽然提供符合适租标的物是作为出租人的嘉大公司应尽的义务，嘉大公司在明知涉案商铺无产权登记和未取得规划报建手续的情况下，还将涉案物业出租给杨翠，过错明显，但是杨翠承租涉案商铺系用作经营用途，其在未对涉案商铺的产权情况进行核实查证的情况下，即与嘉大公司签约并接收场地进行装修，亦未尽到对合同标的物的谨慎审查的义务，一审法院据此认定因租赁合同无效而造成的损失由杨翠、嘉大公司双方承担同等责任，并无明显不当。杨翠认为已尽谨慎审查义务，对此未能充分举证证明，其认为其装修损失应全部由嘉大公司承担，依据不足，本院不予采纳。综上所述，杨翠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2262.83元，由杨翠负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十一月二十八日书记员  贾妍胡秀红