湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11602号上诉人（原审被告）：长沙西湖房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区咸嘉湖路**。法定代表人：黄丽莎，公司董事长。委托诉讼代理人：聂志刚，湖南普特律师事务所律师。委托诉讼代理人：向银鹤，湖南普特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江某，男，2007年3月23日出生，汉族，住湖南省平江县。法定代理人：江纪东，男，1976年12月6日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系江某之父。法定代理人：向阳花，女，1976年8月26日出生，汉族，住湖南省平江县，系江某之母。委托诉讼代理人：唐娅信，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜小娟，湖南通程律师事务所律师。上诉人长沙西湖房地产开发有限公司因与被上诉人江某商品房预售合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初3572号民事判决向本院提出上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人长沙西湖房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回原审原告全部诉讼请求或将本案发回重审；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、涉案房屋合同约定的五方验收交付条件合法有效，一审判决错误认定以竣工验收作为房屋交付条件，认定事实不清，证据不足，导致判决错误；二、涉案房屋的五方验收时间为2017年9月14日，一审判决认定竣工验收时间为2018年8月14日不符合客观事实，证据不足，且竣工验收时间与案件争议没有关联；三、涉案房屋通过五方验收即达到合同约定的交付条件，是否再次书面通知被上诉人收房并非上诉人的合同义务，一审判决认定上诉人于2018年8月30日实际通知交房的事实认定，证据不足，明显错误；四、上诉人具有合同约定及法律规定的免责理由，一审判决认定错误；五、一审判决“酌定按0.066‰的标准计算违约金”明显过高，该违约金认定没有事实依据，缺乏法律依据，违背公平原则。被上诉人江某答辩称：维持一审判决。一、一审判决认定“竣工验收”作为房屋交付条件认定事实清楚，证据充分；二、一审判决认定涉案房屋竣工验收时间为2018年8月14日证据充分，而上诉人所持有的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》本身就不合法；三、上诉人作为开发商负有通知收房的义务，更何况其出售的房屋在合同约定的交房时间根本未达到收房条件；四、上诉人主张免责事由并无有效证据证明，且均不属于合同约定的免责事由；五、一审判决对违约金的调整没有对上诉人的任何不公，相反是对上诉人违约行为的纵容和对被上诉人的不公。江某起诉请求：1、被告立即向原告支付迟延交房违约金人民币93450元（自2017年9月1日至2018年11月20日止以总房款为计算基数按照每日0.11‰的标准计付），并按此标准继续向原告计付违约金至房屋符合约定交付标准之日止；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告江某与被告西湖公司于2016年9月14日签订《长沙市商品房买卖合同》及附件（合同编号：ＸＸ1502301301），合同约定原告购买由被告开发的位于长沙市岳麓区房屋，总价款为人民币1909085元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人一次性付款，首付款（含定金）1909085元于合同签订之日2016年9月14日支付。第八条交付时间及条件约定：（一）出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收，2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第九条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件约定：（一）城市基础设施（工程）：1、供水：2017年8月31日达到接通条件；2、供电：2017年8月31日达到接通条件；3、燃气：2017年8月31日达到接通条件；4、电话通信：交付时线路敷设到户；5、有线电视：交付时线路敷设到户；6、宽带网络：交付时线路敷设到户。（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）：公共服务设施与商业配套设施，没有明确约定交付使用时间的，其竣工时间不迟于本项目最后一期竣工交付的时间。第十条交接手续约定：（一）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件十一条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期在120日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日后，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0.11‰的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同附件九《商品房买卖合同》补充协议第四条对主合同第八条的补充约定：1、本条商品房验收备案是指出卖人出具建设方、施工方、设计方、监理方和勘探方验收商品房通过的相关文件或表格。……4、遇下列特殊原因，主合同约定的交房期限据实顺延、市政基础设施和其他设施达到约定使用标准的时间也作相应顺延，并且不视为出卖人违约，出卖人无需为前述时间的顺延承担任何法律责任：（1）不可抗力（包括但不限于战争、水灾、地、地震等及其他出卖人不能预见能控制、不能避免、不能克服的事件）；（2）相关法律、法规和政策规定致使工期延误；（3）经规划行政主管部门、设计单位同意的规划、设计变更所致；（4）非因出卖人过错而由政府行政部门作为的行政行为，（包括但不限于行政检查、停工通知等）致使工期延误；（5）因市政公共设施施工致使工期延误。以上特殊原因，出卖人可凭相关证明文件，据实予以延期。出卖人应于取得该证明文件起60日内书面告知买受人。合同签订后，原告支付了购房全部价款，被告接受了房屋价款，并于2016年9月14日分别向原告开具了发票。被告开发建设的恩瑞麓山名园Ｇ、Ｆ组团二期13、14、15、16栋于2018年8月14日竣工验收。2018年8月25日被告向原告发出《入伙通知书》，通知业主自2018年8月30日起交房，若业主不能如期按上述要求办理交房手续，所造成办产权证等事项延误，后果由业主自行承担。2018年11月20日原告办理了收房手续。证明上述事实的证据有：当事人的陈述，原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其附件、湖南增值税普通发票、照片、《关于龙王港小区二期（恩瑞御西湖小区）有关问题的回复》、《信息公开申请告知书》、《工程竣工验收备案表》，被告提交并经庭审质证的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、建设工程竣工验收消防备案受理凭证等。一审法院认为，本案的争议焦点为以下三个方面：一、关于被告是否违约即是否逾期交房的问题。原告与被告所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。原告依约向被告交纳了购房款，被告应依约于2017年8月31日前向原告交付符合合同约定条件的房屋。原告提交了《竣工验收备案表》以证明涉案房屋于2018年8月14日竣工验收，被告提交了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》以证明涉案房屋于2017年9月14日竣工验收。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条的规定，当事人就数个证据对同一事实的证明力，可以依据下列原则认定：物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力大于其他书证、视听资料和证人证言。原告提交的《竣工验收备案表》系从湖南湘江新区管理委员会住建环保局信息公开取得，其证明力大于被告提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，故本院认定涉案房屋于2018年8月14日竣工验收合格，且被告通知原告于2018年8月30日交房，实际交房时间应认定为2018年8月30日。因此，被告并没有按照合同约定时间向原告交付符合合同约定条件的房屋，构成违约，应承担违约责任。对于被告主张是由于规划设计专电变为公电及市政公共设施施工导致延期交房可以免除其违约责任，因被告未提交充分证据予以证实，故对被告的该主张本院不予采纳。二、关于原告诉请违约金是否过高的问题。被告主张原告请求支付违约金的计算标准过高，请求予以减少。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告逾期交房的行为所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款0.11‰的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付自2017年9月1日起至2018年8月30日逾期交房的违约金41580元（1909085元×0.06‰×363天＝41580元），对原告所主张的诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告长沙西湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江某违约金41580元。二、驳回原告江某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1068元，由被告长沙西湖房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方二审争议的焦点是一审判决上诉人支付被上诉人迟延交房违约金是否正确。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人于2018年8月25日向被上诉人发出《入伙通知书》，通知其自2018年8月30日起交房，现上诉人迟延交付房屋，根据被上诉人与上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议约定，上诉人应当承担逾期交房的违约责任。被上诉人在本案中已提交了充分有效证据证明涉案房屋于2018年8月14日竣工验收，而上诉人提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》不足以证明涉案房屋的验收合格的日期为2017年9月14日，且上诉人亦明确表示不能提交涉案房屋的《工程竣工验收备案表》，亦未举证证明其公司具有法定或约定的免责事由，一审法院据此认定涉案房屋于2018年8月14日验收合格，达到交付条件，并认定上诉人向被上诉人承担逾期交房的违约责任并无不当，依法予以维持。同时，被上诉人在本案中并未举证证明其因逾期交房所造成的实际损失，一审根据上诉人的主张，并结合被上诉人的实际损失、合同履行情况以及当事人的过错程度等综合因素，将上诉人应支付的违约金调整为自2017年9月1日起至2018年8月30日按已付房款每日0.06‰的标准支付并无不当，依法予以维持。上诉人主张调整后的违约金支付标准明显过高的上诉理由不能成立，依法不予支持。综上，长沙西湖房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2136元，由上诉人长沙西湖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳华审判员  胡益民审判员  李 芳二〇一九年十一月十九日书记员  张晓航附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。