江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0113民初6657号原告：南京新城创置房地产有限公司，统一社会信用代码913201067423577700，住所地江苏省南京市鼓楼区湖北路**。法定代表人：唐云龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢立太，男，1981年11月15日出生，汉族，住江苏省常州市武进区，该公司法务。委托诉讼代理人：王庆，男，1985年4月20日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区，该公司法务。被告：南京尚东花园幼儿园，统一社会信用代码52320113580485461N，，住所地江苏省南京市栖霞区仙林大道**法定代表人：袁园，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：辛晓斌，江苏永润律师事务所律师。原告南京新城创置房地产有限公司（以下简称新城公司）与被告南京尚东花园幼儿园（以下简称尚东幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新城公司委托诉讼代理人卢立太、王庆，被告尚东幼儿园法定代表人袁园及委托诉讼代理人辛晓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新城公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金157000元，并承担逾期付款的违约金43959元（暂计算至2018年9月26日，并继续计算至被告付清全部款项之日止）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与广州津典科教技术开发有限公司（以下简称津典公司）于2010年10月19日签订《尚东区幼儿园租赁合同》（以下简称租赁合同），约定由津典公司租赁原告位于南京市栖霞区房屋（以下简称该房屋）作为幼儿园使用，合同签订后，原告已如期交付该房屋，之后原被告与津典公司签订《尚东区幼儿园租赁合同主体变更三方协议》一份，约定由被告承继津典公司在租赁合同项下的所有权利义务，根据租赁合同约定：被告应于2017年8月20日前支付下一租赁年度的租金共计320000元，但截至起诉日止，被告尚拖欠房租共计157000元，根据租赁合同第十三条第四款约定，被告逾期付款的，每逾期一天，应按照累计费用总额的5%支付滞纳金。鉴于租赁合同约定的违约金过高，原告同意按照年利率24%要求被告支付截止2018年9月26日逾期付款违约金共计43959元（157000元*24%÷360*402天），并继续计算至被告付清全部款项之日止。特诉至法院，请求支持原告全部诉讼请求。被告尚东幼儿园辩称，被告于2010年承租使用涉案房屋，自2015年起就涉案房屋卫生间渗漏水及院墙铁艺栏杆生锈问题，多次致函要求原告维修，并表示如原告不维修，被告将依约自行维修、费用冲抵房租。但因原告一直考虑出售涉案房屋，无暇顾及被告合理请求，被告无奈在通知原告后，于2017年7月利用暑假对涉案房屋渗漏水进行维修，并更换已经破损不堪的铁艺栏杆，共计花费157000元，在2017年8月支付下一年度房租时将该部分款项予以扣减。事后，原告工作人员现场查勘维修部位，认可被告实施的维修工作，仅对维修费用提出异议。被告认为原告负有维修义务，因其不作为致使维修费用发生，对原告仅认可一半的维修费，被告不予认可，请求查明事实，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年10月19日，原告新城公司作为甲方、广州津典科教技术开发有限公司（以下简称津典公司）作为乙方签订《尚东区幼儿园租赁合同》（以下简称涉案合同）一份，约定：甲方将坐落于仙林大道118号，建筑面积2968.72平方米房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用；租赁期共20年，自2011年9月1日起至2030年8月31日止。第六条租金、物业管理费及支付方式约定：1、租金……第7年2017年9月1日至2018年8月31日租金320000元……2、（1）……后期租金按年支付，由乙方于每年的8月20日前支付给甲方。第八条房屋修缮与使用约定：……2、（1）对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。第十一条甲方权利与义务约定：4、甲方有义务履行合同约定的维修义务，由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方相应维修费用或折抵租金，但乙方应提供有效发票凭证。第十四条维修责任约定：4、在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述累计费用总额的5%支付甲方滞纳金。2012年，原告新城公司作为甲方（出租方）、津典公司作为乙方（原承租方）、被告尚东幼儿园作为丙方（新承租方）又签订了《尚东区幼儿园租赁合同主体变更三方协议》（以下简称三方协议）一份，约定：自2012年9月1日起涉案合同项下承租方由乙方变更为丙方，丙方用于经营幼儿园，丙方同意承继乙方在涉案合同项下的所有权利和义务，甲方接受丙方为新的承租方；租赁期限截止到2030年8月31日止，2012年9月1日起由丙方承担涉案合同约定的所有义务。涉案合同及三方协议签订后，原、被告各自依约履行。2015年起，被告尚东幼儿园就涉案房屋渗漏水问题多次向原告新城公司申请维修，原告工程管理部的人员也多次现场查勘，但均未对房屋渗漏水问题进行处理。2017年5月，被告向原告邮寄函件，再次申请对尚东幼儿园房屋渗漏水问题进行维修，同时对腐朽且有安全隐患的栅栏进行更换，并告知如原告不安排维修，被告将依照涉案合同约定代为维修，并将费用告知原告。2017年7月暑假期间，被告尚东幼儿园自行委托第三方南京雨中行防水工程有限公司对涉案房屋卫生间管道渗漏水进行维修，维修内容包括拆除卫生间水池、坐便器，打掉地面，清运垃圾，防水施工及材料，拆除扣板维修，维修费用按单价15500元一间计算，六间卫生间合计93000元。被告还于当月向第三方南京律和金属制品有限公司订购了围墙护栏259米，包运输、安装费的单价是248元/米，最终优惠价合计64000元。上述维修费用均已实际支付完毕，并由第三方出具的江苏省增值税普通发票予以证实。被告尚东幼儿园在自行维修后，于2017年8月支付下一年度租金时，自行将上述两项维修、更换费用合计157000元从当年度租金320000元中扣除。2017年9月20日，原告新城公司向被告尚东幼儿园邮寄送达《逾期支付租金催告函》，通知被告在2017年9月22日前支付拖欠的租金157000元，并按日租金的2倍支付滞纳金。被告于2017年9月21日回函，告知：被告曾于2015年9月8日、2016年8月31日、2017年5月2日三次书面申请对渗漏水及外墙栏杆进行维修、更换，此前也多次联系原告工程部人员现场勘查确认外墙、栅栏、主管道漏水情况，但原告一直未予答复、维修，依据涉案合同约定，被告自行维修两个月，合计支付维修、更换费用157000元，此款冲抵租金，故租金已结清，不存在拖欠情况。庭审中，围绕涉案房屋的渗漏水原因及院墙栅栏的更换有无必要的问题。被告尚东幼儿园举证院墙栅栏的照片、卫生间管道渗漏水的照片及原被告双方微信聊天记录，上述证据旨在证明：1、涉案房屋院墙栅栏已被严重锈蚀，对幼儿存在严重安全隐患；2、涉案房屋主排水管道接口处渗漏水致使墙体、地面、地面防水层泡坏对主排水管道接口加固后，重做地面及墙体的防水，才能解决渗漏水问题；3、原告法务于2018年曾就维修问题与被告协商，对维修范围予以认可，认为维修费用过高，并提出双方各承担一半的调解意见。经质证，原告对院墙栏杆照片的真实性予以认可，但认为栏杆只是部分生锈，并不影响安全使用，被告未经原告许可，擅自更换本可正常使用的院墙栏杆，应自行承担相关费用。对卫生间管道渗漏水照片的真实性无法确认、证明目的不予认可，认为被告并未举证证明渗漏水系涉案房屋本身质量问题，且涉案房屋为毛坯房交付，承租方对房屋进行了装修，从维修部位看卫生间渗漏水系因装修不当造成，与原告无关，故对维修费用不予认可。对微信聊天记录的真实性予以认可，但认为原告法务并未认可被告的维修范围，提出各半承担维修费用也只是调解意见，被告并未同意，不应据此认为原告负有责任。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。涉案合同第八条约定：对于涉案房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，承租方应及时通知出租方修复，出租方应在接到承租方通知后的5日内进行维修，逾期不维修的，承租方可代为维修，费用由出租方承担。第十一条约定：出租方应支付承租方相应维修费用或折抵租金，但承租方应提供有效发票凭证。经审查，被告尚东幼儿园自2015年起就涉案房屋渗漏水问题多次通知原告新城公司进行维修，已履行了及时通知出租方维修的合同义务，原告在接到维修通知后，既未对渗漏水原因、维修义务的承担提出异议，亦未在涉案合同约定的期限内进行维修，客观上已造成被告无法正常使用涉案房屋，被告书面告知原告后委托第三方代为维修，维修完毕后，第三方亦开具了合法有效的增值税发票，在此情况下，被告将相关维修费用折抵其应付租金，符合涉案合同的约定。原告虽主张涉案房屋渗漏水系承租方装修不当造成，但并未提供证据加以证明，故对此主张，本院不予支持。综上，原告主张被告支付欠付租金157000元，并承担逾期付款违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告南京新城创置房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费4314元，减半收取2157元，由原告南京新城创置房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 睿二〇一九年十一月六日法官助理  徐 艳书 记 员  蒋文雯