山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终2895号 上诉人（原审被告）：王娟，女，1976年1月14日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：王洪喜（系王娟之父），住山东省兖州市。 委托诉讼代理人：王新亮，北京京平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泰安市岱岳区天平街道办事处韩刘冯社区居民委员会，住所地泰安市岱岳区天平街道办事处韩刘冯社区。 法定代表人：韩庆义，主任。 委托诉讼代理人：徐亚楠，山东望岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵士林，山东望岳律师事务所律师。 原审被告：车宗兵，男，1953年2月25日出生，汉族，住济南市市中区。 原审被告：于美兰，女，1953年10月23日出生，汉族，住济南市市中区，与车宗兵系夫妻关系。 上诉人王娟因与被上诉人泰安市岱岳区天平街道办事处韩刘冯社区居民委员会（以下简称韩刘冯社区）、原审被告车宗兵、于美兰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2018）鲁0911民初2601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王娟上诉请求：1依法撤销山东省泰安市岱岳区人民法院作出(2018)鲁0911民初2601号民事判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为，被上诉人泰安市岱岳区天平街道办事处韩刘冯社区居民委员会与车宗兵就韩刘冯村31号楼签订的房屋买卖合同无效，车宗兵、于美兰与王娟就韩刘冯村31号楼签订的房屋买卖合同无效。上诉人认为，一审法院事实认定不清，适用法律错误。一、被上诉人泰安市岱岳区天平街道办事处韩刘冯社区居民委员会村民知晓涉案房屋的买卖，该房屋买卖合同并未侵犯被上诉人村民的合法权益。涉案房屋是1998年3月被上诉人在本村的建设用地上建设的房屋，当时村委会通过各种方式告知了村民有购买房屋的权利，因没有村民购买涉案房屋，在此情况下，被上诉人将房屋对外出售，且房屋出售的收益归被上诉人。目前，该房屋已经被政府征收，政府征收的补偿对象是上诉人，并非被上诉人及其村民，被上诉人及其村民也没有主张征收补偿，故涉案房屋的出售并不侵犯村民的任何权益。二、上诉人并未与车宗兵、于美兰签订房屋买卖合同。上诉人王娟位于泰安市岱岳区的权属证号为“泰房权证泰字第××号”的房屋，其房屋买卖合同是与付静签订的，并非与车宗兵、于美兰签订。三、针对上诉人房屋作出的《撤销〈房屋所有权证〉决定书》，上诉人已经提起诉讼，该案正在审理中。该《撤销〈房屋所有权证〉决定书》并未生效。四、原审法院适用法律错误。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款规定了民主议定程序，但规定的民主议定程序只是管理性规定，不是效力性的强制规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形是指违反法律、行政法规的强制性规定无效。这里所说的强制性规定是效力性强制性规定，而非程序性规定。因此，即便涉案房屋买卖合同未经民主议定程序，合同也并非无效。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。 韩刘冯社区辩称，一、被答辩人系与车宗兵（于美兰）签订的房屋买卖合同，并非付静，一审法院认定事实清楚。被答辩人与车宗兵（于美兰）签订的房屋买卖合同是答辩人从原泰安市国土资源局的房产档案中调取的，其内容应当是真实。根据岱岳区法院在被答辩人诉原泰安市国土资源局撤销房产证案件中认定的事实（案号：（2019）鲁0911行初10号），涉案小康楼初始登记权利人是车宗兵，被答辩人与车宗兵（于美兰）签订涉案房屋买卖合同后向原房管局申请办理房产转移登记，将涉案小康楼登记至自己名下。被答辩人所称的出卖方付静与被答辩人前手登记权利人车宗兵不相符，不具有真实性。另根据车宗兵（于美兰）在庭审中的陈述其是直接与被答辩人签订的房屋买卖合同，因此，一审法院关于车宗兵（于美兰）与被答辩人订立房屋买卖合同的事实认定是正确的。二、答辩人与车宗兵（于美兰）、车宗兵（于美兰）与被答辩人分别就涉案小康楼的成立的买卖合同因违反法律强制性规定而无效，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉请求无事实和法律依据。（一）《村民委员会组织法》第二十四条第一款规定是效力性规范，不是管理性规范，涉案房屋买卖合同未经民主议定程序，违反法律强制性规定，应属无效合同。1、根据一审法院查明的事实，包括涉案小康楼在内的29栋（58户）小康楼都是1998年3月韩刘冯村集体出资在本村集体土地上建设，2003年4月23日岱岳区政府批复补征该宗土地时也是将该宗土地出让给韩刘冯村集体，并由韩刘冯村集体缴纳罚款、土地出让金及契税等，因此，涉案小康楼的所有集体所有，涉案小康楼的处分涉及韩刘冯村全体村民的利益。《村民委员会组织法》第二十四条第一款明确规定处分村集体财产等涉及村民利益的事项经村民会议讨论决定方可办理。被答辩人及车宗兵（于美兰）都是城镇居民，不是韩刘冯村村民，根据该条规定，涉案房屋买卖合同的订立应当由村民会议或村民代表会议讨论决定。该条规定是为保护村民的处分集体经济组织重大财产的过程中，能够在集体讨论的基础上充分行使处分权，是对集体经济组织成员合法权利的保护，是效力性规范，并非管理性规范。未经规定的民主议定程序即处分重大财产的行为，违反法律的强制性规定，自始无效。2、《村民委员会组织法》第二十二条规定“召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过”；第二十六条规定“村民代表会议有三分之二以上的组成人员参加方可召开，所作决定应当经到会人员的过半数同意”。被答辩人未提交任何证据证实涉案房屋买卖合同的订立经过了上述民主程序，同时根据答辩人提交的2018年5月23日形成的韩刘冯村村民代表大会决议案，可以证实涉案房屋买卖合同的订立未经民主程序的事实，严重侵害了韩刘冯村全体村民的合法权益，根据《合同法》第五十二条和《民法总则》第一百五十三条规定，是无效合同,被答辩人的上诉请求不成立。（二）被答辩人及车宗兵（于美兰）房产证已被原泰安市国土资源局依法撤销，该行政行为一经作出即发生法律效力，且一审法院已判决维持了原泰安市国土资源局的撤证决定。根据物权法定原则，被答辩人及车宗兵（于美兰）不是涉案小康楼的合法物权人。2018年12月3日原泰安市国土资源局分别作出《撤销决定书》，依法撤销了被答辩人及车宗兵（于美兰）原持有的涉案小康楼的房产证（房产证号分别为：泰房权证泰字第××、17××14号），该行政行为一经作出即发生法律效力。2019年9月11日岱岳区法院作出（2019）鲁0911行初10号行政判决书，查明被答辩人及车宗兵（于美兰）都是城镇居民，车宗兵以韩刘冯村村民的身份和自建房屋的名义申请办理房屋初始登记，隐瞒其与韩刘冯村村委会之间的房屋买卖关系，与事实不符，该登记行为不合法，因初始登记不合法，建立该初始登记基础上的转移登记没有存在的基础，被答辩人的房产登记应当撤销，依法判决驳回被答辩人的诉讼请求，维持原泰安市国土资源局的撤证决定。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。被答辩人及车宗兵（于美兰）原持有的房产证被依法撤销，均不是涉案小康楼合法物权人。（三）答辩人与车宗兵（于美兰）和被答辩人买卖涉案小康楼属无权处分，且未经韩刘冯村集体追认，属无效合同。如上所述，涉案小康楼的所有集体所有，并非答辩人所有，《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，韩刘冯村集体从未对答辩人与车宗兵（于美兰）及车宗兵（于美兰）与被答辩人订立的房屋买卖合同进行追认，同时根据2018年5月23日形成的韩刘冯村村民代表大会决议案，韩刘冯村集体认为各方低价买卖涉案小康楼的行为侵害了村集体的利益，合同无效，并决议由答辩人提起诉讼确认合同无效。因此，从无权处分的角度讲，涉案房屋买卖合同也是无效的。（四）答辩人不具备房地产企业开发和销售资质，涉案房屋买卖合同因违反法律强制性规定无效。《城市房地产管理法》第二条、第二十九条、第七十一条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第五条、第九条、第三十八条、第三十九条及建设部《房地产开发企业资质管理规定》和《商品房销售管理办法》均对房地产企业开发和销售资质进行了明确规定。答辩人是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，明显不具备上述资质。被答辩人及车宗兵（于美兰）在明知答辩人不具备相关资质的情况下，购买村集体所有的小康楼，违反了上述法律、行政法规强制性规定，应属无效。综上，涉案房屋买卖合同存在多种无效情形，一审法院判决合同无效合法有据，被答辩人的上诉理由均不成立。 车宗兵未作陈述。 于美兰未作陈述。 韩刘冯社区向一审法院提出诉讼请求：1.确认原告与被告车宗兵就韩刘冯村31号楼的房屋买卖合同无效。2.确认被告车宗兵、被告于美兰与被告王娟签订的房屋买卖合同无效。 一审法院认定事实：对于双方当庭没有争议的事实，一审法院予以确认，对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：韩刘冯村于1998年3月用本村集体建设用地10962平方米（16.44亩）建起了商居楼29栋（58户）。2003年2月14日泰安市岱岳区国土资源局对韩刘冯村违法占地的行为依法进行了查处。2003年4月23日泰安市岱岳区人民政府作出泰岱政土〔2003〕105号文件，同意由区国土资源局补征该宗土地，并将土地使用权依法出让给韩刘冯村作为商居楼用地，出让期七十年。韩刘冯村与岱岳区国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同并缴纳了出让金。原告将上述村集体所有的商居楼29栋（58户）对外出售。被告车宗兵从原告韩刘冯社区处购买了上述房屋中的31号楼。2004年被告车宗兵取得了泰安市岱岳区的房屋所有权证（房产证号：泰房权证泰字第××号），载明房屋总层数2层，建筑面积200.78平方米。另，原告韩刘冯社区与被告车宗兵就涉案房屋签订了房屋买卖合同，但对于签订合同的具体时间，双方均表示不记得，且合同已经灭失，根据原告提交的加盖有原告财务专用章和民主理财小组章的购房款现金收入凭证，被告于2004年1月15日交韩刘冯村购住房款118200元整、2005年1月14日交住房配套费及社区服务费等9600元，共计127800元。2007年被告车宗兵、于美兰与被告王娟签订房屋买卖合同以252000元的价格将涉案房屋出售给被告王娟。2010年2月5日被告王娟取得了岱岳区天平办事处韩刘冯村31号楼的房屋所有权证（房产证号：泰房权证泰字第××号）。该房屋所有权证已被相关部门撤销。对于被告王娟提交的其与付静签订的购房协议，因出卖方付静与涉案房屋初始登记权利人车宗兵不符且被告车宗兵陈述其是与王娟签订的房屋买卖合同，一审法院不予认定。2018年5月23日韩刘冯村形成村民代表大会决议，会议内容为村委会将涉案房屋低价出售给了非本村村民车宗兵。村委会与车宗兵的房屋买卖合同涉及韩刘冯村民的合法权益，《村民委员会组织法》、《山东省实施办法》均规定了民主议定程序，但该房屋买卖合同的订立未经村民大会或村民代表大会讨论通过，侵害了韩刘冯村民的合法权益，是无效的。后车宗兵与非本村村民王娟签订房屋买卖合同将涉案房屋出售给王娟，因车宗兵未合法取得小康楼所有权，该房屋买卖合同自然应属无效合同。形成会议决议如下：村委会向法院提起诉讼确认村委会与车宗兵的房屋买卖合同无效，确认车宗兵与王娟签订的房屋买卖合同无效。上述事实有泰安市岱岳区人民政府的批复（泰岱政土〔2003〕105号）、泰岱国土监字（2003）第22号土地行政处罚决定书、国有土地使用权出让合同、土地有偿使用收入专用票据，中华人民共和国契税完税凭证、购房款收款收据、房屋买卖合同、2018年5月23日韩刘冯村形成的村民代表大会决议案、当事人陈述等在案证实。 一审法院认为，涉案房屋系韩刘冯村村集体出资建设，后泰安市岱岳区人民政府将土地使用权出让给韩刘冯村村集体，涉案房屋的所有村集体所有。原告韩刘冯社区将韩刘冯村村集体所有的涉案房屋对外出售涉及全体村民的利益，根据《村民委员会组织法》第二十四条第一款的规定，应经村民会议讨论决定。原告未经民主程序即将村集体所有的建筑面积为200.78平方米的二层楼房低价出售给被告车宗兵，侵害了韩刘冯村集体的合法权益，违反了《村民委员会组织法》的规定，应为无效合同。原告韩刘冯社区与被告车宗兵就涉案房屋的买卖合同无效，被告车宗兵未合法取得涉案房屋所有权，其与被告于美兰无权处分韩刘冯村集体所有的涉案房屋，因此被告车宗兵、于美兰与被告王娟就涉案房屋签订的房屋买卖合同应属无效合同。被告王娟关于原告没有起诉王娟资格的辩称理由不成立。涉案房屋系韩刘冯村村集体所有，涉案房屋的买卖涉及韩刘冯村全体村民的合法权益。被告车宗兵当庭提出反诉请求，因其未缴纳案件受理费，按自动撤回反诉处理。综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决：一、确认原告泰安市岱岳区天平街道办事处韩刘冯社区居民委员会与被告车宗兵就韩刘冯村31号楼签订的房屋买卖合同无效。二、确认2007年被告车宗兵、于美兰与被告王娟就韩刘冯村31号楼签订的房屋买卖合同无效。案件受理费50元，由被告负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 被上诉人提交撤销房屋所有权证决定书复印件一份以及岱岳区人民法院2019年9月11日作出的（2019）鲁0911行初10号行政判决书复印件一份，拟证明上诉人及车宗兵、于美兰持有的房产证已被依法撤销，其不是涉案小康楼的合法物权人。经质证，上诉人对两份证据真实性无异议，岱岳区人民法院作出的（2019）鲁0911行初10号行政判决书现已上诉至泰安中院，该行政判决尚未生效。经审核，本院对被上诉人提交的两份证据予以认定。 上诉人与被上诉人对一审认定事实均无异议。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，原泰安市国土资源局（现为泰安市自然资源和规划局）于2018年12月3日作出《撤销决定书》，决定撤销车宗兵的涉案房屋权属登记（房产证号：泰房权证泰字第××号）和王娟的涉案房屋权属登记（房产证号：泰房权证泰字第××号）。王娟不服该决定书，起诉至一审法院，一审法院于2019年9月11日作出（2019）鲁0911行初10号行政判决书，该判决书认为，依据审理查明的事实，涉案31号楼系韩刘冯村集体于1998年3月份出资建设，车宗兵系城镇居民，其从原韩刘冯村村委会处购得该房产，车宗兵以韩刘冯村村民的身份及自建的名义申请办理涉案房屋的初始登记，与事实不符，该登记行为不合法。因涉案房屋的初始登记行为不合法，建立在该初始登记基础上的房屋转移登记行为亦无存在的基础，该转让行为并不能使涉案房屋的权利基础来源合法化。原泰安市国土资源局撤销王娟的房屋权属登记并无不当，王娟的诉求无事实及法律依据，判决：驳回王娟的诉讼请求。王娟不服该判决，现已上诉。还查明，涉案房屋于2018年2月1日被拆除。 本院认为，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，涉及处分集体经济组织财产时，须经村民会议或经村民会议授权的村民代表会议讨论决定。《中华人民共和国村民委员会组织法》该相关规定，是为保护村民在处分集体经济组织重大财产的过程中，能够在集体讨论的基础上充分行使处分权，是对集体经济组织成员合法权利的保护。本案中，被上诉人未经规定的民主议定程序，即将村集体所有的涉案房屋对外出售给非本集体经济组织成员的个人车宗兵，并签订了涉案房屋买卖合同，一审法院认为违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，应为无效合同，有依据，本院予以支持。因车宗兵与被上诉人签订的涉案房屋买卖合同无效，车宗兵原取得的涉案房屋权属登记亦被撤销，车宗兵无权处分被上诉人集体所有的涉案房屋，与王娟签订的涉案房屋买卖合同，因未获被上诉人的追认，且韩刘冯社区已经规定的民主议定程序形成决议即“被上诉人向法院提起诉讼确认被上诉人与车宗兵的房屋买卖合同无效，确认车宗兵与王娟签订的房屋买卖合同无效。”因此，一审认定车宗兵、于美兰与王娟就涉案房屋签订的房屋买卖合同应属无效合同，有依据，本院予以支持。上诉人虽上诉主张其并未与车宗兵、于美兰签订房屋买卖合同，但其二审明确陈述对一审认定事实无异议，一审认定事实中已载明“对于被告王娟提交的其与付静签订的购房协议，因出卖方付静与涉案房屋初始登记权利人车宗兵不符且被告车宗兵陈述其是与王娟签订的房屋买卖合同，一审法院不予认定”，故对上诉人该上诉主张，本院不予支持。 综上所述，王娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由王娟负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇一九年十一月十九日 书记员 梁 壮