广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20410号上诉人（原审被告）：吴文辉，男，1951年5月5日出生，汉族，住广东省恩平市。委托诉讼代理人：陈育炽，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑嵘，北京市康达（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘国生，男，1968年9月30日出生，汉族，住广东省州市白云区。被上诉人（原审原告）：刘国雄，男，1970年7月3日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被上诉人（原审原告）：陈银英，女，1944年2月5日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被上诉人（原审原告）：刘国堂，男，1963年11月27日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被上诉人（原审原告）：刘国华，男，1973年11月28日出生，汉族，住广东省广州市白云区。五被上诉人共同委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。五被上诉人共同委托诉讼代理人：杨添，广东诺臣律师事务所律师。原审第三人：潘丽明，女，1954年10月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人吴文辉因与被上诉人刘国雄、陈银英、刘国堂、刘国华、刘国生以及原审第三人潘丽明合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初22405号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。上诉人吴文辉的上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认刘炳才与上诉人于1995年11月18日签订的《合建房屋协议书》中关于吴文辉为刘炳才垫资建房部分的约定合法有效；3.驳回刘国雄、陈银英、刘国堂、刘国华、刘国生的其他诉讼请求。事实与理由：1.上诉人在1995年11月18日与刘炳才签署《合建房屋协议书》，双方约定的主要事项：一是由上诉人先行出资为刘炳才建造位于广州市同和镇柯子岭村刘炳才已有两幢四层房屋上加建第五、第六层房屋；二是由上诉人按照约定时间支付给刘炳才25万元，刘炳才用于自建其另外一幢宅基地房屋。双方达成这个意向主要原因是当时政策允许刘炳才已有宅基地房屋加建两层，而刘炳才缺少资金，因此找到了上诉人，双方达成了由上诉人垫资并委托案外人建造房屋的约定。该约定不违反当时乃至现在的法律强制规定，合法有效应当得到法律保护，且上诉人也已经按照协议约定履行全部义务。2.上诉人从未取得涉案房屋的产权，不应承担返还房屋的责任。一审法院认定上诉人根据协议代表各户取得涉案房屋，上诉人认为一审法院事实查明不清，认定错误。首先，涉案房屋从未以任何形式将过户至上诉人名下，刘炳才也未采用赠与的方式让渡权利给上诉人，上诉人也从未以涉案房屋产权人的身份出售、转让涉案房屋；其次，涉案房屋是由刘炳才直接赠与投资人；最后，上诉人从未管理过涉案房屋。涉案房屋从建造完成后，完全由刘炳才享有全部权利，赠与潘丽明后，由潘丽明长期居住、使用、管理。一审法院仅从《合建房屋协议书》文字上的表述，简单认定上诉人应当承担返还房屋责任，显然与事实不符，应当予以纠正。因此，上诉人没有责任也无法承担返还房屋的义务。三、因涉案房屋的返还产生的纠纷与上诉人无关。刘炳才作为涉案房屋的权利人，自主决定将房屋使用权赠与投资人，应由刘炳才与涉案房屋投资使用人自行承担。上诉人仅是为刘炳才垫资建房、引荐投资人，相关的义务已经履行。涉案房屋的权利义务与上诉人无关，应当由刘炳才与涉案房屋投资使用人承担。被上诉人刘国雄、陈银英、刘国堂、刘国华、刘国生知悉并认可刘炳才对潘丽明的赠与行为，返还涉案房屋引发的责任应当由被上诉人刘国雄、陈银英、刘国堂、刘国华、刘国生与潘丽明承担。另据被上诉人刘国雄、潘丽明告知，被上诉人刘国雄与涉案房屋另一房屋投资使用人达成协议，回购了涉案房屋五楼，上诉人事先并不知悉，也未参与相关事宜。这一情况表明了涉案房屋的返还由涉案房屋投资使用人与被上诉人刘国雄一方自行决定，证明了涉案房屋的返还及相应的权利义务与上诉人无关。基于上述事实与理由，上诉人认为一审法院未能查明事实，对《合建房屋协议书》这一关键证据的认定有误，致使判决有失公平。刘国雄、陈银英、刘国堂、刘国华、刘国生向一审法院起诉请求:一、请求判令刘炳才与吴文辉签订的《合建房屋协议书》无效；二、判令第三人协助被告将穗同字第NO.006265号《农村（墟镇）宅基地使用证》所涉宅基地房屋广州市白云区柯子岭村平安大街自然村7巷6号六楼房屋返还原告管业；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：1995年11月18日，刘炳才（原业主、甲方）与吴文辉（合建者代表、乙方）签订的《合建房屋协议书》，约定属于甲方所有的二幢合建的四层楼房上面，加建二层，双方合议由甲方负责在原来四层房屋的基础上申报好有关加建二层的报建手续，报建手续费及建房一切费用由乙方负责，加建的两幢楼房的第五、六层建筑费用由乙方负责，其两幢楼房的第五、六层共四套房的产权同时也属乙方代表各户所有，乙方代表应付回25万元给甲方作另外一幢房屋自建，第一次在建房合同订立公证后先付12万元，第二次付款，乙方要在陆个月房屋建好后由甲方为乙方代表各户主办理房屋产权赠送公证手续。房屋建成后，甲方要为乙方代表各户主办理第五、六层产权公证及以后需办的产权手续，费用由乙方负责，同时乙方有权出卖、转赠、出租等，甲方要无条件配合。协议书于1996年1月26日在广州市白云区公证处办理（96）穗白内经证字第1003号公证。潘丽明于1997年3月为购买涉案房屋支付中介费4000元，向吴文辉支付建设费175000元，另为入住涉案房屋支付装表工料费1000元。1997年3月14日，刘炳才（赠与人）与潘丽明（受赠人）签订《赠与合同》，合同约定双方为朋友关系，赠与人自愿无偿将坐落在广州市白云区同和镇柯子岭属赠与人所有（柯子岭乡建房用地申请表NO:33）房屋的第六层全部天面使用权业权赠与受赠人所有，受赠人接受上述赠与，赠与人决不反悔。此赠与合同经赠与人、受赠人双方签订后，由广州市白云区公证处公证后生效。赠与人与受赠人共同办理上述房产权属的过户手续后，上述房产的权利和义务与赠与人无涉。3月20日，广州市白云区公证处出具（97）穗白内民证字第1048号赠与合同公证书，证明赠与人刘炳才、陈银英与受赠人潘丽明于1997年3月14日自愿签订《赠与合同》。公证书所附的柯子岭乡建房用地申请表NO:33载明户主刘炳财，房屋四至情况为东西向8米，南北向8米，共64平方米，报建类别：改为框架结构楼层，层次高度：限四层，13米，另加梯间。白云区同和镇村镇建设国土管理办公室1989年12月5日盖章批准。签订合同后，潘丽明使用涉案房屋至今，潘丽明表示没有对涉案房屋进行装修。吴文辉、潘丽明均为城市居民。1994年6月18日，广州市白云区同和镇人民政府向陈银英核发《农村（镇墟）宅基地使用证》，使用人姓名为：陈银英，证号为：穗同字第0006261号，建筑面积73.6平方米。广州市白云区景泰街柯子岭经济联合社2018年9月9日出具《继承人证明》，证明辖区居民刘炳才已过世，与其继承人情况如下：配偶陈银英；儿子刘国堂；儿子刘国生；儿子刘国雄；儿子刘国华。除此之外，没有其他继承人。刘国雄、陈银英、刘国堂、刘国华、刘国生于2018年10月17日在我院立案起诉潘丽明，请求判令：一、刘炳才、陈银英与潘丽明于1997年3月14日签订的《赠与合同》无效；二、潘丽明返还广州市白云区同和镇柯子岭村平安大街自然村7巷6号第六层房屋；三、潘丽明在判决生效后按每天200元的标准承担迟延履行第二项诉讼请求内容的占用费。我院于2019年1月16日作出（2018）粤0111民初14056号民事判决书，判决：一、刘炳才、陈银英与潘丽明于1997年3月14日签订的《赠与合同》无效；二、驳回刘国雄、陈银英、刘国堂、刘国华、刘国生的其他诉讼请求。刘国雄不服上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2019年5月28日作出（2019）粤01民终4489号民事判决书，驳回上诉，维持原判决。一审法院认为，吴文辉并非涉案宅基地所在村村民，故吴文辉与该村集体经济组织成员刘炳才签订的《合建房屋协议》无效。吴文辉根据合建房屋协议书代表各户取得包括广州市白云区同和镇柯子岭村平安大街自然村7巷6号第六层房屋的四套房屋，根据合同无效后的相互返还原则，刘国雄、陈银英、刘国堂、刘国华、刘国生主张吴文辉返还广州市白云区同和镇柯子岭村平安大街自然村7巷6号第六层房屋的诉请于法有据，一审法院予以支持。刘炳才已去世，刘国雄、陈银英、刘国堂、刘国华、刘国生作为法定继承人要求吴文辉向其返还房屋合法合理，一审法院予以支持。鉴于吴文辉后收取潘丽明的建设费，将广州市白云区同和镇柯子岭村平安大街自然村７巷６号第六层房屋转给潘丽明使用，且刘炳才、陈银英与潘丽明于1997年3月14日签订的《赠与合同》已经被生效民事判决书认定无效，故潘丽明应协助吴文辉将上述房屋返还刘国雄、陈银英、刘国堂、刘国华、刘国生，因返还房屋引起的补偿可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘炳才与吴文辉于1995年11月18日签订的《合建房屋协议书》无效；二、吴文辉将广州市白云区同和镇柯子岭村平安大街自然村7巷6号六楼房屋返还刘国雄、陈银英、刘国堂、刘国华、刘国生管业，第三人潘丽明负协助交还义务。本案一审案件受理费2525元，由吴文辉负担并于该判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案二审争议焦点在于《合建房屋协议书》是否无效及吴文辉是否要向五被上诉人返还房屋。关于《合建房屋划分协议》的效力认定问题。结合刘炳才与吴文辉签订的《合建房屋协议书》、刘炳才与潘丽明签订《赠与合同》及潘丽明向吴文辉支付建设费等行为可知，涉案《合建房屋协议书》名义上是约定合作建房，实质是约定双方进行宅基地上建造的房屋的转让。所谓的垫资建房款、建设费就是房屋转让的对价。吴文辉并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，其与刘炳才于1995年11月18日签订的《合建房屋划分协议》已经违反了法律强制性规定，故一审法院认定《合建房屋划分协议》无效正确,本院予以维持。吴文辉上诉称《合建房屋划分协议》中约定其为刘炳才垫资建房的部分条款有效，缺乏合理依据，本院不予支持。关于吴文辉是否应向五被上诉人返还房屋的问题。根据合同无效的处理原则和合同相对性原则，吴文辉作为《合建房屋划分协议》相对方，其理应向刘炳才返还涉案房屋。同时鉴于涉案房屋现由潘丽明占有，一审法院判令吴文辉应将上述房屋返还五被上诉人，潘丽明负协助义务并无不当，本院予以支持。吴文辉以其从未取得涉案房屋产权为由主张其无需承担返还房屋的责任，依据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人吴文辉的上诉理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人吴文辉负担。本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇一九年十一月二十二日书记员 何美婷吴嘉茵