天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0102民初276号原告：天津电气科学研究院有限公司，住所地天津市河**津塘路**。法定代表人：章晓斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李同月，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：刘东田，该公司法律顾问。被告：天津天传名扬电气科技有限公司，住，住所地天津市河****桥电传所路**/div>法定代表人：苏德新，该公司总经理。委托诉讼代理人：李静，天津君荐律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭文礼，天津君荐律师事务所律师。原告天津电气科学研究院有限公司诉被告天津天传名扬电气科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月21日、2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告天津电气科学研究院有限公司（以下简称“电气研究院”）的委托诉讼代理人李同月、刘东田，被告天津天传名扬电气科技有限公司（以下简称“名扬公司”）的委托诉讼代理人李静、郭文礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。电气研究院向本院提出诉讼请求：1.判令名扬公司将租赁和占用的所有房屋及场地腾空交还给电气研究院；2.判令名扬公司向电气研究院支付截止2018年9月所拖欠的房屋租金、水电费、取暖费等费用共计1306695元；3.本案诉讼费由名扬公司承担。事实和理由：2010年1月，电气公司与名扬研究院签订《天津市房屋租赁合同》，名扬公司租赁电气研究院位于河东区津塘路174号房屋及场地用于工业生产经营，年租金等各项费用135793.5元，合同期限三年，自2010年1月1日至2012年12月31日，合同期满后，名扬公司继续租赁房屋及场地经营至今。合同签订后，电气研究院将租赁房屋交付名扬公司使用，然名扬公司违反合同约定，没有按时交纳房租等费用。2018年9月28日，电气研究院以书面形式通知名扬公司自2018年10月1日起不再向其出租房屋，要求名扬公司补交拖欠的房租等各项费用，并在2018年12月31日前将租赁和占用的所有房屋及场地腾空交还给电气研究院，但名扬公司拒绝履行，故提起诉讼。名扬公司辩称，不同意电气研究院的诉讼请求。理由：1.名扬公司不欠电气研究院房屋租金及水、电费和采暖费，双方没有合同关系，也没有就此进行过确认。假设名扬公司欠租金及水、电费和采暖费，电气研究院现在起诉已经超出诉讼时效，不应得到支持；2.电气研究院要求名扬公司腾退的房屋一部分是违章建筑，双方原签订的租赁合同不合法，电气研究院要求腾房和此前收取的租金不受法律保护，对于电气公司以前基于违章建筑收取的租金名扬公司保留另行起诉要求退回的权利。涉案房屋另一部分系名扬公司自行盖建，相关权利应归名扬公司所有，电气研究院无权要求名扬公司腾退这一部分的房屋。电气研究院在陈述事实和理由及回答问题的时候，根本无法指认涉案房屋在哪个位置、有多少面积，足以说明部分房屋是违章建筑，部分房屋与电气研究院无关。综上，请求驳回电气研究院的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年9月25日，经工商管理部门核准，天津电气传动设计研究所变更名称为天津电气传动设计研究所有限公司；2014年2月27日，再次经工商管理部门核准，变更为天津电气科学研究院有限公司。电气研究院系坐落河**津塘路**的房地产所有权人，产权证后的附图中共记载三幢建筑物，其中两幢为平房，一幢为二层楼房。名扬公司成立于2008年8月19日，工商登记的住所地为河**津塘路**（电器装配车间内）。2008年8月6日，天津电气传动设计研究所（甲方）与名扬公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其坐落于天津市河东区津塘路174号（电器装配车间）租赁给乙方用作乙方营业执照规定相关业务，建筑面积308.82平方米。甲乙双方签订的房屋租赁期为5年，按建筑面积每平方米租金0.4元计算。年租金额为44470.08元。乙方发生的电费、水费由甲方对乙方的电度表、水表计数核定并经乙方确认后，按照甲方向有关部门交纳每度电的电费、每吨水的水费和同等附加费费用，每半年由乙方向甲方交纳一次，付款方式及有关问题，甲乙双方另签订供电、用水合同。乙方租赁厂房内的供热费在每一个供热期前一个月按照22元/建筑平方米向甲方一次性交纳，在租赁的第一年，按照剩余的供热期的月份向甲方一次性交纳。在乙方租赁期间，如遇国家规定的供热费调整，按调整的价格执行。2010年1月，天津电气传动设计研究所（甲方）与名扬公司（乙方）另签订《天津市房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其坐落于天津市河东区津塘路174号房屋出租给乙方，房屋面积614.25平方米，用于工业生产；租赁期限自2010年1月1日至2012年12月31日；按建筑面积计算租金，每平方米（日租金）为0.4元，每年的1月1日前提前预付全年的房租89680.5元，提前预付一年服务费24000元，总计113680.5元。每年的采暖费为22113元。合同5-2约定：租赁期间，使用该房屋所发生的费用（水、电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费等）中，水、电、暖气费用由乙方承担；其他有关费用，均由乙方承担。上述两份租赁合同到期后均未再另行签订租赁合同，名扬公司的租金交纳到2009年2月，后未再交纳租金及相关费用。2018年9月28日，电气公司向名扬公司邮寄《告知书》载明：“贵公司自2009年起租赁我公司位于天津市河东区津塘路174号的房屋，自2009年至2018年9月份共欠租赁费1127918元、欠水费7216元、欠电费96712元；另外，截至2018年9月份，欠我公司为贵公司提供非合同项下建筑的供暖费301363元。请贵公司于2018年10月底前将上述所有欠款结清。同时，我公司决定自2018年10月1日起不再向贵公司出租该处房屋，且自本采暖季起停止供热。请贵公司于2018年12月底之前将所租赁的房屋和所使用的非合同项下其他所有建筑及其土地腾空并交还我公司。若贵公司届时不履行，我公司将适时对该处土地的房屋、建筑停水、停电，并诉诸法律以维护权益。在将所租赁的房屋和所使用的非合同项下其他所有建筑及其土地腾空并交还我公司之前，贵公司应对其中发生的任何综治、消防、安全等事项承担责任。特此告知”。另查，电气公司（甲方）、机械工业部天津电气传动设计研究所电器厂（乙方）、名扬公司（丙方）曾签订《协议书》，载明：“甲方系国有公司，乙方系甲方开办的一家集体所有制企业，丙方系个人创办的有限公司，三家在法律上均系独立的企业法人，经济上各自承担独立的经济责任。同时三方又有着千丝万缕的联系，甲方在1985年出资开办了乙方，2008年8月，乙方法定代表人苏德欣与吴莉个人出资成立丙方，同时将乙方业务人员转移至丙方，但乙方的企业法人资格仍然保留并未注销，且乙方人员转移到丙方工作时，乙方并未支付其相应的经济补偿金。根据甲方2013年11月的决定，准备将乙方关闭注销，现就乙方债权债务的处理事宜，三方达成如下协议：一、截至目前，乙方提供的债权为0元，债务为632063.64元（含职工经济补偿金），具体数额以会计师事务所审计结果为准，对审计结果的数额，乙方、丙方予以确认，且上述债权债务均由丙方继承，与甲方无关。二、丙方在2014年12月31日前，以乙方名义，向与乙方终止劳动合同且到丙方工作的员工发放经济补偿金，总计416513.66元。（具体人员名单及补偿金数额见附件）三、上述向员工发放的经济补偿金，由丙方承担200000元，甲方承担216513.66元。甲方承担的费用先由丙方垫付，待丙方向员工支付完经济补偿金后，再从丙方欠甲方的债务中抵扣。四、乙方将企业的法人章、财务章、合同章、发票购置薄、经济补偿金签收单等移交甲方，由甲方到工商行政部门办理乙方的关闭注销手续。五、考虑到乙方、丙方的利益关系，以及丙方为乙方的实际控制人，丙方向甲方承诺：向甲方提供的任何资料都是真实的，没有向甲方隐瞒潜在的债权债务，若有虚假或遗漏，丙方将承担连带赔偿责任。”本院认为，电气研究院与名扬公司签订的《天津市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未有违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照诚实信用的原则履行各自的义务。上述合同到期后，双方未再签订租赁合同，但名扬公司继续使用租赁物，对此电气研究院亦未提出异议，根据合同法第236条的规定，双方签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故电气研究院可以随时要求解除合同。本案中，电气研究院于2018年9月28日向名扬公司发出了《告知书》，根据《告知书》的内容可以认定双方之间的租赁合同已于2018年9月30日解除。根据合同法第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故在双方之间的租赁关系解除后，名扬公司应将租赁物返还给电气研究院。关于返还租赁物的范围，根据电气研究院提交的产权证显示，其享有产权的建筑物为三幢，双方签订的租赁合同中虽未约定其余两幢，但经过庭审查明，其余两幢建筑物亦由名扬公司一并使用，故名扬公司应将上述三幢建筑物腾空后一并返还给电气研究院。关于电气研究院主张腾空院内另外七幢建筑物一节，因该七幢建筑物并未取得权属登记且亦不属于产权证附图中记载的三幢建筑物的附属物，故其该项主张不属于人民法院受理案件的范围，本院不予审理。关于电气研究院主张的租金一节，根据电气研究院提供证据显示，名扬公司自2009年2月份后未再交纳租金，但电气研究院未能提供证据证明在本次诉讼前曾向向名扬公司主张过上述权利，《中华人民共和国民法总则》实施前租金的诉讼时效为1年，故根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，2016年10月1日之前关于租金的诉讼请求已经超过诉讼时效，本院不予支持。名扬公司应当支付电气研究院自2016年10月1日至2018年9月30日期间的租金共计179361元，名扬公司虽辩称电气研究院在出租房屋期间未对涉诉房屋进行过维修，均是由名扬公司自行维修，但并未向本院提供相关证据证明其主张，故对于名扬公司的辩称，本院不予采信。关于电气研究院主张的水费、电费、暖气费一节，在双方签订的租赁合同中已经明确约定上述费用应由名扬公司负担，故对电气研究院的上述请求本院予以支持。关于电气研究院主张将上述费用与员工经济补偿金相抵扣一节，该补偿金数额已经在双方的协议中予以明确约定，且电气研究院自愿予以抵扣，并不违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。现名扬公司应向电气研究院支付的款项为房屋租金179361元、水费7216元、电费96712元、暖气费176904元，共计460193元，电气研究院应向名扬公司支付的员工经济补偿金为216513.66元，折抵该部分款项后，名扬公司应向电气研究院支付的款项为243679.34元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三十日内，天津天传名扬电气科技有限公司将坐落本市天津市河东区津塘路174号产权证附图所记载的三幢建筑物及其附属物腾空后返还给天津电气科学研究院有限公司；二、自本判决生效之日起三十日内，天津天传名扬电气科技有限公司给付天津电气科学研究院有限公司各项费用总计243679.34元；三、驳回天津电气科学研究院有限公司其他诉讼请求。如果天津天传名扬电气科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16560元，由天津电气科学研究院有限公司负担13460元，由天津天传名扬电气科技有限公司负担3100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  杨桂军审 判 员  吴晓飞人民陪审员  梁 丽二〇一九年十一月六日法官助理姜万洲书记员吴彤本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。