河北省黄骅市人民法院执 行 裁 定 书（2019）冀0983执异81号异议人（被执行人）：李文月，男，1966年9月15日出生，汉族，高中文化，个体，住河北省黄骅市。申请执行人：河北黄骅农村商业银行股份有限公司城关分理处。住所地：河北省黄骅市黄骅镇。法定代表人：邓景亮，主任。委托诉讼代理人：刘孟新，男，1965年10月26日，汉族，大学文化，职工，住河北省黄骅市。被执行人：李蛟，男，1987年1月19日出生，汉族，大专文化，个体，住河北省黄骅市。被执行人：白福敏，女，1965年4月10日出生，汉族，初中文化，个体，住河北省黄骅市。本院在执行河北黄骅农村商业银行股份有限公司城关分理处与被执行人李蛟、李文月、白福敏借款合同纠纷一案中，异议人（被执行人）李文月对（2018）冀0983执恢927号案件起拍价过低、拍卖未通知当事人和承租者的执行行为不服，于2019年11月6日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了听证审查。异议人（被执行人）李文月、申请执行人的委托诉讼代理人刘孟新到庭参加听证，被执行人李蛟、白福敏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人(被执行人)李文月异议请求：撤销黄骅市人民法院于2019年4月16日作出的(2018)冀0983执恢927号执行裁定的执行行为，停止对异议人李文月所有的位于黄骅市××北东环路东255平方米土地使用权及楼房的拍卖措施。事实与理由：本案涉及的房产及土地在执行拍卖时，确定的保留价不正确，违反相关法律规定，严重损害了异议人的合法权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释【2004】16号）第八条：拍卖应确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。以及《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释【2009】16号）第十三条：拍卖财产经过评估，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。第一次拍卖，根据沧州骅源资产评估有限公司作出的沧源评报字（2018）第452号评估报告书确定的涉案房地产市场价值为3045735元，因此，执行拍卖时应不得低于该市场价值的百分之八十确定保留价，但是在黄骅法院执行拍卖时第一次拍卖确定的保留价反而是在上述评估报告确定的市场价值折扣30%后的快速变现价值2132015元基础上降低10%，第一次流拍后第二次确定的保留价又在该基础上降低了20%，并且最终以150万元成交，因此该执行措施存在严重错误。案涉标的物已出租给了第三方，第三方享有在同等条件下的优先购买权，但在拍卖前未告知当事人本人及承租者主张优先购买权，侵犯了当事人、承租人的合法权益，且申请执行人名称有误。综上，由于该案在执行阶段存在的严重瑕疵及程序错误，为此请求人民法院撤销（2018）冀0983执恢927号执行裁定书以及相应的拍卖措施。申请执行人河北黄骅农村商业银行股份有限公司城关分理处（以下简称黄骅商行城关分理处）辩称：1、异议申请早已超过异议期限。2、评估报告第三页、第八页明确载明评估结果是2132015元,异议人提出的评估数值是在评估报告的第十一页，只是个评估明细表，是个计算过程，并不是计算结果。3、信用社变更证明已经提交，信用社和城关分理处是一个单位。4、评估报告法院在2018年10月17日已经邮寄送达给李文月并且有签收回执。5、拍卖已经通过河北法院诉讼资产网进行了公告，法院没有必要再另行通知了，符合法律规定。黄骅法院的评估拍卖符合法律规定，所以应驳回异议人的异议请求。被执行人李蛟、白福敏缺席无答辩。本院查明,2013年2月16日本院受理原告黄骅市农村信用合作联社城关分社与被告李蛟、李文月、白福敏借款合同纠纷一案。2013年9月6日本院作出（2013）黄民初字第919号民事判决书，判决：一、被告李蛟自判决生效后五日内偿还原告黄骅市农村信用合作联社城关分社借款本金300000元及利息（利息按合同约定计算至本判决生效之日）；二、原告黄骅市农村信用合作联社城关分社依法享有对李文月、白福敏所设定的抵押担保物，即位黄骅市××北东环路东东（国有土地使用权，面积255.0m2），位于黄骅市贸易城××楼的土地及房产在其贷款抵押担保债权范围内享有优先受偿的权利；三、原告黄骅市农村信用合作联社城关分社对被告李蛟的贷款本息债务，在对上述抵押担保物行使了优先受偿权之后，如还未能得以全部清偿的贷款债务则由被告李文月、白福敏承担连带清偿责任。因三被告未按判决履行义务，原告城关信用社申请强制执行。本院于2015年3月16日立案执行，执行案号为（2015）黄法执字第661号。在执行过程中，本院于2018年8月3日作出委托书，委托沧州骅源资产评估有限公司对案涉抵押物李文月所有的位于黄骅市××北东环路东255ｍ2土地使用权及楼房的价格进行鉴定。2018年8月21日沧州骅源资产评估有限公司出具评估报告书，案涉标的市场价值3045735元，变现系数70%，评估值2132015元。2018年10月17日向李文月邮寄送达评估报告书。2019年4月16日本院作出（2018）冀0983执恢927号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人李文月所有的位于黄骅市贸易城××楼楼房一套（建筑面积290.07平方米，含255平方米土地使用权，）。2019年4月17日李文月签收（2018）冀0983执恢927号执行裁定书。2019年4月16日本院作出第一次网拍司法拍卖案件说明：案涉标的物评估价213.2015万元、拍卖保留价191.88135万元，保证金21万元、增价幅度5000元。2019年6月24日10时至2019年6月25日10时在人民法院诉讼资产网对上对上述房产进行第一次公开拍卖、因没有竞买人报名造成该标的物流拍。2019年7月29日本院作出第二次网络司法拍卖案件移送说明：案涉标的物评估价213.2015万元、拍卖保留价153.50508万元、保证金21万元，增价幅度5000元。最后竞买人侯福俊以1570050.80元价格竞得。另查明，李文月与白福敏系夫妻关系，李蛟系李文月、白福敏之子。本院认为，评估报告确定的案涉标的物市场价值为3045735元，变现系数70%,评估价为2132015元。在此基础上第一次降价10%进行网拍，因无人报名竞拍而流拍。第二次拍卖在第一次拍卖的基础上降价20%，起拍价为1535050.8元，最后以1570050.8元竞拍成功。评估报告于2018年10月17日送达给异议人，拍卖裁定书于2019年4月17日送达给异议人，每一次拍卖电话通知异议人。在拍卖前查验标的物时也告知承租人如有意购买关注人民法院相关网站，均已尽到告知义务。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条：网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未做评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。第三十八条：本规定自2017年1月1日起施行。施行前最高人民法院公布的司法解释和规范性文件与本规定不一致的，以本规定为准。沧州骅源资产评估有限公司确定的案涉标的物的评估价为2132015元，在此基础第一次降价10%符合法律规定，第一次网拍流拍后，在第一次降价基础上再降价20%完全符合法律规定。以前最高人民法院对评估拍卖的规定与本规定不一致的，均以本规定为准。自2017年1月1日起使用新规定，本次拍卖程序启动于2019年4月16日，应适用新规定。因此，经本院审判委员会评议认为，异议人李文月的异议理由不足，所提异议请求本院不予支持。被执行人白福敏、李蛟经本院合法传唤未到庭参加听证，视为放弃听证权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十四条、第十六条第一款、第十七条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、第三十八条之规定，裁定如下：驳回异议人（被执行人）李文月的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十日内向河北省沧州市中级人民法院申请复议。审 判 长  刘志政审 判 员  许淑月人民陪审员  贾启安二〇一九年十一月二十五日书 记 员  宋 扬