安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖03民终2298号上诉人（原审被告）：安徽利基建设股份有限公司，住所地安徽省蚌埠市东海大道**新能大厦****，统一社会信用代码91340300784917166G。法定代表人：石克武，该公司董事长。委托诉讼代理人：李学金，安徽辉泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岩，安徽辉泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽新能置业有限公司，住所地安徽省蚌埠，住所地安徽省蚌埠市东海大道**新能大厦******913403005744089100。法定代表人：肖叶均，该公司总经理。委托诉讼代理人：王国蓉，安徽南山松律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳旭辉，安徽南山松律师事务所律师。上诉人安徽利基建设股份有限公司(以下简称安徽利基公司）因与被上诉人安徽新能置业有限公司（以下简称安徽新能置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初1544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人安徽利基公司的委托诉讼代理人李学金、张岩到庭，被上诉人安徽新能置业公司的委托诉讼代理人王国蓉、岳旭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽利基公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由安徽新能置业公司负担。事实和理由：1.一审判决解除全部《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》有误，安徽利基公司已经累计向安徽新能置业公司支付了180万元，该价款可以购买合同中的4套房屋，本案在案证据不能证明安徽新能置业公司在诉讼前履行了解除合同的书面通知，一审法院判决解除合同显失公平。2.一审判决安徽利基公司向安徽新能置业公司支付1638044元违约金明显过高，依法应当予以调减。因《商品房买卖合同》中约定的违约金明显过高。依据合同违约金的数额计算的基数应当扣除上诉人已经支付的180万元购房款。本案中涉案房屋现已经升值，即使合同解除也不会给安徽新能置业公司造成损失，一审法院按照合同金额的25%计算违约金明显错误。3.合同解除后，已经履行的部分应当恢复原状，安徽新能置业公司应当返还安徽利基公司已付购房款。安徽新能置业公司辩称，安徽利基公司已经支付的180万元只是履行的合同项下的应付款的一部分，安徽利基公司主张以该180万元购买其中4套房的主张依法不能成立。一审判决解除全部商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议合法有据。根据双方合同约定，安徽利基公司未能按约定时间支付购房款，逾期超过30天的，安徽新能置业公司有权解除合同，安徽利基公司还应按约支付违约金。安徽利基公司多次逾期付款的违约行为给安徽新能置业公司造成巨大经济损失，一审判决其支付违约金1638044元，符合合同约定和法律规定。安徽利基公司在一审就已付购房款未提出反诉，其上诉主张退还该款项，依法不能成立。一审判决以已付购房款抵扣违约金，符合法律规定。安徽新能置业公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年2月16日签订的《商品房买卖合同》及2018年5月17日签订的《商品房买卖合同补充协议》，并将新能大厦7层701号—712号共12套房恢复原状后返还，向安徽新能置业公司支付违约金1638044.5元。2.安徽利基公司支付安徽新能置业公司逾期付款违约金1758305.86元（自2017年5月31日至2018年6月30日，以4752178元为基数按照每日万分之五的标准计算，为940931.24元；自2018年7月1日起以4752178元为基数按照月息2%的标准计算值实际清偿之日止，现暂计算至2019年3月15日，为817374.62元）；第1、2项诉讼请求合计金额为3396350.36元，扣除已付购房款180万元，还应支付1596350.36元；3.安徽利基公司协助安徽新能置业公司办理撤销上述12份《商品房买卖合同》的备案登记手续；4.本案的诉讼费用由安徽利基公司承担。一审法院查明事实：2017年2月16日，安徽利基公司（买受人原名安徽东升建设股份有限公司）购买安徽新能置业公司（出卖人）开发的蚌埠市国电新能大厦7层00071-000712共12套商品房（现房）作为办公用房,双方就12套商品房签订了12份《商品房买卖合同》，编号分别为：201702160133、201702160140、201702160148、201702160151、201702160154、201702160156、201702160160、201702160164、201702160166、201702160167、201702160169、201702160171。其中编号为201702160133的《商品房买卖合同》的主要内容为：第一条、出卖人以出让方式取得位于东海大道北侧、军李新村东侧编号为蚌国有（出让）03020119017的地块的国有土地使用权，规划用途为：住宅、商业，出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房，地名核准名称为：国电新能大厦；第三条、，地名核准名称为房为国电新能大厦7层00071号，该商品房的用途为办公，属钢混结构，层高为3.5米，建筑层数为地上27层，地下1层，建筑面积共103.31平方米，地下**计价方式预付款，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5300元，总价款547543元；第六条、付款方式及期限，按揭付款买受人于2017年2月16日首付15万元整，需2017年5月31日前追加首付款127543元，买受人追加首付款后于2017年6月7日前向银行办理按揭贷款27万元（具体以银行按揭贷款日期为准）；第七条、买受人逾期付款的违约责任，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的25%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；第八条、出卖人应当在2017.6.30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。其余11套商品房的《商品房买卖合同》约定除房屋位置、面积、价款不相同，合同条款的其他约定均相同。12套商品房的合同约定总价合计6552178元，于2017年2月16日合计首付180万元整，需2017年5月31日前合计追加首付款1542178元，买受人追加首付款后于2017年6月7日前合计向银行办理按揭贷款321万元（具体以银行按揭贷款日期为准）。上述12份《商品房买卖合同》签订当日，安徽利基公司向安徽新能置业公司交纳了180万元的购房首付款，安徽新能置业公司将合同约定的12套商品房交付安徽利基公司，安徽利基公司已经装修投入使用。由于安徽利基公司未按合同约定支付追加的首付款，双方经协商，于2018年5月17日签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，主要内容为：12份《商品房买卖合同》约定，签约房屋总价为6552178元，首付款为总房款的50%即3282178元，乙方（安徽利基公司）实际首付180万元，尚欠首付款1482178元。后因银行政策调整，首付款增加为总房款的60%即4002178元，乙方已付180万元，应再追加首付款2202178元。一、安徽利基公司应于2018年6月30日前支付剩余的首付款2202178元，追加首付款后于2018年7月31日前向银行办理按揭贷款手续。二、如乙方未能按照本协议第一条约定履行支付首付款及办理银行按揭贷款的义务，乙方不仅应按照原商品房买卖合同的约定承担2018年6月30日之前预期付款的违约责任，还应自2018年7月1日起至实际清偿之日止以剩余未付购房款4752178元为基数按照月息2%标准向甲方（安徽新能置业公司）支付逾期付款违约金。三、本补充协议自双方签字盖章之日起生效，本补充协议与原商品房买卖合同约定不一致的，以本补充协议为准。补充协议签订后，安徽利基公司仍未按约定支付剩余的首付款2202178元。2018年12月3日，安徽新能置业公司委托安徽南山松律师事务所律师王国蓉给安徽利基公司发出《律师函》，主要内容为：安徽利基公司逾期支付购房款首付款及逾期办理银行按揭贷款手续的行为已构成严重违约，导致安徽新能置业公司的合同目的无法实现，如安徽利基公司仍不支付剩余首付款、不办理银行按揭贷款手续，安徽新能置业公司将按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定，立即解除商品房买卖合同、另行处置安徽利基公司所购的房屋，安徽利基公司还应承担总房款25%的违约金及逾期付款违约责任。望安徽利基公司自收到本函十个工作日内支付剩余首付款2202178元，并至银行按照相关规定办理按揭贷款手续。2018年12月4日安徽利基公司收到《律师函》，至今未缴纳剩余首付款，亦未办理所购商品房的按揭贷款。另查明，2018年8月20日，安徽新能置业公司与上海高顿教育培训有限公司签订的《房屋租赁合同》约定，上海高顿教育培训有限公司租赁安徽新能置业公司所有的国电新能大厦11层02、03号，含税租金标准每月35元/平方米。2019年3月8日，安徽新能置业公司与随文涛签订的《房屋租赁合同》约定，随文涛租赁安徽新能置业公司所有的国电新能大厦11层011号，含税租金标准每月40元/平方米。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。安徽利基公司以6552178元的价格购买安徽新能置业公司开发的国电新能大厦7层00071-000712共12套商品房，签订了12份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，付款金额和方式约定被告合计应支付首付款4002178元，余款银行按揭贷款。安徽利基公司应当按照补充协议的约定于2018年6月30日前支付剩余的首付款2202178元。由于安徽利基公司违约，未按合同约定支付购房款，经催告后仍不履行付款义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故安徽新能置业公司解除合要求安徽利基公司协助办理撤销12份《商品房买卖合同》的备案登记手续的诉讼请求，考虑到购买的房屋恢复原状将增加安徽利基公司的损失，一审法院支持安徽利基公司抗辩理由以房屋现有状况腾退返还。关于安徽新能置业公司主张的违约金问题。安徽新能置业公司主张按照《商品房买卖合同》第七条中合同继续履行约定的日万分之五的标准及《商品房买卖合同补充协议》约定的从2018年7月1日按月息2%的标准分段计算违约金。一审法院认为，因安徽利基公司违约，安徽新能置业公司选择解除合同，应当依据《商品房买卖合同》第七条中约定的解除合同违约金的标准计算，即“买受人按应累计付款的25%向出卖人支付违约金。”12份《商品房买卖合同》累计付款金额6552178元，违约金为6552178元×25%即1638044元，判决生效后，安徽新能置业公司直接从安徽利基公司支付的180万元购房首付款中予以抵扣。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零七条的规定，判决：一、解除安徽新能置业公司与安徽利基公司于2017年2月16日签订的12份《商品房买卖合同》及2018年5月17日签订的《商品房买卖合同补充协议》；二、安徽利基公司将国电新能大厦7层00071-000712共12套商品房以现状于判决生效之日起十日内腾退返还安徽新能置业公司；三、安徽利基公司于判决生效之日起十日内协助安徽新能置业公司办理撤销国电新能大厦7层00071-000712号共12份《商品房买卖合同》的备案登记手续。四、安徽利基公司支付安徽新能置业公司违约金1638044元，于一审判决生效后安徽新能置业公司直接从安徽利基公司中已支付的180万元购房首付款中予以抵扣；五、驳回安徽新能置业公司其他诉讼请求。案件受理费19167元，减半收取9584元，由安徽新能置业公司负担4984元，由安徽利基公司负担4600元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，安徽利基公司与安徽新能置业公司签订的商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律，应为合法有效。依法成立的合同当事人均应依约履行。安徽新能置业公司按约向安徽利基公司交付了案涉房屋，安徽利基公司亦应按约支付相应的购房款。双方通过签订补充协议的方式将安徽利基公司支付购房款的时间延迟，但安徽利基公司仍未按照补充协议的约定期限付款。安徽利基公司未按约付款的行为，已构成违约。案涉合同约定，如安徽利基公司未能在约定期限内付款超过30日，安徽新能置业公司享有合同解除权。故安徽新能公司主张解除双方签订的12份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，符合双方合同约定。安徽利基公司上诉主张其支付12套商品房的首付款180万元可以购买其中的四套，在安徽新能置业公司不同意的情况下，该主张系其单方意思表示，故安徽利基公司的该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。案涉商品房买卖合同第七条约定，如因安徽利基公司未支付购房款导致案涉合同解除，其应按累计付款的25%向安徽新能置业公司支付违约金，至安徽新能置业公司起诉，安徽利基公司就案涉商品房买卖合同累计应支付的款项为6552178元。一审法院根据该约定判决安徽利基公司支付违约金1638044元，与合同约定相符。安徽利基公司主张双方约定违约金过高要求调减，但未提供证据加以证明。故安徽利基公司的该项上诉请求，本院不予支持。关于安徽利基公司上诉主张退还购房款问题。因其在一审诉讼中就该款项的返还未提出相应的诉请，二审法院对此不予审理。综上，安徽利基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19543元，由上诉人安徽利基建设股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘伟荣审判员  耿 杰审判员  陈二伟二〇一九年十一月十一日书记员  刘津津附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。