浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0281民初6235号 原告：余姚银亿房地产开发有限公司，住所地余姚市兰江街道石婆桥**。统一社会信用代码：91330281577506524E。 法定代表人：方宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈乐，浙江甬信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何静，浙江甬信律师事务所律师。 被告：叶海郎，男，1987年3月27日出生，汉族，户籍所在地象山县，现住余姚市。 原告余姚银亿房地产开发有限公司（以下简称银亿房产公司）与被告叶海郎房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年5月27日向本院起诉，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条的规定先行进行调解，后因调解不成，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序于2019年7月19日和11月22日两次公开开庭进行了审理。原告银亿房产公司的委托诉讼代理人陈乐、被告叶海郎到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并已当庭宣告判决。 原告银亿房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的银亿四明广场租赁合同解除，被告立即腾退位余姚市商铺；2.判令被告支付自2017年9月1日起至被告实际腾退房屋之日止的租金及房屋占有使用费，暂算至2019年5月31号为649190元；3.判令被告按3.5元/平方米/月标准支付自2015年12月1日起至被告实际腾退房屋之日止的物业管理费（暂算至2019年2月28日为97233元）；4.判令被告按2元/平方米/年标准支付自2016年9月1日起至被告实际腾退房屋之日止的公共维修基金(暂算至2019年2月28日为3562元);5.判令被告按合同第十八条第三款约定，向原告支付违约金 91000元，已缴纳的91000元租赁保证金，7479元物业保证金不予退还；6.判令被告按合同第十八条第六款约定，向原告支付已享受的装修、免租租金91000元、经营免除租金363999元。以上合计1394463元。事实和理由：原、被告双方于2015年8月14日签订了《银亿四明广场租赁合同》一份，约定，原告将位于余姚市商铺租赁给被告。租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日，装修免租期自2015年9月1日至2015年11月30日；合同对被告需要交纳的租金、物业管理费等各项费用的支付金额、支付时间、支付方式均作出了明确约定，并约定了被告拖欠前述各项费用需承担的违约责任。原告于合同签订当日向被告交付了房屋，被告也按约享受了免租优惠。被告现拖欠自2017年9月1日起的租金、自2015年12月1日起的物业管理费，以及自2016年9月1日起的公共维修基金，原告多次向被告催讨，被告仍未能支付。原告认为，原、被告签订的《银亿四明广场租赁合同》合法有效，现被告已严重违约，原告有权解除合同并要求被告立即腾退房屋，付清拖欠的各项费用并承担违约责任。 原告为证明自己的主张成立，向本院提交了以下证据：1.银亿四明广场租赁合同、房产证各1份；2.通知函及邮寄凭证各1份；3.授权委托书1份。 被告叶海郎辩称：对原告起诉的所欠租金没有异议，违约金被告也不予认可。以下五个事件，物业和商管迟迟不予处理：1.被告所租赁的房屋，装修完发现二楼东南角漏水，墙体开裂，只能拆除原装修，向商管和物业反映，答应给予补偿，但至今未果，导致室内25平方米的面积不能正常使用，造成损失59275元；2.原醉爱龙虾店的非法经营，厨房设备直接搭设在走廊过道等安全出口，墙体20cm不到，没有做隔音，噪音非常大，对原告所租房屋的一楼营业产生严重影响，造成损失59686元；3.四明口腔医院营业时间装修，发生纠纷，后经协商，四方即商管、物业、四明口腔医院及被告达成口头协定，装修期间的损失由四明口腔医院承担，商管和物业作为第三方担保，实际未履行，损失达 600000元；4.下水道化粪池倒灌事件发生2次，和物业反映，物业坚持说是被告自己店内的原因，经检查，最后物业说是市政府管道不给银亿排水，造成损失663332元；5.一楼隔壁龙虾店油烟排放，造成被告店里会员不能洗簌，严重影响健身体验感，对健身房业绩有严重影响，导致浴室二个月不能正常使用，直接损失4866元。以上五个事件共计经济损失1387159元，银亿前期的态度是一直沟通协调处理等待上层领导给予回复，但迟迟未予处理，我方要求原告赔偿损失并继续履行合同。 被告叶海郎为证明自己的主张成立，向本院提交以下证据：照片、视频1组。 本案经公开开庭审理，对原、被告所举的证据，经质证，本院作如下认定： 一、原告提供的证据 1.银亿四明广场租赁合同、房产证各1份，拟证明原、被告间的房屋租赁法律关系及原告主张权利的合同依据。被告无异议，本院予以采信。 2.通知函及邮寄凭证各1份，拟证明原告曾通知被告缴纳拖欠款项的事实。被告无异议，本院予以采信。 3.授权委托书1份，拟证明物业公司授权原告以自己的名义，依银亿四明广场租赁合同约定，向被告催讨主张物业管理费、公共维修基金、物业管理费保证金的事实。被告无异议，本院予以采信。 二、被告提供的证据 照片、视频1组，拟证明被告辩称中五个事件的事实。原告认为，被告的举证已过举证期限，对所有的照片、视频看来是很模糊的，也无法判断是不是房屋内的，包括微信是不是当事人身份，所以对视频以及照片的真实性都不认定。本院认为，原告的理由成立，故对被告的该组证据不予采信。 经审理，本院认定事实如下：2015年8月14日，原告银亿房产公司作为出租方（甲方）与被告叶海郎作为承租方（乙方）签订银亿·四明广场租赁合同一份。合同约定：乙方租赁商铺位于余姚市；商铺建筑面积约为712.33平方米；租赁期为5年，自2015年12月1日至2020年11月30日止；免租装修期为针对该商铺，甲方给予乙方91天装修免租期，自2015年9月1日至2015年11月30日止。免租装修期内，甲方免收乙方租金、但装修水电费、通讯、公共维修基金、物业管理费等其他一切费用仍需乙方支付。乙方应当在免租装修期内完成装修工作，如不能如期完成，未得到甲方书面同意的，免租装修期不能延长；经营免租期为甲方同意给予乙方在该商铺租赁期前2年内12个月经营免租期，但乙方仍应支付物业管理费、水电费、通讯、公共维修金等其他一切费用。具体经营免租期详见附件二；标准单位租金为该商铺的单位租金为每天每平方米（建筑面积）1.4元人民币；标准年租金为该商铺年租金为人民币364001元，具体详见本合同附件二：商铺租金表；租金递增为自2017年12月1日起，每年按前一年（全年）租赁的年租金5%环比递增，具体详见本合同附件二：商铺租金表；租金支付为乙方依据本合同第四条约定的租金标准向甲方指定账户支付租金，每3个月为一个计租期，先付租金后使用。乙方应在每个计租期结束日的30天前向甲方支付下一个计租期的租金；履约保证金为为了确保本合同下各款项，乙方同意在本合同签订同时向甲方一次性交纳租金履约保证金，计人民币91000元，（相当于3个月标准租金）；如乙方未能如约交纳租金、物业管理费时，甲方有权从履约保证金中直接予以抵扣，不足部分仍有权向乙方追索；合同期内，如履约保证金减少，乙方应当在接到甲方书面通知后当日内补足，逾期未予补足的，应按照本合同第十八条第4款承担相应违约责任；租赁关系终止、解除时，甲方收取商铺租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的租金及各项费用外，剩余部分则经结算后在30天内将该保证金无息予以退还，如履约保证金不足于抵充前述租金及各项费用，乙方应在接到甲方通知之日起七个工作日内向甲方补足差额；乙方装修及承租该商铺期间所发生的除租金之外的其他费用，包括但不限于水、电、通讯、设备维护、物业管理等相关费用，均由乙方承担；物业管理费（包括公共区域用水、照明用电、电梯及环境卫生）按人民币3.5元/平方米（建筑面积）/月计，按季度即每3个月一次收取且需在计费每一周期开始前15日支付。乙方同意在本合同签订同时向物业公司一次性交纳履约保证金，7479元的物业管理费保证金；公共维修基金按人民币2元/平方米（建筑面积）/年计，该费用为每年一次性收取；以上物业管理费及公共维修基金由乙方直接支付物业公司；违约责任为因甲方原因致使本合同无法全部或部分履行，甲方须向乙方支付相当于标准年租金的三个月标准金作为违约金，如因甲方违约给乙方造成的损失超过违约金，甲方应进一步赔偿；因乙方原因致使本合同无法全部或部分履行，甲方有权解除合同并不返还相关保证金及已交纳的其他款项，且乙方必须向甲方另行支付相当于标准年租金的3个月标准租金作为违约金。乙方应在合同解除之日起10日内向甲方支付该违约金；若乙方违反本合同约定不按期交纳租金、物业管理费及其他相关费用的，又未能得到甲方同意的，每延期一日向甲方支付拖欠款项万分之五的逾期付款违约金。延迟付款超过15天，甲方有权单方面解除本合同，乙方除了支付逾期付款违约金外，另按第十八条第3款约定承担违约责任。在乙方欠费期间，乙方同意甲方及物业公司有权对乙方店铺实施停水、停电、停气、封铺等措施，甲方及物业公司无需为此承担责任；如因乙方违约导致合同终止履行，除合同已约定的违约责任外，乙方应向甲方返还合同期内已享受的全部租金减免、免租等优惠。租金：第一年2015年12月至2016年11月30日364001元，减免273000元，实际支付91001元；第二年2016年12月1日至2017年11月30日364001元，减免91000元，实际支付273001元；第三年2017年12月1日至2018年11月30日382201元；第四年2018年12月1日至2019年11月30日401311元；第五年2019年12月1日至2020年11月30日421376元。合同签订后，原告依约将房屋交付给了被告，被告依约支付了91000元履约保证金及7479元的物业管理费保证金。 2019年4月22日，宁波银亿物业管理有限公司余姚市贝斯特物业管理分公司出具委托授权书，认可并委托原告银亿房产公司依《银亿四明广场租赁合同》约定，以银亿房产公司自己的名义，向对叶海郎起诉催讨主张物业管理费、公共维修基金、物业管理费保证金。 现被告拖欠自2017年9月1日起的租金、自2015年12月1日起的物业管理费，以及自2016年9月1日起的公共维修基金。 本案争议的焦点：原告及宁波银亿物业管理有限公司余姚市贝斯特物业管理分公司在被告租赁期间，有无过错，导致被告经营受损。 原告认为，被告所提出的二楼东南角漏水、渗水与墙体开裂问题，被告叶海郎在法院引调阶段向原告代理人反映后，已经予以维修；对于被告提出的龙虾店商户，仅是在店铺外放置桌椅经营，根据当时的营业情况，不存在对被告的影响，同时，该商铺产权属于个人，我方不能决定业态模式；对于被告提出的口腔医院装修造成其损失的问题，口腔医院装修过程中对其产生噪音的影响，原告第一时间与物业、商管进行了协调沟通，但并没有如被告所说的四方协议；对于被告提出的下水管道倒灌的问题，物业在接到被告的电话报修后，第一时间安排工作人员现场查看问题原因，并要求被告提供户内装修图纸（下水管新接管路图纸），被告后回复需要时间寻找，不能及时提供。后实际通污后判断分析倒灌原因：1.多次强降雨，导致水位上升，当时联系市排水公司前来协助；2.主管网由于外部水位问题导致积淀和个别商户非法排污导致。同时，不排除被告装修不当，导致水倒灌；对于被告提出的隔壁龙虾店油烟排放问题，管理员在2019年6月27日收到被告微信后，即联系工程区排查此事，并于2019年7月8日和龙虾店沟通并发整改通知书，同月15日，我方工作人员实地前往，现场通过自己气味感知和店内人员反馈，气味已无，说明我方工作已得到效果，龙虾店也在积极配合。综上，原告对被告所提出的五个事件均无过错。 被告认为，在被告辩称的五个事件中，由于原告的商管、物业不到位，被告反映情况后，迟迟不予处理和解决，导致被告经营受损。 本院认为，从本案被告提供的证据来看，没有其向原告反映房屋漏水的具体时间，现原告认为是被告在原告向法院起诉后，向原告代理人反映，原告已即时修复。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，出租人的维修义务的法律构成要件有四项：一是租赁物有维修必要；二是租赁物有维修可能；三是在租赁期间出租人已为维修的通知；四是当事人之间没有特别的约定。因为原告没有证据证明其在租房装修完毕后即发现房屋二楼东南角漏水，并通知原告维修的证据，故被告从应支付原告租金开始即拒付租金的理由难以成立。而他人房屋装修、经营及下水道倒灌对被告经营的影响，从被告自己的陈述来看，二个龙虾店的经营对其产生的影响是2016年5月至2016年9月及2019年5月20日至7月15日、四明口腔医院装修对其的影响是2016年7月中旬至2016年11月、下水道化粪池倒灌是2018年11月初至2019年1月28日，但原、被告之间的合同约定是每三个月支付一次物业管理费，免租装修期内，公共维修基金、物业管理费等被告仍需要支付，故被告应从2015年9月1日开始支付公共维修基金及物业管理费等，但被告却未合同约定支付自2015年12月1日起的物业管理费以及自2016年9月1日起的公共维修金。而作为物业管理公司应按物业服务合同提供相应的服务，他人的经营、装修给被告造成影响，其已按约定予以制止或协调，故不存在过错。 综上，本院认为：依法成立的合同，系双方真实意思的表示，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中原告依约将涉案房屋交给被告承租，被告理应按合同约定交纳相应的房屋租金、物业管理费及公共维修金。根据合同约定，若被告违反本合同约定不按期交纳租金、物业管理费及其他相关费用的，又未能得到原告方同意的，延迟付款超过15天，原告有权单方面解除本合同。现被告未按约支付房屋租金、物业管理费及公共维修金，显属违约，原告诉请要求解除原被告签订的《银亿四明广场租赁合同》，被告立即腾退位于余姚市商铺，本院予以支持。对原告诉请要求被告支付自2017年9月1日起至被告实际腾退房屋之日止的租金及房屋占有使用费，鉴于被告已经交纳了91000元的租金履约保证金，按照合同约定如被告未能如约交纳租金时，原告有权从履约保证金中直接予以抵扣，故原告诉请的被告应支付的租金中应扣除91000元，剩余部分的租金符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对原告诉请要求被告按3.5元/平方米/月标准支付自2015年12月1日起至被告实际腾退房屋之日止的物业管理费及按2元/平方米/年标准支付自2016年9月1日起至被告实际腾退房屋之日止的公共维修基金，鉴于被告已经交纳了7479元的物业管理费保证金，故原告诉请的该部分金额中应扣除7479元，因宁波银亿物业管理有限公司余姚市贝斯特物业管理分公司出具委托授权书，认可并委托原告银亿房产公司依《银亿四明广场租赁合同》约定，以银亿房产公司自己的名义，向对叶海郎起诉催讨主张物业管理费、公共维修基金、物业管理费保证金，故原告扣除7479元物业管理费保证金后的物业管理费及公共维修基金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对于原告诉请的要求被告按合同第十八条第三款约定，向原告支付违约金91000元，已缴纳的91000元租赁保证金，7479元物业保证金不予退还，违约91000元，符合法律和合同约定，本院予以支持；对于原告提出的已缴纳的91000元租赁保证金，7479元物业保证金不予退还的请求，合同虽然在违约责任中约定了原告不予返还相关保证金及已交纳的其他款项，但是合同还约定，被告未能如约交纳租金、物业管理费时，原告有权从履约保证金中直接予以扣抵，不足部分仍有权向被告追索，但原告并未进行扣抵，并进行追索，故对原告的该请求本院不予支持。对于原告诉请的要求被告按合同第十八条第六款约定，向原告支付已享受的装修免租租金91000元、经营免除租金363999元，符合合同约定，本院予以支持。对于被告辩称的房屋漏水、他人房屋装修、经营及下水道倒灌对其经营的影响以及要求原告赔偿其损失的意见，缺乏足够的依据，本院难以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告余姚银亿房地产开发有限公司与被告叶海郎于2015年8月14日签订的银亿四明广场租赁合同解除； 二、被告叶海郎于本判决发生法律效力后十日内腾空其向原告余姚银亿房地产开发有限公司租赁的位于余姚市商铺，并返还给原告余姚银亿房地产开发有限公司； 三、被告叶海郎支付自2017年9月1日起至2019年5月8日的租金649190元，扣除被告已经支付的履约保证金91000元，实际尚应支付558190元，并支付自2019年6月1日起至实际腾退房屋之日止按面积712.33平方米，1.54元/平方米计算的租金及房屋占有使用费； 四、被告叶海郎支付原告余姚银亿房地产开发有限公司自2015年12月1日起至2019年2月28日止的物业管理费97233元，扣除被告已经支付的物业管理费保证金7479元，实际尚应支付89754元；并支付自2019年3月1日起至实际腾退房屋之日止按面积712.33平方米，3.5元/平方米/月标准计算的物业管理费； 五、被告叶海郎支付原告余姚银亿房地产开发有限公司自2016年9月1日起至实际腾退房屋之日止按面积712.33平方米，2元/平方米/年标准计算的公共维修基金; 六、被告叶海郎向原告余姚银亿房地产开发有限公司支付违约金91000元； 七、被告叶海郎向原告余姚银亿房地产开发有限公司支付已享受的装修、免租租金91000元、经营免除租金363999元； 八、驳回原告余姚银亿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述三、四、五、六、七款项均限在本判决发生法律效力后十日内付清。（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）。 如果未按本判决指定的履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费17350元，由原告余姚银亿房地产开发有限公司负担1772元，被告叶海郎负担15578元，限于本判决发生法律效力后七日内交纳，银行汇款请直接汇入我院账号（账号户名：余姚市财政局非税资金专户，账号：39×××90，开户银行：中国农业银行余姚市支行），并注明案号。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审 判 长  余国英 人民陪审员  胡文慧 人民陪审员  何树明 二〇一九年十一月二十二日 代书 记员  范 勤