河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终21407号上诉人(原审被告)：刘宇，女，1986年3月9日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王东盛，江苏天之权律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：耿琳彬，女，1962年7月29日出生，汉族，住郑州市金水区。系上诉人刘宇的母亲。被上诉人（原审原告）：程翠，女，1983年11月16日出生，汉族，住河南省淮滨县。委托诉讼代理人：陈俊霞，河南泰豫恒律师事务所律师。原审被告：芦甜，女，1985年11月19日出生，汉族，住郑州市管城回族区。原审被告：郑州伟业房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区文博东路、东风路**楼****。法定代表人：李鹏飞，总经理。上诉人刘宇因与被上诉人程翠、原审被告芦甜、原审被告郑州伟业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初5630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘宇上诉请求：1.请求撤销一审判决，驳回被上诉人程翠对上诉人刘宇一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实部分错误，判决结果不当。本案中的委托书是芦甜伪造的，三方协议并非刘宇所签，刘宇对先前的一系列交易行为不知情，18万元的房款由芦甜签字收取，刘宇未参与，能否给房屋解押刘宇不能控制，故一审认定刘宇不去解押错误，判决刘宇返还房款没有事实和法律依据。二、一审裁判依据不足，他人以刘宇名义签署的协议对刘宇没有约束力，刘宇未拿到房款，因此也无法返还房款。程翠答辩称：一、芦甜作为刘宇的代理人，有权办理涉案房屋出售的相关事宜，刘宇对此事是明知而不认可，逃避承担违约责任。2016年10月9日，上诉人与被上诉人一起去银行办理涉案房屋的抵押贷款手续，在银行签订了一份房地产买卖契约，上诉人在个人消费贷款审批表中贷款资金最终收款人一栏处签字确认，有照片为证。二、芦甜签订的合同及出具的收据对上诉人有约束力。即便上诉人否认授权芦甜卖房一事，且2016年10月9日上诉人与被上诉人签订房地产契约的行为，也是对芦甜先前代理行为的追认，故其应当承担违约责任。芦甜未向本院陈述意见。郑州伟业房地产经纪有限公司未向本院陈述意见。程翠向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间于2016年9月12日签订的郑州市二手房买卖居间合同；2.判令被告刘宇、芦甜返还原告购房款18万元；3.判令被告赔偿原告损失10万元整；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明如下事实：2016年9月12日，原告程翠作为买受人（乙方）与被告芦甜作为出售方（甲方）刘宇的委托代理人芦甜、被告郑州伟业房地产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订郑州市存量房（二手房）买卖居间合同一份，约定甲方将郑州市二七区政通路62号院5号楼10层1031号房屋，以70万元的价格出售给乙方。乙方确认已充分了解银行贷款政策，并保证自己符合银行贷款条件。甲、乙双方于签订本合同后伍个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方应在贷款审批通过后伍日内，将首付款人民币￥210000.00元（大写：贰拾壹万元）存入存量房交易资金监管账户，剩余房款人民币￥490000.00元（大写：肆拾玖万元）由贷款银行于放贷之日存入存量房交易资金监管账户；若乙方不能按照计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则剩余房款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起3日内将剩余房款存入监管账户。乙方在签订本合同时支付购房定金人民币￥50000.00元（大写）伍万元，该定金由甲方保管，作为履行本合同的担保。定金在办理房屋产权转移登记手续时转为购房款。甲方在签订本合同的同时，将该房屋所有权证和保证金伍仟元交丙方保管，作为履行本合同的担保。甲方保证自本合同签订后贰拾日内完成注销抵押登记手续。乙方替甲方解押、解押款为首付房款，其中风险由甲乙双方自担。丙方应按照《郑州市存量房网上交易和结算资金管理办法》的规定，为甲、乙双方提供网上签约服务。甲、乙双方约定，在签订本合同时，通过《郑州市存量房网上交易系统》网签买卖合同，并于网签合同后伍日内办理资金监管手续，向房屋权属登记机关申请办理该房屋所有权转移登记手续。甲、乙双方约定于收到除保证金外全部房款伍日内，由甲方将本合同约定的房屋及附属物（详见《房屋现场勘察记录表》）交付给乙方。丙方促成签订本合同并分别完成与甲、乙双方签订的经纪服务合同委托的服务事项和约定的服务标准时，乙方应按照该房屋实际成交总房款1.9%支付全部佣金，具体数额为人民币（大写）壹万叁仟叁佰元。本合同签订后，若因甲方或乙方违约致使本合同无法履行的，由违约方承担丙方的佣金总额；若因甲乙双方共同协商解除合同或致使本合同无法履行的，甲乙双方各向丙方支付本合同约定总房价款2%佣金后，丙方将代为保管的房屋所有权证和定金分别退还甲乙双方。2016年10月9日，被告刘宇、原告程翠、被告郑州伟业房地产经纪有限公司工作人员前往中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行办理贷款手续时原告程翠与被告刘宇签订房地产买卖契约一份。该房地产买卖契约显示，被告刘宇自愿将坐落在二七区政通路62号院5号楼10层1031号房地产，以70万元的价格出售给原告程翠。双方同意于2016年12月30日由被告刘宇将上述房地产正式交付给原告程翠。被告刘宇保证上述房地产权属清楚。若发生与被告刘宇有关的产权纠纷或债权债务，概由被告刘宇负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给原告程翠造成的经济损失，被告刘宇负责赔偿。之后，因被告刘宇未按约定办理解押手续，从而引发纠纷。2018年7月20日，被告郑州伟业房地产经纪有限公司将原告程翠所交纳的佣金13300元退还原告。原告程翠因办理贷款损失1705.7元。一审另查明，被告芦甜在与原告程翠与被告刘宇、芦甜、郑州伟业房地产经纪有限公司签订郑州市存量房（二手房）买卖居间合同时向被告郑州伟业房地产经纪有限公司提交了被告刘宇的房屋所有权证复印件、委托人为刘宇的委托书、代理人承诺书。其中承诺书内容如下：本人芦甜身份证号：410104198511190023系位于**政通**院**楼****产权人刘宇的委托代理人，本人承诺获得了产权人的合法委托，出售上述房屋是产权人真实意愿表达，如因产权人问题不能出售上述房屋，本人愿意承担一切法律责任及违约责任。2016年9月14日，被告芦甜代刘宇向原告程翠出具收到程翠房款9万元的收条一份。2016年12月8日，被告芦甜向原告程翠出具收到程翠房款的收条一份。该收条内容如下：今共收到程翠前期购房款壹拾捌万元整（￥180000）作为房子解押款，后期将不再收取首付款以外费用。芦甜代刘宇，2016.12.8。一审再查明，原告程翠称被告芦甜的丈夫郑直于2016年11月11日将上述房屋交付原告程翠。被告刘宇的委托诉讼代理人庭审中称被告刘宇认可原告程翠作为买受人（乙方）与被告芦甜作为出售方（甲方）刘宇的委托代理人芦甜、被告郑州伟业房地产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订郑州市存量房（二手房）买卖居间合同，辩论时表明被告刘宇同意解除该合同。一审法院认为，被告芦甜以代理人的名义与原告程翠、被告芦甜、被告郑州伟业房地产经纪有限公司签订郑州市存量房（二手房）买卖居间合同，之后被告刘宇与原告程翠签订房地产买卖契约的行为，是对被告芦甜先前代理行为的追认，并且庭审表示认可该合同，故该郑州市存量房（二手房）买卖居间合同对被告刘宇具有拘束力。后被告刘宇未按约定办理解押手续，从而引发纠纷。现原告程翠主张解除合同，被告刘宇同意解除，故原告程翠主张解除原、被告之间于2016年9月12日签订的郑州市二手房买卖居间合同的诉讼请求，合法有据，予以支持；被告芦甜承诺如因产权人问题不能出售上述房屋，愿意承担一切法律责任及违约责任，故被告芦甜应与被告刘宇共同向原告程翠返还购房款18万元；原告程翠主张损失10万元过高，本院考虑原告程翠支付的首付款的数额、房屋交付等实际情况，酌定支持损失5万元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告程翠与被告芦甜、被告郑州伟业房地产经纪有限公司于2016年9月12日签订的郑州市存量房（二手房）买卖居间合同；二、被告刘宇、芦甜于本判决生效十日内共同返还原告程翠购房款18万元；三、被告刘宇、芦甜于本判决生效十日内共同赔偿原告程翠损失5万元；四、驳回原告程翠的其他诉讼请求。案件受理费13600元、公告费260元，共计13860元。原告程翠负担707元，被告刘宇、芦甜共同负担13153元。本院二审审理期间，被上诉人程翠提交民事裁定书一份、协助执行通知书一份、缴纳保全费票据一份，拟证明程翠在一审期间申请诉讼保全，支付保全费1920元，该费用应由上诉人承担。上诉人刘宇认为上述证据不属于二审新证据，不发表质证意见。上述证据不属于二审新证据，亦不能实现被上诉人的证明目的，本院依法不予采纳。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，芦甜以刘宇代理人的名义签订郑州市存量房（二手房）买卖居间合同，将涉案房屋卖给程翠，无论先前的授权行为是否属实，之后刘宇与程翠签订房地产买卖契约的行为，属于对芦甜先前代理行为的追认，故该存量房（二手房）买卖居间合同对刘宇具有拘束力。后因出卖方未按约定办理涉案房屋的解押手续，无法继续办理过户而引发纠纷，程翠和刘宇均同意解除合同，一审法院判决解除合同并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因本案合同解除系因出卖人原因所致，芦甜作为代理人承诺如因产权人问题不能出售上述房屋，愿意承担一切法律责任及违约责任，故芦甜应与刘宇共同向程翠返还购房款18万元。同时，一审法院考虑程翠支付的首付款的数额、房屋交付等实际情况，酌定支持损失5万元亦无不当。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，裁判结果并无不当，依法应予维持。刘宇的上诉请求不能成立，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13600元，由上诉人刘宇负担。本判决为终审判决。审判长  崔航微审判员  王 冰审判员  姚付良二〇一九年十一月二十五日书记员  李燕辉