湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂07民终640号上诉人（原审被告）：殷柳姣，女，1974年7月8日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市。被上诉人（原审原告）：鄂州市广顺物业管理有限公司，住所地鄂州市滨湖南路月畔湾小区****架空层。法定代表人：肖慎银，该公司经理。委托诉讼代理人：吴卫华，湖北伸道律师事务所律师。上诉人殷柳姣因与被上诉人鄂州市广顺物业管理有限公司（以下简称广顺物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。殷柳姣上诉请求：1.撤销一审判决；2.由广顺物业公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，判决错误，请求二审法院依法撤销一审判决。在一审诉讼过程中，殷柳姣提出的问题，一审法院置之不理，草草就下了判决，侵害了殷柳姣的合法权益。广顺物业公司辩称：第一，漏水并不是物业公司造成的；第二，物业公司主要是服务小区的公共部分，业主在享受到物业公司的服务的同时应该支付物业费。请求二审法院依法维持原判。广顺物业公司向一审法院起诉请求：1.判令殷柳姣一次性支付广顺物业公司物业综合管理服务费13,232.30元，违约金3,969.69元，合计17,201.99元；2.殷柳姣承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年6月9日，广顺物业公司（甲方）与殷柳姣（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定乙方房屋座落位置为月·畔湾小区B幢1单元1101室，建筑面积128.22平方米，由甲方为乙方提供物业服务，房屋管理方面包括对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，每月巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护，每年至少1次对房屋外墙清洗；公共设施设备维修养护方面包括对共用设施设备定期组织巡查，小区道路平整、无积水；协助维护公共秩序方面包括小区主出入口24小时站岗值勤，每3小时至少巡查1次，安全监控系统24小时专人监控，对进出小区的车辆实施证、卡管理，无乱停乱放现象，停车场（库）16小时专人看护；保洁服务方面包括垃圾袋装化，垃圾桶每日清运2次，每周清洗2次、消毒2次，区内公共雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每半年检查1次，小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次，电梯厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次，一层共用入户大厅每日拖洗1次，楼梯扶手每两周擦洗1次，共用部位玻璃每月清洁1次，路灯、楼道灯每月清洁1次；绿化养护管理方面包括草地生长良好，定期修剪和补栽补种，定期组织浇灌、施肥等；物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），乙方交费时间第一次预缴1年，以后按季度/年度缴费，当季/年第一个月的15号以前，收费标准（按建筑面积，按楼层计算），高层住宅B栋楼每平米每月1.20元、高层住宅A栋楼每平米每月1.10元；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.5%支付滞纳金；协议还对其他内容进行了约定。2012年12月28日，鄂州市物价局作出鄂州价服函[2012]43号《市物价局关于月畔湾住宅小区物业服务收费标准的批复》，批复内容包括“物业综合管理服务费高层住宅每平方米每月1.20元”“物业综合管理服务费包括：清扫保洁及清运；绿化养护；秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。”“以上收费标准为最高标准，你公司可根据具体情况向下浮动。”殷柳姣于2011年6月9日缴纳2010年8月1日至2011年7月31日物业费1,240.00元后，因其房屋漏水等原因拒绝缴纳物业管理费引起纠纷。一审法院认为：广顺物业公司与殷柳姣签订的《物业管理服务协议》，系双方当事人在平等自愿基础上订立，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，广顺物业公司按照协议要求提供了共用设施设备维护养护、保洁、绿化养护、安全保卫等服务，已经履行了合同的主要义务，殷柳姣接受广顺物业公司提供的服务后，应按照协议约定支付物业服务费，广顺物业公司要求殷柳姣支付拖欠物业费的请求，依法应予支持，即殷柳姣应支付广顺物业公司物业费13,232.30元（从2011年8月至2018年10月，按128.22平方米×1.20元/平方米×86个月）。在广顺物业公司履行合同期间，对涉案小区的物业管理存在瑕疵，如殷柳姣提出的观光电梯不能使用、居民占用顶楼养狗、小区业主财产被盗、房屋漏水等问题，而对于这些服务瑕疵广顺物业公司未积极采取相应措施予以补救和整改，对此广顺物业公司应当承担相应违约责任，且其对纠纷产生负有一定责任，故广顺物业公司要求殷柳姣支付违约金的请求，依法不予支持。虽然广顺物业公司在物业服务上存在瑕疵，但业主不能以拒绝支付物业费的方式表达诉求，应当采取合理合法的方式解决问题和矛盾，而广顺物业公司则应当严格按照合同约定内容履行自己应尽的服务义务，尽职尽责做好物业服务。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百一十九条，《物业管理条例》第十二条、第十五条的规定，判决：一、殷柳姣自本判决生效之日起十五日内支付广顺物业公司物业服务费13,232.30元。二、驳回广顺物业公司对殷柳姣的其他诉讼请求。本案案件受理费230.00元减半收取115.00元，由广顺物业公司负担35.00元，殷柳姣负担180.00元（此款广顺物业公司已预交，待判决生效后由殷柳姣直接向广顺物业公司支付）。二审期间，殷柳姣为支持其诉讼主张，向本院提交了两份证据。证据一：《房屋租赁合同》一份。用以证明房屋漏水期间，殷柳姣在外租房。证据二：照片一组。用以证明殷柳姣家房屋门框因漏水导致发霉的事实。经庭审质证，广顺物业公司对殷柳姣提供的两份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为照片只能证明房屋装修的现状，本案为物业服务合同纠纷，即使殷柳姣存在租赁房屋的损失也应当另案主张。对上述有异议的证据，本院认为，殷柳姣提交的证据与待证事实相关联，但其真实性因无其他证据予以佐证，本院不予采信。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，殷柳姣与广顺物业公司签订的《物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”殷柳姣未按协议约定向广顺物业公司交纳物业管理费，构成违约，应当承担继续履行的民事责任。一审法院判令殷柳姣交纳欠缴的物业管理费，有事实和法律依据，并无不当。殷柳姣与广顺物业公司之间成立物业服务合同关系。在殷柳姣与广顺物业公司签订的《物业管理服务协议》中，并未约定房屋的质量责任由广顺物业公司承担。殷柳姣在诉讼过程中，亦未提供证据材料证明其家中漏水系因广顺物业公司疏于对小区公共设施进行日常维修保养，违反了物业管理服务合同中约定的服务内容所致，故殷柳姣以房屋漏水为由拒绝向广顺物业公司交纳物业管理费，不履行物业服务合同确定的义务，没有法律依据，本院依法不予支持。综上所述，殷柳姣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费131.00元，由殷柳姣负担。本判决为终审判决。审判长 湛少鹏审判员吴德军审判员陈萍二〇一九年十一月二十六日法官助理李思书记员尹瑞