湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终94号上诉人（原审被告、反诉原告）：周朝，女，1987年3月8日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：胡浩（系周朝丈夫），住湖北省咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：梅进白，湖北海舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何忠寿（曾用名何晚林），男，1967年7月6日出生，汉族，住广东省增城市。委托诉讼代理人：何松云（系何忠寿叔父），住湖北省咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：余勇，咸宁高新区横沟法律服务所法律工作者。上诉人周朝因与被上诉人何忠寿房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2018）鄂1202民初2161号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周朝上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回何忠寿的诉讼请求，支持周朝的反诉请求；2.案件受理费、评估鉴定费由何忠寿负担。事实和理由：自己对何忠寿的叔父何松云为甲方于2014年12月2日与乙方钟思详签订的《补充协议书》并不知情，也未授权委托钟思详代表自己与何松云签订《补充协议书》，所以该《补充协议书》对自己没有法律约束力，一审判决采信与何忠寿有利害关系的钟思详、张艳华的证言认定该《补充协议书》对自己具有法律约束力，从而认定本案讼争门店的租期为三年错误。自己与何忠寿的叔父何松云签订的《商用店铺出租协议书》对本案讼争门店租期约定为多个为期三年的租期。何忠寿辩称，自己委托叔父何松云与周朝、陈伟、钟思详三个承租人的代表钟思详签订的《补充协议书》对周朝具有法律约束力，该《补充协议书》约定了租期为三年，到期不再续租。钟思详、张艳华都证明了这个事实。自己委托叔父何松云与周朝签订的《商用店铺出租协议书》时，因为房屋正在改建，一时交付不了门店，所以对租期没有约定，更不是约定了多个为期三年的租期，只是一次性收取了三年的租金。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持一审判决。何忠寿向一审法院起诉请求：1.判令周朝将位于湖北省××区××路××一间商铺腾退给何忠寿，并承担延期退房违约损失（按3000元/月计算至退房之日止）；2.案件受理费由周朝负担。周朝向一审法院反诉请求：1.判令何忠寿继续履行租期6年的《商用店铺出租协议书》；2.判令何忠寿恢复周朝的门店招牌，或者赔偿费用损失4000元；3.判令何忠寿赔偿周朝停业损失50,000元；4.判令何忠寿支付周朝违约金5500元；5.案件反诉费用由何忠寿负担。一审法院认定事实：2014年3月22日，何忠寿委托其叔父何松云为甲方与乙方周朝签订《商用店铺出租协议书》，约定：甲方有一间一楼门店出租，年租金22,000元，三年共66,000元，租赁起止时间未填写；租金给付方式为第一个三年年平均租金22,000元，三年租金共66,000元，签订合同一次交清，以后每一个三年周期的租金视横沟市价及物价上涨指数而定；甲方提供合同足数面积给乙方装修，装修费乙方负担；合同到期同等条件下乙方有续租的优先权，若甲方不愿意租给乙方或乙方不愿续租均应在合同期前半年预先书面通知对方；合同期满后的续租，若甲方或乙方不提前半年告知对方，造成甲方不能找到租主而空闲，或乙方找不到经营场地而休业，责任方应承担三个月的上期同额租金作为违约补偿于受害方。双方签订合同时，何忠寿的房屋正在改建，无法交付周朝使用，双方遂又签订《补充意见》，约定：乙方交付定金20,000元，交屋装修时付清三年租金，原合同中与此补充内容相同的条款，以此补充意见为准。2014年12月2日，何忠寿委托其叔父何松云为甲方与乙方周朝、陈伟（张艳华妻子）、钟思详签订《补充协议书》，约定：原协议为三户分租，现改为合伙租赁，甲方只认一人；租期三年即2014年12月2日至2017年12月2日，期满后不再续租；一楼四门面年租金88,000元，租金给付方式为签订合同时一次性付清三年租金。何松云在《补充协议书》“甲方”处签名，钟思详在《补充协议书》“乙方”处签名。2014年11月26日，何忠寿收到周朝交付的三年租金66,000元（包含定金20,000元）。何忠寿于2017年7月告知周朝本案讼争门店租期临近届满，要求做好另找门店并退房准备。2017年8月25日，何忠寿、周朝、张艳华、钟思详在“老铁食府”商量一楼门面整体租赁。2017年10月8日，何忠寿将包括本案讼争门店在内的一楼门店整体出租给张艳华。2017年12月26日，周朝没有腾退门店，何忠寿遂对周朝的门店停水停电。之后，何忠寿与周朝多次协商无果，周朝未腾退门店，遂引发纠纷。同时查明，本案讼争门店原房屋所有权证的户名为何晚林，地址为湖北省咸宁市咸安区横沟镇东正街**，现为湖北省咸宁市咸安区横沟桥镇东升路**，土地使用证号为咸安国用（2013）第3047号。因旧房改造，城建证正在办理，现尚无不动产产权证。何忠寿于2014年3月2日委托其叔父何松云负责该房屋管理、出租、收取租金等事务。该房屋一楼四间门面分别由周朝、张艳华各承租一间、钟思详承租二间。本案审理中，何忠寿于2018年6月2日申请对本案讼争门店被周朝占用期间的损失进行评估，并交纳评估鉴定费3000元。周朝于2018年7月2日申请对本案讼争门店停业期间的损失和门店招牌价格进行评估。2018年10月9日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司出具了《关于租金水平的价格评估意见书》意见为：本案讼争门店2017年12月26日至2018年6月30日止的月租金价格水平为2500元。由于鉴定人员在现场未见有门面招牌，对门店招牌价格未作评估，由于委托方未能提供相关营业账务资料，也未对门店停业的损失进行评估。《关于租金水平的价格评估意见书》送达后，双方当事人没有向申请补充鉴定或重新评估鉴定。一审归纳本案争议的焦点为：一、何忠寿与周朝签订的《商用店铺出租协议书》租赁期限、合同履行期限是否届满；二、周朝对本案讼争门店在同等条件下是否享有优先承租权；三、何忠寿与周朝是否存在违约行为，是否应当承担违约损失以及违约损失应当如何计算。一审法院认为，一、关于何忠寿与周朝签订的《商用店铺出租协议书》租赁期限、合同履行期限是否届满问题。何忠寿与周朝于2014年3月22日签订《商用店铺出租协议书》时，因该房屋正在改建，尚未交付，为此该合同没有填写租赁期限的起止时间。事后双方签订的《补充意见》只约定交屋装修时付清三年租金，也未明确租赁期限的起止时间。2014年12月2日，何忠寿委托其叔父何松云为甲方与乙方周朝、陈伟（张艳华之妻）、钟思详签订的《补充议书》明确约定租期三年即2014年12月2日至2017年12月2日，期满后不再续租。周朝提供的《商用店铺出租协议书》的租赁期限为周朝自己填写的“自2014年11月26日至2023年11月25日共计9年”。周朝庭后还提交了《中华人民共和国最高人民法院（2018）最高法民申3112号民事裁定书》，认为可参照其中的“本院认为，某某将留有空白内容的合同将交于合同相对方的，应视为对合同内容包括《保证合同》中保证事项的无限授权，合同相对方在空白部分可以填写相应内容”。一审法院认为，我国不属判例法国家，该民事裁判不应当作为本案判决的依据。周朝认为《补充协议书》只有甲方何松云和乙方钟思详的签名，她自已没有签名，所以该《补充协议书》对她没有法律约束力。一审法院认为，虽然钟思详、张艳华与何忠寿是房屋租赁合同关系，但钟思详、张艳华出庭作证的证词可以作为证据使用，只是存在证明力大小的问题。钟思详、张艳华均认为钟思详承租二间门店是大老板，钟思详是周朝、张艳华等三人的代表，钟思详与何忠寿的叔父何松云签订的《补充议书》是双方的真实意思表示，对周朝、张艳华、钟思详三人均具有约束力，故周朝的承租期限为三年，即自2014年12月2日起至2017年12月2日止，截至2017年12月2日，何忠寿与周朝签订的《商用店铺出租协议书》履行期限届满。二、关于周朝对本案讼争门店在同等条件下是否享有优先承租权问题。虽然《商用店铺出租协议书》约定了“合同到期同等条件下乙方有续租的优先权”，但是从双方签订的《商用店铺出租协议书》和《补充意见》的内容及租金来分析，可以确认周朝只承租何忠寿一楼四间门店中的一间门店，而何忠寿重新出租的要求是一楼四间门店和二楼整体出租，并且在告知周朝其门店租期临近届满，周朝也没有向何忠寿主张整体承租的优先权，属于其对续租优先权的放弃，不享有同等条件下的优先承租权。三、关于何忠寿与周朝是否存在违约行为，是否应当承担违约损失以及违约损失应当如何计算问题。周朝在其承租的门店租期于2017年12月2日届满后，没有腾退门店，何忠寿与其协调无果，便于2017年12月26日对周朝的门店停水停电，属于私力救济，不属于合同的违约行为。何忠寿于2017年10月8日将包括本案讼争门店在内的一楼门店整体出租给他人，虽签约时间在周朝的租赁合同履行期内，但并未影响应周朝对其承租门店的使用和经营，亦不属违约行为，不应承担违约责任。周朝在门店租赁期限届满后，经何忠寿与其协商仍未腾退门店，导致何忠寿的门店被周朝占用，造成了何忠寿的经济损失。评估机构评估2017年12月26日至2018年6月30日期间当地的租金水平为2500元/月。周朝应当按照该租金标准赔偿何忠寿自2017年12月26日起至周朝腾退门店之日止的损失。关于周朝要求何忠寿恢复其门店招牌或者赔偿费用损失4000元的反诉请求，因周朝无证据证实何忠寿拆除了其招牌，对该反诉请求不予支持。关于周朝要求何忠寿赔偿其停业损失50,000元、支付违约金5500元的反诉请求，周朝在其门店租赁期限届满后拒不腾退并以停水停电为由自行停业，虽实际有一定损失，但周朝没有及时腾退门店属于违约，其所造成的损失应当自行承担，对该反诉请求不予支持。综上，何忠寿与周朝签订的《商用店铺出租协议书》和《补充意见》均是当事人的真实意思表示，其内容均未违反法律禁止性规定，应为合法有效，依法予以保护。但《商用店铺出租协议书》和《补充意见》均未明确约定本案讼争门店的租赁期限，而何忠寿于2014年12月2日与周朝、张艳华、钟思详三个人的代表钟思详签订的《补充协议书》明确约定了租赁期限为三年，即自2014年12月2日起至2017年12月2日止。何忠寿已经按约履行了相应的合同义务，周朝也应当按约履行相应的合同义务。周朝没有在其承租的门店三年租期届满后及时腾退构成了违约，应赔偿何忠寿的门店被其占用期间的损失，并自行承担自己的损失，故对何忠寿的诉讼请求予以支持，对周朝的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、周朝在本判决生效之日起十日内将其承租何忠寿的位于湖北省××区××路××一间门店腾退给何忠寿，并赔偿何忠寿该门店被占用期间的损失，具体金额按照月租金2500元标准，自2017年12月26日起计算至腾退门店之日止；二、驳回何忠寿的其他本诉请求；三、驳回周朝的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费650元，反诉案件受理费575元，评估鉴定费3000元，共计4225元，均由周朝负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系因商铺房屋租期约定不明而引发的房屋租赁合同纠纷。一审判决认定何忠寿委托其叔父何松云与周朝于2014年3月22日签订的《商用店铺出租协议书》及其《补充意见》合法有效正确，双方当事人应当秉持诚实，恪守承诺，按照约定全面履行自己的义务。但该《商用店铺出租协议书》及其《补充意见》没有明确约定商铺房屋租期。本案中，原来分别承租何忠寿门店的周朝、陈伟、钟思详三人决定改为合伙租赁何忠寿的门店，何忠寿只认周朝、陈伟、钟思详三人中的代表人钟思详为承租人，并与钟思详于2014年12月2日签订《补充协议书》，明确约定了门店租期为三年，即自2014年12月2日起至2017年12月2日止，期满后不再续租。而且该《补充协议书》第一条“原协议为三户（即乙方周朝、陈伟、钟思详）分租，现改为合伙租赁，甲方（即出租人何忠寿）只认一人（即钟思详）”的约定也证明了这个事实。因此，该《补充协议书》对周朝具有法律约束力，何忠寿和周朝均应当秉持诚实，恪守承诺，按照约定全面履行自己的义务。周朝在其门店承租期届满经协商未果后而未腾退门店构成违约，应当承当违约责任。一审判决周朝腾退门店并赔偿占用何忠寿门店期间的损失并无不当。综上，周朝的上诉理由与本案的事实不符，本院不予支持。综上所述，周朝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2450元，由周朝负担。本判决为终审判决。审判长 余 杰审判员 李 伟审判员 沈朝明二〇一九年十一月十二日书记员 董才森附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；