四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终2546号 上诉人（原审原告）：刘彬，男，1977年2月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 上诉人（原审原告）：陈华英，女，1981年10月出生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：蔡富丽，四川法光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨力，四川法光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宜宾方圆房地产开发有限公司。住所地：四川省宜宾市叙州区柏溪镇迎宾路祥和花园******。 法定代表人：王万波，公司董事。 委托诉讼代理人：王洪伟，男，公司员工。 委托诉讼代理人：李德海，男，公司员工。 上诉人刘彬、陈华英因与被上诉人宜宾方圆房地产开发有限公司（以下简称宜宾方圆房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初2827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘彬、陈华英委托诉讼代理人杨力、被上诉人宜宾方圆房地产公司委托诉讼代理人王洪伟、李德海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘彬、陈华英上诉请求：1.撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初2827号民事判决;2.判决宜宾方圆房地产公司支付逾期产权转移登记违约金8359元（截止到2019年5月31日，剩余违约金以每日39.43元/天计算至房屋所有权证书取得为止）；3.一、二审案件受理费由宜宾方圆房地产公司负担。事实与理由：1.一审判决将交付之日曲解为实际交付之日属于认定事实错误，从双方签订的商品房买卖合同来看，交付和交付使用是完全不同的概念，交付之日不能当然理解为交付使用之日；2.一审判决将交付之日曲解为实际交付之日与合同法相悖，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故交付之日应当解释为约定交付之日；3.承担逾期交房违约责任并不当然免除逾期办证违约责任，逾期交房并不能当然产生办证时间顺延的效果，仍应承担逾期办证的违约责任。 宜宾方圆房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原决。 刘彬、陈华英向一审法院起诉请求：判决宜宾方圆房地产公司支付逾期产权转移登记违约金8359元（截止到2019年5月31日，剩余违约金以每日39.43元/天计算至房屋所有权证书取得为止） 一审法院认定事实：2015年8月5日，刘彬、陈华英与宜宾方圆房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2015005261），购买位于宜宾市叙州区柏溪镇翠柏大道C1-01-1地块方圆·中汇城×幢×层×号商品住宅房一套，建筑面积104平方米，总价款398760元。刘彬、陈华英与宜宾方圆房地产公司约定，宜宾方圆房地产公司应当在2016年10月31日前交付商品房，逾期超过60日，如刘彬、陈华英要求继续履行合同，宜宾方圆房地产公司自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向刘彬、陈华英支付全部已付款万分之一的违约金。双方在《商品房买卖合同》第十八条对交付时间和手续作出约定：（一）出卖人在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。第二十七条对房屋所有权转移登记作出约定：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第一款约定交付使用之日起730日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。在第二十八条对房屋所有权转移登记责任处理作出约定：（一）房屋所有权转移登记违约责任，1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……②合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，直到办好转移登记（买受人在商品房交付360日内未提供有效的办理权属登记资料的除外）由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理，见方圆·中汇城《商品房买卖合同补充协议》第五条。《商品房买卖合同补充协议》第五条约定：关于产权证办理的补充约定，1.双方约定该商品房交付后，由出卖人代办房屋产权证书，办证所产生的费用及政府有关部门收取的税费，均依照国家有关规定由双方各自承担。买受人须按时在约定时间内向出卖人预交办理房屋产权证的相关税费、登记费、印花税等费用和相关资料，如因买受人原因导致房屋产权登记手续未在合同规定期间内办理的，由买受人自行承担责任。出卖人应当按主合同约定的房屋所有权转移登记办理时间范围内办理完毕。2.如买受人选择按揭贷款方式付款，在买受人办理交房手续之日，买受人应将房屋抵押登记手续的所有资料和需缴纳的办证登记费用（按照登记部门确定的为准）提交给出卖人。否则，出卖人有权拒绝交房和办理入住手续。3.买受人应在出卖人指定的银行办理按揭贷款，并全权委托出卖人办理房屋产权证书、国土分户使用权证书的相关手续，买受人不得自行去单独办理，否则造成的后果由买受人承担。合同签订后，刘彬、陈华英按约向宜宾方圆房地产公司支付了购房款。2018年2月12日，刘彬、陈华英支付了契税5633.26元。2018年2月23日，刘彬、陈华英支付了首次缴存维修基金5162元、产权证印花税5元、转移登记费80元。宜宾方圆房地产公司向刘彬、陈华英支付房屋面积补差款4432元、逾期交房违约金16041元，并于当日进行了房屋的交付。宜宾方圆房地产公司至今未办理并提供房屋所有权证书给刘彬、陈华英。 一审法院认为，刘彬、陈华英、宜宾方圆房地产公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对刘彬、陈华英、宜宾方圆房地产公司均有约束力。刘彬、陈华英履行了作为买受人的各项义务及委托出卖人办理产权转移登记，宜宾方圆房地产公司应全面履行出卖人的合同义务，即在约定期限内向刘彬、陈华英提供房屋所有权证书。本案的焦点是宜宾方圆房地产公司至今未办理并提供房屋所有权证书给刘彬、陈华英是否违约，应否承担违约责任。要厘清是否违约，即需充分理解相关合同约定，合同中约定的初始登记要求的是宜宾方圆房地产公司应当在2018年8月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，转移登记要求的是宜宾方圆房地产公司在商品房交付使用后自商品房交付之日起730日内让刘彬、陈华英取得房屋所有权证书，刘彬、陈华英请求的是宜宾方圆房地产公司支付逾期产权转移登记违约金，所指向的是宜宾方圆房地产公司未履行房屋所有权转移登记义务。刘彬、陈华英所认为的取得房屋所有权证书的最后期限应为2018年8月31日，与楼栋权属证明初始登记期限混淆，并不符合房屋所有权转移登记的前提条件——在商品房交付使用后自商品房交付之日起730日内，宜宾方圆房地产公司将房屋交付给刘彬、陈华英使用的日期是2018年2月23日，宜宾方圆房地产公司应向刘彬、陈华英提供房屋所有权证书的最后期限应为2020年2月23日，宜宾方圆房地产公司应当履行房屋所有权转移登记义务的期限尚未届满，尚未违背《商品房买卖合同》中关于房屋所有权转移登记义务期限的约定，刘彬、陈华英要求宜宾方圆房地产公司承担违约责任的理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决：驳回刘彬、陈华英的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由刘彬、陈华英负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点是宜宾方圆房地产公司是否存在逾期办证行为，若存在，是否应当支付逾期办证违约金。结合一、二审查明事实，本案中，宜宾方圆房地产公司不应当支付逾期办证违约金。理由如下： 一是从合同约定来看，合同中约定的初始登记要求的是宜宾方圆房地产公司在2018年8月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，转移登记要求的是宜宾方圆房地产公司在商品房交付使用后自商品房交付之日起730日内办理并取得房屋所有权证书。宜宾方圆房地产公司于2018年2月23日交付案涉房屋，因逾期交房，宜宾方圆房地产公司已经承担了相应的违约责任。 二是从房地产行业的不动产权证办理习惯来看，办理不动产权证应以交付不动产为前提，根据双方合同约定，办理不动产权证的时限是商品房交付之日起730日内办理并取得房屋所有权证书，案涉房屋系2018年2月23日交付。宜宾方圆房地产公司提供房屋所有权证书的最后期限应为2020年2月23日，履行房屋所有权转移登记义务的期限尚未届满，尚未违反双方《商品房买卖合同》关于房屋所有权转移登记义务期限的约定。 三是从实际损失来看，因逾期交房的违约行为，宜宾方圆房地产公司已经承担了相应的违约责任，刘彬、陈华英未提供证据证明逾期办理不动产权证实际造成的客观损失。综合案涉楼盘曾经出现过停工、股权结构变化、新的投资人进入后积极履行社会责任，促成案涉楼盘符合交付条件并支付了逾期交房违约金的客观事实，在刘彬、陈华英并未提供证据证明未按照合同约定期间交房与对应的办理不动产权证期间顺延实际造成的客观损失的情况下，其关于逾期办证违约金的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，刘彬、陈华英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由刘彬、陈华英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张力骁 审 判 员 陈 曦 审 判 员 王付兵 二〇一九年十一月十五日 法官助理 李利常 书 记 员 黄明惠