湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初11887号原告：长沙望兴物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区望城坡经济开发区望兴商住小区。法定代表人：鲁兰英，执行董事。委托诉讼代理人：潘志清，湖南正方律师事务所律师。被告：姚敏，女，1974年4月27日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告长沙望兴物业管理有限公司（以下简称望兴物业公司）诉被告姚敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告望兴物业公司的委托诉讼代理人潘志清，被告姚敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告望兴物业公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付物业管理费21987元，违约金1097元，共计23084元；二、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：根据望兴景园小区开发商与原告之间的前期物业服务合同，原告一直积极全面实际履行了相关合同义务，对望兴景园小区实施规范化的物业管理，提供了较为完善的物业管理服务。被告系望兴景园小区7-1004房屋业主，房屋面积128.71平方米，前期物业服务合同规定每平方米物业服务费单价1.2元。依法依合同被告应及时交纳物业服务费。被告从2007年2月1日起，欠费142个月零11天。截止于2018年12月11日，欠物业管理费21987元，违约金1097元，共计23084元。被告欠费期间，原告通过电话、上门催缴及书面催缴等方式多次催款，被告均不予支付，特提起诉讼。被告姚敏辩称：一、原告未按照物业合同约定收取物业管理费，物业管理费计算错误。被告于2006年12月24日与原告签订物业管理协议，并交纳物业管理费283元。2006年11月-2007年1月，房屋面积131.23平方米，收费标准为1.2元/平方米，按空置房收取60%。房屋实际面积128.71平方米，被告在签收房屋钥匙时注明领取钥匙7片房屋暂未验收，房屋至今空置未装修。根据《物业管理协议》第三条约定，空置的住宅按建筑面积60%收取。原告物业管理费本金21987元，违约金1097元，共计230084元，收费时间为2007年2月1日至2018年12月11日，按1.2元/平方米收取。二、根据协议第三条约定，被告缴纳费用按季度收取，2007年2月至2016年5月9日存在诉讼时效失效。原告在诉状中强调被告欠费期间通过电话、上门催缴及书面催缴等方式多次催缴，并通过岳麓区望城坡街道办事处协调与事实不符，被告至今从未接到催缴物业管理费电话及通知，也未上门协调。三、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，依据协议第一条第三点明确约定了原告负有维护公共设施的义务，但电梯不年检不维护，经常出现故障，给整个小区安全造成了威胁。原告于2017年6月行政处罚。原告应当保障消防设施设备正常运转，但所有消防设施都没水，形同虚设。四、2016年8月26日长沙鑫瑞物业管理有限公司为望兴景园提供物业服务，原告自2016年8月26日开始不具备诉讼主体资格。因原告不能适当履行物业服务义务，被告房屋一直空置未入住，根据合同法有关于履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。审理查明：原告成立于2001年4月18日，营业期限至2051年4月17日，经营范围为物业管理。被告系岳麓区西二环一段1618号望兴景园7栋1004房业主，建筑面积127.71平方米。长沙华湘房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，就甲方选聘乙方对长沙望兴物业管理有限公司提供前期物业管理服务事宜，订立本合同，合同约定：坐落位置为望兴景园住宅小区及望兴景园二期F1公寓楼，长沙市岳麓区西南环线东侧；前期物业管理服务内容包括：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业公用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；……。单个业主可委托乙方对物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；本物业管理区域物业服务收费标准为包干制，住宅按1.2元/平方米收取物业服务费；业主应于入驻通知书确定的入住之日起缴纳物业服务费，业主和物业使用人逾期不缴纳物业费的，从逾期之日起按每日5%向乙方交纳滞纳金；本合同期限自2006年8月1日起，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。合同还约定了其他事项。2006年12月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理协议》，约定：乙方房屋位置为7座1004房，建筑面积131.23平方米；甲方的权利和义务：根据有关法律、法规和政策及本协议的规定，制定本物业各项管理办法、规章制度、实施明细，开展各项管理以经营活动，不得损害大多数业主的合法权益，获取不正当利益；遵照国家、地方物业管理服务收费规定，严格按照物业管理部门批准的收费标准收费，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务；对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理。乙方的权利和义务：……；按本协议向甲方交纳物业管理服务费用……。乙方物业管理服务费的起始日期为2006年11月1日，住宅建筑面积每月平方米1.2元。违规责任：甲方违反协议，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准的时间交纳相关费用的，甲方有权要去乙方补交，并从逾期之日起缴纳日千分之五的滞纳金并处以应交金额的10%违约金……。被告缴纳物业费至2007年1月31日。2009年2月1日、2011年2月1日、2014年2月1日、2017年2月1日、2018年12月31日，原告向被告催收物业管理费。另查明，案外人杨睿原系原告处项目经理，于2015年7月7日成立长沙鑫瑞物业管理有限公司（简称鑫瑞物业公司）。2015年9月26日，涉案望兴景园所属长沙长沙市岳麓区望兴景园业主委员会与鑫瑞物业公司签订《望兴景园小区物业服务合同》，约定由鑫瑞物业公司为望兴景园小区提供物业服务。因小区大部分业主及原告均不同意，鑫瑞物业公司于2015年9月26日与望兴景园小区业委会签订的望兴景园小区物业服务合同未实际履行，该小区一直由原告望兴物业公司经营管理。2018年11月15日，望兴景园小区业主委员会将原告解聘，并要求原告于2018年12月15日前办理相关手续，撤出小区。再查明，涉案小区共用设施设备维修、维护、养护和管理不及时，存在安全隐患，房屋外墙开裂、屋顶渗水、漏水。以上事实，有前期物业服务合同、物业管理协议、不动产登记情况表、收费台账、催费通知单、欠费明细表、物业解聘通知、及当事人当庭陈述意见等证据材料在卷佐证，并经庭审质证，足以确认。本院认为，原告与长沙华湘房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与被告签订的《物业管理协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性及效力性规定，合同依法成立并生效。原告依约向望兴景园小区业主提供物业服务至2018年11月15日，被告享受了原告提供的物业服务，理应按照合同约定标准向原告支付物业管理费。对于被告主张的房屋空置，物业管理费应按照建筑面积的60%收取，追索物业管理费超过诉讼时效，原告提供的物业服务存在瑕疵，违约在先，可行使顺序履行抗辩权对抗原告的主张，原告主体不适格的抗辩意见。本院认为，原、被告签订的《物业管理协议》中第三条第一款第六项未对空置房屋物业管理费收费标准进行明确约定，被告主张物业管理费按建筑面积60%收取的抗辩意见，理据不足。其次，被告自2007年2月1日起未缴纳物业管理费，原告分别于2009年2月1日、2011年2月1日、2014年2月1日、2017年2月1日、2018年12月31日向被告催收物业管理费，且原告持续提供了相关物业服务，诉讼时效因原告向被告主张权利而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，故原告主张的物业管理费，未超过诉讼时效。再次，物业服务瑕疵不构成被告不履行缴纳物业管理费义务的正当理由，且顺序履行抗辩权的成立要求当事人履行义务有先后顺序，先履行一方不履行义务或者履行义务不符合约定，《前期物业服务合同》中明确约定：业主应于入驻通知书确定的入住之日起缴纳物业服务费用，而原告的服务义务针对整个小区、持续存在，原、被告双方的合同义务无先后顺序，被告的该项抗辩意见理据不足。最后，依据现有证据可知，2015年9月26日，望兴景园小区业主委员会虽与长沙鑫瑞物业管理有限公司签订新的物业服务合同，该份合同并未实际履行，原告仍按照《前期物业服务合同》管理望兴景园小区、提供物业服务。对被告的抗辩意见，本院予以部分采纳。本院酌情确定被告应向原告支付的物业服务费按80%核算为17479.85元{（128.71平方米×1.2元/平方米·月×141个月+128.71平方米×1.2元/平方米·月÷30天×14天）×80%，保留小数点后两位}。对原告超出的部分诉讼请求，本院不予支持。关于违约金。原告提供的物业服务存在瑕疵，被告未及时缴纳物业管理费非被告单方面原因，原告应自行承担相应违约责任，对原告诉请的违约金，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告姚敏于本判决生效之日起三日内支付原告长沙望兴物业管理有限公司物业管理费17479.85元；二、驳回原告长沙望兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取189元，由原告长沙望兴物业管理有限公司负担75元，被告姚敏负担114元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭松林二〇一九年十一月十一日法官助理陈遥书记员胡斯