河南省漯河市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫11执异72号异议人（被执行人）：王荣丽，女，汉族，住漯河市郾城区。申请执行人：中原银行股份有限公司漯河郾城支行。住所地:漯河市郾城区。负责人：臧晓祥，该行行长。委托代理人：于卫龙，张鑫鼎，该行员工。被执行人：漯河市华盈商贸有限公司。住所地：漯河市郾城区。法定代表人：王荣丽，该公司经理。被执行人：李清周，男，汉族，住漯河市郾城区。本院在执行中原银行股份有限公司漯河郾城支行（以下简称中原银行郾城支行）与漯河市华盈商贸有限公司（以下简称华盈公司）、王荣丽、李清周借款担保合同纠纷一案中，被执行人王荣丽向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。现已审查终结。被执行人王荣丽提出执行异议称，法院在执行（2019）豫11执恢6号案件中，对拟拍卖的房产所确定的保留价过低，请求中止该次拍卖，并对拍卖保留价格重新定价。理由是：一、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中的拍卖、变卖财产的规定》第八条第一款的规定“拍卖保留价由人民法院参照评估价格确定，未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人意见”。本案所拍卖的28套房产登记在异议人名下，分别经河南宏大房地产评估有限公司、河南金阳房地产评估有限公司、鹤壁正祥房地产评估有限公司三家公司评定，所评估价值分别为2015年10月河南宏大房地产评估有限公司评估为每平方4789.99元/平方米、2018年6月河南金阳房地产评估有限公司评估价为3933元/平方米、2019年8月鹤壁正祥房地产评估有限公司评估价为4453元/平方米。法院所确定拍卖保留价仅为1919.72元/平方米，三家房产评估机构所评估的房产价值均高于拍卖保留价格，本次拍卖确定的保留价格过低，侵害了异议人的合法权益。二、2019年8月20日郾城区人民法院司法拍卖了异议人名下位于郾城区××路××公寓1幢18层的18××-18××号的10套房产，上述10套房产的建筑面积为508.1平方米，评估价为1930780元，第一次司法拍卖保留价为1621855.2元，每平方为3192元。而法院本次拍卖同样是该公寓16层、17层，建筑面积为1580.38平方米，但第一次拍卖的保留价仅为3033900元，每平方为1919.72元，按照此次的拍卖价值，会给异议人造成无法估量的损失，应重新确定拍卖的保留价格。三、本次的拍卖案涉房屋有相关的土地信息，虽然因为开发商的原因和土地登记制度的原因导致了房屋土地信息与房屋产权登记信息不符，但是不能简单认定案涉房屋没有土地证，不能认定其实际的财产价值就比市场价值低。根据“房随地走、地随房走”的法律规定，法院应当依据房屋产权证书认定所拍卖的房产土地使用权证存在。因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十六条的规定，请求法院支持异议人的异议请求。本院查明，中原银行郾城支行与华盈公司、王荣丽、李清周借款担保合同纠纷一案，漯河仲裁委员会于2017年10月16日作出(2017)漯仲字第49号仲裁裁决书，裁决书主要内容为：一、华盈公司于本裁决书生效后十日内给付中原银行郾城支行承兑垫款人民币5960888.19元，并支付罚息（罚息自2016年11月13日开始计算，按日利率0.05%的计息标准计算罚息，罚息计算到承兑垫款全部清偿为止）。华盈公司逾期履行加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、王荣丽、李清周对本裁决第一项的债务承担连带清偿责任。三、中原银行郾城支行在最高额抵押债权600万元的限额内，对王荣丽、李清周抵押物的拍卖处置价款优先受偿。案件仲裁费40873元，由华盈公司负担，王荣丽、李清周负连带责任。仲裁生效后，由于被执行人没有依法履行义务，申请执行人向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2017年12月21日轮候查封了被执行人王荣丽名下位于漯河市××路××公寓38套，查封日期自2017年12月21日至2020年12月20日止。因郾城区人民法院已对王荣丽上述房产进行首查封并进入拍卖程序，本院无法处置，2018年6月27日,本院作出（2017）豫11执84号之二执行裁定书，终结本次执行程序。后郾城区人民法院以其执行案件中的申请执行人申请中止变卖为由，将被执行人王荣丽位于漯河市郾城区××路与××路交叉口西北角太行山宾馆的第十七层楼14套房产、第十六层楼14套房产移送本院处置。根据申请执行人中原银行郾城支行恢复执行申请，本院于2019年2月26日立案恢复执行。恢复执行后，被执行人王荣丽申请对其位于漯河市郾城区××路与××路交叉口西北角太行山宾馆的第十七层楼14套房产、第十六层楼14套房产重新进行评估，因被执行人王荣丽未在指定期间内向河南省豫建房地产评估咨询有限公司缴纳评估费，河南省豫建房地产评估咨询有限公司将评估案件退回本院。退回后，由于无法进行议价、网络询价，申请执行人中原银行郾城支行提交委托评估申请，根据申请执行人申请，本院委托鹤壁正祥房地产评估有限公司进行评估。鹤壁正祥房地产评估有限公司出具评估报告，申请执行人中原银行郾城支行对评估报告有异议，鹤壁正祥房地产评估有限公司出具答复意见书和补充说明，该补充说明载明：评估对象（不含所占用分摊的土地使用权）在价值时点的市场价值为3371000元；合建筑面积单价为2133元每平方。本院拟对王荣丽名下28套涉案房产（不含房产占用范围内分摊的土地使用权）在评估价基础上降价10%，拟定为人民币3033900元进行第一次网络司法拍卖。另查明，登记在王荣丽名下涉案28套房产所使用土地使用证（土地证号：××××）已经注销，且该宗地位置坐落在××路，与王荣丽房产实际坐落位置（漯河市郾城区××路与××路交叉口西北角太行山宾馆）不符。本院对案涉28套房产所占用土地情况进行调查。2019年5月17日、5月30日先后向漯河市不动产登记中心、漯河市自然资源与规划局发出协助调查函。2019年5月28日，漯河市不动产登记中心向本院答复如下：王荣丽名下28套房产占用范围内土地未在我机关登记。上述房产可依据河南省国土资源厅《关于做好当前不动产登记工作的指导意见》（豫国土资规[2016]11号）第7条规定办理房屋所有权转移登记。2019年6月4日，漯河市自然资源和规划局回函称：未在地籍管理平台系统中查询到登记在王荣丽名下位于郾城区××路与××路交叉口西北角太行山宾馆28套房产占用范围内的土地信息。本院认为，异议人认为本院拟拍卖的28套房产确定的保留价过低，理由不成立：一、本案最初是由被执行人王荣丽申请委托评估，但由于王荣丽未在指定期间内缴纳委托评估费，案件被评估机构退回后，本院依据申请执行人的申请，进行委托评估。在评估机构的选取上，本院是在询价评估系统中采取摇号方式随机选定鹤壁正祥房地产评估有限公司，选取评估机构的程序符合法律规定。二、本院拟拍卖的王荣丽名下位于漯河市郾城区××路与××路交叉口西北角太行山宾馆的第十六层楼14套房产、第十七层楼14套房产，共计28套房产，仅拍卖的是房产的价格，不含房产所占土地的价格。由于登记在王荣丽名下涉案28套房产所使用土地使用证（土地证号：××××）已经注销，且该宗地位置坐落在××路，与王荣丽房产实际坐落位置（漯河市郾城区××路与××路交叉口西北角太行山宾馆）不符，本院对案涉28套房产所占土地状况进行调查，漯河市自然资源与规划局回函未查询到案涉房产所占用范围内土地信息。本院依据现状只拍卖涉案房产所有权，暂不处置房产占用范围内土地使用权，有事实依据，也符合拍卖房产实际情况。三、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。本院为了促成交易成功，起拍价在评估价基础上下调10%符合法律规定。综合以上三点，异议人异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回被执行人王荣丽的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向河南省高级人民法院申请复议。审判长 李 冲审判员 吴波宁审判员 曹 兵二〇一九年十一月十二日书记员 王泽珍