山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1002民初838号 原告（反诉被告）：中信银行股份有限公司威海分行。 负责人：吴从勇，行长。 委托诉讼代理人：国辉，山东弘誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玉洁，山东弘誉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邵帅。 委托诉讼代理人：赵永丽，系被告邵帅之母亲。 被告（反诉被告）：威海恒峰房地产开发有限公司。 法定代表人：刘祖延。 原告（反诉被告）中信银行股份有限公司威海分行与被告（反诉原告）邵帅、被告（反诉被告）威海恒峰房地产开发有限公司（以下简称“恒峰房地产”）金融借款、保证合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中信银行股份有限公司威海分行之委托诉讼代理人国辉、刘玉洁，被告邵帅之委托诉讼代理人赵永丽到庭参加诉讼。被告恒峰房地产经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 中信银行股份有限公司威海分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告邵帅向原告偿还借款本金105731.18元及利息、罚息、复利（计算至2018年4月12日的数额为14627元，自2018年4月13日起至实际履行之日止的利息、罚息、复利，按合同约定的方式及标准计算），并给付律师代理费12000元；2、判令被告恒峰房地产为被告邵帅的上述全部债务对原告承担连带保证责任；3、判令二被告承担案件受理费、保全费；4、判令原告就上述全部债权在被告邵帅提供的威海市文登区海地银河苑芙雅园***房产拍卖、变卖所得价款范围内享有优先受偿权。事实与理由：2013年4月8日，原告与二被告签订编号为（2013）威文银房贷字第***号《中信银行个人购房借款合同》（抵押加保证），约定被告邵帅向原告借款人民币133000元用于购买坐落于威海市文登区海地银河苑芙雅园***房产房屋，贷款期限自2013年4月8日起至2023年4月8日止，贷款利率以中国人民银行同期同档利率为贷款利率为基础浮动，还款方式为按月等额本息，逾期贷款罚息利率为贷款利率的150%，被告未按约定按时足额偿还任意一笔贷款本息或任意一笔贷款的任意一期本息及相关费用的，构成违约，原告有权按合同约定计收罚息和复利，有权宣布已发放的贷款本息及相关费用，有权按合同约定实现抵押权。上述合同签订后，原告于2013年4月11日向被告邵帅发放借款133000元，但被告邵帅未依约偿还贷款本息。原告认为，双方所签订合同合法有效，被告邵帅逾期还款已构成违约，故原告有权要求被告邵帅偿还已发放的贷款本息及相关费用，有权要求实现抵押权。为此，为维护原告之合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 邵帅辩称，因本案被告恒峰房地产逾期交房，本案被告邵帅的合同目的无法实现，二被告已于2014年10月16日经威海市文登区人民法院调解，解除二被告签订的商品房买卖合同；根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释，其有权依法要求解除商品房按揭贷款合同，由开发商负责返还银行贷款，故提出反诉请求，要求解除其与原告及被告恒峰房地产之间签订的中信银行个人借款合同，免除本案被告邵帅的还款责任。事实和理由：就本案商品房买卖合同已经威海市文登区法院调解解除，调解书中载明本案贷款由本案被告恒峰房地产清偿，被告邵帅贷款合同的目的已无法实现，故依照司法解释第24条、25条法律规定要求解除贷款合同，请求依法公断。 中信银行针对邵帅的反诉请求答辩称，请求驳回被告邵帅的反诉请求，理由如下：1、被告邵帅是在2014年10月16日经文登法院调解书确认解除的仅是房屋买卖合同，没有解除二被告与原告签订的个人住房借款合同，因此，该调解书关于房屋买卖合同的解除效力并不及于当事人之间签订的借款合同；2、被告邵帅仅是在今天的庭审即2019年5月27日提出解除借款合同的请求，因此，对于其在提出解除借款合同请求前的应偿还的借款义务，并没有法律规定可以免除；即使按照最高院关于审理商品房买卖合同司法解释的规定，被告邵帅有权提出解除借款合同，但解除合同的效力只是提出请求后的尚未履行期间的借款偿还义务；3、被告邵帅的合同解除权超出法定期间，已丧失了合同解除权的请求权，被告邵帅在2014年10月16日就通过文登区人民法院调解书的形式解除了与被告恒峰房地产的房屋买卖合同，而且其今天庭审中陈述其就该调解书的解除情况向原告说明其不再履行还款义务。假设该陈述是真实的，只说明被告邵帅在2014年10月16日就知道或者应当知道其贷款买房目的不能实现，借款合同可以请求解除，但是被告邵帅没有行驶合同解除的请求权。根据民法总则第199条，合同法95条的规定，当事人解除权是在其解除权存续期间届满后如果不行驶，该权利则丧失，本案中，被告邵帅与原告之间没有约定解除权行使的期限，法律也没有规定，因此，应当适用合同法95条规定的经对方催告后，在合理期间内不行使的，该权利丧失。被告邵帅在2014年10月16日就解除了房屋买卖合同，但是其与原告之间的贷款偿还义务一直履行至2016年1月20日，这说明在其房屋买卖合同解除后，在原告向其收取借款时，其并没有行使借款合同的解除权，该期间已超出通常的合理期限3个月，因此，被告邵帅在2019年5月27日才提出解除借款合同，该请求权已丧失；4、最高院关于审理商品房买卖纠纷的司法解释第24、25条，只是就房屋买卖合同解除及借款合同解除后就房地产公司向购房人和借款人返还购房本金及利息作出了规定，并没有就实现债权的费用、商品房贷款合同解除前的购房贷款的返还、解除权行使的期限等做出规定，所以，即使被告邵帅在2019年5月27日提出解除借款合同的理由成立，也并不能免除其应当承担的原告实现债权的费用。 恒峰房地产未答辩。 中信银行围绕诉讼请求向本院提交了《中信银行个人购房借款合同》、个人借款凭证、房屋预告登记证明、个人贷款逾期欠款说明、委托代理合同及律师代理费收据。邵帅围绕反诉请求提供了文登区人民法院关于邵帅与恒峰房地产解除商品房买卖合同的民事调解书。恒峰房地产未到庭质证，视为放弃质证权利。经本院审查，上述证据内容真实，形式合法，可以相互印证，故均予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月8日，原告（贷款人）与被告邵帅（借款人）、被告恒峰房地（保证人）签订一份《中信银行个人购房借款合同》，编号（2013）威文银房贷字第***号，约定被告邵帅向原告贷款133000元用于购买被告恒峰房地产开发的位于威海市文登区海地银河苑苑芙雅园***房屋；贷款期限120个月，自2013年4月8日至2023年4月8日；贷款利率为年利率6.8775%，调整方式为浮动利率，即以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础上浮5%确定，自贷款发放日起，首次利率调整日确定为次年1月1日，以后每12个月调整一次利率，利率调整日为首次利率调整日在调整当月的对应日，调整当月没有首次利率调整日对应日的，则调整当月最后一日为利率调整日，利率调整不再另行书面或口头通知借款人；还款方法为按月等额本息还款法，还款日为每月20日；借款人逾期或未足额归还贷款，对逾期贷款加收罚息，罚息利率为合同利率的150%；对不能按时支付的利息（包括罚息），按罚息利率计收复利。借款人逾期或未按约定金额归还贷款本息即构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息；贷款人为实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、贷款人因实现债权所发生的占债权总额100%的律师费、财产保全费等）均由借款人承担。本合同项下的贷款担保为抵押加保证，邵帅以所购房屋提供抵押担保，恒峰房地产提供连带责任保证担保，担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、诉讼费、保全费等）；保证期间为本合同生效之日起，至借款人的债务履行期限届满之日后两年止。 2013年4月9日，双方就被告邵帅所购上述房屋办理了预购商品房抵押预告登记，权利人为原告。 2013年4月11日，原告依约将133000元打入被告恒峰房地产账户。后被告邵帅依约按时向原告偿还借款。 2014年9月15日，被告邵帅向文登区人民法院起诉，以被告恒峰房地产逾期交房为由要求解除双方之间的商品房买卖合同。诉讼中，双方于2014年10月16日达成如下调解协议：1、双方自愿解除双方于2013年3月22日签订的商品房买卖合同一份（合同编号为：***）；2、被告威海恒峰房地产开发有限公司返还被告邵帅首付款17000元、已偿还银行贷款27838元，扣除被告邵帅应支付被告威海恒峰房地产开发有限公司的逾期偿还借款产生的滞纳金1800元，被告威海恒峰房地产开发有限公司共返还被告邵帅43038元，于2015年4月1日前偿清；3、自2014年10月21日之后的诉争房屋银行贷款由被告威海恒峰房地产开发有限公司负责偿还，并于2015年10月15日前全部偿清。上述调解协议经人民法院予以确认，调解书已向被告邵帅、恒峰房地产送达。 此后，被告邵帅停止向原告偿还借款，被告恒峰房地产公司开始向原告偿还借款。自2016年1月起，恒峰房地产公司未按约定时间足额还款，原告提交欠款说明及计算明细，载明至2019年5月27日邵帅提起反诉之日应偿还未偿还的本金数额为44560.67元，利息15007.32元，罚息7153.57元，复利3668.75元，本息合计70390.31元; 另查，涉案房产尚未办理所有权证及正式的抵押权登记。 庭审中，原告对其请求的律师代理费，向本院提交了律师代理费收据及律师委托代理合同各一份，载明的金额为12000元，该律师费数额计算标准不违反法律规定。诉讼中，原告还支出保全申请费1270元。 本院认为，原告与二被告签订的《中信银行个人购房借款合同》系各当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从本案查明的事实看，被告邵帅向原告贷款的目的是为向被告恒峰房地产购买商品房，现被告邵帅与被告恒峰房地产已解除商品房买卖合同，涉案借款合同的目的已经无法实现。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故作为房屋买受人和借款人的被告邵帅要求解除涉案借款合同，本院予以支持。原告关于涉案借款合同不应解除的意见，本院不予采纳。 对于涉案购房借款合同解除后果的处理问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案借款合同在原告提起诉讼时仍依法成立并有效，虽然邵帅提起反诉要求解除合同，但邵帅在请求解除借款合同前仍应按照借款合同约定向原告按月偿还贷款本息，邵帅未按借款合同约定履行还款义务，原告要求邵帅偿还2019年5月27日前应偿还的贷款本息并支付罚息、复利符合借款合同约定，应予支付，被告恒峰房地产应按合同约定承担保证责任。因此，邵帅应偿还该期间的借款本金44560.67元，利息15007.32元，罚息7153.57元，复利3668.75元，本息合计70390.31元。邵帅于2019年5月27日提起反诉要求解除涉案借款合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房担保贷款合同被解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人及买受人”之规定，2019年5月27日后的贷款本息应由被告恒峰房地产负责返还，原告要求邵帅返还或承担保证责任无事实和法律依据。故2019年5月27日后邵帅应偿还原告剩余贷款本金61170.51元及按照合同约定计算的利息、罚息、复利应由被告恒峰房地产负担。 邵帅应否负担原告的律师代理费、诉讼费损失问题。借款合同约定，贷款人为实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、贷款人因实现债权所发生的占债权总额100%的律师费、财产保全费等）均由借款人承担。因邵帅于2016年1月未按照约定履行还款义务，原告为此提起本案诉讼，邵帅应承担原告实现债权的律师代理费、诉讼费等。但2019年5月27日邵帅提起反诉要求解除借款合同，2019年5月27日后邵帅应承担的返还借款本息责任由被告恒峰房地产承担，故原告律师代理费损失由邵帅、被告恒峰房地产按照应承担的偿还借款本金数额的比例予以负担较为妥当。 综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。被告恒峰房地产经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零七条，《最高人民法院》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）中信银行股份有限公司威海分行与被告（反诉原告）邵帅及被告（反诉被告）威海恒峰房地产开发有限公司签订的编号为（2014）威文银房贷字第***号《中信银行个人购房借款合同》； 二、被告（反诉原告）邵帅于本判决生效之日起十日内偿还原告（反诉被告）中信银行股份有限公司威海分行截止2019年5月27日的借款本金44560.67元、利息15007.32元、罚息7153.57元、复利3668.75元，合计70390.31元； 三、被告（反诉被告）威海恒峰房地产开发有限公司对被告（反诉原告）邵帅的上述债务承担连带保证责任； 四、被告（反诉被告）威海恒峰房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）中信银行股份有限公司威海分行自2019年5月28日起至实际给付之日的借款本金61170.51元及按照合同约定计算的利息、罚息、复利； 五、被告（反诉原告）邵帅于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）中信银行股份有限公司威海分行律师代理费4183元、保全申请费443元； 六、被告（反诉被告）威海恒峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）中信银行股份有限公司威海分行律师代理费7817元、保全申请费827元； 七、驳回原告（反诉被告）中信银行股份有限公司威海分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2948元，由被告（反诉原告）邵帅负担1028元，被告（反诉被告）威海恒峰房地产开发有限公司负担1920元；反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  肖窈窈 人民陪审员  姜茂华 人民陪审员  柳立莲 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  姜小凡