江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终3382号上诉人（原审原告、被告）：杜吉军，男，1985年2月13日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王朝威，江苏金朝阳律师事务所律师。上诉人（原审被告、原告）：徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司，住所地徐州市三环东路**地上**。法定代表人：郑银锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘红，江苏清正苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵萱，江苏清正苑律师事务所律师。上诉人杜吉军与上诉人徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司（以下简称闽嘉公司）租赁合同纠纷一案，均不服徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初6286号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杜吉军及其委托诉讼代理人王朝威，上诉人闽嘉公司的委托诉讼代理人刘红、赵萱，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人杜吉军上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由闽嘉公司承担。事实和理由：一、因闽嘉公司的违约行为致使上诉人无法实现合同目的，杜吉军有解除合同并要求闽嘉公司赔偿损失的权利，一审法院否定杜吉军的赔偿请求，无事实和法律依据。《合同法》第94条规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，闽嘉公司消防安全检查不合格擅自营业、未在承诺的期限内开业、未给予杜吉军提供良好的经营环境、亦未提供经营活动的便利和合理的配套服务（商场空调一直未开启），闽嘉公司的上述种种行为已构成根本违约，已严重影响上诉人的经营。杜吉军基于信任及闽嘉公司的承诺，已然在前期运作及装修上投入二十几万，但因为闽嘉公司的违约及不诚信行为使杜吉军遭受重大损失，杜吉军已无法通过正常经营实现合同目的，故有权根据合同法规定的法定解除条件，解除租赁合同，同时要求闽嘉公司承担赔偿损失的责任。一审法院在判决书第15页肯定了杜吉军合同解除的权利，但排除了杜吉军请求赔偿的权利，这是对杜吉军权利的损害，有失法律公允。请求二审法院在查清事实的基础上，确认闽嘉公司的根本违约行为，同时确认杜吉军要求赔偿损失的权利，以体现法律的公平公正。二、闽嘉公司在租赁合同的履行中存在根本违约行为，无权要求杜吉军支付租金及其他费用，一审法院在事实认定及最终判决上皆忽视闽嘉公司的违约行为，严重侵害杜吉军的合法权益。上述第一点已明确陈述了闽嘉公司的种种违约行为，有违约就要承担责任，故闽嘉公司要因为自己的过错而承担相应的责任。但一审判决未体现赏罚分明的原则，只是一味强调杜吉军需支付租金等费用的义务，但杜吉军的权利如何捍卫，闽嘉公司的过错怎么体现。请求二审法院在查清事实的基础上，发回重审或依法改判。上诉人闽嘉公司对上诉人的上诉答辩称：一、杜吉军诉称闽嘉公司违约行为致使其无法实现合同目的与事实不符，依据合同约定开业前的消防安全验收主体是杜吉军，说明杜吉军在签订合同时明知房屋未经消防安全检查合格，其接受认可该事实后才与闽嘉公司签订了租赁合同，并享受了闽嘉公司给其的一系列优惠政策。现在杜吉军以租赁房屋未经开业前的消防安全检查主张闽嘉公司严重违约违背诚实信用原则。自杜吉军签订合同后至其解除合同期间，其所租赁的房屋没有因为消防安全严查问题影响其正常经营，且杜吉军在庭审中也承认其一直在经营，其因租赁房屋后进行正常经营的合同目的已经实现。二、杜吉军主张的闽嘉整体家居广场空调一直未开启与事实不符，该部分意见同上诉状。三、杜吉军主张的闽嘉公司其他违约行为没有证据证实，也没有合同约定。故杜吉军无权依据合同法第94条的规定解除合同，其单方解除合同的行为应被认定为违约，应当承担违约责任。因此，杜吉军要求相应的赔偿不能成立。上诉人闽嘉公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项中的“驳回徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司的其他诉讼请求”，依法改判杜吉军立即向闽嘉公司支付违约解除合同违约金46110.6元，改判杜吉军立即清退并交还摊位，并承担2018年11月1日之后至交还摊位前的摊位占用费用；2.维持一审判决第一项、第二项、第三项，以及第四项中的“驳回杜吉军的其他诉讼请求”；3.本案诉讼费用由杜吉军承担。事实和理由：一、一审法院认为闽嘉公司在履约过程中因空调问题及消防安全检查不合格擅自营业问题存在违约行为，所以对于闽嘉公司诉请的违约金不予支持是事实认定错误。首先，杜吉军于2018年11月1日单方违约解除合同，闽嘉公司在一审庭审中提交了空调系统改装费用及缴纳电费的单据，可以证明在合同履行期内闽嘉公司配备了空调系统（每户均有空调接入口），开放了空调，并因此在空调开放季节多支付了电费，一审法院认定闽嘉公司未提供证据证明按约开放了空调与事实不符。其次，根据双方签订的《市场摊位租赁合同》第六条第11项的约定“承租方属其所租摊位的消防第一责任人，承担所租摊位范围内的一切消防安全责任……”，第八条第5项约定“承租方的装修格局及装修选材应符合消防、防火相关规定，并自行办理消防报建、验收等手续”，根据《消防法》第15条的规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”上述规定和约定显示，开业前的消防验收可以是场所的建设单位，也可以是场所的使用单位,双方在合同中明确约定了摊位开业前消防验收由杜吉军自己进行报验，所以杜吉军应当在其开业前进行自行报验。由于家居广场分户对外出租的经营模式和特点，商户均是逐步入住，各个商户的开业时间也不统一，所以由闽嘉公司进行整体报验也不符合家居广场的实际情况。且自签订合同后至杜吉军解除合同期间，其所租赁的摊位没有因为消防安全检查问题影响其正常营业，杜吉军在庭审中也承认其一直在经营。一审法院认为闽嘉公司消防安全检查不合格存在过错，故不支持闽嘉公司诉请的违约金没有合同及法律依据。二、杜吉军应当支付违约解除合同的违约金。杜吉军在履行合同过程中长期拖欠各项费用，扰乱闽嘉公司的正常经营秩序，围堵市场大门、强行退场、殴打市场保安等一系列行为构成了严重违约，在这种情况下杜吉军单方解除合同的行为属于单方违约解除合同，应当依照合同约定支付违约解除合同违约金。三、杜吉军应当支付继续占用摊位的各项费用。首先，租赁合同到期后办理书面退租手续是双方合同明确约定的杜吉军应当履行的义务，杜吉军在违约单方解除合同后，在没有缴清拖欠的各项费用的情况下，起诉到法院要求闽嘉公司赔偿其装修损失，闽嘉公司为了避免损失的扩大，不得已采取了保全措施。杜吉军上述违约行为致使案涉摊位至今被实际占用。再次，杜吉军在单方违约解除合同后诉请闽嘉公司返还其装修损失，在案件没有最终结果之前，闽嘉公司无法对其摊位内的装饰装修进行拆除和清理，致使闽嘉公司无法对案涉摊位对外招商收益，事实上造成了闽嘉公司对案涉摊位收益的损失。杜吉军以诉讼行为形成了对案涉摊位的占用。上诉人杜吉军对上诉人闽嘉公司的上诉答辩称：闽嘉公司存在严重的违约行为，根据签订合同时的约定闽嘉公司承诺在2018年5月1日开业，但至今商场不具备开业条件，没有经过消防验收，且在2018年6月徐州市公安消防支队云龙大队对闽嘉公司做出了行政处罚决定，责令其停产停业，并处以罚款3万元。闽嘉公司在明知其商场没有经过消防安全检查合格就将该商场摊位出租给包含杜吉军等商户，并做出虚假的承诺，欺骗杜吉军。闽嘉公司同时承诺的其他条件也没有按照约定履行，导致杜吉军签订合同目的不能实现。故杜吉军依法有权提出解除合同。因闽嘉公司提供的摊位不符合约定条件，所以杜吉军拒付租金是正当的。在2018年10月20日闽嘉公司就强行擅自封堵杜吉军的商铺，且断水断电，造成了杜吉军无法继续经营。闽嘉公司的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回其上诉。杜吉军向一审法院起诉请求：1.判令解除杜吉军、闽嘉公司之间签订的市场摊位租赁合同、市场管理委托合同，并赔偿杜吉军装修损失20万元；2.判令闽嘉公司返还杜吉军2万元保证金及2000元装修押金；3.由闽嘉公司承担一切诉讼费用。闽嘉公司向一审法院起诉请求：1.判令杜吉军立即向闽嘉公司支付拖欠的租金、市场管理费、物业管理费、外门头广告及内场灯箱广告费用共计96595.1元；2.判令杜吉军立即清退并交还摊位，并承担2018年11月1日之后至交还摊位前的摊位占用费用、市场管理费、物业管理费；3.判令杜吉军立即向闽嘉公司支付违约解除合同违约金46110.6元；4.本案诉讼费由闽嘉公司承担。一审法院认定事实：2018年4月8日，出租方闽嘉公司与承租方杜吉军签订《市场摊位租赁合同》一份，约定出租方将位于徐州市两个摊位出租给承租方使用，摊位面积为256.17平方米（含公摊面积），租赁期限12个月，自2018年6月9日至2019年6月8日，月租金标准为8965.95元/月，年租金总额为107591.4元。第四条约定：租赁用途为全屋定制，主营伊恋品牌。第五条约定：出租方有权要求承租方在其所租摊位内配置必需的消防设施、设备；出租方为承租方创造良好的经营环境和公共卫生环境，有效维持市场公共秩序；出租方为承租方的经营活动提供便利和合理的配套服务；出租方负责市场公共设施、设备的维修、保养和运行管理工作；出租方按期向承租方交付摊位，并确保摊位满足正常交付条件和使用要求。第六条约定：承租方按期接收摊位，按期足额向出租方支付本合同约定的租金；承租方应合法、合规使用市场水、电、通信、空调等公共设施设备，自行承担摊位内的各项费用及公共部分按租赁面积分摊的水、电（照明、空调），并于每次抄表后15日内主动向出租方交纳。如有逾期，出租方有权随时停止向其提供水、电、空调等，且每逾期一天承租方应按欠费金额的千分之一标准向出租方支付违约金；承租方属其所租摊位的消防第一责任人，承担所租摊位范围内的一切消防安全责任，负责所租摊位范围内消防设施、器材的配置和维护、保养工作；租赁期限届满或合同终止时，承租方应于期限届满当日或合同终止当日将摊位完整的移交给出租方，并办理书面移交手续。否则，视为承租方继续租用、占用摊位，承租方应按本合同约定继续支付摊位租金、延期租金和相关费用。第八条约定：租赁期内，承租方有权对所租摊位进行装修，但装修方案应提前经出租方书面同意，并遵守市场摊位装修规定、须知和要求，摊位装修费用由承租方承担；承租方的装修格局及装修选材应符合消防、防火相关规定，并自行办理消防报建、验收等手续；装修期间，承租方应按合同约定向出租方支付租金；承租方退场时，为了不影响其他业主正常经营，其摊位装修设施不得拆除，并无偿交由出租方处置。第十二条约定：为确保承租方全面履行本合同各项义务，本合同生效当日，承租方应向出租方支付合同保证金4万元；本合同保证金不计息，待合同期限届满之日或合同终止之日起18个月后，承租方凭原始收款收据按合同约定清算返还。第十三条约定：承租方违反本合同约定未按期足额支付租金的，逾期超过30天的，出租方有权解除本合同，承租方应按本合同租金总额的30%标准向出租方支付违约金。租赁双方任何一方违约中途单方解除本合同的，应按本合同租金总额的30%标准向另一方支付违约金。第十四条约定：租赁期限届满，承租方如未按期交出摊位而擅自延长租期的，擅自延长租期期间，承租方应按本合同租金的150%标准向出租方支付延期租金，并且，出租方有权随时收回摊位；出租方给予承租方60天的装修期，自承租方收到出租方入场通知之日起开始计算装修期。装修期内不计租金、物业管理费及市场管理费，装修期内产生的水、电、空调费用由承租方自行承担。同日，闽嘉公司（甲方）与杜吉军（乙方）签订《市场管理委托合同》一份，约定就乙方将所租的市场摊位委托甲方实施市场管理一事达成一致意见。第一条约定：摊位位于徐州市，共计两个摊位。摊位面积约256.17平方米（含公摊面积）。第二条约定：委托管理期限共12个月，本委托管理期限的起止日期以乙方与市场所有人闽嘉公司就该摊位同期签订的《市场摊位租赁合同》约定的租赁期限起止日期为准。第三条约定：市场管理费标准为8965.95元/月，市场管理费总额为107591.4元。第四条约定：合同期内，甲方应为乙方创造良好的经营环境，并为乙方经营活动提供便利和合理的配套服务。乙方应按期足额向甲方支付本合同约定的市场管理费总额。第五条约定：乙方未按期支付市场管理费的，每逾期一天，应按总欠款额的万分之六标准向甲方支付违约金。甲乙双方任何一方违约中途解除本合同的，应按合同总价款的30%标准向另一方支付违约金。同日，闽嘉公司（甲方）与杜吉军（乙方）签订《物业管理委托合同》一份，约定就乙方将所租的市场摊位委托甲方实施物业管理一事达成一致意见。第一条约定：摊位位于徐州市，共计两个摊位。摊位面积约256.17平方米（含公摊面积）。第二条约定：委托管理期限共12个月，本委托管理期限的起止日期以乙方与市场所有人闽嘉公司就该摊位同期签订的《市场摊位租赁合同》约定的租赁期限起止日期为准。第三条约定：物业管理费标准为717.28元/月，物业管理费总额为8607.3元。第四条约定：合同期内，甲方应为乙方创造良好的经营环境，并为乙方经营活动提供便利和合理的配套服务。乙方应按期足额向甲方支付本合同约定的物业管理费总额。第五条约定：乙方未按期支付物业管理费的，每逾期一天，应按总欠款额的万分之六标准向甲方支付违约金。甲乙双方任何一方违约中途解除本合同的，应按合同总价款的30%标准向另一方支付违约金。同日，闽嘉公司（甲方、出租方）与杜吉军（乙方、承租方）签订《广告位租赁合同》，约定：甲方租赁给乙方的广告位的位置为内场48#、49#、外门头3#，广告发布形式为内场为软膜，外门头发光字。租赁期限自2018年5月1日至2019年4月30日止。租赁费用26934元。先付费后使用，签订本合同时乙方向甲方一次性支付本合同全额租赁费用。乙方负责广告的设计、制作、安装，其所产生的所有费用由乙方自行承担。一审庭审中闽嘉公司称已在相应位置为杜吉军展出了广告。杜吉军辩称，首先建立在商场正常运行情况下，后期闽嘉公司对我所承诺的开业时间及商场的入驻率都未实现及达到，故所有的广告位并未起到广告宣传作用，形成摆设，其中有48#、49#两个广告位长期处于断电情况无法使用。同日，闽嘉公司、杜吉军又达成补充协议一份，约定：1、租赁单价为50元/㎡/月。2、房租及市场管理费季交，每季度38425.5元，在季度租期前三十天缴清。3、合同保证金按20000元收取。4、双方严格保密，不得外泄。同日，杜吉军向闽嘉公司出具承诺书载明：1、本人承诺于2018年4月8日补齐合同保证金余款15000元。2、承诺于2018年4月9日材料进场，4月12日前工人进场，工期45天。3、承诺于6月30日前付清外门头广告费及内场灯箱广告48#、49#费用，费用金额为26934元。4、承诺于7月30日前付清第一季度租赁费用及物业费用，费用金额为47032.8元。杜吉军在一审庭审中自认其履行前两条承诺，但因为闽嘉当时承诺2018年5月1日开业，商场没有开业，空调系统无法使用，承诺的条件都没有兑现，所以杜吉军没有再按照承诺继续履行，因为闽嘉公司违约行为在先。2018年4月9日杜吉军向闽嘉公司支付装修押金2000元，2018年4月13日杜吉军向闽嘉公司支付合同保证金2万元，后杜吉军未按约向闽嘉公司支付过租金及市场管理费、物业管理费和广告费。杜吉军称“我们有补充协议，约定付款时间，但在这之前闽嘉公司未向我们履行前期的各项承诺，所以拒绝支付，也是直到2018年9月才向我要求支付房租的原因”。杜吉军自认进场装修后进行了试营业，前期投入已经全部到位，必须进行经营，但实际上闽嘉市场并未达到市场所具备的经营条件。闽嘉公司称竣工消防验收已经合格，各租赁出去的商铺都已经正常营业。开业前的验收这个义务已经写在合同里，约定了商户是第一责任人，由商户自行办理消防验收手续。闽嘉公司于2018年10月30日向杜吉军邮寄律师函，向其催要欠付费用。2018年11月1日，杜吉军向闽嘉公司发出撤场通知，该通知载明：由于闽嘉市场在自身不具备经营条件的情况下存在以欺诈手段招商，骗取商户进驻，进驻后完全没有兑现前期的招商政策及对商户的承诺。导致我司进场装修后至今店面无法正常经营，严重亏损。后经多次与贵方沟通协调均无效的情况下，闽嘉公司以拖欠房租为由，推翻前期的各项承诺，毫无任何诚信，强行封店、停电，导致店面无法正常经营，造成更大的损失，现正式向闽嘉公司提出退租撤店通知。闽嘉公司认可收到该通知，认为杜吉军已于2018年11月1日单方解除合同。2018年10月27日，徐州市公安局狮子山派出所接处警工作登记表载明：“2018年10月27日8时46分，戴长春报警称：在升辉装饰城南隔壁闽嘉建材广场门口有家商铺拖欠房租，现在我们将门封锁了，对方就将四辆车堵我们广场门口闹事，影响我们正常营业，发生纠纷请来人处理。到现场经了解双方因房租问题发生争执，现场让对方将车移开，告知双方自行协商解决，如若不行去法院起诉”。2018年11月2日，徐州市公安局狮子山派出所接处警工作登记表载明：“2018年11月2日10时11分42秒，接戴长春报警称：闽嘉建材城一楼依恋全屋定制，有其他商户在我们这里闹事。接警后，到过现场，双方属于租赁纠纷，民警告知双方不要有过激行为，双方各自保存好证据去法院起诉”。2018年11月4日，徐州市公安局狮子山派出所接处警工作登记表载明：“2018年11月4日11时42分，刘强报警称：在闽嘉建材广场依恋橱柜门口现在有不明身份的人到我们卖场强行拉东西，请来人处理。到现场经了解双方因房屋租赁问题现场争执，对方将刘强推倒在地，现场将对方带回所内交给值班民警处理，告知报警人先去医院看病，事后再来所里说明情况，到所后双方因赔偿问题未达成协议”。2018年11月4日刘强至九七医院检查治疗并住院治疗2天，诊断为头部外伤、软组织伤。闽嘉公司称杜吉军在2018年10月27日采用四辆汽车堵商场大门的方式影响闽嘉公司及其他商户的正常经营，并在2018年11月2日、11月4日持续在商场扰乱商场秩序，并且打伤被告职工刘强，造成恶劣影响。杜吉军辩称，“因为闽嘉公司先行对我店铺断电封门，故我方去了一辆车，从接处警登记表上也可以看出闽嘉公司将原告店铺门封锁。对11月2日的接处警登记表，原告没有闹事，原告到店铺拆除物品，闽嘉公司方人员阻挠，报警是双方都报警了。对11月4日接处警登记表可以证明杜吉军要到商铺内拉东西对方阻挠。杜吉军也没有殴打刘强，不存在殴打的事实。刘强的证据与本案无关”。闽嘉公司在一审庭审中自认“把杜吉军经营的摊位进行查封，因为在杜吉军向我方书面提出解除合同后并没有按照合同的约定办理书面移交手续，也没有按照合同约定交清拖欠的各项费用，从报警记录上可以看出杜吉军在11月1日后带领诸多不明人士强行到其店铺内拉东西，被告也是依照合同约定为了避免损失的扩大及维护自身权益不得已采取保全措施”。闽嘉公司主张的诉请明细为：租金和市场管理费第一季度2018年6月9日-9月8日费用为38425.5元，广告租金26934元，物业管理费8607.3元，租金和市场管理费第二季度2018年9月9日-12月8日，由于原告在11月1日解除合同，租金和市场管理费计算至2018年11月1日，共计22628.35元，以上合计96595.1元。违约金依据租赁合同第13条第6款第2项，一方单方解除合同的应支付年租金的30%作为违约金，年租金费用是76851元，30%就是23055.3元，市场管理费违约金依据市场管理合同第5条第2款约定，一方单方解除合同的应支付年市场管理费的30%作为违约金，年市场管理费是76851元，30%就是23055.3元，两项加起来共计46110.6元。杜吉军一审举证其与徐州苏和居装饰工程有限公司签订的装饰装修施工合同、装饰设计施工图以及四张徐州苏和居装饰工程有限公司出具的装修款收据共计286000元，拟证明杜吉军对案涉租赁房屋进行了装饰装修，并据此主张装修损失200000元。闽嘉公司经质证，不认可杜吉军主张的装修损失200000元，认为无法证明杜吉军装修款项实际支付的事实。根据杜吉军举证的其与闽嘉公司李静经理的微信聊天记录以及闽嘉微信群的微信聊天记录，能够认定闽嘉公司经营的闽嘉建材市场存在空调损毁的事实以及杜吉军自行安装空调使用的事实。一审法院另查明，2017年5月14日，徐州市公安消防支队出具徐公消竣字（2017）第0007号《关于徐州闽嘉整体家居广场消防改造工程竣工验收消防备案检查合格的意见》，意见为：一、综合评定该工程竣工验收消防备案合格。……五、公众聚集场所投入使用、营业前应向公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用、营业。2018年6月6日徐州市公安消防支队云龙大队消防监督员在检查中发现闽嘉公司经营的闽嘉建材广场消防安全检查不合格擅自营业，于2018年6月28日出具徐云公（消）行罚决字【2018】0059号行政处罚决定书，决定给予闽嘉公司责令停产停业闽嘉建材广场，并处罚款3万元。一审法院认为：《中华人民共和国消防法》中关于“未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定针对的是公众聚集场所的使用、营业行为，而非公众场所的出租行为。杜吉军与闽嘉公司签订的市场摊位租赁合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规效力强制性规定，合同应为有效合同。双方均受合同约束，应按约定履行合同义务，闽嘉公司将租赁摊位交付给杜吉军并提供相关服务，杜吉军已实际使用租赁摊位进行了经营，应按约定支付相应费用。杜吉军于2018年11月1日向闽嘉公司发出退场通知，不再经营案涉租赁摊位，闽嘉公司在庭审中亦认可案涉租赁合同于2018年11月1日已经由杜吉军单方解除，一审法院认定双方租赁合同于2018年11月1日解除。根据租赁合同及补充协议约定，杜吉军应当向闽嘉公司支付其租赁案涉摊位期间（2018年6月9日-2018年11月1日，计145天）的租金、市场管理费、物业管理费、广告费用，经结算，一审法院支持闽嘉公司主张的租金、市场管理费、物业管理费共计64472.85元（38425.5元+22628.35元+3419元）。闽嘉公司主张广告费用26934元，因该广告租金约定系从2018年5月1日起至2019年4月30日止的租金费用，但双方租赁合同于2018年11月1日解除，故一审法院部分支持闽嘉公司主张的杜吉军实际经营期间的广告费用为13467元（26934元/年*6月）。案涉租赁合同虽约定承租方属其所租摊位的消防责任第一人，但并不排除闽嘉公司作为闽嘉建材广场营运管理人申报消防安全检查、保障消防安全的义务，闽嘉建材广场消防安全检查不合格擅自营业，致使杜吉军在经营过程中存在消防隐患，且闽嘉公司未提供充分证据证明其按约开放空调并提供了良好的经营环境，故闽嘉公司在履行合同过程中存在一定的过错，对闽嘉公司要求支付违约金的诉请，一审法院不予支持。关于闽嘉公司要求杜吉军立即清退交还摊位并支付占用摊位期间的费用，因闽嘉公司已认可案涉租赁合同已于2018年11月1日解除，杜吉军应清退承租摊位物品并向闽嘉公司返还租赁摊位，故对闽嘉公司主张杜吉军清退并返还租赁摊位的诉讼请求予以支持。案涉租赁合同解除后，闽嘉公司申请财产保全将案涉租赁摊位予以查封，杜吉军未再实际经营案涉租赁摊位，并非系杜吉军原因恶意占有使用案涉租赁摊位，故闽嘉公司要求杜吉军支付2018年11月1日之后的摊位占有使用费、市场管理费、物业管理费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于杜吉军主张的闽嘉公司赔偿装修损失，根据双方签订的案涉租赁合同约定“承租方退场时，为了不影响其他业主正常经营，其摊位装修设施不得拆除，并无偿交由出租方处置”，该约定合法有效，且因合同双方在履约过程中均有违约行为，相较双方的违约行为之过错大小，杜吉军已经行使合同解除权，其再行主张装修损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于杜吉军主张返还装修押金2000元的请求，杜吉军已经对案涉租赁摊位装修完毕，闽嘉公司未举证证明杜吉军存在违反装修约定的情形，故该装修押金应予以退还杜吉军。对于杜吉军主张返还2万元保证金的请求，因合同约定保证金的返还条件为待合同期限届满之日或合同终止之日起18个月后返还，目前尚不具备返还条件，故对杜吉军主张返还保证金的诉请，一审法院暂不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十一条之规定，判决：一、确认杜吉军与徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司于2018年4月8日签订的《市场摊位租赁合同》、《市场管理委托合同》于2018年11月1日解除，杜吉军于判决生效之日起十日内向徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司清退并返还案涉租赁摊位（徐州市摊位）；二、判决生效之日起十日内，杜吉军向徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司支付租金、市场管理费、物业管理费、广告费用共计77939.85元；三、判决生效之日起十日，徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司返还杜吉军装修押金2000元；四、驳回杜吉军、徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本案二审期间的争议焦点为：1.杜吉军解除合同后要求闽嘉公司赔偿装修损失应否支持；2.闽嘉公司以杜吉军单方违约解除合同为由要求杜吉军承担解除合同违约金应否支持；3.闽嘉公司要求杜吉军支付继续占用摊位费用应否支持。本院认为：一、关于解除合同的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法具体使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的。涉案房屋用于经营商场等公共聚集场所，在开业前未经消防安全检查，违反消防法关于房屋使用的强制性规定，承租人杜吉军依法享有法定解除权。故一审法院确认双方当事人签订的合同于杜吉军发出解除合同通知之日即2018年11月1日解除，并无不当。二、关于合同解除后装修损失负担及解除合同违约金判定问题。涉案房屋租赁合同虽然约定承租人等商户是其所租摊位的消防责任第一人，但并不能排除闽嘉公司作为闽嘉建材广场实际经营者申报消防安全检查的义务。闽嘉公司在商场开业前未申报消防安全检查，并由此遭受行政处罚，闽嘉公司对合同的解除存在过错。同时，根据双方租赁合同中的上述明确约定，说明承租人杜吉军在签订合同时，明知涉案房屋未经开业消防安全检查，杜吉军仍然承租涉案房屋，最后租赁合同因该问题而解除，杜吉军亦存在一定的过错。双方当事人对合同的解除均有过错，合同解除后双方当事人亦均存在相应损失，比如杜吉军主张的装修损失，以及闽嘉公司的预期收益损失等，根据合同性质及履行情况，本院酌定双方损失各自承担为宜，故一审法院对杜吉军主张的装修损失未予支持，并无不当。闽嘉公司主张的杜吉军承担单方解除合同违约金，其性质实质上系为补偿闽嘉公司的预期收益等损失，如上所述，损失各自承担，故一审法院判决驳回闽嘉公司的该项诉请，亦无不当。三、关于闽嘉公司主张的继续占用摊位费用问题。摊位继续占有使用费以对摊位的实际占有使用为前提。涉案租赁合同解除后，闽嘉公司已申请对涉案摊位进行了保全查封，杜吉军未再对涉案摊位进行实际经营。虽然摊位内可能存在部分物品未搬离，但并非系杜吉军原因恶意占用，故闽嘉公司要求杜吉军承担继续占用费用，无事实和法律依据，本院不予支持。另，关于杜吉军一审主张的返还2万元保证金问题，按照法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因涉案合同已解除，闽嘉公司应将收取的2万元保证金返还杜吉军。二审审理中，闽嘉公司亦提交书面说明，同意向杜吉军返还保证金，故本院判定闽嘉公司应于本判决生效之日起十日内返还杜吉军2万元保证金。综上，上诉人杜吉军、上诉人闽嘉公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。因一审对保证金诉请判决不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、维持江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初6286号民事判决第一项，即“确认杜吉军与徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司于2018年4月8日签订的《市场摊位租赁合同》、《市场管理委托合同》于2018年11月1日解除，杜吉军于本判决生效之日起十日内向徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司清退并返还案涉租赁摊位（徐州市摊位）；二、维持江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初6286号民事判决第二项，即“本判决生效之日起十日内，杜吉军向徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司支付租金、市场管理费、物业管理费、广告费用共计77939.85元”；三、维持江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初6286号民事判决第三项，即“本判决生效之日起十日，徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司返还杜吉军装修押金2000元”；四、撤销江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初6286号民事判决第四项，即“驳回杜吉军、徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司的其他诉讼请求”；五、徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还杜吉军保证金2万元；六、驳回杜吉军、徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。杜吉军起诉一审案件受理费5914元，减半收取2957元，由杜吉军负担2600元，由闽嘉公司负担357元；闽嘉公司起诉一审案件受理费3154元，减半收取1577元，保全费1420元，合计2997元，由闽嘉公司负担1397元，由杜吉军负担1600元；杜吉军上诉二审案件受理费5914元，由杜吉军负担；闽嘉公司上诉二审案件受理费5914元，由闽嘉公司承担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  曹 辛审判员  徐海青二〇一九年十一月六日书记员  李昱莹