广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19321号上诉人（原审被告）：陈佳华，男，汉族，住所地广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓物业），住所地广州市海珠区东晓路海城花苑**201、202、203。法定代表人：梁树松，该公司经理。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称二所），，住所地广州市海珠区前进路万松园**之**法定代表人：余勇，该所所长。委托诉讼代理人：寇明茹，该所职员。上诉人陈佳华因与被上诉人东晓物业、二所租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2019)粤0105民初6423号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人陈佳华，被上诉人二所的委托诉讼代理人寇明茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈佳华上诉请求：撤销一审判决，改判陈佳华有权继续租赁广州市海珠区XXX路XXX号XXX房，改判东晓物业、二所承担本案一审、二审诉讼费用。事实理由：1、涉案房屋是陈佳华退休前在国企工作时单位的福利分房，故有权继续租住。2、陈佳华因前期借钱买房，现已资不抵债，已委托第三方中介机构“广州链家”协助出售其位于广州市海珠区xx路xxx街xxx号xxx房。3、二所解除不定期租赁合同的程序不合法，即使陈佳华不再符合租住公租房条件，二所要求陈佳华于3日内腾退涉案房屋的通知违反法律、行政法规等的强制性规定。二所辩称同意一审判决，请求维持原判。东晓物业经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2019年1月29日，东晓物业、二所向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除东晓物业与陈佳华关于海珠区XXX路XXX号XXX部位房屋的租赁关系；2、陈佳华在判决生效之日起10日内腾空并交付讼争房屋；3、陈佳华按照75.40元/月缴纳从2019年1月至交付房屋之日止的房屋占用期租金；4、陈佳华承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2005年6月1日，东晓物业（出租人、甲方）与陈佳华（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方同意将海珠区XXX路XXX号306部位的房地产出租给乙方，使用面积20.33平方米；租赁期限从2005年6月1日至2007年5月31日，月租金75.4元;租金按双月结算，乙方在每单月的第8至18日前按现金付款方式缴付给甲方；执行国家福利租金政策的房屋，执行的租金标准或房屋结构、装修条件变动时，租金随广州市房地产主管部门颁布的租金标准调整，乙方按新调整的租金付给甲方。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；乙方严格按房屋使用性质使用房屋，乙方擅自改变房屋用途，甲方可解除合同，收回房屋；租赁期届满，甲乙双方未续订合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的__%（小于100%）收取违约金；等。二所于2018年12月28日在涉案房屋处张贴了《通知》，内容是：经查证，陈佳华有私有房产，要求陈佳华在2018年12月31日前交还涉案房屋，并负责清理房屋内的物品及缴清占用房屋期间所产生的水电费用；等。一审另查，2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2017年3月13日，广州市海珠区住房和建设水务局与东晓物业签订《2017-2019年海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》，约定：东晓物业的服务管理事项为滨江等11条行政街范围内直管房的管理工作；日常由广州市海珠区房屋安全和物业所有权检查、监督乙方实施的直管房日常管理工作；等。一审庭审中，东晓物业、二所与陈佳华均确认合同约定的租赁期满后，双方之间没有再签订书面的租赁协议；涉案房屋现由陈佳华居住使用，东晓物业、二所从2019年1月起没有收取陈佳华租金。据房管部门提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》反映，陈佳华名下房地产登记情况如下：海珠区xx路xxx街xxx号xxx房，住宅，建筑面积70.76平方米。一审法院认为：东晓物业与陈佳华就涉案房屋签订了《广州市房地产租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，现合同约定的租赁期限已届满，陈佳华继续使用涉案房屋，东晓物业、二所收取其租金至2018年12月，双方已形成不定期租赁关系。故东晓物业有权随时解除合同。而二所作为管理人也有权直接对涉案房屋主张权利。陈佳华名下已登记有自有产权的房屋。东晓物业、二所根据《广州市房地产租赁合同》的约定，已通知陈佳华办理退房手续，故东晓物业、二所要求解除与陈佳华之间关于涉案房屋的租赁关系、陈佳华腾空并交付涉案房屋的诉讼请求，合法有理，予以支持。涉案租赁合同关系解除后，东晓物业、二所要求陈佳华按照合同约定的租金标准计付房屋占用费，合法有理，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2019年6月28日作出如下判决：一、解除原告广州市东晓物业管理有限公司与被告陈佳华之间关于广州市海珠区XXX路XXX号xxx部位房屋的租赁关系；二、被告在本判决生效之日起十日内，搬出广州市海珠区XXX路XXX号306部位房屋，并将该房屋腾空交还给两原告；三、被告在本判决生效之日起十日内，按每月75.4元的标准向两原告支付从2019年1月1日起至被告交还房屋之日止的房屋占用费（其中，从2019年1月1日至本判决生效之日止的房屋占用费在本判决生效之日起15日内付清，之后的房屋占用费在每月月底前付清）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告负担。二审中，上诉人陈佳华提交了其购买其名下房屋的相关资料，拟证明其名下房屋是贷款购买，现其无力还贷，需卖掉其名下房屋，仍需承租涉案房屋。被上诉人二所质证认为上诉人陈佳华在涉案合同履行期间已购房，已构成违约。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人陈佳华与被上诉人东晓物业就涉案房屋签订的《广州市房地产租赁合同》约定的租赁期限已届满，上诉人陈佳华继续使用涉案房屋，被上诉人东晓物业、二所收取其租金至2018年12月，双方已形成不定期租赁关系，故一审判决认定被上诉人东晓物业有权随时解除合同、被上诉人二所作为管理人也有权直接对涉案房屋主张权利均正确。现被上诉人东晓物业、二所根据上述合同的约定已通知陈佳华办理退房手续至今已近一年，且上诉人陈佳华名下已登记有自有产权的房屋，其在二审庭询中亦承认其名下自有产权房屋是于2006年已购买至今已十多年，故一审判决认定被上诉人东晓物业、二所要求解除与上诉人陈佳华之间关于涉案房屋的租赁关系、上诉人陈佳华腾空并交付涉案房屋的诉讼请求合法有理而予以支持正确。综上，上诉人陈佳华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈佳华负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇一九年十一月二十一日书记员  彭文悦书记员  黄晶晶