湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初3888号原告贺向荣，男，1975年3月17日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。原告廖建纯，女，1977年8月27日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。两原告共同委托代理人胡飞，湖南定胜律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更、增加诉讼请求，进行和解、申请执行、领取执行款项等）。两原告共同委托代理人李迪宝，湖南定胜律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告株洲市大帝房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区人民南路97号法定代表人付加祥，执行董事兼总经理。委托代理人颜蜜，湖南人和人（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，提起反诉或者上诉，代为申请司法鉴定，领取相关文书等）。委托代理人聂丽兰，湖南人和人（株洲）律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被告芦淞区路明商店，经营场所：湖南省株洲市芦淞区金帝女装城临街**。经营者石路明，男，1991年9月9日出生，汉族，户籍地湖南省新邵县。本院于2019年9月17日立案受理原告贺向荣、廖建纯诉被告株洲市大帝房地产开发有限公司（以下简称“大帝房地产公司”）、芦淞区路明商店返还原物纠纷一案，依法适用简易程序，于2019年10月17日、2019年11月20日两次公开开庭进行了审理。原告贺向荣、廖建纯的共同委托代理人胡飞、李迪宝（第一次开庭到庭）、被告大帝房地产公司的委托代理人颜蜜、聂丽兰到庭参加诉讼。被告芦淞区路明商店经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告贺向荣、廖建纯向本院提出诉讼请求：1.两被告将所占用原告位于株洲市金帝女装临街门面Ｂ19号门面退还给原告；2.判令两被告赔偿因占用原告门面所造成的经济损失40万元（占用60个月×6666元／月）；3.两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2012年5月18日，原告夫妻和被告大帝房地产公司签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告大帝房地产公司开发的株洲市金帝女装临街门面Ｂ19号门面（以下简称Ｂ19号门面），同年7月31日，Ｂ19号门面产权变更登记至贺向荣、廖建纯名下。2011年1月至2014年8月期间原告姐姐贺紫荣和付加祥系夫妻关系，两人均系大帝房地产公司的股东，贺紫荣占股份75%，付加祥占股份25%，Ｂ19号门面在出售前大帝房地产公司已出租给了第三方，门面出卖给原告后仍由第三方租用，但大帝房地产公司将收取的门面租金转交给了原告。自2014年年初，原告姐姐贺紫荣与付加祥因感情不和开始闹离婚纠纷，双方矛盾加剧，因付加祥安排人员对原告父母、兄妹不断进行骚扰，原告为此带着父母离开株洲，故无法对自己的门面进行管理。直至今年才到株洲料理门面之事，经查发现Ｂ19号门面由石路明在经营食品烟酒销售，是大帝房地产公司作为出租方与石路明签订的租赁合同，而原告并未授权给被告大帝房地产公司，被告大帝房地产公司无权对原告所有的房产出租获利。另据芦淞区法院判决书内容，株洲市芦淞区人民南路智超时尚广场19Ａ-20号门面（面积20.4平方米），2012年5月1日租赁的年租金为22万元，每平方18333元。而智超时尚广场的19Ａ-20号门面和原告的Ｂ19号门面相隔不远，也是大帝房地产公司开发的。综上所述，Ｂ19号门面系原告的私有财产，两被告未与原告签订门面租赁合同而占用原告的门面做生意，于法无据，理应将所占门面退还给原告，被告从2017年4月起至今占用原告门面长达27个月，造成原告经济损失达40万元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告大帝房地产公司辩称：首先，案涉房屋登记在原告名下事实，但答辩人并非非法占用原告的房屋，而是对其房屋进行了善意的积极有效管理，并于2014年12月至2015年4月期间对原告的B19号门面进行了改造，进行了重新装修装饰，增加和更新了相关设施设备，并扩大了套内面积，商铺价值增加。2017年4月15日，答辩人将案涉的B19号门面出租给石路明进行经营，使得原告享有租金收益，上述的积极管理和改造行为，答辩人共计花费14816.3元，2014年至2019年间，案涉房屋所得租金总计为142235.24元，除去税金支出，租金收益为124313.6元，即答辩人积极管理涉案房屋期间，房屋租金收益共计124313.6元，该收益除去答辩人是商铺面积增大增加的收入56100元以及答辩人支出的改造费用14816.3元外，即所得实际收益为65956.7元，根据相关法律规定，答辩人即使需要将相关收益返还给原告，其也只需返还65956.7元；其次，原告没有充分举证证明其有40万的损失，应承当举证不能的后果。被告芦淞区路明商店未进行答辩，亦未向本院提交相关证据材料。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2012年5月18日，原告贺向荣、廖建纯（买受人）与被告大帝房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，即原告向被告购买案涉B19号门面，建筑面积17.56平方米，套内建筑面积16.75平方米，单价为28888元/平方米，总价483874元。合同签订后，被告向原告交付了房屋，并于2012年7月31日，将案涉B19号门面变更登记为原告贺向荣、廖建纯共同共有。原告收到房屋后又委托被告将房屋出租给第三方，由两原告直接收取租金至2014年8月。2014年9月原告离开株洲，B19号门面无人管理和使用。2017年4月15日，被告大帝房地产公司作为出租方将案涉B19号门面出租给石路明经营超市生意，合同期限至2018年4月14日止，一年含税租金为55200元（税金2628.57元），到期后双方又续签了两次一年期合同，最后续签的合同期限至2020年4月18日止，其中2018年4月15日至2019年4月18日租金为44122元（含税金2101.05元）；2019年4月19日至2020年4月18日租金为50025元（含税金2382.14元）。上述租金149347元（55200+44122+50025）均由被告收取，被告因此缴纳增值税7111.76元（2628.57+2101.05+2382.14）。庭审中，被告抗辩称其于2014年12月至2015年4月期间对案涉B19号门面进行了改造，改造后案涉B19号门面的套内面积扩大至28.75平方米，被告共收取B19号门面2017年4月15日-2020年4月18日的租金149347元，但应从租金中扣除被告支付的改造费14816.3元，门面面积增大12平方米的增值51600元，和为此缴纳了房产税、城建税、教育附加费17921.64元。对此原告同意案涉B19号门面继续由石路明租赁使用，等到租赁到期即2020年4月18日后，再与被告办理交接手续，接管案涉门面，并同意租赁费用可以按被告与石路明签订的租赁合同约定的租金予以计算，被告已缴的应缴税费可以在租赁费用中予以扣减，但对被告提出的其他费用不予认可，不同意从租金中扣减。本院认为，庭审中，原告同意被告意见将案涉B19号门面继续由石路明租赁使用至2020年4月18日，租赁期满后再与被告办理交接手续，接管B19号门面，且同意系其对自己民事权利和诉讼权利的处分，符合法律规定，本院依法予以确认。对于原告要求被告赔偿因占用门面而造成的损失40万元，首先，原告未能提交充分证据证明被告给其造成了损失40万元，其次，被告代其出租房屋，使其获得租金收益，且原告在庭审中同意租金按被告与石路明签订的租赁合同约定的租金予以核算，并同意从租金中扣减被告缴纳的税费。经查，被告共收取石路明租赁B19号门面从2017年4月至2020年4月18日的租金149347元，扣减掉被告为B19号门面缴纳的增值税7111.76元和房产税、城建税、教育附加费17921.64元，还余124313.6元，被告理应支付给房屋所有权人即两原告。被告辩称其对原告所有的B19号门面进行了改造，花费了改造费14816.3元，并使得涉案门面增值了51600元，应一并从租金中扣减，原告对此不予认可。本院认为，被告未经原告同意即擅自对原告所有的门面进行改造，属于无权处分行为，且两原告对被告的改造行为不予追认，被告的改造行为对原告不发生法律效力，且改造费不属于因维护该门面所产生的必要费用，故被告要求原告承担该部分费用，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告株洲市大帝房地产开发有限公司在2020年4月18日后五日内将位于株洲市金帝女装临街门面Ｂ19号门面交还给原告贺向荣、廖建纯；二、被告株洲市大帝房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告贺向荣、廖建纯租金124313.6元；三、驳回原告贺向荣、廖建纯的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币7300元，减半收取3650元（原告已预交），由原告贺向荣、廖建纯承担2516元，被告株洲市大帝房地产开发有限公司承担1134元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。案件受理费向湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户直接缴纳，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账户：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  舒家良二〇一九年十一月二十日法官助理王秋艳书记员晏凝附：判决书引用法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为的，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。