浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终2279号 上诉人（原审原告）：李尚周，男，1963年8月28日出生，汉族，住玉环市。 上诉人（原审原告）：李祖周，男，1952年1月4日出生，汉族，住玉环市。 上诉人（原审原告）：李贤吉，男，1965年3月23日出生，汉族，住玉环市。 上诉人（原审原告）：李法长，男，1948年5月11日出生，汉族，住玉环市。 上诉人（原审原告）：李祖吾，男，1959年6月4日出生，汉族，住玉环市。 五上诉人共同的委托诉讼代理人：王以德，浙江时空律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张娇君，女，1982年1月23日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：叶榴敏，浙江辅成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林邦君，男，1969年12月5日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：黄中魁，浙江法校（玉环）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄蕾，浙江法校（玉环）律师事务所律师。 上诉人李尚周、李祖周、李贤吉、李法长、李祖吾因与被上诉人张娇君、林邦君房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省玉环市人民法院（2019）浙1021民初3429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 李尚周、李祖周、李贤吉、李法长、李祖吾上诉请求：1.依法撤销（2019）浙1021民初3429号民事判决，改判或发回重审；2.本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院判决确认上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效，并未确认合同解除时间，更没有判决双方合同解除，故在合同解除之前，被上诉人仍应按约支付租金。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效，一审法院也已判决确认合同有效，双方应严格履行合同约定。租赁合同中明确约定被上诉人的租赁期限为3.5年，租金为每年442400元，支付方式为每年支付一次，但被上诉人在第二年时只支付了221200元，即半年的租金，并于2019年5月11日通知上诉人要求提前解除租赁合同，上诉人未同意。5月下旬被上诉人擅自搬离承租房屋。双方签订的租赁合同中并没有约定被上诉人享有单方解除权，更不存在法定解除的情形。双方的租赁合同继续履行完全没有问题，不存在履行不能的情形。显然被上诉人单方要求解除合同没有事实和法律依据，拖欠租金的行为已构成违约，在法院未判决解除合同前其应继续履行合同并承担逾期支付租金的违约责任。二、一审法院适用最高院指导性案例损失代替继续履行原则属于法律适用错误。一审法院依据损失代替继续履行的原则，认为若被上诉人继续履行合同，所需的人力、物力等可能会大大超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，即履行费用可能过高，没有支持上诉人要求被上诉人继续履行合同的诉讼请求是错误的。《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。此条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第（二）项规定了履行费用过高，可以根据履约成本是否超过各方所获利益来判断。但本案不存在继续履行合同费用过高问题。第一，经营亏损属于可以预见的正常商业风险，由经营者自行承担风险，被上诉人在签订合同时应该预见该商业风险，不能以该理由要求解除合同。另外，本案没有证据证明继续履行合同势必会给被上诉人造成更大的经济损失，完全也有可能扭转亏损，给被上诉人带来更大的获益。如果仅凭被上诉人所述继续履行亏损会更大来解除合同，那所有租赁用途是商业经营的房屋租赁的承租方均可以随时解除合同，因为商业风险是肯定存在的，随时可能发生，合同随时可以解除，这显然对出租方不公平。商业经营必定会有盈亏风险，承租方在签订租赁合同时应该考虑到该问题，在租赁合同上明确约定自身的单方解除权。如果按一审判决解除合同，势必会给上诉人造成损失。上诉人是向玉环县玉城街道李家村经济合作社承租房屋后再转租给被上诉人的，而且承租期限和转租期限同样是3.5年，剩余租赁期限较短，再转租给他人比较困难，现被上诉人要求解除合同，不再支付租金，但上诉人仍得按合同约定支付租金。第二，最高院公报2006年第6期的指导性案例与本案有实质性区别。指导案例中政府为了维护社会稳定，出面协调，要求房产开发商收回已售出的商铺，进行重新规划布局。房产开发商已与150家商铺业主解除合同，支付相应的赔偿款，回收了大部分商铺，仅剩下两家业主未同意解除，如按剩下的两家业主主张的继续履行合同，房产开发商就无法完成重新规划布局的工作，项目只能搁置，开发商必须以其6万余平方米的建筑面积为剩下的业主的2250平方米商铺提供服务，支付的履行费用势必会更高，同时房产开发商也就相关的情况进行举证。因此，一审法院认定本案履行合同费用过高依据不足，法律适用错误。综上，一审法院并未判处解除双方的房屋租赁合同，合同仍继续有效，被上诉人仍应继续履行。退一步讲，即使双方合同解除，也应明确合同解除的时间，被上诉人仍应继续支付合同解除前的租金。 张娇君辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 林邦君辩称：一审认定的房屋租赁合同不予继续履行认定事实清楚，适用法律正确，判决合情合理。上诉人一审也确定钥匙是插在门上的，在承租人搬离的情况下，合同不宜继续履行。虽然合同约定租金是一年一付，但双方口头协商半年一付，上诉人要求被上诉人支付2019年下半年的租金，而被上诉人已搬离，租金已支付至上半年，故该项请求不应支持。 李尚周、李祖周、李贤吉、李法长、李祖吾向一审法院起诉请求：1.确认五原告与两被告于2017年11月29日签订的房屋租赁合同合法有效，两被告继续履行合同；2.判令两被告共同支付五原告尚欠的2019年度租金221200元，按日1‰标准自2018年11月1日起暂算至2019年5月31日止的违约金46452元（221200元×210天×1‰），合计人民币267652元，并继续按此标准支付违约金至款项实际付清之日止。 一审法院认定事实：2009年11月22日，五原告以原告李尚周、李祖吾为代表，与玉环县玉城街道李家村经济合作社签订了一份房屋租赁合同。合同约定前者整体承租后者在建的坐落于李家小区的安置房1-3层商业服务房；租赁面积约6350平方米（扣除公用通道、消防通道、公用变配电间等，以实际交付面积为准），租赁年限为10年（房屋交付日期以书面交房通知为准）；租金第一至四年每年4810000元，自第五年起逐年递增至5050500元、5291000元、5531500元、5772000元、6012500元、6253000元，每年交付一次，提前两个月交付下年度租金等事宜。2011年4月1日，上述承租房屋竣工得以交付使用。减去约定的装修期4个月，自2011年8月1日起计付租金。2017年11月29日，经李家村经济合作社同意，五原告与两被告签订了一份房屋租赁合同。合同约定五原告将承租的上述李家小区安置房（证载坐落于第二层商业服务用房转租给两被告；租赁面积约为650㎡；租赁期限3.5年；租金每年452400元，每年交付一次；房屋装修期一个月，租金自2018年1月1日起计付，提前2个月收取下年度租金；两被告在签订本合同之日向五原告交纳租赁保证金50000元，保证金在两被告无任何违约的情况下于租期届满办理房屋交接手续时不计息退还；如两被告不按时支付租金，应按照逾期租金金额日千分之一支付违约金，逾期一个月以上的，五原告可单方面解除合同收回房屋租赁权，除不退还租赁保证金外，并向两被告追究因违约而造成的其他经济损失；任何一方擅自终止合同或违约，导致另一方解除合同的，违约方必须向守约方支付违约金500000元，并赔偿由此造成的全部损失等事宜。合同签订后，两被告交纳了租赁保证金50000元，并口头提出年租金降低10000元。五原告予以同意，故年租金变更调整为442400元。两被告承租房屋予以装修使用，经营火锅店，并如数支付了2018年度即第一年的租金。根据合同约定，两被告须于2018年11月1日前支付2019年度的租金442400元，而迄今仅支付221200元，尚欠221200元。五原告多次催讨未果。2019年5月11日，被告张娇君向原告李祖吾发送微信，提出解除租赁合同，之后托人交付钥匙。五原告未予同意。两被告遂于2019年5月下旬撤离承租房屋。 一审法院认为：对案涉整体房屋，玉环县玉城街道李家村经济合作社拥有权属证书，五原告承租后经同意而部分转租给两被告，事实清楚、证据充分，应该得到确认。前租赁合同的签订时间为2009年11月22日，而玉环县玉城街道李家村经济合作社出具的同意转租说明书表述为2009年11月12日，确为错误，应予纠正。五原告承租时，案涉整体房屋系在建，尚未申领权属证书，前租赁合同也加盖玉环县玉城街道李家村村民委员会公章系出于惯例，现签约主体应统一于玉环县玉城街道李家村经济合作社。前租赁合同、交房通知书和同意转租说明书虽存在没有法定代表人签名的瑕疵，但实质上并不能改变租赁行为的合法有效。五原告与两被告于2017年11月29日签订的房屋租赁合同，系双方当事人之间真实的意思表示，内容并不违反国家法律强制性规定，依法应确认有效，签约双方均应依法按约履行。两被告在租赁期届满前已实际撤离承租房屋，系不争的事实，而是否已经解除了租赁和是否应当继续履行合同，为本案争执的焦点问题。五原告诉请两被告继续履行合同，等于否定了两被告的解除行为。案涉租赁合同约定租赁期限3.5年，不包括装修期1个月，租金自2018年1月1日起算，届满日应为2021年6月30日，现两被告于2019年5月下旬实际撤离，履行不足二分之一，显然违背了双方签订合同的初衷，导致五原告签订合同的目的大部分落空。综观合同全部条款，没有关于两被告单方面解除合同的约定。两被告提出提前解除合同，并未征得五原告的同意，撤离承租房屋系两被告的擅自行为。两被告并不享有合同约定的单方解除权，相反地，在两被告未如期如数支付租金时，五原告享有单方解除权。两被告辩称实际撤离承租房屋的原因系经营不善、亏空严重，继续经营势必造成更大经济损失，合同目的无法实现，其行使法定解除权的基础是情势变更。应该说，情势变更是指合同有效成立后因不可归责于合同当事人的原因导致情势出现较大变化，致合同基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力则会显失公平，应允许合同当事人变更合同内容或解除合同。两被告辩称的撤离原因实为其签订合同时可以预见的正常商业风险，应归责于其自身，故其以情势变更为由主张解除合同，该院不予认同。房屋租赁合同为继续性合同，五原告请求法院判令继续履行合同，该项请求并非短时间可履行完毕，且不宜于强制履行，而现两被告已撤离房屋且明确表示不愿继续履行合同，可见继续履行合同的基础已经不复存在。两被告虽然不享有法定解除权和约定解除权，单方撤离承租房屋构成违约，但是若判决两被告继续履行合同，所需的人力、物力等可能会大大超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，即履行费用可能过高。为衡平双方当事人的利益，宜用赔偿损失来代替继续履行。对此，最高院公报2006年第6期有允许违约方在承担赔偿责任的情况下解除合同的指导性案例，其裁判精神应当参照。故此，五原告请求确认租赁合同合法有效，该院予以支持；请求两被告继续履行合同，该院予以驳回；请求两被告支付2019年下半年的租金221200元，因两被告实际已于2019年5月底撤离而租金已支付至6月30日，该院予以驳回。至于代替继续履行的损失赔偿等，五原告在本案中并未主张，故不属本案的审理范围，五原告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条之规定，判决：一、确认原告李尚周、李祖周、李贤吉、李法长、李祖吾与被告张娇君、林邦君于2017年11月29日签订的房屋租赁合同合法有效；二、驳回原告李尚周、李祖周、李贤吉、李法长、李祖吾其他诉讼请求。案件受理费人民币5315元，减半收取计2657.5元，由原告李尚周、李祖周、李贤吉、李法长、李祖吾负担1327.5元（已缴纳），由被告张娇君、林邦君负担1330元，此款于本判决书生效后七日内缴纳该院。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：五上诉人与两被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现上诉人在未与被上诉人协商一致的情况下，以经营不善为由，于2019年5月底搬离租赁房屋，不支付2019年下半年的租金，违反了合同约定，有违诚实信用原则。一审判决在确认两被上诉人没有合同的法定解除权和约定解除权、两被上诉人已单方违约的情况下，又认为判决双方继续履行合同、履行费用可能过高，宜用赔偿损失代替继续履行，从而驳回了上诉人要求被上诉人继续支付2019年剩余租金及违约金的诉请。但就本案而言，该认定存在不当。首先，从《合同法》的相关规定来看，履行金钱给付义务的违约方不具有单方的合同解除权，故被上诉人张娇君在2019年5月11日向上诉人李祖吾发送微信、提出解除租赁合同，并不会发生合同解除的法律效力。此后，被上诉人从未起诉或反诉要求解除租赁合同，故本案的租赁合同一直处于合法有效的状态。现上诉人依据合法有效的租赁合同主张租期内的租金及相应违约金损失合理合法，如果允许承租人以经营不善等抗辩理由随意不履行合同，会损害作为守约方的出租人的利益，纵容承租人的恶意违约行为，危害交易安全性和合同稳定性。其次，即便审查违约方解除合同的抗辩是否合理，就本案而言，也不应认定违约方可以解除合同。本案房屋租赁合同双方约定的租期为三年半，租金为每年442400元，从2018年1月1日开始计算租金，双方应履行合同至2021年6月30日，被上诉人在2019年5月底擅自搬离租赁房屋时，合同剩余租期并不是很长。而违约方继续履行合同，不会对其显失公平，守约方拒绝解除合同，也未违反诚实信用原则，故即便被上诉人起诉要求解除合同，法院对其诉请也不应支持。再次，讼争房屋系上诉人从玉环县玉城街道李家村经济合作社处租赁而来，双方之间的合同在2021年7月31日到期，如本案合同终止履行，上诉人重新寻找次承租人，除了要取得玉环县玉城街道李家村经济合作社的同意，还要面临上诉人承租房屋的剩余租期事实上已不足两年、难以找到合适次承租人的风险，被上诉人也要面临因违约承担较大赔偿责任的风险。最后，经营不善是正常的商业风险，考虑到本案的租金金额以及租期，该风险应在被上诉人的承受范围之内，与合同解除后被上诉人应承担的违约责任相比，被上诉人继续履行支付租金的合同义务并不会造成被上诉人的重大损失。因此，双方之间签订的房屋租赁合同合法有效，两被上诉人应继续履行合同，支付2019年剩余的租金221200元。至于违约金问题，合同约定房屋租金每一年支付一次，上诉人提前2个月向被上诉人收取下一年度租金。被上诉人称上诉人口头同意其每半年支付一次租金，但没有相关证据予以证明。故被上诉人应在2018年11月1日前支付2019年的租金。现被上诉人未按合同约定支付2019年下半年的租金，应承担违约责任。根据房屋租赁合同第九条的约定，如两被上诉人不按时支付租金，应赔偿上诉人逾期租金金额日千分之一的违约金，该违约金金额不存在过高的问题，故对于上诉人要求被上诉人以此标准支付违约金的诉讼请求应予以支持。综上，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持浙江省玉环市人民法院（2019）浙1021民初3429号民事判决第一项； 二、撤销浙江省玉环市人民法院（2019）浙1021民初3429号民事判决第二项； 三、被上诉人张娇君、林邦君于本判决生效之日起十五日内共同支付上诉人李尚周、李祖周、李贤吉、李法长、李祖吾2019年度租金221200元，并以此为基数按日1‰标准支付自2018年11月1日起至款项实际付清之日止的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5315元，减半收取计2657.5元，由被上诉人张娇君、林邦君负担；二审案件受理费5315元，由被上诉人张娇君、林邦君负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱贤和 审判员  陈文杰 审判员  张淑娅 二〇一九年十一月二十九日 书记员  马 里