浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0723民初1100号 原告（反诉被告）：永康市惠家房产经纪有限公司，住所地：永康市江南街道溪中路**。 法定代表人：陈小华。 委托诉讼代理人：蔡邦龙（特别授权），浙江容海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅延晖（特别授权），浙江容海律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王玲玲，女，1979年12月24日出生，汉族，住永康市。 被告（反诉原告）：应潮波，男，1979年10月31日出生，汉族，住永康市。 被告（反诉原告）：武义恒鹰智能科技有限公司，住，住所地：武义县百花山工业区/div> 法定代表人：王玲玲。 三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：吕玉华（特别授权），浙江纬马律师事务所律师。 三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：胡俏钦（特别授权），浙江纬马律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）永康市惠家房产经纪有限公司（以下简称惠家房产公司）与被告（反诉原告）王玲玲、应潮波、武义恒鹰智能科技有限公司（以下简称恒鹰公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月15日受理。2019年5月8日，被告（反诉原告）王玲玲、应潮波、恒鹰公司向原告（反诉被告）惠家房产公司提起反诉，本院依法予以受理。为此，本院适用简易程序，于2019年6月4日、10月16日两次公开开庭对两案进行了合并审理。原告（反诉被告）惠家房产公司的委托诉讼代理人蔡邦龙、傅延晖，被告（反诉原告）王玲玲及三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人吕玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 惠家房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除惠家房产公司与王玲玲、应潮波于2018年8月8日签订的《购房合同》；2.王玲玲、应潮波、恒鹰公司立即支付惠家房产公司委托费用457.37万元，并赔偿损失17.83743万元（损失已从2019年1月25日起按日万分之五计算至2019年4月12日，之后损失仍按日万分之五计算至款项还清之日止）；3.王玲玲、应潮波、恒鹰公司立即支付惠家房产公司代垫款300万元的利息27187.5元（利息已从2019年1月28日按银行同期贷款利率计算至2019年4月12日，之后利息仍按银行同期贷款利率计算至款项还清之日止）；4.王玲玲、应潮波、恒鹰公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年7月初，王玲玲与惠家房产公司签订两份《购买意向金协议》，委托惠家房产公司购买坐落于武义县百花山工业区的房地产（土地证：武国用（2010）第000776号，房权证：房权证武字第××号）（以下简称涉案房地产），并向惠家房产公司支付了意向金20万元。2018年8月8日，王玲玲、应潮波与惠家房产公司签订《购房协议》，协议约定了惠家房产公司代王玲玲、应潮波购买涉案房地产、购买价款、支付方式、交付时间、违约责任等等。同时约定将涉案房地产过户到恒鹰公司名下。合同中同时约定由惠家房产公司代垫付拍卖资金、代办理腾空、代办理房地产产权证、代垫付前期各项税费等等，王玲玲、应潮波同意按2650万元与惠家房产公司进行结算全部款项（包括代理费用）。2018年8月25日，惠家房产公司代理王玲玲、应潮波、恒鹰公司竞得涉案房地产，平安银行金华永康支行以以物抵债的方式取得涉案房地产，所以涉案房地产过户至恒鹰公司名下需要办理两次过户手续。经惠家房产公司多方努力，于2019年1月25日终将涉案房地产代办理至恒鹰公司名下（不动产权证号：浙（2019）武义县不动产权第0000679号）。至此，惠家房产公司已经完成合同约定的义务，但王玲玲、应潮波、恒鹰公司仅支付了2202.63万元，尚欠457.37万元未支付。王玲玲、应潮波、恒鹰公司未按约支付款项属于违约行为。王玲玲于2019年4月11日编造理由发函给惠家房产公司，无理要求惠家房产公司承担责任与事实不符。鉴于王玲玲、应潮波、恒鹰公司未按约支付款项的行为损害了惠家房产公司的合法权益，特向法院起诉，请求作出公正判决。 惠家房产公司在庭审中申请撤回判令王玲玲、应潮波、恒鹰公司立即支付惠家房产公司代垫款300万元的利息27187.5元（利息已从2019年1月28日按银行同期贷款利率计算至2019年4月12日，之后利息仍按银行同期贷款利率计算至款项还清之日止）的诉讼请求。 另，惠家房产公司在庭审中补充事实如下：1.惠家房产公司受王玲玲、应潮波委托后，同项目合作方一起到平安银行杭州总行进行沟通，将标的额为2139万元的涉案房地产的拍卖价降至1726万元，2018年8月3日惠家房产公司工作人员胡明山、陈小华、王玲玲、胡某等一起到平安银行杭州总行洽谈，恒鹰公司并出具承诺书，承诺至少以起拍价（1726万元）的价格举牌一次参加涉案房地产拍卖。2018年8月8日惠家房产公司与王玲玲、应潮波正式签订《购房协议》。同日涉案房地产在淘宝网上挂网拍卖；2.配合平安银行启动拍卖程序，沟通设置拍卖条款，确保恒鹰公司拍卖成功；3.竞拍成功后，协助恒鹰公司与平安银行金华永康支行签订买卖合同，并寻得出资方对拍卖尾款进行垫付；4.办理第一道过户手续时，因涉案土地上有违章建筑，围墙下面有采空区，不能过户。惠家房产公司拆除违章、重建围墙、重新划定红线、出具可行性报告后，办理第一道过户手续，期间产生的费用均由惠家房产公司支付；5.两道过户手续涉及的税费，均由惠家房产公司垫付；6.协助恒鹰公司与华夏银行永康支行签订贷款协议；7.与厂房租赁户达成腾空事项，因王玲玲、应潮波、恒鹰公司未能按约支付惠家房产公司款项，导致不能支付租赁户补偿款，故涉案房地产至今未腾空；8.无证建筑（面积4188.64平方米）的产权证应当由恒鹰公司办理，惠家房产公司协助办理，相关费用应由王玲玲、应潮波、恒鹰公司承担。 王玲玲、应潮波、恒鹰公司答辩称：1.惠家房产公司除在过户时垫付30余万元税款外，未履行《购房协议》约定的其他义务；2.涉案房地产在2018年7月2日挂网拍卖并流拍，起拍价是2157.45万元。本次拍卖起拍价1726万元是银行根据相关法律规定，按前一次拍卖起拍价的八折确定的，并非惠家房产公司与平安银行杭州总行沟通协商确定的；3.惠家房产公司并没有证据证明拍卖设置的条款系其设置，既然是拍卖，惠家房产公司就无法阻止其他人参与竞拍，更无法保证恒鹰公司竞得；4.惠家房产公司未按《购房协议》履行垫资义务；5.惠家房产公司在协助过户过程中，未按《购房协议》约定期间办理过户手续，恶意拖延办证达3个多月，导致王玲玲、应潮波、恒鹰公司多付高额垫资利息；6.买卖合同系恒鹰公司自行与平安银行金华永康支行签订，惠家房产公司并没有能力协助双方签订合同；7.至于涉案土地上存在违章建筑，围墙下面有采空区，不能过户及惠家房产公司因拆除违章、重建围墙等支付相关费用的事实，应当提供证据予以证明；8.惠家房产公司未按《购房协议》约定协助办理银行贷款，恒鹰公司与华夏银行永康支行签订贷款合同是自行沟通协商的结果；9.惠家房产公司并未与厂房租赁户达成腾空意见，涉案房地产至今未腾空。综上，请求法院驳回惠家房产公司的诉讼请求。 王玲玲、应潮波、恒鹰公司向本院提出反诉请求：1.判令惠家房产公司返还王玲玲、应潮波人民币619533.8元并支付利息损失（利息损失以人民币619533.8元为基数自反诉之日起按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至款清之日止）；2.判令惠家房产公司支付王玲玲、应潮波违约金103.56万元；3.惠家房产公司承担本案诉讼费用。事实与理由：王玲玲、应潮波欲参与竞拍原属于武义锃泰锁具有限公司位于武义县百花山工业区的房地产，因该房地产经永康市人民法院司法拍卖流拍后，平安银行金华永康支行以以物抵债的方式取得该房地产，房地产上存在第三人长期租赁的情况，故向惠家房产公司咨询竞拍该房地产是否存在腾空不能的风险。咨询过程中，惠家房产公司表示，其有能力与银行购买该厂房并可腾空该房地产，为王玲玲、应潮波垫资，并为无证部分的4188.64平方米办公楼办理房产证。王玲玲、应潮波基于对惠家房产公司的信任，于2018年7月9日王玲玲与惠家房产公司签订《购房意向金协议》，协议第一条第二款表明该厂房所有者以人民币2680万元的价格委托中介方出售该房产，买方同意以人民币2650万元（包括过户税费、腾空费、中介佣金及垫资1000万元人民币所产生的费用）认购该厂房。协议第二条约定：若中介方在2018年8月10日前未与厂房所有者达成协议，则无息退还20万元意向金。王玲玲当日交付人民币20万元意向金。2018年8月8日，惠家房产公司向王玲玲、应潮波表示其与银行的协商达成初步成果，以1726万元人民币的价格与银行成交。同日，惠家房产公司与王玲玲、应潮波签订《购房协议》。协议第一条第二款约定：该厂房平安银行成交价为人民币1726万元，买方以2650万元的价格（包括买方交付银行的所有金额、过户税费、贷款手续费、包括腾空补偿费在内的所有腾空费用、中介佣金及垫资人民币1100万元所产生的所有费用）和中介方达成协议并办理相关手续。《购房协议》第三款约定中介方确保买方可贷款人民币1500万元并在2019年1月10日前将该厂房交付买方使用，若银行贷款未达1500万元整，未足部分由中介方垫资，买方按银行利率结算。《购房协议》第二条第一款约定：买方和处置该厂房的银行签订合同后，买方支付银行200万元为拍卖押金，然后交付中介方人民币80万元加之前支付的20万元意向金，确保拍卖顺利通过。《购房协议》第三条约定：中介方若未在2019年1月10日腾空房产并交付，逾期第一个月按人民币16万元支付，之后每逾期一日按成交价的万分之五加收滞纳金。王玲玲、应潮波于当日交付人民币80万元。协议签订后，惠家房产公司未按约履行义务，导致王玲玲、应潮波、恒鹰公司：1.自行参与涉案房地产的竞拍；2.自行与平安银行金华永康支行签订买卖合同；3.自行寻找小额贷公司垫资，并支付高额利息；4.无证建筑至今未办理产权证；5.厂房未腾空，每年损失高达150万元的租金。另，恒鹰公司已于2019年5月9日向武义县人民法院起诉租赁户要求腾退厂房，立案号为2019浙07**民初1362号。王玲玲、应潮波、恒鹰公司多次催促惠家房产公司履行合同约定，但惠家房产公司一直未履约。2019年4月11日，王玲玲向惠家房产公司送达了解除《购房协议》的律师函。王玲玲、应潮波、恒鹰公司认为，惠家房产公司在恒鹰公司自行竞拍成功、自行筹资支付购房款的前提下，除协助恒鹰公司办理过户登记手续外并无提供任何实质性的帮助，应当退还除垫付的380466.24元税费外的其他所有款项，并按照合同约定支付违约金。王玲玲、应潮波、恒鹰公司为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求法院依法支持王玲玲、应潮波、恒鹰公司的诉讼请求。 王玲玲、应潮波、恒鹰公司在庭审中变更、增加诉讼请求：1.变更第二项诉讼请求，请求判令惠家房产公司按《购房协议》约定支付从2018年1月11日起至法院判决解除《购房协议》之日止的违约金（2018年1月11日至2月10日止按16万元计付，之后每逾期一日按成交价1726万元的日万分之五计付）；2.增加诉讼请求，请求判令解除王玲玲与惠家房产公司于2018年7月7日、7月9日签订的两份《购房意向金协议》，王玲玲、应潮波与惠家房产公司于2018年8月8日签订的《购房协议》。 针对王玲玲、应潮波、恒鹰公司的反诉请求，惠家房产公司答辩称：反诉状内容恰恰反映了惠家房产公司已完成《购房协议》中约定的委托事项。1.惠家房产公司与王玲玲、应潮波签订的《购房协议》约定的内容与反诉状内容一致，惠家房产公司基于《购房协议》接受委托；2.2018年8月8日涉案房地产以1726万元挂网拍卖，拍卖保证金400万元，及其他拍卖信息与《购房协议》约定的内容相一致，恰恰证明经过惠家房产公司与银行的多次沟通后，银行按照《购房协议》约定的条件设置拍卖信息；3.根据《购房协议》约定的垫资义务，惠家房产公司已向王玲玲、应潮波、恒鹰公司垫资1100万元；4.根据《购房协议》约定的协助办理贷款义务，惠家房产公司已经协助恒鹰公司向华夏银行永康支行贷款；5.恒鹰公司竞得的房地产确实尚未腾空，但惠家房产公司已多次和租赁户沟通，但需要支付腾退费用，因王玲玲、应潮波、恒鹰公司未支付相关委托费用，导致惠家房产公司不能支付腾退费，故至今未腾空；6.无证办公楼办理产权证事宜，《购房协议》中约定惠家房产公司是协助义务，恒鹰公司不去办理，惠家房产公司也无法协助办理；7.无论是参与竞拍，还是办理银行贷款，都需要以王玲玲、恒鹰公司的名义参与，不能说王玲玲用自己的淘宝账号参与竞拍，以及恒鹰公司以自己的名义作为借款人向银行进行贷款，就能否定惠家房产公司没有参与协助。综上，惠家房产公司已经完成《购房协议》约定的委托事项，但王玲玲、应潮波、恒鹰公司否定了惠家房产公司所做的工作，至今尚欠400多万元中介佣金未支付，导致惠家房产公司不能支付合作方费用，而被合作方起诉。请求法院驳回王玲玲、应潮波、恒鹰公司的反诉请求。 针对本诉部分，惠家房产公司为证明其主张，提交下列证据： 证据1.《购房意向金协议》（2份），证明王玲玲对涉案房地产有购买意向，并委托惠家房产公司向涉案房地产所有人发出购买要约，同时支付了100万元意向金的事实。经质证，王玲玲、应潮波、恒鹰公司对真实性无异议，对证明目的有异议。认为：1.2018年7月7日签订的《购房意向金协议》第一项第2点：该厂房所有者委托打包（包括过户税费、腾空费、中介、垫资费）价为人民币贰仟陆佰捌拾万元整（2680.00万元）……根据该条款约定，惠家房产公司于7月7日取得了银行的委托，这与事实不符。2.第二项：若中介方在2018年8月10日前未能与该厂房所有者就以上要约条件达成协议，中介方监管的意向金，须无息退还买方……根据上述条款，可以理解为只要王玲玲、应潮波、恒鹰公司愿意以2680万元购买涉案房地产，就可以和涉案房地产所有人直接签订买卖合同，直接定向购买而无需拍卖，而恒鹰公司系竞拍得涉案房地产，故《购房意向金协议》没有达成。3.惠家房产公司与王玲玲、应潮波接洽的过程中，存在诱导行为，首先《购房意向金协议》的内容让王玲玲、应潮波有理由相信涉案房地产所有权人已经委托惠家房产公司进行处置；其次，7月7日的《购房意向金协议》第一项第3点：买方接受该厂房将以裁定书形式过户……该条款让王玲玲、应潮波有理由相信涉案房地产系法院直接裁定过户至恒鹰公司名下，仅需交纳一道税款，事实上并非如此，恒鹰公司交纳两道税款后才过户至其名下，导致损失300余万元税款。4.7月9日签订的《购房意向金协议》内容与前一份基本相一致，仅对买方购买价款修改为2650万元。两份《购房意向金协议》对涉案房地产委托打包价、垫资义务、腾空交付义务等均进行了约定，导致王玲玲、应潮波有理由相信惠家房产公司有能力进行垫资、腾空涉案房地产。本院对真实性予以认定，对证明目的将综合全案再分析认定。 证据2.《购房协议》（1份），证明王玲玲、应潮波、恒鹰公司与惠家房产公司正式签订购房协议，委托惠家房产公司办理购房的所有事宜，双方对权利义务进行约定的事实。经质证，王玲玲、应潮波、恒鹰公司对真实性无异议，对证明目的有异议。认为《购房协议》内容约定：1.惠家房产公司对拍卖款进行垫资，拍卖尾款需在2018年9月9日前交纳，但惠家房产公司并未垫资交纳，而是王玲玲自行向小额贷款公司拆借交纳拍卖尾款，惠家房产公司未履行垫资义务。2.确保恒鹰公司向银行贷款1500万元，若不足1500万元的，差额部分由惠家房产公司垫资，并按银行贷款利率计收利息，而实际上惠家房产公司并未对差额进行垫资。3.涉案房地产于2019年1月10日前腾空交付王玲玲、应潮波、恒鹰公司使用。但涉案房地产至今未腾空、未交付使用。本院对真实性予以认定，对证明目的将综合全案再分析认定。 证据3.恒鹰公司不动产证（1份），编号为浙（2019）武义县不动产权第679号。证明惠家房产公司已按合同约定将涉案房地产过户至恒鹰公司名下，已履行完协助过户义务的事实。经质证，王玲玲、应潮波、恒鹰公司对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据仅证明涉案房地产的不动产权证于2019年1月25日办理的事实，不能证明惠家房产公司的待证事实。本院对真实性予以认定，对证明目的将综合全案再分析认定。 证据4.律师函（1份），证明惠家房产公司已收到王玲玲要求解除《购房合同》的律师函的事实。经质证，王玲玲、应潮波、恒鹰公司对真实性无异议。本院对真实性予以认定。 证据5.合作协议书（1份）、借条（3份）、汇款凭证（2份），证明惠家房产公司寻找垫资方胡林旭，由胡林旭支付垫资款，并由惠家房产公司支付胡林旭合作利润的事实。经质证，王玲玲、应潮波、恒鹰公司对借条、汇款凭证的真实性无异议，对合作协议的真实性无法确定，对惠家房产公司的证明目的有异议，认为涉案房地产的拍卖尾款需在2018年9月9日前交纳，而惠家房产公司与胡林旭签订合作协议书的时间为2018年9月15日，且借条系王玲玲向胡林旭出具，借款用于支付拍卖尾款及税款，不能证明惠家房产公司履行了垫资义务。本院认为合作协议书系原件，且胡林旭也予以认可，故本院对合作协议书、借条、汇款凭证的真实性予以认定，对证明目的将综合全案再分析认定。 证据6.情况说明（1份）、汇款凭证（1份），证明惠家房产公司履行代垫税款535060元的事实。经质证，王玲玲、应潮波、恒鹰公司对真实性无异议，对证明目的有异议，认为税款535060元中有154593.76元系王玲玲转给胡林旭，再由胡林旭转给惠家房产公司交纳税款的。本院对真实性予以认定，对证明目的将综合全案再分析认定。 证据7.抵债资产处置公告（1份），证明处置公告内容与《购房协议》约定内容相一致，系惠家房产公司与银行协商一致后设置的，并且按惠家房产公司的要求提高竞拍门槛，设置拍卖保证金400万元的事实。经质证，王玲玲、应潮波、恒鹰公司对真实性无异议，对证明目的有异议，认为惠家房产公司作为中介结构，有更多的机会注意到拍卖信息，该份公告不能证明惠家房产公司的待证事实。本院对真实性予以认定，对证明目的将综合全案再分析认定。 证据8.永康市人民法院应诉通知书等材料（1份），证明胡某向永康市人民法院提起诉讼，要求胡明山、陈小华、惠家房产公司支付财务顾问服务费97万元及逾期付款利息损失的事实。经质证，王玲玲、应潮波、恒鹰公司对真实性、关联性及证明目的均有异议，认为胡某与胡明山、陈小华关系密切，存在恶意串通、伪造证据的可能，对真实性无法确定，且该份证据与本案无关联性，不能证明惠家房产公司的待证事实。本院认为，应诉通知书等材料上加盖了永康市人民法院公章，本院对真实性予以认定，对证明目的将综合全案再分析认定。 证据9.涉案房地产过户登记材料（1份），证明涉案房地产建造在采空区上，需要对采空区上的房产进行隔离后方可办证的事实。惠家房产公司对采空区上的房产构建了围墙后，办理了恒鹰公司的不动产权证，延期办证属于不可抗力的事实。经质证，王玲玲、应潮波、恒鹰公司对真实性无异议，对证明目的有异议，没有法律规定房产建造在采空区上而不能办理产权证，事实上是惠家房产公司为延期办证寻找理由。本院对真实性予以认定，对证明目的将综合全案再分析认定。 证据10.胡林旭笔录（1份），证明胡林旭系惠家房产公司资金合作方，支付王玲玲的款项系垫资款，惠家房产公司依约履行了垫资义务的事实。经质证，王玲玲、应潮波、恒鹰公司对真实性无异议，对证明目的有异议，认为款项支付的时间为2018年9月20日及之后，而涉案房地产的拍卖尾款交款时间为2018年9月9日前，惠家房产公司未在2018年9月9日前履行垫资义务；惠家房产公司与胡林旭签订的合作协议书内容看，惠家房产公司需要支付180万元，而垫资金额为1100万元，远远超出按3分计算的利息，损害了王玲玲、应潮波、恒鹰公司的利益。本院对真实性予以认定，对证明目的将综合全案再分析认定。 证据11.证人胡某证言，胡某陈述：2018年7月27日左右，惠家房产公司工作人员胡明山联系胡某，委托胡某了解涉案房地产信息。7月29日，胡某联系沈斌要求其前往平安银行杭州总行了解相关情况。8月3日，胡某、沈斌、应潮波、王玲玲、陈山华、胡明山一同前往平安银行杭州总行资产处置处找沈斌联系的银行工作人员王兴雪，并促成王玲玲代表永康市恒鹰自动化设备有限公司签订了恒鹰公司承诺至少以起拍价（1726万元）的价格举牌一次参加涉案房地产拍卖的承诺书，并交纳了200万元的保证金。8月20日，胡某与惠家房产公司工作人员胡明山补签了《财务顾问协议》。因惠家房产公司未按期足额支付委托费用，导致胡某不能按期足额支付沈斌顾问费，沈斌已经向上城区人民法院起诉，要求胡某支付顾问费15万元及提成82.2万元的事实。惠家房产公司对胡某的证言无异议。王玲玲、应潮波、恒鹰公司对胡海明的证言真实性有异议，认为胡某与惠家房产公司工作人员系朋友关系，有利害关系，不应当予以认可。本院认为，结合庭审双方当事人陈述，8月3日胡某、王玲玲、胡明山等人前往平安银行杭州总行联系银行工作人员王兴雪，永康市恒鹰自动化设备有限公司签订了承诺其至少以起拍价（1726万元）的价格举牌一次参加涉案房地产拍卖的承诺书的事实，符合实际情况，本院予以认定。 证据12.证人吕某证言，吕某陈述：惠家房产公司办理恒鹰公司房地产过户时需要帮恒鹰公司垫付税款，吕某根据惠家房产公司的要求，垫付税款535060元的事实。惠家房产公司对吕某的证言无异议。王玲玲、应潮波、恒鹰公司对吕某的证言无异议，同时认为垫付的535060元税款中，有154593.76元系胡林旭垫付，该款已由王玲玲归还。本院对吕某的证言予以认定。 针对本诉部分，王玲玲、应潮波、恒鹰公司为证明其主张，提交下列证据： 证据1.王玲玲方与资金出借方的银行往来流水清单（12份）、对账单（1份）、录音（1份），证明资金出借方共支付被告方16899089.79元，被告方共支付资金出借方17499089.79元，差额60万元，系王玲玲、应潮波、恒鹰公司支付资金出借方的利息，加上惠家房产公司支付的180万元，印证了惠家房产公司与资金出借方串通、套路贷的事实。经质证，惠家房产公司对真实性无异议，对证明目的有异议，因惠家房产公司需支付资金出借方利润180万元，故惠家房产公司要求被告方直接将60万元支付资金出借方的，作为惠家房产公司支付资金出借方的利润，60万元已在王玲玲、应潮波、恒鹰公司需支付惠家房产公司的款项内相应扣减。本院对真实性予以认定，对证明目的将综合全案再分析认定。 针对反诉部分，王玲玲、应潮波、恒鹰公司为证明其主张，提交下列证据： 证据1.拍卖记录（1份），证明涉案房地产在淘宝网上公开竞拍，王玲玲自行参与竞拍的事实。经质证，惠家房产公司对真实性无异议，对证明目的有异议，认为设置拍卖保证金400万元，提高竞拍门槛，以及公告内容均系惠家房产公司与银行沟通后，根据惠家房产公司的要求设置。本院对真实性予以认定，对证明目的将综合全案再分析认定。 证据2.成交确认书（1份），证明恒鹰公司自行购买涉案房地产的事实。经质证，惠家房产公司对真实性无异议，认为已按合同约定，确保恒鹰公司竞买成功。本院对真实性予以认定。 证据3.买卖合同（1份），证明恒鹰公司竞拍的涉案房地产拍卖尾款需在2018年9月9日前支付完毕的事实。经质证，惠家房产公司对真实性无异议，认为已按合同约定，成功为恒鹰公司购得涉案房地产。本院对真实性予以认定。 证据4。租赁合同（1份），证明涉案房地产竞拍前已被出租的事实。经质证，惠家房产公司对真实性无异议，认为涉案房地产已出租的事实双方在《购房协议》均已确认。本院对真实性予以认定。 证据5.支付凭证（5份），证明王玲玲支付惠家房产公司100万元购房意向金的事实；王玲玲自行支付400万元拍卖保证金的事实；王玲玲自行支付拍卖尾款1326万元的事实；王玲玲自行支付税款3000910.21元的事实。经质证，惠家房产公司对真实性无异议，对证明目的有异议，认为王玲玲支付的拍卖尾款1326万元中的1036万元系惠家房产公司垫资，支付的税款3000910.21元系惠家房产公司垫资。本院对真实性予以认定，对证明目的将综合全案再分析认定。 证据6.转账记录（1份），证明154593.76元系胡林旭转账给陈小华用于支付税款，该款项已由王玲玲归还胡林旭的事实。经质证，惠家房产公司对真实性无异议。本院对真实性予以认定。 证据7.中国建设银行刷卡消费清单（1份），证明2384496.03元税款系胡林旭支付的事实，该款项已由王玲玲归还胡林旭，惠家房产公司未履行垫付税款的事实。经质证，惠家房产公司对真实性无异议，对证明目的有异议，认为胡林旭系惠家房产公司寻找的垫资方，已履行垫付税款的义务。本院对真实性予以认定，对证明目的将综合全案再分析认定。 证明7.销售不动产计算表（2份），证明恒鹰公司为购买涉案房地产交纳了两笔税款，一笔为3000910.21元，一笔为535060元的事实。经质证，惠家房产公司对真实性无异议，对税款金额为3000910.21元的销售不动产计算表的证明目的有异议，该款项系银行转让不动产应交纳的税款，但事实上该税款为627201.54元，剩余款项银行退还给了王玲玲。本院对真实性予以认定，对证明目的将综合全案再分析认定。 证据8.录音（1份），证明王玲玲、应潮波、恒鹰公司自行向银行贷款的事实，惠家房产公司并未履行协助贷款义务。经质证，惠家房产公司对真实性无异议，对证明目的有异议，认为通话记录不是惠家房产公司法定代表人或工作人员胡明山的通话记录，不能证明王玲玲、应潮波、恒鹰公司的待证事实。本院对真实性予以认定，对证明目的将综合全案再分析认定。 证据9.评估报告（1份）、案件受理通知书（1份），证明截止2019年5月9日止涉案房地产未腾空，王玲玲、应潮波、恒鹰公司已提起诉讼，要求租赁户腾退房地产并赔偿从2018年12月1日至2019年5月9日止的租金损失730068元的事实。经质证，惠家房产公司对评估报告有异议，对案件受理通知书的真实性无异议，认为评估报告系另案委托评估，与本案无关联性；案件受理通知书显示涉案房地产现租赁户为舒文勇、浙江立家工贸有限公司、浙江正合工贸有限公司，并非系惠家房产公司与王玲玲、应潮波、恒鹰公司约定的腾退租赁户，原租赁户已于2018年12月1日前腾退完毕，惠家房产公司已履行腾退义务。本院认为，评估报告非本案委托评估，与本案无关联性，本院不作认定；本院对案件受理通知书的真实性予以认定。 针对反诉部分，惠家房产公司未提供证据。 根据对上述证据的质证和认证情况，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下： 2018年7月7日，王玲玲（买方）与惠家房产公司（中介方）签订了合同号YHB20180707的《购房意向金协议》，协议约定：一、买方通过中介方介绍就坐落在武义县百花山工业区芙蓉路，厂名武义县锃泰锁具有限公司的房产（以下简称该厂房），有购买意向，现买方委托中介方向该厂房所有者（因该厂房为银行不良资产，银行有对该厂房处置的所有权，以下简称“所有者”）发出下述不可撤销的购买要约：1、该厂房地号：0142018-2有证建筑面积约9600平方米，无证建筑面积4800平方米，有证占地面积约14603.7平方米……，另补充无证建筑面积4800平方米，协助办理房产证手续，费用由买方承担。2、该厂房所有者委托打包（包括过户税费、腾空费、中介、垫资费）价为人民币贰仟陆佰捌拾万元整（2680万元）认购该厂房。3、买方接受该厂房将以裁定书形式过户……。二、若中介方在2018年8月10日前未能与该厂房所有者就以上条件达成协议，中介方监管的意向金，须无息退还买方，买方不能为此追究中介方的责任……。 2018年7月9日，王玲玲（买方）与惠家房产公司（中介方）签订了合同号YHB20180709的《购房意向金协议》，协议约定：一、……：1、该厂房土地使用权证号：武国用（2010）第000776号，使用面积14603.7平方米；房权证编号：房权证武字第××号，有证建筑面积9638.4平方米……，无证建筑面积4188.64平方米……。注：无证办公楼建筑面积4188.64平方米，中介方协助办理产权证手续，费用由买方承担。2、该厂房所有者委托价为人民币贰仟陆百捌拾万元整（2680万元）。买方同意以房价人民币贰仟陆佰伍拾万元整（2650万元）认购该厂房，人民币2650万元包括过户税费、腾空费、中介佣金及垫资人民币（1000万元）所产生的费用。3、买方接受该厂房将以裁定书形式过户，并且确保买方可以贷款人民币（1500万元），中介方确保收到买方意向金后五个月内交付买方使用……。……八、意向定金人民币（20万元）汇入中国农业银行永康溪心支行，户名：永康市惠家房地产经纪有限公司，账号：19×××63。同日，王玲玲向上述银行账户汇入20万元。 2018年8月8日，王玲玲、应潮波（买方）与惠家房产公司（中介方）签订了合同号YHB20180808的《购房协议》，协议约定：一、……该厂房土地使用权证号：武国用（2010）第000776号，使用权面积14603.7平方米；房权证编号：房权证武字第××号，有证建筑面积9638.4平方米……，无证建筑面积4188.64平方米……。注：无证办公楼建筑面积4188.64平方米，中介方协助办理产权证手续，费用按发票由买方承担；需要银行取证办理做证的垫资费用由中介方承担。2、该厂房平安银行成交价为人民币（1726万元），为确保在办理一切手续顺利进行，买方愿意以（2650万元）价格和中介方达成协议办理相关手续，中介方确保买方以总价为（2650万元）成交，《包括买方交付银行的所有金额，过户税费、贷款手续费、腾空所产生的所有费用（包括腾空补偿费）、中介佣金及垫资人民币（1100万元）所产生的所有相关费用……，超出总价（2650万元）外的金额由中介方支付》。3、中介方确保买方可贷款人民币（1500万元）及确保在2019年1月10日前将该厂房交付买方使用。若银行贷款未能达到1500万元整，未足部分可由中介方垫资，买方按银行利率结算利息。二、买方款项支付方式：1、买方和处置该厂房的银行签订合同后，买方支付银行（200万元）为拍卖押金，然后交付中介方人民币（80万元）加之前支付的意向金（20万元）共计（100万元整）确保拍卖顺利通过；（若未能拍卖成功，中介方在1日内原路退回100万元整人民币）给买方，协议结束。注：经双方协商同意处置该厂房拍卖时超出人民币（1900万元）的金额和超出金额的税收由买方承担（不包括成交价2650万元整）或买方放弃购买。2、若拍卖成交，买方支付银行（400万元整）和之前支付银行的拍卖押金（200万元整）共计人民币（600万元整），剩余部分由中介方垫资支付银行，过户费用由双方当面交付税务所，然后由中介方协助买方办理贷款的一切手续，贷款下来后3天内，除交付平安银行和过户税的金额以及买方预留人民币（120万元整）为腾空押金及无证办公楼做证押金外，买方支付中介方垫资、支付银行的金额、以及总价的剩余部分。在该厂房已过户到买方名下公司和已腾空可以使用之后付押金中的人民币（80万元整），在厂房腾空后3日内支付中介方，剩余的人民币（40万元整）做证押金在中介方协助办理完无证办公楼产权证到手3日之内付清（如无证办公楼之前没有设计及规划，房产证无法做出则买方在3天内支付做证押金中的人民币25万元整），剩余做证押金人民币（15万元整）算无法做证后补偿买方）。三、违约责任：经双方协商，中介方同意在2019年1月10日前将该厂房交付买方使用……，如未腾空交付，则超出时间按（一个月16万元整）计算，由中介方赔付买方，超出交付期一个月后每逾期一日按成交价的万分之五加收滞纳金）。双方任何一方不履行本合同义务或履行本合同义务不符合约定的，或者拒绝履行本合同，擅自中途解除合同的均属违约。以上条款中涉及到的各项违约的，赔付方法：每逾期一日按成交价的万分之五加收滞纳金……。同日，王玲玲向惠家房产公司支付80万元。 2018年8月8日，平安银行股份有限公司特殊资产管理事业部在淘宝网资产竞价网络平台上发布了抵债资产处置公告，即涉案房地产处置公告，对标的物现状作了详尽的介绍。涉案房地产以1726万元的起拍价于2018年8月24日10时至2018年8月25日10时止（延时的除外）在淘宝网资产竞价网络平台上竞拍，参拍保证金为400万元。 2018年8月21日，恒鹰公司注册成立，股东为王玲玲、应潮波，王玲玲任公司法定代表人。2018年8月24日，王玲玲登入淘宝账户支付了400万元保证金后，以1726万元竞得涉案房地产。2018年8月28日，平安银行股份有限公司金华永康支行与恒鹰公司签订《成交确认书》：一、成交标的：转让人所有的坐落于浙江省金华市武义县百花山工业区芙蓉路15号的厂房及土地使用权（房产证号：房权证武字第××号；土地证号：武国用（2010）第0007**）。二、成交价格：人民币壹仟柒佰贰拾陆万元（小写：17260000元）。三、付款方式：竞买人须于2018年9月9日前付清全部成交款。同日双方还签订了《买卖合同》，合同对交易价格及价款支付、标的物的交付、现状、税款、违约责任等作了约定。 2018年9月15日，惠家房产公司与胡林旭签订了《合作协议书》，约定由胡林旭为惠家房产公司提供购房资金1100万元，并由王玲玲出具欠条给胡林旭。在惠家房产公司与王玲玲的购房协议履行过程中，胡林旭不得随意要求王玲玲提前归还上述款项。惠家房产公司自愿支付胡林旭此项目的利润180万元，并已支付完毕。2018年9月20日，王玲玲向平安银行股份有限公司金华永康支行支付了拍卖尾款1326万元。 2019年1月4日，涉案房地产过户至平安银行股份有限公司金华永康支行名下，共计交纳税款3000910.21元。2019年1月25日，涉案房地产过户至恒鹰公司名下，共计交纳税款535060元。同日，武义县国土资源局向恒鹰公司出具了不动产权证，证号为（2019）武义县不动产权第0000679号。惠家房产公司在办理不动产权证时，在涉案房地产上建造一栏围墙，对涉及采空区的厂房进行了隔离。2019年2月1日，恒鹰公司向华夏银行永康支行贷款1200万元。另，涉案房地产至今未腾空。 2019年4月11日，王玲玲委托浙江纬马律师事务所向惠家房产公司发出律师函，告知惠家房产公司因其未按《购房协议》履行义务，故解除王玲玲与惠家房产公司签订的《购房协议》，并保留要求惠家房产公司承担经济损失的权利。 另查明，2018年8月3日，胡某、王玲玲、胡明山等人前往平安银行杭州总行联系银行工作人员王兴雪了解涉案房地产相关情况。同日，永康市恒鹰自动化设备有限公司签订了承诺其至少以起拍价（1726万元）的价格举牌一次参加涉案房地产拍卖的承诺书。 2018年9月20日至2019年2月3日期间，王玲玲方与胡林旭方发生多次资金往来业务，胡林旭方共汇入王玲玲银行账户********.79元，王玲玲方共汇入胡林旭方银行账户********.79元。 本院认为，惠家房产公司与王玲玲、应潮波签订的《购房协议》合法有效，依法受保护。合同签订后，双方理应按合同的约定全面履行。根据合同约定，惠家房产公司负有：1.确保王玲玲、应潮波以总价2650万元购得涉案房地产的义务；2.垫资1100万元的义务；3.确保王玲玲、应潮波可贷款1500万元，若未能贷足1500万元，差额由惠家房产公司垫资且按银行利率结算利息的义务；4.协助办理涉案房地产过户手续，并于2019年1月10日前腾空并交付使用的义务；5.协助办理银行贷款的义务；6.协助办理无证建筑不动产权证的义务。同时惠家房产公司若按期完成上述义务，则享有收取王玲玲、应潮波差额款项5704029.79元（总价2650万元-成交价1726万元-税款3535970.21元）的权利，该款用于支付包括但不限于垫资费、腾空所产生的费用、无证建筑办理不动产权证所产生的费用、中介费等等。王玲玲、应潮波负有银行贷款发放后3日内将差额款项中的2904029.79元（5704029.79元-已支付的意向金100万元-已支付胡林旭60万元-腾空、办证押金120万元）支付惠家房产公司的义务。惠家房产公司起诉称，其已按约完成各项义务，王玲玲、应潮波、恒鹰公司理应支付相应费用。对此本院认为，惠家房产公司与王玲玲签订了两份《购房意向金协议》及与王玲玲、应潮波签订了《购房协议》之后，积极履行合同义务，包括寻找项目合作方、垫资方、协助办理过户手续等等，为此支付了相关费用。但未能协助王玲玲、应潮波贷足款项1500万元，亦未能对差额300万元予以垫资；未能将涉案房地产于2019年1月10日前腾空并交付使用；故应承担相应的违约责任。至于惠家房产公司提出双方约定的腾退租赁户并非现租赁户，原租赁户已腾退完毕，其已完成腾空义务的辩解。对此本院认为，双方并未约定腾退特定的租赁户，而是腾空涉案房地产，但涉案房地产至今未腾空、未交付使用，故对该辩解本院不予采信。王玲玲、应潮波未能在2019年2月1日银行贷款后3日内将2904029.79元支付惠家房产公司，亦应承担违约责任。至于王玲玲、应潮波、恒鹰公司提出惠家房产公司与胡林旭恶意串通涉嫌套路贷，导致王玲玲、应潮波、恒鹰公司支付了60万元利息的辩解。对此本院认为，惠家房产公司在庭审中明确60万元系根据合同约定王玲玲、应潮波应支付给惠家房产公司的款项，因其需支付胡林旭合作利润180万元，故惠家房产公司要求王玲玲直接将60万元支付给胡林旭，故对该辩解本院不予采信。至于王玲玲、应潮波、恒鹰公司提出惠家房产公司除办理涉案房地产过户手续外未履行其他义务的辩解，不符合实际情况，本院亦不予采信。综上，根据双方合同实际履行情况，考虑到惠家房产公司实际支出的时间成本及费用等，酌定王玲玲、应潮波支付惠家房产公司280万元，扣减已支付的160万元，尚需支付120万元。至于惠家房产公司要求王玲玲、应潮波、恒鹰公司赔偿损失的诉讼请求，以及王玲玲、应潮波、恒鹰公司要求惠家房产公司支付违约金的反诉请求。对此本院认为，本院酌定王玲玲、应潮波支付惠家房产公司280万元，已充分考虑双方的违约责任，故本院均不予支持。双方一致同意解除两份《购房意向金协议》、一份《购房协议》，本院予以确认。对于惠家房产公司在庭审中申请撤回第二项诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。综上，惠家房产公司合理的诉讼请求，本院依法予以支持。王玲玲、应潮波、恒鹰公司提出惠家房产公司返还619533.8元及利息损失的反诉请求，无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）永康市惠家房产经纪有限公司与被告（反诉原告）王玲玲于2018年7月7日、2018年7月9日签订的两份《购房意向金协议》；解除原告（反诉被告）永康市惠家房产经纪有限公司与被告（反诉原告）王玲玲、应潮波于2018年8月8日签订的《购房协议》； 二、被告（反诉原告）王玲玲、应潮波于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）永康市惠家房产经纪有限公司款项120万元； 三、驳回原告（反诉被告）永康市惠家房产经纪有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）王玲玲、应潮波、武义恒鹰智能科技有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费22517元（已减半），由原告（反诉被告）永康市惠家房产经纪有限公司负担16863元，被告（反诉原告）王玲玲、应潮波、武义恒鹰智能科技有限公司负担5654元，限于本判决生效后七日内交纳。 反诉案件受理费9848元（已减半），由被告（反诉原告）王玲玲、应潮波、武义恒鹰智能科技有限公司负担，限于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 潘饶赟 二〇一九年十一月十一日 代书记员 廖 韵