安徽省芜湖市三山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0208民初2138号 原告：芜湖佳笙商业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市三山区西湖新城配套用房**楼。统一社会信用代码91340208MA2NG8BY9D。 法定代表人：黄昕珩，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：宋元元，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：万建，男，该公司员工。 被告：骆君华，男，1955年1月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。 委托诉讼代理人：陈凯，安徽瀛国伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严裕萍，安徽瀛国伦律师事务所实习律师。 原告芜湖佳笙商业管理有限公司与被告骆君华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理，依法适用简易程序，两次公开开庭进行审理。第一次庭审原告芜湖佳笙商业管理有限公司委托诉讼代理人宋元元、被告骆君华委托诉讼代理人夏满流到庭参加诉讼，后被告骆君华解除对夏满流律师的委托，第二次庭审原告委托诉讼代理人万建、宋元元，被告骆君华及其委托诉讼代理人陈凯、严裕萍到庭参加诉讼。本案审理过程中，原、被告共同向本院申请庭外和解期限一个月，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告芜湖佳笙商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告于2017年5月24日签订的《拓佳•创客文化广场房屋租赁合同》；2.判令被告立即返还房屋；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。当庭增加诉请：判令被告立即拆除夹层。事实与理由：2016年10月31日，安徽拓佳投资集团有限公司（以下简称拓佳集团）与芜湖市三山区人民政府（以下简称三山区政府）签订《芜湖拓佳创客文化广场项目投资协议》，同时与产权方芜湖市三山宜居投资有限公司（以下简称宜居公司）签订《房屋租赁运营合同》，约定宜居公司将位于芜湖市三山区租赁给拓佳集团使用，面积7381.97㎡，租赁期限20年。后拓佳集团将上述房屋交由原告经营管理。2017年5月24日，原告与被告签订了《拓佳•创客文化广场房屋租赁合同》，约定原告将位于芜湖市三山区房屋租赁给被告，面积为83㎡，租期3年零3个月（含3个月免租期），起租日期按房屋交付日2017年6月9日起算。2019年1月31日，拓佳集团与三山区政府、宜居公司达成共识，决定终止项目，不再履行《芜湖拓佳创客文化广场项目投资协议》与《房屋租赁运营合同》，拓佳集团须在2019年5月31日前清空已租赁户，并将房屋交还给宜居公司。原、被告之间的《拓佳•创客文化广场房屋租赁合同》失去了继续履行的基础和条件，应当相应解除，被告应当返还房屋。原告向被告请求解除合同时，发现被告未经原告同意，将房屋改造成两层使用，增设夹层，违反相关法律规定，故诉至法院，望判如所请。 被告骆君华辩称，合同成立即具有法律效力，原告单方要求解除合同于法无据，未达到法定解除的条件，不同意解除合同，请求驳回原告诉请。 原告为证明其诉讼主张向本院提交证据四、备忘录，证明拓佳集团与三山区政府、宜居公司达成共识，决定终止项目，不再履行《芜湖拓佳创客文化广场项目投资协议》与《房屋租赁运营合同》，拓佳集团须在2019年5月31日前清空已租赁户；并将房屋交还给宜居公司。被告质证对其真实性无异议，对证明目的有异议；本院经审查认为，该备忘录为当事人达成的有效合意，故予以认定。证据六、2018年骆君华租金支付凭证，证明被告未按约支付租金，且被告未于在2019年8月8日前支付交纳2019年9月9日-2020年9月8日的租金，按约累计达30日以上满足合同解除条件；被告质证对真实性无异议，证明目的有异议；本院经审查对该组证据真实性予以认定。证据七、现场搭建照片及设计图纸复印件一份，证明被告擅自在屋内搭建钢结构夹层及附属物，破坏原有规划设计，存在承重和消防安全隐患；被告质证有异议，照片拍摄地点、时间均不清楚，即使真实也达不到原告的证明目的；结合本院现场查看，对该组照片真实性予以认定。对原告提交的其他证据，被告无异议，本院经审查后均予以认定。 经审理查明：2016年10月31日，三山区政府因辖区内西湖新城公建配套用房Ｓ-05号楼和小区内的18号楼1单元投资建设芜湖拓佳创客文化广场项目与拓佳集团签订《芜湖拓佳创客文化广场项目投资协议》，约定：拓佳集团在三山区新注册成立项目公司作为该项目的实际主体，租赁项目用房，与所用房屋产权单位宜居公司签订《房屋租赁运营合同》，自2016年11月起至2036年11月止，具体交付按《房屋租赁运营合同》执行，还约定其他相关权利义务；同日，拓佳集团与宜居公司签订《房屋租赁运营合同》，约定宜居公司将包括案涉房屋在内的位于芜湖市三山区出租给拓佳集团，租赁期限自2016年11月起至2036年11月止。 拓佳集团在三山区新注册成立项目公司即原告芜湖佳笙商业管理有限公司作为该项目运营主体，并由原告（甲方）与被告（乙方）于2017年5月24日签订《拓佳•创客文化广场房屋租赁合同》，约定甲方将位于芜湖市三山区房屋出租给乙方，房屋面积83㎡，租赁期间自2017年5月24日至2020年8月23日（包含3个月免租期），租金为29880元／年，合同签订之日支付第一年租金29880元，履约保证金7470元，装修保证金1000元，共计38350元，后房屋租金均按年且提前一个月支付，同时还约定了其他权利义务。2017年6月9日，原告将房屋交付被告骆君华并办理房屋交接手续，被告承租该房屋用于经营日用品超市至今。租赁期间内，被告向原告交纳了履约保证金7470元以及装修保证金1000元，并分别于2018年8月20日、9月18日支付租金19880元、10000元，租金支付至2019年9月8日。 另查明：2019年2月1日，拓佳集团与宜居公司签订《备忘录》，实系双方对包括案涉投资项目终止在内相关事项达成的合意，约定拓佳集团于2018年9月提出终止该项目投资协议及租赁协议的建议，双方协商后同意终止该项目，原投资协议及租赁协议不再履行；在宜居公司的协助下，拓佳集团负责在2019年5月31日前清空已租赁户，并将标的房屋交还给宜居公司。该《备忘录》签订后，拓佳集团交还了除西湖新城S-05号楼1楼K-03以外的其他房屋。因被告未完成该房屋的返还，原告遂诉至法院。 本院认为:拓佳集团分别与三山区政府、宜居公司签订的《芜湖拓佳创客文化广场项目投资协议》、《房屋租赁运营合同》，并在芜湖市三山区设立原告即芜湖佳笙商业管理有限公司作为该项目运营主体，由原告与被告签订《拓佳•创客文化广场房屋租赁合同》，将案涉西湖新城S-05号楼1楼K-03出租给被告使用，属有效合同。合同履行过程中，因拓佳集团与宜居公司于2019年2月1日达成的终止项目及租赁合同的《备忘录》，由双方共同确认原投资协议及租赁协议不再履行，视为双方对解除《房屋租赁运营合同》达成合意，故拓佳集团与宜居公司于2016年10月31日签订的《房屋租赁运营合同》于2019年2月1日协议解除。本案中，拓佳集团、宜居公司签订的《房屋租赁运营合同》与原、被告签订的《拓佳•创客文化广场房屋租赁合同》虽然系两个独立的有效的租赁合同，即租赁合同与转租合同，但因为出租合同与转租合同所处分的为同一标的物，拓佳集团与宜居公司解除租赁合同后，租赁合同尚未履行部分依法已经终止，因此拓佳集团对涉案房屋已经丧失了占用使用和处分权，原告作为拓佳集团在案涉项目的运营主体亦丧失对房屋的占用使用和处分权，也无法再按转租合同约定继续向次承租人即被告履行交付租赁标的物的义务。因此，虽然原、被告的《拓佳•创客文化广场房屋租赁合同》尚未届履行期，但在客观上已经没有继续履行的可能，合同目的无法继续实现，故原告要求解除与被告于2017年5月24日签订的《拓佳•创客文化广场房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，但该转租合同的解除非因被告违约所致，故被告因转租合同解除所产生的损失，可另行主张；原告要求被告返还房屋、拆除房屋夹层的诉讼请求，本院认为，因原告已经丧失对案涉房屋的占用、使用、处分权，该诉讼请求亦无事实和法律依据，故不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条的规定，判决如下： 一、解除原告芜湖佳笙商业管理有限公司与被告骆君华于2017年5月24日签订的《拓佳•创客文化广场房屋租赁合同》； 二、驳回原告芜湖佳笙商业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取40元，由原告芜湖佳笙商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  刘玲玲 二〇一九年十一月十一日 书记员  鲍 洁