陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2019)陕07民终1074号上诉人（原审被告）：陕西广厦投资发展集团有限公司，住所地：陕西省汉中市汉台区。法定代表人：朱晓军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王蕖，陕西嘉盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜佳忆，女，1990年11月28日出生，汉族，住陕西省汉中市汉台区。被上诉人（原审原告）：张羽伦，男，1990年12月2日出生，汉族，住陕西省汉中市汉台区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张国辉，陕西博纳新律师事务所律师。上诉人陕西广厦投资发展集团有限公司（以下简称广厦公司）因与被上诉人杜佳忆、张羽伦商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2019)陕0702民初538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广厦公司上诉请求：撤销一审判决一、二项并予以改判，一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。事实与理由：一审判决上诉人按中国人民银行同期贷款利率上浮30%向被上诉人支付违约金畸高，请二审法院予以降低。明珠北苑有近千户居民，现起诉和仲裁的已达200户，索赔金额高达1500万元。逾期办证的主要原因是历史遗留问题，且逾期办证并未给上诉人造成经济损失。一审法院裁判时并未考虑逾期办证的原因以及可能给企业造成的严重后果，请二审充分考虑上述原因，对违约金予以调低。被上诉人杜佳忆、张羽伦答辩称，上诉人所诉缺乏理由和依据，恳请法院依法驳回其上诉。理由：一、一审判决上诉人协助答辩人履行办证义务正确；二、一审法院判决的违约金是有关司法解释规定的最低标准，已经照顾到了上诉人的利益诉求。杜佳忆、张羽伦向一审法院起诉请求：1、请求判令被告继续履行合同义务，即将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报汉中市产权登记机关备案，并为原告办理房屋产权证书；2、请求判令被告支付逾期办结房屋产权证书的违约金人民币44912.69元（以总房款457340.00元为基数，以年利率4.9%上浮50%，即7.35%为标准，从2017年9月6日暂计算至2018年12月31日，直至办结房屋产权证书时止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。根据双方当事人在一审中的举证、质证，结合一审法院对证据的分析认证，本院代一审法院归纳认定事实如下： 2017年3月20日，原、被告就购买位于汉中市汉台区XX街XX号XX小区XX幢XX层XX号房屋签订商品房买卖合同，约定房屋总价457340元。原告按照约定支付了购房款，房屋交付时间为2017年6月5日。《商品房预售合同》中还载明：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商处理。另查明，明珠北苑小区取得汉中市不动产登记局颁发的大产权证时间为2019年1月22日。一审法院认为，当事人双方签订的《商品房预售合同》均是其真实意思表示，且未违反法律规定，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。按照合同约定，广厦公司应当在商品房交付使用后360日内，将相关资料报送产权登记部门，办理房地产初始登记手续，取得大产权证，此义务亦是广厦公司的法定义务，据此广厦公司显系违约，应当按照约定履行义务并承担违约责任。对于原告第一项诉讼请求，主张被告继续履行合同义务，广厦公司在2019年1月22日已取得该幢房屋的大产权证，对于之后各业主的小产权证，开发商仅负有协助办理义务，原告自身负有办理小产权证的主要义务。故原告该项诉讼请求因被告在诉讼过程中已经履行，故无可裁判性，对于原告小产权证的后期办理，由被告协助原告自行办理即可。对于原告主张的逾期办证违约金，因被告存在违约行为，法院依法予以支持。但就违约金起止时间问题，应当按照合同约定，即：从双方认可的交房时间2017年6月5日，向后推算360日的次日（2018年6月1日）计算到被告取得大产权证之日（2019年1月22日）止；对于利率标准的问题，因双方合同未予约定，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，结合案件的实际情况，参照中国人民银行发布的《关于人民币贷款利率有关问题的通知》之相关规定，对逾期办证违约金以中国人民银行同期贷款基准利率为基础，酌情上浮30%予以确定。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条之规定，判决：一、被告陕西广厦投资发展集团有限公司于本判决书生效之日二十日内，以457340元为基数，向原告杜佳忆、张羽伦以中国人民银行公布的同期贷款基准利率为基础再行上浮30%为标准，自2018年6月1日起计付逾期办证违约金至2019年1月22日；二、驳回原告杜佳忆、张羽伦的其他诉讼请求。一审案件受理费1022元，减半收取511元，由被告陕西广厦投资发展集团有限公司负担360元，原告杜佳忆、张羽伦负担151元。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审认定的事实有双方当事人的陈述及提交的证据在卷，并经一审庭审举证、质证，依法予以确认。本院认为，本案现主要争议焦点在于：一审确定的违约金计算标准是否适当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中第三条规定了关于罚息利率问题，即在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。本案中，双方签订的《商品房预售合同》第十五条对于出卖人办理产权登记的时间有明确约定，即商品房交付使用后360日内，上诉人逾期未能办证已构成违约，理应承担相应违约责任。关于违约金的支付，因合同对规定期限内未取得房地产权属证书的违约金如何计算并未明确约定，一审法院依据上述法律规定，以案涉房屋总价款为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率为基础酌情上浮30%作为违约金计算标准，符合本案实际情况及法律规定，并无不当，本院予以维持。上诉人称违约金过高要求调整的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人陕西广厦投资发展集团有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人陕西广厦投资发展集团有限公司负担。上诉人多预交的722元予以退还，由其持据到本院领取。本判决为终审判决。  审  判  长  熊稷藜                     审  判  员  李小艳                     审  判  员  陈耀斌                    二○一九年十一月一日                     法 官 助 理 李  晓                     书  记  员  张译心