黑龙江省大庆市大同区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0606民初1581号原告：大庆市丰华物业管理有限公司，住所地大庆市。法定代表人：张晓铁，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙秀华，大庆市丰华物业管理有限公司员工，住大庆市。被告：王秀杰，住大庆市，现住大庆市。原告大庆市丰华物业管理有限公司与被告王秀杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大庆市丰华物业管理有限公司委托诉讼代理人孙秀华、被告王秀杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大庆市丰华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付物业费4984元和违约金996元，在审理中变更为判令被告支付物业费4984元和违约金8186元，共计13170元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告从2012年7月4日入住xx区××小区××室，原告为被告所住小区提供物业服务，物业费按年收取。自2015年7月4日至2019年7月3日，被告以所住房屋存在质量问题为由拒不缴纳物业服务费，被告共拖欠物业费4984元。原告认为，其与被告形成的是物业服务合同关系，原告已经按照合同的约定为被告提供了符合合同的物业管理服务，被告应当依合同的规定及时缴纳物业费，至于原告以房屋质量有问题为由不缴纳物业费，无任何法律依据，不应以此为由拒绝缴纳物业服务费。基于以上事实和理由，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令被告支付物业费4984元和违约金8168元，合计金额13170元，以维护原告的合法权益。审理中，原告将违约金收取起止时间和标准明确为2016年7月4日至2019年7月3日、2017年7月4日至2019年7月3日、2018年7月4日至2019年7月3日，逾期缴纳按每日千分之三计算违约金。被告王秀杰辩称，对原告所举证据和物业费数额无异议，但本人未接到缴纳物业费的通知，且对违约金的计算标准有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告大庆市丰华物业管理有限公司提交的物业费缴费通知单照片一份。欲证明原告已经书面催缴通知的事实。被告对该组证据的真实性无异议，但认为没有通知到其本人。本院认为大庆市丰华物业管理有限公司在业主住处粘贴缴费通知已履行了书面催缴的义务，故本院对该组证据的证明效力予以确认。本院经审理认定事实如下：2011年7月27日，原告大庆市丰华物业管理有限公司与xx房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，委托管理期限为2011年8月1日至2014年7月31日。2012年7月4日，被告王秀杰签订《xx自愿接房会签表》开始接房，该户房屋建筑面积100.02平方米。2014年4月25日，原告大庆市丰华物业管理有限公司与xx房地产开发有限公司续签《前期物业服务委托合同》，委托管理期限为2014年4月25日至2016年4月24日。2015年10月25日，原告大庆市丰华物业管理有限公司与xx区xx小区业主委员会签订《物业服务合同》，服务期限为2015年10月25日至2020年10月24日。2014年4月25日签订的《前期物业服务委托合同》和2015年10月25日签订的《物业服务合同》两份合同约定本小区内住宅物业管理服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.02元，即12.24元/平方米/年，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应缴管理费的千分之三缴纳滞纳金。2015年7月4日至2019年7月3日，被告王秀杰未缴纳期间物业费。2019年8月13日，原告大庆市丰华物业管理有限公司在被告王秀杰住处xx号楼房张贴缴费通知单对被告进行物业费催缴，被告仍未缴纳。以上事实有2011年7月27日和2014年4月25日签订的《前期物业服务委托合同》、2015年10月25日签订的《物业服务合同》、《xx自愿接房会签表》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为,原、被告双方物业服务合同关系真实有效。原告大庆市丰华物业管理有限公司，分别于2011年7月27日和2014年4月25日与xx房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，于2015年10月25日与xx区xx小区业主委员会签订《物业服务合同》，三份合同委托管理期限或服务期限自2011年8月1日至2020年10月24日，原告大庆市丰华物业管理有限公司具有服务连续性，被告王秀杰2012年7月4日接房，开始接受丰华物业管理有限公司提供的物业管理服务，物业费欠缴期间为2015年7月4日至2019年7月3日，此期间在上述三份合同约定的服务期间内，上述三份合同对被告王秀杰具有约束力。被告王秀杰有按期足额缴纳物业费的义务。被告王秀杰应缴纳物业费为12.24元/平方米/年（物业费收取标准）×100.02平方米（房屋建筑面积）×4年（2015年7月4日至2019年7月3日）≈4897元，据此，对原告大庆市丰华物业管理有限公司主张的要求被告支付4984元物业费的诉讼请求，本院予以部分支持。经原告丰华物业管理有限公司催告，被告王秀杰无正当理由拒不缴纳物业费，已构成违约，2014年4月25日签订的《前期物业服务委托合同》和2015年10月25日签订的《物业服务合同》约定了业主未及时缴纳物业服务费应承担滞纳金的违约条款，被告王秀杰应缴纳违约金。合同约定，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应缴管理费的千分之三缴纳滞纳金，但双方合同约定的违约金计算方式过高，本院参照同期银行贷款利率计算利息为348.25元，据此，对原告大庆市丰华物业管理有限公司要求被告支付违约金8168元的诉讼请求，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告王秀杰于本判决生效之日起五日内给付原告大庆市丰华物业管理有限公司物业费4897元和违约金348.25元，共计5245.25元；二、驳回原告大庆市丰华物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费65元，由被告王秀杰负担25元，大庆市丰华物业管理有限公司负担40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  佘庆辉二〇一九年十一月六日书记员  段 箫附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。