山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民终1761号 上诉人（原审被告）：河口区团结街通盛超市。 经营者：李玉霞。 被上诉人（原审原告）：东营市胜利第三十九中学。 法定代表人：宫剑波，校长。 委托诉讼代理人：杨洋，山东正义之光律师事务所律师。 上诉人河口区团结街通盛超市（以下简称通盛超市）因与被上诉人东营市胜利第三十九中学（以下简称三十九中）房屋租赁合同纠纷一案，不服东营市河口区人民法院（2019）鲁0503民初900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 通盛超市上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由三十九中承担。事实与理由：一审判决通盛超市将所承租的房屋腾空返还三十九中属于认定事实不清。1.本案中通盛超市所承租的房屋是原承租户与三十九中共同集资所建，通盛超市通过转让已经合法取得了涉案房屋的承租权。1998年，三十九中为了缓解建房资金的不足，动员原承租户出资共同建房并口头承诺：“只要房屋不拆，交集资款的承租方承租的商铺可以长期租用”。原承租户于1998年年初，向三十九中交了一万元的集资款，并从1999年到2004年与第三十九中年年签订商铺承租合同，一年一签，以上事实麦华兰百货超市的龚强等集资方都可以证明，而且交付集资款的信息资料可以从三十九中处查到。2004年通盛超市通过转让方式从原承租户手中合法承继了涉案商铺的承租权，三十九中对此亦没有表示反对，从2004年到纠纷发生前双方已连续十四年续签合同，三十九中已经事实上承认了通盛超市拥有了涉案商铺的承租权利。2.三十九中主张通盛超市腾房返还的诉求违反了自己当年对原承租户作出的承诺，侵犯了通盛超市对涉案商铺的承租权。根据《合同法》第十条第一款、第四十五条第一款的规定可以看出，原承租户、通盛超市与三十九中之间签订的房屋租赁合同是附解除条件的合同，只有商铺拆除的情况出现，三十九中才有权利解除与通盛超市签订房屋租赁合同。合同为当事人双方交易的过程，从历史解释原则、体系解释原则来看，本案房屋租赁合同纠纷不能只看2018年签订的房屋租赁合同，而应从原承租户、通盛超市与三十九中20年的历史交易习惯来审查，从而找出双方当时真实的意思表示，维护守约方合法权益，对违约方予以惩处。3.一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”三十九中违反了自己当年的承诺，不与通盛超市继续签订涉案房屋的租赁合同，未经通盛超市同意擅自不与通盛超市签订房屋租赁合同。涉案房屋的长期承租权是双方当年达成的真实意思表示，至纠纷发生前三十九中一直遵守从未违反双方约定，但一审法院只根据双方2018年签订的房屋租赁合同，没有从1999年原承租户、通盛超市与三十九中签订20年房屋租赁合同的历史渊源中，审查双方当年达成的真实意思表示，明显违反了《合同法》的上述规定，使诚信的通盛超市合法权利没有得到保护，反而让违反承诺的三十九中的权利得以维护。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。 三十九中辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。三十九中从未向通盛超市作出过任何承诺，根据双方所签订的租赁合同，三十九中与通盛超市之间的房屋租赁合同已于2018年11月15日到期，通盛超市应按期交还所占用房屋。第一，通盛超市在上诉状中认可双方租赁合同签订方式为一年一签，从形式上可明显看出，三十九中并未有长期对外租赁的意向，另，通盛超市系转租而来，三十九中与其签订了新的租赁合同，三十九中及时履行了出租义务，通盛超市也已缴纳租金并使用房屋，此合同行为与其上任租户无关，不应同题并论，通盛超市更无权要求三十九中向其出租房屋。第二，该收回房屋行为系政府政策要求，而非三十九中擅自决定，且三十九中已在房屋到期前半年就告知了通盛超市房屋到期不再续租的事实，其对房屋到期不再租赁的事实是知晓并认可的，三十九中不再出租房屋的行为既不违反法律规定，亦不违反合同约定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回通盛超市的上诉请求，维持原判。 三十九中向一审法院起诉请求：1.判令通盛超市将位于河口区间（第16户）房屋腾空，返还并恢复房屋原状；2.判令通盛超市向三十九中支付因非法占用三十九中房屋所产生的占用费，截至2019年4月4日为7547.7元（计算方式：自2019年4月5日至实际返还之日，按54.3元/日计算）；3.诉讼费由通盛超市承担。三十九中在庭审中撤回第二项诉讼请求及恢复原状的诉讼请求。 一审法院认定事实：三十九中于约1999年在河口区西侧，即团结街与渤海路交叉处建造商品房一排，房屋权属证书编号为东房权证河口区字第××号，其上登记的坐落位置为“河口区渤海路73号2幢”。涉案租赁房屋位于该排商品房从南往北数第21、22、23间，建筑面积为90平方米。通盛超市于2004年从他人处转租了上述第21、22间房屋用于经营日用百货，又于2015年从他人处转租了上述第23间房屋用于经营日用百货。双方最后一次签订租赁合同的时间为2017年11月15日，该合同出租方（甲方）为三十九中，承租方（乙方）为通盛超市，约定：“租赁期限自2017年11月15日至2018年11月15日，租金为19800元；租赁合同期满，乙方应如期交还所租赁房屋，乙方逾期不交还的，甲方有权收回所租赁房屋；租赁合同期满或解除后，乙方房屋装修、改善增设他物的处理方式为自行处理，房屋恢复原状；乙方应于租赁期满或合同解除后3日内，将房屋全部交还给甲方，甲方予以验收，按合同约定乙方可移走的所有物品同时移走，逾期未移走的，甲方有权处置。”该合同签订后，通盛超市依约交清了租金，并继续使用涉案房屋。2018年3月30日，三十九中向通盛超市发出《关于房屋不再出租的告知书》，载明：“根据胜利教育管理中心工作需要，决定将出租房屋收回使用权不再出租。为便于贵方提前做好腾退工作，有序办理交接手续，现将有关事宜告知如下：贵方房屋租赁合同于2018年11月15日到期，合同期满后一个月内，请贵方腾空用房，同时学校不再提供水电暖等租用条件。东营市胜利教育管理中心。”通盛超市在该告知书下方“领取人”处签了名。2018年11月15日合同到期后，通盛超市未向三十九中腾退房屋，且占用至今。 一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。三十九中于2018年3月30日告知通盛超市合同到期后房屋不再出租，同时通知通盛超市在租期届满后一个月内腾空用房，三十九中已尽到提前通知的义务，故双方租赁合同在2018年11月15日到期后即已终止。合同终止后，通盛超市理应按合同约定及时向三十九中交还房屋，故对三十九中要求通盛超市将房屋腾空并返还的诉请予以支持。关于通盛超市在庭审中提到的各项费用及损失，双方均存在争议，通盛超市可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条规定，判决：通盛超市于判决生效之日起十日内将所租赁的位于河口区间（第16户）房屋腾空，并返还给三十九中。案件受理费50元，减半收取计25元，由通盛超市负担。 二审中双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。 本案争议的焦点问题为：一审判令通盛超市腾退涉案房屋是否正确。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，通盛超市主张三十九中口头承诺其对涉案房屋长期租赁，但并未提供相关证据予以证实。双方对涉案房屋的租赁合同系每年一签，并明确约定租赁合同期满后承租方应如期交还所租赁房屋，承租方逾期不交还的，出租方有权收回所租赁房屋。三十九中在合同到期前向通盛超市发出了《关于房屋不再出租的告知书》，并告知其在租期届满后一个月内腾退房屋，三十九中已经履行了必要的通知义务，预留了合理的期限，三十九中作为涉案房屋的所有权人依法行使权利的行为并不违反合同约定，也未侵犯承租人的权利。现涉案房屋租赁合同约定的租赁期限已经届满，通盛超市在合同期满后拒不返还涉案房屋没有法律依据，一审法院判令其返还涉案房屋正确。 综上所述，通盛超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人河口区团结街通盛超市负担。 本判决为终审判决。 审判长  隋宪贞 审判员  王 芳 审判员  许晓芳 二〇一九年十一月十一日 法官助理张志倩 书记员高凤