四川省筠连县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1527民初286号 原告（反诉被告）：柳付强，男，1980年5月20日出生，汉族，住四川省筠连县。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡光才，四川玉壶律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐中会，女，1964年3月23日出生，汉族，住四川省筠连县。 被告(反诉原告)：杨培生，男，1960年4月8日出生，汉族，住四川省筠连县。 被告（反诉原告）杨培生、徐中会的委托诉讼代理人：岳意钧，四川鼎证律师事务所律师。 第三人：柳廷九，男，1951年6月21日出生，汉族，住四川省筠连县。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡光才，四川玉壶律师事务所律师。 原告（反诉被告）柳付强与被告（反诉原告）徐中会合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序，因被告徐中会外出具体地址不祥，需公告，本案依法转为普通程序审理。诉讼中，本院根据原告柳付强的申请，依法追加杨培生、柳廷九分别作为本案被告与第三人参加诉讼。本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柳付强及其与第三人柳廷九的共同委托诉讼代理人胡光才，被告（反诉原告）杨培生、徐中会及其委托诉讼代理人岳意钧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）柳付强向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间于2017年11月13日签订的《房屋租赁协议书》；2.被告立即归还原告出租的柿子坝猪场面积约500平方米和酒厂场地；3.被告支付原告从2018年11月14日起至合同解除之日止的租金，租金计算标准按照16800元/年计算；4.被告赔偿原告从合同解除之日起至被告实际归还租赁场地之日止的场地占用损失，场地占用损失的计算标准按照16800元/年计算；5.被告支付原告违约金16800元；6.被告承担案件受理费。事实和理由：2017年11月13日，原、被告双方签订《房屋租赁协议书》，约定原告将其所有的坐落于筠连县××镇××村××组的猪场500平方米左右和酒厂场地出租给被告使用，租赁期限为10年，租金标准为16800元/年，租金支付方式为每年11月31日前现金支付，如果违约，由违约方赔偿守约方1年租金的违约金。合同签订后，被告支付了原告2017年11月15日至2018年11月14日期间租金16800元。2018年11月31日是被告应当支付原告第二年租金的期限，被告没有在此期限前支付原告租金，原告多次向被告催收租金未果。被告的行为已严重违约。为此原告根据合同法的有关规定提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）徐中会、杨培生辩称，原告柳付强、被告徐中会、杨培生及第三人柳廷九签订租赁协议后是柳付强、柳廷九多次违约：柳付强及柳廷九出租给徐中会、杨培生的场地除猪场和酒厂外另还有4亩土地，均包括在16800元的租金里，至今柳付强、柳廷九未将土地交付给徐中会、杨培生使用；柳廷九擅自拿走酒厂的物品；2018年3月柳廷九将连接酒厂的水管拔掉，造成酒厂停水；2019年1月2日，柳付强将租赁场地电闸关闭导致酒厂停电，给徐中会、杨培生造成损失，柳付强、柳廷九的上述行为给徐中会、杨培生造成了重大损失。被告徐中会、杨培生并未违约，故不同意解除合同，应驳回原告柳付强的诉讼请求。 第三人柳廷九述称，1.第三人柳廷九并非租赁协议合同当事人，第三人系在场人身份，被告徐中会、杨培生称第三人柳廷九拿走酒厂物品的事实无证据证明；2.第三人柳廷九未做出停水的行为；3.被告徐中会、杨培生租用原告柳付强4亩土地不是事实，在协议中无约定。第三人的行为与本案无关。 被告（反诉原告）徐中会、杨培生向本院提出反诉请求：1.原告柳付强、第三人柳廷九继续履行《房屋租赁协议书》，柳付强、柳廷九将酒厂、猪场交付被告徐中会、杨培生使用；2.柳付强、柳廷九赔偿杨培生、徐中会损失99820元。柳付强、柳廷九承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：杨培生、徐中会与柳付强、柳廷九于2017年11月13日签订了《房屋租赁协议书》，约定柳付强、柳廷九将猪场、酒厂场地租赁给徐中会、杨培生经营，同时约定了租金、租赁时间、违约责任等。合同签订当天，徐中会、杨培生就交了2017年11月15日至2018年11月14日的1年租金16800元。但柳付强、柳廷九未按约定时间交付场地，迟延交付酒厂20天，徐中会、杨培生进场煮酒后，柳付强、柳廷九又故意拔掉、锯断供生产生活用的水管，拿走煮酒用的烟杆，造成酒厂停产、减产，损失金额达83020元（迟延交付酒厂造成少生产酒20天的利润损失13800元；拔掉水管停产10天减少利润27600元；锯断水管、拿走烟杆停产9天，减少利润24840元，超过窑期减产损失16380元；重置烟杆400元）。2019年初，柳付强、柳廷九趁徐中会、杨培生不在租赁场地的时候，撬开门锁，另换新锁，造成徐中会、杨培生无法继续生产经营。徐中会、杨培生与柳付强、柳廷九交涉未果，并经有关部门协调，至今未得到解决。现连续停产已过半年多，造成租金损失及未生产经营的重大损失，租金损失为16800元，未生产经营损失徐中会、杨培生自愿放弃。徐中会、杨培生认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应遵守，柳付强、柳廷九的违约行为给徐中会、杨培生造成了重大经济损失，为维护徐中会、杨培生的合法权益，故提起反诉，请求法院支持徐中会、杨培生的反诉请求。 原告（反诉被告）柳付强、第三人柳廷九针对反诉辩称，1.杨培生提出反诉不符合法律规定，超过了反诉的举证期限；2.杨培生不是本案反诉的适格主体，租赁协议上无杨培生的名字，反诉状上无徐中会的签名；3.租赁协议上未约定交付酒厂的期限，柳付强可以在合理期限交付酒厂，不存在迟延交付的情形；4.柳付强是在2019年3月因为环保部门要求打扫卫生才更换门锁，清理猪场。徐中会未支付租金违约，柳付强收回租赁房屋是符合法律规定；5.即使柳廷九锯断水管是事实也属柳廷九与徐中会之间的侵权纠纷，与本案不属同一法律关系，不符合反诉的条件。综上所述，徐中会、杨培生的反诉不符合法律规定，应驳回徐中会、杨培生的反诉请求。 原告（反诉被告）柳付强为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.原告柳付强的身份证复印件、被告徐中会的户籍证明，拟证明柳付强、徐中会的身份信息及诉讼主体资格；2.房屋租赁协议书，拟证明租赁的范围及原告主张违约金的依据；3.营业执照、协议复印件，拟证明徐中会向柳付强租用的猪场、酒厂的场地属柳付强向他人租用场地从事合法生产经营活动。 被告（反诉原告）徐中会、杨培生对柳付强提交的证据质证认为，对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但不能证明被告徐中会、杨培生违约；证据3与本案无关联性。 第三人柳廷九对柳付强提交的证据1、2、3无异议。 本院经审查认为，证据1的真实性本院予以确认；证据2的真实性徐中会、杨培生、柳廷九无异议，本院予以确认；证据3真实性本院予以确认。 被告（反诉原告）徐中会、杨培生为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.证人王某、田某、周某、赖某的证言，拟证明徐中会、杨培生租用柳付强、柳廷九猪场、酒厂的经过情况及双方发生纠纷的情况；2.光盘，拟证明柳廷九在2018年3月断酒厂水的事实；3.房屋租赁协议书复印件、收条复印件，拟证明租赁协议成立并生效，徐中会、杨培生已缴纳一年的租金；4.律师调查赖某、朱某、田某、王某笔录、田某证言，拟证明柳廷九、柳付强拔掉、锯断水管断水及断电，影响徐中会、杨培生生产经营，以达到解除合同的目的；徐中会、杨培生承租的场地还包括猪场、酒厂周围的部分土地；5.接（报）处警登记表，拟证明柳付强、柳廷九故意影响徐中会、杨培生生产经营的事实；6.照片、收款收据，拟证明柳付强、柳廷九拔断、锯断水管，拿走烟杆，锁住猪场、酒厂大门，造成徐中会、杨培生无法生产的事实及受到损失的事实；7.杨培生的酒厂、养猪场纪录、证何某权证明、何优权说明，拟证明徐中会、杨培生损失及计算依据。 原告柳付强、第三人柳廷九对徐中会、杨培生提交的证据认为，证据1的证王某培田某云赖某帮证言均系复印件，不予认可周某字证言不能达到徐中会、杨培生的证明目的，且未出庭，不予认可；证据2是柳付强起诉后才制作的视频，不能证明柳廷九在2018年断水的事实；证据3的真实性无异议；证据4中赖某的证言与本案无关联性，不能达到徐中会、杨培生的证明目的；朱某证言不具有真实性；田某陈述的事实基本具有真实性，但不能证明柳付强、柳廷九的行为给徐中会、杨培生造成了损失，不能达到徐中会、杨培生的证明目的；王某的陈述基本是事实，但不能达到徐中会、杨培生的证明目的；证据5与本案无关联性；证据6与本案无关联性，也不能达到徐中会、杨培生的证明目的；证据7的真实性有异议，且与本案无关联性。 本院经审查认为，徐中会、杨培生提交的证据1中王某、田某、赖某证言系复印件，周某未出庭作证，本院不予采信；证据2达不到徐中会、杨培生的证明目的，本院不予采信；证据3客观真实，本院予以采信；证据4中赖某、田某、王某的陈述客观真实，本院予以采信，朱某证言陈述的事实系传来证据，本院不予采信；证据5客观真实，但达不到徐中会、杨培生的证明目的；证据6达不到徐中会、杨培生的证明目的，本院不予采信；证据7达不到徐中会、杨培生的证明目的，本院不予采信。 根据徐中会、杨培生的申请，证人朱某、赖某到庭陈述。朱某证言：柳付强要求杨培生支付租金，杨培生未支付，双方发生纠纷。赖某证言：柳廷九于2018年8月未经杨培生同意拖走酒厂斗车使用，双方发生纠纷。柳付强、柳廷九对该二位证人证言的真实性无异议，但认为达不到徐中会、杨培生的证明目的。徐中会、杨培生对该二位证人证言无异议。本院经审查认为，该二位证人证言真实性予以采信。 根据以上举证、质证及认证，结合双方在庭审中的陈述，本院经审理认定本案事实如下：第三人柳廷九与原告（反诉被告）柳付强系父子关系。被告（反诉原告）杨培生与被告（反诉原告）徐中会系夫妻关系。2017年11月13日，柳付强、柳廷九将坐落于筠连县双腾镇酸草村七组小地名柿子坝猪场和酒厂场地出租给徐中会、杨培生使用，柳付强、柳廷九（甲方）与徐中会、杨培生（乙方）签订《房屋租赁协议书》，主要约定：“1.甲方柳付强自愿将座落在××村××组，小地名××坝猪场约五百平方米左右，酒厂场地一座，租赁给乙方徐中会经营。2.付款方式：每年11月31日前一次性现金支付就，租金每年16800.00元。3.租赁时间：暂定十年（2017.11.15日至2027.11.14日止）期。……7.乙方应给甲方配合甲方代理办交水电费用，由乙方付款，现有财产实行逐件登记，做数据准确无误。8.上述事项须甲、乙双方认真核实无异议的情况下签字生效。9.甲方违约由甲方负责一年损失，如乙方违约由乙方赔付甲方一年的违约费。”该协议前面将合同当事人名字列为租赁人（甲方）柳付强、承租人（乙方）徐中会，该协议后面柳付强、柳廷九作为甲方当事人与徐中会、杨培生作为乙方当事人分别在该协议上签名、捺印。此后在2018年4月许，柳廷九以柳付强的名义与杨培生（写为杨清明）就上述房屋租赁协议中涉及的租用用具又补签了一份《合同》，载明：租用用具清点数据如下：一、酒厂用具：酒坛共壹拾肆个（其中大酒坛壹拾壹个、小酒坛叁个），中形二线钢磨一台，二线猪草机一台。甲方以上用具现能用交与乙方。该协议上柳廷九、杨培生分别作为甲方、乙方签名捺印。 《房屋租赁协议书》签订后，柳付强、柳廷九将协议中约定的座落在××村××组小地名××坝猪场和酒厂的房屋及场地交付给了徐中会、杨培生，同时将猪场、酒厂的设施、工具包括上述《合同》中载明的酒厂用具等交给徐中会、杨培生使用。同时，在签订协议当日，徐中会、杨培生向柳付强支付了自2017年11月15日至2018年11月14日一年的租金16800元。徐中会、杨培生于2017年11月20日搬入租赁的猪场、酒厂房屋内从事养猪、煮酒的生产经营活动。 2018年3月许，柳廷九将杨培生、徐中会租赁的上述酒厂供引水使用的水管拔掉；2018年8月许，柳廷九未告知杨培生、徐中会将上述租赁场地使用的斗车拖走。柳付强、柳廷九与徐中会、杨培生因此发生纠纷。 2018年11月30日以后，徐中会、杨培生未按《房屋租赁协议书》约定的期限给付柳付强、柳廷九第二年租金，柳付强、柳廷九遂多次要求徐中会、杨培生给付租金，徐中会、杨培生均未给付，柳付强遂于2019年1月2日将上述租赁场地的水管锯断及将电闸关闭，并将酒厂的烟杆取走。之后，杨培生将水管接通，将电闸打开通电恢复生产。双方为此发生抓扯，杨培生向派出所报了警。 2019年2月12日，徐中会、杨培生搬离所租赁的猪场、酒厂场地，将其少部分物品留在租赁场地房屋内，搬离后将猪场、酒厂的共用的大门上锁，但此后未在该猪场、酒厂从事生产经营活动。 2019年3月，柳付强自行撬开大门锁，重新更换了大门锁，徐中会、杨培生也未提出异议，此后，柳付强、柳廷九在猪场饲养了猪只。 另查明，1.庭审中，柳付强称其撬开租赁场地大门锁并更换门锁的时间为3月，徐中会提出异议，但未提供证据予以证明。2.庭审中，柳付强、柳廷九与徐中会、杨培生双方认可现在租赁场地房屋内徐中会、杨培生尚放置有麻将桌一张未搬出。3.诉讼中，柳廷九明确表示对其享有的《房屋租赁协议书》的权利不主张，徐中会、杨培生应支付的租金、损失等款项归柳付强享有。 本院认为，本案争议焦点为：1.《房屋租赁协议书》的当事人如何确定问题。根据合同法第三十二条的规定：“采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”虽2017年11月13日的《房屋租赁协议书》前面当事人名字租赁人只列了柳付强，承租人只列了徐中会，但柳付强、柳廷九与徐中会、杨培生在《房屋租赁协议书》上分别作为甲方（租赁人）、乙方（承租人）签名、捺印，故柳廷九提出其只是在场人不是合同当事人的理由不能成立。柳付强、柳廷九、徐中会、杨培生均应是合同当事人。 2.本案徐中会、杨培生提起反诉是否符合法律规定及徐中会是否是反诉主体问题。杨培生系本案在诉讼过程中追加的被告，本院对杨培生指定的举证期限届满日为2019年7月18日，杨培生在2019年7月12日提起反诉，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定，故杨培生提起反诉符合法律规定。本案反诉状后面反诉人签名处虽只有杨培生一人签名，但反诉状前面的反诉人载明为徐中会、杨培生，因徐中会、杨培生系夫妻关系，且庭审中徐中会明确表示该反诉系其与杨培生共同提起，故应认定徐中会与杨培生为共同反诉原告。 3.《房屋租赁协议书》是否应继续履行。依法成立的合同，自成立时生效。《房屋租赁协议书》是双方当事人真实意思表示，系双方当事人自愿签订，故协议合法有效。该租赁协议签订后，徐中会、杨培生支付了第一年租金（即2017年11月15日至2018年11月14日）后，未按协议约定期限即在2018年11月前支付第二年（即2018年11月15日至2019年11月14日）的租金，且柳付强多次要求支付租金均未果，徐中会、杨培生的行为构成违约，根据合同法第九十四条第一款第（三）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，柳付强、柳廷九有权要求解除租赁协议。对于租赁协议解除时间确定，根据合同法的规定，主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除，柳付强于2019年2月22日向本院起诉要求解除租赁协议，本院通过公告方式将民事诉状副本于2019年5月11日送达给徐中会，故本院确认双方签订的《房屋租赁协议书》于2019年5月11日解除。由于柳廷九明确表示对其享有的《房屋租赁协议书》的权利不主张，故租赁协议解除后，徐中会、杨培生应将其放置在租赁场地的麻将桌搬离，将租赁场地腾空并返还给柳付强。 4.双方在租赁协议履行中的过错责任如何划分，是否应支付的租金、违约损失。 对于租金的支付问题，徐中会、杨培生提出租赁场地除猪场和酒厂外另还有4亩土地，均包括在16800元租金里的主张，在租赁协议中并无约定，且徐中会、杨培生提供的其他证据也不足以证明该事实，本院对徐中会、杨培生该主张不予支持。因从2018年11月15日至柳付强更换大门门锁前徐中会、杨培生使用了租赁场地进行生产经营活动，故在柳付强更换门锁前所差欠的租金，徐中会、杨培生应当按合同约定金额全额予以支付，对柳付强更换门锁的时间，柳付强自称其在2019年3月更换门锁，虽徐中会、杨培生提出异议，但未提供证据予以证明，本院确定更换门锁的具体时间为2019年3月1日，即徐中会、杨培生应给付从2018年11月15日至2019年3月1日止的租金4900元[(16800元/年÷12个月×3个月)+（16800元/年÷12个月÷30天×15天）]。对于柳付强更换大门锁以后的租金支付问题，因柳付强更换了门锁，造成徐中会、杨培生无大门锁不能使用租赁场地进行生产经营活动，但由于徐中会、杨培生尚有未搬离的物品，且租赁协议并未解除，此情况下又导致柳付强、柳廷九也无法正常使用租赁场地，双方的行为导致了租赁场地闲置至今的后果，徐中会、杨培生搬离租赁场地后不及时腾房返还租赁场地，对损失的发生存在一定的过错，柳付强、柳廷九在另有合法的方法可以减少损失的情况下，选择自行更换门锁的行为也存在一定的过错，对该租赁场地闲置造成的损失，双方均有一定的过错，根据合同法第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担责任。”本院综合全案事实，确定由柳付强、柳廷九自行承担更换门锁后损失的50%，徐中会、杨培生承担50%，徐中会、杨培生应每月给付柳付强场地闲置损失费，按租赁协议约定的每月1400元（16800元/年÷12个月）租金标准并按过错比例计算为每月给付700元（1400元×50%），即徐中会、杨培生按每月700元计算支付从2019年3月1日起至其腾房交付租赁场地之日止的场地闲置损失费。 徐中会、杨培生在反诉中提出柳廷九、柳付强迟延交付场地的事实未提供充分证据予以证明，本院不予认定，其要求赔偿迟延交付场地所造成的损失13800元的主张本院不予支持。徐中会、杨培生提出柳廷九、柳付强拔掉水管、锯断水管、断开电闸、取走烟杆等行为造成其租赁酒厂停产、减产、重置烟杆等损失69220元的主张，未提供充分证据证明，本院不予支持。对于柳付强、柳廷九要求徐中会、杨培生支付违约金16800元的主张，徐中会、杨培生反诉要求柳付强、柳廷九支付违约损失16800元的主张，因租赁协议签订后柳付强、柳廷九与徐中会、杨培生在履行协议过程中，徐中会、杨培生未按约定支付下一年度的租金，构成违约，柳付强采取锯断水管、断开电闸、取走烟杆、更换门锁等行为影响了徐中会、杨培生租赁场地的正常生产经营活动，也构成违约，双方均有违约行为，按照《房屋租赁协议书》的约定，违约方应支付对方一年租金的损失，即本案原告（反诉被告）柳付强、第三人柳廷九与被告（反诉原告）徐中会、杨培生双方互应支付对方违约损失16800元，故品迭后互不支付，各自承担该违约损失。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第二款、第三款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第一百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）柳付强、柳廷九与被告（反诉原告）徐中会、杨培生于2017年11月13日签订的《房屋租赁协议》于2019年5月11日解除； 二、被告（反诉原告）徐中会、杨培生于本判决生效后立即将其租赁的坐落于筠连县××镇××村××组小地名××坝猪场和酒厂场地腾空并返还给原告（反诉被告）柳付强； 三、被告（反诉原告）徐中会、杨培生于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）柳付强房屋租金4900元，并支付原告（反诉被告）柳付强从2019年3月1日起至腾空返还租赁场地之日止按每月700元计算的场地房屋闲置损失费； 四、驳回原告（反诉被告）柳付强的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）徐中会、杨培生的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1580元、反诉案件受理费2296元，合计3876元，由原告（反诉被告）柳付强、柳廷九负担790元，被告（反诉原告）徐中会、杨培生负担3086元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  王纯华 人民陪审员  廖加明 人民陪审员  陈姗姗 二〇一九年八月十六日 书 记 员  刘 丽