海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4827号上诉人（原审被告）：海南金海晟投资有限公司，住所地：海南省海口市美兰区西苑路**。统一社会信用代码：914601005624377147。法定代表人：艾景祥，总经理。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：吴慧迪，公司职员。公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）：梁红，女，1975年7月28日出生，汉族，住海南省海口市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：周永清，海南昌宇律师事务所律师。上诉人海南金海晟投资有限公司(以下简称金海晟公司)因与被上诉人梁红房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金海晟公司向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回梁红要求金海晟公司支付逾期交房违约金的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由梁红承担。事实和理由：一、涉诉房屋所在楼栋已取得工程质量竣工验收记录以及规划、消防验收合格文件，涉诉房屋已具备居住使用条件，梁红完全可以收楼入住，不得拒绝收楼。双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条关于房屋交付时资料的约定是商品房买卖合同的公示文本，实际上房屋只要取得《建设工程竣工验收报告》及通过规划、消防验收，即可交付使用，至于《建筑工程施工质量监督意见》并不会影响梁红收楼入住，一审法院认为金海晟公司交付房屋不符合约定的条件，属认定事实错误。二、金海晟公司在施工期间因台风、停电等客观因素导致停工97天，按买卖合同约定有权按累计逾期天数顺延交楼时间。一审法院认为，金海晟公司通知梁红收楼视为放弃了顺延交房的权利，属认定事实不清。对于民事权利的放弃应当以书面或明示的方式作出，不能以金海晟公司发出《收楼通知书》就推定金海晟公司放弃顺延交楼的权利，金海晟公司发出收楼通知系由于涉诉房屋实际已具备居住条件。金海晟公司遭受台风、停电等客观因素的影响十分严重，也是客观事实，按照《商品房买卖合同》第八条的约定，交楼期限应当予以顺延，一审对于该事实的认定有违公平公正。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，恳请二审法院依法查明事实，支持金海晟公司上诉请求。梁红辩称：一、一审判决事实认定清楚，审查细致。金海晟公司与梁红签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，当事人应当按照约定履行各自的义务。《海口市商品房买卖合同》签订后，梁红已按照约定付清了房款，履行了付款义务。根据《海口市商品房买卖合同》第八条约定，金海晟公司应于2016年1月10日前将验收合格（指取得由建设工程质量安全监督站出具的《建筑工程施工质量监督意见》）的商品房交付梁红，但金海晟公司于2016年4月14日才取得海口市建设工程质量安全监督站出具的《建设工程施工质量监督意见》，此时才符合交房条件。因此，一审法院认定金海晟公司交房违反了合同约定，构成逾期交房属于事实认定清楚。2016年1月4日，金海晟公司向梁红发出《收楼通知书》，以梁红购买的楼宇已建设完成并达到约定的交付条件为由通知梁红前往办理交楼手续。金海晟公司发出《收楼通知书》时，其在诉讼中所主张的工程施工因台风、停电导致误工的事实均已发生，但金海晟公司在《收楼通知书》中并未主张以上述理由顺延交房期限，而是告知梁红涉诉房产已建设完成并达到约定的交房条件，通知梁红于合同约定的交房期限办理收楼手续。故一审法院认定金海晟公司在发出《收楼通知书》时已放弃主张顺延交房的权利并作出如约履行的承诺，金海晟公司不再享有顺延交房的履行抗辩权属于事实认定清楚。二、一审判决适用法律正确。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《海口市商品房买卖合同》第十一条第一款：“出卖人未能按合同约定的期限交房，逾期在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行”的约定，因此，一审法院认定金海晟公司应自逾期交房之日起每日以已付房价款的万分之五的标准支付违约金属于适用法律正确。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，金海晟公司上诉请求缺乏事实和法律依据，应当依法驳回。梁红向一审法院起诉请求：1.判令金海晟公司向梁红支付逾期交房违约金40112.8元（逾期交房违约金自2016年1月10日起以已付房价款844480元为基数，按每日万分之五的标准计算至2016年4月14日为40112.8元）；2.判令金海晟公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月9日，梁红（买受人）与金海晟公司（出卖人）签订一份《海口市商品房买卖合同》，其中约定：“买受人购买出卖人投资建设的位于海口市新埠岛滨海国际项目2602地块A12栋（幢）4层（层）B-403（房号）商品房，总金额为844480元。出卖人应当在2016年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，取得由建设工程质量安全监督站出具的《建筑工程施工质量监督意见》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府的行为导致工期延误；3.非出卖人原因，停水停电累计超过72小时或连续停水、停电八小时以上而导致工期延误；4.施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其他自然灾害导致停工八小时以上；5.施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹、溶洞等）；6.因买受方逾期付款或买受人申请的银行按揭贷款未划入出卖人账户，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼时间。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日五日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。逾期交房在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价5%。因出卖人以外的外界因素，导致合理延期，买受人对出卖人所告知的事由未提出书面异议的，视为双方同意合理延期并免责……”。上述合同签订后，梁红依约向金海晟公司支付了全部购房款。2016年1月4日，金海晟公司向梁红发出《收楼通知书》，以梁红购买的楼宇已建设完成并达到约定的交付条件为由要求梁红于2016年1月10日至2016年1月17日前往滨海国际现场办理交楼手续。2016年4月14日，金海晟公司取得海口市建设工程质量安全监督站出具的《建设工程施工质量监督意见》，涉案房屋方符合合同约定的交房标准。2016年5月11日，梁红与金海晟公司办理了交房手续。梁红与金海晟公司因逾期交房问题产生纠纷，梁红遂于2019年1月9日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，一、关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，梁红、金海晟公司签订的《海口市商品房买卖合同》中约定，金海晟公司应当于2016年1月10日前交房，梁红应当于合同约定的交房时间之次日知道自己的权利已受到侵害，故本案诉讼时效的起算时间应当为2016年1月11日，诉讼时效届满时间应当为2019年1月11日。梁红于2019年1月9日向一审法院提起诉讼，并未超过法定的诉讼时效。因此，金海晟公司提出梁红起诉的时间已超过三年诉讼时效的辩解意见不能成立，一审法院不予采信。二、关于逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，梁红、金海晟公司签订的《海口市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，系合法有效的合同，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，梁红已依约付清购房款，履行了付款义务。根据合同约定，金海晟公司应当在2016年1月10日前，将经验收合格，取得由建设工程质量安全监督站出具的《建筑工程施工质量监督意见》的商品房交付给梁红。金海晟公司于2016年4月14日取得海口市建设工程质量安全监督站出具的《建设工程施工质量监督意见》，此时才符合合同约定的交房条件。因此，金海晟公司逾期交房已经违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。按照合同约定，金海晟公司逾期交房在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之五支付违约金。金海晟公司应向梁红支付自2016年1月11日至2016年4月14日止的逾期交房违约金40112.8元（844480元×0.5‰×95天）。梁红请求金海晟公司支付违约金40112.8元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于金海晟公司提出在施工期间因台风、停电等客观因素导致停工，其有权按合同约定顺延交楼时间的辩解意见。如前所述，因金海晟公司在收楼通知书中并未主张顺延交房，而是告知梁红涉案房产已建设完成并达到约定的交房条件，说明金海晟公司在发出收楼通知书时已放弃主张顺延交房的权利并作出如约履行的承诺，故金海晟公司现已不再享有顺延交房的履行抗辩权，一审法院对金海晟公司的上述辩解意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，一审法院判决：金海晟公司应当于本判决发生法律效力之日起十日内，向梁红支付逾期交房违约金40112.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费802.82元（梁红已预交），由金海晟公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为梁红要求金海晟公司支付逾期交房违约金是否有事实依据和法律依据。梁红与金海晟公司签订的《海口市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。该合同第八条约定，金海晟公司应在2016年1月10日前将取得由建设工程质量安全监督站出具《建筑工程施工质量监督意见》验收合格的商品房交付梁红使用。由于金海晟公司直到2016年4月14日才取得验收合格的《建筑工程施工质量监督意见》，其通知梁红于2016年1月10日收楼时涉案房屋并不符合约定的房屋交付条件。因此，金海晟公司未能在约定时间内将符合约定交付条件的房屋交付梁红，已构成违约，应依合同约定承担逾期交房的违约责任。梁红主张逾期交房违约金的期间截止至2016年4月14日，一审法院认定金海晟公司逾期交房期间为2016年1月11日至2016年4月14日且应当向梁红支付这期间的逾期交房违约金40112.8元（844480元×0.5‰×95天）正确，应予以维持。金海晟公司上诉称，在施工期间因台风、停电等客观因素导致停工97天，按合同约定其有权相应顺延交楼时间，不论其所述事实是否存在，其通知梁红于2016年1月10日收楼的行为应视为其放弃了顺延交楼的权利，现其又以已放弃的权利进行抗辩，本院依法不予采纳。综上，上诉人金海晟公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费802.82元，由上诉人海南金海晟投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李家林审 判 员 陈 璐审 判 员 林 梅 二〇一九年十一月二十六日法官助理 王 悦书 记 员 陈宁婴速 录 员 王 妍附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。