江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏06民终3378号上诉人（原审被告）：南通帝冠置业有限公司,住所地南通市崇川区。法定代表人：沈丽华。委托诉讼代理人：吕菁，江苏高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈烨磊，江苏健行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱建新,男,1963年2月13日生，汉族,住海门市。被上诉人（原审原告）：王萍,女,1964年2月7日生，汉族,住海门市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈萍，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。原审被告：沈丽华，男，1981年3月24日生，汉族，住南通市崇川区。上诉人南通帝冠置业有限公司（以下简称帝冠公司）因与被上诉人邱建新、王萍及原审被告沈丽华房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2018）苏0602民初1950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。帝冠公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.帝冠公司已告知房屋未办理竣工验收，邱建新、王萍为了提前收房愿意免除违约责任系其真实意思表示，一审法院以帝冠公司违法制作《质量分户验收合格证》为由认定上诉人存在欺诈乃事实认定错误，应予纠正。本案不满足撤销《补充协议》的法定构成要件，依法不应予以撤销。2.帝冠公司迟延交付房屋系南通四建集团拒绝配合办理房屋竣工验收手续所致。一审法院判决上诉人承担全部违约金并未依法兼顾当事人的过错程度等因素，违反公平原则。3.一审法院判决违约金的数额已严重超出邱建新、王萍的实际损失，依法应参照同地段同类房屋租金标准予以减少。4.一审法院以“举证不能”为由未采信帝冠公司关于违约金过高的抗辩理由，乃隐瞒重大庭审事实，剥夺上诉人合法鉴定权。5.邱建新、王萍存在逾期付款的情形，依据合同约定应承担逾期付款违约金，应当在本案中对双方的违约责任进行抵销。邱建新、王萍答辩称，本案审理的是双方之间的房屋买卖合同纠纷，帝冠公司与南通四建之间是建设工程施工合同关系，与本案系不同的法律关系，根据合同相对性原则，帝冠公司无权在本案中主张南通四建的过错抵销其应承担的合同责任。适用司法解释第十七条的前提是没有约定违约金或损失额计算方法，本案合同双方对违约金的数额和计算标准有明确约定，且该约定未超过法定标准，根据有约定从约定，无约定从法定的原则，一审法院判令帝冠公司按合同约定的日万分之五承担违约责任于法有据。邱建新、王萍不存在迟延履行，且帝冠公司未发抵销通知，仅抗辩违约责任金额相互抵销的主张不能够成立。《补充协议》属于帝冠公司提供的格式合同，没有对邱建新、王萍进行特别提示，不是邱建新、王萍的真实意思。该《补充协议》是帝冠公司先行制作，且是在向邱建新、王萍交付违法制作的质量分户验收合格证情况下签订，存在欺诈情形，帝冠公司借此免除违约责任，显失公平。一审法院支持邱建新、王萍撤销该《补充协议》的请求完全正确。原审被告沈丽华未应诉答辩。邱建新、王萍向一审法院起诉请求：一、判令撤销双方签订的《补充协议》；二、判令帝冠公司立即支付自2018年1月1日起至2018年10月25日止（计298天）的迟延交房违约金331530.66元（以房屋总价2225038元为基数按每日万分之五计算）；三、判令沈丽华对帝冠公司的上述债务承担连带责任；四、本案诉讼费用由帝冠公司、沈丽华承担。一审法院认定事实：2016年7月，邱建新、王萍（买方）与帝冠公司（卖方）就位于南通市崇川区，城山路西）的城山隐花苑6幢2层201号房屋签订《商品房买卖合同（预售）》（含附件），约定了如下事项：1.总价2225038元，于2016年6月30日支付675038元，余款1550000元向银行申请贷款支付；2.买方逾期付款的，逾期30日内的按逾期应付款的日万分之五支付违约金，逾期超过30日的卖方可解除合同并向买方主张累计应付款5%的违约金或不解除合同而按逾期应付款的日万分之八向买方主张违约金；3.房屋交付应符合如下条件：一是取得建设工程竣工验收备案证明文件，二是取得房屋测绘报告，三是买方已付清全部房款；4.卖方应当在2017年12月31日前向买方交付房屋，施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决的，卖方可以据实延期交房；5.卖方逾期交房的，逾期30日内的应按已付房款总额的日万分之五支付违约金（自前述交付期限届满之次日起计算至实际交付之日止），逾期超过30日的买方可解除合同或不解除合同而按已付房款总额的日万分之五向卖方主张违约金。同年7月29日、8月12日，帝冠公司先后向邱建新、王萍开具了445038元、178万元（房贷）的房款发票，合计2225038元。2017年底，帝冠公司在案涉房屋内张贴了“质量分户验收合格证（副本）”，又向邱建新、王萍交付了“质量分户验收合格证（正本）”等交房材料，双方还签订了《补充协议》一份，约定了如下事项：1.双方于2017年12月30日前办理房屋交接，交接时卖方出示合同约定的除建设工程验收备案证明以外的各项文件，建设工程验收备案证明因建筑总承包商的原因暂不具备，买方对此表示理解并放弃向卖方主张因此情形而可能产生的违约责任；2.买方收到房屋钥匙后可进场装修，卖方提供必要便利；3.卖方努力推进产证办理事宜，于2018年12月31日前办理产证。2018年10月22日，帝冠公司发出《交房告知函》，通知业主于当月25日至28日前往指定地点办理房屋交接手续。当月24日，南通市行政审批局就案涉房地产项目向帝冠公司颁发了竣工验收备案证明。次日，南通市房产管理测绘队针对城山隐花苑1-16幢出具了《房屋面积测算技术报告》。另查明：帝冠公司系一人有限责任公司，股东即沈丽华。南通酬勤联合会计师事务所于2018年5月10日出具《专项审计报告》，其上载明：我所参照《中国注册会计师审计准则》对帝冠公司2014年7月22日至2018年4月30日期间股东与公司之间的往来情况进行了专项审计。审计过程中，我所结合公司实际情况，实施了包括核实存量资产、审核相关证据、询证、抽查会计记录、找相关人员了解内控等必要程序，结论是审计报告在所有重大方面公允地反映帝冠公司在上述期间内股东与公司之间不存在往来情况。又查明：2018年5月3日，案涉房屋所属项目的施工方南通四建集团有限公司派员（张慎华）前往新城桥派出所报案称：案涉房屋内张贴的质量分户验收合格证（副本）上的南通四建集团有限公司的签章和签字均系伪造。当月14日，新城桥派出所对帝冠公司城山隐项目负责人蔡佳琦进行了调查询问，蔡佳琦称：2017年11月底，为了准备验收，帝冠公司购买了一批住宅工程质量分户验收合格证（含正副本）并安排本司员工填写了合格证上的全部内容并签字盖章。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》（含附件）系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。案涉《补充协议》的订立过程中，帝冠公司先行自制、冒签了本应由建设、施工、监理及物业四方各自签具的质量分户验收合格证（副本）并张贴至房屋内，尔后在未依法取得竣工验收备案证明的情况下向邱建新、王萍交付了上述违法制作的质量分户验收合格证（正本），存在欺诈情形；并且，帝冠公司利用邱建新、王萍缺乏有关经验及判断能力、急于拿房等不利情境与邱建新、王萍订立《补充协议》，借此免除本方违约责任的同时又向邱建新、王萍交付未经验收备案的房屋，显失公平。据此，邱建新、王萍在法定期限内起诉主张撤销案涉《补充协议》的请求于法有据，帝冠公司据此协议抗辩免责法院不予支持。帝冠公司应当按约及时履行交房义务，但其直至2018年10月25日才取得合同约定的有关文件，已经构成迟延违约，邱建新、王萍主张的迟延期间2018年1月1日至2018年10月25日（计298天）成立，帝冠公司依约应当支付违约金331530.66元（2225038×0.0005×298）。针对帝冠公司的抗辩意见，一审法院认为：第一，帝冠公司抗辩“异常困难”未提供证据证明，即便是施工方原因造成帝冠公司迟延交房，根据合同相对性规则，帝冠公司仍应向邱建新、王萍承担违约责任；第二，帝冠公司提出违约金过高的抗辩并提供了相关证据，但法院注意到双方约定的逾期交房违约金并未超过法定标准，碍难采纳；第三，邱建新、王萍已付清合同约定的全部房款，即便存在逾期付款也未迟至2018年1月1日，不影响邱建新、王萍向帝冠公司主张该日期之后的迟延履行责任；第四，沈丽华辩称其个人财产与帝冠公司财产并不混同，提供了初步证据予以佐证，而邱建新、王萍未能提出反驳证据，故其对沈丽华的诉请法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十一条、第一百五十二条第一款第一项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一审法院判决：一、撤销邱建新、王萍与南通帝冠置业有限公司签订的《补充协议》。二、南通帝冠置业有限公司于判决书生效之日起十日内支付邱建新、王萍违约金331530.66元。三、驳回邱建新、王萍其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6273.5元、保全费1125元，合计7398.5元，由南通帝冠置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》（含附件）是双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同签订后，双方应当按约履行。双方在合同中约定如帝冠公司逾期交房按已付房款总额的日万分之五计算违约金，该约定不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，邱建新、王萍据此主张违约金符合法律规定。案涉《补充协议》系帝冠公司在违法制作、交付质量分户验收合格证的情况下，为免除本方违约责任与邱建新、王萍签订，明显存在欺诈和显失公平情形，一审予以撤销于法有据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的是双方商品房买卖合同中未约定违约金数额及损失赔偿计算方法时违约金或损失赔偿额的确定方法，不适用本案双方有明确合法的违约金计算条款的情形；该司法解释第十六条所规定的违约金是否过高的情形，所涉损失亦不仅仅是指房租损失，帝冠公司对违约金过高的主张承担举证责任，其仅以房租作为确定“损失”的标准不能成立。帝冠公司称逾期交房是南通四建不配合办理竣工验收手续所致，本院认为，案涉合同相对方是帝冠公司和邱建新、王萍，即使存在施工方原因造成帝冠公司迟延交房的因素，根据合同相对性规则，亦不能据此免除帝冠公司因逾期交房所应承担的违约责任。邱建新、王萍已付清房款，帝冠公司在本案中未举证证明二人存在逾期交付房款的情形，对帝冠公司要求将双方违约金进行折抵的主张法院不予支持。如帝冠公司确有证据证明邱建新、王萍存在违约需承担违约责任，可依法另行处理。综上所述，帝冠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6273.5元，由上诉人南通帝冠置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢丽审判员  杨谦审判员  吕敏二〇一九年十一月十五日书记员  邱晴