四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11666号 上诉人（原审原告、案外人)：刘一丁，男，1994年12月8日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：牟乾中，四川天与律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘茂，四川天与律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：成都建工第六建筑工程有限公司，住所地：四川省成都市金牛区西安北路**。 法定代表人：王跃江。 委托诉讼代理人：张松，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：成都银湾置业有限公司，，住所地：四川省成都市武侯区龙江路****附** 法定代表人：董林，总经理。 委托诉讼代理人：孙丽，女，系公司员工。 上诉人刘一丁因与被上诉人成都建工第六建筑工程有限公司（以下简称成都六建）、成都银湾置业有限公司（以下简称银湾公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初14187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘一丁上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判支持刘一丁的全部诉讼请求。事实及理由：1.刘一丁与银湾公司系商品房买卖合同关系，而非一般房屋买卖关系。刘一丁与银湾公司就位于成都市青羊区浣锦滨河路350号7栋4单元1楼2号的房屋（以下简称案涉房屋）签订了书面买卖合同，并进行了合同备案登记，付清了购房款并占有案涉房屋，案涉房屋系用于居住，刘一丁已经于2013年8月15日将户口迁移到该房屋地址，刘一丁名下也没有其他用于居住的房屋，案涉房屋未办理产权登记到刘一丁名下，并非刘一丁的原因或过错。2.一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（执行异议和复议规定）第二十八条的规定进行裁判属于适用法律错误，本案被执行的标的物系登记在房地产开发企业名下的商品房，应当适用执行异议和复议规定第二十九条的规定。3.案涉房屋备案登记在刘一丁名下，刘一丁对于案涉房屋享有实体的权利，商品房买卖合同备案登记具有对外表明房屋已经出售，且有限制开发商随意处分房屋的对外公示效力，足以对抗第三人向该房屋主张权利，为保护善意买受人的合法权益，应当认定刘一丁对案涉房屋享有实体权利。 成都六建辩称：1.刘一丁并非实际的买受人，从一审法院查明的事实看，2007年5月18日，系刘利平与银湾公司签订商品房买卖合同，付款人是刘利平，且案涉房屋按照水表登记名字是刘利平，2012年8月16日银湾公司仍然在向刘利平要求支付剩余房款及物业管理费用。2.刘一丁商品房买卖合同名为买卖合同，实为赠与，且涉嫌掩盖逃税的非法目的，在2012年6月进行更名时，刘一丁要获得房产，要支付相关税费，刘一丁签订的买卖合同不是合法有效的。3.刘一丁没有提供证据证明案涉房屋是用于居住且名下无其他房屋，从刘一丁一方提交的证据看，2007年至2018年期间几乎未发生电费，证明案涉房屋未用于居住，不应适用执行异议和复议规定第二十九条的规定。 银湾公司辩称，1.刘一丁与银湾公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了合同签约备案登记，该合同系双方真实意思表示，合同签订后，刘一丁支付了全部房款，银湾公司也将案涉房屋交付给刘一丁使用。2.银湾公司已于2011年10月27日取得案涉房屋的大产权证，并已通知刘一丁前往办理房屋登记手续。3.案涉房屋无法办理不动产权证系因房屋处于查封状态，待解除查封后银湾公司即可协助办理不动产权证。 刘一丁向一审法院提出诉讼请求：1.解除一审法院作出的（2017）川0105民初2979号之一《民事裁定书》、（2017）川0105执保128号《协助执行通知书》中对位于成都市青羊区浣锦滨河路350号7栋4单元1楼2号房屋的查封，并排除对该房屋的强制执行；2.确认位于成都市青羊区万锦滨河路350号7栋4单元1楼2号的房屋归刘一丁所有；3.诉讼费由成都六建承担。 一审法院经审理认定事实如下：2007年5月18日，刘一丁的父亲刘利平（买受人）与银湾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：以476.28万元的价格购买案涉房屋；买受人于2007年5月18日付房款133万元，2007年7月28日付房款105万元，2007年9月30日付清余款2382800元；出卖人应当在2007年7月28日前交付买受人使用。刘利平于2007年5月18日支付了133万元，于2007年7月28日支付了105万元，于2007年9月26日支付了70万元，2007年12月27日支付了50万元，于2008年1月21日支付了80万元，于2008年3月24日支付了20万元，共计支付458万元，银湾公司出具了相应的收据。案涉房屋于2007年7月31日安装自来水表，登记用户名为刘利平；于2011年2月14日安装天然气表，登记用户名为刘利平。 案涉房屋于2012年2月15日签约备案登记于刘一丁名下（备案号1613395）。2012年8月16日，银湾公司出具《付款通知》，要求刘利平支付房屋欠款182800元及更名手续费6万元。银湾公司于2012年8月20日出具收据，载明收到刘一丁支付的更名手续费6万元。2012年9月9日，刘一丁（买受人）与银湾公司（出卖人）重新签订《商品房买卖合同》，约定买受人在合同签订之日起3日内一次性付清全部房款，即实付房款总价4462800元，出卖人应当在2012年10月31日前交付买受人使用。银湾公司出具收据，载明收到刘一丁房款4462800元。成都浣锦物业管理服务有限公司出具收费票据，载明于2018年12月10日收到户主刘一丁电费208元、2007年6月1日至2018年11月30日的物业服务费127739.7元。 另因成都六建与银湾公司存在建设工程施工合同纠纷，一审法院于2017年7月4日以（2017）川0105民初2979号之一《民事裁定书》、（2017）川0105执保128号《协助执行通知书》，查封案涉房屋。案涉房屋于2012年2月15日备案登记于刘一丁名下（备案号1613395）。刘一丁于2018年9月28日提出执行异议申请，一审法院于2018年10月15日作出（2018）川0105执异231号《执行裁定书》，驳回刘一丁的执行异议申请。刘一丁不服该裁定，于2018年10月30日向一审法院提起执行异议之诉。 一审另查明，1.银湾公司于2011年10月27日取得浣锦滨河路350号7栋3147.24平方米住宅的大产权，在2013年1月至2019年6月期间，陆续将7栋4单元1楼1号、7栋1单元1楼1号、7栋2单元1楼1号、7栋3单元1楼2号、7栋2单元3楼4号、7栋2单元1楼2号、7栋2单元3楼3号、7栋3单元1楼1号、7栋2单元3楼4号、7栋4单元3楼3号、7栋3单元3楼3号、7栋4单元3楼4号共计12套住宅2904.4平方米过户登记至韩超、潘敏、成都龙旗号房地产开发有限公司、陈连明、罗仕见名下。2.刘一丁诉银湾公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2018年7月27日立案。 一审法院认定上述事实，采信了《商品房买卖合同》、银行转账凭证、收据、成都市自来水公司用户综合查询信息、物业收费票据、商品房买卖合同摘要、付款通知、民事裁定书、执行保全案件结案通知书、房屋信息摘要、成都市不动产档案查询信息、执行裁定书、立案通知书、当事人陈述等证据及法庭记录。 一审法院认为，本案属于民事诉讼法第二百二十七条所规定的当事人对执行异议裁定不服而提起的执行异议之诉，争议焦点为执行程序中案外人即刘一丁对法院的执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，能否阻却一审法院执行该标的。参照执行异议和复议规定第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以上四个条件，才能得到支持。 本案中，一、刘一丁与银湾公司在一审法院查封案涉房屋之前签订了《房屋买卖合同》，并办理了合同签约备案登记，该合同系银湾公司与刘一丁的真实意思表示，合同签订后，刘一丁支付了全部房款，银湾公司亦将房屋交付给刘一丁使用。二、合同签订之后，银湾公司将案涉房屋交付给刘一丁占有使用至今，故在人民法院查封之前其已合法占有案涉房屋。三、刘一丁在签订合同后履行了全部付款义务。四、根据案涉房屋的查询信息，银湾公司于2011年10月27日取得案涉房屋的大产权，并分别于2013年1月16日至2016年6月23日期间将除刘一丁所购房屋之外的7栋其余的房屋变更登记至房屋买受人名下。刘一丁在一审庭审中陈述银湾公司于2015年取得案涉房屋所有权，并因税收问题未办理房屋过户登记手续的陈述，与一审法院查明的事实不符，其陈述的理由不能成立。根据刘一丁提交的证据以及一审法院查明的事实，不能证明系非因刘一丁自身原因未办理过户登记。故对刘一丁的诉讼请求，一审法院不予支持。 依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决：驳回刘一丁的全部诉讼请求。本案受理费42494元，由刘一丁承担。 二审中，刘一丁新提交了《关于成都市青羊区人民法院的复函》（以下简称复函），拟证明因开发商未办理建设用地使用权变更（竣工）登记，所以无法办理不动产登记证书，未办理不动产登记证书的责任不在于买受人。成都六建质证认为对该复函证明力有异议，该复函的内容与一审法院查明的事实是矛盾的，该复函并未明确是开发商存在过错，也未明确案涉房屋因土地问题无法办理产权登记。经审查，双方当事人对复函的真实性无异议，应作为本案证据采信。 根据新采信的证据，本院另查明以下事实：成都市不动产登记中心于2019年4月24日向成都市青羊区人民法院出具复函，载明：“……经核实，截止2019年4月24日，位于成都市青羊区涴锦滨河路**‘流水山庄’项目（国有土地使用证号：成国用（2004）第××号）尚未办理国有建设用地使用权变更（竣工）登记。若开发企业与买受人共同申请办理《不动产权证书》，须先行办理国有建设用地使用权变更（竣工）登记。根据《不动产登记暂行条例实施办法》第十九条规定，若贵院对该套房屋进行处置，我中心将依据生效法律文书办理相应登记事项。……”。 本院二审查明的其他事实及采信的证据与一审查明的其他事实及采信的证据一致；本院对一审判决查明的事实依法予以确认。 根据双方当事人主张，本案争议焦点为：刘一丁是否享有排除人民法院对案涉房屋强制执行的民事权利。对争议焦点，本院论述如下： 本院认为，刘一丁享有排除人民法院对案涉房屋强制执行的民事权利。 一方面，从法律适用来说，本案应当适用执行异议和复议规定第二十九条的规定。案涉房屋登记于银湾公司名下，银湾公司系房地产开发企业，刘一丁系商品房的买受人，双方签订商品房买卖合同，双方系房地产开发企业与商品房消费者的关系。执行异议和复议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，本案应当适用执行异议和复议规定第二十九条的规定来审查刘一丁是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权利。关于第一个构成要件，签订合法有效书面买卖合同问题。双方当事人对于刘一丁与银湾公司于查封前签订书面商品房买卖合同的事实无争议，本院予以确认。案涉合同系刘一丁与银湾公司签订，虽付款人为刘一丁父亲刘利平，但并不影响刘一丁为案涉房屋买受人的事实，成都六建主张该合同无效，无事实和法律依据，本院对该意见不予采纳，应当认定为刘一丁与银湾公司在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同。关于第二个构成要件，案涉房屋是否用于居住及买受人唯一住房问题。案涉房屋性质系住宅，应当认定系用于居住的房屋，刘一丁提交的个人住房信息查询记录显示刘一丁名下就备案登记案涉房屋一套房屋，并无其他用于居住的房屋，已经符合上述规定的第二个构成要件。关于第三个构成要件，购房款支付问题。成都六建对案涉房屋购房款已经实际付清并无异议，应当认定符合上述规定的第三个构成要件。刘一丁主张对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权利，已经满足执行异议和复议规定第二十九条规定的全部构成要件，其关于对案涉房屋享有足以排除人民法院的强制执行的民事权利的主张成立，应予支持。 另一方面，即便参照执行异议和复议规定第二十八条的规定进行审查，刘一丁对案涉房屋仍享有排除人民法院强制执行的民事权益。根据成都市不动产登记中心于一审庭审后向一审法院出具的复函，该复函明确了案涉项目上的房屋，在开发企业与买受人共同申请办理不动产权证书时，需先行办理国有建设用地使用权变更（竣工）登记，说明在未完成国有建设用地使用权变更（竣工）登记的情况下，是不能办理不动产权证书的。该复函同时又明确了例外的情形，即“若贵院对该套房屋进行处置，我中心将依据生效法律文书办理相应登记事项。”即在存在法院生效法律文书的情形下，可以依照生效法律文书办理不动产权证书。本案中，刘一丁对于案涉房屋并无生效的法律文书可以向成都市不动产登记中心申请进行办理不动产权证书，即不属于可以例外办理不动产权证书的情形，因此不能认定为系刘一丁自身原因导致未能办理不动产权证书，刘一丁对未办理过户登记不存在过错。案涉房屋安装自来水表、安装天然气表以及迁移户口的事实来看，刘一丁已经在法院查封前实际占有案涉房屋，同时刘一丁与银湾公司在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同、付清了案涉房屋购房款，已经满足执行异议和复议规定第二十八条规定的全部构成要件，对案涉房屋享有排除人民法院强制执行的民事权利。 关于刘一丁对案涉房屋要求确权的问题。刘一丁与银湾公司系商品房买卖合同关系，对于案涉房屋权属而言，系不动产物权的转让。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”对于不动产物权的转让需经登记发生效力，即经过登记后，房屋所有权才能转移至买受人所有。刘一丁请求确认案涉房屋归其所有的主张，不符合法律规定，本院不予支持。刘一丁可以另行向银湾公司主张配合办理产权登记手续。 综上所述，刘一丁的上诉请求部分成立，对成立部分应予支持。因二审中新出现的证据，导致一审判决结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初14187号民事判决； 二、停止对位于成都市青羊区浣锦滨河路350号7栋4单元1楼2号房屋的执行； 三、驳回刘一丁的其他诉讼请求。 一审案件受理费42494元，二审案件受理费42494元，均由成都建工第六建筑工程有限公司负担。（成都建工第六建筑工程有限公司应负担的受理费，应在收到本判决书十日内向刘一丁进行支付） 本判决为终审判决。 审判长  童庆勇 审判员  冯 燕 审判员  谢 剑 二〇一九年十一月二十二日 书记员  张 霞