海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初6928号原告：三亚致远物业服务有限公司，住所地海南省三亚市光明路金海湾花园阳光****。法定代表人：蔡智，该公司总经理。委托诉讼代理人：林跃华，男，该公司职员。委托诉讼代理人：罗于贤，三亚市天涯法律事务所法律工作者，系三亚市物业管理协会推荐。被告：龙献主，男，汉族，1975年10月20日出生，公民身份号码×××，户籍住址湖南省涟源市。原告三亚致远物业服务有限公司（以下简称：致远公司）与被告龙献主物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，并于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告致远公司的委托诉讼代理人林跃华、罗于贤，被告龙献主到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告致远公司向本院提出诉讼请求：1.判令龙献主向致远公司支付拖欠的停车费3600元；2.判令龙献主向致远公司支付违约金1128.72元（计算方式：按《前期物业管理服务协议》第八条第四项约定为从逾期之日起以拖欠费用为基数按每天千分之五计算滞纳金，致远公司调低违约金为从逾期之日起以拖欠费用为基数每天万分之六暂计算违约金至2019年4月15日止，详见违约金计算表，但违约金实际应计算至欠费付清之日止）；3.本案诉讼费由龙献主承担。事实与理由：致远公司于2009年1月与三亚集源房地产开发有限公司就其开发的南枫悦海度假小区签订了《前期物业管理委托合同》，并在2009年南枫悦海度假小区竣工交付使用起开始对南枫悦海度假小区进行物业管理服务，同时和龙献主签订了《前期物业管理服务协议》。2017年南枫悦海度假小区业主委员会成立后，致远公司又于2017年2月与南枫悦海度假小区业主委员会签订了《南枫悦海度假小区物业服务合同》，并一直服务至2019年3月1日合同期满。致远公司按上述三份合同及协议规定的事项，尽职尽责地为龙献主提供了物业管理服务，但龙献主却不履行上述合同和协议约定的缴费义务，从2016年9月起至2019年2月，拖欠致远公司停车费共计3600元。虽经致远公司多次电话和书面催告，龙献主仍拒不缴费，为维护致远公司的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告龙献主辩称，其从未欠费，2008年起其就在南枫悦海小区居住，其有两辆车，其中一辆宝马T30买回来没多久就因为停在小区被刮了，之后龙献主向公安机关报警，新闻记者也对该事件进行采访，当时物业公司的主任承诺赔偿500元，但因其车辆损伤严重，便提出要求以停车费抵扣修车费，待抵完修车费后再交纳停车费，物业公司也予以认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本院经审理认定事实如下：致远公司系南枫悦海度假小区物业服务企业。致远公司与三亚集源房地产开发有限公司于2009年1月18日签订《前期物业管理委托合同》，约定三亚集源房地产开发有限公司委托致远公司实行物业管理，致远公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。龙献主作为该小区2栋804号房屋业主于2009年3月3日与致远公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：龙献主所购房屋位于南枫悦海；致远公司对房屋共用部位、共同设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务管理；依据本协议向龙献主收取物业管理费用,纯生活用房物业管理服务费为1.9元/㎡·月，纯生活用水2.3元/吨，纯生活用电0.63元/度；按物业管理规定，每户预存6个月的物业管理费、电梯维护费；龙献主交纳费用时间为接到通知单五日内；龙献主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，致远公司有权要求龙献主补交并从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金。合同签订后，龙献主向致远公司交纳物业管理费。南枫悦海度假小区之后成立业主委员会，2017年2月20日，南枫悦海度假小区业主委员会与致远公司签订《南枫悦海度假小区物业服务合同》，约定：致远公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项包括本物业小区共用部分的维修、养护和管理，共用设备的维修、养护、运行和管理，公用设施的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，公共部位及庭院内的绿地、花木、公共场所内的建筑小品的养护与管理，公共环境卫生管理，维护小区公共秩序，巡视、门岗执勤，进一步完善物业管理档案，房屋自用部位、自用设备的维修可以委托致远物业实施，规劝制止业主、使用人违反《南枫悦海度假小区管理规约》和业主委员会决议及物业管理有关规定的行为；委托管理期限为二年，自2017年3月1日起至2019年3月1日止；物业管理费用依照三亚市物价局的批复，住宅房屋按业主房产建筑面积每平方米1.9元向业主或物业使用人收取，商业及办公用房按业主房产建筑面积每月每平方米2.3元向业主或物业使用人收取，车位费，小汽车120元/月，电动车辆30元/月，小车每次临时3月，过夜5元；业主和物业使用人逾期不缴纳物业管理费，从逾期之日起按照每天千分之一交纳滞纳金。龙献主因其宝马牌车辆被刮，自2016年9月起未继续向致远公司交纳停车费。致远公司亦在庭审中确认南枫悦海度假小区的监控设备于2015年开始损坏，致远公司于2015年6月9日向三亚市物业信息和白蚁防治中心申请启用南枫悦海度假小区住宅专项维修基金，但因故未申请成功，直至致远公司撤场时监控设备仍未修复，在此期间南枫悦海度假小区确有发生过车辆被刮事件。2019年2月24日，致远公司到该小区2栋804房张贴法律意见书及欠费通知书，告知龙献主于2016年9月至2019年2月共拖欠停车费3600元，还应支付停车费违约金1674元。本院认为，业主应按物业服务合同约定交纳停车费。致远公司作为南枫悦海度假小区的物业管理公司，在南枫悦海度假小区未设立业主委员会之前，与三亚集源房地产开发有限公司及龙献主分别签订《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》，在南枫悦海度假小区业主委员会成立之后，与致远公司签订《南枫悦海度假小区物业服务合同》，前述两份前期物业服务合同及协议即告终止。该《南枫悦海度假小区物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对龙献主具有约束力，双方应依约全面履行该合同。本案的争议焦点为关于龙献主是否应向致远公司支付2016年9月至2019年2月期间的停车费及拖欠的滞纳金是否应予支付的问题。致远公司虽张贴催交公告，催交公告中载明拖欠停车费、滞纳金的业主姓名及房号，但龙献主辩称因其车辆在小区被刮，故致远公司与其口头沟通协商不再收取其停车费，直至抵扣其车辆维修费完毕为止，致远公司虽予以否认，但该期间小区门岗亦有人工操作遥控停车杆，后改为电子停车杆，小区亦确实发生过停放车辆被刮事件，后若无致远公司许可，龙献主的宝马牌汽车在自2016年9月至2019年2月长达两年半时间内可自由进出小区未经阻拦或从未被要求过交纳停车费，有悖常理，故对龙献主的抗辩理由，本院予以采纳，致远公司主张龙献主应向其支付2016年9月至2019年2月期间的停车费及拖欠的滞纳金，没有事实根据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告三亚致远物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计25元（原告三亚致远物业服务有限公司已预交），由原告三亚致远物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 蒋 倩 二○一九年十一月十二日书记员 陆理卫附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。