贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终7744号上诉人（原审被告）：贵州施格房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路**。法定代表人：薛平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾红艳，贵州辅正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏全灏，男，1990年2月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：张国洋，男，1972年8月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵州施格房地产开发有限责任公司因与被上诉人罗斌商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初1612号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州施格房地产开发有限责任公司上诉请求：1、撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的此项诉讼请求；2、撤销原判第二项，改判一次性支付被上诉人逾期办证违约金，逾期办证违约金以816000元为基数，前180日按已付房价款的万分之一，180日以后按每日万分之一自2017年12月31日起计算至被告取得该商品房所有权初始登记止；3、一审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订的《商品房买卖合同》明确约定除不可抗力外，上诉人按约交付房屋，本案中上诉人提供贵州省气象档案馆出具的《气象报告》，证明有315天的恶劣天气造成工期延误，此种不可抗力因素造成逾期交房，上诉人不应支付交房违约金。同时施工期间有高考、数博会、酒博会等事项，导致上诉人停止施工，也属于不可抗力；2、《商品房买卖合同》明确约定了180日内和180日以外两种违约金计算方式，故本案逾期办证违约金应按180日内和180日以外两种情况分别计算违约；3、被上诉人存在逾期付款情形，故被上诉人逾期付款违约金应在本案中予以抵扣。另，被上诉人应缴纳的物业费、建筑垃圾处置费等也可以与逾期交房违约金进行抵扣。魏全灏答辩称：1、逾期交房是客观存在的事实，上诉人主张的天气等因素并非不可抗力，建设工程的施工工期定额规范将天气因素考虑在内，且上诉人也未提交政府明确要求其停止施工的证据，故对此不予认可；2、上诉人主张办证违约金分段计算不符合合同约定，应不予支持；3、上诉人主张的逾期付款不是事实，被上诉人不予认可。魏全灏向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的逾期交房违约金89433.6元，并以原告已支付的购房款816000元为基数，自2019年1月1日起至实际交付符合合同约定条件的房屋之日止，按每日万分之一向原告支付逾期交房违约金；2．判令被告向原告支付2017年12月31日起至2018年12月31日期间的违约金29865.6元，并以原告已支付的房价款816000元为基数，自2019年1月1日起至实际交付办理案涉商品房转移登记所需有关文书之日止，按每日万分之一支付逾期违约金；3．案件受理费由被告承担。一审法院认定事实，2013年11月29日，原告魏全灏与被告施格房开公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市××宝××号施格名门一期1.5.6.7栋7单元19层5号房屋，房屋总价款为816000元，原告应于合同签订之日支付首期房款30万元，余款51.6万元以贷款方式支付，被告应于2015年12月31日前向原告交付该房屋。该合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”。同时合同约定，被告承诺于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。第二十二条第三（二）项约定：“（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起/日内退还买受人已付款，并按照/利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”。双方还于第二十七条中约定，若有不可抗力发生，一方应自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。同日，原、被告签订《补充协议》一份，该协议第六条第三款约定：被告在办理原告产权证之前，原告应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则被告有权不予办理其房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由原告全部承担，而由此给被告造成的损失也应由原告承担。合同签订当日，原告向被告支付首期购房款30万元，2014年1月6日，原告向被告支付购房款51.6万元，至此，原告共计向被告支付购房款816000元。2016年7月18日，施格名门一期5、6、7栋楼竣工并经贵阳建筑勘察设计有限公司、贵州建工监理咨询有限公司、七冶土木建筑工程有限公司责任公司、贵阳铝美设计研究院有限公司等验收合格。同年9月3日，被告在《贵州都市报》上刊登《交房通知》，该通知载明：“尊敬的施格名门业主：施格名门项目期项目已经顺利竣工，现为提高效率，保证服务质量，交付手续可以在您认为方便的时候和我公司预约办理。”。2017年3月1日，原、被告签订《＜施格名门＞交房通知单》，该通知单上明确原告同意使用延期交房违约金7894元用于冲抵物业服务费等费用，并明确原告应自行承担装修保证金3500元。同日，作为涉案房屋物业管理方的贵州图强物业管理有限公司向被告回函表示同意抵扣。另查明，至今，本案所涉房屋所在楼栋尚未取得所有权的初始登记，亦未取得办理商品房转移登记所需的全部有关文书。2018年5月，施格名门业主曾向贵阳市“筑城微治”微信公众号反映被告违规交付房屋的情况，相关部门亦通过该平台予以了回复，要求被告进行整改。庭审中，被告提供《气象报告》，拟证明被告在施工期间存在合同中约定的不可抗力因素，所致工期延误，延误的时间应从逾期时间中予以扣除；对此，原告表示不予认可。原告另要求被告退还其交纳的煤气开户费、闭路电视费等费用，经一审法院释明后，原告表示另行主张权利。一审法院认为，合法的合同关系受法律保护，本案的争议焦点在于原、被告签订的《商品房买卖合同》是否有效，被告是否存在逾期交房和逾期办证的情况，违约金如何计算。首先，关于合同效力方面。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，原、被告应严格按照合同约定履行各自义务。其次，关于被告逾期交房及逾期交房违约金方面。第一，关于被告是否存在逾期交房方面，其一，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2015年12月31日前向原告交付该房屋；其二，原告已按合同约定向被告支付完全部购房款；其三，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，被告应向原告交付经验收合格的房屋，被告于2016年7月18日已取得涉案房屋所在的施格名门一期5、6、7栋楼竣工验收合格报告，应予认定涉案房屋于2016年7月18日已具备交房条件；其四，被告已于2016年9月3日在报纸上刊登《交房通知》，该通知明确要求购房人前往预约办理交房手续，后原告已陆续办理交房手续，虽原、被告签订有《＜施格名门＞交房通知单》，但签订该通知单系为用逾期交房违约金冲抵物业费等费用的合同，签订该合同的时间并非交房时间；其五，因原、被告均未提具体交房时间的证据，应以刊登《交房通知》之日即2016年9月3日为交房之日，由此，一审法院认定被告向原告交付涉案房屋的时间为2016年9月3日，显然，被告逾期交房，已构成违约。第二，关于逾期交房违约金方面，其一，虽被告认为有不可抗力因素，应予冲抵，并提供了《气象报告》予以证明，但无其他证据予以佐证，且原告亦不予认可；其二，被告认为违约金约定的计算标准过高，应予调扣，经查，合同第十三条约定：交房逾期超过120日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向原告支付该违约金，日万分之一折合年利率为3.65%，低于中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率，且该约定支付标准与《商品房买卖合同》中关于逾期付款的违约金支付标准一致，均为万分之一，属对等约定，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款可以调低违约金的情况，因此，逾期交房违约金应按合同约定进行计算，违约金自2016年1月1日起计算至2016年9月3日止，共计246日，违约金为20073.6元（816000元×0.0001×246日），该逾期交房违约金被告理应承担。至于被告要求从该违约金中扣除原告用于冲抵物业服务费等款项方面，因涉及的各项费用较多，且部分项目可能属于不应收取费用的项目，《＜施格名门＞交房通知单》中违约金的计算亦误，不宜在本违约金中进行抵扣，若原告未按时足额交纳物业管理费等费用，被告可另行向原告主张权利。最后，关于被告逾期办证及违约金方面。第一，关于逾期办证方面，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今被告尚未取得房屋所有权的初始登记，亦未取得办理商品房转移登记所需的全部有关文书并交付原告，因此，被告应承担逾期交付办理案涉商品房转移登记所需有关文书的违约责任。第二，关于逾期交付办证所需有关文书违约金方面，其一，虽被告认为有不可抗力因素，应予冲抵，并提供了《气象报告》予以证明，但无其他证据予以佐证，且原告亦不予认可；其二，被告认为违约金约定的计算标准过高，应予调低，经查，合同第二十二条约定：约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，经核算，日万分之一折合年利率为3.65%，低于中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率，且该约定支付标准与《商品房买卖合同》中关于逾期付款的违约金支付标准一致，均为万分之一，属对等约定；其三，该逾期交付办证所需有关文书违约金与逾期交房违约金系不同方面违约责任的约定，系商品房买卖合同中不同时期违约责任的承担方式，且叠加计算的期间较少，二者相加折合为7.3%，亦不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款可以调低违约金的情况；其四，原、被告于《补充协议》中第六条第三款约定：被告在办理原告产权证之前，原告应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则，被告有权不予办理其房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由原告全部承担，该约定系双方真实意思表示，原告在结清物业管理费后有权要求被告将涉案房屋转移登记所需的全部有关文书并交付原告，因此，逾期交付办证所需有关文书违约金应按合同约定的每日万分之一进行计算，自2017年12月31日起计算至被告取得该商品房所有权初始登记时止。综上所述，对原告要求判令被告向其支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的逾期交房违约金89433.6元，并以原告已支付的购房款816000元为基数，自2019年1月1日起至实际交付符合合同约定条件的房屋之日止，按每日万分之一向原告支付逾期交房违约金的诉请，一审法院支持由被告向原告支付2016年1月1日至2016年9月3日期间的逾期交房违约金为20073.6元，超出部分，不予支持；对原告要求判令被告向其支付2017年12月31日起至2018年12月31日期间的违约金29865.6元，并以原告已支付的房价款816000元为基数，自2019年1月1日起至实际交付办理案涉商品房转移登记所需有关文书之日止，按每日万分之一支付逾期违约金的诉请，一审法院支持由被告以原告已支付的房价款816000元为基数，按每日万分之一向原告支付自2017年12月31日起至被告取得该商品房所有权初始登记时止期间的逾期办证违约金，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告贵州施格房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告魏全灏2016年1月1日至2016年9月3日期间的逾期交房违约金为20073.6元；二、被告贵州施格房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告魏全灏逾期办证违约金，逾期办证违约金以816000元为基数，按每日万分之一自2017年12月31日起计算至被告取得该商品房所有权初始登记时止；三、驳回原告魏全灏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2684元，减半收取1342元，由被告贵州施格房地产开发有限责任公司承担（此款原告已预交，被告于履行本判决时一并给付原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交下列证据：1、《混凝土结构工程施工规范》；2、2015年12月21日《区住建局开展低温天气现场安全生产检查》的截图；3、南明区兴关社区保障校园秩序为高考学子护航网页截图；4、2019数博会期间建筑工地环境整治工作方案；上诉人认为上述证据证明因天气、政府等客观原因导致无法施工。被上诉人对上述证据不予认可，认为即使因为天气原因不能进行混凝土施工，还可以进行其他工序的施工，而上诉人提交的第3和4组证据产生于涉案房屋交房之后，根本不可能影响上诉人施工，与本案无关。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点：1、逾期交房违约金应否支持；2、逾期办证违约金的计算方式如何确定。3、逾期付款违约金、物业费、建筑垃圾管理费是否应在本案中予以抵扣。关于逾期交房违约金，上诉人主张其提交的《气象报告》可以证明涉案房屋施工期间存在315天的恶劣天气，天气原因属于合同约定的不可抗力因素，故不应计算逾期交房违约金。对此本院认为首先恶劣的天气对不同工程带来的影响各有不同，本案中上诉人提供贵州省气象档案馆出具的《气象报告》，载明2011年-2016年期间气温低于5℃和降水量大于25mm的天数，未能提供相关施工日志等其他证据佐证确因上述天气导致停工。其次，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而天气因素对施工的影响并非完全不能预见，上诉人作为从事房地产项目开发的专业公司，应该知晓哪些天气会对施工造成影响，在与被上诉人进行交房期限约定时，也会将此类因素予以考虑，故本院认为上诉人以恶劣天气属于不可抗力为由主张不承担逾期交房违约金的主张不能成立，同理上诉人主张的高考、会议等因素也属于可预见的情况，故对上诉人的该主张本院不予支持。关于逾期办证违约金的计算方式如何确定的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，合同分别约定了逾期办证未超过180日和超过180日的两种违约金计算方式，本案中涉案房屋至今未取得所有权初始登记，已超出合同约定的办证截止日期有22个多月，故原判适用超过180日的违约金计算方式计算违约金符合合同约定，本院予以维持。上诉人要求分段计算，系其对合同的单方片面理解，本院不予采信。关于上诉人要求在本案中抵扣部分费用的问题，本院认为上诉人在一审时未就逾期交房违约金提起反诉，其在二审中要求抵扣不符合合同约定，也无法律依据。另，本案为商品房销售合同法律关系，上诉人主张的物业费、建筑垃圾管理费与本案不属同一法律关系，其要求在本案中抵扣没有依据，故本院对上诉人的该主张亦不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2684元，由上诉人贵州施格房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 邓禹雨审判员 符黎音二〇一九年十一月十二日书记员 范梦诚