河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终20705号上诉人（原审原告）：薛巧红，女，1974年5月2日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：王世旗，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晗宇，河南针石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李伟，男，1985年3月21日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：千永红，河南颂邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：马婷，河南颂邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：毛慧，女，1986年6月3日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：千永红，河南颂邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：马婷，河南颂邦律师事务所实习律师。上诉人薛巧红因与被上诉人李伟、毛慧房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初6848号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。薛巧红上诉请求：1.依法撤销河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初6848号民事判决，将本案发回重审或依法改判李伟、毛慧向薛巧红支付相应违约金。2.本案一、二审诉讼费用由李伟、毛慧承担。事实与理由：双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定，在2016年12月31日前将房屋交付薛巧红使用，且该商品房应当取得商品住宅交付使用批准文件，即至少取得建设工程竣工验收备案表才符合交房条件，而一审判决无视该合同约定，在涉案房屋2018年9月11日才取得建设工程竣工验收备案表的情况下，没有任何法律依据和合同依据就认定涉案房屋于2016年12月5日经勘查、设计、施工、监理、建设单位五大主体验收合格即符合交房条件，明显属于认定事实错误，应当依法予以撤销。一、一审判决认定涉案房屋经“五大主体验收合格”就符合交房条件，明显违反涉案《商品房买卖合同》第八条约定的商品房应当取得商品住宅交付使用批准文件，一审判决认定的交房条件违反合同约定，明显属于认定事实错误，应当依法予以撤销。1.本案合同是2000年建设部和国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同》示范合同文本，合同第八条约定买卖双方可以选择5种交房标准的其中之一，根据5种交房条件可知，交房标准要求逐渐严格。本案合同的交付标准选择了第四项即最为严格的一项，即使第二项该商品房经综合验收合格，经查询也已包括开发商应当取得“建设工程竣工验收备案表”的标准，第四项的交付标准明显不同于且高于前三项交付标准，其交付标准至少应当包括“建设工程竣工验收备案表”。一审法院认定“五大主体验收合格”即可交付，明显违反了双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的交房标准，没有任何法律依据和合同依据。2.涉案《商品房买卖合同》属于李伟、毛慧提供的格式合同，即使双方对“批准文件”的理解发生争议，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。即本案“批准文件”至少是取得“建设工程竣工验收备案表”，才符合交房条件。3.商品房不同于一般的商品，关乎的是购房者最基本的切身利益，房屋质量如何在短时间内无法查验，购房者很难通过自身查验交付的房屋是否符合交房标准，只有经过国家相关部门检验通过，涉案房屋取得“建设工程竣工验收备案表”，才能保证购房者的利益，购房者也才能放心居住使用。一审法院认定涉案房屋的交付标准是经“五大主体验收合格”，明显违反合同约定的交房条件。二、一审法院认定涉案房屋经“五大主体验收合格”就符合交房条件，违反法律的强制性规定，应当依法予以撤销。2011年10月11日，郑州市人民政府颁布的《郑州市人民政府关于印发郑州市房地产开发项目交付使用管理办法的通知》第四条规定：房地产开发项目按设计要求达到下列条件后，方可交付使用：（二）主体工程的建设、勘察、设计、施工和监理符合法律、法规和国家强制性标准的规定，工程竣工验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表。该规定于2011年颁布，目前仍现行有效，属于强制性规定，意在保护购房者的合法权益，该规定明确商品房交付使用条件是取得建设行政主管部门竣工备案表，是郑州市商品房交付的最低标准。薛巧红与郑州锦润置业有限公司（已注销）于2014年签署的《商品房买卖合同》约定的交付标准不得低于该项标准执行，一审法院即使不以涉案《商品房买卖合同》第8条约定的交付房屋时商品房应当取得商品住宅交付使用批准文件为交房条件，也应当按照郑州市人民政府颁布的《郑州市人民政府关于印发郑州市房地产开发项目交付使用管理办法的通知》规定的交房条件来认定，一审法院认定涉案房屋经“五大主体验收合格”就符合交房条件，既违反了合同约定也违反法律的强制性规定。三、根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的裁判意见，基于我国建设工程竣工备案制度已相对完善，我国对商品房交付条件的判断标准采取备案登记说。备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准，是房屋交付的先决条件。国家建设行政主管部门颁发的《商品房竣工验收备案表》是证明商品房经国家验收合格的依据，是作为弱势地位的消费者可信赖的依据，也是证明房屋的质量、消防、环保三方面得到了国家认可的保证。四、李伟、毛慧至今未提供《商品房买卖合同》第十一条规定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第十一条规定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”薛巧红多次到郑州锦润置业有限公司（已注销）处要求看房屋竣工验收备案表和《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但均未见到。因此，薛巧红不收房是李伟、毛慧造成的。李伟、毛慧应承担延迟交房责任。五、正是基于郑州锦润置业有限公司（已注销）未达到交付条件，导致诸多业主拒收房屋。薛巧红听说郑州锦润置业有限公司（已注销）通知收房，但提供不了竣工备案表，且小区用水用电均为临时接通，很多业主拒签接收房屋，导致该小区截止2017年3月，一千余业主仅有三百户收房。这一客观事实足以证明该小区未在交房之时达到交房条件。因无建设工程竣工验收备案表，目前仍有三分之一小区业主拒绝收房。2017年5月8日，因涉及第一批该小区业主的集体诉讼，郑州锦润置业有限公司在未履行合同义务的情况下，恶意注销，以图逃避法律责任，而后第一批起诉的业主将被告由郑州锦润置业有限公司（已注销）变更为该公司股东，郑州高新技术产业开发区人民法院判决该公司股东承担了相应违约责任，戳破了其以该方式企图逃避法律责任的面具。李伟、毛慧一审提供的证明明确表明郑州锦润置业有限公司（已注销）取得竣工登记备案表的时间为2018年9月11日，其未按合同约定时间和交房条件向薛巧红交付房屋，给薛巧红造成了严重损失，应当承担相应的违约责任。六、五大主体竣工验收只是安全性达标的一个方面，最多只能证明建筑的工程质量达标，不会由此产生危险。而安全性还有其他方面的要求，比如消防安全。而本案的消防验收也是在2017年1月16日取得，该日期已经晚于合同约定的交房时间。李伟、毛慧辩称：一、涉案房屋所在小区在2016年12月5日即由五大主体验收合格，符合交房条件，《商品房买卖合同》并未将“取得竣工验收备案证”作为房屋交付的条件。本案《商品房买卖合同》是2000年建设部和国家工商行政管理局印发的示范合同文本，第八条约定交房标准为“商品房取得商品住宅交付使用批准文件”，该条件仅是笼统约定，房管部门或住建部门并未向社会公布“交付使用批准文件”的具体形式或具体组成内容，薛巧红称“至少应当包括建设工程竣工验收备案表”，仅是个人理解，并未有相关的法律法规具体规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”可知，经验收合格后，房地产开发项目即可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”可知，竣工验收备案仅仅是在竣工验收合格后，将项目工程的相关材料向相关部门备案，该项工作仅仅是备案，并不会对项目的验收或交付使用产生影响。因此，一审法院将五大主体验收合格作为交付条件并无不当。二、涉案房屋所在的小区已经取得《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，且在约定的交房日期前已经有部分业主收房，且房产证也正在集中办理中。涉案小区在2016年12月10日取得了《商品住宅质量保证书》及《商品住宅使用说明书》，该事实已由生效判决书所查明。一审时，李伟、毛慧也提交了该两份文件的模板，但因该两份文件系在业主办理房屋交接时，由郑州锦润置业有限公司（已注销）向业主直接出具，因此郑州锦润置业有限公司（已注销）并未留存业主已签过字的版本。现涉案小区的物业管理处仍然公示有包括该两份文件在内的所有竣工验收材料供业主查看，因此薛巧红所称的经了解“未达到交付条件”即拒绝收房仅仅是其个人判断。涉案小区在2016年12月1日起开始通知业主收房，部分业主在2016年12月31日前已经办理完毕房屋交接手续，通过李伟、毛慧一审提交的第二组证据也可查明，截止到2017年8月，已有五百多户业主办理了收房。如就薛巧红个人主观判断的房屋未达到交付标准，但为何已有几百户业主已入住且也未提出异议，因薛巧红主观判断未达到标准即判决向其支付违约金，这也对已收房的业主明显不公。另外，涉案小区现正在由物业集中办理房屋产权证，薛巧红的该项权利可以得到保障。三、郑州锦润置业有限公司是经过合法程序进行注销，符合公司关于清算注销的法律规定。郑州锦润置业有限公司于2017年2月7日召开股东会，因公司经营不善，同意由股东李伟／毛慧成立清算组，由李伟担任清算组组长进行清算注销。2017年3月7日，郑州锦润置业有限公司在河南商报上刊登《注销公告》，载明债权人有权在接到通知书或公告发出之日起四十五日内申报债权。2017年5月4日做出清算报告，申报债权为零。2017年5月4日，郑州锦润置业有限公司经郑州市工商行政管理局郑东新区分局依法批准注销。因薛巧红未在规定时间内申报债权，该责任应当由薛巧红本人承担。郑州锦润置业有限公司是经过合法程序进行注销，符合公司关于清算注销的法律规定，不属于“恶意注销”。综上所述，涉案小区在合同约定的交付时间前已符合房屋交付条件，取得竣工验收备案表并不是合同约定的交付条件。在合同约定时间前涉案小区已经五大主体验收合格，达到交房条件，且也通知了薛巧红办理收房手续，因此本案不存在逾期交房情形。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，薛巧红的上诉请求没有依据，请求依法驳回上诉，维持原判。薛巧红向一审法院起诉请求：1.李伟、毛慧支付违约金154173.87元（以已付房款739443元为基数，按照日万分之三为标准，自2017年1月1日计算至房屋达到法定交付条件且实际交付之日止，现暂计算至2018年11月27日）；2.由李伟、毛慧承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年11月28日，薛巧红与郑州锦润置业有限公司（已注销）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZM140××××****）一份，约定购买郑州锦润置业有限公司开发的位于中牟县××沙镇康庄大道东侧、热电厂西侧E座1单元13层1301号房屋一套。购房合同第八条约定出卖人应当在2016年12月31日前交房，交付条件为该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第十一条约定由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意自合同约定交付之日起，所有责任由买受人承担。此房屋视同自合同约定的交付日期起已交付至买受人，并由买受人承担交付后产生的全部费用（如物业服务费等）和风险。合同签订后，薛巧红按照合同约定履行了付款义务。2016年12月5日，涉案房屋经勘察单位河南省水利勘测有限公司、设计单位河南埃德莫菲建筑设计有限公司、施工单位中建二局第二建筑工程有限公司、监理单位河南省华兴建设监理有限公司、建设单位郑州锦润置业有限公司五大主体验收合格。薛巧红于2016年12月1日收到郑州锦润置业有限公司的交房通知，但其认为不符合交房条件，至今未收房。双方酿成纠纷，引起诉讼。庭审中，薛巧红与李伟、毛慧均表示涉案房屋所在小区有部分业主已收房，有部分业主未收房。一审法院另查明：李伟、毛慧系郑州锦润置业有限公司股东，该公司已于2017年5月8日依法办理注销登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务。本案中，薛巧红与郑州锦润置业有限公司（已注销）签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按合同约定履行各自的义务。薛巧红按合同约定向郑州锦润置业有限公司履行了付款义务，涉案房屋于2016年12月5日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五大主体验收合格，符合交房条件。郑州锦润置业有限公司按约定于2016年12月31日前通知薛巧红收房，薛巧红收到交房通知后认为涉案房屋不符合交房条件，拒绝收房。根据双方所签合同的约定，由于买受人原因，未能按期交付的，涉案房屋视同自合同约定的交付日期起已交付至买受人，故郑州锦润置业有限公司不存在逾期交房，薛巧红要求郑州锦润置业有限公司（已注销）股东李伟、毛慧支付逾期交房违约金的诉讼请求，证据不足，理由不当，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回薛巧红的诉讼请求。案件受理费3383元，减半收取1691.5元，由薛巧红负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。薛巧红提交证据五组：第一组证据为照片4张（复印件，证据来源：（2018）豫0191民初15739号生效判决书），证明目的：涉案小区在合同约定的交房时间2016年12月31日至2018年9月期间，仍对房屋楼体外墙部分、入户大堂部分、暖气、燃气管道区域进行长期施工，涉案房屋在合同约定时间期限届满前不符合交房条件，不符合居住条件，李伟、毛慧存在严重的违约行为，一审判决认定事实错误。第二组证据为《郑州市人民政府关于印发郑州市房地产开发项目交付使用管理办法的通知》复印件一份，证明目的：该规定第四条明确规定商品房交付时取得建设行政主管部门竣工备案表，是郑州市商品房交付的最低且必要标准。第三组证据为郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初10190号、10193号、10195号民事判决书及（2019）豫0191民初4891号、4896号、4903号民事判决书复制件各一份，证明目的：涉案小区业主于2017年就本案相同事由向郑州高新技术产业开发区人民法院起诉，郑州锦润置业有限公司出庭应诉，庭审中所提供证据与本案基本一致，但判决结果与本案截然相反。2019年8月26日，郑州高新技术产业开发区人民法院再次对涉案小区相同事由的多个案件作出要求其承担违约责任的判决。两个法院就同一小区的同类案件判决结果截然不同，一案两判情况严重。第四组证据为交房通知（复印件）一份；证明目的：涉案小区的前期物业服务公司在涉案房屋竣工验收备案合格后，向同系列案件的业主邮寄了书面的交房通知书，李伟、毛慧、郑州锦润置业有限公司均明知合同约定的房屋交付使用条件为竣工验收备案合格。第五组证据为涉案小区未完工视频。证明目的：证明涉案小区未按合同要求交付房屋且小区内存在安全隐患的情况。李伟、毛慧质证称：对第一组证据的真实性有异议，证明目的有异议。照片不显示拍摄人、拍摄地点，同时也没有第三方证据佐证所拍摄地点为涉案小区。薛巧红称该证据来源于生效判决，但该照片在案件审理过程中是否经过质证，一审法院是否经过认定均无从查明。对第二组证据真实性没有异议，证明目的有异议。该文件的性质为地方行政法规，其效力低于法律规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定，房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用。因此一审法院将五大主体验收合格作为交付条件并无不当。对第三组证据真实性没有异议，证明目的有异议。在该几个案件的庭审中，李伟、毛慧未从不存在逾期交房这一方面进行举证和答辩，与李伟、毛慧主张不一致，因此判决结果不一致也属于正常现象。且对已经生效的案件，李伟、毛慧正在准备材料申请再审。薛巧红所提交的（2019）豫0191民初4891号、4896号、4903号民事判决，现该三案正在二审审理中，没有取得生效判决，因此不能达到其证明目的。对第四组证据真实性、证明目的均有异议。该交房通知显示的时间为2019年4月，在该时间内郑州锦润置业有限公司确已经取得了竣工验收备案表，因薛巧红迟迟未收房，物业公司才向薛巧红送达该通知书，再次催促其接收房屋。该证据也不能够证明李伟、毛慧及郑州锦润置业有限公司均认可合同约定的房屋交付使用条件为竣工验收备案合格。对第五组证据真实性、证明目的均有异议，质证意见同第一组证据。且涉案小区房屋是否存在安全隐患需要经过专业部门鉴定，并不是薛巧红主观臆想就能得出结论。李伟、毛慧未提交新的证据。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为薛巧红提交的第一、四、五组证据均为复印件，李伟、毛慧不予认可，真实性无法核实，本院不予采信；李伟、毛慧对第二组证据真实性没有异议，本院予以认定；薛巧红提交的第三组证据均为复制件，均没有提交已经发生法律效力的证据予以佐证，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。本案中，薛巧红与郑州锦润置业有限公司（已注销）签订的《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2016年12月31日前交房，交付条件为该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。薛巧红主张郑州锦润置业有限公司通知其交房时未提供竣工验收备案表，不符合交房条件。但双方签订的《商品房买卖合同》未约定“竣工验收备案表”。2016年12月5日，涉案房屋经五大主体验收合格，郑州锦润置业有限公司通知薛巧红交房有合同和法律依据，一审判决并无不当。综上所述，薛巧红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3383元，由上诉人薛巧红负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年十一月二十五日书记员 郭新新