`湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1126民初3644号原告：张坤，男，汉族，湖南省宁远县人。委托诉讼代理人：文海军、张闻，湖南铭慧师事务所律师（特别授权）。被告：宁远县潇湘实业有限责任公司，住所地宁远县舜陵镇九嶷南路**。法定代表人：肖六清，公司经理。委托诉讼代理人：龚智，湖南舜源泽律师事务所律师（一般授权）。原告张坤诉被告宁远县潇湘实业有限责任公司（以下简称潇湘实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张坤的委托诉讼代理人文海军、张闻，被告潇湘实业公司的委托诉讼代理人龚智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张坤向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方签订的《山水城-5栋VIP卡认购协议》无效；2、判令被告返还收取原告的诚意金26000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:被告在开发宁远县潇湘山水城房产项目中，于2017年10月11日原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定房价为每平方米4087.44元，总金额为482114元(具体内容见商品房买卖合同)。原、被告双方签订该买卖合同前,被告以VIP认购协议的名义收取原告26000元的诚意金(具体内容见山水城-5栋VIP卡认购协议)，且该诚意金并未计算在房价中，即被告在双方约定的房价外，额外多收取了原告26000元，实属被告巧立名目、乱收费用。经原告多方打听，被告向所有购买该栋房屋的人都收取了26000元至30000元不等的诚意金，不存在优先购房的情形。为此,原告多次与被告协商并投诉至宁远县市场监督管理局，该局亦组织双方进行了调解，均未果。综上所述，被告借房产开发之名义而巧立名目，乱收费,其行为严重违反了我国法律的规定，损害了原告的合法权益,应属无效，为维护原告的合法权益，特具状向人民法院起诉，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。被告潇湘实业公司辩称，原告诉请要求被告退还诚意金无事实和法律依据,其诉请依法不能成立。理由如下：1、被告跟原告签订的VIP卡认购协议明确约定，原告交纳的诚意金不予退还。被告开发的山水城第5栋房屋因购买人过多，报名购买人数超过房屋套数，为确保购房业主能够购得到房、防止炒房，被告推行VIP卡认购活动，即购房户交纳一定金额的认购诚意金，就可优先选房，被告推行的VIP卡认购活动在征得原告的同意且原告对VIP卡认购协议内容进行充分了解的情况下，双方才签订的《山水城5栋VIP卡认购协议》。根据双方签订的认购协议明确约定:VIP认购金不能作为所选房源的房款,仅限做为选房的优先权,参与VIP卡优惠购房活动。成功选购房屋并按VIP卡优惠价签订购房合同后，VIP卡金不予退还。原告已完成选购房屋，根据双方签订的认购协议的约定，原告已交纳的诚意金是不予退还的；2、原告选购房屋后已按VIP卡享受优惠待遇。原告选购房屋后,跟被告签订了《潇湘--山水城认购协议》，被告在原购房单价上给予了原告2万元的优惠。原告实际交纳的购房款与原房屋售价购房款有明显的区别，这差价就是原告已按VIP待遇享受的优惠，被告跟原告签订的《商品房买卖合同》中的单价，已经是原告享受优惠后的价格，被告已严格按照双方签订的VIP卡认购协议履行了自己的义务。基于上述答辩理由,恳请法院依法审理,驳回原告的不实诉请,以维护被告的合法权益。原告围绕其诉讼请求依法提交证据：1、潇湘实业公司的国家企业信用信息公示报告，拟证明被告潇湘实业公司的主体资格；2、《山水城--5栋VIP卡认购协议》，拟证明被告以VIP认购协议形式收取的诚意金，违反了相关法律规定的事实；3、收据，拟证明被告收取了原告26000元诚意金的事实；4、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告双方签订了商品房买卖合同的事实。被告潇湘实业公司质证意见如下：对1号、3号证据无异议；对2号证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该协议未违反相关的法律规定；对4号证据的真实性无异议，对证明目的有异议，被告认为该收据是在签订商品房买卖合同之前，且原告已经享受了优惠，故与本案无关。被告潇湘实业公司为支持其抗辩主张向本院提交如下证据：1、《山水城--5栋VIP卡认购协议》，拟证明原、被告双方对原告所交的诚意金是否抵作房款做了约定；2、《潇湘-山水城认购协议》、《潇湘山水城签约确认表》，拟证明原告在签订商品房买卖合同之前，已享受了VIP卡优惠待遇；3、《商品房买卖合同》，拟证明原告已享受了VIP卡优惠待遇；4、商品房预售许可证，拟证明被告所售的商品房符合法律规定可以预售。原告对被告潇湘实业公司的证据质证意见如下：对1号证据的真实性无异议，对该证据的关联性、合法性有异议，认为该协议属于霸王条款，应属无效；对2号证据的关联性有异议；对3号证据的真实性无异议，对证明目的有异议；对4号证据的真实性无异议；本院对原告提供的1-4号证据认证如下：1号、3号证据被告无异议，本院予以采信；对2号、4号证据的真实性本院予以采信。本院对被告提供的1-4号证据认证如下：对1号、2号、3号、4号证据的真实性予以采信。根据以上采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：原告张坤作为乙方与被告潇湘实业公司作为甲方签订了《山水城--5栋VIP卡认购协议》，该协议约定：“2、乙方自愿参加宁远县潇湘实业有限公司开发的5栋VIP卡认购活动。VIP卡认购诚意金贰万陆仟元整（￥26000元）；3、每张VIP卡优先选购潇湘山水城5栋一套房源。4、该VIP卡认购金不能作为所选房源的房款，仅限做为选房的优先权，参与VIP卡优惠购房的活动。成功选购房屋并按VIP优惠价签订购房合同后，VIP卡金不予退还。如未成功购得如意房屋VIP卡认购金可退还。···”。该协议签订当日原告张坤与被告签订了《潇湘—山水城认购协议》，该协议确认原告认购的商品房为5栋12层1208房，建筑面积约为117.95㎡，单价4340元/㎡，总价￥511903元，优惠方式为在总房价的基础上减20000元等优惠，成交单价为4087.44元/㎡，成交总价为￥482114元；原告在签订以上协议当天向被告交付的了26000元的VIP卡诚意金；之后，于2017年10月11日原告张坤与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定了原告所购得商品房单价为每平方米4087.44元，总房款为￥482114元，即原告是在享受了29789元的购房优惠之后签订的该商品房买卖合同。之后，原告以双方签订的《山水城—5栋VIP卡认购协议》违反相关法律规定，要求被告退还购买VIP卡的诚意金26000元为由，向本院提起诉讼。本院认为，原告张坤与被告签订的《山水城--5栋VIP卡认购协议》实际上是一种预约合同，该预约合同的签订是建立在将来商品房买卖合同基础上的，目的是为了享有房屋优先购买权；且从协议约定的内容看，双方约定了VIP卡认购金不能作为所选房源的房款，仅限做为选房的优先权，参与VIP卡优惠购房的活动。成功选购房屋并按VIP优惠价签订购房合同后，VIP卡认购金不予退还。如未成功购得如意房屋VIP卡认购金可退还，表明原告对认购的VIP卡的性质、目的是了解的，该协议是双方的真实意思表示；且从签订协议之后的实际履行情况看，在VIP卡认购协议签订之后，原告张坤、与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同确认了原告所购得商品房为潇湘山水城的5栋12层1208房，其单价为4087.44元，总房款为￥482114元，而认购协议中最初的房款约定为511903元，表明原告实际享受了29789元的购房优惠。综上所述，原告张坤与被告签订的VIP卡认购协议系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，故对原告提出的该VIP卡认购协议违反相关法律规定，应确认无效并返还诚意金26000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：驳回原告张坤的诉讼请求。案件受理费450元，减半收取225元，由原告张坤、负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  李裕民二〇一九年十一月二十九日法官 助理  雷松利代理书记员  朱 奕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。