广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16627号上诉人（原审原告）：广州市建隆物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：钟伟明，职务董事长。委托诉讼代理人：张娜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京唐德国际文化传媒有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：李欢，职务经理。委托诉讼代理人：冯伟炼、薛云华，均为广东广大律师事务所律师。上诉人广州市建隆物业管理有限公司（以下简称建隆公司）、北京唐德国际文化传媒有限公司（以下简称唐德公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初2948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。建隆公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持建隆公司全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由唐德公司承担。事实和理由：一、关于用水用电量及计算标准。建隆公司、唐德公司签署《广州市建隆物业管理有限公司物业管理服务合同（流花展贸中心）》后，建隆公司已按合同约定向唐德公司提供物业管理服务，唐德公司应于每月10日前向建隆公司缴交上月应付的水、电费及其他有偿服务费。其中，双方确认的《流花展馆北京唐德国际文化传媒有限公司水电度表抄表记录》、《水电费统计表》及建隆公司多次向唐德公司发出的《收费通知单》、《缴费通知单》明确记录了应缴纳的水电费金额，唐德公司应按服务合同的约定缴纳上述费用。如果唐德公司对建隆公司的收费标准有异议，应当缴纳后与建隆公司沟通，如果存在少收或多收可以补缴或退还，而不是恶意拖欠与不支付。二、关于违约金。在服务合同已明确约定水电费的计算方式、缴纳时间及违约发生后违约金的计算标准的情况下，一审法院因唐德公司对水电费金额有异议，不予支持建隆公司违约金的请求显属不当。在建隆公司实际使用水电的情况下，就有义务缴纳水电费，逾期缴纳的就应按合同约定支付违约金。针对建隆公司的上诉，唐德公司辩称：一、本案中唐德公司于2016年12月才进场进行临时办公，建隆公司并未说明其提供了何种物业管理服务，而其所收取的物管费高达8万多元。二、（2018）粤0104民初832号民事判决认定唐德公司在2017年3月之前没有进入涉案场地进行装修，根本不可能产生如此巨额的水电费。唐德公司认为该部分的水电费均是由公用部分面积所产生，不应由唐德公司承担。综上，请求驳回建隆公司的上诉请求。唐德公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、改判唐德公司无需向建隆公司支付水费287.92元；3、改判唐德公司向建隆公司支付电费260.7元；4、建隆公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：唐德公司在2016年12月底才在租赁场所X号馆4层和X号馆1层临时办公使用，一审判决关于水电费计算起始时间、计算方式的认定属于事实认定错误。首先，《物业项目移交清单》、《流花展贸中心1号馆四层实物资产移交清单》、《文件签收登记表》都只能证明双方于2018年8月1日办理了1-3号馆3层部分位置及4层全部物业的移交，无法证明唐德公司已实际进场适用租赁物业。唐德公司于2016年12月底才进驻租赁物业中的临时办公室办公，在此之前租赁物业没有用水用电行为，唐德公司独立商铺的水电表即使产生读数也应当是公用用电，不应由唐德公司承担费用。其次，租赁合同第八条约定，建隆公司向唐德公司收取的水电费的计算用电量应当是唐德公司承租租赁区域独立商铺的实际用电量，该计费用电量并不包含流花展馆公摊用电设施的用电量。且对于《收费通知单》唐德公司明确提出对水电费计费和结算方式不认可。建隆公司在唐德公司没有实际用电行为的情况下将其数据作为计费标准，且未与唐德公司协商一致，未经唐德公司认可和确认，与合同约定的计费方式及唐德公司实际用电情况不符。针对唐德公司的上诉，建隆公司辩称：在涉案物业服务合同签订后建隆公司按照约定向唐德公司提交了移交确认书，双方在上面签名确认，唐德公司的入场时间是2016年8月1日，水电费按照实际发生经双方确认。一审已查明唐德公司对2016年8月1日移交后的水电量初始数据是确认的，对2017年3月1日撤场时的抄表记录也是确认的，因此在水电费已实际发生的情况下，唐德公司应该按合同约定按时缴纳，逾期缴纳的应该按照合同约定支付违约金。关于唐德公司表示其未进场装修故没有产生水电费的问题，建隆公司认为不进场装修不代表不会产生水电费，唐德公司对水电用量没有提供相反证据。建隆公司向一审法院起诉请求：1.唐德公司向建隆公司支付其欠付的2016年8月至2017年3月的水电费78878.33元；2.唐德公司向建隆公司支付逾期支付上述水电费的违约金（每月的水电费违约金从次月10日开始计算，每日按欠付费用的千分之三计算至付清之日止）。一审法院认定事实：2016年6月16日，广州市城投资产经营管理有限公司流花分公司（以下简称城投流花分公司、甲方）与唐德公司（乙方）签订编号为CXXXL-LH-营收-[2016]08号《广州流花展贸中心物业租赁合同》。合同约定：租赁物业为乙方向甲方承租使用的位于广州市越秀区X号的部分物业，即广州流花展贸中心X号馆3层部分位置及4层全部物业（具体位置及范围详见附件一）。甲方为租赁物业的出租人，乙方为租赁物业的承租人。租赁物业现有城市规划用途为展馆。广州流花展贸中心X-X号馆使用功能已调整为商贸、餐饮、办公（具体以穗规建证[2011]2XX4号为准）。租赁物业建筑面积为8280平方米。乙方承租租赁物业的租期为10年，即从2016年8月1日开始连续计算至2026年7月31日止。装修期10个月（含在租赁期限内），从2016年8月1日起至2017年5月31日。起租日为2017年6月1日。本合同有效期内，乙方应当接受甲方委托的物业管理人对租赁物业的管理服务等。其后，建隆公司（甲方）与唐德公司（乙方）签订编号为穗建隆物管合字（2016）第19号《广州市建隆物业管理有限公司物业管理服务合同（流花展贸中心）》。其中载明：根据城投流花分公司与唐德公司签订的《广州流花展贸中心物业租赁合同》的约定，乙方承租使用X号馆3层部分位置及4层全部物业，在乙方使用该物业期间，甲方按照本合同约定向乙方提供物业管理服务。乙方的物业管理服务期限自2016年8月1日（具体以物业移交之日起计）起至2026年7月31日止；若出租人与乙方的《租赁合同》终止或变更物业管理人的，则本合同同时解除或终止，双方互不承担违约责任。管理服务内容：1.负责该物业所在的物业管理区域内共用部分建筑物及附属设施的维护与管理；2.负责该物业所在的物业管理区域内共用部分公共秩序、交通、消防、环卫等事项的管理和服务；3.甲乙双方确认的工程界面和物管界面，租赁合同有约定的，以租赁合同为准，租赁合同未约定的，以本合同为准。物业服务费的计算标准及支付方式以乙方与城投流花分公司签订的《租赁合同》为准。管理费中已包括租赁区域以外的公共部位、公共设施设备的能耗费用。管理费的支付方式参照租赁合同相关条款执行，乙方需于每月10日前（如遇节假日则顺延至首个工作日）向甲方缴交上月应付的上月水、电费（含线路损耗费）及其它有偿服务费。因乙方使用该物业而产生的水费、电费及其它应交费用，由乙方按实际发生额于交纳当月物业管理费同时交纳至甲方账户，其中电费按供电单位收费标准计收并加收5%线路损耗费用，水费按供水单位收费标准收取。乙方须于本合同签订时一次性向甲方支付水电费周转金82800元（相当于1个月管理服务费），上述费用签订《租赁合同》时如已支付，不再重复收取。乙方逾期交纳管理费、水电费及其它费用的，从逾期之日起每日按应交费的千分之三交纳违约金等。此外，双方还签订了《关于流花展贸中心物业管理服务确认函》，确认事项1.用以计量唐德公司的用水及用电量等的仪表仪器，在唐德公司进场前与建隆公司共同进行确认，如遇特殊情况（如仪表非正常运转等），则由唐德公司向建隆公司提出书面申请，经双方确认后，将故障仪表仪器递交第三方具资质的检测机构进行检测，检测费用由唐德公司支付等。2016年8月1日，建隆公司代出租人将涉案租赁场地移交给唐德公司，双方于当理办理了场地交接手续。2017年3月21日，唐德公司撤离涉案场地。该日前后，建隆公司向唐德公司派发了多份《收费通知单》，通知唐德公司交纳相应水电费。该《收费通知单》所附水电表抄表记录载明电费单价为1.2048元/度、水费单价为4.86元/吨。唐德公司工作人员签收上述《收费通知单》，并注明对于水电费单价及收费计算方式需双方进一步协商确定等内容。唐德公司至今未向建隆公司支付水电费。建隆公司为说明其诉讼请求水电费的具体计算方式，制作了《流花展馆北京唐德国际文化传媒有限公司水电度表抄表记录》（以下简称《水电费统计表》），载明了包括X号馆四楼、X号馆三楼临时办公室、X号馆1楼三个部分共33个水电表的初始抄表读数、最终抄表读数、抄表日期、实用度数、单价和金额，其中水费单价为4.86元/吨，电费单价为1.2048元/度。经质证，唐德公司表示对该表格中第23至33项，也就是X号馆三楼临时办公室、X号馆1楼两个部分共10个电表的初始读数和最终抄表读数予以确认，对第1至22项，也就是1号馆四楼水电表的初始读数和最终抄表读数不予确认，同时对水电费单价有异议，认为与合同约定的标准不符。根据上述《水电费统计表》的记载，双方无争议的X号馆三楼临时办公室、X号馆1楼两个部分共10个电表的用电量为284.3度。对于双方有争议的《水电费统计表》1号馆四楼水电表的初始读数和最终抄表读数，建隆公司提交了以下证据：1.2016年8月1日《广州流花展贸中心交场水电表初始计数确认表》；2.2017年3月21日《流花展馆唐德影院有限公司电度表抄表记录》。两份表格分别记录了X号馆四楼2016年8月1日和2017年3月21日的水电表读数。唐德公司对上述2016年8月1日《广州流花展贸中心交场水电表初始计数确认表》的真实性无异议，同时陈述2017年3月21日《流花展馆唐德影院有限公司电度表抄表记录》上确为唐德公司工作人员签名，但因当时是撤场时建隆公司方表示必须签名才能离场，因此工作人员才签名，故对该抄表记录上的读数不予认可。经对比，建隆公司提交的《水电费统计表》仅有第20项“1号4F北应急备”表号“Z8P8-4”的初始读数与上述2016年8月1日《广州流花展贸中心交场水电表初始计数确认表》差别较大，《水电费统计表》第1-19及21、22项的初始抄表及最终抄表读数与上述两份证据基本相符。经计算，剔除严重不符的《水电费统计表》第20项并修正数据后，1号馆四楼7个水表用水量共61吨，14个电表用电量共64894.44度。唐德公司为证明其使用涉案场地期间不可能产生建隆公司所称的大量水电消耗，向一审法院提交如下证据：1.临时办公用房位置图，拟证明唐德公司在2017年1月至3月期间实际使用租赁房屋的位置，该范围产生的水电消耗远小于建隆公司计费的范围和数额。2.京东采购截图及公证书；3.临时办公用房家具设备付款明细账复印件；4.临时办公用房家具设备采购发票。证据2-4拟证明唐德公司及关联公司2016年11月开始采购临时办公用房的办公设备、家具，至12月28日才正式在临时办公室办公，在未办公前，未能产生建隆公司主张的水电使用量。5.员工打卡记录，拟证明2017年1月至2017年3月，临时办公室办公员工共有20人左右，常驻办公室的工作人员约12人，员工数量极少，不可能产生建隆公司主张的水电使用量。建隆公司对上述证据质证意见为，对上述证据1真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，唐德公司使用的临时办公区域还包括九号馆的1层；对证据2真实性、合法性予以认可，对证据3真实性、合法性不予认可，对证据4真实性、合法性予以认可；对证据2-4关联性均不予认可，该证据仅能显示唐德公司采购办公设备及家具，但不能证明唐德公司并无使用涉案场地，且该票据抬头是上海唐德公司；对证据5三性均不予确认，是唐德公司单方制作的，打卡记录应当有原始的载体，且唐德公司称常驻人员只有12人，与建隆公司提供的证据有矛盾。关于水电费标准，建隆公司提交以下证据：1.广州市自来水公司水费、污水处理费通知单若干张，其中载明用水地址为X号，水价3.46元/吨，污水量按用水量90%计，污水处理费价1.40元。2.广州供电局有限公司电费通知单若干张，其中载明用电地址X号/B电源，用电性质商业用电，电度电价为0.8733元。唐德公司对上述证据真实性无异议，但认为上述证据显示的用水及用电地址与涉案房屋并非完全一致，同时，该证据证明建隆公司计算水电费的标准是错误的，电费通知单显示的电费是0.8733元/度，而建隆公司主张的是1.2048元/度，另外如果自来水公司按照用水量的90%计算污水处理费，则建隆公司也应该按照同样的标准。一审法院认为：唐德公司因与城投流花分公司签订租赁合同而承租涉案场地，并与建隆公司签订物业服务合同。根据合同约定，唐德公司应当向建隆公司支付其占用涉案场地期间（即2016年8月1日至2017年3月21日）该场地产生的水电费。唐德公司对其负有向建隆公司支付占用期间水电费的义务不持异议，双方争议焦点在于实际用水用电量及水电费标准。对此，分析如下：对于实际用水用电量，建隆公司、唐德公司争议的是建隆公司提交的《水电费统计表》第1至22项，也就是X号馆四楼水电表所记录的用水及用电量。对此，建隆公司已提交经唐德公司工作人员签字确认的2016年8月1日《广州流花展贸中心交场水电表初始计数确认表》及2017年3月21日《流花展馆唐德影院有限公司电度表抄表记录》予以印证。该两份表格分别记录了X号馆四楼22个水电表在唐德公司入场和撤场时的读数，有唐德公司工作人员签字确认。唐德公司虽答辩认为不可能产生大量水电费，但其反驳证据均不足以证明其主张。因此，对上述2016年8月1日《广州流花展贸中心交场水电表初始计数确认表》及2017年3月21日《流花展馆唐德影院有限公司电度表抄表记录》记载的水电表读数予以采信。据此，X号馆四楼7个水表用水量共61吨，14个电表用电量共64894.44度，再加上双方无争议的X号馆三楼临时办公室、X号馆1楼两个部分共10个电表的用电量284.3度，唐德公司占用涉案场地期间的总用水量为61吨、用电量为65178.74度。关于水电费标准，建隆公司、唐德公司在《广州市建隆物业管理有限公司物业管理服务合同（流花展贸中心）》中约定，电费按供电单位收费标准计收并加收5%线路损耗费用，水费按供水单位收费标准收取。上述合同是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。因此，根据上述合同约定，结合建隆公司举证的水电费通知单，涉案租赁场地的电费应按照0.8733元/度计算，并加收5%线路损耗费用，即0.8733元/度×65178.74度×（1+5%）=59766.62元；水费应按照3.46元/吨计算，并按用水量90%计收污水处理费，污水处理费为1.40元/吨，即3.46元/吨×61吨+1.40元/吨×61吨×90%=287.92元。建隆公司主张的水电费数额有误，予以纠正。由于建隆公司主张的水电费计算标准及金额有误，唐德公司因有异议而未及时支付水电费不应承担迟延付款的违约责任，故对建隆公司逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、唐德公司在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向建隆公司支付电费59766.62元及水费287.92元；二、驳回建隆公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3733.50元，由建隆公司负担2427.50元、唐德公司负担1306元。二审中，双方当事人对于一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。二审诉讼中，唐德公司向本院提供了（2018）粤0104民初832号民事判决书（尚未生效），拟证明其在撤场前并未对涉案租赁物进行过任何装修行为。经质证，建隆公司对该判决书的真实性予以确认，但对合法性、关联性不予确认，认为唐德公司没有进场装修不代表其没有使用租赁场地。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：第一，关于唐德公司实际水电用量的问题。根据本案查明事实，2016年8月1日，建隆公司代出租人将涉案租赁场地移交给唐德公司，双方已办理了场地交接手续。本案诉讼中，建隆公司对于其主张的水电表抄表读数，提交了其制作的《水电费统计表》，唐德公司对该统计表第1至22项，即X号馆四楼水电表所记录的水电用量提出异议。对此，建隆公司提供了经唐德公司工作人员签字确认的2016年8月1日《广州流花展贸中心交场水电表初始计数确认表》及2017年3月21日《流花展馆唐德影院有限公司电度表抄表记录》予以印证。唐德公司抗辩提出的其在2016年11月才开始采购办公设备以及撤场前未对涉案租赁物进行过任何装修行为等事由，不足以确切证明其没有用水用电行为。一审法院依据上述表格，并对《水电费统计表》相关数据进行修正后，认定唐德公司占用涉案场地期间的总用水量为61吨、用电量为65178.74度，并无不当，本院予以确认。第二、关于水电费单价标准的问题。双方《广州市建隆物业管理有限公司物业管理服务合同（流花展贸中心）》约定，电费按供电单位收费标准计收并加收5%线路损耗费用，水费按供水单位收费标准收取。现一审依据供水供电单位的收费标准来确定涉案租赁场地的水电费单价标准，符合合同约定。建隆公司主张按照1.2048元/度的标准收取电费缺乏依据，本院不予支持。第三，关于建隆公司主张建隆公司支付逾期付款违约金的问题。由于建隆公司向唐德公司派发的《收费通知单》中的水电费计算标准及金额有误，唐德公司因存在异议而未及时支付水电费，并非没有合理理由，一审对建隆公司关于逾期付款违约金的诉讼请求不予支持无误，本院亦予维持。综上所述，建隆公司、唐德公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3733.50元，由广州市建隆物业管理有限公司负担2427.50元，北京唐德国际文化传媒有限公司负担1306元。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年十一月二十七日书记员 王 敏沙宇航