吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民再37号再审申请人（原审被告）：吉林省富皇投资有限公司，住所地吉林省长春市南关区大经路**北安小区****。法定代表人：梁铁军，董事长。委托诉讼代理人：陈永贵，吉林中储律师事务所律师。被申请人（原审原告）：张春临，女，1967年1月13日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。委托诉讼代理人：张盛，吉林毅岩律师事务所律师。原审被告：梁铁军，男，1957年8月27日出生，汉族，住吉林省农安县。原审第三人：李钢城，男，1951年8月11日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。再审申请人吉林省富皇投资有限公司（以下简称富皇公司）因与被申请人张春临、原审被告梁铁军、原审第三人李钢城房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初1929号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月16日作出（2019）吉01民申28号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭进行了审理。再审申请人吉林省富皇投资有限公司的委托代理人陈永贵、被申请人张春临的委托代理人张盛、原审被告梁铁军，原审第三人李钢城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉林省富皇投资有限公司申请再审称:1.请求撤销长春市南关区人民法院（2018）吉0102号民事判决；2.依法改判或发回重审，支持吉林省富皇投资有限公司不予支付张春临房屋租金170000元、房屋占有使用费75000元、违约金8500元。事实与理由：2016年12月15日，李钢城代表张春临与吉林省富皇投资有限公司签订《房屋租赁合同》，约定张春临将位于长春市南关区大经路5号北安小区二期3-1栋八层房屋出租给富皇公司，租赁期限自2016年12月15日至2017年12月15日，年租金20万元，分两次支付，半年交付一次，每次提前半个月交付下一次租金。在房屋租赁期间，吉林省富皇投资有限公司继续使用房屋至2018年4月30日，按照房屋租赁合同约定的年租金20万元标准计算，继续使用房屋期间的房屋租金应为74528元。前述两项合计金额为244528元，加上2016年12月15日之前租赁上述部分房屋欠付的117972元，合计金额为362500元。2018年9月21日。吉林省富皇投资有限公司与李钢城结算时，将欠付的362500元房屋租金全部支付给李钢城，同时李钢城出具了《收条》。至此，《房屋租赁合同》项下的房屋租金全部结清。吉林省富皇投资有限公司认为，既然李钢城有权代表张春临签订《房屋租赁合同》，那么李钢城就有权代表张春临接收房屋租金。换言之，吉林省富皇投资有限公司将房屋租金给了李钢城，就等于将房屋租金给了张春临。因此，张春临起诉吉林省富皇投资有限公司给付房屋租金，无事实及法律依据。张春临辩称，房子我是2009年委托给李钢城管理的，由他代为租赁和收取房租，李钢城跟我说梁铁军一直拖欠房租，事实也确实如此。2017年、2018年我多次跟梁铁军催要房租及协商他是否搬出等事宜未果，所以我起诉至法院，2018年9月20日一审开庭，梁铁军和李钢城均未到庭。开庭的时候李钢城没有说过第二天给我钱，也没有和原审法院提过，所以9月21日给付李钢城的钱我不认可。梁铁军的辩解意见与富皇公司申请意见一致。李钢城述称，梁铁军从2015年至2017年租赁案涉房屋，确实欠张春临房租，但是他把钱给我了，是这几年陆陆续续给的，9月21日给的57500元。我上次没有出庭是因为我老伴在中日联谊医院住院，我去不了。当时法庭问我梁铁军是否还欠我钱，我说还欠一点。张春临向原审法院起诉请求：1.吉林省富皇投资有限公司、梁铁军支付去年所欠房租283000元，并按月租金的5％支付违约金。2.吉林省富皇投资有限公司、梁铁军立即搬出上述所占房屋。3.吉林省富皇投资有限公司未支付的欠款由梁铁军全额承担，李钢城协助追讨欠款。事实与理由：张春临将位于长春市南关区大经路5号北安小区二期3-1栋八层（现为长春市南关区大经路151号健康大厦八层）的自有办公场所，书面授权委托李钢城（张春临姐夫）代为租赁，李钢城与吉林省富皇投资有限公司、梁铁军以一年为租期，相继签订了多次租房合同，最后一份合同的租期至2017年12月15日。据张春临代理人李钢城称，吉林省富皇投资有限公司、梁铁军一直有拖欠房租的习惯，去年房租更是全款未付。就去年房租问题，张春临曾与梁铁军多次协商未果。2018年1月中旬，梁铁军再次承诺春节之后给付余款，3月初梁铁军以各种借口不给欠款，最后双方商定，梁铁军同意3月31日之前结清去年欠款并搬出，合同到期后多占的几个月房租可以不算。到了3月31日梁铁军再次不搬，双方发生争执，张春临报警，梁铁军答应4月4日搬出，可4月4日其仍然强制不搬，双方再次发生争执并报警。现张春临要求吉林省富皇投资有限公司、梁铁军支付去年及今年房租共计283000元，并限5月20日前搬出上诉房屋。吉林省富皇投资有限公司未到庭，未提交书面答辩意见。梁铁军未到庭，未提交书面答辩意见。李钢城未到庭，未提交书面答辩意见。原审法院认定事实：2016年12月15日，李钢城代理张春临（甲方）与吉林省富皇投资有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定张春临将位于长春市南关区大经路151号健康大厦八层房屋出租给吉林省富皇投资有限公司，租赁期限自2016年12月15日至2017年12月15日，年租金200000元，分两次支付，半年交付一次，每次提前半个月交付下一次租金。甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合约条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的应按5％标准支付违约金。在庭审中，张春临自认被告曾支付房屋租金30000元以及被告于2018年5月初搬离租赁房屋的事实，其放弃要求被告立即搬离租赁房屋的请求，明确第一项诉讼请求为2016年12月15日至2018年4月30日期间拖欠的房屋租金及房屋占有使用费，租金及房屋占有使用费按房屋租赁合同约定的年租金200000元标准计算。原审法院认为，张春临与吉林省富皇投资有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。双方当事人均应当按照上述合同的约定全面履行各自的义务。吉林省富皇投资有限公司未按期足额向张春临支付房屋租金的行为已构成违约，吉林省富皇投资有限公司应向张春临支付其欠付的房屋租金，并承担违约责任。吉林省富皇投资有限公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料，视为其放弃抗辩的权利，认可张春临主张的事实。关于欠付租金的数额，因房屋租赁合同约定年租金200000元，且张春临在庭审中自认收到租金30000元，故吉林省富皇投资有限公司尚欠张春临的房屋租金170000元。关于租赁期限届满后至2018年4月30日期间的房屋占有使用费，因吉林省富皇投资有限公司在房屋租赁合同履行期限届满后，未向张春临返还租赁房屋，其应当承担占用租赁房屋期间的使用费，张春临主张按房屋租赁合同约定的年租金200000元标准计算房屋占有使用费，有事实及法律依据，应予支持。关于张春临主张的违约金，因吉林省富皇投资有限公司欠付张春临房屋租金170000元，依据房屋租赁合同第九条违约责任的约定，吉林省富皇投资有限公司应按欠付租金的5％向张春临承担违约责任，对张春临的该部分主张予以支持。关于梁铁军是否应承担欠付款项以及李钢城应否协助追讨欠款的问题，房屋租赁合同的承租方为吉林省富皇投资有限公司，梁铁军及李钢城非租赁合同的当事方，故对张春临的该项主张不予支持。判决如下：一、吉林省富皇投资有限公司于本判决生效后立即给付张春临房屋租金人民币170000元、房屋占有使用费人民币75000元、违约金人民币8500元；二、驳回张春临的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5546元，由张春临负担443元，吉林省富皇投资有限公司负担5103元。本院再审查明的事实除原审查明的事实一致外，另查明：2015年9月6日张春临为李钢城出具《授权委托书》，委托李钢城出租长春市南关区大经路5号北安小区二期3-1栋的房产，代理事项为代为签署租赁合同、收取租金，代理期限从2015年9月6日起至2016年12月31日止。2015年10月15日李钢城代理张春临与富皇公司签订《房屋租赁合同》，并收取了房屋租金。2016年12月15日、李钢城再次代理张春临与富皇公司签订《房屋租赁合同》，约定张春临将位于长春市南关区大经路151号健康大厦八层房屋出租给富皇公司，租赁期限自2016年12月15日至2017年12月15日，年租金20万元。2018年3月富皇公司与张春临的大姐张玲补签《房屋租赁合同》，约定张玲将位于将位于长春市南关区大经路151号健康大厦八层房间号为801、803、财务室房屋出租给富皇公司，房屋租赁期限自2017年12月16日至2018年12月15日，共计一年。年租金60000元。2018年3月31日张春临因房屋搬迁问题与富皇公司的法定代表人梁铁军发生争执月，并向长春市公安局南关区分局清明街派出所报警。2018年5月2日张春临诉至法院要求富皇公司给付房屋租金。2018年9月21日，李钢城与富皇公司依据梁铁军自行记载的房费付款流水账进行了结算，双方均认可截至2018年9月21日富皇公司尚欠房屋租金57500元。李钢城于当日为富皇公司出具收条，内容为：收到吉林省富皇投资有限公司（梁铁军）2015年10月15日-2018年9月30日八楼房租款362500.00元，已结清。李钢城2018.9.21日”富皇公司于2018年9月23日向李钢城爱人张玲银行卡转账50000元，于2018年9月25日交付案涉房屋物业费7500元。再查明：梁铁军出具的房费付款流水账记载：“2016年12月15日交现金20000元2017年3月9日交现金物业费15200元2017年6月20日转账3400元2017年6月份现金4000元2017年9月6日转账20000元2017年9月28日现金5000元2017年10月份现金交采暖费23232元2018年1月15日转账张春临10000元2018年3月转账物业费7500元2018年8月现金李总爱人住院20000元费用2017年10月通地热人工费1300元2017年10月维修门窗1800元2017年1000元财务换锁480元八楼电路维修900元卫生间通下水688元2018年9月转账张玲50000元2018年9月转物业7500元总计222100元”又查明：长春市南关区大经路151号健康大厦八层共有十九间房屋。本院再审认为，富皇公司再审时出具了李钢城签写的《收条》及富皇公司与张玲签订的《房屋租赁合同》，李钢城对两份证据的真实性均无异议，故本院对于富皇公司给付李钢城合同期内房屋租金及五间房屋占有使用费的事实予以确认。张春临主张以年租金20万元为计算标准收取房屋占有使用费，但未能提供证据证明租赁期满后富皇公司占有使用全部案涉房屋，故对其该项主张，本院不予支持。关于李钢城的代理权限截止时间如何认定的问题。因张春临为李钢城出具的授权委托书未出示给富皇公司，案涉房屋租金也一直由李钢城代为收取，故即便授权委托书上写明了李钢城的代理权限及代理期限，也不能对抗富皇公司。但2018年3月31日张春临与梁铁军发生争执时已告知梁铁军，李钢城不再享有代理权，并于2018年5月2日诉至法院要求富皇公司给付房屋租金。富皇公司在此之后明知李钢城没有代理权，仍然将剩余房屋租金交付给李钢城的行为对张春临不发生法律效力。依据梁铁军出具的房费付款流水账，认定富皇公司于2018年3月31日后交付的款项金额即富皇公司欠付张春临房租金额共计77500。依据《房屋租赁合同》第九条违约责任的约定，富皇公司应按欠付租金的5％向张春临承担违约责任。关于李钢城主张的案涉房屋系张家三姐妹共同共有，张玲享有三分之一房屋所有权并收取房屋租金一节，因李钢城未能提供充分证据予以证实，本院不予支持，张春临可就其余房屋租金另行向李钢城主张权利。综上所述，富皇公司再审主张部分成立，原审判决认定富皇公司尚欠张春临房屋租金170000元确有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初1929号民事判决；二、吉林省富皇投资有限公司于本判决生效后立即给付张春临房屋租金人民币77500元、违约金人民币3875元。三、驳回张春临的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费5546元，由张春临负担3951元，吉林省富皇投资有限公司负担1595元，再审案件受理费5546元，由张春临负担3951元，吉林省富皇投资有限公司负担1595元。本判决为终审判决。审判长 郭 智审判员 吕玉玉审判员 魏 岚二〇一九年十一月十六日书记员 李杉杉