湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1126民初2960号原告：黄子康，男，汉族，学龄前儿童。法定代理人：黄成亮，系原告黄子康之父。委托诉讼代理人：黄国田，湖南铭慧律师事务所律师（特别授权）。被告：宁远县雄宇房地产开发有限责任公司，住所地宁远县舜陵街道莲花新村**。法定代表人：欧得元，执行董事。委托诉讼代理人：唐积树，公司监事（特别授权）。被告：欧会忠，男，汉族，居民。委托诉讼代理人：欧阳凌，湖南宁远舜峰法律服务所法律工作者。被告：宁远县旭晖房地产开发有限责任公司，住所地宁远县冷水镇梅翠村**。法定代表人：胡槐斌，执行董事。第三人：黄源其，男，汉族，农民。第三人：黄年进，男，汉族，农民。原告黄子康诉被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司（以下简称雄宇公司）、欧会忠、宁远县旭晖房地产开发有限责任公司（以下简称旭晖公司）、第三人黄源其、黄年进商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的法定代理人黄成亮及委托诉讼代理人黄国田、被告雄宇公司的委托诉讼代理人唐积树、被告欧会忠的委托诉讼代理人欧阳凌、被告旭晖公司的法定代表人胡槐斌、第三人黄源其、黄年进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄子康向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告雄宇公司签订的《商品房买卖合同》无效，并判令三被告连带返还原告已交购房款349415元和赔偿原告已交购房款一倍的损失，并以购房款为基数按月利率2%向原告支付利息；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：被告雄宇公司是一家从事房地产开发经营的公司，原告系第三人黄源其的孙子。2015年9月22日，被告雄宇公司、欧会忠向第三人黄源其、黄年进借款100万元，并约定利息按月利率3%计算，借期6个月。借款后，第三人黄源其通过其子黄辉的银行账号将47万元转入被告欧会忠银行账户，第三人黄年进通过其妻子奉端英的银行账号将借款47万元转入被告欧会忠银行账户，当日，被告雄宇公司、欧会忠向第三人黄源其、黄年进出具借条。后被告雄宇公司、欧会忠无法如期偿还第三人黄年进、黄源其借款本息，被告与黄源其、黄年进协商，解除借款合同，借款本息转为购房款，原告与被告雄宇公司于2016年7月12日签订《商品房买卖合同》，原告购得被告雄宇公司开发建设的宁远县汇金国际项目第4栋第18层A18号房，购房总金额为349415元。《商品房买卖合同》签订当日，被告雄宇公司财务开具了收到原告购房款349415元的收款收据。因被告所开发的宁远县汇金国际第4栋审批层数为15层，该栋房屋第16层至19层被告至今都未取得规划部门的规划建设工程许可证，也未取得商品房预售许可证，即被告雄宇公司没有取得宁远县汇金国际项目第4栋第18层A18号房的商品房预售许可证，就与原告签订《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明…”之规定，被告除返还原告已交购房款及利息外，还应当赔偿原告已交购房款一倍的损失。综上所述，被告在没有取得涉案房屋规划手续和房屋预售许可证的情况下，采取欺骗手段与原告签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》应为无效，被告除返还购房款外还应当赔偿原告已交购房款一倍的损失。为此，特具状起诉，请依法判处。被告雄宇公司辩称，一、原告诉讼请求依法不能成立。1、被告欧会忠既不是雄宇公司的职工，又没获得雄宇公司的授权委托书，原告与被告欧会忠于2015年9月22日写的借条及2016年7月12日所签订的《商品房买卖合同》并非雄宇公司的行为，属被告欧会忠个人行为，雄宇公司根本就不知道也未参加，借条的形成及合同的签订与雄宇公司毫无关联性；2、原告所交的各种购房款项全部是交给被告欧会忠，并没有将购房款汇入雄宇公司的账户；3、雄宇公司与被告欧会忠于2012年9月10日签订的《合作协议》规定，雄宇公司只配合被告欧会忠办理项目立项，报建等开发各种手续，其房产投资、开发、兴建、销售、上缴税费均归被告欧会忠负责，独立核算，自负盈亏；4、被告欧会忠等与雄宇公司于2015年3月12日签订了“解除《合作协议》协议书”，明确了汇金国际项目的所有债权、债务、各种税费与雄宇公司无关，购房业主及施工单位等的经济、民事纠纷与雄宇公司无关，何况原告与被告欧会忠的借条时间为2015年9月22日，原告与被告欧会忠所签订的《商品房买卖合同》是2016年7月12日，是雄宇公司与被告欧会忠解除挂靠合同已经14个月后，被告欧会忠伪造雄宇公司印章作出的违法行为；5、汇金国际4#楼项目由被告欧会忠于2016年9月1日转让给了被告旭晖公司，并办理了4#楼土地不动产证(证号:0000923)及各项报建、开工手续，进行交接手续后，旭晖公司将项目兴建到地上10层而且还出售了部分，4#楼所有购房业主全部由旭晖公司负责处理交房等事宜，现在4#楼的土地证，售房许可证等均系旭晖公司的所有权属。二、雄宇公司不承担本案的一切责任。根据下列时间段的事实可以佐证，本案与雄宇公司毫无关系，故雄宇公司不承担本案的一切责任。1、2012年9月10日，被告欧会忠等与雄宇公司签订了挂靠公司合同，2015年3月12日，解除了挂靠合同，此时雄宇公司与欧会忠毫无挂靠关系；2、2016年7月12日，被告欧会忠伪造雄宇公司的印章与原告签订了《商品房买卖合同》，此行为属违法，因为它是在雄宇公司与被告欧会忠已完全解除挂靠合同后冒充雄宇公司签订合同的违法行为；3、2015年底至2016年8月，被告欧会忠与胡槐斌筹备创立旭晖公司，为将4#楼转让给胡槐斌做准备；4、2016年9月1日，被告欧会忠与胡槐斌写了“汇金国际项目4#楼转让合同”，合同中明确规定：原购4#楼业主所购的房屋及债权债务全部由旭晖公司承担交付；5、2018年5月25日，雄宇公司的手续全部转交给了旭晖公司，现4#楼的土地证、售房许可证均属旭晖公司。综上所述，原告与被告欧会忠所签订的《商品房买卖合同》民事责任均由被告欧会忠及被告旭晖公司所承担，雄宇公司并不是本案的债务及连带人，故不负有给付义务和责任。恳请法院依法驳回原告对雄宇公司的诉讼请求。被告欧会忠辩称，1、本案的购房款是由借款转的，资金的实际使用人是欧会忠；《商品房买卖合同》虽然加盖了雄宇公司的公章，并没有其法定代表人的签字，系欧会忠的个人行为，与雄宇公司无关；2、购房款的金额应当以实际借款金额为依据；3、欧会忠签订《商品房买卖合同》时履行了告知义务，原告系自愿购买，如果《商品房买卖合同》无效，双方均有过错，应各自按过错承担相应的责任。被告旭晖公司辩称，1、《商品房买卖合同》签订时，旭晖公司尚未成立，旭晖公司并不知情；2、欧会忠挂靠被告雄宇公司从事房地产的开发，雄宇公司应当对欧会忠签订《商品房买卖合同》的行为承担责任；3、汇金国际4#楼的土地使用权人是胡槐斌，后于2018年才过户至旭晖公司名下；4、根据旭晖公司与欧会忠签订的汇金国际4#楼项目的转让协议约定，旭晖公司仅对欧会忠在签订转让协议前已出售的15层及以下房屋负责。本案原告购买的房屋是18层，按约定不应当由旭晖公司承担责任，且预售许可证只审批了15层，原告购买的房屋楼层并不存在。故请求依法驳回原告对旭晖公司的诉请。第三人黄源其述称，同意并支持原告的诉讼请求。第三人黄年进述称，同意并支持原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求提交如下证据：1、企业信用信息公示报告，拟证明被告雄宇公司的诉讼主体资质；2、《商品房买卖合同》，拟证明原告与被告欧会忠、雄宇公司签订商品房买卖合同的事实；3、收据，拟证明原告缴纳购房款的事实；4、借条，拟证明欧会忠、雄宇公司向第三人借款100万元的事实；5、银行转账记录，拟证明第三人向雄宇公司提供借款的事实；6、户籍登记卡，拟证明第三人黄源其与原告系近亲属关系。被告雄宇公司质证：1号证据，无异议，2、3、4、5、6号证据，不知情，与雄宇公司无关。被告欧会忠质证：1、5、6号证据，无异议；2号证据，真实性无异议，关联性有异议，该合同没有经过雄宇公司的法定代表人签字认可；3号证据，购房款包括了借款及利息，应当以借款本金为准；4号证据，真实性无异议，关联性有异议，收款人是欧会忠，没有得到雄宇公司的认可。被告旭晖公司及第三人黄源其、黄年进对上述证据质证无异议。被告雄宇公司为支持其主张提交如下证据：1、欧会忠承诺书，拟证明欧会忠无权独立使用雄宇公司印章的事实；2、电话录音，拟证明欧会忠伪造雄宇公司印章的事实；3、雄宇公司致建设银行的函，拟证明欧会忠冒充雄宇公司在建设银行设立假账户的事实；4、雄宇公司在工商局留档印章，拟证明欧会忠伪造印章的事实；5、本院（2018）湘1126民初1282号民事判决书，拟证明欧会忠以雄宇公司名义担保骗取蒋某借款的事实；6、本院（2017）湘1126民初2089号民事调解书、846号民事判决书，拟证明欧会忠以雄宇公司名义签订售房合同骗取购房款的事实；7、合作协议，拟证明欧会忠挂靠雄宇公司从事房地产开发的事实；8、解除《合作协议》的协议书，拟证明雄宇公司与欧会忠解除《合作协议》的事实；9、汇金国际“四号楼”工程项目出资拯救转建合同，拟证明汇金国际4#楼项目由被告欧会忠个人开发的事实；10、汇金国际项目4＃楼转让合同，拟证明欧会忠将汇金国际4#楼项目转让给旭晖公司的事实；11、汇金国际项目4＃楼开发权转让协议，拟证明欧会忠将汇金国际4#楼项目转让给旭晖公司的事实；12、汇金国际4＃楼项目开发协议书，拟证明欧会忠整体转让汇金国际4#楼项目收取转让费1400万元，现已付500万元的事实；13、不动产证，拟证明汇金国际4#楼项目土地使用权人已变更为旭晖公司的事实；14、关于变更消防通道的请示，拟证明汇金国际4#楼项目已转让给旭晖公司的事实。原告质证：1、2、3、4号证据，不知情；5、6号证据，与本案无关；7号证据，无异议；8号证据，不知情，对原告没有约束力；9、10、11、12、13、14号证据，真实性、关联性无异议，合法性请法庭审查，雄宇公司将欧会忠开发的房产项目转让给旭晖公司，旭晖公司也应在受让财产范围内承担责任。被告欧会忠的诉讼代理人质证：1、2、3、4号证据，需要向欧会忠本人核实，5、6号证据，真实性无异议；7－14号证据，无异议。被告旭晖公司质证：1－6号证据，无异议；7－14号证据，真实性无异议，关联性有异议，商品房买卖行为发生在旭晖公司接手之前，与旭晖公司无关。第三人黄源其、黄年进质证：同意原告的质证意见。被告欧会忠未提交证据。被告旭晖公司未提交证据。第三人黄源其、黄年进未提交证据。本院对原告提交的证据认证如下：1、5、6号证据具备真实性、合法性和关联性，予以采信；2、3、4号证据，被告及第三人对真实性均无异议，本院对真实性予以确认，但对原告主张的证明目的，将在判决说理部分结合全案事实予以综合评判。本院对被告雄宇公司提交的证据认证如下：1、2、4号证据能与欧会忠庭后提交的本人书面陈述（证明）内容相互佐证，足以认定欧会忠私刻雄宇公司的印章签订涉案《商品房买卖合同》、出具购房款收据的事实，本院对该事实予以采信；3号证据，其内容与待证事实无关联，不能达到证明目的，故不予采信；5、6号证据，与本案无关联，对雄宇公司的证明目的不予采信；7－14号证据，具备真实性，与待证事实相符，予以采信。根据以上采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2015年9月22日，第三人黄源其通过其子黄辉的银行账户向被告欧会忠转账47万元，第三人黄年进通过其妻奉端英的银行账户向被告欧会忠转账47万元，被告欧会忠于当日以借款人名义向第三人黄源其、黄年进共同出具100万元借条一张，并在借款人处加盖雄宇公司的公章，借条中约定利息按月利率3%计算，借期6个月，逾期不还，用在建的汇金国际桐山街7、8、9号临街1楼门面抵押给黄源其、黄年进，不补任何费用，并办理过户手续。2016年7月12日，被告欧会忠以被告雄宇公司名义与第三人黄源其指定的房屋购买人即原告黄子康签订《商品房买卖合同》，合同约定被告雄宇公司将宁远县汇金国际项目第4栋第18层A18号房屋预售给原告，建筑面积108平方米，购房总价款为349415元。《商品房买卖合同》签订当日，第三人黄源其用欧会忠所欠借款抵付黄子康的购房款，欧会忠向原告出具了349415元购房款收据，并加盖雄宇公司的公章。后双方因《商品房买卖合同》的履行产生纠纷，原告遂诉至本院。另查明:1、2012年9月10日，被告欧会忠等人（甲方）与雄宇公司（乙方）签订《合作协议》，约定甲方以乙方的名义合伙兴建“汇金国际项目”，项目开发的所有投资、债权、债务及税费由甲方负责，乙方概不承担；乙方提供雄宇公司的各种证件配合甲方办理立项、报建、售房、银行按揭等各种手续；合伙期限自2012年9月10日至项目建筑物竣工、验收合格、售房手续完毕为止。协议签订后，被告欧会忠陆续投资建造了“汇金国际”1、2、3号栋房屋，并对外公开出售。2015年3月12日，欧会忠与雄宇公司签订《解除〈合作协议〉协议书》，约定双方自愿解除2012年9月10日签订的《合作协议》，合作期间，欧会忠以雄宇公司名义从事房地产开发过程中产生的一切债权、债务及税费概由欧会忠承担。2、2016年6月9日，欧会忠（甲方）与胡槐斌等人（乙方）签订《汇金国际“四号楼”工程项目出资拯救转建合同》约定：欧会忠将汇金国际四号楼盘剥离，由债权人胡槐斌等人出资完成该楼盘设计要求和十五层以下主体开发建设；“四号楼盘”以前的一切欠债，与出资拯救的乙方无关，概由甲方负责；对原已预售出去的门面、房产统一由乙方召回管理，更改购房合同。2016年9月1日，欧会忠（甲方）与胡槐斌等人（乙方）签订《汇金国际项目4＃楼转让合同》，约定由乙方重新注册公司继续投资兴建，乙方同意汇金国际项目4＃楼竣工后优先按原合同条款及价格交付原购房业主的房屋；原甲方所售房屋（以2016年6月1日欧会忠提供给胡利辉销售名册中的真实购房为准）由乙方负责与业主变更好购房合同，未收回款项全部由乙方收回处理。2018年5月25日，雄宇公司与旭晖公司（成立于2016年12月23日，法定代表人为胡槐斌）签订《汇金国际项目4＃楼开发权转让协议》，约定雄宇公司、旭晖公司完全认可欧会忠与胡槐斌于2016年9月1日签订的《汇金国际项目4＃楼转让合同》。2018年7月12日，欧会忠与胡槐斌签订《汇金国际4＃楼项目开发协议书》，约定欧会忠将汇金国际项目4＃楼的开发及受益权归还胡槐斌，胡槐斌补偿欧会忠1400万元，欧会忠原出售和抵债的房屋由其自行处理和解决。3、汇金国际4＃楼项目的土地使用权已登记至旭晖公司名下，并于2019年1月25日取得商品房预售许可证明，预售许可证明记载：商品房共15层，总建筑面积13915.7平方米，批准预售建筑面积13915.7平方米。目前，该楼盘尚未竣工。4、本案中的借条、商品房买卖合同、购房款收据上加盖的雄宇公司印章均系被告欧会忠私刻的印章。本院认为，被告欧会忠与第三人黄源其、黄年进经协商终止借贷关系，由被告欧会忠代表雄宇公司与黄源其之孙即本案原告签订《商品房买卖合同》，用被告欧会忠欠第三人黄源其的借款抵付原告的购房价款，上述行为属于以物抵债，原告与被告欧会忠、雄宇公司据此形成商品房预售合同关系。经查，本案出售的商品房是汇金国际项目第4栋第18层A18号房屋，但相应商品房预售许可证明批准预售的商品房只有15层，据此可知，本案出售的商品房未取得预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，涉案《商品房买卖合同》应属无效，故对原告诉请确认涉案《商品房买卖合同》无效，本院予以支持。本案争执的焦点是：一、《商品房买卖合同》无效后的责任承担主体如何确定？根据欧会忠与雄宇公司签订的《合作协议》约定，欧会忠挂靠雄宇公司从事“汇金国际项目”房地产开发，虽然双方于2015年3月12日解除了《合作协议》，但未采取公开方式让社会公众所知悉，雄宇公司亦未提交证据证明原告对此知情，且在原告与欧会忠签订《商品房买卖合同》前，欧会忠已经以雄宇公司名义陆续开发了“汇金国际项目”1、2、3号栋房屋，并对外公开出售，以上事实足以使原告相信欧会忠有权代表雄宇公司签订《商品房买卖合同》，故欧会忠的行为构成表见代理，欧会忠与原告签订《商品房买卖合同》的法律后果应当由雄宇公司承担。雄宇公司提出“签订合同系欧会忠的个人行为，《商品房买卖合同》上所盖印章系欧会忠伪造，雄宇公司依法不承担一切责任”的抗辩理由与法律规定不符，本院不予支持。欧会忠挂靠雄宇公司开发“汇金国际项目”，是该房地产项目的实际投资经营者和受益人，应当与雄宇公司承担连带责任。虽然欧会忠、雄宇公司将“汇金国际项目4＃楼”工程转让给了旭晖公司，但从双方签订的相关转让协议内容来看，旭晖公司仅对2016年6月1日前欧会忠已出售的“汇金国际项目4＃楼”房屋承担责任，而本案《商品房买卖合同》系2016年7月12日签订，并不属于旭晖公司承担责任的范畴；即使转让协议中约定由旭晖公司对本案《商品房买卖合同》负责，因欧会忠、雄宇公司将涉案《商品房买卖合同》的权利义务随“汇金国际项目4＃楼”工程转移给旭晖公司时未征得原告的同意，事后亦未得到原告的追认，根据《合同法》第八十四条规定也不产生合同债务转移的法律后果，故旭晖公司在本案中不应承担民事责任。二、被告欧会忠、雄宇公司是否存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实？原告主张被告欧会忠、雄宇公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实并诉请赔偿一倍购房款的赔偿金，根据“谁主张谁举证”的原则，原告应当就欧会忠、雄宇公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实承担举证责任。本案中，原告未就该项事实提交相关证据，其主张被告欧会忠、雄宇公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的唯一根据，就是被告欧会忠与原告签订《商品房买卖合同》时未取得商品房预售许可证明这一事实。经查，原告与欧会忠签订《商品房买卖合同》时未主动询问涉案商品房是否取得预售许可证明的事实，原告及第三人黄源其亦未提交证据证明欧会忠、雄宇公司就涉案商品房是否能够取得预售许可证明向原告或者社会作出过承诺，根据本案现有证据尚不能认定欧会忠、雄宇公司故意隐瞒涉案商品房没有取得预售许可证明的事实，原告应承担举证不能的不利后果，故原告诉请赔偿一倍购房款的赔偿金，缺乏事实依据，本院不予支持。三、关于原告诉请返还购房款的数额及利息计付标准。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，原告的购房款是用第三人黄源其的借款抵付，经查，第三人黄源其的借款本金为47万元，足够抵付原告的购房款，故对原告诉请返还349415元购房款，本院予以支持。从涉案《商品房买卖合同》无效的原因分析，主要过错在出售方，原告诉请其承担购房款利息，属于主张缔约过失责任的范畴，符合法律规定，但在原告未举证证明因合同无效造成具体损失的情形下，按月利率2%计付利息显然过高，结合双方的过错，本院酌情确定自交付购房款之日起按年利率6%支付购房款占用期间的利息。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八条、第八十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告黄子康与被告欧会忠、宁远县雄宇房地产开发有限责任公司于2016年7月12日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司、欧会忠于本判决生效后二十日内返还原告黄子康购房款349415元，并支付利息（利息以349415元为基数，自2016年7月12日起按年利率6%计算至债务履行完毕之日止）；被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司、欧会忠相互承担连带责任；三、驳回原告黄子康对被告宁远县旭晖房地产开发有限责任公司的诉讼请求；四、驳回原告黄子康的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10788元，减半收取5394元，由原告黄子康负担2697元，被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司、欧会忠负担2697元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应当书面向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限自法律文书指定的履行期间届满的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 员  谭国勇二〇一九年十一月二十五日代理书记员  郑毓慧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。