北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初85792号原告（反诉被告）：天津神匠影业有限公司，住所地天津自贸试验区（东疆保税港区）贺兰道**恒盛广场**楼-11-2。法定代表人：回宇，董事。委托诉讼代理人：刘鹏，男，1987年3月10日出生，汉族，天津神匠影业有限公司总经理助理，住北京市怀柔区。被告（反诉原告）：北京娱库文化有限公司，住，住所地北京市朝阳区定福庄西里******331/div>法定代表人：张靖，经理。委托诉讼代理人：张立波，男，1983年2月17日出生，蒙古族，北京娱库文化有限公司股东，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）天津神匠影业有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京娱库文化有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘鹏，被告的委托诉讼代理人张立波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间的转租合同解除；2、判令被告退还原告押金40291.6元、剩余租金16666.7元、垫付的调整安装门费用4400元；3、判令被告停止阻碍原告撤出租赁场地内属于原告的办公家具及用品。事实与理由：原告与被告于2018年7月签订租赁协议，约定被告承租的北京市朝阳区定福庄西里2号齿轮场品牌创业文化园x号楼x层xxx号房屋（以下简称涉租房屋）转租给原告，租赁期限为2018年9月10日至2022年9月9日，第一年租金60万元，第二年租金63万元，第三年租金66万元，第四年租金69万元，保证金5万元。原告按照约定于2018年8月10日向被告支付了第一年租金和押金共计65万元。合同约定，原告根据经营需要如需单方解除合同的，应提前3个月告知被告，被告可带其他意向租赁方看房，3个月届满时，合同终止，合同终止后，被告应当自原告缴清水电费后10日将剩余租金和保证金退还原告。原告因经营情况变动，于2019年5月24日告知被告，需要解除合同，且被告可以带人看房，被告应允后多次安排人员看房，原告均予以配合。现3个月期限届满，原告要求与被告结算费用，退还押金、剩余租金等各项费用，撤出场地，被告信任总经理拒绝按照合同结算，且安排其场地物业负责人将原告租赁房屋上锁，导致原告不能进入，且办公家具、办公用品不能搬出。被告总经理换任于2019年8月14日告知原告。被告辩称：1、被告从未收到原告关于退租的任何书面文件。2、原告迟迟未交纳第二期房租63万元，其应按照合同约定尽快支付；3、双方签订合同时，原告提出签约4年，且承诺会租期满退出，被告才同意给予原告远低于市场价格的租金，甚至远低于园区给被告的价格，原告要解除合同需按照市场价格补偿租金差额。4、吴xx已于2019年3月20日被解除公司CEO职务，原告与吴xx的任何沟通与被告无关。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告支付第二期租金63万元；2、判令原告支付第一年租金差额484955元。事实与理由：原告未按约支付第二期租金，导致被告租赁的经营场所被告园区封门，对被告造成了直接经济损失和间接经营停滞。如原告不能继续履行合同，需尽快书面通知被告解除合同。解除合同后，原告需支付自2019年9月10日开始拖欠的租金。且应按照市场价格5.7元/天/平方米对第一年的租金进行补偿。原告对被告的反诉答辩称：不同意被告第一项反诉请求，原告已经明确告知被告不再续租。不同意被告第二项反诉请求，合同是经双方协商签订的，不认可被告所述的租金低于市场价格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月，原告与被告签订《转租合同》，约定被告将其自北京首尚定福庄文化产业发展有限公司处承租的涉租房屋（共计550平方米）转租给原告，租期自2018年9月10日至2022年9月9日。承租人应于2018年8月1日支付租金60万元，应于2019年8月31日支付租金63万元，应于2020年8月31日支付租金66万元，应于2021年8月31日支付租金69万元。保证金为5万元。承租人根据经营情况，需单方解除合同的，应提前3个月告知转租人，转租人自承租人告知后可带其他意向租赁方进场看房，3个月届满时，合同终止，合同终止后，转租人应当自承租人缴清各项应缴费用后10日内将剩余租金及保证金退还承租人。2018年8月10日，原告向被告支付保证金5万元及第一期租金60万元。原告称其于2019年5月24日通过微信向被告告知其第一年租期至2019年9月份到期后其不再承租，就此提交其工作人员刘鹏与被告工作人员吴xx的微信聊天记录为证，原告表示吴xx是被告负责涉租房屋租赁事宜的负责人。据该微信记录记载，原告人员刘鹏于2019年5月24日向吴xx表示原告于2019年9月到期其不再承租，吴xx回复“好的”。被告表示吴xx原先系被告的CEO，2019年3月20日被免除CEO职务，现在还在被告处工作，就此提交被告于2019年3月20日出具的《关于吴xx免职的决定》为证。原告表示被告未就此告知过原告，也未向原告发送过任何通知。原告提交其工作人员刘鹏与被告工作人员芦xx之间的微信记录，记载被告自2019年7月4日表示有意向租赁人看房，需要原告配合。被告认可该微信记录真实性，亦认可芦xx是其员工。原告表示其于2019年8月31日到涉租房屋去撤离物品，但被告将涉租房屋上锁，原告无法进入，原告为防止其物品丢失，亦于2019年9月3日在涉租房屋门上上了一把锁。后原告发现涉租房屋已被园区管理方控制。被告表示其于2019年8月31日对涉租房屋上锁，后园区管理方将原被告的锁拆除，并控制了涉租房屋。被告表示正是因为原告不交房租，导致被告拖欠园区租金，导致房屋被园区管理方强行封门。原告提交其工作人员张xx与被告人员芦xx签署的《明细单》，记载涉租房屋截止至2019年8月31日，原告使用空调电费3318.9元，照明电费6389.5元，合计9708.4元。原告表示该费用可在被告应退还的押金中予以扣除。原告表示其承租涉租房屋时，涉租房屋门外有一块20多平方米的空地，该场地亦是原告承租面积之内，但却在门外，需要将门调整至该空地之外，原告要求被告调整门，被告一直未调整，后被告让原告自己调整，承诺发生的费用最后会进行结算，故原告自己进行调整，支出4400元，就此提交原告工作人员刘鹏与被告人员吴xx之间的微信聊天记录，记载刘鹏表示“我们找了一个施工的，问了一下，能直接改门，算是改门的门套什么的，还有门禁线路，加上咱们那几块鼓起来的地板，一共4400块，您看一下，没问题我们今天让他们施工了”，吴xx回复了同意的手势。被告提交其与其他公司签订的《转租合同》，以证明租金的市场价格。诉讼中，本院前往涉租房屋对原告的家具及物品进行清点。经清点，原告留在涉租房屋内的物品有：一个花盆、一个花瓶、九张宣传画、一个灰白长条沙发、十三把椅子（含五把折叠椅）、一个气泵、一个存放着杂物的木箱子、三个黑白吊灯、一个绿色沙发、一个黄色沙发、一个青色沙发、四把电脑椅、二个白色矮柜、一个台灯、一个打印机、六个懒人沙发、一个圆形茶几、一个画架、一个电脑桌、五个方格柜、一个白色沙发、一个灰色沙发、一个长方形茶几、一个蓝色圆桌、一台电视机及支架、一个黑色黑板，另在二楼一角堆放有一些物品。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《转租合同》是双方真实意思表示，应当遵守。根据该合同约定，原告可提前3个月告知被告提前解除合同，3个月届满时，合同终止，被告应将剩余租金及押金退还原告。本案中，根据原告提交的微信记录，原告于2019年5月24日已告知被告其于2019年9月第一年租期到期时不再承租，故双方之间的合同应于2019年9月9日解除。由于被告于2019年8月31日将涉租房屋上锁，导致原告不能再使用涉案房屋，原告要求退还2019年8月31日至2019年9月9日的租金于法有据。原告要求将押金中扣除其应付电费后的部分退还原告于法有据本院予以支持。关于原告要求支付的调整安装门的费用，根据原告提交的微信聊天记录，原告支出该费用时被告表示同意，原告所述本院予以采信，判决被告向原告支付该费用。原告要求被告停止阻碍原告将涉租房屋内原告的家具及物品搬出的请求于法有据，本院予以支持。鉴于双方之间的合同已于2019年9月9日解除，被告要求支付第二期租金于法无据，本院不予支持。被告要求原告支付第一期租金差额款没有合同依据，亦无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）天津神匠影业有限公司与被告（反诉原告）北京娱库文化有限公司签订的《转租合同》于二〇一九年九月九日解除；二、被告（反诉原告）北京娱库文化有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）天津神匠影业有限公司押金四万零二百九十一元六角、租金一万六千六百六十六元七角；三、被告（反诉原告）北京娱库文化有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）天津神匠影业有限公司调整安装门的费用四千四百元；四、被告（反诉原告）北京娱库文化有限公司停止阻碍原告（反诉被告）天津神匠影业有限公司撤出北京市朝阳区定福庄西里2号齿轮场品牌创业文化园x号楼x层xxx号房屋内属于原告（反诉被告）天津神匠影业有限公司的办公家具及物品；五、驳回被告（反诉原告）北京娱库文化有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7935元，由被告（反诉原告）北京娱库文化有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费7417元，由被告（反诉原告）北京娱库文化有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 赫二〇一九年十一月二十七日法官助理  袁书亮书 记 员  裴 娜