湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0223民初18497号原告：攸县晓峰物业管理有限公司，住所地湖南省株洲市攸县石羊塘镇南街居委会六组253号。法定代表人：张晓荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李亦风，男，1967年2月21日出生，汉族，湖南省攸县人，该公司总经理，户籍所在地湖南省攸县，现住攸县，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：符秋文，男，1957年8月21日出生，汉族，湖南省攸县人，该公司职员，户籍所在地湖南省攸县，现住攸县，代理权限：特别授权。被告：冯回乡，男，1966年4月7日出生，汉族，湖南省攸县人，农民，户籍所在地湖南省攸县，现住攸县。原告攸县晓峰物业管理有限公司（以下简称晓峰物业公司）与被告冯回乡物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月13日公开开庭进行了审理。原告晓峰物业公司的委托诉讼代理人李亦风、符秋文与被告冯回乡均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告晓峰物业公司向本院提出诉讼请求：由被告冯回乡向原告晓峰物业公司支付2018年9月1日至2019年10月30日期间的物业费2320元，并按每日千分之三缴纳逾期支付的滞纳金93元。在审理过程中，原告晓峰物业公司自愿放弃对滞纳金的请求。事实与理由：被告冯回乡系凯顺新城小区的业主。2016年5月29日起，原告晓峰物业公司开始接手攸县凯顺新城小区的物业管理。原告晓峰物业公司履行了小区的物业管理服务义务，但被告冯回乡拖欠2018年9月1日至2019年10月30日期间的物业费共计2320元。原告晓峰物业公司多次催收未果。原告晓峰物业公司为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、《前期物业管理服务合同》、《协议》、《终止合同协议》、《前期物业延期服务协议》、《会议记录》复印件各1份，拟证明：（1）合同就物业公司与业主的权利义务进行了明确约定；（2）晓峰物业公司对凯顺新城小区接管的由来；2、《攸县发展和改革局关于核定凯顺新城小区商品住宅前期物业服务收费标准的函》、《攸县发展和改革局、攸县房产管理局关于印发的通知》（附《攸县服务收费管理实施办法》）复印件各1份，拟证明凯顺新城小区物业费收费的依据与收费的标准；3、《晓峰物业凯顺新城服务中心2019年起诉名单物业费计算表（10月份）》、《物业费明细账》复印件各1份，拟证明被告冯回乡交纳了2018年8月31日之前的物业费，但自2018年9月1日起未履行交费义务；4、《缴费催款通知书》复印件1份，拟证明原告晓峰物业公司向被告冯回乡催收物业费的事实；5、《攸县凯顺新城小区入伙证明》、《承诺书》复印件各1份，拟证明被告冯回乡系凯顺新城小区10栋2单元609的业主；6、《继续服务凯顺新城小区的情况证明》、《关于凯顺新城小区现状的报告》复印件各1份，拟证明虽然原告晓峰物业公司与凯顺新城小区业主委员会签订了终止合同，合同约定的终止时间是2019年3月31日，但事后对凯顺新城小区仍然进行了事实上的物业服务管理。被告冯回乡辩称，1、被告冯回乡交纳物业费至2018年8月31日，自2018年9月1日起未交纳物业费是事实。2、原告晓峰物业公司与凯顺新城小区业主委员会签订了《前期物业延期服务协议》，双方约定延期服务的截止时间是2019年3月31日，所以，被告冯回乡只需交纳2019年3月31日之前的物业费。被告冯回乡之妻曾三次履行交费义务遭拒。3、小区的部分花木已经死亡，原告晓峰物业公司未尽到花木维护义务。4、小区的保洁工作做得很到位。被告冯回乡为支持其答辩主张，向本院提供了如下证据：1、《前期物业延期服务协议》复印件1份，拟证明原告晓峰物业公司的物业服务截止时间是2019年3月31日；2、《湖南省非税收入一般缴款书》复印件1份，拟证明凯顺新城小区业主委员会向环卫处交纳了2000元的生活垃圾代运费。庭审中本院组织了原、被告对对方的证据进行了质证，双方当事人发表了如下质证意见：（一）原告晓峰物业公司提供的6份证据，被告冯回乡认为：（1）对证据1、2、3、4、5均无异议；（2）对证据6的证明目的有异议，原告晓峰物业公司没有对小区进行事实上的服务管理。（二）被告冯回乡提供的2份证据，原告晓峰物业公司认为：（1）对证据1无异议；（2）对证据2真实性无异议，但对其证明目的有异议，业主委员会交纳2000元生活垃圾代运费是事实，是因为当时正处于双方交接物业服务管理期，是种代交行为，事后原告晓峰物业公司会与其进行结算。本院对原、被告提供的证据进行审查后，认为：（一）原告晓峰物业公司提供的6份证据均符合证据的有效要件，能够证明本案的基本事实，本院均予以认定；（二）对被告冯回乡提供的2份证据的真实性均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告晓峰物业公司系2016年5月13日依法登记成立的有限责任公司，从事物业管理服务、家政服务、清洗保洁服务等业务经营。被告冯回乡购买了由株洲市凯顺房地产有限责任公司（以下简称凯顺房地产公司）开发的凯顺新城小区10栋609房，房屋面积为131.42平方米。2015年9月16日，被告冯回乡入住该小区。2014年7月6日，凯顺房地产公司（甲方）与株洲市话蝶物业工程有限责任公司（以下简称话蝶物业公司）（乙方）签订了《前期物业管理服务合同》，双方约定：“…第三条在物业管理区域内，业主入住后，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、制定物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制定物业服务的有关制度。2、物业公用部位的维修、养护和管理（物业共用部分明细见附件三）。3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理（物业共用设施设备明细见附件四）。4、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运和雨、污管道的疏通。5、公共绿化、绿地、景观的养护和管理。6、负责对车辆（包括摩托车、自行车、电动车）停放进行管理。7、公共秩序维护、安全防范等事项的管理（包括安全监控、小区巡视、门岗值班）。但前款约定的事项不含业主、物业使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。…第七条本物业管理公共服务费用:物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：…高层住宅：1.2元/月/平方米；商业物业1.5元/月/平方米…第八条本物业管理服务费从甲方通知业主/物业使用人的收房期限届满之日起收计（自交房之日起开始计算）。业主/物业使用人办理入住手续时预付一年物业服务费，此后物业服务费按每半年或年度交纳。…第十三条业务/物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。…第十九条前期物业管理服务期限至业主委员会成立时止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。…第二十条甲方的权利义务…3、在业主委员会成立之前，甲、乙双方共同负责制定《临时管理规约》，让购房人订立物业买卖合同时，对业主《临时管理规约》予以当面承诺，…第二十一条乙方的权利义务…3、根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费。…”合同签订后，话蝶物业公司对凯顺新城小区进行物业服务管理。2016年5月26日，凯顺房地产公司与话蝶物业公司终止合同。2016年5月29日，原告晓峰物业公司（乙方）与凯顺房地产开发公司（甲方）签订《协议》，双方约定：“甲方凯顺新城前期物业管理与株洲市话蝶物业公司签订合同，现由于话蝶公司经营不善，经乙方自愿申请，甲方同意将凯顺新城物业管理由乙方接手，在维持原与话蝶公司合同基本条款不变，现就有关事项另行约定如下：…二、乙方认可甲方与话蝶物业公司的《终止合同协议》的所有条款，并承担相应的责任。…五、签订协议后两天内，乙方应组织人员进场接手物业管理服务，并自主经营，自负盈亏。…”协议签订后，原告晓峰物业公司进驻小区进行物业服务管理。2018年9月18日，凯顺新城小区业主委员会成立。后，业主委员会决议解除原告晓峰物业公司的物业服务，并先后向原告晓峰物业公司送达了《关于终止物业服务的通知》和《停止物业服务的通知》。2018年12月20日，凯顺新城小区业主委员会与原告晓峰物业公司协商，并达成了《前期物业延期服务协议》，约定延期服务时间为2018年12月1日至2019年3月31日止。延期届满后，2019年5月25日，原告晓峰物业公司与凯顺新城小区所在的高岭社区进行交接并离场。后又应业主委员会的要求，继续为凯顺新城小区提供物业服务。被告冯回乡交纳了2018年8月31日之前的物业费，但未交纳2018年9月1日至2019年10月30日期间的物业费。原告晓峰物业公司多次催收，未果，故诉至本院。另查明，2018年8月21日，攸县发展和改革局、攸县房产管理局关于印发《攸县物业服务收费管理实施办法》的通知，其中《攸县物业服务收费管理实施办法》第十条第三项规定：“生活垃圾处理：前期物业服务费标准内含有物业管理区域清洁卫生费用，不含小区居民生活垃圾处理费；根据《攸县物价局关于调整我县城区环境卫生有偿服务费的批复》（攸价函【2018】72号）的规定，凡小区居民将生活垃圾自行倒入换位设施内的，每户交纳生活垃圾处理费4元/月；如委托县环卫部门或物业服务企业上门代收生活垃圾，每户交纳生活垃圾处理费8元/月。”本院认为，本案系物业服务合同纠纷。凯顺房地产公司与话蝶物业公司签订的《前期物业管理合同》，对包括被告冯回乡在内的凯顺新城小区全体业主均具有法律约束力。虽然凯顺新城业主委员会在《前期物业延期服务协议》中约定物业管理服务的截止日为2019年3月31日，但2019年4月1日以后，原告晓峰物业公司对凯顺新城小区仍然进行了事实上的物业服务管理，且包括被告冯回乡在内的凯顺新城小区全体业主都接受了原告晓峰物业公司的物业管理服务。被告冯回乡以《前期物业延期服务协议》约定了物业服务终止的日期作为不予支付终止后的物业费的抗辩理由不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款设置的前提条件即“物业服务企业拒绝退出、移交”。因此，被告冯回乡应当按照合同的约定以及相关部门的收费标准交纳物业费。另，被告冯回乡认为原告晓峰物业公司提供的物业服务不到位，因其未提供证据予以证实，本院对该答辩主张不予支持。庭审中原告晓峰物业公司自愿放弃对滞纳金的请求，系其对自身民事权利的自行处分，且不违反法律规定，本院予以支持。综上，被告冯回乡应当交纳2018年9月1日至2019年10月30日期间物业费，金额核定为：（1.2元/㎡/月×131.42㎡+8元/月）×14个月＝2320元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，判决如下：由被告冯回乡在本判决生效之日起十日内向原告攸县晓峰物业管理有限公司支付2018年9月1日至2019年10月30日期间的物业费2320元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告冯回乡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  谢媚二〇一九年十一月十三日法官助理陈丽书记员杨岚岚附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。