辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终7593号上诉人（原审原告）：潘德顺，男，1976年11月3日出生，汉族，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：康波，辽宁征信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘妍俏，辽宁征信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高世国，男，1967年12月18日出生，汉族，住辽宁省普兰店市。委托诉讼代理人：刘莎，辽宁伯宁（自贸区）律师事务所律师。原审第三人：孙忠海，男，1965年9月5日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。原审第三人：于桂华，女，1968年1月2日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。上诉人潘德顺因与被上诉人高世国、原审第三人孙忠海、于桂华案外人执行异议之诉一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初11463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。潘德顺上诉请求：撤销原审判决，依法改判中止对位于大连市甘井子区房屋（简称案涉房屋）的执行，确认案涉房屋归上诉人所有。事实和理由：本案系案外人执行异议之诉纠纷，双方当事人争议及法院审理的核心问题是：上诉人的情形是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的四项条件，进而确认上诉人是否具有排除强制执行的民事权益。原审对此存在适用法律、认定事实的错误。一、上诉人与原审第三人于2016年10月5日签订了合法有效的书面协议，确定了双方之间的房屋买卖合同关系，该时间在案涉房屋被查封之前。二、案涉房屋已由上诉人实际占有使用。1、房屋买卖合同中约定了房屋交付的期限和条件，而该条件已经成就。2、上诉人与原审第三人作为房屋买卖的双方主体均确认案涉房屋已于2016年实际交付上诉人居住至今的事实。3、上诉人一家在案涉房屋居住3年多的时间，所发生的水电费、物业费、停车费等票据，以及邻居证言均可证明上诉人居住的事实。三、关于房款支付问题。1、房款收条、房款结清证明、银行转账凭证、于长学签字的付款明细等证据足以证实上诉人付清全部房款的事实。2、被上诉人未提供任何证据证明上诉人与于长学之间的付款行为系因其他经济往来，原审法院对此的审判观点系错误的分配了举证责任。3、即便法院对于长学所收取的房款不予认可，上诉人也可以按照法院的要求将该部分房款交付法院执行，上诉人另行主张权利。四、关于案涉房屋未过户的问题。1、上诉人与原审第三人签订的房屋买卖合同系合法的，其中关于过户期限问题有明确的约定，双方按照该约定履行合同，并无任何过错。2、基于落户房屋的有关政策，无法在签订房屋买卖合同后立即过户，是上诉人无法克服的客观原因，而非上诉人或原审第三人自身原因所致。故上诉人对案涉房屋未办理过户登记不存在过错。综上，应依法改判，维护上诉人的合法权益。高世国辩称，不同意上诉人的上诉请求。事实和理由：一、上诉人虽与第三人签订了《协议书》，但该协议书系由与本案有利害关系的两方签署，且出现在案涉房屋被张贴查封公告后，故该协议签署时间的真实性，合同目的的合法性存疑。二、上诉人主张支付房款的形式均为他人付款或现金支付，其中无任何一笔是上诉人与第三人之间支付的有效证据，且无证据证明交易款项系本案购房款，证人荆某和杨某与上诉人系亲属，与本案有利害关系，其证言存在效力瑕疵，其未能证明支付的款项是用于购买案涉的房屋。此外，对于长学、于国、刘强的付款，也无证据证明与本案有关，不能被采信。上诉人提供的付款证明，除2016年12月16日的40万元汇款外，其他汇款均发生在2016年10月5日（即案涉《协议书》签订日）前，如按上诉人所述，在协议签署前，即已支付了128.4万元的房款，协议中却没有任何表述，反而约定合同签订后支付首付款，且在2019年1月10日前办理过户后支付余款，不合逻辑。三、上诉人并未提供有效的证据证明其已实际占有房屋。四、上诉人所称的《大连市户籍准入规定》于2013年起实施，上诉人主张协商购买案涉房屋在2014年，第三人户口迁入案涉房屋系2015年末，而上诉人与第三人签订的协议书时间为2016年。依据该时间线，上诉人在购房时案涉房屋是具备办理过户条件的，且其在随后时间里也有权阻止第三人将户口迁入案涉房屋地址，而其未积极行使自己应有的权利，故其对案涉房屋未办理过户登记存有过错，应承担不利的后果。孙忠海述称，同意上诉人的上诉请求。于桂华未发表意见。潘德顺向一审法院起诉请求：1、立即停止对原告购买的案涉房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、确认原告与第三人孙忠海、于桂华于2016年10月5日签订的协议书合法有效，并确认案涉房屋归原告所有；3、判令第三人孙忠海立即协助和配合原告办理案涉房屋产权过户登记手续。一审法院认定事实：原告（乙方）与第三人孙忠海、于桂华（甲方）于2016年10月5日签订了《协议书》，约定：甲方将其拥有的位于甘井子区房屋转让给乙方，价款为180万元，为了规避国家有关政策协议签订后，乙方须支付甲方70万元整，甲方收到款项后须将房屋移交给乙方居住，2019年1月10日前甲方将产权证过户到乙方名下后，乙方将余款一次性付给甲方，泉水A2区D26-38K号库含在180万之内。第三人孙忠海于2018年12月24日出具一份证明，载明上述协议书签订的当天双方就办理了房屋及钥匙的交接手续，潘德顺及其妻子丁丽当天就搬进了房屋居住。第三人孙忠海、于桂华向原告出具了一份收条，载明2014年5月20日孙忠海收到潘德顺现金5万元。证人荆某出具书面证明并出庭作证：潘德顺委托其于2014年5月21日向孙忠海指令的账号汇入35万元，上述款项35万元归潘德顺所有，为购买大连市甘井子区A2区50号3单元1层2号房屋。证人杨某出具书面证明并出庭作证：潘德顺委托其于2014年5月20日向孙忠海指令的账号汇入30万元，上述款项30万元归潘德顺所有，为购买大连市甘井子区A2区50号3单元1层2号房屋。案外人于长学出具一份书面材料，其上载明：2015年12月17日潘德顺汇出200,000元给于国（于长学侄子），2016年8月9日潘德顺汇出100,000元给刘强（于长学外甥），2016年8月10日潘德顺汇出134,000元给刘强，2016年3月22日潘德顺汇出150,000元给于长学，2016年12月16日潘德顺汇出400,000元给于长学。在上述证明内容的下方有于长学、孙忠海和于桂华的签字。在上述三人签字的下方，还有一段文字“上述款项抵顶潘德顺购买孙忠海名下位于泉水A2区50号楼3单元1楼2号的房款”。原告同时提供了汇款记录。原告与案外人丁丽系夫妻关系，于2002年4月10日登记结婚。大连城建开发集团物业管理有限公司于2017年10月31日向丁丽出具收费收据，确认收到2017年1月至2017年12月的物业费。大连城建开发集团物业管理有限公司于2016年11月4日向原告出具收费收据，确认收到2016年9月24日至2017年9月23日的泊车位费。孙忠海于2011年3月14日被登记为大连市甘井子区泉水******房屋的所有权人，于2016年1月6日落户于该房屋上。2017年10月11日，一审法院作出（2017）辽0211民初6587号民事调解书，在该案审理阶段，该院于2017年7月25日对甘井子区泉水A2区50号3-1-2号房屋作出了财产保全措施。因孙忠海、于桂华未能按照调解书内容履行给付义务，高世国申请法院执行。一审法院认为，根据原告提供的其与第三人之间的协议书，能够认定原告与第三人已达成买卖案涉房屋的合意。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，针对原告的第一项诉讼请求，应当审查原告是否已支付全部价款、原告是否实际占用案涉房屋、原告对未办理过户登记手续是否有过错。关于原告是否已支付全部价款的问题。原告对于其房款中的984,000元用案外人于长学的书面材料及汇款记录予以证明，对此一审法院认为，首先，汇款记录确实能否证实原告将相应款项汇入了相应人员的账户，但汇款记录仅仅能否证明相应人员收到了原告所汇款项，至于款项的性质是什么，汇款记录是无法证实的；其次，对于上述汇款的性质原告系提供案外人于长学的书面材料予以证实，该证据实际上应属证人证言，该证据中关于款项性质的表述是在于长学的签字下方填写的，被告提出该表述“有后期补充之疑”的意见有一定的合理性，同时，根据相关法律规定，证人应当出庭作证，但于长学却并未出庭作证；再者，于长学的证言中涉及的款项，有三笔款项共计434,000元还并非汇给于长学，而是汇给案外人于国和刘强，那么于长学对于他人所收款项的性质的表述则不应采信；综上，一审法院对于原告提供的于长学的证明材料不予采信，故不能认定原告已交付了984,000元房款，因此，原告并未支付全部价款。关于原告是否实际占用案涉房屋的问题。原告提供了其分别于2016年11月和2017年10月交纳泊车费、物业费的收据，但一审法院认为，该证据不足以认定原告已实际占用案涉房屋。原告提供了第三人孙忠海的证明材料以证明其已实际入住，但第三人孙忠海与本案有利害关系，故其证明材料一审法院不予采信。综上，一审法院认为，原告的证据不能证明其已实际占用房屋。关于原告对未办理过户登记手续是否有过错的问题。《大连市户籍准入规定》于2012年12月7日制定，于2013年3月1日起实施，那么，无论原告与第三人是在2014年5月20日还是在2016年10月5日达成了买卖房屋的合意，在达成合意之时，原告与第三人都应知晓该规定，但原告仍然与第三人进行房屋买卖交易，则一审法院认为，原告系在明知无法过户的情况下仍与被告进行房屋买卖，故原告对房屋无法过户具有过错。综上，原告的行为并不符合法院应当解封案涉房屋的条件，故对于原告的第一项诉讼请求，不予认定。关于原告的第二项诉讼请求，案涉房屋并未登记在原告名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立未经登记，不发生效力，故不能认定原告对案涉房屋享有所有权。关于原告的第三项诉讼请求，该诉讼请求系根据第二项诉讼请求而提出的，因一审法院不支持原告的第二项诉讼请求，故原告的该项诉讼无事实和法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条之规定，判决如下：驳回原告潘德顺的诉讼请求。案件受理费19,920元，保全费5000元，合计24,920元，由原告潘德顺负担。本院二审期间，各方当事人对一审法院已查明的案件事实均无异议。本院经二审审查，对一审法院已查明的案件事实予以确认。另根据上诉人二审期间提交的由大连市甘井子区泉水街道奥林社区居民委员会出具的《情况说明》补充查明：由该社区主任签字并加盖社区公章的该《情况说明》记载：潘德顺自2016年10月全家四口搬入案涉房屋（物业缴费单据和房管员均可证实，楼长赵秀芝也可证实）。本院还根据大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211执异385号执行裁定书查明，案涉房屋在执行过程中于2018年11月10日由执行法院作出查封公告，予以查封。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，潘德顺作为买受人对登记在被执行人孙忠海名下的案涉房屋提出异议，应由其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。现潘德顺依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定主张权利，根据该司法解释的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，潘德顺须在同时满足上述四个法定条件的情况下，才能对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。具体到本案，本院认为，潘德顺与孙忠海签订的案涉《协议书》中关于购房款支付内容的约定与其主张的实际付款情况存在矛盾，基于现有事实无法确认该《协议书》及购房款支付的真实性，理由如下：首先，按照潘德顺的主张，其于2014年期间即已支付了70万元购房款，但此时，早于潘德顺与孙忠海签订购买案涉房屋的书面协议书约两年，不符合房屋买卖的一般交易习惯，且上述70万元款项中仅有一笔5万元系潘德顺通过现金方式直接向孙忠德支付的，而该笔付款的收条中却完全没有体现付款用途；其次，截至潘德顺与孙忠海于2016年10月5日签订案涉房屋买卖协议书之时，按潘德顺主张的付款情况，其已通过各种途径支付了128.4万元房款，而此节重要交易事实却没有在购房协议书中予以体现，不仅没有体现，协议书还作出了与之矛盾的约定，载明买方应于协议签订后支付卖方70万元整，并于过户登记完成后一次性支付余款，亦无法合理解释。另外，关于案外人于长学出具的书面材料，应属证人证言，在其没有出庭接受质询，该书面证人证言也没有其他证据相佐的情况下，不应直接予以采信，因此，对于潘德顺以于长学的书面材料为依据主张的付款，本院不予确认。综合以上论证，本院认为，仅凭现有证据，不足以认定本案之情形同时满足上述司法解释第二十八条所列明的四项构成要件。故，对潘德顺要求中止对案涉房屋执行的请求，本院不予支持。关于潘德顺上诉请求确认案涉房屋归其所有的问题，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”据此，因案涉房屋尚未办理不动产过户登记，故潘德顺请求确认其对案涉房屋享有所有权，本院亦不予支持。综上所述，潘德顺的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19920元，由潘德顺负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  阁成宝二〇一九年十一月十五日书记员  王丽秋