江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0412民初3920号原告（反诉被告）：周俊峰，男，1986年6月27日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：杨春霞，江苏鼎国律师事务所律师。被告（反诉被告）：史梦洁，女，1990年7月22日生，汉族，住常州市武进区。被告（反诉原告）：陈涛，男，1985年4月1日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：周彬，江苏东鼎律师事务所律师。原告周俊峰诉被告史梦洁、被告陈涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法先适用简易程序审理，后又转为普通程序进行审理。本院于同年7月9日、8月8日、10月22日三次公开开庭进行了审理，原告周俊峰及其委托诉讼代理人杨春霞和被告陈涛及其委托诉讼代理人周彬均到庭参加了诉讼，被告史梦洁经本院依照其确认的送达地址送达开庭传票，被告史梦洁均拒收，被告史梦洁仅第二次到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周俊峰向本院提出诉讼请求：请求确认被告史梦洁以原告的名义与被告陈涛签订的常州房产买卖合同无效。事实和理由：原告与被告史梦洁系夫妻关系。被告史梦洁用原告名义办理的手机号135××××****，2019年3月底左右原告补办手机卡时，手机收到很多要债信息，在询问被告史梦洁情况过程中又得知被告史梦洁将公证在原告名下的位于武进区的房屋，未经原告同意和授权私自代原告将该房屋以明显低于市场的价格出售给了被告陈涛。被告陈涛在购置房屋时也未尽合理谨慎的注意义务向原告进行核实，严重损害了原告的合法权益。被告史梦洁无权处分原告的合法财产。故原告提起诉讼。被告史梦洁辩称，因当时我急用钱，就找到做房产中介的朋友张某，张某说可以帮我把房屋抵在这里，签订的房屋买卖合同相当于是抵押在张某那里，等我有钱了再拿钱把房屋赎回来。后张某说他钱不够，就卖给他的朋友陈涛，陈涛说他也是投资的，哪天需要房屋可以和陈涛谈再把房屋赎回；陈涛还说等哪天他没有钱了就把该房屋卖了，卖房的钱也先紧着付我们。整过卖房过程我是瞒着原告周俊峰的，我是用手机拍了房屋拆迁安置补偿补充协议、公证书等资料发给张某的，常州房产买卖合同是陈涛带来的，授权委托书是我自己打印后签了周俊峰的名字并捺了我自己的指印，买卖合同上周俊峰的名字均是我代签的。被告陈涛辩称，我与原告、被告史梦洁并不认识，是通过房产中介介绍认识，与被告史梦洁签订房屋买卖合同。原告与被告史梦洁是夫妻关系。被告史梦洁向原告出示了结婚证、房屋公证资料、原告的授权委托书，我有理由相信被告史梦洁有权签订房屋买卖合同，出售涉案房屋。依据合同法规定“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权中止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。那么，被告史梦洁签订该份合同属于表见代理，该份合同依然有效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告陈涛向本院提出反诉请求：1、请求确认反诉原告与反诉被告之间签订的XX室房屋买卖合同有效；2、请求判令反诉被告按约定履行合同，交付XX室房屋，并配合反诉原告办理相关的过户手续；3、请求判令反诉被告支付反诉原告违约金92000元；4、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订了一份房屋买卖合同，反诉被告周俊峰委托其妻子史梦洁负责房屋销售及后续过户等工作。反诉原告支付了反诉被告购房款460000元，但之后反诉被告却想反悔不想出售房屋，反诉原告多次与反诉被告协商，反诉被告却拒不按约定履行房屋买卖合同。反诉被告的行为已严重违约，并且反诉被告向贵院起诉要求确认双方之间的合同无效，足以证明反诉被告不想继续履行合同，已构成违约。现反诉原告特提起反诉。原告周俊峰对被告陈涛提出的反诉辩称，在本案审理过程中史梦洁已当庭承认案涉授权委托书并非是周俊峰签字捺印。史梦洁无权向反诉原告出售案涉房屋，史梦洁的行为是无权处分行为，案涉房屋买卖合同对周俊峰无约束力。其次，史梦洁在庭审中的陈述及证人张某的陈述均证实签订房屋买卖合同的行为均是史梦洁个人行为，且已收取的价款也均由史梦洁个人享有和处分，并非用于家庭生活。因此，案涉房屋买卖合同的相关责任应由史梦洁个人承担与周俊峰无关；其三，案涉房屋实际是周俊峰父母名下的安置房，目前尚未取得产权证，不具备上市交易条件。且周俊峰父母为节省日后过户的手续费才将自己名下的房屋提前公证至周俊峰名下。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。原告周俊峰为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、武进中心城区征地房屋拆迁货币补偿人口审核表、武进区征地房屋拆迁补偿安置协议及补充协议，证明案涉房屋是拆迁安置房及被告史梦洁不是被安置人的事实；2、原告与被告史梦洁的结婚证及两人的婚生女周某1的出生医学证明、江苏省常州市武进公证处的（2018）常武证安字第618号公证书，证明案涉房屋在原告周俊峰个人名下且被告史梦洁仅作为其生女周某1（公证书上名为周某14）的法定代理人签字的事实；3、涉案房屋买卖合同，证明该买卖合同的出卖方周俊峰没有签字，是被告史梦洁代周俊峰签名的事实；4、手机打印的账户明细，证明史梦洁收到陈涛的购房款后把大部分款项随即转给了中介人张某，证明史梦洁没有将购房款用于家庭生活。5、史梦洁与张某的微信聊天记录，证明张某自称与陈涛系亲戚关系，且史梦洁和张某合伙低价出售案涉房屋并各自利益分成的事实。被告陈涛为证明其辩称主张和支持其反诉请求提交了如下证据：1、原、被告签订的常州房产买卖合同及被告史梦洁提供的原告周俊峰出具的授权委托书，证明原告委托史梦洁出售案涉房屋的事实；2、银行转账记录及被告史梦洁出具的收条，证明被告陈涛已按合同约定履行了460000元付款义务的事实；3、协议书及公证书复印件、武进区集体土地房屋拆迁安置补充协议复印件、万科柏悦湾花园定向商品房结算单，证明案涉房屋被安置人协议登记在原告周俊峰的名下的事实。经质证，被告陈涛对原告提交的原告与被告史梦洁的结婚证及两人的婚生女周某1的出生医学证明、江苏省常州市武进公证处的（2018）常武证安字第618号公证书，涉案房屋买卖合同、手机打印的账户明细、史梦洁与张某的微信聊天记录的真实性无异议，并认为上述证据中，协议书的协议人、公证书上的申请人均有史梦洁，且涉案房屋是原告与史梦洁在婚姻关系存续期间取得，应当为原告与史梦洁的夫妻共同财产。被告陈涛对原告提交的武进中心城区征地房屋拆迁货币补偿人口审核表、武进区征地房屋拆迁补偿安置协议及补充协议的真实性无法确认。被告史梦洁对原告提交的证据无异议。原告对被告陈涛提交的周俊峰出具的授权委托书、史梦洁的收条的真实性不予认可，因原告从未出具过授权委托书，且收条上载明当天收到款项金额与被告陈涛提交的转账凭证的日期不符；原告对被告陈涛提供的其他证据的真实性无异议，但认为房屋买卖合同与原告无关。被告史梦洁对被告陈涛提交的授权委托书明确是史梦洁自己一个人填写的，授权委托书上周俊峰的签字均是史梦洁自己签写的“周俊峰”，不是周俊峰本人所签。本院认证意见，本院对原告提交的原告与被告史梦洁的结婚证及两人的婚生女周某1的出生医学证明、江苏省常州市武进公证处的（2018）常武证安字第618号公证书，涉案房屋买卖合同、手机打印的账户明细、史梦洁与张某的微信聊天记录，被告陈涛提交的银行转账记录、协议书及公证书复印件、武进区集体土地房屋拆迁安置补充协议复印件、万科柏悦湾花园定向商品房结算单、房屋买卖合同的真实性予以确认。对于原告提交的武进中心城区征地房屋拆迁货币补偿人口审核表、武进区征地房屋拆迁补偿安置协议及补充协议，虽被告陈涛无法确认其真实性，但该证据均是盖有常州市武进区湖塘镇区人民政府及常州万邦房屋拆迁有限公司印章，因此，本院对原告提交的该证据的真实性予以确认。审理中，被告陈涛还申请证人张某出庭作证并播放其与史梦洁签订房屋买卖合同过程的录像，证明史梦洁与陈涛签订房屋买卖合同的事实。本院依据原、被告的陈述及审查确认的证据，认定如下事实：周俊峰与史梦洁于2011年12月2日登记结婚，并于2012年9月26日生一女周某1。2013年7月13日，原告周俊峰父母（即周某2、周某3）与常州市武进区湖塘镇人民政府签订征地房屋拆迁补偿安置协议，将周某2、周某3位于武进区的房屋拆迁并对其安置补偿。载明拆迁安置人口四人（即周某2、周某3、周俊峰，周某1），照顾人口一人即周某1。后双方签订武进集体土地房屋拆迁安置补偿协议，约定对被拆人即周某2、周某3、周俊峰，周某1定向安置商品房，该协议载明：定向商品房座落柏XX，建筑面积119.11平方米，其中80㎡×3650元/㎡×0.9772（综合系数）=285342元，39.11㎡×3750元/㎡×0.9772=143319元，应安置建筑面积部分房款小计428661元。协议还载明其他事项。周某2、周某3、周俊峰，史梦洁、周某4（周某1）作为协议人于2018年10月15日签订协议书，该协议书内容为：安置人口周某3原有的房屋为坐落在常州市武进区。因沟南工业园及周边地块旧城改造项目建设需要，上述房屋被拆迁，我们选择的安置房（即定向商品房）为坐落在常州市武进区的房屋。现经协议人充分协商，自签订如下协议：一、坐落在常州市武进区的房屋的产权登记在协议人周俊峰的名下，定向商品房买卖合同由协议人周俊峰与房地产开发商签订。二、本协议是协议人的真实意思表示，自愿签订，决不反悔。三、本协议自签订之日起生效，一式三份。协议人周某2、周某3、周俊峰、史梦洁在该协议上签字，周俊峰和史梦洁作为周钰如的法定代理人在该协议上签字。签订该协议过程经江苏省常州市武进公证处公证。被告史梦洁在2019年2月急等用钱，就与张某联系想将上述协议中的房屋出售给张某，双方签订了房屋买卖合同，后因张某资金紧张，张某就与史梦洁讲，该房屋出售给张某的亲戚，张某与史梦洁间签订的房屋买卖合同作废，由史梦洁准备好授权委托书、公证书、协议书等材料签字后即可取得房款。为此，张某,4即将案涉房屋信息告知先前与张某,4一起做房产中介的同事陈涛，陈涛愿意购买案涉房屋。2019年2月27日，被告史梦洁持其自己个人填写的周俊峰的授权委托书（该委托书的内容为“本人周俊峰（身份证号：）因身体原因委托史梦洁（身份证号：）办理常州市武进区室房屋的销售及后续的过户等工作。签名；周俊峰。日期；2019.2.27”）交给陈涛并与陈涛签订了常州房产买卖合同，该合同载明：出卖人（甲方）周俊峰、史梦洁代，买受人（乙方）陈涛。第一条、房屋基本情况：甲方房屋座落在XX室，建筑面积119.11平方米，房屋用途为住宅。第二条、房屋内部设施设备：毛坯。第三条、本合同所述房屋为原建房单位允许转卖，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。第四、上述房产的交易价格：成交价格为人民币560000元整。第五条、付款时间与办法：甲乙双方一致同意以现金付款方式一次性付款，并已在2019年2月27日将首付款（定金）人民币60000元整交付甲方，付首付款当天甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途。第二笔房款人民币400000元元整于2019年2月27日前付给甲方，第三笔（尾款）房款人民币100000元整，于甲方将本合同所述房屋中的全部户口迁出，水、电、煤过户当日付甲方。第六条、甲方逾期交付房屋及逾期户口迁出的违约责任：除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付房价款向甲方追究违约金。逾期不超过30天。违约金自约定房屋交付之日起第二天起至实际交付之日止，每延期一天（遇法定节假日顺延），甲方按乙方已付房价款金额的/%向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过60天，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第1.2.3种约定，追究甲方的违约责任。1、甲方按乙方累计已付款的20%向乙方支付违约金，合同继续履行，并在本合同约定的实际交付之日起90天内交付房屋。2、终止合同，甲方将乙方累计已付全款全额还与乙方，按10%利率付给利息。3、如甲方故意隐瞒此房屋的原产权所属人、房屋位置、影响乙方居住使用时，乙方有权要求退房，一切损失由甲方承担。甲方如在此规定的此房屋户口迁出时间内未将本合同所述房中的全部户口迁出，即视为甲方违约，并支付乙方违约金2000元，并应在三十天内办理结束全部户口迁出手续。第七条、甲方（产权所有共有人）承诺：如遇政策变更上述房产可以过户或更名。甲方应无条件配合乙方过户或更名，不得以任何理由拒绝。第八条、乙方有权处置此房产，需要甲方配合办理手续，甲方不得以任何理由拒绝，若甲方拒绝配合办理，视为甲方违约，甲方自愿赔付双方房款。第九条、乙方不按约定时间付款，视为乙方违约。甲方有权不退定金。合同签订的当日，被告陈涛支付被告史梦洁250000元，被告史梦洁于2019年2月27日出具收条，该收条内容为“收条，今收到陈涛购买XX室肆拾陆万元整（￥460000）。卡号：62×××86建行。史梦洁。2019.2.27”。被告陈涛于2019年2月28日分二笔又转账支付史梦洁210000元。后原告发现了史梦洁持有的该份常州房产买卖合同，即质问史梦洁无果，原告遂起诉来院。本案的争议焦点是：史梦洁与陈涛签订房屋买卖合同的行为是否构成表见代理。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，被告周俊峰及参与案涉房屋买卖合同的中介人员张某均从事过房屋中介交易的工作，清楚的知道房产交易过程中房产出卖人应当是所出卖房产的所有人这一事实，而作为案涉房产买卖的中介人张某要求被告史梦洁提供了周某2、周某3与常州市武进区湖塘镇人民政府签订征地房屋拆迁补偿安置协议、补充协议及周某2、周某3、周俊峰，史梦洁、周某4（周某1）作为协议人于2018年10月15日签订协议书、公证书复印件，并将此资料通过微信发给被告陈涛，而后陈涛仅要求被告史梦洁提供原告周俊峰的委托书即与被告史梦洁签订了案涉房屋的买卖合同，被告陈涛作为从事过房产中介工作的人员在明知案涉房屋是拆迁安置（定向安置商品房）房，且该安置房尚未取得不动产所有权证的情况下，未尽到对该案涉安置房屋的安置人员是否愿意出售该房屋及愿意何价格出售等相关问题进行核实的谨慎义务；因此，被告陈涛与被告史梦洁在签订案涉房屋买卖合同中存在过失，被告史梦洁与被告陈涛签订案涉房屋买卖合同的行为不构成表见代理，故案涉房屋买卖合同对原告周俊峰无约束力。依据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。现原告要求确认案涉合同无效的诉讼请求，与法无据，本院对原告的诉讼请求不予支持。鉴于被告史梦洁不是案涉房屋的所有权人，其与被告陈涛签订房屋买卖合同出售案涉房屋的行为，属无权处分行为，且原告及周某2、周某3又不追认被告史梦洁的该行为，因此，被告陈涛要求原告继续履行合同交付案涉房屋与法无据，且在本院对被告陈涛进行法律释明后，被告陈涛不同意变更诉讼请求，坚持要求原告交付案涉房屋并协助办理相关产权过户手续及要求原告承担违约责任。本院认为，被告陈涛的反诉讼请求不符法律规定，本院不予支持；被告陈涛可向与其签订的房屋买卖合同相对方的行为人主张合同权利。综上，本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十八条第一款、第四十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、驳回周俊峰的诉讼请求；二、驳回陈涛的反诉请求。案件受理费80元由周俊峰负担；反诉案件受理费4700元、保全费1020元，合计5720元，由陈涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  包曦民人民陪审员  何 姣人民陪审员  邹晓燕二〇一九年十一月十四日书 记 员  王 珏