昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初9683号原告：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地：北京市大兴区兴政街（科技大厦）****31-6。法定代表人：韩光，总经理。委托诉讼代理人：葛臣，男，汉族，北京美丽屋资产管理有限公司的工作人员，住辽宁省建昌县。特别授权代理。被告：孙天雄，男，汉族，1979年12月27日出生，住云南省曲靖市麒麟区。原告北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称“美丽屋公司”）与被告孙天雄委托合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美丽屋公司的委托诉讼代理人葛臣、被告孙天雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美丽屋公司向本院提出诉讼请求：1．被告孙天雄退还原告美丽屋公司房租9600元，并解除合同；2．被告孙天雄赔偿原告美丽屋公司违约金76083元。事实和理由：2018年1月4日，原告美丽屋公司与被告孙天雄签订昆明市房屋出租委托合同（以下简称“委托合同”），被告孙天雄将位于昆明盘龙区北京路延长线江东花园160幢1单元202号的房屋（以下简称“涉案房屋”）委托原告美丽屋公司进行出租。原告美丽屋公司经过统一风格装修，并配备家具、家电后，将房屋出租。被告孙天雄于2018年11月14日将涉案房屋收回，并拒绝办理解除合同相关事宜。根据委托合同的约定，被告孙天雄提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，并按合同总租金的17%向守约方支付违约金，还需赔偿原告美丽屋公司为屋内添置的设施物品及装修费用。被告孙天雄辩称，涉案房屋交由原告美丽屋公司出租后，被告孙天雄发现房屋门锁被损坏，协商八个月后，原告美丽屋公司才找人为被告孙天雄进行维修，在更换大门时，被告孙天雄发现涉案房屋的地板、橱柜被损坏，原告美丽屋公司还用胶水损坏了被告孙天雄的门锁。原告美丽屋公司微缴纳2018年1月至9月期间的水费，及2018年10月后的电费。被告孙天雄报警后，原告美丽屋公司同意搬走房屋内的家具设备，但是一直未搬离。原告美丽屋公司使用了11个月，但是仅支付了9个月的房租。现涉案房屋已被被告孙天雄重新出租。双方订立合同时，原告美丽屋公司曾表示房屋内的设备不用返还。被告孙天雄要求对方讲房屋内的设备取回，如果对方拒绝取回，愿意将家具设备折价2000元支付原告美丽屋公司，因被告孙天雄在交付涉案房屋时已对房屋进行了装修，故不同意赔偿装修费用。原告美丽屋公司围绕诉讼请求依法提交了委托合同、昆明市公安局110接处警综合单、微信记录、跃好居家私财务专用收据。被告孙天雄依法提交了照片、微信记录、接报警案件三联单（交报警人）、保证书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．虽然原告美丽屋公司提交的委托合同为复印件，被告孙天雄不予认可，但是被告孙天雄认可其曾与原告美丽屋公司签订过合同，且双方提交的其他证据及其在庭审中陈述的事实可以与委托合同载明的内容相互印证，故本院依法对其予以采信。2．原告美丽屋公司提交的跃好居家私财务专用收据并非发票，也未加盖公章，该证据材料并不符合证据的法定特征，故本院依法对其不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月3日，被告孙天雄与原告美丽屋公司签订委托合同，约定被告孙天雄委托原告美丽屋公司对涉案房屋（面积133.25平方米）进行出租管理。委托合同第一条载明，涉案房屋装修情况为简单装修。委托合同第二条约定，被告孙天雄同意原告美丽屋公司对涉案房屋进行出租管理及与出租事项有关的联络、接洽等事宜，同意原告美丽屋公司在房屋出租时与房屋使用人签署与房屋出租有关的法律文件，同意原告美丽屋公司或承租人对房屋进行装修、装饰或添置新物，同意预留免租期作为原告美丽屋公司装修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，免租期内被告孙天雄不收取租金。委托合同第三条约定，原告美丽屋公司承担水费、电费、燃气费及原告美丽屋公司自行开通的宽带、有线电视费。委托合同第四条约定，委托期限为2018年5月4日至2023年5月3日。其中2018年1月4日至2018年5月3日为免租期，共4个月。其中2018年5月4日至2022年5月4日期间，每个月租金为3600元，租金为每季度支付一次，其中2018年的租金支付时间及金额为：2018年1月8日支付10800元，2018年8月4日支付10800元，2018年11月4日支付10800元。委托合同第五条约定，委托期内，房屋及附属设施因人为所导致的损坏均由原告美丽屋公司负责并承担全部费用。委托合同第七条约定，原告美丽屋公司有下列情形的，被告孙天雄有权单方解除合同：保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。委托合同第八条约定，委托期内，乙方提前终止合同的，应提前30提书面通知对方，并按合同总租金的17%向守约方支付违约金，如被告孙天雄违约或被告孙天雄因拆迁终止合同时，还需赔偿原告美丽屋公司为屋内添置的设施物品及装修费用，具体金额为：300元×建筑面积（改造房）。2018年1月4日，被告孙天雄将涉案房屋交付原告美丽屋公司，原告美丽屋公司对房屋进行了粉刷等装饰装修，并在房屋内放置了五张床、五个床头柜、五个衣柜、五张电脑桌、五把电脑椅、一台冰箱、一台洗衣机等家具。后原告美丽屋公司将涉案房屋用于对外出租。原告美丽屋公司按约定支付了被告孙天雄租金合计32400元，其中2018年1月8日10800元，2018年8月4日10800元，2018年11月4日10800元。另查明，2018年1月，原告美丽屋公司委托其合作方将涉案房屋入户门的门锁更换为智能门锁，工作人员在更换门锁时，将入户门损坏。在涉案房屋出租期间，原告美丽屋公司未按时交纳水电费。被告孙天雄多次向原告美丽屋公司反映上述问题，并告知及时交纳水电费，对入户门进行维修、更换。2018年8月7日，原告美丽屋公司的工作人员葛臣向被告孙天雄出具保证书，保证一个月内处理好入户门更换、水电费等问题。后原告美丽屋公司通知其合作方对损坏的入户门进行了更换。在更换入户门时，被告孙天雄发现房屋内的木地板、橱柜被损坏，门锁被堵，被告孙天雄将上述问题告知了原告美丽屋公司，原告美丽屋公司告知将通知人员处理。后双方因上述问题发生纠纷，虽经协商，但未能达成一致意见。2018年11月5日、2018年11月14日，原被告双方因上述纠纷先后向公安机关报案，被告孙天雄陈述其要终止双方之间的委托合同。2018年11月14日，被告孙天雄将涉案房屋入户门的门锁更换，收回了涉案房屋，现房屋已被被告孙天雄出租。2018年11月19日后，被告孙天雄多次要求原告美丽屋公司将房屋内的设备物品搬走，原告美丽屋公司以未找到合适的地方摆放为由，至今仍未搬走房屋内的设备物品。本院认为，双方争议的焦点为：1．委托合同是否已经解除，如果合同已经解除，被告孙天雄是否存在违约行为；2．被告孙天雄是否需返还原告美丽屋公司租金，或支付违约金。对第一个争议焦点。本院认为，首先，根据原被告双方在委托合同中的约定，原告美丽屋公司作为受托人，在原告美丽屋实际经营涉案房屋期间，其有义务保证涉案房屋不受人为损害，原告美丽屋公司在委托其合作方安装智能门锁时，合作方将涉案房屋的入户门损害，应由原告美丽屋公司承担维修、赔偿等责任，虽然其合作方最终将入户门进行了更换，但是在被告孙天雄向原告美丽屋公司反应上述问题时，原告美丽屋公司拖延处理达7个月；其次，原告美丽屋公司在对外出租涉案房屋期间，因使用不当，导致涉案房屋的木地板、橱柜、门锁被损坏，且至今未予修理、更换或赔偿；再次，根据双方在委托合同中的约定，应由原告美丽屋公司承担支付水电费等费用的义务，但是原告美丽屋公司存在逾期支付、拖欠水电费的情形。综上，本院认为，原告美丽屋公司未按约定履行自己的义务，其行为已构成违约，根据双方在委托合同第七条的约定，被告孙天雄单方解除双方之间的委托合同，并收回涉案房屋的行为并无不当，其行为不构成违约，双方之间的委托合同已于2018年11月14日解除，原告美丽屋公司要求解除委托合同的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。对第二个争议焦点。1．租金。根据本院查明的事实，原告美丽屋公司实际经营涉案房屋的期间为十个月零十天，由于双方约定免租期为四个月，故原告美丽屋公司需支付被告孙天雄六个月零十天的租金合计22800元（3600×6+3600÷30×10），由于原告美丽屋公司已经支付了租金32400元，则原告美丽屋公司现要求被告孙天雄返还多支付的租金9600元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。2．（1）违约金。本院认为，根据上述分析可知，被告孙天雄系按照委托合同的约定行使合同解除权，其行为并不构成违约，故原告美丽屋公司要求被告孙天雄支付违约金的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。（2）设施物品及装修费用。根据双方在委托合同第八条的约定，按照每平方米300元的标准赔偿设施物品及装修费用的条件是被告孙天雄违约或因拆迁终止合同。本案并不满足上述条件，故原告美丽屋公司要求被告孙天雄按照上述标准进行赔偿的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，由于床、床头柜、衣柜、电脑桌、电脑椅、冰箱、洗衣机系原告美丽屋公司出资购买，装饰装修也为原告美丽屋公司所实施，故相应物品的所有权应属原告美丽屋公司，委托合同解除后，被告孙天雄应将上述物品返还原告美丽屋公司或予以折价；由于原告美丽屋公司主张的违约金中已包含了上述物品的价款，且被告孙天雄同意在本案中对该问题予以处理，本院予以确认。本院认为，根据被告孙天雄提交的证据，在解除委托合同后，被告孙天雄曾要求原告美丽屋公司取回房屋内的设备物品，但是原告美丽屋公司未予取回，诉讼过程中，被告孙天雄仍坚持要求原告美丽屋公司取回设备物品，但是原告美丽屋公司不要求被告孙天雄返还设备物品，要求折价；被告孙天雄表示，如果原告美丽屋公司不愿意取回设备物品，被告孙天雄愿意支付折价款2000元。被告孙天雄另辩称，在交付涉案房屋给原告美丽屋公司前，被告孙天雄已对房屋进行了装修，故对于对方进行的装饰装修行为，被告孙天雄不同意支付折价款。结合双方在委托合同中载明的交付房屋时装饰装修情况，本院依法对被告孙天雄的上述辩解意见予以考虑。本院认为，被告孙天雄要求原告美丽屋公司取回设备物品的主张实属合理，由于原告美丽屋公司拒不取回设备物品，并要求折价支付价款，综合考虑双方在庭审中陈述的设施物品的价格，同类型家具的市场价格及使用时间等因素，本院依法酌情判决被告孙天雄支付原告美丽屋公司上述物品及装饰装修的折价款2000元。对于被告孙天雄主张的木地板、橱柜受到损害，及原告美丽屋公司未支付的水电费等问题，本院认为，双方未在本案中就该问题达成一致意见，且该问题不属本案处理范围，本院依法在本案中不予处理，相关当事人可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十五条、第九十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定，判决如下：一、被告孙天雄于本判决生效之日起十日内返还原告北京美丽屋资产管理有限公司租金9600元；二、被告孙天雄于本判决生效之日起十日内支付原告北京美丽屋资产管理有限公司折价款2000元；三、驳回原告北京美丽屋资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1942元，减半收取计971元，由被告孙天雄负担165元，由原告北京美丽屋资产管理有限公司负担806元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后在法律规定的两年内向本院申请强制执行。审判员 王 臣二〇一九年十一月一日书记员 王同基