河北省晋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0183民初2827号 原告：晋州市自然资源和规划局。住所地：晋州市朝阳路**。统一社会信用代码：11130183MB1543605R。 法定代表人：胡春恒，该局局长。 委托诉讼代理人：赵凯，河北得正律师事务所律师。代理权限：一般代理。 委托诉讼代理人：韩晓，河北得正律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告：河北卓创房地产开发有限公司。住。住所地：河北省石家庄市裕华区槐安东路**西美第五大道第**楼第**一社会信用代码：911301836773882703。 法定代表人：黄金秋，该公司总经理。 原告晋州市自然资源和规划局与被告河北卓创房地产开发有限公司（以下简称卓创公司）建设用地使用权纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告晋州市自然资源和规划局委托诉讼代理人赵凯、韩晓到庭参加诉讼。被告河北卓创房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 晋州市自然资源和规划局向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告支付原告，因双方签订的《国有建设用地使用出让合同》（合同编号：【2009】5号）中约定的被告违法建设，造成项目超过规定建筑容积率的国有土地出让价款的违约金557.69万元及利息；2、请求贵院依法判令被告支付原告双方签订的《国有建设用地使用出让合同》（合同编号：【2014】16号）第35条约定的因被告违法建设，造成超过规定建筑容积率的国有土地出让价款的违约金74.47万元及利息；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2009年10月和2014年12月，被告分别竞得了原告公开出让的【2009】5号宗地和【2014】16号宗地，后双方于2009年11月2日、2014年12月30日分别签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称合同），两份合同第十三条均约定，本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施建筑容积率居住不高于1.8、商业不高于1.0。两个项目建成后，在晋州市城乡规划局验收时，发现被告违法建设，并出具了超建容积率的函，证明被告两个项目分别超容积率面积9078平方米和1184.31平方米。根据两份合同第三十五条的约定，“建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金”。原告根据石家庄国土资源局石国土资【2015】109号文件要求，结合晋州市城乡规划局出具了超建容积率的函，委托第三方评估机构进行评估，以上两宗地上违法建筑，被告应补缴超建容积率土地出让价款违约金632.16万元。原告多次向被告进行催交，但被告仍未履行，为维护政府合法权益，现依据《民事案件案由规定》（法[2011]41号）之规定，建设用地使用权出让合同纠纷属于民事案件，为此，特向贵院提起民事诉讼，请判如所请。 原告向本院提交如下证据： 1、《国有建设用地使用出让合同》【2009】5号、【2014】16号； 2、2015年7月10日和2016年5月4日晋州市城乡规划局出具的《卓创金果苑项目规划基本情况》和《关于卓创金果苑二期（7#、9#、12#、13#、B-1商业）项目规划基本情况》； 3、2016年5月27日，河北新世纪房地产评估经纪有限公司作出的冀新（2016）（估）字第064号、第065号、第079号《土地估价报告》，以及2016年5月26日，石家庄中正土地评估有限公司作出的石中正（2016）（估）第0523-3号、第0523-4号、第0523-5号《土地估价报告》； 4、2018年5月17日，晋州市住房和城乡建设局、财政局出具的证明及《房产担保协议书》（包括附件）。 河北卓创房地产开发有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，2009年11月份，被告卓创公司竞得了晋州市国土资源局公开出让的（2009）14号宗地，并于2009年11月2日双方签订了《国有建设用地使用出让合同》（合同编号：[2009]5号）。合同约定： 第四条本合同项下出让宗地编号为（2009）14号，宗地总面积57200平方米，其中地块（1）面积为24340平方米，地块（2）面，地块（2）面积为32860平方米出让宗地坐落于307国道南侧，规划世纪路向南延伸段西侧； 第五条本合同项下出让宗地的用途为：地块（1）为：地块（1）为商业金融用地，地块（2）为居住用地 第十三条本合同项下居住用地：建筑容积率小于等于1.8，商业用地：建筑容积率小于等于1.0； 第三十五条本合同项下建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2014年12月份，被告卓创公司竞得了晋州市国土资源局公开出让的2014-16号宗地，并于2014年12月30日双方签订了《国有建设用地使用出让合同》（合同编号：晋州市2014-16）。合同约定： 第四条本合同项下出让宗地编号为2014-16，宗地总面积15434.23平方米，其中出让宗地面积为15434.23平方米。本合同项下的出让宗地坐落于307国道以南，世纪路以西； 第五条本合同项下出让宗地的用途为其他普通商品房用地。 第十三条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3）.其中：建筑容积率不高于2不低于1； 第三十五条本合同项下建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 上述合同签订后，晋州市国土资源局将所出让宗地交付被告卓创公司，卓创公司在上述宗地上开发建设了卓创.金果苑项目。 2015年7月10日，晋州市城乡规划局出具《卓创金果苑项目规划基本情况》。内容：（一）、卓创金果苑项目位于307国道以南、世纪路以西。由河北卓创房地产开发有限公司开发建设，该项目办理建设工程规划许可证3个，建设规模96795.27平方米，其中地上面积77954.54平方米，地下1884，地下18840（二）、项目建设规划违法主要表现为：住宅超层、超商业面积、超容积率建设，与审批方案不一致，超建面积9780.42平方米，超土地出让合同容积率面积9078平方米（居住区超6353平方米，商业区超2725平方米）。 2016年5月4日，晋州市城乡规划局出具《关于卓创.金果苑二期（7#、9#、12#、13#、B-1商业）项目规划基本情况》。内容：一、卓创.金果苑二期项目位于世纪街与307国道交叉口，由河北卓创房地产开发有限公司开发建设，所占地块为2014-16号地，占地面积15434.23平方米（约23.15亩），规划设计条件核定容积率为2.0，建筑规模30868.46平方米，经勘测队现场测量，实际地上建筑规模32052.77平方米。二、项目建设规划违法主要表现：1、未办理建设工程规划许可证进行建设。2、建设内容与规划条件审定方案不一致，超层、超面积、超容积率建设，超建超容积率面积为1184.31平方米。 经晋州市土地储备中心委托，石家庄中正土地评估有限公司对河北卓创房地产金果苑项目（2009-14）商业部分因超容积率补缴土地出让价款涉及的国有建设用地使用权价格评估，并于2016年5月26日出具石中正[2016]（估）第0523-3号《土地估价报告》。估价结果：需补缴土地出让价款190.5万元。 经晋州市土地储备中心委托，石家庄中正土地评估有限公司对河北卓创房地产金果苑项目（2009-14）居住部分因超容积率补缴土地出让价款涉及的国有建设用地使用权价格评估，并于2016年5月26日出具石中正[2016]（估）第0523-4号《土地估价报告》。估价结果：需补缴土地出让价款357万元。 经晋州市土地储备中心委托，石家庄中正土地评估有限公司对河北卓创房地产金果苑二期（2014-16）因超容积率补缴土地出让价款涉及的居住用途国有建设用地使用权价格评估，并于2016年5月26日出具石中正[2016]（估）第0523-5号《土地估价报告》。估价结果：需补缴土地出让价款73.8万元。 上述共计621.3万元。 经晋州市国土资源局委托，河北新世纪房地产评估经纪有限公司对河北卓创房地产开发有限公司补缴土地出让金涉及的位于晋州市307国道南侧、世纪路西侧的一宗国有建设用地使用权价格评估，并于2016年5月27日出具冀新（2016）（估）字第064号《土地估价报告》。估价结果：需补缴总地价款361.49万元。 经晋州市国土资源局委托，河北新世纪房地产评估经纪有限公司对河北卓创房地产开发有限公司补缴土地出让金涉及的位于晋州市307国道以南、世纪路以西的一宗国有建设用地使用权价格评估，并于2016年5月27日出具冀新（2016）（估）字第065号《土地估价报告》。估价结果：需补缴总地价款196.2万元。 经晋州市国土资源局委托，河北新世纪房地产评估经纪有限公司对河北卓创房地产开发有限公司补缴土地出让金涉及的位于晋州市307国道南侧、规划世纪路向南延伸段西的一宗国有建设用地使用权价格评估，并于2016年5月27日出具冀新（2016）（估）字第079号《土地估价报告》。估价结果：需补缴总地价款361.49万元。 上述共计632.16万元。 2018年5月17日，晋州市住房和城乡建设局、晋州市财政局出具《证明》。内容为：根据晋州市委、市政府关于印发《加快推进房地产开发建设违法行为专项整治工作的意见》的通知（晋字[2015]5号）文件精神，在市政府组织下，由晋州镇人民政府、晋州市住房和城乡建设局和晋州市财政局和河北卓创房地产开发有限公司于2016年5月30日签订了一份《房产担保协议书》，协议书附件有晋州市国土资源局出具的《晋州市国土资源局关于金果苑项目的情况说明》，晋州市住房和城乡建设局出具的《河北卓创房地产开发有限公司建设项目》，晋州市城乡规划局出具的《卓创.金果苑项目说明》，晋州市城市管理综合执法局出具的《卓创项目情况说明》，该协议及附件共六页（附复印件一份）。特此证明。 附件中文件内容： 2016年5月27日，晋州市城乡规划局出具《卓创.金果苑二期项目说明》。内容为：卓创.金果苑二期项目由河北卓创房地产开发有限公司开发建设，违法超建。我局依据晋政字【2015】5号文做出行政处罚，罚款金额88823元。 晋州市住房和城乡建设局出具的《河北卓创房地产开发有限公司建设项目》：金果苑二期超建应处罚（甲方）3.55万元施工方6万元墙改1.184万元保障房异地建设685.16万元。 2016年5月27日，晋州市城市管理综合执法局出具的《卓创项目情况说明》：卓创金果苑二期1#、2#住宅楼工程由河北卓创房地产开发有限公司开发建设，因未批先建，我局依据《中华人民共和国城乡规划法》第40、64条，《中华人民共和国建筑法》第7条、64条、《建设工程质量管理条例》第57条之规定作出行政处罚，罚款金额共23.96万元。 2016年5月27日，晋州市国土资源局出具《晋州市国土资源局关于金果苑项目的情况说明》： [2009]14号地：河北卓创房地产开发有限公司（金果苑）：该宗地位于307国道南侧，面积85.8亩，商业、居住用地。其中商业超容积率2725平方米，应补缴出让金196.2万元；居住超容积率6353平方米，应补缴出让金361.49万元。 [2014]16号地：该宗地位于307国道南侧，面积23.15亩，居住用地。超容积率1184.31平方米，应补缴出让金74.47万元。 根据石家庄市国土资源局石国土资[2015]109号文件，共计补缴土地出让金632.16万元。 2016年5月30日，晋州镇人民政府（甲方）、河北卓创房地产开发有限公司（乙方）、晋州市住房和城乡建设局（丙方）、晋州市财政局（丁方）签订《房产担保协议》。内容为：根据中共晋州市委、晋州市人民政府关于印发《加快推进房地产开发建设违法行为专项整治工作的意见》的通知（晋字[2015]5号）文件精神，因资金困难要求以房产抵押方式临时抵顶处罚、代征代拆保证金、超容积率代征公益项目土地补偿款、超容积率补缴土地出让金的项目。由项目单位向晋州镇政府申请，并提供未出售的同等价值房屋，由项目单位、晋州镇政府、市财政局、市住建局参照石市2013专项整治模式签订《四方协议》。现乙方向甲方申请以其开发建设金果苑项目部分房屋进行担保，抵顶应缴纳费用。经各方协商一致，签订房屋担保协议。 该协议对担保物价值及其他相关事项进行了约定。 上述事实，由原告陈述、所提交的相关证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。 本案中，被告卓创公司与晋州市国土资源局签订的两份《国有建设用地使用出让合同》，未违背相关法律、法规，系当事人真实意思表示，本院予以确认。双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 但被告卓创公司在受让涉案宗地开发建设过程中，未按照合同约定履行，擅自超容积率建设，已构成违约，应承担违约责任。 根据合同第三十五条的约定，因被告卓创公司违法建设，造成超过合同约定建筑容积率的国有土地出让价款的违约金，被告卓创公司应予给付。 根据被告卓创公司与晋州镇人民政府、晋州市住房和城乡建设局、晋州市财政局签订的《房产担保协议》，被告卓创公司对需补缴土地出让金予以认可。 审理中，原告要求按照河北新世纪房地产评估经纪有限公司出具的《土地估价报告》所确定的需补缴总地价款632.16万元，由被告卓创公司给付原告。对此，本院予以采纳。 因此，被告卓创公司应给付原告因超过合同约定建筑容积率的国有土地出让价款的违约金632.16万元。 原告要求被告卓创公司给付违约金的利息，并按照双方签订的《国有建设用地使用出让合同》第30条规定每日按迟延支付款项的1‰，以应当补缴的出让金632.16万元为基数计算。 但该条款系对受让人未按照合同约定按时支付出让价款所约定的违约责任，并非对超过合同约定建筑容积率的国有土地出让价款的违约金的约定。 因此，对于原告所主张的违约金利息，本院不予支持。 被告河北卓创房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭应诉，系对诉讼权利的放弃。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告河北卓创房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付原告晋州市自然资源和规划局因超过合同约定建筑容积率的国有土地出让价款的违约金6321600元； 二、驳回原告晋州市自然资源和规划局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费56051元，由被告河北卓创房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  丁维奇 人民陪审员  崔晔静 人民陪审员  张 赞 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  李 佩 ——