河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终2694号上诉人(原审原告、反诉被告)：陈春兰，女，1963年9月1日出生，汉族，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：何海旺，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯志欣，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：焦作职工医学院，住所地：焦作市解放区学院路**。法定代表人：薛喜庆，董事长。委托诉讼代理人：魏喜芹，河南雅兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王保华，男，1972年11月29日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。系该单位员工。上诉人陈春兰、焦作职工医学院租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈春兰及其委托诉讼代理人侯志欣、何海旺，上诉人焦作职工医学院的委托诉讼代理人魏喜芹、王保华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈春兰上诉请求：1、依法改判河南省焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初287号民事判决第三项内容，在原判基础上，增加判令：焦作职工医学院在支付陈春兰可移动部分装饰装修损失942165元、评估报告漏评的装饰装修损失61700元、工人工资771698.86元；2、撤销河南省焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初287号民事判决第五项；3、撤销河南省焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初287号民事判决第六项，改判：焦作职工医学院返还陈春兰已交纳的房租300000元、支付陈春兰水电费90149元；4、本案一审、二审诉讼费、鉴定费均由焦作职工医学院承担。事实和理由：一、一审不支持陈春兰可移动部分的装饰装修损失942165元错误。涉案租赁合同无法履行系焦作职工医学院根本违约所致，造成陈春兰对案涉房屋的装饰装修投入全部落空，焦作职工医学院应当赔偿由此给陈春兰造成的全部损失。陈春兰作为个人，如不能开办养老公寓，本案床、电视、灯具等可移动的装饰装修部分，上述物品对其将不具有任何价值，且上述物品无法满足开设宾馆等其他经营性的美观要求，造成陈春兰事实上处置不能，陈春兰将由此遭受90余万元的经济损失。另外，如上述物品由陈春兰拆除移走，陈春兰还需再花费巨额费用，损失将进一步扩大，而上述物品对焦作职工医学院来讲可作为学生公寓、教师公寓或医院病房等，可以得到充分利用，使损失降至最低。二、《价格评估报告书》漏评装饰装修损失61700元，一审不予认定错误。《价格评估报告书》漏评有线电视安装工料费、2年有线电视收视费、10个原有卫生间拆除费、63个床头柜费用、8个卫生间阳台台口门套改造费、4个隔墙板封门费、上下热水箱配件、材料费，上述漏评部分事实确凿，漏评部分的价款共计61700元应予支持。三、一审不支持工人工资错误，焦作职工医学院应再支付工人工资771698.86元。陈春兰一审提交的第十九号证据证实陈春兰自2011年至2013年3月15日期间共发生工人工资394552元，该部分损失系开办养老公寓进行准备工作的必要支出，因焦作职工医学院根本违约导致合同目的无法实现，该部分人工投入落空，焦作职工医学院有完全过错，应予赔偿。2013年3月之后工人工资是看场人员工资，陈春兰已经提交实际工资支付凭证，因案涉房屋鉴定需要，陈春兰雇佣四名建厂人员进行看场，具有合理性，上述费用377146.86元应予支持，一审按照最低工资标准作为工资支付依据不能成立。四、一审判令陈春兰承担2018年3月5日后的房屋占用费错误。陈春兰为维护自身权利，为鉴定损失，才继续占用案涉房屋，鉴定完毕后，陈春兰可立即交付案涉房屋，而一审长达15个月之久，并非陈春兰所能控制。且陈春兰在此期间，除雇人看护房屋外，未进行使用，不仅没有收益，反而花费数万元房屋看护费用。五、焦作职工医学院应返还陈春兰已经支付的租金300000元、水电费90149元。上述费用系陈春兰为开办养老公寓而投入的成本，因焦作职工医学院根本违约导致上述投入落空，焦作职工医学院对此应承担损失赔偿责任。焦作职工医学院辩称，一、无论租赁合同是无效还是因一方过错解除，违约方赔偿的应当是附合物残值并减除分摊费用，但不包括可移动的装饰装修费用，故陈春兰主张的可移动费用不成立，无法律依据。焦作职工医学院不存在违约行为，不应当承担装饰装修的损失赔偿。二、一审采用的鉴定报告没有漏评61700元的事实。三、庭审笔录显示，2013年3月之前陈春兰向法庭陈述开办宾馆而且她赚了钱，故2011年3月至2013年3月期间的工人工资是其正常经营的支出，我方不应当赔偿，2013年之后的工资也不应当赔偿。陈春兰主张解除合同，并且向法庭陈述其负债累累，不可能产生37万余元的看场费用。一审判定陈春兰承担2018年3月5日后的房屋占用费符合法律规定，并且焦作职工医学院认为在2018年3月5日之前的陈春兰实际占用期间产生的租赁费，也依法应当承担。在发回重审以及原审中，焦作职工医学院为了避免损失的扩大，通过法院多次向陈春兰做工作，要求先把房屋交还给焦作职工医学院以减轻损失，陈春兰坚决不予交回房屋，并且占有至今，按照法律规定，其实际占用期间应当承担租赁费。陈春兰主张的水电费，是其经营宾馆期间所产生的费用支出，理应自己承担。综上，陈春兰的上诉理由没有事实基础和证据支持，应依法驳回其上诉请求。焦作职工医学院上诉请求：1、维持河南省焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初287号民事判决第一、五项；2、撤销河南省焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初287号民事判决第四、七项；3、判令陈春兰向焦作职工医学院支付自2013年9月8日至2018年3月5日前的房屋租金1649726.004元，并按照银行同期贷款利率承担延期交付租金的资金占用损失费270865.31元；4、判令陈春兰向焦作职工医学院支付违约金285000元；5、判令陈春兰向焦作职工医学院支付水电费69118.5元及延期交纳的资金占用费；6、本案的诉讼费、鉴定费等有关费用全部由陈春兰承担。事实和理由：一、涉案房屋有无房产证，并不影响陈春兰申办养老公寓，一审认定无房产证导致合同目的不能实现错误，焦作职工学院在合同履行过程中不存在违约行为，不应赔偿陈春兰任何费用。陈春兰称租赁房屋的目的适用于开办养老公寓，但事实上，陈春兰根本就未到民政局书面申请办理养老机构，其也没有证据证明因焦作职工医学院没有房产证导致养老公寓未予审批，对该事实焦作职工医学院提供的焦作市民政局出具的证明给予证实。陈春兰称焦作职工医学院没有提供租赁房屋楼西、楼南空地，也与事实不符，事实上，陈春兰已占用上述空地，建设了厨房等配套设施，并种植了蔬菜等农作物。客观事实是：当年旅游热，陈春兰未申办养老公寓，而是将租赁房屋主动改办为宾馆经营。后因政策变化，禁止公款旅游，导致宾馆生意惨淡，陈春兰为转嫁风险，才提起本案诉讼。如果真的是因涉案房屋无房产证而不能办理养老公寓，陈春兰也不可能交纳第二年租金。二、陈春兰应当向焦作职工医学院支付实际占用房屋期间的租金、延迟缴纳租金的违约金和延期缴纳租金资金占用损失费。一审认定焦作职工医学院和陈春兰签订的房屋租赁合同于2018年2月2日解除，该租赁合同于2011年3月15日签订，但陈春兰仅于2012年9月13日和2012年9月24日分别交纳了27万元、3万元，共计30万的租赁费。从2013年3月15日至2018年2月2日实际占用期间的租金均未交纳，陈春兰应当承担交纳租金义务，且应当承担延期缴付租金的资金占用损失费，以及延迟交纳租金的违约金。一审对此实际占用期间的租赁费未予考虑和支持，属于漏项和错误，二审应当纠正。一审对陈春兰占有租赁房屋期间的装修折旧费未予考虑是错误的。三、被上诉人陈春兰应当承担欠缴的水电费69118.5元及延期缴纳的资金占用费。陈春兰至今未退还承租房屋是不争的事实。陈春兰实际占有和使用房屋期间产生的水电费及延期缴纳的资金占用费，应当承担，该费用的存在也说明陈春兰经营行为存在。四、一审未采信合法的、证明力强的鉴定报告，反而采信未经鉴定人出庭质询的焦作市至信价格评估有限公司的鉴定结论，违背证据审查采信原则。五、本案案件受理费和鉴定费等有关诉讼费用焦作职工医学院不应承担。陈春兰辩称，一、本案程序合法，不存在焦作职工医学院所述的为规避不利判决将案件终审权控制在焦作市中级人民法院的情形。理由是：1、原诉讼期间陈春兰变更诉讼请求符合法律规定；2、原诉讼时案涉纠纷由焦作市中级人民法院管辖，系解放法院依职权裁定的结果，非陈春兰追求特殊庇护的结果；3、本案重审后撤诉、重新起诉，终审法院为焦作市中级人民法院均系陈春兰依法行使诉权，不存在寻求特殊义务、有意将案件终审权控制在焦作市中级人民法院的情形，陈春兰于原诉讼发回重审后撤回起诉符合法律规定，且由焦作市中级人民法院依法裁定撤诉。4、陈春兰重新起诉后，解放区人民法院按照标的数额依法管辖，焦作市中级人民法院依法享有二审管辖权，符合法律规定。5、焦作职工医学院没有任何证据证明陈春兰与焦作市中级人民法院存在特殊关系，其所述的陈春兰有意将案件终审控制在焦作中院以获取非正常利益的情形，根本不存在。二、一审判决采信至信公司的评估报告，认定案涉工程装饰装修损失正确，但应对评估报告中少评漏评部分依法予以调整。1、鉴定人员出庭接受质询非法定必须程序。原审诉讼中焦作职工医学院对该评估报告没有提出任何异议，鉴定人员根本无需出庭。2、焦作职工医学院主张采信的造价鉴定意见书程序违法，与鉴定事项不符，且存在多处严重的技术问题，同时不符合本案事实，一审法院未予采信正确。主要理由是：原一审重审期间所作出的工程造价鉴定意见书，鉴定人存在应当回避未回避情形，程序严重违法。该造价鉴定意见书的鉴定人张某、周某均系焦作本地人，且其办公场所也在焦作市内，而在选定鉴定机构时，双方均明确要求回避焦作市的鉴定机构及鉴定人员。该鉴定意见与陈春兰鉴定申请明显不符，陈春兰鉴定申请事项是对装饰装修物的残值进行价格评估，而非进行工程造价鉴定。该造价鉴定机构不具备评估价格评估资格，其出具的造价鉴定意见书明显违背了陈春兰的鉴定申请。该造价鉴定意见书计量计价均缺乏且存在明显的技术问题，原诉讼期间，陈春兰已提出了书面异议，且陈春兰就案涉工程的造价委托具有造价鉴定资格的鉴定机构重新作出了鉴定意见，两者相差180万余元，足以证明法院委托的造价鉴定意见，存在明显的技术问题。三、一审认定案涉合同不能履行的违约责任在焦作职工医学院正确。理由是：1、陈春兰提交的证据足以证明截止本案诉讼陈春兰均在积极筹备开设养老院项目，不存在因陈春兰造成的合同无法履行，合同目的无法实现的情形。同时现在去勘验现场也可以看到案涉工程进行的装饰装修以及标识标牌，均是按照养老院的标准进行了设置。2、案涉房屋无法开办养老院的根本原因在于案涉房屋既未进行法定的竣工验收，也更没有办理相应的产权证书，不符合办理养老院的相关要求。同时焦作职工医学院所述的陈春兰从未向民政局申请过开办养老院，明显违背事实，一审中陈春兰提供的焦作市民政局出具的证明一份显示2011年9月13日，陈春兰就已向焦作市民政局提出申办养老服务机构，但因案涉房屋配套设施不到位，未能办理。3、一审中陈春兰提交的证据足以证明焦作职工医学院未按约定提供修建养老院配套设施的空地。4、一审中陈春兰提交的其他证据足以证明焦作职工医学院未按约定提供水电改造条件、正常出入条件。以上原因均导致了陈春兰无法开办养老院项目，所以焦作职工医学院系本案合同无法履行的根本违约方。5、陈春兰一审提交的焦作市住建局2018年的信息公开回复可知，案涉房屋至今未进行行政主管部门监督下的竣工验收，焦作职工医学院一审提交的五方签章的竣工验收证书不符合法律规定，也不能作为认定案涉房屋竣工验收的证明文件。焦作职工医学院一审提交的证据不能证明其已交付承租房屋以西以南的空地。事实上一审中陈春兰提交的与焦作职工医学院张秋娟的谈话记录以及4份证人证言，均可以证明焦作职工医学院拒不向陈春兰交付案涉房屋以西空地，导致养老院的配套设施无法进行建设。四、陈春兰从未将案涉房屋作为宾馆使用，也不存在陈春兰因宾馆生意惨淡解除合同与转嫁风险的情形。根据陈春兰一审提交的相关证据可知，陈春兰一直在积极的筹办、开办养老院的相关事宜。同时投入了400余万元，对案涉房屋进行养老院装修，且根据装修的标准和条件，也并非是开办宾馆所使用，如防滑毯、警报设施、房屋的门头标识以及养老院章程、养老院的经营理念均明确张挂在房屋内。如果案涉房屋可以作为宾馆使用，陈春兰也不必提起本案诉讼，要求对方赔偿损失。五、案涉不可移动部分装饰装修损失2760921元，已经依法评估鉴定，一审判决予以支持正确。六、一审判决在明确认定案涉合同无法履行，合同目的无法实现的原因在焦作职工医学院的情形下，仅支持陈春兰的工人工资损失14万余元，违反了有损失有救济的基本法律原则。七、陈春兰一审主张可得利益损失具有事实及法律依据，一审判决支持正确。八、陈春兰不仅不应支付焦作职工医学院任何租金和租金占用使用费，而是应当判决驳回焦作职工医学院的关于房屋租金占有使用费的全部诉讼请求。本案焦作职工医学院至今未向陈春兰交付符合约定条件的房屋，造成陈春兰根本无法开办养老院，陈春兰虽看护了案涉房屋，但未进行任何的经营使用，且案件因为评估鉴定多次审判，审理周期长达数年，陈春兰也是为保证鉴定评估存在现场条件才对案涉房屋进行了看护，且此次一审期间陈春兰也明确向法官表示过，如果本案不再需要鉴定或者是评估，陈春兰随时可以向焦作职工医学院交付房屋。一审判决陈春兰支付2018年3月5日后的房屋占有使用费，违反了相关的法律规定，应予驳回。九、焦作职工医学院一审提交的证据不能证明陈春兰欠付了水电费69118.5元，一审判决根据案件的情况双方分担诉讼费及鉴定费符合法律规定。陈春兰向一审法院起诉请求：1.判令解除陈春兰与焦作职工医学院于2011年3月15日订立的《房屋租赁合同》；2．判令焦作职工医学院退还陈春兰已经交纳的房租30万元；3．判令焦作职工医学院赔偿陈春兰各项损失共计674.4425万元（其中装饰装修损失460万元、暂计算至2017年12月的看护人员工资91．4276万元、水电费损失9.0149万元、可得利益损失114万元）；4．本案诉讼费用由焦作职工医学院承担。焦作职工医学院向一审法院提出反诉请求：1．依法确认焦作职工医学院和陈春兰于2011年3月15日签订的《租赁合同》于2018年2月2日解除，判令陈春兰立即腾退租赁房屋并交付焦作职工医学院；2．判令陈春兰向焦作职工医学院支付截至2018年7月7日前的房屋租金1750000元，并按照银行同期贷款利率承担延期缴付租金的资金占用损失费270865.31元，支付水电费69118.5元；3．判令陈春兰向焦作职工医学院支付违约金285000元；4．判令陈春兰向焦作职工医学院缴纳2018年7月7日之后继续占用租赁房屋期间的租赁费直到交回房屋之日止，并按照银行同期贷款利率承担延期缴付租金的资金占用损失费；5．本案件的诉讼费、鉴定费等有关费用全部由陈春兰承担。一审法院认定事实：2011年3月1日，焦作职工医学院与陈春兰签订了《责任承包协议书》，后双方于2011年3月15日另行签订了一份《租赁合同》，原《责任承包协议书》不再履行。《租赁合同》约定：第一条，甲方（焦作职工医学院）保证所出租房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。第二条，房屋的坐落、面积、装修、设施情况。1．甲方出租给乙方（陈春兰）的房屋位于焦作市××健康路东焦作职工医学院内，门牌号为××。2．出租房屋面积共5049．74平方米（1楼668．188平方米、2-5楼标准间88个，电梯内套间4个、洗刷间、卫生间12个、6楼58．5平方米小会议室6个、卫生间1个、电梯内套间1个）。3．该房屋现有装修仿瓷涂料粉刷，水电设施、门窗齐全。（设施设备租赁时制成附件）附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用。第三条，甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。第四条，租赁期限、用途。1．该房屋租赁期共20年，自2011年3月15日起至2031年3月16日止。2．乙方向甲方承诺，租赁该房屋主要作为开办老年乐园使用。3．租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还。第五条，租金及支付方式。1．该房屋第一年租金为100000元（大写拾万元整），第二年租金为200000（大写贰拾万元整），以后每年租金为300000元（大写叁拾万元整）。2．房屋租金支付方式如下：从3月8日起至9月8日结束，装修期限为6个月，装修期满后乙方向甲方支付第一年租金，9月15日前为付款日。第六条，租赁期间相关费用及税金。1．甲方应承担的费用：租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担。2．乙方交纳以下费用：（1）乙方应按时交纳自行负担的水电等费用。（2）甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。第七条，房屋修缮与使用。1．在租赁期内，甲方应保证出租房屋的水、电设施满足乙方所需和道路畅通，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。甲方提出进行维修须提前5日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应在24小时内提供维修服务。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。2．乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，房屋的装修部分归甲方所有。第八条，房屋的转让与转租。第九条，合同的变更、解除与终止。1．双方可以协商变更或终止本合同。2．甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用。（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。（3）在合同规定以外，要求乙方履行义务或干预乙方正常经营，致使乙方无法实现合同目的。（4）为乙方设置障碍，使乙方无法经营。3．房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，改变房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用。4．租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满2个月前书面通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先承租权。5．租赁期满合同自然终止。6．因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。第十条，房屋交付及收回的验收。第十一条，甲方违约责任。1．甲方因不能提供本合同约定的房屋致合同不能履行的，甲方除应按约定支付违约金外，还应对乙方超出违约金以外的损失进行赔偿，赔偿金额为二十年合同总租金的20％。由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。2．甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照20年合同总租金的20％向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失，甲方还应该承担赔偿责任。3．甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方全部损失。4．由于甲方未尽有关法律规定的义务，致使合同无效的，甲方应赔偿乙方全部损失。第十二条，乙方违约责任。1．租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20％向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的。2．在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一周，应按上述费用总额的1％支付甲方滞纳金。3．在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金5％的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。4．租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金5％的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。第十三条，免责条件。第十四条，本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十五条，争议解决。第十六条，其他约定事项。1．甲方应无偿向乙方提供承租楼房西、南边的空地，以保障老年乐园所需要的活动场所。乙方在其上面修建配套设施供乙方无偿使用二十年，如遇政府拆迁索赔地面上的附着物应归乙方所有。2．甲方应保证乙方及老年乐园的所有成员出入不受阻碍。如甲方违约致合同无法履行，乙方有权解除合同，甲方除退还已收租金外，并应赔偿乙方全部经济损失。合同签订后，陈春兰开始对所租赁房屋进行装修，并将租赁房屋起名为睿杰公寓，用于开办养老院。2011年6月8日，陈春兰向焦作市解放区人民政府七百间街道办事处民政和劳动保障所提交申请，请求对“睿杰公寓”予以核名。2011年9月23日，焦作市民政局作出（解民民管）名称预核［2011］8号《民办非企业单位名称预先核准登记通知书》。通知书载明：根据国务院《民办非企业单位登记管理暂行条例》和民政部《民办非企业单位名称管理暂行规定》，你单位申请并经解放区民政局初审同意的焦作市公寓名称核准登记，经审查，予以登记。该名称自预先核准登记之日起2个月内有效，在有效期内，不得用于从事筹备以外的活动。2012年9月13日，陈春兰向焦作职工医学院交纳租金27万元。2012年9月24日，陈春兰向焦作职工医学院交纳租金3万元。焦作职工医学院向陈春兰出具了收据。合同履行过程中，焦作职工医学院未能向陈春兰交付承租房屋以西、以南的空地作为养老院需要的活动场所，陈春兰也无法在其上面修建养老院配套设施。在名称核准登记后，焦作市民政局到现场审核，但因消防等配套设施不到位及申办单位也未向民政局提出书面申请等原因，未能办理相应登记手续。该事实由焦作市民政局于2014年10月27日出具了书面证明。后陈春兰用焦作市明洁宾馆的名义办理了消防备案手续，但焦作市明洁宾馆未办理工商登记。焦作职工医学院提供的涉案租赁房屋没有进行最后的竣工验收，也未能办理产权登记。针对该事宜，陈春兰向焦作市住房和城乡建设局申请政府信息公开。2018年1月9日，焦作市住房和城乡建设局作出《关于陈春兰申请政府信息公开的回复》。回复内容如下：陈春兰：我单位于2017年12月29日收到你关于职工医学院的《信息公开申请表》，申请公开该工程是否验收，我单位立即安排有关人员进行调查，现回复如下：一、工程概况。焦作市职工医学院办公楼工程位于焦作市学院南侧，健康路西侧。建设单位：焦作职工医学院。勘察单位：焦作市神龙水文地质工程有限公司。设计单位：焦作市宏图矿业设计有限公司。施工单位：焦作市宏程工程建设有限责任公司。监理单位：焦作市安馨工程监理有限公司。二、调查结果：根据建设单位提供的情况说明及现场核实的情况，陈春兰提出的学院路1#楼工程于2007年底基本完工。由于资金问题，建设单位没有按照设计图纸进行节能施工，所以该工程没有进行最后的竣工验收。2013年3月15日，陈春兰以焦作职工医学院为被告，向该院提起诉讼，该院于2013年3月26日向焦作职工医学院送达应诉手续。诉讼过程中，陈春兰分别于2013年4月25日、2013年11月26日向该院申请变更诉讼请求。因增加后的诉讼标的超过了该院的管辖范围，该院将该案件移送至焦作市中级人民法院审理。焦作市中级人民法院于2014年4月23日立案受理，审理后于2014年11月24日作出（2014）焦民一初字第12号民事判决，判决解除陈春兰与焦作职工医学院签订的《租赁合同》，焦作职工医学院于判决生效后十日内赔偿陈春兰各项损失2953455.82元，驳回陈春兰的其他诉讼请求。该判决作出后，陈春兰和焦作职工医学院均不服，分别向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院审理后于2015年12月2日作出（2015）豫法民一终字第123号民事裁定，裁定撤销河南省焦作市中级人民法院（2014）焦民一初字第12号民事判决，本案发回河南省焦作市中级人民法院重审。后陈春兰在焦作市中级人民法院重审期间申请撤诉，焦作市中级人民法院予以准许。后陈春兰于2018年1月12日向该院再次提起诉讼，遂形成本案纠纷。2013年3月15日陈春兰第一次诉讼期间，依陈春兰的申请，该院委托焦作市至信价格评估有限公司对睿杰公寓的装修和睿杰公寓内空调、电视等物品进行了价格评估。焦作市至信价格评估有限公司于2013年11月10日作出焦至评字（2013）第［050］号《价格评估报告书》。该评估报告主要内容为：一、价格评估标的：睿杰公寓（原焦作职工医学院办公楼）的装修（不可移动部分）和睿杰公寓内空调、电视等物品（可移动部分）；二、价格评估目的：确定评估标的在价格评估基准日的价格，为司法机关办理案件提供价格参考依据；三、价格评估基准日：2013年7月23日；……八、价格评估结论：价格评估标的即睿杰公寓（原焦作职工医学院办公楼）的装修（不可移动部分）和睿杰公寓内空调、电视等物品（可移动部分）在价格评估基准日的评估总价格为3703086元（人民币叁佰柒拾万叁仟零捌拾陆元整）。其中睿杰公寓（原焦作职工医学院办公楼）的装修（不可移动部分）的评估价格为2760921元，睿杰公寓（原焦作职工医学院办公楼）内空调、电视等物品（可移动部分）的评估价格为942165元。陈春兰为本次评估支出评估费32000元。在焦作市中级人民法院重审期间，依陈春兰的申请，焦作市中级人民法院委托河南中正永信工程管理有限公司对睿杰公寓（原焦作职工医学院办公楼）装饰装修项目未形成附合的装饰装修物与已形成附合的装饰装修物的范围进行界定，对所涉租赁房屋用于附合的装饰装修费用进行鉴定（鉴定基准日为2011年9月8日）。河南中正永信工程管理有限公司于2016年9月22日作出《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：1．对《（2016）焦中技字第13号》中本项目所涉租赁房屋未形成附合的装饰装修物与已形成附合的装饰装修物的范围进行界定；2．对《（2016）焦中技字第13号》中对本项目所涉租赁房屋用于附合的装饰装修费用为2070595.91元。陈春兰为此次鉴定支出鉴定费用20000元。在本案审理过程中，焦作职工医学院于2018年2月2日向陈春兰公证送达解除租赁合同通知书，要求解除双方之间签订的房屋租赁合同。另查明，2013年3月15日至今，陈春兰安排4名人员看护案涉房屋。2013年1月1日至2014年6月30日期间焦作市最低工资标准为1240元／月，2014年7月1日至2015年6月30日期间焦作市最低工资标准为1400元／月，2015年7月1日至2017年9月30日期间焦作市最低工资标准为1600元／月，2017年10月1日至2018年9月30日期间焦作市最低工资标准为1720元／月。一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。2011年3月15日，陈春兰与焦作职工医学院签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行自己的义务。陈春兰租赁案涉房屋的用途是开办老年乐园，而《河南省社会办养老服务机构管理暂行办法》第十五条规定，经同意筹办的社会办养老机构具备开业条件时，应当向批准其筹办的民政部门申请领取《社会福利机构设置批准证书》。申请领取《社会福利机构设置批准证书》时，应填写《河南省社会办养老服务机构设置审批表》并提交下列文件：……（三）服务场所的所有权证明或租用合同书；（四）建设、消防、卫生防疫等有关部门的验收报告或者审查意见书……。而2018年1月9日焦作市住房和城乡建设局出具的《关于陈春兰申请政府信息公开的回复》载明：案涉房屋因建设单位没有按照设计图纸进行节能施工而没有进行最后的竣工验收。且焦作职工医学院也未能办理案涉房屋的产权证书。根据相关法律规定，建筑物在没有竣工验收的情况下，无法办理产权证。案涉房屋在没有经过竣工验收，也没有办理产权证书，焦作职工医学院向陈春兰提供的租赁房屋不符合约定用途，导致陈春兰无法开办老年乐园，其合同目的无法实现。且从证人证言可以看出，焦作职工医学院也未能按约定交付租赁合同约定的空地给陈春兰使用。综上，焦作职工医学院存在违约行为，导致《租赁合同》无法履行及陈春兰合同目的无法实现的原因应该在于焦作职工医学院。关于《租赁合同》解除的问题。焦作职工医学院提供案涉房屋不符合约定使用条件，既未经过竣工验收，也未办理产权证书，陈春兰无法开办老年乐园，故其起诉要求解除租赁合同的主张成立，该院予以支持。在本案审理过程中，焦作职工医学院于2018年2月2日向陈春兰公证送达解除租赁合同通知书，要求解除双方之间签订的房屋租赁合同。至此，应视为双方达成解除合同的合意，故合同解除的时间应确定为2018年2月2日。合同解除后，陈春兰应在合理期限内将租赁房屋返还给焦作职工医学院。故焦作职工医学院主张其与陈春兰于2011年3月15日签订的《租赁合同》于2018年2月2日解除并要求陈春兰返还租赁房屋的主张符合法律规定，应予支持。关于房屋租金问题。陈春兰与焦作职工医学院于2011年3月15日签订《租赁合同》后，陈春兰对案涉房屋进行装饰装修、添置物品，为开办老年乐园做前期准备，直至2013年3月15日陈春兰起诉要求解除合同。2011年3月15日至2013年3月15日是租赁合同履行期间，陈春兰应当交纳租金，故其要求返还该期间租金30万元的请求不能成立。关于焦作职工医学院要求陈春兰支付截止至2018年7月7日的房屋租金175万元及延期缴付租金的损失、违约金的请求，因双方之间的《租赁合同》已于2018年2月2日解除，陈春兰应在合同解除后合理期限内返还租赁房屋。因租赁房屋较多，该院确定返还租赁房屋的期间为合同解除后30天，即2018年3月5日之前。但陈春兰未能在该期限内将租赁房屋返还，故逾期之后的相关损失应由陈春兰自己负担，故焦作职工医学院要求陈春兰支付房屋占用费的主张部分成立，该占用费应从2018年3月5日起参照双方约定的每年30万元的租金标准计算至本判决确定的返还租赁房屋之日止，对其主张房屋租金过高部分，该院不予支持。因焦作职工医学院在案涉《租赁合同》履行中存在根本性违约，故其要求陈春兰支付延付租金的资金占用损失费用、违约金的主张依据不足，该院不予支持。关于陈春兰的装饰装修损失数额。陈春兰与焦作职工医学院《租赁合同》纠纷案最初于2013年3月15日提起诉讼。陈春兰就其装修费用在诉讼期间不同审理阶段分别向法院申请了价格评估、造价鉴定。该院认为，价格评估的目的在于确定某个时间点上装修物的价格，造价鉴定的目的在于确定装修物施工时的定额价格。陈春兰最初起诉时租赁合同已履行满两年，尽管案涉房屋最终无法办理开办养老院的行政许可手续，但前期对案涉房屋进行装饰装修也是依约开办养老院所必需，也是租赁合同的履行内容。租赁合同已部分履行的情况下，应以双方发生纠纷时陈春兰最初起诉要求解除合同的时间即2013年3月15日为基准日确定价格更为合理，不能以装修施工时的定额价格确定，故焦作职工医学院主张以造价鉴定意见确定陈春兰装修费用价格的主张不能成立。在陈春兰与焦作职工医学院的诉讼中，该院依陈春兰申请委托焦作市至信价格评估有限公司作出了以2013年7月23日为价格评估基准日的评估报告，该价格评估报告为评估机构估价工作起始日的现时性评估报告，即以评估工作起始日确定的装修物价格。因陈春兰原申请评估时未要求以2013年3月15日为估价基准日作追溯性评估报告，故陈春兰应承担2013年3月15日至2013年7月23日装饰装修物折旧的费用，陈春兰装饰装修费用应以2013年7月23日为基准日作出的评估价格确定。因本案需要追溯性使用评估报告，故不受评估报告使用期限的限制，故陈春兰装修费用应认定为3703086元。但该评估报告载明，其中睿杰公寓的装修（不可移动部分）的评估价格为2760921元，内部空调、电视等物品（可移动部分）的评估价格为942165元。对于其中的不可移动部分已经形成附合，陈春兰的该项损失应由焦作职工医学院负担，但可移动部分在陈春兰要求解除合同时就完全可以挪作他用，而陈春兰并没有采取措施止损，而是放任该损失的产生，故该可移动部分的损失应由陈春兰自己负担，对其要求赔偿损失过高部分，该院不予支持。陈春兰为本次鉴定所支付的鉴定费用32000元是其为了确定损失的合理支出，应由焦作职工医学院和陈春兰分担，该院酌定焦作职工医学院承担该鉴定费用中的20000元。关于陈春兰主张的人工工资问题。陈春兰主张2011年3月至今的工人工资，但2011年3月至2013年3月陈春兰第一次起诉，该期间租赁合同实际履行两年，且双方的《租赁合同》已于2018年2月2日解除，故陈春兰只能主张2013年3月15日至合同解除后的合理期限即2018年3月5日之前这段时间的看场工人工资。虽然其主张雇佣四个人看管租赁房屋，但其并没有提交证据证明有需要四人看管的必要性，故看管人员应以两人为限，工资按照同时期焦作市最低工资标准计算至该判决确定的返还租赁房屋之日止。从2013年3月15日至2018年3月5日的工人工资经计算为141253.34元，对陈春兰主张过高部分，该院不予支持。关于陈春兰主张的水电费损失9.0149万元，因其主张该期间没有开展任何经营活动，看守房屋人员的工资也已经另行主张，故其主张水电费损失没有事实及法律依据，该院不予支持。关于职工医学院主张陈春兰支付水电费6.91185万元的主张，因其提交的证据并不能证明是由谁在什么期间内使用，故其该项主张因证据不足，该院不予支持。因本案合同无法履行的根本原因在于焦作职工医学院未能依约提供符合条件的房屋，现陈春兰主张按照合同约定的二十年总租金的20％即114万元的违约金标准支付可得利益损失符合双方约定，且不违反法律规定，该院予以支持，该项损失亦应由焦作职工医学院负担。原审判决：一、确认陈春兰与焦作职工医学院于2011年3月15日签订的《房屋租赁合同》于2018年2月2日解除；二、陈春兰应于本判决生效后三十日内将位于焦作市××健康路东焦作职工医学院内，门牌号为××的租赁房屋返还给焦作职工医学院；三、焦作职工医学院于本判决生效后十日内赔偿陈春兰装饰装修损失2760921元、人员工资141253.34元、可得利益损失1140000元，合计4042174.34元；四、焦作职工医学院于本判决生效后十日内支付陈春兰鉴定费20000元；五、陈春兰应于本判决生效后十日内向焦作职工医学院支付2018年3月5日后的房屋占用费（该占用费按每年300000元的标准从2018年3月5日起计算至本判决确定的返还租赁房屋之日止）；六、驳回陈春兰的其他诉讼请求；七、驳回焦作职工医学院的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59011元、保全费5000元，共计64011元，由陈春兰承担25211元，焦作职工医学院承担38800元；反诉费5025元，由陈春兰负担2000元，由焦作职工医学院负担3025元。本院二审期间，陈春兰为证明其主张，向本院提交以下证据：1、老年乐园有线电视工料费及两年收视维护费票据3张；证明评估报告中漏评有线电视工料费及两年收视维护费18680元。2、焦作市中级人民法院（2014）焦民一初字第12号民事判决书一份13页；证明最初原一审判决认定了评估报告中漏评了包括有线电视工料费等共计61700元，焦作职工医学院对评估报告没有任何异议，要求作为认定事实的依据。经质证，焦作职工医学院称，对证据一关联性有异议，本案争议的焦点是装饰装修附合物的残值损失应当由谁承担的问题，电视收视维护费不属于附合物的范围，也不能说明与涉案的房屋的关联性。对证据二真实性没有异议，对其证据指向有异议，该证据也恰恰说明本次一审判决114万经营损失的错误性，该证据认定陈春兰主张的114万没有证据支持，给予驳回该项诉讼请求。焦作职工医学院为证据其主张，向本院提交以下证据：1、河南中正永信工程管理有限公司《工程造价意见书》一套（完整）及原告鉴定申请书1份；证明该鉴定机构认定涉案租赁房屋用于附合的装饰装修费为2072175.18元，该次鉴定是基于原告陈春兰的申请。一审判决认定装修损失2760921元错误。另外，鉴定机构现场勘验证实陈春兰在合同约定的地点之外建立了消防水池，并将水池评估为附合物价款内，不存在焦作职工医学院不让陈春兰使用约定的空地。2、2013年4月15日解放区人民法院、2016年3月17日焦作市中级人民法院以及2016年11月18日焦作市中级法院庭审笔录三份；证明2013年4月25日开庭时陈春兰认可租房开宾馆是赚了钱的，陈春兰单方自认签订协议是说“空地没有障碍物可以使用”，而解放区法院本次作为一审时，陈春兰让亲属等证人出庭主张“树木”妨碍了其使用场地等，从而说明证人证言不可信；2016年3月17日高院发回重审后中院庭审笔录显示，合议庭释明前两次鉴定与本案实质查明的租赁房屋装修装饰附合物残值损失不同，不能使用，法院才委托第三次鉴定。因此，一审采用至信价格评估公司鉴定结果错误。另外，陈春兰承认仍然控制租赁房屋，占有期间的附合物分摊费用应当承担；2016年11月18日焦作市中院的开庭笔录证实中正永信鉴定人出庭接受了质询，解答了所有问题，属于优势证据，应当采用。陈春兰以从焦作市中级人民法院撤诉，再到解放法院起诉方式是回避对中正永信的鉴定的适用目的。3、焦作市中级人民法院（2014）焦民一初字第12号民事判决书；证明原焦作市中级人民法院是不支持陈春兰114万元所谓的经营性损失的，事实上陈春兰也没有证据证明存在114万元损失，本次一审予以支持是错误的。4、河南省高级法院2015年9月10日《现场勘验记录》和河南省高级法院（2015）豫法民一终字第123号民事裁定书一份。证明：河南省高级法院经过现场勘验，证实不存在妨碍陈春兰使用空地的情况，河南省高级法院调解时已经明确说明无房产证不是导致合同目的不能实现的理由。5、消防监督结果公开图片1张、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证1张、消防安全检查申请表1张（来源发回重审卷宗）；证明截止到2012年3月20日，陈春兰将租赁房屋作为明杰宾馆装修投入使用事实，不存在因无房产证导致陈春兰不能办理老年公寓事实。6、《河南省社会养老服务机构管理暂行办法》、当年焦作市民政局官网上《申办老年福利服务机构须知》、国家工商管理总局标明的《有限责任公司设立登记提交材料规范》共六页（来源于高院卷宗）；证明当年申办老年服务机构，无论是营利性还是非营利性，在审批过程中或办理营业执照（营利性）情形下，均不需要房产证，只需要住所使用证明即可。7、照片9张、营业执照1张、医疗机构执业许可证1张、订房卡1张（来源于发回重审卷宗）；证明陈春兰占有楼南空地种菜，在没有约定使用的楼房北地空地修建消防水池的事实；紧邻陈春兰的睿杰公寓大兴超市及西医政所都能正常办理营业执照，不存在因职工医学院不让使用空地导致审办不了老年公寓；陈春兰租房后将房屋装修成了明杰宾馆（又名睿杰公寓），印证民政局所说的陈春兰没有申办老年公寓；8、2008年3月20日《建筑工程消防验收意见书》一份（来源高院卷宗）；证明职工医学院交付给陈春兰的房屋不仅有竣工验收报告、质量保证书，而且原来消防也是合格的，进一步说明不存在无房产证而导致不能使用和申办老年公寓。9、最高人民法院（2015）民申字第647号民事判决、镇江经济开发区人民法院（2014）镇经丁商初字第0180号民事判决书以及内蒙古自治区通辽市中级人民法院（2013）通民再终字第10号民事判决书；证明最高人民法院对于无房产证出租房屋，认定并不能影响合同目的的实现，承租人应当按照实际占用期间交付租金；其他法院均认定无房产证可以出租，房产证并不是办理营业执照的必要条件，从而认定承租人实际使用了房屋，因自己怠于行使办理营业执照等事项，不能成为不交租金的理由，承租人的损失不予支持。10、国家发展和改革委员会《政府信息依申请公开答复》（2018）249号；证明中国价格协会没有颁发价格评估机构鉴定资质证书的权限，一审采用的焦作市至信价格评估有限公司不具有合法鉴定资质。经质证，陈春兰称，对证据一工程造价鉴定书的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，对原告的鉴定申请书无异议，原告的鉴定申请明显是对案涉装饰装修物的价值进行评估，而非对装饰装修的工程造价进行鉴定，该工程造价鉴定意见书显然背离了原告的鉴定，原告的鉴定申请事项明确写明的是对装饰装修物的残值进行评估，而非对本案装饰装修工程造价进行鉴定，所以该份工程造价鉴定意见书不具有客观性合法性。同时，该工程造价鉴定意见书在工程造价鉴定意见书存在鉴定人员应当回避而未回避的情形，造价鉴定意见存在严重的技术问题，故该工程造价鉴定意见书不能作为认定本案事实的依据。对证据二真实性无异议，但对其证据指向有异议。庭审笔录中陈春兰并未认可案涉房屋作为宾馆使用，且案涉房屋南边空地是签订合同时，焦作职工医学院承诺没有障碍物就可以使用，但实际上焦作职工医学院，拒不将南边空地交付原告使用，导致陈春兰无法建设开办养老院的配套设施。该份证据中的第二份庭审笔录恰可以说明法院委托的工程造价鉴定与最高人民法院司法解释的相关规定不符。本案装饰装修物的价格依法应当进行价格评估，而非进行工程造价鉴定，造价鉴定评估与价格评估是两种完全不同的司法委托鉴定程序，在鉴定方法适用标准以及价格认定上完全不一致。根据本案的相关事实，原告装饰装修损失进行价格评估，符合法律规定。当时鉴定人是否出庭接受了质询与工程造价鉴定意见书能否作为认定本案事实的依据，是两个完全不同的概念。原评估报告评估人员之所以未出庭是因为焦作职工医学院对评估报告并未提出异议。陈春兰对评估报告提出异议后，评估机构给予了书面回复，故不能以鉴定人或评估人是否出庭接受质询，来作为鉴定意见或评估报告能否使用的依据。对证据三真实性无异议，对其证据指向有异议，该判决书不是最终生效的判决结果，对于该判决书中双方所陈述承认的事实可以作为认定事实的依据，但对于法院分析认证部分，因不是生效判决所确认，所以不能作为认定事实的依据，且该判决书已被河南省高院撤销发回重审。对证据四真实性没有异议，对其证据指向有异议，该份证据并没有显示职工医学院将南侧空地交付陈春兰使用，恰可以证明空地上还有焦作职工医学院。原种植的草木或者树木，并未进行清除，事实上是因为焦作职工医学院，不让陈春兰进行清除。对证据五的真实性没有异议，但对其证据指向有异议，因焦作职工医学院没有办理案涉房屋的产权证，如果以养老院的名义进行消防验收的话，根本无法通过，且相关部门也不予进行消防验收，故陈春兰方想办法先以宾馆的名义进行了消防验收，待案涉房屋具备最终竣工验收条件取得房屋产权证后，再进行办理养老院消防验收的相关手续。对证据六真实性没有异议。该份证据中的河南省社会养老服务机构管理暂行办法第15条恰可以证明建设、消防、卫生、防疫等有关部门的验收报告或者审查意见书，是申办养老院的必备条件。而本案工程既没有产权证，也没有法定的竣工验收报告，导致陈春兰养老院无法设立。该证据中的有限责任公司涉及登记提交材料规范，与本案需申办的养老院项目没有任何关系。对证据七中照片九张，真实性、合法性、关联性、证据指向均有异议，该照片本就是原诉讼中焦作职工医学院的单方证据，且该照片不显示拍摄时间、拍摄地点。对营业执照及医疗机构执业许可证真实性合法性、关联性、证据指向均有异议，营业执照上显示的个体工商户为寿衣店，医疗机构执业许可证上显示的机构名称是内科诊所，该种经营场所根本无法和几千平米的养老院相比拟，且设立要求条件也完全不同。对订房卡真实性、合法性、关联性、证据指向均有异议，该种名片任何人随时都可以制作。对证据八的真实性、关联性、合法性均有异议，消防验收与最终工程的竣工验收是两个完全不同的程序，且有不同的验收主体。根据陈春兰一审提交的第十份证据，焦作市住建局的公开回复，截止到2018年1月9日案涉工程还没有进行最后的竣工验收。对证据九的真实性无异议，对其关联性有异议，证据指向有异议，案涉房屋的使用用途不同，对于租赁房屋的产权证要求亦不同，且中国非判例法国家故该判决书不具有参考性。对证据十的真实性无异议，对其关联性证据指向有异议，该答复内容与焦作市至信价格评估有限公司没有任何关系。且焦作市至信价格评估公司的评估资质，有行政机关颁发的资质证书以及行政机关颁发的营业执照，并通过了焦作市中级人民法院的资格审查，故焦作市至信评估价格评估有限公司具备案涉工程的价格评估资格。本院对证据分析认证如下：关于陈春兰提供的证据，证据1中的收视维护费仅交纳至2012年年底，纠纷发生前，已经实际履行完毕，而工料费属于可移动部分，均不能证明陈春兰的证明指向，本院不予采信。证据2系本院裁判文书，虽被上级法院撤销，但反映本案诉讼过程，对其真实性予以采信。关于焦作职工医学院提供的证据，其中，证据1、2、3、4能够体现本案业经三级法院审理的事实经过，本院对其真实性予以采信。证据5证明涉案房屋曾以焦作市明杰宾馆对外经营的事实，陈春兰对其真实性无异议，本院予以采信。证据6属于规范性文件，本院在审理本案中予以参照。证据7中的照片证实涉案房屋北边建造有消防水池，西边、南边曾经的实际状况，对其真实性予以采信；至于其他租赁户营业执照等与本案无关，不予采信；订房卡同原审的分析意见。证据8系工程完工后，有关部门出具的建筑工程消防验收意见书，本院予以采信。证据9系裁判文书，与本案待证事实无关，本院不予采信。证据10的信息答复不能推翻焦作市至信价格评估有限公司的鉴定资质，本院不予采信。本院二审查明的案件除以下案件事实外，其它案件事实与一审相同：1、涉案房屋北边陈春兰建造有消防水池，西边为焦作职工医学院原来栽种的冬青、若干树木，南边陈春兰加盖有简易棚、部分土地种植有少量农作物以及焦作职工医学院原来栽种的若干树木。2、2007年11月，涉案房屋经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位和设计单位验收，该工程为合格工程。3、2008年3月20日，焦作市公安消防支队作出焦公消验[2008]第0025号建筑工程消防验收意见书，主要内容：我支队技术人员于2008年3月20日对位于焦作市健康路以西学院路以南的焦作职工医学院办公楼、电教楼工程进行了消防验收，经验收认为该工程基本符合消防要求，在消防方面具备使用条件，同意投入使用。4、2013年4月9日，焦作市民政局出具的证明载明：依据《河南省社会办养老服务机构管理暂行办法》之规定，单位或公民申办养老院、老年服务中心等养老服务机构，应当向项目所在地县级以上民政部门提出书面申请，经批准取得民政部门核发的《社会福利机构设置批准证书》并进行法人登记后，方可营业。经查，陈春兰及其睿杰公寓，未向我局提交过筹办养老服务机构的书面申请。本院认为，本案系租赁合同纠纷。2011年3月15日，焦作职工医学院与陈春兰签订《租赁合同》，将位于焦作市××健康路东焦作职工医学院内门牌号为××的房屋出租给陈春兰使用，陈春兰对涉案房屋进行装修，并分别于2012年9月13日、9月24日向焦作职工医学院交纳27万元、3万元租金，之后双方因合同履行问题发生争议。关于违约问题。首先，关于房屋的问题。交付验收合格的房屋是焦作职工医学院作为出租人应当负担的合同义务，施工结束后，经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位和设计单位验收后，涉案房屋为合格工程，以及涉案房屋基本符合消防要求，有2007年11月五大责任主体出具的工程竣工验收报告和焦作市公安消防支队出具的建筑工程消防验收意见书为证；焦作市住房和城乡建设局于2018年1月9日出具关于陈春兰申请政府信息公开的回复仅能证实涉案房屋因未进行节能施工，没有进行最终的竣工验收，但不能推翻涉案房屋质量合格的事实，因此，焦作职工医学院将涉案房屋交付于陈春兰符合约定。其次，关于房产证的问题。《河南省社会养老服务机构管理暂行办法》规定，筹办社会办养老服务机构，申办人应当向项目所在地县级以上民政部门提出书面筹办申请，并按照要求提供相应的材料；符合要求，手续齐全的，发给审批权限本级民政部门的筹办批复；经同意筹办的社会办养老服务机构具备开业条件时，应当向批准其筹办的民政部门申请领取《社会福利机构设置批准证书》，申请领取该证书时，应当填写《河南省社会办养老服务机构设置好审批表》并提交服务场所的所有权证明或租用合同书；申办人取得《社会福利机构设置批准证书》后，履行相应的登记手续，并向税务部门办理税务登记。也就是说，经民政部门同意筹办的社会办养老服务机构具备开业条件时，申办人在申领《社会福利机构设置批准证书》和填写《河南省社会办养老服务机构设置审批表》外，一并提交服务场所的所有权证明或租用合同书等材料即可，并非必须提供服务场所的所有权证明；同时，双方签订的《租赁合同》约定，焦作职工医学院应当提供房产证（或具有出租权的有效证明）等，以供租赁使用，且现有证据证实焦作市民政局仅审查准许焦作市睿杰公寓的名称登记，但是陈春兰之后没有取得相应的民办非企业单位登记证书，也没有申请领取《社会福利机构设置批准证书》并提交服务场所的所有权证明或者租用合同书等材料，故陈春兰以涉案房屋没有房产证为由，导致合同目的无法实现的理由不能成立。最后，关于空地的问题。《租赁合同》约定，焦作职工医学院应无偿向陈春兰提供涉案房屋西、南边的空地，陈春兰在空地上修建配套设施，作为老年乐园的活动场所。目前，陈春兰没有在空地修建老年乐园的相关配套设施，结合陈春兰提供的证人证言及庭审了解的情况，原审认定焦作职工医学院没有将涉案空地交付给陈春兰使用正确。据此，陈春兰与焦作职工医学院均存在违约情形。关于装饰装修损失问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条第三项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。需要说明的是，双方对于原审判决涉案租赁合同的解除时间以及租赁物的返还均未提出上诉,因此，在装饰装修物的具体处理方面，首先，关于未附合的装饰装修物属于可移动的物品，陈春兰可以挪作他用，但是陈春兰并未采取有效措施止损，故一审认定上述损失由陈春兰自行负担，于法有据；其次，关于已经形成附合的装饰装修物损失，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项规定，焦作职工医学院应当赔偿陈春兰剩余租赁期内的装饰装修残值损失。至于数额问题，本院以焦作市至信价格评估有限公司出具的评估报告载明的已附合的装修装饰物价值2760921元为基数，考虑到房屋2013年至2019年的正常折旧，在此基础上，考虑到双方违约程度无法区分，酌定焦作职工医学院赔偿陈春兰已经形成附合的装饰装修物残值损失96.6万元，即（【2760921元-2760921元×6年÷20年】×50%≈96.6万元）。关于焦作职工医学院主张的租金、房屋占用费及损失的问题，2013年3月19日，陈春兰作为原告向一审法院提起诉讼，两次变更诉讼请求后，因诉讼标的额符合中院管辖的第一审民商事案件，案件移送本院审理。本院于2014年11月24日作出一审判决后，双方当事人均不服提起上诉，省法院以一审认定事实不清为由将本案发回重审。重审期间，陈春兰申请撤诉，本院于2017年12月26日予以准许。2018年1月12日，陈春兰向一审法院提起诉讼，焦作职工医学院此时提出反诉。通观整个诉讼过程，2013年3月至2018年1月近五年诉讼中，焦作职工医学院未及时主张权利，导致租金持续计算，数额不断扩大，焦作职工医学院应当承担权利行使不及时的不利后果。关于陈春兰要求焦作职工医学院返还其交纳的租金30万元问题，2011年3月15日至2013年3月15日属于租赁合同履行期，陈春兰应当交纳30万元租金，原审判决驳回陈春兰的该项诉讼请求正确。关于陈春兰主张的人工工资问题，2018年2月2日以前，涉案租赁合同并未解除，陈春兰主张该部分的工人工资不能成立；2018年2月2日至2018年3月5日是原审法院确定的返还租赁房屋的时间，陈春兰负有返还义务，原审判决焦作职工医学院承担在此期间的工人工资不当。关于陈春兰主张的可得利益损失114000元问题，所谓可得利益损失是指因相对方违约行为造成的预期可获得的利润损失，属于确定的、必然发生的损失。在双方均存在违约的情形下，原审判决焦作职工医学院向陈春兰支付1140000元损失显然不当，本院予以纠正。同理，焦作职工医学院要求陈春兰按照合同总租金5%，即285000元承担违约责任亦不能成立。关于水电费的问题，关于陈春兰主张的90149元水电费的问题，《租赁合同》约定，水电费由陈春兰自行负担。合同履行期间的水电费，陈春兰要求焦作职工医学院返还不能成立；至于其他租户使用产生水电费用，属于陈春兰和其他租户的纠纷，陈春兰可以向其他租户主张。此外，焦作职工医学院主张的69118.5元水电费缺乏有效证据证明，应当承担举证不能的法律后果，一审予以驳回焦作职工医学院的该项主张正确。关于鉴定费的问题，陈春兰向焦作市至信价格评估有限公司支付的32000元鉴定费系维护自身权益而支出的费用，在焦作职工医学院已经承担相应赔偿责任的情况下，上述费用应由陈春兰自行负担，本院对原审判令焦作职工医学院负担其中的20000元予以纠正。综上，陈春兰的上诉请求不能成立，应予驳回；焦作职工医学院的部分上诉请求成立，应予支持。一审判决部分事实认定错误，应予纠正。本案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初287号民事判决第一项、第二项；二、撤销河南省焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初287号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项、第七项；三、焦作职工医学院于本判决生效后十日赔偿陈春兰96.6万元；四、驳回陈春兰的其他诉讼请求；五、驳回焦作职工医学院的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费59011元、保全费5000元，共计64011元，由陈春兰负担55911元，焦作职工医学院负担8100元；一审反诉费5025元由焦作职工医学院负担。二审案件受理费51684元，由陈春兰负担26526元，焦作职工医学院负担25158元。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇一九年十一月二十八日书记员 王向静