浙江省义乌市人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙0782执异161号案外人陈贻广，男，1967年4月2日出生，汉族，住义乌市。案外人陈婷婷，女，1990年12月28日出生，汉族，住义乌市。两案外人共同委托代理人毛建荣，浙江红太阳律师事务所律师。两案外人共同委托代理人贾超倩，浙江红太阳律师事务所实习律师。申请执行人安吉黑石华荣投资合伙企业（有限合伙），主要经营场所：安吉县溪龙乡黄杜村。执行事务合伙人：杭州黑石金融服务外包有限公司（委派代表：庄雁）。委托代理人郜文仲、徐梦，系申请执行人公司员工。被执行人义乌市恒升线带有限公司，住所地：义乌市义东工业园区。法定代表人骆樟财。被执行人义乌市福卡罗针织有限公司，住所地：义乌市廿三里义东工业园区。法定代表人黄国荣。被执行人骆樟财，男，1952年7月7日出生，汉族，住义乌市。被执行人李兰翠，女，1954年1月27日出生，汉族，住义乌市。被执行人黄国荣，男，1988年12月4日出生，汉族，住义乌市。被执行人黄晓东，男，1977年8月21日出生，汉族，住义乌市。被执行人骆巧琴，女，1979年5月4日出生，汉族，住义乌市。被执行人何军民，男，1964年5月13日出生，汉族，住义乌市。被执行人陈建，女，1963年5月29日出生，汉族，住义乌市。在本院执行申请执行人安吉黑石华荣投资合伙企业（有限合伙）与被执行人义乌市恒升线带有限公司、义乌市福卡罗针织有限公司、骆樟财、李兰翠、黄国荣、黄晓东、骆巧琴、何军民、陈建金融不良债权追偿纠纷一案中，案外人陈贻广、陈婷婷对执行义乌市福田街道东傅宅二区1幢2单元1302室【不动产权证书号：浙（2019）义乌市不动产权第0020214号】的房地产（以下简称涉案房地产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人陈贻广、陈婷婷称，被执行人黄国荣自愿把坐落在义乌市福田街道东傅宅旧村改造高层套间一套（108平方米）及一个车位转让给案外人，双方于2012年6月5日签订了房屋买卖合同，约定转让款为138万元，付款方式为付至黄昌义账户，2011年10月2日24万元借款转购房款等内容。合同签订后，案外人按约陆续付款，至2017年12月份付清所有购房款共计138万元。被执行人转让的房屋经抽签定位在义乌市××东××单元××室，涉案房地产一直由案外人管理使用。现请求解除对涉案房地产的查封，停止对涉案房地产的执行。申请执行人安吉黑石华荣投资合伙企业（有限合伙）称，案外人主张涉案房地产所有权为其所有不成立。1、案外人购买无产权登记房产，本身存在较大风险，该风险应由买受人承担。2、根据物权法第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房地产至今仍登记在被执行人黄国荣名下，买受人与被执行人黄国荣签订的房屋买卖合同应为债权纠纷，义乌市人民法院应对涉案房地产继续执行。3、涉案房地产于2019年4月份办理产权证，已符合过户条件，本案于同年7月份对涉案房地产采取的查封措施。故涉案房地产自符合过户条件之日起，既存在一房二卖、抵押、过户等重大风险，至同年7月份买受人仍未办理过户，买受人有重大过错。4、涉案房地产在本案执行依据（2017）浙0782民初3593号民事判决生效后尚未办理产权证，申请执行人无法查封该房产，就本案申请执行人无法规避房产在办证前房屋买卖的风险。被执行人用此方法来规避法院后期的执行，致使债权人在无任何过错的情况下无法实现债权，不应当成立。5、该房产的异议材料中的《房屋买卖合同》中仅约定了“义乌市稠城街道东傅宅村高层1个套间及1个车位转让”，并无具体房号；6、被执行人黄国荣与案外人陈贻广、陈婷婷所签订《房屋买卖合同》约定的付款方式与实际不符，且异议材料显示房屋所有权人黄国荣仅打了收条，并未有相关的银行流水等互相印证。故该合同的效力有待法院认定。综上，请法院依法裁决。本院查明，2017年7月10日，本院对原告安吉黑石华荣投资合伙企业（有限合伙）诉被告义乌市恒升线带有限公司、义乌市福卡罗针织有限公司、骆樟财、李兰翠、黄国荣、黄晓东、骆巧琴、何军民、陈建金融不良债权追偿纠纷一案作出（2017）浙0782民初3593号民事判决：一、被告义乌市恒升线带有限公司于本判决生效后十五日内归还原告安吉黑石华荣投资合伙企业（有限合伙）借款本金4299377.79元并支付利息（计算至2016年2月29日为304902.39元，以后按合同约定计付至实际履行完毕之日止）。二、被告义乌市福卡罗针织有限公司，骆樟财、李兰翠，黄国荣，黄晓东、骆巧琴、何军民、陈建对上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43634元，由各被告负担。判决生效后各被告未履行。原告于2019年7月1日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2019年7月12日，本院作出（2019）浙0782执7384号之一执行裁定，查封涉案房地产等财产。2019年9月24日，本院作出（2019）浙0782执7384号之二执行裁定，拍卖涉案房地产等财产。案外人陈贻广、陈婷婷提供《房屋买卖合同》一份，该份材料显示，2012年6月5日，案外人陈贻广、陈婷婷（乙方）与被执行人黄国荣（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方在东傅宅高层有108平方的套间，现甲方自愿将坐落于义乌市稠城街道东傅宅村高层1个套间及1个车位转让给乙方。具体套间定位以补充协议确定。单个套间转让款为138万元，付款方式为由乙方支付至账户为黄昌义开具于金华银行账号为00×××20的账户。2011年10月2日24万元借款转为购房款等内容。2017年9月1日，黄国荣在《房屋买卖合同》右下方注明“1幢2单元1302室”。案外人同时提供不动产权证复印件一份，证明涉案房地产的不动产权证情况；提供2011年10月2日借条、收款收据复印件各一份，浙江稠州商业银行账户明细清单复印件、业务回单复印件、收条各二份，转账付款凭证五份，证明案外人已经付清购房款138万元的事实；提供装修费用清单一份，证明涉案房地产由案外人装修并由案外人支付装修款，实际占有房屋的事实；提供账户结算说明复印件一份，证明鲍昌福的账号是7号楼、8号楼高层的建房资金的公共账号，黄国荣把购房款指定打入鲍昌福的账号，是黄国荣要向领导小组缴纳他自己的建房资金的事实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，案外人对涉案房地产主张所有权，请求本院解除查封能否获得支持，关键看其提供的证据是否能证明其请求同时具备上述四个条件。案外人陈贻广、陈婷婷提供的证据不足以证明其已实际占有涉案房地产，故案外人的异议理由不能成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回陈贻广、陈婷婷的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向浙江省义乌市人民法院提起诉讼。（本页无正文）审 判 长  刘苏英审 判 员  邹欣荣人民陪审员  陈明亮二〇一九年十一月六日书 记 员  蒋彩萍