陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕03民终1820号 上诉人（原审被告）:惠宝长，男，汉族，生于1949年7月4日，住宝鸡市金台区，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：王传祥，男，回族，1957年1月1日出生，住宝鸡市金台区，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人:陈宝玉，陕西国文律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宝鸡市金陵物业管理有限公司,住所地宝鸡市金台区，统一社会信用代码91610303598794641M。 法定代表人：王贵富，任执行董事。 委托诉讼代理人：王斐，陕西金宝律师事务所律师。 上诉人惠宝长因与被上诉人宝鸡市金陵物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宝鸡市金台区人民法院(2019)陕0303民初1778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人惠宝长向本院提出上诉请求：依法撤销宝鸡市金台区人民法院(2019)陕0303民初1778号民事判决并发回重审。事实与理由：一、一审法院剥夺了上诉人在一审的反诉权利，审判程序严重违法。二、一审判决违背了案件基本事实，错误地变更了市物价局10号文件的施行时间，该文件《关于东仁新城小区物业服务收费标准备案的复函》系2016年11月21日下达，施行时间应从2016年12月1日或2017年1月1日起计算，在《复函》下达前的物业费应按原标准收取。上诉人从未与被上诉人签订过《前期物业服务协议》，且被上诉人至今未向业主们公示过《复函》，上诉人是一审诉讼期间才知道的。三、被上诉人没有能够确定时效中断的证据，三年前双方对物业费曾有争议与其三年间从未主张收费权利没有关系。四、多年来被上诉人收取物业费后，未向业主出具正式发票。五、上诉人有两套房屋是空置的，自始至终未用过水和电，一审认定全额交纳电梯、物业等费用错误。六、上诉人因小区管理混乱、环境卫生极差而拖欠物业费的抗辩理由成立，一审片面强调被上诉人收费的权利明显不当。 被上诉人宝鸡市金陵物业管理有限公司辩称，一、关于反诉问题，原审中部分反诉内容与本案不具有关联性，一审法官已经当庭释明可以另案再诉，一审程序合法，并没有剥夺其反诉权；二、2012、2014年的标准都是政府定价，2016年政府定价改为价格备案，有物价局的批复可以证明，被上诉人收费符合政府规定；三、本案没有超过诉讼时效，一审认定正确；四、是否开具发票不是法院受案范围，经税务部门多次核实，被上诉人不存在偷税漏税问题；五、如果房屋属于空置房，必须由业主申报，不申报按照全额收取，申报义务在上诉人；六、小区不存在管理混乱等问题，一审认定事实清楚；七、一个小区只允许存在一家物业公司，与业主签订的格式文件证明被上诉人是该小区物业公司。因此，一审判决正确，应当驳回上诉。 被上诉人宝鸡市金陵物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求1、判令被告支付原告拖欠的2016年1月至2018年12月物业费等各项费用15686.9元，并支付原告逾期交费的利息损失（按人民银行同期贷款利率从欠款之日计算至款清之日）；2、判令本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实，2009年11月14日，被告惠宝长与案外人宝鸡市XX城改造建设投资有限责任公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，宝鸡市XX城改造建设投资有限责任公司于2013年8月将东仁新城高层B区10号楼1单元2303号、0601号、1403号住房及7号楼1单元2103号四套安置房房钥匙交付惠宝长。惠宝长入住东仁新城以后，从2016年1月1日起止2018年12月31日，10号楼1单元2303室欠费5685.3元；10号楼1单元0601室欠费4242.3元，10号楼1单元1403室欠费5253.3元。从2017年1月至2017年1月5月共5个月，7号楼1单元2103室欠费506元。惠宝长以宝鸡市金陵物业管理有限公司管提供物业服务时配置服务人员不符合政府规定，小区卫生环境恶劣，管理混乱为由，拒缴所欠物业费等。另查，2016年11月21日，宝鸡市物价局关于东仁新城物业费收费标准备案的复函，物业服务收费标准：高层住宅0.9元/㎡·月。宝鸡市人民政府对居民户交纳垃圾费的收费标准：6元/户·月。以上事实，有物业收费收据13张、物业交费业主欠费统计表、宝鸡市物价局文件、宝鸡市人民政府《关于印发宝鸡市城市垃圾处理费收缴实施办法及收缴标准的通知》、公摊电费公示、前期物业服务协议、关于东仁新城小区电梯费收取的请示、业主联名情况说明、证人证言和热力公司收款收据、收费票据九张、照片16张、地契、建设用地许可证、维修改建房屋申请表、拆迁补偿安置协议、质证笔录、庭审笔录在卷佐证，足以认定。 一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用和公平原则。原、被告双方虽未签订书面物业服务合同，但原告作为入住东仁新城小区的物业管理公司，为该小区提供了物业服务，被告作为小区业主，从其装修或入住起接受了原告提供的物业服务，双方即形成了事实上的物业服务合同关系，原告履行了物业服务的义务，被告应依法向原告交纳物业费等相关费用。原告主张物业费0.9元/㎡·月，有宝鸡市物价局的复函为证，予以认定。被告对原告主张的垃圾收费6元/户·月的标准不持异议，予以支持。原告主张电梯费、公摊电费系物业服务管理中产生的合理费用，客观真实，对原告主张电梯费、公摊电费的请求予以支持。原告履行了物业服务的义务，被告未履行交纳物业费的义务，违反了法律规定，依法应承担给原告造成的相应损失。但原、被告未约定交费期限，逾期利息应从原告起诉之日即2019年5月13日起按同期人民银行贷款利率计算至款清之日止。故原告要求从欠款之日支付逾期利息的主张，于法无据，不予支持。被告辩称原告要求支付B区7号楼2103室物业费等费用，认为从2015年5月起已经过了三年诉讼时效，因原、被告双方因物业费等相关费用起算时间存有争议，可印证原告向被告主张过物业费等相关费用，因此引起本案诉讼时效中断的法律后果，故被告该项辩称理由不成立，不予采信。被告另辩称B区10号楼1单元1403和0601号这两套房是空置房，没人住，不能收取电梯费，物业费不应全额收取，因被告未提交相应证据支持其主张，对此辩称意见亦不予采信。被告认为原告提供物业服务时配置服务人员不符合政府规定，小区卫生环境恶劣，管理混乱，收取物业费应出具增值税发票为由，拒缴所欠物业费等，于法相悖，不予支持。综上所述，原告请求被告支付从2016年1月1日起止2018年12月31日，XX小区XX号楼XX单元XX室欠物业费、垃圾费、电梯费、公摊电费共5685.3元；10号楼1单元0601室欠物业费、垃圾费、电梯费、公摊电费共4242.3元，10号楼1单元1403室欠物业费、垃圾费、电梯费、公摊电费共5253.3元；从2017年1月至2017年1月5月，XX小区XX单元XX室欠物业费、垃圾费、电梯费共506元，事实清楚，证据确凿，应当予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告惠宝长于判决生效十日内支付原告宝鸡市金陵物业管理有限公司物业费、垃圾费、电梯费、公摊电费共计15686.90元，并支付逾期付款利息（从2019年5月13日起按同期人民银行贷款利率计算至款清之日止）。二、驳回原告宝鸡市金陵物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，由被告惠宝长承担。 二审中上诉人提交了两组证据：证据一：1、宝市住建发（2013）313号文件；2、人民网领导留言板图片一张；3、东仁新城业主投诉及处理内容一份；4、照片13张。证明：被上诉人所提供的物业服务严重不达标，相关管理秩序维护不到位，存在严重的违法及违约行为。证据二：1、宝市价综发（2005）12号文件一份；2、宝鸡市物价局物业服务收费政策提醒告诫书一份；3、宝鸡市XX小区收费收据10张。证明：上诉人的房屋属于实行政府指导价的住宅范畴，被上诉人无权私自核实收费价格。 被上诉人对上述证据的质证意见：对证据一的证明目的不认可，313号文件是网络打印件，真实性不认可。政府留言板及投诉是因小区车库未建成停车难导致的，与物业公司无关。照片的真实性不认可，不能证明物业公司服务不到位。对证据二中12号文件及告诫书的真实性认可，但证据目的不认可。收费收据能够证明小区外购房物业费标准是0.9元，拆迁安置房标准是0.8元。 本院对上诉人提交两组证据认定如下：第一组证据：宝市住建发（2013）313号所反映的时间是2013年，与本案无关联性；人民网领导留言板的时间是2018年5月28日，所反映问题主要是车辆停放、供暖分户计量及未及时公开公摊电费等问题。答复内容为：对于车辆停放问题主要是车位少车多造成，从2016年10月底至今，原规划三个机械车库没有建成；对于公摊电费收取情况在公告栏及时公开内容包括每月用电项目和度数、电费单价和全年合计；供暖分户计量是因热量表故障热力公司费用核算工作滞后，2016至2017年季费用开始退补，2017至2018年季热力公司没有核算完成，2018至2019年季试运行一年正常后即可开始分户计量。答复时间为2018年6月29日。该组证据所反映的问题除被上诉人未及时公示公摊电费外，其余两个问题与被上诉人无关，被上诉人未及时公示电费的行为并不必然导致上诉人不缴纳物业费。第4组照片的拍摄时间及地点无法确定，其证明目的不能成立。第二组证据：文件的真实性予以认定，但不能证明该小区实行政府指导价的物业费收取标准问题。综上，上诉人所提交两组证据的证明目的不能成立，本院不予采信。 二审审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则。本案二审争议焦点为：一、上诉人与被上诉人之间是否形成了物业服务合同关系；二、上诉人是否应向被上诉人交纳物业服务等相关费用，交纳标准及起算时间如何确定。 争议焦点一：本案双方当事人之间虽未签订书面物业服务合同，但被上诉人系入住该小区的前期物业管理公司，自小区成立即开始为业主提供物业服务，上诉人亦认可从其入住起就接受了被上诉人提供的物业服务，因此，上诉人与被上诉人之间形成了事实上的物业服务合同关系。 争议焦点二：《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（五）按时交纳物业服务费用”。上诉人接受了被上诉人提供的物业服务，应当在合理期限内缴纳相关费用。双方没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费。被上诉人依据《陕西省物业服务收费管理实施办法》及宝鸡市物价局“关于东仁新城小区物业服务收费标准备案的复函”、陕西省住房和城乡建设厅“关于停止受理物业服务企业资质认定的通知”向上诉人收取物业服务等费用符合法律规定，同时被上诉人提交的证据能够证实其收费标准已由宝鸡市物价局批准。因此，对于上诉人称被上诉人按每平方米0.9元的标准收取物业费不合理之上诉理由本院不予支持。一审法院依据本案事实计算涉案四套房屋的物业费、垃圾费、电梯费、公摊电费共计15686.90元并无不妥，本院予以确认。上诉人以被上诉人诉请超过诉讼时效、物业公司向业主未出具正式发票、小区卫生脏乱差等为由拒交相关费用没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人认为一审法院剥夺了其反诉权，但一审认为上诉人的反诉应以本案审判结果为依据，无法在本案中合并审理，故当庭对上诉人的反诉申请口头裁定予以驳回，并告知上诉人可另案起诉，一审处理恰当，本院予以确认。上诉人称有两套房屋是空置的，应按空置房计算费用，但其未提供充足的证据证实其主张，该上诉理由不能成立。对于上诉人称被上诉人存在偷税漏税问题，不属民事案件受案范围，上诉人可另行解决。 综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费250元，由上诉人惠宝长承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李宝萍 审 判 员 邱有前 审 判 员 马 林 二〇一九年十一月七日 法官助理 黄 婷 书 记 员 王 慧 1