山东省平度市人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁0283执异84号案外人：范培磊，男，1985年10月11日生，汉族，住山东省新泰市。申请执行人：青岛佰兴达商贸有限公司，住所地：青岛市崂山区仙霞岭路**甲中惠雅苑**楼**，统一社会信用代码：91370212065073956D。法定代表人：贾蕾蕾，总经理。委托代理人蒲聪，山东众成清泰（西海岸）律师事务所律师。被执行人：青岛小鹤口龙女度假有限公司，住，住所地：平度市东阁街道办事处小河口北旺一社会信用代码：91370283760253617C。法定代表人：潘鹏，经理。被执行人：平度市众鑫工艺品有限公司，住，住所地：平度经济技术开发区钱塘江路一社会信用代码：913702836142800195。法定代表人：潘鹏，经理。被执行人：潘鹏，男，1964年11月3日生，汉族，住平度市平度市经济技术开发区。本院在执行申请执行人青岛佰兴达商贸有限公司与被执行人青岛小鹤口龙女度假有限公司、平度市众鑫工艺品有限公司、潘鹏金融借款合同纠纷一案中，案外人范培磊对本院查封位于平度市经济技术开发区钱塘江路的房产及国有土地使用权主张租赁权，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人范培磊称，平度市人民法院作出的（2019）鲁0283执1425-1号执行裁定书，解除案外人对平度市众鑫工艺品有限公司名下的位于平度市经济技术开发区钱塘江路的房产及国有土地使用权的占有错误，违反法律规定。案外人租赁的上述房屋在先，申请执行人主张在后，其并不具有抵押权，也不是房屋的所有权人。法院拍卖涉案的房屋，不应该要求案外人腾空、迁出租赁的房屋。案外人作为承租人享有房屋同等条件下的优先购买权，按照法律规定案外人的权利应保护到房屋租赁合同期满后，才能拍卖。为维护案外人的合法权益，请求依法撤销平度市人民法院（2019）鲁0283执1425-1号执行裁定书以免损伤扩大，并按照案外人与被执行人之间签订的租赁合同继续租赁，即便拍卖也要求带租拍卖。申请执行人青岛佰兴达商贸有限公司称，人民法院依法拍卖涉案标的物，是强制执行的行为，不是出租人的买卖行为。本案中，债务人抵押在先，出租在后。案外人与平度市众鑫工艺品有限公司在标的物抵押之后所签订的租赁合同无效，法院作出的剔除租赁执行裁定书正确，请求法院依法驳回案外人的执行异议申请。被执行人青岛小鹤口龙女度假有限公司、平度市众鑫工艺品有限公司、潘鹏称，2015年5月5日涉案房屋土地抵押给青岛农村商业银行股份有限公司平度福州路支行，2016年12月30日我们又将涉案房屋土地租赁给了案外人。法院在执行涉案土地房屋时，是否带租拍卖，请求依法处理。经审查查明，2018年8月27日本院作出（2018）鲁0283民初2527号民事调解书，内容为：一、青岛小鹤口龙女度假有限公司偿还青岛农村商业银行股份有限公司平度福州路支行借款本金2490000元及利息36149.72元，共计2526149.72元，于2019年3月1日前付清；二、青岛小鹤口龙女度假有限公司偿还青岛农村商业银行股份有限公司平度福州路支行借款本金2490000元的利息（利息自2018年3月20日起至实际付款之日，按年利率6.3075%计算），于2019年3月1日前付清；三、青岛农村商业银行股份有限公司平度福州路支行对平度市众鑫工艺品有限公司名下的位于平度市经济技术开发区的房地产（土地证号：平国用1999字第**，房产证号：平房自字第**）享有优先受偿权；四、律师费50000元由青岛小鹤口龙女度假有限公司承担，于2019年3月1日前付清；五、平度市众鑫工艺品有限公司、潘鹏对上述债务承担连带付款责任，在其承担付款责任后，可直接向借款人青岛小鹤口龙女度假有限公司追偿。案件受理费27009元减半收取13504.5元，保全费5000元，共计18504.5元，由青岛小鹤口龙女度假有限公司负担，于2019年3月1日前缴纳；平度市众鑫工艺品有限公司、潘鹏对上述债务承担连带付款责任。（2018）鲁0283民初2527号民事调解书生效后，青岛农村商业银行股份有限公司平度福州路支行向本院申请强制执行。执行案号为（2019）鲁0283执1425号。在执行过程中，青岛农村商业银行股份有限公司平度福州路支行将（2018）鲁0283民初2527号民事调解书的全部债权和权利转让给了青岛佰兴达商贸有限公司。2019年6月26日本院作出（2019）鲁0283执异43号执行裁定书，变更青岛佰兴达商贸有限公司为（2019）鲁0283执1425号执行案件的申请执行人。2019年9月24日本院作出（2019）鲁0283执1425-1号执行裁定书，裁定如下：解除承租人范培磊对被执行人平度市众鑫工艺品有限公司名下的位于平度市经济技术开发区钱塘江路的房产（房产证号：平房自：平房自字第××号土地使用权（土地证号：平国用（1999）字第000**）的占有。同时查明，2015年5月5日平度市众鑫工艺品有限公司与青岛农村商业银行股份有限公司平度福州路支行签订《最高额抵押合同》，约定平度市众鑫工艺品有限公司以房产证号：平房自：平房自字第××号号：平国用（1999）字第00006号作为抵押，抵押财产作价为3959800元。抵押权证号为：青房地权平市他字第22806号，登记时间为2015年5月5日。2016年12月30日平度市众鑫工艺品有限公司与范培磊签订《场地及房屋租赁合同》，约定平度市众鑫工艺品有限公司将坐落在平度市经济开发区钱塘江路2号场地及房屋租赁给范培磊，租赁期限自2017年5月1日至2027年4月30日止；租金及支付方式为年租金人民币13万元，2016年12月30日支付30万元，2017年2月25日支付15万元，总计45万元，作为四年租金（差额7万元到期支付）；自第五年起，范培磊应于每年的5月1日之前支付租金。2018年5月19日潘鹏与范培磊签订《场地及房屋租赁合同附加合同》，约定租金及支付方式为2017年4月21日支付23.4万元，2018年5月19日支付4万元，总计72.4万元，扣除2017年至2018年租赁费13万元，剩余的59.4万元作为范培磊向平度市众鑫工艺品有限公司预付2018年5月1日至2023年5月1日的房租（2022年至2023年房租双方协议为7.4万元）；第四条附加潘鹏欠刘丰篙的12.2万元作为预付2023年至2024年的房租费。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，首先抵押权在先，租赁房屋在后，因出租人平度市众鑫工艺品有限公司未履行（2018）鲁0283民初2527号民事调解书确定的义务，执行机构在执行过程中，依法对抵押的出租房屋进行拍卖，必然发生无权变动，案外人要求继续履行2016年12月30日与平度市众鑫工艺品有限公司与范培磊的《场地及房屋租赁合同》及2018年5月19日潘鹏与范培磊签订《场地及房屋租赁合同附加合同》，不符合上述法律规定，本院不予支持。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，执行机构作出的（2019）鲁0283执1425-1号执行裁定书，解除承租人范培磊对被执行人平度市众鑫工艺品有限公司名下的位于平度市经济技术开发区钱塘江路的房产及国有土地使用权的占有，符合上述司法解释的规定，案外人要求带组拍卖的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，执行机构作出的（2019）鲁0283执1425-1号执行裁定书，程序合法，适用法律准确，案外人要求撤销（2019）鲁0283执1425-1号执行裁定书，请求继续租赁或带租拍卖的请求，不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。申请执行人请求依法驳回案外人的执行异议申请，理由正当，本院应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人范培磊的执行异议申请。如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。审判长  车延新审判员  窦在强审判员  刘 刚二〇一九年十一月五日书记员  梁恩准