广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21502号上诉人（原审被告）：广州市荔湾广场物业管理有限公司。住所地：广州市荔湾区下九路荔湾广场荔泰阁**地下室负层**。法定代表人：崔智。委托诉讼代理人：柯劲恒，广东东方星联律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭力荔，广东东方星联律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）:广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心。住所地：广州市豪贤路****。法定代表人：周红，该中心副主任。委托诉讼代理人：钟伟，广东科德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎丰强，广东科德律师事务所律师。上诉人广州市荔湾广场物业管理有限公司（以下简称荔湾广场物业公司）因与被上诉人广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心（以下简称市房管局机关服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人荔湾广场物业公司的委托诉讼代理人柯劲恒、郭力荔，被上诉人市房管局机关服务中心的委托诉讼代理人钟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荔湾广场物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回市房管局机关服务中心的全部诉讼请求；3.本案的诉讼费用及保全费由市房管局机关服务中心承担。事实与理由：一、荔湾广场物业公司与市房管局机关服务中心互负到期金钱债务，一审法院没有依法审查荔湾广场物业公司所抗辩的市房管局机关服务中心拖欠荔湾广场物业公司巨额物业管理费和公摊水电费用及滞纳金的事实，属事实认定错误。(一)市房管局机关服务中心负有支付物业管理费和公摊水电费用(两项费用以下合称“综合管理费”)的义务。1.依据荔湾广场物业公司与荔湾广场业主委员会签订的《物业管理委托合同》第四条“……本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。”及第十八条第7项“负责向业主和物业使用人收取下列费用：(1)物业管理服务费；(2)代收公共水电分摊，荔湾广场xxx层停车场的业主有义务向荔湾广场物业公司缴纳综合管理费。广州市国土资源和房屋管理局作为荔湾广场**停车场的所有权人，负有向荔湾广场物业公司支付综合管理费的义务。2.2012年7月19日广州市国土资源和房屋管理局与市房管局机关服务中心签订《物业委托管理合同》，约定由市房管局机关服务中心负责停车场管理费的收缴工作，该合同将广州市国土资源和房屋管理局缴纳管理费的责任转移给了市房管局机关服务中心。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”之规定，荔湾广场物业公司有权要求市房管局机关服务中心支付综合管理费，且广州市国土资源和房屋管理局应当与市房管局机关服务中心就综合管理费承担连带责任。3.市房管局机关服务中心与荔湾广场物业公司就案涉停车场的物业管理费缴交事实存在长期合作关系，依据双方的交易习惯，应当由市房管局机关服务中心承担支付综合管理费的责任。荔湾广场物业公司于2003年12月2日即与广州市新豪实业发展有限公司(以下简称“新豪实业”)签订了《“荔湾广场”xxx层停车场缴费协议》，并于2004年1月12日签订了该合同的一、二、三份补充协议。以上协议及补充协议确认了新豪实业从1998年9月起即开始经营案涉停车场，荔湾广场物业公司与新豪实业对案涉停车场的综合管理费明确约定由新豪实业负责。根据工商登记信息显示，新豪实业的股东为广州市金房后勤管理有限公司(以下简称“金房后勤公司”)和广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心工会委员会(以下简称“服务中心工会委员会”)，其中金房后勤公司(持股99％)的唯一股东为市房管局机关服务中心，服务中心工会委员会(持股1％)是市房管局机关服务中心名下的非法人组织。可见，市房管局机关服务中心是新豪实业的实际且唯一的控制人，其与荔湾广场物业公司就案涉停车场的物业管理事宜存在长期的合作关系。也正是由于这种长期合作关系的存在，才使得荔湾广场物业公司于2013年6月20日与市房管局机关服务中心签订了每月预期经营利润不足5500元的《荔湾广场xxx层停车场委托管理协议》,该协议并未对综合管理费的缴纳责任约定由荔湾广场物业公司承担，故该综合管理费当然应当由市房管局机关服务中心负责。根据市房管局机关服务中心提交的查册表显示，案涉停车场的产权人已于2019年3月6日变更为广州铁路投资建设集团有限公司。根据《广东省物业管理条例》第四十七条的规定，物业产权转移时，应当结清物业服务费用。(二)市房管局机关服务中心应当按照每月5元/㎡，即每月人民币112215元的价格向荔湾广场物业公司支付荔湾广场xxx层停车场综合管理费，并且按照每日1‰支付违约金。1.市房管局机关服务中心应当根据一直以来的交易习惯按照每月5元/㎡(即每月人民币112215元)向荔湾广场物业公司支付综合管理费。荔湾广场物业公司作为荔湾广场的物业服务提供单位，针对荔湾广场xxx层停车场的管理费标准从2003年12月起便从未更改，长期按照与新豪实业签订的《“荔湾广场”xxx层停车场缴费协议》及其补充协议的约定，以每月每平方米5元的价格进行综合管理费的征收。由。由于市房管局机关服务中心作为新豪实业的实际控制人，停车场管理费的计费情况，且在与荔湾广场物业公司签订《荔湾广场xxx层停车场委托管理协议》时并未对该收费标准提出异议，市房管局机关服务中心该行为应当视为对该交易习惯的接受。2.荔湾广场物业公司长期对涉案停车场综合管理费进行催收，而市房管局机关服务中心从未对该管理费的计费标准提出异议。荔湾广场物业公司从2013年4月起未停止向市房管局机关服务中心追缴。市房管局机关服务中心明知管理费收费标准且从未就管理费的收费标准问题提出异议，在双方具备合同交易习惯的前提下，当然应视为对荔湾广场物业公司长期施行的管理费收费标准的接受。3.市房管局机关服务中心应当按照每日1‰的标准向荔湾广场物业公司支付综合管理费的违约金。荔湾广场物业公司与业主委员会签订的《物业管理委托合同》第二十条第3项约定，业主逾期缴纳物业管理费的，可以从逾期日起每日按应缴管理费的l‰缴纳滞纳金。由于该《物业管理委托合同》中第十八条第7项赋予了荔湾广场物业公司收缴物业管理费和水电公摊费用的权利，加之荔湾广场物业公司与市房管局机关服务中心的交易习惯中，将物业管理费和水电公摊费按固定费用每月5元/㎡进行计费，因此应当按照每日1‰的标准对综合管理费进行滞纳金的计算。二、市房管局机关服务中心尚拖欠荔湾广场物业公司巨额金钱债务，在荔湾广场物业公司与市房管局机关服务中心互负到期金钱债务且荔湾广场物业公司主张法定抵消权的情况下，一审法院却以双方的债务不属于同种类债务为由认定两个债务不可抵销，属适用法律错误。由上所述，市房管局机关服务中心从2013年1月至2019年3月5日(共74个月5天)共拖欠荔湾广场物业公司公摊水电费、物业管理费共832.26万元及滞纳金，属于金钱债务。同时，即使荔湾广场物业公司对市房管局机关服务中心的停车场使用费债务成立，那么荔湾广场物业公司对市房管局机关服务中心所负的也是金钱债务，金钱作为一般等价物，其种类和品质必然是无差别且相同的。《中华人民共和国合同法》第99条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销”。荔湾广场物业公司在一审中已明确提出行使法定抵销权，但一审判决以费用名称不同而认为不属于同一类型的债务，故而认定不能抵销，错误将法律关系与债务标的物等同，属于法律适用错误。市房管局机关服务中心辩称：本案二审审查的范围是荔湾广场物业公司主张物业管理费抵扣拖欠的场地使用费的抗辩理由是否成立。从程序上，在本案一审之后，荔湾广场物业公司就其在本案中的抗辩理由已在一审法院另行提起诉讼，主张市房管局机关服务中心支付本案所涉的物业管理费，既然荔湾广场物业公司已经就本案所涉的物业管理费另案诉讼，所以荔湾广场物业公司无权在本案中就物业管理费继续作为上诉理由要求抵扣。从实体上，荔湾广场物业公司的主张也不成立，本案所涉的物业管理费已经在另案中实体予以驳回。因此无论从程序上或者实体上，荔湾广场物业公司的上诉理由均不能成立，请求法院驳回上诉，维持原判。市房管局机关服务中心于2019年6月29日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令荔湾广场物业公司向市房管局机关服务中心支付拖欠的2017年10月1日至2019年的3月5日的场地使用费本金515万元以及滞纳金[2017年10月至2019年2月期间每月的场地使用费滞纳金，以30万元基数从次月1日起按每日0.5%的标准分别计算至荔湾广场物业公司实际付清各月场地使用费之日；2019年3月的场地使用费滞纳金以5万元为基数，从2019年3月6日起计至该月场地使用费清偿之日止]。2.本案诉讼费用由荔湾广场物业公司承担。一审法院经审理查明：案外人广州市国土资源和房屋管理局自1996年8月起通过接收成为案涉广州市荔湾区德星路9号负2层（停车场）的权属人；2019年3月6日，该停车场产权经划拨转移登记至广州铁路投资建设集团有限公司名下。2012年7月19日，广州市国土资源和房屋管理局（甲方）与市房管局机关服务中心（乙方）签订《物业委托管理合同》，委托市房管局机关服务中心对荔湾区德星路9号xxx层的荔湾广场地下停车场进行管理；乙方负责停车场管理合同的签署工作；停车场管理费的收缴工作，停车场的治安、消防、安全生产、经营管理等方面的检查和监管工作等。2015年，为加强国有资产管理，完善和统一荔湾广场xxx层停车场的经营管理工作，市房管局机关服务中心与荔湾广场物业公司就案涉停车场签订《停车场委托管理协议》，约定：管理期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止；每月场地使用费300000元；在每月的30日前，荔湾广场物业公司以支票付款方式向市房管局机关服务中心支付停车场当月的场地使用费，每逾期1天，按应缴未缴费总额的0.5%支付滞纳金给市房管局机关服务中心，荔湾广场物业公司拖欠场地使用费超过二个月的，市房管局机关服务中心有权单方解除本协议并收回停车场，同时要求荔湾广场物业公司赔偿市房管局机关服务中心因此所受到的损失。荔湾广场物业公司应向市房管局机关服务中心支付押金60万元，在本协议履行完毕，荔湾广场物业公司没有违约并交清全部应缴的费用后，市房管局机关服务中心将押金无息退还给荔湾广场物业公司。荔湾广场物业公司按照物价部门核准的收费标准对停车场进行经营管理，停车场全部的经营收入归荔湾广场物业公司所有，预计停车场每月的保管费收入（月保、临保）合计430000元；停车场每月经营成本支出约424510元（含荔湾广场物业公司每月向市房管局机关服务中心支付的停车场场地使用费300000元，管理人员工资、营业税、水、电费等费用）等等。签订合同后，案涉停车场由荔湾广场物业公司经营管理。合同期满后，荔湾广场物业公司继续使用案涉停车场，但从2017年5月起开始拖欠市房管局机关服务中心场地使用费。2017年8月8日起，市房管局机关服务中心开始发函向荔湾广场物业公司催收2017年5月起的场地占用费。荔湾广场物业公司分别于2017年9月7日、2017年11月2日、2017年12月15日函复市房管局机关服务中心，希望市房管局机关服务中心可按半年一次的方式支付场地使用费，并保证在2017年10月底前缴清相应的场地使用费（5-10月的场地使用费180万元整），从2018年1月后按市房管局机关服务中心要求每月一付方式进行缴付；承诺在2018年1月底前将所欠的全部租金一次性付清。2018年2月6日，市房管局机关服务中心委托广东科德律师事务所律师钟伟向荔湾广场物业公司发出律师函，要求荔湾广场物业公司在律师函到达荔湾广场物业公司之日起三日内，向市房管局机关服务中心一次性付清2017年5月至2018年1月期间的场地使用费270万元及该270万元本金拖欠期间的滞纳金，否则将解除《荔湾广场xxx层停车场委托管理协议》并收回停车场等。2018年2月8日，荔湾广场物业公司书面函复市房管局机关服务中心，表示原计划1月份向市房管局机关服务中心缴付，但因银行最迟在3月中旬可以向荔湾广场物业公司放款，故先向荔湾广场物业公司支付场地使用费50万元，以及保证在3月15日前缴清所欠余款等。2019年3月11日，市房管局机关服务中心向荔湾广场物业公司发出《告知函》，告知荔湾广场物业公司案涉停车场已于2019年3月6日过户登记至广州铁路投资建设集团有限公司名下，荔湾广场物业公司应自2019年3月6日起向广州铁路投资建设集团有限公司就上述不动产承担法律责任，并立即将上述不动产交还给广州铁路投资建设集团有限公司。此外，荔湾广场物业公司从2017年10月份起一直拖欠市房管局机关服务中心上述不动产的场地使用费，计至2019年3月5日的欠款本金为515万元，请荔湾广场物业公司立即向市房管局机关服务中心清偿上述欠款本金及相应的滞纳金，否则市房管局机关服务中心将依法追究荔湾广场物业公司的法律责任等。一审庭审中，市房管局机关服务中心、荔湾广场物业公司双方确认停车场场地使用费按每月30万元的标准计算，2019年3月1日至2019年3月5日的停车场场地使用费为4.84万元，荔湾广场物业公司自2017年10月1日起欠付场地使用费，欠付的2017年10月1日至2019年3月5日期间的场地使用费共计514.84万元。市房管局机关服务中心同意以4.84万元为本金计算拖欠2019年3月1日至2019年3月5日的场地使用费滞纳金。一审法院认为:市房管局机关服务中心与荔湾广场物业公司签订的《荔湾广场xxx层停车场委托管理协议》是双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。根据《荔湾广场xxx层停车场委托管理协议》的约定，市房管局机关服务中心每月固定向荔湾广场物业公司收取30万元的场地使用费，停车场的经营收入及经营成本、风险全由荔湾广场物业公司承担，市房管局机关服务中心不承担荔湾广场物业公司经营停车场的风险，该合同虽名为委托管理协议，实际上是租赁合同。在合同约定的期限届满后，荔湾广场物业公司继续使用停车场并按《荔湾广场xxx层停车场委托管理协议》约定的标准向市房管局机关服务中心支付场地使用费，双方之间形成了不定期的租赁关系。现市房管局机关服务中心、荔湾广场物业公司双方在一审庭审中均确认荔湾广场物业公司自2017年10月1日起欠付场地使用费，欠付的2017年10月1日至2019年3月5日期间的场地使用费共计514.84万元。市房管局机关服务中心要求荔湾广场物业公司2017年10月1日至2019年3月5日期间的场地使用费共计514.84万元及对应欠款的滞纳金（违约金）的诉请，合法有理，一审法院依法予以支持；荔湾广场物业公司认为违约金标准过高，一审法院以市房管局机关服务中心的实际损失为基础，将欠付场地使用费的滞纳金的计算标准酌情调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，滞纳金应以每期本金为限。至于荔湾广场物业公司辩称市房管局机关服务中心无权收取场地使用费及滞纳金的理由。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，荔湾广场物业公司主张市房管局机关服务中心应向其支付的物业管理费与市房管局机关服务中心在本案中主张的场地使用费不属同一类型的债务，两债务的形成原因不同，品质不同，双方并无可相互抵销的约定，不属于可相互抵销的债务。荔湾广场物业公司认为市房管局机关服务中心应向其支付物业管理费的，可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年8月29日作出一审判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，广州市荔湾广场物业管理有限公司向广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心支付2017年10月1日至2019年3月5日期间的场地使用费共计514.84万元；二、自判决发生法律效力之日起十日内，广州市荔湾广场物业管理有限公司向广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心支付欠付2017年10月1日至2019年3月5日期间的场地使用费的滞纳金[滞纳金分期分段计算，以每月为一期，按每月拖欠的场地使用费为本金（其中2017年10月1日至2019年2月28日的场地使用费每月以300000元为本金，2019年3月1日至2019年3月5日的场地使用费以48400元为本金），参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，从次月1号起算至实际付清本金之日止，滞纳金以当期本金为限）；三、驳回广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47850元，由广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心负担500元，由广州市荔湾广场物业管理有限公司负担47350元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，市房管局机关服务中心提交（2019）粤0103民初7822号民事判决书，拟证明：从程序上，荔湾广场物业公司就物业管理费已经另案起诉，不能在本案继续作为上诉理由；实体上，荔湾广场物业公司关于物业管理费的诉讼请求已经被一审法院驳回，其实体上的理由也是不成立的。荔湾广场物业公司质证认为：对真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认；荔湾广场物业公司另案提起对市房管局机关服务中心物业管理费债权的主张并不影响荔湾广场物业公司在本案中的抗辩，因为另案提起的诉讼是为了确认荔湾广场物业公司对市房管局机关服务中心享有物业管理费的债权，该诉讼如果荔湾广场物业公司胜诉，荔湾广场物业公司仍然有权利在本案中请求法院将双方互付的金钱债务进行抵扣；其次，该判决在认定事实上存在严重的错误，荔湾广场物业公司已经准备提起上诉，该判决尚未生效，没有证明的效力。市房管局机关服务中心另陈述，荔湾广场物业公司另案提起的诉讼不是确认之诉，而是给付之诉。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：荔湾广场物业公司关于以市房管局机关服务中心应支付的物业管理费抵扣本案场地使用费的上诉理由是否成立。双方之间的物业服务合同关系与本案房屋租赁合同关系属不同的法律关系，本案并未对双方之间的物业服务合同纠纷进行审理，现荔湾广场物业公司已经另案起诉市房管局机关服务中心，要求其支付物业管理费等费用，其在本案中仍以市房管局机关服务中心应付的物业管理费应用于抵扣本案场地使用费为由，上诉主张本案应驳回市房管局机关服务中心全部诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，荔湾广场物业公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47350元，由上诉人广州市荔湾广场物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇一九年十一月二十七日书记员 冯冠豪郭丽淳