陕西省乾县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0424民初1182号 原告：礼泉县丽景温泉小区业主委员会。住所地：陕西省礼泉县。 负责人：何金龙，该小区业主委员会主任。 委托诉讼代理人：罗晓飞，陕西贺宝虎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任某，男。 被告：礼泉伟昕物业有限公司。住所地：陕西省礼泉县。 法定代表人：陈伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：殷锋英，陕西奉天律师事务所律师。 原告礼泉县丽景温泉小区业主委员会与被告礼泉伟昕物业有限公司物业服务合同纠纷一案，原告于2018年4月24日诉至礼泉县人民法院，礼泉县人民法院提出回避，咸阳市中级人民法院依法指定本院进行审理。本院于2018年12月25日作出（2018）陕0424民初1339号民事判决，驳回原告的诉讼请求。宣判后，原告提起上诉。咸阳市中级人民法院于2019年4月11日作出（2019）陕04民终327号裁定，撤销本院（2018）陕0424民初1339号判决，发回本院重新审理。发回后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告礼泉县丽景温泉小区业主委员会负责人何金龙及其委托诉讼代理人罗晓飞、任某，被告礼泉伟昕物业有限公司法定代表人陈伟及其委托诉讼代理人殷锋英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告礼泉县丽景温泉小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间的物业服务关系（事实合同）；2、依法判令被告立即从原告小区退出；3、依法判令被告向原告移交其保存的物业规划图、竣工图、建设施工图、房地产权属关系证明、工程验收、机电使用说明、消防验收证明，水、电、气表抄单等资料；4、依法判令被告向原告移交物业管理用房（锅炉房、配电房、门卫房、车棚）、车位、等附属设施，业主所有的小区公用部分及附属设施；5、依法判令被告向原告移交财物账薄，移交预收的物业费、电费、车位租赁费、临时停车费、广告收益、停车系统和购电系统。6、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告既没有与丽景小区的开发商签订前期物业服务合同,又没有与业主委员会签订物业服务合同。被告从2009年开始对丽景小区进行事实上的管理。45620092017年七、八月，被告和上届业主委员会主任及一名委员先是致小区居民取暖于不顾，私自低价贱卖锅炉房泵机，后又非法加盖锅炉房成三间两层的门面，一人一间，对外出售。之后被告将热水罐从原锅炉房拉出来放到六号口的消防通道上，并在热水罐一边修建临时厕所。在小区一号消防通道建私人办公室，把小区的南大门堵死。被告从事物业管理期间，侵占丽景小区绿地建设车位、私自出卖业主共有道路给相邻的东大小区、在小区西围墙附近加盖非法建筑等手段谋取私利。小区业主部分代表曾上访至礼泉县人民政府，上访期间，被告把2016年国家环保部门拆除燃煤锅炉奖励的20万缴到信访局。2017年11月被告公司带人将业主代表何金龙打伤住院，后经业主讨要公道，XX城XX社区、居委会、街道办、礼泉公安局在丽景小区院内合法选举出本届业主委员会，法人及主任何金龙，副主任李某某。2019年6月份，副主任及委员张小玲的车子被人划伤，公安来小区查看，监控都是坏的。综上，原告认为，被告没有合法理由进入丽景小区进行物业管理，对小区物业进行事实管理过程中，中饱私囊，致业主利益遭受重大损害，为维护全体业主合法利益，现诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。 被告礼泉伟昕物业有限公司辩称，原告业委会成立、组成人员不符合法律规定，不能有效维护小区业主的利益，其诉讼主体不适格。假设原告主体适格，原告起诉不能成立，依法应予驳回。原告诉称的双方未签订物业服务合同，完全违背客观事实。2009年3月，被告与该小区的开发商西安华强房地产开发有限公司签定《物业管理委托合同》，期限两年。该合同到期后，2014年1月1日，被告又与该小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定被告为小区提供物业管理，期限为2014年1月1日起至2023年1月1日止。原告诉称被告侵犯业主利益，亦系违背事实。被告未私自低价贱卖锅炉房泵机，泵机现存放在院中。原告诉称被告非法加盖锅炉房成三间两层的门面房对外出售不是事实，锅炉房属开发商财产，开发商对其加盖并向外出售，并非被告对外出售侵犯业主利益。被告2009年接受小区物业时小区绿地已经是车位，车位并非被告管理物业时所建。被告并未私自出卖业主共有道路给相邻的东大小区，此系东大小区的侵权行为。原告诉称小区西围墙附近加盖非法建筑，该建筑物已拆除、恢复原状。本案并非是被告侵犯小区业主的利益，而是小区几十户业主欠被告暖气费、物业服务费等达四十多万，已严重侵犯了被告的合法权益。综上，被告是与小区业主委员会签订《物业服务合同》后对小区进行管理，该合同尚未到期，同时，被告不存在违反合同约定的情况。原告诉称与事实不符，诉请不成立，依法应予驳回。 原告根据其主张，当庭提交以下证据： 一、证明（住建局、街办、社区证明各一份）。证明礼泉县丽景温泉小区业主委员会经合法选举产生并依法在礼泉县住建局备案，主体合法，能够代表小区全体业主提起诉讼。 二、业主证明16。证明对被告提起解聘诉讼是经大多数业主的同意。 三、业主大会决议事项征求意见表。证明过半数业主同意业主委员会解聘被告的物业服务。 四、(2018)陕0425民初613号民事判决书。证明原、被告之间并无书面合同，双方之间是事实上的物业管理关系。2009 五、伟昕物业收据和礼泉环保局转账凭证。证明小区锅炉拆改补贴款由被告法定代表人私自侵吞，侵害业主利益。 六、照片6张。证明被告在小区实施管理期间，擅自在小区乱搭乱建，谋取私利。 七、何金龙户口本及房产证复印件。证明何金龙为合法业主。 238上述证据，被告质证认为，证据一、七真实性无异议，证明目的不认可，业主委员会必须为小区业主，何金龙并非业主。证据二真实性不予认可，因有代签名现象。286证据三不予认可，即使业主签名也不能作为解除合同的依据。证据四、五真实性认可，证明目的不认可。20187对证据六真实性无异议，但无法证明被告违约。 本院审查认为,原告提交的证据来源合法,内容客观,与本案具有关联性，予以认定。20180425613 被告根据其主张，当庭提交以下证据： 一、房屋租赁协议。证明何金龙长期租住长庆西仪礼泉小区，并非丽景小区业主，不能担任业主委员会主任，原告主体不适格。 二、礼泉县法院(2018)陕0425民初613号民事判决书一份、告知书五份。证明业主委员欠物业费情况。 三、咸阳仲裁委员会咸仲裁字（2012）第243号裁决书。证明被告与西安华强房地产开发公司有委托管理协议。 四、物业服务合同。证明双方存在物业合同关系，合同正在履行中。 117388084五、1、咸政办发[2013]112号文件《咸阳市人民政府办公室关于全市范围内禁止新建单台出力小于20蒸吨燃煤炉的通知》；2、礼政办发[2014]107号文件以及《礼泉县燃料禁燃区划分实施方案》。证明拆除锅炉是依据政府要求。 六、用户发展合同，施工图预（决）算。证明物业公司已为小区办理天然气施工。322 上述证据，原告质证认为，对证据一、二、三、五真实性无异议，证明目的不予认可，证据二中的事实反而证明证据四为虚假证据，双方未签订物业合同，业主欠费与本案无关，可另行起诉。112014对证据四、六不认可，322不能证明被告尽到管理责任，天然气改造并未征得业主同意，且存在乱收费现象。 本院审查认为，证据二、三、五来源合法，内容客观，予以认定。证据一内容真实客观,但不能证明其证明目的，不予认定。证据四与20180425613证据二即2018陕04**民初613号民事判决书认定的事实部分直接矛盾，且原告对证据四真实性不认可，亦无其他证据佐证，对证据四不予认定。证据六中的用户发展合同与施工图预决算落款时间矛盾，不予认定。 根据原、被告陈述、辩论及本院认定的有效证据可以确认下列事实： 2009年3月，被告礼泉伟昕物业有限公司与丽景温泉小区的开发商西安华强房地产开发有限责任公司签订《物业管理委托合同》，西安华强房地产开发有限责任公司委托被告对丽景温泉小区提供物业服务，期限两年。合同期满后被告一直为丽景小区提供物业服务至今。 2012年9月，西安华强房地产开发有限公司向咸阳仲裁委员会申请仲裁，请求裁决申请人西安华强房地产开发有限公司与被申请人礼泉伟昕物业管理有限责任公司签订的《物业管理委托合同》已经失效；被申请人腾退占用申请人的房屋。礼泉伟昕物业有限公司辩称它公司于2011年3月2日已搬离占用的房屋，不存在占用问题。咸阳仲裁委员会审查后,裁决驳回了申请人西安华强房地产开发有限公司的仲裁请求。 被告提供物业服务期间，物业费按照住户面积由被告收取，停车费每月50元/辆。被告每月按表收取水费，用户在被告处充卡买电，由被告与水务、电力部门结算水费、电费；天然气由用户直接从天然气公司购买使用。被告占用的管理用房有门卫房、物业用房。小区公共设施有配电柜、车棚、锅炉房、锅炉、热水罐、泵机等。 在被告提供物业服务期间，被告曾对小区的西围墙加盖建筑物，现已拆除。因小区业主上访，停车费用现由礼泉县住建局组织核算。 2015年，根据国家环保政策，小区的燃煤锅炉被拆除。20171112201842420186272016年5月，礼泉县XX小区燃煤锅炉拆改补贴20万元转入被告公司账户，后被被告公司经理陈伟挪用（该案已处理），锅炉及锅炉房被卖（原告关于锅炉房的买卖已另案起诉,具体买卖事实本案不予认定）。泵机、热水罐现存放小区内。 2017年11月12日，原告即礼泉县丽景温泉小区业主委员会经全体业主大会选举成立，何金龙为主任，李成为副主任，任某、张小玲、张亚美为委员。2018年元月8日，礼泉县丽景温泉小区业主委员会在礼泉县住建局备案。2018年4月24日，业主大会同意业主委员会代表全体业主提起维权诉讼，并经征求业主意见，多数业主同意解除与被告的物业服务合同。 本院认为，原告礼泉县丽景温泉小区业主委员会依法成立，且在相关部门登记备案，本次诉讼已经全体业主大会通过，故原告诉讼主体适格；被告辩称原告主体失格的辩称意见不能成立，不予采信。原、被告之间虽未签订物业服务合同，但被告一直为原告提供物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。被告在为原告提供物业服务期间，被告未经原告同意私自出卖原告公共财产，在原告小区搭建建筑物，挪用原告应有的燃煤锅炉拆改补贴款，严重侵犯原告合法权益。现原告要求解除与被告之间的物业服务合同，并要求被告从小区退出，该两项请求符合法律规定，应予支持。原告诉请被告移交水、电费抄表资料及余额于法有据，待双方清算后由被告移交给原告。被告承认占用原告的配电柜、门卫房、车棚、物业用房，原告诉请被告移交，予以支持。关于锅炉房，原告已另案起诉，本案不予议处。原告的其他诉讼请求，因无相关证据佐证不予支持。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告礼泉县丽景温泉小区业主委员会与被告礼泉伟昕物业有限公司之间的物业服务合同； 二、被告礼泉伟昕物业有限公司在本判决生效后十日内从礼泉县丽景温泉小区退出； 三、被告礼泉伟昕物业有限公司在本判决生效后十日内将水、电抄单等资料及费用余额移交原告礼泉县丽景温泉小区业主委员会； 四、被告礼泉伟昕物业有限公司在本判决生效后十日内将配电柜、门卫房、车棚、物业用房移交原告礼泉县丽景温泉小区业主委员会； 五、驳回原告礼泉县丽景温泉小区业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告礼泉伟昕物业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。 100审判长李皓博 审 判 员  周克荣 人民陪审员  上鸿博 二〇一九年十一月十九日 书 记 员  樊 萌 附法律条文： 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。 物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。 第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，负有举证责任的当事人承担不利后果。15 1