新疆维吾尔自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）新执异5号 异议人（案外人）：吕某，男，1973年12月19日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡县。 委托诉讼代理人：杨某，内蒙古天祺律师事务所律师。 申请保全人：长城新盛信托有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区卫星路475号紫金矿业研发大厦A座11层。 法定代表人：喻某，该公司总经理。 被保全人：内蒙古中银房地产集团股份有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街496号中银广场A座。 法定代表人：张某，该公司董事长。 被保全人：杨某，男，1960年8月1日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。 被保全人：赵某，女，1963年1月2日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。 被保全人：浙江华夏建设集团有限公司，住所地浙江省金华市东阳区南币路359号。 法定代表人：许某，该公司董事长。 在原告长城新盛信托有限责任公司（以下简称新盛信托公司）与被告内蒙古中银房地产集团股份有限公司（以下简称中银房产公司）、杨某、赵某、浙江华夏建设集团有限公司合同纠纷一案中，本院根据新盛信托公司的申请采取了财产保全措施。案外人吕某对本院查封中银房产公司名下××座全部房产、负一层部分房产、负二层部分车位提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人吕某称，一、2012年8月29日，我与中银房产公司签订《商品房买卖合同》，购买中银城市广场ABCD号楼1-6层的房屋。2012年2月17日，双方签订《中银城市广场地下停车位使用权转让合同》，我购买中银城市广场负2层停车位使用权238个，2012年3月29日，签订《协议书》，我退还中银房产公司19个停车位（价值285万元），故我购买的中银城市广场地下停车位使用权总计为219个。2012年2月20日，双方签订《商品房买卖合同》，购买地下负一层超市、库房面积约16778.87平方米，酒店与商场中间的商业房面积131.7平方米，合计16910.57平方米。二、2012年我出资设立的内蒙古商立方商业管理有限责任公司的经营地址在中银城市××座，因此，我在人民法院查封之前已合法占有该不动产。三、最高人民法院（2016）最高法民终530号民事判决已查明我支付案涉房产387642623元的购房款的事实。四、案涉房产未能办理过户登记的原因是由于开发商没有办理验收导致所有房产不具备办理产权证的条件。五、新盛信托公司和中银房产公司合同纠纷一案与我公司没有任何法律关系，且新盛信托公司申请查封的中银房产公司的酒店的价值远超过诉讼标的。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求人民法院解除上述财产的查封。 本院查明，新盛信托公司因与中银房产公司、杨某、赵某、浙江华夏建设集团有限公司合同纠纷一案，于2015年1月13日向上海市第二中级人民法院提起诉讼。该院于2015年1月19日受理，并于同年1月20日对中银房产公司名下土地使用权和××楼的相关房产办理了财产保全，查封期限自2015年1月20日至2017年1月19日。中银房产公司提出管辖权异议，上海市第二中级人民法院于2015年5月12日作出（2015）沪二中民六（商）初字第4号民事裁定，裁定驳回中银房产公司的管辖权异议。中银房产公司不服提起上诉，上海市高级人民法院于2015年8月31日作出（2015）沪号民五（商）终字第41号民事裁定，裁定撤销一审裁定，将该案移送本院处理。 又查明，新盛信托公司向本院提出继续查封（保全）的申请，请求继续查封中银房产公司名下的土地使用权和××楼的房产，中国长城资产管理股份有限公司提供了担保。本院于2017年1月10日作出（2016）新民初6号民事裁定，裁定：（一）继续查封中银房产公司名下的土地使用权；二、继续查封中银房产公司名下××楼的房产，具体内容与上海市第二中级人民法院《财产保全情况告知书》所附五张清单一致。查封期限从2017年1月17日至2020年1月16日。 还查明，在中银公司与吕某、鄂尔多斯谊丰投资有限公司（以下简称谊丰公司）、康某、吴某、刘某、韩某、丁某、牛某、柴某、白某、吴某、刘某商品房买卖合同纠纷一案中，最高人民法院于2018年6月22日作出（2016）最高法民终530号民事判决，查明以下事实：一、2012年1月10日，中银房产公司与吕某签订的《商场协议书》约定：吕某拟购买中银房产公司开发建设的中银城市广场项目房屋及地下停车位使用权。房屋包括：商场1-6层，面积计33733.81平方米；地下负一层超市库房面积16778.87平方米；酒店和商场中间的商业面积计131.70平方米，购房总面积为50684.38平方米。地下停车位位于地下负二层，计238个。房屋及地下停车位总价款为390490660元。二、2012年8月29日，吕某购买的以下房屋均在呼和浩特市房地产管理局进行了商品房预售登记备案。三、上述买卖合同表明吕某应当向中银房产公司支付的总价款为390490660元。谊丰公司与吕某主张的支付情况为：吕某已经支付的购房款3950万元，用中银公司的相应借款本息348142623元抵顶了相应的购房款，支付的总款项为387642623元，还余2848037元的价款没有支付。后双方于2012年3月29日签订《协议书》，约定由吕某退还中银公司19个停车位（价值为285万元），中银公司与吕某的债权债务互相抵销。 再查明，一、2012年8月29日，吕某与中银房产公司签订《商品房买卖合同》，购买中银城市广场1-6层的房屋，，上述房屋均在呼和浩特市房地产管理局进行了商品房预售登记备案。二、2012年2月17日，双方签订《中银城市广场地下停车位使用权转让合同》，购买中银城市广场地下负2层停车位使用权238个。2012年3月29日，双方签订《协议书》，约定由吕某退还中银公司19个停车位（价值为285万元），故吕某购买的中银城市广场地下停车位使用权车位总计为219个。三、2012年2月20日，双方签订《商品房买卖合同》，购买中银城市广场地下负一层超市、库房面积约16778.87平方米，酒店与商场中间的商业面积131.7平方米，合计16910.57平方米。四、2012年吕某认缴出资70万元设立的内蒙古商立方商业管理有限责任公司的经营地址设在中银城市××座。五、中银房产公司向吕某出具了7张购房款《收据》。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。吕某以已经买受涉案不动产为由请求解除对该不动产的查封。故，本案应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，人民法院于2015年1月20日查封了中银房产公司名下的土地使用权和××楼的房产。吕某与中银房产公司分别于2012年8月29日、2012年2月17日、2012年2月20日签订《商品房买卖合同》《中银城市广场地下停车位使用权转让合同》《商品房买卖合同》，购买了中银城市广场1-6层的房屋，地下停车位使用权219个，地下负1层超市、库房面积约16778.87平方米，酒店与商场中间的商业面积131.7平方米，因此，吕某在人民法院查封之前就与中银房产公司签订合法有效的书面买卖合同，且已经发生法律效力的最高人民法院（2016）最高法民终530号民事判决已查明吕至购买的上述房屋均在呼和浩特市房地产管理局进行了商品房预售登记备案。二、吕某提供的《国家企业信用信息公示系统》显示内蒙古商立方商业管理有限责任公司的经营地址设在中银城市××座，成立日期为2012年3月15日，营业期限自2012年3月15日至2032年3月14日，登记状态为存续（在营、开业、在册），其中吕某作为股东之一，于2012年3月13日实缴出资70万元。故，吕某在人民法院查封之前已合法占有该不动产。三、已经发生法律效力的最高人民法院（2016）最高法民终530号民事判决，查明吕某已经支付的购房款3950万元，用中银公司的相应借款本息348142623元抵顶了相应的购房款，支付的总款项为387642623元，还余2848037元的价款没有支付。后双方于2012年3月29日签订《商场协议书》，约定由吕某退还中银公司19个停车位（价值为285万元），中银公司与吕某的债权债务互相抵销。即吕某已经支付涉案房产全部价款387642623元。四、吕某提供的内蒙古日报刊登的《能办房本了!呼和浩特市集中清理无房本小区477个小区有望办上房本!!!”》载明案涉房产属于“五证齐全”需办理竣工验收遗留项目的情况，即案涉房产因开发商未办理验收导致产权证未能办理，因此案涉房产未办理过户登记并非因吕某自身原因导致。综上，吕某对涉案房屋享有排除执行的民事权利，其提出异议的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止本院依据（2016）新民初6号民事裁定对内蒙古中银房地产集团股份有限公司名下的房产中以下房产的查封：中银城市广场1-6层的房屋；地下负1层超市及库房（面积约16778.87平方米；酒店与商场中间商业面积131.7平方米；地下负2层219个车位使用权的查封。 案外人、申请保全人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起执行异议之诉。 审判长  乌日娜 审判员  张红见 审判员  玛依拉 二〇一九年十一月二十二日 书记员  刘俊英