河北省曲阳县人民法院民 事 判 决 书2019）冀0634民初1797号原告（申请执行人）：齐少峰，男，1982年10月11日出生，汉族，农民，住河北省保定市曲阳县。委托诉讼代理人：张健，曲阳县灵山法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨建国，河北球衡律师事务所律师。被告：张磊（案外人），男，1978年8月28日出生，汉族，个体户，住河北省保定市新市区。委托诉讼代理人：薛德锁，保定市莲池区邵楠法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：李二雷，女，1980年12月19日出生，汉族，医生，现住河北省廊坊市三河市。原告齐少峰与被告张磊、李二雷执行异议之诉一案，本院于2018年12月14日作出（2018）冀0634民初2957号民事判决。被告张磊不服该判决，向河北省保定市中级人民法院提起上诉。河北省保定市中级人民法院于2019年6月1日作出（2019）冀06民终1608号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，分别于2019年8月26日、2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告齐少峰及其委托诉讼代理人张健、杨建国、被告张磊的委托诉讼代理人薛德锁、被告李二雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐少峰向本院提出诉讼请求：撤销（2018）冀0634执异16号裁定书，恢复对李二雷名下冀（2017）保定市不动产权第**房产的执行（涉案标的80万元）。庭审中，原告将诉讼请求变更为要求许可对李二雷名下冀（2017）保定市不动产产权第**产的执行。事实与理由：（2018）冀0634执异16号裁定书程序违法、认定事实错误、适用法律错误。本案中案外人的异议理由不成立，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之要件,本案涉案房屋并未实际交付，且款项的交付也不符合法律规定，中止执行理由不成立,请法院支持原告的诉讼请求。张磊在法定期限内未提交书面答辩状，庭审中辩称，原告所诉（2018）冀0634执异16号裁定书程序违法、适用法律错误等，被告不予认可，因原告未提供该裁定具体的违反程序的证据及适用法律错误的具体条款。该裁定书查明的事实清楚，适用法律准确。此案张磊购买涉案房产的行为有买卖合同、银行转账凭证、房屋交接手续，房产中介证明，交接过程中的通话录音及房产证件的领取时间相关证据证实，完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，建议法院依法驳回原告的起诉。李二雷在法定期限内未提交书面答辩状，庭审中辩称，其与张磊之间的房屋买卖交易符合法律程序，至于对方张磊房款没有全付是因为117万元的全款付了110万元，剩余7万元是说过户后再付，因过户的时候房屋被查封，导致不能全付。房屋买卖是在房屋查封之前，没有故意欺骗，也没有违法的行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交证据如下：1、本院（2017）冀0634民初1969号民事判决书。拟证实本案涉案标的是判决书确定的数额，李二雷等人未履行还款义务。2、本院（2017）冀0634民初1969号协助执行通知书回执。拟证实涉案房屋登记户主为李二雷。3、保定市北市区香江东湖印象小区17号楼1单元1702室历月电费明细（其中载明：2017年5月总电费36.9、2017年6月总电费16.64、2017年7月总电费53.04、2017年8月总电费39.52、2017年9月总电费15.60）。拟证实该房屋自2017年5月起，几乎未产生电费，没有人实际居住。4、收费明细列表。拟证实2017年未缴纳取暖费涉案房屋无人居住。5、燃气收费记录列表（载明：2015-5-25金额96元、2016-9-17金额48元、2016-9-17金额96元、2016-12-6金额309元）。拟证实2015年5月起缴纳燃气费异常，印证涉案房屋无人居住。对原告提交的上述证据，被告张磊质证意见：1、对（2017）冀0634民初1969号民事判决书没有异议，但与张磊无关。2、对（2017）冀0634民初1969号协助执行通知书回执没有异议，其证明方向、目的与本案争议焦点无关联性。3、对保定市北市区香江东湖印象小区17号楼1单元1702室历月电费明细的真实性没有异议，对原告的证明方向不予认可。因该证据清楚显示2017年2月-10月均有电费支出，且3、4月是在房产买卖签订及房屋交接以后的日期，原告证明没有人实际居住与电费的支出相互矛盾。4、对证据4（收费明细列表），真实性没有异议。该证据体现的内容实际为涉案房屋居住时数月间购水及消耗，证实有人居住，原告用于证实无人居住是不正确的。5、对证据5（燃气收费记录列表）的真实性没有异议，对原告方的证明目的不予认可。该证据清晰显示2016年12月6日购买煤气金额300元，因为有预购，在2017年煤气的使用未发生缴费是很正常的，不能以2017年没有煤气缴费就证明无人居住。被告李二雷质证意见：2017年3月份签订合同以后，买房收据等一些东西就和张磊进行了交接，当年6月份，在张磊居住期间，在家里取过一台电视。被告张磊提交证据如下：1、房屋买卖合同。主要内容为：合同签订时间为2017年2月19日，卖方（甲方）为李二雷，买方（乙方）为张磊，居间方（丙方）为保定大汉房产经纪有限公司，合同约定：房屋价款117万元，其中：3月20日前，首付60万元，至6月15日房本下不来房款交至80万元，至10月31日房本下不来房款交至107万元，留10万元到房本下来办完过户（房屋面积暂定90平方米，13000元/平方米，多补少退），交房时间为乙方付清购房款总额的51%即人民币60万元之日起5日内甲方将房屋交付乙方使用，房屋内的其他设备及附属物，除电视机外都赠与买方。拟证实二被告签订书面购房合同进行房屋买卖。2、银行转款凭证三张。分别载明：（1）2017年3月17日，付款人刘亚章，收款人李二雷，金额60万元。（2）2017年6月17日，付款人刘亚章，收款人柳晓军，金额20万元，附言注明：张磊购买李二雷东湖印象17-1-1702部分房款。（3）2017年7月14日，付款人刘亚章，收款人柳晓军，金额27万元，附言注明：代张磊支付购买李二雷部分房款。并称柳晓军当时是李二雷的爱人，刘亚章是张磊的朋友。拟证明被告张磊依照合同约定向卖方支付房款的事实。3、保定大汉房产经纪有限公司2018年2月27日出具的情况说明（附营业执照和法定代表人身份信息）。主要内容为，张磊与李二雷于2017年2月19日在本公司签订房屋买卖合同，张磊于2017年3月17日给付李二雷60万元房款后，公司于2017年3月28日派人为双方办理了房屋交接，查验了水电费、物业费等相关事宜，将房屋交给张磊居住。拟证明房屋买卖过程、交接是真实的。4、保定大汉房产经纪有限公司负责人张某与李二雷之间的微信记录及记载张某与李二雷之间微信语音通话内容的U盘一个。主要内容为2017年6月17日李二雷联系中介张某要张磊按合同约定将涉案房屋内约定归李二雷所有的电视机搬给李二雷。拟证明2017年6月17日前买卖双方已经将涉案房屋实际交付张磊。5、中国农业银行支付宝交费业务凭证一份。拟证实2017年5月19日有一笔电费是有张磊的朋友代交，证实张磊已经实际使用该房产。6、证人张某出庭证言。证实：（1）涉案房产是通过张某负责的保定大汉房产经纪有限公司交易的，当时客户张磊要买房，张某在网上找到李二雷的房子，然后带着客户去看房子，2017年2月份左右双方在该公司签订的房屋买卖合同，其中约定3月份给第一笔款，房屋交付给张磊使用，6月中旬给第二笔款，8月下旬大约20号左右房本过户。（2）确认微信记录及U盘记载的微信语音聊天通话内容是张某与李二雷之间的通话内容。（3）2018年2月27日的情况说明是保定大汉房产经纪有限公司出具的。拟证实张某参与涉案房产买卖过程及被告张磊提交的微信聊天内容的真实性。7、不动产登记受理凭证（复印件）和载有李二雷签名及时间为2017、8、21的表格（复印件）各一份。拟证实2017年8月21日被告在要求办理过户时，被告知房产被查封，导致不能办理过户的事实。8、冀（2017）保定市不动产权产权第**产权证书。因该证书载明房屋建筑面积为87.65平方米。拟证实根据合同约定，涉案房屋的实际价款为1,139,450元（87.65平方米×13,000元/平方米），因已付107万元，尚欠购房款69,450元。并称该余款69,450元，张磊如接到法院指定交付，其愿意配合。对被告张磊提交的证据，原告质证意见：1、对房屋买卖合同及买卖付款行为的真实性均有异议，原告方认为从提交的证据显示该房屋始终处于无人居住交付异常状态，且房屋产权应以登记、公示为准，该涉案房产的房屋产权证书显示产权人为李二雷，是李二雷单独所有，没有共有权人，该合同中甲方共有权人处有柳晓军的签名，因此原告有理由认为该合同不是双方真实意思表示。2、对证据2银行转款凭证有异议，刘亚章和柳晓军均非涉案房屋买卖当事人，不能证实张磊向李二雷履行了交付房款的义务。3、对证据3、4、6均不认可，因该公司无论是法人还是从事该业务的业务员对涉案房产不能明确陈述，为此原告方对其真实性存有质疑。4、对证据5被告的证明目的不认可，被告方不能证明所谓的支付宝付款凭证是替张磊完成缴纳电费的义务，进而印证该房屋由张磊实际占有。5、对证据7，被告依法应当提交证据原件，且对证明目的不予认可。6、对房屋产权证书没有异议，对其证明目的不予认可。被告李二雷对被告张磊提交的证据及证人证言均无异议。被告李二雷提交证据如下：1、房屋买卖合同原件。证明与被告张磊提交的房屋买卖合同是一致的。2、收条一张。拟证明2017年3月份交接房屋时张磊给李二雷出具了收到涉案房屋备案合同原件及销售不动产发票原件的收条。对被告李二雷提交的证据，原告质证意见：对两份证据的真实性不予认可，原告认为二被告之间根本不存在真实的房屋买卖行为。对被告李二雷提交的证据，被告张磊均无异议。经审查双方证据、质证意见，本院认为原告提交的证据1、2、3、4、5，因二被告均无异议，本院予以确认。被告张磊提交的证据：（1）证据1、2、5，均系书面的原始证据，原告虽不予认可，但未提供足以反驳的相反证据，故对证据1、2、5真实性予以确认；（2）证据3、4、6，因保定大汉房产经纪有限公司作为依法从事房屋买卖的居间方，其出具的情况说明及涉案房屋买卖的居间承办人与客户之间的微信聊天和语音通话记录内容的真实性均由出庭证人证实，且证据之间能够相互印证，原告虽不予认可，但未提供足以反驳的相反证据和理由，故对证据3、4、6真实性予以确认；（3）证据7，因被告未提交证据原件，原告不予认可，且无其他证据相印证，故对其证据真实性不予确认；（4）证据8，因双方均无异议，本院予以确认。被告李二雷提交的证据：（1）证据1，因与被告张磊提交的证据一致，本院予以确认；（2）证据2，因被告张磊无异议，原告虽不予认可，但未提供足以反驳的相反证据和理由，故对证据2的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在审理齐少峰与井玉、李二雷、井增学民间借贷纠纷一案中，经齐少峰申请诉讼财产保全，本院于2017年8月21日作出裁定对李二雷名下坐落于保定市房产予以查封，2017年12月5日本院作出（2017）冀0634民初1969号民事判决书，判决井玉、李二雷偿还齐少峰借款本金462,500元及利息386,958元，并按年利率24%支付自2017年8月11日起至还清款之日止的利息，井增学对上述借款承担连带偿还责任。判决生效后被执行人未履行生效判决确定的义务，齐少峰向本院提出了强制执行申请，2018年4月2日依法立案执行。2018年7月11日，张磊向本院提出执行异议申请，本院于2018年7月23日作出（2018）冀0634执异8号执行裁定书，裁定驳回张磊的异议请求。张磊不服该裁定向保定市中级人民法院申请复议，保定市中级人民法院于2018年8月20日作出（2018）冀06执复76号执行裁定书，裁定撤销本院（2018）冀0634执异8号异议裁定，发回本院重新审查。本院于2018年9月20日作出(2018)冀0634执异16号执行裁定书,裁定中止对被执行人李二雷名下坐落于保定市房产〔不动产权证号：冀（2017）保定市不动产权第××号〕的执行。齐少峰不服该裁定，于2018年9月27日依法提起执行异议之诉。涉案房屋位于保定市，其不动产权证号为冀（2017）保定市不动产权第××号，该产权证形成时间为2017年8月17日，权利人为李二雷，系其单独所有，房屋建筑面积：87.65平方米，分摊土地使用面积2.7平方米。2017年2月19日，李二雷（甲方）与张磊（乙方）就涉案房屋达成买卖协议签订了房屋买卖合同，居间方为保定大汉房产经纪有限公司。合同约定房屋面积暂定90平方米，13000元/平方米，多补少退，总价款为117万元，房屋内的其他设备及附属物除电视机外都赠与给买方张磊，并约定了房款给付、房屋交付和办理房屋产权登记变更的时间、方式等事项。合同签订后，按约定张磊于2017年3月17日通过刘亚章账户给付李二雷房款60万元，保定大汉房产经纪有限公司于2017年3月28日派人查验了涉案房屋的水电费、物业费等为双方办理了房屋交接相关事宜，后张磊又分别通过刘亚章账户于2017年6月17日给付李二雷房款20万元、于2017年7月14日给付李二雷房款27万元，共计给付李二雷房款107万元。2017年6月17日，李二雷通过微信联系居间公司负责涉案房屋交易人张某，让其通知房屋买受人张磊，将双方约定归李二雷所有的电视机交付给李二雷。庭审中，被告张磊表示涉案房屋剩余价款若接到法院指定交付，将愿意配合执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，涉案房屋于2017年8月21日被查封，在此之前的2017年2月19日，李二雷与张磊就涉案房屋签订了书面的《房屋买卖合同》，该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该房屋于2017年3月28日，在居间方保定大汉房产经纪有限公司的参与下买卖双方办理了房屋交接事宜；2017年6月17日，李二雷与居间公司负责涉案房屋交易的张某之间的微信聊天和语音通话记录进一步证实张磊对涉案房屋已经接管并实际管理。由此可见，被告张磊对涉案房屋在本院查封之前已合法占有。同时，被告张磊按照合同约定已支付部分购房款107万元，且表示对剩余房款若接到法院指定交付，将愿意配合执行。因涉案房产不动产登记证形成时间为2017年8月17日，本院查封该房产的时间为2017年8月21日，虽然张磊未提供证据证实非其自身原因未办理过户登记，但事实已表明，自2017年8月21日起因法院查封，客观上已不能办理涉案房产的过户登记手续。根据本案的实际情况，应认定为涉案房屋非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，被告张磊对登记在被告李二雷名下的涉案房产提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求准许对涉案房产执行的异议之诉，不能成立，依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及有关法律规定，判决如下：驳回原告齐少峰的诉讼请求。案件受理费11,800元，由原告齐少峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  王淑惠审 判 员  赵增儒人民陪审员  赵 欢二〇一九年十一月六日书 记 员  刘 帅