广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20353号上诉人（原审被告）：广州美至医疗科技有限公司，住所地广东省广州市天河区华庭路****。法定代表人：吴冰娜。委托诉讼代理人：赵昕，广东科德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婉苏，广东科德律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审原告）：侯俊峰，男，1986年8月31日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：周镜文，广东科德律师事务所律师。上诉人广州美至医疗科技有限公司（以下简称“美至公司”）因与被上诉人侯俊峰租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初8902号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。上诉人美至公司的诉讼请求：1.撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未按合同约定开具租金发票已然构成违约，应向上诉人承担违约责任。上诉人与被上诉人签订的《广州市房屋租赁合同》第八条以及第九条的约定：“租金包含发票税费，甲方每月出具等额正规发票给予乙方”；“任何一方未履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成损失由责任方承担”。根据合同约定，被上诉人应当每月出具等额正规租金发票给予上诉人。根据合同双方约定的租赁期为26个月，每月租金为20324元，而事实上，被上诉人自2017年3月5日至2019年5月15日租赁期内，共开具租金发票8张，金额为162592元。在此期间即使上诉人支付租金，被上诉人皆再无出具等额正规租金发票给予上诉人。租赁期间内，上诉人一直与被上诉人沟通，在被上诉人补齐上一期发票情况下，上诉人才支付下一期租金，上诉人多次催告提醒被上诉人开具发票，否则上诉人财务无法入账，若不开结清承租期间已缴付租金的发票，我方将行使先履行抗辩权，拒绝缴纳接下来的房租。双方于2019年5月15日正式解除案涉租赁合同后，被上诉人2019年5月22日才交来14张租金发票，共计金额为284536元，至今还尚欠我公司发票4张金额为40648元。开具发票本是基于法律规定产生的义务，合同双方将本非对待给付义务约定为对待给付义务的双务行为，开具当月租金等额发票是收款方的先履行义务。上诉人作为付款方享有先履行抗辩权，可以对方未按合同约定开具发票为由拒绝履行付款义务。若一昧要求上诉人按期支付租金，而无视被上诉人没有出具发票的情况，实属对上诉人义务的不当增加。且尽管如此，上诉人仍在被上诉人未出具发票的情况下，多次支付了租金。综上所述，被上诉人违约在先，上诉人逾期支付租金是针对被上诉人不出具等额正规租金发票的所行使的先履行抗辩，真正的违约方应当是被上诉人，应根据双方过错程度，合理承担相应的违约责任。二、被上诉人未书面通知上诉人即将涉案房屋进行抵押的行为属于违约行为，被上诉人应向上诉人承担违约责任。上诉人与被上诉人签订的《广州市房屋租赁合同》中约定，被上诉人抵押该房屋须提前60日书面通知上诉人。然而，被上诉人在没有告知上诉人的情况下，自行将该涉案房屋另作抵押之用，造成上诉人在使用租赁场地期间多次被抵押权人要求拍照以及进行场地检查，严重影响上诉人的正常办公以及对租赁场地的使用。被上诉人的行为系对合同的违约，应向上诉人承担违约责任。综上所述，上诉人认为，真正的违约方应当是被上诉人，且被上诉人应向上诉人承担相应的违约责任。上诉人认为一审法院认定事实错误、适用法律错误。故提起上诉，望法院重新核实案情，全面审查证据，作出正确判决，以维护上诉人的合法权益。被上诉人辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院维持原判，理由如下：1.上诉人主张的违约责任与本案无关。2.收据仅为行政管理的范畴，不属于本案审理范围，并且在上诉人支付期间均有开发票，是由于上诉人原因无人收取发票，被上诉人也开具发票，上诉人未在合同约定开具发票是否是支付的条件，开具发票不是出租人的义务，但上诉人却一直拖欠租金，从未提出因发票开具问题而追付租金。3.2017年3月出租给上诉人，房产于2014年抵押。上诉人的上诉理由无依据，请二审法院驳回上诉人的诉讼请求。侯俊峰向一审法院起诉请求:1、确认侯俊峰、美至公司之间的租赁关系已于2019年2月25日解除；2、美至公司向侯俊峰支付拖欠的2019年2月16日至2019年2月25日的租金6774.67元，以及支付2018年12月5日应付的2018年12月16日至2019年1月15日期间租金逾期付款违约金8739.32元，支付2019年1月5日应付的2019年1月16日至2019年2月15日期间租金逾期付款违约金7316.64元，支付2019年2月5日应付的2019年2月16日至2019年2月25日期间租金逾期付款违约金至实际付清租金之日止（每逾期一个工作日按当月租金额的千分之五计算，其中逾期支付2019年2月16日至2019年2月25日期间租金的违约金计算以欠付租金6774.67元为本金）；3、美至公司向侯俊峰支付自2019年2月25日起至实际返还物业止的物业占有使用费（每月占有使用费标准按月租金20324元计算）及利息（以当月使用费为本金，自每月5日起计至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4、美至公司向侯俊峰支付从2019年5月1日至实际返还物业止的管理费（按每月3209.1元计算）、支付2019年4月1日至实际返还物业止的电费、电费变损费；5、美至公司立即将侯俊峰承租房屋返还侯俊峰；6、美至公司立即注销在租赁物地址的工商地址登记；7、侯俊峰有权没收美至公司支付的租赁保证金40628元；8、美至公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：根据广州市房地产档案馆于2019年5月17日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市天河区华庭路4号402房（以下简称“涉案房屋”）的登记产权人为侯俊峰。2017年3月3日，侯俊峰（出租人/甲方）与美至公司（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用；租赁期限为2017年3月1日至2019年3月15日，其中2017年3月1日至2017年3月15日为免租期，租金为0元，2017年3月16日至2019年3月15日期间租金为每月20324元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；在签订本合同时乙方向甲方缴付首月租金20324元及租赁保证金40628元，该保证金不能抵作租金及管理费、电费等，租赁期满，乙方在履行完本合同所有义务并结清有关费用，经甲方确认后五个工作日内将保证金无息退回给乙方；乙方拖欠租金15个工作日以上的，经甲方书面通知后五个工作日仍不缴纳的，甲方可解除合同，收回房屋，没收乙方保证金并有权追讨乙方所拖欠之租金，要求乙方赔偿损失；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一个工作日，乙方须按当月租金额的千分之五向甲方支付违约金；免租期及租期内，使用该物业所产生的管理费、水电费等所有费用，由乙方负责缴纳等。侯俊峰称向美至公司寄送了催收租金律师函及解除租赁合同通知书，为此侯俊峰提交了：1、显示由侯俊峰于2019年1月8日作出的《律师函》（内容为告知美至公司及吴冰娜，在收到函件之日起3日内将拖欠的2018年10月至2019年1月期间的房屋租金本金81296元支付给侯俊峰）、EMS全球邮政特快专递底单及相应的妥投证明；2、显示由侯俊峰于2019年2月24日作出的《解除通知书》（内容为告知美至公司及吴冰娜，根据租赁合同第六条第4款约定，侯俊峰决定解除与美至公司签订的租赁合同等）、EMS全球邮政特快专递底单（显示收件人为吴冰娜，收件人地址为涉案房屋，内件品名为解除《广州市房屋租赁合同》通知）及相应的妥投证明（显示上述邮件已于2019年2月25日由他人签收）。美至公司于本案审理过程中到庭陈述其有收到租金催收律师函，并未收到侯俊峰寄出的《解除通知书》，双方签订的租赁合同约定的租赁期限于2019年3月15日到期，在合同到期前其未找到新的租赁场所，所以与侯俊峰协商续租，各项条款按照侯、俊峰租赁合同履行，其认为合同到期后双方形成不定期租赁合同关系。关于涉案房屋的租赁保证金、租金、管理费、电费及电费变损费支付情况及涉案房屋的交付情况，侯、俊峰、美至公司双方均确认：美至公司已支付租赁保证金40628元；美至公司于2018年12月6日支付2018年9月16日至2018年10月15日期间的租金，于2019年1月11日支付2018年10月16日至2018年11月15日期间的租金，于2019年2月1日支付2018年11月16日至2018年12月15日期间的租金，于2019年4月11日支付2018年12月16日至2019年1月15日期间的租金，于2019年4月22日支付2019年1月16日至2019年2月15日期间的租金，从2019年2月16日起美至公司未再支付租金；美至公司已支付管理费至2019年5月31日；美至公司已支付电费、电费变损费至2019年5月15日；美至公司于2019年5月15日将涉案房屋交回侯俊峰，双方办理了相应的交接手续。美至公司另表示其欠付的2019年2月16日起至2019年5月15日期间的租金可以在租赁保证金中进行抵扣，侯俊峰认为根据合同约定其有权没收租赁保证金。关于违约金计付标准，侯俊峰要求按照合同约定即日千分之五的标准计算，美至公司认为侯俊峰主张的违约金标准过高，请求法院予以调低。另，本案审理过程中，侯俊峰申请撤回其第四项、第五项诉讼请求。一审法院认为：侯俊峰撤回其部分诉讼请求属于其对自身民事权利的合法处分，一审法院予以照准。侯、俊峰、美至公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。租赁合同约定，美至公司拖欠租金15个工作日以上的，经侯俊峰书面通知后五个工作日仍不缴纳的，侯俊峰可解除合同。侯俊峰于2019年1月8日向美至公司发出《律师函》要求美至公司支付拖欠的租金，虽美至公司未按照合同约定及函件要求支付完毕全部欠付租金，侯俊峰就此于2019年2月24日发出《解除通知书》，但美至公司表示未收到上述通知书，侯俊峰提交的妥投证明亦显示该邮件于2019年2月25日由他人收，即侯俊峰提供的证据不能充分证明美至公司已收到《解除通知书》，故侯俊峰发出该通知书并不产生解除双方间租赁合同关系的法律效力，侯俊峰诉请确认侯、俊峰、美至公司之间的租赁关系于2019年2月25日解除缺乏依据，一审法院不予支持。结合一审法院查明事实可知，美至公司已于2019年5月15日将涉案房屋交还给侯俊峰，故双方间租赁合同关系于同日实际解除。美至公司应向侯俊峰支付2019年2月16日至2019年5月15日期间的租金60972元（20324元/月×3个月）。美至公司逾期支付2018年12月16日至2019年1月15日、2019年1月16日至2019年2月15日、2019年2月16日至2019年2月25日期间租金明显构成违约，应向侯俊峰承担相应的违约责任，美至公司抗辩表示违约金标准过高，考虑到侯俊峰未举证证明其实际损失，从公平的角度出发，一审法院酌情将违约金标准调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，其中逾期支付2018年12月16日至2019年1月15日期间租金的违约金，以20324元为本金自2018年12月6日起计至2019年4月11日止；逾期支付2019年1月16日至2019年2月15日期间租金的违约金，以20324元为本金自2019年1月6日起计至2019年4月22日止；逾期支付2019年2月16日至2019年2月25日期间租金的违约金应以7258.57元（20324元÷28日×10日）为本金自2019年2月6日起计至实际支付之日止，现侯俊峰诉请中美至公司逾期支付2019年2月16日至2019年2月25日期间租金的违约金计算以6774.67元为本金并为超出上述数额，一审法院予以照准，即美至公司逾期支付2019年2月16日至2019年2月25日期间租金的违约金以6774.67元为本金自2019年2月6日起计至实际支付之日止；上述违约金迟延计付期间均仅计算相应期间的工作日，且2018年12月16日至2019年1月15日期间逾期支付租金的违约金以不超过8739.32元为限，2019年1月16日至2019年2月15日期间逾期支付租金的违约金以不超过7316.64元为限，2019年2月16日至2019年2月25日期间逾期支付租金的违约金以不超过本金为限。至于2019年2月26日至2019年5月15日期间租金的迟延支付问题，侯俊峰在本案中要求美至公司支付迟延支付上述期间租金的利息并无不妥，且侯俊峰该诉请亦未超出双方合同约定，一审法院予以照准。故美至公司应向侯俊峰支付迟延支付2019年2月26日至2019年5月15日期间租金的利息[其中2019年2月26日至2019年3月15日期间迟延支付租金的利息以13065.43元（20324元÷28日×18日）为本金，2019年3月16日至2019年5月15日期间迟延支付租金的利息均以20324元为本金，均按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准分别自各月6日起计至实际支付之日止]。美至公司逾期支付租金已超过15个工作日，侯俊峰向美至公司发出催收租金律师函，美至公司收到该函后仍未按期缴纳全部欠付租金，根据租赁合同约定侯俊峰可没收保证金，故对于侯俊峰要求没收美至公司支付的租金保证金的诉请一审法院予以支持，美至公司主张以租赁保证金抵扣欠付租金缺乏事实依据，一审法院不予采纳。至于侯俊峰要求美至公司立即注销在租赁物地址的工商地址登记，因不属于本案审处范围，一审法院对此不予调处。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、广州美至医疗科技有限公司于该判决发生法律效力之日起十日内，向侯俊峰支付广州市天河区华庭路4号402房2019年2月16日至2019年5月15日期间的租金60972元；二、广州美至医疗科技有限公司于该判决发生法律效力之日起十日内，向侯俊峰支付迟延支付上述房屋2019年12月16日至2019年2月25日期间租金的违约金（其中逾期支付2018年12月16日至2019年1月15日期间租金的违约金，以20324元为本金自2018年12月6日起计至2019年4月11日止，违约金总额以不超过8739.32元为限；逾期支付2019年1月16日至2019年2月15日期间租金的违约金，以20324元为本金自2019年1月6日起计至2019年4月22日止，违约金总额以不超过7316.64元为限；逾期支付2019年2月16日至2019年2月25日期间租金的违约金，以6774.67元为本金自2019年2月6日起计至实际支付之日止，违约金总额以不超过本金为限；上述违约金均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，且迟延计付期间均仅计算相应期间的工作日）；三、广州美至医疗科技有限公司于该判决发生法律效力之日起十日内，向侯俊峰支付迟延支付上述房屋2019年2月26日至2019年5月15日期间租金的利息（其中2019年2月26日至2019年3月15日期间迟延支付租金的利息以13065.43元为本金，2019年3月16日至2019年5月15日期间迟延支付租金的利息均以20324元为本金，均按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准分别自各月6日起计至实际支付之日止）；四、广州美至医疗科技有限公司已向侯俊峰支付的保证金40628元归侯俊峰所有；五、驳回侯俊峰的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1600元，由侯俊峰负担100元，由广州美至医疗科技有限公司负担1500元。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”关于美至公司以侯俊峰未履行开具发票义务为由拒付租金的抗辩意见成立与否的问题。虽涉案租赁协议约定侯俊峰有开具发票的义务，但该协议未明确约定侯俊峰开具发票为美至公司支付租金的先决条件，亦未明确约定侯俊峰未开具发票的，美至公司可拒付租金，故美至公司以侯俊峰未履行开具发票义务为由拒付租金的抗辩意见不成立，本院不予采纳。至于美至公司主张侯俊峰未开具发票应承担相应违约责任的，其可另寻法律途径解决。关于美至公司以侯俊峰将涉案房产进行抵押构成违约为由拒付租金的抗辩意见成立与否的问题。在涉案合同中并未有侯俊峰将涉案房产进行抵押美至公司就有权拒付租金的约定，美至公司亦未举证证明侯俊峰将涉案房产进行抵押就对其租赁涉案房产造成了实质影响，导致其租赁房产的目的无法实现，故其以侯俊峰将涉案房产进行抵押构成违约为由拒付租金的抗辩意见不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人美至公司的上诉理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由上诉人广州美至医疗科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇一九年十一月十一日书记员 何美婷吴嘉茵