广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20434号上诉人（原审原告、反诉被告）：百福云健康科技（广州）有限公司，住所地广东省广州市番禺区大石街大石段迎宾路**。法定代表人：汪某，总经理。委托诉讼代理人：关婷允，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志洪，广东海际明律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州五行电子商务产业发展有限公司，住，住所地广东省广州市海珠区广州大道**自编**之****仅限办公用途）法定代表人：杨跃群，监事会主席。委托诉讼代理人：陈奕荣，广东穗南律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珊，广东穗南律师事务所实习律师。上诉人百福云健康科技（广州）有限公司（以下简称百福公司）、上诉人广州五行电子商务产业发展有限公司（以下简称五行公司）因租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初17312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。百福公司上诉请求：1.撤销一审判决第五项，并依法改判为五行公司退还百福公司多收取租金2270889.13元；五行公司支付多收取租金的资金占用费242567.30元（以2270889.13元为本金按照同期央行贷款基准年利率4.75%计算，暂计算至2018年10月9日，请求计算至还清全部2270889.13元为止）；五行公司承担公证费用7449元；2.一、二审诉讼费由五行公司承担。事实与理由：一、一审法院未查清五行公司恶意隐瞒涉案房屋的实际建筑面积，夸大涉案房屋面积，欺诈承租人多交租金。直至租赁合同被解除，五行公司仍未向百福公司提供涉案房屋产权登记信息。在本案中，一审法院查明：涉案房屋早在2010年即已经取得了房地产权证，该房地产权证清晰无误地记载着：建基面积684平方米，建筑面积2071.8平方米，层数3。五行公司作为出租人，为了掩盖其虚报房屋面积以达到额外收取租金的目的，从合同谈判到该租赁合同被解除，一直隐瞒涉案房屋已经取得房地产权证及房屋三层总建筑面积2071.8平方米的事实。百福公司对实际使用面积与计租面积之间存在较大差距产生疑问后，要求五行公司提供涉案房屋计租面积依据的测绘文件，但五行公司拒不提供，百福公司委托南方公证处对租赁房屋的面积进行测量。百福公司起诉后，在偶然的情况下通过非正式渠道获得了一页租赁房屋的不完整的产权证复印件，但仍缺少各楼层的平面图和面积信息。五行公司拒不办理登记备案，恶意隐匿涉案房产证书并夸大面积多收取租金，五行公司对此应承担损害赔偿责任。二、五行公司恶意欺诈，导致百福公司在签署租赁协议时作出错误的意思表示；百福公司在公证处测量后才明确清楚涉案房屋的实际面积，并且及时向五行公司提出异议和向法院提起诉讼，因此不构成在履行过程中以行为认可《租赁协议》约定的面积。虽然百福公司在履行合同过程中有委托装修设计公司装修租赁场地，但装修方案针对的只是室内装修，无法完整真实地反映租赁场地的建筑面积，百福公司亦非建筑行业专业人员，在公证处介入之前无法准确理解建筑面积包括的范围。在公证处测量并解释了建筑面积的准确含义后，才知道《租赁协议》约定的计租面积已经远远超过了合理的面积。百福公司在不知道真实、合理的建筑面积情况下，在履约过程中一直按照《租赁协议》面积交租的行为并不构成一审法院认定的以实际行为认可《租赁协议》约定的面积。在协议约定租赁面积大于实际面积的情况下，只有承租人明知实际面积小于租赁面积后，仍然按照协议约定的面积交租的，才能构成以行为认可关于面积和价款的变更。一审法院要求百福公司通过看过场地、提供了装修设计图而去推测真实的租赁物的建筑面积，并因此判定百福公司应当支付不真实存在的物业面积，违背了基本的公平正义，纵容了五行公司恶意欺诈的行为。三、《租赁协议》约定的计租方式是按建成后的建筑面积计算，并非按楼层数或栋数计算。产权证记载的面积属于权威的房屋面积，超出登记面积部分属于虚构的、无效的登记面积，虚构、无效的超出部分既不能、也不应成为租赁的标的内容。《租赁协议》第一条第1点非常清晰地约定“按建成后的建筑面积计算场地使用费”，并非按照楼层数或栋数收取租金。一审法院在没有提供法律依据的情况下，以百福公司看过涉案房屋、进行过装修为由，认为百福公司应当按照五行公司因恶意欺诈而虚报的建筑面积交租，无足够的说服力。涉案房屋的《房地产权证书》理应成为认定租赁面积的基础。根据一审法院查明的内容，涉案房屋建基面积684平方米，建筑面积2071.8平方米，层数3，照此推断，该房屋二楼、三楼的面积合计应为1387.8平方米。而《租赁协议》第二层、第三层的合计计租面积为1837.36平方米：超出此部分的面积在事实上不存在，在法律上属无效面积，不应成为租赁关系的标的内容，五行公司无权收取相应的费用。百福公司有权要求五行公司退回因夸大的无效面积而多收取的租金、退回相应的资金占用费既有事实依据，亦有法律依据。四、五行公司对所主张的公摊面积未提供计算依据和证据，应当承担举证不能的不利后果。从百福公司补充提供的涉案房屋的《房地权证》可看出，登记信息中涉及房屋的面积有两项：“建筑面积”和“套内建筑面积”，没有“公摊面积”这个登记项。按照国家标准“《建筑工程建筑面积计算规范》GB／T50353—2012”、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》规定，公摊面积仅包括“电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等、地下室说，即使按照五行公司所言，该房屋计租面积应包括公摊面积，五行公司应当提供证据证明其主张，但五行公司并未就此提供任何证据。一审法院认为五行公司主张的实用率符合常理的说法，百福公司不予认同。五行公司和一审法院判断实用率73％为合理的具体法律和生活依据是什么，但就百福公司所知，实用率的计算公式应该是：实用率=套内面积／建筑面积。五、《租赁协议》是五行公司提供的格式合同，对存在不同的解释的“按建成后建筑面积”，应当作出不利于提供格式条款的五行公司的解释。从五行公司所提供的其与百福公司、广州瑞某企业管理有限公司分别签订的《企业入驻广一国际电子商务产业园租赁协议》可以看出，该《租赁协议》是由五行公司提供的格式合同。本案双方争议的焦点是计算租金的基础为“建成后建筑面积”，百福公司对“建成后的建筑面积”的理解是套内面积加上外墙、走廊、电梯、阳台等公用部分的面积；而五行公司的理解是建筑物的建筑面积加上花园、停车场等公摊面积。根据《合同法》第41条规定：对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。另，《租赁合同》中“建成后建筑面积”的约定误导了百福公司认为该房屋尚未获得产权证，增加了五行公司欺诈成功的机率。从房地产权证的登记内容来看，建筑面积是指套内面积+公摊部分面积，也就是说，建筑面积这个登记项已经包括了公摊面积。因此，百福公司主张按照产权登记证上的建筑面积2071.8平方米计算租金并无不当。六、五行公司拒不提供涉案房产的产权登记信息，百福公司不得已委托公证机关测量涉案房产的面积，五行公司应承担该费用。鉴于五行公司拒不提供涉案房屋的产权登记信息及相关文件，百福公司不得已找到公证处，以求得对涉案房屋真实面积进行公正的测量与证据保全，五行公司应当承担该笔公证费用。综上，恳请二审法院支持百福公司请求，查清事实并予以改判。五行公司辩称：一、百福公司对租赁场地的面积一直是知情的，百福公司在入驻涉案场地四年多期间多次进行装修，签订合同时也明确告知涉案场地为工业厂房。涉案地块原是破旧厂房，包括停车场、公园等。后因五行公司将涉案地块打通将广某园区打造成具有规模效应的电子商务园区。因此，在协商租赁合同过程中，五行公司也是跟百福公司明确了使用面积。2014年二次装修的免租期期间，百福公司聘请专业的设计公司装修，又将装修前的复印件、装修竣工后的图纸交给五行公司，因此这四年当中百福公司是反反复复地装修，甚至后来还有消防的装修。因此五行公司认为百福公司是知道的涉案场地的实际面积的。五行公司认为发生此案的原因是百福公司拖欠了五行公司三、四个月的租金和管理费，之后也一直跟五行公司协商把交纳的保证金全部抵扣租金，而五行公司不同意这个做法，才导致了本案的发生。五行公司向百福公司发了解除合同的律师函后，百福公司称五行公司隐瞒了涉案场地的租赁面积并形成此案是没有事实依据的。二、五行公司认为即使存在隐瞒租赁面积的情况，百福公司所有的主张已经超过了法定的诉讼时效。若百福公司认为受到欺诈，应在合同签订的一年内撤销，而百福公司未行使该权利，故百福公司的所有主张均不应被支持。三、百福公司主张的理由并不是导致双方合同解除的原因，双方对拖欠了几个月的租金协商不能达成一致，根据合同的约定，百福公司无权要求返还租赁保证金。一审判决要求返还租赁保证金是错误的。一审没有查清楚合同的解除原因，产生了错误理解。双方并没有达成解除合同的一致。根据租赁合同的约定，若要解除合同，必须有双方书面的协议。但是本案中并没有书面的解除，百福公司在8月份还在缴纳拖欠之前的租金，直到9月底才搬走。四、一审法院遗漏查明部分事实，即百福公司在5月份也存在没有交管理费的情形，且一审判决中的2018年的7月到9月的管理费其中就包括了5月份的租金，还有6月份是另外作为抵扣违约金的情形也未查明。五行公司认为债务人在拖欠本金和滞纳金并存时债务人履行的部分不足以全部覆盖上述债务。故，五行公司请求二审法院驳回百福公司的全部上诉请求。五行公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项，并改判驳回百福公司全部诉讼请求，支持五行公司的全部反诉请求；2.一、二审全部诉讼费用由百福公司承担。事实与理由：一、一审判决存在案件事实未查清及认定错误。（一）百福公司显然隐瞒了实情，误导裁判。根据五行公司与百福公司签订的《企业入驻广一国际电子商务产业园租赁协议》(以下简称租赁协议)，约定由百福公司承租位于广州市海珠区某某楼(即租赁场地)，协议第一条第8款约定：“乙方承诺将租赁场场地作办公用途”；百福公司的入园申请材料中广州市工商行政管理局海珠分局于2015年10月26日出具的《企业名称预先核准通知书》显示，企业名称为“广州市海珠区百福门诊部(合伙企业，简称“百福门诊部”)”，但事实上百福门诊部只是百福公司的关联企业，自百福公司入驻广某园区以来，五行公司一直应百福公司的要求协助其办理“百福门诊部”的相关证照，包括2017年百福门诊部需要办理注册，五行公司也协助提供了一址多照的资料。五行公司于2018年初收到百福公司对租赁场地装修的申请，才了解百福公司想变更场地用途，将场地用作医疗机构使用，五行公司明确表示不同意，才导致本案诉讼的产生。(二)一审法院仅凭五行公司于2018年6月27号出具的《关于的复函》就认定双方己协商一致解除协议是明显错误。租赁协议第六条第1款约定：“本协议约定的租赁期内，除本协议另有规定外，一方如需要变更和解除协议须征得另一方的同意，在双方未就原协议的变更和解除达成书面协议前，原协议仍然有效，若一方单方解除协议，另一方有权追究违约方的责任”。一审仅凭五行公司于2018年6月27号出具的《关于的复函》就认定双方协商一致解除协议是极为牵强的。理由如下：1.一开始是百福公司向五行公司一并提出了提前退租的请求以及用租赁保证金抵扣租赁费用的请求，五行公司表示对百福公司提前退租的请求原则同意，但是不同意用租赁保证金抵扣的租金的申请，因此双方对协议解除的条件并没有协商一致。而且根据协议的约定，双方解除协议需达成有效的书面协议，而五行公司在该份函中只是与百福公司关于提前解除协议具有初步的协商意向，但租赁协议并未实际解除，不具有解除协议的强制性法律效力。百福公司签收该份复函后，因实际没有解除租赁协议，百福公司依然按照协议约定的标准向五行公司支付租金及管理费，直到2018年9月26号才归还场地。2.根据租赁协议第八款的约定：“1、租赁期限因租赁期限届满未能签订续租协议或乙方提前解约而终止的，乙方最迟应于协议终止日付清全部应付的租金、各项费用及违约金，搬迁完毕，并将场地清扫干净归还甲方；3、乙方逾期不归还承租场地的，甲方有权自行进入租赁场地，将租赁场地内乙方留下的物品清除或留置、变卖、拍卖，由此造成的一切损失由乙方自行承担。此外，甲方有权要乙方补交占用期间租金，并按占用期间每月租金、管理费总额的50％收取违约金”。因此，如果百福公司认为五行公司拒绝百福公司装修改造而导致百福公司无法继续经营，进而合同因不能达到目的而解除，百福公司为何不立即搬离场地，反而在租赁场地滞留3个月之久，冒着占用场地还需支付租赁费用以及高额违约金的风险继续在场地内办公，不符合常理。3.因为双方均未对合同解除以及租赁保证金抵扣事宜达成一致意见，后五行公司因为百福公司拖欠租金几个月并累计时间较长，因此五行公司发函解除租赁协议，然后百福公司竟先恶意起诉五行公司，意图侵占损害五行公司利益。百福公司在租赁涉案物业时已经现场察看过场地，对于涉案物业的可使用面积大小、位置情况已有一定的了解，且在百福公司入驻园区4年多期间，多次对租赁场地进行装修有提供消防施工的图纸于五行公司处备案留存。按照生活常识，百福公司聘请装修公司、消防施工公司对租赁场地进行测量、消防工作也是按照图纸及实地测量面积来计算收费。百福公司在要求未得到五行公司的同意下才不顾事实，对双方合同几年来一直履行并没有异议的情况下，篡改基本事实意图侵占损害五行公司利益，才导致本案的产生。二、一审法院遗漏重要事实。一审法院即使认为百福公司延迟支付的款项包括三部分：2018年6月的租金186488元、2018年7月的管理费、2018年7月至9月的租金及9月的管理费，但一审法院遗漏审查百福公司迟延支付的款项包括2018年5月租金、管理费、6月管理费的事实部分。三、百福公司支付的款项理应抵扣欠缴的违约金。按照《企业入驻广一国际电子商务产业园入园协议》第七款违约责任的约定，逾期缴纳租赁费用的，按每日千分之五计算滞纳金。百福公司认为违约金约定标准过高，但依据《合同法》第一百一十四条赋予了当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨，因此违约金的条款应该按约定执行。另根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十一条：债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：(一)实现债权的有关费用；(二)利息；(三)主债务。这可以在最大限度上保障债权人的利益，也在一定程度上避免了债务人怠于还款的情况。百福公司2018年4月份以来，并未依约于每月5号前向五行公司支付租赁费用。此前经过五行公司多次追缴通知，百福公司仅于2018年8月16日五行公司转账14527.64元，8月28日转账186438.36元，虽然转账用途明确约定为租金和管理费，但因百福公司逾期支付租赁费用已产生了大量的违约金，在租赁费用与违约金并存的情况下，百福公司应当与五行公司协商确定其所支付款项的性质。百福公司将支付的款项标注为租金和管理费的用途，损害了五行公司的利益，对五行公司不产生约束力，故五行公司明确告知百福公司该两笔款项抵扣逾期支付租赁费用产生违约金，并未给百福公司开相应的发票，而剩余的金额3027.41元转入6月租金。四、一审判决认定五行公司返还租赁保证金适用法律错误。租赁保证金是为保证租赁合同的履行，承租人在合同订立时按应付租赁标的价款(或租金)的一定比例，付给出租人的担保金。保证金交付后，如果承租人不履行租赁合同的有关规定，就无权要求返回保证金。根据租赁协议第六条第5款的约定：“出现下列情况之一，甲方有权单方解除本协议，停止租赁物业水、电等供应，由此造成的一切损失由乙方全部承担，甲方无须对乙方作出任何补偿；除此之外，甲方有权没收租赁保证金并追究乙方的违约责任。5.1、乙方违反本协议的规定，累计拖欠租金和各项费用超过一个月的。”截至起诉之日，百福公司尚未足额缴纳6月份租金183410.95元，尚未缴纳7、8、9月份的租金共559315.08元(拖欠全部租金总额为742726．03元)，9月份水费162.4元，9月份电费5810元，7、9月份的管理费共29055.28元。以上全部金额合计人民币777753.71元。因百福公司迟迟不足额交付租赁费用且占用租赁场地，已造成违约，五行公司委托律师于2018年9月14日向百福公司发出律师函，根据双方的租赁协议第六条第5款、第七条第1款行使单方解除权并没收租赁保证金。综上，请求二审撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项，依法驳回百福公司全部诉讼请求并支持五行公司的的全部反诉请求。百福公司辩称其答辩意见与上诉意见基本一致，另补充如下：一、根据百福公司上诉状中认为的五行公司隐瞒的事实存在误导的问题，其实一审法庭审理得很清楚。2014年7月，在百福公司申请设立之初，双方已经明确在5月份签订合同时，百福公司已经跟五行公司说明了其租赁场地的实际用途，除了设立公司从事医疗咨询等业务之外，还有设立经营一个百福门诊部的项目，相关的资料在签订合同时已向五行公司提交过，也提交给了工商部门，五行公司也协助去办理过相关备案资料。五行公司现称不认为百福门诊部是属于办公用途的话，百福公司认为是与事实不符的。百福公司的性质，其一是经营门诊部，另一项是提供医疗咨询以及相关的服务。如果五行公司认为百福公司是不符合上述办公用途的话，在签订租赁合同开始之初就不会找涉案场地去设立，双方就没有签订合同的基础。百福公司认为对于这一点一审法院查明的事实是清楚的。二、关于出具水电复函明显错误的问题。百福公司认为一审法院已经对相关欠水电费和租金的事实进行了审理，事实基本上是清楚的。百福公司认为一审法院唯一存在未查明的事实是关于百福公司与五行公司之间签订合同之初五行公司存在的隐瞒实际使用场地的实际面积的事实。百福公司于2018年11月19日向一审法院起诉请求：1.五行公司退还百福公司截止至2018年8月多收租金2270889.13元（582.13平方×83元/月×47个月）；2.五行公司支付每月多支付部分租金的资金占用费283930.57元（以2270889.13元为本金按照同期央行贷款基准年利率4.75%（一年以内的按照同期央行贷款基准年利率4.35%）计算资金占用费，暂计至2019年3月1日，请求计算至还清全部2270889.13元为止）；3.五行公司返还保证金379180元；4.五行公司支付场地面积、腾空状态公证费用共7449元；5.法院酌情判决五行公司支付因长期使用百福公司租赁场所楼梯、楼道而产生的使用费；6.一审案件诉讼费用由五行公司承担。五行公司反诉请求法院判令：1.确认五行公司与百福公司之间的租赁合同已于2018年9月14日解除；2.百福公司立即一次性向五行公司支付所欠6月份、7月份、8月份、9月份租金共742726.03元、7月份、9月份管理费用共29055.28元、9月份电费5810元，9月份水费162.4元，共计777753.71元，并判令百福公司向五行公司支付迟延给付租赁费用所产生的违约金至百福公司还清之日止，暂计算至2018年11月30日的违约金为354412.63元，本项合计1132166.34元；3、一审案件诉讼费用及有关费用由百福公司承担。一审认定事实：广州市海珠区某某（建基面积684平方米，建筑面积2071.8平方米，层数3）的产权人为广州珠江钢某集团股份有限公司（以下简称“珠江钢某集团公司”）。2013年12月31日，珠江钢某集团公司（甲方）与五行公司（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的位于广州市海珠区某某号的3688.07㎡租赁物及299.30㎡租赁物按现状不变出租给乙方依法使用；3688.07㎡租赁物的租赁期为60个月，自2014年1月1日起至2018年12月31日止，299.30㎡租赁物的租赁期为42个月，自2015年7月1日起至2018年12月31日止；租赁合同期满后，乙方在租赁合同期内无重大违约，可按租金年递增5%再续约5年，并在租赁合同期限届满前3个月内以书面形式向甲方提出续约要求并按本合同格式条款重新签订续租合同。2014年5月，百福公司、五行公司双方就涉案场地的承租问题进行协商，并签订了前期租赁协议。2014年8月20日，百福公司（园区入驻方、乙方）与五行公司（园区出租房、甲方）签订《企业入驻广一国际电子商务产业园租赁协议》，约定：甲方提供给乙方使用的场地位于广州市海珠区某某楼首层中的346.86㎡、第二层968.68㎡、第三层968.68㎡（下称“租赁场地”），按建成后建筑面积计算场地使用费，计租面积合计2284.22平方米；租赁场地的租赁期分为两个阶段，第一阶段为2014年5月23日至2018年12月31日，每平方每月应付费用￥83.00元(租赁期内租金￥77.00元、物业管理费6.00元，由第五年起租金及物业管理费每年递增6%)，第二阶段为2019年1月1日至2023年12月31日每平方每月应付费用￥87.98元（租赁期内租金￥81.62元、物业管理费6.36元，租金及物业管理费从2019年5月23日起每年递增6%）；乙方应于每月的5日以前（节假日顺延）以支票、现金或划账方式缴纳当月的租金、物业管理费，甲方出具正式租金和物业管理发票给乙方；租赁保证金为每月租金、物业管理费总额的贰倍，乙方应于本协议签订之后5个工作日内向甲方支付379180.52元（人民币叁拾柒万玖仟壹佰捌拾元伍角贰分）保证金；甲方统一按乙方实际用水、电量向乙方收取水、电费，不再加收公共部分及其他分摊电费，按月计收；租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、管理费及因本租赁行为所产生的乙方应承担的一切费用，并按本协议规定承担向甲方交还租赁场地等本协议所约定的责任后7日内，甲方将向乙方无息退还租赁保证金；如乙方违反本协议规定，拖欠应交费用或对租赁场地和设施造成损失的，甲方有权从租赁保证金中抵扣相应金额而无须乙方同意；乙方承诺将租赁场地作办公用途，如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，所应缴纳的全部费用由乙方自行承担；租赁场地的装修免租期为60天，即从2014年5月23日起至2014年7月21日止；一方如需变更和解除协议须征得另一方同意；任何一方确需提前解约，须提前三个月书面通知另一方，履行完毕交回租赁场地、交清租金等费用、支付赔偿款三项义务后，并经双方书面同意后方可提前解约；若乙方违反本协议规定，累计拖欠租金和各项费用超过1个月，或者未经甲方同意，乙方擅自改变场地结构或用途的，甲方有权单方面解除本协议；乙方逾期支付租赁保证金、租金、有关费用、违约金等，每逾期一日，应向甲方支付应付未付款5‰的违约金，该违约金根据实际发生金额计算，可以超过本金，超过本金的部分，视为乙方对甲方损失的损害赔偿金；本协议签订后，在甲方收到乙方支付租赁保证金当日生效。百福公司的入园申请材料中，包括以下两份通知书：广州市工商行政管理局海珠分局于2015年10月26日出具的《企业名称预先核准通知书》显示，企业名称为“广州市海珠区百福门诊部（合伙企业）”，主营项目类别为“卫生”；广州市工商行政管理局海珠分局于2015年11月13日出具的《企业名称预先核准通知书》显示，企业名称为“广州市百福医疗设备有限公司”，主营项目类别为“专业设备制造业”。百福公司主张第一份通知书已表明租赁场地的实际用途，并提交了广州海珠区百福门诊部（以下简称“百福门诊部”）的医疗机构执业许可证，该许可证的地址为广州市海珠区某某，发证日期为2016年11月2日。五行公司对此不予确认，认为百福门诊部是百福公司的关联企业，五行公司只是应百福公司要求协助其办理关联企业的相关证照，并不代表五行公司同意百福公司变更场地用途。五行公司为证明该主张，提交了百福公司于2017年1月9日出具给五行公司的申请书，申请书写明“广州百福管理企业有限公司关联公司广州市海珠区百福门诊部（合伙企业）要注册，地址广州市海珠区某某，地址广州市海珠区某某**司协助提供”。2014年8月20日，五行公司与案外人广州瑞某企业管理有限公司（以下简称“瑞某公司”）签订《企业入驻广一国际电子商务产业园租赁协议》，约定五行公司将广州市海珠区某某楼第4层出租给案外人瑞某公司使用，租赁期限自2014年5月23日至2023年12月31日。百福公司、五行公司均确认该第4层为自行加建部分，现已拆除，但百福公司主张四层用户在承租期间使用了百福公司租赁的楼梯过道，故该部分场地租金应当由四层用户与百福公司按照比例分担。五行公司不同意百福公司的上述意见，主张瑞某公司是百福公司的关联企业，并提交了2014年6月6日签订的海珠区某某号自编4栋之401号房装修工程委托书，该委托书的委托人为李某某。2015年11月10日，五行公司向广州海珠区科工商信局发出《关于申请审核确认“广一电子商务产业园”园区具体经营项目的函》，申请审核百福公司情况，对应的确认申请书中项目基本情况填写为：“投资运营，互联网+医疗，互联网+商务，互联网+投资，互联网+教育等项目”。五行公司主张百福公司在承租场地后，分别于2014年、2016年对涉案场地多次分层进行装修，并提交了装修工程委托书、装修图纸、装修管理手册等材料。百福公司确认多次装修涉案场地，但表示每次都是对部分场地、部分项目进行装修，从未对涉案场地进行整体装修，故而难以发现实际面积与合同约定面积的不一致的情况。2018年3月28日，五行公司向百福公司发出《关于某某楼二次装修申请的复函》，表示根据百福公司提交的装修图纸，百福公司已违反租赁协议约定的场地使用条款，属于严重改变租赁场地使用用途的行为，五行公司不同意百福公司的装修改造申请。2018年6月11日，五行公司向百福公司发出《催收租赁费用通知书》，要求五行公司按照合同约定的面积和金额支付2018年5月至6月的租金和物业管理费、2018年4月至2018年5月的水电费以及因拖欠租赁费用而产生的滞纳金。2018年6月27日，五行公司向百福公司发出《关于的复函》，明确“截至本函发出之日止，贵司尚欠付我司2018年6月的租金186438.36元、物业管理费14527.64元以及2018年5月的水费145.60元，电费5688.20元，共计人民币206799.80元”，并要求百福公司在该函件送达之日起三日内付清上述款项，之后再就租赁保证金返还与抵扣事宜进行进一步协商。同时，五行公司在该函中还表示：“……现贵司提出拟在7月份进行搬迁的请求，我司表示理解，我司同意贵司关于提前解约的申请……”但不同意百福公司以租赁保证金抵扣租金。2018年8月20日，五行公司向百福公司发出《催租函》，要求百福公司支付2018年6月至8月的租金及违约金。2018年9月10日，五行公司就欠付款项向百福公司发出律师函，正式函告百福公司租赁协议自函件送达之日正式解除，并要求百福公司在函件送达之日起三日内搬离租赁场地，并将场地清扫退还给五行公司。百福公司于2018年9月14日签收该律师函。2018年9月19日，百福公司自行对涉案场地一层至三层内部及外部进行量尺，并申请广州市南方公证处对涉案场地的所处位置、现状、量尺行为以及量尺后现场制作的图纸进行公证。百福公司提交了公证书以及测量工具、图纸的照片，拟证明按照实际测量的结果，涉案场地的实际面积为首层287.92平方米，第二层707.08平方米，第三层708.09平方米，合计计租面积应为1703.09平方米。五行公司认为公证处并非专业测量机构，且公证针对的是百福公司测量行为而非测量结果，故而不确认百福公司测量的结果。百福公司按照协议向五行公司支付了租赁保证金，五行公司于2015年3月13日向百福公司出具379180元的租赁保证金收据。庭审过程中，双方明确，截至2018年5月的房租、水电费和管理费百福公司已全部付清。百福公司主张已经支付2018年6月的租金、2018年6月和7月的水电费以及2018年6月至2018年8月的管理费，五行公司确认2018年6月至7月的水电费和2018年6月、8月的管理费已支付。百福公司提交了2018年8月16日14527.64元、2018年8月28日支付186438.36元的转账凭证以及五行公司出具的缴费通知单，主张上述两笔转账分别对应2018年7月的管理费和2018年6月的租金。五行公司确认收到上述款项，但认为上述款项应当先充抵违约金，扣除后余下3027.41元可视为支付6月的租金。经查，百福公司成立于2014年7月23日，原名广州百福企业管理有限公司，具体申报经营项目为企业管理服务、营养健康咨询服务等。2015年10月21日，百福公司的法定代表人由黄某某变更为李某某，2016年7月8日，百福公司的法定代表人由李某某变更为汪某。2017年2月13日，百福公司变更经营项目为企业管理服务、医疗设备租赁服务、医疗诊断、门诊部、综合医院等。2018年12月26日，百福公司更名为百福云健康科技（广州）有限公司。另查，广州瑞某企业管理有限公司是成立于2014年7月23日的有限责任公司。2016年3月2日，公司股东从梁某某、窦某变更为李某某、袁某、窦某，法定代表人由梁某某变更为袁某。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。百福公司、五行公司签订的入园协议书是双方真实意思的表示，虽然协议书约定的租赁期限超出五行公司与业主之间租赁合同约定的2018年12月31日，但百福公司、五行公司双方均确认已在上述日期之前解除了入园协议书，入园协议书可视为合法有效的租赁合同，双方均应依约切实履行。对于百福公司主张涉案场地的实际面积远小于合同约定的计租面积、五行公司应退还多收取租金的问题，虽然五行公司无法举证证明双方曾就公摊面积和场地实用率作出约定，但五行公司的主张符合常理，且百福公司明确表示在承租之前看过场地，表明百福公司在签订租赁合同时已充分了解并接受涉案场地实际状况。百福公司确认2014年6月已按照租赁合同对场地进行装修，可推断该时间百福公司已开始接收并实际使用涉案场地，亦可随时对场地进行测量，另外，根据百福公司的主张，实际面积与计租面积相差较大，百福公司在使用场地的过程中不难发现此问题，但百福公司直至2018年双方发生纠纷时才提出，显然已经超过对所租赁场地的面积大小提出异议的合理时间，一审法院对百福公司的意见不予采纳。对于解除合同的问题，百福公司、五行公司双方均确认，涉案租赁合同已解除，争议焦点在于解除合同的原因和时间。百福公司主张租赁合同解除的原因为合同根本目的无法实现，故百福公司向五行公司提出提前解除租赁合同，五行公司亦复函同意。五行公司则认为，合同解除的原因是拖欠租金。百福公司表示，一直利用涉案场地提供医疗服务，至2018年3月，五行公司以合同约定场地用途为“办公”为由，拒绝百福公司的装修申请，导致百福公司无法继续将场地作为医疗机构正常使用。五行公司对于百福公司的主张不予确认，表示2018年才了解百福公司变更场地用途的情况，但百福公司的入园材料中已包含百福门诊部的工商核准材料，且医疗机构执业许可证的发证时间早于百福公司向五行公司提交协助办理申请书的时间，五行公司表示应百福公司申请为其关联企业办理营业执照的主张，难以成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可解除合同。五行公司在2018年6月27日的复函中向百福公司表达了“我司同意贵司关于提前解约的申请”，可视为双方已就提前解除合同达成一致意见，租金等费用的支付问题并不影响合同的解除，百福公司表示于2018年6月30日签收上述复函，双方的租赁合同应于2018年6月30日解除。对于欠付费用的具体项目和金额，百福公司确认2018年7月至9月的租金、9月的管理费及水电费未支付。根据双方确认的款项支付情况，有争议的款项为2018年6月租金和2018年7月管理费。双方争议的焦点在于2018年8月16日和8月28日支付的两笔款项的用途，五行公司主张上述两笔款项应当优先支付违约金，但在其提交的缴费通知单上，2018年6月的租金具体金额186438.36元后有手写的“√2018.8.28”，2018年7月的管理费具体金额14527.64元后也有“√2018.8.16”，相应金额也均能对应，且五行公司在反诉状《欠缴金额计算表》中，也将百福公司2018年8月28日支付的186438.36元计作实缴的6月租金，故一审法院对五行公司的意见不予采纳，百福公司支付的上述两笔款项应当视作支付2018年6月的租金和2018年7月的管理费。根据前述意见，2018年7月和8月的租金应当按照百福公司交费通知单计算为186438.36元/月×2月=372876.72元。双方在庭审中确认，涉案场地于2018年9月26日交回，2018年9月的租金应计为186438.36元/月÷30天×26天=161579.91元。百福公司对五行公司主张的水电费和管理费金额无异议，故百福公司应当向五行公司支付9月的水费162.40元，电费5810元，以及9月管理费14527.64元。以上金额，共计372876.72元+161579.91元+162.40元+5810元+14527.64元=554956.67元。对于违约金，五行公司主张百福公司应当按照合同约定的日利率5‰的标准计算，而百福公司则主张合同约定的标准过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。百福公司迟延付款的行为发生在双方矛盾产生之后，结合五行公司的实际损失情况，一审法院酌情调整违约金的计算标准为年利率6%。百福公司迟延支付的款项包括三部分：2018年6月的租金186438.36元，应付日期为2018年6月5日，实付日期为2018年8月28日，违约金计算为186438.36元×6%÷365天×84天=2574.38元；2018年7月的管理费14527.64元，应付日期为2018年7月5日，实付日期为2018年8月16日，违约金计算为14527.64×6%÷365天×42天＝100.30元；2018年7月至9月的租金以及2018年9月的管理费、水电费应当按照年利率6%的标准从欠付之日起计算至实际付清之日止。其中前两部分的违约金为2574.38元+100.30元=2674.68元。现租赁合同已提前解除，百福公司已将涉案场地交回给五行公司，一审法院对百福公司要求五行公司退回租赁保证金379180元的诉讼请求予以支持。关于四楼租户使用楼梯过道的占用费问题，虽然五行公司提供的证据无法证明四楼是应百福公司要求而加建出租，也不能证明四楼租户与百福公司之间的关联关系，但占用费应当向实际占用人即四楼租户主张，百福公司向五行公司主张此部分占用费缺乏事实依据。百福公司主张的公证费用属于百福公司的必要诉讼成本，应当由百福公司自行承担，一审法院对百福公司的上述两项诉讼请求均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，一审法院于2019年8月19日作出如下判决：一、百福云健康科技（广州）有限公司与广州五行电子商务产业发展有限公司于2014年8月20日签订的《企业入驻广一国际电子商务产业园租赁协议》于2018年6月30日解除；二、百福云健康科技（广州）有限公司自本判决生效之日起十日内向广州五行电子商务产业发展有限公司支付租金、管理费、水电费554956.67元；三、百福云健康科技（广州）有限公司自本判决生效之日起十日内向广州五行电子商务产业发展有限公司支付违约金2674.68元，并按照年利率6%的标准支付租金、管理费、水电费从欠付之日起至实际付清之日止的违约金（其中2018年7月租金186438.36元的违约金从2018年7月6日起计至实际付清之日止；2018年8月租金186438.36元的违约金从2018年8月6日起计至实际付清之日止；2018年9月租金161579.91元、水费162.40元、电费5810元、以及管理费14527.64元的违约金从2018年9月6日起计算至实际付清之日止）；四、广州五行电子商务产业发展有限公司自本判决生效之日起十日内向百福云健康科技（广州）有限公司退回租赁保证金379180元；五、驳回百福云健康科技（广州）有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广州五行电子商务产业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费31048.6元及反诉受理费7494.75元，由百福云健康科技（广州）有限公司负担本诉受理费27216.78元及反诉受理费3830.17元，广州五行电子商务产业发展有限公司担本诉受理费3831.82元及反诉受理费3664.58元。二审中，双方均未提交新证据。本院经二审审查，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一审认定百福公司与五行公司签订的《企业入驻广一国际电子商务产业园租赁协议》合法有效，双方均无异议，二审予以确认。针对百福公司与五行公司的二审诉辩意见，本院评析如下：关于百福公司上诉主张涉案场地的实际面积小于合同约定的计租面积、五行公司应退还多收取租金的问题。百福公司作为承租人，对于租赁物的性状包括权属、地址、面积、用途等情况，应当尽到必要的注意义务，通过查看权属证明、现场勘查等方式进行审查。即使合同签订时无法查看权属登记证书以核实租赁物面积，亦应在合同订立后的合理期限内通过其他方式对租赁面积进行确认。未在合理期限内提出异议的，应视为对约定计租面积的接受和认可。百福公司明确表示在承租之前看过涉案场地，表明其在签订租赁协议时已充分了解并接受涉案场地实际状况。承租期间百福公司对租赁场地进行了装修，亦可随时对场地进行测量，但其实际使用场地至2018年申请再次装修之时仍未提出租赁面积差异问题，直至双方发生纠纷时才提出面积差异并于2018年9月委托公证机构进行测量，已超过对所租赁场地的面积大小提出异议的合理时间，一审法院对其有关退还面积差异部分租金及资金占用费的主张不予采纳，本院予以确认和维持。本案亦不符合《合同法》第五十四条规定的可撤销的情形。关于五行公司上诉主张租赁合同解除责任、时间及租赁保证金的问题。五行公司主张因百福公司拖欠租金违约故五行公司有权行使单方解除权并没收租赁保证金。根据查明事实，双方纠纷起因于百福公司申请对租赁场地进行再次装修，而五行公司认为属于严重改变使用用途的行为故不同意装修改造。虽然租赁合同约定租赁场地用途为办公用途，但百福公司申请入园的资料中已包含相关卫生医疗项目的企业名称预先核准材料，在实际履行过程中五行公司亦协助办理了在涉案地址注册百福门诊部的相关证照，因此应视为五行公司认可该租赁用途，其后续不同意该用途不具有合理性。百福公司因无法继续将涉案场地作为医疗机构正常使用，致使合同约定目的无法继续实现为由申请提前解约，而五行公司亦在复函中向百福公司表达了“我司同意贵司关于提前解约的申请”，虽然双方并未就解除合同的后果达成一致意见，本案不能认定为五行公司享有单方解除权。综合考虑双方在纠纷发生后的协商和履行情况，一审认定双方合同于2018年6月30日协议解除，较为公平合理，本院亦予以确认，故对五行公司要求没收租赁保证金的主张不予采纳。至于百福公司欠付费用的具体项目和金额、四楼租户使用楼梯过道的占用费、公证费用等问题，一审已作详细阐述，本院予以确认，不予赘述。综上所述，百福公司、五行公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，处理亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31048.6元,由百福云健康科技（广州）有限公司负担27216.78元；由广州五行电子商务产业发展有限公司负担3831.82元。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  黄 嵩审判员  刘 卉二〇一九年十一月二十七日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳