甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2019)甘0102民初8795号原告：甘肃省合作房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区九州中路**。法定代表人：许新科，该公司董事长。委托诉讼代理人杨艳彤，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人亢雪茹，甘肃正天合律师事务所实习律师。被告:刁敬宇原告甘肃省合作房地产开发有限公司（以下简称：合作房产）与被告刁敬宇商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨艳彤、亢雪茹，被告刁敬宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合作房产向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付购房款本金145916.1元;2、判令被告向原告支付2014年10月至2019年7月的欠款利息29899.4元，自2019年8月起的利息按每月518.3元的标准计算支付至2023年5月13日;3、判令被告支付违约金52744.65元;4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年7月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告将位于兰州市城关区建筑面积为88.32平方米的房屋出售给被告；单价为每平方米5688元，房款总计502364元，付款方式为首付202364元，余款300000元为银行按揭。2013年5月13日，原、被告签订了《还款协议》，约定:被告购买合作新村二区8号楼1003室商品房欠原告首付款170000元，被告所欠款自2013年5月13日至2023年5月13日还清共计10年；承担国家同期按揭房屋贷款利息，按每月等额本息还款法，每月本息还款合计1935元；被告不按时还款，每日承担未还款额千分之一的违约金，至欠款本息还清为止；被告入住后不积极办理按揭手续，不按时付所欠公司付款超过半年，原告将无条件收回房屋，所交首付款不退。同日，被告向原告出具欠条，其确认欠原告购房首付款170000元，并承诺按还款协议还款。合同签订后，原告即将涉案房屋交付于被告，被告占有使用房屋至今，并办理了不动产权证书。但被告仅支付了所欠首付款33057元，原告多次向被告主张支付剩余欠款本息和违约金，被告均拖延拒绝。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告刁敬宇辩称，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定,对购买首套自住房的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。即国务院明确规定了购房者购房时需交付一定比例的首付款，此为国家对于购房首付款、限贷的政策性规定。本案中，原告提供的《还款协议》存在“以合法形式掩盖非法目的的无效行为”，原告所谓“垫付”的17万元首付款未经过被告账户，借款行为系实践性法律行为，原告并未向被告实际交付借款，借款行为并未生效，所以并不存在一个真实、有效的借款关系。原告以所谓的“垫付”之名义让被告先达到办理银行按揭贷款的条件，再出具一份虚假的首付款足额交纳证明，为进一步办妥银行贷款以达到资金回笼的目的，而首付款实际上并未依照国务院对于首付比例和限贷的规定付足。换句话说，原告实际上规避了国务院规定的首付比例和限贷政策。另外，原告提供的《还款协议》为格式条款，加重了对方的责任条款，同时也排除了对方的主要权利。综上，根据相关法律规定，原告提供的《还款协议》为无效协议，故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告提交的2013年5月7日的《商品房认购书》、2013年7月29日的《商品房买卖合同》、甘（2018）九州不动产权第000115号不动产权证书、2013年5月13日的《还款协议》、2013年5月13日的欠条、收据、转账凭证及现金缴款单，本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月7日，原、被告签订了《商品房认购书》，被告认购了原告开发的位于兰州市城关区建筑面积为88.32平方米的房屋一套。双方约定：房屋总价款为502364元，此房屋另收二次装修费用18547元，与首付款合计为220911元，被告应于2013年5月15日前将220911元房款付清。上述认购书签订后，刁敬宇未在约定的期限内付清首付款，合作房产与刁敬宇遂于2013年5月13日签订了《还款协议》，双方约定：被告因购买原告合作新村2区8号楼1单元1003室商品房一套而欠原告首付款17万元，该欠款被告自2013年5月13日至2023年5月13日共计十年还清；被告按国家同期按揭房屋贷款利息承担利息，每月采用等额本息还款法，即每月本息还款合计1935元；自协议签订之日起每月30日前还本息合计1935元；被告不按时还款，每日承担未还款额千分之一的违约金至欠款本息还清为止；被告入住后不积极办理按揭手续，不按时付所欠公司款项超过半年，原告将无条件收回房屋，所交首付款不退。协议签订同时，刁敬宇向合作房产出具《欠条》一份，载明欠付房款17万元。2012年7月29日，合作房产与刁敬宇签订了《商品房买卖合同》，约定刁敬宇购买合作房产开发建设的位于兰州市城关区房屋，房屋成交价款502364元，付款方式为首付202364元，余款300000元银行按揭。2019年1月14日，被告取得了涉案房屋的不动产权证书，证号为甘（2018）九州不动产权第000115号。另外，被告共计向原告偿还了首付款欠款33057元，双方认可33057元中包含本金24083.9元、利息8973.1元。根据《还款协议》关于十年还款期限和每月还款额的约定，刁敬宇尚欠原告欠款本金145916.1元（170000元-24083.9元＝145916.1元）、利息53226.9元（62200元-8973.1元＝53226.9元）未偿还，故原告诉至本院。另查，被告庭审中表示其对原告主张的剩余本金和利息愿意一次性向原告付清。另，原告庭审中明确其第二项诉讼请求中主张的利息为《还款协议》中被告尚未支付的剩余利息，即按照《还款协议》约定的利息标准、计算至2023年5月13日的利息。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。本案中，原告合作房产与被告刁敬宇于2013年5月7日签订的《商品房认购书》、2013年5月13日签订的《还款协议》以及于2013年7月29日签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容约定合法，合同合法有效，双方应依约诚信地履行自己的义务。关于被告辩称《还款协议》无效的主张，首先，虽然原告以提供借款的形式替被告支付首付款的行为，系违反相关房地产调控政策的行为，但并未违反法律或行政法规规定的效力性强制性规范。其次，该协议是双方在平等协商的基础上签订的，从该条款的内容来看，并不存在加重被告的责任条款或排除了被告主要权利的条款，该协议并不违反公平原则。再者，虽该笔借款原告未实际支付被告，但依照双方约定，该笔借款已作为房屋首付款折算在房屋价款内，因此该《还款协议》合法有效，故对被告认为该协议无效的辩称，本院不予采信。关于原告主张的购房款本金及利息，依《还款协议》约定，欠款17万元被告自2013年5月13日至2023年5月13日共计十年还清，自协议签订之日起每月30日前还本息1935元，但至诉讼发生时，被告仅仅向原告偿还了本息合计33057元，被告未按约偿还欠款的行为已对原告构成违约。虽然协议约定的还款期限未届满，但被告同意向原告一次性偿还剩余本金和利息，故对原告要求被告支付剩余本金145916.1元及剩余利息即2014年10月至2023年5月13日期间的利息53226.9元的请求，本院予以支持。关于原告主张违约金52744.65元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》明确约定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，虽然被告未按约偿还购房款的行为构成违约本应承担相应的违约责任，《还款协议》中也对违约金及利息的计算方式均有约定，但违约金属于被告的违约给原告造成损失的补偿性措施，而原告主张的利息已足以弥补原告的损失，故对原告主张违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告刁敬宇于本判决生效之日起十日内向原告甘肃省合作房地产开发有限公司支付购房款本金145916.1元；二、被告刁敬宇于本判决生效之日起十日内向原告甘肃省合作房地产开发有限公司支付利息53226.9元；三、驳回原告甘肃省合作房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2364元（已减半），原告甘肃省合作房地产开发有限公司承担364元，被告刁敬宇承担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张金凤二〇一九年十一月十一日书记员  王淑娟