北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终13831号上诉人（原审被告、反诉原告）：王泽鲁，男，1972年8月9日出生。委托诉讼代理人：袁云先，广西志明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐铭璞，男，1990年3月12日出生。上诉人王泽鲁与被上诉人徐铭璞租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初28341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王泽鲁上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回徐铭璞的一审全部诉讼请求，支持王泽鲁一审全部反诉请求；本案诉讼费、反诉费由徐铭璞承担。事实和理由：王泽鲁和徐铭璞签订合同后王泽鲁如约履行合同，徐铭璞使用租赁摊位经营，但徐铭璞自2019年2月1日起就未向王泽鲁交纳租金，徐铭璞已构成违约，应当承担违约责任。一审法院仅依据案外人吕某的证言就认定王泽鲁违约是不合理的。王泽鲁与吕某之间的合同和徐铭璞没有关系，不能把两个合同混为一谈。王泽鲁已向吕某交纳租金至2019年2月29日，吕某不认可，但是吕某没有提交证据，事实上王泽鲁只欠吕某一个月的租金，徐铭璞向吕某支付的两个月租金为何由王泽鲁承担？虽然给了王泽鲁另案主张的权利，但是增加了王泽鲁的诉讼成本。王泽鲁没有违约，不应该承担违约金。徐铭璞辩称，不同意王泽鲁的上诉请求和理由，同意一审法院判决。徐铭璞向一审法院起诉请求：1.判令王泽鲁退还徐铭璞租金40000元；2.判令王泽鲁支付徐铭璞违约金22000元；3.王泽鲁承担本案诉讼费。王泽鲁向一审法院反诉请求：1.判令徐铭璞向王泽鲁支付2019年3月1日至2019年3月30日的租金共计22000元；2.判令徐铭璞向王泽鲁赔偿违约金22000元（抵扣保证金）；3.本案反诉费由徐铭璞承担。一审法院认定事实：2018年3月30日，吕某（出租方、甲方）与王泽鲁（承租方、乙方）签订《经营场地租赁协议》，约定：甲方将北京市西城区×××15号约60平米场地交给乙方经营，租期自2018年3月30日至2019年3月30日，租金每月20000元。2018年9月1日，王泽鲁（出租方、甲方）与徐铭璞（承租方、乙方）签订《经营场地承包协议》，约定：甲方将北京市西城区×××15号约60平米场地出租乙方用于从事餐饮经营。租期自2018年9月1日至2019年3月30日。乙方向甲方交纳保证金22000元，合同履行期结束后，30天内如乙方没有违约，也无客户索赔等问题，保证金全额退还。租金为22000元/月，支付方式为押一付三。租金实行先交租后使用场地原则，乙方在签订合同时应预先交纳首期租金66000元，其后，乙方须在应缴租金月份的提前15日交纳下期租金。乙方未按期交纳租金及其他费用超过15天，甲方有权单方解除合同，保证金不予退还。甲乙双方未履行或未完全履行合同规定的义务的行为为违约行为，违约行为应根据有关法律、法规和本合同约定承担违约责任。本合同项下约定违约金额与履行保证金数额相同。《经营场地承包协议》签订后，徐铭璞向王泽鲁支付租赁保证金22000元。2018年12月14日，徐铭璞给王泽鲁转账24000元，徐铭璞在银行摘要注明：王海林0880最后一个月房租。同日，王泽鲁给徐铭璞出具收据一张，内容为：今收到徐铭璞交来×××24000元，租金已交至2019年2月30日。一审审理中，徐铭璞主张其在交第二次房租时与王泽鲁口头协商最后一个月的租金用押金折抵，王泽鲁口头表示同意，故其在向王泽鲁转最后一笔房租时在银行摘要中注明是最后一个月房租。王泽鲁对徐铭璞的主张不予认可，主张其从未同意用押金折抵租金。徐铭璞主张2019年2月1日吕某来到租赁房屋告知由于王泽鲁未按期交纳租金，要收回房屋，其便与王泽鲁联系，但王泽鲁未能出面解决，为了避免损失的扩大，在派出所的调解下，其便替王泽鲁垫付了房租共计40000元。徐铭璞针对其主张，向法院提交了吕某的证人证言及其向吕某的微信转账记录予以证明。证人吕某到庭陈述：王泽鲁20**年2月未交房租，其便给王泽鲁打电话，王泽鲁要求过完春节再交，其未同意，之后便联系不上王泽鲁，其去租赁房屋要锁门，才发现王泽鲁将房屋转租，屋内的人给徐铭璞打电话，徐铭璞支付了最后两个月的房租。王泽鲁对证人证言及微信转账记录均不予认可，王泽鲁主张吕某从未说过要收回房屋，徐铭璞也从未与其沟通过租金代付事宜，其不认可徐铭璞代付租金，其已向吕某交纳租金至2019年2月29日，最后一个月房租未支付的原因是其打算续租，但吕某未提供与上家的租赁合同及房屋产权证。王泽鲁针对其向吕某支付租金的情况，向法院提交了房租收条、押金收条及微信转账记录予以证明。徐铭璞对2018年4月30日的房租收条不予认可，对其余证据的真实性予以认可。一审法院认为，徐铭璞与王泽鲁签订的《经营场地承包协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。王泽鲁作为出租方，在徐铭璞按期交纳租金的情况下，有义务保障徐铭璞可以正常使用租赁房屋。根据证人吕某的证言、徐铭璞与吕某之间的微信转账记录及王泽鲁确实存在拖欠吕某租金的情况，法院对徐铭璞关于替王泽鲁垫付租金的主张予以采信。虽然王泽鲁对欠付吕某租金的数额存有异议，但由于王泽鲁与吕某之间纠纷导致吕某要求收回房屋，徐铭璞为了避免损失扩大，按照吕某的要求替王泽鲁垫付房租的行为并无不当，相反，王泽鲁存在未完全履行合同义务的行为，王泽鲁构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，现徐铭璞要求王泽鲁退还租金及支付违约金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。王泽鲁与吕某之间的租金支付争议，双方可另行解决。由于王泽鲁违约在先，徐铭璞未按期支付最后一个月的租金具有正当理由，不构成违约，对王泽鲁要求徐铭璞支付违约金的反诉请求，法院不予支持。现双方的租赁合同已到期终止，徐铭璞交纳的房屋押金可用于折抵未交的2019年3月房屋租金，折抵后徐铭璞不再拖欠王泽鲁房屋租金，对王泽鲁要求徐铭璞支付2019年3月租金的反诉请求，法院不予支持。据此，一审法院于2019年9月判决：一、判决生效之日起七日内，王泽鲁退还徐铭璞房屋租金40000元。二、判决生效之日起七日内，王泽鲁支付徐铭璞违约金22000元。三、驳回王泽鲁的反诉请求。如果王泽鲁未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，王泽鲁、徐铭璞均未提交新证据。对于一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，徐铭璞与王泽鲁签订的《经营场地承包协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。王泽鲁作为出租方，在徐铭璞按期交纳租金的情况下，应保障徐铭璞可以正常使用租赁房屋。根据在案证据，徐铭璞曾替王泽鲁垫付租金。虽王泽鲁对欠付吕某租金的数额有异议，但确是因王泽鲁与吕某之间纠纷导致吕某要收回房屋，徐铭璞为了避免损失扩大，按照吕某的要求替王泽鲁垫付房租符合常理。王泽鲁存在未完全履行其与徐铭璞之间合同约定义务的行为，王泽鲁构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。故对徐铭璞要求王泽鲁退还租金及支付违约金的请求，一审法院予以支持，是妥当的。王泽鲁与吕某之间的租金支付争议，双方可另行解决。如前所述，王泽鲁违约在先，徐铭璞未按期支付最后一个月的租金具有正当理由，不构成违约，王泽鲁要求徐铭璞支付违约金，依据不足。现双方的租赁合同已到期终止，徐铭璞交纳的房屋押金可用于折抵徐铭璞未交的2019年3月房屋租金，折抵后徐铭璞不再欠王泽鲁房屋租金，故对王泽鲁要求徐铭璞支付2019年3月租金的请求，一审法院不予支持，是正确的。王泽鲁的上诉意见缺乏充分依据，本院不予采纳；对王泽鲁的上诉请求，本院不予支持。综上所述，王泽鲁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由王泽鲁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 刁久豹审判员 赵胤晨二〇一九年十一月十九日书记员 张 雯