山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民终1757号 上诉人（原审被告）：王建峰，男。 委托诉讼代理人：袁磊，山东崇诺律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：山东大妙餐饮管理有限责任公司。 法定代表人：郭杨柳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈银朋，男，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：王玉梅，女。 委托诉讼代理人：吴玉峰，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵静，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。 上诉人王建峰、山东大妙餐饮管理有限责任公司（以下简称大妙餐饮）因与被上诉人王玉梅房屋租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初1430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王建峰及其委托诉讼代理人袁磊，大妙餐饮的委托诉讼代理人陈银朋，王玉梅的委托诉讼代理人吴玉峰、赵静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王建峰、大妙餐饮上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回王玉梅的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王玉梅承担。事实与理由：一、一审判决认定王建峰系房屋租赁合同的承租方错误。王建峰系大妙餐饮的股东，一审中证人姜某的陈述也可证实，王建峰系大妙餐饮的老板，其在房屋租赁合同上的签字行为属于履行大妙餐饮职务行为。房屋租赁合同上盖有大妙餐饮的合同专用章，且涉案房屋第一、二年的租金也均由大妙餐饮支付，涉案房屋也一直是由大妙餐饮使用，由此可以证实涉案合同的实际履行主体系大妙餐饮而非王建峰。王玉梅也知悉合同的相对方系大妙餐饮而非王建峰；二、一审判决判令大妙餐饮公司、王建峰支付租金、违约金无事实及法律依据。自2017年8月，因北二路拆迁补偿问题未能达成一致，大妙餐饮租赁涉案房屋进行商业经营的目的无法实现。根据双方签订的租赁合同第十三条的约定，在遇到政府拆迁时，王玉梅应及时与大妙餐饮终止房屋租赁合同，防止损失继续扩大，但王玉梅未及时终止合同，给大妙餐饮造成巨大损失。同时根据该条约定，大妙餐饮无需支付拆迁时的租金，同时王玉梅还需退还大妙餐饮本年未使用月份的租赁费用。自大妙餐饮停业后，王玉梅从未向大妙餐饮、王建峰催要过租金，大妙餐饮不存在违约行为，故王玉梅主张的违约金不应支持。 王玉梅答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确。一、涉案租赁合同的乙方（承租方）处，列明了承租人为王建峰与大妙餐饮，且写明了王建峰包括身份证号、住址及联系电话在内的具体身份信息，在合同落款的乙方处有王建峰的签字、手印及大妙餐饮盖章，可以证实该涉案房屋系由王建峰、大妙餐饮共同承租。王建峰是以其个人名义作为承租人之一与王玉梅签订房屋租赁合同，因此王建峰、大妙餐饮应共同承担合同所约定的支付租金、违约金等的义务和责任。二、王建峰、大妙餐饮在上诉状中主张因政府拆迁行为导致涉案房屋租赁合同无法继续履行，该情形根本不存在，也无证据支持。且自涉案租赁合同签订之日起至本案诉讼过程中，涉案房屋一直由王建峰、大妙餐饮占有使用，但却拒绝支付租金，其所谓的损失继续扩大完全是由于王建峰、大妙餐饮自身原因造成，尤其是在一审庭审过程中，王建峰、大妙餐饮仍拒绝解除合同、搬离房屋，拒绝支付租金，其应当支付其租赁占用涉案房屋期间的租金，其逾期支付租金的行为已经构成违约，应当按照合同的约定支付相应的违约金。 王玉梅向一审法院起诉请求：1.判令解除王玉梅与大妙餐饮、王建峰签订的《房屋租赁合同》，大妙餐饮、王建峰返还租赁房屋；2.判令大妙餐饮、王建峰支付所欠租金643333元(2017年12月1日起至2019年3月30日止)、违约金166667元(截至2019年4月1日，按年利率24%计算)、退还购物卡52000元，共计862000元；3.判令大妙餐饮、王建峰支付王玉梅自起诉之日起至实际付清之日止的违约金；4.案件受理费由大妙餐饮、王建峰负担。 一审法院认定事实：2015年8月15日，王玉梅(出租方、甲方)与大妙餐饮、王建峰(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，双方约定：由乙方租赁甲方位于东营区的房屋，租期自2015年8月15日至2025年12月1日，其中2015年8月15日至2025年12月1日为免费让出装修时间3.5个月；第一年租金为450000元，第二年为470000元，第三年为480000元，第四年为490000元，第五年为500000元；租金支付方式为一年一交，每年租期开始前一次性付清，如乙方不按照合同约定时间支付租金，甲方可每日按租金总额的5‰加收滞纳金，如逾期已达30日，甲方有权终止本合同。合同首部乙方处手写注明“王建峰370502197703110819、山东大妙餐饮管理有限责任公司”字样并由王建峰按印，合同乙方落款处由大妙餐饮盖章，并由王建峰签字按印。第一、二年的租金已由大妙餐饮支付完毕。 本案在审理过程中，经大妙餐饮申请，一审法院通知证人姜某出庭作证，证人称，“王建峰是大妙餐饮的老板，我是东莱海鲜老板，我与大妙餐饮在拆迁之前系邻居。我们一排的五家商铺自西向东依次为文汇街道、至信工贸、东莱海鲜、拆迁指挥部、大妙火锅。我于2017年8月、2017年10月分别接到拆迁通知，房东和评估人员一起来的，评估人员进行拍照、测量。当时没有不让营业，但评估人员说让该找地方找地方。2017年8月一开始量房，我们那一排几乎都停业了，大妙餐饮也是当时关门的，对面的黄鹤楼、东侧的柴火熬鱼等餐饮店也都拆迁了。” 王玉梅提交的六张卡片显示的正面卡号及背面标签金额分别为：61055，3000元；00308，20000元；61057，3000元；70085，20000元；70086，3000元；70087元，3000元；共计52000元。另查明，东营区房屋于2009年5月7日登记于王玉梅名下，该房屋至今尚未被拆迁，大妙餐饮、王建峰亦未返还该房屋。 一审法院认为，根据房屋租赁合同首部及尾部落款处的签字、按印、盖章情况，能够证实合同承租方系大妙餐饮、王建峰，而非仅大妙餐饮一方。大妙餐饮、王建峰抗辩承租方系大妙餐饮，王建峰签字按印系代表大妙餐饮的职务行为，证据不足，且王玉梅不予认可，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。大妙餐饮、王建峰作为承租人未按合同约定支付对应年度租金，且在王玉梅起诉后仍怠于履行支付义务，王玉梅据此要求解除房屋租赁合同，于法有据，且符合合同约定，予以支持。租赁合同解除后，大妙餐饮、王建峰应限期返还租赁房屋。2017年12月1日至2019年3月30日期间，涉案房屋一直由大妙餐饮、王建峰占有使用，至今并未搬离，大妙餐饮、王建峰作为承租人应支付该期间的租金。大妙餐饮、王建峰逾期支付租金，构成违约，应承担违约责任。王玉梅主张的违约金计算方式，不违反法律规定，予以确认。王玉梅仅凭六张背面贴有金额标签的卡片要求大妙餐饮、王建峰返还购卡费，证据不足，且大妙餐饮、王建峰不予认可，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除王玉梅与大妙餐饮、王建峰于2015年8月15日签订的《房屋租赁合同》；二、大妙餐饮、王建峰于判决生效之日起十日内返还王玉梅位于东营市东营区北二路687号的房屋；三、大妙餐饮、王建峰于判决生效之日起十日内支付王玉梅租金643333元、违约金166667元，共计810000元，并支付自2019年4月1日起至实际给付之日止的违约金(以643333元为基数，按年利率24%计算)；四、驳回王玉梅的其他诉讼请求。案件受理费12420元，减半收取6210元，由王玉梅负担435元，大妙餐饮、王建峰负担5775元。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。 王建峰、大妙餐饮向本院提交大妙餐饮的企业信息、股东发起人信息、企业名称预先核准通知书、企业名称核准意见书、名称核准登记情况各一份，证明：大妙餐饮名称预约核准日期为2015年7月24日，注册成立日期为2015年8月21日，股东发起人为郭杨柳（持股比例1%）、王建峰（持股比例69%）、刘佳林（持股比例30%）。证实2015年8月15日王建峰以设立中公司的名义对外与王玉梅订立的房屋租赁合同，该合同的受益主体及履行主体应为大妙餐饮。 王玉梅质证认为，对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。企业的成立应当以工商登记上其注册成立时间为准，其企业名称预先核准通知书的时间不能代表公司成立的时间。另外，根据王建峰的陈述，其在公司没有任何职务，仅仅是股东，无职务当然不存在职务行为。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》的相关规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的人民法院应予支持。故该证据不能达到王建峰、大妙餐饮的证据目的。 本院认为，王玉梅对王建峰、大妙餐饮提交的证据真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，但该证据仅能证实大妙餐饮的工商登记企业相关信息，与本案租赁合同的签订并无直接关联，不能证实涉案房屋租赁合同的履行主体，本院不予采信。 二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。 本案的争议焦点为：一、王建峰是否是本案租赁合同的一方主体，应否承担本案相应的合同义务，其签字行为是否系代表大妙餐饮公司的职务行为。二、一审判决认定王建峰、大妙餐饮支付的租金违约金有无事实和法律依据。 本院认为，根据王玉梅提交的涉案房屋租赁合同，可以证实合同承租方明确系王建峰以及大妙餐饮，王建峰主张其签字按印系代表大妙餐饮的职务行为，证据不足，本院不予支持。王建峰是本案租赁合同的一方主体，应与大妙餐饮承担本案相应的合同义务。 关于王玉梅主张王建峰、大妙餐饮应支付的租金以及违约金问题，涉案租赁合同租期为十年，自2015年8月15日至2025年12月1日，在履行期间，根据2017年8月15日拆迁公告，双方当事人均明确知悉涉案房屋进入拆迁评估范围，承租人已不能按租赁合同约定期限正常经营，后双方为拆迁补偿事宜各自准备相关材料。根据《合同法》第一百一十八条、一百一十九条的规定：“当事人一方因不可抗力不能正常履行合同的，应及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明；当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。以及根据双方签订的涉案房屋租赁合同第四条约定：租金支付方式为一年一交，每年租期开始前一次性付清，如承租方不按照合同约定时间支付租金，出租方可每日按租金总额的5‰加收滞纳金，如逾期已达30日，出租方有权终止本合同。一、二审中，王玉梅并未提交证据证实其在知悉房屋拆迁后通知对方提出终止合同以及在王建峰以及大妙餐饮欠付租金时及时催要的相关证据，反而短信通知让其抓紧时间营业，否则拆迁时如倒闭就没有营业损失等，也未采取适当措施防止损失扩大。而王建峰以及大妙餐饮也因拆迁正在进行，认为当时解除合同会损害其相关权利，故也未同意提出解除涉案租赁合同，导致损失的扩大。针对2017年12月1日至2019年3月30日期间的房屋租金损失，因双方均未按合同约定履行权利义务，均存在过错，均应承担相应的责任。故王玉梅主张期该间租金损失共计643333元，本院酌情予以支持一半即321666.50元。对于王玉梅主张的违约金166667元以及之后的违约损失，因双方均存在违约行为，本院对王玉梅该主张不予支持。综上，王建峰、大妙餐饮的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决部分事实认定不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持东营市东营区人民法院(2019)鲁0502民初1430号民事判决第一、二项。 二、变更东营市东营区人民法院(2019)鲁0502民初1430号民事判决第三项为：大妙餐饮、王建峰于本判决生效之日起十日内支付王玉梅租金损失321666.50元。 三、驳回王玉梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费12420元，减半收取6210元，由王玉梅负担3105元，大妙餐饮、王建峰负担3105元；二审案件受理费12420元，由王玉梅负担6210元，大妙餐饮、王建峰负担6210元。 本判决为终审判决。 审判长 潘 霞 审判员 翟玉芬 审判员 李 静 二〇一九年十一月十四日 法官助理张丽颖 书记员高凤