安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖03民终2340号上诉人（原审被告）：陈小飞，男，1986年12月28日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。上诉人（原审被告）：方明明，男，1985年9月3日出生，汉族，住安徽省来安县。被上诉人（原审原告）：安徽万臣商业经营管理有限公司蚌埠分公司，住所地安徽省蚌埠市海亮城市广场**楼**，统一社会信用代码91340300099328400R。负责人：俞彦杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李奎，该公司员工。委托诉讼代理人：蔡伟，该公司员工。上诉人陈小飞、方明明因与被上诉人安徽万臣商业经营管理有限公司蚌埠分公司（以下简称万臣蚌埠分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初1901号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈小飞、方明明共同上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判。事实与理由：2018年3月30日双方签订房屋租赁意向书，由陈小飞、方明明承租海亮明珠花园三期九号301-3014及317-324号房屋。陈小飞、方明明支付房屋租金至2019年1月30日。在房屋租赁合同存续期间，万臣蚌埠分公司严重违约，不断的对陈小飞、方明明的教育培训活动做出了种种限制：1、在房屋装修期间对陈小飞、方明明的装修多加干涉，致使装修时间大大延长；2、物业管理上没有安排相应的物业管理人员对房屋进行妥善的管理；3、万臣蚌埠分公司在物业管理过程中随意的对电梯、通水通电等方面进行停水停电，陈小飞、方明明无法进行正常的教学培训工作。特别是2018年12月份，万臣蚌埠分公司多次停水停电，最终导致培训学生无法进入培训场所，教学工作被迫中断，培训学生给纷纷要求退学退课，给陈小飞、方明明造成了巨大的经济损失。由于万臣蚌埠分公司的违约行为，导致陈小飞、方明明中断培训。双方多次协商，但万臣蚌埠分公司故意用停水停电，迫使陈小飞、方明明无法使用房屋。万臣蚌埠分公司违约在先，导致陈小飞、方明明的经营活动无法正常开展，其责任完全在万臣蚌埠分公司。一审法院认定事实不清，判决结果不公正。万臣蚌埠分公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，陈小飞、方明明的上诉理由无事实及法律依据，应予以驳回。二、万臣蚌埠分公司没有对陈小飞、方明明使用房屋进行限制，没有对陈小飞、方明明装修进行干涉，陈小飞、方明明装修期间发生的不符合合同约定的装修行为，万臣蚌埠分公司有权进行管理。如果陈小飞、方明明认为没有对房屋进行妥善的物业管理，应当向物业公司主张权利，与万臣蚌埠分公司无直接关系。万臣蚌埠分公司作为大楼的管理单位，为维护设施设备的安全及正常使用，有权利、有义务对供电及电梯进行正常的维修维护，如因此给陈小飞、方明明带来影响，双方合同中有约定，万臣蚌埠分公司无需承担责任。电梯停用时，陈小飞、方明明的学员可以通过其他通道正常进出，不会对其造成影响。三、综上，万臣蚌埠分公司没有违反合同约定，陈小飞、方明明拒绝支付租金无合同及法律依据。万臣蚌埠分公司的一审诉讼请求：1、依法确认万臣蚌埠分公司与陈小飞、方明明签订的《房屋租赁合同》于2019年3月18日解除；2、陈小飞、方明明向万臣蚌埠分公司支付欠付租金21562.20元、电费3229.15元、物业费14293.15元；3、陈小飞、方明明向万臣蚌埠分公司支付占用费10781.1元（暂计算至起诉之日，后续计算至房屋实际返还之日，均按两倍租金计算）；4、陈小飞、方明明向万臣蚌埠分公司支付违约金26952.76元（按月租金两倍计算）；5、本案诉讼费用由陈小飞、方明明承担。一审法院查明：2018年3月30日，万臣蚌埠分公司与陈小飞就承租万臣蚌埠分公司所有的海亮明珠花园三期9#301－304及317－324号房屋签订房屋租赁意向书。2018年4月15日，方明明在陈小飞的授权下与万臣蚌埠分公司签订了房屋租赁合同，约定由陈小飞、方明明承租万臣蚌埠分公司经营管理的海亮明珠花园三期9#301－304及317－324号房屋用于开办教育培训，租赁期限自2018年5月1日至2023年4月30日。合同同时对租金标准及支付方式、物业费标准及支付方式、水电等各项费用的承担，以及单方解除合同的情形及违约责任作出了明确约定。合同签订后，万臣蚌埠分公司依约履行了交付房屋的义务，但陈小飞、方明明仅支付房屋租金至2019年1月31日。2019年3月5日，万臣蚌埠分公司向陈小飞、方明明发出书面催告函，要求陈小飞、方明明限期内支付拖欠的租金等各项费用。2019年3月11日，万臣蚌埠分公司向陈小飞、方明明发出解除合同通知函，通知双方间的合同于2019年3月25日起解除。现就陈小飞、方明明所欠租金等费用问题双方未能协商解决，万臣蚌埠分公司为此诉讼来院。一审法院认为，本案诉争合同的签订主体虽为万臣蚌埠分公司与方明明，但方明明系通过陈小飞的授权，即代表陈小飞所签的合同，故该合同的权利义务应当由陈小飞承受。本案陈小飞仅支付租金至2019年1月31日，依据合同约定，拖欠各种费用达15天以上经书面催告在限定期限内仍不交纳的，万臣蚌埠分公司有权单方解除合同，故本院对万臣蚌埠分公司要求确认双方间的租赁合同已解除的诉讼请求予以支持，但解除合同的时间应以其向陈小飞、方明明发出解除合同通知函载明的合同解除时间为准，即2019年3月25日。鉴于诉争房屋至今仍未返还给万臣蚌埠分公司，陈小飞理应向万臣蚌埠分公司支付解除合同前的房屋租金，及解除合同后至实际返还房屋之日的占用使用费，其中租金标准按照合同约定的租金标准支付，占用使用费按照合同约定“自交还日次日起，按照合同终止时该房屋租金标准的200%支付”，即租金为13476.38元/30天×52天＝23348元，万臣蚌埠分公司主张21562.20元，一审法院予以确认；占用使用费，按13476.38元×2计算自2019年3月26日至实际返还房屋之日（实际返还之日晚于2020年5月1日的，按合同约定的租金标准递增）。关于电费及物业服务费，因合同明确约定由承租方承担，故陈小飞理应支付其实际产生的该部分费用。关于违约金，合同对此存有明确约定，且其约定的标准月租金的两倍，不违反法律规定，一审法院予以确认。综上所述，对万臣蚌埠分公司要求确认合同已解除，并要求陈小飞支付租金、电费、物业费、占用使用费及违约金的诉讼请求，其合理部分，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，一审法院判决：一、万臣蚌埠分公司、方明明于2018年4月15日签订的房屋租赁合同于2019年3月25日解除；二、陈小飞于本判决生效之日起七日内支付万臣蚌埠分公司租金21562.20元、电费3229.15元、物业费14293.15元；三、陈小飞于本判决生效之日起七日内支付万臣蚌埠分公司占用使用费（按13476.38元×2计算自2019年3月26日至实际返还房屋之日，若实际返还之日晚于2020年5月1日的，按合同约定的租金标准递增）；四、陈小飞于本判决生效之日起七日内支付万臣蚌埠分公司违约金26952.76元；五、驳回万臣蚌埠分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费1720元，减半收取计860元，由陈小飞负担，于上述判决第二、三、四项履行时同步支付给万臣蚌埠分公司。二审中，当事人均未提交新的证据。陈小飞、万臣蚌埠分公司对于一审判决查明的事实无异议，本院审查后予以确认。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：案涉房屋租赁合同是否已解除？陈小飞是否应向万臣蚌埠分公司支付租金、房屋占有使用费、电费、物业费、违约金等费用？本院认为：根据本案查明事实，陈小飞自2019年2月起，即欠付万臣蚌埠分公司房屋租赁费，万臣蚌埠分公司按照房屋租赁合同的约定，向陈小飞发函通知解除房屋租赁合同，合法有据，故应当确认案涉房屋租赁合同已于2019年3月25日解除。合同解除后，陈小飞仍应向万臣蚌埠分公司支付拖欠的房屋租金、电费、物业费、违约金以及合同解除之后的房屋占有费等费用。一审法院对于上述费用的认定依据充分，计算正确，本院予以确认。陈小飞上诉称万臣蚌埠分公司存在干涉其装修房屋、停水停电等行为，影响其经营使用房屋，但陈小飞未提供证据予以证实，万臣蚌埠分公司亦不予认可，故对于陈小飞提出的上诉理由，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1720元，由陈小飞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 凯审判员 张志荣审判员 胡松涛二〇一九年十一月十四日法官助理丁刘女书记员张智瑶附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。