云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云23民终1373号上诉人（原审原告）：吴俊颉，男，1981年3月13日生，汉族，高中文化，个体户。上诉人（原审原告）：刘霞，女，1983年12月1日生，汉族，初中文化，个体户，系吴俊颉妻子。二上诉人共同的委托诉讼代理人：朱笑菲，云南万成律师事务所律师，特别授权代理。二上诉人共同的委托诉讼代理人：李继仙，云南滇铭律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：邓景山，男，1958年11月17日生，汉族，高中文化，农民。委托诉讼代理人：武社民，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：吴争丹，云南刘胡乐律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：盛显辉，女，1962年6月13日生，汉族，初中文化，农民,系邓景山妻子。上诉人吴俊颉、刘霞与被上诉人邓景山、盛显辉物权保护纠纷一案，不服云南省南华县人民法院（2018）云2328民初960号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吴俊颉、刘霞的委托诉讼代理人朱笑菲、李继仙，被上诉人邓景山、盛显辉及邓景山的委托诉讼代理人武社民、吴争丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴俊颉、刘霞的上诉请求：一、请求依法撤销云南省元谋县人民法院作出的（2018）云2828民初960号民事判决书，并依法改判《房屋征收补偿协议书》中除土地补偿款外的全部房屋征收补偿款归上诉人所有或发回重审。二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案诉讼程序严重错误。1、本案案由错误。2、本案事实基本清楚，案由错误属程序问题，故二审发回重审的理由不当。3、重审时没有修正错误案由，造成后续双方继续上诉的缠诉。4、被上诉人与政府签订《房屋征收补偿协议书》前，已对涉案房屋的价值依法结合市场价作为评估价进行公示，再用司法评估房屋价值来否定政府定价是自相矛盾的行为。本案不必鉴定房屋价值，故鉴定费应由被上诉人自行承担5、由于案由错误，本案一系列审判行为被严重误导，据此作出的裁判也是错误的。6、本案存在多种复杂的法律关系，首先应当适用行政诉讼，也可适用民事诉讼，但不应定物权保护纠纷这个案由。依据相关的房屋征收补偿法律法规，应实行房地分开补偿，但本案中政府为了加快棚户区改造进程，与被上诉人笼统签订了混合的《房屋征收补偿协议书》，并将所有补偿款支付给被上诉人，造成上诉人与被上诉人产生纠纷。7、本案事实与法律关系不符，但一审没有不予受理或驳回起诉，应视为超范围或超诉求裁判，严重违反法定程序。二、本案首要法律关系非民事诉讼案件。1、本案的起源是上诉人租用被上诉人占有使用的空地建盖房屋从事餐饮业，双方形成租赁合同关系。2、在征收征用时，应将房和土地区别开来分别补偿。被上诉人与政府违反了租赁合同关系“买卖不破租赁”的基本原则，同时破坏了合同法只能给予第三方权益，不能约定第三方义务或剥夺第三方权益的基本法律原则。因此，上诉人与政府（征收方）产生了行政行为违法的行政诉讼关系。3、一审法院未尽到告知上诉人正确确定案由的义务。三、本案事实基本清楚，被上诉人只能获得土地补偿款，其将政府给付上诉人的房屋拆迁补偿款据为己有，系不当得利，一审重审适用法律严重错误。按照“谁投资，谁受益”的原则，被上诉人只是将土地出租给上诉人，并没有投资。上诉人提交的证据证实自己投资巨大，经营损失严重。第一次判决上诉人应获补偿2616500元，但因被上诉人欲壑难填，导致本案发回重审，重审时适用法律错误。四、本案违背“同案同判”的基本原则。1、近年来，最高人民法院要求各级法院严格遵守“同案应同判”原则。2、本案事实是很明显的房屋征收补偿引起的行政诉讼，最后以民事判决收尾，本身就存在质疑。3、房地征收补偿未分开，导致权利人的合法权益严重失衡。4、一审确定一个最不适宜的案由，明显增加了裁判的难度和风险。邓景山、盛显辉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处公平公正，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，应当驳回上诉，维持原判。吴俊颉、刘霞向一审法院起诉请求：确认元谋县元马镇沙地村民小组50号房屋的棚改补偿款50万元归吴俊颉和刘霞所有。法庭辩论终结前，吴俊颉、刘霞要求变更诉讼请求为：确认元谋县元马镇沙地村民小组50号“天源火锅城”房屋的棚改政策性补偿、补贴及奖励款3436747.09元归吴俊颉和刘霞共同所有。一审认定的事实：吴俊颉和刘霞是夫妻，邓景山和盛显辉是夫妻。2015年1月21日，吴俊颉与邓景山签订了一份《空地转让合同》，约定邓景山将其与盛显辉共同使用的紧邻其住宅的位于元谋县元马镇沙地村50号的空地约430平方米租给吴俊颉用于建设房屋经营餐饮，租赁期限为五年。该合同第四条约定：若在承包期限内，因四至界限发生纠纷或本村村民强行用地等，由甲方（邓景山）负责协商解决，如有国家征收情况乙方（吴俊颉）无条件归还，但乙方要求征地方赔偿乙方建设费。2015年8月10日，吴俊颉将房屋建设完成，其中轻型钢结构住宅290.29平方米、轻型钢结构商业用房241.04平方米、24.81平方米彩钢棚。同年9月1日，吴俊颉开始试营业，后办理“天源火锅城”营业执照。2016年5月19日注册成立元谋泰昌餐饮服务有限公司。2017年9月1日，邓景山和盛显辉家位于元谋县元马镇沙地村50号的房屋以及吴俊颉在该土地上建盖的“天源火锅城”房屋被列入元谋县人民政府棚户区改造范围并被征收，邓景山获得补偿款7629059.85元，包含：1.土地补偿费961247元、房屋补偿费285394元、装修补偿费285394元、附属物补偿费196786元；2.政策性补助，包含搬迁费8000元、临时过渡安置费184023元、商业用房停产停业补助费406606.44元、生产加工用房停产停业补助费18065.76元；3.政策性补贴，包含住房棚改补贴369945.6元、商业用房棚改补贴508258.05元；4.政策性补偿，包含独立水表拆迁费1500元、独立电表拆迁费6000元（2户）、固定电话拆迁费300元（150元部）、数字光纤拆装费1200元（200元台户）、空调移机费6000元（300元台）、签约搬迁奖264470元。吴俊颉建盖的“天源火锅城”建设成本经司法鉴定为728090元，包含建筑物工程费480678元、构筑物及其他定着物工程费56450元、装修工程费183753元、管理费7208.81元。邓景山支付鉴定费30000元。被征收的“天源火锅城”的附属设施有：一台三项电表、一部固定电话、一户宽带光纤、16台空调机。一审法院认定吴俊颉、刘霞应获得的补偿款：1.“天源火锅城”建设成本728090元；2.政策性补助、补贴：搬迁费3760元、停产停业补助费121981元、征收房屋不属于商业用房，但经认定从事生产加工活动的停产停业补助费13910元、商业用房棚改补贴152477元、签约搬迁奖79341元，合计371469元；3.一台三项电表拆装费3000元、一部固定电话拆迁费150元、一户宽带光纤迁装费200元、16台空调机费4800元，合计8150元。以上合计1107709元。一审法院认为，公民合法取得的物权和因物权的灭失应取得的财产权益受法律的保护。《中华人民共和国民法总则》第六条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”《中华人民共和国物权法》第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”第四十二条规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”本案中，吴俊颉、刘霞因租用邓景山、盛显辉取得合法使用权的土地并在该租用的土地上建盖房屋从事餐饮业，吴俊颉、刘霞应取得了该土地的使用权，现该土地及地上建筑物被政府征收，其所获得的各种补偿款，双方都享有分配的权利。尽管吴俊颉、刘霞不是被征收房屋的被征收人，其与邓景山、盛显辉只是租用土地的租赁法律关系，但根据房屋征收部门对吴俊颉、刘霞建盖的“天源火锅城”进行征收是采用房地合一并按商业用房的标准进行价值评估，能够说明正是由于吴俊颉、刘霞租用邓景山、盛显辉使用的土地建盖“天源火锅城”从而使被征用的土地及地上附着物的价值升值，而且吴俊颉、刘霞经营“天源火锅城”的租赁期限还剩两年不能继续经营，如不将征收部门已补偿给邓景山、盛显辉的有关政策性补助（搬迁费、停产停业补助）、政策性补贴（商业用房棚改补贴）和签约搬迁奖按照“天源火锅城”所占被征收房屋的总面积比例以及剩余的经营期限综合考虑支付给吴俊颉、刘霞相应的份额，将会显失公平，故一审法院对吴俊颉、刘霞提出的以上费用的诉讼请求予以酌情支持。具体认定如下：（1）搬迁费8000元（该费用是以总征收房屋面积不超过1300平方米为依据补偿8000元，“天源火锅城”征收面积占总征收房屋面积的47%，故认定吴俊颉、刘霞应分得搬迁费8000元×47%=3760元）、（2）停产停业补助费406606元（该费用是按照商业用房采用“房地合一”的评估方式作价为依据，因土地的使用权属于邓景山、盛显辉所有，在“房地合一”的评估中一般认为土地所起的作用要大一些产生的经济价值的占比也要多一些，邓景山、盛显辉在土地使用的期限内对土地的使用期限至少还有51年，吴俊颉、刘霞在土地租期内使用土地期限还有2年，吴俊颉、刘霞使用的商业用房的面积占总商业用房面积的71%，邓景山、盛显辉占29%，综合以上因素，按照公平合理的原则，确认吴俊颉、刘霞应分得的停产停业补助费的比例为30%，即406606元×30%=121981元）、（3）征收房屋不属于商业用房，但经认定从事生产加工活动的停产停业补助费18065.76元（该费用的补助依据是被认定为是生产加工用房按照房屋面积为补助依据，故在376.37平方米的面积中补助款为18065.76元，属于吴俊颉、刘霞使用的房屋面积为290.29平方米占比为77%，吴俊颉、刘霞应得生产加工活动的停产停业补助费为18065.76元×77%=13910元）、（4）商业用房棚改补贴508258.05元（吴俊颉、刘霞应得的份额为508258.05元×30%=152477元，其理由同“停产停业补助费”）、（5）签约搬迁奖264470元（吴俊颉、刘霞应得的份额为264470元×30%=79341元，其理由同“停产停业补助费”），合计371469元。因政策性补助中的临时过渡安置费184023元与政策性补贴中的住房棚改补贴369945元的补偿性质属于被征收人用该补贴重新购房居住所用，该费用对被征收人具有专属性，故该费用属于邓景山、盛显辉所有，一审法院对吴俊颉、刘霞提出该费用的请求不予支持。因双方签订的土地转让合同约定，如在合同履行中被告出租给吴俊颉、刘霞使用的土地被政府征收后吴俊颉、刘霞有权利向征收方要求赔偿建设费，从该约定可知，吴俊颉、刘霞建盖的“天源火锅城”房屋被拆迁征收，就房屋而言，吴俊颉、刘霞所获得的补偿是房屋的建设费。房屋建设费按照一般理解应是建设房屋所产生的成本，故吴俊颉、刘霞对其建盖的“天源火锅城”的房屋被征收后应获得的建设成本属其所有具有事实和法律依据，应予支持。因吴俊颉、刘霞在建盖“天源火锅城”时安装的一台三项电表和一部固定电话、一户宽带光纤、16台空调机属于吴俊颉、刘霞所有，故以上设备所获得的政策性补偿8150元应该属于吴俊颉、刘霞所有。元谋县马街南路50号(沙地村50号)土地和房屋被政府征收后所得的补偿款全部被邓景山、盛显辉领取，故吴俊颉、刘霞从中应得的款项应由邓景山、盛显辉支付给吴俊颉、刘霞。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条和第四十二条规定并经本院审判委员会讨论决定，判决：一、位于元谋县元马镇沙地村民小组**房屋“天源火锅城”被征收应得的房屋建设费728090元归吴俊颉和刘霞所有，并由邓景山和盛显辉于本判决书生效后二十日内将该费用728090元支付给吴俊颉和刘霞；二、、位于元谋县元马镇沙地村民小组**房屋“天源火锅城”被征收应得的政策性补助和补贴中的371469元归吴俊颉和刘霞所有并由邓景山和盛显辉于本判决书生效后二十日内将该费用371469元支付给吴俊颉和刘霞；三、位、位于元谋县元马镇沙地村民小组**房屋“天源火锅城”被征收应得的政策性补偿款中的8150元归吴俊颉和刘霞所有由邓景山和盛显辉于本判决书生效后二十日内将该费用8150元支付给吴俊颉和刘霞；四、驳回吴俊颉和刘霞的其他诉讼请求。案件受理费34294元，由吴俊颉和刘霞负担23319元（已付），由邓景山和盛显辉负担10975元，限本判决书生效后二十日内付清。财产保全申请费5000元，由吴俊颉和刘霞负担3400元（已付），邓景山和盛显辉负担1600元，限本判决书生效后二十日内付清。鉴定费30000元，由邓景山和盛显辉负担15000元（已付），由吴俊颉和刘霞负担15000元，限本判决书生效后二十日内付清。二审中，二上诉人提交了证据1、结婚证，欲以证明吴俊颉与刘霞系夫妻关系。2、三份房屋租金收据，欲证明二上诉人向二被上诉人交了三年的房租。经质证，二被上诉对结婚证无异议，认可三份租金收据的真实性，合法性，不认可关联性。本院认为，上诉人提交的二组证据具备真实性，合法性，关联性，本院予以认定。二被上诉人未提交新证据。二审中，经征询双方当事人对一审判决认定的法律事实的意见。二上诉人对一审认定“房屋补偿费285394元”有异议，认为不是房屋补偿费，而是被征收房屋评估价，应该是4352117元。二被上诉人表示无异议。对于其余双方当事人均无异议的一审判决认定的法律事实，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：对涉案的房屋拆迁安置补偿费应如何分割。本院认为，《中华人民共和国物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”本案中，元谋县人民政府为了实施棚户区改造工作的需要，对持证人为邓景山的元国用（2014）字第0429号和（2004）字第0430号《国有土地使用证》范围内的土地及该土地上的房屋（含“天源火锅城”的房屋）进行征收后,根据有关法律和《元谋县棚户区改造县城东南片区（二区）房屋征收补偿安置方案》的规定，将全部房屋拆迁安置补偿费7629059.85元支付给了被征收土地的使用权人邓景山。由于吴俊颉与邓景山签订的《空地转让合同》约定：吴俊颉向邓景山承租土地用于建设房屋做餐饮业；租期为5年；若在承租期限内……如有国家征收情况吴俊颉无条件归还，但吴俊颉可要求征地方赔偿吴俊颉建设费。而“天源火锅城”的房屋确系吴俊颉在承租邓景山取得合法使用权的土地后建盖，故“天源火锅城”的房屋被拆迁后获得的建设费依法应归吴俊颉、刘霞所有。现双方当事人对如何认定“建设费”数额发生争议。吴俊颉一方认为，因元谋县人民政府在房屋拆迁之前已对“天源火锅城”的轻型钢结构住房、轻型钢结构商业用房以及彩钢棚的价值进行了评估，并明确了具体补偿费，故邓景山领取的4352117元房屋补偿费中轻型钢结构住房的补偿费319319元、商业用房的补偿费2357853元（房地合一）和彩钢棚的补偿费14997元，合计2692169元属于建设费。邓景山一方则认为，因“天源火锅城”房屋中轻型钢结构商业用房补偿费2357853元系“房地合一”的补偿费，其中包含了土地使用权补偿费，且被拆迁房屋的评估价考虑了房屋可使用几十年的损失，而吴俊颉承租土地的租期只是五年，现租期已过半，故涉案房屋补偿费中，吴俊颉只能享有其建设轻型钢结构住房、商业用房以及彩钢棚建设成本、装修成本的50%，约20多万元。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本院认为，上述《空地转让合同》中约定的房屋建设费依法应根据“建设费”的文义来解释其含义，故本案“天源火锅城”房屋建设费只包含房屋建设费和装修费，不包含房屋所占用土地的土地使用权补偿费。由于《元谋县被拆迁房产评估明细表》中记载的“天源火锅城”轻型钢结构商业用房补偿费为“房地合一”补偿费，其中包含该房屋的补偿费，还包含邓景山的《国有土地使用证》确定的土地使用期限剩余年限的土地使用权的补偿费。在依据双方当事人提交的证据不能证明本案“建设费”具体数额的情况下，一审法院根据吴俊颉一方的申请和《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条第一款的规定：“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定。”委托司法鉴定机构对“天源火锅城”的轻型钢结构住房、商业用房以及彩钢棚的重置建设费进行鉴定，并根据鉴定意见认定“天源火锅城”的房屋建设费为728090元正确，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，邓景山获得的7629059.85元房屋拆迁安置补偿费中包含了邓景山至少还享有51年的土地使用权补偿费、邓景山家的房屋及吴俊颉建盖的“天源火锅城”房屋的补偿费，还包含邓景山家永久丧失房屋及其设施所有权应获得的政策性补助费、政策性补偿费、政策性补贴费。根据上述《空地转让合同》的约定，“天源火锅城”被拆迁后吴俊颉、刘霞只应获得房屋的建设费728090元，并无条件将所承租的土地归还邓景山，其余房屋拆迁安置补偿费依法应归邓景山和盛显辉所有，但一审法院根据公平原则并考虑到吴俊颉向邓景山承租土地的租期还剩余2年的实际情况，判决将“天源火锅城”的房屋建设费728090元以及本案房屋拆迁安置补偿的政策性补助费和补贴费中的371469元和政策性补偿费中的8150元归吴俊颉、刘霞所有符合双方的合同约定及法律规定。吴俊颉、刘霞主张本案《房屋征收补偿协议书》中涉及的补偿费除征用土地补偿费外，其余全部房屋征收补偿费应归其所有无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人吴俊颉、刘霞的上诉请求不成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34294元，由吴俊颉、刘霞负担（已交。）本判决为终审判决。本判决送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向一审法院申请强制执行。审判长  纪艳茜审判员  杨培松审判员  李晓黎二〇一九年十一月二十五日书记员  王 力