湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初1716号原告：美好幸福物业服务有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道**名流·人和天地营销中心1/**。法定代表人：吕卉，该公司总经理。委托诉讼代理人：林志敏，该公司员工（特别授权）。被告：夏禹，男，1960年8月20日出生，汉族，住湖北省黄梅县，原告美好幸福物业服务有限公司（以下简称幸福物业公司）诉被告夏禹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员李黎嘉担任审判长，人民陪审员林晶、罗谧参加的合议庭进行了审理。由于被告夏禹下落不明，本院依法于2019年7月2日以公告的方式向其送达诉状副本及相关法律文书，并于2019年10月8日公开开庭审理了本案。原告幸福物业公司的委托诉讼代理人林志敏到庭参加了诉讼，被告夏禹经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告幸福物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年4月至2019年12月拖欠物业费10503.18元及违约金21006.36元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的名流·人和天地润和园的业主，双方签订了《名流人和天地（润和园）小区前期物业服务合同》，合同约定按建筑面积1.2元/平方米收取物业管理费。合同签订后，原告对该小区的安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理。但被告自2014年4月起至今一直未交纳物服务业费，并经原告多次催收亦无果，据此原告诉至法院，要求判如所请。被告夏禹辩称：（缺席）。被告夏禹在法定期间未向本院提交答辩意见，亦未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2010年6月28日，案涉小区的建设单位武汉名流地产有限公司（甲方）与武汉名流幸福物业服务有限公司（乙方）签订《名流人和天地小区前期物业服务合同》，合同约定：由乙方为名流人和天地（润和园、城市商业广场）提供物业服务；润和园物业服务费按业主拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅收取标准为1.2元/月/平方米；物业服务费用按年（12个月）交纳，业主或使用人在应交费年度的第一个月履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的相关约定，未能按时足额交纳物业服务等费用的，由业主或物业使用人承担违约责任，并向乙方支付应付费用双倍违约金。2011年2月25日，被告夏禹购买了涉案小区润和园405幢1单元11层2号商品房，该房屋建筑面积为126.85平方米，双方在签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定了前期物业服务的相关内容。2015年5月24日，原告（乙方）与武汉市盘龙城经济开发区人和天地社区业主委员会（甲方）签订《名流人和天地物业服务合同》一份，合同约定：甲方委托乙方对涉案小区提供物业管理服务，合同期限自2015年5月4日起至2018年5月4日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，润和园小高层住宅的物业服务费标准为1.2元/月/平方米；业主按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为2月30日前（每年2月30日前未交纳或未全额交纳的为逾期）。业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按每日交纳欠费总额的不低于国家银行活期存款利息的标准向乙方支付违约金，直到交清日为止。乙方同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止……。2011年3月6日，被告办理了涉案房屋的收房手续。因被告未按时足额交纳2014年4月至2019年12月期间的物业服务费，经原告多次催要均无果，由此双方发生诉讼。另查明，原告于2016年1月19日将企业名称由武汉名流幸福物业服务有限公司变更为美好幸福物业服务有限公司，并在工商行政管理机关办理了变更登记手续。本院认为：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告幸福物业公司与建设单位武汉名流地产有限公司签订的《前期物业服务合同》，以及武汉市盘龙城经济开发区人和天地社区业主委员会与原告签订的《名流人和天地小区前期物业服务合同》均系依法成立的有效合同，对该小区所有业主具有法律约束力，故被告应按照合同约定内容享受权利并承担义务。因武汉名流幸福物业服务有限公司的企业名称已变更为美好幸福物业服务有限公司，并依法办理了相关手续，故基于涉案合同所生权利义务均应由原告幸福物业公司法定承受。根据《物业管理条例》第四十一条之规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。本案中，被告于2011年3月6日已收房，自2014年4月至2019年12月的物业费10503.18元（126.85㎡×1.2元/㎡×69个月）均未交纳，故其行为已构成违约，应承担继续履行并支付违约金的违约责任。因合同约定“未能按时足额交纳物业服务费，应当按每日交纳欠费总额的不低于国家银行活期存款利息的标准向乙方支付违约金”，故原告主张被告按应付物业服务费双倍支付违约金的诉讼请求，不符合双方已明确约定的违约金条款，本院不予支持。被告应以每期应付物业服务费为基数，按中国人民银行活期存款利息自逾期之日起分段计算较为合理。同时，鉴于合同约定的“每次交费的具体时间为2月30日前”是一个不存在的日期，本院依据合同解释规则，确定该交费日期实际指向的是每年2月的最后一天。因此，自2014年4月1日起至2014年12月31日期间的物业服务费，最迟应在2014年2月28日前交纳，逾期支付将产生违约金。2015年2月28日、2016年2月29日、2017年2月28日、2018年2月28日及2019年2月28日均为每年物业服务费的最后限缴日，逾期之后的违约金应以每年欠费总额为基数，即2014年4月至2014年12月的物业费以1369.98元（126.85㎡×1.2元/㎡×9个月）为基数、2015年1月至2019年12月的物业费每年以1826.64元（126.85㎡×1.2元/㎡×12个月）为基数，分别自每年3月1日起按中国人民银行活期存款利息计算至付清之日止。被告夏禹经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃了抗辩和举证的权利，不影响本案的审理。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告夏禹向原告美好幸福物业服务有限公司支付2014年4月至2019年12月的物业服务费合计10503.18元；二、被告夏禹向原告美好幸福物业服务有限公司支付违约金（该违约金以年度分段并按中国人民银行活期存款利息计算，即2014年度以1369.98元为基数，2015年度至2019年度每年以1826.64元为基数，分别自2014年3月1日、2015年3月1日、2016年3月1日、2017年3月1日、2018年3月1日及2019年3月1日起至付清之日止）；三、驳回原告美好幸福物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项于本判决生效之日起五日内支付。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，由夏禹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李黎嘉人民陪审员  林 晶人民陪审员  罗 谧二〇一九年十一月二十五日法官助理高雨薇书记员余嘉