湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终3154号上诉人（原审原告）：钟超，男，1986年9月29日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：王小青，岳阳市求真法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：岳阳市巴陵金致房地产经纪有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区站前西路鑫和楼西侧**。法定代表人：柳雯，该公司总经理。委托诉讼代理人：李梦，女，该公司员工。原审第三人：陈树林，男，1982年7月25日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。上诉人钟超因与被上诉人岳阳市巴陵金致房地产经纪有限公司（以下简称金致房地产经纪公司）、原审第三人陈树林居间合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。钟超上诉请求：撤销一审判决，改判由金致房地产经纪公司赔偿钟超经济损失5万元。事实和理由：一审法院认定，“本案中，钟超主张其损失不能获得双倍退还定金损失5万元，三方在合同中明确约定，在产权过户前，如贷款审批不能通过，则甲、乙双方退还定金，三方均不承担违约责任，本合同自动终止，即贷款人未审批通过的法律后果为返还定金，故钟超主张的按双倍返还定金的计算损失，不符合双方的约定，不予支持。”一审法院的上述认定错误。因为该条约定并没有确定在被上诉人接受委托办理贷款手续的情况下，适用该条约。同时，该《购房合同》是由被上诉人提供的格式合同，因此，对该条款的解释应从不利于被上诉人的方向解释。一、本案不是居间合同纠纷，是委托代理纠纷。在同一主审法官审理的一审法院(2017)湘0602民初6900号民事判决书中认定:“钟超与第三人系委托合同关系，受托人因履行委托事项的行为后果应当由委托人承担，故在本案中，第三人(即本案的被上诉人)超过约定期限的法律后果由钟超承担。那么依据《民法通则》第六十六条第二款:“代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任”。据此，上诉人向被上诉人主张赔偿的权利是合法有据的，应该得到支持。二、本案中上诉人不是不能办理贷款手续，而是因为被上诉人的过错，而超过了约定的期限。在委托被上诉人办理贷款手续时，被上诉人在没有查明事实的情况下，认为上诉人的诚信有问题。在上诉人前往银行落实后，并在2017年9月7日向被上诉人提交了《守信情况证明》，离最后期限的11月27日尚有50天时间，而被上诉人却没有完成上诉人委托的事项，这不是贷款不能通过，而是被上诉人在约定的时间内，没有让贷款通过，是被上诉人懈怠而造成。因为按照被上诉人出具的格式合同，被上诉人不论上诉人签订《房屋买卖合同》的目的能不能实现，被上诉人中介费都能获得。三、一审认定了实际损失，就应当认定预期损失。由于被上诉人的原因致使第三人不同意将房屋出售给上诉人，致使上诉人购房目的不能实现。第三人不同意售房的原因，是因为当时房价上涨，第三人为了使自己的利益最大化而另寻买主，这样就造成上诉人的房价损失，而上诉人损失的补偿就是以“定金原则”作为担保补偿，这完全符合《合同法》第一百一十三条的规定。而一审法院认定了被上诉人要赔偿上诉人的经济损失，就应该按法律的规定充分保护守约人的全部利益，包括预期损失而获得双倍赔偿。金致房地产经纪公司辩称，被上诉人在签订《房屋买卖合同》前已经跟陈树林及钟超说明了情况，双方均承诺超过合同约定的期限一两天均无所谓的，但陈树林却以超过合同约定的期限一天为由不予履行合同。被上诉人是中介服务公司，只是为双方提供服务，并非接受上诉人钟超的委托。陈树林未予陈述意见。钟超向一审法院起诉请求：由金致房地产经纪公司赔偿钟超经济损失5万元，并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：一、2017年8月29日，在金致房地产经纪公司的居间介绍下，以钟超为乙方，第三人陈树林为甲方，金致房地产经纪公司作为居间人（丙方）签订了《房屋买卖合同》，约定由钟超购买陈树林位于岳阳楼区房屋，房屋总价为73万元，乙方必须在签订合同时支付购房定金5万元，在办理产权过户之日乙方将首付款30万元支付给甲方，余款办理按揭，在贷款下来当日立即支付给甲方，在产权过户前，如贷款审批不能通过，则甲乙双方退还定金，三方均不承担违约责任，本合同自动终止。乙方委托丙方协助办理贷款手续，丙方收取贷款金额的1%作为贷款服务费。在房屋面签时间的45个工作日内完成该物业的过户手续。合同签订后，钟超向金致房地产经纪公司支付了购房定金5万元。三方约定的贷款审批的最后日期为2017年11月27日。2017年11月28日，银行已审批同意发放贷款，金致房地产经纪公司通知第三人陈树林办理过户手续，陈树林称已经超过双方约定的时间，通知解除三方签订的《房屋买卖合同》。后钟超与陈树林协商未果，陈树林坚持解除合同。钟超以房屋买卖合同纠纷为由起诉陈树林、金致房地产经纪公司，请求解除三方签订的《房屋买卖合同》，陈树林双倍返还定金10万元，金致房地产经纪公司承担连带责任。2018年6月25日，一审法院作出（2017）湘0602民初6900号民事判决，认为至双方约定的过户最后一日，钟超的贷款仍未审批通过，故陈树林有权解除三方签订的《房屋买卖合同》，但陈树林应当按照合同约定返还钟超支付的购房定金5万元，并支付相应利息，并判决：陈树林返还钟超购房定金5万元，并自2017年11月28日起至返还之日按银行贷款利率支付利息，驳回钟超的其他诉讼请求。该民事判决已生效。二、2018年9月4日，钟超向一审法院起诉金致房地产经纪公司、第三人陈树林委托代理合同纠纷一案，金致房地产经纪公司提起反诉。开庭审理中，钟超无正当理由未到庭，一审法院裁定本诉按撤诉处理，并继续审理了反诉，并判决：钟超向金致房地产经纪公司支付居间费7300元，驳回金致房地产经纪公司的其他诉讼请求，案件受理费120元，由金致房地产经纪公司负担50元，钟超负担70元。钟超已向金致房地产经纪公司支付意向金1000元，一审法院判决钟超支付金致房地产经纪公司居间费7300时未予以抵扣。钟超不服该判决，向岳阳市中级人民法院提起上诉，上诉后，岳阳市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，钟超与金致房地产经纪公司签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合同有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。金致房地产经纪公司接受钟超的委托，为其代办银行按揭贷款手续，且明确约定贷款审批的最后期限为2017年11月27日，但在双方约定的最后期限，未能办理贷款审批，构成违约，导致陈树林以钟超违约为由解除了双方之间的房屋买卖合同，致使钟超购买房屋的合同目的不能实现，应当对钟超的损失承担赔偿责任。本案中，钟超主张其损失为不能获得双倍返还定金的损失5万元。三方在合同中明确约定：在产权过户前，如贷款审批不能通过，则甲乙双方退还定金，三方均不承担违约责任，本合同自动终止，即贷款未审批通过的法律后果为返还定金，故钟超主张的按双倍返还定金计算损失，不符合双方的约定，不予支持。同时，钟超向金致房地产经纪公司支付了意向金1000元及一审法院判决钟超向金致房地产经纪公司支付居间费7300元，合计8300元。由于金致房地产经纪公司的违约行为，导致钟超购买房屋的目的不能实现，但钟超因此已支付及应当支付的8300元，系其实际发生的损失，该损失应当由金致房地产经纪公司承担，故对钟超请求金致房地产经纪公司赔偿经济损失5万元的诉讼请求，一审法院支持8300元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：一、限金致房地产经纪公司于判决生效之日起七日内支付钟超8300元，逾期支付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回钟超的其他诉讼请求。案件受理费减半收取525元，由金致房地产经纪公司负担87元，钟超负担438元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，钟超委托金致房地产经纪公司协助其办理货款手续，由金致房地产经纪公司代钟超办理贷款的相关事项，双方形成委托合同关系。有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。本案中，受托人金致房地产经纪公司未能在双方约定的最后期限，即2017年11月27日之前办理好贷款审批，导致第三人陈树林以此为由解除了房屋买卖合同，造成了钟超的损失，金致房地产经纪公司应当承担赔偿损失的违约责任。关于违约损失的认定金额，钟超上诉称应按照其因金致房地产经纪公司的违约而使其不能获得双倍定金50000元来认定其损失，本院认为，其上诉理由不能成立，理由如下：一、涉案《房屋买卖合同》中关于定金的约定仅约束买方钟超与卖方陈树林，金致房地产经纪公司作为房屋中介，并不受该定金条款的约束；二、钟超与金致房地产经纪公司并未就双方在委托合同关系中如果存在违约情形时如何承担违约责任进行明确约定；三、违约方的过错大小决定其承担责任的大小。钟超虽然委托金致房地产经纪公司办理银行按揭贷款手续，但贷款审批权限在银行，金致房地产经纪公司自己无法决定，因此在贷款审批日期仅超过合同约定的日期一天的情况下，本院认为并不能将贷款审批超过合同约定的期限的过错全归绺于金致房地产经纪公司。综上，本院认为，一审法院将钟超应支付的居间费7300元及已支付的意向金1000元认定其损失，应由金致房地产经纪公司予以赔偿，与金致房地产经纪公司的过错相当，本院不再予以调整。综上所述，钟超的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费868元，由钟超负担。本判决为终审判决。审判长 刘 玲审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇一九年十一月二十七日书记员 陈倩雅