湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终1347号上诉人（原审被告）：湖北惠源置业有限公司,住所地湖北省通山县通羊镇南市路民营小区**。法定代表人：陈音海，湖北惠源置业有限公司执行董事。委托诉讼代理人：李燕，湖北秋泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：焦瑜，女，1982年1月30日出生，汉族，住湖北省通山县。被上诉人（原审原告）：焦学敬，男，1981年11月6日出生，汉族，住湖北省通山县。被上诉人（原审原告）：焦建家，男，1962年2月28日出生，汉族，住湖北省通山县。三被上诉人的共同委托诉讼代理人：王桂芹，湖北仁贤律师事务所律师。上诉人湖北惠源置业有限公司因与被上诉人焦瑜、焦学敬、焦建家合同纠纷一案，不服湖北省通山县人民法院（2019）鄂1224民初463号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。湖北惠源置业有限公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.双方均不是签订《征收补偿协议》的适格主体，上诉人不具有征收主体资格，被上诉人焦瑜、焦建家也不具有集体经济组织成员资格，所签订的《征收补偿协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应依法认定无效。2.被上诉人主张的其祖父及父辈的承包地997.39平方米，根本不是上诉人建设开发项目所在的地块范围。上诉人是在受到被上诉人胁迫、欺诈的情况下签订《征收补偿协议》，协议约定的主要事实不存在，内容显失公平，不是上诉人的真实意思表示。3.土地通过招拍挂出让，依法必须达到净地出让的要求，补偿主体应为通山县政府。上诉人通过招拍挂，以国有出让有偿的方式合法取得的国有建设用地使用权，应依法受到法律保护。4.本案争议的土地不属于上诉人在通山通过招拍挂获得的土地范围内。焦瑜、焦学敬、焦建家针对湖北惠源置业有限公司的上诉请求辩称，1.本案的《征收土地协议书》实质为土地征收补偿协议是以还建房屋、商铺进行补偿。焦学敬系柏树下村村民，拥有合法的村民资格。焦瑜、焦建学的祖父母辈及父辈均是柏树下村农村土地承包经营户，拥有合法农村土地承包经营权，其父母自愿将应得的土地补偿及拆迁安置房屋登记在子女名下，系自愿处分自己的权利。三被上诉人是经家庭会议协商同意作为家庭成员的代表与上诉人签订协议，不违反法律规定。上诉人对于三被上诉人家庭将土地征收补偿的权利及安置房屋自愿登记至三被上诉人名下的事实也是明知的，当时未提出异议。该置换地块属农村家庭自留地、自留菜园性质，按当地规定是不发放农村土地承包经营权证的，故未办理相关经营权属证书。但是当地的村干部及村民能够证明被征收土地确实存在，且与其他村民无产权争议。2.在上诉人将被上诉人父母、祖父母拥有承包经营权的承包地、与其他村民置换的承包地、家庭自留地、自留菜园等土地征收后建设金泽华庭商住楼前，由双方当事人及当地村干部、建设项目指挥部领导都在场的情况下，对被上诉人父母、祖父母承包的土地进行实地测量之后，双方经协商签订了《征收土地协议书》，该协议书是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，当时该土地的所有权人即当地的集体组织亦予以认可，其他村民对该土地的承包经营权及自留地、自留菜园的所有权及四至边界均无争议，故本案的《征用土地协议书》应认定为合法有效。3.本案开发项目涉及柏树下村城中村改造，得到了通山县政府的审批，符合政府关于城中村改造的需要及城镇总体规划。上诉人所称案涉土地其向政府交纳了出让金，不应再对农户进行补偿，不符合规定。按照案涉地块出让文件的规定，竞得人除按时足额缴纳案涉地块的出让总价外，须承担在该地块中所产生的（单位、个人）安置补偿费、还建房面积、后期拆迁安置延期费和还建房的违约金。湖北惠源置业有限公司竞得案涉地块，并与三被上诉人签订《征用土地协议书》，三被上诉人已履行了交地义务，目前湖北惠源置业有限公司也已经合法开发案涉地块，建成了商住楼并对外预售，因此湖北惠源置业有限公司应按照协议书约定还建门店及房屋。4.上诉人所称被上诉人被征用的土地并不是上诉人开发的范围，上诉人是被胁迫签订《征收土地协议书》，不符合事实。关于被征用的土地，是在双方当事人、当地村干部、建设项目指挥部多方在场的情况下，统一丈量面积之后，才协商签订的征收协议书，并不存在胁迫情形。焦瑜、焦学敬、焦建家向一审法院起诉请求：1.判令被告立即按协议约定交付三原告置换门店两层每层339.11平方米；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：通山县通羊镇柏树下城中村改造项目P（2014）026号宗地位于通羊镇柏树下，九宫路与太平大道交汇处东北角，东至通道，南至太平大道，西至九宫路，北至通道。该宗地属政府收购储备土地和存量国有建设用地，拟出让面积12130.67平方米，（约18.19亩）。2014年8月8日，通山县国土资源局以通土资文（2014）73号文件，向通山县人民政府报送《县国土资源局关于批准P（2014）026号地块出让方案的请示》中相关情况说明，本次出让宗地为现状生地，与周边关系、土地纠纷由该宗地竞得人自行解决。同年9月3日，该批示获通山县人民政府批准执行。2014年10月27日，通山县国土资源局依程序委托通山县土地交易中心对宗地公开挂牌出让。通山县土地交易中心对外公布《地块现状与瑕疵说明》中亦注明竞得人除按时足额缴纳该宗地出让总价款外，须承担在该地块中所产生的（单位、个人）安置费补偿、还建房面积、后期拆迁安置延期费用和还建房的违约金。2014年11月26日，湖北惠源置业有限公司陈音海支付P（2014）026号地块竞买保证金375万元。2014年11月28日，P（2014）026号宗地地块挂牌最高报价1550万元，竞得人湖北惠源置业有限公司支付土地出让金780万元。2015年2月9日，被告湖北惠源置业有限公司（甲方）因开发通山县通羊镇柏树下村的城中村改造项目的需要，与原告焦瑜、焦学敬、焦建家（乙方）签订《征用土地协议书》，协议约定：甲方根据《土地管理法》的规定和城镇建设规划的要求，需要征用乙方位于通羊镇柏树下村西南出口的土地共计997.39平方米土地，甲方以新建门面自滨河路由南向北方向（接焦元群）还建乙方一层门店339.11平方米，二层339.11平方米，约八个门档补偿给乙方。如因规划设计无法还建协议面积，则按开盘当天的价格多退少补。本协议签订后，甲、乙双方不得以任何理由违约，如有违约，所造成的损失由违约方全部承担。本次补征用的997.39平方米土地，经批准后，甲方负责通知乙方在三天内清除被征用土地范围内的障碍物，及时将被征用土地移交甲方，不得再以任何理由阻挠用地单位施工或向用地单位提出其他附加条件，若拖延移交土地或阻挠施工，所造成的经济损失由乙方负责赔偿。本协议一式四份，分别报送有关部门。被告公司及其陈音海在《征用土地协议书》盖章、签字，三原告在《征用土地协议书》签字、捺印。湖北惠源置业有限公司陈音海与原告焦学敬的大伯父焦建设及其柏树下村主任焦浪洲对涉案土地进行了实地丈量。通山县通羊镇柏树下村民委员会及该村四组对原告与被告签订的《征用土地协议书》均无异议，对原告按协议约定可获得的利益均不主张权利。协议签订成立后，原告依约交付各自置换的宅基地土地997.39平方米。2015年8月6日，通山县住房和城乡建设局为被告颁发建设用地规划许可证及建筑工程规划许可证。随后，被告湖北惠源置业有限公司对通山县通羊镇柏树下村的城中村改造项目用地进行商品房开发经营，项目名称为金泽华庭。2017年1月13日，湖北惠源置业有限公司与通山县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2017年1月16日，被告湖北惠源置业有限公司办理了金泽华庭商品房预售许可证书，取得通山县柏树下城中村改造的商品房（金泽华庭）第1幢销售面积为15451.88平方米，即位于通山县××羊镇柏树下村××路××楼的预售权，并对外进行了预售。因被告没有向原告交付还建门店、房屋，经协商未果，原告遂向人民法院起诉。一审法院还查明：焦建设、焦建国（1988年去世）、焦建家系同胞兄弟关系。1995年焦建设因办厂需要，用焦建设、焦建国、焦建家三兄弟祖父母辈及父辈共同共有零散自留菜园与焦松柏、焦成雄置换诉争地块计997.39平方米。原告焦学敬系焦建国的儿子，其拥有柏树下村集体经济组织成员资格。原告焦瑜系焦建设的女儿，原告焦瑜、焦建家虽不具有柏树下村集体经济组织成员，但其祖父及父辈享有该经济组织成员资格，其父母自愿将应得的土地补偿登记在子女名下，属自愿处分自己的权利。因该置换地块属农村家庭自留地、自留菜园性质，故未办理相关经营权属证书。一审法院认为：一、当事人诉争的实质为农村宅基地拆迁安置补偿合同纠纷。本案三原告合法取得诉争土地承包经营权及宅基地使用权。随着通山县城区规划面积发展扩大，通山县政府设立对通山县通羊镇柏树下村进行城中村改造的项目。通山县土地交易中心对外公布《P（2014）026号地块现状与瑕疵说明》中注明竞得人除按时足额缴纳该宗地出让总价款外，须承担在该地块中所产生的单位或个人安置费补偿、还建房面积、后期拆迁安置延期费用和还建房的违约金。湖北惠源置业有限公司作为房地产开发企业，依据通山县政府对通羊镇柏树下村地块城中村改造的要求，分别与改造范围内农户及宅基地、自留地产权人签订征地补偿协议，用以解决落实土地征收及拆迁安置补偿问题，再通过招拍挂程序取得该土地的使用权，由该土地的开发企业直接对承包土地的农户、村组，对不动产权利人进行安置补偿。根据上述文件及部分生效法院判决确认，通山县政府在城中村改造规划土地开发过程中的习惯性普遍做法，由开发企业向国土资源部门交纳土地出让金后，取得国有土地使用权。该部分支出当地政府不予承担，即国土资源部门收取的土地出让金不对失地农户、被拆迁农户进行补偿，该补偿义务由土地开发使用人直接向农户承担。本案中湖北惠源置业有限公司征用原告的承包土地及宅基地，符合当地政府关于辖区内城中村改造的规划要求，该农村用地转变为国有建设用地符合规划，可以顺利办理审批手续，双方签订的《征用土地协议书》合法性有效。因湖北惠源置业有限公司与三原告达成征地置换补偿协议并未违反法律、行政法规禁止性规定，且三原告已将合同标的物实际交付，公司也对合同标的物进行了开发建设。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。因原告焦瑜、焦建家、焦学敬所在家庭将土地征收补偿的权利自愿登记在三人名下的行为湖北惠源置业有限公司是知晓的，当时与湖北惠源置业有限公司签订的《征用土地协议书》被告亦未提出异议，故应认定为双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，且不存在欺诈行为，并得到当地村、组集体认可，故该协议应认定合法有效。对被告主张与三原告之间签订的《征用土地协议书》内容无效的辩解理由，不予支持。二、本案《征用土地协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，并得到当地村、组集体认可，该协议并不存在欺诈行为，且未损害国家利益、公共利益和他人合法权益。被告主张抗辩与原告之间签订的《征用土地协议书》无效缺乏事实依据和证据证明，被告抗辩的理由不能成立，不予支持。关于还建房屋应如何给付的问题，根据《征用土地协议书》约定“甲方以新建门面自滨河路由南向北方向（接焦元群）还建乙方一层门店339.11平方米，二层339.11平方米，约八个门档补偿给乙方。如因规划设计无法还建协议面积，则按开盘当天的价格多退少补”。因该征地置换协议未注明还建房屋具体位置，湖北惠源置业有限公司亦未说明应还建房屋具体位置情况，故应以该公司开发的位于通山县××羊镇柏树下村××路金泽华庭一号楼由南向北（接焦元群）还一楼门面商铺339.11平方米、二楼房屋339.11平方米。上述一楼门面商铺、二楼住房还建时，应按实际还建面积尽量缩小与协议约定面积的差异，实际相差面积按同类面积的开盘价格多退少补。判决：一、由被告湖北惠源置业有限公司于本判决生效后30日内向三原告还建位于通山县××羊镇柏树下村××路××楼（金泽华庭）由南向北方向（接焦元群）还一楼门面商铺、二楼住房各339.11平方米（已作价他人抵偿债务119、120、121、217、218、219号除外）。实际还建面积与协议约定339.11平方米超出部分，按该同类面积的相应开盘价格多退少补；二、驳回原告焦瑜、焦学敬、焦建家其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告湖北惠源置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院继续予以确认。本院认为，被上诉人焦瑜、焦学敬、焦建家为代表的三家庭均是湖北省通山县通羊镇柏树下村集体经济组织农户，对村集体分得的自留地依法享有相应的经济利益，在该土地被征收时享有得到补偿的权利。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。通山县土地交易中心在土地拍卖时，公布的《地块现状与瑕疵说明》中已经注明竞得人除按时足额缴纳该宗地出让总价款外，须承担在该地块中所产生的单位或个人安置费补偿、还建房面积、后期拆迁安置延期费用和还建房的违约金。上诉人湖北惠源置业有限公司在参与竞拍时明确知道对拍得的土地应给予村民相应补偿，在与被上诉人协商补偿时对涉案土地进行了实地考察和丈量，故其作出同意补偿被上诉人时意思表示真实，不存在受欺诈、胁迫或重大误解等情形。双方签订的征收补偿协议合法有效，应当履行。被上诉人已将涉案土地交由上诉人进行房地产开发，上诉人即应依约交付还建房屋或作出相应补偿。上诉人在房地产建成后以补偿主体不适格等为由不履行补偿义务，违反了诚实信用原则。至于该拍卖土地是否净地出让以及上诉人是否承担了湖北省通山县人民政府应承担的义务，属另一层法律关系，本案不予审查。综上所述，湖北惠源置业有限公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由湖北惠源置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  田志刚审判员  沈朝明审判员  李 伟二〇一九年十一月十三日书记员  夏子涵附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；