陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 （2019）陕01民终11946号上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西涌丰实业发展有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：刘勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王军，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骈怡敏，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告)：陕西妙相青铜器工艺有限公司，住所地西安市雁塔区兴善寺西街66号金商文化广场-西安古玩城B座1层2/4 号。法定代表人：谢尚红，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨恒，陕西新庆律师事务所律师。上诉人陕西涌丰实业发展有限公司（以下简称涌丰公司）因与被上诉人陕西妙相青铜器工艺有限公司（以下简称妙相公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初3130号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。涌丰公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判为妙相公司支付其违约金63026.69元；2.一、二审诉讼费由妙相公司负担。事实和理由：双方所签《租赁合同》于2017年2月28日履行期限届满后，一直未能就续签合同达成一致意思表示，但妙相公司一直继续使用租赁房屋，其一直催交房租并要求支付逾期付款违约金。在妙相公司拖欠巨额租金的情形下，直至2017年11月30日双方才就解除不定期租赁关系达成一致意见并签订《协议》，其中约定了相关终止租赁关系的交接事项，但未体现主张逾期付款违约金内容，该情行符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，双方应当按照原租赁合同约定享有权利、承担义务。《协议》虽未涉及豁免妙相公司支付逾期付款违约金内容，但并不代表双方就逾期付款违约金豁免达成一致，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”和《最高人民法院关于当期形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理”规定，原租赁合同中的违约条款仍然有效可以适用。原租赁合同约定的违约金标准为季度租金总额每日千分之五，其主动调整为主张按年利率24%承担违约金，有事实依据和法律依据，应得到支持。妙相公司辩称， 双方所签《协议》并未提到违约金的支付，《协议》第三条明确约定，协议终止后，涌丰公司验收合格后须将其支付的保证金退还给其。保证金的意义在于确保双方合同能够正常履行，涌丰公司愿意退还其保证金意味着涌丰公司未就其在合同履行期间缓交租金追究其违约责任。因此，涌丰公司关于违约金的请求不应得到支持，相反，涌丰公司应将保证金退还给其。一审判决认定事实清楚，请求驳回涌丰公司的上诉请求。妙相公司向一审法院起诉请求：1.判令涌丰公司向妙相公司退还租赁合同项下约定的保证金5万元；2.判令涌丰公司向妙相公司支付自2018年2月1日起至实际履行之日的资金占用费暂计2750元（以5万元为基数，按照年利率6%计算，暂计算至2019年1月1日，共计11个月）；3.诉讼费由涌丰公司负担。 涌丰公司向一审法院反诉请求：1.判令妙相公司向涌丰公司支付违约金63026.69元；2.判令妙相公司恢复西安市雁塔区XX街XX号XX小区XX房XX层中外墙原状；3.反诉费由妙相公司负担。一审法院认定事实：妙相公司（乙方）自2012年租赁涌丰公司（甲方）位于西安市雁塔区XX街XX号XX小区XX房XX层中（面积485平方米）的房屋用于经营宗教用品，并向涌丰公司交纳保证金5万元。2016年5月30日，双方续签《租赁合同》约定：出租期限自2016年6月1日起至2017年2月28日止，租金总计584473.5元，甲方按季度收取房屋租金；协议签订当日乙方向甲方支付保证金5万元，待租赁期终止后甲方收回该标的物并验收合格后，一周内甲方向乙方退回。合同第七条违约责任约定：乙方如未按时向甲方支付租金，除补交拖欠款外，还应按季度租金总额每日5‰支付违约金。该份合同到期后，双方于2017年11月30日签订补充《协议》，约定：涌丰公司（甲方）继续将涉案房屋租赁给妙相公司（乙方），时间为2017年11月1日至2018年1月31日，为期三个月，租赁期间的租金为194824.5元，乙方在协议生效后，于12月8日前支付完成全部租金，并按时交纳该标的物的物业费及相关管理费；协议终止后，甲方验收合格后须将乙方前期所支保证金5万元退还给乙方；乙方前期装修时所添置的家具、设备及固定装置一并撤离，否则视为放弃该财产，且乙方亦不承担标的物恢复原状之责任。现该《租赁合同》《协议》主要内容已履行完毕，妙相公司已将涉案房屋交还与涌丰公司，但涌丰公司以妙相公司在承租期间将租赁物外墙损坏为由，未向其退还保证金，且主张在合同履行过程中，妙相公司多次存在逾期付款，导致产生逾期付款违约金。另查，妙相公司在合同履行期间，确系存在逾期付款情形，涌丰公司向妙相公司发送通知催款，妙相公司支付租金后，涌丰公司未再主张逾期付款违约金。经询，妙相公司认可涌丰公司所述的在其承租期间租赁物外墙损坏的事实，但主张根据双方签订的补充《协议》“乙方前期装修时所添置的家具、设备及固定装置一并撤离，否则视为放弃该财产，且乙方亦不承担标的物恢复原状之责任”约定，其不应该承担标的物恢复原状的责任。一审法院认为，依法成立的合同合法有效。妙相公司与涌丰公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定的义务履行。合同签订后，涌丰公司已按照合同约定将涉案房屋交付于妙相公司使用，妙相公司亦应按照约定按期向涌丰公司支付租金。合同履行过程中，妙相公司数次迟延支付，涌丰公司亦予以催告，但在妙相公司支付租金后，涌丰公司并未继续主张逾期付款违约金，且未在双方就续租事宜签订的补充《协议》中予以体现，应视为双方以实际行为就逾期付款违约金事宜达成新的合意。涌丰公司现依据原合同主张逾期付款违约金，缺乏事实依据，不予支持。妙相公司主张涌丰公司应退还其保证金5万元，根据双方所签《租赁合同》《协议》约定，应在涌丰公司验收合格后将妙相公司前期所支保证金5万元退还，而根据法庭调查，妙相公司认可在其承租期间租赁物外墙存在损坏的状况，且其尚未维修，故根据双方约定，退还保证金尚未达到合同约定的条件，现妙相公司要求涌丰公司退还保证金并承担利息损失，缺乏合同依据，不予支持。妙相公司承租期间造成租赁物外墙的损坏，妙相公司应当恢复原状，此与双方所签《协议》中约定的因妙相公司放弃其家具、固定设施所致的恢复原状并非同一事实所产生的法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十六条规定，判决：一、原告（反诉被告）陕西妙相青铜器工艺有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于西安市雁塔区XX街XX号XX小区XX房XX层中外墙恢复原状；二、驳回原告（反诉被告）陕西妙相青铜器工艺有限公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）陕西涌丰实业发展有限公司的其余反诉请求。本诉案件受理费1119元，由陕西妙相青铜器工艺有限公司自行负担；反诉案件受理费688元，由陕西涌丰实业发展有限公司自行负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，妙相公司与涌丰公司于2016年5月30日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，涌丰公司已按照合同约定将房屋交付妙相公司使用，妙相公司亦应按照约定如期向涌丰公司支付房屋租金。该《租赁合同》约定的租赁期间届满后，妙相公司继续使用房屋，涌丰公司未提出异议。之后，双方于2017年11月30日签订补充《协议》，约定涌丰公司继续将涉案房屋租赁给妙相公司，期限三个月。该《协议》系双方自愿签订，合法有效，主要内容已履行完毕，妙相公司亦将涉案房屋交还与涌丰公司。因涌丰公司以妙相公司在承租期间将租赁物外墙损坏为由，未向妙相公司退还保证金，双方遂形成本案诉讼。经查，妙相公司在合同履行期间确系存在逾期付款情形，而经涌丰公司发送通知催款，妙相公司支付租金后，涌丰公司未再主张逾期付款违约金，且双方所签《协议》中并未体现有逾期付款违约金之内容。据此，一审认为双方以实际行为就逾期付款违约金事宜达成新的合意，涌丰公司依据原合同主张逾期付款违约金，缺乏事实依据，不予支持，并无不当。关于妙相公司要求涌丰公司退还其保证金5万元的诉讼请求，根据双方《租赁合同》《协议》约定，涌丰公司验收合格后将妙相公司前期所支保证金5万元退还，但经一审法庭调查，妙相公司认可在其承租期间租赁物外墙存在损坏的状况，且妙相公司尚未维修，故一审认为妙相公司主张退还保证金尚未达到合同约定的条件，对妙相公司要求涌丰公司退还保证金及承担利息损失请求，不予支持，亦无不当。同时，一审根据妙相公司对租赁物外墙造成损坏的事实，对涌丰公司要求妙相公司恢复原状的诉讼请求予以支持，并无不妥。 综上所述，涌丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1376元，由陕西涌丰实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长 姜 亦 君             审  判  员 赵 羽 嘉             审  判  员  林    瀚二Ｏ一九年十一月一日法官助理  高 喜 平书 记 员 张 小 赛