安徽省淮南市潘集区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0406民初3246号 原告：潘士芳，女，1975年7月16日出生，汉族，户籍所在地安徽省淮南市田家庵区，经常居住地安徽省淮南市潘集区。 委托代理人：金祥华，安徽安铎律师事务所律师。 被告：杨萍，女，1965年10月15日出生，汉族，住安徽省淮南市大通区。 委托代理人：张勇，安徽百大律师事务所律师。 委托代理人：王猛，安徽百大律师事务所律师。 第三人：陈冠江，男，1962年10月19日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。 第三人：淮南市万泰建筑工程有限公司，住所地安徽省淮南市潘集区，组织机构代码55630694－4。 法定代表人：陈冠江，该公司经理。 原告潘士芳与被告杨萍、第三人陈冠江、淮南市万泰建筑工程有限公司（以下简称万泰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘士芳及其委托代理人金祥华、被告杨萍及其委托代理人张勇、第三人陈冠江、万泰公司的法定代表人陈冠江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘士芳向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行潘集区房产，并解除对该房产的查封；2、判令确认原告与第三人签订的房屋买卖合同合法有效并确认原告对潘集区房产享有足以排除强制执行的民事权益；3、本案全部诉讼费用由被告负担。 事实和理由：2011年1月8日，原告和爱人陈嵩一道与第三人签订了一份房屋买卖合同，原告购买第三人开发的潘集区房屋一套，原告按照合同约定付清了全部购房款，2012年7月份，第三人将建设完工的该套房屋交付原告装修使用，原告装修完毕后，一直居住在该房屋。2016年3月28日，根据被告的申请，该房屋随同祁圩综合大楼整体被潘集区人民法院查封。被告在查封期间申请执行该房产。2019年7月12日，原告对潘集区人民法院作出的（2017）皖0406执恢11号执行裁定书提出书面异议，2019年7月25日，潘集区人民法院以（2019）皖0406执异17号执行裁定书驳回了原告的异议申请。原告认为，在本案中，原告具有足以排除执行的物权期待权，即具有排除对涉案房产潘集区房产强制执行的民事权益，如果强制执行则原告的合法权益必将受到严重侵害。 被告杨萍诉称：一、原告对执行标的提出异议超过了法定异议期限。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出”，本案中，一审法院于2018年4月17日作出（2017）皖0406执恢11号执行裁定，裁定：一、将被执行人万泰公司、陈冠江所有的案涉房屋抵偿给申请人杨萍所有；二、该房屋的所有权自本裁定书生效时起归申请执行人杨萍所有；三、申请执行人杨萍可持裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。根据上述规定，潘集区人民法院（2017）皖0406执恢11号执行裁定书于2018年4月17日生效，则自该日起，被告杨萍即取得了涉案房屋的所有权，被告杨萍是否到登记机关办理相关产权过户登记手续，不影响被告杨萍取得涉案房屋的所有权。（根据物权法第三十一条关于“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”之规定，如果未经产权变更登记，被告杨萍仅是在处分涉案房屋时，不发生物权效力）。因此，涉案执行标的的执行程序于2018年4月17日即终结，原告于2019年7月12日才对执行行为提出异议，已经超过了法律规定的异议期限。一审法院在此情况下仍然对两原告的异议进行审查并作出（2019）皖0406执异17号执行裁定书，明显存在程序违法，人民法院应当裁定驳回原告的起诉。二、不排除原告与第三人恶意串通，逃避执行。淮南市潘集区人民法院于2018年4月17日作出（2017）皖0406执恢11号执行裁定。且在2018年10月1日向第三人及原告在内的案涉房屋的使用人发出公告，告知案涉房屋以物抵债给被告杨萍，并要求上述人员限期腾空房屋。而且在2017年2月份，潘集区人民法院执行局即去案涉房屋现场进行了查封，并粘贴了封条，原告不可能对此情况不知情，但原告对此未提出任何异议。直到现在两原告才提出执行异议，明显存在双方恶意串通，逃避执行。请求人民法院对此予以审查，如发现情况属实，应当根据民事诉讼法的有关规定对原告及第三人进行处罚。三、即使原告有权提出异议，其对执行标的亦不享有足以排除强制执行的权益。1、《房屋买卖合同》及《收据》不具有真实性，原告提交的证据不足以证明其购买了案涉房屋。原告为证明其主张，提交了《房屋买卖合同》及《收据》各1份，根据2011年3月14日签订的《房屋买卖合同》约定：“价格为每平方米1800元…若乙方在签订本合同时一次性付清购房款，则甲方优惠房款20000元”。案涉房屋的建筑面积为107.45平方米，折合购房款应为193410元。也即是说，如原告一次性付清房款，则实际购房款应当为173410元，但根据原告提交的《收据》显示，原告一次性交纳了160270元的购房款，明显相互冲突，相互冲突的两份证据显然不能被法院采信。另外，提请注意的是2011年1月8日，原告向第三人万泰公司一次性交纳了购房160270元现金。原告仅提供了现金收条一张，160270元系大额现金，原告未提供取款凭证，因此，不足以证明原告购买了案涉房屋，原告要求确认案涉房屋《房屋买卖合同》合法有效，无事实依据，应予以驳回。2、即使《房屋买卖合同》及《收据》真实存在，原告亦未取得房屋所有权。案外人是否系权利人系案外人提出执行异议的前提。本案系案外人原告就不动产提出的执行异议，案涉房屋在查扣、执行时均登记在第三人万泰公司名下，后被告杨萍依据生效裁判文书取得了案涉房屋的所有权，原告不是案涉房屋的所有权人，此点根据原告提供的证据（2015）潘民一初字第01183号民事调解书第四项：“位于潘集区住房一套归原告使用…”，从该调解书所表述的内容看，原告只是对案涉房屋“使用”而非“所有”。据此，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的权益。请求依法驳回原告的诉请。 第三人陈冠江、万泰公司在庭审中述称：原告所述属实。原告与第三人就涉案房屋签订了一份房屋买卖合同，并交纳了购房款，因此，原告的诉请应当予以支持。第三人与被告杨萍不存在借贷关系，被告杨萍无权申请查封及用涉案房屋抵偿其债权。涉案房屋不能办理过户登记手续的原因是因为涉案房屋所涉及的土地是集体用地，第三人系涉案的祁圩社区祁圩综合大楼的承建方，祁圩社区用集体土地作价置换祁圩综合大楼的一至二层共10间房屋，其他一至六层的房屋是第三人所有的房屋。 原告为证明其所主张的事实，向本院提交了以下证据： 1、原告的身份证和（2015）潘民一初字第01183号民事调解书各1份，证明原告的身份，诉讼主体资格。经质证，被告及第三人均无异议。 2、（2019）皖0406执异16号执行裁定书及送达回证各1份，证明原告异议申请被驳回及驳回理由和15日内起诉，符合法律规定。经质证，被告对证据的“三性”无异议，认为涉案房产已经于2018年4月17日作出相关裁定，并于2018年10月1日向包括原告在内的人发出公告，要求搬出房屋，原告于2019年7月12日提出异议，明显超出期限。第三人无异议。 3、《房屋买卖合同》1份，证明原告与第三人签订的房屋买卖合同合法有效，对双方权利义务及相关责任作出了约定的事实。经质证，被告对其真实性无异议，对其合法性不予认可。第三人无异议。 4、房地产权证及房地产平面图1份，证明第三人是执行标的权利人，出售行为合法有效及涉案房产的具体位置。经质证，被告对其“三性”无异议，认为不能证明涉案房产系第三人所有，该房产已经生效裁判文书确定归被告所有。第三人无异议。 5、购房款收据1份，证明原告已经按合同约定支付了全部购房款。经质证，被告对其真实性提出异议，认为入账时间有涂改。第三人无异议。 6、不动产查档证明1份，证明涉案房产有关信息，查封时间是在购买房屋以后。经质证，被告对其“三性”无异议，认为不能证明原告所主张的事实。第三人无异议。 7、未出庭证人祁某（装修人）的书面证言及祁圩社区居民委员会的证明各1份，证明原告自2012年下半年即入住涉案房屋居住至今。经质证，被告提出异议，认为证人应出庭作证，祁圩社区居民委员会的证明不具有合法性。第三人无异议。 被告为证明其所主张的事实，向本院提交了以下证据： 1、被告的身份证1份，证明被告的身份，诉讼主体资格。经质证，原告和第三人无异议。 2、照片16张，证明涉案房产于2017年2月14日予以查封，且潘集区人民法院发出相关公告并明确涉案房产的产权人为被告。经质证，原告和第三人对其真实性无异议，认为公告是在执行过程中发出，案件未执结，原告起诉符合法律。 根据原、被告双方的举证、质证，本院对以上证据作如下认证：原告所提交的证据1，被告和第三人无异议，本院予以确认。证据2、4、6，被告对其的“三性”无异议，本院予以确认。证据3，因第三人对合同签字日期无异议，本院予以确认。证据5，被告虽对其真实性提出异议，经本院阐明后，被告未申请鉴定，本院予以确认。证据7，经本院核实，能够证明原告所主张的事实，本院予以确认。对被告提交证据1，原告和第三人无异议，本院予以确认。证据2，原告和第三人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 通过原、被告双方及第三人的陈述及举证、质证和本院的认证，查明认定以下法律事实：2010年7月22日，第三人万泰公司作为乙方与淮南市潘集区祁集镇祁圩社区居民委员会作为签订《关于祁圩村综合楼工程建设协议》一份，协议主要约定：“1、建房地点位于原老村部及原祁圩小学，地点有甲方提供（南北41米、东西12米）设计建设五屋综合楼。2、建设资金及施工的一切费用全部有乙方负责承担，甲方净得过道南侧五间上下一、二两层，共计拾间。8、工程竣工后，甲方要协助乙方办理房产证，办证费用全部有乙方负责。”协议签订后，第三人万泰公司在该地点建设了涉案的六层楼房一栋（该楼房面东，一层南北各五间，中间是过道，计十间；二层南北各五间加过道上一间，计十一间，三至六层南北各二间，计每层四间，计十六间）。楼房建成后，第三人万泰公司于2011年12月30日办理了（淮房地权证淮潘字第××号）房地权证，载明：规划用途商业，总层数6层，房屋结构混合，建筑面积2370.77平方米，套内建筑面积2166.44平方米。淮南市潘集区祁集镇祁圩社区居民委员会依据协议，分得南边一至二层十间房屋用作办公及社区卫生室用房。2015年7月21日，原告与其前夫陈嵩经本院调解离婚，离婚时双方约定涉案房屋归原告使用，原告给付陈嵩房屋折款8万元，于本调解书送达时付清，本院依法作出（2015）潘民一初字第01183号民事调解书予以确认。2011年1月8日，原告的前夫陈嵩作为乙方与第三人万泰公司作为甲方签订《房屋买卖合同》一份，约定：“一、乙方自愿购买由甲方开发的祁圩村综合大楼商住房一套位于该楼北边三层301室，价格为每平方米1800元，建筑面积为101.5平方米，合计房款为180270元；七、甲方负责办理房产证手续，但乙方应承担房产证的过（分）户费用”。2011年1月8日，第三人万泰公司收取了原告购房款160270元。2012年7月份，原告将购得的301室装修完成后入住至今。 另查明，原告及其前夫陈嵩均不是祁圩社区居民委员会村民。被告杨萍诉第三人陈冠江、万泰公司民间借贷纠纷一案，被告于2016年3月28日向本院提出财产保全申请，要求对第三人万泰公司位于潘集区祁集镇祁圩社区祁圩综合大楼予以保全，本院于当日作出（2016）皖0406民初750号之一民事裁定书，对第三人万泰公司所有的位于淮南市潘集区（房地产权证号：淮房地权证淮潘字第××号）予以查封，案经本院调解，双方达成调解协议，本院于2016年4月10日作出（2016）皖0406民初750号民事调解书，协议确定：一、第三人陈冠江、万泰公司欠被告杨萍借款本金1000000元，利息286000元（利息计算到2016年5月23日），合计1286000元，于2016年5月23日前支付利息286000元，于同年9月23日前支付本金300000元、利息80000元，于2017年1月23日前支付本金300000元、利息56000元，于同年5月23日前支付本金400000元，利息32000元，如第三人陈冠江、万泰公司有一笔款项不能履行，被告杨萍可申请执行剩余全部数额；三、还款期间不解除对祁圩综合大楼一栋（房地产权证号：淮房地权证淮潘字第××号）的查封。调解书生效后，因第三人陈冠江、万泰公司没有履行生效法律文书确定的义务，被告杨萍申请本院强制执行，本院于2018年4月17日作出（2017）皖0406执恢11号执行裁定书，裁定：一、将第三人陈冠江、万泰公司所有的位于淮南市潘集区（房地产权证号：淮房地权证淮潘字第××号）以2171139.19元抵偿给被告杨萍所有；二、该房屋的所有权自本裁定书生效时起归被告杨萍所有；三、被告杨萍可持本裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续。2019年7月12日，原告对本院作出的（2017）皖0406执恢11号执行裁定书提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查，于2019年7月25日作出（2019）皖0406执异17号民事裁定书，认为原告虽然提交了房屋买卖合同、收据房产证复印件等证据，但未提交在交房后前往不动产登记中心办理房屋登记手续不成功的证据，不能证明其为无过错方，裁定驳回原告的异议申请。于2019年7月25日依法予以送达了各方当事人。涉案楼房所涉及的土地系祁圩社区集体用地。 本案争议焦点：原告对涉案祁集镇祁圩村祁圩综合大楼301号房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，涉案楼房是在农民集体土地上建设的房屋，所涉及的土地系祁圩社区村民集体土地，集体土地上建设的房屋转让应当限定在本集体经济组织成员内部。原告并非祁圩社区村民，因此，原告与第三人签订的《房屋买卖合同》因违反法律规定应属无效合同。故对原告的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回潘土芳的诉讼请求。案件受理费80元，由潘士芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  岳文华 人民陪审员  李小梅 人民陪审员  王 珏 二〇一九年十一月二十二日 书 记 员  李 柯 附:相关法律条文 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。