北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15818号上诉人（原审原告）：北京力拓联创企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼****。法定代表人：关梦远，总经理。委托诉讼代理人：李顺涛，北京市中产律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊璐璐，北京市中产律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：青岛慧据智慧城市产业发展有限公司，住所地山东省青，住所地山东省青岛市黄岛区滨海大道**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张立洲，总经理。委托诉讼代理人：黄子青，北京市亿嘉律师事务所律师。上诉人北京力拓联创企业管理有限公司（以下简称管理公司）因与被上诉人青岛慧据智慧城市产业发展有限公司（以下简称发展公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初60238号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人管理公司的委托诉讼代理人李顺涛、樊璐璐，被上诉人发展公司的委托诉讼代理人黄子青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。管理公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由发展公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。1.发展公司于2019年4月16日才腾空租赁房屋、办理验收交接手续。2.发展公司要求退租，包含退租面积、腾房时间、违约责任的处理等等双方未达成一致，管理公司提交的发展公司负责人李某的微信记录体现出2019年3月14日双方仍就退租以及变更事宜进行协商。发展公司答辩称：同意一审判决，不同意管理公司的上诉请求。管理公司一审诉讼请求：1.判令发展公司支付拖欠管理公司的自2019年3月7日至2019年4月16日期间的租金和物业费341156.8元，并以该款项为基数按照日千分之五的标准支付管理公司自2019年2月25日至实际支付之日止的逾期付款违约金；2.发展公司支付管理公司2017年11月18日至2018年1月6日免租期期间的租金513157.53元；3.发展公司支付管理公司的押金1028601.87元归管理公司所有，不再退还发展公司；4.发展公司赔偿管理公司律师费76487元；5.案件受理费由发展公司承担。一审法院经审理认定事实：2017年11月16日，双方签订《办公室租赁合同》，该合同约定由发展公司承租管理公司出租的涉案房屋，房屋面积1225平方米，租赁期限自2017年11月18日至2023年9月15日，2020年11月17日前每月的租金为312242.29元，物业费每月30625元。该合同第三条第2款约定：“（2）该房屋的物业费用按月结算：租赁期限内的物业管理费标准为25元/平方米/月，合计每月金额为30625元，乙方（发展公司）租金及物业管理费的支付方式为：押三付二（租赁保证金即为押金），即乙方应于每付款月起租日之前的7个工作日前预先支付租金。不得有任何扣减。甲方（管理公司）应于收到乙方支付的租金及物业费后3工作日内，向乙方出具同等金额的增值税专用发票。（3）乙方应于2017年11月16日前支付租赁保证金及2018年1月7日－2018年3月6日期间的租金及2017年11月18日至2018年3月6日期间的物业管理费用，共计1714336.45（押三付二）＋免租期物业费50342.47元，总计金额1764678.92元（大写：壹佰柒拾陆万肆仟陆佰柒拾捌元玖角贰分）。”该合同第六条约定：“乙方向甲方承诺，该房屋只限于用作乙方的办公用途。”该合同第七条约定：“2.本合同签订后，自2017年11月18日至2018年1月6日为免租期，免租期内无需支付房租，但仍应支付该房屋产生的物业费、水电费、网费等其他一切因乙方产生的费用。3.如因乙方原因提前退租或者违约，租赁保证金不予返还，同时乙方应补齐已使用的免租期的租金费用。”该合同第十六条约定：“1.如发生以下任何一项或多项情况的：本合同约定的租金在到期后的7天内仍未支付；在租赁期届满前自行终止本合同下的租赁；因乙方破产/清算致使其无法继续履行本合同；该房屋因乙方或其分租客户的原因被执行司法程序或强制措施的；因乙方或分租客户违反本合同导致甲方或甲方法定代表人、高管、股东等被起诉、提起仲裁、受到行政处罚或追究刑事责任；甲方有权分别或同时行使下列措施：（1）随时进入该房屋或其任何部分以收回整个该房屋或采取措施禁止乙方进入该房屋，本合同亦立即终止；（2）有权因乙方违约或不履行本合同条款而提起诉讼；（3）没收租赁保证金；（4）要求乙方在此等情况发生后7日内付清应支付的租金、物业管理费或其他应付款项；（5）有权经提前通知后采取暂停水、电、空调、通讯（如适用）供应等措施敦促乙方履行其根据本合同应尽的义务。……3.合同履行过程中，如果本合同的租金未按本合同约定的方法和时间支付，甲方有权就乙方逾期未支付部分按照每日5‰的标准收取逾期违约金。”该合同第十九条第1款约定：“甲、乙双方应自行承担各自的律师费（因一方违约导致的诉讼、仲裁等纠纷解决程序中发生的律师费除外），及其在洽谈、准备、签订本合同过程中产生的费用。甲、乙双方并应依照法律规定各自按时缴纳有关税收和费用（如有）。”上述合同签订后，发展公司向管理公司支付了租赁保证金1028601.87元，并依约向管理公司支付了2019年3月7日之前的所有租金。2019年3月13日，发展公司向管理公司支付租金120913.2元，2019年4月2日，发展公司向管理公司支付租金120913.2元。2019年2月25日，发展公司工作人员赵某与管理公司工作人员张某进行微信联系，张某向赵某主张支付2019年3月7日至5月6日期间的租金，赵某称因在解决涉案房屋出租事项，未按期向管理公司支付租金。2019年3月4日，赵某向张某表示发展公司希望退租部分房屋，张某回复：“我们法务回复我说：1.不同意贵司退部分面积。2.若贵司整体全部退出，一切按照合同规定履行。”从2019年3月4日至2019年3月8日，上述工作人员仍在通过微信协商发展公司退租部分房屋事项。2019年3月8日，赵某告知张某，发展公司欲将部分房屋内的物品搬出，张某告知赵某：“你跟领导说一下吧，我们法务说现在问题没有沟通处理完，不能搬东西的。”2019年3月12日，上述工作人员再次微信沟通，赵某：“亲，李经理会跟你说下我们支付3月份房租的事情，具体单价什么的咱俩对下，我好申请”、赵某：“他跟我说的还是按照原房子单价8.38，物业费25块钱，支付432平方米的”。张某：“房租租期：2019.3.7－2019.4.6房租8.38元/平方米天，房租是：110113.2物业费10800总计：120913.2元”。赵某：“好的，房租部分你按照多少天算的，和我算得不太一样。”张某：“8.38*432*365/12”、“这是一个月”。赵某：“嗯明白了”。2019年3月13日，发展公司向管理公司支付租金、物业费120913.2元。2019年3月22日、3月27日，管理公司给发展公司发出两份告知函，告知发展公司，双方就退租事项未达成一致意见，发展公司存在单方违约行为，要求发展公司支付拖欠的租金、滞纳金，并承担违约责任。2019年4月2日，发展公司再次向管理公司支付120913.2元，同日，管理公司向发展公司发出告知函，载明：“北京力拓联创企业管理有限公司发现贵公司（发展公司）于2019年4月2日擅自向我公司汇款120913.2元，我公司不认可该款项为协商一致补充协议项下的租金，贵公司单方打款行为不代表我公司接受贵公司任何意愿。该款项我公司暂予保存，在双方之间房屋租赁合同纠纷事宜解决过程中，将直接冲抵免租期间部分租金或赔偿给我公司的其他损失。特此告知。”同日，管理公司给发展公司发出了《解除告知函》，告知发展公司双方签订的《解除告知函》将于2019年4月4日解除，发展公司应当于2019年4月4日下午四点之前将涉案房屋腾空交还管理公司。发展公司于2019年4月9日将1802－1804号房屋腾空交还管理公司，发展公司于2019年4月16日将1801号房屋腾空交还管理公司。另查，一审庭审中，发展公司称双方签订合同后，管理公司曾承诺为发展公司的四家关联公司在涉案房屋中办理工商注册登记，但实际只有一家公司的工商注册办理在涉案房屋内，其他三家关联公司的工商注册未能办理在涉案房屋内，而是办理在管理公司提供的其他房屋内。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，双方签订的《办公室租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为双方在2019年3月12日是否就变更合同事项达成一致意见。通过双方提交的微信聊天记录可以确定，双方在2019年3月初就变更合同事项进行了协商，2019年3月12日，管理公司工作人员将“房租租期：2019.3.7－2019.4.6房租8.38元/平方米天，房租是：110113.2物业费10800总计：120913.2元”的信息发送给发展公司，发展公司在收到该信息后明确表示接受，并于第二天按照该信息载明的租金和物业费标准向管理公司支付了租金和物业费。在管理公司工作人员发送的上述信息中包含了租赁期限、租金数额、租赁面积（通过租金总额和单价计算确定）等主要变更原租赁合同的条款，且发展公司按照该信息确定的租金和物业费标准向管理公司支付租金和物业费，双方就变更原租赁合同事项达成一致意见，从2019年3月7日开始，双方就432平方米的房屋形成了口头租赁合同关系。发展公司支付了合同变更后至发展公司实际搬离变更后租赁面积（432平方米）期间的全部房屋租金。在双方形成口头租赁合同关系且未明确发展公司租赁期限的情况下，双方均有权单方解除合同，管理公司在2019年4月2日通知发展公司解除合同，具有法律效力，应当认定双方变更后的租赁合同关系在2019年4月4日（管理公司主张的合同解除时间）解除。关于管理公司主张的2019年3月7日至2019年4月16日432平方米以外房屋面积的租金和物业费，通过双方的提交的证据可以查明，在双方就租赁合同变更达成一致的情况下，管理公司拒绝发展公司搬离其他房屋的请求，故管理公司的该项诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。关于管理公司要求发展公司支付违约金、免租期租金、扣留租赁保证金以及承担律师费的诉讼请求，在发展公司无违约行为的情况下，管理公司的上述诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，一审法院判决：驳回北京力拓联创企业管理有限公司的全部诉讼请求。本院二审期间，发展公司没有提交新证据，管理公司提交两份新的证据：证据一，企业信用信息公示报告，用以证明李某现在仍然是发展公司的董事长，发展公司辩称李某已经离职不属实。证据二，2019年3月18日发展公司工作人员张某与管理公司工作人员赵某之间的录音，用以证明双方就退租相关事项仍在协商之中。发展公司的质证意见如下：首先，这两份证据的形成时间都是在一审庭审终结之前，未在法律规定的举证期限内提交，丧失了举证权利。其次，不认可工商信息的证明目的，工商登记有一定的滞后性。最后，录音证据不认可，属于非法方式采集，录音发生的时间是在双方已经就变更合同达成一致并实际履行后，管理公司又提出了新的变更条件与发展公司进行协商，发展公司只是在就这些新的变更条件进行一些并不明确的回应而已。认可录音中的赵某是发展公司的员工，录音中应当是赵某的声音，但有待庭后确认。针对当事人争议的事实，本院认定如下：发展公司当庭对企业信用信息公示报告的真实性不持异议，庭后亦未就录音的真实性提出异议，故本院对该两份证据的真实性予以采信。据此本院补充认定：截至二审法庭辩论终结之日，工商登记信息显示李某为发展公司的董事长。依据一审期间双方提交的微信记录，本院补充认定：2018年3月22日18：35管理公司工作人员张某告知发展公司工作人员赵某：“18层注册你们当初是三个免费地址，现在你这两个不都在等业主的纳税证明么，所以这两个公司直接给你注册到10层跟13层，这样也不耽误你们公司运营，也不会交滞纳金呀。”2018年10月30日09：42赵某：“我们两家公司什么时候能转到18层？”2018年11月16日12：01赵某：“我们在13层注册的思柏湾科技产业公司，现在要做税务报道，现在税务明确给出反馈办公地址和注册地址不一致的，且地址中带横杠的不行……”此后双方一直就公司地址注册事宜沟通，至2018年12月28日仍沟通未果，赵某通过微信向张某发送《关于我公司无法办理税务报道的索赔函》，载明：“贵司承诺可为我司在此楼层（18层）提供注册三家公司的注册地址……但直至今日仍未办理完成，给我公司带来的损失如下：1.因注册地址和办公地址不一致，导致我公司注册地址在13层的两家公司无法办理税务报道……”2019年2月下旬起，张某陆续询问赵某房租支付情况。2019年3月13日下午3：11，赵某通过微信向张某发送支付房租的青岛银行电子回单，星期四（2019年3月14日）上午9：07，赵某：“房租已经交了，我们的电子设备可以往外运了吧”，张某：“我稍后把协议发给你，我问一下。”星期四下午1：06，张某：“王总问了一下法务，现在目前不能往外搬，等咱们房屋的事情都处理完了，你们再搬东西。”此后双方就更换租房地址及免租期替换事宜协商，但未达成一致，陆续发出告知函、律师函及收房通知等。2019年3月13日晚上19：47，发展公司董事长李某告知管理公司工作人员：“王总，今天下午把三月份的租金缴纳了，以后会按合同约定支付。公司希望保留现在的面积，其他面积我们退租并执行原合同的约定。新保留面积可适当提高租金，请给予方便。明天中午我想请你吃个便饭交流一下。”另查明：管理公司与北京市中产律师事务所签订委托代理合同，约定管理公司支付前期律师费2万元，在全部法律程序完毕后3日内根据其获得的全部收益的3%支付后期律师费。管理公司已支付前期律师费2万元。本院认定的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：双方签订的《办公室租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案的上诉争议焦点有五：一是管理公司、发展公司是否就部分退租达成一致意见；二是管理公司、发展公司的违约行为如何认定；三是发展公司是否应当支付2019年3月7日至2019年4月16日期间的租金、物业费及逾期付款违约金；四是诉争合同的免租期租金及押金是否应当补齐及退还；五是发展公司是否应当赔偿管理公司支付的律师费。关于第一个上诉争议焦点。双方微信聊天记录显示，双方自2019年3月起就合同变更事项进行协商，2019年3月8日管理公司告知发展公司，问题没有沟通处理完；3月12日发展公司询问管理公司3月份房租具体单价以便申请，管理公司回复了租期、房租以及物业费；3月13日下午，发展公司向管理公司支付432平方米一个月的租金、物业费120913.2元；3月13日当晚发展公司董事长告知管理公司：下午支付了3月份的租金，希望保留现在的面积、新保留面积可适当提高租金、希望次日吃饭交流；3月14日，发展公司询问管理公司是否可以搬出电子设备，管理公司答复称不能往外搬，等房屋的事情处理完之后再搬。3月22日及27日，管理公司均向发展公司发函告知双方就退租事项未达成一致意见；4月2日，发展公司再次向管理公司支付120913.2元，当日管理公司即向发展公司发函告知不认可该款项为协商一致补充协议项下的租金，款项暂予保存。通过上述微信聊天记录及函件可知，管理公司虽告知发展公司432平方米一个月的租金及物业费数额，但仅是针对发展公司询问的答复，管理公司从未认可双方就部分退租以及后续全部事项已达成一致意见，且此后数次向发展公司发函主张权利。一审以管理公司答复租金和物业费数额为由认定双方就变更原租赁合同事项达成一致意见，属于认定事实错误，双方并未就部分退租事宜达成一致意见。关于第二个争议焦点。《办公室租赁合同》约定租赁期限自2017年11月18日至2023年9月15日，其中2017年11月18日至2018年1月6日为免租期；租金押三付二，应当在起租日之前的7个工作日前预付租金。根据合同约定，发展公司应于2019年2月25日前支付同年3月7日至5月6日的租金。发展公司未在该期限前足额支付，亦未就租赁面积及租金变更与管理公司达成一致意见，构成违约。同时，合同约定发展公司承租1801-1804室，且只限于用作办公。通过双方微信记录可知，管理公司承诺提供三个免费注册地址，但实际只提供了一个，并将另外两个公司注册到发展公司承租房屋以外的其他场所。发展公司要求管理公司解决该问题，但至2018年底仍未解决，管理公司亦存在过错。关于第三个上诉争议焦点。发展公司使用房屋，应当遵照合同约定按期支付房租。双方虽于2019年3月起协商退租等事宜，但并未最终达成一致。依据《办公室租赁合同》约定，发展公司应于2019年2月25日前支付2019年3月7日至5月6日的租金。发展公司未按期足额支付，而是分别于2019年3月13日、4月2日支付432平方米即1801室的租金及物业费。后管理公司发函要求解除合同，发展公司最终于2019年4月9日、4月16日腾空并交还1802-1804号房屋和1801号房屋。在此情况下，发展公司应当补齐截至腾退之日止的相应租金及物业费。发展公司延期付款，应当按照合同约定支付违约金。关于违约金的计算标准，合同约定按日5‰计算，发展公司主张过高。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本院综合考虑合同履行情况、违约情节等因素予以酌定。关于第四个上诉争议焦点。《办公室租赁合同》约定因发展公司原因提前退租或者违约，租赁保证金不予返还，同时应补齐已使用的免租期的租金费用。如前所述，发展公司存在违约行为，管理公司亦未完全提供18层的三个注册地址，双方在合同履行过程中均有过错。现涉案合同已经解除，本院根据双方过错酌定责任比例，并结合租赁期限、免租期时长、合同履行情况等因素酌定管理公司应退的押金数额及发展公司应当支付的免租期租金数额。关于第五个上诉争议焦点。合同约定双方自行承担各自的律师费，因一方违约导致的诉讼、仲裁等纠纷解决程序中发生的律师费除外。依据管理公司与北京市中产律师事务所签订的委托代理合同，管理公司支付前期律师费2万元，在全部法律程序完毕后3日内根据其获得的全部收益的3%支付后期律师费。现法律程序尚未完结，后期律师费不予处理。因为发展公司存在违约行为，应以其过错程度承担部分前期律师费，数额由本院酌定。综上所述，管理公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初60238号民事判决；二、青岛慧据智慧城市产业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向北京力拓联创企业管理有限公司支付租金及物业费133284.41元，并支付逾期付款违约金（以133284.41元为基数，自2019年2月26日至实际付款之日，按照年利率24%的标准计算）；三、青岛慧据智慧城市产业发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京力拓联创企业管理有限公司2017年11月18日至2018年1月6日免租期内的租金18万元；四、北京力拓联创企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还青岛慧据智慧城市产业发展有限公司押金55万元；五、青岛慧据智慧城市产业发展有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿北京力拓联创企业管理有限公司律师费9000元；六、驳回北京力拓联创企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11217元，由北京力拓联创企业管理有限公司负担5717元（已交纳），由青岛慧据智慧城市产业发展有限公司负担5500元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费22434元，由北京力拓联创企业管理有限公司负担11434元（已交纳），由青岛慧据智慧城市产业发展有限公司负担11000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  万丽丽审 判 员  孙 妍二〇一九年十一月二十一日法官助理  仵 霞法官助理  刘旭萌书 记 员  卢园园