江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终6444号上诉人（原审被告）：刘靖，男，1983年6月7日出生，汉族，住沛县。被上诉人（原审原告）：徐州风光物业服务有限公司，住所地沛县风光地带物业办公室。法定代表人：刘培信，该公司经理。上诉人刘靖因与被上诉人徐州风光物业服务有限公司（以下简称风光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2019）苏0322民初1360号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘靖、被上诉人风光物业公司的法定代表人刘培信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘靖上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1、被上诉人提交的物业合同没有双方签字和生效日期，无法判定合同的真实性、有效性、完整性和相关性。2、被上诉人故意撕毁装修押金条，构成举证妨碍。3、上诉人与被上诉人已经达成装修押金抵扣物业费的口头协议。4、一审法院适用法律错误。上诉人是基于被上诉人不退还装修押金的事实，是有正当理由，并非一审法院认定的无正当理由拒绝缴纳物业费。5、由于被上诉人退出物业服务，导致上诉人在同一时段内向两家物业公司缴纳物业费。6、被上诉人在提供物业服务时，未对消防设备和电梯进行定期维护，给上诉人造成损失，应当予以赔偿。7、被上诉人在未通知上诉人情况下，将物业服务整体买卖，给上诉人造成损失。8、物业服务合同存在霸王条款，只有业主违约条款，没有物业一方违约条款。9、被上诉人擅自提高物价局制定的收费标准，侵犯上诉人利益。10、被上诉人多次在法庭上辱骂上诉人，要求被上诉人公开赔礼道歉并赔偿精神损失费5000元。被上诉人风光物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉。一、依据上诉人与被上诉人签订的《汇景国际小区前期物业管理服务协议》第四条第一项规定“乙方按上房通知之日起预缴12个月的物业管理服务费，并于每年物业费到期前第1个月10日前，缴纳当期物业服务费”，上诉人刘靖于2016年度以来未缴纳物业服务费，应当依照上述协议第十一条第三项规定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五缴纳违约金”，上诉人未缴纳物业服务费及违约金，应承担违约责任。二、上诉人刘靖从2016年欠缴物业服务费直至2019年2月被上诉人向沛县人民法院提起诉讼。在欠缴物业服务费期间，上诉人从未反应任何服务问题，至于上诉人陈述的电梯未年检、消防栓损害等，都系其虚假陈述，没有事实依据和法律依据。三、被上诉人从未撕毁上诉人的装修押金条，此事实已经向公安机关报警并现场处理，并无物业人员撕毁押金条的事实。再者，装修押金条与业主应缴纳的物业费不属于同一法律关系，应依法驳回。四、如果被上诉人在汇景国际小区物业管理服务中出现违反物业服务协议的违法违规行为，给业主造成人身财产损害，应承担赔偿责任，但是与业主应缴纳的物业服务费无关联性，不是同一法律关系，更不能拒交物业费，业主应另案起诉。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充分，法律适用正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。风光物业公司向一审法院起诉请求：判令刘靖缴纳物业服务费1059元，公共水电、垃圾、电梯费416元及违约金1095元，合计2570元；承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：刘靖系XXX的业主，其所有的房屋建筑面积为106.95平方米，房屋为小高层；另购得储藏室5.69平方米。刘靖于2015年5月20日上房时与风光物业公司签订《汇景国际小区前期物业管理服务协议》。协议约定由风光物业公司为其提供物业服务。其中协议第四条第一项规定：乙方按上房通知之日起预缴12个月的物业管理费用，并于每年物业服务费到期前1个月10日前，缴纳当期物业服务费；第四条第二项规定，住宅、车库、储藏室及阁楼物业服务费每月每平方米0.35元；该协议第四条第四项规定：小高层物业服务费每月每平方米0.60元；该协议第五条规定，公共水电费（代收代缴）电梯运行费按户按月分摊，交房时预收一年的费用，多层每年120元，高层每年300元。该协议第六条还对其他有偿服务费用等作了约定。该协议第十一条第三项约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。另查明，风光物业公司于2006年9月30日注册成立，营业期限自2006年9月30日至******。徐州市住房保障与房产管理局准予其从事物业管理活动时间为2010年3月23日，风光物业公司系具有资质的物业服务企业。2015年11月27日徐州市住房保障与房产管理局向风光物业公司颁发了苏物业徐字第3168号叁级资质证书，有效期至2017年11月27日。沛县物价局核准风光物业公司在沛县汇景国际小区物业服务费的收费标准为小高层住宅0.55元/㎡、储藏室0.35元/㎡。风光物业公司对沛县汇景国际小区的物业服务至2017年8月。一审法院认为：刘靖与风光物业公司自愿签订的《汇景国际小区前期物业管理服务协议》，系真实有效的物业服务合同。刘靖居住于沛县XXX，故以上合同对双方均有约束力。合同签订后，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。综上，根据风光物业公司庭审中提供的证据及刘靖自认的事实，可以认定双方存在物业服务合同关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，刘靖辩称因风光物业公司违约在先且没有对消防栓的破坏进行维修、保养，电梯没有年检存在安全隐患，小区的卫生差，刘靖对风光物业公司的资质有异议，刘靖的装修押金条被盗，风光物业公司涉嫌偷漏税等等辩解意见。一审法院认为，物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果刘靖对风光物业公司提供的物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权，而不应当以拒绝交纳物业服务费的方式维护权利。庭审中，刘靖提供的录像只能看到收据的编号，无法辨别上面的内容。综上，刘靖庭审中提供的证据不足以证明其辩解意见，且刘靖亦自认证明的内容是自己打印的，刘靖的上述抗辩意见不能作为其不缴纳物业服务费的理由；如果风光物业公司在服务过程中违规或者侵犯了业主的合法权益，作为业主的刘靖可向有关部门反映或者另行起诉；如果风光物业公司涉嫌偷漏税等问题，刘靖可向有关机关举报，不属于本案审理及裁定的范围。故，刘靖的辩解意见均不能成立，一审法院不予采纳。根据《物业管理条例》第三十六条、第四十二条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。庭审中，刘靖对未缴纳风光物业公司起诉时间段的物业服务费等费用的事实及收取公共水电、垃圾、电梯费用的标准无异议，只是在法庭询问时对风光物业公司收取物业服务费小高层每月每平方米0.60元提出了异议。根据风光物业公司提供的《物业服务合同、物业公共服务收费备案登记表》，沛县物价局核准的收费标准为小高层住宅每月每平方米0.55元。庭审中风光物业公司虽然提供了与刘靖签订的《汇景国际小区前期物业管理服务协议》及《业主上房情况统计表》，证明小高层物业服务费调整为每月每平方米0.60元，虽然超出了相关部门核定的标准，但在双方自愿履行协议时，应当视为双方新的约定且双方已按新的约定履行。在一审审理过程中，刘靖对此标准，提出了异议，根据风光物业公司提供的沛县物价局核准的收费标准计算其起诉刘靖未缴纳物业服务费的时间段的费用，是人民法院判决的依据。综上，风光物业公司依约对汇景国际小区履行了物业服务义务，刘靖作为业主实际享受了原告风光物业公司对公共设施、公共部位、公共秩序等方面的物业管理服务，并因此受惠，应当按照物业服务合同约定缴纳服务期间产生的物业服务费用。风光物业公司主张的2016年5月20日至2017年8月31日期间物业费等，服务期间为16个月，属于计算有误，服务期间为15个月。风光物业公司要求刘靖支付服务期间的费用应得到支持。刘靖住房面积106.95平方米、储藏室5.69平方米。风光物业公司要求被刘靖按照住房面积及储藏室的面积交纳物业服务费，未超出双方的约定。经计算刘靖应当交纳的物业服务费为912元，公共水电、垃圾费、电梯费每月26元，计390元，以上合计1302元，风光物业公司的诉讼请求超出部分，本院不予支持；根据双方之间协议的约定，刘靖应当按时预交物业服务费用，逾期不缴纳物业服务费的，风光物业公司有权收取违约金。风光物业公司要求刘靖支付违约金，根据相关法律规定只能计算至起诉之日，刘靖应支付的违约金经计算为891元，风光物业公司诉讼请求超出部分，一审法院不予支持。综上，刘靖应向风光物业公司交纳的2016年5月至2017年8月期间的物业管理费，公用水电费、垃圾费及电梯费，逾期付款违约金合计为2193元。一审法院，遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院》第二条，《最高人民法院》第六条规定，判决刘靖于一审判决生效后十日内支付给徐州风光物业服务有限公司物业服务费、公共水电费、垃圾费、电梯费计1302元，逾期付款违约金891元，合计2193元；驳回徐州风光物业服务有限公司其余诉讼请求；案件受理费50元，由刘靖负担。二审中，上诉人刘靖向本院提供一份民防工程地下室的照片复印件，以证明汇景国际小区地下室属民防工程，物业无权收取物业费。被上诉人质证认为：一、对其真实性持有异议，该照片复印件无法证明拍摄的是汇景国际小区的地下室；二、该证据无关联性，没有文件规定民防工程储藏室不收取物业费，而且收取物业费是双方合同约定，与欠缴物业费没有关系。鉴于被上诉人对该证据的真实性、关联性均持异议，本院对其证明对象结合其他证据综合认定。二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《汇景国际小区前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。本案中，上诉人上房、装修的行为，实际已经接受被上诉人提供的物业服务，上诉人拒缴物业费的行为已构成根本违约，一审法院遂依照双方协议判决上诉人支付物业服务费、公共水电费、垃圾费、电梯费以及逾期付款违约金并无不妥，本院予以支持。至于上诉人主张被上诉人在物业服务中存在瑕疵，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，如果上诉人认为被上诉人所提供的物业服务不符合合同约定或给其本人人身及财产造成了其他损害，其可以另行依法主张其权利，由被上诉人承担相应的责任；该物业服务区域内的业主亦可依照《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的相关规定重新选聘物业服务企业。对于装修押金应否抵扣物业费问题，本院认为当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人主张其与被上诉人曾经约定装修押金抵扣物业费，但并未提供证据证明上述主张，本院不予采纳。至于上诉人主张装修押金条被物业撕毁一事，本院认为公安机关已经处理并且装修押金与物业服务费不属于同一法律关系，对此不予理涉。至于上诉人是否重复缴纳物业费以及被上诉人是否有多收取物业费问题。本院认为，上诉人在缴纳物业服务费中是否存在重复缴纳问题，应举证证明，但如果重复收费的主体是案外人，其可向案外人主张权利，本案不予理涉。至于上诉人主张遭受的财产和人身损害，上诉人并无相关证据证明，本院不予采纳。综上所述，刘靖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘靖负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 超审 判 员  费 蜜审 判 员  孙守明二〇一九年十一月二十一日法官助理  黄 伟书 记 员  吴雨臻