河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫01民终22203号上诉人（原审原告）：张晓龙，男，1973年11月28日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。上诉人（原审原告）：张艳香，女，1976年10月1日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。被上诉人（原审被告）：河南宏江房地产开发有限责任公司，住所地郑州市中原区棉纺西路**。法定代表人：刘明阳，董事长。委托诉讼代理人：郭巧玲，女，该公司员工。上诉人张晓龙、张艳香因与被上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司（以下简称宏江公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院(2019)豫0102民初3348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张晓龙、上诉人张艳香、被上诉人河南宏江房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人郭巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晓龙、张艳香上诉请求：1、依法撤销郑州市中原区人民法院作出的(2019)豫0102民初3348号民事判决书，改判被上诉人承担违约责任。2、一审、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审中级人民法院的裁定书已经明确点明涉案合同第十五条第三项的“整个小区综合验收”没有明确时间，何时开始验收不确定，应依照合同法全面考察出卖人是否依据合同及时、全面、善意地履行约定，已经明确表示仅依据合同第十五条第三项做出的裁定是错误的，并撤销了该裁定。一审法院重新审理后的判决书未按照原审中级法院的裁定书判决是不当的。二、一审判决书里大篇幅论证了开发企业在签订合同前的各种手续健全，以证明该合同签订时的合法有效，而我们从未质疑过合同的有效性问题。我们质疑的是合同法第七条的遵纪守法原则，即合同签订时不能违反当时的法律法规。而在合同签订时，开发企业公然违背了当时正在生效的建设部的《城市小区综合验收管理办法》第十二条，并将违法内容写进合同第十五条第三项，即该合同签订时已和合同法的遵纪守法原则相抵触，已不具有法律效力。三、上诉人与被上诉人信息不对等。合同签订前部分土地收回、规划变更，被上诉人不告知上诉人，剥夺上诉人的知情权，如果告知了上诉人，上诉人依然在合同上签字，那么上诉人接受由此带来的一切后果。四、上诉人力证的最核心法理依据是合同法的第四十条的后半段纲领性内容，指导性部分，即提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。五、自格式合同签订起，推进合同顺利履约的前提条件的达成与否的主动权已经单方面落入了出卖方手中。买受方毫无办法对条件达成给予配合促进，甚至可以说对条件的达成是无能为力的，而条件是否达成关系着买受人的核心权益是否能得到保障。这种失衡的、单方面掌握主动权的格式条款已经明显违反了合同法的第五条的公平原则。六、合同法的第三十九条、第四十一条，提供格式条款的一方要在坚持公平性原则的基础之上并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。但被上诉人未予以向上诉人告知并说明。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。河南宏江房地产开发有限责任公司辩称，一、涉案合同第十五条第3项条款为有效条款。上诉人一直坚称涉案合同为格式合同，该条款为格式条款。涉案合同是房管局提供的示范性文本，而示范性文本与格式合同完全是两个不同的概念，示范性文本并不像格式合同一样具有不可更改性，本合同中存在多处空白处，这正是示范性文本中预留的双方可以协商的地方。从性质上讲，该条款是由答辩人提出，且经对方签字确认的，规划问题是政府一项行为，规划变更属于政府信息公开的一种，从政府的网站上均可以查询，由政府发布通知向社会公开，上诉人和答辩人均只是被通知的一员，上诉人以自己不知道规划变更抗辩此条款的有效性无法律依据。从内容上讲，该条款并没有排除上诉人有取得房产证的权利、也没有免除答辩人依然负有协助办理产权登记备案的义务，更没有故意加重上诉人责任的情形。从未对上诉人的人身造成伤害，也对上诉人的财产造成损失，该条款既不存在对上诉损失的情形，房屋的本质属性是居住，本条款既没有影响上诉人的居住权利，也没有妨碍房产的自然升值。二、答辩人已尽自己最大的善意履行合同。在涉案合同签订前答辩人已取得涉案房屋的土地、规划，施工、建设、销售等一系列开发手续，在取得这些手续后，政府为了旧城改造和商业街特色建设，将原出让给答辩人的5.23亩土地收回。因土地收回导致土地使用权面积、建筑规划均发生变化，上述变化是答辩人在取得所有的涉案项目开发手续时无法预料到的，在2013年4月26日合同签订时上述客观事实已经发生，此变化势必会导致竣工验收、产权资料备案的延后。基于上述的特殊情况的变化（此变化也是答辩人没有预见的），答辩人提出将备案期限自小区通过综合验收之日起算（对方也予以同意），是在一般人可理解的正常的范围之内，答辩人并没有说是存在主观故意、恶意拖延备案的意图。且目前上诉人已经取得涉案房屋的权属证书，说明综合验收是可预期的，答辩人也并没有存在故意排除上诉人权利的行为。自规划发生变化后，答辩人一直在积极与政府沟通，尽自己最大努力履行协助办证义务，请法院依法查明事实，驳回上诉，维持原判。张晓龙、张艳香向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告赔偿逾期办理房地产权属证书的违约金，按照购房款总额303906元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率利息计算，自2015年7月25日计至房地产权属证书办理之日（暂时计算至2018年5月12日为52545.35元）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、当事人无争议的事实。2013年4月26日二原告作为共同买受人与宏江公司作为出卖人签订合同编号为13125481的，适用河南省工商行政管理局和河南省建设厅共同监制的示范文本下的《商品房买卖合同》。该合同涉案关联条款约定，出卖人以出让方式取得位于文明路北、××、××东××为××／1的地块的土地使用权。出卖人出售位于三国用（2010）第024号国有土地使用证范围内，开发建设规定名为宏江中央广场项目内的湖滨区文明路**院********房屋予买受人；房屋单价为每平方米3163.38元，总金额303906元；合同第六条付款方式及期限为2013年4月25日一次性给付303906元；第八条交付期限为：出卖人应在2013年5月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房工程竣工经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格的约定交付买受人使用；第十五条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理；”第3项约定为：“本项目属分期开发，产权登记备案期限以整个小区综合验收合格后360工作日为准。买受人同意给予180工作日顺延期，以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案。在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金。”该合同附件四合同补充协议涉案关联条款另约定，“第一条。（三）本合同约定商品房所属楼盘项目属分期开发，出卖人对项目内公共配套等设施的约定系指整个项目全部开发完成时的标准。”“第三条其他事项。（三）双方同意以本合同及附件中条款确定双方权利及义务，凡未明示的条款及其他与本物业相关的资料和实务（包括但不限于甲方发布的广告、宣传资料、沙盘、样板房等）对双方不具有要约、承诺性质的约束力。”诉讼中，宏江公司认可原告提交的《销售不动产统一发票（代开）发票联》所记载的已付宏江公司涉案房款303906元的事实；原告自认实际接收涉案房屋为2013年5月21日。涉案房屋至今没有办理产权转移登记。二、当事人有争议的事实。虽然原、被告双方对涉案《商品房买卖合同》中第十五条的约定文字表示没有争议，但是原告针对被告有关以上述合同第十五条中“本项目属于分期开发，产权登记备案期限以整个小区综合验收合格后360工作日为准”作为履行权属登记资料报备义务所附条件，且该条件尚未成立的免责抗辩，反驳为：涉案合同是在双方信息不对等的情况下签署；2013年9月26日签约时，被告明知建设规划手续缺失，隐瞒事实；原告对此不知情，是抱着该项目正常建设开发并完结的预期下签署合同；主张合同第十五条为无效条款。由此原、被告形成本案争诉的焦点。相较原、被告间有关涉案合同目的效力性举证，综合一审法院相关基础性事实和合法性查证，分析确认如下：1.2010年4月8日、2010年8月25日、2010年11月12日、2011年6月22日，宏江公司分别取得涉案房屋关联土地使用证、涉案房屋关联建设工程规划许可证、涉案房屋关联建筑工程施工许可证和涉案房屋关联商品房预售许可证。2012年7月24日根据三门峡市人民政府批复，涉案土地中的5.23亩土地被收回储备。2013年1月15日三门峡市湖滨区人民政府以文件形式请示三门峡市人民政府，因上述土地收回储备，调整宏江公司中央广场项目的商住比例。2013年8月13日三门峡市城市规划委员会以会议纪要文件形式决定，市政府依法收回宏江公司和平路南侧沿街部分已征土地5.23亩，建设用地面积减少到71.38亩；原则同意宏江中央广场二期项目的建筑密度和商业建筑面积比例调整，依法办理用地条件变更手续，并补交相应费用。2013年4月9日，宏江公司作为建设方、中建七局（上海）有限公司作为施工方、河南省有色工程勘察有限公司作为勘察方、河南省纺织建筑设计院有限公司作为设计方、河南海华工程建设监理公司作为监理方，针对包括中央广场13#楼的涉案南工程项目填报了《三门峡市建筑工程竣工验收报告》。2017年1月13日，三门峡市国土资源局对涉案关联“中央广场”项目下，包括原三国用（2010）第024/023/022/021号土地使用证项下土地调减变更至96576平方米的土地进行核实，并由三门峡市不动产登记中心缮证，为宏江公司颁发了相应国有建设用地使用权证。该证附记了前述“土地变更”事项。以上书证，除《三门峡市建筑工程验收报告》系一般民事主体制作外，其他文件均属国家机关制作的文书，均为被告本案所提交。相较原告本案有关签订时“双方信息不对等”、“被告是在明知道建设规划手续及竣工验收手续缺失的情况下，隐瞒事实。原告对此不知情并抱着对该项目正常开发并完结的预期下签署合同”的陈述性反驳、反证合同无效的举证，以及缺少逾期协助办证权利义务内容关联后，仅为解决非原告主体认购中央广场16#楼栋房屋逾期开工、逾期交房争议所签《房屋认购协议》、《房屋认购补充协议》、《二期业主通知》等反驳或反证合同无效的书证举证。原告本案以上证据，既不能否定涉案合同签订时的2013年4月26日，被告业已取得的涉案关联国有土地使用权的真实、合法性，亦不能否定被告业已取得的以《商品房预售许可证》为统领的相关土地、房屋规划、建设、销售的真实、合法性。当然也不能否定，被告2013年4月26日是明知涉案关联宏江中央广场土地其中5.2万亩被政府规划收回，原、被告诉讼中均已对此无争议的事实。缘此因政府土地规划变更所带来土地使用权变更、建设规划变更，相对宏江中央广场项目变更后的不动产土地及地上商品房的首次登记和转移登记已属必然的，以完善变更国有建设用地使用权登记为首要程序的系列土地、房屋的相应规划、设计、勘察、建设、验收、销售、登记等完善变更程序。在原告没有证据证明被告以涉案合同第十五条第3项约定项减免协助房屋转移登记事实存有过错，或给原告造成人身伤害及故意、过失造成财产损失的条件下，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条、第六十四条、第七十二条第一款、第七十六条、第七十七条第（一）项和《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条的规定，涉案合同第十五条第3项为有效条款。原告主张涉案合同上述条款无效，证明不成立。基于上述涉案合同第十五条第3项的有效性认定，该条款中“本项目属分期开发，产权登记备案期限以整个小区综合验收合格后360工作日为准”的期限行为完成日约定事由，相较《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件中适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）、（二）、（三）项所规定逾期协助履行起始日，涉案合同第十五条第3项属于协助履行期间的特殊起始日约定。比照《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条和《不动产登记暂行条例实施细则》第六条、第九条、第十五条的规定，从报备材料的范围，尤其是土地规划变更程序所引起的系统土地、房屋变更程序所需报备材料的增加、时间的增加，涉案合同当事人应当理解涉案合同第十五条第3项的缔约动机和目的，遵守“综合验收合格”双方行为完成日为协助报备期间起始日的约定相应权利义务。一审法院认为，原、被告所签订2013年4月26日《商品房买卖合同》没有证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形。虽然涉案关联土地因土地规划变更于2017年1月13日取得变更后的国有土地使用证，但不能否定2017年1月13日之前，乃至2013年4月26日原、被告签订《商品房买卖合同》时，被告业已取得以《商品房预售许可证》为统领的基于涉案土地开发、建设房屋、销售房屋的权利能力和行为能力。故涉案2013年4月26日《商品房买卖合同》为有效合同。争讼双方应依《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，按照约定全面履行。原告主张涉案《商品房买卖合同》第十五条第3为无效条款，原告有关法定无效事由的举证证明不成立。缘此，原告割裂涉案《商品房买卖合同》第十五条中的“本项目属分期开发，产权登记、备案期限以整个小区综合验收合格后360工作日为准。”作为相关履行期间起始日的特殊约定与第十五条的系统履行起止期间关系，回避了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中的“由于出卖人的原因”和“除当事人有特殊约定外”的违约金适用的法定必要条件和排除条件。原告本案诉求，从法定事由和约定事由方面没有依据，故对原告本案诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的约定，判决如下：驳回原告张晓龙、原告张艳香的诉讼请求。诉讼费3154元，由原告张晓龙、原告张艳香负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，上诉人提交了以下证据：1、商品房买卖合同复印件五份（本小区其他商品房买卖合同），证明合同为被上诉人批量预先打印的格式合同。2、领导留言板的建设局的回复复印件一份，证明被上诉人在签约的时候有强迫性的。3、被上诉人2018年公告一份，证明被上诉人在这里边已经承认自己是有错误的。3、土地局公告一份，说里边有缺少一些规划手续和竣工验收手续，证明被上诉人项目本身是违规的，且没有积极善意的全面的履约。被上诉人质证意见为：对上述所有的证据，因上诉人没有提供原件，对其真实性有异议，对其证明目的也均有异议。上诉人对合同条款有异议，可以选择不签合同也可以选择退房，这是上诉人的自由和权利，上诉人提交两份公告正好说明规划变更的问题，说明不是被上诉人提出该条款中间存在的特殊情况，可以说明被上诉人不存在故意行为。本院经审查认为，上诉人二审提交的证据不能实现其证明目的，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方于2013年4月26日签订的《商品房买卖合同》为有效合同，双方均应按照约定全面履行。上诉人主张涉案《商品房买卖合同》第十五条第3款为无效条款，但其有关法定无效事由的举证证明不成立，一审法院不予支持，并无不当。因上诉人的本案诉求从法定事由和约定事由方面均没有依据，一审法院对上诉人的本案诉讼请求不予支持，并无不当。经审查，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果并无不当。上诉人的上诉请求因事实和法律依据不足而不能成立。综上所述，张晓龙、张艳香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1114元，由上诉人张晓龙、张艳香负担。本判决为终审判决。审判长  崔航微审判员  王 冰审判员  姚付良二〇一九年十一月二十八日书记员  王玉霞