河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终3034号上诉人（原审原告）：王新宇，男，1996年11月22日出生，汉族，住内蒙古赤峰市松山区。委托诉讼代理人：苏铁刚，河北汇林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王永，男，1960年3月15日出生，汉族，个体，住天津市蓟县。委托诉讼代理人：杨朝晖，男，1969年4月9日出生，回族，承德市东南高速广告传媒有限公司员工，住承德市。被上诉人（原审被告）：谭凤莲，女，1971年12月26日出生，汉族，住承德市双桥区。被上诉人（原审被告）：王继庆，男，1966年6月1日出生，汉族，住承德市双桥区。上诉人王新宇因与被上诉人王永、杨朝辉、谭凤莲、王继庆案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初3348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人王新宇及其委托诉讼代理人苏铁刚，被上诉人王永的委托诉讼代理人杨朝晖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王新宇上诉请求：1、撤销承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初3348号民事判决，并改判撤销对上诉人永盛现代城A18-A19-1201楼房的查封；2、本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院分析认定没有事实根据，不合法。1、根据审理查明围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司与被上诉人谭凤莲的关系是民间借贷关系，双方虽然将房屋备案登记到了被上诉人谭凤莲名下，但并不是真的将房屋出售给了谭凤莲，围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司与被上诉人谭凤莲之间名为买卖实为借贷的关系，根据最高法院《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，这类案件不能确定为房屋买卖，而是一种借贷关系的抵押担保。因此说本案所争议的房屋虽然在被上诉人的名下但是实际上并不是归其所有，另外在后期，围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司与被上诉人谭凤莲又做了协议双方对涉案房屋作出了进一步确定不属于被上诉人谭凤莲所有。2、现在所涉案房屋虽然暂时登记在被上诉人谭凤莲名下，但是并不是真正意义的房屋备案登记，在房管部门只是一种网签，不属于正规的房屋备案登记手续，其不具有房屋登记备案的效力。3、原审法院以上诉人签订协议时未成年，不能确定涉案房屋签订认购协议的效力，不能成立。虽然在签订认购协议时上诉人未成年，但是其父母一直跟随办理购房的各种事宜，并交纳了购房款，况且现在上诉人已经成年，并认可之前的一系列民事行为，在现实生活中不会因为购买人不成年就否认其购买行为无效吧。这样不但侵害了当事人的合法权益，也扰乱了市场经济秩序。另外根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定商品房的认购、订购、预订等协议俱属于商品房买卖合同的一种。不能因为认购协议名称没有写是商品房买卖合同就不能认定该协议不是合法有效的合同。退一万步说，即使不能确定该房屋属于上诉人购买，那么该房屋也不属于被上诉人谭凤莲所有，而是属于围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司所有。案件的起因是被上诉人谭凤莲、王继庆与被上诉人王永之间的借贷纠纷，也不能查封围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司的财产。5、上诉人已经履行完了一个购房者所应该履行的义务，2014年3月17日上诉人与围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司承德分公司签订了承德现代城商品房认购协议，上诉人分两次交纳了购房款为262558.00元，永盛地产给上诉人在2014年5月3日开具了全款收据，上诉人办理完手续后，领到了房屋钥匙，虽然没有正式装修入住，但是相应的工具、材料已经陆续搬入，其后也一直缴纳各种费用，并一直占有、使用该房屋，可是现在贵院根据被上诉人的申请对上诉人已经购置的房屋进行了查封保全，使得上诉人对此房屋无法处置，严重侵犯上诉人的合法权益。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，故望二审法院查清事实后，依法改判，以维护上诉人的合法权益。王永答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法维持原判决：二、上诉人提出的上诉请求和所依据的事实和理由，既与事实不符，又于法无据，请求二审人民法院驳回上诉。首先，作为执行标的“1201房屋”没有登记在王新宇的名下，上诉人不是“1201”的房屋所有权人，其不享有足以排除强制执行的民事权益；其次，被执行人谭凤莲为“1201房屋”的权利人。2014年4月10日，谭凤莲和“永盛房地产公司”就“1201房屋”签订《房屋买卖合同》并由行政机关备案登记（合同号：201404010243）。该买卖合同至今并未解除，备案并未注销。上诉人提交的《承德现代城商品房认购协议》标明的合同签订日期为2014年5月3日。商品房买卖合同经行政主管机关登记备案后，具有债权公示效力，谭凤莲获得“1201”房屋的物权期待权，同时也排除了第三人购买的效力。上诉人系债权公示后签订的《认购协议》，其不利后果应自行承担；第三、答辩人曾于2019年5月配合双桥区人民法院对“1201房屋”入户调查，该房屋为“毛坯房”，原告对”1201房屋“没有占有、使用、居住，不存在管理和支配的事实。2019年10月22日中午，被上诉人又到现场，”1201房屋”仍处于“毛坯”状态；四、上诉人与“永盛公司”间不存在真实的“1201房屋”买卖交易，上诉人没有向“永盛公司”给付购房价款，上诉人所述26万余元购房价款既无款项采源、又无转款凭证，编号为“5605942”的2013年7月6日122558元房款《收据》及编号为5605861-862-863-864的2015年维修基金、物业、水电等《收据》系事后伪造。本案是谭凤莲借王新宇之名通过案外人异议之诉逃避民事执行的手段。综上所述，请求二审人民法院依法裁判，驳回上诉、维持原判，维护我方的合法权益。被上诉人谭凤莲、王继庆未出庭，亦未提交书面答辩意见。王新宇向一审法院起诉请求：1、要求人民法院撤销对原告永盛现代城A8-A19-1201楼房的查封；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，本院在审理王永与谭凤莲、王继庆民间借贷纠纷一案中，于2017年11月21日作出（2017）冀0802财保297号民事裁定书及协助执行通知书，内容为“查封谭凤莲所有的位于承德市双桥区房屋”。另查明，本案争议的A18-19号楼1201号房屋系谭凤莲与围场满族蒙古族自治县永盛地产开发有限公司于2014年4月10日签订的商品房预售合同的标的物，并已备案登记在谭凤莲名下且至今未注销。2014年5月3日，原告与围场满族蒙古族自治县永盛地产开发有限公司承德分公司签订商品房认购协议书，约定原告购买承德市双桥区牛圈子沟永盛现代城A18-A19-1201号房屋，房屋总价款262558元，此时，原告并未成年，其自认就读高中，并无独立劳动收入。原告提交2013年7月6日交纳购房款收据（122558元）、2014年5月3日交纳购房款收据（140000元）。再查明，经本院执行机构调查，永盛现代城A18-A19-1201号房屋为毛坯房，原告王新宇未实际入住。一审法院认为，如何判断案外人对涉案执行标的是否享有足以排除执行的权益，是本案的争议焦点。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断案外人是否系权利人；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断案外人是否系权利人。第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合上述规定，分析如下：首先，在原告与围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司承德分公司签订认购协议之前，案涉争议房屋的商品房预售合同已经备案登记在被告谭凤莲名下且尚未注销，具有债权公示效力。原告当时虽未成年，但其监护人有能力且应该获知该备案信息并预见签订认购协议的风险。其次，经本院执行机构查证，原告王新宇在本院查封涉案房屋前未占有该不动产。再次，原告在订立认购协议时尚未成年且不具备完全民事行为能力，被告提出原告该项民事法律行为不合法、不合理。针对认购协议的效力争议，当事人可在相关法律关系中依法确认，该争议虽不属于本案执行异议之诉审理范围，但本案中至少能够得出，认购协议不能等同于或替代合法有效的商品房买卖合同的结论。综上，原告所提异议不符合上述规定，其对本案执行标的不享有足以排除强制执行的权益。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条的规定判决：驳回原告王新宇的诉讼请求。一审案件受理费5238元，由原告负担。本院二审期间，被上诉人王永提交证据：照片两张，光盘一张。证明房屋现状，上诉人并没有占有。上诉人王新宇质证意见为：被上诉人王永提交的证据，达不到其证明目的，房屋里存放着上诉人的物品。本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，被上诉人提交的证据不属于二审中的新的证据，本院不予采信。本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：在上诉人王新宇与围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司承德分公司签订认购协议之前，本案诉争房屋的商品房预售合同已经备案登记在被上诉人谭凤莲名下，至今尚未注销，该备案登记具有债权公示的效力。上诉人王新宇为证明其交付了购房款，仅提交了两份购房收据，并未提供统一购房发票，也没有款项来源及转账凭证等相关证据佐证，故其提交的现有证据不足以证明其交付全部购房款。依据本案诉争房屋的现状及上诉人王新宇提交的现有证据，亦不足以证明其在法院查封前占有该不动产。故上诉人王新宇提交的现有证据，不能证明其对本案诉争房屋享有排除强制执行的民事权益，其上诉请求依据不足，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5238.00元，由上诉人王新宇承担。本判决为终审判决。审判长 白 云审判员 崔向京审判员 李国兴二〇一九年十一月六日书记员 孙秋晨