湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初9344号原告长沙市岳麓区泡泡沫沫酒吧，经营场所:湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道潇湘北路三段**长沙渔人商业广场第**首层**。经营者江龙，男，1988年12月24日出生，汉族，住湖南省。委托代理人周建平，男，1973年6月15日出生，汉族，住湖南省。原告周建平，男，1973年6月15日出生，汉族，住湖南省。委托代理人吴卓凡，湖南金州律师事务所律师。被告长沙珀瑞投资管理有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道潇湘北路三段**渔人商业广场****。法定代表人李正。委托代理人吴娟，湖南湘鼎律师事务所律师。原告长沙市岳麓区泡泡沫沫酒吧（以下简称“泡泡沫沫酒吧”）、周建平诉被告长沙珀瑞投资管理有限公司（以下简称“珀瑞投资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2019年9月16日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告周建平（同时为原告泡泡沫沫酒吧的委托代理人）及其委托代理人吴卓凡，被告珀瑞投资公司的委托代理人吴娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泡泡沫沫酒吧、周建平诉称，原告泡泡沫沫酒吧系原告周建平持股经营的连锁酒吧。2015年4月，原告周建平为泡泡沫沫酒吧从案外人易珠德处转租了被告珀瑞投资公司管理的240余平方米商铺（后又补充增租20平方米）。经被告同意，原告委托广州乌托风文化传播有限公司进场装修，并购置酒吧经营所用的高档灯光、音响舞台设备、酿酒设备、家具、办公用品等，累计投资319万元，开业后酒吧一直由原告周建平及法定代表人江龙共同负责经营管理。2018年8月20日，被告避开原告泡泡沫沫酒吧以原告周建平和易珠德拖欠租金为由诉诸岳麓区人民法院（案号2018湘01**民初7282号）要求解除商铺租赁合同、支付拖欠的租金、物业费和违约金等。因原告周建平于2018年5月至2019年1月期间被羁押不能送达，被告于2018年11月8日公告，于2019年1月9日左右公告到期视为送达相应文书副本，该案随后经一审、周建平上诉，截至立案之日该案判决并未生效，即该案涉租赁合同至今并未依法解除。同时，被告回避可以联系上的经营者江龙，于2019年1月14日向原告邮寄了解除租赁合同、催交租金和物业费的律师函，原告周建平于2019年1月16日签收了该份函件后即刻前往处理租金事宜时却发现酒吧场地早在2018年12月就已经被被告珀瑞投资公司擅自转租，原告酒吧所有的上百万高档装饰、灯光、音响、酿酒设备及办公用品等设施被被告破坏或非法占有。原告认为，被告明知能联系上原告的法人却刻意不联系又不尽到告知义务，在明知商铺租赁合同没有解除前擅自处理原告酒吧内物品的行为，侵犯了原告的合法财产权益。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1.被告赔偿原告装修及设备损失等共计118万元；2.被告承担本案全部诉讼费用。被告珀瑞投资公司辩称：一、本案租赁关系的依据为2014009号《商铺租赁合同》，泡泡沫沫酒吧不是本案的适格原告。1.2014年6月3日，被告与易珠德签订合同编号为2014009号《商铺租赁合同》，2015年4月3日，易珠德私自将涉案商铺转租给原告周建平并签订了《租赁合同》。2016年10月10日，被告与原告周建平就扩大操作间20平方米签订了《补充协议》，并明确了双方之间适用2014009号《商铺租赁合同》，故涉案租赁商铺的租赁关系系被告、原告周建平及案外人易珠德，涉案商铺的租赁关系依据为2014009号《商铺租赁合同》。2.基于合同相对性，泡泡沫沫酒吧不是本案的适格原告，故被告不存在回避泡泡沫沫酒吧，不尽告知义务解除租赁合同的行为。二、因承租方易珠德、周建平违约导致租赁合同解除，承租方无权要求被告赔偿装修损失及设备损失。1.合同编号为2014009号《商铺租赁合同》已经解除。（2018）湘0104民初7282号判决书确认涉案商铺租赁合同于2018年8月20日解除，虽然周建平已经针对该份判决提出上诉，但是并不存在原告周建平所称的商铺租赁合同尚未解除。首先，（2018）湘0104民初7282号判决书判令涉案租赁合同解除为确认性判决，且易珠德、周建平已经收到该份判决书，故租赁合同已于2018年8月20日解除。其次，2019年1月14日，被告向易珠德、周建平发送合同解除通知律师函，函件中已经明确因租赁纠纷诉讼中周建平下落不明无法送达，岳麓区人民法院于2018年11月8日对起诉状副本等材料进行公告送达，租赁合同于2019年1月12日解除。易珠德、周建平于2019年1月16日签收了律师函。最后，周建平提起上诉的理由中认可被告发出的合同解除通知律师函上确认的合同解除时间即2019年1月12日。2.因易珠德、周建平的违约行为导致合同解除，装修应当遵循“来装去丢”的原则。根据2014009号《商铺租赁合同》第14.2.3条：“乙方逾期交纳租金的时间达10天，或逾期支付综合管理费等合同约定的其他费用达15天的，另一方有权单方解除本合同”、第8.4条：“本合同合同期满或提前终止（含解除）当日，乙方应将商铺内的物品清单搬运完毕，不搬运或者延迟搬运给甲方造成损失的，甲方有权要求乙方承担赔偿责任”、第10.4条：“租赁期间，乙方增设的可以单独拆卸的设施设备归乙方所有，由乙方负责维护。租赁期满或者因乙方原因导致合同解除，乙方其它与商铺主体不可单独拆卸的装修，本着“来装去丢”的原则，进行处理”之约定和（2018）湘0104民初7282号判决书认定的事实，承租方易珠德、周建平自2016年10月15日拖欠被告租金直至租赁合同解除之日，已构成被告可以单方解除合同的条件，被告已经通过起诉和发送合同解除通知律师函确认合同解除的事实，合同解除通知已经生效。故因易珠德、周建平的违约行为导致合同解除的，装修应遵循“来装去丢”的原则，周建平无权要求被告赔偿。三、被告已经尽到充分审慎义务，在租赁合同解除之后，才将涉案商铺重新出租。根据《合同法》第119条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”之规定，在易珠德、周建平拖欠租金长达两年之久、私自撤场长达一年之久后，为防止被告的损失进一步扩大，在被告再次发送律师函确认合同解除的事实后，且承租方易珠德、周建平在2019年1月16日签收律师函后，被告于2019年2月1日与许银华签订合同编号为20190201号《商铺租赁合同》将涉案商铺出租给许银华，租赁期限自2019年2月1日至2020年3月31日，于2019年1月17日将涉案商铺交付给许银华。故，尽管涉案商铺的装修根据“来装去丢”的原则归被告所有，被告还是充分尽到了审慎义务在租赁合同解除后并再次发函确认后，为防止损失进一步扩大，才将涉案商铺再次出租。四、原告周建平诉请的118万元装修损失，无任何法律、事实依据。1.根据《商铺租赁合同》第8.4条：“本合同期满或提前终止（含解除）当日，乙方应将商铺内的各种物品清单搬运完毕，不搬运或者延迟搬运给甲方造成损失的，甲方有权要求乙方承担赔偿责任”之约定，易珠德、周建平应在合同解除之日交还商铺钥匙，搬离商铺物品。涉案商铺的装修应遵循“来装去丢”的原则，易珠德、周建平既违约导致租赁合同解除，又不按照约定交还商铺，给被告造成极大的损失。2.原告周建平拟证明被告造成其118万元损失的证据不足。原告周建平通过提供《整包工程承包合同》拟证明被告造成其118万元损失，证据明显不足。该份合同真实性有待证实，即使该份合同真实存在，该合同也仅能证明原告与广州乌托风文化传播有限公司存在初步拟定商务关系，并不能证明合同实际履行情况，更不能证明合同解除时，商铺内实际残存装潢情况如何，装饰物品数量多少等情况，且商铺内实际残存装潢装饰物价值不应当按合同价值进行估算，而应当对商铺内现有的残存物进行折价估算。2.事实上涉案商铺早在2017年12月份停业，自2018年3月拖欠租金、并在未通知被告的情况私自撤场，将商铺清空，整个泡泡沫沫酒吧的经营者全部失去行踪，故不存在周建平所称的涉案商铺内有未搬走的高档设施设备。因此，在因被告周建平违约导致租赁合同解除，租赁合同装修应按“来装去丢”的原则属于被告，且周建平已私自撤场，其主张要求被告赔偿118万元装修损失没有任何法律及事实依据。请求法院驳回原告的诉讼请求并判决诉讼费用由原告承担。经审理查明，原告泡泡沫沫酒吧登记的经营者为江龙，实际由原告周建平与江龙合伙经营。被告珀瑞投资公司受长沙渔人码头置业有限公司委托，全权经营管理位于长沙市岳麓区物业，其中包含投资管理、资产管理、物业管理、租赁代理，委托期限为2014年5月1日至2025年12月31日。2014年6月3日，被告珀瑞投资公司（甲方）与案外人易珠德（乙方）签订合同编号为2014006《商铺租赁合同》，合同约定被告珀瑞投资公司将位于渔人码头商业广场内第11栋沿江首层037、038、039、040商铺出租给被告易珠德经营休闲食品。商铺租赁期限为2015年5月1日起至2020年3月31日止，共计4年11个月。双方还在合同里详细约定了租金、综合管理费、租赁保证金、费用及支付方式、合同提前终止的条件、双方违约责任等条款。其中第8.4条约定：“本合同期满或提前终止（含解除）当日，乙方应将商铺内的各种物品清理搬运完毕，不搬运或者延迟搬运给甲方造成损失的，甲方有权要求乙方承担赔偿责任。”第10.4条约定：“租赁期间，乙方增设的可以单独拆卸的设施设备归乙方所有，由乙方负责维护。租赁期满或者因乙方原因导致合同解除，乙方其他与商铺主体不可单独拆卸的装修，本着‘来装去丢’的原则，进行处理。”2015年4月3日，被告易珠德与原告周建平签订了《商铺租赁合同》，将上述商铺转租给周建平用于经营商品包括咖啡、啤酒吧、休闲餐饮。商铺租赁时间自2015年7月18日起至2020年3月31日止，共计4年8个月13天，其中2016年1月18日至2016年7月17日、2017年7月18日至2018年1月17日共计12个月为免租期。租金（含物业管理费）为180元/月/㎡，每6个月支付一次，于当期计租日之日前三日内支付，每期支付6个月租金。租赁保证金共计100000元整，由周建平于《商铺租赁合同》签署当日内向易珠德交纳。上述合同签订后，原告周建平委托广州乌托风文化传播有限公司对涉案商铺进行装修后投入使用并经营了泡泡沫沫酒吧，装修工程总造价为1950000元。2016年10月10日，原告周建平（乙方）与被告珀瑞投资公司（甲方）签订一份《补充协议》约定，甲、乙双方于2015年4月1日共同签署了《商铺租赁合同》（合同编号：2014009），甲方同意乙方经营要求扩大操作间20平方米，租金为80元/平方米/月，无免租期。物业管理费为前两年8元/平方米/月，之后为12.8元/平方米/月，租赁期限自2016年10月1日起至2020年3月31日止，共计3年6个月（合计42个月），乙方应当向甲方按时足额交纳租金。原合同与本补充协议不一致之处，以本补充协议为准，原合同其他条款保持不变，对双方仍具有约束力。2018年8月20日，被告珀瑞投资公司以周建平、易珠德拖欠租金为由起诉至本院，要求解除合同编号为2014009《商铺租赁合同》并支付租金、管理费及违约金。2019年1月14日，珀瑞投资公司委托湖南湘鼎律师事务所向易珠德、周建平发出《律师函》一份，通知如下：“1.2014009的《商铺租赁合同》及补充协议于2019年1月12日解除；2.易珠德、周建平应按照《商铺租赁合同》约定于2019年1月12日前迁离并交回商铺，并完成店铺营业执照的注销；3.易珠德、周建平欠付租金和综合管理费等事宜由长沙市岳麓区法院判决处理。请易珠德、周建平收到本函后积极与珀瑞投资公司联系解决上述事宜，如不配合，珀瑞投资公司将自行收回该商铺，由此产生的损失和赔偿责任由易珠德、周建平承担，望易珠德、周建平收到本函后积极履行上述通知事宜。”上述案件审理过程中，被告珀瑞投资公司将涉案商铺收回另行出租给案外人许银华用于经营餐饮，并于2019年2月1日与许银华另行签订了商铺租赁合同。2019年4月22日，本院作出（2018）湘0104民初7282号民事判决书，判决如下：“1.珀瑞投资公司与周建平的房屋租赁合同关系于2018年8月20日解除；2.周建平于判决生效之日起三日内向珀瑞投资公司支付租金297600元；3.驳回珀瑞投资公司的其他诉讼请求。”后周建平不服该判决上诉至长沙市中级人民法院。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的编号为2014009号《商铺租赁合同》、原告周建平与被告珀瑞投资公司签订的《补充协议》、《整包工程承包合同》、酒吧装修工程清单及收据、（2018）湘0104民初7282号民事判决书、上诉状、《律师函》、泡泡沫沫酒吧被拆后的现场照片、吴强、朱宁出具的书面证人证言、证人贺某的书面证人证言及当庭陈述，被告提交并经庭审质证的编号为2014009号《商铺租赁合同》、易珠德与周建平签订的《商铺租赁合同》、原告周建平与被告珀瑞投资公司签订的《补充协议》、《律师函》及签收回执、（2018）湘0104民初7282号民事判决书、上诉状、编号为20190201号《商铺租赁合同》、编号为2018027号《商铺租赁合同》、长沙渔人码头进场装修收费表、许银华出具的证明等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告周建平通过转租的方式从案外人易珠德处取得涉案商铺的承租权，后被告珀瑞投资公司亦通过与原告周建平签订补充协议对双方的上述转租行为予以认可，虽然原告泡泡沫沫酒吧未在原告周建平与被告珀瑞投资公司签订的补充协议中盖章，但周建平在与珀瑞投资公司签订的补充协议中已明确约定其租赁涉案商铺系用于经营泡泡沫沫酒吧，实际经营过程中涉案商铺亦是由原告泡泡沫沫酒吧在使用，故原告泡泡沫沫酒吧在客观上已与被告珀瑞投资公司形成了事实上的租赁关系，故泡泡沫沫酒吧属于本案的适格原告。本案中，虽然原告周建平在租赁合同履行过程中存在拖欠租金的违约行为，但被告珀瑞投资公司对此已于2018年8月20日提起诉讼，此时，双方之间因拖欠租金导致的违约责任应如何处理的问题仍处于法庭审理阶段，在法庭作出生效判决前，涉案租赁物的占有使用权仍属于承租人即原告享有，被告作为出租人不得擅自处分。然被告珀瑞投资公司在案件审理过程中，在既未经法庭准许、亦未与原告周建平及泡泡沫沫酒吧协商一致的情形下即擅自将涉案租赁物收回并另行出租给他人，致使原告经营的酒吧内装饰装修及设备全部毁损，且被告在拆除原告酒吧内装修装修及处分店内财物时未采取任何措施对原告店铺内的装饰装修及设备进行价值评估，且导致原告因此遭受的损失无法评估的主要过错在于被告，严重侵害了原告的合法权益，对因此给原告造成的损失，被告理应赔偿给原告。但考虑到原告周建平在涉案租赁合同的履行过程中存在拖欠租金的违约行为，对租赁合同的最终解除亦存在过错，故对其因此遭受的损失亦应承担部分责任。因此，对原告遭受的装修及设备损失，本院在综合考量原、被告双方各自过错大小的基础上，结合原告泡泡沫沫酒吧的实际装修及折旧情况，参照原告提交的《整包工程承包合同》、装修工程清单、装修款支付凭据等证据，酌情认定由被告珀瑞投资公司一次性赔偿原告装修及设备损失900000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，判决如下：一、限被告长沙珀瑞投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告长沙市岳麓区泡泡沫沫酒吧、周建平装修及设备损失共计900000元；二、驳回原告长沙市岳麓区泡泡沫沫酒吧、周建平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取7710元，由原告长沙市岳麓区泡泡沫沫酒吧、周建平负担2710元，由被告长沙珀瑞投资管理有限公司负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇一九年十一月八日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲