福建省南安市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0583执异31号 案外人吕晓明，男，1981年10月13日出生，住福建省南安市。 委托代理人黄小强，福建求达律师事务所律师。 申请执行人曾美玲，女，1984年2月29日出生，汉族，住福建省泉州市台商投资区。 委托代理人吴雅辉，福建求信律师事务所律师。 被执行人曾剑煌，男，1981年10月6日出生，汉族，住福建省南安市。 被执行人吕阿玉，女，1984年10月26日出生，汉族，住福建省南安市。 本院在执行申请执行人曾美玲与被执行人曾剑煌、吕阿玉民间借贷纠纷一案中，案外人吕晓明向本院提出执行异议，请求本院中止执行对南安××XX镇XX新城XX栋XXXX号房产执行，并解除对该房产的查封。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人吕晓明称，2010年8月6日其与曾剑煌、吕阿玉就南安××XX镇XX新城XX栋XXXX号房产签订《房屋买卖协议》。吕阿玉自愿将该房屋以总价陆拾叁万元人民币（含尚未偿还的按揭款）的价格转卖给案外人，签订《房屋买卖协议》时被执行人曾剑煌、吕阿玉收取房款人民币壹拾伍万元整，因该房产正在按揭中，双方约定余款肆拾捌万元整，由案外人吕晓明每月按中国银行要求的还款额支付至指定的吕阿玉的偿还按揭款的账户。《房屋买卖协议》签订后，吕阿玉即将《商品房买卖合同》、发票等材料及房产移交给案外人。随后，吕晓明在装修后于2010年11月15日入住该套房，入住至今所有的物业费、水电费和公摊费用均由吕晓明缴纳。案外人吕晓明每月按中国银行要求的还款额支付至指定的吕阿玉的偿还按揭款的账户（账号62×××92）。因该房产正在按揭中，故房产至今未办理过户。2011年5月4日，在南安市公证处，吕晓明与曾剑煌、吕阿玉就上述房屋过户手续办理委托公证，全权委托吕振选全权代表办理房屋过户手续。案外人吕晓明与曾剑煌、吕阿玉民就南安××XX镇XXX城XX栋XXXX号房产签订《房屋买卖协议》是合法有效的，被人民法院查封之前就已合法占用、使用该房产，办理了房产全权委托公证，已支付了部分的房价款，2010年8月起已交付房屋并实际入住使用至今，且该房自2010年11月起至今每个月的按揭款及物业费、水电费和公摊费用均由案外人支付，从未中断。案外人作为善意第三人，已支付了全部房款并合法占有讼争房产，有权依据《物权法》等相关法律法规之规定，取得讼争房产的所有权。 经审查查明，本院在执行执行申请执行人曾美玲与被执行人曾剑煌、吕阿玉民间借贷纠纷一案中，依据已经发生法律效力的福建省南安市人民法院（2017）闽0583民初3045号民事调解书，于2017年9月9日向被执行人曾剑煌、吕阿玉发出执行通知书、报告财产令责令被执行人立即支付给申请执行人曾美玲借款人民币100000元及利息（从2017年4月14日起至实际还款之日止按月率利0.5%计付），并加倍支付迟延履行期间的债务利息，同时缴纳案件受理费人民币1150元、执行费人民币1400元。如逾期未履行的，被执行人应当在履行期限届满三日内如实向本院申报财产，但被执行人曾剑煌、吕阿玉未能履行生效法律文书所确定的义务，也未向本院申报财产。查控到被执行人吕阿玉名下有址在南安××XX镇XX××城××商品房××套。本院依法作出执行裁定书，于2018年3月5日到南安市不动产登记中心对该房产进行查封。案外人吕晓明于2019年10月9日向本院提出执行异议，请求本院解除对南安××XX镇XX新城XX栋XXXX号商品房的司法查封措施。同时提供《房屋买卖协议》等证据（详见证据材料清单）证明。 另查明，被执行人吕阿玉于2009年2月12日向福建省南安市水头房地产开发公司购买址在南安××XX镇XX新城XX栋XXXX号商品房，面积169.76平方米，总价款748642元，已交首付款228642元，余款520000元以向中国建设银行股份有限公司南安水头支行按揭贷款的方式支付。2010年8月6日，案外人吕晓明与曾剑煌、吕阿玉就南安××XX镇XX新城XX栋XXXX号房产签订《房屋买卖协议》。合同约定：吕阿玉自愿将该房屋以总价陆拾叁万元人民币（含尚未偿还的按揭款）的价格转卖给案外人，签订《房屋买卖协议》时被执行人吕阿玉收取房款人民币壹拾伍万元整，因该房产正在按揭中，双方约定余款肆拾捌万元整，由案外人吕晓明每月按中国银行要求的还款额支付至指定的吕阿玉的偿还按揭款的账户。签订后吕阿玉当场收取案外人吕晓明买房款人民币壹拾伍万元整，《房屋买卖协议》签订后，吕阿玉即将《商品房买卖合同》、发票等材料及房产移交给案外人。随后，吕晓明在装修后于2010年11月15日入住该套房，入住至今所有的物业费、水电费和公摊费用均由吕晓明缴纳。案外人吕晓明每月按中国银行要求的还款额支付至指定的吕阿玉的偿还按揭款的账户（账号62×××92）。因该房产正在按揭中，故房产至今未办理过户。2011年5月4日，在南安市公证处，吕晓明与曾剑煌、吕阿玉就上述房屋过户手续办理委托公证，全权委托吕振选全权代表办理房屋过户手续。案外人吕晓明与曾剑煌、吕阿玉就南安××XX镇XX新城XX栋XXXX号房产签订《房屋买卖协议》是合法有效的，被人民法院查封之前就已合法占用、使用该房产，办理了房产全权委托公证，已支付了部分的房价款，按揭款480000元由案外人吕晓明继续按揭，2010年8月起已交付房屋并实际入住使用至今，且该房自2010年11月起并实际入住使用至今，每个月的按揭款及物业费、水电费和公摊费用均由案外人支付，从未中断。 本院认为，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人提供《房屋买卖协议》、《收条》等相关证据证明其在执行法院查封涉案房产之前已经订立房屋买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该房产，并支付全部购房款，办理了房产全权委托公证手续，因该房产正在按揭中而未能办理过户登记,应认定非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，案外人吕晓明的异议理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条、第十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）款、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对登记在被执行人吕阿玉名下的址在南安××XX镇XX新城XX栋XXXX号商品房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  吴泗谷 审判员  苏锦裕 审判员  潘阿瑶 二〇一九年十一月二十五日 书记员  陈晓文 附本案的法律的条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第五条执行过程中，当事人、利害关系人认为执行法院的执行行为违反法律规定的，可以依照民事诉讼法第二百零二条的规定提出异议。第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。