安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1602民初7649号原告：(反诉被告)：杨红梅，女，1974年12月6日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：韩兴忠，安徽王善利律师事务所执业律师。执业证号:13416201810027165。被告（反诉原告）：亳州三巽置业有限公司，住所地，安徽省亳州市经济开发区凤尾沟南侧、建安路西侧。统一社会信用代码：91341600MA2MXGGP00。法定代表人：王子忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴松，北京金诚同达（合肥）律师事务所执业律师。执业证号：13401201210700805。原告(反诉被告)杨红梅与被告（反诉原告）亳州三巽置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2019年8月19日向本院起诉，本院依法组成合议庭，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)杨红梅的委托诉讼代理人韩兴忠、被告（反诉原告）亳州三巽置业有限公司的委托代理人吴松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。(反诉被告)杨红梅向本院提出的诉讼请求：1.要求继续履行合同（庭审后放弃）；2.判决被告支付逾期交房违约金人民币29650.37元(违约金以总房款866970元为基数按日万分之一点五自2019年1月1日计算至2019年8月17日)；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的亳州市经济开发区凤尾沟南侧、建安路西侧三巽·壹號院小区商住楼的商品房一套。合同中对双方之间的权利义务进行了详细约定(内容详见合同)。原告按照合同的约定将总房款923539元全部如期支付给了被告，原告履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，该商品房应于2018年12月31日前达到验收合格条件并交付给原告使用，而被告至2019年8月15日才通知原告交房。因被告迟延交付的行为构成违约，致使原告不能按照合同约定及时、合法收取房屋，侵犯了原告的合法权益。庭审后，原告(反诉被告)杨红梅放弃了其第一项诉讼请求。被告亳州三巽置业有限公司辩称：（一）省、市政府有关部门文件要求亳州市城区内建设工程停工的期间以及中高考停工期间应当在逾期交付期间中予以扣除，这已由贵院以及其他相关法院的生效《民事判决书》予以认定。1.2019年8月29日安徽省亳州市谯城区人民法院（2019）皖1602民初1650号《民事判决书》中认定，因政府发布的环保停工文件系针对不特定的主体，系政府为社会管理、维护社会公共利益的需要，要求城区所有企业停止建设的政策性停工，该停工期间应从逾期交房期间中予以扣除，法院最后共计扣除113天。2.2018年06月06日安徽省利辛县人民法院（2018）皖1623民初3117号《民事判决书》中认定，本案原、被告双方对涉案商品房买卖以及逾期交房的事实均无异议，争议焦点在于计算违约金时应否扣除利鑫公司辩称的因不可抗因素延误的天数。本院认为，2017年11月20日起至2018年1月31日，安徽省大气办通知要求停止施工73天，此外，2017年中、高考期间停止施工7天为周知事实，以上合计80天，符合双方合同约定的延期情形，在计算违约金时应予扣除，法院最后共计扣除80天。3.2019年06月24日安徽省利辛县人民法院（2019）皖1623民初3330号《民事判决书》中认定，2017年11月14日，安徽省大气污染防治联席会议办公室发出皖大气办［2017］25号文件《安徽省大气办关于做好当前大气污染防治工作的紧急通知》【简称：皖大气办［2017］25号文】，要求“自今年11月20日起至2018年1月底，淮北、亳州、宿州、阜阳、蚌埠、淮南、池州7市建成区内，停止各类建设工程、道路工程、水利工程土石方作业以及房屋拆迁施工等。”此文件要求建设工程施工停工73天。亳州市环境保护委员会［2018］亳环委办18号文件【简称：亳环委会［2018］18号文】，要求落实“封土行动”，停止土石方作业自2018年1月31日延长至2018年3月31日。2018年11月29日，安徽省大气污染防治联席会议办公室发出皖大气办［2018］17号文件《安徽省大气办关于采取空气环境质量临时特别管控措施的紧急通知》【简称：皖大气办［2018］17号文】，要求“即日起至2019年1月底，采取空气环境质量临时特别管控措施，…。”适用范围含亳州等9市，实施“封土行动”，停止各类建设工程的土石方和拆除等易扬尘施工作业，法院最后共计扣除86天。除上述法院裁判文书已查明的三个文件即皖大气办［2017］25号文、亳环委会［2018］18号文、皖大气办［2018］17号文之外，还有亳州市政府部门发布的十四个文件（详见答辩人证据五），加上中高考导致停工10天，累计导致停工229天，应当在逾期交房天数中扣除。（二）原告逾期收房应承担逾期收房违约金，被告有权主张在逾期交房天数中扣除。合同补充协议第四条约定如买受人逾期接收房屋，买受人自《入住通知书》规定领房之日起向出卖人缴纳每日总房款万分之一的违约金。补充协议第三条约定，出卖人按买受人在合同中所列地址发送通知视为送达。被告在2019年8月10日统一向原告以EMS快递方式，按合同载明的原告送达地址发送书面交房通知，通知原告在2019年8月12日前来收房，这有充分证据证明。本系列案件中，刘兴杰、宋珍、鲁礼鹏&夏紧紧、李东梅四户均认可被告通知其在2019年8月12日收房。但是其余六户不认可该事实（郭浩楠认为是在2019年8月17日、马艳杰认为是在2019年8月14日、杨红梅认为是在2019年8月15日、田伟华认为是在2019年8月14日、杨红梅认为是在2019年8月17日、卞广中认为是在2019年8月17日）。根据“谁主张谁举证”的原则，原告如果主张被告通知其在其他时间收房，那么请原告提供《交房通知书》，否则原告承担不利的后果。原告逾期收房天数应当在被告逾期交房天数中冲抵。刘兴杰逾期收房3天、郭浩楠逾期收房5天、宋珍逾期收房2天、马艳杰逾期收房3天、杨红梅逾期收房3天、田伟华逾期收房2天、杨红梅逾期收房65天（暂计至庭审之日）、卞广中逾期收房15天。（三）原告起诉主张自2019年1月1日至2019年8月12日通知交房之日共计223天的逾期交房违约金，在按上述第一项、第二项内容进行扣除后，被告无需向原告支付违约金。综上所述，2017、2018年度国家加大环境治理力度，强制要求各工程项目停工，这在亳州是普遍存在的情况，是社会公知的事实。答辩人对案涉房屋延期交房首先表示诚挚的歉意，但案涉项目工期延误的原因不可归责于答辩人，请原告予以谅解。原告的诉讼请求无事实和法律依据，恳请人民法院驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告））亳州三巽置业有限公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告办理亳州市建安路西侧凤尾沟南侧三巽·壹號111院36#楼504室房屋的交接手续；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金5635.31元(暂计算至2019年10月16日，之后至实际交房之日的违约金仍按总房价款的日万分之一计算)；3.本案反诉案件受理费由反诉被告承担。事实理由：2017年9月4日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，约定反诉被告购买三巽·壹號院36#楼504室商品房，房屋总价款为866970元，合同补充协议第四条约定如买受人逾期接收房屋，买受人自《入住通知书》规定领房之日起向出卖人缴纳每日总房款万分之一的违约金。补充协议第三条约定，出卖人按买受人在合同中所列地址发送通知视为送达。2019年8月11日，反诉原告按合同载明地址书面通知反诉被告2019年8月12日收房，但反诉被告一直未来收房，反诉被告在起诉状中也自认2019年8月17日收到交房通知，但实际上交房通知书载明的时间是2019年8月12日。出卖人逾期收房应承担违约金。杨红梅针对亳州三巽置业有限公司的反诉辩称，一、答辩人杨红梅并未逾期收房，答辩人暂未收房，是因为在三巽公司安排其工作人员陪同验房时，发现三巽公司所交付的房屋存在诸多问题，如所交付的房屋存在墙壁空鼓、大门变形护栏松动、插座及开关面板松动，主卧空调机位安放处存在大量建筑垃圾未清理等这样或那样的质量问题，答辩人要求三巽公司做相应的修补后再收房，是合理合法的，且《收房通知书》中办理流程最后一项即为验房，验房发现问题后，三巽公司应当及时解决，将完好的房屋交给买受人。二、三巽公司与答辩人签订的《补充协议》第四条“①如规定期限内买受人未按时接收房屋的，视为买受人已收房。”且《交房通知书》中第四条第3项注意事项中也有相关的约定。既然合同已约定房屋未按时收，也视为答辩人已收房，那答辩人何以构成收房违约。本案中三巽公司的反诉不应得到法律的保护，请求贵院依法驳回三巽公司对答辩人的诉讼请求。双方对下列要素事实没有争议：2017年9月4日，杨红梅与亳州三巽置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：BZ20170904000005）及《补充协议》，约定杨红梅购买亳州三巽置业有限公司开发的位于亳州市凤尾沟南侧、建安路西侧三巽·壹號院36#楼5层2单元-504室房屋一套，房屋总价款为866970元。双方约定的交房时间为2018年12月31日前；逾期在90日之内，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金；逾期超过90日后，买受人要求要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金。原、被告双方《补充协议》第四条约定，出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，以《入住通知书》形式通过买受人办理交付手续。双方同意如下约定：①如规定期限内买受人未按时接受房屋的，视为买受人已收房……⑤买受人自《入住通知书》规定领房之日起向出卖人缴纳每日总房款万分之一的违约金。另，双方《补充协议》第二十一条第3项规定，交付的房屋如存在符合保修范围之内的质量问题，买受人应按程序向物业公司提出书面意见，物业公司相关人员应在10个工作日内派员前往处理。2019年8月12日被告公司向原告发出收房通知书，通知杨红梅交房时间为2018年8月12日起，并温馨提示：为了避免交房当日因拿房客户较多、拿房手续办理较为缓慢而带来不便，建议可于2019年8月17日-月日来办理拿房手续。杨红梅以案涉房屋存在质量问题（所交付的房屋存在墙壁空鼓、大门变形护栏松动、插座及开关面板松动，主卧空调机位安放处存在大量建筑垃圾未清理等）为由未及时接收房屋。2019年10月17日，杨红梅对房屋进行了接收。双方有争议的要素为：补充协议第五条：本《合同》约定的交付期限如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人逾期付款的。原告称停工天数不属于不可抗力原因所致，被告公司抗辩因为空气质量等原因受到政府相关部门管控所致停工天数，属于不可抗力原因导致。即省、市政府有关部门文件要求亳州市城区内建设工程停工的期间及中、高考期间是否应当予以扣除及扣除天数；原告拒收房屋是否构成逾期收房。本院结合庭审的举证、质证对上述争议事实的要素确认为：本案中省政府下发的皖大气办（2017）25号文件中明确要求亳州市自2017年11月20日起至2018年1月底停止各类建设工程、道路工程、水利工程、土方作业以及房屋拆迁施工等。自原、被告合同签订后至2018年12月31日，被告因重度污染天气及中高考等原因被政府要求停止施工作业天数共计180天。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。上述停工行为符合国家整体利益及人民群众切身利益，故因无法预见、不能避免、不能克服造成的逾期并非被告公司原因，被告对此亦无过错，故应在逾期交房天数中予以扣除。被告公司以领导现场检查扬尘导致停工为由，主张将2018年8月16日至2018年8月24日计入逾期交房扣除期间，但其提供的两张图片不足以证明其主张，对该抗辩意见，本院不予采纳。被告延期交房223天，在双方约定的交房期间前，政府要求的政策性停工共计180天，扣除180天后，被告逾期交房43天。根据原、被告双方约定，被告公司逾期交房一天应支付原告违约金130.0455元（866970元×0.00015）。因此本案中被告应支付原告逾期交房违约金5591.96元（135.2025元/天×43天）。被告公司抗辩要求因重度污染等原因对2019年1月1日至交付房屋日期间被政府要求停止施工作业天数亦应予以扣除，并免除其违约责任，本院认为，因合同约定交付房屋日为2018年12月31日，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。因此，对其该项抗辩意见不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告公司于2019年8月12日已向杨红梅发出收房通知书，杨红梅应在合理期间内接收房屋。结合收房通知书内容，本院酌定该合理期间应在2019年8月20日前。杨红梅确认其实际收房时间为2019年10月17日，其所称的房屋质量问题并不能对抗合同约定的收房义务。故杨红梅应按照双方合同约定承担逾期收房的违约责任，即支付亳州三巽置业有限公司违约金4941.73元（866970元×0.0001×57）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）亳州三巽置业有限公司于本判决生效之日起五日内，支付原告（反诉被告）杨红梅逾期交房违约金5591.96元；二、原告（反诉被告）杨红梅于本判决生效之日起五日内，支付被告（反诉原告）亳州三巽置业有限公司逾期收房违约金4941.73元；三、驳回被告（反诉原告）亳州三巽置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费541元，由原告（反诉被告）杨红梅负担439元，由被告（反诉原告）亳州三巽置业有限公司负担102元。反诉费65元，由原告（反诉被告）杨红梅负担35元，由被告（反诉原告）亳州三巽置业有限公司负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  李献忠人民陪审员  王晓宇人民陪审员  邢春峰二〇一九年十一月五日法官助理何云燕书记员陈旭尤海峰附：本案引用的法律条文（法官提示）一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条【举证责任】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。谯城区法院执行款专户名称如下：户名：亳州市谯城区人民法院执行款专户账号：20000569613610300000122开户行：亳州药都农村商业银行股份有限公司营业部行号：402372200013亳州市中级人民法院上诉账号：13×××48账户名：安徽省亳州市中级人民法院开户行：工行亳州市分行魏武支行。