湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘05民终2214号 上诉人（原审被告）：邵东大汉名爵大酒店有限公司。 法定代表人：刘某某，该公司董事长。 上诉人（原审被告）：肖军。 两上诉人共同委托诉讼代理人：刘运喜，邵东县东辉法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：湖南百悦商业管理股份有限公司。 法定代表人：付东哲，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘研，湖南联合创业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高寒，湖南联合创业律师事务所律师。 上诉人邵东大汉名爵大酒店有限公司（以下简称大汉名爵大酒店）、肖军因与被上诉人湖南百悦商业管理股份有限公司（以下简称百悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵东县人民法院（2019）湘0521民初2005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 大汉名爵大酒店、肖军上诉请求：1．撤销原判第一、二项；2．改判驳回原判第三、四、五项要求肖军支付百悦公司房屋租金、经营管理费、综合管理费的诉讼请求；3．改判驳回原判第三、四项要求大汉名爵大酒店、肖军支付百悦公司违约金的诉讼请求；4．改判核减原判第三项多计算的租金45006.29元；5．本案一、二审诉讼费用由百悦公司负担。事实和理由：大汉名爵大酒店的前身（更名前）是邵东大汉和一大酒店有限公司（以下简称大汉和一大酒店），因经营管理需要与邵东大汉商业管理有限公司于2015年7月9日签订了《大汉步行街和一大酒店前坪停车场租赁协议》，租赁邵东大汉商业管理有限公司位于大汉和一大酒店前坪停车位，进行停车收费经营管理工作，期限为三年，自2015年7月16日至2018年7月15日止，租赁到期后，邵东大汉商业管理有限公司既未通知大汉名爵大酒店续租，也未经大汉名爵大酒店同意强行恶意关闭停车场，其行为已经构成根本违约，因大汉名爵大酒店必须配套停车场，否则严重影响大汉名爵大酒店的生意，造成大汉名爵大酒店的巨大经济损失。大汉名爵大酒店经多次沟通未果，为求自保，不得已拒绝支付房屋租赁相关费用。因百悦公司过错在先，大汉名爵大酒店不是恶意违约，原审判决双方签订的租赁合同并限令大汉名爵大酒店返还房屋、支付违约金不符合法律规定。肖军于2016年9月7日将其在大汉名爵大酒店的股份全部转让给他人，并于同年9月12日在登记机关办理了股份转让登记手续，肖军仅保留大汉名爵大酒店总经理职务，负责大汉名爵大酒店的管理工作。2017年1月1日大汉名爵大酒店与百悦公司签订租赁合同和商业管理服务协议，大汉名爵大酒店作为承租方和被服务方在合同和协议上盖章，肖军作为总经理，受大汉名爵大酒店委托在合同和协议上签名，是一种职务行为，其行为后果由大汉名爵大酒店承担。大汉名爵大酒店租赁使用百悦公司的房屋经营酒店，享有酒店经营的收益，向百悦公司支付租金，显然大汉名爵大酒店是承租方和被服务方，而肖军既未使用百悦公司的房屋经营酒店，也没有享有收益，更没有向百悦公司支付过租金，显然不是本案的承租方，原审判决肖军与大汉名爵大酒店共同承担房屋租金、经营管理费、综合管理费错误。至2019年3月31日止，大汉名爵大酒店只欠百悦公司房屋租金306827.87元，而百悦公司起诉要求大汉名爵大酒店支付房屋租金351834.16元，多计算了45006.29元，请二审依法予以核减。 百悦公司答辩称，大汉名爵大酒店所称的停车场租赁合同与本案租赁合同没有因果关系，同时停车场租赁合同是到期后收回的，也符合该合同约定，故百悦公司收回停车场不是违约行为，大汉名爵大酒店以此为由不支付租金没有法律依据和事实依据。本案租赁合同载明承租方是大汉名爵大酒店和肖军，如果肖军不在大汉名爵大酒店任职，只能按照承租方由肖军和大汉名爵大酒店共同作为合同责任人。关于租金问题，大汉名爵大酒店没有提供证据证明，百悦公司不予认可。综上，请求驳回上诉，维持原判。 百悦公司向一审法院起诉请求：1．大汉名爵大酒店、肖军向百悦公司支付欠付租金及经营管理费703668.34元（计算至2019年3月31日止）；2．大汉名爵大酒店、肖军向百悦公司自2019年3月31日起按照每月37500元支付租金并按每月37500元支付经营管理费直至大汉名爵大酒店、肖军搬离某某处房产为止；3．大汉名爵大酒店、肖军向百悦公司支付逾期缴纳租金及经营管理费违约金186696.93元（暂计算至2019年3月31日止），并以703668.34元加上第2项诉讼请求确定的欠付租金及经营管理费为基数自2019年3月31日起以千分之二每日的标准向百悦公司支付违约金直至大汉名爵大酒店、肖军支付完全部租金及经营管理费为止；4．大汉名爵大酒店、肖军向百悦公司支付欠付综合管理费166999.95元（计算至2019年3月31日），并自2019年3月31日起以每月23333.33元的标准向百悦公司支付综合管理费直至搬离某某处房屋为止；5．大汉名爵大酒店、肖军向百悦公司支付欠付综合管理费利息3413.34元（计算至2019年3月31日止），并以第4项诉讼请求确定的欠付综合管理费为基数，自2019年3月31日起按年利率6%向百悦公司支付综合管理费利息，直至大汉名爵大酒店、肖军支付完全部综合管理费止；6．大汉名爵大酒店、肖军对上述款项承担连带责任；7．解除大汉名爵大酒店、肖军与百悦公司于2017年1月1日签订的《租赁合同》；8．大汉名爵大酒店、肖军于判决生效后10日内搬离某某处房产。 一审法院认定事实：2017年1月1日，长沙百悦商业管理公司与大汉名爵大酒店、肖军签订《租赁合同》，双方约定将位于某某处租予大汉名爵大酒店、肖军用于经营大汉名爵大酒店。租赁期限为2017年1月1日至2026年12月31日。《租赁合同》6.1约定：“自2017年1月1日至2021年12月31日，租金按人民币3.59元每平方米每月计算，即每月租金人民币37500元；经营管理费按人民币3.59元每平方米每月计算，即每月经营管理费为人民币37500元。”6.2.1约定：“乙方应当在每月25日支付当月租赁费用以现金、支票或者银行划款方式支付给甲方”。6.5约定：“合同期内乙方逾期支付租金、经营管理费及其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的千分之二向甲方支付违约金”。2017年1月1日，长沙百悦商业管理有限公司邵东分公司与大汉名爵大酒店、肖军签订《商业管理服务协议》，双方约定2017年1月1日至2017年12月31日的每月综合管理费为23333.33元，2018年1月1日至2018年12月31日的每月综合管理费为23333.33元，2019年1月1日至2019年12月31日的每月综合管理费为23333.33元。2017年6月19日，长沙百悦商业管理有限公司变更名称为百悦公司。截止2018年6月，大汉名爵大酒店、肖军共欠百悦公司租金14334.16元、经营管理费14334.18元。截止到2018年8月，大汉名爵大酒店、肖军欠综合管理费3666.64元。截止2019年3月31日，大汉名爵大酒店、肖军共欠百悦公司租金合计351834.16元，共欠经营管理费合计351834.18元，共欠综合管理费166999.95元。2019年5月7日，大汉名爵大酒店、肖军支付百悦公司综合管理费100000元，下欠百悦公司综合管理费66999.95元。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。百悦公司与大汉名爵大酒店、肖军签订的《租赁合同》、《商业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容亦未违反相关法律规定，上述合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现大汉名爵大酒店、肖军未按照合同约定支付租金、经营管理费和综合管理费已构成违约，故百悦公司要求解除租赁合同、返还租赁物，支付拖欠的租金、经营管理费和综合管理费的诉讼请求符合法律规定，予以支持。双方约定按照日利率千分之二支付租金、经营管理费的违约金，该约定过高，酌情核减为按月利率2%计算租金及经营管理费违约金。百悦公司要求大汉名爵大酒店、肖军按照年利率6%计算综合管理费的利息，因双方未约定逾期付款的违约责任，故百悦公司诉请支付该部分利息不予支持。大汉名爵大酒店、肖军抗辩称，肖军是做为大汉名爵大酒店的委托代理人在合同上签字，不是合同当事人，但该《租赁合同》和《商业管理服务协议》上首页显示的承租方是肖军和大汉名爵大酒店，合同的最后一页合同当事人签名栏，肖军在“乙方”一栏签名，而不是在委托代理人及法定代理人一栏上签名，故肖军不是委托代理人，而是合同的当事人。大汉名爵大酒店、肖军还辩称百悦公司关闭停车场严重影响其经营酒店，百悦公司构成违约，大汉名爵大酒店、肖军拒付租金系行使同时履行抗辩权。经审查，双方在合同中没有对停车场的相关事宜作出约定，大汉名爵大酒店、肖军经营期间与百悦公司就停车场另行签订了合同，该合同与本案审理的合同关系不属同一法律事实，故大汉名爵大酒店、肖军该抗辩意见不能成立，大汉名爵大酒店、肖军可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除湖南百悦商业管理股份有限公司与邵东大汉名爵大酒店有限公司、肖军于2017年1月1日签订的《租赁合同》；二、限邵东大汉名爵大酒店有限公司、肖军于判决生效后60日内将位于某某处房屋返还给湖南百悦商业管理股份有限公司；三、限邵东大汉名爵大酒店有限公司、肖军于判决生效后15日内支付湖南百悦商业管理股份有限公司租金人民币351834.16元、违约金人民币29580.14元（违约金按照月利率2%计算至2019年3月25日止，后期违约金以351834.16元为基数按照月利率2%另行计算至判决第二项履行完毕之日止），并自2019年4月1日起每月支付湖南百悦商业管理股份有限公司租金人民币37500元并按月利率2%支付违约金至判决第二项履行完毕之日止；四、限邵东大汉名爵大酒店有限公司、肖军于判决生效后15日内支付湖南百悦商业管理股份有限公司经营管理费人民币351834.18元、违约金人民币29580.15元（违约金按照月利率2%计算至2019年3月25日止，后期违约金以351834.18元为基数按照月利率2%另行计算至判决第二项履行完毕之日止），并自2019年4月1日起每月支付湖南百悦商业管理股份有限公司经营管理费人民币37500元并按月利率2%支付违约金至判决第二项履行完毕之日止；五、邵东大汉名爵大酒店有限公司、肖军于判决生效后15日内支付湖南百悦商业管理股份有限公司综合管理费人民币66999.95元（计算至2019年3月31日止），并自2019年4月1日起每月支付湖南百悦商业管理股份有限公司综合管理费人民币23333.33元至判决第二项履行完毕之日止；六、驳回湖南百悦商业管理股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14347元，减半收取7173.5元，由邵东大汉名爵大酒店有限公司、肖军负担。 二审期间，大汉名爵大酒店、肖军提交3组证据：第1组证据系大汉名爵大酒店股东会决议、股权转让协议、公司章程、内资企业登记基本情况表、股东（发起人）出资情况表，拟证实大汉名爵大酒店与百悦公司签订租赁协议时肖军已经不是大汉名爵大酒店的股东；第2组证据系委托书一份，拟证实肖军担任大汉名爵大酒店的总经理，是受大汉名爵大酒店的委托在租赁协议上签字；第3组证据系房租缴纳明细表、支付租金的票据，拟证实大汉名爵大酒店支付租金的情况，原审多计算租金45006.29元以及肖军本人没有支付过房屋租金。百悦公司质证认为，对大汉名爵大酒店提交的第1组证据股权转让协议、公司章程的“三性”均有异议，大汉名爵大酒店与肖军都是本案租金合同的向对方，均在承租方一栏签字盖章，不存在所谓的委托代理人问题，对内资企业登记表的真实性无异议，关联性有异议；对第2组证据的“三性”均有异议，委托书应该交于签约方，不应出现在承租方；对第3组证据，自2017年1月1日至2019年3月，共产生租金及管理费约260余万元，原审判决大汉名爵大酒店支付百悦公司租金及管理费约77万元（计算至2019年3月），而大汉名爵大酒店提交的票据只有1535999元，两者相加也只有2306666元，远未达到260万元，该票据无法涵盖租金及管理费本身，更不用说产生的违约金。本院经审查认为，大汉名爵大酒店、肖军提交的第1、2、3组证据内容相互印证，可证实大汉名爵大酒店股权变动情况及肖军担任大汉名爵大酒店总经理职务的事实，对该部分事实予以认定，但不足以证实大汉名爵大酒店只欠百悦公司房屋租金306827.87元的事实，对拟证实的该部分事实不予认定。 本院经审理查明，2016年9月，肖军将其所有的大汉名爵大酒店股份转让给刘某某、曾某某、金某某三人，并办理了股权变更登记，但仍在大汉名爵大酒店担任总经理职务。本院经审理查明的其他事实与一审查明的一致，对原判认定的其他事实，本院予以确认。 本院认为，本案案涉《租赁合同》、《商业管理服务协议》，系合同当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定上述合同合法有效正确。对于该合同承租方系大汉名爵大酒店还是大汉名爵大酒店、肖军，双方存在争议，租赁合同封面注明的承租人为“肖军（大汉名爵大酒店）”，从词义上理解，括注的内容系对前面内容的补充和说明，如系大汉名爵大酒店和肖军共同承租，应是“大汉名爵大酒店、肖军”，同时，从合同履行情况来看，合同签订后实际上是由大汉名爵大酒店占有、使用房屋并向百悦公司支付租金及管理费，合同的实际承租方亦是大汉名爵大酒店，同时考虑到肖军担任大汉名爵大酒店总经理职务的情况，本案租赁合同的承租方宜认定为大汉名爵大酒店。原审以肖军签名的位置大部分位于“乙方”处即认定其与大汉名爵大酒店系共同承租人不妥，应予以纠正。百悦公司主张承租方为大汉名爵大酒店、肖军，且大汉名爵大酒店与肖军存在合作关系，但没有提供充分证据予以证实，也没有提交证据证实签订租赁合同的过程中大汉名爵大酒店委托其他人参与协商并代表大汉名爵大酒店签订租赁合同的情况，故对其该主张，本院不予支持。本案案涉租赁合同签订后，大汉名爵大酒店没有按照合同约定按时足额支付租金及管理费，拖欠费用数额较大，导致百悦公司通过租赁合同获取租金的合同目的不能实现，百悦公司要求解除租赁合同、返还租赁物、支付拖欠的租金与管理费的诉讼请求符合双方合同约定和法律规定，原审予以支持并无不当。大汉名爵大酒店主张其拖欠租金及管理费是由于百悦公司将大汉名爵大酒店前坪的停车场收回并关闭的违约行为，本院认为，该停车场租赁合同已经到期，大汉名爵大酒店与百悦公司签订的房屋租赁合同也未就停车场租赁问题进行相应约定，故停车场租赁合同在履行过程中没有违约行为，且与本案房屋租赁合同的履行缺乏关联性，原审对大汉名爵大酒店的上述主张不予支持并无不当。大汉名爵大酒店上诉称至2019年3月31日止，大汉名爵大酒店只欠百悦公司房屋租金306827.87元，而百悦公司起诉要求大汉名爵大酒店支付房屋租金351834.16元，多计算了45006.29元，并在二审提交了一些票据，但不足以证实其只欠付租金306827.87元的事实，应承担举证不能的不利后果，对其该上诉理由，本院亦不予支持。 综上所述，因大汉名爵大酒店、肖军二审提交新证据，其上诉请求部分成立，应予以支持；一审判决认定事实部分不清，导致实体处理存在瑕疵，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销湖南省邵东县人民法院（2019）湘0521民初2005号民事判决第六项； 二、变更湖南省邵东县人民法院（2019）湘0521民初2005号民事判决第一项为“解除湖南百悦商业管理股份有限公司与邵东大汉名爵大酒店有限公司于2017年1月1日签订的《租赁合同》”； 三、变更湖南省邵东县人民法院（2019）湘0521民初2005号民事判决第二项为“限邵东大汉名爵大酒店有限公司于本判决生效后60日内将位于某某处房屋返还给湖南百悦商业管理股份有限公司”； 四、变更湖南省邵东县人民法院（2019）湘0521民初2005号民事判决第三项为“限邵东大汉名爵大酒店有限公司于本判决生效后15日内支付湖南百悦商业管理股份有限公司租金人民币351834.16元、违约金人民币29580.14元（违约金按照月利率2%计算至2019年3月25日止，后期违约金以351834.16元为基数按照月利率2%另行计算至本判决第三项履行完毕之日止），并自2019年4月1日起每月支付湖南百悦商业管理股份有限公司租金人民币37500元并按月利率2%支付违约金至本判决第三项履行完毕之日止”； 五、变更湖南省邵东县人民法院（2019）湘0521民初2005号民事判决第四项为“限邵东大汉名爵大酒店有限公司于本判决生效后15日内支付湖南百悦商业管理股份有限公司经营管理费人民币351834.18元、违约金人民币29580.15元（违约金按照月利率2%计算至2019年3月25日止，后期违约金以351834.18元为基数按照月利率2%另行计算至本判决第三项履行完毕之日止），并自2019年4月1日起每月支付湖南百悦商业管理股份有限公司经营管理费人民币37500元并按月利率2%支付违约金至本判决第三项履行完毕之日止”； 六、变更湖南省邵东县人民法院（2019）湘0521民初2005号民事判决第五项为“邵东大汉名爵大酒店有限公司于本判决生效后15日内支付湖南百悦商业管理股份有限公司综合管理费人民币66999.95元（计算至2019年3月31日止），并自2019年4月1日起每月支付湖南百悦商业管理股份有限公司综合管理费人民币23333.33元至本判决第三项履行完毕之日止”； 七、驳回湖南百悦商业管理股份有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费14347元，减半收取7173.5元，由邵东大汉名爵大酒店有限公司负担；二审案件受理费14347元，由邵东大汉名爵大酒店有限公司负担10000元，湖南百悦商业管理股份有限公司负担4347元。 本判决为终审判决。 审 判 长  申 杰 审 判 员  罗 松 审 判 员  李 鹏 二〇一九年十一月二十日 法官 助理  徐志平 代理书记员  呙妮玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。