辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终1805号上诉人（原审被告）：抚顺市永安物业管理有限责任公司，住所地抚顺市顺城区贵德街**楼。委托诉讼代理人：师雁生，该公司副经理。委托诉讼代理人：王富杰，该公司保卫处处长。被上诉人（原审原告）：张爱菊，女，1970年9月30日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：宋洋，辽宁省企业法律顾问协会法律工作者。上诉人抚顺市永安物业管理有限责任公司因与被上诉人张爱菊物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初1725号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人师雁生、王富杰，被上诉人及其委托诉讼代理人宋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人永安物业的上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人张爱菊的诉讼请求；2、一、二审案件费用由被上诉人承担。理由是：一、原乾峰物业管理时，被上诉人就拖欠维修费长达十年。上诉人自2013年6月接管被上诉人张爱菊所经营的门市房服务工作以来，报修电话已印刷和钉在楼外墙醒目处，但上诉人没有接到过被上诉人的任何报修电话和报修来访。2015年我们多次去张爱菊门市房收费，她才提出南面平台漏水问题，也不让收费人员查看；二、防水工程按市住宅专项维修资金管理规定第三条：维修资金是指用于住宅共用部位，公用的设施保修期满后的维修和更新改造的资金。防水属于大修工程，需要向市政府有关部门申请维修资金并由业主签字方可使用，费用不应由我公司支付，张爱菊房顶属于自用部分。张爱菊私自把防水工程做了，属于个人行为，被上诉人所做防水的真伪性我方也要找权威部门进一步查验，一审时被上诉人提供的一个防水收据，经我们核实发票是虚假的；我公司对防水工作都是接到报修后哪里有漏点补哪里，不做全防工程。张爱菊门市房按照规定年维修费为485元，张爱菊未不缴纳拖欠的维修费而自费4638元不符合常理；三、对于张爱菊出示的防水材料发票，一审法院在没有核实真伪性的前提下就认定有效是不合法的。该收据在市面上随处都可以开具，且没有税务公章，不具有法律效力。张爱菊提供的防水材料发票上体现出了沙子和水泥，但按照防水工程所需材料来看，新建楼房第一次防水，需要使用水泥和沙子房屋找平。另外，我们认为张爱菊虚报了防水材料价格和防水面积。被上诉人张爱菊辩称：一审查明事实清楚，判令正确。我维修的不是我自用部分，已经漏水了我们不能让房子一直漏水。被上诉人提交的证据现在有些公司注册地点有差别，不能因此证明我们证据的真伪。我们物业费由上诉人收取，上诉人就应该承担责任。请求维持一审判决。张爱菊向一审法院提出诉讼请求：1.被告立即给付原告房屋维修款7168元；2.诉讼费由被告负担。一审法院审理查明：张爱菊于2005年2月3日购买抚顺市顺城区新城路西段21号楼5号门市（建筑面积80.84平方米），用于经营步阳防盗门。2013年6月1日，永安物业公司与抚顺市乾峰房产物业管理有限公司签订《房屋管理移交协议》，开始承接张爱菊的房屋所在小区行使共有部分维修义务，其与张爱菊形成了共有部分维修服务合同关系。2015年8月16日，因张爱菊的房屋棚顶漏水，没有经过永安物业公司维修，张爱菊遂通过抚顺市新抚区盛飞达防水材料经销处进行维修，该经销处出具收据载明：禹王卷材12卷×294元=3528元，人工费120平×6月=720元，共计4248元。另一张载明：沙子1立方180元，水泥10袋×21元/袋=210元，共计390元。张爱菊还提供了一张抚顺市顺城得利油漆商行2015年8月31日的收据，载明：腻子粉4袋×20=80，石膏粉4袋×20=80，乳胶漆1桶=160，人工费200元，共计520元。因张爱菊拖欠维修费，永安物业公司诉至顺城区人民法院，顺城区人民法院于2018年6月12日作出（2017）辽0411民初3338号民事判决，判决张爱菊给付永安物业公司2005年2月至2017年12月维修费3581.21元。张爱菊上诉后，抚顺市中级人民法院改判张爱菊支付永安物业公司2013年6月至2017年12月维修费2223.10元。一审法院认为：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，原告房屋的棚顶防水属于共有部位，被告负有维修义务。被告自2013年6月1日开始对原告房屋所在小区行使共有部分维修义务，无论原告是否报修，即使是陈年旧损，直到2015年8月漏水问题仍未得到解决，被告都应承担维修责任。现原告自已已行使自力救济代为维修，虽是利己行为，但原告已经判决支付维修费，被告就应承担的相应费用。关于维修花费，原告提供的3张收据，抚顺市新抚区盛飞达防水材料经销处出具的4248元和390元收据，是防水作业，可以支持；另外一张520元的收据，因原告在这时期还进行过其他装修，故无法认定。原告主张的2010元人工费，只有原告自行书写的清单，没有有效证据证明，不予支持。另外，原、被告双方形成共有部分维修服务合同关系，不应因物业费收取问题，导致双方不断反复纠缠于互相诉讼，相争置气，矛盾升级，既不利于双方身心健康和经营行为，也不利于未来合同的履行，双方应共同妥善寻找解决矛盾的最佳途径。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、被告抚顺市永安物业管理有限责任公司于本判决生效后支付原告张爱菊房屋维修费4638元；二、驳回原告张爱菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告抚顺市永安物业管理有限责任公司负担16元，由原告张爱菊负担9元。本院二审期间，上诉人为证明其上诉主张，依法提交了新的证据：1、抚房管发〔2011〕20号文件、抚顺市物业管理条例、照片，欲证明被上诉人房屋顶属于自用部分；2、报修登记，欲证明没有被上诉人的报修登记；3、盛飞达防水材料经销处证明一份，欲证明被上诉人虚报卷材价格，且2015年该公司尚未成立，被上诉人提供的收据均系虚假的。被上诉人未提交新证据。其他查明事实与一审相同。本院认为：被上诉人张爱菊购买的门市房为一楼，在房屋设计上相对楼上房屋探出一部分，其屋顶亦属于该栋房屋的屋顶，应属于共用部位。上诉人做为该栋房屋的物业管理者，对共用部位负有维修义务。被上诉人张爱菊因屋顶漏水对其进行修缮，虽有利己行为，但也代上诉人行使了维修义务，上诉人应承担合理部分的维修费用。被上诉人张爱菊在修缮屋顶期间，亦对自家屋内进行了铺设地热等工程的施工，因双方对屋顶修缮费用的实际支出数额均未能提供充分证据予以证明，故本院酌情确定双方对购买防水材料及人工费的花销4638元共同分担。综上所述，一审判决事实清楚，但处理不当，本院对维修数额予以调整。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初1725号民事判决；二、上诉人抚顺市永安物业管理有限责任公司于本判决生效后支付被上诉人张爱菊房屋维修费2319元。一审案件受理费25元，上诉人抚顺市永安物业管理有限责任公司负担12.5元，被上诉人张爱菊负担12.5元；二审案件受理费50元，上诉人抚顺市永安物业管理有限责任公司负担25元，被上诉人张爱菊负担25元。本判决为终审判决。审判长 韩 强审判员 孙仲义审判员 秦 梦二〇一九年十一月十二日书记员 付 晶