重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7731号上诉人（原审被告）：刘强，男，1985年06月06日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：刘容，女，1984年12月30日出生，汉族，住重庆市巴南区。上诉人（原审被告）：刘容，女，1984年12月30日出生，汉族，住重庆市巴南区。被上诉人（原审原告）：上海采林物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市巴南区渝南大道158号8幢，统一社会信用代码91500113666435297T。法定代表人：姚宏贤，总经理。委托诉讼代理人：师争明，重庆格林威律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴小娟，重庆格林威律师事务所实习律师。上诉人刘强、刘容因与被上诉人上海采林物业管理有限公司重庆分公司（以下简称采林物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2019)渝0113民初1686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘容，被上诉人采林物业公司的委托诉讼代理人师争明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘强、刘容上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。主要事实和理由：被上诉人2012年、2015年、2017年虽均被评为巴南区物业管理项目良好企业，但并不足以证明其在履行《前期物业服务合同》及《申烨太阳城大一期物业服务合同》时，严格执行合同约定的各项服务内容、标准；上诉人提交的证据足以佐证被上诉人未能全面履行自己的义务；即使本案中要主张物业服务费，也只应主张36个月的物业服务费，其余的均超过诉讼时效；被上诉人履行物业服务合同时违约在先，致使上诉人应享有的服务和利益受损，根据合同的有关规定，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，故上诉人不应承担违约金。因此，一审认定事实错误，适用法律条款缺失，请求二审法院依法予以纠正。采林物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。采林物业公司向一审法院起诉请求：刘容、刘强支付采林物业公司从2012年10月至2018年12月所欠的物业费10922元（含公摊费），另承担违约金15000元。一审法院经审理查明，采林物业公司是依法成立的物业服务企业，2007年1月21日，采林物业公司与巴南区渝南大道158号“申烨太阳城”小区开发商重庆申烨置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，按照合同约定，物业服务费标准（按建筑面积计算），住宅：非电梯住宅0.9元/月·平方米；电梯住宅1楼至2楼0.9元/月·平方米；3楼以上（含）3楼1.2元/月·平方米。公摊费15元/月/户。该前期物业服务合同履行期限为首次交房之日起至业主委员会成立止。业主委员会与选聘或续聘的物业企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该小区《业主临时公约》第三十六条约定，业主应在每月5号到月底内履行交费义务；第四十三条约定，业主，使用人违反本临时公约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业费，应按交纳物业费的0.3%/日标准支付违约金。2012年4月1日该小区成立业主委员会与采林物业公司签订《申烨太阳城大一期物业服务合同》，合同期限从2012年4月1日至2015年3月31日，物业服务费收费标准对公摊费进行了变更，即2013年1月1日前公摊费按15元/月/户，之后按12元/月/户收取，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月前10日内履行交纳义务；其他收费标准与前期物业服务合同一致。2015年4月1日，采林物业公司又与新一届业委会签订为期4年的物业合同，合同期限至2019年3月31日止。刘强、刘容系该小区的业主，房屋建筑面积111.29平方米，采林物业公司依合同约定向刘强、刘容提供了物业管理服务，刘强、刘容从2012年10月至2018年12月未向采林物业公司支付物业服务费、公摊费共计10925.1元【（111.29平方米×1.2元/月＋15元/月）×3个月＋（111.29平方米×1.2元/月＋12元/月）×72个月】；采林物业公司于2016年8月22日以挂号信的方式向刘强、刘容送达律师催收函催收未果；一审另查明，采林物业公司于2012年度、2015年度、2017年度均被评为巴南区物业管理项目良好企业。现采林物业公司遂提起诉讼，要求判如所请。一审审理中，刘强、刘容对欠付金额无异议，否认收到律师催收函，以采林物业公司诉讼标的已超过诉讼时效为由，仅同意给付采林物业公司部分物业费。因双方各持己见，本案调解未果。一审法院认为，采林物业公司与申烨太阳城小区开发商重庆申烨置业有限公司签订的《前期物业服务合同》及采林物业公司与小区业委会签订的《物业服务合同》均系当事人双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，对合同双方当事人以及包括刘强、刘容在内的全体业主均具有法律约束力。各方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。采林物业公司按照合同约定履行了合同义务，并且在近年来物业行业评比中保持良好，故采林物业公司要求刘强、刘容给付物业服务费、水电公摊费的诉讼请求，故予以主张；对刘强、刘容提出的诉讼时效抗辩的认定，本案采林物业公司主张的物业费产生时间系《中华人民共和国民法总则》颁布之前，故适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年”的规定，现从采林物业公司举示证据证明，向刘强、刘容提出主张权利的时间为2016年8月22日作为诉讼时效中断日，由此认定采林物业公司可以主张权利从2014年8月22日起计算至2018年12月31日止（去零按52个月计算），实际主张物业费7568.5元【（111.29平方米×1.2元/平方米＋12元/月）×52个月】；对采林物业公司主张15000元违约金的请求，因无合同约定，且标准过高，故可以欠缴当月的物业服务费、水电公摊费为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至付清时止主张违约金较为适宜。综上所述，采林物业公司的诉讼请求，合理部分，一审法院予以主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院》第六条之规定，判决：“一、被告刘强、刘容自本判决生效之日起五日内给付原告上海采林物业管理有限公司重庆分公司自2014年9月至2018年12月的物业服务费、公摊费共计7568.5元；并从2014年9月10日起，以当季欠交的物业服务费、水电公摊费为基数按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金至付清时止。以后每个月的违约金以此方式计算。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费448元，减半收取224元，由被告刘强、刘容负担（此款原告已垫付，二被告在支付上述款项时一并支付原告采林物业公司，本院预收的受理费不作清退）。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，其服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量。本案中，被上诉人采林物业公司向上诉人刘强、刘容所在小区提供了物业服务，而上诉人刘强、刘容未提交充分证据证明采林物业公司在提供物业服务过程中存在重大服务瑕疵或根本违约，故一审判决刘强、刘容支付欠付的物业服务费、水电公摊费及按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金，均无不当。同时，采林物业公司也提交了相应证据证明其于2016年8月针对物业服务费向刘强、刘容进行了催收，故本院对刘强、刘容关于仅应主张36个月物业服务费的上诉理由，不予采信。综上所述，刘强、刘容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘强、刘容负担。本判决为终审判决。审判长 樊 群审判员 夏兴芸审判员 段晓玲二〇一九年十一月十五日（院印）书记员 蒋 茜