广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂11民终870号 上诉人（原审原告）：邓希明，男，1981年9月28日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：罗志刚，广西汇豪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司，住所地昭平县昭平镇上岸村老村坪。 法定代表人：吴锦魁，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：董胜学，广西宏民律师事务所律师。 上诉人邓希明因与被上诉人贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，不服昭平县人民法院（2019）桂1121民初331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭书面审理本案。本案现已审理终结。 邓希明上诉请求：维持一审判决第一项、第二项，撤销一审判决第三项，改判由被上诉人赔偿上诉人500000元；上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审遗漏认定部分事实。上诉人要求赔偿损失的事实依据是被上诉人将房屋向金融机构抵押借款，且将该房屋另行销售给他人。被上诉人在一审庭审调查过程已明确确认以上事实，但一审判决未对该事实予以认定，导致法律适用方面错误。二、法律适用方面。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，并参照第十七条中“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被上诉人在与上诉人订立合同后，又将该房屋抵押借款、销售给他人，依法应当承担返还已付购房款及利息，并应承担相应的赔偿责任。被上诉人的赔偿责任按上诉人已付房款500000元计。 被上诉人贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司辩称：一、答辩人与被答辩人没有形成法律意义上的商品房买卖合同。答辩人与被答辩人仅仅达成买卖房屋意向，因价格问题无法达成一致意见，没有形成法律意义上的商品房买卖合同。二、商品房买卖依法应当订立书面的合同。《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”之规定，虽然一般合同可以以口头的形式，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当订立书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”之规定，房屋买卖应当订立书面的转让合同。因此，本案中答辩人与被答辩人仅仅达成买卖房屋的意向，因价格问题无法达成一致意见，也就没有形成法律意义上的商品房买卖合同。三、本案不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，该法条适用于已经订立书面商品房买卖合同。本案不管口头协议是否有效，双方都没有订立书面商品房买卖合同。 邓希明向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》；2.判决被告向原告返还房款618000元及利息，利息计算：自付款之日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准给付利息至被告实际返还购房款之日止；3.判令被告赔偿原告损失618000元；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十七条之规定，判决：一、确认原告邓希明与被告贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司之间达成的《商品房买卖合同》解除。二、被告贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十天内返还原告购房款500,000元，并从2016年6月24日起之日起至被告还清之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计付。三、驳回原告要求被告赔偿损失618,000元的诉讼请求。 一审判决认定的事实和理由详见昭平县人民法院（2019）桂1121民初331号民事判决书。 二审中，被上诉人向本院提交了商品房预售许可证，拟证明被上诉人在收取上诉人款项时，已经取得相应的预售许可证。经质证，上诉人对该证据真实性无异议，但认为被上诉人在具备签订商品房买卖合同的情况下，刻意不与上诉人签订合同，被上诉人存在故意隐瞒情况，逃避法律监管以挪用购房款的主观恶性。综合当事人的举证质证意见，双方当事人对该证据真实性均无异议，故本院对该证据予以采纳。 上诉人对一审认定的事实无异议，但认为一审遗漏认定被上诉人将案涉的房屋转让给案外第三人及将该房屋进行了抵押的事实，导致未认定被上诉人应承担相应赔偿责任。被上诉人认为一审认定双方口头达成商品房买卖协议有误，认为当时双方仅是达成买卖意向。结合当事人提交的证据以及双方对案件陈述的意见，双方之间是否成立房屋买卖合同关系及被上诉人应承担如何责任问题系本案争议焦点涉及的内容，本院将在以下判决内容再一并分析认定。 本院认为，关于上诉人与被上诉人之间是否成立房屋买卖合同关系的问题。合同成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条第一款中规定，“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。……”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，上诉人与被上诉人并未订立有相应的书面商品房买卖合同，从现有证据仅能明确双方当事人信息状况及房号、位置信息，对于房屋的面积、价款、付款方式、交付等房屋买卖合同应具备基本要素无法确定，双方当事人至今也未能达成一致的合意。因此，本院认为，上诉人与被上诉人之间并未成立房屋买卖合同关系。一审认定双方口头达成房屋买卖合同，并解除双方之间的买卖合同有误，本院予以纠正。 本案中，被上诉人在双方并未成立房屋买卖合同之时，就收取了上诉人购房款500000元。而从现查明的情况来看，被上诉人于2015年已取得案涉房屋的商品房预售许可证，已具备签订房屋买卖合同条件。被上诉人作为一个专业房地产开发公司，理应熟知我国房地产市场相应的法律法规。被上诉人在进行房屋销售时，应及时与买受人订立书面买卖合同，并按《商品房销售明码标价规定》第三条规定，公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。但本案中，被上诉人对案涉房屋进行销售并收取上诉人的房款时，并未明示商品房价格并及时与上诉人订立相应书面房屋买卖合同，导致房价上涨后，双方未能就房屋买卖合同主要内容特别是商品房价格达成一致意见，最终未能成功缔约，被上诉人期间存在缔约过失。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”的规定，被上诉人除应返还相应的购房款，还应赔偿上诉人的损失。综合本案的情况、被上诉人过失程度及案涉房屋前后市场价格的变动情况，本院酌情确认被上诉人以支付的款项为基数，按年利率24%计算利息方式向上诉人赔偿损失。 综上，一审判决认定双方成立房屋买卖合同关系有误，实体处理不当，本院予以纠正。上诉人的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条第一款、《商品房销售管理办法》第十六条、《商品房销售明码标价规定》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销昭平县人民法院（2019）桂1121民初331号民事判决； 二、被上诉人贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司返还上诉人购房款500000元，并支付相应的利息（利息为：1.以300000元为基础，从2016年1月31日起按年利率24%计付至清偿之日止；2.以50000元为基数，从2016年4月9日起按年利率24%计付至清偿之日止；3.以150000元为基数，从2016年6月7日起按年利率24%计付至清偿之日止）； 三、驳回上诉人邓希明的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4990元，二审案件受理费8800元，合计13790元（上诉人邓希明已预交），由上诉人邓希明负担2790元，由被上诉人贺州市嘉龙房地产开发有限责任公司负担11000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 赖雳峰 审 判 员 陈小坤 审 判 员 黄灵峰 二〇一九年十一月十三日 法官助理 常国慧 书 记 员 白桂妹