宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁04民终942号 上诉人（原审原告）：固原华谦物业管理有限公司,住所地：宁夏固原经济开发区兴源路。 法定代表人：马金叶，该公司经理。 委托诉讼代理人：李文娟，宁夏纲伦律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被上诉人：（原审被告）：宁夏固原经济开发区管理委员会,住所地：宁夏固原经济开发区兴源路**。 法定代表人：张汉斌，该管理委员会主任。 委托诉讼代理人：王刚，宁夏古雁律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原审第三人：固原华星置业有限公司,住所地：宁夏固原经济开发区兴源路。 法定代表人：路新力，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张岳，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限:特别授权。 上诉人固原华谦物业管理有限公司（以下简称华谦物业公司）因与被上诉人宁夏固原经济开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）、原审第三人固原华星置业有限公司（以下简称华星置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2019）宁0402民初5152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人华谦物业公司的法定代表人马金叶及委托诉讼代理人李文娟、被上诉人开发区管委会的委托诉讼代理人王刚、原审第三人华星置业公司的委托诉讼代理人张岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华谦物业公司上诉请求：l.撤销固原市原州区人民法院(2019)宁0402民初5152号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审认定事实部分错误，适用法律错误，判决错误。一、被上诉人是涉案房屋业主。l、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条第2款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。本案中，被上诉人与第三人签订了《团购安置房协议书》，该协议书在一审中已予以认定。第三人将福馨园东15号楼建成后，基于与被上诉人签订的协议书，才将福馨园东15号楼中110套房屋交付给被上诉人，被上诉人依据合法有效的协议书占有上述房屋后，进而对上述房屋进行了处分(已安置72套拆迁户)。被上诉人已经基于民事法律行为合法占有了涉案房屋，所有权登记并不是成为业主的必要条件，因此被上诉人符合业主的身份。2、被上诉人对涉案房屋进行处分是客观事实，其能够行使处分权正是源于其合法拥有涉案房屋的所有权，具备了业主的身份。因此，一审认定被上诉人不是业主系认定事实部分错误。二、上诉人与第三人签订的《服务协议》约定“竣工验收合格交付业主使用前物业管理相关费用由第三人承担”，该条款并未将竣工验收合格作为交付给业主使用的前置条件。众所周知，在实际操作中经常会出现未竣工验收就将房屋交付给业主使用的情形，但并不妨碍房屋交付后一系列的民事法律行为，民事法律行为的效力也并不以房屋未竣工验收而必然无效。第三人已于2013年将涉案房屋交付给被上诉人，被上诉人已在涉案房屋上进行了一系列的民事法律行为(安置了72户拆迁户)，涉案房屋的交付自2013年完成，因此缴纳涉案房屋物业管理相关费用的义务已转移到业主，业主应依照相关法律规定履行缴纳物业服务费及电梯费的义务。综上，请二审支持上诉人的上诉请求。 开发区管委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人上诉请求，维持原判。一、答辩人不属于涉案房屋的业主。因第三人在进行福馨园15号楼建设时，自始未办理建筑工程用地批准手续、未取得规划许可证、施工许可证。故涉案的福馨园15号楼属于自始不能完成产权登记手续的情形，与司法解释中所述可以依法办理登记而尚未依法办理所有权登记在根本上存在能否最终完成使用权登记的区别。二、涉案房屋并未依法完成交付。三、涉案物业费、电梯费不应由开发区管委会承担。开发区管委会与第三人签订《开发商与物业公司间物业管理服务协议》中已明确约定竣工验收合格交付业主使用前发生的物业管理相关费用由第三人承担。本案中涉案房屋既未完成竣工验收也未依法完成交付，则该部分费用应由第三人承担。 华星置业公司述称，上诉人的上诉请求成立，二审应当依法予以支持，案涉的福馨园15号楼是被上诉人为安置其他项目拆迁户要求第三人承建的，因该楼涉及的土地第三人未取得，因此该楼建设未取得任何手续导致建成后无法办理竣工验收手续，事实上该15号楼第三人已整体移交给被上诉人，对于空置房部分应该由被上诉人承担。 华谦物业公司向一审法院起诉请求：1.开发区管委会立即交纳拖欠的空置房物业服务管理费367055元、电梯费112728元，共计479783元；当庭变更：开发区管委会交纳拖欠的空置房物业服务管理费370957元、电梯费112728.00元，共计483685元；2.本案诉讼费由开发区管委会负担。 一审法院认定事实，固原市福馨园小区东15号楼系华星置业公司建设的住宅楼房，至今未办理建筑工程用地审批手续，未取得规划许可让、施工许可证。2012年12月28日，开发区管委会与华星置业公司签订《团购安置房协议书》，约定开发区管委会向华星置业公司购买福馨园小区东15号楼110套房屋用以安置拆迁户。2013年9月8日，华谦物业公司与华星置业公司签订《开发商与物业公司间物业管理服务协议》，约定华星置业公司委托华谦物业公司对固原市福馨园小区进行前期物业管理，合同期限为2013年10月1日至2023年9月30日，华谦物业公司因此进驻固原市福馨园小区进行物业管理至2019年2月1日。该协议第七条还约定：“竣工验收合格交付业主使用前发生的物业管理相关费用由甲方（第三人）承担，竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费按有关部门批准收费标准收取。”经开发区管委会通知，福馨园小区东15号楼中的一些安置房已交给拆迁户使用。一审法院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之商品房买卖民事法律行为，已合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认为物权法第六条所称的业主。”本案中，虽然开发区管委会与华星置业公司签订了《团购安置房协议书》，但华星置业公司进行固原市福馨园小区东15号楼建设未办理建筑工程用地批准手续，未取得规划许可证、施工许可证，福馨园小区东15号楼不能办理产权登记手续，亦即不能完成物权法意义上的最终交付，故不能认定开发区管委会系物权法第六条所称的业主，同时，华谦物业公司与华星置业公司签订的《开发商与物业公司间物业管理服务协议》约定竣工验收合格交付业主使用前发生的物业管理相关费用由作为甲方的华星置业公司承担，现福馨园小区东15号楼并未竣工验收合格，基于上述事实和理由，华谦物业公司起诉要求开发区管委会支付空置房屋物业服务管理费367055元、电梯费112728元的诉讼请求理由不能成立，不予支持。综上所述，华谦物业公司的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第二条第一款，《中华人民共和国建筑法》第七条第一款、第八条第一款第一项、第二项，《最高人民法院关于适用关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，判决：驳回固原华谦物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费8497元，减半收取计4248.50元，由固原华谦物业管理有限公司负担。 本院二审期间，华谦物业公司、开发区管委会围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。华谦物业公司提供交房通知单41份、现金缴款单3份（复印件），证明被上诉人对涉案房屋进行处分并收取安置户大修基金的事实。开发区管委会质证意见：两份证据的真实性无异议，但无法达到上诉人的证明目的。该两份证据不能证明已按法律规定完成房屋交付。华星置业公司质证意见：无意见。华星置业公司提供二组证据，第一组：《说明》1份、关于先进入工地进行监督的函1份、情况说明1份（均为复印件），证明案涉东15号楼开发建设时未办理任何手续，是被上诉人及固原市政府强制要求第三人建的；第二组：福馨园15号楼团购拆迁安置花名册1份，证明第三人将东15号楼整体移交给被上诉人的事实。华谦物业公司质证意见：对该二组证据均认可。开发区管委会质证意见：对第一组证据的真实性无异议，但不能达到其证明目的，三份证据中均未提到强制要求第三人开工建设，同时都要求第三人抓紧办理建设手续及完善其他手续；对第二组证据真实性无异议，但无法达到上诉人的证明目的。该两份证据不能证明已经按照法律规定完成房屋交付。二组证据均不属于新证据，不予认可。 本院认定：华谦物业公司提供的证据能够证明开发区管委会交付管理的事实，对其证明效力予以认定。 华星置业公司提供的证据能够证明涉案东15号楼开发建设时未办理任何手续，及涉案东15号楼整体移交给开发区管委会的事实，对其证明效力予以认定。 二审查明：涉案东15号楼110户安置房及营业房已整体移交给开发区管委会管理，现开发区管委会已向华星置业公司支付大部分团购款项。其余事实与一审查明的事实一致。本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点是涉案小区东15号楼110套房屋及营业房整体是否已由华星置业公司交付于开发区管委会管理使用；华谦物业公司主张的涉案空置房屋物业服务费及电梯费用有无事实依据。 关于涉案小区东15号楼110套房屋及营业房整体是否已由华星置业公司交付于开发区管委会管理使用的问题。根据华谦物业公司一、二审提供的证据，及华星置业公司提供的其与开发区管委会签订的《团购安置房协议书》，及由开发区管委会出具给华星置业公司关于涉案15号楼团购拆迁安置花名册，并结合开发区管委会称其已支付大部分团购款项的陈述，能够确认涉案小区东15号楼房屋及营业房虽至今未办理相关审批手续，但该楼房已经实际使用，且华星置业公司已将涉案小区东15号楼中的110套房屋及营业房整体交付于开发区管委会，实际由开发区管委会进行管理，并由华谦物业公司实际提供物业服务管理的事实。故对开发区管委会抗辩前述房屋未经华星置业公司交付的意见与本案查明的事实不符，本院不予采纳。 关于华谦物业公司主张的涉案空置房屋物业服务费及电梯费用有无事实依据的问题。当事人对自己的主张，有责任提供证据证明。因华谦物业公司对其主张的空置楼房具体套数、面积，空置营业房屋的实际面积，及空置房屋缴纳物业费、电梯费的相关具体依据标准等待证事实，并未提供充分有效的证据支持，根据谁主张，谁举证的原则，华谦物业公司应负对其不利的法律后果。故其前述主张，证据不足无事实依据，本院不予支持。 综上所述，固原华谦物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审处理结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8497元，由上诉人固原华谦物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马晓红 审判员  苟改莉 审判员  李凤玲 二〇一九年十一月十五日 书记员  于 帆