山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2518号上诉人（原审原告）：杜清洁，男，汉族，1974年1月21日出生，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：孙晓鸣，山东鸿源律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡洋，山东鸿源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海晨曦房产营销策划有限公司高区第二分公司，住所地威海火炬高技术产业开发区汇峰山海郡**。负责人：孟祥权，总经理。委托诉讼代理人：夏薪淇，山东合度律师事务所律师。原审第三人：潘媛媛，女，汉族，1986年7月23日出生，住威海市环翠区。上诉人杜清洁因与被上诉人威海晨曦房产营销策划有限公司高区第二分公司（以下简称晨曦公司）、原审第三人潘媛媛合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2019）鲁1002民初3043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。杜清洁上诉请求：撤销一审判决，依法改判撤销原审第三人潘媛媛以杜清洁名义与被上诉人晨曦公司于2018年5月9日签订的《房产委托出售合同》；2.本案一、二审案件受理费由晨曦公司负担。事实和理由：一、一审判决错误认定《房产委托出售合同》系杜清洁及其妻子潘芳敏的真实意思表示。1.杜清洁仅陈述因其欲出售案涉房屋，包括潘媛媛在内的杜清洁的亲戚朋友主动帮忙联系售房，但杜清洁并未认可潘媛媛以杜清洁名义与晨曦公司签订《房产委托出售合同》，更不认可由晨曦公司独家代理销售、不合理低价销售、实际售价与约定售价之间的差价为佣金等合同内容。潘媛媛仅认可主动帮其姐潘芳敏联系售房，并未认可以潘芳敏名义签订《房屋委托出售合同》时得到潘芳敏授权，相反潘媛媛在一审庭审中明确表示杜清洁与潘芳敏均未委托其代售房屋。2.潘芳敏添加晨曦公司员工的微信进行沟通，杜清洁及潘芳敏到银行办理房屋抵押贷款手续，只能说明杜清洁拟通过房产中介机构出售案涉房屋，并不代表认可潘媛媛以杜清洁名义与晨曦公司签订《房屋委托出售合同》，更不认可合同中关于由晨曦公司独家代理销售、以不合理低价销售、实际售价与约定售价之间的差价为佣金等合同内容。3.李伟在（2019）鲁1091民初561号案件（以下简称561号案件）审理过程中陈述，潘媛媛当面打电话告知潘芳敏案涉房屋价格后才签订《房产委托出售合同》，但李伟并未出庭，该内容也未被561号民事判决确认，且561号民事判决并未生效。二、一审法院认定杜清洁到银行办理房屋抵押贷款手续、潘芳敏添加晨曦公司工作人员微信并进行沟通，视为对潘媛媛以杜清洁名义签订《房产委托出售合同》的追认，属于适用法律错误。1.杜清洁到银行办理房屋抵押手续未果，晨曦公司无证据证明杜清洁知道案涉《房产委托出售合同》签订的事实及合同内容，杜清洁因晨曦公司要求其在空白合同上签字的不规范操作而撤回资料拒绝出售案涉房屋。即便潘媛媛签订案涉合同的行为构成代理，只要晨曦公司存在过错，表见代理就无适用余地。作为一家专业的房地产经纪机构，应按《房地产经纪管理办法》第二十一条规定“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项。房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认”，但晨曦公司没有审核潘媛媛是否有委托人的授权书、委托人及潘媛媛的身份信息、委托人对所出售房屋是否有权处分等，将签订《房产委托出售合同》这一重大事项交给房源介绍人李伟进行，更没有依法向杜清洁说明《房产委托出售合同》和房屋买卖合同的相关内容，也没有书面告知应当由杜清洁协助的事宜及提供资料，委托房屋的市场参考价，房屋交易的一般程序及可能存在的风险等事项，更未书面告知材料应当经杜清洁签名确认。同时从合同约定的委托晨曦公司独家代理销售、不合理低价销售、实际售价与约定售价之间的差价为晨曦公司销售佣金等内容看，晨曦公司不仅存在重大过错而且存在欺诈行为，不适用表见代理，不存在杜清洁、潘芳敏追认的问题。2.晨曦公司一审提交的其工作人员与潘芳敏的微信聊天记录系复制件，晨曦公司称下次庭审提供原始载体，但在第二次庭审时又以聊天记录被删除、作为原始载体的手机已经售卖等理由未能提供原始载体。即使复制件真实，添加潘芳敏微信的时间为2018年5月19日，晨曦公司工作人员第一次向潘芳敏发微信的时间为5月31日双方约定去银行的前一天，沟通内容是晨曦公司工作人员通知杜清洁、潘芳敏第二天去银行需要携带的资料，并无一审判决认定的“沟通”。根据民事诉讼法的规定，证据必须查证属实，才能作为认定事实的依据。一审判决仅以微信名称、潘芳敏曾添加过晨曦公司工作人员微信等情况，在晨曦公司无法提供原始载体的情况下，降低证据采信标准采信上述证据，进而认定案涉《房产委托出售合同》系杜清洁及潘芳敏的真实意思表示，属于错误适用证据规则。2.一审判决依据李伟在561号案件中的陈述，认定案涉《房产委托出售合同》系杜清洁、潘芳敏的真实意思表示，属于错误适用法律。潘媛媛以杜清洁名义与当时正在交往的朋友李伟“代表的”晨曦公司签订了《房产委托出售合同》，合同签订时潘媛媛并不认识晨曦公司员工，也不清楚李伟与晨曦公司的关系。如果晨曦公司将李伟作为证人，李伟应当在561号案件或本案中出庭，接受法庭及当事人询问。但李伟在两案中均未出庭，561号案件审理过程中法院曾当庭电话询问李伟，即使真实，也不能作为证据使用。3.一审判决错误认定案涉《房产委托出售合同》并未明显显失公平，亦未限制或排除杜清洁的合法权利。合同约定如晨曦公司未在规定时间出售案涉房屋的，晨曦公司不需要赔偿杜清洁损失，但如果杜清洁违约，至少需要向晨曦公司支付总房款委托销售价格10%的违约金。仅此一条便足以证明晨曦公司利用自己作为房地产经纪机构的优势地位制定了权利、义务严重失衡的格式合同文本，并利用潘媛媛没有经验让李伟与其签订合同，以至于潘媛媛根本不知道合同内容便以杜清洁名义签字，属于显失公平。晨曦公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法公正，切实维护了晨曦公司的合法权益，一审判决给不诚信者、损人利己者以否定性评价，彰显了法律的公正，我方请求驳回上诉，维持原判。潘媛媛未到庭陈述意见。杜清洁向一审法院起诉请求：撤销第三人潘媛媛以原告杜清洁名义与被告晨曦公司于2018年5月9日签订的《房产委托出售合同》。一审法院认定事实：原告围绕诉讼请求提交下列证据：1、房权证字第**房屋所有权证；2、房产委托出售合同。被告和第三人对原告提供的上述证据的真实性没有异议，予以确认。被告提交下列证据：1、被告法人代表孟祥权与原告本人及潘芳敏、第三人的电话录音；2、被告工作人员刘海萍与潘芳敏、潘媛媛微信聊天记录截图8页；3、（2019）鲁1091民初561号民事判决书。原告及第三人对证据1、3的真实性没有异议，予以确认，对证据2中第三人的聊天记录没有异议，对潘芳敏的聊天记录无法确定，但认可惜缘系潘芳敏的微信号，潘芳敏也的确添加了被告工作人员刘海萍的微信，故认可证据2的真实性。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：原告杜清洁与潘芳敏系夫妻关系，第三人潘媛媛与潘芳敏系姐妹关系。2018年5月9日，潘媛媛代杜清洁、潘芳敏与晨曦公司签订了《房产委托出售合同》一份，约定杜清洁（甲方）自愿将其合法所有的位于威海房屋委托被告（乙方）代为销售，委托销售价格为陆拾叁万元整，房屋建筑面积为85.07平方米，合同约定委托方式为独家委托，委托期间自本协议签订之日起至2018年8月8日止，委托期间晨曦公司向杜清洁支付定金贰仟元，定金作为家里家具保证金，如有损坏需要赔偿。合同第4条约定甲方委托乙方寻找适合购买该房产的购买方，委托期间甲方同意乙方有权出售该房屋，刊登广告费用由乙方承担，若购买方办理银行贷款手续，甲方需积极配合乙方办理银行贷款手续及过户手续，若不配合银行审批手续则视为甲方违约，须按本合同第七条赔偿乙方，过户当日付清首付款。第5条约定，乙方代为甲方收取该房产购买方的购房定金，乙方可代甲方签订买卖三方合同。若因甲方违约导致乙方蒙受三方合同损失须赔偿乙方签订三方合同定金双倍及本合同所交定金一并双倍赔付乙方，由甲方承担赔偿责任，与乙方无关。第8条约定，本委托协议签订后，若杜清洁反悔拒绝出售此房或因产权存在瑕疵与争议导致无法出售此房，无论何种理由，杜清洁应支付被告总房款委托销售价格的10%作为违约金，该违约金与上文第五条中约定的定金赔偿无冲突，被告有权并行主张。在该合同末尾有潘媛媛代杜清洁、潘芳敏的签名，并盖有被告的印章。上述合同签订后，第三人于2018年5月17日上午将案涉房屋的所有权证照片通过微信发给被告的工作人员，并于2018年5月19日将潘芳敏的微信号及手机号通过微信发送给被告工作人员，被告工作人员添加了潘芳敏的微信，并于2018年5月31日下午以微信的方式告知潘芳敏带结婚证、身份证、户口本、房产证、土地证，潘芳敏同意并询问复印几份，被告工作人员称不需要复印，潘芳敏回复谢谢。2018年6月1日，原告及潘芳敏应被告工作人员的要求到兴业银行配合买房人办理房屋抵押贷款手续，后原告主张被告没有按照约定给付10万元的定金，且签署的文件为空白的，故拒绝签字并撤回提交给被告的所有信息。庭审中，被告提供了录音三份，用以证实告杜清洁、潘芳敏、潘媛媛确委托被告为其代卖本案诉争房屋，后因房屋涨价，杜清洁、潘芳敏因售价过低而拒绝卖房。在2018年6月3日上午潘媛媛与被告的负责人孟祥权的通话录音中，潘媛媛称：“一开始我签的那个合同，我是代俺姐签的”，孟祥权称：“你姐肯定是同意你代签这个合同，你才敢代签这个合同”；潘媛媛称：“对啊，是，肯定是这样”，孟祥权问：“要不你能给她签这个合同吗，签字时负法律责任的”，潘媛媛称：“那期间又要这个复印件，又要那个复印件，肯定是她同意的才能把复印件给我，我又不可能有他们家的房产证。”；2018年6月8日，孟祥权电话给被告潘芳敏，潘芳敏称：“那个房俺不卖了。我现在很多人都给我评估了，我那个房子现在都73万了，76万元都在那里抢，我现在就不卖了，不管多少钱也不卖了”；2018年6月8日的孟祥权与杜清洁的通过记录中，孟祥权问：“为什么不卖了”，杜清洁答：“不为什么，就是不卖了”；孟祥权问：“你们不是都上银行去审批了么”，杜清洁称：“我审批了，只要我没过户，它永远是我的房子。”原告杜清洁及第三人潘媛媛对上述录音的真实性认可，但认为被告晨曦公司负责人孟祥权与杜清洁通话结束后称：“要把刚开始的头儿那掐了”，所以该录音可能存在经过后期剪辑的情况，且通过录音中孟祥权所称：“我是买你们房子的”，可以看出，该两段录音中杜清洁、潘芳敏是在被欺骗的情况下作出的，故对该段录音的证明内容不予认可。另查，561号案件审理过程中，威海火炬高技术产业开发区人民法院曾打电话询问李伟，李伟称潘媛媛在签署《房产委托出售合同》时就案涉房屋的价格电话询问了潘芳敏，称潘芳敏同意才签署了上述合同。一审法院认为，原告及第三人均认可委托第三人帮助对外出售威海房屋，且潘芳敏也知道第三人委托被告对外销售案涉房屋，并添加了被告工作人员的微信，在与被告工作人员进行过电话及微信沟通后，原告与潘芳敏于2018年6月1日至银行协助买房人办理案涉房屋的抵押贷款手续，结合潘媛媛与孟祥权的录音中称潘芳敏委托其卖房并知晓同意案涉房屋以63万元价格出售，即便第三人本次庭审中予以否认，但李伟在561号案件审理过程中陈述第三人当面电话告知了潘芳敏案涉房屋的价格后才签订的《房产委托出售合同》，可以认定原告及其配偶潘芳敏均知晓并同意案涉潘媛媛代签《房产委托出售合同》；即便被告没有证据直接证实潘媛媛在签署案涉《房产委托出售合同》有原告及其配偶潘芳敏的授权，但潘芳敏承认与被告工作人员沟通过，并在沟通后同原告一起到银行配合买房人办理房屋抵押贷款手续的事实，可以视为原告及潘芳敏认可被告履行《房产委托出售合同》的行为，即同意将案涉房屋出售给被告居间介绍的买房人，追认了被告有权履行居间行为，也是对第三人代签行为的追认，故一审法院认为《房产委托出售合同》系原告及其配偶潘芳敏的真实意思表示，原告应当按照合同约定履行义务。对于原告主张该合同系格式合同，对于其中加重原告的责任、排除其权利的条款应当认定无效，一审法院认为，该合同中的部分条款系被告为了重复使用而印制的格式条款，但其中关于双方权利义务的条款，并未明显显失公平，亦未限制或排除原告的合法权利，故原告以此为由，要求撤销案涉合同的主张，不予支持。综上，原告的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、第六十条规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人杜清洁向法庭提交本院（2019）鲁10民终2097号案件调查笔录复印件，证明561号案件宣判后，杜清洁、潘芳敏不服提起上诉，在法院对二审案件的调查过程中，通过被上诉人晨曦公司陈述的案涉《房产委托出售合同》签订过程可知，杜清洁与晨曦公司作为合同双方当事人均未参与合同签订过程，而代双方签订合同的李伟，并没有相关授权。案涉合同系委托代理合同，是基于当事人之间相互信任而订立，合同涉及的不动产处分，对于普通家庭而言属于巨额财产，对于作为专业房产销售中介的晨曦公司而言，明显违背行业管理规定的签约流程及法定的释明义务，因此该证据进一步证明案涉《房产委托出售合同》不是杜清洁的真实意思表示，应予撤销。经质证，被上诉人晨曦公司认为该证据的真实性暂无法确认。对于案涉《房产委托出售合同》的签订过程，晨曦公司认为确实是潘媛媛代杜清洁签订，但事后晨曦公司与杜清洁、潘敏芳核实，二人均认可此事。另外一审时晨曦公司提交了杜清洁与潘敏芳的通话录音，二人均表示不卖房了，杜清洁还称“不为什么就是不卖了”、“审批了只要没过户，永远是我的房子”，证明杜清洁对卖房一事知情。结合杜清洁于2018年6月1日到银行配合办理贷款手续的行为分析，可以证实杜清洁称没有委托卖房、对委托卖房一事不知情的说法没有事实依据。至于签约流程，并无杜清洁所说的禁止由亲友代签、当事人事后追认的相关法律规定。本院经审查认为，杜清洁提交的笔录复印件经核实与原件一致，本院对该证据的真实性予以确认，该证据与本案的关联性，本院将在判决说理部分予以阐明。本院二审审理查明，关于取得案涉《房产委托出售合同》的时间，上诉人杜清洁称2018年6月1日前没有见过该份合同，对合同内容不知情。在杜清洁表示不卖房屋后，被上诉人晨曦公司找原审第三人潘媛媛劝说杜清洁继续卖房，并告知潘媛媛其签订有一份合同，如果不卖房潘媛媛要承担责任并起诉潘媛媛诈骗，杜清洁此时才知道该份合同并将合同交给了潘芳敏。杜清洁在起诉状中称，“原告接到电话，来电人称其为被告（晨曦公司）人员，原告房屋已经由被告出售，要求原告配合办理房屋过户手续。原告才得知潘媛媛委托了被告这一房产中介公司售房。后，原告得知潘媛媛以原告的名义与被告签订了《房产委托出售合同》，内容包括委托被告以严重低于市场价格的63万元独家出售房屋。原告遂不同意出售”。一审时，上诉人杜清洁称其卖房不是急需用钱。原审第三人潘媛媛在陈述意见时称潘芳敏有一套房子要卖，朋友问想卖多少钱，潘芳敏说六十多万元；又称“我当时看了一下（《房产委托出售合同》）上面写着63万就认为这个价格可以”。另查明，上诉人杜清洁并未另行签订委托销售合同。杜清洁二审时明确其要求撤销案涉合同的依据，在于被上诉人晨曦公司未按合同法第三十九条及《房地产经纪管理办法》第二十条进行相关事项的说明，导致了其对合同内容产生重大误解和合同内容显失公平，最终导致杜清洁真实意思表示的欠缺。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：本案是否存在《中华人民共和国合同法》规定的重大误解、显失公平情形，杜清洁能否以意思表示不真实为由行使撤销权。关于本案是否存在《中华人民共和国合同法》规定的重大误解情形。重大误解是指合同当事人因自己的过错，对合同内容发生严重误解而订立的合同。重大误解的构成要以意思表示的存在为前提，因上诉人主张其对合同内容存在重大误解，则可以认定杜清洁有签订《房产委托出售合同》的意思表示，只是认为对于《房产委托出售合同》中的重要内容存在重大误解。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，杜清洁及潘媛媛均认可，杜清洁发动亲友帮助联系出售房屋，潘媛媛委托晨曦公司居间出售杜清洁名下房屋并签订《房产委托出售合同》，杜清洁对于合同性质及标的物并未产生误解。关于房屋出售价款，潘媛媛一审陈述称潘芳敏提出房屋出售价格为六十多万元，案外人李伟在561号案件审理过程中亦陈述潘媛媛当面打电话告知潘芳敏案涉房屋的价格后才签订了《房产委托出售合同》，因此案涉《房产委托出售合同》约定的房产销售价格与潘芳敏主张的价格相当，该价格亦得到了潘芳敏的确认，杜清洁对于房屋出售价款亦不存在重大误解。杜清洁主张《房产委托出售合同》中约定的因杜清洁违约定金双倍赔付的条款系格式条款，晨曦公司未对杜清洁进行明确说明，因而形成重大误解，对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，案涉《房产委托出售合同》中关于定金的约定符合上述法律规定，并不存在加重杜清洁义务，或者免除、限制晨曦公司责任的条款，更不构成重大误解情形。综上，杜清洁主张本案存在重大误解情形无事实及法律依据，本院依法不予支持。即使如上诉人杜清洁所言存在重大误解情形，但，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权，撤销权消灭。杜清洁二审时称其不同意出售房屋后，晨曦公司找潘媛媛劝说继续卖房，并告知潘媛媛其签订有一份合同，如果不卖房潘媛媛要承担责任并起诉潘媛媛诈骗，杜清洁此时才知道该份合同并将合同交给了潘芳敏。一审时杜清洁对晨曦公司提交的通话录音的形成时间并无异议，晨曦公司与潘媛媛通话时间为2018年6月3日，按照杜清洁二审时的陈述，其应自2018年6月就取得了案涉《房产委托出售合同》，其自2019年5月28日提起诉讼要求撤销该合同，已超过法律规定的重大误解三个月的除斥期间。关于本案是否存在《中华人民共和国合同法》规定的显失公平情形，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，通过上述规定可知，构成显失公平应同时具备主客观方面的要件，主观要件需要一方当事人利用对方处于危困状态、缺乏判断能力签订了合同，而客观要件需要当事人之间的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则。具体到本案，主观上，杜清洁自认并无急需卖房用钱的危困状态，杜清洁亦未提供证据证明其存在其他危困状态、缺乏判断能力等主观情形，本案并不具备显失公平的主观要件。另外，根据《房产委托出售合同》的内容，如前所述，合同约定的价款符合潘芳敏的要求，潘媛媛系在潘芳敏确认价款的情况下签订了案涉合同，杜清洁亦未提供证据证明该价款明显低于当时的市场价格，相关定金条款也符合相关法律规定，并不存在杜清洁主张的案涉《房产委托出售合同》符合显失公平情形，杜清洁的相应上诉意见无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，上诉人杜清洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杜清洁负担。本判决为终审判决。审判长  于永忠审判员  宫建军审判员  于 晶二〇一九年十一月二十日法官助理刘颖霞书记员姚玉娇