陕西省乾县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0424民初1190号 原告：礼泉县丽景温泉小区业主委员会。住所地：陕西省礼泉县。 负责人：何金龙，该小区业主委员会主任。 委托诉讼代理人：任某某，男。 委托诉讼代理人：罗晓飞，陕西贺宝虎律师事务所律师。 被告：孙某，男，。 委托诉讼代理人：贠军荣，咸阳市148法律服务所法律工作者。 被告：陈某，男，。 委托诉讼代理人：殷锋英，陕西奉天律师事务所律师。 被告：赵某某，男。 委托诉讼代理人：殷锋英，陕西奉天律师事务所律师。 被告：张某某，男委托诉讼代理人：殷锋英，陕西奉天律师事务所律师。 原告礼泉县丽景温泉小区业（以下简称丽景小区）主委员会与被告孙某、陈某、赵某某、张某某确认合同效力纠纷一案，本院于2018年12月25日作出（2018）陕0424民初1338号民事裁定书，原告丽景小区提出上诉，陕西省咸阳市中级人民法院2019年4月15日作出（2019）陕04民终342号民事裁定书，撤销原裁定书，指令本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告礼泉县丽景温泉小区业主委员会负责人何金龙及其委托诉讼代理人罗晓飞、任某某、被告孙某委托诉讼代理人贠军荣、被告陈某、赵某某、张某某及共同委托诉讼代理人殷锋英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告礼泉县丽景温泉小区业主委员会向本院提出诉讼请求:1、依法确认被告孙某与被告陈某、赵某某、张某某之间的买卖合同无效；2、依法判令被告陈某、赵某某、张某某对锅炉房恢复原状，立即搬离并交付给原告；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：丽景小区建设前夕，被告孙某挂靠西安华强房地产开发有限公司对礼泉县XX环XX段XX小区进行开发建设。小区商品房销售完毕后，孙某从丽景小区撤场，小区建设规划之初的物业用房（包括锅炉房）移交物业。2014年供暖季结束后，为响应国家要求，丽景小区拆除了原有的燃煤锅炉，至此，锅炉房一直闲置。2016年11月5日，被告孙某与被告陈某、赵某某、张某某私下恶意串通达成协议，陈某、赵某某、张某某每人出资10万元，购买了业主共有的锅炉房。综上所述，锅炉房属于物业管理性用房，权属归所有业主所有，四被告恶意串通订立房屋买卖合同，长期占用锅炉房严重损害集体利益，故原告诉至法院，请求支持原告诉讼请求。 被告孙某辩称，礼泉县丽景温泉小区业主委员会未按照法律、行政法规规定的条件、程序依法设立，不是合法的民事主体，且原告主体不适格，不符合起诉的条件；原告原告的诉讼请求超出物业服务的职责范围且与物业内公共权益无关；被告孙某作为所有权人出售该房屋给陈某、赵某某、张某某，合同合法有效。综上，礼泉县丽景温泉小区业主委员会不是合法的民事主体，没有诉权，不符合起诉条件，孙某与陈某、赵某某、张某某之间的买卖有效，应依法驳回原告的诉讼请求。 被告陈某、赵某某、张某某辩称，原告的主体资格不适格，原告的起诉应依法予以驳回；假设原告主体适格，原告诉请也不能成立，应依法予以驳回。丽景小区的锅炉房是可销售房屋，非物业用房，也非法律规定应属全体业主所有的公共设施，又未纳入公摊，没有在登记簿上记载属业主共有；锅炉房属于开发商合法建造，即使没有登记，产权归开发商所有。锅炉房用于供暖，属于经营性用房，供暖是收费的。在国家根据环保要求拆除锅炉，实行统一集中供热的情况下，作为开发商行驶自己的权利，对该房产进行处理，不违反法律规定，故原告的诉请缺乏事实以及法律依据，依法应驳回原告的诉讼请求。 本案争议焦点：1、原告诉讼主体是否适格？2、四被告之间签订的买卖协议是否合法有效？ 原告向法庭提供如下证据： 一、现业主委员会成立备案资料。证明：礼泉县丽景温泉小区业主委员会及成员合法产生，其主体合法能够代表小区全体业主。 二、证明。证明：原告小区业主同意业主委员会作为原告代表全体业主提起对被告的诉讼，业主委员会主体资格适格。 三、商品房买卖合同。证明：丽景小区系西安华强房地产开发有限公司开发。该小区房屋在出售时签订合同明确约定小区集中供热，锅炉用房为公用建筑，依法锅炉及锅炉用房应为业主共有。 四、前期物业服务协议。证明：2006年小区建成交房时签订物业服务协议时就确定锅炉用房属于公共设施，依法应为全体业主共有。 五、房产证。证明：2006年在办理房产证时，房产登记部门在附图上明确锅炉用房的位置，与现在小区锅炉用房位置一致。 六、信访处理意见。证明：小区业主在2017年就被告变卖锅炉房一事信访后得到答复，依《物权法》锅炉用房应属小区全体业主共有，被告之间无权买卖，应当向业主返还。 七、照片。证明被告改建锅炉用房的事实，严重侵犯业主共有财产，应当予以返还。 八、最高院案例。证明与本案相同案件中开发商所建设的锅炉房最高院认定锅炉房属于小区附属设施，属于业主共有，本案中锅炉房应为小区业主共有。 九、礼泉县房产管理所证明。证明本案锅炉房非商品房，不再预售范围，被告无权处置。 十、何金龙的身份证、户口本、房产证。证明何金龙系原告小区业主。 上述证据，被告孙某质证认为，对证据一真实性认可，合法性和证明目的不认可，何金龙非业主；证据二真实性、合法性不认可；证据三真实性认可，证明目的及关联性不认可；证据四真实性认可，证明目的不认可；证据五与本案无关，不发表意见；证据六、七真实性认可，证明目的不认可；证据八真实性、合法性认可，关联性不认可；证据九真实性、合法性及证明目的均不认可；证据十真实性认可，证明目的不认可。被告陈某、赵某某、张某某质证认为,证据一、二、三质证意见同被告孙某；证据四真实性认可，证明目的不认可，物业服务协议只谈到锅炉为公共设施，并没有谈到锅炉房；对证据五真实性认可，证明目的不认可，只能证明锅炉房位置但并不能证明产权所有；证据六,真实性认可,对证明目的不认可；对证据七真实性认可，证明目的不认可；证据八、九真实性不发表意见，证明目的不认可；证据十真实性认可，证明目的不认可，只有产权登记上面的人才能是业主。 本院审查认为,证据一来源合法,内容客观,予以认定；证据二虽然部分业主签名存在瑕疵，但均留有该业主电话可以核实，对证据二予以认定；证据三内容客观，可以证明丽景小区开发商西安华强房地产开发有限公司向买受人出售商品房时双方约定：暖气到交房后第二个采暖期达到使用条件；XX楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、XX道、XX室、值班警卫室及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积组成；证据四内容客观，对其真实性予以认定,但不能证明锅炉用房归属；证据五内容客观,对其真实性予以认定；证据六可以证明业主因锅炉房事项信访的事实，但是不能证明锅炉用房归属；证据七内容客观真实，能够证明被告对锅炉房改建事实；证据八对真实性予以认定；证据九真实性予以认定。 被告孙某提供以下证据： 一、房屋租赁协议书。证明何金龙租住在长庆小区，在原告小区无住房，不是小区业主，不能成为小区业主委员会委员，不能担任业主委员会主任；礼泉县丽景小区业主委员会未按法律、行政法规规定的条件、程序依法设立，不是合法的民事主体，不具有诉讼资格。 二、礼房发（2008）001号《商品房预售证》、总平面图、区域位置示意图、小区照片。证明涉案房屋已经取得土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房屋预售证、建设用地规划证。西安华强房地产开发有限公司对涉案房屋有处分权。涉案房屋为商用，并非锅炉房。 三、礼办发（2014）107号礼泉县人民政府办公室文件，公告。证明礼泉丽景小区位于礼泉县人民政府规定的禁止使用煤炭等高污染燃料禁区内，不能使用锅炉，原告主张该房屋属于公共设施的主张不成立。 四、西安华强房地产开发有限责任公司[2008]19号文件。证明丽景小区未出售完的房产归被告孙某所有。 五、锅炉房转让协议一份。证明该协议合法有效。 上述证据，原告质证认为，对证据一，真实性、合法性、证明目的均不认可；证据二真实性认可，但不能证明预售范围包括锅炉房，对证明目的不认可；证据三中文件真实性认可，证明目的不认可，对公告的真实性不认可；证据四真实性及证明目的均不认可；证据五不认可；被告陈某、赵某某、张某某对上述证据的真实性、合法性及证明目的均予以认可。本院审查认为，证据一无其他证据予以印证，不予认定；证据二中商品房预售证及照片的真实性予以认定，但不能证明锅炉房的权属，图纸与原告提供的图纸不一致，该图纸未加盖公章，故不予认定；证据三中文件真实性予以认定，公告因无其他证据印证，对真实性不予认定；证据四真实性予以认定，但证明目的不予认定；证据五真实性予以认定，能够证明孙某与陈某、赵某某、张某某签订锅炉房买卖协议。 根据原告申请，本院调取了开发商在礼泉县房产管理所备案的该小区平面图及二期预售方案，与礼泉县房产管理所工作人员调查笔录一份。经质证，原告对上述证据及调查笔录均无异议；被告孙某质证认为，对预售方案真实性无异议，但合法性不认可，系分公司盖章；对平面图真实性无异议，合法性不认可；对调查笔录的真实性认可，证明目的不认可；被告陈某、赵某某、张某某同意被告孙某质证意见，预售方案只是销售方案，应以行政许可最终确定为准。本院审查认为，平面图及预售方案均真实、客观，结合调查笔录及礼泉县房产管理所证明，能够证明锅炉房不在行政许可的预售范围之内。 根据原、被告陈述及本院认定有效的证据可以确认下列案件事实： 礼泉县丽景温泉小区系被告孙某投资、借用西安华强房地产开发有限责任公司的营业资质开发，西安华强房地产开发有限公司在向买受人出售丽景小区商品房时在商品房买卖合同中约定：暖气到交房后第二个采暖期达到使用条件；合同附件二公用建筑面积组成说明表明：XX楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、XX道、XX室、值班警卫室及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；共建筑面积计算方法表明：整栋建筑的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。该小区建设完成后，2008年11月19日，西安华强房地产开发有限责任公司作出陕华强字[2008]19号文件，确认丽景小区未售完的所有房产归孙某所有。丽景小区锅炉房位于小区东北角，该锅炉房不在行政许可的预售范围之内，亦未在房产部门进行相关登记。2014年供暖季结束，按照礼泉县人民政府的禁燃规定，丽景小区拆除了原有的燃煤锅炉。2016年11月5日，被告孙某与陈某、赵某某、张某某签订锅炉房买卖协议，协议约定被告孙某以300000.00元将锅炉房出售给被告陈某、赵某某、张某某。2017年5月，被告陈某、赵某某、张某某将一大间一层的锅炉房改造为三间二层，三被告各使用一间二层。 本院认为，礼泉县丽景温泉小区业主委员会依法成立，且本次诉讼已经过全体业主过半数同意，原告诉讼主体适格。西安华强房地产开发有限公司在向买受人出售丽景小区商品房时在商品房买卖合同中约定提供供暖条件，合同附件表明公用建筑面积组成包括设备间、功能上为整栋建筑服务的公共用房等。本案锅炉房为小区的附属设施，性质上即是为整栋建筑服务的公共用房，应属于小区全体业主集体共有。虽西安华强房地产开发有限公司确认丽景小区未售完的所有房产归孙某所有，但应限于在售房屋，不应当包括业主集体共有的共有部分，且被告孙某并无证据证明其对锅炉房享有所有权。综上，被告孙某无权处分锅炉房，其将锅炉房出售给被告陈某、赵某某、张某某的行为已侵犯了全体业主的合法权益，故原告要求依法确认被告孙某与被告陈某、赵某某、张某某之间的买卖协议无效，要求被告陈某、赵某某、张某某对锅炉房恢复原状、立即搬离并交付给原告，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、《物业管理条例》第二十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》的解释>第九十条之规定，判决如下： 一、被告孙某与被告陈某、赵某某、张振峰关于礼泉县XX小区XX房买卖协议无效。 二、被告陈某、赵某某、张某某在判决生效后30日内对该锅炉房恢复原状，并将锅炉房交付给原告礼泉县丽景温泉小区业主委员会。 案件受理费100元，由被告孙某与被告陈某、赵某某、张振峰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。 审 判 长  郑海旭 审 判 员  秋 敏 人民陪审员  高 辉 二〇一九年十一月一日 书 记 员  李 文 附：相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 《物业管理条例》 第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。