安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖04民终1496号上诉人（原审被告）：淮南市八公山镇沈巷社区村民委员会，住所地安徽省淮南市八公山区八公山镇沈巷社区，组织机构代码15023199-8。负责人：朱传顺，该社区村民委员会主任。委托诉讼代理人：孙景刚，安徽法田律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦尉东，安徽法田律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆建军,男,1935年10月28日生,汉族，无职业，住安徽省淮南市八公山区。委托诉讼代理人：丁伦，安徽潮平律师事务所律师。原审被告：淮南市福金贸易有限责任公司,住所地安徽省淮南市大通区田大路（铝材厂院内）,统一社会信用代码91340400683641850C。法定代表人：陈维金，该公司经理。上诉人淮南市八公山镇沈巷社区村民委员会(以下简称沈巷村委会)与被上诉人陆建军及原审被告淮南市福金贸易有限责任公司(以下简称福金公司)合同纠纷一案，不服安徽省淮南市八公山区人民法院（2018）皖0405民初837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。沈巷村委会的上诉请求：依法撤销原判,予以改判。事实与理由：一、原判决解除沈巷村委会与陆建军签订的认购书在认定事实和适用法律方面均存在错误。1、本案中沈巷村委会与陆建军未能订立《房屋买卖合同》的责任不在沈巷村委会。根据《认购书》的约定,涉案房屋的总价格为233017元,陆建军分三次已交付购房款共216100元,其中最后一笔92100元购房款的付款时间为2011年9月22日,而沈巷村委会通过涉案房屋所在的鑫杏园小区4栋房屋权属登记审批的时间为2011年10月24日。在陆建军未足额交付购房款、双方就签订《房屋买卖合同》未达成一致意见的情况下,根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定，沈巷村委会未与陆建军签订《房屋买卖合同》,有事实和法律依据。2、原判决认定沈巷村委会未履行《认购书》约定的通知义务有违事实。本案中沈巷村委会虽未举证所谓履行通知义务的证据,但是从陆建军《民事诉状》中所陈述的事实“虽经陆建军无数次找沈巷村委会要求订立《房屋买卖合同》并交付房屋”来看,如果没有沈巷村委会通知陆建军，陆建军怎会无数次找沈巷村委会要求订立合同。原判以沈巷村委会未履行通知义务而认定沈巷村委会的行为已构成违约依据不足。3、本案的涉案房屋事实上已经交付,从订立《认购书》到陆建军起诉长达近八年的时间里,陆建军一直拖延未与沈巷村委会订立《房屋买卖合同》的主要原因,是陆建军认为预购的楼层太高,自己年龄大了不方便居住,为此多次找沈巷村委会要求调换,而小区里又没有合适的房屋调换给陆建军。二、原判决在违约金金额的认定上存在错误,且判决同时适用违约金和赔偿利息损失有违法律规定。1、根据《认购书》第八条的约定,陆建军已交付的购房款为216100元,百分之一的违约金应为2161元,而非原判决认定的21610元。2、根据合同法等相关法律规定,违约金本质上属于损害赔偿之预定,其主要功能在于填补守约方损失,相当于履行之替代,违约金损失的填补功能和替代履行作用决定了若违约金请求权与合同解除后损害赔偿请求权指向的是同一损害,则应避免同时适用,否则将会出现债权人双重获益之结果。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定:“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”本案中陆建军诉请的违约金金额应为21610元,诉请的利息损失金额为101567元,违约金的金额未超过实际利息损失的金额,因此原判决分别支持违约金与实际损失这两项诉请并合并计算有违法律规定。陆建军辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求维持一审判决。福金公司未答辩。陆建军一审诉讼请求：1、解除双方订立的《认购书》；2、沈巷村委会返还陆建军购房款216100元；3、沈巷村委会支付违约金21610元；4、沈巷村委会支付购房款占用期间的银行利息（从2010年10月23日至2018年8月30日以月利率5‰计算）101567元，以上合计339277元；5、本案诉讼费由沈巷村委会承担。一审法院认定事实：2010年10月23日，陆建军与沈巷村委会签订认购书，主要内容为：甲方：沈巷村委会。经办人：廖兰兰。乙方：陆建军。经甲、乙双方友好协商，乙方自愿从沈巷村委会鑫杏园小区认购住宅一套，双方协定共同遵守如下条款：一、乙方选择甲方坐落在八公山鑫杏园小区4号楼一单元602室，建筑面积为86.46+44.32平方米，单价2285+800元/平方米，总价233017元（准确面积最终以房产部门测定的结果为准）。二、乙方在签订本认购书时自愿交纳认购人民币伍万元（￥50000）（认购金在签订房屋买卖合同时直接抵作房款）。三、本认购书签订后，乙方应在收到甲方通知15日内到甲方处签订正式房屋买卖合同（需携带本人认购书和依据），乙方没有签订房屋买卖合同的，视为乙方违约，甲方有权另行销售该房屋，并且收取的认购金不退还。四、甲方收取乙方认购金后，即认定该房屋乙方遵循认购书的前提确认给乙方，甲方无权再另行出售或终止出售给乙方，乙方也不得以任何理由要求解除本认购书，否则认购金不予退还，甲方可另行出售。五、甲方负责办理房产证书，办证的相关费用全部由乙方承担。六、乙方若更改联系方式或乙方身份等情况发生变化以书面形式通知甲方，否则造成的后果由乙方自行负责。七、如果其他原因无法办理贷款的，乙方如果依然要求购买，需要在收到销售部通知后十日内付清全部房款，否则甲方有权无息退还乙方认购金，并解除本认购书。八、违约责任：甲乙双方有任何一方违反本认购书内容的，均应赔偿对方总房款百分之一的违约金。九、本认购书自签订之日起生效，双方签订房屋买卖合同时失效。房屋买卖的具体内容由双方另行约定。本认购书一式叁份，甲方两份，乙方一份。落款甲方处有经办人廖兰兰签名，并加盖“沈巷村委会鑫杏园合同专用章”，落款乙方处有陆建军签名，落款时间为2010年10月23日。庭审中，对于沈巷村委会是否履行《认购书》第三条约定的“通知”义务，沈巷村委会表示不清楚。福金公司于2010年10月22日收到陆建军支付鑫杏园小区4号楼一单元602室购房款50000元，于2011年2月26日收到陆建军支付鑫杏园小区4号楼一单元602室购房款74000元，于2011年9月22日收到陆建军支付鑫杏园小区4号楼一单元602室购房款92100元，合计216100元。第一次庭审中，沈巷村委会表示未收到该216000元购房款，但在第二次庭审法庭发问阶段，沈巷村委会表示确实按照福金公司所述方式收到其公司转交的购房款216000元。双方至今未签订房屋买卖合同。另查明，沈巷村委员会（甲方），代宝贤（乙方），福金公司（丙方）签订了协议书。内容为：由于2006年9月10日，乙方借给甲方92万余元人民币用于开发建设甲方相关土地。后因诸多原因，该地块被批准为甲方新农村建设项目，即现在“鑫杏园”小区。由于甲方缺乏建设资金，甲、乙双方经过协商，便达成了一份由乙方追加投资400万元共计4921424.81元的代建协议。该协议约定，由乙方投入4921424.81元代建设资金，占本项目总投资的50%，甲、乙双方按比例享有权利，承担义务。因本项目涉及交纳税费，办理各种证书等手续。甲、乙双方的身份均有不便，为此甲、乙、丙三方协商，达成如下协议，供三方遵守执行。一、丙方同意甲、乙双方共同出资建设的沈巷村委会鑫杏园小区的房屋销售款等各种款项从丙方公司做账纳税，交费。二、涉及本项目的各种证书、手续均由甲方负责办理，丙方收取房款是暂开临时收据，购房者办理房产证所需发票由甲方开具。三、丙方应将本项目房屋销售款全部交付给甲乙双方，支取方式、金额由甲乙双方共同决定办理。四、本项目涉及的所有税费均应计为本项目成本，由甲、乙双方共同承担。甲、乙双方应保证按章纳税，无论任何时间，只要丙方因本项目需要依法交纳税费等，均由甲、乙双方承担。五、本协议如有与甲乙双方签订的代建协议发生冲突，以甲乙双方签订的协议为准。本协议未尽事宜，三方另行协商。落款甲方处盖有“淮南市八公山镇沈巷村民委员会”公章，落款乙方处盖有“代宝贤印”，落款丙方处盖有“淮南市福金贸易有限责任公司”公章。再查明，八公山区八公山镇沈巷村鑫杏园小区4栋602，不动产权证号：11026033_12，不动产状态：权属正常，产权人：淮南市八公山镇沈巷社区村民委员会，共有信息：单独所有，建筑面积：86.24平方米，套内建筑面积：77.82平方米，分摊建筑面积：8.42平方米；八公山区八公山镇沈巷村鑫杏园小区4栋602阁，不动产权证号：11026033_26，不动产状态：权属正常，产权人：淮南市八公山镇沈巷社区村民委员会，共有信息：单独所有，建筑面积：40.03平方米，套内建筑面积：36.12平方米，分摊建筑面积：3.91平方米。八公山区八公山镇沈巷社区鑫杏园小区4栋房屋于2011年10月24日通过权属登记审批，登记在淮南市八公山镇沈巷社区村民委员会名下。该房屋宗地基本信息为权利人：所有权为国家，使用权为淮南市八公山镇人民政府，权利类型：国有建设用地使用权，权利性质：划拨，土地权属来源证明：淮国用（2011）第050010号，坐落：八公山区八公山镇沈巷村，实际用途：城镇住宅用地，商服用地，地类编码：071,05。2010年10月20日中国人民银行公布的同期贷款年利率为6.14%（5年以上）。2003年12月10日《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》部分内容为：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”。一审法院认为，争议焦点为一、本案《认购书》的效力及《认购书》是否应当解除？二、陆建军主张的购房款、违约金、利息是否能够得到支持？三、福金公司是否应当承担责任？一、关于本案《认购书》的效力及《认购书》是否应当解除的问题。陆建军与沈巷村委会签订的《认购书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，真实、合法、有效。根据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第一、沈巷村委会辩称，系陆建军未足额交付购房款导致未签订正式房屋买卖合同。一审法院认为，首先，《认购书》并未约定签订正式房屋买卖合同前需足额交付购房款。其次，《认购书》第三条约定：“本认购书签订后，乙方应在收到甲方通知15日内到甲方处签订正式房屋买卖合同（需携带本人认购书和依据），乙方没有签订房屋买卖合同的，视为乙方违约，甲方有权另行销售该房屋，并且收取的认购金不退还。”2010年10月23日《认购书》签订时，陆建军已依约提前一日交纳认购金50000元。根据《认购书》第三条，沈巷村委会在《认购书》签订后，应当积极履行通知陆建军“到甲方处签订正式买卖合同”的约定义务，以进一步约定争议房屋的买卖事宜。虽然《认购书》第三条未约定沈巷村委会“通知”的履行期限。但是，沈巷村委会在近八年前，2011年10月24日取得房屋权属登记后就具备签订房屋买卖合同的条件。沈巷村委会至今未举证证明已经通知陆建军签订正式房屋买卖合同，应当视为沈巷村委会一方以自己的行为表明不履行订立买卖合同的义务，沈巷村委会行为已构成违约。因此，对该辩称理由，不予采信。第二、沈巷村委会辩称，其已积极交付房屋，因为陆建军认为楼层太高不愿意入住，导致未交付房屋。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。沈巷村委会对该辩称理由至今未提供证据证明，应当承担举证不利后果。同时，沈巷村委会作为出卖人并未查清是否收到购房款，对于是否收到购房款216100元，沈巷村委会在审理过程中前后意见矛盾，直至二次庭审时方明确已实收购房款216100元。因此，对该辩称理由不予采信。综上，陆建军依法有权解除合同，对陆建军要求解除《认购书》的诉讼请求予以支持。二、关于陆建军主张的购房款、违约金、利息是否能够得到支持的问题。第一、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，陆建军有权要求沈巷村委会返还其已支付的沈巷村委会已实收的购房款216100元，对该项诉请予以支持。同时，陆建军还依法有权向沈巷村委会主张利息损失。该利息损失因沈巷村委会的违约行为而产生，主要表现为沈巷村委会实际变相占用了陆建军购房款的资金损失，陆建军本可以获得由该购房款产生的法定孳息损失。第二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。故合同解除不影响守约方向违约方主张违约金的权利。本案中，陆建军与沈巷村委会在《认购书》第八条中明确约定“违约责任：甲乙双方有任何一方违反本认购书内容的，均应赔偿对方总房款百分之一的违约金”。因此，陆建军依法有权向沈巷村委会主张违约金。综上，陆建军依法有权同时主张违约金及利息损失，但违约金和利息损失数额总和应当以实际损失为基础，不应高于因违约造成的损失。根据法律规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。一审法院认为，陆建军于2010年10月22日、2011年2月26日、2011年9月22日分三次共计支付购房款216100元，并非2010年10月23日一次性给付。因此，对于实际损失的起算时间从付款次日开始起算。对于实际损失数额，一审法院以2010年10月20日中国人民银行公布的同期贷款年利率6.14%（5年以上）为基础，参照逾期罚息利率标准（加收30%-50%）计算，数额为126732.9元{50000元×【6.14%÷365天×（1+30%）】×2868天（2010年10月23日至2018年8月30日）+74000元×【6.14%÷365天×（1+30%）】×2741天（2011年2月27日至2018年8月30日）+92100元×【6.14%÷365天×（1+30%）】×2533天（2011年9月23日至2018年8月30日）}。因此，对于陆建军诉请的违约金21610元及购房款占用期间利息101567元，合计123177元，未超过一审法院依法认定的实际损失126732.9元，一审法院予以支持。三、关于福金公司是否应当承担责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。一审法院认为，合同关系的相对性是合同规则和制度赖以建立的基础和前提，本案买卖合同的权利和义务内容约束的是陆建军与沈巷村委会，根据合同相对性规则，福金公司不是本案买卖合同当事人。因此，陆建军要求福金公司承担合同责任的诉求，于法无据，一审法院依法予以驳回。据此，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一项、第一百一十四条第一项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十四条第四款、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除陆建军与沈巷村委员会于2010年10月23日签订的《认购书》。二、沈巷村委员会于本判决生效之日起十五日内返还陆建军购房款216100元。三、沈巷村委员会于本判决生效之日起十五日内支付陆建军违约金21610元、利息损失101567元，合计123177元。案件受理费6389元，由沈巷村委员会负担。二审中双方当事人均未提交证据，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、沈巷村委会与陆建军签订的《认购书》是否应予解除；二、一审关于违约金及利息的认定是否适当。关于焦点一，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期间内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，沈巷村委会与陆建军在《认购书》中约定，本认购书签订后，陆建军应在收到沈巷村委会通知后15日内到沈巷村委会处签订正式房屋买卖合同。虽然双方未约定沈巷村委会履行通知陆建军签订正式房屋买卖合同的期限，但在2011年10月24日沈巷村委会就已经取得了房屋产权权属登记，具备签订房屋买卖合同的条件，且陆建军在2011年9月22日前已经交付了购房款216100元，沈巷村委会应当通知陆建军签订正式房屋买卖合同，但沈巷村委会直至起诉前未通知陆建军签订正式房屋买卖合同，陆建军现要求解除认购合同应予支持。至于沈巷村委会诉称陆建军应当先交齐购房款才能签订正式房屋买卖合同，不符合双方《认购书》的约定，不予支持；关于沈巷村委会上诉称是由于陆建军认为楼层太高不愿意签订房屋买卖合同，但未提供证据加以证明，本院不予采信。关于焦点二，根据合同法及相关司法解释的规定，合同解除后，守约方可以要求违约方承担违约责任，赔偿相关损失。本案中，因沈巷村委会违约，导致双方未能签订房屋买卖合同，沈巷村委会应当承当违约责任，赔偿陆建军损失。根据《认购书》约定，沈巷村委会应承担的违约金为2161元，陆建军请求支付违约金21610元不符合约定，一审判决予以全部支持不当。对于陆建军主张的利息损失，因陆建军缴纳购房款已近8年时间，约定的违约金明显不足以弥补其损失，故对于陆建军请求沈巷村委会支付资金占用期间的利息损失应予支持。对于该利息损失，本院按照中国人民银行同期贷款利率6.14%（5年以上）计算购房款占用期间的银行利息为97488元﹛50000×6.14%÷365×2868=24123元（从2010年10月23日计算至2018年8月30日），74000×6.14%÷365×2741=34121元（从2011年2月27日计算至2018年8月30日），92100×6.14%÷365×2533=39244元（从2011年9月23日计算至2018年8月30日）﹜。综上，沈巷村委会的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、（二）项之规定，判决如下：一、维持安徽省淮南市八公山区人民法院（2018）皖0405民初837号民事判决第一、二项，即“解除原告陆建军与被告淮南市八公山镇沈巷社区村民委员会于2010年10月23日签订的《认购书》”及“被告淮南市八公山镇沈巷社区村民委员会于本判决生效之日起十五日内返还原告陆建军购房款216100元”；二、变更安徽省淮南市八公山区人民法院（2018）皖0405民初837号民事判决第三项“原告淮南市八公山镇沈巷社区村民委员会于本判决生效之日起十五日内支付原告陆建军违约金21610元、利息损失101567元，合计123177元”为淮南市八公山镇沈巷社区村民委员会于本判决生效之日起十五日内支付陆建军违约金2161元、利息损失97488元，合计99649元；三、驳回陆建军其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6389元，由淮南市八公山镇沈巷社区村民委员会负担。二审案件受理费6389元，由淮南市八公山镇沈巷社区村民委员会负担5946元，由陆建军负担443元。本判决为终审判决。审判长  江志珍审判员  焦 波审判员  张玉蓉二〇一九年十一月二十八日法官助理张钰媛书记员马林华附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。