湖南省南县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0921民初1562号原告：程建国，男，1970年2月13日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：李清，南县法律援助中心律师。被告：陈孟宏，男，1963年11月7日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：赵武波，南县南洲法律服务所法律工作者。被告：南县城镇建设综合开发公司。住所地：湖南省益阳市南县南洲镇东正街。组织机构代码：91430921617163395Q法定代表人：李友刚，该公司经理。委托诉讼代理人：黄成，男，1988年7月13日出生，汉族，该公司职工，住南县。原告程建国与被告陈孟宏、被告南县城镇建设综合开发公司（以下简称南县城建开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程建国及其委托诉讼代理人李清，被告陈孟宏的委托诉讼代理人赵武波、被告南县城建开发公司的委托诉讼代理人黄成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程建国向本院提出诉讼请求：判令被告履行合同，由被告陈孟宏办理房地产权属证书，南县城镇建设投资开发公司承担连带责任。事实与理由：原告于2009年8月30日与被告签订《商品房买卖合同》，在“南县宏兴小区”购买了商品房一套，房号为：A61（1幢6层601号），房屋面积为145平方米，总金额为224460元，原告已付房款180000元，被告陈孟宏口头承诺优惠3万元，尚欠房款14460元和相关税费，被告已交付房屋，但没有为原告办理房地产权属证。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，诉请如前。陈孟宏辩称：1.原告购房及签订合同属实；2.原告交付购房款180000元属实；3.原告在诉状中称陈孟宏口头承诺优惠30000元，原告应提供相应证据佐证；4.原告应依合同支付余欠尾款；5.原告已将房屋装修并入住，被告没有违约。南县城建开发公司辩称：1.陈孟宏通过拍卖，取得国有出让土地使用权，个人出资进行房屋建设，整个资产归陈孟宏所有，其有权决定是否销售，责任主体为陈孟宏。2.陈孟宏仅仅只是借用南县城镇建设综合开发公司的房地产开发企业资质进行房地产开发，其销售房地产无需开发公司同意，属于陈孟宏个人行为。3.南县城镇建设综合开发公司把房地产开发企业资质借给陈孟宏进行房地产开发经营，虽有违规行为存在，属于被行政处罚的范畴，但不能认定陈孟宏个人的出资建设的房地产为开发公司所有。从该房地产建设的事实依据来看，陈孟宏完全有处分权。综上，请人民法院依法驳回对南县城镇建设综合开发公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据（原告提供的《商品房买卖合同》、收据），本院予以确认并在卷佐证。另原告提交的对陈孟宏的《询问笔录》一份，可以证明陈孟宏本人认可程建国购房属实，交付了房款180000元，陈孟宏口头承诺优惠程建国购房款30000元，其代理人亦当庭确认该证据，对该证据予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年1月8日，陈孟宏等十五人通过拍卖取得南国用（2009出让）第26号国有土地使用权，并办理国有土地使用权登记。该宗土地坐落南县南洲镇，用途为商服、住宅，使用权类型为出让，用地面积为3229.30平方米，终止日期为商服用地至2049年1月8日止；住宅用地至2079年1月8日止。2009年12月11日，南县城建开发公司（房地产开发资质等级为四级）向陈孟宏出具授权委托书，委托事项为宏兴小区建设、销售事宜，委托权限为全权委托。该宗土地于2009年12月22日办理宏兴小区建设用地规划许可证，证号为（2009）317号，用地单位为陈孟宏等十五人。2010年3月22日，南县建设局颁发建设工程规划许可证，建设单位为南县城建开发公司，建设项目名称为宏兴小区1、2号楼，建筑面积12097.1平方米。2010年3月26日，两被告签订《项目内部承包协议》，协议约定：宏兴、宏祥小区占地面积6654.10平方米，规划建筑面积3.5万平方米，经内部议标由陈孟宏夺标；项目所发生的全部费用及全部销售收入归陈孟宏负担和所有；安全和质量事故或与客户纠纷所造成的经济损失等均由陈孟宏负责；同时还约定了陈孟宏向南县城建开发公司交纳每平方米8元的挂靠费用，结算面积以产权证面积总和为准，签订协议时付款20000元，余款在办理该项目房屋所有权证前全部结清等内容。2010年4月1日，南县建设局颁发建筑工程施工许可证，建设单位为南县城建开发公司，该证载明合同开工日期为2010年4月1日，合同竣工日期为2010年12月28日。2010年4月15日，南县房地产管理局向南县城建开发公司就宏兴小区项目颁发了商品房预售许可证。2009年5月30日，原告程建国与南县城建开发公司签订《商品房买卖合同》，约定原告程建国以224460元购买宏兴小区1幢6层601号房，原告实际支付购房款180000元，陈孟宏作为南县城建开发公司的委托代理人在合同上签字并加盖了“南县城镇建设综合开发公司宏兴小区项目部”的公章，原告程建国亦在合同上签名。合同约定：“所购房基本情况：买卖标的物为宏兴小区1号楼第B61号房，属框架结构电梯房，建筑面积共145平方米。计价方式：每平方米单价为1548元，总金额为224460元。代收税费款项合计14078.4元。交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。产权登记：买受人应在商品房交付时，提供相应所需办理权证的各种证件，缴纳各种税费等。出卖人在收齐款、证后180日内办理权属证书登记。”现原告程建国已经将该房屋装修并入住。另查明，南国用（2009出让）第26号国有土地使用权证登记的使用权人陈孟宏等十五人于2011年10月26日向南县房产局出具承诺书，承诺该宗土地办理宏兴小区1、2号楼产权证，经十五人确定，全部办理陈孟宏产权证，再分户至购房者。本案涉案商品房已于2011年12月28日办理房屋产权初始登记，所有人为陈孟宏，房产证编号为：南房权证南洲镇字第**。再查明，陈孟宏经手销售的宏兴小区部分商品房的《商品房买卖合同》已在南县房地产管理局办理了预售合同备案登记，已备案的合同中出卖人处所盖公章均为“南县城镇建设综合开发公司宏兴小区项目部”。因陈孟宏背负巨额债务，资金链断裂，且涉嫌刑事犯罪，陈孟宏于2012年11月4日被南县公安局刑事拘留，同年11月18日被执行逮捕，2013年12月20日本院作出（2013）南法刑初字第236号刑事判决书，陈孟宏犯伪造国家机关印章罪，判处有期徒刑一年十个月。宏兴小区因部分扫尾工程未完工，在南县人民政府协调下，现南县城建开发公司已垫付资金启动了宏兴小区扫尾工程建设。宏兴小区所建商品房至今未经相关部门竣工验收。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原告起诉要求南县城建开发公司和陈孟宏继续履行合同，交付房屋并办理好房地产权属证书。本案涉及到的主要法律关系和争议焦点是：一、南县城建开发公司与陈孟宏之间的法律关系；二、商品房预售合同的法律效力；三、关于合同履行及责任承担问题。一、关于二被告之间法律关系问题陈孟宏与南县城建开发公司之间签订了《项目内部承包协议》，从双方签订合同的真实意思表示来看，陈孟宏取得宏兴小区土地使用权后，拟进行商品房开发，因本人没有房地产开发资质，由南县城建开发公司出借资质，挂靠南县城建开发公司进行房地产开发，双方各取所需。从实际履行情况来看，南县城建开发公司没有投入建设资金，也没有参与管理与建设，房屋销售及销售收入均由陈孟宏自行处理，二被告完全按《项目内部承包协议》的内容履行。因此，陈孟宏与南县城建开发公司之间存在挂靠开发关系，陈孟宏系挂靠人，南县城建开发公司系被挂靠企业。二、关于商品房预售合同效力问题陈孟宏挂靠南县城建开发公司进行“南县宏兴小区项目”房地产开发后，南县房地产管理局向南县城建开发公司颁发了商品房预售许可证，且南县城建开发公司向陈孟宏出具了授权委托书，陈孟宏对外以南县城建开发公司的名义与原告签订商品房买卖合同，法律上属有权代理行为。签订买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定商品房买卖合同合法有效。三、关于合同履行及责任承担问题合法有效的合同受法律保护。合同双方应切实履行合同约定义务。本案中，涉案房屋已经交付，原告程建国当庭陈述已装修并入住，故交付房屋的行为已经完成。《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条规定：“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”根据陈孟宏与南县城建开发公司签订的《项目内部承包协议》及南县宏兴小区项目实际开发建设情况来看，可确定陈孟宏是南县宏兴小区项目的物业实际所有权人，其仅仅只是借用南县城建开发公司的名义进行房地产开发和商品房销售，是当然的合同义务担责主体。但南县城建开发公司取得了南县房地产管理局颁布的商品房预售许可证，并向陈孟宏出具授权委托书委托陈孟宏用自己的名义对外销售商品房，且商品房买卖合同的出卖人也是南县城建开发公司，原告购房户有理由相信南县城建开发公司是商品房所有权人和出卖人。因此，应由陈孟宏按合同约定承担合同履行责任，南县城建开发公司承担连带责任。另外，合同约定原告应当向被告支付代收契税等各项费用14078.4元，尚欠购房款44460元，共计58538.4元（包含优惠的金额30000元），按合同约定原告应当向被告支付上述款项。陈孟宏认可优惠原告程建国购房款30000元，其代理人亦当庭予以认可，但该情况南县城建开发公司不知情，也未在相关书面凭证上盖章。综上所述，本院对原告要求两被告履行合同，办理房地产权属证书的诉讼请求予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，判决如下:一、限陈孟宏在南县宏兴小区1栋6楼601号商品房所在楼盘竣工验收合格之日起180日内将该商品房的不动产权属登记办理至程建国名下并交付权属证书；二、由南县城镇建设综合开发公司对上述第一项判决内容承担连带责任。案件受理费4666元，由陈孟宏、南县城镇建设综合开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  舒 慧人民陪审员  熊姣英人民陪审员  刘小舜二〇一九年十一月六日书 记 员  梁 琳