浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初1379号 原告:丁玲志，女，1991年10月9日出生，汉族，住绍兴市越城区。 原告：丁茵英，女，1985年10月1日出生，汉族，住绍兴市越城区。 上述二原告委托诉讼代理人：郑祥，浙江南面律师事务所律师。 被告：董占龙，男，1985年7月18日出生，东乡族，住甘肃省东乡族自治县。 委托诉讼代理人：王萍、王凯，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。 第三人：周伟琴，女，1973年7月22日出生，汉族，住绍兴市越城区。 原告丁玲志与被告董占龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理。本案依法适用普通程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加丁茵英为本案共同原告，并追加周伟琴为本案第三人。后于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告丁玲志、丁茵英委托诉讼代理人郑祥、被告董占龙委托诉讼代理人王凯二次到庭参加诉讼。第三人周伟琴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院可依法缺席审理。本案庭外和解2个月，现已审理终结。 原告丁玲志、丁茵英向本院提出诉讼请求：1、解除原产权所有人与被告于2014年9月4日签订的《房屋租赁合同》。2、被告腾空房屋，归还房屋。3、被告承担违约金25838元(前三年总租金的10%计算)。4、被告支付滞纳金16121元(按日租金的1.5倍计算)。5、被告支付从2018年12月1日至实际搬离期间的租金。6、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月4日，原房屋产权人母亲周伟琴为出租方(甲方)，被告为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方将位于浙江省绍兴市镜湖新区企业总部汇鑫大厦营业房108室出租给乙方，租赁期五年，自2014年12月1日至2019年11月30日止。2017年10月原房屋产权人因个人原因在通知被告后将该产权挂在中介准备出售。原告通过中介公司于2017年12月29日取得了该产权的合法所有权，并根据原房屋产权人母亲周伟琴为出租方(甲方)，被告为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》第八条第一款之约定：房屋转让后本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。原告愿意继续履行该合同。根据合同约定被告应当于2018年10月1日前支付2019年的租金，但是原告多次催缴直至起诉时被告尚未支付2019年租金；并得知被告在房屋租赁期间改变房屋租赁用途，将商业用途改成商居混合，越城区消防部门已经介入，认定为“三合一”并已对其作出行政处罚。根据与被告签订《房屋租赁合同》第十条乙方违约责任约定：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同三年总租金的10%向甲方支付违约金。(1)改变本合同的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的。(2)拖欠房租累计2个月以上的。2、乙方如逾期支付租金每逾期一日则乙方须按日租金的1.5倍支付滞纳金被告未按合同约定履行，1、被告应当于2018年10月1日前支付2019年的租金，但至起诉时被告尚未支付，累计拖欠房租已经远超出2个月的约定。根据合同约定：乙方如逾期支付租金每逾期一日则乙方须按日租金的1.5倍支付滞纳金；2、被告在房屋租赁期间改变房屋租赁用途，将商业用途改成商居混合，越城区消防部门已经介入并认定为“三合一”，已对其作出行政处罚。至此，原、被告多次协商未果，为维护原告的合法权益只有诉求法律。原告认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当全面履行合同约定的义务。本案中，被告在租赁期间改变租赁用途，且拖欠房租累计超过2个月，已经构成违约。 被告董占龙辩称：1、原告主体不适合，无权主张房租，出租主体是周伟琴，如果转让债权应该通知债务人，但周伟琴没有告知，周围店铺收取房租都是周伟琴。造成被告没有及时缴纳房租的原因是原告和周伟琴催缴方式不当，以前一直是周伟琴收取租金，后有陌生人来收取租金，但被告无法将房屋交给陌生人，被告多次和周伟琴联系收取房租，但周伟琴一直没有回复。本案租赁合同没有解除条件，原本周伟琴和被告说清楚，被告是愿意交付租金的，且原告一直没有提供房产证，被告愿意继续承租房屋，只需周伟琴提供证明。原告方请求判令违约金和滞纳金没有事实和法律依据，原告方和周伟琴存在不当行为，并未按照合同法80条规定，通知承租人董占龙，原告催讨租金是基于合同关系，而原告并非是合同的当事人，根据买卖不破租赁规则，原告方应该承受原租赁合同的约束。 第三人周伟琴未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩状。 经审理查明：2014年9月4日，被告董占龙（乙方）与第三人周伟琴（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于绍兴市镜湖新区.27平方米）出租给乙方。租赁期为60个月，自合同签订之日三个月后（即2014年12月1日起）计算，该房屋首年房租为84717元，乙方于2014年9月1日一次性付清。第二年租金为84717元，第三年租金为88953元，第四年租金为93400元，第五年租金为98070元，第二年起以后每年租金需提前2个月（即每年10月1日）缴费。乙方拖欠房租累计2个月以上的，甲方有权终止合同收回该房屋，乙方应按照合同三年总租金的10%向甲方支付违约金。乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1.5倍支付滞纳金。 同时查明，2017年12月29日，案外人唐琳将涉案汇鑫大厦8室房屋出卖给原告丁茵英、丁玲志。2018年1月12日，原告丁玲志取得了上述房屋的不动产权证书，共有人为丁茵英。2018年10月底，原告曾向被告方催促要求其交纳房屋租金，但被告至今未向原告支付第五年租金。 另查明，2018年11月22日，绍兴市公安消防支队越城区支队对绍兴市越城区董占华兰州牛肉拉面店进行消防监督检查，发现该店存在夹层设置房间住人的消防安全违法行为，故作出责令限期改正通知书。庭审时，原、被告双方自认汇鑫大厦8室房屋与房屋租赁合同中载明的汇鑫大厦营业房108室系同一房屋。 以上事实由原告提交的房屋租赁合同1份、二手房买卖合同复印件1份、房产证明1份、责令限期整改通知书1份、短信截屏打印件1份予以证实。本院对原告提交的身份证复印件1份、全国人口信息查询1份，被告提交的收条1份、银行交易明细2份的真实性予以确认。 本院认为，第三人周伟琴与被告董占龙在自愿合法的基础上签订的房屋租赁合同为有效合同，受法律保护。双方均应当根据合同约定履行自己的义务。根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故涉案房屋原所有权人唐琳将房屋出卖给原告丁茵英、丁玲志后，第三人周伟琴与被告董占龙签订的房屋租赁合同继续有效，该合同对买受人即原告仍然具有法律约束力，原告在取得房屋所有权后继受取得出租人的主体地位，故被告董占龙仍应按原合同约定向原告丁茵英、丁玲志支付剩余租期内的租金。根据合同约定，承租人拖欠房租累计2个月以上的，出租人有权终止合同收回该房屋，承租人应支付合同三年总租金的10%作为违约金。现被告拖欠原告租金超过2个月的事实清楚，且被告亦未将房屋租金支付给第三人周伟琴，故原告主张解除第三人与被告签订的房屋租赁合同，要求被告立即腾退并归还原告房屋，并支付违约金25838元的诉讼请求，本院予以支持。合同解除时间为原告主张要求解除合同的意思表示送达至被告之日，即本案起诉状副本送达被告之日2019年3月4日。原告主张要求被告支付2018年12月1日至2019年3月3日租金，于法有据，本院予以支持。房屋租赁合同于2019年3月4日解除后，被告继续占有、使用涉案房屋，且未支付租金，应参照双方签订的租赁合同约定的租金标准，向原告支付占有使用费，租赁合同约定的租金标准为每年98070元，折算成每天的租金标准为268.68元（98070元÷365天），故被告应按每天268.68元的标准支付给原告自2019年3月4日起至被告实际腾退房屋之日止的房屋使用费。根据合同约定，承租方逾期支付租金，每逾期一日，则承租方须按日租金的1.5倍支付滞纳金。本案中，被告逾期支付租金，原告已主张要求解除合同并支付违约金，故其主张要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不再予以支持。第三人周伟琴经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、第三人周伟琴与被告董占龙于2014年9月4日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月4日解除； 二、被告董占龙应于本判决生效之日起三十日内将位于绍兴市越城区房屋腾退并返还给原告丁玲志、丁茵英； 三、被告董占龙应于本判决生效之日起三十日内支付给原告丁玲志、丁茵英房屋租金24987.24元，并按268.68元/日的标准支付自2019年3月4日起至房屋腾退完毕之日止的房屋占有使用费； 四、被告董占龙应于本判决生效之日起三十日内支付给原告丁玲志、丁茵英违约金25838元； 五、驳回原告丁玲志、丁茵英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1474元，由原告丁玲志、丁茵英负担355元，由被告董占龙负担1119元，其中由被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  赵钦宇 人民陪审员  万春霞 人民陪审员  程 静 二〇一九年十一月二十九日 代书 记员  栾 骏 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。