贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔06民终1613号上诉人（原审被告）：肖洪进，男，1965年12月23日出生，土家族，住贵州省贵阳市花溪区。上诉人（原审原告）：肖慧莲（曾用名肖惠莲），女，1976年2月27日出生，土家族，住贵州省贵阳市乌当区。上诉人（原审原告）：王云，男，1966年6月21日出生，汉族，住贵州省沿河土家族自治县。共同委托诉讼代理人：杜社会，男，贵州民光律师事务所律师。上诉人肖洪进因与上诉人王云、肖慧莲房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省沿河土家族自治县人民法院(2019)黔0627民初1196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭于同年11月1日公开开庭进行了审理。上诉人王云、肖慧莲及共同委托诉讼代理人杜社会，上诉人肖洪进到庭参加诉讼。现已审理终结。肖慧莲、王云的上诉请求：1.请求依法维持原审判决第一项、第二项基础上，判令肖洪进另行退回租金56165元；2.请求改判肖洪进支付上诉人应得的装修、装饰、增设、添附等征收补偿235723.48元；3.请求依法改判支持上诉人应得的经营性用房的搬迁补偿33309.7元、经营性用房停业补偿148043.2元；4.一审、二审诉讼费由肖洪进负担。事实和理由：一、原判认定事实错误。（一）房屋本身硬件设施不包括上诉人装修、添附、装饰、增设部分。根据《租房合同》约定：如遇征收拆迁，被上诉人享受房屋硬件（指房屋本身）有关的赔偿，上诉人享受装修、装饰、添附、增设的损失赔偿和经营有关的经营赔偿，幼儿园停办的经济赔偿由上诉人享有。被上诉人将幼儿园装修、添附等约定由幼儿园享受的项目进行征收登记并获补偿，但并未依照约定补偿给上诉人，侵犯了上诉人的合法权益。（二）房屋租期截止日期为2017年7月6日而非2019年1月4日。2017年7月6日，被上诉人与沿河土家族自治县人民政府签订了《土地房屋征收安置补偿协议书》，《租房合同》中的租赁物被列为征收范围，导致上诉人不能继续租赁该房屋，不能继续履行合同。被上诉人与征收单位签订协议并获得补偿款后，该房屋的权属已经转移到征收单位，上诉人与征收单位协商延长至2017年12月，应视为征收单位的让利，故租期实际终止时间为2017年7月6日。二、上诉人因拆迁所享有的经济损失应全额包括停产损失和拆迁费。根据《租房合同》约定，只要该房屋因不归责于双方当事人的原因而被停产停业，所产生的一切经济赔偿都应归上诉人所有。本案中房屋被拆迁直接导致上诉人停产停业及被迫迁出被上诉人的房屋，进而产生停产损失费和搬迁费。肖洪进答辩称：因为政府拆迁为不可抗力，租赁合同应于一审判决时间2019年7月30日解除，剩余租期为2019年7月30日至2020年4月5日；肖洪进在房屋出租前已对该房屋进行装修，应享有关房屋装修装饰及其他设施的赔偿；驳回肖慧莲一方的全部诉讼请求。肖洪进上诉请求：1.依法撤销原判；2.改判合同解除时间和退租金额计算以法院判决时间为准，不承担判决书第三项损失费5万元；3.一、二审诉讼费由肖慧莲、王云负担。事实及理由：一、王云并非适格当事人，应驳回王云的诉讼请求。《租赁合同》是肖慧莲与肖洪进签订，王云并非合同当事人。二、肖慧莲请求解除《租赁合同》并退还租金没有事实和法律依据。双方在合同中并未对解除合同的条件进行约定，双方无法对解除租赁关系协商一致的情况下，肖慧莲只能依据《合同法》第九十四条规定行使法定解除权。租赁场地被政府征收属于不可抗力，双方均可解除合同，肖慧莲一直利用租赁场地经营，租金应当计算至实际使用租赁场所之日止。三、肖慧莲无权要求支付征收性补偿、经营性用房的搬迁补偿、停业损失。根据《租赁合同》约定，房屋土地结算补差及房屋装修补偿属于房屋硬件有关的补偿，应属肖洪进享有。肖慧莲一方答辩称：租期应到2017年7月6日截止，房屋内部装修是自己一方进行，根据合同约定经营损失等应归自己一方。肖慧莲、王云向一审法院提出诉讼请求:1.解除双方签订的《租房合同》，并由肖洪进一次性退还肖慧莲、王云已支付的未到期租金119800元；2.判令肖洪进依约支付肖慧莲、王云应得的装修、装饰、增设、添附等征收补偿235723.48元，经营性用房的搬迁补偿33309.70元，经营性用房停业损失补偿148043.20元。一审法院认定的事实：2015年4月5日，肖慧莲、王云与肖洪进签订《租房合同》，约定肖慧莲、王云租用肖洪进沿河三中（学校）斜对面四层房屋用于开办幼儿园，租期10年，前5年租期从2015年8月1日至2020年7月30日，租金为199800元，一次性于2015年4月5日交清；《租房合同》第一条第3项约定：“在乙方租房期间，若遇旧城改造、国家基础设施建设、开发等需搬迁，甲方享受与房屋硬件有关的赔偿，乙方享受赔偿与经营有关的经营赔偿。因幼儿园经营停办的经济赔偿由乙方享受，经营幼儿园赔偿资产归甲方所有”。合同签订后，肖慧莲、王云支付了租金199800元，并根据自己的办学需要对租赁房屋内外进行了装修，对部分设施进行了改装、对部分设备进行了更换等，对上述装修与改装、更换，双方未进行约定。2017年7月6日，肖洪进与沿河土家族自治县和平街道办事处签订了《沿河土家族自治县县城崔家村片区棚户区改造土地房屋征收安置补偿协议书》，该协议所附明白卡（一）载明搬迁费中经营性用房停产损失148043.20元、经营性用房33309.70元；明白卡（二）载明房屋装修、装饰及其它设施补偿394555.74元。肖慧莲、王云20**年1月4日停止办学日期。一审法院认为，1.肖洪进出租给肖慧莲、王云的房屋已经被沿河土家族自治县人民政府征收，沿河土家族自治县崔家村片区棚户区改造协调指挥部已经分别于2017年8月25日、2018年12月1日通知原告停止办学，导致肖慧莲、王云无法继续履行合同，事实上已经于2019年1月4日停止办学。因此，肖慧莲、王云要求解除合同符合法律的规定，依法予以支持。由于解除合同的原因是政府的征收行为导致，双方均没有过错，互不承担违约责任，但是肖慧莲、王云于2019年1月4日停止办学到《租房合同》租赁期限届满之日即2020年7月30日的租金肖慧莲、王云已经预交，停止办学后，肖洪进应当退回给肖慧莲、王云，退回金额为63715元（199800÷5÷12×18+199800÷5÷12÷30×25）。2.肖洪进与沿河土家族自治县和平街道办事处签订《沿河土家族自治县县城崔家村片区棚户区改造土地房屋征收安置补偿协议书》中经营性用房停产损失148043.20元、经营性用房搬迁费33309.70元、房屋装修、装饰及其它设施补偿394555.74元，是政府根据房屋征收与补偿的有关法律政策对房屋所有人的损失进行的补偿，补偿费用的归属应当属于房屋所有人，除非房屋所有人根据有关合同的约定处分这些权利。双方签订的《租房合同》约定“享受与房屋硬件有关的赔偿”和“经营幼儿园赔偿资产”归肖洪进所有,硬件通常与软件相对应，除电子产品的硬件与软件外，用图、文所承载的内容为我所用的，这类图、文便是软件，反之便是硬件，而“经营幼儿园赔偿资产”指示不明，因此，对房屋的装修、装饰等应当属于房屋的硬件，故房屋装修、装饰及其它设施补偿394555.74元应当属于肖洪进所有，肖慧莲、王云要求享有没有合同依据。3.明白卡（一）载明的经营性用房屋停产损失148043.20元、经营性用房搬迁费33309.70元是列入搬迁及过渡补偿费范畴，这证明这两项损失不是对经营性用房的永久性停产停业的赔偿，而是对搬迁及过渡期间损失的补偿，也就是搬迁及过渡期间对因影响经营造成损失和搬迁所支出搬迁费用的补偿；经营性用房是根据对房屋的用途而作的区分，即将房屋用于各类商业服务或生产经营等经营性活动的房屋，同样的房屋，如果没有用于经营性活动，则不属于经营性用房，肖洪进出租给肖慧莲、王云的房屋正是因为肖慧莲、王云正用于经营性活动，才会导致在搬迁及过渡期间存在停产损失，因此，明白卡（一）载明的经营性用房屋停产损失148043.20元和经营性用房搬迁费33309.70元，自然包括了因征收导致肖慧莲、王云不得不停止在肖洪进出租的房屋内继续办学所造成的损失和迁出原告出租的房屋而支出的搬迁费；明白卡（一）载明的经营性用房停产损失148043.20元和经营性用房搬迁费33309.70元也不能理解为全部是肖慧莲、王云的损失，搬迁及过渡期间肖洪进不能继续出租该经营性用房也是构成经营性用房损失的一个方面，经营性用房停产损失虽然是固定按每平方米80元计算，但是是在将过渡期暂定为30个月的前提下核定的单价，如果按照双方之间的租房租金计算，30个月的租金就是99900元，在肖慧莲、王云没有提供证据证明自己的经营损失具体有多少的情况下，经营性用房停产损失148043.20元中，肖洪进的损失更大；经营性用房搬迁既有属于肖慧莲、王云设施设备的搬迁，也有由于属于肖洪进设施设备的搬迁，33309.70元搬迁费中，各自多少，双方都没有进一步提供证据。根据《租房合同》第一条第3项约定：肖慧莲、王云“享受赔偿与经营有关的经营赔偿”和“因幼儿园经营停办的经济赔偿”，这里的赔偿应当指因征收而造成损失的赔偿，虽然根据肖洪进与沿河土家族自治县和平街道办事处签订的《沿河土家族自治县县城崔家村片区棚户区改造土地房屋征收安置补偿协议书》，该损失的赔偿列入了肖洪进的损失范畴，但是根据《租房合同》的约定，肖洪进收到该部分赔偿后应当支付给肖慧莲、王云。对肖慧莲、王云的经营损失和搬迁费的金额，沿河土家族自治县崔家村片区棚户区改造协调指挥部没有具体列出，肖慧莲、王云在诉讼中对自己损失多少也没有提供相应的证据加以证明，为了化解矛盾，酌情认定肖慧莲、王云的经营损失和搬迁费合计5万元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第九十八条的规定，判决：一、解除肖慧莲、王云与肖洪进签订的《租房合同》；二、由肖洪进退回肖慧莲、王云租金63715元；三、肖洪进与沿河土家族自治县和平街道办事处签订《沿河土家族自治县县城崔家村片区棚户区改造土地房屋征收安置补偿协议书》而取得的经营性用房停产损失和经营性用房搬迁费，由肖洪进支付肖慧莲、王云5万元；四、驳回肖慧莲、王云的其他诉讼请求。案件受理费4434.60元，由肖慧莲、王云负担3434.60元，由肖洪进负担1000元。二审中，肖洪进出示了1.房屋现状照片两张，拟证明涉案房屋未拆除，租赁合同可以继续履行，房屋被肖慧莲一方占用；2.房屋照片3张，拟证明涉案房屋在出租前已经装修过；3.房屋照片7张，拟证明肖慧莲一方对房屋进行破坏；4.租金收入证明，拟证明拆迁损失；5.贵州省农村信用社农村商业银行储蓄存单，拟证明政府打入肖洪进私人账户的合法存单。肖慧莲一方的质证意见是：对房屋照片的真实性认可，房屋已经被政府征收，是拆迁人员在使用，租房时是裸房，肖洪进的证据达不到证明目的。本院对证据的分析认定：1.关于肖洪进提供的照片均系其单方拍摄，无拍摄时间，也无法证实肖慧莲一方是否依然占用涉案房屋、是否对房屋进行破坏，也无法证实是何人装修，依法不予采信；2.关于租金证明，系肖洪进单方制作，没有其他证据佐证，不符合证据的标准，依法不予采信；3.关于贵州省农村信用社农村商业银行储蓄存单，该证据载明2017年9月7日，存入户名为肖洪进的账户607746.68元。该金额与肖洪进的《沿河土家族自治县县城崔家村片区棚户区改造土地房屋征收安置补偿协议书》中载明肖洪进的总补偿款607746.68元一致，该储蓄存单内容客观真实，依法予以采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致，依法予以确认。另查明，2017年9月7日，肖洪进的收到拆迁补偿款607746.68元。本院认为，本案争议的焦点为：1.王云是否属于本案适格当事人；2.双方的房屋租期截止时间及肖洪进应退还租金为多少；3.装修、添附、装饰、增设部分征收补偿，停产停业损失补偿款及搬迁费应当如何认定和划分。关于焦点1：《租房合同》载明，甲方签名为肖洪进，乙方签名为肖慧莲、王云。且在合同签订日2015年4月5日，由肖洪进手写注明“收条肖慧莲、王云房租费壹拾玖万玖仟捌佰元整。（199800.00）”。肖洪进已经认可王云作为房屋乙方承租人，王云是本案适格当事人。关于焦点2：经查，2015年4月5日，肖洪进与肖慧莲、王云签订的《租房合同》约定前五年租期为2015年8月1日至2020年7月30日。2017年7月6日，肖洪进与沿河土家族自治县和平街道办事处签订《沿河土家族自治县县城崔家村片区棚户区改造土地房屋征收安置补偿协议书》，该协议第四条约定“安置补偿方式：产权调换选择的住房位于乌江丽都商业楼盘15栋31层2号，面积113.68㎡”、第五条约定“兑现程序及期限：所有征地拆迁补偿安置协议全部签订完毕后。对住房选择货币化补偿安置的，由征收方一次性兑现所有补偿安置费；对选择在规划红线内安置的，在60天内完成搬迁，兑现相关补偿费；对选择异地购房安置的，现房在180天内全部完成搬迁后，征收单位在30天后开始兑现相关补偿安置费”。肖洪进于2017年9月7日收到了补偿款。在被拆迁人领取拆迁补偿款后，被拆迁房屋处分权已经转移给拆迁人，被拆迁人肖洪进与肖慧莲一方的租赁关系也依法相应解除。即租赁截止时间应为2017年9月7日，剩余租金应为115773元（199800÷5÷12×34+199800÷5÷12÷30×23）。关于焦点3：《租房合同》第一条第3项约定：“在乙方租房期间,若遇旧城改造、国家基础设施建设、开发等需搬迁，甲方享受与房屋硬件有关的赔偿，乙方享受赔偿与经营有关的经营赔偿。因幼儿园经营停办的经济赔偿由乙方享受，经营幼儿园赔偿资产归甲方所有”。双方已经明确约定，与房屋硬件有关的赔偿由肖洪进享有，与经营有关的经营赔偿由肖慧莲一方享有。房屋装修、装饰及其它设施属于与房屋硬件有关，该部分拆迁补偿按照约定应由肖洪进享有；经营性用房停产损失148043.2元、经营性用房搬迁费33309.7元属于与经营有关的赔偿，按照约定应由肖慧莲一方享有。综上所述，上诉人肖慧莲、王云的上诉理由部分成立，部分予以支持；上诉人肖洪进的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省沿河土家族自治县人民法院（2019）黔0627民初1196号民事判决第一项，即解除肖慧莲、王云与肖洪进签订的《租房合同》；二、撤销贵州省沿河土家族自治县人民法院（2019）黔0627民初1196号民事判决第二项、第三项及第四项，即由肖洪进退回肖慧莲、王云租金63715元；肖洪进与沿河土家族自治县和平街道办事处签订《沿河土家族自治县县城崔家村片区棚户区改造土地房屋征收安置补偿协议书》而取得的经营性用房停产损失和经营性用房搬迁费，由肖洪进支付肖慧莲、王云5万元；驳回肖慧莲、王云的其他诉讼请求。三、由肖洪进退还肖慧莲、王云租金115773元；四、由肖洪进支付肖慧莲、王云经营性用房停产损失148043.2元、经营性用房搬迁费33309.7元，合计181352.9元；五、驳回肖慧莲、王云的其他诉讼请求。上述给付事项，限于本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4434.6元，由肖洪进负担2878元，由肖慧莲、王云负担1556.6元；二审案件受理费8186元，由肖洪进负担5757元，由肖慧莲、王云负担2429元。本判决为终审判决。审 判 长  罗 静审 判 员  王永生审 判 员  倪庆飚二〇一九年十一月二十六日法官助理  罗依婷书 记 员  龚 鉴