湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终8236号上诉人（原审原告）许伟旗，男，1967年1月23日出生，汉族，现居住地长沙市天心区，户籍地长沙市芙蓉区。被上诉人（原审被告）长沙铁路房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道**长沙铁路科调大楼**。法定代表人：冯国良，董事长。委托诉讼代理人：李翔，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎镇宇，湖南如金律师事务所律师。上诉人许伟旗因与被上诉人长沙铁路房地产开发有限公司（以下简称长沙铁路公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2019）湘0103民初2153号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人许伟旗上诉请求：1、撤销原审判决，判决长沙铁路公司向许伟旗支付逾期办证的违约金26795元（5359×5）。2、二审诉讼费用由长沙铁路公司承担。事实与理由：1、原审判决认定上诉人与长沙铁路公司签订的《长沙市商品房买卖合同》中的房屋为职工福利房（定向商品房）性质，认定事实错误。2、原审判决无视上诉人与长沙铁路公司签订的《关于长沙香芙嘉园已购住房补差价的补充协议》，仍然适用广州铁路（集团）公司关于公布《广铁（集团）公司职工住房分配销售管理办法》的通知规定，坚持认定“购买集团公司定向商品房未满5年不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司”，认定事实错误。3、上诉人实际购房价格达到4619.37元/平方米，与2015年5月周边的普通商品房房价基本相同，没有享受购房优惠政策。4、原审判决将双方合同约定的违约金标准从日万分之一调整至日万分之零点二显失公平，请求二审法院改判按照合同约定标准日万分之一计算违约金。被上诉人长沙铁路公司辩称，1、根据涉案土地挂牌资料和广州铁路（集团）公司文件，原审法院认定涉案房屋属于限定价格、限定销售对象的定向商品房并无不妥，《关于长沙香芙嘉园已购房补差价的补充协议》没有改变定向商品房5年内上市交易的限制性规定。2、定向商品房的性质决定了上诉人的购房价格实际还是低于周边的市场开发的商品房的房价。3、逾期办证没有给上诉人实际造成损失，原审判决酌情调整违约金并无不妥，请求二审法院驳回上诉，维持原判。许伟旗向一审法院起诉请求：1.判令长沙铁路公司承担未在规定期限内办理所涉房屋的所有权证书和土地使用权证的违约责任，并支付违约金58697元；2.判令长沙铁路公司承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2015年5月5日，许伟旗（买受人）与长沙铁路公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人购买的商品房坐落于天心区，建筑面积为142.61㎡，单价为4369.37元／㎡，总房价623116元；买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款523116元，余款100000元向指定银行申请贷款；出卖人应在2015年12月31日之前交房；出卖人应在商品房交付后一年半内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但若双方在本合同第八条约定的交付日期即2015年12月31日前办妥房屋交接手续的，则办妥产权登记的期限为2015年12月31日后一年半以内；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按己付房款的万分之一支付违约金处理；因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任；合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，许伟旗按约向长沙铁路公司支付了首付款及物业专项维修资金等其他相应的费用，并通过银行按揭贷款10万元支付了剩余房款。长沙铁路公司于2016年1月31日向许伟旗交付了涉案房屋。2018年10月26日，长沙铁路公司为许伟旗办理了涉案房屋的《不动产权证》（湘长沙市不动产权第0261904号）。另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日颁布长政发【2016】15号《关于实施不动产统一登记的通告》，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，其中，2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。再查明，广州铁路（集团）公司作出的广房发【2011】192号《关于公布的通知》第二十五条第（四）款规定，“为确保集团公司住房的开发建设，切实用于解决职工的住房困难和改善职工的住房条件，集团公司开发建设的住房坚持职工自住的原则。凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司；购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售。”一审法院认为：许伟旗与长沙铁路公司签订的《长沙市商品房买卖合同》形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。许伟旗按约向长沙铁路公司长沙铁路房地产开发有限公司支付了购房款，长沙铁路公司于2016年1月31日向许伟旗交付了涉案房屋后，还应按约办理该房的权属证书。根据双方在合同中的约定，长沙铁路公司应于商品房交付后一年半内（即2017年7月31日之前）办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，其于2018年10月26日办妥了该房的《不动产权证》。经核算，逾期时间为452天。合同还约定因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任；由于长沙市人民政府于长沙铁路公司向许伟旗交付涉案房屋后颁布了新政策，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，导致延迟办证22天，许伟旗当庭认可该事实，故按照约定不应算作长沙铁路公司逾期办证时间。因此，长沙铁路公司实际逾期办证时间为430天（452天-22天），应承担逾期办证的违约责任。由于涉案房屋为已竣工房屋，许伟旗认为因出卖人的原因，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项的规定，其作为买受人自合同订立之日起90日届满后仍未能取得房屋权属证书，故应按合同订立之日起满90日届满后计算长沙铁路公司逾期办证时间，承担相应的违约责任。但根据该第十八条第（一）款的规定，出卖人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后，承担违约责任，而本案双方当事人对办理房屋权属证书的时间有明确的约定，因此，许伟旗的该主张违背了合法约定优先于法定的原则，一审法院不予采纳。长沙铁路公司逾期办证，许伟旗主张按照合同约定以己付房款的日万分之一的标准支付违约金；长沙铁路公司认为违约金约定过高，请求人民法院依法予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的调整应当以许伟旗的实际损失为基础。再根据《关于公布的通知》第二十五条第（四）款其中“购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售”的规定，参照时年同地段房屋的市场价格，一审法院对长沙铁路公司辩称涉案房屋价格低于市场价格的意见予以采纳，故本案的违约金标准在情理上亦不宜过高。综合本案合同履行情况、长沙铁路公司过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定本案逾期办证的违约金以已付购房款623116元为基数，按每日万分之零点二的标准计算430天，为5359元，许伟旗诉求中超过的部分，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决:一、长沙铁路房地产开发有限公司应承担未在规定期限内办妥案涉房屋房地产权权属证书的违约责任，并应于本判决生效之日起10日内向许伟旗支付逾期办证的违约金5359元；二、驳回许伟旗的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1268元，减半收取634元，由许伟旗承担609元，由长沙铁路房地产开发有限公司承担25元。二审查明的事实与一审查明的事实无异。本院认为，许伟旗与长沙铁路公司于2015年5月5日签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格履行合同。合同签订后，许伟旗依约支付了购房款，长沙铁路公司于2016年1月31日向许伟旗交付了涉案房屋，于2018年10月26日才办妥了涉案房屋的《不动产权证》，依据合同及结合长沙市人民政府关于实施统一办理不动产权证的登记新政策，一审核准长沙铁路公司逾期办理时间为430天，超过了合同约定的办证时间，应承担逾期办证的违约责任。由于涉案房屋系广州铁路（集团）公司统一开发，定向向广州铁路（集团）公司管内各单位各类职工销售的商品房，还是有职工福利在其中。长沙铁路公司逾期办证的行为，综合长沙铁路公司的合同履行情况、过错程度、实际违约情况，结合可能给许伟旗造成的损失等因素，一审法院酌情调整违约金标准，并无不妥。综上，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1268元，由上诉人许伟旗负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇一九年十一月四日书记员 刘峙宏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。