黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0603民初2736号原告：殷殷，女，1987年3月20日出生，汉族，大庆市龙凤区卫生和计划生育局干部，住大庆市龙凤区，委托诉讼代理人：郑玉凤，黑龙江庚辰律师事务所律师。被告：冉照芹，女，1969年4月9日出生，汉族，大庆市龙凤区卫生和计划生育局干部，住黑龙江省大庆市龙凤区，被告：李继胜，男，1987年5月23日出生，汉族，无职业，住北京市昌平区，委托诉讼代理人：肖士广，北京特派律师事务所律师。原告殷殷与被告冉照芹、李继胜委托合同纠纷一案，本院2019年1月15日立案受理后，于2019年3月4日作出（2019）黑0603民初395号民事判决，被告李继胜不服判决，提出上诉。大庆市中级人民法院于2019年6月19日作出（2019）黑06民终1597号民事裁定，撤销原审判决，发回本院重新审理。本院2019年7月26日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告殷殷及其委托诉讼代理人郑玉凤，被告冉照芹，被告李继胜及其委托诉讼代理人肖士广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷殷向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还购房款22万元，并赔偿自2017年4月至实际返还之日的利息损失；2.诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年3月，原告委托二被告代为购买北京周边的房屋。2017年4月原告将购房款22万元汇到冉照芹的账户，现二被告无法为原告购得房屋。被告冉照芹辩称，李继胜和我的表哥是亲戚关系，我曾经通过李继胜买过河北省廊坊市广阳区的房子，我把李继胜有房源的信息告诉原告，原告和李继胜自己沟通，因为原告不认识李继胜，通过我的银行卡汇给李继胜22万元。至于原告买哪个地方的房子、价位多少我不清楚，我没有参与，也没有强迫双方必须达成买房，要求驳回原告诉请。被告李继胜辩称，我方与原告从来没有签署书面委托合同，也从来没有赚取任何好处，系好意施惠行为，不认可原告的全部诉讼请求。原告主体不适格，原告从未委托我方购买房屋，也没有相关证据，我方已经为另一案件当事人完成委托义务，成功购买房屋并有相关证据，从未收到原告的款项。限购政策是在后续出台的，我方主要是作为亲朋之间无偿协助，与我方没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因当事人对案件事实争议较大，本院对证据逐一予以认定。原告殷殷的证据如下：证据一、被告冉照芹的银行卡交易明细复印件1份（见2019黑06**民初395号卷宗）。欲证明，原告委托二被告购买北京的房屋，原告的丈夫李海涛于2017年4月10日向被告冉照芹的账户转账24万元购房款，冉照芹将22万元转给被告李继胜，冉照芹转给李海涛2万元。经质证，被告李继胜对真实性、合法性无异议，对关联性不认可。称原告从未通过李继胜购买房屋，该笔款项系另案陈井华购买房屋。李海涛是否是原告丈夫没有书面证据，不知道其关系。被告冉照芹无异议，认可李海涛是原告丈夫，转账过程属实。证据二、录音光盘1张、录音笔录1份（见2019黑06**民初395号卷宗，系陈井华和李继胜之间的对话）。欲证明，被告李继胜在受托为原告购买房屋期间，与出售房屋的开发商售房代理商是合作关系。二被告为原告购买的房屋来源不明，且没有取得合法开发销售手续。二被告对受托事项没有尽到谨慎审查的义务，导致原告支付购房款后无法取得合法房屋，二被告存在重大过错。经质证，被告李继胜称没有接受原告委托购买房屋，对原告提供录音的真实性认可，合法性、关联性不认可。录音笔录第4页证明李继胜接受委托为陈井华、陈井霞购买二套房屋，原告系从陈井华手中转购陈井霞名字的房屋。原告提供证据一的转账时间、金额均与原告所述不吻合,并与原、被告双方的微信聊天记录不符，有违诚信原则。被告冉照芹无异议。证据三、录音光盘1张、笔录1份（见2019黑06**民初395号卷宗，系二被告之间的对话）。欲证明，二被告共同为原告购买房屋，但由于二被告过错导致购买房屋没有合法手续。李继胜对本案原告以陈井霞的名义委托二被告购买房屋是认可的。经质证，被告李继胜对真实性、合法性、关联性均不予认可。主张李继胜与冉照芹的对话录音原告如何得到，冉照芹作为被告刻意在起诉前与李继胜电话录音，交于原告，原告没有任何直接证据证明委托李继胜购买房屋。被告冉照芹对真实性无异议，认可该录音是冉照芹和李继胜的对话。证据四、手机微信聊天记录1组（见2019黑06**民初395号卷宗，系原告与被告李继胜的聊天记录）。欲证明，被告李继胜为原告购买房屋的情况。经质证，被告李继胜对真实性、合法性认可，对关联性有异议，称该聊天发生在2018年3月27日以后。被告冉照芹称不知情。证据五、认购书复印件1份、收据复印件2份（见2019黑06**民初395号卷宗）。欲证明，原告以陈井霞名义向二被告支付了22万元购房款，但二被告没有尽到谨慎审查的义务，并没有按照原告的委托与开发商签订房屋买卖协议，而是在开发商没有取得房屋预售许可证、且当时已经进行限购的情况下，被告李继胜没有取得原告授权代为签订认购协议。二被告不但没有尽到审慎义务，而且超越委托权限从事委托行为，存在重大过错。经质证，被告李继胜对真实性、合法性认可、对关联性不认可。该组证据系李继胜邮寄给陈井华的，原告作为证据出示，按照“谁主张，谁举证”的原则，应当证明是李继胜邮寄给原告的。该组证据有河北启创房地产开发有限公司公章，恰恰证明李继胜已经完全为陈井华履行合同义务。至于陈井华无法入住二套房屋系开发商原因，作为中介人员已经尽到了审慎义务，开发商构成刑事犯罪李继胜无法控制也无法提前预判。因受害人达几百人，涉案金额数亿元，李继胜愿意积极配合陈井华与开发商，霸州市扬芬港镇政府沟通协调。现状是很多购房人完成了退款或者更换小区，陈井华作为购房人委托其父亲去购房现场查看，拒绝退款更换小区，是其懒惰或者不作为导致。被告冉照芹无异议。证据六、微信聊天记录打印件1份（被告李继胜与陈井华的聊天记录，已当庭出示手机聊天内容）。欲证明，被告李继胜承诺为原告购买的房屋是大产权，是刚入市的项目，八月底之前可以更名一次，可以留房但得交钱，并给原告发了银行卡的照片，被告李继胜发给原告几个自然人的身份证号，称钱已经转给这几个人了，但原告不知道是谁，此记录说明被告在没有审查房屋是否有预售许可证的情况下便做虚假宣传，且在没有授权及房屋限购的情况下转委托第三人购买房屋，并向第三人支付房款，给原告造成巨大损失。经质证，被告李继胜称聊天记录打印件和手机的原始载体没有完整的、全面的反映，内容不全面，不予认可。被告冉照芹无异议。证据七、微信聊天记录打印件1份（被告冉照芹与原告的聊天记录）。欲证明，如果没有被告冉照芹的承诺，原告不会购买涉案房屋，也不会委托李继胜，原告是基于信赖二被告，才委托二被告共同购买房屋。经质证，被告李继胜称原告与冉照芹是同事关系，具有利害关系，通过该聊天记录也可以看出原告购买房屋是投机行为，鉴于京津冀周边房产升值泡沫大存在风险，不予认可。被告冉照芹无异议，确认是其本人和原告的聊天记录。证据八、霸州市政府《关于进一步加强房地产市场调控的实施意见》1份（官网下载）。欲证明，自2017年4月5日起霸州市针对非本地户籍居民购房已经限购，但被告签订的房屋认购书是2017年4月8日，被告作为熟知房产交易人士，在限购的情况下还为原告代理购买霸州市房屋存在重大过失。经质证，被告李继胜对真实性、合法性无异议，对关联性不认可，认为原告作为成年人有自己的独立判断，原告为追求投资回报购买房屋。现实情况是很多购房人买到房屋（没有办理房产证）进而转卖，也会赚到很多钱。被告冉照芹无异议。被告李继胜的证据如下：证据一、2017年4月18日下午3点57分李继胜与原告微信聊天记录1组。欲证明，原告说“我留完了老姐手里那个小的”，原告是从陈井华手里转购，和李继胜没有关系，无直接合同关系。经质证，原告对真实性无异议，认为这句话不能说明原告没有委托被告购买房屋，因为原告与二被告均表明原告是以陈井霞的名义购买房屋，并且以陈井霞名义支付22万元购房款，是原告的丈夫李海涛直接支付给被告冉照芹，由冉照芹转账给李继胜。从原告提供的二被告的录音当中也能够明确看出二被告收取的22万元购房款是原告的。原告说留完了老姐手里那个小的，这句话只是为了告知李继胜，委托其购买的两套房屋中原告留的是小的那套，并不是说原告是从陈井华手里购买的。被告冉照芹无异议。证据二、网上打印媒体报道材料1组。欲证明，陈井华购买房屋小区出现重大社会问题，李继胜作为中介人员没有关系。经质证，原告对真实性有异议，认为该份证据并非官方文件，网上的报道没有有效证据予以证明，任何人都可以到网上发表言论。此证据不能证明二被告受托为原告购买房屋已经尽到了谨慎审查的义务，不能证明二被告没有过错。被告冉照芹同意原告的质证意见。证据三、石某的书面证言1份。欲证明，被告李继胜将全部款项交给石某，石某再转交给开发商以及相关公司。经质证，原告对该证据的真实性、合法性有异议，认为该证据属于证人证言，石某作为证人应当出庭参加询问。由于证人没有出庭，该份证据不能作为定案依据，另外原告系委托二被告代为购买房屋，并没有委托第三人，被告应当就其自行委托第三人的行为向原告承担责任。被告冉照芹称只是把钱转给了李继胜，李继胜把钱转给了谁不清楚，没有参与。针对上述证据，本院认为，原告提交的证据具有真实性，本院予以确认，但证据不能证实被告冉照芹亦接受委托为原告购买房屋的事实，本院对该部分事实不予采信。被告提交的证据一具有真实性，本院予以确认，但该份证据不能证实被告李继胜已成功为原告购得房屋的事实，本院对该部分事实不予采信。被告提交的证据二系复印件，且来源不明，无法核实真实性，本院不予采信。被告提交的证据三系证人证言，证人石某未到庭接受双方当事人质询，证据的真实性无法核实，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告殷殷与被告冉照芹和案外人陈井华系同事关系。殷殷、陈井华在与被告冉照芹的聊天中得知其通过被告李继胜成功购买了河北省廊坊市的房产，殷殷和陈井华表示也想购房，冉照芹将李继胜的微信推荐给了殷殷和陈井华。2017年3月，陈井华通过微信联系到李继胜，委托李继胜购买北京周边的房产。李继胜将河北霸州杨芬港华瑞欣苑等房产信息发送给陈井华，在华瑞欣苑楼盘的介绍信息中明确记载“大产权、高端社区、全地下车库”，并告知推荐给陈井华的华瑞欣苑小区的房产是大产权，八月底可以更名一次。经过协商，陈井华同意让李继胜帮助购买华瑞欣苑的房产，双方并未明确约定李继胜完成委托事项后的报酬问题。陈井华委托李继胜以其姐姐陈井霞的名义购买了一套88平方米的房屋，并委托其姐姐陈井霞将购房款22万元转账给冉照芹，再由冉照芹转汇给李继胜。2017年4月8日殷殷与李继胜在微信聊天中表达买房意向，李继胜承诺出来房源第一时间通知殷殷。在此期间，由于陈井华另行购买120平方米房屋，并向李继胜补交了其余购房款。88平方米的房屋转由殷殷购买，殷殷的丈夫李海涛于2017年4月10日将购房款22万元转账给冉照芹，再由冉照芹转汇给李继胜，2017年4月18日殷殷在微信聊天中将购买88平方米房产一事告知李继胜。另查明，李继胜收到购房款后告诉陈井华已购得房产，并将启创地产“华瑞欣苑”项目认购书及收据快递给陈井华，项目认购书中的“陈井霞”系他人代签。收据（0070866）主要内容为：今收到陈井霞服务费伍万元整。收款单位为“三河市爱房购房产经纪有限公司”，交款人为“陈井霞”。收据（0125734）主要内容为：今收到陈井霞华瑞欣苑2－2－1202号房款壹拾万元整。收款单位为“河北启创房地产开发有限公司”，交款人为“陈井霞”。再查明，二被告在通话中曾提到80多平方米房屋是原告殷殷以陈井霞名义购买，120平方米房屋是陈井华购买，两个都是15万元的票据。为购房一事，原告殷殷多次与被告李继胜通过微信沟通，询问和催促尽快办理购房相关事宜，李继胜一直让殷殷等，时至今日仍未能为殷殷购得上述88平方米房屋。庭审中，原、被告均认可被告李继胜购买的华瑞欣苑小区的房产没有商品房预售许可证等合法手续，并不具备销售条件。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，原告殷殷虽然未与被告李继胜签订书面委托购房协议，但根据二被告之间的通话录音，原告与被告李继胜的微信聊天记录等证据，能够证明案外人陈井华委托被告李继胜以陈井霞名义购买一套88平方米的房屋，后该房屋转由原告殷殷购买，殷殷亦通过被告冉照芹将购房款22万元转给李继胜。虽然认购书上的购房人是陈井霞，但李继胜对于该房屋实际由殷殷购买是知情的，因此能够确认殷殷和李继胜之间已经达成口头委托购房协议。被告李继胜在接受殷殷委托后，应当按照殷殷的要求妥善处理委托事务，并及时报告委托事务的完成情况，但事实上被告李继胜并未及时向殷殷报告购房的相关流程，亦未对购房款的去向提供充分证据并作出合理说明。同时，被告李继胜作为熟知房产交易的中介人员，在未审查所购楼盘是否具备合法预售手续的情况下，即承诺所购房产为“大产权、可更名”，致使殷殷的购房目的无法实现，具有重大过失。现原告殷殷明确要求解除与被告李继胜的委托合同，并要求被告李继胜返还购房款22万元的诉讼请求合法，理由正当，本院予以支持。双方虽未明确约定委托事项的报酬，但被告李继胜在处理委托事务中存在重大过失，原告殷殷作为委托人可以要求其赔偿损失，本院酌定支持从原告提起诉讼之日（即2019年1月15日）至被告李继胜返还购房款之日期间的利息损失（按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。至于被告冉照芹是否应当承担民事责任，本院认为，被告冉照芹虽代李继胜收取了购房款，但已将购房款全额汇给李继胜，其并未实际接受原告殷殷的委托，也未承诺为殷殷办理购房事宜，故被告冉照芹并不是委托合同的当事人，原告要求被告冉照芹承担民事责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零六条、第四百一十条之规定，判决如下：一、被告李继胜于本判决生效之日起十日内返还原告殷殷购房款22万元；二、被告李继胜以购房款22万元为基数，自2019年1月15日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准向原告殷殷支付利息；三、驳回原告殷殷的其他诉讼请求。如果被告李继胜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,600元，由被告李继胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长 刘    丽    萍人民陪审员 黄明育人民陪审员朱爱波二〇一九年十一月十一日书 记 员 陈         扬附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意;因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。本案执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。