陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院执  行  裁  定  书 （2019）陕01执异1065号 案外人：孙美娥，女，1970年5月6日出生，汉族，住西安市临潼区。申请执行人：陕西省信用再担保有限责任公司，住所地陕西省西安市高新区。法定代表人：刘生远，该公司董事长。委托代理人：范鹏飞，陕西弘业律师事务所律师。委托代理人：李佳奇，陕西弘业律师事务所律师。被执行人：西安胜丰物流货运有限公司，住所地西安市临潼区。法定代表人：李刚。被执行人：陕西汇豪置业投资有限公司，住所地西安市临潼区。法定代表人：冯小育。被执行人：李刚，男，1979年12月21日出生，汉族，住西安市临潼区。被执行人：曹树华，男，1976年8月12日出生，汉族，住西安新城区。被执行人：任小婷，女，1979年8月19日出生，汉族，住西安市临潼区。被执行人：曹文华，男，1971年9月26日出生，汉族，住西安市临潼区。被执行人：任颖梅，女，1975年3月10日出生，汉族，住西安市临潼区。本院在执行陕西省信用再担保有限责任公司与西安胜丰物流货运有限公司、陕西汇豪置业投资有限公司、李刚、曹树华、任小婷、曹文华、任颖梅合同纠纷一案中，案外人孙美娥于2019年4月17日对本院查封其位于西安市临潼区文化西路南侧汇豪星河苑1号楼2单元16层1603室的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人孙美娥称，申请事项：请求贵院依法撤销西安市中级人民法院作出的（2017）陕01执468号之三执行裁定书，解除对申请人位于西安市临潼区人民西路南侧汇豪·星河苑1号楼2单元16层1603室的房屋的查封。事实及理由：申请人于2015年12月25日与陕西汇豪置业投资有限公司签订了商品房买卖合同，购买了该公司位于文化西路南侧汇豪·星河苑1号楼2单元16层1603室一套房屋，该房屋建筑面积93.09平方米，总价372360元。合同签订后申请人当日按约定交付了购房款372360元，陕西汇豪置业投资有限公司出具了收款凭证。2016年8月交付房屋，房屋交付后申请人便予以装修居住至今，居住至今已两年多，居住期间申请人按时交纳了物业费、天然气费、网费等各项费用。申请人目前仍对该房正常居住、使用。该房屋在申请人居住期间因他人的纠纷突然遭到贵院的查封。综上，因申请人正常购买商品房，且开发商已向申请人移交房屋。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，对于查封申请人的房屋应依法解除查封。故此，申请人现提出执行异议申请，请贵院依法处理。申请执行人陕西省信用再担保有限责任公司称，一、涉案房产登记备案在答辩人名下，答辩人是涉案房产的权利人。答辩人于2015年2月15日与开发商陕西汇豪置业投资有限公司签订了汇豪星河苑1号楼2单元16层1603室的《商品房买卖合同》并在房屋管理部门办理了登记备案手续，故答辩人才是涉案房产的权利人，而据被答辩人称其是在2015年12月25日与陕西汇豪置业投资有限公司签订的房屋买卖合同，该合同签订的时候在答辩人签订的合同之后且未在房屋管理部门登记备案，故被答辩人主张其是涉案房产的权利人明显于法无据；二、被答辩人不是适格主体，无权提出执行异议申请。本案所涉及的标的物在法院查封之前已经登记备案于答辩人名下，故被答辩人以答辩人名下的房产为其所有为由提起的执行异议申请于法无据，理应驳回；三、被答辩人提交的证据不足以排除执行；四、被答辩人自身存在过错。按照被答辩人与陕西汇豪置业投资有限公司所签订的《商品房买卖合同》第二十四条约定，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向临潼区房管所申请登记备案，但自签订购房合同至今，仍未进行备案，故被答辩人自身存在过错，应对其过错承担不利后果。综上，请求法院在查明事实的基础上驳回被答辩人的异议请求以维护答辩人的合法权益。西安胜丰物流货运有限公司、陕西汇豪置业投资有限公司、李刚、曹树华、任小婷、曹文华、任颖梅均未发表述称意见。本院查明，陕西省汉唐公证处于2015年6月16日，2017年3月15日分别作出（2015）陕证经字第004964号具有强制执行效力的债权文书公证书及（2017）陕证执字第089号执行证书。2017年3月20日，陕西省信用再担保有限责任公司依据上述公证文书向本院申请强制执行。2019年3月22日，本院立案受理。2017年4月5日，本院作出（2017）陕01执468号之三执行裁定书，裁定如下：一、查封登记在陕西信用再担保有限责任公司名下但实际归陕西汇豪置业投资有限公司位于西安市临潼区文化西路南侧汇豪星河苑26套房产（见附表），预售证号为临预字（2013）柒号；二、查封期限为三年。另查明，2015年12月25日，孙美娥作为买受人与出卖人陕西汇豪置业投资有限公司签订商品房买卖合同一份，约定出卖人经批准建设的商品房名称为汇豪星河苑。买受人购买的商品房为预售商品房中的1号楼2单元16层21603号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积93.09平方米，套内建筑面积74.58平方米，总价款372360元，孙美娥称当日以现金形式支付了购房款。2015年12月25日，陕西汇豪置业投资有限公司出具收款收据，该收据载明交款人为孙美娥，交21603房款，房款数额为372360元，并加盖了陕西汇豪置业投资有限公司的印章。目前孙美娥实际使用和管理涉案房屋并缴纳了物业费用。2019年9月9日，西安市不动产信息档案管理中心出具《西安市住房情况查询结果证明》，载明孙美娥在西安市国有土地上没有房屋。再查明，2015年2月15日，陕西省信用再担保有限责任公司作为买受人与出卖人陕西汇豪置业投资有限公司签订商品房买卖合同，约定买受人购买西安市临潼区文化西路南侧汇豪星河苑的建筑面积8492.97平方米的商品房，每平米住宅2500元，商铺8000元，总价款27762905元；买受人应于2015年3月1日前支付房款壹拾贰万元，剩余房款于2017年4月30日一次性支付。该合同在临潼区房地产管理局登记备案。2015年1月18日，陕西省信用再担保有限责任公司作为买受人又与出卖人陕西汇豪置业投资有限公司签订补充协议书，约定依据《商品房买卖合同》，陕西省信用再担保有限责任公司应于2017年4月30日前向陕西汇豪置业投资有限公司支付购房款，陕西汇豪置业投资有限公司同意如果其与陕西省信用再担保有限责任公司、成都银行签订的委托贷款借款合同到期后，逾期未偿还贷款，则陕西省信用再担保有限责任公司有权以其享有的委托贷款借款合同项下的债权冲抵所有应向其支付的购房款，即以约定的价格乘以房屋面积计算最终房款数额后与陕西省信用再担保有限责任公司享有的债权冲抵，多退少补。本院认为，案外人基于实体权利排除执行的，应按照法定的条件审查其请求是否成立。经审查，案外人孙美娥与被执行人陕西汇豪置业投资有限公司签订了合法有效的商品房买卖合同，该房屋系案外人孙美娥用于居住的唯一商品房，孙美娥也支付了全部的房款。虽然申请执行人陕西省信用再担保有限责任公司与被执行人陕西汇豪置业投资有限公司签订了涉案房屋的买卖合同，但根据该合同的约定和申请执行人的陈述，该合同实际为申请执行人与被执行人借款的担保。综上，孙美娥的异议申请符合法律规定的条件，其享有的权利可以排除对涉案房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：中止对西安市临潼区文化西路南侧汇豪星河苑1号楼2单元16层21603号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。    审 判 长  王 西 平审 判 员  冯      健审 判 员  黄  金  华 二○一九年十一月十五日  书 记 员   张 埔 宁