湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初3283号原告：周莹，女，汉族，1976年2月13日出生，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市雨湖区。被告：湘潭新都汇商业管理有限公司，住所地湘潭九华示范区。法定代表人：杨靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓青，女，1970年11月30日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湖南省湘潭市岳塘区。原告周莹与被告湘潭新都汇商业管理有限公司（以下简称“新都汇公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周莹、被告湘潭新都汇商业管理有限公司的委托诉讼代理人杨晓青到1庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周莹向本院提出诉讼请求：1、判令被告新都汇公司立即向原告支付2018年的房屋租金24451元，并支付滞金1638元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年3月18日，原告与被告新都汇公司签订《租赁合同》，约定原告将新都汇X栋X单元XXXXXXX号商铺出租给被告新都汇公司，租期自2014年1月1日至2019年1月1日，共计五年；并约定被告新都汇公司按原告《商品房买卖合同》中签订的实际成交价222285元为基数，按照第一年返6%、第二年返7%、第三年返8%给予甲方在该房最终成交合同总价作为总价优惠的一次性抵扣。同时约定自第四年起按总价为基数的10%、第五年按11%的比例标准向原告支付租金，支付方式为第四年和第五年的7月30日分别一次性支付。而被告新都汇公司至今未按约定支付租金，故原告向被告追究违约责任。特将此诉至法院。被告新都汇公司辩称：一、原告与被告实际上是委托合同关系，而不是租赁合同关系，根据委托合同的性质，未出租的风险应当由原告承担；二、被告享有“先履行抗辩权”，原告没有提供租赁收入税务发票，被告有权拒绝支付租金；三、原告要求被告新都汇公司支付的房屋租金诉讼请求中2019年1月1日以前的租金已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行届满之日的次日计算。同时，2018年7月18日《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》也明确了原民法通则规定的时效节点，再次辨明原告要求被告新都汇公司支付的房屋租金诉讼请求中2019年1月1日以前的租金已过诉讼时效，被告新都汇公司不承担2017年1月1日至2018年12月31日的租金支付义务，也不承担该部分租金关联违约金的支付义务；四、基于被告新都汇公司已处于实质资金链断裂、大量待执行案件无法解决，不具备经营管理能力，被告新都汇公司同意配合；同时考虑到原告主要投资风险已经解除，周边房产价格已经超过当年投资价格，未来投资收益更加明确。被告新都汇公司希望尽可能同原告相互谅解，从而和解此案。经审理查明：原、被告于2012年3月30日签订《租赁合同》（注：首页、封面写的是：“租赁合同”、“出租人：周莹”、“承租人：湘潭新都汇商业管理有限公司”，第二页写的是“《新都汇二期商铺委托招商租赁协议》”，原告为“甲方”，被告为“乙方”，湘潭新都房地产开发有限公司为“丙方”），第一条约定：“甲方委托招商租赁的商铺坐落于湘潭市九华示范区商铺，建筑面积约为42.34平方米（实际面积以房产局测绘面积为准）。”第2.1条约定：“甲方委托乙方招商租赁期限（以下简称招商期）从2014年1月1日起计，至2019年1月1日止。甲方、乙方、丙方一致确认及同意：甲方在购买该铺时，丙方已经承担了全部招商成本和风险并按第一年6%（该铺销售面价为基数）、第二年7%（该铺销售面价为基数）、第三年8%（该铺销售面价为基数）的标准将招商期间租金收益总额在该铺最终成交合同总价中作为总价优惠给予了甲方一次性抵扣，同时乙方将在第四年按10%（该铺最终成交合同总价为基数）、第五年按11%（该铺最终成交合同总价为基数）的标准支付给甲方该铺的租金，且乙方、丙方在招商期内不再另行支付任何其他费用和收益（包含但不限于该铺在招商期内可能出现的广告附加收益、租金溢价、招商加盟收益、押金保证金广告费收益等）给甲方。”第2.4条约定：“乙方在第四年和第五年的7月30日分别一次性支付当年的该铺租金至甲方指定银行账户，支付租金前甲方需向乙方提供该铺当年租赁收入税务发票。”第3.4条约定：“三方同意在招商期内，如乙方不按本协议约定按时向甲方支付租金，则每逾期一日，按应付未付租金的万分之二向甲方缴付滞纳金；超过半年未付，甲方有权终止本协议，并可向乙方追究违约责任；如乙方提前终止本协议，乙方须按本协议约定支付剩余招商期的全部租金。”另查明，原告与湘潭新都房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，新都汇X栋X单元XXXXXXX号房价款为222285元。以上事实有原、被告的身份资料、《商品房买卖合同》、《租赁合同》、双方当事人的陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为：根据本院查明的案件事实，结合原、被告的诉辩意见，本院认为本案的争议焦点为：一、原告与被告新都汇公司签订《租赁合同》（《新都汇二期商铺委托招商租赁协议》）是否成立？《租赁合同》是委托合同还是租赁合同？二、原告主张被告新都汇公司支付租金的诉讼请求是否超过了诉讼时效？原告主张的房屋租金计算的起止时间及金额为多少？三、原告主张被告新都汇公司支付违约金的诉讼请求是否应当得到支持？第一个焦点：本院认为，原、被告所签订的《租赁合同》（《新都汇二期商铺委托招商租赁协议》）是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，为有效合同，双方应按约全面履行各自的义务。原、被告签订的《租赁合同》（《新都汇二期商铺委托招商租赁协议》）虽从合同名称来看为委托租赁合同，但从合同实质内容来看，《租赁合同》（《新都汇二期商铺委托招商租赁协议》）对房屋的交付、租期、租金均进行了明确的约定，故原、被告所签订的《租赁合同》（《新都汇二期商铺委托招商租赁协议》）实质为房屋租赁合同。第二个焦点：关于原告要求被告新都汇公司给付房屋租金的诉讼请求，被告辩称原告2019年1月1日之前主张的租金已经超过诉讼时效。对于原、被告的主张本院评析如下：本案中《租赁合同》第二条对于租金支付时间约定为“乙方在第四年和第五年的7月30日分别一次性支付当年的该铺租金至甲方指定银行账户”，从上述约定可以确定原告本案主张的租金每期届满时间为2017年7月30日、2018年7月30日。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案中被告欠付原告的第四年的租金应当2017年7月30日之前支付，而第四年租金的支付时间在民法总则施行之后尚未届满一年，故应当适用三年诉讼时效期间的规定，为此本院原告请求被告支付租金的诉讼请求依法予以支持。对于租金计算标准，因被告未向原告支付第五年即2018年度的租金，按照原告与被告签订的《租赁合同》的约定“乙方将在第五年按11%（该铺最终成交合同总价为基数）的标准支付给甲方该铺的租金”。为此被告应当按照合同约定的租金标准向原告支付租金。租金自2018年1月1日起计算至2018年12月31日为24451.35元（222285元×11%=24451.35元），对原告要求被告支付租金24451元的主张，本院予以支持。第三个焦点：对于原告请求被告支付滞纳金的诉讼请求。本院认为，原、被告在《租赁合同》中约定了：如被告不按约定支付租金，则每逾期一日，按应付未付租金的万分之二向原告缴付滞纳金。该滞纳金在性质上实为违约金，且不违反法律规定。因此，对原告要求被告支付滞纳金的要求，本院予以支持。对于滞纳金的计算，被告支付2018年度租金的时间为当年的7月30日，故被告应自应付租金之日起向原告缴付滞纳金，滞纳金自2018年7月31日起以24451.35元为基数计算至原告主张的2019年6月30日止为1633.35元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告湘潭新都汇商业管理有限公司在本判决生效后十日内向原告周莹支付2018年度的租金24451元；二、被告湘潭新都汇商业管理有限公司在本判决生效后十日内向原告周莹支付自2018年7月31日起至2019年6月30日滞纳金1633.35元；三、驳回原告周莹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费452元，减半收取226元，由被告湘潭新都汇商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘潭市中级人民法院。审 判 员  李育君二〇一九年十一月四日法官助理何婵娟代理书记员  彭 铼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。