海南省高级人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）琼行终519号 上诉人（原审原告）：徐全，男，1975年1月24日出生，汉族，现住海南省海口市。 委托诉讼代理人：张小梅，海南德赛利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴毓杰，海南德赛利律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：海口市龙华区人民政府，住所地海南省海口市龙昆北路**。 法定代表人：郭刚，区长。 委托诉讼代理人：倪绍山，海南云联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪波，海口市龙华区人民政府工作人员。 上诉人徐全因与被上诉人海口市龙华区人民政府（以下简称龙华区政府）行政强拆违法一案，不服海南省海口市中级人民法院（2019）琼01行初372号行政裁定，向本院提出上诉。本院于2019年9月2日立案，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 徐全向一审法院起诉称，2009年3月，徐全在海口市龙华区人民法院执行拍卖会上以人民币1240000元成功竞买取得海口坡巷村4号房地产（八层楼房及其土地），并依法登记和取得海口市国用（2010）第001637号《国有土地使用权证》。证载土地使用权人徐全、、地号02-05-777等根据生效执行裁定书确定的事实和不动产登记权属证书载明，徐全系上述坡巷村4号房地产（八层楼房及其土地）的唯一所有权人/物权人。龙华区政府征收海口市龙华区坡巷片区，未经与徐全协商拆迁补偿事宜和进行补偿赔偿即径行拆除徐全所属不动产，甚至认定上述不动产不属徐全所有，明显违反法律规定。故徐全向一审法院诉请：1、请求确认龙华区政府拆除海口市龙华区坡巷村4号房地产的行政行为违法；2、请求判决龙华区政府承担本案全部诉讼费用。 一审法院查明，2009年3月，海口市龙华区人民法院以（2008）龙执字第450-2号民事裁定书裁定拍卖被执行人海南恒昌工贸公司所有位于海口市××村），徐全参加竞拍，以1240000元竞拍成交，并缴纳了各种费用（包括相关税费），于2010年2月27日取得海口市国用（2010）第001637号《国有土地使用权证》，证载土地使用权人徐全、、地号02-05-777用途为城镇住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积213.46平方米。涉案土地上房产至今未取得房屋产权证。 2009年5月，徐全取得涉案土地使用权后，将该坡巷村4号的八层住宅楼进行了面积测绘、分户、编号，将1层分为A、B、C、D4套,2-8层每层各分为A、B、C、D、E、F6套，八层总共分为46套房，明确了每套房的套内面积、建筑面积、分摊建筑面积及用途等。随后，海南超胜实业有限公司（以下简称超胜公司），注明法定代理人徐全，与王述成、李策等案外人陆续签订了房地产买卖合同，将此46套房分别予以出售，落款处超盛公司盖章，徐全签名，徐全随后向各购房者交付了房屋。 2016年8月30日，龙华区政府依法作出《关于坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收决定》（海龙府【2016】38号），在《海口晚报》上予以公告，决定对坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目范围内的国用土地上房屋实施征收，国用土地使用权同时收回，并明确了征收范围、房屋征收部门、征收补偿安置方案、签约期限以及被征收人不服征收决定享有的相关诉权等事项。 2019年1月29日，徐全给龙华区坡巷村拆迁指挥部发出《关于敦请对龙华区坡巷村4号原房屋拆迁补偿情况作出说明的函》，自述自2009年3月起，其委托超胜公司销售涉案八层住宅楼，超胜公司先后与崔丽丽、韩永年、肖玉华等46人签订了《房地产买卖合同》，随后将住宅楼交付于各购买人使用。由于历史原因，该住宅楼一直未办理房屋所有权证。2018年12月，其获知该住宅楼已经被拆迁，指挥部已经与该住宅楼的各使用人签订了拆迁补偿协议，并将补偿款分发给了各使用人。徐全主张其是该住宅楼所在国有土地合法的使用权人，该住宅楼虽交付使用但未办理房屋所有权证，故没有产生物权变更的效力，根据房随地走的原则，其才是房屋所有权人，也是所有拆迁补偿协议中适格的当事人，恳请指挥部对该土地及地上房屋拆迁情况作出说明。 2019年3月13日，海口市龙华区坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目指挥部对徐全作出复函，称在对涉案房地产征收过程中，该46户被征收人向指挥部提交了其与超胜公司签订的《房地产买卖合同》，而徐全在来函中也已确认委托超胜公司全权处理上述房地产，故指挥部认定上述房地产已不属于徐全所有，如有异议，徐全可诉讼维权。徐全不服，遂成讼。 一审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织有权提起诉讼。本案徐全自认其委托超胜公司销售涉案住宅楼，与崔丽丽、韩永年、肖玉华等46人先后签订了《房地产买卖合同》，将此涉案八层住宅楼的46套房分别予以出售。徐全依约向各购房者交付了房产，购房者在支付房款后，拥有房屋产权，各购房者属涉案房地产被拆迁对象，享有和龙华区政府协商拆迁补偿事宜，签订征收补偿协议并获得补偿款的主体资格，涉案房产已经卖出，虽然所售房产未办理过户，但是徐全在与购房者之间签订房地产买卖合同后，购房者支付了绝大部分房款，尾款部分也同时约定在房管部门受理房产过户时付清，徐全交付了房产，房屋产权已经转移。因此龙华区政府据此将购房者列为被征收人即行政相对人对各房产者进行征收补偿，应予以认定。 《国有土地房屋征收与补偿条例》第十三条规定：房屋被征收的，国有土地使用权同时收回。涉案房产卖出，徐全已非产权所有人；现徐全主张涉案房产所占土地现登记在其名下，因此其有资格与政府签订拆迁补偿协议，根据该条例规定，随着涉案房产被征收，徐全名下的土地已被收回。由此可见徐全并非涉案房地产的权利人，其与龙华区政府的拆迁补偿行政行为无利害关系。 综上，徐全既不是拆迁补偿行政行为的相对人，也与拆迁补偿的行政行为没有利害关系，因此，其不具备本案行政诉讼原告的主体资格。遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项的规定，裁定驳回徐全的起诉。 上诉人徐全向本院提出上诉，请求撤销一审裁定，指令一审法院继续审理本案,或在查明事实的基础上直接判决确认被上诉人龙华区政府拆除海口市龙华区坡巷村4号房地产的行政行为违法。事实和理由：一、涉案龙华区坡巷村4号房地产（八层楼房及其土地）被拆前的物权人/所有权人，即行政拆迁相对人。一审裁定认定未经履行完毕的购房协议买受人为被拆迁人，否认物权人为被拆迁人，系认定事实错误。二、涉案被拆房屋之前的购房协议效力，有且仅有人民法院或仲裁机构认定，拆迁人/被上诉人无权确认有效与否。三、上诉人系涉案龙华区坡巷村4号房地产（八层楼房及其土地）被拆前唯一物权人/所有权人，任何单位和个人非经法定程序无权变更或取得其拆迁补偿/赔偿权益。 被上诉人龙华区政府答辩称，一、徐全已经将涉案房屋出卖给案外人，不是涉案房屋的所有权人，提起本案诉讼不适格。徐全已经委托海南超胜实业有限公司将房屋销售给王述成等46人，龙华区政府依据《房地产买卖合同》确认房屋所有权人。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”徐全不是涉案房屋的所有权人，其提起行政诉讼，确认拆除涉案房屋的行政行为违法不适格。二、徐全与案外人对涉案房屋存在纠纷，应通过协商或者诉讼方式解决。如果涉案房屋协商或者司法确认产权归徐全所有，则龙华区政府与徐全依法签订安置补偿协议。 本院在二审听证时，上诉人徐全提出，涉诉的4号房产已经进行拆迁补偿的是44户，不是一审裁定认定的46户。被上诉人龙华区政府对此事实予以确认。双方对一审裁定认定的其他事实没有异议。 本院认为,根据我国物权法的规定，不动产的产权归属以登记为准，不以交付为准。本案涉诉房产的原买受人徐全仅办理了土地证，未办理房产过户登记手续，同时，在其将涉诉房产出卖过程中，也未按照购房合同约定为买房人办理房产过户手续。因此，虽然该涉诉房产已交付买房人居住，但该涉诉房产的产权仍处于不明确状态。由于徐全拥有涉诉房产的土地证，与44户有房产买卖关系，因此，其对涉诉房产具有法律上的利害关系。一审裁定以徐全不是拆迁补偿行政行为的相对人，与拆迁补偿行政行为没有利害关系为由，驳回其起诉，与本案事实不符，应予以纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第（二）项之规定，裁定如下： 一、撤销海南省海口市中级人民法院（2019）琼01行初372号行政裁定； 二、本案指令海南省海口市中级人民法院继续审理。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 吴春萍 审 判 员 王山元 审 判 员 孔 琼 二〇一九年十一月二十六日 法官助理 李福艳 书 记 员 文明哲 附：相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； ……