河北省黄骅市人民法院执 行 裁 定 书（2019）冀0983执异39号案外人：中国农业银行股份有限公司黄骅市中捷支行。住所地：河北省沧州市渤海新区中捷产业园区。法定代表人：潘国利，行长。委托诉讼代理人：东娜，女，1978年12月14日出生，汉族，大学文化，支行副行长，住河北省黄骅市。委托诉讼代理人：申华禄，男，1988年5月16日出生，汉族，大学文化，支行员工，住河北省沧州市青县。申请执行人：汪晓阳，男，1977年6月7日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：李冰，河北兴骅律师事务所律师。被执行人：孟宪清，男，1960年8月3日出生，汉族，大学文化，住河北省黄骅市。被执行人：河北建邺房地产开发有限公司。住所地：河北省黄骅市205国道西。法定代表人：刘孟军，董事长。委托诉讼代理人：孟宪清，男，1960年8月3日出生，汉族，大学文化，住河北省黄骅市。保证人：河北冀学房地产开发有限公司。住所地：河北省黄骅市205国道西。法定代表人：孟宪清，董事长。本院在执行申请执行人汪晓阳与被执行人河北建邺房地产开发有限公司、孟宪清、保证人河北冀学房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，案外人中国农业银行股份有限公司黄骅市中捷支行于2019年5月31日对（2018）冀0983执1066号之五执行裁定扣划的执行标的不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查。案外人的委托诉讼代理人东娜、申华禄、申请执行人汪晓阳的委托诉讼代理人李冰、河北建邺房地产开发有限公司和河北冀学房地产开发有限公司共同委托被执行人孟宪清到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人中国农业银行股份有限公司黄骅市中捷支行（以下简称中捷农行）称，2014年9月17日，案外人与保证人河北冀学房地产开发有限公司临港分公司签订《一手住房贷款业务银企合作协议》，6.4条约定了保证人为案外人向合作项目的购房人提供连带责任保证担保，同时约定保证人按合作项目发放的个人住房贷款发生额的百分之三交纳保证金，存入保证金专户（户名：河北冀学临港分公司保证金，账号：50×××98）。2017年5月19日，双方签订了《一手住房贷款业务银企合作协议补充协议》，约定将原协议6.4条保证金专户修改为：户名：河北冀学房地产开发有限公司临港分公司个人信贷业务单位保证金，账户：50×××03。根据上述合作协议及补充协议约定，账号50×××03为保证金账户，保证人以上述保证金专户内的款项为案外人向购房人贷款提供动产质押担保，在购房人贷款出现逾期或违约情形时，案外人有权扣划该账户资金偿还贷款。该涉案账户内款项以保证金形式特定化，且案外人为该保证金账户实际控制人，未经同意，保证人河北冀学房地产开发有限公司不能自由支配使用该账户内资金。因此请求法院撤销（2018）冀0983执1066号之五执行裁定的执行行为。申请执行人汪晓阳辩称，请求法院依法驳回案外人的异议申请。根据异议人所提供的书面申请意见，法院依法冻结的是冀学房地产在银行账户内的存款，该存款根据案外人的表述为保证金，但该保证金目的是为了保证购房业主办理按揭并以业主所购房屋进行抵押贷款。根据担保法第28条第一款的规定，同一债权既有保证又有物的担保，保证人对物的担保以外的债权承担担保责任，该条款即法律上的“物保优先”原则，在业主无法偿还贷款的情况下，需要先以抵押房屋进行清偿，不足的才由冀学房地产承担责任。按照案外人与冀学房地产的约定，将保证金约定为优先清偿显然与法律相冲突矛盾，违背了物保优先原则。另外，本案所涉及的保证金是冀学房地产作为开发商所建设楼盘按揭的保证金。随着业主办理按揭手续的进行，所谓保证金已经丧失了其约定的功能，保证金的形式应当转变为一般存款。在法院冻结甚至划扣的情况下，由于存在房屋抵押，因此，不会根本上损害案外人的根本利益。抵押物的处置完全能够实现案外人的债权。根据现有法律规定，仅有信用证开设保证金账户、银行承兑汇票保证金账户不得划扣，本案中的保证金不属于上属性质的保证金，而是案外人银行与冀学房地产之间约定的一种担保方式，其约束力限于当事人之间，不能对抗善意第三人，即本案的申请执行人。也不得对抗法院的执行。如果从保证金的不断变化的情况看，随着业主办理抵押登记，偿还按揭贷款，案外人所谓的保证金不具有保持特定化的性质。根据案外人与冀学房地产签订的《一手住房贷款业务银企合作协议》第六条第6.5项的约定（略），明显属于流质条款，依法无效。根据6.3项，第（一）的约定，双方之间同时约定了抵押条款证实双方存在物保优先的情形，印证了与法律规定存在冲突和矛盾。请求法院依法驳回案外人的异议请求。被执行人河北建邺房地产开发有限公司（以下简称建邺房地产公司）、河北冀学房地产开发有限公司（以下简称冀学房地产公司）、孟宪清辩称，被执行人同意并支持黄骅法院的冻结。中捷农行接受冀学房地产公司的房贷，这个保证金是流动性的，在贷款发生之后，已经将房产进行了抵押，诉状上写明如果贷款发生问题，将从这些保证金中扣划，被执行人不认同，去年黄骅执行局在建设银行，同样也是这个小区，业主有一个一百万的保证金，也被法院扣划来，案外人所说的协议没有道理。本院查明，2017年11月3日本院作出（2017）冀0983民初6742号民事调解书：一、被告河北建邺房地产开发有限公司、孟宪清于2018年3月15日前偿还原告汪晓阳借款本金913860元、违约金182772元，合计款1096632元，并自2016年7月20日起按年息12%支付借款本金的利息，直至履行完毕。因被告未按调解书履行义务，原告汪晓阳申请强制执行。本院于2018年3月26日立案执行。在执行过程中保证人冀学房地产公司自愿对上述债务承担连带责任担保。河北冀学房地产开发有限公司临港分公司系冀学房地产公司的子公司。2019年5月22日本院作出（2018）冀0983执1066号之五执行裁定书和协助划拨存款通知书，裁定：划拨保证人河北冀学房地产开发有限公司临港分公司在银行的存款683000元。协助划拨存款通知书：本院在执行申请执行人汪晓阳与被执行人孟宪清、河北建邺房地产开发有限公司等民间借贷纠纷一案中，因被执行人、保证人河北冀学房地产开发有限公司在期限内未予执行，请将该被执行人河北冀学房地产开发有限公司临港分公司在你处50×××03账户的存款683000.00元，划拨至黄骅市人民法院。另查明，2014年9月17日甲方案外人中捷农行与乙方河北冀学房地产开发有限公司临港分公司签订一手住房贷款业务银企合作协议，甲方为乙方开发的房地产项目发放个人住房贷款，甲方为购房人提供的单笔个人住房贷款金额不超过房屋成交价的70%，贷款年限最长不超过30年。乙方为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。乙方提供保证担保的，应按甲方向合作项目发放的个人住房贷款发生额的3%交纳保证金，并存入保证金专户（户名河北冀学临港分公司保证金，账号：50×××98）。乙方以该保证金专户内的资金为乙方所担保的债务设定动产质押担保。2017年5月19日甲方中捷农行与乙方河北冀学房地产开发有限公司临港分公司签订一手住房贷款业务银企合作补充协议：乙方提供保证担保的，应按甲方向合作项目发放的个人住房贷款发放额的3%，交纳保证金，并存人保证金专户（账号50×××03）。乙方以该保证金专户内的资金为乙方所担保的债务设定动产质押担保。案外人共向合作项目冀学佳园小区发放个人住房贷款152笔，合款33825000元，截止到2019年11月21日该小区已经有326户业主办理了不动产登记信息，剩余业主正在办理不动产登记过程当中。本院认为，房地产开发商按照与银行签订的银企合作协议，在银行向购房者发放贷款是按一定比例在特定账户中存入按揭贷款保证金，为银行发放贷款提供阶段性担保。该保证金虽以房地产开发商的名义存入，但因其及特定化的性质，银行对特定化的保证金享有优先受偿权。但当购房者取得房地产权证，并且办妥银行的抵押登记手续后，按揭贷款保证金的作用已履行完毕，性质转化为普通存款。银行为购房户发放贷款，并督促购房户办理不动产登记，以不动产作为抵押担保，发放贷款数额和已经办理不动产抵押登记的情况，均应由银行方提供证据，没有提供证据的，视为举证不能。现在“冀学佳园”项目小区大部分业主已办理不动产登记，剩余业主也正在办理过程当中，银行未向法院提供贷款户办理不动产登记的确切数据，视为银行的贷款保证金担保已转化为不动产抵押担保，所以开发商账户内的原保证金已转化为普通存款，法院对普通存款冻结和扣划完全符合法律的规定。所以案外人的执行异议理由不足，所提异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十六条第二款、第二十五条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回案外人中国农业银行股份有限公司黄骅市中捷支行的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向黄骅市人民法院提起诉讼。审 判 长  刘志政人民陪审员  郭庆俊人民陪审员  贾启安二〇一九年十一月二十七日书 记 员  吴 静