海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1686号上诉人（原审被告）：三亚德佑房地产投资服务有限公司，住所地，海南省三亚市吉阳区迎宾路聚鑫园F栋F105号商铺。法定代表人：吕超明，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐俊，海南邦威律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏依博，海南邦威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海南阿信房地产中介有限公司，住所地，海南省保亭县保兴西路北侧111号（交通局大楼）。法定代表人：李桃新，系该公司总经理。原审被告：海南雅居乐房地产开发有限公司，住所地，海南省陵水县英州镇清水湾大道A03区公建七号商铺。法定代表人：陈玉民，系该公司区域副总裁。委托诉讼代理人：孔继鸽，系该公司员工。委托诉讼代理人：何丽秀，系该公司员工。原审第三人：李静，女，1994年4月30日出生，汉族，住辽宁省沈阳市浑南区。上诉人三亚德佑房地产投资服务有限公司（以下简称德佑公司）因与被上诉人海南阿信房地产中介有限公司（以下简称阿信公司），原审被告海南雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司），原审第三人李静居间合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初3231号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。德佑公司上诉请求：1.请求贵院撤销三亚市城郊人民法院作出的（2019)琼0271民初3231号民事判决书，依法改判为驳回阿信公司的全部诉讼请求；2.判令本案一审、二审的诉讼费用全部由阿信公司承担。事实与理由：一、阿信公司作为专业的地产分销公司当然明确知晓一手房交易过程中推介客户的报备具有时效性，德佑公司亦不负有提前告知阿信公司销售代理合同及附件内容的义务，阿信公司因其超时报备而致使雅居乐公司不予结算佣金的责任应由其自行承担。1.阿信公司作为专业分销公司，对于一手项目推介客户的时效性要求是明确知晓的。在一手房的房屋销售代理过程中，分销公司带看客户具有时效性属于约定俗成的行业规范。不仅是涉案清水湾项目，德佑公司代理的所有一手房销售项目对于报备的时效全部都有明确的要求和限制。阿信公司作为专业的地产销售公司，在推介涉案房屋的客户前，己经推介了其他大量客户，因而其对于房屋销售代理业务的流程及时效性要求必然是明确知晓的。2.德佑公司并不负有提前告知阿信公司销售代理合同及附件内容的义务，客户报备失效是阿信公司的原因造成的，一审法院将客户报备失效的责任归咎于德佑公司没有事实及法律依据。一审判决以“德佑公司并未提交证据证明阿信公司事先知晓德佑公司与雅居乐公司之间的销售代理合同及附件内容”为由，认定德佑公司应当向阿信公司支付转介费的前提是德佑公司负有事先告知阿信公司“德佑公司与雅居乐公司之间的销售代理合同及附件内容”的义务，但事实上德佑公司并不负有该项事先告知义务，德佑公司对于客户报备失效没有任何过错。首先，德佑公司与阿信公司签署的《合作销售协议》及《客户转介协议》中并未约定德佑公司需将与雅居乐公司签署的销售代理合同及附件内容提前告知阿信公司，因此上述事项并不是德佑公司的约定义务。其次，德佑公司与阿信公司属于居间合同关系，而《合同法》总则及居间合同分则条款中也从未规定德佑公司负有提前告知的义务，因此上述事项亦不是德佑公司的法定义务。再次，从双方实际履行合同的过程看，将上述事项认定为德佑公司的义务亦不符合公平原则。从《合作销售协议》及《客户转介协议》的约定内容及形式上可以看出，上述两份合同是由德佑公司拟定的、与非固定的分销合作对象针对德佑公司销售代理的全部一手房项目签署的制式协议。除阿信公司之外，德佑公司还与几百家公司及个人进行分销合作，签署过《合作销售协议》及《客户转介协议》。同时除了涉案房屋所在的“清水湾”项目外，德佑公司还代理销售了其它大量的一手房项目，全部项目均包含在《合作销售协议》及《客户转介协议》的协议履行范围内，而且每个一手房项目的带看报备均有不同的要求。在此情况下，德佑公司客观上是根本不可能事先向所有签署过《合作销售协议》及《客户转介协议》的合同相对方提供全部一手房项目的销售代理合同及附件内容。同时德佑公司与各一手房项目开发商签署的销售代理合同也涉及到德佑公司与开发商的商业秘密，德佑公司也不可能将上述内容提前告知阿信公司。而相对阿信公司而言，由于其分销推介的一手房项目仅仅是德佑公司代理销售的全部项目中个别的几个项目。因此在协议履行过程中，阿信公司作为分销公司应当负有提前向德佑公司了解其将要推介项目的相关销售代理条件的义务，这也与公平原则的要求相符。最后，结合本案客户带看情况而言，阿信公司在明知李静无法按照原定报备的看房时间前往项目现场看房的情况下，没有及时将上述情况告知德佑公司。这是该客户报备失效的直接原因，如若阿信公司及时告知了德佑公司，则德佑公司必然会及时重新进行报备，德佑公司对此并不存在任何过错。二、根据《客户转介协议》的约定，在雅居乐公司未向德佑公司支付涉案房源销售代理佣金的情况下，阿信公司也无权向德佑公司主张支付转介费。德佑公司与阿信公司签署的《客户转介协议》第六条第1款及第2款明确约定，如因开发方（雅居乐公司）拖欠佣金，导致德佑公司无法按时收到佣金的，则阿信公司不得要求德佑公司提前结算佣金，在德佑公司未收到项目开发方结算的佣金前，阿信公司无权要求德佑公司垫付。现雅居乐公司及德佑公司都已明确雅居乐公司并未向德佑公司支付涉案房屋的销售代理佣金，因而阿信公司就涉案房屋推介费的支付条件并未成就，阿信公司无权向德佑公司主张支付。综上所述，恳请法院依法查明案件事实，支持德佑公司的上诉请求，以维护德佑公司的合法权益。阿信公司答辩称，报备具有时效性，不是行规，是德佑公司与雅居乐公司之间的约定，我不知情。一、德佑公司的上诉不成立；二、本案的看房确认单对相关事项作出说明，1.此单由销售秘书负责填写，否则无效；2.带访经纪人、销售秘书签字确认，此单生效；3.售楼部经理为看房最终责任人核实相关信息并确认签字；三、德佑公司以我司和德佑公司签署的《客户转介协议》第六条第1款及第2款为由不给我司支付涉案房源销售代理佣金。我司认为本案不适用此条款。雅居乐公司答辩称，一、我司与德佑公司具有合同关系，与阿信公司没有合同关系，只认可德佑公司的报备信息；二、阿信公司答辩中陈述的超过24小时报备无效，属于霸王性条款，不在该案的审判范围内，另外该条款属于商务性条款，对我司与德佑公司之间的佣金结算具有约束力；三、结合一审查明的事实，房源报备信息确实超过了有效期。李静未作陈述。阿信公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判决德佑公司、雅居乐公司共同向阿信公司支付居间报酬40,096元；2.由德佑公司、雅居乐公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：对于当事人各方没有争议的事实，予以确认。2017年1月26日，雅居乐公司与德佑公司签订《雅居乐清水湾项目营销策划及销售分销代理合同》，德佑公司作为雅居乐公司雅居乐海南清水湾项目在海南地区的营销策划及销售代理，期限为2017年1月26日签约日起计至2018年1月25日止（含首位两日），双方结算以《云客活动细则》为准，项目一手销售成交的基准销售代理费用提取比例为实际销售额的百分之三即3%，销售代理费计算周期为每月15号至次月15号，报备信息与成交信息不符的单位，德佑公司需将结算证明资料一并提交至雅居乐售后工作人员，否则顺延至次月计算，计算销售代理费用基数是成交单位已签订《商品房买卖合同》约定商品房销售金额。《雅居乐清水湾项目营销策划及销售分销代理合同》附《云客活动细则》。2017年6月7日，甲方德佑公司与乙方阿信公司签订《合作销售协议》，约定：甲方同意乙方配合甲方销售甲方的合作项目，提供销售人员帮助甲方完成合作项目的销售工作；甲乙双方的合作期限无明确的终止日期，双方合作的基础不存在时，合作自动终止；甲方需根据本合同相关规定向乙方支付房屋销售的劳务费，乙方需开具合法有效的发票（增值税专用发票）给甲方；带看成交的劳务费结算标准根据不同的合作项目进行确定，乙方将客户信息第一时间发送给甲方相关系统报备-带看成交（到达项目后第一时间做好相关带看手续）-成交确认单给客服人员确认（成交后第一时间通知甲方相关对接人员并当场做好相关成交手续）……。后就《合作销售协议》，甲方德佑公司与乙方阿信公司签订《客户转介协议》，约定：乙方将欲购买甲方代理项目的客户介绍给甲方，由甲方完成销售工作；甲乙双方的合作期限为无明确的终止日期，双方合作的基础不存在时，合作自动终止；甲方按照约定向乙方支付转介费，为乙方介绍的客户提供专业的销售服务；乙方配合甲方的销售工作，将客户送至指定的销售案场；转介费的结算以成交为前提，标准根据不同的代理项目进行确定，乙方需保证转介客户的信息（姓名、电话号码等）与成交确认单上记载的客户信息相一致；乙方向甲方转介客户，成交后，甲方从开发方处结算佣金，如因开发方拖欠佣金，导致甲方无法按时收到佣金的，则乙方不得要求甲方提前结算转介费，转介费的结算以甲方收到项目开发方的佣金为前提；本合同签订后，双方此前签署的《销售合作协议》以及相关文件均自动终止，双方互不负违约责任，甲方尚未结算的销售佣金、劳务费均按照本协议约定的结算条件及方式支付给乙方，即无论是销售佣金还是劳务费，在甲方销售项目开发方未结算给甲方前，乙方无权要求甲方垫付……。阿信公司向一审法院提交了海南清水湾看房确认单，载明的代理公司名称为德佑（海南阿信房地产中介有限公司），到访时间2017年9月6日12时16分，报备时间为2017年9月4日15时39分，带访经纪人为阿信公司法定代表人李桃新，看房确认单中载明客户名称李静、成交房号B07-1-3-2-1307、成交总价1,406,868元，带访经纪人、销售秘书、置业顾问、销控、售楼部经理均签名确认。同时，看房确认单中备注重要事项说明：……2.带访经纪人、销售秘书签字确认，此单即时生效，签名不完整的，须在到访当日补充完整；3.售楼部经理为看房确认的最终责任人，应核准如下信息1）报备时间需提前60分钟，否则视为无效，2）到访客户信息需与报备一致，3）公司制度规定的其他客户归属判定信息……。雅居乐公司在其云客系统按照电话查询到的结果是，客户李静，报备时间2017年9月4日15:39:28，报备时身份信息所属公司为德佑公司，保护截止日期2017年9月6日00:00:00，置业顾问与看房确认单中置业顾问一致。另查，李静购买雅居乐公司开发的清水湾项目B07-1-3-2-1307号房，已支付全部房款，看房时间、带访经纪人等信息与看房确认单一致。一审法院认为，阿信公司与德佑公司签订的《合作销售协议》和《客户转介协议》是双方真实的意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依约履行。阿信公司成功介绍李静购买德佑公司负责销售的雅居乐公司清水湾项目房产，德佑公司与雅居乐公司对李静购买房屋的事实无异议。德佑公司主张转介费结算条件尚未达到，双方签订的《客户转介协议》中约定“若因开发方拖欠佣金，导致德佑公司无法按时收到佣金的，则阿信公司不得要求德佑公司提前结算转介费，转介费的结算以德佑公司收到项目开发方的佣金为前提”。雅居乐公司主张其并未拖欠佣金，是阿信公司的推介行为因为超过报备期限应属无效。报备期限的规定在《云客活动细则》中有体现，但德佑公司并未提交证据证明阿信公司事先知晓德佑公司与雅居乐公司之间的销售代理合同及附件内容，且阿信公司持有的看房确认单中仅明确了看房需提前报备，并未告知报备行为具有时效性。另外，雅居乐公司与德佑公司之间的销售代理合同履行情况，阿信公司无从知晓，雅居乐公司亦明确推介客户看房可再次报备，故德佑公司应当向阿信公司支付相应的转介费。关于转介费的数额，德佑公司对阿信公司主张的40,096元无异议。故阿信公司要求德佑公司支付转介费40,096元有事实根据和法律依据，予以支持。关于阿信公司要求雅居乐公司承担共同支付责任的问题，阿信公司与雅居乐公司之间并未签订任何合同，根据合同相对性原则，阿信公司与雅居乐公司之间并不存在任何法律关系。故阿信公司要求雅居乐公司向其支付转介费40,096元于法无据，不予支持。李静经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、德佑公司于本判决生效之日起十日内向阿信公司支付推介费40,096元；二、驳回阿信公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费802元（阿信公司已预交401元），减半收取计401元，由德佑公司负担。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，阿信公司提交如下证据：一、德佑公司房蜗蜗经纪APP显示的阿信公司注册的信息；二、雅居乐清水湾项目报备的规则载明“带看房保护期60天，提前一个小时报备”；三、带看详情信息显示客户李静的信息，证明已经报备成功。三份证据的来源是德佑公司房蜗蜗经纪APP，该APP是每个分销商用来看房源进行报备的系统，看房时要提前60分钟在APP上进行报备。德佑公司认为不属于二审新证据，不予质证。雅居乐公司认为该份证据与其司无关。本院对证据的三性予以确认。本院认为，首先，《云客活动细则》系德佑公司与雅居乐公司签订的，对阿信公司不具有约束力。其次，虽该细则载明了报备期限的规定，但德佑公司并未提交证据证明阿信公司知晓该细则内容；第三，阿信公司与德佑公司签订的《合作销售协议》和《客户转介协议》对看房报备期限没有约定；第四，德佑公司房蜗蜗经纪APP显示内容可以证明雅居乐清水湾项目报备的规则为“带看房保护期60天，提前一个小时报备”，客户李静的信息报备成功。故德佑公司主张阿信公司超时报备而致使雅居乐公司不予结算佣金，责任应由阿信公司自行承担的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，德佑公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费802.40元（德佑公司已预交），由三亚德佑房地产投资服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 尹合欢审判员 付春燕审判员 李新建 二〇一九年十一月二十九日书记员 吴妍妍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。