广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0823民初1152号原告：湛江市上通电梯有限公司，住所地：湛江市经济技术开发区乐金路**上景中心**商务办公楼**办公室。法定代表人：杨明旭，经理。委托诉讼代理人：陈木兴，广东荣来律师事务所律师。被告：湛江同仁利物业服务有限公司，住所地，住所地：遂溪县遂城镇遂海路西溪河桥头南iv>法定代表人：黄建伟，总经理。委托诉讼代理人：赖春龙，广东国邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：许合，男，汉族，1983年2月26日出生，住遂溪县，系该公司员工。原告湛江市上通电梯有限公司（以下简称“上通电梯公司”）诉被告湛江同仁利物业服务有限公司（以下简称“同仁利物业公司”）合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法适用简易程序独任审理，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告上通电梯公司的委托诉讼代理人陈木兴、被告同仁利物业公司的委托诉讼代理人赖春龙、许合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上通电梯公司诉称，原告与被告于2018年12月24日签订《电梯保养合同》，该合同约定，合同有效期自2019年1月1日至2019年12月31日止，原告为被告的电梯提供日常保养和维修，被告按合同约定支付原告相关费用。合同第十一条（四）约定：“若非上文所约定的终止情形，未经双方书面协议一致同意，任何一方不得擅自提前终止合同。提前终止的违约方应向另一方支付6个月维保费的违约金，若终止合同时剩余维保期限不足6个月（不含6个月），则提前终止的违约方应向另一方支付自终止前最后一次付款至合同正常终止期限的维保费。”合同签订后，原告一直按合同履行电梯保养和维修工作，2019年5月5日，被告单方向原告发出《电梯维保终止通知书》，要求从5月1日起解除合同，2019年5月15日原告对C10幢1井电梯更换了钢丝绳且由被告签名确认，原告同月正常保养电梯的相关保养文件被告却拒绝签名确认，不配合原告对电梯进行保养的工作。截止2019年5月31日，被告尚欠原告2019年4月对B4幢2井电梯更换钢丝绳费用12860元，5月份对C10幢1井电梯更换钢丝绳费用15800元以及5月维保费18300元。原告贴在电梯上的《电梯维护保养计划和记录表》已被撕毁，贴上茂名市西奥电梯销售服务有限公司的《电梯维护保养计划和记录表》。被告无视双方签订合同的存在，擅自单方提前终止合同，根据《合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定及合同第十一条（四）约定，被告应向原告支付6个月维保费的违约金109800元（300×61×6）。综上所述，为维护原告合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院判决：1、被告向原告支付共156760元；2、本案诉讼费由被告承担。原告上通电梯公司为支持其诉求在举证期限内向本院提供如下证据（复印件）：1、原告的营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证；2、被告的企业信用信息报告；3、《电梯保养合同》；4、《电梯维保终止通知书》、《电梯维护保养计划和记录表》；5、发票2张；6、4、5月乘客电梯、载货电梯保养维修报告书；补充证据7：《保证函》；8、黄海恋、李喜活的特种设备作业证件。被告同仁利物业公司答辩称：原告与答辩人签订的电梯保养合同约定，原告如果违反合同约定3次以上，答辩人可以终止合同。原告在合同履行过程中多次违约，被行政处罚及被业主多次投诉。答辩人多次通知原告进行电梯维保，原告都没有按时维保，维保也没有保障，维保人员签名不真实。启达世家业主要求答辩人更换电梯维保公司，故答辩人在4月通知原告解除合同，没有违反法律规定。合同约定的赔偿金占正常维保费用的百分之五十，该条款约定明显不当。合同没有约定电梯更换零件的费用由何人承担，但从维保单中可以看出，电梯更换钢丝绳的费用是原告先垫付，再通过维修资金支付给原告，原告主张答辩人承担该部分费用没有事实依据。原告在维修过程中多次出现故障，答辩人根据合同约定通知原告终止合同，5月份开始原告无须为答辩人提供维保服务，原告主张答辩人支付2019年5月的维保费也没有事实依据。答辩人与另外的电梯公司的合作与本案没有关系。综上，请求驳回原告的诉讼请求，由原告承担本案的诉讼费。被告同仁利物业公司为支持其辩解在举证期限内向本院提供如下证据（复印件）：1、营业执照；2、《电梯保养合同》；3、特种设备现场安全监督检查记录、《特种设备安全监察指令书》、《遂溪县市场监管局询问通知书》、《遂溪县市场监督管理局行政处罚决定书》、《湛江市遂溪县非税收入罚款通知书》及广东省非税收入（电子）票据；4、《特种设备现场安全监督检查记录》；5、同仁利物业公司管理人员与上通电梯公司维保人员的微信记录(另补充完整聊天记录)；6、湛江市政府服务热线诉求拟办单及同仁利物业公司回复遂溪县住建局的函；7、3张乘客电梯、卸货电梯保养维修报告书；8、2019年电梯故障登记表；9、《申请书》2张；10、C10幢1井电梯报价函及5张启达世家C10幢关于使用维修资金征求业主意见签名表；11、B4幢2井电梯报价函及5张启达世家B4幢关于使用维修资金征求业主意见签名表；12、终止合同微信记录、《电梯维保终止通知书》、《电梯维修保护合同》及12张《乘客电梯、载货电梯保养维修报告表》。经审理查明：原告与被告于2018年12月24日签订《电梯保养合同》，该合同自2019年1月1日起生效。原告需对被告提供物业服务的启达世家小区的61台电梯进行保养，维保期限从2019年1月1日起至2019年12月31日止，每季维保费用为54900元，年维保费用为219600元。合同第五条第四项，电梯日常维保方式为半包，即只提供劳务或提供电梯零部件或更换零件人工费用为300元以下（含300元在内）的服务由原告免费提供；如有电梯零部件或更换零件人工费用超过300元以上的费用，原告应及时通知被告，原告优先供应。合同第六条，原告对被告电梯故障中所产生材料及零配件费用价格应以书面形式通知被告，经被告确认所承担的零配件费用内容并签字确定后，由原告执行。合同第八条，原告需提供驻场作业服务，负责提供2名驻场工作人员。合同第九条，被告的义务，在电梯发生故障时，及时通知原告抢修，并应详细记录相关工作的具体时间；被告应配备电梯安全管理人员负责电梯的日常安全管理，负责对原告的维保记录、修理记录签字确认······合同第十条，原告的义务，接到故障通知后，应立即赶付现场处理；现场作业人员不得少于两人，且应取得相应的《特种设备作业人员证》；负责电梯年检工作，应当在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，向电梯检验检测机构提出定期检验申请······合同第十一条第三款，若因原告自身原因不履行本合同规定的工作，经被告书面催告后10个工作日内仍未履行，或连续违反本合同规定超过三次，被告有权书面通知原告终止合同；第四款，若非上文所约定的终止情形，未经双方书面协议一致同意，任何一方不得擅自提前终止合同。否则，提前终止的违约方应向另一方支付6个月维保费的违约金，若终止合同时剩余维保期限不足6个月（不含6个月），则提前终止的违约方应向另一方支付自终止前最后一次付款至合同正常终止期限的维保费。签订《电梯保养合同》后，原告于2019年1月15日开始为被告的电梯提供日常保养和维修。C10幢1号电梯、B4幢2号电梯经检测需更换钢丝绳及拽引轮，上通电梯公司分别于2019年3月21日、2019年4月8日向同仁利物业公司发函，报价分别为15800元及12860元。经同仁利物业公司确认后，两部电梯的钢丝绳及拽引轮已更换。上通电梯公司发函中明确付款方式为使用维修资金支付。同仁利物业公司就C10幢、B4幢电梯更换零件需使用维修资金已向业主征求意见。至今，两部电梯的更换费用尚未通过维修资金支付给上通电梯公司。上通电梯公司在维保过程中，同仁利物业公司对于上通电梯公司没有及时处理电梯出现故障、维修过程中没有设置“正在维修”牌及维保记录作假的情况通过微信方式向上通电梯公司联系人反映，联系人微信回复上述问题已责令师傅跟进整改。根据《电梯保养合同》约定，上通电梯公司应提供两名维保人员驻场维保，并向同仁利物业公司提供驻场人员的上岗证。同仁利物业公司诉称上通电梯公司没有提供驻场维保人员的上岗证备案，且维保人员“黄海恋”的签名作假。同仁利物业公司认为“黄海恋”的签名并非另一维保人员“李喜活”代签，而是没有上岗证的其他人员冒签，因此向本院申请对维保记录单上黄海恋的签名进行笔迹鉴定。上通电梯公司承认维保记录单上部分黄海恋的签名是由李喜活代签，同仁利物业公司向本院撤回笔迹鉴定申请。因市民在湛江市政府服务热线投诉启达世家小区ABC栋电梯存在安全隐患及物业公司未按有关规定管理电梯的问题，2019年1月29日，遂溪县市场监督管理局（以下简称“县市监局”）派出特种设备安全监察员对同仁利物业公司管理的启达世家小区的17部电梯进行抽查，发现存在如下问题：1、未在电梯明显位置标明使用登记标志、警示标志、使用年限届满日期，部分电梯未标明安全注意事项（乘客守则）和使用管理人服务投诉、救援电话。2、未建立电梯安全技术档案（欠缺A期所有电梯出厂技术文件资料）。3、未设置特种设备（电梯）安全管理机构。4、已变更电梯维护保养单位为湛江市上通电梯有限公司（维保合同生效日期为2019年1月1日），未变更电梯检验标志相关内容。5、欠缺所有电梯2018年9月至12月维护保养记录。县市监局根据存在问题，发出440823（2019）第004号特种设备安全监察指令书，责令同仁利物业公司在五天内，在电梯明显位置标明使用登记标志、警示标志、安全注意事项和使用管理人服务投诉、救援电话；限期三十天内建立电梯安全技术档案和设置特种设备（电梯）安全管理机构。2019年6月4日，县市监局对上通电梯公司作出遂市监遂处字[2019]16号《行政处罚决定书》，处于20000元罚款的行政处罚。县市监局认为，上通电梯公司作为电梯维保单位，没有履行在电梯显著位置载明近期电梯维护保养记录的安全管理义务，违反了《广东省电梯使用安全条例》第十五条第一款第（六）项的规定，构成了未在电梯的显著位置载明近期电梯维护保养记录的违法事实。上通电梯公司于2019年6月24日依据处罚决定缴交了罚款20000元。又因市民在湛江市政府服务热线投诉启达世家小区C10栋两台电梯存在异响及摇摆存在安全隐患的问题，2019年3月31日，县市监局派出特种设备安全监察员对投诉中的两部电梯进行检查，发现存在如下问题：1、两台电梯检验合格有效期2019年3月31日。2、电梯（产编14G043521）因要更换钢丝绳和主机拽引轮，已停止使用；3、所有电梯均未设置内部编号。4、电梯（产编14G043522）已更换钢丝绳和主机拽引轮，与业主、物业公司、维保公司人员共同乘坐均未存在异响和摇摆情况。5、未按规范进行维保，2018年9月底未进行季度维保、12月底未进行季度维保。县市监局出具处理意见：加强电梯安全管理、限七天之内对所有电梯设置内部编号；必须按规范进行维护保养。2019年4月12日，有市民在湛江市政府服务热线投诉，反映启达世家B2B3B4的三部电梯检验期已过期，物业公司没有向特种设备检验机构提出检验要求。2019年4月18日，同仁利物业公司就投诉反映事项向遂溪县住建局汇报称被投诉三台电梯安排的检验时间为2019年3月27日、28日、29日，广东省特种设备检测研究院湛江检测院检验后，五个工作日，已把电梯定期检验报告、特种设备使用标志交给维保单位，电梯维保公司在4月15日把特种设备使用标志给物业人员粘贴。2019年4月30日，服务热线作出处理结果，调查事实与同仁利物业公司汇报给遂溪县住建局的情况一致。2019年4月1日，启达世家业主联名向同仁利物业公司提出更换电梯维保公司的申请，主要因上通电梯公司在承接启达世家的电梯进行维保后，出现了电梯故障不断、电梯维修记录造假、维保人员没有持证上岗等问题。2019年4月30日，同仁利物业公司向上通电梯公司发出《电梯维保终止通知书》，从2019年5月1日起，解除与上通电梯公司的维保合同。同仁利物业公司与茂名西奥电梯销售服务公司签订《电梯维修保养合同》，约定从2019年5月1日起，茂名西奥电梯销售服务公司为同仁利物业公司提供电梯维保服务。2019年5月20日，上通电梯公司仍提供电梯维保服务，但在维保报告书中没有同仁利物业公司的工作人员确认。本院认为：本案属合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的《电梯保养合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应按合同的约定行使权利、履行义务。上通电梯公司认为同仁利物业公司违反合同约定，单方解除合同无效，需向其支付违约金及尚未支付的电梯零件更换费用。同仁利物业公司则认为，上通电梯公司未能按合同约定对电梯进行维保，有权单方解除合同，在合同解除之日起无须支付维保费用，且C10幢、B4幢电梯更换零件费用已约定通过维修资金支付，上通电梯诉求无据，应予驳回。因此，本案的争议焦点为：1、同仁利物业公司单方解除合同是否违反合同约定。2、C10幢、B4幢电梯更换零件的费用是否由同仁利物业公司负担。一、同仁利物业公司单方解除合同是否违反合同约定。《电梯保养合同》第十一条第三项约定单方解除合同的条件，因上通电梯公司自身原因不履行合同规定的工作，经同仁利物业公司书面催告后10个工作日内仍未履行，或连续违反本合同规定超过三次，同仁利物业公司有权书面通知上通电梯公司终止合同。现同仁利物业公司以上通电梯公司连续违反本合同规定超过三次向其提出终止合同。对于该条款，双方均有不同理解。按文义理解，或是或者的意思，用于叙述句中表示可选择的意思。或字前后为完整的意思表达，故合同第十一条第三项中约定的符合单方解除合同的情形应有两种，一是因自身原因不履行合同规定的工作，经对方书面催告后10个工作日内仍未履行可解除合同，二是连续违反合同规定超过三次可解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，《电梯保养合同》是上通电梯公司提供给同仁利物业公司的格式条款合同，第十一条第三项的理解应按字面理解，应作出对于同仁利物业公司有利的解释。连续违反合同规定，应是指接连发生违反合同的规定。《电梯保养合同》从2019年1月1日开始生效，上通电梯公司于2019年1月15日入场提供维保服务。至2019年4月期间，上通电梯公司维保过程中出现各种问题：1、合同约定由同仁利物业公司设置电梯故障记录簿记录电梯故障后上通电梯公司维修情况。该记录簿显示，电梯故障发生之后，上通电梯公司多次没有派人及时处理。停梯维修时没有放置“正在维修”牌，维保记录作假，上述情况向上通电梯公司反映后，上通电梯公司联系人也确认存在上述情况责令整改。接到故障通知后，没有立即赶赴现场进行处理，已违反合同第十条约定义务第二项的规定。2、上通电梯公司负责完成电梯年检，上通电梯公司虽已按合同约定履行，但迟延交付使用标志粘贴导致电梯使用人投诉物业公司，是其服务质量瑕疵问题，并没有违反合同规定。3、合同约定由两人驻场维护，但上通电梯公司没有明确驻场维保人员，从维保记录中显示，可以认定由黄海恋及李喜活两人维保。合同约定现场作业不得少于两人，在部分维保记录中虽有两人签名但实际只有李喜活一人签名。虽上通电梯公司称为工作方便由李喜活一人代黄海恋签名，但从同仁利物业公司从一开始应诉辩称上通电梯公司在维保过程中，黄海恋没有与李喜活共同维保，而是存在由没有上岗资格证的他人代替黄海恋维保的情况，但没有证据证实，故同仁利物业公司欲通过申请笔迹鉴定证明他人代替黄海恋维保的情况。上通电梯公司称不存在他人代替黄海恋维保的情况，直至同仁利物业公司申请确认黄海恋笔迹问题，上通电梯公司才承认黄海恋的签名由李喜活代签。李喜活代签的事实可以解释为两种情况，一是黄海恋没有参与维保，只是李喜活一人维保；二是李喜活与不具有上岗资格的其他维保人员一起维保，因没有上岗资格证，李喜活只能代签黄海恋的名字。上通电梯公司虽承认李喜活代签的事实，但无法证明黄海恋是因为工作便利的缘故才让李喜活代签的事实，反则说明了黄海恋没有参与维保的事实。对于维保人员没有上岗证的情况，同仁利物业公司提交了业主联名申请更换维保公司的申请书佐证。申请书中反映了维保记录作假、维保人员没有持证上岗的问题。对于该份证据，虽上通电梯公司提出业主签名伪造的嫌疑，但即使在排除该部分伪造的业主签名，也有大部分业主对申请书上的内容进行了确认，因此，上通电梯公司维保过程中出现的维保记录作假、维保人员没有上岗证的事实应予确认。因此，上通电梯公司已多次违反了合同第十条约定义务第三项的规定。综上，上通电梯公司在提供维保服务过程中，已超过三次违反合同规定，同仁利物业公司解除与上通电梯公司签订的《电梯保养合同》有事实依据，同仁利物业公司无需支付单方解除合同的违约金。同仁利物业公司已于2019年4月30日通过微信向上通电梯公司联系人送达《电梯维保终止通知书》，解除通知明确从2019年5月1日起解除合同，上通电梯公司从2019年5月1日开始无需提供维保服务，故上通电梯公司主张已在2019年5月20日提供维保服务，需要同仁利物业公司支付5月维保费18300元没有事实依据，本院不予支持。二、C10幢、B4幢电梯更换零件的费用是否由同仁利物业公司负担。上通电梯公司请求同仁利物业公司确认C10幢、B4幢电梯更换零件费用的函件中明确以维修资金付款。住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。电梯的维修为共用设施设备的维修。而住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用的原则。《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定，需要使用住宅专项维修资金的，由物业服务企业提出使用建议，住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议，由物业服务企业向房地产主管部门申请列支，由房地产主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，再由专户管理银行将所需的住宅专项维修资金划转至维修单位。《广东省电梯使用安全条例》第二十七条第二款第三项也规定，对电梯更新、改造、维修费用按照以下规定解决：使用公有住房住宅专项维修资金的，由使用管理人报负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意，由审核部门向专户管理银行发出划转维修资金的通知。并且，因上述法律法规的规定，《电梯保养合同》第五条才没有约定电梯零部件更换超过300元以上的费用应由同仁利物业公司支付，而上通电梯公司的函件却明确该费用通过维修资金支付。因此，根据上通电梯公司函件的约定及《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条、《广东省电梯使用安全条例》第二十七条第二款第（三）项的规定，C10幢、B4幢电梯更换零件的费用不应由同仁利物业公司负担。同仁利物业公司已按照《住宅专项维修资金管理办法》向C10幢、B4幢业主提出使用维修资金建议并征求业主意见，上通电梯公司应待同仁利物业公司按照法定程序报批后，由专户管理银行将维修费用划转至其公司账户，故上通电梯公司请求同仁利物业公司支付C10幢、B4幢电梯更换零件的费用28660元没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第九十三条、《住宅专项维修资金管理办法》第二条、第三条、第四条、第二十七条、《广东省电梯使用安全条例》第二十七条第二款第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告湛江市上通电梯有限公司的诉讼请求。案件受理费1717.60元，由原告湛江市上通电梯有限公司负担。如不服本判决书，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  王月波二〇一九年十一月十八日法官助理陈惠敏书记员陆一鸣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《住宅专项维修资金管理办法》第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。×《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。