河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫04民终3102号上诉人(原审被告)：平顶山市绿康茶叶有限公司。住所地：平顶山市新华区优胜街武庄南段。统一社会信用代码：91410402687128309W。法定代表人：徐保东，经理。被上诉人(原审原告)：吴迎春，女，1953年1月15日生，汉族，住河南省平顶山市卫**。被上诉人(原审原告)：邵小铧（曾用名邵晓静），女，1977年5月1日生，汉族，住河南省平顶山市卫**。邵小铧、吴迎春的共同委托诉讼代理人：史丽丽，河南物华律师事务所律师。上诉人平顶山市绿康茶叶有限公司（以下简称绿康公司）因与被上诉人吴迎春、邵小铧房屋租赁合同纠纷一案，不服平顶山市新华区人民法院（2019）豫0402民初1009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。平顶山市绿康茶叶有限公司上诉请求：一、撤销平顶山市新华区法院（2019)豫0402民初1009号民事判决，查清事实，审核双方争议的租赁契约是否真实效或将本案发回重审。二、一审二审诉讼费全部由被上诉人承担。三、判令被上诉人两次滋事拿走的11000元返还上诉人。事实与理由：一、双方自始至终从未签订过租赁合同。二、被上诉人所述的新华区焦店亿嘉茶城A区3栋01号，与上诉人使用的房屋坐标不符。上诉人属于茶城第一批入驻商户，与茶城签订的第一份合同坐标为A区2栋008号。三、2017年被上诉人带领老弱以及社会人士多次到上诉人公司吵闹要租金，当时正处春节前期属于生意旺季，上诉人为了息事宁人好做生意当时就给了被上诉人6000元，自此以后被上诉人多次到公司吵闹要钱，上诉人为了维护生意正常运转，于2018年再给被上诉人5000元。四、被上诉人多次找人威胁滋事，隐瞒事实真相，扰乱社会安定，影响社会经济发展。上诉人与被上诉人的本房屋租赁实属无效，应予以撤销，法院应依法对该案涉及的房屋进行实地核实认定。综上所述，一审判决认定事实错误，请求二审法院支持上诉请求。被上诉人吴迎春、邵小铧辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，裁判结果正确，依法应予以维持。吴迎春、邵小铧向一审法院起诉请求：1．请求判令绿康公司将承租的位于平顶山市新华区焦店镇的亿嘉茶城A区3栋01号房屋交还给邵小铧、吴迎春。2、按月租金2364.83元计算支付占有期间的房租，直至交还房屋为止。3、本案诉讼费由绿康公司承担。一审法院认定事实：2007年12月11日，邵晓静（××）、吴迎春（××）与平顶山市亿嘉房地产开发有限公司（出卖人）签订《商业用房买卖合同书》，约定“××购买的商品房为现房，即民族饮食文化广场A区3栋01号房……出卖人与××约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3500元，总金额354725元……付款方式为分期付款……”，后邵晓静、吴迎春分四次将购房款支付完毕，最后一次付款时间为2011年3月3日。同日，邵晓静作为出租方与承租方平顶山市幸福家园房地产咨询有限公司（以下简称幸福家园公司）签订《商铺租赁合同》，约定“邵晓静将位于平顶山市新华区建设路西段焦店村亿嘉．民族饮食文化广场A3#区01号商铺租赁给幸福家园公司……租赁期限10年，自2007年12月11日起至2017年12月11日止，第一阶段租赁期为3年。合同月租金2364.83元，每整年度租金为28378元，租金税费由邵晓静承担，租赁期间所发生的水电费及其他相关经营管理费用由幸福家园公司承担……第一阶段租赁期届满后，邵晓静有自由选择租赁年限、承租对象的权利，幸福家园公司有权对租赁商铺进行分割、组合、改造以及装修，费用自理……首期租金按一年付，合同生效时，幸福家园公司于次年的对应日支付给邵晓静一年租金28378元，其余租金在租期到达后按逐年支付，具体支付日期为下一个合同租期年份的首月内支付，租金28378元，依此类推。合同期内，任何一方如需解除合同，需提前半年通知对方，在本合同届满后，幸福家园公司有优先续租权，幸福家园公司如需续租，应在租期届满前二个月向邵晓静提出，并签订新租赁合同……”之后幸福家园公司将该房租赁给绿康公司使用。2018年1月10日，邵小铧出具收条一份，内容是“收条，今收到绿康公司房租（2018年1月1日至2018年12月31日一年），伍仟元整（除去壹仟元改水电费）。邵小铧。”。现双方因上述事宜产生纠纷诉至法院。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。邵小铧、吴迎春购得涉案房屋后，邵小铧与幸福家园公司签订商铺租赁合同，幸福家园公司将涉案房屋租赁给绿康公司。2017年12月11日幸福家园公司与绿康公司租赁合同到期。到期后，绿康公司继续占用房屋，且于2018年1月将2018年1月1日至2018年12月31日的房屋租金交给邵小铧，租金数额为6000元，扣除改水电费1000元后实交5000元。邵小铧收取绿康公司交付的租金后，双方已形成了新的房屋租赁关系，且绿康公司辩称对所租房屋进行水电改造，产生一定的费用，该费用双方同意用1000元房屋租金进行冲抵，由此可知，绿康公司认可租赁邵小铧房屋的事实，故绿康公司认为所租房屋与邵小铧所指的涉案房屋并非同一房屋的辩称意见，一审法院不予采信。邵小铧与绿康公司形成事实租赁关系后，双方未就2019年租赁事宜达成一致意见，现邵小铧请求解除合同，收回房屋，理由正当，一审法院予以支持。邵小铧收到5000元，其中扣除了水电改造1000元，故双方认可的年租金应为6000元，每月500元。从2019年1月至今，绿康公司一直占有房屋但未交付租金，绿康公司应按每月500元向邵小铧支付租金，支付至房屋交付为止。邵小铧与幸福家园公司签订的租赁合同，约定租金为每月2364.83元，但该租赁合同已经期限届满，邵小铧与绿康公司形成新的租赁关系，邵小铧也接受了绿康公司支付的租金，故邵小铧主张租金每月2364.83元的请求一审法院不予支持。关于绿康公司主张退还押金、补偿装修费问题，根据合同相对性，邵小铧和绿康公司并未就押金和装修补偿问题进行约定，且绿康公司也未将押金交给邵小铧，故对绿康公司的该项答辩意见，一审法院亦不予支持。绿康公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利。判决如下：一、被告平顶山市绿康茶叶有限公司于本判决生效后十日内将承租的位于平顶山市新华区建设路西段亿嘉茶城A区3栋01号房屋腾出，交付给原告邵小铧、吴迎春；二、被告平顶山市绿康茶叶有限公司于本判决生效后十日内，自2019年1月1日起至实际交还房屋之日止的租金（占有使用费），按月租金500元的标准计算；二、驳回邵小铧、吴迎春其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由平顶山市绿康茶叶有限公司承担。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。本案中邵小铧、吴迎春购买涉案房屋后，将该房屋出租给幸福家园公司，幸福家园又将该房屋转租给绿康公司并于2017年12月11日到期，后绿康公司继续使用并支付2018年度的房屋租金给邵小铧，故双方之间虽未签订租赁合同，但事实上形成不定期房屋租赁合同，绿康公司应当支付其实际使用期间的房屋租赁费用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”和第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，故在双方无法协商一致继续租赁且不支付租金的情况下，吴迎春、邵小铧有权解除双方的租赁合同，要求绿康公司搬出所使用的涉案房屋。因此，绿康公司主张的双方从未签订过租赁合同、涉案房屋坐标不符以及退还租金的事实理由于法无据，其发回重审、退还11000元等上诉请求本院不予支持。综上所述，平顶山市绿康茶叶有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由平顶山市绿康茶叶有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈国锋审判员  李 波审判员  谢小丽二〇一九年十一月二十四日法官助理张松鹤书记员马欢欢附:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。