广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20124号上诉人（原审被告）：华润万家生活超市（广州）有限公司，住所地广东省广州市越秀区寺右新马路**。法定代表人：李峰，职务总经理。委托诉讼代理人：张清兰，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：广州市番禺洛溪新城地产有限公司，住，住所地广东省广州市番禺区市桥街大北路**/div>法定代表人：张方明，职务董事长。委托诉讼代理人：王晓文，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兵，广东华誉品智律师事务所律师。原审第三人：广州市豫泰经济发展有限公司，住所地，住所地广东省广州市番禺区洛溪新城北环路洛涛居**iv>法定代表人：于珍，职务董事长。委托诉讼代理人：卢云九，男，该公司职工。上诉人华润万家生活超市（广州）有限公司（以下简称华润万家公司）与被上诉人广州市番禺洛溪新城地产有限公司（以下简称洛溪新城地产公司）、原审第三人广州市豫泰经济发展有限公司（以下简称豫泰公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初1286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华润万家公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，请求法院发回重审或依法改判华润万家公司向洛溪新城地产公司支付占有使用费1713600元；2.本案一、二审诉讼费用由洛溪新城地产公司承担。事实与理由：1.华润万家公司于2017年1月31日之后使用案涉物业没有过失，属于善意占有使用。本案中，华润万家公司与豫泰公司于2002年6月20日签订租赁合同，双方约定租期至2017年1月31日止。在租期届满前一年2016年华润万家公司即与豫泰公司洽谈续租事宜，若不能续租，将会安排关店，豫泰公司始终向华润万家公司保证可以继续营业和续租。华润万家公司是基于对豫泰公司的信任，在2017年1月10日向豫泰公司发出《关于继续经营的知会函》，豫泰公司也回函同意华润万家公司继续续租。直至2017年8月，华润万家公司收到(2017)粤0113民初5976号案的应诉材料，华润万家公司才知悉豫泰公司与洛溪新城地产公司就案涉物业存在纠纷，华润万家公司立即停止支付租金，并向豫泰公司和洛溪新城地产公司发出停止支付租金的通知函。同时华润万家公司即开始启动闭店及交付物业等工作，实际案涉物业已于2018年4月18日己将物业交还给豫泰公司。2.华润万家公司与豫泰公司的《租赁合同》届满后，直至收到法院(2017)粤O1**民初5976号应诉材料，对于豫泰公司与洛溪新城地产公司就案涉物业存在纠纷，华润万家公司始终是不知情的，对使用案涉物业没有过失和恶意。同时，豫泰公司实际控制和管理案涉物业，从双方往来的沟通函可知，豫泰公司一直以有权转租的合法承租方地位来催促华润万家公司支付租金，期间并未见洛溪新城地产公司向华润万家公司主张过任何权利。华润万家公司有权相信豫泰公司可以合法转租，华润万家公司使用案涉物业是善意的。3.洛溪新城地产公司作为案涉物业的所有权人，在租期届满前，应就不同意继续向豫泰公司出租案涉物业的事宜通知华润万家公司，但洛溪新城地产公司直至租期届满后一年多的时间，即2018年2月8日和2018年3月2日才正式发函通知华润万家公司，且华润万家公司也没有收到该函件，洛溪新城地产公司应为其没有尽到合理的通知义务承担责任，故洛溪新城地产公司应为其损失的场地占用使用费承担一定的过失责任。4.华润万家公司始终没有占有案涉物业、不支付占有使用费的主观故意，且华润万家公司已向豫泰公司支付2017年1月31日之后的租金，该部分租金是豫泰公司实际占有，应由豫泰公司向洛溪新城地产公司支付。华润万家公司在本案中也是受害方，原审法院判决华润万家公司向豫泰公司支付的租金不得抵扣向洛溪新城地产公司支付的占有使用费是错误的，严重违反公平公正的原则。洛溪新城地产公司辩称：1.华润万家公司作为次承租人，2017年1月31日之后对案涉物业的占有缺乏法律依据，构成无权占有。2.华润万家公司主张“善意占有使用”“不知情”明显与事实不符，华润万家公司作为次承租人，其对洛溪新城地产公司与豫泰公司的租赁合同到期该事实知晓，且在其无权占有过程中存在非法移交给豫泰公司等故意乃至恶意行为，导致洛溪新城地产公司作为所有权人的物权权利严重受损。3.华润万家公司依法应向洛溪新城地产公司支付占用费，且其主张抵扣缺乏法律依据。4.洛溪新城地产公司没有指示华润万家公司向豫泰公司支付租金，华润万家公司应当对其支付行为自行承担后果，如华润万家公司认为其不当支出租金，应当自行向豫泰公司主张。豫泰公司述称：本案从一审起，洛溪新城地产公司就没有其法定代表人张方明的亲自授权。根据民诉法第48条规定，法人由其法定代表人进行诉讼。本案洛溪新城地产公司的原审起诉状和授权，华誉品智律师事务所代理诉讼的委托书上都没有其法定代表人张方明的亲笔签名，仅仅盖有法定代表人张方明的私章，也没有张方明亲笔签名授权。因此豫泰公司认为这是洛溪新城地产公司的持章人滥用职权进行诉讼的违法行为，违反了民诉法第48条的规定，二审法院完全有理由将本案发回重审。本案完全没有法定代表人张方明的亲自授权，是一个虚假诉讼，是张方明的个人行为，不能代表洛溪新城地产公司起诉本案的真实意思表示。洛溪新城地产公司向一审法院起诉请求：1.华润万家生活超市（广州）有限公司洛溪分店(以下简称华润万家洛溪分店)、华润万家公司将广州市番禺区洛溪新城洛涛居路1号（房地产地址：洛溪新城芳华花园洛涛居12幢，产权证号粤房地产权证穗第021026178号）腾空交还给洛溪新城地产公司；2.华润万家洛溪分店、华润万家公司向洛溪新城地产公司支付从2017年2月1日起至交还案涉物业之日的占有使用费（暂按豫泰公司与华润万家公司之间的租赁合同约定月租金232855.5元计至2018年1月31日为2840837.1元，租金标准以实际评估为准）；3.本案一审诉讼费由华润万家公司、华润万家洛溪分店承担。原审法院认定事实：案涉物业位于广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居12幢，权属人登记为洛溪新城地产公司，建筑面积4425.66平方米。2002年1月8日，洛溪新城地产公司（甲方）与豫泰公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将案涉物业出租给乙方，租赁期间只能作为百货零售；租赁期共15年，自2002年2月1日起至2017年1月31日止；租赁期内，乙方需向甲方缴纳租金共11702165.31元；双方解决争议的方式为向番禺法院提起诉讼。2002年1月28日，双方签订《补充合同》，对上述《租赁合同》补充约定了相关内容，包括免租期、经营范围、转租权、违约责任、争议解决方式等，其中解决争议的方式变更为向广州市仲裁委员会申请仲裁。2002年6月20日，豫泰公司将案涉物业转租给深圳市万方超级商场有限公司，双方签订《租赁合同》，约定租赁期限为2002年6月21日至2014年6月20日。2004年4月28日，豫泰公司、深圳市万佳超市市场有限公司（原深圳市万方超级商场有限公司）、广州市万佳百货有限公司签订《补充协议（承租人变更）》，约定深圳市万方超级商场有限公司将上述合同中的权利义务全部转让给广州市万佳百货有限公司，豫泰公司与广州市万佳百货有限公司按照上述2002年6月20日的《租赁合同》明确双方的权利义务。2005年3月29日，经相关部门批准，广州市万佳百货有限公司名称变更为“华润万家生活超市（广州）有限公司”。2017年1月10日，华润万家公司出具《关于继续经营的知会函》，该函显示知会对象为豫泰公司及洛溪新城地产公司，知会函内容主要为：因租赁期限届满日期正值春节，为避免因闭店给周边居民在节日期间的购物带来不便，以及长期以来的良好口碑造成不良影响，建议在租赁期限届满后，华润万家公司继续正常营业，并按租赁期限届满前最后一个月的租金及管理费标准向豫泰公司支付继续营业期间的租金及管理费，直至豫泰公司及洛溪新城地产公司就产权问题达成共识，再签署正式的续租协议，继续承租物业。华润万家公司向豫泰公司邮寄上述函件。洛溪新城地产公司否认收到上述知会函。2017年1月19日，豫泰公司书面回复华润万家公司，同意上述知会函的意见。豫泰公司确认华润万家公司向其支付了2017年2月之后的租金共2425500元。2017年7月19日，原审法院对洛溪新城地产公司诉豫泰公司、华润万家公司、华润万家洛溪分店租赁合同一案立案审查，洛溪新城公司在该案中的请求为确认其与豫泰公司的合同于2017年1月25日解除、要求豫泰公司支付拖欠的租金、追究豫泰公司的违约责任及要求华润万家公司、华润万家洛溪分店交还案涉物业、支付逾期交房的占有使用费等等。原审法院经审查，于2017年10月16日作出（2017）粤0113民初5976-1号民事裁定书，认为该案应由广州市仲裁委员会管辖，遂裁定驳回洛溪新城地产公司的起诉。洛溪新城地产公司确认就上述纠纷尚未提出仲裁申请。2017年8月29日，华润万家公司分别向洛溪新城地产公司、豫泰公司提交《关于租金支付事宜的知会函》：经豫泰公司同意，华润万家公司延用原租赁合同继续使用租赁物业至今，2017年8月10日，华润万家公司收到法院的传票及诉状，得知案涉物业的出租权存在纠纷，故在该纠纷未解决之前，从2017年9月起，暂停支付案涉物业的租金。2017年9月19日，豫泰公司向华润万家公司出具复函，认为华润万家公司在2017年1月10日的知会函中明确同意向豫泰公司支付继续营业期间的租金及管理费，故要求华润万家公司继续支付租金及管理费，但同意暂缓支付2017年9月至2018年2月的租金，延期至2018年3月1日前一次性付清缓交的租金，等等。2018年2月8日、2018年3月2日，洛溪新城地产公司两次分别向华润万家公司及华润万家洛溪分店邮寄《律师函》，告知：豫泰公司的承租期限于2017年1月31日届满，华润万家公司继续使用案涉物业的行为违反物权法相关规定，洛溪新城地产公司已向法院提起物权保护诉讼；要求华润万家公司立即向其交还物业，并告知在诉讼期间擅自将案涉物业移交第三方的，将依法追究侵权责任。上述邮件的投递结果均显示被拒收。2018年3月2日，华润万家公司向豫泰公司提交书面《关于闭店撤场的知会函》，告知将于2018年3月30日停止营业，并于2018年4月20日前将租赁物交还。2018年4月18日，华润万家公司向豫泰公司交还案涉物业，双方办理了交接手续。原审诉讼过程中，洛溪新城地产公司向原审法院申请撤回要求华润万家公司及华润万家洛溪分店支付2018年4月18日之后的占有使用费的主张，即要求支付2017年2月1日至2018年4月18日的占有使用费。洛溪新城地产公司向原审法院申请对案涉物业的使用费进行评估，其后又书面向法院申请撤回评估，要求按照华润万家公司向豫泰公司支付的租金标准283500/月计收占有使用费。华润万家公司认为已向豫泰公司支付租金期间的占有使用费无需支付，同意未支付租金的实际占有期间的占有使用费按照上述租金标准支付。原审另查明，华润万家洛溪分店于2018年6月20日已办理注销登记。原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案争议焦点之一为，华润万家公司使用案涉物业是否属于无权使用。本案中，洛溪新城地产公司将案涉物业出租给豫泰公司，双方约定的租赁期限自2002年6月21日至2017年1月31日，则豫泰公司作为承租人，转租给次承租人华润万家公司的租赁期限不得超过其承租的租赁期限。豫泰公司承租期自2017年1月31日届满，洛溪新城地产公司在（2017）粤0113民初5976号案件中的诉请请求包含确认合同于2017年1月25日解除以及要求豫泰公司、华润万家公司返还案涉物业，虽然原审法院以不属于法院管辖范畴为由驳回起诉未做实体审查，但洛溪地产公司不同意继续向豫泰公司出租案涉物业的态度是明确的。由于在此之前租赁合同是否已被解除未经审查，洛溪新城地产公司本次诉讼主张豫泰公司使用案涉物业的时间为租赁期限届满之日，豫泰公司未能提供证据证明双方就继续租赁案涉物业已达成一致协议，因此，双方的权利义务最迟于租赁期限届满时终止，豫泰公司的租赁权归于消灭，豫泰公司自租赁期限届满后无权再对案涉物业进行转租。鉴于华润万家公司租赁权来源于豫泰公司的承租权，豫泰公司承租权消灭后，华润万家公司继续承租案涉物业失去合法基础，即便豫泰公司与华润万家公司就双方之间的续租问题达成一致协议，也因豫泰公司无权使用案涉物业归于无效协议。因此，华润万家公司在2017年1月31日后使用案涉物业构成无权占有。本案争议焦点之二为，华润公司是否应向洛溪新城公司支付占有使用费。根据洛溪新城公司提供的证据显示，华润万家公司已于2017年1月25日收到洛溪新城公司发送给豫泰公司的解除合同的律师函，在该函中有解除合同及要求豫泰公司返还物业的内容，同时，豫泰公司的承租期于2017年1月31日届满，即便洛溪新城公司解除合同不成立，但承租期限届满后，豫泰公司未能成功续租也无权再转租物业，华润万家公司自2017年2月1日使用案涉物业构成侵权，应当向洛溪新城公司支付占有使用费。华润万家公司明知豫泰公司无权转租案涉物业仍继续使用物业，且未经权利人洛溪新城同意，擅自向豫泰公司支付2017年2月后的租金，其已支付的租金不得抵扣应向洛溪新城公司支付的占有使用费。华润万家公司于2018年4月18日将案涉物业交还给豫泰公司，洛溪新城地产公司本案主张华润万家公司支付2017年2月1日至2018年4月18日的占有使用费，原审法院予以支持。关于占有使用费的标准。洛溪新城地产公司起诉时要求以市场评估价作为支付依据，其后，洛溪新城公司撤回评估申请，并要求参照豫泰公司与华润万家公司于2017年2-8月的租金标准283500元支付占有使用费。经核查，洛溪新城地产公司主张的租金标准未超过广州市房地产租赁管理所公布的《2017年广州市房屋租金参考价》关于案涉物业所在路段的租金标准，华润万家公司也同意按照此标准支付占有使用费，故原审法院确认上述使用费的标准，华润万家公司应支付2017年2月1日至2018年4月18日共4139100元（283500元×14月+283500元/30天×18天）。因华润万家公司于2018年4月18日将案涉物业交付给豫泰公司，华润万家公司现没有实际占有案涉物业，故洛溪新城地产公司要求华润万家公司交还物业理据不足，原审法院不予支持。华润万家洛溪分店于本案诉讼期间主体资格注销，由于其是华润万家公司设立的分公司，因此，华润万家洛溪分店的民事责任由华润万家公司承担。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：“一、被告华润万家生活超市（广州）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺洛溪新城地产有限公司支付2017年2月1日至2018年4月18日的占有使用费共4139100元；二、驳回原告广州市番禺洛溪新城地产有限公司其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费39913元，由被告华润万家生活超市（广州）有限公司负担。”经本院查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，豫泰公司提交如下证据：另案的起诉状以及该案的一、二审判决书，案号分别为（2013）穗番法民三初字第194号、（2014）穗中法民五终字第2884号，拟证明该起诉书中有张方明的亲笔签名，跟本案盖的张方明的印章是有很大的差别。华润万家公司对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可。洛溪新城地产公司认为上述证据与本案的争议，无论是事实还是案由都无关。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，对华润万家公司的上诉，本院评析如下：华润万家公司上诉认为要求将其向豫泰公司支付的租金2425500元抵扣其向洛溪新城地产公司支付的占有使用费。对此本院认为，豫泰公司系从洛溪新城地产公司处承租案涉物业后再转租给华润万家公司，华润万家公司明知案涉物业租赁期限。虽然豫泰公司向华润万家公司发函同意续租，但是案涉物业的续租不可能有豫泰公司单方作出决定，而需要豫泰公司与洛溪新城地产公司双方重新达成新的租赁协议，华润万家公司在尚未确定豫泰公司是否有权继续租赁案涉物业的情况下，擅自向豫泰公司支付2017年2月后的租金，华润万家公司本身具有过错，其应当承担相应的交易风险，原审法院处理并无不当，本院予以认同。豫泰公司认为洛溪新城地产公司代理人的委托书中没有法定代表人的亲笔签名，不能说明本案诉讼是洛溪新城地产公司的真实意思表示。对此本院认为，洛溪新城地产公司原审提交的民事起诉状及授权委托书均加盖有公司的公章，且本案诉讼中洛溪新城地产公司内部也未对本案诉讼提出异议，豫泰公司不仅没有提起上诉，其提供的证据也不足以证明其主张，故本院对豫泰公司的意见不予采纳。华润万家洛溪分店已于2018年6月20日办理注销登记，其主体资格已经不存在，故本院不再将其列为本案当事人。综上所述，华润万家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26204元，由上诉人华润万家生活超市（广州）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 欢审判员 丁阳开审判员 茹艳飞二〇一九年十一月二十六日书记员 曹筱雨林谷曼