陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院执  行  裁  定  书 （2019）陕01执异1067号 案外人：缑永昕，男，1983年1月7日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托代理人：缑金宏，男，1955年4月8日出生，汉族，住西安市雁塔区，系缑永昕之父。委托代理人：周蔷薇，陕西开航律师事务所律师。申请执行人：陕西省信用再担保有限责任公司，住所地陕西省西安市高新区。法定代表人：刘生远，该公司董事长。委托代理人：范鹏飞，陕西弘业律师事务所律师。委托代理人：李佳奇，陕西弘业律师事务所律师。被执行人：西安胜丰物流货运有限公司，住所地西安市临潼区。法定代表人：李刚。被执行人：陕西汇豪置业投资有限公司，住所地西安市临潼区。法定代表人：冯小育。委托代理人：苏小军，陕西邦维律师事务所律师。被执行人：李刚，男，1979年12月21日出生，汉族，住西安市临潼区。被执行人：曹树华，男，1976年8月12日出生，汉族，住西安新城区。被执行人：任小婷，女，1979年8月19日出生，汉族，住西安市临潼区。被执行人：曹文华，男，1971年9月26日出生，汉族，住西安市临潼区。被执行人：任颖梅，女，1975年3月10日出生，汉族，住西安市临潼区。本院在执行陕西省信用再担保有限责任公司与西安胜丰物流货运有限公司、陕西汇豪置业投资有限公司、李刚、曹树华、任小婷、曹文华、任颖梅合同纠纷一案中，案外人缑永昕于2019年2月20日对本院查封其位于西安市临潼区文化西路南侧汇豪星河苑1幢2单元1-2层10106号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人缑永昕称，申请事项：解除（2017）陕01执468号执行裁定书之三对位于西安市临潼区人民西路南侧汇豪·星河苑1-10106房屋房屋的查封。事实及理由：案外人于2014年11月30日与陕西汇豪置业投资有限公司签订了商品房买卖合同，于当日付清1200000元房款，并已占有1-10106房屋，房号是1幢1层106室。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，对于查封申请人的房屋应依法解除查封。故此，申请人提出执行异议申请，请贵院依法处理。申请执行人陕西省信用再担保有限责任公司称，一、涉案房产登记备案在答辩人名下，答辩人是涉案房产的权利人。答辩人于2015年2月15日与开发商陕西汇豪置业投资有限公司签订了汇豪星河苑1-10106号商铺的《商品房买卖合同》并在房屋管理部门办理了登记备案手续，故答辩人才是涉案房产的权利人，而被答辩人与陕西汇豪置业投资有限公司签订的商品房买卖合同未在房屋管理部门登记备案，故被答辩人主张其是涉案房产的权利人明显于法无据，因为其仅签订买卖合同而未经登记并不发生物权变动的效力；二、被答辩人不是适格主体，无权提出执行异议申请。本案所涉及的标的物在法院查封之前已经登记备案于答辩人名下，故被答辩人以答辩人名下的房产为其所有为由提起的执行异议申请于法无据，理应驳回；三、被答辩人提交的证据不足以排除执行；四、被答辩人自身存在过错。按照被答辩人与陕西汇豪置业投资有限公司所签订的《商品房买卖合同》第二十四条约定，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向临潼区房管所申请登记备案，但自签订购房合同至今，仍未进行备案，故被答辩人自身存在过错，应对其过错承担不利后果。综上，请求法院在查明事实的基础上驳回被答辩人的异议请求以维护答辩人的合法权益。被执行人陕西汇豪置业投资有限公司称，申请执行人的答辩没有依据。涉案房屋登记在申请执行人名下是为了融资担保，房屋也实际已经卖给缑永昕了。2016年借款到期后，申请执行人来找我们，我们答应他们用涉案之外的一栋楼做抵押担保，双方口头约定将涉案房屋的这栋楼全部解除抵押担保，我公司将另外一栋楼办理好了抵押担保，申请执行人并未将涉案房屋的这栋楼解除担保。我们认为这只是普通的担保，不是物权担保，也不是抵押。申请执行人并不是房屋的真实买受人，因为他们并未付房款，我公司于2014年已经将房屋交付给了缑永昕，也收到了缑永昕交纳的房款，未办理房产证的原因与缑永昕无关，责任在开发商自身。西安胜丰物流货运有限公司、李刚、曹树华、任小婷、曹文华、任颖梅均未发表述称意见。经审查查明，陕西省汉唐公证处于2015年6月16日，2017年3月15日分别作出（2015）陕证经字第004964号具有强制执行效力的债权文书公证书及（2017）陕证执字第089号执行证书。2017年3月20日，陕西省信用再担保有限责任公司依据上述公证文书向本院申请强制执行。2019年3月22日，本院立案受理。2017年4月5日，本院作出（2017）陕01执468号之三执行裁定书，裁定如下：一、查封登记在陕西信用再担保有限责任公司名下但实际归陕西汇豪置业投资有限公司位于西安市临潼区文化西路南侧汇豪星河苑26套房产（见附表），预售证号为临预字（2013）柒号；二、查封期限为三年。另查明，2014年11月30日，缑永昕作为买受人与出卖人陕西汇豪置业投资有限公司签订商品房买卖合同一份，约定出卖人经批准建设的商品房名称为汇豪星河苑，买受人购买的商品房为预售商品房中的1幢2单元1-2层10106号（商铺），建筑面积91.15平方米，总价款1200000元。缑永昕向陕西汇豪置业投资有限公司支付房款情况如下：2013年11月11日，刘康利通过中国工商银行临潼区中新支行转账20万元；2013年6月19日，刘康利通过中国银行临潼区北环路支行，转账12万；2013年8月10日，刘康利通过中国银行西安临潼区支行营业部转账12万；2013年6月28日，刘康利通过中国农业银行临潼县支行西关分理处转账10万元；2013年6月21日，缑永昕通过西安银行临潼区人民西路支行转账30万元；2014年1月10日，缑金宏通过西安银行临潼区人民西路支行转账30万元。以上合计114万元的收款人均为曹文华。下欠的6万元，缑永昕称在2014年11月30日以现金方式，交给陕西汇豪置业投资有限公司财务室，总计支付购房款129万元，但该6万元现金未开具单独的收据，也未开具120万元的总收据，听证审查中，被执行人陕西汇豪置业投资有限公司承认收到缑永昕交付的房款，目前涉案商铺由缑永昕交纳物业费用并出租他人使用。因陕西汇豪置业投资有限公司不能办理房产证，缑永昕诉至西安市临潼区人民法院，2018年6月6日，该院作出（2018）陕0115民初1051号民事调解书：一、原告缑永昕与被告陕西汇豪置业投资有限公司2014年11月30日签订的商品房买卖合同有效；二、被告陕西汇豪置业投资有限公司于调解书生效后十日内为原告缑永昕办理汇豪星河苑第一幢2单元1-2层10106号房屋产权证；三、案件受理费150元，减半收取75元由陕西汇豪置业投资有限公司负担。再查明，2015年2月15日，陕西省信用再担保有限责任公司作为买受人与出卖人缑永昕签订商品房买卖合同，约定买受人购买西安市临潼区文化西路南侧汇豪星河苑的建筑面积8492.97平方米的商品房，每平米住宅2500元，商铺8000元，总价款27762905元；买受人应于2015年3月1日前支付房款壹拾贰万元，剩余房款于2017年4月30日一次性支付。该合同在临潼区房地产管理局登记备案。2015年1月18日，陕西省信用再担保有限责任公司作为买受人又与出卖人陕西汇豪置业投资有限公司签订补充协议书，约定依据《商品房买卖合同》，陕西省信用再担保有限责任公司应于2017年4月30日前向陕西汇豪置业投资有限公司支付购房款，陕西汇豪置业投资有限公司同意如果其与陕西省信用再担保有限责任公司、成都银行签订的委托贷款借款合同到期后，逾期未偿还贷款，则陕西省信用再担保有限责任公司有权以其享有的委托贷款借款合同项下的债权冲抵所有应向其支付的购房款，即以约定的价格乘以房屋面积计算最终房款数额后与陕西省信用再担保有限责任公司享有的债权冲抵，多退少补。本院认为，案外人基于实体权利排除执行的，应按照法定的条件审查其请求是否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条及第一、二项规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。该法第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人缑永昕在本院查封前与被执行人陕西汇豪置业投资有限公司签订了商品房（商铺）买卖合同，并以转账和现金的方式全额支付了购房款，并实际占有使用该商铺。听证中，被执行人陕西汇豪置业投资有限公司承认因自身原因未给案外人缑永昕办理房产证，虽然缑永昕诉至临潼区人民法院请求被执行人陕西汇豪置业投资有限公司办理房产证的时间在本院查封后，结合被执行人陕西汇豪置业投资有限公司的陈述和一般情理，应当认定缑永昕在起诉前一直在催促被执行人陕西汇豪置业投资有限公司办理房产证，故未办理房产证的原因不应归责于缑永昕，缑永昕享有的债权权利可排除执行，其请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项之规定，裁定如下：中止对位于西安市临潼区人民西路南侧汇豪星河苑1-10106房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  王 西 平审 判 员  冯      健审 判 员  黄  金  华 二○一九年十一月十四日 书 记 员   张 埔 宁