吉林省蛟河市人民法院民事判决书（2019）吉0281民初1922号原告：沈某1，住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：沈某2，住吉林省蛟河市，与沈某1系亲属关系。被告：蛟河市润辉房地产开发有限公司。法定代表人：吴某，经理。委托诉讼代理人：姜某，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：玄某。原告沈某1与被告蛟河市润辉房地产开发有限公司（以下简称“润辉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈某1及其委托诉讼代理人沈某2，被告润辉公司的委托诉讼代理人姜某、玄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈某1向本院提出诉讼请求：1.润辉公司承担违约责任支付违约金68000元（总房款的20%）；2.润辉公司承担诉讼费用。事实与理由：2018年1月5日，沈某1与润辉公司签订了《商品房预售认购合同》，约定沈某1购买润辉公司开发建设的××苑.93平方米房屋，总房款为340515元，政府补偿购房款228981元，剩余尾款111534元交房时一次性付清，并约定于2018年12月31日前交付房屋，如迟延交付，按房屋总价款的20%承担违约责任。协议签订后，润辉公司至今未交付房屋，故提起上述诉讼请求。润辉公司辩称，沈某1的诉请不成立，请求予以驳回。双方房屋买卖事实不应依据商品房预售认购合同，应当以商品房买卖合同为准。沈某1围绕诉请向法庭提供了商品房预售认购合同，润辉公司对商品房预售认购合同真实性无异议，但认为不应以预售认购合同为认定事实的依据。润辉公司围绕辩解向法庭提供了商品房买卖合同、选房预售确认单、房屋征收补偿安置协议、房屋安置差价款结算单、房屋预售许可证，沈某1对商品房买卖合同认为其本身没有该合同，合同附件其没有签字确认，是润辉公司自己填写的，不予认可，对其他证据无异议。本院对以上无异议的证据予以确认并在卷佐证，对有异议的证据将在论述中予以评判。根据双方当事人陈述及确认的证据，本院认定案件事实如下：2018年1月5日，沈某1与润辉公司签订了《商品房预售认购合同》，约定沈某1购买润辉公司开发建设的××苑.93平方米房屋（该楼处于正在施工状态），每平方米单价3513元，总房款为340515元，政府补偿款228981元作为预交购房款，剩余尾款111534元，交房时一次性付清，商品房交付时间为2018年12月31日，双方于2018年12月31日前签订商品房买卖合同交付房屋，并约定如沈某1违约（如退房、转让、电话通知交房后7日内不来交齐房款并办理房屋贷款手续和签订商品房买卖合同），沈某1已经交付的房款归润辉公司所有，润辉公司可将沈某1购买的房屋另行出售；如润辉公司在2018年12月31日后未能按时交工，将赔偿沈某1房屋总价款的20%。2018年12月13日，润辉公司取得蛟河市书林雅苑4-1#楼商品房预售许可证。2018年12月18日，润辉公司取得蛟河市书林雅苑4#楼商品房预售许可证。2018年1月15日，沈某1与润辉公司签订商品房买卖合同，约定沈某1购买润辉公司开发建设的××苑住宅96.97平方米，单价为每平方米3511.55元，总价款为340515元，付款方式为沈某1于2018年12月20日前支付全部房款；逾期付款责任约定如沈某1逾期在30日内，支付按应付款万分之六违约金，如逾期超过30日，润辉公司有权解除合同，应当书面通知沈某1，沈某1应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的30%向润辉公司支付违约金；商品房交付时间及逾期交付责任为空白（划有小斜线）；在该合同的第20页的附件十一补充协议处，润辉公司自行书写了：“因此房屋与住户协商，2018-2019年暂不供热，所以交房日期推迟到2018-2019年供热期后。2019年1月3日”，该商品房买卖合同一式二份均由润辉公司保管。润辉公司至今未交付沈某1购买的房屋。本案争议的焦点为：润辉公司应否给付沈某1违约金68000元。结合查明的案件事实及双方的诉辩主张，本院综合评判如下：一、沈某1与润辉公司于2018年1月5日签订的商品房预售认购合同及于2018年1月15日签订的商品房买卖合同依法成立并生效。沈某1与润辉公司于2018年1月5日签订的商品房预售认购合同及于2018年1月5日签订的商品房买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，不违背相关法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，沈某1与润辉公司于2018年1月5日签订的商品房预售认购合同及于2018年1月15日签订的商品房买卖合同依法成立并生效。二、润辉公司存在违约行为。首先，沈某1与润辉公司于2018年1月5日签订的商品房预购合同中明确约定的商品房交付时间为2018年12月31日，缔约责任处约定如润辉公司在2018年12月31日后未能按时交工，将赔偿沈某1房屋总价款的20%。缔约责任约定的按时交工应当理解为按时交房。其次，润辉公司提供的商品房买卖合同中的商品房交付时间处与本合同的其他空白处均划有同一斜线，且在本合同的第20页的附件十一补充协议处，润辉公司书写了：“因此房屋与住户协商，2018-2019年暂不供热，所以交房日期推迟到2018-2019年供热期后。2019年1月3日”，因该条款是润辉公司单方书写，并非沈某1签订合同时就已存在，并非沈某1的真实意思表示。综上，足以认定润辉公司存在违约行为。三、沈某1请求润辉公司给付违约金的主张有事实根据和法律依据，本院应予支持。双方签订的商品房买卖合同属于对商品房预售认购合同的变更。在双方签订的商品房买卖合同中将商品房预售认购合同中的“如沈某1违约（如退房、转让、电话通知交房后7日内不来交齐房款并办理房屋贷款手续和签订商品房买卖合同），沈某1已经交付的房款归润辉公司所有，润辉公司可将沈某1购买的房屋另行出售”变更为“逾期在30日内，支付按应付款万分之六违约金，如逾期超过30日，润辉公司有权解除合同，应当书面通知沈某1，沈某1应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的30%向润辉公司支付违约金”，对润辉公司的违约责任并未重新约定，视为润辉公司与沈某1对润辉公司逾期交房的违约责任并未变更，润辉公司的逾期交房违约责任应当仍然适用沈某1与润辉公司于2018年1月5日签订的商品房预售认购合同中的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，润辉公司应当承担违约责任，但是双方约定的总房款20%的违约金过高，根据公平原则及当事人之间的利益平衡，同时考虑违约金在补偿守约方损失的同时还具有对违约方进行民事制裁的意义，本案违约金调整为总房款5%为宜，即17025.75元（340515元×5%）。综上，依照《中华人民共和国合同法(http://135.0.0.202/document/showcollection=legislation&aid=MTAwMDAwOTIzNTQ%3D&language=中文""_blank)》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、被告蛟河市润辉房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告沈某1违约金17025.75元。二、驳回原告沈某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，由原告沈某1负担562元，由被告蛟河市润辉房地产开发有限公司负担188元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 赵宏国 二〇一九年十一月二十六日