湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初15626号原告：武汉恒卓物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区文明路**汉飞又一城******。法定代表人：周爱民，总经理。委托诉讼代理人：潘程，湖北耀科律师事务所律师。被告：叶方冬，男，1943年12月18日出生，汉族，现住武汉市武昌区，原告武汉恒卓物业管理有限公司（以下简称恒卓物业公司）与被告叶方冬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法由审判员杨世庆适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告恒卓物业公司的委托诉讼代理人潘程到庭参加诉讼，被告叶方冬经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告恒卓物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付自2011年4月1日起至2018年12月31日止拖欠的物业费8141元及违约金2442元；2、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是我们小区的业主，从2011年4月1日至2018年12月31日欠缴物业费，收费标准是以1.5元×58.36平方米×92个月=8053.68元，以今天核算的金额为准。该被告是2015年购买的二手房，当时原告向原业主催收物业费时，原业主表示2011年4月至2015年的物业费已经交给了被告，被告也承认收到了。被告称其顶楼的房屋漏水，修好后，被告将补齐物业费。原告动用维修基金，对房屋的漏水进行了维修。原告多次向被告催缴物业费，被告一直找理由推诿，故原告诉至法院，请求判如所请。被告叶方冬虽未到庭参加诉讼，但其在向法院来电中陈述，不交物业费的原因是房屋楼顶渗水，物业公司虽已上门进行了维修，但今年8月份才完工，想等到下次大雨过后，如不再有渗水情况，愿意补交物业费，另认为本案违约金过高。经审理查明：2010年2月5日，恒卓物业公司经工商行政管理部门核准登记成立，营业期限自2010年2月5日至2020年2月4日，经营范围：物业管理；商务信息咨询等。汉飞投资控股集团有限公司作为甲方、港联物业（武汉）有限公司作为乙方、恒卓物业公司作为丙方三方签订《汉飞·滨江国际物业管理委托变更协议》，自2011年3月21日12:00时起，港联物业（武汉）有限公司停止履行与汉飞投资控股集团有限公司签订的《汉飞·滨江国际物业管理服务合同》，由恒卓物业公司根据《汉飞·滨江国际物业管理服务合同》继续履行原港联物业（武汉）有限公司的责权利。2014年3月16日，汉飞投资控股集团有限公司作为委托方（甲方）与恒卓物业公司作为受托方（乙方）签订《汉飞·滨江国际前期物业服务合同》，汉飞投资控股集团有限公司将汉飞滨江国际小区委托恒卓物业公司实行物业管理。约定汉飞·滨江国际坐落于武汉市武昌区徐东大街52号建筑面积51000㎡，其中住宅40077.17㎡，商铺4939.94㎡。在物业管理区域内，乙方提供物业管理服务，物业服务质量要求房屋外观完好、整洁、保持设计原貌。设备运行正常、无事故隐患，房屋及设施设备设专人定期检查维护，保持设计要求等等。物业服务期限自2014年3月20日至业主大会成立后业主委员会与选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时止。物业服务标准：高层住宅物业费价格每平方米为1.5元/每月，办公楼物业服务费价格每平方米为2.5元/每月，商业物业服务费价格每平方米为3元/每月。物业服务费实行包干制。车库物业费，停车费用由乙方按武汉市物价局核定标准价格收取。双方还就其他事项进行了约定。恒卓物业公司提交《物业费价格备案》，显示：“武汉市物价局：武汉恒卓物业于2011年3月16日至3月20日与前物业服务单位（武汉港联物业）对汉飞·滨江国际物业管理权进行了全面移交。双方到武昌区房地局物业科办理了物业管理权变更手续，按照前期物业服务合同的要求，汉飞·滨江国际的物业管理服务工作正式由恒卓物业公司为业主提供服务，根据政府相关文件及武汉市物业管理条例的规定，恒卓物业公司现向武汉市物价局对汉飞·滨江国际的收费价格备案，详细价格标准如下：1、精装修住宅：每平方米/月1.80元，2、住宅办公：每平方米/月2.50元，3、商铺门面：每平方米/月3.0元，4、按照武汉市政府机动车停车场等级收费指导价标准，汉飞·滨江国际地下停车场符合政府一级停车场要求30分钟内免费，超过30分钟开始计费，每小时2元，24小时最高限额30元。以上申报物业收费价格标准根据项目业态范围及物价部门的市场指导价格制定，特此备案。武汉恒卓物业公司2011年。”武汉市物价局在该《物业费价格备案要》左下方加盖有“武汉市物价局服务价格收费备案专用章”。另查明，“武汉市房屋交易信息查询结果告知单”显示：产权人为叶方冬，出让方：殷海英，房屋坐落：武汉市武昌区汉飞滨江国际（金龙大厦）1栋B座33层3201室，建筑面积58.36平方米，房屋所有权证号为：市2015010786，合同日期2015年4月8日。恒卓物业公司陈述涉案房屋系叶方冬于2015年购买的二手房，2011年4月至2015年的物业费原业主已交至叶方冬，叶方冬对此表示认可。2018年7月16日、2019年3月11日，恒卓物业公司曾两次向叶方冬张贴《物业服务费温馨提示》，催促其交纳物业费，叶方冬终未能履行缴费义务，故恒卓物业公司诉至法院要求叶方冬交纳2011年4月1日至2018年12月31日期间的物业费8141元（1.5元×58.36㎡×93个月），恒卓物业公司自愿放弃违约金的主张。审理中，恒卓物业公司向本院提交《情况说明》，载明汉飞·滨江国际小区于2006年3月交房，至今已十三年。第一任物业公司为武汉招商局物业管理有限公司，服务年限为2006年1月至2007年12月。第二任物业公司为港联物业（武汉）有限公司，服务年限为2008年1月至2011年3月。第三任物业公司系恒卓物业公司(即本案原告)，服务年限为2011年4月至今。以上事实有《汉飞·滨江国际物业管理委托变更协议》、《汉飞·滨江国际前期物业服务合同》、《物业费价格备案》、《物业服务费温馨提示》、《情况说明》及当事人陈述等证据在卷佐证,本院予以确认。本院认为，汉飞·滨江国际小区的历任物业服务企业为武汉招商局物业管理有限公司、港联物业（武汉）有限公司及恒卓物业公司。从2011年3月21日起，汉飞·滨江国际小区的物业管理的责权利变更为恒卓物业公司。后恒卓物业公司与汉飞投资控股集团有限公司签订《汉飞·滨江国际前期物业服务合同》（以下简称“前期物业合同”），由恒卓物业公司承接对汉飞·滨江国际小区的物业服务管理，在该小区业主委员会与选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效前或上述前期物业合同终止前，恒卓物业公司系该小区的合法物业服务单位。关于叶方冬是否应当承担物业费的缴纳责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，本案应先认定叶方冬是否具有涉案小区的业主身份。叶方冬于2015年4月8日购买并入住了武汉市武昌区汉飞·滨江国际（金龙大厦）1栋B座33层3201室房屋，成为该房屋的实际权利人，对该房屋享有占有、使用、收益等权利。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”，由此规定可知，基于合法取得所有权或者合法占有、使用建筑物专有部分的人具有业主身份。涉案房屋系叶方冬从案外人处取得的二手房，并实际取得了涉案房屋的所有权，因我国法律上并不禁止二手房买卖，故叶方冬具有涉案小区的业主身份，享有业主的权利，也应承担业主的义务。恒卓物业公司系该房屋所在小区的现任物业服务企业，建设单位汉飞投资控股集团有限公司与恒卓物业公司签订有前期物业服务合同，虽叶方冬未直接与建设单位签订前期物业服务合同，但其在取得涉案房屋所有权时，理应知晓房屋所在小区物业公司的情况，也视为其承继了原业主的权利和义务，恒卓物业为叶方冬提供了实际的物业服务，双方间亦形成了事实上的服务与被服务的关系，故叶方冬应当履行物业费的交纳义务。关于物业费承担金额的认定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，关于2011年4月至2015年4月8日的物业费，恒卓物业公司虽陈述原业主已交至叶方冬，但并未就此举证证明，本案中叶方冬并非签订物业服务合同的相对方，即使其购买房屋后承继了原业主对涉案房屋的权利与义务，但因其于2015年才取得涉案房屋，在购买之前的物业服务对象并非叶方冬，根据合同相对性原理，取得房屋之前的物业费不应由其承担。但2015年4月8日之后的物业费，理应由叶方冬支付，故对原告恒卓物业公司主张的要求被告叶方冬交纳2011年4月1日至2018年12月31日的物业费8141元的诉讼请求，本院予以部分支持，由叶方冬向恒卓物业公司交纳2015年4月8日至2018年12月31日的物业费3919元（即：1.5元×58.36㎡×44个月+1.5元×58.36㎡÷30个月×23个月）。对被告叶方冬所抗辩的因为房屋楼顶渗水，虽已得到维修，但还要等到不再渗水才愿意补交物业费的辩称意见，不足以成为其抗拒缴纳物业费的理由，且恒卓物业公司在其物业管理服务范围内已对被告的房屋进行了修缮，故本院对被告叶方冬的辩称意见不予采纳。关于违约金，恒卓物业公司自愿放弃违约金的主张，本院予照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告叶方冬于本判决生效之日起十日内向原告武汉恒卓物业管理有限公司支付2015年4月8日至2018年12月31日期间的物业费3919元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费64元，减半收取32元，由被告叶方冬负担（此款原告武汉恒卓物业管理有限公司已垫付，被告叶方冬连同上述款项一并支付给原告武汉恒卓物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨世庆二〇一九年十一月十一日书记员  庞海丽