贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6893号上诉人（原审被告）：张兴康，男，1960年7月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：贾颖，贵州黔成起智律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雨晴，贵州黔成起智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岑勇，男，1976年8月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈祖敏，贵阳市云岩区黔东法律服务所法律工作者。被上诉人贵州广盛源房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：9152010367071333680。法定代表人：何正刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：高刚，男，1981年1月28日出生，汉族。上诉人张兴康因与被上诉人岑勇、贵州广盛源房地产纪纪有限公司（以下简称广盛源经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵阳市云岩区人民法院(2019)黔0103民初3803号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张兴康上诉请求：1、撤销原判并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：涉案《房屋买卖三方合同》因为无效合同，一审判决认定事实错误，误将上诉人行驶不安抗辩权的行为认定为违约，一审判决上诉人承担61800元居间费损失，适用定金罚则不当。岑勇二审答辩称，本案买卖合同签订主体合法，是当事人的真实意思表示，未违背法律强制性规定，合同合法有效；买卖合同签订后，是上诉人表示与其妻子商量后，其妻不愿意卖房，明显是上诉人违约在先，上诉人应当承担因此给被上诉人造成的损失，包括法院已经判决被上诉人要支付给第三方的居间费；本着诚信原则，要求上诉人双倍返还定金，并支付被上诉人应当支付的居间费，一审判决公正，应当予以维持；本案上诉人称其不买房是行使不安抗辩权，该理由不成立，被上诉人有履行买卖合同的能力，上诉人不存在不安抗辩的事由。请求二审法院依法维持原判。广盛源经纪公司二审答辩称，请求法院依法裁判岑勇向一审法院起诉请求：1.解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》；2.被告承担解除合同的违约责任，双倍返还原告定金40000元；3.被告承担应当支付给第三人的居间费损失61800元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2018年8月31日，原告作为乙方、被告作为甲方、第三人作为居间方共同签订《房屋买卖三方合同》一份，约定被告出售房屋给原告，房屋总价为2,060,000元，首付金额1060000元，剩余1000000元以银行按揭贷款方式支付。第四条约定原告应于合同签订当日向被告支付购房定金20000元，若被告不出售该房屋或违约导致合同解除的，应双倍返还原告所支付的全部定金。第八条约定原告在此确认第三人提供居间服务义务已履行完毕，并愿意在本合同签订时即支付居间服务佣金61800元。第十三条约定合同签订后被告如将房屋出售给第三人或有其他行为致不能实现本合同目的的，原告有权解除与被告的房屋买卖关系……并赔偿由此给原告和第三人造成的一切损失。第十四条约定合同签订后，原、被告同意于2019年2月28日前共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。当日，原告向被告支付购房定金20000元，被告向原告出具其亲笔签名捺印的《定金收条》一张，同时，被告将诉争房屋相关原件交由第三人保管。之后，被告拒绝出售诉争房屋。另查明，第三人为向原告主张居间费61800元诉至一审法院，庭审中，被告认可因对第三人不信任不再出售房屋，一审法院于2018年12月7日作出（2018）黔0103民初8234号民事判决书，判决原告向第三人支付居间服务费61800元，后原告不服判决，上诉至贵阳市中级人民法院，贵阳市中级人民法院于2019年4月19日作出（2019）黔01民终1232号民事判决书，判决驳回原告的上诉，现该民事判决书已发生法律效力。一审法院认为，合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下几方面：一是合同是否应当解除；二是违约责任由谁承担，双倍定金是否应当得到支持；三是关于居间损失是否应当在本案中一并处理，被告是否应当承担居间损失。首先，关于合同是否应当解除方面。原、被告与第三人签订的《房屋买卖三方合同》系各方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。现原、被告均同意解除该合同，第三人未到庭，应视为其对解除合同不持异议，且该合同已不能实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”、第九十四：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”之规定，《房屋买卖三方合同》应予以解除。其次，关于违约责任由谁承担，是否应由被告双倍返还原告定金方面，本案中，原告及第三人表示系被告原因造成合同不能履行，且被告亦表示因其对第三人的不信任导致其不愿出售房屋，但未提交任何证据予以证明，因此，一审法院认定系被告违约导致《房屋买卖三方合同》不能继续履行，被告应承担相应的违约责任。《房屋买卖三方合同》第四条之规定，若被告不出售该房屋或违约导致合同解除的，应双倍返还原告所支付的全部定金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”之规定，被告应当双倍返还定金给原告，原告给付被告的定金为20000元，未超出法律规定的定金限额，因此，被告应双倍返还原告定金共计40000元。最后，关于居间损失是否应当在本案中一并处理，被告是否应当承担居间损失方面。其一，关于居间损失是否应当在本案中一并处理方面，基于《房屋买卖三方合同》产生了三方当事人之间的居间服务合同关系以及原、被告之间房屋买卖合同关系两种法律关系，第三人向原告主张支付居间服务费61800元系基于居间服务合同关系，该纠纷已另案处理。本案中，原告向被告主张居间损失，是基于双方之间的房屋买卖合同关系，其与第三人向原告主张的居间费是不同的法律关系，二者并不冲突，故原告的该项诉请可在本案中一并处理。其二，关于被告是否应当承担居间损失方面，根据《房屋买卖三方合同》第十三条，合同签订后被告如将房屋出售给第三人或有其他行为致不能实现本合同目的的，原告有权解除与被告的房屋买卖关系……并赔偿由此给原告和第三人造成的一切损失。现合同已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告拒绝继续履行出售房屋的合同义务，违反了原、被告之间的合同约定，被告存在过错，应承担相应的违约责任，原告有权要求被告赔偿损失。本案中，原告诉请的居间损失是基于原告应向第三人支付的居间费61800元而产生，该赔偿责任已由生效民事判决确定，故该61800元应认定为因被告违约而给原告造成的既定损失，理应由被告进行赔偿。综上所述，对原告要求判令解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》的诉请，一审法院予以支持；对原告要求判令被告承担解除合同的违约责任，双倍返还原告定金40000元的诉请，一审法院亦予以支持；对原告要求判令被告承担应当支付给第三人的居间损失费61800元的诉请，一审法院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告岑勇与被告张兴康、第三人贵州广盛源房地产经纪有限公司于2018年8月31日签订的《房屋买卖三方合同》；二、被告张兴康于本判决生效之日起十日内一次性双倍返还原告岑勇购房定金共计40000元；三、被告张兴康于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告岑勇损失（居间服务费）61800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2301元，减半收取1150.5元，由被告张兴康承担（此款原告已预交，被告张兴康于履行本判决时一并支付）。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人张兴康提交《原件收据》一张，拟证明被上诉人广盛源经纪公司违约收取上诉人的《房屋所有权》、《国有土地使用证》、《契税完税凭证》原件及水电气押金三千元，且上诉人要求退还时，被上诉人广盛源经纪公司拒绝退还。被上诉人岑勇对该证据的三性均予以认可，但表示是与我方无关。被上诉人广盛源经纪公司对该证据的真实性认可，这是保证促进交易的一种需要，并不违规。上诉人张兴康提交企查查网页打印件8页，拟证明被上诉人广盛源经纪公司涉案众多，因此上诉人有理由不信任广盛源经纪公司，上诉人据此才行使自己的不安抗辩权。被上诉人岑勇对该证据的三性均不予认可，该网页打印件不能作为证据提交，且也与我方无关。被上诉人广盛源经纪公司对该证据的真实性认可，与本案无关。其余事实与原判认定事实一致。本院认为，诚信原则要求所有民事主体从事任何民事活动，包括行使民事权利、履行民事义务、承担民事责任时，都应该秉持诚实、善意，信守承诺。本案的争议焦点是原判确定上诉人双倍返还定金及承担居间损失是否正确。关于本案的争议焦点，第一、根据贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初8234号民事判决载明“第三人张兴康述称，确实与被告（岑勇）达成房屋买卖的意愿，也确实收到了被告给付的定金，但在签订合同后由于原告要扣押我的房产手续，我与爱人商量后，觉得原告（广盛源经纪公司）的信誉及操作方式不值得信任，就决定不出售房屋……”的内容，上诉人张兴康当时自己主观判断中介公司即被上诉人广盛源经纪公司不值得信任，就决定不再出售房屋即不履行本案《房屋买卖三方合同》的义务，可以认定上诉人张兴康存在违约事实。原判根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”之规定，确认上诉人张兴康应当双倍返还定金共计40000元，于法有据，本院予以维持。第二、基于《房屋买卖三方合同》，原判认定本案存在三方当事人之间的居间服务合同关系以及上诉人张兴康、被上诉人岑勇之间的房屋买卖合同关系，符合客观实际。被上诉人广盛源经纪公司基于居间服务合同关系，已向岑勇主张支付居间服务费61800元，该笔费用另案生效判决已处理完毕。本案中，岑勇基于双方之间的房屋买卖合同关系向张兴康主张居间损失，依据《房屋买卖三方合同》第十三条约定的内容，原判根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判令上诉人承担因违约导致被上诉人岑勇支付居间费61800元的损失，有事实依据，符合法律规定，本院予以维持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用2301元，由上诉人张兴康负担。本判决为终审判决。审判长  唐有临审判员  刘 妍审判员  邓禹雨二〇一九年十一月十三日书记员  李 娅