湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初4999号原告：刘姣，女，1993年2月1日出生，汉族，住湖北省云梦县，委托诉讼代理人：叶海、邓昊，湖北瑞通天元律师事务所(特别授权)。被告：武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司，住所地：武汉市黄陂区滠口街刘店村四季美农贸城中央街**楼**。法定代表人：余震辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：喻哲鑫，该公司员工(特别授权)。原告刘姣与被告武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司（以下简称大汉口公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年８月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李黎嘉独任审判，于2019年10月23日公开开庭审理了本案。原告刘姣及其委托诉讼代理人叶海、邓昊，被告大汉口公司的委托诉讼代理人喻哲鑫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘姣向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2018年10月31日签订的《认购协议书》；2、判决被告退还原告已付的购房首付款282000元及利息11163元（以人民银行同期贷款利率自2018年11月1日起暂计算至2019年8月31日止，之后至实际付清之日止的利息另行计算）；3、判决被告支付原告双倍定金差额50000元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月31日，原、被告签订《认购协议书》，协议约定：原告购买被告开发建设的位于武汉市黄陂区“大汉口国际数码城”2栋21层12号房屋，建筑面积64.67平米，单价为8705.74元/平米，房屋总价为563000元，购房定金50000元。该协议签订后，原告通过银行转账向被告支付了购房定金50000元、首付款282000元，被告于2018年10月31日向原告出具了《收款收据》，证实其已收到原告支付的上述款项。自认购协议签订至今，被告却迟迟未按该协议约定与原告签订案涉房屋的正式商品房销售合同，反而一再向原告推介其他小面积户型房屋，原告由此要求被告退款并承担违约责任，被告遂于2018年11月6日退还定金50000元，但剩余定金差额50000元及房屋首付款至今未予以退还。原告认为，被告未依约履行签订正式商品房销售合同的义务，其行为已构成违约。因双方对争议事项未能协商一致，故原告诉至法院，要求判如所请。被告大汉口公司辩称：1、原、被告签订的《认购协议书》合法有效，应当继续履行，原告各项诉请无事实和法律依据；2、我公司只收到过原告的付款282000元，未收到50000元定金，也未退还过该定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年10月31日，原告刘姣（乙方）与被告大汉口公司（甲方）签订《认购协议书》，协议约定：乙方认购甲方开发建设的位于武汉市黄陂区“大汉口国际数码城”2栋21层12号房屋，建筑面积为64.67平米，单价为8705.74元/平米，总价为563000元；乙方在签订本《认购协议书》时，向甲方缴纳购房定金50000元；乙方自愿选择按揭付款方式购买房屋，乙方须于签订之日起五日内，全额支付首付款，并持本协议书、身份证原件、定金收据、应付房款和贷款（如需）所需资料至甲方指定地点签订《武汉市商品房买卖合同》；甲方应自本协议书签订后的6个月内，在乙方购房手续齐全的情况下，为乙方办理购房签约和网签备案。2018年10月29日，原告通过农业银行武汉青年路支行向武汉臻合聚美房地产营销顾问有限公司转账支付了购房定金50000元，并于《认购协议书》签订当日向被告交付了购房首付款282000元。被告在收到该款后向原告出具《收款收据》一份，载明：“今收到刘姣大汉口国际数码城2号楼21层12号房屋首付款”。之后，由于双方未能签订正式的商品房买卖合同，且原告认为涉案房屋存在较大面积误差，并经多次协商未果，由此引发本案诉争。本院认为：原告刘姣与被告大汉口公司签订的《认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，并为双方签订正式的《商品房买卖合同》而达成的初步合意，当属合法有效的预约合同，故原、被告均应严格遵守并履行。关于原告刘姣是否有权解除《认购协议书》的争议问题。依据《民事诉讼法》及司法解释的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。同时，遵循民事证据证明责任的分配原则，即案件的要件事实应该由积极事实主张者承担证明责任，不能证明待证事实成立或待证事实真伪不明的，负有举证责任的当事人应承担不利后果。庭审中，被告主张双方至今未签订《商品房买卖合同》的责任应归于原告承担，但并未向法庭提交证据证实其作为房地产开发企业，在预约合同约定的期限内已经尽到合理的通知、催告、协助等合同义务及附随义务，不能证明其反驳主张成立，故应由其承担举证不能的法律后果及相应的违约责任。根据《合同法》第九十四条第四款之规定：“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”，现原告依约支付了购房定金及首付款，但被告未能与原告签订正式的《商品房买卖合同》，且经原告催告后仍不履行，故其行为已构成根本性违约，原告依法享有解除权，有权解除《认购协议书》。被告于2019年10月11日收到法院送达的诉状副本后，虽然针对原告要求解除合同的通知提出了异议，但所述理由明显与查明的事实不符，故本院不予采信，并确认双方签订的《认购协议书》于2019年10月11日已解除。根据《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同解除后，对于原告要求被告返还购房首付款282000元并支付资金占用利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，该利息可按照中国人民银行同期贷款利率自2018年11月1日起计算至实际付清之日止。关于原告刘姣向案外人武汉臻合聚美房地产营销顾问有限公司交付定金的行为应如何认定的问题。庭审中，被告对涉案商品房所在楼栋曾交予包销方进行销售的事实予以认可。为了进一步查明案件事实，法院要求被告在指定的举证期间提交其与包销人签订的包销协议，但经原告申请并经本院依法释明，被告无正当理由拒不提供。依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十二条第二款之规定，应认定原告所主张的书证内容为真实，即武汉臻合聚美房地产营销顾问有限公司为被告的包销方，其收受原告定金的行为源于被告的合法授权，故本院对被告提出“未收到50000元定金，也未退还过该定金”的抗辩意见不予采纳。关于本案是否适用定金罚则的争议问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第一款之规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。本案中，由于被告的严重违约行为导致双方未能签订《商品房买卖合同》，且其收受定金及返还款项均有银行转账流水予以证实，故被告的行为符合法律关于定金罚则的适用条件，其应当向原告双倍返还定金，即在扣除已返还的50000元外，被告还应向原告返还定金50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百一十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告刘姣与被告武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司签订的《认购协议书》于2019年10月11日已解除；二、被告武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司返还原告刘姣购房首付款282000元及资金占用利息（该利息以首付款282000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年11月1日起计算至实际付清之日止）；三、被告武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司返还原告刘姣定金50000元。上述应付款项，于本判决生效之日起五日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3224元，由武汉大汉口国际数码城投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李黎嘉二〇一九年十一月二十日法官助理高雨薇书记员余嘉