辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽07民终1719号上诉人（原审被告）：锦州宝地建设集团有限公司，住所地锦州市太和区凌南东里宝地城****。法定代表人：徐国瑞，该公司董事长。委托诉讼代理人：王苏，辽宁华峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨慧，女，1987年11月7日出生，满族，无职业，现住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：马建伟，辽宁金钟律师事务所律师。上诉人锦州宝地建设集团有限公司因与被上诉人杨慧房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2019）辽0703民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦州宝地建设集团有限公司上诉请求：1.依法撤销锦州市凌河区人民法院依法做出的（2019)辽0703民初52号民事判决书，并依法改判或发回重审；2.依法判令被上诉人承担本案的上诉费用。事实与理由：一审判决认定被上诉人享有合同解除权，事实不清、法律适用错误，理由如下：一、一审判决认定事实不清。被上诉人已于2017年在承诺书中明确承诺不申请退房，此为被上诉人主动放弃其自有权利以换取入住时减免费用的优惠，此后被上诉人已不具有解除合同权利，此次诉讼其主张要求解除合同不仅严重背离承诺书中意思表示，先放弃权利再主张权利的做法亦违背司法惯例，本不应得到一审判决支持。二、一审判决被上诉人享有解除权法律适用错误。无论合同法还是商品房买卖合同司法解释，规定解除权除斥期间均为了促使交易双方尽快行使权利，以便维护交易稳定，防止权利长期处于不确定之状态。本案中被上诉人起诉已超出解除权一年的除斥期间，一审允许被上诉人在除斥期间外解除合同，从长远来看弊大于利。基于此提出上诉，请求二审法院查明事实后驳回被上诉人诉讼请求，以维护正常交易秩序。杨慧辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，上诉人上诉无理，请求驳回上诉。1.上诉人讲被上诉人曾于2017年承诺不退房该事实不存在，因为当时在申请书签字人不是杨慧本人。即使这个承诺是真实的，也不能作为不解除双方商品房买卖合同的条件，理由是上诉人没有按照合同约定，按期交房，那么作为买方的被上诉人完全可以不按照原来的承诺来履行义务。2.被上诉人起诉不超期。我们是2018年10月16日先在凌河法院提起诉前保全申请。被凌河法院告知，由于涉及到结案率，暂时不予受理。在2018年11月21日我们又起诉到凌河区法院，同样被凌河法院告知影响结案率所以不受理。该事实原审法院立案庭工作人员、庭长、院长都知晓，而且在一审也向承办法官做了说明，综上，被上诉人认为应当驳回上诉。杨慧向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2016年6月22日签订的两份商品房买卖合同；2.判令被告退还购房款5162514元；3.判令被告给付违约金201372.40元直至购房款给付之日止计算违约金；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告于2016年6月22日签订商品房买卖合同。合同约定；一、（一）乙方自愿向甲方购买凌河区解放路银河广场1-26号门市。（2）门市暂测建筑面积83.36平方米，订购单价33850.10元/平方米，订购总价2923295元，大写金额贰佰玖拾贰万叁仟贰佰玖拾伍元整。四、甲方的违约责任（一）乙方所订购的住宅（门市），甲方预计在2016年12月末交付，乙方给予甲方六个月的宽展期。如宽展期届满后，因甲方无法预见和控制的客观原因（包括但不限于重大疫情、异常地质状况、政府行为导致的暂停施工、市政配套安装的延误、行业技术规范、标准的改变、重大规划调整、连续恶劣天气影响施工、新建小区对周边影响而导致的停工）等造成工程延误，则交付时间及宽展期自动顺延。如宽展期之后房屋仍未交付延期超过180天的，乙方有权申请退房，甲方除退还乙方已付房款外，甲方还需根据乙方已付房款及实际占用天数，执行银行一年定期存款利率计算的违约补偿（不可抗力因素除外）。合同签订后,原告按约定于2016年2月28日交购门市款15000元；于2016年3月21日交购门市款1000000元；于2016年4月14日交购门市款1923866元，合计交款2938866元。但被告未在2017年7月1日（宽展期满）交付门市房，而且到2018年8月28日工程才竣工验收（宽展期满超180天），所以原告有权申请解除合同，要求退房。而且被告应给付逾期交房违约金：1.15000元×33个月÷12个月（2016年2月28日-2018年11月28日）×1.5%=618.75元；2.1000000×32个月÷12个月（2016年3月21日-2018年11月21日）×1.5%=40000元；3.1923866元×31个月÷12个月（2016年4月14日-2018年11月14日）×1.5%=74549元，合计115168.55元。原被告于2016年6月22日又签订一份商品房买卖合同，合同约定；一、（一）乙方自愿向甲方购买凌河区解放路银河广场1-27号门市。（2）门市暂测建筑面积65.49平方米，订购单价33845.48元/平方米，订购总价2216540元，大写金额贰佰贰拾壹万陆仟伍佰肆拾元整。四、甲方的违约责任（一）乙方所订购的住宅（门市），甲方预计在2016年12月末交付，乙方给予甲方六个月的宽展期。如宽展期届满后，因甲方无法预见和控制的客观原因（包括但不限于重大疫情、异常地质状况、政府行为导致的暂停施工、市政配套安装的延误、行业技术规范、标准的改变、重大规划调整、连续恶劣天气影响施工、新建小区对周边影响而导致的停工）等造成工程延误，则交付时间及宽展期自动顺延。如宽展期之后房屋仍未交付延期超过180天的，乙方有权申请退房，甲方除退还乙方已付房款外，甲方还需根据乙方已付房款及实际占用天数，执行银行一年定期存款利率计算的违约补偿（不可抗力因素除外）。合同签订后,原告按约定于2016年2月28日交购门市款15000元；于2016年4月14日交购门市款2076134元；于2016年4月17日交购门市款132514元，合计交款2223648元。但被告未在2017年7月1日（宽展期满）交付门市房，而且到2018年8月28日工程才竣工验收（宽展期满超180天），所以原告有权申请解除合同，要求退房。而且被告应给付逾期交房违约金：1.15000元×33个月（2016年2月28日-2018年11月28日）÷12个月×1.5%=618.75元；2.2076134元×31个月（2016年4月14日-2018年11月14日）÷12个月×1.5%=80450.19元；3.132514元×31个月（2016年4月17日-2018年11月17日）÷12个月×1.5%=5134.91元，合计86203.58元。综上，被告应退还购房款2938866+2223648=5162514元，应给付违约金115168.55+86203.85=201372.40元，总计5363886.40元。为维护原告合法权益，依法起诉，请依法判决。一审法院认定事实：原、被告于2016年6月22日签订商品房买卖合同。合同约定；一、（一）乙方自愿向甲方购买凌河区解放路银河广场1-26号门市。（2）门市暂测建筑面积83.36平方米，订购单价33850.10元/平方米，订购总价2923295元，大写金额贰佰玖拾贰万叁仟贰佰玖拾伍元整。四、甲方的违约责任（一）乙方所订购的住宅（门市），甲方预计在2016年12月末交付，乙方给予甲方六个月的宽展期。如宽展期届满后，因甲方无法预见和控制的客观原因（包括但不限于重大疫情、异常地质状况、政府行为导致的暂停施工、市政配套安装的延误、行业技术规范、标准的改变、重大规划调整、连续恶劣天气影响施工、新建小区对周边影响而导致的停工）等造成工程延误，则交付时间及宽展期自动顺延。如宽展期之后房屋仍未交付延期超过180天的，乙方有权申请退房，甲方除退还乙方已付房款外，甲方还需根据乙方已付房款及实际占用天数，执行银行一年定期存款利率计算的违约补偿（不可抗力因素除外）。合同签订后,原告按约定于2016年2月28日交购门市款15000元；2016年3月21日原告交购门市款1000000元；2016年4月14日原告交购门市款1923866元，合计交款2938866元。被告未在2017年7月1日（宽展期满）交付门市房，而且到2018年8月28日工程竣工验收。一审法院认为，原告杨慧与被告锦州宝地建设集团有限公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，且不违反法律的规定，应予以保护。原告既然按照合同约定交付了购房款，被告应当在合同约定的时间内交付房屋，但被告没有在规定的时间内交付房屋，原告可以解除签订的商品房买卖合同，并由被告承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条规定，判决如下：一、解除原告杨慧与被告锦州宝地建设集团有限公司签订的商品房买卖合同；二、被告锦州宝地建设集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨慧购房款5162514元，支付原告杨慧违约金201372.40元，合计5363886.40元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49347元，由被告锦州宝地建设集团有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人与被上诉人于2016年6月22日签订另一份商品房买卖合同。合同约定：一、（一）乙方自愿向甲方购买凌河区解放路银河广场1-27号门市。（2）门市暂测建筑面积65.49平方米，订购单价33845.48元/平方米，订购总价2216540元。四、甲方的违约责任（一）乙方所订购的住宅（门市），甲方预计在2016年12月末交付，乙方给予甲方六个月的宽展期。如宽展期届满后，因甲方无法预见和控制的客观原因（包括但不限于重大疫情、异常地质状况、政府行为导致的暂停施工、市政配套安装的延误、行业技术规范、标准的改变、重大规划调整、连续恶劣天气影响施工、新建小区对周边影响而导致的停工）等造成工程延误，则交付时间及宽展期自动顺延。如宽展期之后房屋仍未交付延期超过180天的，乙方有权申请退房，甲方除退还乙方已付房款外，甲方还需根据乙方已付房款及实际占用天数，执行银行一年定期存款利率计算的违约补偿（不可抗力因素除外）。合同签订后,原告按约定于2016年2月28日交购门市款15000元；2016年4月14日原告交购门市款2076134元；2016年4月17日原告交购门市款132514元，合计交款2223648元。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同时，被上诉人方系由被上诉人母亲邢淑敏代办，房屋买卖合同款项亦有部分由被上诉人母亲支付。2017年4月21日，上诉人杨慧的母亲邢淑敏代杨慧与锦州宝地建设集团有限公司签订了承诺书，承诺书约定“银河广场门市业主杨慧购买的1-26,1-27到办理入户之前，将42941元的优惠处理完毕；业主杨慧同意这两户门市不再申请退房”。上述事实有商品房买卖合同、双方当事人陈述及承诺书载卷，本院予以确认。本院认为，本案中，双方当事人虽然在合同中约定上诉人逾期交房可以解除合同，上诉人亦存在逾期交房的行为，但在履行合同过程中，双方于2017年4月21日签订了承诺书，承诺书明确约定“银河广场门市业主杨慧购买的1-26,1-27到办理入户之前，将42941元的优惠处理完毕；业主杨慧同意这两户门市不再申请退房”。该承诺系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定双方协议对原合同的变更，该争议房屋现已经具备交付条件，双方应按照该承诺书内容继续履行，故对被上诉人要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。关于被上诉人抗辩该承诺书非杨慧本人所签的问题，因被上诉人签订购房合同及交付房款的行为，均由其母亲代为办理，故上诉人有理由相信被上诉人的母亲邢淑敏有权代理被上诉人从事与购房相关的行为，被上诉人母亲邢淑敏的行为构成表见代理，对上诉人的该项抗辩，本院不予支持。综上所述，上诉人锦州宝地建设集团有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院（2019）辽0703民初52号民事判决；二、驳回被上诉人杨慧一审诉讼请求。一审案件受理费49347元，二审案件受理费49347元，合计98694元，由被上诉人杨慧负担。本判决为终审判决。审判长  张卫东审判员  赵洪全审判员  张楠楠二〇一九年十一月十八日法官助理李清昊书记员暴思洋