吉林省蛟河市人民法院民事判决书（2019）吉0281民初2702号原告：蛟河市利民物业服务有限公司。法定代表人：孙某，经理。被告：蛟河市民主街道办事处首钢美丽城社区居委会。法定代表人：董某，主任。委托诉讼代理人：刘某。被告：蛟河市人民政府民主街道办事处。主要负责人：管某，主任。委托诉讼代理人：石某。原告蛟河市利民物业服务有限公司（以下简称利民物业公司）与被告蛟河市民主街道办事处首钢美丽城社区居委会（以下简称首钢美丽城居委会）、蛟河市人民政府民主街道办事处（以下简称民主街道）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告利民物业公司的法定代表人孙某、被告首钢美丽城居委会的委托诉讼代理人刘某、民主街道的委托诉讼代理人石某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利民物业公司向本院提出诉讼请求：1.首钢美丽城居委会、民主街道连带支付违约金5万元；2.首钢美丽城居委会、民主街道共同承担诉讼费用。事实和理由：利民物业公司与首钢美丽城居委会签订物业服务合同,履行期限从2014年7月18日至2017年7月19日止。2015年8月6日，首钢美丽城居委会以与利民物业公司签订的物业服务合同期满为由，提前解除了双方之间签订物业服务合同，并贴出“通知”。2015年8月21日下午17时召开业主大会，到会人员90%以上不同意蛟河市嘉馨物业有限公司介入，同意继续由利民物业公司提供物业服务。2015年9月2日，首钢美丽城居委会、民主街道强行将利民物业公司撵出首钢美丽城小区。之后，利民物业公司提起诉讼，要求继续履行物业合同，经过一审、二审、发回重审、二审终审，省高院申请再审，最终没有支持原告继续履行物业合同的诉讼请求，但在整个过程中都认定物业服务合同有效，且首钢美丽城居委会提前解除合同构成违约。因首钢美丽城居委会存在无任何法律依据提前解除合同的违约行为，故应根据合同约定承担违约责任，向利民物业公司支付违约金5万元。另外，因首钢美丽城居委会隶属于民主街道，且首钢美丽城居委会无独立的经济能力，所以应该由民主街道承担连带责任，即本案应该由首钢美丽城居委会、民主街道承担连带支付违约金的责任。首钢美丽城居委会辩称，第一，经过一审、二审、发回重审、二审终审、省高院再审，最终没有支持利民物业公司的诉讼请求。（2016）吉0281民初706号判决书判决：对利民物业公司提出的支付违约金的诉讼请求予以驳回。（2017）吉02民终1487号判决书判决：一、撤销蛟河市人民法院（2016）吉0281民初2131号民事判决；二、驳回利民物业公司的诉讼请求。第二，在一审诉讼期间，利民物业公司已表示放弃要求首钢美丽城居委会、民主街道给付5万元违约金的诉讼请求。吉林市中级人民法院作出的（2017）吉02民终1487号判决书第7页中第二段载明。第三，吉林市人民检察院作出的吉市检民（行）监22020000182号不支持监督申请决定书，决定不支持利民物业公司的监督申请。第四，首钢美丽城居委会在暂无业主委员会的情况下，与利民物业公司签订物业服务合同时，实际是以业主委员会名义代表全体业主与利民物业公司签订的物业服务合同。首钢美丽城居委会不是物业服务合同中享受物业服务的当事人，并不是物业服务合同的主体，不应成为本案被告。第五，首钢美丽城居委会未单方终止合同。利民物业公司单方面多次提出终止物业服务的申请，首钢美丽城居委会于2015年7月22日张贴“民主街道首钢小区招聘物业公司服务的公告”，公开在首钢美丽城社区内张贴通知，告知业主经筛选符合条件的物业服务企业为蛟河市嘉馨物业有限公司，并定于2015年8月21日下午5时召开业主大会，征求业主意见。2015年8月24日，中国共产党蛟河市民主街道委员会再次召开“首钢物业专题会议”，会议记录中载明：“2015年8月21日，首钢社区通过公开招聘，暂时选择了嘉馨物业，临时为首钢小区业主服务四个月，待新业主委员会成立后，由业主委员会依据物业管理条例行使职责，决定是否聘用物业公司。”因此，首钢美丽城居委会不存在违约。第六，根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条所表述的“居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。”这一条已经表明社区居委会无经济来源，不具备民事主体资格。街道与社区居委会的关系为指导、帮助的关系，而不是行政隶属关系意义上的领导与被领导之间的关系。综上，首钢美丽城居委会、民主街道不存在过错，未侵害利民物业公司的合法权益，不应承担违约责任。利民物业公司的诉讼请求应予驳回。民主街道辩称，一、利民物业公司所诉首钢美丽城居委会与其签订了物业服务合同，要求支付违约金。民主街道不是合同的当事人，根据合同法相对性原则，民主街道不应承担违约责任。二、根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关对居民委员会的工作给予指导、支持和帮助。第八条，居民委员会主任、副主任、委员由居民派代表选举产生，工作任务是办理公益事业、调解民间纠纷、维护社会治安等工作。综上所述，首钢美丽城居委会是居民自治组织，不是一级政府，不受任何党派、政府或行政机关领导，只对居民负责。民主街道对其是指导、支持和帮助，是指导与被指导关系，不存在上下级隶属关系，不应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2013年7月17日，蛟河市首钢美丽城第二届业主委员会与利民物业公司签订物业服务协议，约定：“蛟河市首钢美丽城小区一期、二期、三期委托利民物业公司提供物业服务，委托期限自2013年7月17日至2014年6月17日。”2014年7月24日，民主街道分别作出蛟民街办发【2014】36号文件和蛟民街办发【2014】37号文件，决定由首钢美丽城居委会代行首钢美丽城业主委员会和首钢豪锦山庄业主委员会职责。2014年7月26日，民主街道作出蛟民街办发【2014】41号文件，决定授权委托利民物业公司继续对首钢小区进行物业管理，处理有关阳光物业和首钢开发商应解决而未解决的问题，并同意利民物业公司按照有关规定依法收取物业费，更好地为业主提供服务。2014年7月30日，首钢美丽城居委会（甲方）与利民物业公司（乙方）签订物业管理服务合同，约定：“蛟河市首钢美丽城小区一期、二期、三期委托利民物业公司提供物业服务，委托期限自2014年7月18日至2017年7月19日。甲乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方5万元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。”2015年7月21日，中国共产党蛟河市民主街道委员会召开“首钢物业（利民）工作专题”会议，会议记录中载明“2015年上半年以来，利民公司（孙某）本人多次向街道党委、办事处、梁书记、董主任等提出，由于自己身体不好、物业费收不上来、管理不善、服务不到位等诸多原因，不再继续履行服务合同，终止物业服务”“首钢小区现在没有业主委员会，由首钢美丽城居委会依据《物业管理条例》，代行业主委员会职责，公开、依法、依规选取一家新的物业服务公司，对首钢小区开展物业服务”。2015年7月22日，首钢美丽城居委会在首钢美丽城社区内张贴“民主街道首钢小区招聘物业公司服务的公告”，公开向社会选聘物业服务企业,但未通知利民物业公司解除合同。2015年8月6日，首钢美丽城居委会在首钢美丽城社区内张贴通知，告知业主经筛选符合条件的物业服务企业为蛟河市嘉馨物业有限公司，并定于2015年8月21日下午5时召开业主大会，征求业主意见。2015年8月24日，中国共产党蛟河市民主街道委员会再次召开“首钢物业专题”会议，会议记录中载明“2015年8月21日，首钢社区通过公开招聘，暂时选择了嘉馨物业，临时为首钢小区业主服务四个月，待新业主委员会成立后，由业主委员会依据《物业管理条例》行使职责，决定是否聘用物业公司”。2015年9月2日，首钢美丽城居委会让嘉馨物业公司接管了首钢美丽城社区的物业服务，但未与利民物业公司办理交接手续，利民物业公司未将其经营期间购买的存放在物业用房内和室外的设备、材料、工具等价值80,000.00元的财产取回。后首钢美丽城居委会在未经利民物业公司同意的情况下，擅自允许嘉馨物业公司使用了利民物业公司的设备、材料、工具等财产。2015年9月14日，民主街道制作了1份“民主街道办事处关于不再对利民物业服务公司日常工作监管的说明”，载明：“自2013年7月至2015年7月，街道为确保物业费的高效利用，经利民物业服务公司同意由街道对利民物业服务公司的物业费收支实施日常监管。现利民物业服务公司提出自管的要求，民主街道办事处根据实际情况不再对利民物业服务公司进行日常监管，但街道依然会按照法定职责与市物业办一道对利民物业服务公司实行监管，切实维护广大业主的权益。现将有关情况与利民物业服务公司进一步澄清，有关情况说明如下：一、同意首钢一、二、三期业主自行依法选择物业公司服务。二、从即日起，由市物业办参与，对民主街监管利民物业服务公司期间相关账目进行清查，弄清盈亏等往来账目，如无异议将账目公开，营运期间的盈亏事宜依法由利民物业服务公司负责。街道垫付的资金从收取的物业费中自动扣还。三、民主街不再监管利民物业服务公司日常工作，以后发生的责任事宜由利民物业服务公司依法独立处置。四、街道将依法支持利民物业服务公司的物业诉讼行为，社区代表业主委员会将有关首钢业主与开发商的诉讼事宜委托给利民物业服务公司处置。相关费用由利民物业服务公司自行负责。五、到利民物业服务公司不再对首钢小区业主服务后，固定资产由利民物业公司处置，贵都物业出资购置的拖拉机和发电机即日交还贵都物业。六、自2013年7月-2015年8月末的物业收支账目由姜玉泉和聂利红负责，之后的账目由利民物业公司自行负责。”民主街道的原主任曹玉柱在该说明上签名并加盖公章，利民物业公司的法定代表人孙某在该说明上签名并加盖公章。当日，利民物业公司的法定代表人孙某与民主街道的财务人员姜玉泉、聂利红办理了交接手续，并制作了1份交接书，载明：“首钢物业上年结余177,071.42元，2015年1-8月收入541,761.03元，支出711,154.29元，实际结余7,678.16元。2013年7月22日-2015年9月14日期间发生的账务问题，由姜玉泉、聂利红负责。2015年9月14日以后发生的账务由孙某自行管理。所剩余额7,678.16元交予孙某。”民主街道的财务人员姜玉泉、聂利红在该交接书的交接人处签名，利民物业公司的法定代表人孙某在该交接书的接交人处签名，民主街道的原主任曹玉柱、副主任张宽英在该交接书的监交人处签名。蛟河市民主街道办事处首钢美丽城业主委员会于2016年3月成立。庭审中，利民物业公司、首钢美丽城居委会均承认双方解除合同的时间为2015年9月2日。另查明，利民物业公司与首钢美丽城居委会、民主街道物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月25日作出（2016）吉0281民初706号民事判决书，判决：驳回利民物业公司的诉讼请求。利民物业公司不服该判决，提起上诉。吉林市中级人民法院于2016年9月15日作出（2016）吉02民终1549号民事裁定书，裁定：撤销原判，发回重审。本院重审立案后，追加蛟河市民主街道办事处首钢美丽城业主委员会为第三人，于2017年4月13日作出（2016）吉0281民初2131号民事判决书，判决：一、首钢美丽城居委会于判决生效后立即给付利民物业公司违约金5万元；二、驳回利民物业公司的其他诉讼请求。利民物业公司不服该判决，提起上诉。吉林市中级人民法院于2017年5月31日作出（2017）吉02民终1487号民事判决书，判决：一、撤销原判；二、驳回利民物业公司的诉讼请求。利民物业公司不服该判决，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2018年6月27日作出（2018）吉民申1966号民事裁定书，裁定：驳回利民物业公司的再审申请。再查明，利民物业公司与首钢美丽城居委会、民主街道物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日作出（2018）吉0281民初2307号民事判决书，判决：一、首钢美丽城居委会于判决生效后立即赔偿利民物业公司损失8万元；二、驳回利民物业公司的其他诉讼请求。首钢美丽城居委会不服该判决，提起上诉。吉林市中级人民法院于2019年9月25日作出（2019）吉02民终1799号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。认定上述事实的证据有：民主街道作出的蛟民街办发【2014】36号、37号、41号文件、物业管理服务合同、民主街道办事处关于不再对利民物业服务公司日常工作监管的说明、（2016）吉0281民初706号民事判决书、（2016）吉02民终1549号民事裁定书、（2016）吉0281民初2131号民事判决书、（2017）吉02民终1487号民事判决书、（2018）吉民申1966号民事裁定书、（2018）吉0281民初2307号民事判决书、（2019）吉02民终1799号民事判决书、当事人陈述等。本院认为，根据利民物业公司的诉讼请求和首钢美丽城居委会、民主街道的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、首钢美丽城居委会是否存在违约行为，应否承担违约责任；二、民主街道应否承担连带责任。2014年7月份，在暂无业主委员会的前提下，首钢美丽城居委会代行业主委员会职责与利民物业公司签订物业管理服务合同，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。在合同履行期间，首钢美丽城居委会依据利民物业公司多次向民主街道表示提前解除合同的前提下，于2015年7月22日张贴“民主街道首钢小区招聘物业公司服务企业的公告”，该公告中载明民主街道首钢小区与蛟河市利民物业公司签订的服务合同已期满。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因首钢美丽城居委会与利民物业公司之间签订的合同期满时间为2017年7月19日，首钢美丽城居委会张贴公告时，合同尚未期满，而公告内容并非是解除合同通知，不符合上述法律规定，应当认定首钢美丽城居委会解除与利民物业之间的物业服务合同的行为违反法律规定，属提前解除合同，应承担相应的违约责任。因首钢美丽城居委与利民物业公司签订的物业管理服务合同明确约定：“甲乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方5万元的违约金。”根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，首钢美丽城居委应当按照约定向利民物业公司支付违约金5万元。关于利民物业公司请求民主街道与首钢美丽城居委会连带支付违约金5万元的诉讼请求。因民主街道并非合同当事人，根据合同相对性原则，故此项诉讼请求，不予支持。关于首钢美丽城居委会提出的“在一审诉讼期间，利民物业公司已表示放弃要求首钢美丽城居委会、民主街道给付5万元违约金的诉讼请求。吉林市中级人民法院作出的（2017）吉02民终1487号判决书第7页中第二段载明”的辩解。因利民物业公司在另案中表示“其诉讼请求为要求继续履行与首钢美丽城居委会签订的物业服务合同，同时放弃要求首钢美丽城居委会、民主街道给付利民物业公司5万元违约金的诉讼请求。”其只是在另案中表示放弃要求首钢美丽城居委会、民主街道给付利民物业公司5万元违约金的诉讼请求，并不代表本案不能就此项诉讼请求提起诉讼，故首钢美丽城居委会的此项辩解，不予采纳。综上所述，利民物业公司的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告蛟河市民主街道办事处首钢美丽城社区居委会于本判决生效后立即向原告蛟河市利民物业服务有限公司支付违约金5万元；二、驳回原告蛟河市利民物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由被告蛟河市民主街道办事处首钢美丽城社区居委会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 袁君 二〇一九年十一月十五日书记员 高杉