山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1002民初5197号 原告：威海佑好物业服务股份有限公司（统一社会信用代码：9137100026419243X7），住所地威海市文化西路**。 法定代表人：孙××，董事长。 委托诉讼代理人：张××，男，系该公司经理。 被告：李××。 原告威海佑好物业服务股份有限公司与被告李××物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海佑好物业服务股份有限公司之委托诉讼代理人张××，被告李××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 威海佑好物业服务股份有限公司提出诉讼请求：判令被告给付原告物业服务费935.98元及逾期付款违约金、诉讼费。事实与理由：2015年6月18日，原告与威海市环翠区万福山庄小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定原告为万福山庄小区提供物业服务，服务期限为3年，自2015年7月1日至2018年6月30日止。合同签订后，原告依约提供了物业管理服务，被告自2015年7月1日开始拖欠物业费，至2017年7月12日已累计拖欠物业费935.98元，原告多次索要未果，故诉至法院，请求处理。 李××辩称，第一，与原告签订物业服务合同的并非经业主大会选举的原业主委员会，原告属非法进驻该小区服务；第二，原业主委员会与物业签订合同前未召开业主大会征求意见，未告知业主合同内容；第三，原告自进入万福山庄至2017年被驱逐，从未提供过物业服务，态度恶劣，小区业主对此极度不满，原告诉状中提到的“小区业主大部分缴纳物业费”和“长期以来原告找业主协商缴纳物业费”的表述并不属实。 根据当事人庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月18日，原告与威海市万福山庄小区业主委员会签订物业服务合同一份，约定由原告为被告所在小区提供物业服务，物业位于威海市环翠区戚东夼路，东至山体，西至山体，南至市政路，北至山体，原告提供服务的受益人为物业区域的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应对履行该合同承担相应的责任。合同第二章约定了物业服务的内容为：1、综合管理服务（0.10元）：（1）有签订规范的物业服务合同，完善的物业管理方案和健全的管理制度，按规定公示收费项目、收费标准；（2）小区内设置物业服务中心，经理持证上岗，有一年以上物业管理工作经历；（3）公示24小时服务电话，保修按双方约定时间到达现场，接受服务诉求及时安排处理，每年1次征询业主对物业服务的意见，对提出的意见及时整改。2、卫生保洁服务（0.15元）：（1）楼道每周清扫三次，楼道、楼梯扶手每周拖擦一次，公共区域玻璃每季度擦拭一次；（2）广场、道路、、地下车库每日清扫一次及时清理小区内乱贴乱画；（3）公共灯具、宣传栏、健身娱乐、景观小品设施等每月擦试一次；（4）居民自行投放垃圾至小区集中投放点；（5）配合社区居委会统一开展灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠活动；（6）每日清扫一次电梯，每周擦拭一次电梯门壁；（7）果皮箱、垃圾桶随时清理擦拭，无满溢、无异味、无污迹。3、绿化管理养护（0.06元）：（1）有专人对小区实施绿化养护管理；（2）对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行浇水、修剪、养护；（3）定期修剪绿地杂草、杂物；预防花草、树木病虫害。4、共用及公共设施、设备维修养护（0.09元）：（1）每月一次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查；（2）雨、污水管道经常检查，发现异常及时疏通，化粪池发现异常及时清掏；（3）建立完善的装饰装修管理制度，与业主签订装修合同，明确权利义务；（4）对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途、私自占用公共部位及其他违反业主公约的行为及时劝阻，并报告业主委员会或有关主管部门；（5）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；（6）及时修复公共区域损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好；（7）物业服务中房屋公共部位及公共设施（共有部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施包括电线、防雷、照明、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等）的维修预算，经实际使用业主同意，按照国家规定，保修期内协调开发商维修、保修期过后使用专项维修基金或进行分摊收费并维修；（8）鉴于小区消防设施已不符合国家及威海市有关消防规定，建议业主委员会筹资修复，修复符合规定后交物业公司管理维护；（9）自有部分，由业主自己负责修复，原告提供必要便利；（10）根据业主的需求，向业主提供服务合同之外的特约有偿服务、代办服务、公示服务等项目。合同第三章约定物业服务期限为三年，自2015年7月1日至2018年6月30日。合同第四章约定物业服务费用的收取标准为多层住宅物业费0.40元/建筑平方米/月，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，业主或物业使用人应于原告实施物业服务之日起交纳物业服务费，应提前向被告交纳，可按季度、半年、一年交纳。合同第六章约定业主或物业使用人的违约责任为：未能按时足额交纳物业服务费的，并经原告催缴仍不交纳的，原告自欠费之日起按所欠金额的3‰每日累计收取违约金，对拒不缴纳物业服务费的业主或物业使用人，原告有权向人民法院提起诉讼，诉讼过程中发生的费用（诉讼费、律师费）均由败诉方承担。2017年7月12日，因涉案小区内业主不同意原告为小区提供服务，原告撤出该小区，并对涉案小区业主陆续提起诉讼，要求业主支付物业费用。 另查，被告系威海市环翠区万福山庄94号楼405室房屋业主，房屋建筑面积为95.91平方米。 庭审中，原告主张其已按照物业合同约定项目为涉案小区提供物业服务并提交物业服务合同复印件一份，被告对此质证称，物业服务合同并非业主真实意思表示，属于虚假合同，原告系非法入驻该小区。被告为证明其主张向法庭提交一份部分业主签字的证明复印件，原告质证称，对该份证明真实性无异议，但对证明内容不认可，原告是经业主委员会在多家物业公司中竞聘中标，合同合法有效，依约对小区实施物业服务，且该份证明中大部分业主经催缴后已缴纳物业服务费。 原告在（2019）鲁1002民初4948号案件中为证实其向涉案小区提供物业服务提交了如下证据：证据一、照片一宗，证实原告为万福山庄小区提供清扫、清理小广告、修剪树木等服务（原告称该宗照片并非一次形成，其中举红旗的照片为进驻小区当日拍摄，其余照片为履行合同过程中拍摄）。证据二、2015、2016、2017年度各三个月份的万福山庄工资表一宗，证实原告雇佣人员为涉案小区提供物业服务（部分月份工资表中有绿化人员，部分月份工资表中无绿化人员，部分月份工资表中领取人签名笔迹相似，部分月份工资表中领取人无签名，部分月份工资表中存在缺勤记载）。证据三、2017年4月25日签订的物业服务补充合同一份，万福山庄小区业主委员会系甲方，原告为乙方，载明：应广大业主的要求，双方协商确定，由乙方组织对小区设施设备进行安装改造，提升小区物业管理档次，自2017年4月1日起，投资12.2万元施工恢复照明系统，投资28.8万元全部安装新监控，投资4.8万元安装蓝牙挡车系统和人行刷卡门，现已全部安装结束；2017年5月1日起小区实行封闭管理，自4月26日起开始试运行，5月1日前由乙方通知小区业主到小区物业服务中心购买蓝牙卡和免费领取三张人行门禁卡；经与东港房地产公司协商达成一致意见，自2017年4月1日起不再单独收取小区业主4.00元/户/月的卫生费。证据四、威海市环翠区鲸园办事处万福山庄居民委员会2017年7月13日出具《关于终止万福山庄小区物业服务的通知》，载明因原业委会5人辞去委员职务，因客观原因未能产生新一届业主委员会，由鲸园办事处监督指导、万福居委会暂代行万福山庄小区业主委员会职责，6月30日起万福居委会以“入户书面征求意见”的方式召开了业主大会，对“是否同意佑好物业继续服务”的议题进行表决，表决结果如下：1、小区投票权业主人数1402人；2、收回表决票783张，有效票772张；3、具体结果：同意188票，不同意1208票，废票6票，以此通知原告终止万福山庄物业服务。证据五、原告于2017年7月14日出具通知，通知万福山庄业主办理物业费退费及门禁卡、蓝牙卡退费等事宜。证据六、2016年8月26日威海东港房地产开发有限公司向原告出具《关于万福山庄物业管理中存在问题整改函》一份，载明：“就万福山庄小区乱搭乱建问题，按物权法规定未经小区其他业主同意，不得私自在公共场所或公摊区域违章乱搭乱建。为此，贵物业作为该小区的管理者，应阻止个别业主在万福山庄韩宅区内公共道路上设立一车一杆，影响其他业主车辆通行，就针对此事我方曾多次要求贵公司派驻在万福山庄的领导，将其拆除，至今未果。万福山庄本来为封闭管理小区，而该小区门口至今未设保安执勤，以及区内绿地、树木未及时修剪，绿化带内杂草丛生未清理。望贵司自接此函之日起抓紧整改为盼。另外，该小区的路灯、自来水的维修、保养管理工作，自贵公司进入万福山庄以来一直由我司无偿代为服务管理。为此我公司决定将于本月底（即8月31日）撤出，不再给予代管，停止无偿服务，交由贵公司管理…”。证据七、2015年10月26日加盖原告、万福山庄业主委员会及万福社区居民委员会印章的通告一份，证实原告进驻涉案小区，并设置物业服务电话，在小区宣传栏公示物业服务合同等。证据八、威海万福物业服务有限公司2017年5月15日向原告出具通知一份，载明“就贵公司自2015年6月进驻万福山庄至今，万福山庄小区路灯用电均由我公司垫付的，共耗电18500度电，按国家电业部门规定价格1.2元/度计算，共计折款22200元整。为此请贵公司接此通知之日起三日内速办理路灯交接及补缴该部分电费。”且在该案中自认，其对于物业服务合同中约定需每年征询业主对物业服务的意见、卫生保洁服务、绿化管理养护及公用、公共设施、设备维修养护的记录等原告称撤出小区后未保留，不能向法庭提供；另称其投入安装蓝牙系统、刷卡门禁等后，有两三百户业主领取了蓝牙和门禁卡，退出后陆续退给业主，尚有个别业主未退。 另查，原告在另案中自认其物业服务存在瑕疵。 本院认为，根据法律规定，业主委员会作为物业服务合同签约的适格主体，其代表环翠区万福山庄小区全体业主与原告签订涉案《物业服务合同》，应属合法有效，被告抗辩该业主委员会的产生并非合法产生，并未提供证据予以证实，因此对于上述抗辩，本院不予采纳，涉案《物业服务合同》对原告、全体业主具有约束力。按照合同约定，原告应当按约向包括被告在内的所有小区业主提供物业服务，被告等业主则应当履行相应的交费义务。但从物业服务合同内容看，根据权利义务相对等原则，原告有义务按照合同约定的服务内容及标准向被告所在小区履行提供物业服务，否则其权利亦应受到影响，结合原告所提供证据看，其接手涉案小区物业服务后较长时间内，仍存在物业服务合同中约定服务细项未能充分、按约及时履行的情况，从业主对于是否同意原告继续服务书面投票再结合原告在另案中自认其物业服务存在瑕疵等情况，可以认定原告在涉案物业小区所提供服务存在较为重大的瑕疵，故本院酌定在合同约定的物业费基础上扣减60%较为合理。 对于原告要求被告支付违约金的请求，因被告之所以拖欠物业服务费，实际上是由于被告对原告的服务存在瑕疵进而不满所致，被告以拖欠物业费作为抗辩，是希望以此敦促原告进行整改，这与恶意拒交物业费有本质的不同，因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告给付原告2015年7月1日至2017年7月12日的物业服务费的40%，计374元，于判决生效后十日内履行完毕； 二、驳回原告其余的诉讼请求。 如被告未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告负担15元，被告负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  林蓉蓉 二〇一九年十一月一日 书记员  鲍梦鸽