河南省社旗县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1327民初2724号原告（反诉被告）：社旗县粮食局面粉厂，住所地：河南省社旗县赊店镇中兴隆街西侧。法定代表人：张金全，任该厂厂长职务。委托诉讼代理人：杨德青，河南宛东律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐文辉，女，汉族，1964年5月6日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：安允，河南大为律师事务所律师。原告（反诉被告）社旗县粮食局面粉厂与被告（反诉原告）徐文辉租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告社旗县粮食局面粉厂的法定代表人张金全及委托诉讼代理人杨德青，被告徐文辉的委托诉讼代理人安允到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告社旗县粮食局面粉厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋租金3741700元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月30日被告经于原告协商一致，双方签订“房屋场地租赁合同书”一份，租赁原告南办公楼一座，开设经营KTV畅歌厅。约定租赁期限为30年，自2012年10月1日起至2042年10月1日止，总租金为60万元整。该合同签订后，被告分数次于2014年2月交清了全部租金60万元，原告于该合同签订后即已将该座楼房交付给被告使用。2014年8月1日，被告经与原告协商一致，双方再次签订“合同书”一份，约定除原告留用两间办公用房外，其他房屋包括厂院场地也全部租赁给被告使用，租赁期限仍为30年，自2014年8月1日起至2044年8月1日止。总租金为460万元整，在合同签订并生效后由被告向原告指定账户一次性付清全部租金，被告事先向原告交纳的定金充当租金，原租户由原告负责清退并将收回房屋交被告使用，所需费用全部由被告承担。后经双方协商，又以“补充合同”的形式对该合同的租金缴纳方式做了变更，将原来的在合同签字生效后向原告指定账户一次性转付租金修改为：一次性转付150万元整租金；2014年12月31日前向原告指定账户转付租金50万元整租金；剩余租金于2015年12月31日前全部结清。由于后一总合同的签订并生效，被告先行租赁并开设畅歌KTV的房屋也已包括在总合同内，扣除原实际使用期间内的应交租金3.67万元外，原交租金的剩余部分56.33万元随之转入新签订的总合同内，扣除总合同签订前被告预付的24.5万元，2014年8月1日起被告共应交付租金3791700元。但总合同签订并生效至今，被告无正当理由，占有原告财产，但却违反合同约定，拒不履行支付租金义务，虽经原告多次催要，仅于2016年底支付租金5万元，下欠租金3741700元至今分文未付，其行为已严重损害了原告合法权益。综上所述，被告与原告所签租赁合同系经双方协商一致所签订，合同双方主体适格，内容不违反法律规定，不损害社会公共利益和他人合法权益，系双方真实意思表示，且已实际履行，依法应确认有效并应受法律保护。而被告在合同签订并生效后，占有原告合法财产，但却不履行支付租金义务，虽经原告多次催要，至今仍欠租金3741700元，其行为不但严重违约，并已给原告造成了极大的经济损失。现为维护法律尊严和原告合法权益，特具状诉诸贵院。被告徐文辉辩称：原、被告签订租赁合同属实，被告已按照合同约定支付租金2368000元，原告已向被告交付部分房屋，被告已交付的租金数额超过应付的租金，应驳回原告诉讼请求。徐文辉向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人立即将社旗县粮食局面粉厂院内全部房屋及厂院场地全部交付反诉人（被反诉人留用两间办公室）；2、依法判令被反诉人赔偿反诉人损失435000元（其中租金228000元，院内硬化、水电整改、绿化207000元）；3、反诉费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人欲租用被反诉人面粉厂院内全部房屋及厂院场地，自2011年起就与被反诉人存在租赁关系。在此期间反诉人对面粉厂院内进行了路面硬化，水电整改，院内绿化共花费69万元，经核算反诉人已支付租金等费用2368000元，而被反诉人至今向反诉人仅交付部分房屋，大部分仍未交付，且反诉人所作的路面硬化等基础设施，被反诉人及院内租户也一直在使用。被反诉人的行为已造成违约，严重损害了反诉人的合法权益，给反诉人造成巨大的经济损失，现特提出反诉。针对徐文辉的反诉社旗县粮食局面粉厂辩称，反诉人理由不成立，反诉请求应予驳回，理由为;1、反诉人认为被反诉人未全部交付房屋理由不能成立，因为双方合同明确约定原来租户由原告清退，但所需费用由反诉人承担，但反诉人未提出先使用那些房屋，并且也未以书面形式要求租户迁出，也未实际支付费用，所以被反诉人未违约。2、反诉人称交付租金2368000元不成立，实际支付895000元，其他有503000元属反诉人支付的协调费，主要用于被反诉人做原租户工作，用于赔偿租户损失。钱已经支付原租户，并已经将房屋腾出。其中60万元证明，仅证明反诉人已经交清KTV合同租金60万元，仅证明作用，不是收款收据。另16万元包括10万元用房保证金和租金1万元和5万元。另8万元和4.5万元是应反诉人的经办人马万林要求出具的虚假凭证，实际未支付该两笔款项。3、绿化费等属反诉人经营需要，不应由出租人承担。原告（反诉被告）为支持其诉请成立，向本院提交了如下证据：1、房屋租赁合同，2012年9月30日签订。2、2014年8月1日双方重新签订的租赁合同，证明双方租赁关系。3、双方签订补充合同，证明双方租金支付方式变更。4、收取租金明细表、凭证，证明原告仅收取895000元租金。5、原告收取被告交付的协调费503000元，用于给原租户赔偿费用。6、支付原租户的协调费凭证，证明原告将协调费都支付给了租户。7、面粉厂示意图，证明房屋情况，已经交付和尚未交付的房屋情况。8、保证书一份，系被告及其丈夫向万客隆出具的保证书，证明万客隆租用的简易房仓库未交付系被告原因。9、被告交款凭证一份，欠条一份，证明该8万元未实际交付。10、2012年8月8日45000元收款收据一份，说明一份，证明该款系马万林要求出具，凭证系绿联，实际未支付。11、证明一份，证明60万元凭条不能作为收据使用。12、证明一份，证明原告收16万元，分三次作为租金支付。13、原告对外签订未到期租赁合同，证明因房屋租赁未到期未能向被告交付。被告（反诉原告）徐文辉提交证据为：1、29份票据，证明被告向原告支付租金2368000元，不包含原告提交的两份票据45000元。2、院内硬化等花费明细清单一份，证明支出69万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告（反诉原告）徐文辉对原告（反诉被告）社旗县粮食局面粉厂提供证据质证为：1、对原告证据4有异议，认为明细表中7、8、9项所对应的16万元的证明不重叠，明细表中1-5项60万元租金与面粉厂厂长出具的证明收到60万元租金不重叠。本院认为，2014年4月9日张金全出具的16万元的证明，注明了其中一笔租房保证金10万元与明细表第9项2012年5月16日收据上注明事由为租房保证金10万元以及所附的社旗县面粉厂出具的凭据对该保证金的约定，能够相互印证。另明细表第8项，原告于出具该证明当日出具的5万元租金收据，于该证明注明的租金5万元内容也相一致。因此该证明不能作为原告收到16万元租金的收据，仅是对收到该三笔租金共计16万元的证明。关于2013年1月1日张金全出具的60万的证明，首先该证据为证明，而非收据，其次，总合同于2014年8月1日签订，明细表1-5项收据及证明出具时间均在总合同之前，全额总数远超KTV租金60万元，显于常理不符。再次，对保证签订的时间等不一致的情况。出具人张金全也作了合理说明。因此，对被告的异议本院不予采纳，对该组证据本院予以认定。2、对原告证据5、6有异议，认为该组费用应为租金。本院认为证据5为原告收取被告支付的对原租户赔偿的协调费，收据上也均标明有协调费等内容，且于证据6原租户从原告处领取协调费的领条相印证。本院对该两组证据予以认定。3、对证据8有异议，认为保证签订时间在原、被告签订租赁合同之后，故原告应将该房屋交付被告。本院认为在该保证中约定“马万林与社旗县粮食局面粉厂所签订的19号仓库合同无效，刘春安合同到期后有权续签”。该保证有被告徐文辉作为保证人签字。因此被告异议不成立。对该证据本院予以认定。4、对原告证据9有异议，认为收条属实，被告已将8万元交付原告。马万林所写欠条被告不知情。本院认为，从原、被告所提交证据及双方在庭审中的陈述可以看出，马万林实为被告徐文辉在此事上的代理人，该收条及欠条为同一天出具也印证了原告的说明。对该8万元被告未予支付事实本院予以确认。5、对原告证据10有异议，认为情况说明实为证人证言，证人未到庭作证，应不予认定，45000元收据仅在纸张颜色上有差异，也未在上面注明仅做存根使用字样。本院认为，综合原告所出具的收据，除该份为绿联外，其他全部为红联，且该联未加盖公章。另根据原告提交证据，于本收据出具当天2012年8月8日原告出具协调费2万元的收据，2012年8月9日出具25000租金收据。该2份收据被告方未能提供，在看到原告方证据时才发现有此2份收据。因此，本院认为被告方异议支付的45000元应为原告方认可的2万元协调费及2.5万元租金。对被告方支付45000元事实本院予以确认。6、对原告证据11关于60万元的证明本院以上已作认证。7、对原告证据13有异议，认为系复印件不予质证，即使真实也不排除原告向被告交付房屋的义务。本院认为，对未到期的房屋承租人，原、被告在签订合同时对该情况作了相关约定，也印证了原告对部分房屋未交付的原因。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供证据质证为：1、对证据1有异议，认为（1）清偿协调费被告列八笔，实际共九笔，共503000元，不应作为租金计算。（2）2012年8月9日有25000元未计入，被告实际交了895000元。（3）2012年6月26日李建付出具收条与面粉厂无关，是协调费直接交给李建付，与面粉厂无关。（4）2012年8月8日，该收据是绿联，我厂收据均为红联并盖章，是应马万林要求出具，不作为租金。（5）对张金全出具60万证明的证明方向有异议，不能作为被告方交付租金，仅仅证明60万元已交清，不能作为付款凭证作用，60万是交的KTV租金。（6）2014年4月29日张金全出具证明16万证明方向有异议，证明被告付了16万租金，与13年6月5日1万，14年4月9日5万，12年5月16日10万共三笔重复。（7）14年5月20日网上银行电子回单是协调费直接给刘亭亭等，与面粉厂无关。本院认为关于2012年6月26日李建付出具的收条签名为李建付。14年5月20日由马万林支付给丰小梁、刘亭亭的4万元，该两笔系被告直接向原承租人支付的协调费。其他异议本院已作认证。2、对被告证据2有异议，认为该面粉厂院内市政投入明细表是被告经营需要进行绿化硬化，也无正规发票等凭据。不能作为向房屋出租方主张权力的依据。本院认为被告的地面硬化，院内的绿化等建设，是其自身经营的需要。被告也未能提供其他证据予以佐证。对该证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：社旗县粮食局面粉厂与徐文辉于2012年9月30日签订房屋场地租赁合同书，约定徐文辉承租原告院内办公楼一座及办公楼东侧场地，租期30年。自2012年10月1日至2042年10月1日止，总租金60万元。该办公楼原告已交付，租金被告已支付60万元。原、被告于2014年8月1日签订合同书，约定原告将本厂所有房屋及场地全部租赁给被告使用，租赁期限30年，自2014年8月1日至2044年8月1日止，租金为460万元等事项。该合同包含双方于2012年9月30日所签订合同租赁原告办公楼及场地。合同签订后，原告方交付了大部分房屋，部分因原承租人租期未到期等原因未能交付。被告支付了租金89.5万元，协调费50.3万元，以及被告直接支付给李建付10万元和丰小梁的4万元。被告承租后对院内进行了地面硬化，水电改造，院内绿化等建设。本院认为，社旗县粮食局面粉厂与徐文辉签订了房屋租赁合同，该合同签订不违反法律规定以及行政法规的强制性规定，属有效合同。双方形成了房屋租赁关系。但双方对租赁期限的约定违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，法律规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。原、被告双方均同意按租赁期限二十年继续履行合同，因此有效的租期为2014年8月1日至2034年7月31日。关于租金的计算，双方均同意按年均租金对超过部分的10年予以扣除，即为：4600000除以30年乘以20年等于3066667元。关于原告未交付房屋的租金也应从总租金中相应予以扣除。因合同第七条对未到期房屋的约定为：甲方所有未到期的房屋租户，由甲方负责，乙方配合进行清理，及时收回对外出租的房屋，场地，交付乙方使用。所需费用由乙方负担。双方应按照合同的约定继续及时履行。租金的扣除可参照原告与各原承租人所签合同约定的年租金计算自2014年8月1日至2019年7月31日5年的期限。2019年7月31日至实际交付被告的期间也可参照以次计算或双方另行商议。因此，应扣除的该部分租金为：王恒科2000元/年×5年＝10000元；王建华30000元/年×5年＝150000元；曹建新40**元/年×5年＝20000元；曹之改4565元/年×5年＝22825元；原告职工占房5000元/年×5年＝25000元。以上共计227825元。关于万客隆原租赁的仓库及场地，被告表示不再租用。原告也予以认可。该部分租金也应予以扣除，应扣除13000元/年×20年＝260000元。租金扣除以上应扣除部分为：3066667元-227825元-260000元＝2578842元。关于被告已向原告支付租金部分，被告租用原告办公楼及东侧场地经营畅歌KTV的2012年9月30日至2014年7月31日期间的租金36667元，应从已支付租金895000元中扣除为858333元。关于被告原租用的会议室7间，后楼2间，原告于2011年1月20日收取的2011年元月1日至2017年元月1日的租金30000元，其中2014年8月1日至2017年元月1日被告已支付的部分应在总支付租金中予以增加，该部分为12083元。所以被告已支付租金为870416元。综上，被告徐文辉应向原告社旗县粮食局面粉厂支付租金1708426元。租赁期间为2014年8月1日至2034年7月31日。关于反诉人徐文辉的诉求立即将被反诉人社旗县粮食局面粉厂院内全部房屋及厂院场地全部交付反诉人（被反诉人留用西间办公室），因双方合同第七条已作约定，双方应按合同继续及时履行。对此诉求本院不予支持。关于反诉人诉求被反诉人赔偿损失435000元。本院认为反诉人未能提供相关证据且反诉人的建设投入系自身经营需要。对此诉求本院不予支持。综上所述，依据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐文辉于本判决生效之日起三十日内支付原告社旗县粮食局面粉厂租金1708426元。二、驳回反诉人徐文辉的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费36734元，反诉案件受理费3913元，共计40647元，由原告社旗县粮食局面粉厂承担19962元，由被告徐文辉承担20685元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  郭 巍审 判 员  弋 宁人民陪审员  王秋云二〇一九年十一月六日书 记 员  贺小莉