山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁15民终3068号 上诉人（原审原告）：临清市辰诺汽车服务有限公司，住所地：临清市红星路东段御春大酒店东邻。 法定代表人：石林，经理。 委托诉讼代理人：姜荣河，男，1965年1月22日生，汉族，该公司员工，住临清市。 委托诉讼代理人：滕永亮，山东荣润律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘家利，男，1975年8月12日生，汉族，居民，原籍泰安市东平县，现住临清市。 上诉人临清市辰诺汽车服务有限公司（以下简称辰诺公司）因与被上诉人刘家利房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省临清市人民法院（2019）鲁1581民初1467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人辰诺公司上诉请求：1、依法撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、被上诉人刘家利承担本案一切费用。事实和理由：一、原审认为“原告要求确认房屋租赁合同无效，并要求刘家利退还租金180000元，赔偿经济损失181000元，诉讼无据，本院不予支持”错误，本案房屋租赁合同为典型的无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”，所以本案出租房屋是否取得建设工程规划许可证？是否按照建设工程规划许可证的规定建设？是本案必须查明的基本事实。刘家利为牟取不法利益，在出租房屋内违法加建钢结构铺木板隔层（“一层”变“两层”，偷增房屋面积），导致房屋主体和消防存在重大安全隐患，系典型的违法建设。法庭在原审第一次开庭时明确告知刘家利提交建设工程规划许可证等房屋手续，否则应承担不利的法律后果。但是，刘家利在原审第一次开庭后仍拒不提交房屋的建设工程规划许可证，在第二次开庭时仅提交了房产证。房产证并非建设工程规划许可证，两证不能混为一谈，刘家利拒不提交建设工程规划许可证，法庭就应当让刘家利承担不利的法律后果，就应当认定出租房屋为违法建设。出租房屋是否是违法建设这一事实既是本案应当查明的基本事实，也是涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实，原审法庭也应当根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条的规定，依职权主动向建设主管部门调查取证，以查明出租房屋是否是属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中规定的违法建设，进而认定房屋租赁合同是否有效。原审第二次开庭后，上诉人在临清市房产信息服务中心调取了第二次开庭时刘家利所提交房产证（办证日期：2019年1月20日）的档案资料，才知道刘家利为什么拒不向法庭提交建设工程规划许可证的原因，因档案资料中存放的建设工程规划许可证（办证日期：2005年4月21日）可以清楚证明加建的钢结构铺木板隔层，系为偷增房屋面积，未按照建设工程规划许可证的规定建设的违法建设。档案资料中并没有房屋经规划验收合格的任何手续，证明案涉房屋并没有进行规划验收（为偷增房屋面积，在房屋内违法加建钢结构铺木板隔层也不可能通过规划验收）。档案资料中的建设工程规划许可证记载的建设规模是2846.68平方米，《房屋所有权登记申请审批表》申请登记的建筑面积是3423.23平方米，房产证记载的产权面积是2780.82平方米（2038.30＋642.41＋78.11＋22），申请办证面积和房产证面积相差642.41平方米，证明在申办理房产证时，申请人意图为其违法建设的钢结构铺木板隔层（偷增面积642.41平方米）进行登记，但因违建事实清楚，登记部门并没有对其违法建设的隔层登记办证。但为了掩盖实际建设与建筑工程规划许可证不符，超面积建设的违法行为，该房产证的登记面积和房屋分层分户平面图也与房屋的实际面积和实际布局严重不符（违法建设的钢结构铺木板加层东西长达40多米，并非房产证上房屋分层分布平面图记载的22.70米，请法庭现场勘验）。所以，上述档案资料可以证明房屋登记部门在明知申请登记的房屋存在违法建设，没有进行规划验收，并导致之前消防验收无效（档案资料中《建设工程消防验收意见书》的落款时间是2006年9月4日，上诉人推断违建钢结构铺木板隔层应是在消防验收之后，办理房产证之前这段时间擅自建设的）的情况下，为申请人办理的与实际面积和实际布局严重不服的房产证是不合法的错证。上诉人将调取的上述档案资料递交原审法庭后，原审法庭对证明本案焦点问题的这一关键证据应当采纳，并将其作为定案的依据。可是，原审法庭却在收到上述证据多日后径行作出了一审判决，在判决书中对上述证据只字不提，作出了与本案出租房屋系《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的违法建设，本案房屋出租合同系无效合同这一应查清、能查清、已查清的客观事实相违背的错误判决。二、本案房屋出租合同无效是由于刘家利为牟取不法利益，违法出租违建房屋的过错导致，刘家利应当返还租金，赔偿损失。上诉人为经营新能源电动汽车，签订了长达五年的租赁合同，支付高额租金，投巨资进行店面装修。可是，租到的房屋却是主体和消防存在重大隐患，环境恶劣（刘家利将房屋出租给上诉人后，又将加建的木板隔层出租给了传销人员，噪音巨大、时时掉落灰土），无法经营使用的违建房屋。本案房屋出租合同无效是由于刘家利为牟取不法利益，违法出租违建房屋的过错导致，其违法出租违建房屋的过错行为给上诉人造成的损失是巨大的，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，刘家利应当返还租金，赔偿损失。综上，原审认定事实错误，适用法律不当，请二审人民法院依法撤销原判，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人刘家利辩称，上诉人说的事实不合理。 辰诺公司向一审法院起诉请求：1、要求刘家利退还租金180000元和押金5000元，赔偿经济损失181000元；2、要求刘家利承担本案案件受理费等一切费用。 一审法院认定事实：2018年2月23日，黄文博与刘家利（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定黄文博作为乙方租赁位于临清市人民银行对过古楼居委会临街楼，租赁期限为五年，从2018年2月24日起至2023年2月23日止。第一年租金180000元，第二年租金190000元。租金按年支付，合同签订之后乙方向甲方支付半年的租金。乙方向甲方交纳5000元使用押金。合同期内如因乙方个人原因无法经营，需提前3个月向甲方提出，甲方可继续对外出租房屋，如在合同期内房屋租出，乙方应无条件搬离所使用房屋。乙方在使用过程中，不得擅自改变房屋的结构，否则视为违约。乙方在租赁期间，经营性装修需告知甲方，在征得甲方同意后，方可进行，如因乙方擅自装修等引起的房屋主体破损，乙方自愿全权承担维修费用。在租赁期间，乙方黄文博承担消防安全防范配套设施及安全防范检查。租赁期间，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，乙方自愿承担全部责任：1、未经甲方认可擅自将房屋转租、转让……。因乙方经营问题，需要转租，需提前6个月告知甲方协商，转让房租款50%归甲方所有。黄文博于签订合同的当日向刘家利支付半年的租金90000元，交纳租房押金5000元。刘家利将房屋交付黄文博。半年后黄文博又支付了90000元的房屋租金。刘家利出具了收据。黄文博系临清市威尔世汽车服务有限公司（以下简称威尔世公司）的法定代表人。威尔世公司系自然人独资的有限责任公司。2018年2月10日，威尔世公司与山东新生茂新能源汽车销售有限公司签订“区域代理合同”，约定乙方威尔世公司代理区域为临清。代理销售甲方的系列汽车包括：长安乘用车新能源。乙方威尔世公司的总代理权期限为一年，自2018年2月10日至2018年12月31日。2018年12月6日，威尔世公司与辰诺公司签订“代理及经营权转让协议”，约定甲方威尔世公司将其与山东新生茂新能源汽车销售有限公司签署的“长安新能源汽车区域代理合同”的代理权，及位于临清市（房东刘家利签署的房屋租赁合同）威尔世公司的店面经营权以及所有权转让给辰诺公司。2019年1月7日，威尔世公司出具证明，载明：黄文博系威尔世公司法人代表，2018年2月24日本公司委托黄文博与刘家利签署永青路人民银行对过古楼居委会临街楼正楼南侧四间合同用于经营长安新能源汽车代理，本公司已于2018年12月将代理、经营权及所有权转让给辰诺公司。2019年1月9日，辰诺公司、威尔世公司向刘家利发出“解除合同告知函”，告知内容：我公司于2018年2月24日租赁你位于临清市人民银行对过古楼居委会临街楼南侧四间门面房，因该房屋内加二楼木板隔断噪音太大、木板缝隙往下泄露灰尘等导致车辆上面一层灰尘且有损车身漆面并导致客户的遗失，无法实现我公司的合同目的且影响我公司与重庆长安新能源汽车有限公司的合作要求，现正式通知：即日起，你与我公司的合同解除。当日刘家利在该告知函上签字同意解除与黄文博签订的房屋租赁合同。涉案房屋所有权人为古楼居民委员会。2017年5月26日，刘家利与古楼居委会签订《房屋租赁合同》，甲方古楼居委会将临清市永青路路东临街三层楼房，后面是一层砖混结构的平房，室内高度为6米，内部用轻钢结构搭建了部分二层平台可用于经营，平房之上为轻钢结构的库房，乙方刘家利承租用于商业经营。租赁期限为5年，自2017年6月1日开始计算租期。租金每年30万元。每半年付一次租金。庭审中辰诺公司陈述2018年2月24日开始装修使用租赁房屋，经营长安、奇瑞新能源汽车的销售，后期又加了江淮新能源汽车。2019年1月解除租赁合同，将房屋交还给刘家利。刘家利陈述其自古楼居委会租赁房屋面积共2000多平方米，租期十年，其使用了一部分，出租给黄文博四间门面房，租给“大自然窗帘”部分房屋。其承租前，涉案房屋就是现在的格局。2019年2月23日辰诺公司将涉案房屋交还给刘家利。刘家利认为2018年12月6日辰诺公司与威尔世公司签订经营权转让合同，其从威尔世公司取得经营权，不可能在2018年2月开始装修使用涉案房屋。 一审法院认为，本案中，刘家利与黄文博于2018年2月23日签订了《房屋租赁合同》，后威尔世公司出具证明本公司委托黄文博与刘家利签署房屋租赁合同，用于经营长安新能源汽车代理。威尔世公司于2018年12月6日将代理经营权、涉案房屋的租赁合同等转让给辰诺公司。2019年1月，双方协商解除了房屋租赁合同。对上述事实，双方无争议，本院予以确认。辰诺公司主张与刘家利签订的房屋租赁合同无效，就合同约定的租赁期超过刘家利承租期限部分，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。同时，该司法解释规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案刘家利称其与涉案房屋所有权人古楼居委会签订了为期十年的房屋租赁合同，但根据刘家利提交的其与古楼居委会签订的合同，显示租赁期为五年，截止期应为2022年5月31日，故刘家利与黄文博签订的租赁合同中超出该期限部分应为无效。对辰诺公司主张涉案房屋系违章建筑等造成合同无效的理由，因辰诺公司对其主张并未提交充分的证据予以证明，对辰诺公司的主张本院不予采信。辰诺公司要求确认房屋租赁合同无效，并要求刘家利退还租金180000元，赔偿经济损失181000元，诉讼无据，法院依法予以驳回。对于辰诺公司要求返还的押金5000元，刘家利同意返还，法院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告刘家利于本判决生效后十日内返还原告押金5000元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3395元，由原告承担3370元，被告承担25元。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人辰诺公司提交其在临清市房产信息服务中心调取的案涉房屋的房产档案资料13页，证明案涉房屋是未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，案涉租赁合同是无效合同。经质证，被上诉人刘家利对证据的真实性无异议。 本院认为，本案的争议焦点问题为本案所涉的租赁合同是否有效，被上诉人是否应当承担返还租金，赔偿损失的责任。 一、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋2005年4月21日取得了建设工程规划许可证。涉案房屋是否按照该建设工程规划许可证进行建设，现有证据中无法显示，尚需上诉人进一步举证证实或者有有权部门依法予以认定。上诉人主张涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，证据不足，本院不予支持。 二、涉案房屋的所有权人和建设人并非是被上诉人刘家利，刘家利本身属于转租人，其承租的房屋有房产证件，被上诉人尽到了一般承租人的审查义务。不能苛求承租人，必须要审查房屋是否取得建设工程规划许可证或者是否未按照建设工程规划许可证的规定建设。因此，被上诉人刘家利在房屋租赁过程中不存在过错。 三、上诉人在租赁涉案房屋时，没有审查房屋是否属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。在合同解除后，又以涉案房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设为由，申请确认合同无效，违反了诚实信用原则。其上诉请求本院不予支持。 综上，上诉人临清市辰诺汽车服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6790元，由上诉人临清市辰诺汽车服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 进 审判员 石 鑫 审判员 孙久强 二〇一九年十一月二十七日 法官助理陈守菊 书记员郑银银