吉林省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）吉民申3271号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：孙玉鹏，男，1987年5月7日出生，汉族，户籍地吉林省德惠市，住吉林省长春市。 委托诉讼代理人：郑海鸥，吉林卓行律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：吉林市国贸物业服务有限公司长春分公司，住所地吉林省长春市。 负责人:王志富，该公司经理。 再审申请人孙玉鹏因与被申请人吉林市国贸物业服务有限公司长春分公司（以下简称国贸物业长春分公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2019）吉01民终509号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 孙玉鹏申请再审称，原判决认定事实不清，适用法律错误。1.2016年11月1日国贸物业长春分公司已经公告宣布对亿隆小区物业管理进行弃管，前期物业服务合同自公告之日起终止。之后业主委员会重新招标，国贸物业长春分公司申请投标，但未与为业主委员会签订《物业服务合同》，不具备提供物业服务资格。因此，自2016年11月1日起，业主无须向国贸物业长春分公司交纳物业费。2.国贸物业长春分公司无收费许可证，自2015年6月至2016年1月，其无权收取物业费。2014年12月17日国家发改委发布的《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）中并未涉及取消收费许可证的规定，而是在《国家发展改革委、财政部关于取消收费许可证制度加强事中事后监管的通知》文件中规定自2016年1月1日起在全国统一取消收费许可证制度。国贸物业长春分公司的收费许可证于2012年11月到期，其并未办理《经营性收费许可证》，也没有进行年审。因此，自2015年6月至2016年1月，国贸物业长春分公司无证收费不合法，孙玉鹏有权拒绝交纳此期间的物业费。3.孙玉鹏所在小区存在两个版本的《前期物业服务合同》，违反了《物业管理条例》第三十三条规定，无法认定为小区服务的是哪个物业公司，前期物业合同应认定无效。孙玉鹏依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项和第六项规定申请再审，请求撤销二审判决和一审判决第一项，改判驳回国贸物业长春分公司的诉讼请求。 本院审查再审申请期间，孙玉鹏提交如下证据，认为属于新证据： 1.长春市住房保障和房屋管理局于2019年11月1日出具的长房信字[2019]67号处理意见书。孙玉鹏主张该证据可以证明涉案小区的开发商吉林亿隆房地产置业有限责任公司在申领商品房预售许可证时没有向长春市住房保障和房屋管理局报送前期物业服务合同，没有进行前期物业服务招投标选聘前期物业服务企业。证据来源是小区业主刘宝琦于2016年到2017年到长春市住房保障和房屋管理局反映情况后，该局于2019年10月22日发出受理告知书，并于2019年出具上述意见。 2.长春市住房保障和房屋管理局于2019年9月27日出具的关于王克成（小区业主）申请信息公开的回复意见。孙玉鹏主张该证据可以证明涉案小区没有进行前期物业服务招投标，长春市房地产监察支队将对开发建设单位进行调查。证据来源是经王克成于2019年9月2日申请，长春市住房保障和房屋管理局于2019年9月27日出具。 3.长春市朝阳区住房和城乡建设局房产物业办公室于2018年10月20日出具的回复意见。孙玉鹏主张该证据可以证明在2010年至2018年期间，物业服务公司并未将物业服务合同报送到长春市朝阳区住房和城乡建设局房产物业办公室进行备案。证据来源是该组证据在业主委员会保管，孙玉鹏不知道有这些证据，在二审结束后找到业主委员会成员，才找到该证据。 4.长春市市场监督管理局价格执法稽查分局于2019年9月3日出具的情况说明。孙玉鹏主张该证据可以证明一审时提交的2013年3月出具的反馈单中的许可证号258100640录写为25100640，反馈单中已经责令物业公司立即停止收费，并按政策规定重新办理物业服务手续。 5.小区业主委员会对物业服务企业进行招投标文件书。小区在物业弃管之后，业主委员会对物业服务企业进行招投标，有七家物业服务公司进行招投标，并递交了材料，其中就有国贸物业长春分公司。孙玉鹏主张该证据可以证明国贸物业长春分公司已经与该小区不存在物业服务合同。 6.集安社区于2016年11月25日出具的通知复印件一份。孙玉鹏主张该证据可以证明应涉案小区300多名业主要求，且与业主委员会沟通，决定在物业公司门口集合商讨物业弃管事宜，也可证明国贸物业长春分公司不是该小区物业公司的事实，同时弃管事实也得到集安社区认可。逾期提交事由是在原审时其已提交弃管证明，无需再提交。 本院经审查认为，一、孙玉鹏逾期提交证据的事由不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十八条“再审申请人证明其提交的新的证据符合下列情形之一的，可以认定逾期提供证据的理由成立：（一）在原审庭审结束前已经存在，因客观原因于庭审结束后才发现的；（二）在原审庭审结束前已经发现，但因客观原因无法取得或者在规定的期限内不能提供的；（三）在原审庭审结束后形成，无法据此另行提起诉讼的。再审申请人提交的证据在原审中已经提供，原审人民法院未组织质证且未作为裁判根据的，视为逾期提供证据的理由成立，但原审人民法院依照民事诉讼法第六十五条规定不予采纳的除外”的规定。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，孙玉鹏与国贸物业长春分公司签订的《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》，明确约定了物业费的交纳时间和收取标准，并约定如双方没有续签下一年度合同，原合同自动延续，直到前期物业服务终止时止。故孙玉鹏应按照合同约定全面履行自己的合同义务。国贸物业长春分公司在小区张贴通知宣布退管后，小区业主委员会并未明确表示同意解除，孙玉鹏亦未要求解除其与国贸物业长春分公司签订的物业服务合同。且涉案小区业主委员会重新招标物业公司，未与新的物业公司签订物业服务合同，国贸物业长春分公司为涉案小区继续提供了物业服务。故孙玉鹏与国贸物业长春分公司签订的物业服务合同对孙玉鹏具有约束力，原判决认定孙玉鹏应按照合同约定履行交纳物业费义务，认定事实清楚，适用法律正确。二、关于孙玉鹏提出的存在两个版本物业合同的问题，国贸物业长春分公司在原审时已做出合理解释，且关于物业公司主体问题，原审法院在判决书中已进行了阐释。孙玉鹏提出的合同无效的再审事由，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同”规定。三、住房保障和房屋管理部门及价格执法等部门对物业公司的行政管理问题，不属于人民法院民事案件审理范畴，本院不予审查。四、《物业管理条例》第三十五条第一款规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”作为涉案小区物业服务公司的国贸物业长春分公司，应当依照诚实信用的原则，尽心尽责地履行物业服务义务，对于服务提供过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时、积极、认真予以整改，不断改进、完善自身的服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。物业服务公司是以业主交纳的物业费维持日常运转及提供相应服务的，若业主均不交纳，导致其无法运转及提供相应服务，最后利益受损的亦是业主自身。因此，作为涉案小区业主的孙玉鹏应及时向国贸物业长春分公司交纳物业费。国贸物业长春分公司为涉案小区提供的服务存在瑕疵，构成违约，孙玉鹏不履行交纳物业费的合同义务，亦构成违约。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”规定，鉴于国贸物业长春分公司未完全履行物业服务合同约定的和法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，原审法院参照涉案小区已交纳物业费业主交费的标准，确定孙玉鹏应交纳物业费金额，符合法律规定。 孙玉鹏申请再审的事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回孙玉鹏的再审申请。 审 判 长 刘海英 审 判 员 宋雨洛 审 判 员 李 娜 二〇一九年十一月二十二日 法官助理 杨 雪 书 记 员 职 楠