湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终1013号上诉人（原审被告）：吴劲松，男，1985年10月24日出生，汉族，住湖北省通城县。委托诉讼代理人：刘杨，湖北昭楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：咸宁润通物业服务有限公司，住所地湖北省通城县隽水镇隽水大道**。法定代表人：王延楼，该公司总经理。委托诉讼代理人：方奇，通城县石南法律服务所法律工作者。上诉人吴劲松因与被上诉人咸宁润通物业服务有限公司（以下简称润通物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2019）鄂1222民初1231号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴劲松上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判驳回润通物业公司的诉讼请求；2.若不支持第一项上诉请求，则改判减少吴劲松的物业服务费。事实和理由：1.建设单位选聘物业服务企业应该进行招投标，否则会损害社会公共利益，一审判决认定没有通过招投标的方式选聘的润通物业公司与建设单位咸宁市宇通房地产开发有限公司（以下简称宇通房地产公司）签订的《地质花园物业管理委托合同》有效错误；2.一审判决没有对宇通房地产公司交付给吴劲松的物业是否符合交付条件进行调查认定，导致本案可能遗漏了当事人宇通房地产公司；3.润通物业公司主张其物业服务费的收费标准经过了相关行政部门批准，但未提供证据证明；4.润通物业公司在合同履行中严重违约，没有达到约定的物业服务内容和质量要求，并对小区的消防、监控等公共设施无法正常使用存在严重过错，应当承担违约责任。润通物业公司辩称，1.本案为物业服务企业和业主之间的物业服务合同纠纷，并未遗漏当事人；2.润通物业公司的物业服务收费标准经过了物价部门批准，收费标准有依据；3.吴劲松所依据的《物业管理条例》相关规定是管理性规定，并不是效力性强制性规定，并不损害国家利益，不应理解为导致合同无效的效力性强制性规定；4.合同约定的服务内容和质量未达标的原因主要是“通城县地质花园”小区开发商的相关基础设施没有完成造成的，润通物业公司已尽到了物业服务义务，不应该承担违约责任。润通物业公司向一审法院起诉请求：1.判令吴劲松支付润通物业公司物业服务费2737.92元；2.判令吴劲松按照《前期物业管理服务协议》第八条第四款规定向润通物业公司支付违约金；3.本案诉讼费用由吴劲松负担。一审法院认定事实：“通城县地质花园”小区系宇通房地产公司开发建设。吴劲松在该小区购买了一套面积为114.08㎡的房屋，该房屋于2015年3月26日交付。2017年8月14日，宇通房地产公司与润通物业公司签订《地质花园物业管理委托合同》，约定自2017年8月30日起至本小区业主委员会成立之日止，由润通物业公司对“通城县地质花园”小区进行物业管理，物业服务费收费标准为1元/月/平方米。同时查明，“通城县地质花园”小区在2017年8月31日前由通城地质花园物业管理服务中心进行物业管理，通城地质花园物业管理服务中心与润通物业公司无关联。吴劲松与通城地质花园物业管理服务中心签订了《前期物业管理服务协议》，但未与润通物业公司签订物业服务合同。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，宇通房地产公司与润通物业公司签订的《地质花园物业管理委托合同》合法有效，对业主具有约束力，润通物业公司和吴劲松应当依照约定履行义务。吴劲松抗辩其未与润通物业公司签订物业服务合同以及润通物业公司未完全履行物业服务义务，因未提供确凿证据证明，对其抗辩理由不予支持。润通物业公司对其主张的吴劲松应当支付违约金的诉讼请求没有提供证据证明，对该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、参照《物业管理条例》第七条第五项规定，判决：一、吴劲松向咸宁润通物业服务有限公司支付物业服务费2737.92元（计算至2019年8月31日），在本判决发生法律效力后十日内履行完毕；二、驳回咸宁润通物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由吴劲松负担。二审中，吴劲松提交了一份咸宁问政栏目组对“通城县地质花园”小区消防问题的答复（复印件），拟证明该小区存在多处消防隐患，且该小区未经消防验收，属于禁止投入使用的物业。润通物业公司质证认为，消防验收是“通城县地质花园”小区的开发商应当完成的义务，与其无关。本院认为，该答复件为复印件，未注明其合法来源，不能证明其真实性，而且该小区是否经过了消防验收，应该由消防机构予以认定，对该证据的证明效力本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院继续予以认定。本院认为，《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”依照上述规定，即使宇通房地产公司违反规定未通过招投标方式选聘润通物业公司作为物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘润通物业公司作为物业服务企业，也只能由行政机关给予该公司相应处罚，并不因此导致宇通房地产公司与润通物业公司签订的《地质花园物业管理委托合同》无效。因此，一审判决认定《地质花园物业管理委托合同》有效并无不当。吴劲松认为一审判决认定《地质花园物业管理委托合同》有效错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案系物业服务企业与业主之间因物业服务费引发的物业服务合同纠纷。润通物业公司依照其与宇通房地产公司签订的《地质花园物业管理委托合同》为“通城县地质花园”小区业主提供物业服务，该合同对该小区业主具有约束力，作为该小区业主的吴劲松应当履行向润通物业公司支付物业服务费的义务。吴劲松认为应当由宇通房地产公司承担小区前期物业服务相关义务，本案遗漏了当事人宇通房地产公司的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于物业服务收费标准问题，润通物业公司提供了通城县物价局出具的《关于“地质花园”住宅小区商住楼一期物业管理服务费临时标准的复函》，该局同意按照1元/月/平方米的价格执行综合管理服务费。润通物业公司依照《地质花园物业管理委托合同》约定，并按照通城县物价局核定的物业服务费标准收取物业服务费合理合规。对于吴劲松认为润通物业公司在合同履行中严重违约，应当承担违约责任的上诉理由，本院不予支持，理由有三：首先，从吴劲松提供的相关证据来看，并不能认定润通物业公司存在根本性违约。再从本院现场勘查情况来看，“通城县地质花园”小区视频监控运行正常，小区安保工作到位，足见润通物业公司履行了基本的物业服务义务。其次，即使润通物业公司存在违约行为，也不能成为业主可以拒交物业服务费的理由。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予支持。”根据该规定，业主可在法律规定的权利范围内行使相应的请求权，而不能因此拒绝交纳物业服务费，况且吴劲松在一审诉讼中并未提起反诉，本院对此不予审查。第三，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，润通物业公司向吴劲松提供了物业服务，并向吴劲松发送了《物业费催收函》，而且《地质花园物业管理委托合同》并未约定业主可以认为物业服务质量存在严重问题为由拒付或者少付物业服务费。所以，吴劲松要求减少支付物业服务费的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，吴劲松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴劲松负担。本判决为终审判决。审判长 余 杰审判员 李 伟审判员 沈朝明二〇一九年十一月七日书记员 董才森附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；