湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初11885号原告：长沙望兴物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区望城坡经济开发区望兴商住小区。法定代表人：鲁兰英，执行董事。委托诉讼代理人：潘志清，湖南正方律师事务所律师。被告：谭炜，男，1968年8月26日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告长沙望兴物业管理有限公司（以下简称望兴物业公司）诉被告谭炜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告望兴物业公司的委托诉讼代理人潘志清，被告谭炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告望兴物业公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付物业管理费9819元，违约金488元，共计10307元；二、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：根据望兴景园小区开发商与原告之间的前期物业服务合同，原告一直积极全面实际履行了相关合同义务，对望兴景园小区实施规范化的物业管理，提供了较为完善的物业管理服务。被告系望兴景园小区11-405房屋业主，房屋面积127.15平方米，前期物业服务合同规定每平方米物业服务费单价1.2元。依法依合同被告应及时交纳物业服务费。被告从2013年8月1日起，欠费64个月零11天。截止于2018年12月11日，欠物业管理费9819元，违约金488元，共计10307元。被告欠费期间，原告通过电话、上门催缴及书面催缴等方式多次催款，被告均不予支付，特提起诉讼。被告谭炜辩称：1、原告在望兴景园小区的前期物业服务期间，被告2008年春季装修入驻开始，房屋就出现外墙渗水、漏水现象，数次要求物业履行前期物业职责予以维修，但期间原告多次更换负责人，所有承诺未能兑现，致使外墙渗水、漏水至今。2、在2009年3月小区业委会成立以后，业委会致函开发商并多次正告前期物业公司（原告是第一、第二届业委会成员），要么与小区业委会签订正式的物业服务合同，要么退出并办理全部交接手续，但前期物业和开发商置之不理，长期霸占物业公司，没有得到业委会和全体业主的认可，更没有签订相关物业管理合同，业委会和全体业主自此不再认可原告是本小区服务与收取物业费的适格主体。3、原告在占据本小区物业服务期间，相关物业管理与服务严重缺失，小区绿化与水系瘫痪，路灯草坪灯损坏失踪，监控系统形同虚设，消防设施缺失，消防栓消防管道常年无水，擅自出租物业用房，改变公共区域用途和默许违章搭建。4、致使被告房屋2013年被撬锁盗窃，损失巨大，房屋阳台、窗户、外墙渗水，数处墙面脱落发霉，本单元厨房下水管因物业没有及时清理沉水池和疏通排水管，迫使楼下一、二、三楼自行往外改排水管，导致被告厨房返水浸泡数天，地板、衣柜、酒柜、门套湿水霉变腐烂，墙面霉变发黑脱落，在此期间，被告数次报请物业要求进行整改修复。5、原告几任负责人在每次出现问题进行勘查，被告要求他们及时整改的时候，在业委会协调下，均承诺尽快处理并达成：暂停缴物业费，邀约第三方进行损失和整修方案评估，进行维修恢复，所需费用抵扣应交物业费，多退少补进行结算，但问题一直没兑现落实。6、被告在鑫瑞物业公司服务期间均有交物业费。7、被告对街道办事处的证明的真实性、合法性不予认可，不论所谓的区域发展办公室能否有权代表街道办事处出具证明文件，作为一个非主管机构和直接从事本小区物业管理的部门，其证明的内容严重违背事实，无权无据证明原告从事物业管理工作至2018年，事实上2015年9月26日，杨睿为法人的长沙鑫瑞物业管理有限公司与小区签订了服务合同并从事小区物业服务。其所证明的成立专门工作小组协同物业逐户上门了解情况，被告没有遇到过，不知道有专门工作小组。8、原告提交的物业费催收单属伪造，被告未签收过，不予认可。9、物业费欠费明细表，严重失实，自2015年9月长沙鑫瑞物业管理有限公司与小区业委会签订服务合同，入驻小区，原告无权再收取业主任何费用。被告与原告没有物业服务合约，开发商与原告的前期服务合同与被告无关，对物业费与违约金均不予认可。综上，原告应按比例退还被告因占据小区公共区域、电梯所取得的广告、停车、非法租赁经营物业用房等非法所得。请求驳回原告的全部诉讼请求。审理查明：原告成立于2001年4月18日，营业期限至2051年4月17日，经营范围为物业管理。被告系岳麓区西二环一段1618号望兴景园11栋405房业主，建筑面积127.14平方米。长沙华湘房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，就甲方选聘乙方对长沙望兴物业管理有限公司提供前期物业管理服务事宜，订立本合同，合同约定：坐落位置为望兴景园住宅小区及望兴景园二期F1公寓楼，长沙市岳麓区西南环线东侧；前期物业管理服务内容包括：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业公用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；……。单个业主可委托乙方对物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；本物业管理区域物业服务收费标准为包干制，住宅按1.2元/平方米收取物业服务费；业主应于入驻通知书确定的入住之日起缴纳物业服务费，业主和物业使用人逾期不缴纳物业费的，从逾期之日起按每日5%向乙方交纳滞纳金；本合同期限自2006年8月1日起，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。合同还约定了其他事项。被告缴纳物业费至2013年7月31日。2016年8月1日、2018年12月31日，原告向被告催收物业管理费。另查明，案外人杨睿原系原告处项目经理，于2015年7月7日成立长沙鑫瑞物业管理有限公司（简称鑫瑞物业公司）。2015年9月26日，涉案望兴景园所属长沙长沙市岳麓区望兴景园业主委员会与鑫瑞物业公司签订《望兴景园小区物业服务合同》，约定由鑫瑞物业公司为望兴景园小区提供物业服务。因小区大部分业主及原告均不同意，鑫瑞物业公司于2015年9月26日与望兴景园小区业委会签订的望兴景园小区物业服务合同未实际履行，该小区一直由原告望兴物业公司经营管理。2018年11月15日，望兴景园小区业主委员会将原告解聘，并要求原告于2018年12月15日前办理相关手续，撤出小区。再查明，涉案小区共用设施设备维修、维护、养护和管理不及时，存在安全隐患，房屋外墙开裂、屋顶渗水、漏水。以上事实，有前期物业服务合同、不动产登记情况表、收费台账、催费通知单、欠费明细表、照片、物业解聘通知、照片及当事人当庭陈述意见等证据材料在卷佐证，并经庭审质证，足以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与长沙华湘房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性及效力性规定，合同依法成立并生效。合同约定自2006年8月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，期间原告对望兴景园小区提供物业管理服务、收取物业管理费。原告依约向望兴景园小区业主提供物业服务至2018年11月15日，被告享受了原告提供的物业服务，理应按照合同约定标准向原告支付物业管理费。依据现有证据可知，2015年9月26日，望兴景园小区业主委员会虽与长沙鑫瑞物业管理有限公司签订新的物业服务合同，该份合同并未实际履行，原告仍按照《前期物业服务合同》管理望兴景园小区、提供物业服务。被告辩称开发商与原告签订的《前期物业服务合同》与其无关，原告提供的物业服务存在瑕疵，业主委员会成立后原告不再是小区的物业，无权收取物业管理费。首先，原告依法与长沙华湘房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，被告否认该合同的效力，应举证证明合同订立的程序违法，被告未提供相应的证据，因其举证不能产生的法律责任由被告自行承担；其次，物业服务存在瑕疵亦不构成被告不交纳物业管理费的正当理由；最后，业主委员会与长沙鑫瑞物业管理有限公司签订的物业服务合同未实际履行，2015年9月26日之后的物业服务提供者为原告。故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。因原告提供的物业服务存在瑕疵，本院酌情确定被告应向原告支付的物业服务费按照欠缴物业费的80%核算，即7746.39元{（127.14平方米×1.2元/平方米·月×63个月+127.14平方米×1.2元/平方米·月÷30天×14天）×80%，保留小数点后两位}。对原告超出的部分诉讼请求，本院不予支持。关于违约金。原告提供的物业服务存在瑕疵，被告未及时缴纳物业管理费非被告单方面原因，原告应自行承担相应违约责任，对原告诉请的违约金，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告谭炜于本判决生效之日起三日内支付原告长沙望兴物业管理有限公司物业管理费7746.39元；二、驳回原告长沙望兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取29元，由原告长沙望兴物业管理有限公司负担10元，被告谭炜负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭松林二〇一九年十一月十一日法官助理陈遥书记员胡斯