河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初11818号原告：周啸，男，1995年3月6日出生，回族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：黄品源，河南文开律师事务所律师。被告：郑州奥星实业有限公司，住所地河南省新郑市薛店镇解放路西侧、规划货栈街南侧，统一社会信用代码914101840587843976。法定代表人：王胜利，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：沈丽媛，河南针石律师事务所律师。原告周啸与被告郑州奥星实业有限公司（以下简称“奥星实业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告周啸的委托诉讼代理人黄品源、被告郑州奥星实业有限公司的委托诉讼代理人沈丽媛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周啸向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令奥星实业赔偿周啸逾期交房违约金19986.51元（暂计算至2019年10月10日，共计343天，并实际支付至涉案房屋符合法律、法规及商品房买卖合同第八条、第十四条、附件三约定时止）；2.本案全部诉讼费用由奥星实业承担。事实和理由：2016年12月3日，周啸和奥星实业签订《商品房买卖合同》，周啸以582697元的价格购买奥星实业开发的位于新郑市××店镇××西侧、规划梨园路南润丰新尚A区7号楼2单元10层1001号房屋一套。按合同约定奥星实业应于2018年10月31日向周啸交付房屋，如有违约，奥星实业则按日向周啸支付全部房价款万分之一的违约金。至起诉之日奥星实业也未向周啸交付符合条件的涉案房屋且拒不赔偿违约金。为此，周啸诉至本院，望判如所请。奥星实业辩称,其于2018年6月25日取得了涉案房屋的消防验收；2018年8月，涉案房屋竣工完成，此后其向建委申请房屋验收备案，因建委工作流程缓慢导致其于2019年1月份才取得了竣工备案登记，此时涉案房屋完全满足了交房条件，奥星实业于2018年10月23日向周啸邮寄交房通知书时涉案房屋竣工、水电齐全，事实上完全满足交房条件，周啸因自身原因未及时收房，且因为封土令政策管控，薛店镇所有在建工程于2017年11月15日至2018年12月30日被要求停工140日以上，因此奥星实业不存在违约行为，周啸的诉请不应得到支持。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2016年12月3日，周啸和奥星实业签订《商品房买卖合同》（合同编号16001724119）主要约定：周啸购买奥星实业开发的位于新郑市××店镇××西侧、规划梨园路南润丰新尚A区7#号楼2单元10层1001号房屋一套，建筑面积106.3m2，房屋总价款582697元,周啸首付购房款116697元，剩余房款以商业贷款形式支付。其中第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期支付房款以及房屋专项维修资金、产权证等费用；买受人逾期向按揭银行偿还贷款本息和其它费用的；3、因政策调整、城市规划变化、市政工程实施，恶劣的气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等情况，影响工期或无法达到本条约定交付条件的，在受到影响范围内，出卖人不承担违约责任，且交房日期相应顺延；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同的第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约责金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水设施：2018年10月31日达到使用标准；供水方式为市政管网供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件。2、供配电设施：2018年10月31日达到使用标准；运行标准为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。合同签订后，周啸分别于2016年12月4日和2017年1月13日向奥星实业支付房屋购房款116697元和466000元，以上共计582697元。现周啸以奥星实业至今未按照约定交房为由诉至本院，请求处理。另查，1.2019年1月16日，涉案房屋经过建设单位、设计、施工、工程监理和有关单位竣工验收，并于2019年1月29日备案。2.奥星实业提供的郑州市五洲小区出具的寄发快递清单显示，其于2018年10月23日根据周啸在合同中预留的送达地址和电话向周啸邮寄交房通知书，但周啸称其并未收到该邮件。之后，奥星实业公司未再向周啸送达交房通知。3.奥星实业提交新郑市薛店镇人民政府证明一份，显示“根据《郑州市2017年进一步降低PM10强化施工工地扬尘污染治理工作方案》、《关于进一步加严不利气象条件下临时管控措施的通知》及《新郑市2018年大气污染防治攻坚年终冲刺20天工作要点》等相关文件要求，新郑市所有在建工程在文件规定时间内实施‘封土行动’，未经允许，不得施工。以上文件规定均是临时性政策管控措施，在此之前从未有过相关政策。按政策要求，在2017年11月15日至2018年12月30日之间，新郑市薛店镇所有在建工程实际停工达140日以上。”周啸认为封土行动系指土石方作业，而根据双方的合同时间可以推断奥星实业基本完成房屋主体建设，故涉案小区在此期间不存在政策管控措施所要求的封土行动。以上事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《新郑市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》、郑州市五洲小区出具的寄发快递清单等予以证实。本院认为，奥星实业与周啸于2016年12月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号16001724119），系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方均应依约履行各自的义务。关于周啸要求奥星实业向其支付违约金19986.51元（暂计算至2019年10月10日，并实际支付至涉案房屋符合法律、法规及商品房买卖合同第八条、第十四条、附件三约定时止）的诉讼请求。合同签订后周啸已按约向奥星实业支付全部购房款582697元，已履行合同约定的付款义务。奥星实业应当在2018年10月31日前向周啸交付符合合同约定的房屋。奥星实业不能按照约定的交付时间即2018年10月31日前将验收合格的商品房交付周啸已构成违约，应自2018年11月1日起至实际交付之日止，按日向周啸支付已交房价款万分之一的违约金。奥星实业虽辩称其已于2018年10月23日向周啸邮寄过交房通知，不存在违约，不应承担违约责任。但奥星实业于2018年10月23日向周啸邮寄交房通知书时，涉案房屋尚未通过验收，并不具备交付条件。涉案房屋验收通过后，奥星实业并未再通知周啸收房，故奥星实业的抗辩意见，本院不予采信。奥星实业辩称因政府管制措施所致停工140天以上，但奥星实业作为专业的房地产开发、销售企业，在签订商品房买卖合同时，应当理性确定商品房买卖合同所涉及的履行期间和日期，在约定交房日期时也应当对可能影响交房的政策性因素予以充分考虑，故对奥星实业该辩解意见，本院亦不予采纳。综上所述，周啸的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告郑州奥星实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告周啸逾期交房违约金19986.51元（暂计算至2019年10月10日，从2019年10月11起，以582697元为基数，按日万分之一支付至实际交付涉案房屋之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由郑州奥星实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  赵西璞二〇一九年十一月二十五日代理书记员  李家俞