贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6134号上诉人(原审被告)：隋燕亭，女，1988年2月4日出生，汉族，住贵州省安龙县。被上诉人（原审原告）:刘芳，女，1978年9月19日出生，汉族，住贵州省。上诉人隋燕亭因与被上诉人刘芳房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2019）黔0181民初2514号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人隋燕亭、被上诉人刘芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。隋燕亭上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定违约金以年利率24%计算明显过高，适用法律错误。首先，上诉人与刘芳签订《安置房转让合同》时上诉人的前夫已将案涉房屋转让给第三人，上诉人当时对此并不知情，之后上诉人未按合同约定的期限交付房屋，此时刘芳知晓了上诉人前夫已将案涉房屋转让给第三人的事实，其在知晓该购房风险后仍继续支付购房款2万元存在一定过错，上诉人一直积极采取补救措施，一审判决认定违约金标准未考虑该事实；其次，本案并不是民间借贷纠纷,一审判决却适用民间借贷的利率标准明显适用法律错误，上诉人确实违约不能交房，应按照双方签订的《安置房转让合同》约定的日万分之二点五的标准，并按照一审判决采取的分段计算的方式计算违约金，违约金共计27097.5元，扣除上诉人已支付的违约金26061元，上诉人应支付给刘芳的违约金为1036.5元。刘芳答辩称，隋燕亭明知其不是涉案房屋所有人，仍将该房屋出卖给被上诉人，现房价已大幅上涨，给被上诉人造成巨大损失。双方签订的《安置房转让合同》明确约定隋燕亭无法交房的，应支付总房款100%的违约金，逾期交房情形下的违约金才是按照日万分之二点五计算，本案并非逾期交房的情形，而是无法交房的情形，故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回隋燕亭上诉请求。刘芳向一审法院起诉请求:1、判令被告赔偿原告违约损失，违约金人民币142800元；2、判令被告支付原告违约金利息至3月31日，人民币8425元；3、4月24日后的违约金利息按银行最高贷款利率计算直到所有款项付清为止；4、诉讼费用以及财产保全费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月28日，隋燕亭作为乙方与贵州复晟房地产开发有限公司作为甲方、清镇市房屋征收局作为丙方签订《商品房认购安置协议书》，该协议约定：因金马线及白马线建设需要，丙方依法对乙方房屋进行征收，根据丙乙双方签订的金马、白马线清镇段项目《房屋征收补偿协议》，丙方购买甲方商品房作为乙方安置用房。甲、乙、丙三方确认本认购书是三方真实意思表示，具备合同法规定的具备要素，是有效并受法律保护的。乙方与丙方申明对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分了解。2016年5月20日，隋燕亭作为甲方与刘芳作为乙方签订《安置房转让合同》，该合同约定：甲方安置房房屋，由金马及百马线项目分配给甲方在景秀黔城小区的房产，房号为34栋15楼6号，住房面积为84.05平方米（含公摊面积），现未办理产权证；房屋总价为142800元，合同签订后当日之内乙方向甲方支付给人民币100000元，剩余房款在交房之日付清人民币42800元；违约条款：合同签订后生效，双方不得违约，如甲方反悔，甲方返还乙方房款并处以房款总额的100%违约金；如乙方反悔，甲方扣除房款总额的100%违约金；2016年12月30日前交房不付违约金，超过将付总额万分之二点五/天付。2016年5月20日，刘芳向隋燕亭支付购房款100000元，2017年10月24日，2017年11月8日刘芳分别向隋燕亭支付购房款10000元、10000元。隋燕亭未按期交房，2019年1月27日，刘芳作为甲方与隋燕亭作为乙方签订《房屋买卖违约赔偿协议》，该协议约定：乙方隋燕亭于2016年5月20日出售位于清镇市景秀黔城34栋15楼6号房屋给甲方刘芳，最迟定于2017年1月1日交房给刘芳。由于乙方明知房屋被前夫转卖于第三人的情况下，还与甲方刘芳签订房屋转让合同，收到甲方房款大写：120000元，期间，甲方一直等乙方通过法院解决房屋归属问题，直至2019年1月也无法把景秀黔城34栋15楼6号房屋给甲方刘芳；鉴于乙方隋燕亭提出违约赔偿，双方经过一致协商，根据双方签订安置房转让合同的第六违约条款：合同生效后，双方不得违约，如一方违约将处以房款总额的100%违约金赔偿对方。但乙方资金紧张，分四次付清。定于2019年1月19日支付70000元，2019年1月30日支付50000元，2019年2月28日支付100000元，2019年3月31日支付42800元。如为（未）及时付清上述款项，将支付余额滞纳金每天的百分之零点一，付清余款后甲方当着乙方撕毁双方签订房屋转让合同，乙方超出双方约定赔偿时间未付清款项。到2019年3月31日未付清，甲方将向清镇市人民法院起诉乙方及收取总额之滞纳金由法院计算。在该协议上备注，2019年1月19日支付的人民币70000元已付清。2019年3月5日，刘芳出具收条载明“今收到隋燕亭交来1月31日赔偿款共￥50000.00元（伍万元整）”。另隋燕亭于2018年12月支付刘芳26061元。庭审中，隋燕亭陈述，自愿以120000元为基数，按照每日万分之二从2016年12月31日起计算违约金。一审法院认为，原被告签订的《安置房转让合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效。后由于被告隋燕亭不能履行合同，双方签订了《房屋买卖违约赔偿协议》，该协议约定，被告隋燕亭支付原告刘芳赔偿款共计262800元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，被告隋燕亭请求减少违约金，要求按照每日万分之二从2016年12月31日起计算违约金，一审法院认为，原被告约定的违约金142800元，过分高于原告造成的损失，综合本案实际,因原告刘芳于2016年5月20日支付购房款100000元，以100000元为基数，从2016年5月20日起，参照年利率24%，计算至2019年1月19日被告偿还第一笔房款之前一日即2019年1月18日为63978.08元（100000元×24%÷365天×973天）；以30000元为基数，从2019年1月19日起，按年利率24%计算至2019年3月4日为867.95元（30000元×24%÷365天×44天）；2017年10月24日，原告刘芳交纳购房款10000元，以10000元为基数，从2017年10月24日起，参照年利率24%计算至2019年3月4日为3261.37元（10000元×24%÷365天×496天）；2017年11月8日原告刘芳交纳购房款10000元，以10000元为基数，从2017年11月8日起，参照年利率24%计算至2019年3月4日为3162.74元（10000元×24%÷365天×481天）；上述违约金共计71270.14元。扣除被告隋燕亭已支付的违约金26061元，现被告隋燕亭应支付原告违约金45209.14元，对原告诉讼请求被告赔偿违约金142800元及利息8425元（2019年4月24日后的利息按贷款利率支付至全部款项付清之日止），予以部分支持，即被告赔偿原告违约金45209.14元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告隋燕亭在本判决生效之日起十日内赔偿原告刘芳违约金45209.14元；二、驳回原告刘芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1662元，保全费1276元，共计2938元，由被告隋燕亭负担。二审中，隋燕亭提交（2018）黔0181民初1495号民事裁定书、（2018）黔0181民初1422号民事裁定书，《离婚协议》《房屋买卖协议书》《承诺书》《收条》等证据，拟证明涉案房屋是上诉人与前夫的共同财产，《离婚协议》明确如果上诉人的前夫没有支付96000元购房款，上诉人就拥有涉案房屋的所有权。刘芳质证称,隋燕亭提交的证据各时间段对应不上,存在欺骗行为。刘芳提交与隋燕亭的微信聊天记录，拟证明隋燕亭认可《房屋买卖违约赔偿协议》。隋燕亭质证称，认可该证据。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为违约金如何认定。双方当事人签订的《安置房转让合同》约定如甲方（出卖人）反悔，甲方（出卖人）应返还乙方（买受人）房款并处以房款总额的100%违约金，本案中，双方当事人签订《房屋买卖违约赔偿协议》确认案涉房屋已由上诉人的前夫杨仕炳出卖给他人，上诉人作为出卖人已无法向被上诉人交付房屋，导致合同目的不能实现，与上诉人反悔不卖房的后果等同，在上诉人不能向被上诉人交付房屋后，双方当事人签订的《房屋买卖违约赔偿协议》再次确认了违约金以房款总额的100%进行赔付，足以体现双方当事人就违约金赔付的真实意思表示为以房款总额的100%计算。上诉人称其在知晓其前夫已将房屋卖与他人后采取了措施进行补救，在此情况下，被上诉人并未完全丧失购得房屋的希望，故被上诉人继续支付20000元购房款并无明显过错。即使上诉人曾采取措施力图补救，但最终仍不能向被上诉人交付房屋，在同时期房价存在较大涨幅的情况下，上诉人的违约行为给被上诉人造成较大损失，一审判决综合案情考虑，酌情对双方约定的违约金标准进行了调低，同时考虑到同时期房价上涨，以及上诉人明知房屋被其前夫出售给他人的情况下仍与被上诉人签订房屋转让合同等因素，本案虽非民间借贷关系，但一审判决参照民间借贷相关规定的利率标准，以年利率24%计算违约金并无明显不当，本院对此予以维持。另根据《安置房转让合同》中“2016年12月30日前交房不付违约金，超过将付总额万分之二点五/天付”的约定，每日万分之二点五系逾期交付房屋的违约金标准，并非无法交付房屋的违约金标准，上诉人现主张按每日万分之二点五计算违约金与本案违约情形不符，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费930元，由上诉人隋燕亭负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 龙 珑审判员 邓禹雨二〇一九年十一月二十日法官助理王强书记员岳立莲