金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初9869号 原告：姜琴，女，1964年9月2日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：叶晓明，北京盈科（金华）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方彧冉，北京盈科（金华）律师事务所实习律师。 被告：于元海，男，1965年8月25日出生，汉族，住义乌市。 被告：占月梅，女，1975年1月12日出生，汉族，住义乌市。 被告：义乌市天天快快递有限公司，住所地义乌市城西街道西站大道**。 法定代表人：于元海，总经理兼董事长。 三被告共同委托诉讼代理人：楼松海，浙江大平律师事务所律师。 第三人：李法金，男，1962年11月27日出生，汉族，住金华市婺城区。 第三人：金华市富磊建筑置业有限责任公司，住，住所地金华市婺城区双龙南街****/div> 法定代表人：李法金，经理。 第三人共同委托诉讼代理人：洪慧英、黄艳定，浙江金奥律师事务所律师。 原告姜琴与被告于元海、占月梅、义乌市天天快快递有限公司（以下简称天天快公司）、第三人李法金、金华市富磊建筑置业有限责任公司（以下简称富磊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜琴及其委托诉讼代理人叶晓明、方彧冉，被告于元海、被告天天快公司的法定代表人元海及三被告的共同委托诉讼代理人楼松海，第三人李法金和富磊公司的委托诉讼代理人洪慧英、黄艳定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜琴向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即支付原告欠付房款2190000元、违约损失2490000元及实现债权律师费30000元，合计4710000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于元海是被告天天快公司的法定代表人，被告于元海和被告占月梅系夫妻。2017年9月27日，原告姜琴与第三人李法金、富磊公司作为甲方，与三被告签订了《惠华商厦房产转让协议》，合同约定甲方将位于金华市的惠华商厦房产（共7层但不包含第五层整层，四楼半层、七楼西一间）产权按照现状转让给乙方，其中原告名下享有转让整体标的物中的4处不动产产权，分别为地下商场（房产证号：金房权证婺字第××号）、一楼【房产证号：金房权证婺字第××号；土地使用权证：金市国用（2007）字6-82892号】、四楼【房产证号：金房权证婺字第××号；土地使用权证：金市国用（2003）字6-486号】、车库【房产证号：金房权证婺字第××号；土地使用权证：金市国用（2001）字6-70073号】。2017年12月26日和2017年12月29日，原告按被告要求将房产证号金房权证婺字第××号和房产证号金房权证婺字第××号两处房产过户给了被告，被告支付了部分转让款。2018年2月7日，为继续履行余下房产过户手续，原、被告另行协商，由于元海、天天快公司向原告出具《欠条》一张，其中载明“今欠姜琴购房款贰佰壹拾玖万元整（2190000.00元）。定于房产证拿到三个工作日后归还”。2018年2月8日，原告将名下余下房产过户给了被告。此后，原告多次要求被告支付尚欠的购房款，但被告一直以种种理由拒绝支付。第三人已就其涉及的部分向被告提起了诉讼，说明原、被告之间的结算客观存在。 被告于元海、占月梅、天天快公司共同答辩称：一、原告起诉称被告欠购房款与事实不符，不应予以支持。2018年2月7日的欠条是于元海所写属实，但客观真实并没有欠款，而是在被告足额支付相应购房款后，原告拒绝配合签字房产登记过户，被迫按原告的意思签下欠条，并非真实欠下219万元购房款。二、《惠华商厦房产转让协议》是一份整体合同，转让方是原告与第三人，受让方是三被告，转让总价款5200万元，而截止2018年2月7日，被告已付房款4988万余元，该款本应于房产过户后支付的，实际上此时有近一半房产未过户，已远远超过了应付金额，截止2018年9月19日，被告共支付6394.53万元，不可能还欠原告房款。三、2018年1月5日，原告过户给被告的两套房屋，按照转让协议标明的价款是596万元，而在2018年2月7日前被告已付4988万余元中于2017年12月21日支付给原告193万元。如果此时以原告已过户的两套房屋的房款596万元计算，也是差403万元，而不是219万元。可见被告针对整份合同标的支付给李法金、富磊公司、雄鹰电动车公司的全部款项，原告都是认可的，那么自然对截止2018年9月19日被告已付的6394万余元也是认可的。四、从被告主体看，若按照《惠华商厦房产转让协议》的双方主体，那么于元海、占月梅、天天快公司作为被告主体尚可接受，若按照过户时登记的《金华市房屋转让合同》确定的合同主体，那么于元海、占月梅就不是适格被告主体，因其中的受让方是天天快公司。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人答辩称：对原告的起诉无异议。 本院经审理认定事实如下：原告诉称的其与第三人李法金、富磊公司共同与被告于元海、占月梅、天天快公司签订《惠华商厦房产转让协议》的事实及协议约定内容，《惠华商厦房产转让协议》所涉出售的房产中登记在原告名下的房产及登记信息，以及被告于元海、天天快公司向原告出具欠条的事实及欠条载明内容，与本院查明事实一致。另查明，原告、第三人（均系甲方）与三被告（均系乙方）还在《惠华商厦房产转让协议》中还约定：乙方在接到过户缴费通知后，三日内未按约缴纳交易的各项税、费或者不予配合甲方过户的，规定时间内未将相应房款支付给甲方，逾期履行达十五日的，甲方有权单方解除本协议，并扣除转让款的20%作为赔偿，还应另行赔偿甲方解除抵押而产生的融资成本；违约方除承担约定的责任外，还应向守约方支付为实现债权而支出的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等费用）。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人持有争议的事实和证据，本院认证如下： 一、对原告提交的以下证据：1.欠条1份，证明原、被告之间经清算后形成了新的被告欠原告219万房款债权债务法律关系的事实；2.《金华市房屋转让合同》4份，证明原告己经履行完毕4处房产过户的合同义务；3.《委托代理合同》、浙江省增值税普通发票，证明原告为本案支出30000元律师费的事实。第三人均无异议。三被告共同提出质证意见：证据1，对真实性有异议，欠条是于元海所写，但实际上并不欠原告219万元房款；证据2，如果根据这四份合同，那么于元海、占月梅就不是适格被告，而应是天天快公司；证据3，对证明目的有异议，不能证明原告已经支付了律师代理费。 本院认为，上述证据1，鉴于三被告对真实性无异议，对被告于元海、天天快公司出具欠条的事实及欠条的内容予以确认；证据2，原告提交该组证据系用于证明其已将原登记在自身名下的房涉案产变更登记至天天快公司名下，结合本案其他证据，对原告主张的该部分事实予以确认；证据3，该组证据系原件，经审核对其证明力予以确认。 二、对三被告共同提交的以下证据：1.银行转账凭证1组，证明被告已支付6412万元的事实；2.拍卖成交确认书复印件1份，证明被告与金信公司拍卖成交确认的事实。其中证据1，原告对2017年12月21日支付的193万元的真实性、合法性及关联性无异议，其他款项均是支付给第三人，与本案无关，且第三人就其名下的房产另案起诉，原告不清楚有关第三人名下房产的房款履行情况，在被告出具欠条后即未再向原告支付任何款项；第三人对真实性无异议，对证明目的有异议，第三人垫付了拍卖佣金5万元，第三人实际收到的房款是1070万元，2017年12月26日，有两笔120万元及20万元，是第三人以浙Ｇ×××××抵给被告的借款，该车子一直是被告在使用，被告已出具借条，故该140万元并非房款，而是另案的借款，2017年11月3日的800万元中有530万元是于元海归还第三人的借款，我们也提供了于元海写给富磊公司的借条，当日支付的房款数额仅为270万元，2018年2月5日，天天快公司支付的670万元中，第三人于当天打回给被告642万元，差价由李法金向于元海出具借条，系另案借款，不属于房款，2017年12月19日支付的403万元是房款，其他房款均是被告要求第三人出具借条后的打款，系另案的借款。证据2，原告对真实性无异议，但拍卖成交确认书载明的买受人系于元海；第三人对真实性无异议，提出根据拍卖成交确认书第二条的约定，拍卖佣金需要于元海支付，佣金按1080万元的5%计算，被告仅支付1090万元，没有付足佣金，富磊公司支付了5万元佣金给拍卖公司，应在拍卖公司打回来的款项中予以抵扣。 本院认为，上述证据1、2，鉴于原告及第三人对真实性均无异议，对双方系经拍卖程序后达成交易的事实及部分款项的支付情况予以确认，对于双方争议的佣金如何履行以及含佣金在内的其他房款如何履行、是否履行完毕及双方是否存在与房款履行相关的其他经济往来、是否能够作为房款处理等争议，因本案第三人李法金、富磊置业已认可原告就其名下的房产单独提起支付房款的民事诉讼，对于本案系依据原告提交的欠条结算房款，还是依据三被告提交的履行凭证结合第三人名下的房产一并计算房款履行数额，本院予以综合认定。 本院认为，本案原告姜琴与第三人李法金、富磊公司经拍卖程序后一并与被告于元海、占月梅、天天快公司签订《惠华商厦房产转让协议》的事实清楚，该协议经双方意思表示一致，其内容未违法法律、行政法规的强制性规定，属合法有效协议，买卖双方均应按约履行各自的义务。虽然本案原告与第三人均系出卖方，但《惠华商厦房产转让协议》所涉及的16套房产彼此区分，原告与第三人之间针对不同房产享有独立的物权，就本案原告选择继续履行合同并就剩余房款所提起的给付之诉而言，在第三人未就主体资格提出异议的情形下，原告有权就其个人名下的房产单独起诉。现原告已按约将约定的房产交付给被告天天快公司，并履行了过户义务，双方向不动产登记行政主管部门所提交的《金华市房屋转让合同》，系为过户之需而订立，在原告否认其效力的情形下，被告天天快公司未能举证证实《金华市房屋转让合同》所涉及的内容系原告真实意思表示的结果，因而不能作为双方行使权力、履行义务的依据，有关房款支付、产权过户及违约责任等事项仍以《惠华商厦房产转让协议》为准。针对双方争议的欠条的效力如何、能否作为结算房款的依据以及三被告是否完全履行了支付房款义务等争议，本院认为，被告于元海、天天快公司于2018年2月7日出具的《欠条》，据其文字表述，支付房款的意思明确，并无歧义，被告于元海系完全民事行为能力人，应理解对外出具欠条所产生的法律后果，三被告主张出具欠条存在胁迫等违背真实意愿情形下的，应承担相应举证责任，然在三被告未能就此提交任何反驳证据的情形下，剩余房款应按欠条履行。对于三被告所提及的其针对16套房产所支付的房款已超出约定价款数额的相关主张，因第三人李法金、富磊公司已另案提起诉讼主张，被告方所提交的诸多款项交易系与第三人之间发生，在与本案履行款不构成重复计算的情形下，双方之间有关房款是否超额履行的争议应另案处理。另，对于逾期付款违约金问题，双方在《惠华商厦房产转让协议》中约定的“并扣除转让款的20%作为赔偿”，系针对解除合同情形下损失如何计算进行约定，在原告选择继续履行合同并主张违约损害赔偿的情形下，违约金以欠付房款的20%计算较为合理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等规定，判决如下： 一、被告于元海、占月梅、义乌市天天快快递有限公司应支付原告姜琴购房款219万元，并支付逾期付款违约金438000元、实现债权费用3万元，合计2658000元，款于本判决生效之日起7日内履行完毕。 二、驳回原告姜琴的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27240元（减半收取，原告已预交），由原告姜琴负担13208元，被告于元海、占月梅、义乌市天天快快递有限公司共同负担14032元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  胡 曼 二〇一九年十一月二十九日 代书记员  徐筱玮