四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0522民初1847号 原告：廖水平，男，1976年8月17日出生，汉族，四川省合江县人，身份证住址四川省合江县，现住四川省合江县。 原告：冯天文，女，1979年10月9日出生，汉族，四川省泸州市江阳区人，身份证住址四川省合江县，现住四川省合江县。 二原告共同委托诉讼代理人：王仕贵，四川万盛行律师事务所律师。 被告：四川百庆实业有限公司，住所地四川省隆昌市金鹅镇白塔路二段**，统一社会信用代码915110287090009645。 法定代表人：王刚，总经理。 委托诉讼代理人：刘锡坤，男，1991年3月17日出生,汉族,四川省资中县人，系四川百庆实业有限公司法务，身份证住址四川省资中县,现住四川省成都市。 原告廖水平、冯天文与被告四川百庆实业有限公司（以下简称四川百庆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序于2019年6月27日公开开庭进行了审理，原告廖水平及二原告共同委托诉讼代理人王仕贵、被告四川百庆公司委托诉讼代理人廖伟、罗晨到庭参加诉讼。因案件有不宜适用简易程序的情形，本院依法裁定转为普通程序后，于2019年11月19日公开开庭进行了审理，原告廖水平及二原告共同委托诉讼代理人王仕贵，被告四川百庆公司变更后的委托诉讼代理人刘锡坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖水平、冯天文向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告限期为二原告办理不动产权证书；2.依法判决被告支付二原告从2018年6月15日起，每日按二原告缴纳的购房款数额的万分之五计算支付违约金直至办理不动产权证书之日止；3.依法判决被告承担本案二原告的律师费。事实和理由：原告廖水平、冯天文与被告四川百庆公司于2016年5月23日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买的房屋建筑面积为120.56平方米，房屋总价款为560966元。合同第二十条第（二）款2项还约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起530日内取得房屋所有权证书的，双方友好协商解决，由出卖人继续办理该商品房权属转移登记手续。原告依合同履行了交付购房款等义务，而被告在交房后至今，超过合同约定期限迟迟不予为原告办理房屋不动产权证书，属不完整交房。被告迟延不履行办证义务过错在被告，其行为违约，即使合同没有约定逾期办证的违约责任，被告也应依法承担违约责任。依照双方《商品房买卖合同》第十一条、第十三条、第二十条及补充合同第十八条第（一）项约定，被告应当限期为原告办证并交付，向原告支付违约金和承担本案原告支出的律师费。 四川百庆公司辩称，原告主张违约金没有合同依据和法律依据，虽然被告没有在期限内为原告办理不动产权证书，但依照《商品房买卖合同》第二十条约定，应是双方友好协商解决，由出卖人继续办理该商品房权属转移登记手续。该条约定是对办理产权证书期限的变更，属出卖人与买受人之间的特殊约定。房屋所有权证的办理是一个复杂的过程，既包括需要买受人一方提交足够办证所需的资料，又与办证部门需通过受理、办理、审核等复杂程序，还与“两证合一”政策变化等多种因素的影响有关，从而导致了办证时间过长。违约金主要是针对买受人未能取得房产而受到损失的补偿，被告早已实际交房，未对原告居住使用该房屋造成侵害。被告没有违约行为，依法不应承担支付违约金的责任。原告主张违约金计算方式所适用的合同条款错误，即便要计算违约金，以原告主张的计算方式则明显过高，依法也应当予以调整。此外，原告主张的律师费，没有合同依据和法律依据，不予认可。请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述和辩论意见，本院认定事实如下： 四川百庆公司是一家具有贰级房地产开发资质的有限责任公司，在四川省合江县境内取得了核准地名为“百庆·尚西国际”楼盘的开发建设，包括本案涉案房产在内的“百庆·尚西国际A区”多幢高层电梯住宅房的开发建设。2016年5月23日，廖水平、冯天文与四川百庆公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2016002844），四川百庆公司为出卖人，廖水平、冯天文为买受人。双方在合同中约定，由廖水平、冯天文购买“百庆·尚西国际A区”3幢1单元第14层1-14-1402号房屋，建筑面积共120.56平方米，采用贷款方式付款（即按揭），房款总额为560966元。该合同涉案主要条款内容还包括：第十一条（交付条件）（一）“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”、第十三条（逾期交房责任）⑴“……自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之5的违约金……”、第二十条（产权登记）（二）2.⑵“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起530日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理”“双方友好协商解决，由出卖人继续办理该商品房全书转移登记手续”。同日，双方再签订《商品房买卖合同》附件补充协议（协议编号2016002844），补充协议第十八条约定了争议解决方式，该条涵盖了“由过错方承担全部诉讼费和由此引起的全部经济损失”内容。涉及商品房所分摊的土地使用权设定抵押问题，《商品房买卖合同》第四条明确了合同指向房产所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司合江县支行，抵押登记日为2013年7月2日。 合同签订后，廖水平、冯天文于2016年5月25日交付房屋首付款140966元，剩余房款420000元由中国农业银行股份有限公司合江县支行提供按揭贷款。2016年6月起，廖水平、冯天文另分别缴（交）纳了契税、按揭贷款手续费（四川百庆公司合江项目部收）、办证费（含不动产工本费、地籍测绘费，四川百庆公司合江项目部代收）、物业维修基金等税费。2016年12月31日，四川百庆公司向廖水平、冯天文交付了“百庆·尚西国际A区”3幢1单元第14层1-14-1402号房屋。 本院另查明，依据当事人《商品房买卖合同》内容，四川百庆公司将房产所分摊的土地使用权已经设定抵押，四川百庆公司为他人贷款抵押金额为2500万元，贷款期限为2013年10月31日至2021年4月1日。该笔贷款于2019年8月1日提前全部归还。 本院再查明，2019年11月15日，合江县自然资源和规划局核准并颁发不动产权利证书（不动产权证书号川[2019]合江县不动产权第0030723号），该权利证书载明权利人为廖水平、冯天文，坐落为合江县合江镇菜坝社区百庆·尚西国际A区贵妃西路50号3幢1单元1402，房屋建造面积为120.56m2。颁证同日，抵押权人中国农业银行股份有限公司合江县支行将该证领取，由其保管。本案《商品房买卖合同》、不动产权属证书分别载明的房产，经核对系同一套房产。 本案争议焦点：一、被告为原告办理不动产权利证书是否逾期；二、逾期办证是否承担违约责任及违约金（损失）的计算标准；三、被告是否应当承担本案原告支出的律师费。 上述争议，本院根据当事人提交的证据，以及本院依职权调取的相关依据，结合当事人诉讼主张和抗辩主张，依法对相关证据和案件事实综合认定评述如下： 一、逾期办证问题。本院认为，依据当事人合同第十一条、第二十条约定，四川百庆公司应当在交房期限届满日（2016年12月31日）次日即从2017年1月1日起计算530天，取得房屋所有权证的最后期日应为2018年6月14日。在2018年6月15日前，四川百庆公司未能取得不动产权利证书，权力机关核准颁发不动产权利证书的时间系在本案审理过程中的2019年11月15日。据此，四川百庆公司协助廖水平、冯天文办理房屋权利证书的期限已经超过合同规定的时间，逾期未能办理不动产权利证书的事实清楚。 二、逾期办证违约认定及违约金（损失）问题。（一）四川百庆公司认为，如办证逾期，依据合同第二十条约定应由出卖人继续办理，该约定系当事人之间的特殊约定，故被告逾期办证不属于违约，也不承担违约责任。本院认为，当事人合同第二十条约定的逾期取得房屋所有权证书的处理条款，其⑵“双方友好协商解决，由出卖人继续办理该商品房权属转移登记手续”的约定，仅是解决办证义务承续的问题，该条内容不具有是否违约、违约责任承担确认和变更的属性，更非免责条款。既然仅是解决办证人义务承接问题，在没有改变办证义务主体，又不涉及违约确认和违约责任的承担问题下，该条约定不能够认定为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特殊约定的除外”所指的除外情形。四川百庆公司以该项约定内容系“当事人有特殊约定”为由不予认可逾期办证违约的抗辩主张，本院依法不予采信。（二）四川百庆公司为何未能在合同约定期限届满前取得房屋所有权证书？审理中，原告提交了书证《合江县不动产登记中心关于合江镇许德昌信访反映事项调查处理情况的回复》（合不动产信访复[2019]2号），被告质证表示对该书证的合法性、真实性和关联性均无异议，但认为不能以此认定被告违约。《合江县不动产登记中心关于合江镇许德昌信访反映事项调查处理情况的回复》载明有“尚西国际A区项目已完成工程竣工备案，可以申请办理产权登记”、“但开发企业至今尚未向我中心申请办理产权登记”、“其原因是：该企业于2013年将该宗地的土地使用权抵押给了农业银行，……导致不能完整提供不动产登记资料”等内容，前述“回复”作出日期为2019年5月31日，结合本院向抵押权人查询获得有关抵押状态信息，可以确认四川百庆公司未能在合同约定期限届满前取得房屋所有权证书，主要原因系出卖人将建设用地的土地使用权用于他人向中国农业银行股份有限公司合江县支行贷款作抵押，且在本案当事人合同约定取得房屋所有权证书期限届满前仍未解除抵押设定而导致。同时，依照当事人合同约定，买受人已经履行了缴（交）纳相关契税及办证所需相关费用的义务，未能在期限内办证与买受人无关。四川百庆公司所称办证“复杂过程”的抗辩理由，本院依法不予采信，四川百庆公司逾期办证的行为违约，依法应予认定。（三）依据前述认定和评述，本院认为，四川百庆公司逾期办证的违约行为具有一定的主观性，如果合同对此约定有违约责任的承担方式，可以依据合同相关条款依法处理。四川百庆公司该以何种方式承担违约责任及违约金（损失）如何计算？原告在诉讼中主张按照合同第十三条规定处理，即出卖人未在期限内取得有关权证并交付，虽然已经交付房屋，但不是完整的房屋交付，应适用逾期交房合同条款处理。因合同第十三条约定的是逾期交房责任，故适用以买受人已交付房价款按日万分之五计算违约金。本院认为，廖水平、冯天文主张违约金计算适用合同第十三条逾期交房责任的理由，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定精神，案涉房屋已于2016年12月31日交付，原告主张以逾期交房责任条款计算违约金的理由于法无据，本院依法不予支持。 本院认为，当事人合同虽然没有约定逾期办证的违约责任及违约金（损失）的计算方式，但并不妨碍当事人仍然可以依法向违约责任人提出承担违约金（损失）的请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，四川百庆公司应当承担合同违约责任。在确定四川百庆公司承担违约责任时，有关违约金（损失）的计算问题，首先，房屋已经交付，购房所产生的主要功能即居住使用已经达到，买受人一方并未因房屋所有权证书未按约定时间获得而受到影响；其次，被告的违约行为系非根本性违约，属不适当履行，表现在未及时办理权证，据此就出卖人该行为能够造成买受人一方直接经济损失大小难以准确核定。故本案违约金（损失）的计算需要综合案件有关事实和违约情形等综合予以判断。本院再认为，四川百庆公司关于违约金计算标准调减的抗辩主张，因本案当事人合同中未约定逾期办证违约责任及计算标准，且原告主张违约金标准适用合同条款确有不当，故本案违约金（损失）的计算，不适用合同法有关违约金调减的规定。根据合同法关于违约金的规定精神，违约金主要为填补守约方损失为主、惩罚性为辅的性质，在原告廖水平、冯天文没有提出具体损失证据的情况下，本院依据合同公平原则适用条件、逾期办证权利人利益受损状况、违约方违约行为程度、违约行为产生后果的排除结果等因素，酌定确定违约损失按照年利率2%的标准计算，符合本案实际情况，也可以达到当事人利益衡平效果。违约损失从2018年6月15日起计算，因本案原告自认计算截止期限到2019年11月8日，按此计算违约期间不损害被告权益。据此，本院酌定四川百庆公司因迟延履行办理不动产权利证书的违约行为，以廖水平、冯天文已付购房款总数560966元（含按揭贷款数额）为基数，以年利率2%的标准，从2018年6月15日起计算至2019年11月8日止，应向廖水平、冯天文支付违约损失15737.79元。 三、律师费负担问题。廖水平、冯天文以补充协议第十八条规定主张由被告承担原告本案律师费支出的理由，本院认为，该条款没有明确律师费项目，且该费用的支出不是本案需要确定损失的范围，即支出非合同违约导致的直接损失。在合同没有明确约定且符合法律规定的情况下，原告该项诉讼请求所依据的理由不充分，被告抗辩理由成立，原告该项诉讼请求依法不予支持。 案件审理过程中，本院通过矛盾纠纷化解机制而采取了多种方式化解当事人之间争议，包括管辖权异议的撤回、协调抵押设定的及时解除等事项，四川百庆公司也积极配合采取了相关措施。本案审理过程中在敦促义务人依法全面履行义务和保护权利人合法权利（不动产权利证书在本院判决作出前已核准颁发）两个方面，取得了良好的实际效果。 综上，本院认为，廖水平、冯天文与四川百庆公司之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件补充协议系双方当事人事实意思表示，不违反法律规定，合法有效。依照法律规定，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。在廖水平、冯天文支付了全部购房款，履行了缴（交）纳了相关税费和资料义务后，四川百庆公司应当积极履行义务，依照合同约定在期限内协助办理完毕涉案房屋的不动产权利登记事项，取得权利证书。未能在合同约定期限内履行应尽义务，过错在出卖人一方，依法应由违约方承担违约损失的支付责任。廖水平、冯天文请求四川百庆公司承担违约责任支付违约金（损失）的诉讼请求，事实和理由充分，于法有据，本院依法予以支持，违约损失的数额以本院前述认定评述结论予以计算确定。本案审理过程中由于出现了四川百庆公司已经协助办理完毕涉案房产的不动产权利证书这一新情况，该权证已由抵押权人领取，应视为向买受人交付。由此，廖水平、冯天文本案诉讼之“依法判决被告限期为原告办理不动产权证书”请求，因双方当事人该事项权利义务终结，故无必要再对此作出相应判决项。廖水平、冯天文请求四川百庆公司承担本案律师费请求，因无合同明确约定和法律规定，该项诉讼请求依法不予支持，依法应予驳回。本院最后认为，“百庆·尚西国际A区”多幢住宅楼尚有较大量房屋未取得不动产权利证书，涉及较大群体的权益实现问题，希望四川百庆公司认真研究，积极落实。在此过程中，还希望四川百庆公司就可能与各买受人产生的违约损失争议，以诚恳的态度，行之有效的方式，积极主动的沟通，实现最终协调处理的最好效果。据此，为保护合同双方当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下： 一、被告四川百庆实业有限公司应向原告廖水平、冯天文承担违约责任，支付原告廖水平、冯天文逾期办证的违约损失15737.79元，限于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告廖水平、冯天文其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，被告四川百庆实业有限公司应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费293元，由被告四川百庆实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判长  王建容 审判员  吴 宏 审判员  张 洪 二〇一九年十一月二十七日 书记员  陈艳燕