江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏04民初164号原告：江苏艺彩农业科技股份有限公司，住所地常州市金坛区薛埠镇茅麓集镇茅兴街**。法定代表人：赵春方，该公司董事长。委托诉讼代理人：狄永平。委托诉讼代理人：陈帆。被告：常州市金坛区薛埠镇泉江村村民委员会，，住所地常州市金坛区薛埠镇泉江村法定代表人：高锁春，该村委会主任。委托诉讼代理人：高俊。原告江苏艺彩农业科技股份有限公司（以下简称艺彩公司）与被告常州市金坛区薛埠镇泉江村村民委员会（以下简称泉江村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案受理后，依法进行了审理，于2017年3月30日作出（2016）苏04民初254号民事裁定，驳回了艺彩公司的起诉。艺彩公司不服，向江苏省高级人民法院提起上诉，江苏省高级人民法院于2017年11月21日作出（2017）苏民终1104号民事裁定，裁定撤销一审裁定，指令本院继续审理。2017年12月4日，本院受理本案后，依法组成合议庭，于2018年7月17日公开开庭进行了审理，原告艺彩公司的委托诉讼代理人狄永平，被告泉江村委会的委托诉讼代理人高俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。艺彩公司向本院提出诉讼请求：1.判令泉江村委会赔偿艺彩公司损失8233683.9元。2.判令泉江村委会返还保证金40万元。3.判令泉江村委会承担违约责任，支付违约金100万元。4.本案诉讼费用由泉江村委会承担。事实和理由：一、艺彩公司、泉江村委会于2012年1月1日签订《租赁协议》及《土地投资改造协议》，根据生效判决，上述两协议被确认为有效，同时也判决解除双方之间的合同。在合同履行过程中，泉江村委会存在一系列严重的违约行为：1.未按合同约定足额交付承租土地，少交土地50余亩；2.合同签订后，未及时到经营站办理土地租赁合同备案手续，致使艺彩公司无法取得土地经营权证，并最终导致在重庆市股权交易中心挂牌后无法进行交易，直接损失约95万余元；3.将出租给艺彩公司的土地再次入股设立“薛埠镇泉江苗木合作社”；4.2012年6月，泉江村委会直接使用艺彩公司在租赁地块上的设备设施、苗木等资产，以“金坛市薛埠镇泉江苗木合作社”的名义向江苏省农业资源开发局申报2012年度江苏省丘陵山区农业综合开发项目，导致艺彩公司无法实现农业扶持项目申报；5.泉江村委会擅自将案涉土地再次出租给案外人朱亚康经营的金坛市亚康大件吊装运输有限公司（以下简称亚康公司）用于生产经营；6.自2014年3月份开始，泉江村委会以各种名义指使他人阻止艺彩公司生产经营，甚至张贴告示声称“因常州市金坛区人民法院（原金坛市人民法院，以下简称金坛法院）委托，艺彩公司所有地表植物和房屋资产及蘑菇灰肥委托薛埠镇泉江村委会管理”，后艺彩公司与金坛法院核实，法院告知从未委托。根据《租赁协议》及《土地投资改造协议》的约定以及《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同虽然解除，但泉江村委会仍应对其违约行为承担责任并赔偿艺彩公司的损失。泉江村委会的违约行为造成艺彩公司的损失主要包括：合同解除后，艺彩公司在案涉土地上修建温室大棚、房屋及有关设施的损失；案涉地块上苗木的移栽费用；因泉江村委会违约导致艺彩公司无法在重庆市股权交易中心挂牌交易所产生的损失；上述损失合计8233683.9元。二、艺彩公司于2011年7月11日向泉江村委会支付了土地租赁保证金40万元，合同解除后泉江村委会应将该保证金退还艺彩公司。综上，泉江村委会应按双方协议的约定赔偿给艺彩公司造成的全部损失。泉江村委会辩称，艺彩公司所述没有事实和法律依据，实际上艺彩公司未缴纳土地租金，但一直占有土地，理应按时缴纳租金并承担违约责任，赔偿泉江村委会损失，请求法院驳回艺彩公司的全部诉讼请求。原告艺彩公司为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：第一组合同法律关系方面：1.2012年1月1日的《租赁协议》、《土地改造投资协议》，证明双方之间曾经建立了土地租赁法律关系，协议对违约责任也做了明确约定。第二组违约事实方面：2.薛埠镇泉江苗木合作社及泉江村农地股份专业合作社的相关工商登记资料，证明泉江村委会存在将案涉土地反复给他人或者自己使用的事实，构成违约。3.2012年度金坛市泉江苗木合作社申报农业项目资料，证明泉江苗木合作社申报农业补助中包含了艺彩公司的租赁土地及艺彩公司投资建设的大棚、栽种的苗木。泉江村委会将艺彩公司的大棚和苗木申报后，导致艺彩公司无法申报农业补贴项目，这也是泉江村委会违约行为的表现形式之一。4.出警记录，证明2014年11月11日泉江村委会因法院查封案涉土地及产业而派人进行看守，与艺彩公司看守人员发生冲突引发报警。泉江村委会的行为阻碍了艺彩公司行使正常权利，构成违约。5.证人严某4的证人证言，该证人证言在（2015）常民初22号案件2015年3月13日的证据交换笔录中第12-13页。证明泉江村委会要求在艺彩公司处工作的村民不要来上班，阻挠艺彩公司的正常工作。6.农地合作社挂牌经营照片一张，证明2014年7月农地合作社成立后在艺彩公司挂牌地点进行经营，构成违约。7.金坛法院对朱亚康的调查笔录，证明泉江村委会将土地擅自出租给第三方使用。8.从国土局调取的相关材料，包含薛埠村土地整改方案一份、艺彩公司的书面说明一份，证明泉江村委会少交50亩土地的事实。根据整改方案，实际投资改造面积是37.6729公顷，折合为565.09亩，其中新增面积是3.4845公顷，说明需要改造的面积为36.1653公顷，折合约542.4795亩。结合改造面积和本案中亚康公司租赁的约10亩土地、农户苗木移植的土地大约7亩，实际租赁的面积大约就是525亩左右，少了50亩。9.原金坛市金融办推荐函、重庆股权转让中心股权证书确认函及股权托管确认书、中融财富投资担保（北京）有限公司委派函、2012年12月25日金坛日报刊登的报道、2012年12月21日重庆日报的报道。证明艺彩公司在股转中心挂牌，但由于泉江村委会没有办理土地经营权证，导致虽然挂牌但无法交易。10.告示照片一张，证明泉江村委会在艺彩公司张贴公告、告示，阻挠艺彩公司的经营。第三组损失计算方面：11.2015年4月7日江苏正诚价格评估有限公司（以下简称正诚评估公司）出具的评估报告，该评估报告是金坛法院委托作出的，证明案涉土地上苗木的品名及数量，也证明土地上温室大棚、房屋、有关设施的造价金额。评估报告附件2-1、2-2证明艺彩公司持有的苗木品名和数量。附件2-3证明房屋、温室大棚及附属设施的价格为1431974元。12.苗木移植损失计算附表6张，系艺彩公司自行测算，其中表1表2是关于移植赔偿金额的记价清单，总金额是5452709.9元；后面4张表是关于移植数量的清单，4张表中所有苗木名称及数量都是依据证据11中评估的苗木的数量和品名，结合《江苏省园林绿化计价表》来计算移植的赔偿金额。13.艺彩公司测算的2014年秋茬测算损失清单及照片，证明损失金额为399000元，是参照2013年的种植标准来计算的。14.证交所OTC专项服务费发票和银行汇款单，证明由于泉江村委会未能办理土地经营权证，导致艺彩公司挂牌后不能交易，产生的挂牌损失95万元。第四组：15.2011年7月11日的农业银行个人结算业务申请书及银行卡取款凭条。证明艺彩公司在签订有关租赁协议时已支付给薛埠镇经管站保证金40万元的事实。现在合同解除，该保证金应予返还。泉江村委会质证认为：第一组证据，认可该组证据的真实性，艺彩公司认可这两份协议也就确认了双方是土地租赁关系。第二组证据，对证据2的真实性无异议，但该土地本身承包经营权就属于当地农户，农户将其承包土地经营权成立专业合作社是其法定权利，并没有影响到该土地出租给艺彩公司使用。实际上艺彩公司也一直使用和占有该土地。对证据3的真实性无异议，该项目是以合作社名义申报，申报与艺彩公司的经营并不冲突，艺彩公司完全可以用自己经营农业项目为由向有关农业主管部门进行申报项目补贴，两者并不矛盾。对证据4的真实性无异议，土地本身属于泉江村委会，法院也予以查封，泉江村委会当然有权利维护法院的查封权。对证据5的真实性无异议，该事件发生在艺彩公司拒不履行法院判决后，艺彩公司没有按照法院判决将土地租金交付给泉江村委会，艺彩公司负责人此时已跑路，所谓的工作人员根本也无班可上，对严某,4身份无法确认，对其证明目的不认可。对证据6的真实性无异议，其他质证意见同证据2。对证据7，从该调查笔录无法看出朱亚康承租的土地与艺彩公司有重合，无法得出艺彩公司的证明目的。对证据8，从内容上看，与艺彩公司所述土地及面积并不存在对应关系，整个项目的面积和租赁面积不存在对应关系，不能实现艺彩公司的证明目的。对证据9，都是复印件，真实性无法确认。是否挂牌是企业的自主经营行为，与其承租土地的出租方没有任何关系。该土地本身就属于农户的承包经营土地，不可能因为出租行为，就将该土地的经营权证转到艺彩公司名下。并且艺彩公司的材料不能证明是因为土地经营权证的关系导致挂牌无法交易。对证据10，是复印件，真实性无法确认，显示时间是2016年8月15日，艺彩公司在此时早就应该履行交付租金的义务，但一直未履行。第三组证据，对证据11、12、13，真实性无法确认，对关联性和证明目的有异议。栽种多少树木是艺彩公司的自主经营行为，与泉江村委会出租土地没有关系。证据12、13均系艺彩公司单方制作，对此不予认可。上述行为均为艺彩公司的自主经营行为，由于艺彩公司未按期缴纳租金，违约在先，导致双方存在一系列纷争，故所谓的腾挪树木移植的费用理应由艺彩公司自行承担。对证据14，大多是手开票，真实性不予认可。是否挂牌系艺彩公司的自主经营行为，挂牌即使产生费用也应该由其自行承担，与泉江村委会毫无关联。第四组证据，对证据15，该费用是交给薛埠镇经管站的，真实性无法确认，即使是真实的，也不是交给泉江村委会的，要求泉江村委会返还没有依据。审理中，为了解双方合同解除后案涉租赁土地的状况，承办人及书记员到现场查看并拍照（照片7张）。另向泉江村委会党总支书记季卫民进行调查，形成调查笔录一份。季卫民陈述：1.租赁合同解除后，艺彩公司对地上种植的植物不管不问，严重抛荒，至今大概有6年了。艺彩公司对植物没有进行移栽，都是自然枯死。2.艺彩公司当时搭建了办公用房、锅炉房，包括食堂、仓库之类，我们村委也是知道的，艺彩公司说边建边申请合法手续，但一直未办好。由于土地属于基本农田，搭建的房屋未领取用地合法手续，属违章建筑，2019年3月左右已拆除。提交情况说明一份，由薛埠镇人民政府、国土局盖章确认。3.案涉土地办公用房那一块的复耕已完毕，但大棚那一块还没有动。当时建大棚是合法的，面积约3000平方米，现在大棚已破烂不堪。因为艺彩公司还拖欠我们村委土地租金，村民不让拆除，被部分村民占领，在里面搞种植。4.现在这块土地村委已经租出去了，部分土地是2017年租出去的，部分是2018年租出去的，期限到2028年止。5.我们计算了一下，从2012-2016年，艺彩公司还欠村委租金合计6889990元。艺彩公司发表质证：1.案涉土地现状是，艺彩公司原先栽种的苗木有部分已经看不到，原来靠近公路一侧栽种的树木现已被开挖成池塘，在围墙内靠近现传达室大门一侧原先建有一排房屋，用于办公、住宿、食堂及仓库都已经被拆除，锅炉房现场也没有了，但建的大棚还在。在围墙内挖的鱼塘以及在周边种的部分景观树还在，种的部分果树也能看到，其余包括院子外案涉土地上苗木现在都无法区分是原来艺彩公司种的，还是后经人移栽的。2.不认为上述房屋是违章建筑，该房屋的建设主要是经营管理苗木所必须配套的用房。对情况说明的内容真实性不予认可，国土资源所不具有认定房屋是否为违章建筑的权利，泉江村委会引用了国务院大棚房整治要求，但该要求的具体文件以及与本案所相关的适用条件均不明确。而且，多部门联合执法没有相关的证据，拆除行为严重违反行政程序。薛埠镇人民政府对于违章建筑以及违章建筑的拆除也没有相应的行政职权，不能证明该情况说明的内容是真实的。3.复耕应当是将土地恢复至原来具有耕种条件的状况，而现场只是将艺彩公司原来的房屋拆除，进行了场地平整，并不属于土地复耕。由于双方之间发生矛盾，艺彩公司无法到现场移栽，所以苗木一直在现场。4.艺彩公司对法院所拍的现场照片无异议，对于大棚的面积，之前曾经进行了评估，具体数量和金额应以评估报告为准。不管现场现在由谁栽种管理，由于此前鉴定时对现场苗木、设备、房屋等都做了清点并且评估，因此有关损失的赔偿应当以评估数据作为依据。5.对于泉江村委会提到的租金问题，应该另案处理。本院经审理查明：一、（2014）坛朱商初字第108号案件情况2014年11月12日，金坛法院立案受理了泉江村委会诉艺彩公司土地租赁合同纠纷一案，案号为（2014）坛朱商初字第0108号。泉江村委会诉称，2012年1月1日，泉江村委会与艺彩公司签订《租赁协议》、《土地投资改造协议》各1份，由泉江村委会将改造好的575.8亩土地出租给艺彩公司发展农林种植，双方就相关的权利和义务进行了约定。泉江村委会按约定将改造好的土地交给艺彩公司经营，但在合同的履行过程中，艺彩公司严重违约并已无力再履行双方签订的协议，故请求判令：解除双方于2012年1月1日签订的《租赁协议》以及《土地投资改造协议》，将租用的575.8亩土地返还泉江村委会，并支付2014年1月-12月土地租金40.306万元、土地改造费用54.943万元，合计95.249万元。艺彩公司答辩称，不同意解除双方签订的合同，三年的租金为121余万元，艺彩公司已向泉江村委会缴纳租金1329300元，因此不欠租金。艺彩公司之所以少缴纳土地管理费是因为泉江村委会违约在先，故请求法院驳回泉江村委会的诉讼请求。金坛法院经审理查明，2012年1月1日，金坛市薛埠镇泉江村村民委员会（后因行政区划调整更名为泉江村委会，甲方）与江苏艺彩园艺有限公司（乙方）签订《租赁协议》1份，约定甲方将位于泉江村委原滩田村玉门、道士庄、上横岗地段的土地575.8亩出租给乙方发展农林种植；示址范围：东至朱延路、西至滩田路、南至马脚山路、北至玉门水泥路；租赁期限为：自2012年1月1日至2028年11月30日止；租金及支付方法：承租期内，乙方按每年每亩700元的租金支付甲方，全年合计租金40.306万元；乙方在承租期内对所租用的土地不得用于非农建设，不能破坏原有土地的结构，如因生产经营所需添置建筑设施或进行改造，必须经甲方同意，需履行审批手续的应依法审批等条款。当日，泉江村委会（甲方）与江苏艺彩园艺有限公司（乙方）签订《土地投资改造协议》1份，主要内容为：甲方将位于原滩田村的玉门、道士庄、上横岗地段的土地进行改造，面积为549.43亩，改造后租赁给乙方发展农林种植；所有的土地改造及配套设施的投入款均由甲方承担；乙方在取得甲方土地租用后每年向甲方支付改造及配套工程设施费27.4715万元、公共设施费27.4715万元，合计人民币54.943万元。此款在当年11月底前以现金支付给甲方（此款不包含交给农户的租金），直至租用期满（2012年1月1日至2028年11月30日止）等条款。此后，江苏艺彩园艺有限公司在承租土地上建设了大棚等设施并种植了苗木。后江苏艺彩园艺有限公司变更为艺彩公司。艺彩公司先后于2012年9月26日、2012年11月26日、12月2日、2013年12月30日给付泉江村委会租金8万、40万、2万、30万元。2014年7月，泉江村委会诉至金坛法院，要求艺彩公司给付两年土地租赁费用1104980元，并承担相应利息。同年7月16日，经金坛法院主持调解，双方达成调解协议：艺彩公司同意于2014年7月21日前支付泉江村委会土地租金1104980元；泉江村委会自愿放弃其他诉讼请求。此后，艺彩公司未向泉江村委会付款，该案已经进入执行阶段。后泉江村委会诉至金坛法院，形成（2014）坛朱商初字第108号案件，要求判如所请。诉讼中，艺彩公司同意解除《租赁协议》及《土地投资改造协议》。金坛法院经审理认为，《租赁协议》和《土地投资改造协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，于2015年10月28日作出判决：一、解除泉江村委会与艺彩公司于2012年1月1日签订的《租赁协议》及《土地投资改造协议》；二、艺彩公司于判决生效之日起20日内将按协议承租的坐落于常州市金坛区薛埠镇泉江村委原滩田村玉门、道士庄、上横岗地段575.8亩土地返还泉江村委会；三、艺彩公司于判决生效之日起20日内给付泉江村委会租金403060元、土地投资改造费549430元，合计人民币952490元。案件受理费13325元，由艺彩公司负担。艺彩公司不服一审判决，向本院提起上诉，本院于2016年1月6日立案受理。二审中，艺彩公司除坚持一审的意见外，还认为一审法院认定双方签订的《租赁协议》是双方真实意思表示是错误的，该协议未经过村民委员会三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，也未报乡人民政府批准，故该协议不符合法律规定，是无效合同。经审理，本院于2016年3月30日作出（2016）苏04民终97号民事判决，确认双方签订《租赁协议》及《土地投资改造协议》合法有效，判决驳回艺彩公司的上诉，维持原判。后艺彩公司明确表示，对该判决已申请再审。二、（2015）常民初字第22号案件情况2015年1月27日，本院立案受理了艺彩公司诉泉江村委会土地租赁合同纠纷一案，案号为（2015）常民初字第22号。艺彩公司诉称，艺彩公司、泉江村委会于2012年1月1日签订《租赁协议》及《土地投资改造协议》。在合同履行过程中，泉江村委会存在以下违约行为：未将双方签订的土地租赁合同在金坛市薛埠镇经管站备案，至今未协助艺彩公司办理土地经营权证，致使艺彩公司无法办理银行助业贷款，无法在重庆市交易中心进行交易，无法申请国家的农业项目扶持资金；未按合同约定向艺彩公司交付承租土地的交底材料，也未将合同承租的全部土地交予艺彩公司，少交土地50余亩；泉江村委会将出租艺彩公司的土地用于2012年6月入股成立了薛埠镇泉江土地合作社，并于2014年7月在艺彩公司承租土地上挂牌；2012年6月，泉江村委会以“金坛市薛埠镇泉江苗木合作社”的名义使用艺彩公司承包土地上的苗木及温室大棚等设施向江苏省农业资源开发局申报2012年度江苏省丘陵山区农业综合开发项目并获得了150万元政府扶持基金；同时泉江村委会自2014年3月起以各种名义指使他人到艺彩公司寻衅滋事，干扰阻挠艺彩公司的正常经营，艺彩公司被迫停产至今；2014年7月16日，泉江村委会捏造事实，向金坛法院起诉，骗取艺彩公司及其法定代表人赵春芳在不符合法律程序及无事实依据的情况下，签订所谓的调解书，该二起案件无事实及法律依据，目前已经申请再审。综上，泉江村委会存在严重的违约行为，致使艺彩公司无法实现合同根本目的，故请求法院判决：1.解除艺彩公司、泉江村委会于2012年1月1日签订的《租赁协议》及《土地投资改造协议》；2.泉江村委会向艺彩公司返还已交纳的租金25.5万元；3.泉江村委会向艺彩公司赔偿各项损失7900406.94元；4.泉江村委会向艺彩公司支付违约金50万元；5.本案诉讼费用由泉江村委会承担。本院经审理后，作出（2015）常民初字第22号民事裁定，将此案移送金坛法院，与（2014）坛朱商初字第108号案件合并审理。后经本院院长提交审判委员会认为，（2015）常民初字第22号裁定确有错误，应予再审。2016年6月8日，本院作出（2016）苏04民监7号民事裁定，将该案另行组成合议庭再审，再审期间中止（2015）常民初字第22号民事裁定的执行。经再审，本院于2016年6月22日作出（2016）苏04民再16号民事裁定，撤销（2015）常民初字第22号民事裁定，该案恢复审理。三、本案情况（2016）苏04民再16号民事裁定生效后，本院继续审理，案号为（2016）苏04民初254号。审理中，艺彩公司明确表示不再要求解除《租赁协议》及《土地投资改造协议》，而以《租赁协议》未经过村民委员会三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，也未报乡人民政府批准为由，要求确认上述两协议无效。据此，艺彩公司变更、增加诉讼请求为：1.要求确认艺彩公司、泉江村委会于2012年1月1日签订的《租赁协议》及《土地投资改造协议》无效；2.泉江村委会向艺彩公司返还已交纳的租金25.5万元；3.泉江村委会向艺彩公司赔偿各项损失7900406.94元；4.泉江村委会向艺彩公司支付因上述两协议无效导致的违约金100万元；5.泉江村委会承担将租赁给艺彩公司土地中的105亩交由他人使用而产生的租金178500元（自2016年10月至今）；6.本案诉讼费用由泉江村委会承担。经审理，本院认为，生效判决已认定《租赁协议》和《土地投资改造协议》合法有效，并作出相应判决。现艺彩公司在以同样的理由再次要求确认《租赁协议》和《土地投资改造协议》无效，并在无效的基础上提出了相应的诉讼请求，违反了“一事不再理”的原则，有以该案诉讼改变生效判决认定协议效力之嫌疑。因此本院于2017年3月30日裁定驳回了艺彩公司的起诉。艺彩公司不服，向江苏省高级人民法院提起上诉。二审中，经释明，艺彩公司调整、变更诉讼请求为：请求认定泉江村委会赔偿因违反双方签订的《土地租赁协议》和《投资改造协议》，给艺彩公司造成的损失：1、少交付50亩土地的租金损失25.5万。2、因手续不全无法融资，且泉江村委会干扰艺彩公司经营，导致艺彩公司停业至今造成各项损失7900406.94元。3、泉江村委会将租赁给艺彩公司土地中的部分转租给亚康公司从事生产经营，该部分损失也应由村委会进行赔偿，具体数额为17.85万。2017年11月21日，江苏省高级人民法院作出(2017)苏民终1104号民事裁定，撤销（2016）苏04民初254号民事裁定，指定本院继续审理。本案审理中，艺彩公司明确诉讼请求如前所述，同时认为由于双方合同解除，造成其损失8233683.9元，包括以下四部分：1.案涉土地上温室大棚、房屋、有关设施的损失1431974元；2.苗木移植损失5452709.9元；3.2014年秋茬损失399000元；4.由于泉江村委会未办理土地经营权证，导致艺彩公司挂牌后无法交易所产生的损失95万元。另查明：《2012年度常州市金坛市土地开发整理项目明细表》载明：项目名称为薛埠镇泉江村土地整理项目，项目建设规模37.6729公顷，实施起止时间2012年1月至2012年9月，新增耕地面积3.4845公顷。开发整理前，耕地30.1111公顷，园地2.5066公顷，林地0.0631公顷，草地0.0476公顷，水域及水利设施用地4.9445公顷；开发整理后，耕地36.1653公顷，交通运输用地0.9890公顷，水域及水利设施用地0.5186公顷。2011年8月4日，金坛市泉江苗木专业合作社成立开业。2012年6月20日，金坛市薛埠镇泉江村农业股份专业合作社向工商行政管理部门提出设立登记申请，后工商行政管理部门予以准许。金坛市薛埠镇泉江村农业股份专业合作社的章程显示，合作社的经营期限为组建成立之日起到2028年9月30日止，高锁春等105名村民以农地入股，每亩一股计337.036股，每股700元，合计235925.2元作为合作社的成员出资总额。又查明：受金坛法院委托，正诚评估公司曾对赵春方、艺彩公司持有的苗木、温室大棚、房屋及有关设施进行了价格评估。2015年4月7日，正诚评估公司出具《关于〈苏正诚评字（2014）第141214号〉（高锁春与赵春方、江苏艺彩农业科技股份有限公司债权纠纷）一案苗木、温室大棚、房屋及有关设施价格鉴定报告的回函》，对之前的鉴定结论进行了修改。该回函所附《苗木、温室大棚、房屋及有关设施价格鉴定汇总表（已修改）》载明评估基准日为2014年12月14日，其中艺彩公司持有的资产：1.种植区域中心道路以北苗木，评估总价为2760361元；2.种植区域中心道路以南苗木，评估总价为1824901；3.温室大棚、房屋及有关设施，评估总价为1431974元。《温室大棚、房屋及有关设施价格评估明细表》（以下简称评估明细表）载明评估净值分别为：1温室大棚，902880元；2水池，7776元；3深井，13500元；4PPR冷热水管（温室大棚内），25200元；5铜芯电缆，10800元，6电线，7875元；7、风机，88200元；8锅炉房，18900元，9锅炉设备，108000元；10钢结构板房，178884元；11PPR冷热水管，3600元；12室内电线、空调线、照明线，3628.8元；13碎石路面一，18900元；14碎石路面二，8100元；15水泥地，22356元；16护栏网，10360元；17水沟，4050元。还查明：常州市金坛区薛埠镇人民政府、常州市国土资源局薛埠中心国土资源所联合出具《情况说明》一份，载明：“关于薛埠泉江村（原江苏艺彩有限公司）办公用房、锅炉房，该房屋的土地属基本农田，建造房屋时未经土管部门审批，此房屋属违法建设。根据国务院大棚房整治的要求，经上级省市区镇多部门联合执法，必须无条件全部撤除，目前已撤除，土地已复耕到位。特此说明。”经当事人确认，本案的争议焦点为：案涉《土地租赁协议》及《土地改造协议》被解除后，艺彩公司是否有权要求泉江村委会赔偿损失？如果有权，损失金额如何确定？本院认为，一、泉江村委会交付的租赁土地是否存在缺少的问题。第一，根据《租赁协议》的约定，泉江村委会将575.8亩土地出租给艺彩公司发展农林种植。根据《土地投资改造协议》的约定，泉江村委会对面积为549.43亩的土地进行改造，改造后将其租赁给艺彩公司发展农林种植。由此可见，租赁土地与改造土地是不同的概念，双方约定的面积本身存在差异。第二，根据《2012年度常州市金坛市土地开发整理项目明细表》载明的内容来看，开发整理即改造土地的面积为37.6729公顷，折合为565.09亩。开发整理后的土地总面积未发生变化，经过整理新增耕地面积3.4845公顷，开发整理前耕地面积为30.1111公顷，开发整理后耕地面积为36.1653公顷。上已述及，租赁土地与改造土地是不同的概念，艺彩公司直接将改造后的耕地面积作为泉江村委会交付土地的面积，由此得出泉江村委会交付租赁土地面积为542.4795亩，该计算方法无事实依据，其主张不能成立，本院不予采信。第三，艺彩公司认为泉江村委会将租赁给其的土地又租赁给他人，其中租给亚康公司约10亩、农村户苗木移植约7亩，但艺彩公司均未提供证据证明其主张，对此本院不予采信。综合以上三点，艺彩公司认为泉江村委会交付的租赁土地面积比合同约定少50亩即525亩的主张不能成立，本院不予采信。二、艺彩公司无法取得土地经营权证是否因为泉江村委会的行为导致。第一，本案泉江村委会与艺彩公司签订的是《租赁协议》，泉江村委会将土地出租给艺彩公司发展农林种植。艺彩公司认为土地租赁应办理流转经营权证，但未提供相应的法律依据，亦未提供相关的地方性规定，故对其主张本院不予采信。第二，艺彩公司称2012年12月17日重庆股份转让中心同意其公司股份在该中心挂牌报价转让，但由于其无法取得土地经营权证，导致挂牌后无法进行交易。针对该主张，艺彩公司既未提供其应取得土地经营权证的依据，亦未提供无经营权证只能挂牌而不能交易的相关规定，故对此本院不予采信。艺彩公司据此要求泉江村委会赔偿95万元损失的主张不能成立，本院不予支持。三、艺彩公司主张的房屋、设备及苗木损失等是否能得到支持。第一，案涉《租赁协议》约定，艺彩公司在承租期内对所租用的土地不得用于非农建设，不能破坏原有土地的结构，如因生产经营所需添置建筑设施或进行改造，必须经泉江村委会同意，需履行审批手续的应依法审批。协议签订后，艺彩公司在租赁土地上建造了办公用房、锅炉房等，现已被作为违章建筑拆除，给艺彩公司造成了损失，但主要责任在于艺彩公司未遵守合同约定，未履行相应的行政审批手续。泉江村委会明知艺彩公司的建造行为未经审批，未采取积极有效的管理措施，也存在一定过错，对损失承担次要责任。根据正诚评估公司的鉴定结论，锅炉房、锅炉设备、钢结构板房及其配套设施（评估明细表5-12）评估净值合计419887.8元，酌定泉江村委会承担20%的赔偿责任，赔偿金额为83977.56元。第二，案涉合同解除后，艺彩公司的大棚及配套被泉江村委会的村民使用多年，现已无返还可能，泉江村委会理应向艺彩公司进行补偿。对于艺彩公司在租赁期间所修的碎石路、水泥地，开挖的水池、深井、水沟等，均可被现在的租赁方或村民继续使用，泉江村委会也应对此作出补偿。根据正诚评估公司的鉴定结论，大棚、大棚内PPR冷热水管和水池、深井、水沟、碎石路、水泥地、护栏网（评估明细表1-4、13-17）的评估净值合计1012086元，故泉江村委会应补偿给艺彩公司的金额为1012086元。第三，对于艺彩公司主张的苗木移栽损失和2014年秋茬损失，均是其自行测算，并且苗木移栽未实际发生，故对艺彩公司主张的这两项损失，本院均不予支持。四、艺彩公司认为泉江村委成立苗木合作社导致其无法申请农业补贴的主张是否成立。泉江村委会让村民以农地入股成立苗木合作社，并不影响艺彩公司对案涉租赁土的使用权。案涉《租赁协议》和《土地投资改造协议》对农业补贴的问题未作约定，艺彩公司认为泉江村委会以苗木合作社的名义申请补贴导致其无法申请，未提供证据予以证实。艺彩公司的主张无事实和法律依据，本院不予采信。五、艺彩公司要求泉江村委会返还保证金40万、支付违约金100万元的主张是否能得到支持。第一，案涉《租赁协议》和《土地投资改造协议》对保证金均未作出约定，艺彩公司主张的40万元并非向泉江村委会交纳，现要求泉江村委会返还无事实和法律依据，本院不予支持。第二，上已述及，艺彩公司主张的泉江村委会的违约事实均不能成立，对其要求泉江村委会支付违约金100万元的主张，本院不予支持。综上，艺彩公司的部分诉讼请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、常州市金坛区薛埠镇泉江村村民委员会于本判决生效之日起十五日内向江苏艺彩农业科技股份有限公司支付赔偿、补偿金1096063.56元。二、驳回江苏艺彩农业科技股份有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79236元，由艺彩公司负担70221元，泉江村委会负担9015元。泉江村委会应于本判决生效之日起十五日内将应负担的诉讼费9015元迳付艺彩公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院。审判长 王 莹审判员 肖天存审判员 郑丽艳二〇一九年十一月二十二日书记员 邹 静附录法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取基他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。