河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初17287号原告：万新立，男，1970年3月13日出生，汉族，住河南省永城市西城区。委托代理人：姜鸿，河南鸿润律师事务所律师。委托代理人：葛轶博，河南鸿润律师事务所实习律师。被告：边杰，女，1981年3月9日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：吴鹏飞，河南国川律师事务所律师。委托代理人：赵伟华，河南国川律师事务所实习律师。原告万新立诉被告边杰房屋买卖合同纠纷一案，本院依法作出（2018）豫0191民初5840号民事判决书，被告边杰不服该判决，上诉于郑州市中级人民法院。郑州中院作出（2019）豫01民终9893号民事裁定书，发回本院重审。本院于2019年6月12日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万新立委托代理人姜鸿、葛轶博，被告边杰及其委托代理人吴鹏飞、赵伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万新立向本院提出诉讼请求：1.判令被告配合办理房屋在银行的抵押手续；2.判令被告履行房屋买卖过户手续，配合将房屋过户到原告名下；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月12日，原被告双方签订了位于郑州市郑东新区××单元××号房屋（权证号：郑房权证字第**，面积79.46平方米）的《房屋买卖协议》，约定，被告将该房屋转卖给原告，房屋转让款为176万元，被告同意该房屋在银行的贷款由原告来承担给付，剩余部分的房屋转让款由崔雪红转给原告的债权176万元中抵扣。合同签订后，原告将定金转给了被告，但被告依然在房屋中介继续出卖房屋。原告要求被告配合办理房屋解押手续及停止出卖行为，被告一直拖延，致使原告购买的房屋一直无法办理过户手续。为了能够维护原告的合法权益，保证合同的履行，原告特依法诉至贵院，请求依法判如所请。被告边杰辩称，一、答辩人与被答辩人之间的房屋买卖合同因缺乏合同主体要件，不能成立也不生效。1、在房屋买卖合同中，房屋转让价款共计176万元，合同第六条约定剩余购房款165万元从答辩人欠崔雪红债务中抵扣。从合同第六条的约定中来看，本合同应是一个涉及三方债权债务转让的房屋置换协议，本合同涉及到三个债权债务关系，一个是答辩人与崔雪红之间的债权债务，一个是崔雪红与被答辩人之间的债权债务，一个是被答辩人与答辩人之间的债务。2、若三方债权债务为真，涉案房屋买卖合同应该是一份包含答辩人、被答辩人、崔雪红三方之间的债权债务转让房屋置换协议，合同中却只有答辩人、被答辩人等两个合同主体进行签章确认，缺乏另一个合同主体崔雪红签章确认，答辩人、被答辩人在本合同中的签章只能对答辩人、被答辩人之间的权利义务进行处分，不能处分答辩人与崔雪红、崔雪红与被答辩人之间的权利义务关系。因本合同缺乏另外一个重要的合同主体，即崔雪红的意思表示，因缺乏了合同明显的、主要的构成要件，又违背了合同相对性原则，因此本合同对答辩人房屋财产的处分在事实不能成立，也不能生效，否则就构成了刑法意义上的侵占。二、答辩人与崔雪红之间不存在债权债务，崔雪红与被答辩人之间债权转让的合法性现无明显证据进行证明。答辩人的前夫王威峰与案外债权人崔雪红之间具有长期的业务合作关系，双方经济往来的资金有时会通过答辩人名下的银行卡进行走账，虽有银行流水往来，但不能够证明是答辩人向崔雪红借款。崔雪红与被答辩人之间是否有债权债务关系现无明显证据进行证明，其关于债权转让法律事实的真实性、合法性也没有依据,我国合同法第80条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。答辩人从未接到崔雪红任何形式的通知，被答辩人也未单独持有任何债权债务转让凭证通知过答辩人，三方的债权债务转让协议也从未签署过，崔雪红与被答辩人之间的债权转让对于答辩人来讲不生效，也就谈不上抵扣房款。三、该份房屋买卖合同系冒签伪造，因而无效。就涉案房屋而言，答辩人欲将房屋卖给程某，也一直和程某进行沟通签署。答辩人在开庭之前不认识被答辩人，也没有和被答辩人的任何沟通记录，也不认识崔雪红，涉案房屋买卖事实上是程某通过中介买答辩人的房，后来以规避中介费为由哄骗答辩人单方先签署空着合同第六条和买方处的空白合同模板，待其回去和家人商定后再签订。合同第六条系被答辩人私自添加，私下添加的条款需经合同双方重新签字确认，若无双方签章确认，该条款应当不生效。四、空白合同的交付不应视为对合同内容的无限授权。1、合同无限授权不能涉及第三人权利义务的处分。如认为将空白合同交与被答辩人就认定为是对合同内容的无限授权，那么也仅仅是针对答辩人与被答辩人之间权利义务的授权，而其权利义务的授权不能涉及到第三人的权利义务。2、合同无限授权不能就争议项进行授权。本案涉及的房屋买卖合同的基础法律关系是崔雪红与答辩人之间债权的真实性、崔雪红债权转让的真实性与合法性，崔雪红本人之前并未参加庭审，无法查明事实真相。三方之间是否存在债权债务转让关系除了房屋买卖合同第六条空白处被答辩人私自添加的内容外，没有其他任何证据证明三方之间债权债务转让关系的真实性与合法性，其债权债务转让的真实性与合法性存疑。在被答辩人又否认双方之间存在直接债权债务关系的前提下，如不查明答辩人与崔雪红之间是否存在债权债务关系、崔雪红与被答辩人债权转让的合法性、真实性，就不能够证明涉案房屋买卖合同第六条的真实性与合法性，不能够证明被答辩人已经充分履行合同义务。3、合同第六条明显违背答辩人的真实意思表示。（1）在答辩人将空白合同交程某后，答辩人通过短信、微信及电话形式催促人程某履行合同义务，支付购房款，而被答辩人与程某为了利用空白合同和法律诉讼达到自己的非法目的拒绝见答辩人，拒绝履行合同，拒绝支付应支付的购房款。（2）合同第六条是在答辩人不知情的情况下添加的，该条款既强加给了答辩人176万元的巨额债务又免除了被答辩人履行支付购房款的主要合同义务，明显显失公平。（3）答辩人与所谓的案外债权人崔雪红没有任何交集，双方不存在债权债务关系，即使答辩人将空白合同交被答辩人为无限授权，也不可能授权给房屋买受人以转让的债权来折抵应支付的大额购房款，该项约定明显不符合生活常识，不符合逻辑。综上，被答辩人所签订的三方债权债务房屋置换协议因缺乏主要的合同主体构成要件，房屋买卖合同不能成立也不能生效，其涉及到的答辩人与崔雪红之间的基础债权债务关系的真实性、合法性没有证据进行证明，被答辩人与崔雪红之间债权转让成立的合法性也无证据进行证明，三方债权转让因不符合法律要件也不能生效，空白合同的交付不应视为对合同内容的无限授权，为维护答辩人的合法权益请贵院裁定驳回被答辩人的诉讼请求，请贵院判如所请。经审理查明：位于郑东新区××单元××号的房屋所有权人为被告边杰，房屋所有权证号为郑房房权证字第**，记时间2013年11月25日，建筑面积79.46平方米。原告向本院提交该房屋的房屋所有权证书，并称，被告在与原告签订完房屋买卖协议后，就将房屋所有权证交给原告。被告称，系2017年原告等人去被告家中闹事时拿走的，当时拿走的还有银行卡、手机等，被告对于此事已经报警，现向法院申请当时的出警记录，并非被告主动递交给原告。原告向本院提交2017年10月2日的《债权转让协议书》一份，载明：原告万新立系乙方、债权受让人，案外人崔雪红系甲方、债权转让人，因甲方分多次将165万元出借给边杰。现将甲方将对边杰的债权转让给乙方，并且甲方已经通知到债务人边杰，该债权均已到期。现甲乙双方就债权转让达成协议，一、截至本协议签署日前，债务人边杰共欠甲方165万元，未归还（相关债权凭证附后）；二、现甲方将以上债权转让给乙方，乙方同意受让。甲方承诺并保证，其有权实施本协议项下的债权转让并能够独立承担民事责任；其转让的债权系合法、有效的债权。甲方将债权转让给乙方后，乙方享有甲方对债务人边杰追索的权利及对担保物的处分权利等所有附属权利。双方同意，如果一方违反在本协议中所作的陈述、保证、承诺或任何其他义务，致使其他方遭受或发生损害、损失等责任，违约方须向守约方赔偿守约方因此遭受的一切经济损失。附件转款凭证：崔雪红转边杰，2014年11月26日转给边杰60万元；2014年11月20日转给边杰10万元；2014年11月26日转给边杰40万元；2014年12月1日转给边杰20万元；2014年12月7日转给边杰35万元；以上共计165万元。原告称，崔雪红将债权转让给原告。被告称，该债权转让协议，仅是崔雪红和万新立签订的，被告对此没有签章确认，而且被告不欠崔雪红任何钱款，崔雪红也从未通知过被告，崔雪红与万新立之间的债权转让也没有提交相关证据证明二人之间存在债权债务关系。原告向本院提交2017年10月12日的《房屋买卖合同》一份，载明：原告系受让方、乙方，被告边杰系转让方、甲方。一、甲方把自己所有的位于郑州市郑东新区××单元××号房屋（权证号为郑房权房权证字第**，79.46平方米）转让与乙方，甲方保证该房屋产权无纠纷，除工商银行抵押贷款外无二次抵押、物权担保、无任何司法查封等强制措施。二、房屋转让价款共计176万元，合同签订后乙方支付定金3万元，双方办理银行抵押款的归还、房屋过户等手续办理，登记过程中产生的税费乙方承担。三、本协议签订后，乙方缴纳房款定金3万元，转入甲方指定银行卡内。并手写如下内容：六、其他约定，甲方同意将房款的一部分转到甲方归还本房屋银行抵押贷款的甲方银行卡内，其余购房款从甲方所欠崔宁、崔雪红；2014年11月26日转边杰60万，2014年11月24日转20万，2014年11月24日转10万，2014年11月26日转40万，2014年12月7日转边杰35万，共计165万元的债务抵扣。八、本协议三十五之内需去房管局办理解押相关手续，如有违约受让方需付转让方违约金的一倍，如有转让方违约，需付受让方违约定金的一倍（房屋家具家电不动，保留在房内）。甲方一栏有被告边杰签名，乙方一栏有原告万新立签名，甲方边杰签名处下边有证明人程某签字。原告称，边杰与万新立签订《房屋买卖合同》时，对崔雪红与万新立之间的债权转让予以认可，同时认可所欠崔雪红165万元债务抵扣购房款。被告称，系边杰给程某的空白合同模板，其中合同中的第六条是空的，其本意是和程某达成房屋买卖，但是却在不知情的情况下卖给了万新立，被告不认识万新立，合同中的第六条系原告方私自添加，没有经过被告的签章确认。空白的合同模板并不意味对原告的无限授权，特别是影响到房屋买卖的关键性条款，更不可能以房抵债。该房屋买卖合同涉及到三方的债权债务转让，却仅有两方进行签字确认（没有崔雪红签字确认），欠缺合同主体要件，该合同不能成立也不能生效。原告向本院提交中国工商银行自动柜员机客户2017年10月15日的凭条三张，均载明：存款1万元。原告称，万新立向边杰转款3万元定金。因为涉案房屋在边杰违约的情况下，双方多次发生矛盾，双方也多次到公安报案，涉案房屋在原告居住下，边杰多次把涉案房屋锁换掉，有报警记录。该债权是崔雪红的，所以崔雪红也出面调解。被告称，2019年8月15日，崔雪红带领十几个人闯进房屋，私自把房产证带走、车也开走，保险柜也被撬开，身份证银行卡都被拿走。然后我也报警了。万新立拿着我的卡去存的3万元。另查明，2014年11月26日，崔雪红给边杰转款60万元；2014年11月24日，崔雪红给边杰转款10万元；2014年12月1日，崔雪红给边杰转款20万元；2014年11月26日，崔雪红给边杰转款40万元；2014年12月7日，崔雪红给边杰转款35万元。原告称，被告边杰欠崔雪红款项的债权凭证，原告万新立只有银行转款凭证。且原告万新立受让的案外人崔雪红的债权没有履行。转让协议签订后，因为被告并未将房屋交给原告，故没有履行转让协议。原被告签订房屋买卖合同以后，按照协议也向被告支付了定金，且用崔雪红的到期债权165万元抵购房款，边杰在房屋买卖合同上签字，系双方真实意思表示，且有证明人程某在合同上签字，但被告不协助办理解押及过户手续，也不交付房产给原告，至今已经两年多。被告边杰称，收到165万元。但不是借款，是崔雪红与我前夫王威峰的工程款。前夫已经被公安抓起来了，崔雪红也曾向其前夫索要该笔款项。该笔款项包括在永公（经）补侦字（2018）10029号补充侦查报告书中第四项，“根据侦查，王威峰收取崔雪红772万元”。以上事实有原告提交的房屋所有权证、《债权转让协议》、《房屋买卖合同》、银行明细、银行汇款凭证，证人程某证言，及开庭笔录在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告万新立仅向本院提交案外人崔雪红向被告边杰的转账记录，并称，边杰欠崔雪红款项的债权凭证，原告只有银行转款凭证。被告边杰称，收到165万元，但不是借款，是崔雪红与我前夫王威峰的工程款，前夫已经被公安抓起来了，崔雪红也曾向其前夫索要该笔款项，该笔款项包括在永公（经）补侦字（2018）10029号补充侦查报告书中第四项“根据侦查，王威峰收取崔雪红772万元”。本院认为，依据原告所提交的证据及原被告庭审陈述，本院无法确认被告边杰具有向案外人崔雪红借款的意思表示，也无法确认案外人崔雪红与被告边杰具有合法债权，故对原告诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告万新立的诉讼请求。案件受理费20640元，由原告万新立负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长 彭 磊审判员 李俊阳审判员 刘红丽二〇一九年十一月十一日书记员 刘 伟