山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0681民初6223号原告：王文轶，女，1966年6月25日出生，汉族，居民，住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：李艳龙，山东居高律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹逸飞，山东居高律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司,住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司总经理。委托诉讼代理人：曲春道，男，该公司职工。第三人：山东龙口农村商业银行股份有限公司，住所地山东省龙口市南山路东，统一社会信用代码913706001694623589。法定代表人：王海滨，任董事长。委托诉讼代理人：栾松楠，女，该公司职工。委托诉讼代理人：郝雪艳，女，该公司职工。原告王文轶诉被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）、第三人山东龙口农村商业银行股份有限公司（下称龙口农商银行）商品房预售合同纠纷、商品房担保贷款合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王文轶的委托诉讼代理人尹逸飞，被告海基置业公司的委托诉讼代理人曲春道，第三人龙口农商银行的委托诉讼代理人栾松楠、郝雪艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王文轶向本院提起诉讼请求：1、解除原被告签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议；2、依法判令被告退还原告购房首付款147349元；3、依法判令被告返还原告银行贷款本金146000元及截止至2019年11月6日原告已偿还的银行贷款利息59298.75元；4、被告支付违约金5606.1元（已付款280304.88元（首付款+已经偿还的银行本息）*2%）；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年4月22日，原被告签订《商品房预（销）售合同》及补充协议，购买被告开发的龙口东海黄金海岸怡天海景G区29-2-601号房，约定付款方式为按揭贷款，原告按约支付首付款147349元，后又以按揭贷款方式支付房款146000元。合同约定被告应于2011年12月30日前交付房屋，但被告至今未能交付。为此，原告诉至法院，请求依法判如所请。被告海基置业公司辩称，不同意解除合同，涉诉房屋目前已经事实完工，涉诉楼栋其他业主已经交付入住，不影响原告实现合同目的，涉诉房屋目前的竣工备案手续均已齐全，并送至建设主管部门审批，被告的合同义务已经得到履行，同时涉诉项目开发预售商品房时五证齐全，无任何违法违规行为，不缺乏任何审批手续，没有理由办理不出后续手续，认为原告无理由解除合同。第三人龙口农商银行向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除（龙口合行下丁家支行）住借字（2011）年第**个人住房借款合同；2、依法判令原告王文轶于判决生效之日立即向第三人偿还《个人住房借款合同》截止至2019年11月6日之后的借款本金80062.87元和利息（具体数额以会计凭证为准）；3、依法判令被告烟台海基置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、依法判令第三人实现债权的相关费用由原告王文轶和被告烟台海基置业有限公司承担。事实与理由：原告王文轶因购买涉诉房屋向第三人借款146000元，并于2011年12月8日签订（龙口合行下丁家支行）住借）住借字（2011）年第**《个人住房借款合同》借款金额146000元，并由被告海基置业公司、案外人龙口市南山担保有限公司提供连带责任保证。截至2019年11月6日，尚欠借款本金80062.87元。借款人王文轶诉海基置业公司解除商品房预售合同纠纷，第三人认为损害其债权权益，影响其债权实现，根据《个人住房借款合同》第十七条第二款约定，第三人有权解除借款合同并提前收回已发放的借款本息，被告海基置业公司作为连带责任保证人有义务偿还借款本息和相关费用，因保证人龙口市南山担保有限公司不是解除商品房预售合同纠纷案件的当事人，所以暂不主张其连带清偿责任。原告王文轶针对第三人龙口农商银行的诉讼请求辩称，原告与第三人曾签订《个人住房借款合同》，约定贷款期限为2011年12月8日至2025年12月7日，共计168个月，现原被告解除购房合同后，第三人所发放贷款应向被告主张，第三人实现债权的费用应由被告及第三人承担，与原告无关。原告是根据被告违约诉至法院，本身为守约一方，无任何过错，不应承担。原被告解约是由于被告的违约行为造成的，第三人发放贷款已全部支付至被告账户，不应由原告承担连带责任。被告海基置业公司针对第三人龙口农商银行的诉讼请求辩称，第三人诉求是基于与原告签订《个人借款合同》所主张的，根据合同相对性原则，被告并非借款合同的当事人。依据第三人与原告之间个人住房借款合同第十九条约定，原告无论以任何理由请求解除房屋买卖合同，本案第三人有权要求解除借款合同，提前收回借款，被告认为本案第三人对原告的诉讼请求有事实和法律依据。另外，原告在购买涉诉房屋时选择的是按揭贷款付款方式，已经由第三人一同在不动产登记中心办理了预抵押手续，且该商品房买卖合同已经在房管部门备案，如本案判决解除商品房买卖合同，被告要求原告履行上述预抵押登记以及合同备案的撤销手续。被告对与第三人约定的连带保证义务没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：关于原告提交的加盖青岛辰星置业有限公司（下称辰星置业公司）财务专用章收据复印件，被告主张，复印件内容看不清，无法辨认，对该收据真实性不予认可。本院认为，本院已核对原告提交的该收据原件，收据上载明“收款单位王文轶G29-2-601收款方式现金收款事由契税4430中介服务费1100”，并加盖辰星置业公司财务专用章。该收据来源合法，形式有效，对其真实性本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月22日，原告王文轶与被告海基置业公司签订《商品房预（销）售合同》及补充协议，由原告购买被告开发建设的龙口东海黄金海岸怡天海景G区29-2-601号房，约定房屋总价款293349元。合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人于2011年4月22日签订本合同交纳购房首付款147349元，余款146000元办理按揭贷款；第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第一款第二项约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。原告于2009年11月9日缴纳部分首付款57600元，于2011年4月22日缴纳部分首付款89749元，至此原告交齐首付款147349元，由被告出具收款收据2张。2011年12月8日，原告与第三人签订《个人住房借款合同》【合同编号为（龙口合行下丁家支行）住借字（2）住借字（2011）年第**】额为146000元，保证人为被告及案外人龙口市南山担保有限公司。借款合同第十三条“保证条款”保证人提供连带责任保证……保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及乙方（龙口农商银行）为实现债权而发生的相关费用……；第十九条约定，甲方（被告）如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除该合同的，应提前10天书面通知乙方，乙方有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与甲方（原告）的借贷关系或采取其他相应措施，乙方依上述约定解除与甲方的借贷关系后，甲方应当立即返还其所欠乙方的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还乙方。若甲方未能履行归还义务，乙方保留起诉的权利。2012年1月6日，第三人向原告发放借款款项146000元。截至2019年11月6日，原告已向第三人偿还贷款本金65937.13元、利息59298.75元，尚有借款本金80062.87元未偿还。另查明，涉诉房屋所在的29号楼至今尚未取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》。被告至今未向原告交付涉诉房屋。本院认为，原、被告签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议、《个人住房借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合同依法成立并有效，双方均应信守履行。本案中，原告已按期付清全部房款，作为买受人，原告已履行了自身的合同义务。但被告作为出卖人，未按约向原告履行交付涉诉房屋的义务。根据合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同”，虽然原告在合同约定的期限内未行使合同解除权，原告的约定解除权归于消灭，但截至法庭辩论结束前，被告仍未取得《建设工程竣工验收备案表》，无法向原告交付房屋，致原告的合同目的无法实现。故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，原告依法享有法定解除权。综上分析，原告在约定解除权归于消灭的情形下，仍享有法定解除权，故其主张解除合同及补充协议的请求，本院予以支持。合同解除后，原告应协助被告到龙口市不动产登记中心、房产管理部门办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续。本案所涉《商品房预（销）售合同》及补充协议解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告请求被告返还原告已交纳的首付款147349元、转交银行贷款146000元及已偿还银行贷款利息59298.75元的主张，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金诉请，因系被告的原因致涉诉购房合同的解除，故被告应当承担违约金。原告主张违约金的计算方式为（首付款+偿还银行贷款本息）*2%，与约相合，本院予以支持。因此，被告承担的违约金为5451.70元【（首付款147349元+偿还银行本金65937.13元+偿还银行利息59298.75元）*2%】，原告主张超出部分，本院不予支持。本案所涉《商品房预（销）售合同》解除后，第三人主张解除其与原告签订的《个人住房借款合同》，借款合同第十九条约定原告在请求确认《商品房预（销）售合同》解除后，第三人可单方面解除与原告的借贷关系，因此，第三人请求解除其与原告签订的《个人住房借款合同》，与约相合，本院予以支持。该合同第十九条同时约定第三人解除借贷关系的，原告应当立即返还其所欠第三人的贷款本金、利息等。因此，第三人请求原告偿还《个人住房借款合同》项下自2019年11月7日起剩余的贷款本金80062.87元和利息，与约相合，本院予以照准。关于第三人主张被告对《个人住房借款合同》项下自2019年11月7日起剩余的贷款本金和利息承担连带清偿责任的诉请，本院认为，《个人住房借款合同》第十三条约定了作为保证人的被告承担连带责任保证，依据《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，被告应在保证范围内承担连带责任；且被告亦同意在合同约定的保证范围内承担合同违约或解除后应承担的担保责任，因此，第三人的该项诉请，于法有据，与约相合，本院予以支持。上述剩余贷款本息被清偿后，第三人应及时涤除涉诉房屋上的预抵押登记。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告王文轶与被告烟台海基置业有限公司针对龙口东海黄金海岸怡天海景G区29-2-601号房签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议。二、解除原告王文轶与第三人山东龙口农村商业银行股份有限公司签订的《个人住房借款合同》。三、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王文轶购房首付款147349元、违约金5451.70元、银行贷款本金146000元以及至2019年11月6日止已向第三人山东龙口农村商业银行股份有限公司偿还的贷款利息59298.75元，以上合计358099.45元。四、原告王文轶于本判决生效之日起十日内向第三人山东龙口农村商业银行股份有限公司偿还《个人住房借款合同》项下自2019年11月7日起剩余的贷款本金80062.87元及利息（以第三人会计系统计息数据数额为准）。被告烟台海基置业有限公司对该笔款项承担连带清偿责任。五、自本判决第四项所涉款项清偿完毕之日起十日内，原告王文轶协助被告烟台海基置业有限公司到第三人山东龙口农村商业银行股份有限公司办理解除涉诉房屋预抵押登记所需的相关手续，以及到龙口市不动产登记中心、房产管理部门办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续。六、驳回原告王文轶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告王文轶预交的案件受理费5658元，减半收取2829元，由被告烟台海基置业有限公司负担2827元，由原告王文轶负担2元；第三人山东龙口农村商业银行股份有限公司预交的案件受理费901元，由原告王文轶负担，被告烟台海基置业有限公司承担连带给付责任。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一九年十一月二十八日书记员 邹向东附：限期缴纳上诉费及办理网上上诉立案通知书如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。同时，应按照不服一审判决部分的上诉请求数额向本院立案庭交纳上诉费并在山东法院电子诉讼服务平台办理网上上诉立案事宜。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳上诉费或仍未办理网上上诉立案事宜的，按自动撤回上诉处理。（案件登记号：190400000181739；上诉费交纳开户行：中国农业银行股份有限公司龙口市支行；户名：龙口市人民法院；账号：15×××21；立案庭电话：0535-877****；法官办公室电话：0535-877****）