福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0403民初901号 原告：陈胜飘，男，1977年2月14日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：王永铝，福建明经律师事务所律师。 被告：吴建全，男，1972年8月3日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：余开来、范宜构（实习），福建君来律师事务所律师。 原告陈胜飘与被告吴建全租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈胜飘及委托诉讼代理人王永铝、被告吴建全及委托诉讼代理人余开来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈胜飘向本院提出诉讼请求：1.吴建全支付陈胜飘租金30000元；2.解除陈胜飘与吴建全签订的《生猪养殖场租赁合同》；3.吴建全将其名下的三明市三元区紫金山家庭农场的营业执照变更至陈胜飘名下；4.本案诉讼费由吴建全承担。事实和理由：2017年4月，陈胜飘与吴建全签订《生猪养殖场租赁合同》，将位于三明市三元区陈坑紫金山养猪场出租给吴建全用于生猪饲养及销售，合同约定前十年年租金40000元，每年租金吴建全需提前一个月支付。合同签订当日应吴建全要求，陈胜飘将名下的三明市三元区紫金山家庭农场的营业执照变更至吴建全名下，双方约定租赁期满吴建全应将营业执照变更至陈胜飘名下。2018年4月，吴建全未按合同约定支付年租金40000元，经陈胜飘多次催讨吴建全仍拒付租金，截止2019年1月31日吴建全已欠租金30000元。吴建全未按期支付租金的行为已构成严重违约，为此要求解除双方签订的《生猪养殖场租赁合同》，要求吴建全将紫金山养猪场移交给陈胜飘，并要求吴建全将其名下的三明市三元区紫金山家庭农场的营业执照变更至陈胜飘名下。故诉至法院，请求判如所请。 吴建全辩称，1、吴建全与陈胜飘签订的《生猪养殖场租赁合同》为无效合同，陈胜飘要求吴建全再支付30000元租金于法无据；2、吴建全承租的紫金山养猪场期间无任何收益，而且投入巨额资金进行改造升级，对吴建全造成巨大经济损失；3、陈胜飘为吴建全承建了生猪养殖场养殖污水净化处理系统工程，陈胜飘应返还吴建全所代垫的工程款及罚款计159000元；4、陈胜飘要求吴建全将其名下的三明市三元区紫金山家庭农场的营业执照变更为陈胜飘的名下尚不具备变更的条件。综上，吴建全认为，双方签订的《生猪养殖场租赁合同》为无效的合同，陈胜飘应当返还吴建全的40000元租金及30000元履约保证金，同时吴建全应返还陈胜飘所代垫的工程款及罚款159000元。 经审理查明，2017年5月1日，甲方陈胜飘与乙方吴建全签订《生猪养殖场租赁合同》，合同主要约定：1、甲方同意将位于三明市三元区陈坑紫金山养猪场出租给乙方，用于生猪养殖及销售；2、租赁期限为20年，即2017年5月1日至2036年4月30日，前十年年租金为40000元，2026年起年租金为50000元，每年租金乙方提前一个月支付；3、租赁期间，乙方应自觉接受当地政府和主管部门的监督，如因环境污染等原因需整改，整改涉及的所有费用由乙方承担，甲方不承担任何费用。租赁期间，当地政府和主管部门收取的费用、税收、罚金均由乙方承担。如甲方由此承担的费用有权向乙方追偿；4、租赁期间，乙方要求甲方将家庭农场营业执照变更给乙方，甲方需配合乙方办理。租赁期满后，乙方需配合甲方将营业执照变更交还给甲方。租赁合同签订后，吴建全缴纳了30000元押金，并支付了2017年5月至2018年4月的租金40000元。2018年3月27日，三明市三元区农业局和三明市三元区环保局下发《关于对三元区生猪养殖场升级改造完成情况通报》文件，要求三明市三元区紫金山家庭农场于2018年6月30日前完成整改方可复养，逾期未完成整改的按要求进行拆除。2018年8月28日，三明市三元区岩前镇人民政府向三明市三元区紫金山家庭农场发出《告知书》，告知由于该养猪场离河直线距离428米，属于禁养区范围，要求其于2018年9月15日前完成生猪清理及猪舍拆除工作。2018年9月15日，吴建全开始陆续进行清理工作，2019年1月31日，吴建全完成猪场清理工作并将养猪场钥匙交还给陈胜飘。 上述事实，有陈胜飘提交的《生猪养殖场租赁合同》、元农﹝2018﹞78号《关于对三元区生猪养殖场升级改造完成情况通报》文件复印件一份，吴建全提交的《告知书》等书证与当事人双方在庭审中的陈述相印证，本院依法予以确认。 本院认为，陈胜飘与吴建全所订立的《生猪养殖场租赁合同》是在平等、自愿的基础上所签订的,且在订立该合同过程中，吴建全已知晓该生猪养殖场可能存在环保问题，并约定在租赁期间如因环境污染等原因需要整改，整改涉及的所有费用由吴建全承担。该合同并没有违反法律、法规强制性规定，故陈胜飘与吴建全所签订的《生猪养殖场租赁合同》合法有效。因此,吴建全应按合同约定支付租金。因政府将该养猪场划为禁养区，并要求吴建全于2018年9月15日前完成生猪清理及猪舍拆除工作。故认定2018年5月1日至2018年9月15日之间吴建全所租赁的养猪场处于正常的生猪养殖经营期间，在此期间应当支付给陈胜飘相应的租金，吴建全应当支付陈胜飘租金15000元（40000元/年÷12个月×4.5个月）。2018年9月16日至2019年1月31日期间，吴建全进行清栏工作，无法正常养殖经营，故不应当支付租金。在履行合同过程中，该养猪场被政府划为禁养区，属于政策原因发生了当事人在订立合同时无法预见的情形，造成的不属于商业风险的重大变化，导致租赁合同的目的无法实现，故对陈胜飘主张解除《生猪养殖场租赁合同》的诉讼请求，予以支持。又因双方签订的合同已解除，故对陈胜飘要求吴建全将三明市三元区紫金山家庭农场的营业执照变更至其名下的诉讼请求，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下： 一、吴建全应于本判决生效之日起十日内支付陈胜飘租金15000元； 二、解除陈胜飘与吴建全签订的《生猪养殖场租赁合同》； 三、吴建全应于本判决生效之日起十日内将三明市三元区紫金山家庭农场的营业执照变更至陈胜飘名下； 四、驳回陈胜飘的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，由陈胜飘负担275元，由吴建全负担275元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  张朝炼 审 判 员  吴 芳 人民陪审员  林洪木 二〇一九年十一月六日 法 官 助理廖萍华 书记 员王恩典 注：主要法律条文及执行申请提示 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。