河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民终5219号上诉人（原审被告）：周口润雨餐饮管理有限公司.社会统一信用代码91411626MA461CDF30，住所：淮阳县西城区润德商城**大润美食公园。法定代表人：谢俊满，该公司负责人。委托诉讼代理人：周春光，该公司监事。委托诉讼代理人：宋梦清，河南陈州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨进，女，1992年11月2日出生，住淮阳县。委托诉讼代理人：陈顺，男，河南陈州律师事务所律师。上诉人周口润雨餐饮管理有限公司因与被上诉人杨进租赁合同纠纷一案，不服河南省淮阳县人民法院（2019）豫1626民初3574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周口润雨餐饮管理有限公司（下文简称“润雨餐饮公司”）的委托诉讼代理人周春光、宋梦清，被上诉人杨进及其委托诉讼代理人陈顺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润雨餐饮公司的上诉请求：一、请求撤销原判，将本案发回重审或依法改判上诉人不退还被上诉人租赁费29792元，保证金5000元。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，判决结果错误。1、涉案租赁合同约定双方款项结算时间是每四十五天一次，按照约定双方应于7月15日以后（不含7月15日）进行结算一次，被上诉人于7月16日停止营业，撤离商场，撤场时并未与上诉人任何管理人员打招呼，故该纠纷的发生是被上诉人违约在先。2、合同约定经营期间不得擅自歇业，每歇业一天，上诉人有权对被上诉人罚款500元，超过三天上诉人有权终止合同、收回场地，保证金不予退还。原审法院认为杨进使用上诉人场地的时间是5.5个月，双方签订租赁合同的时间是2019年3月9日，杨进的退场时间是2019年7月16日，即一审法院认定杨进歇业时间是38天，按照合同约定，上诉人有权对杨进处以500×38=19000元的罚款，上诉人缴纳的5000元保证金不予退还。一审法院已经认定租赁合同有效，双方应共同遵守，但并未按照合同约定判决，判决结果错误。3、根据交易习惯，商场租户擅自撤场，出租方有权不退租赁费。商场租赁市场不同于个人房屋租赁市场，按照目前周口市各区县商场的交易习惯，商场租户擅自撤场，商场不予退还剩余租金。一审法院未考虑商场租赁市场交易习惯判决上诉人返还租赁费明显错误。杨进辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。本案纠纷起因是上诉人因琐事随意对被上诉人罚款，该罚款既非合同约定也与上诉人提交的管理制度矛盾，上诉人以书面形式通知了被上诉人，7月15日不交罚款收回档口，解除合同。被上诉人未交罚款，后被上诉人多次找上诉人索要6、7月份营业额，上诉人拒不支付。合同约定是每45天结算一次，被上诉人找上诉人结算时，上诉人明确告知没有营业额不营业，不交罚款不打款，一审有录音为证。故被上诉人是被迫停业不是擅自撤场。从租赁合同、管理制度看出双方权利义务不对等，上诉人制定霸王条款刁难被上诉人，将被上诉人逼停业，再以擅自歇业罚款，不退租金，又依据所谓的商场规则，交易习惯一切费用都不退，上诉人的行为明显与法律相违背。杨进向一审法院起诉请求：1、判令解除租赁合同；2、判令润雨餐饮公司退还杨进租金36667元、支付营业额9252元，退还保证金5000元、退还押金1000元，合计51919元；3、判令润雨餐饮公司向杨进支付资金占用期间的利息；4、诉讼费由润雨餐饮公司承担。一审法院认定事实：2019年3月9日，杨进与润雨餐饮公司签订租赁合同，主要内容：杨进（乙方）承租润雨餐饮公司（甲方）的铺位经营西餐生意，期限一年；甲方6月、7月、8月、12月、1月、2月收取乙方空调费每月400元，物业管理费每月1000元；美食快餐区域采取充值管理，统一收银，甲方与乙方的款项结算时间为每四十五天结算一次等条款。杨进依照合同约定于签订合同当日向润雨餐饮公司交纳合同保证金5000元，2019年3月27日向润雨餐饮公司交纳租金55000元。在合同履行期间的7月份，杨进与润雨餐饮公司管理人员因琐事发生争执，润雨餐饮公司于2019年7月11日向杨进作出“罚款1000元，三日内交深刻检讨一份，若15号不交，公司有权收回档口，解除合同，一切押金进场费不予退还”的“通知”。因杨进未按润雨餐饮公司的通知要求交纳罚款、写出检讨，润雨餐饮公司未按合同约定时间与杨进结算支付营业额，杨进于2019年7月16日停止经营、撤离商城。后双方因退费等事项协商未果，杨进于2019年8月23日向一审法院提起诉讼。杨进6月份营业额为5635元、7月份（至7月15日）营业额为2300元（已扣除应交水、电费，管理费等）。一审法院认为，杨进与润雨餐饮公司所签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应共同遵守。杨进依照合同向润雨餐饮公司交纳了各项费用，而润雨餐饮公司因杨进与其工作人员发生争执，对杨进进行处罚，并因杨进未执行该处罚通知而拒不支付杨进营业额。即便杨进与润雨餐饮公司管理人员发生争执具有一定过错，润雨餐饮公司对杨进作出的罚款等内容的“通知”已超越双方所签订租赁合同的权利义务事项，润雨餐饮公司对杨进的罚款通知缺乏依据，润雨餐饮公司又因杨进未履行该“通知”义务而迟延履行支付杨进营业额的行为违反了合同的约定，已构成违约。因润雨餐饮公司的违约行为致使合同目的不能及时实现，杨进要求解除合同、退还相关费用的理由成立，应予支持。双方争议的租金部分，因涉案租赁合同并未约定租金数额及交付方式，杨进向润雨餐饮公司交纳的55000元租金应为合同约定的一年期租金。合同解除后，扣除杨进提起诉讼之前折合5.5个月租金25208元以外的租金、合同保证金及营业额，润雨餐饮公司应退还杨进。至于杨进主张的1000元卡机押金，因其未提供相应证据证实且未提供已将该卡机交付润雨餐饮公司的证据，一审法院不予支持。润雨餐饮公司辩称一直同意支付给杨进6、7月份营业额，但其并未如期将该营业额打入杨进账户，故其抗辩系杨进违约在先、租金不予退还的理由不能成立，一审法院不予采信。判决：解除杨进与周口润雨餐饮管理有限公司之间的租赁合同。周口润雨餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内返还杨进租赁费29792元、保证金5000元、营业额7935元，共计42727元。二、驳回杨进的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计548.9元，由周口润雨餐饮管理有限公司负担523.9元，杨进负担25元。本院二审期间，双方当事人均未有新证据提交。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：1、双方当事人是否存在违约行为？2、被上诉人撤离租赁场地租金是否应当退还？本案的起因是杨进与上诉人的管理人员发生争执，上诉人遂对杨进作出“罚款1000元，三日内交深刻检讨一份，若15号不交，公司有权收回档口，解除合同，一切押金进场费不予退还”的“通知”，杨进不服拒绝缴纳罚款和检讨，上诉人以此为由拒绝向杨进支付六、七月份营业额。租赁合同第十一条第一款规定“美食快餐经营区域采用充值管理，统一收银。甲方与乙方的款项结算时间为每45天结算一次”，虽然杨进与上诉人管理人员发生争执有一定的过错，但是上诉人以杨进未履行“通知”的内容而拒绝结算营业额明显缺乏依据，明显超出了合同约定的内容，也违反了租赁合同第十一条的规定。同时该租赁合同第十条关于合同的解除、终止明确规定了六种情形下，甲方拥有合同解除权，其中第四项规定“乙方严重违反甲方的管理并不服从甲方的处罚。”即在该种情况下，甲方即上诉人一方可以立即解除合同。但本案中，上诉人在杨进未按时交纳罚款时并未行使合同解除权，而是采取合同约定之外的方式（拒不支付营业额），上诉人拒不支付营业额的行为于法无据。虽然上诉人答辩说愿意支付营业额，但实际上其并未及时将有关款项及时打给杨进。同时一审的录音也显示上诉人并未支付营业额。上诉人在合同以及有关规章中并未明确规定属于严重违反管理规定的情形，其也未行使合同解除权，从另一个侧面可以看出杨进的行为并非是合同中所说的严重违反管理规定的情形，但是其与上诉人管理人员发生争执的行为亦有失妥当。但是上诉人拒不支付杨进营业额的行为完全违反了涉案合同第十一条的规定，同时该行为也直接导致合同目的的无法实现，故上诉人在本案中存在违约行为。关于杨进撤场后租金是否应当返还的问题，本案中是上诉人的行为导致杨进无法经营被迫歇业，上诉人的行为导致了涉案合同目的的无法实现，杨进有权解除合同。合同解除以后，上诉人多收的租金理应予以退回。故一审法院判决上诉人返还杨进6.5个月的场地租金并无不当。综上所述，上诉人周口润雨餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费674元，由上诉人周口润雨餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张群阳审判员  金 薇审判员  张 杰二〇一九年十一月二十二日法官助理王明旭书记员马家欣