安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终2795号 上诉人（原审被告）：砀山春杰制衣有限公司，住所地安徽省砀山县经济开发区人民东路（标准化厂房**楼**）。 法定代表人：汪春杰，该公司经理。 委托诉讼代理人：汪银海，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨勤明，砀山县城关镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：砀山经济开发区管理委员会，，住所地安徽省砀山县人民东路**统一社会信用代码11341321MB10031669。 负责人：李振平，该管委会主任。 委托诉讼代理人：许贺，安徽张勇律师事务所律师。 上诉人砀山春杰制衣有限公司（以下简称春杰制衣公司）因与被上诉人砀山经济开发区管理委员会（以下简称经开区管委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院（2019）皖1321民初2769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 春杰制衣公司上诉请求：撤销原判，发回重审；诉讼费由经开区管委会负担。事实和理由：双方合同约定，若春杰制衣公司年纳税超过200元每平方不足300元每平方，租金按30元每平方米执行，若年纳税超过了300元每平方不足400元每平方，租金按每年20元每平方执行。春杰制衣公司每年的纳税额都在200元每平方以上，原审判决按50元每平方计算，事实不清，违反合同约定。二审补充：1、春杰制衣公司于2014年11月与经开区管委会签订合同后成立，但真正投产在2016年3月，当时的经开区管委会领导口头答应投产前房租费免除，房租费应于2016年3月开始计算。2、2016年3月正式投产后，三楼用于车间生产，一二楼各用整层的约30%作为职工食堂、宿舍，按合同约定应以实际使用面积为准。3、2017年经开区管委会为安全起见，统一职工食堂、宿舍管理，春杰制衣公司积极响应，并及时把食堂、宿舍进行处理，经开区管委会承诺以免除2016年3月至2017年3月租金作为赔偿。4、合同第六项约定，项目投产经营之日起，前两年所缴纳的企业所得税地方留成部分金额奖励扶持企业，后三年减半奖励。5、合同约定，企业纳税额在200元每平方至300元每平方之间，租金按照30元每平方计算，春杰制衣公司2018年度缴纳税费409140.11元，应当免除租金。5、春杰制衣公司于2014年12月预交73185元保证金，按约定该保证金应转为租金。6、一楼食堂拆除后，除配电室和梯口外，春杰制衣公司没有使用其他面积，不能计算春杰制衣公司的租金。另，一审判决程序违法，原审卷宗中经开区管委会提供的部分证据系2019年8月13日出具，而一审判决系2019年8月12日签发。 经开区管委会辩称，1、春杰制衣公司提出按照纳税额计算厂房租金，因春杰制衣公司未提交纳税信息，无法进行核实。2、春杰制衣公司投产时间没有相关证据加以证明，合同约定租期10年、装修期间免租，不存在2016年3月开工后计算租金约定。3、按协议约定第三层1463平方米，一二层面积系第三层的50%，催收租金的材料也未明确为1463平方米，至今春杰制衣公司仍占用原职工食堂处。请求驳回上诉，维持原判。 经开区管委会向一审法院起诉请求：1.解除2014年11月8日经开区管委会与春杰制衣公司签订的《服装加工租赁协议书》；2.判令春杰制衣公司支付厂房租金595690元；3.判令春杰制衣公司支付违约金178707元；4.诉讼费由春杰制衣公司承担。 一审法院认定事实：2014年11月8日，经开区管委会（甲方）与春杰制衣公司（乙方）签订《服装加工租赁协议书》。约定：甲方出租给乙方的标准化厂房座落于永顺路东侧，租赁厂房（12＃厂房第三层）面积为1463.7平方米（以实际租赁面积为准）；职工配套设施以实际租赁面积为准，由乙方改装入住，乙方按实际租赁面积缴纳正常租金（每年50元／平方米）；厂房租赁自2014年11月6日起至2024年11月5日止，租赁期10年；2014年11月6日至2017年11月5日租金为50元／平方米，以后每三年按市场价格调整。租金应预付一年，支付日期在每年11月5日之前向甲方支付；协议生效后一周内，乙方应向甲方支付厂房及配套设施租赁保证金，保证金为一年租金。保证金转作第二年的租金；为支持乙方发展，甲方免收乙方装修期租金（装修期为2014年11月6日至2015年3月6日）。……；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付超过一个月，甲方有权增收应付款项每天3‰滞纳金，并有权终止租赁协议等内容。合同签订后，经开区管委会按约把租赁场地交付给了春杰制衣公司，其中租赁场地12＃楼第三层面积1463平方米为制衣车间，一层东半部、二层东半部面积均系732平方米为职工的食堂、宿舍等配套设施场地，上述租赁场地租金均自2015年3月7日（装修期满）开始计算。2014年12月29日，春杰制衣公司缴纳租赁保证金73185元。租赁期间，因春杰制衣公司在租赁场地建有食堂、宿舍等配套设施，不符合有关部门的要求。2017年6月26日，经开区管委会召开党政联会会议要求：春杰制衣公司在食堂宿舍自行搬迁完毕并按协议足额缴纳2016年度厂房租金后，给予免除2015年度租金。春杰制衣公司按会议要求将职工食堂进行了搬迁，一层东半部租赁面积自2017年9月1日改变为229平方米，但春杰制衣公司未按通知要求履行缴纳2016年度租金义务。因春杰制衣公司未按约缴纳租金，经开区管委会于2018年5月8日、2019年5月17日对拖欠租金进行了催缴，但春杰制衣公司至今仍未履行。为此，经开区管委会起诉要求春杰制衣公司支付第三层租赁场地自2015年3月6日至2019年3月6日的租金为292600元（1463㎡×50元×4年）、第二层东半部租赁场地自2015年3月6日至2019年3月6日的租金为146400元（732㎡×50元×4年）、第一层东半部租赁场地自2015年3月6日至2017年8月30日的租金为91500元（732㎡×50元×2.5年）和自2017年9月1日-2019年3月6日的租金为17175元（229㎡×50元×1.5年），同时需预交2019年租金为121200元〔（1463㎡＋732㎡＋229㎡）×50元〕。扣除春杰制衣公司缴纳的保证金折抵租金后，仍欠租金595690元，违约金为178707元（595690元×30%）。 一审法院认为，经开区管委会与春杰制衣公司签订的《服装加工租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的规定，合法有效，当事人应当依约定履行。本案中，春杰制衣公司至今未按涉案合同约定缴纳相应的租金，违反合同约定，已经构成违约，经开区管委会要求解除双方的租赁合同，具有事实和法律依据，对该项诉求予以支持；关于租金，按照涉案合同约定，租金应预付一年，在每年11月5日之前支付，故2014年11月6日至2015年11月5日的租金在扣除装修期租金后实际应为97567元〔（1463㎡+732㎡+732㎡）×50元-48783元（4个月免租期）〕，保证金折抵租金后，春杰制衣公司仍欠第一年租金24382元（97567元-73185元）。春杰制衣公司尚欠第二年即2015年11月6日至2016年11月5日的租金应为146350元。春杰制衣公司尚欠第三年即2016年11月6日至2017年8月31日的租金应为119925元、2017年9月1日至11月5日的租金应为21883元，合计应为141808元。春杰制衣公司尚欠第四年即2017年11月6日至2018年11月5日的租金应为121200元。春杰制衣公司尚欠第五年即2018年11月6日至涉案租赁合同解除之日止的租金按照年租金121200元的标准进行计算；关于所欠租金的违约金，按照涉案合同约定，如拖欠超过一个月，按照应付款的每天3‰承担，但因经开区管委会未举证证明春杰制衣公司拖欠租金给其造成的实际损失，故违约金以每年所欠的实际应付租金按照中国人民银行颁布的同期银行贷款利率标准从每年的12月6日开始计算到每年应付租金付清之日止；对经开区管委会的其他诉求，因无事实依据，不予支持。根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，春杰制衣公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃当庭陈述、举证和质证的权利。一审依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除经开区管委会与春杰制衣公司于2014年11月8日签订的《服装加工租赁协议书》；二、春杰制衣公司于判决生效后十日内向经开区管委会支付租金433740元（2014年11月6日-2018年11月5日）和2018年11月6日至租赁合同解除之日止按照年租金121200元的标准计算的租金；三、春杰制衣公司于判决生效后十日内向经开区管委会支付违约金，即第一年租金24382元的违约金从2014年12月6日开始、第二年租金146350元的违约金从2015年12月6日开始、第三年租金141808元的违约金从2016年12月6日开始、第四年租金121200元的违约金从2017年12月6日开始、第五年2018年11月6日至涉案租赁合同解除之日止按照年租金121200元的标准计算的租金的违约金从2018年12月6日开始，均按照中国人民银行颁布的同期银行贷款利率标准计算到每年应付租金付清之日止；四、驳回经开区管委会的其他诉讼请求。一审案件受理费5772元，由春杰制衣公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。春杰制衣公司提供证据1，春杰制衣公司营业执照、法人代表身份证明、公民身份证复印件，证明其主体适格；证据2，春杰制衣公司2018年1月至2018年11月纳税清单，证明其纳税409140.11元，租赁面积是1463平方，每平方纳税280元，根据合同约定房屋租金为每平方30元；证据3，江苏恒通物业管理有限公司2019年7月10日出具的春杰制衣公司欠费明细表，证明其公司2017年9月1日以来，实际使用厂房面积是1463平米；证据4，厂房租赁使用现场图一份，证明合同签订后，实际租赁第三层1463平方米，2016年3月开始租赁第一、二层各540平方米，总计2543平方米，2017年3月以来是1463平方米；证据5,2016年纳税凭证，证明春杰制衣公司纳税时间为2016年6月1日开始，投产时间为2016年3月，一楼、二楼作为宿舍、食堂是公司投产后使用，租金应从2016年3月开始计算；证据6，倪爱云证言，证明经开区管委会伪造证据，春杰制衣公司员工倪爱云只签收了两份催缴租金通知单，对租金及违约金核算清单未签收。经开区管委会质证认为证据1真实性无异议；对证据2真实性、客观性无异议，但春杰制衣公司自入驻至2017年8月30日使用厂房面积为2808.5平方米，自2017年9月1日至今使用2370.5平方米；对证据3如春杰制衣公司能提供相关租赁协议，完善手续，同意扣除部分租金；对证据4不认可，如不再租赁部分厂房应有备案；对证据5与本案无关；对证据6倪爱云是春杰制衣公司员工，其在通知回单上签字确认，足以证明经开区管委会已经催缴费用。经开区管委会提供春杰制衣公司使用厂房图片三张，证明对争议的一二层厂房，春杰制衣公司至今尚在占用。春杰制衣公司质证认为其公司食堂和宿舍已经搬走，图片只能显示某个人在里面做饭和休息。本院认为，经开区管委会对春杰制衣公司提供的证据1、2、3、5的真实性未提出异议，对以上证据的真实性予以确认，但证据3系物业管理公司出具的收取物业等费用的通知，不能证明春杰制衣公司实际租赁厂房面积，对证据3的证明目的不予确认，证据5春杰制衣公司纳税时间与其应支付租金时间无关联性，对该证据的关联性不予确认；对春杰制衣公司提供的证据4系其自行制作，经开区管委会对该证据不认可，春杰制衣公司亦无其他证据佐证，本案不予确认；对证据6倪爱云证言，其认可2018年、2019年催费通知系其签收，对该事实予以确认。一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，春杰制衣公司2018年纳税额为409140.11元。 本院认为，春杰制衣公司与经开区管委会于2014年11月8日签订了服装加工租赁协议，该协议不违反相关法律法规规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行。经开区管委会一审以春杰制衣公司逾期支付租金、违反合同约定为由要求解除双方的租赁合同，一审法院判决解除合同后，春杰制衣公司对此未提出上诉，对该项本院予以维持。双方合同明确约定经开区管委会免收装修期租金、装修期为2014年11月6日至2015年3月6日，现春杰制衣公司上诉认为经开区管委会口头承诺其公司于2016年3月投产后开始给付租金，经开区管委会对其该主张不认可，春杰制衣公司无证据证明其主张成立，对其该主张本院不予支持。双方合同第一条约定，春杰制衣公司租赁12号车房三层面积1463平方米，并约定按照年纳税额计算租金；而对配套设施用房约定了以实际使用为准、租金每平方50元、无优惠；而同时该合同第六条厂房租赁优惠政策条款约定，若企业年纳税不超过200元每平方，按整栋出租约定的租金每年50元每平方米执行，若企业年纳税超过200元每平方米不足300元每平方米，租金按每年30元每平方米执行...；根据以上两条款的约定，可以看出经开区管委会对春杰制衣公司的优惠政策仅限于根据厂房租赁面积核算年纳税，春杰制衣公司租赁厂房面积为1463平方米，而其在2018年度纳税金额为409140.11元，符合“若企业年纳税超过200元每平方米不足300元每平方米，租金按每年30元每平方米执行”的约定，故，春杰制衣公司2018年度厂房租金应以30元每平方米计算;按照租金预付一年于每年11月5日前支付的约定，厂房部分的租金2015年3月至2015年12月为54863元（1463平方米×50元每平方米÷12月×9个月）；2016年1月至2016年12月厂房租金为73150元（1463平方米×50元每平方米）；2017年1月至2017年12月厂房租金为73150元（1463平方米×50元每平方米）；2018年1月至2018年12月厂房租金为43890元（1463平方米×30元每平方米）；以上合计245053元。关于一二楼使用面积及租金数额问题。现经开区管委会认为春杰制衣公司自租赁其至2017年8月使用一楼二楼各732平方米，2017年9月起使用一楼229平方米、二楼732平方米，而春杰制衣公司主张其自2016年3月至2017年2月使用一二层各540平方米，2017年3月后不再使用；虽经开区管委会一审提供的加盖其单位印章的厂房租金核算清单及违约金核算清单上落款日期为2019年8月13日，但从经开区管委会一审庭审时提供的2016年5月20日关于缴纳标准化厂房租金的通知及2018年5月8日、2019年5月17日向春杰制衣公司催缴租金的回执看，2016年春杰制衣公司欠缴租金210000余元，至2019年即欠缴660000余元，春杰制衣公司对其公司员工倪爱云签收该以上通知等相关材料予以否认，但倪爱云对其在2018年、2019年催缴通知回单签字的真实性认可，故，以上材料内容春杰制衣公司应为明知，而根据以上通知的内容，2019年春杰制衣公司已欠缴660000余元，该数额高于经开区管委会诉讼主张的欠付租金595690元，故，经开区管委会主张春杰制衣公司使用食堂、宿舍用房与其提供的证据基本相符，对其主张予以确认。春杰制衣公司主张其对食堂、宿舍用房仅使用一年且使用面积为一二楼各540平方米的主张无证据证明，本院不予采信;春杰制衣公司使用食堂宿舍用房一、二层部分的租金为：2015年3月至2015年12月为54900元（一层732平方米＋二层732平方米×50元每平方米÷12月×9个月）；2016年1月至2016年12月为73200元〖（一层732平方米＋二层732平方米）×50元每平方米〗；2017年1月至2017年12月为68634元{一层合计32034元〖一层28217元（732平方米×50元每平方米÷12个月×8个月=24400元）＋（一层229平方米÷12个月×4个月=3817元）〗＋〖二层36600元（732平方米×50元每平方米）〗｝；2018年1月至2018年12月为48050元〖（一层229平方米＋二层732平方米）×50元每平方米）〗；以上合计244784元。综上，春杰制衣公司2015年度应付租金为109763元（厂房54863元＋食堂宿舍54900元）；2016年度应付租金为146350元（厂房73150元＋食堂宿舍73200元）；2017年度应付租金为141784元（厂房73150元＋食堂宿舍68634元）；2018年度应付租金为91940元（厂房43890元＋食堂宿舍48050元）；由于春杰制衣公司预付租金73185元，该款抵扣2015年度租金，抵扣后春杰制衣公司尚欠2015年度租金36578元（109763元－73185元），其余租金按照以上数额由春杰制衣公司支付；以上租金合计416652元。对于违约金的计算，一审判决按照中国人民银行同期贷款利率计算、利息计算日期为每年的12月6日，双方当事人均未提出异议，本院予以维持。由于双方合同已判决解除，春杰制衣公司亦未提供证据证明其纳税符合优惠条件，2019年1月至春杰制衣公司交还案涉房屋之前的租金，厂房按照1463平方米、每平方50元计算；食堂宿舍按照961平方米（732平方米＋229平方米）、每平方米50元计算。 综上，春杰制衣公司部分上诉请求成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省砀山县人民法院（2019）皖1321民初2769号民事判决第一项，即：解除砀山经济开发区管理委员会与砀山春杰制衣有限公司于2014年11月8日签订的《服装加工租赁协议书》； 二、撤销安徽省砀山县人民法院（2019）皖1321民初2769号民事判决第二项、第三项、第四项； 三、砀山春杰制衣有限公司于判决生效后十日内向砀山经济开发区管理委员会支付租金416652元，其中2015年度租金为36578元，2016年度应付租金为146350元，2017年度应付租金为141784元，2018年度应付租金为91940元；2019年1月至砀山春杰制衣有限公司交还案涉房屋之前的租金，厂房按照1463平方米、每平方50元计算；食堂宿舍按照961平方米（732平方米＋229平方米）、每平方米50元计算。砀山春杰制衣有限公司于判决生效后十日内向砀山经济开发区管理委员会支付违约金，按照中国人民银行同期贷款利率计算从每年的12月6日开始计付，付至款清之日止； 四、驳回砀山经济开发区管理委员会的其他诉讼请求。 一审案件受理费5772元，由砀山经济开发区管理委员会负担300元，由砀山春杰制衣有限公司负担5472元；二审案件受理费11544元，由砀山春杰制衣有限公司负担10944元；由砀山经济开发区管理委员会负担600元。 本判决为终审判决。 审判长  周亚丽 审判员  姚 强 审判员  朱珊珊 二〇一九年十一月二十二日 法官助理刘敏 书记员张婉莹 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。