广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17811号上诉人（原审原告）：林明钦，男，1960年8月7日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托代理人：陈赞，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：方楚娇，女，1982年3月23日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县。委托代理人：李霁庭，广东四方三和律师事务所律师。原审第三人：吴喜龙，男，1979年7月20日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县。委托代理人：朱晨星，广东道里律师事务所律师。上诉人林明钦因与被上诉人方楚娇、原审第三人吴喜龙其他合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初20106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。林明钦上诉请求：1.撤销一审判决中关于驳回林明钦要求方楚娇承担违约责任的请求的判决，改判方楚娇向林明钦支付自方楚娇获得房产证之日起至方楚娇将讼争房屋过户至林明钦名下之日止的违约金；2.本案诉讼费由方楚娇承担。事实和理由：涉案《房屋买卖合同》被认定为合法有效，并且一审判决认定方楚娇不履行《房屋买卖合同》项下义务的行为构成违约，但却以林明钦和方楚娇之间成立的是以房抵债关系而非房屋买卖关系、林明钦不具备广州市购房资格为由不支持林明钦要求追究违约责任的请求，于法无据。1、林明钦和方楚娇之间首先成立的是房屋买卖合同关系，然后才是方楚娇以售房款抵吴喜龙之债的关系，是从属于房屋买卖关系后的法律关系。但无论哪种关系，都不能免除方楚娇应承担的违约责任。合同双方应依法全面履行《房屋买卖合同》项下的义务。方楚娇明确表示并以自己的行为表明其不履行《房屋买卖合同》项下的义务，显然构成违约，应当承担违约责任。2、退一步说，即便林明钦和方楚娇之间成立的仅仅是以房抵债关系，该等关系也不能消除方楚娇不履行《房屋买卖合同》所应承担的法定的违约责任。一审法院认为林明钦与方楚娇之间不存在房屋买卖合同关系，而是以房抵债关系，显然舍本逐末；又以以房抵债关系而否定违约行为所应承担的违约责任，于法无据。3、林明钦在诉讼期间未获得购房资格，也不应成为可以免除方楚娇违约责任的法定理由。双方在签订《房屋买卖合同》时，方楚娇理应了解林明钦在当时已经不具备广州市的购房资格，但仍然自愿与其签订《房屋买卖合同》，并确认全额收到款项，腾空住房交给林明钦，说明其本意是希望售房于林明钦。林明钦也在积极寻求解决购房资格的办法，因此，暂时的不具备购房资格不代表就完全无法取得购房资格。但方楚娇已经通过各种方式表明其不愿履行合同，其行为已经构成违约，该等违约与林明钦是否有购房资格没有直接关系，方楚娇理应依法承担违约责任。二审庭审中，林明钦增加上诉请求：要求方楚娇将广州市天河区东莞庄路亿豪西街8号301房（即广州市天河区东莞庄路天一新村G栋9梯3层01单元）过户到林明钦名下。林明钦方表示，方楚娇违约的时点应当从一审起诉之时作为计算时点。方楚娇二审辩称：1.方楚娇已针对一审的《房屋买卖合同》的效力问题提出请求确认合同无效的诉讼，并向中院提起上诉，但是没有与本案合并处理；2.针对林明钦要求方楚娇承担违约金的事实，因一审法院已经没有支持《房屋买卖合同》本身的效力，且我方认为一审法院是错误地将《房屋买卖合同》认定为以物抵债合同，林明钦没有任何的事实和法律依据要求方楚娇向其支付违约金；3.对林明钦增加的要求办理案涉房屋过户登记手续的上诉请求我方不予认可，请求驳回林明钦的主张和请求。吴喜龙二审述称：我方不同意林明钦的全部上诉请求，同意一审判决，同意方楚娇的答辩意见。2018年7月20日，林明钦向一审法院起诉请求：1.方楚娇将广州市天河区东莞庄路亿豪西街8号301房（即广州市天河区东莞庄路天一新村G栋9梯3层01单元；以下简称案涉房屋）过户到林明钦名下；2.方楚娇向林明钦支付迟延办理产权过户手续的违约金（以196万元为本金，按每日万分之五的标准，从2018年7月16日计至核发房屋权属证书之日止）；3.本案诉讼费由方楚娇承担。一审法院经审理查明：吴喜龙的银行账户于2015年3月9日收到林明钦的银行账户转账存入30万元，于2015年5月14日收到林明钦的银行账户转账存入60万元（备注为投资款），于2015年5月28日收到林明钦的银行账户转账存入20万元（备注为投资款），2015年6月4日收到林明钦的银行账户转账存入20万元（备注为投资款），于2015年6月17日收到林明钦的银行账户转账存入45万元（备注为投资款），于2015年7月17日收到林明钦的银行账户转账存入15万元（备注为投资款）。吴喜龙以借款人身份于2015年3月8日出具《借条》，其中包括：兹我本人吴喜龙因生意急用资金周转，向林明钦借到现金30万元，此借款于2015年3月8日转入吴喜龙银行帐号……此款计月息2%，尽快还息带本等内容。吴喜龙以借款人身份于2015年7月17日出具《借条》，其中包括：兹我本人吴喜龙因资金周转向林明钦借到现金15万元，此款于7月17日转到银行帐号……此款计息2%，尽快结清还清等内容。吴喜龙以签收人身份于2015年5月14日出具《收据》，其中包括：兹收到林明钦投资款现金60万元，此款于2015年5月14日转到银行帐号……此款用于购置二手清淤船及运输驳船等内容。吴喜龙以签收人身份于2015年5月28日出具《收据》，其中包括：兹于收到林明钦投资款现金20万元，此款于2015年5月28日转入吴喜龙银行帐号……此款用于购置铲车一事等内容。吴喜龙以签收人身份于2015年6月3日出具《收据》，其中包括：兹收到林明钦投资款现金20万元，此款于2015年6月3日转入吴喜龙银行帐号……此款用于修路一事等内容。吴喜龙以签收人身份于2015年6月17日出具《收据》，其中包括：兹收到林明钦投资款现金45万元，此款于2015年6月17日转入吴喜龙账户……此款用于运输自御船一事等内容。方楚娇称其对吴喜龙与林明钦之间的生意合作和款项往来情况不知情。吴喜龙称上述款项中的145万元，林明钦转账给吴喜龙时已自认性质为投资款，投资款在经营砂场时用于支付租金、工人工资及购买设备等日常使用，林明钦及吴喜龙当时协商其二人各占50%的收益，但后来因政府政策导致砂场亏损，吴喜龙没有与林明钦确认将该款项转化为其他性质的款项。林明钦提供的广州市房地产档案馆于2015年8月18日打印的方楚娇的《个人名下房地产登记情况查询证明》（林明钦未能出示原件，并称该证据的原件由方楚娇持有）载明：方楚娇名下仅登记案涉房屋一套房地产，房屋用途为住宅，建筑面积为82.99平方米等内容。方楚娇和吴喜龙对该证据的真实性均没有异议。2015年8月18日，作为出卖人/甲方的方楚娇与作为买受人/乙方的林明钦签订《合同》，约定，鉴于：1.甲方因与广州亿豪房地产开发有限公司（以下简称亿豪公司）签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号）而购得案涉房屋，系案涉房屋的所有权人；2.甲方愿意将案涉房屋出卖给乙方；3.乙方愿意购买案涉房屋；4.乙方已向甲方交付案涉房屋购房款共计196万元；5.案涉房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》尚未办理；第二条房屋的坐落、面积等情况：1.本合同所称标的房屋是指案涉房屋；……5.房屋共有情况为无；第三条计价方式、价款与付款方式：1.该房屋单价为每平方米2.3万元；房屋的交易总价为196万元；2.乙方已通过银行转账方式向甲方支付全部房款共计196万元；甲方确认已经收到乙方支付全部购房款共计196万元；第四条甲方应当在房屋产权登记机关能够开始办理该房屋产权登记之时及时通知乙方，并按照乙方要求，及时办理该房屋的权属登记（房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》）；第五条甲方应当在取得该房屋房屋权属证书（房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》）之日起二日内，及时将该房屋权属无条件登记过户至乙方名下；未经乙方许可，甲方无权对该房屋的权属作出任何处置；第六条税费分担约定：1.甲方办理房地产权属证书所需要的税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由乙方承担；2.甲方将房地产过户至乙方名下所花费的交易税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由乙方承担；第七条房屋的交付使用：在本合同生效后一个月内，甲方承诺将租住于该房屋的租户清退，并将该房屋交给乙方使用；第八条违约责任：1.如甲方违反本合同第四条、第五条的约定，未能及时办理该房屋权属证明或未能及时将房屋权属登记过户至乙方名下，应自本合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向乙方支付已支付房价款万分之五的违约金；2.如甲方违反本合同第五条之规定，将该房屋卖给除乙方以外的第三方，则应在乙方要求的退款之日将乙方已付房款共计196万元一次性退还给乙方，并按照20%的年利率支付乙方自第一次支付购房款之日起至甲方清偿全部购房款、利息及违约金之日止的利息，并按已付购房款总额的30%向乙方支付违约金；3.如甲方违反本合同第七条之规定，未按期将该房屋交给乙方使用，则应自应交付之日起至实际交付给乙方之日止，按照20%的年利率向乙方支付延迟交付利息，并按日向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金等条款。2015年8月18日，广东同益律师事务所出具《律师见证书》，其中包括：见证委托人为林明钦，见证事项为委托人林明钦出借196万元与方楚娇；现方楚娇自愿决定将已合法购买并所有的案涉房屋，以196万元的价格售卖与委托人林明钦，并与委托人一致同意签署《合同》；基于此，委托人本人及方楚娇本人于2015年8月18日上午11时20分至11时30分正式自愿在广东同益律师事务所见证律师面前亲笔签署了《合同》，表示知悉签署及履行合同的法律意义和法律后果，并各自用右手食指在其签名上捺上指模；见证结论为依据上述事实，兹证明委托人林明钦与方楚娇在签署《合同》时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，其签署行为的意思表示真实、明确，其签名及捺指模等行为均系本人所为等内容。2015年8月18日，方楚娇以确认人身份签署《确认书》，其中包括：本人方楚娇在此确认：林明钦已经支付全部售楼款总计196万元给本人，用于购买本人合法拥有的案涉房屋等内容。2015年8月18日，林明钦的银行账户现金支取6万元（林明钦称其提取该笔现金后已于当天直接交付给方楚娇）。2015年8月19日，林明钦的银行账户向方楚娇的银行账户转账支付1万元（备注为借款）（林明钦称方楚娇以取得案涉房屋的权属证书后才能将案涉房屋过户给林明钦为由称其需要律师费1万元与开发商亿豪公司打官司，林明钦遂向方楚娇支付该笔费用）。方楚娇称其确实向林明钦借过7万元，其中6万元是现金方式收取的，余款1万元是转账方式收取用于办理案涉房屋的权属证书。吴喜龙称其不清楚林明钦出借款项给方楚娇。林明钦称其以银行转账方式向方楚娇的同居男友即吴喜龙支付借款190万元，方楚娇已通过签订《合同》及签署《确认书》的方式确认上述借款实际转化为林明钦购买案涉房屋的购房款。方楚娇称因其与吴喜龙已生育一个小孩，所以，其才愿意在2015年将案涉房屋抵押给林明钦，为吴喜龙的债务作担保。吴喜龙称上述2张《借条》是林明钦借款45万元给吴喜龙时出具的，已明确计算利息的标准，而《收据》是对投资款进行确认，《借条》及《收据》均已明确款项性质，不存在转化为购买案涉房屋的购房款的问题；案涉房屋是方楚娇个人所有的，与吴喜龙无关，吴喜龙无权处分案涉房屋。林明钦为证明其将案涉房屋交付给陈旭东使用及陈旭东自2017年4月起至今一直居住在案涉房屋并缴纳相关费用的问题，还提供其作为出租方/甲方与陈旭东作为承租方/乙方于2017年3月1日签订的《租赁合同》（已出示原件。约定：甲方房屋地址为案涉房屋；租赁期限自2017年3月1日至2018年2月28日；因出租人与承租人系叔侄关系，所以出租人暂时不收取承租人的租金；……在房屋租赁期间，水电费、煤气费、电话费、物业管理费、垃圾费、维修费等由乙方支付等条款）及“G9-301陈旭东”支付2015年11月至2018年2月、2019年3月至2019年7月的管理费的发票（均已出示原件）、支付2015年11月至2018年7月的垃圾处理费等费用的《收款收据》（均已出示原件）、在2017年4月28日至2018年6月8日期间共7次向广州供电局有限公司缴纳电费的账单截图（均未能出示原件）、案涉房屋的《广州供电局有限公司欠费停电通知书》（均未能出示原件）、广州市自来水公司东区供水分公司于2017年4月作出的关于案涉房屋自2014年11月至2017年3月欠缴水费和污水处理费等内容的《自来水欠费户暂停供水服务告知书》（未能出示原件）、户名为陈少仪的银行账户在2017年8月15日至2018年3月22日期间曾划扣水费和排污费的《借记卡账户历史明细清单》（已出示原件）、显示陈少仪与陈旭东为母子关系的《常住人口登记卡》（未能出示原件）。方楚娇称其将案涉房屋抵押给林明钦后，林明钦使用案涉房屋获得收益，应向方楚娇支付房屋使用费。吴喜龙称上述证据可证明林明钦非法侵占及使用案涉房屋的事实。2017年3月6日，广州市中级人民法院就（2015）穗天法民四初字第1560号原告方楚娇与被告亿豪公司商品房预售合同纠纷上诉案作出（2017）粤01民终2548号民事裁定书，其中载明：方楚娇的一审诉讼请求为：1.亿豪公司立即为方楚娇办理案涉房屋的房地产权属证书；2.亿豪公司向方楚娇支付迟延办证违约金；3.本案诉讼费由亿豪公司承担；一审法院以案涉房屋现仍处于被其他人民法院查封的状态为由，裁定驳回方楚娇的起诉；二审经审理查明确认原判认定事实清楚，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。2018年7月16日，原广州市国土资源和规划委员会核发的案涉房屋的《不动产权证书》载明：权利人为方楚娇，共有情况为单独所有，建筑面积为83.38平方米，“附记”一栏包括“依据（2018）粤0106执9849号《协助执行通知书》予以登记”等内容。公安部门于2018年9月20日签发的《居民户口簿》载明：方楚娇的出生地和籍贯均为广东省惠来县，文化程度为小学，婚姻状况为未婚等内容。林明钦提供的其与微信号为“bb197907202496”的人员之间的微信往来记录（已出示存储设备。林明钦称微信对方为吴喜龙）及语音微信的书面整理材料显示双方存在以下（包括但不限于）微信往来记录：林明钦于2017年8月18日分别发送内容为“老弟：广州房屋法院以解封需派工作人员来看房屋现楚娇电话是多少请告知以便联系才可以解决。林兄”“喜龙你今天是否都要和我见面至切”及“老弟：有什么事都要面对现实解决才有意义……最好明天中午见面吧”等微信；林明钦于2018年1月25日发送内容为“喜龙老弟你最好应该来和我当面商量一下，楚娇说话反复无常，你们两公婆老是回避，不是解决问题的”的语音微信，于2018年2月1日发送内容为“喜龙老弟你最好抽出时间与我见面商量，解决房屋一事”的语音微信，于2018年2月4日发送内容为“老弟你不接电话不是解决问题的人如果不见面不接电话就能解决问题吗？……”的微信；2018年2月24日，林明钦发送内容为“喜龙老弟你与楚娇商量，应补楚娇费用，你们俩自行解决，钱是身外物，诚信最主要”的语音微信，对方回复内容为“老兄好好，请放心，我清楚”的语音微信，林明钦发送内容为“你最好不要再去赌博了，你应努力去做生意”的语音微信，对方回复内容为“林兄放心，我已经没赌博了”的语音微信；林明钦于2018年7月4日发送内容为“……也希望你跟楚娇广州房屋一事尽早商量解决，我一等再等你的消息，已多次叫广州买主原谅我。……”的微信和内容为“喜龙你现在有没有空来与我见面，楚娇在广州，官司已打赢，房产证已在楚娇手上，你应与我一起到广州当面解决问题”的语音微信；林明钦于2018年7月5日发送内容为“喜龙老弟……她母子俩长期住在广州怕她受他人教唆，影响解决房屋的事”的语音微信，对方回复称“林兄你放心，我会正面跟楚娇商量，把房屋解决好给你，楚娇需要补资金，我会自己解决，你放心就好了”，林明钦发送内容为“喜龙弟你应和楚娇好好商量，尽快把房屋解决还我，楚娇打电话给我，如果你不面对来解决，她要把广州房屋转卖给他人，或作抵押贷款……你现在有空，应该面对来解决，不要再回避”的语音微信；林明钦于2018年8月1日发送内容分别为“吴喜龙：你因开办采砂场欠缺资金，于2015年3月至7月期间共六次向我借款190万元，因借款到期无法还款，你和你儿子母亲方楚娇商量后同意将案涉房屋转卖给我抵还借款，但因该房产尚欠供房款6万元，以及开发商欠银行贷款故被天河区法院查封，我再付1万元给你请律师和供房欠款6万元，二次共七万元付给方楚娇，故借款和先付供房款及律师共197万元。现法院已判决清楚，方楚娇拿到该房屋产权证，你应该向你儿子母亲方楚娇说明应履行2015年8月18日所签订的房屋买卖合同约定，将该房产过户到我名下。我于2018年7月20日到惠来后多次到你家找不到你，同时打电话或是发短信给你和方楚娇都不回复，你俩采取回避态度，我将向你和方楚娇收取借款本金及利息并追究其相关法律责任”和“吴喜龙：你在投资采砂场最需要资金时，向我借款，我本着帮助态度，二话不说共六次借给你190万元。用于发展你的事业。再者你儿子的母亲方楚娇欠广州该房供房款及请律师费共七万元，我再次帮助借给方楚娇、现方楚娇已胜诉拿到该房屋产权证……你俩应履行先前约定将该房产过户到我名下”两条微信。吴喜龙称其对上述证据的真实性无法核实，微信往来记录基本是林明钦的单方陈述，吴喜龙并没有确认案涉房屋的买卖，林明钦故意将投资款145万元说成是借款，是想让吴喜龙承担砂场的所有亏损，林明钦的行为不应得到支持。一审法院遂告知吴喜龙如下：吴喜龙是微信往来对方，如吴喜龙不认可上述证据的真实性，应在一审法院指定期间内提供反驳证据。吴喜龙未提供反驳证据，但在庭审后表示其对上述证据的真实性无异议。林明钦提供的其与微信号为“wxid＿59vp9yzmp…”的人员之间的微信往来记录（已出示存储设备。林明钦称微信对方为方楚娇）及语音微信的书面整理材料显示双方存在以下（包括但不限于）微信往来记录：林明钦于2017年8月18日发送内容为“楚娇我是林兄请来电有事商量158××××****”的微信，对方回复称“林伯，你好……刚才喜龙有来电，说他出远门，几千元诉讼费他有发微信过来给我去交，他说这次他会给我一个交代，等他回来咱们再一起坐谈。……”；2017年9月14日，对方发送了一条照片微信和一条语音微信，林明钦发送内容为“发来的文件已看着了，我已发给姓陈的当事人，开庭在12月要弄三个月是吗？”的语音微信，对方回复内容为“阿伯是啊，天河法院说要等三个月才开庭”的语音微信，林明钦发送内容为“是啊，在12月14号，要等三个月。要不要陈旭东一起参加开庭”的语音微信，对方回复称“一起去上庭要问话，你知道吗？我自己去可回答一些话”的语音微信，林明钦发送内容为“好，到广州先来做公证。问广州律师怎么做才告诉你”的语音微信，对方回复内容为“做什么公证？”的语音微信，林明钦回复内容为“广州律师说，我们买卖房子没有做公证，这次要补办公证”的语音微信，对方回复内容为“现在要做什么公证？”的语音微信，林明钦回复内容为“买卖房屋要做公证及你的委托”的语音微信，对方回复内容为“好，要做公证，找吴喜龙来说清楚才去办公证。因近来联系喜龙不到，阿林伯你想办法到喜龙住处找他”的语音微信；2018年1月2日，林明钦发送内容分别为“楚娇你在广州房屋的事办得怎样”和“楚娇在去年12月14日开庭情况怎样，跟我说一下”两条语音微信，对方回复内容为“开庭后要登报声明，至今没有什么情况，若有情况，我会向林伯你汇报”的语音微信，林明钦发送内容为“有什么情况向我告知”的语音微信，对方回复内容为“林伯好啊，放心”的语音微信；2018年1月25日，对方发送内容为“林伯你在线吗？你昨晚有没有与喜龙通电话？”的语音微信，林明钦回复内容为“我有联系喜龙，他无接我电话……你们两公婆是不是回避我”的语音微信，对方发送内容为“我与儿子还在广州，开庭后，到现在还在广州，我希望喜龙有无和林伯好好座谈商量怎办，这件事怎么处理”的语音微信，林明钦发送内容为“喜龙至今无和我见面也没接听我电话……法院公告情况怎样，你俩要跟我说一声，不要老是回避我……”的语音微信，对方回复内容为“我现在无法与喜龙商量，这件房屋的事是你与喜龙商量后我才加入，要怎么处理才两全其美”的语音微信和内容为“伯……事情发生是你与喜龙与我毫无关系，我也只是受连累者，不管我与喜龙是什么关系，我既是已参与你们的事情，在处理事情上不能牺牲我个人，财产是我个人的，之前喜龙答应给我交代，你也答应我协助我让喜龙给我交代，但至今他没有给我一个交代，我现在带着小孩走投无路连个居住的地方也没有。我也向法院问过，你当时让我签合同律师见证，说我已收到你房款，事实上我一分无拿，是喜龙拿我房抵押给你。……伯，望你好好考虑一下，我也是哑巴吃黄连！”的微信；2018年2月22日，对方发送内容为“伯，你好！我先告诉你一声，吴喜龙骗我房子抵押给你，之前说分期还我房款，但一直以来我一分钱也没有收到。我让他出来面对他也不出来，我现在准备立案上法院告他，此事一上法院你也将受牵连。你最好是自己尽早找他商量你们的事要怎样处理。一切事情我是受害者……我什么都不怕，因为房款我一分无收到。法律不容颠倒是非黑白！没有收到房款房产证我绝不过户，我准备将受骗抵押合同与欠条一并呈上法院。要怎样处理你自己好好考虑！”的微信；2018年7月17日，对方发送一条视频微信（显示不动产权证书的封面等内容）；2018年7月31日，林明钦发送内容为“楚娇：我近期多次到你老公吴喜龙住厝找不到他、打电话也不接听、和你家婆商量她也同意给你二座厝地过你的名字。你也应该履行2015年8月与我签订房屋买卖合同过户手续”的微信，对方回复称“你与喜龙的事不关我事，有什么事你找他，我没有什么老公，喜龙是骗子与你合伙骗我……我现在与我儿子居无定所。生活困难。……我是决不会过户。你心里很清楚，我是受害者。……”。方楚娇对上述证据的真实性没有异议，认为可证实案涉房屋在2018年7月之前处于权属有争议的阶段。吴喜龙称其对林明钦与方楚娇的微信往来记录不清楚。林明钦还提供林俊明的居民身份证正反面复印件及其于2018年10月10日作出的《证人证言》用于证明方楚娇以196万元的价格将案涉房屋出售给林明钦，并确认林明钦已向方楚娇支付全部购房款；方楚娇自愿以售房款代同居男友即吴喜龙偿还债务，并向林明钦借款现金6万元用于清偿其对案涉房屋的按揭尾款，以达到起诉开发商要求办理房屋权属证书的目的，林明钦出于善意同意以196万元的价格购买案涉房屋。林明钦还提供视频光碟（视频内容为一名男子与对方联系人显示为“关智强天一开发商”的人员的电话通话）用于证明林明钦与方楚娇在案涉房屋所在小区的物业管理处查询案涉房屋的情况时是物业管理处的关先生接待的，关先生非常了解案涉房屋是由方楚娇出售给林明钦的情况。方楚娇和吴喜龙对上述证据均不予认可。方楚娇还提供以下证据：1.惠来县惠来真爱医院于2016年7月19日出具的《出生医学证明》（已出示原件。显示：新生儿姓名为吴泽湘，出生时间为2015年11月1日；母亲姓名为方楚娇；父亲姓名吴喜龙等内容），用于证明林明钦利用方楚娇怀孕的情况与吴喜龙串通欺诈、胁迫方楚娇于2015年8月18日签订《合同》，企图非法侵占案涉房屋；《合同》应认定无效。林明钦发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议；该证据恰好证明方楚娇因与吴喜龙非法同居并怀孕生子而主动将案涉房屋出售给林明钦，用购房款冲抵吴喜龙向林明钦所借的款项。吴喜龙对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议。2.《2015年广州市房屋租金参考价》《2016年广州市房屋租金参考价》和《2017年广州市房屋租金参考价》（均为打印件），用于证明林明钦非法侵占使用案涉房屋，应向方楚娇支付占用费。林明钦发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；方楚娇依约在将案涉房屋过户给林明钦前先行将案涉房屋交付给林明钦使用，林明钦使用案涉房屋合理合法，方楚娇的主张没有任何事实和法律依据。吴喜龙对该组证据的真实性、合法性及关联性均无异议。3.惠来县不动产登记中心于2018年8月27日出具的《惠来县房屋权属登记信息查询结果证明》（已出示原件。其中包括：经惠来县房产登记电子系统查询，截至2018年8月27日，方楚娇尚未在惠来县辖区内查到房屋权属登记信息等内容），用于证明案涉房屋是方楚娇的唯一住房，关系到方楚娇的生存权。林明钦发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议；该证据只能证明方楚娇在惠来地区没有房产，不能证明其在其他地方没有房产，即使方楚娇名下只有案涉房屋一套房产，也不影响其出售其名下的案涉房屋。吴喜龙对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议。吴喜龙提供了以下证据：1.收款日期分别为2015年7月19日的《收款收据》[仅出示复写件。显示：缴款人为吴喜龙转受挖泥船抓斗……款项内容为计价大写金额为拾叁万伍仟元、小写金额为15.3万元等内容]和2015年11月1日的《收款收据》[已出示原件。显示：款项内容为吴喜龙购买……铲车……，大写金额为拾五万叁仟元、小写金额为15万元等内容]，用于证明吴喜龙将其向林明钦所借款项及林明钦的部分投资款用于购买采砂设备。林明钦发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；是吴喜龙自制的，与本案无关。方楚娇发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，但无法核实情况。2.《沙场投资费用汇总表》（已出示原件。显示：投资地点为洋下村，包括挖沙船33万元、运输船2艘共20万元等项目合计1018543元，编制时间为2015年9月），用于证明林明钦的投资款均已用于购买砂场设备及租金、工人工资等各项开支。林明钦发表以下质证意见：对该证据的质证意见与对证据1的质证意见一致。方楚娇发表以下质证意见：林明钦向吴喜龙支付的部分款项备注是投资款，与吴喜龙提供的将款项用于购买采砂设备的证据相印证。3.照片（共3张；未能出示拍摄设备，也未能明确拍摄时间），用于证明吴喜龙购买的采砂设备及采集的砂。林明钦发表以下质证意见：该证据即便是真实的，也与本案无关，因为该证据随处可拍摄。方楚娇发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议；林明钦投资款项145万元，但由于政府禁止采砂而达不到其要求的收益；林明钦与吴喜龙的纠纷应通过其他方式处理。4.惠来县隆江镇林沟村民委员会于2015年11月7日作出的致吴喜龙的《关于责令停止非法采砂的通知》（已出示原件。其中包括：经村委会巡查，你在龙江河出海口林沟村地段的河道范围进行非法采砂……现责令你立即停止一切非法采砂的行为，并将河旁堆放河砂恢复原状，同时限你在十五日内自行拆除砂场的一切机械和有关采砂设备等内容），用于证明因政府打击采砂导致砂场不得不停止作业。林明钦发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；印章及内容无法核实；关于采砂场的事实是虚构的，吴喜龙当时为了骗取林明钦的款项190万元而出示虚假文件，后来林明钦通过向政府核实发现吴喜龙出示的文件是虚假的，才催促吴喜龙尽快还款。方楚娇发表以下质证意见：对该证据的质证意见与对证据3的质证意见一致。各方当事人还陈述如下意见：1.关于林明钦转账支付给吴喜龙的备注为投资款的款项的性质问题。林明钦称吴喜龙有意欺诈而提供虚假资料称其持有政府经营砂场的批文但没有资金，需要向林明钦借款；林明钦遂借款30万元给吴喜龙，林明钦投资后，吴喜龙称会向林明钦支付利润，但林明钦没有到砂场进行任何管理；后来，林明钦了解砂场的情况后发现吴喜龙没有将款项用于砂场投资，遂要求吴喜龙到银行打印交易流水；因认为吴喜龙没有责任心，林明钦要求吴喜龙归还款项190万元，吴喜龙表示会归还款项190万元；后方楚娇告知林明钦称款项190万元已给吴喜龙赌博输光，希望林明钦能购买方楚娇的房产，抵销上述190万元，不希望吴喜龙被抓去坐牢；林明钦遂以190万元购买了当时市场价只有150万元的案涉房屋；方楚娇在2015年8月18日签订《合同》后非常高兴（后林明钦又称2015年7月17日转账支付的款项也是备注为投资款，但相应《借条》写明实际是借款，因此，其备注为投资款的意思是指吴喜龙将该款项用于投资而不是林明钦将该款项用于投资，林明钦没有投资过砂场，是吴喜龙要求林明钦在上述《收据》中写明投资款并表示写明投资款才能将该款项用于购买砂场设备）。吴喜龙则称林明钦在投资款项达到145万元后认为存在风险，所以不同意将2015年7月17日的最后一笔款项15万元作为投资之用，而是要求作为借款，吴喜龙亦同意将上述款项作为借款，所以相应的《借条》约定了利息计付标准；但上述《收据》均未写明利息计付标准，故在林明钦转账的款项190万元中有145万元的性质是投资款、45万元的性质是借款。2.关于吴喜龙主张性质为投资款的款项145万元有无其他证据证明的问题。吴喜龙称其与林明钦没有签订投资协议，也没有其他证据证明。方楚娇则称由于林明钦在转账时已自认款项性质为投资款，因此无需举证。3.关于方楚娇没有收到案涉房屋的购房款196万元但仍签署《合同》及《确认书》的原因问题。方楚娇解释称其没有接受过九年义务教育，且当时处于怀孕状态，为了孩子的父亲即吴喜龙的安全有保障，其才按照原告的指示到律师事务所签订《合同》及《确认书》。另，一审法院依据林明钦的申请于2018年8月2日查封案涉房屋，查封时效为2018年8月2日到2021年8月1日。2019年7月8日，一审法院向林明钦送达要求其向本院提供《购房资格证明》/《不具备购房资格告知书》的《告知书》。但林明钦未能向一审法院提供其具备广州市住房限购区域内住房购买资格的证明。一审法院认为：关于林明钦转账支付给吴喜龙的款项190万元（即30万元+60万元+20万元+20万元+45万元+15万元）中备注为投资款且对应《收据》写明款项性质为投资款的145万元的性质问题。从查明的事实看，林明钦曾向吴喜龙支付投资款。林明钦称其了解砂场的情况后发现吴喜龙没有将款项用于砂场投资而要求吴喜龙归还款项190万元。从吴喜龙在本案中提供的证据看，其提供的两份《收款收据》及其自制的《沙场投资费用汇总表》均不足以证明其已实际支付其中载明的款项，《关于责令停止非法采砂的通知》则可证明其实施的采砂行为可能并未依法取得采砂许可，即现有证据并未显示吴喜龙在收到林明钦支付的投资款后已按照《收据》写明的用途进行投资。由此可知，林明钦上述陈述符合情理。关于《合同》的效力问题。1.关于方楚娇以案涉房屋在《合同》签订时处于查封状态及其当时尚未领取案涉房屋的权属证书为由抗辩称《合同》无效的问题。方楚娇所述的上述情况仅影响案涉房屋的产权过户手续能否办理，并不属于《合同》无效的情形。2.关于方楚娇抗辩称其文化程度较低的问题。方楚娇作为具有完全民事行为能力的成年人，理应承担签署《合同》所产生的法律后果。3.关于方楚娇称其当时的真实意思表示是为吴喜龙向林明钦借款45万元的债务提供抵押担保的问题。从《合同》的条款看，其中对案涉房屋的交易总价、交付使用时间和方楚娇协助办理产权过户时间均作出约定，同时还约定方楚娇办理案涉房屋权属证书所需一切税费及方楚娇办理将案涉房屋的产权过户登记至林明钦名下的手续产生的一切税费均由林明钦承担，即《合同》并没有体现《合同》的签订是作为吴喜龙向林明钦借款45万元的担保，且方楚娇未能提供其他证据证明其上述抗辩。4.关于方楚娇抗辩称其受胁迫而签订《合同》的问题。方楚娇对上述抗辩未能举证证明，且从其与林明钦的微信往来记录可知，方楚娇在林明钦于2017年9月14日提出要求方楚娇协助补办房屋买卖公证时仍没有对房屋买卖问题提出实质性异议，方楚娇直至2018年1月25日才表示不同意办理案涉房屋的产权过户手续。综上，一审法院对方楚娇上述抗辩均不予采纳。结合方楚娇和吴喜龙已生育一个小孩的事实可知，《合同》的实际性质是方楚娇以案涉房屋的售房款196万元抵偿吴喜龙对林明钦所负的债务合计190万元及林明钦于2015年8月18日向方楚娇出借的款项6万元。综上，《合同》有效但属于以房抵债性质的合同。依据《合同》第五条的约定，方楚娇应于取得案涉房屋的《不动产权证书》之日起2日内（即2018年7月18日前）将案涉房屋过户登记至林明钦名下。方楚娇至今未履行上述义务，构成违约。案涉房屋除本案的查封之外不存在其他查封及抵押等产权转移的障碍，但林明钦不具备广州市住房限购区域内的住房购房资格，因此，林明钦主张方楚娇将案涉房屋过户登记至其名下，违反限购政策，一审法院不予支持。关于林明钦主张方楚娇支付迟延办理过户手续的违约金问题。由于林明钦和方楚娇之间成立的是以房抵债关系，而非房屋买卖合同关系，且林明钦自身也不具备广州市住房限购区域内住房购买资格，因此，一审法院对林明钦该诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回林明钦的诉讼请求。本案受理费23330元、保全费5000元，由林明钦负担14610元，方楚娇负担13720元。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审庭询中，林明钦的诉讼代理人表示“现在我方暂时还没有取得购房资格”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人林明钦提出的上诉进行审查。本案应审查的争议焦点为:一是案涉房屋能否过户登记至林明钦名下；二是方楚娇对案涉房屋未办理过户登记手续应否承担违约责任。关于案涉《房屋买卖合同》的效力问题，因双方当事人有另案诉讼处理，本案对此不作审查，只针对林明钦提出的诉讼请求能否成立进行审查。关于案涉房屋能否过户登记至林明钦名下问题。林明钦与方楚娇于2015年8月18日签订的《房屋买卖合同》第五条约定，方楚娇应当在取得该房屋房地产权属证书之日起二日内，及时将该房屋权属无条件登记过户至林明钦名下。根据查明的事实，方楚娇现已取得案涉房屋权属证书，本应按《房屋买卖合同》的约定为林明钦办理房屋过户手续，但林明钦目前不具备广州市住房限购区域内的住房购房资格。这一事实导致案涉房屋无法过户登记至林明钦名下，林明钦要求办理涉案房屋过户手续的请求客观上无法实现。故一审法院对林明钦要求方楚娇将案涉房屋登记至其名下的主张不予支持并无不妥，本院予以认可。关于方楚娇对案涉房屋未办理过户登记手续应否承担违约责任问题。方楚娇与林明钦签订的《房屋买卖合同》第八条约定，如方楚娇违反本合同第五条的规定，应自本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向乙方支付已支付房价款万分之五的违约金。方楚娇虽然至今未依约办理房屋过户手续，且主观上表示不再履行为林明钦办理过户手续的义务，本应依约承担违约责任。但因林明钦至今也没有取得广州市住房限购区域内的住房购房资格，涉案房产未能过户，存在不可归责于方楚娇的原因。故一审判决虽认定方楚娇构成违约，但并未因此判决方楚娇承担相应的违约责任合法合理，本院予以维持。林明钦主张方楚娇支付迟延办理过户登记手续的违约金依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人林明钦的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费23，330元，由上诉人林明钦负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  李 民审判员  黄春成二〇一九年十一月二十五日书记员  陈婷婷郭蔚琳