黑龙江省桦南县人民法院民 事 裁 定 书（2019）黑0822民初2036号原告：桦南县东方家园业主委员会，住所地桦南县东方家园小区。负责人：韩世忠，男，职务主任。被告：桦南县宏明物业管理有限责任公司，住所地桦南县桦南镇新建街（清华家园）。法定代表人：田锐，男，职务经理。委托诉讼代理人：马迅，男，桦南县经纬法律服务所法律服务工作者。原告桦南县东方家园业主委员会与被告桦南县宏明物业管理有限责任公司侵权责任纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告负责人韩世忠，被告法定代表人田锐及其委托诉讼代理人马迅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求判决被告终止对东方家园小区物业管理并撤离该小区；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月28日，原告与桦南县北辰物业管理有限责任公司签订物业交接合同，双方约定由此公司管理该小区，自本日开始，期限为5年。在合同履行期内，被告未与原告订立物业管理服务合同，系政府领导参与强行安排其进驻东方家园对小区实行物业管理，造成小区一片混乱，业主通过书面和口头方式经常反映问题。因被告不是小区业主大会选聘的物业服务企业，彼此之间没有签订书面合同，故被告无权进入本小区提供物业服务并收取物业费。综上，原告与北辰物业公司订立的物业管理合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律的规定。而被告在未与原告签订物业服务合同的情况下，入驻东方家园小区服务并收取物业费的行为违反法律规定。依据《物业管理条例》等相关规定提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉求。被告辩称，1、本案原告未经房地产主管部门和街道办事处备案，未依法成立，不具备原告诉讼主体资格。依照《物业管理条例》第十六条第一款的规定，因原告没有提供在桦南县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案的相关材料，故法院无法核实该业主委员会是否依法成立；2、原告起诉被告未经业主大会同意，不具备诉讼主体资格，法院应当依法驳回起诉。条例第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定。原告要求被告退出小区物业管理的诉求，需经业主大会进行表决。韩世忠作为诉讼代表人起诉，没有满足选聘或者解聘物业服务企业需要召开业主大会并由业主决定的法定条件。该业主委员会未经业主大会授权，便提起要求答辩人退出小区物业管理服务的诉讼，不具备起诉的资格，应予驳回。条例第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，其职责范围不包括不经业主大会授权即可迳行提出民事诉讼。业主委员会虽然在全体业主同物业管理企业之间因住宅小区物业管理权纠纷中可以自己名义提起诉讼，即具有当事人能力，但是具有当事人主体能力并不意味业主委员会，在具体案件纠纷中不经业主大会合法授权，就不能代表全体业主作为适格的原告进行诉讼活动；3、被告入住东方家园小区系房产局指定。在答辩人没对该小区实施服务前，小区业主同原物业公司纠纷不断，经常上访，后房地产管理局决定由被告接收管理，于2016年8月中旬进行物业服务。在管理服务期间，小区居民接受认可一片祥和，业主安居乐业，再无上访案件，所谓的业主委员会没有阻拦。综上所述，原告没有经过业主大会决议即提出诉讼不适格，法院对其起诉应予驳回。本院经审理认为，《物业管理条例》规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。制定和修改业主大会议事规则、管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业等事项，由业主共同决定。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会会议分为定期会议和临时会议，定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。它是物业管理区域内全体业主选举产生的自治组织，执行业主大会的决定事项，履行召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况等职责，只有经过当地房地产行政主管部门备案确认后，其组织才具有合法性。然案涉原告对被告提出诉讼，既没有召开业主大会和经业主委员会讨论决定，也未采取正当的形式如实告知委员及合法明示小区业主。桦南县东方家园业主委员会在与桦南县北辰物业管理有限责任公司签订物业交接合同时，由本方代表韩世忠、肖井海、张作文、白国军、朱明琴、李秀芝、郑永山、褚文波、邢凤春9人与相对方代表高云山签名和彼此加盖印章，至于其是否召开业主大会无据可证不得而知。桦南县社区建设指导委员会办公室出具的档案材料显示，小区业主委员会选举结果：东方家园小区共有业主221户，发出和收回选票221张，白国军、李秀芝、邢凤春、郑永山、钟海涛、韩志忠、褚文波7人当选业主委员。原东方家园业主委员会成员：朱明琴、肖井海、张作文、李金玲。自2016年起，至2019年止，李金玲、肖井海、郑永山、邢凤春、钟海涛、白国军、朱明琴7人已经先后申请辞去委员职务。白国军、张作文、李秀芝、肖井海在分别出具的视频中如实证明，业主委员会没有开会讨论起诉宏明物业公司，当时是负责人韩世忠分别找的本人签字，说是要起诉孙登刚。白国军另证明当年成立业主委员会时没有召开业主大会。韩世忠称钟海涛在上海开车，无法履行业主委员职责，他当时就辞职了，是街道用刘立君追补的，但未见有关记载予以证明，况街道办事处无权追补委员。在东方家园业主委员会于桦南县房产局物业办“物业公司聘用问题”的复函背面下部依次书写韩世忠、白国军、张作文、李秀芝、褚文波，2019年6月12日。白、张、李就本起诉讼等事宜已出证，褚文波的签名，因除韩世忠证明外，现无其他证据证明系本人签署，真伪无法判定，故对其真实性不能采信。2019年10月15日桦南县房地产管理局物业管理办公室出具的“情况说明”载明，东方家园小区业主委员会选举时，房产局物业办没有接到通知，也没有收到社区工委送来的公示和业主签字的选票等文字材料。该业主委员会组成后，小区有大量业主相继入住，且有关委员大部分陆续辞职，本业主委员会应当组织召开业主大会会议，由全体业主共同决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员，而桦南县东方家园业主委员会并未按照《物业管理条例》的规定进行实际操作。原告在起诉被告前组成不合法，没有召开业主大会讨论表决，不能视为是广大业主的真实意思表示，其从法定履职程序到行使诉讼权利均存在缺陷，根据客观事实和有效证据，足以认定非本业主委员会组织的职务行为。且相关资料未经桦南县人民政府房地产行政主管部门备案确认，因不符合《物业管理条例》第十六条规定的业主委员会成立的有效要件，故其不具有合法性。原告起诉被告属诉讼主体不适格，不符合法律规定的起诉条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告桦南县东方家园业主委员会的起诉。案件受理费50元，退还原告。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  林永海二〇一九年十一月一日书记员  徐德恒