河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终2341号上诉人（原审被告）：牛祯，男，1966年10月27日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：彭皖江，河南晖特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：濮阳市龙湖置业有限公司。住所地濮阳市市辖区京开大道中段（人防商业街）**口办公室。法定代表人：余存荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：白占玲，河南长庚律师事务所律师。上诉人牛祯因与被上诉人濮阳市龙湖置业有限公司（以下简称龙湖置业）商品房销售合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初6708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人牛祯的委托诉讼代理人彭皖江，被上诉人龙湖置业的委托诉讼代理人白占玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛祯上诉请求：1、请求撤销原审判决第一项；2、一审、二审诉讼费均由龙湖置业承担。事实与理由：1、一审认定“项目于2013年之前施工，建设期末进行设计变更”无事实依据；2、一审对“最终以房产所测绘面积为准，所收房款多退少补”作出了扩张性解读，另该条款属于格式条款，龙湖置业并未对牛祯明示说明，并未尽到告知义务；3、重审中直接依据双方签订的《银街付款方式及优惠协议书》第一条约定的商品房每平方米11,112.08元单价计算因龙湖置业违约多交付给牛祯的面积，无事实和法律依据。一审偏袒了龙湖置业的强迫交易行为，损害牛祯的合法权益；4、牛祯购买案涉商铺，由龙湖置业统一对外租赁，由龙湖置业向牛祯支付租金，自2013年至今，已经有六年。一审认定由龙湖置业对外出租三年，并按照月租金为每平方米100元确定牛祯损失为5,304元，无事实依据，年化每平方米租金应为1,200元。龙湖置业辩称，1、涉案商铺面积变化的原因龙湖置业已在一审中提供书面材料予以说明；2、涉案《银街付款方式及优惠协议书》真实有效，该协议书第二条关于面积差异的处理已用黑色加粗字体明确约定为房屋面积最终以房产测绘面积为准，所收房款多退少补，黑色加粗的字体足以证实龙湖置业已进行明示，该条款真实有效。3、牛祯主张按照六年的出租期限认定牛祯的损失无事实根据，龙湖置业也是在2016年5月6日濮阳市宇达房地产测绘有限公司出具的测绘报告才知道商铺最终面积的变更，至于龙湖置业主张的自2013年至2016年的租金损失不应由龙湖置业承担。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。龙湖置业向一审法院起诉请求：判令牛祯支付合同差额房款196,461.58元，并由牛祯承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年9月16日，龙湖置业、牛祯签订了《银街付款方式及优惠协议书》一份，约定由牛祯购买龙湖置业开发的位于濮阳市京开路银街地下商业街264号商铺，合同约定的建筑面积为57.44平方米，单价11,112.08元／平方米，总价款638,278元；协议书中对面积误差处理作的特殊注明（加粗并加下划线）“最终以房产所测绘面积为准，所收房款多退少补”。涉案“商业街”项目于2013年之前竣工，建设期间未进行设计变更，但建设中遇地质性质及施工技术或难以预料的因素的变化亦未有书面约定。2013年11月1日，龙湖置业将涉案商铺交付牛祯使用。2016年5月6日，濮阳市宇达房地产测绘有限公司出具了关于涉案房屋的《濮阳市房地产测绘报告》，显示关于涉案银街264号商铺实际面积75.12平方米，与协议的房屋面积有较大出入，多出牛祯协议购买的房屋面积17.68平方米，上述多出的房屋面积已被登记为牛祯的不动产，归牛祯所有并收益。一审法院另查明，2018年1月15日，牛祯诉至一审法院要求龙湖置业为其办理涉案房屋的不动产权转移手续，龙湖置业提起反诉，要求解除合同，一审法院经审理后作出（2018）豫0902民初931号民事判决认为，牛祯依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条规定，要求对龙湖置业多给付的部分无偿取得。因该条是对面积误差的处理规定，在3％范围内按约定价格计算，超出此比例的误差部分无偿取得，本案中，龙湖置业多给付17.68平方米，达30.70％，不能解释为误差，属龙湖置业多给付，牛祯要求无偿取得无依据。龙湖置业依据合同第二条约定，认为房屋面积以实测为准，所收房款多退少补，一审法院认为，合同的该条约定仍应是对面积误差的约定，误差以实测为准，如果不解释为误差，则超过合同约定几十、几百甚至更多都可解释为合同约定的面积，那么合同约定精确到小数点后面两位数就毫无意义。对龙湖置业要求解除合同并支付违约金的反诉请求，未予支持。但对龙湖置业多交付的房屋面积的损失准予龙湖置业另行主张权利。遂判决龙湖置业协助牛祯办理不动产权转移手续，驳回龙湖置业的反诉请求。该案经濮阳市中级人民法院（2018）豫09民终1671号民事判决书，维持原判。现龙湖置业要求牛祯支付多交付的房屋面积并按照合同约定支付价款，牛祯只同意按照每平方米5000-6,000元支付多得的房屋面积价款，双方对房屋面积单价意见不能统一。虽经多次调解，双方仍不能就房屋面积差额的价款达成一致。按照牛祯的请求，龙湖置业就其开发的“京开道人防商业街”，依据所缴纳的税款及其他支出计算出建筑成本为每平方米11,480.22元，对该数额牛祯不予认可，再次请求由龙湖置业就其开发的上述总建筑为限鉴定每平方米建筑成本（鉴定费远远高于本案诉讼标的），龙湖置业认为双方应当按照合同约定支付价款，双方意见难以达成一致。一审法院认为，龙湖置业与牛祯签订的《银街付款方式及优惠协议书》，系双方真实意思一致的表示，该协议不违背法律、法规的规定，属有效协议。双方应按照协议的约定全面履行自己的义务。但在上述协议的履行中，双方就房屋面积及产权过户发生争执并诉讼至法院，经人民法院审理并判决认定双方协议继续履行并由本案龙湖置业将房屋过户至牛祯名下，关于多交付的房屋面积，法院准予龙湖置业另行主张权利。显然终审民事判决并未认定龙湖置业多交付给牛祯17.68平方米房屋属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第十四条“误差”的规定范围，亦未认定龙湖置业向牛祯多交付的房屋价值应归牛祯所有。对濮阳市中级人民法院（2018）豫09民终1671号终审民事判决内容当事人存在误解，故龙湖置业有权主张权利。关于“误差”，文义解释是一个量的观测值或计算值与其真实值之差，特指统计误差，即一个量在测量、计算或观察过程中由于某些错误或通常由于某些不可控制的因素的影响而造成的变化偏离标准值或规定值的数量。数学上称测定的数值或其他近似值与真值的差为误差。而“误差”反映到商品房买卖中，法律规定的界值是3％。不管对“误差”的文义含义还是“误差”的法律定义均是一个极小的值，而超出了这种意义的极小的值就不能理解为“误差”。故牛祯辩解应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第十四条房屋面积“误差”的规定由龙湖置业承受17.68平方米房屋损失没有法律依据，一审法院不予支持。龙湖置业于牛祯在签订商品房买卖合同中明确约定“最终以房产所测绘面积为准，所收房款多退少补”，这至少可以说明在双方签订合同时对涉案房屋的真实面积当时不能准确确定，才进一步约定按照最终交付房屋面积为准，房款多退少补。现牛祯已将合同之外的17.68平方米房屋过户至自己名下，虽不属于牛祯主观违约或违法取得，但其在没有法律依据或支付对价的情形下取得的17.68平方米房屋对龙湖置业构成不当得利。因涉案房屋属于不动产，不具有可分割性，故牛祯将多出的17.68平方米分割出去的请求，一审法院不予支持。对牛祯现所有的17.68平房子房屋，牛祯亦认可不应无偿取得并同意按照每平方米5,000-6,000元向龙湖置业支付价款，对该价格龙湖置业坚决不同意，多次调解无果。因双方在签订购房协议时对所购房屋价格是自愿达成的，对所销售和购买的房屋价值及价格是有理性的认知的，且该争议房屋系一个整体，关于房屋价格应按照双方约定的面积单价为准。因面积的差额事后被确定，当时交付时合同双方并不明知，故牛祯辩解龙湖置业的诉请超过诉讼时效没有事实根据。因龙湖置业自身的原因或施工、管理存在漏洞，牛祯在利用其购买的房屋对外出租收益时租金有所损失，该损失并非牛祯的行为造成，该损失应当由龙湖置业赔偿牛祯。根据双方庭审中的陈述，牛祯的房屋由龙湖置业统一往外租赁，连续租赁三年，按照面积的大小每年收取租金，牛祯的房屋第一年租金为50,000元，第二年租金60,000元、第三年租金为70,000元，显然该涉案房屋年平方租金约100元，对此，双方均无异议，17.68平方米的年租金为1,768元，以涉案房屋由龙湖置业统一对外出租三年期限计算，确认牛祯租赁损失的期限为三年，这三年的租金损失应为5,304元，由龙湖置业赔偿给牛祯。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决：一、牛祯支付龙湖置业17.68平方米房屋价款191,157.58元（租赁损失5,304元扣除后），于本判决生效后十日内付清。二、驳回濮阳市龙湖置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费4,229元，由牛祯负担4,000元，由龙湖置业负担229元。二审中，当事人没有提交新证据。对于双方争议的租赁费减损问题，本院查明：涉案商铺前三年统一由龙湖置业统一对外租赁，租金由龙湖置业收取，按照原来约定的近60平方米的商铺，三年的租金为分别为50,000元、60,000元、70,000元，故每年每平方米的租金标准约为1,000元，一审判决按每年每平方米100元显系计算错误，应按每平方米每年1,000元计算牛祯租金损失。除上述事实外，本院审理查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。案件争议的焦点问题在于龙湖置业实际向牛祯交多交付的商铺的面积的计价问题。因双方签订的合同为有效合同，合同约定的内容即是合同各方行使权力、履行义务的依据。在双方签订的协议第二条约定：“此商品房协议面积与测绘面积出现差异时，双方同意最终以房产所测绘面积为准，所收房款多退少补”，上述条款以加黑、加线形式载明于协议当中，牛祯主张龙湖置业没有对此格式条款明示说明，未尽到告知义务不能成立。该条款应是认定、处理本案约定面积与实际交付面积存在差异的合同依据。又因牛祯已经将多收的面积登记在自己名下，取得了该部分的所有权，一审判决按照双方约定的多退少补的原则，以双方协议中约定的单价及龙湖置业多交付的面积，对牛祯应向龙湖置业补交的价款的认定事实清楚、适用法律正确，牛祯应向龙湖置业补交的房屋价款为196,461.58元（11,112.08元/平方米×17.86平方米）。对于牛祯的租赁费损失，一审判决按每年每平方米100元显系计算错误，应按每平方米每年1,000元计算牛祯租金损失。因自2016年后商铺由业主自行对外出租收益，且在2016年5月，已经测绘得出了商铺的实际面积，故一审认定由龙湖置业赔偿牛祯三年的租金损失并无不当，牛祯主张6年的租赁损失没有事实和法律依据，牛祯三年的租金损失为53,040元（17.8平方米×1,000元×3年），从牛祯应支付给龙湖置业的房款中扣除后，牛祯支付给龙湖置业房屋价款为143,421.58元（196,461.58元-53,040元）。综上，牛祯的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初6708号民事判决；二、上诉人牛祯支付被上诉人濮阳市龙湖置业有限公司房屋价款143,421.57元，于本判决生效后三十日内履行完毕；三、驳回被上诉人濮阳市龙湖置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,229元，由上诉人牛祯负担3,087元，由被上诉人濮阳市龙湖置业有限公司负担1,142元。二审案件受理费4,123元，由上诉人牛祯负担3,093元，由被上诉人濮阳市龙湖置业有限公司负担1,030元。本判决为终审判决。审判长 李 亮审判员 贺艳丽审判员 魏献忠二〇一九年十一月十四日书记员 李淑敏