海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初3019号 原告：冯培彬，男，1984年1月30日出生，汉族，住琼海市。 委托诉讼代理人：吴祝亮，海南广哲律师事务所律师。 被告：海南胜大庄投资有限公司，地址：琼海市博鳌镇海滨街**。 法定代表人：王绍莲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘怀，江苏彭隆（琼海）律师事务所律师。 原告冯培彬与被告海南胜大庄投资有限公司（以下简称胜大庄公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯培彬的委托诉讼代理人吴祝亮，被告胜大庄公司的委托诉讼代理人刘怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯培彬向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付迟缓办证违约金300000元。庭审中，原告增加一项诉讼请求为：判令将双方关于“买受人不能在规定期限内取得房地产证的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付购房款的0.1%向买受人支付违约金”调整为“买受人不能在规定期限内取得房地产证的，双方同意买受人不退房，出卖人按日按已付购房款的0.1%向买受人支付违约金”。事实和理由：2010年6月2日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于琼海市××镇房以384305元的价格出售给原告；合同约定出卖人应在商品房交付使用后180日内向产权登记机关申请备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的时间内取得权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。但时至今日，原告还没有取得权属证书。原告认为，被告已构成违约，依合同约定应当向原告支付违约金。原告对双方之前约定的“买受人不能在规定期限内取得房地产证的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付购房款的0.1%向买受人支付违约金”内容存在重大误解，且该约定是被告擅自修改格式合同的结果，并非原告的真实意思表示，被告存在欺诈行为，请求法院依法予以调整。为维护原告合法权益，遂向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告胜大庄公司辩称，一、原告向被告主张迟延办证违约金300000元以及按照已付房款每日千分之一即0.1%计算违约金，没有事实根据和法律依据。原告与被告在《商品房买卖合同》第十五条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。该条款约定的内容赋予原告在被告逾期提交资料报产权登记机关备案时具有退房或者不退房的选择权，当原告选择不退房时，被告仍应为原告办理房屋所有权证的过户手续并承担逾期办证的违约责任，该条款没有排除原告的主要权利，也没有排除被告应承担的违约责任。原告与被告系平等民事主体，双方在签订合同时接受了相应条款并依约定履行，以上条款属于双方在意思自治的基础上对违约责任进行约定的条款，并不属于加重和免除被告自身责任的条款，原告主张该条款不是真实意思表示和属无效约定缺乏事实与法律依据。被告与原告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，该合同合法有效，对双方均有约束力。在本案中，原告认为《商品房买卖合同》第十五条约定的违约金过低，主张按已付购房款总额每日千分之一计算违约金，主张300000元的迟延办证违约金，该违约金已超过合同第十五条约定的已付房价款0.1%，故原告主张违约金超出部分，不应得到支持，被告应支付给原告违约金为384.3元。二、原告关于支付逾期办证违约金的请求已超过了诉讼时效，应驳回其诉讼请求。《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。合同第十五条约定，被告应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，原告不能在规定期限内取得产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。被告在2013年3月25日交房给原告使用，按照合同约定被告应当在2013年9月25日期前将办理需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未在约定的时间提交，已违约。原告应当在2013年9月26日至2015年9月26日内向被告主张逾期办证违约金，但原告至2019年8月28日才主张，已经超过二年的诉讼时效。按照《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”，按照三年计算本案诉讼时效，本案同样超过诉讼时效。综上所述，请求法院依法查明事实驳回原告的诉讼请求。 原告对其主张的事实，依法提交了《商品房买卖合同》《销售不动产统一发票》等证据。被告为证明其主张的事实，提交了如下证据：1、琼（2017）琼海市不动产权第XXXX号不动产权证，2、《不动产登记申请书》，3、《海南省住宅专项维修资金专用收据》，4、《房地产过户税收证明书》，5、琼（2019）琼海市不动产权第XXXX号不动产权证，6、《绿叶经典第一批不动产证书领取确认表》，7、表具信息描述（天然气），8、《关于停止受理房屋登记业务的通告》。对原、被告所举证据，本院依法组织了双方当事人进行质证。双方当事人对双方提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系从事房地产开发经营的企业法人。2010年6月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设位于琼海市××镇口的××区房，房屋面积为108.93平方米，房价总款384305元，原告于2010年5月31日支付首付款115305元，余款269000元办理银行按揭贷款支付；被告应当在2011年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告；第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理“原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金”。合同签订后，原告已支付全部房款及有关办证费用给被告。2013年3月25日，被告交付房屋给原告使用。2017年6月30日，被告向琼海市不动产登记中心申请办理涉案房屋的首次登记，之后，被告取得了涉案3号楼的不动产权证书【琼（2017）琼海市不动产权第XXXX号】。2019年7月6日，涉案房屋产权登记在原告的名下，证号为【琼（2019）琼海市不动产权第XXXX号】，原告于2019年7月10日领取了该不动产权证。 本院认为，本案争议焦点是：一、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条是否应当调整为“买受人不能在规定期限内取得房地产证的，双方同意买受人不退房，出卖人按日按已付购房款的0.1%向买受人支付违约金”；二、原告主张被告支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效。关于第一个焦点问题。原告主张合同第十五条存在欺诈或者重大误解情形，请求予以调整。《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行……”。根据法律规定，如果原告认为涉案合同签订时存在欺诈或者重大误解情形，可以请求变更或者撤销。经审查本案原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在重大误解的情形，原告没有提供相应证据证明签订合同时被告存在欺诈行为，因此，该合同合法有效。且合同签订后，原告按约定支付了房屋价款，被告也已依约向原告交付房屋，并为原告办理了不动产权证书，合同约定的内容双方均已履行完毕。因此，原告的主张缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。关于第二个焦点问题。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告已在2013年3月25日交房给原告使用，按合同约定被告应当在2013年9月25日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告在2017年6月才将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约。根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告存在逾期办理产权证的违约行为，原告可以根据上 述法律规定以及合同约定主张被告承担赔偿损失的违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。因此，原告应当在2015年9月25日之前向被告主张逾期办证违约金，但原告至2019年8月才主张，并且没有证据证明诉讼时效存在中断、中止的情形。故原告的该项主张已超过诉讼时效，本院不予支持。被告抗辩原告的主张超过诉讼时效，理由成立，应予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告冯培彬的诉讼请求。 案件受理费2150元，由原告冯培彬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 伍书兰 二〇一九年十一月六日 法官助理 黄雪莹 书 记 员 李卓蓓 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。