新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0106民初2541号原告：蔡兵，男，1980年12月4日出生，汉族，住乌鲁木齐经济技术开发区。委托诉讼代理人：赵磊，新疆万和律师事务所律师。被告：新疆宏福新源房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区迎宾路****楼****。法定代表人：余志强，该公司经理。委托诉讼代理人：王杰疆，新疆琨盟律师事务所律师。原告蔡兵与被告新疆宏福新源房地产开发有限公司（以下简称宏福新源公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡兵的委托诉讼代理人赵磊、被告宏福新源公司的委托诉讼代理人王杰疆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡兵向本院提出诉讼请求：1、请求解除《商品房定制协议书》；2、请求判令被告双倍返还定金20万元。事实和理由：原告与被告于2017年2月27日签订《商品房定制协议书》一份，约定原告以预订的方式购买乌市经济技术开发区北三路蓝海郡项目房屋，面积为138㎡，原告已按期支付定金十万元。经原告走访调查发现，协议所约定的土地不属于被告所有和使用，现仍在他人名下，而且无“蓝海郡”项目。被告收到原告方定金近两年毫无任何进展，原告多次催要双倍定金，被告拒不支付，故原告诉至法院。被告宏福新源公司辩称，1、我方同意解除与原告签订的《商品房定制协议书》；2、原告要求返还双倍定金的诉讼请求不成立，无法律依据，协议中约定的是诚意金，不是定金，不存在双倍返还的情况；3、双方签订的合同是预约合同，且被告一直在办理相关手续，被告不是恶意违约，双方未能签订商品房买卖合同，不能归责于被告，根据《商品房买卖合同司法解释》相关规定，被告只返还定金。综上所述，被告同意解除合同并返还已收取的100000元诚意金。经审理查明，2016年4月1日，新疆维吾尔自治区棉麻公司乌鲁木齐棉麻站（甲方）（以下简称乌鲁木齐棉麻站）与被告宏福新源公司（乙方）签订一份《协议书》，约定甲方在乌市经济技术开发区有储备库房及相关辅助设施，并以出让方式取得相关宗地的土地使用权；截止本协议签署，甲方319-61宗地的规划为：仓储用地；乙方拟利用甲方上述土地进行开发，并同意对甲方房屋建筑物、土地使用权给予相应的补偿；本协议的相关行为及内容，双方均已采取必要的公司行为并取得适当的批准。协议还约定了宗地基本情况、地面建筑物、地面建筑物本情况、关于宗地的规划等内容。2017年1月17日，乌鲁木齐经济技术开发区招商服务局作出乌经开招商（2017）2号文件《关于新疆棉花产业集团亚欧跨境贸易产业园项目备案的批复》，载明，“新疆棉花产业集团有限公司：你公司报来在乌鲁木齐经济技术开发区投资“新棉集团亚欧跨境贸易产业园项目”备案的申请及附件收悉。根据投资项目备案规定，经研究，同意该项目备案，现批复如下：一、项目建设单位及建设地点：项目建设单位为新疆棉花产业集团有限公司，建设地点在乌鲁木齐经济技术开发区乌鲁木齐棉麻站选址。二、主要建设内容及产品：（一）项目分两期建设。一期工程建设跨境商贸产业区、综合物流中心及商业配套区，建设内容包括：容量2万吨保鲜库，装卸站台30**㎡，库房20000㎡，场坪及道路25000㎡，商住公寓65000㎡，产业区综合楼60000㎡，站台货棚改造10000㎡，库房维修25000㎡，配套信息服务设施，对现有消防、监控设施、业务用房等进行维修改造等，并对现有库房、站台、货棚、消防设施、业务用房等进行维修改造，建设期为3年（2017年3月-2020年2月）；……四、该项目备案有效期：2017年1月17日至2018年1月16日。”2017年2月27日，原告蔡兵（乙方、预订方）与被告宏福新源公司（甲方、卖方）签订一份《商品房定制协议书》，约定乙方以团购形式预定甲方位于乌鲁木齐经济技术开发区北三路《蓝海郡》项目（以下简称该房屋）。该房屋建筑面积暂定为138㎡（最终面积以签订商品房买卖合同为准，均价5000元/㎡，按楼层±30元/层计价），具体付款约定以签订商品房买卖合同相关细则为准，面积以最终测绘为准。乙方同意签订本协议时，支付定金人民币拾万元，签订本协议三日内支付定金伍万，余款伍万需在2017年3月31日前支付完毕，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。签订商品房买卖合同时，买卖单价应以本协议第一条约定的单价为准。甲、乙双方商定，支付定金拾万元，超过预订期，乙方未与甲方签订商品房买卖合同的，甲方有权视为乙方己单方面解除本协议，乙方己交定金甲方不予返还。甲方单方面解除本协议，双倍返还乙方定金。甲方同意将所标明的房屋平面布局、结构、及附属设施等状况作为商品房买卖合同的附件。甲乙双方签订本协议后、签订商品房买卖合同前，因司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的，乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。甲乙双方签订商品房买卖合同后，本协议自行终止。本协议一式二份，甲方持一份、乙方持一份。协议还约定了开发商账号信息。该协议落款甲方处有被告宏福新源公司及其法定代表人余志强签章，乙方处有原告蔡兵签字并载明联系电话及身份证号。协议签订后，原告于2017年7月7日向协议指定账户打款100000元，被告于2017年7月10日向原告出具收据一张，载明，“蔡兵交诚意金人民币拾万元正，订海关团购房蓝海郡住房一套面积暂定138㎡。”后因原、被告双方一直未能签订商品房买卖合同，原告于2018年6月向被告催告要求其签订商品房买卖合同，如不能签订则要求被告退款，被告回复同意解除合同，亦同意向原告退款100000元。2017年3月21日，新棉集团现代综合物流建设项目一中国（新疆）亚欧跨境贸易产业园项目在乌鲁木齐经济技术开发区经济和发展改革委员会（价格监督检查局）备案，项目建设地点：开发区（头屯河区），所属行业：仓储业，计划开工时间：2017年9月，计划竣工时间：2020年9月，建设规模及主要建设内容包括商业服务及生活配套区。2017年4月28日，新疆新棉控股集团有公司为其建设开发，且已取得备案批复并登记备案的“新棉集团亚欧跨境贸易产业园项目”，向乌鲁木齐城乡规划管理局发出《新棉集团亚欧跨境贸易产业园项目规划申请报告》，向该局提出规划申请办理。2017年5月10日，中华人民共和国乌鲁木齐海关因其为其及喀什海关在一线工作的新来关员订购的团购房，系自治区新棉集团所属新棉跨境贸易产业园配套所属的“新棉蓝海郡”，“新棉蓝海郡”周边没有所属学校，故向乌鲁木齐经济技术开发区教育局发出《申请报告》，申请该局就近解决学校问题。2017年5月25日，新疆棉花产业集团有限公司因其拟建“新棉集团亚欧跨境贸易产业园”项目的规划设计条件整体功能实际需要，向乌鲁木齐经济技术开发区管委会发出《关于请求经开区管委会协调办理项目规划设计条件的报告》，请开发区管委会协调：1、政策上扶持，局部调整用地规划，整体容积率调整为1.8；2、协调相关部门尽快办理前期相关手续，尽快早日开工。2017年6月29日，新疆棉花产业集团有限公司向乌鲁木齐经济技术开发区管委会发出《关于协调解决项目规划条件的请示》”，载明，“我单位拟建“新棉集团亚欧跨境贸易产业园”项目……为了更好的发展产业园区，引进了海关业务，需解决部分海关官员住房问题，土地上有我单位三栋住宅楼需安置实情，及单位常年在南疆地区工作的特殊职工的实际需要。原定一期商住配套开发75000平方米（约700户）经与开发区路港办、区规划局细致沟通为了更好的服务北站资源整合，更有利的服务好跨境贸易产业区内各功能区的企业，再上述两单位诚挚的意见建议下，将原定一期75000平方米住宅下调为50000平方米（约400户）减少住宅面积，扩大商业面积，全力为产业园区的配套服务做好硬件基础工作。2018年9月28日，被告宏福新源公司向新疆棉花产业集团并乌鲁木齐棉麻站发出《关于出具的申请报告》，载明，“我公司与贵公司于2016年4月1日签订的集团所属乌鲁木齐棉麻北站名下40亩工业仓储用地合作开发为商品住宅，按合同约定已向贵方支付500万元转让款及20万元借款。一、自合同签订后，一刻不敢懈怠，以项目初步规划为开头。历经项目开发方案设计，可行性分析报告，直至可行性研究报告，按经开区政府，政府相关部门及贵集团相关要求几经修改，从最初的40亩地方案至最终228亩土地的棉麻北站整体方案成果定性，再与各相关公司的不懈努力下，最终获得开发区政府的一致通过，顺利取得北站片区响应政府资源整合的带头项目，（新棉集团跨境贸易产业园）为集团盘活，整合好北站全部资产打下坚实基础。为此我公司付出了大量的人力物力及费用。二、经开发区政府并集团同意，于2017年1月取得项目批复，3月取得项目备案登记证，6月经各方努力将项目列入乌市2017一百项重点项目之一，同年10月项目顺利通过市规划局局务会评审，经市局报市委市政府规划土地会议审议再获通过，11月取得市规划局规划蓝线，获得拆迁资格条件。年底因政府及各相关部门领导应自治区结对子，走亲戚等相关维稳惠民政策要求，多数不在岗等原因致使最终的规划红线未能按计划取得。二、2018年元月接伊犁州棉麻公司律师及乌市中级法院通知，方知贵集团与伊犁棉麻公司因债务纠纷一事致使棉麻北站40亩土地（即我方与棉麻北站所签订的40亩土地）被法院查封的事实，并尚未得到有效解决，及春节期间等其他原因导致2018年至今红线手续进展缓慢。经我公司与开发区政府，规划局等部门反复多次协商，最终达成一致意见，同意调整该用地为商住用地，因土地为企业自主用地，且新棉集团已宣布破产，同时供销系统大物流的确定。为完善各方手续区规划部门提出由集团主管单位（自治区供销社）出具同意调整土地用途为商住的意见，政府即可为该项目出具用地红线，同时土地部门进行出让评估，按程序进行该土地招牌挂，同时我公司承诺按双方签订的（合作开发协议）按期支付补偿款3千余万元。因此特向集团并自治区供销社提出申请，恳请集团并自治区供销社一如既往的给予大力支持，出具同意调整该用地为商住用地的意见。为感特此申请。”2018年10月8日，乌鲁木齐棉麻站收到被告公司申请报告后，向新疆棉花控股集团有限公司发出《关于的请示》，载明，“乌鲁木齐棉麻站于2018年10月8日收到新疆宏福新源房地产开发有限责任公司（以下简称宏福公司）《关于出具的申请报告》，报告中提出需要由集团公司主管单位（自治区供销社）出具同意调整土地用途为商住意见，并陈述理由如下……现经棉麻站领导班子沟通讨论认为：宏福公司陈述以上理由基本属实。是否继续推进以上合作项目，请集团党委研究决定。附件：一、关于出具《调整棉麻北站40亩地土地用途意见》的申请报告”后因被告一直未向原告退还定金100000元，故原告诉至法院，要求解除《商品房定制协议书》并要求被告双倍返还定金200000元。上述事实有原告蔡兵提供的《商品房定制协议书》、中国工商银行打款凭证、收据，被告宏福新源公司提供的《协议书》、《关于新疆棉花产业集团亚欧跨境贸易产业园项目备案的批复》、《乌鲁木齐市投资项目登记备案证》、《新棉集团亚欧跨境贸易产业园项目规划申请报告》、《中华人民共和国乌鲁木齐海关申请报告》、《关于请求经开区管委会协调办理项目规划设计条件的报告》、《关于协调解决项目规划条件的请示》、《关于出具的申请报告》、《关于的请示》，当事人的陈述及本院庭审笔录为证。本院认为，原告蔡兵与被告宏福新源公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房定制协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应按照合同的约定履行各自的义务，否则将承担相应的违约责任。关于原告要求解除与被告于2017年2月27日签订《商品房定制协议书》的诉讼请求，被告同意解除该协议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，“当事人协商一致，可以解除合同。”故双方已就解除协议达成一致，原告该诉讼请求，于法有据，本院予以确认。围绕本案的争议焦点：一、被告是否存在违约，原告陈述，双方签订的协议所约定的土地不属于被告所有和使用，现仍在他人名下，而且无“蓝海郡”项目，商品房买卖合同被告实际无法履行，原告无法实现买房的合同目的，故认为被告存在违约；被告辩称，双方签订的合同是商品房预约合同，且被告一直在办理相关手续，被告不是恶意违约。本院认为，“蓝海郡”项目系新疆棉花产业集团有限公司拟建设开发的“新棉集团亚欧跨境贸易产业园项目”所属配套项目，地点在乌鲁，地点在乌鲁木齐经济技术开发区亚欧跨境贸易产业园项目”已于2017年1月17日经乌鲁木齐经济技术开发区招商服务局批准备案，并于2017年3月21日经乌鲁木齐经济技术开发区经济和发展委员会（价格监督检查局）登记备案。2016年4月1日，被告宏福新源公司与乌鲁木齐棉麻站签订《协议书》，约定将乌鲁木齐棉麻站享有使用权的位于乌鲁木齐经济技术开发区宗地交由被告建设开发。为解决乌鲁木齐海关及喀什海关工作人员居住问题，乌鲁木齐海关经与自治区新棉集团新棉跨境贸易产业园接洽，在“新棉蓝海郡”为关员订购团购房。故2017年2月27日，原、被告双方签订了《商品房定制协议书》。基于前述事实，“蓝海郡”项目系被告计划开发建设的房地产项目，且被告于签订协议后一直在配合办理相关审批手续，双方签订的协议书中亦未对签订商品房买卖合同的期限作出明确约定，庭审中，原告自认最早于2018年6月向被告进行催告，要求被告签订商品房买卖合同，如不能签订，则退还定金，被告亦认可原告确实进行催告，并表示同意解除协议，故被告不存在恶意违约，本院对原告该陈述，不予采信。二、关于原告要求被告双倍返还定金200000元有无事实及法律依据，被告辩称，原告要求返还双倍定金的诉讼请求不成立，无法律依据，协议中约定的是诚意金，不是定金，不存在双倍返还的情况；且被告不是恶意违约，双方未能签订商品房买卖合同，不能归责于被告，根据《商品房买卖合同司法解释》相关规定，被告只返还定金。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，双方签订的协议中明确约定了100000元系定金及定金的法律效力，故对被告“协议中约定的是诚意金，不是定金”的辩解意见，本院不予采纳。案涉商品房买卖合同未能订立，不能归责于原、被告双方，故本院对原告该项诉讼请求，不予支持，基于双方签订的《商品房定制协议书》已经解除，被告应当返还原告定金100000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、原告蔡兵与被告新疆宏福源房地产开发有限公司于2017年2月27日签订的《商品房定制协议书》解除；二、被告新疆宏福源房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告蔡兵定金100000元。被告新疆宏福源房地产开发有限公司如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4300元，减半收取计2150元（原告已预交），由原告蔡兵负担1075元，被告新疆宏福源房地产开发有限公司负担1075元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  裴蕾二〇一九年十一月八日书记员  王媛