浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初3656号原告：赵彩菊，女，1938年1月11日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：陈颖，浙江星耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪高翔，浙江一剑律师事务所律师。被告：仰远法，男，1976年3月26日出生，汉族，住义乌市。被告：赵红芳，女，1976年5月10日出生，汉族，住义乌市。被告：仰健君，男，1999年8月12日出生，汉族，住义乌市。三被告共同委托诉讼代理人：郑金龙，浙江冠森律师事务所律师（2019年5月22日解除委托）。被告仰远法委托诉讼代理人：徐登洲，浙江绣湖律师事务所律师。第三人：仰泽兴，男，1944年1月8日出生，汉族，住义乌市。第三人：万凤仪，女，1949年2月22日出生，汉族，住义乌市。第三人：仰泽春，男，1928年9月26日出生，汉族，住义乌市。第三人：李桂香，女，1936年3月21日出生，汉族，住义乌市。第三人：陈雄武，男，1962年11月6日出生，汉族，住金华市婺城区。第三人：陈长勇，男，1964年12月24日出生，汉族，住义乌市。原告赵彩菊为与被告仰远法、赵红芳、仰健君宅基地使用权纠纷一案，于2019年2月22日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员王艳独任审判，于2019年4月11日公开开庭进行了审理，原告赵彩菊的委托诉讼代理人陈颖、洪高翔、被告仰远法、赵红芳及三被告的共同委托诉讼代理人郑金龙到庭参加了诉讼；于2019年5月7日第二次公开开庭进行了审理，原告赵彩菊的委托诉讼代理人陈颖、洪高翔、被告仰远法及三被告的共同委托诉讼代理人郑金龙到庭参加了诉讼。因案情疑难复杂转为普通程序并追加仰泽兴、万凤仪、仰泽春、李桂香、陈雄武、陈长勇为本案第三人后，依法组成合议庭，于2019年9月26日第三次公开开庭进行了审理，原告赵彩菊的委托诉讼代理人陈颖、洪高翔、被告仰远法及其委托诉讼代理人徐登洲、第三人仰泽兴、李桂香到庭参加了诉讼，被告赵红芳、仰健君、第三人万凤仪、仰泽春、陈雄武、陈长勇经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告赵彩菊向本院提出诉讼请求：一、要求确认原、被告签订的《旧村改造房地产买卖合同》合法有效；二、要求判令三被告共同协助原告办理义乌市其1/3土地使用权面积36㎡的产权过户登记手续；三、要求被告仰远法赔偿违约金3.35万元（自2018年12月7日起按总房款的万分之三暂算至2019年2月21日并计付至实际履行之日止）。庭审中，原告方明确诉请第一项：要求确认旧村改造房地产买卖合同当中，关于原被告双方权利义务内容合法有效；违约金从2018年12月7日起按总房款（147.0669万元）万分之三每天算至实际履行之日止。事实与理由如下：原告与三被告系亲戚关系，2003年8月5日，原告向三被告等7人购买其旧村改造安置的108㎡房屋地基（坐落为义乌市复兴社区丹溪五区22幢1号），当日即付清全部购房款69.5万元。地基购买后，原告全额出资了374469元建造房屋，并投入了30余万装修款，装修好之后，房屋即由原告自住及出租。适逢近年来义乌作为全国农村土地制度改革试点地区，允许农村宅基地跨村转让，原告即要求三被告等7人配合原告办理过户手续，经过协商，于2018年6月24日正式签订了《旧村改造房地产买卖合同》，合同约定三被告等7人共同配合原告办理房地产初始登记和过户登记手续后，原告支付三被告等7人每间五万元的补助款，并约定了被告逾期办理过户手续的，每逾期一天，应向原告偿付总房款万分之三的违约金。嗣后，三被告等7人配合进行了房屋的初始登记，不动产权证于2018年12月3日发证，不动产权证号：浙（2018）义乌市不动产权第0062653号。但初始登记后，被告仰远法拒绝配合办理过户登记手续，而同时期做证的21幢3号龚叔俊户、5幢2号仰基隆户均早已完成过户登记。无奈之下原告只得诉至法院，请求贵院依法受理并支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。三被告共同答辩称：1、本案原告主体不适格，2003年8月5日被告方签订的涉案房屋的协议是和第三人陈长勇和陈雄武签订的，依据原告所提供的水电费发票及租赁协议等，可以证明原告主体应当是陈长勇和陈雄武，所以本案当时所涉房屋的实际买方为陈长勇和陈雄武。2、由于实际买方陈雄武非义乌农村户口，按照义乌市宅基地转让实施细则规定，不符合宅基地转让买方资格，所以本案所涉合同当中，原被告之间签订合同系空白合同，以合法形式掩盖非法目的。3、涉案房屋已经被案外人所查封，不具备过户条件，本案属于起诉不适时。综上，请求驳回起诉或驳回诉请。第三人仰泽兴陈述称：平方是卖过的，卖给陈长勇和陈雄武的，和原告无关的。对于原告的诉请，我不同意的。第三人李桂香陈述称：坐落于义乌市人名下的36平方米宅基地使用权及房屋所有权已经转让给赵彩菊了，我二人诚实守信的做人原则，绝对配合赵彩菊过户。我们将上述36平方米宅基地卖给赵彩菊，不是卖给仰远法的。第三人陈雄武提交书面意见如下：原告系陈雄武之母。原告父母从80年代起就在村里开办糖果厂，多年经营，省吃俭用，有些积蓄。直到2003年，原告村仍未旧村改造，全家祖孙三代挤居一起，原告就想买点地基自己造房子。仰远法、仰泽兴、仰泽春与原告的女婿陈长勇是亲戚，他们刚好有地基卖，我父母就买了下来。因为原告自己没有什么文化，就委托儿子、女婿签合同并办理一些买卖手续。买地基及后来造房子的钱，都是原告出的（因原告年纪大又没文化，不会办理银行转账手续，因此原告的存款一直由我保管，本案买地款和造房款也是我代付的）。前述房子造好不到一年，原告村里也启动了旧村改造，原告自己的居住条件也大为改观，所以原告未到位于城里的涉案房屋实际居住，一直委托女儿打理出租，租金收入全部交给原告。2018年6月，因政策允许做证，原告与仰远法、仰泽兴、仰泽春三户人家正式签订了《旧村改造房地产买卖合同》。在办理房地产转让审批时，社区干部对仰远法等所有转让人进行了调查询问，仰远法等7人在《转让合同》、《转让审查表》、《询问笔录》上均签字确认将涉案房地产转让给原告赵彩菊。本人对原告陈述的事实理由和举证均无异议。本人对三被告证据的质证意见与原告的相同。第三人陈长勇提交书面意见如下：原告系陈长勇的岳母。案涉宅基地系由原告购买，并由原告出资建造，该处房屋归原告所有。因原告没什么文化，就委托儿子陈雄武和我签订合同办理一些买卖手续，买地基和建造房屋的钱都是原告出的，因原告年纪大又没有文化，不会办理银行转账手续，因此原告的存款一直由儿子陈雄武保管，买地和建房款也由陈雄武代付。前述房子造好不到一年，原告村里也启动了旧村改造，原告自己的居住条件也大为改观，所以原告居住在案涉房屋，一直委托原告的女儿陈春莲代理出租，租金收入全部交给原告。本人对原告陈述的事实理由和举证均无异议。本人对三被告证据的质证意见与原告的相同。第三人万凤仪、仰泽春均未作陈述。原告为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：1、旧村改造房地产买卖合同一份，证明原告向三被告购买位于义乌市复兴社区丹溪五区22幢1单元房地产的事实。2、收条一份，证明第二被告于2003年8月5日出具收条，收到原告委托儿子陈雄武支付的购房款69.5万元。3、不动产权证书【浙（2018）义乌市不动产权第0062653号】一份，证明房屋已完成不动产权的初始登记，涉案转让的不动产为3户联建，三被告占有三分之一，土地使用权面积36平方米，另两户案外人各占有三分之一，土地使用权面积各自36平方米。不动产权证书的原件由原告持有。4、转账截图打印件一份，证明原告支付了不动产初始登记证书的做证费用1200元。5、义乌市村经济合作社统一收款票据两份，证明2004年5月10日，原告为建房支付建房款给农村财会代理中心合计361416元，其中三被告一间和另一户产权人（第一被告的父母）一间共24万元及其超平方补交款1416元，另外案外人一间12万元。6、义乌市村经济合作社统一收款收据三张，证明2008年10月10日，原告为购买的房屋支付结算款合计13053元，其中，三被告一间为4351元。7、银行分户明细对账单、第一被告出具的收条、第一被告的父母出具的收条各一份，证明2018年7月3日第一被告及其父母分别出具收条，收到原告向第一被告支付的房屋转让的补助款5万元。（因为银行是转账给第一被告的，所以原告认为5万元补助款是补给三被告的）。8、银行分户明细对账单一份、案外人仰彬出具的收条一份、仰泽春、李桂香出具的收条各一份，证明2018年6月27日，仰泽春、李桂香收到了原告支付的房屋补助款5万元。（原告通过孙子陈源的账户将5万元款项汇入了仰泽春的孙媳妇李艳霞的账户）。9、租房协议五份、借记卡账户历史明细清单一份，证明自2004年7月31日开始，转让的房屋即由原告使用并出租至今，2017年10月27日，原告收到承租人的租金28000元。10、用水情况查询清单、电费详情单、浙江农村信用社水费代扣查询单、支付宝交付电费的账单详情各一份，证明房屋的水表及电表的用户名均做在原告方女婿陈长勇的名下，并绑定在孙子陈源账户名下代扣，支付了多年的水电费。11、义乌市农村住房转让合同一份，证明三被告于2018年6月26日，到复兴社区在社区工作人员的见证下，签订了该合同，证明了确系原告向三被告购买了涉案房屋。12、农村私人建房建设用地审批呈报表（复印件）一份，证明三被告审批获得108平方米宅基地使用权，将其中36个平方转让给原告之后，还有剩余面积。13、转让审查表一份，证明三被告于2018年6月26日到复兴社区，在工作人员的见证下签订了转让审查表，证明了三被告确实是将涉案宅基地转让给了原告。14、询问笔录七份，证明三被告及另外两户出让方都于2018年6月26日向复兴社区工作人员做了笔录，共同证明证实被告是将宅基地转让给了原告。15、户口本一份，证明原告系义乌市集体经济组织成员。16、收条一份，证明在2003年8月5日的款项是由原告向被告交付的。17、手机照片打印件三张，证明第一、三被告及涉案房产的其他出让方均在签订合同时，将身份证或户口本放在涉案合同上供原告拍照留存，2018年6月24日签订的《旧村改造房地产买卖合同》并非空白合同。18、义乌市不动产登记中心不动产档案证明一份，证明在原告领取不动产权证书后的短短15天内，房屋就被第一被告的堂哥仰远钱、第一被告的亲戚仰时威设立的黄山市青创文化传播有限公司、第一被告的同学吴为生等三人查封。19、义乌市国土局土地房产查询表一份，证明原告购买的房屋处于被查封的状态，而三被告本人所有的自住的北苑复兴西山房屋（不动产权证号：义乌房权证北苑字第**，门牌号为××幢**）却没有被查封，证明了第一被告与其债权人恶意串通查封了原告购买的房屋。20、原告女儿、外孙女与案外人仰泽春的录像视频及对话文字一份，证明案外人仰远钱明知包括其父母36平方米在内的房屋已转让给原告，还与第一被告恶意串通查封了原告购买的房屋。21、远扬建设集团有限公司、义乌市远顺建材有限公司的工商登记信息两份，证明案外人仰远钱为建筑承包商，2003年后承包建造了丹溪五区旧村改造房屋，仰远钱明知原告购买了丹溪五区22幢1号并支付了建房款，却仍与第一被告恶意串通查封了原告购买的房产。经质证，三被告认为，对证据1，当时签订的时候，买方主体处都是空白的，被告并不知道买方是原告，实际上的买方是陈长勇和陈雄武；对证据2，真实性没有异议，可以证明在2003年8月5日中的款项，也是案外人陈雄武支付的，本案买卖的主体是陈长勇和陈雄武；对证据3、4、5、6没有异议；对证据7没有异议，被告收到过5万元，被告的父亲没有收到过；对证据8没有异议；对证据9，租房协议没有异议，协议当中出租方中写的是陈长勇或陈长勇的儿子陈源，说明了买卖宅基地中真正的买方应该是陈长勇；对借记卡账户历史明细清单没有异议；对证据10，真实性没有异议，可以证明当时买卖的主体其中一方是陈长勇；对证据11，义乌市农村住房转让合同中，当时签订的时候乙方是空白的，不能证明原被告之间有实质上的买卖合同关系；对证据12，三被告确实有108个平方审批下来；对证据13，审查表中原告方的名字是空白的，不能达到原告的证明目的；对证据14，询问笔录必须经过出庭作证之后，才能作为证据使用，且询问笔录是在2018年6月26日就已经形成，原告当庭提供属于证据突袭，第一、二被告的名字是其本人所签；对证据15，没有异议；对证据16，第二被告签名的时候其它内容都是空白的，收条内容及日期都不是第二被告本人写的，当时是为了收5万元签字的，这张收条与2003年出具的收条是有冲突的，真实性有异议，第一、三被告对该份收条并不知情。对证据17，不能证明原告的证明目的，在合同当中置放身份证不能证明合同不是空白的；对证据18、19没有异议，但是查封是合法查封的，而且涉案房产是卖给陈长勇和陈雄武的，被告与三个案外人也不存在恶意串通；对证据20，无法达到原告的证明目的，实际购买人是陈长勇和陈雄武；对证据21，与本案无关，也不能证明是被告和案外人恶意串通查封涉案房产，远扬公司是在2005年6月15日成立的，在成立之前是没有资质承包丹溪五区的房子的，更没有收到丹溪五区22幢1号的建房款，所以仰远钱与本案没有关联。第三次庭审中，被告仰远法对证据3-7的质证意见补充如下：该几组证据形式上真实性没有异议，但可以反映出涉案宅基地系2003年8月5日由第一、二被告、第三人仰泽兴、万凤仪转让给第三人陈长勇、陈雄武的，无法达到原告主张的涉案宅基地系转让给原告或原告委托陈长勇、陈雄武进行受让的证明目的。第三人仰泽兴对原告提供的证据的质证意见与仰远法的一致。第三人李桂香对原告提供的证据都没有意见。三被告为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：1、房屋所有权及土地使用权转让协议一份，证明在2003年8月5日，被告方将涉案宅基地转让给了案外人陈长勇和陈雄武，转让价格为69.5万元。2、义乌市农村住房转让合同、义乌市农村宅基地使用权转让审查表各三份，证明当时签订农村住房转让合同的时候，买受方是空白的。3、民事裁定书、义乌市不动产登记中心不动产档案证明各一份（均系复印件），证明涉案房屋已被查封。4、第一被告与仰泽春的录像光盘及文字整理资料各一份（2019年4月14日形成）、照片打印件三张，证明仰泽春本人承认收条系空白的。5、第一被告与郑雪花的录音光盘及文字整理资料各一份（2019年4月19日形成），证明当时签订合同的时候双方都没有提供过买卖协议。6、房屋所有权及土地使用权转让协议、转账凭证各一份（其中转账凭证为仰远法单独提供），证明案外人仰远良与陈某将36平方米卖给第一被告后又卖给原告。经质证，原告方认为，对证据1真实性不清楚，我方之前从未收到过这份证据，而且与本案没有关联性，该协议中的出让人和受让人均不是本案的原被告，该份协议中的房屋坐落位置与涉案房屋的坐落位置不一致，而且在2019年2月9日，第二被告本人再次确认收到了原告支付的转让款69.5万元，在之后于2018年6月24日，原、被告之间已经签订过旧房改造房屋买卖合同，即使之前有签署，也应当以后签署的合同为准；根据相关规定及社会习惯，年纪较大的父母委托子女或女婿代为办理签署相关合同都是可能的，但相关合同应当约束的是委托人，权利义务应当由委托人承受，本案中涉案房屋及土地的实际购买人就是原告；对证据2，从合同中可以看出，这是市政府出具的格式合同，任何人都可以去获取格式合同，在被告提供的合同中，仅仅有甲方的签字，其余都是空白，三性均有异议，无法达到被告的证明目的。对证据3，对执行裁定书三性均没有异议，该房屋经过原告了解，已经被告多个法院查封，原告已经跟各法院的法官多次沟通，相关查封涉嫌被告串通查封恶意查封，在庭前原告与第一被告及相应的执行法官沟通，第一被告承诺会解封；第一被告自己本身就有另一处房产，却恰恰选择了查封涉案的房产，其目的就是为了串联案外人阻止该房屋的过户，甚至是为了向原告主张更多的补偿款，这种违背诚信的行为不应当得到法庭的支持；对不动产档案登记三性均没有异议，在义乌市人民法院查封的仰远钱系第一被告堂兄弟，也就是另一户出让人仰泽春及李桂香的儿子，涉案房屋系仰远钱承包建造的；另一查封人吴为生系第一被告的同学，安徽法院查封的黄山市青创文化传播有限公司的独资人为仰时威，其为第一被告的亲戚，这三人在原告取得不动产权证后半个月内，就查封了涉案房屋，且这三人涉案标的均很小，总计本金26.5万元，安徽法院查封的本金仅为4.5万元。综上，均可以证明第一被告与他人恶意串通的事实。对证据4，仰泽春在原告提供的证据中明确，其不清楚被告所称收条为空白，且该收条主文有双方买卖的见证人陈某所写，法庭可通知陈某出庭作证，仰泽春与第一被告关系特殊，仰泽春的儿子仰远钱查封了原告的房子，在收条上面的签字如果是空白的纸质签字并按手印，明显违反了日常常理。对证据5，真实性、关联性有异议，2018年6月26日，三被告等七人与原告前往复兴社区签订一式五份的转让协议、转让审查表及三份转让笔录，均系在双方到场真实的意思表示下签订，是在复兴社区工作人员郑雪花、陈贤寿、毛杏的见证下签订，怎么可能一份协议都没有看到？说明被告提供的录音是不完整的，我方要求被告提供完整的录音，或通知郑雪花本人出庭作证；2018年6月24日的时候，双方签订的合同本身就是双方私下签订的，与复兴社区无关。对证据6，三性均有异议，房屋的批条及不动产权证均在仰远良的父母名下，其无权处分父母财产，且买卖标的无法确认系涉案的房屋还是造在三被告名下的自己的房屋上。第三次庭审中，原告方对三被告提供的证据3补充质证意见如下：现义乌市人民法院已经做出裁定书，裁定解除对吴为生对涉案房屋的查封；对证据6质证意见补充如下：第三人李桂香已经到庭陈述，未将涉案房屋的宅基地转让给第一被告，转账凭证仅说明第二被告于2003年8月5日代全部出让人收到原告的购房款69.5万元，所以第二天由第一被告转交购房款。第三人仰泽兴对被告提供的证据都没有异议。第三人李桂香对被告提供的证据都不认可。原告提供的证据8与本案无关，本院不予确认；原告提供的证据17无法达到原告的证明目的，本院不予确认；对原告提供的其余证据，本院对其真实性均予以确认。三被告提供的证据4、5无法达到其证明目的，本院不予确认；三被告提供的证据6与本案缺乏关联性，本院不予确认；本院对三被告提供的其余证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：原告为义乌市江东街道西陈村村民。第三人陈雄武、陈长勇分别系原告的儿子和女婿。被告仰远法与赵红芳原系夫妻，现已离婚，二人育有一子即被告仰健君。2001年7月，三被告经审批取得了复兴村108平方米的农村建房用地。2003年8月5日，陈雄武、陈长勇（乙方）与仰远法、赵红芳、仰泽兴、万凤仪（甲方）签订《房屋所有权及土地使用权转让协议》一份，约定甲方将其家庭四人共有的坐落于落实为准）的房屋所有权及土地使用权转让给乙方，该房屋占地面积108平方米，转让价格为69.5万元。2018年6月24日，原告（买方）与三被告、第三人仰泽兴、万凤仪、仰泽春、李桂香（卖方）签订《旧村改造房地产买卖合同》一份，该合同载明旧村改造安置的108平方米房屋地基实际购买时间是2003年8月5日并已付清全部款项69.5万元，该房地产已由买方全额出资建造并实际使用至今。双方在合同中约定卖方须协助买方办理房地产初始登记，并在做出不动产初始登记证三日内协助买方办理过户登记，协助办理过户登记手续完毕，买方补助卖方每间5万元合计15万元。如卖方拒绝配合办理土地、房屋不动产权登记过户手续的，应赔付因土地、房价上涨的全部增值损失及支付双倍总房款的违约金。该房屋现坐落于义乌市。上述108平方米中，本案三被告转让的宅基地面积为36平方米。2018年6月26日，三被告在复兴社区办理委托见证时所做的询问笔录中，均确认案涉房屋系转让给原告赵彩菊所有。2018年11月29日，涉案房屋办理了初始登记并取得了浙（2018）义乌市不动产权第0062653号不动产权证。另查明，截至2019年11月6日，案涉房屋未有查封、抵押等情形。本院认为，原告与三被告及第三人仰泽兴、万凤仪、仰泽春、李桂香达成的《旧村改造房地产买卖合同》系各方的真实意思表示，该合同中关于原告与三被告的权利义务内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告已支付转让款履行了本方义务，三被告就其转让的36平方米宅基地使用权依约负有协助原告办理过户手续的义务。被告现未主动协助，已构成违约，但考虑到案涉房产曾被查封、客观上无法过户等实际情况，本院对原告关于违约金的诉请不予支持。原告的诉请合理部分，本院予以支持。虽然被告方曾与第三人陈雄武、陈长勇签订案涉房屋的转让协议，但从《旧村改造房地产买卖合同》的签订和三被告在复兴社区所做的询问笔录看，三被告对案涉房产受让方变更为原告是明知并确认的，且原买受人陈雄武、陈长勇对此亦无异议，故被告方的辩解本院不予采信。被告赵红芳、仰健君、第三人万凤仪、仰泽春、陈长勇、陈雄武经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、2018年6月24日签订的《旧村改造房地产买卖合同》中关于原告赵彩菊与被告仰远法、赵红芳、仰健君的权利义务内容合法有效。二、被告仰远法、赵红芳、仰健君于本判决生效后十日内协助原告赵彩菊办理将坐落于义乌市房屋中占地36平方米的不动产权过户至原告名下的变更登记手续。三、驳回原告赵彩菊的其他诉讼请求。案件受理费9086元、保全费2320元，由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  王 艳人民陪审员  刘剑军人民陪审员  沈人人二〇一九年十一月十五日书 记 员  陈艳萍