山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁03民终3161号 上诉人（原审原告）：毕洪博，男，1978年6月4日出生，汉族，住山东省桓台县。 委托诉讼代理人：荣坤，桓台兴桓法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：张秀军，男，1975年12月26日出生，汉族，住桓台县。 委托诉讼代理人：张伟，山东法德利律师事务所律师。 上诉人毕洪博因与被上诉人张秀军房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院（2019)鲁0321民初1450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人毕洪博及委托诉讼代理人荣坤、被上诉人张秀军的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毕洪博上诉请求：1.请求二审法院查清案件事实，撤销桓台县人民法院2019年8月12日作出的（2019）鲁0321民初1450号民事判决书，依法改判或发回桓台县人民法院重审。事实与理由：一审认定上诉人提交的公证书、造价报告书为无效证据进而认定原告主张经济损失的证据不足，无事实及法律依据。庭审中，被上诉人对上诉人提交的上述证据真实性没有异议，被上诉人应当提交反驳证据推翻上述证据，不能提交的话应当承担不利后果。一审法院草率判决，明显侵害了上诉人合法权益。 张秀军辩称，上诉人上诉理由不能成立，上诉人的损失是政府强拆造成，应由违法行为人自己承担，被上诉人不存在违约行为。一审认定合同无效，适用城镇房屋租赁司法解释不当，应当确认被上诉人从村委承租土地再租赁给上诉人合法有效。请求驳回上诉，维持原判。 毕洪博向一审法院起诉请求：原告毕洪博向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2017年11月7日签订的房屋租赁合同；2、请求判令被告赔偿原告经济损失270123.73元；3、请求判令被告赔偿原告其他经济损失8000元；4、诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理认定事实如下：原、被告双方对下列证据和事实无异议，一审法院予以确认。2017年11月7日，原告毕洪博与被告张秀军签订《房屋租赁合同》一份，内容为：出租方（甲方）张秀军，承租方（乙方）毕洪博。甲方将位于唐山，一中附属学校西邻具体位置见附图）果园及地上附属物出租给乙方经营使用，租赁期限自2017年11月7日至2022年11月7日，实际日期按照一中西路通车时开始计算。本合同所指经营范围五年合计租金为人民币240000元，第一年40000元，第二年50000元，第三年50000元，第四年50000元，第五年50000元。自本合同生效日乙方每年定期一次性向甲方缴纳当年费用。乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由乙方经营所产生的费用由乙方负担。乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁期满后，如乙方要求继续租赁，每年续租，租金继续按照每年50000元，续签租赁合同，乙方拥有优先租赁权。三年租赁期间，甲方无论任何原因提出合同终止，甲方需对乙方进行的装修赔偿（赔偿金额按照实际装修费用计算），并退还当年租金。原告毕洪博及被告张秀军分别在合同中签字予以确认。合同签订后，原告毕洪博便陆续对涉案租赁场地内的部分房屋进行装修。2018年5月1日，合同约定的“桓台一中西路”正式通车，原告毕洪博于当日向被告张秀军支付2018年5月至2019年5月份的租金40000元，并于当日正式使用涉案争议房屋。后，原告毕洪博对涉案争议房屋进行了装饰装修，并在此注册三味园餐饮有限公司，经营三味园烧烤店。2019年4月1日，桓台县自然资源局向被告张秀军送达“责令改正违法行为通知书”一份，内容为：你占用唐山镇楼一村的土地（国家“大棚房”问题专项清理整治行动协调推进小组办公室下发的疑似“大鹏房”）属于耕地非农化问题，违反了《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规规定。现责令你于4月4日前予以改正，拆除全部违法建筑物，恢复土地原貌，复耕到位。2019年4月3日，涉案场地上的房屋被强制拆除。 对下列证据和事实，原、被告双方存有争议：庭审中，原告毕洪博主张：涉案租赁场地共计2000平方，在场地上有五间厂房，大约1000平方。原告承租以后，仅使用了东侧的三间，并进行了装修。西侧两间未装修使用。厂房的外墙系砖混结构，房顶是轻钢结构，五间厂房全部用墙隔开。五间厂房内未有其他设施。此外，在涉案场地内还种植有七八颗苹果树。装修完毕后，原告毕洪博便在此经营三味园烧烤店，直至2019年3月19日，桓台县唐山镇人民政府通知被告将涉案房屋拆除。刚开始，被告张秀军找到原告，双方想进行协商处理，但后期原告却联系不到被告。因政府给予的拆除时间非常短，原告无法及时采取其他措施保障自己的合法权益。故，原告毕洪博于2019年4月2日向桓台县公证处办理了保全证据公证。并委托山东仲泰工程造价咨询有限公司对三味园装修工程造价进行了编制。原告毕洪博据此主张因涉案房屋被拆除，给其造成经济损失270123.73元。为此，原告毕洪博提交了公证书一份和报告书一份予以证明。公证书载明：公证事项保全证据，申请人毕洪博于2019年4月2日向本处称，其租赁的房屋与出租方存在合同纠纷，因后续处理事宜，要通过拍照、录像的形式固定证据，故申请办理保全证据公证。公证人员对涉案场地及西侧房屋等进行了拍摄，并将拍摄的场地房屋照片及房屋内设施照片附于公证书之中。山东仲泰工程造价咨询有限公司出具的报告书载明：三味园装修工程建筑工程费用为134815.45元，装饰工程费用为135308.28元，工程造价为270123.73元。报告书中还详细载明有各项费用的明细表、建筑工程计日工表、人材机价差表。对原告毕洪博提交的上述公证书和报告书，被告张秀军质证认为：1、对公证书的真实性无异议，但该公证书载明的照片仅能证明原告毕洪博经营饭店的客观事实，原告毕洪博擅自改变租赁合同约定的用途，在涉案场地内从事商业经营行为，应自行承担相应的风险。2、对工程造价咨询报告书真实性有异议，该报告书评估的依据系原告单方提交的相关材料收据，被告不予认可。原告毕洪博主张：其为进行上述公证及鉴定，共计花费公证费3000元和鉴证咨询服务咨询费5000元，并提交山东省桓台县公证处出具的发票一份和山东仲泰工程造价咨询有限公司开具的发票一份予以证明。对此，被告张秀军质证认为：对该两份发票的真实性无异议，但与本案无关，被告不应承担。关于涉案房屋租赁合同所在区域，一审法院依法向桓台县城乡规划事务服务中心调取“桓台县城市总体规划远期规划图（2003-2020）”一份，据该规划图显示，涉案争议房屋所属地段区域在桓台县城市总体规划范围之内。 以上事实，由原告毕洪博提交的房屋租赁合同、公证书、报告书、发票，被告张秀军提交的责令改正违法行为通知书，一审法院调取的桓台县城市总体规划图及到庭当事人的庭审陈述在卷佐证。 一审法院认为，一、关于涉案房屋租赁合同的效力认定。涉案租赁合同名称为“房屋租赁合同”，其中约定的出租物虽为“果园及地上附属物”，但经一审法院查明，“地上附属物”为砖混结构厂房五间，而原告毕洪博诉求的损失也系因其装修涉案房屋进行餐饮经营所产生的损失。故，原、被告双方争议的焦点系因租赁涉案场地中的房屋所产生的纠纷。一审法院应审查原、被告双方租赁涉案房屋是否符合法律规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第一条规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理……。第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……。本案中，涉案租赁合同所涉房屋及土地位于桓台县城市总体规划范围内，被告张秀军所出租的涉案房屋并未取得建设工程规划许可证。故，原、被告双方签订的涉案房屋租赁合同，应当认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力，故，原告毕洪博诉求解除其与被告张秀军于2017年11月7日签订房屋租赁合同，一审法院不予支持。 二、关于原告毕洪博所诉求的各项经济损失的认定。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原、被告双方的过错认定，一审法院认为，被告张秀军辩称是原告毕洪博未经其同意擅自改变合同用途并进行装修，但在原、被告双方签订的合同中，曾提及对涉案房屋进行“装修或改造”及“对装修进行赔偿”的字样，应当认为被告张秀军对于原告毕洪博租赁房屋以后将进行装修是有预知或明知的。在此情况下，被告张秀军将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告毕洪博，存在过错，应当根据过错程度赔偿原告毕洪博因履行合同所产生的部分损失。原告毕洪博明知其租赁房屋系用于进行餐饮经营，但在签订合同时对于涉案房屋的产权及建设规划状况未尽到应有的审查注意义务，在此情况下便进行投资装修，亦存在过错，应自行承担所产生的部分损失。关于原告毕洪博主张的因装修产生的损失270123.73元，其虽提交了桓台县公证处出具的公证书和山东仲泰工程造价咨询有限公司出具的报告书，欲证实其对涉案房屋进行装修建设花费270123.73元。但公证书的内容仅是对房屋设施概貌的直观展现，无法具体显示设施的材料、规格、属性等。而山东仲泰工程造价咨询有限公司出具的报告书，系原告毕洪博单方委托，其提供的鉴定依据系其单方提供。因原告毕洪博并未提交由涉案装修工程系由相关公司承接建设或装修的相应依据，故其提供的工程造价咨询依据并非系有关建设单位保存的施工单据，对其提供的该工程造价咨询依据是否必要，及是否与本案有关联，一审法院无法予以认定。综上，原告毕洪博主张其因装修涉案房屋导致产生损失270123.73元，证据不充分，一审法院不予认定。故，原告毕洪博诉求被告张秀军赔偿经济损失270123.73元，证据不足，一审法院不予支持。关于原告毕洪博主张的其他经济损失8000元，该损失包括公证费3000元，工程造价咨询费5000元。因该费用系原告毕洪博单方委托并支付的费用，且经一审法院上述认定，涉案造价咨询报告书一审法院亦未予以认定。故，对于该两项费用，一审法院不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告毕洪博的诉讼请求。案件受理费2735.93元，由原告毕洪博承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人证据1，提交山东省自然资源厅关于做好大棚房问题清理整改工作的通知，证明上诉人在耕地进行违建导致被拆除。证据2，唐山镇国土所土地规划示意图。证明涉案果园土地属于基本农田。上诉人质证提出，对证据真实性无异议，对证明内容有异议，上述证据足以证明违法行为主体是被上诉人。本院认为，上述证据系国家机关出具的书面文件，内容完整，形式要件完备，且与本案待证事实具有关联性，上诉人对其真实性无异议，本院依法作为有效证据采信。 二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，违章建筑主要包括：I、未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；2、擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；3、擅自改变了使用性质建成的建筑物；4、临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物：5、通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。本案中，涉案房产未取得建设工程规划许可证，属建法建筑，且果园中的房产应属于农用房性质，该房产租赁用于对外商业经营即改变了房产性质，上诉人应知道该用途改变的违法性，其承租该房产后装修用于烧烤店经营，属于明知违法而为，因该租赁房产产生的装修损失，属于自甘风险性质，据此，因租赁该房产产生损失应由其自担，其上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，毕洪博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5472元，由上诉人毕洪博负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 倪玲玲 审 判 员 边存鑫 审 判 员 孟庆红 二〇一九年十一月二十六日 法官助理 祝奉田 书 记 员 耿润玺