北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终9756号上诉人（原审被告）：北京嘉沃晟新能源技术开发有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇东半壁店村**。法定代表人：刘会军，总经理。上诉人（原审被告）：北京腾远恒达装饰工程有限公司，住，住所地北京市昌平区回龙观镇东半壁店村**委会北侧)。法定代表人：李军，总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：缪衢，北京云亭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京瑞得在线顺泰上网服务有限公司,住所地,住所地北京市昌平区回龙观镇东半壁店****iv>法定代表人：孙刚，总经理。委托诉讼代理人：付斌，北京安翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖梅霞，北京安翔律师事务所律师。原审第三人：北京市昌平区回龙观镇东半壁店村民委员会，住所地北京市，住所地北京市昌平区回龙观镇东半壁店村**法定代表人：鲁刚，主任。委托诉讼代理人：张亚男，北京张亚男律师事务所律师。上诉人北京嘉沃晟新能源技术开发有限公司（以下简称嘉沃晟公司）、北京腾远恒达装饰工程有限公司（以下简称腾远恒达公司）因与被上诉人北京瑞得在线顺泰上网服务有限公司（以下简称瑞得在线公司）及原审第三人北京市昌平区回龙观镇东半壁店村民委员会（以下简称东店村委会）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初15130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉沃晟公司、腾远恒达公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回瑞得在线公司的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审判决适用法律关系有误，本案是租赁合同纠纷，即便是租赁合同无效，合同无效的后果也应当在租赁合同主体之间进行认定，而腾远恒达公司并非租赁合同的当事人，腾远恒达公司不应承担责任。2、嘉沃晟公司与瑞得在线公司的租赁合同合法有效，涉案房屋是乡村集体土地上的房屋，并非城镇房屋，不应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。建设涉案房屋时，依据当时法规未要求取得规划许可。3、西配楼面积认定有误，应为407.5平方米。4、瑞得在线公司租期届满，不存在停产停业损失，搬家费也应当自行承担，装修花费证据不足且面积有误，原审法院酌定数额缺乏依据。瑞得在线公司辩称，同意原审法院判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。东店村委会提交书面意见称同意原审判决。瑞得在线公司向一审法院起诉请求：1、判令嘉沃晟公司、腾远恒达公司向瑞得在线公司支付经营损失、装修损失等经济补偿2000000元;2、诉讼费由嘉沃晟公司、腾远恒达公司承担。一审法院认定事实：2004年12月27日，东店村委会（甲方）与北京腾远亨达装饰工程有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于东半壁店262号的院落一座和地面建筑、设施出租给乙方使用；租赁期限自2005年6月1日至2025年6月1日止；租金以租赁房屋场地的数量、面积计算，年租金为300000元。2006年6月1日，东店村委会（甲方）与腾远亨达公司（乙方）重新就北京市昌平区回龙观镇东半壁店262号的院落和地面建筑、设施签订《租赁合同》，约定：租赁期限自2006年6月1日至2016年6月1日；租金以租赁房屋场地的数量、面积计算，年租金为100000元。2009年3月3日，北京腾远亨达装饰工程有限公司（甲方）与孙刚（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市昌平区东半壁店262号西配楼(主体两层)和西平房一大间出租给乙方；房屋用途为经营性上网服务；租赁期限自2009年3月3日至2014年3月3日,共计五年；租金标准为260000元每年。孙刚系瑞得在线公司股东兼法定代表人。前述《房屋租赁合同》签订后，瑞得在线公司将住所地变更为北京市昌平区回龙观镇东半壁店**，并在此经营网吧。2012年1月13日，北京神州国兴投资开发有限公司（甲方）与瑞得在线公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市昌平区回龙观东半壁店262号B栋底商西面门脸房，面积253平方米租给乙方作为商铺使用；租期从2012年4月1日起至房屋被政府规划拆迁止；租金为每年160000元；甲方在合同期内，不得干涉乙方的正常经营，不得擅自提高房租或终止协议，乙方退房时应结清相关费用，如经营不善不能再继续经营甲方不退还所交的剩余房租，如遇政府占地规划拆迁造成乙方不能继续经营时甲方退还乙方剩余房租。2012年11月16日，神州国兴公司名称变更为嘉沃晟公司，李军是嘉沃晟公司自然人股东。庭审中，嘉沃晟公司与腾远恒达公司均表示腾远恒达公司将北京市昌平区回龙观东半壁店262号大院出租给嘉沃晟公司，并且向法院提交了落款时间为2013年6月1日签订的《租赁协议》，以证实嘉沃晟公司、腾远恒达公司之间系租赁关系，该《租赁协议》甲方落款处有腾远恒达公司的印章。瑞得在线公司认为，腾远亨达公司于2017年7月27日才将名称变更为腾远恒达公司，该《租赁协议》签订时间为2013年，落款处却盖了腾远恒达公司印章，故该证据系伪造证据，不认可其真实性。嘉沃晟公司与腾远恒达公司则称，双方从2013年即建立了租赁关系，该《租赁协议》是后来补签的，并非虚假证据。2014年4月1日，嘉沃晟公司（甲方）与瑞得在线公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市昌平区回龙观东半壁店村262号大院西配楼（主体两层）租赁给乙方开设网吧经营使用；租赁期自2014年7月3日起，至拆迁止，在合同期内，如遇规划拆迁，乙方应无条件服从，甲方退还剩余房租；年租金为340000元。2014年4月1日,嘉沃晟公司（甲方）与瑞得在线公司（乙方）签订《补充合同》，主要内容为：经甲乙双方友好协商，对甲乙双方所签订的两份房屋租赁合同（1、位于东半壁店村**公司大院西配楼；2、位、位于东半壁店村****底商门脸房如下补充说明：甲方的两个租赁地点同时与乙方存在租赁关系时，两个租赁地点总租金为500000元，其中西配楼为340000元，B栋底商为160000元，如乙方因各种原因更改或解除其中任意一份租赁合同，租金则另行协商，两份租赁合同同时作废，甲乙双方需重新签订租赁合同。2017年7月27日，北京腾远亨达装饰工程有限公司名称变更为腾远恒达公司，法定代表人为李军。2017年11月22日，北京市昌平区回龙观镇人民政府（以下简称回龙观镇政府）向东半壁店村民委员会发出《北京市昌平区回龙观镇人民政府关于开展集体土地非住宅腾退工作的通知》，主要内容：为深刻汲取事故教训，防范遏制各类安全事故，深入贯彻党的十九大精神，落实《京津冀协同发展规划纲要》，有效疏解非首都功能，扎实推进疏解整治促提升工作，全面打赢蓝天保卫战，同时从根本上消除安全隐患、改善村居环境，按照市、区统一部署，回龙观镇决定全面启动各村集体土地非住宅腾退工作。现通知你村在近期集中开展如下事项：一、开展村域内群租房、群租公寓排查治理，确保全部居住人员搬离存在安全隐患的房屋。二、关停村域内散乱污企业和工业大院，要求各相关企业停止违法经营行为。请你村尽快开展整治行动，迅速启动腾退工作，切实消除隐患。东店村委会接到通知后，以印发公开信、通知、公告等方式要求相关承租户进行腾退。嘉沃晟公司随即要求瑞得在线公司腾退案涉房屋，并于2017年12月将2017年12月1日之后的租金退还给了瑞得在线公司，但瑞得在线公司认为尚未得到补偿款，故未将案涉房屋腾退返还给嘉沃晟公司。因东店村委会与腾远恒达公司之间就腾退补偿款的数额存在分歧，故双方持续进行协商，直至2019年1月31日才签订《解约协议》，约定：双方解除原协议，腾远恒达公司腾退土地及地上物并交付东店村委会，东店村委会给予解约补偿；东店村委会收回土地及地上物后，腾远恒达公司可获得解约补偿24200000元，该金额最终以审计终审结果为准，除此之外，东店村委会无需再向腾远恒达公司支付其他任何费用。上述《解约协议》签订后，东店村委会已经将补偿款24200000元支付给腾远恒达公司。关于补偿款的计算标准，东店村委会称：东店村委会参照昌政发[2016]15号文件规定的标准进行补偿。如果是对于2010年12月6日前建造的房屋，补偿标准及范围包括房屋重置成新价、装饰装潢及附属设施费（以评估价为准）、一次性停产停业综合补助（每平米不高于500元）、搬迁费（每平米25元）。如果是2010年12月6日之后建造的房屋不予补偿。同时，东店村委会称，双方最终商定的补偿款金额是高于昌政发[2016]15号文件规定的标准的，所以《解约协议》中未列明各项金额的明细。庭审中，瑞得在线公司称，其要求嘉沃晟公司、腾远恒达公司支付的2000000元补偿款中包括装修损失1000000元、停产停业补偿491500元、其余部分为搬家费。关于案涉两租赁标的物的建造时间，本案各方均认可262号大院西配楼是2010年12月6日前建造，但对于262号B栋底商门脸房的建造时间存在争议。嘉沃晟公司、腾远恒达公司、东店村委会均称262号B栋底商门脸房的建造时间在2010年12月6日之后。瑞得在线公司认为该房屋的建造时间是在2010年12月6日之前，但瑞得在线公司未能举证证明。关于262号大院西配楼的面积，瑞得在线公司提交了工商档案中的《企业住所（经营场所）证明》，该证明中载明东半壁村委会作为产权人同意将北京市昌平区回龙观镇262号院内730平方米的房屋以租赁方式提供给瑞得在线公司使用，该证明中同时盖有北京市昌平区回龙观镇人民政府的印章。瑞得在线公司因此认为262号大院西配楼的面积应为730平方米。嘉沃晟公司与腾远恒达公司对此提出异议。在案涉房屋腾退过程中，北京鼎春德正测绘中心曾对房屋面积进行测绘，但并未出具正式的测绘报告。法院依法调取了该测绘结果，该测绘结果显示262号大院西配楼的面积不低于730平方米。庭审中，瑞得在线公司向法院提供了《北京市装饰装修工程施工合同》、装修明细单、收据、光盘等，证明其对案涉房屋进行了装饰装修，花费了103万元。嘉沃晟公司与腾远恒达公司称对此不予认可。另查明，案涉房屋未取得规划审批手续，已于2019年2月被拆除。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋未取得规划审批手续，故相关联的房屋租赁合同及补充合同均无效。本案的争议焦点有三点，一、瑞得在线公司是否有权主张装修损失、停产停业补偿、搬家费，亦即腾远恒达公司获得的补偿款中是否有属于瑞得在线公司的份额。二、瑞得在线公司可获得的补偿款数额是多少。三、嘉沃晟公司是否负有支付补偿款的义务。针对第一个问题，法院认为，瑞得在线公司有权主张装修损失、停产停业补偿、搬家费，亦即腾远恒达公司获得的补偿款中有属于瑞得在线公司的份额。理由如下：案涉房屋被腾退是在地方政府为落实《京津冀协同发展规划纲要》，有效疏解非首都功能的背景下进行的，东店村委会对腾远恒达公司进行补偿所依据的规定（即昌政发[2016]15号文件）中，对补偿的项目、标准、资金来源都有明确的规定，因此腾退补偿具有政策性。根据昌政发[2016]15号文件的规定可知，停产停业损失、搬家费是对经营者因拆除腾退所造成的经营损失的补偿，装修损失是对房屋内的装修投入进行的补偿，而瑞得在线公司作为房屋的实际使用人，对案涉房屋进行了装修，又以案涉房屋为经营地点办理了营业执照并在此实际经营，因此补偿款中装修损失、停产停业补偿、搬家费在没有明确有效的相反约定情况下，应当包含瑞得在线公司的份额，瑞得在线公司有权要求腾远恒达公司支付相应的补偿款。针对第二个问题，法院认为，昌政发[2016]15号文件规定，2010年12月6日之后建造的房屋在未取得相关审批的情况下不应获得补偿，现瑞得在线公司未能举证证明262号B栋底商门脸房的建造时间在2010年12月6日之前，因此瑞得在线公司无权要求嘉沃晟公司、腾远恒达公司支付此部分房屋的相关补偿款，仅仅有权主张262号大院西配楼的相应补偿款。关于262号大院西配楼的面积，瑞得在线公司提交的《企业住所（经营场所）证明》中载明的面积为730平方米，该文件中有北京市昌平区回龙观镇人民政府的印章，法院调取的测绘结果亦显示该部分房屋的面积不低于730平方米，故瑞得在线公司主张此部分房屋面积为730平方米具有事实依据，法院予以采纳。鉴于嘉沃晟公司、腾远恒达公司亦以案涉房屋为经营场所办理了营业执照，故停产停业损失、搬家费应在瑞得在线公司与嘉沃晟公司、腾远恒达公司之间合理分配。具体比例，法院根据租期、瑞得在线公司的实际使用年限等因素酌情确定由瑞得在线公司享有70%的份额。停产停业损失的数额，法院根据昌政发[2016]15号文件规定的标准，按照500元/平方米的标准计算，腾远恒达公司应支付瑞得在线公司停产停业损失的数额为255500元（730平方米×500元×70%=255500元）。搬家费的数额，法院根据昌政发[2016]15号文件规定的标准，按照25元/平方米的标准计算，腾远恒达公司应支付瑞得在线公司搬家费的数额为12775元（730平方米×25元×70%=12775元）。装修损失的数额，因房屋已经被拆除，且东店村委会对腾远恒达公司的补偿并未明确装修损失的具体数额和明细，故法院根据房屋面积、使用年限、以及现场视频等因素酌情予以支持，数额为300000元。针对第三个问题，法院认为，虽然嘉沃晟公司与瑞得在线公司存在直接的合同关系，但是瑞得在线公司在本案中主张的款项是腾退补偿款，并非依据租赁合同关系产生的相关损失，而腾退补偿款是腾远恒达公司从东店村委会处获得，嘉沃晟公司并未获得腾退补偿款，故瑞得在线公司要求嘉沃晟公司支付补偿款的诉讼请求，法院不予支持。综上，瑞得在线公司的诉讼请求，理由正当，法院对其请求中的合理部分予以支持，对其过高请求部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、北京腾远恒达装饰工程有限公司于本判决生效后七日内支付北京瑞得在线顺泰上网服务有限公司停产停业损失255500元、搬家费12775元、装修损失300000元，共计568275元；二、驳回北京瑞得在线顺泰上网服务有限公司的其他诉讼请求。如北京腾远恒达装饰工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审中，北京市昌平区史各庄街道东半壁店村村民委员会提交情况说明，该村民委员会于2019年7月由原“北京市昌平区回龙观镇东半壁店村民委员会”变更为“北京市昌平区史各庄街道东半壁店村村民委员会”，变更手续尚在办理中。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。涉案房屋至拆迁时未取得规划审批手续，故相关的租赁合同及补充协议应属无效。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则。嘉沃晟公司、腾远恒达公司主张腾远恒达公司与瑞得在线公司没有合同关系不应承担赔偿责任。根据本案查明的事实，此次腾退补偿具有政策性，系对经营者因腾退所造成的经营损失和装修投入进行的补偿，瑞得在线公司实际使用涉案房屋用于经营并进行了装修，应当获得腾退补偿。腾远恒达公司与瑞得在线公司虽没有直接的合同关系，但腾远恒达公司作为承租人已将262号院内房屋几经转租，其在获得拆迁补偿利益后，应将其中其他实际使用人应获得的补偿部分给予该实际使用人。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。嘉沃晟公司、腾远恒达公司上诉主张瑞得在线公司系到期搬离不存在停产停业及搬家损失，但未提供证据予以证明，本院不予采信。嘉沃晟公司、腾远恒达公司亦主张西配楼认定面积有误，原审法院依职权向北京鼎春德正测绘中心调取的测绘结果，该结果显示西配楼面积不低于730平方米，本院予以确认。嘉沃晟公司、腾远恒达公司不予认可，但未提交充分证据予以证明，本院不予采信。根据公平原则，及具体租期、瑞得在线公司实际使用年限等因素原审法院酌情确定将停产停业损失、搬家费按比例分配并依据腾退文件精神确定的停产停业损失、搬家费具体数额并无不当。装修损失因涉案房屋已被拆除，补偿款中未对装修损失予以明确，原审法院依据房屋面积、使用年限及现有证据酌情确定的数额适当，本院予以维持。综上所述，嘉沃晟公司、腾远恒达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9483元，由北京嘉沃晟新能源技术开发有限公司、北京腾远恒达装饰工程有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 柳适思审 判 员 赵 蕾二〇一九年十一月二十一日法官助理 李昊婷书 记 员 明 玥