北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15088号上诉人（原审被告）：北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街****楼**401。法定代表人：房崇安，执行董事。委托诉讼代理人：于来平，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王宇翔，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：朱影蓉，女，1979年9月10日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。上诉人北京珠江投资开发有限公司（以下简称“珠江公司”）因与被上诉人朱影蓉合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初24559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。珠江公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，依法改判；2.本案上诉费及一审诉讼费用由朱影蓉承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。《租赁协议》是双方基于租赁房屋的真实意思表示，且朱影蓉自愿遵守协议约定，协议应为有效，而《租赁协议之补充协议》仅是对朱影蓉作为承租方对于涉案房屋未来优先购买权的约定，条款内容并不违反法律法规的强制性规定，亦应有效。法律并没有规定房屋租赁押金及每月最高租金的最高限额，优先购买不等于购买，法律应当尊重民事主体间的意思自治行为，不应强行干预。二、原审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定，即使一审法院认定协议无效，涉案房屋也是基于合同取得的财产，应由朱影蓉返还珠江公司，但一审法院并未一并处理。朱影蓉辩称，同意一审判决，不同意珠江公司的上诉请求，要求维持原判。一审法院认定案涉协议无效是正确的，珠江公司作为专业开发商，对房产政策专业且熟悉，合同无效的过错应主要在珠江公司一方。珠江公司曾以第三方名义收取朱影蓉购房团购费。上述资金利息及团购费均是朱影蓉损失，珠江公司以租代售形式导致合同无效，应承担全部或主要责任。关于退房的处理，法院在认定协议无效后，并不必须同时处理退房事宜，双方办理退款的同时也可以自行交割。朱影蓉向一审法院起诉请求：1.判令珠江公司返还朱影蓉1662536元及利息（以1662536元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2017年7月4日起计算至实际退还之日止）；2.诉讼费由珠江公司承担。一审法院认定事实：2017年1月11日，朱影蓉就通州区案涉房屋向珠江公司支付20000元租赁定金，珠江公司为朱影蓉出具了租赁收款专用收据。珠江公司出具的收款专用收据备注内容有“房款总额：2804512元、建筑面积：93.17平方米，单价：30101.02元”。2017年1月13日，珠江公司（甲方）与朱影蓉（乙方）签订《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》。《租赁协议》约定：一、房屋基本情况1、甲方将601房屋出租给乙方使用。2、该房屋实测建筑面积为93.17平方米，其中套内建筑面积67.60平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积25.57平方米……二、租赁期自2017年7月17日起至2037年7月16日止，共计20年。甲方于2017年7月17日将该房屋按约定条件交付乙方，但是，若乙方于2017年7月17日之前未将本协议第五条约定的1402256元押金缴纳完毕，交房日期顺延至乙方交齐全部押金之日，租期不予顺延，租期仍自2017年7月17日起计……三、交付标准该房屋交付标准为毛坯房。四、租金及其缴纳办法1、租金标准：该房屋每月租金为8676元……五、押金1、乙方向甲方支付押金1402256元，乙方签订本协议时支付560902元，于2017年4月18日前支付560902元，于2017年7月17日支付280452元……六、物业管理、其他的相关费用1、乙方同意甲方依法选聘的物业公司负责该房屋的物业管理，并服从该物业公司的管理和遵守物业公司制定的管理守则和各种管理规章……七、房屋维护及维修五年内非乙方原因造成该房屋结构性的损坏，包括墙体裂缝、基础下沉、房屋漏雨渗水，由甲方负责维修。除上述维修事宜以外的所有维修事项均由乙方负责并承担相关维修费用。《租赁协议》还约定了其他相关内容。《租赁协议之补充协议》约定：……二、优先购买权1、基于乙方承租甲方的房屋，甲方同意在乙方获得购买资格后可按本条第2款约定的价格优先购买该房屋。2、房屋价格按照本补充协议的约定，甲方将该房屋以套内建筑面积41486.86元/㎡、总价为2804512元的价格出售给乙方。三、具体购买方式基于通州现行购房政策，乙方尚不能购买该房屋，甲乙双方一致同意通过以下方式实现该房屋的转让：1、在乙方按时履行租赁协议约定缴纳押金、租金等义务的前提下，享受该优先购买权。租赁期内，一旦乙方获得购房资格，乙方应在甲方发出书面通知之日起15日内与甲方就该房屋签署商品房买卖合同并办理网签手续。2、自商品房买卖合同签订之日，租赁协议和本补充协议终止，双方权利义务按商品房买卖合同约定执行；乙方的租赁协议项下的押金扣除租赁协议项下应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任后的剩余部分，自动转为商品房买卖合同项下的房款，不足部分乙方应按照买卖合同的约定补足。3、由于乙方已经基于租赁协议缴付租金（以下简称“已付租金”，已付租金仅计算租赁协议项下已发生租金的本金部分5842.73元/月），故双方签订商品房买卖合同时，甲方将给予乙方与已付租金等额的优惠，商品房买卖合同中填写的价款为优惠后的房款总价……《租赁协议之补充协议》还约定了其他相关内容。2017年1月13日，朱影蓉向珠江公司支付租赁押金540902元；2017年4月10日，朱影蓉向珠江公司支付租金押金560902元；2017年7月3日，朱影蓉向珠江公司支付租金押金280452元、租金52056元；2018年1月8日，朱影蓉向珠江公司支付租金52056元；2018年7月16日，朱影蓉向珠江公司支付房款-租金52056元；2019年1月14日，朱影蓉向珠江公司支付房款-租金52056元；2019年7月3日，朱影蓉向珠江公司支付房款-租金52056元。对于朱影蓉支付租赁押金、租金、房款-租金，珠江公司向朱影蓉出具了相应的收款专用收据，除收款项目为“房款-租金”及其中一张租赁押金收款专用收据外，其余收款专用收据备注内容均有“房款总额：2804512元、建筑面积：93.17平方米，单价：30101.02元”。因601房屋所在的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售，2017年5月3日，北京市区两级住建、规土、工商、银监等部门联合约谈珠江公司，并依据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》作出处理决定，对珠江公司开发资质进行降级并责令其限期整改，整改期间作出暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的处理。本案一审审理过程中，朱影蓉表示，双方真实意思为买卖涉诉房屋，因朱影蓉不符合购买政策，双方签署了相应的租赁协议，以租赁之名行买卖之实。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。以合法形式掩盖非法目的的合同、损害社会公共利益的合同无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。朱影蓉提交的收款专用收据除其中一张租赁押金收款专用收据外，其余均明确载明有“房款”，有的则详细载明“房款总额：2804512元、建筑面积：93.17平方米，单价：30101.02元”；《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》约定高额租赁押金、较高的租金，远超正常房屋租赁所需相应费用，并且协议约定待朱影蓉获得购房资格珠江公司即可以与之签订商品房买卖合同等；珠江公司因案涉房屋所在的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售而被有关部门作出处理。根据上述情况、综合本案案情可以判断，双方之间并非正常的租赁合同关系，朱影蓉的实际目的是购买案涉房屋、珠江公司的实际目的是将该房屋出售给朱影蓉，但由于朱影蓉不符合购房条件，故双方签订了《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，有意规避购房政策达到变相销售的目的。双方的行为，扰乱了房地产市场秩序、损害了社会公共利益。因此双方签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》应被认定为无效。对于朱影蓉要求确认其与珠江公司签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，珠江公司以租赁定金、租赁押金、租金、房款-租金等名义收取朱影蓉的款项共计1662536元应当予以返还。珠江公司作为专业的房地产开发公司，对房屋销售政策应当比较了解，其在明知案涉房屋不能销售给朱影蓉的情况下，为规避政策而选择以签订租赁协议的方式变相销售，故其对《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的无效存在较大过错。朱影蓉本意是购买涉诉房屋，然而其选择与珠江公司签订《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，可见其对自己不符合购房条件是知情的，故其对《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的无效亦存在一定过错。综合本案案情，根据双方当事人的过错程度，一审法院对朱影蓉主张的利息不予支持，与此相应，一审法院在本案中亦不再从朱影蓉交纳的租金中扣除部分费用作为涉诉房屋的占有使用费。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、朱影蓉与珠江公司于2017年1月13日签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》无效；二、珠江公司于判决生效之日起7日内退还朱影蓉1662536元；三、驳回朱影蓉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点有二，一是双方签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》是否有效。二是珠江公司以租赁定金、租赁押金、租金等名义收取朱影蓉的款项共计1662536元是否应当予以返还，珠江公司是否应从朱影蓉交纳的租金中扣除部分费用。首先，对于双方签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的效力问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方签订的《租赁协议》和《租赁协议之补充协议》约定待朱影蓉获得购房资格后，珠江公司与之签订商品房买卖合同，且租赁押金与租金较高，同时，收款专用收据明确载明了“房款总额”、“建筑面积”及“单价”等内容，根据房屋租赁市场与房屋买卖市场的情况，结合本案案情可以认定，双方签订《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》实际上是珠江公司“以租代售”，通过签订租赁协议规避购房政策，达到将该房屋出售给不具备购房资格的朱影蓉的目的，双方的行为，扰乱了房地产市场秩序、损害了社会公共利益。一审法院认定双方签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》无效，符合法律规定，本院予以确认。其次，关于珠江公司以租赁定金、租赁押金、租金等名义收取朱影蓉的款项共计1662536元是否应当予以返还，珠江公司是否应从朱影蓉交纳的租金中扣除部分费用的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，珠江公司以租赁定金、租赁押金、租金等名义收取朱影蓉的款项共计1662536元应当予以返还。本案中，双方对《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的无效均存在一定过错。珠江公司作为房地产开发公司，具备较强的专业性，对相关政策应当知悉，其在明知朱影蓉不具备购房资质的情况下，通过“以租代售”的方式将涉诉房屋出售给朱影蓉，其对《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的无效存在的过错较大。一审法院综合本案案情，根据双方当事人的过错程度，对朱影蓉主张的利息不予支持，亦未支持珠江公司关于从朱影蓉交纳的租金中扣除部分费用的主张，并无不当，本院亦予确认。综上所述，珠江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19762元，由北京珠江投资开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  金妍熙二〇一九年十一月十二日法官助理  刘茜倩书 记 员  凌 童书 记 员  赵婷婷