贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7622号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅舒，男，汉族，1987年8月5日生，该公司法务专员，住贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：龙丹，女，1964年6月11日生，侗族，住贵州省凯里市。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）因与被上诉人龙丹商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初7643号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。宏益公司提出上诉请求：一、依法撤销原审原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、涉案房屋预告登记在被上诉人名下，上诉人已向被上诉人交付房屋，被上诉人的涉案房屋已取得收益，因此，双方签订《商品房买卖合同》的主要合同目的已实现，合同中双方的主要义务已履行。虽然在本案中存在逾期协助被上诉人办理转移登记的行为，但该义务属于合同附随义务，合同附随义务的延迟，并不构成对合同目的的根本性违约，为维护交易的稳定性，不应解除商品房买卖合同。二、逾期办理转移登记未给被上诉人造成实际损失，并不影响原告对房屋的占用、使用和收益。接房之后被上诉人近几年均在使用该房屋。而被上诉人是以逾期办证为理由，在近期才进行起诉要求解除合同的，因此即使法院判决解除，利息也不应当从2018年1月1日收款之日起算，而应当从被上诉人起诉之日起计算，否则将导致显失公平的后果。三、一审判决在判决解除合同的同时，未判决双方应当在判决生效后互相配合注销预抵押登记、预告登记、商品房买卖合同备案登记，属于增加双方当事人的诉累，且与双方《商品房买卖合同》补充协议第20.2条约定的“无论双方因何种原因解除合同，双方应当互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续”不符，一旦被上诉人根据判决取得房款后不配合注销上述备案，该房屋仍将长期处于被上诉人名下，上诉人无法进行销售或更名，而需要重新起诉被上诉人注销上述备案才能收回房屋。四、关于电表开户费、有线电视开户费387元非上诉人所收取，且被上诉人收房并使用涉案房屋几年，该费用是使用房屋必然支出的费用，就算合同解除该费用也不应当予以退还。被上诉人答辩认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。龙丹向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2013年4月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：135711）；二、判令被告返还原告购房款人民币394647元，并按照同期银行存款利率即年利率5.8%支付原告利息；三、被告支付代收费387元；四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年4月13日，被告宏益公司作为甲方，与原告龙丹作为乙方签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目M区第3栋1单元30层6号房屋，建筑面积48.17㎡的房屋，总价款为394647元，买受人采取分期付款方式付款，买受人应当在2013年4月13日前支付全部房价款，预付款118647元，尾款276000元整于2013年4月13日付清；出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。双方在合同中还约定了其他事项，并订立了《补充协议》。合同签订后，双方在贵阳市住房和城乡建设局办理了贵阳市商品房预售合同备案登记。原告当天向被告支付了全部购房款394647元，被告即日出具两张《收据》给原告。2016年11月18日，被告将上述房屋交付原告使用；原告同日向贵州宏立城物业服务有限公司第六分公司交纳了电表开户费、有线电视开户费387元。由于被告未在2017年12月31日前取得该房的所有权初始登记，未按时向原告提供办理该房转移登记的有关文书，已超过180日。原告为此诉至法院，提出如前诉请。另查明，被告于2019年5月24日已取得该房所有权初始登记手续；2017年12月31日，中国人民银行2年期存款基准利率为2.1%/年。一审判决认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告龙丹、被告宏益公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，双方应按约履行各自义务。合同签订后，原告按约全额支付了被告购房款394647元；被告应按约于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告未按时将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，且已逾180日，依据双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项约定“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。”解除合同的条件已成就，原告主张解除《商品房买卖合同》，要求被告返还购房款，具有合同及法律依据，依法予以支持。原告要求被告支付电表开户费、有线电视开户费387元，由于该费用系被告违约导致合同解除给原告造成的损失，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。”的规定，被告应予赔偿原告，依法予以支付。原告要求被告按（商业）银行存款年利率5.8%计算违约金，由于双方在《商品房买卖合同》中未具体约定按何家银行存款利率计算，结合原告已收房使用的实际，违约金按中国人民银行同期同类存款利率2.1%/年，从逾期之日即2018年1月1日计算至本判决确定的履行期限届满之日较妥。依据《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：一、解除原告龙丹与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2013年4月13日就贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目M区第3栋1单元30层6号房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后10日内退还原告龙丹购房款394647元，并同时支付原告违约金（以394647元为基数，按中国人民银行同期同类存款利率2.1%/年，从2018年1月1日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告龙丹电表开户费、有线电视开户费387元；四、驳回原告龙丹的其余诉讼请求。案件受理费7220元，减半收取3610元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担3500元，由原告龙丹承担110元。二审审理过程中，上诉人提交M区三栋已经办理产权的情况表一份，欲证实涉案房屋已经具备办理产权证的条件。被上诉人质证认为，对该证据的真实性无异议，但是根据合同的约定，上诉人逾期办证已经达到合同约定的解除条件，我方坚持要求解除合同。上诉人提交委托管理协议及补充协议，欲证实涉案房屋已经实际交付给被上诉人，且被上诉人已经取得房屋的收益。被上诉人质证认为，对该证据的真实性无异议，委托管理协议系另一个法律关系，与本案无关。本院审理查明的其余事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。上诉人宏益公司与被上诉人龙丹于2013年4月13日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行义务。关于上诉人所提本案商品房买卖合同及补充协议不应解除之上诉理由，经查，《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，上诉人宏益公司与被上诉人龙丹于2013年4月13日签订的《商品房买卖合同》中约定：“出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。”现双方约定的解除条件已成就，原审判决解除双方的《商品房买卖合同》及补充协议并按合同的约定判决上诉人退还被上诉人购房款、支付违约金并支付因解除合同导致被上诉人的损失并无不妥，本院予以维持。关于上诉人提出一审判决在判决解除合同的同时，应判决被上诉人在判决生效后配合办理注销预告登记、商品房买卖合同备案登记之上诉理由，本院认为，被上诉人配合办理注销预告登记、商品房买卖合同备案登记系解除合同之后的法律后果，应当一并处理，故上诉人该上诉理由本院予以采纳。综上所述，上诉人宏益公司所提部分上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初7643号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、龙丹于本判决生效之日起十日内协助贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区花果园项目M区第3栋1单元30层6号房屋的预告登记和《商品房买卖合同》备案登记的注销手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决确定执行；二审案件受理费7220元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  符黎音审判员  邹爱玲二〇一九年十一月二十日书记员  陈晓琦