广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19213号上诉人（原审被告）：晶科电力有限公司，住所地：浙江省嘉兴市海宁市袁花镇袁溪路**行政楼****。法定代理人：李某，职务：董事长。委托代理人：陆永华，该司员工。委托代理人：李雨佳，该司员工。被上诉人（原审原告）：曹秀英，女，1963年9月13日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托代理人：刘威，广东明思律师事务所律师。上诉人晶科电力有限公司（下简称晶科公司）因与被上诉人曹秀英房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初8494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人晶科公司上诉请求判令：1、撤销原审判决，发回重审或者改判驳回曹秀英的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费均由曹秀英承担。事实与理由如下：一、曹秀英承认未向晶科公司送达签名后的《续租合同》，原审法院跳过法定合同成立构成要件之一的要约，又错误将要约认定为承诺，再错误认定《续租合同》成立并生效，进而认定晶科公司承担一系列违约责任，属于认定基本事实不清，适用法律错误。其一，《中华人民共和国合同法》第十三条规定，合同成立的两个构成要件是要约、承诺，原审法院在没有认定要约的情况下，直接认定晶科公司邮寄的先盖章《续租合同》为承诺，属于认定基本事实不清。《中华人民共和国合同法》第十四条规定，要约的内容应当具体确定，且必须表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。《中华人民共和国合同法》第二十一条还规定，承诺是受要约人同意要约的意思表示，晶科公司寄出先盖章的《续租合同》前，双方未有满足合同法要约构成要件的行为，故晶科公司寄出先盖章的《续租合同》依法属于要约，原审法院将要约认定为承诺，属于认定事实错误。曹秀英承认其未向晶科公司邮寄经其签字的合同，应当理解为曹秀英的承诺并未到达晶科公司，承诺并未生效。根据《中华人民共和国合同法》第二十五条规定的“承诺生效时合同成立”，曹秀英提交的书面《续租合同》没有成立，更不可能生效。其二，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。晶科公司与曹秀英之间确实存在租赁法律关系，但由于书面《续租合同》未成立，该等租赁法律关系应当视为不定期租赁，且相应的付款条件、违约金计算方式均未明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。晶科公司早己支付了2016年3月10日至2016年4月9日期间的租金，且相当于两个月租金的70247.50元履约保证金至今未退还。因此，晶科公司并不存在任何违约行为，不应承担任何逾期支付租金违约金的责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。晶科公司已于2016年5月18日邮寄《告知函》给曹秀英，告知其由于双方无法就涉案物业的租赁达成新的一致，晶科公司要求解除租赁合同并搬离现场，已经尽到了合理的通知义务，晶科公司不应承担任何额外的租金支付义务，也不存在任何违约解除合同的事实。其三，晶科公司在履行合同过程中合理谨慎，不存在任何违约行为，不应当向曹秀英支付任何违约金或其他违约赔偿责任(含律师费)；二、原审法院判令晶科公司应支付2016年4月10日至2016年8月9日期间的租金，但该期间租金的诉讼时效早已届满，晶科公司在《答辩状》及庭审中均明确告知，原审法院忽视晶科公司的诉讼时效抗辩，属于适用法律错误。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，租金的诉讼时效为一年。即使晶科公司应当支付2016年4月10日至2016年8月9日期间的租金，该等租金的诉讼时效也已经经过；三、原审法院遗漏重要证据，对关键证据不予认定，违反法律规定，属于严重违反法定程序。其一，晶科公司提交的物业公司录音足以证明晶科公司与曹秀英未续租合同等重要案件事实，且该证据与晶科公司提交的其他证据相互印证，但原审法院未对该重要证据进行认定，未明确是否采纳。其二，曹秀英在《曹秀英补充意见》及原审庭审中均承认未向晶科公司送达其签名后的《续租合同》，但原审法院未认定该重要案件事实。其三，曹秀英提交的证据与其庭审发言相互矛盾，改口承认未向晶科公司送达签名后的《续租合同》、收到晶科公司涉案房屋钥匙等，曹秀英存在虚假陈述、故意隐瞒对其不利案件事实的情况，原审法院却忽视该重要事实。其四，曹秀英在《曹秀英补充意见》及原审庭审中承认不退还晶科公司已缴纳的履约保证金70247.50元，晶科公司在《答辩状》和庭审中亦有告知，原审法院却未认定该事实。其五，本案于2018年3月受理，于2018年5月24日进行第一次开庭审理，但晶科公司于2019年7月19日才收到判决书，本案的审理期限已经严重违反法律规定的期限，违反法定程序；四、原审判决逻辑及内容混乱，存在笔误。其一，原审判决大量罗列晶科公司与曹秀英的质证意见，却未对质证后的各份证据的效力单独进行认定，更谈不上依据有效证据对案件事实进行全面客观的归纳总结，判决缺乏充分的事实、法律依据。其二，原审判决认定“综合考虑晶科公司自认其于2016年7月7日将钥匙邮寄给曹秀英”，但事实是晶科公司向法院提交证据证明晶科公司于2016年7月7日向曹秀英邮寄送达涉案房屋的钥匙后，曹秀英眼见无法继续隐瞒，不得不改口当庭承认收到晶科公司邮寄送达的钥匙。其三，原审判决第17页第一行的“2018”年，根据上下文意思，应为“2016”年。被上诉人曹秀英答辩称：其一，双方签订的《续租合同》依法成立并合法有效，不存在晶科公司所称未达成要约和承诺的情形，原审判决对该事实认定准确。其二，对于晶科公司提及的《告知函》，不论曹秀英是否收到，都不影响《续租合同》的成立。晶科公司在《告知函》中表示希望解除合同，但并未得到曹秀英的同意，即双方并未对解除合同一事达成一致，故合同并未解除。其三，对于晶科公司直接搬离房屋及拒绝支付租金的行为，原审判决认定属违约行为是正确的。针对晶科公司出现违约之后，曹秀英没有及时采取有效措施防止损失扩大，原审判决也做出了相应的处理，即认为曹秀英存在过错，导致损失扩大，应承担部分责任，曹秀英对此也予以认可。虽然曹秀英在此次房屋租赁关系中损失巨大，涉案房屋空置一年以上的租金损失接近上百万，但曹秀英也认可应当对当初的沟通不畅承担一定的责任，故接受了原审判决，并没有上诉。其四，原审法院要求曹秀英针对晶科公司的意见提供补充证据，曹秀英按照法院要求补充提交证据，该证据并未过举证时效。原审法院也多次向晶科公司释明，故不存在程序错误的情形。在曹秀英补充证据后，原审法院也通知晶科公司到庭进行质证，但晶科公司未到庭，也未对曹秀英提交的补充证据发表任何意见。其五，晶科公司未以积极和解的态度解决与曹秀英之间的问题，导致双方损失扩大。从双方产生纠纷至今，晶科公司始终未与曹秀英进行联系，未就纠纷如何解决，损失、责任如何分担等问题与曹秀英进行协商，反而在上诉状中发泄情绪，所表达的观点也没有法律依据，给曹秀英造成诉累。其六，晶科公司提交的录音证据，没有公证人员在场，不清楚录音人员的身份，证据涉嫌伪造，其证据取得来源不合法。曹秀英于2018年3月27日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、晶科公司支付2016年3月逾期支付租金的违约金8873.87元（以月租金36974.44元为本金，按每日2%的标准计算，计算其逾期支付的12天）；2、晶科公司支付2016年4月10日至2016年6月9日的租金（当月月租金为36974.44元，2个月租金即为73948.88元）及逾期支付该两个月租金的相应利息（以73948.88元为本金，从2016年7月9日计至晶科公司实际支付之日止，按中国人民银行同期存款利率的标准计算）；3、晶科公司支付2016年6月10日至2018年3月9日的租金共计798647.88元（2016年6月10日至2017年3月9日期间月租金标准为36974.44元，2017年3月10日至2018年3月9日期间月租金标准为38823.16元）；4、晶科公司支付场地占用费，从2018年3月10日计至2018年4月9日，按38823.16元计算；5、晶科公司承担本案全部诉讼费；6、晶科公司支付曹秀英因追究其责任、挽回损失而委托律师的合理维权和律师费10000元。原审法院经审理查明：根据房管部门于2009年9月14日核发登记的《房地产使用权证》（编号为粤房地权证穗字第**）内容显示，位于广州市天河区体育西路****的权属人为曹秀英，规划用途为办公，建筑面积为234.76平方米。2014年2月，曹秀英、晶科公司双方就涉案房屋签订租赁合同，由曹秀英将该房屋出租给晶科公司使用，租赁期限为2014年2月21日至2016年3月9日。该合同签订后，晶科公司支付了租赁保证金70427.50元给曹秀英，曹秀英于2014年2月21日将涉案房屋交付给晶科公司使用；该份合同租赁期间的租金，晶科公司均已支付给了曹秀英。上述合同履行期限届满后，双方协商续签合同。2016年3月21日，晶科公司将其盖好公章但未填写日期的《广州市房地产租赁合同》（下简称《续租合同》）通过顺丰速运的方式邮寄给曹秀英，曹秀英于2016年3月23日签收了该邮件。曹秀英庭审中提供的《续租合同》显示其签名日期为2016年3月8日，合同内容如下：租赁期限为2016年3月10日至2018年3月9日，2016年3月10日至2017年3月9日期间每月租金为36974.44元，2017年3月10日至2018年3月9日期间每月租金为38823.16元；租金按月结算，由乙方（即晶科公司，下同）在每月9日前按银行划账付款方式缴付当月租金给甲方（即曹秀英，下同），且付款后乙方须提供相应金额合法租赁发票；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金及管理费、水电费的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；如逾期超出10个工作日以上，甲方可解除合同，没收履约保证金，收回房屋，另行出租；若乙方不按甲方要求撤离房屋物品的，在甲方发出信件至乙方通信地址3天后，乙方视同放弃屋内物品，甲方有权处置；本合同租赁期内，甲乙任何一方单方提出解除协议，另一方有权要求赔偿损失；本合同自双方签字之日起生效等内容。合同中并未约定晶科公司可提前解除合同。曹秀英称：其收到上述合同后签名确认，晶科公司继续使用该房屋，晶科公司于2016年3月21日支付了2016年3月10日至2016年4月9日期间的租金36974.44元外，此后未再支付租金；其将续租合同签名后积极联系晶科公司工作人员，但晶科公司多名工作人员均表示工作交接不负责此事，晶科公司也没有工作人员主动联系曹秀英索要曹秀英签字后的合同。晶科公司称：双方按第一次租赁合同的条件协商好之后，其先盖好章后将合同邮寄给曹秀英，此后曹秀英反悔要求提高租金且不同意开具租金发票，故其向曹秀英发函告知续租合同没有成立，要求曹秀英返还晶科公司已盖章的合同，曹秀英在书面的补充意见中也承认没有返还续租合同，因此续租合同尚未成立；由于续租合同尚未成立，晶科公司于2016年4月向曹秀英提出要求搬出涉案房屋，其于2016年5月7日搬出家具但物业管理公司要求曹秀英开具放行条，由于曹秀英不同意开具放行条，故其在当天只能搬走相关文件及几张椅子；2016年7月7日，其将钥匙返还给曹秀英，相应的快递单已显示曹秀英签收了钥匙；其与物业管理公司协商退还物管保证金及水电保证金，物业管理公司亦已退还相应的保证金。为此，晶科公司提供以下证据：1、晶科公司于2016年5月18日出具给曹秀英的《告知函》，载明：晶科公司于2016年3月21日将经双方商定并加盖晶科公司合同章的《广州市房地产租赁合同》邮寄曹秀英（快递单号：922125252441），但后续曹秀英提出不按照合同约定向晶科公司开具合法租赁发票，而改由曹秀英所持有的其他第三方开具广告咨询发票，晶科公司不能同意；故双方未能就房屋续租达成一致，双方明确不再续租，晶科公司于5月7日搬离租赁房屋，曹秀英会将晶科公司盖章后的《租赁合同》返还于晶科公司，并退还押金；随后，晶科公司陆续搬离了部分家具；然而，在晶科公司搬离房屋内剩余办公家具时，曹秀英却通知物业公司不予放行，致使晶科公司部分家具至今未能搬出；为尽快解决本次租赁事宜，现向曹秀英函告如下：1、务请曹秀英在收到本函后配合晶科公司办理家具的搬出手续；否则，由此造成晶科公司无法正常办公产生的损失，均应由曹秀英承担；2、务请曹秀英在收到本函后将晶科公司单方签章的所有《租赁合同》原件（共计贰份）归还晶科公司，并在收到本函后三日将剩余押金33453.06元返还至晶科公司如下账户（两个月押金70427.50元，扣除2016年4月的租金36974.44元）；3、晶科公司己向曹秀英实际支付2016年2月、3月的房屋租金共计72188.19元，加上述抵扣的4月租金36974.44元，请曹秀英于收到本函后3日内向晶科公司一并开具相应金额的合法租赁发票等内容；2、上海市静安公证处于2018年5月11日出具的《公证书》（原件）一份，申请人为晶科公司，载明在公证员的监督下，晶科公司的委托代理人李雨佳于2018年5月8日到公证处，使用该公证处已连接互联网的计算机进行操作，得到附件十二、十三；附件十二、十三是单号为922125252441、921501705213的顺风速递的快递详情单底单二份，上述详情单载明收件人均为曹秀英、地址为、地址为深圳市罗湖区洪湖路碧湖花园碧波阁16D码均为138××××****，两份邮件均显示已被签收；编号为921501705213号的顺丰速运快递详情单上并未记载交邮具体日期以及邮寄物品名称，晶科公司提供该详情单拟证实其邮寄了《告知函》给曹秀英；3、晶科公司员工范颖秋的书面证言及微信聊天记录，拟证明晶科公司向曹秀英提出续租、搬迁、退回物管保证金等的经过，证人在书面证言中称2016年7月7日左右，其通过顺丰快递按曹秀英接收合同的地址邮寄了涉案房屋的钥匙，并发短信告知业主快递单号；业主从来没有与其联系；4、晶科公司于2016年6月21日出具的《关于使用物业服务保证金及水电周转金的函》，载明其向维多利广场经营服务中心申请退回抵扣2016年5月份物业服务费5869元、电费141.55元等其未交纳的费用后的物业服务保证金及水电周转金的余额3379.78元；并表明涉及涉案房屋的2016年6月1日及后续的物业服务费、水电费等一切费用（包括因未按时交纳物业服务费等相关费用所产生的违约金等）将由业主自行承担；5、发送时间为2016年8月1日、收件人为范颖秋的邮件一份，载明由于现在办理退押金（仅指开了地税发票的押金）涉及到退税，根据税局要求需收回押金发票原件才能办理；如出现客户遗失发票原件情形，客户除了要在市级以上报刊刊登《遗失声明》外，还需要到开票单位的地税局办理发票挂失毁损手续，故我司在办理退该类押金时，需同时附《遗失声明》和《发票丢失情况报告表》（税局已盖章）作为财务报销附件；6、2016年6月30日《南方都市报》一份，其中刊登的《遗失声明》载明晶科公司遗失广州怡城物业管理有限公司开具的地税普通发票2份发票代码2440××××7990，发票号码022××××8203、057××××6。已盖发票章，声明作废；7、日期为2016年8月24日的《客户收付款入账通知书》，付款方为广州怡城物业管理有限公司，收款方为晶科公司，金额为3379.78元；8、晶科公司工作人员与物管公司工作人员交涉的录音及录音文字整理资料，拟证明物管公司收到晶科公司申请退还保证金的函并据此向晶科公司退款；曹秀英不签署放行条导致物管公司不让晶科公司搬走家具，而且晶科公司2016年就退还涉案房屋，并不存在曹秀英所述的一直占用或使用涉案房屋的问题；9、晶科公司与案外人洪勉签订的《广州市房屋租赁合同》以及房管部门出具的《房屋租赁登记备案证明》（登记备案时间为2016年7月6日），证明晶科公司向洪勉承租天河区天河路228号之一广晟大厦电梯层1210（自然层1110）房做办公用途，租赁期限为2016年4月20日至2019年5月20日；10、洪勉于2018年4月21日出具的《证明》，证明晶科公司向其承租天河路XX号之一广晟大厦电梯层XX房的房产，晶科公司于2016年5月7日左右搬入该承租物业；11、中国电信股份有限公司广州分公司业务登记单、综合业务预受理登记表、业务施工确认单，证明晶科公司原安装于涉案房屋的宽带服务于2016年5月15日申请变更安装至广晟大厦XX层XXX房，并于2016年5月18日迁移施工完毕；曹秀英质证称：对证据1、2的真实性无法确认，其并没有收到上述告知函；因范颖秋系晶科公司的员工，故对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据4-证据7的真实性没有异议，对关联性有异议；对证据8的真实性、合法性不予确认，认为录音中被录音者的身份不能确定，对其谈话内容也没有其他证据佐证；对证据9的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认；对证据10的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该证据与本案无关，且证人证言只是口头叙述，没有其他证据支持；对证据11的真实性、合法性、关联性均予以确认。原审诉讼中，曹秀英称：涉案房屋设有电子密码锁，密码锁停电后失效可以重新打开；合同期满后，其把密码锁拆掉重新加上锁；此后直至2018年5月6日其才将涉案房屋另行出租给他人。曹秀英为证实涉案房屋一直由晶科公司占用，提供了以下证据（其中证据2为当庭提供）：1、维多利广场经营服务处中心出具给曹秀英的《关于维多利广场A2303单元物品权属事宜的回复函》，载明据其收到该单元租赁合同复印件，承租方为晶科电力有限公司，租期为2016年3月10日至2018年3月9日；晶科电力有限公司缴纳至2016年5月31日物业服务费、电费；2016年6月1日起，物业服务费由业主缴纳；在该租期内，其无收到关于阁下与晶科电力有限公司提前解除租赁关系的书面告知，以及由阁下与晶科电力有限公司共同签章的退场放行条；单元现时结构与该单元2014年的装修申请一致。2、曹秀英自称与晶科公司员工冼伟杰、晶科公司法定代表人李某、晶科公司董事陈某的短信往来记录；其中曹秀英认为为晶科公司员工冼伟杰（号码为188××××****）的短信往来内容为“2016年5月30日短信往来内容，冼：曹老板，我是晶科华**负责人，就A2303租赁事宜想看您何时方便与您交流下意见，或面谈也可，冼某杰；曹：谢谢！我在北京，你可以电话我，我不是老板，我是教育工作者，你是晶科老板，多多关照；冼：我在高速上，下午电话联系吧，我常在北京，住华威桥；我在北大，你能否把管理费交了，维多利管理处多次电话你们公司，都杳无音讯，尔后又电话我，按合同执行不能违约，希望下午一并谈谈解决吧；2016年5月31日短信往来内容，冼：曹老师，经和公司财务沟通，能通融解约同时可支付物业费，您有什么建议？谢谢，冼伟杰，晶科；曹：不能；2016年6月15日短信往来内容，冼：曹老师，这几天和领导在开会忙，见谅”；其中与曹秀英认为为晶科公司法定代表人李某（号码为152××××****）的短信发送时间为2017年11月15日，内容为“李董您好！冒昧给你信息，我是北京大学EMBA班曹秀英老师，主要有一事项你汇报！我有一房产，广州天河区体育西路103号维多利广场A座2303房租给你公司做写字楼，合同期2016年3月9日至2018年3月9日止；现在一直未付租金，人走楼空，我的损失很大，每月管理费等费用，又不能出租他方，我多次与你上海总部的胡超联系，未果，找出种种理由；望李董在百忙中抽点时间妥善处理此事；谢谢！”，对方并未回复该短信；其中与曹秀英认为为晶科公司董事陈康平（号码为137××××****）的短信往来内容为“2018年1月20日，曹：陈董您好！……牛琳小姐与我沟通续租，我不但同意了并且也没有涨租（当时几家都想租且价格提高了10%，我都没同意），续签了合同（从2016年3月9日至2018年3月9日止）当时牛琳小姐（与我说她职务变动）把续租事宜转给上海晶科李坤女士，续租事宜合同完成……陈董大体这过程，以后每月管理费全是我付给物业，多次与胡超联系不理，他找出种种理由，拖至今日，因为在合同期内，我又不能出租，造成我很大的损失……；2018年1月21日，曹：陈董您好！周末快乐，信息收到了吗？曹墨青老师”；陈：周末”。晶科公司质证称：对证据1的关联性、合法性没有异议，对其真实性、证明内容有异议，认为：1、该函件并非物业管理公司向晶科公司发出，其无法判断其真实性，且曹秀英对函件内容的意思表示理解有误；2、无法证明涉案房屋的承租方没有改变；3、无法证明晶科公司一直占有涉案房屋、未将物品搬离；对证据2，认为曹秀英当庭提供该证据已经超过举证期限，拒不同意质证。原审法院依法告知当庭提供的证据2系针对晶科公司当庭答辩意见的反驳，因此并未超过举证期限，要求其必须质证。晶科公司经释明，仍坚持认为该证据并非新证据，已经超过举证期限，不予质证；但经询问，晶科公司明确冼伟杰系其员工、李某系其法定代表人，对于陈康平是否其董事晶科公司代理人表示并不清楚，但亦未在庭后就此人身份答复本庭。原审法院遂告知曹秀英提供保存有上述短信记录原始载体的手机供本庭审核，曹秀英遂提供保存有上述短信内容记录的三星手机一部，经核查手机内保存的短信内容与曹秀英提供的短信记录内容一致。对于晶科公司关于曹秀英反悔要求提高租金不同意开具租金发票的陈述，曹秀英予以否认；晶科公司就此未能提供证据予以证实。另，曹秀英为证实其提起本案诉讼支出了律师费10000元，提供了广东明思律师事务所于2018年3月26日出具的《广东省增值税普通发票》一张，载明购买方为曹秀英，金额为10000元。原审法院认为：双方在第一份合同期限届满之后经过协商确定合同内容，并由晶科公司在双方商定的合同文本上先行盖章后邮寄给曹秀英签名确认，合同上亦明确载明了合同自双方签字之日起生效，故晶科公司邮寄的经其盖章的合同实际上应为承诺，根据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条的规定，承诺到达时生效，承诺生效时合同成立。《续租合同》虽显示曹秀英签名日期为2016年3月8日，但根据查明的事实曹秀英于2016年3月23日才收到晶科公司邮寄的《续租合同》，因此认定《续租合同》于2016年3月23日成立并生效。晶科公司抗辩称由于曹秀英提高了租金且不同意开具相应的租赁发票因此合同没有成立，因曹秀英对此予以否认且晶科公司未能举证证实，对于晶科公司上述陈述不予采信，晶科公司据此认为合同尚未成立缺乏事实依据，不予采纳。《续租合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约切实履行。虽《续租合同》2016年3月23日才成立并生效，但因双方第一份合同已于2016年3月9日届满且此后晶科公司继续使用涉案房屋，《续租合同》亦约定租赁期限自2016年3月10日开始计算，因此晶科公司仍应按《续租合同》的约定自2016年3月10日开始计付租金给曹秀英。合同履行期间，除非双方协商一致、符合约定或者法定解除条件外，当事人不得随意解除合同。本案中，作为承租人的晶科公司主要义务是支付租金。晶科公司除了在2016年3月21日支付了租金外，未再支付租金给曹秀英，其行为已构成违约，作为违约方其并不具备合同解除权。晶科公司为证实其邮寄了2016年5月18日的《告知函》给曹秀英，提供的是2018年5月8日申请公证、2018年5月11日出具公证书中涉及的邮件详情单，相应的详情单亦未注明交邮时间以及投递结果，上述证据显然不能证明晶科公司的主张且曹秀英对此予以否认，晶科公司关于曹秀英已收到《告知函》的主张，不予采信。虽晶科公司提供的证据不足以证实其已将要求解除合同的《告知函》邮寄给了曹秀英，但从晶科公司于2016年4月另行租赁办公用房、于2016年5月15日申请将宽带迁移至新承租的办公用房、曹秀英自认的晶科公司员工冼伟杰于2016年5月31日与其短信往来内容、曹秀英自认的其于2016年6月1日开始自行支付涉案房屋的物业管理费、曹秀英自行提供的其与晶科公司方人员短信往来内容可见，最迟在2016年5月31日晶科公司已明确向曹秀英提出解除合同的请求、曹秀英亦知悉晶科公司在此前已搬离涉案房屋。如前所述，虽晶科公司无权要求解除合同，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”之规定，曹秀英在得知晶科公司搬离涉案房屋后应尽快收回涉案房屋另行出租避免损失扩大，否则因此而造成的损失应由曹秀英自行承担。曹秀英在晶科公司违约的一年多后、于合同期限届满后的2018年5月6日才另行出租，明显没有采取相应的措施防止损失的进一步扩大，曹秀英应对扩大的损失承担责任。综合考虑晶科公司自认其于2016年7月7日将钥匙邮寄给曹秀英、曹秀英若收回房屋后亦需要一定的时间重新寻找承租人，酌情确定晶科公司应支付租金至2016年8月9日。对于此后的租金或场地使用费，均不予支持。依据合同约定，每月租金应于当月9日前支付，2016年3月10日至2016年4月9日期间的租金至2016年3月21日才支付、2016年4月10日至2016年8月9日期间的租金至今未付已构成违约，曹秀英要求晶科公司支付违约金合法有据，予以支持。晶科公司已抗辩其无需支付该期间租金及违约金给曹秀英，应当视为其否认曹秀英主张的违约金标准，因此对曹秀英主张的违约金标准是否过高，依法进行审查。依据约定，晶科公司迟延支付租金的，需按每日2%的标准计算违约金，按此计算得出的违约金显然过分高于晶科公司违约给曹秀英造成的损失，综合本案案情，酌情将违约金标准调整为按中国人民银行规定的银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算。对于晶科公司支付曹秀英因追究其责任、挽回损失而委托律师的合理维权和律师费10000元诉请一项。本案是因晶科公司违约、曹秀英为维护其合法权益提起的，根据合同中关于曹秀英、晶科公司任何一方单方提出解除协议、另一方有权要求赔偿损失的约定，曹秀英请求晶科公司支付律师费合法有据，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年7月18日判决如下：一、晶科电力有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付2016年4月10日至2016年8月9日期间的租金（按每月36974.44元的标准计算）及逾期支付2016年3月10日至2018年8月9日期间的租金的违约金（均以36974.44元为本金，自2016年3月10日起计至2016年3月21日止；分别自2016年4月10日、5月10日、6月10日、7月10日起均计至实际付款之日止，均按中国人民银行规定的银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算；每月违约金均以不超过本金为限）给曹秀英。二、晶科电力有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付律师费10000元给曹秀英。三、驳回曹秀英的其他诉讼请求。本案受理费12800元，由曹秀英9340元，由晶科电力有限公司3460元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为：本案的争议焦点包括：其一，《续租合同》是否已成立并生效；其二，晶科公司应向曹秀英交租至何时止；其三，晶科公司是否应向曹秀英支付逾期交租违约金及赔偿律师费损失。关于《续租合同》是否已成立并生效的问题。《中华人民共和国合同法》第二十一条规定，“承诺是受要约人同意要约的意思表示”；第二十二条规定，“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外”；第二十三条规定，“承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。要约没有确定承诺期限的，承诺应当依照下列规定到达：（一）要约以对话方式作出的，应当即时作出承诺，但当事人另有约定的除外；（二）要约以非对话方式作出的，承诺应当在合理期限内到达”。本案中，双方在2014年2月就涉案房屋建立的租赁合同关系至2016年3月9日因期限届满而终止。依据双方陈述，双方在此之后有就续租事宜进行协商。晶科公司于2016年3月21日在《续租合同》上盖章确认后邮寄给曹秀英签名确认，该《续租合同》明确注明“本合同自双方签字之日起生效”，故晶科公司盖章后交寄的行为应视为晶科公司就签订该《续租合同》向曹秀英发出要约，该《续租合同》的成立应以曹秀英作出同意的承诺并送达晶科公司为准，但双方均确认曹秀英并未将签名之后的《续租合同》交回晶科公司，故应视为曹秀英并未向晶科公司作出承诺，该《续租合同》应未成立。曹秀英虽称其有将签名后的《续租合同》交付给晶科公司，但因晶科公司拒绝接收而导致其未能送达，但曹秀英未就此充分举证证明。且，晶科公司在原审中提交的证据可以反映晶科公司曾于2016年5月18日向曹秀英发出《告知函》明确表达“双方未能就房屋续租达成一致”的意思，无证据反映晶科公司之后有就此提出异议。曹秀英虽否认有收到晶科公司寄出的该份《告知函》，但晶科公司已经提交《公证书》等证据证明该《告知函》已被邮寄至曹秀英的住所地并被签收，曹秀英虽对此予以否认，但未提供相反证据予以反驳。此外，晶科公司提交的证据可反映晶科公司在2016年5月即已搬离涉案房屋，而曹秀英提交的证据则反映曹秀英在知晓晶科公司搬离涉案房屋之后并未坚持要求晶科公司继续履行《续租合同》，由此也可印证双方并未就《续租合同》达成一致。综上，晶科公司主张《续租合同》未成立，合法有据，原审判决认定该《续租合同》已成立并生效有失妥当，应予纠正。关于晶科公司应向曹秀英交租至何时止的问题。如前所述，《续租合同》并未成立，双方并未就续租达成一致意见，故自2016年3月10日起，双方之间成立不定期租赁关系，作为承租人一方，晶科公司可随时解除该不定期租赁关系。而依据晶科公司所提交的证据，晶科公司在2016年4月另行承租办公用房，在2015年5月申请将宽带迁移至新办公用房，在2016年6月至8月期间与广州怡城物业管理有限公司办理物业服务保证金及水电周转金等费用结算，结合曹秀英提交的证据反映的曹秀英在2016年5月30日要求晶科公司支付物管费及曹秀英自认的其自2016年6月1日开始自行交纳涉案房屋物管费的事实，可认定，晶科公司在2016年5月30日之前即已表达要解除不定期租赁关系的意思，曹秀英至迟在2016年5月30日即已收到晶科公司的该项意思表示，至曹秀英收到晶科公司邮寄的涉案房屋钥匙时止，双方之间的不定期租赁关系应终止。因晶科公司自认其于2016年7月7日向曹秀英邮寄涉案房屋钥匙，而现无证据反映曹秀英收到该钥匙的具体时间，本院酌情认定双方之间的不定期租赁关系于2016年7月9日终止，晶科公司亦应交租至该日止，租金标准则可参照《续租合同》约定的标准计算。对于晶科公司已付的原租赁保证金70427.50元，曹秀英确认未退还，亦未提供可没收的合同依据，故晶科公司主张用租赁保证金冲抵部分应付租金合理可行，且可避免当事人讼累，本院予以采纳。经核算，晶科公司应付曹秀英2016年4月10日至2016年7月9日期间的租金应为110923.32元（36974.44元/月×3个月），扣除晶科公司已付租赁保证金70427.50元，晶科公司仍需向曹秀英支付40495.82元。关于晶科公司是否应向曹秀英支付逾期交租违约金及赔偿律师费的问题。在双方之间的不定期租赁关系终止之前，晶科公司已按《续租合同》约定的标准向曹秀英交租至2016年4月9日止。对于2016年4月9日之后的租金，虽然晶科公司未支付，但如前所述，自2016年3月10日开始，双方之间成立不定期租赁关系，无充分证据反映曹秀英有对晶科公司签订《续租合同》延续双方租赁关系的要约作出明确承诺，且晶科公司已付的70427.50元租赁保证金足以冲抵2016年5月30日之前的应付租金，在此情况下，晶科公司未向曹秀英支付2016年4月9日至5月30日期间的租金不应认定构成违约。对于2016年5月31日至7月9日期间的租金，因晶科公司在此之前已表达解除不定期租赁关系的意思，且曹秀英对此明知，无证据反映晶科公司未向曹秀英交还房屋或钥匙系因可单独归责于晶科公司一方的原因所致，故晶科公司未支付该期间的租金亦不应构成违约。综上，曹秀英主张晶科公司未支付自2016年4月10日起的租金构成违约，并据此诉请晶科公司支付逾期交租违约金，缺乏事实根据与法律依据，原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。关于曹秀英诉请晶科公司赔偿律师费损失10000元一项，如前所述，晶科公司并不存在违约行为，且律师费并非必然支出的费用，故曹秀英诉请晶科公司对此予以赔偿缺乏法律依据，原审判决对此予以支持亦有欠妥当，应予纠正。综上所述，晶科公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十六条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初8494号民事判决第二、三项；二、变更广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初8494号民事判决第一项为：晶科电力有限公司于本判决生效之日起十日内向曹秀英支付租金40495.82元；三、驳回曹秀英的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费12800元，由曹秀英负担11223元，晶科电力有限公司负担1577元。二审案件受理费3460元，由曹秀英负担1029元，晶科电力有限公司负担2431元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年十一月二十二日书记员  王文杰唐颖琪