浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终5078号上诉人(原审被告)：胡康华，女，1961年4月30日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：楼晓平，浙江红太阳（杭州）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈禹衡，男，1996年7月26日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：陈凤鸣，浙江大平律师事务所律师。上诉人胡康华因与被上诉人陈禹衡房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初7589号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡康华上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回陈禹衡的诉讼请求或发回重审。2.本案全部诉讼费用由陈禹衡负担。事实和理由：一、原审判决认定基本事实不清。（一）原审认定双方完成房产交易后对租赁合同未进行移交错误。胡康华己根据陈禹衡的要求交付了与原件相符的“案涉租赁合同”核对件，陈禹衡已将此核对件向原审法院提交，因此不存在未移交租赁合同的事实。本案双方签订《义乌市存量房买卖合同》后，已经完全履行，合同的权利义务己经终止。双方在合同中明确带租出售，胡康华转让案涉房产后，其已收的租金、租房押金均已与陈禹衡结算完毕，也书面通知了承租人，承租人亦予以接受。之后陈禹衡直接向承租人催讨租金，承租人也实际直接向陈禹衡支付了租金。该些行为，应视为三方一致同意案涉租赁合同中出租方的权利义务概括转让给陈禹衡。陈禹衡未与承租人重新签订租赁协议是陈禹衡的问题，与胡康华无关。（二）原审认定胡康华有义务向承租人收取租金交付陈禹衡或者敦促承租方按原租赁协议向陈禹衡支付租金，缺乏依据，系对合同条款的误解。案涉合同第十三条第三款约定：“甲方是带租约出售，乙方交清房款时，房屋租金收益从当日起全部归乙方所有乙方应得租金由甲方负责按照租约时间交付给乙方，包括该房屋租赁押金由甲方在租金起算日转给乙方，租赁期满时由乙方支付给承租方。”该条款系因胡康华已经向实际承租人预收了半年租金（包含陈禹衡付清房款后一段时间的租金）而约定，应理解为：胡康华应将其己收取的租金中从交清房款日起算至租约中约定前述半年租金对应的时间止的租金，交付给陈禹衡，而非指胡康华负有转交或敦促承租方的义务。该理解有以下事实予以印证：其一、协议签订后陈禹衡出具的《收条》载明，双方对胡康华己收取的房租进行结算，从陈禹衡交清房款之日至胡康华己收租金中对应的租约中约定的时间点期间的租金以抵充房款的形式，由胡康华向陈禹衡交付。由此，胡康华己经履行完毕该条款约定的义务；其二、双方交接完所有房屋买卖相关手续及租金结算后，相关租赁事宜，不论是催收或缴纳房租、还是具体协商终止租赁和退还房屋等事宜，均由陈禹衡与承租人直接联系。在陈禹衡与承租人均己认可租赁关系且己实际履行的情况下，没有要求胡康华去催缴的可能及必要。（三）即使按陈禹衡的理解，买卖合同中约定胡康华有代为转交租金的义务，但事后陈禹衡直接向承租人收取租金、催收租金等直接行使出租方权利的行为，应视为双方已经对合同的约定进行了变更，胡康华不再负有转交租金的义务。而且转交的前堤是胡康华收到承租人支付的租金，本案中，胡康华没有收到过相关房屋承租人的租金，不存在转交的可能。（四）再退一步讲，即使按陈禹衡的理解，胡康华未履行转交租金的义务，也并不当然承担租金损失的责任。法律规定买卖不破租赁，是为保护承租人权利，并未规定带租销售的买卖关系中，出售方对买受人享有的收租权利承担担保责任或者其他民事责任。双方在合同中亦未明确约定胡康华对陈禹衡根据租赁合同可实现的权利承担民事责任。因此，一审仅以胡康华具有转交租金的义务为由判决其承担付款责任，缺乏事实和法律依据。陈禹衡是在充分了解房产的物理状况和法律负担后购买的，尤其是案涉房产的租赁情况，因此，其受让房产后相关租赁的风险，应由其自行承担。二、一审法院认定的损失缺乏依据。（一）原审法院在陈禹衡撤回对承租人的起诉后，关于陈禹衡与承租人之间是否系协商一致解除租赁合同，还是哪一方违约，或是存在法定解除情形，陈禹衡何时收回房产，承租人支付的租金是否至2018年10月31日等基本事实均未查清或无法查清，认定损失缺乏依据。原审法院却继续审理并直接认定承租人承担损失并将损失计算至陈禹衡另行租赁的时间，侵害了案外人即承租人的权利，也使胡康华的后续追偿权难以实现。（二）陈禹衡称胡康华未交还案涉房屋使用权缺乏依据。本案系带租销售的房产，双方办理完房产过户手续，并通知承租人后，应视为己办理房屋交付手续。胡康华己丧失对案涉房产的控制权和使用权，没有交还房产的义务；陈禹衡称承租人亦未向其交还房屋使用权不符常理，与陈禹衡将案涉房屋另行租赁的事实不符。本案中的承租人是必要的诉讼当事人，陈禹衡在开庭前撤回对承租人的起诉属于恶意，从判决的结果来看也侵害了承租人利益。陈禹衡答辩称，第一，胡康华签字认可交付给陈禹衡的租赁合同是胡康华主张权利的依据，并不是陈禹衡主张出租人变更的依据。第二，胡康华与陈禹衡未将租赁合同中的出租人进行变更，胡康华有义务依照案涉买卖合同第十三条第三款的约定负责支付陈禹衡的租金。第三，承租人支付陈禹衡的半年租金只能证明胡康华履行了部分合同的交付租金义务，陈禹衡收取半年租金是出于自身权利的保护，胡康华主张的收取后续租金的权利义务概括转让应根据合同法关于权利转让的规定征得陈禹衡的同意，但陈禹衡从未同意，该转让对陈禹衡不具有法律上的约束力。第四，租赁合同中的押金转交陈禹衡是基于房屋买卖合同中的约定，是胡康华履行合同的具体表现，不可能成为租赁合同出租人变更的依据。第五，关于本案的诉讼主体问题。首先从程序的形式上来说，胡康华在原审中没有提及本案诉讼主体的歧义问题，系其在法律上放弃了民事的诉讼权利，不属于构成程序不当的理由；其次从程序的本质上而言，租赁合同、房屋买卖合同是不同主体之间产生的不同法律关系的两个不同合同，陈禹衡与租赁合同的承租人不存在法律关系及法律上的利害关系，故两个不同法律关系的合同不存在共同之诉。六，关于胡康华提供的证据问题，原审中胡康华也提供过证据，但是没有作为证据提供，从证据形式上来说不具有新证据特征，不应采信。原审认定事实清楚，请求驳回上诉维持原判。陈禹衡向一审法院提起诉讼请求：判令胡康华支付陈禹衡带租约出售房屋租金167500元、物业费8217元、电量损耗费1272元及偿付利息损失4842元（利息损失自2018年10月1日至实际履行日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付），合计181831元。一审法院认定：坐落于义乌市房屋原为胡康华所有，其中义乌市万达广场**115、116室2间一、二层出租给张宏晶使用，租期5年，自2017年6月1日至2022年5月31日止；义乌市万达广场5幢144、145、146、147室4间一、二层房屋出租给李衡使用，租期伍年，自2017年5月1日至2022年4月30日止，租金前三年不变，每年40.2万元，第四年租金422100元，第五年租金422100元，李衡支付胡康华押金3.3万元，租金每半年一付，每年4月1日及每年10月1日前支付，先付后用。2017年12月16日，陈禹衡、胡康华签订《义乌市存量房买卖合同》一份，约定：胡康华将其坐落于义乌市房屋转让给陈禹衡所有；转让价款为1650万元；当日陈禹衡向胡康华支付定金200万元；年底支付购房款1450万；胡康华是带租约出售，陈禹衡交清房款时，房屋租金收益从当日起全部归陈禹衡所有，陈禹衡应得租金由胡康华负责按照租约时间交付给陈禹衡，包括该房屋租赁押金由胡康华在租金起算日转给陈禹衡，租赁期满时由陈禹衡支付给承租方。合同中还约定了其他的权利义务。合同签订后，陈禹衡依约支付了定金及购房款，购房款中有318458元是以陈禹衡应收胡康华部分租金及租房押金冲抵，其中包括义乌市万达广场5幢144、145、146、147室4间一、二层房屋租房押金33000元。同年12月28日、陈禹衡、胡康华完成房屋交接并办理转让房产转移登记手续，陈禹衡向胡康华出具《承诺函》一份，载明：我方购买5-144、5-145、5-146、5-147、5-115、5-116的房产同意以现状交付，过户中所产生的一切费用由我方承担，贵方与承租户所签的合同条款继续有效，截至今日为止的本年度房租也已交付我方，现已办完一切房产交接手续。后陈禹衡收取义乌市海盗餐厅方小央支付的义乌市万达广场5幢144、145、146、147室4间一、二层房屋自2018年5月1日至10月31日止的租金20万元，收取了胡康华支付的义乌市万达广场5幢115、116室2间一、二层房屋自2018年6月1日至2019年5月31日止的租金28万元。2018年10月1日陈禹衡应收义乌市万达广场5幢144、145、146、147室4间一、二层房屋半年（自2018年11月1日至2019年4月30日止）的租金胡康华未付，承租方也未向陈禹衡支付，但承租方已经退出租赁房屋，陈禹衡多次要求胡康华与承租方终止租赁协议并结算租金未果。2019年4月1日，陈禹衡将上述四间二层房屋出租给他人陆赟超。2019年3月29日，陈禹衡支付义乌市万达广场5幢144、145、146、147室4间房屋的物业管理费8217元（2019年1月－3月）和2018年的电费1272元。2018年12月19日，陈禹衡曾起诉要求胡康华支付租金，后撤诉。一审法院认为，本案陈禹衡、胡康华依约完成房产交易后对买卖房屋的原租赁合同未进行移交或由陈禹衡与承租方重新签订租赁协议。根据双方签订的《义乌市存量房买卖合同》“胡康华是带租约出售，陈禹衡交清房款时，房屋租金收益从当日起全部归陈禹衡所有，陈禹衡应得租金由胡康华负责按照租约时间交付给陈禹衡，包括该房屋租赁押金由胡康华在租金起算日转给陈禹衡，租赁期满时由陈禹衡支付给承租方。”的约定，胡康华与原承租方签订的租赁协议继续有效，胡康华有义务向原承租方按照约定的期限收取租金交付陈禹衡或者敦促承租方按原租赁协议向陈禹衡支付租金。但胡康华未履行上述义务，应承担违约责任。在出现原承租方退出房屋时，胡康华未主动与原承租方协商解除，陈禹衡为了防止损失的扩大，采取了止损措施，将房屋另行出租他人合理合法。胡康华应当承担陈禹衡5个月的租金及逾期付款的利息损失，按原租赁协议年租金402000元计算，每月租金为33500元，计167500元，但胡康华移交给陈禹衡的原承租方的租房押金33000元应予扣除。鉴于陈禹衡已将房屋另租他人的客观事实，胡康华与原承租人的租赁协议胡康华可主张解除，胡康华向陈禹衡履行租金后可向原承租方追偿。陈禹衡主张的物业管理费8217元和电费1272元于法无据，不予支持。综上，陈禹衡诉请合理合法部分，予以支持。胡康华以双方买卖房屋的一切手续都已完成，胡康华不是房屋的使用者或者承租人，胡康华也没有收到任何人交付的房租，陈禹衡是现在的房东，可以向承租人主张租金及损失的辩解，无事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决：一、胡康华于本判决生效后十五日内支付陈禹衡房屋租金134500元并赔偿利息损失（从2018年10月1日起中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际履行之日止）。二、驳回陈禹衡的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1968元，由陈禹衡负担473元，胡康华负担1495元。二审期间，胡康华向本院提交以下证据：案外人方小央（承租人）与陈凤鸣、喻国香的微信聊天记录及律师调查笔录，证明：胡康华将案涉房屋卖给陈禹衡后，已通知承租人，要求承租人直接向陈禹衡履行义务，承租人予以接受。陈禹衡亦以房东的身份与承租人直接联系。陈禹衡直接向承租户催讨房租，并协商解决后续房屋租赁关系解除问题。陈禹衡质证认为：陈凤鸣和喻国香代表陈禹衡与承租人的微信聊天记录分三个阶段，第一个阶段是收房租，第二个是解决停车问题，第三个阶段是承租人不要租房子了。第一阶段，当初说好半年的租金20万元，胡康华一方说租金已可收取，承租人会直接交付陈禹衡方，故微信里出现21万催款的问题。第二阶段，承租人在经营中遇到的问题跟喻国香讨论，但是与本案无关。第三，承租人表示不租了之后房租没有交，陈禹衡未再催讨，承租人在转租过程中陈禹衡一方予以配合的，转租掉了租赁合同才能终止，租不掉责任还是胡康华。本院认证认为：对案外人承租人与陈凤鸣、喻国香的微信聊天记录，反映了陈禹衡一方与承租人的协商交流情况，予以认定；对律师调查笔录，因承租人与本案有利害关系，且该笔录为胡康华单方找承租人制作，故不予认定。陈禹衡未向本院提交新证据。除“陈禹衡多次要求胡康华与承租方终止租赁关系”外，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为胡康华是否应向陈禹衡支付租金。陈禹衡称其系依据双方签订的房屋买卖合同向胡康华主张房屋租金，但该合同并未对租期、租金金额及支付方式进行约定且双方对该合同的理解存在争议。根据双方签订的合同中“胡康华是带租约出售，陈禹衡交清房款时，房屋租金收益从当日起全部归陈禹衡所有，陈禹衡应得租金由胡康华负责按照租约时间交付给陈禹衡，包括该房屋租赁押金由胡康华在租金起算日转给陈禹衡，租赁期满时由陈禹衡支付给承租方”之约定，若胡康华依据其与案外人之间的租约收取租金，则所收租金应按时交付陈禹衡，并未明确胡康华未收取租金的情况下亦应支付租金。此外，2018年4月27日，陈禹衡已向承租人催讨案涉店面的租金，后承租人亦向其支付2018年5月1日至10月31日的租金。陈禹衡称该租金系胡康华配偶店面的经办人电话通知其收取，胡康华对此否认，陈禹衡既未提供证据予以证明，亦未能明确经办人的姓名或联系方式，故对其陈述不予采信。况且，在承租人提出因案涉店面停车条件发生变化想转租或解除租赁关系时，陈禹衡并未征询胡康华意见，而是出于对租金收益的担心而直接告知承租人相关限制条件，如：转租或直租不能低于原合同价款；若转租的，要整体转租，不能分租，分租会影响整体使用，在法律关系上还是要向承租人收取租金；若由陈禹衡直租，可以共同物色下家等。陈禹衡直接催讨并收取租金及关于承租人的请求所作的回应，系行使出租人权利的行为。故陈禹衡主张案涉店面的租金仍应由胡康华支付的请求，没有事实和法律依据，且与权利义务相统一原则有悖，应予驳回。本案中，承租人并非必要共同诉讼当事人，胡康华主张一审判决遗漏当事人依据不足，不予采信。综上，一审判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十二条、第二百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初7589号民事判决；二、驳回陈禹衡的诉讼请求。一审案件受理费1968元，二审案件受理费3936元，均由陈禹衡负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋文茹审 判 员 王玲雅审 判 员 盛 伟二〇一九年十一月二十六日代书记员 曹 慧