吉林省珲春市人民法院民事判决书（2019）吉2404民初1812号原告:李龙根，男，1963年8月21日出生，朝鲜族，个体工商户，住吉林省珲春市。被告：隋大明，男，1983年1月20日出生，汉族,农民，住吉林省珲春市。被告:孔庆生，男,1968年10月10日出生，汉族，住吉林省珲春市。被告：梁玉，男，1967年2月9日出生，汉族，住吉林省珲春市。被告:梁培宝，男，1967年3月30日生，汉族，住吉林省珲春市。被告：霍光，男，1975年2月11日出生，汉族，住吉林省珲春市。被告：伊勇，男，1982年1月7日出生，满族，住吉林省珲春市。被告：姜凤臣，男，1960年11月12日出生，汉族，住吉林省珲春市。被告：王庆义，男，1975年5月25日出生，汉族，个体工商户，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：裴广芳（系王庆义妻子），女，1978年7月25日出生，汉族，住吉林省珲春市。被告：袁德伟，男，1975年7月2日出生，汉族，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：曹秀杰（系袁德伟妻子），女，1975年6月22出生，汉族，住吉林省珲春市。被告：王艳武,男，1963年1月14日出生，汉族，个体工商户，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：邢桂兰（系王艳武妻子），女，1964年7月15日出生，汉族，住吉林省珲春市。被告：张丽芬，女，1951年6月25日出生，满族，住吉林省珲春市。被告：吕国栋，男,1983年12月20日生,汉族，住吉林省珲春市。第三人：李龙，男，1959年4月16日出生，朝鲜族，户籍所在地吉林省珲春市。原告李龙根与被告隋大明、孔庆生、梁玉、梁培宝、霍光、伊勇、姜凤臣、王庆义、袁德伟、王艳武、张丽芬、吕国栋，第三人李龙案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告李龙根，被告隋大明、孔庆生、霍光、姜凤臣、王庆义的委托诉讼代理人裴广芳、袁德伟的委托诉讼代理人曹秀杰、王艳武的委托诉讼代理人邢桂兰、张丽芬到庭参加诉讼，被告梁玉、梁培宝、伊勇、吕国栋，第三人李龙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李龙根向本院提出诉讼请求：请求法院确认李龙根与李龙于2014年7月8日签订的《房屋买卖合同》有效，该买卖合同中所涉及的房屋（珲房权证珲字第XXXX号、丘地号15-2-46-103、房屋面积130.19平方米及114.74平方米）归李龙根所有，并停止对该房屋的执行，解除对该房屋的查封。诉讼过程中，李龙根变更诉讼请求，请求法院不得执行珲房权证珲字第XXXX号房屋，解除对该房屋的查封。事实和理由：2014年7月8日，李龙根与李龙签订《房屋买卖合同》，约定李龙根购买李龙的涉案房屋，双方约定总价款120万元，李龙根支付给李龙60万元。另外60万元因其为银行贷款，约定剩余的60万元贷款由李龙根偿还。2018年11月26日，李龙根依约偿还完毕该房屋在银行的60万元贷款后，约李龙办理房屋过户手续，房产局告知李龙根，该房屋已被法院查封，无法办理过户手续。李龙根在得知该情况后立即提出执行异议申请，并向法院提交了证据。但法院因李龙逾期不履行生效法律文书确定的义务，法院驳回了李龙根的异议申请。李龙根早于2014年之际就与李龙签订房屋买卖合同，并支付了60万元房款，并于2014年7月8日开始就实际占有该房屋并使用至今，并承担从房屋交付至今的水电费用、物业管理费等费用。李龙在李龙根偿还银行房贷的过程中，并未告知李龙根该房屋被法院保全，导致李龙根一直偿还房贷至2018年11月26日才知道该房屋被法院保全。综上，李龙根在此案件中应该享有的合法权益,足以排除对该房屋的执行。故诉至法院，请求人民法院支持。隋大明、孔庆生、霍光辩称，不同意解除李龙的涉案房屋，我们是2014年8月份申请执行的，而李龙根是于2014年7月份与李龙签订的购房合同。我认为李龙与李龙根存在故意转移财产的嫌疑。并且没有经过公证，无法核实客观真实性。姜凤臣、王庆义、袁德伟、王艳武、张丽芬辩称，不同意解除李龙的涉案房屋，房屋所有权应以房屋产权证的登记人为准，而房屋就登记在李龙名下。梁玉、梁培宝、伊勇、吕国栋、李龙未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.李龙根提供《售房协议》及公证委托书，证明我于2014年7月8日与李龙达成了房屋买卖协议，并且李龙已经公证委托给李龙根的妹妹全权处理该房屋的产权事宜。隋大明、孔庆生、霍光、姜凤臣、王庆义、袁德伟、王艳武、张丽芬对该证据的真实性提出异议，合同是他们自己写的但是不是按照事实写的不清楚，公证书是在签订协议前一天公证的，然后才签的买卖合同书，我们认为是故意造假写的合同，前一天全权委托代理，后一天才签订合同不符合常理。本院对公证委托书的真实性予以采信，对《售房协议》真实性需要结合其他证据予以评判。2.李龙根提供农村商业银行转账明细及出具的贷款偿还证明。证明2014年7月8日从我的银行账户向李龙的银行账户转账600000元，且涉案房屋以刘诚祥名义贷的款是我偿还的。隋大明、孔庆生、霍光、姜凤臣、王庆义、袁德伟、王艳武、张丽芬对该证据的真实性没有异议，但提出当时案件已经进入执行阶段，李龙及家属的账号及财产都已经在被监控状态，法院并没有发现该笔600000元的款项，对出具的还贷证明条真实性有异议，无法看出是谁偿还的贷款。本院对转账明细的真实性予以采信。对贷款偿还证明的真实性需要结合其他证据予以评判。3.李龙根提供（2019）吉2404执异14号执行裁定书。证明李龙根对法院的查封提出过异议。隋大明、孔庆生、霍光、姜凤臣、王庆义、袁德伟、王艳武、张丽芬对该证据的真实性没有异议。本院对该证据予以采信。梁玉、梁培宝、伊勇、吕国栋未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年5月11日，李龙取得坐落在珲春市新安街房屋所有权（房屋所有权证号：珲房权证珲字第**；一层建筑面积：130.19平方米，二层建筑面积：114.74平方米；设计用途：商业；丘地号：15-2-46-103）。2014年7月8日，卖房人李龙与买房人李龙根签订《售房协议》，内容为：“房屋地点：珲春市体育广场北看台，丘地号为15-2-46-103号房，面积：244.93㎡，价额：120万元，买卖内容：李龙于2014年7月8日之前一切费用已交清，由李龙根应还刘诚祥名下的贷款￥60万元，利润由李龙根（买方）还清，否则李龙把房屋收回（已收的60万元还给李龙根），自从签字之日起有效”。当日，李龙根将60万元转账给李龙，李龙将涉案房屋，房屋所有权证及国有土地使用证交付给李龙根，后由李龙根经营练歌厅至今。2014年7月7日，李龙根的妹妹李海玉与李龙、朴美福夫妻在吉林省珲春市公证处对《委托书》进行了公证，由吉林省珲春市公证处出具（2014）吉珲证内字第1943号公证书。《委托书》主要内容为：“委托人：李龙、朴美福；受托人：李海玉。委托事项：委托人李龙与朴美福系夫妻关系。委托人李龙的名下有房屋一套（混合结构，商业用途，坐落在珲春市新安街，丘地号为15-2-46-103，房屋所有权证编号为珲房权证珲字第XXXX号，一层建筑面积为130.19平方米，二层建筑面积为114.74平方米，该房屋已办理抵押登记手续），委托人因不能亲自办理还贷、出售相关事宜，现委托受托人全权代为办理还贷及解除房屋抵押登记、以该房屋为抵押物再次向银行申请贷款、出租、出售该房屋等有关的一切事宜，具体包括：一、代为偿还银行借款相关手续、办理相关事宜；二、代为办理解除抵押登记相关手续及领取房屋所有权证；三、签订借款抵押合同及补充合同、开立还款账户、领取借款、保险、申办具有强制执行效力债权文书公证等相关手续；四、办理该房屋所有权证和土地使用证的抵押登记手续；五、代为签订该房屋的租赁合同、接收租金等相关一切事宜；六、签订房屋买卖合同、接收售房款、办理预告登记和解除预告登记手续、变更房屋所有权证和土地使用证[土地使用权认为李龙，使用权类型为出让，国有土地使用证号为珲国用（2004）第240400203号]、缴纳相关税费、签署产权变更过程中的其他文书等。受托人因处理上述事宜所签署的文书、合同及所办事宜，委托人均予以承认，由此在法律上所产生的权利、义务均由委托人享有和承担。委托期限：自委托人签字之日起至办结上述事宜止。受托人无转委托权”。另查明，李龙用涉案房屋于2012年12月21日抵押贷款，李龙根于2015年11月20日还清该笔贷款后解除抵押。2015年11月27日，李龙根用涉案房屋进行抵押贷款，2018年11月26日，李龙根还清贷款并解除抵押。本院在执行岳海阳与李龙劳务合同纠纷一案中，查封登记在李龙名下的珲房权证珲字第XXXX号房屋，并于2017年9月22日作出（2017）吉2404执903号执行裁定。本院在被执行人李龙系列案件执行过程中，李龙根对法院查封李龙名下的涉案房屋提出书面异议。2019年6月5日，本院作出（2019）吉2404执异14号执行裁定，驳回李龙根的异议请求。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，李龙根于2014年7月8日向李龙支付房款60万元，后于2015年11月20日将涉案房屋的剩余贷款60万元及利息还清。自2014年7月8日起占有、使用涉案房屋，故此本院认为，李龙根与李龙之间形成的售房协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效。关于未办理过户登记问题。李龙根主张2015年11月20代偿李龙贷款后，因手里没有钱，迫于房屋过户费用过高的压力于2015年11月27日用涉案房屋继续抵押贷款，一直到2018年11月26日还清银行贷款后，到房产部门办理过户手续时发现涉案房屋已被法院查封。本院认为，李龙根于2015年11月20日代偿李龙贷款后，因手里没有钱，房屋过户费用过高，且其考虑到涉案房屋已经办理公证委托，故此本院认定李龙根主张的上述情形属于合理的未办理过户登记范围。本案在审理中，李龙根自愿承担本案诉讼费用不违反相关规定，本院予以准许。综上所述，李龙根要求不得执行涉案房屋的主张，符合法律规定，本院予以支持。梁玉、梁培宝、伊勇、吕国栋经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一项规定，判决如下：不得执行房屋所有权证号为珲房权证珲字第XXXX号房屋。案件受理费15600元，由李龙根负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。本院（2019）吉2404执异14号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 李围围人民陪审员 吴 云人民陪审员 刘 畅 二〇一九年十一月十三日书 记 员 李政平