新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2019）新40民终935号 上诉人（原审原告）：阿布都热西提阿不都卡地尔，男，1974年12月21日出生，维吾尔族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 上诉人（原审被告）：伊宁市农商投资（集团）有限责任公司（原伊宁市市场投资开发有限责任公司），住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市阿勒玛勒路**，，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州 法定代表人：韩欣东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李梦龙，男，该公司经理助理。 委托诉讼代理人：蒋卫峰，新疆西创律师事务所律师。 上诉人阿布都热西提阿不都卡地尔因与上诉人伊宁市农商投资（集团）有限责任公司（以下简称农商投资公司）租赁合同纠纷一案，双方当事人均不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2018）新4002民初3251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人阿布都热西提阿不都卡地尔，上诉人农商投资公司委托诉讼代理人李梦龙、蒋卫峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阿布都热西提阿不都卡地尔上诉请求：撤销一审判决第二项，改判农商投资公司向其赔偿装修损失（包括游乐设备、西餐快餐设备）2,000,907.60元以及其他投入损失250,820元。事实理由：根据伊宁市诚泽价格评估有限公司作出的评估报告确认其装修及游乐设备、西餐快餐设备投入损失666,969.20元。双方签订的租赁合同约定，农商投资公司若因自身原因终止合同，将按本人总投入的三倍进行赔偿。其装修等投入损失共计666,969.20元，支付广告费、安装电脑以及场地、过道改造费用250,820元，故农商投资公司应赔偿其投入损失666,969.20元的三倍2,000,907.60元以及其他支出费用250,820元；涉案诉讼费由农商投资公司承担。 上诉人农商投资公司答辩并提出其上诉请求：撤销原审判决，改判驳回阿布都热西提阿不都卡地尔的一审诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清。一审判决未查明租赁合同不能履行的真正原因。按照消防部门规定，三楼以上不能经营儿童游乐城，阿布都热西提阿不都卡地尔自己选择在四楼经营儿童游乐城项目，与我方无关,且租赁合同约定由阿布都热西提阿不都卡地尔负责办理四楼的消防手续，其无法办理四楼消防手续导致合同不能履行，责任在阿布都热西提阿不都卡地尔。该栋楼消防验收意见书证实消防设备为合格，其不存在违约行为。因此，产生的损失与我方无关，其不应承担责任；价格评估报告中对动产进行评估不妥，该部分财产应由阿布都热西提阿不都卡地尔搬走，不应该由我方赔偿。故一审判决委托评估程序违法，评估人员不具备相应的评估资质。请求驳回阿布都热西提阿不都卡地尔的一审诉讼请求。 阿布都热西提阿不都卡地尔针对农商投资公司的上诉请求辩称，双方签订的合同中没有约定三楼以上不能经营儿童游乐城。合同明确约定由农商投资公司负责办理消防许可证，但农商投资公司未予办理导致其不能进行正常经营，农商投资公司构成违约，应承担赔偿责任，故农商投资公司的上诉理由不能成立，应予驳回。 阿布都热西提阿不都卡地尔一审诉讼请求：1、解除其与农商投资公司签订的租赁《合同》；2、农商投资公司赔偿其投入的三倍损失2,000,907.60元以及其支付的广告费111,000元、材料费38,000元、电脑灯支出费16,020元、过道改造费用85,800元，合计250,820元；本案诉讼费及评估费由农商投资公司承担。 一审法院查明：2015年10月16日，阿布都热西提阿不都卡地尔（乙方）与农商投资公司（甲方）签订租赁《合同》，约定阿布都热西提阿不都卡地尔承租农商投资公司位于伊宁市新华东路与东梁街交叉路口的民生商场四楼，用于儿童乐园、西餐、快餐。租赁期限为8年，自2015年12月30日至2023年12月30日止；合同履行的第一、二年甲方按照经营额的3%收取租金；第三、四年按照经营额的5%收取租金；第五、六年按照经营额的7%收取租金；第七、八年按照经营额的8%收取租金。合同解除后，乙方投资建设的设施能拆除的由乙方自行拆除搬走，与甲方主体相连的不能拆除的部分，归甲方所有；甲方为乙方提供相关综合楼消防许可证以及完成消防设施验收，确保乙方正常经营；乙方自行投资对四楼进行装修，自行购置设施设备，安装直上电梯，同时完成后续增加消防设施及验收手续。合同到期后，乙方需继续承租该场地，应于届满之日前三个月向甲方提出续租要求，甲方需将该场地继续往外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。合同履行期间，因甲方原因终止合同的，甲方按乙方总投资的三倍进行赔偿，如乙方无故拖欠甲方应得收益超过一个月，未征得甲方的同意擅自改造房屋结构的，经营过程中从事危害社会稳定的非法活动的，甲方享有解除合同的权利。合同签订后，阿布都热西提阿不都卡地尔装修场地，购置儿童游乐设施，租赁场地取名为《花朵儿童游乐城》并于2015年12月25日开始经营。农商投资公司未办理相关综合楼消防许可证以及完成消防设施验收。农商投资公司于2016年12月29日、12月30日以阿布都热西提阿不都卡地尔未办理四楼的消防设备手续为由断电。2017年1月6日，农商投资公司办理伊宁市公安局消防支队的《消防验收意见书》。经阿布都热西提阿不都卡地尔申请，一审法院委托伊宁市诚泽价格评估有限公司对阿布都热西提阿不都卡地尔在租赁场地上的投入资金进行评估，该公司作出CZ180518号评估报告，认定装修、游乐设备、电玩部分、西餐快餐设备投入共计666,969.20元。2018年11月7日，涉案场地被盗，部分财产损坏。 一审法院认为：案涉租赁合同是平等、自愿基础上订立，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同约定农商投资公司为阿布都热西提阿不都卡地尔提供相关综合楼消防许可证件及完成消防设施验收，确保其正常经营，但农商投资公司未及时提供综合楼的消防许可证，且相关部门未作出停业通知的情况下，农商投资公司两次自行断电，其行为构成违约。农商投资公司虽提出因阿布都热西提阿不都卡地尔未办理四楼的消防手续，其公司根据消防队的命令停电，但未提供相关证件，根据建筑设计及消防相关规定，三楼以上场地不得经营儿童游乐城，租赁合同无法继续履行。阿布都热西提阿不都卡地尔请求解除合同，农商投资公司也同意解除，故该租赁合同应当予以解除。关于阿布都热西提阿不都卡地尔要求的赔偿损失的问题，合同虽约定合同期限内，因农商投资公司原因终止合同，该公司按照阿布都热西提阿不都卡地尔总投入的三倍进行赔偿，但因约定赔偿金比实际损失高。根据《中华人民共和国合同法》规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。农商投资公司当庭申请适当减少违约金，应当予以调减。租赁合同约定合同解除后，阿布都热西提阿不都卡地尔投资建设的设施能拆除的由其自行拆除搬走，与主体相连的不能拆除的部分，归农商投资公司所有。因并非当事人自愿终止合同，而是因农商投资公司的原因导致合同无法履行，且农商投资公司管理期间部分财产被盗受损。根据评估报告，农商投资公司应当向阿布都热西提阿不都卡地尔赔偿实际损失666,969.20元及实际损失的20%违约金，即133,393.84元。对于阿布都热西提阿不都卡地尔提出其支出的两笔广告费54,000元、57,000元、材料费38,000元、安装电脑费16,020元、场地改造等费用85,800元的请求,因阿布都热西提阿不都卡地尔未提供支出费用的相关证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第九十条规定，当事人没有证据或者提出的证据不足以证明其事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。阿布都热西提阿不都卡地尔的该部分诉讼请求以及农商投资公司提出的“因阿布都热西提阿不都卡地尔未办理四楼的消防手续，我方根据消防队的命令停电”的意见，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决：一、解除阿布都热西提阿不都卡地尔与农商投资公司于2015年10月16日签订的《租赁合同》；二、农商投资公司于判决生效即向阿布都热西提阿不都卡地尔赔偿投资损失666,969.20元、违约金133,393.84元。合计800,363.04元；三、评估费20,000元由农商投资公司负担；四、驳回阿布都热西提阿不都卡地尔的其他诉讼请求。一审诉讼费24,807.42元，由阿布都热西提阿不都卡地尔负担13,003.79元，农商投资公司负担11,803.63元。 本院二审期间，因双方当事人对建设工程消防验收意见书是否等同于消防许可证发生歧义，就此本院向伊犁哈萨克自治州公安消防支队去函征询，消防支队回复复函一份。双方当事人对该证据无异议，本院予以采信。 本院对一审法院查明事实予以确认。 另查明，案涉评估报告确认阿布都热西提阿不都卡地尔的投入金额为666,969.20元，其中装修费用215,631.40元，游乐设备197,967.10元，电玩部分154,284元，西餐快餐设备99,086.70元。2016年12月29日案涉场地停电后，阿布都热西提阿不都卡地尔未再经营。伊犁哈萨克自治州公安消防支队复函内容为：建设工程消防意见书是消防行政许可手续之一，如需开展经营活动，还应符合下列规定：（1）、根据该验收意见书基本情况描述，该场所内装修工程位于地下一层超市，，地上**至地上**为商场装修面积10192平方米，故地下一层至地上三层，应在营业前办理消防安全检查合格证，方可从事经营活动；（2）、该建筑地上四层土建描述为商业用房，内装修未在包含建筑地上四层，故建筑地上四层如需改建、扩建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法申请建筑工程内装修消防设计审核或备案，内装修消防验收或竣工验收备案，营业场所营业前办理消防安全检查合格证，方可从事经营活动。 本院认为：本案争议焦点为，一、履行合同过程中谁构成违约，农商投资公司应否承担责任；二、伊宁市诚泽价格评估有限公司所作评估报告程序是否合法、能否作为定案依据以及阿布都热西提阿不都卡地尔主张损失赔偿额有无依据。 关于焦点一，租赁合同约定，农商投资公司为阿布都热西提阿不都卡地尔提供相关综合楼消防许可证及完成消防设施验收，确保阿布都热西提阿不都卡地尔正常经营。据此约定，办理四楼消防手续的责任在农商投资公司，但农商投资公司至今未提供消防许可证，导致案涉租赁场地因消防原因不能正常供电，处于无法经营的状态。农商投资公司提出其于2017年1月6日办理建筑消防验收意见书证实消防设备为合格，根据伊犁哈萨克自治州公安消防支队复函消防验收意见书并非消防许可证，仅凭建筑消防验收意见书仍不能达到履行合同的目的，且根据建筑设计及消防相关规定，三楼以上场地不得经营儿童游乐城，对此作为场地所有权人的农商投资公司并未向阿布都热西提阿不都卡地尔履行告知义务，从而选择在四楼经营儿童游乐城项目导致不能履行合同目的的责任仍然在农商投资公司，因此，在履行合同过程中，农商投资公司构成违约，阿布都热西提阿不都卡地尔不构成违约。故农商投资公司提出消防设备合格，其公司不承担责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于焦点二，关于评估程序是否合法，评估人员是否具备合法资质问题。农商投资公司虽对案涉评估报告提出异议，但经双方当事人质证后，农商投资公司并未提交关于重新进行评估的书面申请，亦未提供证据证实评估程序违法，且根据鉴定人员的执业资格证书及新疆维吾尔自治区价格协会的证明，证实伊宁市诚泽价格评估有限公司及作出案涉评估报告的评估人员均具有评估资质，故该评估报告可以作为认定本案事实的依据。农商投资公司不认可评估报告的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于阿布都热西提阿不都卡地尔损失赔偿问题。租赁合同约定如农商投资公司违约，将按照总投入的三倍进行赔偿。案涉评估报告确认阿布都热西提阿不都卡地尔投入666,969.20元，其中装修费用215,631.40元，游乐设备197,967.10元，电玩部分154,284元，西餐快餐设备99,086.70元。对于装修费损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定，人民法院按照下列分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值损失的，应予以支持。本案中，因装修部分无法拆除，故装修费215,631.40元应由农商投资公司赔偿。其余三部分财产因属于可以移走财产，应由阿布都热西提阿不都卡地尔拆除并移走。一审判决农商投资公司赔偿阿布都热西提阿不都卡地尔全部投资损失，属于适用法律错误，应予纠正。对于租赁合同约定按照总投入三倍进行赔偿，该约定中超出投入以外的部分具有惩罚性，属于违约金性质。虽然阿布都热西提阿不都卡地尔基于对法律认识的局限和对约定内容的字面理解，在一审中对超出两倍部分作为损失提起诉讼，但其对该部分“损失”是因农商投资公司的违约应承担的违约金是明知的，且现双方当事人对此部分属于违约金性质均不持异议，显然阿布都热西提阿不都卡地尔对超出两倍部分作为“损失”起诉，属于表述有误，原审法院调整为“违约金”符合双方的真实意思表示，双方也未提出异议，阿布都热西提阿不都卡地尔对该违约金部分的请求依法缴纳了诉讼费，故一审法院对此以违约金进行审理和判决不属于超出当事人诉讼请求的范围。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的一般可认定为合同法规定的过分高于造成的损失。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定，人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。农商投资公司主张违约金过高应当负有举证责任，其未提交证据证明，应当承担举证不能的责任。鉴于合同约定违约金为总投入的两倍即1,333,938.40元（666,969.20×2），阿布都热西提阿不都卡地尔作为非违约方对违约金约定合理也未提交证据证明，该数额明显过高，农商投资公司在一审庭审中提出减少违约金的请求，应当予以支持。因农商投资公司对损失未提交证据，本院考虑到阿布都热西提阿不都卡地尔承租案涉场地后，投入大量资金，添加西餐厅设备、儿童娱乐场及电子乐园等附属设施总价值为451,337.80元，仅经营了一年就因消防手续不全被迫停业，虽然可以将上述设备、设施拆除移走但其被再利用或者变现的价值已经贬损。根据农商投资公司的过错程度以及履行一年的实际状况，并结合公平原则和诚实信用原则，对实际损失按照阿布都热西提阿不都卡地尔投资游乐设备、电玩部分、西餐快餐设备价值，本院酌定按投入451,337.80元的50%即225,668.90元作为损失基准数，违约金以不超过30%为限，经计算违约金为293,369.57元[(225,668.90元×30%)＋225,668.90元]，农商投资公司应予承担。阿布都热西提阿不都卡地尔提出农商投资公司应按照总投入的三倍对其赔偿的上诉请求，不能成立，本院不予支持。至于阿布都热西提阿不都卡地尔主张支付广告费、安装电脑以及场地、过道改造费用共计250,820元的上诉请求，虽然阿布都热西提阿不都卡地尔提供有其与案外人订立的合同，但未能提供支付合同中约定的价款以及有关合同实际履行的证据，故阿布都热西提阿不都卡地尔主张农商投资公司赔偿其该部分损失上诉请求，不能成立，本院不予支持。由于双方当事人均同意解除合同，对一审判决解除合同部分应予维持。 综上，上诉人阿布都热西提阿不都卡地尔的上诉请求不能成立。上诉人伊宁市农商投资（集团）有限责任公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2018）新4002民初3251号民事判决第一项、第三项； 二、撤销新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2018）新4002民初3251号民事判决第二项、第四项及诉讼费负担部分； 三、上诉人伊宁市农商投资（集团）有限责任公司于本判决生效之日起10日内向上诉人阿布都热西提阿不都卡地尔赔偿装修损失215,631.40元； 四、上诉人伊宁市农商投资（集团）有限责任公司于本判决生效之日起10日内向上诉人阿布都热西提阿不都卡地尔支付违约金293,369.57元； 五、驳回上诉人阿布都热西提阿不都卡地尔一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费24,807.42元，二审案件受理费23,607.26元（其中阿布都热西提阿不都卡地尔预交11,803.63元，伊宁市农商投资（集团）有限责任公司预交11,803.63元），合计48,414.68元，由上诉人阿布都热西提阿不都卡地尔负担40,140.68元，上诉人伊宁市农商投资（集团）有限责任公司负担8274元。 本判决为终审判决。 审判长 赵      凤 审判员 卡丽比努尔阿巴斯 审判员 吐力克 尼 艾买提 二〇一九年十一月十八日 书记员 买尔哈 巴 吾布力