福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0427民初1294号 原告：中国银行股份有限公司沙县支行，统一社会信用代码91350427855940014W，住所地沙县新城中路**。 法定代表人：吴红荣，该行行长。 委托诉讼代理人：吴峰，男，汉族，1969年11月21日出生,系中国银行股份有限公司沙县支行员工。 被告：刘治，男，汉族，1978年3月28日出生，住三明市梅列区，送达地址：三明市。 被告：三明祥元房地产开发有限公司，统一社会信用代码913504275673053078，，住所地沙县华山家园**** 主要负责人：陈进强。 原告中国银行股份有限公司沙县支行（以下简称中行沙县支行）被告刘治、三明祥元房地产开发有限公司（以下简称祥元公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中行沙县支行的委托诉讼代理人吴峰到庭参加了诉讼。刘治、祥元公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。 中行沙县支行向本院提出诉讼请求：1、刘治偿还借款本金526249.48元、利息（含复利）36487元（计至2019年6月30日），并按合同约定的利率计算支付自2019年7月1日起至还清借款本金、利息（含复利）；2、中行沙县支行对刘治提供抵押位于沙县××室商品房依法拍卖或者变卖等方式变价所得价款优先受偿；3、祥元公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案受理费由刘治、祥元公司共同承担。本案在审理过程中，中行沙县支行增加诉讼请求，要求解除与刘治、祥元公司于2012年11月7日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；并变更第1项诉讼请求，将要求刘治偿还借款本金526249.48元、利息（含复利）36487元变更为借款本金522760.81元、利息（含复利）80158.53元（计至2019年6月30日），本项其他诉讼请求不变。事实和理由：2012年7月27日，刘治因购房缺乏资金向中行沙县支行申请贷款，2012年11月7日，双方签订编号2012沙零字第AA××号个人一手住房贷款合同。合同约定借款金额56万元，期限300个月，借款利率为中国人民银行公布实施的相应档次贷款基准利率，本笔贷款利率为浮动利率，利率浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。放款日借款利率为年息6.55%，本合同项下的贷款本息采用等额本息还款法，每月应归还贷款本息3798.67元，共分300期，若刘治未能按合同约定偿还贷款本息，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，及中行沙县支行有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，并依法及合同约定对抵押房屋行使抵押权等条款。该笔贷款以刘治位于沙县××室的房产设立抵押，并办理了房屋预告登记手续，并由祥元公司提供阶段性连带责任担保，合同生效后，中行沙县支行按约于2013年1月9日发放贷款56万元，但刘治仅履行40期的还款义务，从2016年7月起未按期归还贷款本金，构成违约。经中行沙县支行多次催讨未果，诉至本院。 刘治、祥元公司未到庭，亦未作书面答辩。 本院经审理认定事实如下： 1.2012年7月27日，刘治向中行沙县支行提交《中国银行个人房地产借款申请表》，申请借款56万元，借款期限25年。 2.2012年11月7日刘治作为借款人、三明祥元房地产开发有限公司作为保证人与贷款人中国银行沙县支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2012沙零字第AA××号），合同约定，借款金额56万元，期限为300个月，用于购买位于沙县××室，借款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日（若为分笔放款，则从第一个实际放款日）起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日），第一个浮动周期贷款年利率为6.55%，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为按月等额本息还款，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期数共计300期，还款日为每月的2日；若贷款的最后一期到期日不在结息日和付息日，则该笔贷款的最后一期到期日为结息日和付息日；借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息；逾期贷款罚息利率为贷款利率水平上加收50%；借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至开发商祥元公司的专用账户，担保方式为抵押担保加开发商阶段性连带责任保证，即祥元公司为刘治的借款债务提供阶段性连带责任保证担保；自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人应承担相应的违约责任或/保证责任；抵押及担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。 3.2012年11月7日，刘治所购位于沙县××室商品房在沙县房地产交易所办理了抵押预告登记。 4.2013年1月9日，中行沙县支行依约向刘治发放了贷款。借款期限为自2013年1月9日至2038年1月9日，利率为6.55%，借款金额为56万元，收款人为三明祥元房地产开发有限公司，开户银行为中国银行股份有限公司沙县支行，收款账号为40×××27，借款用途为购买住宅。 5.贷款发放后，刘治从2016年7月起未能按合同约定按期归还借款本息，截至2019年6月30日，刘治尚欠中行沙县支行借款本金522760.81元、利息（含复利）80158.53元。 6.祥元公司对其开发项目位于沙县××号楼于2014年通过竣工验收并完成了商品房初始登记，所有权证号2014××。 本院认为，中行沙县支行是依法成立的金融机构，享有贷款经营权。中行沙县支行与刘治、祥元公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系签订合同当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，当事人应按合同约定履行。中行沙县支行依约履行了出借款项义务，刘治应当依约偿还借款本息，但刘治从2016年7月起未能按合同约定按期归还借款本息，其行为已构成违约，中行沙县支行有权依约解除合同。刘治至今尚欠中行沙县支行借款本金522760.81元、利息（含复利）80158.53元（计至2019年6月30日），事实清楚，证据充分。刘治提供位于沙县××室商品房作为抵押物，并办理了抵押权预告登记手续；现涉案抵押物已完成物权的初始登记，具备办理抵押权登记条件而未办理，无证据证明系中行沙县支行存在过错或者怠于行使权利造成的，中行沙县支行有权依照合同约定就刘治提供位于沙县××室商品房依法拍卖或者变卖等方式变价所得价款优先受偿。祥元公司对刘治向中行沙县支行的贷款提供阶段性连带责任保证担保，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人应承担相应的违约责任或/保证责任，现沙县××室商品房尚未办理正式抵押登记手续，祥元公司的保证责任仍在保证期间，应承担保证责任。刘治、祥元公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃抗辩和质证的权利。 综上所述，中行沙县支行要求解除贷款合同及要求刘治偿还尚欠借款本息的诉讼请求，予以支持。中行沙县支行要求对刘治提供抵押担保的房地产拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，予以支持。中行沙县支行要求祥元公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除中国银行股份有限公司沙县支行与刘治、三明祥元房地产开发有限公司于2012年11月7日签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2012沙零字第AA××号）； 二、刘治应于本判决生效之日偿还中国银行股份有限公司沙县支行借款本金522760.81元； 三、刘治应于本判决生效之日支付中国银行股份有限公司沙县支行借款利息（含罚息）80158.53元（计至2019年6月30日）； 四、刘治应于本判决生效之日支付中国银行股份有限公司沙县支行从2019年7月1日起至实际还清借款之日止的利息及复利，按中国人民银行公布的五年以上期限贷款基准利率上浮50%计算； 五、中国银行股份有限公司沙县支行对刘治提供抵押位于沙县××室商品房依法拍卖或者变卖等方式变价所得价款优先受偿； 六、三明祥元房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，三明祥元房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向刘治追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9829元，由刘治、三明祥元房地产开发有限公司负担。 本案受理费应于判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  曹德鸿 人民陪审员  魏光明 人民陪审员  魏秀仙 二〇一九年十一月一日 书 记 员  吴晓燕 附：一、本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。