浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终5198号上诉人（原审原告）：陈福秋，男，1951年6月6日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：李娟，浙江红太阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：义乌市江东街道下湾村民委员会，住所地浙江省义乌市江东街道下湾村。诉讼代表人：吴卫星。委托诉讼代理人：吴晓坚，浙江集优律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡李钏，浙江集优律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：义乌市江东街道下湾村股份经济合作社，住所地浙江省义乌市江东街道下湾村。负责人：吴卫星，系副董事长。上诉人陈福秋因与被上诉人义乌市江东街道下湾村民委员会（以下简称下湾村委会）、义乌市江东街道下湾村股份经济合作社（以下简称下湾村经济合作社）合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈福秋上诉请求：撤销原判，依法改判支持陈福秋的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由下湾村委会、下湾村经济合作社负担。事实与理由：一、涉案房屋已经被拆除，陈福秋的损失客观存在，原审未予赔偿错误。1、涉案房屋的土地取得系通过合法途径，与宅基地具有同等性质。陈福秋在1992年通过招投标购得下湾村的养猪场房屋四间，具有合法产权，2004年因村内道路工程需要与下湾村委会签订置换协议，明确约定“村集体另外安置给陈福秋户相同面积宅基地”，将房屋同等置换至涉案被拆除的地方，置换时下湾村未给任何补偿，置换后的房屋理应与置换前性质相同。2、原判认定案涉房屋为违章建筑明显错误。本案中，无证据证明涉案房屋系违章建筑。2018年11月12日由村里及街道盖章的情况说明，从行文格式看是为了应付诉讼而成，且没有经过任何法定程序，村里、街道无权认定涉案被拆除的房屋系违章铁棚。原审未认定案涉房屋被村里拆除错误，陈福秋在村中并无四间房屋，只有陈龙三间、陈虎三间，陈龙建房时根本没有抵扣陈福秋的四间养猪场房屋。因此，原审认定陈福秋的旧房已在改造中抵扣亦是错误的，该情况说明内容存在重大错误，不具有任何证明效力。3、就算没有审批，案涉房屋属于违章建筑，责任亦在于下湾村委会。根据置换协议第五条，置换事件发生后若涉及违法问题，由所盖公章的单位即下湾村委会、江东街道办事处承担违法责任，陈福秋户不承担违法责任。置换后的房屋没有土地证，责任在于村里和街道，其应当为陈福秋办理土地证的审批手续，陈福秋没有任何过错。因此，根据置换协议和原判认定，村里理应为陈福秋安置合法的房屋，否则应赔偿不低于合法宅基地的价值。陈福秋已提交当地农村宅基地基准地价为12090元/平方米，该地价实际上明显低于目前当地市场价2-3万元/平方米，陈福秋已经作了很大的让步。原判简单以举证责任分配下判，明显有违公正。退一步讲，即使不参考宅基地基准地价，鉴于损失的客观存在，请求二审对土地权益价值进行鉴定，鉴定结果对案件的处理将产生实质性影响。二、原判主动调整违约金无事实和法律依据，下湾村委会、下湾村经济合作社应支付违约金50万元。案涉房屋占地面积150.1平方米，根据当地的市场行情，价值不止50万元。陈福秋要求赔偿损失和违约金的两项金额，实际上并未超过其实际损失。违约金本身具有惩罚性质，本案过错明显在下湾村委会，原判将违约金调整至30万元没有事实依据。根据合同法第一百一十四条第二款及合同法解释（二）第27条规定，调整违约金必须通过反诉或者抗辩的方式。违约金的约定属于意思自治的范畴，在当事人未主张调整的前提下，法院无权予以调整。下湾村委会、下湾村经济合作社原审中并未主动提出减少违约金的请求，原判对违约金主动酌减无法律依据。根据置换协议第五条约定，无论是否违反一户一宅原则、旧村改造实施细则，都与陈福秋无关，而且责任都不应由陈福秋承担。陈福秋的旧改在置换协议之前，不应成为调整违约金的理由。农村中一户多宅大量存在，而且下湾村许多村民既拥有住宅房，亦拥有店面房，两者同样都是宅基地。下湾村委会辩称，上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。下湾村经济合作社辩称，请求驳回上诉，维持原判。陈福秋向一审法院起诉请求：1、确认陈福秋与义乌市江东街道下湾村民委员会于2004年5月2日签订的《置换房屋协议》有效；2、赔偿陈福秋不能合法占有使用《置换房屋协议》中150.1㎡的4间房屋及其相关土地权益的损失150万元；3、判令支付陈福秋违约金50万元；4、判令本案诉讼费用由下湾村委会、下湾村经济合作社承担。一审法院认定：1992年9月15日，陈福秋与原义乌市平畴乡下湾村民委员会签订投标出卖契约二份，其中一份载明为了进一步搞好农村基本建设，适应改革开放的形势需要，经村党委及村民委员会研究决定将坐落于原养猪场房屋四间通过投标计人民币肆万元出卖给陈福秋，东靠后南金字，南本户天气，西披水，北滴水；另一份载明经村党委及村民委员会研究决定将坐落原养猪场房屋四间通过投标计人民币伍万出卖给陈福秋，东靠后南金字，南为水道通道，西披水，北滴水。1992年9月16日，陈福秋向原义乌市平畴乡下湾村民委员会支付了购房款9万元，有收款凭证一份为凭。2004年5月2日，陈福秋与义乌市江东街道下湾村民委员会签订《置换房屋协议》一份，载明1992年9月15日，义乌市平畴下湾村村民陈福秋从本村集体投标购得养猪房屋四间，计150.1平方米，现该处房屋因涉及下湾村旧村改造通路工程，经村两委上门工作，双方协商，由村集体收回原陈福秋户所购养猪场房屋四间，村集体另外安置给陈福秋户相同面积宅基地，并在此宅基地上由村集体负责按原状建造房屋、围墙、大门、水井及自来水等设施，村两委给陈福秋所安置宅基地位于陈福秋户旧房以东，紧贴陈福秋户旧房以东金字，与陈福秋户旧房一字并排，相等面积交换即150.1平方米，新房建造与旧房拆除费用均由村集体支付。双方还约定置换后，双方应严格遵守该协议，若单方毁约，毁约方应赔偿给对方人民币50万元，置换事件发生后若涉及违法问题，由所盖公章的单位即下湾村委、江东街道办事处承担违法责任，下湾村承担本协议第四条之违约责任，陈福秋户不承担违约责任。该置换房屋协议附投标契约一份，置换后照片二张，置换图一张，该协议盖有义乌市人民政府江东街道办事处的公章。2018年，陈福秋因置换所得的四间房屋因被认定为违章建筑而被拆除，与下湾村委会、下湾村经济合作社因赔偿问题产生纠纷，诉至法院。另，下湾村1999年11月29日的出台下湾村旧村改造实施细则，其中第四条第2款规定大队、生产队集体出卖的房屋或地基，按出卖的原始用地面积计算，第4款规定旧房换新房多余面积按1：1算，即每平方米退还300元。下湾村2008年11月11日出台的下湾村旧村改造实施细则中第十三条规定新批建房户旧房拆迁赔偿按以前旧村改造同等规定赔偿，第十六条规定以前旧房已建好，旧房无条件拆除，现申请建房户，必须拆除所有旧房再安排地基建房。陈福秋儿子陈龙于2000年与陈福秋共同申请建房用地，于2000年6月27日填写呈报表一份，该呈报表载明家庭人口2人，原房间数无，原房面积无，报批3间共114.1平方米。陈龙于2000年3月20日缴纳押金12万元，设施费1万元，于2000年6月27日缴纳建房应找地款35230元。陈福秋另一儿子陈虎于2015年9月24日与下湾村委会签订旧村改造拆迁安置协议，协议载明陈虎将坐落在原养猪场地段180.5平方米的房屋所有权证和土地使用证交给甲方，陈虎所属下湾的全部旧房自新房地基放样之日起，产权归村集体所有，协议注明旧房已拆除。陈虎户旧房改造已完成。一审法院认为：陈福秋与下湾村委会于2004年签订的置换房屋协议系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方应共同遵守。陈福秋的养猪房房屋已按约被拆除，下湾村委会理应为陈福秋安置合法的房屋，下湾村委会虽为陈福秋安置了房屋，但该房屋于2018年因被认定为违章建筑而拆除，下湾村委会构成违约。对于该置换后占地150.1平方米的房屋，陈福秋既未在与儿子陈龙旧村改造建房时用于抵扣建房面积，现又被拆除无法使用，陈福秋存在损失，下湾村委会理应赔偿。关于赔偿金额，虽陈福秋提供了农村宅基地基准地价一览表，但案涉房屋的土地未经审批，并非合法的宅基地，案涉房屋已被认定为违法建筑而被拆除，故无法参考该地价标准，庭审中陈福秋也表示不对案涉被拆除的房屋价值申请鉴定，故现有证据无法证明该房屋的价值，即陈福秋无法证明自己的损失，故对于第二项诉请，不予支持。鉴于置换房屋协议中第四条、第五条约定了违约金，下湾村委会违约的，应支付陈福秋违约金50万元，结合我国土地管理法规定的一户一宅原则及下湾村旧村改造实施细则，及陈福秋户均已进行了宅基地审批，完成了旧村改造等情况，酌定下湾村委会赔偿陈福秋违约金30万元。根据村级组织的职能分工，下湾村经济合作社行使财产管理职能，故依法办理本村的公共事务、行使经济管理职能的过程中形成的付款义务，也应由下湾村经济合作社承担。综上，陈福秋之诉的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、确认陈福秋与义乌市江东街道下湾村民委员会于2004年5月2日签订的《置换房屋协议》有效；二、义乌市江东街道下湾村民委员会、义乌市江东街道下湾村股份经济合作社于判决生效后十日内支付陈福秋违约金30万元；三、驳回陈福秋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由陈福秋负担16800元，由义乌市江东街道下湾村民委员会、义乌市江东街道下湾村股份经济合作社负担6000元。本院二审期间，下湾村委会提供承诺书一份，用以证明陈福秋承诺将案涉土地上的建筑物拆除并返还村集体。陈福秋质证认为，对三性不认可，该承诺书是陈虎户作出的，其随母亲居住，陈福秋与陈龙与本户无关。下湾村经济合作社对证据无异议。本院认为，该证据能够证明陈虎在旧改时承诺周边宅基地无条件拆除的事实，本院予以确认。经审理，本院对原审查明的事实予以确认。另查明，2000年5月23日，陈龙与下湾村委会签订《青口乡下湾村旧房拆迁安置协议》第7条约定，乙方（陈龙）应将属于自己的旧房全部交归村集体，若发现有隐瞒未报旧房产的，该房立即无条件收归村集体所有，新建房不予做房产证。2015年9月10日，陈福秋儿子陈虎向下湾村委会出具建房承诺书，第3条载明“经有关部门定点放样后，本户同意对周边空闲杂（宅）基地安置其他农户，并承诺不予干扰。”本院认为，陈福秋与下湾村委会签订的《置换房屋协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应确认合法有效。《置换房屋协议》约定履行“村集体另外安置给陈福秋户相同面积宅基地”，应理解为置换相同性质的宅基地。现双方对案涉置换前的土地及地上建筑物系经过合法招投标出卖给陈福秋，以及置换后的土地及地上建筑物未经审批的事实均予以认可，故下湾村委会存在违约的事实清楚，理应承担相应的违约责任。关于违约责任承担问题。本院认为，1、根据下湾村旧村改造实施细则（1999年、2008年）、陈龙的农村私人建房使用非耕地呈报表、陈虎的江东街道下湾村旧村改造拆迁安置协议、建房承诺书以及本院走访调查的情况看，下湾村旧村改造的政策均为建造新房时，须将其户旧房全部交归村集体，且多年来一直按此政策执行。现陈福秋的儿子陈龙、陈虎均已享受旧村改造待遇，理应按此政策执行，即将原集体土地及地上建筑物全部无偿交归村集体。因此，下湾村向陈福秋交付的置换土地不论是否经过审批，以及置换后的地上建筑物是否为违章建筑，均须无偿交归村集体，而不能以出租、转让等方式实现价值转化。陈福秋认为陈龙、陈虎参加旧村改造后，置换后的土地仍归其所有，并要求以当地土地基准价或进行鉴定确定土地价值的上诉理由，与查明的事实不符，本院不予支持。对其要求鉴定的请求，因无鉴定之必要，亦不予准许。2、《置换房屋协议》约定的违约金50万元是否需要调整问题。下湾村委会、下湾村经济合作社并不认可其存在违约情形及需承担违约责任，本质上系对《置换房屋协议》中约定的违约金50万元不予认同，原审中对违约金是否过高进行释明则更为妥当，未经释明直接调整略有瑕疵，但并不违背当事人本意。同时，综合考虑陈龙、陈虎均已完成旧村改造，下湾村委会的违约情形对陈福秋造成的影响大小，以及司法对村规民约的尊重等情形，原审对违约金调整至30万元更加公平合理，故本院予以维持。另，本院查明陈龙旧村改造建新房时，未使用陈福秋户的旧房面积进行抵扣，并交纳旧房换新房不足面积的费用34230元，原审对此认定亦无不当。综上所述，陈福秋的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16800元，由陈福秋负担。本判决为终审判决。审 判 长  楼 俊审 判 员  陈旻尔审 判 员  郑青蓝二〇一九年十一月七日代书记员  洪 倩