吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0821民初1434号原告：景前阳，男，1988年8月19日生，汉族，工人，现住镇赉县。委托诉讼代理人：孙凤娇，吉林衡丰律师事务所律师。原告：李娜，女，1989年5月25日生，汉族，农民，现住镇赉县，与景前阳系夫妻关系。被告：大安市吉祥房地产开发有限责任公司。住所地：大安市长白街**。法定代表人：杨淑娟，系总经理。委托诉讼代理人：隋星媛，吉林高军律师事务所律师。被告：大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司。营业场所：镇赉县科苑小区B区1号楼2单元102室。法定代表人：杨淑娟，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：隋星媛，吉林高军律师事务所律师。原告景前阳、李娜与被告大安市吉祥房地产开发有限责任公司（以下简称“吉祥公司”）、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司（以下简称“吉祥公司镇赉分公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告景前阳的委托诉讼代理人孙凤娇参加第一次庭审，原告景前阳、李娜参加第二次庭审，被告吉祥公司与被告吉祥公司镇赉分公司的共同委托诉讼代理人隋星媛两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。景前阳、李娜向本院提出诉讼请求：1、请求裁决吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司立即协助景前阳、李娜办理产权证，并承担违约责任（以总房款301409元为基数，自2017年10月20日起按照人民银行逾期贷款利息给付直至办理房产证之日止）；2、请求裁决吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司立即返还已收取景前阳、李娜的物业维修资金3411.3元（每平方米37.25元X91.58平方米）及利息(以3411.3元为基数，自2017年7月22日起至实际退还之日止）；3、请求裁决吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司立即返还景前阳、李娜契税款4521.1元（301409元X1.5%）及利息（以4521.1元为基数，自2017年7月22日起至实际退还之日止）；4、本案诉讼费用由吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司承担。事实与理由：2017年3月22日，景前阳、李娜购买吉祥公司镇赉分公司开发建设的位于镇赉县飞翔2期1号楼3单元1402室商品房一套，建筑面积91.58平方米，总房款为301409元。2017年7月22日吉祥公司镇赉分公司将未经验收合格的商品房擅自交付给景前阳、李娜，直至今日吉祥公司镇赉分公司仍未给景前阳、李娜办理产权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件的司法解释》第十八条规定，吉祥公司镇赉分公司应当承担逾期办理产权证的违约责任即应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息。吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司于2017年7月22日，无故收取景前阳、李娜本应该交给物业管理中心和税务局的物业维修资金、契税款，至今不交纳至上述单位，也不返还给景前阳、李娜。为维护景前阳、李娜的合法权益，维护法律的公正，尽快终止吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司的违法行为，特向贵院提起诉讼，望贵院予以支持。吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司辩称，1、景前阳、李娜的第一项诉讼请求我方正在办理过程中，同意为景前阳、李娜办理产权证，但是不同意承担违约金，因为本案是棚户区改造房屋工程，所以不适用商品房买卖司法解释的相关规定。另外合同约定交付的条件是符合竣工、验收的条件，该工程目前没有竣工、验收，所以实际没有办理房照的条件，根据合同第九条约定，应当属于例外情况，因此不同意承担违约金，而且我公司正在办理工程验收，竣工、验收后我方立即办理相关的产权手续；2、不同意景前阳、李娜的第二项及第三项诉讼请求，基于其第一项诉讼请求，景前阳要求返还物业维修资金和契税款没有事实依据。按照吉林省物业专项维修资金管理办法，新建房屋首次交纳物业维修资金是建设单位统一交纳，而且景前阳、李娜在办理入住手续时将物业维修基金及契税款交给吉祥公司镇赉分公司，由吉祥公司镇赉分公司代交实际上是一种委托的行为。吉祥公司在2019年7月底之前会交纳上述费用，并且在积极办理验收手续和办理房屋产权证的相关材料的收集工作，而且景前阳、李娜方要求吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司继续协助办理产权证视为并没有解除委托代交费用的关系。因此景前阳、李娜提出的第二项诉求和第三项诉求与第一项诉求相矛盾，而且吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司已经同意景前阳、李娜的第一项诉求，并积极办理产权的相关手续，故请求法院驳回景前阳、李娜的第二项诉求和第三项诉求。为证实自己的主张，景前阳向法庭提供如下证据：1、商品房买卖合同（预售）1份及购房收据复印件1份（原件质证后收回）。证明景前阳、李娜系夫妻关系，二人于2016年9月26日在吉祥公司镇赉分公司处购买镇赉县飞翔2期1号楼3单元1402室商品房一套，建筑面积91.58平方米，总房款为301409元，景前阳、李娜交付了首付房款，其余的房款按揭交付，双方在合同中约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，协助办理产权登记；2、收据复印件1份（原件质证后收回）。证明2017年7月22日吉祥公司镇赉分公司将未经验收合格的商品房交付给景前阳、李娜使用；3、收据复印件1份（原件质证后收回）。证明2017年7月22日，吉祥公司镇赉分公司代收房屋维修资金和契税。吉祥公司质证称，对上述证据的真实性和证明的问题均无异议。另外，第3组证据代收的房屋维修资金和契税说明景前阳、李娜委托吉祥公司镇赉分公司代交费用，双方之间形成了委托合同关系，而且现在景前阳、李娜要求吉祥公司镇赉分公司继续协助办理房屋产权证，那么景前阳、李娜就不能要求吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司返还房屋维修资金和契税；关于景前阳、李娜要求吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司支付逾期办理产权证违约金的问题，按照双方合同第20条第2项的约定，其诉求是不要求解除合同，景前阳、李娜按照合同的约定，是不需要我方承担违约金。吉祥公司镇赉分公司质证意见同吉祥公司质证意见一致。因吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司对上述证据均无异议，本院对其予以采信。吉祥公司和吉祥公司镇赉分公司举证如下：镇发改审批字（2013）194号文件1份（当庭提供的是手机照片，庭后已向法庭提供了该文件复印件）。证明景前阳、李娜起诉涉案小区属于棚改项目，关于工程的验收以及房照的办理，均属于政府主导，目前还没有验收，因该因素导致该小区暂时不具有办理房照的条件，但目前吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司正在积极办理验收的相关手续和办理房屋产权证等相关材料的收集工作。景前阳、李娜质证称，对证据的真实性以及证明的问题均有异议，该证据与本案待证事实无关联性，双方签订的是商品房买卖合同，应遵守合同法、物权法、房地产管理法等相关法律规定，吉祥公司和吉祥公司镇赉分公司提出属于棚改项目涉嫌欺诈。本院认为，该证据与本案无关联性，本院对其不予评判。李娜未向法庭提供证据。本院确定本案如下事实：景前阳、李娜系夫妻关系。二人于2016年9月26日与吉祥公司镇赉分公司签订商品房买卖合同（预售），以301409元的价格购买吉祥房地产公司镇赉分公司开发建设的位于镇赉县飞翔2期1号楼3单元1402室房屋一套，建筑面积91.58平方米。景前阳、李娜已于2016年9月10日交纳房款61409元，剩余部分房款办理按揭贷款。2017年7月22日，吉祥公司镇赉分公司向景前阳、李娜交付涉案房屋，并支付景前阳逾期交房违约金1608元。至今，涉案房屋未经验收合格，导致无法办理产权变更手续。景前阳、李娜诉至本院，要求：1、请求裁决吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司立即协助景前阳办理产权证，并承担违约责任（以总房款301409元为基数，自2017年10月20日起按照人民银行逾期贷款利息给付直至办理房产证之日止）；2、请求裁决吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司立即返还已收取景前阳、李娜的物业维修资金3411.3元（每平方米37.25元X91.58平方米）及利息(以3411.3元为基数，自2017年7月22日起至实际退还之日止）；3、请求裁决吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司立即返还景前阳、李娜契税款4521.1元（301409元X1.5%）及利息（以4521.1元为基数，自2017年7月22日起至实际退还之日止）;4、本案诉讼费用由吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司承担。1、关于第一项诉讼请求。本院认为，诉讼双方签订的商品房买卖合同（预售）系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定履行自己的义务。作为买受人，景前阳、李娜已交付购房款61409元，剩余房款办理按揭贷款，其已如约完全履行了合同义务。吉祥公司镇赉分公司作为出卖方应按合同约定，如期向买受人交付经验收合格的房屋，并在约定的期限内协助买受人办理房屋过户手续，但至今涉案房屋虽已交付使用但仍未验收合格。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”之规定，房地产开发企业负有协助买受人办理房屋权属登记的法定义务，涉案房屋并未经相关部门验收，景前阳、李娜虽实际占有使用，但涉案房屋并非是经验收质量合格的商品房。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“……建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”依据上述法律法规的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，是具备交付使用的条件。虽然景前阳、李娜已实际占有使用房屋，但本案涉案房屋至今尚不具备办理房产登记的法定条件，待具备办理房产登记的法定条件后，出卖人负有协助买受人办理房产登记的义务。因此，景前阳、李娜要求协助办理房产登记手续的请求应予支持。双方在合同中约定，买受人在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书。虽然双方约定，买受人不解除合同的，违约金为零。但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”依据上述法律规定，买受人有权要求出卖方支付违约金。庭审中，双方均认可涉案房屋已于2017年7月22日交付使用，根据上述司法解释规定，结合景前阳、李娜的诉讼请求，出卖方应自2018年7月23日起，按照买受人支付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。现景前阳、李娜要求逾期办理产权证违约金给付日截止至实际办理之日，符合法律规定，本院予以支持。因吉祥公司镇赉分公司为吉祥公司设立的分支机构，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”据此规定，虽是吉祥公司镇赉分公司与景前阳、李娜签订商品房买卖合同（预售），但吉祥公司仍应对吉祥公司镇赉分公司的民事行为承担责任。2、关于第二项诉讼请求。《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”本院认为，景前阳、李娜现在本案中要求吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司办理涉案房屋的产权证，并非解除商品房买卖合同，住宅专项维修资金本属于景前阳、李娜购房时应交纳的款项，故本院对景前阳、李娜要求吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司立即退还已收取的物业维修资金及给付利息的诉请不予支持。3、关于第三项诉讼请求。《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”据此规定，本院认为，虽然吉祥公司镇赉分公司主张景前阳、李娜之所以向其交纳契税款实际上是一种委托行为，但是并没有提供相关证据予以证明，在景前阳、李娜不予追认和认可的情况下，吉祥公司镇赉分公司无权向景前阳、李娜收取契税款，故而景前阳、李娜要求返还契税款的诉请应予支持。关于契税款数额4521.1元（301409元X1.5%），庭审中，吉祥公司和吉祥公司镇赉分公司对此未持异议，本院对此予以确认。关于返还契税款的利息，本院认为，因资金占用期间的利息损失系法定孳息，故应予以保护。景前阳、李娜于2017年7月22日交纳房屋契税款，故吉祥公司、吉祥镇赉分公司应自2017年7月22日起，按中国人民银行同期同类贷款利率给付景前阳、李娜利息，至实际退还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百一十四条、第二百七十九条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、大安市吉祥房地产开发有限责任公司、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司应于本判决生效且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后三十日内，协助景前阳、李娜办理位于镇赉县飞翔2期1号楼3单元1402室房屋的产权过户手续；二、大安市吉祥房地产开发有限责任公司、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司于本判决生效之日起五日内向景前阳、李娜支付迟延办理产权登记违约金（以301409元为基数，自2018年7月23日起至实际办理产权证之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；三、大安市吉祥房地产开发有限责任公司、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司于本判决生效之日起五日内返还景前阳、李娜已交纳的契税款4521.1元及利息（以4521.1元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年7月22日起至实际退还之日止）；四、驳回景前阳、李娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由大安市吉祥房地产开发有限责任公司、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判长 莫 琳审判员 樊 杰审判员 靳立志二〇一九年十一月十二日书记员 张秋阳