河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终3349号上诉人（原审被告）：吴大海，1979年10月16日出生，满族，工人，住河北省丰宁满族自治县。上诉人（原审被告）：戚欣，女，1980年8月19日出生，满族，干部，住址。两上诉人之委托诉讼代理人：于文全，河北坤平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹淑环，女，1954年10月19日出生，满族，工人，住河北省丰宁满族自治县。委托诉讼代理人：彭明文，河北坤平律师事务所律师。上诉人吴大海、戚欣因与被上诉人曹淑环房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省丰宁满族自治县人民法院（2019）冀0826民初3832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人吴大海及其与上诉人戚欣的委托诉讼代理人于文全，被上诉人曹淑环及委托诉讼代理人彭明文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴大海、戚欣上诉请求：一、请求二审法院依法撤销丰宁满族自治县人民法院作出的（2019）冀0826民初3832号民事判决，发还重审或依法改判。二、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。一、本案的争议焦点应当是上诉人与被上诉人签订的楼房买卖协议是否有效。通过一审庭审双方提交的证据，应当认定双方的楼房买卖协议是无效的，被上诉人出售的房屋并不是丰宁满族自治县农牧局集资建房，该楼房并不是上诉人丈夫闫国志从单位分得。该楼房是丰宁满族自治县隆达房地产开发公司开发，41万的购楼款是上诉人自己通过银行转账形式支付给隆达房地产开发公司。签订的商品房购房合同也是上诉人与隆达房地产开发公司签订。二、上诉人与被上诉人签订的楼房买卖合同存在欺诈行为。被上诉人在出售该房屋时，并没有取得该楼房的实际产权或者实际得到隆达房地产开发公司交付。出售楼房时该楼房的产权属于隆达房地产公司，也就是为什么上诉人与隆达房地产开发公司签订合同、并支付房款的原因。被上诉人实际是对该楼房的卖号行为，具有中介和居间的性质，是将隆达房地产开发公司的楼房，虚构成自己的房屋出售给上诉人。三、被上诉人出售给上诉人的房屋楼房是复式结构，但是复式结构上层楼房并没有取得房屋产权手续，属于违章建筑。既然是违章建筑就不能买卖，买卖合同也归为无效。四、如果认定上诉人与被上诉人签订的合同有效，被上诉人应当提交被上诉人与隆达房地产公司的购房合同、预售合同或者被上诉人在丰宁满族自治县农牧局报名购买楼房的相关手续。被上诉人也没有提交其实际取得房屋的交房手续、入住手续等，无法认定被上诉人取得了房屋产权。综上所述，一审法院认定事实错误，被上诉人出售的楼房未取得合法的产权，双方签订的购房合同属于无效合同，请二审法院在查清事实后，依法改判或发回重审。曹淑环辩称：（一）本案的客观事实。2010年按国家的有关文件是允许机关、单位内部职工集资建家属楼的最后一年，之后要求开发商建商品楼房。本案丰宁农牧局集资建家属楼，前期由局筹建，后委托隆达开发公司代建。答辩人丈夫闫国志是农牧局副局长，于2014年去世。2010年当年本案买卖的楼房是闫国志分得，是两层复式楼。第一层建筑面积l33.15平米；第二层93.55平米，共226.70平米。另有地下室22.78平米。自2010年1月19日至2012年10月24日答辩人共交农牧局35万元后，尚欠41万元应交农牧局楼款，答辩人无力交，农牧局催着要。答辩人急找买房人，上诉人主动找答辩人要买。2014年双方签订《售楼协议》。双方约定：楼价款l20万元；首付41万元；2015年4月30日付清l20万元。履行至2015年6月15日上诉人共给答辩人60万元，至今尚欠楼房价款60万元及约定的年利率l0％的利息。（二）这里需说明的是：双方于2014年12月18日签订的《售楼协议》之前的2014年12月5日，农牧局同意答辩人将楼外卖给上诉人，答辩人方闫国志交农牧局改为上诉人戚欣名改名款26630元（该收据是答辩人持有，一审交给的法庭）。答辩人一审还提供了农牧局基建办房建民及该小区物业公司出具的答辩人卖给上诉人该套楼己于2014年12月5日办完一切过户手续和所需费用的证明。由此，当时答辩人向上诉人言明，由上诉人将上述答辩人尚欠农牧局41万元直接交农牧局代建方隆达公司，才形成了上诉人与答辩人签《售楼协议》的2014年12月8日上诉人通过银行交给隆达公司41万元的汇款单和一个多月之后的2015年1月14日上诉人与隆达公司签订的房屋买卖合同。该合同中房屋价款439395元。这里需进一步说明的是：本案双方2014年12月8日《售楼协议》第三条第2项载明：乙方（上诉人）交付首批房款后，提供所需资料，甲方（答辩人）协助乙方变更资产权手续，与农牧局直接签订购房合同。隆达公司为农牧局代建，所以，形成了上诉人与隆达公司签订了房屋买卖合同。（三）关于2015年1月14日上诉人与隆达公司签订的房屋买卖合同问题。（1）该合同载明房价款439395元，仅是该案楼房，一层133.15平米，每平米3300元，计算出的数额是隆达公司为农牧局代建之间的手续。（2）上诉人仅为答辩人转交了41万元；不是上诉人付隆达公司购楼款41万元，上诉人认为是买隆达公司的楼房，应向该公司交付439395元，但上诉人始终没提供交付439395元的单据。（3）本案答辩人卖给上诉人的楼房，如上所述是复式楼（两层楼），两层面积226.7平米，并非一层133.15平米。答辩人除上述交农牧局集资款76万元外，另花了建阳光房4万元；维修基金1万元；暖气通热、电视入网1000元；l.5％的契税等共花了八、九十万元才分得的楼。而按上诉人的说法其439395元就买了226.7平米的复式楼。一平米才l938元，说不通。2014年、2015年丰宁楼市每平米已5000-6000元。（四）本案楼房是复式结构，上层楼房有施工图纸，属合法建筑。也可办房产证。（五）本案上诉人与答辩人之间所签合同系合法有效合同。理由：除上述的有关答辩理由外尚有：（1）当事人均具有完全行为能力，协议均本人签字，是双方的真实意思表示，双方平等协商达成。（2）是允许流通的国有土地建设用地的房屋，集资单位农牧局同意答辩人外卖他人。（3）不违反法律和社会公共利益。（4）自2015年2月上诉人已入住4年7个月之久。（六）关于未取得房屋产权证问题。《中华人民共和国物权法》第l5条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合法另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力。”现答辩人针对上诉人上诉状第四条内容，又提供了相关证据，结合上述原审证据，进一步证实答辩人具有本案房屋出售资格，是合格卖房主体。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判决。原告曹淑环向一审法院提出诉讼请求：1、要求二被告负连带责任，给付拖欠原告的房屋价款人民币60万元，自2017年9月至2019年8月给付拖欠的应付利息人民币12万元，以上合计72万元。并要求给付自2019年9月至实际给付完欠款60万元之日止的利息，按年利率10%计付；2、诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：2014年，原告丈夫阎国志所在单位丰宁满族自治县农牧局内部集资建楼，楼房建成后原告将其丈夫分得的农牧局新顺家园3号楼1单元1003室、1103室两层复式楼作价120万元卖给本案二被告。双方于2014年12月8日签订《售楼协议》一份。协议对楼房面积、付款方式以及过户事宜均作出约定。协议签订后，二被告通过银行转账方式汇入隆达房地产开发公司41万元，用于抵顶应付本案原告的购楼首付款。下欠79万元二被告于协议签订当日为本案原告出具欠条一份。之后被告于2015年4月29日、6月15日两次给付原告购楼款19万元。剩余60万元至今未能给付，但二被告已按协议约定利率结付原告剩余房款利息至2017年8月，之后再未结付利息。另查明，在原被告签订售楼协议之前，原告为被告办理了楼房改名手续，并向丰宁满族自治县农牧局交纳改名费26630元。同时原告为被告办完一切过户手续和所需费用，该楼房的产权证正在办理当中。原告为索要剩余楼房价款及利息而提起本案诉讼。一审法院认为，原被告之间存在房屋买卖合同关系，其签订的《售楼协议》是双方当事人真实意思表示，虽然在签订协议时，原告尚未取得案涉楼房的合法产权，但在协议签订之前，原告已为被告办理了楼房改名及过户相关手续，说明集资建楼的筹办单位丰宁满族自治县农牧局同意原告对涉案楼房转让。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此，原被告双方签订的《售楼协议》合法有效。双方当事人应当按照协议约定履行各自义务，以保障对方当事人的合法权益。二被告在接受楼房后未按协议约定时间全面履行楼房价款的给付义务，已构成违约，因此对原告要求被告给付剩余楼房价款及利息的诉请依法应予支持。本案中，通过双方所提供的证据能够证明《售楼协议》是在双方平等协商的基础上达成的，不存在欺诈胁迫情形，因此对于被告所述签订协议时存在欺诈情形的抗辩理由一审法院不予采信。一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第六十条，第一百零七条，第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：被告吴大海、戚欣于判决生效后十日内一次性给付原告曹淑环购楼款60万元，并自2017年9月1日起至全部给付之日止按年利率10%计付利息。一审法院案件受理费11000元，减半收取5500元，由二被告承担。本院二审期间，上诉人拟提交国土局文件一份。证明房屋是由龙达房地产取得的产权。被上诉人提交证据一、证人证言三份。证明：争议房子是以前被上诉人丈夫分得的房子，此房可以办证。证据二、缴费收据三份（原件）。证明建房钱都是被上诉人一直在交，房子就是被上诉人的。上诉人对被上诉人提交的证据质证：证人证言不予认可，达不到证明目的。缴费收据不予认可，无法证明真实性。借记卡明细单没有异议。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，上诉人（拟提交）、被上诉人提交的证据均不属于二审中的新的证据，故不予采信。本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，2014年12月8日，曹淑环与吴大海、戚欣双方签订的农牧局新顺家园3号楼1单元1003室楼房买卖协议有效，双方均应全面履行。吴大海、戚欣拖欠曹淑环购楼款60万元及利息未给付，有吴大海2019年7月9日出具的欠条证实，应予给付。一审法院判决正确，本院认同。吴大海、戚欣的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11000.00元，由上诉人吴大海、戚欣负担。本判决为终审判决。审判长  崔向京审判员  李国兴审判员  白 云二〇一九年十一月二十二日书记员  张伟佳附页《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……