山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终8031号上诉人（原审原告、反诉被告）：济南华夏海龙房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：邬君，执行董事。委托诉讼代理人：刁士刚，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋三头，男，1972年10月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘影，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。上诉人济南华夏海龙房地产开发有限公司（以下简称华夏海龙房地产公司）与被上诉人宋三头商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初3814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华夏海龙房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，并依法改判支持华夏海龙房地产公司的诉讼请求。2.由宋三头承担本案一审和二审的案件受理费。事实和理由：一、宋三头受济南市限购政策影响无法在济南市区购房属于不可归责于当事人的事由；华夏海龙房地产公司于2017年5月27日取得《商品房预售许可证》没有违反双方预约合同的约定，不是导致宋三头受济南市限购政策影响无法在济南市区购房的原因。双方于2016年6月4日、2016年9月2日签订两份预约合同，约定“如果甲方（华夏海龙房地产公司）在协议签订之日起3个月内未能取得《商品房预售许可证》，乙方（宋三头）有权选择继续履行或解除协议”。后，华夏海龙房地产公司未能在双方签订2016年6月4日预约合同之日起三个月取得《商品房预售许可证》，宋三头对此是可预期的，且宋三头以补交购房款的行为默认选择了继续履行双方签订的两份预约合同。因此，华夏海龙房地产公司2017年5月27日取得《商品房预售许可证》，并没有违反双方2016年6月4日预约合同的约定，不属于违约行为，不是导致宋三头受济南市限购政策影响无法在济南市区购房的原因。二、华夏海龙房地产公司通知解除双方预约合同有法律依据，且符合法律规定。华夏海龙房地产公司于2017年5月27日取得《商品房预售许可证》后依约履行了通知宋三头签订《商品房买卖合同》的义务，但因宋三头不符合济南市限购政策，无法签订《商品房买卖合同》，无法实现双方签订预约合同的目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项和第（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条之规定，华夏海龙房地产公司有权通知宋三头解除双方签订的两份预约合同，但应将合同定金返还给宋三头。三、双方的两份预约合同已于2018年5月12日解除。华夏海龙房地产公司于2018年5月11日向宋三头发出了解除双方预约合同的通知，该通知已于2018年5月12日妥投。根据《合同法》第96条“……合同自通知到达对方时解除”的规定，双方之间的两份预约合同已于2018年5月12日解除。另外，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第24条规定，“……当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。华夏海龙房地产公司的解除合同通知于2018年5月12日就已送达宋三头，但宋三头于2019年6月5日才提起诉讼，对华夏海龙房地产公司解除合同提出异议，依法不应得到法院的支持。四、宋三头2019年6月14日通过婚姻关系取得了济南市区的购房资格，但其发生在双方预约合同解除之后，与本案无关。综上，为维护自身合法权益，华夏海龙房地产公司现提起上诉，请求二审法院依法裁判。宋三头辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。一、华夏海龙房地产公司未按预约合同约定的时间取得《商品房预售许可证》是导致宋三头受限购政策影响无法购房的原因。预约合同约定华夏海龙房地产公司最晚要在2016年9月3日取得预售许可证，在该时间内华夏海龙房地产公司并未取得预售许可证。2016年6月4日的选房协议第六条约定，华夏海龙房地产公司取得《商品房预售许可证》后通知宋三头缴纳购房款（或首付款），华夏海龙房地产公司通知宋三头提前缴纳首付款时明确告知宋三头预售许可证这几天就能下来，宋三头才缴纳了首付款。宋三头2016年12月4日缴纳了首付款，2016年12月26日济南市政府才发布限购政策，限购政策是在宋三头缴纳首付款后才发布的，若宋三头缴纳首付款时华夏海龙房地产公司取得预售许可证，宋三头根本不会受限购政策的影响。华夏海龙房地产公司的违约行为是导致宋三头受限购政策影响无法购房的原因。二、华夏海龙房地产公司通知解除预约合同无法律依据，不符合法律规定的解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，第四十一条规定格式合同的解释对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。2016年6月4日的选房协议第七条约定宋三头在接到通知后7天之内未到华夏福地销售中心签订《商品房买卖合同》的，视为宋三头自动放弃预购本协议约定的商品房，华夏海龙房地产公司有权单方解除本协议。华夏海龙房地产公司约定本条的目的是为了让宋三头积极签订商品房买卖合同，若宋三头迟迟不去签约，影响华夏海龙房地产公司再次出售该房屋。事实上宋三头接到该通知后就第一时间到了华夏福地销售中心准备签约，因限购原因未能签约。双方并未约定因政策原因导致宋三头不具备购房条件，7日内无法签定《商品房买卖合同》，华夏海龙房地产公司有权单方解除本协议。因此华夏海龙房地产公司通知解除预约合同无法律依据，不符合法律规定的解除条件。综上所述，宋三头在履行协议过程中没有任何过错，双方的合同并未解除且宋三头目前符合济南市购房资格的要求，双方的协议应继续履行。华夏海龙房地产公司向一审法院起诉请求：1.确认华夏海龙房地产公司与宋三头2016年6月4日签订的《华夏福地选房协议》于2018年5月12日解除，华夏海龙房地产公司不再返还宋三头交纳的定金2万元；2.确认华夏海龙房地产公司与宋三头2016年9月2日签订的《华夏福地储藏室选房协议》于2018年5月12日解除，华夏海龙房地产公司不再返还宋三头交纳的定金5000元；3.宋三头承担本案案件受理费。宋三头向一审法院反诉请求：1.依法判令华夏海龙房地产公司继续履行2016年6月4日签订的《华夏福地选房协议》以及2016年9月2日签订的《华夏福地储藏室选房协议》;2.本案的诉讼费、反诉费由华夏海龙房地产公司承担。一审法院认定事实如下：2016年6月4日，华夏海龙房地产公司（甲方）与宋三头（乙方）签订《华夏福地选房协议》，约定：宋三头预购华夏海龙房地产公司开发的华夏福地项目2号楼2单元504室商品房，建筑面积约108.88平方米，房屋单价16580元；乙方在签订本协议同时，应缴纳定金2万元；乙方凭本协议在与甲方签订《商品房买卖合同》时，可在本协议第一条约定单价基础上享受96折优惠，并可在前述优惠基础上再降100元/平方米……甲方已告知乙方正在办理华夏福地《商品房预售许可证》,本协议属于预约协议，甲方在取得《商品房预售许可证》后，双方另行签订《商品房买卖合同》……如果甲方在协议签订之日起3个月内未能取得《商品房预售许可证》，乙方有权选择继续履行或解除协议……乙方在甲方取得预售许可证，并接到甲方通知之日起7日内签订《商品房买卖合同》，并缴纳购房款（首付款）；7日内未到华夏福地销售中心签订《商品房买卖合同》的，视为乙方自动放弃预购本协议约定的商品房，甲方有权单方解除本协议，不再返还乙方缴纳的定金……如双方之间需书面通知本协议有关事项时,应按本协议所列地址,并以EMS方式进行，一方按本协议约定方式和地址寄送的通知,寄出3日后均视为另一方已知悉,地址如有变动,必须立即书面通知对方,否则由此引起的一切后果均自行承担……（其余内容略）。另,2016年9月2日,华夏海龙房地产公司(甲方)与宋三头(乙方)签订《华夏福地储藏室选房协议》，约定：乙方预购甲方开发的华夏福地项目2号楼2单元地下2层249号储藏室，建筑面积约13.01平方米，单价为5284元；乙方在签订本协议同时,应向甲方缴纳定金5000元;乙方凭本协议在与甲方签订储藏室买卖合同时，可在本协议第三条约定单价基础上优惠500元/平方米；甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》时，一并办理储藏室的签约手续。乙方接甲方通知后的7日内不予甲方签约的，甲方有权直接解除协议，不再返还定金……（其余内容略）。上述两份协议签订后，宋三头向华夏海龙房地产公司分别缴纳预购住宅定金2万元和预购储藏室定金5000元。2016年12月4日宋三头又向华夏海龙房地产公司交纳购房首付款495823元，加前期支付的购房定金2万元，宋三头共支付购房款515823元及储藏室定金5000元。2016年12月26日，济南市政府办公厅发布《济南市人民政府关于进一步加大调控力度促进我市房地产市场持续平稳健康发展的通知》（即：济政办发【2016】31号文件），其中第三条规定“非本市户籍家庭在我市限购**住房（需提供连续两年以上在济南主区个人所得税及社会保险缴纳证明）。2017年5月27日，华夏海龙房地产公司取得《商品房预售许可证》。2017年5月28日华夏海龙房地产公司按照《华夏福地选房协议》和《华夏福地储藏室选房协议》确认的地址给宋三头发函，通知宋三头缴纳购房款并签订购房合同，2017年5月29日妥投。此时，因宋三头属于非济南市户籍，且没有连续两年以上在济南市区个人所得税及社会保险缴纳证明，故宋三头不符合购房资格要求，双方当时无法办理网签购房合同手续。2018年5月11日，华夏海龙房地产公司向宋三头发函，以宋三头未按照《华夏福地选房协议》约定履行合同义务，通知与宋三头解除双方签订的《华夏福地选房协议》，该解除通知于2018年5月12日妥投。另查明，2019年6月14日，宋三头与济南市民兰双美登记结婚。诉讼期间，经华夏海龙房地产公司和宋三头共同到房管部门查询，宋三头目前已具备购房资格条件。但华夏海龙房地产公司仍以宋三头违约在先，不影响单方解除权的行使为由，要求确认2018年5月12日解除《华夏福地选房协议》和《华夏福地储藏室选房协议》；而宋三头要求继续履行上述协议。案经调解未果。一审法院认为，华夏海龙房地产公司和宋三头签订《华夏福地选房协议》和《华夏福地储藏室选房协议》时，并不违反法律或相关政策规定，系双方当事人真实意思表示，均应按约履行。2016年12月26日，济南市政府办公厅发布限购政策后，宋三头的购房资格受到限制，但非个人原因造成。而华夏海龙房地产公司于2017年5月27日才取得《商品房预售许可证》，以致出现不可归责于当事人的事由，导致无法办理网签购房手续，宋三头在履行协议过程中没有过错。虽然华夏海龙房地产公司已经发函通知解除《华夏福地选房协议》和《华夏福地储藏室选房协议》，但宋三头一直持有异议，且不符合法律规定的解除条件；宋三头目前已经符合济南市购房资格要求，故华夏海龙房地产公司再要求解除相关协议，不退还相关定金的请求不当，一审法院不予支持。现在宋三头要求继续履行协议，一审法院予以准许。如华夏海龙房地产公司因不继续履行协议，给宋三头造成实际损失的，可待产生实际损失后另行处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条规定，判决：一、驳回华夏海龙房地产公司要求确认与宋三头解除《华夏福地选房协议》和《华夏福地储藏室选房协议》的诉讼请求；二、驳回华夏海龙房地产公司要求确认不再返还宋三头已交纳定金25000元的诉讼请求；三、华夏海龙房地产公司与宋三头签订的《华夏福地选房协议》和《华夏福地储藏室选房协议》继续履行，于判决生效之日起十日内执行。案件受理费21930元，由华夏海龙房地产公司全部负担；反诉费10965元，由华夏海龙房地产公司全部负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宋三头提交证据银行流水一份，拟证明2017年9月11日，宋三头接到华夏海龙房地产公司的催款通知后，将老家唯一的住房卖了，为了凑齐60%的首付款。银行流水是别人转给宋三头的房款。华夏海龙房地产公司经质证称，对该证据的真实性无异议，但与本案无直接的关联性，因为2017年9月份以及之后，华夏海龙房地产公司并未收到宋三头与上述款项相关的房款。一审法院认定其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为华夏海龙房地产公司与宋三头签订的《华夏福地选房协议》和《华夏福地储藏室选房协议》是否已经解除，如未解除是否应当继续履行。案涉协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，双方当事人均应按照协议约定全面履行各自义务。关于商品房认购协议的解除时间问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。2018年5月11日，华夏海龙房地产公司向宋三头发函，以宋三头未按照《华夏福地选房协议》约定履行合同义务，通知与宋三头解除双方签订的《华夏福地选房协议》，宋三头对此持有异议。案涉双方签订《华夏福地选房协议》和《华夏福地储藏室选房协议》仅约定因宋三头个人原因导致无法办理网签购房手续，华夏海龙房地产公司有权单方面解除合同，因济南市政府办公厅发布限购政策变动导致宋三头的购房资格受到限制，属于不能归咎宋三头个人原因造成。华夏海龙房地产公司此通知并不符合合同约定及法律规定的合同解除情形，故不产生解除合同的法律效力。故华夏海龙房地产公司要求解除相关协议，不退还相关定金的诉讼请求，于法无据，不应予以支持。宋三头已于2016年12月4日向华夏海龙房地产公司缴纳购房款495823元，加前期支付的购房定金2万元，宋三头共支付购房款515823元及储藏室定金5000元，且宋三头目前已经符合济南市购房资格要求，故事实上案涉合同已经实际部分履行且合同仍可继续履行，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求有事实及法律依据，一审判决予以支持不无不当，本院予以维持。如华夏海龙房地产公司因不继续履行协议，给宋三头造成实际损失的，可待产生实际损失后另行处理。综上所述，华夏海龙房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21930元，由上诉人济南华夏海龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  栾钧霞审判员  高希亮审判员  尹 腾二〇一九年十一月六日书记员  朱俞颖