陕西省延安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕06民终1906号 上诉人（原审原告）：刘浪，男，汉族。上诉人（原审原告）：延安朗坤房屋中介有限公司，住所地：延安市宝塔区内。法定代表人：刘浪，该公司经理。被上诉人（原审被告）：杨喜明，男，汉族。委托诉讼代理人：祝堂林，陕西嘉岭律师事务所律师。上诉人刘浪、延安朗坤房屋中介有限公司因与被上诉人杨喜明合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院（2019）陕0602民初2837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘浪、延安朗坤房屋中介有限公司，被上诉人杨喜明及其委托诉讼代理人祝堂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘浪、延安朗坤房屋中介有限公司上诉请求：1、依法撤销陕西省延安市宝塔区人民法院（2019）陕0602民初2837号民事判决书，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实有误，导致判决结果有误。一、原审认定上诉人刘浪给付被上诉人的2万元系《买卖定金收付书》所述定金有误。上诉人诉请的2万元并非《买卖定金收付书》所述的定金，而是上诉人刘浪为使被上诉人将其房屋仅托付于朗坤中介公司售卖，不再托付于其他公司，并保证不将被上诉人的房屋出售给第三人而给付的保证金。其一，2019年3月16日，被上诉人告知上诉人刘浪其愿意将房屋以46.1万元的价格卖出并与刘浪签订《买卖定金收付书》，口头约定刘浪卖出的溢价部分归刘浪所有。2019年3月19日，在朗坤公司的居间作用下，被上诉人与冯某某签订《买卖定金收付书》，约定被上诉人将其房屋出售于冯某某，价款为48万元，其中差价1.9万元按照双方约定归上诉人刘浪所有。后冯某某支付购房定金2万元，上诉人刘浪按照约定拿走报酬1.9万元，该2万元系刘浪按照约定应得的报酬而非定金；其二，被上诉人与冯某某签订的《买卖定金收付书》所述房屋定金为1.5万元，而非2万元，上诉人为何不按照合同约定支付少数额1.5万而支付2万元？这与常理不符；其三，上述2万元由来是被上诉人房屋经过三次出售，前两次均签订了 《买卖定金收付书》，第一次出售时购买方向被上诉人支付定金15000元；第二次出售时，上诉人刘浪委托公司业务员代替购房人给被上诉人支付定金5000元。但因客观原因，第一次、第二次交易均失败，在征得被上诉人同意的情况下，上诉人刘浪撕毁前后签订的两份《买卖定金收付书》。因第一次交易的购房人要求被上诉人返还定金，被上诉人告知上诉人刘浪，让上诉人刘浪将定金返还于上述购房人，加之刘浪业务员给其支付的5000元共计2万元将此作为保证金，其便将房屋仅托付于朗坤中介公司出售，待房屋顺利出卖后，其愿意将保证金返还于上诉人刘浪。上诉人刘浪为了赚取中介费，便答应了被上诉人的要求，代替被上诉人退还给第一次购房人定金15000元，被上诉人向上诉人刘浪出具了一张2万的收据。现房屋已经顺利卖出，被上诉人应当向上诉人返还2万元保证金。上诉人刘浪的行为不构成违约。在4月16日付款期限届满时，因购房款未凑齐，上诉人刘浪打电话询问被上诉人“可否再等几天？”被上诉人称“可以，但是尽快。”此时双方口头协商一致将履行期延长，但期限不明。2019年3月16日，在朗坤中介公司的居间作用下，被上诉人与购房人签订《买卖定金收付书》，购房人将全部款项均支付给被上诉人，根据我国《合同法》第六十二条第四款“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”规定，上诉人在4月25日便将全部款项支付于被上诉人，上诉人的行为不构成违约，原审认定事实有误。原审认定被上诉人不向上诉人朗坤公司支付5000元中介费属事实认定有误。上诉人朗坤中介公司作为房屋中介公司，提供的是居间服务。本案中，被上诉人与案涉房屋购买方签订的《买卖定金收付书》中明确载明居间方为上诉人朗坤中介公司，其中第二条第三款约定“甲乙双方填定合同当日，支付丙方佣金；佣金按照房屋成交价格的百分之一。”在上诉人朗坤中介公司的居间作用下，被上诉人顺利将其房屋卖出，居间服务成功。根据我国《合同法》第四百二十六条“居某某促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居某某的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居某某的劳务合理确定。因居某某提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居某某的报酬。居某某促成合同成立的，居间活动的费用，由居某某负担。”规定，上诉人朗坤公司促成合同成立，被上诉人应当支付报酬。被上诉人杨喜明答辩称，1、被答辩人以先占的方式与答辩人签订《买卖定金收付书》，被答辩人以买家的身份先占房屋，再转手倒卖，根据双方合同约定，被答辩人第一次与答辩人签订《买卖定金收付书》后支付了15000元定金，结果被答辩人毁约，答辩人依法不予退还定金；之后，被答辩人因又找到新的买家，于是又第二次以先占房屋的方式与答辩人签订《买卖定金收付书》，本次合同约定定金15000元，但是被答辩人仅仅支付了5000元，结果被答辩人二次毁约，答辩人依法不予退还定金；第三次，被答辩人又联系到买家，所以第三次以先占房屋的方式与答辩人签订《买卖定金收付书》，约定定金15000元未支付。2、被答辩人第三次倒卖房屋后，赚取售房差价19000元已经被被答辩人据为己有（实际获取20000元），由此也可以证明，被答辩人之前与答辩人签订三次《买卖定金收付书》实质是被答辩人与答辩人之间成立的房屋买卖合同法律关系，前两次买卖行为之所以被答辩人毁约，原因在被答辩人，这是一审已经查明的事实。所以，根据法律规定，答辩人依法不予退还被答辩人所支付的定金。3、被答辩人即使是在第三人和答辩人签订《买卖定金收付书》之后也未能按照合同约定的期限支付购房款，不过由于被答辩人未能按照合同约定支付15000元定金，所以对于被答辩人的此次违约，答辩人表示不再追究被答辩人的违约责任。被答辩人在第三次倒卖房屋时也如其所愿获得了巨额的差价，这是《房地产经纪管理办法》调整的事项，答辩人对此不作评论。4、被答辩人倒卖房屋，赚取差价，这与双方在第三次签订《买卖定金收付书》时已经对此作了约定，即答辩人无需向被答辩人支付中介费，当然也不存在有中介费一说。被答辩人的主张没有任何事实依据，也于法无据。上诉人刘浪、延安朗坤房屋中介有限公司向一审法院起诉请求：一、判决被告退还刘浪定金2万元；二、判决被告支付原告延安朗坤房屋中介有限公司中介费0.5万元；三、请求判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：原告刘浪系原告延安朗坤房屋中介有限公司法定代表人。2018年12月6日，原告向被告支付15000元定金。2019年1月26日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《买卖定金收付书》，约定就甲方出售房屋给乙方收取购房定金事宜达成协议，协议载明房屋坐落于延安市宝塔区XX小区XX，面积143.99平方米，附加302地下室。甲方保证所出售房屋无瑕疵、无纠纷，符合上市交易条件。合同第二条约定：1、乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属情况、设备、平米、装修等情况进行了了解，确认以人民币肆拾肆万捌仟元整的成交价格购买该房屋，此成交价格不包含国家规定应当缴纳的税费（由乙方承担）。2、乙方购买上述房屋向甲方交付购房定金共计人民币壹万伍仟元整。（定金最高不得高于总价的20%），甲方收取定金应向乙方出具收款证明。定金在甲乙双方办理完权属变更后可冲抵购房款。首付付款壹拾壹万叁仟元于2019年1月30日前支付，房产过户手续及尾款叁拾贰万元于2019年3月15日前完成并支付。否则由中介垫付，或视为违约。3、乙方向甲方3个工作日内签署《房屋买卖合同》等相关法律文件并交付首付款。4、首付到账后可随时交房，交房后物业及相关费用由乙方承担，过户手续办理完毕后甲方协同乙方办理物业过户手续。协议第四条第三款约定，本协议签署后，甲乙双方不得违约，若甲方违约，甲方须返还定金双倍于乙方；若乙方违约，甲方有权扣除乙方所交全部定金。甲乙双方若违约中介公司不退中介费，由违约方承担全部中介费。该合同载明延安朗坤房屋中介有限公司（合同丙方）为居间方。2019年2月1日，被告作为合同甲方，原告作为经济人，乔晓林、马延梅作为合同乙方签订房屋买卖协议，约定乔晓林、马延梅以458000元的价格购买被告位于宝塔区XX路XX号XX室XX室。2019年2月1日原告向被告支付定金5000元。后该合同解除。2019年3月16日，原、被告再次就案涉房屋签订了《买卖定金收付书》，约定购房价格为461000元。购房定金为壹万伍仟元整。余款于4月16日前付清，收取定金应向乙方出具收款证明，定金在甲乙双方办理完权属变更后可冲抵购房款；房产过户于6月16日前完成，否则视为违约。违约责任的约定与2019年1月26日签订的合同相同。2019年3月16日被告向原告出具收据一张载明收到刘浪购XX小区XX房定金贰万元整。2019年3月19日，被告（合同甲方）与冯某某（合同乙方）签订《买卖定金首付书》，原告延安朗坤房屋中介有限公司为居间方（合同丙方）。就甲方出售房屋给乙方而收取购房定金事宜进行了约定。协议第一条载明房屋坐落于延安市宝塔区南市XX路XX号XX号楼XX单元XX室，面积143.99平米。第二条载明房屋成交价格为480000元，此成交价格不包含国家规定应当缴纳的税费（税由乙方承担）。乙方购买上述房屋向甲方交付购房定金贰万元整，甲方收取定金向乙方出具收款证明，定金在甲乙双方办理完权属变更后可冲抵购房款。乙方向甲方7个工作日内签署《房屋买卖合同》等相关法律文件并交首付款。甲乙双方填定合同当日，支付丙方佣金；佣金按房屋成交价格的百分之一。甲方应当向丙方支付佣金数额被划去，乙方应当日向丙方支付佣金肆仟捌元整。2019年3月19日被告向原告刘浪支付超出房款意定价格的20000元。2019年4月25日马飞（冯某某丈夫）贷款银行向被告支付剩余房款460000元。 一审法院认为：原、被告订立的《买卖定金收付书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，原、被告应当按照合同的约定履行自己的义务。原告诉请被告向其返还定金20000元，被告辩称2019年3月16日原告并未实际向其支付定金20000元，被告出具欠条的定金是签订之前两份合同时支付的，且原告逾期支付剩余房款，违反合同约定，故被告不应向原告返还定金。根据合同约定房屋余款应于4月16日前付清，但原、被告均认可实际至4月25日被告才收到了剩余房款46万元，原告构成违约，根据合同约定若原告违约，被告有权利扣除原告所交的全部定金，故对原告要求被告返还定金20000元的诉讼请求依法不予支持。原告延安朗坤房屋中介有限公司主张其与被告之间口头约定房屋卖价高出46.1万元时被告向原告支付中介费5000元，对此原告并未提供证据予以证明，故对原告要求被告向其支付中介费的诉请依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘浪、延安朗坤房屋中介有限公司的诉讼请求。案件受理费425元，原告已预交，减半收取，实际由原告负担212.5元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审判决认定的基本事实属实。上述事实，有书证、当事人陈述等在卷佐证，这些证据已经一、二审开庭质证、认证，具有证明效力。本院认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人刘浪与被上诉人杨喜明订立的《买卖定金收付书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。本案中，上诉人刘浪认为其给被上诉人杨喜明支付的20000元系保证金而非定金，但上诉人刘浪在一审中请求被上诉人杨喜明返还20000元定金，且其亦未提供证据证明该20000元系保证金，故上诉人该上诉理由不能成立。上诉人刘浪认为其行为不构成违约，但一审法院依据双方签订的买卖定金收付书及本案查明的事实认定上诉人刘浪逾期支付房款，存在违约行为并无不当，上诉人该上诉理由不能成立。上诉人延安朗坤房屋中介有限公司认为被上诉人杨喜明应向其支付5000元中介费，但其未提供证据予以证明该主张，故上诉人延安朗坤房屋中介有限公司该上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人刘浪、延安朗坤房屋中介有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人刘浪、延安朗坤房屋中介有限公司负担。本判决为终审判决。   审  判  长    程  晓  元审  判  员    贺      洁审  判  员    贾  玉  玉 二〇一九年十一月七日 法官助理   刘    媛书 记 员  周  俞  呈 1