辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽10民终1655号上诉人（原审被告）：李震春，女，1975年2月4日出生，汉族，住辽阳市。被上诉人（原审原告）：鞍山万熹置业有限公司，住所地：鞍山市铁**园林路**-151。法定代表人：洪春金，董事长。委托诉讼代理人：周天阳，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人李震春与被上诉人鞍山万熹置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院(2019)辽1002民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李震春，被上诉人鞍山万熹置业有限公司的委托诉讼代理人周天阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李震春上诉请求：一、请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回原审原告的诉讼请求或将本案发回重审。二、诉讼费用均由被告承担。事实和理由：本案的事实是，2018年6月，案外人郑相茹找到上诉人，以做生意需要办公地点为由，想要租赁上诉人的房屋，经双方协商，租赁期限2个月，租金33000元。郑相茹称，为了冲顶账目所以合同上的租赁期限写成1年。签订合同后，郑相茹入住房屋，起初使用房屋方式正当，但后期因郑相茹合伙人之间内部发生矛盾，经常在房屋内打砸，致使上诉人的房屋破损严重。上诉人多次与郑相茹协商解决未果，恰好双方约定的租赁期限届满，上诉人要求其搬出房屋，但郑相茹不肯倒出房屋，无奈上诉人将房屋卷帘门放下，责令其搬走倒房。后上诉人多次找到郑相茹，要求其维修房屋，但其故意躲避上诉人，为保持房屋价值，上诉人自己花费资金维修房屋。一、本案主体存在问题。上诉人与被上诉人并不认识，上诉人是与郑相茹签订的租赁合同。郑相茹并未说是代理被上诉人鞍山万熹置业有限公司签订租赁合同，上诉人并不认识被上诉人，如知道房屋出租给被上诉人，上诉人是不会同意的。根据合同相对性，被上诉人并非租赁合同的一方主体，其并不具备原告主体资格。为查清本案事实，应追加案外人郑相茹加入本案诉讼。二、本案诉争的租赁合同实际租赁期间为2个月并非一年，并不存在合同解除的问题。上诉人与郑相茹约定的租赁合同已履行期满，期满后合同自动终止，合同权利义务消灭。其已实际使用了租赁的房屋，理应支付相应的对价，本案租赁的房屋坐落在白塔区义学街上，像上诉人一样的房屋租赁一年的租金均在10万元左右，如果按照被上诉人所称的价位是无法租赁到房屋的，且此处房屋供不应求，并不担心无法出租，上诉人没有必要低价出租，所以被上诉人诉称的租金价格与实际情况相距甚远，其所述不属实。故按照双方约定的2个月租赁期限，合同已期满终止，不涉及返还租金的问题。三、即便按照原审法院判决的合同解除，让上诉人返还租金及押金的数额也不合理。首先，根据《合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应承担损害赔偿责任。”本案承租人使用房屋不当，有意破坏房屋，致使房屋地砖损坏、破坏墙面，应承担房屋损害赔偿责任，赔偿上诉人维修房屋的经济损失28000元。其次，承租人尚欠上诉人取暖费4000元、电费1200元、水费200元、煤气费100元、宽带费680元。无论合同终止或解除，因承租人使用房屋产生的费用均应给付上诉人。承租人存在过错押金也不应返还。上述费用足以抵顶剩余期限的租金，故原审法院判决返还租金及押金错误。鞍山万熹置业有限公司辩称，被上诉人具有主体资格，因郑相茹系被上诉人合法代理人且被上诉人付款时已经告知上诉人委托代理情况，所以被上诉人并无主体问题；上诉人所称实际租赁期间为两个月，并无相应证据，被上诉人主张租赁期限以合同为准；关于上诉人所述房屋损失费用、取暖费、电费、水费、煤气费、宽带费等费用与租赁关系无关，上诉人可以另行起诉。鞍山万熹置业有限公司向一审法院起诉请求:判令解除原被告签订的《租房协议》；被告返还租赁款33000.00元，押金1000.00元，共计34000.00；被告赔偿原告损失，2018年7月25日至2018年8月4日，十天七名员工的工资损失，每人每天210.00元，共计14.1700.00元；上述租赁款、押金、暂计损失为本金，暂计本金为48700.00元，从2018年7月25日起至支付之日止，按照中国人民银行同期货款利率支付利息；诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月6日，郑相茹作为鞍山万熹置业有限公司的代理人与李震春签订一份《租房协议》，协议约定李震春将位于白塔区的房屋出租给鞍山万熹置业有限公司办公使用；租赁期限自2018年6月6日至2019年6月5日；房屋年租金为人民币33000.00元，鞍山万熹置业有限公司交付押金1000.00元。鞍山万熹置业有限公司于当日通过转款方式给付李震春33000.00元，李震春出具收条一份，写明：“今收到鞍山万熹置业有限公司员工代表郑相茹租赁房屋款33000.00元整、押金1000.00元整，共计34000.00元。”收条有李震春的签字。2018年9月中旬，双方发生矛盾，因李震春原因鞍山万熹置业有限公司无法继续使用租赁房屋至今。现鞍山万熹置业有限公司要求解除合同。法院所确认的上述事实，有租房协议、授权委托书、转账记录、收条、证明、手机录像及双方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，经当庭举证、质证和法院审查，可以采信。一审法院认为，鞍山万熹置业有限公司、李震春签订的租房协议是双方的真实意思表示，符合法律规定，双方应予履行。现鞍山万熹置业有限公司起诉要求解除合同，有事实依据，故应依法解除。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李震春主张双方口头约定实际租金为29000.00元、实际租期最多2个月，李震春未提供相应的证据予以证明，故对于李震春该项主张法院不予支持，应按双方签订的《租房协议》确定租金和租赁期限。对于鞍山万熹置业有限公司主张的返还租金，从2018年7月25日开始不使用涉案房屋的说法，李震春予以否认，鞍山万熹置业有限公司亦未提供相应的证据予以证明，故返还租金按李震春自认的时间予以计算，李震春应返还鞍山万熹置业有限公司2018年9月15日至2019年6月5日的租金23833.33元。对于鞍山万熹置业有限公司要求李震春赔偿的损失，鞍山万熹置业有限公司未提供相应的证据予以证明，故对于鞍山万熹置业有限公司该项主张法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、解除鞍山万熹置业有限公司的代理人郑相茹与李震春于2018年6月6日签订的《租房协议》；二、李震春返还鞍山万熹置业有限公司剩余租金23833.33元及押金1000.00元；三、驳回鞍山万熹置业有限公司的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效之日起十日内给付。案件受理费525.00元，由李震春承担210.00元，由鞍山万熹置业有限公司承担315.00元。本院二审期间，李震春提交2018年6月6日租期为两个月的租房协议一份，证明李震春与郑相茹签的是两份合同，一份是租期两个月，一份是租期一年，实际租期是两个月的，郑相茹想多报销钱，所以又签一份一年的合同。鞍山万熹置业有限公司对证据的真实性、合法性均有异议，不能确认该份合同中是否是郑相茹本人签字，并且公司仅授权郑相茹租赁办公场地一年以上。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李震春提交的租期为两个月的租赁合同属于李震春单方持有，作为合同相对方鞍山万熹置业有限公司予以否认，无法确认该份合同的真实性，且该份合同不是一审庭审结束后新发现的证据，李震春在一审诉讼中并未进行举证，不属于新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李震春不能提供证据证明自己主张事实的成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525.00元，由上诉人李震春负担。本判决为终审判决。审判长 刘 辉审判员 徐莲凤审判员 徐振刚二〇一九年十一月二十五日法官助理高石书记员董欣