湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0506民初3070号原告：宜昌我爱我家物业有限公司，统一社会信用代码91420506MA4907WPXD，住所地宜昌市夷陵区夷陵经济开发区黄金卡社区黄金中路。法定代表人：秦少华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：贾胜梅，宜昌市夷陵区龙发法律服务所法律工作者。被告：周圣梅，女，1975年2月16日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。原告宜昌我爱我家物业有限公司（以下简称我爱我家公司）与被告周圣梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告我爱我家公司的委托诉讼代理人贾胜梅，被告周圣梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告我爱我家公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付2015年10月28日至2018年12月31日欠缴的物业管理费4577元（122.3平*31.186月*1.2元/平=4577元）；2.支付违约金共计12846元（4577元*3‰*30天*31.186=12846元）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告周圣梅系骏达七星花园2-303号业主，2014年10月28日被告接受房屋后，被告即与宜昌宏宇物业有限公司建立物业服务合同关系。2017年6月30日，我爱我家公司全面接管宜昌宏宇物业有限公司的业务，并办理了交接手续，约定交接前的物业费由我爱我家公司收取。2017年7月1日，我爱我家公司与七星花园业主委员会签订了《七星花园物业服务聘用协议》一份，自2016年12月31日起我爱我家公司即在七星花园提供物业服务至今，原告全面履行了服务义务。被告系七星花园2-303号房业主，享受了原告提供的物业服务，欠缴物业费4577元，因原告催收无果，请求人民法院判如所请。原告我爱我家公司为证实自己的主张，向本院提交了如下证据：1.《前期物业管理合同》一份，以证明湖北骏达置业有限责任公司与宜昌宏宇公司签订《前期物业管理合同》，对全体业主具有约束力。约定了所服务物业的基本情况、服务的期限、服务的内容与质量标准、物业服务费用的收取标准、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、双方权利和义务、违约责任等；2.《协议书》一份。以证实原告我爱我家公司于2017年7月1日正式对七星花园小区进行服务及管理，七星花园业主所欠宜昌宏宇公司的物业服务费由我爱我家公司负责收取。证明收取前期物业费的合法性；3.《七星花园物业服务聘用协议》一份。以证实我爱我家公司对七星花园小区进行服务及管理的合法性；4.《物业服务费记账凭证》一份。证明被告所欠物业费具体数额及计算方式；5.贴于周圣梅2-303号房的图片二份，以证实2019年4月6日对周圣梅所欠4577元的物业管理费进行了通知催收，催收通知书要求周圣梅在七天内缴纳物业管理费及不缴纳的法律后果。通知书注明此单为第三次书面催款。被告周圣梅质证认为：对《前期物业管理合同》真实性无异议。对宜昌宏宇公司与原告签订《协议书》业主不知道。《七星花园物业服务聘用协议》没有召开业主大会形成，我们不认可我爱我家这个物业公司。《物业服务费记账凭证》及催收通知书属实，我是欠4577元的物业管理费没有交。被告周圣梅答辩称，原告我爱我家公司对七星花园小区进行服务及管理，未经业主同意，不知其从何而来，我们不认可原告的服务。我爱我家公司把公摊面积占用，把架空层建成房子都卖了，允许他人楼顶加楼层，侵害了业主的权利。物业服务不达标服务也不到位，原告我爱我家公司以断电停水威胁业主缴纳物业费用。我们小区从一楼到楼顶水费都是一样的价。小区的保安年纪都是50、60岁左右，安全得不到保障。被告周圣梅为证实自己的主张，向本院提交了如下证据：1.自书《关于七星花园业主委员会和我爱我家物业公司相关情况的反映》，以证实业主委员会乱作为，公示造假、违法操作、工作失职。我爱我家公司胁迫放弃维权，涉黑涉暴；2.《关于组织召开七星花园小区业主临时大会的请示》一份,证实业主对业主委员会及我爱我家公司的工作及服务不满意。原告质证认为，被告提交的证据与本案没有关联性。本院认定事实如下：2013年1月18日，湖北骏达置业有限责任公司与宜昌宏宇物业有限公司签订《前期物业管理合同》一份，在业主委员会成立前，由宜昌宏宇物业有限公司在七星花园进行物业服务；物业类型：商住综合楼；坐落位置：夷陵区小溪塔街道办黄金卡居委会；项目总建筑面积为35115.36㎡……。宜昌宏宇物业有限公司在七星花园服务至2017年6月30日。2017年6月30日,我爱我家公司与宜昌宏宇物业有限公司签订《协议书》，湖北骏达置业有限责任公司将物业用房及办公用房，办公及办公设施，公共设施设备……，移交给我爱我家公司，协议列有清单。协议载明：七星花园业主所欠湖北骏达置业有限责任公司的物业服务费由我爱我家公司全权负责收取……。被告周圣梅认可自2015年10月28日起至2018年12月31日欠原告物业费4577元。2017年7月1日，七星花园业主委员会（甲方）与我爱我家公司（乙方）签订《七星花园物业服务聘用协议》一份,合同第一条物业基本情况坐落位置：宜昌市夷陵区夷陵经济开发区黄金卡社区黄金中路七星花园小区，建筑面积：45051.31平方米，348户；物业类型：居民住宅小区。第二条委托事项共计十项，有房屋公共部位的养护及管理；房屋建筑本体公共设施的维修、养护管理及运行服务；管理范围内市政公用设施维修、养护管理；配套服务设施维修、养护管理；公共环境、清洁卫生，交通、车辆行驶及停泊；人身及财产保管责任等。合同期限为五年，自2017年7月1日至2022年6月30日。物业管理费的收费标准每平方米1.2元；违约责任约定：因甲方的原因，造成乙方未完成规定管理目标或造成乙方经济损失的，甲方应给予适当经济补偿；……。合同对其他事项亦作了相应的约定。合同签订后，我爱我家公司开始对七星花园小区管理至今。周圣梅系七星花园小区2-303号房业主，住房面积122.3平方米，接受了我爱我家公司的物业服务。周圣梅自2015年10月28日至2018年12月31日共欠物业服务费4577元未缴纳。2019年4月6日，我爱我家公司在周圣梅门上粘贴催款通知书，通知其在七日内缴纳物业管理费4577元，若逾期未缴纳按实际逾期天数及每日3%的比例收缴所欠费用的违约金，并依法进行诉讼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，当事人享有权利的同时应依法依约履行义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”依据前述法律规定，原告我爱我家公司与七星花园业主委员会签订《七星花园物业服务聘用协议》合法有效，对全体业主具有约束力。原告承接了前物业公司收取物业费的权益，并继续为七星花园提供服务，同时，原告书面通知周圣梅履行缴费义务，被告未缴纳欠缴的物业服务费而违约。业主委员会的成立是否合法不是本案审理的范围，不影响其与我爱我家公司签订的《七星花园物业服务聘用协议》的效力，被告若有异议应另案主张。同理，被告主张的原告将公摊面积占用，把架空层建成房子都卖了，允许他人楼顶加楼层，侵害了业主的权利，亦属另一法律关系，应通过业主委员会主张或另案主张权利，现不能成为其拒交物业费的理由。物业服务的对象为小区全体业主，个别业主或极少数业主对物业服务合同履行持有异议即拒交物业费势必影响物业服务的质量，最终影响小区的整体管理维护、损害全体业主的权益。被告辩称原告曾以断电停水威胁业主缴纳物业费用、小区的保安年纪大安全得不到保障、服务不达标服务不到位等，均未提供证据证实，且尚不足以能成为其全额拒交数个年度物业费的理由。我爱我家公司依据有关协议有权收取接管该物业前的物业费，并于2019年4月6日书面通知被告缴纳物业管理费4577元（包含前期费用），被告周圣梅当庭予以认可，故原告的该项主张本院应予支持。我爱我家公司依每日3%的比例主张违约金12846元的请求，其依据是《前期物业管理合同》的约定，《前期物业管理合同》不能适用本案。综合本案事实情况，本院酌定由被告以4577元为基数按中国人民银行一年期贷款基准利率即4.35%支付自2019年4月14日起至实际清偿之日止的利息。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周圣梅于本判决生效后立即向原告宜昌我爱我家物业有限公司支付2015年10月28日至2018年12月31日欠缴的物业管理费4577元，并以4577元为基数按中国人民银行一年期贷款基准利率（4.35%）支付自2019年4月14日起至实际清偿之日止的利息损失。二、驳回原告宜昌我爱我家物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118元（减半收取），由原告宜昌我爱我家物业有限公司负担87元、由被告周圣梅负担31元（该费用已由原告预交，由被告在履行判决确定的给付义务时一并转付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 郭 红二〇一九年十一月一日书记员 王忠丹