海南省保亭黎族苗族自治县人民法院民事判决书（2019）琼9029民初683号原告：王德深，男，1950年11月21日出生，黎族，原住保亭黎族苗族自治县，现住保亭黎族苗族自治县。原告：王林，男，1976年7月8日出生，黎族，原住保亭黎族苗族自治县，现住保亭黎族苗族自治县。原告：王弟，男，1980年12月16日出生，黎族，原住保亭黎族苗族自治县，现住保亭黎族苗族自治县。上列原告共同委托诉讼代理人：陈立勇，海南岳乙律师事务所律师。被告：保亭探戈坞旅游开发有限公司，住所地：保亭黎族苗族自治县团结路工商银行宿舍**。法定代表人：张文颖，该公司董事长。委托诉讼代理人：张忠丽，女，海南云联律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪玉花，女，保亭探戈坞旅游开发有限公司行政总监。第三人：彭燕玲，女，1986年3月1日出生，黎族，住保亭黎族苗族自治县。原告王德深、王林、王弟与被告保亭探戈坞旅游开发有限公司（以下简称“探戈坞公司”）合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序于2019年9月11日公开开庭进行了审理，为查明案件事实，本院依法追加彭燕玲作为本案第三人参加诉讼并于2019年10月30日第二次公开开庭进行了审理。原告王德深、王林、王弟及委托诉讼代理人陈立勇、被告探戈坞公司的委托诉讼代理人张忠丽、洪玉花,第三人彭燕玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王德深、王林、王弟向本院提出诉讼请求：1.判决被告因违约赔偿原告两栋置换的房屋面积计250平方米,暂按现房屋市场价两万元每平方米(具体市场价按鉴定的价格为准)共计500万元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：三原告系父子关系，均为保亭黎族苗族自治县（以下简称保亭县）三道镇三弓村委会什吉村（以下简称什吉村）村民，为美丽乡村建设的需要，原、被告于2017年7月24日签订《房屋置换协议书》,约定：三原告同意将坐落在什吉村以东国道边的自建房屋面积共212.52平方米，不含院落，同意拆迁置换新房屋两栋，分别为175平方米及75平方米各一栋，被告在协议签订后一年内交付原告置换的房屋，房屋位置与序号以抽签而定，原告必保证房屋产权属清楚，若发生有关的房产纠纷，由原告自行解决并承担民事责任，造成的损失由原告赔偿，若被告未能在约定的期限内将约定置换的房屋交付原告，双方约定被告应按两年后市场价赔偿给原告。协议签订后，原告及时履行义务将自建房屋交付被告拆除，但至今两年已过，被告至今仍未将置换房屋交付原告，按照双方协议约定，被告应承担违约责任并按置换房屋的市场价赔偿给原告。经原告多次催促，被告均以各种理由予以搪塞，2019年7月原告将纠纷提交保亭县三道镇人民调解委员会申请解决，但被告拒绝与原告协商解决，该调解委员会于2019年7月22日终止双方的调解并建议原告提请法院诉讼解决。原告认为，原、被告双方于2017年7月24日签订的《房屋置换协议书》是双方真实意思表示，主体适格，不违反现行法律政策的规定，真实合法有效,为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院依法判决如原告之所请。被告探戈坞公司辩称：一、王德深一家没有资格、没有权利与答辩人签订《房屋置换协议》，该合同因其主体不适格无效。2017年按照省委、省政府关于百镇千村建设、全域旅游、脱贫攻坚的部署，同年6月9日，保亭县委王昱正书记主持召开百镇千村领导小组工作会议，该会议原则上通过了答辩人《保亭三道镇什吉美丽乡村规划及建筑设计方案》。同年7月21日，保亭县人民政府批复同意了答辩人上述设计方案。“什吉美丽乡村项目”是由保亭县政府主导、三道镇政府配合、答辩人和农民合作，以实现农民增收、农业增效、农村增美的项目。在“什吉美丽乡村项目”建设过程中，为对什吉村土地进行合理规划，改善村民居住条件，答辩人出资建设新宅，与什吉村村民原建设的房屋进行置换。答辩人测量建设新宅的土地时，发现该区域内有几栋房屋需先行拆除（王德深一家就居住在其中一栋），才能合理规划整个住宅区。因此，答辩人与王德深一家协商拆除该房，期间王德深的弟弟王德春提供《林权证》称该房在其林权证使用土地范围内，其愿意划一部分土地连带着该房给王德深一家，用于和答辩人置换房屋。答辩人为尽快推进项目建设，与王德深一家签订了《房屋置换协议》，并让利于民的多增加了其37.48平方米的房屋面积（原房屋212.52平方米，置换了两栋共250平方米的房屋），且按其要求将楼梯设计在房屋外面（其他房屋的楼梯都在室内）。之后，答辩人开始了什吉新村的新房建设，但因该项目涉及与政府合作、各方公司配合的情况，答辩人无法按《房屋置换协议》约定的时间将新房交付王德深一家使用，三原告便将答辩人诉诸法院。经答辩人向保亭县自然资源和规划局、三道镇三弓村委会、三道镇三弓村委会什吉经济合作社调查核实，王德深一家不是什吉村村民，没有该村户口和宅基地，与答辩人置换新房的宅基地和房屋是彭燕玲的，三人均为非农户口，户口所在地为保亭县响水镇，根据答辩人与什吉村经济合作社签订的《什吉村美丽乡村建设及探戈坞旅游开发项目合作协议》，用于合作的土地是什吉村集体所有的土地，只有三道镇派出所登记在册的什吉村农业户口**的村民，才能享受新居待遇，参与新村分房。王德深一家户户口在保亭县响水镇，均为非农户口，不具备和答辩人签订《房屋置换协议》的主体资格。此外，王德深一家不享有用于置换新房原房屋的权利。经核实王德深一家原居住的房屋，宅基地和房屋均是彭燕玲的，其无权处分该房屋与答辩人签订《房屋置换协议》。因此，王德深一家签订《房屋置换协议》的主体不适格，该协议无效。二、如确定与答辩人签订《房屋置换协议》原房屋的实际权利人，答辩人预计年底可向其交付置换的新房。根据三道镇政府出具的《关于什吉美丽乡村建设情况说明》及答辩人提供的什吉新村住宅区现状的照片，现答辩人出资建设的房屋、管网及排污已基本建设完成，除个别村民要求特别设计的房屋装修尚未完成。区域内由县政府出资建设的道路和电气，至今电气工程已完成90%，安装的变压器已经在申请办理中，道路建设在抓紧施工中。县政府非常重视这个项目，正合力与答辩人尽快完成什吉新村住宅及基础设施配套提升建设，住宅区的收尾建设正在紧张、有序的推进过程中。参与这次置换房屋的44户村民一直采取理解的态度，支持着答辩人工作，因此，本案《房屋置换协议》中用于置换的新房，预计年底就可建设完成向原房屋实际权利人交付。到时，村民们可一起搬进新宅。三、王德深一家与答辩人《房屋置换协议》第四条“甲方（即答辩人）违约按两年后房屋市场价赔偿给乙方（即王德深一家）”的约定，属约定不明确。就王德深一家与答辩人签订的《房屋置换协议》体现的双方义务而言，王德深一家主要的合同义务是，按时将位于什吉村以东国道边的房屋交付答辩人拆除；答辩人主要的合同义务是，按时将置换的新房交付王德深一家使用，据此，如答辩人逾期交房产生的违约责任主要分两种情形，一种是一般逾期交房的违约责任，一种是根本无法交房的违约责任。《房屋置换协议》第四条“甲方（即答辩人）违约按两年后房屋市场价赔偿给乙方（即王德深一家）”，并没有明确约定是何种违约情形按“市场价”赔偿。若该条款为一般逾期交房的违约责任，就意味着合同仍要继续履行，答辩人按“市场价”赔偿王德深一家后，仍要交付置换的新房，该约定明显不符合签订合同时双方目的，对答辩人不公平、不合理。若该条款为根本无法交房的违约责任，那么双方应解除合同，答辩人按“市场价”赔偿王德深一家后，就不再交付置换的新房，该约定基本符合签订合同时双方目的。因此，根据《合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，该协议第四条应理解为答辩人根本无法交房时，承担的违约赔偿责任。根据上述答辩观点，用于置换的新房年底即可交付，合同完全可继续履行，答辩人不存在根本无法交房的情形，因此，《房屋置换协议》第四条的约定不适用于答辩人，答辩人应承担一般逾期交房的违约责任。但双方并没有在协议中对一般逾期交房的违约责任进行约定，因此，答辩人只承担一般逾期交房，给王德深一家造成实际损失的违约赔偿责任，即向王德深一家支付过渡安置费，而答辩人已向其支付安置费至2020年1月，据此，答辩人无需再向王德深一家支付违约赔偿费用，年底交房即可。关于按“市场价”标准赔偿的理解。答辩人按《房屋置换协议》拆除的房屋，是位于什吉村以东国道边集体土地上的农民自建房，根据《国有土地上房屋征收评估办法》，该房屋“市场价”的参照标准，应按类似的房屋在该区域被征收拆迁的补偿标准来确定其价值，而绝不是按商品房的“市场价”来确定。商品房建设成本高使用的土地支付过土地出让金，而在集体土地上自建的房屋不存在这些情况，两者不具备可比性，不能以商品房的“市场价”来作为本案中拆除房屋价值的参考标准。另，王德深一家并没有提供20000元/平方米的标准赔偿证据，其应承担举证不能的不利后果。四、关于《房屋置换协议》无效的处理。王德深一家因主体不适格，与答辩人签订的《房屋置换协议》无效，根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的约定，答辩人向房屋的实际权利人，按拆除时实际测量的面积212.52平方米（《房屋置换协议》里双方确认的面积），及类似房屋在该区域被征收拆迁的补偿标准折价补偿后，答辩人不再向实际权利人交付置换的新房。综上，王德深一家主张答辩人赔偿500万元的诉请，无事实和法律依据，恳请法院驳回其诉讼请求，且其与答辩人签订的《房屋置换协议》，因主体不适格，应确认为无效合同。第三人彭燕玲陈述称，涉案土地和房子均是舅舅王德深一家所有，在不影响王德深一家人合法权益的情况下，不会向被告主张任何权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交如下证据：证据一、《房屋置换协议书》《承诺书》《协议书》《村民住宅重建过渡安置费协议书》，证明：1.原告已履行全部义务；2.被告未按协议约定将置换房屋交付原告，至今已超期一年有余，被告应承担违约责任；3.按协议约定被告应按置换房屋两年后即现在的房屋市场价赔偿给原告，证明原告诉讼请求成立。证据二、《终止调解通知书》，证明：因被告违约原告提请该调解委员会解决，但因被告不予以配合无法调解解决，该调解委员会建议原告提请法院诉讼解决。证据三、《声明》《承诺书》《房子证实》《什吉村非农户置换房屋面积确认表》，证明：1.原、被告双方签订置换协议的依据，双方签订的房屋置换协议是真实有效的；2.声明明确了原告被拆除的涉案地块是原告合法使用的，但因该地块是原告的老宅基地，什吉村小组对该事实在声明中依法确认；3.被告拆除的涉案房屋是原告自建，因王德深是老师，王林、王弟户户籍随父迁出为非农业户口，德深退休后无房子居住2007年回村建房，符合原籍无房住回村里建房的政策，也符合原、被告签订的房屋置换协议现行政策规定。被告对原告提交证据质证意见如下：对证据一与证据二的真实性、关联性予以确认，但对其证明事实不予认可：1.该置换协议的房屋原告没有处分实体权利，也没有资格参与房屋置换；2.关于王德春将土地1.2787亩划给王德深的协议和承诺是无效的，王德春是基于林权证中享有的林地使用权，才与被告和王德深签订协议，但该林权证中的土地只有2.83亩，其划给王德深的土地是否包括在其林权证的土地内无法认定，其次林权证的土地不能转让。关于调解的情况被告已采取积极的态度来处理，但双方没有达成调解协议。对证据三的质证意见与证据一一致，王德春划土地给王德深不合法，第三人彭燕玲出具的《房子证实》中“地是王德深一家借彭燕玲的户户口进行申报集体土地使用权证”的做法不符合法律规定，基地是集体经济组织成员，即拥有什吉村户户口的农民才能申请，德深一家为非农户户口且户口不在什吉村，冒用彭燕玲的名义申报宅基地的做法违反法律规定。对证据三中的《什吉村非农户户口置换房屋面积确认表》没有异议，证据确认原告的原住房面积为212.52平方米。被告向本院提交如下证据：证据一、《保亭黎族苗族自治县百镇千村工作领导小组会议纪要》，证明：2017年6月9日，县委王昱正书记在县委常委会议室主持召开百镇千村领导小组工作会议，研究《2017年保亭县“百镇千村”工作推进计划表》等事宜，该会议原则上通过了探戈坞公司《保亭三道镇什吉美丽乡村规划及建筑设计方案》，并要求探戈坞公司6月底启动村民安置区建设工作。证据二、《保亭黎族苗族自治县人民政府关于什吉村美丽乡村规划及建筑设计方案的批复》，证明：2017年7月21日，保亭县人民政府批复同意了《保亭三道镇什吉美丽乡村规划及建筑设计方案》，并要求三道镇人民政府依法按程序抓紧完善相关手续，确保该项目按时完成。证据三、《什吉村美丽乡村建设及探戈坞旅游开发项目合作协议》，证明：2016年7月5日，保亭县三道镇三弓村委会什吉村经济合作社与探戈坞公司，就建设什吉美丽乡村及乡村旅游项目签订合作协议。该协议约定，探戈坞公司出资为什吉村村民规划建造住房，双方确认参与分房的村民为三道镇派出所登记在册什吉村农业户户口**，有本村的村民才能享受新居待遇。证据一至证据三共同证明：原告与探戈坞公司置换的房屋，属保亭县政府与什吉村村民、探戈坞公司共建什吉村美丽乡村项目的环节之一。该项目由保亭县政府主导、三道镇政府配合。为对什吉村土地进行合理规划，改善村民居住条件，探戈坞公司出资建设新宅，与什吉村村民原建设的房屋进行置换。什吉经济合作社与探戈坞公司签订的合作协议中明确约定，三道镇派出所登记在册的什吉村农业户口户口**，享受新居待遇，参与新村分房。该合作协议由全体村民户主代表签名同意时，并没有王德深或王林、王弟的签名。证据四、《三道镇三弓村委会什吉村人口登记确认表》，证明：三道镇三弓村民委员会、三道镇三弓村民委员会什吉经济合作社确认什吉村农业户口4户口**名单，有王德深、王林、王弟。证据五、《情况说明》，证明：三道镇三弓村民委员会、三道镇三弓村民委员会什吉经济合作社证实王德深、王林、王弟不是什吉村村民，没有该村户口和宅户口和宅基地，戈坞公司置换的宅基地是彭燕玲的。证据六、王德深、王林、王弟《常住人口登记卡》和身份证复印件，证明：王德深、王林、王弟均为非农业家庭户口，住址保亭县响水镇学区，户口登记户口登记机关为响水派出所。朱立清《常住人口登记卡》，证明：朱立清，农业家庭户口，住址三道镇三弓村委会什吉村，户口登记户口登记机关为三道派出所。证据七共同证明：王德深、王林、王弟不是什吉村村民，没有该村户口和宅户口和宅基地，公司置换的宅基地和房屋是彭燕玲的。三人均为非农户口，户口所在户口所在地为保亭县响水镇。《房屋置换协议书》，证明：2017年7月24日，王德深、王林、王弟与探戈坞签订协议，三人同意将位于什吉村以东国道边自建面积212.52平方米的房屋，置换探戈坞公司新建的两栋房屋，一栋175平方米、一栋75平方米。证据九、《林权证》及《林权地界核定图》，证明：什吉村村民王德春享有坐落于××镇委会（东至：海域中线；南至：高和坤地；西至：高和进地；北至：村路），面积2.83亩的林地使用权。证据十、《宗地图》，证明：2017年6月，由探戈坞公司出资测量，王德春林权证中林地使用权面积。为让利于民、推进项目进度，确认该林地面积为4.7477亩（实际林权证中只有2.83亩）。证据十一、《协议书》《承诺书》。证明：2017年6月23日，王德春、王德深、王林、王弟、探戈坞公司签订协议。王德春将“宗地图”中4.7477亩的土地，划1.2787亩的土地使用权给王德深一家，用于和探戈坞公司置换房屋。证据八至证据十一共同证明：1.在什吉村没有户口的王户口的王德深、弟与探戈坞公司置换的房屋和宅基地是什吉村村民彭燕玲的。三人没有权利与探戈坞公司签订房屋置换协议，其主体不适格；2.王德春划给王德深1.2787亩土地的行为，属无偿转让农村集体土地使用权的性质，其转让目的是使王德深一家有土地和探戈坞公司置换房屋，该行为违反法律规定，且王德春林权证中只有2.83亩林地使用权，划给王德深1.2787亩的土地，是否为其合法享有的林地使用权无法确认。证据十二、《村民住宅重建过渡安置费协议书》，证明：2017年7月24日，王德深、王林、王弟与探戈坞公司约定，三人自行解决住房过渡。探戈坞公司自2017年7月25日至2018年1月25日，按1000元/月支付过渡补助；之后至交付安置房时按1100元/月支付过渡补助。证据十三、《银行转账凭证》，证明：自2017年7月至今，探戈坞公司一直按约定向王德深、王林、王弟支付过渡安置费，且安置费已支付到2020年1月。证据十二与证据十三共同证明：自2017年7月至今探戈坞公司一直按约定向王德深、王林、王弟支付过渡安置费。证据十四、《关于什吉美丽乡村建设情况说明》，证明：新建的什吉新村住宅区域内的道路和电气由县政府出资建设。至2019年9月区域内的电气工程已完成90%，安装的变压器在申请办理中，道路建设在抓紧施工中，探戈坞公司已基本完成房屋的建设封顶和管网及排污。探戈坞公司出资建设的什吉新村房屋是一项与政府合作，各方公司配合的项目。至今项目的建设已基本接近完工，政府和探戈坞公司共同的目标，就是合力尽快完成什吉新村住宅及基础设施配套提升建设，让什吉村村民早日搬进新屋。证据十五、照片，证明：至2019年9月，探戈坞公司出资建设的什吉新村住宅区，大部分房子已经基本建设完成，除个别村民要求特别设计的房屋装饰尚未完成。区域内的基础配套设施，政府在抓紧时间进行施工建设，预计今年年底住宅区就全面完工。证据十六、导航视频和照片，证明：什吉村及王德深一家原置换房屋的全貌（实际为彭燕玲的房屋），王德深一家原置换的房屋位于什吉村以东国道边，是一般自建的农村民房。原告对被告提交证据质证意见入如下：对证据一、二、三的真实性、合法性、关联性没有异议，对其证明内容有异议，证据二证明了该项目于2017年7月21日经过保亭县人民政府批复同意，证据三第五页6.2条款中证明原告与被告签订的置换协议符合政策规定，是合法有效的，该条款明确原籍在什吉村且在什吉村内有房屋的非农业户口的住户口的住户，房屋面积建房，附属设施占地面积执行国家规定的标准折算，每户不得超过125平方米，原告三户置换的面积是250平方米，并未超过该标准，也符合房屋置换协议的主体资格。证据三第六页6.7点证明被告违约，因为该条款证明新建房屋的交付自本协议签字呈报县政府批准建设后一年至两年内交付，该项目于2017年7月21日批复同意，到2019年7月已超过约定的最后期限，原告的诉讼主张成立。对证据四、五、六、七的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，三原告虽然是非农业户口，但是在什吉村有自建的房屋，符合与被告置换房屋的规定，三原告目前均无房子居住，彭燕玲是原告王弟、王林的表妹，是原告王德深的外甥女，三原告原户籍都在户籍都在什吉村，涉案土地是原告合法使用的老宅地。对证据八置换协议真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议，该证据是被告在经过充分调查核实三原告享有签订合同的主体资格的基础上签订的，被告违反交房的最后期限约定。对证据九、十、十一的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议，原告提供的证据三声明中什吉村已确认1.2787亩系原告的老宅基地，并非在林权证2.83亩的范围内。对证据十二、十三的三性没有异议，对其证明内容有异议，对被告依照合同约定支付的过渡补助费予以认可，2019年7月被告已超过交房的期限，被告支付的安置过渡费应与原告进行协商。对证据十四的真实性无异议，对证明内容有异议，这份证据只是一个镇政府的情况说明，不能对抗被告逾期交房的证据。对证据十五的照片真实性无异议，该证据也证明了被告直至2019年9月都无法将安置房屋交付给原告等村民的事实。对证据十六的真实性没有异议，三原告是非农户口，三人均无住房，因此于2007年回村在老宅基地上建房。本院经审查：对原告提交的证据一中《房屋置换协议书》真实性、合法性、关联性本院予以确认，《承诺书》《协议书》是王德春与原告、被告达成一致作出的真实意思表示，但其各方约定变更林地的用途并用于置换安置房的行为不具有合法性，《村民住宅重建过渡安置费协议书》真实性、合法性、关联性本院予以确认，证据二与本案无关，证据三中《声明》的内容与客观情况一致，可作为本案认定事实的依据，第三人彭燕玲出具的《房子证实》内容客观属实，但不具有合法性，《什吉村非农户置换房屋面积确认表》系与被告约定置换房屋的面积，本院予以采纳。被告提交的证据一、二、三是原、被告涉案美丽乡村建设的相关文件，与本案具有关联性，本院予以采纳，证据四、五、六证明原告的户籍及原户籍及原告原自建房宅基地的权利人，合法性、关联性本院予以采纳，证据七与本案无关，证据八《房屋置换协议书》是经原、被告双方协商签订的协议，真实性、合法性、关联性本院予以确认，证据九、证据十证实王德春《林权证》面积2.83亩，实际使用面积4.7477亩，三原告自建房屋1.2787亩土地在4.7477亩的范围内。证据十一与原告提交的证据一《承诺书》《协议书》一致，认证意见不再赘述，证据十二、十三是原、被告双方达成的临时过渡安置协议，不违反法律规定，本院予以采纳，证据十四、十五、十六是什吉村美丽乡村建设的近况，可作为本案认定事实的依据。经原告申请，本院向保亭县不动产登记中心调取保亭集用（2010）第06003号宅基地使用权证，经质证，原、被告对该证据均无异议，本院经审查认为，该证据证实原告自建房屋的175㎡宅基地为第三人彭燕玲所有。本院经审理认定事实如下：原告王德深与王林、王弟为父子关系，其三人原籍为保亭县三道镇三弓村委会什吉村，现户籍登记户籍登记地为保亭县公安局响水派出所，亭县响水镇学区，均为非农业家庭户口。2007年王德深、王林、王弟在保亭县三道镇三弓村委会什吉村自建住房，房屋及院落占地面积1.2787亩。2010年7月20日，三原告以第三人彭燕玲的名义为自建房屋申请175㎡的宅基地使用权证。2016年7月5日，被告探戈坞公司与什吉村签订《什吉村美丽乡村建设及探戈坞旅游开发项目合作协议》，约定由被告开发什吉村，建设美丽乡村。协议2.1条约定：什吉村地处海南省××县委会，全村现有住户（50）户，在派出所登记在册农业人口44户（以上数据以当地户籍管辖户籍管辖派出所登记在册的户数及人数为准）.2条约定：甲（什吉村）、乙（探戈坞公司）双方确认甲方村民参与新村分房户数为44户（三道镇派出所登记在册什吉村农业户口人员户口人员）村的分房面积计算原则确定为每人享有建筑面积25㎡/人，一口人户的享有50㎡。原籍在什吉村且在什吉村内有房屋的非农户口的住户口的住户按照原有房屋面积建房，占地面积执行国家规定的标准折算，但一户不得超过125㎡。不要新建房屋的按国家规定予以拆迁补偿。什吉新村的房屋建设以人口、土地登记确认为准，人口、土地登记确认后不再考虑；协议6.7条约定：新村房屋交付时间自本协议签字呈报县政府批准建设后一年至两年内交付。2017年6月9日，保亭县百镇千村工作领导小组第二期会议纪要同意被告《保亭三道镇什吉美丽乡村规划及建筑设计方案》，2017年7月21日，保亭县人民政府批复同意上述方案。因王德深、王林、王弟什吉村的自建住房在被告的规划范围内，2017年7月24日，三原告与被告签订《房屋置换协议书》，协议第一条约定：乙方（原告，下同）自愿将坐落在什吉村以东国道边的自建房屋面积共212.52㎡（大写贰佰壹拾贰点伍贰平方米），不含院落，服从甲方（被告，下同）美丽乡村建设的需要，同意拆迁置换相等新房屋两栋，分别为175㎡和75㎡。（自建房屋庭院面积及位置见附件1：宗地图中两块房屋庭院面积分别为：776.32平方米；76.16平方米）；协议第二条约定：甲、乙双方在本协议签订后，甲方在一年内交付乙方置换的房屋，房屋位置与序号以抽签而定；协议第三条约定：乙方保证上述房产权属清楚，若发生与乙方有关的房产纠纷，由乙方自行处理并承担民事责任，造成甲方的损失由乙方赔偿损失；协议第四条约定：违约责任，乙方违约则见本协议第三条，甲方违约按两年后房屋市场价格赔偿给乙方；协议第六条约定：如受不可抗的自然灾害影响房屋置换时间，双方不承担责任。同日，被告与三原告又签订《村民住宅重建过渡安置费协议书》，约定被告按1000/月给予自行过渡补助，自行过渡补助第一笔款按6个月（2017.07.25-2018.01.25）6000元一次性分别支付给王弟、王林，超过6个月按1100元/月支付至交付安置房之日止。王德深一家的过渡安置费共计6000元（大写：陆仟元）一并转账至王林的账户。安置费协议签订后，三原告将自建房屋交由被告拆除，被告按约定向原告支付过渡安置费，最后一笔安置费付款时间是2019年7月23日，费用支付至2020年1月23日。另查，三原告自建住房占用的1.2787亩土地原由王德深弟弟王德春经营（王德春名下林权证面积2.8亩，实际使用面积4.7477亩），王德深、王林、王弟自建的房屋被列入规划后，王德春与王德深、王林、王弟、探戈坞公司签订协议，同意王德深一家用自建房屋占用的1.2787亩土地与探戈坞公司置换美丽乡村建设安置房。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告双方签订的《房屋置换协议》是否具有法律效力；二、被告是否应当赔偿原告500万元。关于原、被告双方签订的《房屋置换协议》是否具有法律效力的问题。合同生效要求当事人订立合同时具有相应缔约行为能力、意思表示真实、不违反法律和社会公共利益。根据探戈坞公司与什吉村签订的《什吉村美丽乡村建设及探戈坞旅游开发项目合作协议》6.2条“甲（什吉村）、乙（探戈坞公司）双方确认甲方村民参与新村分房户数为44户（三道镇派出所登记在册什吉村农业户口人员户口人员）村的分房面积计算原则确定为每人享有建筑面积25㎡/人，一口人户的享有50㎡。原籍在什吉村且在什吉村内有房屋的非农户口的住户口的住户按照原有房屋面积建房，占地面积执行国家规定的标准折算，但一户不得超过125㎡。不要新建房屋的按国家规定予以拆迁补偿。什吉新村的房屋建设以人口、土地登记确认为准，人口、土地登记确认后不再考虑”的约定，被告在与什吉村签订美丽乡村建设协议时已核实过什吉村村民户籍，知道三原告并非什吉村村民，是原籍在什吉村且在什吉村内有房屋的非农户口人员户口人员，合房屋置换的主体条件，从被告与三原告单独签订《房屋置换协议书》以及原告王德深的弟弟王德春承诺从其经营的4.7477亩林地中让出原告自建房屋占用的1.2787亩土地等情形来看，被告清楚三原告自建房屋所占用的土地并非三原告的宅基地，被告在对三原告不具备什吉村村民资格及在什吉村无宅基地等情况知悉后仍与三原告签订《房屋置换协议书》，是双方真实意思表示，具有法律效力，被告现以三原告不是什吉村村民，不具备签订《房屋置换协议书》主体资格的意见本院不予采信。关于被告是否应当赔偿原告500万元的问题。首先，虽然王德深、王林、王弟与被告签订的《房屋置换协议书》约定协议签订后一年内交付房屋，但被告与什吉村签订的《什吉村美丽乡村建设及探戈坞旅游开发项目合作协议》6.7条约定新村房屋的交付时间是自协议签字呈报县政府批准建设后一年至两年内交付。因被告所进行的项目是美丽乡村建设，需对什吉村进行整体规划，三原告的安置房也在什吉村的整体规划建设范围内，故三原告的交房时间应当以《什吉村美丽乡村建设及探戈坞旅游开发项目合作协议》为准，即自呈报县政府批准建设后一年至两年内交付，根据保亭县人民政府2017年7月21日批复的意见，被告的交房时间应当在2019年7月，扣除被告与政府部门、项目施工方协调所需时间及台风等恶劣天气的影响，工期在合理期间内延长属于可接受范围。其次，根据原、被告《村民住宅重建过渡安置费协议书》的约定，被告按时足额支付三原告过渡安置费，在2019年7月未能按时交房后于2019年7月23日及时支付三原告的过渡安置费，费用支付至2020年1月23日，三原告对此也并无异议，可视为三原告认可被告工期适当延长。再次，根据双方《房屋置换协议书》第四条“甲方违约按两年后房屋市场价赔偿给乙方”的约定，该条款应理解为是根本违约后的赔偿约定，即在被告不能履行合同的情况下按照两年后房屋市场价赔偿三原告的损失，该条款的适用前提必须是被告根本违约合同不能继续履行，三原告需解除合同后再请求赔偿，但被告工期延误未按时交房不属于根本违约，三原告也未在本案中要求解除合同，故三原告的诉讼请求本院不予支持，其三人向本院提交的房屋评估鉴定申请，因诉讼请求不能得到支持，本院亦不予准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告王德深、王林、王弟的诉讼请求。案件受理费23400元，由原告王德深、王林、王弟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员 汤玲燕 二〇一九年十一月十五日书记员 陈 星附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。