上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10107号上诉人(原审被告、反诉原告)：肖力，男，1987年8月22日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：陆纪正。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海录荷实业有限责任公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：张春华，董事长。委托诉讼代理人：周莉。原审被告：傅纪年，男，1965年4月12日出生，汉族，住上海市普陀区。原审被告：傅声明，男，1968年8月23日出生，汉族，住上海市普陀区。上列两位原审被告共同委托诉讼代理人：黄流坚。上诉人肖力因与被上诉人上海录荷实业有限责任公司(以下简称“录荷公司”)、原审被告傅纪年、傅声明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初6848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖力的上诉请求：撤销一审判决，判令因录荷公司和肖力签订的《房屋租赁合同》有欺诈和违约行为，应支付肖力违约金人民币(以下币种均为人民币)30,000元，并退还租赁保证金30,000元；判令因录荷公司的原因造成房屋实际产权人上海西部企业(集团)有限公司(以下简称为“西部集团”)自2018年12月底让肖力搬迁，使肖力与实际经营人因此蒙受巨大的经济损失，损失为免收2019年1月起每月租赁费8,800元和实际经营损失2019年1月至2019年12月止，实际金额为120,000元。事实和理由：录荷公司和肖力于2016年12月8日就上海市普陀区志丹路XXX号-XXX室房屋(以下简称为“涉案房屋”)签订的《租赁合同》，约定租期为2017年1月1日起至2019年12月31日止，而录荷公司和涉案房屋实际产权人西部集团签订的租赁合同租期为2016年12月至2018年12月31日止，录荷公司存在欺诈，应退还肖力支付的租赁保证金30,000元及支付违约金30,000元。且2019年2月26日肖力与西部集团签订的《房屋租赁补充协议》是无效合同。因录荷公司的欺诈和违约行为，造成肖力和实际经营人傅纪年、傅声明之间产生了转让合同纠纷，给傅纪年、傅声明造成实际损失120,000元，录荷公司应承担全部责任。录荷公司辩称：不同意肖力的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。原审被告傅纪年、傅声明共同述称：请求撤销一审判决第四项和第五项中对于傅纪年、傅声明判决应承担的义务部分，傅纪年、傅声明已于2019年7月18日搬离涉案房屋。录荷公司向一审法院起诉的请求：一、判令确认录荷公司与肖力就涉案房屋签订的《租赁合同》于2019年3月12日解除；二、判令肖力支付录荷公司自2019年1月1日起至合同解除之日止的租金21,006元；三、判令傅纪年、傅声明搬离并返还涉案房屋；四、判令傅纪年、傅声明支付自合同解除之日起至其实际搬离并返还涉案房屋之日止的占有使用费，按每月8,800元计算；五、判令肖力支付自2019年1月1日起至其实际付清租金之日止的滞纳金，按每日50元计算。肖力向一审法院提出的反诉请求：一、判令录荷公司支付肖力违约金30,000元，并退还肖力押金30,000元；二、判令肖力免于支付自2019年1月至2019年12月底的租金；三、判令录荷公司赔偿肖力自2019年1月至2019年12月底的经营损失120,000元，按每月10,000元为标准计算。一审法院认定事实如下：一、涉案房屋产权人系案外人西部集团。2011年1月5日，案外人西部集团出具《委托书》，内容为：西部集团就涉案房屋委托案外人上海西部商业发展有限责任公司管理，并同意案外人上海绿荷休闲娱乐总汇转租管理。2017年1月6日，录荷公司与西部集团就上海市普陀区志丹路XXX号XXX楼南(含涉案房屋)签订《房屋租赁合同》，合同约定：录荷公司向西部集团承租上述房屋，租期自2017年1月1日起至2018年12月31日止。录荷公司自述，录荷公司与案外人上海绿荷休闲娱乐总汇是“一套班子两个名称”，自2000年起上海绿荷休闲娱乐总汇与西部集团就签订租赁合同，租期为两到三年，期满即续签，2017年上海绿荷休闲娱乐总汇注销登记，后录荷公司与西部集团继续签订租赁合同。二、2016年12月8日，录荷公司与肖力就涉案房屋签订《租赁合同》，合同约定：肖力向录荷公司承租涉案房屋用作经营零售，租期自2017年1月1日起至2019年12月31日止，租金每月8,800元，押金30,000元，先付后用，每两个月为一期支付一次租金，每期租金的第二个月的15日支付下一期租金，如肖力无故拖欠租金，则录荷公司有权按50元/天加收滞纳金或选择终止合同；水、电费由肖力自行缴纳于录荷公司；如肖力未经许可擅自转租、转让或转借，或者拖欠租金累计达15天的，录荷公司可以终止合同并收回房屋；合同另约定肖力须将租金、水电费支付至录荷公司指定的银行账号。同日，肖力出具《承诺书》，内容为：租期内，承租人肖力如拖延十五天支付租金、水、电等相关费用，录荷公司可以单方终止合同。肖力自述，2013年10月25日，其即与上海绿荷休闲娱乐总汇就涉案房屋签订租赁合同，后与录荷公司签订上述合同。三、2018年5月14日，肖力(甲方)与傅声明(乙方)就涉案房屋签订《转让协议》，合同主要约定：乙方在2018年5月15日前一次性向甲方支付顶手费(转让费)共计310,000元，上述费用包括甲方已付押金、装饰装修设备及其它相关费用，甲方不得再向乙方索取任何其它费用；该店铺的营业执照已由甲方办理，经营范围为超市，租期内甲方继续以甲方名义办理营业执照、税务登记等相关手续，但相关费用由乙方负担。四、2019年2月26日，录荷公司与案外人西部集团就上海市普陀区志丹路XXX号XXX楼南(含涉案房屋)签订《房屋租赁补充协议》，合同约定：原《房屋租赁合同》已于2018年12月31日到期终止，现西部集团统一将该房屋的租期从2019年1月1日起延长至西部集团通知所确定的归还房屋期限为准。五、2018年12月30日，录荷公司微信聊天中告知肖力：“6月份的时候就告知你不可以转让，2019年开始更不允许了。”2019年3月12日，录荷公司再告知肖力：自2019年1月1日起，肖力未再按约支付租金，且未征得录荷公司同意，擅自转租于第三人，已严重违约，现录荷公司正式通知你方，自即日起解除《租赁合同》，你方应于七日内将涉案房屋返还录荷公司，并支付拖欠租金及违约金。六、2019年3月14日、2019年4月28日，案外人西部集团对涉案房屋进行安全检查后，向录荷公司出具《消防安全检查情况整改通知书》，主要内容为：租赁场所存在三合一现象，存有安全隐患，限期整改，要求清楚阁楼内物品、封闭阁楼。一审审理中，各方当事人均确认，实际使用涉案房屋期间未结清的水、电费，由傅纪年、傅声明据实结算。录荷公司要求押金30,000元在本案中一并处理，肖力、傅纪年、傅声明均表示，如法院依法判决录荷公司退还押金，则由录荷公司退还于肖力，肖力、傅纪年、傅声明之间再行结算。一审法院经审理后认为，本诉中录荷公司与肖力就涉案房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方理应严格按照合同约定履行合同义务。根据该合同约定，承租人拖欠租金累计达15天或者未经出租人同意擅自转租的，出租人可以终止合同，肖力未按合同约定缴纳自2019年1月1日起的租金，且未经录荷公司同意擅自将房屋转租于傅声明，显已违约，录荷公司据此主张解除双方签订的《租赁合同》，并要求肖力支付未付之租金、且按约支付滞纳金，均符合合同约定，法院予以支持。肖力辩称，肖力一直要求支付租金，系因西部集团要求肖力搬离，录荷公司要求暂缓支付，肖力才未付；录荷公司对肖力转租事宜是知悉且同意的；录荷公司与肖力约定的租期已超过录荷公司承租期限，故录荷公司无权要求解除合同，因此，本案所涉责任均不在肖力。对此，法院认为，肖力对其辩称意见均未提交证据予以证明；另外，《租赁合同》已约定肖力付租之银行账户，肖力足以及时按约付租；再次，根据录荷公司与肖力的微信聊天记录，录荷公司已就肖力转租事宜提出过异议，与录荷公司所述其未同意肖力转租之意见，相互印证；最后，录荷公司与肖力约定的租期虽超过录荷公司所承租期限，但录荷公司与案外人西部集团通过签订《房屋租赁补充协议》将录荷公司所承租期限延长，并未对肖力的承租产生实际影响；综上，法院对肖力的抗辩意见，不予采信。鉴于2019年3月12日录荷公司通知肖力解除《租赁合同》，已行使合同解除权，故录荷公司以该时间作为合同解除的时间，并无不当，法院予以确认。《租赁合同》解除后，傅纪年、傅声明未经录荷公司同意，占有、使用涉案房屋，理应支付占有、使用费，鉴于录荷公司主张之金额标准，尚属合理，法院一并予以支持。审理中，录荷公司要求对本案押金一并予以处理，且肖力、傅纪年、傅声明亦同意退还于肖力，均无不当，法院予以支持。为避免诉累，且尊重当事人的意思自治，法院对本案水、电费一并予以处理。反诉中，肖力要求录荷公司承担违约之责、赔偿损失，与本案查明事实不符，亦无法律依据，法院均不予支持。一审法院据此判决如下：一、上海录荷实业有限责任公司与肖力就上海市普陀区志丹路XXX号-XXX室房屋签订的《租赁合同》于2019年3月12日解除；二、肖力应于判决生效之日起十日内支付上海录荷实业有限责任公司自2019年1月1日起至2019年3月12日止的租金21,006元；三、肖力应于判决生效之日起十日内支付上海录荷实业有限责任公司自2019年1月2日起至其实际付清上述租金之日止的滞纳金，按照每日人民币50元为标准计算；四、傅纪年、傅声明应于判决生效之日起十日内搬离并返还上海录荷实业有限责任公司上海市普陀区志丹路XXX号-XXX室房屋，并据实结算水、电费；五、傅纪年、傅声明应于判决生效之日起十日内支付上海录荷实业有限责任公司自2019年3月13日起至其实际搬离并返还上海录荷实业有限责任公司上海市普陀区志丹路XXX号-XXX室房屋之日止的占有、使用费，按照每月8,800元为标准计算；六、上海录荷实业有限责任公司应于判决生效之日起十日内退还肖力押金30,000元；七、驳回肖力全部反诉请求。二审中，傅纪年、傅声明提交上海宝顿实业(集团)有限公司2019年7月15日向涉案房屋1-3层商户发出的限期搬离的书面通知，称其已于2019年7月18日搬离涉案房屋，并口头通知肖力及录荷公司，未办书面交接。肖力表示未收到傅纪年、傅声明的通知。录荷公司表示确认傅纪年、傅声明于2017年7月30日搬离事实房屋。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据对合同效力、违约方、违约责任等法律问题的认定，并无不当，本院予以认同，不再重复。需要指出的是，根据在案证据显示，录荷公司在向肖力主张解除合同时，已经取得产权人西部集团的有效授权，故肖力关于其与录荷公司约定的租期超出录荷公司承租期限，录荷公司因此构成违约的主张，本院不予采纳。现肖力提起上诉，仍坚持其在一审中的相关主张，但并未提交新的证据予以佐证，故本院对肖力的上诉请求，不予支持。本案二审期间，傅纪年、傅声明主张已经返还涉案房屋，但并未提交包含就水、电费用结算完毕内容的交接手续，故本院对傅纪年、傅声明已于2019年7月18日搬离涉案房屋的主张，不予采信。鉴于录荷公司表示认可傅纪年、傅声明于2017年7月30日搬离，故一审判决涉及傅纪年、傅声明应当返还涉案房屋的义务现已履行完毕，其支付占有使用费的截止日期亦应当计算至当日止。上述事实本院予以确认，一审相关判决事项主文不再作调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人肖力负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长  张常青审判员  成 皿审判员  姚 跃二〇一九年十一月二十八日书记员  吴艳妮附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……