文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初11509号原告（反诉被告）：余刚，男，汉族，1981年3月7日出生，居民身份证号码******************，住南京市。被告（反诉原告）：金永翊（KIMYOUNGIK），男，1971年1月5日出生，韩国人，护照号*********，住南京市。委托诉讼代理人：许楠，女，汉族，1980年12月18日出生，居民身份证号码******************，住南京市。被告（反诉原告）：许楠，女，汉族，1980年12月18日出生，居民身份证号码******************，住南京市。原告余刚诉被告金永翊（KIMYOUNGIK）、许楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理，后被告金永翊（KIMYOUNGIK）、许楠提起反诉，本院依法适用简易程序，于2019年10月25日公开开庭对本诉、反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）余刚、被告（反诉原告）许楠暨被告（反诉原告）金永翊（KIMYOUNGIK）委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告余刚向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告之间的合同于2019年7月29日解除；二、判令被告退还房租3290.32元；三、判令被告退还扣除水电煤气后的租房押金6376.63元；四、判令被告支付上述两项金额的利息（以9666.95元为基数，按银行同期贷款利率的标准自2019年8月17日起算）；五、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年8月16日，原、被告签订租房合同，原告承租被告金永翊（KIMYOUNGIK）位于南京市，租期2018年8月18日至2020年8月17日，租金6800元/月，每半年支付一次，押金6800元。约定任何一方提出终止合同需提前两个月通知对方，经双方协商后，可提前终止合同。2019年5月20日至24日，原告通过微信书面通知被告许楠，因单方面原因希望提前退租。被告许楠同意原告提前退租的请求，并主动提出要求原告尽快找房子，不必等到半年终结，“提前找，这边提前租，后面有一天算一天”。2019年7月29日，原告与被告许楠交接验收房屋。此时许楠提出原告需要承担从交接日至下一个租客入住期间的空置损失，双方未能达成一致。当日双方交验电表读数、燃气表读数，被告许楠提出房屋卫生、冰箱冷冻室门无法关闭、床垫有血点、老人房少部分墙面涂写等一系列整改要求。随后，许楠安排装修工人入场重新装修该房屋。2019年7月30日至8月3日，原告对房屋进行了多次清扫、床垫清洁、柜子画痕擦除。2019年8月4日、6日，原告两次通过微信通知许楠整改结果，要求确认未得到回复。2019年8月8日，原告电话联系许楠，许楠确认冰箱能正常工作，床垫血污已清理，但提出床垫有其他污渍，同时告知原告老人房墙面已刷新。后因许楠提出床垫折旧500元、房屋粉刷1000元、冰箱在断电情况下无法关门待查、中介费损失3400元、水电另计的押金退还方案。原告不同意该方案，后经报警仍无法达成一致。原告认为，许楠承诺“有一天算一天”，原告据此于2019年7月29日提前搬家，被告在此之前并未提出要求原告承担房屋空置损失。被告房屋空置并非原告所致，而是对房屋装修未将房屋挂牌出租所致。被告于2019年7月30日至8月6日期间对房屋进行装修，而原告在2019年7月30日至8月3日进入房屋几次对被告提出的卫生等问题进行整改，原告愿意承担被告装修8天期间的一半房租，被告需退还877.42元（6800元÷31天×8天×0.5），对于8月7日至8月17日期间的11天，被告更换了入户门密码锁，原告无法进入房屋，被告需退还2412.9元（6800元÷31天×11天），合计应退租金3290.32元。对于押金退还，原告认可水电煤气费合计423.37元，于押金中扣除后应退6376.63元。至于被告许楠提出的床垫折旧、房屋粉刷、冰箱赔偿、中介费损失等，原告均不予认可。现原告起诉至法院，请求判如所请。本诉被告金永翊（KIMYOUNGIK）、许楠共同辩称：在约定的合同期内，原告单方面提出终止合同，属于违约，应该承担因违约给被告造成的损失。原告虽提前两个月通知退房，但并没有明确告知退房的时间，导致被告无法带人看房出租。后经被告多次催促，原告才于2019年7月29日交房，但房屋内卫生脏乱差，各项设施设备损坏，房子没有看相，严重影响被告房屋的再次出租。被告被迫对房屋进行整修完全是因为原告对房屋造成损害所致。因此原告无权要求被告退还已付的房租费用，并且应当承担房屋空置损失。原告在承租期间，对自己的孩子放任不管，在墙面、柜子上乱涂乱画，虽经原告清理，但是墙面无法修复。被告对三个房间进行粉刷花费了3800元，现只要求原告承担破坏最严重的一间老人房墙面粉刷以及踢脚线油漆脱落修复的费用，酌定1000元。原告因使用不当，把席梦思床垫染上经血，虽经简单刷洗，仍然留下了黄色的污渍，另外床垫还有其他污渍和烟头烫出的洞等。被告要求原告赔偿500元折旧费不算多。被告在向原告交付房屋时，各项电器设备经双方查验均可正常使用，而且在原告使用的一年期间也并未对被告提出过冰箱有任何问题，但交房时被告发现冰箱的一个门无法闭合。原告需赔偿被告重新购买冰箱的部分损失2000元。如果原告不违约，被告的房屋就无需重新出租，现在因为原告违约，被告重新出租产生中介费1500元，原告应当赔偿。被告的房屋于2019年10月9日再次出租，租金每月6100元，原告不但应承担房屋空置损失外，还应赔偿因单方违约造成的原告预期利益的减少。综上，请求驳回原告余刚的诉讼请求，并据此提出反诉请求：一、判令双方签订的房屋租赁合同于2019年8月17日解除；二、判令反诉被告赔偿因其违约导致的房屋空置损失11401元（2019年8月18日至10月9日共计51天）；三、判令反诉被告赔偿因其违约造成的反诉原告第二年租金损失差额5784元；四、判令反诉被告赔偿因其违约产生的中介费1500元；五、判令反诉被告支付未结清的水电燃气费用423元；六、判令反诉被告赔偿其损坏的房屋墙面及踢脚线粉刷和修复费用1000元；七、判令反诉被告赔偿席梦思床垫折旧费500元；八、判令反诉被告赔偿冰箱费用2000元；九、判令反诉被告承担本案的诉讼费用。以上合计22608元，减去押金6800元，反诉被告还应赔偿原告各项损失合计15808元。反诉被告余刚辩称：合同经双方协商一致解除，并非反诉被告单方解除，故反诉被告无需承担违约赔偿责任。房屋在出租给反诉被告使用前，由反诉原告一家包括两名儿童居住了九年，墙面本就存在污损。且由于房屋内有地暖，墙体无保温层，导致冬天房内墙面有冷凝水，墙面发霉发黑，反诉原告刷墙主要是为了解决墙面发霉的问题。反诉被告于2019年7月30日对床垫血渍进行了洗刷，后反诉原告对房屋进行装修，床垫被搬运搁置于客厅地板，反诉原告所称的污损和烟头有可能是在装修期间不当搬运及储存造成的，反诉被告一家无人吸烟。房屋内的冰箱是一台使用了十年的冰箱，正常使用造成的损耗本就应由出租方负责维修。且在反诉原告要求下，反诉被告已经更换了冰箱门的磁吸条，反诉原告也于8月8日确认冰箱好了，现又要求赔偿购置新冰箱的费用，没有依据。除了双方已确认的水电燃气费用外，反诉原告的其他诉讼请求应予驳回。本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于南京市，登记的房屋所有权人为金永翊（KIMYOUNGIK）。2018年8月16日，许楠代金永翊（KIMYOUNGIK）（甲方）与余刚（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方居住，租赁期限自2018年8月18日起至2020年8月17日止，月租金为6800元，每半年支付，押金6800元。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效等。庭审中，双方一致认可，《房屋租赁合同》的出租方实为金永翊（KIMYOUNGIK）、许楠二人。2019年5月20日至24日期间，余刚与许楠之间通过微信发生如下对话。余刚“楠姐，和你商量下啊，我们这半年租期到了就准备不续租了哦。咱们这房子很好，但5楼对我妈还是挑战很大，所以想找个3楼以下的”，许楠“好的明白了。那我何时把房子挂出来？你也提供一下方便看房”，余刚“你现在就可以挂，随时可以看房，和我联系一下就可以了”，许楠“我现在带人看房，你们什么时候可以搬呢”，余刚“最晚8月18号吧，满一年，现在还在找房子”，许楠“对哎，如果现在看房，人家急着入住也没办法住哎。你们现在赶紧找起来，如果你们找到了，就告诉我，我再找人来看房。到时候我们有一天算一天。对了，你搬走的时候能不能把那个放你家的门弄过来啊，我打算收拾一下呢。墙纸、橱柜和门都要换一下”、“你们现在就可以开始找房了，提前找，我这边提前租，后面有一天算一天”。2019年6月28日，许楠通过微信联系余刚“你房子找到了吗”，余刚“嗯，应该7月底之前可以搬”，许楠“好的，那你搬了我要收拾一下”，余刚“尽量给你恢复原样，除了那橱柜”，许楠“我就是打算换厨房和卫生间的橱柜，然后把墙纸重贴一下，门换一下”。2019年7月29日，余刚与许楠交接房屋，许楠提出墙面涂画、卫生较差、床垫有血渍及冰箱门不能闭合等问题，要求余刚整改，同时安排工人更换橱柜、粉刷墙面等。2019年7月30日至8月6日期间，余刚对屋内卫生进行了打扫，部分柜体、墙面进行了擦拭，床垫进行了刷洗，冰箱门更换了磁吸条。2019年8月4日，余刚在更换了冰箱磁吸条后通过微信向许楠发送了一个冰箱门闭合的视频，2019年8月8日，余刚电话联系许楠，询问其冰箱门的问题，许楠称冰箱门好了。关于案涉房屋的使用情况，许楠称自己一家五口自2009年入住，直至2018年8月出租给余刚，冰箱为入住时购买，床垫在出租前约一、二年购买。庭审中，双方一致确认，截止余刚搬迁交房日，尚有水电煤气费423元未支付。以上事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、微信聊天记录、照片以及双方当事人的陈述等为证，本院予以确认。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，《房屋租赁合同》虽约定了租期内提前解约应签订书面终止合同书的形式，但根据余刚与许楠之间在微信上的沟通过程，可以认定提前解约虽由余刚提出，但双方经协商一致达成了合同解除的意见，其中并无余刚需承担提前解约违约责任的内容。故金永翊（KIMYOUNGIK）、许楠以余刚在租期内提前解约，以及双方未签订书面终止合同书为由，主张余刚应承担违约责任，不符合事实与法律规定，本院不予采信。金永翊（KIMYOUNGIK）、许楠基于余刚违约所主张的房屋空置损失、租金损失差额、中介费，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于解除合同后房租计收方式，双方有不同的理解。余刚认为，许楠在回应其提前解约时所说的“有一天算一天”应指租金计算至其搬迁交房日，而金永翊（KIMYOUNGIK）、许楠则主张“有一天算一天”的前提是余刚搬迁交房日与其后租客的承租日相吻合。对此，本院认为，根据余刚和许楠在微信中的对话分析来看，二人不同的理解有可能确是当时各自的真实想法，因此需要分析造成不同理解的原因以及责任。余刚提前解约的提议，本身明确了协商解约的时间为已付租金对应租期到期日（2019年8月17日），搬迁交房日是确定的，后因许楠提出“有一天算一天”致其理解为如果在2019年8月17日前提前搬迁，租金也只计算到实际交房日。而如果按照许楠的解释，余刚则不必也没有动力在2019年8月17日前搬迁交房，且将房屋在何时、以何条件另租于他人取决于许楠，余刚无法控制，故余刚对“有一天算一天”的理解有合理性。许楠的理解虽也有可能是真实的，但其在同意与余刚提前解约时主动讲出容易引人误解的“有一天算一天”，却未言明该语所含前提，而该前提对余刚何时搬迁交房甚至是否仍然提前解约都有重大影响。许楠直至余刚搬迁交房后才提出所谓“有一天算一天”存在着前提条件，故许楠对于双方因理解不同导致争议发生负有主要责任。双方之间签订的《房屋租赁合同》于2019年7月29日房屋交接时已解除。金永翊（KIMYOUNGIK）、许楠辩称未能提前出租房屋系余刚使用房屋致房屋状况较差所致，但直至2019年7月19日其上门查看房屋后也只是向余刚反映房屋较脏需要保洁，并同意余刚提出的打扫尽量恢复原状的提议，未提出影响房屋出租一事。再者，在余刚提出提前解约后，许楠就准备在余刚搬迁交房后收拾下房屋，包括更换橱柜、粉刷墙面等，未提到也无法在余刚搬出后即时出租给他人。综合考虑案涉房屋交接时的卫生状况较差，余刚及家人在交房后又多次对案涉房屋打扫、擦拭，以及许楠安排对房屋进行了粉刷、修复等，客观上确实导致金永翊（KIMYOUNGIK）、许楠对房屋的实际使用延后的事实，本院酌定由余刚承担在2019年8月6日前的房租，2019年8月7日至17日的房租2412.9元由金永翊（KIMYOUNGIK）、许楠予以退还。关于金永翊（KIMYOUNGIK）、许楠主张的冰箱损失2000元。根据余刚于2019年8月4日发送的冰箱门关闭视频，以及2019年8月8日与许楠的通话录音，可以证明余刚已更换冰箱门的磁吸条，冰箱门可以正常闭合。再者，在案涉房屋出租给余刚之前，金永翊（KIMYOUNGIK）、许楠一家在此生活了近十年，冰箱在长期使用中也会有正常的自然损耗，余刚对此不应承担赔偿责任。关于金永翊（KIMYOUNGIK）、许楠主张的床垫折旧费500元，本院认为，床垫本就是附随案涉房屋出租给余刚使用之物，正常使用造成一定的折旧也属正常。考虑到床垫上的污渍经手洗冲刷可能确有不净之处，故本院酌定由余刚赔偿金永翊（KIMYOUNGIK）、许楠床垫清洁折旧费200元。关于金永翊（KIMYOUNGIK）、许楠主张的房屋墙面及踢脚线粉刷和修复费用1000元。本院认为，案涉房屋的部分墙面有涂画、踢脚线有损毁，可由照片和微信聊天记录证明，金永翊（KIMYOUNGIK）、许楠在对三个房屋墙面粉刷和踢脚线修复的3800元中主张余刚承担其中的1000元，存在事实依据，应予支持。综上，金永翊（KIMYOUNGIK）、许楠应退还余刚房租2412.9元、押金6800元，余刚应赔偿金永翊（KIMYOUNGIK）、许楠床垫清洁折旧费200元、墙面粉刷1000元，并支付水电燃气423元。经计算，金永翊（KIMYOUNGIK）、许楠还应给付余刚7589.9元。鉴于双方对合同解除的后果理解不一，致争议产生，且互负给付、赔偿义务，对于金永翊（KIMYOUNGIK）、许楠的退款期限不宜过分苛责，故对余刚主张的逾期退款利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）余刚与被告（反诉原告）金永翊（KIMYOUNGIK）、许楠于2018年8月16日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月29日解除；二、被告（反诉原告）金永翊（KIMYOUNGIK）、许楠于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）余刚7589.9元；三、驳回本诉原告余刚的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告金永翊（KIMYOUNGIK）、许楠的其他诉讼请求。如果金永翊（KIMYOUNGIK）、许楠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费97.6元，合计122.6元，由原告（反诉被告）余刚负担25元、被告（反诉原告）金永翊（KIMYOUNGIK）、许楠负担97.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  刘春晓二〇一九年十一月十二日书记员  张智玉