陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕0116民初6765号 原告：黄海军。被告：石祥成。被告：陕西省汉中祥和诚信工程劳务有限公司。法定代表人：石祥成。原告黄海军与被告石祥成、被告陕西省汉中祥和诚信工程劳务有限公司（以下简称祥和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄海军；被告祥和公司之法定代表人并被告石祥成均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告黄海军向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，并判令被告将其物品搬离其所租的位于长安区XX街道XX城XX号楼XX单元XX室房屋，返还屋内的水、电及燃气卡；2、请求法院依法判令被告支付从2018年9月2日至合同解除之日的租金（租金按照每月1500元的标准，截止起诉之日被告拖欠租金10500元），物业费917元，暖气费635元；3、请求法院依法判令被告支付原告逾期交付租金的违约金18000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告石祥成于2017年9月2日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其位于西安市长安区XX街道XX城XX号楼XX单元XX室房屋租赁给被告使用，用于被告祥和公司在西安的办公场所，租赁期限为一年，月租金为1500元/月，每半年支付一次租金。原租赁期满后原告与被告石祥成、被告祥和公司于2018年11月20日签订一份《房屋租赁补充合同》，约定租赁期限从2018年9月2日至2019年9月1日，月租金为1500元/月，其他条款参照原《房屋租赁合同》执行，二被告自补充合同签订后未支付任何租金，原告多次催要，被告均以各种理由推诿，拒不支付，原告遂起诉。被告石祥成辩称，房屋租赁合同的当事人为被告祥和公司，并非其个人，原告起诉不应列其为被告。被告祥和公司辩称，他公司同意原告第一项诉讼请求，同意将合同履行期限算至2019年8月1日，租金愿意付至2019年8月1日。2018年11月26日他公司曾向原告表示愿先付10000元租金，原告拒绝，故本案系原告违约，原告无权主张违约金，即使法院判决违约金，违约金亦过高。另，原告曾于2018年8月25日向被告发出通知称因被告欠付房租已将门锁更换，直到2018年11月20日原告才给被告一把房屋钥匙，其中三个月的房屋和物业费不应承担。且这三个月给他公司造成很大损失，其中员工工资损失为72000元，办公室绿植损失为9300元，以上损失应由原告承担。XX房XX路不通，无法使用，亦无法办公，他公司已经另租房屋用于办公。本院经审理认定事实如下：2017年9月2日，原告黄海军与被告石祥成签订《房屋租赁合同》一份，约定原告黄海军将其位于西安市长安区XX街道XX城XX室房屋出租给被告石祥成，租金每月为人民币1500元，支付方式为半年付，签订合同当天内支付首次租金和押金，同时原告黄海军将房屋交付被告石祥成使用，后期支付时间提前30天交付下期租金。被告石祥成还应向原告黄海军缴纳押金人民币1500元。被告石祥成如未按合同约定交付租金，则应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向原告黄海军支付违约金，超过10天的原告黄海军有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，原告黄海军有权不退回押金，作为违约金赔偿给原告黄海军。合同签订后，原告黄海军将房屋交付被告石祥成使用，但被告石祥成支付租金至2018年7月1日后未再支付房屋租金。同年8月25日，原告黄海军向被告石祥成发出《通知》一份，上载：“本人黄海军  61012XXXX102100479，本人于2017年9月2日把茅坡新城7-2-402室出租给陕西省汉中祥和诚信工程劳务有限公司，由于你方拖欠房租，我方多次联系不到你方，于2018年8月25日把该房屋房锁更换，你方尽快结清所欠费用后，归还房锁，请尽快联系我方结清费用。2018年8月25日  黄海军（房东）。”后被告石祥成仍未支付租金，原告黄海军遂诉至本院，要求支付拖欠租金及物业费、暖气费。经本院主持调解，原告黄海军与被告石祥成于2018年11月20日达成一致意见，即被告石祥成于2018年11月30日前一次性支付原告黄海军截止2018年9月1日的租赁费3000元、暖气费635元及物业费1572元，共计5207元，双方就本案再无争议。当日，原告黄海军与被告石祥成又签订《房屋租赁补充合同》一份，约定租赁期限自2018年9月2日至2019年9月1日，房屋租金为每月1500元，支付方式为1年付，具体条款参照2017-9-2至2018-9-1所签合同，2017年9月2日所交押金1500元未退，转至本补充合同。该合同下方有原告黄海军签字捺印，被告石祥成签字捺印，被告祥和公司加盖公章。后二被告未交纳租金，原告复诉至本院。庭审中，被告祥和公司称2018年11月26日，XX沟XX房租事宜，表示包括前述调解数额5207元在内先付10000元租金，但被原告拒绝。他公司因无法使用承租房屋于2018年11月25日另租他人房屋用于办公，并于当日向他人支付租金15000元。另，因原告黄海军更换房屋门锁，他公司无法办公，向工人支付工资72000元，提供未加盖公章的考勤记录多份，上载出勤天数不一，但个人工资均为每月8000元。庭审中，原告黄海军还提供多份照片证明所购买的绿植枯死，原告黄海军应予以赔偿。又查明，涉案房屋每月物业费用为132元，每个采暖季暖气费用为635元。押金1500元被告石祥成已交付给原告黄海军，尚未退还。因各方均坚持其诉、辩意见，庭审调解不立。以上事实有当事人陈述；房屋租赁合同、房屋租赁补充合同；押金收条、租金收条；通知；照片等在卷为凭，已经庭审质证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同所载的租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原告黄海军与被告石祥成签订的《房屋租赁合同》及原告黄海军与被告祥和公司签订的《房屋租赁补充合同》均系双方真实意思表示，内容完整清楚，且不违反法律规定，该合同真实有效，故各方均应按约履行各自义务。现《房屋租赁合同》已经履行完毕，正在履行的合同为《房屋租赁补充合同》，该补充合同下方有被告石祥成签名捺印，亦加盖被告祥和公司公章，综合承租房屋的用途，本院认定该房屋租赁补充合同系原告黄海军与被告祥和公司签订，被告石祥成签字捺印系被告祥和公司法定代表人的职务行为。现被告祥和公司未按约支付租金，致原告黄海军无法实现合同目的，其已构成根本违约，故原告黄海军要求解除合同并支付租金于法有据，且被告祥和公司同意自2019年8月1日解除合同并支付租金、物业费、暖气费至2019年8月1日，此系当事人对自己权利的处分，本院予以支持，案涉《房屋租赁补充合同》于2019年8月1日解除，被告祥和公司返还案涉房屋水卡、电卡及燃气卡。租金一节，应自2018年9月2日计算至2019年8月1日，共计11个月，按照每月1500元标准计算共16500元；物业费一节，亦应按照上述起止日期计算11个月，按照每月132元计算共1452元，原告黄海军主张917元，此系当事人对自己权利的处分，本院予以准许；暖气费635元，以上共计18052元，被告祥和公司应予支付。违约金一节，双方签订的补充合同约定具体条款参照原房屋租赁合同，而原房屋租赁合同约定承租方如未按合同约定交付租金，承租方应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向出租房支付违约金，超过10天的出租房有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，出租方有权不退回押金，作为违约金赔偿给出租方，依据上述约定，被告祥和公司应向原告黄海军支付违约金，现原告黄海军主张违约金为18000元，标准过高，本院酌情支持5000元（含押金1500元在内），故被告祥和公司再支付违约金3500元即可。被告祥和公司辩称2018年11月20日原告黄海军才交给其一把钥匙，且承租房屋内无水致其无法办公造成工人工资损失、绿植损失一节，因2018年11月20日本院调解时已明确载明双方再无纠纷，且被告祥和公司签订房屋租赁补充合同时仍愿意自2018年9月2日起承租房屋，表示其放弃上述损失的主张，故本院在本案中不予支持。被告祥和公司辩称租房损失一节，其在庭审中自述2018年11月26日仍与原告黄海军沟通房租支付事宜，却于2018年11月25日与他人签订租赁合同并于当日缴纳租金15000元，明显不符合常理，故本院不予采信。被告祥和公司与原告黄海军签订的房屋租赁补充合同载明房租为一年付，虽未约定具体支付时间，但依据交易习惯，租金应于房屋交付前支付，其主张先付包括调解协议确定的5207元在内的10000元给原告黄海军，遭原告黄海军拒绝，原告黄海军对此并无过错。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告黄海军与被告陕西省汉中祥和诚信工程劳务有限公司于2018年11月20日签订的《房屋租赁补充合同》于2019年8月1日解除，被告陕西省汉中祥和诚信工程劳务有限公司于本判决生效后十日内向原告黄海军返还房屋水卡、电卡及燃气卡；二、被告陕西省汉中祥和诚信工程劳务有限公司于本判决生效后十日内向原告黄海军支付房屋租金16500元、物业费917元、暖气费635元，以上共计18052元；三、被告陕西省汉中祥和诚信工程劳务有限公司于本判决生效后十日内向原告黄海军支付违约金3500元；四、驳回原告黄海军的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费551元，原告黄海军已预交，由被告陕西省汉中祥和诚信工程劳务有限公司承担，连同上列判决之款一并给付原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                 审  判  长      张  倩人民陪审员      高永社人民陪审员      杨更利                               二〇一九 年 八 月 一  日                                  书  记  员     马建伟  1