北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终13700号上诉人（原审原告）：朱玉华，男，1946年7月22日出生。被上诉人（原审被告）：李涛（系原审第三人李某1、李某2之法定代理人，兼原审第三人李俊华、冷景明之委托诉讼代理人），男，1981年10月28日出生。被上诉人（原审被告）：张微，女，1979年1月14日出生。被上诉人（原审被告）：泰和联行投资管理（北京）有限公司，住所地本市东城区。法定代表人：冯威。原审第三人：李俊华，男，1953年2月17日出生。原审第三人：冷景明，女，1961年4月16日出生。原审第三人：李某1，女，2006年8月4日出生。原审第三人：李某2，男，2016年10月1日出生。原审第三人：招商银行股份有限公司北京分行，住所地北京市市西城区复兴门内大街**。负责人：熊开，行长。委托诉讼代理人：董京华，女，该公司职员。上诉人朱玉华因与被上诉人张微、李涛、泰和联行投资管理（北京）有限公司（以下简称泰和联行公司）及原审第三人招商银行股份有限公司北京分行（以下简称招商银行北京分行）、李俊华、冷景明、李某1、李某2（以下简称李俊华等四人）物权保护纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（以下简称东城法院）（2018）京0101民初14978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。朱玉华上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误。房屋交易价格应以网签的《存量房屋买卖合同》和国家税务机关的纳税额为准，《存量房屋买卖合同》和房屋过户所缴纳税费票据均显示涉案房屋交易价格为180万元；李涛一审提交的证据证明最终交易价格258万元，其中85万元为房内装饰装修家具家电及相关附属设施款，因此成交价格为173万元，远低于当时市场价格的70%，李涛、张微并非善意取得涉案房屋，应当归还朱玉华。张微、李涛辩称，同意一审判决，不同意朱玉华的上诉意见和请求。李涛、张微在购买涉案房屋时不知道涉案房屋有纠纷，且朱玉华当时并没有起诉。其二人是作为善意第三人，以合理的价格购买涉案房屋，并已经取得涉案房屋的房产证。泰和联行公司经一审法院合法传唤，未到庭应诉。招商银行北京分行述称，同意一审判决。李俊华等四人述称，同意一审判决。朱玉华向一审法院起诉请求：1.请求判令张微、李涛将本市东城区401号房屋腾空并返还朱玉华，李俊华、冷景明、李某1、李某2予以协助；2.李涛、张微将本市东城区401号房屋的权属恢复登记至朱玉华名下；案件的诉讼费、保全费、保全保险费由被上诉人承担。一审法院认定事实，张微与李涛系夫妻关系，二人于2015年7月20日结婚。李俊华与冷景明系夫妻关系，李涛系二人之子。李某1、李某2系李涛的子女。位于本市东城区401号房屋（以下简称涉案房屋）原系朱玉华所有的房屋，朱玉华于1998年12月28日取得涉案房屋所有权。2015年3月6日，朱玉华、李玉兰（甲方、借款人）与王淑君（乙方、出借人）签订《借款合同》，约定甲方因资金周转需要，向乙方申请借款。甲方债务系夫妻债务。甲方向乙方借款180万元用于资金周转。借款期限为一个月，自2015年3月6日到2015年4月5日止。借款利率为每月1.78%，日息除以30，超过15天的按1个月计算利息。月利息于放款后一个月对应日支付，如甲方延迟支付利息超过十日的，乙方有权随时宣布终止本合同，要求甲方提前清偿全部借款并支付违约金，并有权提前申请签发执行证书。房屋所有权人提供以下房产做抵押担保，并承诺及时办理房产抵押登记手续。房屋所有权人朱玉华，房屋坐落于北京市东城区401号，房屋所有权证号京房权证东私成字第XXXX号，抵押登记信息为有抵押。房产抵押担保的范围为借款本金、利息、违约金以及在借款人不履行或不完全履行还款义务时乙方实现债权的全部费用。甲方违反合同约定，未按期偿还借款本金、利息或发生延迟履行支付义务的，除应继续偿还借款本金及利息外，还应承担未还款金额每日万分之五的违约金直至还清全部欠款。同日，朱玉华与案外人常佳及许阳签订《委托书》，委托人为朱玉华，受托人为常佳、许阳，该委托书载明，委托人朱玉华是位于北京市东城区**的房屋所有权人，房屋所有权证号京房权证东私成字第XXXX号，因其事务繁忙，故委托常佳、许阳为代理人，全权代理其办理如下事项：1、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；在符合相关法律政策的前提下，代朱玉华办理预约还款并提前偿还银行借款、领取解押材料、并签署相关文件，代为解除抵押手续，签署解押协议，并领取解押后的房产证及相关解押材料；2、在符合依法出售的前提下，代为办理房屋核验、代为核查房源、代为办理此房的买卖交易手续、代为签订网签手续及解除网签手续、代为确定房屋价格、签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为接受询问、签署询问笔录、代为办理公示手续、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为在《受访人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为收取相关售房款及代为办理房产交易中涉及的银行资金、资金监管与资金解冻等相关手续并签署相关文件，代为办理房地产交易资金从解冻账户中的转出并签署相关文件，且代收房款；3、代为办理上述房地产的抵押登记等相关事宜，代为接受询问、签署询问笔录及抵押协议、并领取抵押后的房产证、他项权利证，代为办理注销与上述房地产相关的抵押登记事宜，代为接受询问、签署询问笔录及解除抵押协议，并领取注销抵押登记后的房产证等相关证件；4、代为办理房屋所有权证密码设置、重置、变更等事宜，签署相应申请材料，领取变更后的房屋所有权证。受托人任意一人均有权单独办理上述委托事项。委托期限自委托之日起至委托事项办完为止。受托人有转委托权。2015年3月9日，北京市方正公证处对上述《委托书》办理了公证。2015年6月23日，常佳作为朱玉华的代理人与泰和联行公司签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，将涉案房屋出售给泰和联行公司，该房屋建筑面积共55.96平方米，规划设计用途为住宅，性质为已购公有住房。该房屋已经设定抵押，抵押权人为王淑君，抵押登记日期为2015年3月11日。买卖双方通过北京泓丞咨询有限公司居间介绍成交。经双方协商一致，该房屋成交价格为180万元。买受人采取自行交割方式付款，不向出卖人支付定金，不申办抵押贷款。关于房屋的交付、违约责任、税费相关规定、权属转移登记、不可抗力、争议解决方式等条款的填空处，均为空白。2015年6月24日，泰和联行公司取得涉案房屋所有权证。2015年7月13日，泰和联行公司（甲方）与张微、李涛（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，甲方所出售房屋坐落在东城区401号，建筑面积55.96平方米。房屋成交总价为180万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金5万元，定金通过自行交接方式划转。乙方采取全款方式支付涉案房屋成交总价款。乙方分2次向甲方支付除定金之外的所有成交总价款。第一次，于2015年7月13日付定金，乙方向甲方支付25万元；第二次，于2015年8月21日付尾款，乙方向甲方支付150万元。乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意按以下方式解决：乙方自行筹齐剩余房价款，最迟在办理产权转移登记申请当天支付给甲方。甲方应当在过完户收到所有房款将该房屋交付给乙方。在房屋交付日之前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他：甲方费用由甲方交付，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。本次交易应交纳的所有税、费由甲方全部承担。同日，泰和联行公司、张微、李涛与北京存房房地产经纪有限公司签订了《居间服务合同》，就涉案房屋居间服务费等进行了约定。上述合同签订当日，李涛向泰和联行公司委托代理人付华光支付定金5万元。2015年7月14日，李涛向付华光账户转账25万元，泰和联行公司及付华光出具《收条》，确认收到张微、李涛交来房屋定金30万元。2015年8月3日，泰和联行公司（出卖人）与张微、李涛（买受人）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同约定，泰和联行公司将涉案房屋出卖给张微、李涛。涉案房屋建筑面积55.96平方米，房屋性质为商品房。出卖人与买受人通过北京存房房地产经纪有限公司居间介绍成交，房屋成交价格为180万元。买受人采取自行交割的付款方式。买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为126万元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为：买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。该合同中关于房屋的交付、违约责任、权属转移登记、不可抗力、争议解决方式等条款的填空处，均为空白。同日，泰和联行公司与张微、李涛签订《存量房交易结算资金自行划转声明》。2015年8月20日，张微、李涛按计税金额或销售收入180万元缴纳契税1.8万元。2015年8月21日，李涛向将购房款102万元支付至付华光账户。2015年8月26日，张微、李涛取得涉案房屋所有权证。2015年8月31日，张微、李涛（借款人、抵押人）与第三人招商银行北京分行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房借款及担保合同》。合同约定，借款人或抵押人从泰和联行公司处购买了涉案房屋，向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款。贷款金额126万元，具体贷款金额以借款借据为准。贷款期限264个月，具体贷款期限以借款借据为准。抵押人与抵押权人签订的《房屋抵押贷款合同（抵押登记专用）》仅为授权抵押权人办理房屋抵押登记手续之用，双方的其他权利义务及有关主合同、抵押物约定以本合同为准。抵押人愿意以其从售房人处购买的涉案房屋的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。抵押期间为抵押权设立之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间。2015年9月14日，涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人为招商银行北京分行，他项权利类型为一般抵押，债务履行期限为2015年8月26日至2037年8月26日，债权数额126万元。2015年9月16日，招商银行北京分行发放贷款126万元至泰和联行公司指定账户。另查，2017年8月，朱玉华将泰和联行公司、常佳诉至东城法院，后撤回起诉。2018年5月，朱玉华又将泰和联行公司、常佳诉至东城法院，要求确认常佳代朱玉华与泰和联行公司签订的房屋买卖合同无效。东城法院经审理认为，泰和联行公司经法院合法传唤，未申明理由不到庭应诉，其行为应视为对答辩和质证权利的放弃，应承担相应法律后果；常佳经法院合法传唤，未申明理由不到庭应诉，不影响案件的审理；根据相关法律规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；根据已查明的事实，涉案房屋为东城区房屋，建筑面积为55.96平米，但合同成交价格仅为180万元，应视为明显不合理的低价；且房屋买卖合同中关于房屋的交付、违约责任、税费相关规定、权属转移登记、不可抗力、争议解决方式等条款均为空白，明显有违房屋买卖的常理，足以认定双方恶意串通；泰和联行公司与常佳拒不到庭，未就朱玉华主张其恶意串通发表相关抗辩意见；朱玉华主张泰和联行公司与常佳恶意串通，以明显不合理低价损害朱玉华的利益，双方签订的关于买卖涉案房屋的合同应为无效，理由正当，法院予以支持。故东城法院于2018年11月14日作出（2018）京0101民初7941号民事判决书，判决确认常佳代理朱玉华与泰和联行公司签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。该判决现已生效。一审庭审中，关于涉案房屋的购买情况，张微、李涛称其通过网络看到涉案房屋的出售信息，故联系了搜房网的中介人员，中介人员带李涛到涉案房屋看房，看房时涉案房屋没有人居住，泰和联行公司的人员负责接待，后李涛又带张微到涉案房屋进行查看，并拍摄了照片。关于涉案房屋的交易价格，张微、李涛称其与泰和联行公司于2015年7月13日签订了《北京市存量房屋房屋合同》，同日签订了补充协议。2015年8月3日签订了网签合同。涉案房屋交易总价为265万元，因泰和联行公司违约，扣除了部分购房款7万元，最终成交价格为258万元。为证明张微、李涛与泰和联行公司之间的交易为合理正常交易，张微、李涛提交泰和联行公司2015年7月30日的《股东决议书》照片及2015年7月13日泰和联行公司与张微、李涛的《补充协议》复印件。该《股东决议书》内容为，有限公司股东会第4次会议于2015年7月30日在第一会议室召开，出席本次会议的股东冯威、马琦，代表100%的股份，所作出决议经出席会议的股东所持表决权的半数以上通过。根据《公司法》及本公司章程的有关规定，本次会议所议事项经过公司股东会表决通过：一、同意出售涉案房屋，房产证号X京房权证东字第XXXX号，同意委托代理人付华光，身份证号×××,协助买房签署相关贷款文件及所有的房产交易手续。该决议书该条后有手写内容“放款打入4367420011590382162账户中。二、同意买方客户李涛、张微从搜房做尾款垫资借款业务126万元”。在手写内容上有泰和联行公司的盖章。冯威、马琦在股东决议书上签字，泰和联行公司在股东决议书股东签名处盖章。《补充协议》内容为，泰和联行公司与张微、李涛于2015年7月13日就涉案房屋签了《北京市存量房屋买卖合同》，本合同签订为180万元的合同价，确认实际成交价为265万元，其中85万元为房内装饰装修家具家电及相关附属设施款。本合同在完成缴税及过户之前泰和联行公司迁出房屋的所有户口指标，如不执行视为泰和联行公司单方违约（承担所有赔偿责任）。本次交易中张微、李涛只须承担契税费用，其他费用由泰和联行公司全部承担。本合同定2015年8月21日办理完成所有手续及过户，过户完当天张微、李涛向泰和联行公司一次性支付109万元，丙方在拿到张微、李涛产权证（原件）当天向泰和联行公司支付126万元。买卖双方任何一方违反上述条款造成买卖合同无法顺利履行的，守约方有权按照《北京市存量房买卖合同》追究违约方的违约责任。协议自买卖双方签字之日起生效。该补充协议上有手写内容“本协议为合同号BJ（SFJJ）S2015001016补充协议”。朱玉华对张微、李涛提交的《股东决议书》及《补充协议》的真实性及证明目的均不予认可，认为从银行贷款不可能为垫资。《补充协议》中约定装修家具家电附属设施为85万元不真实。此外，张微、李涛还提交《房地产抵押估价报告》照片6张，以证明涉案房屋扣除出让金后抵押价值为235.0768万元，张微、李涛是以正常价格取得涉案房屋。朱玉华对张微、李涛提交的《房地产抵押估价报告》真实性及证明目的均不认可，认为评估价格一般为市场价格的80%，按照此价格计算，当时市场价格应为205万元，但涉案房屋系180万元成交，低于市场价格的70%。朱玉华认为，张微、李涛2015年7月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定的房屋成交价格为180万元，与建委备案的《存量房屋买卖合同》约定成交价格一致；2015年，涉案房屋单价约为每平方米5万元至6万元，涉案房屋的市场价值应为305万元、310万元。为证明涉案房屋交易时的市场价值，朱玉华提交周边房价打印件。张微、李涛对朱玉华提交的该打印件的真实性及证明目的均不予认可。经询，朱玉华不申请对涉案房屋交易时的市场价值进行评估。关于购房款的支付情况，张微、李涛称，二人于2015年7月13日通过手机银行向付华光账户转账5万元，2015年7月14日通过网上银行向付华光账户转账25万元，2015年8月21日通过银行柜台转给付华光102万元，剩余126万元系通过银行贷款转账的，具体转账时间不清楚，记不清具体贷款的发放时间。为证明其与泰和联行公司的交易系真实的及购买涉案房屋实际价格，张微、李涛提交转账凭证、借记卡历史明细原件。朱玉华对张微、李涛提交的转账凭证、借记卡历史明细的真实性认可，但认为该证据与案件无关。关于涉案房屋的居住使用情况，张微、李涛称，张微、李涛、李俊华、冷景明、李某1在购买涉案房屋并装修完成后于2015年10月入住涉案房屋，李某2于2016年10月1日在涉案房屋内出生。现涉案房屋由张微、李涛及李俊华、冷景明、李某1、李某2居住使用，房屋内有上述六人的物品。关于涉案房屋的抵押问题，经一审法院询问，朱玉华表示不同意代张微、李涛向招商银行北京分行一次性偿还银行贷款本金及利息以解除涉案房屋的抵押。一审中，根据朱玉华的申请，一审法院作出（2018）京0101民初14978号民事裁定书，查封了张微、李涛名下位于北京市东城区401号房屋。在保全申请过程中，朱玉华支付财产保全责任保险费1万元。一审法院判决认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。泰和联行公司经法院合法传唤，未申明理由不到庭应诉，其行为应视为对答辩和质证权利的放弃，应承担相应法律后果。无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据本案查明的事实，经生效法律文书认定，常佳代理朱玉华与泰和联行公司签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效，无效合同自始不发生法律效力，故泰和联行公司对涉案房屋的处分属于无权处分。虽然泰和联行公司与张微、李涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》约定的房屋成交价格均为180万元，但根据李涛及付华光的转账记录，李涛通过转账的方式向泰和联行公司的代理人付华光共计转账132万元，后招商银行北京分行又发放贷款126万元。李涛提交的《股东会决议》及《补充协议》虽为复印件，但其与付华光账户历史明细能够相互印证，通过上述证据可以认定，涉案房屋的实际成交价格为258万元。虽然泰和联行公司取得涉案房屋时存在与朱玉华的代理人恶意串通，但从泰和联行公司与张微、李涛之间买卖涉案房屋的交易过程看，张微、李涛系经过中介公司居间介绍购买了涉案房屋并支付了房屋对价，双方办理了房屋所有权转移登记手续。朱玉华主张张微、李涛与泰和联行公司之间的交易价格不合理，未提交翔实、有效的证据予以证明。朱玉华亦未举证证明张微、李涛在受让涉案房屋时知道泰和联行公司无处分权且有重大过失。故张微、李涛受让涉案房屋应为善意。故朱玉华要求张微、李涛将涉案房屋权属恢复登记至朱玉华名下并要求张微、李涛腾退涉案房屋，李俊华、冷景明、李某1、李某2予以协助及要求张微、李涛支付保险费的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回朱玉华的全部诉讼请求。本院二审认定事实，李涛、张微在二审中出示了2015年7月30日的《股东决议书》原件，朱玉华不认可该原件的真实性，认为系李涛与泰和联行公司后期补做。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条中规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。我国物权法第一百零六条中规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”。上述物权法第一百零六条系关于善意取得制度的规定，该制度是国家立法基于保护交易安全，对原权利人和受让人之间的权利所作的一种强制性的物权配置。善意取得制度的目的在于保护占有的公信力，保护交易安全，鼓励交易。根据前述规定可知，买卖合同并不因出卖人对标的物没有所有权或者处分权而无效，对于无权处分人转让标的物给受让人之后，原所有权人能否追回的问题，应当按照前述物权法第一百零六条的规定进行审查。本案中，因生效判决已经确认常佳代理朱玉华与泰和联行公司所签《存量房屋买卖合同》无效，故泰和联行公司向张微、李涛转让涉案房屋系无权处分，所有权人有权主张追回，但是，依照法律规定，如果张微、李涛受让该房屋的情形系善意取得，则所有权人不能追回该房屋。现李涛支付了购房款258万元购得涉案房屋，系以合理的价格受让，且李涛、张微已经取得了涉案房屋的所有权证书，本案现有证据亦不能证明张微、李涛受让房屋时存在恶意，因此张微、李涛受让涉案房屋构成善意取得，在此情况下，朱玉华要求追回涉案房屋的请求，本院无法支持。另，依照相关法律规定，朱玉华有权向无处分权人请求赔偿损失。综上，朱玉华的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21000元,由朱玉华负担(其向本院申请免交二审诉讼费，因目前朱玉华经济困难，本院就本案免予交纳)。本判决为终审判决。审 判 长  姚 颖审 判 员  周梦峰审 判 员  李 珊二〇一九年十一月二十八日法官助理  李 慧书 记 员  周 洁