广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂11民终1186号 上诉人（原审被告）：贺州市八步区和元农庄饭店，住所地：贺州市贺州大道南路**（综合楼）。 经营者：植玉林。 委托诉讼代理人：卢红平，广西汇豪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贺州天利房地产开发有限公司，住所地：贺州市八步区建设东路******商铺。 法定代表人：郑阿福，总经理。 委托诉讼代理人：梁红霞，广西桂东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何立武，广西桂东律师事务所律师。 上诉人贺州市八步区和元农庄饭店因与被上诉人贺州天利房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初1451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贺州市八步区和元农庄饭店上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判被上诉人赔偿损失并继续履行《房屋租赁合同》2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审判决没有査清案件事实。上诉人与被上诉人2018年9月27日签订《房屋租赁合同》，直至2019年3月11日，被上诉人以自己名义通知贺州市桂源水利电业公司停电，导致上诉人停业造成巨大损失。双方签订《房屋租赁合同》直至本案起诉时，被上诉人及任何相关民事主体没有向上诉人出示过涉案房屋己经问购或买卖等物权凭证，更没有出示涉案房屋交易等相关买卖合同等凭证。二、一审判决适用法律错误。1.-审判决违反了物权法定的原则。根据《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。一审只是凭几个函件就认定涉案房屋已经被政府回购明显违反法律的规定。2.一审判决违反了买卖不破租赁的法律规定。最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最髙人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行）》笫119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。根据上述法律规定，被上诉人剥夺了上诉人的优先购买权，而一审判决则剥夺了上诉人租赁权，一审判决与法律规定不符。被上诉人将涉案房屋销售给贺州市矿业投资集团是否属于政府回购呢？根据《土地管理法》第37条第二款和第58条等相关规定，涉案房地产不属于政府回购的对象且政府也没有按照房地产回购程序进行真正的政府回购。因此，涉案房地产根本不是政府回购，实质属于不动产买卖。三、一审判决没有认定被上诉人严重违约则是适用法律错误，且一审判决致使被上诉人通过违约行为而获得巨大利益不合法律精神。涉案房地产发生物权变动的基础关系是合同，涉案合同是物权变动的原因行为。不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。但一审判决则将《贺州市国有建设用地使用权收购合同》确认定为是物权的证明，导致一审认定涉案房地产目前所有权人为广西贺州市矿业投资集团，明显是错误的。从逻辑上来说，一审判决支持被上诉人要求返还涉案房产就没有正确适用法律。直至本案起诉时，没有任何证据证明涉案房地产目前所有权人为广西贺州市矿业投资集团。在此情形下，被上诉人停电并要求撤离导致上诉人被迫停业属于根本违约的行为。根据《合同法》第107条的规定，被上诉人应该承担继续履行并赔偿损失的违约责任。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清和不全，适用法律错误，应予纠正。故请求二审査明事实，依法改判，以维护上诉人的合法权益。 贺州天利房地产开发有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实依据，请求二审驳回上诉，维持原判。 贺州天利房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方于2018年9月27日签订的《房屋租赁合同》，判令被告在判决生效后七天内清偿并返还承租的位于贺州市贺州大道南路3号（综合楼）、产证编号为八步字第（2011）00046259号的房屋地上二至三层（含一层交付时已有的厨房）给原告。2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年9月27日，原告贺州天利房地产开发有限公司（甲方）与被告贺州市八步区和元农庄饭店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定:甲方将位于贺州市贺州大道南路3号（综合楼）出租给乙方作商业用途使用，甲方于2018年10月1日将房屋交付给乙方，租赁期限为6年，即2018年10月1日至2024年9月30止；月租金30000元，每满两年递增10%；第九条约定，有下列情形之一，本合同终止，双方互不承担责任：1、房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的;2、该房屋因社会公共利益被依法政府征用的；3、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；4、该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的。如政府征收或回购，并造成乙方无法继续经营，乙方租赁房屋内甲方交付后1-3层的全部装修补偿款、安置房及租赁期间的经营损失由乙方享有，由乙方与甲方协商一致，一并与征收部门签订补偿协议。合同签订后，原告按约交付房屋给被告使用。2018年11月，因城市规划建设调整需要，贺州市土地收购储备中心需收购涉案出租房所占土地，并于2018年11月27日与原告签订了《贺州市国有建设用地使用权收购合同》，合同约定：合同于市政府批准拟收购储备方案之日起生效；原告须在合同生效之日起60天解除所有租赁合同并清退承租者把土地和房屋交付给贺州市土地收购储备中心；……。该合同已生效，贺州市国土资源局于2019年3月3日发函要求原告在2019年3月15日前移交涉案房屋和土地。涉案房屋的现所有权人广西贺州市矿业投资集团有限公司也于2019年4月2日发函给原告，要求移交涉案房屋和土地。原告于2019年1月22日以《联络函》告知被告解除《房屋租赁合同》，并要求被告在2019年2月10日前退还涉案房屋，被告未予理会。原告于2019年3月1日邮寄《函告》、2019年5月18日邮寄《解除租赁合同通知书》告知被告解除合同并返还涉案房屋，但被告至今仍未搬离涉案房屋。为此，原告诉至法院。 一审法院认为，原告与被告于2018年9月27日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应全面履行。本案中，原告主张涉案房屋被政府回购，符合《房屋租赁合同》第九条约定的解除合同的条件，提供了《贺州市国有建设用地使用权收购合同》及贺州市国土资源局要求清退场地的函予以证明，予以采信。原告多次函告被告要求解除合同清退场地，被告以无法确认收购合同是否实际履行拒绝，原告请求解除《房屋租赁合同》，并要求被告返还承租的位于贺州市贺州大道南路3号（综合楼）【贺房权证八步字第（2011）00046259号】的房屋地上二至三层（含一层交付时已有的厨房）给原告，理据充分，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，判决：解除原告贺州天利房地产开发有限公司与被告贺州市八步区和元农庄饭店于2018年9月27日签订的《房屋租赁合同》，被告贺州市八步区和元农庄饭店返还承租的位于贺州市贺州大道南路3号（综合楼）【贺房权证八步字第（2011）00046259号】的房屋地上二至三层（含一层交付时已有的厨房）给原告贺州天利房地产开发有限公司。一审案件受理费100元（原告已预交），由被告贺州市八步区和元农庄饭店负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。综合诉辩双方的意见及全案证据，一审认定主要事实清楚，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人于2018年9月27日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应全面履行。但该合同在履行过程中，被上诉人与贺州市土地收购储备中心签订了《贺州市国有建设用地使用权收购合同》并已实际履行，政府对涉案房屋土地已收储另作他用。由于被上诉人已经失去了履行《房屋租赁合同》的主体资格，目前租赁合同在客观上已无法继续履行。一审据此判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，并无不当，本院予以维持。至于解除合同的原因、责任以及如何赔偿损失，上诉人在一审中未提出反诉，二审中双方亦未能达成调解协议，故不是本案处理的范围，当事人可另行依法主张。 综上所述，上诉人贺州市八步区和元农庄饭店的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人贺州市八步区和元农庄饭店负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈立峰 审 判 员 吕小莉 审 判 员 黄义奎 二〇一九年十一月五日 法官助理 贺昌盛 书 记 员 王文惠