河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终21680号上诉人（原审被告）：郑州怡商置业有限公司，住所地河南省郑州市市辖区郑东新区天韵街**怡商花园售楼部****。法定代表人：张金送，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘曼，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文明，河南良仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨兰兰，女，汉族，1980年11月2日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：朱晓奇，河南广奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：董杭，河南广奥律师事务所律师。上诉人郑州怡商置业有限公司（以下简称怡商公司）与被上诉人杨兰兰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初25699号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。怡商公司上诉请求：1.一审判决怡商公司按购房款（4500000元）的日0.06‰向杨兰兰支付违约金（暂计算至2019年6月15日已高达61020.00元），违约金标准明显过高，请求依法公平判决，改判由怡商公司给予杨兰兰适当补偿；2.一审判决认定的违约金计算起、止点错误，请求依法改判；3.一审判决怡商公司于判决生效之日起15日内为杨兰兰提供办理商品房所有权转移登记所需资料无事实与法律依据，请求依法改判；4.本案结果涉及整个郑州怡商花园式商务会馆项目，关联案件涉及金额高达一个多亿，涉及业主多达四百多人，一审案件适用简易程序不妥；5.本案一、二审诉讼费用由杨兰兰承担。事实与理由：一、怡商公司逾期办理初始登记手续确实存在不能控制的客观因素，并且怡商公司一直积极办理并主动采取了补偿措施，杨兰兰也并没有因怡商公司未办理初始登记产生任何实际损失，一审判决怡商公司承担的违约金过高，请求依法改判由怡商公司给予杨兰兰适当补偿。二、根据《商品房买卖合同》第十五条及附件四第六条的约定，一审法院认定违约金计算起点错误，本案违约金应自杨兰兰向怡商公司提交书面转移登记申请书届满15日起计算。三、目前本案所涉项目产权登记资料已由怡商公司报送至房管部门进入产权登记程序，房管部门于2019年9月5日受理并开始实测，怡商公司已于2019年9月5日完成《商品房买卖合同》附件四第六条第1项的资料报送义务，因此本案违约金应于2019年9月5日终止计算与支付。四、根据《商品房买卖合同》第十五条及附件四第六条的约定：“出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行办理。出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。”而怡商公司还未取得商品房初始登记，不符合转移登记的条件，杨兰兰请求怡商公司15日内为其提供办理商品房所有权转移登记由怡商公司提供的资料没有事实和法律依据，请求依法改判驳回杨兰兰请求提供办理转移登记资料的诉讼请求。五、本案结果涉及并影响整个郑州怡商花园式商务会馆项目，关联案件涉及金额高达一个多亿，涉及业主多达四百多人，一审法院适用简易程序审理不妥。杨兰兰辩称：一、一审法院基于双方的合同约定判决怡商公司承担违约责任符合法律规定，并对违约金的计算标准进行了调整。二、怡商公司对杨兰兰的补贴系怡商公司履行合同的行为，与怡商公司应当承担的违约责任没有关系。三、怡商公司刻意将办理初始登记的违约责任混淆为办理转移登记的违约责任，以混淆违约金的起算时间。四、怡商公司请求违约金应在2019年9月5日终止计算与支付没有事实和法律依据。五、双方在《商品房买卖合同》中对怡商公司应当在2015年8月31日前报送产权初始登记材料的约定明确，一审判决怡商公司自2018年11月1日起支付违约金符合客观情况，且类似系列案件已有终审判决。六、其他相同系列案件已有终审判决。杨兰兰向一审法院起诉请求：1.依法判令怡商公司向杨兰兰支付逾期向有关部门报送办理房屋权属初始登记所需资料的违约金（2018年10月16日起至实际履行日止），暂计109350元（2018年10月16日起至2019年6月15日止，共计243天）；2.判令怡商公司于15日内为杨兰兰提供办理商品房所有权转移登记所需资料。一审法院认定的事实：2018年10月16日，杨兰兰与怡商公司签订《商品房买卖合同》一份，载明：杨兰兰购买怡商公司开发的位于郑东××、××外××北××房。约定金额共450万元，付款方式为现金，约定付款时间2018年10月16日，一次性付款；买受人逾期付款的，按日向出卖人支付逾期应付款项万分之一的违约金；怡商公司应当在2015年6月30日前，将具备合同约定的条件的房产交付给杨兰兰；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同约定承担违约责任外，交房时间应相应顺延。怡商公司应当在2015年8月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属登记资料报送郑州市房地产管理局；出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。上述合同签订后，杨兰兰向怡商公司缴纳购房款，怡商公司并向杨兰兰开具发票。杨兰兰提交的票据显示：杨兰兰于2018年10月16日购房款交纳完毕。怡商公司提交的《商品房买卖合同补充协议》、委托书显示：杨兰兰、怡商公司协商将涉案房产产权初始登记日期由2015年8月31日调整为2018年10月31日。截至庭审日，怡商公司仍未办理完成房产初始登记手续。一审法院另查明，针对同一怡商公司、同一物业的房屋买卖合同纠纷案件，郑州市中级人民法院曾于2018年5月7日作出（2018）豫01民终3941号民事判决书，该判决将违约金标准由日万分之一调整为日万分之0.6。该院受理后，经多次调解未果。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杨兰兰、怡商公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，杨兰兰按照合同约定支付全部购房款，怡商公司未按约定时间交房并将办理房屋权属初始登记所需的资料报送房地产主管部门，已构成违约。关于杨兰兰请求的违约金，郑州市中级人民法院生效判决已经对违约金标准作出认定，本案亦参照该标准予以支持。本案中，杨兰兰请求怡商公司支付逾期办证的违约金，现房产产权初始登记日期经双方协商由2015年8月31日调整为2018年10月31日，故怡商公司应以总购房款为基数按照日0.06‰支付杨兰兰自2018年11月1日起至实际履行报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料义务之日止的违约金。关于杨兰兰请求判令怡商公司于15日内为杨兰兰提供办理房屋所有权转移登记由其提供的所需资料，合法有据，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郑州怡商置业有限公司以总购房款450万元为基数按日0.06‰支付杨兰兰自2018年11月1日起至实际履行报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料义务之日止的违约金，于本判决生效后十日内付清；二、郑州怡商置业有限公司于本判决生效之日起十五日内为杨兰兰提供办理商品房所有权转移登记所需资料；三、驳回杨兰兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2488元，减半收取1244元，由杨兰兰负担244元，郑州怡商置业有限公司负担1000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。怡商公司提交郑州市郑房测绘队2019年9月5日向其出具的《房产测绘收件回执单》、《房产测量通知》各一份，拟证明目前本案所涉项目产权登记资料已由怡商公司报送至房管部门进入产权登记程序，房管部门已经于2019年9月5日受理并开始实测。怡商公司已于2019年9月5日完成《商品房买卖合同》附件四第六条第一项的资料报送义务，即将产权登记资料报送至房管局，本案违约金应于2019年9月5日终止计算与支付。杨兰兰质证称，该证据与本案没有关联性。该证据仅能证明怡商公司委托了相关机构进行房地产实测。该证据并非不动产登记机关出具的书面受理通知书，不能够证明怡商公司按照合同约定向相关部门提交了房屋权属初始登记的资料或者是该资料已被相关部门受理。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，杨兰兰与怡商公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依约履行各自的义务。涉案《商品房买卖合同》约定，怡商公司应当在2015年8月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属登记资料报送郑州市房地产管理局，但截止一审开庭之日怡商公司仍未办理完成房产权属登记手续，怡商公司构成违约，其应承担违约责任。考虑到本案实际情况，一审法院已将违约金标准由0.01%调整为0.06‰，酌情降低的违约金标准适当，怡商公司认为一审判决违约标准过高，要求给予杨兰兰适当补偿的上诉意见不成立，本院不予采纳。2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记。无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，怡商公司应当根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。怡商公司二审提交的《房产测绘收件回单》、《房产测量通知》不足证明其向相关部门报送涉案商品房权属首次登记资料并被受理的时间，本院不予采信。涉案房屋尚未完成不动产权属首次登记，一审判决怡商公司为杨兰兰提供办理商品房所有权转移登记所需资料显属不当，本院应予纠正。待涉案商品房具备所有权转移登记条件时，双方当事人可另行解决。综上所述，郑州怡商置业有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决不当之处，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初25699号民事判决第二、三项；二、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初25699号民事判决第一项为：郑州怡商置业有限公司于本判决生效后十日内以总购房款450万元为基数按日0.06‰向杨兰兰支付自2018年11月1日起至郑州怡商置业有限公司实际履行报送应由其提交的办理房屋权属首次登记所需资料义务之日止的违约金；三、驳回杨兰兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2488元，减半收取1244元，由杨兰兰负担244元，郑州怡商置业有限公司负担1000元。二审案件受理费1244元，由郑州怡商置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年十一月二十八日书记员 郭新新