青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青28民终507号 上诉人（原审被告）：马建军，男，回族，1963年7月8日生，住青海省格尔木市。 委托诉讼代理人：李慧玲，青海长佳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马海龙，男，回族，1979年2月16日生，住青海省化隆县。 被上诉人（原审原告）：马古拜，男，回族，1951年10月13日生，住青海省化隆县。 以上二被上诉人委托诉讼代理人：杨群，青海同光律师事务所律师。 上诉人马建军因与被上诉人马海龙、马古拜租赁合同纠纷一案，不服青海省格尔木市人民法院（2019）青2801民初1994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马建军上诉请求：1.撤销（2019）青2801民初1994号民事判决书第一项、第二项，改判为驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人并未占用被上诉人的位于格尔木市××路（鑫雅宾馆）的房屋。因上诉人在租赁的房屋顶楼进行了加盖及对租赁的房屋进行了装修，此租赁房屋在拆迁中，上诉人只是在等拆迁部门对上诉人评估补偿的结果，因此一审法院判决上诉人支付被上诉人占有使用费300000元与事实不符；二、诉争房屋在拆迁中，上诉人在等待拆迁补偿，并未占有使用被上诉人的房屋，因此不应支付占有使用费300000元。 马海龙、马古拜认为一审法院判决正确，应予维持。 马海龙、马古拜向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告腾退位于格尔木市江源中路35号房屋（现称鑫雅宾馆）；2、判令被告向原告支付房屋占有使用费30万元（自2017年12月1日起至原告起诉时止）；3、被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2012年11月5日，原告马古拜、马海龙与被告马建军签订一份《房屋租赁协议》，合同约定，原告将属于自己所有的位于格尔木市××路的商铺及出租房整体租赁给被告，租赁费用每年为200000元，首次支付壹年的租金费用200000元，以后每年11月5日支付全年租赁费200000元，直至租赁期满，付款方式一年一交。租赁期限为2012年11月5日起至2027年11月4日止共15年。租赁期内，房屋维修费用、水电费用的收支及其它安全事故，治安事故、消防皆由被告全部承担，租赁期内，被告不得转让、出售、抵押此房屋。被告有下列情形之一的，原告有权收回房屋另行出租：①乙方迟交租金半个月以上；②损坏房屋设施；③装修未征原告同意，并未报格尔木消防去除等相关部门备案批准的。同时，合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告依约定将房屋交付给被告使用。2014年5月30日，原告马海龙与被告马建军签订“备忘”，载明“金雅宾馆房屋租金经双方约定从2014年6月1日起开始计收，租金每年人民币（￥200000元）贰拾万元整，恐后有疑异，特立证据。双方签字，出租人：马海龙，承租人：马建军。2014年5月30日”。在合同履行期间，因被告未履行合同义务，2016年10月11日，二原告将被告诉至格尔木市法院，格尔木市法院于2016年12月2日出具（2016）青2801民初1431号《民事调解书》，内容为被告马建军支付二原告租赁费170000元，因该调解书被告未履行，二原告申请强制执行。2017年10月31日二原告以被告马建军拖欠原告租赁费再次起诉至格尔木市法院，要求解除双方于2012年11月5日签订的《房屋租赁协议》并支付拖欠的租赁费100000元，格尔木市人民法院出具（2017）青2801民初1986号《民事判决书》，判决内容为：1、解除原告马海龙、马古拜与被告马建军签订的《房屋租赁协议》；2、被告马建军支付二原告2017年6月1日至2017年12月1日期间租赁费100000元，利息4350元。该判决书已生效，虽然双方解除了《房屋租赁协议》，但判决书上未写明被告马建军腾退房屋的时间，故被告马建军从2017年12月1日起一直占有使用属于二原告所有的位于格尔木市××路房屋（现称鑫雅宾馆）至今。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案原、被告双方签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。在该合同履行期间，因被告未按合同约定按期缴纳租金，被格尔木市人民法院判决解除合同，判决生效后，被告未将租赁房屋腾空，亦未将租赁房屋交付原告。原告是该房屋所有人，应当享有该房屋占有、使用、收益、处分的权能，其对本案所涉房屋享有排除他人非法占有的特权请求权。双方在合同解除后，被告无权继续占有涉案房屋，原告有权请求被告排除妨碍。而被告非法占有房屋，侵犯了原告的物权。故原告要求被告腾退位于格尔木市江源中路35号房屋（现称鑫雅宾馆）的诉讼请求，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原告诉求的占有使用费可按原租赁合同及“备忘”中约定的租赁费判令被告支付，原、被告双方在《房屋租赁协议》中约定每年租金为200000元。从2017年12月1日到原告起诉日2019年6月9日经过一年半时间，租金为300000元。故原告要求被告支付房屋占有使用费30万元（自2017年12月1日起至原告起诉时止）的诉求，一审法院予以支持。故一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告马建军于判决生效之日起十日内腾空原告马海龙、马古拜位于格尔木市江源中路35号（鑫雅宾馆）的房屋并交付原告马海龙、马古拜；二、被告马建军于判决生效之日起十日内支付原告马海龙、马古拜房屋占有使用费300000元。案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告马建军负担。 本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：上诉人马建军认可至今未办理交接手续将格尔木市江源中路35号（现称鑫雅宾馆）的房屋交还给被上诉人马海龙、马古拜，亦未缴纳过租金；自述因案涉房屋拆迁等待评估赔偿其加盖及装修部分的拆迁补偿。2018年4月23日双方自愿签订一份《执行和解协议》约定“……三、2017年12月份到2018年6月份鑫雅宾馆马建军的租赁费10万元，由马建军在2018年10月15日前付清；2018年6月份到2019年6月份鑫雅宾馆马建军的租赁费14万元，由马建军在2019年6月份付清”。 二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人马建军认为位于格尔木市江源中路35号（鑫雅宾馆）的房屋在拆迁范围内，其并未占有该房屋，不应当支付占用费300000元的意见，经查，青海省格尔木市人民法院（2017）青2801民初1986号民事判决已解除双方签订的《房屋租赁协议》，双方合同关系已终止，上诉人马建军没有合法依据占有案涉房屋，理应退还，可至今亦未履行退还义务，侵犯马海龙、马古拜的物权，其应支付占有案涉房屋期间的占有使用费。一审法院认定上诉人马建军腾空位于格尔木市江源中路35号（鑫雅宾馆）的房屋并交付马海龙、马古拜并无不当，本院予以确认。根据双方2018年4月23日签订的《执行和解协议》第三条，双方对2017年12月份到2019年6月份的租赁费有明确约定，应按双方约定240000元支付案涉房屋的占有使用费，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人马建军的部分上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第（二）项规定，判决如下： 一、维持青海省格尔木市人民法院（2019）青2801民初1994号民事判决第一项即：被告马建军于本判决生效之日起十日内腾空原告马海龙、马古拜位于格尔木市江源中路35号（鑫雅宾馆）的房屋并交付原告马海龙、马古拜； 二、变更青海省格尔木市人民法院（2019）青2801民初1994号民事判决第二项为：被告马建军于本判决生效之日起十日内支付原告马海龙、马古拜房屋占有使用费240000元； 三、驳回被上诉人马海龙、马古拜的其他诉讼请求。 一审案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告马海龙、马古拜承担450元，被告马建军承担2450元；二审案件受理费5800元，由上诉人马建军承担4900元，被上诉人马海龙、马古拜承担900元。 本判决为终审判决。 审 判 长 党雪仁 审 判 员 张永涛 审 判 员 彭建玉 二〇一九年十一月二十八日 法官助理 罗丽娟 书 记 员 刘霞青