上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10364号上诉人(原审原告)：吴孝芬，女，1963年6月2日出生，汉族，住江苏省常州市。上诉人(原审原告)：陈译，女，1987年9月21日出生，汉族，住江苏省常州市。委托诉讼代理人：吴孝芬(系陈译之母)。上诉人(原审被告)：上海宜昀实业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易实验区。法定代表人：孔作帆，总经理。委托诉讼代理人：朱娟娟，上海德禾翰通律师事务所律师。上诉人吴孝芬、陈译及上诉人上海宜昀实业有限公司(以下简称“宜昀公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初5210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴孝芬、陈译上诉请求：撤销原审判决第五项，依法改判宜昀公司支付违约金人民币(以下币种均为人民币)96,558元。事实和理由：2016年12月，吴孝芬、陈译与宜昀公司就上海市黄浦区龙华东路XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)签订租赁合同，约定吴孝芬、陈译将涉案房屋出租予宜昀公司，后宜昀公司擅自提前解除合同，按照租赁合同的约定，宜昀公司应承担三个月租金数额的违约金，即96,558元，现一审判决宜昀公司只需支付违约金45,000元没有依据，请求二审法院予以改判。宜昀公司答辩称，不同意吴孝芬的上诉请求，不同意支付违约金。宜昀公司于2018年7月底就已实际搬离涉案房屋，现一审法院已经判决宜昀公司承担2018年8月至2018年11月期间的租金，又要求宜昀公司承担违约金，存在重复计算的情况，故宜昀公司不同意向吴孝芬支付违约金。宜昀公司上诉请求：撤销原审判决第一、二、三、四、五项，改判驳回吴孝芬、陈译的原审诉讼请求。事实与理由：1、2018年7月宜昀公司已经提前告知吴孝芬要求解除合同，在宜昀公司员工和吴孝芬沟通的过程中，吴孝芬表示同意解除租赁合同，所以双方间的租赁合同解除时间应为2018年7月底；2、宜昀公司从涉案房屋中搬离时，涉案房屋所在大楼的物业公司开具了出门单，根据物业公司的管理规定，只有在业主方同意搬离的情况下，物业公司才会开具出门单，由此也可以印证吴孝芬是同意解除租赁合同的；3、吴孝芬于2018年8月3日前就已经实际收回涉案房屋，并开始重新招租。对于宜昀公司的上诉请求，吴孝芬、陈译答辩称，不同意宜昀公司的上诉请求，吴孝芬从未同意过宜昀公司提前解除租赁合同，吴孝芬一直坚持要和宜昀公司的法定代表人张吉昌联系，但宜昀公司的工作人员始终未将张吉昌的联系方式告知吴孝芬，所以吴孝芬最终也未能和张吉昌取得联系。吴孝芬、陈译起诉请求：1、确认双方的租赁合同于2018年11月4日解除，宜昀公司结清电费382.32元；2、宜昀公司支付自2018年8月1日起至2018年9月30日止的租金58,520元；3、宜昀公司支付自2018年10月1日起至2018年11月4日止的租金38,623.20元；4、宜昀公司支付自2018年10月1日起至2018年11月4日止的物业费4,804.51元；5、宜昀公司支付违约金8,778元(违约金共计96,558元，抵扣宜昀公司在吴孝芬、陈译处的保证金87,780元后的金额)；6.宜昀公司支付自2018年11月27日起至实际还款之日止的逾期利息(以10,675元为本金，按年利率6%计算)。一审法院审理认定事实如下：吴孝芬、陈译系涉案房屋产权人，该房屋建筑面积157.01平方米，用途为办公，建筑类型为办公楼。2016年12月24日，吴孝芬、陈译(吴孝芬代)(甲方)与宜昀公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，乙方承诺租赁该房屋作为办公使用；租赁期自2017年1月1日起至2019年9月30日止，共计33个月；自2017年1月1日起至2018年9月30日止，月租金为29,260元，自2018年10月1日起至2019年9月30日止，月租金为32,186元；乙方应于每月18日前向甲方支付该房屋租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的1%向甲方支付违约金，乙方支付租金的方式为付一押三；签订本合同后，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金87,780元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分甲方须于交房之日起三日内无息归还乙方；该房屋租赁期内所需交纳的税、费，由甲、乙双方按国家有关规定各自承担，应由乙方承担的费用有：物业管理费、水、电、电话、宽带、车位等租赁期间所产生的使用费用；乙方返还该房屋时应符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按当月租金的三倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期不支付租金累计超过7日的；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按当月租金的三倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。宜昀公司向吴孝芬、陈谊支付租金至2018年7月31日。吴孝芬于2018年8月3日通过微信向宜昀公司的兼职财务许智亚发送办公室招租信息。2018年9月23日、24日，吴孝芬通过微信联系宜昀公司的兼职财务许智亚，要求对方提供宜昀公司原法定代表人张吉昌的电话，对方未提供。11月4日，吴孝芬发微信信息询问许智亚：“你们龙华东路XXX号606办公室还要租用吗，不租用我就要另找租客了，请把法人张吉昌电话号给我吧。”另，2018年11月7日，案外人上海高力国际物业服务有限公司开具*物业管理服务*物业费上海增值税普通发票一张，金额为4,804.51元，备注为2018.10.01——2018.11.04；开具*供电*电费上海增值税普通发票一张，金额为152.22元，备注为2018.8.26——2018.11.04；另于2018年11月9日开具*供电*电费上海增值税普通发票一张，金额为230.10元，备注为2018.06.26——2018.08.25。2018年11月5日，吴孝芬、陈译与案外人上海萨鼎人力资源有限公司签订《上海市房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给该案外人，该合同中约定：吴孝芬、陈译于2018年11月5日将涉案房屋交付。一审诉讼中，宜昀公司陈述：其工作人员曾在2018年7月10日通过电话联系吴孝芬提前解除合同；次日宜昀公司搬离涉案房屋，同年8月2日将涉案房屋钥匙交至物业处。吴孝芬陈述：曾有一女性致电吴孝芬，告知宜昀公司不再承租涉案房屋，但吴孝芬不知道该人是谁；物业公司人员曾于2018年7月或8月间询问吴孝芬：“宜昀公司要搬走，你同意吗？”吴孝芬回答：“我不同意”。因吴孝芬联系不到宜昀公司，故其边联系宜昀公司，边联系新租客，直至接近2018年11月份，才知晓宜昀公司已经搬走，11月5日签订合同后，其撬门进入涉案房屋，故而确定与宜昀公司合同解除的日期为2018年11月4日。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按约履行。本案中，宜昀公司在租赁期限届满前搬离涉案房屋，租金支付至2018年7月31日，其未能举证证明其已经吴孝芬、陈译同意提前解除合同，亦未按约履行合同约定的房屋返还义务，故宜昀公司提前擅自解除合同，构成违约，其作为违约方不享有合同解除权。吴孝芬、陈译作为合同的守约方以其确定的日期即2018年11月4日作为合同解除的日期，并无不当，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。宜昀公司应支付2018年8月1日起至2018年11月3日止的租金，以及该期间未付的物业管理费、电费；因吴孝芬、陈译主张的物业管理费、电费均主张至2018年11月4日，法院依法就金额进行合理调整。关于违约金，合同约定提前解除合同的违约金为当月租金的3倍，法院以吴孝芬、陈译的实际损失为基础，考虑到宜昀公司员工、物业公司曾告知宜昀公司搬离涉案房屋的相关情况、吴孝芬于2018年8月3日就涉案房屋对外进行招租等事实，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌定该违约金的具体金额。关于吴孝芬、陈译主张的利息，因该损失可由违约金包含，故法院不予支持。据此，一审法院判决：一、确认吴孝芬、陈译与上海宜昀实业有限公司就上海市黄浦区龙华东路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年11月4日解除；二、上海宜昀实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付吴孝芬、陈译自2018年6月26日至2018年11月3日的电费380.18元；三、上海宜昀实业有限公司应支付吴孝芬、陈译自2018年8月1日至2018年11月3日的租金94,997.47元，其中87,780元由现在吴孝芬、陈译处的保证金抵扣，上海宜昀实业有限公司应于判决生效之日起十日内将剩余租金7,217.47元支付给吴孝芬、陈译；四、上海宜昀实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付吴孝芬、陈译自2018年10月1日至2018年11月3日的物业管理费4,667.24元；五、上海宜昀实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付吴孝芬、陈译违约金45,000元；六、驳回吴孝芬、陈译的其余诉讼请求。二审中，宜昀公司申请证人毛某某出庭作证。毛某某陈述，其原本是宜昀公司的员工，在2018年7月初时其与吴孝芬电话联系，表示宜昀公司因内部原因需要提前解除租赁合同并搬离涉案房屋，宜昀公司会积极帮吴孝芬寻找租客，若无法找到租客的话，就用宜昀公司支付的押金作为赔偿，吴孝芬当时并未明确表示反对，之后中介公司在2018年7月中旬及下旬都有带过客户来看房子，直至2018年7月底宜昀公司搬离涉案房屋，当时物业经理表示要征得房东同意才能搬走，物业经理随后就打电话给吴孝芬，并开具了出门单让宜昀公司搬离。宜昀公司对于证人证言表示没有异议。吴孝芬对于证人证言不予认可，表示其从未同意过宜昀公司提前解除合同，物业人员和其联系时，其也未同意宜昀公司搬离。就证人证言，本院认为，毛某某作为宜昀公司的原工作人员，其所作的证人证言证明力较低，且也无法证明吴孝芬同意提前解除双方间的租赁合同。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，吴孝芬、陈译与宜昀公司就涉案房屋所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。首先，对于宜昀公司的上诉请求，现宜昀公司以其公司内部原因为由要求提前解除租赁合同，应征得出租方的同意，然根据一审中宜昀公司提供的证据及二审中提供的证人证言，均不足以证明吴孝芬同意提前解除租赁合同，且吴孝芬于一审及二审审理中均表示其从未同意宜昀公司提前解除租赁合同。在此基础上，一审法院认定宜昀公司提前解除合同属违约，并由此认定作为合同守约方的吴孝芬、陈译所确认的日期作为合同解除之日即2018年11月4日并无不当。鉴于合同解除时间为2018年11月4日，故宜昀公司理应支付上述日期之前的房屋租金、电费及物业管理费。其次，对于吴孝芬、陈译的上诉请求，一审法院依据合同的实际履行情况及双方当事人的过错程度，酌情判决宜昀公司支付违约金45,000元尚属合理，本院不再调整。综上所述，本院对于吴孝芬、陈译及宜昀公司的上诉请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,932元，由上诉人吴孝芬、陈译负担1,466元，由上诉人上海宜昀实业有限公司负担1,466元。本判决为终审判决。法官助理仇祉杰审判长  卢薇薇审判员  王 珍审判员  邬海蓉二〇一九年十一月二十六日书记员  李炳瑶附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……