江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0502民初9010号原告：江西汉鼎房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市新干县金川镇胜利路**。法定代表人：周知知，该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊玮，江西袁河律师事务所律师。被告：陈亮，男，1976年8月17日生，汉族，江西省新余市人，住江西省新余市渝水区。原告江西汉鼎房地产开发有限公司（下称原告）与被告陈亮（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年4月28日签订的《商品房买卖合同》（备案编号为1704280059号），并判令被告立即将房屋返还给原告；2.判令被告向原告支付违约金23369.5元；3.判令被告返还由原告代偿的按揭款18100元；4.判令被告承担律师费3000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于新城大道的“汉鼎·瑞和园”项目2栋1单元6层602号房屋一套，房款采取首付款加按揭余款的方式支付，原告为被告的银行按揭提供了担保。被告按揭成功后未按照贷款合同约定向银行支付按揭款（月供），导致原告为此垫付近20000元（由银行在原告的保证金账户直接扣划）。被告违反合同约定，未按时归还银行贷款，应按照合同约定承担违约责任。原告向被告主张各项权利未果遂向法院提起前列诉请。被告未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，由此造成的不利后果应由其自行承担。本院认为，原告营业执照、被告身份证、《商品房买卖合同》、证明、中国建设银行个人贷款对账单、委托代理合同、江西袁河律师事务所收费标准、发票、中国建设银行单位客户专用回单客观真实、来源合法且与本案处理具有关联性，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于新城大道的“汉鼎·瑞和园”项目2栋1单元6层602号房屋一套，房屋总价233695元，被告应当在2017年4月28日前首付73695元，余款160000元向贷款机构申请贷款支付。《商品房买卖合同》附件十一：补充协议第二条第3款约定：“买受人采取按揭贷款方式或者公积金贷款方式支付购房款的，在出卖人承担担保责任期间，买受人没有按照贷款合同约定还款连续达到三个月或者累计六个月的，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人所交首付购房款作为违约处理由出卖人给予没收，另出卖人所代缴的买受人的银行月供由买受人承担并赔偿损失；买受人必须无条件配合出卖人到相关部门办理还款和撤案手续。如果买受人不及时配合的，所产生的一切损失（含诉讼费和律师费）全部由买受人承担”。第十一条约定“若由于买受人自身原因申请退房须经出卖人书面同意，并办理解除《商品房买卖合同》和退房手续，买受人必须承担所有发生的相关费用，买受人所交首付款由出卖人没收再承担商品房总金额的10%作为违约责任，若已进行产权登记，则出卖人不受理退房要求。后因被告未按时归还贷款，建设银行分别于2018年1月31日、2018年8月31日、2018年12月28日、2019年3月29日、2019年4月30日、2019年5月31日、2019年6月28日、2019年7月31日、2019年8月30日从原告保证金账户合计扣划15800元。另，原告为本次诉讼花费律师费3000元。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，除补充协议中关于买受人违约责任的约定具有惩罚性目的外，其余内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。被告未按贷款合同约定按时归还贷款导致银行从原告保证金账户内扣划款项15800元，实属违约。根据合同附件十一：补充协议第二条第3款即：“买受人采取按揭贷款方式或者公积金贷款方式支付购房款的，在出卖人承担保证责任期间，买受人没有按照贷款合同约定还款连续达到三个月或者累计六个月的，出卖人有权解除商品房买卖合同……”的约定，被告逾期还款已累计超过六个月，原告有权解除合同。故对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》并要求被告返还房屋的诉请，本院予以支持。关于原告以被告违反合同附件十一：补充协议第十一条为由要求其承担23369.5元违约金的诉讼请求，本院认为，该条款的适用情形为被告因自身原因申请退房，而本案中被告未按贷款合同约定还款累计六个月应属于合同附件十一：补充协议第二条第3款约定的违约情形。但因原、被告签订的合同附件十一：补充协议属原告提供的格式条款，该补充协议中的第二条、第十一条关于被告违约应承担惩罚性违约金的约定加重了被告的责任并排除了其主要权利，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，本院确认该条款关于惩罚性违约金的约定无效。被告的违约行为导致原告的实际损失，被告应承担赔偿责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本案中被告实际违反的是与银行签订的贷款合同，其与银行签订贷款合同时应当预见到的违约损失为未按时还贷的银行罚息及相关的必要费用，现原告未提供被告与银行签订的贷款合同用于证明其主张的违约金未超过被告订立贷款合同时应当预见到的违约损失，亦未提交证据证明其代被告偿还按揭贷款所造成的利息损失及因被告违约导致合同解除所造成的房价损失，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。原告要求被告返还原告代偿款项18100元因其已诉请被告返还房屋，再诉请返还代偿款项无法律依据本院不予支持，要求被告承担原告律师费3000元的诉讼请求符合双方约定和法律规定，本院予以支持。关于被告已支付的购房款及已还贷款的问题，由于被告未到庭，本院不作处理，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西汉鼎房地产开发有限公司与被告陈亮于2017年4月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1704280059），被告陈亮应于本判决生效之日起十日内将位于新余市新城大道的“汉鼎·瑞和园”项目2栋1单元6层602号商品房返还给原告江西汉鼎房地产开发有限公司；二、被告陈亮应于本判决生效之日起十日内向原告江西汉鼎房地产开发有限公司支付律师费3000元；三、驳回原告江西汉鼎房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，由被告陈亮承担2425元，原告江西汉鼎房地产开发有限公司承担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  简鹏程二〇一九年十一月十五日法官助理周敏书记员胡琴