宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）宁01民终3244号上诉人(原审被告)：王新中，男，1971年8月26日出生，汉族，公司职工，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：柴红艳，女，1970年8月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市，系王新中的妻子。被上诉人(原审原告)：银川千佳物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族南街民族花园****营业房。法定代表人：马汉庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：屈媛，宁夏瀛智律师事务所律师。委托诉讼代理人：马金娥，宁夏瀛智律师事务所律师。上诉人王新中因与被上诉人银川千佳物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初8625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。王新中上诉请求：1.请求依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：前期物业服务合同无效，一审中见到的前期物业服务合同复印件，物业服务合同12条不符合法律规定，分配区域是全体业主的，排除了各业主的权利；第25条符合合同无效规定的第二条，损害第三方合同利益。业主并未见到物业服务合同，但物业服务合同是被上诉人与建筑方签订的，存在恶意串通的嫌疑。合同虽名为前期物业服务合同，但内容中并未明确服务项目；被上诉人一直占据门口的营业房，为的是解决住宿问题及收费。2016年，民族花园小区一期仅有11栋，基础项目在二期中建设，小区张并未监控、路灯等事实，土地裸露；小区90%用户对物业服务不认可，未交物业费，且被上诉人认可；被上诉人自己评价服务未达到合同约定；合同不成立，被上诉人尚未履行主要义务。物业服务合同标准与被上诉人级别不一致，故前期物业服务合同与被上诉人实际提供物业服务能力不符；被上诉人诉请是2010年的物业费，已经超过诉讼时效，且上诉人2010年缴纳了物业费，包括停车费、楼道费等；被上诉人扰乱小区秩序，阻挠小区业委会成立、强行进驻小区，并未提供相应服务。上诉人可以支付一定的垃圾清理费，但不承认存在物业服务。银川千佳物业服务有限公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉人的上诉。银川千佳物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1．判令被告支付物业费7349元（自2010年4月10日-2019年4月10日）、违约金220元（按各项欠费的3％计收），以上合计7569元；2．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年10月9日，原告（乙方）与银川高新技术产业开发区房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：“物业名称：民族花园；坐落位置：银川市兴庆区民族南街；乙方提供的物业服务内容及标准为甲乙双方自行约定的服务内容及标准；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：多层住宅：0.55元/月·平方米；业主应于乙方接管之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季前15天履行缴费义务；乙方应及时向全体业主报告本物业管理区内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；乙方的权利义务：……（五）接受甲方和业主的监督，定期向甲方报告物业服务合同履行情况，及时向甲方和业主报告物业管理区域内重大物业服务事项……；因乙方原因，物业服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，乙方应按8000元的标准向甲方支付违约金，业主按照本合同约定收费标准80%交纳物业服务费；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用、二次供水费、电梯费等费用的，应按每项欠费3%的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2010年10月9日起至2015年10月9日止；合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前90天，业主大会尚未成立的，乙方就物业服务合同解除或合同续签事宜书面通知甲方。双方商定续签合同的，应当重新签订物业服务合同……”合同到期后，原告与银川高新技术产业开发区房地产开发有限公司继续签订《前期物业服务合同》，合同期限自2015年10月8日至2020年10月9日，其他约定同首次签订的物业服务合同。被告系银川市兴庆区民族花园13号楼3单元401号房屋业主，该房屋面积123.72㎡。被告提交的照片中有《银川市2月份物业日常巡查处理通报》一份，显示“银川千佳物业服务有限公司（民族花园）”扣除企业信用记分5分并全市通报。另，被告提交小区照片一组（摄于2019年6月5日至2019年6月12日），显示小区内座椅有污渍、单元门受损、楼道地面有大片污渍、墙角堆放垃圾。涉案小区尚未成立业主委员会。现原、被告就应否支付物业费发生争议，故原告诉至法院，请求依法判如所请。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与银川高新技术产业开发区房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》成立且生效，对原、被告均具有约束力，原告提供物业服务后，被告应按时交纳物业费用。被告以《前期物业服务合同》未经告知业主为由主张合同无效，于法无据，一审法院不予采信。另，《宁夏回族自治区物业管理条例》规定，前期物业服务期限一般不超过两年。同时，《物业管理条例》中规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。涉案《前期物业服务合同》中，双方约定的服务期限已超出两年，但由于上述规定属于管理性规定，并非法律强制性、效力性规定，不能据此认定超出部分当然无效。针对该种情形，被告可向当地物业管理部门反映，由其给予正确处理。建设单位承担前期物业服务责任，但对于已经出售或者交付的物业，《前期物业服务合同》到期后，原告未经业主授权，无权代表业主重新订立物业服务合同，故双方于2015年10月1日签订的《前期物业服务合同》对业主不产生法律约束力。但原告继续提供物业服务，双方已形成了事实上的物业服务关系，被告依法负有交纳物业费的义务。现原告主张按0．55元／月每平方米计收物业费，符合当地市场价格，一审法院予以确认。关于物业服务内容及标准，原告与银川高新技术产业开发区房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》无明确约定，违反了《物业管理条例》及《宁夏回族自治区物业管理条例》的相关规定。另，被告提供的小区照片能够证实，原告在环境卫生维护及管理中存在瑕疵，亦无证据证明原告履行了向业主报告物业管理区域内重大服务事项的合同义务，其在履约方面存在不足。根据《前期物业服务合同》的约定，物业服务达不到约定的服务内容及标准的，业主可按合同约定收费的80％交纳物业服务费。且法律明确规定，质量不符合约定的，依法应予承担减少价款的违约责任。经核算，涉案房屋自2010年4月10日至2019年4月10日产生物业费7348．97元（0．55元／月?㎡×123．72㎡×108个月），根据合同约定，按80％计为5879．17元，一审法院对此支持。被告称其已交纳2013-2014年度物业费，但未提供证据证实，一审法院对此不予采信。关于违约金，原告提供的物业服务存在瑕疵，被告依法享有先履行抗辩权，故一审法院对此不予支持。被告称原告干预业主委员会选举，相关问题超出本案处理范围，被告可通过诉讼或向行政主管部门另行主张处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、被告王新中于判决生效之日起十日内支付原告银川千佳物业服务有限公司自2010年4月10日至2019年4月10日期间的物业费5879．17元；二、驳回原告银川千佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由原告银川千佳物业服务有限公司负担5．58元，由被告王新中负担19．42元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交下列证据：证据一、前期物业服务合同一份（复印件）、银川市人民政府会议纪要（复印件）、2006年分户验收标准清单，购房合同（质证原件、提交复印件），证明上诉人并未签订前期物业服务合同，小区没有物业服务，被上诉人签订的前期物业服务合同无效；证据二、2010年缴费收据（原件）、2012年停车费收据、楼道电费收据（原件）、2018年催缴费用通知单（原件），证明上诉人在2010年至2013年期间缴纳过物业费用，被上诉人并不知道我房屋面积，存在收费虚假情况；证据三、同小区住户2018年11月19日加纳2010-2018年收费收据2份（原件）、催缴通知单1份（原件），证明被上诉人自认物业服务不达标；证据四、小区评审会录像一份，证明小区90%住户不认可被上诉人的物业服务。经质证，被上诉人认为以上证据均形成于一审辩论终结前，不属于新证据。对证据一的证明目的有异议，前期物业服务合同系被上诉人与房产公司依法签订，并在银川市物业办予以登记，合法、有效；证据二、三与本案缺乏关联性，且证据上有修改痕迹，真实性存疑，不能达到证明目的；证据四视频不能显示拍摄地点、时间，对上诉人的证明目的有异议。被上诉人未提交证据。经审查，上诉人出示的证据均不属于新证据，本院不予采信。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审认定的事实二审予以确认。本院认为，本案双方争议焦点为：被上诉人与建设单位签订的《前期物业服务合同》是否合法有效；被上诉人是否全面履行了物业服务义务，上诉人是否应按合同约定缴纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被上诉人与银川高新技术产业开发区房地产开发有限公司于2010年10月9日签订的《前期物业服务合同》成立且生效，对双方均具有约束力，系有效合同。上诉人主张合同签订双方未经招投标程序属无效合同，该规定属于管理性规定，并不当然导致合同无效。《前期物业服务合同》到期后，被上诉人未经业主授权，无权代表业主重新订立物业服务合同，故双方于2015年10月1日签订的《前期物业服务合同》对业主不产生法律约束力，应为无效。但因民族花园业主并未成立业主委员会，业主也未与其他物业服务企业建立物业服务关系，被上诉人继续为该小区提供物业服务，双方已形成了事实上的物业服务关系，上诉人依法负有交纳物业费的义务。一审参照2010年10月9《前期物业服务合同》约定的物业费标准并无不当。上诉人主张其缴纳了物业费，但是未提交有效证据证实，本院不予支持；上诉人主张被上诉人在服务期间在共用设施设备的维修、养护和管理、公用场地的清洁卫生等方面存在服务瑕疵并提供证据证实，被上诉人提供物业服务期间履约不全面应适当减轻业主的支付责任，一审已按物业费的80%调整，符合法律规定。上诉人不予缴纳物业费的主张不能成立。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王新中负担。本判决为终审判决。审判长  李山山审判员  任朝霞审判员  张旭霞二〇一九年十一月十二日书记员  王小茹附:本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。