河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终1822号上诉人(原审被告)：濮阳市中瑞房地产开发有限公司，住所地濮阳市中原路东段枫林水岸。法定代表人：吕红星，公司董事长。委托诉讼代理人：杨善卿，河南逐鹿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文敏，河南逐鹿律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：曹相菊，女，1966年7月13日出生，汉族，现住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：李胜利，河南金谋律师事务所律师。上诉人濮阳市中瑞房地产开发有限公司（以下简称中瑞公司）因与被上诉人曹相菊商品房销售合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初5831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中瑞公司委托诉讼代理人张文敏，被上诉人曹相菊的委托诉讼代理人李胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中瑞公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人减少支付违约金32412.59元；2、一、二审诉讼费由曹相菊负担。事实和理由：中瑞公司所售商品房于2017年5月26日达到合同约定的验收合格条件，并于2017年5月30日通知交房，中瑞公司以合同第11条约定的方式于2018年7月13日在濮阳日报刊登交房公告，向包括曹相菊在内的未能及时办理入住的业主发出交房通知一审判决支持违约金到2018年9月18日没有事实依据。且曹相菊迟延支付房款36天，按照合同的约定为中瑞公司延期交房的免责顺延期。请求二审法院依法改判。曹相菊辩称，合同约定的通知方式是书面通知，没有证据证明中瑞公司2017年5月30日书面通知曹相菊收房，且至今未取得验收备案文件，一审判决将合同约定的交房日期至实际领取钥匙的日期确定为中瑞公司的逾期交房期限事实清楚。没有证据证明曹相菊未在合同签订后的30日内办理按揭贷款手续，银行的付款时间不能作为中瑞公司交房的免责顺延期。请求二审驳回上诉，维持原判。曹相菊向一审法院起诉请求1、判定中瑞公司支付逾期交付房屋违约金45,226.99元（逾期违约金的计算期限自2016年10月1日至2018年9月30日，计24个月，计算标准按照评定的同地段同类房屋租金标准每月每平方米15.06元，逾期期限24个月，面积125.13平方米，计算为45,226.99元。）一审法院认定事实：曹相菊向一审法院提交了一份原、被告签订的并经濮阳市房产局备案登记的商品房买卖合同，备案号为00070436，主要约定：一、曹相菊购买被告开发建设的位于濮阳市辖区××路东××小区××单元××房，商品房预售许可证号为2014-160号，单价5083.52元，建筑面积125.13平方米，房款总计636100元；付款方式为：首付款256100元，贷款380000元，曹相菊采用银行按揭付款方式，并保证自合同签订日起三十日内办理完毕（公积金／按揭）贷款手续；二、交房时间为2016年9月30日前，交房条件为商品房经验收合格。该协议第八条房屋“交付期限”另约定因买受人逾期付款和因国家政策调整、遭遇自然灾害的，出卖人可据实延期交房。该协议第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定为空白。上述合同未注明合同订立时间。中瑞公司当庭自认涉案房屋未取得建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告。根据中瑞公司提供的工程综合验收意见表显示，金龙湾8号楼验收日期为2017年5月27日，经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位综合验收，合格率为92.8％，评定为合格。2014年12月7日，中瑞公司收取曹相菊购房款150000元；2015年1月4日，中瑞公司收取曹相菊购房款106100元；2015年10月14日，中瑞公司收取曹相菊购房款380000元；2016年4月28日，中瑞公司金龙湾分公司向曹相菊出具了销售不动产发票。2018年9月28日，中瑞公司向曹相菊交付涉案房屋。另查明，2018年11月27日，河南宇达房地产评估有限公司对位于上述小区002幢1单元20层2001号住宅的市场平均租金评估价格为15.06元／月·平方米。该估价报告的使用期限自估价报告出具之日起为一年。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。曹相菊、中瑞公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据庭审查明，中瑞公司未按合同约定于2016年9月30日前向曹相菊交付，构成逾期，按照合同约定应承担违约责任。案涉合同虽约定中瑞公司逾期付款中瑞公司可据实延期交付房屋，但双方合同签订时间无法查明，另约定的付款期限也不能界定，故无法对付款期限作出认定，进而无法对曹相菊是否付款逾期，中瑞公司是否因此享有交房延期权利作出认定。故中瑞公司房屋交付期限仍应为2016年9月30日前，现曹相菊要求中瑞公司自该期限第二天起至2018年9月28日止，赔偿损失的诉讼请求，符合合同第八、九条约定，一审法院予以支持。中瑞公司辩称其所售房屋已于2017年5月27日达到合同约定的验收合格条件，并于2017年5月30日向曹相菊发出交付通知，但中瑞公司在本案工程竣工验收合格后，未按照合同约定先行书面通知曹相菊交房，中瑞公司辩称的电话及微信的方式属于履行通知义务不当，不能视作其履行了通知义务，故中瑞公司未能在合同约定的时间内交房，存在违约，应当承担违约责任，向曹相菊支付逾期交房违约金。因双方未约定损失赔偿办法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，赔偿损失的标准可以参照同地段同类房屋租金标准确定。曹相菊要求按照前述河南宇达公司对同小区2号楼房屋租金标准的鉴定结论，作为对案涉房屋租金标准的参照，符合法律规定，一审法院予以准许。故中瑞公司应赔偿曹相菊损失为每月15.06元／平方米×125.13平米×24个月=45226.99元。中瑞公司辩称因全市环保专项治理工作等政策原因导致增加工程量及停工整改，构成不可抗力免责事由，应免除或部分免除逾期交房的违约责任，对此一审法院认为，政府部门要求中瑞公司停工整改系自身环保不达标所致，并非不可抗力因素或政府重大事项安排，不属于免责事由，一审法院对中瑞公司的该项答辩意见，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：中瑞公司赔偿曹相菊逾期交房损失45226.99元，于判决生效后十日内履行完毕。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费465元，由中瑞公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院当庭组织当事人进行了质证。中瑞公司提交了贾珍珍证言，证明在合同签订前中瑞公司已经履行了办理贷款的通知义务，并在合同中明确约定30日内办理完毕贷款手续，曹相菊未能及时办理贷款手续贷款未能如期到账，逾期时段应视为中瑞公司的免责顺延期。对于该证言，因中瑞公司没有提交证据印证曹相菊办理贷款的具体时间，仅有贾珍珍的证言，不能达到中瑞公司的证明目的。对双方当事人争议事实本院认定如下：2018年7月13日中瑞公司在濮阳日报以公告形式发布了交房通知，通知没有接收房屋的购房人，在7日内交接收房屋。除上述事实外，本院审理查明的事实与一审法院审理查明事实一致。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。二审中双方当事人争议的焦点问题在于逾期违约交房期限的计算。综合中瑞公司提交的证据能够证明，涉案的房屋，在2017年5月27日经过综合验收后，达到了合同约定的交房条件。按照合同第十一条第一款的约定，中瑞公司应以书面形式通知买受人办理交付手续，虽然中瑞公司提交的证据不足以证明其具体在什么时间，以什么方式通知曹相菊交接房屋，但在涉案楼盘符合交房条件后一年多以内，有大量购房人已经办理了交接手续，在曹相菊等部分购房人没有交接房屋的情况下，中瑞公司于2018年7月13日在濮阳日报发布交房通知，通知买受人7日内交接房屋，应视为中瑞公司履行了通知交房的义务，即2018年7月20日为中瑞公司承担违约逾期交房期限的终止日期。一审判决计算至实际交房之日不当，应予纠正。中瑞公司向曹相菊承担逾期交房的期限为2016年10月1日至2018年7月20日，计21个月20天，应当赔偿曹相菊的逾期交房损失为40830.55元。（每月15.06元／平方米×125.13平米×21个月20天）。其次，关于免责顺延期问题，因除首付款外，其余房款曹相菊是以按揭方式支付，中瑞公司没有证据证明曹相菊办理按揭贷款的手续超过了合同约定的30日，中瑞公司将贷款到账日期作为逾期交款的日期，没有合同依据，其提出的贷款到账逾期36天，应为免责顺延期的上诉请求，没有事实和法律依据。综上所述，中瑞公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定逾期交房的期限不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初5831号民事判决；二、上诉人濮阳市中瑞房地产开发有限公司赔偿曹相菊逾期交房损失40830.55元，于判决生效后十日内履行完毕；三、驳回被上诉人曹相菊的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费465元，由上诉人濮阳市中瑞房地产开发有限公司420元，由被上诉人曹相菊负担45元；二审案件受理费610元，由上诉人濮阳市中瑞房地产开发有限公司527元，由被上诉人曹相菊负担83元。本判决为终审判决。审判长 李 亮审判员 贺艳丽审判员 魏献忠二〇一九年十一月十九日书记员 李淑敏