山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁15民终2558号 上诉人（原审原告）：山东聊城新世纪装饰有限公司，住所地：山东省聊城市经济开发区黄河路**。 法定代表人：康玉军，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：唐恒伟，聊城高新鼎晟法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：邹长海，男，1950年9月29日出生，汉族，农民，住山东省莘县。 上诉人（原审被告）：邹长河，男，汉族，1949年10月20日出生，汉族，农民，住山东省莘县。 二上诉人委托诉讼代理人：孟冕，北京市京师（聊城）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：聊城鲁房房产中介服务有限公司，，住所地：山东省聊城市莘县莘州办事处政府街** 法定代表人：赵臣，经理。 被上诉人（原审被告）：莘县七号商务宾馆，住，住所地：山东省莘县东鲁办事处通运路老汽车站对过/div> 负责人：何克楠。 上诉人山东聊城新世纪装饰有限公司（简称新世纪公司）、邹长海、邹长河因与被上诉人聊城鲁房房产中介服务有限公司（简称鲁房房产公司）、莘县七号商务宾馆排除妨害纠纷一案，不服山东省莘县人民法院（2019）鲁1522民初1169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 新世纪公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持新世纪公司的一审第二项诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由邹长海、邹长河、鲁房房产公司、莘县七号商务宾馆承担。事实与理由：一审判决应支持新世纪公司的第二项诉讼请求，对邹长海、邹长河、鲁房房产公司、莘县七号商务宾馆非法占用涉案房产期间的损失进行司法鉴定，以支持新世纪公司的该项诉求。特提起上诉，请二审法院查明，依法作出公正裁决。 邹长海、邹长河针对新世纪公司的上诉辩称，新世纪公司在一审中，并未明确租金损失的数额及承担的主体，一审判决驳回其诉求，符合事实及法律规定。 邹长海、邹长河上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由新世纪公司承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、邹长海、邹长河与莘县大酒店之间是租赁合同而非抵债合同。一审法院对邹长海、邹长河与莘县大酒店之间的合同关系认定存在错误，邹长海、邹长河与莘县大酒店属于用债权抵付租金的租赁合同，其本质仍然是租赁合同，只不过收取租金的方式是邹长海、邹长河免除了莘县大酒店的债务，租金支付的方式并不影响租赁合同的本质。首先，一审法院认为“房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金”，实际上述情形是房屋租赁的一般情形，但不排斥出租人同意承租人以其他的财产或财产权利支付租金，所以，一审认定的房屋租赁合同含义存在“以偏概全”的问题。其次，一审法院认为“债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不适用合同法规定的买卖不破租赁原则”。事实上房屋租赁合同也是合同之债，没有什么不同，不同的只是出租人的债权内容有所不同。买卖不破租赁原则不完全是对租赁合同的租赁债权的保护，而是对承租人实际享有的承租权的保护，其意并不在保护出租人收取租金的权利，而是保护承租人占有使用租赁物的权利。作为普通债权的承租权之所以受到物权般的保护（能够对抗所有权变动），一方面是基于承租权具有占有和使用这样一定的公示方式，另一方面是基于历史的原因，各国都有类似的规则。本案中房屋使用、占有的权利随双方合同转移，邹长海、邹长河实际获得了房屋的承租权，以租抵债取得的承租权符合物权取得的一般规则：即有效的民事行为（以租抵债合同）+承租的占有，因此，以租抵债取得的承租权可以对抗在后的所有权。最后，一审法院认为“根据合同法相对性原则，莘县大酒店与邹长海、邹长河之间签订合同仅对签订双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。而莘县大酒店的房屋所有权已被新世纪公司合法取得，即新世纪公司已依法取得对莘县大酒店房屋占有、使用、收益、处分的物权权利。排它性是物权的基本属性，即使邹长河、邹长海基于债权取得莘县大酒店的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗新世纪公司所享有的物权。”本案中实际是根据法律规定的买卖不破租赁原则使邹长海、邹长河具有了对抗新世纪公司所有权的权利，而非合同双方的约定。并且买卖不破租赁原则并不要求进行他项权利登记，因此，一审法院的判决在逻辑上是严重不周延的。二、本案应适用买卖不破租赁原则，新世纪公司在后取得的所有权不能对抗邹长海、邹长河善意在先的承租权，无权要求排除妨碍。邹长海、邹长河与莘县大酒店之间的合同形成的时间早于合同法的施行时间（1999年10月1日），而在合同签订之时对于租赁期限并不存在20年上限的限制。并且在合同法施行之前无论是《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行）》（施行时间1988年1月26日）第一百一十九条第二款规定:“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。还是《城市房屋租赁管理办法》（1995年6月1日起施行）第十一条：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”的规定，均明确了买卖不破租赁原则。本案无论适用当时的法律还是适用新的法律规定均应保护邹长海、邹长河的承租权。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法查明事实，支持邹长海、邹长河的上诉请求。 新世纪公司针对邹长海、邹长河的上诉辩称，一审判决第一项，认定事实清楚，适用法律正确，邹长海、邹长河上诉请求无事实与法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉。 被上诉人鲁房房产公司、莘县七号商务宾馆经本案依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 新世纪公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令邹长海、邹长河、鲁房房产公司、莘县七号商务宾馆停止对新世纪公司所有的位于莘县产（证号：莘房权证城镇字第××号）的侵占，立即搬离前述房屋，将房屋恢复原状交付给新世纪公司；2.判令邹长海、邹长河、鲁房房产公司、莘县七号商务宾馆向新世纪公司支付因非法占用该房屋期间给新世纪公司造成的租金损失暂定10000元（以鉴定结论为准）；3.本案诉讼费由邹长海、邹长河、鲁房房产公司、莘县七号商务宾馆承担。 一审法院认定的事实：1999年5月11日，新世纪公司诉莘县大酒店建筑工程合同纠纷一案，案号：（1999）聊中经初字第55号，经聊城市中级人民法院调解，双方达成协议：莘县大酒店欠聊城新世纪装饰有限公司工程款118万元及利息10万元，分期偿还。自1999年5月至1999年9月，每月月底前分别偿还20万元，余款于1999年10月底前还清。2002年7月4日，经聊城市中级人民法院（1999）聊执字第194-1、194-2民事裁定，将莘县大酒店所有的莘城镇字第345号房产（莘县大酒店东边部分）面积563.04平方米以评估价及所占压的相应土地使用权转让给新世纪公司，以抵偿欠款。新世纪公司于2002年8月6日在莘县房地产管理局办理了莘城镇字第490号房产所有权证，确权房屋为莘县城镇振兴街壹号（莘县大酒店）三层十五间475.20㎡，一层两间66.60㎡。2002年11月27日新世纪公司取得了莘县人民政府颁发的莘房权证城镇字第××号房屋所有权证。 1999年4月2日邹长河与莘县大酒店拖欠工程建设款纠纷案，案号（1999）莘经初字第617号、（1999）莘经初字第619号，经莘县人民法院调解，双方达成协议：莘县大酒店欠邹长河工程款共931784元，于1999年4月10日前还清。1999年4月21日莘县大酒店与邹长河达成和解协议两份：一、莘县大酒店将四楼舞厅及五楼办公室共十三间，一楼门朝东五间房租于邹长河使用30年，期间不得买卖转让，租赁费用于抵欠款本息，其余双方互不追究。二、莘县大酒店将二、三楼餐厅共十六间，三间厨房、洗碗间及所属设施租于邹长河使用30年，期间不得买卖、转让，租赁费用于抵欠款本息。一楼前厅为客房、餐饮公用部分，二、三、四、五楼休息厅及院内停车场（中线以北）归餐饮使用。邹长河将上述房屋租赁给莘县七号商务宾馆使用。 1997年11月8日，莘县大酒店与邹长海签订房屋租赁合同，约定：莘县大酒店同意邹长海租赁房屋一间，租赁期限30年，即1997年11月8日至2029年11月8日。莘县大酒店欠邹长海的10万元家具款用于折抵租赁费。2018年12月份，邹长海将该房租赁给鲁房房产公司使用。 另查明，莘县大酒店租赁给邹长河的部分房屋系莘房权证城镇字第××号房屋所有权证确权给新世纪公司的房屋。莘县大酒店租赁给邹长海的房屋系莘房权证城镇字第××号房屋所有权证确权给新世纪公司的房屋。 一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中莘县大酒店与邹长海、邹长河就涉案房屋签订的和解协议及租赁合同本质上是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，从目的意思和效果意思上看，双方的合意侧重于抵债，清偿旧债是双方的最终目的。债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。根据合同法相对性原则，莘县大酒店与邹长海、邹长河签订的合同仅对签订双方具有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。莘县大酒店的房屋所有权已被新世纪公司合法取得，即新世纪公司已依法取得对莘县大酒店房屋占有、使用、收益、处分的物权权利。排他性是物权的基本属性，即使邹长海、邹长河基于债权取得莘县大酒店房屋的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗新世纪公司所享有的物权。因此对于新世纪公司的第一项要求邹长海、邹长河、鲁房房产公司、莘县七号商务宾馆停止侵占、搬离房屋的诉讼请求法院予以支持。新世纪公司要求恢复原状，因未提供原状情况，法院不予支持，新世纪公司可另行主张。关于新世纪公司的第二项诉讼请求，因邹长海、邹长河、鲁房房产公司、莘县七号商务宾馆实际搬出涉案房屋的时间不能确定，对尚未产生的损失亦无法确定，新世纪公司可待实际损失确定后另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十五条、第三十九条、第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告邹长河、邹长海、莘县七号商务宾馆、聊城鲁房房产中介服务有限公司停止对原告位于莘县莘城镇振兴街1号莘房权证城镇字第××号房屋所有权证确权的房屋的占用，并于本判决生效后十五日内搬离其占用的上述房屋；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告邹长河、邹长海各负担25元。 本院二审中，邹长海、邹长河提交证据一、房地产租赁契约、租赁合同各一份，证明：1997年11月8日邹长河与莘县大酒店签订租赁合同，约定将案涉房屋租赁给邹长河至2028年11月8日，实际租金为邹长河、邹温学、邹忠建设工程款，合同签订当日双方到莘县房地产交易管理所办理了租赁登记。邹长河、邹温学、邹忠承接了莘县大酒店案涉房屋的建设，因莘县大酒店不能支付建设工程款，邹长河被迫接受以租金抵偿建设工程款的协议。后来1999年邹长河又起诉莘县大酒店，通过法院确认了建设工程款债权，并在执行中达成了和解协议，也就是一审中提交的租赁协议。另外邹长河实际占有租赁莘县大酒店房屋约百分之五十，在新世纪公司通过中院执行案涉房屋时，新世纪公司、莘县大酒店、邹长河曾就房屋的使用及所有权在中院的组织下进行过协商，新世纪公司同意邹长河租赁三十年以抵偿建设工程款，到期后再归新世纪公司收回使用。证据二、行政起诉状、受理案件通知书、传票各一份，证明：邹长河已就新世纪公司房屋所有权证向莘县人民法院提起行政诉讼，要求撤销新世纪公司的所有权登记，莘县人民法院已受理该案，并定于2019年10月17日开庭审理，本案中新世纪公司的所有权证目前有可能被撤销，本案应待行政案件审理结束后另行处理。 新世纪公司质证称，对于证据一的真实性、合法性有异议，另外该租赁合同一审时已提交，该证据不属于新证据。该合同显示的时间与邹长河实际占用租赁时间不符，一审判决第三页邹长河答辩称其是1999年4月21日实际租赁涉案房产，该证据系邹长河与莘县大酒店串通签订的，不具有合法性，另外邹长河所称就租赁房屋经我方协商同意的意见不实；对于第二份证据的内容及证明的目的，在我公司未收到莘县法院通知前，不予发表质证意见，与本案不具有关联性。即便属实，也系邹长河恶意诉讼。 本院查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，邹长河诉被告莘县自然资源和规划局及第三人新世纪公司行政撤销一案，邹长河已于2019年10月17日撤回起诉，莘县人民法院于同日作出（2019）鲁1522行初62号裁定，准许邹长河撤回起诉。 本院认为，本案中邹长海与莘县大酒店签订的房屋租赁合同约定：莘县大酒店同意邹长海租赁房屋一间，莘县大酒店欠邹长海的10万元家具款用于折抵租赁费。邹长河与莘县大酒店因拖欠工程款纠纷，经法院调解，莘县大酒店同意将涉案房屋租于邹长河，租赁费用于抵欠款本息。可见，邹长海、邹长河与莘县大酒店之间的房屋租赁关系实质是以租抵债的合同关系。以租抵债的合同是债务人以其房屋使用权等抵偿欠款的合同，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，一审法院认定邹长海、邹长河与莘县大酒店之间为债权债务合同关系而非房屋租赁合同关系，并无不当。且邹长海、邹长河并未实际承租涉案房产，而是另行出租给他人以获取租金收益。可见，邹长海、邹长河在租赁关系中实际是为了取得债权而非房屋使用权，因此，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同相对性原则，邹长海、邹长河与莘县大酒店之间的租赁合同仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。因案涉房屋已经办理了房屋所有权转移登记，权利人为新世纪公司，即新世纪公司已依法取得对案涉房屋占有、使用、收益、处分的物权。排他性是物权的基本属性，邹长海、邹长河基于债权取得案涉房屋的使用权，不能对抗新世纪公司对案涉房屋所享有的物权。邹长河诉被告莘县自然资源和规划局及第三人新世纪公司行政撤销一案，邹长河已于2019年10月17日撤回起诉，莘县人民法院也于同日作出（2019）鲁1522行初62号裁定，准许邹长河撤回起诉。故本案可直接处理。 至于新世纪公司提出的上诉请求，因目前无法确认邹长海、邹长河、鲁房房产公司、莘县七号商务宾馆搬出涉案房屋的具体时间，无法确定租金损失，新世纪公司可待实际损失确定后，另行主张权利。 综上所述，上诉人新世纪公司及上诉人邹长海、邹长河的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人山东聊城新世纪装饰有限公司负担100元、上诉人邹长河负担100元、上诉人邹长海负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  孔繁奎 审判员  石 鑫 审判员  孙久强 二〇一九年十一月二十一日 法官助理王蕾 书记员姚迪