陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书                         (2019)陕01民终11314号上诉人（原审原告）：西安东大英联华物业管理服务有限公司。住所地：西安市高新区。法定代表人：郑凯，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：苌静思，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小建，陕西稼轩律师事务所律师。上诉人（原审被告）:西安朗慕餐饮管理有限公司。住所地：西安市高新区。法定代表人：王喆，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：尚艳燕，西安普迈律师事务所律师。原审被告：张菊霞，女，1952年8月29日出生，汉族，住西安市新城区。上诉人西安东大英联华物业管理服务有限公司(以下简称东大物业公司)、西安朗慕餐饮管理有限公司（以下简称朗慕公司）与原审被告张菊霞物业服务合同纠纷一案，双方不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初13871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。东大物业公司上诉请求：1、撤销（2018）陕0113民初13871号民事判决第二项；2、改判朗慕公司向东大物业公司支付自逾期缴纳物业管理费及垃圾费之日起至实际交纳之日止的违约金，暂计至2018年7月20日为5077.9元；3、改判朗慕公司向东大物业公司支付2018年10月21日至实际搬离涉诉房屋之日止的物业管理费及垃圾费；4、本案一、二审诉讼费用由朗慕公司承担。事实及理由： 1、一审法院认为朗慕公司拒交物业费及垃圾费系因与东大物业公司九本案所涉房屋存在纠纷，至今协商未果而致，并非朗慕公司恶意拖欠，属事实认定错误。2、一审法院驳回东大物业公司主张的逾期付款违约金逻辑矛盾。3、一审法院以朗慕公司尚未搬离案涉房屋，且办搬离的时间不能确定为由，对一审庭审后至实际搬离之日止的物业费及垃圾费不予支持，不合理且无法律依据。朗慕公司辩称，1、本案双方就涉案物业费及垃圾费的缴纳存在争议，东大物业公司关于一审判决认定朗慕公司并非恶意拖欠属于认定事实错误的主张无事实和法律依据，不能成立。2、东大物业公司称朗慕公司造成涉案房屋管道破裂严重违背客观事实，纯属主管臆断。3、一审判决未支持东大物业公司要求朗慕公司支付违约金的诉请正确，东大物业公司认为朗慕公司违约无事实和法律依据，不能成立。张菊霞未发表答辩意见。朗慕公司上诉请求：1、请求依法撤销（2018）陕0113民初13871号民事判决第一项，改判驳回东大物业公司要求朗慕公司向其支付2018年1月1日至2018年10月20日的物业费及垃圾费的诉讼请求；维持一审判决第二项。2、本案一、二审诉讼费由东大物业公司承担。事实和理由：1、案涉物业服务协议与房屋租赁合同具有密不可分的关联性，一审判决抛开租赁合同产生的纠纷仅就物业服务协议审查、认定案件事实实属错误。2、一审判决认定2018年1月1日至2018年10月20日期间东大物业公司已向朗慕公司提供物业服务，朗慕公司接受了物业服务违背客观事实，证据不足，不能成立。东大物业公司辩称，1、涉案物业服务协议与房屋租赁虽有关联性，但东大物业公司与出租人东大置业公司是独立的主体，物业服务协议与房屋租赁合同也是独立的两个合同，两者系不同的法律关系，一审法院独立处理本案正确无误。2、一审法院认定朗慕公司实际占有使用房屋、东大物业公司已提供物业服务，事实清楚正确，依法依约朗慕公司均应支付物业费用。3、朗慕公司所主张的东大物业公司未按约定提供物业服务的原因和理由，完全与事实不符。租赁房屋管道漏水是因朗慕公司违规装修导致，漏水情形也严重到影响其全面停业，朗慕公司违规及拖欠租金等自身原因导致的责任转嫁至东大物业公司于法无据。张菊霞未发表答辩意见。东大物业公司向一审法院起诉请求：1、朗慕公司向东大物业公司支付所欠2018年1月1日至2018年6月30日的物业管理费及垃圾费合计15317.8元；2、朗慕公司向东大物业公司支付逾期交款的违约金5077.9元（暂计至2018年7月20日），以及至朗慕公司实际支付之日止的违约金，均按日千分之三的标准计算；3、朗慕公司向东大物业公司支付自2018年7月1日起至实际搬离并返还房屋之日止的物业管理费及垃圾费；4、朗慕公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明，2015年9月17日，东大物业公司（乙方、管理方）与朗慕公司（甲方、使用人）签订《物业服务协议》，约定：乙方为甲方提供本物业共用部分及共用设施设备的维护、维修、保养管理服务，具体包括供配电系统、供水系统、电梯、消防系统、安防系统、弱电系统；甲方应按本协议按时向乙方缴纳物业管理费用及其他服务费用或代收代缴费用；商业物业服务费用为3.6元/月﹒㎡，生活垃圾处理费为0.6元/月﹒㎡，均按建筑面积收取；自2015年10月1日起计算，甲方在签订本协议起15日内向乙方缴纳首期（三个月）物业服务费用；物业服务费用采用先缴费后服务原则，每季度为一个缴费周期，甲方须于每个季度第二个月15日前缴付，若甲方逾期缴付，除如数补交齐外，逾期每天须支付所欠费用金额3‰的违约金给乙方，直至如数补齐费用之日为止，甲方欠费超过十五个工作日，经甲方催缴后七日内仍未足额补缴应付费用的，乙方除收取欠费方违约金外，还有权停止提供各种专项服务，由此引起的一切损失和责任均由甲方自行承担。上述协议签订后，朗慕公司按照约定支付物业管理费及垃圾费至2017年12月31日，之后未再缴纳。另查，朗慕公司租赁使用的房屋位于西安市高新区XX路XX号XX公馆XX栋XX室，建筑面积共计为607.85㎡，东大物业公司系该小区的物业管理方。2018年1月29日下午，涉案房屋天花板上消防管道弯头发生破裂漏水，致使朗慕公司的经营场所被水浸泡无法营业，双方就漏水一事至今协商未果。庭审中东大物业公司明确其仅要求朗慕公司承担责任，不再要求张菊霞承担责任。一审法院认为，东大物业公司与朗慕公司签订的《物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均受约束。东大物业公司作为CLASS国际公馆的物业公司，在履行《物业服务协议》的过程中已为朗慕公司提供了物业服务，朗慕公司在接受物业服务的同时应当交纳相关费用。朗慕公司辩称因涉案房屋内管道破裂漏水给其造成损失，其不应当支付物业费及垃圾费，一审法院认为东大物业公司辩称的事实与本案非同一个法律关系，不能作为其拒缴物业费及垃圾费的理由。截至法庭辩论终结前（2018年10月20日），朗慕公司尚未搬离涉案房屋，故朗慕公司应当向东大物业公司支付2018年1月1日至2018年10月20日的物业费及垃圾费24678.71元。因朗慕公司何时搬离涉案房屋的时间不确定，故东大物业公司主张朗慕公司支付2018年10月20日之后的物业费及垃圾费，不予处理，东大物业公司可待实际发生后另案主张。因涉案房屋天花板上消防管道弯头发生破裂漏水，致使朗慕公司的经营场所被水浸泡无法营业，双方就漏水一事至今协商未果，故并非朗慕公司恶意拖欠东大物业公司物业费及垃圾费，东大物业公司按日千分之三主张朗慕公司支付违约金，不予支持。东大物业公司明确其仅要求朗慕公司承担责任，不再要求张菊霞承担责任，系属东大物业公司对其权利的处分，该处分不违反法律规定，亦未侵害他人权益，予以准许。综上所述，兹依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告西安朗慕餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安东大英联华物业管理服务有限公司支付2018年1月1日至2018年10月20日的物业费及垃圾费24678.71元。二、驳回原告西安东大英联华物业管理服务有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费310元，由朗慕公司承担，因东大物业公司已预交，故朗慕公司在支付上述款项时，将其应负担的数额一并支付东大物业公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。朗慕公司提交两组证据，第一组证据：东大物业公司的企业信用信息公示报告、2014年8月1日房屋租赁合同。证明：1、朗慕公司系涉案房屋承租人，其只承担使用该房屋进行营业期的物业费、垃圾费等。2、涉案房屋未使用期间，即使东大物业公司为小区公共部分提供了物业服，但朗慕公司并非房屋所有人，并非物业服务受益人，不应由朗慕公司承担物业费、垃圾费等。第二组证据：排烟口对应地面照片，撬门、破坏安防系统的照片，停电致食材变质损毁的照片。证明:1、自2018年1月29日起，因涉案房屋配套消防管道破裂造成房屋及房内设备设施损坏，朗慕公司被迫停业，自此再未使用该房屋，租赁合中止。2、自漏水发生后，东大物业公司未向朗慕公司提供垃圾收集、清运服务，房屋周边保洁服务、保障房屋安全的服务，且限制售电，造成食材变质，朗慕公司未接受物业服务不应支付物业费和垃圾费。第三组证据：电话录音。证明：2018年6月22日朗慕公司就东大物业公司停水停电向12315投诉。东大物业公司接受政府相关部门调查时承认是按照东大置业公司的要求停水停电，东大物业公司认为其公司自2018年6月22日起与朗慕公司无任何合同关系，一审判决认定朗慕公司与东大物业公司至今存在物业服务合同关系属错误认定。东大物业公司质证意见为：上述证据均不是一审庭审后形成的二审的新证据。第一组证据真实性认可，证明目的不认可，东大物业公司虽是东大置业公司设立的公司，但完全是两个独立的法人机构，在实体运营上和法律责任承担上，均为独立的关系。朗慕公司承租了东大置业公司的房屋，就应当与所在物业的物业服务公司订立协议。与其所称东大置业公司指示完全无关。涉案房屋自租赁合同约定的起始日期，便由朗慕公司实际占有使用，故其所说其非房屋所有人,并非物业服务受益人,与事实不符。第二组证据真实性与证明目的均不认可，所提供的照片中，很多看不清楚，无法表示对方所要阐述的内容，也并不能看出没有提供垃圾收集清运服务，食物照片更不能表明是本店或是与本案有关的食材，更不能说明这些照片里的东西是因为限电或售电而变质损坏。第三组证据真实性与证明目的均不认可，限电问题是因为朗慕公司已经存在拖欠物业费的事实，东大物业公司无奈才采取的措施，2018年1月1日朗慕公司开始欠费，2018年3月，物业公司采取限电行为。从时间上看也是合理的，到2018年6月20日，租赁合同已经由东大置业公司解除，东大物业公司据此才采取了停水停电的行为，均是因朗慕公司原因所致，且该事实并不能证明东大物业公司并未对其提供物业服务。东大物业公司未提交新证据。二审庭审中，双方当事人均表示对一审判决查明事实无异议。结合当事人的举证质证及法庭调查情况，本院认定事实如下：一审判决查明事实属实。本院认为，朗慕公司与东大物业公司签订的物业服务协议是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应该按照约定履行义务，享受权利。东大物业公司是案涉房屋小区的物业公司，朗慕公司承租了案涉房屋，且至今尚未搬离。朗慕公司亦与东大物业公司签订了物业服务协议，故朗慕公司应向东大物业公司缴纳物业费及垃圾费等费用。朗慕公司认为东大物业公司并未向其公司提供物业服务，其公司不应支付物业费，缺乏事实依据，本院不予支持。至于朗慕公司关于本案应结合租赁合同纠纷审查并认定事实的上诉理由，本案系物业服务合同纠纷，并非房屋租赁合同纠纷，合同主体、法律关系均不同，根据合同相对性原则，房屋租赁合同纠纷并不影响本案关于朗慕公司应向东大物业公司缴纳物业费的认定。关于东大物业公司上诉主张违约金一节，2018年1月之前朗慕公司均正常缴纳物业费，因2018年1月29日发生漏水事件后，朗慕公司再未缴纳物业费等费用。可见，朗慕公司未缴纳物业费并非其主观恶意拖欠，且关于房屋漏水一事至今未妥善解决，故一审法院未支持东大物业公司要求朗慕公司支付违约金的请求，并无不当。至于东大物业公司主张朗慕公司支付自2018年10月21日至实际搬离房屋之日止的物业费及垃圾费一节，朗慕公司尚未搬离，时间尚不确定，一审法院对该请求未予处理，亦无不妥。综上，东大物业公司、朗慕公司的上诉请求均不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费893元，由西安东大英联华物业管理服务有限公司负担476元，西安朗慕餐饮管理有限公司负担417元。本判决为终审判决。  审  判  长 王  吉  利审  判  员 任      蕾审  判  员 姬      钊二Ｏ一九年十一月四日书  记  员  陈  子  俊  1