北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终12226号上诉人（原审被告）：赵欣，女，1980年10月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：黄立斌，北京云嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴涛，北京云嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：傅淑良，女，1942年6月27日出生，满族。委托诉讼代理人：付煜（傅淑良之女），住北京市西城区。委托诉讼代理人：珊丹，北京市浩天信和律师事务所律师。原审被告：奎生，男，1935年10月30日出生，汉族。原审第三人：北京万年世纪房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳镇昊天北大街****楼**1-1-105。法定代表人：赵文华，总经理。委托诉讼代理人：张林全，男，北京万年世纪房地产经纪有限公司工作人员。上诉人赵欣因与被上诉人傅淑良、原审被告奎生、原审第三人北京万年世纪房地产经纪有限公司（以下简称万年世纪公司）确认合同效力纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初33758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵欣及其委托代理人黄立斌、吴涛、被上诉人傅淑良的委托诉讼代理人付煜、珊丹、原审第三人万年世纪公司的委托代理人张林全到庭参加诉讼。原审被告奎生经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵欣的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回傅淑良原审诉讼请求，案件受理费由傅淑良负担。事实和理由：赵欣与奎生签订的房屋买卖合同是各方真实意思表示，赵欣是善意取得。傅淑良主张其不知道奎生卖房，奎生无权处分夫妻共有房屋，故房屋买卖合同无效的理由不符合《合同法》认定合同无效的相关要件。原审法院对于赵欣是非善意购买房屋的逻辑推断是错误的，而且赵欣与奎生不存在恶意串通。傅淑良辩称：我同意原审判决结果，不同意赵欣的上诉请求、事实和理由。因为奎生在我不知情的情况下处分了夫妻共同财产，是无权处分。而且奎生与赵欣之间存在恶意串通情形，赵欣购房时明知有共有人仍坚持购房，其看房时发现主卧上锁，没有询问原因不符合常理，在房屋未能交房时，赵欣与奎生以交付租金的形式达成补充协议也不符合常理，之后赵欣起诉奎生要求腾房也是瞒着傅淑良，综上，赵欣与奎生之间存在恶意串通情形。万年世纪公司辩称，我公司是中介公司，赵欣与奎生买卖房屋是按合法程序办理的全部流程，合同有效。傅淑良向一审法院起诉请求：1、请求确认奎生和赵欣及万年世纪公司签订的关于北京市西城区804号的房屋买卖合同及居间合同均无效；2、诉讼费用由奎生、赵欣承担。一审法院认定事实：奎生与傅淑良系夫妻关系，二人于1976年登记结婚。2001年，奎生(买方、乙方)与中国戏曲学院（卖方、甲方）签订《房屋买卖契约》，约定奎生购买北京市西城区（原宣武区）804号房屋（即涉案房屋），2002年1月1日，奎生取得了涉案房屋的所有权证。涉案房屋由傅淑良及其女付煜、奎生居住使用，2013年5月奎生搬出涉案房屋，此后涉案房屋一直由傅淑良及其女付煜居住使用。2013年11月10日，奎生（甲方、卖方）与赵欣（乙方、买方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定奎生以490万元的价格将涉案房屋出售给赵欣，双方在合同中约定，奎生应在过户后十个月将涉案房屋交付给赵欣，并在房屋所有权转移之日起360日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。在该合同的附件中，双方约定该房屋成交价格人民币肆佰玖拾万元整，其中房款人民币贰佰叁拾伍万元整，装修装饰补偿款人民币贰佰伍拾伍万元整。同日，在万年世纪公司的居间下，奎生与赵欣又签订了《房屋买卖及居间协议书》,该份合同载明，涉案房屋成交价为人民币肆佰玖拾万元。奎生于过户后十个月向赵欣交付房屋。居间服务报酬107800元由赵欣支付。2013年10月31日，奎云鹭代奎生收取定金2万元。2013年11月13日，赵欣向奎生账户转款48万元。2014年4月9日，赵欣向北京市西城区房屋管理局的托管账号内汇入235万元。2014年4月10日，赵欣向奎生账户转款205万元。2014年4月10日，赵欣取得涉案房屋的所有权证。关于户籍情况，法院查明如下：1981年奎生将户籍迁入北京市宣武区****，1980年10月11日，其妻傅淑良、其女付煜分别将其户籍户籍迁入该房屋内。口户口登记簿住址变动登记栏标注为2000年1月11日变动后的住址为宣武区**。div>2014年4月18日赵欣将其及其女儿朱思萱的户籍迁入户籍迁入涉案房屋。年4月29日，赵欣又将其夫朱宇的户籍迁入户籍迁入涉案房屋。v>庭审中，赵欣自认其购买涉案房屋系为了其女入学，购买之前了解到傅淑良女儿未结婚，奎生女儿在海淀上学，所以有学籍名额。赵欣自认其在签订合同之前看过奎生的房本，上面只有奎生一人，万年世纪公司当时说奎生有爱人，但赵欣并未当成重点，认为万年世纪公司应该是审核过的。赵欣自认看房前，万年世纪公司称傅淑良与奎生将一起带其看房，但看房当时万年世纪公司称傅淑良临时有事来不了。赵欣自认其签订涉案房屋买卖合同时看过奎生的户口本，奎生的户籍一直户籍一直与傅淑良的户籍登记在同**籍内。实地查看涉案房屋时，涉案房屋的主卧是锁着的，其出于礼貌没有要求看主卧。庭审中，奎生称出售涉案房屋之前曾告知过傅淑良，傅淑良不予认可，奎生也没有提供证据证明其曾就出售房屋征求过傅淑良意见或者经过其同意庭审中，奎生自认涉案房屋产权证在傅淑良处，其办理了房屋产权证的挂失手续，对涉案房屋进行了出售，所得的全部款项，其已经使用了。一审法院认为：本案争议的焦点在于一、奎生与赵欣之间签订的合同是否属于无权处分？二、奎生与赵欣签订合同时是否存在恶意串通？关于争议焦点一，本案中，涉案房屋系在傅淑良、奎生婚姻关系存续期间取得，虽然该房屋登记在奎生名下，但应属于夫妻共同财产。奎生辩称处分涉案房屋经过傅淑良的同意，但并未提供证据证明，傅淑良对此也不予认可，故应承担举证不能的法律责任，法院对于奎生的该项辩论意见不予采信。奎生处分夫妻共有的夫妻共同财产，事先并未经过傅淑良的同意，事后也没有获得傅淑良的追认，属于无权处分。关于争议焦点二，本案中，奎生作为出售涉案房屋的一方，其对于涉案房屋属于夫妻共同财产属于明知，其未经傅淑良同意出售涉案房屋，故其存在恶意自不必待言。本案的关键在于赵欣是否存在恶意？从本案查明的事实看，赵欣自认其购买涉案房屋系为了其女入学，购买之前了解到傅淑良女儿未结婚，奎生女儿在海淀上学，所以有学籍名额；其自认在签订合同之前看过奎生的房本，上面只有奎生一人，万年世纪公司当时说奎生有爱人，但赵欣并未当成重点，认为万年世纪公司应该是审核过的；其自认看房前，万年世纪公司称傅淑良与奎生将一起带其看房，但看房当时万年世纪公司称傅淑良临时有事来不了；其自认签订涉案房屋买卖合同时看过奎生的户口本，奎生的户籍一直户籍一直与傅淑良的户籍登记在同**籍内。以上赵欣自认的事实，再结合赵欣实地查看房屋时对于上锁的主卧不要求查看这一违背常理的举动，可以得出以下结论，赵欣在购买涉案房屋之前就得知该房屋属于傅淑良与奎生的夫妻共同财产，而并非奎生的个人财产，而仍然与奎生个人签订房屋买卖合同，从查明的上述事实无法推断出赵欣购买涉案房屋系出于善意，且其在约定的交房期限届满后，并未采取要求奎生腾退涉案房屋，而采取收取租金的方式也不符合常理，故赵欣辩称其购买涉案房屋系出于善意，事先对涉案房屋属于傅淑良与奎生的夫妻共同财产并不知情的抗辩意见，缺乏事实依据，法院不予采信。综上，无论是奎生与赵欣签订的《北京市存量房屋买卖合同》还是奎生与赵欣在万年世纪公司居间下签订的《房屋买卖及居间协议书》均系奎生与赵欣在傅淑良不知情的情况下所签订，属于无权处分，且奎生与赵欣在签订上述合同时均明知涉案房屋属于奎生与傅淑良的夫妻共同财产，而仍然未经过傅淑良同意签订房屋买卖合同，损害了傅淑良的合法权益，故上述两份合同应属于无效。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》五十一条、第五十二条之规定，判决：一、奎生、赵欣于2013年11月10日就北京市西城区8-804号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、奎生、赵欣于2013年11月10日在第三人北京万年世纪房地产经纪有限公司的居间下就北京市西城区（原宣武区）8-804号房屋签订的《房屋买卖及居间协议书》无效。二审审理中，赵欣申请万年世纪公司的中介人员杜瑞玺出庭作证，证明购房当时没有查看奎生的户口本和户口本和结婚证；了傅淑良于2015年和2017年两次起诉赵欣要求确认合同无效的起诉书及笔录，证明因傅淑良起诉，所以赵欣未进行诉讼维权；赵欣于2017年5月曾起诉奎生、奎云鹭腾房的起诉书及诉费缴费单据，没有起诉傅淑良是因为其提起的诉讼是房屋买卖合同纠纷，傅淑良并非合同主体；还提供了赵欣与案件人的房屋买卖合同及补充协议，证明赵欣是为了改善生活，所以卖房后再买奎生的房，并不仅仅是为了孩子上学。傅淑良认为上述证据不是新证据，且上述证据不能否定赵欣与奎生之间存在恶意串通，而赵欣2017年起诉腾房并没有起诉傅淑良，明显存在恶意。赵欣在本院审理过程中，对于没有看房屋主卧室的解释为奎生说主卧里面是古董和字画，所以上锁，钥匙在其爱人手里，因爱人没有来，可以改天看或撬锁，因我查看了其他同户型，因此，也没坚持要求看主卧室。本院对一审查明的其他相关事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，傅淑良以奎生出售房屋时未经过傅淑良同意，事后也未获得傅淑良追认，属于无权处分故合同无效的理由，不符合法律规定，据此无法确认奎生与赵欣所签《房屋买卖合同》无效。本案争议的焦点集中在赵欣购买奎生房屋时，是否与奎生存在恶意串通，损害傅淑良利益的情形。根据民事诉讼法的相关规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。因此，傅淑良首先应提供证据证实赵欣与奎生之间存在恶意串通的可能性能够排除合理怀疑。傅淑良对赵欣与奎生之间存在恶意串通可能性提出了相关事由，本院结合赵欣购房的流程、房屋成交价格、赵欣付款情况、到期收房等购房行为是否正常，综合分析判断赵欣与奎生之间签订的《房屋买卖合同》存在恶意串通的可能性是否能够排除合理怀疑。首先，针对赵欣购买奎生房屋的目的来看，赵欣陈述为了改善居住条件，二居室改善为三居室并考虑孩子就近入学、同时方便老人接送，以及住房离赵欣工作地点较近等因素而购买的涉案房屋；赵欣购买奎生的房屋前，已将自己原有房屋出售，就是为了换房做准备；从上述售房行为及赵欣陈述的换房原因分析，赵欣买房的需求有事实基础。赵欣通过万家世纪公司得知奎生出售涉案房屋的信息，并察看了房屋，第一次因无法进入涉案房屋，察看楼下同户型的房屋是为了了解拟购房屋格局的变通选择，也是在万家世纪公司的带领下察看并无不妥。赵欣购买奎生的房屋时察看了该房屋，傅淑良长期居住在涉案房屋内，赵欣察看奎生的房屋时有很大可能遇到傅淑良并向傅淑良了解情况，但赵欣看房时，傅淑良未在屋内，对此赵欣亦询问过万年世纪公司原因，而万年世纪公司对于傅淑良未到场所做的解释并非不合逻辑的解释，同时要求赵欣作为一个购房者，对于傅淑良未在场的理由严格进行核实明显过于苛刻；赵欣察看房屋时，对于主卧室上锁未能予以查看提出异议，但奎生的解释可以让人相信，且由于赵欣察看了同户型的房屋对于房屋格局已有所了解，并出于礼貌未再要求查看主卧室的解释并未悖离常理。其次，赵欣购买涉案房屋的价格与奎生出售房屋的价格基本一致，交易价格符合正常的市场交易价格，赵欣已支付全部购房款，赵欣与万年世纪公司签订《居间合同》，亦给付10余万元的居间费，赵欣购买房屋的流程完全符合正常的购买房屋的过程。综上，赵欣作为普通购房人而言，审查了房产证，相信中介公司的审核结果，亦实际察看了房屋，给付了全部购房款与中介费，购房过程不存在严重的违反交易习惯的情形。再有，赵欣与奎生约定过户后10个月交付房屋，赵欣于2014年4月取得房屋所有权证，正常应于2015年2月取得房屋，但因傅淑良于2014年12月起诉奎生与赵欣物权确认纠纷，在傅淑良采取司法途径维权而尚无结论的情形下，赵欣因与奎生、傅淑良之间存在纠纷，未主张交付房屋的原因实属客观，其解释有合理性。故赵欣选择要求奎生通过每月递增房屋租金的形式减少损失，并认为这样可以使奎生尽快腾退涉案房屋，对于赵欣而言亦是合理救济方式，赵欣到期未能通过诉讼要求奎生交房不能证明其与奎生之间存在恶意串通的情形。在傅淑良几次提起诉讼均以撤诉的方式结案后，赵欣以房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼要求奎生腾房，赵欣选择以房屋买卖合同作为权利基础要求奎生腾房是其对采取何种方式实现权利的选择，是在法律允许的范围内选择救济途径，据此，不能得出赵欣与奎生有恶意串通的情形；因傅淑良并非房屋买卖合同主体，故赵欣没有将傅淑良作为诉讼主体有事实及法律依据，并无不妥；且赵欣起诉是在傅淑良已知道房屋被出售的事实且在傅淑良几次提起诉讼均撤诉的情况下，才主动进行诉讼以实现其房屋买卖合同目的而采取的方式。赵欣不起诉傅淑良亦不能证实其与奎生在签订房屋买卖合同时就存在恶意串通的故意。综上，本院认为赵欣购买奎生与傅淑良的房屋是其真实意思表示，傅淑良提出的赵欣与奎生恶意串通的事实存在的可能性的证据，未达到高度盖然性的证明标准，因此，本院不能认定赵欣与奎生之间存在恶意串通。最后，赵欣购买奎生的房屋并向奎生支付了相应的对价，并未损害傅淑良的实际利益。傅淑良主张赵欣购买奎生的房屋存在恶意串通，损害其利益的依据不足，故其主张合同无效的依据不足。原审法院认定赵欣与奎生之间的就购买北京市西城区（原宣武区）8-804号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及赵欣、奎生、万年世纪公司签订的购买上述房屋的《房屋买卖及居间协议书》无效不妥，本院对此予以纠正。综上所述，赵欣的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零九条、第一百七十条第一款第二项之规定，本院判决如下：一、撤销北京市西城区人民法院（2017）京0102民初33758号民事判决；二、驳回傅淑良要求确认奎生与赵欣及北京万年世纪房地产经纪有限公司签订的关于北京市西城区804号的房屋买卖合同及居间合同均无效的诉讼请求。一审案件受理费70元，由傅淑良负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由傅淑良负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨志东审 判 员 王金龙审 判 员 霍翠玲二〇一九年十一月二十七日法官助理 高 磊书 记 员 孙辰姝