文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民6097号原告:江苏毅信达鼎上资产管理有限公司，住所地在南京市。法定代表人：汪礼平。委托诉讼代理人：胡振皓，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪冰珂，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。被告：黄竞，男，1951年10月24日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：陈骅，北京市盈科（南京）律师事务所律师。第三人：江苏汇鸿国际集团中鼎控股股份有限公司，住所地在南京市。法定代表人：丁海。委托诉讼代理人：陈磊，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。原告江苏毅信达鼎上资产管理有限公司（以下简称毅信达鼎上公司）与被告黄竞及第三人江苏汇鸿国际集团中鼎控股股份有限公司（以下简称中鼎控股公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毅信达鼎上公司委托诉讼代理人胡振皓、汪冰珂，被告黄竞及其委托诉讼代理人陈骅，第三人中鼎控股公司委托诉讼代理人陈磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毅信达鼎上公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即迁出原告位于江苏省南京市；2、请求判令被告支付占有使用费13250元（暂算至2019年5月7日，按照每月1250元的标准计算至实际迁出之日）；3、请求判令被告一次性支付违约金3000元，同时按日支付违约金37200元（暂算至2019年5月7日，按照每日150元的标准计算至实际迁出之日）；4、请求判令被告承担本案律师费50000元；5、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年8月31日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定原告将211室房屋出租给被告，租期自2017年9月1日至2018年8月31日，被告交付了一年的租金及1500元押金。租赁期满后，原告拟收回房屋出售，被告明示放弃优先购买权，却仍无理占用案涉房屋，拒不搬离，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告黄竞辩称：其原为盐城市胶鞋厂的副厂长，1996年因为与江苏省轻工业品进出口（集团）股份有限公司（以下简称江苏轻工业品公司）联营的江苏鸿宇鞋业有限公司（以下简称鸿宇鞋业公司）亏损严重，其被调至鸿宇鞋业公司任副总经理，一直工作至2014年该公司注销。1999年其将鸿宇鞋业公司扭亏为盈，公司董事会决定奖励其2万元现金，并将案涉房屋作为福利房分配给其居住，其随即举家搬迁至南京生活，一致居住至今。后案涉房屋所在地进行房改，大部分福利房被员工购买，因其属于高管，购买房屋事宜需要集团领导审批，而集团领导因工作调动、疾病及经济问题等原因频繁更迭，致使其参与房改购房的事宜被耽搁下来。2017年，原告以涨房租为由骗取其签署了《房屋租赁合同》。其认为公租房的房改应当遵循特定的时期的历史政策，如要出售须事先征询承租人的意见，由于其并未放弃购买公有住房，故原告不能将其驱离案涉房屋。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人中鼎控股公司述称：第三人中鼎控股公司系省属企业，公有住房实物分配政策在2018年12月1日即停止实施，此后就不存在福利分房的问题。211室房屋原系第三人所有，后因公司分立变更至原告名下，被告黄竞并非第三人公司的员工，其当时与被告黄竞签订的是城镇房屋租赁合同，而非福利分房，原告请求被告黄竞返还221室房屋具有事实依据，请求人民法院支持原告的诉讼请求。本院经审理查明以下事实：211室房屋原为江苏轻工业品公司所有。2000年7月25日，江苏轻工业品公司与黄竞签订了一份《公有住房租赁合约》，约定将211室房屋出租给黄竞，租期三年，租金75.07元/月。协议签订后，江苏轻工业品公司将211室房屋交付给黄竞使用。2003年江苏轻工业品公司更名为江苏开元国际集团轻工业品进出口股份有限公司，后于2011年又更名为中鼎控股公司。2014年中鼎控股公司股东会作出了公司分立的决议，决定通过分立的方式成立毅信达鼎上公司。2014年12月5日，毅信达鼎上公司成立。2014年12月6日，中鼎控股公司与毅信达鼎上公司签订了分立协议，约定职工原则上随着所在公司走，与原公司继续保持劳动关系，涉及个别人员的变动，由存续公司与新设公司协商后确定。2015年4月8日，中鼎控股公司因分立将本案所涉房屋过户至毅信达鼎上公司名下。2017年8月31日，毅信达鼎上公司作为甲方与乙方黄竞签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将211室出租给乙方，租期1年，自2017年9月1日至2018年8月31日，押金1500元，租金15000元/年；租赁期满甲方有权收回租赁房屋，乙方有意续租的，应在租赁期届满前2个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后可订立新的房屋租赁合同；乙方未按照本合同的约定履行的，均视为违约，乙方应向甲方支付年租金20%的违约金，违约金不足以弥补损失的，甲方有权就不足部分继续向乙方追偿；乙方未按合同约定向甲方交还房屋的，除应向甲方支付实际占用期间的房屋租金外，每逾期一日，还应按年租金的1%支付违约金，违约金不足以弥补损失的，甲方有权就不足部分继续向乙方追偿；乙方违约的，甲方有权没收押金，并有权要求乙方承担甲方为主张权利所产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、评估费、差旅费等。上述协议签订后，黄竞缴纳了1500元押金和15000元的房租。2018年9月13日，毅信达鼎上公司向黄竞寄送了《通知函》，明确其公司拟不再与对方续约，并要求黄竞收到该函后五日内归还房屋。但是，黄竞在受到该函后，未搬离211室房屋。毅信达鼎上公司因本案诉讼与北京市炜衡（南京）律师事务所签订了委托协议，并交纳了50000元的代理费，北京市炜衡（南京）律师事务所向其开具了50000元的发票。国发（1998）23号文即《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》第二条第（四款）规定，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定。1998年9月23日，江苏省住房制度改革领导小组根据国发（1998）23号文制定了《关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案》，明确全省自1998年12月1日停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，1998年11月30日前参加工作的无房和住房面积未达到规定面积标准的职工，购房时可实行一次性补贴，1998年12月1日后参加工作的职工，实行逐月计发住房补贴，补贴依据房价收入比和当地经济发展水平确定。上述事实，由原、被告双方及第三人提供的证据在卷予以佐证，本院予以认定。庭审中，黄竞称其是2011年退休的，户籍在苏州，退休时其没有明确的用人单位，其是以个人名义缴纳的社会保险费。黄竞为证明其系公房承租人，理应参与公房改革，向本院提供了鸿宇鞋业公司的营业执照、利润表、鸿宇鞋业董事会决议等资料的复印件，营业执照复印件载明鸿宇鞋业公司系合资企业，企业类别为“合资经营（港资）”，注册资本为230万美元，副总经理为宋京江、黄竞；董事会决议载明，鸿宇鞋业公司决定给予黄竞2万元的奖励。原告及第三人对上述证据的真实性、合法性与关联性均不予认可。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，一方不履行义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于黄竞是否系江苏轻工业品公司员工的问题首先，黄竞虽提供了鸿宇鞋业公司的营业执照、利润表和董事会决议等复印件，但并未提供相应的原件，且毅信达鼎上公司及中鼎控股公司均不予确认，故本院对其提供的证据的真实性，不予认定。其次，即使其提供的证据属实，上述证据亦仅能证明鸿宇鞋业公司系合资企业，该公司曾奖励了其2万元钱，而不能使本院认定江苏轻工业品公司将211室房屋奖励给其居住。再次，黄竞陈述其系因江苏轻工业品公司与盐城市胶鞋厂合营鸿宇鞋业公司才被调入该企业工作的，但并未提供充分的证据予以证明，且被告和第三人均不予认可，故本院对其主张的该项事实，不予认定。另外，即使其陈述属实，其亦仅与合资企业鸿宇鞋业公司建立了劳动关系，而不能使本院认定其与江苏轻工业品公司建立劳动关系。最后，黄竞自认其户籍在苏州，其退休时并无具体的单位，其系自行缴纳社会保险费后办理退休手续的，从该陈述可以看出其与江苏轻工业品公司之间并无劳动关系。综上，本院认定黄竞并非江苏轻工业品公司的员工。二、关于黄竞是否应搬离211室房屋的问题首先，黄竞虽然提供了其与江苏轻工业品公司签订的《南京市共有住房租赁契约》，但其签订该契约时南京市已经于2008年12月1日起停止了住房实物分配制度，故该契约仅能使本院认定其与江苏轻工业品公司之间建立了房屋租赁关系，不能使本院认定江苏轻工业品公司仍在实施公有住房分配制度，即仍在从事福利分房行为。其次，中鼎控股公司在通过分立的方式设立毅信达鼎上公司时仅将211室移交给了毅信达鼎上公司，并未在211室房屋上设立负担，即其并未继续要求毅信达鼎上公司将该房屋以公租房的形式继续出租给黄竞，黄竞亦未提供证据证明毅信达鼎上公司在分立时对其负有义务，故黄竞主张毅信达鼎上公司应继续以公租房的方式将该房屋出租，无事实和法律依据，本院不予支持。再次，黄竞与江苏轻工业品公司签订的租赁契约约定的租金仅为75.07元，而与毅信达鼎上公司签订的租赁合同约定的租金标准为15000元/年，两者差距巨大，黄竞作为完全民事行为能力人完全能够理解其与毅信达鼎上公司之间的租赁合同系普通商品房租赁合同关系，而非公有住房租赁合同关系。黄竞辩称，其系被欺骗才签订的房屋租赁合同，但并未提供充分的证据予以证明，且其作为鸿宇鞋业公司的退休高管，显然不会那么容易被骗，否则其不可能获得经营奖励。因此，本院对其辩称的其系被骗才与毅信达鼎上公司签订租赁合同的事实，不予认定。另外，即使其系被骗后才签订的房屋租赁合同，因可撤销合同的撤销期限仅为1年，而其并未在法定期限内申请撤销该合同，故该合同已经发生法律效力。综上，因黄竞并非原江苏轻工业品公司的员工，其承租该房时南京市已经停止住房实物分配，且其与毅信达鼎上公司之间签订了房屋租赁合同，且未提供证据证明该合同符合法定的无效情形，故该合同合法有效，对毅信达鼎上公司及黄竞均具有约束力。因合同到期后，毅信达鼎上公司未与黄竞续签合同，故毅信达鼎上公司请求判令黄竞迁出211室房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。三、关于房屋占有使用费问题因黄竞与毅信达鼎上公司之间的房屋租赁合同于2018年8月31日到期，期满后黄竞并未搬离，故毅信达鼎上公司请求判令其支付占有使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据房屋租赁合同所约定的租金标准，本院认定黄竞应支付2018年9月1日至2019年5月7日的房屋占有使用费10287（1250元/月×8个月+15000元/年÷365天×7天），并应按照1250元/月的标准向毅信达鼎上公司支付自2019年5月8日起至实际搬离之日止的占有使用费。四、关于违约金问题因黄竞在合同到期后未依约搬离房屋的行为构成违约，故毅信达鼎上公司请求判令其承担违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。但是，因双方合同对黄竞违约时需承担的违约金进行了多次约定，且毅信达鼎上公司选择同时适用该两项违约金条款显然会导致违约金过高，而被告辩称应驳回原告诉讼请求的意见应包含降低违约金的意思，故根据被告黄竞的违约情形以及毅信达鼎上公司并未提供证据证明其损失数额的事实，本院酌定黄竞承担违约金5500元。因黄竞已经缴纳了押金1500元，且合同约定毅信达鼎上公司可以直接没收该款，故扣除该款后，黄竞仍应支付违约金4000元。五、关于律师费问题因双方合同约定黄竞违约时应承担的责任范围包含律师费，且毅信达鼎上公司因本案诉讼支出了律师费50000元，而黄竞并未提供证据证明毅信达鼎上公司与北京市炜衡（南京）律师事务所之间所约定的律师费不符合江苏省关于律师收费的规定，故毅信达鼎上公司主张黄竞支付律师费50000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告黄竞于本案判决生效之日起五日内迁出南京市；二、被告黄竞于本案判决生效之日起五日内向原告江苏毅信达鼎上资产管理有限公司支付2018年9月1日至2019年5月7日的占有使用费10287元，并按照1250元/月的标准继续支付自2019年5月8日起至实际搬离房屋之日止的占有使用费；三、被告黄竞于本案判决生效之日起五日内向原告江苏毅信达鼎上资产管理有限公司支付违约金4000元；四、被告黄竞于本案判决生效之日起五日内向原告江苏毅信达鼎上资产管理有限公司支付律师费50000元。五、驳回原告江苏毅信达鼎上资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2369元，由原告江苏毅信达鼎上资产管理有限公司承担569元，被告黄竞承担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙晋辉人民陪审员  王芃芃人民陪审员  徐 进二〇一九年十一月六日书 记 员  陈 蓉