山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终8677号上诉人（原审被告）：李兵，男，1986年12月25日出生，汉族，居民，住山东省济南市。委托诉讼代理人：李宗营（系李兵之父），男，1961年1月12日出生，汉族，居民，住山东省济南市。被上诉人（原审原告）：章丘市友邻物业管理有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：商东起，经理。委托诉讼代理人：袭祥伟，男，该单位员工。委托诉讼代理人：石正阳，山东鲁明律师事务所律师。上诉人李兵因与被上诉人章丘市友邻物业管理有限公司（以下简称友邻物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院(2019)鲁0181民初3879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李兵上诉请求：1.请求判令撤销济南市章丘区人民法院（2019）鲁0181民初3879号民事判决书，改判驳回友邻物业公司的诉讼请求；2.请求二审诉讼费用由友邻物业公司承担。事实和理由：一、原审判决书第4页倒数第1至2行认定事实错误。友邻物业公司在原审中提交前期物业管理服务协议，该前期物业管理服务协议乙方签章处，是空白，没有李兵的签名。友邻物业公司提交的前期物业管理服务协议存根中乙方签章处，手写签字“李兵”，不是李兵本人亲笔书写。友邻物业公司提交的业主登记表中房主姓名处，手写签字李兵，不是李兵本人亲笔书写。经与原审中李兵的授权委托书委托人处手写签字李兵笔迹比对，可见前期物业管理服务协议存根乙方签章处手写签字“李兵”不是李兵本人书写。李兵的一审委托诉讼代理人在一审中表示服务协议存根、业主登记卡签字是李兵本人签字均是错误的。李兵经仔细回忆，发现李兵确实没有在前期物业管理服务协议存根乙方签章处签字。申请二审法院对此进行笔迹鉴定。二、友邻物业公司未经书面催交程序，而直接以诉讼方式向李兵请求支付物业费，且经一审判决予以支持，是违反法定的书面催交程序的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，友邻物业公司请求李兵支付物业费应当经过书面催交程序。三、一审判决认定事实错误，导致错误地适用了《中华人民共和国合同法》第八条、第60条第一款、第109条，《中华人民共和国物权法》第75条，《最高人民法院关于审理建筑无区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条，国务院《物业管理条例》第六条第二款、第七条第五项、第八条等法律规定。友邻物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回李兵上诉请求，依法维持原判。友邻物业公司向一审法院起诉请求：判令李兵支付友邻物业公司物业管理费2023.74元。一审法院认定事实：李兵系济南市章丘区双山街道东城花苑业主，其房屋建筑面积为112.43平方米。2017年6月10日，李兵（乙方）与友邻物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定友邻物业公司为东城花苑提供物业管理服务，住宅物业服务费的收费标准为1.39元/月?平方米。当日，李兵办理了涉案房屋的收房手续。双方均认可物业服务费的收费标准为1.2元/月?平方米。自2018年1月1日至2019年3月31日，被告李兵未向原告友邻物业公司交纳物业费2023.74元（1.2元/月?平方米×112.43平方米×15个月）。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，友邻物业公司与李兵所签订的前期物业服务协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应严格履行合同约定的各项义务。关于李兵提出的友邻物业公司物业服务未达服务标准问题。一审法院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，李兵提交的证据不足以证明友邻物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故李兵以物业服务未达标准为由拒交物业费的辩称意见，一审法院不予支持。关于李冰主张的友邻物业公司未公示物业费开支及公共部分经营收益问题，一审法院认为，该问题属于业主知情权问题。《物业管理条例》第六条第二款规定：“业主在物业管理活动中，享有下列权利：……（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；……”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”李冰应当依法行使其作为涉案小区业主的知情权，但不能以此为由拒绝交纳物业费。关于李兵主张的召开首次业主大会会议问题。《物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。《物业管理条例》第八条规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。《山东省物业管理条例》第二十八条规定，房屋的所有权人为业主。建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。根据上述规定，建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。本案中，友邻物业公司并无召开首次业主大会的权利和义务，李兵据此抗辩无依据，一审法院不予支持。关于李兵主张的占用公共部位设置停车位问题。一审法院认为，业主交纳物业费是物业服务合同中业主的一项主要义务，物业服务企业提供了物业服务，业主应当交纳物业费，物业服务企业私自占用公共部位设置停车位并不构成业主拒交物业费的理由，故对李兵的该项拒交物业费的理由不予采纳。如存在此类情形，业主可以另行主张权利，要求物业服务企业恢复公共部位原状。关于李兵主张的乱搭乱建问题。《山东省物业管理条例》第四十四条规定，业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：（一）损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；（二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；……物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。对于李兵提出的部分业主私搭乱建行为，因物业公司仅有劝阻义务，无强制执行权，如涉及到侵权，李兵可另行主张权利。关于李冰主张的房屋质量问题，一审法院认为，上述问题的责任主体系房屋的建设单位，与本案不属于同一法律关系，李冰不能以此为由拒绝交纳物业费。关于逾期交房、逾期办证问题，李兵可依约向出卖人主张权利，其以此为由拒交物业费，无合同依据和法律依据，对该辩称不予采信。关于李兵主张的供暖问题、租赁车库车位问题、要求开发商提供分户验收记录等问题，与本案亦不属于同一法律关系，李兵以此为由拒交物业费无依据。综上，友邻物业公司依约向李兵提供了物业服务，李兵未及时足额向友邻物业公司交纳物业费已构成违约，故李兵应向友邻物业公司支付2018年1月1日至2019年3月31日期间的物业费2023.74元。本案李兵拒交物业费的抗辩均不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、参照国务院《物业管理条例》第六条第二款、第七条第（五）项、第八条之规定，判决：李兵于判决生效之日起十日内给付章丘市友邻物业管理有限公司物业费2023.74元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由李兵负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。友邻物业公司提供证据一，业主登记表、收房交接书、房屋查看情况表、装修施工拆迁表，证明友邻物业公司为李兵提供了服务，且签字为李兵证明李兵已经实际享受了友邻物业公司的物业服务。证据二编号为XA68749996337的国内挂号信函收据，收件人为李兵，证明友邻物业公司对李兵进行了书面催缴。李兵质证认为，上述材料中签字均不是李兵所签，而是李宗营所签。挂号信应当提交本人签收证据。本院认为，业主登记表、收房交接书、房屋查看情况表、装修施工拆迁表等材料签字虽然不是李兵签字，而是李宗营所签，但李宗营系李兵之父，应当认定李宗营与李兵形成表见代理，且涉案房屋已实际交付，本院对上述证据予以采信。对友邻物业公司提交的挂号信收据，不能证实李兵收到上述信函，对该证据本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审认定事实一致。本院认为，结合友邻物业公司提供的业主登记表、收房交接书、房屋查看情况表、装修施工拆迁表等材料，在二审中李兵的代理人虽然陈述前期物业管理服务协议存根中签字是本人所签，但应当认定签字人与李兵形成表见代理，李兵与友邻物业公司前期物业服务合同合法有效。对于友邻物业公司是否经过书面催交程序的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。物业服务企业有权依据上述规定提起民事诉讼，催告确实有其合理的价值，既可以提醒忘记交费的业主，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通机会，还可以为业主提供一定的宽限期和准备期，但并不能以业主委员会催告行为为物业服务企业起诉欠费业主的前置程序。综上所述，李兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李兵负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  李逢春审判员  何菊红二〇一九年十一月十九日书记员  朱 茜