湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终3340号上诉人（一审被告、反诉原告）:石剑平，女，1976年6月4日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：蒋建霞，湖南滳招律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）:岳阳津湘新汇汽车销售服务有限公司，住所地岳阳经济技术开发区白石岭路**，统一社会信用代码91430600MA4LNJU792。法定代表人：李恒君，公司总经理。委托诉讼代理人：严章，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：管浩懿，湖南金州律师事务所律师。上诉人石剑平因与被上诉人岳阳津湘新汇汽车销售服务有限公司（以下简称“津湘新汇公司”）租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初2865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。石剑平上诉请求：1、撤销一审判决的第一、三、五项；2、判令津湘新汇公司支付水电费19076.5元、电工费400元、清洁工工资4000元、房屋租金78000元，合计101476.5元；3、以上述101476.5元为基数，按银行同期贷款利率计算2019年2月10日至实际清偿之日止的利息，并支付违约金20295.3元；4、由津湘新汇公司支付赔偿金420000元；5、本案一、二审诉讼费用由津湘新汇公司承担。事实和理由：1、一审判决认定津湘新汇公司在2019年2月10日前腾空涉案房屋就可不支付租金，没有事实依据；2、现有证据证明津湘新汇公司尚未支付2018年12月14日至2019年2月26日的水电费用19076.5元、电工费400元，一审判决对此不予支持错误；3、因津湘新汇公司未按合同约定结清相关费用，石剑平依据租赁合同的约定有权拒退保证金，一审判决认定石剑平违约并判决退还保证金错误；4、津湘新汇公司未按合同约定及时缴纳租金，依据租赁合同的约定理应按月租金的五倍承担违约责任，即支付赔偿金420000元。津湘新汇公司辩称：1、津湘新汇公司于2月3日按要求将涉案房屋打扫完毕并发函通知石剑平前来办理交房事宜，但石剑平直至2月22日才函告津湘新汇公司在拆除展厅立柱及展厅外广告后退还押金，津湘新汇公司在收到函件后两日内整修完毕并办理了交房手续，是石剑平怠于行使收房的权利导致2月26日才收房，津湘新汇公司不应为此额外承担租金；2、石剑平主张的水电费、电工工资没有事实依据；3、津湘新汇公司没有违约及侵权行为，石剑平主张的违约金、赔偿金无事实和法律依据；4、石剑平拒不退还押金属严重违约，应当返还押金并支付利息。津湘新汇公司向一审法院起诉请求：1、判令石剑平返还押金20万元及自2019年2月26日起至实际支付之日止的利息（按年利率4%的标准计算）；2、判令石剑平支付违约金4万元。石剑平向一审法院提出反诉请求：1、判令津湘新汇公司支付水电费19076.5元、卫生费4000元、电工工资400元、租金78000元、律师费5000元，共计106476.5元；2、判令津湘新汇公司按年利率4%的标准，以上述101476.5元为基数支付自2019年2月10日起的利息，并赔偿违约金20295.3元；3、判令津湘新汇公司赔偿损失220000元。一审法院认定事实：2017年12月22日，津湘新汇公司与石剑平签订房屋租赁合同一份，约定如下：1、津湘新汇公司从石剑平处租赁岳阳市巴陵东路白石岭北路段东南角的场所；2、租赁期限为2017年8月1日至2018年7月31日止；在租赁期间届满后，如津湘新汇公司经营场所不能同时对接，石剑平可以给予六个月缓冲期至2019年1月31日止，但租金必须在2018年7月31日前一次性付清；租赁期满后，石剑平无条件收回，租赁物不再续租；3、年租金1008000元；津湘新汇公司在交还场地3个工作日内必须结清所有应交纳的全部费用，否则石剑平将依法追索，并加罚20%违约金；4、合同签订之日，津湘新汇公司应向石剑平交纳20万元作为租赁物的保证金（不抵租、不计息）；租赁期满，津湘新汇公司将腾空的租赁场地依约交还给石剑平，结清双方往来账目，石剑平可直接抵扣应由津湘新汇公司承担或欠付的各项费用、租金、违约金和赔偿金后，三个工作日内石剑平退还所剩余保证金，逾期按银行同期贷款利率收取，并加收20%违约金；5、津湘新汇公司应及时缴纳因其经营行为发生的税费、水费、电费；合同期前三个季度的每季度前5日向石剑平方预交水费、电费共计30000元，最后一个季度以实用实交，租赁期满三个工作日内结清，其中水费10元/吨，电费1.3元/度；6、租赁期满后3个工作日内，津湘新汇公司应将租赁物清场，将租赁物完好无损的交还给石剑平方，津湘新汇公司不得拆除和破坏；因津湘新汇公司的原因未按期交还租赁物，逾期石剑平方有权采取停水、停电、限制通行、处置滞留的财产等，由此产生的损失由津湘新汇公司自负，并按月租金的五倍赔付给石剑平。合同签订后，石剑平收取了津湘新汇公司保证金20万元并交付了租赁场所，津湘新汇公司支付了相应的租金。租赁期限届满后，双方延长租赁六个月至2019年1月31日。2019年2月2日，双方委托人员确认津湘新汇公司应当在2019年2月10日（正月初六）前腾空，津湘新汇公司不支付租金；并由津湘新汇公司委托石剑平方聘请清洁人员将租赁场所清干，费用4000元，但招牌和立柱由津湘新汇公司拆除。津湘新汇公司于2月3日向石剑平去函，要求退还保证金20万元至指定的银行账户。津湘新汇公司于2019年2月10日按约将涉案租赁物腾空，向石剑平交付涉案房屋。但石剑平于2019年2月22日回复津湘新汇公司，认为津湘新汇公司除拆除立柱外未将其他相关广告清除并且破坏了展厅的吊顶等，并附应修复地方的照片。2月26日，津湘新汇公司应石剑平要求修复后，石剑平收涉案房屋。之后，津湘新汇公司要求石剑平退还保证金未果。石剑平陈述其委托清洁人员将涉案房屋清理并代津湘新汇公司支付4000元的卫生费。一审法院认为:诉争双方签订租赁合同系双方真实意思的表示，内容合法有效，应受法律保护。双方在解除租赁合同关系时约定津湘新汇公司在2019年2月10日腾空涉案房屋后不承担租金，故石剑平要求津湘新汇公司支付租金的诉讼请求，一审法院不予支持；津湘新汇公司没有按约支付卫生费4000元，故石剑平要求津湘新汇公司支付卫生费4000元应予支持。津湘新汇公司要求石剑平支付利息及承担违约金，虽然约定逾期退还保证金按银行同期贷款利率收取利息并加收20%的违约金，但不应当超出年利率24%，故石剑平应当支付自2019年2月26日起按年利率24%的标准计算的逾期利息及违约金。石剑平要求津湘新汇公司支付水电费、电工工资，其提交的岳阳市东方源汽车销售服务有限公司的收据不能达到其证明目的，故一审法院不予支持。石剑平要求津湘新汇公司承担律师费用没有合法依据，不予支持。津湘新汇公司在2019年2月10日交付涉案房屋时没有恢复原状，但根据石剑平的意见进行了修复，故石剑平要求津湘新汇公司赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、石剑平支付津湘新汇公司保证金200000元；二、津湘新汇公司支付石剑平卫生费4000元；三、以上款项合并后，由石剑平在本判决生效之日起五日内向津湘新汇公司支付196000元并承担以196000元为基数自2019年2月26日起按年利率24%的标准计算至判决确定履行之日止的利息；四、驳回津湘新汇公司的其他诉讼请求；五、驳回石剑平的其他诉讼请求。一审案件受理费4900元，减半收取计2450元，反诉费3250元，合计5700元，由津湘新汇公司负担350元，由石剑平负担5350元。本院二审期间，石剑平围绕其上诉请求提交了新的证据，本院组织双方当事人进行了举证和证据交换，对诉争双方二审争议的焦点事实，本院认定如下：1、津湘新汇公司二审自认其未缴纳2018年12月13日以后的水电费。根据石剑平一审提交的2019年2月26日的电表照片、向津湘新汇公司出具的至2018年12月13日水电费收据（存根），再结合双方签订的《房屋租赁合同》上载明的水电费计算方法，二审确认津湘新汇公司尚欠石剑平水电费19076.5元。2、石剑平提交谢某某与津湘新汇公司行政经理花某的微信聊天截图8张，拟证明石剑平在收到津湘新汇公司要求收房的函后，多次通过谢某某向津湘新汇公司反映交房不符合要求应当进行整改，在津湘新汇公司不及时整改的情况下，石剑平才于2月22日书面复函通知津湘新汇公司整改，并非石剑平怠于收房。津湘新汇公司认为，上述微信聊天记录形成于2019年2月1日至2月21日之间，不属于二审的新证据，且花某已离职无法对该微信聊天记录的真实性进行核对，故对该证据不予质证。二审认为，石剑平既然将谢某某与花某的微信聊天记录作为证据提交，意味着石剑平实际认可谢某某有权代表其就涉案房屋的交还事宜作出意思表示；结合津湘新汇公司一审提交的花某与谢某某的通话录音，应当认定若津湘新汇公司按双方的约定在2月10日前交房，则无需支付2019年2月份的房屋租金。3、在津湘新汇公司一审提交的花某与谢某某的通话录音中，谢某某表示津湘新汇公司应按要求（腾空房屋，并将招牌、立柱、走廊喷绘拆除打扫干净等）在2019年2月10日前交还涉案房屋；石剑平复函中所附的照片显示，至2月22日津湘新汇公司也仅拆除了立柱，而未将招牌（广告）清理拆除；在收到石剑平复函后，津湘新汇又确实进行了整改并于2月26日完成交付。根据上述事实判断，津湘新汇公司在2月3日向石剑平发函要求交房并退还押金时，涉案房屋并未达到双方约定的交付标准。除上述事实外，二审查明的其他事实与原审一致。本院认为，二审争议的焦点可归纳为两个方面：一、石剑平上诉主张的2019年2月1日至2月26的房屋租金能否得到支持。石剑平主张，即便免收2019年2月份租金，前提条件也是津湘新汇按要求在2月10日前交房，现津湘新汇未在2月10日前交房，理应支付房屋租金。津湘新汇公司则主张，若石剑平在收到津湘新汇公司要求交房及要求退还押金的函后，及时验房并提出整改要求，津湘新汇公司完全能够在2月10日前完成交房。二审认为，双方约定房屋交还标准的时间是2019年2月2日（即农历腊月28号），约定的房屋交付时间是2月10日（即农历正月初六），中间相隔仅9天且还包含传统的除夕、新春佳节，石剑平对于免收2月份的租金事实上设置了不合情理的前置条件；而津湘新汇公司为了免交租金，在明知未达到约定的交房标准的情况下，于2月3日（即农历腊月29日）向石剑平发函要求其收房并退还押金，亦存在刻意固定交房及退押金时间节点的不诚信行为。鉴于涉案房屋租赁利益较大，根据民事活动等价、有偿的原则，二审认为酌情由津湘新汇公司负担2019年2月1日至2月10日的房屋租金，较为公平合理。比照《房屋租赁合同》约定的年租金进行计算，2月1日至2月10日的房屋租金为28000元。二、津湘新汇公司、石剑平是否承担违约责任。石剑平上诉主张，津湘新汇公司未按《房屋租赁合同》的约定及时交还涉案房屋，应按照《房屋租赁合同》的约定承担违约责任。二审认为，诉争双方在涉案房屋租赁期届满后（即包括延长六个月租赁期后的2019年1月31日），于2月2日就以何种标准、何时交还涉案房屋达成一致，故应当以2月2日双方约定的交房标准、时间来确定津湘新汇公司是否违约。双方在2月2日约定，若津湘新汇公司在2月10日前按约定交房，则石剑平不收房屋租金；前已述，石剑平就涉案房屋实际上设置了不合情理的交付时间，而津湘新汇公司为了免交租金亦存在不诚信的行为，因涉案房屋在2月26日已完成交付，现又已酌定津湘新汇公司负担了2月1日至2月10日的房屋租金，故二审认定津湘新汇公司无需再向石剑平承担违约责任。至于石剑平的违约责任，因津湘新汇公司在涉案房屋的交付中亦存在不诚信的行为，特别是涉案房屋尚欠的水电费19076.5元直至二审中才予以承认，在诉争双方就退还押金数额争议不清，且未认定津湘新汇公司违约责任的前提下，就石剑平应退还的部分押金亦不应计算违约责任。经计算，石剑平尚应退还津湘新汇公司押金148923.5元（200000元-水电费19076.5元-清洁费4000元-房屋租金28000元）。此外，需要说明的是，石剑平虽上诉主张电工费400元，但未提供充分证据证明此400元属于津湘新汇公司理应承担的部分，故二审对此不予采纳。综上所述，石剑平部分上诉主张成立，对其成立的部分二审予以支持。湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院一审判决认定基本事实清楚，但部分处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初2865号民事判决；二、限石剑平在本判决生效之日起十日内退还岳阳津湘新汇汽车销售服务有限公司押金148923.5元；三、驳回岳阳津湘新汇汽车销售服务有限公司其他诉讼请求；四、驳回石剑平其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5700元，由岳阳津湘新汇汽车销售服务有限公司负担1500元，由石剑平负担4200元；二审案件受理费9148元，由岳阳津湘新汇汽车销售服务有限公司负担1048元，由石剑平负担8100元。本判决系终审判决。审判长 杨 辅审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇一九年十一月十八日书记员 龚 婕