浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2442号上诉人（原审原告）：陆中伟，男，1989年8月24日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：王新庄，浙江南湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈雪华，女，1975年12月19日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。上诉人陆中伟因与被上诉人沈雪华房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初3088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭不开庭审理了本案。本案现已审理终结。陆中伟上诉请求：撤销(2019)浙0402民初3088号民事判决，改判支持陆中伟的全部诉讼请求。事实与理由：（一）原审诉状与合同中“交房”“交钥匙”“领钥匙”等名词含义的澄清：1.《房屋转让居间合同》第十三条第3项第1句“甲方由于房屋正在建造”，讲“交房=交钥匙”有特殊性，需要对其做特别约定。这个特殊性是指：房屋或钥匙流动的起点并不是卖房的沈雪华，而是拆迁办。因此，“交房=交钥匙”在本案中指的是办理房屋或钥匙从拆迁办向陆中伟转移的各种手续。2.《房屋转让居间合同》第十三条第3项第2句“所以甲方在拆迁办统一交付房屋的时候，必须在十日内无条件去物业管理处把钥匙领取出来交付给乙方”，是双方对“交房=交钥匙”的第1个特别约定。这个特别约定把“交房=交钥匙”的过程分成了两段：第1段是领钥匙，即办理房屋从拆迁办向沈雪华的转移手续，因为沈雪华尚未交付尾款等款项，所以这段并非单纯办理领钥匙手续；因为陆中伟在沈雪华向其交钥匙前应该向沈雪华履行的付款义务已经全部履行完毕，所以第2段就是单纯办理交钥匙手续，包括由沈雪华缴纳《房屋转让居间合同》第五条第2项约定的各种费用，以及把沈雪华从拆迁办或代办单位领取的包括住宅和车库在内的案涉房屋的全部钥匙交给陆中伟，陆中伟打收条等手续，即：“交房=交钥匙=领钥匙+单纯交钥匙”。3.《房屋转让居间合同》第十三条第3项第3句“在领取钥匙的过程中产生的一切费用由甲方承担”，是双方对“交房=交钥匙”的第2个特别约定。这个特别约定把领钥匙的过程分成了两步：第1步是办理交尾款手续，即沈雪华与拆迁办和有关单位办理交尾款、签订物业管理合同等要领取钥匙必须办理的各种手续，扫清领钥匙的各种障碍，第2步是单纯领钥匙，即在沈雪华已经办好交尾款手续的情况下，凭有关凭证文件与拆迁办或代办单位单纯办理领钥匙的手续，即：“领钥匙=交尾款+单纯领钥匙”。4.把3代入2，即得“交房=交钥匙=交尾款+单纯领钥匙+单纯交钥匙”。此即为陆中伟第一项诉请与合同第十三条第3项的真实意思。但无论在安置房的交房实践中，还是在《房屋转让居间合同》中，领钥匙的意思都包括了交尾款。因此，陆中伟的第一项诉请表述为：“判令沈雪华立即向嘉兴国际商务区投资建设有限公司领取石雪公寓74幢401室的钥匙并交付陆中伟”。（二）原审认定事实错误。1.原审在认定事实部分遗漏对“领钥匙”进行特殊约定的《房屋转让居间合同》第十三条第3项第3句“在领取钥匙的过程中产生的一切费用由甲方承担”是错误的。该错误导致原审把《房屋转让居间合同》第十三条第3项和陆中伟诉求第一项中的“领钥匙=交尾款+单纯领钥匙”错误地当成了“领钥匙=单纯领钥匙”，把交尾款义务非法从领钥匙义务中剥离了出去，也就是错误地认为《房屋转让居间合同》第十三条第3项没有把“交尾款”约定为沈雪华的交房义务。进而错误地认为“交尾款”不属于沈雪华的交房义务、认为陆中伟没有权利要求沈雪华“交尾款”，因此得出法院不能判决沈雪华交尾款的结论，导致原审得出了本案“合同目的不能实现”的错误结论。原审的推理是：陆中伟至今未交尾款，沈雪华不交尾款就不能“领钥匙”，不能“领钥匙”就不能“交钥匙”(此节推理正确)。法院要想支持陆中伟的诉请，就必须判决沈雪华“交尾款”，但不能判决沈雪华“交尾款”，所以不能支持陆中伟的诉请(此节推理犯了“前提虚假”的逻辑错误，虚假前提是：不能判决沈雪华“交尾款”)。只有支持陆中伟的诉请，陆中伟的合同目的才能实现，既然不能支持陆中伟的诉请，所以陆中伟的合同目的不能实现(此节推理犯了“前提虚假”的逻辑错误，虚假前提是：不能支持陆中伟的诉请)。2.原审在“再查明”部分，认定“沈雪华未交尾款”是正确的。但原审由此推出“沈雪华不能交钥匙”是错误的，犯了推不出的逻辑错误。因为交钥匙=首先交尾款+其次单纯领钥匙+再次单纯交钥匙，所以从“沈雪华未交尾款”只能推出“沈雪华未交钥匙”。“未交钥匙”不等于“不能交钥匙”，从前者推不出后者，正如从“未吃饭”推不出“不能吃饭”。3.原审第4页最后一段中的“但书”部分，从“沈雪华未交尾款”推出“沈雪华不能领钥匙”，同样犯了推不出的错误。因为领钥匙=首先交尾款+其次单纯领钥匙，所以从“沈雪华未交尾款”只能推出“沈雪华未领钥匙”。“未领钥匙”不等于“不能领钥匙”，从前者推不出后者。4.原审弄错了陆中伟第二项诉请的内容。陆中伟将第二项诉讼请求由最初的“判令沈雪华承担120000元的违约金，与陆中伟未付100000元购房款冲抵，应支付陆中伟20000元”变更为“沈雪华从2018年2月9日起，以600000元为基数，按每日万分之五向陆中伟支付违约金，到沈雪华交付案涉房屋钥匙之日止”。5.原审错误地认为陆中伟说过“并不存在适用定则罚金的情形”，在全部审理过程中以及陆中伟提交的法律文书中，陆中伟及其代理人均未说过这句话。陆中伟只是说，其提出的120000元违约金的依据不是《房屋转让居间合同》的定金条款，而是《房屋转让居间合同》的第九条第3项约定的适当让步，陆中伟还当庭宣布取消让步，要求沈雪华按根据该条实际算出的金额承担违约责任。6.原审弄错了陆中伟提出冲抵的前提，犯了歪曲陆中伟本意的错误。陆中伟第二项诉请中提出的冲抵，是在违约金大于100000元的情况下讲的。原审理解为在违约金小于100000元的情况下也可以冲抵是错误的。（三）原审适用法律错误。陆中伟的请求权基础是合同法第一百一十四条第三款，但原审却对此不予理睬，反而到处寻找一些无关的法律，存在多处错误。1.原审对《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条适用错误。该条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”原审的错误是阉割了该法条的但书部分,本案当事人在《房屋转让居间合同》第九条第3项明确约定了不按期交付房屋的违约责任，因此不能适用该司法解释的规定。2.原审严重违反合同法第八条。该条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”在沈雪华拒不履行《房屋转让居间合同》第十三条第3项约定的交房义务，拒不承担《房屋转让居间合同》第九条第3项约定的违约责任的情况下，原审不是根据合同法第八条去保护该两个条款，而是与沈雪华沆瀣一气，合力把合同法第八条和《房屋转让居间合同》的这两个条款扔到了一边，随手把《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房司法解释）第十七条拉出来搪塞。3.原审适用商品房司法解释第十七条文不对题。该条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”原审适用该条错误有四：第一，商品房司法解释适用的范围是商品房，而案涉房屋是二手安置房，违反了该解释对适用对象的规定；第二，商品房司法解释适用的前提是“合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，而《房屋转让居间合同》第九条第3项对逾期交房约定了违约金，违反了该解释对适用条件的规定；第三，原审适用商品房司法解释确定的违约金数额或者损失赔偿额是“按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的，而本案是原审“酌情”确定的，违反了该解释对适用方法的规定；第四，根据网上信息，石雪公寓70平方米的房屋月租金为2400元，13个月就有31200元；案涉房屋106平方米，原审酌定的数额尚不及70平方米房租的一半，“酌情”酌的结果太离谱。《房屋转让居间合同》第九条第3项约定的违约金并不高。就实际损失而言，房屋租金只是其一。原审酌定的1000多元租金是租赁别人的房子，与居住自己装修后的新房相比，居住舒适度的损失是更大的损失，其差距类似低档宾馆和高档宾馆的差距，是十分巨大的，不能不计算在内。并且，为了促使沈雪华履约，陆中伟已经承担了15000元的律师费，单这笔损失就和原审酌定的全部损失的数额相同。而沈雪华迟延交付期间等于无偿占有陆中伟500000元现金，这500000元现金如果有偿出借，按年利率12%计算，13个月也有65000元；若按24%的最高利率计算，单银行利息损失就有130000元。房子的寿命是70年，每迟延交付一年，寿命就减少一年，其实际的使用价值就减少70分之一。从造成损失的责任来说，房屋逾期交付完全是沈雪华背约失信的行为造成，合同约定的违约金是按天计算的，沈雪华随时可以交付房屋终止损失扩大，但沈雪华一方面放任损失扩大，一方面要求降低违约金，按合同法第一百一十九条，就是守约方不采取措施防止损失扩大，都不能就扩大的损失要求赔偿，违约方放任违约致违约金变大，反而要求减少，是没有任何道理的。本案约定的违约金也没有超过最高人民法院关于民间借贷违约金的规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（以下简称合同法司法解释二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，允许违约金在30%的范围内超过实际损失。4.由于原审错误地认为本案合同目的不能实现，一直徒劳地劝导陆中伟把第一项诉请变更为“解除合同”，违反了不告不理的法律原则，浪费司法资源。比如原审引用的合同法第九十四条第四项讲的是当事人解除合同的法定条件，与陆中伟履行合同的主张风马牛不相及。原审判决中“要指出的是，陆中伟在法庭调查时陈述如合同目的不能实现，愿意变更诉讼请求，按根本违约主张违约金1800000元，并主张退还房款500000元，但未提交书面的变更诉讼请求申请，本院对上述陈述的主张不作处理”一段，与陆中伟的诉求相差十万八千里。沈雪华辩称，沈雪华未取得案涉房屋的钥匙，产权证还在拆迁办，沈雪华客观上无法向陆中伟交付钥匙。陆中伟知道案涉房屋属于拆迁安置房，属沈雪华与其女儿共有，其女儿并不同意出售房屋，案涉房屋买卖合同属于无效合同。陆中伟向一审法院起诉请求：1.沈雪华立即向嘉兴国际商务区投资建设有限公司领取石雪公寓74幢401室的钥匙并交付给陆中伟；2.沈雪华赔偿违约金120000元（在陆中伟未付的房款100000元中予以折抵）。后变更为沈雪华从2018年2月9日起，以600000元为基数，按每日万分之五向陆中伟支付违约金，到沈雪华交付案涉房屋钥匙之日止(截止2019年4月30日，446天产生的违约金为：600000元×5×446=133800元)。一审法院认定事实：沈雪华及其女儿罗梦远系案涉房屋权利人。2017年2月28日，陆中伟、沈雪华在嘉兴中亚房地产经纪有限公司的居间下，签订《房屋转让居间合同》一份，约定沈雪华将案涉房屋转让给陆中伟，转让价款为600000元，陆中伟应在合同签订当日支付定金500000元，余款100000元在房屋产权过户登记至陆中伟名下的当日支付；沈雪华应在嘉兴国际商务区投资建设有限公司统一交付房屋之日起十日内，至物业管理处领取房屋钥匙，并将房屋钥匙交付给沈雪华；如沈雪华未能按期交付房屋的，应按总房款的每日万分之五的标准，支付违约金；如一方违约，则应承担相当于房屋价款三倍的违约金等。2018年1月30日、31日，案涉房屋所在小区楼幢集中办理房屋交付手续。另查明，沈雪华因犯赌博罪于2018年9月6日起至今在浙江省女子监狱服刑。再查明，案涉房屋因沈雪华未向嘉兴国际商务区投资建设有限公司支付《嘉兴国际商务区投资建设有限公司房屋搬迁安置协议书》合同项下尾款，尚不能进行交付房屋钥匙。一审法院认为，陆中伟的起诉应提出明确的诉讼请求，经法庭询问及释明，陆中伟表示其主张的“领取钥匙”“交付钥匙”即是为了获得使用房屋的权利，因此，认定陆中伟实际主张的权利为：由沈雪华至嘉兴国际商务区投资建设有限公司办理交房（领取钥匙）手续，并将房屋（钥匙）交付给陆中伟。关于《房屋转让居间合同》的效力，沈雪华抗辩认为合同因缺乏罗梦远同意而无效的意见没有法律依据，一审认定陆中伟、沈雪华之间的房屋买卖合同关系合法有效，受法律保护，双方均应按合同约定履行己方义务。根据合同约定，沈雪华应在统一交付房屋之日起十日内接收房屋（领取房屋钥匙），并将房屋（钥匙）交付给陆中伟，现沈雪华至今尚未履行该合同义务的行为确属违约。但是，因沈雪华接收房屋的权利来源于《嘉兴国际商务区投资建设有限公司房屋搬迁安置协议书》的约定，而又尚未支付该合同项下的房屋尾款，接收房屋尚存障碍，因此，一审对陆中伟主张由沈雪华办理收房手续并再向陆中伟交房的诉讼请求难以支持。根据法律规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。本案中，陆中伟主张沈雪华承担继续履行合同的责任，并不存在适用定金罚则的情形，根据合同约定，沈雪华应按总房款每日万分之五的标准向陆中伟支付逾期交房违约金。对此，沈雪华在庭审中不同意按上述标准支付违约金，一审参考同地段同条件房屋的租金水平，酌情确定沈雪华应支付陆中伟2018年2月10日（应履行交房义务之日）至2019年4月30日（本案起诉之日）期间的违约金15000元。因陆中伟在起诉时主张违约金在尚未支付的房款100000元内予以折抵，该履行内容在本案判项中不再体现。要指出的是，陆中伟在法庭调查时陈述“如合同目的不能实现，愿意变更诉讼请求，按根本违约主张违约金1800000元，并主张沈雪华退还房款500000元”，但未提交书面的变更诉讼请求申请，对上述陈述的主张不作处理。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回陆中伟的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取1350元，由陆中伟负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陆中伟上诉认为沈雪华对其负有的交房义务包含交付尾款、交付钥匙的义务，不应将三者割裂开来。但无论是交房还是交付钥匙，沈雪华履行义务的对象均是陆中伟；而沈雪华交付尾款的对象则是嘉兴国际商务区投资建设有限公司，因嘉兴国际商务区投资建设有限公司未参加本案诉讼，本院无法就“沈雪华向嘉兴国际商务区投资建设有限公司交付尾款”作出判决。又因沈雪华向嘉兴国际商务区投资建设有限公司交付尾款是其取得房屋权利、向陆中伟交付房屋钥匙的前提，在这个前提无法在本案中得到解决的情况下，一审判决驳回陆中伟要求沈雪华交付房屋钥匙的诉讼请求，并无不当。关于逾期交房违约金，因沈雪华存在逾期交房的违约行为，应当承担相应的违约责任。但考虑到沈雪华向嘉兴国际商务区投资建设有限公司交付尾款具有不确定性，如上所述，陆中伟又无法就此强制沈雪华履行，则后续陆中伟可就《房屋转让居间合同》是否继续履行、沈雪华赔偿损失等另行主张。因两种违约责任存在重合部分，应综合考虑，本院认为在另案中一并予以解决较为合理，故本案可驳回陆中伟关于违约金的诉请。一审就违约金的认定和处理存在不当，对双方当事人不具有约束力，但其驳回陆中伟诉请的裁判结果和二审的裁判结果是相同的，可予维持。综上，一审对违约金处理不当，但裁判结果是正确的，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由陆中伟负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 王世好二〇一九年十一月十二日书记员 张叶娟