北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京02民终13552号上诉人（原审被告）：北京团河路建材批发市场有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇团河路西口。法定代表人：杨景芳，经理。委托诉讼代理人：周树雨，男，北京团河路建材批发市场有限公司职员。委托诉讼代理人：曹祝德，北京市包诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市大兴区物资集团有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇海子角西里**楼。法定代表人：张宝臣，董事长。委托诉讼代理人：王欣峰，男，北京市大兴区物资集团有限公司员工。委托诉讼代理人：董子野，北京市三维律师事务所律师。上诉人北京团河路建材批发市场有限公司因与被上诉人北京市大兴区物资集团有限公司租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2018)京0115民初17705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人北京团河路建材批发市场有限公司之委托诉讼代理人曹祝德，被上诉人北京市大兴区物资集团有限公司之委托诉讼代理人董子野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京团河路建材批发市场有限公司（下称团河建材公司）上诉请求：一、撤销一审判决，将案件发回重审或者依法改判驳回北京市大兴区物资集团有限公司（下称大兴物资集团）诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费均由大兴物资集团承担。事实和理由：一审判决认定案件基本事实不清，适用法律错误，主要表现在：一、一审法院一方面认定案涉土地位于拆迁范围内，另一方面却未认定因案涉土地位于拆迁范围内合同是因不可抗力而解除的事实，认定事实不清，前后脱节、不能形成闭合的证据链，导致判决错误。1.一审法院认定案涉土地位于拆迁范围内的依据是“本院派员前往北京市大兴区住房和城乡建设委员会调查取证，经该单位拆迁科工作人员核实，在测绘成果图中显示标明的‘北京市大兴区蔬菜公司其他商业用地1’的土地为团河建材公司所占用土地，该地块明确在拆迁范围之内”，在没有明示或释明法院派员依据的情况下，又没有其他证据佐证案涉土地位于拆迁范围内，一审法院认定事实缺乏依据。2.大兴物资集团向法庭出具的一系列所谓的行政拆迁方面的文件立法程序是否合法？内容是否符合法律法规？与本案是否具有法律上的因果关系？这些问题均被一审法院故意绕开、只字未提，但一审法院却在不言自明的状态下将这些文件当作“不可抗力”的证据加以适用，并据此判决解除合同，显然是错误的。二、一审法院并未释明“解除合同的条件”即“不可抗力”是指什么？具有那些在案证据？直接援引《合同法》第九十四条解除双方的租赁合同显然属于适用法律错误。三、案涉场地原有房屋面积是4676.6平米，我公司有新建和扩建，立项审批手续均已办理，只是没有办理产权证书。案涉土地的性质是国有商业用地，依据房地一体原则，加之改制的时候土地使用权已经作为出资，故我公司对房屋所占土地有使用权，对此我公司已经诉到北京市大兴区人民法院了，要求确权。综上，请求二审法院查明事实，依法公正裁决，支持我公司的上诉请求，以维护法律尊严，彰显司法公正。大兴物资集团辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。团河建材公司的上诉请求没有事实及证据支持，应予驳回。案涉土地系国有，不管是改制之前还是之后，国有性质均未变化。团河建材公司改制过程中，土地并没有参与评估改制，也没有划归到团河建材公司名下，参与的只是地上物和其他资产。另外，我公司向法院提供了土地租赁合同，合同中明确约定将13.69亩土地使用权出租给团河建材公司使用，故双方关于土地是租赁关系，通过合同认定土地使用权归我公司，出租给团河建材公司使用，即团河建材公司不享有土地使用权。关于地上物，团河建材公司提到的4000多平米的原有房屋，仅仅是依据其调取的工商档案复印件，原件及相关规划没有提供，故原有面积及新建面积，原有房屋是否存在，拆了多少新建多少我公司目前无法核实。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。大兴物资集团向一审法院起诉请求：1.解除于2008年6月1日签订的《土地租赁合同》及在2012年10月26日签订的《协议书》，解除时间为送达解除函之日2018年5月9日；2.团河建材公司将上述《土地租赁合同》及《协议书》涉及的位于大兴区团河路口的13.69亩土地及地上物腾退给大兴物资集团；2.诉讼费用由团河建材公司承担。一审法院认定事实如下：2008年6月1日，北京市大兴区人民政府国有资产监督管理委员会（甲方、出租人，下称大兴国资委）与团河建材公司（乙方、承租人）签订《土地租赁合同》；双方约定甲方将位于大兴区团河路口的东至伟豪铝业公司、南至双河南里20#楼、西至双河南里5#楼、北至团河路的13.69亩土地的使用权出租给乙方使用，租赁期限为20年，自2008年6月1日至2028年5月31日；关于租金，双方在合同书第三条、第四条约定：“经甲乙双方商定，租金的交纳方式采取按年支付先付后用的方式，年租金为55500元，由乙方于每年1月10日向甲方交付。第一年租金于本合同签订之日交付。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之二的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之二十的违约金”、“甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付”；关于扩建房屋及租赁物交还，双方在合同书第五条、第九条、第十条约定：“由甲方出租的土地性质决定，乙方所建地上建筑物均无法取得产权证书，且待租赁期满后，乙方所有的地上建筑物无偿归甲方所有”、“合同约定的租赁期限届满或双方协商一致解除合同后10日内，乙方向甲方办理地上物交接手续”、“本合同租赁期限届满，甲方拟继续出租本合同标的时，乙方在同等条件下享有优先承租权。如乙方不再继续租赁，乙方应保证工作人员撤离、将属于自己的可移动设备搬出，土地房屋腾空，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净”；关于合同解除，双方在合同书第十一条约定：“在租赁期限内，因不可抗拒的原因致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任。因城市规划建设、政策性调整，如需拆迁，土地补偿金全部归甲方所有，其余补偿归乙方所有”；关于协议管辖，双方在合同书第十二条约定：“本协议在履行中如发生争议，双方协议解决，协商解决不了的，任何一方均可向大兴区人民法院起诉”；关于补充协议，双方在合同书第十三条约定：“双方协商一致可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力”。合同签订后，大兴国资委向团河建材公司交付租赁土地；团河建材公司交纳土地租金，并在租赁土地上陆续建造大量房屋，并经营北京团河路建材批发市场。团河建材公司原名“北京市大兴县蔬菜公司干菜调味食品经销公司”（全民所有制），后经国有企业股份制改制，名称变更为“北京团河路建材批发市场有限公司”（有限责任公司），工商注册的经营范围为：“承办北京团河路建材批发市场”等。2012年10月15日，大兴国资委下发京兴国资发﹝2012﹞119号“大兴区国资委关于将北京团河路建材批发市场责任公司所租赁的团河路口土地划转到北京市大兴区物资总公司的决定”，告知北京市大兴区物资总公司：“经区国资委主任办公会研究决定，现将区国资委监管的位于东至伟豪铝业公司、南至双河南里20#楼、西至双河南里5#楼、北至团河路的13.69亩土地划归北京市大兴区物资总公司。目前该地块已出租，租期20年。划转后，要求你单位及时进行租赁合同变更及账户处理工作”。2012年10月26日，为执行上述决定，大兴国资委（甲方）、北京市大兴区物资总公司（乙方）、团河建材公司（丙方）签订《协议书》；各方约定鉴于：“一、甲方与丙方于2008年6月1日签订《土地租赁合同》。二、根据政府相关文件（京兴国资发（2012）119号），丙方所租赁的上述团河路口土地已划转到北京市大兴区物资总公司名下”，各方达成如下合意：“一、三方确认，甲方与丙方于2008年6月1日签订的《土地租赁合同》中甲方（原土地租赁合同出租方）的权利与义务全部由乙方承接。二、自2008年6月1日至本协议签订之日丙方所欠租金由乙方收取。三、原《土地租赁合同》其他条款不变，由本协议项下乙方和丙方继续履行”。至此，于2008年6月1日所签订《土地租赁合同》的出租人变更为北京市大兴区物资总公司，承租人仍为团河建材公司；之后，经北京市工商行政管理局核准，北京市大兴区物资总公司的企业名称在2013年6月19日变更为北京市大兴区物资集团有限公司，即大兴物资集团；该《土地租赁合同》所涉土地为国有土地。2018年4月3日，北京京创投资有限公司下发“关于配合滞留项目清理工作的函”，函告大兴物资集团：“根据区政府工作部署，我公司负责大兴区黄村镇四街、五街、六街村土地一级开发项目的实施工作，贵公司团河路口用地（东至伟豪铝业、南至双河南里20#楼、西至双河南里5#楼、北至团河路）位于开发范围内，需进行国有土地使用权收回。为了贯彻落实区政府加快推进滞留项目清理工作要求，实现新城规划，提升城市品质，请贵单位于2018年5月31日前配合完成土地收回工作，将土地交付我公司”。就上述涉及“大兴区黄村镇四街、五街、六街村土地一级开发项目”，2010年11月19日，北京市国土资源局大兴分局作出京国土兴预[2010]97号“关于大兴区黄村镇四街、五街、六街地块土地一级开发项目用地预审意见”；2010年12月10日，北京京创投资有限公司取得京建大拆许字[2010]第158号房屋拆迁许可证，该许可证载明拆迁范围为：“东至：新凤河和团河农场和现状国有用地权属界。南至：横六路和现状图国有用地权属界。西至：京开高速。北至：团河路”，拆迁实施单位为北京建鸣园拆迁服务有限公司，拆迁期限为2010年12月10日至2011年12月9日（后经北京市大兴区住房和城乡建设委员会核准，该拆迁期限一直在延期）；2010年12月24日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会发布京兴建拆告字[2010]第24号拆迁公告，对上述房屋拆迁许可证所拆迁情况进行公告，并要求该次拆迁所涉建设用地范围内的房屋及其附属物需要拆迁，各被拆迁的范围和居民必须服从城市建设的需要，自2010年12月25日起至2011年1月25日以前完成搬迁；2011年5月4日，北京市发展和改革委员会作出京发改[2011]626号“关于大兴区黄村镇四街、五街、六街村土地一级开发项目建议书（代可行性研究报告）的批复”，就有关核准事项函告北京市大兴区发展和改革委员会：“建设地点：大兴区黄村镇，东至新凤河和团河农场界和现状国有用地权属界、西至京开高速、南至横六路和现状国有用地权属界、北至新凤河和团河路。具体用地范围由规划管理部门确定。二、规划用地：规划总用地面积307262平方米，其中规划建设用地135625平方米，代征道路用地93202平方米，代征绿化用地73819平方米，代征水域4616平方米，具体规划用地指标由规划管理部门核定……”；北京市大兴区发展和改革委员会于2011年5月11日作出京兴发改转[2011]25号“关于转发大兴区黄村镇四街、五街、六街村土地一级开发项目建议书（代可行性研究报告）的批复的通知”，函告北京市土地整理储备中心大兴区分中心，该中心申报的《关于建设大兴区黄村镇四街、五街、六街村土地一级开发项目核准的请示》已经北京市发展和改革委员会批复（京发改[2011]626号）。在2017年2月22日，在北京市大兴区人民政府官方网站刊发了政府文件“北京市大兴区人民政府办公室关于印发《大兴区组织开展‘疏解整治促提升’专项行动（2017-2010年的实施意见》的通知”及具体事实意见，要求大兴区各镇人民政府、区政府各委、办局（公司）、中心，各街道办事处贯彻落实；2018年3月22日，本案诉争土地所在区域的人民政府北京市大兴区观音寺街道办事处发布公告，告知本案诉争土地上的北京团河路建材批发市场商户：“……为此对北京团河路建材批发市场进行疏解，诚请各位商户于2018年4月底前搬离。感谢各位商户对首都工作的支持”；上述公告除张贴于北京团河路建材批发市场内之外，还在互联网上被不同网站转发。2018年5月9日，大兴物资集团向团河建材公司送达“北京市大兴区物资集团有限公司致北京团河路建材批发市场有限责任公司的函”，函告团河建材公司：“2018年4月3日，我集团公司接到《北京京创投资有限公司关于配合滞留项目清理工作的函》（京创字[2018]10号）及相关政府批准文件。因贵公司所租团河路口的土地已列入大兴区政府的开发范围，需进行国有土地使用权收回，北京京创投资有限公司明确通知我集团公司于2018年5月31日前配合土地收回工作，将土地将交付北京京创投资有限公司。为此我集团公司正式函告贵公司解除双方土地租赁合同，同时要求贵公司于2018年5月31日前将所租土地交付我集团公司”。团河建材公司认可于2018年5月9日收到上述函件，但主张其在2018年6月26日向大兴物资集团送达“北京团河路建材批发市场有限公司致北京市大兴区物资集团有限公司的复函”（载明不同意解除土地租赁合同）；大兴物资集团否认收到上述复函。团河建材公司不认可其所租赁土地位于拆迁范围内，其向北京市规划和国土资源管理委员会申请政府信息公开，要求获得大兴区团河路口西南所在位置的控制性详细规划；上述政府部门向团河建材公司作出答复告知书，并提供“大兴新城DX00-0208-6001等地块控制性详细规划”；对此大兴物资集团质证称，团河建材公司所要调取的位置为团河路口西南（西口南），该位置应该在京开路西侧，而本案诉争土地位于团河路口的东南及正南，所以团河建材公司所要调取的位置的控制性规划当然不在规划中，根据政府部门出示的控制性详细规划图，清晰的显示案涉土地正式纳入控制性规划中，根据法律规定及开发建设流程，修建性详细规划应该是在开发商取得土地后才能进行的规划，目前仍处于拆迁阶段。为准确核实国有土地性质的诉争租赁合同土地是否位于拆迁范围内，法院派员前往北京市大兴区住房和城乡建设委员会调查取证，经该单位拆迁科工作人员核实，在测绘成果图中显示标明的“北京市大兴区蔬菜公司其他商业用地1”的土地为团河建材公司所占用土地，该地块明确在拆迁范围之内。诉争租赁土地现仍由团河建材公司占用，团河建材公司现已清退租户，拆迁公司已进行初步清登。在本案审理过程中，为一次性解决争议，法院释明团河建材公司可就解除合同所涉及补偿或赔偿损失等事宜提起反诉；团河建材公司提起反诉，要求大兴物资集团赔偿团河建材公司房屋及附属设施价值损失、逾期可得租金损失等损失，并提出鉴定申请；对该反诉及鉴定，法院予以受理；之后，在启动鉴定程序过程中，团河建材公司申请撤回反诉及鉴定，在核实是否为真实意思表示及是否坚持撤回后，法院予以准许。一审法院认为：基于大兴国资委、团河建材公司在2008年6月1日签订的《土地租赁合同》，以及大兴国资委、北京市大兴区物资总公司、团河建材公司在2012年10月26日签订的《协议书》，大兴物资集团与团河建材公司所形成土地租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在上述合同书中，未对合同单方解除权进行明确约定，双方亦未协商一致解除合同，但是，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”而根据已查明事实，诉争租赁土地位于拆迁范围内，拆迁人已取得房屋拆迁许可证并发布拆迁公告，土地租赁合同履行遇到客观障碍，故大兴物资集团有权要求解除合同；根据上述法律第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因大兴物资集团已在2018年5月9日向团河建材公司送达“北京市大兴区物资集团有限公司致北京团河路建材批发市场有限责任公司的函”，即已送达解除函，故双方当事人之间的土地租赁合同关系应在2018年5月9日解除。根据上述法律规定第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因法院确认合同解除，故承租人团河建材公司应将所涉13.69亩土地及地上物腾退给大兴物资集团。就地上物的补偿等事宜，在法院释明后，团河建材公司提起反诉，后又撤回反诉，故对所涉争议，争议方可另行解决。综上所述，对大兴物资集团的全部诉讼请求，均应予以支持。据此，一审法院于2019年9月判决：一、确认北京市大兴区物资集团有限公司与北京团河路建材批发市场有限公司之间的土地租赁合同关系于二○一八年五月九日解除，即确认北京市大兴区人民政府国有资产监督管理委员会与北京团河路建材批发市场有限公司在二○○八年六月一日的签订《土地租赁合同》，以及北京市大兴区人民政府国有资产监督管理委员会、北京市大兴区物资总公司、北京团河路建材批发市场有限公司在二○一二年十月二十六日签订的《协议书》均于二○一八年五月九日解除；二、北京团河路建材批发市场有限公司于判决生效后十日内将上述第一项合同书所涉位于大兴区团河路口的13.69亩土地及地上物腾退给北京市大兴区物资集团有限公司。本院查明的事实与一审基本一致。二审期间，团河建材公司提交北京市大兴县菜蔬公司出具的《改制证明》复印件、大兴县国有资产管理局出具的《关于对北京市大兴县菜蔬公司干菜调味食品经销公司资产评估立项的批复》及《关于对北京市大兴县菜蔬公司干菜调味食品经销公司资产评估结果确认的通知》复印件，证明案涉土地使用权作为出资参与企业改制；大兴物资集团不认可该三份证据的真实性，且认为该三份证明无法证明土地使用权参与了评估改制。团河建材公司另提交大兴县房地产管理局1993年8月9日颁发的《房屋所有权证》、北京市大兴区计划委员会作出的兴计基前字（1999）第180号、兴计基字（1999）第195号、兴计基字[2001]第129号批复，北京市大兴县城市规划管理局作出的大规建字184号（1992年5月30日颁发）、大规建字307号（1993年8月23日颁发）、1999-大规建字-0281号（1999年12月14日颁发）建设工程规划许可证，北京市大兴县规划建设管理委员会1992年8月8日颁发的《大兴县建设工程开工证》、北京市规划委员会大兴分局颁发的《北京市规划委员会规划意见书（A类）》（2004规（大）意字0031号，2004年5月26日发布）及附图，证明北京市大兴县菜蔬公司在团河路建设、翻建办公、库房等获得立项许可、规划许可、建设许可，案涉房屋属合法建筑，团河建材公司为所有权人；大兴物资集团认为上述批复和建设工程规划许可证，都是团河建材公司改制之前取得的，是改制之前国有企业申办的土地所有权证，不认可团河建材公司的证明目的，且2001年大兴县为推进改制成立改革委员会，很多国企进行了改制，但是土地使用权均没有参与改制，都是地上物参与改制。二审补充查明，团河建材公司于2001年5月22日更名为北京京兴团河建材有限公司，于2002年11月30日更名为北京团河路建材批发市场有限公司。本院调取团河建材公司的《住所使用证明》，产权单位证明一栏载明：“本房产产权归北京市大兴县菜蔬公司干菜调味食品经销公司，同意将2250.1m2以投资方式提供给北京京兴团河建材有限公司企业使用，期限为30年。”团河建材公司认为《住所使用证明》仅用于办理营业执照，不能证明资产的所有权人。本案审理期间，团河建材公司向北京市大兴区人民法院起诉，要求法院判决确认坐落于“大兴县黄村镇团河南侧”的商业用房（兴全字第1181号《房屋有所权证》）及房屋所涉及国有土地使用权属团河建材公司所有，并以该案裁判结果影响本案裁判结果为由申请本案中止审理。本院认为，大兴国资委、团河建材公司与大兴物资集团签订的《土地租赁合同》及《协议书》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。根据上述协议，团河建材公司承租大兴物资集团名下13.69亩土地的国有土地使用权，现土地租赁合同因不可归责于双方的拆迁事由而发生解除，团河建材公司应向大兴物资集团腾退租赁土地；根据房地一体的原则，团河建材公司应一并腾退上述地块上的地上物。原审法院对此处理并无不当，本院予以维持。团河建材公司以另案土地使用权权属争议要求中止审理本案的意见，因与《土地租赁合同》及《协议书》约定的土地租赁性质明显相悖，本院不予采纳。对于地上物的补偿问题，双方可另行解决。综上所述，团河建材公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9350元，由北京团河路建材批发市场有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇一九年十一月二十五日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥