浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初8687号 原告：孔春荣，男，1960年5月17日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：陆东明，浙江诺力亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐力，浙江诺力亚律师事务所律师。 被告：宗书才，男，1971年5月2日出生，汉族，住江苏省徐州市市辖区。 被告：杭州朗晴时装有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区乔司街道方桥村。 法定代表人：宗书才。 原告孔春荣（以下简称原告）为与被告宗书才、杭州朗晴时装有限公司（以下简称朗晴公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年4月28日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员孙莎独任审判。本院于2019年7月8日组织双方进行庭前会议，原告的委托诉讼代理人徐力，被告宗书才以及被告朗晴公司的法定代表人宗书才到庭参加。被告宗书才于同日申请司法鉴定，后因其未预交鉴定费用，案卷退回。本院于2019年9月28日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人徐力，被告宗书才以及被告朗晴公司的法定代表人宗书才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2014年，被告宗书才与朗晴公司因生产经营需要向原告租赁位于海王工业区配套用房的标准厂房三楼并签订《租赁合同》一份，合同约定租赁期限自2014年10月1日至2017年9月30日，年租金288000元。合同签订后，原告依约向被告交付案涉房屋，但被告多次拖欠原告房屋租金。2017年9月20日，合同期即将届满，因被告要求继续承租案涉房屋并承诺将积极支付房屋租金，故原告同意在合同期满后继续参照原租赁合同的约定将案涉房屋出租给被告。截至2019年4月10日，二被告累计已拖欠原告房屋租金644750元，至今未向原告支付任何费用，原告多次向两被告主张上述权益未果。诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方之间的房屋租赁合同关系；2.依法判令被告立即将位于海王工业区配套用房的标准厂房三楼腾退给原告；3.依法判令被告立即支付原告房屋租金644750元（其中2018年8月10日前拖欠452750元，2018年8月11日至2019年4月10日拖欠192000元，合计644750元）；4.依法判令被告支付自2019年4月11日至实际腾退归还房屋之日止的房屋租金、占有使用费（按288000元/年的标准计算至腾退归还房屋之日止）；5.依法判令被告立即支付违约金28800元。6.依法判令被告立即支付律师费24000元；7.本案诉讼费、保全费由被告承担。 原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料： 1.租赁合同一份（原件），证明被告向原告租赁案涉房屋以及双方约定年租金为288000元以及违约责任的事实； 2.承诺书一份（原件）、欠款单一份（原件），证明被告在原房屋合同期满后继续承租案涉房屋以及被告多次拖欠原告房屋租金的事实（截至2019年4月10日，两被告累计已拖欠原告房屋租金644750元）； 3.律师函一份（复印件）、邮寄凭证一份（原件），证明经催讨，被告至今仍未支付拖欠原告租金的事实； 4.委托代理合同一份（原件）及律师费发票一份（原件），证明原告为主张自己的权益支付律师费24000元的事实； 5.方桥经合社情况说明一份（原件）、房屋租赁合同一份（方桥经合社盖章确认件）、丁宝荣情况说明一份（原件），证明案涉房屋开始是由杭州市余杭区方桥股份经济合作社租赁给原告，后又将房屋出租给丁宝荣，房屋经营一直都是原告在处理，相关房屋租金都应为原告所有，原告主体适格的事实； 6.情况说明一份（原件），证明案涉房屋系小区配套用房的事实； 7.土地证一份（复印件），证明案涉房屋合法的事实。 二被告答辩称：合同实际签了五年，合同尚未到期。2019年的房租付款条件没有成就。原告已经同意延期支付租金，故不能按照合同约定的期限主张。 二被告为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料： 1.租赁合同一份（原件），证明双方已经协商修改租赁时间的事实； 2.计算清单一份（原件），证明实际欠款金额的事实； 3.中国农业银行自助设备客户通知书三份（原件）、收款收据两份（原件）、客户回单两份（原件），付款清单一份（原件），证明被告不认可欠款清单数额的事实； 4.电费明细一组（打印件），证明原告给被告停电的事实； 5.说明一份（原件）、电费明细一组（打印件）证明被告不存在违约，是原告给被告停电违约在先的事实。 本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定本案的事实如下： 2014年11月2日，原告作为出租方（甲方），被告朗晴公司、宗书才作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁坐落于海王工业区配套用房的标准厂房三楼作为生产经营场地使用，面积1500平方米，租赁期自2014年10月1日至2017年9月30日，租金16元/月？平方米，年租金合计288000元，一年一付，先付后用，提前一个月支付。乙方拖欠租金累计达30天以上的，甲方可以提前终止合同，无偿收回该房屋。乙方逾期交付租金的，另按每天租金的3倍支付甲方违约金，逾期10天以上，另按年租金总额的10%支付甲方违约金。合同中如发生争议，协商不成的，任何一方均应向杭州市余杭区人民法院提起诉讼，如一方败诉（包括被驳回诉讼请求），应承担另一方因诉讼实际支付出的律师代理费、差旅费、鉴定费、通讯费等一切诉讼费用。 原告出具的落款时间为2017年9月20日的《承诺书》载明：诗书才华服装厂，承诺向杭州春泰服装辅料有限公司所欠房租金总计507600元，至2018年春节前付款20万元，如不按时支付，本人自动退出经营场地，所有设备设施不能搬离。承诺人处加盖“诗书才华时装专用章”，并由被告宗书才签字。 原告出具的落款时间为2018年8月10日的《欠款单》载明：诗书才华时装厂宗书才欠孔春荣、高宜春房租费总计452750元。对于该欠款数额，二被告在庭审中出示《计算清单》一份，载明：房租28.8万元*4年=115.2万，已付28.8+21.125+20=69.925万，应欠款452750元。 2018年9月15日，丁宝荣（乙方）与杭州余杭方桥股份经济合作社（甲方）签订《余杭区村级集体房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租赁坐落于方桥的房屋，建筑面积2590平方米（三楼），租赁期限自2017年12月15日起至2020年12月14日，租金每年414400元。 2019年4月15日，原告向二被告寄送律师函，告知二被告截至2019年4月10日，其已拖欠房屋租金644750元，并要求其收函之日起5日内付清。 2019年6月30日，股份经济合作社出具《情况说明》，载明：杭州市余杭区海王工业园区配套标准厂房三楼2000平方米为股份经济合作社出租给孔春荣，租赁从2014年1月至2018年1月为止。 2019年9月27日，丁宝荣出具《情况说明》，载明：丁宝荣与股份经济合作社签订的《余杭区村级集体房屋租赁合同》，该份合同由丁宝荣出面跟村里签订，实际该房屋是由孔春荣承租使用的，也一直由孔春荣出面经营管理，收取租金等，该房屋的所有经营、租金等收益由孔春荣享有。 2019年10月11日，杭州余杭方桥股份经济合作社出具《情况说明》一份，载明：位于余杭区经济合作社（农居点）的配套用房，该房屋由经济合作社依法建造，为村集体所有的合法财产。杭州市余杭区乔司街道城建管理办公室在该份情况说明上加盖公章。 另查明。 （一）原告为本案诉讼支出律师代理费24000元。 （二）原告为本案诉讼支出财产保全申请费4008元。 （三）庭审中，二被告表示与原告发生房屋租赁合同关系的主体是二被告；原、被告均认可原告于2019年1月30日起对案涉房屋采取停电措施。 本院认为，（一）关于两份《租赁合同》。原告出示的《租赁合同》系签订双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。二被告在庭审中出示的《租赁合同》中的租赁期限存在修改痕迹，且有部分手写文字与原告出示的《租赁合同》存在不一致之处，但二被告未出示有效证据证明该修改系原告本人所写或经双方认可，故本院对原告出示的《租赁合同》予以认定。现该份合同约定的租赁期限已届满，亦无证据证明双方有另行签订书面合同或对续租期限达成一致，故原、被告之间为不定期租赁关系。（二）关于违约方是谁。现二被告认可案涉房屋租赁合同关系的一方主体为二被告，且其尚欠部分租金未付，故二被告已构成违约，原告有权要求解除双方之间房屋租赁合同关系，并要求二被告腾退房屋。二被告虽主张其曾支付5万元作为原告同意延长租赁期限至5年的费用，案涉租赁期限尚未到期，但其并未出示有效证据证明，故本院不予采信，且即使租赁期限未到期，二被告拖欠租金已构成违约，原告亦有权要求提前解除合同。另，二被告关于原告多次采取停电措施，并以此强迫其出具保证书等材料的主张，因无有效证据证明，且二被告于2018年8月10日出具《欠款单》对拖欠的租金已进行了结算，故二被告该抗辩意见，本院亦不予采信。（三）关于违约责任。原告要求二被告支付房租的诉讼请求，首先，关于2018年8月10日《欠款单》上载明的房租欠款452750元的计算截止时间，原告主张系计算至2018年8月10日的租金，二被告主张系计算至10月31日的租金，因二被告出具的计算清单中主张该欠款数额系4年租金扣除已付的款项后所得的数额，原告对该计算清单真实性无异议，故结合《租赁合同》关于租赁期限的约定，本院认定该租金的计算截止时间为2018年9月30日；其次，二被告承租案涉房屋作为经营性用房，现原告于2019年1月30日起对案涉房屋采取停电手段，并在起诉之后申请查封了厂房内的机器设备，导致二被告无法经营，不能正常使用承租房屋，故本院对停电之后的房屋租金及占用使用费不予支持。原告要求二被告支付违约金及律师代理费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告孔春荣与被告宗书才、杭州朗晴时装有限公司之间的房屋租赁合同关系于本判决生效之日起解除； 二、被告宗书才、杭州朗晴时装有限公司于本判决生效后十日内将位于余杭区海王工业区配套用房的标准厂房三楼腾退给原告孔春荣； 三、被告宗书才、杭州朗晴时装有限公司于本判决生效后十日内支付原告孔春荣租金548750元； 四、被告宗书才、杭州朗晴时装有限公司于本判决生效后十日内支付原告孔春荣违约金28800元； 五、被告宗书才、杭州朗晴时装有限公司于本判决生效后十日内支付原告孔春荣律师代理费24000元； 六、被告宗书才、杭州朗晴时装有限公司于本判决生效后十日内支付原告孔春荣财产保全申请费3456元； 七、驳回原告孔春荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取5388元，由原告孔春荣负担742元，由被告宗书才、杭州朗晴时装有限公司负担4646元，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孙莎 二〇一九年十一月十五日 书记员  徐昕