河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终4028号上诉人（原审原告）：徐志友,男,1980年5月20日出生,汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：王伟，新蔡县蔡州法律服务所。被上诉人（原审被告）：新蔡县艺帆房地产开发有限公司,住所地河南省新蔡县古吕街道商贸路西段西。社会统一代码：91411729068929692B。法定代表人：邓昌飞，该公司经理。原审第三人：张佩，男，1987年9月13日出生，汉族，住河南省息县。委托诉讼代理人：闫将军，河南劝学律师事务所律师。上诉人徐志友因与被上诉人新蔡县艺帆房地产开发有限公司、原审第三人张佩买卖合同纠纷一案，不服河南省新蔡县人民法院（2019）豫1729民再5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐志友及其委托诉讼代理人王伟，被上诉人新蔡县艺帆房地产开发有限公司的法定代表人邓昌飞，原审第三人张佩的委托诉讼代理人闫将军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐志友上诉请求：1、依法撤销新蔡县人民法院（2019）豫1729民再5号民事判决书，维持新蔡县人民法院（2019）豫1729民初1035号民事判决书；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、再审一审查明的事实错误。2012年7月28日上诉人与被上诉人签订一份“大成家苑”选房单，上诉人预交购房定金2万元，2015年6月17日上诉人与被告签订了《大成家苑购房合同》，以全款32万元的价格购买其6号楼1单元8层西户房产。而第三人购买被上诉人的商品楼房不是涉案楼房，而是被上诉人的股东田峰在第三人预定的楼房已经售出，由田峰把上诉人购买的涉案楼房调给了第三人，第三人与被上诉人签订合同日期是2015年7月5日，晚于上诉人签订合同2015年6月17日的日期，并且第三人于2019年4月6日补交齐购房款，故一审认定第三人签订合同日期早于上诉人是错误的。2、再审一审适用法律错误。上诉人购房时间早于第三人，且通过正常合法程序购买，其权利应优先保护，一审法院违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第15条关于一房数卖合同履行问题的规定。新蔡县艺帆房地产开发有限公司辩称：请求法院依法判决。张佩述称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，请求依法驳回上诉人的上诉请求。徐志友向一审法院起诉请求：1、确认原被告于2015年6月17日签订的《大成家苑购房合同》有效，被告限期交付“大成家苑”6号楼1单元8层西户房产（建筑面积132.59平方米，价值32万元）。2、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院再审认定事实：新蔡县艺帆房地产开发有限公司成立于2013年5月21日，法定代表人是刘聪华，2016年6月2日，公司法定代表人变更为钟峰，2016年12月16日，公司法定代表人由钟峰变更为邓昌飞。2012年7月28日，原审原告交付现金2万元于大成家苑工程项目部，并与驻马店俊皓房地产开发有限公司（后由新蔡县艺帆房地产开发有限公司开发建设大成家苑）签订大成家苑选房单，约定房屋位置为：6号楼1单元8层西户。2015年6月17日，徐志友与原审被告艺帆公司签订大成家苑购房合同，购买位于新正路与新华街交汇处大成家苑6号楼1单元8层西户，建筑面积132.59平方米，并于当日一次性支付购房款32万元，后艺帆公司迟迟未交房。2019年2月9日，徐志友以新蔡县艺帆房地产开发有限公司为被告将其起诉至新蔡县人民法院，请求法院判决徐志友与艺帆公司签订的购房合同有效。2019年3月6日，新蔡县人民法院作出（2019）豫1729民初1035号民事判决：一、徐志友与新蔡县艺帆房地产开发有限公司于2015年5月17日签订的《大成家苑购房合同》有效。二、限新蔡县艺帆房地产开发有限公司于判决生效后二十日内把位于新正路与新华街交汇处大成家苑6号楼1单元8层西户的房屋交付给徐志友。该判决已经发生法律效力。另查明，2013年1月，第三人张佩在原审被告处购买5号楼房屋一套，并于2013年1月30日、2014年1月28日分别向原审被告支付房款各50,000元。2015年2月15日，第三人张佩再次分别向原审被告支付房款147,000元和小房房款25,000元，原审被告将第三人购买的5号楼调换至6号楼东单元8层西户，并在147,000元票据上载明6号楼东单元8层西户。2015年7月5日，原审被告与第三人张佩就6楼东单元8层西户房屋签订大成家苑购房合同一份。2019年4月6日，第三人张佩向原审被告支付下余房款37,000元，2019年6月20日，原审被告为第三人张佩补收据一张。上述房款均有原审被告公司会计张保峰签名，共计309,000元，房款全部结清，原审被告将房屋实际交付给第三人，第三人对涉案房屋进行了装修。同时查明，2019年1月14日，张佩以新蔡县艺帆房地产开发有限公司为被告起诉至本院，要求被告交付房屋。同年3月1日，新蔡县人民法院作出（2019）豫1729民初701号民事判决：限被告新蔡县艺帆房地产开发有限公司于判决生效后十日内把位于新正路与新华街交汇处大成家苑6号楼东单元8层西户的房屋交付给原告张佩。一审法院作出的（2019）豫1729民初1035号民事判决和（2019）豫1729民初701号民事判决均已发生法律效力，而被告均系新蔡县艺帆房地产开发有限公司，徐志友、张佩主张交付的房屋系同一处房屋，两判决书判决被告交付的是同一处房屋。遂经该院院长提交本院审判委员会讨论后，决定依职权对本案提起再审。2019年4月16日，新蔡县人民法院作出（2019）豫1729民监1号民事裁定：一、本案由本院再审；二、再审期间，中止原判决的执行。2019年4月17日本院受理了原审原告张佩诉原审被告新蔡县艺帆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案的再审案件。2019年6月10日，张佩提起书面申请作为本案第三人参加诉讼。2019年6月24日，本院（2019）豫1729民再4号民事裁定书，裁定中止审理张佩诉新蔡县艺帆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案的再审案件。还查明，因涉案房屋存在一房二卖的情形，经法院释明后徐志友仍坚持其诉讼请求。一审法院再审认为，本案系由于原审被告新蔡县艺帆房地产开发有限公司违背诚实信用的交易原则,将同一套房屋出售给不同的买受人,导致本案纠纷的发生。本案的争议焦点是涉案房屋存在所谓“一房二卖”的情形下,购买方中谁的权利优先保护,原审原告与第三人在均不放弃继续履行合同诉讼请求的情况下，哪方的诉讼请求能够得到支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。本案原审被告先后分别与徐志友、张佩签订书面购房合同，均未办理房屋产权过户手续,即均未发生物权变动的效果,故本案诉争房屋在未办理房屋产权登记的情况下，应以合法占有房屋、给付购房款时间、合同签订时间等因素确定合同权利保护的顺位。本案中，第三人张佩于2015年2月15日向原审被告交纳147,000房款，原审被告遂将6号楼东单元8层西户调换给第三人张佩，房屋调换行为系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效协议，具有法律约束力，双方均应恪守。而原审原告与原审被告签订购房合同时间为2015年6月17日，第三人与原审被告之间的购房协议明显早于原审原告，且第三人支付全部房款后，原审被告已将涉诉房屋实际交付第三人使用。比较而言,第三人的合同履行进度已经超过了原审原告的合同履行进度,而且在当事人均未办理产权过户登记的情况下,法律优先保护实际占有、使用房屋一方的利益,符合公平和经济原则,避免因恢复原状或者重复履行造成社会经济和司法成本的浪费。故基于第三人张佩的购房时间早于原审原告，且先于原审原告对案涉房屋合法占有,原审原告徐志友关于继续履行合同,并限期交付该房屋的诉讼目的已不能实现,即该诉求缺乏事实和法律依据,不予支持。本案原审被告已经构成恶意违约,在履行不能的情况下，应向原审原告承担违约责任,虽然原审原告在法院向其释明下不同意变更诉讼请求，但其损失仍可以向违约方即原审被告另行主张权利。综上，原判决认定事实不清，适用法律不当，应予撤销。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：一、撤销新蔡县人民法院（2019）豫1729民初1035号民事判决；二、驳回徐志友的诉讼请求。原审案件受理费6,100元，由新蔡县艺帆房地产开发有限公司负担。二审期间，上诉人徐志友、被上诉人新蔡县艺帆房地产开发有限公司以及原审第三人均未提交新证据。本院对一审法院再审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：被上诉人新蔡县艺帆房地产开发有限公司应将涉案房屋交付给徐志友还是张佩？针对该争议焦点，参照最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议精神，该次《会议（民事部分）纪要》第15条强调：人民法院审理“一房数卖”纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照①已经办理房屋所有权变更登记、②合法占有房屋以及合同履行情况、③买卖合同成立先后的顺序确定权利保护顺位。结合本案，由于被上诉人新蔡县艺帆房地产开发有限公司违背诚实信用的交易原则,将同一套房屋出售给不同的买受人,导致本案“一房二卖”纠纷的发生。被上诉人新蔡县艺帆房地产开发有限公司与徐志友、张佩均未办理房屋产权过户手续，即均未办理房屋所有权变更登记,故本案诉争房屋在均未办理房屋产权登记的情况下，应以合法占有房屋、合同履行情况以及合同签订时间等因素来确定合同权利保护的顺位。虽然新蔡县艺帆房地产开发有限公司将案涉房屋调整给张佩，但双方实际签订房屋买卖合同的时间晚于徐志友与新蔡县艺帆房地产开发有限公司签订房屋买卖合同时间，一审法院认定张佩早于徐志友与被上诉人签订购房合同不当，现予纠正。但鉴于涉案房屋已由张佩占有并装修，结合本案实际，一审法院再审判决撤销新蔡县人民法院（2019）豫1729民初1035号民事判决并驳回徐志友的诉讼请求并无不当。徐志友的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，徐志友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实有误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,100元，由上诉人徐志友负担。本判决为终审判决。审判长  张雪奎审判员  刘 涛审判员  郑志宏二〇一九年十一月二十一日书记员  陈 倩