湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘13民终1565号上诉人(原审原告、反诉被告)：娄底市总工会，住所地娄底市娄星区长青中街**。法定代表人：邓焕章，系该会党组书记。委托诉讼代理人：邓江华，系该会党组成员。上诉人(原审被告、反诉原告)：娄底市三湘房地产开发有限公司，，住所地娄底市娄星区湘中大道国土局斜东侧回龙湾?主人家园****法定代表人：朱解长。委托诉讼代理人：刘俊生，湖南晨晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋兴南，湖南晨晖律师事务所律师。上诉人娄底市三湘房地产开发有限公司(以下简称三湘房地产公司)与上诉人娄底市总工会合同纠纷一案，双方均不服湖南省娄底市娄星区人民法院于2019年6月28日作出的（2017）湘1302民初4202号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人娄底市三湘房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第八项，改判被上诉人向上诉人支付娄底市工人文化宫第一期开发时间延误损失5424004.76元，职工团购房和车位差价损失14341962.47元，现场遗留的临时基建配电设施、活动板房造价分摊费155787元。事实和理由：一、一审判决未支持上诉人主张的娄底市工人文化宫第一期开发时间延误损失5424004.76元，不符合法律规定。一审判决认定“项目延期开发是因为政府规划设计调整导致的，政府已通过提高该项目容积率及减免相应规费等方式给予了三湘房地产公司相应的补偿，娄底市总工会对于项目延迟开发并无过错，虽然娄底市总工会在双方会谈时表示同意给予三湘房地产公司一定的补偿，但娄底市总工会并未明确表示给予何种补偿以及补偿的多少，因此，三湘房地产公司要求娄底市总工会支付第一期开发时间延误的经济损失补偿款5424004.76元的请求，于法无据，本院不予支持”。上诉人认为，一审判决的上述认定不符合法律规定，判决错误，主要理由如下：1、被上诉人在《关于市工人文化宫一期工程合作开发建设进度情况汇报会议纪要》中已同意给上诉人相应补偿。2010年1月15日，上诉人与被上诉人形成了《关于市工人文化宫一起工程合作开发建设进度情况汇报会议纪要》，该会议纪要明确“由于二污处理厂的岔道置换3亩土地、重新调整规划设计、钉子户未拆迁等原因，致使一期工程开发建设时间拖延一年多之久，为此造成三湘公司几百万元的巨大经济损失，市总工会同意在置换后的3亩土地办理国土手续时给予三湘公司相应补偿。”可见，上诉人与被上诉人已就补偿达成了合意，人民法院应当尊重当事人的意思自治。2、政府就提高容积率减免的费用与被上诉人无关，不能代替被上诉人对上诉人的补偿，不能免除上诉人的补偿责任。2010年6月26日，余明庭副市长主持召开会议，专题研究市工人文化宫项目建设的有关问题，并形成了《关于市工人文化宫回龙湾主人家园项目建设有关问题的协调会议纪要》。该会议纪要第一条明确“关于市工人文化宫回龙湾主人家园项目从原来的容积率5.0调整至现在9.25的问题……对于调整容积率应补缴的土地出让金等费用，按遗留问题作特殊处理予以免交。”上诉人认为，政府免收调整容积率应补缴的土地出让金等费用是政府对上诉人的补偿，同时也是为了鼓励开发商建设高层建筑。2008年3月25日，娄底市人民政府为了提高城市土地利用率，提升城市现代化水平，增强城市聚集功能，出台了《在娄底中心城区鼓励建设高层建筑的暂行规定（修订稿）》，鼓励建设高层建筑。此外，2012年7月31日，上诉人与被上诉人签署的《市工人文化宫回龙湾主人家园交房前相关问题的协商会议纪要》第二条明确“经双方按照相关职能部门的批复文件核实该项目容积率仅为一期土地的单独容积率，不影响二、三期的土地容积率，且容积率的增加是三湘公司自主努力争取的结果。”可见，一期土地容积率的调高是上诉人努力争取的结果，与被上诉人无关。据此，政府就提高容积率减免的费用与被上诉人无关，不能代替被上诉人对上诉人的补偿，不能免除被上诉人的补偿责任。3、因娄底市工人文化宫第一期开发时间延误，上诉人的损失为5522634.76元。《湘龙兴司鉴字2019第002号司法鉴定、审计、评估报告》（以下简称《002号审计报告》）对第一期开发时间延误一年半给上诉人造成的损失进行了鉴定，其中管理费用损失1898204.76元、财务成本损失3525800元（其中：上诉人支付的500万元保证金因工程延期占用1.5年，产生资金成本180万元；一期工程动工后，因被上诉人迟延返还保证金，产生资金成本172.58万元），合计5424004.76元。需要说明的是，《002号审计报告》未计算上诉人支付的600万元保证金的财务成本损失。根据《关于市工人文化宫一期工程合作开发建设进度情况汇报会议纪要》的约定，被上诉人应当在2010年1月15日将该600万元保证金返还给上诉人，但被上诉人在2010年2月9日才返还，延期返还25天，按年利率24％计算，还应增加财务成本损失98630元（24％＋365x25x6000000元）．综上，因第一期开发时间延误，上诉人的损失为5522634.76元（5424004.76元＋98630元）。4、虽然《关于市工人文化宫一期工程合作开发建设进度情况汇报会议纪要》没有明确具体的补偿金额，但人民法院可以行使自由裁量权，确定补偿金额。自由裁量权是人民法院在审理案件过程中，根据法律规定和立法精神，秉持正确司法理念，运用科学方法，对案件事实认定、法律适用以及程序处理等问题进行分析和判断，并最终作出依法有据、公平公正、合情合理裁判的权力。本案中，因第一期开发时间延误，上诉人的损失客观存在，高达5522634.76元；被上诉人在会议纪要中已同意给予上诉人相应补偿；政府就提高容积率减免的费用是政府对上诉人的补偿，不能代替被上诉人对上诉人的补偿，不能免除上诉人的补偿责任。在这种情况下，为了尊重当事人意思自治，平衡当事人的利益，人民法院应当主动行使自由裁量权，确定补偿金额。综上，一审判决未支持上诉人主张的第一期开发时间延误损失5424004.76元，不符合法律规定。二、一审判决未支持上诉人主张的职工团购房和车位差价损失14341962.47元，不符合法律规定。一审判决认定“三湘房地产公司要求娄底市总工会支付团购住房和车位的差价损失的请求，因双方已就团购房的价格以及车位的价格在合同中有了明确的约定，双方应当按该约定来履行，且合同中又未约定如二、三期未能启动团购房以及车位的价格要进行调整，因此，三湘房地产公司的该项请求没有事实和法律依据，本院不予支持”。上诉人认为，一审判决的上述认定不符合法律规定，理由如下：1、上诉人与被上诉人签订的有关协议、往来函件、会议纪要，一再明确市工人文化宫第二期、第三期由上诉人开发建设。2、上诉人之所以以低于建设成本的价格与被上诉人签订住房、车位团购协议，是基于被上诉人已明确市工人文化宫第二期、第三期由上诉人开发建设，其团购住房、车位的亏损可以从第二期、第三期的利润中弥补。根据《权利转让合同》、《住房团购协议》的约定，被上诉人以1300元／平方米的价格从上诉人处团购50套住房，以低于市场价1.5万元／个团购车位。此价格不仅明显低于市场价格，也低于建设成本，是亏本的生意。根据《002号审计报告》，被上诉人团购住房、车位的价格与市场价的差值为14341962.47元，也就是说，上诉人为此让利14341962.47元。上诉人之所以这么做，是基于上诉人与被上诉人签订的相关协议、往来函件、会议纪要，已明确市工人文化宫第二期、第三期由上诉人开发建设，其团购住房、车位的亏损可以从第二期、第三期的利润中弥补。3、上诉人多次催促被上诉人启动市工人文化宫第二、三期的建设，但被上诉人至今未启动第二、三期的开发。2013年、2014年，上诉人向被上诉人提交了《关于加快娄底市工人文化宫整体建设的报告》、《娄底市三湘房地产开发有限公司关于履行约定签订市工人文化宫二、三期合作开发建设协议的请示》、《函》。2014年，被上诉人在《关于〈关于停止市总工会新办公场地装饰装修函回复〉的回复》中明确“我会尚未编制具体的建设方案，13亩土地（二期土地）尚未购入，故暂无法与贵办洽谈二、三期合作开发事宜”。截止今日，工会也没有购买二期的13亩土地，也没有编制二、三期具体的建设方案，其行为已经表明第二、三期的合作开发已经无法履行。所以，上诉人在住房、车位团购中让利的14341962.47元已经无法从二、三期的合作开发建设中弥补。基于公平原则和诚实信用原则，职工团购房和车位的差价损失14341962.47元应当由被上诉人赔偿。三、一审判决未支持上诉人主张的现场遗留的临时基建配电设施、活动板房造价分摊费155787元，不符合法律规定。一审判决认定“对于现场遗留的临时基建配电设施168000元以及现场遗留的施工活动板房建造费180633.6元均是按重置价格进行的评估，因收益对象或后续使用者不明，鉴定机构未进行分摊计算，反诉原告三湘房地产公司要求反诉被告娄底市总工会支付该两笔费用没有依据，本院不予支持。”上诉人认为，一审判决的上述认定是错误的，主要理由如下：1、娄底市工人文化宫项目是一个整体，只是分三期开发建设，上诉人建设的临时基建配电设施、活动板房是为娄底市工人文化宫整个项目服务的，上诉人遗留在娄底市工人文化宫项目的临时基建配电设施、活动板房也是为二、三期准备的，如果二、三期由上诉人开发的话，受益对象和后续使用者都是上诉人。但是，二、三期没有给上诉人开发，受益对象和后续使用者就是被上诉人。2、《002号审计报告》对现场遗留的临时基建配电设施、活动板房是按照重置价格进行的评估，未进行分摊计算，但上诉人就该两笔费用的分摊申请了补充鉴定，根据规定，一审法院应当组织补充鉴定，但一审法院没有组织补充鉴定。此外，根据《002号审计报告》确定的分摊比例44.685％，也可以计算得出被上诉人应分摊的临时基建配电设施费、活动板房造价费为155787元，即（168000元＋180633.6元）×44.685％。综上，被上诉人应分摊现场遗留的临时基建配电设施、活动板房造价费155787元。综上所述，一审判决未支持上诉人主张的娄底市工人文化宫第一期开发时间延误损失、职工团购房和车位差价损失、现场遗留的临时基建配电设施、活动板房造价分摊费是错误的，请求二审法院依法支持上诉人的全部上诉请求。上诉人娄底市总工会辩称:一、被答辩人要求答辩人承担娄底市工人文化宫第一期开发时间延误损失无事实与法律依据。①.被答辩人在其第一点上诉事实与理由中所提及的双方于2010年元月15日形成的《关于市工人文化宫一期工程合作开发建设进度情况汇报会议纪要》中的倒数第三段明确载明了一期工程施工延误的实际原因,即相关政府行政部门作出的具体行政行为致使一期工程被迫延期并重新规划设计,答辩人与被答辩人均有一定的损失。被答辩人据此向答辩人主张损失和赔偿是毫无根据的,答辩人既不是致使双方损失的违约方,也未有实施何种侵权行为,答辩人对一期工期延误不存在任何过错,被答辩人认为政府部门实施的具体行政行为侵害自身权利的,应通过行政复议、诉讼或请求国家赔偿等途径进行救济;②.答辩人在《关于市工人文化宫一期工程合作开发建设进度情况汇报会议纪要》中“同意在置换后的3亩土地办理国土手续时给予三湘公司相应补偿”的表示并未明确答辩人提供补偿的数额及方式,其系基于双方合作的情谊关系作出的好意施惠行为,答辩人在合同履行及项目开发过程中不存在任何过错及违约亦或侵权行为,答辩人实际不负有对被答辩人进行赔偿或补偿的法定及协定义务。同时,被答辩人在上诉状中所引用的《关于市工人文化宫回龙湾·主人家园项目建设有关问题的协调会议纪要》第一段述明了案涉项目一期延误的原因、具体的损失及对答辩人及被答辩人进行补偿的方式。该协调会议系由余明庭副市长主持,时任市委常委、组织部长、市总工会主席李江南出席,其它有关部门及被答辩人与会,该会议决议的形成不仅是余明庭副市长根据案涉项目一期的实际情况所作出的具体指示,同时也完全能够体现出作为此次会议重要参与者的答辩人,对被答辩人所提供的实质性帮助。至于被答辩人‘一期土地容积率的提高是上诉人努力争取的结果,与被上诉人无关’的陈述,答辩人认为,根据《娄底市人民政府办公室关于印发的通知》第八条之规定,新区高层住宅建筑类容积率尚不可超过3.5,容积率最高的新区商业建筑类也不得超过5.5。如果没有答辩人的帮扶和与各个部门的衔接,案涉一期项目是不可达到9.25的标准的。因此,被答辩人在上诉状中所称的内容与客观事实不符,在逻辑上也根本站不住脚;③.答辩人已经通过协调各个部门,从大幅度提高案涉一期项目容积率、相关行政主管部门降低各项规费、各职能部门对该项目“开绿灯”、“特事特办”、“高效优质协助”等方面,对被答辩人进行了全面的补偿,甚至其获得的补偿已远远超过了所遭受的延期损失,被答辩人就同一损失向无过错方重复主张利益，与《中华人民共和国民法总则》所确立的公平原则相左。二、一审人民法院判令驳回被答辩人所请求的职工团购房和车位差价损失,事实认定客观,法律适用准确。①.双方就答辩人职工购得商品房的各项约定系当事人的真实意思表示,且不违反法律的强制性规定,对双方当事人均具有法律约束力,双方当事人应当严格遵循,被答辩人诉请毫无契约精神,也没有任何的事实与法律依据;②.被答辩人作为一家盈利性质的企业法人，其行为准则皆是以创造经济价值为本。被答辩人之所以作出以低于市场价值的商品提供给答辩人职工的意思表示,是因为其通过远远低于市场价值的价格受让了案涉宗地并以此获得了更大的经济利益。答辩人同样不能以此主张被答辩人支付宗地差价,否则将致使市场秩序不复存在，不利于保护交易,这也是没有法律依据的;③.被答辩人认为其向答辩人职工出售商品房及车位显失公平，应当请求人民法院变更或撤销相关合同,故其诉请在本案中有违一般法理。三、被答辩人请求答辩人承担遗留基建配电设施、活动板房造价分摊费于法无据,同时,答辩人保留请求被答辩人因其至今未能拆除上述设施并占用答辩人土地的侵权行为的赔偿权利。①.令答辩人不解的是，被答辩人一方面认为“一审法院认为‘对于现场遗留的临时基建配电设施168000元以及现场遗留的施工活动板房建造费80633.6元均是按重置价格进行的评估，因收益对象或后续使用者不明,鉴定机构未进行分摊计算，反诉原告三湘房地产公司要求反诉被告娄底市总工会支付该两笔费用没有法律依据,本院不予支持”的事实认定是错误的,另一方面又称“如果二、三期由上诉人开发的话,受益对象和后续使用者都是上诉人。但是,二、三期没有给上诉人开发,受益对象和后续使用者就是被上诉人”,也就是说,被答辩人也认为受益对象不明,故答辩人不知被答辩人寓意何为,无法就此进行答辩;②.被答辩人作为案涉项目的一期开发商,其占用答辩人土地建造临时建筑后有义务及时拆除,答辩人为被答辩人提供搭建基建设施的土地本身就是无偿的,被答辩人未能在一期项目开发完毕后及时拆除,导致相关设施遗留至今,被答辩人不作为的侵权行为给答辩人造成了严重的经济损失,答辩人将保留相关诉权;③.就该鉴定内容本身来讲,其申请鉴定的事项也是有误的,即使认为答辩人因其遗留的设施获利,被答辩人有权请求的范围也仅仅是遗留设施的残值,而不能以重置价格进行衡定,更何况答辩人因被答辩人的不作为侵权行为还遭受了经济损失。综上,被答辩人上诉诉称的事实和理由均不存在,请求人民法院查明案件事实,驳回被答辩人的上诉请求。上诉人娄底市总工会上诉请求：一、撤销一审判决第五、七项;二、判令被上诉人娄底市三湘房地产开发有限公司返还上诉人土地转让款5876374.31元;三、判令鉴定费用及本案的其它诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审认定案涉争议一楼门厅及政务服务大厅价值有误。上诉人与被上诉人签订的《国有土地使用权权利转让合同》(以下简称《国有土地使用权转让合同》)就案涉争议的一楼门厅及政务服务大厅价格明确约定为“甲方(上诉人)按本项目临街第一层门面销售均价的85%购买,具体位置和面积以甲方(上诉人)签字认可的设计图纸为准”。而该期项目工程中第一层仅售出了一套门面,根据一般理性人的认知,本合同所谓“均价”应理解为根据两个或两个以上门面所售价格/单价所得出的平均数额,以该门面作为认定案涉项目一楼门面销售均价的依据不足,也有违一般理性人认知的经验法则。在一审审理过程中,上诉人所提交的娄底市统计局公布的2012年度娄底市娄星区商业营业用房的销售均价足以客观、真实地反映案涉争议门厅及政务服务大厅的市场价值,应予采信;二、被上诉人尚未履行办理并交付案涉16.07亩土地使用权证的合同义务,上诉人有权行使拒绝给付相关费用的抗辩权。上诉人与被上诉人于2010年5月11日订立的《娄底市工人文化宫16.07亩土地过户手续办理包干协议》载明“(一)甲方(上诉人)责任3.收到乙方(被上诉人)交付的土地使用证后,一次性将包干资金付清给乙方(被上诉人)”。该协议系双方当事人真实意思表示且不违反法律的强制性规定,合法有效并具有法律拘束力。就本案的客观事实来看,被上诉人至今尚未能办理并向上诉人交付案涉土地使用权证,其仅履行了拆迁安置等部分合同义务,上诉人有权根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定行使顺序履行抗辩权,拒绝支付包干费用。同时,上诉人保留依法向被上诉人主张违约责任的权利;三、被上诉人无权向上诉人主张物业用房差价。被上诉人作为房地产开发企业,负有提供物业管理用房的义务,上诉人在二期项目中预留物业用房系基于双方合作关系所作出的好意施惠行为,该单方行为并不能作为被上诉人主张相关损失赔偿亦或缔约过失责任的依据,上诉人因政府行政规划等原因尚未能对二期工程进行开发亦无任何过错,被上诉人的反诉请求有违诚实信用原则和契约精神,相关费用和损失应由被上诉人自行负担;四、一审判令鉴定费用由上诉人负担一半不当。在一审前,上诉人在经被上诉人同意的情况下,持由被上诉人所提交的一期工程施工、结算资料委托湖南能达工程造价咨询有限公司对案涉工程第四、五层办公楼交易价格及其装修工程量进行了审计,经审计,第三方机构初审核定金额为10269781.71元(其中装修工程量为303467.78元),该数据与一审过程中,由被上诉人申请、一审法院委托,所鉴定出的11101616.27元(其中装饰装修费用为565348.08元)相差不大,即使认定鉴定费用应由上诉人负担部分,也应以两鉴定数据之差所占法院采信的数据之比例认定为宜。综上,一审法院因认定事实错误,适用法律不准,从而导致作出错误的判决，请求二审法院依法改判,支持上诉人的上诉请求。上诉人娄底市三湘房地产开发有限公司辩称：一、一审判决关于一楼门厅及服务大厅交易价格的认定正确。《国有土地使用权权利转让合同》第五条第三款第(一)项约定“甲方按本项目临街第一层门面销售均价的85%购买......”。根据该条款的约定，一楼门厅、服务大厅的交易价格按照工人文化宫第一期临街第一层门面销售均价的85%确定,而非按照其他楼盘或者娄底的门面销售均价确定。工会上诉称,该项目只销售了一个门面,不能反映均价，主张按照娄底市统计局公布的娄底门面销售均价确定一楼门厅、服务大厅的交易单价。三湘公司认为,虽然该项目临街第一层只销售了一个门面,但该门面的价格可以反映该项目临街门面当时的销售价格，相比娄底市统计局公布的娄星区商业营业用房的销售均价更符合合同约定，鉴定机构参照工人文化宫第一期临街已售门面的销售单价认定一楼门厅、服务大厅的交易价格符合合同约定，一审判决采信鉴定机构关于一楼门厅及服务大厅交易价格的鉴定意见是正确的。二、一审判决关于30万元包干费用的认定是正确的。1、《娄底市工人文化宫16.07亩土地过户手续办理包干协议》签订后,三湘公司为16.07亩土地上的房屋拆迁、坟墓迁移等遗留问题做了大量的工作,并支付坟墓迁移费,发生了业务招待费。2、《娄底市工人文化宫16.07亩土地过户手续办理包干协议》第四条第(一)甲方责任约定“(1)及时快捷为乙方办理手续提供相关材料、证件、证明等,准备好购买土地所需的资金;(2)及时支付国土手续办理过程中各阶段的相关费用......”但工会至今没有确定该宗土地受让单位,没有支付该宗土地的出让金和相关税费,且三湘公司多次催促工会开发二、三期工程,但工会均未予以明确答复,可见,并不是三湘公司不办理16.07亩土地的土地使用权证,而是工会的原因无法办理土地使用权证,应当视为付款条件已经成就。据此,一审法院判决工会向三湘公司支付30万元包干费用是正确的。三、一审判决判令工会向三湘公司支付物业用房差价419594.64元是正确的。虽然提供物业用房是三湘公司的义务,但工会在合同签订时已经明确表示娄底市工人文化宫回龙湾·主人家园是一个项目,只是分三期进行,且规划设计时物业用房规划在二期,但二期工程因工会的原因未能启动,占用一期的商业用房作为一期的物业用房。所以,物业用房差价419594.64元(即第一期物业用房2012年市场交易价格与建设成本的差额)应当由工会承担。据此,一审判决判令工会向三湘公司支付物业用房差价419594.64元是正确的。四、一审判决关于鉴定费的分担是适当的。鉴定费是因诉讼发生的费用,属于诉讼费用的范畴。从一审判决来看,本案属于部分胜诉、部分败诉的案件,根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“部分胜诉、部分败诉的,人民法院根据案件的具体情况决定当事人各负担的诉讼费用数额”之规定，一审法院判决鉴定费由工会和三湘公司各负担一半是适当的。综上所述，工会的上诉请求及理由均不能成立。原告娄底市总工会向一审法院请求：一、被告立即交付原告购买的办公楼和服务大厅房产并办理好产权证；二、被告立即支付抵扣原告购买办公楼和服务大厅房款后剩余土地转让款9133686元；三、被告从合同约定交房时间起按约定的每日4000元标准承担延期交房的违约金至交房之日止（计算至起诉日止为8000000元）；四、被告按每日万分之三标准承担延期支付剩余土地转让款违约金6000000元；五、被告承担本案诉讼费。反诉原告娄底三湘房地产公司向一审法院请求：一、反诉被告承担反诉税费为反诉原告开具转让价格为1500万元宗地（编号2006-039地块，面积6380.42平米，位于娄底市交汇处）的土地使用权转让发票；二、反诉被告向反诉原告支付购房款余款4078538元，并自2012年10月5日起以4078538元为基数按照每日万分之三的标准向反诉原告支付延期付款违约金至清偿之日止；三、反诉被告支付娄底市工人文化宫第一期开发时间延误的经济损失补偿款166.94万元，在诉讼过程中，申请变更为5424004.76元；四、反诉被告向反诉原告支付装修工程款及损失赔偿款1633126元；五、反诉被告向反诉原告支付办理娄底市工人文化宫第二期16.07亩土地的房屋拆迁、坟墓拆迁、青苗补偿及土地过户手续等事项的包干费用30万元；六、反诉被告向反诉原告支付第二、三期项目应分摊的规划方案设计费、电力管线设施费、临时基建配电设施费、给排水管道设施费、消防设施费、活动板房造价费等合计1166081元；七、反诉被告承担第一期物业用房的差价损失42.4万元；八、反诉被告支付职工团购房差价损失1913万元、车位价差损失121万元；九、本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2006年2月20日，原告（反诉被告）娄底市总工会向中共娄底市委、市人民政府发出《关于兴建“娄底市工人文化宫”的请示》，拟在城南新区征地60亩，兴建娄底市工人文化宫，建设资金自筹，恳请市委、市政府同意并按城市公益事业有关政策规定划拨土地。2006年10月5日，原告（反诉被告）娄底市总工会与被告（反诉原告）三湘房地产公司签订《联合摘牌合作开发协议》，双方联合摘牌位于娄星区处东南侧Ｌ号地，进行合作开发，由三湘房地产公司出面摘牌。2006年10月23日，原告（反诉被告）娄底市总工会和被告（反诉原告）三湘房地产公司联合竞得位于娄星区新星南路东侧Ｌ号地宗地编号为2006-039地块的国有土地使用权，面积6380.42平方米，成交价格为每平方米人民币1263元，成交总价为人民币806万元，其中出让金单价为每平方米人民币316元，出让金总价为人民币201.6万元，出让人娄底市国土资源局、挂牌人娄底市土地矿产交易中心、竞得人娄底市总工会和三湘房地产公司签订《挂牌出让成交确认书》。2007年6月4日，出让人娄底市国土资源局与受让人娄底市总工会、三湘房地产公司就该宗地签订《国有土地使用权出让合同》。2009年5月16日，原告（反诉被告）娄底市总工会作为转让方与被告（反诉原告）三湘房地产公司作为受让方签订《国有土地使用权〈挂牌出让成交确认书〉权利转让合同》，娄底市总工会将其在2006年10月23日《挂牌出让成交确认书》中享有的权利转让给三湘房地产公司，转让价格为人民币1500万元，该价格包括娄底市总工会已支付给国土部门的土地转让款、出让金、交易服务费等（契税除外），转让价款在三湘房地产公司将娄底市工人文化宫第一期项目建设竣工并验收合格，按协议约定向娄底市总工会交付办公楼、服务大厅办理结算时抵扣娄底市总工会应向三湘房地产公司支付的购买办公楼和服务大厅的款项，同时约定娄底市总工会购买本项目的第四、五层作为办公楼，办公楼的买卖价格的具体计算公式为两种，一种为由三湘房地产公司垫付工程款：建安造价成本＋土地成本＋办证费用＋利息＋工程管理服务费，一种为娄底市总工会按进度及时支付工程款：（建安造价成本＋土地成本＋办证费用）×104％（其中土地成本的计算方法为办公楼建筑面积与本项目总建筑面积之比乘以1100万元），届时由娄底市总工会选择其中一种计算方式，办理办公楼产权登记手续所产生的所有税费由娄底市总工会承担，在诉讼过程中娄底市总工会选择按第二种方式计算；关于娄底市总工会团购住房的问题，娄底市总工会以1300元／平方米的价格（不含办理土地使用证、房产证所缴纳的费用）购买三湘房地产公司开发的本项目共计50套住房，娄底市总工会是否需要50个地下停车位，届时从以下两种方案中选择一种，一种为娄底市总工会需要，每个地下停车位的具体价格在当时的市场销售价基础上优惠1.5万元，一种为娄底市总工会不需要，由三湘房地产公司按每个2万元的标准补助娄底市总工会100万元；关于娄底市总工会办公楼一楼门厅及政务大厅价格问题，娄底市总工会按本项目临街第一层门面销售均价的85％购买；履约保证金（分三期返还），三湘房地产公司在本合同签订后转让手续办理前应向娄底市总工会支付1100万元履约保证金（含已于2007年11月交纳的500万元信誉保证金），在本项目桩基础动工时，娄底市总工会返还600万元保证金给三湘房地产公司，购买的办公楼封顶时，再返还300万元保证金，将办公楼和职工住房全部交付时，返还余下的200万元保证金，保证金不计算利息；三湘房地产公司按本合同约定向娄底市总工会交付办公楼和办公楼一楼门厅及服务大厅时，如娄底市总工会所购买的办公楼等的价款超过1500万元，则抵扣1500万元土地转让款后所差部分，娄底市总工会应在三湘房地产公司交付房屋时同时支付给三湘房地产公司，如娄底市总工会所购买的办公楼等的价款低于1500万元，则抵扣所剩部分，三湘房地产公司应在交付房屋时同时支付给娄底市总工会，任何一方未按约定向对方支付款项，每延迟一天按少付款项的万分之三向对方支付违约金；三湘房地产公司如不能在2011年12月31日前（人力不可抗拒的因素除外）向娄底市总工会交付办公楼、办公楼一楼门厅及服务大厅和住房，每延迟一天向娄底市总工会支付违约金4000元；如三湘房地产公司严格履行了本合同，愿意参与娄底市总工会市工人文化宫后期工程开发竞标，同等条件下，享有优先待遇。2009年12月8日，原告（反诉被告）娄底市总工会与被告（反诉原告）三湘房地产公司签订《市工人文化宫回龙湾·主人家园项目开发协议》，双方就一期工程回龙湾·主人家园项目开发中的相关事宜达成如下协议：第一期工程由三湘房地产公司实施建设，平面布局和基础设施建设严格按《娄底市总工会工人文化宫回龙湾·主人家园修建性详细规划》进行；根据规划要求，建设一期时相邻处用地在不改变原始规划土地调整占有量前提下如需合理调整，双方同意按照规划部门审批办理，地下的所有管，地下的所有管线、地面的道路交通套附属设施等由双方协商统一考虑与建设，一次到位，共同使用，建设费用按实分摊。2009年12月10日，原告（反诉被告）娄底市总工会出具娄底市工人文化宫项目开发建设委托书，确认三湘房地产公司为市工人文化宫项目合作开发商，委托三湘房地产公司全权办理该项目报建报批的相关手续，有关土地过户手续也将同步进行。2010年3月1日，原告（反诉被告）娄底市总工会与被告（反诉原告）三湘房地产公司又签订《娄底市总工会工人文化宫回龙湾·主人家园项目开发补充协议》，约定根据规划审批要求，在建设一期工程时与二、三期工程相邻处用地进行了合理调整布置，双方同意按照市规划局等职能部门的审批意见和有关要求办理，并进行建设和使用，建立在一期工程内地下室内按使用需求所设置的发电机房、配电房、生活水泵房、消防水池及消防水泵房和室内外地下的所有埋设综合管线、地面上的道路、地面上的道路交通圾处理站、配套附属设施等统一考虑与投资建设，并要求一次性实施到位，双方共同使用与管理。2010年元月15日，原告（反诉被告）娄底市总工会和被告（反诉原告）三湘房地产公司的相关人员就市工人文化宫一期工程合作开发建设情况汇报及商讨解决实施下一阶段工作中所存在的问题举行会谈，就有关问题达成了共识，由于吉星路道路拓宽5米、二污处理厂的岔道置换造成整体规划调整等原因，导致项目延期开发一年半之久，三湘房地产公司为此遭受了巨大的损失，娄底市总工会也有一定损失，娄底市总工会同意在置换后的3亩土地办理国土手续时给三湘房地产公司相应补偿。2010年6月26日，副市长余明庭主持召开会议，专题研究市工人文化宫项目建设的有关具体问题，其中关于市工人文化宫回龙湾·主人家园项目从原来的容积率5.0调整至现在9.25的问题，因考虑到因各种原因导致市工人文化宫项目建设延误开发，造成娄底市总工会和三湘房地产公司遭受了很大的经济损失，因此，对于调整容积率应补缴的土地出让金等相关费用，按照遗留问题作特殊情况处理，免交所有费用。2010年5月11日，原告（反诉被告）娄底市总工会与被告（反诉原告）三湘房地产公司签订《娄底市工人文化宫16.07亩土地过户手续办理包干协议》，约定娄底市总工会将16.07亩土地的过户手续办理及其房屋拆迁、坟墓迁移、青苗补偿等事项承包给三湘房地产公司，承包总价为30万元（不含办理土地过户出让金、佣金、契税、交易服务费等四项），三湘房地产公司应在娄底市总工会研究确定该宗土地受让单位之日起30个工作日内全部完成本协议约定的包干内容，娄底市总工会收到三湘房地产公司交付的土地使用证后，一次性将包干资金付清给三湘房地产公司。娄底市工人文化宫回龙湾?主人家园项目于2010年8月15日开工，于2012年7月26日竣工验收。2012年8月15日，被告（反诉原告）三湘房地产公司向原告（反诉被告）娄底市总工会发出《关于市总工会及团购户交房的函》，通知我司与贵会合作开发的回龙湾?主人家园（一期）已通过竣工验收，达到交房条件，已在2012年8月12日的娄底日报登报告知业主交房，并向团购户发送了交房短信和挂号信，现请贵会及团购户速来回龙湾工地营销中心办理办公楼及住宅的交房手续。2012年9月5日，娄底市总工会易定兵等人对房屋进行了验收。2013年3月8日，原告（反诉被告）娄底市总工会与被告（反诉原告）三湘房地产公司签订《国有土地使用权〈挂牌出让成交确认书〉权利转让合同拟购办公楼装饰装修补充协议》，娄底市总工会根据双方于2009年5月16日签订的《国有土地使用权〈挂牌出让成交确认书〉权利转让合同》购买三湘房地产公司开发建设的回龙湾?主人家园一期工程C栋第一层的一部分作为政务大厅及B、C栋第四、五层作为办公楼使用，现已办理了相关手续，根据双方合同约定，前述政务大厅和办公楼的装修由三湘房地产公司全面负责完善交付办公，娄底市总工会为在合理投资情况下更好的达到装修标准和要求，双方达成补充协议。2013年6月7日，原告（反诉被告）娄底市总工会向三湘房地产公司发出《关于停止市总新办公场地装饰装修的函》，根据湖南省总工会湘工财（2013）62号文件批复之二“考虑工会机关办公特点的实际情况，省总认为四、五层不适合作为机关的办公用房，故不同意你会作为机关办公场所和对其装饰装修立项”的要求，2013年我会党组研究决定：为了与省总保持高度一致，正式停止此工程装饰装修，并请贵公司将前段装饰装修工程量进行实际计量上报我会，相关事宜与我会共同协商解决。自2013年10月起，三湘房地产公司多次催促娄底市总工会加快推进娄底市工人文化宫项目二期、三期的开发建设，但娄底市工人文化宫项目二期、三期至今未启动。诉讼过程中，被告（反诉原告）三湘房地产公司申请对娄底市工人文化宫回龙湾?主人家园一期第四、五层办公用房的交易价格、第一层101号门面（即娄底市总工会购买的一楼门厅、服务大厅）在2012年的市场交易价格等十二项内容进行评估、鉴定。湖南龙兴项目管理咨询有限公司、湖南龙兴联合会计师事务所（普通合伙）经一审法院委托作出湘龙兴司鉴字2019第002号司法鉴定、审计、评估报告，鉴定意见为：一、娄底市总工会购买的市总工会工人文化宫回龙湾?主人家园第一期B、C栋第四、五层办公用房交易价格为10536268.19元（未包含办证费用和根据相关文件应缴纳，但缓交、暂未交的待发生费用），根据相关文件应缴纳，却未交的待发生费用180416.4元，土地成本若按计容建筑面积分摊，则土地成本为739146.65元，与按总建筑面积计算的土地分摊成本差额为增加79642.2元；二、本项目第一期C栋第一层101号门面（即娄底市总工会购买的一楼门厅、服务大厅）评估价格是参照原被告双方当时约定的按市场交易价格评估，而2012年已成交的同时点同地段已售门面仅湖南省信泰铁路物流有限公司商品房买卖合同，当时实际交易价格为40000元每平米，按此成交价格计算的评估价格为6899620元；三、娄底市总工会服务大厅及办公用房装修款为565348.08元，未包括违约损失和合同纠纷赔偿金额；四、因吉星路道路拓宽、土地置换、规划调整、房屋拆迁困难造成第一期开发时间延误一年半时间给三湘房地产公司造成的管理费用、财务成本经济损失，该期间三湘房地产公司共计发生管理费用1898204.76元，财务成本经济损失按照三湘公司的主张为3525800元，按娄底市总工会的意见为1362900元；五、第二、三期项目应分摊的规划方案设计费为16483.87元；六、后续建设各期用电项目应分摊的高压电缆及套管埋设等电力管线设施费为162506.13元；七、现场遗留的临时基建配电设施建设费（或重置费）鉴定金额为168000元，未进行分摊计算；八、第二、三期项目应分摊的给排水管道及化粪池、雨水井、污水井等配套设施费为87866.73元；九、第二、三期项目应分摊的生活水泵房、消防水池及消防水泵房的价款为362556.32元；十、现场遗留的施工活动板房建造费（或重置费）为180633.6元，未进行分摊计算；十一、物业用房103号门面2012年市场交易价格与建设成本的差额419594.64元；十二、娄底市总工会团购住房和车位的差值部分鉴定金额为14341962.47元。被告（反诉原告）三湘房地产公司支付鉴定费用200000元。一审法院认为，原、被告双方所签订的《国有土地使用权〈挂牌出让成交确认书〉权利转让合同》是双方真实意思的表示，不违反法律的规定，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，原告娄底市总工会向被告三湘房地产公司购买所开发项目第四、五层作为办公楼、购买第一层门厅和服务大厅，并约定了价格的计算方式，根据双方约定的价格计算方式和评估机构作出的鉴定意见，原告娄底市总工会所购买的第四、五层办公楼的价格为10536268.19元（未包含办证费用和根据相关文件应缴纳，但缓交、暂未交的待发生费用），根据相关文件应缴纳却未交的待发生费用180416.4元暂未发生，尚不能确定以后是否会发生以及会发生多少，故不宜将其计算在办公楼价格之内，但是在办理产权登记时如需缴纳这些费用则由原告娄底市总工会承担。双方约定关于土地成本的计算方法为办公楼建筑面积与本项目总建筑面积之比乘以1100万元，被告三湘房地产公司主张按计容面积来计算不符合双方的约定，故鉴定报告中所列关于按照计容面积计算应增加的79642.2元土地成本差额亦不能计算在办公楼价格之内，故第四、五层办公楼的价格应按10536268.19元计算。第一层门厅和服务大厅双方约定的价格计算方式为本项目临街第一层门面销售均价的85％，原告娄底市总工会主张按照娄底市统计局公布的2012年度娄底市娄星区商业营业用房的销售均价计算不符合双方的约定，虽然该项目第一层临街门面仅售出一个，也可以反映该项目临街门面当时的价格，相比统计局公布的数据更符合双方的约定，鉴定机构参照该成交价格评估第一层门厅和服务大厅的价格应予采信。以上第四、五层办公楼的价格及第一层门厅和服务大厅的价格合计17435888.19元，原告娄底市总工会已经支付了1900万元，被告三湘房地产公司应当返还1564111.81元，故对原告娄底市总工会要求支付剩余土地转让款9133686元的主张，一审法院予以部分支持。原告娄底市总工会所付的款项虽超出了应付的购房款，但因购房款到诉讼过程经评估后才确定，被告三湘房地产公司并不存在逾期返还土地转让款的情形，因此对原告娄底市总工会要求被告三湘房地产公司支付逾期返还土地转让款违约金的请求，一审法院不予支持。原告娄底市总工会已经足额支付了购房款，被告三湘房地产公司应当按约定将原告娄底市总工会所购的办公楼及一楼门厅和服务大厅交付给娄底市总工会并办理好产权证。被告三湘房地产公司在2012年8月15日向原告娄底市总工会发出了交房的函并在报纸上刊登了交房公告，后原告娄底市总工会也组织人员对房屋进行了验收，而且原告娄底市总工会还将办公楼的装修工程发包给了被告三湘房地产公司，足以认定被告三湘房地产公司已于2012年9月5日将娄底市总工会所购买的办公楼及一楼门厅和服务大厅交付给了原告娄底市总工会。被告三湘房地产公司交付房产的时间虽然比合同约定的交房时间有所推迟，但因项目实际开工时间推迟，不能因此认定被告三湘房地产公司延迟交房，故对原告娄底市总工会要求被告三湘房地产公司交房及承担逾期交房违约金的请求，一审法院不予支持。但该办公楼及一楼门厅和服务大厅仍初始登记在被告三湘房地产公司名下，被告三湘房地产公司应当为原告娄底市总工会办理好产权登记手续，对原告娄底市总工会要求被告三湘房地产公司将其所购买的房产办理好产权登记的请求，一审法院予以支持，但办理产权登记所需缴纳的税费应由原告娄底市总工会承担。如前所述，反诉被告娄底市总工会已经足额支付了购房款，反诉原告三湘房地产公司要求反诉被告娄底市总工会支付购房款并支付违约金的主张，没有事实依据，一审法院不予支持。对于反诉原告三湘房地产公司要求反诉被告娄底市总工会开具发票的请求，因开具发票属于行政法律关系而不是民事法律关系，未按照规定开具发票的，属于违反发票管理法规的行为，反诉原告的该项请求不属于人民法院民事案件审理范围，一审法院不予支持。娄底市工人文化宫回龙湾?主人家园项目因吉星路道路拓宽、二污处理厂岔道置换等问题导致规划调整延迟开发一年半，给反诉原告三湘房地产公司造成了损失，但项目延期开发是因为政府规划设计调整导致的，政府已通过提高该项目容积率及减免相应规费等方式给予了反诉原告三湘房地产公司相应的补偿，反诉被告娄底市总工会对于项目延迟开发并无过错，虽然反诉被告娄底市总工会曾在双方会谈时表示同意给予反诉原告三湘房地产公司一定的补偿，但反诉被告娄底市总工会并未明确表示给予何种补偿以及补偿多少，因此，反诉原告三湘房地产公司要求反诉被告娄底市总工会支付娄底市工人文化宫第一期开发时间延误的经济损失补偿款5424004.76元的请求，于法无据，一审法院不予支持。反诉被告娄底市总工会对鉴定意见中办公楼的装修工程款565348.08元予以认可，因反诉被告娄底市总工会的原因单方解除合同，故这部分工程款全部由反诉被告娄底市总工会承担，反诉原告虽主张了损失赔偿款，但其所提供的证据不足以证明因反诉被告娄底市总工会违约造成了多少损失，而合同中又没有约定违约金，因此，对反诉原告要求反诉被告支付装修工程款的主张，一审法院予以支持，但对其要求支付损失赔偿款的请求，依据不足，一审法院不予支持。根据双方所签订的《娄底市工人文化宫16.07亩土地过户手续办理包干协议》，协议约定反诉被告娄底市总工会在收到反诉原告三湘房地产公司交付的土地使用证后支付包干费用，目前反诉原告三湘房地产公司多次催促反诉被告娄底市总工会开发二、三期工程，但反诉被告娄底市总工会均未予以明确答复，可见，并不是反诉原告三湘房地产公司不履行合同约定办理土地使用证，而是因为反诉被告娄底市总工会的原因拖延办理，应当视为付款条件已经成就，应当由反诉被告娄底市总工会支付该30万元。根据双方所签订的《国有土地使用权〈挂牌出让成交确认书〉权利转让合同》、《市工人文化宫回龙湾?主人家园项目开发协议》等协议的约定，反诉原告三湘房地产公司与反诉被告娄底市总工会是娄底市工人文化宫回龙湾·主人家园项目的合作开发商，在建设一期工程时与二、三期工程相邻处用地进行了合理调整布置，双方同意按照规划部门审批办理，地下的所有管，地下的所有管线、地面的道路交通套附属设施等由双方协商统一考虑与建设，一次到位，共同使用，建设费用按实分摊。现在该项目二、三期工程未能启动，反诉原告三湘房地产公司在该项目二、三期工程已完成的地下管线、地面的道路交、地面的道路交通花费的费用应当由反诉被告娄底市总工会承担。根据鉴定意见，二、三期项目应分摊的规划方案设计费为16483.87元，用电项目应分摊的电力管线设施费为162506.13元，给排水管道及化粪池、雨水井等配套设施费为87866.73元，生活水泵房、消防水池及消防水泵房的价款为362556.32元，合计629413.05元。但对于现场遗留的临时基建配电设施168000元以及现场遗留的施工活动板房建造费180633.6元均是按重置价格进行的评估，因受益对象或后续使用者不明，鉴定机构未进行分摊计算，反诉原告三湘房地产公司要求反诉被告娄底市总工会支付该两笔费用没有依据，一审法院不予支持。因此，对反诉原告三湘房地产公司要求反诉被告支付二、三期项目应分摊的规划方案设计费、电力管线设施费等合计1166081元的主张，一审法院予以部分支持。提供物业管理用房虽是房地产开发企业的责任和义务，但因当时反诉被告娄底市总工会已经明确表示娄底市工人文化宫回龙湾?主人家园是一个项目，只是分三期进行，规划设计时物业管理用房规划在二期，现二期工程未能启动，需要占用一期的商业用房，其损失应当由娄底市总工会承担。根据鉴定意见，物业管理用房差价损失为419594.64元，故对三湘房地产公司主张的物业管理用房差价损失424000元，一审法院予以部分支持。反诉原告三湘房地产公司要求反诉被告娄底市总工会支付团购住房和车位的差价损失的请求，因双方已就团购房的价格以及车位的价格在合同中有了明确的约定，双方应当按该约定来履行，且合同中又未约定如二、三期未能启动团购房以及车位的价格要进行调整，因此，反诉原告三湘房地产公司的该项请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。反诉被告娄底市总工会虽然辩称反诉原告的部分反诉请求不属于反诉的范围，但其庭后表示同意在本案中一并审理，故对反诉原告的反诉请求在本案中一并处理。判决如下：一、由被告娄底市三湘房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内为原告娄底市总工会就其所购买的娄底市总工会工人文化宫回龙湾?主人家园四、五层办公楼及一楼门厅和服务大厅办理好产权登记手续至原告娄底市总工会名下，办理产权登记所需缴纳的税费由原告娄底市总工会承担；二、由被告娄底市三湘房地产开发有限公司返还原告娄底市总工会土地转让款1564111.81元；三、驳回原告娄底市总工会的其他诉讼请求；四、由反诉被告娄底市总工会支付反诉原告娄底市三湘房地产开发有限公司办公楼装修工程款565348.08元；五、由反诉被告娄底市总工会支付反诉原告娄底市三湘房地产开发有限公司办理娄底市工人文化宫回龙湾?主人家园第二期16.07亩土地的房屋拆迁等事项的包干费用30万元；六、由反诉被告娄底市总工会支付反诉原告娄底市三湘房地产开发有限公司第二、三期项目应分摊的各项费用合计629413.05元；七、由反诉被告娄底市总工会支付反诉原告娄底市三湘房地产开发有限公司第一期物业用房差价损失419594.64元；八、驳回反诉原告娄底市三湘房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上述款项限在本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费157468元，反诉案件受理费94925元，保全费5000元，鉴定费200000元，合计457393元，由原告（反诉被告）娄底市总工会负担228696.5元，由被告（反诉原告）娄底市三湘房地产开发有限公司负担228696.5元。二审期间，上诉人娄底市总工会向本院提交湖南新湘物业管理有限公司工商登记资料1份，用以证明回龙湾?主人家园小区物业服务公司的身份信息，物业管理用房已经由三湘房地产公司交给了另一物业公司进行管理，其再来补偿差价没有事实与法律依据。上诉人娄底市三湘房地产开发有限公司质证认为该证据与市总工会所主张的上诉请求没有关联，不能达到其证明目的，其认为物业管理用房属于小区业主共同使用的房屋，虽然物业管理用房交给物业公司使用，但物业公司可以随时根据约定退场，其退场时不可能将物业管理用房带走，故物业管理用房属于该小区业主。经审查，该证据不属于二审程序中的新证据，且与本案不具有关联性，故本院不予认定。上诉人娄底市三湘房地产开发有限公司未向本院提交新证据。本院二审认定的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人的上诉状及其陈述，本案争议的焦点主要有以下几个方面：第一、关于三湘房地产公司应返还娄底市总工会有关土地转让款的认定问题。上诉人娄底市总工会提出三湘房地产应返还其土地转让款5876374.31元，其主要的理由是认为一审认定案涉一楼门厅及政务大厅价格计算的依据有误，应以2012年度娄底市统计局公布的娄底市娄星区商业营业用房的销售均价为依据。对此，依2009年5月16日双方签订的《国有土地使用权〈挂牌出让成交确认书〉权利转让合同》，该合同就案涉争议的一楼门厅及政务服务大厅的价格明确约定为“甲方按本项目临街第一层门面销售均价的85%购买”，虽然涉案项目临街门面仅售出1个，无法确定临街门面的销售均价，但是已出售的该门面单价可以反映涉案项目临街门面当时的基本价格状况，鉴定机构在进行鉴定评估时亦以此价格作为参考依据并出具了鉴定意见，故原判决据此认定案涉门厅及政务服务大厅的价格并无明显不当，上诉人娄底市总工会提出案涉门厅的计算依据有误，三湘房地产公司应返还其土地转让款5879374.31元的主张不能成立，本院对此不予支持。第二、关于原判决判令娄底市总工会支付三湘房地产公司办理娄底市工人文化宫回龙湾?主人家园第二期16.07亩土地的房屋拆迁等事项的包干费用30万元是否妥当的问题。上诉人娄底市总工会提出三湘房地产公司未能办理并向其交付案涉土地使用权证，根据《合同法》的相关规定，其可以行使顺序履行抗辩权，拒绝支付包干费用。本案中，娄底市总工会与三湘房地产公司经协商于2010年5月11日签订《娄底市工人文化宫16.07亩土地过户手续办理包干协议》，该协议明确约定娄底市总工会将16.07亩土地的过户手续办理及房屋拆迁、坟墓迁移、青苗补偿等事项承包给三湘房地产公司，承包总价为30万元（不含办理土地过户出让金、佣金、契税、交易服务费等四项）。对于案涉土地的房屋拆迁、坟墓迁移等问题，三湘房地产公司已按合同履行了相应的义务，而直到目前，娄底市总工会尚不能开发第二、三期工程，亦未主动缴纳有关出让金、契税等费用，故一审法院在此情况下判决由娄底市总工会支付30万元包干费用给三湘房地产公司亦无不当，上诉人娄底市总工会有关不予支付该费用的主张不能成立，本院对此不予采纳。第三、关于原判决对物业用房差价损失的认定是否妥当的问题。上诉人娄底市总工会提出一审认定物业用房差价损失有误，三湘房地产公司作为房地产开发企业，负有提供物业管理用房的义务，且根据双方的合作关系，预留物业用房应是好意施惠行为，根据诚实信用和契约精神，上诉人娄底市总工会认为其没有过错不应承担该笔费用。根据本案的实际情况，物业用房规划在二期，但二期主要因娄底市总工会方面的原因未能启动，只能占用一期房屋用作物业用房，这对于作为开发商的三湘房地产公司而言，其利益肯定会有损失，故一审法院根据鉴定意见判决由娄底市总工会适当支付一定的物业用房差价损失正确，上诉人娄底市总工会的该项上诉主张理由不足，本院对此亦不予采纳。第四、关于鉴定费的负担问题。上诉人娄底市总工会提出因两鉴定结果的金额相差不大，故应根据鉴定结果的金额差异所占法院采信金额的情况认定鉴定费的分摊比例。经审查，本案的鉴定费系因诉讼发生的正当费用；人民法院对于工程造价的认定应当以鉴定机构所作出的鉴定意见为依据，而不能以一方当事人自行委托的机构所作出的评估意见为依据，除非对方当事人认可。而关于鉴定费的承担问题,应根据本案诉讼处理的结果进行分担，一审判决认定鉴定费由双方当事人各承担一半并无不当，上诉人娄底市总工会的该项上诉请求不能成立，本案对此不予支持。第五、关于案涉工程开发工期延误损失的补偿问题。上诉人三湘房地产公司提出一审法院未支持娄底市工人文化宫第一期开发时间延误损失5424004.76元不符合法律规定，其主要理由：1、根据2010年1月15日《关于市工人文化宫一期工程合作开发建设进度情况汇报会议纪要》娄底市总工会与三湘房地产公司已达成补偿合意；2、政府就提高容积率减免的费用与娄底市总工会无关，不能代替不能免除其的补偿责任；3、开发时间延误的损失应增加600万元保证金的财务成本损失98630元，以上共计5522634.76元。经审查，根据本案中双方参加会议所形成的会议纪要，娄底市总工会在当时确实同意给予三湘房地产公司相应补偿，虽然该会议纪要没有明确具体的补偿金额、方式、期限等，娄底市总工会对于因工期延误造成三湘房地产公司的损失也没有过错，但既然娄底市总工会已作出承诺，而且根据鉴定意见，第一期开发工期延误一年半给三湘房地产公司造成的损失确有数百万元，故本院酌情由娄底市总工会给予三湘房地产公司30万元补偿费。第六、关于职工团购房和车位差价能否支持的问题。上诉人三湘房地产公司提出因案涉第二、三期的工程合作开发已经无法履行，三湘房地产公司在案涉第一期工程中对住房、车位团购中让利的14341962.47元已经无法从二、三期的合作开发中弥补,故娄底市总工会应承担职工团购房和车位的差价损失14341962.47元。从本案双方签订的有关协议中可以看出，娄底市总工会职工从三湘房地产公司团购的房屋和车位价格（房屋价格1300元/平方米、车位价每个优惠15000元）确实明显低于同时期同地段的房屋、车位价格，但此价格是娄底市总工会与三湘房地产公司在合同中有明确约定的，且双方并没有约定如第二、三期的工程合作开发无法履行时团购价格必须进行调整，三湘房地产公司又与各团购户签订了单独的购房协议，并已履行，故上诉人三湘房地产公司要求娄底市总工会承担职工团购房和车位的差价损失没有合法依据，其请求不能成立，本院对此不予支持。第七、关于现场遗留的临时基建配电设施、活动板房造价分摊费能否认定的问题。上诉人三湘房地产公司提出因案涉工程分为三期，后两期的工程如其未参与的话，那前期所遗留的临时基建配电设施、活动板房造价费应予以分摊；一审期间鉴定机构按照重置价格对临时基建配电设施、活动板房鉴定评估的价值共计为348633.6元，根据鉴定报告确定的分摊比例44.685%，所以三湘房地产公司应分摊155787元。经审查，由于鉴定机构在鉴定时以该两笔费用无受益对象或后续使用者不明而未进行分摊，而且临时基建配电设施、活动板房的修建亦是三湘房地产公司进行第一期开发所必须投资的设施，三湘房地产公司要求将这两项费用分摊至第二、三期项目开发中亦无足够的理由，故一审法院未支持上诉人三湘房地产公司要求分摊的请求并无不当，上诉人三湘房地产公司的该项上诉主张不能成立，本院对此亦不予支持。综上所述，上诉人娄底市总工会的上诉主张均不能成立，本院均应予以驳回；上诉人三湘房地产公司的上诉理由部分成立，原判决对本案处理存在不当，本院应予适当改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持娄底市娄星区人民法院（2017）湘1302民初4202号民事判决第一、二、三、四、五、六、七项，撤销该判决第八项及诉讼费负担部分；二、由上诉人娄底市总工会补偿上诉人娄底市三湘房地产开发有限公司因娄底市工人文化宫第一期开发工期延误所造成的经济损失300000元；三、驳回上诉人娄底市三湘房地产开发有限公司的其他反诉请求。上述应付款项限本判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件(本诉)受理费157468元，一审反诉案件受理费94925元，财产保全费5000元，鉴定费200000元，二审案件受理费188353元，共计645746元，由上诉人娄底市三湘房地产开发有限公司承担320000元，上诉人娄底市总工会承担325746元。本判决为终审判决。审 判 长  童赞辉审 判 员  刘黎平审 判 员  谭 芳二〇一九年十一月七日法官 助理  晏 鹏代理书记员  梁嘉欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。