新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终3492号上诉人（原审被告）:陈自喜，男，1985年出生，汉族，个体，住乌鲁木齐市新市区。被上诉人（原审原告）:车宏伟，男，1966年出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：李刚，乌鲁木齐县红山法律服务所法律工作者。上诉人陈自喜与被上诉人车宏伟因房屋租赁纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院(2019)新0104民初4247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭于2019年9月25日公开开庭进行了审理。上诉人陈自喜与被上诉人车宏伟的委托诉讼代理人李刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈自喜上诉请求：撤销原审判决第一、二、三项，我不应当支付房租。事实与理由：按照我与车宏伟签订的房屋租赁合同，对租赁房屋一、二、三、四层是一起计算房租的，原审单另对一层计算租金是认定事实错误，请求二审改判。车宏伟答辩称，不同意陈自喜的上诉请求。二、三、四层与一层分别是两份合同。我与蔡甲子2014年4月2日签订的合同是为了应对社区备案做的假合同。2015年4月5日与单松（陈自喜代单松签名）签订的合同并未实际履行，仍是陈自喜在租赁使用房产，请求维持原判。车宏伟向一审法院起诉请求：1、判令自2018年4月6日起，解除双方的房屋租赁合同；2、判令陈自喜支付房屋租金365,440元；3、判令陈自喜支付水费19,908元；4、判令陈自喜支付违约金135,897.60元；5、陈自喜承担案件受理费。一审法院认定事实：2014年3月23日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将位于乌鲁木齐市新市区出租给被告。租期自2014年4月7日起至2020年4月6日止，为期6年（含装修期15天），租金：二、三、四层楼的租金第一年租期为14万元整，第二、三、四年租期按照国家统计局公布的ＧＤＰ年增长率的百分比计算，如年ＧＤＰ的增长率超过5%（含5%），每年租金在上一年的基础上上浮10%。如年ＧＤＰ的增长率没有超过5%，则按国家上一年度ＧＤＰ涨幅的百分比做同等比例的涨幅，第五、六年是在上一年度租金的基础上比照国家在上一年度ＧＤＰ涨幅的百分比做同等比例的涨幅。支付方式：第一年的租金14万元，在签订本合同时陈自喜需支付车宏伟第一年50%的租金7万元，剩余部分在半年时间内提前30日支付剩余的7万元，第二、三、四、五、六年的租金必须在下一年度租期开始的30天前一次性全部缴清，逾期支付的，陈自喜需按所缴租金的1%日支付违约金。水电费用双方共同查看大表，确定总数字，然后由陈自喜根据地下一层和地面一层的租户水电表数字核收水电费，水电费的剩余部分由陈自喜承担。合同签订后，车宏伟将房屋交付陈自喜，陈自喜支付了租金14万元。同年4月2日（陈自喜陈述为2014年10月签订，补签至2014年4月2日），车宏伟与陈自喜配偶蔡甲子又签订一份房屋租赁合同，租赁物为天津北路徐州二巷312号（即天津路二宫泉312号），租赁期6年，即2014年4月7日至2020年4月6日，租金每年10万元，按年付一次，先付后用，第一次付10万元在2015年5月31日前付清，第二次付款10万元在2016年5月31日前付清，以此类推……。2014年10月25日，陈宏伟配偶王华又与陈自喜签订一份房屋租赁合同，租赁物为天津路二宫泉二巷312楼一楼103室，租期为：转租期含租金至2015年5月31日止，租期至2020年4月6日止，年租金3.6万元（不含水、电及暖气费用），陈自喜需缴纳1,000元押金作为保证金。支付方式：陈自喜应于租金到期日前30日按时向王华支付1年租金，逾期支付的，陈自喜需按所缴租金的日2%支付违约金，否则王华有权终止合同……。嗣后陈自喜又支付了25万元租金。车宏伟陈述分别为第二年租金14万元，第三年租金10万元，第四年租金1万元。2017年9月9日，车宏伟与陈自喜配偶蔡甲子签订协议约定：1、由于蔡甲子租赁车宏伟1-4层房屋办理了营业执照，如拆迁补偿过程中专门针对蔡甲子有营业执照而进行商业经营额外补偿范围的资金，双方按照车宏伟70%、蔡甲子30%的份额分配。车宏伟在收到政府补偿金后的5个工作日内转到蔡甲子指定账户。2、蔡甲子搬出前结清所有的水电各种费用。3、在与政府签订安置补偿协议确定搬迁日期后，陈宏伟通知蔡甲子搬迁后，蔡甲子应在车宏伟与政府约定日内搬离。车宏伟称房屋于2017年10月、11月签订拆迁补偿协议，陈自喜于同年12月搬离。2018年1月10日乌鲁木齐水业集团有限公司新市区供水公司（以下简称供水公司）向车宏伟出具欠费通知，位于天津路二宫泉二巷（徐州312号用户车宏伟，于2017年7月至今，共欠水费19908元，限期缴纳。经询，水费由陈自喜向其他租赁户收取，一同向供水公司缴清。租赁房屋位于乌鲁木齐市新市区，房屋所有人车宏伟，产权登记为1层，建筑面积106.25平方米。审理中，车宏伟撤回判令自2018年4月6日起，解除双方的房屋租赁合同的诉讼请求。一审法院认为，原、被告2014年3月23日签订房屋租赁合同，同年4月2日原告与被告配偶蔡甲子又签订房租赁合同，两份租赁合同标的物、租期一致，合同主体、租金及支付期限有变更，基于标的物一致性及合同主体关系，应当认定2014年4月2日房屋租赁合同是对2014年3月23日房屋租赁合同租金及支付期限的变更。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”上述两份房屋租赁合同所涉房屋2至4层未取得建设规划相关手续，属无效合同。故原告主张违约金的请求于法无据，不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。被告2017年12月搬离，应当支付在此前的房屋占用使用费。2014年3月23日签订的房屋租赁合同约定年租金为14万元，后补签的房屋租赁合同约定年租金为10万元，且约定先付后用，第一次付款10万元在2015年5月31日前付清，故应认定第二年起的租金变更为10万元。本院核算被告应支付房屋占有使用费为406,666.67元。现被告已付租金39万元，尚欠16,666.67元。被告租赁天津路二宫泉二巷312楼一楼103室，租期自2015年6月1日起算，至搬离之日，核算租金为90,600元，对原告多主张的部分不予支持。原告主张被告支付水费19,908元，本院认为，房屋租赁合同约定被告核收地下一层和地面一层租户水电费，水电费的剩余部分由被告承担，故被告承担付清整栋楼水电费的责任。原告主张被告支付欠缴电费19,908元的请求，有新市区供水公司出具的欠费通知为证，事实清楚，予以支持。原告撤回解除合同的诉讼请求，不违反法律规定，予以准许。故判决：一、被告陈自喜支付原告车宏伟房屋占有使用费16,666.67元；二、被告陈自喜支付原告车宏伟租金90,600元；三、被告陈自喜支付原告车宏伟水费19,908元；四、驳回原告车宏伟的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人陈自喜围绕争议焦点提交了新的证据：2015年4月5日车宏伟与单松（单松名字系陈自喜代签）签订的房屋租赁合同，约定房屋坐落地点：乌鲁木齐市天津北路徐州二巷312号，租赁期限5年，即2015年4月7日至2020年4月6日，租金每年10万元，每年付一次，先付后住，其中第一次付款10万元，在2015年5月31日前付清；第二次付款10万元，在2016年5月31日期付清，依次类推。车宏伟认可其签名的真实性，辩称单松并未实际履行合同，房产仍由陈自喜租赁使用。陈自喜认可该房产仍由自己在使用，但主张按合同约定，全部房产均应按照每年10万余元支付租金。本院确认原审认定事实。另二审中陈自喜认可拖欠水费19,908元的事实。本院认为,上诉人陈自喜与被上诉人车宏伟就涉案房产共计签订房屋租赁合同四份，第一份由陈自喜与车宏伟2014年3月23日签订，约定对涉案楼房的二、三、四层租赁，第一年租金14万元，以后按GDP增长率浮动租金。合同签订后陈自喜足额支付了第一年的14万元租金。第二份合同是车宏伟与陈自喜妻子蔡甲子2014年4月2日签订，租赁物为天津北路徐州二巷312号，租期六年，租金每年10万元。第三份合同是车宏伟妻子王华与陈自喜2014年10月25日签订，对天津路二宫泉二巷312楼一楼103室租赁，租金每年36,000元。第四份合同是2015年4月5日车宏伟与单松签订的房屋租赁合同，租赁物仍为天津北路徐州二巷312号，租金每年10万元，租期2015年4月7日至2020年4月6日。以上四份合同双方对签名真实性均无异议。其中第二份合同是对第一份合同的租金作了变更，即每年租金为10万元。第三份合同是单对涉案房产的一层103室所做的房屋租赁合同，即第二份合同并不包括103室。第四份合同双方均认可是由陈自喜代单松签名，但实际履行合同仍为陈自喜，租金仍为每年10万元。陈自喜提出第四份合同是指全部房产的租金为10万元，但第四份合同与第二份合同内容基本一致，均未明确是对全部房产的租赁。而第二份合同是对第一份合同的延续变更，仅对年租金数额作了更改。涉案房产的103室是单独签订的合同，租金也是另行约定。况且单松作为合同签订人，其本人并未实际履行合同，仍由陈自喜在占有使用房产。故陈自喜应当按照第二份合同约定支付此后的房屋占有使用费。陈自喜提出全部房产均按每年10万元的支付租金的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审按照陈自喜实际租赁房产时间计算房屋占有使用费及一楼103室的租金并无不当，本院予以维持。拖欠水费的事实，陈自喜予以认可，本院予以维持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费2843.49元（陈自喜已预交），由上诉人陈自喜负担。本判决为终审判决。审判长 杨春审判员马骏审判员 项     颖二〇一九年十一月十四日书记员 张  珊  珊