江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初2158号 原告：太仓市城市建设投资集团有限公司，住所地太仓市科教新城文治路51号，统一社会信用代码：91320585713215538B。 法定代表人：宣峰，董事长。 委托诉讼代理人：毛秋健，江苏至誉律师事务所律师。 被告：缪小权，男，汉族，1984年11月25日生，住江苏省响水县。 委托诉讼代理人：许正文，阜宁县阜城法律服务所法律工作者。 被告：太仓市城厢镇金凰凰酒吧，住所地江苏省太仓市城厢镇人民南路148号三区311号商铺，统一社会信用代码92320585MA1Y1JEM63。 经营者：周汝平。 委托诉讼代理人：姚建兴，男，汉族，1953年7月1日生，住太仓市。 原告太仓市城市建设投资集团有限公司（以下简称城投公司）与被告缪小权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理。审理中，经原告城投公司申请，本院依法追加太仓市城厢镇金凰凰酒吧（以下简称金凰凰酒吧）作为本案被告参加诉讼。本院依法适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人毛秋健，被告缪小权的委托诉讼代理人许正文（未参加第三次庭审）及被告太仓市城厢镇金凰凰酒吧及其委托诉讼代理人姚建兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城投公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告缪小权支付原告2019年8月9日前结欠的太仓市商铺租金34638元；2.判令被告缪小权、金凰凰酒吧共同支付原告2019年8月10日至2019年10月9日的占有使用费5833.33元；3.判令被告缪小权向原告支付违约金7000元（按租赁合同年租金35000元的20%计算）；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2017年8月4日，被告缪小权与原告城投公司签订租赁合同，承租原告名下位于太仓市商铺，建筑面积共150.59平方米，用于酒吧经营。合同约定租期共24个月，从2017年8月10日至2019年8月9日，租期内租金合计7万元，自计租日起每6个月支付一次租金，先付后租。合同签订后，被告缪小权仅支付了2017年8月10日至2018年2月9日间的租金17500元，之后缪小权转租的经营户代其支付了17862元租金。至起诉之日止，被告缪小权仍结欠原告2018年2月10日至2019年8月9日期间的租金34638元，已构成违约。被告金凰凰酒吧于2019年3月11日登记成立，是案涉商铺的实际占有使用者。原告诉至法院，请求依法公断。 被告缪小权辩称：原告与缪小权之间的租赁合同已于2017年9月份实际解除。缪小权经营到2017年9月份，后把房屋转租给了他人经营，原告已实际收取了次承租人交纳的租金，说明原告知晓缪小权的转租行为并对此认可。故缪小权的转租行为合法有效，其与原告间的租赁合同已经实际解除，不再负有支付租金的义务，亦不存在违约情形。请求驳回原告对被告缪小权的诉请。 被告金凰凰酒吧辩称：其房租已交到了2019年8月11日，都是交给唐清的，其认为唐清应该是原告的员工，故其没有拖欠过任何房租，不应承担任何责任；2019年6月份酒吧已经关门了，原告可以随时收回房子，原告还应该退还其2个月房租。 经审理查明：太仓市城厢镇人民南路148号新天地广场3-308、312、313号商铺的所有权人为原告城投公司。2017年8月4日，原告城投公司作为出租方（甲方），被告缪小权作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》一份，约定：甲方将自有的坐落在城厢镇人民南路148号新天地广场3-308、312、313室商铺，建筑面积150.59平方米，类型毛坯，出租给乙方作酒吧；使用租赁期共24个月，甲方从2017年8月10日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年8月9日收回；乙方自计租日起，每6个月支付一次租金，先付后租，合同期内租金合计为70000元（每6个月租金17500元）；乙方在租赁期间不得以任何理由将承租房屋转租给第三方或与他人交换使用；租赁期满后，甲乙双方在协商续租条件未达成一致后，乙方必须无条件退还房屋的使用权；在租赁期内，乙方不得以任何理由将承租房屋转租给第三方使用，否则视为违约；如乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为并终止租赁合同；乙方于应交付租金之日起10日内未交付租金的，甲方会及时进行书面催促，在书面催促后10日内乙方仍未交付租金的，甲方会及时发放律师函，在甲方发放律师函后10日内乙方仍未交付租金的，除应补交欠租外，每逾期一天按年租金的20%交付违约金，违约金从欠付租金之日起起算，并有权根据本合同第三条中（4）解除合同。合同还就其他事项进行了约定。 被告缪小权承租案涉商铺用于酒吧经营，该酒吧共占有使用7间商铺，除原告所有的308、312、313号商铺外，另有309、310、311、314号四间商铺分属不同的小业主所有并出租给缪小权，各个商铺之间已经打通并整体进行了装修。酒吧后几经转手，根据工商档案，2018年8月3日，酒吧以“太仓市城厢镇金凰凰酒吧”名字注册开业，经营者为刘冬琼，后于2019年3月7日注销。2019年3月11日，酒吧再次以“太仓市城厢镇金凰凰酒吧”名字注册开业，经营者为周汝平。 关于租金支付情况，原告自认被告缪小权已付租金35362元，分别为：1.2017年8月31日收到第一期即2017年8月10日至2018年2月9日的租金17500元，银行回单用途备注为缪小权房租；2.2019年2月21日收到刘冬琼代为支付的租金8931元，2019年4月19日，原告向被告缪小权开具了该笔租金的发票；3.2019年的5月13日收到刘冬琼代为支付的租金8931元。 2018年4月24日，原告曾委托江苏孙剑良律师事务所就被告缪小权逾期支付房租事宜向被告缪小权发送律师函，该函于2018年4月26日由前台签收。 被告缪小权陈述：其最初于2014年9、10月份时，向上海意特企业营销策划有限公司太仓分公司租赁了7间商铺，该公司是代表原告和其他小业主的，后于2017年8月与原告直接发生租赁关系；2017年9月份经唐清介绍，其将酒吧转让给了张家艳，转租时其去了原告公司找了宣总，宣总说具体由老唐（唐清）负责，唐清是原告派驻的收房租的物业人员。 被告金凰凰酒吧陈述：酒吧先由缪小权转让给了张家艳，2018年8月11日时由张家艳转让给了刘东琼，2019年3月时再由刘东琼转让给了周汝平；几次转让合同都是唐清经手签字的，平时房租也都是交给唐清的，已交到了2019年8月11日；唐清向其出示过4间商铺的产权证（4个小业主的）和业主的委托书，并称自己是这个地方的物业，楼上商铺都是他收租的，其当时以为4间就是整体的一套，没在意其他3间房子；直到原告2018年6月份至酒吧送达律师函，其才知道有原告这家公司；2019年1月份时，原告跟其说，一半的房租要直接交给原告，后来其就交了两笔8931元；现在案涉商铺仍由其占有使用，但是酒吧已经关门了。 被告金凰凰酒吧为证明其交租情况，提供了两张收款收据及一张发票。2019年2月15日的收据载明：交款单位为金凤凰3-309、310、311、314室，2019年2月28日-5月30日止房租，金额10575元。2019年3月21日的收据载明：交款单位为金凤凰，预交房租费2019年5月1日-8月1日，金额10000元。两张收据收款人处均由唐清签字，但并无原告的印章。发票即原告于2019年4月19日向缪小权开具的案涉商铺租金发票，金额8931元。 原告城投公司陈述：原告与被告缪小权签订租赁合同前，案涉的三间商铺原告曾委托上海意特企业营销策划有限公司太仓分公司出租过给缪小权，后原告与上海意特企业营销策划有限公司太仓分公司解除合同，并直接与缪小权建立租赁合同关系；唐清既非原告员工也非原告收取租金的代理人，唐清也从未将收取租金交至原告处；被告擅自转租的行为从未通知过原告，原告也从未授权过唐清对该转租行为进行认可，原告直到起诉之后到商铺现场查看才发现实际经营者已不是缪小权；原告收取刘东琼代付的租金时一直以为刘东琼是缪小权开酒吧的合伙人，是代缪小权支付租金的。 上述事实，由原告提供的租赁合同、房屋权属证明、工商档案、建筑平面图、律师函及邮寄凭证、银行回单、发票，被告金凰凰酒吧提供的收款收据、发票以及原、被告的当庭陈述予以证明。 本院认为：原告城投公司就案涉商铺拥有合法产权，其与被告缪小权之间的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同约定行使权力、履行义务。 关于被告缪小权以原告认可其转租行为并实际收取次承租人租金为由，主张其与原告之间的租赁合同已于2017年9月份实际解除的抗辩意见。根据合同的相对性，被告缪小权将案涉商铺转租给次承租人，与次承租人建立租赁合同关系的是被告缪小权，而非原告城投公司。即便原告知晓并同意被告缪小权的转租行为，也不代表原告直接与次承租人建立了租赁合同关系。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持；次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。可见，在被告缪小权拖欠租金的情况下，原告有权收取次承租人代为缴纳的欠付租金，原告收取刘冬琼代付租金的行为亦不代表其认可与缪小权解除合同关系，而与次承租人直接建立合同关系。现被告缪小权未能提供证据证明其与原告间的租赁合同关系已经解除、房屋已由缪小权腾退归还给原告，故对缪小权的抗辩意见，本院不予采纳，被告缪小权应就合同期内的租金以及合同到期后至腾退归还前的占有使用费履行支付义务。 根据合同约定，最后一期即2019年2月10日至2019年8月9日的租金支付期限已于2019年2月9日届满，根据原告自认的租金支付情况及提供的银行回单、发票，被告缪小权已缴纳租金35362元，尚欠34638元租金未付。至于被告金凰凰酒吧提供的证明其向唐清缴纳租金的两张收据，其中2019年2月15日的收据载明的交款单位为金凤凰3-309、310、311、314室，与案涉商铺无关；2019年3月21日的收据交款单位处虽未载明具体商铺号，但该张收据仅有唐清本人签字，并无任何内容显示与原告有关，现原告对该笔租金不予认可，两被告亦未能提供证据证明唐清具有代替原告收租的相应权限，故本院对2019年3月21日的收据所涉的10000元租金与本案的关联性碍难确认。对于原告要求被告缪小权支付2019年8月9日前结欠的案涉商铺租金34638元的诉讼请求，本院依法予以支持。 案涉商铺租赁合同已于2019年8月9日到期，但被告缪小权至今未按照合同约定将其腾退归还给原告，理应支付占有使用费。且案涉商铺现实际由被告金凰凰酒吧占有使用，其亦负有相应腾房义务，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。原告现参照租赁合同约定的租金标准要求被告缪小权、金凰凰酒吧共同支付2019年8月10日至2019年10月9日的占有使用费5833.33元，符合法律规定，本院依法予以支持。 关于原告要求被告缪小权支付支付违约金7000元（按租赁合同年租金35000元的20%计算），依据为《租赁合同》第七条第二款约定“乙方于应交付租金之日起10日内未交付租金的，甲方会及时进行书面催促，在书面催促后10日内乙方仍未交付租金的，甲方会及时发放律师函，在甲方发放律师函后10日内乙方仍未交付租金的，除应补交欠租外，每逾期一天按年租金的20%交付违约金”。因该条约定每日20%年租金的违约金标准过高，原告现仅按照年租金20%主张违约金。被告缪小权逾期支付租金已构成违约，在原告向其发送律师函后，其仍至今未予交清租金。这一违约行为给原告造成了相应的损失，现原告主张年租金20%的违约金7000元，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告缪小权于本判决生效后七日内支付原告太仓市城市建设投资集团有限公司2019年8月9日前结欠的租金34638元及违约金7000元； 二、被告缪小权、太仓市城厢镇金凰凰酒吧于本判决生效后七日内共同支付原告太仓市城市建设投资集团有限公司2019年8月10日至2019年10月9日的占有使用费5833.33元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费987元，由被告缪小权负担，于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  龚红星 人民陪审员  何 平 人民陪审员  唐松涛 二〇一九年十一月八日                                                           法官助理  陈莹                                                            书记员  杨旸