河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终3371号 上诉人（原审被告）：贾宝顺，男，1962年8月13日出生，汉族，无业，住河北省邢台市桥**。 被上诉人（原审原告）：梁小芬，女，1953年12月30日出生，汉族，农民，住河北省邢台市桥**。 委托诉讼代理人：由晨超，天津全唐律师事务所律师。 上诉人贾宝顺因与被上诉人梁小芬确认合同效力纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2019）冀0502民初1155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贾宝顺，被上诉人梁小芬及其委托诉讼代理人由晨超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾宝顺上诉请求：一、依法撤销河北省邢台市桥东区人民法院（2019）冀0502民初1155号民事判决，改判贾宝顺与梁小芬于1997年1月10日签订的《房屋买卖协议》有效，驳回梁小芬的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由梁小芬承担。事实和理由：第一、涉案房屋买卖协议是贾宝顺、梁小芬双方在平等互利、协商一致、等价有偿的基础上自愿签订的，是合同当事人真实意思表示。22年前梁小芬意欲将其自有房产出卖，贾宝顺有意购买，按照双方约定支付相应对价35000元，梁小芬将房产证原件交付贾宝顺，双方对房产过户等事项办理进行了约定。这一系列行为反映出涉案房屋买卖协议真实、合法、有效，且该房产买卖协议在签订后经邢台市公证处依法公证。根据我国法律规定，公证处只对合法、有效的法律事实及行为予以公证，由此也可以看出，本案房屋买卖协议是真实、合法、有效的。梁小芬主张合同无效没有事实根据及法律依据。第二、根据法不溯及既往原则，不能依据在后的法律规定约束、评价发生在前的法律行为。贾宝顺与梁小芬签订的《房屋买卖协议》时间为1997年1月10日，因此不能依据1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和2007年12月30日国务院办公厅发布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》出台在后的相关规定认为1997年1月10日签订的《房屋买卖协议》无效。第三、梁小芬不具备诉讼主体资格。梁小芬将房屋出卖给贾宝顺后，将户口迁出，近期才迁回，梁小芬在诉状所称其户口一直在本村未迁出与事实不符。梁小芬将户口迁出后不再是王庄村民，不再享有该村村民任何权益，对涉案合同不具有请求权。梁小芬虽将户口重新迁回本村，并不必然视为对涉案合同有提出主张的权利。第四、本案已经超过诉讼时效。房屋买卖协议自签订至今已经过22年，超过了法律规定的诉讼时效。现在交易房屋已经拆迁，邢台市桥东区国有土地上房屋征收与补偿安置中心与贾宝顺签订房屋征收补偿安置协议，由贾宝顺作为所有人享有并领受该房屋拆迁享有的权益。基于交易房屋及买卖协议产生的任何权利、义务与梁小芬均没有关系。退一步讲，即便认定双方房屋买卖协议无效，因已经过22年，梁小芬也丧失了主张拆迁相应权益的胜诉权。 梁小芬答辩称，一、涉案买卖协议违反了我国法律、法规关于宅基地使用权的强制性规定，答辩人、被答辩人之间签订的房屋买卖协议无效。我国《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《河北省土地管理条例》等法律法规对农村宅基地使用权方面设立有强制性规定，涉案协议与之相抵触，当为无效。我国政策禁止城镇居民购买农民住宅，禁止城镇居民购入农村宅基地，涉案协议与政策相悖，同样当属无效。结合司法实践看，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同普遍被认定为无效。具体到本案中，答辩人为涉案邢台市桥东区王庄村村集体成员，而被答辩人自始至终为城镇户籍，并非涉案村集体成员，故被答辩人购买涉案房屋，违反了我国法律法规关于宅基地使用权的强制性规定。二、关于“法不溯及既往”方面，适用协议签订时的法律之规定，答辩人、被答辩人之间的协议同样无效。我国《土地管理法》自1986年即已颁布实施，在1988年、1998年、2004年又进行了三次修订，本案所涉及的买卖协议签署于1997年，已经受到了我国《土地管理法》之约束。国务院办公厅颁发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国务院颁发的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等规定，并非是在法律之外另创法律规则，而是在《土地管理法》的基础上，对土地管理方面所做出的强调和细化规范，而该行政规范的法律基础和法律根源，同样是源于我国早已颁布生效的《土地管理法》；而同样的，关于宅基地及宅基地上房屋不允许出售给城镇居民之规定，同样源于上述《土地管理法》。涉案协议违反了河北省行政法规之强制性规定，根据《河北省农村宅基地管理规定》（1992年）第四条“宅基地属于集体所有，农村居民只有使用权，宅基地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让”，购买宅基地住宅主体只能是农村村民，并且购买住宅的农村村民必须符合申请宅基地的条件。三、答辩人作为农村集体成员，户籍在涉案村集体之内，被答辩人作为城镇居民，户籍一直为城镇户口。被答辩人购买答辩人房屋，明显系城镇居民违法购买农村房屋之行为。答辩人诉讼主体完全适格。四、本案并不适用诉讼时效期间的规定。本案提起的是确认合同无效的诉讼，属确认之诉，不属于诉讼时效的客体范围，不受诉讼时效的限制。无效合同的确认是一种事实确认，合同当事人或法院在任何时候都可提出，时间的经过不能改变合同无效的法律性质。 梁小芬向一审法院起诉请求：1.请求依法判决确认原、被告之间于1997年1月10日签订的《房屋买卖协议》无效；2.请求依法判令被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：原告梁小芬系邢台市桥**大梁庄乡王家庄村村民，被告贾宝顺系邢台市桥东区市民。1997年1月10日原告将登记在其名下的位于邢台市桥东区农村自建房屋（房产证号：邢市字第××号）以35000元价格出卖给被告，双方于当日签订了《房屋买卖协议》，并于当日在邢台市公证处对该协议办理了（97）邢证民字第1002号的公证手续。协议签订后，原告向被告交付了房产，并将房产证原件一并交付给了被告，之后一直由被告及家人实际居住使用该房屋，但该房产一直未办理过户登记手续，仍登记在原告梁小芬的名下。该房产已于2018年纳入拆迁范围，现该房产已被拆除。原告又于2019年5月14日为该房产办理了不动产权证书。现原告以签订的上述房屋买卖协议违反法律规定，要求法院确认该协议无效。 一审法院认为，本案中买卖合同标的物为农村房屋，农村房屋是建筑在宅基地上的附着物，从我国目前房地一体的格局来看，双方就房屋买卖的同时必然涉及宅基地使用权的问题。依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”；《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发［1999］39号）第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”；2007年12月30日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》（国办发［2007］71号），指出：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”；《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条第二款规定：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”在本案中，原、被告双方于1997年1月10日订立的《房屋买卖协议》，虽系双方真实意思表示，但由于被告非所购房屋所在地的王家庄村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的资格，双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律和国家有关政策的规定，损害社会公共利益，并且也未经有关组织和部门批准，应认定为无效，且该无效情形并不能因为买卖协议时间较长、涉案房屋已经拆除灭失而改变，故原告主张涉案房屋买卖协议无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。现涉案房屋已被拆迁，已不存在返还原物的情形。因原告违背诚实信用原则要求确认《房屋买卖协议》无效，造成被告购房款及可信赖利益的损失，双方可就合同无效后的法律后果另案主张权利。判决：原告梁小芬与被告贾宝顺于1997年1月10日签订的《房屋买卖协议》无效。 案件受理费100元，减半收取计50元，由原告梁小芬负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。农村集体经济组织是宅基地的所有权人，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者的特定身份关系密切关联,非本集体经济组织成员无权取得。贾宝顺系邢台市桥东区市民，并非王家庄村村民，其与梁小芬签订《房屋买卖协议》的标的物既包括地上建筑物，也包括宅基地使用权，其买卖行为损害了王家庄村集体利益。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发［1999］39号）第二条规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2007年12月30日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》（国办发［2007］71号）指出：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。因此，贾宝顺与梁小芬签订《房屋买卖协议》的行为也损害了社会公共利益，应依法认定为无效。 贾宝顺主张梁小芬将房屋出卖后，将户口迁出，近期才迁回，该主张不属本案审查范围。本案审理的是梁小芬与贾宝顺签订的《房屋买卖协议》的效力问题，而该协议的标的物为位于邢台市桥东区农村自建房屋（房产证号：邢市字第××号），属于物权请求权范畴，贾宝顺在本案中主张适用诉讼时效无法律依据。 综上所述，贾宝顺的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人贾宝顺负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 兵 审判员 尚好勇 审判员 郭宏平 二〇一九年十一月八日 法官助理范晓晓 书记员魏素萍