四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终2534号 上诉人（原审原告）：陈敬，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 上诉人（原审原告）：周灵霞，女，1983年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 上诉人共同委托诉讼代理人：杨力，四川法光律师事务所律师。 上诉人共同委托诉讼代理人：蔡富丽，四川法光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宜宾方圆房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇迎宾路祥和花园******。 法定代表人：王万波，公司董事。 委托诉讼代理人：王洪伟，公司员工。 委托诉讼代理人：李德海，公司员工。 上诉人陈敬、周灵霞因与被上诉人宜宾方圆房地产开发有限公司（以下简称方圆房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初2824号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理，上诉人陈敬、周灵霞的共同委托诉讼代理人杨力，被上诉人方圆房产公司的委托诉讼代理人王洪伟、李德海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈敬、周灵霞向本院上诉请求：1.撤销本案一审判决，改判支持陈敬、周灵霞的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由方圆房产公司承担。事实和理由：一审判决将“交付之日”曲解为“实际交付之日”系认定事实错误，“交付之日”应理解为“约定交付之日”，承担逾期交房违约责任并不当然免除逾期办证的违约责任。 方圆房产公司辩称，房屋交付分为实物交付和权属交付，办证必须要在实物交付之后，实物交付违约已支付了违约金，合同约定办证是接房之日起730日内，方圆房产公司并未违约。 陈敬、周灵霞向一审法院起诉请求：1.判令方圆房产公司支付逾期产权转移登记违约金10876元（截止到2019年5月31日），剩余违约金以39.48元/天计算至房屋所有权证书取得为止；2.诉讼费由方圆房产公司承担。 一审法院认定事实：2015年7月2日，陈敬、周灵霞作为买受人与方圆房产公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号2015004367），陈敬、周灵霞购买方圆房产公司开发的位于宜宾市叙州区建筑面积104m2的商品住宅房一套，总价款402979元。双方约定方圆房产公司应当在2016年8月31日前向陈敬、周灵霞交付该商品房，逾期超过60日，如陈敬、周灵霞要求继续履行合同，方圆房产公司自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向陈敬、周灵霞支付全部已付款万分之一的违约金。双方在合同第二十条对产权登记作出约定“（一）初始登记出卖人应当在2018年8月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：①……。②合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，直至办好转移登记（买受人在商品房交付360日内未提供有效的办理权属登记资料的除外）由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理，见附件八方圆·中汇城《商品房买卖合同》补充协议第五条。（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：①……。②买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请房屋权属转移登记，委托费用×元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：①……。②合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，直至办好转移登记（买受人在商品房交付360日内未提供有效的办理权属登记资料的除外）由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理，见附件八方圆·中汇城《商品房买卖合同》补充协议第五条。”商品房买卖合同补充协议第五条约定：“对《商品房买卖合同》第二十条的补充1.双方约定该商品房交付后，由出卖人代办房屋产权证书，办证所产生的费用及政府有关部门收取的税费，均依照国家有关规定由双方各自承担。买受人须按时在约定时间内向出卖人预交办理房屋产权证的相关税费、登记费、印花税等费用和相关资料，如因买受人原因导致房屋产权登记手续未在合同规定期间内办理的，由买受人自行承担责任。出卖人应当按主合同第二十条约定的房屋所有权转移登记办理时间范围内办理完毕。2.如买受人选择按揭贷款方式付款，在买受人办理交房手续之日，买受人应将房屋抵押登记手续的所有资料和需缴纳的办证登记费用（按照房屋登记部门确定的为准）提交给出卖人。否则，出卖人有权拒绝交房和办理入住手续。3.买受人应在出卖人指定的银行办理按揭贷款，并全权委托出卖人办理房屋所有权证书、国土分户使用权证书的相关手续，买受人不得自行去单独办理，否则造成的后果由买受人承担。” 合同签订后，陈敬、周灵霞按约向方圆房产公司支付了购房款。2018年2月12日，陈敬、周灵霞支付了契税5691.50元、首次缴存维修基金5160元。2018年2月23日，陈敬、周灵霞支付了产权证印花税5元、转移登记费80元，方圆房产公司向陈敬、周灵霞支付了房屋面积补差款4575元、逾期交房违约金18684元，双方于当日进行了房屋的交付。方圆房产公司至今未办理并提供房屋所有权证书给陈敬、周灵霞。 一审法院认为，双方签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，对双方均有约束力。陈敬、周灵霞履行了作为买受人的各项义务及委托出卖人办理产权转移登记，方圆房产公司应全面履行出卖人的合同义务即在约定期限内向陈敬、周灵霞提供房屋所有权证书。方圆房产公司至今未办理并提供房屋所有权证书给陈敬、周灵霞，是否违约，应否承担违约责任，是本案的焦点。要厘清是否违约，即需充分理解相关合同约定，合同中约定的初始登记要求的是方圆房产公司应当在2018年8月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，转移登记要求的是方圆房产公司在商品房交付使用后自商品房交付之日起730日内让陈敬、周灵霞取得房屋所有权证书，陈敬、周灵霞请求的是方圆房产公司支付逾期产权转移登记违约金，所指向的是方圆房产公司未履行房屋所有权转移登记义务。陈敬、周灵霞所认为的取得房屋所有权证书的最后期限应为2018年8月31日，与楼栋权属证明初始登记期限混淆，并不符合房屋所有权转移登记的前提条件——在商品房交付使用后自商品房交付之日起730日内，方圆房产公司将房屋交付给陈敬、周灵霞使用的日期是2018年2月23日，方圆房产公司应向陈敬、周灵霞提供房屋所有权证书的最后期限应为2020年2月23日，方圆房产公司应当履行房屋所有权转移登记义务的期限尚未届满，尚未违背双方签订的《商品房买卖合同》关于房屋所有权转移登记义务期限的约定，陈敬、周灵霞要求方圆房产公司承担违约责任的理由不能成立。 综上所述，对陈敬、周灵霞要求方圆房产公司支付逾期产权转移登记违约金的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决：驳回陈敬、周灵霞的诉讼请求。案件受理费72元，减半收取36元，由陈敬、周灵霞负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点是方圆房产公司是否存在逾期办证行为，若存在，是否应当支付逾期办证违约金。结合一、二审查明事实，本案中，方圆房产公司不应当支付逾期办证违约金。理由如下： 一是从合同约定来看，合同中约定的初始登记要求的是方圆房产公司在2018年8月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，转移登记要求的是方圆房产公司在商品房交付使用后自商品房交付之日起730日内办理并取得房屋所有权证书。方圆房产公司于2018年2月14日交付案涉房屋，因逾期交房，方圆房产公司已经承担了相应的违约责任； 二是从房地产行业的不动产权证办理习惯来看，办理不动产权证应以交付不动产为前提，根据双方合同约定，办理不动产权证的时限是商品房交付之日起730日内办理并取得房屋所有权证书，案涉房屋系2018年2月14日交付。方圆房产公司提供房屋所有权证书的最后期限应为2020年2月14日，履行房屋所有权转移登记义务的期限尚未届满，尚未违反双方《商品房买卖合同》关于房屋所有权转移登记义务期限的约定； 三是从实际损失来看，因逾期交房的违约行为，方圆房产公司已经承担了相应的违约责任，陈敬、周灵霞未提供证据证明逾期办理不动产权证实际造成的客观损失。综合案涉楼盘曾经出现过停工、股权结构变化、新的投资人进入后积极履行社会责任，促成案涉楼盘符合交付条件并支付了逾期交房违约金的客观事实，在陈敬、周灵霞并未提供证据证明未按照合同约定期间交房与对应的办理不动产权证期间顺延实际造成的客观损失的情况下，其关于逾期办证违约金的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，陈敬、周灵霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费72元，由陈敬、周灵霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张力骁 审 判 员 王付兵 审 判 员 陈 曦 二〇一九年十一月十四日 法官助理 陈河潘 书 记 员 黄明慧