云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3103民初1727号原告：舒冠朝，男，回族，1984年12月9日出生，住云南省昆明市五华区，现住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。委托诉讼代理人：李本纪，云南星震（芒市）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：范绍楠，云南星震（芒市）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：保山城康房地产（集团）有限公司，住所地云南省保山市隆阳区兰城路北段西侧四季经典十八楼，统一社会信用代码91530500745267164G。法定代表人：李磊，系公司董事长。被告：保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司，营业场所云南省德宏傣族景颇族自治州芒市团结大街107号，统一社会信用代码9153310066263466XE。负责人：曹建昆，系分公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：熊健奎，云南云子宇靖律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告舒冠朝与被告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告舒冠朝的委托诉讼代理人范绍楠，被告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司的委托诉讼代理人熊健奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒冠朝向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行《商品房购销合同》义务，为原告办理房屋权属证明；2.请求判令被告向原告支付自2014年4月8日至2019年6月23日的违约金88912.70元【320859×（4.75%÷360）×1903天】，违约金以年利率4.75%持续计算至房屋权属证明办理完毕之日止；3.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：请求判令被告向原告支付自2014年4月8日至2019年6月23日的违约金80564.57元，违约金以年利率4.75%持续计算至房屋权属证明办理完毕之日止。事实与理由：2011年3月28日，原告与被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司【当时名称为保山城康房地产开发经营（集团）有限责任公司德宏分公司】签订《商品房购销合同》，原告购买位于芒市房屋，合同约定在原、被告办理了房屋交接手续，且原告付清全部房款后180天内，由被告为原告办理房屋权属证明。2011年2月28日，原告向被告付清了房款320859元，2013年10月10日，原告向被告交清了相关配套设施费，同时完成了房屋交接，并向被告提供了办理房屋权属证明的各种材料及相关费用。但是被告至今未为原告办理房屋权属证明，多次催告后被告仍未履行合同义务。被告迟迟不履行合同的行为已经严重损害了原告的合法权益，根据合同约定及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、第二款的相关规定特向法院提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司辩称，1.原告起诉陈述的事实二被告予以认可，二被告同意继续为原告办理房屋权属证明。2.原告的第二项诉讼请求既无事实依据，也无法律依据。该诉讼请求原告所依据的事实和理由是“被告没有办理房屋权属证明”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，而根据第十八条规定买受人未能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任的前提是“除当事人有特殊约定外”，本案的《商品房购销合同》第十二条对办理产权登记作了非常明确的特殊约定，该特殊约定没有约定被告应承担违约金，因此，原告的该诉请不适用司法解释的规定。3.《商品房购销合同》第十三条第三款约定解除合同或变更合同的违约金为总房款的10%，原告诉请中的违约金远高于10%，被告愿意解除合同并赔偿10%的违约金，现原告已经实际使用房屋，未办理房屋权属证明没有给原告造成实际损失，原告要求的违约金过高，要求法院以实际损失为准调低违约金。本院综合原、被告的诉辩主张，在征求当事人意见的基础上，归纳本案争议焦点如下：被告是否应当向原告支付违约金？原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织二被告进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证。原告舒冠朝提交的第一组证据原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体适格；第三组证据《收据》5份，证明2011年2月28日原告已付清购房款320859元，2013年10月10日已交清相关办理产权证费用；第四组证据《交接房确认书》一份，证明原、被告已于2013年10月10日完成房屋交付；第五组证据《关于城康幸福家园两证办理的承诺书》一份，证明原告就办证事项多次向被告进行了主张，被告也于2016年9月30日向原告承诺将于2017年6月30日前办理房屋产权证明。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告舒冠朝提交的第二组证据《商品房购销合同》及《补充协议》一份，欲证明原、被告于2011年3月28日签订了《商品房购销合同》，原告购买城康幸福家园1幢A单元302号房屋，房屋总价320859元，约定于原告支付清购房款及相关配套设施费用、原告向被告交付办理产权证相关资料、原告向被告交清办理产权手续相关费用之后180天内，由被告为原告办理房屋产权证明。经质证，被告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司对原告提交的第二组证据真实性、合法性无异议，关联性不认可，称《商品房购销合同》第十二条是不支持原告第二项诉讼请求的，双方对办理产权证有特别约定，没有约定违约金。本院认为，原告舒冠朝提交的第二组证据《商品房购销合同》及《补充协议》真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。被告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司【原名称保山城康房地产开发经营（集团）有限责任公司德宏分公司】系保山城康房地产（集团）有限公司【原名称保山城康房地产开发经营（集团）有限责任公司】依法设立并领取营业执照的分公司。2011年3月28日，原告与被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于芒市房屋，建筑面积为194.46平方米，房屋总价为320859元。合同第十二条约定在原告达到以下五个条件后，被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司应在180天内为原告办理房屋权属证明：（1）双方办理了房屋交接手续；（2）原告向被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司交付清全部房款、配套设施等费用；（3）双方签订原告委托被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司办理产权证的委托书；（4）原告向被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司交付办理产权证的相关资料；（5）原告交清办理产权手续的相关税费。如原告提供的资料文件或其他原告的原因不能如期办妥产权证，责任由原告承担。2011年2月28日原告交清全部购房款；2013年10月10日，原告交付了相关的办证费19251元、配套费4387元，并于当日办理了接房手续。同时向被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司提交了办理房屋权属证书所需的资料，原告已达到合同约定办理房屋权属证书的五个条件。但被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司至今未为原告办理房屋权属证书。本院认为，原告与被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方当事人应当按合同的约定履行义务。原告已按合同约定履行办理房屋权属证书的五个条件，而被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司未能按合同约定时间为原告办理房屋不动产权证，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司不具有法人资格，其民事责任应由保山城康房地产（集团）有限公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，原告要求被告继续履行《商品房购销合同》，为原告办理房屋权属证明的主张，本院予以支持。关于违约金，《商品房购销合同》对逾期办理产权证的违约金未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款规定，对原告要求被告支付违约金的主张，本院部分支持，酌情由被告按原告已付购房款总额的10%支付违约金32085.9元（320859元×10%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款规定，判决如下：一、被告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司继续履行《商品房购销合同》，在本判决书生效之日起六十日内为原告舒冠朝办理芒市房屋权属证明；二、被告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司于本判决书生效之日起十五日内支付原告舒冠朝违约金32085.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2023元，由被告保山城康房地产（集团）有限公司、保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司负担，限判决书生效之日交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长 汤 婧人民陪审员 杨 利人民陪审员 杨国琼二〇一九年十一月五日书 记 员 邹 嘉