陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕01民初1631号原告（执行案外人）：朱军虎，男，1972年1月10日出生，汉族，陕西省岐山县村民，。委托诉讼代理人：张亚军，陕西益图律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海娜，陕西益图律师事务所律师。被告（申请执行人）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区。法定代表人：苟瑁，该公司总经理。委托诉讼代理人：何四为，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。第三人（被执行人）：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区。法定代表人：黄建强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。原告朱军虎与被告陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁公司）及第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱军虎委托诉讼代理人张亚军、刘海娜，被告敬瑁公司委托诉讼代理人南溪到庭参加诉讼；第三人世纪熙源房地产公司委托诉讼代理人李刚在本院第一次开庭审理时到庭参加诉讼，本院第二次开庭审理时，世纪熙源房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱军虎向本院提出诉讼请求：1.判决停止对熙源·观澜天下2幢1单元18层03号房屋的强制执行，并解除查封扣押；2.诉讼费由敬瑁公司负担。事实和理由：2012年12月18日,朱军虎与世纪熙源房地产公司签订《商品房买卖合同》,购买世纪熙源房地产公司开发建设的熙源•观澜天下第2幢1单元18层3号房屋，建筑面积96.8㎡，房屋总价406560元,并对房屋的付款方式及交房时间等作出相关约定，交房期限为2013年12月31日之前。合同签订后，朱军虎向世纪熙源房地产公司支付首期款203280元,后续又分别于2016年3月26日、2017年9月21日支付购房款共计174820元。2018年5月9日，朱军虎从法院查封房产的公告得知因敬瑁公司与世纪熙源房地产公司施工合同纠纷一案,法院查封了朱军虎购买的涉案房屋。2018年5月，朱军虎提出案外人执行异议申请。2016年7月21日，观澜天下2号楼和4号楼取得了商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，朱军虎于法院查封前签订了合法有效的商品房买卖合同，其已支付一半以上购房款且名下无其他用于居住的房屋，完全符合上述规定。但法院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，作出（2019）陕01执异298号民事裁定书，驳回朱军虎的执行异议申请，现提起执行异议之诉，要求支持其诉讼请求。被告敬瑁公司辩称，朱军虎提交了其与世纪熙源房地产公司签订的《商品房买卖合同》，且已付房款378100元，但未提交证据证明涉案房屋已登记在其名下或者涉案房屋购买合同已在房屋管理部门备案登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十六规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”自2017年4月11日西安市灞桥区人民法院保全查封涉案房屋至今，涉案房屋仍为被执行人世纪熙源房地产公司的财产。朱军虎主张观澜天下小区2-11803号房屋归其所有，与事实不符。朱军虎提供的《商品房买卖合同》记载，买受人分三次支付203280元、81312元、40656元，但朱军虎提供的收款收据显示世纪熙源房地产公司收到朱军虎房款12196元、162624元、2万元，该收款收据显示的付款金额与合同约定的付款内容不一致。朱军虎除上述收款收据外，无其他证据证明该房款行为的实际发生。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”朱军虎未实际入住，未证明其名下无其他住房，也未证明其已支付足额购房款。朱军虎未能证明其所购房屋与（2017）陕0111财保3号民事裁定、（2017）陕0111执保11号协助执行通知书及（2018）陕01执704号执行裁定查封的房屋系同一标的物。因此，西安市中级人民法院对涉案房屋的查封符合法律规定，朱军虎无充分证据证明其作为买受人的权利符合最高人民法院关于排除执行的规定，朱军虎要求解除对涉案房屋的查封，没有法律依据，应当予以驳回。第三人世纪熙源房地产公司述称，同意原告朱军虎的诉讼请求和事实、理由。经审理查明，申请人敬瑁公司与被申请人世纪熙源房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出的西仲裁字（2017）第259号裁决：一、世纪熙源房地产公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁公司工程款33896967.37元（含已到期质保金1178710.12元），逾期按中国人民银行规定的贷款利率加倍承担迟延给付期间的利息；二、世纪熙源房地产公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁公司自2015年10月1日起至2017年4月7日的工程款利息7814180.96元（含质保金利息从2016年9月30日起至2017年4月7日止合计53100.08元）以及自2017年4月8日起至本裁决作出之日工程款利息（利息计算方式为：利率为中国人民银行同期贷款利率的四倍标准，2017年4月8日至2017年9月29日期间以33307612.31元为本金计算基数；2017年9月30日至本裁决作出之日以33896967.37元为本金计算基数）；三、仲裁费371764元，敬瑁公司已预交，由世纪熙源房地产公司负担252800元，敬瑁公司负担118964元，世纪熙源房地产公司负担部分在给付本裁决第一、二项款项时一并给付敬瑁公司；鉴定费44万元，世纪熙源房地产公司已预交35万元，敬瑁公司已预交9万元，双方按照此数额各自负担。该裁决已经发生法律效力，因世纪熙源房地产公司未履行法律文书确定的义务，敬瑁公司于2018年3月27日向本院申请执行，本院于2018年3月29日立案受理。执行过程中，本院于2018年11月26日作出（2018）陕01执704号之六执行裁定：一、查封被执行人世纪熙源房地产公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产(预售证号:201XXXX,房号分别为:2-11401、2-11403、2-11404、2-11405、2-11501、2-11502、2-11503、2-11504、2-11505、2-11506、2-11601、2-11602、2-11603、2-11606、2-11701、2-11703、2-11704、2-11705、2-11706、2-11801、2-11802、2-11803、2-11805、2-11901、2-11902、2-11903、2-11904、2-11905、2-11906、2-12001、2-12002、2-12003、2-12004、2-12005、2-12006、2-12102、2-12103、2-12105、2-12106、2-12201、2-12202、2-12203、2-12206、2-12301、2-12302、2-12303、2-12306、2-12401、2-12402、2-12403、2-12405、2-12406、2-12501、2-12502、2-12503、2-12505、2-12506、2-12601、2-12602、2-12604、2-12605、2-12606、2-12701、2-12702、2-12703、2-12704、2-12706、2-12801、2-12803、2-12804、2-12806、2-12901、2-12902、2-12903、2-12904、2-12905、2-12906);二、查封期限为三年,查封期间被执行人不得移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。2018年11月27日，本院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。朱军虎作为案外人向本院提出执行异议，主张本院查封的位于西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下2号楼11803室房产为其所有，请求解除查封。本院经审查认为，朱军虎虽在查封之前已签订书面买卖合同，但未支付全部房款，在人民法院查封之前未合法占有该涉案房产，且涉案房产至今未办理过户登记手续，仍登记在被执行人世纪熙源房地产公司名下，故朱军虎主张涉案查封房产为其所有并排除执行的理由不能成立，依法不予支持,本院于2019年5月17日作出(2019）陕01执异298号执行裁定：“驳回案外人朱军虎的执行异议申请。”朱军虎不服上述执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。另查，西安市灞桥区人民法院依法于2017年1月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知书，查封了被执行人世纪熙源房地产公司位于西安市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产。本院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。再查，经本院向朱军虎核实，朱军虎称2018年9月自行更换门锁并进行装修，现已入住。又查，2012年12月18日,朱军虎与世纪熙源房地产公司签订《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171）,约定朱军虎购买世纪熙源房地产公司开发建设的熙源•观澜天下第2幢1单元18层03号房屋，建筑面积96.8㎡，房屋总价406560元,付款方式为分期付款，2012年12月18日支付房款的50%即203280元,建10层交20%即81312元，房屋封顶时交20%即81312元，交房时付10%即40656元，交房期限为2013年12月31日之前。朱军虎提交的收款收据及银行流水等显示，朱军虎于2012年12月8日向世纪熙源房地产公司支付房款2万元，2012年12月15日支付房款183280元，2016年3月26日支付房款162624元，2017年9月21日支付房款12196元，共计支付购房款378100元。朱军虎提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，朱军虎名下无其他住房。以上事实，有西安仲裁委员会西仲裁字（2017）第259号裁决书、本院（2018）陕01执704号之六执行裁定书、本院(2019）陕01执异298号执行裁定书、《商品房买卖合同》、收款收据及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案为朱军虎对本院作出的(2019）陕01执异298号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，朱军虎对本院查封的位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX号楼XX室房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据本案查明的事实可知，世纪熙源房地产公司是涉案项目的房地产开发企业，朱军虎与世纪熙源房地产公司在本院查封涉案房屋之前已签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效；朱军虎支付了超过50%的购房款；根据朱军虎提供的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，朱军虎名下无有效房产信息。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，朱军虎对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：不得执行位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX号楼XX室房屋。案件受理费100元，由陕西敬瑁建设工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。    审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ一九年十一月二十日 书 记 员  王  达  锐 1