广东省兴宁市人民法院行 政 裁 定 书（2019）粤1481行初144号原告：张书涛，男，汉族，1985年12月13日出生，地址：梅州市梅江区。原告：李露，女，汉族，1987年12月9日出生，地址：广东省梅县。被告：梅州市住房和城乡建设局（以下简称梅州市住建局），统一社会信用代码11441400007207952R,机构地址：广东省梅州市梅江区江南嘉恒路2号。法定代表人：薛兴冰，职务：局长。出庭负责人：朱焕明，职务：副局长。委托代理人：李志军，该局工作人员。委托代理人：范伟基，广东客中梅律师事务所律师。第三人：梅州市客天下碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91441402MA4UPET43N，地址：梅州市江北梅江碧桂园综合楼办公室02。法定代表人：姚舒扬，职务：经理。委托代理人：虞勋，该公司职员。委托代理人：陈梅，该公司职员。原告张书涛、李露诉被告梅州市住建局、第三人梅州市客天下碧桂园房地产开发有限公司行政撤销纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。原告张书涛、李露诉称，本案中第三人梅州市客天下碧桂园房地产开发有限公司的报建资料和《商品房预售许可证》及《售楼合同》中标注的坐标地址是虚构不存在的，真实坐标地址现尚未取得有效的商品房兴建和预售的相关证明。被告梅州市住建局作为一个国家行政机关，不应该给第三人虚拟的地址颁发相关的同意开发和预售证明。第三人作为房地产开发企业在销售房产过程中有订立虚假合同、损害购房人权益的行为。第三人的违规操作行为取得商品房预售许可证，导致原告等人的合法权益受到侵害。为维护原告自身的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判决撤销被告梅州市住建局向第三人梅州市客天下碧桂园房地产开发有限公司颁发的证号为2017116号《商品房预售许可证》并重新审核第三人在建成后的行政新坐标地址是否具备标注《售房合同》地址为梅州市梅江区东升村的资格。被告梅州市住建局辩称，一、被告作出的2017116号《商品房预售许可证》符合法定职权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；……”和《广东省商品房预售管理条例》第四条“省人民政府建设行政主管部门和市、县人民政府建设行政主管部门或者房地产管理部门，负责本行政区域内商品房预售管理和本条例的组织实施”的规定，被告根据第三人的申请，于2017年12月15日向第三人梅州市客天下碧桂园房地产开发有限公司颁发涉案的2017116号《商品房预售许可证》的行政行为符合法定职权。二、被告向第三人梅州市客天下碧桂园房地产开发有限公司作出的2017116号《商品房预售许可证》的行政行为事实清楚，依据充分，程序合法，适用法律正确。第三人于2017年12月14日在梅州市行政服务中心住建局窗口提交了项目为“客天下碧桂园（天誉一街9、10栋十三号楼）”的《梅州市商品房预售申请表》、《营业执照》、法定代表人身份证复印件、《房地产开发企业暂定资质证书》、《不动产权证书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售方案》及预售款专用帐户等相关材料。经被告审查，第三人申请材料齐全，项目工程形象进度达标，符合《广东省商品房预售管理条例》第六条规定的取得商品房预售许可证应当具备的条件，因此，被告根据《中华人民共和国行政许可法》、《城市商品房预售管理办法》、《广东省商品房预售管理条例》的相关规定，在履行行政许可审查的相关程序后，于2017年12月15日对该项目作出了《准予行政许可决定书》并核发了2017116号《商品房预售许可证》给第三人梅州市客天下碧桂园房地产开发有限公司。因此，被告作出上述行政许可的行政行为事实清楚、依据充分、程序合法、适用法律正确。三、原告认为被告向第三人作出的涉案《商品房预售许可证》时对申请信息中座落地址审核不严，请求被告重新审核第三人在建成后的行政新坐标地址是否具备标注《售房合同》地址为梅州市梅江区东升村的资格，没有事实和法律根据。首先，根据《广东省商品房预售管理条例》第六条“预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售房许可证应当具备下列条件：……（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证……”，被告作出《商品房预售许可证》项目坐落位置的地址是依据申请人提供的由梅州市自然资源局核发的《不动产权证书》、《建设工程规划许可证》等材料进行核发，《商品房预售许可证》上所描述的项目坐落位置地址需与《不动产权证书》、《建设工程规划许可证》载明的项目坐落地址及建设位置为“梅江区三角镇东升村”，因而被告没有权利也没有义务对自然资源局在上述证书上所核定的土地坐落、建设位置进行重新审核和更改。因此，被告核发预售许可证不存在对项目坐落位置地址审查不严的情形。其次，关于原告在诉状中请求重新审核第三人在建成后的行政新坐标地址是否具备标注《售房合同》地址为梅州市梅江区东升村资格的问题。由于《售房合同》是原告与第三人自愿签订的民事行为，《售房合同》中所标注的商品房地址是原告与第三人自愿确认的，被告无权对双方签订的《售房合同》的内容进行审查。而且被告对《售房合同》进行备案与向第三人作出涉案《商品房预售许可证》，不但在时间上不同步，而且是两个完全不相同的行政行为，核发《商品房预售许可证》在先，在核发《商品房预售许可证》时根本无法知悉原告与第三人在《售房合同》中如何确认商品房的地址。同时，根据《广东省商品房预售管理条例》的规定，预售商品房是指依法成立的房地产开发经营企业依法将其开发的商品房在竣工验收前出售，由预购人按合同约定支付购房款，预售人按合同约定交付商品房的行为。就本案而言，涉案商品房项目已经竣工验收和交付，并进入不动产登记办证阶段，已经不属于商品房的预售许可阶段，而且在房屋建成竣工后坐标地址的确定不属于被告职责，因而目前被告不可能重新核发《商品房预售许可证》，在程序上已经不可逆转，后续有关手续的办理并不是依据被告核发的《商品房预售许可证》所载明的地址来确定，撤销《商品房预售许可证》或变更《商品房预售许可证》所注明的地址已经没有实际意义，对后续的有关手续办理也不产生实质性影响。因此，原告请求撤销涉案《商品房预售许可证》并请求被告重新审核第三人在建成后的行政新坐标地址是否具备标注《售房合同》地址为梅州市梅江区东升村的资格已没有实际意义，也没有任何事实和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告作出的涉案《商品房预售许可证》符合法定职权，认定事清楚、程序合法、事实和法律依据充分，请求人民法院依法维持并驳回原告的诉讼请求。被告梅州市住建局答辩时向本院提供的证据有：1、[2017]363号《行政许可案卷卷宗》复印件，证明被告于2017年12月15日向第三人颁发编号为2017116号《商品房预售许可证》的行政行为事实清楚、依据充分、程序合法、适用法律正确的事实；2、第三人申请《商品房预售许可证》而向被告提交的客天下碧桂园天誉一街9、10栋（十三号楼）《预售资料》，证明第三人客天下碧桂园房地产开发有限公司于2017年12月14日向被告提交“客天下碧桂园天誉一街9、10栋（十三号楼）《梅州市商品房预售申请表》及相关申请材料齐全的事实。第三人梅州市客天下碧桂园房地产开发有限公司称，一、第三人申请涉案《商品房预售许可证》递交的资料真实、齐全，被告按照法律规定的程序向第三人作出《商品房预售许可证》，第三人从未提供过任何虚假信息；二、被告申请办理涉诉《商品房预售许可证》的资料，均系通过法律程序获取，系真实有效的法律文件，第三人按照法律规定递交材料，不存在资料不齐全，虚假申报的情况，并且，被告依法完成审批，程序并无不当。故被告向第三人作出的《商品房预售许可证》的行政行为合法有效。第三人梅州市客天下碧桂园房地产开发有限公司向本院提供的证据有:《梅州市江南新城东升片区A-10地块用地规划条件》，证明涉案地块的地址并不是第三人能确定的，第三人在取得涉案地块前地址就已经确定的。经审理查明，第三人梅州市客天下碧桂园房地产开发有限公司成立于2016年5月10日，公司类型:其他有限责任公司，经营范围：房地产开发及销售。2017年12月14日，第三人持商品房预售申请表、营业执照副本、法定代表人身份证明、房地产开发企业暂定资质证书、不动产权证实、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售方案等材料向被告梅州市住建局申请办理客天下碧桂园（A-10）十三号楼的商品房预售许可证，被告收到上述材料后，经审查，于2017年12月15日向第三人颁发了编号为2017116号商品房预售许可证，该证有效期自2017年12月15日至2018年12月15日（过期无效）。2019年6月18日，原告张书涛、李露向本院提起行政诉讼，请求本院依法撤销被告梅州市住建局向第三人颁发涉案证号为2017116号《商品房预售许可证》，并重新审核第三人在建成后的行政新坐标地址是否具备标注《售房合同》地址为梅州市梅江区东升村的资格。2019年9月11日，原告张书涛向本院申请撤回对被告梅州市住建局、第三人梅州市客天下碧桂园房地产开发有限公司的起诉。经审查，原告张书涛申请撤回起诉是其真实意思表示，符合法律规定，本院予以准许。另查明，原告李露、张书涛于2018年2月6日、2018年5月29日分别与第三人梅州市客天下碧桂园房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告张书涛向第三人购买了客天下碧桂园天誉一街9栋401房，李露向第三人购买了客天下碧桂园天誉一街10栋401房。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。”的规定，本案中，原告李露申请撤销的证号为2017116号《商品房预售许可证》在原告起诉前已经是过期无效的，现原告以过期无效的《商品房预售许可证》向法院请求判决撤销该证，明显没有事实根据和法律依据，原告的起诉不符合法定的起诉条件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款规定：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；……”的规定，对已经立案但不符合立案条件的应当裁定驳回起诉，故对原告李露的起诉应依法裁定驳回。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回原告李露的起诉。本案受理费人民币50元由原告预交，本院予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  罗健萍审 判 员  邹小玉人民陪审员  丘丽萍二〇一九年十一月一日书 记 员  帅 威