湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1126民初3193号原告：宁远县合富房地产开发有限公司，住所地：宁远县舜陵街道九嶷南路印山社区富民路**。法定代表人：欧双英，董事长。委托诉讼代理人：李娴，湖南舜源泽律师事务所律师（特别授权代理）。被告：李春富，男，汉族，湖南省宁远县人，居民。被告贺玲，女，汉族，湖南省宁远县人，居民。原告宁远县合富房地产开发有限公司（以下简称合富地产）诉被告李春富、贺玲商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案，因该案与合富地产诉彭疑勇商品房买卖合同纠纷一案的诉讼标的是同一种类，本院经征得当事人同意决定将两案合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李娴、被告李春富到庭参加了诉讼，被告贺玲经传票传唤未到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告合富地产向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付购房尾款220000元；2、判令被告向原告支付违约金（以220000元为基数按日万分之一，从2019年8月12日计算至实际付清房款日止）；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年2月5日，被告购买原告建设的宁远县庆丰小区1栋2单元23层2-2303号商品房一套，单价为2855元每平方米，房屋总价款为343599元，被告于2018年2月22日支付首期房价款123599元，余款220000元约定由被告向中国建设银行有限公司宁远支行申请贷款给付原告。后因被告的原因，不能办理银行贷款。原告找被告协商，让其交清尾款。被告不履行付款义务。原告多次催讨未果，于2019年8月27日向被告发出催告函，被告收到函告后，至今没有履行付款义务。原告无奈提起诉讼。被告李春富、贺玲答辩称，原告上述陈述的是事实，被告承认余款220000元没有给付。但被告拒绝支付房屋余款有正当理由。根据宁远县住房和城乡规划建设局于2018年1月29日出具的《宁远县住房和城乡规划建设局关于城区违法建设项目规划许可及竣工规划核实手续办理意见的函》（宁住建函【2018】84号），以及宁远县住房和城乡规划建设局于2017年12月19日出具的《湖南省宁远县城区房屋建筑工程规划条件核实建筑现状确认书》，确认原告庆丰小区项目总建筑面积超规划22565.16平方米，其中2#单元超规建设18层（原规划为地上8层），被告所购房屋位于23层，为违建超层，在规划调整之前，属于违章建筑。根据自然资源部于2019年7月24日发布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定：申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。被告有理由相信原告不能履行协助办证的义务，被告拒绝支付余款是行使不安抗辩权，在房屋违章行为没有整改至符合办证的条件前，被告拒绝支付余款。同时，房屋买卖合同是格式合同，在违约责任一栏，双方权利义务不对等，明显出卖人违约时定的违约责任轻于买受人的违约责任。房屋买卖合同没有约定余款的给付期限，被告没有拒绝给付余款。被告不给付余款是因为原告严重违法建设，可能导致将来被告无法取得不动产权证，被告买房是想购买合法建设，能够办理不动产权登记的房屋，在影响不动产权证取得的违法行为改正之前，被告中止给付行为，不构成违约，不应承担违约责任。请求依法驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求向本院提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。被告对原告的证据真实性、关联性无异议，本院予以采信。根据采信的证据及当事人陈述，本院确认如下案件事实：2014年原告合富地产开发建设庆丰小区，2017年原告取得商品房预售许可证，原告与被告李春富、贺玲于2018年2月5日签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告建设的宁远县庆丰小区1栋2单元23层2-2303号商品房一套，单价为2855元每平方米，房屋总价款为343599元，被告于2018年2月22日前支付首期房价款123599元，余款220000元约定由被告向中国建设银行股份有限公司宁远支行申请贷款给付原告，没有约定具体付款时间。双方签订合同后，原告即向被告交钥匙，被告便对房屋进行装修入住。后来因被告的原因，不能办理银行贷款。原告找被告协商，让其交清尾款。因原告在开发过程中，经宁远县房地产开发小区集中整治工作领导小组调查发现原告存在如下违规建设：1、国土方面超建筑密度和容积率；2、规划建设方面：（1）少批多建；（2）审批建设层数地上8层，局部14层，实际地上26层，局部超建12层，18层，超过批准高度53.4米。该项目对北面未建地块的日照造成严重影响；（3）审批绿地率10.5%，实际绿地率5.1%，小于规划绿地率5.4%，减少绿地面积162.43平方米；（4）超建168户，少建停车位67个，因此，责令原告补缴税款1757.43万元，并按要求整改到位。至2019年3月5日原告按整改要求向税务部门交清了所有补缴的税款。2019年4月3日，宁远县房地产开发小区集中整治工作领导小组办公室以开发商按宁政整（2019）1号文件意见整改落实到位，缴清该项目欠有关单位的各项税费和处罚款为由，以（2019）9号文件向县不动产登记中心出具了关于为庆丰项目办理不动产权登记手续的函。被告在履行合同的过程中，得知原告违规建设，担心自己所购房屋无法办理不动产权证，要求原告书面承诺办理不动产权证的时间或提供担保或作出保证，双方协商不成，被告拒绝履行付款义务。原告于2018年8月向被告发出催告函，通知被告于本函发出之日起3日内以现金方式交清房款。被告收到函告后，至今没有履行义务。原告遂诉至本院。本院认为，法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应当全面履行合同约定的权利和义务。本案中双方虽然没有在合同中明确约定房屋余款的给付时间，但经原告催告后的合理期间，被告应当及时给付余款。双方履行合同过程中，因原告严重违法建设，被告担心原告违法建设行为会导致其无法取得不动产权证而拒绝履行给付余款的义务，现经审查原告已按照宁远县房地产开发小区集中整治工作领导小组办公室要求进行了整改落实，并补缴了税款，宁远县房地产开发小区集中整治工作领导小组办公室于2019年4月3日已发文给县不动产登记中心，可以为原告办理不动产权证，因此，被告主张不安抗辩权的法定情形已不具备，那么，此后，经原告催告被告应当及时给付余款，故对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。原告要求被告给付违约金，因本案中原告违法建设导致房屋客观上存在可能无法取得不动产权证的情形，被告据此中止履行给付余款的义务，系依法行使不安抗辩权，不必承担违约责任，故对其违约金请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条之规定，判决如下：一、限本判决生效之日起3日内由被告李春富、贺玲给付原告宁远县合富房地产开发有限公司购房余款220000元；二、驳回原告宁远县合富房地产开发有限公司其它诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，减半收取2300元，由被告李春富、贺玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  奉 丽二〇一九年十一月一日代理书记员  陈海艳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼人发生效力；对诉讼标的没有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不发生效力。