安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖12民终4334号 上诉人（原审被告）：张丙奎，男，1991年10月13日出生，汉族，住安徽省太和县马集乡东张村委会东张57号，身份证号码：341222199110137497。 委托诉讼代理人：桑传江，安徽凯安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱涛，男，1996年1月11日出生，汉族，住安徽省太和县二郎乡龙伍新村村委会朱小寨19号，身份证号码：341222199601118995。 被上诉人（原审被告）：张春山，男，1984年10月22日出生，汉族，住安徽省太和县马集乡马南村委会老宅7号1户，身份证号码：341222198410227430。 被上诉人（原审被告）：刘晓敏，女，1982年10月13日出生，汉族,住安徽省太和县马集乡马南村委会老宅7号1户，身份证号码：342123198210133028。 上诉人张丙奎因与被上诉人朱涛、张春山、刘晓敏房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省太和县人民法院（2019）皖1222民初4069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高张丙奎上诉请求：撤销太和县人民法院（2019）皖1222民初4069号民事判决，改判其不承担连带责任。事实与理由：1.在签订合同时张春山、刘晓敏均在现场，具体细节双方亲自沟通，朱涛并未问及房屋有无被查封事宜，其没有隐瞒的故意；2.房屋的查封是有期限的，张春山、刘晓敏仍然是房屋所有权人，待查封解除后，合同仍可继续履行。 朱涛答辩称：一审判决正确，张丙奎应承担连带责任。 张春山、刘晓敏未答辩。 朱涛向一审法院起诉请求：1.依法判令解除房屋买卖合同；2.判令张春山、刘晓敏、张丙奎偿还购房款100000元以及双倍定金款40000元，共计140000元；3.依法判令张春山、刘晓敏、张丙奎按照约定向朱涛赔偿违约金；4.本案诉讼费用由张春山、刘晓敏、张丙奎承担。 一审法院查明事实：张春山、刘晓敏委托张丙奎办理其宝雅凯旋门C1号楼404室的房屋买卖合同手续，张春山、刘晓敏给张丙奎出具委托书，该委托书的内容为“我刘晓敏、张春山特此委托张丙奎办理宝雅凯旋门C1号楼404室的房屋买卖合同手续，一切法律违约条款我们全权负责，与张丙奎无关，张丙奎所签订的收条及房屋买卖代理合同是我们授权所签。委托人：张春山，刘晓敏，2019年2月2日。”。2019年1月29日，张丙奎收朱涛购房款20000元，张丙奎给朱涛出具收条一份。收该款后张春山、刘晓敏得知涉案房屋被法院查封，并告知了张丙奎。2019年2月2日，出卖人张春山、刘晓敏及代理人张丙奎与买受人朱涛签订房屋买卖合同，该合同的内容为“甲方（出卖人）：张春山、刘晓敏…，甲方（代理人）张丙奎…,乙方（买受人）：朱涛…,丙方（中介方）：太和县鑫兴家苑房地产销售代理有限公司。甲、乙、丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上达成协议如下：甲方有房屋一套，位于宝雅凯旋门小区C1号楼404户，产证面积约119.84平方米，该套房屋总价款人民币计：￥760000元（大写：柒拾陆万元整）。1、乙方已付定金人民币￥20000元整（大写：贰万元整），在本合同签订时，乙方给付首付款人民币￥90000元整（大写：玖万元整）当日支付。余款650000元（大写：陆拾伍万元整），其中310000元整，在2019年2月22日支付给甲方，尾款人民币340000元整在过户后办理按揭贷款支付，贷款不足的部分用现金支付，如乙方不能贷款则用现金支付。2、（一）乙方如未按规定的时间付款，则按下列方式处理（不予累加）；（1）逾期在15日内，自本合同规定应付款期限之第二天起到实际支付应付款之日止，乙方按日向出卖人支付应付款5‰的滞纳金，合同继续履行。（2）逾期超过15日，则视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方不得有任何异议，乙方需按合同成交总价的20%向甲方支付违约金；乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行。乙方按累计应付款的5‰向甲方支付滞纳金。（二）甲方如未按合同约定的期限，将该房有关证件交付乙方办理二手房按揭贷款申请使用和过户使用或不按照与乙方约定的时间到房产和不动产登记机构做变更登记签字的，或未按期交房的，按下列方式分别处理（不予累加）。（1）逾期不超过15日，自本合同交付期限的第二天起在实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款的5‰的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过20天后，则视为甲方违约，乙方有权解除合同，甲方在乙方解除合同通知到达之日起七日内，退还全部已付款，甲方不得有任何异议，甲方须按合同成交总价的20%向乙方支付违约金；甲方继续履行合同的，经乙方同意，合同继续履行。甲方则按累计应付款的5‰向乙方支付滞纳金。3、…合同签订后，甲方须出示该套房屋的房产证原件、票据、资料（夫妻双方身份证、户口本、结婚证、或离婚证、购房发票、契约发票需复印件即可）交给丙方办理过户事宜。在乙方支付首付款后，甲方将钥匙交由丙方保管，房屋的正式交接时间约定乙方支付全部购房款后（包含银行贷款），将房屋钥匙及房屋交由乙方入住使用。4、…5、…6、本合同签字生效后具有法律效力，交易后，如该房产权属不能及时变更，但实际权属已转移，或者发现房产手续存在任何问题或有债务、经济纠纷，甲方应办妥完善，否则，视其违约和诈骗，乙方有权解除买卖合同，甲方按本合同的第7条规定赔偿并承担法律责任。7、双方不得擅自终止合同，否则按违约对待，违约金定为该套房屋成交价的30%执行。按谁违约谁赔偿的原则执行。8、甲方保证：所主张的出卖权利是合法有效的，所出售的该套房屋无不适合居住的因素。保证该房产证能正常过户到乙方名下。如有隐瞒，乙方有权解除买卖合同，甲方要全额退回购房款和所有的装修费并承担违约责任，按本合同的第7条规定赔偿。乙方保证：按期付清房款，如有违约则按违约条款和本合同第7条规定赔偿。……需要说明的其他部分：1、在2019年2月22日以前支付31万房款时，甲方必须出示该套房屋不动产权证原件和银行贷款结清证明及契税发票，否则合同终止，甲方按本合同的第2条之第一、二款和第7条违约赔偿给乙方。……甲方及其代理人签字，乙方签字，丙方签章，2019年2月2日。见证人尹萍、刘淑芹签字。”。合同签订后，张春山、刘晓敏、张丙奎收朱涛购房款100000元，张春山、刘晓敏、张丙奎给朱涛出具收条一份。以上张春山、刘晓敏、张丙奎收朱涛款共计120000元，其中定金20000元。张春山、刘晓敏没有按照约定将房屋的合法证件出示给朱涛，朱涛多次索要被告知该房子在银行办理了抵押登记，且因个人债务纠纷该房产被他人诉前查封，该房产没能正常过户到朱涛名下。为此，朱涛起诉至本院。 一审法院认为，朱涛与张春山、刘晓敏签订的房屋买卖合同,是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方应按照合同约定履行各自的义务，张春山、刘晓敏没有按照约定将涉案房屋的合法证件出示给朱涛，朱涛多次索要被告知该房子在银行办理了抵押登记，且涉案房屋被他人诉前查封，该房产没能正常过户到朱涛名下，证明张春山、刘晓敏违反了合同约定，因此,朱涛要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。关于朱涛要求偿还购房款100000元以及双倍定金款40000元的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，朱涛要求张春山、刘晓敏偿还购房款100000元以及双倍定金款40000元的诉求，予以支持；由于张丙奎在收20000后知道涉案房屋被法院查封，在涉案房屋查封问题解决前，仍代理张春山、刘晓敏与朱涛签订房屋买卖合同，且共同对朱涛隐瞒事实，违反诚实信用原则，致使合同目的不能实现，三人共同收购房款100000元，根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，张丙奎应对100000元购房款承担连带清偿责任；关于朱涛要求向其赔偿违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，因已支持朱涛选择适用定金条款，故朱涛要求向其赔偿违约金的诉求，不予支持。关于张春山提出定金20000元没有交给他和刘晓敏问题，该款虽是张丙奎签订合同前所收，张春山、刘晓敏给张丙奎出具的委托书载明“张丙奎所签订的收条及房屋买卖代理合同是我们授权所签”,且双方在签订合同时确认已收定金20000元，张春山也承认委托人处是他和刘晓敏签字，故张丙奎所收的20000元应由被代理人张春山、刘晓敏承担责任，因此，张春山提出定金20000元没有交给他和刘晓敏的抗辩，不予支持。综上所述，对于朱涛的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除朱涛与张春山、刘晓敏签订的房屋买卖合同；二、张春山、刘晓敏返还朱涛购房款100000元、返还双倍定金款40000元，共计140000元；三、张丙奎对返还朱涛购房款100000元承担连带清偿责任；四、驳回朱涛的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1550元，由张春山、刘晓敏、张丙奎承担。 二审中，双方当事人均未提供新的证据，本院对于一审所列证据的认证意见与一审一致，对于一审查明的事实予以确认。 本院认为：本案二审争议的焦点为：张丙奎应否对返还朱涛100000元购房款承担连带责任？ 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条规定，隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。就本案而言，张春山、刘晓敏知悉房屋被查封后，仍然与朱涛签订房屋买卖合同，其二人意图转让涉案房产的行为违反了上述法律规定。张丙奎在收20000后便从张春山、刘晓敏处知悉涉案房屋被法院查封，仍在涉案房屋处于查封状态下，代理张春山、刘晓敏与朱涛签订房屋买卖合同，依法应对其知悉后的行为与张春山、刘晓敏承担连带责任。一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六十七条的规定，判令其对返还朱涛购房款100000元承担连带责任并无不当。 综上，一审判决正确，应予维持。上诉人的上诉理由，均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3100元，由张丙奎负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  杨开多 审判员  李婉璐 二〇一九年十一月二十日 书记员  徐玉洁 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；