海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2041号海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2041号上诉人（原审被告）：海南银磬实业有限公司，住所地海南省白马井镇滨海新区海阳城会所**。法定代表人：张学飞，总经理。委托诉讼代理人：陈云祥，该公司员工。委托诉讼代理人：黎玉石，儋州市和盛法律事务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘春梅，女，1962年3月11日出生，汉族，现住山西省太原市。委托诉讼代理人：陈江华，海南林源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王波，海南林源律师事务所律师。上诉人海南银磬实业有限公司（以下简称银磬实业公司）因与被上诉人刘春梅商品房预售合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2018）琼9003民初9326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。银磬实业公司上诉请求：1.撤销海南省儋州市人民法院(2018)琼9003民初9326号民事判决；2.改判驳回刘春梅一审的诉讼请求。事实和理由：一、刘春梅在海南省出台限购政策之前已具备购房资格。2018年2月28日刘春梅与银磬实业公司签订《认购书》，购买位于海南省儋州市××区房，总价款1376394元，分期支付。刘春梅根据约定向银磬实业公司支付了首期购房款451739元及认购定金30000元，2018年4月14日刘春梅因资金不足提出退房退款，当月18日单方在《解除海阳城项目商品房认购书的协议书》上签名，因退房手续需经银磬实业公司的多个主管业务部门审批才能生效，到目前为止，刘春梅没有向银磬实业公司申请解除，因此该《认购书》依然合法有效。一审法院认定“2018年4月14日因资金不足提出退房退款，银馨实业公司同意扣除30000元认购金，退451739元给刘春梅”是错误的。4月22日，刘春梅微信告知银磬实业公司员工陈艳不退房。按当时的情形，房价较之前高出51114元，刘春梅只需补齐差价51114元就可以，不需要重新签订认购合同。但陈艳在不告知银磬实业公司主管部门，且在没有解除刘春梅与银磬实业公司签订《认购书》的情况下，擅自在预先已盖销售合同专用公章的《认定书》再次重复签订《认购书》，且第二签订的《认购书》与第一次签订认购合同是同一套房，显然第二次签订认购合同是第一次认购合同的补充。一审法院认定“2018年4月22日后，双方再次签订《认购书》，确认原告已支付首期房款481739元。当日时，海南省出台限购政策属于不可抗力情形。…因资金不足提出退房退款，银馨实业公司同意扣除30000元认购金，退451739元给原告刘春梅”是错误的。根据房产信息管理系统显示，房屋坐落：儋州海阳城2.3期＼房屋高层10#楼(幢)10(层)1001(房号)，买受人：刘春梅，创建日期：2018-03-10，提交日期：2018-03-10，确认日期：2018-03-12，购房资格状态：有购房资格。据此可以认定刘春梅在海南省出台限购政策之前已具备购房资格。一审认定刘春梅没有购房资格是错误的。二、本案合同不符合解除要件，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条一款及第九十七条判决解除双方的合同并要求银磬实业公司退还购房款属于适用法律错误。刘春梅辩称，一、一审判决认定刘春梅与银磬实业公司双方解除《海阳城项目商品房认购书》的原因清楚，本案《认购书》解除系因海南省住房限购政策不可归责于当事人双方的事由导致，而非刘春梅单方违约所致。二、一审法院判决适用法律正确，刘春梅的主张于法有据，应予维持一审判决。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条的规定及《认购书》第五条第1、4款的约定，本案双方未能继续履行《认购书》的直接原因系海南省住房限购政策的影响，属不可归责于当事人双方的事由，故银磬实业公司收取的首期购房款451739元及认购定金30000元应当返还刘春梅。刘春梅向一审法院起诉请求：1.判令银磬实业公司返还刘春梅房屋首付款481739元；2.判令银磬实业公司按中国人民银行一般流动资金一年期贷款利率标准支付占用资金期间的利息（以481739元为本金，从2018年4月23日起计至还清款项之日止）；3.案件受理费由银磬实业公司负担。一审法院认定事实：2018年2月28日，刘春梅与银磬实业公司签订第一份《认购书》，并支付认购金30000元，双方约定：一、刘春梅（乙方）同意认购银磬实业公司（甲方）开发建设的位于海南省儋州市××区房。该商品房面积为：74.64m。二、计价方式及价款。该商品销售单价为20346元/平方米，原价总购房款为1518625元，按0.94折销售，折后单价为19125.24元/平方米，折后总购房款为1427508元。三、刘春梅同意在签订本《认购书》时向银磬实业公司交纳认购金30000元整，并承诺在签订本《认购书》后7日内(即2018年3月6日前)前签订《儋州市商品房买卖合同》。四、认购条款。1.若主管部门审核后不认可乙方具有购买房屋的资格，导致无法签署《儋州市商品房买卖合同》的，则双方应终止本认购书甲方应在接到主管部门关于乙方无购房资格的通知后90天内返还乙方已支付的定金、购房款。2、乙方应在通过主管部门审核确认购房者资格后7日内，持本《认购书》、乙方居民身份证原件、认购定金收购款收据原件(办理银行按揭需提交银行按揭贷款材料)等，到甲方海阳城项目销售中心签订《儋州市商品房买卖合同》，并按合同所列金额及付款方式支付购房款。乙方如未在约定期限内与甲方签订《儋州市商品房买卖合同》及相关文件，或者未依约定支付购房款的，则甲方有权单方解除《认购书》，将乙方所认购的商品房另行销售处理，无需通知乙方，乙方已支付的全部认购金不予退还。如在认购书解除后乙方仍想购买该商品房的，双方应另行协商处理。4、在甲、乙双方签订《儋州市商品房买卖合同》前，如遇到不可抗力因素造成乙方所认购的商品房不能出售的，甲方有权单方解除本《认购书》，将乙方已支付的认购金全部无息退还乙方，甲方无需再承担任何其他责任。2018年3月10日，刘春梅支付约定首付款451739元给银磬实业公司。2018年4月14日，刘春梅因资金不足提出退房退款。2018年4月18日，银磬实业公司通过内部审批同意退房款451739元，但实际并未退款。2018年4月22日20时，海南省出台琼办发[2018]29号《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》文件，第四条规定实行严格的限购政策，在已出台的限购政策基础上，实施全域限购。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。2018年4月22日22时36分，刘春梅通过微信告知银磬实业公司员工陈艳不退房。2018年4月22日后，双方再次签订《认购书》。2018年4月26日，银磬实业公司邮寄商品房买卖合同及收据给刘春梅。之后，刘春梅发现海南省已出台限购政策，并不符合购房条件。2018年6月，刘春梅以其并不符合海南省限购政策且资金不足再次要求解除《认购书》协议。现双方因退款退房发生纠纷，刘春梅遂诉至法院，请求依法判决。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。不能预见是指一般的人在现有的技术条件下不可能预见到该客观情况的发生、后果等。不能避免是指当事人即使尽了最大的努力也不可能防止该客观情况的发生。不能克服是指在该客观情况发生以后，当事人即使尽了最大的努力也不可能克服该客观情况造成的损害后果。客观情况是指不依赖于某些个人的主观意识而存在的情况。不可抗力依其起因来划分，可以分为自然灾害、政府行为和社会异常三种。其中，政府行为包括当局颁布新政策、新法律等。本案中，刘春梅与银磬实业公司于2018年2月28日签订第一份《认购书》，并于当日交纳30000元认购金。2018年4月14日，刘春梅因资金不足提出退房退款，银磬实业公司同意扣除30000元认购金，退451739元给刘春梅，但实际上451739元并未退至刘春梅。2018年4月22日22时36分，刘春梅通过微信告知银磬实业公司员工陈艳不退房。2018年4月22日后，双方再次签订《认购书》，确认已支付首期房款481739元。当日20时，海南省出台限购政策，刘春梅非本省户籍居民家庭，不符合相关限购政策购房者条件，属于因不可抗力因素致使双方签订的《认购书》已无法实现合同目，应予以解除。另，根据双方《认购书》第五条第四款“在甲、乙双方签订《儋州市商品房买卖合同》前，如遇到不可抗力因素造成乙方所认购的商品房不能出售的，甲方有权单方解除本《认购书》，将乙方已支付的认购金全部无息退还乙方，甲方无需再承担任何其他责任。”的约定，银磬实业公司应返还刘春梅已支付的认购金。故，刘春梅主张返还首付款481739元，予以支持。关于银磬实业公司是否应向刘春梅支付资金占用利息的问题。本案中，2018年4月22日22时36分，刘春梅通过微信告知银磬实业公司员工陈艳不退房。2018年4月22日后，双方再次签订《认购书》，确认刘春梅已支付首期房款481739元。当日20时，海南省出台限购政策，属于不可抗力情形。刘春梅因疏忽对政策的了解，签订第二份《认购书》，本身存在一定的过错，故意请求银磬实业公司支付资金占用利息，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款和第九十七规定，判决：一、海南银磬实业有限公司应于判决生效五日内返还刘春梅房屋首付款481739元；二、驳回刘春梅的其他诉讼请求。如果银磬实业公司未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8526元，由海南银磬实业有限公司负担。二审审理期间，银磬实业公司向本院提交《调查取证申请书》，申请对刘春梅是否具备购房资格进行调查核实。本院认为，银磬实业公司庭审中已向本院提交其在海南大集中式房产信息管理系统查询刘春梅于2018年3月12日具备购房资格，根据谁主张谁举证的原则，其应提供证据证明刘春梅在海南省限购政策出台后仍具备购房资格。其提交的调查取证申请不属于人民法院必须依职权方能调取到的证据，其可以自行查询，故对其申请不予准许。本案二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是刘春梅要求银磬实业公司退还已付房款481739元是否有依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据查明的事实，刘春梅与银磬实业公司2018年2月28日就海阳城10号楼1001号房签订《海阳城项目商品房认购书》，编号为0004580。后因刘春梅提出解除认购书并于2018年4月18日向银磬实业公司邮寄《解除认购书》，银磬实业公司收到解除认购书并办理退款审批手续过程中，刘春梅于2018年4月22日晚微信告知银磬实业公司员工不退房后，双方重新签订编号为0004025的《认购书》，对房屋单价与总价款进行变更，该认购书属于对合同主要条款进行变更，应当认定是双方解除2018年2月28日签订《认购书》后重新签订新的协议。银磬实业公司认为该份认购书是0004580号《认购书》的延续和补充的理由不成立，本院不予支持。双方签订编号为0004025的《认购书》后，银磬实业公司2018年4月26日把商品房买卖合同邮寄给刘春梅，而海南省政府于2018年4月22日出台限购政策。限购政策出台后，刘春格已不具备购房资格，无法再继续履行协议。因不可归责当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项及第九十七条的规定，刘春梅要求银磬实业公司退还定金及首付款共计481739元于法有据，应予支持。银磬实业公司主张双方未能订立商品房买卖合同的责任在于刘春梅，其支付的定金及首付款481739元不应予以退还的理由不成立，本院予以驳回。综上所述，银磬实业公司的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8526元，由上诉人海南银磬实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 沈美萍审 判 员 王天琳 二○一九年十一月二十六日法官助理 白 黎书 记 员 刘昕昕附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印15份）