新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新42民终1225号 上诉人：马小红，女，1987年3月5日出生，回族，农民，现住额敏县。 被上诉人：新疆泽丰房地产开发有限公司，住所地：新疆塔城地区额敏县农副城**。 法定代表人：赵敬勇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王相坤，新疆塔原律师事务所律师。 上诉人马小红因与被上诉人新疆泽丰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服额敏县人民法院（2019）新4221民初1248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭于2019年11月28日公开开庭进行了审理。上诉人马小红、被上诉人新疆泽丰房地产开发有限公司（以下简称泽丰公司）委托诉讼代理人王相坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马小红上诉请求：撤销原审判决，改判驳回泽丰公司的一审全部诉讼请求。事实与理由：1.马小红实际交付房屋租赁费109440元，不是94588元；2.补充合同中泽丰公司收取了4000元押金，应当退还；3.由于款已付清，不应当承担违约金2504元。 泽丰公司答辩称，马小红只支付了94588元的租赁费用，其中4000元也算到租赁费里了，合同约定了违约金的计算方法，一审判决正确，应当予以维持。 泽丰公司向一审法院提出的诉讼请求：判令被告给付租金19264元，支付违约金1万元，共计29264元。 一审法院认定的事实，2015年7月23日，原、被告签订了《商铺租赁合同》。合同约定：原告将位于××县，面积72.61平方米经营性商铺出租给被告从事商业经营，经营范围为餐饮。租赁期限：2015年5月15日-2018年5月14日。三年租金总计为113852元。首次费用被告在本合同签订之日付38794元（其中：中介费12198元，广告宣传费12198元）。第二次交纳时间为2015年5月15日付1万元。第三次交纳时间2016年4月14日付48794元。第四次交纳时间2017年4月14日付16264元。被告承担商铺物业管理费、水费、电费、暖气费等。被告未按约定的时间足额交纳租金的，即视为被告违约。被告除应足额交纳拖欠租金外，还应当支付违约金（计算方法：违约金=本合同约定的相关费用总金额×按延期日×5%）等内容。合同签订后，原告将房屋交付被告，于2018年5月14日租赁期限届满。另查，自2015年3月17日-2017年8月1日期间，被告多次向原告交纳租金94588元。认定以上事实的证据有：1.原、被告的当庭陈述；2.商铺租赁合同一份；3.原告提供的21份收据。一审法院认为：原、被告签订的商铺租赁合同，意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，该合同对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应当遵循诚实信用原则严格按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按照约定将商铺交付原告使用，被告应当按照合同约定向原告交付租金。被告未按照合同约定向原告交纳剩余租金19264元，属于违约行为，被告应当承担继续履行的违约责任，向原告交付租金，并支付违约金。关于原告主张的违约金问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”据此规定，违约金的支付应当以实际损失为基础。被告未按约定期限支付租金，原告的实际损失按照年利率6%资金占用的利息计算，被告向原告支付违约金为2504元（计算方法：19264元×年利率6%÷12个月×26个月=2504元，期限：自2017年4月14日-2019年6月14日止）。被告抗辩主张，已向原告交付押金5000元及另外给付原告工作人员1万元，被告不予认可，原告没有证据加以证明，被告应当承担举证不能的不利后果，被告抗辩主张，不再给付原告租金，没有事实和法律依据，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告马小红于判决生效之日起十五日内给付原告新疆泽丰房地产开发有限责任公司租金19264元，支付违约金2504元，共计21768元。二、驳回原告新疆泽丰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。马小红向法庭提交了新证据，收据两张，证明缴纳租房押金4000元、装修保证金10000元，应当退给我没有退，应该抵到房租里。泽丰公司质证，真实性认可，这10000元的保证金已经退还，有马小红的收条为证，4000元的押金已经计算在已支付的租金里面。泽丰公司新证据1，收据和收条，证实10000元抵做物业费、暖气费、垃圾清运费，剩余7910元已经退还给马小红。马小红质证，真实性不认可，不是我签的字。新证据2，补充合同，证实收取4000元是补充合同里约定的押金，马小红走的时候没有通知泽丰公司，合同没有履行完，不应该退。马小红质证，真实性认可，我临时有事儿就把店关了，2017年9月回到店里的时候公司员工袁玲说泽丰公司把锁换了。 认证，对于马小红提交的新证据，泽丰公司对真实性认可，但装修保证金10000元的收据显示是额敏县泽丰物业服务有限公司收取的，不是泽丰公司，不予采信；租房押金4000元，是泽丰公司收取的，予以采信。对泽丰公司提交的新证据收条，马小红不认可，认为不是其签名，与本案无关，不予采信；对补充合同，马小红认可，予以采信。 二审经庭审查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。二审查明，2015年3月27日，泽丰公司收取马小红租房押金4000元。 本案的争议焦点是：马小红的欠款数额如何确定，违约金是否应当支持？ 本院认为，本案中，双方签订的委托中介商铺租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是有效合同。马小红应当按照约定全面履行。马小红欠租赁费数额问题，双方对于已经支付租赁费94588元认可，予以确定。二审中马小红提交新证据，证实泽丰公司还收取其租房押金4000元，应当在租赁费中抵扣。泽丰公司抗辩该押金是双方补充合同约定的，在合同履行完毕时应当保持租赁房屋完好，并通知泽丰公司，马小红走的时候没有通知泽丰公司，不应当退还押金。对于该事实，泽丰公司没有向法庭举证证实，不予确认。对于该租房押金4000元泽丰公司应当退还。因此，马小红欠租赁费数额应当确定为15264元（113852元－94588元－4000元）。对于违约金，合同约定最后一笔租赁费应当于2017年4月14日支付，马小红未按照约定付清租赁费，应当承担违约责任，一审确定以实际损失为基础，按照年利率6%计算26个月违约金的方式正确，应当确定为1984元（15264×6%÷12×26个月）。马小红主张缴纳的10000元装修保证金是额敏县泽丰物业服务有限公司收取的，与本案泽丰公司主体不同，在本案中不应当抵扣。 综上，马小红的上诉理由部分成立，予以支持；一审判决认定事实不清楚，证据不足，应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、撤销额敏县人民法院（2019）新4221民初1248号民事判决； 二、上诉人马小红于本判决生效后十日内支付被上诉人新疆泽丰房地产开发有限公司租赁费15264元、违约金1984元，合计17248元； 三、驳回原审原告新疆泽丰房地产开发有限公司其他诉讼请求。 一审案件受理费266元，二审案件受理费344元，合计610元，上诉人马小红负担359元，被上诉人新疆泽丰房地产开发有限公司负担251元。 本判决为终审判决。 审判长 范 淑 桂 审判员 巴  图 审判员 马 桂 兰 二〇一九年十一月二十九日 书记员 阿丽娜尔