宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院执行裁定书（2019）宁02执异49号案外人：张某，男，2007年6月22日出生，汉族，学生，住石嘴山市大武口区永康北路鑫元小区**。公民身份号码：×××。法定代理人:张永惠，男，1978年9月6日出生，汉族，无固定职业，住址同上。公，住址同上：×××。委托代理人:卢汉祥，宁夏宁和律师事务所律师。特别授权代理。申请执行人：长某。住所地:银川。住所地:银川市代码:91640000788242370Q。法定代表人：雷某。被执行人：宁夏复兴市场经营管理有限公司。统一社会信用代码：916402000647986567。法定代表人：潘某1，宁夏复兴市场经营管理有限公司董事长。被执行人：石嘴山市华欣房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91640200788220075K。法定代表人：刘某，石嘴山市华欣房地产开发有限公司董事长。被执行人：刘某，住石嘴山市。，住石嘴山市：×××。被执行人：潘某1，住石嘴山市。，住石嘴山市：×××。被执行人：潘某2，住石嘴山市。，住石嘴山市：×××。本院在执行申请执行人长某与被执行人宁夏复兴市场经营管理有限公司、石嘴山市华欣房地产开发有限公司、刘某、潘某1、潘某2委托贷款合同纠纷一案中，案外人张某对本院查封被执行人石嘴山市华欣房地产开发有限公司名下位于××区房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人张某异议请求：解除、终止对石嘴山市大武口区锦馨花园20-134号房产的查封、拍卖、变卖。事实和理由：案外人是涉案房屋的所有权人。2011年12月28日，张永惠到石嘴山市华欣房地产开发有限公司售楼部为其子张某订购了一套房产，该公司营销总监庄守仁代为收取案外人房屋转让金25000元，房屋面积暂定为73.31平方米，单价8480元，房屋总价款621668元。后张永惠向石嘴山市华欣房地产开发公司通过刷卡方式支付了两笔房款，共计32万元。2012年7月5日，张永惠根据双方签订的《VIP商铺申请书》的约定，又以刷卡支付的方式向该公司付清了房屋尾款301668元，该公司收回了双方之前签订的《VIP商铺申请书》，补签了《商品房买卖合同》。案外人接房后，于2014年7月2日将涉案房屋出租给了宁夏复兴市场经营管理有限公司和潘某1经营，租赁期间为2013年1月1日至2027年12月31日，但租金对方至今分文未付。期间，涉案房屋面积经正式确权为71.13平方米，总价为603183元，案外人多支付房款18485元，至今石嘴山市华欣房地产开发有限公司也未予返还。涉案房屋经张永惠多次催促该公司办理房屋登记手续无果。2018年，石嘴山市华欣房地产开发有限公司又将涉案房屋抵押给长某，该公司和宁夏回族自治区宁夏回族自治区宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市国安公证处未做尽职调查，实地走访，主观臆断制作了强制执行公证书，明显存在重大过错，其行为后果应由该三方承担，与案外人无关。现案外人已具备了取得涉案房屋的法定要件，申请执行人的债权达不到对抗案外人物权的效力。且法院查封涉案房屋是在2018年12月10日，是在案外人购买、占有、使用涉案房屋之后，虽然案外人未办理过户登记手续，但并非案外人的过错所导致，因此，案外人对涉案房屋享有足以能够排除强制执行的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和相关法律法规及司法解释，现提出执行异议，请求法院立即终止对涉案房屋的执行，以维护案外人张某的合法权益。本院查明，本院在执行申请执行人长某与被执行人宁夏复兴市场经营管理有限公司、石嘴山市华欣房地产开发有限公司、刘某、潘某1、潘某2委托贷款合同纠纷一案中，于2018年10月8日作出（2018）宁02执260号执行裁定书，冻结、扣划被执行人宁夏复兴市场经营管理有限公司、石嘴山市华欣房地产开发有限公司、刘某、潘某1、潘某2在金融机构等单位的存款或扣留、提取被执行人的收入29580142.94元（含执行申请费96883元），或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产，据此于2018年12月10日依法查封了被执行人石嘴山市华欣房地产开发有限公司名下位于××区房产。另查明，2011年12月28日，张某的父亲张永惠订购石嘴山市华欣房地产开发有限公司开发建设的××区商铺A10，该公司营销总监庄守仁代收案外人支付的房屋转让金25000元，当日案外人分两次刷卡支付了共计32万元购房款。2012年7月5日，张永惠作为张某的法定代理人，代其与石嘴山市华欣房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定案外人购买大武口区文明北路锦馨花园20-134号商业房，面积71.13平方米，单价8480元，房屋价款为603183元，房屋尾款由案外人于2012年7月5日前付清，交房日期约定为2012年12月30日。该合同签订当天，案外人又向石嘴山市华欣房地产开发有限公司支付房款301668元。2014年7月2日，案外人将房屋出租给了宁夏复兴市场经营管理有限公司、潘某1经营，租赁期间为2013年1月1日至2027年12月31日。涉案房屋至今未办理房屋登记手续。还查明，2014年3月28日，中国银行股份有限公司石嘴山市分行接受长城（宁夏）资产经营公司的委托，向借款人宁夏复兴市场经营管理有限公司发放委托贷款，并与石嘴山市华欣房地产开发有限公司签订《委托贷款抵押合同》，由该公司以锦馨花园在建的商铺20号楼面积为8475.9平方米的65套商铺及相应土地3378.94平方米（土地证号：石国用（2009）第20**）为上述借款提供抵押，并于2014年3月31日进行了抵押登记。上述抵押的商铺包括案外人购买的锦馨花园20-134号商业房。本院认为，依据查明的上述事实，本院查封的××区房产系案外人于2012年7月5日与被执行人石嘴山市华欣房地产开发有限公司签订正式《商品房买卖合同》购买所得，案外人此前已于2011年12月28日从石嘴山市华欣房地产开发有限公司认购并陆续支付房款，至《商品房买卖合同》签订之日，案外人已付清全部房款，并于2014年7月2日接房后将涉案房产返租给了石嘴山市华欣房地产开发有限公司、潘某1。本院查封该房产是2018年12月10日，发生在案外人与石嘴山市华欣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》并占有使用之后。涉案房屋虽未办理过户登记手续，但无证据证明案外人对此负有过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对涉案房屋享有能够排除执行的权益，因此，案外人张某的异议理由成立，对其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于石嘴山市××区房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 赵 斌审判员 王正栋审判员 王丽琼 二〇一九年十一月十一日书记员 马作霞附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。