四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初8512号 原告：绵阳五和置业有限公司，住所地：绵阳科创园区。 法定代表人：吴彬，公司执行董事。 委托诉讼代理人：王佑楠，四川仁聚律师事务所律师。 被告：任静，女，生于1993年3月12日，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：魏小艳，四川巨帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗少金，四川巨帆律师事务所律师。 原告绵阳五和置业有限公司(以下简称五和置业)与被告任静商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告五和置业的委托诉讼代理人王佑楠、被告任静及委托诉讼代理人魏小艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 五和置业向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》于2019年4月14日解除；2.判令被告立即协助原告办理解除预告登记及办理注销备案登记的一切相关手续；3.判令被告偿还原告为其代付的银行按揭贷款本息和罚息共计147881.69元并支付代还款项资金占用利息32788.75元（暂计至2019年7月31日，以代偿款项为基数自承担保证责任之日起至本息付清之日止按年利率24%计算）；（本项合计180670.44元，利息计算后附明细）4.判令被告向原告支付解除合同违约金48615元（购房总价款243075元ｘ20%）;5.本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实和理由：2015年5月25日，被告就购买绵阳市房屋与原告签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，合同约定购房总价款243075元，其中购房首付款为73075元，余款170000元办理银行按揭贷款。2015年6月17日，被告与中国工商银行股份有限公司绵阳分行（以下简称工行绵阳分行）签订《个人购房借款／担保合同》，贷款170000元，贷款期限为10年，还款方式为按月等额本息还款，原告为被告的该笔贷款向工行绵阳分行提供阶段性连带责任保证。2018年3月23日，因被告未按时还款，原告履行保证责任代被告偿还贷款本息及罚息共计10634.18元。2018年8月13日，因被告多次为按约定履行还款义务，工行向原告发《履行担保义务告知函》，因被告违反借款合同约定条款，已向被告宣布贷款提前到期，要求原告履行保证责任。2018年，工行绵阳分行在原告保证金账户中扣划137247.51元用以偿还被告的全部贷款本息及罚息，并解除与被告的借款合同。2018年9月21日，工行绵阳分行出具《个人贷款结算证明》，借款人在工行绵阳分行申请的个人贷款170000元已结清全部本息。2019年4月12日，原告向《商品买卖合同》所记载的地址邮寄《解除合同通知书》，被告于2019年4月14日签收该通知书，原、被告双方签订的《商品买卖合同》和《商品买卖合同补充协议》于当日解除。原告代被告向工行绵阳分行履行了还款义务，根据原、被告双方签订的《商品买卖合同补充协议》第二条第（二）款第4项中约定，原告有权解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。原告与被告协商未果，为维护原告权益，特依法向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉请。 被告任静辨称,我不同意解除合同；原告代偿的本金和罚息以还款凭证为准；不认可原告主张的年利率24%；双方签订合同约定的违约金以司法解释为准。原告也有违约责任，至今未按合同交付房屋。我的行为是在行使不安抗辩权，应按照公平原则计算违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年5月25日，被告任静作为买受人与原告签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，合同约定,被告任静购买原告开发的绵阳市房屋,建筑面积69.45㎡,总价243075元,付款方式为:贷款方式付款,买受人可以首期支付购房总价款的30％,其余价款可以向中国工商银行股份有限公司绵阳分行（以下简称工商银行）借款支付。买受人所支付的预售首付款已经缴存到指定的银行监控账户内。该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押,抵押权人为:中国工商银行股份有限公司绵阳分行,贷款期限10年。出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在2016-9-30前取得该商品房所在楼栋的权属证明,出卖人违约，应按已付房款的日万分之二向买受人支付违约金。同日,原、被告双方签订了《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。协议约定,买受人采用银行抵押贷款方式购房,应在合同签订同时付清首付款73075元,剩余房款买受人内向工商银行申请商品房抵押贷款170000元。如因买受人未能按期偿还按揭贷款,导致出卖人承担保证责任的，买受人须从出卖人实际承担保证责任之日起按总房价款每日万分之三向出卖人支付违约金，并偿还出卖人向银行代付的全部款项；超过30日买受人未完全履行的，出卖人可以单方面解除合同，收回买受人所购房屋。并要求买受人承担购房总价款20％的违约金。应此产生的诉讼费用、律师代理费用由买受人承担。2015年6月17日，被告与工商银行签订《个人购房借款／担保合同》，约定贷款金额170000元，贷款期限为10年，还款方式为按月等额本息还款，原告为被告的该笔贷款向工行绵阳分行提供阶段性连带责任保证。后因原告未按合同约定向被告交付房屋，被告在偿还2015年8月至2017年9月12日期间的贷款后，从2017年9月13日起即拒绝支付贷款。2018年3月23日，因被告连续6期未按时还款，贷款银行向原告发函称，将根据双方签订的按揭合作协议，从原告保证金账户中扣划逾期本息10634.18元。2018年8月13日，工行向原告发《履行担保义务告知函》，称因被告违反借款合同约定条款，已向被告宣布贷款提前到期，并要求原告履行担保责任，将从原告保证金账户中扣划相应款项。2018年9月14日，工商银行在原告保证金账户中扣划137247.51元用以偿还被告的全部贷款本息及罚息。2018年9月21日，工商银行出具《个人贷款结算证明》，证明借款人在工商银行申请的个人贷款170000元已结清全部本息。2019年4月12日，原告向被告寄送《解除合同通知书》，通知双方签订的《商品买卖合同》（合同签约备案号:203058）和《商品买卖合同补充协议》于当日解除。 本院认为：本案争议的焦点是原告代被告偿还银行贷款后,能否依据《补充协议》约定解除《商品房买卖合同》,收回房屋。首先,合同解除是在合同有效成立的情况下,当事人协商一致或依约定、法定行使权解除,使双方约定的权利义务终止,合同效力归于消灭。本案中,原、被告签订的《商品房买卖合同》,系双方真实意思表示,合法有效，双方应当依约全面履行自己的义务。结合本案实际，被告已按《商品房买卖合同》全面履行了合同义务,即被告支付了全部房款。被告由于原告不能按期交房的根本违约行为而停止向发放贷款银行支付贷款，理由虽然充分，但依据合同相对性原理，被告的行为对发放贷款银行而言已构成违约。发放贷款银行依据与原告签订的按揭合作协议，宣布贷款提前到期，并从原告保证金账户中一次性扣划全部贷款本息及罚息。对此，原告存在重大过错。虽然原、被告签订的《补充协议》约定了原告承担保证责任后有权解除合同收回房屋,但在原告根本违约的情形下,且原告基于与工商银行之间的保证合同关系承担了保证责任,完全有权行使追偿权,主张自己的权利。况且诉争房屋的现有价值已发生巨大变化,基于公平保护买卖双方利益的原则,不应支持原告解除合同收回房屋的主张。故在原告根本违约及诉争房屋价值变化巨大的情况下,原告放弃行使追偿权,进而主张解除合同,收回房屋,有违民事活动应遵循的公平原则。其诉讼主张,本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告绵阳五和置业有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取2370元，由原告绵阳五和置业有限公司负担。 如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  唐俊 二〇一九年十一月二十五日 书记员  史琳