山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10320号上诉人（原审原告）：山东恒生物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：徐峰，总经理。委托诉讼代理人：贾思振，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于学伟，泰和泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张轲，男，1985年6月22日出生，汉族，住济南市。上诉人山东恒生物业服务有限公司济南分公司（以下简称恒生物业公司）因与被上诉人张轲物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初9135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒生物业公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判或发回重审；2.判令张轲承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，恒生物业公司在一审庭审中已经举证证明按照协议全面履行了物业管理服务。根据物业服务协议的约定，恒生物业公司的物业服务事项包括物业公用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护、管理，物业共用部位的清洁卫生，垃圾收集、清运、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理，物业档案资料管理，公共维修基金的申请、办理等。恒生物业公司在一审庭审中提交了《电梯日常维护保养合同》《劳务派遣协议》《恒生伴山项目外包保安服务合同》《物业保洁委托服务合同》《物业保洁绿化服务合同》《装修垃圾清运协议》等协议，证明恒生物业公司已为业主提供了物业服务：小区安保执勤严格按照标准执行；小区卫生、建筑垃圾问题，在物业服务早期，主要是由于业主集中进行装修造成的，后期恒生物业公司已及时进行处理及整改；小区内损坏的电梯，恒生物业公司每次均及时进行维修，因电梯质量问题，造成维修频繁，并非恒生物业公司的过错；关于门禁系统维修问题，因需要的费用较高，需动用维修基金，需要经过一定的审批手续才能使用，张轲不能因此拒付物业费。二、一审判决适用法律错误，一审判决酌情判令张轲支付恒生物业公司物业管理费的80%，没有法律依据。根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条规定，物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，但法律未规定可以此请求权作为对抗物业管理费的抗辩权。即使最终认定恒生物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，张轲可以要求恒生物业公司承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但张轲不能以此为由拒缴物业管理费。三、恒生物业公司要求张轲支付违约金事实依据充分，符合法律规定，张轲逾期交纳物业管理费，已经违反了《前期物业管理服务协议》的约定和《合同法》相关规定，一审法院驳回恒生物业公司对于违约金的诉请没有法律依据。良好的小区居住环境，一离不开物业公司的强化管理，二离不开全体业主的共同维护。而物业服务的整改完善，离不开全体业主按时缴纳物业费，只有这样才能使物业服务进入一个良性循环，而涉案恒生伴山小区，因小区业主与开发商之间因延期交房等与恒生物业公司无关的历史遗留问题，全体小区业主组织联合起来拒付物业费，致使恒生物业公司自提供物业服务以来一直入不敷出，更无法为小区业主提供更好更舒适的服务。一审法院判决按照20%的比例扣减物业费不合理，请求二审法院予以纠正。张轲未作答辩。恒生物业公司向一审法院起诉请求：1.张轲立即向恒生物业公司交纳2014年1月1日起至2018年7月1日的物业管理服务费11409.3元；2.张轲向恒生物业公司支付违约金1000元（暂为本数，最终按合同约定计算至实际付清之日止）；3.本案诉讼费用等相关费用由张轲承担。一审法院认定事实：2013年9月29日，张轲（甲方）与（乙方）淄博恒生物业管理有限公司济南分公司签订《恒生?伴山前期物业管理服务协议》一份，载明淄博恒生物业管理有限公司济南分公司，对恒生?伴山花园物业提供物业服务。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理（纳入业主房屋面积公摊的部位），物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，乙方不需承担义务的，或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设备除外；物业共用部位的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放秩序管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等项目。物业管理费收费标准为住宅1.8元/㎡/月。甲方应按时向乙方交纳物业服务费，对物业费的收取乙方有权进行催缴，对于物业使用人或业主不按时缴费的需承担延期一天按总费用3%缴纳滞纳金，并承担由此产生的全部损失及相应的法律责任。张轲系恒生伴山花园1号楼1单元1401室的业主，房屋面积118㎡。自2014年1月1日起至2018年7月1日，张轲未缴纳物业费，欠缴物业费共计11409.3元。另查明，2017年9月12日，淄博恒生物业管理有限公司济南分公司变更为山东恒生物业服务有限公司济南分公司。一审法院认为，淄博恒生物业管理有限公司济南分公司与张轲于2013年9月29日签订的《恒生?伴山前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，恒生物业公司与张轲均应按合同约定全面履行义务。现淄博恒生物业管理有限公司济南分公司更名为山东恒生物业服务有限公司济南分公司，其权利和义务均由山东恒生物业服务有限公司济南分公司继受。按照恒生物业公司提交的前期物业管理协议附件三中约定的物业服务标准，参照《济南市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格》，一审法院认定恒生物业公司为恒生?伴山花园的业主提供的物业服务标准属于四星级服务标准。虽然张轲未出庭参加诉讼，但参考一审法院受理的同类型案件，恒生物业公司虽然为业主提供了物业服务，但未达到合同约定的物业服务标准且服务质量存在瑕疵。恒生物业公司未及时对小区内损坏的电梯、门禁系统进行维修，因电梯、门禁系统需较大规模的维修，可能需要动用维修资金，需要一定的审批手续才能使用，物业服务企业维修不及时构成物业服务的一般瑕疵，张轲不得以此为由拒交物业费。但恒生物业公司服务的小区存在多处卫生死角，清洁不到位；小区大门夜间无人值班、巡逻，安保执勤人员未到岗，地下室房门多处被撬，未尽到安全保障义务；消防器材损坏、缺失问题严重，且至一审法院法庭辩论终结前，上述问题依旧存在。物业服务企业长期怠于提供服务，疏于管理，造成上述问题持续恶化，未得到明显改善，严重影响业主的正常生活。综合本案情况，酌情扣减恒生物业公司应收物业费的20%，故对恒生物业公司要求张轲支付物业费11409.3元的诉讼请求，一审法院部分予以支持。因恒生物业公司在物业管理方面确有不足之处，故恒生物业公司要求张轲向其支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、限张轲于判决生效之日起10日内支付山东恒生物业服务有限公司济南分公司物业服务管理费9127元（11409.3元×80%，自2014年1月1日起至2018年7月1日）；二、驳回山东恒生物业服务有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元，由山东恒生物业服务有限公司济南分公司负担29元，张轲负担81元。二审中，当事人未提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《物业管理条例》第二十八条规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。根据上述规定，恒生物业公司作为涉案小区的前期物业公司，应在承接小区前对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。此外根据《物业承接查验办法》之规定，现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能并形成书面记录，从而保护业主共有财产。本案中，恒生物业公司未能证明其已履行了相关承接验收的义务，仅以相关共用设施、设备存在质量问题为由予以抗辩，但因涉案小区确实存在共用设施、设备无法正常使用之情形，已严重影响到业主的正常生活，故一审法院认定恒生物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵并无不当。综合考虑恒生物业公司已提供的物业服务及有利于物业管理持续优化的原则，一审法院酌情扣减恒生物业公司应收物业费的20%亦无不当。关于恒生物业公司请求张轲支付违约金的诉讼请求，一审法院以恒生物业公司在物业管理方面确有不足之处为由予以驳回，符合法律规定应予维持。综上所述，恒生物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人山东恒生物业服务有限公司济南分公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 梅审判员 许海涛审判员 曹 强二〇一九年十一月十六日书记员 王 娜