广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初13208号原告熊建红，男，汉族，1978年12月7日出生，户籍地址湖北省石首市，委托代理人陈建明，广东扬权律师事务所律师。委托代理人刘志文，广东扬权律师事务所律师。被告梁光，男，香港特别行政区居民。被告冯颖娟，女，香港特别行政区居民。被告林桂红，女，汉族，1974年10月1日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区，委托代理人陈松键，广东宝城律师事务所律师。第三人深圳市隆鹏房地产开发有限公司，住所地深圳市宝安区西南街道办宝民路，变更前企业名称为宝安县住宅公司（1986年4月15日）、深圳市宝安区住宅公司（1993年3月3日）。法定代表人黄伟华。第三人深圳市宝安区福永物业发展总公司，住所地深圳市宝安区福永街道政丰北路，变更前企业名称为宝安县福永镇物业公司（1992年5月12日）、宝安县福永镇物业发展公司（1992年8月28日）、深圳市宝安区福永镇物业发展总公司（1993年3月11日）。法定代表人潘东海。上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告熊建红及其委托代理人陈建明、被告林桂红委托代理人陈松键到庭参加诉讼。被告梁光、冯颖娟及第三人深圳市隆鹏房地产开发有限公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司经本院合法传唤，均未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原宝安县福永镇福怡商住中心商住楼由原宝安县住宅公司的名义开发与兴建，实际开发建设人为原深圳市福永镇物业发展总公司，挂靠在原宝安县住宅公司开发的一个房地产项目。2005年5月25日，经工商管理机关核准，原深圳市福永镇物业发展总公司名称变更为深圳市福永物业发展总公司。2012年6月12日，深圳市房地产权登记中心就深圳市福永物业总公司申请办理宝安区福永街福怡商住中心的房地产权初始登记事项在深圳商报刊登公告，公告对房屋权属有异议者可以提出申请异议。公告期届满后，深圳市房地产权登记中心为福怡商住中心的房地产权办理了初始登记，登记在深圳市福永物业总公司名下。公告中，福怡商住中心商住楼的名称确定为宝安区福永街福怡商住中心，原房号第一层（总第三层）第10号房确定为5单元03层10号房，建筑面积为71.81平方米，权利人待定。1991年6月18日，住宅公司与梁光、冯颖娟签订《商品房购售合同书》，约定的合同价款为139836元，购买的房产为宝安县××中心商住楼××（××）第10号，建筑面积为68.16平方米。合同书经过原宝安县公证处的公证。梁光向住宅公司指定的收款单位“深圳市福永供销社工程装饰材料部”支付购房款139836元，并取得收款收据，住宅公司向梁光、冯颖娟交付买卖的房产。2008年4月28日，经冯颖娟书面授权梁光，由梁光与林桂红签订《房屋转让合同》，将该房产转让给林桂红，约定的合同转让价为8.8万元。合同书经广东深兴律师事务所律师的见证后，林桂红向梁光支付全额的转让款，梁光将房产并随同购房文件资料原件（购售合同、公证书、收款收据）交付给林桂红。2009年6月6日，林桂红与熊建红签订《转让协议》，约定林桂红将该房产转让给熊建红，转让价为40万元。转让协议经过广东深兴律师事务所律师的见证。熊建红按协议约定向林桂红支付转让款，林桂红将房产和房产资料原件交付给熊建红。此后，福怡商住中心5单元03层10号房由熊建红占有及使用至今，林桂红于2013年1月30日出具一份40万元的《收条》给熊建红。现福怡商住中心现已经满足办理房产登记的条件，原告在申办房产登记过程中，由于缺乏被告梁光、冯颖娟、林桂红和第三人深圳市福永物业发展总公司的协助，导致无法申办相关手续。依据《房屋转让合同》的约定，转让人有义务协助受让人办理房产过户登记的义务，办理房产登记、转让和变更登记等手续所发生的税费是由受让方原告来承担的。因此，原告愿意承担本房产转让变更登记等各个环节应缴的全部税费，并承担本案的案件受理费等费用。综上，请求法院判令被告梁光、冯颖娟到行政主管部门申请办理权利人为梁光、冯颖娟的房地产证，将房产登记过户至被告梁光、冯颖娟名下；被告梁光、冯颖娟协助被告林桂红办理房产转移过户登记、办理房地产证手续，将房产过户至被告林桂红名下；被告林桂红协助原告熊建红办理房产转移过户登记、办理房地产证手续，将房产过户至原告熊建红名下。被告林桂红答辩称，一、原告所主张的与我方之间存在房屋买卖合同关系的情况与事实不符。首先，该见证书的时间是2009年6月6日，但见证律师广东深兴律师事务所覃启洋律师取得律师执业证时间2009年7月1日，覃启洋律师在进行见证时并未取律师执业资格，该见证书不具有法律效力。其次，原告并未向我方支付所谓的购房款，如已支付应有相应的转账记录，而原告提供的所谓40万元的收据与本案并无关联。首先，时间不符，收据时间是2013年1月，但原告所主张的房屋买卖时间是2009年6月；其次，原告根本没有向我方支付过所谓的40万元；二、即使买卖发生在2013年，根据2013年的房价，一平方米的价格均超过了1万元，我方根本不可能以40万元70平方米的价格即7500元左右/平方米出售该房屋。综上所述，我方认为原告与我方之间并不存在买卖合同关系，原告的部分诉求缺乏事实及法律依据，请求法院依法支持原告第一、二项诉讼请求，驳回第三项诉讼请求。被告梁光、冯颖娟未到庭应诉，亦未作书面答辩。第三人深圳市隆鹏房地产开发有限公司答辩称，一、深圳市福永物业发展总公司（前身深圳宝安区福永镇物业发展总公司，以下简称为物业总公司）为涉案房产的实际开发的经营人。（一）因历史遗留问题，涉案房产为物业总公司挂靠答辩人进行实际开发经营；（二）根据原告起诉的陈述和提交的证据，答辩人与物业总公司已经终止了挂靠关系，双方也明确了涉案房产由物业总公司独立经营并承担相关经营责任，并且由物业总公司办理涉案房产的产权；二、答辩人无法为涉案房产办理产权过户登记提供协助。根据原告起诉的陈述，涉案房产已经办理了房地产初始登记，可以办理房地产证。原告与被告签订了《房屋转让合同》，被告应履行协助办理过户手续的义务，若原告确为涉案房产的实际所有人，办理过户手续只需要被告的协助即可，答辩人无法提供协助，实际也不需要答辩人提供协助。第三人深圳市福永物业发展总公司答辩称，一、涉案房产已经出售并交付给梁光、冯颖娟。1991年6月18日，我司与梁光、冯颖娟签订了《商品房购售合同书》，约定将福怡商住中心第一层（总第三层）第10房（现房产名称经房产主管部门核定的名称为宝安区福永街“福怡商住中心5单元03层10”）出售给梁光、冯颖娟；我司已经依照合同的约定如期将房产交付给了梁光、冯颖娟。二、原被告之间的房屋转让关系与我司无关联。原被告的房产转让行为是他们自行而为的，我司对此并不知情，因此，其房产转让行为涉及的权利义务与答辩人无任何关系；原被告的自行转让行为引起的一切法律责任和后果应当由他们自行承担，与我司无关；三、涉案房产现已经办结了房地产权的初始登记。福怡商住中心5单元03层10号的房地产权的初始登记已经登记在我司名下，已经具备了办理房产证的条件；福怡商住中心的业主只需按照规定提交房产资料即可自行办理房地产权的登记。至于有关办理房产过户转让的登记，理应由转让合同的当事人自行办理，对此，答辩人并无法给予协助的义务。我司认为，本案是原被告之间的房屋买卖合同纠纷，应由合同纠纷的当事人依照相关的法规规定去解决，因此与我司不存在任何法律利害关系。综上，答辩人请求贵院依法查明事实，公正公平地作出判决。经审理查明，1991年6月18日，被告梁光、冯颖娟与第三人深圳市隆鹏房地产开发有限公司（原名称宝安县住宅公司）签订《商品房购售合同书》，由梁光、冯颖娟以价款151996元购置位于宝安县××中心商住楼××（××）第10号单元，一次性付款可享受九二折优惠。该合同经深圳市公证处公证。1993年12月30日，深圳市福永供销社工程装饰材料部向梁光出具收款收据，为福怡商住中心110房款139836元。经核，139836元为合同价款151996元的九二折优惠价款。2008年4月28日，冯颖娟出具《委托书》，全权委托梁光处理福怡商住中心110房的转让事宜。同日，梁光与林桂红签订《房屋转让合同》，梁光将福怡商住中心五栋110号房作价8.8万元，转让予林桂红，该合同经广东深兴律师事务所律师见证。2009年6月6日，林桂红与原告熊建红签订《转让协议书》，林桂红将福怡商住中心五栋110号房作价40万元，转让予熊建红，该合同经广东深兴律师事务所律师见证。2013年1月30日，林桂红向熊建红出具收条：收到熊建红40万元。据深圳市福物屋宇物业管理有限公司出具居住证明，熊建红自2009年6月6日起居住于福永街福怡商住中心5单元03层10房至今，原告称该址即涉案房产。庭审中，被告林桂红称其于2013年交付涉案房产予原告熊建红，否认2013年1月30日所出具收条为房款的收款凭据。另查明，经核深圳市规划国土局宝安分局的深规土宝字[1995]276文件，即《关于福怡商住中心用地等有关问题处理决定的通知》，确认涉案福怡商住中心为第三人深圳市福永物业发展总公司挂靠深圳市住宅公司开发经营，由深圳市福永物业发展总公司补交地价，给予住宅公司办理福怡商住中心项目的房地产初始登记。经核深圳市国土资源和房产管理局宝安分局的深国房宝[2005]215号文件，原则同意福怡商住中心由深圳市福永物业发展总公司申请办理房地产初始登记。2012年6月12日，深圳市房地产权登记中心刊登公告，深圳市福永物业发展总公司申请办理福怡商住中心的房地产权初始登记，告知异议申请期限和地址。该公告显示福怡商住中心的房号并无合同显示的“商住楼第一层（总第三层）第10号房”或“福怡商住中心五栋110号”，但有一房号“5单元03层10”；初始登记人深圳市福永物业发展总公司答辩时称涉案房产名称经房产主管部门核定为宝安区福永街“福怡商住中心5单元03层10”。核查本院类案判决：（2016）粤0306民初20390号房屋买卖合同纠纷一案，“福怡商住中心1单元03层01”曾表述为“商住楼第一层（总第三层）第1号房”或“福怡商住中心三楼101室”；（2017）粤0306民初19924号房屋买卖合同纠纷一案，“福怡商住中心2单元07层03”亦曾表述为“商住楼第五层第三号”。再查明，据深圳市不动产登记中心开具的购房资格证明，原告家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。据深圳市不动产登记中心的复函，福怡商住中心于2012年办理房地产初始登记，登记人为第三人深圳市福永物业发展总公司，截至2018年9月10日，涉案房产未办理不动产权证书，无有效抵押、预查封、预告、异议登记的记录，房屋性质为商品房，用途为住宅。上述事实，有《商品房购售合同书》、收款收据、《委托书》、《房屋转让合同》、律师见证书、《转让协议书》、律师见证书、收条、不动产登记信息、购房资格证明等证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，涉案的三份房产转让合同均是合同双方真实意思表示，合法有效，应遵循约定履行义务。三份合同均已办理公证或律师见证，真实可信，原告提供的收条、居住证明等，相互印证，足以证明多份合同除办理登记、过户手续以外的主要义务均已履行完毕。现办理登记、过户手续的条件已成就，房产初始登记人深圳市福永物业发展总公司及合同当事人梁光、冯颖娟、林桂红应履行协助办证的义务，原告之诉求应予支持。为减少诉累，本院径判上述义务人配合原告直接办理房产证至原告名下，相关办证税费支出经相关行政部门按实际流转情况核算后，由原告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告梁光、冯颖娟、林桂红、第三人深圳市宝安区福永物业发展总公司应于本判决生效之日起十日内配合原告熊建红办理涉案的深圳市宝安区福永街道德芳路福怡商住中心5单元03层10房产的登记、过户手续，将该房产登记至原告熊建红名下；转移登记的相关税费等均由原告熊建红自行承担。二、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费7300元，公告费用3900元，由原告负担。如不服本判决，熊建红、林桂红、深圳市宝安区福永物业发展总公司可在判决书送达之日起十五日内，梁光、冯颖娟可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 柯    德人民陪审员 方  奕  斌人民陪审员 严  美  兰二〇一九年十一月十二日书 记 员 林晓仪（兼）书 记 员 李  玉  婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。