湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终1977号上诉人（原审原告）：姜小红，女，汉族，1970年3月2日出生，住湖南省溆浦县。被上诉人（原审被告）：怀化琼天房地产开发有限公司，住所地怀化市迎丰西路**，统一社会信用代码914312007459216560。法定代表人何怀志，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴树平，怀化市鹤城区长城法律服务所法律工作者，执业证号31813141100212。上诉人姜小红因与被上诉人怀化琼天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初2473号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姜小红上诉请求：1、撤销原判决第二项和第三项，改判支持上诉人的诉讼请求，要求除去一审判决44290元外赔偿225731元；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、合同中虽明确了以产权证面积为依准的房款结算，但并没有明确约定具体多少面积差异的违约金赔偿给付。合同约定面积比产权证面积少了13.32平方米，面积差达10.3%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差比在3%以内的部分房价款及利息由出卖人返还给买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，而原审法院没有依据该条规定处理错误。上诉人支付房款至今已八年之久，被上诉人因少面积部分多占用房款至今，原审法院却不支持被上诉人自上诉人支付房款之日起给付多占用房款的利息于情于理不符，明显错误。2、上诉人庭审中已将第四项诉讼请求偿还办证费用利息、违约金14450元，变更为支付逾期办证违约金158928元，上诉人已经不主张偿还办证费用利息的情况下，原审法院却对上诉人要求偿还办证费用利息的诉讼请求驳回明显错误。被上诉人未按合同约定的期限为上诉人办好产权证的原因系被上诉人把整栋修好的20栋门面和同期的29栋门面抵押出去，被上诉人应当向上诉人承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被上诉应向上诉人支付办证违约金158928元。3、上诉人出具的委托书不是本人的真实意愿，是被上诉人胁迫的，说不签名就不给办证，当时个人是不能办证的，统一由开发商办证，委托书也是被上诉人提供，是在交付房屋钥匙和收取办证费用时胁迫上诉人签名的，上诉人不可能一边给被上诉人交办证费用，一边找第三方委托办证，事实是被上诉人收取的相关办证费用和资料并出具的收据，期间办证也是被上诉人的工作人员办理的，上诉人也是在被上诉人的工作人员手上领取的产权证和办理的结算（多收的办证结算款）。办证从头到尾没有出现所谓的第三方委托单位，由此可见，这是被上诉人不诚信，提前为自己日后逃避违约责任挖的一个坑专门用来坑害业主的合法权益，原审法院无视明显易见的事实和证据错误判决。被上诉人怀化琼天房地产开发有限公司辩称，上诉人上诉的事实和理由均不能成立，对此分别评析如下：一是按照约定是以实际面积为准，上诉人以产权证作为标准没有依据，双方合同以实际为准；二是办证早在2011年5月份上诉人已委托第三方办证，办证责任不在被上诉人；三是合同明确约定了合同的面积与实际面积不相符的以实际面积为准，如果看成产权证上面积，本案面积差的款项结算，也只能在产权证办出之后进行结算，上诉人提到2010年5月份交的款，这个没有任何法律依据，这只是双方履行合同的行为，也没有双方约定的条款内容；四是上诉人请求办证费的利息在事实和法律上没有依据。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉。姜小红向一审法院起诉请求：1、确认2010年10月5日原告与被告签订的《中方中心场商品房预售合同(商铺)》真实有效;2、被告立即退还原告所购门面实际面积与合同约定面积少13.32平方米差异房款人民币75677元；3、被告支付原告差异房款的利息35416元，该利息以合同签订原告一次性交房款日2010年10月5日起至2018年8月6日上诉之日止按照中国人民银行同期贷款利率6%计算；4、被告支付原告代收取的办证费利息，被告违约逾期利息人民币14450元（以原告交办证费2011年5月22日起至2018年6月19日办好产权证止），该利息以6%年化利率计算；5、本案诉讼费用由被告承担。开庭日，原告当庭变更诉讼请求：第四项办证费利息、被告的违约金由14450元改成158928元，该项请求是逾期办证违约金。我是用总房款43万元用乘以年利率6%再乘以延期办证时间6年零两个月，应该以购房总额计算得出158928元。一审法院认定事实：2010年10月5日，原、被告签订了《中方中心市场商品房预售合同（商铺）》，合同约定原告购买被告开发的中方中心市场20栋1层4号房屋，建筑面积约129.32平方米；上述面积为合同约定面积，如合同约定面积与房屋产权证面积有差异，以产权证上的面积为准；该商品房总金额458000元，被告负责办理房产证和土地证，但原告应提供必要的办证资料并负责办证所需的各种税、费；该商品房交付后，若商品房实际面积与合同约定面积发生差异，双方按照实际面积据实结算；原告同意一次性付款，按第三条核定总金额优惠28000元，原告实际需支付的商品房价格为人民币430000元，2010年10月5日前一次性付清；被告应于2011年3月31日前，将经竣工验收合格的商品房按照本合同交付原告；被告自本合同约定的交房之日起12个月内代原告办理商品房的产权登记手续，但原告应于合同约定的交房之日前向被告提交应当由原告提交的办证所需的相关资料和证明文件，如因原告延迟提交造成被告延迟办理时，被告无需承担任何责任；因房地产登记机关的原因致使被告没有为原告办理房屋所有权证的，被告不承担违约责任等。同日，原告一次性付房款43万元。2011年5月22日，原告向被告交办证费用34400元。并出具委托书：本人姜小红委托怀化市琼域房地产顾问有限公司代办中心市场20栋4号（门面、住房）房产证，土地使用权证的相关事宜，并承担交易价0.2%的产权代办费。2018年6月19日，被告已经为原告办理好涉案商品房的产权证书，证书登记房屋建筑面积116平方米。一审法院认为，原、被告签订的《中方中心市场商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应适当履行合同约定的义务。合同约定若商品房实际面积与合同约定面积发生差异，双方按照实际面积据实结算。原告购买的中方中心市场20栋1层4号房屋，按照产权证确定的实际面积为116平方米，合同约定建筑面积为129.32平方米，相差13.32平方米，故按据实结算，对被告应退还原告购房款44290元{13.32平方米×（430000元÷129.32平方米）}诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条对实际面积少于约定面积的处理原则为有约定从约定，故对原告关于少于3%面积部分按双倍返还房款的诉讼请求，本院不予支持。被告从产权办证之日就已明确知道多收原告房款，应当返还而未返还，故被告应当从办证日起承担多收房款的利息，即从2018年6月19日起以多收房款44290元为计息基数按年利率6%计算至起算被告返还原告多收房款之日止，同时，按当事人有权处分民事权利的原则，该款以原告提出的诉讼请求35416元为限。原告委托怀化市琼域房地产顾问有限公司代办中心市场20栋4号（门面、住房）房产证，变更了购房合同中被告的办证义务，故对原告要求被告承担办证费利息的诉讼请求，本院不予支持，该诉讼请求因责任主体发生变化被驳回，故对被告关于该诉讼请求超过诉讼时效的主张，本院不予判断。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、原、被告于2010年10月5日签订的《中方中心市场商品房预售合同（商铺）》真实有效；二、被告怀化琼天房地产开发有限公司在本判决生效后10日内退还原告姜小红购房款44290元及利息（利息的计算方式为：从2018年6月19日起以本金即多收房款44290元为计息基数按年利率6%计算至多收房款全部返还原告姜小红之日止，期间如还本金，相应扣减计息基数，该款以原告姜小红提出的诉讼请求35416元为限。）；三、驳回原告姜小红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2891元，减半收取1445.5元,由被告怀化琼天房地产开发有限公司负担1012元，原告姜小红负担433.5元。二审中，双方当事人均没有提交新证据，均对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《中方中心市场商品房预售合同》合法有效，双方当事人均应当严格履行合同约定的义务。上诉人购买的房屋按照产权证确定的实际面积与合同约定的建筑面积相差13.32平方米，依照双方据实结算的合同约定，被上诉人应当返还上诉人购房面积差价款44290元。关于资金占用期间利息起算时间的问题，因双方已约定房屋的面积“以产权证上的面积为准”，也只有经过产权登记才能最终确定房屋的具体面积，故被上诉人在此之前占有上诉人购房资金并不构成违约，本案资金占用期间利息的起算日期应以房屋产权登记之日为准。上诉人在购房合同签订后，又向被上诉人出具委托书，委托怀化市琼域房地产顾问有限公司办理产权证等相关事宜，应予认定为购房合同约定的办证义务的变更，故被上诉人无需承担涉案产权证逾期办理的法律责任。综上，上诉人要求被上诉人返还购房差价款75677元、自收到购房款之日起计付资金占有期间利息以及承担逾期办证违约金的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。另外，姜小红在一审庭审中已经将第四项诉讼请求变更为要求逾期办证违约金158928元，没有主张办证费利息，虽依据不告不理的原则，原审法院对该诉讼请求予以审理并驳回不当，但并不影响处理结果。据此，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4686元，由姜小红负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇一九年十一月十四日代理书记员  龙星宇