江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏02民终3465号上诉人（原审被告）：无锡绿地东部置业有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东亭街道锡沪东路**。法定代表人：顾霞芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘建龙，江苏上隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王滔，江苏上隆律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：斯维登置业顾问集团有限公司，，住所地北京市顺义区北务镇政府街**-282法定代表人：罗军，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾誉志、聂慧娟，上海市浩信律师事务所律师。上诉人无锡绿地东部置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人斯维登置业顾问集团有限公司（以下简称斯维登公司）服务合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2018）苏0205民初6392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判原审判决第二项；本案一、二审诉讼费用由斯维登公司承担。事实和理由：1.根据双方签订的《标准管家服务合作协议》（以下简称《合作协议》）的约定，管家服务期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止，但双方在签订合同后至2018年前很长一段时间内未就合同履行进行过协商，截止目前也无任何业主提出基于案涉管家服务而选择案涉物业或表示愿意接受管家服务，故绿地公司未因案涉《合作协议》实际获益。2.根据《合作协议》9.1条的约定，若绿地公司逾期2个月未支付管家服务费，视为绿地公司严重违约，斯维登公司有权解除协议，故斯维登公司自2015年5月1日起就可以依据该条款主张解除协议，但其未能及时采取适当措施减少损失扩大，故其不得就扩大的损失要求赔偿。3.斯维登公司从未向绿地公司提供过管家服务，故其未因《合作协议》的签订遭受任何实际损失。斯维登公司答辩称，其与绿地公司签订《合作协议》后，就为履行合同作了各项准备工作，绿地公司也已经向潜在客户宣传了双方的合作模式，达到了增加案涉项目市场竞争力的实际效果；在协议约定的第1期管家服务费到期后，其亦多次向绿地公司进行催讨，由于绿地公司未按约按时交付物业，才导致其未能提供合同约定的管家服务。综上，原审认定绿地公司需支付30万元管家服务费并承担相应的逾期付款违约金有事实和法律依据，且逾期付款违约金的计算基数为30万元管家服务费，故不存在支持扩大损失的问题。斯维登公司向一审法院起诉请求：1.判令绿地公司继续履行《合作协议》；2.判令绿地公司支付管家服务费226.8万元；3.判令绿地公司立即交付480套合作物业；4.判令绿地公司支付逾期付款违约金（以97.2万元为基数，自2015年2月28日起至实际支付之日，按每日万分之五标准计算）。诉讼中，斯维登公司变更诉讼请求为：1.判令解除《合作协议》；2.判令绿地公司支付管家服务费97.2万元；3.判令绿地公司支付违约金129.6万元。一审法院认定事实：2014年9月29日，绿地公司和北京途家置业顾问有限公司（以下简称途家公司）签订《合作协议》，就途家公司为绿地公司位于江苏省无锡市锡山区的绿地中央广场项目提供管家式配套服务事项达成协议，约定：1.途家管家服务是指在合作物业不使用的空置期内，由途家管家向绿地公司或业主提供室内清洁整理及保养的空房管家服务；2.绿地公司购买途家公司提供的管家服务，作为项目物业增值服务配套，提高业主对项目的信心指数及购买欲望，提升项目档次，进而推动项目升值，提供项目的市场竞争力；3.绿地公司向途家公司一次性购买3年管家服务，作为项目的物业增值服务配套，并对外宣传推广该增值服务；途家公司依照协议约定及业主签署的附件1《途家·管家服务业主确认函》，向绿地公司或业主提供管家服务；4.1管家服务合作物业的范围为：项目中480套物业，总建筑面积25800㎡，由绿地公司向途家公司一次性交付；5.1管家服务实施期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止；5.2绿地公司向途家公司交付合作物业的时间不得晚于2016年6月30日，所交付的合作物业应符合第4.1条约定的交房套数与面积，否则自此日期起无论途家公司实施管家服务与否都开始计算管家费；6.1绿地公司负责项目的开发建设、全程包装及策划；参与项目现场对准业主的管家业务讲解及介绍；按协议约定向途家公司支付管家服务费；绿地公司若将合作物业销售给业主，应负责促成业主签署协议附件1，以便取得业主对途家公司提供管家服务的同意；有权在宣传广告、物料等媒介上为表明双方合作关系而使用途家公司名称及logo，但应保证名称及logo的正确使用，不得侵犯途家公司的合法权益；在协议有效期内，绿地公司不得委托第三方为项目提供同类型的增值服务；确保其聘任的物业服务公司配合绿地公司、业主和途家公司履行协议，使途家公司能按协议提供管家服务；6.2途家公司应当按照协议附件3《途家·标准管家服务明细》为项目合作物业提供管家服务，并接受绿地公司监督；为绿地公司或业主提供国际一流的整套互联网管家服务系统（包括线上业主查询系统、线上房源管家后台管理系统），并管理和维护合作物业线上信息；应及时向绿地公司开具等额合法发票；参与合作物业的卫生开荒保洁验收；有权在宣传广告、物料等媒介上为表明双方合作关系而使用绿地公司名称及logo，但应保证名称及logo的正确使用，不得侵犯绿地公司的合法权益；在确保服务品质的前提下，经绿地公司书面同意，途家公司可指定合作方为其履行协议中的权利义务；7.1协议合作物业的管家服务费单价为4.5元/平方米/月，管家服务费为11.61万元/月，3年共计417.96万元；7.2.1绿地公司在协议签署之日后，当合作物业销售4个月后或销售套数达到100套时，前述支付时间最晚不迟于2015年2月28日，向途家公司支付管家服务费的（总建筑面积20000平米）30%，即97.2万元；7.2.2在绿地公司向途家公司交付合作物业之日（不得晚于2016年6月30日）起7日内，向途家公司支付管家服务费的（总建筑面积2万平米）40%，即129.6万元；7.2.3在绿地公司向途家公司交付合作物业之日起1年内，即2017年6月30日前向途家公司支付管家服务费的（总建筑面积2万平米）30%，即97.2万元；7.2.4各期付款均以货币资金方式，支付至途家公司指定的银行账户；绿地公司付款后，途家公司应向绿地公司开具等额发票；9.1绿地公司逾期支付管家服务费7日以上的，每迟延1日，应向途家公司支付应付管家服务费的万分之五作为违约金。若绿地公司逾期2个月未支付管家服务费，视为绿地公司严重违约，途家公司有权解除协议，绿地公司应按协议管家服务费应付进度款金额的100%向途家公司支付违约金，违约金不足以弥补途家公司损失的，还应赔偿途家公司全部经济损失。《合作协议》签订后，绿地公司未支付过任何款项，亦未交付任何合作物业。2018年2月6日，途家公司的企业名称经变更登记为斯维登公司。诉讼中，斯维登公司认可《合作协议》并无附件。审理中，双方对《合作协议》签订后斯维登公司有无为履行协议作相应的准备及投入、有无实际履行协议存有争议。绿地公司陈述，斯维登公司并未向其提供任何的管家服务，也未就提供服务与其进行沟通。斯维登公司则陈述，其已实际履行合同，包括：1.对绿地公司的销售人员进行培训，告知斯维登公司的服务内容以便销售人员在销售过程中向购房者宣传；2.投入的差旅成本和人员成本，包括斯维登公司员工在合同洽谈阶段及合同履行初期的人员投入和差旅成本；3.双方对绿地公司支付价款的具体方式进行协商而产生的协商成本（以房产来抵首期的服务费），但最后没有协商一致；4.为履行合协议所作的人员准备，包括网站系统及相关管家服务人员的预备，以保障绿地公司交付合作物业后能够第一时间进行服务；5.因绿地公司未按期支付管家服务费和交付房产而进行催讨的相应成本。为此，斯维登公司提供证据：1.e房网、腾讯房产、房天下、乐居网、和讯房产网页打印件，用以证明合同签订后绿地公司利用双方的合作模式对外进行宣传，吸引顾客；2.《逾期付款催款函》《履约通知函》及EMS退件快递2份、EMS物流信息网页打印件2份，用以证明斯维登公司多次催促绿地公司履约，绿地公司仍未按约定付款并交付合作物业，且绿地公司拒绝签收2018年《履约通知函》；3.绿地乐和城项目现场照片，用以证明项目名称现为“绿地乐和城”，该地产项目于2017年9月30日竣工且目前已建成招商，已达到向斯维登公司交付约定的480套物业的条件；另绿地公司违反了合同第6.1.6条关于不得委托第三方进行同类服务的约定，已委托“瑞贝庭”提供管家服务；4.腾讯、大苏网、我爱找房网、赢商网网页打印件，用以证明绿地公司违反了合同第6.1.6条关于不得委托第三方进行同类服务的约定，已委托“瑞贝庭”提供管家服务；5.2014年9月28日斯维登公司员工邮件，用以证明斯维登公司为签订案涉合同经过多次外部磋商及内部审核、合同修改流程，花费大量时间、人工成本；6.2015年12月22日斯维登公司员工邮件及附件，用以证明斯维登公司向绿地公司催款后，绿地公司曾提出以房抵债，斯维登公司再次与绿地公司协商并出具协议，但最终因绿地公司原因未能协商一致；7.2016年2月23日项目PPT，用以证明绿地公司2016年曾与斯维登公司沟通项目合作替代方案，斯维登公司特别准备了PPT，与绿地公司进行多次磋商，也因绿地公司原因未达成一致；8.“途家”商标查询结果、“斯维登”商标查询结果、推广推介材料、途家网百科网页打印件，用以证明斯维登公司及关联公司注册了大量“途家”、“斯维登”商标，且在合同签订后斯维登公司持续通过网络、广播、电视、展会、论坛等形式进行宣传、推广，提升“途家”、“斯维登”品牌的知名度；9.众地产开发商与斯维登公司的合作协议及付款记录，用以证明开发商使用斯维登公司品牌、宣传斯维登公司的创新商业模式需要根据项目规模向斯维登公司支付“品牌咨询费”，绿地公司亦应当向斯维登公司支付品牌宣传对应的费用。上述事实，有斯维登公司提供的《合作协议》、名称变更通知书等证据及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为，斯维登公司与绿地公司签订《合作协议》，由斯维登公司向绿地公司提供标准管家服务，双方系服务合同关系。本案的争议焦点主要为：第一，绿地公司的行为是否构成违约，斯维登公司能否据此要求解除合同；第二，如《合作协议》因违约而解除，斯维登公司能否要求绿地公司支付管家服务费97.2万元及违约金129.6万元。关于争议焦点一，绿地公司于2014年9月29日与斯维登公司签订《合作协议》后，至斯维登公司于2018年11月提起本案之诉，在长达4年的时间内既未按约向斯维登公司支付管家服务费又未交付案涉合作物业，致使斯维登公司无法按约向绿地公司提供标准管家服务，绿地公司的行为致使管家服务合同目的无法实现，已属根本违约行为。据此，斯维登公司有权要求解除合同，诉讼中绿地公司亦同意解除合同，故依法确认《合作协议》解除。关于争议焦点二，首先，关于斯维登公司主张的管家服务费。就《合作协议》约定的内容而言，绿地公司向斯维登公司购买的是标准管家服务，即在合作物业不使用的空置期内，由斯维登公司向绿地公司或业主提供室内清洁整理及保养的空房管家服务。本案中，绿地公司至合同解除之时尚未向斯维登公司交付合作物业，故斯维登公司亦未实际提供过室内清洁整理及保养等空房管家服务。案涉合同约定的管家服务费按绿地公司购买的3年管家服务计总价为417.96万元，合同约定分3期支付，分别是合同签订后5个月内支付30%、交付合作物业时支付40%、交付合作物业1年内支付30%。结合双方约定的服务内容即斯维登公司所负的合同义务，不论是417.96万元的管家服务费总价还是每一期进度款，均是斯维登公司完全履行合同义务、完整提供管家服务的对价。据此，在尚未提供包括室内清洁整理及保养在内的空房管家服务的情况下，守约方斯维登公司无权要求违约方绿地公司支付首期全部管家服务费，但，基于以下情况，绿地公司应支付部分管家服务费：其一，斯维登公司已为合同履行作准备并有实际投入。《合作协议》约定的管家服务合作物业范围为480套物业、总建筑面积为25800㎡、服务期限为3年，斯维登公司在签订协议后，为履行合同义务而提供培训服务、进行人员准备等工作均属合理安排；其二，斯维登公司已履行合同约定的部分义务。绿地公司购买斯维登公司的管家服务，属于为其所销售物业的增值服务配套。根据《合作协议》约定，双方均有权在宣传广告、物料等媒介上互相使用对方的logo。根据相关网页宣传所载，绿地公司实际已在宣传、推广中告知业主合作物业附加配套空房管家服务，该项营销必将提高物业购买人的购买欲望、提升绿地公司的市场竞争力，绿地公司因此应有获益。综上，斯维登公司已部分履行合同义务，根据权利义务相对等的原则，酌情认定绿地公司应向斯维登公司支付相应管家服务费30万元。其次，关于斯维登公司主张的违约金129.6万元。《合作协议》约定，若绿地公司逾期2个月未支付管家服务费，视为绿地公司严重违约，斯维登公司有权解除协议，绿地公司应按管家服务费应付进度款金额的100%支付违约金；且，绿地公司交付合作物业的时间不得晚于2016年6月30日，否则自此日期起无论斯维登公司实施管家服务与否都开始计算管家费。斯维登公司据此认为，绿地公司逾期支付2期管家服务费进度款，故应按97.2+129.6=226.8万元支付违约金，但其在该约定的违约金范围内调低标准仅主张129.6万元违约金。对此，该院认为，合同条款所述绿地公司交付合作物业的时间不得晚于2016年6月30日，否则自此日期起无论斯维登公司实施管家服务与否都开始计算管家费的约定，在斯维登公司并未实际提供管家服务的前提下不应认定为管家服务费的支付条款，而仅能认定为绿地公司怠于交付合作物业致使斯维登公司无法履行合同义务的违约责任条款。换言之，绿地公司虽未在2016年6月30日之前向斯维登公司交付合作物业，但是不能以此时间点为限认定绿地公司已经逾期支付管家服务费进度款。另，双方在合同签订后，绿地公司始终处于不主张、不配合、不履行的消极状态，甚至在斯维登公司多次催促后仍未履行合同，绿地公司均以自己的行为表明不再履行合同。对此，斯维登公司亦未提出解除合同的主张，仍要求绿地公司继续履行合同。综合考虑绿地公司的履行情况、违约程度、产生的损失等因素，违约金的计算标准应调整为以未付管家服务费30万元为基数，按年利率12%标准计算较为合理。因案涉合同约定首期进度款支付时间最晚不迟于2015年2月28日，故该项违约金的起算时间自2015年3月1日起算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，该院判决：一、斯维登公司与绿地公司于2014年9月29日签订的《合作协议》解除；二、绿地公司于判决生效之日起3日内向斯维登公司支付管家服务费30万元及逾期付款违约金（以30万元为基数，自2015年3月1日起至实际支付之日止，按年利率12%计算）；三、驳回斯维登公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40238元，减半收取20119元，由绿地公司负担。经二审审理，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，绿地公司表示因双方就合作细节不太满意故未向斯维登公司交付《合作协议》约定的物业，但其无法提供证据证明双方曾协商过合同解除的相关事宜。本院认为，综合考虑《合作协议》的内容、协议签订后的履行情况、绿地公司的违约程度、斯维登公司的直接损失及可得利益损失等因素，一审法院判令绿地公司向斯维登公司支付30万元及以30万元为基数，自2015年3月1日起至实际支付之日止，按年利率12%计算的逾期付款违约金具有合理性，本院予以维持。理由如下：首先，根据《合作协议》的约定，双方合作内容为：“绿地公司购买途家公司提供的管家服务，作为项目的物业增值服务配套，提高业主对项目的信心指数及购买欲望，提升项目档次，进而推动项目升值，提供项目的市场竞争力”。据此，双方合作并非仅仅是由斯维登公司提供管家服务，还包括对双方合作模式的宣传推广并以此提高绿地公司案涉项目的市场竞争力等内容，此节事实亦可通过《合作协议》第3条、第6条等相关条款予以印证。其次，从合同履行情况来看，一方面，斯维登公司的举证可以初步证明其为履行《合作协议》进行了相关替代方案的准备、人员准备等相关工作，且这些准备工作属合理安排；另一方面，绿地公司或绿地公司的利益相关方客观上已在营销推广中对案涉项目附加配套空房管家服务进行了宣传，表明《合作协议》签订后，双方已就合作模式宣传推广这一项合作内容进行了实际履行。第三，从绿地公司的违约行为来看，一方面，绿地公司在签订《合作协议》后，未按照协议的约定按付款进度支付管家服务费，根据约定，绿地公司本应于交付物业前1年多的时间即2015年2月28日前支付首期管家服务费97.2万元，但其并未按约付款；另一方面，绿地公司未按约交付相关物业，根据约定，绿地公司本应于2016年6月30日前交付合作物业，但其也未按约交付。绿地公司的前述行为已构成根本性违约。且在明知合同无法继续履行时，绿地公司也未积极与斯维登公司协商协议解除的相关事宜，故案涉《合作协议》解除的责任在绿地公司一方。第四，从合同解除的后果来看，斯维登公司作为守约方，可以向绿地公司主张已经履行部分的费用，并有权要求赔偿损失，其中损失部分既包括直接损失，亦可包含可得利益损失。鉴于《合作协议》约定的首期管家服务费为97.2万元，且该首期付款系合作物业交付前绿地公司就需支付的款项，结合双方关于违约金的约定，一审法院判令绿地公司向斯维登公司支付30万元及相关逾期付款违约金已经就违约金部分进行了大幅调减，且在合理范围内，本院予以维持。综上所述，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7960元，由绿地公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒋馨叶审 判 员 胡 伟审 判 员 王俊梅二〇一九年十一月八日法官助理 包梦丹书 记 员 荀奕琦