新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院   民事判决书   （2019）新27民终476号   上诉人（原审被告）：博乐市饮食服务有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市。   法定代表人：陆新，该公司总经理。   委托诉讼代理人：常超，新疆爱博律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王春海，男，博乐市饮食服务有限责任公司办公室主任。   上诉人（原审被告）：新疆博乐市亚中商贸城业主委员会，住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市。   主要负责人：邹财福，该委员会执行秘书长。   被上诉人（原审原告）：博乐市邦尼有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市。   法定代表人：邵志刚，该公司总经理。   委托诉讼代理人：顾宗奎，新疆博乐市宏维法律服务所。   上诉人博乐市饮食服务有限责任公司（以下简称饮食服务公司）、上诉人新疆博乐市亚中商贸城业主委员会（以下简称亚中商贸业主委员会）因与被上诉人博乐市邦尼有限责任公司（以下简称邦尼公司）租赁合同纠纷一案，不服博乐市人民法院（2019）新2701民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月17日开庭进行了审理。上诉人亚中商贸业主委员会的委托诉讼代理人邹财福，上诉人饮食服务公司的委托诉讼代理人常超、王春海，被上诉人邦尼公司的委托诉讼代理人顾宗奎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   饮食服务公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实与理由:一、邦尼公司于2011年与亚中商贸第二届业主委员会签订《博乐市亚中商贸城广场租赁协议》，两家单位盗用他人产权签订合同，侵害了产权单位饮食服务公司的利益，当年年底博乐市人民政府取缔撤销了亚中商贸第二届业主委员会，并组织公投产生了亚中商贸第三届业主委员会，该协议现已废除。一审法院以《博乐市亚中商贸城广场租赁协议》作为本案依据，判决饮食服务公司继续履行合同，有失公正。二、邦尼公司对博乐市维稳落实工作，即不支持也不反对也不参与，撤走了所有管理人员，放任广场人、车安检于不顾，经多次协调无果，2016年2月4日，在博乐市顾里木图街道办、政法委主持下，召开了最后一次协调会，会上邦尼公司仍是不支持、不反对、更不参与，对自己管理的亚中商贸城广场处于放任不管的状态。会后确定由饮食服务公司牵头亚中商贸城广场人、车分流安检工作的落实，而邦尼公司自2016年2月4日至2019年1月15日未交付租赁费。三年后要求饮食服务公司履行合同，实属邦尼公司先行违约。饮食服务公司也是按博乐市政街道办的指定做维稳工作的落实，现请求合同纠纷的主要当事人博乐市顾里木图街道办参与诉讼。三、邦尼公司不履行合同债务和管理义务，逃避社会责任，一审法院未能查明基本事实判决继续履行合同侵害了饮食服务公司的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务，或当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”，邦尼公司自2016年起一直未向饮食服务公司交纳租赁费，拖欠租赁费长达3年半之久，饮食服务公司无法实现获得租赁收益的合同目的，已经具备合同解除的法定情形，邦尼公司要求继续履行租赁合同缺乏合理性和正当性。邦尼公司通过租赁合同法律关系获取了合同项下场地的经营管理权，违反《企事业单位内部治安保卫条例》，对维稳工作拒绝配合，拒不履行维稳管理义务，在社区组织的工作调解中仍然不愿意履行维稳管理义务。邦尼公司在违背权利义务对等性的情况下，要求继续租赁履行合同缺乏合理性和正当性。四、一审法院缺席判决存在程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。饮食服务公司委派代理人到庭参加诉讼，但授权委托书遗漏，当庭已经向法庭请求给予拿取的时间，但一审法院未采纳饮食服务公司代理人的合理请求和理由，缺席审理本案，损害了饮食服务公司的实体权益。   邦尼公司辨称：一、2011年6月1日，邦尼公司与亚中商城业主委员会签订租赁合同，该合同实际履行，并由邦尼公司进行了基础建设投入，该合同为有效合同，至2015年7月7日，邦尼公司与饮食服务公司签订租赁协议，该租赁协议仅仅是废除了前协议的第5、7条，并未将第一份合同全部废除，所以两份合同均为有效合同。二、合同签订后，因饮食服务公司违约，私自将广场占有，属于饮食服务公司单方违约，2016年7月7日，邦尼公司向饮食服务公司发出通知，要求归还擅自占用的广场，饮食服务公司置之不理，所以并不存在邦尼公司违约行为，而且邦尼公司对该广场相关费用交纳资金，一审已经向法院提交了相应证据。三、对于双方签订的有效合同，至今没有进行法定解除，仍为有效合同，原审判决正确。四、原审开庭前明确要求饮食服务公司提交相应出庭手续，该出庭人员身份不明，未向法院提交相应手续，原审缺席审理程序合法。   亚中商贸业主委员会述称，同意饮食服务公司的上诉请求。   亚中商贸业主委员会的上诉请求：撤销一审判决，驳回邦尼公司要求亚中商贸业主委员会履行合同的诉讼请求。事实与理由:一、《亚中商贸城广场租赁协议》系违法协议，一审法院让亚中商贸业主委员会继续履行合同存在错误。因这一届业主委员会被博乐市人民政府亚中商贸城工作组就地解散，于当年公投重新组建新一届业主委员会，该协议已废除。《亚中商贸城广场租赁协议》的签订，甲方签订人不是产权人，而是盗用他人名下的财产，私下签订了合同。《亚中商贸城广场租赁协议》已损害了广场主权方饮食服务公司的合法权益。亚中商贸业主委员会不具备合同当事人资格，所以没有履行合同协议的义务。一审法院应对主体进行审理。二、亚中商贸城广场前期是一个自由出入的广场，2016年冬春因博乐市人民政府维稳工作的推行，要求人、车分流安检。当时饮食服务公司废除了《亚中商贸城广场协议》，重新签约《红旗饭店亚中商贸城广场租赁协议》，确定了亚中商贸业主委员会新一届也是第三届业主委员会，约定该广场租赁使用权由邦尼公司经营管理使用。2016年冬季随着博乐市人民政府维稳工作的推行。博乐市人民政府顾里木图街道办事处、派出所组织必须安装实施人、车分流安检的工作会议。邦尼公司当时既不支持也不反对，更不参与，致使维稳工作无法落实，最后由顾里木图街道办事处、政法委会议确定由饮食服务公司牵头组织亚中商贸城维稳安保工作的落实。邦尼公司继续保持态度沉默，撤走相关管理人员。在长达三年的维稳安保工作中悄无声息，三年既未主张权利也未从事租赁广场管理。邦尼公司再放弃亚中商城广场使用管理权三年后提出继续履行合同不合理。四、请求追加博乐市人民政府顾里木图街道办参与诉讼。   邦尼公司辨称：2015年7月7日签订的租赁协议为2011年6月1日签订的租赁协议的补充协议，两份协议均为有效协议，所以亚中商贸业主委员会作为被告主体适格。   饮食服务公司述称，对亚中商贸业主委员会的上诉请求没有意见。   邦尼公司向一审法院起诉请求：1、判令饮食服务公司、亚中商贸业主委员会履行2011年6月1日签订的《亚中商城广场租赁协议》、2015年7月7日签订的《红旗饭店亚中商城广场使用权租赁协议》；2、判令合同履行期限顺延（延长期限为饮食服务公司、亚中商贸业主委员会占用期间）。   一审法院认定事实：2011年6月1日，邦尼公司与亚中商贸业主委员会签订《亚中商城广场租赁协议》，协议约定：“因博乐市亚中商城广场年久失修，地面破坏严重，已严重影响城市及商城形象，更影响整个商城的经营发展，现根据商城业主大会及业主委员会的决议，决定对商城外广场进行整体出租改造，双方达成如下协议：在签订协议后，邦尼公司必须在2011年6月30日前完成商城及广场的电子监控系统，系统需得到公安部门的认可视为完成。邦尼公司必须在2011年10月30日前完成广场硬化及排水，邦尼公司保证所硬化广场在10年后交付亚中商贸业主委员会可以使用。租赁期限为10年，即2011年6月1日至2021年6月1日，协议签订后邦尼公司每年再向亚中商贸业主委员会交纳10000元租赁费。邦尼公司承租广场后须对场地进行合理规划经营，租赁期间由邦尼公司自主经营，邦尼公司自行办理经营停车场地的相关手续并承担规定的税费。在租赁期内，亚中商贸业主委员会可提供25辆免交费车辆，该25辆车不收取停车费。邦尼公司保证广场车辆停放有序，不影响车辆通行，开设自行车停放处且派专人看管。此协议执行期间，如遇不可抗力等因素，致使协议无法履行时，双方应按照有关法律规定及时协商处理”，合同中加盖亚中商贸业主委员会公章，并有张某某等业主签字，邦尼公司法定代表人邵志刚签字及公司盖章。2015年7月7日邦尼公司与饮食服务公司、亚中商贸业主委员会签订《红旗饭店亚中商城广场使用租赁协议》，协议约定：“为更好的利用红旗饭店亚中商城门前广场，邦尼公司与饮食服务公司就广场使用租赁达成以下补充协议：饮食服务公司、亚中商贸业主委员会将红旗饭店亚中商城前广场交付邦尼公司使用，使用期限为10.5年，期限自2015年1月1日至2025年12月31日终止，年缴租金为22000元，合同签订日期按年分次缴纳。邦尼公司管理期限内，自行承担相应税费，负责前后广场地面维修和日常卫生清理工作及冬季清雪工作，费用邦尼公司自行承担，保证广场干净、整洁，必须保证消防通道的畅通，在租赁期内出现问题及任何经济纠纷由邦尼公司负责解决。合同中备注：“废除2011年6月1日和亚中商城业主委员会签订协议中第五条、第七条，各业主车辆进出按规定收费。广场租赁费自本协议签订后每年7月15日内支付甲方，2015年上半年已按原合同付给了业主委员会，邦尼公司不再支付。冬季清雪邦尼公司只负责现有社区划分区域，各门面房等需要承担自理区域”，合同中有邦尼公司、饮食服务公司、亚中商贸业主委员会签字盖章。2016年7月7日，邦尼公司向饮食服务公司、亚中商贸业主委员会出具通知书，内容为：“根据我们三方2015年7月7日所签订的《红旗饭店亚中商城广场使用租赁协议》，我公司应于今年7月15日前向饮食服务公司交纳22000元租金，但饮食服务公司自今年3月就擅自全部占用该广场，强行管理收费。故我公司正式通知，请业主委员会监督甲方移交管理权后，我方按实际使用时间顺延合同期限并交纳租金”。亚中商贸业主委员会负责人邹财福签收该通知，并注明“亚中商贸业主委员会秘书长邹财福代收两份，传递一份给饮食服务公司”。一审法院认为，邦尼公司与亚中商贸业主委员会签订的《亚中商城广场租赁协议》及与饮食服务公司签订的《红旗饭店亚中商城广场使用租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。邦尼公司、亚中商贸业主委员会及饮食服务公司均应按照合同约定履行义务。关于邦尼公司与亚中商贸业主委员会签订的《亚中商城广场租赁协议》及与饮食服务公司签订的《红旗饭店亚中商城广场使用租赁协议》是否已经解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同，（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为标明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自解除到达对方时解除…”。本案中，邦尼公司要求亚中商贸业主委员会、饮食服务公司继续履行签订的《亚中商城广场租赁协议》及《红旗饭店亚中商城广场使用租赁协议》，亚中商贸业主委员会辩称该协议已经政府相关部门协调解除，但亚中商贸业主委员会提交的《会议纪要》中未对双方合同解除问题进行明确，仅陈述亚中商贸城外围封闭项目由饮食服务公司牵头出资，对双方合同纠纷保留法律追诉的权利，其提交的《博乐市亚中商贸城安全整改实施工作落实会议纪要》、《博乐市亚中商贸城安保措施具体整改限期通知》等均加盖亚中商贸业主委员会公章，且均为复印件，无法证实已向邦尼公司通知解除合同，另邦尼公司与亚中商贸业主委员会、饮食服务公司签订的租赁协议中未对外围安保设施具体由哪方负责进行约定，故对亚中商贸业主委员会辩称不予采信，邦尼公司与亚中商贸业主委员会签订的《亚中商城广场租赁协议》及与饮食服务公司签订的《红旗饭店亚中商城广场使用租赁协议》不存在合同约定或法定解除的情形，对邦尼公司要求亚中商贸业主委员会、饮食服务公司继续履行原被告签订的《亚中商城广场租赁协议》及《红旗饭店亚中商城广场使用租赁协议》的诉讼请求，予以支持。关于邦尼公司要求顺延合同履行期限的问题。邦尼公司与亚中商贸业主委员会签订的《亚中商城广场租赁协议》及与饮食服务公司签订的《红旗饭店亚中商城广场使用租赁协议》中对顺延租赁期限并未进行约定，亦无法律依据，故对邦尼公司的该项诉讼请求，不予支持。饮食服务公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。一审法院判决：一、博乐市亚中商贸城业主委员会、博乐市饮食服务有限责任公司继续履行与博乐市邦尼有限责任公司签订的《亚中商城广场租赁协议》及《红旗饭店亚中商城广场使用租赁协议》；二、驳回博乐市邦尼有限责任公司的其他诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人饮食服务公司提交证据：证据一、土地使用证复印件一份，拟证实亚中商贸城广场产权人是饮食服务公司。经质证，邦尼公司对证据的真实性认可，但认为亚中商城具体的商铺均出售给个人所有，出售房屋时对公摊以及公共路段均是分摊到个人名下，在成立委员会的情况下，饮食服务公司对公共部分没有所有权，所有权归业主，只是交饮食服务公司管理。亚中商贸业主委员会对该证据的真实性认可，涉案产权一直属于饮食服务公司；证据二、博公（顾）责通字［2016］56号责令限期整改治安安全隐患通知书，拟证实亚中商贸城治安安全存在隐患，经博乐市公安局顾里木图派出所调查发现有4处违法行为，不符合安保维稳要求。租赁合同延续期间，邦尼公司迟迟对治安安全行为不予整改，博乐市公安局责令在2016年2月22日前对四项违法行为全部整改完毕。经质证，邦尼公司对该证据的真实性认可，但认为和本案没有关联性，通知书整改的内容是要求亚中商城内配备保安和按照摄像头。亚中商贸业主委员会对证据的真实性认可，也认可饮食服务公司证明的问题；证据三：公告一份，拟证实按照维稳要求责令2016年2月7日前必须对问题整改完毕。经质证，邦尼公司对证据的真实性认可，但认为与双方合同履行和合同是否解除没有关联性。亚中商贸业主委员会对证据的真实性认可，也认可饮食服务公司证明的问题。饮食服务公司申请证人韩某某出庭作证，拟证实2016年2月街道、社区组织就亚中商贸城存在隐患问题整改开会时，邦尼公司没有表态，也没有积极配合。经质证，三方当事人对证人证言均认可。本院对上诉人提供的土地使用证、博公（顾）责通字［2016］XX号通知书及公告的真实性予以确认，对土地使用证证明的问题予以认可，因博公（顾）责通字［2016］XX号通知书及公告涉及的主体均是博乐市亚中商城，对博公（顾）责通字［2016］XX号、公告予以证明的问题本院不予认可。对证人证言的真实性本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定事实如下：博乐市亚中商城的土地使用者为饮食服务公司。博乐市公安局顾里木图派出所向博乐市亚中商城下发博公（顾）责通字［2016］XX号责令限期整改治安安全隐患通知书，对调查发现的4处违法行为限期整改。2016年2月4日，派出所、饮食服务公司、博乐市工商行政管理局东风所、亚中商贸业主委员会联合发出公告，因亚中商城未按照博公（顾）责通字［2016］XX号要求整改完毕，自2016年2月7日对亚中商城实行停业整顿处理，停业整顿期限根据亚中商城整改落实的验收情况而定。对一审查明的其他事实本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：一、2011年6月1日亚中商贸业主委员会与邦尼公司签订的《博乐市亚中商贸城广场租赁协议》是否有效？二、邦尼公司要求亚中商贸业主委员会、饮食服务公司继续履行《博乐市亚中商贸城广场租赁协议》、《红旗饭店广场租赁使用协议》的请求有无事实及法律依据？   关于第一个争议焦点，2011年6月1日，亚中商贸业主委员会与邦尼公司签订《博乐市亚中商贸城广场租赁协议》，邦尼公司按照协议履行了义务，饮食服务公司在协议履行期间并未提出异议。且在2015年7月7日，邦尼公司与饮食服务公司签订《红旗饭店广场租赁使用协议》，只是废除了《博乐市亚中商贸城广场租赁协议》第五条、第七条，实际上是对2011年6月1日《博乐市亚中商贸城广场租赁协议》的内容进行了变更，可以认定饮食服务公司对亚中商贸业主委员会与邦尼公司签订的《博乐市亚中商贸城广场租赁协议》认可，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，2015年7月7日，饮食服务公司与邦尼公司签订《红旗饭店广场租赁使用协议》的行为系对亚中商贸业主委员会无权处分的追认。故，2011年6月1日亚中商贸业主委员会与邦尼公司签订的《博乐市亚中商贸城广场租赁协议》及2015年7月7日邦尼公司与饮食服务公司签订的《红旗饭店广场租赁使用协议》均为合法有效的合同，一审法院对该事实认定正确，本院予以维持。亚中商贸业主委员会、饮食服务公司上诉主张《博乐市亚中商贸城广场租赁协议》已经废除，本院不予支持。   关于第二个争议焦点，根据《博乐市亚中商贸城广场租赁协议》及《红旗饭店广场租赁使用协议》，邦尼公司与亚中商贸业主委员会、饮食服务公司均没有对维稳安保进行约定，且在协议签订时对维稳安保政策是不可预见的，亚中商贸业主委员会、饮食服务公司要求邦尼公司承担广场维稳管理义务无事实及法律依据。亚中商贸业主委员会及饮食服务公司提供的证据无法证明维稳整改通知的对象系邦尼公司，也无法证明邦尼公司自愿退出广场使用并解除合同。一审法院判决亚中商贸城业主委员会、饮食服务公司继续履行《亚中商城广场租赁协议》及《红旗饭店亚中商城广场使用租赁协议》正确，本院予以维持。   关于一审审理程序，饮食服务公司经一审法院传票传唤，到庭的代理人须持有饮食服务公司出具的授权委托书才可出庭参加诉讼，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定缺席判决，程序正确。饮食服务公司上诉主张一审法院缺席判决系程序违法的理由不能成立，本院不予采信。亚中商贸业主委员会请求追加博乐市人民政府顾里木图街道办事处作为本案当事人参与诉讼，因博乐市人民政府顾里木图街道办事处不是两份租赁协议的当事人，本院对亚中商贸业主委员会该项上诉请求不予支持。   综上所述，饮食服务公司、亚中商贸城业主委员会的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费140元，由上诉人博乐市饮食服务有限责任公司负担70元，由上诉人新疆博乐市亚中商贸城业主委员会负担70元。   本判决为终审判决。     审 判 长 赵鑫   审 判 员 张晖   审 判 员 杜娟     二〇一九年十一月二十六日     法 官 助 理 朱娟娟   书 记 员 王菁汝