黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终2871号上诉人（原审被告）：大庆庆工科技有限公司，住所地大庆。法定代表人：侯冠群，该公司总经理。委托诉讼代理人：乔亚男，黑龙江庚辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连博琪商务信息咨询有限公司，住所地辽宁省大连市中山区港景园********。法定代表人：毕宝强，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈昌华，女，1981年8月30日出生，汉族，该公司行政部员工，住辽宁省大连市中山区。上诉人大庆庆工科技有限公司（以下简称庆工公司）因与被上诉人大连博琪商务信息咨询有限公司（以下简称博琪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2019）黑0691民初1479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庆工公司上诉称，1.请求撤销黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2019）黑0691民初1479号民事判决，发回重审或依法改判上诉人庆工公司返还被上诉人博琪公司房屋租金57,000，退回租房押金18,000元，两项合计75,000元(一审判决126,192元，不服金额为51,192元）。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:1.原审判决存在漏判。被上诉人在原审中的诉讼请求第一项要求法院判令《房屋租赁合同》的解除时间，但在原审判决判项中并未体现上诉人与被上诉人于何年何月解除房屋租赁合同。2.原审判决认定事实错误。被上诉人在2019年5月10日向上诉人发函要求解除《房屋租赁协议》后，上诉人虽然《回函》同意解除房屋租赁合同，但却是附条件的解除，即在被上诉人未按上诉人要求交纳95,000元租金、38,000元违约金及进行房屋交接情况下，上诉人是不同意解除《房屋租赁协议》的。其中《回函》第三条提出：“根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条第一款的约定，贵司需要给付我司违约金38,000元及房屋租赁费用95,000元，共计133,000元。”因为在上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第七条约定，被上诉人租赁期前6个月不允许提出退房申请，所以该回函中所附条件即为必须支付上诉人6个月95,000元的租金及38,000元违约金才能解除，并非同意在2019年5月10日解除，更未同意租金交纳至该日。因此一审法院认定上诉人同意在2019年5月10日解除租赁合同显然是错误的。《回函》第四条提出：“请贵司及时与我司联系交接房屋事宜，在收回房屋后，我司会将(扣除违约金及房租）剩余款项退回贵司指定账户。”第五条提出：“如贵司收到我司回函3日未派员与我司进行房屋交接，视为贵司放弃解除《房屋租赁合同》申请，继续租赁该房屋。”事实上，被上诉人至今不与上诉人进行房屋交接，办理交接手续。2019年5月9日上诉人的工作人员刘一博给被上诉人出具的只是钥匙代为保管的说明，并非房屋交接手续，内容写得很明确，法院认定是房屋交接显失公正。通过上诉人的回函也可知，上诉人一直未认可房屋已收回，回函中再三强调被上诉人应在3日内进行房屋交接，因为房屋的交接不仅是把钥匙交还上诉人，主要涉及两个关键问题，一是要双方到场进行验房，承租人应就房屋损毁部位进行赔偿。上诉人一审中也提供了照片，确实房屋有毁损，上诉人要求扣除押金2000元并无不当，所以押金只应返还180,00元；二是双方要对租金、押金、水电、空调费进行结算，特别是租金要计算至6个月，回函已经说得很清楚，被上诉人应交纳95,000元租金。综上所述，被上诉人交纳了190,000元租金，扣除6个月房屋租金95,000元，扣除被上诉人违约金38,000元，应退租金57,000元；20000元押金扣除2000元损毁赔偿金，应退18,000元。故上诉人共应退还750,00元，而不是126,192元。故上诉人恳请二审法院查清案件事实后，依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人博琪公司辩称，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。具体意见如下：1.原审案件不存在漏判。原审判决已经明确上诉人与被上诉人租赁房屋合同解除时间为2019年5月27日；2.在认定事实部分,上诉人的回函第一条已明确表示接受被上诉人的房屋租赁协议解除的意思表示。在这个前提之下才有第二条及第三条关于不允许提前六个月提出退房及交接的行为，若是附条件的同意解除，上诉人应该以明确行为表示或者在回函中也明确出提前解除需满足如下条件，而不是在回函中首款就明确解除。上诉人认为被上诉人应当进行房屋交接并在收到函件后3日内与上诉人联系。事实上被上诉人在接到函件后已经与上诉人工作人员联系，但上诉人的工作人员并未接电话，一审通话记录已经提供了；3.关于扣除押金情况。上诉人与被上诉人已于2019年5月10日进行房屋交接，因此不存在房屋损毁情况由被上诉人承担的事实。博琪公司向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的房屋租赁合同于2019年5月10日解除；2.庆工公司向博琪公司返还押金20,000元；3.判令庆工公司向博琪公司返还未实际发生的租金111,397元（剩余未使用287天）；4.诉讼费用由庆工公司承担。一审法院认定事实：2018年3月起，博琪公司在庆工公司处租赁房屋。在第一租赁年度结束后，双方于2019年1月25日又签订了《房屋租赁合同》一份，约定博琪公司承租庆工公司所有的位于大庆开发区博学大街x号办公y1室、y2室房屋两处，租赁期限自2019年3月1日至2020年2月28日，年租金190,000元。合同第七条约定：如乙方（博琪公司）确因特殊原因必须退房时，须提前一个月填写退房申请，经甲方（庆工公司）同意后办理退房，并扣除房屋全部使用费的20%作为违约金，乙方租赁期前六个月不允许提出退房申请。合同签订后，博琪公司于2019年1月24日向庆工公司支付全年租金190,000元，其公司于2018年2月7日支付的第一年度租房押金20,000元转化为该年度租房押金。2019年5月9日，庆工公司的部门经理刘一博给博琪公司出具说明一份，大致内容为：因博琪公司自身原因办公场地无人办公，现委托庆工公司人员暂时保管房间钥匙，现屋内没有办公设施及财物，庆工公司仅负责帮助博琪公司保管钥匙，不负其他责任。刘一博在交接人处签名。2019年5月17日，博琪公司通过EMS邮寄向庆工公司送达《解除房屋租赁合同通知函》一份，大致内容为：因经营需要，经与庆工公司协商一致提前解除租赁合同。2019年5月9日，双方对租赁房屋进行交接，结清水、电等费用，并向庆工公司交接租赁房屋钥匙。现就双方解除合同事宜通知如下，1.双方签订的房屋租赁合同于2019年5月10日解除；2.博琪公司同意支付违约金38,000元；3.请庆工公司返还未实际发生的租金149,397元、押金20,000元。2019年5月27日，庆工公司给博琪公司复函，大致内容为：1.同意解除双方签订的房屋租赁合同；2.博琪公司应按照合同约定与庆工公司进行交接房屋手续，结算水、电、空调等费用，共同对房屋设施进行验收，在确定博琪公司未对房屋设备损坏及不拖欠费用时，退回押金；3.博琪公司需支付违约金38,000元、房屋租赁费110,833元。一审法院认为，博琪公司与庆工公司签订的《设备买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。根据法律规定，在合同履行过程中，当事人可以解除合同，博琪公司2019年5月17日给庆工公司发函要求解除租赁合同，庆工公司同年5月27日回函表示同意解除合同，故双方已就解除合同事宜达成一致，租赁合同应自该时解除。关于租金收取及返还，双方签订的租赁合同中约定，租赁期前六个月不允许提出退房申请，此约定应理解为，如博琪公司在此期间内提出退房申请，庆工公司有权不接受其申请并要求继续履行合同，而非庆工公司必须将前六个月租金足额支付；现庆工公司已于2019年5月27日复函表示同意解除租赁合同，此意思表示的作出已产生了合同解除的法律后果，故庆工公司不能再依据上述约定主张前六个月的全部租金；同时，因博琪公司已于2019年5月9日脱离对涉案房屋的实际占有，故本院认定租金计算至合同解除的时间（2019年5月27日），经计算应为45,808元，庆工公司应将剩余租金144,192元向博琪公司予以返还。关于违约金，因博琪公司对此予以认可并同意支付，故本院对此予以支持，违约金38,000元应自庆工公司应返还的款项中予以扣减。关于押金20,000元，虽然庆工公司主张双方未对房屋租赁期间的费用进行确认，房屋墙壁需要维修，但其亦明确表示不主张在本案中扣除该部分款项，故押金亦应予以返还；租赁期间如存在其他相关费用，双方可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、庆工公司向博琪公司返还房屋租金106,192元，租房押金20000元，两项共计126,192元；二、驳回博琪公司的其他诉讼请求。案件受理费2928元，减半收取1464元，由庆工公司负担1,411.50元，由博琪公司负担52.50元。庆工公司二审提供新的证据：2019年5月7日被上诉人工作人员苏某与上诉人工作人员刘某微信聊天记录一份。欲证明双方曾就房屋租赁解除协议达成初步共识，被上诉人同意上诉人退还履约保证金及未使用房屋租金，共计7万元，并要求与上诉人进行交接，但因双方并未对解除协议签字盖章，所以刘某作为个人同意暂时替被上诉人方保管房屋钥匙,待双方解除协议生效后再进行正式的房屋交接。博琪公司质证称，该份新证据不属于一审之后、二审之间新出现的证据。因此不能作为证据在二审当中予以质证，且与本案房屋租赁合同是否解除无关。被上诉人请求法院以客观事实为依据，对于本案无关的事实及情况请法院公平裁判。本院认为，博琪公司未对该份聊天记录真实性提出异议，聊天记录内容体现与本案解除合同具有关联性，庆工公司虽然一审未予出示该证据，但因该份证据与本案具有关联性，本院已对上诉人逾期举证进行了训诫，故对该份证据予以采信。综合双方当事人一、二审所举证据及博琪公司一审起诉状内容，二审另查明,因业务需要，博琪公司于2019年4月下旬与庆工公司协商提前解除房屋租赁合同，庆工公司告知，在房屋租赁合同期前6个月不允许退租。2019年5月7日博琪公司行政人员苏某与庆工公司人员赵某通过微信进行协商，苏某草拟一份《大庆房屋租赁解除协议》发给赵某，并告知因法务没有回复他,还没能盖上公章，并说明行政这里没有问题，博琪公司其他人员2019年5月8日先去处理家具，并争取把公司盖好章的协议带过去。博琪公司2019年5月9日搬出家具后向庆工公司工作人员赵某交接房屋钥匙。赵某于当日为博琪公司出具说明一份，说明其接收钥匙是基于博琪公司的委托，暂时保管。庆工公司仅负责保管锁匙，不负责其他任何责任。博琪公司行政人员苏某草拟《大庆房屋租赁解除协议》第3条内容为双方约定，庆工公司向博琪公司退还履约保证金以及已付未使用房屋租金70,000元。2019年5月23日，博琪公司向庆工公司发出《解除房屋租赁合同通知函》，告知庆工公司房屋租赁合同于2019年5月10日解除，同意支付提前解除房屋租赁合同违约金，并要求庆工公司全部返还剩余未实际发生的房屋租金（自2019年5月11日-2020年2月28日)和履约保证金。2019年5月27日，庆工公司回函：关于贵司对我公司发出的《解除房屋租赁合同通知函》，现我公司对于该函进行回复如下：一、我司在收到贵司发函后，视为贵司向我司提出解除《房屋租赁合同》申请，对此，我司现予以同意，同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。二、贵司应按照《房屋租赁合同》第四条约定与我司进行交接房屋手续，并结算租金、水电、空调等费用；共同对房屋设施设备、水、电等情况进行验收。并以此为结算、交接依据。在确定贵司未对房屋设备和公用设备损坏及不拖欠任何费用情况下，我司予以退回抵押金。三、根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条第一款的约定，贵司需要给付我司违约金38,000元及房屋租赁费用110,833元，共计148,833元。四、请贵司及时与我司联系交接房屋事宜，在收回房屋后，我司会将（扣除违约金及房租)剩余款项退回贵司指定账户。五、如贵司收到我司回函3日内未派员与我司进行房屋交接，视为贵司撤回解除《房屋租赁合同》申请，继续租赁该房屋。二审查明的其他事实与一审认定的一致，本院予以确认。本院认为,庆工公司于2019年5月27日回函内容共五条，该五条内容整体构成庆工公司对博琪公司解除租赁合同通知函的回复，一审法院仅依据回函第一条即认定双方于2019年5月27日就解除合同事宜达成一致属于认定事实错误。博琪公司起诉主张庆工公司接收案涉房屋锁匙即视为双方之间房屋租赁合同提前解除与事实不符。因为接收锁匙是在博琪公司工作人员向庆工公司工作人员发出《大庆房屋租赁解除协议》，作出拟同意庆工公司退还履约保证金及未使用房屋租金共计70,000元意思表示，协商庆工公司先搬出家具的前提下，由庆工公司工作人员接收钥匙并作出代为保管的说明，且该说明由博琪公司持有，庭审中作为己方证据出示。上述接收锁匙的过程表明，庆工公司接收锁匙并无同意于该日解除合同的意思内容。双方所签合同第七条约定：如乙方（博琪公司）确因特殊原因必须退房时，须提前一个月填写退房申请，经甲方（庆工公司）同意后办理退房，并扣除房屋全部使用费的20%作为违约金，乙方租赁期前六个月不允许提出退房申请。该约定从文字表面理解系租期内提出解除合同需扣除违约金及限制乙方即博琪公司租赁期前六个月提出退房申请，结合上文及约定目的只能理解租期内提出解除合同需扣除违约金及租赁期六个月内不协商退房即解除合同，无从得出既扣除违约金又必须付六个月租金的含义。庆工公司关于依据双方所签合同第七条约定即应扣除六个月租金的主张不能成立。博琪公司违反合同约定，在租期前六个月内退房构成违约，应向庆工公司支付38,000元违约金。作为违约方，博琪公司虽不享有实体法上的合同解除权，但因其已向庆工公司提出解除合同，并愿意承担违约金，且已腾退房屋，将房屋钥匙交于庆工公司保管，双方合同已无继续履行的必要。庆工公司虽在回函中明确所附解除合同条件不能协商一致则要求继续履行合同，但因其在2019年8月20日一审开庭时，明确表示同意解除合同，故本院认定双方租赁合同具体解除时间应为2019年8月20日。截止2019年8月20日租金为89,784元，博琪公司已付全年租金190,000元，应返还租金为100,216元，应扣除违约金38,000元，故庆工公司应返还博琪公司租金为62,216元。关于房屋墙壁维修费用应否扣除问题，一审中庆工公司虽提出应扣减2000元，但因该费用未实际发生，同时在庭中已明确应扣除费用不含该笔费用，故一审法院未予扣减并无不当。综上,一审判决认定事实部分错误,适用法律部分不当,上诉人庆工公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、撤销大庆高新技术产业开发区人民法院（2019）黑0691民初1479号民事判决；二、大连博琪商务信息咨询有限公司与大庆庆工科技有限公司签订的租赁合同于2019年8月20日解除；大庆庆工科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还大连博琪商务信息咨询有限公司押金20,000元;大庆庆工科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还大连博琪商务信息咨询有限公司租金62,216元；五、驳回大连博琪商务信息咨询有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费1464元，由大庆庆工科技有限公司负担916元，由大连博琪商务信息咨询有限公司负担548元。二审案件受理费1080元，由大连博琪商务信息咨询有限公司负担956元，由大庆庆工科技有限公司负担124元。本判决为终审判决。审判长 臧国燕审判员王东辉审判员毛瑞利二〇一九年十一月二十八日法官助理俞舒书记员王妍苏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；