江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0322民初2090号 原告：徐州风光物业服务有限公司，住所地沛县。 法定代表人：刘培信，该公司经理。 被告：张永义，男，1971年12月1日出生，汉族，住沛县。 原告徐州风光物业服务有限公司诉被告张永义物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告徐州风光物业服务有限公司的法定代表人刘培信到庭参加诉讼，被告张永义经公告送达诉状副本、开庭传票等法律文书，现公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐州风光物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告张永义应缴纳物业服务费987元，公共水电、垃圾、电梯费364元及违约金1252元，合计2603元，还应承担案件受理费。 事实与理由：被告张永义自2016年7月8日至2017年8月31日计14个月，按购房面积106.95平方米，每平方米每月缴费0.6元，计898元；车库面积18.25平方米，每平方米月交费0.35元，计89元，公共水电、垃圾、电梯费每户月交费26元，计364元；还应按《汇景国际小区前期物业管理服务协议》第十一条三项，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金计1252元，累计2603元。虽经多次书面催交、上门催要、公示与曝光至今仍不交费。今特诉至沛县人民法院，请求依法判令被告缴纳上述费用。 被告张永义未答辩亦未到庭参加诉讼。 原告徐州风光物业服务有限公司为证明自己的诉讼主张成立提交了营业执照，资质证书，物业服务合同、物业公共服务收费备案登记表，汇景国际小区前期物业管理服务协议，催交物业费通知书，小区电费等支出的情况说明等证据。根据原告徐州风光物业服务有限公司提供的证据及其庭审中陈述的事实，本院经审理认定事实如下： 被告张永义曾系沛县汇景国际小区的业主，其所有的以上房屋建筑面积为106.95平方米，房屋为小高层。被告张永义于2015年7月29日上房时与原告徐州风光物业服务有限公司签订《汇景国际小区前期物业管理服务协议》。协议约定由原告徐州风光物业服务有限公司为其提供物业服务。其中协议第四条第一项规定：乙方按上房通知之日起预缴12个月的物业管理费用，并于每年物业服务费到期前1个月10日前，缴纳当期物业服务费；该协议第四条第四项规定：小高层物业服务费每月每平方米0.55元；该协议第五条规定，公共水电费（代收代缴）电梯运行费按户按月分摊，交房时预收一年的费用，多层每年120元，高层每年___元（待定）届时多退少补。该协议第六条还对其他有偿服务费用等作了约定。该协议第十一条第三项约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。 另查明，原告徐州风光物业服务有限公司于2006年9月30日注册成立，营业期限自2006年9月30日至******。徐州市住房保障与房产管理局准予其从事物业管理活动时间为2010年3月23日，原告徐州风光物业服务有限公司系具有资质的物业服务企业。2015年11月27日徐州市住房保障与房产管理局向原告徐州风光物业服务有限公司颁发了苏物业徐字第3168号叁级资质证书，有效期至2017年11月27日。沛县物价局核准原告徐州风光物业服务有限公司在沛县汇景国际小区物业服务费的收费标准为小高层住宅0.55元/㎡、储藏室0.35元/㎡。原告徐州风光物业服务有限公司对沛县汇景国际小区的物业服务至2017年8月。 还查明，本案涉案房屋于2017年1月5日不动产产权登记在案外人张峰名下。 本院认为，被告张永义经传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩、质证及辩论的权利。 被告张永义与原告徐州风光物业服务有限公司自愿签订的《汇景国际小区前期物业管理服务协议》，系真实有效的物业服务合同。被告张永义曾居住于沛县汇景国际小区，故以上合同对原被告均有约束力。合同签订后，合同双方均应当按照约定全面履行自己的义务。综上，根据原告徐州风光物业服务有限公司庭审中提供的证据及庭审中陈述的事实，可以认定原、被告之间存在物业服务合同关系。 根据《物业管理条例》第三十六条、第四十二条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。庭审中，原告徐州风光物业服务有限公司为支持其主张提供了相关证据及其陈述，被告张永义欠缴的物业服务费的期限为2016年7月8日至2017年1月5日，计6个月，即本案涉案房产变更不动产产权登记之前。原告徐州风光物业服务有限公司要求被告张永义支付服务期间的费用应得到支持。被告张永义住房面积106.95平方米。原告徐州风光物业服务有限公司要求被告张永义按照住房面积缴纳物业服务费符合法律规定，但双方签订《汇景国际小区前期物业管理服务协议》时双方约定的物业服务费收费标准及沛县物价局核定的收费标准均为每月每平方米0.55元且没有证据证明被告张永义拥有18.25平方米的车库。根据原告徐州风光物业服务有限公司庭审中提供的证据，经计算被告张永义应当缴纳的物业服务费为353元，公共水电、垃圾费、电梯费每月26元，计156元，以上合计509元；根据原被告双方之间协议的约定，被告张永义应当按时预交物业服务费用，逾期不缴纳物业服务费的，原告徐州风光物业服务有限公司有权收取违约金。原告徐州风光物业服务有限公司要求被告张永义支付违约金，根据相关法律规定只能计算至起诉之日。原告徐州风光物业服务有限公司要求被告张永义支付违约金至2019年7月8日超出相关法律规定，应当计算至2019年3月18日（诉前登记时间）。被告张永义应支付的违约金经计算为465元。原告徐州风光物业服务有限公司的以上诉讼请求超出部分，本院不予支持。 综上，被告张永义应向原告徐州风光物业服务有限公司缴纳的2016年7月至2017年1月期间的物业管理费，公用水电费、垃圾费及电梯费，逾期付款违约金合计为974元；涉案房屋变更不动产登记之后的物业服务费可向变更登记后的所有人另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院》第二条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告张永义于本判决生效后十日内支付给原告徐州风光物业服务有限公司物业服务费、公共水电费、垃圾费、电梯费计509元，逾期付款违约金465元，合计974元； 二、驳回原告徐州风光物业服务有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，公告费600元，合计650元，由被告张永义负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  张 斌 人民陪审员  黄清兰 人民陪审员  马德锋 二〇一九年十一月一日 书 记 员  张盛楠 本案援引法律条款 一、《中华人民共和国合同法》： 1、第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2、第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 二、《最高人民法院》： 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《最高人民法院》： 第二条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。