江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3459号上诉人（原审原告）：钱红方，男，1977年10月30日出生，汉族，住江苏省常州市新**。委托诉讼代理人：汤驰亮，乐天（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陆明，男，1974年6月14日出生，汉族，户籍地安徽省利辛县，现住江苏省常州市新**。被上诉人（原审被告）：代梅，女，1973年11月11日出生，汉族，住江苏省常州市新**。两被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋和平，江苏正气浩然律师事务所律师。上诉人钱红方因与被上诉人陆明、代梅租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2019)苏0411民初3331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。钱红方上诉请求：撤销一审判决第二项，改判陆明、代梅支付我违约金5万元;本案一审、二审诉讼费用由陆明、代梅承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。我搬出承租的房屋，系因陆明、代梅强行锁门导致，有报警记录为证；在此之前，陆明、代梅以不存在的2018年5月1日至2019年4月30日期间的租赁合同为由，通过各种不正当途径逼迫我搬离，有通话录音为证。一审认可两证人的证言，有违事实，证人证言不具有真实性，具体理由我在一审中已经阐明。二、一审判决适用法律不当。一审法院以我与案外人刘建忠存在矛盾为由，认定陆明、代梅不存在违约行为。事实上，刘建忠不仅是陆明、代梅亲戚，也是承租人。即使我与刘建忠确有矛盾，作为出租人的陆明、代梅也未能确保我使用租赁房屋，因此，陆明、代梅明显存在违约行为，其应当承担违约责任。我租赁房屋系用于开店经营，因为陆明、代梅的违约行为产生了经营损失，我主张违约金合情合理。陆明、代梅答辩称，一审判决认定正确，适用法律正确，请求二审法院依法驳回钱红方的上诉。钱红方向一审法院起诉请求：陆明、代梅退还我租金75000元，支付违约金50000元，并承担上述租金、违约金的利息（按银行同期同档贷款利率起诉之日起计算至实际付清之日止）；本案诉讼费用由陆明、代梅承担。一审法院查明：陆明、代梅系夫妻关系，常州市新北区西夏墅镇西夏金苑1幢820号商铺系两层楼结构，由陆明、代梅共同所有，钱红方自2009年5月1日起租赁涉案房屋一楼、二楼。2012年5月1日，陆明与钱红方签订房屋租赁协议一份，约定钱红方租赁涉案房屋，租赁期限为三年，自2012年5月1日至2015年4月30日，租金为每年55000元。2015年5月1日，陆明与钱红方签订房屋租赁协议一份，约定钱红方租赁涉案房屋，租赁期限为三年，自2015年5月1日至2018年4月30日，租金为每年65000元。上述两份租赁合同均已履行完毕。2018年2月15日，钱红方向陆明提出续租涉案房屋，并提前交付了2018年5月1日至2019年4月30日的租金75000元。同日，两人还签订了租房合同协议书（单页），约定租赁期限为三年，自2019年5月1日至2022年4月30日，租金为每年75000元。2018年下半年，因陆明的外甥刘建忠提出欲租赁涉案房屋一楼，刘建忠、陆明等人遂与钱红方协商。2018年11月9日，经各方协商，陆明（甲方）与钱红方（乙方）重新签订租房合同协议书（双页）一份，约定：“一、甲方把一楼靠西边1.5米宽面积和整体二楼面积租赁给乙方作为经营场所。甲方负责隔好一楼内墙，保证1.5米宽度的面积上二楼，负责给乙方安装好一楼玻璃大门，大门贴几个广告内容。改好通向二楼的楼梯，在通往二楼的楼梯口安装卷帘门，做好楼梯和二楼整体地面油漆，以及二楼墙面粉刷白，把一楼原来的空调移机到二楼，并负责安装调试好。二楼北面敲掉整体墙和窗户，做一面整体的钢化透明玻璃，两边各安装一个通风窗户，在玻璃上面设计装好广告内容。一楼的洗手池移到二楼卫生间，并安装好水表和分电表。二、租期叁年（自2019年5月1号-2022年4月30号止）。租金：每年贰万元。第一年免除乙方租金，从第二年开始每年支付甲方租金贰万元。三、支付方式：一年一付。四、甲方有义务保障乙方水、电的正常使用，费用由乙方按用途支付。五、乙方因正常营业活动所产生的附属设施须经甲方同意方可设置，费用由乙方承担。六、租赁期内，如有房屋结构破坏，则由乙方负责修复或赔偿。乙方自签订合同起，负责找好仓库，在2018年12月31号之前，搬空整体二楼，方便甲方进场装修。并且在2019年2月14号止，搬空一楼让甲方进场装修。甲乙双方签订合同后，不得违约。任何一方违约，必须赔偿另一方违约金五万元。七、租赁期内，甲方不得收回乙方房屋。八、协议生效日期为2019年5月1号至2022年4月30号。”上述租房合同协议书（双页）签订后，钱红方于2018年12月31日前搬空了涉案房屋二楼，陆明为钱红方装修了涉案房屋二楼。2019年1月20日，钱红方搬空了涉案房屋一楼，后逐步在涉案房屋二楼恢复经营。2019年1月26日，因钱红方与刘建忠就租房合同协议书（双页）中第一条楼梯宽度1.5米如何计算发生分歧，钱红方补偿刘建忠3000元。2019年3月，钱红方与刘建忠就是否可以在涉案房屋一楼安装LED屏做广告发生纠纷，后又与陆明协商。因协商未果，钱红方遂邀请恽某、胡某居间调解，称因与刘建忠存在矛盾，且搬至涉案房屋二楼后经营状况不佳，希望与陆明解除租赁合同，并于2019年4月30日前搬空，如未能及时搬离，希望给予一定过渡期。恽某、胡某与陆明协商后，陆明同意与钱红方解除租赁合同，也同意给予一定过渡期。后钱红方又希望恽某、胡某与陆明协商退还30000元租金，但恽某、胡某尚未与陆明协商，钱红方即告诉两人其已通过法律途径解决。2019年4月26日，陆明短信告知钱红方将锁上租赁房屋大门。次日中午，钱红方报警，称与陆明就房屋租赁有纠纷，民警告知其通过法律途径解决。后陆明让恽某使用其手机与钱红方的委托代理人通话，称钱红方搬到二楼是双方协议行为，2019年3月就让钱红方搬离涉案房屋，钱红方委托代理人要求陆明把门打开，陆明予以同意。2019年4月30日，钱红方将其物品全部搬离涉案房屋。一审法院认为：一、关于双方有争议的租赁期间及相关合同。法院认为，双方有争议的租赁期间为2018年5月1日至2019年4月30日，该租赁期间无单独的租赁合同。租房合同协议书（双页）约定的租赁期限为2019年5月1日至2022年4月30日，但该协议书第一、六条却对2019年5月1日前钱红方与陆明就涉案房屋的权利义务做出了约定，因此，2018年5月1日至2019年4月30日期间的租赁行为仍然有合同约束，约束内容为租房合同协议书（双页）的第一、六条。结合本案的租赁事实，可将该期间的租赁行为分解如下：2018年5月1日至2018年12月31日，钱红方租赁涉案房屋一、二楼，2019年1月1日至2019年1月20日，钱红方租赁涉案房屋一楼，2019年1月21日至2019年4月30日，钱红方租赁涉案房屋二楼。二、关于租金是否应退还的问题。一审法院认为，租房合同协议书（双页）是双方协商一致的结果，由钱红方打印，该协议书两次出现对租赁期间的约定，即租赁期间为2019年5月1日至2022年4月30日，免租期为“第一年”即2019年5月1日至2020年4月30日。故2018年5月1日至2019年4月30日期间，涉案房屋并不免除租金。根据本案实际租赁情况，钱红方完整租赁涉案房屋一、二楼的租金为75000元，现钱红方并未完整租赁，则租金应予区分，陆明应将多收部分予以退还。结合租房合同协议书（双页）约定的二楼租金20000元每年，可以确定涉案房屋一楼租金为55000元每年，二楼为20000元每年。2018年5月1日至2018年12月31日的租金为50000元（75000元÷12×8），2019年1月1日至2019年1月20日的租金为3013.7元（55000元÷365×20），2019年1月21日至2019年4月30日的租金为5479.45元（20000元÷365×100），即2018年5月1日至2019年4月30日的实际租金为58493.15元。故陆明应退还16506.85元。因陆明未及时退还，法院酌定由陆明承担自双方租赁关系实际履行完毕次日即2019年5月1日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息。三、关于租赁合同双方是否存在违约行为的问题。一审法院认为，租房合同协议书（双页）中的违约责任载于该协议书第六条，结合其位置、文意和本案案情，可以认定该违约责任是对违反租房合同协议书（双页）第一、六条的约定，即约束租赁合同双方在2018年5月1日至2019年4月30日期间的租赁行为。在此期间，钱红方按照约定的时间点先后完成了涉案房屋一、二楼的腾空，陆明亦依约装修了涉案房屋二楼供钱红方使用，故钱红方与陆明均不存在违约行为，无需承担违约金。至于解除合同，其原因系钱红方与刘建忠存在矛盾，且搬至二楼后经营状况不佳，该原因在合同约定之外。解除合同由钱红方提出，陆明表示同意，系租赁双方协商解除，均不存在违约行为，解除合同所导致的后果于钱红方而言是返还租赁物，于陆明而言是退还多收取的租金。现租赁物已返还陆明，租金的退还金额已在前述予以认定。四、关于代梅应承担的责任。一审法院认为，虽然租赁合同的一方当事人为陆明，但陆明、代梅系夫妻，是涉案房屋的共有人，陆明、代梅的共同委托代理人在诉讼过程中亦未区别性的发表各类意见，故可以推定涉案房屋的收益由二人共有，相应的退还义务也应由二人共同承担，故代梅应与陆明共同承担租金的退还义务。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款之规定，作出如下判决：一、陆明、代梅自判决生效之日起十日内退还钱红方租金16506.85元，并承担该款自2019年5月1日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息；二、驳回钱红方的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1400元，由钱红方负担1215元，由陆明、代梅共同负担185元（该款钱红方已预交，陆明、代梅应负担的部分于判决生效之日起十日内直接支付给钱红方）。二审中，双方均未提交新证据。二审查明，一审中钱红方提交了其与陆明的聊天记录，主要内容如下：陆明说：“钱老板你好，2018年4月25日房租到期，今天26号晚上，我把门锁上了。”钱红方回复：“你好陆老板，合同还没有到期。”陆明说：“我们在25号，我让你几天，你自己不知道吗？这样有意思吗？”“2018年又没有合同，我每年让你几天，明天九点半左右我们去牛郎村恽总厂里。钱老板，你找她来和我说4月15日搬完东西，今天26号了，本来25号到期，对不对？”陆明对于该份证据的真实性予以认可。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为：一审判决结果正确，二审应予维持。理由及依据如下：钱红方的主要上诉理由为陆明存在违约行为，应承担相应的违约责任。二审认为，一审已经查明案件的相关事实，钱红方在一审中提交的聊天记录也直接印证了证人恽某、胡某的证言，即钱红方先提出解除合同，并约定了搬迁日期，让恽某代为转告陆明，陆明表示同意。在约定的搬迁日期届满后，陆明提前告知了钱红方其准备锁门。审查合同整个解除过程，陆明不存在违约行为。钱红方所持上诉主张，与事实不符，二审不予采信。综上，钱红方的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由钱红方负担。本判决为终审判决。审判长  袁海燕审判员  王 莹审判员  卢文忠二〇一九年十一月二十七日书记员  朱羲玲