江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7529号上诉人（原审原告）：李东波，男，1980年5月2日出生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人（原审被告）：陶加平，男，1966年11月29日出生，汉族，住南京市六合区。上诉人李东波因与上诉人陶加平房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初3582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李东波上诉请求：撤销一审判决，依法改判陶加平按700元/天标准向其支付自2019年1月1日起至实际腾空之日止的房屋占有使用费；一、二审诉讼费由陶加平承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误。1、一审法院并没有实际上门查看房屋是否漏雨严重，仅凭陶加平口述认定涉案房屋存在漏水，缺乏事实依据。2、一审法院并未调取2017年12月一审法院执行笔录，陶加平所述房屋漏雨时间点为2017年9月，如果涉案房屋漏水严重，陶加平应在该次执行谈话中提出。3、陶加平除占有合同内租赁房屋外，还擅自占用一楼门面房三间（面积约175平方米）、院内附属房屋两间（面积约60平方米），其多次通知陶加平清空擅自占用房屋内的物品，但陶加平置之不理。综上所述，一审法院按300元/天标准判令陶加平支付房屋占有使用费不当。请求二审法院支持其上诉请求。陶加平辩称：一、类似涉案房屋同地段租金价格一般8元/平方米/天，李东波主张涉案房屋租金为700元/天过高。二、陶加平并未占用楼下一楼的三间门面房屋，一楼三间门面房与原房东口头说好不使用且不计算租金，但是门要封死，封死目的就是保证陶加平生产安全，这也是三间门面房不收取租金的原因。陶加平上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判其按218.95元/日标准向李东波支付房屋占有使用费；二、李东波向其承担房屋漏水造成的损失。事实与理由：一、其在付完2017年租金准备搬家时，接到法院强制执行通知并付清2018年房屋租金，后因房屋漏水太严重，多次与李东波沟通，但李东波拒绝维修，陶加平迫于无奈另找房源。二、原租赁合同年租金标准为12万/年，即328.76元/天，涉案房屋共三层，但因房屋漏水，陶加平将三楼整烫包装车间撤走，实际自2018年起只使用二层，最多按219.18元/天（合同金额328.76元/天×2/3）计算使用费。三、2018年，李东波让陶加平维修并让陶加平另找房源，但此时周围房屋己经拆迁，而合同未到期，其未获得相应拆迁补偿，工厂因拆迁效益差，导致工人去政府闹访，陶加平做了大量工作，才将工人情绪稳定下来，陶加平是最大受害者。四、陶加平已全额支付2018年租金，而李东波拒绝维修，漏水导致加工服装受潮被第三人索赔。综上，请求二审法院支持其上诉请求。李东波辩称：其于2019年7月16日查看涉案房屋，并未发现房屋有漏水。李东波向一审法院起诉请求:陶加平按700元/天的标准向李东波支付自2019年1月1日起至实际腾空之日止的占有使用费。一审法院认定事实：2017年3月31日，李东波通过参加一审法院公开拍卖，购得位于南京市六合区社区小圩11一2号房产，一审法院于2017年4月12日予以确认。陶加平与涉案房屋原产权登记人梁正荣曾签订租赁合同，承租涉案房屋至2018年10月31日，租金为120000元/年。2017年9月6日，在一审法院主持调解下，李东波、陶加平双方达成调解协议：陶加平支付李东波截止至2018年10月31日的租金150000元。陶加平曾以微信的方式反映涉案房屋存在漏水情况，如果不维修将不再租赁涉案房屋，李东波回复称不会维修，但同意陶加平不租赁涉案房屋。最终双方未解除合同，且口头约定租赁到期后给予陶加平二个月宽限期，以便其寻找其他场地继续经营，陶加平实际支付租金至2018年12月31日。宽限期于2018年12月31日届满后，陶加平未腾房，也未支付占有使用费。李东波主张陶加平擅自占用了租赁合同外的房屋，陶加平不予认可。一审庭审中，陶加平表示已与一审法院执行局谈好2019年6月底交付涉案房屋，李东波对此予以认可。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，涉案房屋租赁期间及宽限期均已届满，陶加平应当及时将涉案房屋返还给李东波，逾期返还，应当支付占有使用费。李东波主张陶加平支付占有期间的使用费，于法有据，一审法院予以支持。关于占有使用费的标准，李东波主张700元/天，但未提供相应证据证明其损失，一审法院不予支持。综合涉案房屋存在漏雨的客观情况及原租金标准，一审法院酌定陶加平按300元/天支付占有使用费。鉴于李东波明确不在本案中主张陶加平腾空房屋，故本案不予理涉。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决：一、陶加平于判决生效之日起十日内支付李东波2019年1月1日至2019年6月30日期间的占有使用费54300元（300元/天×181天），并按300元/天的标准支付自2019年7月1日至实际腾空房屋之日止的占有使用费；二、驳回李东波超出部分的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计1417元，由李东波负担700元，陶加平负担717元。二审中，当事人围绕上诉请求向本院分别提交新的证据。根据双方当事人提交的执行笔录、房屋租赁合同、照片及手机视频，本院认定事实如下：2017年12月25日，一审法院在执行中组织双方谈话，李东波陈述，其同意陶加平续租至2018年12月31日，到期后其必须及时搬离，到期后如不搬离，按照租金400元/天（计算）直至搬离时止。陶加平表示同意。李东波为证明涉案房屋不存在漏水，向本院提交2019年7月16日（时间自述）照片两张。陶加平称，2019年7月16日并未下雨，且关键漏水部位并未拍摄。因该照片不能体现晴天还是雨天拍摄，且仅为局部照片，不能证明涉案房屋不存在漏水问题。陶加平为证明涉案房屋存在漏水，向本院出示2018年7月5日下午7点24分的手机视频。因该视频为雨天拍摄，且屋内漏水明显，本院对漏水事实予以认定。另，陶加平为证明类似涉案房屋同地段租金标准较低，向本院提交《房屋租赁合同》两份。李东波质证认为，因该地段已进入拆迁程序，故租金价格较低。本院二审查明，一审法院查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，根据法律规定，承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金。本案中，根据陶加平一审提交的微信记录及本案二审提交的手机视频资料，均证明涉案房屋存在漏水问题。本案李东波作为出租人怠于履行维修义务，而陶加平作为承租人也未自行维修，考虑到漏水对陶加平使用房屋确实造成一定影响，基于此，一审法院在原租金标准基础上，酌情将房屋占有使用费下调至300元/天，并无不当。李东平主张按700元/天、陶加平主张按原租金标准2/3计算占有使用费，本院均不予支持。李东波主张陶加平擅自占用一楼门面房，但陶加平从原产权人承租涉案租赁房屋时，对一楼门面房的现状延续至今，不存在擅自侵占的问题。另，陶加平本案二审要求李东波向其赔偿拒绝维修所造成的损失，因该主张不在本案审理范围，本院不予理涉。综上所述，李东波、陶加平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2834元，由上诉人李东波负担1417元、上诉人陶加平负担1417元。本判决为终审判决。审 判 长 汪德全审 判 员 孙 伟审 判 员 张旭东二〇一九年十一月十五日法官助理 冯 超书 记 员 汪海燕