福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0703民初2057号 原告：南平市建阳区兴友明投资有限公司，住所地南平市建阳区，统一社会信用代码91350784337668671Ｘ。 法定代表人：薛行明，董事长。 委托诉讼代理人：孙安兴，南平市建阳区兴友明投资有限公司总经理，住南平市建阳区。 被告：中国联合网络通信有限公司南平市分公司，住所地南平市梅峰路**，统一社会信用代码91350700705332611J。 法定代表人：陈志坚，总经理。 委托诉讼代理人：邹仲敏，福建联政律师事务所律师。 原告南平市建阳区兴友明投资有限公司（以下简称兴友明公司）与被告中国联合网络通信有限公司南平市分公司（以下简称联合网络南平分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴友明公司及其委托诉讼代理人孙安兴到庭参加诉讼，被告联合网络南平分公司的委托诉讼代理人邹仲敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南平市建阳区兴友明投资有限公司向本院提出诉讼请求：判令联合网络南平分公司支付提前解除租赁合同违约金840000元。事实和理由：兴友明公司股东等人从2013年5月拥有坐落南平市建阳区人民路8号百姓时代广场一层店面的租赁权，建筑面积387平方米。2014年4月23日，兴友明公司股东与联合网络南平分公司签订《房屋租赁合同》一份，约定将该租赁物租给联合网络南平分公司，租期五年自2014年5月至2019年4月，第一年租金1920000元，第二年租金2070000元，第三年租金2240000元，第四年租金2420000元，第五年租金2610000元。合同还约定：出租方和承租方擅自终止合同，应当向另一方支付违约金3000000元。2014年6月1日，兴友明公司股东成立兴友明公司，特与出租方建阳市百货公司申请今后以公司名义行使承租场地的相关权利和义务。兴友明公司成为了本案出租人与联合网络南平分公司形成租赁关系。2018年5月10日，联合网络南平分公司与兴友明公司协商调整租金事宜，特重新签订了《建阳市时代广场租赁合同的补充协议》一份，约定：从2018年4月28日租金调整为：年租金1300000元，租期延长五年，从2018年4月24日至2023年4月23日止。2019年3月14日，联合网络南平分公司与兴友明公司协商同意解除租赁合同。当日，兴友明公司也已经接到联合网络南平分公司交还的租赁场地，租金款已全部了结，但对违约补偿事宜双方约定另行协商解决。兴友明公司对违约金进行了一定的让步，要求联合网络南平分公司支付违约金840000元，由于双方协商无果，特诉至法院，望判如所请。 联合网络南平分公司辩称，1.联合网络南平分公司与兴友明公司于2019年3月14日约定解除合同，从解除合同签订之日起视为已经交接租赁物；2.本案主要争议是在违约金上，在双方解除合同时，由于对违约金数额存在较大分歧，为了使租赁物能够及时另行出租，决定由兴友明公司先收回租赁物。联合网络南平分公司认为兴友明公司收回租赁物后可以及时出租，对一直未出租，不承担责任，故对兴友明公司所陈述的损失计算，有异议；3.本案系双方自愿解除合同，不存在违约，提前解除合同，也系因为国有资产清查核实，依合同规定，联合网络南平分公司不需承担违约金。兴友明公司主张的违约金过高；4.针对兴友明公司庭审中提出的，解除合同时有100平方米转租给李世帅经营服装，剩余100多平方米低价出租，该100多平方米的损失计算，联合网络南平分公司要求兴友明公司上报计算的依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，兴友明公司、联合网络南平分公司对对方提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年，建阳市百姓超市菜篮子有限公司向建阳市百货公司承租“宏利商场”场地整体含中山店面“三福店”。2013年5月13日，建阳市百姓超市菜篮子有限公司、建阳市百货公司、钱建友、孙安兴、薛行明签订一份《合同权利义务转让协议书》，上述场地转由钱建友、孙安兴、薛行明承租，若因经营需要部分店面转租给他人，需经建阳市百货公司同意，否则无效。2014年1月14日，钱建友、孙安兴、薛行明与联合网络南平分公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：钱建友、孙安兴、薛行明将位于建阳市姓时代广场房屋（约387平方米）转租给联合网络南平分公司，租期2014年5月至2019年4月，出租方和承租方擅自终止合同，应当向另一方支付违约金3000000元。2014年6月1日，钱建友、孙安兴、薛行明向建阳市百货公司出具一份《报告》，主要内容为：“经股东一致同意，根据股东合作协议相关内容，注册建阳市兴友明投资有限公司，今后以公司名义行使建阳市百货公司承租的场地，相关的全部权利和义务”。2015年4月27日，兴友明公司成立，登记股东为孙安兴、薛行明。2018年5月10日，联合网络南平分公司（甲方）与孙安兴、薛行明、钱建友（乙方）签订一份《建阳市时代广场租赁合同的补充协议》，约定：原《房屋租赁合同》出租方出租的租赁物面积调整为225平方米；租赁期限延长五年，即从2018年4月24日延期至2023年4月23日止；租金调整为每年1300000元；2014年1月14日，双方签订的《房屋租赁合同》的其他所有条款不变，仍然有效，所有不变的条款对本补充协议仍然有约束力。兴友明公司在《建阳市时代广场租赁合同的补充协议》尾部盖章，孙安兴、薛行明在尾部授权代表处签名。2019年3月14日，孙安兴、薛行明收到联合网络南平分公司的退租申请函。同日，联合网络南平分公司（甲方）与孙安兴、薛行明、钱建友（乙方）签订一份《解除租赁合同协议》，约定：双方同意于2019年3月14日解除《房屋租赁合同》、《建阳市时代广场租赁合同的补充协议》；双方在本协议签订后认可租赁物已经交付完毕，不需另外制作移交手续；甲方在租赁期内有约100平方米转租给李世帅经营服装，从2019年3月14日起由乙方直接收取租金，甲方协助办理该服装店的租赁合同变更手续；对于因提前退租的违约补偿事宜甲乙双方就此事宜另行协商，如协商不成，乙方可就合同条款事宜向建阳区人民法院主张权利，由人民法院判决决定。孙安兴、薛行明作为乙方代表在代表处签名。 另查明，2014年1月14日，钱建友、孙安兴、薛行明转租给联合网络南平分公司位于建阳市姓时代广场房屋（约387平方米）系钱建友、孙安兴、薛行明于2013年5月13日向建阳市百货公司承租，转租行为经建阳市百货公司同意。庭审中，兴友明公司陈述，因合同解除造成的实际损失主要为：1.突然终止合同，造成涉诉150平方米店面空档期5个月；2.150平方米店面低价出租，差价的损失。庭审后，兴友明公司陈述，2018年5月10日及2019年3月14日均是授权孙安兴、薛行明代表公司与联合网络南平分公司协商租赁事宜；联合网络南平分公司陈述，兴友明公司成立后，有关租赁事项均系和兴友明公司对接，孙安兴、薛行明均系履行公司职务行为。 本院认为，根据钱建友、孙安兴、薛行明向建阳市百货公司出具的《报告》及兴友明公司、孙安兴、薛行明、联合网络南平分公司的陈述，本案租赁关系的出租方已由钱建友、孙安兴、薛行明变更为兴友明公司。联合网络南平分公司虽系与兴友明公司协商解除双方签订《房屋租赁合同》、《建阳市时代广场租赁合同的补充协议》，但其提前解除，亦属违约，应承担相应的违约责任。兴友明公司主张违约金840000元，联合网络南平分公司辩称违约金过高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，兴友明公司在庭审中陈述因合同解除造成的实际损失主要为：1.突然终止合同，造成涉诉150平方米店面空档期5个月；2.150平方米店面低价出租，差价的损失。联合网络南平分公司对提前解除租赁关系造成150平方米店面空档期5个月无异议，该部分损失实际发生，应认定为实际损失。根据双方签订的《建阳市时代广场租赁合同的补充协议》，涉诉店面租金为1300000元/年，5个月租金为541666.67元（1300000元÷12×5），因此5个月空档期的损失为541666.67元。150平方米店面低价出租，差价的损失，因兴友明公司未提供证据予以佐证，该部分损失无依据。综上，兴友明公司因联合网络南平分公司提前解除租赁关系造成的实际损失为541666.67元，故兴友明公司主张的违约金过高，本院予以减少至实际损失即541666.67元，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 中国联合网络通信有限公司南平市分公司应于本判决生效之日起十日内支付南平市建阳区兴友明投资有限公司违约金541666.67元； 驳回南平市建阳区兴友明投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费12200元，减半收取计6100元，由中国联合网络通信有限公司南平市分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  吴军福 二〇一九年十一月四日 书记员  章铭雪 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。