内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内29民终449号上诉人（原审原告）：周斌武，男，1976年4月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：焦安山，内蒙古安民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：包头香江置业投资有限公司。法定代表人：付维呜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨玲，系该公司法律顾问。原审第三人：王尚伟，男，1952年12月27日出生，汉族，系个体工商户，住内蒙古自治区。上诉人周斌武因与被上诉人包头香江置业投资有限公司（以下简称香江置业公司）、原审第三人王尚伟房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2019）内2921民初429号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月28日立案后，开庭进行了审理。上诉人周斌武的委托诉讼代理人焦安山，被上诉人香江置业公司的委托诉讼代理人杨玲，原审第三人王尚伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周斌武上诉请求：1、撤销阿拉善左旗人民法院（2019）内2921民初429号民事判决，并依法改判；2、判令香江置业公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定周斌武与香江置业公司签订的《【香江富园】认购书》第4号楼21和22号商铺的买卖效力待定错误。根据原审第三人王尚伟陈述，原审第三人王尚伟对周斌武与香江置业公司签订的协议并不知情，同时也不予认可，所以周斌武与香江置业公司《【香江富园】认购书》中关于第4号楼21和22号商铺的买卖合同的效力属于无效协议。二、周斌武与香江置业公司签订的《【香江富园】认购书》中关于第17和18号车库的约定属于合法有效的协议，周斌武因客观原因迟延支付购房款，香江置业公司应给予周斌武一定合理期限，而不应一经催告就将房屋另行出售。三、一审法院认定香江置业公司已将案涉商铺、车款交付给胡胜德的事实错误。周斌武对商铺和车库进行了装修，胡胜德得知存在纠纷，未对上述商铺、车库进行接收。香江置业公司的行为已构成一房二卖，原审未进行调查且无任何证据证明就对交付房屋的事实进行认定，势必会影响原审第三人依法追索房屋的权利。香江置业公司辩称，本案香江置业公司与周斌武签订的认购书效力待定。该认购书为预约购房性质合同，不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要要件，香江置业公司没有向周斌武交付车库和商铺。案涉商铺及车库已经出售给胡胜德，并已交付，客观上已不能履行。周斌武一审诉讼请求：1、判令香江置业公司继续履行双方签订的《【香江富园】认购书》，并给周斌武办理房屋产权登记；2、判令香江置业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:香江置业公司因欠第三人王尚伟砖款270000元，于2017年6月11日签订《【香江富园】认购书》一份，约定香江置业公司将【香江富园】4号楼21、22号商铺以5300元/m2、总价共计364269元出售给第三人王尚伟，其中抵顶砖款270000元，剩余94269元待网签后由第三人付清。2018年1月24日，周斌武与香江置业公司签订《【香江富园】认购书》，将【香江富园】4号楼21、22号商铺出售给周斌武。在该认购书中，周斌武又以3600元/m2价格购买了【香江富园】4号楼17号、18号车库，交付了20000元车库款，该认购书约定“17号和18号车库剩余款123244元，于2018年3月底之前全部付清，包括4#21号和22号商铺款94269元”。因周斌武未按期交付剩余购房款，2018年4月26日，香江置业公司与胡胜德签订《【香江富园】认购书》，将【香江富园】4号楼21、22号商铺和4号楼17号、18号车库出售给胡胜德。周斌武与香江置业公司协商未果，于2019年1月30日诉至该院。一审法院本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。2017年6月11日香江置业公司与第三人王尚伟签订《【香江富园】住宅小区认购书》，将“【香江富园】”第4号楼21和22号商铺出售给第三人王尚伟。2018年1月24日香江置业公司与周斌武签订《【香江富园】认购书》又将“【香江富园】”第4号楼21和22号商铺出售给周斌武。周斌武与香江置业公司签订合同时，并未有任何证据表明香江置业公司与第三人王尚伟签订《【香江富园】住宅小区认购书》已经解除。原告与被告签订《【香江富园】认购书》中关于“【香江富园】”第4号楼21和22号商铺的买卖效力待定。同时，因周斌武未按期支付购房款，香江置业公司已将周斌武购买的“【香江富园】住宅小区”第4号楼17、18号车库出售给胡胜德，并已交付，已无法履行，故对周斌武诉请，该院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，驳回原告周斌武的诉讼请求。案件受理费100元，由原告周斌武负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：香江置业公司因欠第三人王尚伟砖款270000元，于2017年6月11日签订《【香江富园】认购书》一份，约定香江置业公司将【香江富园】4号楼21、22号商铺以5300元/m2、总价共计364269元出售给第三人王尚伟，其中抵顶砖款270000元，剩余94269元待网签后由第三人付清。2017年10月30日，王尚伟又作为出售方与周斌武签定了《房屋买卖合同》，将香江置业公司抵顶给王尚伟的【香江富园】4号楼21、22号商铺出售给周斌武，双方约定对商铺的责任界定以网签为准，网签前的所有费用由王尚伟承担或享有，网签后的所有费用由周斌武承担或享有。如因甲方（王尚伟）原因导致上述的商铺无法按照合同约定的时间办理网签手续给乙方（周斌武），视为甲方重大违约，乙方有权单方面解除合同，甲方除应立即退还乙方已付款及利息。2018年1月24日，周斌武与香江置业公司签订《【香江富园】认购书》，将【香江富园】4号楼21、22号商铺出售给周斌武。在该认购书中，周斌武又以3600元/m2价格购买了【香江富园】4号楼17号、18号车库，交付了20000元车库款，该认购书约定“17号和18号车库剩余款123244元，于2018年3月底之前全部付清，包括4#21号和22号商铺款94269元”。周斌武在与香江置业公司签订合同后，即着手对购买的商铺及车库进行了装修改造，并打通了商铺与车库之间的隔墙。2018年4月17日，香江置业公司售楼部的工作人员张培元以电话的方式通知周斌武“香江富园我们收回了，以前不是你的，现在也不是你的，我们正式通知你…商铺收回了”。2018年4月26日，香江置业公司与胡胜德签订《【香江富园】认购书》，将【香江富园】4号楼21、22号商铺和4号楼17号、18号车库出售给胡胜德，并以现金方式收取了车库款151202元，商铺款248798元。本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。认购书也是合同。认购书条款的详尽程度不同将影响着当事人的权利义务及商品房预收合同的关系。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理条例》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该规定中的购房款不应确定为购房款的全部款项，即如果双方约定的是分期付款，买受人只要支付了相应期限的价款即可。本案中，周斌武与香江置业公司签订的《【香江富园】认购书》的内容具备了《商品房销售管理条例》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定继续履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。周斌武交付价款的方式为分期付款，周斌武实际付款就包含王尚伟与香江置业公司签订的合同中以砖款抵顶的270000元。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”周斌武未按约定付款虽然构成违约，但依照上述司法解释的规定，出卖人香江置业公司行使解除权时要履行催告程序，并且要给对方三个月的合理期限。而本案中，香江置业公司售楼部的工作人员张培元，于2018年4月17日以电话的方式通知周斌武解除合同。2018年4月26日，香江置业公司即与胡胜德签订《【香江富园】认购书》，明显违反了上述司法解释的规定，因而不发生解除的法律后果。因此，周斌武与香江置业公司签订的合同应当继续履行。由于商品房买卖合同属于双务合同，周斌武负有继续缴纳剩余房款的义务，香江置业公司负有交付房屋并办理产权登记的义务。综上所述，周斌武的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（三）项、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销阿拉善左旗人民法院（2019）内2921民初429号民事判决；二、包头香江置业投资有限公司应继续履行双方签订的《【香江富园】认购书》，并给周斌武办理房屋产权登记手续。一审案件受理费100元，由包头香江置业投资有限公司负担。二审案件受理费100元，由包头香江置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 卫 国审判员 王 生 铎审判员 哈斯塔娜二〇一九年十一月二十六日书记员 邢 凯 喃