北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终10668号上诉人（原审原告）：北京一元茗香商贸有限公司，住所地北京市丰台区首经贸北路**院**楼**A段0109。法定代表人：张江，总经理。委托诉讼代理人：翟建，北京智嵩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京物美超市有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街**院**楼****。法定代表人：乔红兵，总经理。委托诉讼代理人：郎爽，男，北京物美超市有限公司法务。原审第三人：北京宜双成信息咨询服务中心，住所地北，住所地北京市丰台区花乡汽车仓库v>经营者：华爱萍，总经理。委托诉讼代理人：翟建，北京智嵩律师事务所律师。上诉人北京一元茗香商贸有限公司（以下简称一元茗香公司）、上诉人北京物美超市有限公司（以下简称物美公司）因与原审第三人北京宜双成信息咨询服务中心（以下简称宜双成中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初16191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人一元茗香公司与原审第三人宜双成中心之委托诉讼代理人翟建、上诉人物美公司之委托诉讼代理人郎爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一元茗香公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持一元茗香公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：一元茗香公司一直按照《专柜租赁合同》的约定履行义务，合同不能履行是物美公司单方原因，物美公司应赔偿我方的全部损失，一元茗香公司不应承担任何责任。一审法院认定我方2017年3月10日无法办证是错误的，是因为物美公司原因无法办理。针对一元茗香公司的上诉，物美公司辩称：一元茗香公司不能办理营业执照系其自身原因，与物美公司无关。物美公司在没有违约的情况下没有义务承担一元茗香公司的损失。物美公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回一元茗香公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.一元茗香公司承租物美公司租赁的场地时，并未约定物美公司有义务为一元茗香公司办理营业执照。一元茗香公司有义务办理经营所需的相关证照，物美公司也努力协调产权方为一元茗香公司办理营业执照。一元茗香公司未能办理营业执照时，并未联系物美公司，要求物美公司采取相关措施。一元茗香公司在经营不善的情况下，未向物美公司发出解约通知就擅自撤场，属恶意解除合同。《专柜租赁合同》并未赋予一元茗香公司在未办理营业执照的情况下解除合同的权利，一元茗香公司应承担相应的法律责任及经济赔偿。2.一元茗香公司一直实际占用租赁场地并实际经营，即使一元茗香公司无法经营系物美公司原因导致，一审判决要求物美公司退还的租金及管理费的金额也过高。3.一元茗香公司提供的证据不足以证明其装修损失、灯箱费用及展柜费用，应承担相应的不利后果，物美公司不应当赔偿上述损失。针对物美公司的上诉请求，一元茗香公司辩称：合同不能履行的原因是物美公司无法提供办理营业执照的相关信息，物美公司应承担违约责任。针对一元茗香公司及物美公司的上诉请求，宜双成中心述称，同意一元茗香公司的上诉请求和理由，不同意物美公司的上诉请求和理由。一元茗香公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方的专柜租赁合同及联营合同；2.判令物美公司返还押金、2016年10月至2017年1月的租金及管理费、2017年6月至2017年8月的租金及管理费，共计56178元；3.判令物美公司返还联营押金100000元；4.判令物美公司赔偿装修损失40000元、购买灯箱费用15000元及购买展柜费用65000元；5.判令物美公司返还电费1500元。事实和理由：2016年9月，宜双成中心与物美公司签订书面租赁合同，承租了物美公司位于明光桥西的超市内的商铺（以下简称涉诉商铺）。宜双成中心为个体工商户，无法设立分支机构亦无法取得营业执照，于是宜双成中心将租赁合同项下权利义务均转让给了一元茗香公司，而物美公司对此予以同意。一元茗香公司依约支付了租金、管理费及电费，并对涉诉商铺进行了装修，以开办张一元专卖店。2016年11月14日，涉诉商铺的张一元专卖店开业，但因物美公司无法配合办理营业执照，仅开业二、三天就被食药局口头要求停业，2017年1月18日食药局正式作出停业的处罚。物美公司为了规避办照事宜，提出签订联营合同。为此，双方2017年4月20日签订联营合同，一元茗香公司向物美公司交纳了联营保证金100000元，自2017年6月开始正式开店，但开店后二、三天，食药局以双方不存在真实的联营关系为由，禁止一元茗香公司经营，并于2017年7月27日正式通知一元茗香公司停业。故请求法院判如所请。物美公司在一审法院辩称，认可一元茗香公司于2016年11月1日承租涉诉商铺，2017年7月27日撤场。我公司提供过办营业执照的手续，不知为何签联营合同，系一元茗香公司擅自撤场导致双方合同无法继续履行。物美公司未收取联营押金和电费，确实收到了一元茗香公司所称租金和管理费156178元，其中5000元是招标保证金，已退还。一元茗香公司入场后确实对涉诉商铺进行了装修，安装了灯箱、柜台，粉刷了墙面，撤场时遗留了柜台，现涉诉商铺已另行出租，原有装修已不存在。一审法院认定事实：2016年9月14日，物美公司（甲方）与宜双成中心（乙方）签订《专柜租赁合同》，约定由乙方承租涉诉商铺以经营张一元品牌的茶及茶具，租赁期限为2016年10月10日至2018年10月31日，租金季付，月租金8560元，乙方应于签约之日向甲方交纳管理促销费500元/月及保证金8560元。2016年9月22日，张江向物美公司交纳管理费1500元、押金8560元及2016年10月10日至2017年1月9日的租金25680元。2017年4月20日，物美公司（甲方）与一元茗香公司（乙方）签订《联营合同》，约定合同自2016年10月10日起生效，联营保证金100000元在合同终止后退回，甲乙双方共同议定乙方的经营品项，甲方享有对乙方所销售商品种类的最终决定权和优先经营权。2017年6月23日，张江向物美公司支付20438元，注明“6月及7月的租金”。2017年8月16日，物美公司向张某1退还招标保证金5000元。一元茗香公司认可已收到招标保证金，但称其诉请不包含该款项。2017年9月27日，物美公司向一元茗香公司出具租赁保证金收据一张，金额为100000元。另，一元茗香公司于2017年3月10日成立，张江为其法定代表人。庭审中，一元茗香公司主张因物美公司无法提供办理营业执照所需场地证明，其公司未能在涉诉商铺正常经营。就此，一元茗香公司提供与物美公司员工的微信聊天记录为证，显示：2016年11月起承租方多次向物美公司索要办理涉诉商铺营业执照所需场地证明材料；2017年7月，承租方提出“北太食药来电询问办照情况，距上次检查已事隔将近二个月，如还没照让先停业去办照，区里有大检查”；2018年4月4日，物美公司的员工称“明光桥西店现在还不能正常办理证照，您的店也一直处于闭店状态，您跟我们公司的联系一下，申请撤店，您看怎么样”。物美公司认可微信聊天的参与者系其公司相关负责人，但不认可上述聊天记录的真实性。法院认为，上述聊天记录可初步证明物美公司未能协助涉诉商铺办照，涉诉商铺未能正常经营。一元茗香公司另主张其向物美公司交纳了电费1500元，但其未就此提交充分证据。一元茗香公司还称其为装修涉诉商铺支出若干费用。就此，一元茗香公司提交张江与马立岗的装修协议及收据为证，显示张江与马立岗商定张一元在物美的专卖店每店按装修40000元、展柜65000元、灯箱15000元，总计每店120000元结算。物美公司对上述证据均不予认可。法院认为，上述证据均为个人签署，缺乏客观佐证，尚不足以证明装修费等的实际支出情况。经询问，物美公司无法就协助办照情况提交证据，亦无法针对现有证据提交反证；物美公司认可应先付招标押金，中标后另行支付租金及管理费。一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，一元茗香公司提交的证据可初步证明物美公司未在合理期限内向一元茗香公司提交办理证照所需场地证明材料，致使一元茗香公司无法使用涉诉商铺正常经营，则一元茗香公司有权请求解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，一元茗香公司有权主张退还租房押金和联营押金。一元茗香公司提交的证据可初步证明其承租涉诉商铺以来未正常经营，则其有权要求退还相应的租金及管理费。考虑到一元茗香公司持续占有涉诉商铺，在一元茗香公司成立（2017年3月10日）之前宜双成中心因自身原因无法办照，而签署联营合同时一元茗香公司明知涉诉商铺存在无法办照的风险，则一元茗香公司应自担相应的租金损失。结合本案案情，法院酌定物美公司应向一元茗香公司退还2016年10月至2017年1月的租金及管理费13590元，2017年6月至2017年8月的租金及管理费16350.4元。一元茗香公司另主张装修涉诉商铺的损失，而物美公司认可对涉诉商铺进行装修的事实，宜双成中心对一元茗香公司主张相应权利不持异议，则法院对一元茗香公司的该项主张予以支持，但一元茗香公司未就其装修情况提交充分证据，现难以确定剩余装修价值，且宜双成中心系在明知或应知自身缺乏办照条件的情况下进行的装修，应自行承担相应损失，则法院结合案情酌定物美公司应赔偿一元茗香公司装修损失20000元。一元茗香公司另主张电费，缺乏证据支持，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、北京物美超市有限公司于本判决生效后7日内退还北京一元茗香商贸有限公司押金8560元、2016年10月至2017年1月的租金及管理费13590元、2017年6月至2017年8月的租金及管理费16350.4元；二、北京物美超市有限公司于本判决生效后7日内赔偿北京一元茗香商贸有限公司装修损失、灯箱费用及展柜费用共计20000元；三、驳回北京一元茗香商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明：1.关于办理工商登记的经过，一元茗香公司提供了其与物美公司一方的微信沟通记录。需要说明的是，微信聊天记录并不连续。2017年5月22日，物美公司工作人员：张总，您好。您缺少的是什么资料。一元茗香公司人员：营业场所表是物业公司盖的章，房产证是郭某个人的，工商让提供他两家的关系和物业公司执照盖公章复印件。物美公司工作人员：好的，收到。2017年6月1日，一元茗香公司人员：您记错了吧，表上盖的章和房产证不符。营业场所表是物业公司盖的章，房产证是郭某个人的，工商让提供他两家的关系和物业公司执照盖公章复印件。物美公司工作人员：对的，所以要提供两者关系的证明。一元茗香公司：有了吗？物美公司工作人员：还没盖上，我也在等物业。2017年6月23日，一元茗香公司人员：刚去了工商，工商要物美和产权人的合同，还有我和物美的合同，您给看看怎么办。物美公司工作人员：好的。我来帮您要这些材料。2017年6月26日，一元茗香公司人员：明光桥办照的合同你给催催。我跟物美的找到了，在孟庆霞手里，还缺物美和甲方的。物美公司工作人员：好的，我知道了。2017年7月6日，一元茗香公司人员：怎么这个合同和在房产表上盖章的不是同一个单位？2017年7月11日，物美公司工作人员：不好意思，张总。这么久没回您微信，是这样的，他们法人是一致的。2017年11月10日，物美公司工作人员：您那边还差什么手续？一元茗香公司人员：我公司和物美的合同，物美和甲方的合同，工商房产证明表要甲方盖章。物美公司工作人员：物美和甲方的合同，我提供给您了。贵公司和物美的合同您手里没有么？这个也方便，我可以复印一份盖章给您。房产证之前也盖章给您了。一元茗香公司人员：您提供的物美和甲方合同与房产证明表上甲方盖章不是同一个单位名称，我和物美的合同从来没有过。您可以问问贵公司证照组，合同名称和房产证明表盖章不是一个单位，工商局是否给办照。物美公司工作人员：我给您的房产证上有委托书，委托书是由房屋产权人委托给目前物业公司进行出租的。一元茗香公司人员：工商不认，工商看不出目前物业与物美和甲方签约单位的关系。物美公司工作人员：目前物业是受房屋产权人郭玉丁等人的委托进行房屋出租的，与物美并无关系。一元茗香公司人员：按照与物美没关系的思路也能办成，但是要提供我公司与物业的租赁合同。如果加入物美，必须要证明物美和物业的关系，常规是提供物美与物业的合同，但您提供的又不是，这样就要提供与物美签约单位和物业的合同。物美公司工作人员：给您提供同样手续的邻居办下来了，是不是工商为难您？物美公司工作人员发送了一张营业执照图片。一元茗香公司人员：个体在工商所，公司在登记科，个体手续简单。物美公司工作人员：那家手机店也没问题啊，那家手机店不是个体。一元茗香公司人员：那就不知道了，海淀工商局我是自己去的，登记科科长是这么答复的，你方便时问下手机店他是怎么办的。2.《专柜租赁合同》中物美公司同意承租方装修。3.一元茗香公司在二审中表示其没有证据证明实际用了多少电。4.《专柜租赁合同》的约定，如果承租人未提前30天书面通知出租人撤柜或未经出租人同意即撤柜，则已经形成附和的装饰、装修等应无条件无偿交给出租人。一元茗香公司在二审中陈述：物美公司让我们自己清了，我们没有撤柜，我们是直接锁了，对方将锁直接换了，将店铺租赁别人了；对于对方换锁的行为我们没有证据；里面货物搬走了，之后对方把店铺封了。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。1.本案中，一元茗香公司虽与物美公司之间签订了《联营合同》，但一元茗香公司及宜双成中心均认可签署《联营合同》系规避办照事宜，且《联营合同》的生效日期早于签署日期，应当认为一元茗香公司陈述的签署《联营合同》的原因是真实的。一元茗香公司虽与物美公司之间签订了《联营合同》，但仅是办理营业执照的需要，《联营合同》基于虚假的意思表示成立，该法律行为无效。2.基于无效的法律行为形成的《联营合同》对双方自始不具有拘束力。物美公司应将10万元保证金退还一元茗香公司。3.一元茗香公司要求解除《联营合同》，但合同的解除以合同具有拘束力为前提。《联营合同》并不具有拘束力，一元茗香公司要求解除《联营合同》的主张于法无据，应不予支持。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《专柜租赁合同》系宜双成中心与物美公司的真实意思表示，为有效合同。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。一元茗香公司和宜双成中心均认可已经将《专柜租赁合同》的权利义务转移给一元茗香公司，物美公司亦认可一元茗香公司承租涉诉商铺，一元茗香公司成为《专柜租赁合同》的合同主体。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。1.一元茗香公司主张因物美公司原因导致其无法办理工商注册，一元茗香公司应承担举证责任。分析一元茗香公司提供的微信聊天记录可以发现，物美公司向一元茗香公司提供了办理营业执照所需的材料，一元茗香公司有新的要求时物美公司也尽量予以满足，其他商铺根据物美公司提供的材料也办理了工商登记。一元茗香公司提供的证据不能认定物美公司没有尽到协助办理工商注册的义务，一元茗香公司应承担相应的不利后果，本院对一元茗香公司的该主张不予采信。2.一元茗香公司主张退还多交的电费，应举证证明其实际使用的电量。一元茗香公司无证据证明其实际使用的电量，应承担相应的不利后果，对其主张应不予采信。租赁房屋在使用上虽存在行政管理限制，但承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照系因不可归责于双方当事人的原因，致使租赁合同目的无法实现，当事人一方要求解除租赁合同的，应予支持。《专柜租赁合同》涉及的租赁标的系商铺，无法办理工商注册时，一元茗香公司无法正常使用商铺。因不可归责于双方当事人的原因导致涉诉商铺无法办理工商登记，进而导致《专柜租赁合同》无法履行，一元茗香公司有权要求解除合同。一元茗香公司要求解除《专柜租赁合同》的请求于法有据，应予支持。一审判决主文中对此问题未予处理，本院予以纠正。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1.物美公司是否应退还租金、管理费。一方面，物美公司在一元茗香公司办理工商登记的过程中不存在违约行为，根据合同的履行情况，一元茗香公司无权要求物美公司退还租金及管理费。另一方面，双方合同性质为商铺租赁，一元茗香公司虽交纳了部分租金，但其亦在交纳租金对应的期间内占有涉诉商铺，一元茗香公司要求物美公司返还租金及管理费于法无据，应不予支持。一审法院对此处理错误，本院予以纠正。2.物美公司是否应退还8560元押金。一元茗香公司虽主张解除合同，但不属于违约解除。《专柜租赁合同》已经解除的情况下，物美公司应退还一元茗香公司8560元押金。关于一元茗香公司主张的装修损失、灯箱费用及展柜费用。《专柜租赁合同》对装修损失、灯箱费用及展柜费用的处理已有约定，一元茗香公司将货物搬空，属于提前撤柜。一元茗香公司无证据证明其提前30天书面通知物美公司撤柜且经过了物美公司的同意，其要求物美公司赔偿装修损失、灯箱费用及展柜费用，无事实和法律依据，应不予支持。综上所述，一元茗香公司及物美公司的上诉请求均部分成立，一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初16191号民事判决第一项、第二项、第三项；二、解除2016年9月14日北京一元茗香商贸有限公司与北京物美超市有限公司签订的《专柜租赁合同》；三、北京物美超市有限公司于本判决生效后7日内退还北京一元茗香商贸有限公司押金8560元；四、北京物美超市有限公司于本判决生效后7日内退还北京一元茗香商贸有限公司保证金100000元；五、驳回北京一元茗香商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2733元，由北京物美超市有限公司负担1068元（本判决生效后七日内交纳），由北京一元茗香商贸有限公司负担1665元（已交纳）；二审案件受理费5851元，由北京一元茗香商贸有限公司负担2316元（已交纳），由北京物美超市有限公司负担3535元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  刘新泉审 判 员  朱文君二〇一九年十一月十五日法官助理  王志栋书 记 员  刘芳芳