江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3430号上诉人（原审原告）：胡茂桐，男，1991年7月24日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：王翠红、张军，江苏连大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵银，男，1992年5月2日生，汉族，住连云港市海州区。原审第三人：王秀兰，女，1953年4月14日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人胡茂桐与被上诉人赵银、原审第三人王秀兰房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初1053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡茂桐上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：一审判决认定事实不清，证据不足。一、上诉人因被上诉人赵银解除与原审第三人王秀兰的房屋租赁合同，无法继续履行合同，不能实现租赁合同的目的，赵银构成根本违约，双方签订的合同依法应予解除。赵银在2019年1月16日已经向王秀兰发出通知，于2019年1月24日解除双方的租赁关系，导致上诉人无法继续履行合同。根据庭审中上诉人提交的录音及王秀兰的陈述，赵银明确告知王秀兰不再租赁涉案房屋，王秀兰要求上诉人腾空涉案房屋搬走，其不认可上诉人与赵银签订的《商铺转让合同》，只认可与赵银发生租赁关系，不认可与上诉人发生租赁关系；同时根据赵银与王秀兰签订合同第四条第二款也明确约定不得转租。王秀兰并没有同意赵银将涉案房屋转让给上诉人，故上诉人与赵银签订的合同不能实现合同目的，应予以解除。二、赵银缴纳租金是在上诉人提起诉讼之后，并不能改变其解除与王秀兰租赁关系的事实。赵银根据合同约定应于2018年12月24日履行缴纳租金的义务，但是经过王秀兰多次催要，其并没有履行，最后至2019年1月16日，向王秀兰提出解除合同，赵银与王秀兰的租赁合同己经于2019年1月24日解除。后王秀兰要求上诉人搬走，收回涉案转让房屋，导致上诉人无法继续使用涉案租赁房屋，于2019年1月28日向法院提起诉讼，要求赵银返还转让费19万元。赵银于2019年2月18日向王秀兰缴纳租金的行为，属于另外的新的租赁关系。不能改变其己经解除原租赁合同的事实，同时赵银向王秀兰缴纳部分租金的行为，并不是为了续租合同，而是为了逃避法律责任，达到不返还19万元转让费的目的。一审法院认为赵银己经缴纳租金，与王秀兰仍然存在租赁关系,合同并未解除属于认定事实不清，证据不足。而上诉人提交了大量的证据，证明赵银解除合同，王秀兰要求上诉人搬走，不得使用涉案租赁房屋的事实，一审法院认为上诉人没有证据证明，明显是偏袒被上诉人。三、赵银收取上诉人19万元转让费后，解除合同，给上诉人造成损失，依法应返还收取的转让费的19万元，承担赔偿责任。赵银租赁王秀兰的房屋后，将该房屋拆分成两部分，大一点的门面及二楼部分转让给他人开理发店，小的门面转让给上诉人开奶茶店。该部分房屋门面很小，而赵银收取上诉人19万元的天价转让费，时间为剩余租期约三年，其在不到半年的时间内就解除合同，导致上诉人无法继续经营，损失惨重，而上诉人因社会经验不足，又急于创业，缴纳高价转让费，却无法获取利润，还要陷入诉讼之中，备受打击，心情郁闷。被上诉人依法应该返还转让费19万元，承担赔偿责任。综上请求支持上诉。被上诉人赵银答辩称：一、上诉人要求解除合同无事实和法律依据。被上诉人没有和王秀兰解除房屋租赁合同。被上诉人只是告知王秀兰房屋已转租给上诉人，被上诉人也一直向王秀兰缴纳房租至今，上诉人也一直占用涉案房屋。在一审庭审中王秀兰也明确表示，只要被上诉人缴纳房租，上诉人就可以一直使用涉案房屋。因此上诉人以合同目的无法实现为由要求解除合同，无事实和法律依据。二、上诉人一审所提交证据，均无法证明被上诉人存在违约情形。双方约定是由上诉人履行缴纳房租义务，但因上诉人没有按照协议缴纳房租，故被上诉人一直缴纳房租至今，上诉人与王秀兰的房屋租赁合同一直继续履行，从来没有解除过。三、被上诉人收取转让费，系双方真实意思表示，转让费还包括了部分设备、室内装潢费用。上诉人是因为生意不好才意图解除合同，与转让费多少没有关系。且被上诉人一直没有解除与王秀兰的房屋租赁合同，上诉人一直可以自由使用涉案房屋。综上，上诉人的上诉理由依法不能成立，应予驳回。胡茂桐向一审法院起诉请求：1.判令解除胡茂桐与赵银在2018年8月17日签订的《商铺转让合同》；2.判令赵银返还19万元及利息（自2018年8月17日至实际还款之日止，按照6%计算）；3.本案诉讼费用由赵银承担。一审法院经审理认定事实如下：2016年12月24日，王秀兰（出租人）与赵银（承租人）签订《房屋租赁合同》约定王秀兰将解放东路185-4号的门面房出租给赵银，租期为五年，自2017年1月24日至2022年1月24日，前三年每年房租为85000元，后两年房租为90000元。合同同时约定租赁的房屋不得用于抵押、转让、转租。对于赵银与第三方签订的任何关于房屋的合同、协议，甲方一律不予以认可，并有权收回房屋的使用权。2018年8月17日，赵银（甲方，转让方）将承租的上述门面房的一楼部分及屋内装潢、设备转租、转让给胡茂桐（乙方，承租方）。双方签订《商铺转让合同》，就解放东路185-4商铺转让事宜达成协议：第一条、甲方（转让方）于2018年8月17日将协议商铺转让给乙方作经营使用。第二条、甲方与乙方签订转让协议及附属租赁合同后，店铺将全权交给乙方作商业经营使用，乙方同意代替甲方向房东履行租赁合同的相关内容，该合同期满后由乙方取回甲方交纳给房东的押金，该押金归乙方所有。第三条、店铺现有装修、装潢，设备等全部无偿归乙方拥有并使用。第四条、乙方在签订本协议时需向甲方支付转让费拾玖万元，上述费用已包括甲方交给房东的押金，第三条所述的装修装饰设备及其他相关费用，甲方不得再向乙方索取任何其他费用。上述转让合同签订后，胡茂桐向赵银支付了转让费19万元，赵银交付了房屋及设施设备。2019年1月份，王秀兰向赵银索要2019年度的租金，赵银向王秀兰发送短信称其不租房屋了，并让王秀兰向胡茂桐索要租金。此后王秀兰向胡茂桐要租金，胡茂桐出具了欠条一份，载明欠王秀兰2019年1月24日至2019年4月24日3个月租金10625元，但胡茂桐未给付该款项，王秀兰再次向赵银索要租金，此后赵银给付了租金22000元。一审诉讼中，王秀兰陈述如果继续租用房屋的话，就给付租金，若不租房屋的话，就将房屋退还。一审法院认为，胡茂桐与赵银签订的《商铺转让合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定。虽然《房屋租赁合同》约定不得转租，但房屋出租人王秀兰当庭陈述因转租已成既定事实，只要正常给付租金即可，可见出租人王秀兰对转租行为并未提出异议，双方应按《商铺转让合同》及《房屋租赁合同》的约定诚信履行。赵银虽于2019年1月份发短信给出租人王秀兰陈述其不租房屋了，其解释自认为商铺转让后就退出租赁关系，出租人应向胡茂桐索要租金，但是诉讼中赵银与出租人王秀兰均陈述双方之间仍存在租赁合同关系，且赵银已向王秀兰交纳了租金22000元，赵银与出租人王秀兰之间的房屋租赁合同并未解除，胡茂桐更未提供证据证明出租人王秀兰存在阻止其使用租赁房屋的情形，胡茂桐要求解除《商铺转让合同》并返还转让费，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回胡茂桐的诉讼请求。一审案件受理费4100元（胡茂桐已预交），由胡茂桐负担。本院经审理查明：一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，胡茂桐与赵银于2018年8月17日签订的《商铺转让合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，系有效合同，双方均应按约履行。虽然赵银和房屋出租人王秀兰的《房屋租赁合同》中约定了涉案租赁房屋不得转租，但从王秀兰知道转租事实后找胡茂桐和赵银索要2019年1月24日之后新产生的租金的过程以及王秀兰在一、二审中的陈述看，其并不反对转租，只是主张应向其缴纳租金，王秀兰对胡茂桐的实际承租和经营行为并未阻止。因赵银与王秀兰签订的《房屋租赁合同》租期五年，到2022年1月24日才届满，在王秀兰向胡茂桐索要租金未果的情况下，赵银又给付王秀兰22000元租金，因此即便各方当事人之间对租金缴纳问题产生争议，也并不影响胡茂桐对涉案房屋的正常经营使用。故胡茂桐上诉认为赵银于2019年1月16日短信通知王秀兰不再租了，说明其已与王秀兰解除房屋租赁合同，构成违约，导致其不能实现租赁合同目的，与客观事实不符，其要求解除与赵银的合同并返还19万元及利息的诉求，不符合合同解除的法定条件，本院不予支持。综上，上诉人胡茂桐的上诉请求和理由均不能成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由上诉人胡茂桐负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 勇审 判 员  程 艳审 判 员  吴雪莹二〇一九年十一月五日法官助理  卞晓璐书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。