四川省洪雅县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1423民初1274号 原告：张顺荣，男，1948年8月28日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：周文轩,四川必应律师事务所律师。 被告：洪雅柳江古镇旅游发展有限责任公司，住所地：洪雅县柳江镇场镇，注册号：511423000002700。 法定代表人：黄大慧，该公司董事。 委托诉讼代理人：王友辉，眉山市洪州法律服务所法律工作者。 原告张顺荣与被告洪雅柳江古镇旅游发展有限责任公司（以下简称柳江旅游公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告张顺荣及其委托诉讼代理人周文轩，被告柳江旅游公司的委托诉讼代理人王友辉到庭参加诉讼。被告在一审庭审结束后申请审判员回避，本院驳回其回避申请后，被告再次于2019年11月9日提出复议申请，本院于同日“驳回复议申请，维持原决定”。本案现已审理终结。 张顺荣向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告2010年7月22日签订的《房屋买卖协议》有效；2.判令被告限期履行将位于的原柳江供销社收购仓库（五金门市）房地产权属转移登记到原告名下，并给付原告不动产权证；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告张顺荣是1969年成都下放老知青，原柳江供销社办公室主任，1985年起一直定居生活于现住所，四代同堂。2003年原柳江区供销社重组，组建成现在的洪雅县瓦屋山供销合作社（以下简称瓦屋山供销社）。为安置职工，瓦屋山供销社张贴售房公告，职工优先购买原柳江供销社房产。2008年8月30日原告向瓦屋山供销社申请购买现住房，2008年8月31日单位盖章，董事长戴贵华签署同意。2008年11月10日，为配合柳江古镇旅游开发，瓦屋山供销社出具委托书，委托洪雅县国有资产监督管理办公室将我社柳江资产一并出让，委托出让资产范围包括五金门市、生产仓库等，按县委、政府要求可先行移交部分资产，出让价款拨付到位后资产整体移交。2008年12月5日经洪雅县公共资源交易中心公开拍卖，被告竟买得上述资产。2009年1月9日，洪雅县国有资产监督管理委员会向洪雅县供销社合作联社发出《关于委托县供销社代为支付瓦屋山供销社资产拍卖价款的函》，2010年7月22日，被告与原告达成《房屋买卖协议》，签订当天被告公司总经理黄伟同黄文钟一同来原告家收款；同时黄伟向原告交付《权属界址示意图》，黄文钟出具收据，至此原告交清了全部170000元购房款。关于买卖房屋的基本情况（略），2014年1月28日，洪雅县政府与乙方柳江旅游公司、四川省洪雅禾森电力有限责任公司（以下简称禾森电力公司）签订《柳江古镇旅游资产转让协议》。现有证据表明不包括诉争房屋。2016年3月23日，洪雅县金融和国有资产管理局向洪雅县政府发出《关于协议转让柳江别院等8宗国有资产请示》其中载明…现有证据不包含诉争房屋。原告要求被告办理产权过户手续，被告称已移交于政府无法办理。经查，黄文钟系被告公司法定代表人黄大慧父亲，公司总经理黄伟的家族长辈。原告先居住在该房屋后买受合法取得，在该房屋居住生活了几十年，且房屋因年久失修，现已腐烂不堪，严重倾斜，由于被告至今未履行给付原告的房产证，导致不能危房改建，排除安全隐患。为维护合法权益，原告提起诉讼，请求法院判如所请。 柳江旅游公司辩称，公司不是本案适格被告，被告从未与原告签订过、也未授权任何人与原告签订《房屋买卖协议》。原告与黄文钟签订的《房屋买卖协议》无被告盖章，该行为系黄文钟个人行为，与被告无关。原告提供的证据不能证明该协议有效，更无从要求被告进行房地产权属登记转移。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明事实如下：原告张顺荣系原柳江供销社职工，后柳江区供销社按照政府安排重组为瓦屋山供销社，张顺荣未参加重组安置，其一家人原来一直居住在原柳江供销社综合二门市，现案涉房屋的部分房间内。为安置下岗职工，瓦屋山供销社经研究决定出售原柳江供销社房产并于2008年8月29日张贴告示。原告看见后于2008年8月30日向瓦屋山供销社提出申请，希望“购买我现居住的地方，原供销社上街综合二门市及收购站全部”。收到申请后，瓦屋山供销社研究决定将该房屋以70000元的价格出售给张顺荣，并通知其准备资金进行交易。2008年8月31日时任瓦屋山供销社董事长戴贵华在原告的申请上签署“同意”及本人姓名后加盖瓦屋山供销社公章。但在原告准备资金期间，因柳江古镇旅游开发，根据洪雅县县委、县政府的要求，包括瓦屋山供销社在内的九个单位的位于柳江镇的房产及其土地均需鉴定后统一对外拍卖，导致原告与瓦屋山供销社达成的意向性房屋买卖协议无法履行。2008年9月28日，洪雅县物价局价格认证中心出具《关于对柳江古镇部分建筑物及土地的价格鉴定结论书》（洪价认鉴（2008）84号），对位于柳江老街柳江供销社的土地总面积认定为6311.02㎡，鉴定金额为610213.73元；房屋门市鉴定金额为1308246.8元，总额为1918460.53元（包括原告居住和准备购买的房屋、土地：其中五金门市土地面积198.86㎡，鉴定价格27243.82元；五金门市房屋面积135.46㎡，鉴定价格27243.82元；门市房屋面积110㎡，鉴定价格30800元）。2008年10月6日洪雅县国有资产监督管理办公室向洪雅县政府请示的《关于拍卖柳江镇部分单位房地产用于古镇开发的方案》中提出因“柳江供销社的房地产不属于国有资产，需资产所有人书面委托洪雅县国资办在拍卖国有房地产时一并拍卖，方能进入本次拍卖标的，否则，上述单位的房地产将不在此次拍卖标的之列”。2008年11月10日瓦屋山供销社向洪雅县国资办出具委托书，载明“我社于2008年11月10日召开了股东大会，决定出让我社柳江资产用于古镇旅游开发。委托出让资产范围：位于柳江的办公楼、生资门市、五金门市、生产仓库（收购仓库）等房屋及土地使用权（详见《洪价认鉴（2008）84号》，委托出让价格：上述资产整体出让的价格不得低于评估价格1918460.53元；按县委、政府要求可先行移交部分资产，待出让价款全额到位后资产整体移交。洪雅县国资办于同日向洪雅县公共资源交易中心出具《洪雅县柳江镇古镇开发涉及单位房地产拍卖委托书》，委托其对相关单位的房地产进行拍卖，该中心于11月12日接受委托后，又于同日委托四川眉山金桥拍卖有限责任公司公开拍卖上述单位的房地产，拍卖公司于同日接受委托。2008年12月5日拍卖公司洪雅县室举行拍卖会，对柳江镇9个单位的房屋及土地使用权进行拍卖，最终该标的以8120000元的价格被被告柳江旅游公司竞得，被告在拍卖成交确认书买受人处加盖公司公章，黄伟在公章旁亲笔签名并捺指印。被告将拍卖款缴入洪雅县国库集中支付中心后，瓦屋山供销社在县供销合作联社及县金融国资局相关人员监督下，将柳江供销社拍卖房屋的所有房产证及相关手续全部移交被告柳江旅游公司，并于2009年11月5日向洪雅县国资委递交《请支付瓦屋山供销社柳江资产成交价款的函》，载明“我社已于2009年10月20日将柳江资产移交柳江旅游公司，现请贵委将成交价款全额及时支付给我社”，县国资委随后于2009年11月9日向洪雅县供销合作联社出具《关于委托县供销社代为支付瓦屋山供销社资产拍卖价款的函》，瓦屋山供销社于同日收到县供销合作联社代为支付的拍卖款1918460.53元后，向县国资委出具了收款收据，并加盖公章。 在上述原柳江供销社房地产拍卖及交付被告期间，原告及其一家人一直居住在案涉房屋内。2010年7月22日经原告张顺荣与黄文钟多次洽谈，就案涉土地上的房屋购买事宜协商一致，并签订了以“禾森电力公司柳江旅游公司”（该名称系黄文钟告知原告）为甲方，张顺荣为乙方的《房屋买卖协议》（以下简称协议），该协议载明“一、买卖房屋名称：甲方所属原柳江供销社收购仓库；二、买卖房屋地点：坐落于柳江古镇千年石梯旁（柳江供销社收购仓库）；三、买卖房屋面积及范围：以原柳江供销社绘制的该社收购仓库的房屋面积图及所辖权属的四界为依据；四、买卖房屋价款：人民币170000元整；五、甲方完善乙方所买房屋的法律文件及该房屋的产权证和土地使用证；七：本合同签字生效”。黄文钟在协议尾部甲方禾森电力公司柳江旅游公司处签名，原告在乙方处亲笔签名。协议签订后，黄文钟向原告交付了所买房屋土地使用权证中的《权属界址示意图》，证明房屋四至为北至杨村河河沿，南至洪（雅）高（庙）公路路边，东至老街街面，西与沈登洪交界。原告之子张树建在协议签订当日向黄文钟交付现金90000元，黄文钟向其出据收据一张，载明“今收到柳江上街张建交来向公司买房子现金90000元，特此收到。收款人：黄文钟笔2010.7.22（待交清后重新办理手续给房产证）”。事后，原告之子张树建分别于2010年9月1日、2012年9月19日、2014年2月19日分三次向黄文钟补交购房款10000元、30000元、40000元，最终共计支付购房款170000元。 2014年1月28日，为保障柳江古镇旅游开发顺利推进，洪雅县人民政府作为甲方，被告柳江旅游公司、禾森电力公司作为乙方，双方签订了《柳江古镇旅游资产转让协议》（以下简称资产转让协议），被告及其法定代表人黄大慧、禾森电力公司及其法定代表人黄锐在协议乙方处加盖公司公章及个人印章。通过协议可知，甲方回购被告在柳江古镇景区内的相关资产，包括原柳江供销社资产（仓库、职工宿舍土地面积1489.61㎡）在内的土地30286.54㎡（45.4298亩），房屋面积5897.03㎡，回购价款为38000000元。资产转让协议第三条：旅游公司转让给甲方的所有资产自本协议签订次日内全部移交甲方（附：资产明细清单）；四：旅游公司转让给甲方的所有资产的房屋所有权证、国有土地使用证于本协议签订次日内统一移交县金融国资局；五：旅游公司和禾森公司在柳江古镇景区投入的全部公共基础设施及公益性投入（曾家院改修装饰等）自本协议签订之日起由甲方接收，产权归甲方所有。协议签订后，政府根据协议约定支付了回购款项，被告和禾森电力公司亦按协议交付了相关资产。 2014年2月原告按协议约定支付了黄文钟全部170000元购房款后，多次要求黄文钟按协议约定内容将所购房屋产权变更过户到自己名下，但黄文钟以各种理由拒不办理。2019年3月原告及其子张树建多次与被告法定代表人黄大慧沟通，请求其办理房屋过户手续。黄大慧在短信中以“本来就没证”“情况说明：我公司（柳江旅游公司）在柳江古镇开发经营期间于2010年7月22日将原供销社收购站（平方，只包括原供销社职工张顺荣暂居范围，不包括万淑珍居住房屋范围约平方）出售给了张顺荣”为由，认为拍卖购得房屋时政府未将该处房产土地证过户在被告名下，所以被告无法及时将房产土地产权证过户给张顺荣本人。并且后来政府将包括公司已出售给张顺荣的房屋予以回购，被告已将该房屋及证件全部退还了政府，所以此事只能找政府有关部门给予办理。因该房屋年久失修、严重倾斜，存在极大的安全隐患，原告想对房屋进行改建，但由于被告至今未将房屋变更过户到原告名下，亦未给付原告房屋权属证书，导致原告不能进行危房改建，原告为维护其合法权益，故提起诉讼。 另查明，原告张顺荣与张树建系父子关系，黄文钟四张收条上所写“收到柳江上街张建交来向公司买房子现金···”，该收条中的“张建”即为张树建，其交付黄文钟的款项实为代其父张顺荣交付的购房款。黄文钟系原告柳江旅游公司法定代表人黄大慧、禾森电力公司法定代表人黄锐之父。黄伟系黄文钟家族亲属，通过国家企业信用信息公示系统查询，黄伟系柳江旅游公司总经理，且无任何变更信息。 再查明，现在案涉房屋有两处门牌号，分别登记为柳江街78号、××。 以上事实，有原告身份证复印件、被告工商登记信息、原告向瓦屋山供销社购房申请、张熙寿情况说明、房屋买卖协议、地籍档案、权属界址示意图、收据四份、关于出让瓦屋山供销社柳江资产的委托书、关于对柳江古镇部分建筑物及土地的价格鉴定结论书及其附件（洪价认鉴（2008）84号）、柳江镇部分房地产公开拍卖文件、拍卖成交确认书、瓦屋山供销社领取拍卖款相关文件、瓦屋山供销社情况说明、张树建与黄大慧短信记录、柳江古镇旅游资产转让协议、房屋现场照片、柳江镇玉屏社区证明以及原、被告当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案存在以下争议焦点： 一、关于2010年7月22日原告张顺荣与黄文钟签订的《房屋买卖协议》是否对被告柳江旅游公司产生法律效力？亦被告是否适格的问题。 首先该协议上甲方名称为“禾森电力公司柳江旅游公司”与被告名称不符的问题。本院认为，原告系普通百姓，其对于所住房屋由谁购买以及买方具体名称不清楚完全正常，其陈述甲方名称由黄文钟告知符合常理。2008年12月5日被告通过拍卖以8120000元的价格竞得包括原柳江供销社（含原告居住房屋在内）及其他单位的房屋及土地使用权，黄伟在拍卖成交确认书上代表被告亲笔签名并捺指印予以确认。2014年1月28日洪雅县人民政府作为甲方、被告柳江旅游公司、禾森电力公司作为乙方，双方签订的《柳江古镇旅游资产转让协议》第五条载明：旅游公司和禾森公司在柳江古镇景区投入的全部公共基础设施及公益性投入（曾家院改修装饰等）自本协议签订之日起由甲方接收，产权归甲方所有。上述证据充分说明虽然被告拍卖所得柳江部分单位的房地产，但其后禾森电力公司亦在柳江古镇建设中投入了资金，该两公司法定代表人为姐弟、企业亦为家族企业，所以黄文钟在协议中将甲方表述为“禾森电力公司柳江旅游公司”也事出有因，但实际有权出售房屋的甲方应为房屋实际所有人被告柳江旅游公司。 其次，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”。黄文钟虽然不是被告股东，亦无任何职务，但其作为被告法定代表人黄文慧之父，长期对外代表被告处理公司事务，原告有理由相信其具有代理权。原告陈述签订协议当天，由原告与黄文钟、黄伟协商后，最终达成协议。而黄伟作为被告总经理，其职务并未变更，并代表被告在拍卖成交确认书上签名捺印，在这种情况下，原告更有理由予以信任。协议签订后，原告向黄文钟交付首笔购房款，黄文钟虽然以个人名义出具收据，但其在收据上明确载明“收到交来向公司买房子现金90000元”，注明“待交清后重新办理手续给房产证”，并向原告交付“柳江供销社收购仓库权属界址示意图”一张。被告作为柳江供销社资产的所有权人，相关权属证书由其保管，黄文钟在收据上载明的内容及交付部分权属证书的行为，更加让原告确信其具有代理权。故虽然被告未向黄文钟出具授权委托书，亦未在该协议上盖章，协议上仅有黄文钟本人签名，但根据上述证据，本院认为黄文钟构成表见代理，其代理行为有效。 最后，黄大慧2019年5月8日向被告之子张树建短信出具的情况说明中明确承认：我公司（柳江旅游公司）在柳江古镇开发经营期间于2010年7月22日将原供销社收购站出售给了张顺荣。黄大慧作为被告法定代表人，其行为等同于公司行为，产生法律效力，该证据充分证明黄文钟与张顺荣签订的《房屋买卖协议》得到了被告的承认。 综上所述，被告作为本案适格，2010年7月22日原告张顺荣与黄文钟签订的《房屋买卖协议》对被告柳江旅游公司产生法律效力。被告主张其不是本案适格被告，于事实不符，于法无据，本院不予支持。 关于原柳江供销社收购仓库是否全部出售给原告的问题。 被告认为该收购仓库建筑占地面积虽然有198.86㎡，但该土地上有数间房屋，被告仅将原告暂住的部分房屋出售给了原告，尚有部分他人居住的房屋未出售给原告。本院认为，《房屋买卖协议》对买卖房屋的名称、地点、房屋面积及范围均进行了明确约定，结合被告向原告交付的柳江供销社收购仓库权属界址示意图可知，该房屋北至杨村河河沿，南至洪（雅）高（庙）公路，东至老街街面，西与沈登洪房屋交界，房屋面积四至明确无误且唯一，即柳江古镇千年石梯旁、原柳江供销社收购仓库、权属界址示意图中198.86㎡土地四至范围内的房屋全部出售给原告。2010年7月22日原、被告签订协议后未再签订其他补充协议，被告未提供证据证明该土地上有部分房屋未出售给原告，其主张房屋仅部分出售给原告于事实不符，本院不予支持。 三、关于2014年1月28日洪雅县人民政府回购被告部分柳江供销社资产中是否包括原告所购房屋的问题。 被告辩称因政府回购，其已将包括原告所购房屋在内的柳江供销社资产出售给政府，并向政府交付了该房屋的权属证书。2014年1月28日签订的资产转让协议载明：旅游公司向甲方转让的资产：1.林场医院：土地面积6697.51㎡，房屋面积1345.95㎡；2.柳江粮站：土地面积6774.31㎡，房屋面积761.94㎡；3.柳江商店（火烧坝）：土地面积622.23㎡；4.糖果厂：土地面积363.28㎡；5.柳江别院：土地面积3017.6㎡，房屋面积3789.14㎡；6.柳江供销社仓库、职工宿舍：土地面积1489.61㎡；7圣母街停车场：土地面积11322㎡；合计土地面积30286.54㎡（45.4298亩），房屋面积5897.03㎡。结合2008年9月28日洪雅县物价局价格认证中心出具《关于对柳江古镇部分建筑物及土地的价格鉴定结论书》（洪价认鉴（2008）84号）中，关于柳江供销社房屋、门市价格鉴定明细表、土地价格鉴定明细表的内容，可知柳江供销社五金门市的土地面积为198.86㎡，该土地上的房屋及门市面积为245.46㎡；而职工宿舍土地面积为781.24㎡，该土地上的房屋面积为409.17㎡、生产仓库的土地面积为1554.93㎡，该土地上的房屋面积为1088.77㎡、住宅的土地面积为702.6㎡，该土地上的房屋面积为400.84㎡。两者相对比后可知，2014年1月28日政府回购资产所指的柳江供销社1489.61㎡的面积不是供销社仓库和职工宿舍的土地面积，而是供销社生产仓库和住宅的房屋面积（1088.77㎡+400.84㎡=1489.61㎡），虽然记录出现错误，但协议第九条规定“双方不得再有任何异议，即使确认项目有错算或者遗漏，均视若自愿放弃请求权利”。故无论协议中原柳江供销社回购资产的名称是职工宿舍、生产仓库、住宅，还是这三者对应的土地和房屋面积，均与原、被告《房屋买卖协议》中约定的收购仓库（五金门市）占地面积198.86㎡、房屋及门市面积245.46㎡无任何关联。故本院认定被告并未将案涉房产出售给洪雅县人民政府，被告主张政府已回购案涉房产于事实不符，本院不予支持。被告主张已将案涉房产的权属证书移交政府，但未提供证据证明，本院不予支持。 综上所述，黄文钟作为被告柳江旅游公司的代理人与原告张顺荣签订、并经被告承认的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应当按照合同的约定及时、全面履行自己的义务。协议第五条约定：甲方完善乙方所买房屋的法律文件及该房屋的产权证和土地使用证，同时收据上亦载明：待交清（购房款）后重新办理手续给房产证。被告竞买购得案涉房产后，其是否将该房产变更过户在公司名下与原告无关。原告支付了全部购房款170000元后，被告应按协议约定将房产权属变更过户到原告张顺荣名下。该房产原地址为柳江镇老街上（上街），名称为收购仓库，后为综合二门市，2008年物价部门评估时又标注为五金门市，现在该房屋门牌号再次变更为××和柳江街78号，但无论名称及门牌如何变化，该房产的四至均与原土地使用权一致。原告主张被告柳江旅游公司将原柳江供销社收购仓库、现××、柳江街78号的房产权属变更登记后过户至原告张顺荣名下符合法律规定，本院予以支持。被告应当履行的是房屋买卖后配合过户的附随义务，其履行该义务后，不动产登记部门何时将变更后的权属证书颁发给原告与被告无关，原告主张被告给付变更后的房屋权属证书于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告张顺荣与被告洪雅柳江古镇旅游发展有限责任公司2010年7月22日签订的《房屋买卖协议》合法有效。 二、被告洪雅柳江古镇旅游发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内，将位于柳江镇门牌号柳江上街8号、柳江街78号），原柳江供销社收购仓库（五金门市）的房产权属过户登记至原告张顺荣名下。 三、驳回原告张顺荣的其他诉讼请求。 案件受理费1850元（已减半收取），由被告洪雅柳江古镇旅游发展有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 杨 龙 二〇一九年十一月二十日 书记员 唐雅硕