四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川08民终1326号 上诉人（原审被告）：王开永，男，1974年5月14日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：向传宗，四川广府律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广元市泰业商场管理有限公司，住所地广元市利州区南河街道办事处济南路众博楼6层6-1号。 法定代表人：李科，该公司执行董事。 上诉人王开永因与被上诉人广元市泰业商场管理有限公司（下称泰业管理公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802民初169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭，并于2019年11月7日公开开庭审理了本案。上诉人王开永及其委托诉讼代理人向传宗到庭参加诉讼。被上诉人泰业管理公司经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 王开永上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及主要理由如下：泰业管理公司在上诉人租赁期间内，未能提供良好的经营环境和完善的配套设施，其违约在先，上诉人拒付租金，属先履行抗辩。2015年10月17日，上诉人与泰业管理公司签订的“协议书”已约定，2015年8月1日起，合同约定的租金暂不计算，泰业管理公司不收取2015年8月1日起截止重新签订合同之日的租金，是对上诉人前期经营损失的弥补。为此，一审判决上诉人支付2015年8月1日起至撤离时的租金，违背协议约定。一审法院仅以上诉人当庭陈述曾与泰业管理公司工作人员协商案涉商铺按周边商铺80元/㎡/月的价格签订合同未获同意的事实，来推定上诉人应支付租金是其意思表示，是对事实认定错误。上诉人所陈述的事实仅为意向性意见，并不是表示其应该给付租金。上诉人经营商铺的损失68442.30元一审法院未予认定处理，是偏袒泰业管理公司，致使上诉人的损失未得到认定，导致判决错误，为此，请求二审法院改判为谢。 被上诉人泰业管理公司未在法定期限内提交书面答辩意见，亦未提交新证据。 泰业管理公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告返还广元都市广场1号楼1层C区1-6/7/8号铺面；2.判令被告立即向原告支付租金234831.92元（该租金计算至2016年8月31日）及2016年9月1日起至返还商铺前的租金（租金按每月每平方米93元计算）；3.判令被告向原告支付违约金15000元；4.诉讼费用由被告承担。诉讼中，因上诉人已搬离涉案铺面，泰业管理公司申请撤回第一项诉讼请求。 一审法院认定事实，2013年10月25日，原告广元市泰业商场管理有限公司与被告所经营的广元市城区星星利书店签订《广元都市广场商铺租赁合同》，合同载明：“出租方（甲方）：广元泰业商场管理有限公司承租方（乙方）：广元市城区星星利书店……第一条租赁标的及其基本情况广元都市广场1号楼1层C区06、07、08号铺面。该铺面租赁面积为50.49、48.50、53.89平方米……第二条租赁期限租赁期限：5年，自2013年12月31日起至2018年12月31日止。第三条试营业、正式营业、装修期和免租期1、商场于2013年12月16日至2013年12月30日择日开始试营业，具体时间以甲方通知为准；2、商场于2013年12月31日开始正式开业……4、免租期从商场正式开业之日起算，甲方给予乙方3个月免租期，即2013年12月31日至2014年3月31日为免租期。第四条租金及其他费用1、租金：本合同所约定的租金均按照所租赁商铺的建筑面积计算，具体的租金标准为：（1）合同期间，第一合同年度月租金单价为：100元/㎡，合计月租金为15288元；第二合同年度月租金单价为110元/㎡，合计月租金为16816.8元；第三合同年度月租金单价为150元/㎡，合计月租金为22932元；（2）合同期间，从第四合同年度起，每个合同年度的月租金单价在第三合同年度150元/㎡的基础上递增8%。即：第四合同年度月租金单价为：165.2元/㎡，合计月租金为25242.1元；第五合同年度月租金单价为：178.4元/㎡，合计租金为27276.2元。（3）租金缴纳周期及缴纳方式乙方向甲方缴纳租金以6个月为缴纳周期。本合同书签订之日乙方需向甲方缴纳第一个缴纳周期的租金，其中第一合同年度租金以6个月为一个缴纳周期，第二合同年度起按照3个月为一个缴纳周期执行，并且，乙方应在已缴纳租金的租赁时间期满前15个工作日缴纳下一个缴纳周期的租金。付款方式：现金支付或转款到甲方指定账户；（4）租金的计收起算日为：2014年4月1日……2、能耗承担及公摊……（1）水、电费乙方承租面积内的水（如有）、电费由乙方自行承担；同时，乙方按照承租面积公摊公共部位的水、电（含照明……）费用，该费用按照每月4元/平方米的标准每月结算一次，乙方在每月15日前向甲方缴纳……（3）履约保证金：本合同书签订之日，乙方向甲方缴纳￥45864元（三个月租金）作为本合同的履约保证金……”。 2015年10月17日，原告泰业商城作为甲方与作为乙方的被告签订《协议书》，协议书载明：“1、甲乙双方一致同意自本《协议书》签订之日起，解除甲乙双方于2013年10月26日签订的《广元都市广场商铺租赁合同》。2、乙方在租赁合同履行期间自述，乙方的经营时间为自合同签订之日至今。3、根据甲乙双方签订的租赁合同，截至2015年9月30日，乙方承认应当按照租赁合同约定交纳租金，甲方根据乙方的陈述及商铺的客观情况决定减免部分租金：第一，2014年1月1日-6月30日免交租金；第二，2014年7月1日-12月31日租金优惠为20元/㎡；第三，2015年1月1日-5月31日租金优惠为合同租金的50％；2015年6月1日-9月30日再恢复合同原价。即，减免后乙方尚欠甲方租金合计127654.8元。4、甲乙双方同意租金支付暂计算至2015年7月31日，并确认：截至2015年7月31日，减免部分租金后，乙方欠付甲方租金94021.2元。乙方已经向甲方缴纳保证金10000元，经双方同意乙方欠付甲方的租金和乙方交纳的保证金品迭后，乙方欠付甲方租金84021.2元。经甲乙双方协商，若乙方按照约定日期补交欠付租金，则交纳7万租金即视为补交完成。5、本协议签订后，2015年8月1日起乙方按合同约定应支付的租金暂不继续计算；但乙方与下一家接收该商场的管理公司或者业主签订租赁合同之时，甲方不收取2015年8月1日起截至重新签订合同之日的租金。若重新签订的合同满足下列条件，而乙方未重新签订租赁合同（指下一家接收该商场的管理公司或者业主要求签订合同日起三日内），则乙方在三日内无条件撤场。条件包括：第一，房租不高于93元/㎡，合同期不低于3年，第三，递增根据周边市场行情，第四，同等条件下有限续租。若下一家接收该商场的管理公司或者业主要求签订合同不满足上述条件，则乙方可按照原《广元都市广场商铺租赁合同》约定之93元/㎡向房租收取方缴纳房租。6、……7、本协议签订后，乙方可暂时在该铺面经营，直至接收该商场的管理公司或业主前来接收铺面。本协议签订日至该铺面接收之前的时间范围内，甲方暂不计收乙方租金。乙方承诺：乙方自愿与下一家接收该商场的管理公司或者业主签订租赁合同继续经营。8、乙方承诺在本协议签订后3日内向甲方支付拖欠的租金2万元，剩余租金5万元在下一家接收该商场的管理公司或者业主要求签订合同日起三日内一次性支付，如果没有与下一家接收该商场的管理公司或者业主签订租赁合同也应当立即支付剩余的5万元租金。……9、若乙方任何一期逾期支付第8条载明的租金，则甲方有权要求乙方按原租赁合同约定支付欠付的所有租金、物管费用、能耗公摊费用。乙方承诺：不按时支付约定的租金，乙方自愿向甲方承担未支付租金的30％的违约金。……”协议签订后，被告按约向原告支付租金2万元。 同时查明，原告泰业公司出租给被告的案涉商铺所在的“广元都市广场”系泰业公司所开发。2014年4月份起，都市广场二楼商铺集中关闭，停业整顿，二楼所有进出通道关闭，同年6月，一楼商铺也陆续停业关门。部分商铺业主信访至市长信箱，要求被告泰业公司返还租金、保证金并赔偿损失，广元市商务局就上述信访事宜先后数次召开协调会组织双方进行调解。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原告诉讼主体是否适格；二、被告是否应向原告支付2015年7月31日前的房屋租金5万元以及违约金1.5万元的问题；三、被告是否应当向原告支付2015年8月1日至2016年11月30日的房屋租金227485.44元。 一、关于原告诉讼主体是否适格的问题。 被告2013年10月25承租案涉商铺时与其签订《广元都市广场商铺租赁合同》的出租人是原告，合同签订后被告向原告支付了1万元的租房保证金。2015年10月17日，被告就其租赁的前述案涉商铺与原告签订《协议书》，解除了双方签订的前述租赁合同，并且向原告支付了2万元的房屋租金。从案涉商铺的合同签订以及租金、保证金的支付来看，均是由原被告双方签订并由被告实际向原告履行。故根据合同的相对性，原告向被告主张欠付租金并无不当，原告的诉讼主体适格。 二、关于被告是否应向原告支付2015年7月31日前的房屋租金5万元以及违约金1.5万元的问题； 原被告2013年10月25日签订的《广元都市广场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行义务。但2015年10月17日双方就案涉商铺签订《协议书》，解除了双方签订的前述租赁合同，并且对2015年7月31日前被告应支付的房屋租金进行了结算，确认被告应向原告补交房屋租金7万元，同时双方在协议书的第5条和第8条对该7万元房屋租金如何支付进行了约定。协议签订后，被告按照合同的约定向原告支付了欠付的租金2万元,但双方对另5万元的租金支付发生了纠纷。被告认为根据协议书的约定，其向原告支付另5万元欠付租金的前提条件是在下一家接收该商场的管理公司或者业主要求签订合同之日起三日内，截止本案原告起诉也未有新的商场管理公司或者业主要求与被告签订合同，被告向原告支付另5万元的欠付租金的条件未成就，故被告不应向原告支付该5万元欠付租金。但原告认为期间公司工作人员多次口头要求被告支付该5万元欠付租金，但被告一直未支付，故被告构成违约，应立即支付欠付的5万元租金并承担协议约定的违约金1.5万元。对此，本院认为，双方签订的协议书第5条、第8条对另5万元租金的支付附加了条件，即下一家接收该商场的管理公司或者业主要求被告签订租赁合同之日起三日内，不论被告是否签订均须向原告支付该5万元租金。庭审中原告未举证证明被告存在协议书中约定的应支付5万元租金的情形，被告向原告支付该5万元租金的条件未成就，但被告在2016年11月26日搬离案涉商铺时，其应明知其不可能就案涉商铺再与下一家接收该商场的管理公司或者业主签订租赁合同，协议书中约定的5万元租金支付条件已不可能实现，此时被告就应立即支付，但被告至今未支付，故对原告现要求被告支付2015年7月31日前房屋租金5万元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告诉请的1.5万元违约金，虽然协议书第9条约定被告承诺不按时支付约定的租金，被告自愿向原告承担未支付租金30％的违约金，但该违约金的约定明显过高，结合本案实际情况以及原告的实际损失，本院酌定被告从2016年11月27日起，以欠付租金5万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金至该5万元租金付清时止。 三、关于被告是否应当向原告支付2015年8月1日至2016年11月30日的房屋租金227485.44元的问题。 被告抗辩原告出租给被告的案涉商铺在广元都市广场正式营业后，并未按照合同的约定提供商场应具备的良好经营条件和完善的配套设施，导致原告所承租的商铺亦不能达到商铺租赁目的，故原告无权要求被告支付房屋租金。对此，本院认为，租赁合同中，承租人对租赁物的使用收益依赖于占有具有合同约定的适于使用收益的租赁物。如果租赁房屋的实际状态不符合合同约定，致使承租人不能达到使用收益的合同目的，则承租人有权请求减少租金或解除合同。就本案而言，租赁合同的标的物是商铺，承租人租赁商铺的目的必然是经营收益。泰业公司作为出租人应当给承租人提供良好的经营环境及完善的配套设施，这是泰业公司应尽的合同义务。而泰业公司开发的“广元都市广场”周边道路未修好，顾客进出不便，在开业不足半年即有大量一楼商铺陆续停业关门。部分商铺业主信访至市长信箱，要求泰业公司返还租金、保证金并赔偿损失，广元市商务局就上述信访事宜先后数次召开协调会组织双方进行调解。以上客观事实均能够反映泰业公司作为出租人未能尽到提供良好的经营环境及完善配套设施的合同义务。被告承租涉案商铺后，因原告未能尽到提供良好的经营环境及完善配套设施的合同义务，导致其租赁商铺所欲达到经营收益的合同目的并未完全实现。但被告从2013年10月26日占有案涉商铺至2016年11月26日搬离案涉商铺时止，实际使用案涉商铺长达3年之久，而被告期间仅向原告支付了保证金1万、租金2万元，共计3万元，即使原告未按照合同的约定提供商场应具备的良好经营条件和完善的配套设施，但被告在与原告签订租赁合同后又签订《协议书》的行为表明其愿意继续承租案涉商铺，虽然协议书中对被告继续承租案涉商铺附加了条件，但被告实际占有使用案涉商铺长达3年之久这是客观事实，而且被告在庭审中陈述其曾与原告工作人员小韩协商要求按照案涉商铺周边商铺80元/㎡/月的价格签订合同未获同意，被告的陈述说明其对承租案涉商铺应支付租金没有异议，只是双方对租金的价格未达成一致。结合本案实际履行情况、双方过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定被告按照原协议约定的93元/㎡/月租金标准的一半即46.5元/㎡/月向原告支付2015年8月1日起至2016年11月26日止的房屋租金114453.61元（152.88㎡×46.5元/㎡/月÷30天×483天＝114453.61）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十六条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决:一、被告王开永在本判决生效之日起十日内向原告广元市泰业商场管理有限公司支付2015年7月31日前下欠房屋租金5万元及违约金，违约金从2016年11月27日起，以欠付租金5万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至该5万元租金付清时止；二、被告王开永在本判决生效之日起十日内向原告广元市泰业商场管理有限公司支付2015年8月1日至2016年11月26日的房屋租金114453.61元；三、驳回原告广元市泰业商场管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费5048元，由原告广元市泰业商场管理有限公司负担1400元，由被告王开永负担3648元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原判决查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：1.上诉人王开永是否应该承担2015年8月1日起至2016年11月30日止搬离涉案商铺的租金；2.上诉人王开永经营损失68442.30元是否应在本案中处理。针对争议焦点，本院分别评判如下： 一、上诉人王开永是否应该承担2015年8月1日起至2016年11月30日止搬离涉案商铺的租金问题 上诉人王开永对一审法院判决其向被上诉人泰业管理公司支付2015年7月31日前下欠房屋租金5万元及违约金不持异议，本院予以确认。 2013年10月25日，上诉人王开永（乙方）与被上诉人泰业管理公司（甲方）签订了《广元都市广场商铺租赁合同》，租赁经营期间，双方又于2015年10月17日签订了《协议书》，该协议第5条约定：2015年8月1日起乙方按合同约定应支付的租金暂不继续计算，甲方不收取2015年8月1日起截止重新签订合同之日止的租金。第7条约定：本协议签订后，乙方可暂时在该铺面经营，直至接收该商场的管理公司或业主前来接收铺面，本协议签订日至该铺面接收之前的时间范围内，甲方暂不计收乙方租金。从该协议内容不难看出，被上诉人泰业管理公司对上诉人王开永从2015年8月1日起至上诉人王开永与下家接收该商场管理公司或者业主签订新的租赁合同之前，这期间的租金，被上诉人泰业管理公司不向上诉人王开永收取。被上诉人泰业管理公司放弃收取租金的行为，是对其权利的自由处分，其处分权利的行为，并不违反法律规定。一审法院在已查明被上诉人泰业管理公司已放弃2015年8月1日起至上诉人王开永与下家接收该商场管理公司或者业主签订新的租赁合同之前租金的情况下，仅凭上诉人王开永陈述与被上诉人泰业管理公司工作人员协商其租赁商铺租金按周边商铺租金签订合同未获同意，就认定上诉人王开永对所租商铺同意支付2015年8月1日起至上诉人王开永与下家接收该商场管理公司或者业主签订新的租赁合同之前的租金，明显证据不足，且与上诉人王开永和被上诉人泰业管理公司在协议中约定的不收取租金意思相悖。故上诉人王开永认为不应该承担2015年8月1日起至上诉人王开永与下家接收该商场管理公司或者业主签订新的租赁合同之前租金的上诉理由成立，此项上诉请求应予支持。 二、上诉人王开永经营损失68442.30元是否应在本案中处理问题 上诉人王开永虽在一审答辩中抗辩被上诉人泰业管理公司对其租赁的商铺进行强拆，导致其经营损失68442.30元应予以冲抵租金，但并未对所抗辩的经营损失提起反诉并提供相关证据，一审法院因此对其抗辩意见未与采信。现上诉人王开永对此提起上诉，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十六条的规定，二审法院可以根据双方自愿原则进行调解，调解不成，不能进行实体判决，否则，就会侵犯被上诉人泰业管理公司的诉权。本案中，被上诉人泰业管理公司未到庭参加诉讼，无法组织双方进行调解。因此，对上诉人王开永提出的经营损失68442.30元应在付给被上诉人泰业管理公司租金中予以冲抵的上诉请求，不予审理，但上诉人王开永就其经营损失68442.30元，可另行主张权利。 综上所述，上诉人王开永的上诉请求部分成立，其成立部分应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、维持四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802民初169号民事判决第一项，即被告王开永在本判决生效之日起十日内向原告广元市泰业商场管理有限公司支付2015年7月31日前下欠房屋租金5万元及违约金，违约金从2016年11月27日起，以欠付租金5万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至该5万元租金付清时止； 二、撤销四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802民初169号民事判决第二项，即被告王开永在本判决生效之日起十日内向原告广元市泰业商场管理有限公司支付2015年8月1日至2016年11月26日的房屋租金114453.61元；第三项，即驳回原告广元市泰业商场管理有限公司其他诉讼请求； 三、驳回原审原告广元市泰业商场管理有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费5048.00元，由原审原告广元市泰业商场管理有限公司负担3533.60元，原审被告王开永负担1514.40元。二审案件受理费3648.00元，由上诉人四川王开永负担1094.40元，被上诉人广元市泰业商场管理有限公司负担2553.60元。 本判决为终审判决。 审判长  陈明义 审判员  王振茂 审判员  熊剑洪 二〇一九年十一月十一日 书记员  曾梦佳