广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16516号上诉人（原审原告、反诉被告）：李镇彬，男，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：李杰尧，男，汉族，住广州市从化区，系上诉人李镇彬之子。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱炜均，男，汉族，1973年11月15日出生，住广州市从化区。委托诉讼代理人：李金霞，女，汉族，住广州市从化区，系被上诉人朱炜均之妻。上诉人李镇彬因与被上诉人朱炜均租赁合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院(2018)粤0117民初2113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人李镇彬的委托诉讼代理人李杰尧、被上诉人朱炜均的委托诉讼代理人李金霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李镇彬上诉请求：撤销一审判决，改判：1、朱炜均支付2018年2月1日起至2018年6月30日止共5个月租金×14000元＝70000元人民币给李镇彬（注：租金应计算至2019年12月止）；2.朱炜均从2018年2月10日起以70000元为本金暂计算至2018年6月30日止按每月3%计算滞纳金5000元人民币给李镇彬（注：滞纳金应计算至支付清该租金日止）；3.驳回朱炜均一审反诉的全部诉讼请求；4、本案一审、二审案件受理费由朱炜均承担。事实理由：李镇彬于2017年11月22日与朱炜均签订《厂房出租合同》后，已依约将厂房及楼房交给朱炜均使用至今，朱炜均已办理个体工商户工商登记。但朱炜均拒绝支付从2018年2月1日起至2018年6月30日止共5个月的租金给李镇彬，属于严重违约行为。朱炜均辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确。2018年5月22日，李镇彬向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.朱炜均支付2018年2月1日起至2018年6月30日止共5个月租金×14000元＝70000元人民币给李镇彬；2.朱炜均从2018年2月10日起以70000元为本金暂计算至2018年6月30日止按每月3%计算滞纳金5000元人民币给李镇彬（注：滞纳金应计算至支付清该租金日止）；3.本案诉讼所需要一切费用由朱炜均负担。朱炜均在一审中提出反诉:1.解除朱炜均与李镇彬于2017年11月22日签订的《厂房出租合同》;2.李镇彬返还租金18000元和保证金28000元给朱炜均，并从2018年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息给朱炜均;3.判令李镇彬赔偿231744.8元给朱炜均;4.本案反诉费由李镇彬承担。一审法院认定事实：2017年8月1日，案外人广州市从化建力发展有限公司（甲方，以下简称“建力公司”）的法定代表人黎建平与李镇彬(乙方）签订一份《租赁合同》（以下简称合同一）,相关内容载:甲方同意将其拥有坐落在广州市从化区城新路113号2幢自编之二土地厂房出租给乙方作工业用途使用，租赁厂房及建筑物面积合约100㎡，乙方愿意承租，现制定如下条款：二、甲、乙双方议定上述厂房租赁期为八年五个月，自2017年08月01日至2025年12月30日止。租金按月结算，由乙方在每月的10号前向甲方缴付租金。缴付租金情况如下：2017年8月1日至2017年12月30日月租金额为1000元；2018年1月1日至2019年12月30日月租金额为1100元；2020年1月1日至2021年12月30日月租金额为1210元……五、在租赁期内，乙方承担下列责任：5.租赁期间，乙方不得将甲方的厂房及设备部分或全部转租及抵押给第三者，同时，未经甲方同意，乙方不得随意改动厂房及在厂区内空地乱搭乱建，否则甲方有权单方终止租赁合同，并追究乙方因此给甲方造成的一切经济损失……六、违约责任：2.乙方不得拖欠或拒交租金，如拖欠租金，每天按当月月租金额的3%加收滞纳金，如此类推，如拖欠达十五日，出租方有权终止合同，并收回该厂房，出租方所收取的押金不予退还（押金不能抵租金）……七、违反上述有关条款，违约方除需向对方赔偿三个月的租金作为违约金外，还应赔偿因此而造成的连带经济损失。落款处有建力公司的法定代表人黎建平及李镇彬的签名确认。李镇彬还提交了另一份其与黎建平签订的《租赁合同》（以下简称合同二），落款日期同为2017年8月1日，该合同相关内容载：甲方同意将其拥有坐落在广州市从化区城新路113号自编之一土地厂房出租给乙方作工业用途使用，租赁厂房及建筑物面积合约200㎡，乙方愿意承租……其他条款内容与合同一相同。此外，李镇彬与建力公司同于2017年8月1日签订了又一份《租赁合同》（以下简称合同三），租赁对象为广州市从化区城新路113号2幢自编之二土地厂房，租赁厂房及建筑物面积合约100㎡，该合同其余内容亦与合同一、合同二相同。李镇彬向一审法院提交了自2016年3月20日至2018年4月17日期间以案外人黎建平为经手人出具的15张收据，以证明其已向案外人黎建平交付了自2016年3月至2018年4月的租金。2017年11月22日，李镇彬以出租方（甲方）的身份与作为承租方的朱炜均朱炜均（乙方）签订了一份《厂房出租合同》（以下简称合同四），该合同相关内容约定如下：甲方将位于从化区城郊街城新路113号厂房内一主车间及四间平房、五间楼房共约1500平方米租给乙方生产经营使用，现就有关条款达成以下协议：一、租赁期限:租赁期从2017年12月20日起至2025年12月31日止为期8年。二、租金的交纳：1.租金：2017年12月租金为4000元；2018年租金为14000元/月；2019年租金为14560元/月……。2.乙方按月支付，应每月10日前以现金或转账方式向甲方缴付当月租金，逾期10天按租金额3％收取滞纳金，连续3个月不交则视为单方终止合同，甲方有权收回所有物业且不退回保证金。如乙方需终止合同，必须提前2个月以书面形式通知甲方，征得甲方同意，方可终止合同。3.保证金：合同签订时，乙方须向甲方预交第一个月租金及两个月租金铁租赁保证金，共计42000元。保证金于合同期满乙方退场甲方验收合格后马上退还乙方。若乙方未到合同期满单方终止合同，则保证金不予退回，若甲方单方提前终止合同，保证金如数退回给乙方，并补偿相应厂房设备搬迁费用……五、厂房的使用：甲方所出的厂房只能作工业厂房，乙方不能擅自改变其用途。未经甲方书面同意，乙方不得将承租的厂房转租或分租给他人。六、厂房的权属要清晰，如因厂房的权属债务问题造成乙方不能正常的生产经营活动的，甲方必须赔偿相应的损失。合同期内如果政府或其他改造而造成乙方不能正常生产或关闭厂区的，相应的厂房设备厂房搬迁补偿归乙方所有……落款处有李镇彬、朱炜均双方签名及指模确认。针对合同四朱炜均向一审法院提交了由经手人为李镇彬李镇彬出具的，以均豪汽车修理厂厂房租金为内容的收据两张，金额合计46000元。一审庭审中，李镇彬、朱炜均双方均确认上述金额包含保证金28000元、2017年12月租金4000元、2018年1月租金14000元，而朱炜均自2018年2月起没有交纳租金。此外，朱炜均还提交了其装修厂房、安装设备的票据及送货单若干张，总金额为197748元。2018年4月23日，作为出租方的案外人广州市从化建力发展有限公司（甲方）与作为承租方的朱炜均（乙方）签订一份《租赁合同》（以下简称合同五），该合同主要内容如下：甲方同意将其拥有坐落在广州市从化区城新路113号1幢自编之四土地厂房出租给乙方作工业用途使用（详见厂区平面附图），租赁厂房及建筑物面积，合约120㎡，乙方愿意承租，现制定如下条款：二、甲、乙双方议定上述厂房租赁期为三年，自2018年5月1日至2021年4月30日止。租金按月结算，由乙方在每月的5号前向甲方缴付租金。缴付租金情况如下：2018年5月1日至2021年4月30日月租金额为7000元。三、乙方须在签署本合约之时，向甲方支付如下款项：1、押金：即人民币21000元；2、水电保证金：即人民币6000元……落款处有广州市从化建力发展有限公司的法定代表人黎建平与朱炜均双方签名确认。针对合同五朱炜均向一审法院提交了由经手人为黎建平出具的三张收据，内容分别为2018年4月24日支付的用房押金21000元，2018年4月24日支付的水电保证金6000元，以及2018年5月1日支付的厂房租金7000元。为证明原屋主建力公司不同意李镇彬把涉案场地转租朱炜均，朱炜均向一审法院提交了《证明》一份，载：李镇彬未经本公司同意擅自转租给朱炜均，该转租合同无效。落款处有建力公司加盖公章确认，落款日期为2018年5月24日。一审另查明，案外人建力公司就本案涉案房屋租赁合同的问题于2018年5月29日向一审法院提起诉讼，该案原告为案外人建力公司，被告为李镇彬，第三人为朱炜均。建力公司以李镇彬擅自转租收取租金为由，要求解除双方于2017年8月1日签订的《租赁合同》（即本案合同三），并要求李镇彬返还擅自转租而向朱炜均收取的租金差额及违约金。一审法院于2018年7月19日作出（2018）粤0117民初2194号民事判决书，该民事判决书认为：李镇彬未取得建力公司的同意，将涉案房屋转租给第三人使用，该转让使用行为的实质是转租涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款以及双方签订的《租赁合同》，朱炜均擅自转租，已构成违约，应承担违约责任。一审法院依法判决如下：一、解除广州市从化建力发展有限公司与李镇彬于2017年8月1日签订的《租赁合同》；二、李镇彬应从本判决生效之日起十日内支付违约金3300元给广州市从化建力发展有限公司。一审法院经询问案外人建力公司及其法定代表人黎建平，其向一审法院说明，合同二未实际履行，为无效合同，合同一与合同三是同一份合同，只是为了方便办证而以建力公司名义重新签署。且除了其与朱炜均朱炜均签订的广州市从化区城新路113号1幢自编之四的地址，其余相关合同所涉及的地址实际都是同一块地块。而后建力公司与朱炜均签订《租赁合同》（合同五）则是为了朱炜均办理营业执照，但因机械设备难以搬迁，朱炜均实际仍在李镇彬转租的原租赁场地经营。另经一审法院询问，朱炜均确认其机械设备一直没有搬离原租赁场地。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。李镇彬、朱炜均签订的《厂房出租合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，一审法院于2018年7月19日作出的案号为（2018）粤0117民初2194号的生效民事判决书，已判决解除广州市从化建力发展有限公司与李镇彬于2017年8月1日签订的《租赁合同》，故李镇彬与朱炜均签订的《厂房出租合同》已无法实际履行，因此对朱炜均提出的解除其与李镇彬于2017年11月22日签订的《厂房出租合同》以及李镇彬返还保证金28000元的诉讼请求予以支持。关于朱炜均主张由于李镇彬存在转租没有得到原屋主建力公司同意的过错违约行为，导致朱炜均不能在租赁场地办理营业执照，故李镇彬应返还租金并赔偿经济损失的问题。一审法院认为，朱炜均自双方签订租赁合同时起已实际占用了涉案的租赁场地，且其机械设备一直没有搬离原租赁场地，其提交的装修厂房、安装设备的票据等证据并不能证实是由于李镇彬的过错而造成其发生的实际损失，因此，对朱炜均要求李镇彬返还租金18000元及利息并赔偿231744.8元的诉讼请求不予支持。另一方面，朱炜均提供证据证实了产权人建力公司已于2018年5月24日明确表示不同意李镇彬把涉案场地转租朱炜均，且此前朱炜均未及时支付租金事出有因，根据公平原则，朱炜均不应再向李镇彬支付此后的租金，亦不应支付此前未交租金的滞纳金，但其仍应支付自2018年2月1日起至2018年5月24日的租金53200元（14000元/月×3个月24天）。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百二十四条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年6月27日作出如下判决：一、被告（反诉原告）朱炜均于本判决发生法律效力之日起十日内向原告(反诉被告）李镇彬支付自2018年2月1日起至2018年5月24日止的租金53200元；二、原告(反诉被告）李镇彬于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）朱炜均返还押金28000元；三、驳回原告(反诉被告）李镇彬的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）朱炜均的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元，由原告(反诉被告）李镇彬负担1130元，由被告（反诉原告）朱炜均负担545元；反诉受理费1587.45元，由原告(反诉被告）李镇彬负担500元，由被告（反诉原告）朱炜均负担1087.45元。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。二审另查明，被上诉人朱炜均在一审法院于2018年6月14日的庭审中当庭提出反诉，要求解除其与上诉人李镇彬于2017年11月22日签订的《厂房出租合同》。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。已生效的一审法院（2018）粤0117民初2194号民事判决书，已判决解除建力公司与上诉人李镇彬于2017年8月1日签订的《租赁合同》，故上诉人李镇彬与被上诉人朱炜均签订的本案涉案《厂房出租合同》已无法实际履行，一审判决对被上诉人朱炜均提出的解除其与上诉人李镇彬于2017年11月22日签订的《厂房出租合同》以及上诉人李镇彬返还保证金28000元的诉讼请求予以支持正确。但是，一审判决对此并未作出相应的判项，不当，本院予以纠正，本院以被上诉人朱炜均在一审法院于2018年6月14日的庭审中当庭提出反诉为其与上诉人李镇彬于2017年11月22日签订的《厂房出租合同》解除之日。被上诉人朱炜均陈述上诉人李镇彬一直未能提供产权人建力公司的证明给其办理营业执照，事实上，被上诉人朱炜均为此于2018年4月23日与建力公司签订了另外的租赁合同后才按照该租赁合同的租赁地址办理了营业执照，佐证了被上诉人朱炜均关于上诉人李镇彬一直未能提供产权人建力公司的证明导致其未能办理营业执照而无法正常经营使用涉案场地的抗辩，故一审判决认定被上诉人朱炜均未及时支付租金事出有因，不应支付此前未交租金的滞纳金并无不当。被上诉人朱炜均在本案中提供证据证实了产权人建力公司已于2018年5月24日明确表示不同意上诉人李镇彬把涉案场地转租给其，且如前所述，建力公司与上诉人李镇彬于2017年8月1日签订的《租赁合同》已由生效裁判文书判决解除，故一审判决认定被上诉人朱炜均不应再向上诉人李镇彬支付此后的租金亦无不当。综上，上诉人李镇彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但遗漏判项，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广州市从化区人民法院(2018)粤0117民初2113号民事判决；二、确认上诉人李镇彬与被上诉人朱炜均于2017年11月22日签订的《厂房出租合同》于2018年6月14日解除。本案二审案件受理费1130元，由上诉人李镇彬负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年十一月二十六日书记员  彭文悦书记员  区敏儿