山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终10154号上诉人（原审原告）：济南万佳物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：乔峰，经理。委托诉讼代理人：吴高磊，山东商经律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王立志，男，1976年7月20日出生，汉族，住济南市。上诉人济南万佳物业管理有限公司（以下简称万佳公司）因与被上诉人王立志物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初1800号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万佳公司上诉请求：1.撤销原审判决，将本案发回重审或者依法改判支持万佳公司全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由王立志负担。事实与理由：一审法院认为，《物业管理条例》第二十四条对住宅物业前期物业管理实施招标投标进行了强制性规定，而且属于效力性强制规定，违反此规定签订的物业服务合同应归于无效，并据此认定本案《前期物业服务合同》及《业主临时公约》应为无效。这是一审法院对《物业管理条例》第二十四条的错误理解与适用，理由在于：首先，《物业管理条例》并未明确规定建设单位未按规定招投标而是采用协议方式选聘物业服务企业所签订的前期物业服务合同无效，该规定并非效力性强制性规范，而是管理性强制性规定，违反该规定而订立的前期物业服务合同并不因此当然无效。业主可就建设单位的违法行为向相关行政管理部门反应，由相关行政管理部门作出行政处理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，只有违反“效力性强制性规定”的合同为无效合同。按照最高人民法院发布的《2007年全国民商事审判工作会议纪要》及《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》等文件中区分效力性规范及管理性规范的标准，《物业管理条例》第二十四条第二款依法属于管理性规定，而非效力性规定。《物业管理条例》第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”由此可知，违反《物业管理条例》第二十四条规定的法律后果是处以行政处罚，对于所涉前期物业服务合同效力并未作出规定，即使济南大南方房地产开发有限公司“擅自协议选聘”万佳公司的行为违反《物业管理条例》第二十四条的规定，只会导致济南大南方房地产开发有限公司受到行政处罚的法律后果，而不应当影响案涉前期物业服务合同效力。其次，建设单位客观上未能通过招标投标选聘物业服务企业，万佳公司对此并无过错，本案当事人也确认在本案纠纷发生前东方新天地花园小区尚未成立业委会，也不具备通过业主大会选聘物业管理企业的条件。在这种情形之下，如不允许济南大南方房地产开发有限公司通过协议选聘物业服务企业，将导致案涉小区没有物业管理服务，既不符合《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，也违背了《物业管理条例》第一条规定的“维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境”的立法目的，有损小区业主的利益。因此，因不可归咎于物业服务企业的原因致使案涉前期物业服务合同非通过招投标方式而订立，建设单位通过协议方式选聘前期物业服务企业的，并不必然导致合同无效。再次，从本案前期物业服务合同的履行情况看。从2013年济南大南方房地产开发有限公司与万佳公司签订前期物业服务合同至2019年发生本案争议期间，万佳公司根据前期物业服务合同的约定为案涉小区提供了物业管理服务，大部分业主也依前期物业服务合同约定的收费标准缴纳了物业管理服务费用，即本案前期物业服务合同已实际履行超过6年。此外，王立志在购买东方新天地花园2号楼1单元702室房屋时，与开发商济南大南方房地产开发有限公司签订了《房屋交接书》《业主临时公约》等交房资料，已经告知了包括王立志在内的全体业主万佳公司、济南大南方房地产开发有限公司之间对该小区的前期物业服务合同，全体业主同意建设单位委托万佳公司提供物业管理服务工作。即包括王立志在内的全体业主收房之时已清楚该小区是由万佳公司提供物业管理服务的，对此并无异议，且自签订前期物业服务合同至2019年发生本案争议期间，王立志从未对前期物业服务合同的效力问题提出抗辩，其拒缴物业费的理由仅仅是认为物业服务不达标。济南大南方房地产开发有限公司与万佳公司于2013年3月1日签订的《前期物业服务合同》已依法成立并生效，且不存在合同法第五十二条规定的无效的情形，一审判决认定合同无效不当。最后，退而言之，即使案涉前期物业服务合同无效，万佳物业公司因不可归咎于自身的原因致使在合同无效的情况下为业主提供了物业服务，业主享受了该服务，已形成事实物业服务关系，万佳物业公司请求业主支付物业服务费，也应参照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准来确定业主应当缴纳的物业服务费，而非予以驳回。王立志未出庭答辩。万佳公司向一审法院起诉请求：1.判令王立志向万佳公司支付物业管理服务费8461.31元（自2014年6月23日起至2017年12月31日止）；2.判令王立志向万佳公司支付违约金2453.78元（每逾期一日按照欠付物业费总额的1‰计算，逾期90天以上，按欠付物业费总额的20%计算违约金）；3.本案诉讼费用由王立志承担。一审法院认定事实：2013年3月1日，济南大南方房地产开发有限公司（甲方）与万佳公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：就甲方选聘乙方对东方新天地花园提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。第二条，在物业服务管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业公共部位的维修、养护。2、物业共用设施的运行、维修、养护和管理。3、物业共用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理。5、车辆停放管理。6、公共卫生秩序维护、安全防范等事项协助管理。7、装饰装修管理服务。8、物业档案资料管理。第三条，乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。第五条第1项约定：物业费多层住宅（3#、4#）为每月每平方米0.85元；多层住宅（5#）为每月每平方米0.4元；小高层/高层住宅（1#、2#）为每月每平方米1.4元。第六条，业主应于开发商通知交房之日起交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定应及时书面告知乙方。物业服务费按半年交纳。第二十九条，除前条规定的情况外，乙方的管理服务达不到本合同的第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按标准向甲方、业主支付违约金。第三十条，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日按照欠付物业费总额的1‰向乙方缴纳违约金；逾期90天以上不予缴纳的，乙方有权解除合同，并按欠付物业费总额的20%向乙方支付违约金。第三十四条，物业管理服务期限五年，自2013年3月1日起至2018年3月1日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同还对其它事项进行了约定。2013年6月23日，济南大南方房地产开发有限公司（甲方）与王立志（乙方）签订《房屋交接书》，约定：自2013年6月23日，甲方将东方新天地小区2号楼1单元702室房产交付乙方，双方共同确认。于同日，济南大南方房地产开发有限公司（公司）与王立志（业主）签订《业主临时公约》，第二十七条约定：业主大会成立之前，业主同意由建设单位在物业管理中代行业主大会的以下职责：1、制定业主临时公约；2、选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同；3、决定专项维修资金使用、统筹方案并监督实施。第二十八条，本区域全体业主一致同意建设单位委托济南万佳物业管理有限公司进行以下物业管理服务工作；房屋及配套设施设备的维修、养护、管理，环境卫生管理，协助公安及政府相关部门维护公共秩序、管理车辆停放，档案管理、公共物业经营等。建设单位与物业管理企业签订的前其物业服务合同有关物业服务管理内容的约定，应当与本公约保持一致。第三十一条，根据物业管理区域服务收费指导价格，双方约定物业服务标准如下：自住：1.4元/月.平方米；小高层/高层住宅（1#、2#）1.4元/月.平方米。于2013年6月23日,济南大南方房地产开发有限公司、万佳公司、王立志共同签署了《确认函》，约定：本人王立志于2013年6月23日交接的东方新天地小区2号楼1单元702号房屋，现予以确认，由济南大南方房地产开发公司代为支付第一年物业费，面积140.89平方，物业费2367元，物业费起止时间为：2013年6月23日至2014年6月23日。于同日，王立志还签名确认了《公共区域责任承诺书》、《安装工程改动安全责任书》、《封闭阳台安全责任承诺书》。协议生效后，济南大南方房地产开发有限公司代王立志向万佳公司支付了自2013年6月23日至2014年6月23日的物业服务费2367元。因王立志至今未支付自2014年6月23日起至2017年12月31日止的物业服务费8461.31元，万佳公司为此诉至一审法院要求处理。一审法院认为，《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”该条款规定对住宅物业前期物业管理实施招投标进行了强制性规定，而且属于效力性强制规定，违反此规定签订的物业服务合同应归于无效。因为物业企业的选任对业主权利影响很大，而前期物业服务企业的选任主体与实际享受物业服务的主体是不一致的，为了避免建设单位选聘物业服务的任意性，保障物业实际享用人的权益，法规规定建设单位选聘物业服务企业应当通过招投标的方式，除投标人少于3个或者住宅规模较小并经过主管部门批准外，不得采取协议的方式选聘物业服务企业。结合本案，2013年3月1日，建设单位济南大南方房地产开发有限公司与万佳公司直接以签订《前期物业服务合同》的方式，约定选聘万佳公司对东方新天地花园提供前期物业管理服务事宜。而且2013年6月23日，建设单位济南大南方房地产开发有限公司直接与业主王立志以签订《业主临时公约》的方式约定：业主大会成立之前，业主同意由建设单位在物业管理中代行业主大会的以下职责：1、制定业主临时公约；2、选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同。济南大南方房地产开发有限公司没有经过招标、投标方式选聘前期物业服务企业，也没有经物业所在地的区、县，违反了法律、法规的效力性强制规定。正是由于该小区物业服务企业没有经过依法招投标或经过物业所在地的区、县，致使万佳公司诉讼的所有业主都反映，万佳公司物业服务项目严重不合格，存在重大服务瑕疵。经调查，济南市住房保障和房产管理局济房管字[2018]5号《关于对2017年第四季度济南市物业服务企业信用记分情况的通报》，对东方新天地物业服务企业，因为“未按物业服务合同约定的内容和标准提供服务，业主投诉或主管部门检查后拒不整改解决。”对其进行减分6分的处罚，以不合格物业服务企业，要求其高度重视，对存在问题逐一制定整改方案，限期整改到位。业主反映，万佳公司长期怠于提供物业服务，疏于管理，造成小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共卫生程序等方面持续严重恶化，严重影响到全体业主的正常生活，虽经业主屡次反映仍拒绝整改。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，由于建设单位济南大南方房地产开发有限公司在选聘物业服务企业时与万佳公司协议签订的《前期物业服务合同》，以及济南大南方房地产开发有限公司与王立志协议签订的《业主临时公约》，均违反了物业管理法规的效力性强制规定，应认定济南大南方房地产开发有限公司与万佳公司签订的《前期物业服务合同》以及济南大南方房地产开发有限公司与王立志签订的《业主临时公约》应为无效。万佳公司以济南大南方房地产开发有限公司与其签订的《前期物业服务合同》、济南大南方房地产开发有限公司与王立志签订的《业主临时公约》有效为依据提起诉讼请求，一审法院向万佳公司释明是否变更以合同有效为依据提起的诉讼请求，万佳公司仍然坚持以《前期物业服务合同》、《业主临时公约》有效为依据提起诉讼请求。据此，一审法院已依法确认上述《前期物业服务合同》、《业主临时公约》无效，万佳公司仍然以合同有效提起的各项诉讼请求没有合法依据，不予支持，应当予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项,《物业管理条例》第二十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回济南万佳物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由济南万佳物业管理有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国招标投标法》第三条第一款规定：“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。”第三款规定：“法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。”《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”上述《物业管理条例》第二十四条第二款关于通过招投标的方式选聘住宅前期物业服务企业的规定属于效力性强制性规定，违反该规定订立的前期物业服务合同无效。本案中，万佳公司与开发商签订的前期物业服务合同，未经过招投标方式，该合同亦未在有关部门进行备案，亦不属于《物业管理条例》规定的“经物业所在地的区、县，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业”的情形。一审认定开发商与万佳公司签订的《前期物业服务合同》无效并无不当。关于万佳公司的诉讼请求问题，万佳公司基于合同有效要求王立志支付物业费，因双方所签订的合同无效，一审法院对其诉求不予支持并无不当。综上，万佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人济南万佳物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 梅审判员 许海涛审判员 曹 强二〇一九年十一月十六日书记员 王 娜