湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初6340号原告：中国农业银行股份有限公司浏阳市支行，住所地湖南省浏阳市圭斋东路**。负责人：凌庆联，行长。委托诉讼代理人：黄振宇，男，1967年3月17日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系该支行客户经理。委托诉讼代理人：喻掌武，男，1969年11月25日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系该支行客户经理。被告：彭金明，男，1967年1月28日出生，汉族，户籍所在地湖南省浏阳市，现住湖南省浏阳市。被告：卢水珍，女，1967年6月25日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：长沙鑫鹏置业股份有限公司，住所地湖南省浏阳市金沙中路**。法定代表人：周汝红。原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行（以下简称农业银行浏阳市支行）与被告彭金明、卢水珍、长沙鑫鹏置业股份有限公司（以下简称鑫鹏置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行浏阳市支行的委托诉讼代理人喻掌武，被告彭金明到庭参加诉讼。被告卢水珍、鑫鹏置业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行浏阳市支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告彭金明、卢水珍共同偿还原告截至2019年7月7日止的个人住房按揭贷款本金164495.62元、利息3988.23元以及2019年7月7日以后直至全部贷款偿还之日所产生的应付未付利息；2.判令被告鑫鹏置业公司对被告彭金明、卢水珍所欠原告个人住房按揭贷款承担连带责任；3.判令原告对被告抵押物处置后享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由被告承担。被告彭金明辩称，被告彭金明于2014年向被告鑫鹏置业公司购买了其开发的鑫岛明珠的房产，但因房屋未完善消防、用电等设施，导致在装修入住后出现了很多安全隐患，且房屋尚未办理房地产权属证书。向原告借款属实，亦愿意偿还，但前提是被告鑫鹏置业公司应当完善房屋的消防及用电设施。被告卢水珍、鑫鹏置业公司均未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年7月23日，被告彭金明、卢水珍因购买被告鑫鹏置业公司开发的“鑫岛明珠”第904号的房产向原告农业银行浏阳市支行申请贷款，并填写了《个人信贷业务申请表》，被告彭金明、卢水珍在该表的尾部（共同）申请人及配偶签字处签名捺印。2014年8月14日，被告彭金明作为借款人，原告农业银行浏阳市支行作为贷款人（抵押权人），被告鑫鹏置业公司及浏阳市恒信融资担保有限公司（原浏阳市恒信房地产置换担保有限公司）作为保证人，被告彭金明、卢水珍作为抵押人，签订《个人购房担保借款合同》。约定：1.借款金额为260000元；2.借款用途为购买房产；3.借款期限为120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；4.借款利率为浮动利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%后确定；利率调整以12个月为一个周期，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，本合同借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整；5.借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名：长沙鑫岛置业有限公司，开户行：中国农业银行股份有限公司浏阳市农行营业部，账号18×××23；6.还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；7.借款的担保方式为保证和阶段性保证＋抵押，由保证人浏阳市恒信融资担保有限公司（原浏阳市恒信房地产置换担保有限公司）承担连带责任保证，阶段性保证人被告鑫鹏置业公司提供保证担保，由被告彭金明、卢水珍提供抵押担保；8.阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年。若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款时，贷款人有权要求保证人承担担保责任；9.抵押物为位于浏阳市交汇处“鑫岛明珠”第904号房（购房合同编号为20140034904），抵押人应协助配合贷款人办妥抵押（预告）登记；10.本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；11.借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；12.借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。合同还对其他事项进行了约定。同日，原告农业银行浏阳市支行与被告彭金明、卢水珍就其购买的位于浏阳市交汇处鑫岛明珠01栋的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，权证号为浏房预字第××号，预告登记权利人为原告农业银行浏阳市支行，预告登记义务人为被告彭金明。2014年8月15日，原告农业银行浏阳市支行按约将贷款260000元支付至被告彭金明指定的账户中。借款凭证上载明贷款到期日为2024年8月14日，还款日为每月15日，贷款利率为7.53250%，逾期利率为11.29875%。借款后，被告彭金明、卢水珍按约偿还贷款本息至2019年1月，之后开始逾期。截至2019年7月7日，被告彭金明、卢水珍尚欠原告农业银行浏阳市支行贷款本金164495.62元、利息3988.23元。另查明：1.被告彭金明、卢水珍提供抵押担保的已办理预购商品房抵押权预告登记的位于浏阳市交汇处鑫岛明珠01栋904号房尚未办理房地产权属证书以及抵押登记手续。2.被告鑫鹏置业公司的名称于2014年12月15日经工商登记由长沙鑫岛置业有限公司变更为长沙鑫鹏置业股份有限公司。3.被告彭金明与被告卢水珍于2010年3月9日登记结婚，于2018年7月16日登记离婚，离婚协议书中约定：位于浏阳市鑫岛明珠******住房**（未办理房产证）及车位一个均归男方所有，该房屋房贷由男方负责偿还；双方在浏阳市农村商业银行贷款200000元由男方负责偿还；婚姻关系存续期间所有债务均由男方负责偿还，包括有女方签字的经济债务均由男方负责偿还；无债权。诉讼中，原告农业银行浏阳市支行陈述因其与浏阳市恒信融资担保有限公司约定在抵押房产办理了房地产权属证书和抵押登记手续后再由浏阳市恒信融资担保有限公司就涉案贷款承担连带保证责任，因此在本案中不向浏阳市恒信融资担保有限公司主张保证责任。本院认为，被告鑫鹏置业公司的名称虽经工商登记予以变更，但其主体资格并未发生变化，故以被告鑫鹏置业公司的曾用名长沙鑫岛置业有限公司名义签订的合同中的权利义务应由被告鑫鹏置业公司享有和履行。原告农业银行浏阳市支行与被告彭金明、卢水珍、鑫鹏置业公司签订的《个人购房担保借款合同》系各自的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行各自的义务。原告农业银行浏阳市支行已经按约向被告彭金明提供了260000元的贷款，被告彭金明应当按约履行还款义务。被告彭金明自2019月1月15日之后即未按约向原告农业银行浏阳市支行偿还贷款本息已构成违约，根据《个人购房担保借款合同》的约定，原告农业银行浏阳市支行有权提前收回已发放的贷款并有权提前行使担保权。虽然被告彭金明与被告卢水珍已经离婚，但涉案贷款发生在两人婚姻关系存续期间，被告彭金明、卢水珍是作为共同买受人向被告鑫鹏置业公司购买房产并因购买上述房产向原告农业银行浏阳市支行申请贷款，被告卢水珍在《个人信贷业务申请表》尾部的（共同）申请人及配偶签字处签名捺印，亦作为抵押人签订了《个人购房担保借款合同》，说明被告彭金明、卢水珍对涉案贷款具有合意。虽然被告彭金明、卢水珍签订的《离婚协议书》中约定涉案房屋归被告彭金明所有，且房贷由被告彭金明个人负责偿还，但该协议书系两人的内部约定，不能对抗作为债权人的原告农业银行浏阳市支行。本案的贷款本息应认定为被告彭金明、卢水珍的夫妻共同债务，被告卢水珍应承担共同偿还责任，故原告农业银行浏阳市支行要求被告彭金明、卢水珍共同偿还贷款本金164495.62元及相应利息的诉讼请求，本院予以支持。因被告彭金明、卢水珍提供抵押担保的位于浏阳市交汇处鑫岛明珠01栋904号房尚未办理房地产权属证书以及抵押登记手续，故根据《个人购房担保借款合同》第三十五条的约定，被告鑫鹏置业公司作为本案中借款的阶段性保证人应当在被告彭金明、卢水珍取得房地产权属证书并办妥以原告农业银行浏阳市支行为抵押权人的抵押登记手续之前对被告彭金明、卢水珍向原告农业银行浏阳市支行所负的债务承担连带保证责任。本案中，原告农业银行浏阳市支行享有的债权存在混合担保，但《个人购房担保借款合同》中对混合担保情形下如何实现担保物权有约定，并赋予了债权人有优先选择任何一种担保权实现自身债权的权利，故原告农业银行浏阳市支行要求被告鑫鹏置业公司就本案中的贷款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告鑫鹏置业公司承担保证责任后有权向被告彭金明、卢水珍追偿。原告农业银行浏阳市支行在本案中不主张要求浏阳市恒信融资担保有限公司承担保证责任，亦属于其对自身权利的自由处分，不违反合同约定和法律规定，本院予以准许。被告彭金明、卢水珍虽与原告农业银行浏阳市支行就涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记，但因抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，抵押权预告登记仅系保全原告农业银行浏阳市支行将来取得抵押权的权利，也即原告农业银行浏阳市支行享有的是抵押权登记条件成就或者约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，而并非抵押权本身，现由于被告彭金明、卢水珍提供抵押担保的房产至今未办理房地产权属证书以及抵押登记手续，不具备就该房产实现抵押权的条件，故原告农业银行浏阳市支行要求对被告彭金明、卢水珍提供的抵押物处置后享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。被告彭金明在诉讼中提出因房屋未完善消防、用电等设施，导致在装修入住后出现了很多安全隐患，且房屋尚未办理房地产权属证书，此系其与被告鑫鹏置业公司关于房屋买卖合同履行过程中的问题，与本案原告农业银行浏阳市支行主张权利基于的金融借款合同系两个不同的法律关系，被告彭金明可以根据其与被告鑫鹏置业公司之间房屋买卖合同的约定和法律规定主张权利，但不能以此对抗其应向原告农业银行浏阳市支行履行的还款义务，被告彭金明亦未提交证据证明原告农业银行浏阳市支行在本案贷款的发放过程中存在过错，故其要求在被告鑫鹏置业公司完善房屋的消防和用电设施后再履行还款义务的抗辩观点不能成立，本院不予采纳。审理中，被告卢水珍、鑫鹏置业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉答辩、不举证质证的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、彭金明、卢水珍于本判决生效之日起七日内共同偿还中国农业银行股份有限公司浏阳市支行贷款本金164495.62元及利息（2019年7月7日前的利息为3988.23元，此后的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率标准计算至实际履行之日止）；二、长沙鑫鹏置业股份有限公司对上述判决第一项所确定的彭金明、卢水珍之还款义务及其应负担的本案诉讼费用在彭金明、卢水珍取得位于浏阳市交汇处“鑫岛明珠”01栋904号房的房地产权属证书并办妥抵押登记手续之前承担连带清偿责任。长沙鑫鹏置业股份有限公司承担保证责任后有权向债务人彭金明、卢水珍追偿；三、驳回中国农业银行股份有限公司浏阳市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3670元，由彭金明、卢水珍共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  吴银辉人民陪审员  田小平人民陪审员  朱 达二〇一九年十一月十二日法官助理谢君影书记员谢君影(兼)附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。3.《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。