山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终2949号上诉人（原审原告）：王敏，女，1966年8月8日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：申金春（系王敏之夫），住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：唐震东，上海喜睦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滕州伦达商贸城开发有限公司，住所地山东省滕州市北辛路**，统一社会信用代码：91370481679244983K。法定代表人：李世清，董事长。委托诉讼代理人：庞宜刚、张强，山东善国律师事务所律师。上诉人王敏因与被上诉人滕州伦达商贸城开发有限公司（以下简称伦达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2018）鲁0481民初5602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王敏上诉请求：1.撤销(2018)鲁0481民初5602号民事判决；2.支持王敏在原审中提出的全部诉讼请求，即解除当事人双方的商品房买卖合同；判令伦达公司退还王敏购房款389454元，并支付从2011年12月20日至裁判生效之日止(暂计算至2017年12月8日)按同期贷款利率计算得出的利息140505元，共计529959元；诉讼费由伦达公司承担。事实和理由：一、原判决认为“现被告已经履行完将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务”，认定事实错误。伦达公司何时向产权登记机关提供何类资料，用于为王敏办理房地产权属证书，完全缺乏证据证明。二、原判决适用法律错误。(一)原判决采信伦达公司提交的滕房权证城区字第**房屋所有权证复印件(以下简称房屋所有权证)作为断案依据，适用证据法律规则错误。1.房屋所有权证不是原件，来源不明，且标明“复印无效”，故其外观真实性存疑。2.即便房屋所有权证有原件，换言之，即便产权证书在外观形式上真实，其上面标注土地使用年限为2080-03-06至2050-03-06止，明显不合常理，故其内容真实性(实质上的真实性)不能成立。3.即便房屋所有权证在实质内容上是真实的，其上面标注土地使用年限“2080-03-06至2050-03-06止”，这与案涉商品房买卖合同土地使用年限“2009年5月21日起至2049年5月21日止”不一致，也就是说，房屋所有权证的房屋与案涉商品房买卖合同房屋不在一处，属于不同宗地上的建筑物。4.房屋所有权证上的权利人是伦达公司，并不是王敏，不能证明王敏已经取得房地产权属证书，也不能以此证明伦达公司在合同约定的期限以及法律规定的期限内，完成了给王敏办理房地产权属证书所需登记资料的报备手续。(二)原审依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，驳回原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，适用法律错误。1.给王敏办理房地产权属证书(包括土地使用权证和房屋所有权证)，既是伦达公司当时的约定义务，又是法定义务。理由如下：当事人双方签订的《商品房买卖合同》第十七条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，由出卖人承担违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《中华人民共和国合同法》第一百三十六条规定：出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。据此，给王敏办理房地产权属证书，俗称“证件交付”，与将房屋交付使用，俗称“实物交付”一样，均是伦达公司当时的约定义务和法定义务。2.伦达公司违反上述约定义务和法定义务，导致王敏未能在合同约定的以及法律规定的期限内，取得所购买房屋的房地产权证书，王敏据此享有司法解释赋予的法定解除权，王敏诉请解除合同，完全具有明确、充分的法律依据。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，根据商品房买卖合同第十七条，伦达公司应当在交付使用房屋之日起90日内，将办理权属登记所需的资料报产权部门备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，伦达公司承担相应责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，伦达公司应当自商品房交付使用之日起90日内，协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。而王敏在商品房买卖合同约定的以及法律规定的办证期限届满后，均超过一年，由于伦达公司的原因，没能办得房地产权属证书。王敏依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，行使买受人的法定解除权，请求解除合同，于法有据。尽管合同第十七条约定了违约责任，但也不能以此排除、剥夺买受人的法定解除权。3.没有缴纳专项维修资金以及契税属于伦达公司违反合同约定义务，其不利后果也应当由伦达公司承担。根据案涉商品房买卖合同第十三条约定，王敏不直接向相关单位缴纳专项维修资金以及契税，专项维修资金以及契税由伦达公司代交。总之，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条赋予了买受人法定的解除权，本案中，商品房买卖合同约定以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后，均超过了一年，由于伦达公司的原因，导致王敏无法办理房地产权属证书，王敏据此请求解除合同，并请求退还已付购房款和支付利息，完全于法有据，当事人约定的逾期办证违约责任不能对抗、不能排除、更不能剥夺当事人的法定解除权。伦达公司辩称，一、一审判决认定事实清楚。双方签订的商品房买卖合同有效，伦达公司已按照合同约定履行了房屋交付义务。伦达公司提交的D区房产证经质证与法院查实足以确认真实性，进一步证实伦达公司已经履行完“将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，所以王敏应按合同履行支付足额房款的义务。二、一审判决适用法律正确。王敏请求解除合同缺乏事实方面的证据。该合同中伦达公司的义务已基本履行完毕。关于办理房屋产权证方面的问题王敏负主要义务，只有王敏在向有关部门交纳有关税、费并完善有关手续后，有关部门才启动王敏办理产权证的程序。截止现在王敏并未履行自己的相关义务，未办理产权证，王敏负有责任，伦达公司在办理产权证方面只是负有配合义务。一审法院依据事实和合同约定，认定王敏无权解除合同适用法律正确。王敏上诉状中引用的法律依据应依事实履行情况确定权利义务，王敏不履行交纳税费义务，导致伦达公司无法协助办理产权证。上诉状中引用的法律规定不能证明王敏的主张。综上，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。王敏上诉请求无事实和法律依据，依法应维持原审判决。王敏向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告返还原告购房款389454元，并支付从2011年12月20日起至2017年12月8日，按照同期贷款利率计算得出的利息140505元，共计529959元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年8月25日，原、被告签订预售商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发的伦达国际商贸城D2320号房屋、商品房预售许可证号为2009-23。该商品房单价为4654.09元/平方米，总价款为389454元。被告应在2012年12月31日前将符合房地产开发项目取得竣工验收备案证明或分期竣工综合验收证明及具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书的房屋交付给原告，原告同意委托被告代交专项维修基金及契税，并在接收该商品房的同时将税费交给被告。被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，原告当日支付被告购房款245681元。出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日，原告交纳房款245681元，2012年12月30日交纳房款143773元，并由被告向原告同具收款收据二张。但原告并未缴纳该涉案房屋专项维修基金。2011年8月25日，原告与滕州伦达商业物业管理有限公司（以下简称物业公司）签订委托物业使用协议，约定原告将其购买的涉案房屋全权委托给物业公司代为经营管理，委托期限为三年。被告于2012年12月31日将房屋交付原告，并依双方委托物业使用协议交付承租人使用。另查明，2013年8月28日被告伦达公司已经取得“北辛路北侧大同北路西侧滕州伦达国际商贸城D区”的所有权登记，产权证号为滕房权证城区字第**。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，为有效合同。原告已向被告支付完毕购房款，被告依约定时间向原告交付了房屋。原、被告在商品房买卖合同中约定出卖人应当在商品房交付之日起90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”被告已经于2013年8月28日取得了包含涉案房屋在内的房屋的初始产权登记，而原告委托滕州伦达商业物业管理有限公司将其购买的涉案房屋全权委托给物业公司代为经营管理的期限至2014年12月31日已经届满。作为购房户对各自购买的房屋是否已具备办理产权登记条件，被告负有通知义务。现被告已经履行完“将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，且原告至今未缴纳涉案房屋的专项维修基金等税费，不符合双方合同的约定，亦无法定的解除条件。原告可向不动产登记部门申请办理房屋权属证书，被告有义务协助原告办理权属登记手续。原告要求解除合同，无事实、法律依据，一审法院不予支持。双方基于合同约定的违约责任如有诉求，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告王敏的诉讼请求。案件受理费9100元，由原告王敏负担。二审中，上诉人王敏围绕其上诉主张向本院提交申金春与伦达公司经理郭文杰的电话录音，欲证明涉案房屋不能办证，也没有通知业主可以办证。被上诉人伦达公司质证称，该证据没有在举证期间内提交，亦没有整理有关书面资料，不能证明录音的时间、地、地点该录音无法证实谈话对方与伦达公司有关联性。录音内容不具有完整性，无法证实谈话内容与本案具有关联性，也无法证明录音中人员与伦达公司的关系，所以该份证据不能作为有效证据使用，二审查明的其他事实与一审查明的事实相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案中，根据双方合同约定，伦达公司应当在商品房交付之日90日内即2013年3月31日前协助王敏办理涉案房屋的所有权登记手续，而王敏提供的录音等证据表明伦达公司至今仍未能履行协助王敏办理产权登记手续的合同义务，致使王敏客观上不能办理涉案房屋产权登记手续，无法实现合同目的，因此，伦达公司构成根本违约。伦达公司虽对王敏提供的该证据提出异议，但未能提供相关证据足以反驳王敏提供的证据；伦达公司辩称王敏未向有关部门缴纳有关税费，因双方合同约定缴纳税费的方式为“买受人同意委托出卖人代交专项维修资金和契税”，伦达公司以王敏未履行缴纳税费义务为由进行抗辩显然与合同约定不符，故本院对其抗辩主张不予采纳。双方合同中约定出卖人应当在商品房交付日起90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该约定条款系伦达公司单方制作的格式条款，内容与当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，另一方有权解除合同的法律规定相违背，应为无效。故王敏要求解除与伦达公司签订的《商品房买卖合同》的诉求，符合法律规定，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，王敏应将伦达公司开发的伦达国际商贸城D2320号房屋返还伦达公司，伦达公司返还王敏购房款389454元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率标准赔偿王敏购房款利息损失。王敏主张从2011年12月20日即支付房款之日起计算利息损失，因王敏主张解除合同的时间为提起诉讼之日，且涉案房屋亦已交付与王敏占有使用，故对于王敏主张解除合同前利息损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，上诉人王敏的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省滕州市人民法院（2018）鲁0481民初5602号民事判决；二、解除上诉人王敏与被上诉人滕州伦达商贸城开发有限公司于2011年8月25日签订的涉案《商品房买卖合同》；三、被上诉人滕州伦达商贸城开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还上诉人王敏购房款389454元；四、被上诉人滕州伦达商贸城开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人王敏购房款389454元的利息损失（以389454元为基数，从2017年12月8日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计息）；五、上诉人王敏于本判决生效后十五日内返还被上诉人滕州伦达商贸城开发有限公司伦达国际商贸城D2320号房屋；六、驳回上诉人王敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9100元，二审案件受理费9100元，均由被上诉人滕州伦达商贸城开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  朱海燕审判员  赵 慧二〇一九年十一月十一日书记员  张晓宇