北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民终803号上诉人（一审原告、执行案外人）：北京红山宜宏酒店管理有限公司，住所地北京市海淀区黑山扈红山口******。法定代表人：王振国，经理。委托诉讼代理人：杨光，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭炜，北京市浩天信和律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：南京海外建筑工程有限公司，住所，住所地南京市秦淮区解放路**div>法定代表人：滕文峰，董事长。委托诉讼代理人：潘祥华，男，该公司员工。委托诉讼代理人：殷召良，北京市鑫河律师事务所律师。被上诉人（一审被告，被执行人）：北京国勤旅行社有限公司，住所地，住所地北京市海淀区长春桥路**国家行政学院国勤楼**iv>法定代表人：徐德宁，总经理。被上诉人（一审被告，被执行人）：北京国勤酒店管理有限公司，住所地，住所地北京市海淀区清河嘉园****楼******iv>法定代表人：费超，董事长。上诉人北京红山宜宏酒店管理有限公司（以下简称红山宜宏酒店）与被上诉人南京海外建筑工程有限公司（以下简称南京海外公司）、北京国勤旅行社有限公司（以下简称国勤旅行社）、北京国勤酒店管理有限公司（以下简称国勤酒店）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第一中级人民法院（以下简称一审法院）（2019）京01民初20号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。红山宜宏酒店上诉请求:1．撤销一审判决；2．改判立即停止（2018）京01执27号《协助执行通知书》(以下简称《执行通知》)中对青龙企业园区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。事实与理由：第一、红山宜宏酒店系案涉房屋的合法租赁权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第五项之规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。本案中，红山宜宏酒店与国勤旅行社于2017年9月15日签订的《房屋租赁权转让协议》（以下简称《转让协议》）是双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，且已得到实际履行。在协议签订后，红山宜宏酒店如约向案涉房屋产权人北京市海淀区裕龙农工商公司（以下简称裕龙农工商公司）交付了租金，裕龙农工商公司并未对此提出异议，并给红山宜宏酒店开具了相关发票，表示其已认可《转让协议》的内容。第二、红山宜宏酒店享有的权利足以排除强制执行。《执行通知》冻结的国勤旅行社的租赁权，已因转让行为而发生转移，在法院采取强制执行措施之前就由国勤旅行社转让给了红山宜宏酒店。该租赁权是唯一的，权利人也是唯一的，红山宜宏酒店是本案案涉房屋的唯一合法租赁权人。《转让协议》签订时间远远早于《执行通知》下达的时间，该执行行为所针对的执行标的错误。首先，《转让协议》约定：“1．国勤旅行社与裕龙农工商公司2007年8月1日签订的房屋租赁协议，期间国勤旅行社所欠全部租赁款，由红山宜宏酒店负责偿还。国勤旅行社的其他债权债务与红山宜宏酒店无关。2．本租赁权转让合同签订后十日内，乙方向裕龙农工商公司偿付甲方所欠房屋租赁款。……5．该租赁转让协议生效后，红山口8号院所有租赁经营活动(包括以前的租赁合同及今后的租赁合同等全部与租赁经营相关的活动)，全部由红山宜宏酒店负责……”。从该协议内容上看，《转让协议》签订之后，国勤旅行社对于案涉房屋不再享有租赁权。其次，红山宜宏酒店向一审法院提交的证据，如《转让协议》、以及其向产权人交付租金的付款凭证、产权人开具的发票等材料，均足以证明其系案涉房屋的唯一合法租赁权人，该租赁事实已得到产权人、租赁权转让人的认可。红山宜宏酒店亦早已事实上合法占有了案涉房屋，并对外进行出租。最后，本案一审判决亦认可，红山宜宏酒店的租赁权是来自于其与国勤旅行社所达成的协议，按照该认定亦可以推知，国勤旅行社的租赁权已经完全转移给红山宜宏酒店，国勤旅行社本身对案涉房屋不再享有任何权利。第三、若不能排除执行，红山宜宏酒店无法维护自身作为合法租赁权人的相关权益。若按照一审法院判决的逻辑，在没有任何法律文书、裁判文件否定《转让协议》的效力，且租赁物唯一的情况下，若租赁物上的租赁权被冻结，红山宜宏酒店无法维护自身作为合法租赁权人的相关权益。南京海外公司辩称，红山宜宏酒店的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。事实与理由：第一、一审判决认定“《执行通知》冻结国勤旅行社的租赁权”,“并未针对红山宜宏酒店的权益采取强制措施”是正确的。因为红山宜宏酒店不是该《执行通知》的当事人。《执行通知》的被通知人是青龙桥村村民委员会和裕龙农工商公司,它们是案涉的青龙企业园区的所有权人,国勤旅行社的租赁权来自裕龙农工商公司，《执行通知》通过它们冻结国勤旅行社的租赁权。红山宜宏酒店不是《执行通知》的当事人,法院并没有冻结红山宜宏酒店的所谓的任何权利。第二、一审判决认定“红山宜宏酒店于本案中提交的证据亦不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的租赁权”是适宜的。红山宜宏酒店所提交的所有证据均不能证明其对案涉房屋享有租赁权。本案其他被上诉人未提交答辩意见。红山宜宏酒店向一审法院提出诉讼请求：立即停止《执行通知》中对青龙企业园区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。一审法院根据当事人陈述和无异议的证据，认定如下事实：2014年南京海外公司以建设工程合同纠纷为由向该院提起诉讼，要求国勤旅行社、国勤酒店支付工程款47553153．03元，并支付违约金、赔偿金11697819．42元。该院作出（2014）一中民初字第02276号民事判决，判令：一、北京国勤旅行社有限公司、北京国勤酒店管理有限公司于本判决生效后七日内支付南京海外建筑工程有限公司工程款三千六百五十九万二千七百零二元二角四分，并按照中国人民银行同期同类贷款利率，支付上述款项自二○一三年十一月二十日起至实际给付之日止的利息；二、驳回南京海外建筑工程有限公司的其他诉讼请求；三、驳回北京国勤旅行社有限公司的反诉请求。南京海外公司与国勤旅行社均不服该院（2014）一中民初字第02276号民事判决向本院提出上诉。南京海外公司上诉要求改判工程款金额在一审判决36592702．24元的基础上增加817609．48元，违约金按照合同约定计算，截至2014年1月20日的金额为10243347．15元，并应按每天0．1%标准支付至工程款付清之日的全部违约金；以上请求金额共计11060956．63元。国勤旅行社上诉要求：1．请求发回重审，或撤销一审判决第一项，改判驳回南京海外公司要求支付工程款36592702．24元及支付利息的请求；2．撤销一审判决第三项，改判南京海外公司向我公司支付违约金2857142．86元，租金损失16225037元，物业费损失3389133元；3．维持一审判决第二项。本院作出（2017）京民终259号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。国勤旅行社不服二审判决，于2018年向最高人民法院申请再审，最高人民法院作出（2018）最高法民申4214号民事裁定，裁定驳回北京国勤旅行社有限公司的再审申请。南京海外公司于2018年向该院申请执行（2014）一中民初字第02276号民事判决，该院在执行程序中向裕龙农工商公司、青龙桥村村民委员会送达了（2018）京01执27号《协助执行通知书》，要求协助执行下列项目：1．冻结北京国勤旅行社租赁权，上述公司非经该院同意不得对外出租青龙企业园区房屋；2．非经该院同意，第三方不得以合作等任何方式达到租赁、进驻园区。红山宜宏酒店称其于2018年5月14日收到裕龙农工商公司发来的通知函，获悉该院于2018年5月14日向裕龙农工商公司下发了（2018）京01执27号《协助执行通知书》。红山宜宏酒店认为该院上述执行行为及执行标的错误，侵犯了红山宜宏酒店的合法权利，故向该院提出案外人执行异议申请，该院于2018年12月18日作出（2018）京01执异438号执行裁定书，裁定驳回红山宜宏酒店提出的案外人执行异议申请。该院经审查，红山宜宏酒店在收到（2018）京01执异438号执行裁定书后，于法定期限内提起本案案外人执行异议之诉。对于当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1．红山宜宏酒店提交的其与国勤旅行社于2017年9月15日签订的《房屋租赁权转让协议》原件（2页），以及裕龙农工商公司与国勤旅行社于2007年8月1日签订的《房屋租赁协议书》及附件复印件（16页）。红山宜宏酒店与国勤旅行社于2017年9月15日签订的《房屋租赁权转让协议》主要约定：国勤旅行社（甲方）与红山宜宏酒店（乙方）就海淀区红山口8号院房屋租赁经营权转让事宜达成如下协议：一、国勤旅行社与裕龙农工商公司2007年8月1日签订的房屋租赁协议（见附件），期间国勤旅行社所欠全部租赁款，由红山宜宏酒店负责偿还。国勤旅行社的其他债权债务与红山宜宏酒店无关。二、本租赁权转让合同签订后十日内，乙方向裕龙农工商公司偿付甲方所欠房屋租赁款。……五、该租赁转让协议生效后，红山口8号院所有租赁经营活动（包括以前的租赁合同及今后的租赁合同等全部与租赁经营相关的活动），全部由红山宜宏酒店负责。……九、本协议一式肆份，双方各执两份，自双方签字盖章之日起生效。红山宜宏酒店以此证明其为案涉（2018）京01执27号《协助执行通知书》冻结标的（海淀区红山口8号院房屋租赁权）的合法租赁权持有人。南京海外公司对上述证据材料的真实性、关联性及证明目的均不予认可，认为《房屋租赁权转让协议》内容虚假且无对价，该转让协议上无裕龙农工商公司的盖章认可，故红山宜宏酒店不能据此转让协议取得案涉房屋的租赁权。且裕龙农工商公司与国勤旅行社于2007年8月1日签订的《房屋租赁协议书》与上述转让协议签订日期相差十年，且只有附件目录没有附件，租金交纳递增一览表不在附件目录中，证据内容相互矛盾。南京海外公司亦向该院提交了红山宜宏酒店与国勤旅行社于2017年9月15日签订的《房屋租赁权转让协议》复印件（2页），用于证明此转让协议未经裕龙农工商公司盖章确认，国勤旅行社无偿转让财产、逃避债务。该院分析认定：南京海外公司虽然否认《房屋租赁权转让协议》的真实性，但未能提交相反证据证明该协议签订的时间或加盖的公章等存在伪造等情形，且其将该转让协议亦作为证据提交，故该院对《房屋租赁权转让协议》原件（2页）的形式真实性予以确认。因裕龙农工商公司与国勤旅行社于2007年8月1日签订的《房屋租赁协议书》及附件为复印件（16页），该院对此份证据材料的真实性不予确认。红山宜宏酒店主张其获得案涉房屋租赁权系以裕龙农工商公司默示同意国勤旅行社进行转租的方式，其支付的对价为国勤旅行社欠付裕龙农工商公司的全部租赁款，但红山宜宏酒店未能说明《房屋租赁权转让协议》的对价情况，亦未能举证证明其已实际支付了对价款项，故该院对此组证据与本案的关联性及证明目的不予确认。2．红山宜宏酒店提交的招商银行付款回单打印件11张（以下回单的付款户名为红山宜宏酒店，收款人户名为裕龙农工商公司），具体详情如下：（1）2017年9月19日，金额500万元，摘要“代付款”；（2）2017年11月14日，金额3982845．25元，摘要“房租”；（3）2018年4月4日，金额50万元，摘要“房租”；（4）2018年4月9日，金额30万元，摘要“房租”；（5）2018年5月2日，金额50万元，摘要“房租”；（6）2018年5月9日，金额20万元，摘要“房租”；（7）2018年6月28日，金额50万元，摘要“房租”；（8）2018年10月16日，金额280万元，摘要“房租”；（9）2018年11月6日，金额100万元，摘要“房租”；（10）2018年11月7日，金额80万元，摘要“房租”；（11）2018年11月16日，金额40万元，摘要“房租”。以及红山宜宏酒店提交的北京增值税专用发票17张复印件（开票日期均为“2018年12月4日”，服务名称均为“#经营租赁#房租”，其中8张发票提交了原件），具体详情如下：编号60106237，金额100万元；编号60106239，金额100万元；编号60106240，金额100万元；编号60106241，金额100万元；编号60106242，金额100万元；编号60106243，金额100万元；编号60106244，金额100万元；编号60106245，金额100万元；编号60106246，金额100万元（提交发票原件）；编号60106247，金额100万元（提交发票原件）；编号60106248，金额100万元（提交发票原件）；编号60106249，金额100万元（提交发票原件）；编号60106250，金额100万元（提交发票原件）；编号60106251，金额100万元（提交发票原件）；编号60106252，金额982845．25元；编号60106253，金额100万元（提交发票原件）；编号60106254，金额40万元（提交发票原件）。其中编号60106237至编号60106250的13张发票以及编号为60106252的1张发票（共14张）载明的备注信息均为“2017年9月19日至2018年9月19日海淀区红山口路8号院”；编号为60106251、60106253、60106254的3张发票载明的备注信息均为“2017年9月20日至2019年3月19日海淀区红山口路8号院”。红山宜宏酒店提交上述证据用于证明其在签订了《房屋租赁权转让协议》后一直向裕龙农工商公司履行缴纳案涉房屋租金的义务，且裕龙农工商公司通过开具发票的方式默示同意红山宜宏酒店承租案涉房屋。南京海外公司仅对上述证据材料中的原件真实性予以认可，对其他复印件形式的证据材料的真实性均不予认可，认为银行回单内容系由红山宜宏酒店自行单方网银操作输入，且未注明是什么房屋的房租，且2017年9月19日回单载明的摘要为“代付款”，与《房屋租赁权转让协议》内容矛盾，全部回单总金额为15982845．25元，不能明确计算标准及对应期间；发票的开票时间均为2018年12月4日，开具发票的时间并非付款当时，而是在诉讼及提出异议的期间，发票载明的金额与协议不对应，属于拼凑证据，且开具发票的行为不能视为裕龙农工商公司知晓并同意转让租赁权。综上，南京海外公司对本组证据材料的关联性及证明目的均不予认可。该院分析认定：该院对红山宜宏酒店本组提交的编号为60106246、60106247、60106248、60106249、60106250、60106251、60106253、60106254的八张发票的真实性予以确认。红山宜宏酒店未能提交本组其他证据材料的原件，南京海外公司对无原件的证据材料的真实性均不予认可，红山宜宏酒店未能提供其他编号的发票原件，关于银行业务回单也未能提供盖有银行业务章的账目明细予以辅证，故该院对本组其他证据材料的真实性不予确认。红山宜宏酒店提交的银行业务回单载明的转账总金额为15982845．25元，其提交的发票总金额为16382845．25元，根据发票载明的备注信息，2017年9月20日至2019年3月19日的房租总额为240万元，即2017年9月19日之前的房租总额为13982845．25元。红山宜宏酒店提交的业务回单上载明的款项金额与发票对应的金额不一致，且红山宜宏酒店未能就款项性质、付款周期以及租金标准作出明确说明，故该院对本组证据的证明目的不予确认。3．红山宜宏酒店提交的其于2017年9月20日向艺源岛文化艺术有限公司发出的通知函复印件，证明其与国勤旅行社租赁权转让事宜已通知其他次承租人。南京海外公司对此份证据材料的真实性及证明目的不予认可，认为艺源岛文化艺术有限公司可能系因长期经营而应红山宜宏酒店要求出具证据材料，且艺源岛文化艺术有限公司工作人员在执行案件中在法院做过执行笔录，并未说过出租人发生变化。该院分析认定：因此份证据材料为复印件，真实性无法确认，故该院对此份证据材料的真实性、关联性及证明目的均不予确认。4．红山宜宏酒店提交的园区现状照片彩色打印件，证明裕龙农工商公司知晓并同意国勤旅行社将案涉房屋租赁权转让给红山宜宏酒店。南京海外公司对照片的真实性及证明目的均不予认可，认为该照片形成时间并非2017年，因为照片中带有“军民融合”字样的牌子是2018年12月才有的。该院分析认定：照片的形成时间无法确认，且与本案基本事实不具有关联性，故该院对此份证据材料的真实性、关联性及证明目的均不予确认。5．南京海外公司提交的企业工商登记查询信息打印件（共10页），证明红山宜宏酒店、国勤旅行社、国勤酒店互为关联公司，恶意串通损害南京海外公司债权。红山宜宏酒店对本组证据材料的真实性、合法性认可，对证明目的不予认可，认为上述三个公司均为彼此独立的法人主体，虽然红山宜宏酒店与国勤旅行社有股东的重叠（北京科宏伟业现代管理顾问有限责任公司），但北京科宏伟业现代管理顾问有限责任公司仅在红山宜宏酒店占25%的股份，并不享有控制权，且北京科宏伟业现代管理顾问有限责任公司虽然占国勤旅行社70%的股份，但占股比例较多也不能代表享有对该公司的实际经营权，故南京海外公司不能证明上述公司存在恶意串通的行为。该院分析认定：红山宜宏酒店对本组证据材料的真实性予以认可，该院对此不持异议，但对本组证据材料的关联性与证明目的不予确认。6．南京海外公司提交的国勤旅行社及北京国勤兴业投资有限公司出具的证明2页、招商银行账务明细清单21页、中国工商银行与招商银行电子回单4页，证明国勤旅行社在2017年01月01日-2017年10月31日期间委托北京国勤兴业投资有限公司代为收取租金，期间代收租金据不完全统计有44321615．37元，以此亦能证明《房屋租赁权转让协议》为虚假的，红山宜宏酒店没有取得海淀区红山口8号院的租赁权。红山宜宏酒店对本组证据材料的真实性、关联性及证明目的均不予认可，认为本组证据材料均非原件，不能证明真实性，且与红山宜宏酒店不具有关联性。该院分析认定：本组证据材料为复印件，真实性无法核实，且与本案争议事实不具有关联性，银行账务明细单上虽然有房租字样的备注详情，但未能体现房租对应的房屋信息，且对手交款人名称均为手写，国勤旅行社对北京国勤兴业投资有限公司的委托说明亦未明确指向案涉房屋租金的收取事宜，故该院对本组证据材料的真实性、关联性及证明目的均不予确认。7．南京海外公司提交的房屋租赁协议书和红山博园酒店（筹）租赁权转让协议复印件（共24页），证明国勤旅行社在2016、2017、2018年度每年应向产权人裕龙农工商公司支付租金12558318元，每年租金净收入至少为3000多万元，同时截至目前租金净收入至少为3800万元。红山宜宏酒店对本组证据材料的真实性、关联性及证明目的均不予认可，认为本组证据材料均非原件，不能证明真实性，且与红山宜宏酒店不具有关联性。该院分析认定：本组证据材料为复印件，真实性无法核实，且与本案争议事实不具有关联性，故该院对本组证据材料的真实性、关联性及证明目的均不予确认。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。具体到本案，法院在执行程序中向裕龙农工商公司、青龙桥村村民委员会送达的《执行通知》载明：1．冻结北京国勤旅行社租赁权，上述公司非经本院同意不得对外出租青龙企业园区房屋；2．非经本院同意，第三方不得以合作等任何方式达到租赁、进驻园区。案涉《执行通知》所指向的协助执行义务人是裕龙农工商公司与青龙桥村村民委员会，执行标的为国勤旅行社从裕龙农工商公司获得的案涉房屋租赁权。对于国勤旅行社系从裕龙农工商公司获得案涉房屋租赁权的事实，红山宜宏酒店并不否认，但红山宜宏酒店认为其依据与国勤旅行社签订的《转让协议》获得了案涉房屋的租赁权。因此红山宜宏酒店所主张的案涉房屋租赁权系来源于国勤旅行社，其主张的租赁权与《执行通知》所通知冻结的国勤旅行社的租赁权并非同一基础权利关系，《执行通知》冻结国勤旅行社的租赁权并未针对红山宜宏酒店的权益采取强制措施。红山宜宏酒店于本案中提交的证据不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的租赁权，故对于红山宜宏酒店提出的诉讼请求一审法院不予支持。国勤酒店、国勤旅行社经一审法院合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，一审法院依法缺席审判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，一审法院判决如下：驳回红山宜宏酒店的全部诉讼请求。二审期间，各方当事人均未提交新的证据，对于一审法院查明的案件事实，本院予以确认。鉴于红山宜宏酒店在一审期间曾就其从国勤旅行社取得案涉房屋租赁权的基础法律关系性质，分别陈述为“转让”和“转租”，本院要求其就此进行解释。红山宜宏酒店书面确认称，依据双方《房屋租赁权转让协议》，国勤旅行社将案涉房屋租赁协议项下的权利义务概括向其转让，且得到了出租人裕龙农工商公司口头同意。本院认为，本案焦点问题在于红山宜宏酒店依其与国勤旅行社签订的《房屋租赁权转让协议》是否享有足以排除对案涉执行标的（即国勤旅行社依其与裕龙农工商公司签订的房屋租赁协议对案涉房屋所享有的租赁权）强制执行的民事权益。如果红山宜宏酒店对案涉房屋的权利系从国勤旅行社“转租”而来，则国勤旅行社对案涉房屋仍享有承租权，南京海外公司当然有权申请对国勤旅行社名下的权利采取强制措施，一审法院关于“红山宜宏酒店主张的租赁权与《执行通知》所通知冻结的国勤旅行社的租赁权并非同一”的认定完全正确，红山宜宏酒店关于排除执行的诉讼请求理应予以驳回。二审中，红山宜宏酒店明确其主张为，其概括受让了国勤旅行社在房屋租赁协议项下的权利义务。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”依据该条，国勤旅行社概括转让其在房屋租赁协议项下的权利义务必须征得出租人裕龙农工商公司的同意。但是，红山宜宏酒店仅主张裕龙农工商公司口头同意转让，而未就此提交直接证据；裕龙农工商公司向红山宜宏酒店开具发票的日期均为2018年12月4日，远在一审法院向裕龙农工商公司送达《执行通知》之后；而且，如果裕龙农工商公司早在2017年9月即同意国勤旅行社向红山宜宏酒店概括转让权利义务，而于2018年5月收到一审法院《执行通知》（被执行人为国勤旅行社）时却不表异议，与常理不合。综合考虑现有证据，本院难以确信在一审法院对国勤旅行社的案涉房屋租赁权采取冻结措施之前，红山宜宏酒店已经受让该项权利；而在一审法院冻结之后，该项权利已不得再行转让。综上所述，红山宜宏酒店的上诉请求，欠缺事实和法律依据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费74609．92元，由北京红山宜宏酒店管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费74609．92元，由北京红山宜宏酒店管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 单国钧审 判 员 史德海审 判 员 赵 彤二〇一九年十一月二十六日法官助理 刘 娟书 记 员 贾蒙霓