吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉02民终2756号上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行，住所地吉林省吉林市昌邑区。负责人：司歌，行长。委托诉讼代理人：曲爱民，中国工商银行股份有限公司吉林市分行员工。委托诉讼代理人：宋林，该支行员工。被上诉人（原审原告）：田晓昕，女，1979年11月28日生，汉族，吉林市昌邑区延江街道办事处职员，住吉林省吉林市昌邑区。原审被告：曹敬，男，1964年8月7日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。原审被告：北京金色阳光房地产开发有限公司，住所地吉林省永吉县。法定代表人：杨志敏。原审被告：北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司，住所地吉林省吉林市龙潭区。负责人：杨志敏。原审第三人：于秀玲，女，1956年10月29日生，汉族，住吉林省吉林市船营区。原审第三人：王玉清，女，1952年9月3日生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：田晓昕（系王玉清之女），女，1979年11月28日出生，汉族，吉林市昌邑区延江街道办事处职员，住吉林省吉林市昌邑区。上诉人中国工商银行股份有限公司吉林市高新区技术产业开发区支行（以下简称工商银行高新支行）因与被上诉人田晓昕、原审被告曹敬、原审被告北京金色阳光房地产开发有限公司（以下简称金色阳光公司）、原审被告北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司（以下简称金色阳光公司吉林分公司）、原审第三人于秀玲、原审第三人王玉清房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2018）吉0202民初3565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。工商银行高新支行上诉请求：撤销一审判决第二项,驳回田晓昕要求工商银行高新支行解除抵押登记备案的诉讼请求。事实与理由：1.于秀玲在贷款时提交了身份证、户口本、收入证明、结婚证书等材料,并与金色阳光公司吉林分公司签订了购房合同,缴纳了首付款,与工商银行高新支行签订了借款抵押合同,工商银行高新支行实际发放了贷款,已办理抵押登记备案,签字真实、手续齐全。工商银行高新支行有理由认为于秀玲贷款意思表示真实。无任何证据证明工商银行高新支行明知于秀玲虚假购房,银行贷款实际使用人为金色阳光公司。而且,工商银行高新支行贷款抵押在先,时间为2003年12月,早于田晓昕购房时间2005年。工商银行高新支行善意取得抵押权。目前为止,没有任何司法机关生效法律文书认定借款抵押合同无效。根据最高人民法院相关案例,虚假按揭贷款的借款合同并非当然无效,而是可撤销的合同。而没有经过法定程序认定抵押无效,或者撤销合同,却要求工商银行高新支行注销抵押登记就失去了法律基础,田晓昕的诉讼请求于法无据。2.假设房屋存在开发商“一房两卖”,也是开发商的责任,依据《中华人民共和国物权法》一百零六条规定，工商银行高新支行对抵押房屋享有“善意抵押权”,应受到法律保护。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”田晓昕应向开发商主张双倍赔偿的债权责任，而不应该向工商银行高新支行主张权利。3.同案应该同判，（2018）吉0202民初1959号民事判决、（2018）吉0202民初3119号民事判决、（2019）吉02民终956号判决均是涉及汇通名苑小区，也是开发商涉嫌骗贷，但是没有判决注销按揭抵押登记备案。田晓昕辩称，维持原判。曹敬述称，一审判决认定事实清楚，请求维持原判。王玉清述称，维持原判。田晓昕向一审法院起诉请求：1.判令曹敬、金色阳光公司、金色阳光公司吉林分公司协助田晓昕办理位于吉林市昌邑区涉案房屋进行产权登记；2.判令金色阳光公司吉林分公司与于秀玲签订的《商品房买卖合同》未成立，由于秀玲与金色阳光公司、金色阳光公司吉林分公司办理备案登记解除手续；3.判令于秀玲与工商银行高新支行签订的《个人购房借款合同》未成立，由于秀玲与工商银行高新支行办理房地产抵押登记备案解除手续。一审法院认定事实：2002年6月28日，作为买方的王玉清与作为卖方的曹敬签订《售楼协议》，约定：经双方协商，买方购h座一单元右门面积为95.802㎡（136.86×70%=95.802㎡）的阁楼，买方一次性交款76,000元，买方手续由卖方负责办理，进户费由买方办理。户主姓名为田晓昕。同日，曹敬出具收条一份，载明：收到王玉清买房款人民币76,000元。2004年4月28日，作为甲方的金色阳光公司吉林分公司与作为乙方的吉林市长城建筑公司第九施工处签订《协议书》，约定：双方就乙方承建的“都豪嘉园”小区F、G、H座商住楼工程剩余款支付及工程竣工交付使用一事达成如下协议：“经双方协商同意，甲方用该小区F、G、H座商住楼车库抵偿欠款”，乙方为甲方开具等额的工程款发票后，甲方方可为乙方签发每栋房的合同，抵偿的房屋产权归乙方，甲方协助乙方办理产权，办理产权所需要的费用及税金由乙方承担。甲方签字（盖章）处有金色阳光公司吉林分公司的盖章，乙方签字处有曹敬的签名。2005年3月18日，作为甲方的金色阳光公司吉林分公司、吉林市天赐物业管理有限公司与作为乙方的田晓昕签订《购房协议》，载明：经甲乙双方协商，甲方将位于涉案住房卖给乙方，乙方一次性付房款不含入户费，购房款交付后，甲方将房钥匙交给乙方。甲方负责在一个月内为乙方办理该住房的商品房买卖合同，办理完商品房买卖合同后，乙方交付此住房的入户费用，此房在卖给乙方前出现的所有问题由甲方全权负责。同日，田晓昕向吉林市天赐物业管理有限公司缴纳4,000元进户费。田晓昕自2005年6月至今实际占有并居住在案涉房屋。另查明，金色阳光公司吉林分公司与田晓昕签订《购房协议》时载明的案涉房屋为涉案房屋，经核查，与涉案房屋为同一房屋。王玉清于2019年6月12日公证声明：王玉清于2002年6月28日代田晓昕向曹敬交纳案涉房屋购房款，其不主张对案涉房屋的所有权。2007年，工商银行高新支行以金融借款合同纠纷为由将于秀玲、金色阳光公司列为被告、田晓昕为第三人诉至吉林市昌邑区人民法院，该院于2008年12月1日作出（2007）昌民二初字第596号民事裁定书，认为：于秀玲及金色阳光公司均下落不明，同时于秀玲亦未对其按揭的商品房占有使用。田晓昕在该按揭商品房中居住。于秀玲是金色阳光公司作为房地产开发商在按揭贷款时所虚列的借款人，根据按揭借款合同的法律性质，本案金融按揭借款合同纠纷没有明确的被告，不符合民事案件受案条件，故裁定驳回工商银行高新支行的起诉。2010年，吉林市市政建设有限责任公司以执行异议为由将曹敬列为被告、金色阳光公司为第三人诉至本院，本院于2010年12月23日作出（2010）吉中民一初字第101号民事判决书，认为：本案诉争房屋在法院查封前已由曹敬通过抵账方式取得，曹敬提交的证据可以证明其对诉争房屋已实际占有使用，未办理过户登记手续，过错不在于曹敬，故此房屋不能作为金色阳光地产公司的财产予以执行。故判决驳回吉林市市政建设有限责任公司的诉讼请求。再查明，吉林市昌邑区人民法院于2016年受理吕景和诉金色阳光公司、金色阳光公司吉林分公司、第三人杨国伟、第三人工商银行高新支行房屋买卖合同纠纷一案，案情与本案相似，该院于2017年6月29日作出（2016）吉0202民初2137号民事判决书，判决生效后，该案涉案房屋通过本院执行程序，案涉房屋已注销按揭登记备案和商品房合同备案，现已更名至吕景和名下。一审法院认为，金色阳光公司吉林分公司以工程款抵付的方式将案涉房屋转让给曹敬，曹敬又将案涉房屋出售给田晓昕，金色阳光公司吉林分公司同意曹敬的转让行为，并与田晓昕签订《购房协议》，故田晓昕取得案涉房屋来源合法。田晓昕与金色阳光公司吉林分公司签订的《购房协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政性法规的强制性规定，应为合法有效。因田晓昕已交付全部购房款，且实际占有、居住该房屋至今，另金色阳光公司吉林分公司系金色阳光公司的分公司，故金色阳光公司、金色阳光公司吉林分公司作为出卖人未能给田晓昕办理房屋所有权登记的行为，构成违约，故田晓昕请求曹敬、金色阳光公司、金色阳光公司吉林分公司协助其办理案涉房屋所有权登记的诉讼请求，予以支持。关于田晓昕要求金色阳光公司吉林分公司与于秀玲签订的《商品房买卖合同》未成立，由于秀玲与金色阳光公司、金色阳光公司吉林分公司办理备案登记解除手续及于秀玲与工商银行高新支行签订的《个人购房借款合同》未成立，由于秀玲与工商银行高新支行办理房地产抵押登记备案解除手续的诉请，鉴于该院作出的（2007）昌民二初字第596号民事裁定书中，已经认定于秀玲办理房屋按揭抵押借款并非真实意思表示，于秀玲是金色阳光公司作为房地产开发商在按揭贷款时所虚列的借款人，而田晓昕是购买案涉房屋的善意买受人，根据公平原则，不注销合同备案登记及按揭登记备案，将妨碍其合法的民事权益。故田晓昕上述诉请，予以支持。工商银行高新支行提出的相关抗辩意见，无事实和法律依据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、金色阳光公司、金色阳光公司吉林分公司于本判决生效之日起五日内将坐落于吉林市昌邑区涉案的房屋办理注销商品房买卖合同备案登记；二、工商银行高新支行于本判决生效之日起五日内办理第一项判项中所涉房屋的注销按揭登记备案；三、曹敬、金色阳光公司、金色阳光公司吉林分公司于本判决生效之日起十日内协助田晓昕将第一项判项中所涉房屋登记至田晓昕名下。案件受理费1700元，公告费600元，由金色阳光公司、金色阳光公司吉林分公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实无异。本院认为，工商银行高新支行的上诉主张依法不能成立。关于工商银行高新支行主张其享有优先受偿权的问题，已有法院的生效文书认定于秀玲办理房屋按揭抵押借款并非其真实意思表示，于秀玲与金色阳光公司之间签订的商品房买卖合同是虚假的，金色阳光公司是实际借款人，工商银行高新支行明知是金色阳光公司贷款而非个人贷款，裁定驳回了工商银行高新支行的起诉。故工商银行高新支行的该项上诉主张，本院不予支持。关于工商银行高新支行主张田晓昕应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，向开发商主张双倍赔偿责任的问题。田晓昕与金色阳光公司吉林分公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，田晓昕向法院起诉要求确认其与金色阳光公司吉林分公司之间签订的商品房买卖合同有效，并不违反法律规定。工商银行高新支行的该项上诉主张，本院不予支持。综上，工商银行高新支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1700元，由上诉人中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行负担。本判决为终审判决。审判长  孙海波审判员  张 蕾审判员  关 晶二〇一九年十一月二十日书记员  李正阳