文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初11404号原告：殷建龙，男，汉族，1965年12月28日出生，居民身份证号码******************，住南京市。委托诉讼代理人：陈诚，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：周倩茹，国浩律师（南京）事务所实习律师。被告：朱日昇，男，汉族，1970年11月30日出生，居民身份证号码******************，住南京市。原告殷建龙诉被告朱日昇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告殷建龙及其委托诉讼代理人陈诚、周倩茹、被告朱日昇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷建龙向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告签订的《租赁合同》，被告向原告返还位于南京市；二、判令被告向原告支付违约金155000元；三、判令被告按照每日424元的租金标准向原告支付自2019年8月1日起至实际交房之日止期间的占有使用费；四、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年12月15日，原、被告签订租赁合同，被告承租原告位于南京市（以下简称案涉房屋），租期自2018年2月1日至2026年1月31日，租金为每年155000元，付款方式为每半年支付一次，提前一个月支付。同时合同约定如一方违约，必须赔偿另一方违约金155000元。根据合同约定，被告应于2019年7月1日前支付2019年下半年租金。但经原告催要，被告拒不支付下半年房屋租金，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。同时，截止起诉之日，被告仍然占据案涉租赁房屋，应当承担房屋占有使用费。现原告起诉至法院，请求依法判决。被告朱日昇辩称：1、被告将尚未领取产权证的案涉房屋出租给原告，形成的租赁合同应为无效合同。2、原告应向被告出具房屋租赁发票，因为案涉房屋没有领取产权证，所以无法开具发票，导致房租无法作为被告经营企业的成本入账，造成被告所经营的企业无法经营。3、被告发现承租的房屋达不到合同上约定的130平方米，在房屋退租时向原告提出，但原告不予理会。4、在征得原告同意的情况下，被告将案涉房屋转租给了案外人王成江，此后，由王成江向原告支付房租，故案涉房屋的欠付租金、交还房屋等事项与被告无关，原告应向王成江主张。5、据被告了解，王成江向原告缴纳房租至2019年7月31日，并已在此时间将房屋交还给了原告，只有一台空调遗留在房屋内，但告知了原告，一旦找到新的承租人，就会立刻清空遗留在案涉房屋内的部分物品。6、合同约定的租期长达8年，但因案涉房屋内店铺的经营状况很不理想，继续营业将进一步扩大损失，所以被告已提前通知原告将于2019年7月31日退租，但原告态度强硬，声称要么就交下半年房租，要么就要支付155000元违约金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2005年7月29日，殷建龙、庞玉萍、殷茜倩与南京航空瑞华置业有限公司签订《花香季雨园商品房买卖契约》，购买了位于南京市，房屋建筑面积为398.07平方米。房屋交付后至今未领取产权证，现该房屋门牌号为南京市。2017年12月15日，原告殷建龙（甲方）与被告朱日昇（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将南京市，租赁期限自2018年2月1日起至2026年1月31日止，年租金155000元，租金按提前一个月，每半年支付一次。乙方在退房时必须保证房屋内部的完整性并结算完水、电等费用。若乙方无违约行为，甲方不计息全额退还租赁押金20000元给乙方。以上条款如一方违约，必须赔偿另一方违约金155000元等。合同签订后，殷建龙即将房屋交付给朱日昇使用。2018年3月20日，殷建龙在一份《转租证明》下方书写“同意转租”并签名后将该证明交由朱日昇。该证明内容为：现有南京市。朱日昇称此后其将房屋转租给王成江，但又称未与王成江订立租赁合同，并主张案涉房屋的租赁关系自此在王成江与殷建龙之间建立。殷建龙对朱日昇关于案涉房屋转租给王成江的说法不认可，殷建龙称案涉房屋并未转租，其应朱日昇要求出具同意转租的证明，系因朱日昇称要领取烟草证，必须以王成江的名义办理，实际上房屋一直由朱日昇经营，房租也由朱日昇支付，自己从未与王成江有过联系。庭审中，原、被告一致认可案涉房屋租金已支付至2019年7月31日。在每次收取租金、水电费后，殷建龙均向朱日昇开具交款人为瑞百联超市的收据，朱日昇称瑞百联超市为其最初经营的超市，后转租后改为“羊奶传奇”（招牌名）。对于被告朱日昇辩称已于2019年7月31日交还房屋一事，原告殷建龙认可于2019年8月底收到店铺内工作人员交还的一把案涉房屋钥匙，亦认可曾开门查验过房屋内尚遗留有一台空调、吧台以及墙面上的柜子，但认为房屋既未完全清空，钥匙也未全部归还，不能认定为房屋已交接。为证明朱日昇所述2019年7月31日已退租退房并非事实，殷建龙提交了其于2019年8月5日晚上拍摄的案涉房屋内店铺亮灯、仍在营业的照片。朱日昇对该照片的真实性不持异议，但辩称已在此前将房屋钥匙交给了殷建龙，当天并非营业，只是在整理房内物品以及搬家。以上事实，有《花香季雨园商品房买卖契约》、《租赁合同》、《转租证明》、收据、照片以及双方当事人的陈述等为证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告之间订立的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。被告朱日昇辩称房屋未领取产权证，故租赁合同无效的观点，并无法律依据。被告朱日昇关于房屋因未领取产权证致使无法向其开具租金发票的辩称，既未见合同依据，也与合同履行过程中，原告殷建龙向其开具收据的实际情况不符。朱日昇又辩称案涉房屋的面积不足合同约定的130平米，未有证据证明，且朱日昇在承租使用案涉房屋一年多的时间里并未对此提出异议，可见其相关辩称并无事实依据。被告朱日昇的上述辩称，均缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告朱日昇提出的案涉房屋已转租的辩称意见。本院认为，被告朱日昇虽辩称房屋已转租给案外人王成江，但又自认与王成江之间未签订过房屋租赁合同，与常理不符，结合原告殷建龙陈述的出具同意转租证明系配合朱日昇办理烟草证，以及案涉房屋租金一直由朱日昇交纳，可以认定朱日昇并未将案涉房屋转租给王成江。再者，即使朱日昇确将房屋转租给他人，其与殷建龙之间的房屋租赁关系也并不因此发生变化，朱日昇所谓转租后即由次承租人与殷建龙之间建立租赁合同关系的说法，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。在《租赁合同》明确约定租期为8年的情况下，朱日昇以案涉房屋内经营店铺的经营状况不佳为由，提出于2019年7月31日退租，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。因朱日昇提前告知殷建龙将于2019年7月31日退租，且殷建龙自认于2019年8月底收到案涉房屋的一把钥匙，查看过房屋内的状况，再结合案涉房屋内仅遗留有少量物品的事实，可以认定在殷建龙收到房屋钥匙的时候，案涉房屋已返还给殷建龙。故殷建龙要求返还房屋的诉请，与事实不符，本院不予支持。朱日昇虽辩称于2019年7月31日退租，但殷建龙拍摄于2019年8月5日晚间的照片可见店铺仍有人经营或使用，加之朱日昇作为承租人，在租期届满前向出租人返还房屋，应承担房屋交接的证明义务，未能证明的，承担相应不利的法律后果。故在房屋交接的日期上，法庭采信原告殷建龙的陈述，为计算方便，以2019年8月31日作为案涉房屋的交接时间。朱日昇应向殷建龙支付2019年8月房租12916.67元。在此之后，殷建龙已恢复对房屋的控制，可以自行使用或另行出租，因殷建龙未及时出租案涉房屋所造成的损失，应视为殷建龙在朱日昇违约后扩大的损失，由殷建龙自行承担。因案涉房屋已于2019年8月31日交还给殷建龙，殷建龙与朱日昇所签订的案涉房屋租赁合同实际于2019年8月31日已解除。关于朱日昇的违约责任问题。根据合同约定，违约方需向守约方支付违约金155000元（一年租金）。根据合同法规定，约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以申请人民法院予以调整。庭审中，经法庭释明，朱日昇以违约金过高为由提出调整申请。对此，本院认为，违约责任应与守约方的实际损失相当，在被告朱日昇违约导致租赁合同提前解除的情况下，原告殷建龙需要承担案涉房屋在寻找新的承租人期间的空置损失，考虑到案涉房屋的商用性质以及本市的租赁市场情况，本院酌定支持被告朱日昇向原告殷建龙支付两个月房租即25833.33元作为违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、原告殷建龙与被告朱日昇于2017年12月15日签订的《租赁合同》已于2019年8月31日解除；二、被告朱日昇于本判决生效之日起十日内给付原告殷建龙租金12916.67元；三、被告朱日昇于本判决生效之日起十日内给付原告殷建龙违约金25833.33元；四、驳回原告殷建龙的其他诉讼请求。如果被告朱日昇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3550元，减半收取1775元，由被告朱日昇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  刘春晓二〇一九年十一月十二日书记员  张智玉