陕西省靖边县人民法院民事判决书                        (2019)陕0824民初4159号 原告：靖边县XX园XX小区业主管理委员会，住址：靖边县。负责人：宋怀杰，男，任业主委员会主任。委托诉讼代理人：颜世雄，男，陕西驼城律师事务所律师。被告：靖边县好家物业管理有限责任公司，住所地：陕西省榆林市靖边县龙山路气象局隔壁。法定代表人：郝泽成，男，任公司经理。委托诉讼代理人：朱晓飞，男，陕西辅衡律师事务所律师。    原告靖边县XX园XX小区业主管理委员会与被告靖边县好家物业管理有限责任公司合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告靖边县XX园XX小区业主管理委员会负责人宋怀杰、委托诉讼代理人颜世雄与被告靖边县好家物业管理有限责任公司委托诉讼代理人朱晓飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告靖边县XX园XX小区业主管理委员会向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告小区即靖边县XX小区与被告之间的物业服务合同，责令被告尽快与原告办理交接手续后离场；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告所在靖边县XX小区的开发商与被告靖边县好家物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，其后合同权利与义务由原告小区内全体业主继受。后由于被告物业公司的管理和服务达不到合同要求，甚至对小区业主的生活造成了极大的阻碍和损害，现原告小区全体业主要求解除与被告的物业服务合同，理由如下：1、被告非法阻拦原告小区内的改电工程。2018年12月开始，国家电网改造工程要求电表入户，一户一表，住户可以直接在网站或手机app上购买使用电力，但被告为了方便收取物业费对业主买电、买水进行控制，阻挠电网改造，被告多次给电力局打电话阻止对原告小区的电网改造，甚至在电力局工作人员到达小区的情况下，仍对改造进行阻挡，导致原告小区至今尚未完成改电工作。2、被告非法向业主加价售电。经靖边县物价局、靖边县电力局出具靖价发（2018）28号文件确定，居民用电应为0.49元/千瓦时，但被告向原告小区全体业主卖电的价格均为0.66元/千瓦时，被告称电价高是因为有公摊费用在内，但该说法违反上述文件中分摊费用标准要在规定电价外单独列示，单独收取的规定。3、被告完全未履行合同义务，未对小区内的环境、卫生、设备设施进行处理、打扫及养护。自被告进驻原告小区后，被告一直未履行合同义务对小区内的环境、卫生、设备设施进行处理、打扫及养护，导致小区内卫生脏乱差、环境恶劣，设施设备损坏后无人管理，给小区内住户的安全带来了极大的隐患。综上，原告请求依法支持其诉讼请求。被告靖边县好家物业管理有限责任公司辩称，一、原告不具备合法的诉讼主体资格。1、根据《陕西省物业管理条例》第二章的规定，小区业主大会的召开及业主委员会的产生须按照如下程序进行：（1）书面形式告知物业管理行政主管部门和街道办、乡政府；（2）成立业主大会筹备组并在物业管理区域内公告；（3）业主大会筹备组按照规定制定规则、选举办法、提出业主委员会候选人名单等，并告知业主；（4）召开业主大会，选举产生业主委员会，报物业管理行政主管部门和街道办、乡政府备案。故一个小区业主大会和业主委员会的成立须严格按照上述条例执行，而靖边县XX园XX小区从未召开过业主大会，本案原告的产生也完全未按照该条例进行，成立程序严重不合法，不能代表广大业主的意愿和根本利益，为非法的业主委员会，不具备合法的诉讼主体资格。2、被告与原告从未签订过任何物业管理服务合同，被告与靖边县XX园XX小区的物业管理是基于被告与开发商签订的物业管理服务合同，合同尚在履行期内，原告并非合同当事人，基于合同的相对性，其没有资格主张解除被告同开发商签订的合同，诉讼主体不适格。二、原告在起诉状中对被告的指责不符合客观事实。1、关于原告诉称被告非法阻拦原告小区内的改电工程，事实是被告从未阻拦过小区的改电工程，因为之前的电费中包含了业主应承担的公摊部分的电费，故被告提出应协调好改电之后公摊部分的费用如何收取，但原告对此不予回应，被告也没有义务配合。2、关于原告诉称被告非法向业主加价售电的说法亦不能成立，根据被告与开发商签订的物业管理服务合同第七条第四款的约定，电费按照0.66元计算包含了室内家户用电和室外公摊用电，并不存在乱收费或高价售电的情形。3、关于原告诉称被告完全未履行合同义务，未对小区内的环境、卫生、设备设施进行处理、打扫及养护的说法也不属实，被告公司成立以来，有完备的管理规范，为小区业主提供服务，卫生、环评及安保等都受到业主的一致好评。综上，应驳回原告的诉讼请求。原告靖边县XX园XX小区业主管理委员会围绕诉讼请求依法提交了证据：1、靖边县住房和城乡建设局业主委员会备案回执一份、靖边县张家畔人民政府靖张政发【2019】56号文件一份、情况说明一份；2、靖边县物价局靖边县电力局靖价发【2018】28号文件一份、靖边县物价局关于严格执行国家转供电环节收费政策提醒告诫书一份、电费发票5支、照片7张、光盘一张；3、教育局XX小区业主大会决议一份、照片5张、物业服务终止函一份；4、业主管理委员会筹备及成立的相关材料、业主名册。被告靖边县好家物业管理有限责任公司依法提交了证据：1、营业执照及资质证书；2、《陕西省物业管理条例》；3、《物业管理服务合同》三份；4、部分业主近四年购电发票；5、被告的物业管理规范六份。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告所举第1组中情况说明不认可，对其他证据真实性无异议，对证明目的有异议；对第2组证据中电费发票5支、光盘一张真实性无异议，对证明目的有异议，对其他证据均不认可；对第3、4组证据均不认可。原告对被告所举第1组证据无异议；对第2、3组证据真实性无异议，对证明目的不认可；对第4、5组证据真实性和证明目的均不认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告所举第1组证据，该组证据来源和形式符合法律规定，被告对证明目的不认可，但未提出足以反驳的相反证据，故对被告的质证意见不予采信，对该组证据，本院予以认定；对原告所举2、3组证据真实性予以认定，对证明目的不予认定；对第4组证据中业主管理委员会筹备及成立的相关材料予以认定，业主名册未附房屋权属登记证书等其他证据，不足以认定业主名册记载人员为小区业主，故对业主名册，本院不予认定。对被告所举2、3、4、5组证据真实性予以认定，对证明目的不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：靖边县XX园XX小区的开发商陕西兴亚集团房地产开发有限责任公司与被告靖边县好家物业管理有限责任公司分别于2014年12月31日、2017年12月31日、2018年12月31日签订物业管理服务合同三份，合同约定由被告向靖边县XX园XX小区业主提供服务，小区业主向被告支付物业费，合同期限至2019年12月31日届满。靖边县XX园XX小区于2019年3月29日经选举成立了业主管理委员会，宋怀杰任主任，李世飞任副主任，委员为马德山、朱峰、樊江。原告认为，1、被告非法阻拦原告小区内的改电工程；2、被告非法向业主加价售电；3、被告完全未履行合同义务，未对小区内的环境、卫生、设备设施进行处理、打扫及养护，现请求依法解除原告小区即靖边县XX园XX小区与被告之间的物业服务合同，并责令被告尽快与原告办理交接手续后离场。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：…（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；…决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”据此，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。确认业主身份应以房屋所有权证记载的房屋所有权人为业主，未进行房屋权属登记的，应以基于买卖、赠与、拆迁补偿等其他途径取得房屋产权的人为业主。本案中，XX园XX小区于2019年6月25日召开业主大会，决议解除XX小区与被告好家物业管理有限责任公司的合同关系，首先，原告向本院提交的业主名册未附房屋权属登记证书或房屋买卖合同等其他证明业主身份的相关证据，本院无法核实业主身份，进而无法确认业主大会决议是否经占总人数过半数的业主同意；其次，原告未向本院提供XX小区建筑物总面积，及参加业主大会业主专有部分面积，从而无法确认专有部分是否超过建筑物总面积半数。综上两点，原告未向本院提交充分证据证明业主大会作出的决议符合《中华人民共和国物权法》第七十六条关于解聘物业服务企业的规定，所以其应当承担不利的法律后果，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告靖边县XX园XX小区业主管理委员会的诉讼请求。案件受理费300元，由原告靖边县XX园XX小区业主管理委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。                                审  判  长  姬登峰                         审  判  员  樊  勃                         代理审判员  李  波                                二〇一九年十一月一日                                书  记  员  张田田