青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终2070号上诉人(原审原告)：刘莉萍，公民身份号码×××，住西宁市。委托诉讼代理人:王磊、哈瑞艳，青海乾润律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：青海海宏房地产有限责任公司,统一社会信用代码91630000710584469A。法定代表人:于志坚,该公司董事长。委托诉讼代理人：葛建浩。上诉人刘莉萍因与被上诉人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，于2019年5月7日向西宁市城北区人民法院提起诉讼，请求判令海宏公司支付逾期交房违约金68319元、逾期办证违约金5712元，判令海宏公司提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》并协助刘莉萍办理不动产权证，由海宏公司承担本案诉讼费。西宁市城北区人民法院于2019年9月11日作出（2019）青0105民初2414号民事判决，刘莉萍不服提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘莉萍上诉请求：依法改判或发回重审本案。事实和理由：一审判决中，关于刘莉萍请求支付逾期交房违约金的事实一审法院查明，2016年5月31日，海宏公司向刘莉萍出具金额为10960.10元的收据，该款项海宏公司未实际支付，由海宏公司作为逾期交房违约金向刘莉萍折抵，故至少在2016年5月31日刘莉萍也同样向海宏公司主张过逾期交房的违约金。一审法院以超过诉讼时效为由驳回刘莉萍的一审诉讼请求，适用法律错误。刘莉萍在一审诉讼过程中向海宏公司主张逾期办证违约金，但一审法院以并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权证为由驳回刘莉萍的一审诉求，属于适用法律错误，且事实不清。因刘莉萍和海宏公司签订的商品房预售合同明确约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内，向房屋登记机构申请办理初始登记，现有证据表明案涉房屋已完成了五方验收，但海宏公司并未在双方约定的时间内向房屋登记机构申请办理初始登记，已经违反了双方合同的约定，故海宏公司应当承担违约责任，因刘莉萍主张的住宅工程用户手册的诉讼请求，一审判决已经支持，故刘莉萍在二审中不再主张。海宏公司辩称，请求二审法院维持一审判决，驳回刘莉萍的上诉请求。一审法院认定事实，刘莉萍与海宏公司于2013年7月24日签订《商品房预售合同》，约定：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号12号楼2单元2121室，预测建筑面积142.1平方米；二、房屋价款：总金额571242元；三、产权登记：出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；四、交付期限：出卖人应当在2014年12月30日前，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；五、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应到书面买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。合同签订后，刘莉萍按约向被告付清了全部房款，被告未能按合同约定期限交付房屋。2015年7月22日，刘莉萍与海宏公司又签订了《银泰九号公馆补充协议》，约定：一、从《商品房预售合同》规定的交房日期到2015年6月30日，海宏公司向刘莉萍按日支付已付总房款万分之一的违约金（违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付）；二、2015年7月1日至交房时间（12号楼确定为2015年10月8日至10月10日），海宏公司向刘莉萍按日支付已付总房款万分之二的违约金；三、根据九呈公馆交房时间安排表约定的时间，如再次发生延期造成新的违约，由海宏公司按日向刘莉萍支付总房款万分之四的违约金（违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付）。补充协议签订后，海宏公司亦未按约定时间交付房屋。2015年10月21日银泰九号公馆12号楼通过了勘察、设计、监理、施工、建设五家单位的工程质量验收，验收结论为：符合设计及施工质量验收规范要求。2016年5月31日海宏公司向刘莉萍出具金额为10960.10元的《收据》，载明收款事由为：契税8568.60元、维修基金2131.56元、有线接口费260元，该款项海宏公司未实际出交，由海宏公司作为逾期交房违约金向刘莉萍折抵。2016年6月6日青海银泰物业管理有限责任公司向刘莉萍开具《收据》三份，载明：1、刘莉萍交垃圾清运费800元；2、刘莉萍交2015年11月1日至2016年4月15日公摊电费55元；3、水费16元。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、海宏公司是否应当承担逾期交房违约金；二、海宏公司是否应当承担逾期办理房屋所有权证的违约金；三、海宏公司是否应当向刘莉萍提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》并协助刘莉萍办理不动产权证。对以上争议焦点，一审法院认定如下：一、关于海宏公司是否应当承担逾期交房违约金的问题。刘莉萍与海宏公司于2013年7月24日签订《商品房预售合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。该合同第八条约定海宏公司应当在2014年12月30日前给刘莉萍交房，因海宏公司未能按照合同约定交付房屋，双方又签订《银泰九号公馆补充协议》对案涉商品房的交付和逾期交房违约金重新作了约定，故逾期交房违约金的计算及诉讼时效起算，均应以该补充协议的约定为准。双方在补充协议中约定“违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付”，本案逾期交房违约金诉讼时效的起算应以补充协议约定的“交房时”起算，当案涉房屋符合双方约定的交付条件时，开发商有及时将案涉房屋交付买受人的义务，同时买受人也有积极接受房产的义务。案涉12号楼已在2015年10月21日完成五方验收，符合《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”规定，可以交付商品房买受人，且双方在《商品房预售合同》第八条中约定以“该商品房经验收合格”为交付条件，区别于“该商品房经综合验收合格”，本案中12号楼于2015年10月21日经施工单位、设计单位、地勘单位、监理单位、建设单位验收合格完成了工程质量竣工验收，已达到双方约定的交付条件。海宏公司以刊登公告的方式通知业主交房，公告通知为合法的通知方式，故双方交接应当适用双方签订的《商品房预售合同》第十一条第二款“在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”的约定，海宏公司通知的12号楼交房之日为2015年11月27日至12月1日，自2015年12月1日起算60日至2016年2月29日，买受人应在2015年12月1日至2016年2月29日收房，最迟也应于2016年2月29日接受房屋，2016年2月29日亦是案涉逾期交房违约金诉讼时效的起算时间,诉讼时效保护三年至2019年2月29日。刘莉萍于2019年5月15日向本院起诉已超过诉讼时效，不受法律保护。海宏公司关于刘莉萍起诉已超过诉讼时效，请求驳回刘莉萍诉讼请求的抗辩，一审法院予以支持。刘莉萍请求判令海宏公司支付逾期交房违约金68319元的诉讼请求，不予支持。二、关于海宏公司是否应当承担逾期办理房屋所有权证的违约金问题。按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该合同仅约定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定被告公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此，鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间未约定，刘莉萍主张海宏公司承担逾期办理房屋所有权证的违约金5712元的诉讼请求，无合同依据，一审法院不予支持。三、关于海宏公司是否应当向刘莉萍提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》并协助刘莉萍办理不动产权证问题。现由于建设工程主管部门对上述《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》进行了三证合一，统称为《住宅工程用户手册》，已经办理，刘莉萍可以领取。关于刘莉萍要求海宏公司提供《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》并协助刘莉萍办理不动产权证的诉求，不属于合同约定的交接条件，不予支持。遂判决：一、海宏公司于本判决生效后十日内提供给刘莉萍《住宅工程用户手册》;二、驳回刘莉萍的其他诉讼请求。本案二审期间，双方当事人对一审查明的基本事实经过无异议，本院对双方均无异议的事实予以确认。本院认为，关于刘莉萍对逾期交房违约金的主张是否已超过诉讼时效期间及违约金如何认定的问题。海宏公司公告通知12号楼交房时间为2015年11月27日至12月1日，自2015年12月1日起算60日至2016年1月30日，最迟应于2016年1月30日接受房屋，2016年1月30日亦是案涉逾期交房违约金诉讼时效的起算时间,诉讼时效保护三年至2019年1月30日。刘莉萍虽于2019年5月7日向法院提起诉讼，因海宏公司在2016年5月31日将其应支付的逾期交房违约金用于抵扣刘莉萍需交纳的契税等10960.1元。海宏公司用逾期交房违约金抵扣刘莉萍契税等的情形，能够证明刘莉萍向海宏公司主张了逾期交房违约金，海宏公司亦同意支付逾期交房违约金，支付的方式就是抵扣了刘莉萍需承担的契税等。在此情形下，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，从2016年5月31日起至刘莉萍起诉日2019年5月7日，三年的诉讼时效期间并未届满，刘莉萍对逾期交房违约金的主张并未超过诉讼时效期间，对其民事权利应予保护。因海宏公司未能按《商品房预售合同》和《补充协议》交付房屋，因此应承担逾期交房违约金。按照《商品房预售合同》和《补充协议》对逾期交房违约金的约定，本案中逾期交房违约金应当分段计算。第一段自《商品房预售合同》第八条约定的交房时间2014年12月30日起算，计算至双方签订的《补充协议》约定的时间2015年6月30日，以总房款万分之一的标准计算，应为571242元×1/10000×183天=10453.7元。第二段自《补充协议》约定的时间2015年7月1日起算至《补充协议》约定的交房时间2015年10月10日，以总房款万分之二的标准计算，应为571242元×2/10000×102天=11653.3元。第三段自再次延期的时间2015年10月11日计算至12号楼公告交房日即2015年11月27日，以总房款万分之四的标准计算，应为571242元×4/10000×47天=10739.3元。以上共计32846.3元，海宏公司应当向刘莉萍支付逾期交房违约金32846.3元。刘莉萍要求海宏公司支付逾期交房违约金的部分上诉理由成立，本院予以支持。关于海宏公司应否承担刘莉萍未取得房屋权属证书的违约金的问题。按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该合同仅约定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，刘莉萍主张未取得房屋权属证书的违约金没有合同依据，本院不予支持。综上，刘莉萍的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初2414号民事判决；二、青海海宏房地产有限责任公司于判决生效后十五日内给付刘莉萍逾期交房违约金32846.3元；三、驳回刘莉萍的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费826元，由刘莉萍负担463元，由青海海宏房地产有限责任公司负担363元；二审案件受理费1652元，由刘莉萍负担925元，由青海海宏房地产有限责任公司负担727元。本判决为终审判决。审判长 靳 玲审判员 李宏宁审判员 王 鹏 二○一九年十一月二十五日书记员 王芳盛孙晓艺附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。