广东省韶关市武江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0203执异45号 异议人（利害关系人）：钟才乐，男，汉族，1975年5月5日出生，住广东省乐昌市。 申请执行人：陈华凤，女，1975年6月14日出生，汉族，住韶关市武江区。 被执行人：李鸿业，男，1990年10月19日出生，汉族，住韶关市武江区。 被执行人：叶瑞芬，女，1990年12月20日出生，汉族，住韶关市武江区。 本院在执行申请执行人陈华凤与被执行人李鸿业、叶瑞芬民间借贷纠纷一案中，异议人钟才乐于2019年11月1日对在本院司法拍卖网络平台上竞得的房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人钟才乐称，异议人通过网上竞得武江法院公告拍卖的保利中兴花园1幢1801房后，在韶关市不动产登记中心查询，发现该房屋查封等情况与拍卖公告内容有较大出入，现提出执行异议，申请暂缓执行（2019）粤0203执恢140号之一执行裁定书的拍卖款。理由为：一、武江法院违法拍卖了属于保利韶关公司的房屋。异议人竞得的保利中兴花园1幢1801房，房屋的权属人并非被执行人李鸿业、叶瑞芬，而是保利韶关公司。2018年5月3日保利韶关公司在进行权属登记后，并未发生过产权变更或转让，李鸿业、叶瑞芬只是在韶关市不动产登记中心办理了购房预告登记，而并非商品房登记。之后也没有按照规定的期限进行不动产权属转移登记。预告登记已失效，李鸿业、叶瑞芬并未取得该房屋产权，权属仍归保利韶关公司。二、拍卖公告存在虚假陈述的情形。拍卖公告中标有房产证号00××21，而异议人在成交后到有关部门查询却答复该号码只是预告登记证号，异议人根据拍卖公告的房产证号及房产证原件不详的介绍说明等内容，误以为保利中兴花园1幢1801房被执行人已办有房产证，而实际上并没有办理过，故拍卖公告公示的房产证号就是子虚乌有，从而导致异议人错误估值进行竞拍，而竞拍成交的房屋为预查封，并非正式查封，这也与拍卖公告的查封情况不符；三、拍卖违反了标的物依法告知及现状拍卖的约定。拍卖公告未按规定依法告知拍卖标的物的执行依据、评估报告、财产权属、产权转移可能产生的税费及承担方式等内容。标的物的现状包含了空调、抽油烟机、煤气炉等实物，公告图片中也显示有空调，但在拍卖成交后，却称不包含空调。四、买受人不应承担转让过户登记的二次税、费。拍卖公告虽然明确办理转让登记手续中税、费由买受人承担的提示，但公告中因标记有房产证号且注有原件不详的说明，未如实告知拍卖财产权属和产权转移可能产生的二次税、费，造成买受人拍卖时误以为拍卖房屋权属已办理至李鸿业、叶瑞芬名下，买受人本次拍卖过户产生的税、费负担应不包含保利韶关公司产权转移至李鸿业、叶瑞芬之间一手交易过户的税费，况且保利韶关公司与李鸿业、叶瑞芬之间签订的《商品房买卖合同》，明确约定一手房办证的税费由李鸿业、叶瑞芬承担。故本次拍卖成交后该部分的税、费依法应当从拍卖款中扣除，异议人只承担从李鸿业、叶瑞芬过户登记到异议人名下产生的税、费，不是本次转让登记的一手房交易税费（包含但不限于契税和物业维修基金等），依法不应当由异议人承担。 本院查明，本院在执行申请执行人陈华凤与被执行人李鸿业、叶瑞芬借款合同纠纷一案中，因李鸿业、叶瑞芬未按执行通知履行（2018）粤0203民初19号民事判决确定的还款义务，陈华凤申请拍卖本院在财产保全中轮候预查封的李鸿业、叶瑞芬于2015年5月向保利韶关房地产有限公司购买的位于韶关市武江区××花园××房。为确定拍卖保留价，本院委托韶关市武江区税务局对拟拍卖房屋进行计税估价，所估价值为757473.09元。2019年7月18日，本院作出（2019）粤0203执恢140号执行裁定书，裁定拍卖韶关市武江区××花园××房，并通过本院在阿里巴巴司法拍卖网络平台发布《拍卖公告》及《拍卖须知》，公告的拍卖标的物为“韶关市武江区××花园××房，建筑面积115.17平方米，房屋用途为住宅用地，房产证号00××21。”拍卖公告中明确“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费均由买受人承担，未明确缴费义务的费用也由买受人承担。本次拍卖成交价不含拍卖标的所拖欠的水电费、天然气、电视网络、物业管理等一切费用，拍卖人不负责缴清上述费用，竞买人如代缴上述欠费后，可依法律规定向应缴纳人追偿。具体税费的承担主体以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，尤其是增值税部份。”“因拍卖财产现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用及风险自行承担，拍卖人不作任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。”并作出特别提醒“标的物以实物现状为准，本院不承担本标的的瑕疵保证。有意者亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，责任自负。”公告并附五张标的房屋内观照片，照片内显示房屋内有空调、抽油烟机、煤气炉等，《拍卖须知》除告知拍卖事宜及重申拍卖公告中提醒的内容外，并明示“拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。”在《标的物情况说明表》中注明房产证号00××21，产权证原件不祥，本院首封、有抵押等。2019年8月27日，异议人钟才乐在竞买前未按前述公告内容自行到相关职能部门咨询确认拍卖标物有关情况及过户税、费缴纳的情况下，在本院司法拍卖网络平台上公开竞价中以695000元的最高价竞得该房，买受人支付全部成交款后，本院于2019年9月6日作出（2019）粤0203执恢140号之一执行裁定，将竞得的房屋移交给钟才乐，并解除了本案及李鸿业、叶瑞芬在本院涉其他债务案件对该房屋的预查封，以便钟才乐自行办理房屋产权登记。但钟才乐在办理房屋转移登记手续过程中，感觉到自己所拍房屋权属仍为开发商保利韶关公司，与拍卖公告的信息不符等，认为拍卖程序存在违法、公告存在失实，应撤销拍卖及赔偿买受人的损失。2019年11月1日向本院提起执行异议，申请暂缓执行（2019）粤0203执恢140号之一执行裁定书的拍卖款。 另查明，2015年5月，被执行人李鸿业、叶瑞芬与保利韶关公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由李鸿业、叶瑞芬向保利韶关公司购买其开发的保利中兴花园1幢1801房。之后，李鸿业、叶瑞芬除按合同支付保利韶关公司首期款外，其余房款则通过向中国邮政储蓄银行股份有限公司韶关市分行以按揭贷款的形式支付，双方并在韶关市房地产登记中心办理了预购商品房预告登记及预售商品房抵押权预告登记，预告登记证号为00××21。2017年9月1日，李鸿业、叶瑞芬因涉其他债务案件，所购房屋被本院预查封。2017年12月5日，因本案被本院轮候预查封。现该房屋登记的权利人为购房人李鸿业、叶瑞芬二人共有，房屋除已办理了预购商品房预告登记、预售商品房抵押权预告登记外，李鸿业、叶瑞芬从保利韶关公司购房后并未办理其名下的《不动产权证书》。拍卖公告、拍卖须知、网拍标的物情况说明表中注明的房产证号00××21实为商品房预告登记证号。 本院认为，本案争议的焦点为本院是否有权执行仍未办理产权登记至被执行人名下的商品房、异议人本次竞拍房屋成交的司法拍卖是否应当撤销以及异议人是否应承担二次过户税费的问题。首先，根据民事执行法律规定，对于被执行人与开发商已签订购房合同，并办理了预告登记的房屋，在完成商品房产权转移登记之前，人民法院可以将其作为执行标的物依法进行拍卖，买受人可凭拍卖裁定和协助执行通知书办理产权转移登记。本案中，被执行人李鸿业、叶瑞芬与保利韶关公司签订购买了保利中兴花园1幢1801房商品房买卖合同后，李鸿业、叶瑞芬按合同约定付清了购房款，并在韶关市不动产登记中心办理了商品房预告登记及预售商品房抵押权预告登记，本院根据陈华凤的申请，对其购买的尚未取得产权证书的商品房作为执行标的进行预查封，并经有关税务部门估价确定拍卖保留价后，本院在司法拍卖网络平台上依法公开拍卖并无不当。其次，本次司法拍卖网络平台上公布的拍卖公告、拍卖须知、标的物介绍中确实出现了拍卖标的“预告登记证号00××21”误写为“房产证号00××21”；对产权证有无原件及原件在何处列为“不祥”；对展示房屋内照片出现了不含本次拍卖的空调；对标的物的权属、评估报告、过户可能产生的税费等介绍过于简单，这些信息可能造成买受人在竞拍中产生误判。虽然拍卖公告也列作出了出卖人不承担本标的瑕疵保证及二次过户风险等特别提醒，但以上公示的信息并不对房屋本身价值造成实际影响，不属于房屋外观、质量等瑕疵保证范畴，应认定为公告信息内容失误，但尚未达到《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一款“由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外”规定的公告内容严重失实，购买目的无法实现，人民法院应当支持异议人请求撤销拍卖的情形，本次拍卖仍可通过适当调整税费负担以维持已确定的拍卖效力。因此，异议人提出撤销拍卖的请求依据不足，本院不予支持。对异议人是否应承担二次过户税费的问题，如前所述，由于拍卖公告对拍卖标的房产证号表述有误，且没有按网拍规定明确公示说明标的物权属以及需二次产权登记转户的税费负担等实际情况，买受人除应承担李鸿业、叶瑞芬产权过户至其名下的税费外，还要承担从开发商产权转移登记至李鸿业、叶瑞芬名下产生的首次税费显失公正。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”的规定，该部份首次登记的税费按规定如确属李鸿业、叶瑞芬承担的，在钟才乐垫付后，可申请从拍卖标的款中扣取。但对李鸿业、叶瑞芬过户登记至钟才乐名下产生的税费，仍应按拍卖公告由买受人承担。对于空调是否属本次拍卖财产范围，因其不在拍卖房屋评估价内，且拍卖成交后异议人与被执行人已就空调折价款达成了一致意见，可按双方达成的意见执行。至于异议人提出违法拍卖赔偿的问题，不属本案执行异议审查范围，异议人可另循其他法律途径解决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十一条、第十二条、第十七条第（三）项的规定，裁定如下： 异议人钟才乐在2019年8月27日竞买确认成交的韶关市武江区百旺路16号保利中兴花园1幢1801房，钟才乐就该房屋到有关财产管理机构办理相关产权过户登记中垫付的从保利韶关公司产权登记至李鸿业、叶瑞芬名下所产生的首次税费，从本次拍卖标的款中扣取。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向韶关市中级人民法院申请复议。 审判长  吕韶杰 审判员  邱华英 审判员  谢祥军 二〇一九年十一月十三日 书记员  黄佳鹏