江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)苏02民终4811号上诉人（原审被告）：无锡世界贸易中心有限公司，住所地江苏省无锡市太湖东大道**。法定代表人：李焱然，该公司总经理。被上诉人（原审原告）:金辉辉，男，1982年11月9日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：张晓艳，女，1982年2月14日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：邵佳一(受金辉辉、张晓艳的共同委托)，北京市隆安(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘撰(受金辉辉、张晓艳的共同委托)，汇业(南京)律师事务所律师。原审被告：渤海国际信托股份有限公司，，住所地河北省石家庄市新石中路******法定代表人：郑宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：严凤旺，北京炜衡（上海）律师事务所律师。上诉人无锡世界贸易中心有限公司（以下简称世贸公司）因与被上诉人金辉辉、张晓艳，原审被告渤海国际信托股份有限公司（以下简称渤海信托公司）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初5519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。世贸公司上诉请求：撤销(2018)苏0213民初5519号民事判决，依法改判或发回重审。理由：一、一审法院对《无锡世界贸易中心房产认购书》的效力认定有误。首先，根据一审法院(2018)苏0213民初7309号民事判决中查实认定“签字人员孙肖肖明确其所属代理公司”，故认购书中“甲方经办人签字”处的孙肖肖并不是上诉人的工作人员。其次，认购书中“甲方签章”处的袁丽萍既不是上诉人的高管，也没有得到上诉人的任何有权部门的书面授权委托。袁丽萍仅是上诉人的前股东，和上诉人根本没有任何关联。因此，在上诉人既没有盖章确认又没有事后追认的情况下，该认购书应属无效。二、退一步来讲，即使认定该认购书有效，但一审法院进而对“所谓的正式签约就是指网签房屋买卖合同”的认定没有事实和法律依据。首先，该认购书不符合适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法问题的解释》第5条之规定条件。虽然该认购书中就认购单元、认购面积、认购单价、认购总价及付款方式等基本信息进行了初步约定，但该认购书没有约定剩余贷款购房款的支付时间、交付使用时间及日期、面积差异的处理方式、配套设施、办理产权登记有关事宜、违约责任等《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当具有的主要内容。其次，判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示。案涉认购书中“约定”部分第3条明确约定了“。②赴世贸中心售楼中心(地址：太湖东(地址：太湖东大道**商品房买卖合同》…”可见，双方虽然约定了购房的初步信息，但仍一致认为在具体条款问题上需要日后进一步磋商，双方这一意思表示是明确的，而且在该认购书的“约定”部分第12条【“甲乙双方在签定正式预售合同时，乙方须将认购书交给甲方，认购金可直接转为首付款。”】也进一步明确在将来订立正式预售合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。这也完全符合《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》第20条“如何认定商品房买卖合同本约”中关于“当事人另有约定的除外”的但约规定。因此，双方已明确约定了后续签订《商品房买卖合同》及正式预售合同的内容，故即使经法庭经审理后认定该认购书有效，该认购书也仅仅是双方签订商品房买卖合同的预约合同。但一审法院仅依据查明该院已生效(2018)苏0213民初3068号的判决内容，而无视上诉人当庭提交最高院(2013)民提字第90号公告判例的判决精神，故一审法院对“所谓的正式签约就是指网签房屋买卖合同”的认定没有事实和法律依据。三、上诉人不存在“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的行为，一审法院要求上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任没有事实和法律依据。首先，双方在认购书“约定”部分第8项明确约定“乙方确认，在签订本认购书时，已经充分了解所认购房屋的详细情况，并确认无异议。”该条所称的房屋详细情况，当然应当包含房屋的面积、坐落、所有权、在建工程抵押等全部情况。况且，房地产公司将所开发的房产在正式对外出售前先行抵押给债权人也是房地产行业的一种通行惯例。其次，被上诉人系通过恒铭经纪公司向上诉人购房，而恒铭经纪公司作为专业的房地产服务机构，其售房系统均是可以直接查询并了解所代理销售不动产所涉房屋权利的最新状态。且上诉人在和房产销售代理中介合作时，也会告知整个楼盘相关房屋权利及售控状态等全部信息。再次，根据被上诉人在一审中提交的无锡地产市场网查询信息的证据显示，被上诉人随时都可以查询案涉房屋的抵押、出售、查封等权利登记情况，故被上诉人作为大额投资人，在购房过程中明显存在重大过失。因此，上诉人根本不存在隐瞒所售房屋已经抵押事实。更何况，即使法庭最终认定该认购书有效，也仅仅是商品房买卖的预约合同，故被上诉人追究违约责任的损害赔偿，或者解除预约合同后的损害赔偿，均应仅限于信赖利益的损失，而不包括可得利益的损失。因此，一审法院要求上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任没有事实和法律依据。金辉辉、张晓艳辩称：认购书已经具体明确地约定了标的房屋的具体地址、面积、购房款、支付方式、支付时间，以及后期网签的时间，能完全反映买卖双方的真实意思表示。房地产买卖是法律规定的必须采取书面形式的民事法律行为，依据合同法第36条的规定，应当采用书面形式未采用书面形式的，一方履行主要义务，对方接受的，合同成立，上诉人已经收取了其高达80余万元的购房款，因此认购书具备合同主要内容，在本案中就是房屋买卖合同，上诉人也应当承担与房屋买卖合同等同的违约责任。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，抵押期间抵押人已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人，并告知受让人转让物已经抵押的情况。因此，法律已经明确了上诉人有主动明确告知其抵押情况的义务。一审法院认定上诉人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，具有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。渤海信托公司述称，同意世贸公司的上诉意见；渤海信托公司与世贸公司是相互独立的两个法人，一审法院不支持被上诉人提出的要求渤海信托公司承担连带责任的判决正确。金辉辉、张晓艳向一审法院起诉请求：1、解除金辉辉、张晓艳与世贸公司有关无锡市太湖东大道68-10单元1201室房产买卖关系；2、世贸公司返还已收取金辉辉、张晓艳的首付款826647元及利息108456.08元（以年利率13.12%计算至2018年5月19日，并要求按照该利率计算至实际付款之日止），并双倍返还定金40000元；3、世贸公司赔偿损失508074元；4、世贸公司赔偿826647元；5、渤海信托公司就世贸公司应支付给金辉辉、张晓艳的款项承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2017年5月1日，甲方世贸公司经办人孙肖肖、乙方金辉辉、张晓艳签订《无锡世界贸易中心房产认购书》(第一联：财务；第二联：客户；第三联：代理公司；第四联：销售部)，载明：认购面积约120.97平方米，认购单元无锡市太湖东大道68-10单元1201室(实际楼层：12)，认购单价15100元，认购总价1826647元，实付定金4万元，付款方式为按揭贷款，2017年5月20日前支付首付款736647元，按揭款109万元；金辉辉、张晓艳在签订本认购书后于2017年5月20日～2017年7月20日之前与世贸公司签订《商品房买卖合同》；乙方确认：在签订本认购书时，已经充分了解所认购房屋的详细情况，并确认无异议；甲乙双方在签定正式预售合同时，乙方须将认购书交给甲方，认购定金可直接转为首付款。同日，金辉辉、张晓艳向世贸公司转账支付定金4万元，世贸公司出具了《收据》。2017年5月，金辉辉、张晓艳共向恒铭经纪公司转账支付9万元。恒铭经纪公司出具的《收据》上载明，入账日期为2017年5月1日，收款事由为“68-10-1201服务费”。金辉辉、张晓艳还提交《无锡世界贸易中心房产认购书》复印件1份，该复印件内容除与上述认购书相同外，在“认购途径”一栏载有：恒铭介绍接待专员李强，“甲方签章”一栏载有：袁丽萍。金辉辉、张晓艳表示：2017年5月1日，金辉辉、张晓艳到世贸公司售楼处现场签订了认购书，当时接待的孙肖肖让他们签字后给了第一份认购书，后用微信×××格式发送了有袁丽萍签字的第二份认购书。当时销售人员也称袁总，指的就是袁丽萍。金辉辉、张晓艳并提供孙肖肖的名片一张，载明孙肖肖为无锡世界贸易中心（地址：江苏省无（地址：江苏省无锡市太湖东大道**div>2017年5月20日，金辉辉、张晓艳向世贸公司支付购房款696647元，世贸公司出具了《收据》。另查明：涉案房屋存在抵押，抵押权人为渤海信托公司的抵押登记载明“抵押金额290900元，抵押时间为2015年6月8日至2017年3月30日”，抵押权人为平安银行的抵押登记载明“抵押金额85万元，抵押时间为2015年6月12日至2017年12月31日”；涉案房屋还存在查封，查封状态为江苏省高级人民法院首封，查封案件案号为（2017）苏民初48号，期限自2018年1月17日至2020年1月16日。再查明，一审法院作出的、已生效的（2018）苏0213民初3068号陈万顺、李微玲与世贸公司商品房销售合同纠纷民事判决书载明：陈万顺、李微玲与世贸公司之间的认购书虽不是正式的房屋买卖合同，但该认购书明确了房屋的具体情况、房价、房款的支付，特别是认购书中明确了签订后7个工作日内双方正式签约，所谓的正式签约就是指网签房屋买卖合同，所以认购书已经具备了房屋买卖合同的基本要件，该认购书合法有效。世贸公司未及时履行合同义务构成违约，应当承担违约责任。……法院确认世贸公司构成故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，陈万顺、李微玲主张世贸公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的请求符合法律规定，可予支持。还查明：世贸公司工商登记类型为有限责任公司（法人独资），成立日期为2004年5月26日，住所地为无锡市南，住所地为无锡市南长区司。中兴财光华会计师事务所出具的审会字（2018）第215004号审计报告载明的审计意见为：我们审计了渤海信托公司财务报表，包括2017年12月31日的资产负债表、2017年度的利润表、现金流量表、股东权益变动表以及财务报表附注，我们认为后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了渤海信托公司2017年12月31日的财务状况以及2017年度的经营成果和现金流量。江苏中证会计师事务所出具的苏中会审(2017)第399号审计报告载明：我们审计了后附的世贸公司财务报表，包括2016年12月31日的资产负债表、2016年度的利润表、现金流量表和所有者权益变动表以及财务报表附注，我们认为除“三、导致保留意见的事项”段所述事项产生的影响外，贵公司财务报表在重大方面按照《企业会计制度》的规定编制，公允反映了贵公司2016年12月31日的财务状况以及2016年度的经营成果和现金流量表。该报告“三、导致保留意见的事项”记载：1、贵公司长期投资采用成本法核算，其中无锡世贸会展(出资比例90%)、永康世界贸易中心有限公司(出资比例40%)、无锡世贸物业管理有限公司(出资比例25%)、张家港世界贸易中心有限公司(出资比例60%)、无锡世界贸易中心协会(出资比例100%)五家单位的长期投资未采用权益法核算；江苏世贸控股有限公司出资比例不详。2、有关涉税事项，以税务机关的认定为准。无锡新湖会计师事务所出具的锡新会审（2018）第060号审计报告载明：我们审计了世贸公司财务报表，包括2017年12月31日的资产负债表、2017年度的利润表、现金流量表和所有者权益变动表以及财务报表附注，我们认为除“形成保留意见的基础”部分所述事项产生的影响外，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计制度的规定编制，公允反映了贵公司2017年12月31日的财务状况以及2017年度的经营成果和现金流量。该报告“二、形成保留意见的基础”记载的内容与上述江苏中证会计师事务所出具的苏中会审(2017)第399号审计报告“三、导致保留意见的事项”基本一致。一审法院认为，一、金辉辉、张晓艳提交的2份认购书，落款处虽无世贸公司的印章，但有关工作人员签字后，世贸公司依认购书约定收取了金辉辉、张晓艳支付的定金、首付款，应认定世贸公司为认购书的甲方。二、金辉辉、张晓艳与世贸公司之间的认购书虽不是正式的房屋买卖合同，但该认购书明确了房屋的具体情况、房价、房款的支付，特别是认购书中明确了签订后于2017年5月20日至2017年7月20日内双方正式签约，所谓的正式签约就是指网签房屋买卖合同，所以认购书已经具备了房屋买卖合同的基本要件，该认购书合法有效。世贸公司未及时履行合同义务构成违约，构成重大违约。金辉辉、张晓艳要求解除房屋买卖合同，依法应予支持。三、金辉辉、张晓艳表示其已首付购房款4万+696647=736647元+9万=826647元，即4万定金已转化为购房款，世贸公司也提出金辉辉、张晓艳支付696647元当日同时将4万元定金转化为首付款，故4万元定金已不复存在，现金辉辉、张晓艳要求世贸公司双倍返还定金，依法不予支持。四、金辉辉、张晓艳支付给恒铭经纪公司9万元服务费，不应计入已付购房款范围。五、关于标的房屋价格上涨损失，金辉辉、张晓艳仅提供了一张网页资料，上面载明太湖东大道世贸公馆住宅成交均价10700元/㎡，五栋68-10单元，1201建筑面积120.97㎡，三室两厅，参考单价19300元太湖东大道世贸公馆。后经查无锡房地产市场网，太湖东大道世贸公馆楼盘均价16500元/㎡，优惠折扣详询售楼处；价格走势图反映自2017年7月31日价格最高点为1.8万元/㎡，后呈下行态势。金辉辉、张晓艳认购房屋面积120.97㎡，认购单价15100元/㎡，金辉辉、张晓艳提供的证据不足以证明所购房屋存在明显的价格上涨损失，对其主张世贸公司赔偿损失508074元的诉请，不予支持。六、世贸公司提出认购书载明“乙方确认在签订本认购书时，已经充分了解所认购房屋的详细情况，并确认无异议”，故金辉辉、张晓艳已经充分了解认购房屋存在抵押等详细情况。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定“抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况”，本案中，世贸公司并未提供其明确告知房屋已经抵押的证据，对该抗辩不予采纳。七、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第(二)项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，金辉辉、张晓艳要求世贸公司支付利息损失，应予支持，但其主张按年利率13.12%计算，缺乏依据，不予采纳。金辉辉、张晓艳要求世贸公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，依法予以支持。八、依照公司法的规定，一人有限责任公司的股东需对公司债务承担连带责任的前提是该股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产。本案中，渤海信托公司已举证证明世贸公司的财产独立于渤海信托公司自己的财产，故对金辉辉、张晓艳要求渤海信托公司对世贸公司的债务承担连带清偿责任的诉请，依法不予支持。一审法院判决：一、解除世贸公司与金辉辉、张晓艳于2017年5月1日签订的《无锡世界贸易中心房产认购书》。二、世贸公司于判决生效之日起十日内向金辉辉、张晓艳返还购房款736647元，并承担该款利息损失（以736647元为基数，自2017年5月20日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。三、世贸公司判决生效之日起十日内赔偿金辉辉、张晓艳购房款736647元。四、驳回金辉辉、张晓艳的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案双方签订了认购书，且世贸公司已经按认购书约定收受了购房款，因此，无论孙肖肖是否为世贸公司的正式员工、袁丽萍是否为世贸公司的高管，均应当认定其行为构成表见代理。即使双方在认购书中约定，对交付时间、面积差异处理、违约责任等内容需要通过《商品房买卖合同》作进一步明确，但认购书具备房屋坐落、面积、价款等房屋买卖合同主要条款，且世贸公司已经收受购房款，因此一审认定商品房买卖合同关系已经成立，并无不当。按照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款关于“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况”的规定，世贸公司出卖案涉房屋时，应当向金辉辉、张晓艳告知房屋已抵押的情况，以便金辉辉、张晓艳决定是否购买有抵押权负担的房屋，金辉辉、张晓艳作为消费者并没有主动审查房屋是否存在抵押情况的法定义务。世贸公司应当告知而不告知，可以认定其故意隐瞒。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。世贸公司故意隐瞒真实情况，将已抵押的房屋出卖给金辉辉、张晓艳获取房款，而将不能取得房屋的风险转嫁给金辉辉、张晓艳，其主观恶意明显，一审判决其承担已付购房款一倍的赔偿责任，符合法律规定，并无不当，应予维持。综上，世贸公司的上诉理由不能成立，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25279元，由世贸公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚旭斌审判员  王静静审判员  仓 勇二〇一九年十一月二十日书记员  庄茂根