云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4333号上诉人（原审被告）：云南华海房地产开发经营有限公司，住所地：云南省昆明市环城西路**新滇元商厦**。法定代表人：徐杰，董事长。上诉人（原审被告）：云南华海中逸房地产开发有限公司，住所地：云，住所地：云南省昆明市西山区前兴路前卫街道办事处办公大楼****>法定代表人：徐杰，执行董事。二上诉人共同委托诉讼代理人：何佳欣、张筱婷，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨某，男，汉族，2007年12月11日生，户籍住址：,法定代理人：尹广晶，女，汉族，1979年2月23日生，住昆明市官渡区,系杨某的母亲。上诉人云南华海房地产开发经营有限公司（以下简称：华海公司）、云南华海中逸房地产开发有限公司（以下简称：华海中逸公司）因与被上诉人杨某商品房预约合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。华海公司、华海中逸公司上诉请求：一、撤销昆明市西山区人民法院(2018)云0112民初2号《民事判决书》第一项、第二项，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、改判由被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审认定双方签订的《预定购房协议》已经具备商品房买卖合同的性质是认定事实、适用法律错误，《预定购房协议》性质应为预约合同。判断当事人之间订立合同是本约还是预约，应看当事人意思表示，即是否有意将来订立一个新的合同，本案双方《预定购房协议》6.9条的约定反映出双方之间签订该协议建立的是商品房预约合同的法律关系。两上诉人共同出具的《通告》也能证明双方均认同预定协议仅仅是商品房预约合同，因此，双方签订《预定购房协议》的合同目的在于未来签订《商品房购销合同》，而不是完成交房即直接取得房屋所有权；2、《预定购房协议》不具备商品房买卖合同的主要内容，协议中诸多重要条款未明确，属于未决条款，现华海中逸公司已取得《商品房预售许可证明》已通知被上诉人就签订《商品房购销合同》事项进行协商，只因双方未能就交房时间，违约责任达成一致，未能签订《商品房购销合同》。3、《预定购房协议》的性质为预约合同，上诉人与被上诉人尚未签订正式《商品房买卖合同》，上诉人没有交房义务，也就不可能产生逾期交房的违约责任。一审以预约合同为依据判令上诉人承担逾期交房的违约责任是适用法律错误。综上，请求二审支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人杨某答辩表示，不认可上诉人的上诉主张，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨某一审诉讼请求：一、判令被告按照《预定购房协议》确定30111200712115012的单价与原告签订《商品房购销合同》，向原告交付符合国家规范的各项验收合格的房产（房源号为××号）、车位（车位号为1栋-2层C195号）；二、判令被告向原告支付违约金（以482800元为基数，从2014年4月1日起至义务履行完毕之日止，以年利率10%计；暂计至2017年9月30日为168912元）。一审法院认定事实：2012年4月28日，林宗钦与被告华海公司签订省外办字第31号《预定购房协议》约定：林宗钦向被告华海公司预定“东盟新天地项目”的住宅及车位，住宅预定均价为5800元/㎡，车位预定单价为100000元/个；林宗钦预定的住宅约110㎡，车位1个，约定总金额约为638000元；住宅的户型、面积最终以规划部门审批的建设方案为准，预定总额根据获准方案确定的建筑面积计算（预定金额=车位个数×车位单价+住宅建筑面积×预定单价）；林宗钦首期支付预定资金的60%，总金额为482800元；被告华海公司应于2014年3月底前向林宗钦交付符合国家规范的各项验收合格的房产；在被告华海公司取得该项目《商品房预售许可证》并通知林宗钦之日起10日内，林宗钦应当与被告华海公司签订《商品房购销合同》并以现金或银行按揭贷款的方式向被告华海公司支付全部预定资金的剩余部分；林宗钦业已支付的预定资金按本金不计利息全部计入购房款；林宗钦与被告华海公司签订正式《商品房购销合同》时，被告华海公司确定不再对本协议约定的定购房（住宅、车位）单价进行调整，被告华海公司将按照林宗钦实际已支付首期预定资金、逾期交房时间及年利率10%（月利率8.33‰）计算违约责任对林宗钦进行补偿；除不可抗力外，被告华海公司如不能向林宗钦交付房产则构成违约，被告华海公司向林宗钦退还全部业已收取的预定资金外，还应当按照林宗钦业已支付的预定资金总额的20%承担违约责任，该20%为违约金和赔偿金由被告华海公司支付给林宗钦，双方所签的协议或合同继续履行；签订《商品房购销合同》时，林宗钦本人及其法定亲属因故不能定房的，林宗钦拥有一次机会提交书面申请指定一名任意第三人签订《商品房购销合同》，被告华海公司不因此收取任何费用。林宗钦向被告华海公司支付了预购房款382800元和车位款100000元，合计482800元。2015年4月24日被告华海公司和中逸公司共同出具《通告》，载明：“1.签订正式的《商品房购销合同》时公司不再对单价进行调整。2.正式的网签《商品房购销合同》签订时间定于2015年10月30日前完成。3.根据21号地块一期在建项目工程施工的进展情况和工程节点控制计划，该项目定于2016年3月30日前完成交房工作。4.有关逾期交房的处理，公司将按照与大家签订的预定购房协议条款执行，即按照业主实际已支付首期预定资金、逾期交房时间及年利率10%计算违约责任给业主进行补偿，补偿金会在签订《商品房购销合同》时进行冲抵购房款。”2015年5月12日，林宗钦与原告向被告华海公司提交《更名申请》，记载：兹有林宗钦（身份证号：3522271984********）投资被告华海公司“东盟新天地”项目事宜，协议号省外办字第31号，现本人自愿将该项目投资协议（预定购房协议）及未来所获得的房屋更名为原告杨某（身份证号：5301112007********）。2015年5月28日，原告通过电脑随机抽取了预定的房源号、车位号，原告与中逸公司共同确认房源号为××号、车位号为1栋-2层C195号，该房源号、车位号作为签订《商品房购房合同》的房源号及车位号。2016年6月15日，被告中逸公司取得昆明市西山区21号片区（华海新天地）A1-1号地块的《建设用地规划许可证》。2016年11月4日，被告中逸公司取得华海新天地（西山区21号片区城中村改造项目）A1-1号地块的《建设工程规划许可证》。2017年4月18日，被告中逸公司取得昆明市西山区前卫街道办事处拥护社区不动产单元号为530112005006GB00001W00000000的国有建设用地使用权。2017年6月29日，被告中逸公司取得西山区21号片区城中村改造项目A1-1地块的《建筑工程施工许可证》。2017年7月21日，被告中逸公司取得“水语自然苑”项目《商品房预售许可证明》。另查明，尹广晶系原告的母亲，2015年5月12日原告与林宗钦提交《更名申请》时，原告系无民事行为能力人。另，经本院询问，双方共同确认因规划进行了调整，原告选定的车位变更为-2层G129号。经一审法院释明，被告不主张收取原告的剩余房款。庭审中，原告陈述，林宗钦系原告的表舅。被告陈述涉案项目原来叫“东盟新天地”，现在叫“水语自然苑”，开发商是被告中逸公司。另，被告承认其同意合同相对方变更为原告。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。”林宗钦根据《预定购房协议》的约定将该合同的权利义务概括转让给了原告，且被告当庭承认其认可该转让行为，即涉案商品房买卖合同关系的购房人已于2015年5月12日变更为原告杨某。庭审中，被告辩称《预定购房协议》系预约合同，一审法院认为，商品房买卖认购、订购、预订等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事项的初步确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，双方当事人签署的《预订购房协议》约定了购房人、出卖人、房屋面积、质量、价款、履行期限、履行方式、违约责任及争议解决的方法等主要内容，具备合同实际履行的条件，且购房人签约后已支付了约定的购房款，符合上述法律规定对商品房买卖合同的认定标准。加之签约后，双方已完成了选房事宜，购房人购买的房产位置、面积及编号已明确，所选房屋与产权部门登记的房产信息一致。一审法院根据合同约定内容、选房情况及上述法律规定，认定《预定购房协议》已具备商品房买卖合同之性质。故对被告认为该协议系预约合同的答辩意见不予采纳。2017年7月21日，出卖人已取得了商品房预售许可证，故认定具备了商品房买卖合同性质的《预定购房协议》有效。既然《预定购房协议》并非预约合同，已具备本约合同的性质，双方当事人已无必要再签署《商品房购销合同》，故对原告请求签订《商品房购销合同》的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告交付房屋和车位的诉讼请求，《预定购房协议》系双方真实的意思表示,对双方当事人具有约束力，且协议已明确约定了交付时间。另，经一审法院询问，双方共同确认因规划进行了调整，原告选定的车位变更为-2层G129号。双方基于共同意思表示变更部分合同内容，合法有效，故一审法院认定原、被告双方约定的车位号变更为-2层G129号车位。综上，被告应当依据合同约定向原告交付房屋和车位。对于剩余的购房款，因被告明确表示其现不主张支付，被告可另案主张。原告主张违约金的诉讼请求，本案被告违约应当承担违约责任，双方协议中亦有约定，但该约定过高，一审法院酌情支持按原告实际支付的预定资金的20%计算被告应承担的违约责任，即被告应向原告支付违约金96560元。另，被告华海公司、中逸公司共同发出《通告》表示愿意履行合同并承担违约责任，即两被告书面明确作出了共同承担责任的意思表示。故原告要求交付房屋、车位及支付违约金的义务应由被告华海公司、中逸公司共同承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告云南华海房地产开发经营有限公司、云南华海中逸房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告杨某交付华海新天地（“水语自然苑”项目）1-1004号住房及-2层G129号车位；二、被告云南华海房地产开发经营有限公司、云南华海中逸房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告杨某支付违约金人民币96560元；三、驳回原告杨某的其他诉讼请求。二审中双方当事人均未提交新证据，且对于一审法院审理确认的案件事实均无异议，本院对双方无争议的事实依法予以确认。另查明，涉案小区自2019年1月起已陆续向小区业主交房。综合诉辩主张，本案争议焦点为：一、双方签订的《预定购房协议》性质；二、上诉人是否应向被上诉人交付所购房屋及承担违约责任。本院认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”依照该解释规定，本案《预定购房协议》已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容，上诉人华海公司已按协议约定收取了相应购房款，同时，《预定购房协议》还约定了华海公司在2014年3月底前向购房人交付符合国家规范的各项验收合格的房产。此后，经上诉人华海公司同意，购房人由林宗钦更名为被上诉人杨某，林宗钦的合同权利义务已概括转让给了被上诉人。后，上诉人华海中逸公司通知了被上诉人进行选房，双方共同确认了被上诉人购买的房源号及车位号，以上事实具备商品房现实交易的可能，也具备了合同实际的履行条件，因此，《预定购房协议》应当认定为《商品房买卖合同》，该买卖合同合法有效，对上诉人及被上诉人具有约束力。已查明，涉案小区自2019年1月起已陆续向小区业主交房，双方协议约定的交房条件已成就，故上诉人应按双方共同确认的房源号及车位号向被上诉人交付房屋及车位。因上诉人长期未向被上诉人交付符合国家规范的合格房屋及车位，已构成违约，理应按协议约定承担违约责任。一审法院根据本案事实及合同约定，结合上诉人违约情形确定二上诉人向被上诉人承担一定数额的违约金并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3678元，由上诉人云南华海房地产开发经营有限公司、云南华海中逸房地产开发有限公司共同负担。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。审判长 杨 艳审判员 朱 欢审判员 符圆圆二〇一九年十一月二十一日法官助理黄佩书记员陈俊宇