黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑03民终749号上诉人（一审被告）：王春芝，女，1968年9月28日出生，汉族，虎林市王新乐鲜肉店业主，住黑龙江省虎林市。委托诉讼代理人：黄云涛，虎林市宝东法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：张继宸，男，1991年7月25日出生，汉族，无业，住黑龙江省虎林市。委托诉讼代理人：王宝富，黑龙江王宝富律师事务所律师。上诉人王春芝因与被上诉人张继宸房屋租赁合同纠纷一案，不服虎林市人民法院（2019）黑0381民初130号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王春芝的委托诉讼代理人黄云涛、被上诉人张继宸的委托代理人王宝富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王春芝的上诉请求:一、要求依法撤销原审错误判决，并改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。二、由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：本案一审认定：“被上诉人要求上诉人给付其房屋租金及利息的诉讼请求，符合法律规定，予以支持”的判决结论是完全无任何事实和法律依据的错误判决认定，二审法院应依法撤销原审错误判决，并改判支持上诉人的上诉请求。第一，因纵观本案全部庭审及案件审查及举证质证看，本案案涉租赁的房屋由原房主买卖给被上诉人张继宸的行为是无效的，因该房屋系上诉人2015年4月2日自原房主历红兵处租赁，按该租赁合同约定的租赁期限及租赁给付方式内容可以说明，上诉人对于该房屋无论是租赁或购买的优先权是法定事实。本案案涉房屋位于虎林市繁华地段，周边价格均在10000元以上每平方米，而区区24万元连一半的价格都不到就进行交易，此明显有悖常理，一审法院就应先行依法向税务、公安等行政机关发出追缴其偷漏税的司法建议，并在查实是否是真实交易后，方可确认其二人的门市房买卖是否有效，需要说明的是，如果本案历红兵与被上诉人之间的买卖合同存在虚假或存在偷漏税的行为，那么该买卖合同即为无效合同，被上诉人显然就无权依据无效的买卖合同向上诉人主张任何的权利。第二、无论历红兵与被上诉人之间的买卖合同行为是否有效，均无权向上诉人索要租金，且上诉人也不拖欠任何的租金。上诉人已经提交了2014年4月9日给证人王某出具借条一份，并在被上诉人提出异议后，依法申请司法鉴定确认了该借条的真实性。此借条明确约定了历经兵向王某借款60000元本金及利息，到期不能还款，由上诉人用案涉门市房屋的租金抵付给王某本息而本案上诉人已经提交充足的证据证实了，该笔由历红兵向王某所进行的借贷款项已经由上诉人代为给付债权人王某，即证实了上诉人对于租赁的本案涉案房屋是不拖欠任何租金的。但一审在已经委托司法鉴定机构并依法作出借条真实性的鉴定结论的情况下，又错误的判定是另一法律关系。第三、本案作为出租方的无论是历红兵或者是被上诉人也是存在违约赔偿责任的，因依据《门市房租赁合同》的明确约定，租赁期间的取暖费是由甲方（出租房）承担的，而本案案涉门市房自上诉人开始租赁至今都没有享受到供热取暖，上诉人也没有得到任何的赔付。上诉人只有请求二审人民法院依法公正的对本案进行重新审查，并采纳支持上诉人的上诉主张，驳回被上诉人一审无理诉求。张继宸辩称：一审判决正确应予维持。张继宸向一审法院起诉请求，1.解除2015年4月2日历红兵与王春芝签订的《门市房租赁合同》；2.被告返还原告位于虎林市虎林镇胜利西街217号曙光街道人民委财政局南楼0单元104号门市房；3.被告给付原告门市房租金62500元、利息5709元，合计68209元，利息按照年利率4.35％暂计算至2018年10月2日，利息继续计算至门市房租金本息付清时止；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定：位于虎林市曙光街道人民委财政局******门市房原登记在历红兵名下。2015年4月2日，历红兵与王春芝签订《门市房租赁合同》，约定：出租方（甲方）历红兵，承租方（乙方）王春芝，甲乙双方就门市房屋租赁事宜，达成如下协议：一、甲方将位于老财政局胜利西街217号门市房出租给乙方使用，面积约36平方米，租赁期限五年，自2015年4月2日至2020年4月2日。二、付款方式：年租金为人民币贰万伍仟元整。第一年于2015年4月2日前付清，第二年和第三年于2016年4月2日前付清，第四年和第五年于2018年4月2日前付清。三、取暖费由甲方负责缴纳……四、租赁期内乙方有权转租，合同期满后同等条件优先乙方租赁。门市房内部改造，需经甲方同意后方可改动。五、在门市房租赁期间，双方如有违约行为赔偿对方经济损失，按房租费的30%赔付……落款处，历红兵在甲方处签名按指印，王春芝在乙方处签名按指印。2016年3月7日，历红兵与张继宸签订《房屋买卖合同》，约定：卖方（甲方）历红兵，买方（乙方）张继宸，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同。1.甲方将虎林市人民委财政局综合楼4号门市出售给乙方。2.上述房产的交易价格为：人民币240000元整（大写：贰拾肆万元整）。3.付款时间与办法：乙方先交付定金20000.00元整，余款220000元整于合同签订之日起一周内一次性付清，如乙方违约甲方不返还定金，甲方违约加倍赔偿乙方……落款处历红兵在甲方处签名，张继宸在乙方处签名。2016年3月14日，张继宸与历红兵在虎林市房地产管理处办理房屋交易和产权确认书（转移）手续，2017年8月4日，虎林市国土资源局不动产登记中心向张继宸颁发黑（2017）虎林市不动产权第0001499号不动产登记证书，该房屋转移登记至张继宸名下。张继宸向王春芝主张给付租金未果，张继宸提起诉讼。另查明，2015年4月9日，历红兵为王某出具借条一份，内容：今借王某人民币陆万元整，￥60000.00元，借期一年，月息2分，利息已付清14400元，特立此据。注：到期未还，用王春芝门市房租金顶。历红兵在借款人处签名按指印。原告对该借条中历红兵签字的真实性持有异议，被告申请司法鉴定，经本院委托，黑龙江民强司法鉴定中心作出黑民司文鉴字【2019】第56号鉴定意见书，鉴定意见：2015年4月9日借条上借款人“历红兵”的签名字迹与历红兵样本签名字迹是同一人书写。一审法院认为，本案中，历红兵与王春芝签订的诉争门市房租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规相关规定，应为有效。张继宸购买历红兵诉争门市房，且已办理产权转移登记手续，张继宸取得诉争门市房所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定（租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力）。历红兵与王春芝签订的房屋租赁合同对张继宸继续有效，张继宸替代历红兵成为诉争门市房租赁合同的出租人，享有合同权利，承担合同义务。合同履行期内，张继宸不得无故收回房屋，王春芝应依约向张继宸交纳房屋租金。历红兵向王某借款未予偿还，历红兵与王某达成合意，约定历红兵借款到期不还，历红兵即将其对王春芝享有的租金债权转让给王某，用以抵顶其对王某的欠款。该约定系附条件合同，即当2016年4月9日历红兵借款到期未予偿还的条件成就时，发生以租金抵顶欠款的法律效力。历红兵与张继宸办理房屋交易和产权确认书（转移）手续为2016年3月14日，因登记部门原因，至2017年8月4日，虎林市国土资源局不动产登记中心才向张继宸颁发黑（2017）虎林市不动产权第0001499号不动产登记证书，应当以2016年3月14日作为张继宸取得诉争门市房物权时间。则历红兵与王某达成的债权转让合意，因所附条件（到期未还）成就前历红兵丧失租金债权，王春芝亦未提交有效证据证实其收到历红兵关于债权转让的通知，故租金债务人王春芝仍应当向继受出租人张继宸履行给付租金义务。王某与历红兵之间的债权债务关系，系另一法律关系，本案中一审法院不予处理。被告关于其已依约向王某履行租金给付义务，现已不欠租金之抗辩主张，无法律依据，一审法院不予支持。原告要求被告给付门市房租金62500元的诉讼请求，理由正当，一审法院院予以支持。被告辩称诉争门市房取暖费未缴纳，室内温度过低，给其造成的损失应自租金中扣减，未提出反诉，一审法院不予处理。原告以被告拖欠房屋租金为由，要求解除历红兵与王春芝签订的《门市房租赁合同》，并返还房屋的请求，被告不予认可，租赁合同中未约定解除条款，原告未向一审法院提交其已向被告催告交纳房屋租金的证据，故不产生合同解除效力，对原告该项诉求，一审法院不予支持。原告要求被告自2016年4月2日起按年利率4.35%给付利息的诉讼请求，有法律依据，利率不高于法定标准，一审法院予以支持。原告对被告提交的借条中历红兵签字的真实性持有异议致使原告申请司法鉴定，而鉴定意见认定确系历红兵本人签字，该鉴定费用发生的原因在于原告，故鉴定费应由原告承担。综上所述，原告张继宸要求被告王春芝给付房屋租金及利息的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持；张继宸要求解除合同，返还房屋的诉求，无法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告王春芝于本判决生效后十日内给付原告张继宸租金62500元及利息5709元（其中本金50000元，自2016年4月2日至2018年10月2日，按年利率4.35%计算；本金12500元，自2018年4月2日至2018年10月2日，按年利率4.35%计算），自2018年10月3日起，以62500元为基数，按年利率4.35%继续计算利息至上款全部给付之日止；二、驳回原告张继宸的其他诉讼请求。案件受理费2962元（原告张继宸已预付），由被告王春芝负担，鉴定费1000元（被告王春芝已预付），由原告张继宸负担，互相折抵后，被告王春芝应负担1962元，被告王春芝在给付上款时，将应负担的金额一并给付原告。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于历红兵向王某借款未予偿还，历红兵与王某达成合意，约定历红兵借款到期不还，历红兵即将其对王春芝享有的租金债权转让给王某，用以抵顶其对王某的欠款。该约定系附条件合同，即当2016年4月9日历红兵借款到期未予偿还的条件成就时，发生以租金抵顶欠款的法律效力问题，由于历红兵与张继宸办理房屋交易和产权确认书（转移）手续为2016年3月14日，王春芝亦未提交有效证据证实其收到历红兵关于债权转让的通知，故租金债务人王春芝仍应当向继受出租人张继宸履行给付租金义务。王某与历红兵之间的债权债务关系，系另一法律关系，一审法院不予处理并无不当。关于上诉人辩称：诉争门市房取暖费未缴纳，室内温度过低，给其造成的损失应自租金中扣减，由于其未提出反诉，本案中一审法院不予处理并无不当。关于原告以被告拖欠房屋租金为由，要求解除历红兵与王春芝签订的《门市房租赁合同》，并返还房屋的请求，被告不予认可，租赁合同中未约定解除条款，原告未向本院提交其已向被告催告交纳房屋租金的证据，故不产生合同解除效力，对原告该项诉求，本院不予支持。原告要求被告自2016年4月2日起按年利率4.35%给付利息的诉讼请求，有法律依据，利率不高于法定标准，本院予以支持并无不当。关于原告要求被告自2016年4月2日起按年利率4.35%给付利息的诉讼请求，因利率不高于法定标准，一审法院予以支持并无不当。关于原告张继宸要求被告王春芝给付房屋租金及利息的诉讼请求，因符合法律规定，一审法院予以支持并无不当；由于张继宸要求解除合同，返还房屋的诉求，无法律依据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，上诉人王春芝的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5，924.00元，由上诉人王春芝负担。本判决为终审判决。审判长  王大力审判员  李绍军审判员  于永强二〇一九年十一月二十日书记员  马琳琳书记员  张启蒙