陕西省延安市中级人民法院民事判决书 （2019）陕06民终1830号 上诉人（原审被告）：延安鼎尚汽车服务有限公司。住所地：延安市宝塔区。法定代表人：杭海军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张旭光，陕西北望律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：延安中美环保服务有限公司。住所地：延安市宝塔区。法定代表人：汪大凯，该公司总经理。原审被告：高一兵，男，1977年11月21日出生，汉族，延安市宝塔区村民，现住延安市宝塔区。上诉人延安鼎尚汽车服务有限公司（以下简称“鼎尚公司”）因与被上诉人延安中美环保服务有限公司（以下简称“中美公司”）、原审被告高一兵房屋租赁合同纠纷一案，不服延安市宝塔区人民法院（2019）陕0602民初2862号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鼎尚公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、由被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：原审判决上诉人支付被上诉人从2014年6月6日起至实际交还之日的租赁费和占有使用费没有事实根据。被上诉人以租代建、空手套白狼的做法违背诚实信用原则，不应得到法院的支持。原审判决上诉人支付2017年4月15日之前的租赁费和占有使用费没有根据。原审判决上诉人支付被上诉人2018年4月25日以后至实际交付之日期间的占有使用费也没有事实依据。以原租赁合同的价格参照计算应付的占用费是不合理的，因为原合同已经解除，没有参照异议；再者合同解除时房屋没有消防手续，无法出租。故以原合同的面积单价参照计算占用费是不合理的。另外，再补充两点：一、一审判决中存在诸多的错误，在事实认定方面存在的错误：第一，一审判决认定延安鼎尚汽车服务有限公司（下称鼎尚公司）法定代表人为高一兵有失误。高一兵没有担任过鼎尚公司的法定代表人。第二，一审判决中的《解除协议》实际是《解除协议欠款》,判决中少了“欠款”两个字。第三，一审判决中认定“之后原告向被告退还了保证金6万元，因而被告实际支付租金13万元”不准确。事实是2014年10月22日前高一兵没有收到一分钱，高一兵一直向汪某某（汪大凯）催要，汪某某于2015年1月29日转款给高一兵19800元，2015年2月3日转款10200元，2015年2月9日转款30000元。这是汪某某给高一兵按照《解除协议欠款》赔偿损失。第四，一审判决认定“2017年5月至2018年2月间上诉人与凤凰广场洗车场的所有权人协商直接租赁事宜，但未果”与基本事实大相径庭。第五，一审判决认定：因延安中美环保服务有限公司（下称中美公司）2014年5月经营洗车场至今欠物业费和租金，对洗车场采取停水停电措施。这个认定严重失实。第六，一审判决认定：因装潢费用存有争议，未将洗车场交回中美公司管理。这个认定也严重失实。二、裁判理由方面的缺失：第一，一审判决认为本案是房屋租赁合同纠纷，这是不准确的。汪某某与高一兵签订《凤凰洗车场协议》后，因洗车场地无法作为洗车场经营，合同无法履行，故双方于2014年9月22日协商解除了《凤凰洗车场协议》，所以《凤凰洗车场协议》自2014年9月22日后丧失法律效力。双方在协议存续期间没有纠纷。协议解除后汪某某认为高一兵应当交回房屋并支付房屋占用费引发本案诉讼，这是典型的侵权纠纷。一审判决以违约要求鼎尚公司赔偿损失没有事实基础。第二，一审判决认定中美公司有权出租凤凰洗车场存在错误。2014年5月31日汪某某与高一兵签订《凤凰洗车场协议》时，没有城投公司的授权，没有与城投公司签订过经营权承包或场地租赁协议。《凤凰洗车场协议》的签订存在民事欺诈，但双方以《解除协议欠款》化解了矛盾。2018年1月16日中美公司与城投公司签订《凤凰广场地下停车场洗车配套服务工程项目的建设-经营-移交（BOT）合同》，协议自签订之日起生效，至此，中美公司才取得了洗车场的经营权。而2018年1月16日前鼎尚公司都是与城投公司产生实际的租赁关系。故中美公司自2018年1月16日起对洗车场有出租权，此前没有出租权。第三，一审判决认定《凤凰洗车场协议》履行期间鼎尚公司应当支付82072元租金是错误的。首先应当明确《凤凰洗车场协议》存续期间是2014年5月31日至2014年9月22日，在这期间当事人双方没有纠纷。因《凤凰洗车场协议》无法继续履行，2014年9月22日汪某某出具《解除协议欠款》，解除原租赁协议，并承诺退还已付租金及赔偿高一兵的损失。而一审判决无视《解除协议欠款》，判令鼎尚公司支付协议解除前的租金既违背汪某某当时的意思表示，又没有法律理由。第四，一审判决中“关于《解除协议》的履行问题。”这部分逻辑混乱。《解除协议欠款》的内容没有交回房屋的约定，仅有退还租金及赔偿装潢损失的数额，主要义务履行人是汪某某。以此认定鼎尚公司违约难以令人信服。第五，一审判决中“租赁物占有使用费的确定。”这部分有多处错误。首先是占用期间问题，租赁协议解除前洗车场已经被停水电，洗车场没有使用价值。租赁协议解除后高一兵一直向城投公司申请租用房屋，直到2016年3月16日才开始营业，此前因被停水电未能营业。营业至2018年4月25日又被停水电无法营业。其次是计租单价问题，《凤凰洗车场协议》被解除的真正原因是当时场地无法经营洗车场，场地作为洗车场没有使用价值。一审判决比照《凤凰洗车场协议》中的“50元”、“55元”计租单价判令赔偿占用损失不合理。这与租赁协议到期拒不返还房屋参照原协议价格赔偿损失的情况完全不同。最后是计租面积问题，2018年1月16日签订的BOT合同当中，城投公司出租给中美公司的场地面积为423.36平方米，同日城投公司又与中美公司签订《补充协议》，增加出租面积282.24平方米，两项面积共705.60平方米。一审判决以鉴定结论确定面积为820.72平方米，已经超出城投公司出租的面积115.12平方米。而这多出的面积从何而来令人费解。中美公司辩称，合同中最后一页五十二条约定，计租日是2017年4月15日，充分显示2017年4月15日前租赁事宜另行协商。如果协商一致，效力与之前的合同一致。合同第二页第六条约定租期从2017年4月15日开始。一审法院第一次审理时到城投公司进行过现场调查，谈话笔录中查明中美公司的租赁期限及实际时间节点可以证明其公司是该经营场所的实际经营人。其公司法定代表人汪大凯带着上诉人到城投公司交了装修保证金5万元。关于消防手续，消防部门没有要求，而且关于洗车场，仅需要营业执照就可以了，消防部门没有要求洗车场停业整改，证明洗车场是合格的。对方没有按时交纳租赁费，拖了很长时间都没有交，所以城投公司才给停水停电的。没有证据能够证明有人阻挡过洗车场的经营。对方每次都不配合核算，就没有履行以实际核算的义务，导致其公司没有办法支付。从聊天记录中看出，上诉人也承认其公司就是二房东，其公司有租赁权的。2018年4月25日，因为其公司无力承担租金，故城投公司给予停水停电，责任全在上诉人，因为上诉人从2014年至2018年仅仅交纳了13万元的租金，而其公司累计替上诉人垫付租金60万元，其公司也没有能力再给垫付租赁费，所以城投公司有权断水断电的责任在于上诉人。一审时，上诉人给法院表示自己不交还房屋、不申请鉴定，不予配合处理。其公司从城投公司竞租来房屋，合同中约定其公司是可以转租的。签订合同时是高一兵负责的，而且办出去的洗车卡也是鼎尚公司。上诉人首先违约才导致其公司没有支付装修费的，刚开始说的30万元，过了两天又说50万元，其公司提出异议要求鉴定，对方不同意鉴定。所以其公司才不能支付装修款，对方也不给其公司交还房屋。对方一直交纳物业费和水电费就可以证明房屋一直由其使用并占有，至今没有给其公司交付房屋。关于房屋面积，以鉴定机构鉴定的为准。高一兵辩称，同意上诉人鼎尚公司的上诉意见。中美公司向一审法院起诉请求：1、依法判决二被告立即支付拖欠原告的租赁费，从2014年6月至被告实际返还租赁场所之日止； 2、被告并承担逾期支付租赁费所产生的利息，按照银行同期利率；3、本案诉讼费用及鉴定费由二被告承担。一审判决认定事实：2014年5月31日，原告中美环保公司法定代表人汪大凯（曾用名汪某某）与被告鼎尚汽车公司时任法定代表人高一兵订立了《凤凰洗车场协议》，约定，原告将凤凰广场停车洗车场（位于本市宝塔区XX街XX广场XX层地下停车场）租给被告，租期6年，从2014年6月6日起交给被告使用至2020年6月5日；2014年6月6日至2017年6月6日，每平方米50元，2017年6月6日至2020年6月5日，每平方米55元；签约面积900平方米；如手续办不下，此前产生费用由原告承担；原告预收被告租赁定金6万元；免装修期一个半月租费；2014年7月6日付24万元，余款2014年9月6日付清。随后，原告将洗车场交付给被告鼎尚汽车公司使用。原、被告订立协议当日，原告收取了被告定金6万元。装修开始后，被告鼎尚汽车公司向延安城投物业服务有限公司交纳了装修保证金。2014年7月8日，原告收取了被告租金10万元。其后，原告又收取了被告租金3万元。期间，由于政府要求整顿，2014年9月22日，原、被告法定代表人又签订了《解除协议》，约定，原告收取被告的定金和租金计19万元，被告的装潢大约30万元左右，以实际核算为准，绝不虚报；原告于2014年10月22日前付清。之后，原告向被告退还了保证金6万元，因而，被告实际支付租金13万元。2017年5月至2018年2月间，被告与凤凰广场洗车场的所有权人协商直接租赁事宜，但未果。原告中美环保公司于2018年1月16日与凤凰广场停车洗车场所有人延安城市建设投资（集团）开发有限责任公司签订了《凤凰广场地下停车场洗车配套服务工程项目的建设-经营-移交（BOT）合同》，约定了原告具有凤凰广场负一层地下停车场洗车配套服务工程项目的投资、建设、经营权和出租权（第三十一条）；在项目移交前，原告享有在经营期内对本项目下洗车场地设施的使用权（第三十八条38.2）；并约定本合同计租日前租金未尽事宜另行协商签订补充协议（第五十二条）。至此，原告完善了出租场地的手续。2018年5月15日，延安城投物业服务有限公司向原告出具《情况说明》，载明，因原告2014年5月经营凤凰广场地下停车场洗车场至今欠物业费和租金，对洗车场采取停水停电措施。现原、被告因装潢费用存有争议，被告未将租赁物洗车场交回原告管理。2018年5月28日，原告以被告不交纳租赁费也不搬离租赁物为由，向人民法院提起诉讼。原一审诉讼中，原告申请对被租赁物（凤凰广场停车洗车场）的建筑面积进行司法鉴定，西安通益房地产评估测绘咨询有限公司的《房产测绘成果报告》结论是：建筑面积820.72平方米。上述事实已经审查质证，应予认定。一审法院认为，本案诉争的法律关系是房屋租赁合同纠纷，房屋租赁合同是出租人将租赁物（房屋）交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金，租赁协议解除，承租人应当返还租赁物。就本案而言，需要厘清以下诉争的焦点问题。关于原告的诉讼主体问题。其一、原告是否有权出租凤凰洗车场。原、被告在订立《凤凰洗车场协议》后，原告首先将租赁物（洗车场）交付给被告管理，被告接受了租赁物并使用、收益；其次按照双方在协议中对手续办理的约定，原告后来与租赁物所有权人完善了经营使用权的手续（即：原告取得了租赁物的经营权，且有权出租，并在租赁物移交前，原告享有在经营期内对本项目下洗车场地设施的使用权）。因此，原告不仅取得了租赁物的用益物权，而且履行了原、被告双方的租赁协议。故，原告作为用益物权人依法享有占有、使用和收益的权利，有权出租租赁物（洗车场）。其二、原、被告是否是《凤凰洗车场协议》的权利义务承受人。原告与被告的《凤凰洗车场协议》都是双方的法定代表人签订的，虽然没有加盖公章，但双方在履行合同中是以双方所在公司的名义进行，且诉讼中双方亦表示原告中美环保公司与被告鼎尚汽车公司承受《凤凰洗车场协议》的权利与义务。因此，原告法定代表人（汪某某）和被告法定代表人（高一兵）所签订租赁协议的行为是职务行为。故，原告中美环保公司与被告鼎尚汽车公司是《凤凰洗车场协议》的权利义务承受人。据上，原告中美环保公司的诉讼主体成立。关于《凤凰洗车场协议》的履行问题。应当明确，原、被告该协议的签约面积与司法鉴定的建筑面积不符，应以司法鉴定结论820.72平方米为准。双方协议履行期间是2014年6月6日至2014年9月21日（解除协议前一日），共三个月又半个月，扣除装修期间（2014年6月6日至2014年7月21日）一个月又半个月，被告实际租赁期间是二个月。因此，被告鼎尚汽车公司应付租金82072元（820.72平方米×50元×2个月）。关于《解除协议》的履行问题。其一、被告鼎尚汽车公司占有使用行为是否违约。双方租赁关系解除后，被告继续占有使用，显然，解除协议签订后，被告应当在合理期限内交回租赁物。现被告既不返还租赁物，亦未支付租金，当属违约行为，应当承担违约责任，即承担出租人的损失（租赁物占有使用费）。其二、租赁物占有使用费的确定。被告鼎尚汽车公司占有使用期间应当从2014年9月22日始（解除协议日）至被告实际交还租赁物之日止。比照双方租赁协议的约定，应分为：1、从2014年9月22日至2017年6月6日（共32个月又15天），扣除租赁物合理期限的搬离时间15天，共32个月，每平方米50元，并抵减被告已经支付的租金130000元，计租赁物占有使用费1183152元（820.72平方米×50元×32个月-130000元）。2、从2017年6月7日至实际返还租赁物之日，每月按每平方米55元，面积820.72平方米计算租赁物占有使用费。此外，既由被告鼎尚汽车公司承担出租人的租赁物占有使用费损失，故原告的有关利息损失的诉请，不予支持。原告申请司法鉴定的租赁物建筑面积与原告诉求的签约面积不符，故原告所支鉴定费，应由其自行承担。诉讼中，被告鼎尚汽车公司未申请租赁物的装饰装修鉴定，故有关被告鼎尚汽车公司就租赁物装饰装修残值等其他损失的费用主张，需另行诉讼解决。综上，被告鼎尚汽车公司是《凤凰洗车场协议》和《解除协议》的权利义务承受人，不仅应当履行以上合同义务，而且因不履行合同义务给原告中美环保公司造成的损失，应当承担违约责任。因此，被告鼎尚汽车公司应履行未付租金82072元的义务，承担租赁物占有使用费1183152元和承担实际返还租赁物（凤凰广场停车洗车场）前的占有使用费的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条之规定，判决：一、被告延安鼎尚汽车服务有限公司支付原告延安中美环保服务有限公司租金82072元和占有使用费1183152元，限本判决生效后十日内给付；二、被告延安鼎尚汽车服务有限公司支付原告延安中美环保服务有限公司租赁物的占有使用费，从2017年6月7日至实际返还租赁物（凤凰广场停车洗车场，位于本市宝塔区XX街XX广场XX层地下停车场）之日止，每月按每平方米55元，面积820.72平方米计；三、驳回原告延安中美环保服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23472元（原告已预交），由被告延安鼎尚汽车服务有限公司承担；鉴定费4400元（原告已预交），由原告延安中美环保服务有限公司承担。二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。鼎尚公司向法庭提交了六组证据：第一组：BOT合同。证明对象：2018年1月16日中美公司与城投公司签订BOT合同，合同内容显示：经营期自2017年4月15日起开始计租。每年应付承包费316600元。洗车场面积为423.36平方米。同日双方签订补充协议，将洗车场周边284.24平方米停车场承包给中美公司，每年承包费83400元。证明目的：第一，2018年1月16日之前，被上诉人与城投公司没有签订过承包合同，从2014年5月31日至2018年1月16日期间被上诉人对洗车场没有经营权，也无权出租洗车场。第二，洗车场的面积加上配套停车场面积共计705.60平方米，一审法院确定的面积为820.72平方米，超出城投公司出租的面积115.12平方米，超出的面积属于国有资产，被上诉人没有任何权限，更不能获利。第三，被上诉人与城投公司签订的合同名为BOT合同，实为洗车场承包合同或租赁合同。即使计租日从2017年4月15日开始，但取得经营权只能从2018年1月16日开始。被上诉人无权对取得经营权之前的房租提出主张。中美公司对合同的真实性认可，对证明目的不予认可。计租日即2017年4月15日前的未尽事宜，城投公司的物业公司可以证明2014年5月份就开始租赁了。城投公司与其公司的合同中面积约定多少与上诉人无关，合同中的700多平米是使用面积，司法鉴定的面积是建筑面积。因为其公司与城投公司已经形成租赁关系，所以上诉人在装修时即2014年5月就向城投公司缴纳了装修保证金，城投公司给上诉人出具了收据。高一兵对该证据认可。本院认为，因中美公司对合同的真实性无异议，故对真实性予以采信。根据中标通知书可以看出，中美公司于2015年2月27日通过招标的方式租赁城投公司的房屋，虽然没有及时签订租赁合同，但根据2018年1月16日中美公司与城投公司签订的合同第六条约定，经营期限从2017年4月15日起，该合同第五十二条还约定，本合同计租日前租金未尽事宜，由甲乙双方另行协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。据此，中美公司已取得房屋的承租权；对于房屋面积，虽然合同中约定的面积为705.60平方米，但经过一审法院委托司法鉴定，房屋的面积为820.72平方米，故应当以820.72平方米计算房屋租赁费。综上，对证明目的不予采信。第二组：解除协议欠款、银行卡交易明细清单、手机信息记录。证明对象：1、2014年9月22日，双方解除原租赁合同，汪某某出具《解除协议欠款》，认可收取高一兵现金19万元，装潢合计约30万元，汪某某同意赔偿高一兵损失，并于2014年10月22日前付清赔款。2、高一兵本人农行银行卡交易记录显示，2014年10月22日前高一兵没有收到汪某某支付的赔款，汪某某于2015年1月29日转款给高一兵19800元，2015年2月3日转款10200元，2015年2月9日转款30000元。3、高一兵一直向汪某某催要赔款，汪某某承诺支付但未实际付款。4、高一兵多次希望城投公司董事长处理他和汪某某之间的事情，要么拿到赔款了结此事，要么请城投同意他继续经营。证明目的：第一， 高一兵无法经营洗车场引起损失，被上诉人同意赔偿损失，但未能实际支付全部赔款。一审法院责令上诉人支付2014年9月21日之前的租金82072元没有事实依据。第二，上诉人为了降低损失，努力争取城投公司同意洗车场能够开业经营。中美公司对该证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，2014年9月22日解除之前也是租赁关系，租赁费理应支付。其公司在10月22日之前没有支付装潢费的原因是在协议签订后，对方反悔，要求其公司支付50万元的装潢损失，其公司不同意提出鉴定装修价值，但鼎尚公司却不同意鉴定，所以其公司没有支付。高一兵对该证据没有意见。本院认为，因中美公司对该证据的真实性无异议，故对真实性予以采信。因双方于2014年9月22日达成解除协议，双方未约定由鼎尚公司支付租赁费，且鼎尚公司未实际经营，故对此前的租赁费82072元鼎尚公司不予支付；对于鼎尚是否寻求城投公司协调处理双方之间的纠纷，与本案的处理没有关联。综上，故对部分证明目的予以采信。第三组：收款收据、用户缴费信息、收银日报表。证明对象：1、2016年4月21日至2018年3月14日，上诉人给城投物业交电费19次。2、2016年4月8日至2018年4月12日，上诉人买水19次。3、上诉人的经营洗车场从2016年3月16日开始至2018年4月25日。证明目的：从2014年9月22日起至2016年3月15日期间上诉人因城投公司不予供水电不能营业，直到2016年3月16日城投公司才同意上诉人经营洗车场，上诉人经营至2018年4月25日后被迫停业。上诉人正常经营的房屋租金上诉人自愿承担，不能正常营业期间的房屋租金不应当由上诉人支付。中美公司对收款收据、用户缴费信息的真实性没有异议，对收银日报表的真实性有异议，对证明目的均有异议。上诉人于2014年5月份开始租赁一直截止现在都没有交付房屋，所以这期间都应当是租赁期间。高一兵对该证据没有意见。本院认为，因中美公司对收款收据、用户缴费信息的真实性没有异议，故对该两份之间的真实性予以采信；收银日报表系鼎尚公司单方制作的，且中美公司对其真实性有异议，故对该证据的真实性不予采信。上述证据能够证明从2014年9月22日起至2016年3月15日期间被上诉人未妥善处理与城投公司关于对上诉人的经营造成影响的事实，故本院对该证据予以采信。但鉴于其自身亦有一定过错，且实际占用洗车场，故本院对其提出的不承担该期间租赁费的证明目的不予采信。第四组：证人郭某某证言。证明对象：上诉人不能正常营业的事实。证明目的：2016年3月16日前上诉人无法经营，原因是城投物业公司对洗车场停止供应水电。不能正常经营期间的房屋租金上诉人不应承担。中美公司质证认为，对证言的真实性有异议，对证明目的不予认可。不认识证人郭某某，也不知道他是什么人，证明上没有城投公司的公章，郭某某没有权利代表城投公司。高一兵对该证言没有异议。本院认为，证人应当出庭作证，但当时未提供证据证明证人郭某某不能出庭作证的原因是否符合法律规定，故对该证据不予采信。第五组：通知、银行卡交易明细单、收据。证明对象：1、城投物业公司于2017年4月28日向上诉人发出通知，要求上诉人限时交付洗车场租金。2、2017年5月8日上诉人支付城投公司租金40万元，次日支付保证金5万元。3、2017年6月19日城投公司以租金40万元和保证金5万元给高一兵分别出具收据。证明目的：经城投公司允许开业后，上诉人与城投公司实际上产生洗车场租赁关系，反之被上诉人对洗车场不具有经营权，无权要求上诉人支付房屋租金。中美公司对上述证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。上诉人与城投公司没有合同。高一兵对上述证据没有异议。本院认为，因中美公司对上述证据的真实性没有异议，故对真实性予以采信。虽然城投公司向洗车场发出通知要求缴纳租赁费，但鼎尚公司并非租赁合同的相对方，且城投公司于2018年2月13日已将鼎尚公司缴纳的租赁费、保证金退还给鼎尚公司，故对证明目的不予采信。第六组：通知。证明对象：2018年4月19日城投租售公司通知上诉人：因中美公司未付租金，对上诉人正在经营的洗车场停水停电。证明目的：被上诉人签订BOT合同取得洗车场经营权是在上诉人正常经营期间，被上诉人与城投公司共同侵害了上诉人的经营权。2018年4月25日水电实际被停的过错在于被上诉人和城投公司。一审责令上诉人承担水电被停后的房屋租金违背常理和法律。中美公司对通知的真实性没有异议，对证明目的有异议。城投公司与中美公司签订的合同中就有约定，如中美公司不能按时交纳租金，城投公司就有权停水停电。而上诉人在长达四年的时间中都没有交纳租赁费，城投公司当然要停水停电。高一兵对该证据没有异议。本院认为，因中美公司对证据的真实性没有异议，故对真实性予以采信。因鼎尚公司在与中美公司解除合同后并未再签订合同，故中美公司有权要求鼎尚公司返还案涉洗车场，但中美公司既不缴纳占有使用费也不返还案涉洗车场，中美公司有权要求其支付占有使用期间的费用，故对其证明目的不予采信。经审理查明，本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明：2016年3月16日至2018年4月25日期间，鼎尚公司正常经营洗车场。本院认为，本案的争议焦点为：1、中美环保服务有限公司诉讼主体是否适格。经查，《凤凰洗车场协议书》虽系汪某某（汪大凯）与高一兵签订，但汪某某系中美环保有限公司的法定代表人，高一兵系鼎尚公司的股东，关于本案中汪某某签订合同的行为系个人行为还是代表公司的职务行为，应当从合同内容、合同订立的目的及合同的履行情况等方面综合考虑。本案中，从合同内容看，双方约定的租赁标的为凤凰广场洗车场，而该洗车场的经营权系中美公司从城投公司通过招投标方式取得，并非王晓鹏（汪大凯）个人取得；从合同的签订目的看，双方签订凤凰洗车场协议书的目的在于将中美公司取得的凤凰洗车场的经营权转让给鼎尚公司，汪某某（汪大凯）作为中美公司的法定代表人有权代表公司签订合同；从合同的履行情况看，实际从城投公司取得经营权的系中美公司，实际交付租赁物的亦为中美公司，该房屋承租后亦实际由鼎尚公司实际收益、使用，故应当认定汪某某的行为系代表其公司的职务行为，该合同的权利义务主体应为中美公司，故鼎尚公司关于中美公司并非合同主体的理由不能成立，不予支持。另外，鼎尚公司上诉主张遗漏了另一必要共同诉讼当事人即延安忠虞建筑工程有限公司，经查，虽然2015年2月27日中标通知书载明的中标单位为中美公司和延安忠虞建筑工程有限公司，但2018年1月16日实际与城投公司签订合同的是中美公司，故不存在遗漏另一必要共同诉讼当事人的问题。2、关于中美公司是否有权要求鼎尚公司支付租赁费及占有使用费的问题。经查，首先，关于租赁费的认定问题。因双方于2014年5月31日签订租赁合同，后于2014年9月22日签订了解除协议，协议对租赁费的退还及装修补偿进行了约定，虽然协议中关于返还案涉洗车场及租赁费、装修补偿等并未实际履行，但该协议中关于中美公司退还所收租赁费，系双方当事人真实意思表示，根据禁止反言和诚实信用原则，鼎尚公司不承担该期间的租赁费。其次，关于中美公司是否有权要求鼎尚公司支付占有使用费的问题。因中美公司已经按照合同约定将洗车场交予鼎尚公司经营，鼎尚公司亦实际占有、使用案涉洗车场，鼎尚公司应当支付占有使用期间的费用。鼎尚公司虽提出，因中美公司直至2018年1月16日才与城投公司签订案涉标的租赁合同，故在此之前中美公司并无权利出租案涉洗车场。经查，通过招投标签订合同的，招标人发出招标公告为要约邀请，投标人应标即为发出要约，招标公司发出中标通知书合同即生效，且本案中标通知书的主要内容明确具体，是否另行签订合同，不影响上述合同的效力，故中美公司已通过招投标取得案涉洗车场的经营权；对于中标之前的出租行为，因城投公司未提出异议，且中美公司已实际移交案涉洗车场，鼎尚公司亦实际占有、使用案涉洗车场，中美公司有权要求上诉人支付该期间的占有使用费。关于案涉占有使用费应如何认定的问题。首先，关于案涉洗车场的面积认定问题。因上诉人与被上诉人对案涉洗车场的面积提出争议，一审法院经双方当事人同意，委托具有相应资质的司法鉴定机构对案涉洗车场面积进行鉴定，经鉴定该停车洗车厂面积为820.72平方米，原审法院据此对案涉洗车场的面积予以认定并无不当。其次，关于占有使用费的认定问题，经查，2014年9月22日合同解除后，协议约定的装修费30万元，因鼎尚公司提出装修费实际支出为50万元，双方为此发生争议，因鼎尚公司既不同意鉴定房屋装修的价值，也未返还洗车场而继续占用，故其应当支付占有使用费。但因中美公司未妥善处理好与城投公司的关系，致使鼎尚公司无法正常经营，结合案涉地下洗车场的用水情况，鼎尚公司认可其从2016年3月16日开始正常经营，故中美公司对2014年9月23日至2016年3月15日占有使用损失亦应承担一定的责任；鼎尚公司明知停车洗车场存在纠纷，在合同解除后未实际搬离，未采取适当措施防止损失的扩大，且其占用期间长期不交纳租赁费，对损失的造成有一定的过错，本院综合全案酌情认定由中美公司、鼎尚公司各承担50%的责任。因双方约定2014年6月6日到2017年6月6日，每平方米50元，故从2014年9月23日至2016年3月15日共计17个月22天，占有使用费共计727705元，由上诉人鼎尚公司负担50%，即363852.5元。其三、因鼎尚公司认可其从2016年3月16日到最后一次停水电期间正常经营，即其实际占有使用案涉洗车场，故其应当支付相应的占有使用费。因双方约定2017年6月6日至2020年6月5日，每平方米55元，因双方均认可经营至2018年4月25日停水停电，共计产生占有使用费为1083213.61元，鼎尚公司应当予以支付。最后，2018年4月25日洗车场停水停电后，鼎尚公司拒不搬离并实际占用案涉洗车场至今，故其应承担2018年4月26日至今的占有使用费。综上所述，鼎尚公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销延安市宝塔区人民法院（2019）陕0602民初2862号民事判决；二、上诉人延安鼎尚汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人延安中美环保服务有限公司占有使用费1447066.11元（已付130000元）；三、上诉人延安鼎尚汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人延安中美环保服务有限公司从2018年4月26日至实际返还租赁物（凤凰广场洗车场）之日止的占有使用费。占用费按照每月每平方米55元、面积820.72平方米计算；四、驳回延安中美环保服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23472元，鉴定费4400元，由上诉人延安鼎尚汽车服务有限公司负担20097元，由被上诉人延安中美环保服务有限公司负担7775元；二审案件受理费13690元，由上诉人延安鼎尚汽车服务有限公司负担10950元，由被上诉人延安中美环保服务有限公司负担2740元。本判决为终审判决。 审  判  长   闫小虎                      审  判  员   霍雨枫                      审  判  员   牛  菲                      二〇一九年十一月二十八日 书  记  员   路  艳  1