湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12484号上诉人（原审被告）：湖南先锋户外运动发展有限公司，住所地长沙市雨花区体院北路**湖南省体育运动学校内西面**栋。法定代表人：张亮。委托诉讼代理人：杨爽，长沙市湘江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：湖南体育职业学院（湖南省体育运动学校），，住所地长沙市雨花区体院路**法定代表人：谭焱良。委托诉讼代理人：江万里，湖南中楚律师事务所律师。上诉人湖南先锋户外运动发展有限公司（以下简称先锋公司）因与被上诉人湖南体育职业学院（湖南省体育运动学校）（以下简称体育学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初6895号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。先锋公司上诉请求：1.撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初6895号民事判决，驳回体育学院的全部诉讼请求，并改判房屋租赁合同继续履行；2.判令体育学院承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，双方签订的《场地租赁合同》第二条第2款约定先锋公司享有优先承租权，若体育学院在合同期满前两个月没有告知上诉人，则应认定为先锋公司有继续租赁的权利。体育学院在收到先锋公司要求继续承租的要求后，直至合同期满后两个月才通知先锋公司，不再将场地租赁给先锋公司。先锋公司回函同意体育学院三个月的宽限期附有条件，即体育学院给予先锋公司十五万元经济补偿，但体育学院在拿到先锋公司的回函后再未提及经济补偿，故先锋公司的该份回函不能作为先锋公司不再续签场地的理由。2.一审判决法律适用错误。本案应按照《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。体育学院未在租赁合同期满时提出异议，双方签订的《场地租赁合同》应继续有效，体育学院应将场地继续租赁给先锋公司使用。体育学院辩称，按照合同约定，如果体育学院继续出租，会告知先锋公司，反之，如果没有告诉先锋公司，就是不再出租。因此先锋公司陈述的完全没有事实依据，请求二审法院驳回先锋公司的上诉请求，维持原判。体育学院向一审法院起诉请求：1.判令先锋公司停止侵权，将位于长沙市雨花区体院北路71号湖南省体育运动学校内西面5号栋（旧车库）立即返还给体育学院；2.判令先锋公司向体育学院支付从2018年8月15日起至实际腾空搬离场地之日止场地占用费及水电费（暂计至2019年6月1日，场地占用费及水电费，合计30400元）；3.判令先锋公司赔偿占用体育学院租赁物的各项损失5000元；4.判令先锋公司赔偿体育学院为维护权利而支出的律师费5500元；5.判令先锋公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：体育学院系事业单位法人。2017年8月1日，体育学院（甲方、出租方）与先锋公司（乙方、承租方）签订了一份《场地租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于长沙市雨花区体院北路71号湖南省体育运动学校内西面5号栋（旧车库）作为乙方公司的户外装备及赛车修理、员工住宿；租期一年，从2017年8月15日至2018年8月14日止；承租期满前两个月，若甲方继续出租，应书面告知乙方，在同等条件下甲方应优先考虑乙方承租权利，经甲乙双方协商一致后办理续租手续，逾期告知视为放弃；每年租金额为28000元，签订合同当年12月30日前一方向甲方支付一年场地租金；在乙方如约支付租金的情况下，并及时按甲方要求支付水电费用；在合同解除或终止时，乙方应在十五日内交还该场地房屋，并将存放的自有财产物资及时处置，如逾期不归还或未处置的财产物资，视为乙方同意甲方代为处置；双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，体育学院将涉案房屋交付给先锋公司使用，先锋公司向体育学院支付了一年的租金。租赁到期后，先锋公司仍占有使用涉案房屋。2018年10月30日，湖南省体育运动学校向先锋公司发出《关于学校场地租赁到期不再续签的函》，要求先锋公司于2018年12月31日前搬离涉案房屋。先锋公司于2018年12月17日回函，要求宽限三个月时间。湖南省体育运动学校于2018年12月24日再次向先锋公司发出《关于湖南先锋户外运动发展有限公司申请延期三个月搬离报告的复函》，同意先锋公司延期三个月到2019年3月31日搬离的请求，并要求先锋公司交清租金及水电费。先锋公司的法定代表人张亮在该复函上签字并加盖了先锋公司公司的公章予以确认。此后先锋公司未按约定搬离，双方多次协商未果，体育学院遂于2019年7月10日向一审法院提起诉讼，请求判如所诉。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。体育学院与先锋公司签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。关于体育学院主张先锋公司停止侵权、返还涉案房屋并支付房屋占用费、水电费的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案《场地租赁合同》约定租赁期限至2018年8月14日届满，后双方协商延期至2019年3月31日，但期满后先锋公司仍然占有使用涉案房屋，体育学院多次向先锋公司主张返还，但先锋公司拒不履行，应承担相应的民事责任。故体育学院主张先锋公司返还涉案房屋，符合法律规定和双方约定，一审法院予以支持，但体育学院应给予先锋公司合理的搬离时间。先锋公司在租赁期满后，在双方未能续订租赁合同的情形下仍然占有使用涉案房屋，应向体育学院支付逾期腾房的占有使用费和水电费。体育学院主张占有使用费以合同约定年租金28000元（76.71元／天）为标准，按先锋公司占用的实际天数，水电费以实际发生为准，自2018年8月15日起计算至先锋公司实际腾空搬离涉案房屋之日止，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。关于体育学院主张先锋公司赔偿其损失5000元及律师费5500元的问题，未提交证据证明，一审法院不予支持。先锋公司辩称和体育学院达成的赔偿协议未实施，所以才没有搬离，亦未提供充分的证据证明，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、先锋公司应于判决生效之日起30日内将位于长沙市雨花区体院北路71号湖南省体育运动学校内西面5号栋（旧车库）腾空并返还给体育学院；二、先锋公司应于判决生效之日起30日内支付体育学院房屋占有使用费及水电费（房屋占有使用费按76.71元／天的标准，水电费以实际发生为准，自2018年8月15日起计算至先锋公司实际腾空搬离上述房屋之日止）；三、驳回体育学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费823元，因适用简易程序减半收取411.5元，由先锋公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，虽然先锋公司作为承租人，依照双方《场地租赁合同》约定在同等条件下享有优先承租权，但双方并未按合同约定在租约期满前两个月另行签订续租协议，体育学院作为产权人，有权在租赁期满后收回涉案房屋，故先锋公司关于体育学院与其不再续约的行为侵犯其优先承租权的上诉理由缺乏事实依据，不能成立，本院不予支持。先锋公司上诉认为体育学院未按赔偿协议给予其补偿，但未提供证据予以证明，且该上诉理由与《场地租赁合同》第八条约定不符，故先锋公司的该上诉理由不能成立，本院不予采信。《场地租赁合同》期满后，双方协商延期至2019年3月31日，在延期结束后，体育学院向先锋公司主张返还涉案场地，先锋公司认为租赁期满时体育学院没有提出异议，与事实不符，故先锋公司关于《场地租赁合同》继续有效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，湖南先锋户外运动发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费823元，由湖南先锋户外运动发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈光辉审判员  曹 彦审判员  王真铮二〇一九年十一月二十九日法官助理蔡伦书记员刘子涵附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。