定 边 县 人 民 法 院 民 事 调 解 书 稿 纸 陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书  (2019)陕0825民初2044号 原告：薛某某。被告：某某有限公司。法定代表人：周某某。委托诉讼代理人：白学智，系定边县贺圈法律服务所法律工作者。原告薛某某诉被告某某有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年5月10日、6月18日公开开庭进行了审理。原告薛某某、被告某某有限公司的委托诉讼代理人白学智到庭参加诉讼，本案现已审理完结。原告诉称，2014年1月9日原告和被告签订了《认购协议》，协议约定：原告购买被告开发的位于定边县XX路北，定边县原第三中学西侧的（乐晶华府）项目的第1号楼、北方位，12层西户，房号1207，建筑面积81平方米的住宅房一套，总房款326430元，第一次优惠5000元，优惠后总房价为321430元，于2015年5月14日再次给与原告每平方米优惠300元的优惠承诺，总房价优惠至297108元，原告依约于2015年5月14日前分4次付给被告首付款122130元，被告出具了收据4支，原告按照认购协议第二条第五行交付了40%以上的首付款，约定下欠房款174978元给原告办理按揭贷款，被告于2015年11月30日和原告签订了（购房补充协议）约定了违约责任和交房时间，交房时间为2016年12月31日之前，违约责任为被告不能按协议交房，按照每天原告实际交款的千分之一作为支付违约金，现被告已经违约近2年，时至今日，被告给原告不能交付房屋，也未通知原告配合其办理该房的按揭贷款手续，也不给原告签订住建局通用购房合同，也不在定边县不动产登记局给原告办理商品房的报备手续，为维护原告的合法利益不受侵害，在多次催交，催办无果的情况下，原告只好通过诉讼解决，请求人民法院依法判决。请求事项：1、请求人民法院依法判决原告与被告某某有限公司签定的（乐晶华府）项目认购协议和购房补充协议真实有效。2、判令被告给原告交房时间为：2017年4月1日。3、判令被告给原告支付违约金（违约金按每天122.13元计算，从2017年4月2日开始支付至交付房之日止）。4、立即给原告办理按揭贷款手续并交付房屋。5、判令被告给原告在定边县不动产局办理商品房的报备手续。6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。原告向法庭提交了以下证据：第一组证据合同认购书一份，证明原告在2014年1月9日购买被告开发的位于XX路北，第三中学西侧1号楼北方位12层西户，房号1207, 建筑面积81平方米，房价共计：321430元； 第二组证据购房补充协议一份，优惠承诺一份，证明被告承诺在2016年12月31日之前按照规定将原告购买房子交付于原告使用，原告同意被告可以逾期90天，如不按照约定期限将房屋交于原告，将按照每天实际交款的千分之一作为违约金，2015年5月14日再次给与原告每平方米优惠300元的优惠承诺，总房价优惠至297108元。第三组证据四张收款收据及两张转款凭证，证明共交房款122130元。被告某某有限公司辩称,对第一项请求无异议。对第二项请求有异议在认购协议上没有具体的交房时间，对第三项请求有异议，无确定交房时间，故不承担违约金，对第四项请求有异议，和银行协商好可以办理按揭手续。对第五项正在向不动产登记部门正在登记办理，有一部分已经办理了登记，错不在我方，要双方配合签订合同后办理，对事实部分签订认购协议的时间是按房屋的位置楼层平米价款均无异议，对于总价款以协议为准，原告认为有优惠价款应当提供证据，同时以优惠价购房就不应该要求被告承担违约金。对原告提出的第一组、第三组证据真实性无异议。对第二组证据真实性无异议，对证明问题有异议，优惠政策后不应在承担迟交房的违约金，而且违约时因为资金断裂，实在是没有办法交房，不是故意不交房。被告庭前向法庭提供了以下证据：商品房预售许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、土地证、建设用地规划许可证，证明被告具有开发商品房销售资格。经庭审质证，对原告所举的第一组、第三组证据，被告对证据的真实性无异议。对原告所举的第二组证据，被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，优惠政策后不应在承担迟交房的违约金，而且违约时因为资金断裂，实在是没有办法交房，不是故意不交房。对被告所举的证据，原告对真实性无法发表质证意见，2014年被告向原告销售房屋时候，原告没有见过这五证，现在原告要求按照补充协议履行合同。本院对原、被告提交的证据作如下认定，对原告所举第一、二、三组证据，被告对真实性无异议，对第二组证据的证明目的有异议，上述证据内容真实，形式来源合法，与本案具有关联性，予以确认。对被告所举的证据，原告对真实性无法发表质证意见，该组证据内容真实，形式来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。 根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证、查明以下事实，原、被告于2014年1月9日签订《乐晶华府项目认购协议》，协议约定：原告购买被告开发的位于定边县XX路北，定边第三中学西侧的（乐晶华府）项目的第1号楼、北方位，12层西户，房号1207，建筑面积81平方米住宅一套，优惠后单价为3968元/㎡，总价321430元，付款方式为认购金十万确定房源，认购方另外须在主体工程到5层后10日内向开发方交纳至银行规定的首付款比例。剩余款项为银行按揭或采用开发方规定的分期付款方式。认购方在开发方通知的时限内到指定的地点签订商品房买卖合同、递交按揭资料办理银行贷款手续（需办理按揭贷款者），如因认购方无法联系或拖延造成的后果由认购方承担。协议签订后原告于2014年1月9日向被告缴纳房款20000元；于2014年1月13日缴纳房款30000元；于2015年5月14日缴纳房款50000元；于2015年10月18日缴纳房款22130元，共计缴纳房款122130元。2015年5月14日，原、被告签订《优惠承诺》，关于陕西乐晶房地产开发有限公司乐晶华府项目部对于缴纳至5万元定金的定房客户的优惠政策：1、在客户原有购房单价决定给与每平米300元的优惠；2、减免两年的物业费；3、购买本项目的商品享有额外的优惠。2015年11月30日，原、被告签订《购房补充协议》，约定甲方承诺在2016年12月31日之前按照国家和地方人民政府的有关规定将乙方认购的位于定边县XX街XX栋XX层XX号的商品房交付乙方使用，但遇到不可抗力的特殊原因，甲方应当在发生之日及时告知乙方，乙方同意甲方据实予以延期90日。若甲方未能按照本协议约定期限将该商品房交付乙方使用，将按照每天乙方实际交款的千分之一作为支付违约金。涉案乐晶华府商住楼项目于2018年6月13日取得商品房预售许可资格，尚未办理竣工验收备案手续。本院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订《乐晶华府项目认购协议》、《购房补充协议》是双方的真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，原、被告应当按照《乐晶华府项目认购协议》、《购房补充协议》履行自己的义务。涉案乐晶华府商住楼项目至今未办理竣工验收备案手续。根据规定，竣工验收合格的房屋才能交付并办理产权登记，故被告请求交房及在定边县不动产局办理商品房的报备手续目前事实上无法履行，故对原告要求被告交房并办理商品房报备手续的诉请，本院不予支持。对于要求被告立即给原告办理按揭手续，该按揭应当在银行办理，并非系被告的义务，故对该项诉讼请求，不予支持。对原告请求被告给原告交房的时间为2017年4月1日，并从该日起按每天122.13元支付违约金从2017年4月2日起至交付房屋之日止的诉讼请求。按照《购房补充协议》明确被告交房的时间为2016年12月31日，可延期90日即至2017年4月1日，故从2017年4月2日起计算违约金的诉讼请求，予以支持。至于截止日起，因现具体交房日期尚未明确，故逾期交房违约金暂计算至原告主张之日即2019年3月11日。对于原告请求按照每天乙方实际交款的千分之一支付违约金的请求，明显过高，应予以调整，涉案的损失数额亦无法确定，故参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜。关于被告辩称违约金过高，应当调整，不能高于已付房款的5%的辩称理由，不予支持。对辩称原告购买房屋时享受优惠政策，不应在承担迟交房的违约金的辩称理由，优惠承诺中并未约定相关内容且被告亦未提供相关证据佐证，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《乐晶华府项目认购协议》、《购房补充协议》合法有效。二、被告某某有限公司于本判决生效之日起七日内向原告支付逾期交房违约金（违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，从2017年4月2日起至2019年3月11日止）。三、驳回原告薛某某的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由被告某某有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。   审  判  长  党翠琴人民陪审员  曹青苗人民陪审员  陈顺平   二0一九年十一月十八日 书   记  员  高雪琼1