湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10162号上诉人（原审被告）：裴延华，女，1980年5月7日出生，汉族，住湖北省公安县。委托诉讼代理人：郭王飞，湖北荆楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华刚，湖北荆楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李顺义，男，1984年11月20日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人:周丽娟，武汉市武昌区正平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：人人家（武汉）房地产代理有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区兴松园商住楼****。法定代表人：张亦玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯磊，该公司员工。上诉人裴延华因与被上诉人李顺义、人人家（武汉）房地产代理有限公司（以下简称人人家（武汉）公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初727号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。裴延华上诉请求，撤销原判，改判驳回李顺义诉讼请求。其上诉理由为:一、涉案房屋买卖合同有效，合同客观上能够继续履行，人民法院应当保护交易安全，鼓励交易。二、被上诉人李顺义以诉讼方式通知解除合同，人民法院应审查被上诉人李顺义是否有约定解除权或法定解除权，纵观本案，李顺义既无约定解除权，也无法定解除权。被上诉人李顺义诉讼解除合同的真实目的是:被上诉人签约后三个月内未将涉案房屋转手赚取差价，为避免违约，率先倒打一耙。现被上诉人的行为已构成违约，据此无权要求定金返还。三、一审法院适用合同法第九十四条裁判，属于适用法律错误，九十四条共五项法定解除事由，如适用第四项应查明李顺义的合同目的是否不能实现，否则李顺义无法定解除权。本案房屋可以交付、可以办证，李顺义合同目的完全能实现。一审判决支持李顺义解除合同无法律依据。四、被上诉人人人家（武汉）公司的行为。作为中介方人人家（武汉）公司不认真履行居间服务，而是从中猎取房屋信息，配合被上诉人李顺义以签订《房屋买卖合同》约定出卖人同意转卖，赚取差价，损害委托人裴延华利益。在一审庭审期间多次配合李顺义同意解除合同，背离居间服务宗旨目前，还一直将裴延华房产证、钥匙扣押，拒不返还。一审期间还向同意履行合同的裴延华主张居间费。原审法院不予支持，非常正确。综上，请二审法院查明事实，依法改判驳回一审李顺义全部诉请。李顺义辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。人人家（武汉）公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。李顺义向一审法院起诉请求，1、解除李顺义、裴延华、人人家（武汉）公司双方签订的房屋买卖合同；2、裴延华立即退还李顺义已支付的定金30万及还贷款102700元，并承担双倍定金返还责任；3、裴延华支付经纪方代理费55000元；4、诉讼费由裴延华承担。一审法院经审理查明，李顺义与裴延华及人人家（武汉）公司于2018年8月14日签订一份《房地产买卖合同》。合同约定:裴延华将位于洪山区仁和路138号武汉TCL康城绿洲B、C地块X1栋1单元10层2室的房屋以2650000元的价格出售给李顺义，李顺义在合同签订当日向裴延华支付购房定金300000元，2018年11月14日前支付1550000元首付款，剩余800000元尾款以现金形式于过户当日付清。李顺义于2018年8月13日、8月14日共向裴延华支付了300000元购房定金,李顺义分别于2018年8月31日向裴延华支付10500元、2018年9月30日二次支付50000元、10600元、2018年10月31日支付10600元、2018年9月23日支付20000元、2018年9月7日支付1000元。后李顺义发现裴延华于2018年4月25日在另一房产中介与案外人徐茹也签订了一份《房屋买卖合同》，售卖的为涉案房屋，李顺义随后于2018年11月13日表示停止付款，并通过人人家（武汉）公司请求裴延华退还已支付的定金及其他款项，裴延华予以拒绝，现李顺义诉至法院，其诉请如前。一审法院另查明，2018年4月25日裴延华与另一房产中介武汉创亿家房地产咨询有限公司及案外人徐茹签订了一份《房屋买卖合同》，裴延华将位于洪山区仁和路138号武汉TCL康城绿洲B、C地块X1栋1单元10层2室的房屋（本案涉案房屋）转让给案外人徐茹，价格为2875000元，后上述三方产生纠纷成讼，2018年8月16日法院立案受理，经武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初8438判决书判决，此案现处二审过程，尚未生效。一审法院认为，李顺义与裴延华、人人家（武汉）公司签订的《房地产买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。李顺义、裴延华间属房屋买卖合同关系。由于裴延华所出售的房屋与案外人存在诉讼纠纷，且并未得到实际解决，足以让李顺义对合同履行后果产生风险感，裴延华存在违约，裴延华辩称证明李顺义真正的身份为房屋中介，因房价下降恶意诉讼，应承担合同违约责任，因提交的证据不能证实，对此，一审法院不予认定；李顺义于2019年1月23日起诉，裴延华于2019年1月31日收到起诉状副本，此时视为解除合同通知到达裴延华，故一审法院对于李顺义要求解除李顺义与裴延华之间签订的《房地产买卖合同》的请求予以支持；李顺义在诉讼过程中撤销要求裴延华承担双倍返还定金的责任诉讼请求，李顺义自愿对其权利的放弃一审法院予以准许，对李顺义要求裴延华返还300000元定金以及支付给裴延华用于还贷款的102700元的诉讼请求，一审法院予以支持；本案中，李顺义尚未向人人家（武汉）公司支付经纪方代理费，故对李顺义要求裴延华支付经纪方代理费55000元的诉讼请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除李顺义与裴延华及人人家（武汉）房地产代理有限公司签订的《房地产买卖合同》；二、裴延华于判决生效之日起十日内向李顺义返还购房定金300000元及购房款102700元；三、驳回李顺义的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4083元，由李顺义承担500元，裴延华承担3583元。二审审理中，裴延华向本院提交武汉市中级人民法院（2019）鄂01民终2927号民事判决书，拟证明裴延华与案外人徐茹的纠纷是居间合同纠纷，判决的结果是裴延华无需承担任何责任。一审法院认为裴延华与案外人存在纠纷导致合同履行存在风险与事实不符。经质证，李顺义认为，该判决书真实性、合法性无异议。对证明目的有异议，判决书是在一审判决审理之后下达的，一审判决认定的事实证明案涉房屋存在纠纷，裴延华在前一合同没有结束的情况下又与李顺义签订合同，李顺义已经按裴延华要求支付了４0余万元。人人家（武汉）公司同意李顺义质证意见。本院认为，李顺义、人人家（武汉）公司对该判决书真实性、合法性没有异议，但该判决书不足以证明裴延华所主张的事实，不能作为本案判决依据，故本院对其真实性、合法性予以采信，对证明目的不予采信。本院查明的其他事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕裴延华的上诉请求及理由进行审理。李顺义与裴延华、人人家（武汉）公司签订的《房地产买卖合同》，系各方真实意思表示，合法有效。且签约合同对双方的权利和义务均进行了约定，双方应严格履行。本案中，裴延华所出售的案涉房屋与案外人徐茹存在诉讼纠纷，且售卖李顺义的也是同一套房屋，印证裴延华与案外人徐茹签订的房屋买卖合同关系在前合同未得到实际解决的情况下又与李顺义签订买卖合同，李顺义也不能提前预见裴延华与案外人徐茹能否继续履行合同。是此，根据案涉合同的履行情况、交易进行程度及导致损失等因素，足以让李顺义有理由对合同履行后果产生风险感。本案综合考量，导致合同不能履行的原因不能归责于双方，亦不足以认定李顺义的行为已构成违约。故一审法院判决对李顺义要求解除合同及裴延华返还定金和购房款予以支持并无不当。裴延华上诉认为李顺义的行为构成违约，无权解除合同并要求定金返还的理由，本院不予支持。至于裴延华上诉的其他事由，一审法院论理详实充分，本院不再赘述。综上所述，裴延华上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8166元，由裴延华负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  张 红审判员  张海鹏二〇一九年十一月二十二日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹