广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初2950号 原告：玉林市光大房地产开发有限公司，住所地：玉林市玉州区双拥路**东盛大厦**，统一社会信用代码：91450900699867715X。 法定代表人：吴霞，总经理。 委托诉讼代理人：梁河，广西邦泰（玉林）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱炤坤，广西邦泰（玉林）律师事务所律师。 被告：赖杰，男，1979年7月10日出生，汉族，住广西容县。 被告：古小明，女，汉族，1978年7月28日出生，住广西壮族自治区玉林市玉州区。 第三人：中国建设银行股份有限公司玉林分行，住所地，住所地玉林市人民东路**一信用代码：91450900200425775L。 负责人：康华。 原告玉林市光大房地产开发有限公司诉被告赖杰、古小明、第三人中国建设银行股份有限公司玉林分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理。依法由适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱炤坤到庭参加诉讼，被告赖杰、古小明、第三人中国建设银行股份有限公司玉林分行经本院合法传唤无正当理由不到庭。本案现已审理终结。 原告玉林市光大房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告于2013年7月17日签订的《玉林市商品房买卖合同》、撤销该《商品房买卖合同》备案登记手续，并判令被告于判决生效后腾退房屋给原告；2．判令被告偿还原告因承担连带保证责任为其持续垫付的代偿款，暂计至起诉之日为人民币96934.27元（代偿款计至被告还清款项之日止）；3．判令被告向原告支付因被告原因而解除合同的违约金57764.2元；4．判令被告支付原告因主张解除合同和追索代偿款所支出的费用5969元给原告；5．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系夫妻，于2004年11月12日结婚，被告以赖杰名义与原告于2013年7月17日签订了《玉林市商品房买卖合同》（下称“商品房买卖合同”），约定：被告购买原告开发建设的东方一品商住小区3栋3单元601号房；总购房款为人民币577642元；被告采用银行按揭贷款的方式支付房款，首付款人民币173642元；余款404000元由被告向银行申请按揭贷款，被告连续两个月或累计三个月未能按期偿还贷款本息的，导致银行直接扣划原告保证金的，原告有权解除合同，被告同意授权委托原告办理解除借款合同、撤销抵押登记、注销购房合同备案登记等手续。原告同时有权要求被告按商品房买卖合同总价款的10%向原告支付违约金及因支付原告因解除合同而支出的费用。原被告与第三人中国建设银行股份有限公司玉林分行（下称“建行玉林分行”）三方于2013年9月23日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（下称“借款合同”），约定：被告向建行玉林分行借款人民币404000元；借期360个月；由原告承担阶段性连带保证责任。签订借款合同后，被告连续逾期未偿还银行按揭贷款，导致原告承担阶段性连带保证责任，截止至2019年2月28日，原告已经为被告垫付本息共计96934.27元。原告认为，根据原、被告双方签订的商品房买卖合同的相关约定，被告原因导致原告承担阶段性连带保证责任的，原告有权解除合同，并有权要求被告按商品房买卖合同总价款的10%向原告支付违约金，即违约金为57764.2元。综上，原告认为，被告违反诚实信用原则，没有依约履行原被告双方签订的商品房买卖合同约定之义务，已严重侵害原告的合法权益。为此，请法院判如所请。 原告玉林市光大房地产开发有限公司对其主张的事实提供以下证据：1．原告营业执照；2．被告身份证复印件；3．玉林市商品房买卖合同、销售不动产发票、商品房预售合同登记备案证明，用于证明双方签订合同及备案的事实以及对被告违约产生的后果的约定；4．《个人住房（商业用房）借款合同》；5．原告为被告代偿按揭贷款本息清单及银行业务清单，证据4、5用于证明原告为被告银行贷款的连带责任保证人及承担了相应的保证责任。 被告赖杰、古小明无答辩亦无证据提供。 第三人中国建设银行股份有限公司玉林分行无述称亦无证据提供。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告赖杰、古小明、第三人中国建设银行股份有限公司玉林分行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提供的证据真实有效，对其真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，原告主张的与被告、第三人之间合同关系事实及垫付贷款的事实有上述证据证实，本院予以确认。其中原、被告签订的《玉林市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条第1项约定“买受人办理银行按揭付款的，在出卖人承担担保责任期间，买受人如果连续两个月或累计三个月未能按期偿还贷款本息造成出卖人保证金被扣除的，则出卖人有权解除合同并收回房屋。解除合同自出卖人向买受人发出书面通知5天后生效，买受人须在解除合同后15天内将所购房屋恢复原状并退还给出卖人。出卖人在扣除合同总价款10%的违约金和买受人原因所扣除的全额保证金以及相关税费损失后，将剩余的购房款无息退还给买受人。”第2项约定“出卖人承担阶段性担保责任期间，买受人如果连续两个月或累计三个月未能按期偿还贷款的，则出卖人有权解除合同。同时，买受人同意授权委托出卖人办理解除借款合同、撤销抵押登记、注销购房合同备案等所有手续并认可出卖人签署的所有文件资料，不须由买受人另行出具授权委托书”第十九条约定“买受人违约不按时支付按揭款导致银行扣划出卖人保证金后，出卖人解除合同，须办理提前还贷、解除抵押登记、解除备案登记等手续。”但原告主张判令被告支付原告因主张解除合同和追索代偿款所支出的费用，合同中没有约定。原告于2019年5月28日向本院递交本案起诉状。 本院认为，本案原告与被告《玉林市商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》没有违反法律规定，系有效合同，合同各方应履行合同并承担违约责任。被告违反《玉林市商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房)借款合同》约定逾期未支付房屋贷款导致原告被第三人扣划保证金连续超过两期以上，依照上述合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原告作为解除权人提出诉讼请求判决解除其与被告签订的《商品房买卖合同》并由被告腾退房屋给原告有合同约定作为事实依据及法律依据，依法应予支持。但撤销备案属于行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的处理范围，待本判决生效后，应由原告自行向行政机关申请撤销备案登记。原告因被告违约而被扣划的代偿款，由被告支付给原告。原告请求被告支付违约金有合同约定，应予以支持。但请求被告支付解除合同支出的费用，没有合同约定，本院不予支持。原、被告与第三人之间的借款合同关系，《玉林市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十九条约定“买受人违约不按时支付按揭款导致银行扣划出卖人保证金后，出卖人解除合同，须办理提前还贷、解除抵押登记、解除备案登记等手续。”，据此，原告应在本判决生效后与第三人协商办理提前还贷，解除抵押登记事宜，然后再向有关部门申请解除备案登记，这部分事宜由原、被告及第三人另行协商处理，如协商未果可通过司法途径解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告玉林市光大房地产开发有限公司与被告赖杰、古小明于2013年7月17日签订的东方一品商住小区第3幢3单元601号房的《玉林市商品房买卖合同》(合同编号20131816），被告赖杰、古小明应于判生效后十五日内将房屋退还给原告玉林市光大房地产开发有限公司； 二、被告赖杰、古小明偿还原告玉林市光大房地产开发有限公司因承担连带保证责任被第三人中国建设银行股份有限公司玉林分行划扣的代偿款人民币96934.27元（此金额截止至2019年2月28日，之后原告被持续划扣部分由原告另行起诉）； 三、被告赖杰、古小明支付给原告玉林市光大房地产开发有限公司合同违约金57764.2元； 四、驳回原告玉林市光大房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案受理费11183元，由原告玉林市光大房地产开发有限公司500元，被告赖杰、古小明负担10683元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  杨胜琪 人民陪审员  吴 红 人民陪审员  梁 冬 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  丘瑜坤