广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21308号上诉人（原审被告）：梁意飞，女，1981年6月6日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑卓愉，广东百思威律师事务所律师实习人员。被上诉人（原审原告）：曾建新，男，1988年2月17日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：冯恩华，男，1976年7月3日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。上诉人梁意飞因与被上诉人曾建新、冯恩华房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。梁意飞上诉请求：1.撤销一审判决，判决驳回曾建新对梁意飞的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由曾建新、冯恩华承担。事实和理由：一、梁意飞并非案涉相关合同的缔约主体，也没有参与缔约过程，案涉相关合同的权利义务也与梁意飞无关，梁意飞并非案涉相关合同的当事人。原审判决将梁意飞认定为合同当事人，属于认定事实错误。从缔约主体来看，案涉《房屋买卖合同》、两份《补充协议》以及《解除合同协议》的缔约主体分别是冯恩华、曾建新以及中介公司。从缔约过程来看，梁意飞仅在冯恩华、曾建新签署《房屋买卖合同》后，应冯恩华的请求前往中介处签署《同意出售共有财产声明书》，梁意飞始终没有参加《房屋买卖合同》、两份《补充协议》以及《解除合同协议》的接触、洽商直至达成合意的任一过程。从合同内容来看，只有合同当事人才能享有合同约定的权利，并承担合同约定的义务。冯恩华、曾建新作为买卖双方签署《房屋买卖合同》，合同内容只约定了冯恩华作为卖方可以享受收取房款的权利及办理房屋交易过户的义务，而作为案涉房屋产权证上唯一登记的权属人，也只能由冯恩华才可履行办理房屋交易过户的义务；同时，冯恩华也享受了合同约定的收取房款的权利。另一角度，作为买方的曾建新，同样地只可将冯恩华作为其履行合同义务的唯一对象。二、梁意飞签署《同意出售共有财产声明书》，仅能认定梁意飞同意冯恩华对外出售双方共同的房产，不能认定梁意飞愿意加入到冯恩华、曾建新已经订立的房屋买卖合同中，更不能由此认定梁意飞向曾建新发出了出售房屋的要约或承诺。案涉房屋登记在冯恩华一人名下，梁意飞系隐名共有人，冯恩华有权以其一人名义单独出售房屋。2019年2月22日，应冯恩华的请求，梁意飞签署《同意出售共有财产声明书》，但该声明书仅表明梁意飞同意冯恩华对外出售案涉房屋，并无愿意加入到已经订立的《房屋买卖合同》中，一审以梁意飞签署《同意出售共有财产声明书》就认定梁意飞为案涉房屋的出售方，是《房屋买卖合同》的相对人，违背了合同的相对性原则。三、原审判决以梁意飞知道案涉房屋出售出现障碍，就认定梁意飞需要承担《房屋买卖合同》的赔偿责任，没有法律依据。曾建新提供的微信聊天记录及音频，均是曾建新与冯恩华签订了《解除合同协议》后产生，一审法院以梁意飞在案涉房屋交易后期知道房屋出售出现障碍，便认定梁意飞是未能出售房屋的过错方，要为此承担赔偿责任是错误的。四、冯恩华轻易地与曾建新签署违约金如此之高的《解除合同协议》，又不履行约定的赔偿责任，不排除冯恩华与曾建新存在恶意串通，故意将梁意飞陷入本案诉讼，以达到报复梁意飞离婚的目的。五、梁意飞在本案所涉交易只做了两件事：第一，根据冯恩华的要求在《同意出售共有财产声明书》上签字，这份文件只能认定梁意飞同意冯恩华出售该房产，不能得出梁意飞愿意加入案涉买卖合同关系中的结论。曾建新强调冯恩华与其订立合同中多次提到要征求梁意飞意见，但只是冯恩华的一面之词；第二，梁意飞作为抵押借款合同的当事人，仅协助中介机构办理涉案房屋的涂销抵押以及在涂销抵押出现障碍时参与协调，原审判决以梁意飞签署了《同意出售共有财产声明书》以及参与了涂销抵押的相关配合工作，认定梁意飞是案涉房屋买卖合同关系的当事人并要求梁意飞与冯恩华共同承担合同责任，并无事实与法律依据。曾建新答辩称：不同意梁意飞的上诉请求，请求法院驳回梁意飞的上诉，维持原判。冯恩华经本院依法传唤，未到庭参与诉讼。因本案纠纷，曾建新于2019年6月6日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.冯恩华、梁意飞按《解除合同协议》赔偿曾建新人民币48.1万元；2.由冯恩华、梁意飞承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：据广州市不动产登记查册表显示，广州市荔湾区花地大道中X房产为冯恩华之房产，建筑面积为94.6661平方米，2018年8月13日上述房屋设定不动产抵押登记，权利人为案外人梁少群（二次抵押）。冯恩华与梁意飞原为夫妻，2019年1月22日，双方签订《离婚协议书》，约定夫妻共同财产的处理：夫妻共同所有的位于广州市荔湾区花地大道中X房及负一楼车库一车位的房及车位财产归双方平均所有，房及车位地产权的变卖手续自离婚后3月之内办理，男方必须协助女方办理变卖的一切手续等等。同日，冯恩华、梁意飞办理了离婚手续并领取了《离婚证》。2019年2月16日，曾建新（买方）与冯恩华（卖方）、广州市铖安信地产中介代理服务有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：曾建新购买冯恩华位于广州市荔湾区花地大道中X房产，物业成交价为人民币3080000元整；签订本合同时支付人民币300000元作为定金。首期楼款（含定金）人民币930000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。银行同意贷款申请后5个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续、交易过户手续需在本合同签订后90天内完成。2150000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号。贷款额以银行审批为准。银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方己付的所有费用，且卖方需向买方赔偿咨询及中介服务费；对合同条款即补充内容的修改或补充：本次交易物业还在抵押2100000元和欠400000元垫资公司，业主承诺可以自己赎契，在签订合同后业主在2019年4月20日前内搞定赎契，赎契后双方办理按揭手续；签约当天支付定金150000元给卖方，剩余150000元定金在2019年3月10日前给卖方，本次交易约定以组合贷款，因公积金贷款需做首期资金托管，在做托管当天退回207000元定金给买方做资金托管等等。同日，冯恩华收到曾建新给付的150000元购房定金。2019年2月22日，冯恩华、梁意飞出具《同意出售共有财产声明书》，表示：本人同意出售位于广州市荔湾区花地大道中X房的房屋和有关房屋交易等手续，如有隐瞒，本人负一切法律责任。2019年2月25日，曾建新（买方）与冯恩华（卖方）、广州市铖安信地产中介代理服务有限公司（经纪方）签订《补充协议》，约定：一、（1）原合同约定2019年3月10日前买方支付定金人民币150000元给卖方，现买卖双方协商一致同意将此笔定金150000元直接做为首期资金打到公积金资金托管中心托管。（2）原合同约定资金托管当天卖方退回人民币207000元给买方做资金托管，现改为托管当天卖方退回人民币57000元给买方做资金托管。二、买卖双方熟悉清楚上述事项，任意一方违反上述事项，则视作违约,违约方承担由此造成的违约及违法责任。2019年3月8日，曾建新（买方）与冯恩华（卖方）、广州市铖安信地产中介代理服务有限公司（经纪方）又签订《补充协议》，约定：一、（1）原合同约定2019年3月10日前买方支付定金人民币150000元给卖方，现买卖双方协商一致同意将此笔定金150000元直接做为首期资金打到公积金资金托管中心托管。（2）于2019年3月7日卖方向买方提出需资金周转，买方于2019年3月7日给卖方转账20000元，卖方承诺在做资金托管当天转回给买方。（3）原合同约定资金托管当天卖方退回人民币207000元给买方做资金托管，现改为托管当天卖方退回人民币77000元给买方做资金托管。等等。2019年3月7日，曾建新向冯恩华支付20000元购房部分楼款。2019年3月21日，曾建新向案外人广州云携按揭服务有限公司支付按揭费3000元。2019年5月16日，曾建新（买方）与冯恩华（卖方）、广州市铖安信地产中介代理服务有限公司（经纪方）又签订《解除合同协议》，约定：三方经友好协商，就买卖位于广州市荔湾区花地大道中X房之物业(下称“该物业”）一事，于2019年2月16日签订的《房屋买卖合同》（下称“合同”)，经三方友好协商，就解除该合同达成一致意见，协议如下：三方均知悉现因卖方个人原因，导致本次交易无法继续进行，三方均同意解除该合同。二、卖方同意退还人民币481000元给买方。三、卖方同意向经纪方支付违约赔偿金人民币48000元。四、三方约定卖方在2019年5月23日前把以上款项付给买方和经纪方。经纪方把已付的人民币24000元中介费退还给买方。五、买卖双方熟悉清楚上述事项，任意一方违反上述事项，则视作违约，违约方承担由此造成的违约及违法责任。一审诉讼期间，曾建新提交了与梁意飞、冯恩华的微信聊天记录及音频光碟，证明梁意飞对案涉房屋的交易过程及解除合同并赔偿是知情而且同意。梁意飞质证认为其在2019年5月21日才被拉入群，此前没有与该微信群的人进行群聊，但这并不代表梁意飞同意并需承担《房屋买卖合同》约定的合同义务。对于音频梁意飞质证认为其在不知情的情况下录制，该录音并不能完全还原当时情景，不应作为合法证据使用。一审法院认为，曾建新与冯恩华签订的《房屋买卖合同》及两份《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因卖方个人原因，导致本次交易无法继续进行，曾建新与冯恩华于2019年5月16日签订《解除合同协议》，同意解除该合同。因此，可确定上述《房屋买卖合同》及两份《补充协议》于2019年5月16日解除。现曾建新主张冯恩华按《解除合同协议》赔偿（退还）曾建新人民币481000元符合合同约定，一审法院予以支持。对于梁意飞是否需与冯恩华共同承担赔偿（退还）责任问题分析如下：一、虽然案涉房屋产权登记在冯恩华名下，但冯恩华与梁意飞的离婚协议中已明确案涉房屋为夫妻共有财产，故案涉房屋实际为冯恩华与梁意飞共有房产。二、在冯恩华、梁意飞出具的《同意出售共有财产声明书》中可见，梁意飞是清楚案涉房屋的出售情况，且是同意出售。因此，梁意飞、冯恩华均是案涉房屋的出售方，是房屋买卖合同的相对人，梁意飞应与冯恩华共同承担房屋买卖合同的权利和义务。三、从曾建新提供的微信聊天记录及音频可知，梁意飞是知道案涉房屋出售出现障碍，且解除合同协议约定退还481000元，实质包含退还购房款170000元、违约金308000元及赔偿按揭费损失3000元，该退还金额没有超出房屋买卖合同约定，不存在增加梁意飞义务的负担。综上所述，因未能出售房屋的过错在房屋的出售方，梁意飞作为房屋出售方之一，应按解除合同协议与冯恩华共同承担赔偿（退还）责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条的规定,于2019年8月6日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，冯恩华、梁意飞向曾建新退还481000元（含退还购房款170000元、违约金308000元及赔偿按揭费损失3000元）。二、梁意飞、冯恩华如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、本案受理费4258元，由冯恩华、梁意飞负担。二审中，梁意飞向本院提交一份湛江国际仲裁院裁决书【案号：（2019）湛仲字第1825号】，拟证明冯恩华在存在巨额欠款且逾期不偿还的情况下，轻易与曾建新签署高额违约金的《解除合同协议》且又不履行，故意将梁意飞陷入本案诉讼。曾建新质证认为，对证据的真实性没有异议，对所证明的事实有异议，是梁意飞、冯恩华对曾建新故意进行诈骗。针对一审法院查明事实，梁意飞认为一审法院漏查部分事实：1.一审没有查明《同意出售共有财产声明书》是梁意飞以共有人身份签署，没有加入到买卖合同中的意思表示；2.一审没有查明《同意出售共有财产声明书》签署时，冯恩华、梁意飞为离异关系；3.一审没有查明涉案房屋的实际控制人只有冯恩华一人，且作为房产证上的唯一权属登记人，只有冯恩华可以履行房屋买卖合同的约定义务。梁意飞没有方法与途径履行案涉房屋买卖合同中约定的出售方的义务，曾建新履行付款义务时也只以冯恩华作为履约对象；4.一审没有查明梁意飞是于曾建新与冯恩华签署《解除合同协议》后才知道案涉房屋交易出现障碍的。一审已查明事实当事人均无异议，本院审查予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对梁意飞的上诉请求进行审理。涉案房屋的《房屋买卖合同》、两份《补充协议》以及《解除合同协议》均是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规范，一审认定合法有效正确。本案二审争议焦点为梁意飞是否应当与冯恩华共同承担责任的问题。对此，本院认定如下：首先，根据2019年1月22日，梁意飞与冯恩华签订的《离婚协议书》约定，夫妻共同所有的位于广州市荔湾区花地大道中X房及负一楼车库一车位的房及车位财产归双方平均所有，房及车位地产权的变卖手续自离婚后3月之内办理，男方必须协助女方办理变卖的一切手续等等。可见，梁意飞、冯恩华是涉案房屋的共有人，对出卖案涉房屋本身并无不一致的意见。其次，2019年2月16日，曾建新与冯恩华以及中介公司签订《房屋买卖合同》，2019年2月22日，冯恩华、梁意飞出具《同意出售共有财产声明书》，可见此时冯恩华、梁意飞对于出售案涉房屋仍具有一致意见。再次，根据各方当事人的微信聊天记录等证据显示，梁意飞参与了房屋买卖合同的履行，其对案涉房屋交易的履行情况是知悉的，且将相关事项交由冯恩华处理。从梁意飞的上述行为分析来看，作为买受人的曾建新有理由相信梁意飞亦是房屋买卖合同的相对人。最后，整个房屋交易履行过程中，梁意飞均是自愿将共有财产处置相关事项交由冯恩华处理，《解除合同协议》中的违约责任亦没有超出原房屋买卖合同中的约定。因此，梁意飞上诉主张冯恩华故意将其陷入本案诉讼，没有事实依据，故对于湛江国际仲裁院裁决书【案号：（2019）湛仲字第1825号】拟证明内容，本院不予采纳。因此，一审法院认定梁意飞作为房屋出售方之一与冯恩华共同承担责任，并无不当，本院予以维持。综上所述，梁意飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8516.00元,由上诉人梁意飞负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇一九年十一月二十八日法官助理张永亮书记员黄晶晶