北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终9848号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁林格，男，1966年12月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周宇，北京银雷律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋慧英，女，1954年1月27日出生，满族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：丁海珍，北京市华意律师事务所律师。第三人：北京亿城山水房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区马连洼北路**院**楼****。法定代表人：李媛媛，执行董事。委托诉讼代理人：郭永竹，女，北京亿城山水房地产开发有限公司职员。上诉人梁林格因与被上诉人蒋慧英、第三人北京亿城山水房地产开发有限公司（以下简称亿城山水房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初11569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人梁林格及其委托诉讼代理人周宇，被上诉人蒋慧英之委托诉讼代理人丁海珍，第三人亿城山水房地产公司之委托诉讼代理人郭永竹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁林格上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、改判蒋慧英向我支付违约金129万元。事实和理由：1、一审开庭后，我的代理人任某1因病去世，我将房屋出卖后没有固定居所，一审法院仅邮寄送达传票和电话通知,未通知到我本人便开庭审理，进而缺席判决，违反法定程序；2、蒋慧英未按合同约定向我支付购房尾款54万元，未经我同意擅自撬锁进入涉案房屋，强行霸占房屋至今。蒋慧英拒不向贷款银行提供相关证明，导致银行不同意批贷，蒋慧英迟迟不予办理，构成违约。我要求其立即向贷款银行提供相关资料及证明办理贷款手续；3、涉案房屋增值翻番，蒋慧英没有实际损失。双方互有违约的情况下，一审判决的违约金明显过高。蒋慧英辩称，我同意一审判决，不同意梁林格的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、整个房屋买卖交易过程中，梁林格一直采取消极态度，办理解押手续迟延5个月，未按合同约定保持原状，拆除了屋内的设施，户口一直未迁出，并且迟延办理车位产权的初始登记，我认为判决梁林格支付129万元的违约金是适当的；2、关于未付的54万元购房尾款，其中44万元是我们过户前约定好的车位的款项，因为当时车位的初始登记还未办理，所以这笔车位款我没有支付，另外10万元是交房时才要交的。亿城山水房地产公司辩称，我公司同意一审判决。双方的房屋买卖交易过程我公司没有参与，不清楚。蒋慧英向一审法院起诉请求：1、要求梁林格办理北京市海淀区3102号产权车位的过户交付手续；2、要求梁林格继续履行海淀区5018号房屋上的户口迁出手续；3、要求判令梁林格向我支付违约金129万元。梁林格向一审法院反诉请求：1、要求蒋慧英向我支付54万元合同尾款；2、要求蒋慧英向我支付违约金129万元。一审法院认定事实：2015年6月6日，蒋慧英（乙方）与梁林格（甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：乙方以1290万元的总价款购买甲方位于海淀区5018号房屋（X京房权证海字第XXXX号）及3102号车位，乙方应在合同签订当日向甲方支付定金100万元，该房屋已经设定抵押，甲方应于2015年7月25日前办理抵押注销手续，乙方贷款490万元，乙方除定金与贷款金额外分两次支付总价款，第一次通过资金监管、资金存管方式于2015年8月15日支付690万元，第二次交房当天支付10万元，甲方应在产权转移15日内将房屋交付给乙方；甲方同意在交付房屋时将房屋附属设施设备及附件所列物品及装修随同该房屋一并转让给乙方，应保证自本合同签订之日起至完成物业交验止，该房屋保持原状，违反本承诺按本合同第十条第五款承担违约责任；本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中的网签、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按合同第十条第五款承担违约责任；甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋有关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务；合同第十条第二款第一项，乙方逾期在10日之内，合同继续履行，乙方按逾期应付款项的日万分之五向甲方支付违约金；合同第十条第五款，除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任，合同附件所列物品包括坐便。合同签订后，蒋慧英按合同约定向梁林格支付定金100万元，梁林格未按约定于2015年7月25日前办理抵押注销手续，2015年7月28日，蒋慧英向梁林格支付房款100万元。2015年12月31日，梁林格完成抵押注销手续。之后，双方口头约定蒋慧英贷款支付金额变更为590万元。2016年1月7日，蒋慧英通过资金监管、存管方式支付梁林格446万元。2016年1月8日，双方完成房屋产权过户手续后，口头约定2016年1月23日办理交房手续。2016年1月23日，梁林格拒绝交房，蒋慧英强行收房。2016年3月1日，完成贷款支付。现蒋慧英共计支付梁林格房款1236万元，剩余房款54万元未支付，梁林格未按约定如期办理户口迁出手续。诉讼中，梁林格参加第一次庭审后，经法院合法传唤未参加以后的庭审；因诉争车位未办理产权初始登记，经蒋慧英申请，法院追加亿城山水房地产公司作为第三人协助办理，第一次庭审后，查明梁林格已办理产权初始登记，但梁林格未进行告知，经蒋慧英申请并提供担保，法院依法冻结了梁林格名下位于北京市海淀区3102号车位手续。庭审中，蒋慧英同意支付剩余合同款54万元，但同时要求交付车位并过户；蒋慧英提交坐便、吊灯被拆除的照片、通话记录，照片证明梁林格拆除部分设施，通话记录证明其从7月份起就催促梁林格解抵押，梁林格认可照片、通话记录真实性，认可拆走两个灯和两个马桶；梁林格辩称拒绝交房是因为蒋慧英贷款出现问题，梁林格就此未提交相应证据。一审法院认为，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，双方均应恪守合同约定，双方口头约定变更贷款支付数额及办理交房手续日期，应视为双方对合同相关约定内容的变更，双方也应按约定的变更内容履行，在整个合同履行中，蒋慧英努力争取合同能够继续履行，而梁林格却屡屡违约，未按约定期限办理抵押注销手续，未按约定如期办理户口迁出手续，未按约定交房，拆走合同附件所列物品，应按合同的约定承担违约责任，故蒋慧英要求梁林格支付违约金129万元合理，法院予以支持。在蒋慧英同意支付剩余合同款54万元的情况下，梁林格应将车位交付给蒋慧英并协助办理转移登记手续，故蒋慧英要求梁林格过户并交付车位的诉讼请求合理，法院予以支持。关于蒋慧英要求梁林格户口迁出之诉讼请求，因户口问题非属法院审理范围，故法院不予支持。关于梁林格辩称拒绝交房是因为蒋慧英贷款出现问题，因双方在合同中并未约定贷款期限，且转移登记至贷款支付在合理期限内，加之梁林格就此未提交相应证据，故其该辩称法院不予采信。关于梁林格反诉蒋慧英支付54万元合同尾款，因蒋慧英同意支付，法院予以支持。关于梁林格反诉蒋慧英支付违约金129万元，梁林格违约在先，经法院合法传唤不参加第一次庭审之后的庭审，在完成车位产权登记后未进行告知，明显怠于继续履行合同，蒋慧英要求支付54万元合同尾款同时交付车位并过户实属无奈，不存在故意违约，故梁林格该反诉请求法院不予支持。综上所述，判决：一、蒋慧英于本判决生效后三十日内将梁林格名下位于北京市海淀区3102号车位转移登记在自己名下，梁林格予以协助办理；二、梁林格于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区3102号车位交付给蒋慧英；三、梁林格于本判决生效后三十日内支付蒋慧英违约金一百二十九万元；四、蒋慧英于本判决生效后三十日内支付梁林格合同尾款五十四万元；五、驳回蒋慧英其他诉讼请求；六、驳回梁林格其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院另查明，梁林格与蒋慧英签订的《北京市存量房屋买卖合同》附件四《所售房屋的附随物品清单》为空白。本院审理后对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第六条规定：当事人在送达地址确认书中确认的送达地址，适用于第一审程序、第二审程序和执行程序。当事人变更送达地址，应当以书面方式告知人民法院。当事人未书面变更的，以其确认的地址为送达地址。第七条规定：因当事人提供的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未书面告知人民法院，导致民事诉讼文书未能被受送达人实际接收的，直接送达的，民事诉讼文书留在该地址之日为送达之日；邮寄送达的，文书被退回之日为送达之日。经审理查明，一审法院于2017年8月25日按照梁林格一审委托诉讼代理人任某1确认的地址向其邮寄送达了2017年9月28日的开庭传票，该邮件回执上有梁林格的签字；于2018年8月13日按照上述地址向梁林格邮寄送达了2018年9月3日的开庭传票，该邮件被退回，退回原因为“电联退回”。依据上述事实，梁林格已经签收了2017年9月28日的开庭传票，梁林格主张该邮件回执上的签名并非其本人所签，但未提交任何证据予以证明，其该项主张不能成立；梁林格上诉主张其家庭发生变故、没有固定居所，但如其送达地址发生变化，应当书面通知人民法院，其在明知涉诉且送达地址发生变化的情况下未及时通知一审法院，一审法院依照其确认的地址送达传票被退回，被退回之日为送达之日。故一审法院已经依法向梁林格送达了2017年9月28日和2018年9月3日的开庭传票，梁林格无正当理由未到庭应诉，一审法院缺席判决，符合法律规定。梁林格上诉主张一审法院违法缺席审判，事实及法律依据不足，不能成立，本院不予支持。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的，可以中止履行。梁林格上诉主张蒋慧英未按期支付54万元购房尾款构成违约，但梁林格未按期办理涉案房屋的抵押注销手续，迟延长达五个月，其出售的车位亦一直未办理产权初始登记，确实会使蒋慧英就梁林格履行车位过户手续之义务的能力及履行合同的诚意产生怀疑，蒋慧英主张其未支付54万元购房尾款系行使不安抗辩权，符合法律规定；梁林格上诉主张蒋慧英擅自撬锁进入涉案房屋构成违约，蒋慧英强行收房系因梁林格拒绝按约交房所致，虽有不妥，但不构成违约；梁林格上诉主张蒋慧英拒不向贷款银行提供相关证明构成违约，未提交证据予以证明。综上，梁林格上诉主张蒋慧英存在违约行为，并据此要求蒋慧英支付违约金，缺乏事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。依据本案查明的事实，梁林格迟延办理涉案房屋的抵押注销手续，未按约定如期办理户口迁出手续，未按约定交房，已经构成违约。双方合同约定，出卖人未按期将户口迁出，或违约经对方催告后15日内仍不履行的，应按房屋成交总价的10%承担违约责任。故一审法院依据蒋慧英的诉讼请求及双方合同约定，判决梁林格支付违约金129万元是正确的，应予维持。因双方房屋买卖合同就所售房屋附随物品清单约定为空白，故梁林格拆走涉案房屋内两个灯和两个马桶不构成违约，一审就此认定有误，本院予以纠正。梁林格上诉主张蒋慧英亦有违约行为，一审认定的违约金数额过高，但如上所述，蒋慧英并无违约，梁林格亦未提交证据证明一审认定的违约金数额过分高于蒋慧英的损失，故一审认定的违约金数额符合公平和诚实信用原则，本院予以维持。综上所述，梁林格的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27440元，由梁林格负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  王爱红审 判 员  范 磊二〇一九年十一月十八日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍