北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15607号上诉人（原审原告、反诉被告）：翟亮，男，1985年7月25日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张逊，北京誉洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：魏娟，女，1971年10月20日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张启星，男，1954年9月25日出生，汉族，住北京市大兴区。上诉人翟亮因与被上诉人魏娟租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初29023号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。翟亮上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判支持其一审诉讼请求，全部诉讼费用由魏娟负担。事实和理由：一、一审法院认定双方所签的租赁合同无效没有依据，即使无效，我也无过错，损失应由魏娟承担。二、魏娟作为业主，未及时将房屋拆迁的消息告知我，且在2018年5月中旬与我就门面房二层达成租赁合意，约定月租金10000元，我又进行了装修及制作广告牌等投入。2018年6月初我二楼的烤肉店还未开始营业，房屋外围即被设立围挡，致使我并未来得及将屋内物品搬迁，魏娟应赔偿因此给我带来的损失。三、我们双方之间的租金均是每月月底及时结清的，魏娟以微信聊天记录来证明欠租金证据不足。四、即使本案租赁合同无效，也是魏娟一方故意隐瞒了相关事实。一审法院判决我支付租金，但对我扩大经营而进行装修的损失视而不见，且装修因附着在房屋上，魏娟在拆迁时会得到更多赔偿。一审法院的判决明显不公。魏娟辩称：同意一审判决，不同意翟亮的上诉请求及理由。翟亮一审诉讼请求：1．魏娟退还翟亮押金8333元；2．魏娟赔偿翟亮装修损失114038元；3．魏娟补偿翟亮经营损失20000元；4．诉讼费由魏娟负担。魏娟一审反诉请求：翟亮支付魏娟房屋租金31999元。一审法院经审理查明以下事实：2017年9月19日，双方签订《门面房租赁合同》，魏娟（合同中以其曾用名孙丽签署）将商用门面120平方米（系一层）租赁给翟亮使用，每月租金8333元，自2017年10月10日至2020年10月10日，租金交纳方式为上付款，每三个月支付租金一次，如遇拆迁或不可抗拒的其他因素，翟亮无条件搬走，魏娟不予赔偿。合同还约定了其他内容。合同签订后翟亮对上述房屋进行了装修、制作广告牌。2018年4月，双方就租赁二层房屋达成合意，魏娟将二层房屋出租给翟亮使用，每月租金10000元，但双方未再签订书面合同。翟亮承租二层房屋后另行制作了广告牌。关于房屋使用期限。一层房屋自2017年10月10日起租，上述合同已有明确约定。二层房屋起租时间双方各执一词，翟亮称自2018年4月18日交纳租金时开始使用并计算租金，魏娟则称自2018年4月1日开始使用并计算租金，双方未对此提供证据。对于房屋使用的截止时间，翟亮称自2018年5月中下旬饭店外就已设立围挡，无法正常经营，仅留一门搬运物品，至7月初全部搬离，魏娟则称自2018年6月设立围挡，因其于2018年6月4日才签订拆迁协议，7月12日时翟亮尚未搬离，双方均未对设立围挡、搬离时间提供证据。关于费用交纳。魏娟称翟亮于2018年2月欠付一层租金1333元、3月欠付2333元、6月欠付8333元，二层欠付5、6月租金20000元，翟亮对于欠付租金则不予认可。魏娟提供的微信聊天记录对于双方租金交纳及其他事项有所表述，翟亮对此予以认可。经与双方核实，租金交纳时间一般为每月10日左右，水电费交纳时间一般为每月月底。依据微信聊天记录所显示的款项往来数额及时间，2018年2月交纳租金7000元欠付1333元、3月交纳租金6000元欠付2333元、4月和5月全额交纳一层租金，二层租金仅4月18日交纳10000元。另查，双方均未提交涉案房屋建设工程规划许可证。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人对自己的主张有责任提供证据。因双方均未提交涉案房屋建设工程规划许可证，故双方所签订的《门面房租赁合同》及关于二层房屋所形成的房屋租赁合同关系均属无效。合同无效后，翟亮仍应支付使用涉案房屋期间的占有使用费。关于二层房屋的开始使用时间，因双方均未对此提供证据，双方亦未签订书面合同，魏娟作为提供房屋一方应就交付房屋的具体时间承担举证责任并承担举证不能的法律后果。现魏娟并未举证证明其所主张的于2018年4月1日交付二层房屋，应承担对其不利的法律后果，故依据翟亮主张的2018年4月18日交付二层房屋租金的时间作为魏娟交付二层房屋的时间，并以此作为计算二层房屋占有使用费的起始时间。关于涉案房屋使用的截止时间，依据涉案房屋作为饭店使用的特点，在其外围设置围挡必然对其正常使用房屋造成重大影响，故应以设置围挡时间作为翟亮正常使用涉案房屋的截止时间，并以此作为占有使用费交纳的截止时间。现因双方均未对围挡设置时间提供证据，依据证据规则，翟亮作为房屋占有使用人对于正常使用涉案房屋的阻却事由负有举证责任并承担举证不能的法律后果，现其并未提供证据，故以魏娟主张的2018年6月4日作为涉案房屋正常使用的截止时间，并以此作为计算占有使用费的截止时间。翟亮称其已全额交纳占有使用费，但并未提供充分确实的证据予以证明，应就此承担不利的法律后果，依据微信聊天记录款项往来记录及双方陈述，翟亮还需支付一层房屋2018年2月欠付费用1333元、3月欠付费用2333元、6月欠付费用1111元、二层房屋2018年5月18日至6月4日费用6000元，共计10777元。合同无效后，魏娟应将其收取的押金返还翟亮，故对翟亮的该项诉讼请求，予以支持。关于翟亮主张的装修及经营损失，不予支持。理由有二：一方面，双方所签订《门面房租赁合同》虽属无效，但合同中关于涉及拆迁腾退相关权利义务的约定系双方签约时根据实际情况、履约风险等因素做出的一致意思表示，该约定能够体现双方对于各自风险的预估与评判，对于双方签约与否具有关键作用，在确定损失承担时适当予以参考；另一方面，从涉案房屋外设置围挡至人员全部搬离尚有较长时间，翟亮可搬离动产以减少损失，而附着于房屋内的装修已随房屋拆除而灭失，魏娟并未因此获益。另外，翟亮提供的证据亦无法证明其搬离时装修残值数量，应承担举证不能的法律后果。至于经营损失，房屋拆除并非因魏娟行为所致，且通过双方约定可知翟亮对此已有预见，应自行承担该项损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、翟亮与魏娟签订的《门面房租赁合同》及关于二层房屋的房屋租赁合同关系无效；二、魏娟返还翟亮押金8333元，于判决生效之日起七日内执行清；三、翟亮支付魏娟房屋占有使用费10777元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回翟亮的其他诉讼请求；五、驳回魏娟的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1574元，由翟亮负担1482元（已交纳），由魏娟负担92元，于判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费300元，由魏娟负担222元（已交纳），由翟亮负担78元，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，翟亮提交一份新的证据：录音，用以证明在双方的租赁关系过程中翟亮并不欠魏娟的房租，魏娟对此予以默认。魏娟对该证据的真实性予以认可，不认可证明目的。本院经审理认定的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为：综合本案双方当事人的诉辩主张及法院查明的事实，本院归纳本案二审的争议焦点为：涉案租赁合同的效力及合同无效的法律后果。对于涉案租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”该条规定属于效力性强制性法律规定。本案中，双方均未能提交涉案房屋的建设工程规划许可证，故双方所签订的《门面房租赁合同》及关于二层房屋所形成的房屋租赁合同关系均属无效。对翟亮主张一审认定合同无效依据不足的上诉意见，本院不予采纳。对于合同无效的法律后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，魏娟反诉主张翟亮给付租金，一审法院根据双方举证的情况以及本案其他实际情况，对房屋占有使用费的起算时间、截止时间以及费用数额做出的认定，并无明显不当，应予维持。翟亮二审提交的录音中未有魏娟认可翟亮结清租金的明确的答复，翟亮亦未提交收据等证据予以证明，故其该项上诉主张不予采信。关于翟亮主张的装饰装修损失，根据双方签订的《门面房租赁合同》约定，“如遇拆迁或不可抗拒的其他因素，翟亮无条件搬走，魏娟不予赔偿。”，该合同的效力虽属无效，但合同中涉及拆迁腾退相关权利义务的约定应视为双方根据实际情况、履约风险等因素作出的一致意思表示。一审法院参考上述约定的内容，对翟亮主张的装饰装修损失不予支持，亦无明显不当。关于翟亮主张的经营损失，因本案合同不能继续履行并非魏娟的行为造成，翟亮主张魏娟赔偿其经营损失缺乏依据。且翟亮亦未提供证据证明魏娟存在隐瞒房屋拆迁事实等过错，故本院对翟亮有关装饰装修损失和经营损失的上诉请求不予支持。综上所述，翟亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费2981元，由翟亮负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  薛 妍审 判 员  孙 妍二〇一九年十一月十九日法官助理  刘旭萌法官助理  仵 霞书 记 员  卢园园