海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1509号上诉人（原审原告）：张鑫，男，1983年8月23日出生（公民身份号码：×××），汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张广丽，女，1963年10月10日出生（公民身份号码：×××），汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：海南诗波特投资有限公司（统一社会信用代码：914602007674644091），住所地海南省三亚市田独镇荔枝沟社区万科森林度假公园商业小镇万科地产办公区。法定代表人：潘高峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张雨薇，该公司法务。上诉人张鑫因与被上诉人海南诗波特投资有限公司（以下简称诗波特公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初10446号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张鑫上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、诉讼费用由诗波特公司承相；三、违约金赔偿金额与合同事实不符，请求依法改判；四、双方有争议的相关损失费用、煤气管道初装费、有线电视初装费、张鑫往返交通费用等，请求依法改判。事实与理由：一、一审法院在判决书里未体现诗波特公司违约的严重后果及其给张鑫造成的损失，只简单揭露诗波特公司支付违约金。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后的365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下第3项内容处理：出卖人按照本条约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关即履行了办证义务；否则出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。双方在2012年12月15日签订商品房买卖合同，于2014年6月3日确立交付房屋，应于2015年11月16日前向产权登记管理部门申报办理产权过户变更登记手续，而诗波特公司却于2017年11月30日才办理不动产登记手续，属于严重违约；在一审判决里未找到明确诗波特公司违约事项的认定条款，一审法院判决诗波特公司支付违约金为20743元，与合同约定的事实不符。二、违约金的计算时间不准确，与合同约定不符。本案毋庸置疑的事实是诗波特公司在履行《商品房买卖合同》中严重违约，《商品房买卖合同》第十一条第（2)项约定：在出卖人指定的交房期限届满当天，视为买受人同意并己经实际接收该商品房，该房屋毁损、灭失的风险自合同约定交付之日起转移给买受人。交付日（含实际交付日和视为交付日）之后发生的该商品房的物业服务费、水电费等相关费用亦自此由买受人承担。买受人须按照前期《物业管理服务协议》的约定承担相关费用，同时该套房屋保修期于合同约定交付之日起计算。同时《合同补充协议》六对本合同第十一条的补充：(1)买受人应在合同约定的交付日起五日内（验收期限）查验本商品房，如有异议，应于验收期限届满当日前提出。买受人未收到交付通知书的以本合同第八条约定的交付期限截止之日为办理交付的时间，以该商品房所在地为办理房屋交付手续的地点，买受人应在上述时间内至商品房所在地办理房屋交付手续并接收房产，否则，视为出卖人已按期交付房屋。(2)若出卖人按相关法律法规及本合同规定将具备工程竣工验收合格证明文件的房屋交付给买受人，买受人除非有法定理由，不得拒绝受领；否则，视为交付。己交付（包括视为交付）的商品房及装修（装饰）家电、设备的损毁、灭失的风险及物业服务收费等所有相关费用，自此由买受人承担，房屋质量瑕疵由出卖人按本合同约定承担保修责任。依据《商品房买卖合同》第十一条及《合同补充协议》约定，诗波特公司办证期限违约时间应从视为交付日2014年6月3日开始计算至办理产权过户手续登记日期止，且诗波特公司已开始收取物业费，证实其己确认交付该房屋，张鑫有物业缴费凭证、产权过户登记凭证为据。三、一审判决无视合同条款和相关法律条款，给予不准确判决。在《合同补充协议》六对本合同第十一条的补充内容如下：买受人应在合同约定的交付日起五日内（验收期）查验本商品房，如有异议，应于验收期限届满当日前提出。买受人未收到交付通知书的以本合同第八条约定的交付期限截止之日为办理交付的时间，以该商品房所在地为办理房屋交付手续的地点，买受人应在上述时间内至商品房所在地办理房屋交付手续并接收房产，否则，视为出卖人己按期交付房屋。在《合同补充协议》十一关于“书面通知”第2项的补充约定：通知采取当面签收方式送达的，则以接收方签收日期为送达日期；采取邮寄送达（包括挂号信或特快专递）的，送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的投递日期。因接收方原因未收到通知：包括但不限于接收方拒绝签收，地址发生变化未通知另一方或其他不可归责于通知方的情形等的，视为己送达。同一份补充协议，有两种不同的约定，一审法院根据双方签订的补充协议予以确认，严重违反了合同法第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的一方应当遵循公平原则，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，显然属于无视法律公平原则，严重损害张鑫权益。四、一审法院对本案主要事实未查清：对双方有争议的房屋交付时间未查清，与事实不符；对双方有争议的损失费用与事实不符；对双方有争议的煤气管道初装费、有线电视初装费未查清，与事实不符。五、一审判决关于“张鑫诉求支付其因诉讼往返交通费用无事实及法律依据”的表述令人费解，同时判决中“张鑫本人就是住在三亚”的表述更是令人费解，张鑫及其代理人均长期生活在北京，每次诉讼产生的交通费用理应由诗波特公司承担。张鑫己提供相关法律依据，请如实判决。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。综上，诗波特公司的违约行为极大损害了张鑫的合法权益，诗波特公司在违约后态度极其恶劣，一直不与张鑫正面、及时解决问题，而一审判决放纵违约方，漠视个体弱者的合法权益，明显违反了公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。为了正确适用法律，维护法律的尊严，同时张鑫为了捍卫自己的合法权益，保留与其他业主一起向新闻媒体曝光的权利，恳请二审法院对本案依法改判。诗波特公司辩称，一、《商品房买卖合同》约定房屋交付日期为2014年6月3日，2014年5月我司向张鑫发出房屋交付通知，通知交付房屋时间为2014年5月30日和31日，张鑫实际收楼时间为2015年2月7日。2016年11月9日我司向张鑫邮寄《提供办证资料和缴纳办证税费通知》(张鑫未交契税等6项税费，通知限2016年12月10日前交清），2017年2月22日张鑫通过银行交清契税等六项税费，实际占用办证时间71天；我司于2016年12月26日获取初始登记权证，小证办证资料向住建部门递件时间为2017年11月30日。按照《合同补充协议》第八条“买受人应按本合同约定及政府规定按时缴纳相关费用，否则，出卖人有权相应推迟办证手续，同时本商品房逾期办证的法律责任由买受人承担，买受人无权向出卖人主张违约责任”的约定，因此，办理分户证逾期的责任由张鑫自行承担。我司仅承担大证逾期的责任，即2016年7月26日至2016年12月26日止，违约金为20743元，一审判决正确。二、关于诉求二，未提供证据证明，应承担举证不能的责任，无事实和法律依据。三、机票费用1370元没有合同依据，且事实是张鑫就居住在三亚，因此此项诉求毫无道理。四、“管道煤气初装费”应为“管道燃气建设安装费”，此项收费的主体是“三亚市长丰海洋天然气工程建设有限公司”，我司只是代收费，代收的依据是我司与长丰公司的《湖心岛一期酒店项目天然气工程合同》。本案不适用2017年5月20日出台的海南省新建住房管道燃气建设安装费的新规，因此管道燃气建设安装费是合法合规收费。五、“有线电视初装费350元”应为“新装有线数字电视用户安装工料费350元”，收费的主体是中国有线电视网络有限公司三亚分公司，我司只是代收费，代收的依据是我司与中国有线电视网络有限公司三亚分公司签订的《有线数字电视系统安装合同书》，收费的依据是海南省委办公厅、省政府办公厅《关于印发〈省有线电视数字化整体转换的实施意见〉的通知》（琼办发[2006]22号）第二条和海南省物价局关于有线电视延伸服务收费标准的批复。张鑫向一审法院起诉请求：一、判令诗波特公司向张鑫支付逾期权属转移违约金675天93344.6元；二、判令诗波特公司返还因房屋未过保修期时发生质量问题造成的修缮费2000元，将保修期内保修的至今未维修的部分修好；三、判令诗波特公司承担本人因诉讼的往返机票费用1370元；四、判令诗波特公司返还管道煤气初装费2200元；五、判令诗波特公司返还有线电视初装费350元；六、判令诗波特公司返还权属转移登记费550元的清单及增加一个车位、误工费待议；七、判令诗波特公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，张鑫放弃第六项诉讼请求。一审法院认定事实：2012年12月15日，张鑫与诗波特公司签订《商品房买卖合同》，该合同已在三亚市商品房预售网上备案系统登记备案，合同编号为：20121102380211。根据该合同约定：张鑫购买诗波特公司在三亚市××区南侧万科·湖心岛一期酒店2＃楼809号房屋，建筑面积62.66平方米，总价款为1382883元，交付房屋日期为2014年6月3日。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证，双方同意按第3项处理：出卖人按照本条约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关即履行了办证的义务；若因出卖人的过错延迟递交上述资料的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第八条第1项约定：若买受人自行或委托第三方办理《土地房屋权证》的，买受人应在出卖人报产权登记机关备案之日起30日内递交办理《土地房屋权证》的所需资料，若因买受人自身迟延导致《土地房屋权证》办理迟延的，与出卖人无关。若买卖双方同意由出卖人办理该套房屋的《土地房屋权证》，买受人应按本合同约定及政府规定按时缴纳相关费用，并在出卖人书面通知的时间内及时缴纳办理《土地房屋权证》所需的办证资料及相关费用，否则，出卖人有权相应推迟办证手续。同时，本商品房逾期办证的法律责任由买受人承担，买受人无权向出卖人主张违约责任;第十一条关于“书面通知”的补充约定：一方联系方式如有变更，应在变更后五天内书面通知对方;通知采取邮寄送达(包括挂号信或特快专递)的，送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的投递日期，因接收方原因未收到通知(包括但不限于接收方拒绝签收、地址发生变化未通知另一方或其他不可归责于通知方的情形等)的，视为已送达。合同签订后，张鑫已向诗波特公司支付了全部购房款1382883元。诗波特公司于2014年6月3日通知张鑫前来收房并开始计收物业费，张鑫实际于2015年2月7日收房。2016年12月6日，诗波特公司向三亚市不动产登记中心递交了新建商品房初始登记资料。2016年11月9日,诗波特公司按合同记载的地址向张鑫邮寄《提供办证资料及缴纳办证税费通知》，通知张鑫务必于2016年12月10日前将身份证、户口本、婚姻证明和缴纳契税等需要张鑫提供的资料提供给诗波特公司办证组。2016年12月26日，三亚市不动产登记中心向诗波特公司核发了万科·湖心岛一期酒店1#楼的《不动产权证》(大证)。张鑫于2017年2月22日向诗波特公司缴纳了办证费用。诗波特公司于2017年9月20日代张鑫向三亚市不动产登记中心缴纳了不动产登记费。三亚市不动产登记中心于2017年11月30日受理了涉案房屋的不动产登记业务。现涉案房屋已登记于张鑫名下，产权证号。诗波特公司于2013年1月22日与三亚长丰海洋天然气工程建设有限公司签订《三亚市工商企业用户管道天然气设计及安装补充协议》安装涉案小区的天然气管道，于2013年6月5日与中国有线电视网络有限公司三亚分公司签订《有线数字电视系统安装合同书》安装涉案小区的有线电视。涉案房屋天然气、有线电视均已正常开通使用。张鑫提供一份其于2018年3月6日从三亚飞往北京的机票订购信息，费用1370元。一审法院认为，张鑫与诗波特公司于2012年12月15日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，对双方当事人具有约束力，诗波特公司和张鑫应按合同约定履行各自义务。诗波特公司于2014年6月3日通知张鑫前来收房，张鑫由于自身原因于2015年2月7日才来收房，应视为涉案房屋的交付时间为2015年2月7日。按照合同约定，诗波特公司应自2015年2月7日后的365个工作日，即最迟2016年7月25日，将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关办理产权登记手续。2016年12月6日，诗波特公司向三亚市不动产登记中心递交了新建商品房初始登记资料，申请办理房屋初始登记。2016年12月26日，诗波特公司取得拟售房产初始登记。诗波特公司于2016年11月9日按合同记载的地址向张鑫邮寄《提供办证资料及缴纳办证税费通知》，根据《合同补充协议》第十一条的约定，视为已送达。张鑫未在诗波特公司通知的时间内及时提供办理分户证所需的办证资料及缴纳相关费用，逾期办理分户证的责任由张鑫承担。故确认诗波特公司支付违约金的时间为：自2016年7月26日起至2016年12月26日共150天，违约金为：20743元(1382883元×0.0001×150天)。张鑫诉求诗波特公司支付房屋质量问题修缮费2000元，但未提供证据证明，应承担举证不能的责任，对张鑫的该项诉求不予支持。张鑫诉求诗波特公司支付其因诉讼往返机票费用1370元，无事实及法律依据，不予支持。张鑫诉求诗波特公司返还煤气管道初装费2200元、有线电视初装费350元，但涉案房屋的煤气管道及有线电视均已安装并正常开通使用，张鑫诉求返还上述费用无事实及法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、诗波特公司于判决生效之日起五日内向张鑫支付违约金20743元；二、驳回张鑫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2280元（张鑫已预缴），由诗波特公司负担300元，张鑫负担1980元。二审中，张鑫提交如下证据：1.物业费的收款收据，拟证明涉案房屋的物业费是从2014年6月开始收取。2.快递单，拟证明其于2017年2月27日向诗波特公司发送违约告知函。3.维修工作通知单。拟证明涉案房屋的地砖问题诗波特公司在2018年修好。诗波特公司对上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性认可，关联性不认可；对证据2的三性不予认可，对证据3的三性均认可。本院对上述证据的意见如下：对证据1、3的三性认可，因无法证明快递单是否送达给诗波特公司，故对证据2的三性不予认可。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，双方均确认张鑫已委托诗波特公司办理涉案房屋产权过户手续。本院认为，《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效。关于逾期办证违约金的起止时间问题。关于起算时间。涉案合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。涉案合同约定的交付房屋日期为2014年6月3日，诗波特公司已经通知张鑫于2014年6月3日收房，但张鑫却至2015年2月7日才收房。虽然物业费从2014年6月3日起计算，但迟延收房的原因在于张鑫，涉案房屋“交付使用”的日期应为2015年2月7日，故应自2015年2月7日后的365个工作日即2016年7月26日开始计算逾期办证违约金。张鑫主张违约金的起算时间应为合同约定的交房时间开始起算365个工作日没有依据，本院不予支持。关于截止时间。《合同补充协议》第八条约定，若买卖双方同意由出卖人办理该套房屋的《土地房屋权证》，买受人应按本合同约定及政府规定按时缴纳相关费用，并在出卖人书面通知的时间内及时缴纳办理《土地房屋权证》所需的办证资料及相关费用，否则，出卖人有权相应推迟办证手续。同时，本商品房逾期办证的法律责任由买受人承担，买受人无权向出卖人主张违约责任。张鑫已委托诗波特公司办理产权过户手续，诗波特公司于2016年11月9日通知张鑫提供办证资料及缴纳办证税费，张鑫未在诗波特公司通知的时间内缴纳办证税费，依据上述第八条的约定，诗波特公司通知之后产生的逾期办证的责任应由张鑫承担。故一审判决计算违约金的截止时间为诗波特公司取得涉案房屋初始登记的时间即2016年12月26日正确，张鑫主张应计至2017年11月30日无事实根据和法律依据，本院不予支持。关于煤气管道初装费、有线电视初装费的问题。因该两项费用的收取主体并非诗波特公司，诗波特公司只是代收，且张鑫已经实际安装并正常开通使用了管道煤气和有线电视，故其主张诗波特公司退回上述两项费用没有依据。关于维修费2000元。涉案房屋的地砖问题诗波特公司已于2018年5月维修完毕，张鑫主张其在此之前已请人维修地砖并支付2000元维修费用，但未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果。关于交通费用1370元。张鑫提交一张2018年3月6日价值1370元的机票，但未提交证据证明该机票与诗波特公司违约有关，且涉案合同并未约定在诗波特公司逾期办证的情况下应承担张鑫的交通费用，故张鑫主张诗波特公司承担交通费1370元没有依据。综上，张鑫的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2280元，由张鑫负担。本判决为终审判决。审 判 长 尹合欢审判员付春燕审 判 员 李   新   建 二〇一九年十一月八日法官助理 林   小   妹书 记 员 吴       璟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。