湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0102民初11435号原告：武汉欣祥诚商贸有限公司，住所地:武汉市江岸区后湖大道**众联·天美国际****。法定代表人:刘国根，该公司经理。委托诉讼代理人：李思民（特别授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：武汉黄不了投资管理有限公司，住所，住所地：武汉市江岸区高雄路********div>法定代表人：黄继明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：涂闯（特别授权代理），北京市京师（武汉）律师事务所律师。被告：黄继明，男，1962年9月27日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：涂闯（特别授权代理），北京市京师（武汉）律师事务所律师。被告：刘莉，女，1963年9月17日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：张霞（一般授权代理），湖北精以相天律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫启文（一般授权代理），湖北精以相天律师事务所律师。原告武汉欣祥诚商贸有限公司诉被告武汉黄不了投资管理有限公司、黄继明、刘莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理，依法适用普通程序，由审判员汤莉莉担任审判长，与人民陪审员付慧、王玉波组成合议庭，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告武汉欣祥诚商贸有限公司（以下简称欣祥诚公司）的委托诉讼代理人李思民，被告武汉黄不了投资管理有限公司（以下简称黄不了公司）、黄继民的共同委托诉讼代理人涂闯，被告刘莉的委托诉讼代理人卫启文、张霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欣祥诚公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告的《房屋租赁合同》已解除；2、被告黄不了公司立即腾退位于武汉市江岸区后湖大道58号众联天美国际A栋1层房屋（面积共计2068平方米）；3、被告黄不了公司向原告支付拖欠租金6,224,190元；4、被告黄不了公司向原告支付租金逾期付款利息暂计金额20,000元（以6,224,190元为基数，按照月利息2％标准，自2017年7月31日起计算至全部实际清偿完毕之日止）；5、被告支付逾期腾房占有使用费暂计金额20,000元（以月租金604,138元计算，自2019年5月30日起至全部腾退完成之日）；6、被告黄继明、刘莉对本案全部所欠款项承担连带支付责任；7、本案的诉讼费、保全费等所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系众联天美国际A座1-3层房屋的出租权人。2014年11月25日，原告与被告黄不了公司签署《房屋租赁合同》，约定由被告黄不了公司承租位于江岸区后湖大道58号众联天美国际A栋1层房屋，承租建筑面积共计2068平米，原告交付房屋后，被告使用至今。被告一直未按合同约定按期、足额支付房屋租金，拖欠租金数额巨大，造成原告重大经济损失，已构成根本违约。2019年5月30日，原告和被告经过对账，签署《房屋租赁合同补充协议》，明确了拖欠金额、违约责任等内容，并约定被告黄继明、刘莉对本案全部所欠款项支付承担连带责任。被告黄不了公司至今仍拖欠房屋租金总额共计6,224,190元。经过多次催款，被告黄不了公司一直未履行付款责任。被告黄继明与刘莉系夫妻，原告催促被告黄继明、刘莉承担责任，但至今未支付任何款项，房屋也未按时腾退，造成原告损失，应当按合同约定支付房屋占有使用费。综上所述，被告的违约行为，已经给原告造成重大的经济损失，严重损害了原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告黄不了公司、黄继明辩称：1、案涉《房屋租赁合同补充协议》无效，原合同未协商解除，原合同租赁期限至2024年，案涉房屋层高6米，合同明确约定可以隔层使用，但实际上进行隔层使用无法通过消防验收，涉案房屋直到2017年才通路，被告在租期前几年一直在严重亏损，即使如此，被告仍支付了租金八百余万元，被告与原告多次协商，双方同意继续履行原租赁合同，免除被告部分租金。第一，签订补充协议不是为了解除原房屋租赁合同，双方同意在降低租金标准情况下继续租赁，补充协议表达了双方真实意思，即原合同继续履行；第二，被告黄继明同意以自身的房屋提供抵押，将售房款用于偿还所欠租金，因房屋出售事宜一直未办妥，导致双方产生争议，原告提出解除合同是为了迫使被告尽快处置房产，补充协议并非面签，且由原告交由被告盖章后收回，并后续自行填补协议第三条相关担保人信息；第三，补充协议的签订有失公平，双方权利义务严重不对等，协议仅约定了解除原租赁合同，但并未就合同解除后的后续事实处理作出任何约定，协议还约定已减免的租金全部失效，约定了过高的利息，显失公平。2、原告主张的逾期利息和占有使用费无事实和法律依据，被告虽然欠付租金，但应在免除12个月租金的基础上据实计算，租赁合同并未解除，被告合法占有房屋，原告主张逾期腾退房屋占有使用费的起始时间及计算基数，无事实依据。3、被告黄继明、刘莉不应承担连带责任。主合同无效，担保合同也无效，被告刘莉未在担保人处签名，被告刘莉对此不承担责任。请法院驳回原告诉讼请求。被告刘莉辩称：原告没有出租权，原告享有商业运营管理的权利，没有出租的权利，被告刘莉未对所涉欠款提供任何担保，只有被告黄不了公司的签章，没有被告刘莉的签字。原告从未向被告刘莉进行催告，被告黄继明和刘莉已经分居多年，婚姻关系名存实亡，被告刘莉对被告黄不了公司的经营情况从未有过了解，被告刘莉也没有获得过被告黄不了公司经营的收益。担保之债具有个人性，根据婚姻法相关司法解释，即使配偶直接负债，也应用于夫妻共同生活才需承担责任，被告黄不了公司的债务不是被告黄继明的个人债务，不应承担连带责任，且配偶的担保之债不应认定为夫妻共同债务。经审理查明：武汉市江岸区后湖大道58号众联天美国际A栋1-3层商1的所有权人为武汉正兴房地产开发有限公司。2014年11月18日，武汉正兴房地产开发有限公司向欣祥诚公司出具《授权委托书》，委托欣祥诚公司对“众联·天美国际”A座1-3层建筑进行运营、管理，委托期为十年。2014年11月25日，欣祥诚公司（甲方，出租方）与黄不了公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于武汉市江岸区后湖大道牛皮岭汉口花园三期旁众联·天美国际第1层局部出租给乙方，房屋结构为框架，实际面积1814平方米，加公摊面积254平方米，共计2068平方米；租赁期限自2015年1月1日至2024年12月31日，租金每月268,840元（含管理费），从第四年开始每年递增百分之六，上浮比例为上一年度支付租金的百分之六，即第四年每月284,970年（含管理费），第五年每月302,069元（含管理费），租金起算时间为2015年4月1日；乙方向甲方支付房屋租赁保证金500,000元，租赁期满，在付清租金、水费、电费、物业管理费等全部费用，双方完成交接手续后15日内，甲方退还乙方房屋租赁保证金；乙方按半年度向甲方支付租金，先缴后用；未按时、足额缴纳租赁房屋租金、水电费、煤气费、物业管理费等费用的，应如数补缴，并按未付款额日千分之五的比例加收滞纳金。合同签订后，欣祥诚公司向黄不了公司交付了案涉房屋。2019年5月17日，欣祥诚公司（甲方）与黄不了公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲乙双方在2014年11月25日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月30日因乙方拒付租金违约而解除，乙方自合同解除之日起不再享有房屋任何权利；自房屋交付至2019年5月30日止，乙方拖欠甲方房屋租金合计5,432,143元（该欠款不含2016年甲方两次减免乙方的7个月租金小计1,881,880元），现经双方协商，甲方同意再次减免乙方5个月房屋租金小计1,344,200元整，再次减免后，乙方拖欠甲方租金合计4,087,943元；乙方承诺按以下时间付款：（1）2019年5月30日前支付首期付款金额1,000,000元，（2）2019年6月1日起，乙方每月25日前固定付款100,000元，直到将上述欠款全部付清之日止，（3）在每月还款的基础上，乙方于2019年12月30日另外一次性付款500,000元，乙方违反本协议任何一条约定或任何一期付款时间逾期超过2日的即构成根本违约，之前所有的租金减免无效，所有租金自拖欠之日起据实核算，甲方有权主张全部欠款并自欠款之日起按月息百分之二付息直至本息付清之日止；如乙方未在2019年5月30日前履行本协议规定的首期付款义务或未按本协议约定时间、条件付款的视为根本违约，则本补充协议或其他协议所涉及的租金减免全部失效（包括但不限于2016年甲方两次减免乙方的7个月租金及本协议再次减免乙方5个月租金），所有租金自拖欠之日起据实核算。该补充协议中另有关于欠款担保及抵押的规定，补充协议中写明“由黄继明身份证号：和由刘莉身份证号：做为乙方上述欠款连带担保人”，“黄继明身份证号：”和“刘莉身份证号：”为欣祥诚公司工作人员手填。欣祥诚公司和黄不了公司在该补充协议上盖章，黄继明在该补充协议的“法定代表人/担保人”处签字，刘莉未签字。此后，黄不了公司未按补充协议的约定履行支付款项的义务。2019年6月10日，欣祥诚公司以微信的方式向黄不了公司送达《腾退催告函》，表示已经解除了租赁合同，要求黄不了公司腾退出案涉房屋。2019年8月15日，黄不了公司以微信的方式向欣祥诚公司送达补充协议，该补充协议中对于合同履行、还款计划及担保都进行了约定，欣祥诚公司未在该补充协议上签订。2019年8月20日，欣祥诚公司再次以微信的方式向黄不了公司送达《房屋腾退告知书》。黄不了公司至今仍在使用案涉房屋。另查明，黄不了公司于2015年1月1日付保证金500,000元，于2015年1月付租金100,000元，于2015年2月付租金400,000元，于2015年3月付租金306,520元，于2015年9月付租金500,000元，于2016年1月付租金400,000元，于2016年4月付租金440,000元，于2016年7月12日付租金150,000元，于2016年7月13日付租金470,000元，于2016年9月15日付租金100,000元，于2016年12月23日付租金450,000元，于2017年5月17日付租金528,000元，于2017年7月28日付租金150,000元，于2017年9月6日付租金500,000元，于2018年1月30日付租金100,000元，于2018年2月1日付租金100,000元，于2018年2月10日付租金600,000元，于2018年5月14日付租金500,000元，于2018年9月30日付租金400,000元，于2019年3月13日付租金500,000元，于2019年3月30日付租金500,000元，于2019年6月27日付租金183,000元，于2019年7月15日付租金200,000元。刘莉与黄继明原系夫妻关系，双方于2019年9月24日离婚。刘莉提交护照，证明其长期在国外居住，与黄继明不存在经济往来，不应承担担保责任。审理中，因双方当事人意见不一致，故调解未成。以上事实有原告欣祥诚公司提交的《授权委托书》、2014年11月25日《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《腾退告知函》、聊天记录，被告黄不了公司、黄继明提交的《房屋租赁合同补充协议》，被告刘莉提交的护照、离婚证经庭审质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述记录在案佐证。本院认为：《房屋租赁合同》由欣祥诚公司和黄不了公司签订，系双方真实意思表示，该租赁合同合法有效。此后，黄不了公司和欣祥诚公司签订《房屋租赁合同补充协议》，黄不了公司在该补充协议上盖章，黄继明在法定代表人/担保人处签字，黄不了公司提交给欣祥诚公司的补充协议中，亦有关于担保人和担保方式的约定，说明黄不了公司和欣祥诚公司对于款项的支付和担保，进行过协商，黄不了公司和黄继明无证据证明该补充协议不是其真实意思表示，该补充协议合法有效，黄继明应为欠款的担保人，刘莉未在补充协议上签字，不能认定为欠款的担保人。黄不了公司存在拖欠租金的情形，双方签订补充协议约定《房屋租赁合同》于2019年5月30日解除，双方的租赁合同已经解除。补充协议签订后，黄不了公司未按补充协议的约定履行支付租金的义务，欣祥诚公司向黄不了公司送达《腾退告知函》，要求黄不了公司予以腾退，黄不了公司应腾退出案涉房屋。补充协议约定，如未按补充协议约定履行付款义务，则租金减免全部失效并按月息百分之二付息，该逾期付款利息约定过高，本院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算逾期付款利息。2015年4月1日至2019年5月31日，黄不了公司应交租金（含管理费）为13,801,705元（268,840元×33个月＋284,970元×12个月＋302,069元×5个月），黄不了公司缴纳7,577,520元，还应支付租金（含管理费）6,224,185元。截止至2017年7月30日，黄不了公司应缴纳至2017年12月31日的租金（含管理费）8,871,720元，黄不了公司实际缴纳租金（含管理费）3,994,520元（100,000元+400,000元+306,520元+500,000元+400,000元+440,000元+150,000元+470,000元+100,000元+450,000元+528,000元+150,000元），从2017年7月31日起，黄不了公司应以4,877,200元（8,871,720元-3,994,520元）为本金支付逾期付款利息至2017年9月6日；从2017年9月7日开始，黄不了公司应以4,377,200元（4,877,200元-500,000元）为本金支付逾期付款利息至2017年12月31日。至2017年12月31日，黄不了公司应缴纳至2018年6月30日的租金（含管理费）及欠缴租金（含管理费）合计6,087,020元（4,377,200元+284,970元×6个月），从2018年1月1日至2018年1月30日，黄不了公司应以6,087,020元为本金支付逾期付款利息。2018年1月31日至2018年2月1日，黄不了公司应以5,987,020元（6,087,020元-100,000元）为本金支付逾期付款利息。2018年2月2日至2月10日，黄不了公司应以5,887,020元（5,987,020元-100,000元）为本金支付逾期付款利息。2018年2月11日至2018年5月14日，黄不了公司应以5,287,020元（5,887,020元-600,000元）为本金支付逾期付款利息。2018年5月15日至2018年6月30日，黄不了公司应以4,787,020元（5,287,020元-500,000元）为本金支付逾期付款利息。至2018年6月30日，黄不了公司应缴纳至2018年12月31日的租金（含管理费）及欠缴租金（含管理费）合计6,496,840元（4,787,020元+284,970元×6个月），2018年7月1日至2018年9月30日，黄不了公司应以6,496,840元为本金支付逾期付款利息；2018年10月1日至2018年12月31日，黄不了公司应以6,096,840元（6,496,840元-400,000元）为本金支付逾期付款利息。至2018年12月31日，黄不了公司应缴纳至2019年5月31日的租金（含管理费）及欠缴租金（含管理费）合计7,607,185元（6,096,840元+302,069元×5个月），欣祥诚公司要求以6,224,190元为基数，支付逾期付款利息，符合法律规定，2019年1月1日至2019年7月15日，黄不了公司应以6,224,190元为本金计算逾期付款利息。2019年7月16日开始，黄不了公司应以6,224,185元为本金支付逾期付款利息至本金清偿之日。对于上述租金及逾期付款利息，黄继明承担连带支付责任。案涉房屋目前仍由黄不了公司使用，从2019年6月1日起，黄不了公司应按双方租赁合同中约定的租金标准支付房屋占有使用费至房屋腾退之日，即2019年为每月302,069元，以后每年在上一年的基础上递增百分之六。黄不了公司与欣祥诚公司签订的《房屋租赁补充协议》仅约定了黄继明对2019年5月30日之前的房屋租金及利息承担连带担保责任，对2019年6月之后的房屋占有使用费是否承担担保责任并未作出约定，对于欣祥诚公司要求黄继明对房屋占有使用费承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告武汉欣祥诚商贸有限公司与被告武汉黄不了投资管理有限公司的《房屋租赁合同》于2019年5月30日解除；二、被告武汉黄不了投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾退出武汉市江岸区后湖大道58号众联天美国际A栋1层房屋；三、被告武汉黄不了投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉欣祥诚商贸有限公司支付至2019年5月31日的租金（含管理费）6,224,185元，被告黄继明对上述租金承担连带支付责任；四、被告武汉黄不了投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉欣祥诚商贸有限公司支付逾期付款利息，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%为标准进行计算（2017年7月31日至2017年9月6日以4,877,200元为本金，2017年9月7日至2017年12月31日以4,377,200元为本金，2018年1月1日至2018年1月30日以6,087,020元为本金，2018年1月31日至2018年2月1日以5,987,020元为本金，2018年2月2日至2月10日以5,887,020元为本金，2018年2月11日至2018年5月14日以5,287,020元为本金，2018年5月15日至2018年6月30日以4,787,020元为本金，2018年7月1日至2018年9月30日以6,496,840元为本金，2018年10月1日至2018年12月31日以6,096,840元为本金，2019年1月1日至2019年7月15日以6,224,190元为本金，2019年7月16日开始以6,224,185元为本金计算至本金清偿之日），被告黄继明对上述逾期付款利息承担连带支付责任；五、被告武汉黄不了投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉欣祥诚商贸有限公司支付房屋占用使用费（以《房屋租赁合同》约定的租金标准，从2019年6月1日支付至房屋腾退之日止）；六、驳回原告武汉欣祥诚商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55,649元，由被告武汉黄不了投资管理有限公司、黄继明负担。因案件受理费已由原告武汉欣祥诚商贸有限公司预交，被告武汉黄不了投资管理有限公司、黄继明在支付上述判决款项时，将案件受理费一并支付给原告武汉欣祥诚商贸有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  汤莉莉人民陪审员  王玉波人民陪审员  付 慧二〇一九年十一月二十二日法官助理周郴书记员胡舒铭