陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                                       （2019）陕0102民初5444号 原告: 唐压西，男，1958年10月25日出生，汉族，西安东方机械厂退休员工，住西安市新城区。委托诉讼代理人：常文静，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘旭，陕西丰瑞律师事务所律师。    被告：陕西上和商业广场有限公司（以下简称“上和公司”），住所地西安市高新区。法定代表人：张双拾，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨国有，陕西国友律师事务所律师。原告唐压西诉被告上和公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐压西及其委托诉讼代理人常文静、刘旭，被告上和公司委托诉讼代理人杨国有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。  原告唐压西诉称，2014年5月9日，其与被告签订《房屋租赁合同》，同时被告向原告交付店铺方位面积图纸作为附件，合同约定原告租赁被告位于西安市新城区公园南路9号上和商业广场五层X5102号房屋，建筑面积230.34平方米，用于经营餐饮，租期自2014年7月1日至2024年6月30日，租金总额为306629元，履约保证金17498元，并在违约责任中约定若一方违约应赔偿另一方合同租金总额的30%作为违约金。合同签订后，原告将全部租金和履约保证金支付给被告。2014年10月20日，原告、被告、施工单位陕西华翼天地建筑装饰工程设计有限公司签订《上和商业广场商铺装修施工协议书》，施工工期为2014年10月22日至12月2日，同时原告按照被告要求向西安千居物业管理有限公司支付装修保证金3000元，向施工单位陕西华翼天地建筑装饰工程设计有限公司支付装修款135000元。但原告在双方租赁期限仅十年的情况下，三年内都未能正常营业。更为过分的是，在原告对店铺基本装修完毕的情况下，被告于2018年上半年强行将店铺进行围挡，使原先无法使用租用场地。2018年10月26日商场开业也未将店铺归还原告，经原告强行要求进入场地后，发现被告已将店铺装修破坏，在未经原告同意的情况下将店铺部分面积改为电梯厅，改变店铺结构，缩减店铺面积，随意加盖导致店铺四周通道变窄，店铺原定入口被堵且被告拒不对店铺进行修补上，使原告无法正常使用，合同目的无法实现，构成根本违约。为避免损失不断扩大，原告无奈于2019年5月29日向被告送达了解除通知，解除了双方之间的租赁合同。起诉请求判令：1、确认原被告已于2019年5月29日解除合同或由法院判决解除双方的租赁合同；2、被告退还原告租金276029元、产品质量保证金6000元、房屋设施及履约保证金11498元、赔偿装修押金3000元，合计296527元及自2014年5月9日起计算至实际给付之日的利息损失38644元（暂计至2019年5月29日）；3、被告赔偿原告装修损失135000元；4、判令被告支付违约金82808元；5、本案诉讼费由被告承担。   被告上和公司辩称：不认可合同已经解除。合同签订日期正确，原告一次性缴纳合同款306629元，并收17498元保证金，2014年10月20日原被告签订了商铺装修协议，至今原告未完成装修。原告于2015年10月起诉要求解除合同退还租金，2015年3月之后有营业权，之后原告申请继续经营。我方同意解除合同（后在法庭辩论时变更为要求继续履行合同，但房屋租赁费须原告承担）。表示不同意原告的诉讼请求。  经审理查明，2014年5月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，附店铺方位面积图纸。合同约定原告租赁被告位于西安市新城区公园南路9号上和商业广场五层X5102号房屋，建筑面积230.34平方米，用于经营餐饮，租期自2014年7月1日至2024年6月30日共10年，租金总额为306629元，约定一次性交付。另水费、电费、物业费、月均空调费等依据国家及甲方（被告）标准执行，由乙方（原告）承担，每月交纳一次，该费用由甲方委托或指定的物业管理公司收取。合同还约定乙方向甲方支付房屋设施及履约保证金17498元；双方并在违约责任中约定若一方违约应赔偿另一方合同租金总额的30%作为违约金。合同签订后，原告将全部租金（因为有租金优惠10000元，原告实际交纳296629元）和履约保证金11498元支付给被告。原告还向被告交纳商品质量保证金6000元。2014年9月7日，原告与陕西华翼天地建筑装饰工程设计有限公司签订《装饰装修工程施工合同》，约定由丙方陕西华翼天地建筑装饰工程设计有限公司为乙方的租赁商铺进行装修，合同总价款为210500元，承包方式：包工、包料、包质量、包工期。付款方式：1、合同签订支付总价款50%；2、瓦工工程量完成支付总价款20%；木工工程量完成支付总价款15%；工程完毕支付总价款12%；一年质保期到期支付总价款3%。2014年10月20日，原告、被告、施工单位陕西华翼天地建筑装饰工程设计有限公司签订《上和商业广场商铺装修施工协议书》，约定施工工期为2014年10月22日至12月2日，同时原告按照被告要求向其委托的代收单位西安千居物业管理有限公司支付装修保证金3000元。2014年12月8日，原告向施工单位陕西华翼天地建筑装饰工程设计有限公司以现金方式支付装修款135000元。陕西华翼天地建筑装饰工程设计有限公司项目经理刘某某在庭审中陈述：装修工程进展了一个多月，由于上和商业广场的煤气管道以及排风设施没有安装到位，致使无法继续施工，被迫停工至今。停工前工程进展情况：水电施工全部完成、地面瓷砖全部铺完，吊顶的龙骨全部打完并且部分吊顶工程完成，包间及厨房的隔墙全部完成，门头制作全部完成。唐压西陆续以现金方式支付装修款135000元，由于工程没有结束，公司无法给他出具正式发票，仅仅给开具了收款收据。2015年，原告以被告出租不具备交房经营条件的商铺为由，起诉要求与原告解除合同，被告退还租金及保证金，赔偿装修费用，支付违约金等。本院（2015）新民初字第03303号民事判决书判决被告向原告退还2014年7月1日至2015年3月10日的租金20600元，驳回原告其余诉讼请求。该判决已生效并已履行，故被告实际占有原告交付的租金276029元。庭审中，被告提供2015年12月12日其公司备案的一份情况说明：“因X5102商户在第二批天然气施工当中，但该商户店门一直处于封锁状态，多次与该商户负责人（唐压西）沟通，也因故无法将店门打开。由于时期拖延较长（自11月27日至今），天然气施工队已停工，等待协调。我司虽支付工期费用，但此事已严重影响天然气的施工进度及工期，天然气施工方决定暂放弃对我商城的施工。为了不影响商城整体施工及使用天然气商户（4户）的正常营业，我司特召开会议，为了大家的共同利益，决定由营运部与物业部强行将X5102商铺店门打开，协助天然气继续施工。”之后，被告强行打开原告商铺安装了天然气设施。但此后原告一直未开始营业。2017年7月，被告为为改善商场的设施，在未与原告协商的情况下，又强行将原告租赁的商铺围墙拆除，修建电梯井及通道。占用原告商铺面积    18.36平方米，本案在审理过程中，经现场勘验，被告原实用面积为171.00平方米，被告占用面积为18.36平方米，合占用的建筑面积为18.36*（230.34/171）＝24.73平方米；原告现实际使用面积为152.64平方米。该电梯设施一直到2018年8月15日竣工验收检验合格。庭审中，被告未提交其它证据证明电梯安装工程竣工验收时间。租赁面积的缩减，也使原告商铺原定的入口被堵，对原告的使用造成一定的影响。2017年9月26日后，被告恢复了拆除的商铺隔墙，但并未恢复拆除的商铺正门和围挡。2019年5月1日，被告向原告邮寄通知，向原告催交已拖欠其物业费、月均空调费、生活垃圾清运费等多项费用，并要求其5月5日前开门营业。否则将解除合同，并要求原告承担违约金。2019年5月29日原告向被告送达了解除通知，要求解除与被告的租赁合同，返还租金、履约保证金、装修押金，并赔偿各项损失和支付违约金。  上述事实，有原被告陈述、开庭笔录、现场勘验笔录、租赁合同、铺位图、收款收据、三方装修施工协议、装修工程合同、工程量清单报价及收据、证人证言、照片、被告通知、原告解租通知书、快递查询单、（2015）新民初字第03303号民事判决书、被告备案的情况说明、原告申请及被告会议纪要、被告2019年4月30日通知、电梯监督检验报告等证据在卷佐证。  本院认为，原被告于2014年5月9日签订《房屋租赁合同》主体、内容及形式合法，当事人意思表示真实，为有效合同，双方均应依约履行。签订合同时，被告明知原告是做餐饮行业的，但被告直至2015年12月12日才进行天然气管道的施工建设，影响了原告的正常装修施工，故自2014年12月2日原告与装修公司约定的竣工期至2015年12月12日，原告无法正常经营，此责任在被告，被告应将已收取的此期间1年零10天的租赁费：296629元/10年=29663+10天租金820元＝30483元，扣除被告已在另案中退还的2014年7月1日至2015年3月10日的租金20600元中重复计算的3个月零8天的租金8072元，实际应退还原告此期间的租金为22411元。被告在会议纪要中称给原告自2015年11月27日至今（2015年12月12日）有催告要求其配合安装天然气，但原告对此否认，被告亦未提交证据证明，对被告主张的该事实不予认定。2015年12月13日至2017年6月底电梯施工前，原告怠于完成装修并开门营业，应承担此期间的租金及物业费等支付义务。2017年7月至2018年8月15日，被告在未与原告协商的情况下，擅自拆除原告商铺隔墙，并占用原告承租的面积来增修电梯设施，造成原告无法营业，被告违约，应退还此期间原告的租金损失33353元。2018年8月16日至2019年5月29日，从被告提交的会议纪要显示，其至今一直未恢复已拆除原告的正门，给原告开门经营造成障碍；但原告亦未积极完成后续的装修，以及早开业减少损失，双方均存在过错，对该期间造成的原告损失，原被告各承担一半的责任，故被告应退还此期间共9个月零13天的租金的一半即11657元。另被告还应退还在此期间面积减少部分的租金：24.73/230.34*11657＝1252元。共计此期间返还原告租金11657+1252＝12909元。2019年5月29日原告给被告的解约通知，应为之前2019年5月1日被告邮寄给原告的通知中关于5月5日前不开门营业就解约的要约的承诺，根据合同法相关规定，认定原被告于于2014年5月9日签订《房屋租赁合同》于2019年5月29日已协商解除，故2019年5月30至合同约定的合同终止日2024年6月30日期间共5年零30天的租金共计150775元被告应予返还。综上，被告共计应返还原告租金22411+33353+12909+150775＝219448元。另被告还应返还已收取原告的产品质量保证金6000元、房屋设施及履约保证金11498元、装修押金3000元。因被告在增修电梯的过程中，擅自对原告的围墙拆除，并分割一部分面积用于电梯井和通道，致使原告装修的情况无法准确估算，只能以证人证言和装修收款收据来确定原告装修损失为13500元，该损失应由被告承担。另原被告约定的违约金过高，应结合原告的房租损失，即原告应付被告的租金损失的30%来计算违约金：（296629－20600－219448）*30%＝16974元。原告要求自2014年5月9日起的利息损失，没有依据，依法不予支持。综上，对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二十一条、第二十五条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条的规定，判决如下：一、确认原告唐压西与被告陕西上和商业广场有限公司于2014年5月9日签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月29日解除。二、被告陕西上和商业广场有限公司于本判决生效后十日内返还原告唐压西租金219448元、产品质量保证金6000元、房屋设施及履约保证金11498元、装修押金3000元。共计239946元。  三、被告陕西上和商业广场有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告唐压西装修损失135000元。  四、被告陕西上和商业广场有限公司于本判决生效后十日内支付原告唐压西违约金16974元。  五、驳回原告唐压西其余诉讼请求。以上判决二、三、四项共计391920元欠款，被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费9330元，由被告陕西上和商业广场有限公司负担6600元（原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告），原告唐压西负担2730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长   袁建雯审  判  员   王  洋人民陪审员   温  萍  二0一九年十一月十八日        书 记  员    康  菲   1