青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1991号上诉人(原审原告)：刘雅琼，公民身份号码×××，住青海省西宁市。上诉人（原审原告）：张国兰，公民身份号码×××，住青海省西宁市。以上二人共同委托诉讼代理人:王磊、哈瑞艳，青海乾润律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：青海海宏房地产有限责任公司,统一社会信用代码91630000710584469A。法定代表人:于志坚,该公司董事长。委托诉讼代理人：葛建浩。上诉人刘雅琼、张国兰因与被上诉人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初2479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。刘雅琼、张国兰的上诉请求：一、请求依法撤销青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初2479号民事判决书，并依法改判如下：1.判令海宏公司履行办理不动产权证书的合同义务；2.判令海宏公司向刘雅琼、张国兰支付逾期办理产权登记的违约金4405元；二.本案一、二审诉讼费用由海宏公司承担。事实和理由：一审判决未查明案件全部事实，适用法律错误。根据合同约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当在房屋竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记”“如因出卖人原因，买受人不能办理产权登记的，出卖人应当承担违约责任”，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承当违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日其90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”，同时，参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日起竣工日期”，刘雅琼、张国兰认为法院的判决以海宏公司一直在分批开发始终未竣工验收导致无法办理初始登记也没有办法办理房屋产权，责任不在海宏公司的理由无法成立。本案逾期办理房屋产权证的根本原因在于海宏公司未能办理房屋竣工验收而不在刘雅琼、张国兰。海宏公司辩称，请二审法院维持一审判决，驳回刘雅琼、张国兰的上诉请求。刘雅琼、张国兰向一审法院起诉请求：1.判令海宏公司向刘雅琼、张国兰支付逾期办理产权登记的违约金4405元；2.判令海宏公司提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、《竣工验收备案表》、《住宅面积实测表》并协助刘雅琼、张国兰办理不动产权证书的合同义务；3.本案诉讼费由海宏公司承担。一审法院认定事实：刘雅琼、张国兰与海宏公司于2013年8月24日签订了《西宁市商品房预售合同》,合同主要约定如下:一、买受人所购商品房:城北区海西路61号12号楼1单元1193室,预测建筑面积142.1平方米。二、房屋价款:总金额440510元。三、交付期限：2014年12月30日前。三、交付条件：经验收合格。四、产权登记：出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。五、交接：房屋交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。合同签订后，刘雅琼、张国兰按约向海宏公司付清了全部房款，案涉房屋至今未完成初始登记。一审法院认为本案的争议焦点为：一、关于刘雅琼、张国兰要求海宏公司承担逾期办证违约金的主张。《预售房买卖合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、消防、环保、规划等部门的验收。由于海宏公司开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后，才能进行。因此，合同在此约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明刘雅琼、张国兰与海宏公司约定的办证时间尚未到期，故对刘雅琼、张国兰的该项诉讼请求不予支持。二、关于刘雅琼、张国兰要求海宏公司提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的主张。现由于建设工程主管部门对上述《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》进行了三证合一，统称为《住宅工程用户手册》，现海宏公司已经办理完毕，刘雅琼、张国兰可自行前往领取；刘雅琼、张国兰要求海宏公司提供《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的诉求不属于合同约定的交接条件，不予支持。三、关于刘雅琼、张国兰要求海宏公司协助办理不动产权证的主张。根据《不动产登记暂行条例》相关规定，完成房屋的初始登记是房屋办理不动产权证的前提条件。依据一审法院审理查明的事实，涉案房屋未申请办理初始登记，不具备办理不动产权证的条件。故刘雅琼、张国兰要求海宏公司协助办理房屋不动产权证的诉讼请求，在客观上不能实现，不予支持。遂判决如下：驳回刘雅琼、张国兰的全部诉讼请求。二审期间，一审查明的基本事实无异议，本院对各方均无异议的事实予以确认。本院认为，刘雅琼、张国兰与海宏公司于2013年8月24日签订《西宁市商品房买卖合同》，系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。按照该合同第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，刘雅琼、张国兰主张海宏公司为其办理不动产权证书并支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求没有合同依据，本院不予支持。刘雅琼、张国兰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘雅琼、张国兰负担。本判决为终审判决。审判长 靳 玲审判员 王 鹏审判员 李宏宁 二○一九年十一月二十六日书记员 王芳盛附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。