河北省黄骅市人民法院执 行 裁 定 书（2019）冀0983执异80号案外人：刘焕香,女，1971年10月12日出生，汉族，初中文化，无业，住河北省沧州渤海新区。案外人：孙宝桥，男，1970年2月18日出生，汉族，中专文化，职员，住河北省沧州渤海新区。以上二案外人之委托诉讼代理人：邱铁成，河北大港律师事务所律师。申请执行人：张洪栋，男，1960年8月25日出生，汉族，小学文化，个体，住河北省××××新区中捷产业园区东湖**。委托诉讼代理人：王爱杰，河北铭晖律师事务所律师。被执行人：姚金祥，男，1973年6月20日出生，汉族，初中文化，农民，住河北省沧州××新区南大港××楼××单元××楼××室。公民身份号码：。被执行人：姚金岗，男，1975年9月4日出生，汉族，初中文化，农民，河北省沧州××新区××天××小区××楼××单元××室室。公民身份号码8。本院在执行申请执行人张洪栋与被执行人姚金岗、姚金祥借款合同纠纷一案中，案外人刘焕香、孙宝桥于2019年11月6日对（2018）冀0983执保481号民事裁定查封的执行标的不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了听证审查。案外人刘焕香及其和孙宝桥共同委托的诉讼代理人邱铁成、申请执行人张洪栋的委托诉讼代理人王爱杰到庭参见听证，被执行人姚金岗、姚金祥经本院合法传唤、无正当理由未到庭参加听证。本院现已审查终结。案外人刘焕香、孙宝桥称，黄骅法院因张洪栋与姚金祥、姚金岗民间借贷纠纷一案，查封南××产业园区××小区××楼××单元××室室房屋，案外人对查封标的提出异议，涉案楼房登记房主为田福敏和姚金祥，2017年1月6日田福敏和姚金祥协议离婚，楼房的所有权归田福敏所有，2018年5月8日案外人以620000元的价格从田福敏处购得涉案房屋及楼下车库，并于当日签订了购房合同，交付十万元定金，有田福敏及姚金祥签字，于7月3日交付四十万元，合计五十万元，当日交了钥匙，案外人入住涉案房屋，至此包括十二万元的储藏间，案外人已交清该涉案房屋的房款，因此该房屋所有权为案外人所有，贵院查封是错误的，请求法院解除对该涉案房屋的查封。申请执行人张洪栋称，案外人与姚金祥、田福敏之间不存在房屋买卖关系，其无权主张执行异议的权利，本案所涉房屋有银行贷款，因此假使有买卖行为也属于无效合同，同时申请执行人在申请保全该涉案房屋后，田福敏申请执行异议，庭审中田福敏只提到她是房屋所有权人但只字未提房屋已出售给他人。且申请执行人在执行过程中也于2019年5月11日与被执行人二人达成和解协议，明确规定若被执行人逾期还款，则同意对本案所涉房屋进行评估拍卖，也说明了该房屋并没有实际出售给他人，不然不会同意对涉案房屋进行处分，且案外人在申请执行人申请保全长达一年多的时间里从未主张过任何权利，也说明案外人的主张与实际不符，因此请求法院驳回案外人的执行异议请求。被执行人姚金岗缺席无答辩。被执行人姚金祥缺席无答辩。本院查明，2018年8月21日申请执行人张洪栋因与姚金岗、姚金祥借款合同纠纷一案，向本院申请诉讼保全，要求对被执行人姚金祥名下的房屋进行查封。2018年8月23日本院作出（2018）冀0983执保481号民事裁定书，裁定：查封姚金祥名下的位南××产业园区××小区××楼××单元××室室（房产证号南房权证南大港字第2015-××22）的楼房，查封期限三年。2018年12月6日本院作出（2018）冀0983民初5685号民事判决书，判决：一、被告姚金岗偿还原告张洪栋借款本金900000元及利息（利息自2015年10月3日起，以900000元借款本金为基数至付清之日止，按年利率24%计算）；二、被告姚金岗赔付原告张洪栋保全损失费5000元；三、被告姚金祥对上述一、二项内容承担连带责任；四、驳回原告张洪栋的其他诉讼请求。因二被告未按判决履行义务，原告张洪栋申请强制执行。本院于2019年4月23日立案执行，执行案号为（2019）冀0983执1918号。另查明，2012年9月6日田福敏和被执行人姚金祥与沧州市鑫江房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，以341715元的价格，购买了沧州市鑫江房地产开发有限公司开发的位于沧州渤海新南××产业园区××小区××楼××单元××室室楼房。为此田福敏、姚金祥夫妇交纳首付款111715元，余款230000元为银行按揭贷款。2014年3月12日开发商与田福敏进行房屋所有权转移变更登记，将涉案房屋登记在田福敏名下，共有人为被执行人姚金祥。2017年1月6日田福敏与被执行人姚金祥协议离婚。离婚协议约定涉案房屋归女方所有。银行的按揭贷款一直通过田福敏的个人账户归还，直到2018年4月24日还清贷款。该案涉楼房被法院查封后，该房屋所有人之一的田福敏于2018年11月21日以案外人的身份对查封的执行标的不服，向本院提出执行异议申请，2018年11月28日本院作出（2018）冀0983执异63号执行裁定书，裁定：驳回案外人田福敏的异议请求。2019年5月11日申请执行人张洪栋、被执行人姚金岗、姚金祥三人达成执行和解协议，其中第四条：如乙方逾期偿还，甲方可以再次向南大港人民法庭申请恢复执行未偿还的借款本息及延迟履行期间加倍债务利息和保全损失费，并对丙方所有的位于南大港产业园区雅宁园小区2楼5单元902室楼房进行评估拍卖。再查明，案外人刘焕香、孙宝桥主张于2018年5月8日与田福敏、姚金祥签订房屋买卖定金合同，约定以620000元的价格购买了案涉楼房及储藏间（约18.5平方米），当日交付定金100000元。2018年5月16日田福敏与刘焕香签订补充协议，约定等房产证下来15个工作日内双方办理房屋买卖手续。2018年7月3日田福敏、刘焕香、孙宝桥之间签订房屋买卖合同，约定以总价款620000元购买案涉楼房及储藏间。同日双方签订补充条款，约定乙方交清首付款（含定金）五十万元后，甲方还清房屋贷款后，甲方把房产证拿出来配合乙方办理二手房房屋贷款和过户手续及乙方同意甲方入住至2018年10月1日。2018年10月11日孙宝桥和田福敏分别交完契税、个人所得税等税收后，双方到沧州渤海新区南大港管理区不动产中心办理不动产交易登记，得知案涉房屋已经被查封，未准予办理交易登记。经查2018年5月8日田福敏的银行交易记录证实，该日内由刘文静账户转付田福敏100000元，而不是两个案外人付款。2018年7月3日由孙宝桥账户转付田福敏500000元而无田福敏转回孙宝桥账户100000元的记录。另2018年5月10日由田福敏账户转支给姚金祥账户42000元；2018年5月11日由姚金祥账户转支给田福敏账户15000元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断。第二十八条：金钱债权执行中，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予受支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案房产登记在田福敏和姚金祥名下，本院按照不动产登记查封姚金祥的财产并无不当。案外人即使与田福敏之间签订房屋买卖合同，在2018年5月8日田福敏也给刘焕香打有收到100000元定金的收据，然而银行流水并无与刘焕香之间的往来记录。2018年7月3日孙宝桥转给田福敏款是500000元的银行记录，而田福敏只给孙宝桥、刘焕香写有收到400000元，无退回100000元的流水记录，案外人的陈述与银行流水不符。且按2018年7月3日田福敏与刘焕香、孙宝桥之间签订的补充条款，在2018年10月1日之前案外人并未入住案涉楼房，而本院的查封裁定是在2018年8月23日，因此在人民法院查封之前，案外人并未合法占有案涉房产。自2018年7月3日签订房屋买卖合同至2018年10月11日办理不动产转移登记也是在法院查封之后。并且在2018年11月21日案外人田福敏申请执行异议时只字未提案涉房屋买卖事宜。被执行人姚金祥在2019年5月11日与申请执行人张洪栋达成的和解协议中仍有乙方逾期偿还，甲方可以再次向南大港人民法庭申请恢复执行未偿还的借款本息及延迟履行期间加倍债务利息和保全损失费，并对丙方所有的位于南大港产业园区雅宁园小区2楼楼房进行评估拍卖的约定。因此案外人刘焕香、孙宝桥的执行异议理据不足，所提异议请求本院不予支持。被执行人姚金岗、姚金祥经本院合法传唤未到庭参加听证，视为放弃听证权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于适用执行若干程序的解释》第十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十四条、第十六条第二款、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人刘焕香、孙宝桥的异议请求案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内河北省黄骅市人民法院提起诉讼。审 判 长  刘志政人民陪审员  郭庆俊人民陪审员  贾启安二〇一九年十一月十四日书 记 员  宋 扬