云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初2989号原告：刘亚斌，男，汉族。委托诉讼代理人：陈方淑，蔡韵睿(实习)，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南邦居房地产经纪有限公司，住所云南省昆明市盘龙区金江小区**地块独商******。法定代表人：陈乔生。委托委托诉讼代理人:杨洁,吕亚瑜,云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。第三人：茅玉峰，女，回族。委托诉讼代理人：李喆，云南鑫融律师事务所律师，特别授权代理。原告刘亚斌诉被告云南邦居房地产经纪有限公司（以下简称“邦居房地产”），第三人茅玉峰居间合同纠纷一案，本院于2019年3月13日受理后，于2016年6月13日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈方淑、蔡韵睿，被告邦居房地产的委托诉讼代理人杨洁、吕亚瑜，第三人茅玉峰的委托诉讼代理人李喆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、解除原告与被告及第三人所订立的《房屋买卖经纪合同》，并判令被告承担违约责任，返还原告已支付的中介费22000元，并按年利率6%支付资金占用损失费，自2018年2月1日起算至实际返还全部中介费之日止。2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2018年1月31日，原告与被告及第三人签订《房屋买卖经纪合同》，原告购买第三人位于昆明市盘龙区龙泉街道办事处宝云社区的俊发名城120地块1幢1-2层107号房屋一套，约定原告与第三人签订《房屋转让预约协议》并进行公证。《房屋买卖经纪合同》第二条明确约定，原告支付首期购房款30万元（即购房首付款按购房总价的25.86%支付），剩余购房款86万元由原告通过银行按揭贷款的方式支付。该合同第三条约定，被告收取23200元中介费（实际支付22000元），为原告提供权属过户、咨询贷款等服务。2018年2月1日，原告向被告支付22000元中介服务费。2018年2月7日，原告与第三人签订了《房屋转让预约协议》，约定将位于昆明市盘龙区龙泉街道办事处宝云社区的俊发名城120地块1幢1-2层107号房屋以总计116万元的价格出卖给原告，并在第三条中约定于该日支付购房款（首付款）30万元，剩余的购房款86万元通过银行按揭贷款的方式支付。当日，双方办理了公证。2018年2月7日，原告向第三人支付了2万元购房定金，并于当日向第三人支付了28万元的购房款（即加上定金共计支付了30万元购房首付款）。两份合同签订之前，被告及第三人均知道原告名下还有一套位于天津的房产，根据当时昆明市政府办公厅出台的楼市调控政策，昆明市所有商业银行发放住宅二套房贷款要求首付比例不得低于30%，但是负有提供贷款咨询服务义务的被告及第三人都告知原告仅需支付30万元首付款（首付比例25.86%），其余的86万元可以通过银行按揭贷款的方式支付，并将首付款及按揭款的支付金额及支付方式明确约定在《房屋买卖经纪合同》和《房屋转让预约协议》中。被告及第三人对原告的共同欺骗，导致原告对购买该房产生重大误解，从而签订了前述合同并支付了定金、首付款和中介费。2018年3月1日，云南省市场利率定价自律机制秘书处向本地所有商业银行下发《昆明市商业性个人住房贷款最低首付款比例调整方案的通知》，要求所有商业银行提高住宅二套房首付比例，从原来的30%提高到45%，按此要求，原告需支付首付款52.2万元。这一购房政策的变化属于不可抗力，负有咨询服务义务的被告应及时通知原告及第三人是否继续履行合同。如果任何一方不愿意继续履行合同，则应当按照民法所规定不可抗力条款解除合同，双方互不承担违约责任。但被告迟迟未予告知。此外，案涉房屋的出售价格明显高于市场价格约40万元，同种类型、同种区域、同一个开发商所开发的房屋的市场均价为81÷88=0.9045万元/米，案涉房屋的均价为116÷86.5=1.341万元/米，案涉房屋的成交均价比实际的市场价格高了（1.3410-0.9045）÷0.9045=48.26%。因此，原告是在被告与第三人串通起来共同大幅抬高房屋价格的基础上，通过欺骗、隐瞒、诱导的方式对原告欺诈销售案涉房屋，原告有权解除《房屋买卖经纪合同》和《房屋转让预约协议》，并判令被告承担相应的违约责任，返还原告支付的中介费，并按年化6%支付资金占用损失费。鉴于原告系在受被告和第三人欺骗的情形下签订的《房屋买卖经纪合同》，原告多次向被告请求解除前述合同，并返还原告支付给被告的中介费，但均未果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、根据原告、被告、第三人签订的《房屋买卖经纪合同》，被告已经为原告提供了居间服务，促成原告与第三人之间订立房屋买卖合同，并且办理完毕《房屋转让预约协议》公证，并在符合预约协议约定的过户条件之后，积极通知原告与第三方履约，还提供了增值服务，即促成原告与房屋承租人之间的租赁合同以及租金结算等服务，但最终却因原告违约致使交易无法完成。本案中，被告已尽到居间方应尽之义务，原告应当按照约定支付报酬。2、原告因贷款政策变化致其履约能力降低并违约，导致预约协议不能继续履行，原告在签订相关合同时，须知国家对房地产市场调控具有不可测性，作为付款义务人的原告对合同订立后可能出现的履行障碍应当有充分合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。3、买卖双方对房款的支付方式仅约定了首付款金额及贷款金额，并不代表确定贷款比例，该比例应当符合办理房屋过户时的国家政策，但如原告的贷款政策未经银行审核通过或者通过的额度不足，则原告也理应以现金或者转账方式支付第三人相应的购房款。贷款政策的变化并不必然导致原告免除付款义务，故原告应对其不能履行合同，承担相应的法律责任，该情形并不属于原告所称之不可抗力。4、被告在知晓贷款政策变化后积极协调原告与第三人达成交易并为双方协调相关事宜，已经充分完整履行居间义务。5、原告、被告、第三人签订的《房屋买卖经纪合同》前言约定“第三人同意将自有房屋出售给原告，原告已对第三人所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房。”《房屋转让预约协议》第一条约定“原告对第三人所要出售的房产做了充分了解，查看了房屋现状，落实了产权办理情况，并愿意购买，可显示原告在签订合同的时候已经对房屋现状以及价值进行了充分的了解，其自愿购买房屋并无被欺骗、胁迫的情况存在，更不存在被告与第三人串通的情况。6、本案所涉居间合同无法继续履行，是原告违约所致，故本案诉讼费理应由原告承担。综上，原告诉讼请求无事实和法律依据，请求法庭予以驳回。第三人陈述：2019年6月3日，原告与第三人依据（2019）云0103民初3151号民事调解书达成调解，协商一致解除了原告与第三人之间签订的《房屋转让预约协议》，所以第三人认为原告的诉讼请求是否成立，请法庭综合案件事实依法作出判决。经原告、被告、第三人的举证、质证及本院对证据进行的审查，本院认证如下：原告提交的证据1、2、3的身份证复印件、工商登记信息，本院予以确认；原告提交的证据4、被告提交的证据4、第三人提交的证据1系三方签订的《房屋买卖经纪合同》，因系三方当事人自愿签订，本院予以确认真实性、合法性、关联性，该合同并未反映原告是因为受欺诈等原因签订该合同，本院不予确认其证明目的；原告提交的证据5和被告提交的证据8《收据》，由于原、被告无异议，本院予以确认，并据此确认原告已经于2018年2月1日向被告支付中介费22000元；原告提交的证据6的《不动产登记信息》和《不动产登记信息查询结果证明》系昆明市不动产信息档案管理中心出具，本院予以确认，并据此确认第三人茅玉峰于2018年11月28日取得俊发名城N-20地块1幢1-2层107号房屋的不动产权证书；原告提交的证据7的《不动产权证书》，本院予以确认；原告提交的证据8和被告提交的证据9系原告和被告多位员工的聊天记录，由于原、被告对真实性认可，本院对真实性、关联性予以确认，其合法性和证明目的将在本院认为部分详细论述；原告提交的证据9、10系昆明市房产政策调整的相关新闻报道和调整方案，本院予以确认；证据11（2019）云0103民初3151号民事调解书，本院予以确认，并据此确认原告和第三人的房屋买卖合同纠纷已经经调解结案，双方协商一致解除《房屋转让预约协议》；被告提交的证据1、2、3本院予以确认；被告提交的证据5和第三人提交的证据3系《房屋租赁合同》，本院予以确认真实性；被告提交的证据6和第三人提交的证据1系《放弃优先购买承诺》，本院予以确认真实性；证据7和第三人提交的证据2系原告和第三人所签订的《房屋转让预约协议》，本院予以确认。经审理，本院确认以下事实：原告刘亚斌在欲购买涉案房产前，其名下就拥有一套坐落于天津的房产，该房产的贷款未结清。2018年1月31日，原告刘亚斌（买方）、第三人茅玉峰（卖方）、被告云南邦居房地产经纪有限公司（居间方）签订《房屋买卖经纪合同》，约定了“第三人茅玉峰是昆明市盘龙区龙泉街道办事处宝云社区俊发名城N20地块****房的房屋所有权人，购销合同已经进行了备案登记，建筑面积86.05平方米，无抵押。原告刘亚斌以116万元向第三人茅玉峰购买该房产，首付款30万元，在第三人茅玉峰取得《不动产权证》后30个工作日须办理过户手续，尾款86万元原告通过银行贷款向第三人支付。原告同意做完《商品房预约购买合同》公正当日向被告邦居房地产支付中介服务费23200元，被告邦居房地产见证原告和第三人的房屋买卖行为，为买卖双方提供权属过户、咨询贷款等服务，协助买卖双方办理房屋不动产权证过户及房屋交付等手续。”等内容。当日，原告向第三人支付了购房定金20000元。2018年2月1日，原告向被告支付中介费22000元。因涉案房屋只进行了商品房买卖合同登记备案，第三人并未取得产权证，故原告与第三人于2018年2月7日签订《房屋转让预约协议》并进行公证。另查明，2018年3月云南省对信贷政策进行了调整，规定针对昆明市盘龙区等地区的房产，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例为45%（原首付款比例为30%）。再查明，2019年3月20日，买方刘亚斌（本案原告）以卖方茅玉峰（本案第三人）等人为被告，居间方邦居房地产为第三人（本案被告）向本院提起诉讼，要求解除《房屋转让预约协议》，卖方茅玉峰等人向卖方刘亚斌返还已经支付的28万元及年利率6%的资金占用损失费。该案审理中，涉案房产的卖方茅玉峰和买房刘亚斌协商一致达成调解意见：解除《房屋转让预约协议》，卖方茅玉峰等人向买方刘亚斌返还定金2万元和房款28万元，扣除买方已经收取的租金50400元等内容。本院认为：关于原告要求判令解除《房屋买卖经纪合同》的诉讼请求。一、原告是否能依据《房屋买卖经纪合同》中约定的首付金额未达到30%的情形主张解除合同。本案中，原告在欲购买涉案房产前，属于拥有一套住房且相应购房贷款未结清的个人，欲购买的房屋应当属于二套房。根据签订《房屋买卖经纪合同》（2018年1月31日）时云南省昆明市主城区的购房贷款政策，二套房的首付比例不低于总房款的30%。在被告邦居房地产的居间介绍下签订的《房屋买卖经纪合同》中约定的首付款30万元，没有达到总房款116万元的30%（34.8万元）。但通过原告和被告业务员之间的微信聊天记录可以看出，原告和第三人之所以就涉案房产未过户交易成功，主要原因并不是约定的首付款30万元未达到总房款30%的问题，而是因为云南省政策将昆明市主城区二套房首付比例由30%调整为45%。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据以上法律规定，本院认为，原告依据《房屋买卖经纪合同》中约定的首付金额未达到30%的情形主张解除合同的观点不成立。二、原告是否能依据2018年3月云南省政策规定昆明市主城区二套房的首付比例由总房款的30%调整为45%的情形主张解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，原告、被告、第三人签订的《房屋买卖经纪合同》（2018年1月31日）时，昆明市主城区的二套房首付笔录为30%（本案为34.8万元），但在2018年3月，根据云南省政策的调整，昆明市主城区二套房的首付比例就提高为45%（本案为52.2万元）。本院认为，云南省政策的调整属于原告、被告、第三人在订立《房屋买卖经纪合同》时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，对于普通的居民家庭，首付比例的大幅提高确实会造成履约能力的下降，本院认为《房屋买卖经纪合同》的继续履行对原告会造成明显不公平，故本院依法判令解除《房屋买卖经纪合同》。关于原告要求被告返还原告已支付的中介费22000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。……”本案中，本院认为被告在提供居间服务中，未向原告提供正确的首付比例及贷款金额信息，且将该事项约定在《房屋买卖经纪合同》中，故本院认为应当酌情减少居间报酬。但通过原告和被告业务员之间的微信聊天记录可以看出，原告和第三人之所以就涉案房产未过户交易成功，主要原因系云南省政策将昆明市主城区二套房首付比例由30%调整为45%及原告无力承担房产交易税费，该原因不能归责于被告。综上，本院结合被告已经促使原告和第三人已经做了《房屋转让预约协议》的公证书及第三人已经将房产交付给原告的事实，酌情确认原告应当向被告交纳的中介费为11000元。因原告已经交纳了22000元，故被告应当向原告退还中介费11000元。关于原告诉请被告支付自2018年2月1日起至实际返还之日按照年利率6%计算的资金占用费。本院认为，被告不退还11000元中介费确实给原告造成了资金占用损失，但导致原告和第三人不能实际完成房产交易的影响因素发生在2018年3月云南省政策的调整，从2018年2月1日开始计算资金占用费于法无据。本院综合本案情况，确定被告向原告支付立案之日2019年3月13日至款项退还之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘亚斌与第三人茅玉峰、被告云南邦居房地产经纪有限公司于2018年1月31日签订的《房屋买卖经纪合同》；二、被告云南邦居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘亚斌退还中介费11000元；三、被告云南邦居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内以上述款项为基数向原告刘亚斌支付自2019年3月13日至款项退还之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费；四、驳回原告刘亚斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元由原告刘亚斌负担175元、被告云南邦居房地产经纪有限公司负担175元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  起瑞遥人民陪审员  马群跃人民陪审员  曹云瑞二〇一九年十一月一日书 记 员  李雅洁