福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终2981号 上诉人（原审原告）：叶映雄，男，1985年10月12日出生，汉族，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：郑琦瑄，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢志鸿，上海段和段（厦门）律师事务所实习律师。 上诉人(原审被告)：诏安县版筑房地产开发有限公司，住所地诏安县南诏镇西门南苑庭园****。统一社会信用代码91350624789007508K。 法定代表人：陈鸿，董事长。 委托代理人:沈锦生，福建诚智律师事务所律师。 上诉人叶映雄因与上诉人诏安县版筑房地产开发有限公司（以下简称诏安版筑公司）商品房预售合同纠纷一案,不服福建省诏安县人民法院（2019）闽0624民初737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 叶映雄上诉请求：撤销一审判决,依法改判支持叶映雄一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由诏安版筑公司负担。事实和理由：1.《商品房买卖合同》第十二条关于逾期超过90日按总房款日万分之0.3计违约金后加注“该比率应当不低于本条第1(1)项的比率”，而“本条第1(1)项”关于逾期在90日内按总房款日万分之一计违约金后加注“该比率应当不低于第八条第1(1)项的比率”，而“第八条第1(1)项”关于逾期在30日内按总房款日万分之五计违约金，故本案逾期交房违约金按总房款日万分之五具体、明确。况且《商品房买卖合同》系诏安版筑公司提供的格式合同，在双方签订前，违约责任的约定已由诏安版筑公司单方面设置。因此对约定有争议，也应作出对叶映雄有利的解释。一审法院将《商品房买卖合同》明确约定的逾期交房违约金日万分之五调整为日万分之一，违反当事人意思自治原则，过度行使自由裁量权，明显侵犯了叶映雄的合同权益；2.《补充协议》第三条将“发生雨天24小时降雨量超过25mm（含25mm）或发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气”代为“不可抗力”因素之一，系诏安版筑公司单方面设置的格式条款，况且案涉房产位于台风、雨水常见的闽南沿海地区，双方在签订合同前即可预见，不应将上述条件列为“不可抗力”，诏安版筑公司还应举证证明已经造成了无法正常施工，否则应承担举证不能的法律后果。一审认定“可据实予以延期交房而不计算逾期六房的天数为42天”依据不足。 诏安版筑公司辩称，我方的答辩意见和我方的上诉状陈述的意见一致。 诏安版筑公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回叶映雄的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院调取的《气象证明》显示2016年4月1日至2019年8月1日间“最大风速”达到6级以上的天数为16天，根据诏安版筑公司委托漳州市华风气象科技有限公司出具的《气象资料分析报告》在2015年5月1日至2018年12月31日期间出现“极大风速”达到6级以上的天数多达321天，可见一审裁判标准值得商榷。2.一审认定可以予以延期交房而不算逾期交付的时间是计至工程竣工验收之日2018年5月15日,本案商品房实际交房时间是2019年1月26日,一审确定诏安版筑公司延期交房时间违约金也是计至2019年1月26日,从2018年5月15日至2019年1月26日,既然计算违约金,就应当允许诏安版筑公司计算顺延天数才能显示客观公正;诏安版筑公司在一审期间提供了合同履行期间停水停电无法施工的证据,另外高考管制也属于众所周知的事实无需提供证据,这些都应该计算至顺延交房的时间;3.一审按全部房款的日万分之一确定违约金与《商品房买卖合同》第十二条约定的日万分之0.3不符，也不符合双方合意。 叶映雄辩称，1.诏安版筑公司一审提交的《气象资料分析报告》系自行委托一家公司驻办事处出具的，该办事处无营业执照、无相应资质、无出具报告人员信息和签名。该报告不能作为相关气象情况的依据；2.可延期交房的事由应该发生施工期间，也就是计算至工程竣工验收之日。工程竣工验收，便不存在可延期事由。一审法院认定可延期交房时间计至竣工验收之日正确；3.诏安版筑公司提供的停水、停电证明证据存在瑕疵，停水、停电区域并非在讼争房产范围，而且停水、停电也并不一定造成无法施工。不能作为延期交房的事由；4.高考是每年都有的,属于可预见的事由,开发商在签订合同确定交房日期时,应该考虑在内.并且讼争房产项目并非在高考管制区域,不属于可延期事由;5.双方签订的合同明确约定了逾期交房的违约金每日按全部购房款的日万分之五计。诏安版筑公司断章取义、歪曲事实。 叶映雄向一审法院起诉请求：1、诏安版筑公司自2018年1月1日起至实际将符合合同约定的商品房交付叶映雄之日止，按日向叶映雄支付全部房价万分之五的违约金（暂计至2019年1月20日为94830.5元）；2、本案诉讼费由诏安版筑公司承担。 一审法院认定事实：叶映雄、诏安版筑公司于2016年7月25日签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定叶映雄向诏安版筑公司购买址于诏安县康华西路与华林中路交接处以北尚品广场3号楼303室商品房。单价每平方米人民币4260元，总价款人民币492626元。买受人应于2016年7月25日前支付首期房价款148626元，余款344000元向中国农业银行有限公司诏安支行申请贷款支付。同时约定诏安版筑公司应当于2017年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人。若逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。上述“本条第1（1）项”内容为：“逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）”上述“第八条第1（1）项”的内容为：“逾期在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款项万分之五的违约金”。补充协议第三条的约定，“合同第十二条中约定无需承担逾期交付责任的“不可抗力”，除了指签署本合同时不能预见，对其发生及后果不能避免或不能克服的事件包括人力不可抗拒的火灾、水灾、地、地震街自然灾害及其他不可抗力之外包括如下可以据实予以延期交房而不算逾期交付的因素：1、施工期间发生雨天24小时降雨量超过25mm（含25mm）或发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气，出卖人可根据气象部门出具的证明顺延交房日期；2、遇到停水、停电等情况造成无法正常施工的；3、遇到政府行为：如政府部门作出禁止施工作业；创卫、实施交通管制、噪音管制、高考管制等决定、市政规划基础设施配套建设影响，造成无法正常施工；4、工程施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决的；5、其他非出卖人所能控制的客观原因。以上相关有案可查或政府发布公告的，即视为告知，则出卖人无须承担本合同第十二条约定的逾期交付责任。合同签订后，叶映雄依约于2016年7月25日支付首付款148626元，余款344000元于2016年10月13日支付。2018年5月18日本案讼争商品房完成竣工验收，2018年10月15日，诏安版筑公司在诏安县公安消防大队对讼争商品房所在楼房进行工程竣工验收消防备案。2019年1月26日，叶映雄与诏安版筑公司办理交房手续。叶映雄于2019年3月14日向该院提起诉讼。 一审法院认为，1.关于逾期交房天数的问题:根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，叶映雄已按合同约定支付了全部房款。诏安版筑公司未能在合同约定的时间交房，已构成违约。即自合同约定的交房时间（2018年1月1日）起至实际交房时间（2019年1月26日）止，诏安版筑公司逾期交房的天数为390天。诏安版筑公司向本院提交竣工验收报告可以看出，本案讼争商品房于2018年5月18日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位确定竣工验收合格并同意交付使用。故本案讼争商品房的竣工验收时间为2018年5月18日。根据《商品房买卖合同》补充协议第三条的约定，本案可以据实予以延期交房而不算逾期交付的天数，依法应自合同签订之日起（2016年7月25日）起计算至工程竣工验收之日（2018年5月18日）止。根据诏安县气象局出具的《气象证明》，2016年7月25日起至2018年5月18日止，发生雨天24小时降雨量超过25mm（含25mm）的天数为36天，发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气的天数为12天。诏安版筑公司辩称遇到停水14天、停电6天应据实予以延期交房而不算逾期交房天数，因其提供的停电证据，不能证明案涉楼盘在停电的区域范围内，也不能证实停电确实造成无法正常施工的事实，停水的证据仅能证实因低压供水可能出现断水现象，或因故障抢修、停电等原因影响正常供水，但未能证实实际断水的时间以及是否造成无法正常施工的事实，故诏安版筑公司主张的停水、停电时间应据实予以延期交房的主张，证据不足，本院依法不予支持。诏安版筑公司另辩称因高考管制应据实予以延期交房，未提供证据证实讼争楼盘处于高考管制的范围以及相关职能部门的文件，故该高考管制应据实延期交房的主张，证据不足，本院依法不予支持。综上，本案商品房逾期交房时间依法应扣除可据实予以延期交房而不算逾期交付的时间为：发生雨天24小时降雨量超过25mm（含25mm）的天数为36天，发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气的天数为12天，合计48天。叶映雄称本案可以据实予以延期交房的情况，应同时具备气象条件、无法正常施工两个条件，因《商品房买卖合同》对降雨量超过25mm（含25mm）、发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气情况，并未约定必须造成无法正常施工才予以扣除，故其主张证据不足。本案可以据实予以延期交房而不算逾期交付的时间段为合同签订之日起（2016年7月25日）起计算至工程竣工验收之日（2018年5月18日）止，总天数为48天，讼争商品房逾期交房天数为390-48=342天。2.关于逾期交房违约金的计算标准的问题:根据《商品房买卖合同》第十二条的规定，“若逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。上述“本条第1（1）项”内容为：“逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）”上述“第八条第1（1）项”的内容为：“逾期在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款项万分之五的违约金”。根据合同字面意义上解释，结合合同目的，可以看出合同当事人对过高或过低的违约金计算标准，有予以调整的意思表示。从兼顾当事人利益角度出发，万分之0.3或万分之五的违约金计算标准也确实过低及过高，依法应予调整，本案违约金标准依法应酌情调整为日万分之一。故本案逾期交房违约金为：492626×342×万分之一=16847.8元。综上，该院认为，叶映雄与诏安版筑公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行。合同签订后，叶映雄已按合同约定支付了全部房款，诏安版筑公司未能按约将讼争商品房交付叶映雄，构成违约。首先，关于逾期交房天数的问题，2018年5月18日，经依法组织勘察、设计、施工、监理等单位对本案讼争商品房所在建筑进行各项施工项目验收，经验收合格。诏安版筑公司于2019年1月26日交房，本案逾期交房违约金的计算期间应自合同约定的交房时间（2018年1月1日）起计至实际交房时间（2019年1月26日）止，诏安版筑公司逾期交房的天数为390天。扣除上述争议焦点1陈述的合同约定的可据实予以延期交房而不计算逾期交房的天数42天（其中发生雨天24小时降雨量超过25mm（含25mm）的天数为36天，发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气的天数为12天，合计48天），本案讼争商品房逾期交房天数为342天。其次，根据合同的约定，可以看出合同当事人对过高或过低的违约金计算标准，有予以调整的意思表示。兼顾合同双方当事人的合法权益，本案逾期交房违约金的标准应酌情调整为日万分之一，即492626×342×万分之一=16847.8元。叶映雄主张的本案逾期交房违约金应按日万分之五计算，以及诏安版筑公司辩称的本案逾期交房违约金按日万分之0.3计算，偏高或偏低，均不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：诏安县版筑房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付叶映雄逾期交房违约金16847.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2171元，由诏安县版筑房地产开发有限公司承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院查明，双方当事人对一审查明的事实，除了叶映雄提出“一审遗漏认定讼争房屋2018年12月24日通过规划验收；2018年12月24日发出交房通知。通知于2018年12月25日至2019年1月31日”外，其他事实没有争议，本院对没有异议的事实予以确认。对叶映雄提出的上述遗漏认定问题,因诏安版筑公司亦未否认,本院一并确认。对本案的争议焦点，本院分析、认定如下： 关于逾期交房实际天数的认定问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，叶映雄已按合同约定支付了全部房款。诏安版筑公司未能在合同约定的时间交房，已构成违约。逾期交房违约金的计算期间应自合同约定的交房时间（2018年1月1日）起计至实际交房时间（2019年1月26日）止，诏安版筑公司逾期交房的天数为390天。可以据实予以延期交房而不算逾期交付的天数，依法应在合同签订之日的2016年7月25日起至工程竣工验收之日2018年5月18日这一期间内扣除。根据一审时诏安县气象局出具的《气象证明》，2016年7月25日起至2018年5月18日止，发生雨天24小时降雨量超过25mm（含25mm）的天数为36天，发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气的天数为12天，该事实本院予以认定。叶映雄提出本案可以据实予以延期交房的情况，应同时具备气象条件、无法正常施工两个条件，因《商品房买卖合同》对降雨量超过25mm（含25mm）、发生六级以上（含六级）大风等恶劣天气情况，并未约定必须造成无法正常施工才予以扣除，故本院不予采信。诏安版筑公司提出要依据《气象资料分析报告》扣除降雨量超过25mm（含25mm）、发生六级以上（含六级）大风恶劣天气的天数，因该《气象资料分析报告》系诏安版筑公司自行委托，时间界点也不吻合,且对方不予认可，故本院亦不予采信。诏安版筑公司另提出该期间遇到停水14天、停电6天以及众所周知的高考期间应据实予以扣除逾期交房天数的问题，因其提供的证据，均不能证明案涉楼盘在停水停电区域和高考的管制范围内，也缺乏相应合法真实的施工日志、监理日记印证无法正常施工的事实，故本院均不予支持。综上，讼争商品房逾期交房天数确定为390-48=342天。 二、关于逾期交房违约金的计算标准的问题。首先，《商品房买卖合同》第十二条关于逾期超过90日按总房款日万分之0.3计违约金后加注“该比率应当不低于本条第1(1)项的比率”，而“本条第1(1)项”关于逾期在90日内按总房款日万分之一计违约金后加注“该比率应当不低于第八条第1(1)项的比率”，而“第八条第1(1)项”关于逾期在30日内按总房款日万分之五计违约金，故本案逾期交房违约金按总房款日万分之五具体、明确。从上述的条款逻辑解读，逾期超过90日最终指向的是不低于按总房款日万分之五计算违约金。其次，比照《商品房买卖合同》第八条关于买受人“逾期付款责任”，（摘录）（1）逾期在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当按照书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起七日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金。故以总房款日万分之0.3计算逾期交房违约金，明显不合理地加重了买受人一方的负担，考虑该格式合同及条款是由诏安版筑公司提供，在产生歧义时，应作出不利于诏安版筑公司的解释，故本院不采纳诏安版筑公司提出的按总房款日万分之0.3计算逾期交房违约金诉求。最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，人民法院可以对当事人约定的违约金过高或过低的标准予以调整。鉴于按总房款日万分之五计算逾期交房违约金明显偏高，一审确认的按总房款日万分之一计算逾期交房违约金又明显偏低，故本院结合本地审判实践，酌情将本案逾期交房违约金调整为按总房款日万分之三计算。据此，本案逾期交房违约金应确认为50543.4元（492626×342×0.03%）。 综上所述，叶映雄的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省诏安县人民法院（2019）闽0624民初737号民事判决； 二、诏安县版筑房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付叶映雄逾期交房违约金50543.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2171元。由叶映雄负担1014元，诏安县版筑房地产开发有限公司负担1157元；二审案件受理费2171元，由叶映雄负担1014元，诏安县版筑房地产开发有限公司负担1157元。 本判决为终审判决。 审判长 林 健 审判员 叶小铭 审判员 陈育生 （） 二〇一九年十一月二十一日 法官助理杨国栋 书记员吴茵婷