安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0104民初8171号原告：合肥百协物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区大溪地现代城****，统一社会信用代码91340100772802804L（1-1）。法定代表人：徐伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪伟，安徽松圣律师事务所律师。被告：李晓黎，女，1983年1月7日出生，汉族，住合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：王浩（系被告丈夫），住址同上。原告合肥百协物业管理有限公司诉被告李晓黎物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日收到起诉材料立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合肥百协物业管理有限公司的委托诉讼代理人汪伟、被告李晓黎的委托诉讼代理人王浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合肥百协物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费用13224.7元、公共能耗费663.2元，违约金1000元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系大溪地小区前期物业服务公司，被告系大溪地小区59栋103室业主，房屋建筑面积141.29平方米，高层住宅。后原告与被告签订了前期物业管理服务协议，双方约定由原告对其所在小区进行物业服，服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，服务价格按建筑面积为每月每平方米1.2元，物业服务费按照每半年缴纳一次，具体时间为每半年第一个月的上旬。合同期限内，原告按照合同约定提供了物业服务，但被告从2013年1月1日至2019年6月30日止一直未履行其缴纳物业服务费的义务，经原告多次催告，仍然拒不支付。原告认为，被告在享受物业服务后，应按照约定按期足额缴纳物业费，其拒交物业费严重违反了合同的义务和侵害了原告的合法权益。据此，原告为维护自身的合法权益，原告特诉至贵院，望判如所请。被告李晓黎辩称，原告多处严重违约，应承担违约责任，其中原告将我家附近的配电房改为老年活动中心，严重影响我的生活，多次反映后，原告不予处理；小区内生活垃圾随意堆放，污水横流；原告隐瞒应归全体业主所有的经营收入，经交涉后拒不返还；原告已被住建局点名批评其物业服务不到位，达不到其资质。我方在与原告多次交涉无果的情况下才拒交物业费，因此我不应承担违约金。本院经审理认定事实如下：2006年10月26日合肥百协置业有限公司和百协物业公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由百协物业公司对百协·大溪地小区进行前期物业管理，管理期限自2005年5月1日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2013年2月22日，百协物业公司（甲方）与程尧（乙方）签订百协.大溪地《前期物业管理服务协议》，协议约定：第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、物业管理服务费、公共能耗费、房屋装修建筑垃圾清运费收费标准（最终按物价局批复、公布的收费标准执行，多退少补）1、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.20元；2、商铺按建筑面积每月每平米2.50元；3、以上费用不包括公共能耗费；4、公用设施设备运行能耗费（水、电费）根据实际耗用量面积分摊结算，由物业公司代收代缴；5、收房时按每平米2元交纳房屋装修建筑垃圾清运费，装修拆除墙体的按50元/㎡代收建筑垃圾清运费。二、乙方交纳物业服务费时间：乙方（使用人）应每半年交纳一次物业服务费，交纳时间为每半年第一个月的上旬，交纳地点为大溪地五期·悦溪公馆客服中心。三、因乙方自身原因空置的房屋按相关规定必须全额缴纳物业服务费用。六、乙方逾期未交纳物业管理服务费的，甲方可从逾期之日起按应缴费用千分之三加收违约金…2010年1月15日，合肥市物价局核定了大溪地小区前期物业服务收费标准，其中高层住宅综合服务费为1.2元/平方米/月。位于合肥市蜀山区大溪地小区59栋103室房屋产权人为李晓黎，该房屋系高层住宅，建筑面积141.29平方米。李晓黎未交纳2013年1月1日至2019年6月30日期间的物业费13224.7元及2014年1月1日至2018年9月1日期间的能耗费663元。另查明，2017年9月1日，合肥市蜀山区物价局给我院来函，称：1、大溪地小区物业收费一直未实行“一费制”，原因是该小区已成立业主委员会，成立业主委员会的小区实行“一费制”需业主委员会与物业公司签订物业服务合同约定物业收费标准，凭新签订的物业服务合同到我局办理物业收费“一费制”备案。由于该小区物业公司与业主委员会一直未能签订实行“一费制”新物业服务合同，因此不能在我局办理物业“一费制”备案。2、该小区在新合同签订前，仍执行原收费标准。以上事实有双方当事人陈述，百协物业公司提供的百协物业公司营业执照复印件、百协物业公司法定代表人身份证明、物业服务企业资质证书、服务价格登记证书、经营性服务收费许可证、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、催款函、照片、合肥市蜀山区物价局《关于大溪地小区物业收费相关问题的复函》、能耗费清单在卷佐证，足以认定。本院认为：百协物业公司与合肥百协置业有限公司签订物业服务合同后即对大溪地小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费，现李晓黎拖欠2013年1月1日至2019年6月30日期间的物业费13224.7元（149.29㎡×1.2元/㎡/月×78个月），百协物业公司要求其支付，本院应予支持。由于该小区业主委员会未能与百协物业公司签订物业服务合同，导致无法对“一费制”的收费标准进行备案，百协物业公司仍执行原收费标准，有正当理由，本院对百协物业公司主张2014年1月1日至2018年9月1日期间的能耗费663元予以支持。关于违约金部分，从本院审理的该小区物业服务合同案件中部分业主提供的证据看，百协物业公司的物业服务仍有待进一步完善，故本院对百协物业公司主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《物业管理条例》第四十二条第一款,《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李晓黎于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥百协物业管理有限公司2013年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费13224.7元；2013年4月1日至2018年9月1日期间的能耗费663元，共计13887.7元；二、驳回原告合肥百协物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告李晓黎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  余慧婷二〇一九年十一月二十五日书记员  虞峥峥附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。