黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）黑01民终8652号上诉人（原审原告）：曹宏钢，男，1983年6月29日出生，汉族，赫立电梯有限责任公司职员，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：陈静，黑龙江岳华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：路波，男，1964年7月24日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。上诉人曹宏钢因与被上诉人路波房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初811号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。曹宏钢上诉请求：撤销一审裁定，依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。曹宏钢与路波签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并非一审法院依交易习惯认定的名为房屋买卖实为抵押借贷法律关系。1.涉案房屋买卖合同有双方签名按印，是双方对房屋买卖法律关系的合意行为。依据合同法司法解释的规定，一份买卖合同具备三项主要条款即可成立并生效，当事人的名称或姓名、标的、数量。涉案房屋买卖合同中写明了合同的主体，标的位于哈尔滨市××街××号××小区××单元××房产，数量1处，故涉案合同合法成立、已经生效。而一审法院称合同的签订方式与买卖交易习惯不符，认定错误。2.涉案合同虽名为居间合同，但居间方并非必要存在的合同主体。依据合同相对性的原则，居间合同是另外一个法律关系，不能据此认为交易双方合意购房的行为与交易习惯相悖。即使曹宏钢不知道中介方或根本不存在中介方，都不影响买卖合同的成立及生效。而且曹宏钢购买该房产是为经营所用，并不是用于居住，无论室内情况如何，都将重新装修才能投入使用，故只需观察外部环境、地理位置是否利于经营，无需细致查看室内情况，而一审法院因此认定不符合交易习惯，亦不符合客观实际。3.关于本案公证的问题。公证程序并不是房屋买卖必经的前置程序，不必然影响交易双方买卖法律关系的成立和生效，更不影响曹宏钢已经取得本案诉争房屋所有权的客观事实。并且司法部关于公证执业五不准的通知，性质上仅相当于部门规章，不属于法律规定，不在曹宏钢能够认知的范围内。而曹宏钢在办理房产过户时，公证人员在现场对双方当事人核实了委托公证的事项及是否当事人的真实意思表示，依法作出公证书。公证人员已对公证主体、公证事项进行了合法性审查，一审法院不应认定该公证违法。4.关于交付房屋以及一审法院认为房屋交易价格过低，不符合交易习惯的问题。对于不合理低价的判断，应以交易当时房产部门公布的同种类房地产价格信息作为参考依据，且在双方交易过程中需经房产评估部门进行价格评估，而一审法院径行认定双方约定的价格明显过低，进而否定了交易双方真实存在的房屋买卖法律关系，缺乏足够的事实及法律依据。曹宏钢按照双方房屋买卖合同的约定，代为偿还了路波案涉房屋的抵押贷款，解除抵押手续，交付剩余购房款项及办理产权变更手续，其流程均符合相关法律规定。路波辩称本案1万元经费款为借款利息，与事实不符，无论按银行贷款利率还是按银行同期存款利率均无法计算得出1万元的利息数据。本案交易房屋价格为75万元，而利息为1万元，有违生活常识及交易习惯。5.一方当事人主张名为房屋买卖民间借贷担保的，应向法庭提交借款合同约定的利息、还款期限、担保等足以使借款成立的证据，以及违约返利条款等特别约定，以显示其与正常买卖合同不一样的借款性质。路波提交的证据无法印证本案系抵押借贷法律关系，而曹宏钢已经完成了双方存在房屋买卖合同法律关系的举证责任。6.最高人民法院买卖合同裁判规则中明确指出运用交易习惯认定交易行为的可疑性，应当格外谨慎。一审法院认定交易双方的行为不符合房屋买卖合同交易习惯，进而基于怀疑得出名为房屋买卖实为抵押的结论，理据不足。二、一审法院适用法律错误，审判程序违法。曹宏钢在购买房产之后，已办理更名过户，依据《物权法》规定，不动产以登记公示为准，确定所有权人，而曹宏钢已取得不动产权证书，已对涉案房屋拥有完整所有权。一审中曹宏钢诉请主张路波自案涉房屋中迁出，诉讼标的系侵权法律关系，但一审法院并未围绕诉讼请求对案件依法进行审理，将本案物权请求权法律关系变更为债权请求权法律关系，导致错误裁决。本案不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条，曹宏钢一审立案时符合民事诉讼法的起诉条件，一审法院裁定驳回曹宏钢的起诉，适用法律错误。路波辩称，同意一审裁定。路波不认识曹宏钢，也不认识在公证处委托的受托人。路波急需用钱，通过陶风光认识齐志超，有两套房产都是通过齐志超办理的。齐志超说有个朋友要找校区房给孩子上学落户，跟齐志超约定把房子借给曹宏钢落户，孩子上完学之后曹宏钢把房屋还给路波，路波再还钱。两处房产都是这么操作的。齐志超领着路波到公证处，所有的材料都是齐志超准备好的，路波签完字就走了。路波不知道案涉房屋怎么到曹宏钢名下。司法部下发的关于公证机关五不准的规定，不动产是不可以一次性全权委托授权的，这种情况下案涉房屋的过户是不合法的。曹宏钢向一审法院起诉请求：1.判令路波立即履行合同从哈尔滨市××街××号××小区××单元××号房中迁出；2.判令路波立即将位于哈尔滨市××街××号××小区××单元××号房产的所有欠费缴清；3.判令路波支付占用房屋期间租金，自2018年5月7日按每月4000元计算至判决之日。一审法院查明：曹宏钢主张曹宏钢、路波于2018年5月7日通过案外人齐志超为中介签订了房屋买卖合同，合同约定的主要内容为：曹宏钢购买路波名下位于哈尔滨市××街××号××小区××单元××号房屋，房屋建筑面积为72.44平方米，总价款为750000元；房屋价款保留10000元为清房费。路波对曹宏钢的主张不认可，路波称与曹宏钢实为借贷关系，案涉房屋为担保物，所签订的房屋买卖合同实为担保合同。案涉房屋在中国农商银行办理了商业贷款，截至2018年5月7日，该房屋借款余额为404324元。因路波逾期偿还贷款，产生了违约金共计8900元。曹宏钢、路波及中介人员于2018年5月7日办理了清偿房贷及违约金的相关手续。同日到黑龙江省哈尔滨国信公证处办理了公证书，公证由路波委托案外人郭军伟代理其办理房屋出售的相关事宜，该委托书系路波亲笔签名，国信公证处于当日下发公证书。曹宏钢以转账的方式将326776元转入路波的银行卡内。在审理过程，路波对曹宏钢提交的房屋买卖居间服务合同中“路波”的签字不认可并申请对该字迹的鉴定，经鉴定摇号本院委托黑龙江省普利斯司法鉴定中心对2018年5月7日房屋买卖居间服务合同中甲方（签字、手印）处“路波”签名笔迹与提供样本中“路波”签名笔迹是否为同一人所书写，该鉴定机构出具司法鉴定意见书，鉴定意见为2018年5月7日房屋买卖居间服务合同中甲方（签字、手印）处“路波”签名笔迹与提供样本中“路波”签名笔迹是同一人所书写。另查明，案涉房屋由受托人郭军伟与曹宏钢到房产部门办理了过户更名手续，现案涉房屋登记的所有权人为曹宏钢。曹宏钢于2018年6月1日取得案涉房屋的不动产权证。受托人郭军伟系曹宏钢的表弟，其工作为电梯公司维修维保工程。再查明，曹宏钢并未对案涉房屋进行清费。一审法院认为，本案的争议焦点为曹宏钢、路波之间是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系。本案中，曹宏钢主张其与路波系房屋买卖合同关系要求路波履行合同，迁出案涉房屋，但路波以双方之间实为民间借贷关系为由进行抗辩，主张驳回曹宏钢的诉讼请求。但曹宏钢在案涉房屋的交易过程中存在多处与房屋买卖的交易习惯明显不符之事实。一、根据曹宏钢所提交的房屋买卖居间服务合同，该合同中居间方为空白，居间服务费为空白，房款交付方式为空白，房屋交接日期亦为空白，该合同的签订方式与房屋买卖的交易习惯不符；二、在庭审及询问过程中，曹宏钢本人无法明确说出中介机构的名称，亦无法提供中介的详细地址，仅提供了所谓中介人员的姓名齐志超（音），且无法确定其的名字的准确性，该行为与房屋买卖的交易习惯不符；三、曹宏钢自认其在购房前并未看房，仅看了案涉房屋的外部环境。虽曹宏钢以案涉房屋用于经营美发为由主张不需要察看房屋内部结构，但该行为仍不符合社会交易习惯；四、根据司法部于2017年8月14日发布的《司法部关于公证执业“五不准”的通知》第三条及第四条之规定，“三、不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照‘重大事项一次一委托’的原则，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。四、不准办理具有担保性质的委托公证。公证机构、公证员在办理涉及不动产处分的委托公证时，应当严格审查申请人的真实意思表示，审查其与受托人是否具有亲属关系，不得办理名为委托实为担保，或者可能存在担保性质的委托公证。”根据曹宏钢自述，案涉房屋办理房屋过户时所使用的公证书中的受托人郭军伟为曹宏钢的表弟，根据该规定第四条的内容，公证时应审查受托人是否为委托人的亲属，即符合常理的公证委托的受托人应为委托人的亲属，故本案中该处行为与交易习惯不符。五、曹宏钢在房屋买卖合同中手写“乙方（曹宏钢）留10000元用于清费”，但曹宏钢自述其并未办理清费，其理由为供暖费存在滞纳金，无法确定滞纳金应由谁负担。但曹宏钢已经预留10000元进行清费，滞纳金亦应在清费范围内，故曹宏钢的该项主张不成立，该行为亦与交易习惯不符。六、案涉房屋的交易价格低于市场的价格，案涉房屋的建筑面积为72.44平方米，该房屋为中山路小学校区房，亦可用于商服使用，而房屋的交付价格为750000元，该价格明确低于当时的房屋价格。综上所述，曹宏钢主张路波履行房屋买卖合同的前提应为该房屋买卖合同系基于双方真实意思表示。而在本案审理过程中，曹宏钢、路波的多项行为事实并不符合房屋买卖的交易习惯，因此，曹宏钢、路波的真实意思并不是买卖房屋。综上，一审法院认定案涉的房屋买卖合同是作为债权的担保而存在。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。一审法院释明后，曹宏钢坚持以买卖合同主张权利，故曹宏钢诉请证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定：驳回曹宏钢的起诉。本院二审期间，曹宏钢向本院申请调取申请曹宏钢与路波于2018年5月7日在哈尔滨国信公证处关于案涉房屋交易委托公证的全部档案以及调取哈尔滨市公安局香坊分局民生路派出所对曹宏钢、路波及案外人齐志超关于案涉房屋交易情况的询问笔录。本院依法调取后，曹宏钢将公证档案作为证据一举示，派出所询问笔录作为证据二举示。证据一拟证明：路波系自愿出售自己名下房产，双方的买卖交易系真实意思表示，且全权委托事项中并不包含收取房款，该房房款已由路波本人收取，该公证合法有效。证据二拟证明：案外人陶风光对公证情况或是否实际交易房屋，并不知晓，也即案涉房屋交易是曹宏钢、路波真实意思表示。同时，齐志超的笔录也可证明其为合法中介是依照合法程序为买卖双方办理房产交易。路波质证意见：对证据一的真实性没有异议，对于证明问题有异议。虽然路波在相关的公证环节中签字了，但不是路波的真实意思表示，还是属于对于民间借贷的一个担保。公证的过程，包括公证书，因为违反了司法部五不准的规定，应当是无效的。对证据二真实性没有异议，公安机关取的笔录说明不了待证问题，且陶风光在一审中作证是借钱而非买房。本院认证意见：对上述证据的真实性路波无异议，本院对此予以确认。相关证明问题本院将结合其他事实予以综合评判。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质。民事诉讼中的案件事实，应为能够被有效证据证明的案件事实。此外，透过解释确定争议法律关系的性质，应当秉持使争议法律关系项下之权利义务更加清楚，而不是更加模糊的基本价值取向。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。此外，即便在两种解读结果具有同等合理性的场合，也应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，藉此传达和树立重诺守信的价值导向。综上，若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第七条规定，“交易习惯”是指不违反法律、行政法规强制性规定的，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者当事人双方经常使用的习惯做法。《中华人民共和国合同法》针对“交易习惯”问题作出相关规定，其意旨侧重于完善和补充当事人权利义务的内容，增强当事人合同权利义务的确定性。在前述立法意旨之外，运用“交易习惯”认定当事人交易行为之“可疑性”，应格外谨慎。第一，关于居间方的问题。曹宏钢举示的《房屋买卖居间服务合同》中虽然没有居间方的信息，但对房屋买卖双方的信息和权利义务进行了约定。关于居间的约定是否明确，买受人是否能够提供居间方信息等，关系到对居间服务合同的评判，但并不影响对房屋买卖法律关系的认定。一审以居间信息约定不明而认定房屋买卖法律关系不符合交易习惯，依据不足。第二，关于房屋交付的问题。案涉房屋买卖合同中并未约定房屋的交付时间与交付方式。房屋交付问题并非房屋买卖合同成立的必备要素，根据《中华人民共和国合同法》的规定，履行方式约定不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行；履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。因此，即使双方关于房屋交付约定不明，也可按照法律规定或合同解释予以解决，不能作为否定房屋买卖合同法律关系的依据。第三，关于是否看房的问题。房屋买受人是否看房主要是判断其对房屋享有的权利是否能够优先于案外人或是否能够对抗案外人的一个因素。该情形不能作为否定房屋买卖法律关系的依据。第四，关于房屋价格问题。对不合理低价的判断，须以当时当地房地产管理部门公布的同等房地产价格信息为参考依据。但一审法院未查明相关事实，未对上述价格信息进行认定，径以双方当事人约定价格明显低于当时的房屋价格为主要理由，否定本案双方当事人之间存在房屋买卖法律关系，理据不足。第五，关于委托公证问题。《司法部关于公证执业“五不准”的通知》属于部门规章，其主要约束的是公证机构和公证人员，并未对房屋买卖基础法律关系产生影响。即使相关的委托行为违反了该规定也不能作为否定房屋买卖基础法律关系的依据。第六，关于清费问题。双方约定1万元用于曹宏钢清费，因案涉房屋一直由路波占用、使用，未交付给曹宏钢。曹宏钢在上诉意见中对未清费作出的解释具有合理性。且该情况属于双方履行合同过程中的问题，与是否符合交易习惯无关。最后，关于借贷法律关系问题。曹宏钢与路波签订了房屋买卖合同且房屋已办理产权登记到曹宏钢名下，在实际履行过程中，虽然有些事实可能引发不同认识和判断，但在没有任何直接证据证明曹宏钢与路波之间存在民间借贷法律关系，且路波对其所主张民间借贷法律关系诸多核心要素的陈述并不明确的情况下，认定双方当事人之间存在民间借贷法律关系，缺乏充分的事实依据。证明标准是负担证明责任的人提供证据证明其所主张法律事实所要达到的证明程度。本案中，曹宏钢已经完成双方当事人之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任，路波主张其与曹宏钢之间存在民间借贷法律关系。按照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条规定，路波之举证应当在证明力上足以使人民法院确信该待证事实的存在具有高度可能性。而关于民间借贷的借款数额、借款期限、借款利息、逾期还款的责任、借贷担保等问题均无直接证据佐证。基于前述，路波为反驳曹宏钢所主张事实所作举证，没有达到高度可能性之证明标准。较之高度可能性这一一般证明标准而言，合理怀疑排除属于特殊证明标准。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零九条对排除合理怀疑原则适用的特殊类型民事案件范围有明确规定。一审法院认定双方当事人一系列行为明显不符合房屋买卖的“交易习惯”，进而基于合理怀疑得出其间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系的认定结论，没有充分的事实及法律依据，也不符合前述司法解释的规定精神，本院予以纠正。综上，曹宏钢的上诉请求成立，一审法院适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院＜关于适用中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初811号民事裁定；二、本案指令黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院审理。二审案件受理费50元（曹宏钢预交50元），退还曹宏钢。本裁定为终审裁定。审判长  孟朋卓审判员  宋彦辉审判员  李妮娜二〇一九年十一月六日书记员  于文娟