广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19329号上诉人（原审被告）：广州采芝林药业连锁店，住所地广州市越秀区北京路**后座。法定代表人：孔箭,董事长。委托诉讼代理人：肖小菁，广东科德律师事务所律师。委托诉讼代理人：何剑霞，广东科德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈继雄，男，1960年3月6日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈美容，女，身份证住址广州市荔湾区。上诉人广州采芝林药业连锁店（以下简称采芝林连锁店）因与被上诉人陈继雄租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人采芝林连锁店上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判一审判决，驳回陈继雄的全部诉讼请求；3.本案的诉讼费用由陈继雄承担。事实与理由：一、本案所涉中山三路××号后座房屋由陈继雄交给拆迁单位拆除，并导致采芝林连锁店无法继续使用涉案房屋。一审判决和陈继雄认为采芝林连锁店“无法交还租赁房屋”，并认定采芝林连锁店不能单方解除租赁合同关系是错误的。二、陈继雄根据《补偿协议》补偿的回迁房早已建好并可正常使用，但陈继雄从未通知过采芝林连锁店，既无房屋交给采芝林连锁店使用，又无按照《补偿协议》的要求与采芝林连锁店重新签订租赁合同。三、在临迁期间，拆迁单位是向被拆迁人支付租金的法定义务主体；在回迁后，只有陈继雄把房屋出租给采芝林连锁店实际使用，采芝林连锁店才有交付租金的义务。若陈继雄弃产或回迁后不把房屋租赁给采芝林连锁店使用的，采芝林连锁店也无支付租金的义务。四、由于拆迁单位没有对采芝林连锁店进行回迁安置，也没有支付停业补偿，采芝林连锁店已发函通知拆迁单位从2017年12月1日起放弃收取停业补偿、放弃要求回迁的权利，解除《安置协议》。五、鉴于采芝林连锁店放弃向拆迁单位收取停业补偿金等权利，采芝林连锁店与陈继雄的拟制租赁关系也已不存在。六、法院（2018）粤01民终16868号判决生效后，采芝林连锁店完全按照该生效判决履行了相关的解除程序。被上诉人陈继雄辩称：不同意采芝林连锁店的上诉请求。拆迁单位并未安置陈继雄。采芝林连锁店与拆迁单位所签订的《房屋拆迁安置协议》约定拆迁单位应提前一个月，以书面形式通知采芝林连锁店回迁，采芝林连锁店必须依期回迁，即采芝林连锁店应该责无旁贷把回迁房收回，把回迁房退回给陈继雄，才能依法解除租赁关系。租赁关系不能凭采芝林连锁店单方一纸通知，就能生效，解除租赁关系必须通过合法程序，必须将陈继雄出租给采芝林连锁店的房屋交还给陈继雄才可解除。陈继雄向一审法院起诉请求：采芝林连锁店清偿2017年12月1日至2018年12月31日共13个月的租金共26000元（按每月2000元计）。一审法院认定事实：座落本市中山三路××号后座的房屋，建筑面积53.83平方米，原由陈继雄以及陈雪芬、陈来、陈雪珍、陈文玉、陈用佳、陈拾、陈艮、陈笑、陈用权、陈文芳十一人按份共有。此后，受陈雪芬、陈来、陈雪珍、陈文玉、陈用佳、陈拾、陈艮、陈笑、陈用权、陈文芳的赠与，陈继雄取得该房屋的全部产权。1997年8月21日，陈继雄的委托诉讼代理人陈美容作为出租人（甲方）的委托诉讼代理人与采芝林连锁店前锋分店（乙方）签订《广州市房地产（非住宅）租赁契约》，约定：甲方同意将座落在中山三路××号后座部位的房屋出租给乙方作商业使用，房屋建筑面积53.8308平方米，甲方双方议定上述房屋租赁期限自1997年7月1日至1999年6月31日止，月租金2000元等。前述合同履行期间，1999年2月1日，采芝林连锁店（被拆迁人、乙方）与案外人广州侨实房地产开发有限公司（拆迁人、甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准拆除中山三路××号后座、中山三路127号的房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积156.7748平方米；乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方发给乙方临时搬迁补助费每月20000元；甲方应于2003年3月19日前在原征地范围回迁楼北向第五层、建筑面积156.7748平方米的房屋安置给乙方回迁居住；乙方商铺回迁暂定在原征地范围回迁楼商铺第五层北向（楼层、方向以业权人最后选择为准），并与原产权人保持租赁关系，临迁期间的租金由乙方交给业权人；临迁期间甲方同意每月补偿给乙方停业补偿20000元（包括工资、福利、利润、退休工资）每叁个月发放壹次，并在每期的第一个月的10号前付给，逾期按有关规定支付滞纳金，停业补偿以乙方实际搬出时间为准等。同月12日，原广东省公证处就该协议上签约单位印章及签名进行公证。2007年11月29日，采芝林连锁店前锋分店出具《证明》，写明：中山三路××号后座是我单位承租的房屋，于1999年2月10日拆迁，根据房屋拆迁安置协议，临迁期间租金由我单位收到拆迁人的补偿费后交给产权人，该协议执行至现在，每月租金2000元。另查明：因拆迁单位未能依约履行支付停业补偿款的义务，采芝林连锁店曾向一审法院提起诉讼，案经一审法院审理，于2011年6月16日作出（2010）越法民三初字第2689号的《民事调解书》，内容为：一、广州市金盛房地产开发有限公司于2011年6月26日前向广州采芝林药业连锁店支付自2008年9月1日起至本调解书生效之日止的停业补偿费（按每月16649.95元计付）；自本调解书生效之次日起至实际回迁之日止的停业补偿费由广州市金盛房地产开发有限公司逐月支付予广州采芝林药业连锁店（按每月16649.95元计付）等。该调解书作出后，因广州市金盛房地产开发有限公司未履行调解协议，采芝林连锁店遂向一审法院申请强制执行，一审法院以（2012）穗越法执字第1102号案立案执行。2018年2月，因采芝林连锁店拖欠租金，陈继雄向一审法院提起诉讼，要求采芝林连锁店支付2008年11月1日至2017年11月30日的租金共计218000元。一审法院经审理于2018年6月4日作出（2018）粤0104民初7273号民事判决。其中判决认为：陈继雄受涉讼的中平里8号后座房屋的其他共有权人赠与，取得涉讼房屋的全部产权。原共有人与采芝林连锁店签订的《广州市房地产（非住宅）租赁契约》合同项下权利义务依法应由其承继。根据该《广州市房地产（非住宅）租赁契约》的约定，陈继雄、采芝林连锁店之间就涉讼房屋形成租赁合同关系。合同履行期间，因涉城市房屋拆迁，涉讼房屋被拆迁，根据采芝林连锁店与拆迁单位签订的《房屋拆迁安置协议》的约定，采芝林连锁店于拆迁期间可获得停业补偿费用，其亦应维持与陈继雄的租赁合同关系，待实际安置回迁后再与陈继雄厘清租赁关系。现因拆迁单位尚未安置回迁，虽然拆迁单位未能依约及时支付停业补偿费用，但采芝林连锁店亦通过法律途径进行追讨，采芝林连锁店不能以此拒绝向陈继雄支付租金。因此，陈继雄诉请采芝林药业连锁店支付自2008年11月起至2017年11月期间共计109个月的租金218000元，理据得当，一审法院予以支持。遂判决：采芝林连锁店向陈继雄支付自2008年11月1日起至2017年11月30日止的租金共计218000元。采芝林连锁店不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月26日作出（2018）粤01民终16868号终审民事判决。其中判决认为：从本案的事实看，拆迁人没有向产权人支付租金，采芝林连锁店则系按照上述《房屋拆迁安置协议》的约定向陈继雄支付了1992年起截至2008年10月份的租金。虽然在原房屋被拆迁之后采芝林连锁店没有与涉讼房屋的产权人签订租赁协议，但采芝林连锁店已根据上述《房屋拆迁安置协议》的内容向产权人，即陈继雄履行了支付租金的义务。由此可证明，采芝林连锁店已依照该协议的约定与涉讼房屋产权人之间维持了租赁关系。其次，采芝林连锁店与拆迁人签订《房屋拆迁安置协议》是因为其向产权人承租涉讼房屋，而采芝林连锁店也因此取得了拆迁单位向其逐月支付的20000元停业补偿款的权利。实际上，采芝林连锁店已收到拆迁人按照协议约定支付的2008年9月1日之前长达十几年每月20000元的停业补偿费，对于2008年9月1日至实际回迁之日期间的停业补助费，采芝林连锁店虽未实际收取，但其也已通过诉讼的方式向拆迁单位追讨并达成生效法律文书（目前该案也立案执行）。综上，采芝林连锁店上诉认为其与陈继雄之间无合同关系，不负有支付租金的义务，与本案查明的事实不符。采芝林连锁店以其未取得拆迁人的补偿款为由认为不应当向陈继雄支付租金，亦不能成立，本院不予采纳。鉴于涉讼房屋何时能回迁尚不能预计，采芝林连锁店如不愿意再与产权人维持租赁关系，应主动告知产权人解除双方的租赁关系，并自愿向拆迁人表示放弃自该租赁关系解除之日起至房屋实际回迁之日止的临时搬迁补助费、停业补偿费，以便于产权人向拆迁人主张房屋租金。……判决：驳回上诉，维持原判。2018年11月1日，采芝林连锁店向陈继雄发出《解除租赁关系告知书》，告知解除与陈继雄的租赁关系，在2017年12月1日后双方不存在任何的租赁关系等。2018年11月21日，采芝林连锁店向广州市金盛房地产开发有限公司发出《关于解除的函》，通知该公司解除《房屋拆迁安置补偿协议》等。2018年11月26日，陈继雄向采芝林连锁店发函称采芝林药业连锁店单方发来的《解除租赁关系告知书》是无效的，陈继雄不接受等。本案诉讼中，陈继雄称：我将房屋出租给采芝林连锁店使用，采芝林连锁店解除合同时应将房屋交还陈继雄。不认可采芝林药业连锁店单方解除租赁关系，就算要解除租赁关系，采芝林药业连锁店也要将承租房屋交回陈继雄，陈继雄才同意解除租赁关系。采芝林药业连锁店至今都无法交还房屋。一审法院认为：租赁合同履行期间，因租赁房屋被拆迁，采芝林药业连锁店作为承租人已无法使用租赁房屋，其与拆迁单位签订了《房屋拆迁安置协议》，对出租人与承租人、承租人与拆迁人之间的权利义务作了约定。据此，陈继雄与采芝林药业连锁店之间的关系，已不同于一般的租赁。在未与出租人、拆迁人协商一致的情况下，在自己无法交还租赁房屋的条件下，采芝林药业连锁店单方解除租赁合同关系，一审法院不予认可。其据此提出的抗辩，一审法院不予采纳。陈继雄诉请要求采芝林药业连锁店支付2017年12月1日至2018年12月31日期间的租金，合法合理，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，一审法院判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州采芝林药业连锁店向陈继雄支付2017年12月1日至2018年12月31日期间的租金（按2000元/月计）26000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费450元，由广州采芝林药业连锁店负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审经查，陈继雄、陈雪芬、陈来、陈雪珍、陈文玉、陈用佳、陈拾、陈艮、陈笑、陈用权、陈文芳（乙方）与案外人广州侨实房地产开发有限公司（拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方经批准拆除中山三路××号后座房屋，将自有的座落于中山三路原征地范围回迁楼第五层楼、位置南向的自有房屋、建筑面积53.383平方米单元用作拆除乙方原址房屋后的产权调换，乙方根据有关规定应继续出租给原承租户，甲方应在2003年3月19日将自有房屋交付给乙方等。本院认为：本案争议的焦点为采芝林连锁店是否有权解除其与陈继雄之间的租赁关系的问题。鉴于陈继雄与采芝林连锁店在履行双方就上述中平里8号后座房屋签订的租赁合同期间，该房屋被拆迁，陈继雄作为该房屋的产权人与拆迁人签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，采芝林连锁店作为承租人与拆迁人签订了《房屋拆迁安置协议》，该两协议同时约定了拆迁人应在2003年3月19日将补偿安置的房屋交付使用，但时至今日已逾期16年有余，拆迁人仍未能将回迁房屋交付使用，导致拆迁人与陈继雄、采芝林连锁店之间的拆迁关系及陈继雄与采芝林连锁店之间的租赁关系长时期均处于不确定状态，采芝林连锁店作为承租人使用商铺的主要合同权利亦无法实现，根据民事行为应遵循的效率与公平的基本原则，采芝林连锁店有权解除其与陈继雄之间的租赁关系，据此，本院之前在处理陈继雄与采芝林连锁店的租赁纠纷时所作出的（2019）粤01民终16868号民事判决中亦作出了明确的指引，指出采芝林连锁店如不愿意再与产权人维持租赁关系，应主动告知产权人解除双方的租赁关系，并自愿向拆迁人表示放弃自该租赁关系解除之日起至房屋实际回迁之日止的临时搬迁补助费、停业补偿费，以便于产权人向拆迁人主张房屋租金等。采芝林连锁店在该判决作出后，按照该指引向陈继雄发出了书面函件要求解除与陈继雄的租赁关系，向拆迁人发出书面函件要求解除与拆迁人拆迁安置关系，至此，可确认采芝林连锁店与陈继雄之间的租赁关系已解除。根据陈继雄与拆迁人签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，陈继雄作为产权人亦可要求拆迁人交付回迁房屋，一审法院以采芝林连锁店不能交回租赁房屋为由认定采芝林连锁店不能单方解除租赁关系有误，本院予以纠正。本案的另一焦点为采芝林连锁店应向陈继雄交租至何时的问题。鉴于采芝林连锁店于2018年11月才向陈继雄与拆迁人发出上述书面函件，其主张从2017年12月1日解除与陈继雄租赁关系没有事实与法律依据，另一方面，采芝林连锁店单方面解除租赁关系为势必会影响作为产权人的陈继雄及拆迁人的权利义务，从采芝林连锁店发出书面函件到实际解除租赁关系应给予合理的期限为宜，故本院认定采芝林连锁店与陈继雄的租赁关系于2018年12月31日解除，据此一审法院判决采芝林连锁店向陈继雄支付租金至2018年12月31日亦无不妥，本院予以维持。综上所述，一审判决查明事实基本清楚，但适用法律不当，仅鉴于一审法院实体处理结果并无不妥，本院予以维持。上诉人采芝林连锁店的部份上诉理由成立，依法予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费450元，由上诉人广州采芝林药业连锁店负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十一月十五日书记员  郭 俏欧敏儿