安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终4422号 上诉人（原审被告）：安徽省欧陆置业有限公司，住所地阜南县鹿城镇界南河南侧东环路东侧，统一社会信用代码91341225793574767E。 法定代表人：李东，总经理。 委托诉讼代理人：余朝晖，安徽余朝晖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张波，男，1986年2月12日出生，汉族，住阜南县。 委托诉讼代理人：董佳庆，安徽裕德律师事务所律师。 上诉人安徽省欧陆置业有限公司（以下简称欧陆公司）因与被上诉人张波商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初6698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欧陆公司上诉请求：1、二审查明案件事实，作出公正判决；2、一、二审诉讼费由张波负担。事实与理由：1、涉案房屋因不可抗力不具备交付条件，办理房屋产权证是政府相关部门职责，一审判令欧陆公司交付房屋并办理房屋产权证书，违反相关规定并与事实不符，欧陆公司无法履行，且不应承担违约责任；2、办证起点是房屋交付之日，涉案房屋并未交付，一审判；令欧陆公司支付逾期办证违约金显属错误。 张波辩称，一审判令欧陆公司交付涉案房屋并无不当，其公司即存在逾期交房行为，也存在逾期办证行为，应分别承担相应违约金，欧陆公司上诉理由不能成立，应予驳回。 张波向一审法院起诉请求：1、判令欧陆公司交付房屋并办理房屋权属登记；2、判令欧陆公司支付张波逾期交房的违约金258453元（从2018年1月1日暂计算至2019年5月31日，应计算至欧陆公司交付房屋符合商品房买卖合同约定第九条全部交付条件止）；3、判令欧陆公司支付张波逾期办证的违约金83766元（从2019年1月1日暂计算至2019年5月31日，应计算至欧陆公司给张波办理权属登记之日止）；4、全部诉讼费用由欧陆公司负担。 一审法院认定事实：2017年8月25日，张波与欧陆公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号201708250021，合同约定：张波购买欧陆公司开发的位于界南河南侧、东一环路东侧的欧陆翡翠湾1134幢（24号楼）1层102号房屋一套，预测建筑面积共251.54平方米，套内建筑面积240.98平方米，分摊共有建筑面积10.56平方米。该房屋单价为每平方米9956.25元，总价款为2504394元。合同第七条关于付款方式及期限的约定为：买受人支付首期房价款504394元，余款200万元申请贷款支付。合同第九条关于商品房交付条件中约定该商品房交付时应当符合下列1.2.4项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；4、经综合查验合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条关于交付时间和手续的约定为：出卖人应当自2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条关于逾期交付责任的约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理，1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.05%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同第二十条关于房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.双方协商解决。附件十一补充协议约定：1.买受人选择按揭贷款（包括商业贷款和公积金贷款）方式支付合同项下房款的，买受人须在15个工作日内至金融机构办妥贷款手续。在签订合同同时应向出卖人提供办理按揭贷款所需的所有文件资料。因买受人的责任（如提供的按揭贷款资料不及时、不真实、不完整、不能通过银行审查或买受人不到贷款银行签订个人购房借贷合同等原因），使买受人延迟按揭贷款的支付款时间，买受人应承担主合同第七条规定的逾期付款的违约责任；如贷款银行要求提高首付比例，则买受人应在接到通知5个工作日内按要求补足首付款，否则买受人应承担主合同第七条规定的逾期付款的违约责任。 2017年7月11日、2017年8月18日、2017年9月22日张波分别支付首付款20000元、200000元、284394元，并于2017年12月1日办理银行贷款，于2018年1月1日将剩余房款200万元通过银行打入欧陆公司账户。至张波提起诉讼之日，欧陆公司未将涉案房屋交付张波，亦未给张波办理房屋产权证书。 一审法院认为，张波与欧陆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 欧陆公司关于涉案房屋未能交付是因不可抗力因素导致的辩解意见，未提供证据证明，也不能说明因何不可抗力因素，不予采信。张波按合同约定向欧陆公司交付了购房款，欧陆公司则应按照合同约定在2017年12月31日前向张波交付房屋，其未按合同约定交付房屋，构成违约，应向张波支付违约金。欧陆公司的违约期间应自2018年1月1日开始起算，张波主张暂计算至2019年5月31日，予以支持，根据双方在合同中约定的对于违约金的计算方式，违约金应为258453元（2504394元×0.2‰×516天）。双方在合同中还约定：“因出卖人的原因，买受人未能在涉案房屋交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方应协商解决”。但一审期间，双方仍未协商一致，双方合同中未约定对逾期办证违约金的计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同交付案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同交付案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、安徽省欧陆置业有限公司于判决生效之日起三十日内向张波交付欧陆翡翠湾1134幢（24号楼）1层102号房屋一套，并办理房屋产权登记；二、安徽省欧陆置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿张波逾期交房违约金258453元（违约金按0.2‰比率，以房款2504394元为基数，自2018年1月1日起暂计算至2019年5月31日）；三、安徽省欧陆置业有限公司于判决生效之日起十日内以总房款2504394元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿张波逾期办理房屋产权登记违约金（违约金自2019年1月1日暂计算至2019年5月31日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理3217元，由安徽省欧陆置业有限公司负担。 在二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。涉案《商品房买卖合同》合法有效，张波按约定支付了房屋价款，但未欧陆公司能在合同约定的期限内交付涉案房屋，应当承担逾期交房的违约责任。欧陆公司辩称其公司不能如期交房系因不可抗力导致，但未提交充分证据予以证明，故一审判令其公司向张波交付逾期交房违约金正确。 因涉案楼房尚未进行竣工验收，也未取得《竣工验收备案表》，目前仍不具备合同约定的房屋交付条件，且《竣工验收备案表》的取得需要阜南县住房和城乡建设局审核，属行政行为，具体何时取得，无法确定，故房屋交付的具体时间也无法确定，一审判令欧陆公司于判决生效之日起三十日内向张波交付涉案房屋确属不妥。 按照双方合同约定，办理涉案房屋的产权证书是以欧陆公司将涉案房屋交付给张波使用为前提。欧陆公司存在为张波办证义务，才可能产生逾期办证违约金，本案欧陆公司至今未向张波交付涉案房屋，为张波办理涉案房屋产权证的条件尚未成就，一审判令欧陆公司向张波支付自2019年1月1日起至2019年5月31日的逾期办证违约金亦属不当。 综上，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决： 一、撤销安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初6698号民事判决第一项、第三项； 二、维持安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初6698号民事判决第二项。 三、驳回安徽省欧陆置业有限公司其他上诉请求。 一审案件受理费3217元，由安徽省欧陆置业有限公司负担2428.84元，张波负担788.16元；二审案件受理费5177元，由安徽省欧陆置业有限公司负担2428.84元，张波负担1267.33元。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  杨开多 审判员  李婉璐 二〇一九年十一月二十七日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。