四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终2482号 上诉人（原审被告）：胡孝松，男，1963年12月出生，汉族，住四川省江安县。 被上诉人（原审原告）：胡孝琼，女，1962年6月出生，汉族，住四川省江安县。 上诉人胡孝松因与被上诉人胡孝琼房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省江安县人民法院（2019）川1523民初547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月01日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 胡孝松上诉请求：1.撤销四川省江安县人民法院（2019）川1523民初547号民事判决第四项、第六项，改判胡孝松、胡孝琼各自承担损失，要求胡孝琼恢复房屋原样，胡孝松才退回购房款;2.一、二审案件受理费由胡孝琼负担。事实与理由：一审判决认定双方均存在过错，但胡孝松的损失由谁承担，签订购房合同时双方都是完全民事行为能力人，且水清镇政府承诺能够办理房屋相关证件，双方才签订的合同，合同签订后胡孝琼住了多年房屋且没有付清房款，既然合同无效，胡孝松认为应当各自承担自己的损失，胡孝松愿意退回购房款但要求胡孝琼恢复房屋原样。 胡孝琼辩称，不可能恢复房屋原状，胡孝琼已经投入了装修费，是胡孝松把房子打烂才造成现在退房。 胡孝琼向一审法院起诉请求：1.判决胡孝琼、胡孝松于2014年2月17日签订的《房屋买卖协议书》《家族调解胡孝松与胡孝琼因购房纠纷一事会议记录》无效；2.判令胡孝松退还胡孝琼购房款107000元，并赔偿胡孝琼资金占用利息（自2014年2月18日起至2014年10月5日止，以100000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2014年10月6日起至还清之日止，以107000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；3.判令胡孝松赔偿胡孝琼水、电、气初装费10050元；4.判令胡孝松赔偿胡孝琼装修损失60648元；5.诉讼费及鉴定费由胡孝松承担。 一审法院认定事实：胡孝琼与胡孝松属同一乡镇，但分属不同村、组村民。胡孝松自拆自建，在本村民小组其它地块上（即江安县水清镇24米街转角处）修建房屋一栋。胡孝松对其以基换基超出的面积向当地政府缴纳了相应的土地配套费。该房屋建设期间直到本案一审辩论终结前，胡孝松未取得土地性质变更为国有土地的相关行政审批文件，房屋占地仍属集体所有土地。 2014年2月17日，胡孝琼与胡孝松签订《房屋买卖协议书》一份，甲方为胡孝松，乙方为胡孝琼。协议书约定：“经甲乙双方多次协商，双方自愿买卖共同达成如下买卖协议：一、甲方自愿将水清镇24米街转角处拆迁户私人住宅五楼全盘楼卖给乙方（屋面属共同用户使用不能搞永久性建筑物）；二、该住宅面积约132平方米左右，分摊面积3.67平米（具体面积以实测办证为准）；三、房价总额为135.67平方×单价1298.00(176099.66元（大写壹拾柒万陆仟零玖拾玖元陆角陆整）；四、房款支付方式，现金支付、协议成立，乙方一次性支付甲方现金100000元（大写壹拾万元整），余额分四年付清，每年付20000元（大写贰万元整），最后一年付余款金额，每次付款时甲方应出据给乙方；五、乙方首付100000.00元（大写壹拾万元整）时该协议成立，甲方将住房清水房交给乙方装修（包括楼梯间入户钥匙交给乙方）……七、（房产证、土地使用证）过户问题甲方协助乙方办理，一切费用由乙方承担……”。协议书上有甲方胡孝松，乙方胡孝琼，执笔人姜方全签字按印确认。协议书签订后，胡孝松将房屋及钥匙交付给胡孝琼，胡孝琼进行装修后入住。2014年2月18日，胡孝琼支付胡孝松购房款100000元，2014年10月6日，胡孝琼支付胡孝松购房款7000元。后因双方发生矛盾，2016年4月4日，双方在家族的调解下达成协议，约定：胡孝琼在2016年12月31日前支付胡孝松现金33000元，在2017年12月31日前支付胡孝松现金20000元，在2018年12月31日前支付胡孝松现金16000元，楼顶归20%的面积给胡孝琼使用，产生漏水由胡孝松负责维修，水池由胡孝松在30天内拆除。协议上有胡孝琼、胡孝松签字按印确认。 胡孝琼接收房屋后，对房屋进行了装修，并加装了水、电、天然气设施。开支自来水入户费2500元、用电入户费2300元、天然气初装费5000元，合计水、电、气开支9800元。胡孝琼对其购买房屋内的装修向一审法院申请司法鉴定，一审法院依法委托四川君瑞工程管理咨询有限公司对该房屋内装修工程造价进行鉴定，2018年7月3日，该公司出具君瑞鉴[2018]145号《工程造价鉴定意见书》，其鉴定结论意见为：江安县水清镇24米街转角处住宅房屋买卖合同纠纷一案案涉室内装修工程造价为人民币陆万零仟陆佰肆拾捌元整（￥60648元）。 一审法院认为，本案争议的焦点为，胡孝琼、胡孝松签订的《房屋买卖协议》及其补充协议（即家族调解胡孝松与胡孝琼因购房纠纷一事协议）是否有效，以及胡孝松是否应当返还胡孝琼购房款107000元并赔偿损失的问题。 胡孝琼、胡孝松双方签订的《房屋买卖协议》及其补充协议（即家族调解胡孝松与胡孝琼因购房纠纷一事协议）是否有效的问题。本案所涉房屋属农村宅基地之上的房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山、属于农民集体所有”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，农村宅基地的所有权归农民集体所有，本集体经济组织的村民享有宅基地的使用权，且集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权，也即宅基地的使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得。本案中，胡孝琼系另一村组居民，不属于房屋所在地集体经济组织的成员，不能取得房屋宅基地的所有权和使用权。因此，胡孝琼、胡孝松签订的《房屋买卖协议》违反了法律的强制性规定，应属于无效合同。胡孝琼、胡孝松于2016年4月4日签订的补充协议（即家族调解胡孝松与胡孝琼因购房纠纷一事协议），属双方签订的购房协议补充协议，从属于购房协议，购房协议系主合同，其从属于主合同的补充协议当然无效。 胡孝松是否应当返还胡孝琼购房款107000元并赔偿损失的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因合同取得的财产应当予以返还。本案中胡孝琼、胡孝松签订的房屋买卖协议从签订之日起即属无效，胡孝松应当将已经收取的购房款107000元返还胡孝琼，胡孝琼因房屋买卖协议实际取得占有、使用的涉案房屋也应当一并予以返还。 关于胡孝琼诉请的利息损失，水、电、气初装费，装修损失，评判如下： 第一、赔偿购房款利息损失问题。本案中，虽然胡孝琼因向胡孝松支付购房款，而不能自由支配涉案购房款项，该款项也可能有一定的孳息，但其签订房屋买卖协议后，较长时间实际占有、使用涉案房屋；并且法律规定合同被宣告无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，立法的意图在于双方当事人按照恢复原则返还已经履行的财产，故本案中胡孝琼不应向胡孝松追索涉案购房款产生的利息。 第二、水、电、气初装费损失。根据本案查明的事实，胡孝琼主张的天然气初装费5250元，仅有5000元的初装费支出证据，其余250元支出没有证据证明，支持天然气初装费5000元。用电支出的2300元，虽仅有用电卡，没有相关支出票据，但胡孝琼已实际安装用电设施，按众所周知的新增用电户与相关电力企业的交易习惯，胡孝琼势必需开支相关的费用，认定胡孝琼开支用电费用2300元。胡孝琼主张自来水入户费2500元，有足够的证据予以证明，予以支持。鉴于水、电、气设施尚能继续使用，且相关的使用权利可以转让的实际情况，经综合考量，认定胡孝琼水、电、气支出的费用为9800元，支持胡孝琼主张由胡孝松支付水、电、气入户（初装）费用9800元的请求。结合本案的实际情况，胡孝松支付水、电、气相关费用后，为便于使用和转让，胡孝琼理应同时协助胡孝松办理水、电、气过户手续。 第三、房屋内的装修损失。胡孝琼房屋内装修损失已经相关鉴定机构鉴定为60648元，胡孝松以与本案无关予以反驳，其理由不能成立。但胡孝琼在购买房屋时未对房屋用地的土地性质尽到相应的审查注意义务，且接收房屋至今时间长达五年有余，对涉案房屋已经使用多年；加之鉴定机构对室内装修鉴定是采用的工程造价鉴定方法，装修材料价格采用2014年3月宜宾市江安县信息价，装修折旧情况没有进入鉴定范围，综合双方的过错情况，酌定胡孝琼承担装修损失70%的责任，胡孝松承担30%的责任，由胡孝松赔偿胡孝琼装修损失18194.40元（60648元×30%）。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，并经审判委员会讨论决定，判决：一、胡孝琼与胡孝松于2014年2月17日签订的房屋买卖协议及补充协议（即家族调解胡孝松与胡孝琼因购房纠纷一事协议）无效；二、胡孝松在判决生效后十日内，返还胡孝琼购房款107000元；三、胡孝琼于判决生效后十日内退还胡孝松位于江安县水清镇24米街转角处五楼（面积约132平方米）住宅**；四、胡孝松在判决生效后十日内支付胡孝琼水、电、气入户（初装）费9800元；五、胡孝琼在判决生效后十日内协助胡孝松办理，位于江安县水清镇24米街转角处**（面积约132平方米）住宅的水、电、气过户手续；六、胡孝松在判决生效后十日内赔偿胡孝琼装修损失18194.40元；七、驳回胡孝琼其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1321元、鉴定费3000元，合计4321元，由胡孝琼负担2160.5元，由胡孝松负担2160.5元。此款胡孝琼已预交，由胡孝松在支付上述各项款项时一并支付胡孝琼。 二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，首先，关于水、电、气入户（初装）费的损失承担问题。对于入住涉案房屋应支付的水、电、气入户（初装）费，此费用是房屋自身固有的费用，其价值体现于开户后能够在该房屋内正常使用水、电、气，该价值依附于房屋本身，此款应由房屋所有权人胡孝松支付。 其次，关于房屋装修损失的承担问题。虽然涉案房屋买卖协议无效，但胡孝琼是在已支付部分房款的前提下进住装修，且房屋是以清水房状态交付使用，现因合同无效而返还房屋，必然导致胡孝琼的装修损失，对该损失双方当事人均有责任。一审判决综合双方的过错程度以及装修折旧情况，酌情认定胡孝松承担装修损失30%的赔偿责任，并无不当。 再次，关于房屋是否应当恢复原状的问题。涉案房屋是以清水房状态予以交付，胡孝琼在取得房屋后通过装修为房屋添附了价值，恢复房屋至原状将导致其价值降低，况且本案系房屋买卖合同纠纷，胡孝琼在支付部分房款给胡孝松后，才实际使用该房屋并进行装修，胡晓琼对涉案房屋的装修行为不属于侵权行为。因此，胡孝松要求恢复房屋原状，本院不予支持。 综上所述，胡孝松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由胡孝松负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 曦 审 判 员  李 荷 审 判 员  张力骁 二〇一九年十一月六日 法官助理  李利常 书 记 员  李 雪