云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民初3158号原告：张桂英，女，汉族，1956年12月24日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：吴家春，云南博宏律师事务所律师，特别授权代理。被告：宋盛碧，男，汉族，1953年5月18日出生，住云南省昆明市官渡区。被告：高玉珍，女，汉族，1989年8月24日出生，住云南省昆明市官渡区。以上两被告共同委托诉讼代理人：冯强，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。第三人：杨稳昆，男，汉族，1970年7月10日出生，住云南省曲靖市富源县。第三人：何燕，女，汉族，1974年12月24日出生，住云南省昆明市西山区。上述两第三人共同委托诉讼代理人：王加连，女，一般诉讼代理。第三人：云南恒誉房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市西山区南亚风情第壹城南亚星河苑****。法定代表人：占斌佳，董事长。委托诉讼代理人：钟安伟，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明恒誉投资有限公司，住所地：，住所地：昆明市西山区南亚风情第壹城南亚星河苑****v>法定代表人：占斌佳，董事长。委托诉讼代理人：陈柯妃，女，该公司员工，一般诉讼代理。原告张桂英与被告宋盛碧、高玉珍，第三人杨稳昆、何燕、云南恒誉房地产开发有限公司（以下简称：恒誉房地产公司）、昆明恒誉投资有限公司（以下简称：恒誉投资公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月4日依法公开开庭进行了审理。原告张桂英的委托诉讼代理人吴家春，被告宋盛碧、高玉珍的共同委托诉讼代理人冯强，被告恒誉房地产公司的委托诉讼代理人钟安伟到庭参加了诉讼。第三人杨稳昆、何燕、恒誉投资公司经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。原告张桂英向本院提出诉讼请求：撤销（2018）云01执异1572号《执行裁定书》关于驳回原告执行异议的裁定，确认原告系昆明市西山区“金坤尚城”祥和里D6幢1701号房屋及DB098号车位的实际权利人并停止对该房屋及车位的强制执行。事实和理由：原告于2013年5月13日与恒誉房地产公司签订《认购协议》，约定由恒誉房地产公司将其开发的昆明市西山区“金坤尚城”祥和里D6幢1701号房屋及DB098号车位卖给原告，房屋价款为638976元、车位价款为130000元。原告一次性向被告恒誉房地产公司付清了全部款项。2014年6月12日，被告恒誉房地产公司向原告发出《交房通知书》，后交付房屋给原告占有使用，原告支付了所购房屋及车位自2014年9月至2018年12月的物业管理等费用。后原告得知被告恒誉房地产公司开发的金坤尚城小区的房产被昆明市中级人民法院另案进行查封。而原告所购上述房屋及车位也在查封之列，原告对此提出执行异议，后被贵院(2018)云01执异1572号执行裁定书驳回原告的执行异议请求。原告认为，原告在人民法院查封之前，针对涉案房屋及车位已与开发商签订了合法有效的买卖合同，并已合法占有了该不动产，且原告已付清了全部价款，查封前未能办理过户登记的原因亦非原告所致。原告对涉案房屋及车位已享有足以排除执行的民事权益。综上，(2018)云01执异1572号驳回原告执行异议的裁定书，认定事实不清，适用法律不当，应予以撤销。请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告宋盛碧、高玉珍答辩称：交付车位及物业费的时间均在查封之后，不足以排除执行，请求驳回原告的诉讼请求。第三人恒誉房地产公司答辩称：请求支持原告的诉讼请求，本案中恒誉房地产公司是第三人，不是被告，不应承担诉讼费。第三人杨稳昆、何燕、恒誉投资公司未发表答辩意见，庭前也未向本院提交书面的答辩状。原告张桂英为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：第一组证据：《认购协议》。欲证明原告与被告恒誉房地产公司签订本案房屋买卖合同。第二组证据：《收据》。欲证明原告于2013年5月13日向被告恒誉房地产公司交纳了房屋及车位的全部价款768976元。第三组证据：《金坤尚城（C、D地块）交房通知书》。欲证明于2014年6月12日恒誉房地产公司发出交房通知，并确定交付时间为2017年7月3日及4日两天，此后物业风险及相关费用转移至原告承担。第四组证据：《金坤尚城接房义务流程表》、《金坤尚城小区住户手册》、《私家车位服务协议》、《住宅接房费用结算清单》、《收据》、《收款收据》。欲证明原告自2014年9月1日起交纳物业管理费用。原告与物业管理单位签订了物业管理合同及交纳了物管管理费用并交清了配套费。经质证，被告宋盛碧、高玉珍对原告上述证据的真实性无异议，但不认可证明目的，认为《金坤尚城接房义务流程表》的时间是在查封之后，故不足以排除执行。第三人恒誉房地产公司对原告的证据无异议，均予以认可。第三人杨稳昆、何燕、恒誉投资公司未到庭发表质证意见。被告及第三人均未向本院提交证据。经审查，本院对原告提交的上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：2013年5月13日，原告与被告恒誉房地产公司签订《认购协议》，约定张桂英向恒誉房地产公司购买金坤尚城D6幢1705号住宅，约定总房款为人民币638976元（以下均为人民币）及DB098号车位130000元、配套费8600元，于2013年5月13日前支付。原告于当日向恒誉房地产公司支付了768976元。恒誉房地产公司向张桂英出具了相应的收据。2014年6月12日，恒誉房地产公司向张桂英发出交房通知书。2018年8月1日，原告与恒誉房地产公司办理了住宅接房费用结算，张桂英于当日向恒誉房地产公司支付了配套费8600元。宋盛碧与杨稳昆、何燕、恒誉房地产公司、恒誉投资公司民间借贷纠纷再审一案审理期间，以及高玉珍与杨稳昆、何燕、恒誉房地产公司民间借贷纠纷再审一案审理期间，云南省高级人民法院以（2016）云民再19、18号民事裁定生效，有保全需要为由，于2016年3月3日向西山区住建局发出（2016）云执保11-2、11-3、12-3号《协助执行通知书》，查封了被执行人恒誉房地产公司名下的“金坤尚城”有关房产。2016年8月23日，云南省高级人民法院对两案作出（2016）云民再19、18号民事判决；2017年5月24日，最高人民法院对两案作出（2017）最高法民终95、98号民事判决，驳回上诉，维持云南省高院（2016）云民再19、18号民事判决。2017年10月10日，云南省高级人民法院以（2017）云执46、45号执行裁定书指定（2017）最高法民终95、98号生效民事判决由昆明市中级人民法院执行。之后根据宋盛碧申请，昆明市中级人民法院作出（2017）云01执1844号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人杨稳昆、何燕、恒誉房地产公司、恒誉投资公司在银行的存款15701.8343万元及利息，或对被执行人杨稳昆、何燕、恒誉房地产公司、恒誉投资公司价值15701.8343万元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。根据高玉珍申请，昆明市中级人民法院于2017年11月17日作出（2017）云01执1845号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人杨稳昆、何燕、恒誉房地产公司存款278382339元及利息，或对被执行人杨稳昆、何燕、恒誉房地产公司价值278382339元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。云南省高级人民法院于2016年3月3日查封的恒誉房地产公司名下的“金坤尚城”有关房产，包含张桂英提出执行异议的金坤尚城祥和里D6幢1701号房屋及DB098号车位。张桂英向本院提出执行异议，昆明市中级人民法院于2018年9月14日作出（2018）云01执异1572号执行裁定书，裁定驳回案外人张桂英的异议请求。张桂英不服该裁定，向本院提起本案诉讼。归纳各方的诉辩主张，本案争议焦点是：原告对诉争的房产有无权利，能否排除执行？本院认为，关于原告对诉争的房产有无权利，能否排除执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，原告张桂英与被告恒誉房地产公司于人民法院查封之前已经签订了合法有效的《认购协议》，该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人恒誉房地产公司已经按照约定收受购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同。在本案房屋被查封前，恒誉房地产公司已经通知原告接房，恒誉房地产公司认可之后向张桂英交付了本案房屋钥匙及车位IC卡，故可认定张桂英在人民法院查封之前已经合法占有该不动产。虽然张桂英在房屋被查封之后才补办的房屋交接手续及补交了配套费、物业管理费，但不能因此认为张桂英在房屋被查封后才实际占有该不动产。另外，因本案未签订正式的商品房预售合同，不可能仅凭认购协议办理房屋预售登记及办理产权证，不能办理过户登记的原因不能归责于张桂英。综上所述，原告要求停止对涉案房屋及车位的执行，有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下：停止对“金坤尚城”祥和里D6幢1701号房屋及DB098号车位的执行。本案受理费2900元，由被告宋盛碧、高玉珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长  杨 艳审 判 员  朱 欢人民陪审员  代丽琼二〇一九年十一月十一日法官助理黄佩书记员陈俊宇