海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终1693号 上诉人（原审被告）：海南美丰不动产有限公司，现住所地海南省屯昌县屯城镇美林湖国际度假社区。 法定代表人：马进明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：关绍斌，海南德银律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孟晓晶，女，1974年6月6日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：孟文，男，1945年8月1日出生，汉族，住新疆石河子市，系被上诉人父亲。 上诉人海南美丰不动产有限公司（以下简称美丰公司）因与被上诉人孟晓晶商品房预售合同纠纷一案，不服海南省屯昌县人民法院（2019）琼9022民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 美丰公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的该两项诉讼请求。事实和理由：一、一审判决上诉人逾期交房并承担违约金8173元属于认定事实错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，交房时间为2013年6月30日，房屋于6月28日通过验收合格，上诉人已经在约定时间内的6月28日，以书面形式通过邮寄通知了被上诉人收房，但由于被上诉人的原因拖延至2013年10月22日才来海南收房，迟延交房责任在于被上诉人，而非上诉人逾期交房。但是，一审错误判决上诉人承担逾期交房的违约责任，并向被上诉人支付8173元违约金。上诉人与被上诉人签订的合同与2016年7月6日建筑工程竣工验收备案无关。建筑工程竣工验收备案，只是政府对建筑工程行政管理的手段，而非交付商品房的约定或法定条件，一审判决以建筑工程竣工验收备案，作为交付商品房的条件，与约定不符，于法无据，并以此判决上诉人承担逾期交房违约金，显然错误。上诉人完全如期履行了合同约定义务，根本不存在逾期交房行为，故二审法院应当以事实为依据，依法撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的该项请求。二、被上诉人主张逾期办理产权证违约金7170元，没有事实根据和法律依据，但一审判决错误支持其请求，显然有悖于法律。有约定按约定，无约定按法定，这是合同法基本常识。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中，双方没有约定关于上诉人逾期办理产权证(产权登记)具体支付违约金的条款，相关法律也没有规定，被上诉人主张向其支付逾期办证违约金没有事实根据和法律依据。本案中，上诉人已按照约定代被上诉人办理产权证，但因房管国土部门为业主办理了部分房产证(已办理300余户)后，以上诉人未交土地变性出让金为由，突然停止办证，使包括被上诉人在内的部分业主的房产证至今没有办理下来，上诉人已尽到合同约定代办义务，逾期办证责任在房管国土部门。关于这个问题，2018年9月5日屯昌县国土资源局《信访事项答复意见书》及(2019)琼9022行初2号判决书可以证明。我国法律制度不是英美法体系，判例不能作为判决依据。如果被上诉人认为案涉合同附件五第一条显失公平，可以依据合同法第五十五条，在一年内行使撤销权或变更权。本案中，被上诉人没有依法在除斥期间内行使撤销权或变更权，因此一审判决无权变更合同条款，同时也不能依据所谓“先例”，判决上诉人承担办证违约金7170元。一审错误判决上诉人承担办证违约金，应当纠正。综上，被上诉人的主张明显缺乏事实根据和法律依据，请求二审法院纠正一审判决的错误，支持上诉人的上诉请求。 孟晓晶辩称，一审判决合情合理合法。一、被上诉人要求上诉人给付逾期交房违约金有事实根据和法律依据。商品房的合格，不仅仅是建设单位会同设计单位、施工单位、监理单位对工程进行验收检查、外观项目及资料核查，评定商品房工程质量是否合格。商品房作为商品，其质量需经地方质量监督机构核定为合格或优良。被上诉人在一审中提供的证据《关于美林湖二期工程竣工备案登记情况的复函》中第一条“美林湖二期工程1、3、5、12、15、16、17、18号楼已于2015年1月28日竣工验收合格”，这才是该商品房经验收合格交付买受人使用的必须条件。所以上诉人在2013年6月30日到2015年1月28日之间交付的商品房无县质检部门验收合格凭据，不符合合同约定而违约。一审判决上诉人于判决生效之日起十五日内向被上诉人支付逾期交房违约金是正确的，请求二审法院驳回上诉人的该项请求。二、被上诉人主张逾期办理产权证违约金有理有据。依据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件五本合同补充协议第一条处理：出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%，及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记到买受人名下。被上诉人已按双方合同约定在房屋交付时交清了办证所需的相关税费，但上诉人至本案一审开庭时仍没有为被上诉人办理房屋权属证书。上诉人的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人将逾期办证的责任推给房管国土部门是不合理的。众所周知，商品房办理不动产证是国家2015年新政，屯昌县不动产资源局2015年年底才筹备，2016年年初才成立。按约定360日内办证即2014年10月17日前完成，哪怕再拖一年2015年10月前将相关资料和代收费用缴交到相关机构，证也能办下来了,是上诉人没有履行代缴义务而违约，2018年9月5日屯昌县国土资源局《信访事项答复意见书》及(2019)琼9022行初2号判决书与案涉《商品房买卖合同》的约定没有关系。综上所述，一审判决程序合法、事实清楚、公平公正，恳请二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 孟晓晶向一审法院起诉请求：1.判决被告支付逾期交房违约金8173元；2.判决被告支付逾期办理产权证违约金7170元；3.判决被告退还2013年收取的税费、维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费共计10853元及利息损失26446.8元，房屋产权证手续由原告自行办理；4.案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年10月14日，原告孟晓晶与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》（编号：TC-201-0011768），合同约定被告将其开发的美林湖国际社区第9幢6层605号房以总价239000元出售给原告，建筑面积为54.5平方米，付款方式为一次性付款。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五：本合同的补充协议第1条约定：“《商品房买卖合同》第十五条约定的房地产权属证书仅指房屋产权证书；乙方委托甲方代为办理房屋产权证书。办证发生的税费、依照国家规定的比例数额、由本协议双方各自承担缴纳，甲方不收取任何代办费，乙方需缴纳的税费由甲方代收代缴，乙方应当在本合同项下房屋交付时交清所应承担的费用，否则甲方有权拒绝交房，因此而产生的延期交房以及相关责任均由乙方全部承担；甲方在该商品房交付、乙方交齐所有办证所需证件、资料并交齐应由乙方承担的税费及相关应付费用后360工作日内为乙方办理房屋产权证书。……”合同签订后，原告于2012年12月14日一次性付清了全部房款239000元，被告向其出具了购房款发票。2013年10月22日，海南屯昌美林物业管理有限公司代被告收取了应由原告缴纳的税费（其中包含契税7170元，公共维修基金3270元，其它办证费280元，房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元），共计10850元，原告同日与被告办理了房屋交接手续。根据一审法院审理的涉及被告美丰公司的同类案件生效判决确定的事实，屯昌县美林湖国际社区业主委员会分别于2015年4月17日、2017年4月16日向被告美丰公司邮寄《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，其内容为“就贵公司开发建设的美林湖国际社区项目存在逾期交房、逾期办证、物业公司乱收费等问题，美林湖国际社区业主委员会受美林湖国际社区一期、二期共600多位业主的委托，就以上问题向贵司致函”，内容涉及办证税费的管理等问题；美林湖国际社区第9栋楼已在屯昌县住房保障与房产管理局办理房产预售许可证，并于2015年1月28日竣工验收合格。至本案开庭前，被告尚未将办理权属登记相关资料报送产权登记机关，原告已向被告缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需要的各种税费、手续费。被告收取办证税费后，至今仍未办理房产证，构成违约。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方于2012年10月14日签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：一、关于原告要求被告给付逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题；二、关于逾期交房违约责任的问题；三、关于逾期办证违约责任的问题；四、关于被告是否应退还2013年收取的契税费、维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费共计10850元及利息损失26446.8元的问题。一、关于原告要求被告给付逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”首先，关于原告诉讼时效的起算时间。原、被告的实际交房时间应以原、被告双方均认可的交钥匙时间为准。房屋实际交付后，逾期交房诉求的诉讼时效起算；在实际交房之日经过360日后，办证违约诉求的诉讼时效起算。本案中，原告于2013年10月22日向被告领取钥匙，故该时间为原告实际的收房时间。因此，原告应于2015年10月22日前就逾期交房问题、于2016年11月24日前就逾期办证问题向被告主张权利。其次，本案是否存在诉讼时效中断的情形。本案中，原告提交的美林湖业委会于2015年4月17日代表全体业主向美丰公司提出给付逾期交房和逾期办证违约金的要求，可以认定其已构成了原告诉讼时效中断的情形。被告辩称业委会与被告之间无合同关系，其向被告发函不能导致原告的时效中断。业委会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，故对被告的抗辩意见，不予采纳。关于被告辩称美林湖业委会于2017年4月16日再次发函时诉讼时效已经届满的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条规定：“民法所称的期间按照公历年、月、日、小时计算。规定按照小时计算期间的，从规定时开始计算。规定按照日、月、年计算期间的，开始的当天不算入，从下一天开始计算”。根据一审法院同类案件已生效判决中认定的美林湖业委会于2015年4月17日致美丰公司的函的事实，美林湖业委会于2015年4月17日发出的函件，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日，故美林湖业委会于2017年4月16日再次发函给美丰公司已导致了时效再次中断，应按照《中华人民共和国民法总则》规定的三年普通诉讼时效期间从2017年4月17日重新计算。综上，原告于2019年4月1日向一审法院提起诉讼，其要求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求未超过诉讼时效。二、关于逾期交房的违约责任问题。根据原、被告双方在合同中的约定，被告应当于2013年6月30日前向原告交付房屋。本案中，原告于2013年10月22日领取了房屋钥匙，可见此时原告已占有使用案涉房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此应当认定被告在2013年10月22日已完成房屋的实际交付。根据合同约定被告应于2013年6月30日前交房，故被告逾期交房114天。原、被告双方在《商品房买卖合同》第九条明确约定出卖人逾期交房的违约责任：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”因此，对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持，被告应承担的逾期交房违约金为8173.8元（239000元×114天×0.3‰）。原告主张逾期交房违约金8173元，一审法院照准。三、关于逾期办证违约责任的问题。原、被告双方在合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同附件五补充协议第1条约定：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款税率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利”。双方关于被告在项目通过竣工验收和原告付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至原告名下的约定有法规可依，且约定的期限也为当事人意思自治，不违反法律规定，予以认可。被告实际交付房屋的时间是2013年10月22日，按约定被告应于2014年10月17日前为原告代办房屋权属证书。原告已按双方合同约定，在房屋交付时交清了办证所需的相关税费，但被告至本案开庭前，仍未代原告办理房屋权属证书，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中并未约定被告逾期办证违约金的计算标准和计算依据，但根据公平原则，以及参照2015年该小区同类系列案件生效民事判决确认的“被告按已付房价款3%支付逾期办证违约金”标准，一审法院酌定本案被告同样按已付房价款3%支付逾期办证违约金，故被告应支付给原告的逾期办证违约金为7170元（239000元×3%）。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，被告（房地产开发企业）应当在约定的期限内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。本案中，被告并未提交证据证明其已经履行报送义务，所以被告应该继续履行“将办理权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关”的义务。故对原告要求被告向办理房屋权属登记的主管部门报送需由被告方提供办理产权权属登记的资料的诉讼请求，予以支持。四、关于被告是否应退还2013年收取的契税费、维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费共计10850元及利息损失26446.8元的问题。本案中，被告委托海南屯昌美林物业管理有限公司向原告收取了办证税费，双方委托有效，行为后果由委托人承担。故对于退还办证税费，原告可向被告主张。由于被告的逾期办证违约，原告所购买的房屋至今未能办理房屋权属证书。为尽快办理房屋权属证书，原告主张被告退还办证税费并自行办理房屋权属证书，其主张合理，予以支持。原告主张被告退还的10850元办证税费中包括：契税7170元、其它办证费280元、公共维修基金3270元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元。原告主张自行办证，被告应将其中的契税、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费退还给原告。退还后，办证所需缴交的税费由原告自行向相关部门缴交。对于公共维修基金是否应予退还问题。住宅专项维修资金亦称公共维修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条的规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户……”和第十三条的规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”，交存住宅专项维修资金为商品房购买人的法定义务，原告主张退还该款项没有法律依据。故被告应退还原告的办证税费为7580元（7170元+280元+50元+80元）。契税、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费是原、被告双方约定由被告代收代缴的办理房产证所需原告缴交的税费，双方在合同中并没有约定被告代收代缴期间需向原告支付利息，原告要求被告承担对上述款项占用期间的银行利息，没有合同根据，也没有法律依据，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、第一百五十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款、第十三条规定，判决：一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告孟晓晶支付逾期交房违约金8173元；二、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告孟晓晶支付逾期办证违约金7170元；三、限被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起六十日内将办理权属登记需由被告海南美丰不动产有限公司提供的资料报送产权登记机关；四、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告孟晓晶办证税费7580元；五、驳回原告孟晓晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费558元，由原告孟晓晶负担315元，由被告海南美丰不动产有限公司负担243元。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据：1.《竣工验收书》，证明在合同期限内，案涉1#楼验收合格，按照合同约定已具备交房条件。2.《整付零寄清单》；3.《美林湖国际社区收楼通知》，证据2、3证明上诉人没有逾期交房，且在合同期限内通知被上诉人收房，被上诉人没有及时收房，逾期交房责任在于被上诉人。4.《信访事项答复书》；5.（2019）琼9022行初2号《行政判决书》，证据4、5证明上诉人没有完成代办房产证的责任在于屯昌县国土资源局。被上诉人没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，被上诉人对证据1、4、5的三性均无异议，本院对其真实性予以确认。但证据4为屯昌县国土资源局对信访事项的答复，不能证明上诉人未完成代办房产证的责任在于屯昌县国土资源局，本院对其证明内容不予采纳。证据5系生效判决文书，本院对其真实性、合法性予以确认，该判决书处理的是上诉人与政府相关部门之间的行政法律关系，与本案不属于同一法律关系，本院对其证明内容不予采纳。对证据2、3，被上诉人对其三性不予确认，主张其未曾收到上诉人寄送的收房通知。经核查，证据2《整付零寄交寄清单》为屯昌县邮政局于2013年6月28日出具的清单，清单中载有孟晓晶的名字，寄达地为乌鲁木齐市，由此可推知上诉人曾向被上诉人寄送文件，但上诉人未能证明该文件已由被上诉人本人收悉；证据3《美林湖国际社区收楼通知》抬头没有显示孟晓晶的名字，上诉人也没有提交被上诉人本人已收到该通知的回执，而且证据2、3显示交寄的时间2013年6月28日，与合同约定收房时间2013年6月30日临近，因此，证据2、3不能证明上诉人已在合理期限通知被上诉人收房。 一审判决认定事实“其所指第3项即本合同附件五：本合同的补充协议第1条约定：《商品房买卖合同》第十五条约定的房地产权属证书仅指房屋产权证书；乙方委托甲方代为办理房屋产权证书。办证发生的税费、依照国家规定的比例数额、由本协议双方各自承担缴纳，甲方不收取任何代办费，乙方需缴纳的税费由甲方代收代缴，乙方应当在本合同项下房屋交付时交清所应承担的费用，否则甲方有权拒绝交房，因此而产生的延期交房以及相关责任均由乙方全部承担；甲方在该商品房交付、乙方交齐所有办证所需证件、资料并交齐应由乙方承担的税费及相关应付费用后360工作日内为乙方办理房屋产权证书。……”有误，本院予以纠正为“合同附件五补充协议第1条约定：出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款税率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利”。除此之外，本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：1.上诉人是否存在逾期交房，是否应向被上诉人支付逾期交房违约金；2.上诉人应否向被上诉人支付逾期办证违约金。 1关于上诉人是否存在逾期交房，是否应向被上诉人支付逾期交房违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应于2013年6月30日前交付案涉房屋。而本案被上诉人领取房屋钥匙的时间为2013年10月22日，被上诉人领取房屋钥匙的行为，应视为案涉房屋的实际交付。上诉人上诉称其已于2013年6月28日向被上诉人邮寄了《美林湖国际社区收楼通知》，但是上诉人交寄的时间2013年6月28日，与合同约定的交付时间2013年6月30日接近，期间并没有一个合理的收房期限。因此，上诉人主张逾期交房是被上诉人没有及时收房，理据不足，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。一审法院以被上诉人已交付房价款为基数，根据逾期天数，按日万分之三计算逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。 二、关于上诉人应否向被上诉人支付逾期办证违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人在商品房交付使用后360日内，应将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。本案上诉人并没有证据证明其已按合同的约定履行了该项义务。上诉人未能及时将相关资料报产权登记机关备案的行为，为本案逾期办证的主要原因；至于上诉人是否应交纳土地变性出让金，属于上诉人与行政机关之间的行政法律关系，且交纳土地出让金为上诉人作为土地使用权人的法定义务，应由上诉人自行处理，并不属于上诉人可以免责的理由。因此，上诉人主张其已按照约定代为办理产权证，因屯昌县国土资源局以上诉人未交土地变性出让金为由，停止办证，责任不在上诉人，缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件五处理，即本合同补充协议第1条处理。虽然该条没有约定因出卖人的责任造成逾期办证违约金的计算标准和计算依据，但根据《商品房买卖合同纠纷案件解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在此情况下，一审法院根据公平原则，参照2015年该小区同类系列案件生效民事判决确认的“被告按已付房价款3%支付逾期办证违约金”标准，酌定上诉人按已付房价款3%支付逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人美丰公司的上诉请求理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费926.57元，由海南美丰不动产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 林芝静 审 判 员 吴罗南 二〇一九年十一月十五日 法官助理 苏琳婧 书 记 员 杨 宇 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （2原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （3原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （4原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。