广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17123号上诉人(原审被告)：雷丽芳，女，1990年2月12日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托代理人：姜顶，广东富颂达律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：杨丽，女，1979年5月10日出生，汉族，住四川省。委托代理人：樊平，广东允中律师事务所律师。委托代理人：何盈姗，广东允中律师事务所实习人员。上诉人雷丽芳因与被上诉人杨丽房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初1792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。被上诉人雷丽芳上诉请求判令：1、认定雷丽芳与杨丽之间的《房屋租赁合同》部分有效而非整体无效(注：房屋建筑面积1920.4l平方米，未申请权属登记为415.75平方米)；2、撤销原审判决第一项，改判杨丽继续履行《租赁合同》；3、撤销原审判决第二项；4、杨丽承担本案一、二审诉讼费。事实与理由如下：一、原审法院认定涉案《租赁合同》无效属于认定事实不清，适用法律错误。其一，涉案房屋基本符合建设规划，1920.4l平方米取得产权证，具有可使用性和安全性。依据杨丽提供的粤房地权证增自字第**《房屋产权证》，涉案房屋为自建房，房屋建筑面积1920.41平方米，未申请权属登记为415.75平方米。增城市国土资源和房屋管理局于2013年4月2日予以登记，表明该房屋建设符合建设工程规划许可，结构安全，符合消防法律法规。原增城市国土资源和房屋管理局在附记第5项中登记部分加建415.75平方米未申请权属登记，表明虽未申请权属登记，但是具有安全性和可使用性，且不影响其他部位的使用。其二，违法建筑的拆迁和剥离，不影响合法建筑的安全性和可实用性。依据广州市城市管理综合执法局增城区分局2018年12月28日出具和张贴的增城管新公字[2018]B10号《限期拆除违法建设公告书》，违法建设部分是可以拆除和剥离合法建筑的。也就是说，杨丽只要按照要求，花费不到一个月的时间，就可以将违建部分拆除，其他合法建筑部分不会受到影响。其三，合同或合同标的物的部分无效，不影响合法有效部分的无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分的效力。首先，涉案标的物中的违建部分只占总体面积的16％，不属于主体部分。其次，违建部分与主体合法部分也没有混合无法区分的迹象，违建部分可以与合法主体部分进行剥离。更重要的是，该房屋自2005年以来一直使用，主体合法部分未受到影响和干涉，消防以及其他手续齐全。其四，认定合同无效违反鼓励交易原则和保证交易安全原则。涉案房屋的82％获得房屋产权证书，且长期以来使用安全，从合同法的立法目的和价值取向上来讲，也应该鼓励该82%的交易，以促进社会的繁荣和交易者的福祉。雷丽芳在2018年12月28日看到《限期拆除违法建设公告书》才知晓承租面积中存在部分违建情形。在此之前，雷丽芳已经将除五楼之外的所有房间转租给几十个次承租人，出租人也没有提出异议，次承租人经营安全、正常有序。法院认定房屋租赁合同整体无效，导致上百个家庭被迫搬迁停业。其五，涉案物业的部分违建属于历史遗留问题，原审法院依职权认定租赁合同整体无效，属于以激烈和激发矛盾的方式处理历史遗留问题。据调查，目前在广州市尤其是增城区，自建房大都存在违建问题，国土资源和管理局均是采取较为温和的手段处理相关事宜。对于整体建筑具有安全性、可使用性，具备消防设施和走火通道，且符合建设规划许可的，均给予办理房屋产权证，对于超出建筑规划的部分，仅在附记中登记在案。原审法院不仅将租赁合同整体认定无效，而且判令承租人和几十位次承租人腾空、搬迁，是对历史遗留问题缺乏实地考察和尊重导致，应当进行改判；二、基于前述“整体合同无效认定”，作出的第一项判决事实不清、适用法律错误。首先，简单采用“恢复原状”的方式判令腾空会导致当事人间的利益失衡，在承租人和次承租人未对装修装饰物进行证据保全之前，未追究出租人的过错责任的情况之下，法院判令腾退房屋，侵犯了雷丽芳的诉讼和实体权利，违反日常生活常识和法理，属于不公平、不公正的判决事项。其次，杨丽在原审中提出的诉讼请求是判令雷丽芳立即搬迁、腾空广州市增城新塘镇金都路××号物业，其所依据的事实和理由是雷丽芳未经许可转租及雷丽芳逾期支付租金一天且其已经通知解除租赁合同(事实上两项理由均不成立，解除通知不具有效力)。在整个原审庭审中，杨丽未主张因合同无效而要求搬迁腾空。原审法院认为“合同无效，当事人的意思表示不具约束力，当事人之间的权利义务关系应当恢复到合同订立前的状态”，一方面，这是原审法院主动为杨丽寻找理由和依据，违反公平、公正和中立的立场，另一方面，原审法院认为当事人权利义务恢复到合同签订前的状态，是对租赁合同关系的特殊性理解不到位；三、退一万步讲，即使原审法院有权认定合同无效，因法院未行使释明权，也应当撤销第一项和第二项判决。当事人因房屋租赁合同发生纠纷，经审查认定租赁合同无效，法院应当释明当事人变更诉讼请求，尽量引导当事人就合同无效的法律后果一并处理，经释明当事人坚持不变更的，应当确认合同无效，并驳回当事人的全部诉讼请求，同时告知当事人可以就房屋腾退、装修损失、经营损失以及预期利益损失另行主张。但在整个原审庭审过程中，法官并没有强调涉案租赁合同无效，并要求杨丽变更诉讼请求。而杨丽依据其已经送达《解除合同通知书》的事实，主张合同已经解除，要求雷丽芳腾空物业、支付占有使用费。原审法院没有释明即支持了杨丽的诉讼请求，不仅侵犯了雷丽芳的诉讼程序权利，也侵犯了雷丽芳的实体权利；四、即使不考虑法院对于合同是整体无效或部分无效的认定，在承租人不存在任何过错的情形下，原审法院判令腾空房屋，剥夺了承租人和次承租人的程序和实体权利，使其遭受重大经济损失。雷丽芳基于对杨丽提供的房屋产权证、消防许可证以及其他手续的信任，签署了涉案《租赁合同》，并自接管以来对涉案物业全部墙体进行粉刷，更换窗户玻璃和幕墙，维修1-5楼的漏水，更换大部分地板砖，更换2-7楼的天花板，仅仅装修费就花费大约叁佰万左右。为了招租和管理涉案物业，雷丽芳在各大媒体投入了大量广告，招聘大量的员工进行招租、保洁、保安等等服务。雷丽芳转租之后，几十个次承租人基本都进行了装修，每个商铺和办公区的装修费将近伍拾万元，总计达伍佰万元左右。所有这些问题应当与“腾空、搬离事宜”一并处理。被上诉人杨丽答辩称：一、雷丽芳未经杨丽同意，擅自转租涉案物业，构成根本违约。双方签订的《租赁合同》第一条、第七条第2款明确约定，雷丽芳租用涉案物业系办公用途，未经杨丽书面同意不得擅自转租物业，雷丽芳擅自转租物业属于根本违约行为，杨丽有权根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定主张解除合同。雷丽芳所主张的次承租人损失系由于其违约行为产生，应当由雷丽芳自行承担相应责任；二、雷丽芳多次逾期交纳租金，杨丽依据《租赁合同》约定解除合同符合合同约定以及法律规定。其一，根据《租赁合同》第四条第4款、第八条第2款的约定，雷丽芳应当提前15天即在2018年12月25日前向杨丽支付下半年度租金。现雷丽芳逾期超过10天交纳租金，解除合同条件已成就，杨丽有权根据合同约定收回物业并没收押金。其二，《租赁合同》第八条并非针对雷丽芳的单方义务进行规范，而是对双方的主要权利义务进行约定。合同项下杨丽的主要义务系按期交付物业，否则需要承担相应的违约责任，同样按时交租金亦系雷丽芳的主要合同义务。合同签订后，杨丽已按照合同约定全面履行了自己的义务，但雷丽芳却拒不按约履行义务，逾期交租属于根本性违约，而非雷丽芳主张的轻微违约，雷丽芳理应按照合同约定承担违约责任。其三，雷丽芳并非初次违约，依据雷丽芳的陈述以及双方于2017年7月21日、2017年12月26日的微信聊天记录，雷丽芳此前存在不止一次拖欠租金的违约行为，杨丽也对此多次提出异议，至2019年1月8日，雷丽芳严重违约，逾期超过半个月交纳租金，杨丽忍无可忍才被迫解除合同；三、原审法院判令雷丽芳腾空、搬离物业并支付占用费事实清楚，适用法律正确，应予维持。自2018年12月25日至今，雷丽芳未向杨丽支付任何租金，已占用杨丽涉案物业转租使用收益接近一年之久，造成杨丽租金损失逾四十万元，目前该损失还在持续扩大。因此，原审法院判令雷丽芳向杨丽返还涉案物业并支付占用费于法有据，应予维持。杨丽于2019年1月29日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除杨丽与雷丽芳所签订的《租赁合同》；2、杨丽没收雷丽芳32000元押金；3、雷丽芳向杨丽支付违约金（每逾期一天，按月租金额的1％收取违约金，暂计20160元）；4、雷丽芳承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：2016年4月11日，杨丽（出租方，甲方）与雷丽芳（承租方，乙方）签订《租赁合同》约定：甲方同意将坐落在广州市增城新塘镇金都路××号物业租给乙方做办公使用，建筑面积约2335平方米（一至七层含房产证注明的加建面积）；2016年4月11日至2016年7月10日为免租期；2016年7月11日至2018年7月10日月租金32000元；2018年7月11日至2020年7月10日月租金33600元……；乙方在合同签订时须缴交押金32000元及半年租金192000元；租金按年结算，由乙方在每半年租金到期前15天转账形式支付给甲方；未经甲方书面同意，不得对物业进行扩、加、改建或与他人对换物业使用，乙方保证不改变物业用途；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此而造成直接经济损失的，违约方仍须作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的百分之一收取违约金，逾期超过10天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回物业并没收押金（业主同意继续租赁的除外），甲方逾期交付物业，每逾期一日，须按月租金百分之一向乙方支付违约金，逾期超过10天视为甲方擅自解除合同，甲方除退还所有已收款项外须支付等额押金数额之违约金；乙方逾期缴纳本合同第六条款规定之应付费用的，应按欠费总额每月1%向甲方支付滞纳金，逾期超过30天的，甲方有权解除合同……。2018年6月28日，杨丽出具《收据》一张交雷丽芳收执。该《收据》载明：兹收到雷丽芳交来增城新塘镇金都路××号物业租金2018年7月11日至2019年1月10日，总租金201600元。2018年12月28日，广州市城市管理综合执法局增城区分局出具增城管执新公字[2018]Ｂ10号《限期拆除违法建设公告书》载明：经查实，当事人未经城乡规划部门批准，于2005年期间，擅自在广州市增城区新塘镇金都路××号，加建部分钢筋混凝土结构建筑物，建筑面积为415.75平方米。其中，一层加建部位建筑面积为20.3平方米；二层加建部位建筑面积为57.73平方米；三层加建部位建筑面积为25.32平方米；四至六层加建部位建筑面积为75.96平方米；七层加建建筑面积为236.44平方米。上述违法建筑物未报先建，已严重影响城乡规划。属于无法采取改正措施消除对规划实施的影响的情形，依法应当予以拆除。本执法机关于2018年12月28日作出《违法建设行政处理决定书》(增城管执新违建处字[2018]B10号)，责令违法建设当事人在收到决定书之日起十五日内自行拆除上述违法建设。现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条之规定，本执法机关对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处罚决定规定的期限内自行拆除。逾期不拆除的，本执法机关将依法实施强制拆除。公告期间，违法建设当事人依法享有陈述权、申辩权。特此公告。原审另查，粤房地权权证增自字第**房地产权证》载明：房地产权属人杨丽；房屋坐落增城区新塘镇金都路××号；建筑面积1920.41平方米；6层钢筋混凝土结构；与李小兰共同共有；另有首层至六层部分加建、七层加建共计面积415.75平方米未申请权属登记；房屋用途是居住与非居住，其中非居住面积844.55平方米。原审审理中，杨丽作称雷丽芳转租未经其允许。雷丽芳作如下陈述：《租赁合同》是真实意思表示，涉案房屋第五层自用，其他全部转租；雷丽芳于2019年1月20日支付租金201600元给钟春霞，但后来杨丽发短信说退回给雷丽芳了，雷丽芳确认收到了201600元的退款；现涉案房屋里的次承租人全部经营良好；违建部分还没有拆除。原审法院认为：杨丽与雷丽芳签订的《租赁合同》虽是双方的真实意思表示，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在原审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，涉案房屋属未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故该《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，合同无效表明当事人的意思表示自始就不具有法律约束力，当事人之间的权利义务关系应当恢复到合同订立前的状态，故杨丽主张雷丽芳腾空涉案房屋，于法有据，予以支持。而主张没收押金32000元和要求雷丽芳支付违约金的问题，于法无据，不予支持。至于杨丽主张房屋占有使用费的问题。原审法院认为，雷丽芳在审理中称于2019年1月20日支付租金给钟春霞，但给退回，并继续使用涉案房屋至庭审之日即2019年4月11日，根据《租赁合同》“2018年7月11日至2020年7月10日月租金33600元”的约定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，杨丽主张房屋占有使用费按每月33600元的标准计算，于法有据，予以支持，故计得雷丽芳2019年2月1日至2019年4月11日的房屋占有使用费为79520元（33600元+33600元+33600元/30天*11天），杨丽主张房屋占有使用费100800元，超过部分另行依法主张，本案不予处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年5月6日判决如下：一、雷丽芳于本判决生效之日起一个月内腾空、搬离位于广州市增城区新塘镇金都路××号房屋；二、雷丽芳于本判决生效之日十日内向杨丽支付房屋占有使用费79520元；三、驳回杨丽的其他诉讼请求。案件受理费1680元，由杨丽负担785元，雷丽芳负担895元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审庭询中，雷丽芳称：其并未迟延支付2019年1月11日至7月10日期间的租金，《租赁合同》中“每半年租金到期前15天转账形式支付给甲方（杨丽）”的条款约定不明确，且双方在实际履行过程中变更了《租赁合同》的相关约定，租金都是由杨丽进行催告，再由雷丽芳支付。雷丽芳确认涉案物业现仍由其占有使用。本院认为：本案的争议焦点包括：其一，双方签订的《租赁合同》是否有效；其二，杨丽是否有权主张解除《租赁合同》。关于双方签订的《租赁合同》是否有效的问题。依据已查明的事实，《租赁合同》约定的租赁物大部分面积已由杨丽取得所有权登记，少部分面积未能取得权属登记，该部分面积已经广州市城市管理综合执法局增城区分局认定属于违法建筑物需拆除，但该物业部分面积因属于违法建筑而导致相应的租赁内容无效，也不影响其他具有合法产权登记部分面积的租赁内容的效力。据此，原审认定《租赁合同》整体无效，于法无据，应予纠正。鉴于雷丽芳系整体承租《租赁合同》约定的物业，即使部分内容无效，双方权利义务也可参照《租赁合同》的约定进行处理。关于杨丽是否有权主张解除《租赁合同》的问题。杨丽以雷丽芳拖欠2019年1月11日至7月10日期间的租金为由，诉请判决解除双方签订的《租赁合同》，对此，本院认为：《租赁合同》约定雷丽芳需在“每半年租金到期前15天转账形式支付给甲方（杨丽）”，依此，对于2019年1月11日至7月10日期间的租金，雷丽芳应在2018年12月25日之前支付，但依据雷丽芳陈述，其直至2019年1月20日才向杨丽支付，故雷丽芳迟延支付2019年1月11日至7月10日期间的租金已超过十日，依据《租赁合同》的约定，杨丽有权主张解除《租赁合同》，收回租赁物业。虽然广州市城市管理综合执法局增城区分局曾于2018年12月28日发出《限期拆除违法建设公告书》要求拆除涉案租赁物中的部分违法建筑，但不影响雷丽芳使用合法部分的物业，且雷丽芳的欠租行为在公告发出之前已成立，故雷丽芳以此作为其迟延交租的抗辩缺乏法律依据。据此，杨丽诉请解除双方签订的《租赁合同》并要求雷丽芳腾空交还涉案房屋符合合同约定，应予支持。雷丽芳以其迟延交租的时间不长，不构成根本违约为由，辩称杨丽无权主张解除合同，但杨丽系基于《租赁合同》的约定行使解除权，而非依相关法律规定主张解除合同，故雷丽芳的该项抗辩理由亦不成立。雷丽芳以《租赁合同》对交租期限约定不明，且双方在实际履行过程中已变更交租方式为由，辩称其不存在迟延交租行为，亦缺乏充分理据，本院不予采纳。鉴于雷丽芳确认其一直使用涉案租赁物至今，且雷丽芳并未实际向杨丽支付2019年2月1日至4月11日期间的使用费，故原审判决雷丽芳依照《租赁合同》约定的标准向杨丽支付该期间的使用费并无不当，应予维持。关于雷丽芳主张的装修费用负担问题，宜由双方当事人另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1300元，由上诉人雷丽芳负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年十一月二十八日书记员  王文杰唐颖琪