江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7966号上诉人（原审原告）：南京昌高科技有限公司，住所地南京市浦口区沿江工业区浦洲路**。法定代表人：王文权，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈芝春，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：南京沿江都市经济园有限公司，，住所地南京市浦口区沿江街道复兴社区法定代表人：花良亭，该公司负责人。委托诉讼代理人：张兴华，南京市江北新区泰山法律服务所法律工作者。上诉人南京昌高科技有限公司（以下简称昌高公司）因与被上诉人南京沿江都市经济园有限公司（以下简称都市公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初9581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昌高公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判，被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决确定的基础法律关系不成立，适用法律错误。1.上诉人为涉案厂房的合法承租人。本案发生时间是2016年9月19日，与2009年被上诉人签订租房协议没有任何关系。在2009年上诉人入驻到被上诉人的园区之后，前三年上诉人按照合同约定履行义务，2013年因为困难拖欠了部分房租，被上诉人也提出让上诉人迁出。被上诉人当初招商引资时说过可以帮助上诉人，但其采取断水断电以及将门锁更换等方式，双方由此产生争议。在2016年6月6日，经过多次协商，双方达成《备忘录》。从2016年6月3日开始，上诉人按照双方签订的《备忘录》约定的搬离时间，做好一切搬离准备。就在准备搬离期间，上诉人从同在04幢厂房内其他企业口中得知，其2016年5月份就接到被上诉人的拆迁补偿通知并得到相应的补偿。被上诉人在签订《备忘录》时刻意隐瞒该租赁厂房已处于拆迁范围的重大事实，得知真相后上诉人曾三次登门协商，要求被上诉人出示拆迁公示和相关文件，但被上诉人否认拆迁事实，拒绝商谈拆迁补偿事宜。2.上诉人为维护自身的合法权益，曾多次要求被上诉人按照《南京市浦口区征地房产拆迁补偿安置办法》第24条第6款之规定，协商解决因拆迁产生的租赁厂房内生产设备拆除、安装和搬迁的费用，均遭拒绝。根据上述文件精神，在终止租赁合同后，适逢拆迁，租赁物在拆迁范围内，上诉人有权提出合理补偿的要求。一审法院不予采信上诉人的意见是错误的。3.2016年8月5日，被上诉人发出《告知书》要求上诉人于2016年8月20日前搬离，否则将采取“强制措施”。上诉人于2016年8月8日给被上诉人发出《回复函》，严正指出不能如约搬迁的原因是对方隐瞒拆迁真相，拒不履行法定义务所造成，责任不在上诉人。并指出被上诉人无权采取“强制措施”，若一意孤行将承担侵权法律后果。2016年9月19日，被上诉人在事先未通知上诉人，没有履行任何法律手续的情况下，擅自闯入厂房内，撤除所有生产设备、生产技术资料、元器件、半成品、成品、办公家具、财务账册及私人物品，共计30余卡车，并组织浦口公证处对搬离物品进行登记和全程录像。2016年9月20日下午，上诉人得知消息后发现屋内一片狼藉，损失惨重，上诉人方的员工谭建南、陈芝春两人对现场情况进行了拍摄取证，并与被上诉人交涉，要求查看财物下落和现场录像并评估损失，均遭拒绝。被上诉人非法采取“强制措施”实施侵权行为，造成厂房内财物毁坏、丢失，一审法院认定被上诉人“强制措施并非法律意义上的强制措施”，为被上诉人侵犯物权行为作出解释，令人费解。4.双方签订的《备忘录》既不是合同也不是协议，仅仅是双方就撤离园区一事形成的一种意见和其他约定，仅是用文字记录下来的一种书面形式，而非正式合同文件。被上诉人在《备忘录》明确表示，本着“大众创业、万众创新和支持小微企业发展的初衷”，对上诉人造成的“经济损失不予追究”，该条文视同被上诉人放弃了2013年-2016年6月之间关于“租赁合同违约”“拖欠房租”的责任追究，是其真实意思的表达。综上，本案应系《备忘录》之后因拆迁补偿争议引发的侵权损害赔偿纠纷，适用法律应为侵权责任法和物权法。因在本案发生时，双方未签订新的租赁合同，一审法院引用合同法是适用法律错误。二、一审判决认定事实错误，缺乏证据。1.一审法院依据《备忘录》第三条认定上诉人“放弃”案涉房屋内的物品是“双方在《备忘录》中表达的真实意思”，是错误的。双方真实的意思是如上诉人逾期未能实现撤离，甲方视同乙方“放弃”租赁厂房，厂房将处于甲方自动接管状态与乙方无关，该条款中明确无误地表达上诉人“放弃”的是租赁厂房而非租赁物内的物品，且该条未出现“放弃”租赁厂房内的物品任何文字表述，被上诉人提供的《告知函》中也已明确表示“如贵公司逾期未能实现搬离的，沿江都市经济园有限公司视同贵公司放弃所承租的厂房，厂房将处于沿江都市经济园有限公司自动接管状态，与贵公司无关”。2.一审法院认定上诉人未能行使“物权返还请求权”、“在物权行使期限届满后原告放弃，被告接管不属于无权占有，被告未构成侵权”，是错误认定。不存在物权逾期，且从法律意义上讲也不存在逾期一说。上诉人从案发第二天起一直未放弃物权和请求返还原物的合法权益。被上诉人在庭审中未能提供证明上诉人与其有合同约定“占有”和“放弃物权”的证据，且被上诉人在实施侵权行为时，双方已终止租赁合同，不存在租金问题，出租人的债权已经消灭，承租人对租赁厂房内所有物品享有物权，受法律保护。3.一审法院基于“合法占有”、“约定占有”，判定被上诉人不承担侵权责任和财产损害赔偿责任，即是说被上诉人行使了法律意义上留置权，此判定无法律依据。根据被上诉人提供的《告知函》，其承认了对占有物实行保管，也必然负有妥善保管义务。在本案审理过程中，2019年4月26日，一审法院组织双方至占有物保管地点进行勘验，并要求无论是拖走还是留下均需作出清单。上诉人按照要求组织人员对现场物品进行清点登记并制成清点登记表和现场勘验照片，清点登记表共列举38项物品，被上诉人拒绝在清单上签字。从现场勘验结果和现场照片可以证明被留置的物品保管条件极差，物品胡乱堆放，贵重仪器仪表毁坏严重，生产设备被拆得乱七八糟，电子元器件散落一地，办公用具、空调、电脑等已基本损坏贻尽，关键生产设备因保管不善已基本失去使用价值，重要的生产资料，商标权、专利权证书，财务资料等已不见踪影，且物品数量与被上诉人提供的《蚂蚁搬家公司合同》载明共计搬运30卡车的数量严重不符。现场清单结果仅为38项，只占上诉人提供的固定资产清单数量的1/3。物权法规定，留置权人负有妥善保管留置财产的义务，因保管不善致使财产毁损、灭失的应当承担赔偿责任。上诉人据此要求被上诉人依法承担赔偿责任，完全符合法律规定。三、一审法院遗漏重要证据，违反法定程序，影响本案正确判决。1.一审法院在审理过程中对被上诉人提交的证据材料一概予以采信，但对上诉人提交的证据材料不是遗漏就是不予采信，违反法定程序，且直接影响本案正确判决。被上诉人声称《告知函》邮寄给了上诉人方，尽了告知义务，但拿不出邮寄凭证和上诉人签收《告知函》的证据，但一审法院对其真实性予以认可，判定其在本案发生后“履行了通知义务”，但对上诉人提供的现场强拆照片却不予采信。现场强拆照片真实记录了涉案租赁厂房内物品被毁损、破坏，生产设备、元器件被任意丢失的真实场景，与本案有直接关联，证明被上诉人实施了侵权行为，造成上诉人财产的重大损失。在一审法庭质证中，被上诉人未能提供相反证据反驳该照片的真实性，一审法院应确认照片的证明力。2.上诉人在提供的证据(四)中，证明在涉案过程中，浦口区公证处进行了全程摄像并存有光盘，该光盘由被上诉人持有，一审法院认定“其未提供与其是否承担损害赔偿责任无必然关系”，是错误的。该光盘是本案关键证据之一，与本案有直接关联。此等重要证据显然不利于被上诉人，被上诉人当然不会提供。3.根据最高人民法院的相关司法解释，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。据此，上诉人主张被上诉人承担侵权赔偿责任的事实和理由成立，应受法律支持。要求二审法院调阅此光盘并予以改判。一审法院在审理本案过程中明显存有前后矛盾之处。既然清单登记表合法有效，并以此为准，那么清单登记表除了核点数量之外，通过现场勘验还对占有物损害、毁损、丢失，尤其是关键生产设备已失去使用价值的现有状况进行详细评估，被上诉人还应承担财产损害赔偿责任。但一审法院又认定被上诉人“对搬离前后物品价值差异不承担赔偿责任”，前后矛盾。4.一审法院在审理本案过程中不尊重上诉人合法权益，不能平等对待上诉人。本案从立案到收到判决书历经7个月，超过了审限。一审变更审判人员，延期开庭未事先通知上诉人，事后只是补发了通知书草草了事。都市公司辩称：一、上诉人以被上诉人隐瞒事实为理由，主张获取承租房征地拆迁补偿利益，无事实和法律依据。1.上诉人所承租的被上诉人的厂房已经于2012年9月30日到期。上诉人既没有按照租赁协议提出续租，又因为处于停产未能完成税收指标，已被被上诉人在同年10月15日通知其不再续租厂房，要求上诉人于同年12月31日前搬迁完毕。因此，上诉人并非在承租期内遇到征地拆迁，导致租赁协议无法继续履行。2.被上诉人不存在隐瞒，也无必要隐瞒拆迁的事实。根据拆迁政策，拆迁实施单位仅对被征地拆迁房屋的所有权人实施补偿，即使上诉人在承租期满后赖着不走，政府的拆迁政策也与其无关。二、《备忘录》中所约定的放弃的理解应为抛弃的意思。1.就双方签订《备忘录》的背景来看，被上诉人早已告知上诉人不再续租，上诉人迟迟未交还厂房且事实上已属于倒闭状态，在被上诉人损失不断扩大的情况下，双方签订《备忘录》的目的就是通过约定更为严厉、后果性更强的条款促使上诉人尽快清空承租的厂房。2.《备忘录》第三条约定的“放弃”本意理解就是“抛弃”的意思，即厂房内的物品视同乙方抛弃。三、被上诉人根据《备忘录》中的约定，收回出租厂房，不仅是行使所有权，也是依法采取措施防止损失继续扩大，符合合同法的规定，是合法、正当的行为而非侵权行为。四、一审法院所作判决程序正当，适用法律正确。五、上诉人以民营企业自居，其目的是想利用党和国家相关政策做出超越法律的特定行为。上诉人民营科技企业的许可证书有效期只有两年，现在已经失效了。其虽属民营企业，但意图通过不正当手段获取不正当利益，不应受到法律保护。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。昌高公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令都市公司立刻停止侵权行为，如数返还非法扣押昌高公司的生产设备、成品半成品及电子元器件、办公家具、财务账册、技术资料及私人物品等；2.判令都市公司因处置和保管不善造成昌高公司在租赁厂房内所有财产的灭失、贬值的财产损害赔偿责任；3.判令都市公司支付租赁厂房拆迁造成生产设备拆除、安装、搬迁、现场勘查费等费用，以上赔偿总额为8549915.21元；4.都市公司承担本案诉讼费和律师费。一审法院认定的事实：2009年7月15日，昌高公司、都市公司签订协议书，约定都市公司将座落于沿江街道都市经济园03幢标准化厂房第三层共计1200平方米（建筑面积），以现有现状租赁给昌高公司用于智能水、电、气表等系列产品生产销售，租赁期限3年，自2009年9月1日至2012年8月31日，3年租赁期结束后，双方续租或终止续租，双方应提前2个月告知对方；协议签订时昌高公司交纳3万元保证金，承租协议结束后返还；租金按6元每月每平方米计算，第一年租金86400元，先付后租，每半年一交，即2009年9月1日支付43200元，2010年3月1日支付43200元，第二年起年租金按3%递增，依此类推；优惠政策约定为税收方面按沿江街道办事处发[2009]26号关于引进企业、项目扶持奖励办法文件执行，收费方面按现行南京市浦口区人民政府浦政发（2002）43号关于印发《经济开发区、旅游度假区、海峡两岸科技工业园区、乡镇工业园区减免收费实施办法》的通知执行；如昌高公司不及时支付租金且拖延达2个月，都市公司有权收回厂房，并解除协议所造成的损失由昌高公司承担。2009年9月29日，昌高公司、都市公司签订厂房租赁协议，将保证金约定为1万元，租金约定为7.5元每月每平方米，其他条款与前述协议书一致，落款有见证方沿江司法所加盖印章。2012年10月15日，都市公司通知昌高公司，通知内容为，租赁协议于2012年9月30日到期，在合同到期前二个月多次联系昌高公司商谈续签一事，昌高公司一直未派人前来，昌高公司在合同期内未完成签订的税收备忘录指标且目前处于停产状态，都市公司决定合同到期不再续租，合同到期日起给予昌高公司三个月的过渡期实施搬迁，请昌高公司于2012年12月31日前搬迁完毕，如未在期限内搬迁完毕，所造成的一切损失由昌高公司承担。2012年10月23日，昌高公司法定代表人签收了该通知。2013年11月29日，都市公司在金陵晚报刊登公告，要求昌高公司于2013年底前撤出，逾期造成的一切损失由昌高公司承担。2016年4月25日，昌高公司致函给都市公司申请减免租赁费用，称2012年至2013年期间因资金链断裂，昌高公司中断经营，陷入困境，昌高公司因种种困难因素，未能按通知要求搬出，造成拖欠租赁费用三年零八个月，计320000元，为此提出意见：当初入园装修费用大约40万元，承诺公司搬出后，装修部分原封不动、保持原样，以抵冲大部分租金，补偿拖欠租赁费用30000元，五年内一次性付清。2016年6月6日，昌高公司、都市公司签订备忘录，约定由于都市公司经营不善，造成2013年以来一直处于停产状态，且租赁厂房也一直未能交还给都市公司，给都市公司造成一定损失，为此，都市公司本着大众创业、万众创新和支持小微企业发展的初衷，对于昌高公司原因造成都市公司的损失不予追究，但已缴纳的保证金双方同意不予退还，用于弥补都市公司损失；基于都市公司的支持和帮助，昌高公司承诺在搬离都市公司管理的园区后，企业的工商、税务、生产经营地址保持不变，并通过开展积极合法经营活动，以税收形式回报都市公司的扶持；经双方协商，都市公司同意昌高公司利用约半个月时间，即应于2016年6月20日前搬离都市公司园区，将厂房无条件退还给都市公司，如昌高公司逾期未能实现搬离，都市公司视同昌高公司放弃，厂房将处于都市公司自动接管状态与昌高公司无关。2016年8月5日，都市公司以告知书形式通知昌高公司于2016年8月20日前务必撤离园区，否则将采取强制措施，后果由昌高公司承担。2016年8月8日，昌高公司以回复函形式告知都市公司，称都市公司隐瞒园区拆迁真相，昌高公司三次与都市公司商谈租赁厂房拆迁补偿事宜，都市公司拒不执行城市房屋拆迁管理条例，造成昌高公司无经济能力搬出园区，责任不在昌高公司，都市公司无权采取强制措施，如若无视补偿要求，造成损失由都市公司承担。2016年9月19日，都市公司委托武汉蚂蚁物流有限公司南京分公司将涉案厂房内物品清点后搬离运至沿江经济园公司02幢厂房旁一间仓库内。2016年9月21日，都市公司致函给昌高公司称，昌高公司未按备忘录履行义务，都市公司根据备忘录约定，于2016年9月19日上午在浦口公证处、沿江司法所公证人员和某,4人员见证下，收回、接管厂房，并对昌高公司遗留厂房内物品逐一清理登记后，运至沿江经济园公司02幢厂房旁一间仓库内暂为代管，要求昌高公司收函后30日内来领取代管物品，逾期不再代管，所产生的一切损失由昌高公司承担。另将保留追讨租金权利和代管遗留物品的保管费用。2016年12月15日，南京市浦口区拆管中心致函昌高公司，称昌高公司要求公开的项目为沿江街道复兴小学地块环境综合整治项目，该项目由沿江街道依据[2016]115号文开展该片区的环境整治相关内容，不涉及土地性质的变更，不属于集体土地征收类别，在环境整治中涉及企业拆迁的补偿参照集体土地征收中房屋拆迁补偿标准予以执行；被拆迁人沿江街道都市经济园有限公司，拆迁实施单位为南京市浦口区沿江街道办事处。2017年1月3日，昌高公司以南京市浦口区人民政府沿江街道办事处为被告、本案被告都市公司为第三人拆迁行政强制纠纷一案诉至南京铁路法院。昌高公司诉称，昌高公司准备搬离期间得知，涉案厂房在双方签订备忘录之前已属于环境整治拆迁范围，根据《南京市浦口区征地房屋拆迁补偿安置办法》第24条规定，昌高公司有权获得相应拆迁补偿，但被告予以隐瞒，妄图逃避对昌高公司的补偿责任，昌高公司多次与被告协商未果。2016年9月，在没有法定手续的情况下，第三人在被告的指使下强制搬走昌高公司的所有生产设备、生产材料、办公用品、财务账册等财物，拆除所有装潢设施和生产设施。现昌高公司诉至法院，请求判令：1.确认被告沿江街道办将昌高公司财物强制拆除、搬离涉案厂房的行为违法；2.判令被告及第三人停止侵权，返还非法扣押的昌高公司的生产设备、元器件、原材料、办公用品、财务账册及昌高公司法定代表人的个人字画等物品；3.判令被告及第三人赔偿昌高公司因强制搬离行为给昌高公司造成的损失。南京铁路运输法院于2017年4月17日判决认为，第三人对昌高公司的财物进行了搬离，第三人的搬离行为不能成为被告的搬离行为，故昌高公司提起本案诉讼无事实根据，不符合提起行政诉讼的条件，裁定驳回昌高公司的起诉。昌高公司不服提起上诉，本院裁定驳回上诉，维持原裁定。本案审理过程中，2019年4月26日，一审法院组织双方至本市浦口区浦洲路35号沿江都市经济园公司02幢厂房旁仓库对涉案搬出的存放在仓库内物品进行勘验，要求双方在20日内共同清点，昌高公司、都市公司确定就现场情况清点搬运，昌高公司带人清点，无论是拖走还是留下均需作出物品清单，如昌高公司对精密设备需要专家，应出庭接受质证，昌高公司承担清点费用。2019年5月8日，昌高公司带人至现场对现场物品进行清点登记并制成清点登记表附照片，清点登记表共列举38项物品，都市公司未在清单上签字。昌高公司认为财产损害价值共计8549915.21元，具体为，1.固定资产，账面价值3224137.17元（详见2011年3月20日固定资产清单），2.库存（成品、半成品、电子元器件）账面价值2745778.04元（详见税务报表），3.强拆毁坏生产设备：1200平方米厂房及办公区域装潢价值约300000元、20立方米高温老化房及附属设备100000元、生产流水线两条约100000元，4。无形资产（专利权证书、商标权证书、智能水、电表生产资质文件、生产工艺文件）遗失或毁坏合计2000000元，5.名人字画三幅、玉器奇石各一件、仿古花瓶两只合计价值80000元，以上1至5项合计8549915.21元。上述事实，有昌高公司厂房租赁协议、浦口区发改局关于南京沿江都市经济园有限公司建设标准化厂房项目研究报告的批复、2016年6月6日双方签订的备忘录、浦口区拆迁管理中心文件、2016年8月5日的告知书，回复函、搬运合同,都市公司提供的租赁协议（原件）、2012年10月15日通知、2013年11月29日金陵晚报刊登的公告、备忘录（原件）、2016年8月5日通知（原件）、2016年9月21日的告知函、南京铁路运输法院、本院作出的行政裁定书，以及本案庭审笔录、质证笔录、勘验笔录为证。昌高公司还提供如下证据：证据一、2011年-2012年的销售合同、采购合同（原件），证明其有230多万元的库存实际存在，但现在没有。证据二、2011年3月固定资产清单1份、2019年4月15日财产损害统计1份，证明诉请840多万元的损失构成。证据三、都市公司法定代表人花良亭与昌高公司会计谭建南的通话录音1份（光盘1张，谭建南电话：136××******，通话时间2016年8月22日，通话时长大约20分钟）。证据四、（2017）苏01行终499号案件都市公司在答辩状中提供第六组证据中载明浦口区公证处摄像光盘，证明摄像光盘客观存在，都市公司应当提供，都市公司不提供视为举证不能。都市公司质证意见为，对证据一真实性、合法性、关联性均不认可，无法证明该230万元的库存就在涉案厂房内；对证据二真实性、合法性、关联性不认可，无法证明损失由都市公司所造成；证据三与本案无关；对证据四昌高公司未明确该录像与本案存在哪些关联，究竟能证明何问题。一审法院认证意见为，昌高公司提供的证据一内容反映2011年至2012年对外业务往来，不能证明昌高公司实收货物以及库存存于承租厂房，也不能证明2016年9月19日搬迁时是否存在，该证据关联性不予认定；证据二系昌高公司单方制作，搬迁时间在2016年9月，且与搬迁时间逻辑不符，关联性不予认定；证据三内容反映双方就搬家费、补偿费协商过程，未达成一致，没有搬迁时财产现状的内容，关联性不予认定。证据四反映摄像光盘由都市公司持有，都市公司应当提供，但其未提供与其是否承担损害赔偿责任无必然关联。一审法院认为，本案系因租赁合同终止后引发的财产损害赔偿纠纷，根据基础法律关系的确定，应适用《中华人民共和国合同法》相关规定。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定，因当事人一方违约行为，侵害对方财产权的，受损害方有权选择依照其他法律要求其承担侵权责任。结合昌高公司的诉讼请求，昌高公司依据物权法主张都市公司侵权造成其财产损失应承担赔偿责任，本案亦应适用《中华人民共和国物权法》的相关规定。双方在租赁协议中约定，双方续租或终止续租，双方应提前2个月告知对方，如昌高公司不及时支付租金且拖延达2个月，都市公司有权收回厂房，并解除协议，所造成的损失由昌高公司承担。协议到期后，都市公司于2012年10月15日通知昌高公司不再续租并给予昌高公司三个月过渡期实施搬迁，昌高公司接函后至2012年12月前未提出异议。至此，双方租赁协议按约已终止，昌高公司依法应予搬离迁出并返还租赁物，此时尚未发生拆迁事实，昌高公司认为搬离期间都市公司刻意隐瞒拆迁事实、规避拆迁补偿责任无事实依据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，本案双方租赁协议终止后，都市公司已通知昌高公司，按协议性质、目的，昌高公司依法应当履行返还、迁出租赁物义务。未在合理期限内返还、迁出的，属违约行为，应当承担不履行义务造成的损失包括占用租赁物期间的租金损失。至2016年4月，昌高公司致函给都市公司称未能按通知要求搬出，造成拖欠租赁费用三年零八个月，并承诺装修部分抵冲大部分租金并补偿拖欠租赁费用，都市公司亦未向昌高公司主张租赁物占用期间的租赁费损失，可证昌高公司、都市公司就租赁物占用损失与装修损失相抵未持异议。2016年6月，昌高公司、都市公司以备忘录形式约定搬离时间和逾期不搬离后果，该约定亦系租赁协议终止后昌高公司未履行返还义务，双方就昌高公司履行返还、迁出租赁物的再一次约定，对租赁物拆迁补偿并无约定，即便适逢拆迁、租赁物在拆迁范围内，都市公司也无合同义务和法定义务对昌高公司进行拆迁补偿。故昌高公司认为都市公司刻意隐瞒拆迁事实，规避拆迁补偿责任的观点一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十八条的规定，租赁协议终止后，当事人亦应遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务，且不影响合同中的清理和结算条款，本案中，都市公司已履行通知义务，昌高公司亦承诺搬迁，未在承诺期限内搬迁，应承担违约责任。双方未在协议中约定清理条款，未约定昌高公司的物权处分，依照《中华人民共和国物权法》第四条的规定，昌高公司在租赁物内的物权不受侵害。但是，双方在备忘录中约定，如昌高公司逾期未能实现搬离，都市公司视同昌高公司放弃，厂房将处于都市公司自动接管状态与昌高公司无关。该备忘录中约定昌高公司逾期未搬离视同昌高公司放弃，从基础法律关系和基础法律关系终止后物权法上的权利义务以及放弃文义分析，可确定双方在备忘录中表达的真实意思表示，即双方在租赁协议终止后，都市公司通知昌高公司限期搬离，昌高公司一直未搬离，都市公司基于租赁物返还请求权向昌高公司主张返还，昌高公司负有返还义务；昌高公司基于租赁期间存放于租赁物内物品的事实（双方对昌高公司在租赁物内的动产物权无争议），按物权及返还请求权的法律规定，无权占有动产的，权利人可以请求返还原物，在搬离前，昌高公司基于物权支配性和排他性，直接行使物权即可，在都市公司占有租赁物和租赁物内昌高公司物品情形下，昌高公司可行使物权返还请求权，但双方约定逾期未搬离视同昌高公司放弃由都市公司接管，该约定包含了双方关于物权行使期限和逾期不行使物权的法律后果的意思表示，即昌高公司逾期未行使物权、由都市公司自动占有，都市公司基于约定占有，且双方亦约定昌高公司放弃（应当理解为权利放弃，在租赁合同终止后无其他争议情形下涉及本案债务人即昌高公司权利放弃的仅能作动产物权放弃的理解），故按备忘录约定，在物权行使期限届满后昌高公司放弃、都市公司接管不属于无权占有，都市公司未构成侵权。2016年8月，都市公司再次要求昌高公司限期搬离，否则将采取强制措施，昌高公司以拆迁补偿为由回复都市公司无权采取强制措施。这里的强制措施并非法律意义上的强制措施，在昌高公司放弃物权情形下，都市公司为完整收回租赁物，且防止损失扩大，再次要求昌高公司搬离，基于物权合法占有，昌高公司放弃情形下，都市公司且已履行通知义务，逾期造成的损失不由都市公司承担。2016年9月19日，都市公司将涉案厂房内物品清点后搬离运至沿江经济园公司02幢厂房旁一间仓库内。此为昌高公司一再不行使物权直至放弃，都市公司将物品搬离他处并通知短期内代管。故在昌高公司放弃情形下，都市公司搬离物品代管行为未构成侵权。昌高公司在都市公司搬离前数次拒绝受领物品，且以备忘录形式承诺放弃，双方基于租赁合同关系产生的占有动产，动产的使用、收益、违约责任等，应当按照合同约定履行，故都市公司搬离行为不构成侵权，对搬离前后物品价值差异不承担赔偿责任，故昌高公司诉讼请求无事实依据，一审法院不予支持。鉴于本案审理过程中，都市公司愿意返还物品，双方确认对涉案搬出存放在仓库内物品就现场情况进行清点搬运，无论是拖走还是留下均需作出物品清单，双方在现场清点后都市公司拒绝签字应承担不利后果，应以2019年5月8日清点登记表为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、《中华人民共和国物权法》第六十八条第一款、第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、南京沿江都市经济园有限公司自判决生效之日起十日内将存放在南京市浦口区浦洲路35号02幢厂房旁仓库内物品返还给南京昌高科技有限公司，由南京昌高科技有限公司自行运出、费用自理，南京沿江都市经济园有限公司予以协助。二、驳回南京昌高科技有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费38474元，由南京昌高科技有限公司负担。对一审查明的事实，本院予以确认。本院二审期间，上诉人昌高公司提交：1.2010年设备照片一组，拟证明上诉人的设备客观存在，且遭受损毁；2.电话录音及文字整理稿一份，证明被上诉人到了现场，但拒绝在清点的清单上签字。被上诉人都市公司质证认为，证据1不属于新证据，也无法证明该设备放在案涉承租房内，证据2与本案无关，对上述证据三性均不认可。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，上诉人与被上诉人于2009年7月15日签订的书面租赁协议已于2012年8月31日到期，租赁期限届满后，被上诉人已通过书面形式明确通知上诉人不再续租，并指定了搬迁期限为2012年12月31日前，上诉人对此并未提出异议，应认定双方的租赁关系已经终止，在此情况下，上诉人作为涉案厂房的承租人，继续占有使用涉案厂房缺乏事实和法律依据，被上诉人作为涉案厂房权利人，有权要求上诉人返还。因上诉人并未在指定期限内搬离，被上诉人又于2013年11月29日在金陵晚报刊刊登公告，要求上诉人于2013年底前撤出，但上诉人仍未搬离。2016年，在上诉人主动致函的情况下，被上诉人与上诉人达成备忘录，再次约定搬离期限为2016年6月20日前，并本着支持小微企业发展的初衷，对上诉人原因造成的被上诉人的损失不予追究，应当认定被上诉人作为出租人，已充分考虑到上诉人作为民营企业的权益，尽到了告知义务，并已给予上诉人充分的时间搬离涉案厂房内的物品。且双方备忘录明确约定，如上诉人逾期未能实现搬离，视同上诉人放弃，在此情况下，上诉人仍怠于履行搬离义务，应视为其违约，不利法律后果应自行承担。双方租赁期限届满前，并未发生拆迁事实，在双方租赁关系结束后，上诉人认为被上诉人刻意隐瞒拆迁事实、规避拆迁补偿责任，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，被上诉人作为涉案厂房的物权人，依法对涉案厂房享有占有、使用、处分、收益的权利，上诉人在无权占有的情况下，经多次通知仍未将自身物品搬离涉案厂房，已侵害了被上诉人作为涉案厂房权利人的合法权益。被上诉人为降低自身损失，有权依照法律规定及双方备忘录的约定，接管涉案厂房并对涉案物品作出相应的处理，被上诉人的行为并未构成侵权，对搬离后物品价值的差异亦不承担赔偿责任。即使被上诉人就搬离过程曾制作光盘，因被上诉人不构成侵权行为，该光盘与本案责任认定无关，上诉人以此认为一审法院遗漏证据于法无据，本院不予采信。鉴于一审审理期间，被上诉人自愿返还物品，一审法院以2019年5月8日的清单登记表为依据，认定被上诉人应返还清单相应物品，上诉人自行运出、费用自理，被上诉人予以协助，于法有据，并无不当。上诉人并非涉案厂房产权人，亦非涉案厂房的现承租人，其认为涉案备忘录中的“放弃”仅指对房产放弃的主张，严重违背客观事实，亦违背诚信原则，本院对此不予采信。一审法院认定法律关系清楚，在审理期间依法办理审限变更手续，且上诉人从未对承办人变更提出异议，亦未对审判组织提出回避申请，上诉人认为一审法院程序违法的主张缺乏依据，本院亦不予采信。综上所述，昌高公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人南京昌高科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇一九年十一月二十六日法官助理 孙成艺书 记 员 倪 辉