海南省高级人民法院   民事裁定书   （2019）琼民申1795号   再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：于长峰，男，1968年5月20日出生，汉族，住黑龙江省大庆市。   委托诉讼代理人：曾赛刚，海南惠海律师事务所律师。   委托诉讼代理人：付秀品，海南惠海律师事务所律师。   被申请人（一审原告、二审上诉人）：吕利，男，1965年3月15日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市。   委托诉讼代理人：周燕君，海南白驹律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘龙生，海南白驹律师事务所实习律师。   一审被告、二审被上诉人：刘春，女，1970年3月1日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区西湖街明湖苑小区**3门**，与于长峰系夫妻关系。   委托诉讼代理人：符小引，海南诚彦合律师事务所律师。   再审申请人于长峰因与被申请人吕利及一审被告、二审被上诉人刘春房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省第一中级人民法院（2018）琼96民终994号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。   于长峰申请再审称,（一）二审判决认定事实错误。首先，二审判决认为“于长峰提出对刘春出卖涉案房屋不知情、刘春对涉案房屋无处分权的辩解理由显然不成立”是错误的。于长峰和刘春虽为夫妻，但是二人关系不和，长期分居而住。于长峰又是企业家，经常在外居住，有时在北京一住就是好几个月。涉案房屋在海南省陵水县，于长峰家在东北黑龙江。这些情况决定了于长峰对刘春在海南陵水县出卖涉案房屋的事情完全不知情。其次，二审判决认为“于长峰在长达一年的时间内对此未提出异议亦不符合常理”也是错误的。于长峰并没有在长达一年的时间内未对刘春出卖房屋一事提出异议。刘春与吕利于2017年2月3日签订《房屋买卖合同》,2018年1月于长峰已经开始咨询律师相关事宜。由于于长峰不知道如何维权，加之自身工作又非常繁忙，一直拖到2018年2月才委托律师处理涉案房屋被卖事宜。再次，二审判决认为“买受人吕利已经支付了对价，且支付的对价与当时的市场价相当”是不符合事实的。涉案房屋位于××县，地理位置优越，面积达到75.23平方米，但吕利支付的对价仅仅85万元。2017年2月整个海南的房产特别是大三亚（包括陵水县）范围内的房产的价格已经猛涨。所以，在2017年2月85万元远远低于涉案房屋的价格。最后，二审判决认为“买受人吕利有理由相信出卖涉案房屋是于长峰和刘春夫妻俩的真实意思表示”，“行为人刘春与于长峰之间存在特殊关系，使相对人吕利有充分理由相信行为人刘春有代理权”同样是不符合事实的。吕利带了一名律师在场，且涉案房屋产权证写明房屋为于长峰单独所有，他明知应该向于长峰打电话核实其是否同意，却故意不核实。而且，签订合同时刘春向吕利询问过自己代替于长峰签字是否有效，吕利说有效。这些情况证明吕利明知刘春没有代理权，却恶意欺骗刘春。（二）二审判决法律适用错误。首先，二审判决适用《中华人民共和国民法通则》第一百二十七条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第（二）项规定，认为本案构成表见代理是错误的。表见代理的构成要件有四：一是代理人无代理权，二是有权利外观，三是相对人善意且无过失，四是需权利外观的形成可归责与被代理人。在本案中并不存在使吕利相信刘春享有代理权的事实和理由，因而本案不符合表见代理的第二个条件。吕利既不是善意的也不是无过失的，因而本案不符合表见代理的第三个条件。另外，即使本案存在权利外观，但权利外观也不是于长峰的过错造成的，因而本案也不符合表见代理的第四个条件。其次，二审判决认为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的规定》第三条规定不能认定合同无效，进而认为吕利与刘春之间签订的合同有效是错误的。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的规定》第三条规定，只是表明在无权处分情况下，没有考虑被代理人追认的情况下就直接认定为合同无效是不合理的，在无权处分的情况下，应该认为合同效力待定。涉案《房屋买卖合同》就是一个效力待定的合同，在没有得到房屋所有人于长峰追认的情况下，认定为无效合同是符合法律规定的。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定，提出再审申请。   吕利提交意见称，于长峰的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。   刘春提交意见称，刘春在未与于长峰协商的情况下出卖涉案房屋，其行为不构成表见代理。吕利在购买房屋时非善意，房屋价格低于当时的市场价格，不构成善意取得。二审判决认定事实和适用法律错误，本案应该再审。   本院经审查认为，本案争议焦点为涉案《房屋买卖合同》是否有效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。本案中，涉案房屋产权虽登记在于长峰一人名下，但属于于长峰、刘春夫妻共有财产。在夫妻关系存续期间，刘春作为家庭成员，以自己和其配偶于长峰的名义将涉案房屋出卖给吕利。《房屋买卖合同》签订后，吕利已经支付了对价，且于长峰无证据证明该对价明显低于当时当地的市场价，刘春也将涉案房屋及房产证原件交给吕利，吕利使用涉案房屋一年时间。于长峰作为与刘春共同生活的家庭成员，吕利有理由相信出卖涉案房屋是于长峰和刘春夫妻俩的真实意思表示，于长峰无证据证明吕利在签订涉案《房屋买卖合同》时非善意或和刘春恶意串通，且于长峰在长达一年的时间内对此未提出异议，故二审判决认定刘春以于长峰的名义签订《房屋买卖合同》构成表见代理且该合同有效并无不当。   综上，于长峰的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：   驳回于长峰的再审申请。   审 判 长 刘兰英   审 判 员 苏堆玉   审 判 员 唐赐伟     二○一九年十一月十二日   法官助理 邹 卫   书 记 员 冯婉婷   附:适用本案的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；   （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；   （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；   （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；   （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；   （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于申请人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；   （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；   （十）未经传票传唤，缺席判决的；   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；   （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；   （十三）审判人员在审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。