宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终1933号 上诉人(原审原告)：王茗田，男，1969年12月30日出生，汉族，退役军人，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：付前亮，北京大成（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：银川力鼎房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区凤凰南街**。 法定代表人：强飚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨佳庚，男，汉族，1994年10月29日出生，该公司办公室主任。 上诉人王茗田因与被上诉人银川力鼎房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初3434号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 王茗田上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：双方签订的《商铺认购合同》第八条并不发生法律效力，双方无需履行，一审法院以该条第二款之约定认定合同已自动解除是错误的；上诉人与被上诉人通过《委托经营管理合同》的约定，变更并完成了《商铺认购合同》中约定的交付行为；即使《商铺认购合同》第八条对双方有约束力，原审法院根据该约定认定合同已自动解除也是不当的。 被上诉人辩称，被上诉人同意继续履行涉案合同，且双方未解除合同。因房屋未竣工验收，故无法办理房产证。被上诉人愿意支付转租费，因资金困难，暂时无法支付租金，后期可以给上诉人支付租金。同意上诉人的上诉请求。 王茗田向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告在2019年7月份履行购房合同办理商铺产权证，并交付房屋使用权，支付逾期办理产权证违约金9576元；2．判令被告于2019年7月19日前支付拖欠的租金30617元，支付违约金17795元；3．本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，王茗田将第一项诉讼请求变更为：判令被告按照合同约定办理商铺产权证，并交付房屋使用权，支付逾期办理产权证违约金9576元。 一审法院认定事实：2016年7月19日，原、被告签订《商铺认购合同》一份，约定，原告认购被告开发建设的永乐天地商务大厦商铺三层×-×号商铺，商铺建筑面积为14平方米，单价为8550元／平方米，总金额为119700元；原告签约当日支付总房款60％（71820元），剩余房款47880元，于2016年12月31日付清，被告于2016年12月31日交房；关于违约责任，合同约定：“出卖人逾期交房的违约责任，1．逾期时间不超过60个工作日，自本合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向认购人支付已交付房价款千分之0．2的违约金，合同继续履行；2．逾期超过60个工作日后，合同自动解除，合同解除日起30天内退还认购人全部已付款，并按认购人累计已付款的5％向认购人支付违约金。甲方承担了违约金后再不承担违约责任”。合同签订当日，原告向被告支付购房款61820元，被告向原告出具永乐天地价款确认单一张，确认收到原告购房款71820元（原告于2016年7月15日向被告支付购房定金10000元）。2016年12月29日，原告又向被告支付购房款47880元，被告又向原告出具收据及力鼎永乐天地交款确认单各一张予以确认。至此，原告的购房款119700元已全部付清。2016年7月19日，原、被告签订《委托经营管理合同》，原告将其认购的永乐天地商务大厦×-×-×商铺委托被告经营管理，合同中约定：“委托经营期限为三年，自2016年7月19日起至2019年7月19日，年固定收益如下：1．第一年8％，即从2016年7月19日至2017年7月19日，固定收益为5746元；2．第二年9％，即从2017年7月19日至2018年7月19日，固定收益为6464元；3．第三年10％，即从2018年7月19日至2019年7月19日，固定收益为7182元；4．固定收益自签订本委托协议生效之日起，每隔一年领取一次，领取时间为每年7月19日。违约责任：1．在合同履行期间若某方违约，除据实赔偿给对方造成的损失外，并按照购买商铺已付款的5％支付违约金给对方；2．被告不及时如期付清原告每年应得收益时，每逾期一日，罚拖欠金额3‰的违约金给原告，直到付清为止”。当日原、被告双方就《委托经营管理合同》签订《附件一》，约定：“客户在2016年7月19日交60％，在2016年12月29日付清所剩40％余款，甲方按年收取返租如下：第一年：60％款，71820元×8％=5746元，剩余房款：2016年12月29日付清剩余房款40％（47880元×8％=3830元，其收益为2128元）；第二年：全款119700元×9％=10773元；第三年：全款119700元×10％=11970元。在客户付清尾款后，委托经营管理合同第二条以附件一为准”。因被告至今未向原告交付涉案商铺，亦未向原告支付商铺固定收益，故原告诉至一审法院。 一审法院认为，原、被告签订的《商铺认购合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。被告未按合同约定于2016年12月31日前向原告交付商铺，且已逾期超过60个工作日（至2017年3月17日），根据合同约定，被告逾期交付商铺超过60个工作日后，合同自动解除，合同解除日起30天内被告应退还原告全部已付款，并按原告累计已付款的5％向原告支付违约金，被告承担了违约金之后再不承担违约责任。原、被告之间的《商铺认购合同》已经解除，现原告要求被告继续按照合同约定为其办理商铺产权证、交付房屋并支付逾期办证违约金，因无事实依据，故一审法院不予支持。原告将其认购的永乐天地商务大厦×-×-×号商铺委托被告经营管理，并与被告签订《委托经营管理合同》，该合同亦为依法成立的合同，合法有效，涉案商铺至今未交付是因被告违约造成的，不影响《委托经营管理合同》的效力。《委托经营管理合同》中约定委托经营期限为三年，从2016年7月19日起至2019年7月19日，现《商铺认购合同》已于2017年3月17日自动解除，《委托经营合同》亦无法继续履行，故按照双方约定和原告已支付的购房款，一审法院支持原告固定收益损失自2016年7月19日至《商铺认购合同》解除之日即2017年3月17日。根据《附件一》约定，第一年的固定收益为7874元（5746元＋2128元），被告应支付原告固定收益损失5220．57元（7874元×242日／365日），对于超出部分，一审法院不予支持。双方约定固定收益每隔一年领取一次，即第一年固定收益的领取时间为2017年7月19日，因被告在合同履行过程中存在违约，故被告应以5220．57元为基数，按照3‰／日向原告支付自2017年7月20日起至本判决确定的给付之日止的违约金，对于超出部分，一审法院不予支持。被告经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩、举证和质证的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第十六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决如下：一、被告银川力鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王茗田赔偿固定收益损失5220．57元，并按照3‰／日支付自2017年7月20日起至本判决确定的给付之日止的违约金；二、驳回原告王茗田的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，减半收取计625元，由被告银川力鼎房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证, 其中，上诉人提交了以下证据：证据一、律师函一份、回复函一份，证实：上诉人与被上诉人购房合同及委托经营合同并未解除，被上诉人同意继续履行上述合同，且同意办理房产证及支付租金；证据二、民事判决书一份（复印件），证明：同为涉案项目三楼的房产，经法院审理后判决被上诉人支付买受人的相应租金，本案中在同等条件下法院也应当认定双方的合同有效性，支持上诉人诉请。 经质证，被上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。 经审查，上诉人提交的证据一所反映的内容与被上诉人在二审中的答辩意见一致，本院不再重复采信。上诉人提交的证据二与本案无关，本院不予采信。 二审中，双方认可涉案房屋已交付，涉案房屋至今未办理产权证，是因被上诉人未收到交付竣工手续，目前正在与政府协商办理相关验收手续。 二审法院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。二审中，被上诉人认可上诉人所主张的欠付租金、因欠付租金产生违约金及逾期办证违约金，不违反法律规定，本院予以准许。对于上诉人要求被上诉人协助办理房产的诉讼请求，因双方当事人均认可由于被上诉人未收到竣工手续导致至今未办理房产证，故能够为上诉人办理房屋产权证的时间尚未确定，对上诉人要求被上诉人办理商铺产权证的诉讼请求，本院不予支持。 综上，因二审中出现新情况，本院对本案予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初3424号民事判决； 二、被上诉人银川力鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向上诉人王茗田支付逾期办证违约金9576元、租金30617元、欠付租金的违约金17795元; 三、驳回上诉人王茗田其他的一审诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1250元，减半收取625元，由银川力鼎房地产开发有限公司负担，二审案件受理费1250元，由银川力鼎房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  张旭霞 审判员  任朝霞 二〇一九年十一月十二日 书记员  李天文 附：法律相关条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。