广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0921民初1987号 原告:陈光，男，1969年11月20日出生，汉族，居民，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：黄丹，广西千剑律师事务所律师。 被告：容县自良供销合作社，住所地：容县自良镇自良街。 法定代表人：肖军英，该社主任。 委托诉讼代理人：李耀强，男，1962年9月21日出生，汉族，容县供销合作联社法律顾问，住广西容县。 委托诉讼代理人：李国海，男，1966年1月11日出生，汉族，容县供销合作联社法律顾问，住广西容县。 第三人：南宁市点石拍卖有限责任公司，住所地南宁市青秀区竹小溪路**中茵丽景豪庭**楼****。 法定代表人：梁绍泉，该公司负责人。 原告陈光与被告容县自良供销合作社与第三人南宁市点石拍卖有限责任公司（以下简称南宁点石拍卖公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈光及委托诉讼代理人黄丹，被告容县自良供销合作社的法定代表人肖军英及委托诉讼代理人李耀强、李国海到庭参加诉讼,第三人南宁点石拍卖公司经本院开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈光向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告陈光与第三人南宁点石拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》合法有效；2、依法确认原告与被告于2015年7月1日签订的《协议书》合法有效;3、判令被告容县自良供销合作社协助原告办理容国用（1993）字第0207360号597.38平方米的整宗国有土地变更登记过户到原告名下的手续；4、判令被告容县自良供销合作社协助原告陈光办理容房字第××号的房屋（建筑面积761.03平方米）变更登记过户到原告名下的手续。事实和理由：2015年初，被告委托第三人拍卖坐落于容县自良镇自良街的容县自良供销社药批楼的1宗国有土地使用权地块，土地使用证号：容国用（1993）字第0207360号，土地面积约270平方米，拍卖地块类别为：整体拍卖。2015年3月23日，第三人发布《拍卖公告》、《竞买须知》、《竞买规则》。《拍卖公告》发布拍卖的标的五：位于容县容县自良供销合作社药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权，整体拍卖，参考价格78万元。《竞买须知》第一条（五）项：位于容县自良镇自良街的容县自良供销社药批楼的1宗国有土地使用权，整体拍卖，土使用证号为：容国用（1993）字第0207360号，第七条第一项：。拍卖公司是对拍卖标的现状进行拍卖，土地的面积以土地登记部门实地测定的数据为准，拍卖公司公布的面积数仅供参考，若存在面积误差，风险由委托人和竞买人自行承担，拍卖成交价款不作增、减。 2015年4月15日，原告以78万元的价款竞拍到了容国用（1993）字第0207360号土地及地上房屋，拍卖成交后，原告与第三人签订了《拍卖成交确认书》，并依约付清了78万元价款及佣金。2015年7月1日，被告与原告签订了《协议书》，协议书第2条约定：被告按国有土地使用证【容国用（1993）第0207360号】的确权面积及房产证（容房字第××号）的确权面积一起过户给陈光所有。2015年7月6日，第三人出具《拍卖证明》，《拍卖证明》明确表明：“土地，房产的面积以土地、房产登记部门实地测定的数据为准，拍卖公司公布的面积数仅供参考，若存在面积误差，风险由委托人和竞买人自行承担，拍卖成交价款不作增、减。此次拍卖的标的是容国用（1993）字第0207360号土地使用权证界址内所有的土地使用权，包括药批楼所在地和界址内空地”。2015年7月21日，被告向占用容国用（1993）字第0207360号土地（无建筑物的空地）种植农作物的农户发出《通知》，通知：本地块我社已拍卖给陈光所有，请你们在2015年7月26日前把种在该地的作物自行处理。 2015年底，原告要求被告协助办理容国用（1993）字第0207360号597.38平方米的整宗国有土地及地上房屋的变更登记过户手续，被告以《拍卖公告》只公告拍卖270平方米的土地为由，要求原告要么补足价款（被告声明不开发票），要么就只按270平方米面积过户，由于原告没有同意被告要求，被告至今没有协助办理597.38平方米的国有土地及房屋的变更登记过户手续。 原告认为，原告通过竞拍的方式获得容国用（1993）字第0207360号国有土地及地上房屋，与第三人签订的《拍卖成交确认书》合法有效。根据《拍卖公告》、《拍卖须知》，均明确规定：容国用（1993）字第0207360号土地属“整体拍卖”而不是“拆分拍卖”。《拍卖须知》还规定：拍卖公司是对拍卖标的现状进行拍卖，土地面积以土地登记部门实地测定的数据为准，拍卖公司公布的面积数仅供参考，若存在面积误差，风险由委托人和竞买人自行承担，拍卖成交价款不作增、减。可见，《拍卖公告》内所写的容国用（1993）字第0207360号土地约270平方米的面积仅仅是供竞拍人参考，土地准确面积是以容国用（1993）字第0207360号土地使用证内登记的597.38平方米的面积为准。拍卖成交后，原告与被告签订的《协议书》及被告向农户发出的《通知》均证实了被告委托拍卖的容国用（1993）字第0207360号的土地是整宗597.38平方米，而不是只拍卖一部分土地。第三人出具的《拍卖证明》更证实了第三人接受被告委托拍卖的容国用（1993）字第0207360号土地是整宗土地，实际面积为土地使用证内登记的597.38平方米。被告应当将597.38平方米的国有土地及地上房屋变更登记到原告名下，否则就构成违约，被告应当承担继续履行协助将597.38平方米国有土地及房屋变更登记到原告名下的义务。 被告容县自良供销合作社辩称，1、满足城镇发展规划设计要求，是城镇国有土地使用权买卖合同合法有效的前提条件。土地使用权的转让受《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》、《土地管理实施条例》等有关的法律法规定所调整。《土地管理法》第二条第二款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”；第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地总体规划确定的用途使用土地”。本案中，容县住房和城乡建设局于2013年12月26日出具容住建规函【2014】77号《关于自良供销社药批楼地块规划设计条件的函》，明确规划地块面积为270.93平方米，该函附规划设计条件附图，规划用地界线明确地块是被告的药批楼范围之内，规划设计条件的面积也是270.93平方米。可见，只有270.93平方米国有土地使用权的转让是符合法律法规规定，才合法有效。 2、本案中的国有土地使用权转让必须经过容县人民政府同意。2014年5月12日，容县人民政府以容政函【2014】24号《关于同意自良供销社转让容国用（1993）字第0207360号国有土地使用权批复》，证明被告的国有土地出让必须经过县人民政府同意，但经过容县人民政府同意转让的容国用（1993）字第0207360号国有土地使用权面积597.38平方米，并不当然等于本案中原告所主张转让的国有土地使用面积就是597.38平方米，而应以是否一次性公告拍卖转让或是分次公告拍卖转让的实际面积而定。本案中，根据容县住房和城乡建设局于2013年12月26日出具容住建规函【2014】77号《关于自良供销社药批楼地块规划设计条件的函》答复意见，本案依法转让的国有土地使用权显然只是容国用（1993）字第0207360号中，土地使用面积270.93平方米的国有土地使用权，而不是整宗597.38平方米。 3、本案依法拍卖公开拍卖的土地是：容国用（1993）字第0207360号中，土地使用面积270.93平方米的国有土地使用权，而不是整体面积597.38平方米，通过以下证据证实：2015年1月5日，深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司向被告出具《土地使用权价值评估报告书》，该报告书的估价项目名称、土地利用和规划条件设定、划拨土地使用市场价格、出让土地使用权市场价格、土地估价结果一览表、土地利用状况均明确表明涉案的土地为270.93平方米，以及附宗地位置示意图表明涉案地块只是楼房用地，并没有包括闲置地块。2015年3月23日，第三人南宁点石拍卖公司公布的拍卖公告与拍卖会目录都明确此次拍卖的国有土地使用权面积约270平方米。2015年3月23日，玉林日报刊登的拍卖公告第五项拍卖事项是：“位于容县容县自良供销合作社药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权，整体拍卖，参考价：78万元”。显然，本案所谓整体拍卖的土地面积约270平方米，而不是该块土地证登记的整体面积597.38平方米。2015年4月15日，原告与南宁点石拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》以及原告所签署拍卖成交凭证，均证实本次拍卖成交的标的物为：位于容县容县自良供销合作社药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权。2015年7月16日，南宁点石拍卖公司出具《拍卖证明》，亦明确表明本案公开拍卖的土地是：位于容县容县自良供销合作社药批楼所在的土地使用权证号为：容国用（1993）字第0207360号，土地使用面积约270平方米的国有土地使用权。 4、原告所主张其竞拍取得的本案国有土地使用权面积为597.38平方米，与被告实际拍卖的面积270.93平方米，两者相差326.46平方米，不是法律意义上的误差。本案中，经容县人民政府批准是容县自良供销合作社转让土地合法依据。定点规划设计条件是政府出让土地及办理过户登记的根据。取得容县人民政府批文只是被告转让土地合法性的程序，买受人要取得土地使用权必须经政府出让，政府出让的根据就是规划设计条件、土地用途、出让面积是以规划设计条件为准。 综上，被告认为对本案处理意见：1、原告陈光与第三人南宁点石拍卖公司于2015年4月15日签订的《拍卖成交确认书》【成交标的物：位于容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第**药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权，整体拍卖】合法有效;2、原告陈光与被告容县自良供销合作社于2015年7月1日所签订《协议书》是无效的;3、被告容县自良供销合作社同意协助原告陈光办理容县供销合作社药批楼所在的土地使用权证号为：容国用（1993）字第0207360号，住宅用地面积270.93平方米的国有土地使用权变更登记过户到原告名下的手续；4、被告容县自良供销合作社同意协助原告陈光办理容县供销合作社药批楼房屋所有权证号：容房字第××号的房屋（建筑面积761.03平方米）变更登记过户到原告名下的手续。请求法院依法驳回原告要求协助办理超出270.93平方米国有土地使用权变更过户手续的诉讼请求。 第三人南宁点石拍卖公司未到庭应诉亦未提交书面答辩意见和提供任何证据。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并存卷佐证。 对被告容县自良供销合作社对原告陈光提交的有异议的证据认证如下：对原告提供的收款收据、佣金发票、《拍卖证明》、《协议书》、《通知书》真实性无异议，对其需要证明的内容有异议，其要证明此次拍卖的是容国用（1993）字第0207360号土地使用权证界址内所有的土地使用权，包括药批楼所在地和界址内空地与本院查明的基本的事实不一致，事实上原告与第三人所签订《拍卖成交确认书》所标明的拍卖成交标的物为：位于容县容：位于容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第**药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权故对原告提供上述证据需要证明的内容，对其证明内容本院不予以确认。 对原告陈光对被告容县自良供销合作社提交的异议的证据认证如下：对被告提供的容住建规函【2014】77号《关于自良供销社药批楼地块规划设计条件的函》、《土地使用权价值评估报告书及附件》，《拍卖会目录》、《拍卖成交确认书》及附件、《拍卖成交凭证》真实性无异议，对其需要证明的内容有异议，其要证明本案拍卖成交标的物为：位于容县容县自良供销合：位于容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第**药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权明的事实相符，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月23日，第三人南宁点石拍卖公司受被告容县自良供销合作社的委托定于2015年4月15日在容县政务中心五楼公共资源交易中心公开拍卖：“位于容县容县自良供销合作社药批楼地;位于容县容县自良供销合作社药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权uo;。同日，第三人南宁点石拍卖公司发布上述标的物拍卖公告。2015年4月15日，原告陈光以78万元的价款竞拍到了位于容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第0207360号药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权，整体拍卖。拍卖成交后，原告与第三人南宁点石拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，《拍卖成交确认书》中明确成交标的物为：位于容县容县自良供销合作社容国用（：位于容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第**药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权社药批楼房屋所有权证号。位于容县容县自良供销合作社药批楼房屋所有权证号构为三层，建筑面积761.03平方米。原告陈光依约向被告付清了78万元拍卖标的价款，并向第三人付清佣金31200元。尔后，被告依约将拍卖的标物（位于容县容县自良供销合作社容国用（1993）字（位于容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第**药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权及地上房屋方签订《协议书》，并约定：1、陈光已付清买自良上街供销社药批楼、地整体总价格、地整体总价格人民币78万元供销合作社按国有土地使用证【容国用（1993）第0207360号】的确权面积及房产证（容房字第××号）的确权面积一起过户给陈光所有。此后，原、被告双方因办理国有土地使用权过户问题产生纠纷。 另查实，容县住房和城乡建设局于2013年12月26日出具容住建规函【2014】77号《关于自良供销社药批楼地块规划设计条件的函》，明确规划地块面积为270.93平方米，该函附规划设计条件附图及规划用地界线，明确地块是被告容县供销自良合作社的药批楼范围之内，该地块用地面积270.93平方米。2014年5月12日，容县人民政府以容政函【2014】24号《关于同意自良供销社转让容国用（1993）字第0207360号国有土地使用权批复》，容县人民政府同意容县供销合作联社将位于，土地注册登记号为容国用（1993）字第0207360号的国有土地（面积597.38平方米）使用权进行转让，并将土地用途改变为住宅用地。并注明资产处置前须经有合法评估资质的中介土地评估机构按原土地使用条件的划拨土地使用权市场价格和新土地使用条件的出让土地使用权市场价格进行评估。2015年1月4日，容县供销合作联社委托深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司对容县供销合作联社拥有的位于自良供销社药批楼地块住宅用地270.93平方米土地使用权价值评估。2015年1月5日，深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司作出了土地使用权评估报告书，估价结果为：1、划拨土地使用权市场价格：土地面积：270.93平方米，地面地价20，地面地价2040元/每平方米.27万元；2、出让土地使用权市场价格：土地面积：270.93平方米，地面地价30，地面地价3070元/每平方米.18万元。 本院认为，容县自良供销合作社委托南宁点石拍卖公司对位于容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第0207360号药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权进行拍卖，陈光以78万元的价款竞拍成功并与南宁点石拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，以上拍卖程序符合法律规定。陈光与南宁点石拍卖公司于2015年4月15日签订的《拍卖成交确认书》【成交标的物：位于容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第02073：位于容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第**药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权容县自良供销社容国用（1993）字第0207360号药批楼地块住宅地的国有土使用权面积是约270平方米还是597.38平方米的问题,根据《拍卖公告》、《拍卖成交确认书》可以证实原告通过竞拍成功取得位于容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第0207360号药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权，原告陈光所主张其竞拍成功取得了容国用（1993）字第0207360号整宗的国有土地（面积597.38平方米）使用权，证据不足、理由不成立，本院不予支持。至于原、被告于2015年7月1日所签订《协议书》是否合法有效的问题，双方签订《协议书》应当依照《拍卖成交确认书》确定成交标的物：位于容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第0207360号药批楼：位于容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第**药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权993）第0207360号】的确权面积及房产证（容房字第××号）的确权面积一起过户给陈光所有，案涉土地注册登记号为容国用（1993）字第0207360号的国有土地（面积597.38平方米）使用权与《拍卖成交确认书》确定的成交标的物的国有土地使用权面积不一致，因此，对超出拍卖成交标的物国有土地使用面积约270平方米这部分约定应属无效。依据法律规定：合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让，抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”。本案中，原告竞拍获得拍卖标的物并依约付清价款，被告应依法将拍卖标的物交付给原告，并协助原告办理位于容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第0207360号药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权及地上的房屋【房屋所有权证号：容房字第××号，建筑面积761.03平方米】变更登记过户到原告名下的手续。故被告请求驳回原告要求协助办理超出270.93平方米国有土地使用过户手续的抗辩意见，证据充分，理由成立,本院予以采纳。第三人南宁点石拍卖公司经本院开庭传票传唤，无正当理由不到庭，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国拍卖法》第五十二条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 原告陈光与第三人南宁市点石拍卖有限责任公司于2015年4月15日签订的《拍卖成交确认书》【成交标的物：位于容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第0207360号药批楼地块住宅用地：位于容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第**药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权in: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 原告陈光与被告容县自良供销合作社于2015年7月1日所签订《协议书》第2条协议：要求办理超出容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第0207360号药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权过户手续的协议无效; 被告容县自良供销合作社应于本判决生效之日起十五日内协助原告办理容县容县自良供销合作社容国用（1993）字第0207360号药批楼地块住宅用地面积约270平方米的国有土地使用权变更登记过户到原告陈光名下的手续； 被告容县自良供销合作社应于本判决生效之日起十五日内协助原告陈光办理容县容县自良供销合作社药批楼房屋【房屋所有权证号：容房字第××号，建筑面积761.03平方米】变更登记过户到原告陈光名下的手续； 驳回原告陈光其他诉讼请求。 义务人不履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费11600元，减半收取计5800元，由原告陈光负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费11600元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账户：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  江恩国 二〇一九年十一月十八日 书记员  陀 枫