云南省玉龙纳西族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0721民初423号原告：李冬梅，1984年4月2日生，汉族，初中文化，个体户，户籍地四川省盐边县，现住丽江市玉龙县。被告：云南多吉房地产开发有限公司，住所丽江市古城区象山西路尚水居**，现在丽江市玉龙县林海苑小区售楼部办公。法定代表人：曹八斤，该公司董事长。委托诉讼代理人：周建元，云南康滇律师事务所律师，特别授权代理。原告李冬梅与被告云南多吉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月5日公开开庭进行审理。原告李冬梅、被告云南多吉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周建元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.判令被告为原告办理玉龙县房屋的不动产权证书；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金21,698元；3.判令被告支付逾期办理不动产权证书的违约金76,036元，在庭审中变更为77,694元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年3月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买玉龙县林海苑住宅小区二期公寓17幢第1单元501号房屋，房屋总价款388,436元，其中约定交房期为2015年6月30日前，合同第九条阐述了逾期交房的违约责任。合同签订后，原告按约定一次性支付了全部购房款，到交房时间时，被告迟迟未与原告办理相应的交房手续，至2017年1月30日，无奈之下，原告及家人向被告索要房屋钥匙后，打算对房屋进行装修，但过了交房期那么久后，该房屋水电未通，窗户未安装，这一系列的本该由被告安装的，都由原告自行解决。时至今日，被告仍然未给原告办理不动产权登记，原告多次找到被告，要求办理不动产权登记，被告均以各种理由拒绝。期间，政府、房产管理所、国土资源局等相关部门组织了业主进行多次调解未果。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告云南多吉房地产开发有限公司辩称，1.被告与原告确实签订了《商品房销售合同》，关于办理产权证的问题，本案原告未委托被告办理产权证，且办理不动产权证是不动产登记机关的职能，而不是房地产开发公司的义务。合同约定被告交付房屋后为原告代办产权证，说的只是代办而不是应该办理。由于各方面的原因，办证的条件不成熟，被告认可有被告方面的主要原因。2019年4月21日，在玉龙县相关部门以及林海苑二期业主代表、被告的参与下，召开林海苑二期产权证问题协调会，被告承诺2020年1月1日开始办理小区业主不动产权证，被告承诺的办证期限尚未届满，原告就提起诉讼要求办理产权证及支付逾期办证违约金的诉请，不应得到支持。2.逾期交房的问题，因政府变更规划导致逾期交房，双方在《商品房购销合同补充协议》中约定由于有关行政部门的原因，商品房不能按《商品房销售合同》约定交房的，被告不承担延期交房的违约责任，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、原告提交的证据：1.商品房购销合同2.合同补充协议；3.备案登记表；4.收据。被告对原告提交的证据均没有异议。经审查，原告提交的证据1-4内容真实、来源合法、且与本案待证事实具有关联性，本院予以确认。二、被告云南多吉房地产开发有限公司提交的证据：1.玉龙县具体建设项目用地审批供应管理领导小组专题会议纪要；2.产权证问题协调会议签到表、林海苑二期办理不动产权情况说明及承诺书、承诺书、业主代表签字、林海苑二期业主优先办理房产证名单统计表。原告对被告提交的证据1-2不持异议。经审查，被告提交证据1、2内容真实、来源合法，且与本案待证事实有关联性，本院予以确认。三、本院依职权向玉龙县自然资源局调取以下证据：1.丽江林海苑住宅小区一期情况说明；2.关于请求解决“湖畔春晓”建设项目用地及明确公路建设主体的申请；3.玉龙县城乡规划管理委员会2012年第四次主任办公会会议纪要；4.关于“林海苑”二期有关情况的说明。原告对本院调取的证据1-4的合法性、关联性有异议。被告不持异议，表示予以认可。本院调取的以上证据，本院将综合全案予以评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：2014年3月12日，原告李冬梅（乙方）与被告云南多吉房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定：原告向被告购买玉龙县林海苑小区二期第17幢1单元501号房；房屋建筑面积102.22㎡，参考套内建筑建筑面积88.65㎡，商品房总价款为388,436元；付款方式为一次性付款；甲方应于2015年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方；甲方如未按合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天15元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；甲方在小区房屋通过竣工验收后120日个工作日内将小区建设整体资料报送当地房产行政主管部门登记备案，甲方交付房屋后为乙方代办产权证、乙方应在甲方限定的期限内将办理产权登记的资料交给甲方，办理产权证所涉及的一切税费由乙方承担，甲方在办理交房手续时按相关标准收取；单方提出解除合同或者变更本合同约定的，由违约方承担因解除或变更合同约定所造成的经济损失和税费，并向守约方支付5,000元的违约金。2014年3月13日，双方还签订了《合同补充协议》，约定出卖人按时完成商品房的建设，由于有关行政部门的原因，商品房不能按时验收，导致交付商品房的期限超过《商品房购销合同》第七条约定的交房期限的，出卖人不承担延期交付的违约责任。涉案房款已付清，原告现已入住。2015年1月15日，涉案房屋进行了备案登记。因涉案房屋的产权证一直未办理，2019年4月21日，召开林海苑二期产权证问题协调会，玉龙县政法委、县住建局、县信访办局、黄山镇人民政府、云南多吉房地产开发有限公司、林海苑二期业主代表等参加了会议。被告云南多吉房地产开发有限公司向林海苑二期小区业主作《林海苑二期办理不动产权情况说明及承诺书》，称因被告云南多吉房地产开发有限公司的自身原因，导致了林海苑二期未能在合同约定的时间办理不动产登记，承诺被告云南多吉房地产开发有限公司将于2019年5月开始向不动产部门报备不动产办理前期手续（房产测绘、土地测绘、落宗事宜）于2019年12月30日前按政府相关法律、法规办理完关于不动产登记的所有手续，并于2020年1月1日开始办理小区业主不动产权证（因业主自身原因的不在此范围内）。林海苑二期的业主代表在该情况说明及承诺书上签字确认。2019年5月21日，原告诉至本院，要求判如所请。另查明，原告李冬梅购买的涉案房屋为期房。涉案住宅小区存在规划调整。本院认为，原告李冬梅与被告云南多吉房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应按约履行合同内容。本案原告购买的是期房。原、被告在合同中对办理不动产权证的时间未作明确约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，原告于房屋交付使用之日起90日内应取得不动产权证，但原告至今未取得涉案房屋的不动产权证，被告已构成违约，应当承担违约责任。但本案在被告已违约的情况下，作为原告所在小区的业主代表在相关部门的参与下，召开林海苑二期产权证问题协调会，被告云南多吉房地产开发有限公司作出书面承诺，承诺2020年1月1日开始办理涉案小区业主不动产权证，小区业主代表在该承诺书上签字予以确认。该行为应视为原、被告双方重新约定了办理产权证的期限及原告对被告之前存在违约的情况放弃主张权利。现被告承诺办理产权证的期限未到，原告要求被告立即为原告办理玉龙县房屋不动产权证的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期交房违约金21,698元的诉讼请求，按双方签订的《合同补充协议》约定出卖人按时完成商品房的建设，由于有关行政部门的原因，商品房不能按时验收，导致交付商品房的期限超过《商品房购销合同》第七条约定的交房期限的，出卖人不承担延期交付的违约责任。本涉案住宅小区存在玉龙县政府进行规划调整的情况，导致被告未能按约定将房屋交付给原告，故原告的该诉请，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：驳回原告李冬梅的诉讼请求。案件受理费2,285元，由原告李冬梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  付卫萍审判员  夏朝军审判员  王学海二〇一九年十一月七日书记员  杨耀瑛