安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1602民初5112号原告：亳州市乐万家物业管理有限公司。住安徽省亳州经济开发区杜仲路京皖财富中心**9-8。统一社会信用代码：91341600394371372L。法定代表人：张学红，公司董事长。委托诉讼代理人：丰啸林，安徽谯城律师事务所律师。被告：李金梅，女，1976年8月20日出生，汉族，住安徽省亳州经济开发区。委托诉讼代理人：郭阳，男，1977年1月6日出生，汉族，住安徽省涡阳县。原告亳州市乐万家物业管理有限公司（以下简称乐万家物业公司）诉被告李金梅物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月17日审理后，依法组成合议庭，于2018年11月1日公开开庭进行了审理。原告乐万家物业公司的委托诉讼代理人丰啸林，被告李金梅的委托诉讼代理人郭阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。乐万家物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令李金梅支付乐万家物业公司2018年度物业服务费1599元、增压水泵运行费180元、违约金1166元（以物业服务费1599元为基数，逾期每日千分之三，自2017年10月27日计算至2018年6月26日，2018年6月26日之后的违约金继续计算至物业服务费付清之日止）；2.判令李金梅支付乐万家物业公司律师费3000元；3.本案的诉讼费由李金梅负担。李金梅辩称，一、《前期物业管理服务协议》违反了行政法规《物业管理条例》(中华人民共和国国务院令第379号)第二十四第二款的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，应依法被确认无效。《前期物业管理服务协议》违反了行政法规《物业管理条例》(中华人民共和国国务院令第379号)第二十四第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”因此，只有经过招投标程序或经过相应主管部门的批准程序成立的。而乐万家物业公司未提供证据证明其提供《前期物业管理服务协议》符合《物业管理条例》(中华人民共和国国务院令第379号)第二十四第二款，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，李金梅与乐万家物业公司签订的《前期物业管理服务协议》应依法被确认无效。二、乐万家物业公司提交的证据材料未能证明乐万家物业公司提供了多长时间的物业服务。甚至未能证明乐万家物业公司提供了物业服务，其诉请依法不应得到支持。三、《前期物业管理服务协议》没有明确约定明确的服务期限，其约定的条款系格式条款，乐万家物业公司在李金梅签署相关协议文本时，并没有尽到详细说明义务，该约定条款内容对李金梅不发生效力。综上，请求依法驳回乐万家物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：乐万家物业公司所举证据：李金梅与乐万家物业公司签订的《前期物业管理服务协议》及李金梅出具的《承诺书》、乐万家物业公司与安徽谯城律师事务所签订的《民事委托代理合同》及律师费票据。本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：乐万家物业公司系依法设立从事物业服务的企业法人。2016年10月27日，乐万家物业公司与李金梅签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：乐万家物业公司为李金梅购买的位于京皖财富中心1栋1单元503室房屋（面积110.10平方米）提供房屋共有部位、共有设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理的前期物业管理服务。该协议第二条约定：“前期物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走高竞道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线器、尝气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益差文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生1、共用部位保洁，共用场地、设施设备保洁；2、本物业区域内生活垃圾的清运；3、本物业区域内公共环境的消杀；4、本物业区域内所有公共绿化的养护。四、公共秩序维护1、协助公安部门维护本物业区域内的公共税店(但不包含人身、财产保险保管责任)；2、门岗值守，检查搬出小区的大件物品，遍白选风今区的来访人员；3、定时的巡逻，机动车在车库及划定的停车注有序停放、非机动车在车库及停车棚有序停放，制止违反小区管理规定-装装修簧议的行为；4、车辆通行顺畅；5、智能化设备值班监控(不提供单元开门服务)；6、协助治安、刑事报警；7、提供车位使用，不承担车辆损坏、丢夫赔誉责金(如需保管双方须另签订协议)。五、房屋装饰装修管理见附件：《房屋装饰装修管理协议》。六、消防管理1、消防器材管理；2、易燃品管理；3、义务消防宣传。七、公共绿化1、修剪、浇灌、施肥等绿化养护；2、清理公共绿地；3、除虫和必要的补种。八、物业维修、更新费用的账目管理和物叠栏案资料管理。九、法律法规规定的其他内容”。该协议第四条约定：“物业管理服务费用的收取标准及形式(不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用)：一、乙方交纳费用时间：物业服务费用按一年交纳，业主或物业使用人应在每一年物业到期后次年第一个月履行交纳义务。本物业管理区域前期物业管理服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳。具体标准如下：高层住宅：1.32元/平方米/月，商业物业：2.60元/平方米/月，一次性装修垃圾外运费：1.50元/平方米(砸墙另计)(含住宅电梯)(增压水泵运行费据实公摊)，地下车位服务费(按亳州市物价局核准为准)。以上物业服务费及车辆停放服务费标准，按亳州市物价主管部门核准颁发的《服务价格登记证》中标准执行，若亳州市物价等相关部门根据亳州周边各项目的容积率及绿化率等实际调整或出台新的服务收费标准，参照新标准执行。二、乙方出租物业时物业管理服务费用由乙方交纳或乙方指定由承租人交纳(由承租人交纳的，需在租赁合同中约定，并向甲方提供一份租赁合同复印件)。承租人未按时交纳的，乙方负责代为交纳，缴费通知书送达承租人的，视为送达乙方；三、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；四、其它有偿服务费用(一)、维修有偿服务及特约有偿服务费根据甲方制定的相关标准执行。五、物业服务费主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用、管理费用；7、物业服务企业固定资产折旧费；8、法定税费；9、物业服务企业的利润；10物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；11、经业主同意的其他费用。六、前期物业服务费自本物业交付之日起计收，除乙方与建设单位对交付日期另行达成书面协议外，乙方不得以房屋质量或以未领房等理由拒交物业服务费。七、对于已交付使用，但乙方或物业使用人半年以上未居住且月用电量不足2度，尚未居住的物业(包括但不限于住宅、商业用房、地下车位、会所等)，物业服务费由乙方或物业使用人按全额的90%向甲方交纳”。该协议第九条违约责任约定：“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的.甲方有权要求乙方补交；并从逾期之日起按每天交纳物业服务费数额千分之三的比例交纳违约金，或经甲方多次催收乙方仍不履行交费义务的，甲方可以向人民法院提起诉讼，乙方需承担甲方追索物业服务费的诉讼费、律师费等相关费用”。2016年10月27日，李金梅出具承诺书，承诺遵守临时管理规约等内容。京皖财富中心的部分业主与乐万家物业公司因物业管理问题发生纠纷，2017年10月29日，京皖财富中心的部分业主授权李金梅的委托代理人郭阳等人与乐万家物业公司进行协商。乐万家物业公司向李金梅催要物业管理费未果，即提起了诉讼。另查明，乐万家物业公司委托安徽谯城律师事务所进行诉讼，支付安徽谯城律师事务所一审律师代理费3000元。本院认为：1.关于前期物业服务合同效力的问题。前期物业合同是指自房屋出售之日至物业管理企业签订《物业管理合同生效》时止的物业管理合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。国务院《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。本案中，乐万家物业公司与李金梅于2016年10月27日签订的《前期物业管理服务协议》系前期物业合同，该《前期物业管理服务协议》不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，故该《前期物业管理服务协议》合法有效。2.关于前期物业服务合同当事人权利义务的问题。国务院《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益”。第二十三条规定：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，乐万家物业公司与李金梅签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应履行《前期物业管理服务协议》约定的义务。3.关于当事人违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，乐万家物业公司与李金梅订的《前期物业管理服务协议》合法有效，李金梅未履行《前期物业管理服务协议》约定缴纳物业管理服务费的义务，应按照《前期物业管理服务协议》的约定支付物业管理服务费、增压水泵运行费，并支付违约金、律师代理费。综上所述，乐万家物业公司与李金梅订的《前期物业管理服务协议》合法有效，李金梅未履行《前期物业管理服务协议》约定缴纳物业管理服务费的义务，应按照《前期物业管理服务协议》的约定支付2016年10月27日至2017年10月27日的物业管理服务费1599元、增压水泵运行费180元，支付律师代理费3000元，并自2017年11月27日起按照千分之三/日计算违约金，至物业管理服务费付清之日止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、李金梅于本判决生效之日起七日支付亳州市乐万家物业管理有限公司2018年度物业服务费1599元，并支付违约金（违约金自2017年11月27日起按照千分之三/日计算至物业管理服务费付清之日止）；二、李金梅于本判决生效之日起七日支付亳州市乐万家物业管理有限公司增压水泵运行费180元；三、李金梅于本判决生效之日起七日支付亳州市乐万家物业管理有限公司律师代理费3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李金梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长 张   凯人民陪审员 卢 敬 侠人民陪审员 王   燕二〇一九年十一月一日书 记 员 王帅（兼）