江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终2670号上诉人（原审被告）：江西缤纷商业运营管理有限公司，住所，江西省九江市德安县义峰路****。法定代表人：乐中华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李后柏，江西洪城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊金根，男，1967年12月6日出生，汉族，住江，住江西省九江市div>上诉人江西缤纷商业运营管理有限公司（简称缤纷公司）因与被上诉人熊金根房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省德安县人民法院[简称德安县法院]（2019）赣0426民初476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。缤纷公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判减少付款12000元（即退回保证金8000元）。事实和理由：一审判决缤纷公司向熊金根支付2万元及解除“租赁合同”，无法定依据和理由；既判决提前解除“租赁合同”，又不顾已发生拖欠租金和不肯交回承租商铺的事实。1.缤纷公司全面履行了“租赁合同”义务，没有违约情形；熊金根以地面偶尔返潮渗水影响正常经营为由想提前解除“租赁合同”，无法律依据。2.熊金根不履行“租赁合同”约定的交付租金义务，已构成违约，应承担相应违约责任；如熊金根坚持单方退租，也必须履行恢复原状、付清房租及水电费、卫生排污等费用、交回承租物给出租方的义务。3.本来地面偶尔渗水情形就不属于哪一方原因造成，之前的渗水问题本可通过铺地面砖时先进行防渗水处理等方案解决，但熊金根自己没做，也不同意缤纷公司做；现该问题缤纷公司早已另想办法解决，熊金根却依然还要解除合同。熊金根辩称，一审判决正确，请求二审驳回缤纷公司上诉，维持原判。熊金根向德安县法院起诉请求：1.解除租赁合同；2.缤纷公司退回熊金根所交的全部租赁保证金16000元、房租费4726元以及物业费、营运费2700元（以票据为准）；3.缤纷公司承担全部装修费用以及由于店面进水无法正常开张营业所造成的全部损失（以评估为准），另请求缤纷公司承担全部诉讼费用。德安县法院一审认定事实：2017年4月1日，缤纷公司（甲方）与熊金根（乙方）签订“租赁合同”，约定：甲方将其拥有独立产权的租赁物租赁给乙方使用；租赁期限自2018年7月1日至2023年6月30日止；甲方将不迟于2017年7月31日将本合同项下的租赁物按附件标准配置清单交付乙方，计租日从2018年7月1日起计算；本合同项下的出租租赁物位于江西省九江市德安县义峰路德安缤纷第一大街商铺9号楼x、y号，建筑面积约为75.02㎡；第一年、第二年五折后月租金为21元/㎡，月租金为1575元……物业管理费、运营管理费均为3元/㎡，每月均为225元；乙方应在甲方交付物业之日前向甲方支付第一个季度租金和物业管理费，双方约定每季度为一个交费周期，以后每个交费周期第三个日历月的10号之前提前支付下个周期的租金和物业管理费；自本合同签署之日，乙方将向甲方交纳租赁保证金8000元/间；乙方承租该租赁物，以经营女装/童装业态；乙方必须于2017年10月1日之前在该租赁部位内按约定用途开业，逾期则按日计收月租金1倍的违约金。2017年3月31日，熊金根向缤纷公司交纳租赁保证金16000元。2017年7月30日，熊金根向缤纷公司交纳租金4726元，缤纷公司出具的租金收据上载明系2017年10月至2017年12月租金。2017年7月30日，熊金根向深圳市缔之美物业管理有限公司九江分公司交纳上述租赁物的垃圾清运费375元、物业费1350元；2017年8月21日，熊金根向深圳市缔之美物业管理有限公司九江分公司交纳上述租赁物的水费押金100元。2018年9月21日，熊金根向缤纷公司物业服务中心交纳1350元。2017年熊金根进场装修，后因从地面下渗水至熊金根租赁的德安缤纷第一大街商铺9号楼x、y号商铺，导致熊金根无法正常经营。2018年10月，熊金根开张营业，店名“z女装”，后因地面下渗水到商铺，无法正常营业。2018年下半年，缤纷公司提出拟解决渗水问题的方案，即在商铺内做引水、排水设施，埋管子通至卫生间，后未实施。现熊金根在商铺内存放货物。诉讼期间，熊金根表示：双方解除租赁合同；熊金根诉请第2项、第3项与熊金根应支付给缤纷公司的租金相互冲抵后，缤纷公司支付给熊金根2万元了结（并注明商铺内空调及配件、音响、货架、吊顶射灯归熊金根所有，其他装修物予以冲抵）。德安县法院一审认为，2017年4月1日缤纷公司与熊金根签订“租赁合同”，约定熊金根租赁德安缤纷第一大街商铺9号楼x、y号商铺，双方形成房屋租赁合同关系。熊金根租赁的商铺被地面下的水渗入，此并非熊金根使用、装修商铺造成；渗水导致熊金根不能正常营业，熊金根的合同目的无法实现，熊金根要求解除与缤纷公司之间的租赁合同，予以支持。诉讼期间，熊金根表示：其诉请第2项、第3项与熊金根应支付给缤纷公司的租金相互冲抵后，缤纷公司支付给熊金根2万元了结（并注明商铺内空调及配件、音响、货架、吊顶射灯归熊金根所有，其他装修物予以冲抵）。一审法院认为，熊金根已向缤纷公司交纳租赁保证金16000元；即使按“租赁合同”约定，从2018年7月1日起计算租金，至今约为14个月，租金约为22050元（1575元/月×14个月）；商铺建筑面积约为75.02㎡，根据熊金根对商铺的装修情况，熊金根的该意见并不损害缤纷公司的权益，予以采信。德安县法院于2019年9月2日作出（2019）赣0426民初476号民事判决：一、解除2017年4月1日原告熊金根与被告江西缤纷商业运营管理有限公司签订的“租赁合同”，原告熊金根于判决生效之日起五日内返还给被告江西缤纷商业运营管理有限公司德安县义峰路德安缤纷第一大街商铺9号楼x、y号商铺；二、被告江西缤纷商业运营管理有限公司于判决生效之日起五日内支付原告熊金根20000元；三、驳回原告熊金根的其他诉讼请求。案件受理费3144.04元（原告熊金根已付），由被告江西缤纷商业运营管理有限公司负担，此款于判决生效之日起五日内给付原告熊金根。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.缤纷公司出租的商铺地面渗水，缤纷公司是否构成违约。缤纷公司出租给熊金根的商铺，存在从地面下往上渗水或出水的现象；该问题虽经缤纷公司在店铺后面打了几口竖井得到缓解，但并未完全解决，该事实在一审庭审中已为双方当事人所确认（详见一审庭审笔录）。因租赁房屋存在地面渗水或出水异常现象，且该现象得不到根治，故应认定该租赁房屋存在质量问题，不符合约定用途（服装经营），根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定及双方“租赁合同”第九条的约定，应认定缤纷公司未履行保持租赁物适租的义务，构成违约。2.承租人熊金根未交纳后续租金是否构成违约。熊金根承租房屋后，多次向缤纷公司反映房屋地面渗水问题（缤纷公司一审庭审中承认，渗水现象存在，熊金根也确实反映过，没有得到很好解决的原因多方面）；因房屋渗水，影响了熊金根依约正常使用，熊金根不再按合同约定时间向缤纷公司支付后续租金，系行使合同履行抗辩权，不应视为违约。本院认为，因缤纷公司出租的房屋一直存在渗水问题，不能保持适租状态，缤纷公司构成违约，应依法依约承担违约责任。熊金根因租赁房屋质量问题而不能对该房正常使用，其诉请解除双方的租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条、第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，因出租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。是故，一审判决解除双方租赁合同的同时，判决熊金根向缤纷公司返还租赁物即商铺，具有法律依据；一审判决支持熊金根关于缤纷公司向其退还租赁保证金16000元、承担其租赁物装修费用损失义务部分与熊金根应向缤纷公司给付租金义务[计租日依约从2018年7月1日起计算，租金依约总计约为22050元（1575元×14个月），但因缤纷公司交付的租赁物存在缺陷，故应减少租金价款，且熊金根已付租金4726元]抵销的主张，未违反上述法律、司法解释规定及《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百一十一条规定；一审最终判决缤纷公司支付熊金根2万元，包含缤纷公司应予返还的租赁保证金16000元，该判决内容并无不公。综上所述，缤纷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律不够全面，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人江西缤纷商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 健审判员 金婉琴审判员 罗 文二〇一九年十一月二十二日书记员 胡中雪