调兵山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1281民初2048号 原告：铁岭市某审计服务中心（铁岭市住房公积金管理中心），住所地辽宁省铁岭市。 法定代表人：曲某某，系该中心党组书记。 委托诉讼代理人：艾红波，系辽宁楚河律师事务所律师。 被告：许某某，女，住调兵山市。 被告：周某某，男，住调兵山市。 被告：调兵山市某某房地产开发有限公司，住所地调兵山市。 法定代表人：朱某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：薛明侠，系辽宁鸿鹤鸣律师事务所律师。 原告铁岭市某审计服务中心（铁岭市住房公积金管理中心）（以下简称：某中心）诉被告许某某、周某某、调兵山市某某房地产开发有限公司（以下简称：某某公司）借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某中心的委托诉讼代理人艾红波、被告许某某、被告周某某、被告某某公司的委托诉讼代理人薛明侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《住房公积金个人抵押贷款借款合同》，判令被告许某某立即偿还原告贷款余额235315.55元并按照合同约定支付逾期本金、利息和罚息直至本息全部还清；2、判令被告周某某承担抵押担保责任，判令被告某某公司承担保证责任；3、判令原告对被告抵押物享有优先受偿权；4、判令被告承担本案诉讼费及其他合同约定的相关费用。 庭审中，原告某中心当庭将第一项诉讼请求变更为:判令解除原告与被告许某某签订的《住房公积金个人抵押贷款借款合同》，因被告许某某与周某某是夫妻关系，要求判令被告许某某、周某某立即偿还原告全部还款金额264390.20元（截至日期为：2019年11月4日，具体包括：未到期本金203592.70元、应还未还金额本金31722.85元、应还未还利息24424.34元、未还罚息4650.31元），并自2019年11月5日起，以未到期本金203592.70元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至还清之日止的利息；将第二项诉讼请求变更为：判令被告某某公司承担连带保证责任；将第三项诉讼请求变更为：判令原告对被告许某某、周某某共有的位于调兵山市现代城小区的房屋享有优先受偿权。 事实与理由：原告与被告许某某（借款人）于2015年10月30日签订《住房公积金个人抵押贷款借款合同》（编号：XXXXXXXXXXX），合同约定：原告向被告发放贷款240000元，借款期限为20年，月利率2.7083‰。被告许某某、周某某以共有房产位于调兵山市某某小区A12幢3单元1701室作借款抵押担保，某某公司为许某某承担阶段性保证责任。原告按照《借款合同》约定，履行了放款义务，但被告许某某累计逾期36期未能履行还本付息的义务。按照《住房公积金个人抵押贷款借款合同》的约定，被告许某某已经构成违约，原告有权提前收回全部贷款，并有权要求被告承担全部违约责任。截止至2019年11月4日，被告许某某、周某某应偿还原告全部还款额264390.20元（含：未到期本金203592.70元、应还未还的本金31722.85元、应还未还的利息24424.34元、未还罚息4650.31元）。为维护原告的合法权益，依据法律规定和合同约定向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告许某某辩称，逾期偿还房贷属实，但我不同意解除合同，我可以慢慢偿还原告贷款。 被告周某某辩称，有意见，我可以按揭偿还贷款。 被告某某公司辩称，我公司不是借款人，还款义务应由借款人承担。借款人是否还款与我公司无关，是否解除合同由法院依法判决。我公司不承担连带保证责任，我公司提供的是阶段性保证，该阶段性保证是被告许某某、周某某将其房屋办理抵押登记后使原告对该抵押物享有优先受偿权这段时间为阶段性担保期间。因我公司已经完成了阶段性担保责任即被告许某某、周某某已经将购买的房屋办理了抵押登记，原告对该房屋享有优先受偿权，所以我公司不再承担任何保证责任。 原告某中心为支持自己的主张提供如下证据，被告许某某、周某某、某某公司对原告某中心提供的证据进行了质证，本院对原告某中心提供的证据进行了认证： 1、许某某与周某某的结婚证复印件、身份证复印件、户口本复印件各一份，证明被告许某某、周某某的婚姻状况及身份信息。因被告许某某与周某某为夫妻关系，该房屋是在二被告婚姻关系存续期间购买，故涉案欠款属于夫妻共同债务，应共同偿还。被告许某某质证，无异议。被告周某某质证，无异议。被告某某公司质证，无异议。本院认为，三被告对该证据均无异议，故对该证据予以确认。 2、《铁岭市住房公积金个人抵押贷款借款合同》复印件一份、《商品房预售合同》复印件一份、铁岭市住房公积金管理中心公积金个人抵押贷款借据复印件一份、个人委托贷款划拨资金通知书复印件一份、业务通用回单复印件一份（与原件核对一致，因原告单位要对该组证据原件存档，故原件退回），证明被告许某某因购买位于调兵山市某某小区的房屋于2015年10月30日与原告签订抵押贷款借款合同，向原告借款240000万元，期限20年，自2015年11月4日起至2035年11月3日止，月利率2.7083‰。合同第十六条违约责任条款约定，借款人连续6个月未偿还贷款本息的，原告有权提前收回贷款本息并处分抵押物。现被告许某某已连续36期未还款，因此原告有权要求解除合同，要求被告许某某、周某某提前还款。证明许某某与周某某以共有房产位于现代城小区室的房屋做抵押担保并做了预抵押登记。证明原告已经履行了发放该笔借款的义务。被告许某某质证，无异议。被告周某某质证，无异议。被告某某公司质证，无异议。本院认为，三被告对该证据均无异议，故对该证据予以确认。 3、铁岭市职工住房政策性贷款阶段保证书复印件一份（与原件核对一致，因原告单位要对该组证据原件存档，故原件退回），证明某某公司为许某某向原告做阶段性保证，该保证为连带责任保证。被告许某某质证，无异议。被告周某某质证，无异议。被告某某公司质证，有意见，事实上本案已经完成了抵押登记，所以我公司阶段性保证已经完成，不再承担任何担保责任。虽然许某某与周某某没有办理房屋房产证但是从抵押登记看，已经完成了该房屋用于抵押并能实现原告对抵押物优先受偿权，所以公司不承担连带担保责任。本院认为，被告某某公司虽有异议，但铁岭市职工住房政策性贷款阶段保证书第三条约定“保证期限为《借款合同》生效之日起至抵押的住房取得所有权证，办妥抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他资料交给铁岭市住房公积金管理中心代为保管之日止”。庭审中，原、被告一致确认涉案房屋未办理房产证，仅办理了预抵押登记，故被告某某公司的抗辩不能成立，对该证据的证明目的予以确认。 被告许某某未向本院提供证据。 被告周某某未向本院提供证据。 被告某某公司未向本院提供证据。 依据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院认定如下事实 被告许某某与被告周某某系夫妻关系，二人于2008年12月4日登记结婚。2015年10月30日，被告许某某与原告某中心签订《铁岭市住房公积金个人抵押贷款借款合同》，贷款金额240000元；贷款用途：购买位于调兵山市某某小区A12幢3单元1701号房屋；贷款期限20年，从2015年11月4日起至2035年11月3日止；贷款利率：月利率2.7083‰。同时，该合同第十六条就违约责任约定“（一）借款期内，借款人未按时偿还贷款本息，贷款人将按中国人民银行规定的逾期贷款率对逾期贷款计收利息。（二）借款期间发生下列情况之一时，贷款人有权提前收回贷款本息，并依法处分抵押物：3、借款期内，借款人连续六个月未偿还贷款本息的”。同日，被告某某公司、被告许某某与原告某中心签订铁岭市职工住房政策性贷款阶段保证书，该保证书第一条约定“丙方即被告某某公司自愿为乙方即本案被告许某某提供连带责任保证，在乙方没有按合同约定履行还款义务时。丙方承诺按甲方即本案原告要求履行还款义务，或对乙方所购房屋进行回购”。第二条约定“保证责任范围为《借款合同》项下的贷款本金、利息、复利、罚息以及实现债权的各项费用”。第三条约定“保证期限为《借款合同》生效之日起至抵押的住房取得房屋所有权证、办妥抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他资料交给铁岭市住房公积金管理中心代为保管之日止”。 2015年11月4日，原告某中心将贷款240000万元打入被告某某公司账户。现被告许某某已经逾期36期未偿还贷款本息，截至2019年11月4日，被告许某某应偿还原告某中心的全部还款额共计264390.20元（含未到期本金203592.70元、应还未还的本金31722.85元、应还未还的利息24424.34元、未还罚息4650.31元）。 另查，原、被告就涉案房屋办理了预抵押登记，涉案房屋至今未办理房产证。 本院认为，原、被告签订的《铁岭市住房公积金个人抵押贷款借款合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。原告某中心与被告许某某应按照合同约定全面履行各自义务。原告某中心按照合同约定发放了贷款，履行了合同义务，但被告许某某没有按照合同约定偿还贷款本息，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因被告许某某已经逾期36期未偿还贷款本息，根据《铁岭市住房公积金个人抵押贷款借款合同》第十六条第（二）项第3点“借款期内，借款人连续六个月未偿还贷款本息的，贷款人有权提前收回贷款本息，并依法处分抵押物”的约定，对原告某中心要求解除与被告许某某签订的《铁岭市住房公积金个人抵押贷款借款合同》的诉讼请求予以支持。因涉案贷款发生在被告许某某与被告周某某婚姻关系存续期间，且贷款购买的房屋用于夫妻双方共同居住，故涉案贷款属于被告许某某与被告周某某的夫妻共同债务，应由被告许某某与被告周某某共同偿还。庭审中，被告许某某与被告周某某对原告某中心主张的截至2019年11月4日应偿还原告某中心的全部还款额264390.20元无异议，故对原告某中心要求被告许某某、被告周某某偿还全部还款额264390.20元的请求予以支持。对原告某中心主张参照《铁岭市住房公积金个人抵押贷款借款合同》约定，要求被告许某某、被告周某某在《铁岭市住房公积金个人抵押贷款借款合同》解除后，以未到期本金203592.70元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算给付从2019年11月5日起至还清之日止的利息的请求，结合《铁岭市住房公积金个人抵押贷款借款合同》第十六条第（一）项“借款期内，借款人未按时偿还贷款本息，贷款人将按中国人民银行规定的逾期贷款率对逾期贷款计收利息”的约定，对该请求予以支持。 对原告某中心要求被告某某公司承担连带责任保证问题，被告某某公司抗辩其提供的是阶段性保证，因被告许某某、周某某已经将购买的房屋办理了抵押登记，原告某中心对该房屋享有优先受偿权，故其不承担任何保证责任。庭审中，原、被告一致确认涉案房屋办理的是预抵押登记，未办理房屋房产证。根据原告某中心、被告许某某、被告某某公司三方签订的铁岭市职工住房政策性贷款阶段保证书第三条“保证期限为《借款合同》生效之日起至抵押的住房取得房屋所有权证、办妥抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他资料交给铁岭市住房公积金管理中心代为保管之日止”的约定，被告某某公司的抗辩不成立，对原告某中心要求被告某某公司承担连带责任保证的请求予以支持。 对于原告某中心要求对被告许某某、被告周某某共有的位于调兵山市某某小区A12幢3单元1701室的房屋享有优先受偿权问题，因涉案房屋仅办理了预抵押登记，我国《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”根据该规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，故不产生优先受偿的效力，对原告某中心要求对被告许某某、被告周某某共有的位于调兵山市某某小区A12幢3单元1701室的房屋享有优先受偿权的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、解除原告铁岭市某审计服务中心（铁岭市住房公积金管理中心）与被告许某某2015年10月30日签订的《铁岭市住房公积金个人抵押贷款借款合同》； 二、被告许某某、被告周某某于本判决生效之日起三十日内偿还原告铁岭市某审计服务中心（铁岭市住房公积金管理中心）贷款本息共计264390.20元（截至2019年11月4日），并以未到期本金203592.70元为基数按照中国人民银行同期贷款利率给付从2019年11月5日起至付清欠款之日止的利息； 三、被告调兵山市某某房地产开发有限公司对上述款项承担连带责任； 四、驳回原告铁岭市某审计服务中心（铁岭市住房公积金管理中心）的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4830元（原告预交），由被告许某某、周某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审判员 李 燕 二〇一九年十一月六日 书记员 朱梦迪 附：法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。 对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 2.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 3.《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。