湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0102民初11688号原告：黎开阔，男，1983年1月9日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：刘燕，湖南凯威律师事务所律师。被告：田真真，女，1982年8月22日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：汤钦钊，男，1979年1月12日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，系被告田真真的丈夫。委托诉讼代理人：章卡西，湖南和润律师事务所律师。第三人：郭昱良，男，1977年10月17日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。第三人：湖南中环地产顾问有限公司，住所地长沙市芙蓉区东屯渡街道万家丽中路一段**万家丽国际****。法定代表人：秦帅辉，总经理。委托诉讼代理人：陈琼英，女，1991年7月13日出生，汉族，住湖南省蓝山县,系湖南中环地产顾问有限公司员工。委托诉讼代理人：李旺，女，1988年1月5日出生，汉族，住湖南省双峰县，系湖南中环地产顾问有限公司员工。第三人：李燕，女，1951年11月24日出生，汉族，住河南省鹤壁市山城区。第三人：黎杰，男，1975年4月29日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：解孜晟，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。第三人：秦全，男，1981年11月9日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：何琴，湖南高泽律师事务所律师。第三人：秦超，女，1983年3月26日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：何琴，湖南高泽律师事务所律师。原告黎开阔与被告田真真、第三人郭昱良、湖南中环地产顾问有限公司（以下简称中环公司）发生房屋买卖合同纠纷，于2018年10月25日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，被告田真真向本院提出申请，田真真认为李燕、黎杰、秦全、秦超与本案有法律上的利害关系，要求李燕、黎杰、秦全、秦超作为本案第三人参加诉讼。本院依法通知李燕、黎杰、秦全、秦超作为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，分别于2019年7月12上午9时30分、2019年7月12日下午13时30分、2019年7月31日、2019年8月23日公开开庭进行了审理。2019年7月12日上午9时30分，原告黎开阔及其委托诉讼代理人刘燕，被告田真真的委托诉讼代理人汤钦钊、章卡西，第三人中环公司的委托诉讼代理人李旺，第三人黎杰的委托诉讼代理人解孜晟，第三人秦全、秦超的委托诉讼代理人何琴到庭参加诉讼，第三人郭昱良、李燕未到庭参加诉讼。2019年7月12日下午13时30分，原告黎开阔及其委托诉讼代理人刘燕，被告田真真的委托诉讼代理人汤钦钊、章卡西，第三人中环公司的委托诉讼代理人李旺，第三人黎杰的委托诉讼代理人解孜晟到庭参加诉讼，第三人郭昱良、李燕、秦全、秦超未到庭参加诉讼。2019年7月31日，原告黎开阔及其委托诉讼代理人刘燕，被告田真真的委托诉讼代理人汤钦钊，第三人郭昱良，第三人中环公司的委托诉讼代理人李旺，第三人黎杰的委托诉讼代理人解孜晟，第三人秦全、秦超的委托诉讼代理人何琴到庭参加诉讼，第三人李燕未到庭参加诉讼。2019年8月23日，原告黎开阔及其委托诉讼代理人刘燕，被告田真真的委托诉讼代理人汤钦钊、章卡西，第三人中环公司的委托诉讼代理人李旺，第三人黎杰及其委托诉讼代理人解孜晟到庭参加诉讼，第三人郭昱良、李燕、秦全、秦超未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎开阔向本院提出诉讼请求：1、确认黎开阔与田真真签订的编号为ＳＦ1809281《房地产买卖居间合同》合法有效；2、判令田真真继续履行ＳＦ1809281《房地产买卖居间合同》并为黎开阔办理房屋所有权转移登记手续；3、判令田真真支付黎开阔违约金841600元；4、判令由田真真承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年12月16日、17日，黎开阔与田真真、李燕签订了编号分别为ＳＦ1809281、ＳＦ1809280、ＳＦ1809282三份《房地产买卖居间合同》购买田真真所有的位于雨花区红星村欧家湾Ａ区15栋101室及李燕所有的位于雨花区，合同约定：房屋成交价分别为420.8万元、221万元、224万元，支付房款的方式均为银行按揭贷款，卖方房屋产权抵押，卖方自行赎楼。三套房屋黎开阔共支付购房款657.3万元，此款中400万元应田真真要求以借款为由汇至郭昱良账户，由郭昱良对101室的抵押贷款予以偿还，10万元是田真真向黎开阔收取的物业定金，黎开阔共支付田真真购房款410万元，黎开阔的付款义务已基本履行完毕。2017年12月20日，田真真又将出售给黎开阔的雨花区红星村欧家湾******通过湖南财富拍卖公司拍卖给秦全等人。鉴于田真真已严重违约，现黎开阔要求田真真继续履行ＳＦ1809281《房地产买卖居间合同》，并于本判决生效后立即为黎开阔办理房屋所有权转移手续，按合同约定支付违约金。被告田真真辩称：1、认可黎开阔与田真真签订的SF1809281《房地产买卖居间合同》，当时合同上有特殊约定，黎开阔要求田真真将房屋过户至指定第三人名下，田真真以为第三人是黎开阔的近亲属，田真真就同意了；2、田真真未与秦全、秦超签订《房屋买卖合同》；3、黎开阔与秦全、秦超设立了共同账户作为房款交付的账户；4、李燕曾起诉黎开阔，要求解除合同，承担违约责任；5、田真真未收取黎开阔提供的任何款项。第三人郭昱良述称：1、我委托中环公司的卢炼将本案涉案房屋、（2018）湘0102民初12771号及（2018）湘0102民初12777号的涉案房屋以1200万元的价格发布在网上，卢炼找到黎杰，黎杰有意向购买上述房屋，卢炼称交10万元定金，我们没有收到。签订正式合同时黎杰未出面，黎开阔说可能不能一次性付款，所以在书面合同上写了同意贷款付款，同意过户到指定第三人名下，黎开阔和田真真的购房合同是怎么形成的我不知道，但是李燕和黎开阔的购房合同是这样形成的。2、三套房屋的具体价格是田真真和郭昱良的妈妈李燕与黎开阔在签订书面合同时明确下来的。第三人中环公司述称：2017年12月16日、17日，买方黎开阔与卖方李燕、田真真通过长沙市雨花区乐盈房产中介服务部签订合同编号SF1809280、SF1809282、SF1809281三份《房地产买卖居间合同》，双方在执行合同过程中因房款价格产生分歧导致合同一直未履行下去，后2018年12月中环公司收到买方黎开阔诉卖方李燕、田真真的诉状材料后才知道卖方与秦全、秦超就房产另行签订买卖合同，买卖双方因此产生了纠纷。第三人黎杰述称：黎开阔与李燕、田真真签订的合同的效力请法院予以认定；黎杰没有取得李燕、田真真的授权，以李燕、田真真代理人的名义与秦全、秦超签订的房屋买卖合同系无权处分，该合同的效力以及法律后果不影响到本案的处理；黎杰与秦超、秦全签订的合同，相应的权利义务理应由黎杰承受。黎开阔与李燕、田真真的房屋买卖合同合法有效，不违反其真实意思表示。第三人秦全、秦超共同述称：秦全、秦超通过卢炼的介绍，拟购买涉案101、102、103号门面。卢炼介绍秦全、秦超认识黎杰，黎杰称上述房产属于黎开阔所有，只是登记在李燕、田真真名下，秦全、秦超于2017年12月29日与李燕、田真真作为卖方签订了《房屋买卖合同》，约定李燕、田真真将涉案101、102、103号门面以1258万元的价格卖给秦全、秦超，合同签字为黎杰，第三方为卢炼。2018年1月12日，按照卢炼、黎杰的要求，秦全、秦超配合田真真、李燕以拍卖的形式竞拍了101、102号门面。并在长沙市不动产交易中心受理了上述房屋的不动产登记。与此同时，秦全、秦超向李燕支付购房款120万元，向黎开阔支付240万元，向黎杰支付20万元，向卢炼支付了诚意金1万元。但秦全、秦超至今没有取得上述房屋的所有权证，房屋产权转移手续一直处于搁置状态。秦全、秦超多次与黎杰及李燕、田真真协商此事，得知黎开阔、黎杰与李燕、田真真之间就房屋买卖合同产生纷争，导致与秦全、秦超的合同无法履行。秦全、秦超故向长沙市雨花区人民法院提起诉讼，诉请解除秦全、秦超与李燕、田真真签订的房屋买卖合同，并诉请返还购房款、支付违约金。第三人李燕未作述称，本院视为其放弃答辩、举证及质证等权利。经审理查明，2017年12月17日，田真真（甲方）与黎开阔（乙方）、长沙市雨花区乐盈房产中介服务部（丙方）、中环公司（丁方）签订一份《房地产买卖居间合同》（编号为ＳＦ1809281），合同约定：甲方将坐落于长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋101室出卖给乙方，房屋权证编号71××73，建筑面积408.3方米，成交价420.8万元；乙方于本合同签订后当日向甲方支付购房定金10万元；甲方同意乙方申请按揭贷款方式支付房款，乙方申请按揭贷款210万元，甲乙双方需于银行审批通过并赎楼解抵押后十个工作日内办理过户手续，乙方于过户缴税前向甲方支付剩余的购房款（该款项包含所监管的房款）；甲方同意收取购房款时支付5万元整作为交房保证金，由甲、乙双方指定的第三人方监管，甲方收到全部房款两日内将房屋交接给乙方，甲乙双方办理完房屋交接手续后，由监管方将保证金交付给甲方；赎楼所产生的费用（包括但不限于公证费、借款利息、手续费、服务费等费用）由甲方承担；该房屋在办理交易过户时所产生的税费承担方式为乙方承担全部过户税费；若甲乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任，如甲乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋合同成交价格20%的违约金；其他约定事项为：1、甲方产权抵押，甲方自行赎楼，因此产生的费用由甲方自行承担；2、若编号为Ｓ1809282、Ｓ1809280的《房地产买卖居间合同》及本合同交易之物业赎楼资金均由乙方出资赎楼所需资金的百分之八十，则本合同成交价变更为417.8万元，否则，仍按原价执行；3、甲方保证租户放弃优先购买权，此房带租约交房，交房后租金由乙方收取；4、甲方同意此房过户至乙方指定人名下；5、甲乙双方均须于本合同签订后十日内将按揭资料提供至丙方；6、甲乙双方协商一致委托丙方和丁方办理此房一切交易手续；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，黎开阔于2017年12月17日向田真真交纳了定金10万元，田真真向黎开阔出具了收条。2018年3月12日，黎泽华应黎开阔指示支付了111万元至郭昱良账户，刘鑫应黎开阔指示支付了290.3万元至郭昱良账户。以上黎开阔向郭昱良共计支付401.3万元。在庭审中，田真真称其认可郭昱良的收款行为，郭昱良的收款就是田真真的收款。2017年12月24日，黎杰以李燕、田真真的代理人名义（甲方）与秦全、秦超（乙方）签订编号为1700092的《房屋买卖合同》，合同约定房产坐落于长沙市雨花区门面，房产证号为长房权证雨花字第××、71××74、71××75，房屋在中信银行有抵押贷款，并已出租，房屋总价款1258万元，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，秦全往与黎开阔的联名账户支付了240万元，秦全向黎杰支付了40万元，秦全于2018年1月8日向李燕支付50万元、于2018年2月4日向李燕支付70万元。之后，因涉案门面权属未能登记至秦全、秦超名下。秦全、高文辉夫妇与秦超、陈秀东夫妇遂向长沙市雨花区人民法院提起诉讼，2018年12月26日，长沙市雨花区人民法院作出（2018）湘0111民初5757号判决，判决如下：1、解除秦全、秦超与黎杰以李燕、田真真代理人的名义于2017年12月24日签订的编号为1700092的《房屋买卖合同》；2、黎开阔于本判决生效后7日内返还秦全、秦超购房款400万元；3、黎开阔于本判决生效后7日内支付秦全、秦超违约金40万元；4、驳回秦全、高文辉、秦超、陈秀东的其他诉讼请求。黎开阔对该判决不服，并提出了上诉，2019年7月16日，长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终4358号判决，判决驳回上诉，维持原判。另查明，黎开阔称，黎开阔向郭昱良转款401.3万元后，郭昱良将该笔转款归还了田真真名下长沙市雨花区红星村欧家湾组A区15栋101室的银行贷款，解除了田真真名下长沙市雨花区红星村欧家湾组A区15栋101室的抵押。郭昱良辩称，黎开阔向其转款系郭昱良的个人借款。郭昱良向黎开阔出具一张《借条》，借条载明：今借黎开阔肆佰万元，用于交易合同内三处商铺其中101（408平米）的贷款赎楼，赎楼后抵押注销，与黎开阔办理交易过户后，该借条自动失效”。为保证该借款能履行到位，郭昱良提供了李燕的两套商铺作为履约担保。长沙市雨花区红星村欧家湾组Ａ区15栋101室（权证号71××**）现更名为长沙市雨花区香樟路460号德馨园Ａ区15栋101（权证号71××**）。该房屋已无抵押登记。再查明，本案在审理过程中，2019年1月4日，田真真向本院申请卢炼作为本案第三人参加诉讼。2019年4月26日，田真真向本院申请撤回卢炼作为本案第三人参加诉讼。本院认为，黎开阔与田真真对于涉案的长沙市雨花区红星村欧家湾组A区15栋101室签订的SF1809281《房地产买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法、有效，合同双方当事人均应按照合同约定严格履行各自的义务。因田真真将房屋出卖给黎开阔，黎开阔在自己尚未取得房屋所有权或处分权时，又将房屋转卖给秦全、秦超，导致秦全、秦超无法办理涉案房屋的不动产转移登记，黎开阔与秦全、秦超之间买卖合同目的无法实现的事实，并不妨碍田真真依据与黎开阔签订的房地产买卖居间合同中所享有权利的实现，也不影响田真真与黎开阔签订的房地产买卖居间合同的履行。合同签订后，黎开阔向田真真支付了购房款10万元，黎开阔向郭昱良支付了401.3万元，田真真认可郭昱良的收款行为，故黎开阔向田真真支付购房款共计411.3万元。田真真辩称认为其未收取购房款，缺乏事实根据，本院不予采信。黎开阔现已履行大部分支付房款义务，田真真未履行协助过户义务。田真真辩称认为，黎开阔与其约定房屋过户至指定第三人名下，第三人应系黎开阔的近亲属。现黎开阔要求将房屋过户至秦全、秦超名下，违反合同约定。因黎开阔与田真真未对指定的第三人进行明确约定，田真真以此为由拒绝履行协助办理房屋过户义务，缺乏事实根据和法律依据，本院不予采信。田真真未按照合同约定将长沙市雨花区红星村欧家湾组A区15栋101室过户至黎开阔或黎开阔指定的第三人名下，已构成违约。黎开阔要求田真真继续履行SF1809281号房地产买卖居间合同，为黎开阔办理长沙市雨花区红星村欧家湾组A区15栋101室的房屋不动产登记手续，于法有据，本院予以支持。但黎开阔仅向田真真支付购房款411.3万元，剩余购房款9.5万元未予支付，该款应由黎开阔向田真真支付。现双方均未在本案中提出诉讼请求，不宜在本案中审理，应另行主张诉讼权利。黎开阔与田真真约定双方任何一方违约，守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于合同成交价格20%的违约金。黎开阔尚未向田真真支付全部购房款，其自身也存在违约情形。故本院依法将违约金调整为黎开阔已支付的购房款的8%，即田真真应向黎开阔支付违约金329040元（4113000×8%），予以支持，超过部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告黎开阔与被告田真真于2017年12月17日签订的SF1809281《房地产买卖居间合同》合法、有效；二、被告田真真应于本判决生效后三十日内，将办理原告黎开阔所购买的位于长沙市雨花区，权证号：71××73）不动产权属证书所需的所有材料提交至长沙市不动产登记机构，协助原告黎开阔办理此房屋的不动产登记；三、被告田真真于本判决生效后十日内向原告黎开阔支付违约金329040元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告黎开阔的其他诉讼请求。案件受理费12216元、财产保全费5000元，共计17216元，由原告黎开阔负担10485元，被告田真真负担6731元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 长 张 建 景人民陪审员 熊 慧 玲人民陪审员 谢 灿 阳二〇一九年十一月二十二日法官助理张彬书 记 员 ：涂屿幡附判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。