辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽14民终2145号上诉人（原审原告）：刘东旭，男，1973年7月12日生，汉族，住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：张传波，男，1977年9月8日生，汉族，住葫芦岛市龙港区。被上诉人（原审被告）：赵长海，男，1961年5月10日生，汉族，住葫芦岛市龙港区。原审第三人：陈翠兰，女，1955年1月21日生，汉族，住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：王福瑞，男，1954年7月9日生，汉族，住葫芦岛市龙港区。上诉人刘东旭因与被上诉人赵长海、原审第三人陈翠兰排除妨害纠纷一案，不服葫芦岛市龙港区人民法院（2019）辽1403民初245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘东旭及刘东旭的委托诉讼代理人张传波、被上诉人赵长海、原审第三人的委托诉讼代理人王福瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘东旭上诉请求：请求依法撤销原判，并依法改判；请求被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实及理由：一审法院认定事实不清，证据不足，该房屋在2013年12月30日前为赵宏发所有，陈翠兰与赵长海签订的用房抵债协议系无权处分，一审判决认定赵长海与陈翠兰房屋买卖效力优先于上诉人对该房屋的物权错误；赵长海与陈翠兰之间不存在债权债务关系，抵房款已给付，被上诉人无权占有该房屋；一审判决认定上诉人购买该房屋价格不合理，恶意办理房屋登记属于事实错误；一审法院适用会议纪要作为定案依据，属于适用法律错误。赵长海答辩称：我持有有效的房屋买卖合同，已经支付房款，完成房屋的转移交付并且已经居住使用15年；刘东旭与小额贷款公司、陈翠兰恶意串通并非善意取得。请求二审法院驳回上诉人刘东旭的诉讼请求，判令刘东旭房屋买卖合同无效。刘东旭向一审法院起诉请求：一、判令赵长海排除妨害返还房屋；二、由赵长海支付刘东旭房租25500.00元；三、本案诉讼费用由赵长海承担。一审法院认定的事实：2003年3月8日，赵长海与陈翠兰签订协议书一份，在协议中约定：“经双方协商，陈翠兰名下翠海花园2号楼4单元4层7号，面积壹佰壹拾叁点叁陆平方米及地下室贰拾肆点零贰平方米，以人民币壹拾肆万伍仟元抵借款顶给赵长海名下，办理转户手续由赵长海自理，本协议签字后即生效，并交房照复印件和钥匙。说明：①因房照原件陈翠兰抵押贷款，本年6月底交赵长海。②2002年11月—2003年3月取暖费由赵长海承担。售房方：陈翠兰，买房方：赵长海，2003年3月8日。”2015年12月31日，陈翠兰授权邓晓光与刘东旭签订《存量房买卖协议》，协议约定陈翠兰将位于龙港区的房屋以人民币350000.00元的价格卖给刘东旭，并办理产权过户手续。同日，陈翠兰出具证明：“本人证明位于龙港区海辰路8-7号楼4单元402的房产在归属本人期间从未将此房产以任何方式租借给任何自然人，为了保障现房屋持有人的合法权益，特此证明。原房屋持有人：陈翠兰，2015年12月31日。”另查明，2016年9月5日，陈翠兰与刘东旭签订协议书，就本案诉争房屋达成如下协议：“甲方：陈翠兰，乙方：刘东旭。甲乙双方就位于龙港区产（面积为113.36平方米）纠纷经过充分协调达成如下一致，望共同遵守：一、甲方退还给乙方30万元（其余5万元已用另外方式解决。）二、甲方在本协议签订后，以位于锦葫路厂房拆迁补偿款中支付30万元给乙方，支付期限；以该笔补偿款实际下发到甲方账户之日起10日内一次性支付给乙方。三、甲方在到期日之后没有将30万元还给乙方，乙方仍享有该楼房所有权。四、如果在约定时限内将该30万元全部退还给乙方，乙方承诺立即配合甲方将上述楼房过户，过户所有费用由甲方或第三者负责。五、楼房与30万元不能兼得。六、乙方承诺本协议签订生效后不再追究甲方刑事、民事责任。七、以上条款各方自愿遵守不得反悔，如有违约，各自承担相应法律责任。本协议自各方签字生效，一式二份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力。”2016年5月30日，刘东旭起诉赵长海排除妨害纠纷后，撤回起诉。2016年7月13日，2019年2月15日，滨海街道翠海社区出具证明，赵立新、梁敏、吴桂兰居住于翠海社区滨海2号楼1单元402室，吴桂兰是赵长海母亲。2018年3月9日，葫芦岛市自来水公司预存水费单，用户显示为赵宏发。2018年8月7日，国网辽宁省电力有限公司葫芦岛供电公司及收费收据显示客户名称为赵宏发。2017年3月27日，新奥燃气有限公司收费收据显示用户为赵立新，2010年8月1日，葫芦岛中奥供暖安装公司收费收据显示为用户为赵立新。沈阳铁路土地管理颁发锦铁分土（2000）字第1-0015号土地使用者为王福瑞的铁路用地使用证在赵长海处。再查明，2014年9月3日，陈翠兰签署委托书。委托书载明：“委托人陈翠兰，受托人邓晓光，我叫陈翠兰，我拥有坐落在龙港区的房屋，建筑面积113.36平方米，因我不能亲自办理，故委托邓晓光为我的代理人，并以我的名义办理以下事项：1、代我出售上述房屋并收取买房款。2、代我办理上述房屋买卖过户、查档、评估、公证。缴纳税费的相关手续。代理人在上述授权范围内签署的有关文件我均予以承认。受托人无转委托权。委托期限2014年9月3日至上述事项办理完毕之日止”。涉案房屋113.36平方米、地下室24.02平方米。葫房权证龙字第**房屋所有权人陈翠兰，单独所有登记时间2013年12月30号。房屋所有权转登记询问笔录、房屋所有权转移登记申请书、存量房买卖协议三份书面材料转让方代理人均为邓晓光签字。房款收条一份，载明：“今收到刘东旭购买原陈翠兰房产位于龙港区，房屋的全额款350000.00元，收款人（代理人）邓晓光。身份证号：2101141985××××××××”。2017年1月22日，2019年1月22日，出租人朱一民与承租人刘东旭签订两份出租协议，刘东旭承租龙港区龙背山小区华龙里8号楼2单元101号，面积为92平方米的房屋，每年租金8500.00元。又查明，2016年9月26日，刘东旭曾向一审法院提起诉讼请求，请求解除刘东旭与陈翠兰签订的位于龙港区的房屋买卖合同，一审法院于2016年9月30日作出（2016）辽1403民初1841号民事调解书，调解协议如下：陈翠兰于2016年10月10日前给付刘东旭购房款310000.00元。后刘东旭于2016年10月11日申请执行退购房款310000.00元，一审法院于2017年3月1日作出（2016）辽1403执602号执行裁定书，裁定：终结本次执行程序。陈翠兰已给付刘东旭4万元。赵长海申请调取其与刘东旭于2015年12月24日即刘东旭买房前的通话记录，2019年7月2日，中国电信股份有限公司葫芦岛分公司出具证明：因我公司只能提供用户近6个月的通话记录情况，对于2015年12月刘东旭的通话记录无法提供，特此说明。一审法院认为：公民的合法财产受法律保护。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘东旭要求排除妨害、赔偿损失的前提是其对涉案房屋享有合法权益、赵长海的行为具有过错并给刘东旭造成了损失，对此应由刘东旭举证证实。本案中，赵长海与陈翠兰于2003年签订协议书，协议书内容明确显示了双方之间的房屋买卖合同关系，赵长海已将14.5万元借款抵顶房款，陈翠兰向赵长海交付了房屋，涉案房屋已由赵长海占有、使用，该合同是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效。刘东旭与陈翠兰的委托代理人邓晓光签订的房屋买卖协议时间是2015年，刘东旭主张已通过向邓晓光支付现金的形式交付了全部购房款，对此陈翠兰、赵长海不予认可，一审法院认为刘东旭主张的支付购房款情况除一份收条外，应提供证据进一步证实。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”进行了明确，即“人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”，本案中，刘东旭与陈翠兰就案涉房屋签订了《增量房买卖协议》，但该《增量房买卖协议》所约定的房屋价格为350000.00元，案涉房屋为113.36平方米、地下室24.02平方米，可以认定是“明显不合理的低价”，且刘东旭并未举证证明其实地查看房屋并对房屋占有情况进行详细了解，在此情形下与陈翠兰签订房屋买卖合同，不符合二手房屋买卖的交易习惯。从刘东旭与陈翠兰所签订的房屋买卖合同及购房款支付情况来看，接收房款的主体并非房屋出卖人，而是豪威公司工作人员邓晓光。上述情形足以证实刘东旭在购买涉案房屋的过程未尽到审慎的注意义务，不能认定刘东旭在购房过程中是善意取得。刘东旭虽取得案涉房屋的所有权证书，但并未实际取得该房屋的占有、使用、处分和收益的权利，而赵长海在签订《协议书》后已实际占有和使用案涉房屋至今已有十五年多的时间。本案中，刘东旭虽系不动产登记簿中记载的权利人，但因不动产登记仅具有权利推定的法律效力，《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第十五条规定：“审理一房数卖纠纷时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺序，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同成立的时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”比较双方提交的证据，赵长海提交的证据占有优势，故可以认定赵长海已依合同合法占有涉案房屋。刘东旭的损失已经由一审法院（2016）辽1403民初1841号民事调解书确认：由陈翠兰给付刘东旭购房款310000.00元，2016年10月11日，刘东旭立案申请执行。关于刘东旭在选择房屋所有权和购房款之间，刘东旭选择房屋所有权，放弃退还350000.00元房款债权的主张，一审法院认为，经民事调解书确定的债权，是生效的法律文书，虽然执行结案方式是裁定终结本次执行程序，但裁定终结本次执行程序后，如发现被执行人有财产可供执行的，申请执行人可以再次提出执行申请。因此，综合全案事实，根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》精神，一审法院认为，刘东旭所取得的《所有权证书》所享有的权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人赵长海。故刘东旭以排除妨害为由要求赵长海搬出房屋并支付租金25500.00元的主张，理由不充分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决如下：驳回刘东旭的全部诉讼请求。案件受理费430.00元，由刘东旭承担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据，本院经审理查明的事实同一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是本案诉争房屋的归属问题，请求排除妨害的前提是存在确定的物权归属。本案中，上诉人刘东旭虽然已经办理房屋所有权变更登记，但是不能对抗被上诉人赵长海与原审第三人陈翠兰订立在先的协议并且该协议已经履行完成对于该房屋的交付，被上诉人赵长海已经居住多年。综合全案已有的证据，不能认定上诉人刘东旭对于该房屋的善意取得。根据《商品房买卖合同解释》第八条、第九条，以及龙港区人民法院（2016）辽1403民初1841号民事调解书，本院认为上诉人刘东旭的上诉主张理由不充分，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费430.00元，由刘东旭负担。本判决为终审判决。审判长  康永杰审判员  郭逸群审判员  刘亚伟二〇一九年十一月十九日书记员  岳欣彤本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定……。