湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初4422号原告：陈慧。委托诉讼代理人：黄可，系原告陈慧的丈夫。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。原告陈慧诉被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈慧的委托诉讼代理人黄可到庭参加了诉讼，被告大成酒店公司、山水置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈慧向本院提出诉讼请求：1、判令被告大成酒店公司向原告支付2018年9月17日-2019年9月16日已欠付房屋租金27215元；2、判令被告大成酒店公司向原告支付2018年9月17日-2019年9月16日已欠付装修折旧款38101元；3、判令被告大成酒店公司向原告支付2018年9月17日-2019年9月16日因其违约期内产生的租金总金额27215元的3%违约金816元；4、判令被告大成酒店公司向原告支付2018年9月17日-2019年9月16日因其违约期内产生的装修折旧金额38101元的1%违约金381元；5、判令被告山水置业公司对被告大成酒店公司的上述支付义务承担连带担保责任。事实和理由：原告陈慧于2013年9月17日与被告签订了一份《商品房购买合同》，用于购买被告位于XXX市XX区坪的张家界大成山水国际大酒店山水座第8层841号的房间，并于签订之时一次性付清了全部款项，总房价272150元，装修折旧款381010元。同时，双方签订了《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》，因被告自2016年9月以来一直未按合同约定支付房屋租金和装修折旧款。张家界市永定区人民法院（2018）湘0802民初3604号民事判决，原告己申请强制执行，但被告至今未履行上述判决，且2018年9月17日-2019年9月16日被告也未支付原告房屋租金和装修折旧款。被告大成酒店公司、山水置业公司提交书面答辩意见：依法公正处理本案，降低违约金；驳回要求被告山水置业公司承担担保责任。被告已付给原告6534元（2018年9月17日至2019年9月16日）；被告山水置业公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立，本案任何争议合同均为约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1.2013年9月17日，原告陈慧与被告大成酒店公司、山水置业公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：原告陈慧将从被告山水置业公司以272150元购买的山水座第8层841号房屋出租给被告大成酒店公司管理经营，期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。租赁期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。租赁期限内，第一年、第二年甲方的年租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为人民币￥40822.5元整。租赁期限内，第三年至第五年甲方的年租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为人民币￥27215元整。乙方按年向甲方支付租金收益，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。租赁期内，如逾期3个月未向甲方支付租赁收益，除应付给甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司支付租金收益提供连带担保。2.2013年9月17日，原告陈慧与被告大成酒店公司、山水置业公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：原告陈慧将从被告山水置业公司购买的山水座第8层841号房屋以381010元（由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成）委托被告大成酒店公司按照五星级酒店客户标准改造后对外统一经营管理，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。装修改造期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。委托期限内，乙方应从本合同生效之日起第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十五（15%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，则该房屋每年委托装修改造折旧款返还的金额为人民币￥57151.5元；第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十（10%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，则该房屋每年委托装修改造折旧款返还的金额为人民币￥38101元。乙方按年向甲方返还委托装修改造折旧款，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司返还委托装修改造折旧款提供连带担保。3.2013年9月17日，原告陈慧按照合同约定将购买的第8层841号房屋交付给被告大成酒店公司经营，并向被告大成酒店公司支付了购房款272150元、装修款381010元。2014年9月30日，被告大成酒店公司已经按照合同约定向原告陈慧全额支付了2013年9月17日-2014年9月16日的租金和装修改造折旧款共计97974元。2016年12月23日，被告大成酒店公司向原告陈慧支付了租金和装修改造折旧款共计38168.68元。2018年10月30日，原告陈慧向本院提起诉讼，要求被告大成酒店公司支付所欠租金和装修折旧款以及违约金，并要求被告山水置业公司偿还连带担保责任。本院审理后，于同年11月19日作出（2018）湘0802民初3604号判决，一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告陈慧支付自2014年9月17日-2018年9月16日止的租金和装修改造折旧款共计255753.32元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告陈慧支付自2014年9月17日-2018年9月16日止的租金违约金3061.69元及装修改造折旧款违约金1536.97元；三、被告张家界山水置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对上述第一、二项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告陈慧其他的诉讼请求。4.2018年9月17日至2019年9月16日，被告大成酒店公司向原告陈慧已支付租金和装修折旧款共计6534元，应支付租金和装修折旧款共计65316元（27215元+38101元），欠付租金和装修折旧款共计58782元（65316元-6534元）上述事实，有当事人陈述、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、购房款收据、中信银行银行卡账户交易明细、（2018）湘0802民初3604号《民事判决书》等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告陈慧与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。合同到期后，原告陈慧与被告大成酒店公司未续签相关合同，被告大成酒店公司仍在继续经营、管理涉案房屋，且支付部分租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，应视为双方之间的关系为不定期租赁合同关系，在双方没有重新签订合同之前，应按原合同标准及时间支付租金，被告大成酒店公司未按照合同约定支付租金和装修改造折旧款，属违约行为，依法应当支付下欠的租金和装修改造折旧款，并承担违约责任。本案房屋租赁合同、房屋委托装修合同约定的租金、装修改造折旧款均是按年度支付，约定于租赁期满一周年当月的最后一个工作日内支付当年的租金、装修改造折旧款。现原告陈慧要求被告大成酒店公司支付2018年9月17日至2019年9月16日的租金和装修改造折旧款及其违约金的诉讼请求，故本院予以支持。因在合同到期后，原告陈慧与被告山水置业公司没有续签合同，故原告陈慧要求被告山水置业公司承担连带清偿责任诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。根据原相关合同的规定，被告逾期3个月乙方未向甲方支付租金和返还委托装修改造折旧款，应支付违约金，而原告起诉时，被告按原合同支付租金的时间没有超过三个月，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。两被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告陈慧支付自2018年9月17日-2019年9月16日止的租金和装修改造折旧款共计58782元。二、驳回原告陈慧其他的诉讼请求。案件受理费1462元，适用简易程序减半收取计731元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  龚君健二〇一九年十一月十三日书记员  贺玲玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。