广西壮族自治区鹿寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0223民初1566号 原告：邓金华，女，1986年11月10日出生，汉族，住广西壮族自治区鹿寨县。 被告：柳州市永安房地产开发有限公司鹿寨分公司，住所地广西壮族自治区鹿寨县鹿寨镇建中东路**。统一社会信用代码：914502230543753428。 负责人：夏俊松，该分公司经理。 委托诉讼代理人：覃国华，广西华尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦物，男，1963年7月9日出生，壮族，住广西壮族自治区鹿寨县。该分公司员工。 原告邓金华诉被告柳州市永安房地产开发有限公司鹿寨分公司（以下简称永安房地产鹿寨分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓金华与被告永安房地产鹿寨分公司的委托诉讼代理人覃国华、韦物到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓金华向本院提出诉讼请求：1、判令永安房地产鹿寨分公司限期对邓金华房屋屋面及外墙面多处漏水渗水及墙面裂缝进行一次性彻底维修，解决漏水问题，排除对邓金华生活的妨害；2、判令永安房地产鹿寨分公司向邓金华赔偿因漏水、维修造成的各项损失共计10000元，具体数额待进行损失鉴定后再行追加；3、判令永安房地产鹿寨分公司承担本案的诉讼费用及合理费用。庭审过程中，邓金华在第1点诉讼请求中增加：确保五年内不再出现漏水渗水问题；变更诉讼请求中第2点为：判令永安房地产鹿寨分公司向邓金华赔偿因漏水、维修造成的各项损失共计30360元，其中房屋屋面漏水的维修费用20000元及屋内裂缝维修费3000元（如永安房地产鹿寨分公司不按诉讼请求第1点进行，则赔偿该两项邓金华自行维修的维修费），租房损失6000元，大灯损失1360元。事实和理由：邓金华为柳州市鹿寨县永安.翰林嘉园2栋1单元17层1704室业主，永安房地产鹿寨分公司为该小区开发商。2015年6月份，邓金华发现其房屋大厅天面出现漏水、渗水及裂缝的情况。经过物业与开发商工程部负责人检查发现是房屋顶层防水出现问题。之后，永安房地产鹿寨分公司多次维修却“屡治不愈”。直至2019年2月份，漏水越来越严重，还造成客厅大灯烧坏等问题，严重影响了居住。在5年保修期内，邓金华多次与物业公司、开发商协商维修赔偿事宜，永安房地产鹿寨分公司每次均以其他理由搪塞。2019年6月12日，永安房地产鹿寨分公司与邓金华经住建局协调签定维修协议，对邓金华的房屋再进行一次彻底维修，但维修后还是不能从根本上解决问题，造成维修过的地方仍漏水，还出现多处新的漏水和裂缝问题。为此，邓金华特向法院起诉，请求依法保护其合法权益。 永安房地产鹿寨分公司辩称，一、永安房地产鹿寨分公司一直在履行保修职责，并没有推卸责任。邓金华的房屋是2014年9月3日通过竣工验收的，屋面渗水等保修项目在邓金华起诉时尚在保修期内。2019年6月12日，在鹿寨县住房和城乡建设局、鹿寨县建设工程质量监督站共同组织下，邓金华与永安房地产鹿寨分公司达成一致意见，形成书面的《翰林嘉园小区2栋业主与房开关于屋面漏水、裂痕问题协调会会议纪要》（以下简称《会议纪要》），明确永安房地产鹿寨分公司按《关于翰林嘉园小区2栋一单元1701房、1702房、1703房、1704房；二单元1701房、1702房、1703房、1704房天面（屋面）漏水处理方案》（以下简称《漏水处理方案》）进行维修，现永安房地产鹿寨分公司正在履行维修义务，本次维修整改的期限是2019年8月底止。因雨天较多等天气原因，现维修工作没有全面完成，同意继续维修。二、同意赔偿邓金华大灯烧坏的损失1360元；同意屋内维修由邓金华自行负责，但是邓金华诉请3000元过高，应当为2000元为宜。其他诉请没有事实依据，不同意赔偿。 经审理查明，鹿寨县鹿寨镇建中东路20号永安翰林嘉园的开发商为永安房地产鹿寨分公司，该小区2栋楼于2014年9月3日通过竣工验收，邓金华因购买该栋1单元1704室房屋成为该房屋所有权人。2015年6月该房屋天面出现漏水、渗水情况，且墙面出现裂缝。之后，永安房地产鹿寨分公司虽进行了修补，但一直未维修好。2019年6月2日，鹿寨县众信黎记防水材料经营部出具《漏水处理方案》，该方案写明处理方法为：1、查找落水及渗水部位。2、凿开屋面保温隔热层及查清漏水点，凿开宽度约为30-50公分。3、查找出开裂部位（裂缝），并用电锤将裂缝凿成“V”型槽，并灌入加热好的1号防水油膏，再粘贴两层山东“凯源”牌SBS防水卷材。4、施工完成后，间隔5小时后，蓄水试验24小时（也可以经过一、二场雨后，浸泡一两天后观察），无漏水、渗水现象后，再恢复保温隔热层，恢复原貌。5、所有施工过程中产生的建筑垃圾装包下楼并请车运走。质量保证：所维修部位保修期为叁年。2019年6月12日，经鹿寨县住房和城乡建设局联合鹿寨县建设工程质量监督站协调，达成《会议纪要》如下：一、业主同意按房开商的“关于翰林嘉园小区2栋一单元1702、1704，二单元1701房天面（屋面）漏水裂痕处理方案”的处理方法进行维修。二、房开要处理好屋面排水问题，针对开裂漏水部位进行扩大面积修补。三、房开在处理完屋面漏水问题后要积极与业主协商因屋面漏水造成业主大灯烧坏问题。四、维修时限，天气条件（5-10天不下雨）允许施工前提下在2019年8月底完成整改。该会议纪要下方有房开代表韦物签字，并加盖永安房地产鹿寨分公司公章，业主代表邓金华等人签字，住房和城乡建设局凌高洁签字。之后，永安房地产鹿寨分公司对邓金华房屋楼面漏水处进行了维修，至本案庭审结束前尚有部分未完工。 另查，邓金华将涉案房屋用于出租，其举证的《租房合同》写明租赁期自2016年11月1日起至2019年10月30日止，租金每月1000元。证据《解除租赁原因说明》写明承租人林建德因承租房屋漏水在2019年6月提前解约。 再查，在庭审最后陈述阶段，邓金华提出评估涉案房屋质量、维修方案以及房屋租金损失的申请，但至今未提交写明具体评估、鉴定请求事项的书面申请书。 上述事实，有不动产权证、房屋照片、《建设工程质量竣工验收意见书》、《漏水处理方案》、《会议纪要》、证人证言等证据在案佐证，结合双方的诉辩意见，本院予以确认。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，邓金华向永安房地产鹿寨分公司购买了涉案房屋，成为该房屋的权利人，即有权要求开发商即永安房地产鹿寨分公司对房屋承担保修义务的权利。本案双方于2019年6月12日在《会议纪要》上签字，同意按《漏水处理方案》进行维修，以上约定为双方的真实意思表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现永安房地产鹿寨分公司已按以上协议施工，只是还有部分尚未完工，其表示同意按《漏水处理方案》继续维修，该意见符合本案实际情况，有事实及法律依据，本院应予支持；邓金华诉请进行一次性彻底维修，并确保五年内不再出现漏水渗水问题，否则永安房地产鹿寨分公司赔偿邓金华自行维修的维修费20000元，对此，因永安房地产鹿寨分公司同意继续维修，与邓金华要求彻底维修的诉讼请求基本一致，故本院确认，对涉案房屋漏水问题的处理方法为由永安房地产鹿寨分公司按照《漏水处理方案》进行维修。 关于邓金华诉请维修屋内裂缝费用的问题，其举证的房屋照片中有房屋内裂缝伴有水渍的情况，可以证明涉案房屋存在因漏水造成屋内裂缝的事实。但邓金华未能就其诉请的维修费需要3000元进行举证证明，鉴于永安房地产鹿寨分公司同意赔偿2000元，本院对此予以认可。邓金华诉请超过以上金额部分，因缺乏证据，本院不予支持。 关于邓金华诉请房屋租金损失问题，因永安房地产鹿寨分公司未能及时修复涉案房屋漏水问题，确会使邓金华受到租金损失，该损失属于邓金华可期利益损失，应当由永安房地产鹿寨分公司承担。但是，邓金华举证证明涉案房屋自2016年11月1日开始出租至2019年6月的租赁事实表明，涉案房屋并非完全不能居住，仍可出租，仅是租金价格会受影响。在本案双方均无证据证明邓金华具体租金损失的情况下，本院综合考虑涉案房屋漏水对租金影响的实际情况以及同地段房屋的房租价格情况，酌定永安房地产鹿寨分公司应向邓金华赔偿的租金损失为：按500元/月，从2019年6月1日暂计至2019年10月1日为4个月，共计2000元（500元/月×4），之后按此标准赔偿至永安房地产鹿寨分公司维修好涉案房屋屋面及外墙面的漏水问题为止。邓金华诉请超过以上金额部分，缺乏证据证实，本院不予支持。 关于邓金华诉请大灯烧坏损失的问题，因永安房地产鹿寨分公司同意赔偿其因房屋漏水造成大灯烧坏的损失1360元，本院对此予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第二项之规定，判决如下： 柳州市永安房地产开发有限公司鹿寨分公司于本判决生效后的10日内（如遇雨天等不宜施工的情况，则扣除相应天数）对邓金华所有的鹿寨县房屋的屋面及外墙面的漏水问题按照《关于翰林嘉园小区2栋一单元1701房、1702房、1703房、1704房；二单元1701房、1702房、1703房、1704房天面（屋面）漏水处理方案》进行修复； 柳州市永安房地产开发有限公司鹿寨分公司于本判决生效后的5日内向邓金华支付邓金华自行维修房屋内裂缝的费用2000元； 柳州市永安房地产开发有限公司鹿寨分公司于本判决生效后的5日内向邓金华赔偿租金损失2000元（从2019年6月1日暂计至2019年10月1日，之后租金损失按500元/月，另计至本案房屋屋面及外墙面的漏水问题修复完毕之日止）。 柳州市永安房地产开发有限公司鹿寨分公司于本判决生效后的5日内向邓金华赔偿大灯损失1360元。 驳回邓金华其他诉讼请求。 以上义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在生效判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费509元，适用简易程序减半收取255元，由柳州市永安房地产开发有限公司鹿寨分公司负担45元，由邓金华负担210元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员 张 希 二〇一九年十一月五日 书记员 施秋菊