江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0681民初6465号原告：启东勤盛置业有限公司，住所地江苏省启东市寅阳镇恒大海上威尼斯会议中心二楼东。法定代表人：艾冬，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔玉荣、顾彬菁，该公司职员。被告：倪海燕，女，1987年7月29日生，汉族，住南京市江宁区。被告：黄金健，男，1989年12月13日生，汉族，住江苏省启东市。两被告的共同委托诉讼代理人：倪海娟，江苏路启律师事务所律师。原告启东勤盛置业有限公司（以下简称勤盛公司）与被告倪海燕、黄金健商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告勤盛公司的委托诉讼代理人崔玉荣、被告倪海燕、黄金健及其委托诉讼代理人倪海娟参加了第一次庭审；原告勤盛公司的委托诉讼代理人顾彬菁、被告倪海燕及其两被告的委托诉讼代理人倪海娟参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告勤盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2018年8月19日签订的商品房买卖合同，并由被告配合原告解除商品房买卖合同备案撤销手续；2、判令被告支付106524.5元违约金；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告在原告处购买第918幢308号房，房屋总价1065243元，房款采用分期付款的方式支付。合同约定：如买受人分期付款，买方必须严格按照合同约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除合同，买受人按已付房款50%向出卖方支付违约金。合同签订后，被告共支付房款213049元后，剩余房款至今未付。原告为维护合法权益，故诉至法院。被告倪海燕、黄金健辩称：同意解除案涉购房合同，但由于原告违约在先，故被告不应承担违约责任，要求原告全额返还被告已支付的购房款213049元。另外，如果法院认定被告存在违约行为，原告主张的违约金标准也过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2018年8月11日，原告与两被告签订商品房认购书，约定两被告向原告认购恒大海上威尼斯918幢308单元房屋。认购书的原告方经办人为袁兵。2018年8月17日，两被告共支付房款213049元（包含定金10000元）。2018年8月25日，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：SPFY2018081191），约定：买受人向出卖人购买恒大海上威尼斯第918幢308号房屋，房屋总价1065243元。合同签订前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人付款方式为一次性付款，买受人应当在2018年12月31日前支付该商品房全部价款。关于逾期付款的违约责任，双方在合同第八条约定：（1）逾期在180日以内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件十一补充协议：第三条，双方同意本合同第八条补充如下：1、本合同第八条适用于一次性付款方式，不适用于分期付款方式和银行按揭付款方式；第十二条其他约定第5款约定：买受人依据约定须支付违约金或其他费用的，出卖人有权直接在买受人已付房款中扣除相应款项。出卖人依据合同约定或法律规定解除合同的，买受人应无条件配合、协助出卖人办理退房手续（包括但不限于办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同登记备案手续、撤销预告登记手续、解除按揭贷款合同手续、撤销抵押登记手续等），因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。双方办理完毕全部手续后，出卖人向买受人支付扣除违约金、赔偿金、补偿款等买受人全部应付费用后的剩余房款。2018年8月11日，被告倪海燕与原告公司职员袁兵聊天记录：倪海燕：“这上面写的是分两次支付啊，我实际怎么支付，我今天跟你说的是到明年大概五月份七八月份的时候，一次付80万是不是啊，我首付是不是要付20万啊。”袁兵：“对的，就跟我之前跟你说的一样，就是你到时候后面那80%一块付掉就行。”2018年8月25日，被告倪海燕与原告公司职员袁兵聊天记录：袁兵：“我把那个合同交掉了，你到时候不是还有那个一个卡吗，到时候我领完之后给你。”倪海燕：“你说的是物业，那个是不是两年物业，那个还有什么卡是什么意思啊。”袁兵：“对，到时候给你做好，然后拿给你。”倪海燕：“还有一个京东的卡怎么弄？”袁兵：“我刚跟那个大哥说了，京东的卡，财务没采购到，采购的话我应该下个月月头就能拿到，等着一个星期。”2018年9月8日，被告倪海燕与原告公司职员袁兵聊天记录：倪海燕：“小袁，我刚才仔细看了一下农牧卡，你给了我总共五张卡，总共是四箱矿泉水，两箱米，两桶油，还有一盒牛扒，2.5公斤的牛扒，这个价值2000块钱啊，你卡拿错了吧。按你恒大农牧集团这个APP里面这个价格算也没有那么多，你下次把缺的帮我补上。”袁兵：“公司给我们发的时候就说值2000块钱，都是公司直接发下来……如果有的话我再给你补一点。”……袁兵：“这些东西都是我私人掏的，因为公司购房的话是没有这个东西的……”倪海燕：“那好吧，那就是你的问题了，那我就跟你要了。”2018年12月14日，被告倪海燕与原告公司职员袁兵聊天记录：倪海燕：“这信一来感觉自己被坑了似的，说好的明年八九月付尾款，看他这个催的……是你往前提了。”袁兵：“当时订合同的时候就是说，四五月份啊，倪姐，就是你们那个那边款的话，大概就是明年，四五月份的话。反正就是尽快……然后呢，想办法给您免那个违约金……”倪海燕：“我说四五月份太早了，你说尽量帮我往后延，对吧，违约金的事情你应该能够就是搞定的吧，你别到时候给我跳出来一个违约金啊。”袁兵：“……然后到时候可以免违约金的，我们现在有六月份，还有五月份的那个，逾期款的话可以直接免掉，所有的违约金的，那个没问题，但您这个付款时间千万，就是不能说拖到八月份九月份的，因为当时说的就是四五月份哪怕到劳动节的时候。”两被告在2019年五月份劳动节后到原告处协商支付剩余款项事宜，因原告要求被告支付逾期付款违约金致未达成一致意见，后两被告至今未支付剩余房款。2019年5月13日，原告向两被告发出《解除合同通知函》。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。按照合同约定被告应在2018年12月31日前付清款项。而两被告至今未付余款，已经构成违约，应当承担相应的民事责任。两被告抗辩，原告的工作人员曾承诺可推迟付款并免除违约金，所以两被告不存在违约行为，而是原告违约在先。本院认为，两被告与原告工作人员袁兵在2018年8月11日的微信聊天记录发生在合同订立前，无论当时两被告如何与袁兵磋商房款支付进度，最终均应按原被告之后订立的合同来履行。2018年8月25日和9月8日两被告与袁兵的微信聊天记录显示双方交涉买房赠品事宜。双方的买卖合同未对赠品作出约定，原告赠送赠品并不是合同约定其履行的必要义务。即使两被告收到的赠品与销售承诺的赠品存在差异，也并不能据此不履行合同义务。2018年12月14日两被告与袁兵的微信聊天记录显示，两被告收到原告的催款通知书后，与袁兵协商延迟付款时间，袁兵答应想办法给免违约金，但明确付款时间千万不能拖到八九月份，应按当时说的四、五月份，哪怕到劳动节的时候。说明从那天起两被告已经知道袁兵承诺能免违约金的最后付款时间为2019年劳动节。然两被告也未能在2019年劳动节前付清尾款，显然已经构成违约。虽然原告在2019年5月13日发出解除合同函，但其至2019年9月才起诉要求解除合同。在此期间，两被告仍可按合同要求履行，而两被告实际却未履行。故两被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。因双方均同意解除案涉合同，故原告主张解除案涉合同的诉请于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告承担违约金106524.5元偏高，本院从保障双方当事人合法权益、维护社会公平正义及诚实信用原则的角度出发，结合因被告违约给原告造成损失大小、被告延迟付款的期限等因素，本院酌定违约金为20000元。上述违约金在被告已付的购房款中扣除，余款由原告予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告启东勤盛置业有限公司与被告倪海燕、黄金健于2018年8月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SPFY2018081191）。被告倪海燕、黄金健配合原告启东勤盛置业有限公司办理注销合同备案等手续。二、被告倪海燕、黄金健支付原告启东勤盛置业有限公司违约金20000元，直接从两被告已付房款中扣除。三、原告启东勤盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告倪海燕、黄金健房款193049元（已扣除上述第二项违约金20000元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费依法减半收取7194元（原告已预交），由被告倪海燕、黄金健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费14388元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 员 朱永美二〇一九年十一月十一日法官助理 江明霞书 记 员 沈丹丹