四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15446号 上诉人（原审被告）：董文，男，1967年9月22日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：甘恬，四川元绪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪亚超，四川元绪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市府南河管理处，住所地：成都市青羊横街**。 负责人：杜庆波，处长。 委托诉讼代理人：倪小军，四川蜀缘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林楠，四川蜀缘（资阳）律师事务所律师。 上诉人董文因与被上诉人成都市府南河管理处（以下简称府南河管理处）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初12646号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 董文上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项；二、驳回府南河管理处全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由府南河管理处承担。事实与理由：一、一审法院审理程序违法，损害了董文的合法权益。1.府南河管理处在一审中的诉讼请求系解除案涉合同并要求董文支付租金，且未在一审中变更过诉讼请求，一审法院主动认定案涉合同无效并判决董文支付房屋的占有使用费，超出了府南河管理处的诉讼请求，系一审法院程序错误；2.一审法院超出府南河管理处诉讼请求判决董文按案涉合同约定的租金标准支付府南河管理处房屋占有使用费，致使董文未就该事实进行举证、质证和辩论，损害了董文的权利，系程序违法。二、一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》判决董文按《房屋租赁合同》约定的租金标准支付府南河管理处房屋占有使用费属于适用法律错误，应依法予以纠正。1.府南河管理处虽系《房屋租赁合同》的出租人，但并非租赁房屋的法定权利人或管理人，在《房屋租赁合同》被确认为无效的前提下，府南河管理处收取房屋占有使用费属于不当得利；2.以《房屋租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费显失公平，案涉租赁房屋未办理建设工程规划许可证、施工许可证，属于未经消防验收的违法建筑，租赁物本身存在缺陷，一审法院直接适用《房屋租赁合同》中的租金标准不符合本案实际情况，显失公平。三、租赁房屋也未达到出租条件，致使董文投入大量资金进行改造，且在董文使用案涉房屋期间，府南河管理处在外围进行了三次公园改造的施工，对董文的经营造成严重的影响。 府南河管理处辩称，一、在一审中董文已就合同无效进行了充分的抗辩和辩论的，一审法院也对合同无效的后果做了明确的告知，故一审法院依法判决合同无效并未损害董文的权利，不存在程序不合法的问题。二、虽然府南河管理处并未取得案涉房屋的所有权证，但该房屋占地系国有建设用地，属国有资产，根据成都市机关事务管理局成机管资（2015）63号《成都市机管事务管理局关于审核市府南河管理处资产出租意见的函》，以及成都市财政局成财投函（2015）24号《成都市财政局关于对市水务局直属事业单位资产出租项目进场交易审批意见的函》，府南河管理处系案涉房屋的出租人和管理人，故董文认为府南河管理处不是案涉房屋的管理人抗辩理由缺乏事实和法律依据。三、关于房屋占有使用费的标准问题，府南河管理处认为一审法院参照案涉合同约定的租金标准计算占有使用费并无不当，且董文陈述因案涉房屋的原因导致其遭受损失的抗辩意见系反诉请求，董文应在一审过程中提出反诉请求，属于反诉审理的范畴。 一审经审理认定如下事实：2015年9月14日，府南河管理处(出租方，甲方)与董文(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将其位于华星路5号、建筑面积约为285平方米的原名为活水茶楼房屋出租给乙方作为茶楼使用。乙方在签订本合同时，已对租赁房屋的现状进行了实地查看及充分了解，自愿按租赁房屋现状承租；乙方自行办理营业执照、甲方为乙方提供办理营业执照需要的有关房屋权证资料。组织机构代码证等材料复印件备存。乙方为自然人的，提供居民身份证；本合同租赁期限为5年，自甲方向乙方交付租赁房屋之日起计算；租赁期满、合同终止、解除后，甲方有权收回租赁房屋。乙方有意继续承租的，应在下轮招租中继续竞租，同等条件(指租金金额的同等及租金支付条件的同等)下乙方有优先承租权;采用先付租金后使用的原则，自本合同签订之日起5个工作日内，乙方应向甲方以转账方式金额支付第1年的租金，共计人民币338887.8元。其后以每年为一个支付周期，承租方应在上个支付周期届满前10个工作日内向出租方支付下一个周期的租金，以此类推;乙方租赁房屋的租金自第四年起逐年递增3%，即第四年房租=第一年房租+(第一年房租×3%),第五年房租=第四年房租+(第四年房租×3%)；乙方应在本合同签订之日起5个工作日内，向甲方以转账方式提交中选出租标的物年租金的25%作为履约保证金。共计84722元履约保证金，作为乙方全面履行本合同约定义务(包括但不限于：按时交纳租金、物业管理费、水电气费、光纤使用费、垃圾清运费等费用及其他因使用租赁房屋所产生的费用)及乙方对租赁房屋及其附属设施设备的损害赔偿和其他基于本合同而对甲方产生的债务的担保。乙方拖欠租金、物业管理费、水电气费、光纤使用费、垃圾清运费等各项费用的，甲方可从履约保证金中直接扣除，并告知乙方，乙方应在甲方发出扣除通知后7日内补足履约保证金，否则每逾期一日，应支付应补足金额0.5%的违约金；甲方按本合同约定扣除乙方履约保证金后，乙方在协议约定时间未予以补足导致履约保证金余额不足以支付乙方已拖欠的相关费用的，乙方认可甲方有权采取相应的对抗措施，包括但不限于停止向乙方供水、供电、供气等措施，由此造成的损失和责任由乙方自行承担；租赁房屋具备交付条件后，甲方即书面通知乙方办理房屋交接手续，房屋交接手续办理完毕之日，即为租赁房屋的交付日并开始计算租赁期限；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋，已收取的租金及履约保证金不予退还并可要求乙方向甲方支付违约行为发生当年执行的租金总额10%违约金;欠缴水电气等其他各项应使用租赁房屋而产生的费用达15000元的；因乙方违约应向甲方支付的违约金及赔偿金，甲方均有权从乙方履约保证金中直接扣除。 合同签订后，府南河管理处将涉案房屋交付董文使用。董文向府南河管理处支付履约保证金84722元。董文从2017年3月14日起未向府南河管理处支付房屋租金。 一审另查明，府南河管理处未取得涉案房屋的房屋产权证、建设工程规划许可证。 以上事实有当事人陈述致的事实及以下证据在案为证：府南河管理处事业单位法人证书、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、董文身份证复印件、《房屋租赁合同》关于董文承租活水茶楼水电度数确认书(复印件)、成机管资(2015)63号《成都市机关事务管理局关于审核市府南河管理处资产出租意见的函》(复印件)、部分施工照片、微信聊天记录。断电线路配电柜照片、营业执照及发票照片。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、合同的效力问题；二、董文是否应向府南河管理处腾退涉案房屋;三、董文是否向府南河管理处支付房屋租金及逾期支付租金的资金占用利息。 一、关于合同效力问题。府南河管理处未取得涉案房屋的房屋产权证、建设工程规划许可证，府南河管理处也未提供涉案房屋经规划部门许可建设或许可临时建设的证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，故府南河管理处与董文签订的《房屋租赁合同》无效。 二、董文是否应向府南河管理处腾退涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原告已经将涉案房屋交付被告使用，故府南河管理处要求董文腾退涉案房屋的诉讼请求，符合事实和法律规定，一审法院予以支持。 三、董文是否向府南河管理处支付房屋租金及逾期支付租金的资金占用利息。1、关于房屋租金。董文向府南河管理处支付履约保证金84722元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，故董文应向府南河管理处支付从2017年3月15日至涉案房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费，房屋占用使用费的计算标准参照合同约定的租金标准支付，即338887.80元/年，从第四年(2019年)起逐年递增3%，董文向府南河管理处支付的履约保证金84722元用以抵扣应由董文支付的房屋占用使用费。2、关于资金占用利息。府南河管理处要求被告支付逾期支付租金的资金占用利息，系基于《房屋租赁合同》有效前提下董文存在逾期付款违约行为而提出，现《房屋租赁合同》无效，故缺乏事实和法律依据，故府南河管理处主张董文支付资金占用利息的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、董文应于判决发生法律效力之日起十五日内向府南河管理处腾退位于成都市锦江区华星路5号的房屋(腾退标准:搬空涉案房屋内的物品)；二、董文应于判决发生法律效力之日起十日内向府南河管理处支付房屋占用使用费(房屋占用使用费的计算方式:以每年338887.80元，从2019年起逐年递增3%的租金标准，从2017年3月15日起计算至实际腾退之日止)，此款与履约保证金84722元进行品迭计算；三、驳回府南河管理处的其他诉讼请求。如果董文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9176元，由董文负担。 本案二审期间，双方均未提交新证据，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院经审理查明的事实与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，二审法院应围绕上诉人的上诉请求进行审理。本案系府南河管理处起诉要求董文腾退房屋及支付占有使用费，董文在二审中主张的因府南河管理处未提供适租房屋造成合同履行过程中的各项损失，不属于本案的审理范围，董文可在有充分证据后另行主张。根据双方的诉辩意见本案的争议焦点为：一、一审审理是否存在程序违法的问题？二、董文是否应向府南河管理处支付租金或占有使用费，以及支付金额多少？现将上述争议焦点分述如下： 关于一审审理是否存在程序违法的问题，董文认为，府南河管理处在一审中的诉讼请求为解除案涉合同并要求董文支付租金，且未在一审中变更过诉讼请求，一审法院主动认定案涉合同无效并判决董文支付房屋的占有使用费，超出了府南河管理处的诉讼请求，系一审法院程序错误。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”之规定，当事人之间订立合同符合法律、行政法规是合同法的基本原则。本案中，府南河管理处以合同有效提出主张，但依据合同法的基本原则，主动审查合同效力并依法处理是法律赋予人民法院的权力，属于裁判权范畴，故一审法院可依职权审查合同效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，府南河管理处未取得案涉房屋的建设工程规划许可证，一审法院认定案涉合同无效于法有据，本院予以确认。本院对董文认为一审判决超出府南河诉讼请求主张不予支持。 关于董文是否应向府南河管理处支付占有使用费，以及支付金额多少的问题。董文认为，一方面，府南河管理处虽系《房屋租赁合同》的出租人，但并非租赁房屋的法定权利人或管理人，在《房屋租赁合同》被确认为无效的前提下，府南河管理处收取房屋占有使用费属于不当得利；另一方面，案涉租赁房屋未办理建设工程规划许可证、施工许可证，属于未经消防验收的违法建筑，租赁物本身存在缺陷，直接适用《房屋租赁合同》中的租金标准不符合本案实际情况，显失公平。本院认为，府南河管理处虽未取得案涉房屋的所有权证、建设工程规划许可证，但根据成都市机关事务管理局成机管资（2015）63号《成都市机管事务管理局关于审核市府南河管理处资产出租意见的函》，以及成都市财政局成财投函（2015）24号《成都市财政局关于对市水务局直属事业单位资产出租项目进场交易审批意见的函》，府南河管理处系案涉房屋的出租人和管理人，合法占有案涉房屋，而租赁关系的产生实质系由出租人让渡其占有与承租人，由承租人基于占有案涉房屋获得相应占有利益。故府南河管理处具备收取占有使用费的资格，董文关于此项的抗辩缺乏事实依据，本院不予支持。关于董文应支付占有使用费金额的问题，在董文主张租赁物存在缺陷的情况下，董文有义务提供证据证明案涉租赁物存在缺陷的情况，现董文未举出充分的证据证明案涉租赁物存在缺陷，亦未举出证据证明因缺陷导致损失的存在。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，一审法院认为董文应向府南河管理处支付从2017年3月15日至案涉房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费，房屋占有使用费的计算标准参照合同约定的租金标准支付认定事实清楚，于法有据，应予维持。 综上所述，董文的上诉请求不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9176元，由董文负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年十一月十一日 书记员 丁昱凡