山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁03民终2624号 上诉人（原审原告、反诉被告）：宋成利，男，1982年11月15日出生，汉族，无业，住山东省沂源县。 委托诉讼代理人：蔡元滨，山东民意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伊斌，山东民意律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：沂源县乾一物业管理有限公司，住所地山东省淄博市沂源县城南悦路中段路东（新一中东南）。统一社会信用代码：91370323MA3CJ9HL1P。 法定代表人：徐晓青，经理。 上诉人（原审被告）：徐晓青，女，1990年10月17日出生，汉族，沂源县乾一物业管理有限公司法定代表人，住山东省沂源县。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：杜勇志（系徐晓青之夫），男，1985年5月4日出生，汉族，住山东省沂源县。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李民英，沂源天行剑法律服务所法律工作者。 上诉人宋成利因与上诉人沂源县乾一物业管理有限公司（以下简称乾一物业）、徐晓青房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省沂源县人民法院（2018）鲁0323民初3105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宋成利及其委托诉讼代理人蔡元滨，上诉人乾一物业和徐晓青的共同委托诉讼代理人杜勇志、李民英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人宋成利上诉请求：1.请求依法撤销（2018）鲁0323民初3105号民事判决并依法改判或发回重审；2.改判上诉人不承担一审反诉判决中的10416605元及2019年3月2日起至返还房屋之日的房屋占用使用费；3.改判被上诉人比一审本诉判决多支付上诉人351990.8元；4.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、签订合同时乾一公司和徐晓青承诺房屋手续齐备，手续在镇政府保管，宋成利装修完毕后，乾一公司一直未能出具房屋的合法手续，乾一公司和徐晓青应承担合同无效造成的全部损失。2、宋成利已经多次向乾一公司提出交还房屋，对方拒不接收，一审判决宋成利支付2019年3月2日起房屋占用使用费于法无据。3、即使计算房屋占用使用费，也应当按照双方过错比例计算，一审判决由宋成利全部承担与其他内容相矛盾。 上诉人乾一物业上诉请求：1.维持（2018）鲁0323民初3105号民事判决第二、九项；2.撤销（2018）鲁0323民初3105号民事判决第一、三、四、五、六、八、十项；3.判决解除上诉人与被上诉人签订的《沿街房租赁合同》；4.判决被上诉人支付上诉人自2018年5月1日至房屋归还之日的期间租金以及利息损失。5.判决被上诉人自行撤出沿街房内其安装的设备、设施、恢复原状，并返还租赁房屋。6.判决驳回被上诉人全部诉讼请求。7.本案一二审诉讼费、反诉诉讼费以及评估费全部由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与宋成利签订的合同系合法有效的合同，一审法院未予调取房屋规划手续不当。上诉人对于评估报告有异议，一审法院采用评估报告不当。2.乾一物业已经将房屋交付宋成利，宋成利未提出异议并按其经营所需进行装修，上诉人向其收取房租属合法行为，宋成利自己承诺办理所有手续，其在未办理手续前进行装修，应承担装修后不能正常经营的所有损失，且宋成利将房屋部分转租给他人使用，经营未受影响。3.上诉人要求房屋恢复原状应一并处理。4.一审程序严重违法，没有答辩程序，没有给上诉人进一步陈述理由的机会，请求二审法院查清事实，维护上诉人的合法权益。 上诉人徐晓青上诉请求：1.请求依法撤销（2018）鲁0323民初3105民事判决第三、四、六项，依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人并不是本案适格的被告，不应承担任何责任，上诉人在合同书上签字是职务行为，该合同对上诉人不具有约束力。2.宋成利曾于2018年7月9日在沂源县人民法院起诉上诉人，要求返还房屋租金及房屋装修、设备损失。沂源县人民法院开庭审理认为，根据合同相对性，将答辩人列为被告属于主体不适格，于2018年8月14日作出（2018）鲁0323民初2349号民事裁定书：裁定驳回被答辩人宋成利的起诉，现又起诉上诉人构成重复起诉，应裁定驳回起诉。3.原审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。 上诉人宋成利辩称，乾一物业系徐晓青的一人公司，徐晓青没有证据证明该公司的财产独立于其自身的财产，应当对公司债务承担连带责任。 上诉人乾一物业、徐晓青共同辩称，宋成利在没有拿到相关手续时就进行装修和经营，在被相关部门责令停业整顿后，没有及时与我们进行沟通和协商，就向法院提出无理诉讼，并在法庭未对租赁合同进行有效性确认的情况下，申请对装修和安装设施进行评估鉴定，我们对鉴定过程和结论均提出异议不予认可。宋成利的所有上诉请求均无法律和事实依据，请求依法驳回其所有诉讼请求。 宋成利向一审法院起诉请求：1.请求依法判令原告与第一被告签订的沿街房屋租赁合同无效；2.请求依法判令被告返还房屋租金125000元；3.请求依法判令被告赔偿原告房屋装修、设备等各项损失计713477元，判令被告支付鉴定费41500元；4.诉讼费由被告承担。 乾一物业向一审法院反诉请求：1.判令解除与反诉被告于2017年7月22日签订的沿街房屋租赁合同。2.判令反诉被告支付自2018年6月1日至11月1日期间的租金计125000元。3.判令反诉被告自行撤出沿街房内其安装的设备、设施，恢复原状，并返还租赁房屋。4.反诉诉讼费由反诉被告承担。诉讼过程中，增加反诉请求：1、要求反诉被告支付自2018年5月1日至2019年3月1日共10个月期间的租金计208333元（由原反诉请求2018年6月1日至2018年11月1日期间的租金125000元变更为2018年5月1日至2019年3月1日期间计为208333元）及自欠费之日至支付之日期间的利息损失（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。2.依法判令反诉被告支付自2019年3月1日至归还房屋之日的租金（按每年25万元计算）及自欠费之日至支付之日的利息损失按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。3.诉讼费、鉴定费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2017年7月22日，宋成利与乾一物业、徐晓青签订一份沿街房屋租赁合同，约定乾一物业将位于沂源县清华园小区面积为1100平方米的沿街楼出租给宋成利作为营业房使用，租赁合同约定租期为10年。租赁期限自2017年11月1日起至2027年11月1日止，租金为每年25万元，租金每半年交纳一次。徐晓青作为甲方签字，乾一物业盖章确认。同日，宋成利支付了房租5万元，2017年11月3日交付租金7.5万元，徐晓青均出具了收到条，并向宋成利交付了房屋。宋成利租赁该房的用途为用于KTV经营，接手房屋后开始对房屋进行装修及设备安装。装修完成后，因涉案房产无法办理消防手续，无法正常经营。原被告之间产生矛盾，宋成利诉至一审法院，请求依法判令双方签订的沿街房屋租赁合同无效、返还房屋租金及赔偿损失。乾一物业提起反诉，请求判令解除双方签订的沿街房屋租赁合同、判令宋成利支付租金、判令宋成利自行撤出沿街房内其安装的设备、设施，恢复原状，并返还租赁房屋。在案件审理过程中，宋成利申请对其房屋装修及安装设施的价值进行评估，经一审法院委托，济南万通价格评估有限公司作出济南万通价评字（2018）第WT1112-1号评估报告书，对标的房屋装修及安装设施在评估基准日时的评估价值鉴定为713477元，宋成利为此支出鉴定费41500元。另查明，乾一物业为自然人独资有限责任公司，股东为徐晓青一人。另乾一物业、徐晓青在法庭辩论终结前，未提供证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设规划许可证或者经主管部门批准建设的，应当认定有效。本案乾一物业在一审辩论终结前未提交相应证据证实涉案房屋已取得建设规划许可证，应视为举证不能，应承担相应的法律后果。原、被告之间签订的租赁合同违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同无效，自始对原被告双方没有法律约束力。乾一物业将未取得建设规划许可证的房屋出租，导致合同无效，在本案中负有过错责任；宋成利租赁该房屋的目的系用于KTV经营，属于公众聚集场所，对办理消防手续办理有严格的规定，其在租赁房屋时应对涉案房屋的状况及相关法律、行政法规规定有充分的了解，而没有尽到相关义务，其对合同无效亦有过错。综合本案考虑，一审法院酌情认定双方负同等过错责任，均应承担合同无效造成的法律后果。宋成利应当向乾一物业返还已租赁的房屋，对于因合同无效给双方造成的各项损失，双方均应承担相应的过错赔偿责任。本案中宋成利对涉案房屋进行了装修及KTV设施安装，装修及安装设施价值损失经鉴定为713477元，已付房屋占有使用费损失125000元，鉴定费损失41500元，由宋成利及乾一物业各负担50%；乾一物业的损失为宋成利实际占用该涉案房屋期间所的房屋占有使用费损失，应按实际占用时间参照双方约定的租金标准，由双方各承担50%。乾一物业系徐晓青的一人公司，徐晓青没有提供证据证明该公司的财产独立于其自身的财产，应对公司债务承担连带责任。故对于本诉部分原告的诉讼请求予以部分支持；乾一物业、徐晓青在本诉中的答辩意见不成立，一审法院不予采信。对于反诉部分中反诉原告要求反诉被告支付租金（房屋占有使用费）的诉讼请求予以部分支持，另反诉原告关于要求反诉被告恢复原状的诉讼请求，可待原告（反诉被告）返还涉案房屋后根据具体情况另行主张。其余反诉请求，一审法院不予支持。反诉被告关于反诉原告要求解除《沿街房租赁合同》没有事实和法律依据的答辩意见成立，一审法院予以采信，其余答辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百三十二条、第二百三十六条，中华人民共和国民法总则第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、原告宋成利与被告沂源县乾一物业管理有限公司签订的沿街房租赁合同无效；二、原告宋成利于被判决生效后五日内将其所占有使用的沂源县清华园小区沿街房返还给被告沂源县乾一物业管理有限公司；三、被告沂源县乾一物业管理有限公司赔偿原告宋成利装修及设施安装损失356783.65元（713,477元×50%），于本判决生效后五日内付清；四、被告沂源县乾一物业管理有限公司于本判决生效后五日内返还原告宋成利已支付的房屋占有使用费62500元（125000元×50%）；五、被告沂源县乾一物业管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告宋成利鉴定费20750元（41500元×50%）；六、被告徐晓青对以上三、四项承担连带清偿责任；七、驳回原告宋成利的其他诉讼请求；八、反诉被告宋成利支付反诉原告沂源县乾一物业管理有限公司2018年5月1日至2019年3月1日期间房屋占有使用费104166.50元（208333元×50%），于本判决生效后五日内付清；九、反诉被告宋成利支付反诉原告沂源县乾一物业管理有限公司2019年3月2日起至返还房屋之日的房屋占有使用费（按照实际占有使用天数参照双方约定的租金标准每年25万元×50%计算）；十、驳回反诉原告沂源县乾一物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费适用简易程序减半收取7587元，由原告及二被告各负担3793.50元；反诉案件受理费适用简易程序减半收取2342元，由反诉原告沂源县乾一物业管理有限公司、反诉被告宋成利各负担1171元。 二审中，宋成利提交通知一份，证明在2019年2月4日向乾一物业及徐晓青发函要求进行房屋交接，乾一物业和徐晓青对证据真实性无异议，同时提交与宋成利短信及通话记录截屏，证实其一直和宋成利电话联系，宋成利拒听电话拒不回复。其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案的争议焦点：1.涉案房屋租赁合同的效力。2.宋成利应向乾一物业支付房屋占用费以及乾一物业应赔偿宋成利装修损失的数额。3.徐晓青应否对乾一物业的债务承担连带清偿责任。 关于焦点1，乾一物业作为房屋出租方，应该持有或可自房屋所有人处自行取得建设规划许可证，其申请事项不属于法院调查取证的范围。乾一物业一直未能提交相应的建设规划手续，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案房屋租赁合同无效。 关于焦点2，对于双方签订的房屋租赁合同无效导致的损失问题，因乾一物业在未取得建设规划许可证的情况下进行房屋租赁，导致宋成利装修后未能正常使用，乾一物业应对此负主要责任，但宋成利已经将部分房屋面积进行了转租并从中获益，一审法院按照双方合同履行情况酌情确定各承担50%的责任不违反法律规定。宋成利没有证据证实向乾一物业交付房屋，其要求不支付租金的理由不能成立。 关于焦点3，乾一物业作为徐晓青设立的一人有限公司，徐晓青没有提供审计报告等证据证实公司财产独立于其自己财产，按照《中华人民共和国公司法》第63条规定，徐晓青应对乾一物业公司债务承担连带责任，因乾一物业与宋成利之间互负债务，徐晓青应对于乾一物业最终债务承担连带清偿责任。因本案与（2018）鲁0323民初2349号民事案件要求徐晓青承担责任的理由不同，不构成重复起诉。 综上所述，沂源县乾一物业管理有限公司、宋成利、徐晓青的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24973元，由上诉人宋成利负担8142元、上诉人沂源县乾一物业管理有限公司负担9242元、上诉人徐晓青负担7589元。 本判决为终审判决。 审 判 长 禚慧聪 审 判 员 边存鑫 审 判 员 孟庆红 二〇一九年十一月五日 法官助理 汪燕飞 书 记 员 皮 玥