山东省广饶县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁05123民初2490号原告：尹洪军，男，1973年4月7日出生，汉族，现住山东省广饶县。委托诉讼代理人：吴宝玉，山东玉辉律师事务所律师。被告：宋国宁，男，1977年11月15日出生，汉族，现住山东省广饶县。第三人：尹洪亮，男，1975年1月3日出生，汉族，现住山东省广饶县。原告尹洪军与被告宋国宁及第三人尹洪亮共有纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹洪军委托诉讼代理人吴宝玉，被告宋国宁到庭参加诉讼，第三人尹洪亮经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹洪军向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告宋国宁支付原告租金33.1万元及2016年5月31日起至还清该款时的利息（利息按年利率6%计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与尹洪亮共同购买房屋（房产证号：东营市房权证广饶县字第广饶**楼），产权各占50%。该楼房由被告对外租赁，并由被告收取自2010年8月起至2018年5月份的租金共计66.2万元，该租金被告收取后应当按照产权比例支付给尹洪亮一半计款33.1万元。尹洪亮多次催讨要求被告支付租金，被告无理拒绝。2019年5月13日，尹洪亮欠原告的钱也没有支付，就将该债权转让给原告，并告知被告接到债权转让通知书后2日内，直接向原告支付该款项。到期若不支付，原告可直接向人民法院提起诉讼。被告宋国宁辩称，1、房产证是由尹洪亮、宋国宁、李莉、李秋菊四人共有，尹洪亮没有权利在没有授权书的情况下要求支付其他人的租金收益，而且尹洪亮与李秋菊已经离婚；2、当时收取的租金用于房屋的修葺及改造，在广饶县人民法院（2014）广民一初字第84号案件中已提交相关证据及明细，请求法庭调阅资料；3、2015年，我与尹洪亮达成调解协议已无任何纠纷，按照2015年调解协议该房屋与尹洪亮已没有任何关系，请求法庭依法驳回原告诉讼请求。第三人尹洪亮未答辩。尹洪军为支持其诉讼请求向本院提交证据，并由宋国宁发表质证意见如下：1、债权转让通知书一份，拟证明第三人尹洪亮将涉及本案的债权33.1万元转让给原告，原告可直接向被告主张权利。被告宋国宁对原告提交的债权转让通知书的真实性无异议，但对债权转让的数额有异议，不予认可。2、广饶县正罡健身俱乐部2014年3月25日出具的证明一份，拟证明广饶县正罡健身俱乐部租赁宋国宁房屋于2012年支付给宋国宁房屋租赁费80000元。宋国宁对该证据不予认可，认为与广饶县正罡健身俱乐部是合作项目，是其与尹洪亮、张凤良共同经营的，不存在租金问题，对签字认为不是张凤良本人所签，看着像后补的。3、李倩与宋国宁于2012年8月8日签订的房屋租赁合同复印件一份，拟证明该合同租期为2012年9月1日至2015年8月31日，租赁费为每年66666元，由李倩一次性支付给宋国宁，上述房租均为尹洪亮与被告的共同收入，尹洪亮应分得其中一半。宋国宁对该房屋租赁合同复印件不予认可，认为该合同与广饶县正罡健身俱乐部的租期相互冲突。4、尹洪亮及宋国宁本案所涉及房产的房产证复印件一份、房屋共有权证复印件一份，拟证明本案所涉及房产系尹洪亮及宋国宁所有，各占50%的比例，所得房租应当平分。宋国宁认为该证据系复印件无法证实涉案房屋的产权情况，该房屋是四人共有。5、李莉出具的收到条一份，拟证明2012年9月3日，李莉收到赵艳山与李倩夫妇租赁宋国宁及尹洪亮共有房屋的租金46666元。宋国宁对于该收到条有异议，认为该证据无法证实是使用哪里的房屋所收租金，需要李莉本人来证实。6、宋国宁及李倩签订的房屋租赁合同一份（租期2015年9月1日至2018年8月31日）、POS签购单两份，拟证明此时房屋仍由宋国宁对外继续租赁，并由李倩夫妇承租；赵艳山及李倩夫妇已将房租分两笔，每笔10万元支付给被告宋国宁。宋国宁认为该房屋在2018年拍卖时已经提交法院，该证据与该案无关。本院认为，原告提交的证据1形式要件具备，内容客观真实，与本案具有关联性，对该证据的真实性本院予以采信；证据2广饶县正罡健身俱乐部2014年3月25日出具的证明属于证人证言，且无其他证据相佐证，本院不予采信；证据3系复印件，且无其他相关证据佐证，本院不予采信；证据4本院将结合其他证据进行综合认定；证据5因无法确定该收到条是否是李莉书写，对该证据本院不予采信；证据6中的房屋租赁合同因与本案所涉案情关联性不强，本院不予采信，其中的POS签购单无法证明该款项往来的性质是否为租金，对该证据本院不予采信。被告宋国宁为支持其抗辩主张向本院提交证据，并由原告尹洪军发表质证意见1、收到条四份，拟证明2013年10月5日至2014年1月3日尹洪亮共收取宋国宁4个月的租金，共计50000元。尹洪军对该证据的真实性有异议，从没有听到尹洪亮说收到宋国宁交来的50000元房屋租赁费，该收据与本案也没有关系，该收据涉及的是广饶县人民法院（2019）鲁0523民初2491号案件中双方协议书中的租赁费，该案自接手至开庭已有好几个月，被告代理人从没有向法庭出示过该证据，被告也从没向法庭陈述过该证据。在尹洪亮与被告宋国宁因房屋纠纷发生的许多案子中，也没有听说被告有尹洪亮的收款收据，所以这四份收据是不存在的。2、2011年1月至2013年10月份水电费用单据一组（共68份），拟证明该房屋自购买之日起，因其太过陈旧所产生的装修改造费，应从尹洪亮的房租收益中扣除。尹洪军对该证据中广饶县供电公司出具的收据真实性无异议，但不能证明被告的证明目的，该房屋是2010年购买，装修不可能是2013年，电费的名称也不能证明是装修产生的电费；自来水的收据也不能证明是装修产生的费用；2012年的电费是1至12月份的，装修不能好多年都在装修，且电费数额比较一致均匀，所以不可能是装修产生；对2012年自来水的票据质证意见同上，该费用均为宋国宁所在公司东营奥瑞商贸有限责任公司经营所产生的，与原告无关；对2011年的电费收据真实性无异议，该收据被告从4月份一直排列到12月份，也不能证实该费用用于装修，即使装修也是被告自己的公司装修，也与尹洪亮无关。从证据1看，既然被告仍然支付尹洪亮50000元，也足以证明尹洪亮在两者的共同租赁收益中，尹洪亮若欠被告的钱，被告也不会把50000元支付给尹洪亮。3、涉案房产评估、测绘、办证费用一组，拟证明该房屋过户费用应与尹洪亮共同承担，应从房屋收益中扣除。尹洪军对该证据中的评估费票据真实性无异议，但评估日期为2011年11月18日，另一张为2012年5月3日，两份的日期不一致，对一套房屋的评估不应该分两次，且评估的内容无法显示涉及的是被告与尹洪亮的共有房屋，对被告举证的工商服务业统一收款收据不是正式发票，也是复印件，无法证实原告的证明目的。4、证明复印件一份，拟证明尹洪军2012年4月23日支付装修费500000元，证明该房屋一直在装修改造中。尹洪军对该证明复印件无异议，说明装修纠纷已经处理完毕，被告不应该再主张。5、装修明细一份、装修清单一组，拟证明该房屋自2010年买进后一直到2013年10月与尹洪亮签订买卖合同，期间是由双方共同经营管理，期间的改造、装修费用应由双方共同承担的。尹洪军对该组证据的真实性均有异议，该证据均是个人书写属于证人证言，证人应当出庭作证，且是装修，也不能排除是被告自己经营的东营奥瑞商贸有限责任公司的装修。本院认为，对宋国宁提交的证据1将结合广饶县人民法院（2019）鲁0523民初2491号民事判决所认定的案件事实进行综合认定；对证据2、3、5因无其他证据佐证，无法证实水电、房屋过户、装修、改造等费用均系因涉案房屋所产生，对此本院不予采信；证据4尹洪军虽对其真实性无异议，但不能达到宋国宁的证明目的。应原告申请，本院依法调取并出示以下证据，由尹洪军和宋国宁发表质证意见如下：1、广饶县人民法院（2014）广民一初字第297号卷宗中第15、16、19、20页相关证据材料。尹洪军认为宋国宁与李倩签订的房屋租赁合同时间为2012年9月1日至2015年8月31日，房屋租赁费为66666元，由李倩一次性支付给被告，该房租是尹洪亮与宋国宁的共同收入，应当由尹洪亮分其一半；张明涛出具的证明，能够证明张明涛支付宋国宁房屋租赁费8000元；广饶县正罡健身俱乐部出具的证明，能够证明广饶县正罡健身俱乐部租赁涉案房屋于2012年支付给宋国宁房屋租赁费80000元；上述房租是尹洪亮与宋国宁的共同收入，应当由尹洪亮分其一半；在该卷宗中的上述证据被告均没有提出任何异议，应予以认定。宋国宁认为（2014）广民一初字第297号卷宗中的上述证据材料，因为该案当时并没有经过开庭审理，该证据材料并没有经过庭审质证。2、中国移动通信集团山东有限公司东营分公司与宋国宁签订的2011年、2012年房产租赁合同、网上支付房租打印件及山东省地方税务局通用机打发票各一份。尹洪军对两份租赁合同及发票的真实性无异议，认为该证据能够充分证明被告宋国宁收取了中国移动通信集团山东有限公司东营分公司房屋租赁费30万元，该房屋租赁费系被告及尹洪亮的共有房屋所得，两人应均分该房屋租赁费。宋国宁对该证据无异议，但应扣除相关税收，而且该费用都用于共同房屋的改造，因为房屋是四人共有，都由其承担不合适。3、中国邮政集团公司山东省广饶县分公司出具的集中审批支付表、宋国宁出具的加盖东营奥瑞商贸有限责任公司公章的工商服务业统一收款收据、中国工商银行资金汇划补充凭证各一份。尹红军对该证据的真实性无异议，认为通过该证据可以证实宋国宁收到中国邮政集团公司山东省广饶县分公司房屋租赁费28000元，该房屋租赁费系被告及尹洪亮的共有房屋所得，两人应均分该房屋租赁费。宋国宁对该证据无异议，但认为项目是邮政局刘冠利与东营奥瑞商贸有限责任公司的合营，属于合作项目，当时地方不属于我们，是东营奥瑞商贸有限责任公司的，我是东营奥瑞商贸有限责任公司的法人。本院认为，原告申请调取的广饶县人民法院（2014）广民一初字第297号卷宗中第15、16、19、20页相关证据材料，因均系复印件，且未经庭审质证，本院将结合其他相关证据进行综合认定；对本院出示的中国移动通信集团山东有限公司东营分公司与宋国宁签订的2011年、2012年房产租赁合同、网上支付房租打印件及山东省地方税务局通用机打发票，中国邮政集团公司山东省广饶县分公司出具的集中审批支付表、宋国宁出具的加盖东营奥瑞商贸有限责任公司公章的工商服务业统一收款收据、中国工商银行资金汇划补充凭证等两组证据，因原、被告对该两组证据的真实性均无异议，且系本院依法调取，与本案有关联性，本院予以采信。为了查清案件事实，本院出示以下证据，并由尹洪军和宋国宁发表质证意见如下：1、广饶县人民法院（2014）广民一初字第297号卷宗中宋国宁与广饶县邮政局签订的租赁协议复印件一份。尹洪军对该证据的真实性无异议，认为该租赁合同由被告宋国宁所签，结合法庭出具的邮政集团广饶分公司的收据可以得出，房屋租赁费就是应由被告宋国宁所得，并不是东营奥瑞商贸有限责任公司，东营奥瑞商贸有限责任公司不是房屋所有人其所得也是不当得利，应当按不当得利返还给尹洪亮与被告。宋国宁认为该房屋被东营奥瑞商贸有限责任公司使用着，邮政公司刘冠利找我和东营奥瑞商贸有限责任公司合营了一个代收款业务，该业务是由东营奥瑞商贸有限责任公司与中国邮政集团公司山东省广饶县分公司合作的，该合同是无效的；而且邮政局还使用着东营奥瑞商贸有限责任公司的办公桌以及电脑等设施，不是租赁，与尹洪亮无关。2、广饶县人民法院（2014）广民二初字第296号民事调解书、（2019）鲁0523民初2491号民事判决书各一份。尹洪军与宋国宁对上述两文书均无异议，且两份文书均已生效。本院认为广饶县人民法院（2014）广民一初字第297号卷宗中宋国宁与广饶县邮政局签订的租赁协议虽系复印件，但与本院调取的中国邮政集团公司山东省广饶县分公司出具的集中审批支付表等证据材料，能够相互印证，形成完整的证据链条，对此本院予以采信；对广饶县人民法院（2014）广民二初字第296号民事调解书、（2019）鲁0523民初2491号民事判决书尹洪军、宋国宁均无异议，且两份文书均已生效，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：被告宋国宁与第三人尹洪亮于2010年9月13日共同购买楼房一处（证号：东营市房权证广饶县字第广饶20102118），双方各占50%的产权。2011年3月16日，宋国宁与中国移动通信集团山东有限公司东营分公司就涉案房屋签订房产租赁合同一份，租期为2010年12月15日至2011年12月14日，年租金为150000元；2012年1月5日，双方续签房产租赁合同一份，租期为2011年12月15日至2012年12月14日，年租金为150000元；中国移动通信集团山东有限公司东营分公司分别于2011年3月17日、2012年2月7日向宋国宁支付租金150000元，并由宋国宁向其开具税务发票。2012年，宋国宁与广饶县邮政局签订租赁协议一份，租赁地点为广饶县府前大街2号一楼东边第一间房，租期为2012年3月1日至2013年2月28日，年租金为28000元；该公司于2012年4月27日向宋国宁支付租金28000元。2014年9月16日，尹洪亮将宋国宁诉至本院，要求对涉案房屋进行分割，本院于2015年4月22日作出（2014）广民二初字第296号民事调解书，确认涉案房产所有权归宋国宁所有，宋国宁于2015年5月31日前支付尹洪亮折价款270万元。2019年5月13日，尹洪亮将对宋国宁享有的关于涉案房屋的租赁费债权转让给本案原告尹洪军。经广饶县人民法院（2019）鲁0523民初2491号民事判决书认定：2013年10月5日，被告宋国宁与第三人尹洪亮签订《协议书》1份。其中“第一条约定，宋国宁与尹洪亮双方于2010年9月13日共同购买东营市房权证广饶县字第广饶20102118号楼房，双方各占50%的产权，该楼房现由宋国宁使用和管理；第二条约定，经双方协商该楼房作价700万元，在2014年1月31日前宋国宁优先购买，由宋国宁支付尹洪亮350万元，楼房归宋国宁所有，尹洪亮协助宋国宁办理房屋产权变更登记。在此期间，宋国宁自2013年10月1日起每月向尹洪亮支付租金1.25万元，支付租金的期限到甲方将350万元支付给乙方之日止；。本院认为，根据原、被告双方的诉辩主张及庭审查明的事实，归纳本案的争议焦点为：1、尹洪亮与尹洪军之间的债权转让是否生效？2、尹洪军是否可以向宋国宁主张房屋共有期间的所得租金收益的一半？关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”债权人通知债务人债权转让的方式有多种，债权受让人向人民法院起诉，并借助人民法院送达起诉状的方式，向债务人送达债权转让通知，亦可以发生通知转让之法律效力。故本案第三人尹洪亮向原告尹洪军转让债权的行为已经生效，原告尹洪军有权向被告宋国宁主张债权。关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。在2015年4月22日之前，尹洪亮作为涉案房屋的共有人之一，依法享有该房屋收益的权利，涉案房屋处于出租状态，租金由宋国宁持有，故尹洪亮应该按照其份额分得该租金收益。综上，原告尹洪军要求被告宋国宁支付租金的诉讼请求，其合理部分本院予以支持。原告尹洪军所主张的2010年12月15日至2012年12月14日期间中国移动通信集团山东有限公司东营分公司租赁涉案房屋扣除税金后所得租金收益的一半即141300元、2012年3月1日至2013年2月28日期间中国邮政集团公司山东省广饶县分公司租赁涉案房屋扣除税金后所得租金收益的一半即13200元，证据确实充分，本院予以支持。原告尹洪军所主张的其他七笔租金收益，因提供证据不足，本院不予支持。原告尹洪军要求被告宋国宁自2016年5月31日起至还清之日止，按照年利率6%支付利息的诉讼请求，其合理部分本院予以支持，本院认为从原告主张权利之日即起诉之日起支持原告的利息主张为宜。被告宋国宁要求扣除房屋管理、改造及装修等费用的抗辩主张，因其提供证据不充分，本院不予支持。被告宋国宁关于已支付尹洪亮租金50000元的抗辩主张，本院根据四张收到条的落款时间、租金金额以及2013年10月5日两人所签订《协议书》的内容，认定该款项与履行该协议内容相关联，并非涉案房屋对外出租期间所得收益的分配。第三人尹洪亮经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，系对自己诉讼权利的处分，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宋国宁于本判决生效之日起十日内支付原告尹洪军租金154500元及利息（以154500元为基数，自2019年5月24日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算）；二、驳回原告尹洪军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6256元，由原告尹洪军负担3336元，由被告宋国宁负担2920元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  高 颖人民陪审员  魏蒙蒙人民陪审员  何士阳二〇一九年十一月二十一日书 记 员  孙悦酌附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。