湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0104民初11512号原告：长沙四海置业有限公司，法定代表人：熊延龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊明强，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：芈振华，湖南弘一律师事务所律师。被告：李春芳，女，1980年2月2日出生，汉族，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：郭斌，湖南精彩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘罗桂，男，1980年1月5日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系被告丈夫。原告长沙四海置业有限公司（以下简称“四海置业”）与被告李春芳商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四海置业的委托诉讼代理人芈振华、被告李春芳及其委托诉讼代理人郭斌、刘罗桂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告四海置业向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原、被告于2010年11月15日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＤ1003231026）;2.请求依法判决被告于本判决生效之日起五日内配合原告办理《长沙市商品房买卖合同》解除后的网签备案撤销手续以及其他后续需要被告协助的商品房预告登记、抵押权预告登记的注销等手续及连带承担逾期违约金按每日155元计算自起诉之日至实际办理完毕之日止；3.请求依法判决被告向原告支付违约金30000元；4.本案诉讼费等费用由被告承担。庭审过程中，原告四海置业将诉讼请求第二项变更为：判决生效5日内将商品房产权证转移登记至原告名下连带承担逾期违约金按每日155元计算自起诉之日至实际办理完毕之日止。事实及理由：2010年11月15日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＤ110120102），约定由被告购买原告开发的位于岳麓区房屋，房屋总价为1558849元，被告以银行按揭的方式购买房产。按照合同约定，被告应于合同签订之日支付首付款788849元，其余770000元以银行按揭形式进行支付。《长沙市商品房买卖合同》签订之后，原告严格按照合同约定履行相应合同义务，但被告支付首付款项之后，并未按照合同约定办理银行按揭手续或者一次性付款手续，未按合同约定支付后续款项。经原告多次催告，被告仍置之不理。按照原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》第六条及第七条以及补充协议的约定：因被告的原因导致被告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告应当以自有资金或其他方式支付。被告逾期付款超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，买受人按定金标准向原告支付违约金。原告认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同行使相关权利、履行相应义务。被告迟延付款的行为已经构成严重违约，原告有权依据合同约定解除合同并要求被告承担相应的违约责任。据此，为维护原告合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。被告李春芳辩称：1.原告合同解除权已经消灭，原告的合同解除权需按法律规定在合理期限行使，本案原告在合理期限内并未行使合同解除权，其合同解除权利灭失。2.原告的2、3、4项诉讼请求因合同解除权消灭，故请求驳回诉请。经审理查明：2010年11月6日，原、被告签订《万科城市花园独立商业街认购协议书》。2010年11月15日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＤ1003231026），约定由被告购买原告开发的位于长沙市岳麓区万科城市花园项目中第独立商业Ｎ单元1层1026号房。该商品房的设计用途为商业，属框架结构，该幢房屋建筑层数地上3层，地下**。该商品房建筑面积45.47平方米，该商品房单价为（人民币）每平方米34283.02元，总金额1558849元。该合同第六条付款方式及期限约定：买受人按下列第2种方式付款：2.银行按揭付款，首付款（含定金）788849元于2010年11月15日支付。剩余房款采用银行按揭方式支付。因买受人的原因导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在7日内，以自有资金或其他方式支付，并不承担本合同第七条约定的违约责任。因出卖人的过错导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买卖双方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在九十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。该合同第十条约定房屋的交付期限为2011年6月30日前。该合同第十九条产权登记的约定：出卖人应在对商品房交付使用后360日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记。取得栋产权证后360日内申请办理买受人的房屋所有权证和土地使用权证。合同附件四合同补充协议第二条约定：1.“因买受人原因导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的”，如买受人不能在接到银行书面通知之日起7日内一次性支付购房款，出卖人有权单方解除合同。在此情形下，出卖人有权没收买受人的购房定金。4.“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的”，买卖双方另行约定的付款方式为：买受人按一次性付款支付购房款，支付时间为接到银行书面通知之日起15日内。5.“因非归责于双方的原因导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的”，如买受人不能在接到银行书面通知之日起15日内一次性支付购房款，出卖人有权单方解除合同。在此情形下，出卖人除退还买受人预付款本金（含定金）外，无须另行给付利息。合同附件四合同补充协议第十一条合同的变更和解除约定：2.本合同因法律规定或约定解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续并将合同文本及相关资料返还出卖人。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人后的30个工作日内退还买受人已付款项。若买受人拒绝配合办理上述解除手续的，则自本合同解除之日起，按照合同总价款的万分之一的标准按日向出卖人支付违约金，直至配合办妥之日。按照约定或法律规定应计算违约金或利息的，退款时一并计算。该合同还就其他问题进行了约定。合同签订当日，被告向原告支付了首付款788849元，原告向被告开具了等额的销售不动产统一发票。被告按照合同约定向贷款银行申请了按揭贷款，但因涉案商铺在合同约定的交付期限内，周边配套设施并未按照原规划进行启动建设，部分业主拒收商铺并进行维权，银行考虑自身风险，未予以放款。此后，原告并未通知被告以自有资金缴纳房款。2013年5月27日，涉案商铺登记至被告李春芳名下，该不动产登记情况表显示他项权信息为：抵押权人中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，抵押面积45.44平方米，贷款金额77万元，他项权证号码513053375。现原告认为被告未按期付款，故诉至本院要求解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》。上述事实有原、被告当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其附件、销售不动产统一发票、认购协议书等证据，被告提交并经庭审质证的不动产登记情况表予以证实，本院予以确认。本院认为，原告四海置业与被告李春芳签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方合同签订后，原告履行了合同义务，被告亦向银行提交了办理按揭贷款的相关资料，2011年6月30日，因涉案商铺存在业主维权，银行考虑自身风险未放款，此后，原告并未向被告催告以自有资金支付该剩余房款，被告亦未按合同约定期限以自有资金支付剩余房款，因被告未支付剩余房款，根据双方合同约定，出卖人有权解除合同。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，被告逾期支付购房款后，原告并未按照合同约定或法律规定向被告行使合同解除权，而是继续履行合同并于2013年5月27日将涉案商铺登记至被告李春芳名下，据此，原告的合同解除权因未及时行使业已消灭，故本院对原告在被告违约事实发生八年后、原告亦继续履行合同的情形下而主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的诉请不予支持。对原告所主张的其他诉请，因均系以解除合同的诉请为前提，现因被告逾期付款，原告所取得的合同解除权业已消灭，故对原告的该部分诉请，亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告长沙四海置业有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取275元，由原告长沙四海置业有限公司予以负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇一九年十一月一日法官助理张小芹书记员邓欣