云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初6009号原告云南百富盈商业有限公司。统一社会信用代码：91530100MA6K7CP30J。住所：云南省昆明市滇池度假区前卫西路滇池湖岸花园******。法定代表人瞿剑敏。委托诉讼代理人王媛媛，女，1983年5月22日生，居民身份证登记住址：天津市宁河区，系云南百富盈商业有限公司员工，特别授权代理。被告潘民，男，1968年12月12日生，居民身份证登记住址：云南省红河哈尼族彝族自治州蒙自市。第三人云南栢昇商业管理有限公司。统一社会信用代码：91530000061595087Q。;'>住所：云南省昆明市五华区人民中路**傲城大厦****div>法定代表人张进瓶。委托诉讼代理人蔡丽芳，女，1990年8月22日生，居民身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区，系云南栢昇商业管理有限公司员工，特别授权代理。原告云南百富盈商业有限公司（以下简称：百富盈公司）诉被告潘民、第三人云南栢昇商业管理有限公司（以下简称：栢昇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理后，依法适用普通程序于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告百富盈公司的委托诉讼代理人王媛媛、第三人栢昇公司的委托诉讼代理人蔡丽芳到庭参加了诉讼。被告潘民经本院公告送达起诉状副本、应诉材料及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告百富盈公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告及第三人于2016年11月1日签订的《合同主体变更三方协议》及第三人与被告于2016年2月23日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付自2018年3月的租金12592.8元；3、判令被告向原告支付自2018年3月起至付清租金之日止的逾期付款违约金（每日按逾期未付金额的千分之三计算）；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：第三人与被告潘民于2016年2月23日签订《商铺租赁合同》，约定被告向第三人租赁位于昆明滇池国家旅游度假区海宏路滇池湖岸花园B2-06号商铺，经营品牌来趣黑椒厨房，租赁期限自2015年12月7日起至2020年12月6日止。第一、二年租金为每月15720元，第三年租金为每月16663元，第四年租金为每月17658.8元，第五年租金为每月18719.9元；除首月租金于起租日支付外，每月租金须于每月第10日前支付，逾期交付租金，每逾期一日按逾期交付金额的千分之三支付违约金。合同签订后，第三人依约向被告交付了上述商铺。2016年11月1日，原、被告和第三人签订《合同主体变更三方协议》，约定由原告取代第三人，作为上述商铺的出租方，享有和承担《商铺租赁合同》中第三人的权利和义务。《合同主体变更三方协议》签订后，原告适当全面履行合同义务，但被告在经营期间多次出现逾期支付租金的情形。2018年2月28日被告因自身原因未经原告同意擅自闭店。2018年3月10日被告在尚欠原告2月、3月共计33326元租金的情形下向原告申请终止租赁合同。2018年4月10日，被告向原告支付2、3月部分租金20733.2元，剩余租金12592.8元截止到起诉之日被告仍未履行。原告据此特诉至法院。被告潘民经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，亦未陈述答辩意见。第三人栢昇公司当庭答辩称：对原告诉请及所诉事实理由均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告潘民无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证的诉讼权利。原告百富盈公司提交的证据，形式符合民事诉讼证据规则的要求，证据真实有效、来源合法，且与本案相关联，故对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月23日，第三人栢昇公司（出租方、甲方）与被告潘民（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定栢昇公司将位于云南省昆明市滇池国家旅游度假区海宏路滇池湖岸花园B2-06号商铺出租给被告潘民用作经营场地，租赁面积131平方米,经营范围为餐饮，品牌是来趣黑椒厨房。租赁期限：租赁期的起始日以商铺交付日为准。若甲方迟延交付该商铺的，则租赁期限和每个租约年的起止日期相应顺延。租赁期限为5年，自2015年12月7日至2020年12月6日；自起租日开始计算，至2016年12月6日为第1个租约年；自2016年12月7日至2017年12月6日为第2个租约年；自2017年12月7日至2018年12月6日为第3个租约年；自2018年12月7日至2019年12月6日为第4个租约年；自2019年12月7日至2020年12月6日为第5个租约年。租金、其他费用及支付方式：乙方交纳的月租金为租赁面积乘以每平方米单价，每平方米单价是120元，自第3个租约年起，逐年递增月租金金额，每年租金递增率为6%,租赁期限内，各年租金如下：第1年，每月租金为15720元；第2年，每月租金为15720元；第3年，每月租金为16663元；第4年，每月租金为17658.8元；第5年，每月租金为18719.9元。保证金：为确保乙方履行本合同项下约定的租金的支付义务，双方签订本合同之日起7日内，乙方一次性应向甲方支付47160元作为保证金…租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为,甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的保证金；乙方拖欠租金或其他费用达30天的，乙方因自身原因且未经甲方书面同意，连续中断营业达30日的，甲方有权单方终止本合同，保证金不予退还，甲方遭受损失的，乙方还应予以赔偿，有权强制收回该商铺。在租赁期限内，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金。上述合同签订后，原告于2015年12月9日将商铺移交给被告潘民。2016年11月1日，第三人栢昇公司（甲方）、被告潘民（乙方）、原告百富盈公司（丙方）共同签订了《合同主体变更三方协议》，约定：由丙方取代甲方成为上述《商铺租赁合同》的履约主体，甲方在本协议生效前基于履行原合同对乙方所享有的权利和承担的义务由丙方享有和承担；原合同履行过程中甲方与乙方基于合同的约定产生的债权债务也均由丙方享有和承继。本协议生效后，乙方、丙方即按照原合同的约定，享有权利和承担义务。2018年3月10日，被告提出书面申请要求终止租赁合同、退还商铺及押金，原告对此陈述其未同意被告申请，但被告经营至2018年2月28日自行闭店，后原告于2018年3月底将被告物品搬离，收回租赁物并另租他人。关于被告租金支付情况，原告陈述，自2016年12月6日起至2018年2月28日止的租金及其他费用被告已付清。2018年3月1日至3月31日止的租金16663元，被告欠12592.8元未付；3、押金47160元被告已支付，未退还，根据合同约定，被告违约原告不应退还押金。本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，第三人栢昇公司与被告潘民于2016年2月23日签订《商铺租赁合同》后，原告百富盈公司、被告潘民、第三人栢昇公司又于2016年11月1日签订《合同主体变更三方协议》，约定第三人将《商铺租赁合同》权利义务概括转移给原告，上述合同及三方协议系各方真实意思表示，且合同条款不违反法律强制性规定，合同及协议合法有效，各方均应按照约定全面履行合同义务。根据庭审中查明的案件事实，签订《商铺租赁合同》后，第三人已经将商铺实际移交被告，被告也应按照合同约定履行租金支付义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金…”之规定，原告有权要求被告按照《商铺租赁合同》约定的标准支付租金。庭审中原告陈述，其搬离被告物品的时间是2018年3月底，被告拖欠的是2018年3月1日至3月31日止的租金，该时段的租金为16663元，扣除原告自认的被告已支付租金，现无在案证据证实被告已全部或部分支付欠款，故对原告诉请要求被告支付拖欠租金12592.8元的诉请，本院予以支持。二、关于合同的解除及违约金。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。被告潘民未按约定支付租金构成违约，符合双方《商铺租赁合同》约定的合同解除条件，原告据此享有合同单方解除权，故对原告要求解除《商铺租赁合同》及《合同主体变更三方协议》的诉请，本院予以支持。违约金，原告主张按《商铺租赁合同》“每逾期一日，按逾期交付金额3‰”计算，标准过高，本院以原告实际损失为基础，综合考量本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整为未付租金年利率24%，自原告起诉之日即2019年4月4日起至款项实际付清之日止。针对原告已收取的押金47160元是否应退还问题，被告如有异议，可另案起诉主张权利。综上，被告潘民经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但鉴于本案案件事实清楚，证据确凿充分，依法可缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除第三人云南栢昇商业管理有限公司与被告潘民于2016年2月23日签订的《商铺租赁合同》及原告云南百富盈商业有限公司、被告潘民和第三人云南栢昇商业管理有限公司于2016年11月1日签订的《合同主体变更三方协议》；二、被告潘民于本判决生效之日起十五日内支付原告云南百富盈商业有限公司自2018年3月1日起至3月31日止欠付租金12592.8元及该款项自2019年4月4日起至实际付清之日止按年利率24%计算的违约金；三、驳回原告云南百富盈商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费442元（原告已预交），由被告潘民承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  葛吟秋人民陪审员  李 莉人民陪审员  赵晨旭二〇一九年十一月十一日书 记 员  张 悦