河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初31693号原告吴志辉，男，1982年1月24日出生，汉族，住河南省登封市。委托代理人刁飞飞，河南豫龙律师事务所律师。被告郑州泽龙置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区科学大道**升龙又一城**院******。法定代表人林挺，总经理。委托代理人胡威，该公司法律顾问。原告吴志辉被告郑州泽龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额速裁程序公开开庭进行了审理。原告吴志辉委托代理人刁飞飞、被告郑州泽龙置业有限公司委托代理人胡威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年3月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××大道××楼××单元××商品房××套。涉案房屋实际于2015年9月30日交付。合同附件四第六条约定，出卖人应当在房屋交付使用后60日内即2015年11月29日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区房产管理局，未报送资料或报送资料不齐未被受理的，应按日向原告支付总房款万分之0.1的违约金。因被告未按合同约定向郑州高新技术产业开发区房管局报送相应资料，已构成违约。合同第十四条第2项约定，供配电设施应于2015年6月30日达到使用条件，运行方式为市政电力直接供给。因供配电设施迟迟未能达到合同约定标准，被告于2016年1月28日发布《致升龙又一城AB区业主的公开信》，承诺“为每户业主每月提供100度的免费用电额度，该政策执行至正式电通电的当月”。被告据此为原告提供每月100度的免费用电额度，但截至2017年2月正式电仍未通电，被告却无故毁约。故请求判令：1、被告赔偿原告逾期办理首次登记的违约金3873.32元（自2015年11月29日计算至起诉之日，并继续计算至被告办理首次登记并取得受理凭证之日止）；2、被告补偿原告电费暂计1512元（自2017年2月暂计算至2019年5月，并继续计算至正式电通电止，每月按100度电计算）。被告辩称：1、原告要求被告支付逾期办理首次登记违约金缺乏合同及法律依据，依法应予以驳回。被告所负的合同义务是提供办理房屋权属初次登记的资料，而非为原告办理首次登记。双方约定的违约金系以日为单位累计计算违约金数额的继续性债权，自原告起诉回溯超过三年的部分，已超出诉讼时效，不应支持。在双方合同履行过程中，郑州市房管局房屋所有权初始登记的行政职能自2016年8月20日取消，改由市不动产登记中心统一办理国有建设用地使用权与房屋所有权二合一的首次登记，政府职能的调整必然对被告报送首次登记产生影响，属于情势变更。2、原告要求被告向其补偿自2017年2月至正式通电为止“每月100度电或等额用电费用”缺乏合同及法律依据，应予以驳回。因市政配套的变电站建设严重滞后，致使该小区至今尚未实现市政电力直接供给，但被告在房屋交付时已按合同约定提供了替代性供电，并给予原告每月100度免费用电直至2017年2月。原告请求被告继续进行补偿没有合同及法律依据，且显失公平。被告在《致升龙又一城AB区业主的公开信》中作出的免费用电额度承诺系被告对原告的赠与，被告有权在财产权利转移前撤销对原告的赠与，同时原告也未提交证据证明其因供电问题受到损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年3月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××大道××楼××单元××商品房××套，总价款305467元，约定交付日期为2015年6月30日前。合同第十四条关于基础设施、公共配套的承诺为“供配电设施2015年6月30日达到使用条件，运行方式为市政电力直接供给”，如果在规定日期内未达到使用条件，买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由买受人承担直至满足本合同约定的交付配套标准。出卖人在6个月完善，逾期仍未达到使用条件的则赔偿因此给买受人造成的直接经济损失，买受人应对直接经济损失提供法定有效证据。该合同附件四《合同补充协议》第六条约定：“出卖人应当于2015年8月30日前（房屋交付使用后60日内）将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局；出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.1的违约金。上述合同签订后，原告向被告足额支付了购房款。庭审中原被告均认可涉案房屋的实际交付时间为2015年9月30日，涉案房屋所在的4号楼现已进行了不动产权首次登记。被告于2016年1月28日发布了《致升龙又一城AB区业主的公开信》，承诺“我公司为每户业主每月提供100度的免费用电额度……该政策执行至正式电通电的当月”。此后，被告按照该承诺每月为原告提供了100度的免费用电，2017年2月之后未再提供免费用电。另查明，1、2016年8月20日起郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记。因市政配套的变电站至今尚未建成，涉案小区至今未能实现市政电力直接供给。2、2018年7月7日，郑州高新区梧桐办事处发布《梧桐办事处致广大业主的一封信》，对于正式用电问题、供暖问题、不动产证问题予以答复。2018年7月8日，升龙又一城AB区业主委员会发布公告，称业主方已于7月7日上午收到管委会梧桐办事处的回信，截止目前本次维权预期诉求已基本达到。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、致升龙又一城AB区业主的公开信、梧桐办事处致广大业主的一封信、升龙又一城AB区业主委员会发布的公告各一份、购房发票二份、被告提交的不动产登记受理凭证照片打印件一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当全面履行合同义务。本案中，根据《商品房买卖合同》约定，被告应当于交房后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区房产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.1违约金。涉案房屋约定交付时间为2015年6月30日前，庭审中双方均认可实际交付时间为2015年9月30日，故被告应自该房屋实际交付之日起满60日的次日起向原告支付违约金。原、被告履行合同期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市于2016年8月20日正式启动不动产登记，不动产登记部门的机构设立、人员、政策调整变更等客观原因，是被告无法预料也无法避免的，故因情势变更，被告应向原告支付2015年11月29日至2016年8月20日期间的违约金，经计算为809元（305467*0.001%*265）。关于供配电问题，因不能达到市政直供电系因市政配套的变电站未建成而导致，被告为原告提供了替代性的供电，且每月给予100度的免费用电，在被告不再给予免费用电后，原告也没有因为用电问题产生任何经济损失，故原告无权要求被告给予补偿。被告辩称原告起诉已超出诉讼时效。根据原告提交的梧桐办事处致广大业主的一封信以及升龙又一城AB区业主委员会发布的公告，可以确认原告在此期间曾多次向被告主张权利，故对被告该辩称本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后10日内，支付原告吴志辉违约金809元。二、驳回原告吴志辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告负担。本判决为终审判决。审判员 汪 涛二〇一九年十一月二十一日书记员 闫文红