山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10191号上诉人（原审原告）：王宝玉，男，1972年8月12日出生，汉族，住山东省潍坊市。上诉人（原审原告）：王莉，女，1969年5月30日出生，汉族，住山东省潍坊市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：袁绍国，上海浩锦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贾小雨，男，1983年6月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘海虎，山东德康律师事务所律师。上诉人王宝玉、王莉因与被上诉人贾小雨房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初4919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王宝玉、王莉上诉请求：依法撤销(2019)鲁0103民初4919号民事判决书，依法改判贾小雨支付王宝玉、王莉违约金180万元、律师费2万元。事实与理由：一审法院认定事实错误，审判程序违法，适用法律错误。一、共有人王宝玉在签订书面的《存量房买卖合同》无须要王莉的授权，王莉未在合同签字不影响合同的效力。1.王宝玉在同贾小雨签订《存量房买卖合同》前，对涉案的房屋的面积、价格、定金交付时间、尾款支付时间、过户时间均在济南中住中南房地产经纪有限公司的居间下，进行的友好协商。贾小雨对位于济南市市中区魏家庄万达广场帝景苑2号楼114室产权信息以及王宝玉、王莉系夫妻关系，涉案房产系夫妻共同财产均是明知的。2.王宝玉提供书面的结婚证、房产证足以认定，涉案房产系夫妻共有财产，虽然产权登记在一人名下。依据《婚姻法》第十七条第二款“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”的规定，对夫妻共有财产，丈夫有权处分，妻子也有权处分，夫妻双方的处分权是平等的。《婚姻法》之所以不规定夫妻双方共同行使处分权，是因为如此规定违背社会生活经验。中华民族的传统是，要么丈夫当家，要么妻子当家。无论是谁处分财产，通常都是一人出面，其实事前夫妻双方已经商量过，即使事前未商量也属于一方随机决定，也是为了夫妻双方的利益。要求处分夫妻共有财产必须夫妻双方共同实施，或出示另一方的授权书，一是不合人情事理，二是不利于市场交易。毕竟，夫妻一方有权处分，且是否征得另一方的同意难于证明。同时，即使未征得另一方同意也未必不符合夫妻双方共同利益。3.《最高人民法院关于适用的解释(一)》中第十七条之规定：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。夫妻任何一方均可以代理对方，无须征得对方的书面授权。4.退一步讲，王宝玉处分自己共有部分的份额的房产，该份额内房产，是和贾小雨充分协商并签字，依据双方所签订《存量房买卖合同》第十三条之规定，该合同是成立并且生效的。一审认定合同完全不成立并生效是认定事实错误。一、一审程序违法。2019年8月8日第二次庭审时，主审法官才告知合议庭成员的变化，未告知合议庭成员变换的理由，王宝玉、王莉依据《最高人民法院关于人民法院合议庭工作的若干规定》第三条：“合议庭组成人员确定后，除因回避或者其他特殊情况，不能继续参加案件审理的之外，不得在案件审理过程中更换。更换合议庭成员，应当报请院长或者庭长决定。合议庭成员的更换情况应当及时通知诉讼当事人。”认为主审法官未及时告知合议庭成员变化，属于审判程序违法。三、2019年最高人民法院民事审判会谈纪要：人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思表示。要依法认定合同效力，慎重认定合同无效。要根据诚实信用原则，合理解释合同条款、确定履行内容、决定应否解除以及如何承担责任，合理确定当事人的权利义务关系，审慎适用合同解除制度，依法调整过高的违约金，强化对守约者诚信行为的保护力度，提高违法违约成本，促进诚信社会构建。王宝玉、王莉认为依据该会谈纪要，人民法院在审判合同案件时，要慎重认定合同成立、生效事宜。贾小雨辩称，1.房屋所有权人为王莉，其在4份房屋买卖合同中均未签字，根据房屋买卖合同的第13条约定，合同经各方签字后生效，鉴于王莉在房屋买卖合同中未签字，该合同并未生效。2.贾小雨作为合同的乙方，持有的房屋买卖合同中既没有甲方的签字，也没有丙方居间方的签字，根据合同约定，该合同也未成立生效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王宝玉、王莉的上诉，维持原判。王宝玉、王莉向一审法院起诉请求：1.依法判令贾小雨支付王宝玉、王莉违约金180万元整；2.依法判令贾小雨支付王宝玉、王莉因诉讼而支付的律师费20000元，交通费暂计1000元；3.本案的诉讼费由贾小雨承担。一审法院认定事实：2019年2月20日，王宝玉与贾小雨、济南中住中南房地产经纪有限公司签订了《存量房屋买卖合同》，合同编号：A219022002。该合同主要载明以下内容：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、(中华人民共和国物权法》及其他相关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上订立本合同，用以共同遵守:第一条房屋状况。一、房屋基本状况，甲方自愿向乙方出售坐落于济南市市中区(县)魏家庄万达广场帝景苑2号楼114的房屋，房屋所有权证书号:济房权证中字第212745号，房屋所有权人为王莉，(共有权人:王宝玉);房屋建筑面积为228.61平方米;该房屋登记用途为:商业服务网点和商铺。(以上内容以《房屋所有权证)》登记为准)，共同出售的附属设施包含:暖气接通到户正常使用、无燃气、精装、固定装修。二、该房屋的抵押情况为甲方已将房屋出租第三人，承相人已放弃优先购买权。如房屋已出租的，交易房屋的租赁期限至2022年6月30日，就房屋租金及押金事宜，甲、乙双方致同意:交房之前租金及押金归甲方所有，交房之后租金及押金归乙方所有。……第三条成交价格、付款方式，一、成交价格，甲，乙双方经协商一致，同意本合同项下房产，装饰装修及共同出售的附属设施的总价款为人民币(大写)陆佰万元整，(小写)Y6000000元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动。二、定金乙方于2019年2月21日,向甲方支付定金人民币(大写)叁拾万元整，(小写)￥300000元整。若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方。甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，作为房产交易安全性的担保。三、付款方式1、现金付款:乙方于网签办理完毕当日,将全部购房款人民币(大写)陆佰万元整，(小写)￥6000000元整(含定金)，存入甲方账户。……第八条，违约的责任一、甲、乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的。每逾期一日。违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款千分之三的违约金。二、甲方若出现下列情形之一的，构成根本违约。乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同;1.甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2.该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的(买方明知仍自愿购买的除外);3.逾期履行本合同约定的义务超过二十日的；4.合同订后又拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5.擅自将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行力发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款30%金额向乙方支付违约金。三、乙方若出现下列情形之一的，构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:1.合同签订后又拒绝购买该房屋的；2.申办贷款且在取得房屋所有权后，拒绝配合贷款银行办理房屋抵押登记手续的；3.逾期履行本合同约定的义务超过二十日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款30%金额向甲方支付违约金。甲方有权决定将乙方已支付的全部款项用作冲抵违约金，多退少补……。五、违约方除按照上述约定承担违约责任外，还应当赔偿守约方因此所遭受的损失:包括但不限于房屋价格上涨所带来的差价损失、律师费、诉讼费、交通费、居间佣金等。第九条合同解除一、本合同签订后，甲乙双方不得擅自解除合同，否则，解除方需向相对方支付总房款30%的违约金。二、经双方协商一致，可解除本合同。如存在赔偿事宜，可由双方协商确定，协商不成的，依照本合同项下违约责任之约定履行赔偿义务”。经查，王宝玉、王莉与贾小雨的提交的《存量房屋买卖合同》除尾部签字情况不同外，其他内容完全一致。《存量房屋买卖合同》的首部列明甲方（出售方）为王莉，王宝玉为共有权方，乙方（买受方）为贾小雨，甲乙双方下面代理人处为均票注：X，丙方（居间方）为济南中住中南房地产经纪有限公司。其中，在王宝玉、王莉提交的《存量房屋买卖合同》的尾部甲方（出售方）为空白，共有权人处有王宝玉签名并捺手印，乙方处有贾小雨签名并捺手印，丙方（居间方）济南中住中南房地产经纪有限公司加盖了合同专用章，经办人：梁浩贺如如签字。贾小雨提交的《存量房屋买卖合同》的尾部除甲方（出售方）为空白外，丙方济南中住中南房地产经纪有限公司亦未加盖了合同专用章。2019年6月24日，济南中住中南房地产经纪有限公司出具情况说明一份，内容如下：2019年2月20日出卖方配偶王宝玉与购买方贾小雨在我公司的居间服务下签订《房屋买卖合同》合同编号：A219022002，合同约定王宝玉将坐落于济南市市中区魏家庄万达广场帝景苑2号楼114号房屋（房产证号：济房权证中字第**）出售给贾小雨，出售价格为陆佰万元整，定金为叁拾万元整，定金约定在2019年2月21日支付；2019年2月21日，出卖方王莉未补充签字，未将产权证书原件交于我公司保管，购买方贾小雨亦未支付定金，至此，双方就该合同的履行产生纠纷。《房屋买卖合同》只加盖了一份我公司合同章，剩余三份尚未加盖我公司合同章。另查明，涉案房屋登记在出售人王莉名下，产权证载明：单独所有。王宝玉、王莉提交结婚证证实二人为夫妻关系。2019年5月9日，王宝玉向贾小雨邮寄了解除房屋买卖合同通知书。王宝玉、王莉为本次诉讼支付律师费20000元。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时生效。本案中，涉案房屋登记在王莉名下，且为王莉单独所有，王宝玉凭结婚证出售涉案房产，在签订《存量房屋买卖合同》时作为共有权人，其未向贾小雨及房屋中介出示王莉的授权，且《存量房屋买卖合同》中出售方的王莉并没有在合同中签字，故《存量房屋买卖合同》仅有共有权人王宝玉的签字，而没有出售方的王莉的签字，尚不能认定涉案的《存量房屋买卖合同》成立并生效，故对于王宝玉、王莉要求贾小雨向其支付违约金、律师费的主张，依法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定判决：驳回原告王宝玉、王莉的诉讼请求。案件受理费21190元，由王宝玉、王莉负担。二审中，王宝玉、王莉提交了房屋权属证明保管书（复印件）一份，载明：今收到王莉交来房屋权属证明一套。房屋所有权证书号：济房权证中字第212745号，房屋所有权人：王莉，共有权人：王宝玉，物业地址：市中区魏家庄万达广场帝景苑2号楼114号。附件：购房发票1份，号码：00035124；契税发票1份，号码0415139；维修基金1份，号码：104001111642；房主确认处有“王宝玉”签名字样并捺有手印，收到人处加盖济南中住中南房地产经纪有限公司合同专用章，落款日期为2019年2月2日。贾小雨质证称，对真实性有异议，该证据系复印件，且与中介公司出具的书面证明相矛盾，应以中介公司出具的书面证明原件为准。对于上述证据，本院分析认定如下：王宝玉、王莉提交的房屋权属证明保管书系复印件，且贾小雨对其真实性有异议，对该证据本院不予采信。经审理，本院认定，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，因涉案房屋系登记在王莉名下，产权证载明共有情况为单独所有，虽然王宝玉与王莉系夫妻关系，但在签订《存量房屋买卖合同》时，仅凭王宝玉提供的结婚证，不能证明其是涉案房屋的共有权人。贾小雨仅负有对产权证书记载的所有权人及共有权人进行审查的义务，对基于特殊身份关系形成的共有权人不具有审查义务。因此，在房屋产权人王莉未在《存量房屋买卖合同》上签字或明确授权王宝玉的情况下，涉案房屋买卖合同卖方仅有王宝玉的签字，该合同尚未成立，当然不发生法律效力。一审驳回王宝玉、王莉要求贾小雨支付其违约金、律师费的请求，并无不当。王宝玉、王莉提出的一审程序问题，并不影响本案的审理结果。综上所述，王宝玉、王莉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21190元，由上诉人王宝玉、王莉负担。本判决为终审判决。审判长 韩 梅审判员 许海涛审判员 曹 强二〇一九年十一月二十六日书记员 孙 雪