浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4047号 上诉人（原审原告）：黄文平，女，1973年10月3日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：丁兴东，男，系上诉人丈夫。 被上诉人（原审被告）：绍兴蓝城物业管理有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥财富大厦****。 法定代表人：张锡忠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：包巨峰、赵江峰，浙江朋成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：柯桥区柯桥街道金色丽都小区业主委员会，住所，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥街道金色丽都小区****div> 代表人：颜军，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：周华丰，浙江金柯桥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李明霞，女，1987年9月23日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：李佳萍、李方杰，浙江金柯桥律师事务所律师。 上诉人黄文平因与被上诉人绍兴蓝城物业管理有限公司（以下简称蓝城公司）、柯桥区柯桥街道金色丽都小区业主委员会（以下简称金色丽都业委会）、李明霞租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2019）浙0603民初8456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄文平上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定上诉人的优先租赁权没有法律依据错误。根据《浙江省房屋租赁管理条例》第三十八条规定，租赁期满，承租人应按期将房屋退还出租人。出租人需继续出租房屋的，在同等条件下，承租人有优先承租权。该法律明文规定了承租人即上诉人的优先租赁权。租赁领域，双方当事人的人身信赖非常重要，在房屋租赁合同中，这种人身信赖程度要求更高。基于这种信赖，上诉人对房屋进行了装修，花费五万多元，而次承租人即被上诉人李明霞没有装修方面的花费。如果更换租赁地点，李明霞只需要换个地方，而上诉人将要遭受巨额的经济损失。2、上诉人在租赁合同届满前与蓝城公司就房屋续租事宜保持联系，且按照金色丽都业委会通知要求在6月30日前提出要求续租，理应享有优先租赁权并签订房屋租赁合同。根据金色丽都业委会于2019年6月22日给金色丽都东门营业房各承租户的通知，其于2019年6月15日成立，要求承租户于2019年6月30日前与其签订合同。上诉人是6月26日第一次联系金色丽都业委会颜主任并表明身份，要求续租，接着去找蓝城公司余经理询问关于房屋租赁合同情况，余经理告知到底和谁签合同还没有落实。2019年6月28日下午5点14分联系蓝城公司，该公司电话告知上诉人要与金色丽都业委会签订续租合同。29日下午2点26分上诉人打电话给金色丽都业委会颜主任要求签订续租合同，而他说28号合同已经签订。因为上诉人不相信合同已经签订，紧接着就联系蓝城公司戚总询问情况，戚总说具体情况不清楚。而实际根据合同显示，金色丽都业委会与李明霞签房屋租赁合同的时间为2019年6月30日。在租赁合同到期之前，上诉人一直与蓝城公司保持联系要求交房租与签订合同。 被上诉人蓝城公司答辩称：本案中被上诉人蓝城物业公司确与本案上诉人之间签订过房屋租赁合同，在租赁期限届满前因为小区的业委会已经成立，蓝城公司将案涉房屋移交给业委会进行处理，蓝城物业公司对租赁商铺已不享有出租人的相关权利，涉案商铺实际的出租权人是业委会，因此在适用《浙江省房屋租赁管理条例》第三十八条时应正确界定该条款中的出租人。该条例中第三十八条规定的承租人在本案中也需要依法予以界定。本案的上诉人是与蓝城公司签订过房屋租赁合同，但本案中实际承租人是另一被上诉人李明霞，也就是说本案的上诉人承租案涉商铺以后已经转租给了李明霞，案涉商铺的实际承租人是本案中的李明霞。如果说界定承租人是本案中的李明霞，优先承租权的权利人应当是李明霞。退一步讲，承租人包括了上诉人及被上诉人李明霞，本案的另一被上诉人金色丽都业委会与李明霞签订的租赁合同也不存在因侵犯上诉人优先承租权而需要被撤销的情形。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。 被上诉人金色丽都业委会答辩称：被上诉人金色丽都业委会认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，理应驳回上诉人全部上诉请求。我国合同法及相关司法解释并没有关于优先承租权的规定，优先承租权并不是法律的规定，而是基于双方的合同约定。但是上诉人与蓝城公司之间签订的合同明确约定如要续租需要提前三个月向蓝城公司提出，但是上诉人并没有与蓝城公司协商。金色丽都业委会成立后也通过张贴公告的形式告知了要求2019年6月底前与业委会协商，并签订租赁合同，但是上诉人并未在规定期限内与业委会协商，双方并没有就最终的续租情况协商一致。上诉人所主张的这套房屋现实际已经转租给李明霞，但根据上诉人与蓝城公司签订的租赁合同。案涉商铺是不得转租的，因此上诉人黄文平并非实际使用者，并且严重违反了相关合同约定，因此金色丽都业委会在上诉人没有事先与业委会协商一致的情况下将相关的商铺租给实际使用者李明霞也符合相关法律规定和双方约定。 被上诉人李明霞答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求。从2018年3月8日开始李明霞支付了相应的转让费和租赁费用后一直实际占有使用案涉商铺，是该商铺的实际承租人，到目前为止在经营中。依据民法公平原则，李明霞作为实际承租人继续承租该商铺才能最大保护出租方和承租方双方的利益，并且李明霞在接到蓝城公司通知时及时与上诉人进行了联系，一直到2019年6月30日金色丽都业委会才通知李明霞说上诉人没有与其签订合同，李明霞才依约与业委会签订了合同并支付了相应租金。 黄文平一审起诉请求：1.要求蓝城公司确认黄文平对位于柯桥区群贤路835号金色丽都附103号商铺享有优先承租权；2.要求金色丽都业委会继续与黄文平履行新一期租赁期为一年（自2019年6月25日起至2020年6月24日）的租赁合同；3.确认金色丽都业委会与李明霞签订的租期自2019年6月30日起至2020年6月29日的《房屋租赁合同》无效。 一审法院认定：案涉租赁商铺即位于柯桥区群贤路835号金色丽都附103号商铺，属于金色丽都小区全体业主所有，该商铺原由蓝城公司对外出租，并由黄文平承租。2018年5月29日，黄文平（乙方）与蓝城公司（甲方）续签一份为期一年的《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉租赁商铺出租给乙方，乙方承诺租赁该房屋作为乙方小吃店营业使用；房屋租赁期自2018年6月25日起至2019年6月24日止；租赁期满次日，乙方应向甲方返还房屋。乙方如需继续租用的，则应与租赁期满前叁个月，向甲方提出续租书面请求，经甲、乙双方就租金等租赁条件协商一致并续签租赁合同后，乙方续租该房屋；在租赁期限的最后3个月内，乙方同意甲方带领可能的后续承租人在预约时间内参观该房屋；房屋年租金为22155元，在签订合同当日一次性付清；物业服务费按建筑面积每平方米2.5元/月计收，年物业管理费合计1446.60元，物业费每年结算一次，乙方于每年6月25日前向甲方支付；除双方续约外，乙方应在合同期满的次日返还该房屋等。黄文平在租赁案涉租赁商铺期间于2017年11月将房屋转租给闽强龙，后闽强龙退出转由李明霞租赁。2018年6月25日，出租人黄文平与承租人李明霞签订一份《房屋租赁合同》，约定黄文平将案涉租赁商铺出租给李明霞，房屋租赁期自2018年6月25日起至2019年6月24日止；年租金为63504元等。黄文平的上述转租行为获得过蓝城公司的同意。2019年6月15日，金色丽都业委会成立。该业委会于同月向小区内营业房各承租户发出通知，载明：各承租户所承租使用的营业房权益归属小区全体业主共有，原由蓝城公司对外所签订的《营业房承租合同》一律在2019年6月22日自动作废处理。若需承租的租户限于2019年6月30日前与业主委员会签订承租合同并缴纳租金及相关费用，若不需要承租的租户限于2019年6月30日前腾空营业房。2019年6月30日，金色丽都业委会与李明霞签订一份《房屋租赁合同》，房屋租赁期自2019年6月30日起至2020年6月29日止；租赁期满次日，李明霞应返还房屋。李明霞如需继续租用的，则应与租赁期满前叁个月，向金色丽都业委会提出续租书面请求，经双方就租金等租赁条件协商一致并续签租赁合同后，李明霞续租该房屋；房屋年租金为53550元等。目前，案涉租赁商铺由李明霞占有使用。 一审法院认为：黄文平和蓝城公司之间、黄文平和李明霞之间、金色丽都业委会和李明霞之间就案涉租赁商铺签订的相关《房屋租赁合同》，内容未违反我国相关法律法规的禁止性规定，体现了双方当事人的真实意思表示，均应认定合法有效。承租、出租双方应当按照租赁合同的约定，全面履行自己的义务并享有合同权利。现针对黄文平所提出的各项诉讼请求，该院作以下评判分析。针对黄文平向蓝城公司提出的其对案涉租赁商铺享有优先承租权的诉求，该院认为，所谓优先承租权，一般指租赁合同到期后，原承租人在同等条件下，享有优先与出租人签订租赁合同的权利。我国合同法及其司法解释中，并没有关于优先承租权的相关规定，所以优先承租权并不是一项法定权利，优先承租权更多的是来源于租赁合同双方的合同约定。察蓝城公司与黄文平签订的房屋租赁合同的相关内容，其第三条约定在合同到期之后，黄文平如需继续租用的，则应与租赁期满前叁个月，向蓝城公司提出续租书面请求，经双方就租金等租赁条件协商一致并续签租赁合同后，黄文平续租该房屋；在租赁期限的最后3个月内，黄文平同意蓝城公司带领可能的后续承租人在预约时间内参观该房屋。上述约定内容表明，双方仅就续租事宜达成相关约定，并未体现黄文平在同等条件下享有优先承租权。据此，该院对黄文平的该项诉求不予支持。针对黄文平要求金色丽都业委会继续与黄文平履行新一期租赁期为一年（自2019年6月25日起至2020年6月24日）的租赁合同的诉求，该院认为，在2019年6月25日起至2020年6月24日这一年度内，黄文平并未与金色丽都业委会就案涉租赁商铺签署房屋租赁合同，且该院亦不能强制黄文平与金色丽都业委会缔约。黄文平要求履行合同，显然缺乏事实依据，据此，该院对黄文平的该项诉求不予支持。针对黄文平请求确认金色丽都业委会与李明霞签订的租期自2019年6月30日起至2020年6月29日的《房屋租赁合同》无效的诉求，该院认为，根据前述分析，该合同不存在无效情形，而应认定合法有效，故该院对黄文平的该项诉求亦不予支持。综上所述，黄文平的诸项诉讼请求均应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回原告黄文平的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告黄文平负担。 二审中，上诉人向本院提交了录音资料一份、通话记录三组、短信通知一份、《产品出库单》一份。被上诉人均未提交新的证据。本院组织各方当事人进行了证据交换与质证。本院认证认为，三组通话记录仅能证明上诉人曾与通话记录中的另一方进行过通话，并不能显示通话的内容，即使通话的内容如上诉人所述，该三组通话记录与录音资料亦仅能反映上诉人就房屋续租的事宜与各被上诉人进行多次沟通，但上诉人亦自认多次沟通协商均未能就相关事项达成一致，因此，该两组证据与本案争议焦点并无关联性。上诉人提交的短信通知内容为蓝城公司通知取消原定的续缴商铺租金之约，与本案争议焦点亦无关联性。上诉人提交《产品出库单》拟证明其为案涉店铺进行了装修，与本案争议焦点亦无关联性。 本院二审查明的事实与一审判决认定的一致。另查明，《浙江省房屋租赁管理条例》已于2009年11月27日经浙江省人民代表大会常务委员会公告废止。 本院围绕当事人的上诉请求与理由审理认为,上诉人在本案中主张优先承租权。所谓优先承租权，一般是指租赁合同到期后，原承租人在同等条件下，享有优先与出租人签订租赁合同的权利。我国合同法及其司法解释中，并没有对优先承租权作出相关规定，优先承租权更多来源于租赁合同中双方的约定。本案中，上诉人与蓝城公司签订的租赁合同中并未约定上诉人享有优先承租权，且蓝城公司已将案涉商铺的出租权归还金色丽都业委会，上诉人在本案中主张其对案涉商铺具有优先承租权，无事实依据，一审法院未予支持，并无不当。金色丽都业委会与李明霞签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，上诉人要求确认该合同无效，依据不足，本院不予支持。出租人有权自由选择承租人，在上述情况下，上诉人要求金色丽都业委会与其签订《房屋租赁合同》，无事实依据，一审法院未予支持，亦无不当。 综上所述，上诉人黄文平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人黄文平负担。 本判决为终审判决。 审判长 韦 玮 审判员 梅 云 审判员 王 瑜 二〇一九年十一月十九日 书记员 余建维