北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终11617号上诉人（原审被告）：杨万良，男，1972年11月15日出生。上诉人（原审被告）：武艳芳，女，1972年10月8日出生。二上诉人之委托诉讼代理人：王艺，北京市中喆律师事务所律师。二上诉人之委托诉讼代理人：郭华珍，北京市中喆律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周家倩，女，1988年7月22日出生。委托诉讼代理人：郭永强（周家倩之夫），住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：徐叶芳，女，1985年9月18日出生。委托诉讼代理人：周立斌（徐叶芳之夫），住北京市大兴区。2016年10月21日，周家倩、徐叶芳将杨万良诉至北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院），要求杨万良继续履行房屋买卖合同。该案中杨万良提起反诉，反诉被告为周家倩及北京筑家赢房地产经纪有限公司（以下简称筑家赢公司），大兴法院受理了反诉，并追加杨万良配偶武艳芳作为共同被告进行了审理，后于2017年8月作出（2016）京0115民初17548号民事判决书，该判决书的主文中载有：解除周家倩和杨万良之间的房屋买卖合同。周家倩、徐叶芳就此提出上诉，本院于2017年12月作出（2017）京02民终12483号民事裁定书，认为“根据查明事实可以认定杨万良与周家倩已经就涉案房屋过户至徐叶芳名下达成一致意见，一审法院据此即确认周家倩存在违约行为不当……”，并裁定将该案发回重审。发回重审后，一审法院就原告周家倩、徐叶芳诉被告杨万良、武艳芳房屋买卖合同纠纷一案作出（2018）京0115民初5299号民事判决。现上诉人杨万良、武艳芳不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。杨万良、武艳芳上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.诉讼费用由周家倩、徐叶芳承担。事实和理由：一审判决漏审违约责任等基本事实，程序违法。1.杨万良与周家倩于2016年7月16日签订《房屋居间买卖合同》及《补充协议》，后周家倩提出借徐叶芳的资格购房，杨万良未反对。涉案房屋于同年8月4日网签。8月10日，周家倩向杨万良转账102万元。杨万良在中介公司刘洪磊的安排下配合办理了贷款240万元的申请手续。9月23日杨万良配合购房人办理了缴税。9月26日，刘洪磊通知杨万良办理过户，杨万良要求提供买方批贷函和网签合同，刘洪磊向杨万良发来一份北京厚泽融资担保有限公司（以下简称厚泽公司）的批贷证明，9月27日，杨万良继续要求中介公司提供上述文件，未果。在杨万良再三追问下，刘洪磊才告诉杨万良：“我现在明白他们（经纪公司和买方）为什么不让我给你发网签，就是网签价格这边给你做低了”、“当初买方贷款240万元，要交将近60万的税，他现在应该是省了20万的税……”。后杨万良到建委查询得知，涉案房屋8月4日的网签于9月20日被撤销。次日，第二次网签的成交价为182万元。此期间，中介公司仍以贷款已批为由不断催促杨万良去办理过户。10月10日，杨万良微信联系刘洪磊，要求提供网签合同和批贷函。后杨万良到贷款行了解到买方已于9月20日前向该行申请撤销贷款。在此情况下杨万良委托律师起草《关于大兴房屋买卖事宜的函》和《撤销委托通知》，于2016年10月13日发送给中介公司，于10月19日发送给周家倩的丈夫郭永强，同时告知买方，9月23日的批贷证明是无效的，不符合约定的过户条件。同年10月21日，买方向大兴法院起诉。2.一审判决程序错误。一审法院未追加中介方，遗漏当事人、不受理杨万良的反诉，均属程序违法；一审法院不受理反诉的理由是反诉状中有中介公司而本诉没有，但是即便我方不提起反诉，法院也应当主动追加中介公司作为当事人。买方要求履行合同，我方反诉要求解除合同，法院应当一并审理。3.一审法院未就哪一方构成违约进行审查，诸多基本事实均未查明。我方拒绝办理过户是行使履行抗辩权。买方履约中不仅违约还存在欺诈。买方主张有权要求办理过户但未提供有效证据加以证明。中介公司和买方未经我方同意，撤销348万元网签，损害了我方的合同利益。买方所谓的现金支付与事实不符且未提供证据证明，买方在2016年10月21日的起诉状中称：“2016年9月23日贷款机构签发批贷函，并经居间方告知了被告，但被告拖延办理权属转移，原告认为被告的行为已违反合同约定”，该内容印证了我方的上述主张。对方在原审中发现批贷证明不足以支持其办理过户的请求，才称已准备好现金，但此时已远远超出合同约定的90天履行期限。如买方主张办理过户系使用现金，其在立案时应当提交现金支付的证据，而非批贷手续，因此买方所称以现金支付不属实。中介公司在合同履行过程中亦有重大过失。本案合同已经超过履行期限，一审法院判决继续履行没有依据。周家倩、徐叶芳辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求。周家倩、徐叶芳向一审法院提出诉讼请求：1.杨万良、武艳芳继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，协助周家倩、徐叶芳办理位于北京市大兴区502室房屋（以下简称涉案房屋）的所有权转移手续，将房屋过户至徐叶芳名下；2.杨万良、武艳芳向周家倩、徐叶芳支付违约金（以107万元为基数，按每日万分之五计算，自2016年10月1日起至杨万良、武艳芳实际履行完毕第一项诉讼请求之日止）；3.杨万良、武艳芳向周家倩、徐叶芳支付房屋租赁费（月租金3600元标准，自2016年10月1日起至实际履行之日止）、财产保全费10440元、财产保全申请费5000元；4.诉讼费由杨万良、武艳芳承担。一审法院认为，首先，关于主体问题，杨万良、武艳芳认可与周家倩签订合同，与徐叶芳之间不存在合同关系。依据杨万良向周家倩一方送达的《关于大兴房屋买卖事宜的函》、《撤销委托通知》上所载内容，以及杨万良配合徐叶芳办理贷款面签和缴税的行为，可以认定杨万良与周家倩在履行房屋买卖合同过程中，已经就将涉案房屋过户至徐叶芳名下达成一致意见。其次，关于房屋买卖合同是否应该继续履行的问题。根据双方提供的证据，现房屋买卖合同继续履行不存在障碍，徐叶芳在履行合同过程中，并未存在根本违约，现徐叶芳同意将剩余房款一次性给付杨万良、武艳芳，因此对于徐叶芳要求杨万良、武艳芳将涉案房屋过户至徐叶芳名下的诉讼请求，该院予以支持。对于周家倩、徐叶芳主张违约金、房屋租金、财产保全费的诉讼请求，因理由不充分，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决如下:一、判决生效后十日内，徐叶芳给付杨万良、武艳芳房款2410000元；二、徐叶芳履行上述义务后十日内，杨万良、武艳芳协助将位于北京市大兴区502房屋过户至徐叶芳名下；三、驳回周家倩的诉讼请求；四、驳回徐叶芳的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审认定事实：2016年7月16日，周家倩（买受人，乙方）与杨万良（出卖人，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方与筑家赢公司（居间方，丙方）签订《补充协议》。其中买卖合同约定：周家倩购买杨万良位于北京市大兴区502号房屋，建筑面积125.12平方米，房屋总价款为348万元；房屋已经设定抵押，抵押权人光大银行；买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为240万元，买受人因自身原因未获得银行批准的，双方同意按下列方式解决：买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准；自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。补充协议第二条中约定“乙方于2016年7月16日向甲方支付定金5万元；甲方应于2016年8月31日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；乙方于网签后面签当天将首付款108万元（该金额包括乙方已支付的全部定金5万元）以自行支付的方式支付甲方；甲乙双方应于网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意在贷款机构签发批贷函后7日内，甲乙双方应当共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在过户当天自行办理物业交割手续，乙方从首付款中留存人民币1万元作为物业交割保证金，该保证金应于物业交割当日，由乙方支付给甲方；本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳；因政策调整导致的新增税费按本条约定处理，并由承担方直接向主管机关缴纳”。违约责任条款中约定：2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。涉案房屋产权登记在杨万良名下，房产证号为X京房权证兴字第XXXX号，房屋性质为商品房。2016年7月16日，周家倩、杨万良与筑家赢公司签订《居间服务合同》。周家倩向杨万良支付定金5万元。2016年8月10日，周家倩通过银行转账向杨万良支付首付款102万元。2016年9月12日，杨万良办理完毕涉案房屋的按揭贷款还款解押手续。2016年8月4日，筑家赢公司对涉案房屋办理了网签手续，但网签合同的买受人为徐叶芳，出卖人为杨万良，合同约定房屋成交价格为343万元。此后，筑家赢公司撤销了此份网签合同。2016年9月21日，由北京速通美宅房地产经纪有限公司为涉案房屋再次办理了网签手续，买受人仍为徐叶芳，合同约定房屋成交价格为182万元。以上两份网签合同均无双方当事人签字。2016年9月23日，徐叶芳就涉案房屋按照182万元计税价格，缴纳了印花税及契税。一审法院庭审过程中，筑家赢公司的工作人员赵亚楠作为证人出庭作证，陈述如下：我是双方这笔房屋买卖交易的经纪人的组长，在房屋交易中出现问题就由我负责处理，我对双方的房屋交易的具体情况都了解。当时签订合同时是徐叶芳要买杨万良房屋，因为当时徐叶芳签合同时没有来，而周家倩和徐叶芳是亲戚，就由周家倩签了相应的房屋买卖合同，实际上还是周家倩买，但涉及到购房资质的问题，所以需要用徐叶芳的购房资质。周家倩的资质问题具体是哪方面的原因我记不清了，但确实当时没有购房资质，而徐叶芳有购房资质。所以就由周家倩签合同，但想过到徐叶芳名下。上述情况在签合同时，中介人员及买方都明确告知了杨万良本人，他本人也同意这么处理，如果他不同意也不会签这个合同。签订合同当天给的定金，网签之后买方给了首付款。网签合同签的买方就是徐叶芳，买方也在网签合同上签字了。买方交了所有交易税款后，到该过户的时候，我通知杨万良配合进行过户，我们定的是9月26日去过户，杨万良说他出差，去不了，后来就说出差回来再过户，此后我方又约过户时间约了三次，每次都是杨万良说有各种原因不能来，导致没有办法过户。因为卖方解抵押的时间比约定的晚了两周，买方担心会导致贷款延误不能在合同期内完成贷款，买方就准备付全款，不再贷款，这样快一些，这个情况我们也告知了杨万良不只一次，9月26日约第一次过户之后一两天，买方表示可以全额付款。杨万良并未表示不同意变更付款方式，但就是不去办过户。对于上述证人证言，周家倩、徐叶芳予以认可，杨万良、武艳芳均不予以认可。一审法院庭审过程中，原筑家赢公司的工作人员赵某作为证人出庭作证，陈述如下：2016年5、6月份左右，买方看完涉案房屋表示满意，就约了卖方到我们店面谈。当时卖方夫妻都到场参与签合同，买方这边到场是周家倩。此前，买方和我提过，房子要过户到徐叶芳名下，合同只是由周家倩来签，因为徐叶芳当天没有时间，这个事儿我和杨万良说过，且在签合同时周家倩也和杨万良说过，杨万良应该是同意的，不然也不会签字。当时杨万良询问过徐叶芳有没有购房资质，担心这个会影响交易，我们核实过徐叶芳确实有购房资质。当天双方就签了合同，之后走相关流程。先是准备走贷款，后来怕还款压力大，又准备走全款。网签改过一次，然后杨万良就在交税后不配合办理过户。在交税之前，杨万良就有点不配合了，此后就更不配合了。我在这期间给双方都打过电话协调这个事儿，杨万良方不同意配合，说的理由是网签合同签的是徐叶芳，他不同意。对于上述证人证言，周家倩、徐叶芳予以认可，杨万良、武艳芳均不予以认可。对于涉案房屋两次网签的问题，证人赵某称：第一次网签是我公司作的，后来因变更付款方式就撤销了。第二次网签因为我公司的工作人员将钥匙盘丢了没有做成，就由我公司工作人员联系了另一家公司叫北京速通美宅房地产经纪有限公司作的网签，这个网签此后就没有撤过。一审法院庭审中，徐叶芳提交中国邮政储蓄银行股份有限公司北京西城区支行2016年9月1日的《个人消费贷款审批通知书》作为证据证明其已完成批贷手续，该通知载明批贷金额为240万元，借款人为徐叶芳、周立斌。对于此份证据，杨万良、武艳芳不予认可，认为：其一，买卖合同的主体是杨万良与周家倩，徐叶芳提交的是徐叶芳的批贷通知，与案件无关。其二，网签合同的房屋总价为182万元，徐叶芳不可能批贷到240万元，徐叶芳一方存在欺诈行为。另，徐叶芳提交由厚泽公司于2016年9月23日出具的批贷证明一份，该证明的载明：“徐叶芳委托本公司向中国邮政储蓄银行西城区支行申请办理个人二手房按揭贷款现已批贷（贷款金额240万元，贷款年限30年，利率8.5折）。”在2016年12月7日的一审法院庭审中，就变更付款方式一节，周家倩、徐叶芳称，因杨万良在9月中旬才解押完毕，此时我方已凑齐房款，不需要贷款了，于是告知了中介公司，中介公司建议按网签的最低指导价交税，交税后，已告知杨万良我方可以全额付款，但杨万良不配合，我方同意在房屋过户同时给付剩余房款241万元。杨万良向法院提交的微信聊天记录显示：2016年9月26日，杨万良要求中介公司人员把批贷函和网签合同的照片发给杨万良；同日，中介人员将厚泽公司2016年9月23日批贷证明的照片通过微信发给了杨万良。原审庭审中，赵亚楠称批贷函就是指该批贷证明。徐叶芳提交的与杨万良的微信沟通记录显示，2016年10月19日，杨万良向周家倩之夫郭永强发送了《关于房屋买卖事宜的告知函》以及《撤销委托通知》，在该两份函件中均出现了徐叶芳的名字；2016年11月1日，郭永强询问杨万良：杨哥，剩下的房款我们早就准备好了，您什么时候给我们过户？上述《关于瑞海家园房屋买卖事宜的告知函》中载明：买方无权单方变更付款方式；补充协议约定，买方申请贷款的时间是网签之后五个工作日内，前一次贷款申请因为涉及违规，且事实上买方已经私下于2016年10月9日撤销贷款申请，按照双方协议约定，买方应继续申请其他银行贷款，但是买方没有继续申请贷款，而是单方面要求变更合同付款方式；未经协商一致，当事人不得变更合同，这是合同法基本原则，因此，买方不按合同约定继续申请贷款，已经构成违约……。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院认为，一、本案经二审法院发回重审后，一审法院依法进行重新审理，杨万良所提反诉的反诉被告涉及案外人、其反诉存在反诉被告不明确的情况，在此情况下，一审法院根据案件审理情况未受理反诉，并无不当。二、本案审理的是房屋买卖双方的争议，与房屋中介公司无关，因此一审判决不存在遗漏当事人的问题。三、按照本案房屋买卖合同的约定，买卖双方应当在贷款机构签发批贷函后7日内办理房屋所有权转移登记手续。本案中，厚泽公司出具的批贷证明不属于贷款机构的批贷函，因此在以银行贷款支付房款的付款方式下，杨万良配合徐叶芳进行房产过户的条件并未成就。四、我国合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，根据双方合同约定的内容，双方办理过户的最后期限为2016年10月14日。杨万良曾于2016年10月13日将《关于瑞海家园房屋买卖事宜的告知函》送达中介公司，于当月19日将该函送达郭永强，根据该函当中“买方没有继续申请贷款，而是单方面要求变更合同付款方式”以及证人证言、微信记录的内容，可以认定买方在过户期限届满前，曾经向杨万良要求全额支付剩余房款。在买方愿意以全款方式支付房款的情况下，杨万良亦可以实现合同目的。因此，徐叶芳在履行合同的过程中，不存在根本违约行为，涉案合同不存在可解除的情形。因徐叶芳于2016年10月21日即提起诉讼，并同意将剩余房款一次性给付杨万良、武艳芳，在此情况下，一审法院认定涉案房屋买卖合同应继续履行，并无不当。综上，杨万良、武艳芳的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34640元，由杨万良、武艳芳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  姚 颖审 判 员  周梦峰审 判 员  李 淼二〇一九年十一月二十八日法官助理  李 慧书 记 员  周 洁