辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽02民终8948号 上诉人（原审原告）：王剑华。 委托诉讼代理人：王忠学，大连庄河市新华法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：大连九牧房地产开发有限公司，住所地庄河市光明山镇财主房村大财房屯。 法定代表人：尚家良，该公司经理。 委托诉讼代理人：李敏，辽宁法磊律师事务所律师。 上诉人王剑华因与被上诉人大连九牧房地产开发有限公司（以下简称九牧公司）商品房预售合同纠纷一案，不服庄河市人民法院（2019）辽0283民初1952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王剑华的上诉请求：一、撤销（2019）辽0283民初1952号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、关于逾期交房。案涉《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（5、该商品房经出卖人组织监理与承包单位共同验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”被上诉人于2014年10月21日将“没有进行综合验收”的房屋交上诉人使用的行为，从交房时间和交房条件均构成违约。《城市房地产管理法》第26条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建筑法》第61条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《合同法》第52条规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。一审法院查明，“案涉房屋没有进行综合竣工验收，已有临时水电”。被上诉人将未经验收的商品房交付上诉人使用的行为，既违反了法律的强制性规定，也违反了合同约定，交房行为无效，不具有交付的法律效力，违约状态持续至今，应当按照《商品房销售管理办法》第30条的规定和案涉《商品房买卖合同》第9条的约定承担违约责任。一审法院枉顾法律规定和合同约定以及“房屋没有进行综合验收”的事实，认为“被告于2014年10月21日向原告交付房屋的行为，应当认定其履行了合同约定的交房义务”是错误的。没有任何法律法规规定，也没有合同约定，商品房只有临时水电，各项施工项目全部未经验收，即符合交付条件，更无“具备基本使用功能”即视为验收合格一说。如此，现有法律规定和合同约定岂不成了一纸空文。案涉开发项目，由被上诉人在小区内挖掘水井供水，未经过滤、消毒处理，未经检验，水质根本得不到保障；供电拉的是临时线路，未经电力部门审批，没有专门供电设施，不能保障供电稳定和安全。一审法院认为“原告接受房屋时，将房屋（有临时水电），已经具备基本使用功能，……”即符合交房条件，于法无据，明显不当。二、关于诉讼时效。《民法总则》第188条第2款规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。被上诉人虽然在2014年10月21日向上诉人交付了房屋，但房屋的建设施工和竣工验收均由被上诉人掌控，上诉人对交付的房屋是否验收合格并不知情。因被上诉人交付的行为违法违约，不属于有效交付，违约行为并未终止，违约金应当继续计算。在合同约定有违约金的情况下，逾期交房的损害已经通过违约金给予赔偿，只有违约方拒付违约金才构成损害。根据案涉《商品房买卖合同》第15条约定，逾期交房按照“支付已支付房价款万分之五的违约金。”迟延交房的违约金是根据违约行为持续发生的状态而累加计算的，作为买受人，上诉人主张自逾期交房之日至依法按约定交房之日的违约金是合同约定的整体权利，可以在该项整体权利没有实现时提出主张。本案双方在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人知道或应当知道权利受到损害，诉讼时效才可依法起算，被上诉人从来没有拒付违约金的表示，上诉人并不知道权利被损害，因此主张权利未过诉讼时效。一审法院认为被上诉人于2014年5月2日未按合同约定交房时，上诉人“就应当知道自己的权利受到损害，故逾期交房违约金的诉讼时效应当自该日起计算”缺乏事实和法律依据，明显不当。 九牧公司辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一、被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。关于被上诉人交房的时间问题，被上诉人已经于2014年10月21日将具备了正常使用条件的房屋交付给上诉人，上诉人也接收了房屋，应视为被上诉人已经向上诉人交付了房屋，上诉人主张2014年10月21日之后被上诉人仍然违约没有交房的主张缺乏事实依据。2013年6月份的时候案涉房屋已经具备了竣工验收条件，并且勘查、设计、施工单位均通过了案涉房屋的竣工验收，监理部门因为被上诉人与其存在监理合同纠纷，所以监理部门在工程质量评估报告上没有签字，但由于勘查、设计、施工部门均已经在竣工验收的文件上签字，证明该房屋已经具备了竣工条件，所以被上诉人在2014年10月21日向上诉人交付的房屋是符合竣工合格条件，但是现在案涉房屋监理部门仍然不予在竣工验收文件上签字盖章，庄河市人民政府并没有因此而拒绝办理案涉房屋的产权证，说明现在已经开始办理产权证，也证明了案涉房屋于2013年6月份的时候已经达到了竣工条件，因此一审法院认定2014年10月21日被上诉人向上诉人交付了房屋是有事实依据的。二、由于2014年10月21日被上诉人已向上诉人交付了房屋，所以此后不应当认定被上诉人仍然违约交付房屋，一审法院认定此后被上诉人不应当支付违约金是正确的。三、2014年10月21日被上诉人向上诉人交付房屋之日，被上诉人违约交付房屋的时间已经确定，上诉人如果向被上诉人主张违约金的话，最迟应当从2014年10月21日开始计算诉讼时效，至上诉人向一审法院起诉之日已超过了2年的诉讼时效，所以一审法院认定上诉人请求违约金的诉讼时效已超过诉讼时效的事实是正确的。 王剑华的一审诉讼请求：1、被告给付逾期交房违约金136435元；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年10月25日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买由被告开发的位于庄河市，房屋建筑面积54平方米，单价每平方米2890元，房款总额156060元。并约定出卖人应当在2014年5月1日前交付经出卖人组织，监理与承包单位共同验收合格的房屋，出卖人如未按合同约定交付房屋，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。2.出卖人按已付房款的日万分之五向买受人支付违约金。同日，原告向被告交纳了除20000元定金之外的剩余购房款136060元，房款全部付清。2014年10月21日，被告向原告交付案涉房屋，原告向被告缴纳装修保证金、维修基金、契税、物业费、杂费、取暖费、天然气费共计8973元。 另查，被告向原告交付案涉房屋时，案涉房屋没有进行综合 竣工验收，已有临时水电，具备基本使用功能。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。本案的争议焦点有二：一、原告请求被告给付逾期交房违约金是否超过了诉讼时效；二、被告是否应当给付原告逾期交房违约金139435元。 关于焦点一，一审法院认为，本案中，原、被告签订的《商品房销售合同》约定的房屋交付期限为2014年5月1日前，被告未按照合同约定的交房期限交付房屋，已构成违约，即原告自2014年5月2日起就应当知道自己的权利受到损害，故逾期交房违约金的诉讼时效应自该日起计算二年，至2016年5月2日止。原告向一审法院提起诉讼的时间是2019年3月13日，已超过诉讼时效，故被告抗辩原告要求被告给付自2014年5月1日至2014年10月21日期间的违约金的诉请已过诉讼时效的抗辩意见成立，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于焦点二，一审法院认为，原告王剑华在上述合同签订后，如约向被告交纳了购房款，被告应当按照约定向原告交付房屋。被告于2014年10月21日向原告交付房屋的行为，应当认定其履行了合同约定的交房义务。虽合同约定了交付房屋的条件，但原告接受房屋时，该房屋已具备基本使用功能，在此情况下，原告仍以案涉房屋未经综合竣工验收，不符合交房条件为由，要求被告承担自逾期之日起至今的逾期交房违约金，无事实及法律依据。 一审法院判决：驳回原告王剑华的诉讼请求。案件受理费1544元，由原告王剑华负担。 二审期间，被上诉人提供了8份新证据：1、案涉房屋5号楼地基与基础工程验收报告；2、工程主体验收报告；3、工程竣工报告（施工单位）；4、勘查部门质量检查报告；5、设计部门的质量检查报告；6、被上诉人的工程竣工验收报告（建设单位）；7、工程质量评估报告（监理单位）；8、房屋建筑工程质量保修书。以上8份证据拟证明案涉房屋于2013年6月份已经竣工，只是因为监理部门与被上诉人之间因监理合同纠纷，监理部门拒绝在工程质量评估报告上盖章签字，以及拒绝在工程竣工验收报告上签字，而导致案涉房屋没有竣工验收，经庄河市人民政府协调，视为案涉房屋已经竣工并且已经办理产权登记。上诉人对该8份证据的真实性、合法性没有异议，但认为8份证据与本案不具有关联性，根据案涉合同的约定，房屋验收是经监理承包单位进行综合验收，而上述证据不能证明已经完成了综合验收，被上诉人也承认监理部门没有在验收报告上签字，因此上述证据不能证明案涉工程是经验收合格的工程。关于被上诉人所述监理部门与被上诉人有监理合同纠纷而没有签字，因没有提供相关证据证明，因此对于监理部门未签字的起因这个事实，上诉人认为并不存在。至于被上诉人诉称现在庄河市政府对案涉房屋没有经过验收而通过政府协调，准许不动产登记部门为业主办理执照，并不能代替该房屋进行了竣工验收也不能排除该案涉房屋没有经过竣工验收的事实。本院认为，被上诉人也承认监理部门没有在验收报告上签字，现被上诉人提供的证据不足以证明案涉房屋没有完成综合验收系被上诉人与监理公司直接存有合同纠纷导致，因此本院对被上诉人提供的八份新证据的关联性不予认可，对该八份新证据不予采信。 本院认为，本案争议焦点为2014年10月21日能否作为被上诉人向上诉人交付房屋的时间点。双方签订的《商品房销售合同》约定的房屋交付期限为2014年5月1日前，被上诉人未按照合同约定的交房期限交付房屋，逾期于2014年10月21日交付房屋，构成违约。但2014年10月21日，被上诉人向上诉人交付了案涉房屋，上诉人也接收了房屋。上诉人在二审期间也自述将案涉房屋装修完毕，没有居住的原因是距离市内较远。可见案涉房屋已经转移占有，且具备基本的使用功能，上诉人也正常占有、使用了案涉房屋。此时的交房行为，可以认定按照约定被上诉人向上诉人履行了交房义务。况且上诉人在被上诉人履行交房义务时，对案涉房屋是否已经综合竣工验收并未尽到审慎注意义务。在此情况下，上诉人再以案涉房屋未经综合竣工验收，不具备交房条件为由，向被上诉人主张逾期交房违约金，无事实和法律依据。关于2014年10月21日交房之后的逾期交房违约金是否超过诉讼时效一节，本院认为应从案涉合同约定交房期限届满次日起计算诉讼时效。上诉人自2014年5月2日起就应当知道自己的权利受到损害，故逾期交房违约金的诉讼时效应自该日起计算二年，至2016年5月2日止。而上诉人向一审法院提起诉讼的时间是2019年3月13日，显然已经超过诉讼时效。综上，一审驳回上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的诉请并无不当。 关于上诉人主张被上诉人交付的案涉房屋未经综合竣工验收，违反合同约定和法律强制规定，属于无效交付行为一节，尽管被上诉人交付的案涉房屋未经过综合竣工验收，但并未影响上诉人的正常使用，事实上，上诉人也对案涉房屋进行了装修。至今，上诉人占用、使用案涉房屋已经5年之久，上诉人再基于上述理由要求被上诉人支付逾期交房违约金，本院不予支持。 综上所述，王剑华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3108元，由上诉人王剑华负担。 本判决为终审判决。 审判长  王迎春 审判员  陈 伟 审判员  刘 畅 二〇一九年十一月二十日 实习书记员连亚妮