广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执复436号 复议申请人(异议人、利害关系人）：广东省商业集团有限公司。住所地：广东省广州市越秀区新河浦路****，统一社会信用代码：91440000190346298C。 法定代表人：麦志坚。 申请执行人：黄福州，男，汉族，1972年9月5日出生，住广东省深圳市龙岗区。 委托诉讼代理人：黄楚镇、黄婉欣，广东广信君达律师事务所律师。 被执行人：鹤山市鼎丰房地产有限公司。。住所地：广东省鹤山市沙坪镇新业路**统一社会信用代码：91440784079502811U。 法定代表人：吕义胜，总经理。 被执行人：吕义胜，男，1969年9月21日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。 广东省商业集团有限公司（以下简称商业集团）不服江门市中级人民法院（以下简称江门中院）（2019）粤07执异17号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 江门中院在执行黄福州与鹤山市鼎丰房地产有限公司（以下简称鼎丰公司）、吕义胜建设工程施工合同纠纷一案中，利害关系人商业集团向江门中院提出书面异议，请求：（一）要求评估机构对鼎丰公司名下位于鹤山市沙坪凤凰湾一期的169套商品房、15间商铺及建筑面积为14682.77平方米的地下车库车位土地与上盖建筑物的价值分别评估。（二）另行委托有专业资质的第三方评估机构对鼎丰公司名下位于鹤山市沙坪凤凰湾一期的169套商品房、15间商铺及建筑面积为14682.77平方米的地下车库车位的价值进行专项司法拍卖评估。（三）要求评估机构依据评估标的物坐向、结构等实际因素调高估价至市场价水平。（四）组织听证会，组织各当事人、利害关系人对询价建议书有关内容进行询问及发表意见，询价机构进行回应。主要事实和理由如下： 1、黄福州的工程价款优先权仅就该土地上的建筑物拍卖所得的款项享有优先受偿的权利，对土地部分不享有优先受偿权，因此须对案涉标的物的土地部分与地上建筑物部分进行分别评估。 2、2018江询字第0216号《询价建议书》不能满足案涉标的物的定价需求，应委托评估机构进行司法拍卖评估，以确定财产处置参考价。 3、《询价建议书》不能客观反映案涉标的物的评估价值。《询价建议书》客观性、科学性的主要存在问题如下：估价方法。《询价建议书》中对每个估价方法的具体内容进行了阐述，但对评估对象采用何种估价方法的适用性缺少分析。住宅部分。《询价建议书》作出的估价价格依据不足，不宜作为定价拍卖的参考，评估计算过程不符合《房地产估价规范》。商铺部分。估价对象商铺的价值严重偏低，与市场定价规律严重不符。 4、《询价建议书》中出现大量错漏，例如，评估对象170-173所在楼层均位于第1层，实际现状评估对象170-173所在楼层均位于第1-2层；评估对象182-183所在楼层均位于第1-2层，实际现状评估对象182-183所在楼层均位于第2层；评估对象184所在楼层位于第1-2层，实际现状评估对象184所在楼层位于第3层。 江门中院查明，黄福州与鼎丰公司、吕义胜建设工程施工合同纠纷一案，执行依据为广东省高级人民法院2018年9月29日作出的（2017）粤民终2671号民事判决。根据该判决，被执行人鼎丰公司、吕义胜应向申请执行人黄福州支付工程款10737.6万元及利息、迟延履行期间的债务利息，并承担一审案件受理费565,016.00元、反诉案件受理费50元；黄福州对被执行人鼎丰公司开发建设的凤凰湾一期3、4、5、6、7、8、9、10座建设工程项目在10737.6万元及其利息范围内享有工程价款优先受偿权。因鼎丰公司未履行（2017）粤民终2671号生效法律文书确定的义务，根据黄福州的申请，江门中院于2018年11月2日以（2018）粤07执583号案立案执行。 2019年5月9日，江门中院作出（2018）粤07执583号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人鼎丰公司的位于鹤山市××××座（现为沙坪凤凰湾一期2号）301、302、402、502、702、802、902、1002、1102、1402、1502、1702、1902、2002、2102、2202、2302、2501、2502、2602、2603房，沙坪凤凰湾一期5座（现为沙坪凤凰湾一期3号）301、302、401、402、501、502、601、701、801、901、1001、1401、1801、2401、2501房，沙坪凤凰湾一期7座（现为沙坪凤凰湾一期6号）203、302、303、304、402、403、502、503、504、603、703、803、903、1003、1203、1403、1503、1603、1803、2003、2103、2203、2403、2603、2703、2803、2903、3001、3003、3004房，沙坪凤凰湾一期8座（现为沙坪凤凰湾一期7号）301、303、304、401、402、403、404、501、503、504、603、703、803、804、903、1003、1103、1203、1303、1403、1503、1703、1803、1903、1904、2003、2004、2103、2104、2203、2204、2303、2304、2403、2503、2504、2603、2604、2703、2704、2803、2804、2902、2903、2904、3001、3002、3003房，沙坪凤凰湾一期9座（现为沙坪凤凰湾一期8号）301、302、303、304、402、403、503、504、603、703、704、804、904、1004、1103、1104、1401、1802、1902、2001、2002、2004、2101、2102、2104、2201、2204、2303、2304、2401、2403、2404、2501、2502、2503、2504、2601、2602、2603、2604、2701、2702、2703、2704、2801、2802、2803、2804、2901、2902、2903、2904、3002、3003、3004房，共计169套商品房；沙坪凤凰湾一期3、4座01、02、03、04、05（现为沙坪街道凤凰湾1号之五、之四、之三、之二、之一）商铺，沙坪凤凰湾一期5、6座101（现为沙坪街道凤凰湾3号之一）商铺，沙坪凤凰湾一期7、8、9、10座2、7、8、12、15、16（现为沙坪街道新环路886、870、872、880、856、858）商铺，沙坪凤凰湾一期7、8、9、10座30、31、32（现为沙坪街道凤凰湾9号之九、之十、之十一）商铺，共计15间商铺；沙坪凤凰湾一期地下车库（建筑面积14682.77㎡，公共附属设施设备除外）。 在执行过程中，江门中院委托京东大数据评估平台对上述房产（以下简称案涉标的物）进行了网络询价，2018年12月11日，京东大数据评估平台向江门中院出具了2018江询字第0216号《询价建议书》，案涉标的物估价200,562,260.00元。 2019年5月16日，江门中院向鼎丰公司、吕义胜送达京东大数据评估平台出具的2018江询字第0216号《询价建议书》。同月17日，江门中院向商业集团送达2018江询字第0216号《询价建议书》。2019年5月24日，商业集团向江门中院提出书面异议。 另查明，广东省广州市中级人民法院受理的商业集团申请执行鼎丰公司、广东润胜建筑工程有限公司、吕义胜、吕义成、汕头市恒凯营销策划有限公司借款合同纠纷一案，该院作出的（2016）粤01民初473号民事判决已经发生法律效力。根据判决，被执行人鼎丰公司、广东润胜建筑工程有限公司、吕义胜、吕义成应连带向申请执行人商业集团返还借款本金147357201.1元，并支付利息、逾期还款违约金、罚金、律师费等；当被执行人鼎丰公司不履行上述义务时，申请执行人商业集团有权以拍卖、变卖该公司所有的位于鹤山市××凤凰××套在建工程所得价款优先受偿。（详见以下清单：沙坪凤凰湾一期4座2501、2603房。沙坪凤凰湾一期5座401、402、501、502、601、701、801、901、1001、1401、1801、2401、2501房。沙坪凤凰湾一期8座501、3001、804、1104房。沙坪凤凰湾一期9座1401、2001、2201、2401、2501、2601、2701、2801、1802、1902、2002、2102、2502、2602、2702、2802、1103、1004、1104、2101房。沙坪凤凰湾一期3、4座商铺01、02、03、04、05房。沙坪凤凰湾一期4座301、302、402、502、702、802、902、1002、1102、1402、1702、1902、2002、2102、2202、2302、2502、2602房。沙坪凤凰湾一期5、6座商铺101房。沙坪凤凰湾一期5座301、302房。沙坪凤凰湾一期7、8、9、10座商铺2、7、8、12、15、16、30、31、32房。沙坪凤凰湾一期7座3001、302、402、502、203、303、403、503、603、703、803、903、1003、1203、1403、1503、1603、1803、2003、2103、2203、2403、2603、2703、2803、2903、3003、304、504、3004房。沙坪凤凰湾一期8座401、402、2902、3002、303、403、503、603、703、803、903、1003、1103、1203、1303、1403、1503、1703、1803、1903、2003、2103、2203、2303、2403、2503、2603、2703、2803、2903、3003、304、404、504、1904、2004、2104、2204、2304、2504、2604、2704、2804、2904、3004房。沙坪凤凰湾一期9座301、2901、302、402、2902、3002、303、403、503、603、703、2303、2403、2503、2603、2703、2803、2903、3003、304、504、704、804、2004、2104、2204、2304、2404、2504、2604、2704、2804、2904、3004、604、904房。以上在建工程，商业集团均已取得《不动产登记证明》，《不动产登记证明》注明的证明权利或事项为抵押权）。因鼎丰公司未履行（2016）粤01民初473号生效判决确定的义务，根据商业集团的申请，广东省广州市中级人民法院于2019年3月28日以（2019）粤01执1678号案立案执行。 江门中院认为，本案的焦点问题是：一是是否须对案涉标的物的土地部分与地上建筑物部分进行分别评估；二是《询价建议书》出具的询价结果能否作为司法网络拍卖的起拍价；三是《询价建议书》是否存在评估价格偏低、错漏的问题。 关于是否须对案涉标的物的土地部分与地上建筑物部分进行分别评估的问题。首先，异议人提出黄福州的工程价款优先权仅就该土地上的建筑物拍卖所得的款项享有优先受偿的权利，对土地部分不享有优先受偿权，涉及建设工程价款优先受偿权与在建工程抵押权在发生冲突时如何解决的问题，明显属于对有关权利的实体判断，而本案系利害关系人执行异议案件，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，当事人、利害关系人执行异议仅就执行行为是否违反法律规定等程序性事项进行审查，对涉及实体权利的认定不宜在本案中予以审查处理。其次，对于异议人主张的建设工程承包人只能在其承建的工程拍卖价款的范围内行使优先受偿权，对该工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款不能主张优先受偿的问题属于执行分配和执行分配异议之诉程序中处理的问题，异议人应在上述程序中提出相应主张，于本案提出于法无据。再次，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”因此，在将案涉标的物变现时，根据“房地一体处分”原则要将建筑物和建设用地使用权一起进行处分。 关于《询价建议书》出具的询价结果能否作为司法网络拍卖的起拍价的问题。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式”的规定，江门中院可以使用京东大数据评估平台对案涉标的物进行定向询价。异议人认为应当委托评估机构进行价格评估，只是确定财产处置参考价的方式之一，本身不具法律强制性。江门中院根据本案实际情况采取定向询价方式确定网拍起拍价并无不当。 关于《询价建议书》是否存在评估价格偏低、错漏的问题。2018年9月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定，“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”第二十三条规定，“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”本案中，异议人收到《询价建议书》后，向江门中院提出评估价格偏低、评估报告错漏的异议，根据上述司法解释的规定，应按照第二十三条第一款规定处理，即应当交由相关行业协会组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。对异议人提出的评估价格偏低的问题，因资产评估具有较强的专业技术性，对被执行人的财产进行评估只是为了尽快实现申请执行人的债权而辅助法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终交易价格，交易价格最终由市场行情来检验。因此，评估结果出具后，没有法定理由不应重新评估。 关于异议人所提组织听证会的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。”的规定，人民法院办理执行异议复议案件以书面审查为原则，只有案情复杂、争议较大的案件，才进行听证。本案案情简单，争议不大，因此不符合公开执行听证的条件。 综上所述，异议人商业集团申请异议的理由均不能成立，江门中院均不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，于2019年6月17日作出（2019）粤07执异17号执行裁定，驳回商业集团的异议请求。 商业集团不服江门中院上述异议裁定，向本院申请复议，请求：依法撤销江门中院(2019)粤07执异17号执行裁定，并纠正江门市中院的执行行为，支持复议申请人执行异议申请中的请求。事实与理由如下： （一）本案中复议申请人提出的对案涉标的物的土地部分及地上建筑物部分分别评估的请求具有必要性，是房产拍卖后进行分配的必要基础，江门中院以该请求应在执行分配程序中提出为由驳回复议申请人申请的做法存在错误。1、根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”以及广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用《合同法》第286条的指导意见（粤高法发[2004]2号）第4条：“承包人只能对其所建设的建设工程主张工程价款优先受偿权。”的规定可得知，建设工程并不包括建设工程用地使用权价值，只包括基于承包人的劳动和投入的材料而形成的建筑部分价值，土地不应该作为建设工程优先受偿权的客体。因此在本案中，复议申请人依据广东省高级人民法院(2018)粤民终983号生效裁定，作为案涉标的物的土地部分和地上建筑物部分的抵押权人享有优先受偿权；复议被申请人黄福州依据广东省高级人民法院(2017)粤民终2671号生效判决所享有的建设工程价款优先受偿权仅限于建设工程，即案涉标的物的地上建筑物部分，对案涉标的物的土地部分不享有优先受偿权，所以在对案涉标的物评估时必须区分其土地部分和地上建筑物部分的价值。2、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。”因此对案涉标的物进行价值评估是执行拍卖与分配程序的前置程序；以及浙江省高级人民法院执行局《执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》第四条规定：“建设工程承包人只能在其承建工程拍卖价款的范围内行使优先授权，对该工程占有范围内的土地使用权的拍卖价款不能主张优先受偿。实际操作中可对建设工程和土地使用权分开进行价值评估，确定各自在总价值中的比例，然后一并拍卖，拍卖成交后再确定建设工程承包人可以优先受偿的金额。”由于“房随地走，地随房，地随房走&rdquo标的物无法将土地和地上建筑物两个受偿客体分开拍卖处置，但本案中两个受偿客体分别对应不同的第一顺位优先权债权人，故必须对土地部分和地上建筑物部分进行分别评估，才能就拍卖价款分别确定两受偿客体在总价款中的比例，为拍卖成交后的执行分配提供计算依据，依法确定各方的优先受偿金额。因此，江门中院的认定复议申请人提出的对案涉标的物的土地部分及地上建筑物部分分别评估的请求应在执行分配程序中提出，驳回复议申请人申请，该认定严重错误。 （二）异议裁定关于询价方式的确定存在错误，且本次进行询价未依照法律规定的程序进行，存在执行行为错误，《询价建议书》不应作为司法网络拍卖的起拍参考价，江门中院应委托评估机构进行司法拍卖评估。1、根据《人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，定向询价、网络询价等的确可作为确定处置参考价的方式，但本案存在将土地及地方建筑物分别评估的客观需求，京东大数据询价的方式无法满足该评估询价的基本需求，是询价方式选定严重不当。本案应委托专业评估机构进行司法拍卖评估，以确定财产处置参考价。2、根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第五条“当事人议价不能或者不成，且财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价的，人民法院应当向确定参考价时财产所在地的有关机构进行定向询价”可知，定向询价是需向财产所在地有关机构进行询价，一般是税务部门及物价部门等机构。京东大数据评估平台是网络询价平台而并非定向询价的适格主体，因此江门中院此次对案涉标的物进行的询价实为网络询价，并非裁定中所说的定向询价。3、根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十条：“采取网络询价方式确定参考价的，人民法院应当同时向名单库中的全部司法网络询价平台发出网络询价委托书。网络询价委托书应当载明财产名称、物理特征、规格数量、目的要求、完成期限以及其他需要明确的内容等。”在本案中江门中院并未就其通过网络询价方式所确定的案涉标的物参考价结果依法向全国性司法网络询价平台名单库中的全部司法网络询价平台发出网络询价委托书对执行标的进行客观可比的估价，因此《询价建议书》得出的估价结果不具有参考性，不能作为起拍参考价。据上，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定>第十四条：“法律、行政法规规定必须委托评估、双方当事人要求委托评估或者网络询价不能或不成的，人民法院应当委托评估机构进行评估。”复议申请人认为江门中院通过网络询价方式得出的估价结果不能满足案涉标的物的定价需求，因此应委托评估机构进行司法拍卖评估，以确定财产处置参考价。 （三）江门中院对复议申请人所提出的《询价建议书》中存在的评估价格偏低、财产信息错漏等问题的处理不符合相关法律规定，应当依法予以纠正。1、根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十二条以及《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第八条的规定，在本案中复议申请人对《询价建议书》中存在的财产信息错误、评估方法不规范等问题提出执行异议后，江门中院具有对《询价建议书》报告负有审查和要求询价平台进行补正的责任。2、根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条的规定，江门中院应当将评估异议提交评估机构、相关行业协会评审、予以补正认定。在本案中江门中院既不对复议申请人所提出的《询价建议书》中的错漏问题进行审查核实，亦未及时对《询价建议书》中的存在问题要求询价平台进行补正的情况下，直接驳回复议申请人异议请求的行为违反相关法律规定，应予以纠正。 （四）本案案涉标的物涵盖商品房、商铺、车位等多种物业类型，且数量庞大，价格影响因素复杂，牵涉债权人及利害关系人较多，而且鼎丰公司也曾对该《询价建议书》提出异议，因此本案具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条所规定的应当进行听证的法定情形。而江门中院未进行执行听证不当，应予以纠正。 申请执行人黄福州提交答辩意见称： （一）异议人无权提出本案的执行异议。本案拟拍卖不动产的抵押权人是兴业银行广州分行，在本案一、二审诉讼中，都是兴业银行广州分行作为第三人参与诉讼，也就是说行使抵押权的主体是兴业银行广州分行，而不是商业集团。因此，若基于抵押权而对标的物提出执行异议，该权利应由兴业银行广州分行来行使，故商业集团不是抵押权人无权提出异议；若基于普通债权，则商业集团属于案外人，仅能对于剩余财产申请执行分配，而无权对执行案件的执行行为（包括评估拍卖行为）提出异议。 （二）土地使用权和土地上盖物不应分开评估，而应作为一个整体共同评估。异议人要求分开评估的理由不成立。“地随房;地随房走&rdquo司法实践中处置房地产的原则。因为，土地上加盖了合法建筑物后，客观上无法分开，其价值也是无法机械的分开的。因此，异议人提出土地使用权和上盖物分开评估，没有操作的合理性和可能性，也没有法律依据。具体理由如下：1、涉案拟拍卖不动产对应的土地使用权客观上已无法具体特定，是抽象概念，无法评估、拍卖。涉案凤凰湾项目是一个整体的项目，是一块整体的土地使用权上加盖8栋商品房和地库，共有几百套房产，现在拟拍卖的仅是其中的小部分，一百来套房。如果，土地使用权和上盖物分开评估，那么土地使用权究竟是评估哪一块，在客观上无法显示出来，纯属一个抽象的概念，无法科学、合理评估其价值。2、涉案项目的商品房已经大部分出售，即抽象对应的大部分土地使用权已经转售，而土地使用权属于共同共有的财产，客观上无法其中一份划割出来评估、拍卖，而且划割对少份额等都没有可操作的依据，更加没有法律依据。3、拟拍卖不动产土地使用权的价值无法割裂评估。土地使用权的价值除了国家调控、周边配套等影响，土地上的三通一平，土地上的建设和设施投入等也会很大影响土地的价值，随着建设投入，其价值也会不断的上升。如果割离，由于建设而增值部分是多少，属于土地的价值，还是属于建筑物的价值，这种无从评估和判断。因此已经有合法建造物的土地使用权的价值是无法割离建造物而单独进行评估的，也没有任何法律依据。4、进入工程项目建设后，已经没有独立的土地使用权标的物概念，而整体转为在建工程概念。因此不能再人为、抽象的分开进行评估和拍卖。工程项目建设后，已经没有独立的土地使用权标的物，土地和建筑物是固定为一体，一旦分开就是破坏性的。而且，法律从管理角度考虑，在项目预售证颁发时，土地使用权在也会被吸收到相应的权属凭证内，收回土地使用权证。因此，土地使用权的价值已经融入到每一套房产内，没有独立的标的物存在。5、根据兴业银行提供的抵押权证显示，兴业银行所主张抵押权，也是以每套房产作为抵押物，而不是以土地使用权和上盖物分开作为抵押物的。这更加印证土地使用权被房产吸收，土地使用权不能独立，不能分开评估和拍卖的判断。基于以上理由，答辩人认为涉案不动产客观上不可能分开评估和拍卖，分开评估拍卖不科学，更加缺乏法律依据和司法实践案例指导。所以，答辩人不同意进行分开评估和拍卖。 （三）答辩人的优先受偿权范围包括拟拍卖不动产所吸收或对应的土地使用权，因此涉案标的物更加无需分割为土地使用权和上盖物进行评估。 （四）答辩人认为江门中院通过网络询价是合法的、正确的，异议人要求其他公司评估、要求听证是缺乏法律依据，是恶意拖延本案的执行进度。1、本案不动产的处置、评估不属于法律法规规定的必须评估的情形，江门中院根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》采取网络询价确定参考价格的方式正确。2、异议人要求组织听证，更加是缺乏法律依据，其拖延案件执行的恶意更加明显。 本院经审查对江门中院查明的事实予以确认。 本院审查认为，综合当事人复议请求、答辩意见，本案争议焦点有三，一是商业集团是否有权提出本案异议；二是工程款优先受偿范围是否及于建设工程用地的土地使用权；三是本案是否应当对建设工程及建设用地使用权分开确定财产处置参考价。 关于争议焦点一，商业集团是否有权提出本案异议。根据广州市中级人民法院（2016）粤01民初473号民事判决，商业集团有权以拍卖、变卖该公司所有的位于鹤山市××凤凰××套在建工程所得价款优先受偿。同时，根据广东省高级人民法院（2017）粤民终2671号民事判决，黄福州对被执行人鼎丰公司开发建设的凤凰湾一期3、4、5、6、7、8、9、10座建设工程项目在10737.6万元及其利息范围内享有工程价款优先受偿权。即在同一标的物上存在两个不同顺位的优先受偿权，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”的规定，黄福州的工程款应优先于商业集团的抵押权。现商业集团以工程款仅在建设工程本身价值范围内优先受偿不能及于该公司享有抵押权的建设工程用地使用权为由提出本案异议，由此黄福州的工程款优先受偿范围和数额将直接影响到商业集团的抵押权能否受偿及受偿数额，商业集团与上述建设工程的处置存在法律上的利害关系，其有权以利害关系人的身份提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条的规定，认为合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议。因此，商业集团有权提出本案异议，黄福州认为商业集团无权提出本案异议的答辩意见于法不符。 关于争议焦点二，工程款优先受偿范围是否及于建设工程用地的土地使用权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”《广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用〈合同法〉第二百八十六条的指导意见》第4条亦规定：“承包人只能对其所建设的建设工程主张工程价款优先受偿权。”按照我国物权法的规定，土地和地上建筑物、构筑物属于不同的物。工程款优先受偿权目的在于保护工程承包人垫资、工人工资等而附加在建设工程的部分，而承包人对于建设工程用地并无投入亦无增值贡献，与土地本身的价值没有直接联系，承包人优先受偿权的范围应限于土地上的建筑物、构筑物，因此，承包人只能对其所承建的建设工程主张工程价款优先受偿权。 关于争议焦点三，本案是否应当对建设工程及建设用地使用权价值分别评估。如上所述，虽然工程款只能在建设工程本身价值内优先受偿，但根据《物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，在实现工程款优先受偿权时，不能仅拍卖、折价其建设工程而不拍卖、折价其建设用地使用权部分，而是必须贯彻“房地一体”原则，对建设工程及相应部分建设用地使用权一并处置，但必须区分建设工程价值与建设用地使用权价值，在建设工程价值范围内优先清偿工程款。因此，本案中，江门中院整体处置涉案建设工程及相应土地使用权符合法律规定，但在将来分配拍卖款时必须以明确建设工程和土地使用权各自价值为前提条件。虽然本案所涉各方当事人的工程款优先权、抵押权顺位、受偿范围等实体问题如果当事人之间有争议可能需要通过诉讼程序审理确定，但执行法院在执行中应当充分考虑拍卖款分配的上述前提条件，分别评估建设工程及土地使用权的价值，整体拍卖后可以按照评估价值的比例确定工程款优先受偿的金额。 复议申请人还提出，江门中院通过网络询价方式得出的估价结果不能满足案涉标的物的定价需求，因此应委托评估机构进行司法拍卖评估，以确定财产处置参考价。对此本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定：“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。”具体采取何种估价方式可由执行法院根据司法解释和案件具体情况确定，但就本案而言,执行法院根据本裁定结果重新确定估价方式及选择评估机构时应当满足对涉案建设工程及相应建设用地使用权价值分别进行评估的要求。同时，复议申请人另提出江门中院未进行听证进行异议审查不当。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定：“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。”人民法院办理执行异议和复议案件以书面审查为原则，是否属于应当听证审查的案情复杂、争议较大的情形，可由执行法院根据案件情况决定。本案江门中院未进行听证不违反上述司法解释规定。 综上，江门中院执行裁定认定事实清楚，但适用法律失当，结果应予纠正；复议申请人的复议请求和理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项、第二款之规定，裁定如下： 一、撤销江门市中级人民法院（2019）粤07执异17号执行裁定关于驳回广东省商业集团有限公司要求对涉案建设工程及相应建设用地使用权价值分别进行评估部分的内容； 二、由江门市中级人民法院依法对涉案建设工程及相应建设用地使用权价值分别进行评估； 三、驳回复议申请人的其他复议请求。 本裁定为终审裁定。 审判长  杨明哲 审判员  李焱辉 审判员  张 磊 二〇一九年十一月七日 书记员  何谢凤