吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉06民终801号 上诉人（原审被告）：刘政，男。 委托诉讼代理人：吴丹，吉林郭新敏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邱立君，男。 原审第三人：杨少琴，女。 原审第三人：管清霞，女。 上诉人刘政因与被上诉人邱立君、原审第三人管清霞、杨少琴房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省抚松县人民法院（2019）吉0621民初1571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人刘政及其委托诉讼代理人吴丹、被上诉人邱立君、原审第三人杨少琴、管清霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉请求：1.依法撤销吉林省抚松县人民法院作出的（2019）吉0621号民初1571号民事判决书、依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:原审法院审理作出（2019）吉0621号民初1571号民事判决书，事实认定不清。证据不足。刘政与邱少君签订的旅馆租赁协议约定：前四年不收房租。剩余六年刘政一次性给付邱少君10万元。以此可以看出双方约定的旅馆租赁费为每年1.66万元。前四年不收房租的原因是刘政对旅馆进行的装修抵顶了4年租金。原审法院认定每年租金1万元没有依据。刘政与邱少君的租赁费实际为6年10万元。原审法院认定：案涉房屋在政府征收范围内，已经涉及拆迁。故邱少君要求解除双方签订的《旅馆租赁协议》于法有据。刘政认为，刘政与邱少君没有与政府相关拆迁部门达成《拆迁补偿协议》并约定搬迁日期前原《旅馆租赁协议》继续有效，刘政仍可继续经营该旅馆。且刘政与邱少君签订的《旅馆租赁协议》中并没有约定房屋涉及开发及动迁邱少君有权解除租赁协议。根据双方签订的《旅馆租赁协议》以及邱少君提供的特种行业许可证可以看出，刘政租用的是旅馆。其用途是向外出租经营从而获取收入。而原审法院却对《旅馆租赁协议》中不得转借、转租条款进行了片面理解。刘政不得转租、转借是对旅馆整体的转租他人经营或转借给他人用于非旅馆经营范围外的其他使用。刘政租赁该旅馆的目的就是将该旅馆对外出租房间并获取收入的。刘政租赁该旅馆后邱少君也知道刘政对旅馆进行了整体的装修及改建。其租赁旅馆的目的就是经营获利。邱少君在刘政经营的期间内也并未提出异议。邱少君知晓刘政租赁旅馆对外经营的目的。旅馆房间本身就是对外出租经营，包括整租和零租、刘政将旅馆房间租给杨少琴用于农民工居住并收取费用也符合旅馆的用途。并未违反刘政与邱少君协议约定。刘政与第三人杨少琴签订的房间包住合同也约定了租住旅馆的时间及费用、并未违反旅馆本身的使用价值和获益价值。刘政雇佣第三人管清霞为其管理旅馆是雇佣关系，实际经营者是刘政。邱少君提供的几份电话录音无法认定刘政将房屋出租给管清霞。根据邱少君与第三人管清霞第一次电话录音中可以看出，邱少君一直诱导管清霞发言，而且管清霞受雇于刘政，其并不知晓刘政与邱少君之间出现的问题，所以无法回答邱少君的问话，只能搪塞了之。且录音中，第三人管清霞并未明确表示刘政将旅馆转租的肯定语言，在庭审中管清霞也承认与刘政是雇佣关系，经营是刘政说了算。刘政给开工资，并未违反刘政与邱少君所签订的《旅馆租赁协议》。原审法院仅凭邱少君陈述牵强的认定刘政违反《旅馆租赁协议》的约定于法无据。退一步来说，旅馆本身经营用途是住宿，向外出租房间从而获取收入。刘政租赁该旅馆并进行标间装修的目的就是对外经营出租而获取收入。旅馆出租本身包括整租和零租，即使认定刘政将旅馆房间租给管清霞并收取费用也符合旅馆的用途，并未超出旅馆的经营范围。刘政没有将旅馆转租给他人经营，也没有将旅馆转借他人进行经营范围外的使用。刘政经营旅馆期间，对外出租房间用于住宿，收取相应费用并无不当。 综上所述，原审法院在认定事实不清，证据不足的情况下，作出错误的判决，严重侵害了刘政的合法权益，请求法院依法改判或发回重审。 邱立君答辩称，一、刘政对双方签定的《旅馆租赁协议》第二条约定的解释是错误的。双方签订协议第二条约定内容：“前四年不收房租，剩余六年乙方一次性付给甲方，壹拾万元整，签合同时先付款5万元，余款7月份结清”。刘政与邱少君在实际履行《旅馆租赁协议》过程中，刘政在签订协议时交纳了5万元钱，其它款项也是陆续给付的，这就证明：刘政与邱少君之间约定的租赁期是10年，租金是10万元，每年1万元。原审刘政在答辩时称：“我和原告签订租赁协议后，当年交了十年的房租10万元，现在才租用第五年”，就足已证明刘政与邱少君约定的租期是10年，每年是1万元。因此，刘政在上诉状中称：“以此可以看出，双方约定的旅馆租赁费为每年1.66万元，前四年不收房租的原因是刘政对旅馆进行装修抵了四年租金”，明显与事实不符。二、刘政与邱少君之间签订的《旅馆租赁协议》第六条约定：“乙方在装修期间，房屋主体结构不得损坏，如有损坏乙方负全部责任。乙方在租赁期间不得转借、转租。如有上述情况，甲方有权收回房屋”，刘政在履行该旅馆租赁协议期间从根本上违反了上述约定，其在租赁期内将房屋转租给了杨少琴和管清霞，构成违约。因此，刘政在上诉状中称：“上诉人认为，上诉人与被上诉人没有与政府相关拆迁部门达成《拆迁补偿协议》，并约定搬迁日期前,原《旅馆租賃协议》继续有效,刘政仍可继续经管该方宾馆,且刘政与邱少君签订的《旅馆租赁协议》中并没有约定房屋涉及开发及动迁邱少君有权解除租赁协议”的内容。刘政与邱少君签订的《旅馆租赁协议》第六条明确约定了乙方刘政在租赁期内不准转借、转租，邱少君的艺文旅馆的营业执照上经营范围明确写明：“住宿服务”，刘政按约只能自己对案涉旅馆进行经营性活动。刘政违约将案涉旅馆楼上二层出租给了管清霞经管，楼下一层出租给了杨少琴经营。因此，刘政在上诉状中称：“上诉人租用的是旅馆，其用途是向外出租经营从而获取收入。原审法院却对《旅馆租赁协议》中不得转借、转租条款进行片面理解。刘政不得转租、转借是对旅馆整体的转租他人经营或转借给他人用于非旅馆经营范围外的其它使用。……”是公然违反双方签订的《旅馆租赁协议》第六条的约定。三、原审庭审时，刘政对邱少君与管清霞之间的电话录音、邱少君与杨少琴之间的电话录音、邱少君与王玲之间的电话录音的真实性均无异议，上述电话录音均能证实刘政将案涉房屋出租给杨少琴、管清霞经营的事实。杨少琴与邱少君之间的微信记录中杨少琴在刘政手里租赁案涉旅馆第一层的《房屋租赁合同》也能证明刘政将案涉房屋出租他人经营的事实。因此，刘政称“是雇佣管清霞管理旅馆，上诉人与管清霞是雇佣关系”的说法明显与事实不符。四、旅馆、酒店对外营业，与旅客之间建立的是服务合同 法律关系，并不是刘政所说的向外出租房间获取收入。因此，刘政称：“上诉人租赁该旅馆并进行标间装修的目的就是对外经营出租而获取收入，……”的说法明显是错误的。五、答辩人将案涉旅馆出租，而旅馆是特种行业，必须对承租人的经营能力、是否守法等进行综合考量，才决定出租给承租人经营，不会随便将该旅馆出租给他人经营。因此，才约定了乙方刘政在经营期间不得转借、转租。因此，刘政称：“旅馆出租本身包括整租和零租，即使认定上诉人将旅馆房间租给管清霞并收取费用也符合旅馆的用途，并未超出旅馆的经营范围”的说法是无理的。 综上所述，上诉人已违反了双方签订的《旅馆租赁协议》第六条的约定，邱少君有权收回案涉旅馆。刘政上诉无理，应当驳回其上诉请求。 杨少琴称，与其没有关系，杨少琴是今年（2019年）3月27日去松江河找房子要租赁，通过招租电话联系宾馆工作人员，后杨少琴与该工作人员商谈准备包租一楼，谈成以后杨少琴预交了定金，合同签订后付了一年的租金。杨少琴与宾馆工作人员商谈的条件是宾馆一楼不能对外营业。然后双方签订协议。协议上是工人签字的，签的杨少琴的名字。 管清霞称，其与刘政不是租赁关系，刘政雇用管清霞管理宾馆。邱少君所述的电话录音，是邱少君多次给管清霞打电话，邱少君对其有诱导的语言。 邱立君向一审法院起诉请求：一、依法解除其与刘政于2015年3月30日签定的《旅馆租赁协议》：二、刘政返还邱立君位于抚松县松江河镇的站前街艺文旅馆。事实和理由：邱立君于2015年3月30日与刘政签定了《旅馆租赁协议》将自己所有的位于松江河镇站前街艺文旅馆出租给刘政经营，协议约定：甲方将坐落于松江河镇站前街艺文旅馆整体出租给乙方；租赁期限自2015年3月30日起至2025年3月29日止；乙方在租赁期间不得转借、转租。如有上述情况，甲方有权收回房屋，乙方损失自负”协议签定后，邱立君将案涉艺文旅馆出租交给了刘政经营。2019年6月中旬，邱立君发现出租给刘政的案涉艺文旅馆不是刘政在经营，一层是第三人杨少琴在经营，二层是第三人管清霞在经营，邱立君得知是刘政将案涉艺文旅馆转租给两位第三人经营的。按邱立君、刘政签定的协议约定，刘政已违约，邱立君有权收回出租的案涉艺文旅馆。为此，现邱立君诉至法院，请依法支持邱立君的诉讼请求。 一审法院认定事实：2015年3月30日，邱立君、刘政签订《旅馆租赁协议》一份，双方约定，甲方（邱立君）将坐落于吉林省抚松县松江河镇站前街艺文旅馆整体租赁给乙方；租赁期限自2015年3月30日起至2025年3月29日止。在租赁期间乙方（刘政）自行装修、自行设计，旅馆到期后所有设施及物品原样不动无偿退给甲方；租赁费金额及付款方式：前四年甲方不收房租。剩余六年乙方一次性付给甲方10万元，签合同时先付款5万元，余款7月份结清；乙方在装修期间，房屋主体结构不得损坏。如有损坏乙方负全部责任。乙方在租赁期间不得转借、转租。如有上述情况。甲方有权收回房屋，乙方损失自负；在租赁期间内，如出现房屋开发及动迁。营业补偿归乙方等内容。刘政向法庭提供收条二张，建设银行活期账户交易明细三份，证明邱立君于2015年3月30日收取刘政房租费5万元、2015年8月12日收取刘政房租费1万元、刘政于2015年7月30日转账给邱立君2万元、2015年10月15日转账给邱立君的朋友吴奉强15，000.00元、2015年10月15日转账给邱立君4，500.00元，并称因宾馆装修时，经邱立君同意，先行垫付因倾倒建筑垃圾赔付给邻居500.00元，共计给付邱立君房租费10万元，邱立君虽对1万元收条、15，000.00元的转账记录及垫付的500.00元有异议，但收条系邱立君本人出具并签字、建设银行出具的15，000.00元银行账户交易明细摘要一栏已明确载明“邱立君宾馆房租费”，故上述收条及转账明细均具有真实性和合法性，应予采信。根据刘政提供的上述证据，参照合同约定的“前四年甲方不收房租，剩余六年乙方一次性付给甲方10万元，签合同时先付款5万元，余款7月份结清”的内容，结合当地的交易习惯及本案案情，原审法院对刘政已向邱立君交付10万元房租费的事实予以认定，邱立君向原审法院提供刘政与杨少琴的房屋租赁合同照片，邱立君与杨少琴通话录音及微信记录、邱立君与管清霞、案外人王玲的通话录音等证据，证明刘政将其租赁的艺文旅馆分别转租给杨少琴、管清霞。刘政及管清霞对上述录音证据及微信记录的真实性无异议，但不认可证明的问题。经综合审查，根据邱立君提供的刘政与杨少琴的房屋租赁合同照片，结合通话录音、微信记录等证据，可以认定刘政将其租赁的艺文旅馆转租给管清霞、杨少琴的事实。刘政及管清霞虽有异议，但未提供任何反驳证据证实其主张且无法否认上述证据所证明的事实。第三人杨少琴对邱立君的起诉未进行答辩亦未提供任何证据，应视为其放弃权利，故原审法院对刘政及管清霞的反驳意见不予支持，对邱立君提供的上述证据。原审法院予以采信。 另查明。案涉艺文旅馆在政府征收范围内，涉及拆迁。认定上述事实，有邱立君提供的旅馆租赁协议、刘政与杨少琴房屋租赁合同照片一张、邱立君与杨少琴的通话录音和微信记录、邱立君与王玲、管清霞通话录音、刘政提供的照片、收条、中国建设银行活期账户交易明细及当事人的当庭陈述予以证实，一审法院予以确认。 一审法院认为，邱少君、刘政于2015年3月30日签订的《旅馆租赁协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。《旅馆租赁协议》第六条明确约定：“乙方（刘政）在租赁期间不得转借、转租。如有上述情况，甲方（邱立君）有权收回房屋、乙方损失自负。”经综合审查，邱立君提供的证据内容可相互印证，能够证实刘政将其租赁的艺文旅馆转租给杨少琴与管清霞的事实。刘政与管清霞虽对此有异议，但未提供反驳证据证实其主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，应承担举证不能的不利后果。第三人杨少琴对邱立君的起诉未进行答辩亦未提供任何证据，应视为其放弃权利。原审法院对刘政与管清霞的反驳意见不予支持。现刘政未经邱立君同意擅自将案涉房屋转租给杨少琴与管清霞，已经构成根本违约，且案涉房屋在政府征收范围内，已经涉及拆迁，故邱立君要求解除双方签订的《旅馆租赁协议》于法有据。原审法院予以支持。根据刘政提供的证据。能够证实其已给付邱立君10万元租金的事实。双方约定的租赁期限为十年，故每年租赁费应认定为1万元。现邱少君、刘政双方提前解除合同，根据公平原则，邱立君应退还给刘政剩余租金，即自刘政返还案涉艺文旅馆之日起至2025年3月29日止的房屋租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定。判决：“一、解除原告邱立君与被告刘政于2015年3月30日签订的一4一《旅馆租赁协议》二、被告刘政与本判决生效之日起十五日内将坐落于吉林省抚松县松江河镇站前街的艺文旅馆返还原告邱立君；三、原告邱立君于本判决生效之日起十五日内退还被告刘政剩余房屋租赁费（按每年10，000元租赁费计算，自被告刘政实际返还邱立君的艺文旅馆之日起至2025年3月29日止）；……案件受理费1，150.00元（已减半收取），由被告刘政负担。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审审理查明刘政与杨少琴之间的房屋租赁合同约定：……该房屋用途为给工人用住房，乙方（杨少琴）不得作为其他用途使用……。邱少君与管清霞之间的电话录音能证明管清霞经营旅馆。 其他事实与原审认定事实一致。 本院认为，本案是否解除邱立君与刘政之间签订的租赁合同的条件是：刘政是否将艺文旅馆出租，是否违反合同第六条规定。邱立君与管清霞的通话记录可以证明艺文旅馆二楼出租给管清霞经营，刘政与管清霞之间签订了协议，该协议含有租赁艺文旅馆的内容，管清霞拒绝提供其与刘政签订的协议，否定了管清霞系刘政雇佣人员的说法，证明管清霞租赁艺文旅馆二楼并经营。邱立君与王玲的通话记录可以证明艺文旅馆装修王玲、刘政有投资，王玲对装修情况非常了解，证明王玲与刘政之间不存在雇佣关系，否定王玲系刘政的管理人员的说法。王玲证实一楼出租给杨少琴，二楼出租给管清霞的事实存在。刘政转让租赁经营权的行为，违反了合同第六条的约定。邱立君有权依据合同的约定及法律的规定解除合同并收回艺文旅馆。一审判决解除双方签订的租赁合同并由刘政交付艺文旅馆并无不当。该合同第二条约定，前四年甲方即邱立君不收租金，剩余六年乙方即刘政一次性给付甲方10万元租金。该条款明确约定前四年不收租金，剩余六年租金总计10万元。并结合刘政装修艺文旅馆的事实，一审按每年租金1万元并返还剩余租金无事实依据，本院予以纠正。邱立君应按六年10万元租金并扣除从2019年3月31日起至实际返还艺文旅馆之日的租金后，剩余租金予以返还。 综上所述，刘政的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持吉林省抚松县人民法院（2019）吉0621民初1571号民事判决第一项、第二项； 二、变更吉林省抚松县人民法院（2019）吉0621民初1571号民事判决第三项即“原告邱立君于本判决生效之日起十五日内退还被告刘政剩余房屋租赁费（按每年10，000.00元租赁费计算，自被告刘政实际返还邱立君的艺文旅馆之日起至2025年3月29日止）”为“邱立君于本判决生效后15日内退还刘政剩余房屋租赁费（以10万元为基数，扣除自2019年3月31日起至实际返还艺文旅馆之日，按照六年10万元标准计算的租金）” 二审案件受理费2,300.00元，由上诉人刘政负担1,500.00元，被上诉人邱立君负担800.00元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  高明义 审判员  李 楠 审判员  李世为 二〇一九年十一月二十八日 书记员  杨 栋