新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2019）兵08民终797号上诉人（原审被告）：新疆供销学校（新疆供销技工学校），住所地乌鲁木齐市河北东路**。法定代表人：万发军，该校校长。委托诉讼代理人：贺石梅，新疆多盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶国庆，新疆供销学校石河子学区主任。被上诉人（原审原告）：陈申光，男，1959年8月1日出生，住石河子市。被上诉人（原审原告）：张静（陈申光之妻），女，1963年5月4日出生，住石河子市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：韦会英，新疆七合律师事务所律师。上诉人新疆供销学校（新疆供销技工学校）因与被上诉人陈申光、张静房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2019）兵9001民初1329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。新疆供销学校上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决关于集资房价格认定错误。集资建房是指单位利用自有土地，按照职工自愿的原则，由单位与职工签订集资建房协议，享受国家经济适用住房建设的各项税费优惠政策，按照建房成本价格向职工出售的政策性住房。房屋的成本价应当根据竣工决算后的工程价格来确定。双方于2015年3月18日签订的《住房（集资房）预售合同》的价格构成为：基准价（暂定）＋楼层系数（即以8楼为基准每增加一层上浮10元，每减少一层下浮10元，顶楼为基准价）。本案中，被上诉人所购的房屋价格在《住房（集资房）预售合同》中约定为2553元，该价格应当由基准价和楼层系数两个部分构成，而补充协议中对房屋基准价为暂定价格这一事实进行了确认。一审判决将房屋价格确定为固定不变的价格，明显违反了补充协议中关于房屋价格为暂定价格的事实，属于认定事实错误。二、被上诉人多交的款项系车库款、营业税和滞纳金。1.地下车位款。被上诉人缴纳车库款的原因是第八师发改委要求高层住宅必须配建地下车库导致规划变更，集资建房建筑面积由原来的11000㎡增加至13587.03㎡，增加的2587.03㎡系新增的地下车库。地。地下车库作为集资房的一部分要集资户共同承担建设成本，为保证集资建房的顺利进行，上诉人与集资建房户协商：地：地下车库建设费用由全体集资户先行共同承担车位出售后，再将相关费用退还给不需要车位的集资户。上诉人与被上诉人虽未签订关于购买车位的协议，但上诉人已将该事项以通知的形式告知了被上诉人，被上诉人也知悉该事项，并实际缴纳了车位款（收据收款未做区分，均统一注明“集资房款”）。地。地下车库款由集资户先承担60000元的事实已在新疆生产建设兵团第八师中级人民法院2017年8月13日作出的（2017）兵08民终**民事判决中得到确认被上诉人多交的60000元属于车库款，双方已事实上建立了车位买卖合同关系，被上诉人要求上诉人返还该部分款项没有依据。2.营业税。根据税法规定，向职工出售单位集资建房应当缴纳营业税。营业税是间接税，虽然纳税人为房地产商或机关、事业单位和企业，但实际上承担税费的是买房人及单位、企业职工。即机关、事业单位或企业职工如果购买了集资建设住房（统建住房），应缴纳营业税。《补充协议》中也规定，合同中总房款并不包含各项税金，该部分款项由被上诉人缴纳（收据收款未做区分，均统一注明“集资房款”）。该事实是所有业主知悉并包含在房款中的，在新疆生产建设兵团第八师中级人民法院2017年8月13日作出的（2017）兵08民终604号民事判决中得到确认。3.滞纳金。上诉人系由财政拨款的公益性事业单位，根据相关规定，集资建房所需资金应由集资户承担，因部分集资户（包括本案被上诉人）未按时交纳集资款，导致集资房资金不到位、建设进度推迟并产生停工损失，故该部分损失应当由未及时缴纳房款的集资户承担。三、关于补充协议的效力。被上诉人与上诉人签订《住房（集资房）预售合同》时，还签订了补充协议，补充协议对预售合同中集资房的价格等事项进行了变更，约定集资房价格暂按2603元/㎡的综合平均价格预售，并约定正式销售价格按照财务竣工决算和审计报告确定。补充协议中，补充及变更的内容明确具体且不违反法律规定，预售合同中没有约定不得变更，故补充协议条款与预售合同不一致时，应当以补充协议为准。被上诉人缴纳的集资房款系暂定价，应当根据补充协议的约定，按照财务竣工决算和审计报告确定正式销售价格，按照“多退少补”的原则执行。陈申光、张静辩称，1.案涉房屋从2010年11月开始筹建，上诉人与被上诉人于2015年3月签订预售房屋买卖合同，合同中房屋的面积、单价、总房款、交房时间等内容都有明确具体的约定，该合同具有可履行性。补充协议的签订是将合同中不确定的事项进一步明确具体化。虽然双方签订了补充协议，但补充协议的关键内容都不确定具体，不具有履行性。根据《中华人民共和国合同法》第78条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”故双方应当按照约定明确的房屋预售合同来履行权利义务。2.关于地下车位，上诉人陈述双方有口头的车位买卖约定，系上诉人的单方认识，被上诉人从2010年10月就开始按照通知交纳房款，上诉人出具的收据上就该款项的性质也注明是购房款。被上诉人没有购买车位的想法，双方不存在车位买卖的法律关系。3.2016年5月1日，营业税改增值税。该税的交纳义务主体是上诉人，税费的缴纳主体是法定的，即使双方有关于税费的约定，但因该约定违反法律规定，应属无效。如果上诉人代收，应当予以返还。4.被上诉人始终按照上诉人的要求分期交纳房款，没有不按时交纳的情况。其他业主是否按时交纳与本案没有关联性，被上诉人不应当为上诉人与其他业主的过错承担责任。5.上诉人在2016年的相关案件中就陈述涉案工程的核算正在进行中，但未向法庭上提交相关证据。即使现在上诉人提交了证据，也不符合新证据的法律规定，不具有证明效力。陈申光、张静向一审法院起诉请求：1.判令被告返还两原告多付房款84357.22元；2.被告赔偿利息损失9683.51元；3.被告给付迟延交房的违约金6671.38元；4.被告承担本案诉讼费、送达费。一审法院认定事实：2015年3月18日，两原告与被告签订统建住房（集资房）预售合同，约定被告将石河子城区×小区×栋×号房屋出售给两原告，综合单价每平方米2553元，综合总价311746.83元，交房日期为2015年9月20日。付款方式：买受人于2013年4月1日支付房款至总房款30%以上，余款于2015年6月1日支付完毕。逾期交房违约责任：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的;2.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决;3.其他非出卖人所控制因素。同日，两原告签订补充协议，协议第三条内容为：根据石河子市发改收费函（2014）19号文，新疆供销学校石河子学区高层住宅集资价格暂定2603元/平方米综合平均价格预售(预售价格不含拆迁补偿费及税金)。合同中的总房款为房屋预售单价与预测建筑面积的乘积,未考虑拆迁补偿费、土地出让金、维修基金、契税、各项税金、门牌证费、门户牌费、房产证工本费等费用。第四条内容为：按职级享受的建筑面积标准严格执行师市统建发（2010）1号文,办理房产证时按照师市相关规定执行。工程完工后,高层住宅的集资价格、统建价格及超职级享受面积价格,按照财务竣工决算和审计报告确定正式销售价格。核定的销售价格与预售价格的差额,按照“多退少补”的原则执行。2010年11月4日，两原告向被告缴纳房款30000元；2012年9月5日，两原告向被告缴纳房款91000元；2013年10月30日，两原告向被告缴纳房款80000元；2015年4月29日，两原告向被告缴纳房款90000元；2016年11月2日，两原告向被告缴纳房款105704.05元；上述款项合计396704.05元。2016年11月21日，被告向原告交付房屋。被告提供以下证据证实延期交房并非被告原因：1.2014年4月28日，被告出具的石河子学区职工集资建房工作告全体教职工书；2015年7月3日，被告出具的通知。该组证据中被告称部分职工未及时缴纳房款造成工程延期。两原告认为该组证据为被告单方出具，且系被告内部管理问题，不能证实被告不应承担延期交房的违约责任。2.2010年12月8日，集资建房批复；2010年12月10日，投资项目备案证明；2012年8月20日，关于变更新疆供销学校集资楼项目建设规模及投资总额的函；2015年7月21日，补充协议。两原告认为该组证据不能证实被告不应承担延期交房的违约责任。一审法院认为，本案争议焦点为：1.本案是否属于法院受理范围；2.两原告是否超付房款，被告是否应当赔偿利息损失；3.被告是否应当承担延期交房的违约责任。关于争议焦点一。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本案中，原、被告之间并非因单位内部建房、分房等引起占房、腾房发生的纠纷，两原告已通过单位的分房程序获得物权，物权归属关系完全确定，是平等主体之间围绕集资房发生的不属于单位行政管理权调整的纠纷，人民法院应当受理。关于争议焦点二。两原告与被告签订统建住房（集资房）预售合同是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，故原、被告双方均应恪守合约，秉着诚实信用原则全面履行各自的义务。双方合同中明确约定的购房价款为311746.83元，但被告向两原告收取396704.05元，两原告多支付84957.22元，两原告仅主张84357.22元，被告应当向两原告返还。被告抗辩双方合同约定的房屋价款为暂定价，并未最终决算，该抗辩理由与双方签订的合同内容相矛盾，且补充协议中约定的暂定价为每平方米2603元，并非合同中约定的每平方米2553元，故对被告该抗辩理由，该院不予采纳。被告抗辩两原告缴纳的房款中包含地下车库的款项，但两原告与被告并未对地下车库的买卖形成合意，且被告收取两原告的款项均注明为购房款，并非地下车库款，故对被告该抗辩理由，该院不予采纳。被告多占用两原告资金应承担利息损失，数额为9683.51元[84357.22元×4.75%÷12个月×29个月（2016年11月2日至2019年5月2日）]。被告抗辩两原告主张利息损失超过诉讼时效，因被告持续占有该笔款项未予归还，故两原告主张并未超过诉讼时效。关于争议焦点三。双方合同约定交房日期为2015年9月20日，但被告交房日期为2016年11月21日。按照合同约定，自2015年9月21日起，被告应按日向两原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，即6671.38元[311746.83元×0.005%×428天（2015年9月21日至2016年11月21日）]。被告抗辩因其他职工未按时缴纳购房款导致工期延误，被告不应当承担违约责任，但其他职工不按时缴纳购房款属其他职工与被告之间的法律关系，不能因此成为被告违约的正当理由，故对被告该抗辩理由，该院不予采纳。综上所述，对原告诉讼请求，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，判决：一、被告新疆供销学校（新疆供销技工学校）退还原告陈申光、张静购房款84357.22元；二、被告新疆供销学校（新疆供销技工学校）赔偿原告陈申光、张静利息损失9683.51元；三、被告新疆供销学校（新疆供销技工学校）赔偿原告陈申光、张静延期交房违约金6671.38元。上述三项合计100712.11元，被告新疆供销学校（新疆供销技工学校）于判决生效之日起五日内给付原告陈申光、张静。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1157元（原告陈申光、张静已预交），由被告新疆供销学校（新疆供销技工学校）负担，与前款同期给付原告陈申光、张静。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：1.关于决算的招投标资料一组；2.上诉人与新疆中资建设项目管理有限公司签订的建设工程造价咨询合同；3.新疆中资建设项目管理有限公司出具证明一份，内容为“兹有新疆中资建设项目管理有限公司，于2017年底通过招标，对新疆供销学校石河子学区职工集资住宅楼项目结算进行审核，自合同签订之日起，合同已开始履行，已陆续收到相关结算资料，由于双方对个别资料存在分歧，目前正在沟通中，待结算相关方意见达成一致时，我单位将出具工程结算报告。新疆中资建设项目管理有限公司。2019年10月25日”。上述证据证明，2017年年底，新疆中资建设项目管理有限公司中标涉案项目，目前正在进行决算工作。经质证，被上诉人对上述证据不认可，认为若这些资料真实，应当在一审中提交，而不应当等到二审才提交，这些材料不属于新证据，没有证明作用；在资料中，新疆中资建设项目管理有限公司的印章不同、印泥颜色不同，怀疑资料是前期准备好，章子是后期补盖的，但不能提供证据证明所怀疑的内容。双方当事人对原判决认定的事实无异议，本院依法予以确认。另查明，上诉人与被上诉人签订的统建住房（集资房）预售合同第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人要求上诉人返还多付房款、赔偿利息及支付违约金有无事实和法律依据。被上诉人依据与上诉人签订的统建住房（集资房）预售合同中约定的价格主张返还其多付的房款，但根据双方签订的补充协议约定，房屋价格按照财务竣工决算和审计报告确定正式销售价格，核定的销售价格与预售价格的差额,按照“多退少补”的原则执行。补充协议作为预售合同的附件，是对预售合同的补充约定，亦经被上诉人签字确认，故预售合同约定的价格并非房屋的正式销售价格，房屋正式销售价格是按照财务竣工决算和审计报告确定，涉案项目的决算审核目前正在进行中，工程结算报告尚未作出，涉案房屋的正式销售价格尚不能确定，在涉案房屋的正式销售价格尚不能确定的情况下，被上诉人要求上诉人返还多付房款、赔偿利息及支付违约金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。被上诉人可在案涉房屋正式销售价格确定后另行主张。上诉人关于按照补充协议的约定确定房屋正式销售价格的上诉理由，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销石河子市人民法院（2019）兵9001民初1329号民事判决；二、驳回被上诉人陈申光、张静的原审诉讼请求。一审案件受理费1157元（被上诉人已预交），二审案件受理费2314元（上诉人已预交），合计3471元，由被上诉人陈申光、张静负担，于本判决生效之日起十日内给付上诉人新疆供销学校（新疆供销技工学校）2314元。本判决为终审判决。审 判 长  孙 强审 判 员  杨书钢审 判 员  白 婷二〇一九年十一月二十日法官助理  王媛媛书 记 员  蒲方圆1