广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初2667号 原告：张仁，男，1959年10月15日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 被告：防城港市其沿国际大酒店有限公司，住所：广西防城港市港口区兴港大道西侧、迎宾路口北侧。统一社会信用代码：91450600680129958T。 法定代表人：李明林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄淑宾，广西精一律师事务所律师。 原告张仁与被告防城港市其沿国际大酒店有限公司（以下简称其沿公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张仁、被告其沿公司的委托诉讼代理人黄淑宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张仁向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年12月19日签订的1913号和1914号房的《其沿产权式酒店认购书》（以下简称《认购书》）；2.被告向原告退还购房款348000元（1913号房）和304528元（1914号房），共计652528元；3.被告向原告支付利息8482.864元（按照中国人民银行半年的定期存款利率1.35%计算，2019年1月11日至7月11日共6个月，即652528元×0.013)。事实与理由：2017年12月19日原告与被告就购买被告开发的防城港市北部湾大道的酒店式公寓1913号和1914号房达成购房意向，原告向被告预付购房意向金2万元。之后接被告通知按商住楼贷款的要求陆续向被告支付了348000元（1913号房）和304528元(1914号房）的预付款。2019年4月，被告在认为原告与被告已达到签订正式预售合同条件时，将正式的商品房预售合同文本寄给原告，原告收到合同文本后对合同内容进行审查时发现合同中的两个主要条款即合同中的房屋产权转移办理期限和前期物业服务期限条款不符合法律规定，侵犯了原告作为购房者也是将来的房屋所有权人和商品房小区业主的合法权益。原告认为：第一，不动产所有权的交付与普通商品的交付标准不同，不动产的交付是以所有权转移登记为准，而不是以房屋交付为准，被告的合同文本关于房产权证的转移登记期限为房屋交付后720天的时间，远远超过了法律和司法解释最长期限90天的规定，严重影响了原告购房的所有权的转让期限和申请抵押贷款的权利，同时也增加了购房的风险。第二，合同中前期物业服务十年的条款是被告将房屋与物业捆绑销售的条款，侵犯了业主对前期物业服务公司服务不满意的情况下有权更换物业公司的权利。当原告向被告表示不同意被告的上述两大问题，并要求依法修改为：房产权证的办理期限最长为房屋交付后90天，前期物业服务公司的服务期限由第一次业主大会确定等内容时，遭到了被告的拒绝。原告认为不动产的交付以登记为准，被告明确表示不能在法律规定的时间内办理所有权转移登记，说明被告无法及时履行合同的主债务，符合合同法规定的法定解除的条件。 被告其沿公司辩称，1.案涉的认购书可继续履行，房子仍然为原告保留，在履行认购书的过程中被告无违约行为，故原告请求解除认购书没有法律依据；2.前期物业管理合同的签订是根据物业管理条例的规定，与商品房买卖合同无关，是另一独立的法律关系，本案中物业合同中约定的物业费也经过物价局备案并经住建局审核，不存在违法性的问题，如后期业主对物业单位不满，可成立业主委员会对其进行协商或修改，甚至可以辞退并更换其他物业公司，故原告认为物业捆绑销售违法没有事实和法律依据；3.原告以办证时间为房屋交付后720日违反法律规定为由要求解除认购书既不是法律规定也不是合同约定的解除事由，交付房屋后原告可自行办证，也可主张该条款无效，依法维护自身合法权益，且被告与原告一直就该内容进行协商，没有拒绝原告的请求；4.原告提出上诉两项内容的异议，均不是合同的主要条款，也不属于无法实现合同目的情形，双方于2017年12月11日签订了认购书，至今已将近两年，被告给予了原告充分的时间办理按揭贷款或筹款，房屋一直为原告保留，为维护商品房交易的稳定性，应继续履行认购书的约定。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2017年12月19日，原告（认购人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订了两份《认购书》，分别约定乙方自愿认购甲方开发的“其沿国际大酒店”项目主楼第19层13号、14号产权式酒店或商铺，其中13号房房屋建筑面积85㎡，单价为每平方米6800元，总价款为578000元；14号房房屋建筑面积为73.46㎡，单价为每平方米6800元，总价款为499528元。两份《认购书》均约定乙方在签订本认购书时，向甲方支付认购定金1万元，乙方选择按揭付款的方式付款。两份《认购书》第四条第1款约定：乙方在本合同签订后40天内，凭本认购书、认购金收据和本人身份证原件（贷款客户还需带上银行所需全部资料）到甲方指定地点其沿国际大酒店有限公司售楼部签订《商品房买卖合同（预售）》及附件等协议。上述合同签订后，认购定金抵作购房款，若因乙方原因在上述时限内未与甲方签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，则均视为乙方自动放弃购房，乙方已付认购定金，甲方不予退还，本认购书终止履行，同时甲方不承担任何违约责任。第四条第3款约定：本认购书签订前，乙方对甲方公示的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》及其附件、《商品房销控表》、《商品房一房一价表》、《前期物业管理协议》、《业主临时公约》等相关证照、文件及其内容，进行了认真阅读、知悉并同意公示内容，双方同意签订本认购书及《商品房买卖合同（预售）》，并完善相应手续。《认购书》还约定了其他事项。被告认可在上述两份《认购书》签订后原告就1913号房已交纳首付款348000元，1914号房已交纳首付款329528元。 另查明，在签订上述两份《认购书》时，案涉防城港市其沿国际产权式酒店项目已取得《商品房预售许可证》（编号：防房预售字A2016026号）。 再查明，在原告交纳了案涉两套房屋的上述首付款金额后，被告向原告邮寄了1913号房、1914号房的《商品房买卖合同（预售）》，两份《商品房买卖合同（预售）》载明的商品房情况、面积、单价、总价等内容与《认购书》载明的一致，并对交房时间、双方的违约责任等事项进行了约定。其中两份《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的……。第二十一条对前期物业管理的约定为：（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为广西其沿物业服务有限公司。（二）物业服务时间从2017年1月1日到2027年12月31日……（五）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。合同的附件九还约定了前期物业服务合同、临时管理规约的具体内容。原告于2019年8月9日就本案向本院提起诉讼。 本院认为，本案立案案由为商品房预售合同纠纷，经审理，本案案由应为商品房预约合同纠纷。原、被告经协商后签订案涉两份《认购书》并交纳了定金、首付款，《认购书》中记载了房屋的基本情况、建筑面积、单价、总价及付款方式，并约定签订《商品房买卖合同》的时间以及违反《认购书》约定的违约责任等事项。因此，原、被告双方之间形成认购的预约合同关系，双方的权利义务为在约定的期限内与对方协商《商品房买卖合同》的条款并签订本约合同。在原告交纳了案涉两套商品房的首付款后，被告就该两套商品房向原告邮寄了两份《商品房买卖合同（预售）》，但原告以合同约定的办证时间过长及物业捆绑销售为由未与被告签订该两份《商品房买卖合同（预售）》并主张解除案涉两份《认购书》。本院认为，《认购书》第四条第三款已明确约定“本认购书签订前，乙方对甲方公示的《商品房买卖合同》及其附件、《前期物业管理协议》、《业主临时公约》等相关证照、文件及其内容，进行了认真阅读、知悉并同意公示内容，双方同意签订本认购书及《商品房买卖合同（预售）》，并完善相应手续”，被告作为完全民事行为能力的自然人，其在签订《认购书》时并未对该条款提出异议且已签字确认，视为对该条款的认可。而依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”的规定可知，双方当事人在《商品房买卖合同》中对办理房屋所有权登记期限有约定的以约定为准，没有约定的按法律规定的期限办理，故原告所述案涉《商品房买卖合同（预售）》中约定的办证期限为720日违反法律规定的主张不能成立。而案涉两份《商品房买卖合同（预售）》中第二十一条第（五）项约定“买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业”，已明确在业主委员会成立后可由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业，并非原告所述侵犯了业主对前期物业服务公司不满意的情况下有更换物业公司的权利。综上，被告在履行案涉两份《认购书》的过程中没有违约行为，且本案亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可解除《认购书》的法定情形，故原告请求解除案涉两份《认购书》于法无据，本院不予支持。原告基于合同解除请求被告返还案涉两套房屋的购房款、利息，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条规定，判决如下： 驳回原告张仁的全部诉讼请求。 案件受理费10410.11元，减半收取计5205.05元，由原告张仁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费10410.11元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。 审 判 员 李明娟 二〇一九年十一月十一日 法官助理 罗 茜 书 记 员 梁 滢 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。