江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣02民终779号上诉人（原审被告）：周燕华，女，1978年3月4日出生，汉族，住江西省景德镇市。委托诉讼代理人：占国华（周燕华丈夫），住江西省景德镇市。被上诉人（原审原告）：景德镇市工人文化宫，住所地江西省景德镇市珠山区莲社北路**。法定代表人：孙淑贞，该单位主任。委托诉讼代理人：王晖，广东普罗米修（景德镇）律师事务所律师。上诉人周燕华因与被上诉人景德镇市工人文化宫（简称市文化宫）租赁合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2019）赣0203民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周燕华上诉请求：1、撤销景德镇市珠山区人民法院（2019）赣0203民初219号民事判决，查清事实，审核双方争议的合同是否具备法律效力及合同所指向租赁房屋具备合法合规性。2、充分履行相关法律程序，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第二款和第十七条（一）、（三）之规定协助上诉人调取相关证据材料。3、基于合同无效的基础，被上诉人赔偿上诉人相关一切损失。4、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、本案所指向租赁房屋产权属于景德镇市总工会，与上诉人签订房屋租赁合同的被上诉人却是市文化宫，被上诉人非产权所有人，其无主体资格与上诉人就属于景德镇市总工会的房屋签订租赁合同，所以本案所指向房屋租赁合同无效。2、本案所指租赁房所属整体建筑坐北朝南，东西两侧楼梯通道，本案所指租赁房屋实际为西侧通道走廊，该租赁房屋的存在实际造成该栋楼无第二消防逃生通道，根据《中华人民共和国消防法》第二十八条、第五十四条规定，被上诉人为达到收取租金私利而导致火灾中公民生命安全于不顾，损害社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四、第五款规定，上述违规搭建房屋堵塞消防疏散通道从而导致损害社会公共利益，违反法律强制性规定，该合同属于无效合同。3、该后期搭建房屋系市文化宫退休职工杨继亮私自搭建，未取得城市规划主管部门的审批许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》中第二条规定，上诉人与被上诉人订立的租赁合同无效。4、根据《中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见（试行）》（总工发〔2016〕21号，景德镇市总工会也已在公开媒体上承认此文件是2016年9月9日公布）第十一条第一款“工人文化宫一律不得新签出租、承包合同”，上诉人与被上诉人于2016年11月签订合同，被上诉人当时未告知上诉人上述场所不得对外出租，同时该条款中后续内容继续表述：“能够协商解除出租、承包合同的项目立即解除”，由于被上诉人先故意隐瞒重大事实造成双方签订租赁合同事实，继而又继续违反上述规定不同上诉人立即进行协商解除租赁合同，而是坐等合同到期。综上所述，因被上诉人一方故意隐瞒涉及合同签订的重大事实，违反《中华人民共和国合同法》四十二条规定，实际导致上诉人对租赁场所投资（涉及装修改造、设施投入、广告宣传投入、品牌加盟、教职人员聘用等等），后续又四处散播文化宫要清退所有租户单位，导致上诉人无法正常开展教育培训工作，造成老生源流失，新生源不进的重大损失，被上诉人对上述损失应予以足额赔偿。另外，合同期内，市文化宫大面积改造，造成我方经营场所大面积浸水，，地板设备、宣传资料、服装等东西都损坏了，且我方提交了损失清单，但是市文化宫并没有给我方任何补偿。5、一审期间上诉人依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第二款和第十七条（一）、（三）之规定向一审法院提交《关于向法院申请帮助调取证据的申请书》，该申请书中1、2、3、4申请均与被上诉人是否具备与上诉人签订合同主体资格，该建筑合法性进而关联到合同是否有效性，但审判法院在判决书中直接表示不予调取，严重背离应当按照当事人之间实际发生的事实确定法律关系原则。审理过程中，在上诉人的强烈要求下，一审法院委托鉴定中心进行鉴定，但该鉴定中心出具《退鉴函》，明确表示该鉴定中心仅对建设工程质量进行鉴定，对违法建筑的鉴定需求超出其鉴定范围。而一审法院在没有确切鉴定结果或者相关部门书面意见的前提下作出一审判决。另外，2019年8月7日上诉人应消防部门邀谈后才得知，珠山区消防救援大队曾在接到举报后约谈过工人文化馆相关人员（他们一行4人），通知他们进行消防整改，珠山区消防救援大队要求工人文化馆相关人员现场在相关文件上签字，但上诉人因身份原因无法获取上述材料。综上所述，一审判决认定在缺乏主要客观事实依据前提下擅自判决，相关鉴定、函询程序也未充分履行，请求景德镇市中级人民法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。市文化宫答辩称：我方认为上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院依法驳回。1、被上诉人有权对外出租诉争房屋，市文化宫是经景德镇市市场监督管理局核准登记的法人，是景德镇市总工会下属公益性事业单位，具有民事权利能力和行为能力，诉争房屋于2001年8月27日办理了房屋所有权证，至建成之日起，景德镇市总工会就将该房屋委托给被上诉人经营管理使用。因此，市文化宫虽不是诉争房屋的所有权人，仍有权对外出租房屋，双方的租赁合同合法有效。2、诉争房屋是合法建筑，诉争房屋已于2001年8月27日办理了房屋所有权证，产权证号是景房权自管字第××号，而景德镇房产管理局正式建筑行业行政主管部门是判断建筑物是否属于合法建筑物的权威认定部门，且办理房屋所有权证的前提是诉争房屋具有完善齐全的审批手续，当然也就包括已取得建设工程规划许可证，不然也不可能办理产权证书。景德镇市建筑设计院出具的诉争房屋的结构施工设计图纸进一步证明诉争房屋属框架结构，其内部结构可以根据实际使用需要进行布局。3、上诉人提出的赔偿抗辩理由没有事实依据。被上诉人提出解除合同是在租赁期限届满后依法提出的，上诉人在原审中只提出赔偿的抗辩，未就损失在案件中提起反诉，也未就其损失提供证据证明。4、被上诉人在签订合同时没有隐瞒任何事实，《中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见（试行）》最早官网公布的时间为2016年11月15日，是在双方签订合同之后公布的。市文化宫向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告停止对莲社北路16号房屋的侵占并立即腾退房屋，将房屋返还给原告；2.判令被告向原告支付租金31350元和房屋占用费4180元（按2090元/月，自2017年8月起计算至被告返还房屋时止，暂计算至2018年12月31日）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2016年11月2日，原告市文化宫（甲方）与被告周燕华（乙方）签订《租房合同》，约定甲方同意乙方租用文化宫贰楼大厅，从北楼口到北边墙，开展少儿培训活动；租赁期为两年，自2016年11月2日至2018年11月1日止；租金每月2090元；乙方必须在当月底前向甲方交纳租金，一个月不交租金，甲方有权扣除风险抵押金和解除合同；合同期满后，如该场地继续对外出租，应优先考虑乙方续签合同。甲方在能增加重大经济效益的情况下，需要大规模两层楼整体出租或作其它使用，甲方提出终止续签合同，乙方必须无条件接受。后被告周燕华使用租赁房屋用于经营小夫子。并向原告支付租金至2017年7月，后因认为原告对租赁物实施装修改造行为造成其重大损失，被告未向原告继续交租，原告亦未再收取被告房租。租赁期满后，原、被告未续签租赁合同，被告继续使用租赁房屋。2018年12月7日，原告在租赁房屋门前张贴《通告》，称“根据中华人民共和国主席令第六十号《中华人民共和国公共文化服务保障法》、全总《关于加强和规范工人文化宫管理的意见》和省总《关于开展‘一提升、两强化’专项行动的工作方案》等文件要求：为强化工人文化宫服务职工文化阵地建设、进一步体现公益职能，必须对文化宫出租、承包行为进行清理清退。依据合同法等相关法律法规，我们已多次通知合同到期的租赁户不再续租，要求租户搬离，至今未执行。特此我们再次发出通告，请合同到期的租户：小夫子（合同到期时间2018年11月1日），要求在12月20日前搬离文化宫。逾期不搬，默认由我们任意处置”。现原告以租赁期满后，被告未返还房屋并继续占有使用房屋，且自2017年8月起未再缴纳租赁费用，经要求搬离未果为由，诉至法院。一审法院另查明，诉争房屋所有权人为景德镇市总工会，市文化宫系景德镇市总工会下属事业单位，诉争房屋系景德镇市总工会委托市文化宫经营管理。景德镇市总工会对诉争租赁房屋办理了房屋所有权证，证号为景房权自管字第××号，结构为框架。另，办理房产证时，，地址是莲社北路**2010年经珠山区莲花塘社区协调，给市文化宫排列门牌号为××。另，原告于2017年7月3日至2018年元月2日对市文化宫实施整治改造工程，并告知于2017年7月10日开始对道路进行封闭式管理（管理期间允许电动车通行，汽车无法通行）。基于被告对租赁房屋是否系合法建筑物提出异议，经该院释明，原、被告双方均于2019年4月22日向该院申请对景房权证自管字第**房屋进行建筑物合法性鉴定。经委托江西神州司法鉴定中心鉴定，2019年5月10日，江西神州司法鉴定中心出具《退鉴函》，称“判断建筑物是否属于违章建筑，是属于建筑行业行政主管部门（如：城乡规划主管部门、房管局等）认定的问题，我国也有相应的法律条文规定，如《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等，而建设工程质量司法鉴定是指运用建设工程相关理论和技术对有质量争议的工程进行调查、勘验、检测、分析、复核验算、判断，并得出鉴定意见的活动。”认为本案委托事项不属于“建设工程类”的鉴定范畴，对本案作退鉴处理。后，该院向原告释明，就建筑物是否系违章问题，可以向相关主管部门反映。2019年7月8日，周燕华向该院提交书面材料，称已向相关部门反映，但未得到书面回复。一审法院认为，民事诉讼应当按照当事人之间实际发生事实确定法律关系。本案中，原告与被告签订租房合同，约定原告将房屋交付给被告使用，被告支付租金，原、被告成立租赁合同关系，故本案立案确定案由为返还原物纠纷，该院纠正为租赁合同纠纷。租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是出租人解除合同应当在合理期限通知承租人。本案中，原、被告就诉争房屋签订租赁合同，约定了租赁期限，租赁期限届满，租赁关系依约解除。且原告于2018年12月7日书面通知被告不再续租，要求被告搬离，原告要求被告返还租赁房屋的主张，于法有据，该院予以支持。原告要求被告支付自2017年8月其至返还房屋之日止的房屋租金和占有费用，被告辩称已向原告支付至2017年8月的房租，基于被告未就其向原告交付2017年8月的房租举证，故对资金实际交付时间该院按原告自认予以认定，即已交付至2017年7月的租金。被告作为承租人使用租赁房屋应当按约定向出租人支付房屋租金，租赁合同到期后，被告不返还房屋而继续占有，应当向原告支付占有使用期间的占用费，原告存在于2017年7月3日至2018年元月2日对租赁房屋在内的场所进行封闭施工的行为，基于“因维修租赁物影响承租人使用的，应相应减少租金或者延长租期”的法律规定，该期间的租赁租金应当适当减少，该院酌定减少3个月租金，故对原告该项主张，该院调整后予以支持，即被告应当按2090元/月标准，向原告支付自2017年11月1日至返还房屋时止的房屋租金或占用费。被告以原告出租的房屋属于原告原负责人违章搭建的建筑，但被告未提交相应足以证明其系违章建筑的证据，而原告提交了诉争租赁房屋的房屋所有权证，故对被告该项辩解意见，该院不予采纳。被告以原告隐瞒《中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见（试行）》（总工发[2016]21号）明确不能对外出租重要事实，与原告签订合同，造成其损失，应当赔偿，因被告提交的上述意见打印件显示网页时间为2016年11月15日，而双方签订租赁合同的时间为2016年11月2日，且双方合同约定的租赁期限已经期满，即原告已经按约将租赁物在约定期限范围内交付给被告使用，履行了合同，故不能认定原告在缔约时存在隐瞒事实，对被告该项辩解意见，该院不予采纳。被告以原告在双方租赁期间对租赁房屋装修改造以及隐瞒房屋因政策原因不能出租等因素造成原告装修、生源流失等损失为由，辩称原告应当赔偿，基于被告未就其损失向该院提起反诉，且被告未就其损失充分举证，本案不予处理，被告可另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：“一、被告周燕华于本判决生效之日起30日内向原告景德镇市工人文化宫返还承租的房屋（用于经营工人文化宫小夫子房屋）；二、被告周燕华于本判决生效之日起30日内向原告景德镇市工人文化宫支付房屋租金或占用费（租金、占用费，自2017年11月1日起至返还房屋之日止，按2090元/月计算）；三、驳回原告景德镇市工人文化宫的其他诉讼请求。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1154元，原告景德镇市工人文化宫承担132元，被告周燕华承担1022元。二审期间，上诉人周燕华提交新的证据。证据（一）、《中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见（试行）》打印件，我方一审提交了网络版的，现在提交红头版的。证明文件下发的时间早于我们合同签订的时间，市文化宫、景德镇市总工会都知道这个文件，且我们也听过他们说早就知道这个文件，文件规定一律不得新签租赁合同，如果有已经租的要进行清理工作。证据（二）：景德镇市住房和城乡建设局关于对城市管理局来函的回复，是我方从城市管理局处复印来的，证明房屋是违章建筑。被上诉人市文化宫质证认为，对证据一：我方认为该证据不是新证据，因为该证据原来就有。证据二：该证据是复印件，我方对该证据的三性均有异议。该份证据中并没有明确查明项目后期改扩建变更的具体建筑内容，所以无法证明案涉房屋属于违章建筑。据我方了解，在办理该建筑的房屋产权登记证时就已经建设完成。另外，周燕华以手机所拍照片作为证据并于本案二审约谈双方当事人后打印成纸质证据，《珠山区消防救援大队责令限期改正通知书》[珠消限字（2019）第0051号]（2019年8月29日）、《珠山区消防救援大队行政处罚决定书》[珠（消）行罚决字（2019）0058号]（2019年9月19日），该两份证据因被上诉人不同意质证，又在二审约谈后提交，同时与本案关联性不强，故本院不作为新证据对待。二审确认一审法院查明的事实。本案的争议焦点是：双方签订的《租赁合同》效力；周燕华主张的损失在本案中应否予以处理。本院认为，双方于2016年11月2日签订的《租赁合同》是在平等自愿的基础上签订，系有效合同，对双方当事人均有拘束力。上诉人周燕华认为市文化宫隐瞒事实，以欺诈的方式与之签订合同，导致其蒙受损失，应予赔偿。因周燕华就其主张虽然提供了相关证据，但其没有明确提出反诉，根据民事诉讼“不告不理”原则，其主张的损失应当另寻途径解决。周燕华在一、二审期间，提供了市文化宫违反规定进行租赁的相关证据，因双方之间形成的是租赁民事法律关系，即使市文化宫违反相关规定，导致其蒙受损失，也不影响本案双方租赁民事法律关系的成立，因此，周燕华在一审期间没有提出反诉，也没有提供确切的损失依据，一审判决判令其腾房并支付租金、占用费并无不当。综上，上诉人周燕华上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1154元，由上诉人周燕华负担。本判决为终审判决。审判长  徐文生审判员  舒振亚审判员  周寿林二〇一九年十一月二十二日法官助理金勇胜书记员涂娜娜