湖南省南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0921民初1763号 原告：刘崛，女，1967年2月11日出生，汉族，住南县。 委托诉讼代理人：张令羽，湖南金剑律师事务所律师。 被告：南县城镇建设综合开发公司，住所地南县南洲镇东正街。 法定代表人:李友刚，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄成，男，南县住房保障服务中心工作人员。 被告：陈孟宏，男，1963年11月7日出生，汉族，住南县。 委托诉讼代理人：赵武波，南县南洲法律服务所法律工作者。 原告刘崛与被告南县城镇建设综合开发公司（以下简称南县城建开发公司）、陈孟宏商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘崛的委托诉讼代理人张令羽、被告陈孟宏的委托诉讼代理人赵武波到庭参加诉讼，被告南县城建开发公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘崛向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告所购门面办好不动产权证；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年10月2日，原告与被告签订《商业门面买卖合同》，原告购买被告开发的位于南县间，原告已一次性付清门面总价款及其他相关费用550000元。门面虽已交付使用，但被告未履行相关办好不动产权证的义务。原告为维护自身合法权益，特具状起诉请求如前，恳请判准。 南县城建开发公司未到庭，向本院提交答辩状称，1.本案房屋所在土地的使用权登记在陈孟宏名下，陈孟宏系通过拍卖取得国有出让土地使用权，其个人出资进行房屋建设，整个资产归陈孟宏所有并有权决定是否销售，责任主体为陈孟宏；2.陈孟宏借用南县城建开发公司的房地产开发企业资质进行房地产开发，公司没有参与，陈孟宏销售房地产无需公司同意，属于陈孟宏个人行为；3.南县城建开发公司出借房地产开发企业资质的行为虽存在违规，但属被行政处罚的范畴，不能认定陈孟宏个人出资建设的房地产归公司所有，公司没有参与任何经营管理和销售，与公司没有任何关系。从房地产建设的事实来看，陈孟宏完全有处分权。请求驳回原告对被告南县城建开发公司的诉讼请求。 陈孟宏辩称，1.原告购房是真实的，房屋已交付给原告；2.该房屋未竣工验收，待竣工验收后由房产部门颁发不动产权证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认定如下：刘崛所举证据1.《商业门面买卖合同》1份；2.收据2张。南县城建开发公司未予质证。陈孟宏质证对证据1“三性”无异议；证据2收据系复印件，应提交原件，请法院进一步核实。本院对上述证据经与原件核对并审查，证据1能证明买受人刘崛与出卖人南县城建开发公司于2010年10月2日签订《商业门面买卖合同》的事实，对该事实予以认定。证据2证明刘崛分别于2010年10月2日、2012年1月16日交付本案门面房款250000元、300000元，予以认定。 南县城建开发公司所举证据1.国有土地使用权证1份；2.项目内部承包协议及“关于陈孟宏进行宏兴、宏祥房地产开发经营挂靠我公司的情况说明”各1份。刘崛质证无异议，但被告间的内部协议不能对抗第三人，对原告无约束力。陈孟宏质证对证据“三性”无异议，但不能达到其证明目的。本院经审查，证据1符合证据“三性”，予以认定；证据2南县城建开发公司意在证明该房地产开发项目的责任主体为陈孟宏，土地使用权及地上建筑物归陈孟宏所有，南县城建开发公司无相关责任。该证据能够证明陈孟宏根据双方约定向南县城建开发公司交纳每平方米8元的挂靠费用，南县城建开发公司负责办理项目报建手续和申报商品房预售许可证，项目所发生的全部费用由陈孟宏负担，项目全部收入归陈孟宏所有，相关法律责任、经济责任均由陈孟宏承担的事实。根据上述双方约定内容，可认定陈孟宏和南县城建开发公司系挂靠关系，该协议仅为双方之间的约定，对外不具有法律约束力，本院对南县城建开发公司的上述举证目的不予采信。 本院经审理认定事实如下：2009年1月8日，陈孟宏等十五人通过拍卖取得坐落南县南洲镇宗地国有土地使用权，并登记办理南国用（2009出让）第26号国有土地使用权证。该宗土地用途为商服、住宅，使用权类型为出让，使用权面积3229.30平方米，终止日期商服用地至2049年1月8日止；住宅用地至2079年1月8日止。 2009年12月11日，南县城建开发公司（房地产开发资质等级四级）向陈孟宏出具授权委托书，委托事项为宏兴小区建设、销售事宜，委托权限为全权委托。上述土地于2009年12月22日办理宏兴小区建设用地规划许可证，证号为（2009）317号，用地单位为陈孟宏等十五人。2010年3月22日，该宗土地办理建设工程规划许可证，建设单位为南县城建开发公司，建设项目名称为宏兴小区1＃、2＃楼，建筑面积12097.10平方米。2010年3月26日，陈孟宏和南县城建开发公司签订《项目内部承包协议》，约定宏兴、宏祥小区占地面积6654.10平方米，规划建筑面积3.5万平方米，经内部议标由陈孟宏夺标；项目所发生的全部费用及全部销售收入归陈孟宏负担和所有；发生安全和质量事故或与客户纠纷造成经济损失概由陈孟宏负责；同时还约定陈孟宏向南县城建开发公司缴纳每平方米8元的挂靠费用，结算面积以产权证面积总和为准，签订协议时付款20000元，余款在办理该项目房屋所有权证前全部结清等内容。2010年4月1日，南县城建开发公司办理建筑工程施工许可证，证号为430921201004010101，建设单位为南县城建开发公司，并载明合同开工日期为2010年4月1日，合同竣工日期为2010年12月28日。2010年4月15日，南县房地产管理局就南县宏兴小区1＃楼、2＃楼项目分别向南县城建开发公司颁发了南房预许字（2010）第2号、第3号商品房预售许可证。 2010年10月2日，刘崛作为买受人（乙方）与出卖人南县城建开发公司（甲方）签订《商业门面买卖合同》，合同载明甲方的受委托人为陈孟宏，约定刘崛购买宏兴小区1＃楼下第一层临城西中学路门面南起第14间（103号），门面长度为24m、宽度为5m，建筑面积为126㎡（所增面积为电梯间）。该商业门面属框架结构，层高5.70米，建筑层数地上13层。该门面总额503173元；甲方代收独立用电开户费400元、用水开户费1300元、契税10064元、房屋维修基金10064元，代收税、费合计21828元；乙方委托甲方在乙方所购门面内增设一层阁楼，费用为25000元，由乙方一次性付给甲方。上述房款及费用共计550001元，合同约定签订之日付房款250000元。甲方应当在2011年6月30日前，依照国家有关标准和地方人民政府的相关规定，将商业门面交付给乙方使用。乙方所购商业门面的房屋所有权证和国有土地使用权证由甲方负责办理，并承担办证的一切费用。当甲方将乙方所购门面的房屋产权证和国有土地权属证办理完毕后并通知乙方，十五日内乙方必须付清所购门面款总额，否则甲方有权收回乙方的门面，按70%的标准退还乙方所交的购门面款。双方并就未按约定时间交房的违约责任、房屋质量保证等事项进行了约定。合同出卖方签章处加盖了“南县城镇建设综合开发公司宏兴小区项目部”公章，受委托人签章处加盖了陈孟宏个人印章，刘崛在合同买受方签章处签名。合同签订当日，刘崛按约定交付了门面款250000元，2012年1月16日交付门面款300000元，共计付款550000元，上述门面款均由陈孟宏之妹陈腊梅作为出纳签字出具收据，收据分别载明“今收到刘崛购买宏兴小区1＃楼下（从南洲路向北第14＃）门面款贰拾伍万元整”、“今收到刘崛同志购买宏兴小区103＃门面款叁拾万元整”，并均加盖了“南县城镇建设综合开发公司宏兴小区项目部”公章和陈孟宏个人印章。本案门面房屋已于2012年2月交付刘崛，刘崛对外出租使用至今。 另查，南国用（2009出让）第26号国有土地使用权证登记的使用权人陈孟宏等十五人于2011年10月26日向南县房产局出具承诺书，承诺该宗土地办理宏兴小区1、2号楼产权证，经十五人确定，全部办理陈孟宏产权证，再分户至购房者。本案门面房已办理房屋产权初始登记，房屋所有权证编号为南房权证南洲镇字第××号，所有权人为陈孟宏，该编号房屋所有权证下对应的宏兴小区房屋包括本案门面房在内共31套间。 再查，陈孟宏经手销售宏兴小区部分商品房的《商品房买卖合同》已在南县房地产管理局办理了预售合同备案登记，已备案的合同中出卖人处所盖公章均为“南县城镇建设综合开发公司宏兴小区项目部”。因陈孟宏背负巨额债务，资金链断裂，且涉嫌刑事犯罪，陈孟宏于2012年11月4日被南县公安局刑事拘留，同年11月18日被执行逮捕，2013年12月20日本院作出（2013）南法刑初字第236号刑事判决书，陈孟宏犯伪造国家机关印章罪，判处有期徒刑一年十个月。宏兴小区因部分扫尾工程未完工，在南县人民政府协调下，现南县城建开发公司已垫付资金启动了宏兴小区扫尾工程建设。宏兴小区所建商品房至今未经相关部门竣工验收。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，刘崛起诉要求南县城建开发公司和陈孟宏继续履行合同，办理不动产权证，本案涉及到的主要法律关系和争议焦点为：一、南县城建开发公司与陈孟宏之间的法律关系；二、本案商品房预售合同的法律效力；三、本案合同履行及责任承担问题。 一、南县城建开发公司与陈孟宏之间法律关系的问题。陈孟宏与南县城建开发公司之间签订了《项目内部承包协议》，从双方签订合同的真实意思表示来看，陈孟宏取得宏兴小区土地使用权后，拟进行商品房开发，因其本人没有房地产开发资质，由南县城建开发公司出借资质，陈孟宏挂靠南县城建开发公司进行房地产开发，双方各取所需。从实际履行情况来看，南县城建开发公司没有投入建设资金，也没有参与管理与建设，房屋销售及销售收入均由陈孟宏自行处理，陈孟宏与南县城建开发公司完全按《项目内部承包协议》的内容履行。因此，陈孟宏与南县城建开发公司之间存在挂靠开发关系，陈孟宏系挂靠人，南县城建开发公司系被挂靠企业。 二、本案商品房预售合同效力的问题。陈孟宏挂靠南县城建开发公司进行“南县宏兴小区项目”房地产开发后，南县房地产管理局向南县城建开发公司颁发了商品房预售许可证，同时南县城建开发公司向陈孟宏出具了授权委托书，陈孟宏对外以南县城建开发公司的名义与各买受人签订商品房买卖合同，法律上属有权代理行为。本案刘崛与南县城建开发公司签订的《商业门面买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。 三、本案合同履行及责任承担的问题。合法有效的合同受法律保护，合同双方应切实履行合同约定义务。《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条规定：“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”从陈孟宏与南县城建开发公司签订的《项目内部承包协议》及南县宏兴小区项目实际开发建设情况来看，可确定陈孟宏是南县宏兴小区项目的物业实际所有权人，其仅仅只是借用南县城建开发公司的名义进行房地产开发和商品房销售，是当然的合同义务担责主体。南县城建开发公司取得了南县房地产管理局颁发的商品房预售许可证，并向陈孟宏出具授权委托书委托陈孟宏用自己的名义对外销售商品房，且商品房买卖合同的出卖人也是南县城建开发公司，买受人刘崛有理由相信南县城建开发公司是商品房所有权人和出卖人。综上，刘崛现主张继续履行合同，应由陈孟宏按合同约定承担合同履行责任，南县城建开发公司承担连带责任。 综上所述，本院对刘崛要求继续履行合同，办理不动产权证的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下: 一、限陈孟宏在坐落于南县间（103号）门面房所在楼盘竣工验收合格之日起180日内，办理上述房屋的不动产权属证书至刘崛名下并向其交付； 二、由南县城镇建设综合开发公司对上述第一项判决内容承担连带责任。 案件受理费9300元，由陈孟宏、南县城镇建设综合开发公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 长  陈伯准 审 判 员  黄 琳 人民陪审员  黎应波 二〇一九年十一月十九日 法官助理姚赛 书记员曹亚娟