江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0723民初5817号原告：栾加龙，男，1978年12月17日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：李玉学,江苏华德律师事务所律师。被告：方林，女，1965年2月12日出生，汉族，住灌云县。被告：王倩，女，1989年3月18日出生，汉族，住灌云县。原告栾加龙诉被告方林、王倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告栾加龙的委托诉讼代理人李玉学，被告方林、王倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告栾加龙向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告将位于灌云县城小鸭河路308号和盛怡景苑107、108、206室的室内被其破坏的地面、吊顶、楼梯、水池等设施恢复原状或折价赔偿贰万元整（暂）；2.依法判令被告交付被其拖欠的物业费、水电费等叁仟元整（暂）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月13日原告栾加龙和被告方林签订租房协议，协议约定栾加龙将自己所有的位于灌云县伊山镇小鸭河路308号和盛怡景苑107、108、206室出租给被告方林经营使用，租期四年，租金每年支付。2018年9月3日被告方林就在涉案房屋内经营“宠物”相关事宜，并支付了租金。合同第五条第3项同时约定:乙方(方林)对租用房屋没有处理权，不能擅自与他人合租、转租或借给他人，也不得改变房屋用途。否则，属于违约，甲方(栾加龙)有权解除协议并收回房屋。可是在方林租用期间，其擅自将涉案房屋转租给王倩。原告知情后，便找被告理论。王倩的无理要求在遭到拒绝后，便对涉案房屋进行破坏;致使房屋原有状况受到严重破坏，致使涉案房屋无法实现出租目的。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请依法判处。被告方林辩称，我与原告签订小鸭河路308号和盛怡景苑107、108、206室房屋租赁协议是事实，但租期是五年，租金是每年支付。我签订合同时是从事日用品经营，我与被告王倩是合作关系，不存在转租。该租赁房屋中装修装饰内容是我租赁后的行为，房子不租了，我们有权拆除所装饰装修内容，恢复到原告出租时的毛坯房原样。原告的诉求是无理，我对所拖欠的物业费和水电费可以从我租房的押金中扣除，不足部分我们可以补充。被告王倩辩称，我与原告没有合同关系，被告方林是房屋的承租人，我是次承租人，我取得的房屋租赁内容是通过转让取得。对房屋的出租不能如期租赁，我有权对可拆除的内容进行拆除，并没有对房屋主体造成破坏。我与原告之间仅是对租金的协商不成，并不是无理要求，也没有造成房屋无法出租，现房屋已经对外出租成交，对原告诉求我责任的内容，因我不是合同相对方，我不应承担。当事人围绕诉讼请求提交证据，庭审中双方当事人进行了举证和质证。1.原告栾加龙举证有房屋权属证书、二份《租房协议》、照片、电费发票及物业费收据。被告方林、王倩对该证据的真实性不持异议。2.被告方林举证有《租房协议》复印件、证明三份、照片。原告栾加龙、被告王倩对《租房协议》复印件的真实性不持异议。3.被告王倩举证有《租房协议》、转让费证明及聊天记录（截屏）、照片。原告栾加龙、被告方林对该证据的真实性均不持异议。4.证人丁某的出庭证言及当庭出示（案涉房屋装修）手机视频（后已制作光盘）。原告栾加龙对真实性持有异议，被告方林、王倩该证据的真实性均不持异议。本院对当事人不持异议的证据予以确认，并在卷佐证。关于被告方林举证的三份证明、照片，因证据来源不明，形式不合法，原告亦不认可，本院不予采信。关于证人丁某的出庭证言及手机视频，有原告栾加龙举证证明丁某先行租赁案涉房屋的事实，丁某是承租案涉房屋的签约人，在承租时应当对案涉房屋的状况知晓并实际掌控房屋，其所陈述内容具有真实性，且陈述与手机留存的视频内容一致，留存视频的行为亦符合常理。原告栾加龙虽不认可，但未能举出反驳证据，故本院认为证人丁某的出庭证言及手机视频符合客观事实，与本案具有关联性，应当作为有效证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋灌云县伊山镇人民西路北侧和盛怡景苑1号楼107、108、206号商铺的房屋所有权人为朱加艳，共同共有人为本案原告栾加龙。2017年8月2日，朱加艳作为甲方（房主）与案外人丁某作为乙方（承租人）签订一份《租房协议》，约定甲方将上述案涉房屋出租给乙方使用。租期五年，从2017年9月3日起到2022年9月2日为止。第一年年租金为24000元；第二年年租金为30000元；第三年年租金至第五年随行就市。租金以现金/年付支付方式，且每次须提前一月支付租金。协议中还约定了违约金、乙方租用后应注意事项等等。丁某签约时案涉房屋室内未作装饰装修，签约后即与方林为经营“绿叶”日用品一起装修装饰房屋，其中包括地面铺设复合木地板、（107、108号）装集成吊顶、室内上下楼焊制钢板楼梯、装置独立站立式洗手池一个，等等。2018年年初，丁某退出“绿叶”日用品业务经营，案涉房屋仍由方林继续使用。2018年8月13日，栾加龙作为甲方（房主）与方林作为乙方（承租人）签订一份《租房协议》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方使用。租期四年，从2018年9月3日起到2022年9月2日为止。租金以现金/年付支付方式，且每次须提前一月支付租金。第一年年租金为30000元；第二年年租金至第四年随行就市。协议还约定了违约金、乙方租用后应注意事项等等，其中第五条的第3款约定：乙方对租用房没有处理权，不能擅自与他人合租、转租或借给他人。如有此类情况发生，除支付违约金外，甲方有权解除协议并收回房屋；第4款约定：电、水、物业费等由乙方使用，产生的费用由乙方按时、足额缴纳，……；第5款约定：乙方在租用期内，不得改变房屋结构及其设施。乙方在租用时不得损坏甲方的墙面、地板、屋内设施、家电、家俱等，如有损坏由乙方全额赔偿甲方。本协议壹式贰份，每份贰张贰页，甲乙双方各执壹份。附：屋内设施及家俱清单：无。方林签约后即向原告交付当年（第一年）租金30000元，仍实际使用案涉房屋继续经营“绿叶”日用品。2018年12月份，被告方林未经房主栾加龙同意将案涉房屋向外转租，并于2018年12月25日与被告王倩签订一份《租房协议》，约定将案涉房屋出租给王倩使用，租期四年，从2018年9月3日起到2022年9月2日为止。第一年年租金为30000元；第二年年租金随行就市；第三年年租金至第四年随行就市。双方还约定如有在2018年12月25日之前出现的水费问由甲方（方林）负责。双方将该份协议的签订日期同方林与房主栾加龙的协议签订日期即2018年8月13日。方林在转租案涉房屋时并就房屋内装饰装修内容（地板、吊顶、楼梯、洗手池及空调机等）以转让费30000元一并转让给王倩，王倩亦将“第一年年租金30000元”按自已可使用租赁房屋的实际时间折算给方林。王倩签约后将案涉房屋用于经营宠物店，后因与原告对房屋第二年年租金“随行就市”发生争议，王倩即于2019年7月底搬离房屋并拆除屋内受转让物（地板、吊顶、楼梯、洗手池等）。栾加龙即将案涉房屋向外出租并于2019年9月初出租成交，目前房屋已处他人承租后整体装饰装修当中。庭审中，被告方林及证人丁某出庭的陈述：两人是一起从事“绿叶”日用品经营，承租案涉房屋是用于业务经营，由丁某牵头签约并一起出资进行了装修装饰，双方对经营业务支出是以每人各出资一半均摊方式。丁某在2018年度退出经营后、临近房屋第二年租期时向房东（房主）告知“第二年要是签合同，就让方林与房东签”等事项。关于方林与王倩之间承租（转租）之事实，王倩则称租用房屋后在次月缴纳物业相关费用时，栾加龙知晓了转租事实，但未加干涉。只是至2019年7月份时，双方就第二年年租金“随行就市”的协商未能达成一致，均表示租房协议不再履行，王倩亦作出了搬离房屋的行为。原告栾加龙对转租一事则称先不知情，后陈述“事后认可的”，也“没有要求王倩提前搬离”。关于栾加龙与方林于2018年8月13日签订的《租房协议》及方林与王倩实际于2018年12月25日签订的《租房协议》，栾加龙、方林与王倩均认可已于2019年9月2日解除。方林、王倩承租案涉房屋期间欠缴电费746元、公摊水电费67元及物业费1170元，栾加龙、方林与王倩对此均予以认可。案件审理过程中，本院为了查明“房主朱加艳与案外人丁某签订《租房协议》后，房主栾加龙又与方林所签《租房协议》的原因”“房屋在本案租赁前有无出租”“房屋内装饰装修具体内容”等等案件事实，依法传唤原告栾加龙到庭接受询问，但其在接到传唤且本院明确告知法律责任后无正当理由仍拒不到庭。然，在本案法庭调查要求原告“明确该房屋在向丁某出租前有无向他人出租或自行装潢？”时，答“有无向他人出租我不清楚，是原告自己装的”；当问及其代理人“为什么不清楚？”时，其回答“如果法官刨三十代我上哪里知道。”；再问“陈述该房屋是自行装潢，为何没有提交相关装潢的证据内容？”，答“无需举证。”。另，关于本案诉求的责任承担主体问题，原告明确“按合同纠纷起诉”，认为“不论是案外人丁某还是方林、王倩，都是违约方，没有到期就解除了合同，因此要承担一定的责任”“我方在此案中没有过错，没有违约，也没有责任，要求对方严格按照合同第五条第五项的约定来承担责任”。本院认为，合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，关于案涉房屋的租赁问题，房主朱加艳与案外人丁某先签订了一份《租房协议》，该协议履行期间，房主原告栾加龙又与被告方林订立了《租房协议》，及被告方林转租被告王倩再订立的《租房协议》，根据三份协议中约定租期起止日连续性、租金数额及支付方式等内容，结合方林、王倩及证人丁某的陈述分析，三份协议的主条款相同，方林承租理由符合常理，转租是对方林承租内容的全盘承接，且有房主栾加龙对承租、转租事实的事后认可，本院认为案涉协议均为有效。法律规定，依法成立的合同，经双方当事人协议一致，可以解除。归至本案，栾加龙、方林与王倩均认可案涉《租房协议》已于2019年9月2日解除，对当事人无争议的事实，本院予以确认。案涉《租房协议》虽已解除，但被告方林、王倩在承租房屋期间有欠缴电费、公摊水电费及物业费合计1983元的事实，依《租房协议》的相关约定，被告方林、王倩欠缴费用系违约行为，应承担按时、足额缴纳的义务。现原告栾加龙诉求被告给付欠缴费用1983元的主张，有事实根据，于法有据，原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于原告栾加龙要求被告将案涉房屋内被其破坏的地面、吊顶等设施恢复原状或折价赔偿的诉讼请求，各方当事人首先对被拆除的地板、吊顶、楼梯、洗手池等持已所有之争。被告方林辩称该装饰装修内容系与丁某承租时共同出资所为，自已享有处分权；被告王倩则称该装饰装修内容系自已在转租时给付费用后受让所得，解除合同时有权拆除；原告栾加龙主张案涉房屋内地面、吊顶等设施是出租前的自行装潢。因两被告的辩称有协议附注内容、证人证言及视频、转让证明及微信聊天等证据佐证，故本院予以采信。而原告栾加龙在开庭时未提交装修支付材料款、人工费、装修施工资料等用于证明其实际装潢的凭据来予以佐证，而是庭审时持“不清楚”“无需举证”之言，故其对“自行装潢”之述应属无证据证明。再针对“恢复原状”的诉求，原告栾加龙亦未提交原商铺原貌的证据，且原商铺原貌已因再次出租的装修不复存在。同样，针对“或折价赔偿”的诉求，原告栾加龙也未能证明拆除物状况或价值，也因其“自行装潢”无证据证明，致折价赔偿“价值”的司法鉴定失去评判基础，无法通过鉴定得出赔偿数额。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。该规定说明当事人就其向对方主张内容负有举证责任，据此，本院认为原告栾加龙在本案中未尽举证责任，应承担相应的不利后果。综上，对于栾加龙提出的恢复原状或折价赔偿的诉讼请求，因其未提交原商铺原貌的证据，亦无证据证明地面、吊顶等设施的价值，故对栾加龙的该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告方林、王倩于本判决生效之日起十日内给付原告栾加龙电费、公摊水电费及物业费合计1983元。二、驳回原告栾加龙其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费188元（减半收取），由原告栾加龙负担158元，由被告方林、王倩负担30元（该款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。审判员  汤锦军二〇一九年十一月十一日书记员  周岚岚法律条文及上诉须知附录一、附法律条文《中华人民共和国民法通则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二：上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。