四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1102民初587号 原告：欧玉全，男，1947年7月15日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 被告：张谷平，男，1988年3月5日出生，汉族，户籍所在地：江西省九江市彭泽县，现住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：李佳青，四川众能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴勇兵，四川众能律师事务所律师。 原告欧玉全与被告张谷平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧玉全，被告张谷平委托诉讼代理人李佳青到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，本院准许。本案现已审理终结。 原告欧玉全向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付违约金40万元；二、被告支付拖欠2018年7月15日至2019年7月14日的租金2万元；三、被告支付2017年7月至2019年7月房产税17036.38元；四、被告支付租赁门市期间的水电费135元；五、被告赔偿门市损坏费8万元，垃圾清运费5000元，合计85000元；六、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年6月15日，被告因经营需要与原告签订《营业门市租赁合同》，合同约定：原告将坐落于乐山市市中区××、203号、××、207号，面积约604.75平方米的商业用房出租给被告作为经营地使用，租赁期自2016年7月15日起至2022年7月14日止，租金为每年32万元，被告按年向原告支付租金，以后期满提前30日支付下一年度的房租。合同另约定：1.租赁期被告每年支付该门市的房产税50%，计8518.19元；2.双方如提前单方擅自终止合同，均属违约，违约方需支付违约金40万元，双方约定的违约金不可更改。另外，双方约定纠纷由乐山市市中区法院管辖。2019年6月15日，原告向被告告知应付2019年7月15日至2020年7月14日房租。被告允诺2019年6月28日支付下年度租金32万元。在2019年6月26日13时08分，被告用手机短信告知原告不再租赁门市，门市钥匙放在小区保安处。原告于2019年6月27日15时12分报警，在公安人员和小区物管保安的监督下打开了门市。为维护原告合法利益，提出上述请求。原告增加诉讼请求，要求被告继续履行《营业门市租赁合同》，立即支付2019年7月15日至2020年7月14日的租金32万元。庭审中，原告撤销上述新增加的诉讼请求，将其变更为：解除与被告于2017年6月15日签订的《营业门市租赁合同》，解除时间为2019年10月17日；并要求被告支付从2019年7月15日至2019年10月15日的租金。 被告张谷平辩称：2017年6月被告因经营需要与原告协商租赁原告所有的位于乐山市市中区门市两间，租金为每年32万元。在签订合同后，被告了解该地段同等条件的门市价格低于双方此前协商的价格，被告与原告协商要求再降低门市租金，原告不同意，加之被告当时资金短缺，无法履行租金的付款义务，便通知原告不再租赁该门市，原告也表示同意。因此，当时被告未按合同约定支付门市租金，原告也未按合同约定交付门市。之后不久，被告看到该门市已租赁给他人使用。被告查阅了自己的手机短信记录，并无原告在诉状中提及的短信通知其不再租赁门市的短信，不知原告所述短信为何人发送。因此，被告并未实际租赁原告的门市，何来拖欠租金、支付违约金、水电费、门市损坏费用以及垃圾清运费之说。原告的证据不能证明被告实际占有使用其门市，反而证明其在2018年7月10日收到了其他人的门市租金，将门市租赁给他人的事实。违约金以弥补损失为主，原告应提交证据证明其存在损失，对原告诉请违约金不应支持。 综上，被告未实际占有使用原告的门市，也未支付过原告的门市租赁费用。原告将门市租赁给他人使用，无端起诉被告。故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原告以甲方名义，被告以乙方名义，双方在2017年6月13日通过电话沟通后于2017年6月14日在峨眉山市签订了《营业门市租赁合同》，该合同上落款时间为2017年6月15日。合同中约定：原告将位于乐山市市中区，门牌号为××和203号门市一间，门牌号为××和207号门市一间，约604.75平方米的两间门市出租给被告经营使用，租赁期为五年，自2017年7月15日起至2022年7月15日止；租金为每年32万元（门市房产税由甲方承担）；租金支付期限为，租金每年一次性付清，先付租金后使用，第一年签订合同后付清租金，后四年每年提前一个月支付租金；租赁期间乙方在不擅自改变房屋结构和外墙装饰的前提下，可以进行室内装修，租赁期满后，乙方恢复租赁前的状态；如乙方在终止合同后不交纳完毕经营期间的物业管理费、水电费等，视为乙方违约，乙方应承担违约责任；合同期内，如果乙方需转租，应告知甲方知晓，并不得损害甲方在该合同中约定的租金收益；租赁期满前六个月，甲乙双方是否再继续租赁应告知对方，以便完善合同终止时的相关事宜，如双方同意续租，另行签订租赁合同，如双方不同意续租，甲方可以提前张贴广告求租，乙方应当配合；甲方租赁门市给乙方后，甲方不得违约提前收回乙方租赁的门市，甲方如违约，甲方按每个门市付乙方违约金二十万元（合计四十万元），乙方如违约，乙方也应按每个门市付甲方二十万元（合计四十万元），双方约定违约金不可更改等内容。在本合同中有“另注：房产税甲乙双方各承担一半”为手写内容，系被告认可是其亲笔书写。 《中国农业银行银行卡交易明细清单》载明：2017年6月15日，峨眉山市雅丹寝饰有限公司通过银行转账方式支付原告32万元；2018年7月12日，陈健通过银行转账方式支付原告30万元，摘要/附言内容为：乐山嘉定中路××交房租。原告于2019年6月26日收到电话号码为188××××8062的短信，该短信载明：老板和公司吵架，临时决定不做了，叫我跟你说一下，钥匙放在后面小区保安那里，他的电话号码是152××××4272。2019年6月27日，原告报警后将出租的门市接收，并张贴了出租广告，目前出租门市尚未出租给他人使用。原告在2019年6月27日交付出租门市的电费135元。 庭审中，原告陈述在签订《营业门市租赁合同》后将自己的银行账号只交给了被告本人，在被告支付了房屋租金后原告将出租门市的钥匙交给了被告。在2018年6月被告打电话原告，讲明租金未筹集到位只有30万元，后来被告的经理陈健到峨眉山市的水晶家纺门市外通过手机转款30万元给原告。2019年6月1日，原告打电话给被告，要求被告支付第三年度的租金，被告2019年6月16日同意在2019年6月26日支付租金，但在2019年6月26日收到陈健短信，告知不再继续租赁门市。被告对原告的陈述不予认可，辩称在合同签订后考虑到经营成本较高，此后没有与原告联系，也没有支付过房租给原告，原告也没有将门市钥匙交给被告。 在庭审中，原告要求从2019年10月17日起解除与被告签订的《营业门市租赁合同》，并要求被告支付从2019年7月15日至2019年10月15日的租金。 另查明，原告于2014年5月19日向税务机关提交了位于嘉定中路××、203号和××、207号房屋的纳税申报表，该申报表上载明税款所属期为2014年1月1日至2014年12月31日；税种为房产税和城镇土地使用税。 上述事实，有身份证明材料、房产证、营业门市租赁合同、银行卡交易明细清单、收款收据、短信记录、通话记录、纳税申报表、照片以及双方当事人陈述等证据予以证实。 本院认为：原告与被告签订的《营业门市租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。 被告辩称没有支付过原告的房租，原告也没有交付房屋的钥匙给被告，双方没有履行合同。据以查明的事实，原被告双方在2017年6月14日签订《营业门市租赁合同》后，原告在2017年6月15日收到了第一年度的租金32万元，在2018年7月10日收到第二年度的租金30万元，因原告向被告打电话催要第三年度租金时引发此次纠纷。根据双方在合同中的约定：“租金每年一次性付清，先付租金后使用，第一年签订合同后付清租金”。原告先后两次收到房屋租金的时间与合同约定的支付时间相符。从合同的订立时间到原告第一次收到32万元租金的时间点看，前后相隔一天；从原告收到的租金为32万元看，其数额也与合同约定租金一致。从常理出发，原告不可能在如此短暂的时间内在同等条件下将已出租给被告的房屋再次出租给他人。虽然原告收到的租金是峨眉山市雅丹寝饰有限公司和陈健支付，但被告没有提交证据证明原被告在签订门市租赁合同后其与原告就双方签订的《营业门市租赁合同》进行过协商解除，故应当认定峨眉山市雅丹寝饰有限公司和陈健的付款行为系被告向原告支付租金的行为。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”和第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，原告出示了《营业门市租赁合同》和《中国农业银行银行卡交易明细清单》以及通话记录，证明原被告双方合同关系成立并生效。被告否认合同的履行，对此被告应承担举证责任。现有证据不能证明被告的辩称意见的成立，应承担举证不能的责任，对原告的辩称意见不予采纳。 被告单方搬离租赁房屋属于以自己的行为表明不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不具有单方解除合同的效力。鉴于被告已搬离出租房屋，原告的合同目的已无法实现，加之原告于2019年6月27日将出租的门市接收，原告要求解除与被告签订的《营业门市租赁合同》，符合法律规定，予以支持。本院确定原被告双方签订的《营业门市租赁合同》于2019年6月27日解除。原告要求被告支付从2019年7月15日至2019年10月15日的租金，不予支持。 基于被告的违约行为导致原告存在损失，原告要求被告支付违约金予以支持。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题有解释（二）第二十九条规定：违约金数额应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量。合同约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为过分高于违约方给守约方造成的损失，人民法院可根据当事人请求适当予以减少。本案中，被告的违约行为造成原告的门市至今未另行出租，本院确定被告给原告造成的损失按六个月的租金确定为宜，确定为16万元。 《营业门市租赁合同》约定每年的租金为32万元，但被告在2018年7月12日支付原告30万元，尚有2万元未支付。原告诉请被告支付拖欠2018年7月15日至2019年7月14日的租金2万元，与查明的事实相符，予以支持。被告在租赁门市期间尚有电费135元未结清，该费用由原告垫付。原告要求被告支付电费符合合同的约定，予以支持。 原告2014年5月19日向税务部门提交了位于嘉定中路××、203号和××、207号房屋纳税申报表，但在将门市出租给被告使用后是否向税务部门进行了纳税申报，是否缴纳了房产税和城镇土地使用税，并无相关的完税票据予以证明。本院对原告要求被告支付2017年7月至2019年7月房产税的诉请不予支持。对原告要求被告赔偿门市损坏费8万元和垃圾清运费5000元的诉请也无证据证明，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题有解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告欧玉全与被告张谷平签订的《营业门市租赁合同》于2019年6月27日解除； 二、被告张谷平自本判决生效之日起十五日内支付拖欠原告欧玉全从2018年7月15日至2019年7月14日的房屋租金20000元； 三、被告张谷平自本判决生效之日起十五日内支付原告欧玉全违约金160000元； 四、被告张谷平自本判决生效之日起十五日内支付原告欧玉全垫付的电费135元； 五、驳回原告欧玉全的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取4511元（原告欧玉全已交纳），由原告欧玉全负担2956元，被告张谷平负担1555元。（七日内交纳） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  陈向东 二〇一九年十一月一日 书记员  郭 颖