江西省新余市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣05民终978号 上诉人（原审被告）：新余市方盛油脂有限公司，住所地江西省新余市高新开发区水西镇（原水西扎花厂内）。 法定代表人：严凤岚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钱磊，江西袁河律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：新余市渝水区棉麻有限责任公司，住所地江西省新余市渝水区团结西路**。 法定代表人：李卫东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁德新，江西新剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶永萍，江西新剑律师事务所实习律师。 上诉人新余市方盛油脂有限公司（以下简称方盛公司）因与被上诉人新余市渝水区棉麻有限责任公司（以下简称棉麻公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初1600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。方盛公司的委托诉讼代理人钱磊,棉麻公司的委托诉讼代理人袁德新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 方盛公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回棉麻公司要求解除《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》的一审诉讼请求，改判方盛公司只需向棉麻公司支付租金282725元，并无需向棉麻公司支付违约金。2.一、二审诉讼费、保全费等均由棉麻公司承担。事实及理由：一、在棉麻公司已经自认的情况下，一审法院将方盛公司缴纳的240000元租金认定为前一份合同的租金，损害了方盛公司的权益。1.棉麻公司的一审诉讼请求是要求方盛公司支付2015年合同的租金及承担相应的违约责任，那么本案就应当仅仅审查2015年合同的履行情况，至于2010年合同是否履行，履行程度如何根本就不是本案的审查范围，一审法院将两个合同关系混在一起审理，超出了棉麻公司的诉讼请求范围，程序违法。2.在原（2018）赣0502民初4860号案的审理过程中，法院作出判决，依法认定方盛公司缴纳的240000元租金是缴纳的本案所涉2015年合同的租金，棉麻公司收到判决后并没有上诉，在方盛公司上诉后的二审答辩中，也并未对该240000元的事情提出任何异议，其后在二审法院的提醒下，才完全颠覆了自己的说法。方盛公司认为，棉麻公司的行为构成自认，且不论该240000元到底是支付哪一个合同的租金，就棉麻公司自认的事实而言，也应当认定方盛公司交纳的240000元租金是本案2015年合同的租金。3.在棉麻公司自认的情况下，一审法院要求方盛公司举证证明已经付清了2010年合同的租金，且因方盛公司举证不能就承担举证不能的后果，损害了方盛公司的权益，特别是在方盛公司实际控制人郑万程已被刑事拘留，而且公司大小事务均由其经手的情况下，要求方盛公司将近10年前的凭证找出来，显然是强人所难。二、棉麻公司要求解除合同的条件并不具备，且方盛公司拖欠租金完全是由于棉麻公司恶意造成的，其不利的法律后果不应当由方盛公司承担。1.根据双方《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》第二条第三款之约定，合同约定的解除条件为：“拖欠房租达15日的（按甲方通知日起计算）”。按照该约定的字面意思理解，即便方盛公司存在拖欠房租的行为，棉麻公司也要先履行通知义务，之后逾期15日的，棉麻公司才有权解除合同！在本案中，棉麻公司举“通知及其邮政快递存单”根本就是其单方制作，不能相互印证，证实棉麻公司邮寄给方盛公司的就是其所说的通知书。所以，棉麻公司在本案中根本就没有履行通知这一项前置义务，合同的解除条件不成就。2.一审法院认为方盛公司提供的录音光盘即便属实也不能免除方盛公司作为承租人的交租金义务，因而不予采信是错误的，不仅忽视了也忽略了本案发生的重大背景，也对方盛公司不公平。方盛公司的实际控制人郑万程在2017年因为与棉麻公司的领导单位渝水区供销社的一系列纠纷涉嫌刑事犯罪被羁押，这直接导致方盛公司陷入了瘫痪状态，在这样的情况下，方盛公司能收取的租金就成为了唯一的收入来源，只有方盛公司收到了租金才有能力履行向棉麻公司支付租金的义务，但是棉麻公司为了谋求不正当的利益，阻碍方盛公司的承租户向方盛公司缴纳租金，人为地造成了方盛公司的履约困难，其责任应当由棉麻公司自行承担。三、一审法院对于方盛公司向棉麻公司支付的500000元款项未认定分文，属事实认定不清，直接导致了本案的错误判决。2015年，因棉麻公司的领导单位渝水区供销社资金紧张，供销社主任袁靖要求郑万程垫付了500000元，袁靖承诺该500000元用于抵扣租金和担保费，之后该500000元转款至新余市渝水区同欣资产管理有限公司出纳的个人账户。郑万程与供销社及其下属公司就只有本案这一个租赁合同关系，因而该500000元虽然无法明确区别租金和担保费的具体数额，也应当按照公平原则，按照各50%的份额进行认定，一审法院未认定分文显然不合情理。四、一审法院参照民间借贷纠纷的法律规定认定本案的违约金，没有事实和法律依据。合同中约定的违约金标准过高，远远超过了给棉麻公司造成的经济损失，但是棉麻公司的经济损失，仅仅是方盛公司逾期付款给其造成的资金占用成本，应当参照同期银行贷款利率进行确定，方盛公司与棉麻公司之间是租赁合同关系，而不是民间借贷关系，一审法院直接以年利率24%的标准认定逾期付租金的违约金，没有依据。综上，恳请二审法院依法查清事实，支持方盛公司的上诉请求。 棉麻公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。1.一审认定方盛公司缴纳的240000元租金属于2010年租赁合同租金不是2015年租赁合同所涉租金。至今为止，方盛公司没有提供任何证据证明其支付了2015年租赁合同的租金。方盛公司的实际控制人在其公安询问笔录中第41页倒数第3行明确从2015年10月起就未支付过租金，这份材料是方盛公司在一审中提交的，可以证实方盛公司没有缴纳2015年合同的租金。棉麻公司在做账凭证中也证实是2010年租赁合同的租金。方盛公司提到棉麻公司自认，因为棉麻公司的法定代表人涉及刑事案件拘留，该240000元租金后来接管人不清楚，一审证实是2010年合同租金。2.一审认定解除双方的租赁合同不论从程序还是实体都是符合解除条件的。诉前棉麻公司依法通知了方盛公司解除合同，该案经过一审二审审理，即使方盛公司没有收到通知，也足以知道棉麻公司要求解除合同的相关事实和理由，可以视为法定通知。方盛公司至今未提供证据证明其履行了交付租金的义务，按照合同约定，棉麻公司有权解除合同。3.方盛公司提到500000元未认定租金的问题，方盛公司不能证实其交付的500000元是2015年合同的租金。4.关于违约金过高的问题，合同中约定了违约金，一审判决符合法律规定。综上，请依法驳回上诉，维持一审判决。 棉麻公司向一审法院起诉请求：1.解除棉麻公司与方盛公司于2015年7月16日签订的《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》，方盛公司腾空并返还棉麻公司出租房屋；2.方盛公司立即支付拖欠棉麻公司从2015年10月1日至2018年9月30日房租共772750元，违约金按租金24%计算共181800元，合计954550元，并支付自2018年10月1日起至房屋实际腾空并交付棉麻公司之日止的租金及违约金；3.诉讼费用由方盛公司承担。 一审法院认定事实：2015年7月16日，棉麻公司（作为出租方、甲方）与方盛公司（作为承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》，合同约定：“乙方向甲方租赁位于新余市渝水区渝东大道190号的渝水油棉厂壹号仓库以南的房屋，租赁期限为2015年10月1日至2020年9月30日，租金第一年贰拾伍万，第二年贰拾伍万柒仟伍佰元，第三年贰拾陆万伍仟贰佰贰拾伍元，第四年为贰拾柒万叁仟壹佰捌拾元整，第五年贰拾捌万壹仟叁佰柒拾元。租金收缴为每半年一收，先收后用。乙方拖欠房租达15日以上（按甲方通知起计算）或无正当理由将承租方闲置6个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋使用权，并没收乙方的房屋租赁押金，所造成的一切损失由乙方赔偿。本合同租赁费不含税且税务机关要求交纳房屋出租税等费用全部由乙方自愿承担。若乙方逾期支付租金，每逾期一日按年租金的百分之一承担违约责任。”合同签订时，棉麻公司在该合同第1页第一条第4“租金收缴”右侧盖上“新余市渝水区同欣资产管理有限公司14331701040004957中国农业银行新余团结支行”内容的印章。2018年1月15日，棉麻公司向方盛公司送达了一份通知，通知方盛公司需在2018年1月31日付清所拖欠的租金，否则，双方签订的租赁合同于2018年2月1日解除。 一审法院另查明，1.新余市渝水区同欣资产管理有限公司与棉麻公司同为新余市渝水区供销社的下属公司，新余市渝水区同欣资产管理有限公司内部职责之一为负责新余市渝水区供销社下属公司的房屋租金收缴。2.方盛公司于2016年4月6日，通过中国农业银行向新余市渝水区同欣资产管理有限公司转账支付房屋租金150000元，并在转账业务单上附言：油棉厂15年房租费，于2016年4月21日，通过中国农业银行向新余市渝水区同欣资产管理有限公司转账支付房屋租金90000元，并在转账业务单上附言：付方盛房租费。3.棉麻公司、方盛公司于2010年10月1日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为2010年10月1日至2015年9月31日，租金为300000元/年。 一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点主要有：一、方盛公司于2016年4月6日和2016年4月21日两次交纳租金共计240000元，是交纳前一份合同即2010年10月1日至2015年9月30日租赁期间的部分租金，还是交纳2015年10月1日至2020年9月30日租赁期间的部分租金？二、棉麻公司要求解除与方盛公司签订的《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》，并要求方盛公司腾空租赁房屋并返还给棉麻公司是否有事实和法律依据？三、棉麻公司要求方盛公司支付拖欠的房屋租金772750元，违约金181800元，共计954550元是否有事实和法律依据？ 关于第一个争议焦点：棉麻公司提供了2014年10月13日的财务凭证载明方盛公司支付2014年租金100000元，方盛公司亦对该证据没有异议，但方盛公司并未提供证据证明2014年10月13日之后，方盛公司付清了前一份合同的租金，亦未提供充分证据证明交纳的240000元租金是后一份合同中的租金，而棉麻公司提供了财务凭证证明上述款项支付的2014年10月1日至2015年9月30日期间的部分租金，因此，方盛公司支付的240000元租金应为2014年10月1日至2015年9月30日租赁期间的部分租金。故，对方盛公司提出已支付2015年10月1日至2020年9月30日期间的租金240000元的辩论意见，一审法院不予采纳。 关于第二个争议焦点：棉麻公司与方盛公司签订《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》，系双方真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，依法成立，合法有效，一审法院予以认定，双方应恪守合同义务。棉麻公司与方盛公司在《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》中约定：“租金第一年贰拾伍万，第二年贰拾伍万柒仟伍佰元，第三年贰拾陆万伍仟贰佰贰拾伍元，第四年为贰拾柒万叁仟壹佰捌拾元整，第五年贰拾捌万壹仟叁佰柒拾元。租金收缴为每半年一收，先收后用”。但，迄今为止，方盛公司未向棉麻公司交纳租金，属方盛公司违约，根据双方合同：“乙方拖欠房租达15日以上，甲方有权终止合同，收回房屋使用权，并没收乙方的房屋租赁押金，所造成的一切损失由乙方赔偿”之约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，对棉麻公司要求解除与方盛公司签订的《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》，并要求方盛公司腾空租赁房屋的诉请，一审法院予以支持。 关于第三个争议焦点：根据棉麻公司、方盛公司签订的《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》，方盛公司自2015年10月1日至2018年9月30日应向棉麻公司交纳的租金应为772725元，截止2018年9月30日，尚欠772725元租金。因此，对棉麻公司要求方盛公司支付自2015年10月1日至2018年9月30日租金772725元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于棉麻公司主张的违约金按租金24%计算共181800元，一审法院认为，棉麻公司以逾期支付租金金额按年利率24%主张违约金，符合法律规定，一审法院计算违约金如下：方盛公司租赁期第一年拖欠棉麻公司250000元租金，截至2018年9月30日，需支付的违约金为：250000元×24%×2年＝120000元；方盛公司租赁期第2年拖欠棉麻公司257500元租金，截至2018年9月30日，需支付的违约金为：257500元×24%×1年＝61800元；方盛公司租赁期第三年拖欠的265225元租金所应支付的违约金，应计算在棉麻公司要求方盛公司“支付自2018年10月1日起至房屋实际腾空并交付棉麻公司之日止的违约金”的诉请中，故，截止2018年9月30日，方盛公司应向棉麻公司支付的违约金为：12000元+61800元＝181800元。因此，对棉麻公司要求方盛公司支付房屋违约金181800元的诉请，一审法院予以支持。关于棉麻公司要求方盛公司继续支付自2018年10月1日起至房屋实际腾空并交付棉麻公司之日止的租金及违约金的诉请，一审法院认为，《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》约定了租赁期第四年租金为273180元，租赁期第五年租金为281370元，故方盛公司需自2018年10月1日起按该合同约定支付房屋占用的租金至房屋实际腾空并交付棉麻公司之日止。至于违约金，方盛公司应以实际拖欠租金金额按年利率24%计算。故对棉麻公司的该诉讼请求，一审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，第二百二十七条之规定，一审法院判决如下：一、解除棉麻公司与方盛公司于2015年7月16日签订的《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》，方盛公司于本判决生效之日起十日内腾空并返还棉麻公司向其出租的房屋。二、方盛公司应于本判决生效之日起十日内向棉麻公司支付拖欠的房屋租金772725元，违约金181800元，共计954525元（截止2018年9月30日）；并支付自2018年10月1日起至房屋实际腾空并交付棉麻公司之日止的租金[按2015年7月16签订的《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》所约定的租金（租赁期第四年租金273180元，租赁期第五年租金为281370元）计算]及违约金（以实际拖欠租金金额按年利率24%计算）。案件受理费6888元，诉讼保全申请费5000元，共计11888元，由棉麻公司负担511元，方盛公司负担11377元。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。 本院经审理查明，方盛公司于2018年1月17日收到了解除涉案合同的通知。棉麻公司提供的17张收据（收款收据）显示：2011年1月19日至2016年4月22日棉麻公司共收到方盛公司租金1410000元。其中2016年4月7日收据（记账联）显示：收到方盛公司通过转账交来2014年10月1日至2015年9月30日部分租金，金额为150000元；2016年4月22日收据（记账联）显示：收到方盛公司通过转账交来2014年10月1日至2015年9月30日租金，金额为90000元。新余市渝水区人民检察院2017年8月11日对郑万程（方盛公司法定代表人严凤岚的丈夫及该公司的实际控制人）讯问笔录载明：郑万程陈述租金自2015年10月起就没有支付。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、方盛公司于2016年4月6日、4月21日两次支付共计240000元是支付哪份租赁合同的租金？二、双方当事人于2015年7月16签订的《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》是否应当予以解除？三、方盛公司为渝水区供销社垫付的500000元款项的性质应如何认定？四、逾期支付租金违约金应如何计算？ 关于第一个争议焦点。本院认为，方盛公司未提供证据证实其付清了前一份即2010年租赁合同的租金，亦未提供充分证据证明其交纳的240000元是后一份即2015年租赁合同的租金。相反，棉麻公司提供的原始会计凭证显示方盛公司总共支付的租金金额仅为1410000元，尚不够支付2010年租赁合同所约定的五年租金1500000元，且2016年4月7日、4月22日收据载明，方盛公司于2016年4月6日、4月21日两次支付共计240000元的租金为2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金。另外，方盛公司的实际控制人郑万程也自认租金从2015年10月起就未支付，即2015年租赁合同的租金未支付。因此，一审法院认定方盛公司支付的240000元租金应为2014年10月1日至2015年9月30日租赁期间即2010年租赁合同的部分租金正确，对此本院予以确认。关于方盛公司主张棉麻公司已自认上述240000元是支付2015年租赁合同的租金问题，经查，棉麻公司自认该240000元是支付2015年租赁合同的租金之事实予以了反悔，且提供的原始会计凭证等相反证据足以推翻其自认的事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”之规定，本院对棉麻公司的上述自认事实不予确认。综上，方盛公司认为240000元系2015年租赁合同的租金的上诉理由不成立。 关于第二个争议焦点。本院认为，棉麻公司与方盛公司2015年7月16日签订的《房屋租赁、安全责任、计划生育合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方在合同中约定：“乙方拖欠房租达15日以上，甲方有权终止合同，收回房屋使用权，并没收乙方的房屋租赁押金，所造成的一切损失由乙方赔偿”。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因方盛公司拖欠租金，于是棉麻公司于2018年1月15日向方盛公司送达了一份通知，通知方盛公司需在2018年1月31日付清所拖欠的租金，否则，双方签订的租赁合同于2018年2月1日解除。该通知棉麻公司于2018年1月17日收到。因此，本院认为，双方于2015年7月16日签订的租赁合同已于2018年2月1日具备解除的条件，该租赁合同于2018年2月1日已按约定依法解除。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定判决解除合同不当，对此本院予以纠正。至于方盛公司主张拖欠租金是棉麻公司恶意造成的，因证据不足，故该主张本院不予采纳。综上，方盛公司认为解除合同的条件不具备，且拖欠租金完全是棉麻公司恶意造成的，其不利的法律后果不应当由其承担的上诉理由不成立。 关于第三个争议焦点。本院认为，方盛公司主张其垫付500000元的一半应抵扣拖欠棉麻公司的租金，但其提供的证据不足，理由不充分，故对方盛公司该主张本院不予支持。 关于第四个争议焦点。本院认为，双方当事人在合同中明确约定“若乙方逾期支付租金，每逾期一日按年租金的百分之一承担违约责任。”棉麻公司据此约定主张以逾期支付租金金额按年利率24%计算违约金，不违反法律规定，一审法院对棉麻公司该主张予以支持正确，本院予以确认。因此，方盛公司所提应参照同期银行贷款利率计算逾期支付租金的利息的上诉理由不成立。 综上所述，方盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11600元，由新余市方盛油脂有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓尧昌 审判员  艾力钊 审判员  赵卫珍 二〇一九年十一月十二日 法官助理黄艳君 书记员周美娟