山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁04民终2509号上诉人（原审原告）：刘畅，男，1990年10月18日出生，回族，住山东省枣庄市台儿庄区。委托诉讼代理人：刘文卿（系上诉人之父），住山东省枣庄市台儿庄区。委托诉讼代理人：曹成兴，枣庄市台儿庄区生活帮协会会长。上诉人（原审被告）：山东青纺联投资置业有限公司，住所地：山东省枣庄市台儿庄区金光西路**。法定代表人：孙书文，经理。委托诉讼代理人：侯延彬，山东宇澄律师事务所律师。上诉人刘畅、山东青纺联投资置业有限公司（以下简称青纺联公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市台儿庄区人民法院(2019)鲁0405民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘畅上诉请求：1.依法撤销(2019)鲁0405民初65号民事判决。2.依法对(2019)鲁0405民初65号民事判决进行改判，支持刘畅的上诉合理请求。3.上诉费由青纺联公司承担。事实与理由：原审法院虽然基本事实已经查清，但判决不公，显失公平。青纺联公司在与刘畅签订房屋买卖时房产用地不具备合法用地条件，所签订的合同属于欺诈。至刘畅上诉之日，规划手续仍属于不确定性。在签订商品房买卖合同及房屋交接时，青纺联公司剥夺了刘畅对涉案房屋具备出卖条件的知情权，亦未出示住宅交付使用许可证，明显属于欺诈行为。青纺联公司没有按合同规定及法律规定的房屋交接后90日内办理房产证。以上四项具备解除合同的法律规定。青纺联公司明知出卖给刘畅的花园不合法，导致花园不能交付是青纺联公司已知的，应当视同欺诈行为，理应按整体合同判决双倍赔偿。判决引用的评估报告为赔偿依据不具备法律规定，原评估报告已经过期，刘畅要求从新评估没有得到许可。青纺联公司在公示的效果图范围内加盖楼房，原公示的为地下车库改为地上车库，增加公共设施使用人数及行车的危险性，使刘畅居住舒适度下降。加盖的门市房屋收入演变成了青纺联公司的可得利益，构成欺诈。综上，刘畅与青纺联公司的商品房买卖合同符合解除条件，青纺联公司在与刘畅进行商品房买卖合同签订时就己经存在欺诈，应按照消法第49条及合同法第113条规定判决青纺联公司按一倍赔偿及另加损失。青纺联公司答辩称，上诉人刘畅称青纺联公司欺诈不属实，其上诉理由不能成立，其他答辩意见同我方的上诉状意见。青纺联公司上诉请求：1.变更(2019)鲁0405民初65号民事判决书第二项，判令刘畅于判决生效十日内将涉案房屋腾空交还青纺联公司。2.撤销(2019)鲁0405民初65号民事判决书第三项，改判赔偿刘畅损失397.27元。3.撤销(2019)鲁0405民初65号民事判决书第四项，改判评估费12000元由刘畅承担。4、一、二审诉讼费用由刘畅负担。事实和理由：一、一审判决撤销合同但遗漏判项，应同时判决刘畅腾空并返还房屋。根据合同法第九十七条的规定，一审法院判决解除合同，既然要求青纺联公司返还刘畅购房款，按照权利义务对等的原则，相应的也应该判令刘畅腾空并返还房屋。二、一审法院适用法律错误，加重了青纺联公司的办证协助义务。一审法院引用了《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条是房地产开发企业申请办理商品房预售登记的规定。而青纺联公司与刘畅签订的合同第十七条的约定，完全符合该法规第三十二条规定。青纺联公司完成初始登记，向购房人提供备案证明复印件、房屋交接单以及开具发票即完成了法规规定的协助义务，至于是否办理产权登记则由购房人自行选择。一审法院引用错误的法条，并由此错误的起算撤销权时间，加重青纺联公司的协助义务，请求二审法院依法予以纠正。三、刘畅要求变更违约金已超过除斥期间，法院应按合同约定判决违约金。双方签订的合同已经自2011年12月20日成立，逾期不能办证的生效要件于2013年12月份成立(2013年9月份交房)，刘畅即使要求变更违约金条款，也应在一年的除斥期间内提出，而刘畅直至2017年4月11日才具状起诉，远远超出行使撤销权的除斥期间，一审法院不应支持刘畅的诉讼请求。双方签订的合同已经对违约金计算方法进行了明确约定，刘畅也未能举证证明签订合同时受到胁迫或欺诈，法院不应随意变更双方达成的合意。四、涉案房屋已经能够办理产权登记，但刘畅坚持要求解除合同，评估费是为了支持其诉讼请求而发生的费用，但一审法院并未支持其装修损失、购房款利息、差价损失、惩罚性赔偿以及承担其信贷损失的诉讼请求，故该评估费用应由刘畅承担。刘畅辩称，青纺联的上诉请求不应得到法院的支持，请求法院依法查清事实。刘畅向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方于2011年12月20签订的商品房买卖合同；2.被告返还原告购房款共计794543元；3.判令被告赔偿原告装修损失共计500000元；4.判令被告赔偿原告购房款利息250000元。5.诉讼费用由被告承担。后在庭审中增加诉讼请求，要求被告赔付房产增值产生的差价损失，并要求给予被告惩罚性赔偿以及承担原告的信贷损失。一审法院认定事实：一、刘畅提交2011年12月20日原被告双方间签订的买卖合同一份。证明双方存在商品房买卖关系，约定的标的物为X栋楼X单元X室及房屋的价款、付款方式，以及应当办理房产登记。合同第十七条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方法处理。1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、因买受人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证上的一切责任由买受人承担。二、刘畅提交装修明细若干及本院委托鉴定部门出具的房产评估报告书一份，装修明细证明刘畅的装修时间为2014年10月份。报告载明该住宅房地产总价97.80万元，装饰、装潢13.78万元，车库14万元，该房地产总价为125.58万元。报告使用期限为2017年12月11日至2018年12月10日。因该评估报告超出使用期限不能作为定案证据使用，刘畅提出重新鉴定申请。三、刘畅提交合同补充协议一份、宣传资料若干及枣庄市规划局台儿庄规划分局作出的关于李玉荣控告信的答复一份。补充协议第四条规定“买受人所购房屋带阁楼、花园、车库、储藏室的交付时间与交房时间一致，阁楼、花园、车库、储藏室在现行的法律法规条件下无法办理产权。”上述答复中明确表明楼前花园在规划中为小区宅间绿地，属于全体业主共有，并非为一楼所有的私人花园。四、青纺联公司提交房地产开发项目竣工综合验收备案证一份，证明涉案房屋所在小区至2017年5月12日已通过竣工综合验收，涉案房屋可以办理房屋产权登记，刘畅据以解除合同的事由不复存在。刘畅认为该证据是综合验收备案证，而不是为各个业主办理的房产证，所以该证件不能代替房产证。根据原被告双方的举证及质证，本院对该组证据不予认可。五、青纺联公司提交交付流转单、房屋交付验收单、房屋钥匙交接确认单各一份，证明2014年4月30日青纺联公司将案涉标的物交付给刘畅。青纺联公司对刘畅提交的证据不予认可。青纺联公司提交的证据上有刘畅的签字，能够证明2014年4月30日青纺联公司将案涉标的物交付给刘畅。六、青纺联公司提交中华人民共和国不动产权证书一份，证明案涉标的物在2017年7月5日具备办理产权手续。刘畅对青纺联公司提交的证据不予认可，认为青纺联公司的建设、施工存在多处违法不可能具备办理产权手续。青纺联公司虽提交的是复印件，但上面盖有“枣庄市不动产登记中心台儿庄分中心信息查询专用章”，应当作为原件使用，青纺联公司提交的该份证据能够证明案涉标的物在2017年7月5日具备办理产权手续。一审法院认为，2011年12月20日原、被告双方签订商品房买卖合同，约定刘畅购买青纺联公司开发的位于台儿庄区金光西路青纺联?水岸丽都住房一套及车库一间，房屋总价款794543元。合同签订后刘畅按照约定支付了购房款，但青纺联公司开发的房产自交房之日起至2017年7月5日案涉标的物具备办理产权手续时已三年有余，青纺联公司未能按约定给刘畅所购买房屋办理房产证，违反合同约定，也违反了法律强制性规定，未办理房产证的行为，满足解除合同条件。该合同第十七条虽然约定了办理房产登记的条件，但该条的约定违反了《城市房地产开发管理条例》第二十三条的规定，合同上的约定只是办理手续的登记时间，而《城市房地产开发管理条例》第二十三条的规定是交房之日起90日之内办理完毕房产登记手续，商品房买卖合同中约定的违约金明显不足以赔偿刘畅的各项损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干案件适用法律问题的解释》第十九条的规定，期限届满超出一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理产权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。合同上虽然约定赔偿损失的计算方式，但该计算方式明显不足以弥补购房人即刘畅的损失，根据《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，由法庭对该约定损失数额进行调整。该院在调整时以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确认刘畅的损失为461257元。关于青纺联公司是否构成欺诈，是否对青纺联公司适用惩罚性条款问题。本院认为，青纺联公司出售属于公共绿地的花园给刘畅的行为不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第九条：“出卖人订立商品房屋买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者拆迁补偿安置房屋的事实。”规定的情形，不应当认定青纺联公司存在欺诈行为，不适用惩罚性条款的规定。对于青纺联公司答辩称该案已超出诉讼时效期限，刘畅认为合同中约定的仅是去办理房产证的时间，而没有约定办出房产证的时间，违反法律规定，且刘畅从2016年8月才知道法律规定的是应当办理出房产证的时间，青纺联公司存在违约，所以从刘畅知道自己的权益受损害至起诉时，没有超出一年，因此青纺联公司所辩称的超出诉讼时效期限理由不能成立，依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释二》第二十八条、第二十九条，判决：一、解除原告刘畅与被告山东青纺联投资置业有限公司于2011年12月20日签订的《商品房买卖合同》；二、被告山东青纺联投资置业有限公司于判决发生法律效力之日十日内返还原告刘畅购房款794543元；三、被告山东青纺联投资置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告刘畅损失461527元；四、评估费12000元由被告山东青纺联投资置业有限公司承担；五、驳回原告刘畅的其他诉讼请求。案件受理费18701元，保全费5000元，合计23701元，由原告刘畅负担3700元，由被告山东青纺联投资置业有限公司负担20001元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，因案涉房屋超过合同约定的期限不具备办理产权登记条件等原因，刘畅要求解除其与青纺联公司签订的商品房买卖合同，一审法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，青纺联公司应返还刘畅购房款并赔偿刘畅相应的损失，按照权利义务对等的原则，刘畅也应向青纺联公司返还案涉房屋及对应的车库、储藏室。案涉房产自交房之日起至2017年7月5日案涉商品房具备办理产权手续已三年有余，远超出合同约定及法律规定的期限。双方合同解除后，刘畅存在装修损失、购房款利息、房产增值产生的差价等损失。根据双方合同约定，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房时，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人损失。该约定的违约金低于因解除合同给刘畅造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；一审法院根据案情对违约金进行调整，并无不当。对于刘畅关于原评估报告已经过期的上诉主张，一审法院确定损失数额时系以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，参照当事人所委托评估报告中的评估数据，酌定由青纺联公司赔偿刘畅461527元损失，该数额具有一定的客观公平性，刘畅亦未提供损失增加的其他证据，本院对一审法院参照适用该报告确定的相关损失数额，予以确认。青纺联公司要求按合同约定支付违约金，改判其赔偿刘畅违约金397.27元的上诉请求不能成立，本院不予支持。刘畅主张双方在签订房屋买卖合同时青纺联公司存在欺诈，要求青纺联公司按购房款一倍赔偿，经审查，刘畅所主张的事由，并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条出卖人恶意违约导致合同解除及第九条出卖人实施欺诈行为导致合同解除的情形，故刘畅要求青纺联公司承担购房款一倍赔偿责任的上诉请求，无法律依据，依法不予支持。一审法院根据本案案情，判决涉案评估费用由青纺联公司承担，并无不当。综上，刘畅的上诉请求不能成立，应予驳回；青纺联公司的上诉请求部分有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持枣庄市台儿庄区人民法院(2019)鲁0405民初65号民事判决；二、刘畅于本判决发生法律效力之日十日内返还山东青纺联投资置业有限公司案涉青纺联?水岸丽都小区第X幢X单元X层X室及X幢X号车库、X幢X号储藏室。二审案件受理费18701元，由上诉人刘畅负担10000元，上诉人山东青纺联投资置业有限公司负担8701元。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇一九年十一月七日书记员  马馥君