新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初9966号原告：新疆中海地产有限公司，住所地：乌鲁木齐高新区（新市区）喀什东路**天悦国际大厦**。法定代表人：郭勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵燕，女，1981年3月24日出生，汉族，该公司法务，住乌鲁木齐市经济技术开发区。委托诉讼代理人：董雪，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：李晨曦，男，1989年12月28日出生，汉族，乌鲁木齐市艺邦居邑装饰有限公司职员，住乌鲁木齐市新市区。原告新疆中海地产有限公司（以下简称中海地产公司）与被告李晨曦商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，依法适用简易程序于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告中海地产公司的委托诉讼代理人赵燕、董雪、被告李晨曦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告支付违约金182061.40元；3.判令被告承担律师费1万元；4.判令被告协助原告解除（撤销）《商品房买卖合同》备案登记手续；5.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年11月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告购买原告位于新市区，合同总价910307元。被告于合同签订后向原告支付了182307元,剩余房款728000元截至起诉之日，被告仍未向原告支付。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告李晨曦辩称，被告不同意原告诉讼请求。原告陈述是事实，签订《商品房预售合同》后，2017年11月，被告去了建设银行、农业银行、工商银行贷款，但因被告银行流水不够，均未办理成功。2018年3月，被告银行流水够了，但农业银行要被告补交10万元房款。被告资金不够，就没有补交。后，原告要求被告一次性补缴剩余费用，否则预付款不予退还。本院经审理认定事实如下：2017年11月18日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房预售合同》，原告购买被告位于乌鲁木齐高新技术产业开发区商业住宅项目2栋1单元604号房，建筑面积100.02平米，单价7114元／平米，总价款910307元。付款方式及期限：于2017年11月17日支付首付款182307元，剩余房款728000元申请办理按揭贷款。买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：2.详见本合同补充协议第三条，即对付款方式及期限的补充约定：二、贷款方式（按揭）付款：2、2）买受人承诺在签订《商品房买卖合同》及本补充协议时，已经充分了解到个人房屋抵押贷款的办理条件、程序及需交纳的全部费用及契税、维修资金，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行的办理条件。3）买受人逾期提交符合银行要求的申请贷款所需各种资料、费用、契税、维修资金票据、委托手续的，应按下列方式承担相应违约责任：买受人逾期提交上述资料（或提交资料不齐全、不符合要求的）、费用、委托手续超过三十的（含第三十日），出卖人有权解除商品房买卖合同及其补充协议，买受人按合同约定总房款的20%向出卖人支付违约金，出卖人在扣除买受人应承担的违约金等费用后，将买受人已交纳购房首付款的剩余部分无息归还买受人。4）如因买受人贷款未获得银行批准的（包括但不限于买受人不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求等），而导致在《商品房买卖合同》签订之日起20日内仍无法获准银行的房屋抵押贷款，则买受人应在《商品房买卖合同》签订之日起30日内，一次性付清全部房款。5）无论任何原因导致自《商品房买卖合同》签订之日起30日内出卖人未收到买受人支付的全部购房款，均视为由于买受人的原因未能及时足额支付购房款，买受人构成违约，自《商品房买卖合同》签订后的第30日起（含第30日）出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并追究买受人合同约定总房款20%的违约金。3、双方就办理银行贷款涉及的出卖人提供担保等相关事宜约定如下：2）在买受人获准了贷款后，因买受人的原因而导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任的（包括但不限于代买受人偿还银行贷款本息、代买受人偿还全部到期贷款本息和／或提前偿还未到期的全部贷款本息、银行要求出卖人回购房屋等），出卖人有权向买受人追偿，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担（包括但不限于追索担保损失时按诉请金额1%–5%支付的律师代理费）……。2017年12月23日原、被告签订《合同补充协议》，第十一条约定关于合同解除的补充约定：一、在出卖人和买受人任何一方根据主合同或本补充协议的规定行使解除权时，主合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。三、因买受人违约导致出卖人单方解除合同的，出卖人有权在通知买受人解除合同后将该房地产另行出售，如果本合同已备案登记的，买受人有义务在出卖人书面通知送达后五日内协同出卖人办理撤销合同备案登记手续，并自行承担办理注销登记发生的各项费用，包括但不限于印花税、律师费等。因买受人违约导致出卖人其他经济损失的，出卖人在该房地产另行出售后七日内，在扣除房屋总房款20%的违约金及上述经济损失后，将剩余部分房款无息退还买受人。若买受人未能按期配合办理撤销登记的，除应向出卖人支付该房地产总房款10%违约金外，买受人还需从出卖人书面通知送达的第七日起，每日按房屋总房款的千分之五向出卖人支付违约金，直至撤销登记之日止。四、1、买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕主合同注销手续后该房屋返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，还应按总房款的20%向出卖人增加支付违约金。2018年9月19日，原告委托新疆百丰天圆律师事务所律师向被告邮寄律师函一份，主要内容为：根据《商品房预售合同》及补充协议之规定，被告应当在《商品房预售合同》签订后的三十日内通过银行贷款方式一次性支付给原告，否则，则视为被告违约，每逾期一日按总房款万分之三向原告支付违约金；逾期达30日，原告有权终止合同，被告应向原告支付总房款20%的违约金。2019年3月22日原告委托北京大成（乌鲁木齐律师事务所）向被告发送律师函，主要内容为：被告务必在2019年3月31日办理完毕贷款手续或一次性付清全部房款。如未按规定时间办理完毕，被告需按照总房款的20%向原告支付违约金外，还须赔偿原告因此遭受的全部损失，包括但不限于诉讼费、律师费等。以上事实有《商品房预售合同》、《合同补充协议》、律师函、邮寄单、律师费发票及庭审笔录等存卷为证。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，原、被告订立《商品房预售合同》，约定被告以贷款方式付款，但因被告原因未能订立商品房担保贷款合同，被告也未支付余款，被告违约行为致使合同目的不能实现，故原告主张解除双方于2017年11月18日签订的《商品房预售合同》及2017年12月23日签订的《合同补充协议》的请求有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《商品房预售合同》既已解除，被告理应协助原告解除（撤销）位于新市区商品房的预售备案登记信息，对原告主张的该项请求，本院亦予以支持。原告主张被告支付违约金182,061.4元，本院认为，合同约定的违约金是为了预防违约行为的出现，在订立合同时，被告应当对会产生的后果具有合理的预期。现原告主张被告支付违约金标准系基于合同约定，且不违反法律、法规规定，对原告主张被告支付182,061.4元（910,307元×20%）的请求，本院予以支持。原告主张被告支付律师费1万元，本院认为在《合同补充协议》第十一条第三款约定，如因被告违约导致出卖人单方解除合同的，被告应自行承担办理注销登记发生的各项费用，包括但不限于印花税、律师费等。现原告依合同约定主张律师费，不违反法律、法规规定，本院予以支持。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告新疆中海地产有限公司与被告李晨曦于2017年11月18日签订的《商品房预售合同》及2017年12月23日签订的《合同补充协议》；二、被告李晨曦协助原告新疆中海地产有限公司办理解除2017年11月18日《商品房预售合同》备案登记信息；三、被告李晨曦支付原告新疆中海地产有限公司违约金182,061.4元；四、被告李晨曦支付原告新疆中海地产有限公司律师费1万元。上述义务，被告于本判决生效之日起十日内履行，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费2,070.61（原告已预交），由被告负担。被告在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 刘 萌二〇一九年十一月六日书记员 张钟月