吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉02民终2450号上诉人（原审原告）：王瑞群，男，1985年11月24日生，汉族，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：刘东波，吉林市昌邑区千鹏法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张峻源，男，1988年8月25日生，汉族，无职业，住吉林省通化市东昌区。委托诉讼代理人：陈晓龙，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭淑杰，女，1963年2月3日生，汉族，吉林省舒兰市开原镇小学退休教师，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：李淑云，吉林市昌邑区光明法律服务所法律工作者。原审第三人：吉林市睿城房地产经纪有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区。法定代表人：王瑞群，经理。委托诉讼代理人：付慧果，该公司望云街店店长。上诉人王瑞群因与被上诉人张峻源、彭淑杰、原审第三人吉林市睿城房地产经纪有限公司（以下简称睿城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。王瑞群上诉请求：1.撤销（2019）吉0202民初785号民事判决书第二项;2.改判彭淑杰继续履行合同，办理诉争房屋更名过户手续并赔偿违约金5万元。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审审理时，证人姜建军当庭陈述可证明彭淑杰存在违约行为，彭淑杰并未按合同约定与王瑞群办理更名过户手续。2.王瑞群在一审时提供了案外人的不动产权证书，虽然与本案无关，但是真实性及合法性是客观存在的，应予采信，该证据足以证明是可以在合同期限内办理完毕更名过户，由于彭淑杰违约，至今未办理产权变更手续。3.王瑞群“请求判令支付违约金5万元”，并不是诉请返还“价款”，可是一审法院却以返还价款没有事实和法律依据为由未支持该部分诉请是错误的。4.本案诉争房屋已经变更登记到彭淑杰名下,而彭淑杰在有能力履行合同义务的情况下,不履行合同义务属于违约。二、一审法院适用法律错误。一审认定王瑞群与张峻源于2017年11月8日签订的《房屋买卖合同》有效，就应该继续履行合同并支付违约金5万元，不能因为张峻源将案涉房屋的所有权变更至彭淑杰名下而不支持王瑞群“继续履行合同”的诉请,更何况王瑞群一审时也主张彭淑杰“配合办理更名过户”。综上，一审判决认定事实不清，证据不充分，适用法律不当。张峻源辩称，1.张峻源不是合同的当事人。张峻源直到本次王瑞群提起诉讼，向彭淑杰索要其与王瑞群签订的《房屋买卖合同》时，彭淑杰谎称该合同已经丢失，待彭淑杰找到该合同并拍照用微信传给张峻源时，张峻源才看到该合同是彭淑杰以“张俊源”的名义签订的。因此，张峻源从未委托过彭淑杰以本人名义出售案涉房屋，案涉房屋已经出售给彭淑杰，其如何处分与张峻源无关，因此，张峻源不是合同当事人，王瑞群基于合同关系的诉讼请求不应向张峻源主张。2.依据合同相对性，张峻源只负有向彭淑杰履行合同的义务。张峻源将房屋出售给彭淑杰符合法律规定，依据双方签订的房屋买卖协议，张峻源负有配合彭淑杰办理过户的义务，而张峻源与王瑞群不存在合同关系，因此，王瑞群诉请张峻源配合办理过户无事实及法律依据，应依法驳回。彭淑杰辩称，1.依法驳回王瑞群的上诉请求，维持原判。2.《中华人民共和国民法总则》实施前成立的合同根据当时的法律应当认定合同无效，而根据《中华人民共和国民法总则》应当认定合同有效或可撤销的，应当适用该法律。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：合同效力与物权区分原则：当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理不动产权登记的不影响合同效力。3.王瑞群在约定的期限内没有交付购房款，经彭淑杰多次向王瑞群催交购房款未果。王瑞群存在根本违约。4.王瑞群没有合法的占有、使用案涉房屋。睿城公司述称，本案中张峻源、彭淑杰违约，2017年11月8日彭淑杰与王瑞群在睿城公司签订房屋买卖合同，彭淑杰看了之后签的字，当时与张峻源联系过，张峻源也同意出售。彭淑杰确实找睿城公司要过钱，12月份告诉彭淑杰可以让张峻源来签约，但是张峻源有事没来，等张峻源、彭淑杰来了之后，因为没有契税票据不能办理产权证，后来张峻源回通化了，彭淑杰说张峻源来不了了，后来约定去办理手续，但是彭淑杰没来，之后彭淑杰就起诉了。王瑞群向一审法院起诉请求：1.确认王瑞群与张峻源、彭淑杰签订的位于吉林市昌邑区涉案房屋买卖合同有效，并继续履行合同义务；2.判令彭淑杰立即协助王瑞群办理更名过户手续；3.判令张峻源、彭淑杰根据《房屋买卖合同》立即赔偿王瑞群违约金5万元。庭审中王瑞群明确第一项诉讼请求“继续履行合同义务”为要求张峻源、彭淑杰办理产权更名过户手续至王瑞群名下。一审法院认定事实：张峻源购买了吉林市吉铁房地产开发有限公司（以下简称吉铁公司）开发的坐落于吉林市昌邑区涉案房屋（建筑面积76.33平方米以下简称案涉房屋）。2016年3月23日，彭淑杰作为买受人（乙方）、居间方（丙方）吉林置业佳园房地产经纪有限责任公司（以下简称佳园公司）签订《存量房屋买卖合同（经济成交版）》，约定张峻源将案涉房屋出售给彭淑杰，总价款31.5万元，付款方式为定金2万元。彭淑杰作为买受人（乙方）、居间方佳园公司签订了《存量房屋买卖合同（经济成交版）补充协议》，该补充协议第二条约定张峻源负偿还银行贷款13万元，因此房暂时不具备房屋所有权更名手续，乙方预留2.5万元押金，在房屋交易完成后当日，一次性支付给甲方。上述合同和补充协议还约定了其他事项。上述合同及补充协议载明的出卖人（甲方）为张峻源。张峻源未在上述合同和补充协议上签字或盖章，彭淑杰在上述合同和补充协议上签名并捺手印，佳园公司在上述合同和补充协议上盖章。张峻源作为甲方与彭淑杰作为乙方于2016年4月22日签订《房屋买卖协议书》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，总房款31.5万元，首付款29万元，剩余2.5万元待乙方过户完毕后一次性支付给乙方。该协议还约定了其他事项。张峻源、彭淑杰均在上述协议上签名捺手印。截至2019年4月22日，彭淑杰依约共向张峻源支付购房款29万元并于当日起占有使用涉案房屋。2017年11月8日，彭淑杰与王瑞群作为买受方（乙方）、睿城公司作为居间人（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定案涉房屋成交价为37.5万元，乙方在签订本合同当日向甲方支付定金5万元，此定金由丙方保管，经甲方双方协商于2个月内共同申请办理委托公证手续，乙方应在办理房屋所有权转移登记时将剩余房款32.5万元支付甲方，甲方应在得到全部房款当日将房屋交付给乙方；第七条第2项约定“甲方若出现下列情形之一的，均视为甲方违约。甲方除退还乙方已交付的全部款项外，需另外赔偿与定金相同的数额的违约金”，第七条第2项第（5）约定“不配合乙方办理房屋所有更名手续的”，第七条第2项第（6）约定“故意拖延时间，不配合乙方办理与本次交易相关的其他各项手续的”；第十条约定“如两个月内可以办理房产证则甲方以及代理人配合乙方办理房产理论上，并办理委托公证后，乙方将剩余房款一次性付清。如两个月内不能办理房产证，则全款押尾款叁万伍仟元，直到甲方以及代理配合办理房产证和委托公证后，乙方将剩余房款叁万伍仟元一次性付清”。该合同还约定了其他事项。该合同为睿城公司提供的格式合同。该合同载明彭淑杰为出卖方“张俊源”的委托代理人。彭淑杰代“张俊源”签字并在委托代理人处签字捺手印。当日，王瑞群将5万元定金交付给睿城公司望云街店工作人员。睿城公司为彭淑杰出具了收款金额为5万元的保证金托管收条。彭淑杰将张峻源作为买受人的商品房买卖合同及部分票据（不含契税票据）交给睿诚公司保管。2017年12月18日，案涉房屋进行了首次登记，登记所有权人为吉铁公司。2018年1月4日（5日），张峻源和彭淑杰到吉林市不动产登记中心，但未携带契税票据，遂未办理案涉房屋转移登记。嗣后，彭淑杰要求王瑞群支付购房款34万元，押尾款3.5万元，未果。2017年2月2日，彭淑杰以张峻源名义向吉林市昌邑区人民法院起诉，请求睿城公司给付代保管的5万元、张峻源与佳园公司签订的《购房合同》及27张票据。在诉前调解阶段，彭淑杰撤诉。同年4月，吉林市昌邑区人民法院受理彭淑杰诉王瑞群、第三人睿城公司、第三人张峻源房屋买卖合同纠纷一案，彭淑杰请求解除与王瑞群签订的《房屋买卖居间合同》、睿城公司给付代保管的5万元并交还张峻源与佳园公司签订的《购房合同》及27张票据。王瑞群提出反诉，请求确认与彭淑杰签订的《房屋买卖居间合同》有效，彭淑杰继续履行合同并配合王瑞群办理更名过户手续。吉林市昌邑区人民法院于2018年6月22日作出（2018）吉0202民初916号民事裁定，认为“彭淑杰请求法院确认解除的房屋买卖居间合同是张峻源与王瑞群及睿城房地产经纪公司签订，彭淑杰是张峻源的委托代理人，不是合同当事人，所以在合同履行过程中出现纠纷，彭淑杰作为代理人，无权以自己的名义提起诉讼，所以原告彭淑杰不具备原告的主体资格，对其起诉，应予驳回。审理中彭淑杰主张其在出售房屋时已经告知张峻源，也征得了张峻源的同意，但是她并不会因此取得出卖人的地位，反而进一步证明彭淑杰不是合同当事人，而是张峻源的代理人。同时反诉原告王瑞群主张其购买的是张峻源的房屋，其反诉请求彭淑杰继续履行合同，被告主体不适格，应予驳回”，裁定“一、驳回原告彭淑杰的起诉；二、驳回反诉原告王瑞群的反诉”。该裁定已经发生法律效力。2018年9月，吉林市昌邑区人民法院受理张峻源、彭淑杰诉王瑞群、第三人睿城公司房屋买卖合同纠纷一案，张峻源、彭淑杰请求解除张峻源与王瑞群签订的《房屋买卖居间合同》、睿城公司给付代为保管的5万元并交还代为保管的张峻源与佳园公司签订的《购房合同》及27张票据。2018年11月20日，张峻源、彭淑杰向法院提出撤诉申请，吉林市昌邑区人民法院于2018年11月20日作出（2018）吉0202民初2572号民事裁定，裁定准许张峻源、彭淑杰撤诉。2018年12月18日，案涉房屋转移登记至张峻源名下。2019年3月27日，彭淑杰支付张峻源购房尾款2.5万元，次日案涉房屋转移登记至彭淑杰名下。现王瑞群诉至法院，请求：1.确认王瑞群与张峻源、彭淑杰签订的位于吉林市昌邑区涉案房屋买卖合同有效，并继续履行合同义务；2.判令彭淑杰立即协助王瑞群办理更名过户手续；3.判令张峻源、彭淑杰根据《房屋买卖合同》立即赔偿王瑞群违约金5万元。庭审中王瑞群明确第一项诉讼请求“继续履行合同义务”为要求张峻源、彭淑杰办理产权更名过户手续至王瑞群名下。另查明，睿城公司的经营范围为房屋买卖代理服务、房屋租赁代理服务、房地产咨询服务。王瑞群系睿城公司的法定代表人。在2017年11月8日签订上述合同时，王瑞群、睿城公司均未向张峻源或彭淑杰告知王瑞群系睿城公司的法定代表人。再查明，2018年7月1日，彭淑杰出具证明，载明“彭淑杰来通化签房屋买卖起诉委托书，起诉被告王瑞群。因房屋卖给彭淑杰未更名，此次起诉与张峻源无关”。彭淑杰又为张峻源出具声明书，载明“自2016年4月22日之后至2019年3月27日之前，案涉房屋出现任何经济纠纷、产权纠纷均是彭淑杰的个人行为，因为房屋造成的一切经济损失都由彭淑杰全部承担，与原房主张峻源无任何关系”。一审法院认为，关于2017年11月8日签订的《房屋买卖合同》的效力。本案中，买受人王瑞群和居间人睿城公司未遵循诚实信用原则，在签订《房屋买卖合同》时隐瞒了王瑞群为睿城公司法定代表人这一足以影响出卖人是否与其订立合同的重要事实。合同载明的出卖人“张峻源”，及具体签署合同的彭淑杰均知道该情况，时间已经超过一年。两人均未提出该合同违背其真实意思表示，未请求撤销该合同，故上述合同应认定为有效。关于王瑞群请求判令张峻源、彭淑杰立即协助王瑞群办理更名过户手续。已经有生效法律文书认定“彭淑杰是张峻源的委托代理人，不是合同当事人”，而张峻源已经将案涉房屋更名至彭淑杰名下，王瑞群的该项请求，已经履行不能，不予支持。关于王瑞群依据《房屋买卖合同》第七条第2项（5）（6）请求判令张峻源、彭淑杰连带赔偿王瑞群违约金5万元。该合同第七条第2项约定“甲方若出现下列情形之一的，均视为甲方违约。甲方除退还乙方已交付的全部款项外，需另外赔偿与定金相同的数额的违约金”，第七条第2项第（5）约定“不配合乙方办理房屋所有更名手续的”，第七条第2项第（6）约定“故意拖延时间，不配合乙方办理与本次交易相关的其他各项手续的”。依据上述条款“甲方除退还乙方已交付的全部款项”。买受人返还价款的原因无外乎合同无效、合同解除。合同效力，此处不再赘述。经释明，王瑞群未明确表示解除合同。该项请求，没有事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十四条、第五十五条、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、2017年11月8日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回王瑞群的诉讼请求。案件受理费3838元，由王瑞群负担。本院二审期间，张峻源向本院提供微信截图一份，证明：张峻源没有委托彭淑杰代为出售，房屋已经出售给彭淑杰，彭淑杰本人享有处分权，彭淑杰将房屋如何处分与张峻源没有关系，张峻源与王瑞群之间不存在合同关系。王瑞群对上述证据的质证称，对真实性、合法性及证明问题均有异议，该证据不属于新证据，其应当提供原始载体，证明的问题不真实，在（2018）吉0202民初916号案件中彭淑杰在法庭调查时已经当庭承认，在签订合同时其与张峻源通过电话，而且在睿城公司也承认彭淑杰与张峻源在签订合同时通过电话，所以张峻源以该证据证明其事后才知道是不真实的。彭淑杰对该证据真实性无异议。睿城公司对该证据质证称，与睿城公司无关。本院经审查认为，张峻源提供的证据未提供原始载体，从内容上看无法证明其主张，故本院对该证据不予采信。王瑞群、彭淑杰、睿城公司二审期间未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王瑞群坚持主张其是与张峻源达成的房屋买卖合同，彭淑杰与王瑞群均承认在双方签订房屋买卖合同时，张峻源并不在签约现场，王瑞群称其在签订合同时与张峻源通过电话，已经得到张峻源的同意，但张峻源及彭淑杰对此均予以否认，王瑞群亦未能提供充分有效证据证明其主张，故应承担举证不能的不利后果，故本院可以认定在签订合同时，张峻源对此事并不知情。彭淑杰以委托代理人的身份在出卖人处签“张俊源”的名字，未得到张峻源的授权，其行为属于无权处分，并非张峻源的真实意思表示。张峻源对彭淑杰的代理行为不予追认，故王瑞群与彭淑杰代张峻源签订的房屋买卖合同因未得到张峻源的追认，属无效合同。一审法院判决王瑞群与彭淑杰签订的合同有效不当，应予纠正。因案涉房屋买卖合同属无效合同，自始没有法律约束力，彭淑杰无需履行合同义务，故对王瑞群的诉讼请求，本院不予支持。综上，王瑞群上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初785号民事判决；二、驳回上诉人王瑞群的诉讼请求。一审案件受理费3838元，由上诉人王瑞群负担；二审案件受理费1050元，由上诉人王瑞群负担。本判决为终审判决。审判长  孙海波审判员  张 蕾审判员  关 晶二〇一九年十一月八日书记员  李正阳