广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初1995号原告:蔡俊佳，1990年10月3日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区，委托诉讼代理人：柯涵，广东汇俊律师事务所律师。被告：广东广佛现代产业服务园区开发建设有限公司，住所地：广东省佛山市南海区里水镇东部工业园中金路1号中企绿色总部中心A区5幢，统一社会信用代码9144060555731527XL。法定代表人：曾耿兴。委托诉讼代理人：周志华，男，该公司员工。被告：根源投资有限公司，住所地：北京市通州区中关村科技园光机电一体化产业基地政府路2号，统一社会信用代码911100006771151920。法定代表人：曾耿盛。被告:曾耿盛,男,1971年4月19日出生,汉族,住北京市通州区,原告蔡俊佳诉被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司（下简称“现代公司”）、根源投资有限公司（下简称“根源公司”）、曾耿盛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，被告现代公司在答辩期内提出管辖权异议，本院依法裁定予以驳回，被告现代公司不服提出上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。管辖权异议处理期间不计入审理期限。本院依法适用普通程序，于同年10月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人柯涵、被告现代公司的委托诉讼代理人周志华到庭参加诉讼，被告根源公司、曾耿盛经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告现代公司立即向原告退还购房款311934元，并自付款之日起按年利率4.9%计算给付利息；2.被告现代公司返还原告已支付的契税、印花税、维修资金和合同登记费共计26288.33元；3.被告现代公司按照房价款的5%向原告支付违约金31096.7元；4.被告根源公司及被告曾耿盛对被告现代公司的债务承担连带责任；5.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告与被告现代公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定原告向现代公司购买位于佛山市南海区里水镇东部工业园环镇路北侧中企绿色总部中心A区**单元**房，由原告向现代公司支付全部房款的50.16%即311934元作为首期款，并约定由原告申请银行按揭手续用于支付剩余房款。原告依约支付首期房款后，多次就按揭贷款与现代公司协商，但现代公司一直不履行合同约定义务，导致无法办理按揭手续。同时合同约定，出卖人应当在2018年5月1日前交付该商品房，逾期超过90日后，买受人有权解除合同、退还买受人已付全部房款，并计算利息。违约方应向守约方支付交易总价的5%的违约金。现代公司至今无法提供合同约定条件的商品房，严重违反合同。原告已按合同约定书面通知现代公司解除及补充协议，现请求判令现代公司退还原告已付全部房款和其他款项，并判令现代公司承担逾期交房的违约责任。根据公司法规定，一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。经查询，被告根源公司、曾耿盛分别为现代公司、根源公司的股东，现代公司和根源公司为一人有限责任公司，如根源公司、曾耿盛不能证明公司财产独立于自己财产的，应当对上述债务承担连带责任。被告现代公司辩称，1.确认现代公司与原告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方合意的有效合同。2.现代公司确认收到原告支付的购房款311934元及契税、印花税、维修基金、合同备案费合计26288.33元，上述合计338222.33元。3.关于双方未能依约交付涉案房屋，过错在于原告原告至今未向九江银行申请按揭贷款，尚未履行自身义务。原告未能依约办理按揭贷款，应当依照补充协议约定，向现代公司一次性支付余款，但原告未履行该义务。虽合同约定交付时间为2018年5月1日，但结合原告逾期付款及补充协议的约定，现代公司有权延迟交付涉案房屋。4.原告要求现代公司承担利息和违约金，无事实依据。退一万步，若现代公司存在违约，原告主张的利息损失和违约金，两者性质和功能相当，都具有补偿性，不宜同时适用。5.根源公司与现代公司均为独立法人主体身份，虽然根源公司作为现代公司的独资法人股东，但两公司从经营、运作、财物等操作上，都是能够独立分开的，不存在相互主体混同。在另案执行过程中，南海区人民法院作出的（2017）粤0605执异435号《执行裁定书》的内容证明根源公司与现代公司财产独立，并驳回案外人的追加根源公司作为被执行人的申请。故，根源公司无需承担现代公司的本案义务。被告根源公司、曾耿盛未进行答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告根源公司、现代公司企业信用信息公示报告打印件1份、法定代表人信息复印件1份，证明原被告的诉讼主体资格；2.商品房买卖合同（预售）原件1份，证明原告与被告签订案涉房屋的买卖合同并约定相关权利义务关系；3.商品房买卖合同补充协议原件1份，证明双方约定违约金按案涉房产总价的5%计算；4.pos单和收据原件1组、1995号案银行记录打印件1份、1997号案银行交易记录加盖中国民生银行股份有限公司信用卡中心会计业务专用章原件1份，证明原告已向被告支付首期房款、印花税、契税、维修资金、登记费等费用；5.邮单复印件1份和律师函复印件1份、妥投证明原件1份，证明原告已通知被告解除双方的商品房买卖合同及补充协议；被告现代公司举证如下：1.建设工程规划许可证原件1份、建筑工程施工许可证复印件各1份，证明案涉房屋依法取得规划和施工许可；2.商品房预售许可证原件1份，证明案涉房屋在签约前已取得预售许可；3.435号案执行裁定书原件1份，证明现代公司与根源公司的财产是相互独立，且不存在混同；4.2016、2017广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司企业所得税汇算清缴纳税调整报告复印件各1份、2019年3月31日的广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司财务尽职调查报告复印件1份。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.现代公司提交的证据1、2能相互印证且部分有原件核对,原告虽有异议但未举证推翻；2.现代公司提交的证据3与本案无直接关联，本院对其证明内容不予确认；3.现代公司提交的证据4均系复印件，本院对其真实性不予确认。根据以上采信的证据，结合双方的陈述，本院确认以下事实：2016年7月10日，原告（买受人）与被告现代公司（出卖人，法定代表人载明为曾耿盛，落款法定代表人处为曾耿盛签章）签订《商品房买卖合同（预售）》签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20160710028**）（下简称“涉案合同”），约定：出卖人以621934元的成交价将位于佛山市南海区里水镇东部工业园中金路1号中企绿色总部中心A区10栋**号房屋（下简称“涉案房屋”）出售予买受人。建筑面积107.23平方米。买受人自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的50.16%金额311934元，除首期款外,剩余房款310000元,应于2016年7月17日前申请办理银行按揭手续,并按照按揭方式付款。出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。原告（乙方）与现代公司（甲方）签订《补充协议》（下简称“补充协议”），约定：乙方应在合同约定的日期内向甲方交付首期房款311934元，余款310000元向九江银行申请贷款。乙方应在接到甲方通知之日起5日内，将申请办理银行贷款所需的全部资料提交甲方。乙方应在接到甲方或贷款人通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。乙方逾期履行上述义务的，每逾期一日，甲方有权以按揭贷款额的千分之一向乙方计收违约金，逾期超过三十日的，甲方有权单方解除买卖合同并按本协议第十九条收取违约金，并有权不再履行通知乙方而将该物业另行出售。乙方申请银行按揭贷款的年限、金额以银行最终批复为准。如因乙方自身原因（包括但不限于提供资料不符合申请贷款银行的要求或有不良信用记录或有逾期供款记录等）造成银行批准低于乙方申请贷款金额的或不获银行批准贷款的，合同继续履行，乙方一次性或分期付清差额部分。有关贷款的条件、成数、期限、金额、利率以及应提交的资料，以乙方签订的贷款银行的最终审批为准，甲方不代办按揭贷款手续。因乙方逾期付款，甲方无需书面通知乙方即可据实予以证明交付该物业且不视为甲方违约。2016年3月10日，原告向现代公司支付购房首期款20000元。2016年3月16日，现代公司出具《收据》，确认收到原告支付的购房首期款171934元。2016年9月27日，原告向现代公司支付购房首期款120000元。2016年7月10日，现代公司分别出具《收据》，确认收到原告交来的契税款18658.02元，印花税、维修基金、合同备案费共7630.31元。2019年1月2日，原告向现代公司发出《关于通知解除合同的律师函》，以现代公司逾期交房为由通知现代公司解除涉案合同并要求返还已付全部款项并按合同约定承担违约责任。签订涉案合同后，原告未向银行申请过按揭贷款，也未就贷款事宜通知过原告。2015年11月30日，涉案房屋所在的一栋建筑取得《广东省佛山市南海区商品房预售许可证》。截止至本案庭审辩论终结之日，涉案房屋尚未取得竣工验收备案及测绘报告。本院认为，原告与现代公司签订的涉案合同及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按其中记载的内容全面适当的履行自身义务。原告作为买受人，负有向现代公司支付全部购房款的义务,尾款310000元无论采取何种支付方式，按揭贷款或一次性、分期支付，支付尾款均属于买受人的义务。涉案合同约定买受人应于2016年7月17日前申请办理银行按揭手续，原告于2016年3月10支付首期款，于2016年7月10日签订涉案合同，截止至本案起诉之日2019年1月21日，长达两年有余，未向银行申请过按揭贷款，亦未举证证明曾就按揭贷款催促过现代公司协助，原告作为买受人怠于履行付款义务，存在履行瑕疵。原告在未付清购房款的情况下，无权要求现代公司交付涉案房屋，故原告无权就逾期交付房屋解除涉案合同，故原告向现代公司发送的解除通知，没有解除涉案合同的效力；现代公司作为出卖人，未按补充协议约定及时安排、通知等协助原告办理按揭贷款手续，且涉案房屋截止至本案庭审辩论终结之日尚未竣工，现代公司在履行合同中亦存在瑕疵。综上，双方就未申请按揭贷款均有过错。现原告主张解除涉案合同，被告同意解除合同，本院予以照准。合同解除，双方应对合同项下的款项进行清理结算，根据公平诚信原则，现代公司应返还已收取的原告款项，包括已付购房款311934元及契税、印花税、住宅专项维修资金、合同登记费共26288.33元。现代公司占用原告已付购房款，造成原告资金占用损失，原告主张现代公司以已付购房款311934元为本金，自付款之日起至实际返还之日止按年利率4.9%计算利息，本院予以支持。双方均有过错的，应当各自承担相应责任，原告主张现代公司支付违约金31096.7元，理据不足，本院不予支持。关于被告根源公司、曾耿盛的责任问题，现代公司是一人有限责任公司。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，被告根源公司作为现代公司的唯一股东，应举证证明其自己的财产独立于现代公司财产，否则应对现代公司的债务承担连带责任。曾耿盛作为根源公司的唯一股东，应举证证明其自己的财产独立于根源公司财产，否则应对根源公司的债务承担连带责任。现根源公司、曾耿盛均未举证证明其自身财产与公司财产相互独立，现代公司提交的2016、2017年的企业所得税汇算清缴纳税调整报告及2019年3月31日的财产尽职调查报告，均不是公司法规定的年度财务会计报告，且不连续，不能证明截止至本案庭审辩论之日，根源公司、曾耿盛的财产分别独立于现代公司、根源公司。另，曾耿盛以现代公司法定代表人的身份在涉案合同中签名确认。综上，根源公司、曾耿盛应对本案债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还已付购房款311934元，及以20000元为本金从2016年3月10日起、以171934元为本金从2019年3月16日起、以120000元为本金从2016年9月27日起均至清偿之日止按年利率4.9%计付利息予原告蔡俊佳；二、被告广东广佛现代产业服务园开发建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还已付契税、印花税、住宅专项维修资金、合同登记费共26288.33元予原告蔡俊佳；三、被告根源投资有限公司、曾耿盛对上列第一、二项债务承担连带责任；四、驳回原告蔡俊佳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费为7453.32元（原告已预交），由原告负担466.68元，三被告负担6986.52元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的6986.52元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  孙秀娟人民陪审员  谭志军人民陪审员  张春红二〇一九年十一月十一日书 记 员  蒋雪君