安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1204民初4249号原告：罗晓媛，女，汉族，1955年5月10日出生，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：李连健，安徽蓝邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪梅，安徽蓝邦律师事务所律师。被告：周瑜，女，汉族，1987年1月12日出生，住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：谌彬，安徽众豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵复全，安徽众豪律师事务所律师。第三人：阜阳市机电工业投资控股有限公司（以下简称机电公司），住所地安徽省阜阳市颍泉区颍河西路**，统一社会信用代码91341200705086684D（1-1）法定代表人：祁凤明，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：徐勇，该公司副总经理。原告罗晓媛诉被告周瑜房屋租赁纠纷一案，本院于2018年10月30日作出（2018）皖1204民初2224号民事判决书，被告周瑜不服，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。2019年6月3日，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2019）皖12民终828号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院于2019年8月14日重新立案后，依法另行组成合议庭对本案进行审理。本院于2019年8月16日追加机电公司为本案第三人。本院于2019年10月10日公开开庭对本案进行了审理，原告罗晓媛的委托诉讼代理人李连健，被告周瑜的委托诉讼代理人谌彬、赵复全，第三人机电公司的委托诉讼代理人徐勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗晓媛向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告周瑜立即搬出原告所有的位于颍泉区中市街道新建社区慧湖路104室房屋;2、判令被告支付2015年5月6日起至2018年5月6日期间拖欠原告的房屋租金9万元,其后按每月2500元租金标准计算至被告搬出并将慧湖路104室房屋交还给原告之日止。本案诉讼费用等由被告承担。原告在原一审中，申请撤回其第一项诉讼请求。事实与理由:原告于2015年5月6日将自己单独所有的位于颍泉区中市街道新建社区慧湖路104室1间出租给被告周瑜,并签订《房屋租赁协议》一份,协议中对三年租期,年租金3万元,一年一交,先付后使用等均明确约定。而在该协议约定的租赁期间,被告却拒不按协议约定向原告支付房屋租金,后虽经原告数次向被告催要,被告至今仍拒不支付，期间,原告所有该房屋所在区域范围被颍泉区人民政府规划确定为棚户区改造项目,并于2017年11月10日发布《慧湖、东城河黑臭水体综合治理暨新建社区、东关社区棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》及《慧湖、东城河黑臭水体综合治理暨新建社区、东关社区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》,方案中明确要求原告最迟需于2018年1月12日前签订征收补偿协议,并需限期交出案涉被征收104室房屋。然而,被告拒不向原告支付房屋租金,且拒不搬出房屋,将导致原告在签订征收补偿协议规定期限内无法按期交房及造成原告征收政策奖励资金损失的巨大风险,原告亦将视被告违约情况暂保留向被告主张损失赔偿的权利。依据相关法律规定,被告拒不向原告支付房屋租金已严重违约,且在合同期限届满后仍拒不搬出房屋,不但已致原告不能实现合同目的,且在政府征收时拒不搬出房屋必将造成原告巨大政策奖励资金损失风险。为维护原告的合法权益,特向贵院具状起诉,请依法裁判为感。被告周瑜辩称：一、慧湖路103、104室是1997年由阜阳市渔船渔港监督管理站与阜阳柴油机总厂联合开发,1999年9月阜阳柴油机总厂退出开发，双方签订了《关于归还柴油机总厂赔偿渔场费用款的补充协议》,双方约定:“阜阳市渔船渔港监督管理站应于1999年10月30日归还阜阳柴油机总厂人民币25万元,如不能兑现阜阳市渔船渔港监督管理站愿以开发的门面房做抵押或折价付给乙方使用”。协议分别有时任阜阳市渔船渔港监督管理站法定代表人的陈光亮(原告丈夫)和时任阜阳柴油机总厂法定代表人的王侠民签字生效。从1999年9月14日至2018年7月5日,阜阳市渔船渔港监督管理站没有支付该笔赔偿款,慧湖路103、104室一直由阜阳柴油机总厂占有使用。答辩人是2016年初与机电公司指定的管理人曹松波合作经营“颍泉区慧湖路瑜家粮油店”至2018年拆迁。二、原告罗晓媛提供的房产证显示其是2014年取得慧湖路103、104室所有权的,其不是原始取得。答辩人暂且不论罗晓媛是如何取得房屋所有权的,但原告知晓该房产存在着纠纷,其于2018年7月5日经社区调解代原阜阳市渔船渔港监督管理站(陈光亮)一次性支付给机电公司(原阜阳柴油机总厂)人民币30万元后,原告罗晓媛才有权主张权利。三、答辩人周瑜同原告“2015年5月6日签订的《房屋租赁合同》是2018年2月签订的”,由于答辩人的粮油店按政策属于应拆迁赔偿对象,但当时的房屋管理人没有产权证明,按政策规定拆迁赔偿款项应全部纳入到房屋登记所有权人的名下,在2018年2月经社区协调在社区签订的,签订的目的是原告罗晓媛为了尽快签订整体拆迁安置补偿协议,让答辩人搬出所使用的慧湖路103、104室,对答辩人作出的承诺(房屋租赁协议第9条约定“如遇政府规划,国家征用拆迁门面,甲方退还乙方未用完的租金。并且国家补偿装修费、搬迁费、营业损失费归乙方所有”),事实上根本就不存在从2015年5月答辩人租赁原告房屋的事实!原告据以起诉答辩人的《房屋租赁合同》属无效合同。同时该协议第8条约定“房租一年一交,先付款后使用”如果从2015年5月6日合同签订后答辩人一直没有支付租金的话原告现在才起诉既不合常理,其部分主张也超过了法律规定的诉讼时效!四、答辩人周瑜与另案被告曹松波按照经营面积应赔偿停产停业等各项损失人民币20余万元。在2018年2月答辩人和曹松波分别与原告签订《房屋租赁合同》后,两人就搬出了慧湖路103、104室,但原告罗晓媛没有将应赔偿给答辩人和另案被告曹松波的停产停业损失等支付给答辩人周瑜和另案被告曹松波,为此两人以“颍泉区慧湖路瑜家粮油店”为原告起诉了本案原告罗晓媛,后经社区和拆迁办主持协调,原告罗晓媛一次性支付两人人民币15万元(该15万元原告罗晓媛于2018年7月5日一次性支付到答辩人周瑜的账户上)，“颍泉区慧湖路瑜家粮油店”撤回起诉。如果答辩人和另案被告曹松波尚拖欠原告罗晓媛房租,其应当予以扣除,但其却没有扣除显然有悖常理。五、慧湖路103、104室在2018年2月双方签订“房屋租赁协议”后,答辩人周瑜和另案被告曹松波已搬出,该房屋现已拆迁。原告罗晓媛诉讼请求第二项“其后按每月2500元标准计算至被告搬出并将房屋交还给原告之日止”该项诉讼请求事实已不存在,依法应予驳回。六、答辩人认为，原告罗晓媛依据并不存在的租赁其房屋并拖欠房租的事实起诉答辩人,意图通过诉讼谋取非法利益,涉嫌构成“虚假诉讼罪”,请人民法院查明事实,如构成应将本案移送公安机关,依法追究原告的刑事责任!上述答辩意见请法庭予以采纳为盼!第三人机电公司述称：房子原址是个水塘，是由柴油机厂出了25万元买的这个水塘，25万元交给鱼苗社（市水产养殖场）了。交了钱之后这个地方应该属于我们柴油机厂了，我们单位翻砂子将水塘垫起来的。90年代的时候，陈光亮（原告的丈夫）跟我们单位讲要开发水族馆，我们单位没有同意，然后陈光亮和我们单位法人代表签了协议，我们单位跟陈光亮约定，如果要开发该地，就把25万元还给柴油机厂（机电公司前身）。后来陈光亮在这个地方盖了一栋楼。双方协议要么给机电公司25万元，要么开发的房屋有两间是柴油机厂的，就是本案涉案的两间房子。后来我们单位破产，房子就交给市场办管理了。后来一直到去年七月份的时候，陈光亮给我们30万元，房子交给陈光亮了，我们单位就不再干预了。房子去年7月份已经拆迁了，拆迁款给陈光亮了。陈光亮在2018年7月5日通过徽商银行转款30万元给机电公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供证据房屋租赁合同一份，有第三人当庭陈述及颍泉区中市街道办事处证明系2018年2月为完善拆迁经营手续签订的，故依法不予认定；泉政（2017）73号《关于慧湖、东城河黑臭水体综合治理暨新建社区东关社区棚户区改造项目国有土地上房屋征收的决定》，与本案具有关联性，应予认定；（2018）皖1204民初1763号民事裁定书、民事起诉状依法不予认定；（2017）皖12民初3717号民事判决书、（2017）皖1202民初786民事判决书与本案不具有关联性，依法不予认定；第三人机电公司出具的证明，结合庭审查明的事实及其他证据予以认定；2018年8月1日颍泉区中市街道新建社区居民委员会证明结合其他证据予以认定。经审理查明：机电公司的前身为阜阳柴油机总厂。案涉房屋所在地原为一个水塘，后阜阳柴油机总厂给市水产养殖场25万元，并用砂子将水塘垫起来。1997年6月6日，安徽省阜阳市市渔船渔港监督管理站作为甲方与乙方阜阳柴油机总厂签订《关于开发慧湖的协议》，双方约定：一、慧湖开发由甲方与开发商出面联系，并办理一切手续。二、一旦开发联系成功，甲方将乙方转给水产养殖场的现金连同填垫停车场的费用计贰拾伍万元，归还乙方。三、款不到位，慧湖不能开发使用。慧湖的使用权仍归柴油机厂。四、协议签字生效。甲方安徽省阜阳市渔船渔港监督管理站负责人陈光亮（原告罗晓媛的丈夫）与阜阳柴油机总厂的法定代表在协议上签字并盖单位公章。1999年，安徽省阜阳市渔船渔港监督管理站开发建设综合楼。1999年9月14日，甲方市渔船渔港监督管理站与乙方阜阳柴油机总厂签订《关于归还柴油机总厂赔偿渔场费用款的补充协议》，约定：一、甲方开发慧湖将乙方转移给市水产养殖场即渔场的现金，连同填垫停车场的费用计贰拾伍万元归还给乙方。二、归还时间为十月三十日，如不能兑现甲方慧湖开发的门面房作抵押或抵价付给乙方使用。三、此协议签字生效。甲方由陈光亮签字，乙方由王侠民签字。后市渔船渔港监督管理站未将二十五万元支付给阜阳市柴油机总厂，慧湖路103、104室（本案案涉房屋）房屋由阜阳市柴油机总厂使用。2016年初，机电公司（原阜阳市柴油机总厂）指派其单位下岗职工曹松波管理上述房屋。被告周瑜在慧湖路104室经营颍泉区慧湖路瑜家粮油店。2017年11月10日，阜阳市颍泉区人民政府作出泉政（2017）73号《关于慧湖、东城河黑臭水体综合治理暨新建社区、东关社区棚户区改造项目国有土地上房屋征收的决定》，决定对包括本案案涉房屋在内的慧湖、东城河黑臭水体综合治理暨新建社区、东关社区棚户区改造项目的国有土地上的房屋予以征收。另查明，罗晓媛与陈光亮系夫妻关系。1994年，罗晓媛与陈光亮协议离婚并办理离婚手续，但仍生活在一起，且对于离婚约定对外保密。2012年罗晓媛与陈光亮办理了复婚手续。在本案审理过程中，罗晓媛向本院提供了其于2014年3月10日办理的慧湖路104室即本案案涉房产登记，房产证号为房地权证阜字第**，登记为罗晓媛单独所有。2017年新建社区、东关社区棚户区改造项目拆迁案涉慧湖路104室房屋，由罗晓媛作为所有权人签订拆迁协议。在该房屋摸底期间，慧湖路104室有周瑜在该门面房经营颍泉区慧湖路瑜家粮油店。为完善拆迁经营手续，2018年2月罗晓媛与周瑜签订了《房屋租赁合同》。该合同载明：周瑜租赁罗晓媛位于颍泉区柴油机厂西侧慧湖路104室房屋用于经营“颍泉区慧湖路瑜家粮油店”，每年一交，先付款后使用，期限3年（2015年5月6日至2018年5月6日），每年租金3万元。如遇政府规划、国家征收拆迁门面，罗晓媛退还周瑜未用完的租金，并且国家补偿装修费、搬迁费、营业损失费归周瑜所有。双方签字确认。2018年6月7日，周瑜以颍泉区慧湖路瑜家粮油店名义提起诉讼，请求法院判决罗晓媛支付其位于阜阳市颍泉区慧湖路瑜家粮油店所在房屋拆迁中的装修损失、停产停业损失及搬迁费等计20万元。审理期间，阜阳市颍泉区慧湖路瑜家粮油店于2018年7月2日申请撤诉。2018年7月，案涉慧湖路104号房屋拆迁，拆迁款由罗晓媛领取。2018年7月4日，罗晓媛通过徽商银行科技支行转给周瑜（卡号62×××53）30万元，支付慧湖路经营户4间的经营损失、搬迁费。同时，周瑜、曹松波、王健三人共同给罗晓媛出具了收条。2018年7月6日，周瑜将该款支付给王健145000元，支付给曹松波82500元。由周瑜获得72500元。2018年7月5日，原告罗晓媛通过建设银行给机电公司转账30万元，用途为还款。本院认为：案涉慧湖路104室房屋自建成后，长期由第三人机电公司控制并使用，机电公司指派下岗职工经营管理，在此期间，罗晓媛并没有主张权利，实际认可了第三人机电公司对案涉房屋的实际控制、使用；并且按照安徽省阜阳市渔船渔港监督管理站与阜阳柴油机总厂（机电公司前身）的补充协议的约定，安徽省阜阳市渔船渔港监督管理站未将25万元支付阜阳柴油机总厂，慧湖开发的门面房（案涉房屋）作为抵押或抵价付给阜阳柴油机总厂使用；2018年7月5日，原告罗晓媛给机电公司转账30万元，此时原告才完整的拥有案涉房屋的控制及使用权。依照法律规定，当事人在签订合同时应遵循诚实信用原则。2018年2月，被告周瑜与原告罗晓媛为了完善拆迁经营手续签订案涉房屋的租赁合同。签订该租赁合同的目的是为了完善拆迁经营手续，并非为了租赁，签订租赁合同时，原、被告双方没有租赁案涉房屋的真实意思表示，故该合同为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力。原告罗晓媛基于租赁合同关系主张权利，要求周瑜支付2015年5月6日至2018年5月6日期间拖欠的房屋租金，无事实、法律依据，故对原告罗晓媛的诉讼请求，依法不予支持。案件本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条的规定，判决如下：驳回原告罗晓媛的诉讼请求。案件受理费2050元，由原告罗晓媛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  吴雪梅人民陪审员  刘春雨人民陪审员  张允莲二〇一九年十一月二十六日书 记 员  陈雨卉附：适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。