陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书  (2019)陕0825民初3348号 原告（反诉被告）：某某房地产开发有限公司。法定代表人：张某某。委托诉讼代理人：龙丽娜，系陕西金赞律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈某某。原告某某房地产开发有限公司诉被告沈某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，被告沈某某于2019年7月8日向本院提出反诉，本院于2019年7月8日、9月20日公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理完结。原告诉称，2012年10月31日，原告和被告沈某某达成了《“福鼎家园”内部认购协议》，约定被告购买原告开发的位于定边县XX路XX室商品房一套，该房屋的建筑面积为130.23平方米，每平方米的价格为3690元，共计480548元，经原、被告协商房屋价款按照双方确定的优惠价470000元计算。协议特别约定，被告在2012年年底支付50000元，封顶前交清总房款的50%，剩余购房款按揭贷款。后被告给原告支付共计150000元购房款，下剩320000元购房款既不按照约定支付，又不办理按揭贷款。2015年原告将房屋陆续交付给业主使用时，多次通知被告接房未果。原告多次索要下剩购房款未果。被告购买的房屋至今保留，为了维护合法权益，原告根据《合同法》和《民事诉讼法》相关规定诉讼你院依法判决。请求事项：1、请求人民法院依法确认原、被告签订的《福鼎家园内部认购协议》有效；2、判令被告接收房屋并给原告支付购房款320000元及利息（月利息按照银行同期的贷款利息计算，从2012年10月31日计算至被告付清上述购房款为止）；3、由被告承担本案的诉讼费用。原告向法庭提交了以下证据：第一组证据是土地证、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证各一份，证明原告开发该房地产五证齐全。第二组证据是福鼎家园认购协议一份，证明2012年10月31日达成了福鼎家园2-2-2101室房屋认购协议，协议约定房屋的面积为130.23平方米，每平方米价格3690元，共计房款480548元，另双方约定优惠价为47万元，付款方式为：2012年年底交5万元，封顶交总房款的50%,交房时付清剩余全部房款。被告辩称，原告违约且违反法律强制性规定，在不具备售房法定许可的情况下收取被告的购房定金，不与被告签订正式购房合同，不依约定办理住房贷款，亦不向被告交付房屋，时间长达7年之久，原告已构成根本违约，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求被告沈某某就本诉未向法庭提供任何证据。反诉原告诉称，2012年10月31日，反诉人与被反诉人签订《福鼎家园内部认购协议》，反诉人预某某鼎家园小区2号楼2单元2101号房屋，反诉人向被反诉人支付购房定金50000元。预交定金时间不久，被反诉人又要求反诉人预交购房款，否则不予退还预交购房定金，反诉人于2013年1月16日补交购房款50000元， 2013年7月9日缴纳购房款50000元，多次要求与被反诉人签订正式购房合同，并依据与被反诉人签订的《福鼎家园内部认购协议》约定办理住房贷款，但被反诉人还是以其“手续不全”为由，没有依约及依法履行义务，拒绝双倍返还定金及退还补交购房款，亦拒绝向反诉人交房。反诉人认为，因被反诉人违约且违反法律强制性规定，在不具备售房法定许可的情况下收取反诉人购房定金，不与反诉人签订正式购房合同，不依约办理住房贷款，亦不向被告交付房屋，时间长达7年之久。被反诉人已构成根本违约，故请求人民法院依法支持反诉人的诉讼请求。反诉请求：1、请求人民法院依法解除反诉人与被反诉人签订的《福鼎家园内部认购协议》。2、判令原告退还被告预交房款共计15万元（含定金50000元）及利息（其中5万元定金应双倍返还，另10万元月利息按照银行同期的贷款利息计算，从被反诉人收款之日起计算至返还反诉人之日止）。3、由被反诉人承担本案的诉讼费用。反诉原告沈某某向法庭提交了以下证据：第一组证据收据三支，证明2012年10月31日交纳购房定金5万元，2013年1月16日交纳购房款5万元；2013年7月9日补交房款5万元。交款时候被反诉人五证不齐全。第二组证据沈某某个人信用报告一份，证明被告的征信完全正常。反诉被告辩称，反诉原告没有法定或约定的解除合同理由，故其请求解除合同不能成立；反诉原告的过错造成不接房不缴纳剩余购房款，不办理按揭的过错是反诉人过错造成的。反诉原告认为购买房屋价格贵，不想继续购买，所以不缴纳房款也不办理按揭，是反诉人的过错；反诉人要求双倍返还定金不能成立，认购协议双方已经充分履行，不存在双倍返还定金；对于反诉费用依法判决。对反诉人提出的2012年手续不齐全是事实，但根据法律规定，被反诉人在诉讼前取得预售许可证，反诉人请求解除合同，法院不应当支持。反诉被告就反诉未向法庭提供任何证据。经庭审质证，对原告所举的第一组证据，被告认为签订合同时间为2012年10月31日，原告办理五证时间是2013年，签订合同时候没有办理五证，是原告违约，应该退还房款。对原告所举的第二组证据，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，被告认为是按照第三种方式支付房款，实际是按揭支付。对被告所举的第一组证据，原告对定金条据、两支收款收据无异议，对证明目的有异议，只能证明交定金5万元，购房款10万元，不能证明反诉人与被反诉人要求签订合同这一事实，对被告所举的第二组证据，对原告提交了征信报告但是办不办理贷款，是否符合银行贷款条件还需要按照银行贷款要求进行补充材料，原告作为开发商愿意让每个住户办理按揭贷款，造成今天的局面是因为被告不能配合办理。本院对原、被告提交的证据作如下认定，对原告所举的第一、二组证据，被告对证明目的虽有异议，但该两组证据真实存在，本院对两组证据的真实存在予以确认。对被告所举的第一、二组证据，原告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，两组证据内容真实、来源合法，与本案有关联性，予以确认。根据双方当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实，被告沈某某（反诉原告）与原告（反诉被告）于2012年10月31日签订《福鼎家园内部认购协议》，协议约定：被告沈某某购买原告开发的位于定边县XX路XX小区XX号楼XX单元XX室XX楼一套，建筑面积为130.23平方米，3690元/㎡，房屋总价款为480548元，后经双方协商房屋实际成交价款是470000元；付款方式及期限：按揭，首付款暂定40%最终依据国家相关政策，以银行办理个人住房贷款要求为准。在协议签署之日起30日内缴纳总房款的40%，主体封顶时再交总房款的10%。被告于2012年10月31日交纳购房定金50000元，2013年1月16日交纳购房款50000元，2013年7月9日交纳购房款50000元，共计缴纳购房款150000元，余款未付，原告诉至法院。本院认为，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人缴纳定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，原、被告签订《福鼎家园内部认购协议》是双方的真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故原、被告应当按照《福鼎家园内部认购协议》合同履行自己的义务。协议约定的付款方式为按揭，涉案中双方争议焦点为未按照协议约定办理按揭的责任归属问题。但原、被告均未提供不能办理按揭系对方过错的相关证据，无法确定相关事实，而协议的主要条款付款方式按揭不能办理，导致协议无法继续履行，应予解除，且未能继续履行协议系不可归责于当事人双方的事由。故原告请求确认原、被告签订的《福鼎家园内部认购协议》合法有效的诉请，予以支持，但依法应予以解除。对原告请求被告接受房屋并支付购房款320000元及利息的诉请，不予支持。对被告反诉解除《福鼎家园内部认购协议》的诉请，予以支持；对被告反诉请求退还原告预交款150000元的诉请，予以支持。对利息请求及双倍返还定金，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告某某房地产开发有限公司与被告沈某某于2012年10月31签订的《福鼎家园内部认购协议》合法有效，予以解除。二、由原告某某房地产开发有限公司于判决生效后五日内返还被告沈某某购房款150000元。三、驳回原告某某房地产开发有限公司的诉讼请求。四、驳回被告沈某某的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，反诉费1650元，均由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。                审  判  长     党翠琴人民陪审员     孙  莉人民陪审员     刘  云         二○一九年十一月十八日                       书  记  员    高雪琼 1