广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3068号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张永泉，男，1967年11月16日出生，汉族，住广东省广州市。委托诉讼代理人：唐耀强，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：安瑞，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：广州羊城食品有限公司，住所地：广东省广州市越秀区寺右新马路****。法定代表人：郭庆，董事长。委托诉讼代理人：麦志峰，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢晨，系该公司职员。原审第三人：覃飞钧，男，1978年9月21日出生，汉族，住广西壮族自治区博白县。原审第三人：广州牧河生物科技有限公司，住，住所地：广东省广州市荔湾区西华路208首层（整层）/div>法定代表人：黄宜全，总经理。原审第三人：广州丰齐食品贸易有限公司，住，住所地：广东省广州市荔湾区西华路**首层/div>法定代表人：黄宜全。以上两原审第三人共同委托诉讼代理人：吴玉霞，系广州牧河生物科技有限公司员工。原审第三人：牧河生物科技（香港）有限公司，住所地，住所地：香港新界元朗近凤降村路DD1255(N)号iv>法定代表人：黄宜全，总经理。上诉人张永泉因与被上诉人广州羊城食品有限公司（下称羊城公司）、原审第三人覃飞钧、广州牧河生物科技有限公司（下称广州牧河）、广州丰齐食品贸易有限公司（下称丰齐公司）、牧河生物科技（香港）有限公司（下称香港牧河）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人张永泉向本院上诉请求：1.撤销原审判决，依法发回重审或改判；2.如改判，改判请求如下：（1）判令羊城公司与张永泉签订的《广州市房屋租赁合同》《广州市房屋租赁合同补充协议》《广州市房屋租赁合同补充协议(前座原漏水部分场地)》于2018年8月16日解除。（2）判令羊城公司按现状接收案涉房屋。（3）判令张永泉无需向羊城公司支付案涉房屋自2018年8月16日起的租金。（4）驳回羊城公司要求其支付逾期交租违约金的诉讼请求。（5）判令羊城公司向张永泉赔偿经济损失1242439元，其中：应减少收取张永泉在2018年5月1日至8月15日期间广州市荔湾区西华路206号首层房屋所对应面积的租金128583元、张永泉向次承租人支付赔偿金150640元、装修损失费216666元、预期收益租金损失746550元）；3.判令羊城公司承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：一、原审判决认定基本事实不清，严重违反程序违法，应当撤销原判，发回重审。1．原审对“案涉房屋是危房”“案涉房屋属违法建设”这一基本事实没有查明，且认定错误。张永泉提交了《危险房屋鉴定报告》《广州市荔湾区综合行政执法询问通知书》《违法建设后果告知书》《不合格出租房屋不得出租通知书》《信访事项告知书》及现场照片和视频光盘等，充分证明了案涉房屋自2010年起已被鉴定为危房，且危房的状态一直持续至今。张永泉提交了荔湾区综合行政执法局出具的《违法建设后果告知书》，该局曾于2016年6月27日向羊城公司发出《责令限期改正通知书》，证明案涉房屋被认定为违法建设。本案的主合同《广州市房屋租赁合同》第五条第1点明确约定双方应当遵守《广东省城镇房屋租赁条例》《广州市房屋租赁管理规定》，该两个法规均明确规定“危险房屋”“不符合安全标准的房屋““违章建筑”“违法建设的房屋”均不得出租，因此，认定案涉房屋是否属于“危房”“违法建设”是本案最基本的事实，原审判决未对此进行查明和认定，明显属于认定基本事实不清。2．原审判决超出羊城公司的诉讼请求，属于严重违反法定程序。（1）羊城公司只主张解除双方之间的租赁关系，原审法院却判决确认相关租赁合同于2018年2月2日解除，解除租赁关系是形成之诉，原审判决确认合同解除是确认之诉，原审判决超出了羊城公司的诉讼请求。（2）羊城公司只主张其在解除租赁关系之后五日内交还涉案房屋且自愿放弃了对原审第三人主张交还房屋的权益，原审法院却判决其与原审第三人香港牧河、广州牧河、丰齐公司及覃飞钧腾退并向羊城公司返还案涉房屋。3．原审法院没有依法组织质证，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条的规定。原审法院未向张永泉送达羊城公司的书面质证意见，却在判决中多次引用该书面质证意见，进而作为认定事实的依据，剥夺了张永泉的知情权、质证权和辩论权。二、租赁合同应于2018年8月16日解除。1．羊城公司诉请“判令解除合同”，原审法院无权更改当事人的诉请，变为“确认合同解除”。2．羊城公司收取了案涉房屋2017年12月至2018年4月的租金，并且在收款凭证中明确记载所收款项为“租金”，表明羊城公司撤回了要求解除合同的意思表示，以实际履行的方式重新作出了继续履行租赁合同的意思表示，案涉房屋租赁合同的效力得以恢复并由双方继续履行。3．2018年8月16日张永泉当庭向羊城公司交付案涉房屋，羊城公司拒绝接受，其理由只是“租赁场地并非腾空，如现在接收场地则视为免除被告支付租金的责任”，即羊城公司主张继续履行合同并收取租金，并不反对解除合同，因此案涉房屋租赁合同应当在2018年8月16日解除。三、原审判决以张永泉未支付租金构成违约而解除案涉合同属适用法律错误。1．羊城公司在2018年1月起诉，而张永泉未支付2018年5月之后的租金，羊城公司起诉时违约事实尚未发生，显然不能作为单方解除租赁合同的依据。原审判决确认租赁合同于2018年2月2日解除，却以未支付2018年5月之后的租金作为张永泉的违约行为，前后矛盾，存在逻辑错误。2．张永泉未支付“2017年7月至11月的租金”也不能成为羊城公司单方解除合同的理由。首先，羊城公司没有披露案涉房屋属“危房”和“违法建设”，房屋存在严重漏水，经张永泉多次催告仍无法修复，羊城公司没有履行维修义务，违约在先。其次，张永泉暂未支付该期间的租金，目的在于敦促羊城公司履行维修义务和相互结算损失赔偿，是合法行使不安抗辩权的表现。再次，张永泉继续交纳2017年12月至2018年4月的租金，且羊城公司同意收租并出具租金发票的行为，表明双方愿意继续履行合同。最后，合同明确约定逾期交付租金的违约责任是支付违约金，从双方继续支付和收取后期租金的情况可证实，逾期支付租金不构成根本违约，羊城公司不具备单方解除合同的条件。四、案涉房屋租赁合同因羊城公司违约解除，张永泉不承担违约责任，羊城公司应当赔偿因此给张永泉造成的损失。根据合同约定，羊城公司负责房屋主体结构自然损坏的维修，但案涉房屋属危房和违法建设，存在严重漏水无法修复的情况，如继续使用有可能造成严重的人身损害和财物损失，也违反法律法规禁止性规定，合同目的不能实现，张永泉不愿意继续承租，租赁合同应当依法解除，合同解除的原因是羊城公司根本违约。羊城公司应当承担相应的违约责任和赔偿张永泉因此造成的损失。张永泉在二审中另补充，张永泉于2018年12月27日约羊城公司及覃飞钧进行场地交割，但因覃飞钧主张现场不能变动，而羊城公司表示不同意负责场地安全，导致未能完成场地的交付。被上诉人羊城公司辩称：同意原审判决，不同意张永泉的上诉请求。案涉房屋并非违法建筑，双方签订的合同合法有效，根据合同约定，张永泉应当按时缴纳租金，逾期缴纳租金的行为已构成违约，羊城公司有权根据合同的约定解除合同。羊城公司不认可张永泉主张的一系列赔偿费用，合同解除的根本原因在于张永泉未履行按时缴纳租金的义务，其应交还场地，产生损失的过错在于张永泉而非羊城公司。针对张永泉所述的2018年交还场地的事实，张永泉负有对羊城公司交还场地的义务，在张永泉未清空场地的情况下羊城公司可以不接收场地，羊城公司并不予认可张永泉在2018年12月所组织交还场地的行为。张永泉主张支付赔偿金150640元并未提供证据证明。另外，羊城公司从未对装修费损失予以确认。原审第三人广州牧河、丰齐公司述称：同意原审判决。广州牧河、丰齐公司目前仍在正常使用场地，租金已经缴纳至2018年7月份。因为张永泉违约不交租金给羊城公司，广州牧河、丰齐公司正在等待本案的判决结果，所以暂缓交租金。广州牧河、丰齐公司、香港牧河已向越秀法院递交诉状提起诉讼。原审第三人覃飞钧述称：同意原审判决，覃飞钧愿意退场，羊城公司要求覃飞钧放弃场地内的所有固定资产，包括空调等设备在内，否则不愿意接收场地。覃飞钧已经就其与张永泉的纠纷另案起诉，现尚未审结。原审第三人香港牧河经本院合法传唤没有到庭，也没有向本院提交书面陈述意见和质证意见。被上诉人羊城公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令张永泉支付租金，其中西华路206号首层的租金为2017年6月22日至2017年10月21日每月34989元，2017年10月22日至实际以张永泉交付场地之日，每月36738元；西华路208首层的租金为2017年7月5日至2018年7月4日每月7898元，2018年7月5日至实际以张永泉交付场地之日，每月8294元。以上租金扣除2017年12月至2018年4月的租金。2、张永泉支付逾期支付租金的违约金，以当月所欠租金为本金，从当月第六日起至实际支付之日止，每天1%的标准。3、解除双方之间的租赁关系。4、张永泉在解除租赁关系之后五日内交还西华路206、208号首层房地产。5、张永泉支付的116700元保证金抵扣所欠租金。6、张永泉承担本案诉讼费。上诉人张永泉向原审法院提出反诉请求：1、羊城公司立即向张永泉返还保证金116700元。2、羊城公司立即赔偿已造成张永泉的直接经济损失1692640元及间接损失342000元给张永泉，及由羊城公司直接赔偿本案第三人牧河（香港）公司、广州牧河公司、丰齐公司、覃飞钧的损失。3、羊城公司立即赔偿预期收益的经济损失836136元给张永泉。4、被反诉人租赁危房、被反诉人租赁物危及反诉人实际房屋使用人的安全及健康，立即撤销被反诉人（羊城公司）与反诉人（张永泉）《广州市房屋租赁合同》。5、本案全部诉讼费用由羊城公司承担。原审法院经审理查明：广州市荔湾区西华路206、208号首层（案涉房屋）是羊城公司所有的房屋，该房屋建筑面积883.95平方米，使用性质为仓库。2014年10月17日，羊城公司（出租人、甲方）与张永泉（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：（第二条）甲方将案涉房屋出租给乙方作仓库用途，建筑面积883.95平方米；（第三条）租赁期限自2014年9月15日至2020年9月14日，其中2016年9月15日至2017年9月14日的租金42887元，2017年9月15日至2018年9月14日的租金45032元，租金按季结算，由乙方在每季的第5日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；（第四条）乙方向甲方交纳116700元保证金，甲方应在租赁期满之日交接清楚后7天内将保证金退回乙方，乙方在承租期内如有违约行为，甲方有权用保证金抵扣乙方所欠的租金、管理费、违约金等所有乙方应支付给甲方的款项，不足部分由乙方补足；（第六条第2款）甲方应负的修缮责任：负责房屋主体结构自然损坏的维修，维修施工期间，乙方须无条件配合，由此而造成停止经营的损失，甲方不需承担违约和赔偿责任；（第六条第4款）甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋并要求赔偿损失；（第七条第1款）乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；（第八条第1款）甲方按租赁标的现有质量、现房地产规定的用途和现状出租，乙方认可并承诺按租赁标的现有质量、现房地产规定的用途和现状予以承租……；（第八条第3款）乙方不得擅自将房屋场地分租、转租、发包和改变该房屋建筑结构及使用性质，如因实际使用确需进行装修或改动，必须事先征得甲方书面同意，并按规定向相关房管、规划、消防等部门报建批准后方可施工，装修工程完工必须经相关政府职能部门验收合格后方能使用，等等。2014年10月23日,羊城公司（出租人、甲方）与张永泉（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》补充协议，约定：由于案涉物业前座部分房屋约162.79平方米房屋出现漏水现象，且该维修补漏工程需由甲方与二楼以上业主进行协调、沟通，甲方因此未能确定完成维修补漏时间，为此，经甲、乙双方协商一致同意达成如下补充协议：一、甲方负责对该物业前座部分房屋进行维修补漏，在完成维修补漏工程后，甲方再将该部分物业移交给乙方使用，该部分物业交付时双方应另行签订补充协议，因原合同约定的承租房屋部分面积需维修补漏，原合同的租金相应调整为按甲方先行交付给乙方实际使用的面积（约721.16平方米）平均单价计收，甲乙双方约定的租赁期限、租金金额情况调整如下：2016年10月22日至2017年10月21日为34989元，2017年10月22日至2018年10月21日为36738元……等等。2015年7月5日，羊城公司（出租人、甲方）与张永泉（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》补充协议（前座原漏水部分场地），约定：该前座房屋维修补充工程现已竣工验收并结算，经甲、乙双方协商就该部分场地交接事宜达成如下补充协议：一、甲方将案涉房屋前座部分房屋面积约162.79平方米于2015年7月5日交付乙方使用；二、甲乙双方协定的租赁期限、金额情况调整如下：2016年7月5日至2017年7月4日为7522元，2017年7月5日至2018年7月4日为7898元，2018年7月5日至2019年7月4日为8294元……租金按月结算，租金缴交日期及方式等按原合同履行，等等。上述三份合同签订后，张永泉于2014年10月29日向羊城公司支付了保证金116700元，并于2014年11月1日入场。张永泉交租至2017年6月。之后，张永泉认为羊城公司未解决赔偿因漏水等问题给其造成的损失，未交纳2017年7月至11月的租金。再后，张永泉交纳了2017年12月至2018年4月的租金。2014年11月18日，羊城公司向张永泉发出《关于同意将荔湾区西华路206、208首层房屋进行分租的函》，同意张永泉在满足自己的使用面积及符合消防要求的情况下，对案涉房屋剩余部分租赁房屋进行分租……受分租方在房屋租赁期间必须同意接受羊城公司与张永泉签订的《广州市房屋租赁合同》中张永泉应负担的相关义务（包括但不限于房屋规定用途、装修或改动、房屋租赁安全、清场）。2016年6月27日，张永泉与香港牧河签订《房屋租赁合同》，由张永泉将西华路208号（约200平方米）出租给香港牧河作办公、商品销售用途使用，租期为2016年7月1日至2020年9月30日止。香港牧河承租后，将上述场地交由丰齐公司、广州牧河使用至今，并向张永泉交租至2018年7月5日。2018年3月9日，张永泉与覃飞钧签订两份《房屋租赁合同》，由张永泉将西华路206号（约480平方米）、西华路206号后座（约160平方米）出租给覃飞钧作经营场地使用，租期分别为2018年5月15日至2020年5月14日，2018年3月10日至2020年5月9日。上述场地现由覃飞钧使用。张永泉为证明案涉房屋是危房，提供了鉴定日期为2010年8月19日的荔房鉴字（2010）第B01273号《危险房屋鉴定报告》与荔房鉴字（2010）第B01504号《危险房屋鉴定报告》《广州市荔湾区综合行政执法询问通知书》《违法建设后果告知书》《不合格出租屋不得出租通知书》《信访事项告知书》、照片及现场视频光盘。对于两份鉴定报告，羊城公司认为评定结论是局部危房，修缮、定期检查后可使用，且对于案涉房屋，在（2010）第B01273号《危险房屋鉴定报告》作出后前承租人吴天心已对租赁场地进行排危复建，故案涉房屋已不是危房，而（2010）第B01504号《危险房屋鉴定报告》是对西华路206、208号第二、三层场地作出的鉴定，该物业产权不是羊城公司，羊城公司无义务修复。对于《广州市荔湾区综合行政执法询问通知书》与《违法建设后果告知书》，羊城公司认为该违建行为是张永泉隐瞒羊城公司，违法转租206物业给覃飞钧作餐饮装修导致的，对此羊城公司已告知要求覃飞钧停止装修，同时在城管拆除招牌后就停止了追责，该责任应由张永泉承担。对于《不合格出租屋不得出租通知书》，羊城公司认为广州市荔湾区人民政府金华街道办事处无权作出上述通知书，且未附作出的事实及法律依据。对于《信访事项告知书》，羊城公司对其三性不予认可，并认为相关政府部门在作出该告知书时并未委托第三方对房屋进行安全鉴定等等。对于照片和视频，羊城公司认为棚面漏水是张永泉加装空调所致，该次问题于2018年7月20日予以修复，且签订合同前双方已到场地进行深入了解，也都清楚场地年限较长，容易发生漏水，另依据合同约定，该处的维修责任即便在羊城公司，由此造成的停业经营损失也无需羊城公司承担。张永泉为证明就承租房屋漏水多次致函至羊城公司、要求羊城公司维修、羊城公司不维修导致其损失，提供了2016年8月1日作出的《关于西华路206、208号物业漏水问题》的函件、2017年7月23日作出的《关于催收西华路206、208号首层租金的复函》及寄件回单、2017年9月7日作出的《关于西华路206、208号物业漏水导致财物损失补偿问题的申请》《关于再次催促尽快完成西华路206、208号物业漏水维修问题函》及寄件回单、2017年9月15日作出的《关于西华路206、208号物业漏水导致财物损失补偿问题的申请》及寄件回单、2017年10月9日作出的《关于西华路206、208号物业情况处理催促函》及寄件回单、2017年11月7日作出的《关于西华路206、208号物业情况处理催促函二》及寄件回单、2017年11月28日作出的《关于西华路206、208号物业租金情况的复函》及寄件回单。羊城公司对上述函件均不予确认，认为上述函件提交的棚面漏水是张永泉加装空调所致，且签订合同前双方已到场地进行深入了解，也都清楚场地年限较长，容易发生漏水，另依据合同约定，该处的维修责任即便在羊城公司，由此造成的停业经营损失也无需羊城公司承担。张永泉为证明其损失，提供了张永泉与案外人广州中值建设工程有限公司签订的《西华路206—208号项目装修协议书》、工程项目单、广州中值建设工程有限公司开具的共60万工程款的《收款收据》、张永泉与原分租户邓五安签订的《租赁合同》与结算书、张永泉与分租户钟颜生签订的《房屋租赁合同》与《提前解除合同协议》、钟颜生发出的《关于西华路206号物业漏水所造成损失问题的函》、张永泉与分租户何炎签订的《租赁合同》、知会函、《停租报告》、何炎交纳月租20500元的银行明细、张永泉银行转帐19000元赔付何炎部分赔偿金的银行明细、邓五安交纳月租32000元的银行明细、钟颜生交纳月租22000元的银行明细、张永泉赔偿钟颜生44000元的手机银行转账记录、张永泉与分租户黄俊标签订的《房屋租赁合同》、黄俊标交纳月租22000元的银行明细、张永泉与香港牧河签订的《房屋租赁合同》、香港牧河交纳月租21000元的银行明细、张永泉与覃飞钧签订的两份《房屋租赁合同》《证明》及《送货单》，等等。羊城公司对上述证据均不予认可，并认为张永泉与邓五安、钟颜生、黄俊标签订的租赁合同均改变了羊城公司与张永泉签订的合同约定的用途，根据羊城公司与张永泉签订的合同约定，变更经营范围（用途）的，变更后的风险由张永泉自行承担，故所有损失应由张永泉承担，至于何炎在《知会函》中提到的漏水，根据羊城公司与张永泉签订的合同，由此造成的停止经营损失责任无需羊城公司承担，等等。羊城公司为证明前承租人吴天心已对案涉房屋进行排危拆建并进行复建，案涉房屋已不属于危房，提交了2010年9月30日羊城公司与吴天心、彭祖健签订的《广州市房屋租赁合同》、吴天心、彭祖健发给羊城公司的《关于要求延长合同期和适当降低租金的报告》及复建前后的照片。张永泉对上述证据不予确认，认为该租赁合同违反“危房不得出租”的规定而无效，且羊城公司没有提交报建申请、《规划许可证》《施工许可证》等，也没有提交政府部门作出的案涉房屋是安全合格的《鉴定报告》。原审另查：起诉状副本于2018年2月2日送达给张永泉。原审法院认为：关于羊城公司与张永泉签订的《广州市房屋租赁合同》《广州市房屋租赁合同补充协议》《广州市房屋租赁合同补充协议（前座原漏水部分场地）》的效力问题。张永泉认为羊城公司故意欺诈，隐瞒了“案涉房屋是历史危房、不能满足正常使用要求”这一重要事实且提供了“该屋是安全房屋出租给承租人张永泉作商业用途”这一虚假情况，故上述合同为可撤销合同。对此，原审法院认为：首先，张永泉提交的荔房鉴字（2010）第B01273号《危险房屋鉴定报告》鉴定日期为2010年8月19日，距今已有八年之久，已不能反映房屋现状，而张永泉并无提交最新的能反映房屋安全现状的鉴定报告。至于张永泉提交的其他证据，均不足以认定案涉房屋现是危房这一事实。其次，据羊城公司反映，在上述鉴定报告作出之后，案涉场地当时的承租人已对危房排危拆建和复建，案涉房屋已不属于危房。再次，根据案涉房屋现实际使用人即广州牧河和丰齐公司的表述，该房屋除有部分渗水外，均能正常使用。最后，羊城公司与张永泉签订的《广州市房屋租赁合同》已有约定，“羊城公司按租赁标的现有质量、现房地产规定的用途和现状出租，张永泉认可并承诺按租赁标的现有质量、现房地产规定的用途和现状予以承租”，即羊城公司不存在隐瞒的行为，张永泉承租案涉房屋时是知道并认可房屋现有质量与现状的，张永泉不存在因被欺诈陷入错误认识后作出违背其真实意思的表示。综上，现有证据不足以证实“案涉房屋是危房、不能满足正常使用要求”这一事实，也不足以证实羊城公司存在故意隐瞒“案涉房屋是危房”这一事实或故意告知“房屋是安全房屋作商业用途”这一虚假情况的欺诈行为。上述合同是双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张永泉认为上述合同为可撤销合同并主张羊城公司赔偿出租危房给其造成的损失，依据不足，原审法院不予支持。在上述合同的履行过程中，合同双方本应本着诚实信用的原则，依约全面履行。但张永泉至今仍未支付2017年7月至11月、2018年5月至今的租金，已构成违约，依照合同约定，羊城公司有权解除合同，收回案涉房屋，要求张永泉支付拖欠的租金及租金违约金，并以保证金予以抵扣。合同解除的时间为本案起诉状副本送达张永泉之日即2018年2月2日。合同解除后至房屋实际交还前，张永泉仍应向羊城公司支付使用费。综上，羊城公司要求张永泉支付欠租及违约金并以保证金予以抵扣、交还场地、解除双方租赁合同的诉请，原审法院予以支持。关于场地的收回，因案涉房屋已由张永泉转租给第三人，实际由第三人使用，故第三人亦负有清空场地交还给羊城公司的义务。至于违约金的标准，因合同约定每日按欠租的1%支付租金违约金的标准过高，原审法院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定每日租金违约金以欠租为本金，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率上浮50%计算，且违约金应不超过本金。张永泉认为其不交租的原因是案涉房屋出现主体结构建筑物堕落及漏水，须经羊城公司维修并赔偿后才交租，对此，原审法院认为，现有证据无法证实案涉房屋是危房，双方也并无约定房屋如有维修可迟交、免交租金或赔偿后才交租金，相反，双方在租赁合同中约定羊城公司负责维修施工期间造成的张永泉停止经营损失，羊城公司不需承担违约和赔偿责任。现张永泉以需维修及赔偿对抗交租，明显不妥，应承担相应的违约责任。关于第三人是否遭受损失及损失的赔偿问题，因属另一层法律关系，本案不作审理，且张永泉无权替第三人主张权利，要求羊城公司在本案中直接对第三人的损失进行赔偿，故对于张永泉该项反诉请求，原审法院亦不予支持。第三人广州牧河、丰齐公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，原审法院依法作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第二款、第九十三条、第九十六第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》（试行）第68条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，原审法院判决如下：一、确认羊城公司与张永泉签订的《广州市房屋租赁合同》《广州市房屋租赁合同补充协议》《广州市房屋租赁合同补充协议（前座原漏水部分场地）》于2018年2月2日解除；二、自判决发生法律效力之日起一个月内，张永泉、牧河生物科技（香港）有限公司、广州牧河生物科技有限公司、广州丰齐食品贸易有限公司及覃飞钧腾退广州市荔湾区西华路206、208号首层房屋，将上述房屋交还给广州羊城食品有限公司；三、张永泉自判决发生法律效力之日起十五日内支付广州市荔湾区西华路206、208号首层约721.16平方米2017年6月22日至实际交还场地之日的租金和使用费给广州羊城食品有限公司（2017年6月22日至2017年10月21日的租金为34989元/月，2017年10月22日至2018年2月2日的租金为36738元/月，2018年2月3日至实际交还场地之日的使用费为36738元/月，以上费用总额扣除2017年12月至2018年4月的租金和使用费数额），并支付广州市荔湾区西华路206、208号首层前座部分房屋约162.79平方米2017年7月5日至实际交还场地之日的租金和使用费给广州羊城食品有限公司（2017年7月5日至2018年2月2日的租金为7898元/月，2018年2月3日至2018年7月4日的使用费为7898元/月，2018年7月5日至实际交还场地之日的使用费为8294元/月，以上费用总额扣除2017年12月至2018年4月的租金和使用费数额）；四、张永泉自判决发生法律效力之日起十五日内支付上述第三判项的租金的违约金（违约金以每季所欠租金为本金，从当季第6日起至付清当季租金之日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，违约金计算以不超过租金本金为限）给羊城公司；五、张永泉交纳的保证金116700元用以抵扣上述第三、第四判项的租金及租金违约金；六、驳回羊城公司的其他诉讼请求；七、驳回张永泉的全部反诉请求。原审本诉受理费10026元，反诉受理费15400元，由羊城公司负担2507元，张永泉负担22919元。二审中，上诉人张永泉在本院庭询前提交证据1-12，庭询结束后又提交了证据13-23（其自行列明的证据序号为12-22）：1.《信访事项告知书》，拟证明西华路206、208首层、二层、三层房屋为危房；2.广州市荔湾区综合行政执法局《关于投诉举报违法建设处理情况告知书》（[2018]荔综执法信处字373号），3.广州市荔湾区综合行政执法局《受理告知书》（[2018]荔综执法信受字400号），证据2、3拟证明案涉房屋是违法建设；4.广州市荔湾区住房和建设局《危险房屋治理通知书》（荔房危通字[2018]第160号）及张贴图片，5.《关于羊城公司强行收回物业及承担房屋安全责任的律师函》及快递单，6.《关于立即腾空、交还西华路208号场地及支付租金等费用的律师函》及快递单，7.《12345热线录音文字版》，8.违法建筑拆除现场视频及图片，证据4-8拟证明涉案房屋是危房及违法建筑，羊城公司明知涉案房屋是危房及违法建筑并委托综合执法队进行拆除，张永泉已督促广州牧河、丰齐公司、香港牧河腾退房屋，但上述公司拒不交场，未腾退的责任应由上述公司承担责任，羊城公司已经强行收回房屋，张永泉没有交还房屋的义务；9.张永泉邮寄给羊城公司的《关于荔湾区西华路现场确认通知书》及快递单，证据10为羊城公司到现场确认图片，证据9、10拟证明张永泉组织覃飞钧与羊城公司交接现场，但羊城公司拒收；11.《关于覃飞钧拒不清空、交还西华路206号房屋应承担法律责任的律师函》及快递单，拟证明张永泉组织羊城公司与覃飞钧交接场地，但因覃飞钧拒不清空场地，羊城公司拒绝接受，张永泉已无交还房屋的义务；12.羊城公司出具的《关于西华路206、208号首层物业的情况说明》，拟证明张永泉的装修投入60万元；13.张永泉与覃飞钧关于西华路206号房签订的《房屋租赁合同》，拟证明覃飞钧装修须征得张永全同意，覃飞钧未征得张永泉同意私自进场施工，以及覃飞钧应缴纳入场费、保证金及当月租金后才能办理入场手续，覃飞钧未缴纳相关费用，强行入场并破坏现场；14.广州市荔湾区综合行政执法局《责令限期拆除在建违法建设通知书》（荔综城责拆字[2018]20号），拟证明涉案房屋经权威部门认定间隔房屋及搭建隔雨棚是违法建设，羊城公司将涉案房屋出租给张永泉时上述违法建设已经存在，违反《广州市房屋租赁合同》不得出租违法建设房屋的约定，构成根本违约，羊城公司已于2018年9月19日签收该通知书，并根据通知要求自行拆除了部分违法建设，行使物权，已于2018年9月实际收回该房屋，自此房屋的安全及租金由羊城公司承担，张永泉无责任；15.广州市久安房屋鉴定有限公司（下称久安公司）出具的《关于张永泉再次要求我司撤销复函》，16.房屋安全鉴定报告查询结果（截图），证据15、16拟证明羊城公司提交的久安公司关于涉案场地出具的《房屋完损性鉴定报告》【鉴字（2018）第0712号】因违法违规已被撤回，久安公司确认前述报告已在备案系统被退回，在广州市住房和建设局的备案信息被撤回，涉案房屋至今仍是危房，羊城公司构成根本违约；17.张永泉接收西华路206号房屋钥匙的交接笔录，拟证明张永泉于2019年6月3日从覃飞钧手上接收西华路206号房屋钥匙一套；18.《关于羊城公司到广州市荔湾区西华路206号再次确认接收场地的通知书》及与羊城公司经办人短信、微信截图，拟证明张永泉于2019年6月3日通过多种方式通知羊城公司在2019年6月5日上午10点到房屋；19.现场照片及与羊城公司经办人短信、微信截图，拟证明张永泉按通知准时前往现场履行房屋交接确认手续，履行了必要的通知告知义务，但羊城公司没有按通知派人到房屋，应视为羊城公司于2019年6月5日上午10点确认接收西华路206号房屋；20.《关于荔湾区西华路206号接受场地相关情况的复函》及快递单，拟证明羊城公司已收到张永泉向其发出的在2019年6月5日上午10点到房屋的通知，但无正当理由拒绝到场，责任在羊城公司，视为羊城公司已收回西华路206号房屋，21.邮寄钥匙至羊城公司的快递单及签收证明；22.《关于荔湾区西华路206号接收场地相关情况复函的回函》及快递单，证据21、22拟证明羊城公司早已接收西华路206号房屋，因羊城公司怠于领取钥匙，张永泉已将代管的覃飞钧交换的西华路206号钥匙邮寄至羊城公司，羊城公司确认接收，张永泉已履行完毕转交钥匙的义务；23.房屋交接登记表，拟证明羊城公司已于2019年11月1日到房屋，张永泉已履行完毕交付义务。针对上述证据，羊城公司发表质证意见如下：证据1真实性、合法性、关联性不予确认，《信访事项告知书》作出的依据为之前的涉案房屋鉴定报告，但该房屋已经过修缮，羊城公司委托的久安公司出具的《房屋完损性鉴定报告》显示房屋是可以正常使用，是完好的；证据2、3真实性、合法性予以确认，但广州市荔湾区综合行政执法局只是认定了西华路206房屋的部分天井位置进行了遮挡，羊城公司已经进行了拆除，已不影响使用，对房屋的其余部位没有作出违法认定；对证据4、5、9的真实性、合法性、关联性不予确认；证据6与羊城公司无关，由法院依法审查；证据7是单方陈述，羊城公司对该证据及陈述的真实性不予确认，该证据也不能证明张永泉的主张；证据8是拆除现场的照片，证明只是拆除天井部位的遮挡部分，对该证据的真实性、合法性予以认可；对证据10的真实性予以认可，但对于张永泉拟证明的内容不予认可，从照片可以看出，仍有很多空调挂置于墙上，张永泉有清空场地的义务，否则，羊城公司有权拒收；证据11与羊城公司无关，由法院依法认定；证据12与本案无关，羊城公司在该情况说明中并没有认可对方陈述，只是记载了张永泉的自述，该自述不对羊城公司产生任何效力；对证据13的真实性无法核实，羊城公司并非该《房屋租赁合同》的签订主体，即使该合同是真实的，张永泉与覃飞钧签订合同的时间为2018年3月9日，此前羊城公司已向原审法院起诉要求解除与张永泉之间的租赁合同，且羊城公司与张永泉签订的租赁合同约定作仓库使用，而张永泉却将场地转租给覃飞钧作餐饮使用。此外，张永泉在原审庭审中陈述其未将206号房屋出租，故意隐瞒该事实。张永泉与覃飞钧之间的纠纷与羊城公司无关，羊城公司已于2018年4月25日张贴公告要求张永泉停止对206号房屋的装修改造；证据14作出的时间是2018年9月19日，不属于新证据，超过举证期限，对其真实性、合法性、关联性均不予认可，法院依法也不应予承认。另外，所谓“违法建筑”的间隔房屋并非羊城公司搭建，而是张永泉将场地转租给覃飞钧使用，由覃飞钧搭建，由广州市荔湾区综合行政执法委托第三方拆卸，与羊城公司无关，不构成张永泉所述的“收回场地”主张；证据15、16未提供原件、超过举证期限，其对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，久安公司出具的鉴定报告合法有效，且该复函并未明确鉴定报告结论存在错误。鉴定报告属于法定证据种类中的鉴定意见，其真实性、合法性由鉴定人个人负责并加盖鉴定单位公章，并不以在行政机关办理备案为生效条件，且相关证据并未反映出鉴定报告违法违规。张永泉提供的广州市荔湾区住房和建设局出具的《危险房屋治理通知书》所依据的两份鉴定报告（2010第B01273、B01504号）的结论均是局部危房，修缮、定期检查后可适用，张永泉提供的证据不足以认定涉案房屋为危房。现房管部门仍依照旧的鉴定报告认定为危房，属证据不足、与事实不符的无效认定；证据17与羊城公司无关，由法院核实；对证据18的真实性予以认可，关联性不予认可，该函件于2019年6月3日寄出，并要求2019年6月5日接收场地，羊城公司于2019年6月4日下午收到上述邮件，无法临时安排工作人员于6月5日接收场地。张永泉该行为并没有预留合理时间给羊城公司，西华路206号房屋的接收时间并非2019年6月5日，应为2019年7月2日，该日羊城公司方才接收到了张永泉所寄该房屋的大门钥匙；证据19未提供原件，微信截图也未作公证，对真实性、合法性、关联性均不予认可，其余意见同证据18；对证据20的真实性予以认可，但对关联性及证明内容不予认可，其余意见同证据18；对证据21的真实性、合法性、关联性均不予认可，羊城公司接收206号房屋的时间为2019年7月2日；对证据22的三性均不予认可，羊城公司接收206号房屋的时间为2019年7月2日。对证据23的真实性予以认可，羊城公司接收208号房屋的时间为2019年11月1日。覃飞钧发表质证意见如下：证据1-12，同意羊城公司的质证意见；对证据13的真实性和合法性予以确认，但不确认证明内容。签订《房屋租赁合同》后，张永泉将西华路206号房屋的钥匙交给覃飞钧，并非覃飞钧强行入场，且覃飞钧装修房屋不仅征得张永泉同意，张永泉还亲临装修现场予以指导；对证据17的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。覃飞钧虽然于2019年6月3日将西华路206号房屋钥匙一套交回给张永泉，但该房屋的钥匙张永泉也保留有一套，并在原审庭审时将206号房屋钥匙交还给羊城公司，张永泉事实上已经收回西华路206号房屋；对于其他证据，以法院查明为准。广州牧河、丰齐公司发表质证意见如下：证据1-5、7-10、12均与广州牧河、丰齐公司无关，涉案房屋是否为危房与广州牧河、丰齐公司无关，广州牧河、丰齐公司认为涉案房屋能够正常使用，且由广州牧河、丰齐公司正在正常使用中。对证据6不予认可，广州牧河、丰齐公司与张永泉的纠纷还在诉讼中，不存在清场的问题，双方租赁关系合约还在存续中。对张永泉在庭询后提交的证据13-23没有发表质证意见。羊城公司向本院提交了以下证据：1.久安公司出具的《房屋完损性鉴定报告》【鉴字（2018）第0712号】，拟证明案涉租赁场地经鉴定为“基本完好房”，房屋可按现状继续使用；2.《关于我司强行收回物业及承担房屋安全责任的复函》及送达凭证，拟证明羊城公司不同意张永泉提交的《关于羊城公司强行收回物业及承担房屋安全责任的律师函》的内容，由于张永泉未清空场地，故张永泉未交还场地给羊城公司；3.房屋鉴定报告查询结果，拟证明鉴定报告已经上传广州市住房和建设局备案。张永泉针对上述证据发表质证意见：证据1的真实性由法院查明，该鉴定为羊城公司的单方委托，羊城公司没有把涉案房屋的情况完全披露给鉴定单位，鉴定程序不合法，且该房屋多年前被核定为危房，至今没有得到行政管理部门解除危险情况的结论，鉴定机构的人员没有到庭，无法确认公章的真实性，故张永泉对该房屋鉴定报告的合法性有异议，对鉴定结论不予认可，当庭向法庭申请对涉案房屋进行鉴定且同意预交鉴定费。证据1中第1页的表述证实了涉案房屋为违章建筑，该违建行为改变了房屋的主体结构。对证据2的真实性予以认可，合法性、关联性不予认可。对证据3的质证意见与证据1的一致。覃飞钧对以上证据发表质证意见：其对上述证据无异议。广州牧河、丰齐公司对以上证据发表质证意见：上述证据与其无关。原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，张永泉于2019年6月3日向羊城公司发函通知其在2019年6月5日上午10点到房屋，羊城公司于2019年6月4日收到该函件，并回复6月5日上午有其他工作安排，没有时间办理交接，双方另行再约时间办理场地交接。之后，张永泉于2019年7月1日向羊城公司邮寄涉案206号房屋钥匙一套，羊城公司于2019年7月2日签收。2019年11月1日，羊城公司与张永泉就西华路208号房屋完成了移交接收，房屋交接登记表显示：物业地址为涉案208号首层，房屋面积及明细为162.79平方米。羊城公司、张永泉分别向本院确认2019年7月2日由羊城公司收取钥匙的涉案206号房屋对应的面积实际即为原审判决第三项中“广州市荔湾区西华路206、208号首层约721.16平方米”，2018年11月1日双方现场交接的涉案208号房屋对应的面积实际即为原审判决第三项中“广州市荔湾区西华路206、208号首层前座部分房屋约162.79平方米”。二审中，张永泉向本院明确其要求羊城公司赔偿的损失包括：一是租金差价损失，具体是其与羊城公司签订的房屋租赁合同第三条约定2017年9月15日至2018年9月14日的月租金为45032元，而双方补充协议第二条约定2018年7月5日至2019年7月4日租金为8294元，现要求2018年5月1日至2018年8月15日期间的租金差价128583元（3.5个月×（45032元-8294元）；二是装修损失，因总租期6年即72个月，以总装修费60万元为基数，未使用租期是2018年8月17日至2020年9月14日共26个月内的装修损失为216666元（60万元÷72个月×26个月）；三是其因案涉房屋主体结构漏水，其赔偿次承租人钟颜生、何炎共150640元；四是预期租金收益746550元。另张永泉、羊城公司、广州牧河、丰齐公司均对原审法院管辖及适用我国内地法律作为解决本案纠纷的准据法无异议。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，香港牧河是在香港特别行政区注册的公司，故本案属于涉港民商事纠纷，依法应参照涉外案件处理。本案涉及的西华路206、208号房屋的权属证书对应不动产位于我国内地，且张永泉、羊城公司、广州牧河、丰齐公司均对于原审法院适用我国内地法律作为处理本案纠纷的准据法均无异议，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，二审的争议焦点：一是原审判决是否存在程序违法；二是羊城公司是否享有合同解除权，如有，解除时间如何确定；三是张永泉应否向羊城公司支付涉案房屋的租金和使用费及违约金；四是羊城公司应否赔偿张永泉的损失。本院评析如下：关于原审程序是否违法的问题，张永泉主张原审程序违法具体是指：一是羊城公司起诉请求解除租赁关系而原审判决确认解除租赁合同，另羊城公司起诉请求在解除租赁关系后五日内交还涉案房屋而原审判决第三人与其共同交还；二是剥夺了其对羊城公司对其所提交证据的质证意见的反驳知情权、辩论权，并采信羊城公司的质证意见作为认定事实的依据。对此，第一，羊城公司向原审法院主张因张永泉欠租构成根本违约要求解除涉案租赁合同及补充协议，张永泉亦向原审法院主张因羊城公司存在欺诈、涉案合同属可撤销合同，并据此向原审法院提起反诉请求解除合同并赔偿损失等，可见，羊城公司、张永泉均是同意解除双方之间租赁合同关系，人民法院无需对此作出裁决，只需依据查明的事实对解除的时间作出确认即可。且张永泉上诉请求之一即要求确认羊城公司与张永泉签订的《广州市房屋租赁合同》《广州市房屋租赁合同补充协议》《广州市房屋租赁合同补充协议（前座原漏水部分场地）》于2018年8月16日解除，其陈述存在矛盾。根据本院查明的事实，涉案房屋在原审诉讼期间已由张永泉转租给原审第三人并由原审第三人实际使用或存放有原审第三人物品，原审判决由张永泉与原审第三人共同交还并无不当。第二，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条规定“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。……”，在原审开庭过程中，原审法院已组织各方当事人出示证据并发表质证意见，期间羊城公司对张永泉出示的证据当庭提交书面质证意见，张永泉对此并无提出过异议。且羊城公司的书面质证意见并不属于上述第六十八条所规定的证据，不属于必须组织当事人再次质证、辩论的情形，法院有权决定是否需要当事人予以回应或反驳，张永泉据此主张原审法院剥夺其反驳知情权、辩论权，于法无据。因此，张永泉主张原审程序违法，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于羊城公司是否享有合同解除权的问题，经查，张永泉确认其没有交纳2017年7月至11月期间的租金，但抗辩是因羊城公司在签订合同时未披露案涉房屋属“危房”和“违法建设”以及没有履行维修漏水问题的义务等，羊城公司违约在先，无权享有合同解除权。对此，本院认为，首先，张永泉在2014年10月17日已与羊城公司签订涉案房屋的租赁合同，于2014年10月23日、2015年7月5日分别签订了补充合同，并于2015年11月1日入场。张永泉对案涉房屋进行了包括四周外墙围闭、防雨防漏、室内间隔砌墙等多项装修工程，后多次向他人分租。直至羊城公司提起本案诉讼前其仍向广州牧河、丰齐公司收取涉案208号房的租金，并在本案诉讼过程中仍将涉案206号房屋转租给覃飞钧并已收取费用，而广州牧河、丰齐公司表示可以正常使用其承租的涉案房屋。因此，张永泉在签订合同后一直在使用涉案房屋并交租至2017年7月，其主张羊城公司在签订合同时存在欺诈、其合同目的无法实现，明显与实际情况不符。其次，张永泉虽在原审提交房管部门于2010年8月的鉴定意见及其他证据拟证明涉案房屋是危房，原审法院对此已予以论述，有理有据，本院予以认可，在此不再赘述。张永泉在二审期间提交的证据亦不足以证实涉案房屋为不能使用的危房。另，张永泉在没有向羊城公司交纳2017年7月至11月期间的租金后，且其所主张案涉房屋为危房、漏水维修等问题未解决的情况下，又向羊城公司缴纳了2017年12月至2018年4月的相关费用，其行为与其抗辩显然相互矛盾。根据《广州市房屋租赁合同》第六条第四款约定，张永泉拖欠租金一个月以上的，羊城公司可解除合同、收回房屋并要求赔偿损失。张永泉作为违约方，无权提起解除权，本院对其主张不予采信。关于涉案合同解除时间的问题，如前所述，羊城公司享有约定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。本案中，羊城公司向原审法院起诉请求解除与张永泉之间的租赁合同关系，其解除合同的表意行为通过诉讼实现，鉴此，张永泉收到羊城公司解除合同通知的时间即为其收到起诉状副本的时间，即2018年2月2日。故原审法院认定羊城公司与张永泉之间的租赁合同关系于2018年2月2日解除符合法律规定，本院予以确认。张永泉主张其与羊城公司的租赁关系于2018年8月16日解除，理据不足，本院不予采纳。关于张永泉应否向羊城公司支付涉案房屋的租金和使用费及违约金的问题，首先，本案二审期间，羊城公司与张永泉均确认涉案房屋已完成交收，此为各方当事人自动履行原审判决第二项关于腾退、交还涉案房屋的行为，可在执行中一并处理，本院对此不再调整。羊城公司与张永泉就涉案208号房屋的交收时间为2019年11月1日无争议，但对涉案206号房屋的交收时间存在争议。因张永泉于2019年6月3日向羊城公司发出同月5日交收涉案206号房屋的通知，羊城公司收到通知后已回复无法临时安排人员进行接收，故双方并未就交收时间达成一致。现张永泉主张以其单方通知的2019年6月5日为交收日，依据不足，本院不予采纳，双方实际完成西华路206号房屋的交收时间应为羊城公司收到张永泉邮寄的该房屋钥匙的时间为准，即2019年7月2日。其次，关于逾期租金的违约金，因张永泉未按时交纳租金，根据合同约定，张永泉应向羊城公司支付违约金且羊城公司有权用保证金抵扣张永泉所欠的租金、违约金等款项。原审法院酌情调低违约金的标准属合理行使自由裁量权，原审认定张永泉交纳的保证金可抵扣租金、违约金亦符合双方的约定，并无不当，本院均予以确认。第三，关于实际交还案涉房屋之前的使用费问题，因羊城公司与张永泉之间的租赁合同于2018年2月2日解除，但张永泉及原审第三人并未在解除的同时向羊城公司交还涉案房屋，故原审认定张永泉应向羊城公司支付自2018年2月3日至实际交还案涉房屋之日的使用费有据，本院予以确认。同前述，因各方当事人已分别于2019年7月2日交还涉案206、208号首层约721.16平方米、2019年11月1日交还涉案206、208号首层房屋约162.79平方米，故相应租金、租金占用费应按实际交还面积分别计算至上述交还日，双方可按交还日期为2019年7月2日、2019年11月1日执行，本院对此不再调整，即张永泉应向羊城公司支付涉案206、208号首层约721.16平方米2017年6月22日至2019年7月2日的租金和使用费给广州羊城食品有限公司（2017年6月22日至2017年10月21日的租金为34989元/月，2017年10月22日至2018年2月2日的租金为36738元/月，2018年2月3日至2019年7月2日的使用费为36738元/月，以上费用总额扣除2017年12月至2018年4月的租金和使用费数额），并支付涉案206、208号首层前座部分房屋约162.79平方米2017年7月5日至2019年11月1日的租金和使用费给羊城公司（2017年7月5日至2018年2月2日的租金为7898元/月，2018年2月3日至2018年7月4日的使用费为7898元/月，2018年7月5日至2019年11月1日的使用费为8294元/月，以上费用总额扣除2017年12月至2018年4月的租金和使用费数额）。关于羊城公司应否赔偿张永泉主张的损失问题，张永泉主张其损失包括有租金差价损失和预期租金收益、未使用租期装修损失折算、其对次承租人的赔偿。对此，首先，涉案合同解除因张永泉存在违约行为、羊城公司依据合同约定行使解除权所致，故张永泉主张其因合同解除所产生的租金差价和预期租金收益损失不应由解除权人羊城公司赔偿。其次，张永泉所主张的其对次承租人的赔偿金，在相关赔偿金是否确实存在、款项具体内容及其与本案的关联性等方面明显证据不足，且其与案外人之间的赔偿后果并不能当然及于羊城公司，其要求羊城公司予以赔偿的依据不足。最后，涉案租赁合同已明确约定由张永泉承担一切装修费用，且羊城公司因张永泉欠租要求解除合同，并未表示同意利用该装修，故张永泉关于装修损失应由羊城公司赔偿缺乏依据。因此，原审对张永泉的该项诉请不予支持，并无不当，本院予以维持。至于张永泉在二审中提出其不负交还场地的义务，要求法院组织原审第三人向羊城公司交还案涉房屋，其愿意协助的先予执行申请和对涉案房屋是否为危房进行鉴定的申请，因张永泉是涉案租赁合同的签约主体且由其向原审第三人分租并收取原审第三人的租金，其当然应为交还涉案房屋的责任主体，理应主动解决其与原审第三人之间的纠纷并及时退还涉案房屋而不应将交还义务推诿给原审第三人，且目前涉案房屋已实际交还给羊城公司，张永泉的先予执行申请已无需执行；另张永泉与羊城公司均表示同意解除涉案合同且羊城公司已于2019年11月1日收回全部涉案房屋，结合张永泉自签订租赁合同以来已装修、使用涉案房屋多年并进行分租的事实，且张永泉也未向本院提交鉴定必要性的基础证据，本院认为，目前再对涉案房屋进行鉴定已无必要，并有可能扩大当事人损失，故本院对其鉴定申请不予接受。综上所述，张永泉的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院查明事实基本清楚，判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8740元，由上诉人张永泉负担。本判决为终审判决。审判长 张 宾审判员 徐玉宝审判员 王碧玉二〇一九年十一月二十七日书记员 伍静怡王嘉宝易臻萱