江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终4156号上诉人（原审原告）：吉廷成，男，1941年9月6日生，汉族，住徐州市。被上诉人（原审被告）：仲维高，男，1965年5月15日生，汉族，住徐州市。上诉人吉廷成与被上诉人仲维高租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2019)苏0311民初514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吉廷成上诉请求：1.请求二审法院改判支持上诉人主张的猪圈改造费或发回重审；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2012年7月21日上诉人与被上诉人的妻子吴卫萍签订猪圈租赁协议一份（以下简称协议），租期为不定期。上诉人认为所谓不定期就是租期的长短没有固定日期，如一方要解除协议，须提前至少三个月向对方提出协商，经双方协商一致方可解除协议。不经协商单方解除协议的，属违约行为。2014年8月中旬，上诉人回家看病，暂时离开猪场，在此期间，被上诉人伙同第一房东换走了三家共用的公用锁，并单方通知我合同已经解除，这就是违约行为。二、协议中约定“场地如因改造或改变为其他用途，乙方应无条件退出”。所谓改造是指在原有的基础上进行修改与建造或扩大面积、增加高度，所谓改变为其他用途指除了出租以外的任何用途。该条属于霸王条款，既然已经将涉案房屋租赁给上诉人，被上诉人凭什么要改造它，凭什么要改变为其他用途，即使要改变为其他用途，被上诉人也要和上诉人协商，被上诉人没有同上诉人沟通就将猪圈退给第一房东，这就是违约行为。被上诉人之所以要退给第一房东的根本原因是被上诉人养猪失败了，不但不能带来经济效益，每年还要缴纳6万元租金，为了甩掉这个沉重的经济包袱，被上诉人要求退租，第一房东一开始不同意，后来准备租给雨润集团，才勉强答应退租，提前是必须将上诉人撵走。事实是上诉人承租的猪圈当时根本没有改变其他用途，直到现在事隔四年猪圈的现场还在，在一年、三年后上诉人也拍了照片予以证明。三、2014年9月19日，被上诉人妻子吴卫萍给上诉人下了个通知，通知上写明：“鉴于你拖欠租金，限你五日内撤离，否则一切后果自负”。上诉人根本不欠被上诉人租金，被上诉人欠上诉人28996元，有欠条为证，直到下通知为止，上诉人用被上诉人猪圈2年1个月，上诉人应缴纳被上诉人租金20830元，被上诉人还多收上诉人8166元，至今未退还上诉人。被上诉人在一审庭审中偷换概念，将拖欠租金偷换为租期到了。被上诉人在履行合同过程中有很多不诚信行为，对上诉人亦很不友好。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人仲维高未到庭参加诉讼亦未发表辩论意见。吉廷成一审诉请：1、判令解除双方于2012年5月21日签订的猪舍租赁合同；2、仲维高赔偿吉廷成猪舍改造费用220000元[20间猪舍人工费108000元（10个大工每日200元，7、8个小工每日90元，共工作40天），按照建筑行业的行情，工料对半，所以主张220000元]；3、本案诉讼费用由仲维高承担。事实和理由：2012年5月21日，吉廷成与仲维高签订了猪舍租赁合同，内容为甲方（仲维高）开办香棒牌黑毛猪养殖场，乙方（吉廷成）加盟。乙方租用甲方猪舍一栋，仓库20平方米、宿舍一间，租金每年1万元，一年交纳一次，租期为10年。吉廷成按约付租金并实际经营。吉廷成在经营前，对所租位于泉山区火花办事处的宿舍、猪舍等进行了改造，面目一线，花去改造费220000余元。2014年9月前后，吉廷成因病回城治病，暂时离开了猪舍，并将猪场大门钥匙锁好（共用锁），吉廷成病好返回猪场时发现，门锁已换，致使吉廷成无法进场经营，后吉廷成才知道是仲维高所为。2015年，吉廷成曾将仲维高诉至法院要求继续履行合同，但由于仲维高拒绝租赁，致使合同无法履行，在此期间通过单位调解无果。仲维高一审辩称，协议早就已经解除，吉廷成与仲维高一起做这个项目都折了钱，时间很久了，很多事情仲维高都记不清了，仲维高的损失比吉廷成大得多，后续的事情也都是仲维高处理的，因此仲维高不予认可吉廷成的诉请，吉廷成自己改造猪舍，商业的风险应当由吉廷成自行承担，仲维高不应支付吉廷成提出的费用，双方应当友好的把这个事情翻过去。一审法院审理查明：吉廷成与仲维高系同事关系。仲维高从徐州市福达蚕种场承租猪场一处（约四十亩）。2012年5月，吉廷成孙子与仲维高儿子协商合伙养殖黑猪。2012年5月21日，吉廷成（乙方）与仲维高（甲方）达成《协议》一份，内容为：一、甲方开办香棒品牌黑毛猪养殖场，希望乙方加盟。乙方要求单独饲养、自负盈亏，甲方同意乙方要求。二、甲方要求乙方只能饲养香棒品牌黑毛猪，不准饲养其他猪种。乙方必须使用甲方供应的饲料和疫苗，乙方同意。三、乙方租用甲方猪舍一栋、饲料仓库二十平方米、宿舍一间，租金每年一万元，一年缴纳一次。乙方使用甲方水电，按仪表计数，一年缴纳一次水电费。四、租期十年。一年以后，乙方因经济效益不好，停止饲养和租赁，不按违约论处。五、租赁期内，如因国家建设需要拆迁（搬迁），乙方按猪舍栋数九分之二享受建设方赔偿的损失。六、在合作过程中，如果产生分歧意见，看在既是同乡又是同事的情分上，相互包容忍让，心平气和地讨论，绝不大吵大闹。七、甲方的儿子（仲良）、乙方的孙子(吉祥)愿意合伙饲养香棒黑毛猪，甲乙双方希望他们时刻牢记新时期《江苏精神》：创业、创新、创优；争先、领先、率先。把香棒品牌养殖事业做大做强做好，做报效国家、造福人民、遵纪守法的企业家。八、本《协议》一式四份，甲乙双方、双方儿孙各执一份。在协议履行过程中，因市场行情等因素，双方协商将共同饲养的黑猪出售，不再继续合伙。经协商，2012年7月21日，吉廷成（乙方）与仲维高妻子吴卫萍（甲方）签订《合作协议》一份，主要内容为：1、甲方同意乙方租用甲方现有场地内一幢圈舍，具体为院内东侧自南倒数第二栋，另加两间宿舍；2、乙方自行做好隔离，与甲方其他圈舍保持相对独立，不得影响甲方其他场所经营活动；3、乙方自主经营，自负盈亏。（甲方不得随意干扰乙方正常工作生活）；4、乙方向甲方加纳年租金1万元，合同自签订之日起一次性付清（1万元）；5、租期为不定期，若场地因改造或改造为其他用途，乙方应无条件退出，多收租金退回。乙方后添置的部分在不影响圈舍整体结构，安全性基础上自行处理。鉴于此，建议乙方在圈舍改造过程中不作大的投入，以简易实用为原则；6、水电费由乙方自行承担，交水电费押金1000元，退房时无损坏退还押金。吉廷成对其租圈舍进行了改造，养殖白猪。2012年9月，吉廷成与仲维高对之前双方共同合伙养殖黑猪支出、收益进行对账。2012年9月11日，仲维高向吉廷成出具欠条一份，内容为：今欠到吉老贰万捌仟玖佰玖拾陆元整（28996元）。2014年1月之后，徐州市福达蚕种场要求收回猪场，仲维高以合同到期等为由，劝说吉廷成退场。吉廷成则以租期为十年、不定期为由不同意解除吉廷成与仲维高之间的租赁关系，不同意与徐州市福达蚕种场建立新的租赁关系。2014年7月31日，仲维高向吉廷成出具《证明》一份，内容为：我和吉廷成同志都是徐州生物工程职能职业技术学院职工，2012年5月21日我将我家猪场剩余的猪圈租一栋给吉廷成养猪，该栋猪圈是我从蚕种场租来的,土地、房屋产权归蚕种场所有，特此证明。2014年9月19日，吴卫萍向吉廷成发出书面通知一份，内容为：吉廷成，鉴于你拖欠租金，数次催促无效，多次告知你撤离，而你一拖再拖，给我方造成巨大损失，现限你五日内撤出，否则，一切后果自负。吉廷成要求仲维高赔偿猪圈损失。2014年11月20日，吉廷成向仲维高发出《重返猪场正式通知》，内容为：仲维高同志，9月份我因回家看病暂时离开猪场，经两个多月治疗，病已痊愈，今决定重返猪场继续养猪，请你为我自由进出猪场提供方便，否则视你违背合同，我将通过法律程序维护我的合法权益，特此书面通知，勿谓言之不预。2015年2月16日，吉廷成将仲维高诉至一审法院要求继续履行2012年5月21日的猪舍租赁协议。2015年5月13日，吉廷成以需要补强证据申请撤诉，一审法院依法予以准许。庭审中，吉廷成还作如下陈述：双方对合伙进行结算时，算出仲维高欠吉廷成28996元，仲维高说这个钱算成吉廷成租猪圈的租金，仲维高说早就终止了合同，但租金一直没有退给吉廷成。闲聊时仲维高劝吉廷成不要投入太大，但没有制止。2014年生病无法继续经营养猪场，病好后发现大门锁给换了，进不去了，当时里面基本没有猪了。仲维高还作如下陈述：一开始在一起合伙，行情不好，后来仲维高说终止吧，吉廷成不服气要自己继续养，改造了猪舍想申报项目，租金大概就是用两万多元抵的，场地是仲维高租赁的，当时蚕种场袁老板要用那块地，吉廷成不同意，具体是谁锁的门仲维高记不清了，仲维高锁过，袁老板也锁过，后来的场地租金都是仲维高付清的。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，吉廷成与仲维高因儿孙合伙养黑猪而于2012年5月21日签订协议，约定租期十年等，后双方经协商，解除双方之间的合伙关系，并进行了清算。吉廷成与仲维高妻子于2012年7月21日签订了新的协议，租赁租期为不定期，因此应当认为双方于2012年5月21日签订的协议已经双方协商解除。故现吉廷成要求解除该协议，该院不予支持。吉廷成未提供证据证明其支出的猪圈改造费用，且2012年7月21日签订的协议中，约定“租期为不定期，若场地因改造或改造为其他用途，乙方应无条件退出，多收租金退回。乙方后添置的部分在不影响圈舍整体结构，安全性基础上自行处理。鉴于此，建议乙方在圈舍改造过程中不作大的投入，以简易实用为原则”，因此吉廷成要求仲维高赔偿猪圈改造费用无事实与法律依据，该院不予支持。一审法院遂判决：驳回吉廷成的诉讼请求。案件受理费4600元，减半收取2300元，由吉廷成负担。二审中，上诉人为证明其上诉主张，提交证据如下：证据一照片打印件一份，拟证明养猪场炉灶的现状仍未改造其他用途。证据二上诉人自行制作的一份借入款的明细账（照片打印件一份），拟证明上诉人因养猪场改造，共借款163500元。证据三吴卫萍的保证书照片打印件一份，上书写吴卫萍保证十月底吉老师能进猪场，拟证明：经生物学院党委调解后，吴卫萍同意我2012年10月进猪场。证据四上诉人自行手写电费应缴纳的算账明细一份，后有孙振芳、赵普、马庆和上诉人的签字，拟证明：被上诉人向我借款2000元用于缴纳电费，但并未缴纳。被上诉人未到庭亦未发表辩论意见。本院认为，证据一的照片无法确定具体拍摄时间、地点。证据二系上诉人单方制作，在无其他证据佐证的情况下，亦不能证明上诉人的上诉主张。证据三系照片打印件，不符合证据规则，无法确认是否系吴卫萍本人书写。证据四系上诉人记录的系2013年11月21日电表查询情况和各家电费分担计算，不能证明上诉人关于被上诉人向其借款2000元但未用于支付电费的主张。综上，上诉人提交的四份证据本院依法不予采信。本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致。本案二审期间的争议焦点为：被上诉人是否应向上诉人赔偿猪圈改造费。本院认为，上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系，双方应按合同约定履行各自义务。现上诉人主张被上诉人在未与上诉人协商一致的情况下，单方以上诉人拖欠租金为由通知上诉人解除合同，违反合同约定，应赔偿上诉人猪圈投资损失22万元。首先，2012年7月21日上诉人与被上诉人妻子签订的新协议中明确约定，合同期限为不定期，且建议上诉人对圈舍改造不要做大的投入。根据《合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。据此，本案中，被上诉人对涉案合同可以随时提出解除，仅需在合理期限前通知上诉人即可。其次，上诉人主张因经双方结算，被上诉人尚欠上诉人28996元，因此其并不拖欠被上诉人租金，被上诉人以此为由解除合同无效。但被上诉人已就结算欠款向上诉人出具欠条，且并无证据证明双方曾就以欠款抵偿租金达成一致的意思表示。因此，对被上诉人出具的28996元欠条，与本案非同一法律关系，本案不予理涉，上诉人可另案主张权利。上诉人以此为由主张不欠付租金不能成立。第三，上诉人对其主张的圈舍改造投入资金的数额仅系按照建筑行情进行估算，并未提供相关证据证明其实际支出，其对猪圈改造投入的金额无法确定。综上，上诉人主张要求被上诉人赔偿其猪圈改造费用无事实和法律依据，一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。此外，关于上诉人主张协议中“场地如因改造或改变为其他用途，乙方应无条件退出”的约定系霸王条款，涉案猪圈至今仍未改做他用。因非被上诉人提出解除合同的理由，亦不影响本案合同效力，本院依法不予审查。综上，上诉人的上诉请求缺乏充分的事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人吉廷成负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 宏审 判 员  冯昭玖审 判 员  徐海青二〇一九年十一月二十一日法官助理  朱文茜书 记 员  李 璟