山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终2822号 上诉人（原审被告）：刘勇，男，1974年9月19日出生，汉族，住泰安市。 委托诉讼代理人：焦平东，泰安泰山上高法律服务 被上诉人（原审原告）：泰安市星月物业管理有限公司，泰安市宝龙城市广场B1-1040。 法定代表人：朱洪丽，总经理。 委托诉讼代理人：马国梁，山东一山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄龙，山东一山律师事务所律师。 上诉人刘勇因与被上诉人泰安市星月物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初1842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘勇上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定被上诉人与山东宝龙实业发展有限公司2014年2月10日签订的《泰安宝龙国际社区物业管理委托合同》有效，对业主具有约束力是错误的，在2014年2月10日之前，宝龙国际社区的物业费业主是按照每月0.8元/平方米交纳的，而在被上诉人2014年2月10日入驻后涨到了1.5元，被上诉人或山东宝龙实业发展有限公司并未履行相关程序经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主书面同意，应是无效合同；2被上诉人入驻宝龙国际社区后，未按照所签订的《泰安宝龙国际社区物业管理委托合同》的约定，全面提供优质、到位的物业服务，存在消防通道乱停车、公共绿地乱占乱建、私建停车位、物业管理不善、公共绿化公共小亭子乱占、对乱占乱建视而不见，对上诉人单户多次提出的房屋三楼卫生间左侧墙面雨季渗水不予处理和协调解决等问题，被上诉人不能只享受权利而不履行义务；3、2018年8月2日宝龙国际社区业主委员会已通过公开招标方式，确认新的物业服务公司，现在物业费每月0.9元/平方米，即使要交纳物业费，自2018年8月2日以后也应该交给新的物业公司。 被上诉人泰安市星月物业管理有限公司辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，理应驳回上诉，维持原判；2、经一审法院现场勘，对于被上诉人提供物业服务存在的瑕疵，一审法院也降低了物业费标准，并且该小区的物业服务合同纠纷是批量案件，其他案件经过一、二审审理，其他业主都已交付了物业费；3、被上诉人于2019年3月才与新的物业公司交接完工作，一审判决并无不当。 上诉人刘勇向一审法院起诉请求：要求被告支付物业管理费15548元（自2014年3月1日起至2019年1月31日）。 一审法院认定事实：2014年2月10日，山东宝龙实业发展有限公司（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《泰安宝龙国际社区物业管理委托合同》一份，约定主要内容为：物业名称：泰安宝龙国际社区；物业类型：商业、住宅；委托管理事项：物业共用部分的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间走廊通道、门厅等；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，包括共用上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、水泵房、楼内消防设施设备等；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；公共绿化的辩护和管理；车辆停放秩序管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务，物业档案资料管理；乙方负责房屋外观干净整洁，设备运行随时保持正常，绿化100%成活，经常除草除虫等；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅、商铺、车库均为1.5元/㎡/月；物业管理服务费用按季交纳，业主或物业使用人应按规定资费时间履行交纳义务。本合同期限自2014年3月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。 原告提交山东宝龙实业发展有限公司出具的购房说明一份，证实被告于2007年6月9日与山东宝龙实业发展有限公司签订的购房合同，所购房产为泰安市宝龙国际社区14楼1单元301室，房屋面积为175.68㎡。 原告提交收楼单一份，证实上述房屋于2010年3月24日交付给被告。 原告催收通知及照片一份，证实原告于2018年9月14日在小区张贴催收物业费。 原告自2014年3月1日起入驻泰安宝龙国际社区为该小区提供物业管理服务。被告自2014年3月1日起至今未交纳物业服务费。 被告提交2010年3月15日山东宝龙实业发展有限公司出具的房屋维修证明一份（仅加盖了泰安宝龙商业物业管理有限公司物业部的公章），内容为：刘勇的住房因三楼卫生间左侧墙面雨季渗水，于2008年10月维修一次，2009年雨季时该部位渗水加重，2009年10月维修两次，2010年3月宝龙公司总公司工程师现场勘测，决定将墙面拆开，用人工淋水的方式检验，于2010年3月11日下午对3楼外墙采用两次人工淋水，淋水后未发现渗水现象，之后将墙面恢复。因业主入住需要，决定验收房屋，如果业主装修完毕经雨季后墙面继续渗水，需由开发商山东宝龙实业发展有限公司继续修缮。被告据此主张其房屋卫生间墙壁雨季就渗水至今未得到解决，不认可山东宝龙实业发展有限公司与任何物业公司签订的合同，不同意缴纳物业费。原告提出该证据与原告无关。 一审法院在本案受理之前的其他本案原告主张物业服务费的案件审理过程中，曾于2018年6月1日到涉案泰安宝龙国际社区进行了现场勘验并拍摄了现场照片，在场业主均反映：消防通道乱停车；公共绿地乱占乱建；私建停车位、物业管理不善；公共绿化、公共小亭子乱占；物业对乱占乱建现象疏于管理。 一审法院认为：原告与山东宝龙实业发展有限公司签订的《泰安宝龙国际社区物业管理委托合同》系合同双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为合法有效的合同，一审法院予以确认。 《泰安宝龙国际社区物业管理委托合同》属前期物业管理服务协议，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故该合同对本案原告及被告均具有约束力，双方均应按照该合同约定履行各自义务。 现原告已经按照合同约定，自2014年3月1日起入驻该小区并履行物业管理服务义务，因此，被告自该时间起至今未向原告交纳物业管理费的行为已经构成违约，一审法院对原告要求被告缴纳物业服务费用的主张予以支持。 根据原被告双方提交的证据及一审法院现场勘验情况，足以认定原告并未完全按照合同约定履行管理职责，原告就涉案小区所提供的物业服务存在瑕疵。根据公平原则及本案的实际情况，一审法院酌情调整物业服务费标准，调整为按1.2元/㎡/月收取，自2014年3月1日起至2019年1月31日为59个月，据此，被告应缴纳物业服务费为12438.14元（175.68㎡×1.2元/㎡/月×59个月）。 被告提出的住房卫生间左侧墙面雨季渗水发生于房屋交付之前，显然属于建筑质量问题，应由开发商予以处理，不应由原告处理，被告提交的亦证实“如果业主装修完毕经雨季后墙面继续渗水，需由开发商山东宝龙实业发展有限公司继续修缮”，被告依据该事实拒不缴纳物业服务费，于法无据，对其抗辩理由，一审法院不予采纳。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告刘勇于本判决生效之日起五日内支付原告泰安市星月物业管理有限公司物业服务费12438.14元（自2014年3月1日起至2019年1月31日）；二、驳回原告泰安市星月物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94.35元，由原告负担38.87元、被告负担55.48元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院二审认定事实与一审认定事实一致。 本院认为，涉案房屋建设单位为山东宝龙实业发展有限公司，其与被上诉人2014年2月10签订的《泰安宝龙国际社区物业管理委托合同》属于前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，一审认定该合同合法有效，对上诉人具有约束力并无不当。被上诉人在提供物业服务中存在瑕疵，一审法院已经予以查明，并对上诉人应支付的物业费进行了相应的扣减，物业费标准调整为按1.2元/㎡/月收取，并不违背法律规定，对此本院予以维持。上诉人还主张2018年8月2日以后的物业费应交给新的物业公司，但在一审期间对被上诉人所主张的物业费的期间（自2014年3月1日起至2019年1月31日），并未提出任何异议，二审期间亦未提交任何证据证实新的物业公司开始提供物业服务的具体日期，对此应承担举证不能的法律后果。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费188.70元，由上诉人刘勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  刘增凯 审判员  于永刚 二〇一九年十一月十九日 书记员  袁 琳