安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖05民终1119号 上诉人（原审被告）：合肥云天通信科技有限公司,住所地安徽省合肥市包河区徽州大道**-1香港街E段**。 法定代表人:胡文俊,该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:谢海林，安徽浩谦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王勇进,男,1967年3月15日出生,汉族,户籍地浙江省安吉县，经常居住地安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人:计晓婷，安徽元恺律师事务所律师。 上诉人合肥云天通信科技有限公司（以下简称云天通信公司）因与被上诉人王勇进房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 云天通信公司上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回王勇进的一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由王勇进承担。事实与理由：一、一审法院任意扩大解释当事人对房屋租金交付日期的约定。双方仅仅约定了第1年和第2年房屋租金交付的期限，对第3年房屋租金交付的期限并未约定，对后续不定期租赁期间的租金交付更未约定，而一审法院擅自扩大对合同约定的解释，将“第2年”理解为“次年”，并因此认定其于租期第3年的2017年3月9日延期支付8天、不定期租赁期间的2017年9月28日延期支付27天，属于事实认定错误。二、一审法院判决其支付迟延支付房屋租金违约金，没有事实根据和法律依据。1、关于2015年3月6日支付租金的问题。其于2015年3月6日支付第二次租金，该支付行为是在双方认可的情况下进行的，王勇进并未提出异议，王勇进如果对此有异议，早就应该及时履行通知义务并要求赔偿违约金，且可以行使同时履行抗辩权，直至收回房屋，但王勇进并没有及时向其通知并主张支付违约金。王勇进的这一行为应视为对其这一履行行为的默许，已经以自己的事实行为变更了合同的约定。因此，在案涉合同履行完毕、另案已经确认双方合同于2018年2月28日解除、判决王勇进返还押金的情况下，一审法院依旧认定其构成违约并判决其支付违约金，没有事实根据和法律依据，也违反了民法的公平原则和诚实信用原则。2、关于2017年3月9日和2017年9月28日支付租金的问题。如前所述，双方签订的合同仅仅约定了案涉3年期合同的第1年和第2年的租金支付方式，对后期租金的支付期限并无约定，对不定期租赁期间的租金支付期限更无约定，而2017年3月9日支付租金，系合同约定第3年的租金交付，2017年9月28日支付租金，系后期不定期租赁期间的租金交付。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定、租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。因此，其在2017年3月9日、2017年9月28日支付租金均不违反法律规定，不构成违约。一审法院虽然适用了合同法第二百二十六条的规定，却未按该条的规定进行判决。退一步说，即使其这两笔房屋租金构成迟延支付，但在合同履行过程中，王勇进从未向其提出过要求支付迟延支付租金违约金，而是在合同履行完毕后，要求扣除其押金10000元未获同意的情况下才提出。三、即使其应当支付违约金，一审判决的违约金也明显过高。一审法院应将违约金调整为按中国人民银行同期基准利率计算的资金占用利息。在一审过程中，其主张不应承担违约金，一审法院应举重以明轻，视为其提出了违约金过高的抗辩。 王勇进辩称，一、其与云天通信公司对于租赁期间租金支付具体日期的约定非常明确，将案涉合同中的“第二年”理解为次年，符合逻辑，一审法院对于该事实的认定正确。云天通信公司支付第二年、第三年租金时存在迟延交付的情况，应承担违约责任。二、其在退还押金时一并向云天通信公司主张迟延支付房租的违约责任，并无不当，其未在云天通信公司迟延支付租金时主张违约责任，并不表示其对自身权利放弃，云天通信公司上诉称，其未在迟延支付租金当时就主张违约责任，应当视为其对云天通信公司迟延支付租金行为的认可或者对合同的变更，该理由不能成立，因为涉及到合同主要条款的变更，必须以书面的形式进行，而不能以默视的行为认可。三、案涉租赁合同中关于迟延支付租金的违约金的约定是双方真实意思表示，云天通信公司并未在一审中以违约金约定过高为由提出抗辩，因此，一审法院所认定的违约金计算标准并无不妥。 王勇进向一审法院起诉请求：1、判令云天通信公司支付逾期交纳房租的违约金，共计96000元；2、判令云天通信公司支付因未提前三个月与其办理退租手续、只提前一个月通知退租所造成的经济损失，共计26666元；3、判令案件所有诉讼费用由云天通信公司承担。 一审法院认定事实如下：2014年8月12日，王勇进与云天通信公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定云天通信公司承租王勇进位于安徽省马鞍山市花山区门面房，租赁期限自2014年9月1日至2017年8月31日，年租金为16万元，租房押金为3万元，双方签约时支付租金8万元，第二次租金于2015年3月1日支付，第二年支付房租日期和第一年相同，云天通信公司如不按时支付租金，每天按滞交租金的3%计算赔偿王勇进，超出付房租期15天，王勇进有权解除本合同并不退还云天通信公司租金，云天通信公司租用房屋期满应提前3个月与王勇进办理退租手续，云天通信公司如需续租应提前3个月向王勇进提出申请，经双方商定后另行办理续租手续，否则，王勇进有权对外招租等。合同签订后，云天通信公司向王勇进支付了房租，合同到期后，云天通信公司继续使用案涉房屋，并支付租金。王勇进认为其中有三笔租金系延期支付，包括云天通信公司于2015年3月6日支付租金8万元、于2017年3月9日支付租金8万元、于2017年9月28日支付租金8万元。2018年2月1日，云天通信公司向王勇进提出解除合同，并搬离案涉房屋，云天通信公司要求王勇进退还押金，遭到王勇进拒绝。后云天通信公司诉至一审法院，案号为（2018）皖0503民初2018号,该案经判决，驳回了云天通信公司的诉讼请求，后云天通信公司上诉，马鞍山市中级人民法院以（2018）皖05民终1688号判决书判决，撤销一审法院（2018）皖0503民初2018号民事判决，判令王勇进于判决生效之日起七日内向云天通信公司返还押金30000元，并支付自起，按照年利率6%计算至押金实际付清之日止。 一审法院认为，王勇进与云天通信公司签订的《房屋租赁合同》合法、有效，合同约定的租赁期限到期后，云天通信公司继续租赁并交纳房租，王勇进亦无异议，故双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。按照双方合同约定，租赁期限自2014年9月1日至2017年8月31日，年租金为16万元，双方签约时支付租金8万元，第二次租金于2015年3月1日支付，同时双方约定第二年支付房租日期和第一年相同，该约定应理解为次年支付房租日期与前一年相同，即2015年3月1日至2017年8月31日期间，每年3月1日及9月1日为此后半年租金支付日，合同到期后，不定期租赁期间仍然适用该条约定。云天通信公司于2015年3月6日支付租金8万元、于2017年3月9日支付租金8万元、于2017年9月28日支付租金8万元，已分别迟延支付5天、8天、27天。云天通信公司称其迟延支付已得到王勇进同意，但其提交的证据不足以证明，其关于王勇进当时未行使抗辩权利，视为对其迟延履行行为的默认的抗辩意见，于法无据。王勇进有权要求云天通信公司支付迟延支付房租的违约金，按照双方合同约定，云天通信公司如不按时支付租金，每天按滞交租金的3%计算违约金，对于该标准，云天通信公司未提出异议，故云天通信公司应当按照双方约定的标准支付迟延支付房租的违约金，共计96000元[80000元*3%*（5天+8天+27天）]。另，马鞍山市中级人民法院（2018）皖05民终1688号判决已经认定云天通信公司有权解除合同，并判决王勇进返还其押金，因此王勇进关于云天通信公司解除合同造成其损失的主张，于法无据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、云天通信公司于判决生效之日起七日内支付王勇进迟延支付房租的违约金96000元；二、驳回王勇进其他诉讼请求。案件受理费2754元，减半收取计1377元，由王勇进负担299元，云天通信公司负担1078元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1.云天通信公司是否迟延支付房租；2.如果迟延支付房租，一审对违约金数额的认定是否适当。 本院认为，王勇进与云天通信公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。一、对于第一个争议焦点，双方在案涉《房屋租赁合同》中约定，房屋租赁期为3年，签约时（2014年8月12日）支付8万元，2015年3月1日支付第二次租金8万元，并约定第二年交房租日期和第一年相同，承租人如不按时支付租金，每天按滞交租金的3%计算违约金。一审将“第二年支付房租日期和第一年相同”理解为“次年支付房租日期与前一年相同”，符合本地房屋租赁市场交易习惯，并无不当。云天通信公司主张双方仅约定了三年期租赁合同中前两年的租金支付期限，与常理不符，不予支持。一审法院根据查明的事实认定云天通信公司于2015年3月6日支付租金8万元、于2017年3月9日支付租金8万元、于2017年9月28日支付租金8万元，分别延期了5天、8天、27天支付租金，是正确的。二、对于第二个争议焦点，《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，案涉租赁合同虽已于2017年8月31日到期，但云天通信公司继续使用案涉房屋，并支付租金，双方形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效，双方均应按照原租赁合同的约定履行，云天通信公司迟延支付租金，应按约支付违约金。云天通信公司上诉称，王勇进对其迟延交付行为未提出异议，应视为对其迟延履行行为的默许，已经以自己的事实行为变更了合同的约定，该上诉理由缺乏事实及法律依据，不能成立。一审法院在云天通信公司抗辩其不构成违约的情况下，未向云天通信公司释明若不支持其不构成违约的抗辩，是否需要调整违约金，存在不当。云天通信公司上诉认为双方约定的违约金过高，要求予以减少，本院经审查认为，双方约定每天按滞交租金的3%计算违约金，明显过高，应当予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案中，以王勇进的实际损失为基础，兼顾案涉租赁合同的履行情况、当事人过错程度等因素，酌定云天通信公司按年利率24%的标准支付王勇进违约金2133元[80000元×24%×（5天+8天+27天）÷360]。 综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初523号民事判决第二项“驳回王勇进其他诉讼请求”； 二、变更安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初523号民事判决第一项“合肥云天通信科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付王勇进迟延支付房租违约金96000元”为“合肥云天通信科技有限公司于本判决生效之日起七日内向王勇进支付迟延支付房租违约金2133元”； 三、驳回合肥云天通信科技有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取1377元，由王勇进负担1327元，合肥云天通信科技有限公司负担50元；二审案件受理费2200元，由合肥云天通信科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  赵丽萍 审判员  刘 乔 二〇一九年十一月十五日 法官助理唐斌 书记员易莉