北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终10611号上诉人(原审原告、反诉被告)：北京东方永捷供暖节能技术服务有限公司，住所地北京市海淀区知春路**盈都大厦**楼**12C。法定代表人：王晓伟，经理。委托诉讼代理人：廖映菲，北京市墨风律师事务所律师。委托诉讼代理人：单昕，北京市墨风律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：北京豫东空调设备有限责任公司，住所，住所地北京市昌平区北七家镇平西府村东div>法定代表人：张继芳，经理。委托诉讼代理人：张春月，北京张春月律师事务所律师。上诉人北京东方永捷供暖节能技术服务有限公司（以下简称东方永捷公司）因与被上诉人北京豫东空调设备有限责任公司（以下简称豫东空调公司）合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初16187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东方永捷公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持我公司一审诉讼请求。事实和理由：1、原审法院依据豫东空调公司单方提供的《房屋及附属物评估单》认定的拆迁补偿款存在错误，东方永捷公司获得的补偿款远低于其他被拆迁人，豫东空调公司隐瞒了真实的拆迁款数额；2、东方永捷公司多次向原审法院申请调取在村镇相关部门备案的拆迁协议，但均未调取到相关文件，一般拆迁都会有协议，但是本案没有调取到这个协议，不符合常理。豫东空调公司辩称，同意原审法院判决，不同意东方永捷公司的上诉请求和理由。东方永捷公司向一审法院起诉请求：1、请求判令豫东空调公司支付东方永捷公司政府拆迁补偿款250万元；2、请求判令豫东空调公司承担本案诉讼费用。豫东空调公司向一审法院反诉请求：1、请求依法判决双方当事人于2004年7月28日签订的《房屋使用转让合同》、于2017年7月9日签订的《平西府工业园区房屋使用转让合同解除协议》无效；2、请求依法判决东方永捷公司向豫东空调公司返还人民币253590.24元；3、本案反诉费由东方永捷公司承担。一审法院认定事实：2002年7月11日，北京市昌平区北七家镇平西府村经济合作社（甲方）与豫东空调公司（乙方）签订《土地使用权租赁合同》，约定由乙方承租甲方总面积为18942平方米、折合28.4亩的土地，该土地位于家东地，东至排水沟东12米处，南至养殖小区路边界，西至与龙宇公司交界，北至王府路，南北长287米，东西宽66米。该土地为农村集体土地，租赁用途为工业项目建设。租期20年，自2003年1月1日起至2022年12月31日止。自2003年1月1日起租金按照每年每亩5000元计算，共计142000元，以后每五年每亩租赁费递增10%。乙方需要使用劳动力在同等条件下优先聘用甲方村民，每3亩地至少安排一名人员。非经甲方同意并重新签订土地租赁合同，乙方不得将土地使用权转租。该合同还约定了其他内容。2004年7月28日，豫东空调公司（甲方）与北京东方永捷技术服务有限公司（乙方，2009年名称变更为“北京东方永捷供暖节能技术服务有限公司”，即本案东方永捷公司）签订《平西府工业园区房屋使用转让合同》（以下简称《房屋使用转让合同》），约定就甲方租赁平西府工业用地并自建房屋后转让给乙方使用的事宜达成如下协议：第一条转让标的概况1.1转让物的位置及面积(以下简称涉案院落和房屋)：位于甲方地块内最南侧单独一单位。建设库房面积为1000平方米，三层住宅及办公用房为600平方米，院内面积为500平方米。1.2转让物占地总面积为2100平方米。1.3土地所有权现状：农村集体土地所有权。第二条转让标的用途2.1乙方使用上述土地房屋，用于货物存放、人员居住。第三条转让期限3.1转让期限20年，自2003年1月1日起至2022年12月31日止。第四条转让费用及支付方式4.1自甲方根据乙方使用要求建设竣工交付乙方使用，2003年7月25日起乙方人员货物进场后，分二次性支付甲方地租、房屋、场地、设施等转让费用共计人民币180万元整，乙方以后只负担所使用的水、电、暖费用。第五条甲方的权利和义务5.1甲方应当负责乙方使用期间与村民及有关部门的协调，并保证该土地及房屋使用的合法性。5.2甲方负责在本合同生效的时间内将房屋土地交付乙方使用。5.3甲方不得随意干涉乙方的正常经营和管理。5.4甲方应尽快办理土地证。第六条乙方的权利和义务6.1乙方应按本合同约定用途使用房屋土地。6.2乙方应按照本合同约定的时间及数额交纳转让费用。6.3乙方应当在所转让的房屋土地上从事合法经营活动。6.4非经甲方同意并重新签订转让合同，乙方不得将使用权转租。6.5合同期限届满，乙方如继续使用，应提前半年向甲方提出申请，并在同等条件下有优先使用权。第七条违约责任7.1甲乙双方应当按照本合同的约定全面履行义务。一方违约给另一方造成损失的，应当赔偿对方因此而造成的一切损失。7.2因其他原因造成合同约定时间内（20年），乙方提前无法使用的，甲方应按如下条款赔偿乙方转让费：7.2.16年以内因政府占地需要或开发商开发此地，需拆迁时，给予的任何补贴和赔偿的50%归乙方所有。甲方还应补偿乙方转让金，按以下公式计算（6年以内15万元每年）。计算得出甲方应补偿乙方60万元。公式（以4年为例计算如下）：180-（4×15）=120，120÷2=60万元。7.2.26年以外因政府占地需要或开发商开发此地，需拆迁时，给予的任何补贴和赔偿全部归乙方所有。该合同还约定了其他内容。2003年7月25日，豫东空调公司将涉案房屋和院落交付给东方永捷公司。东方永捷公司共计支付豫东空调公司180万元整。东方永捷公司利用涉案房屋主要用于仓库存储，另将部分房屋提供给案外人做仓库使用，在涉案房屋内没有放置机器设备，其营业执照登记的住所地位于北京市海淀区，没有以涉案房屋地址注册登记营业执照。2017年6月9日，北京市昌平区北七家镇平西府村村民委员会、北京市昌平区北七家镇平西府村股份经济合作社（甲方）和豫东空调公司（张继永）（乙方）签订《解约协议》，约定双方就承租协议解除、腾退土地及地上物事宜达成协议如下：一、腾退标的乙方正在使用的位于昌平区北七家镇平西府村南工业大院范围内的集体土地28.4亩，地上，地上房屋及附属物19664平方米（其中甲方原有房屋及附属物平方米），乙方建设房屋及附属物19664.73平方米。二、原协议的解除就腾退标的，甲乙双方已签署《土地使用权租赁合同》等相关协议（以下简称“原协议”），现双方共同确认，原协议自本协议签署之日起解除，双方就腾退标的不存在任何法律关系。三、解约补偿1.原协议解除、甲方收回承租土地后，乙方可取得解除合同补偿金35778558元。五、支付办法解约补偿款分如下两期支付：第一期为解约补偿款总额的30%，即10733567元，甲方于本协议签署并经审计审结后的5个工作日内支付。第二期为解约补偿款总额的70%，即25044991元，乙方持交房验收单及本协议原件、身份证复印件、就腾退标的曾签署的全部书面协议、营业执照复印件、法定代表人身份证明（企业必须提供），及其他需要提交的相关材料提出余款支付申请。甲方在乙方腾空房屋、清退全部人员、交付房屋且按照上述要求提出支付申请后的20个工作日向乙方支付。合同还约定了其他事项。2017年7月9日，豫东空调公司（甲方）与东方永捷公司签订《平西府工业园区房屋使用转让合同解除协议》（以下简称《解除协议》），约定：1.腾退补偿费用1.1依据甲乙双方签订《平西府工业园区房屋使用转让合同》第7.2.2条约定：“6年以外因政府占地需要或开发商开发此地，需拆迁时，给予的任何补贴和赔偿全部归乙方所有。”政府评估乙方名下标的补偿总价为1056626元。双方协商1056626元的20%，即211325.2元作为甲方代替乙方缴纳房产税、土地使用税等费用。甲方扣除代缴费用后最终剩余政府补偿款845300.80元，按政府回款比率和时间支付乙方。1.2政府对仓库的腾退补偿费25元/平方米，即25296元，由甲方同补偿款一起支付乙方。2.付款方式：2.1甲方应于合同签订之日支付乙方腾退补偿款30%，即253590.24元。2.2剩余补偿款591710.56元和仓库腾退补偿费25296元共计617006.56元。按政府回款比例和时间，甲方凭乙方开具有效发票付款。2.3甲方支付补偿款汇入乙方账户。2.4甲方开票信息。3.乙方收到甲方支付的30%腾退补偿款后，乙方同意与甲方解除《平西府工业园区房屋使用转让合同》，并且该协议生效。乙方收到30%腾退补偿款后给甲方开具同等额度的发票。4.乙方在2017年7月18日之前搬离腾退区，若有特殊情况，由甲乙双方共同向政府解释。若因乙方不搬家阻碍政府拆迁，造成损失，由乙方全部承担责任。5.甲乙双方签订的《平西府工业园区房屋使用转让合同》复印件为该协议附件一；甲方提供的政府出具的《房屋及附属物估价单》复印件为该协议附件二。附件二《房屋及附属物估价单》记载，房屋重置成新价为848020元，装修、设备及附属物补偿价为208606元，共计1056626元，并记载了房屋的房号、朝向、面积、评估金额，装修、设备及附属物的数量及金额等。2017年7月13日，豫东空调公司向东方永捷公司支付了腾退补偿款253590.24元，东方永捷公司向豫东空调公司开具了等额的腾退补偿款增值税普通发票。东方永捷公司于2017年7月18日前搬离了涉案院落和房屋。本案审理过程中，东方永捷公司称豫东空调公司就涉案院落和房屋实际收到的腾退补偿款为250万元，并提交了自行找案外人制作的《北京市非住宅房屋腾退估价结果通知单》，称涉案房屋重置成新价和装修、设备及附属物补偿价共评估为4152632元，房屋实际情况与双方签订的《解除协议》附件二《房屋及附属物估价单》中的房屋面积、装修及附属物的项目及数量有差异。豫东空调公司称上述评估结果为东方永捷公司自行制作，对该评估结果不予认可，主张应以《房屋及附属物估价单》为准。豫东空调公司还提交了北京市昌平区北七家镇平西府村股份经济合作社2017年10月31日出具的《关于＜工业大院＞腾退补偿的情况说明》，其中载明“系我行政村经济合作社工业区的北京豫东空调设备有限责任公司，经评估公司评估，建筑物及其他补偿说明如下：1.建筑物的补偿24951832元，2.设备重置补偿528278.4元，3.搬家补偿499118元，4.工业园基础设施建设补偿7799329.6元，5.解决本地人就业及税收大户奖励2000000元，6.补偿款的兑现截至今日我村委会已向各单位支付30%，余额逐步支付。”豫东空调公司称涉案院落和房屋只有上述第1项建筑物的补偿和第3项搬家补偿，其他补偿与其无关，为此，豫东空调公司还提交了其他承租人所承租房屋的估价单、《固定资产—机器设备评估价值单》及与部分其他承租人签订的解除协议结算清单和明细、东方永捷公司的工商注册登记地址在海淀区的工商信息打印件、北京市昌平区北七家镇平西府村股份经济合作社2018年9月3日和2018年9月6日出具的两份关于豫东空调公司协助解决该村就业人员6名和投资建设园区道路的《证明》等证据。东方永捷公司对上述证据的证明目的均不认可，多次申请到多个单位调取腾退补偿款明细等材料，均未调取成功。另查，涉案院落和房屋所在土地为集体土地，地类，地类为建制镇用地），豫东空调公司建设涉案房屋未办理建设规划审批手续。豫东空调公司认可现已收到北京市昌平区北七家镇平西府村股份经济合作社给付的全部腾退补偿款。庭审中，东方永捷公司主张，依据双方签订的《房屋使用权转让合同》和《解除协议》，6年以外因政府占地需要或开发商开发此地，需拆迁时，给予的任何补贴和赔偿全部归东方永捷公司所有，而双方在签订《解除协议》时，豫东空调公司隐瞒了真实的腾退补偿款数额，故豫东空调公司应当将其实际取得的腾退补偿款全部交付给东方永捷公司。豫东空调公司则主张《房屋使用权转让合同》违反法律的强制性规定，应属无效，《解除协议》也应无效，腾退补偿款应归豫东空调公司所有，主张东方永捷公司应当返还已收到的腾退补偿款，双方可就房屋使用费进行结算。经法院释明，东方永捷公司坚持认为《房屋使用权转让合同》有效，并主张，即使无效，《解除协议》也应当有效，豫东空调公司也应当支付拆迁补偿款。东方永捷公司同意向豫东空调公司开具与应付腾退补偿款等额的增值税普通发票。另查，2017年9月14日，法院依东方永捷公司的诉前财产保全申请，作出（2017）京0114财保227号民事裁定书，裁定冻结豫东空调公司名下中国农业银行股份有限公司北京小汤山支行的账户中250万元。东方永捷公司为此支付保全费5000元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，《房屋使用转让合同》约定了豫东空调公司将涉案院落和房屋交付东方永捷公司使用，期限为20年，东方永捷公司向豫东空调公司支付费用，故双方合同的性质为房屋租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案院落和房屋建设在农村集体土地上，且未取得合法的建设规划审批手续，故《房屋使用转让合同》的内容违反了法律法规的强制性规定，应为无效。豫东空调公司要求确认《房屋使用转让合同》无效的反诉请求，法院予以支持。合同无效，则自始无效，不存在解除问题，故双方签订的《解除协议》中第3条“乙方同意与甲方解除《平西府工业园区房屋使用转让合同》”的约定亦属无效。但是《解除协议》中的其他内容并不当然无效，原因为：一是从合同内容而言，《解除协议》的核心内容系双方当事人在涉案房屋面临腾退时就腾退补偿款分配达成的合意，该内容属于双方当事人的真实意思表示；二是从立法目的而言，《房屋使用转让合同》之所以无效，是因为房屋未取得建设工程规划许可证，法律为维护城乡建设规划秩序，通过禁止性规定来否定合同效力、阻却合同履行；但是双方的《解除协议》本身即是不再履行合同的意思，并就腾退和补偿问题达成的合意，其内容并未违反《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规的强制性规定，且与合同无效情形下的返还财产、赔偿损失的处理导向并不冲突；三是从合同的独立性而言，尽管《房屋使用转让合同》与《解除协议》有所关联，但是并无主从合同关系，前者就合同的履行约定权利义务，后者就权利义务关系终止时双方的债权债务进行清算，签订两个协议是当事人不同的民事行为，在双方之间形成不同的债，相互具有独立性，不能因前者内容无效，而直接否定后者的效力；四是从社会效果而言，本案中《房屋使用转让合同》明确记载土地性质为“农村集体土地”以及“甲方应尽快办理土地证”，可见，双方当事人在签订合同时对于涉案土地和房屋的状态及性质均应明知，故双方对于《房屋使用转让合同》无效均具有过错，尤其是出租人豫东空调公司对于房屋没有取得建设工程规划许可证的过错更为明显，现豫东空调公司要求确认《解除协议》无效，目的是为了作为房屋的建设者而取得绝大部分补偿款，推翻原定的补偿款分配方案，该行为有违诚实信用原则，不应被倡导，在涉案房屋所在园区涉及大量承租人腾退的情况下，更应当尊重当事人意思自治，不能使不诚信的当事人因合同无效而额外获利，以此维护社会秩序和交易秩序。综上，法院认为，双方当事人签订的《解除协议》中，除第3条中“乙方同意与甲方解除《平西府工业园区房屋使用转让合同》”的约定无效外，其余内容应属有效。故豫东空调公司要求确认《解除协议》无效，并要求东方永捷公司返还已支付的拆迁补偿款的反诉请求，法院不予支持。关于东方永捷公司称豫东空调公司隐瞒了腾退补偿款数额一节，法院认为，通常情况下，东方永捷公司在签订《解除协议》时即应对相关补偿款的构成和金额有充分了解，实际上，双方在签订《解除协议》时，将《房屋及附属物估价单》作为附件二，即视为东方永捷公司明确认可了《房屋及附属物估价单》和《解除协议》的金额，现东方永捷公司并未提供充分证据证明豫东空调公司存在刻意隐瞒情形，亦未提出《解除协议》不应得以履行的法定理由，故双方均应按照《解除协议》履行。现豫东空调公司认可已取得了全部腾退补偿款，东方永捷公司亦同意开具与应付腾退补偿款等额的增值税普通发票，故按照《解除协议》约定的“甲方凭乙方开具有效发票付款”，豫东空调公司应当在收到相应发票后，向东方永捷公司支付剩余腾退补偿款共计617006.56元。退一步讲，即使豫东空调公司实际获得的腾退补偿款与其在《解除协议》中同意给付给东方永捷公司的腾退补偿款金额不完全相符，但是由于《房屋使用转让合同》无效，亦无法按照《房屋使用转让合同》的约定全部归东方永捷公司所有。综上，东方永捷公司主张豫东空调公司支付补偿款250万元的诉讼请求，合理部分法院予以支持，过高部分，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、确认北京东方永捷供暖节能技术服务有限公司与北京豫东空调设备有限责任公司于2004年7月28日签订的《平西府工业园区房屋使用转让合同》无效；二、确认北京东方永捷供暖节能技术服务有限公司与北京豫东空调设备有限责任公司于2017年7月9日签订的《平西府工业园区房屋使用转让合同解除协议》中，“乙方同意与甲方解除《平西府工业园区房屋使用转让合同》”的内容无效，其余内容有效；三、本判决生效后，北京豫东空调设备有限责任公司自收到北京东方永捷供暖节能技术服务有限公司开具的617006.56元的腾退补偿款增值税普通发票之日起七日内，向北京东方永捷供暖节能技术服务有限公司支付腾退补偿款617006.56元；四、驳回北京东方永捷供暖节能技术服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京豫东空调设备有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋系豫东空调公司从平西府村委会处租赁而来，且根据《房屋使用权转让合同》内容可以看出，双方对于使用期限具有明确约定，该合同应为租赁合同。涉案土地及房屋为农业集体土地且至拆迁时未取得建设规划审批手续，故双方签署的《房屋使用权转让合同》应为无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。就豫东空调公司与东方永捷公司于2017年7月9日签订的《解除协议》是否有效一节，东方永捷公司实际使用涉案房屋且面临腾退土地及地上物，双方对于涉案房屋的补充总价、支付方式和时间均有明确约定，系双方真实意思表示，该部分应为有效。对于《房屋使用权转让合同》解除的约定部分应为无效，因《房屋使用权转让合同》为无效合同自始没有法律约束力，故不存在解除问题，原审法院对于合同效力认定正确，本院予以确认。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。东方永捷公司上诉主张豫东空调公司隐瞒真实拆迁补偿款，因双方已就补偿款数额达成一致意见，并已收取了部分补偿款，现东方永捷公司主张补偿款数额有误并未提供充足证据予以证明，本院不予采信。原审法院向东方永捷公司多次发出调查令以调取与此次腾退相关的材料，是否能够成功调取并非本案审查范围。故东方永捷公司请求判令豫东空调公司支付东方永捷公司政府拆迁补偿款250万元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，东方永捷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26800元，由北京东方永捷供暖节能技术服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 柳适思审 判 员 赵 蕾二〇一九年十一月十九日法官助理 李昊婷书 记 员 明 玥