北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14147号上诉人（原审被告）：李同舟，男，1970年9月2日出生。被上诉人（原审原告）：黄立，男，1974年3月29日出生。委托诉讼代理人：罗浩，北京通特律师事务所律师。上诉人李同舟与被上诉人黄立房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初32495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李同舟上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回黄立的一审全部诉讼请求；本案二审诉讼费用由黄立承担。事实和理由：1.李同舟至今无法正常合法经营是因为黄立故意不提供完整的房屋产权证导致，并不存在应该依法解除的情形；2.涉案合同仍有继续履行的可能；3.李同舟不应在未完成工商注册之前向黄立支付租金。黄立辩称，不同意李同舟的上诉请求和理由，同意一审法院判决。黄立向一审法院起诉请求：1.判令黄立与李同舟签订的《房屋租赁合同》（签订时间2018年12月1日）于2019年6月19日起解除；2.判令李同舟向黄立返还占用的房产；3.判令李同舟向黄立支付租金52410元；4.判令李同舟从2019年6月20日起按每日2274元的标准向黄立支付占房期间的费用，支付到实际交付房屋之日止；5.判令李同舟向黄立支付违约金249000元；6.本案诉讼费由李同舟承担。一审法院认定事实：2018年12月1日，黄立（出租人、甲方）与李同舟（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，内容有：第一条、房屋基本情况。房屋坐落于北京市西城区西长安街×××19号楼2单元102室及2、3、4、5、6单元地下室，其中102室建筑面积54.52平方米，2、3、4、5、6单元地下室1280平方米。第二条、租赁用途：经营（非居住）。第三条、租赁期限。（一）房屋租赁期限自2018年12月1日至2027年5月31日，共计8.5年。甲方应于2018年12月15日前将房屋按约定条件交付给乙方。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。第四条、租金及押金。（一）租金标准：830000元/年。（二）免租期及押金：免租期：三个月。押金：120000元，租赁期满后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。（三）支付方式：银行汇款，首次付款支付15个月租金及押金1157500元，其余部分按年度支付。（四）支付日期：第一次租金于2018年12月15日前支付；第二次租金于2020年6月1日前支付……。第五条、其他相关费用的承担方式。第六条、房屋维护及维修。第七条、合同解除。……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同。1、延迟交付房屋达30日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4、合同签订过程中存在违法、期满等过失行为的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的。2、欠缴水电费各项费用用达10000元的。……。第八条、违约责任。（一）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按年租金的30%向对方支付违约金。（二）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（三）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按年租金的30%标准支付违约金。第九条、合同争议的解决办法。《北京市房屋租赁合同》签订后，黄立向李同舟交付了房屋，2019年4月23日，李同舟支付黄立200000元。2019年6月19日，黄立向李同舟送达了《解除通知》，以李同舟未按照合同约定支付租金及押金为由，要求解除房屋租赁合同并要求3日内返还房屋。一审审理中，李同舟主张合同签订后，黄立于2019年1月22日向其提供了地上房屋的产权证复印件和房主的身份证复印件，但产权证复印件缺少平面图页，身份证也系一代身份证，且至今也未提交地下室的产权手续，导致其无法办理装修开工、工商注册等合法经营需要的相关手续，房屋至今未能装修完毕，无法合法经营。李同舟针对其主张，向法院提交了其与黄立的微信记录予以证明。黄立对微信记录的真实性予以认可，主张合同中并未约定其具有协助李同舟办理相关手续的义务，其已将房主提供的地上房屋产权证及身份证提供给了李同舟，其和房主也没有地下室的产权手续，合同签订时，李同舟对此情况清楚明知。黄立为证明其拥有涉案房屋的合法使用权，向法院提交了：一、西城区×××19号楼2-102号房屋的产权证复印件；二、黄立与金竹涛签订的《北京市房屋租赁合同》复印件；三、北京市新兴房地产开发总公司与北京博运通建筑拆除工程有限公司、金开端签订的《协议书》复印件。李同舟对产权证复印件、《北京市房屋租赁合同》复印件的真实性没有异议，但主张产权证缺少平面图页，对《协议书》的真实性不予认可。一审审理中，法院向李同舟释明：由于黄立已明确表示无法提供地下室的产权手续，如合同无法继续履行，其是否在本案中反诉要求解除合同并赔偿损失。李同舟主张由于其投入巨大，其坚持要求继续履行合同。一审法院认为，黄立与李同舟签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。按照合同约定，涉案房屋的租赁用途为经营，虽然合同并未明确约定，但根据合同约定的房屋用途及合同签订的目的，黄立应当负有协助李同舟办理涉案房屋合法经营所需相关手续的义务。黄立虽向李同舟提供了地上房屋的产权证复印件及产权人的身份证复印件，但未能向李同舟提供涉案地下室的相关产权材料，由于双方租赁的标的物主要为涉案地下室，在没有合法产权材料的情况下，涉案房屋势必无法合法经营使用，在此情况下，李同舟未按时交纳房屋租金及押金具有正当理由，不宜认定为根本违约，黄立不具有合同解除权，发出的解除合同通知不发生解除合同的效力。由于黄立已明确表示无法提供地下室的相关产权材料，李同舟虽坚持要求继续履行合同，但亦表示在无法合法经营的情况下不同意支付租金，在此情况下，双方的合同目的实际已无法实现，为避免损失的进一步扩大，合同应当予以解除。综上，黄立要求确认合同于2019年6月19日解除的诉讼请求不当，法院予以调整，解除日期应为判决生效之日。合同解除后，李同舟应当将涉案房屋返还给黄立，对黄立的此项诉讼请求，法院予以支持。需要指出的是，由于李同舟在本案中多次陈述其装修投入巨大，但经法院释明李同舟坚持要求履行合同，不同意在本案中提出解除合同并赔偿损失的反诉请求，故合同解除后，李同舟针对其损失应当妥善保留好相关证据并及时主张权利。关于黄立要求李同舟支付2019年3月1日至2019年6月19日租金及2019年6月20日至返还房屋之日止使用费的诉讼请求，合同解除前支付租金，合同解除后参照租金的标准支付房屋使用费，法院对此一并处理。黄立无法提供涉案地下室的产权材料，导致涉案房屋无法合法经营使用，而李同舟在合同签订前未审核涉案房屋的相关材料、合同签订后未按照合同约定支付租金及押金、在法院释明合同无法继续履行的情况下仍坚持履行合同，综合考虑上述情形及双方过错程度，法院酌定李同舟按照双方合同约定的租金标准的30%向黄立支付占用期间的租金及使用费，对黄立此项诉讼请求的合理部分，法院予以支持，由于李同舟已付租金200000元，截至本案一审法庭辩论终结时，李同舟尚无需支付租金及使用费，如超出200000元，超出部分，李同舟应当支付。由于黄立对于合同的解除具有过错，综合考虑本案情况及双方过错程度，对黄立要求李同舟支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2019年10月判决：一、黄立与李同舟于二〇一八年十二月一日签订的位于北京市西城区西长安街×××19号楼2单元102室及2、3、4、5、6单元地下室的《北京市房屋租赁合同》于判决生效之日解除。二、判决生效之日起三十日内，李同舟将北京市西城区西长安街×××19号楼2单元102室及2、3、4、5、6单元地下室交还黄立。三、判决生效之日起七日内，李同舟按照每年249000元的标准向黄立支付自二〇一九年三月一日起至实际返还房屋之日止的房屋租金及使用费（李同舟已付200000元）。四、驳回黄立的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，李同舟、黄立均未提交新证据。对于一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，涉案《北京市房屋租赁合同》是李同舟、黄立的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行。按照涉案合同约定，涉案房屋的租赁用途为经营，根据合同约定的房屋用途及合同签订的目的，黄立应当负有协助李同舟办理涉案房屋合法经营所需相关手续的义务。黄立虽向李同舟提供了地上房屋的产权证复印件及产权人的身份证复印件，但未能向李同舟提供涉案地下室的相关产权材料，由于双方租赁的标的物主要为涉案地下室，在没有合法产权材料的情况下，涉案房屋势必无法合法经营使用。在此情况下，李同舟未按时交纳房屋租金及押金具有正当理由，不宜认定为根本违约，黄立不具有合同解除权，发出的解除合同通知不发生解除合同的效力。由于黄立已明确表示无法提供地下室的相关产权材料，李同舟虽坚持要求继续履行合同，但亦表示在无法合法经营的情况下不同意支付租金。在此情况下，双方的合同目的实际已无法实现，为避免损失的进一步扩大，一审法院认定合同应当予以解除，是妥当的。合同解除后，李同舟应将涉案房屋返还给黄立。李同舟在本案中多次陈述其装修投入巨大，但经一审法院释明李同舟坚持要求履行合同，不同意在本案中提出解除合同并赔偿损失的反诉请求，故合同解除后，李同舟针对其损失应当妥善保留好相关证据并及时主张权利。关于黄立要求李同舟支付的租金和使用费。合同解除前支付租金，合同解除后参照租金的标准支付房屋使用费。对此，一审法院综合考虑本案具体情况及双方过错程度所作处理，亦是妥当的。综上所述，李同舟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5822元，由李同舟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 刁久豹审判员 赵胤晨二〇一九年十一月二十一日书记员 张 雯