上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10111号上诉人(原审被告)：樊纪林，男，1959年1月28日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：李晓威，黑龙江振兴律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈永红，女，1949年8月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审原告)：陈亚兴，男，1948年7月18日出生，汉族，住上海市杨浦区。上列两位被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋颖，北京中佐律师事务所律师。上列两位被上诉人共同委托诉讼代理人：赵瑞祥，北京中佐律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陈静，女，1961年2月6日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。上诉人樊纪林因与被上诉人陈永红、陈亚兴、陈静房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初12295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。樊纪林上诉请求：依法撤销一审判决第一、二项判决主文，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：出售涉案房屋时，作为出卖方的上诉人和被上诉人陈静对该涉案房屋并不享有出售权。1988年出具的《住房分配通知单》，只能证明上诉人及被上诉人陈静由人民解放军依据军队规定，将涉案房屋以军人福利分配形式获得房屋的使用权，即居住权。因此，上诉人与被上诉人陈静出售房屋给被上诉人陈永红、陈亚兴的行为不具有任何的法律效力，其达成的房屋买卖合意无效。上诉人和被上诉人陈静依法不应当为被上诉人陈永红、陈亚兴办理产权过户的手续。陈永红、陈亚兴答辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。陈静答辩称，同意上诉人的上诉请求。陈永红、陈亚兴向一审法院起诉请求：1.确认陈永红、陈亚兴、陈静、樊纪林之间就上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室房屋达成的买卖合同有效；2.陈静、樊纪林于判决生效后十日内协助陈永红、陈亚兴办理上述房屋产权过户手续；3.本案诉讼费由陈静、樊纪林承担。一审法院认定事实如下：陈永红、陈亚兴系夫妻关系，陈静、樊纪林系夫妻关系，陈永红与陈静系姐妹关系。2012年4月7日，陈永红、陈亚兴及二人之子陈骏与案外人周某某签订《上海市房地产买卖合同》，三人将其所有的上海市宝山区淞南九村XXX号房屋出售给案外人周某某，房屋转让价款600,000元。同日，双方签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定上述房屋内附属设施、设备及室内装饰的转让价款为215,000元。2013年8月31日，陈永红、陈亚兴之子陈骏向陈静发邮件称“三阿姨，根据昨晚的电话，我又汇了3.8万给你，加上之前的79万，总共82.8万。关于上海你的房子(控江路XXX弄XXX号XXX室)，我希望按照之前的约定，在你获得产权后，以110万的价格购买，作为我父母的养老房。我会在你我双方产权交易完成后，将后续的27.2万一次性打给你。关于交易税的问题，如果由于政策原因过高，我同意进行协商，由双方共同承担。如果你不希望出售上海的房产，那么此前的82.8万，就当作我父母借给你的，借期暂定3年吧，等你资金问题解决后再还。我知道你现在很困难，请把你在武汉的经营业务发给我，我会看看有什么机会可以帮助你。但我还是要说，钱亏了还有机会赚回来，身体最重要，一定要想开些。保重！陈骏”。2014年4月15日上午12时56分，陈永红、陈亚兴之子陈骏向陈静发邮件称“三阿姨，你好，我已经支付了AUD￥12,000作为你澳洲房产的交割费用，折合人民币122,997元。目前总共支付费用950,997元，剩余卖房费用149,003元，请确认，谢谢！陈骏”。同日上午6时9分，陈静向陈永红、陈亚兴之子陈骏回复邮件称“陈骏：我查了4号-7号澳币汇率，没有到过5.8，另外你把给我的金额写错了。建议重新发邮件给我”。同日上午7时56分，陈永红、陈亚兴之子陈骏向陈静发邮件称“三阿姨，你好，我已经支付了AUD￥21,000作为你澳洲房产的交割费用，折合人民币122,997元。目前总共支付费用950,997元，剩余买房费用149,003元，请确认，谢谢！陈骏”。同日上午8时，陈永红、陈亚兴之子陈骏向陈静发邮件称“三阿姨，邮件已重发，我是昨天才还的钱，不是按照上周汇率，谢谢！”。2014年4月16日下午3时，陈静向陈永红、陈亚兴之子陈骏回复邮件称“错误的地方没有改过来”。2014年4月17日凌晨1时6分，陈永红、陈亚兴之子陈骏招商银行账户向陈静转账50,000元，同日上午9时51分，陈永红、陈亚兴之子陈骏向陈静发邮件称“三阿姨，你好，我本周一已经支付了AUD￥21,000作为你澳洲房产的交割费用，折合人民币122,997元。今天又向你账号转账5万元人民币，加上之前的82.8万元人民币，目前总共支付费用1,000,997元，剩余买房费用99,003元。请确认。谢谢！陈骏”。2014年4月19日下午4时18分，陈静向陈永红、陈亚兴之子陈骏回复称“陈骏：邮件收到”。2014年5月30日上午10时35分，陈永红、陈亚兴之子陈骏招商银行账户向陈静转账99,003元。同日上午10时41分，陈永红、陈亚兴之子陈骏向陈静发邮件称“三阿姨，最后一笔房款99,003元已付，总计110万元人民币，请确认。谢谢！陈骏”。2014年5月31日上午9时30分，陈静向陈永红、陈亚兴之子陈骏回复邮件称“陈骏：上海市控江路XXX弄XXX号XXX室房子买卖全额款我已收到，等产证下来后，我们会把过户手续配合完成。交易过程中的费用都由你来承担”。2014年6月2日，陈静向陈永红、陈亚兴之子陈骏发送短信称“陈骏把房款都给我了，产证下来你们想怎么操作都可以的。我们这边一定配合好，请放心”。2014年7月4日，樊纪林取得本案系争房屋的房地产权证。本案系争房屋自2012年由陈永红、陈亚兴方居住,水、电、煤费用由陈永红、陈亚兴方承担，物业费由樊纪林支付。庭审中，陈永红、陈亚兴、陈静、樊纪林均认可，上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号XXX室原产权人系陈静及其儿子樊航。2012年4月27日，陈永红、陈亚兴户口从上海市宝山区淞南九村****迁入上海市杨浦区黄兴路******，迁入原因显示“购房”，2015年11月10日，陈永红、陈亚兴户口从上海市杨浦区黄户口从上海市杨浦区黄兴路******迁入本案系争房屋。陈亚兴户口迁入本案系争房屋办理迁入手续户口迁入本案系争房屋办理迁入手续时，入并到场协助办理，陈永红、陈亚兴及陈静均到场，陈静予以认可。庭审中，针对购房款，陈静表示，110万元购房款其已全部收到。其中，首期现金及取现部分多数用于偿还其因炒股欠的债务，2012年5月23日、2012年5月25日各将10万元转入其个人证券账户炒股，2012年11月15日转给其儿子樊航2万元用于其儿子樊航在武汉开设的酒吧装修。转至其澳洲账户的钱款AUD￥21,000用于支付其与儿子樊航澳洲房产的交割费用。庭审中，针对系争房屋买卖，陈静表示，系争房屋系夫妻共同财产，且家里的大小事务向来都是其一手操办，其有权利也愿意将系争房屋出售给陈永红、陈亚兴，且根据与陈永红、陈亚兴方的约定，所有税费由陈永红、陈亚兴方承担。针对系争房屋买卖，樊纪林表示，其是大老粗，什么都不管的。家里的财政、财产其是不管的，家里的投资、经营其也不过问。陈静、樊纪林家是向陈静的兄弟姐妹等家人开放的，系争房屋谁都可以住，陈静说住多久就住多久，其从来没有意见，但系争房屋是其在上海的唯一房产，是不同意出售的。陈永红、陈亚兴与陈静均表示，办理房产过户手续的所有税费根据约定由陈永红、陈亚兴承担。一审法院认为，本案的第一个焦点在于陈永红、陈亚兴与陈静之间是否存在涉案房屋买卖的合意。陈永红、陈亚兴、陈静、樊纪林之间未签署涉案房屋买卖的正式书面文件，本案的关键证据是陈永红、陈亚兴之子陈骏与陈静的邮件往来及部分转账记录。经审查，上述证据可以证明四个方面的事实：一、陈永红、陈亚兴购买的标的物为涉案房屋；二、陈永红、陈亚兴支付了全部房款；三、房屋转让总价款为1,100,000元；四、陈静同意出售涉案房屋，并于2012年将涉案房屋交付陈永红、陈亚兴。综上，可以认定陈静与陈永红、陈亚兴之间就涉案房屋的买卖达成了合意，且双方已履行完毕房款支付、房屋交接的义务。本案的第二个焦点在于，陈静出售涉案房屋，樊纪林是否知晓且同意。涉案房屋产权虽登记在樊纪林一人名下，但取得于夫妻关系存续期间，在没有证据证明陈静、樊纪林有特别约定的情况下，是陈静、樊纪林的夫妻共同财产，根据法律规定，任何一方未与对方形成合意，不能单独处分。本案中，陈永红、陈亚兴未提供樊纪林签字同意出售房屋的证据，但法庭注意到，陈静收到的购房款部分用于酒吧装修、部分置办澳洲房产，多数其自称用于偿还债务，法院认为，上述项目均属家庭重大投资项目，樊纪林作为家庭成员，称其不知情显不合常理，又2015年11月10日陈永红、陈亚兴户口迁入系争房屋，陈静、樊纪林均户口迁入系争房屋，林称只签了个字，而双方均未提及房屋买卖及办理产权过户手续等事宜，与常理不符。退一步讲，即使樊纪林确不知情，樊纪林庭审中明确表示其是大老粗，什么都不管的，家中财产、财政均由陈静控制、管理，鉴于各当事人之间特殊的身份关系，陈永红、陈亚兴有理由相信陈静享有代理樊纪林与之订立房屋买卖合同的代理权，陈静与陈永红、陈亚兴订立房屋买卖合同的行为，构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，陈永红、陈亚兴、陈静、樊纪林双方虽未签订书面房屋买卖合同，但双方对买卖的房屋地址、房屋价款已有明确约定，且双方已履行了房款收付、房屋交接的义务，故陈永红、陈亚兴与陈静、樊纪林之间就涉案房屋达成的房屋买卖协议合法有效。买卖合同的大部分义务已履行完毕，陈静、樊纪林应继续履行合同，协助陈永红、陈亚兴办理涉案房屋的产权过户手续，办理产权过户手续的相关税费，根据双方约定由陈永红、陈亚兴承担，故陈永红、陈亚兴之诉请，法院依法予以支持。另本案诉请涉及确认合同效力问题，不适用诉讼时效制度规定。一审法院判决如下：一、陈永红、陈亚兴与陈静、樊纪林就上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室房屋达成的房屋买卖协议有效；二、陈静、樊纪林应于判决生效之日起十日内协助陈永红、陈亚兴办理上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将该房屋产权过户登记至陈永红、陈亚兴名下；三、办理产权过户过程中所应缴纳的相关税费由陈永红、陈亚兴承担。二审审理期间，上诉人提供系争房屋不动产登记以及购房合同一份，以证明系争房屋在2014年6月购买为产权房之前是部队所有的房屋。陈永红、陈亚兴认为，该房屋所在小区2012年已经办理了大产证，可以转让，只是上诉人在2014年才办理小产证。陈静对该证据表示认可，同意上诉人的意见。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，房屋买卖应当以书面形式订立合同，现虽然本案当事人未采用书面形式，但陈永红、陈亚兴已经履行了主要义务，陈静接受了购房款，故一审法院认为本案房屋买卖合同关系成立，并无不当。2014年6月上诉人将系争房屋购买为个人产权。虽然双方就房屋买卖的意向起自2012年，但从2014年5月被上诉人陈静发出的邮件中也表明，双方均明确需上诉人获得房屋产权才能进行过户，因此双方买卖的标的并不是上诉人仅具有居住权的房屋，而是上诉人获得产权的房屋，故上诉人主张合同无效，本院难以采信。现上诉人已经获得系争房屋产权，一审法院判决上诉人协助办理过户手续，并无不当，可以维持。综上所述，樊纪林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14,700元，由上诉人樊纪林负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长  张常青审判员  姚 跃审判员  成 皿二〇一九年十一月二十八日书记员  项 蓉附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……