内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2019）内22民终1175号上诉人（原审被告）：兴安盟大龙物流有限责任公司。法定代表人：王亮，总经理。委托诉讼代理人：陈美华，1988年10月9日出生，汉族，该公司部门经理，住内蒙古自治区乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：何胜文，男，1980年12月22日出生，蒙古族，农民，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：王立伟，内蒙古烛拉律师事务所律师。上诉人兴安盟大龙物流有限责任公司（以下简称大龙物流）因与被上诉人何胜文房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区科右前旗人民法院（2019）内2221民初1616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大龙物流上诉请求：撤销一审判决，改判驳回除大龙物流协助何胜文办理该修配车间的不动产登记证外，何胜文的其他诉讼请求。事实和理由：1.一审判决第一项要求拆除25米处的可移动栏杆。大龙物流认为,此栏杆是可随时移动的安全护栏,其目的是为规范车辆行驶路线,保障行人及停放车辆安全的防护设施,不应拆除；2.一审判决第二项要求大龙物流为何胜文及到何胜文处维修的车辆提供通行便利。大龙物流认为,自何胜文入驻科尔沁物流园区至今已尽所能为其提供了通行便利，如何胜文始终享有园区主路通行的便利,同时大龙物流又主动为入园维修车辆及何胜文个人车辆提供了宽3.5米、长220米的行车专用通道(何胜文修配车间门前20米外)。何胜文辩称，不同意大龙物流的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。大龙物流在何胜文门前25米处设置栏杆属于违反合同约定。该栏杆属于临时性建筑，应当予以拆除。大龙物流公司设置的两道门禁属于过度管理，影响了何胜文的自由通行。何胜文向一审法院起诉请求：1.要求大龙物流依法履行合同；2.要求大龙物流承担违约损失32000元。一审法院认定事实：2009年3月9日何胜文购买了大龙物流位于科右前旗科尔沁镇省××道内的修配车间，价款为192000元，预交定金50000元，2009年10月20日交工后再交款102000元，剩余房款待大龙物流为何胜文办理完房屋产权证及土地证后，何胜文将款一次性支付给大龙物流，办理证照的费用由何胜文负担。合同第四条约定：该修配车间门前20米场地可无偿供何胜文使用，大龙物流保证修配车间门前30米不再建筑其他建筑物。合同第五条约定：何胜文入住园区后，自觉遵守大龙物流各项管理规章制度，根据维修需要，适时调整安排时间，大龙物流不得干涉。大龙物流已将修配间交付给何胜文使用。2017年下半年开始大龙物流在园区大门处设立门禁，并张贴公告，为了园区管理，消除安全隐患，所有车辆缴纳地面建设、养护费，现执行以下规定，公告第三项为（三）库房内停车、修车免费。对入园的车辆进行登记，检查驾驶员的驾驶证，并要求入园维修的车辆联系维修人员，对车辆确认后才能放行。另大龙物流在何胜文使用的门前20米外设立可移动栏杆（实际在25米处），目的是使何胜文修理停放车辆的区域20米到30米行使的道路之间隔离，何胜文在使用时可移动栏杆后复位，在何胜文门前30米外设立固定栏杆。一审法院认为，何胜文与大龙物流签订的买卖合同合法有效，双方应当依照约定履行合同义务，现何胜文要求大龙物流协助办理不动产登记，对此大龙物流亦同意，对该项请求予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，该法第七十一条又规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。根据《最高人民法院》第一条第二款的规定：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。按照物权法的相关规定何胜文虽未办理房屋产权登记，但何胜文已经实际管理使用购买的修配间，属于法律规定的业主，故何胜文应当享有进出小区大门自由通行的权利，现大龙物流设立门禁及在进入门禁后还要经过一道电动门，该两道门妨害了何胜文及前来何胜文处修车的车辆的通行自由。大龙物流设立门禁，目的是对进入物流园区的车辆进行管理，其行为虽不违反法律规定和双方合同约定，但大龙物流应针对何胜文的特殊情况尽可能为何胜文修车提供便利，在出台相关规章制度时要征询何胜文的意见，简化入园程序，达到既能管理园区又不影响何胜文的修理业务。大龙物流在对前来修理的车辆进行登记后还要求何胜文等维修人员到大门签字确认，属于过度管理。何胜文要求拆除小区门禁及大门的请求，实际要求的属于自由通行权，法院变通为大龙物流为何胜文及到何胜文处修理的车辆提供通行便利。大龙物流在25米处设立的栏杆应属于临时建筑，该行为不符合合同约定，应将该25米处的栏杆拆除，对何胜文要求拆除25米处的栏杆的请求予以支持。但何胜文在修车时应当按照合同约定合理使用房屋前20米的土地，不得占用20米外30米内的通道。何胜文请求大龙物流赔偿两年的房租损失，该修配间现由何胜文使用，且无法证明设立门禁对其造成了实际损失，故何胜文请求大龙物流支付违约损失不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条、《最高人民法院》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：“一、被告兴安盟大龙物流有限责任公司于本判决生效后十日内协助原告何胜文办理该修配车间的不动产登记证并拆除25米处的可移动栏杆；二、被告兴安盟大龙物流有限责任公司为原告何胜文及到原告何胜文处维修的车辆提供通行便利；三、驳回原告何胜文的其他诉讼请求。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。大龙物流提交如下证据：1.4张彩印照片，证明25米处栏杆是为了安全管理摆放的隔离设施，不是建筑物，是为了停车与行车之间的隔离而采取的安全措施。经何胜文质证对照片的真实性无异议，但对证明问题有异议。25米处栏杆是临时性建筑，依照双方合同约定是不允许设置的；2.科尔沁物流园区场地平面图一张，证明物流园区并不是单一的修配库房，是综合性经营场所，因此大龙物流对进入园区的车辆进行登记、确认是非常有必要的。经何胜文质证对合法性、关联性均有异议，与本案无关；3.盗抢车辆彩印图片一张，证明车辆进入园区，业主为其签字确认是有必要的，发生事故时有据可查。经何胜文质证认为照片车辆是否为盗抢车辆无法核实，且与本案无关。何胜文提交三张彩色照片，证明大龙物流违反了合同第四条约定，设置的栏杆导致何胜文无法修理车辆。经大龙物流质证认为何胜文应合理利用门前20米的场地，且照片中的车辆行走方向相反，栏杆的设立不影响何胜文使用。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，大龙物流与何胜文均应按照合同约定履行各自义务。因案涉买卖合同第四条中已明确约定大龙物流保证修配车间门前30米不再建筑其他建筑物，那么其在修配车间门前25米处设置可移动栏杆属违反合同约定。虽然大龙物流上诉主张该可移动栏杆是为了安全管理所摆放的隔离设施，但由于其已在该修配车间门前30米处设置固定栏杆，并无证据表明因日常安全管理所需必须在25米处再次设置可移动栏杆，故大龙物流以此为由违反合同约定依据不足，一审法院判决其移除该可移动栏杆正确。此外，何胜文购买了大龙物流位于科尔沁物流园区内的修配车间，其作为业主，享有自由通行权，一审法院判决大龙物流为何胜文及到何胜文处维修的车辆提供通行便利并无不当。综上所述，大龙物流的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由兴安盟大龙物流有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗延红审判员 高 岩审判员 高铁英 二○一九年十一月七日书记员 李 健