山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终7860号 上诉人（原审原告）：胡永红，女，1970年2月1日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：隋锡进，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓莉，山东元鼎律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：中海地产（青岛）投资开发有限公司，住所地青岛市市**西吴家村**。 法定代表人：张智超，董事长。 委托诉讼代理人：于加华，山东德衡（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭红，山东德衡（济南）律师事务所律师。 上诉人胡永红与上诉人中海地产（青岛）投资开发有限公司（以下简称中海公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初1597号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年9月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡永红上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。其上诉的主要理由是：一、一审法院已经认定涉案电梯未经检验被责令停止使用的事实，但判决不予赔偿经济损失，判决前后矛盾，有失公允，违背法律规定。中海公司隐瞒电梯未经检验的事实，强行变更房屋提前交付时间，是一种欺诈行为，给胡永红造成了房屋不能使用居住及其他直接经济损失，应当承担赔偿责任；二、中海公司强行交房时，按惯常做法，安排其控股公司中海物业青岛公司首期进场并收取了6个月的物业费及电梯运行费，该事实已经被一审法院认定。胡永红该期间并未居住涉案房屋，没有承受物业和电梯服务，该费用属于中海公司给胡永红造成的经济损失，应当予以赔偿；三、中海公司虽强行变更了交房时间，但在2012年12月交付房屋应当认定是主合同的补充协议。由于电梯未经检验不能使用，导致房屋不能居住，实际入住时间应当按照2013年5月27日之后计算，之前的时间应当视为延期交付的时间，按照双方合同约定中海公司应当支付违约金；四、依照《合同法》第一百一十三条规定，胡永红参照所在小区租赁费计算经济损失并无不当。 中海公司上诉请求：1、请求撤销一审判决中关于涉案电梯停止使用及认为本案未超过诉讼时效的认定；2、请求维持一审判决本院认为第三段的认定，判决驳回胡永红的诉讼请求；3、二审案件诉讼费由胡永红承担。其上诉的主要理由是：一、一审法院认定“青岛市市北区中海紫御观邸小区涉案的18部电梯于2012年12月26日被责令停止使用，于2013年5月27日检验合格恢复使用”，该部分属于认定事实错误，与事实不符。涉案房屋在2012年6月取得青岛市建设工程竣工验收备案证，已具备使用的条件，胡永红主张涉案房屋不能使用的情况与事实不符。涉案房屋的电梯虽被青岛市质量技术监督局市北分局下发《特种设备安全监察指令书》责令停止使用，但指令书针对的均属于电梯的检验注册等方面的问题，并非针对电梯设备自身的使用安全问题。胡永红收到该指令书也不意味着电梯已经实际停止使用，胡永红对此应举证予以证明。事实情况是，涉案房屋的电梯自2012年12月18日房屋交付后一直处于使用过程中；二、一审法院认定胡永红的起诉未超过诉讼时效期间属于认定事实不清，适用法律错误。涉案房屋在2012年12月26日被青岛市质量技术监督局市北分局下发《特种设备安全监察指令书》并于2013年5月27日恢复使用，如真实存在涉案房屋电梯不能使用的情况，胡永红的权益受了侵害，其应当从知道权利被侵害之日起二年内主张自己的权利，但其至2018年1月30日才提起诉讼，显然已超过诉讼时效。 上诉人胡永红与上诉人中海公司针对对方的上诉请求均辩称：对方上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院驳回对方上诉，支持自己的上诉请求。 胡永红向一审法院起诉请求：1、判令中海公司赔偿胡永红的房屋使用经济损失65000元；2、诉讼费用由中海公司承担。 一审法院认定事实：2012年6月26日，胡永红与中海公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定胡永红向中海公司购买位于青岛市市北区《中海紫御观邸》4号楼2单元3层302户房屋。建筑面积为216.37平方米，房屋总价为3554343元。合同约定中海公司于2013年6月30日前将该房屋交付给胡永红。合同签订后，胡永红支付了购房款。 胡永红主张房屋交付后，因小区电梯故障，被相关部门责令停用，从而造成胡永红所购房屋无法正常使用，要求中海公司赔偿房屋使用经济损失。中海公司抗辩胡永红的起诉已经超过法定诉讼时效，应予驳回。胡永红则主张在房屋交付后，胡永红一直与中海公司进行交涉，后委托其邻居王会波向有关部门反映情况。胡永红提交由青岛市质量技术监督局市北分局稽查队于2014年11月12日向胡永红的邻居王会波发送的电子邮件，其中包括：1、2012年12月26日，青岛市质量技术监督局市北分局向中海公司下发《特种设备安全监察指令书》，以延吉路76号正在使用的18台电梯未定期检验、技术档案不完善、未注册登记为由，责令中海公司停止使用上述电梯。2、2013年5月28日，12365出具的《回复处理单》，说明该涉案18部电梯已于2013年5月27日领取检验报告及检验合格标志，并粘贴于轿厢内。及青岛质监局特监处于2016年6月17日以电子邮件形式回复王会波住宅电梯检验相关事宜。另案中，王会波自认其向有关部门反映涉案小区电梯情况均系受小区内各业主的委托。中海公司对上述回复邮件真实性不予认可，一审法院到青岛市质量技术监督局市北分局及青岛市质量技术监督局特种设备安全监察处查证。经青岛市质量技术监督局市北分局回复，胡永红提供的邮件属实，该局稽查队于2014年11月12日以电子邮件形式回复王会波。该局确实向中海公司出具过《特种设备安全监察指定书》，涉案房屋小区18部电梯于2012年12月26日被责令停止使用，并于2013年5月27日检验合格恢复使用。青岛市质量技术监督局特种设备安全监察处回复，胡永红提供的邮件属实，该处于2016年6月17日以电子邮件形式回复王会波，关于电梯安全问题。 庭审中，胡永红主张已缴纳2013年1月1日至6月30日的物业费6512.4元、电梯费520.9元。而中海公司则主张，胡永红只缴纳2013年1月1日至3月30日的物业费3265.2元、电梯费260.4元。上述费用收取单位均为中海物业管理有限公司青岛分公司，而非中海公司。 一审法院认为，胡永红与中海公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认，双方均应依约履行各自的权利义务。根据庭审及双方提交的证据，一审法院可以认定青岛市市北区中海紫御观邸小区涉案的18部电梯于2012年12月26日被责令停止使用，于2013年5月27日检验合格恢复使用。 中海公司主张胡永红的起诉已过诉讼时效，根据胡永红提交的由青岛市质量技术监督局市北分局、青岛市质量技术监督局特种设备安全监察处回复的邮件，及另案中王会波的自认，可以证明胡永红曾委托邻居王会波向有关部门反映涉案小区电梯问题。胡永红亦主张曾多次向物业反映相关问题，但未予解决。根据相关法律规定，可以认定胡永红的上述行为构成中断诉讼时效的事由，故胡永红的起诉未超过诉讼时效期间。中海公司关于诉讼时效的抗辩主张，一审法院不予采纳。 对于胡永红主张的房屋使用经济损失65000元。一审法院认为，胡永红未提交有效证据证明其实际租房，且胡永红提交的证据亦不能证明因涉案电梯无法正常使用而使胡永红遭受了相应的经济损失。故胡永红主张房屋使用经济损失的诉讼请求，既无法律依据，亦无合同约定，一审法院不予支持。 综上，胡永红的诉讼请求因证据不足，一审法院依法予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回胡永红的诉讼请求。案件受理费1425元，由胡永红负担。 经审理查明，中海公司二审期间提交上海三菱电梯有限公司青岛分公司证明及许江蓬证明各一份，欲证明在2012年12月26日至2013年5月27日期间涉案小区电梯正常运行及维护，所有电梯均正常运行；提交中海物业管理有限公司青岛分公司证明一份，证明在2012年12月26日至2013年5月27日期间涉案小区电梯均正常运行，所有电梯均未停运。 胡永红认为上述证据均不属于新证据，对上述证据的真实性不予认可，青岛市质监局已经明令电梯禁止使用，该证据违背国家强制性规定，是非法证据。许江蓬与中海公司有利害关系，中海物业管理有限公司青岛分公司与中海公司有利害关系。 另查明，胡永红与中海公司签订的《青岛市商品房预售合同》约定的房屋交付条件为“交付的房屋所在的单体楼座已通过竣工备案，乙方按约定履行了付款及其他约定义务”。涉案房屋于2012年6月19日取得竣工验收备案证。胡永红认可其接收涉案房屋的时间为2012年12月18日。 本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。 本院认为，胡永红与中海公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。胡永红依约支付了房款，中海公司亦应当按照合同约定的期限向胡永红交付符合合同约定的房屋。本案中，双方合同约定的房屋交付期限为2013年6月30日。而涉案房屋于2012年6月19日已取得竣工验收备案证，符合合同约定的交付条件，胡永红亦认可其接收涉案房屋的时间为2012年12月18日。因此，中海公司交付涉案房屋符合合同约定。胡永红关于电梯未经检验不能使用导致房屋不能居住应视为延期交房的主张，本院不予采信。涉案房屋的电梯虽被青岛市质量技术监督局市北分局下发《特种设备安全监察指令书》责令停止使用，但电梯的停止使用并不必然导致涉案房屋不能居住使用。即便如胡永红所述电梯停用影响其居住涉案房屋，但其未能提供有效证据证明电梯无法正常使用给其造成的具体损失。故，原审对于胡永红关于赔偿损失的请求不予支持，并无不当。对于胡永红主张的物业费、电梯运行费损失问题，本院认为，物业费及电梯运行费是基于物业管理协议的约定而产生，上述费用亦是由物业公司来收取，胡永红如认为电梯无法正常使用而其又支付了电梯运行费，其应向其合同相对方物业公司来主张，其要求中海公司赔偿其物业费、电梯运行费于法无据。对于中海公司主张胡永红请求已过诉讼时效的问题，因胡永红曾多次委托邻居王会波向有关部门及小区物业反映涉案电梯问题，其行为足以引起诉讼时效的中断。原审据此对中海公司关于诉讼时效的问题不予采信，并无不当。 综上，上诉人中海公司与上诉人胡永红的上诉理由均不成立，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2850元，由上诉人胡永红与上诉人中海地产（青岛）投资开发有限公司均担。 本判决为终审判决。 审判长  董则明 审判员  马 喆 审判员  侯 娜 审判员  齐 新 审判员  安太欣 二〇一九年十一月二十九日 法官助理 王蕾 书记员张旭 书记员孔怡