浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0681民初18512号 原告：傅朝亚，女，1976年3月8日出生，汉族，住诸暨市。 被告（申请执行人）：上海浦东发展银行股份有限公司绍兴诸暨支行，住所地：浙江省诸暨市暨阳街道艮塔东路**。 负责人：钱保森，该支行行长。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈大栋、石尉，浙江卓颂律师事务所律师。 被告（被执行人）：周颖佳，男，1960年10月5日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被告（被执行人）：杨春芳，女，1964年2月21日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被告（被执行人）：诸暨市大唐嘉利袜厂，住，住所地：浙江省诸暨市大唐镇盛唐北路**/div> 负责人：周颖佳。 原告傅朝亚与被告上海浦东发展银行股份有限公司绍兴诸暨支行（以下简称浦发银行诸暨支行）、周颖佳、杨春芳、诸暨市大唐嘉利袜厂（以下简称嘉利袜厂）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告傅朝亚、被告浦发银行诸暨支行的委托诉讼代理人石尉到庭参加诉讼。被告周颖佳、杨春芳、嘉利袜厂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告傅朝亚向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对原告购买的位于诸暨市房屋的强制执行，并解除对房屋的查封；二、确认原告与被告周颖佳于2001年10月30日签订的房屋买卖合同合法有效，并确认上述房屋归原告所有。事实和理由：2001年10月30日，原告向被告周颖佳购买位于诸暨市房屋，并付清全款，实际居住至今，当时转让房屋时由草塔镇下前店村的朱春风从中介绍并见证。购买后，原告每年催促周颖佳办理房产过户手续，但均被嘉利袜厂以各种理由拒绝。2013年，被告周颖佳、浦发银行诸暨支行在明知涉案房产已转让给原告的情况下，仍然办理最高抵押登记，存在恶意串通损害被告利益的情形。2018年1月3日，贵院作出（2018）浙0681执182号执行裁定书，对位于诸暨市的房地产予以查封并进行拍卖，其中包括原告所有的上述房产。2018年9月，原告向贵院提出书面执行异议，要求解除查封及中止对涉案房屋的执行。2018年11月6日，原告收到贵院作出的（2018）浙0681执异212号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请，并明确告知可在15日内向法院另案提起诉讼。原告认为，2001年10月30日，原告向被告周颖佳购买位于诸暨市房屋合同是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告购买涉案房屋后，虽未完成过户登记，但并不影响合同效力，原告在本案中并无过错，非原告自身原因未办理过户登记，且原告已依照合同约定支付全部购房款，并实际占有了该房屋。被告浦发银行诸暨支行的抵押权设定在原告受让房屋之后，且其优先受偿性相对于一般债权，而原告享有的是针对特定房屋的物权变动请求权。因此，被告浦发银行诸暨支行对涉案房屋的优先受偿权不能优于原告的物权变动请求权。综上，原告诉至本院，请求维护原告的合法权益。 被告浦发银行诸暨支行辩称：其认为原告要求停止对涉案房屋的执行缺乏事实和法律依据，本院据以执行的依据是已经生效的民事判决书，该判决书上对该标的物的权属作了确认，确认了涉案房屋系被告嘉利袜厂所有。涉案的房屋在2013年6月20日通过物权登记的形式，已经抵押给了被告浦发银行诸暨支行。根据司法解释规定，被告嘉利袜厂已经设定了他项权利，完全可以对抗原告的权利及本案诉讼。从其收集的资料看，大唐镇盛唐北路37号都属被告嘉利袜厂所有。原告要求房产部分归其所有缺乏事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 被告周颖佳、杨春芳、嘉利袜厂未提交书面答辩状，也未向本院提交证据材料。 经审理查明：2017年7月21日，本院对原告浦发银行诸暨支行与被告周颖佳、杨春芳、嘉利袜厂金融借款合同纠纷一案，作出（2017）浙0681民初6925号民事判决书,判决：一、被告周颖佳、杨春芳应归还原告上海浦东发展银行股份有限公司绍兴诸暨支行借款本金11950000元，支付利息81324.5元（计算至2017年5月22日），并支付自2017年5月23日起至本金付清日止按中国人民银行的规定和合同约定计算的利息，利随本清，款限本判决生效之日起十日内付清；二、被告周颖佳、杨春芳应支付原告上海浦东发展银行股份有限公司绍兴诸暨支行律师代理费50000元，款限本判决生效之日起十日内付清；三、若被告周颖佳、杨春芳未能按时履行上述第一、二项债务，则原告上海浦东发展银行股份有限公司绍兴诸暨支行对被告诸暨市大唐嘉利袜厂所有的坐落于诸暨市的房地产【他项权证号：诸房他证抵字第××号，房权证号：诸字第××号，土地使用权证号：诸暨国用（1998）字第2-3220号】经法定程序处置后所得价款在最高债权额20000000元范围内享有优先受偿权。判决生效后，因各被执行人未履行义务，本院于2018年1月3日以（2018）浙0681执182号立案执行。在本院拟处置上述抵押财产时，原告傅朝亚以其已购得上述抵押财产中的2单元302室房屋为由，提出异议，要求中止执行。2018年11月6日，本院作出(2018)浙0681执异212号执行裁定书，裁定驳回傅朝亚提出的执行异议。后原告不服上述执行异议裁定，诉至本院，要求判如所请。另查明，坐落于诸暨市的房屋登记在诸暨市大唐嘉利袜厂名下，房屋所有权证号为诸字第××号，房屋所有权证加盖有“中小企业房屋”字样，房屋为框混结构，其中六层的建筑面积合计为2435.5元，二层的房屋建筑面积为950.3平方米，该房屋的土地使用权证号为诸暨国用（1998）字第2-3220号，土地使用权登记在被告周颖佳名下。上述房屋于2013年6月20日整体抵押给被告浦发银行诸暨支行，并办理了抵押权登记手续。 以上事实由原被告庭审陈述及原告提交（2018）浙0681执异212号执行裁定书，本院调取的房屋所有权证、土地使用权证等证据证实。经质证，原被告对真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。另原告为证明自己主张的事实，向本院提交了房屋买卖协议书、有线电视交款凭证、室内照片。对该组证据，本院结合双方的争议焦点在下文中分析认定。 本院认为，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，适用上述规定保护买受人物权期待权的前提是房屋的买受人能够取得房屋所有权。就本案房屋而言，涉案整体房屋的所有权登记在嘉利袜厂名下，而土地使用权登记在被告周颖佳名下，房屋所有权证中注明系中小企业房屋，原告所够买的房屋是整体房屋中的一部分即整体房屋三楼中2单元的301室，属于房屋的分割转让。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条的规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。现原告及被告周颖佳、嘉利袜厂均未提交证据证明双方的转让行为经过市政府有关部门的批准及能够单独办理房屋所有权证。另经本院向诸暨市不动产登记部门了解，加盖有“中小企业房屋”字样的房屋系欠缺相应的立项、规划、竣工验收等手续的房屋，所办房屋权属证书仅作抵押贷款使用，不可根据当事人的意思表示进行整体转让，更不能分割转让。原告对此提出异议，认为诸暨市出台的中小企业房屋相关规定仅适用于1998年9月底申请办理的中小企业房屋，因涉案房屋系2003年6月取得房屋所有权证，故中小企业房屋的规定不适用涉案房屋。本院审查后认为，适用于1998年9月底前申请办理的中小企业房屋是指规定内关于各项费用减免的优惠政策，并非是指该规定关于办理中小企业房屋的条件及权属限制，故对原告该项异议不予采信。因此，原告购买的涉案房屋不能单独取得房屋所有权，也谈不上享有法律意义上的物权期待权。综上，原告要求中止执行涉案房屋及确认对其购买的房屋享有所有权，缺乏事实法律依据，本院不予支持。因本案属于执行异议之诉，主要审查原告要求排除执行的诉请是否成立，鉴于即便原告购买房屋事实成立，本院对原告要求中止涉案房屋执行及确认所购房屋所有权的诉讼请求亦不予支持，故对原告要求确认其与被告周颖佳之间的房屋买卖合同合法有效的诉请，在本案中亦无需评判，原告对其享有的合同权利可另行主张，对原告提交的收据在本案中亦不予认定。原告审理中主张被告浦发银行诸暨支行与被告周颖佳等为借款办理涉案房屋抵押登记手续存在恶意串通，损害原告利息，因系对涉案标的执行依据的异议，故不属于本案的审理范围，对原告该项主张亦不予认定。被告周颖佳、杨春芳、嘉利袜厂经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，鉴于本案事实已经查清，故依法可作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告傅朝亚的诉讼请求。 案件受理费9320元，由原告傅朝亚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  谢玉山 审 判 员  楼科威 人民陪审员  金春泱 二〇一九年十一月十九日 书 记 员  俞哲萍