宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初11738号原告：李小平，男，1960年1月10日出生，汉族，定边县工会退休职工，住陕西省定边县。委托诉讼代理人：许宝林，宁夏天盛律师事务所律师。被告：刘佳韵，女，1991年5月19日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：程德智，北京市中银（银川）律师事务所律师。被告：姬存胜，男，1973年1月7日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：于瑞婷，宁夏宁竞达律师事务所律师。原告李小平与被告刘佳韵、姬存胜确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小平的委托诉讼代理人许宝林，被告刘佳韵的委托诉讼代理人程德智、被告姬存胜的委托诉讼代理人于瑞婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小平向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认被告刘佳韵、姬存胜订立的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费及保全费、保函费由二被告承担。事实和理由：2016年8月，原告因资金周转通过案外人高鹏借款，双方约定原告以位于银川市兴庆区某号房进行抵押，但高鹏以欺诈方式与原告签订了涉案房屋的买卖合同，同时又以原告代理人的身份将上述房屋出卖给被告刘佳韵，被告刘佳韵因与被告姬存胜之间存在民间借贷纠纷，在未实际取得涉案房屋占有、使用权的前提下以上述房屋市场价值一半的价格将房屋抵顶给被告姬存胜，被告姬存胜将上述房屋所有权登记在自己名下。因二被告约定的房屋买卖价格明显低于市场价值，且被告姬存胜至今未实际占有、使用涉案房屋，故不构成善意取得。原告认为二被告之间订立的房屋买卖合同无效，故诉至法院，请求依法判如所请。被告刘佳韵辩称，被告刘佳韵与案外人高鹏曾经为夫妻关系，高鹏声称涉案房屋系购买的婚房，此后高鹏又要求被告刘佳韵将该房屋过户给被告姬存胜，至于其中的房屋的来源以及过户的原因，被告刘佳韵均不清楚。综上，请求人民法院依法裁判。被告姬存胜辩称，一、二被告之间存在债权债务关系，在被告刘佳韵无力偿还借款的情况下以涉案房屋进行抵债不违反法律规定，故案涉《房屋买卖合同》合法有效。二、原告起诉确认二被告之间签订的《房屋买卖合同》无效，基于合同的相对性及现实履行情况，原告的主张无法成立。二被告达成以物抵债合意时，涉案房屋登记在被告刘佳韵名下，原告并非登记的所有权人，故被告姬存胜基于物权公示原则有理由相信被告刘佳韵为涉案房屋的所有权人，双方进行的以物抵债行为合法有效，被告姬存胜取得了涉案房屋所有权。至于原告与被告刘佳韵、案外人高鹏之间的纠纷与被告姬存胜无关，原告无权向被告姬存胜提出任何主张。综上，请求法庭应当依法予以驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年，原告因资金周转通过案外人高鹏借款，双方约定以原告所有的房屋进行抵押。2016年8月26日，原告向高鹏出具委托书一份，载明：“委托人：李小平，受托人：高鹏。我名下单独所有两套房屋：其一坐落于银川市兴庆区某号房（建筑面积为：334.04平方米）、其二坐落于银川市兴庆区某号营业房（建筑面积91.59平方米）。现我委托高鹏为我的合法代理人，以我的名义办理如下事项。一、由受托人代为办理该房屋出售以及银行二手房按揭贷款的相关事宜”。当日，原告与高鹏签订《房屋买卖合同》一份，载明：“甲方：李小平，乙方：高鹏。一、甲方名下拥有两套房屋：其一坐落于银川市兴庆区某号房（建筑面积为：334.04平方米）、其二坐落于银川市兴庆区某号营业房（建筑面积91.59平方米）。现甲方自愿将上述房屋出售给乙方。二、双方协商，上述房屋的成交价格为人民币肆佰肆拾万元整（4400000元）。乙方于2016年8月26日一次性将房款支付给甲方...”。合同签订后，原告与高鹏将委托书及《房屋买卖合同》进行了公证。2016年9月21日，高鹏以原告代理人身份与被告刘佳韵签订《银川市存量房买卖合同》一份，约定原告将位于银川市兴庆区某号房出售给被告刘佳韵，交易价格为2505300元。2016年9月22日，被告刘佳韵与被告姬存胜、案外人高鹏签订《借款抵押合同》一份，约定被告刘佳韵向被告姬存胜借款1200000元用于资金周转，借期自2016年9月22日起至2016年12月21日止，被告姬存胜于2016年9月22日将全部借款支付被告刘佳韵，借款利息按照中国人民银行同期银行贷款利率的四倍计算，被告刘佳韵应于2016年12月21日前偿还全部借款，被告刘佳韵以涉案房屋进行抵押，案外人高鹏为连带责任保证人。合同签订当日，被告刘佳韵、姬存胜与高鹏将对上述《借款抵押合同》进行了公证，被告刘佳韵向被告姬存胜出具了借款借据和收据，收据载明被告刘佳韵收到被告姬存胜借款现金100000元、转账款项1100000元。同日，被告姬存胜通过银行转账的方式向高鹏支付借款500000元。次日，被告姬存胜再通过银行转账的方式向高鹏支付借款600000元。2016年10月25日，被告刘佳韵与被告姬存胜签订《银川市存量房买卖合同》一份，约定将上述房屋出售给姬存胜，交易价格为1200000元。2016年10月27日，被告姬存胜支付了涉案房屋过户的相关税费，房管部门将涉案房屋登记至被告姬存胜名下。2018年8月13日，原告将高鹏与被告刘佳韵诉至本院，请求判令：1.确认原告与高鹏签订的《房屋买卖合同》、委托书无效；2.确认高鹏代理原告与被告刘佳韵签订的《银川市存量房买卖合同》无效；3.高鹏与被告刘佳韵向原告返还涉案房屋。本院经审理后于2019年1月8日作出（2018）宁0104民初10025号民事判决书，判决：一、原告李小平与被告高鹏签订的《房屋买卖合同》、委托书无效；二、被告高鹏代原告李小平与被告刘佳韵签订的《银川市存量房买卖合同》无效；三、驳回原告李小平的其他诉讼请求。涉案房屋至今仍由原告实际占有。现原告以被告刘佳韵与被告姬存胜签订的房屋买卖合同无效为由诉至本院。另查明，2016年9月19日，被告刘佳韵与高鹏登记结婚。庭审中，被告刘佳韵称其与高鹏于2016年10月8日登记离婚。再查明，李小平于2019年6月24日向本院提出诉前财产保全申请，本院作出（2019）宁0104财保260号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押姬存胜名下价值2505300元财产，原告支出保全费5000元，并由中国大地财产保险股份有限公司宁夏分公司出具保单保函，原告支出保险服务费3757.95元。2019年6月26日，原告将二被告诉至银川市兴庆区人民法院，要求确认被告姬存胜从被告刘佳韵处取得涉案位于银川市兴庆区某号房的房屋所有权行为无效、被告姬存胜协助将涉案房屋过户至原告名下、案件诉讼费、保全费及保函费由二被告承担。后原告于2019年7月18日申请撤回诉讼，本院作出（2019）宁0104民初10279号民事裁定书，准予原告撤回对二被告的起诉。本院认为，无处分权的人处分他人财产的，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。被告刘佳韵基于案外人高鹏代理原告与其签订的《银川市存量房买卖合同》取得了涉案房屋的所有权，该份合同已被本院作出的（2018）宁0104民初10025号民事判决书认定为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，被告刘佳韵自始未取得涉案房屋的处分权，故被告刘佳韵与被告姬存胜签订的《银川市存量房买卖合同》亦属无效合同，对原告的该诉讼请求本院予以支持。原告在本案中并未申请诉讼保全，其主张的保全费、保函费系其于2019年6月24日申请诉前财产保全时所支付的费用，原告申请该次诉前财产保全后于2019年6月26日起诉至本院，后在诉讼中申请撤回了起诉，故该部分费用属于上一民事案件中产生的费用，不属于本案的审理范围，故本院对原告要求二被告承担保全费、保函费的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、之规定，判决如下：被告刘佳韵与被告姬存胜签订的《银川市存量房买卖合同》无效。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告刘佳韵、姬存胜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员  宋 乔二〇一九年十月二十三日法官助理  田进花书 记 员  田 娥附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。