安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终1936号上诉人(原审原告)：芜湖联盛置业发展有限公司。法定代表人：吴建超，总经理。委托诉讼代理人：朱世贾，安徽中天恒（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田丰，安徽中天恒律师事务所实习律师。上诉人（原审被告):唐杰。委托诉讼代理人：黄雅敏，系唐杰母亲。上诉人（原审被告):顾正平。上诉人芜湖联盛置业发展有限公司（以下简称联盛公司）因与上诉人唐杰、顾正平房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2018）皖0202民初2958号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人联盛公司的委托诉讼代理人朱世贾、田丰，上诉人唐杰的委托诉讼代理人黄雅敏，上诉人顾正平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联盛公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持联盛公司的全部诉讼请求。事实与理由：1、本案合同解除的责任在于唐杰、顾正平。根据（2018）皖02民终2661号生效判决认定的事实，法院确认双方租赁合同解除的依据是联盛公司于2015年7月14日向唐杰、顾正平发出的《解除合同通知书》，解除合同的理由是唐杰、顾正平长期不交租赁费及其他费用，违反了合同约定。2、一审法院酌定唐杰、顾正平承担一年租金标准的占用费，没有事实和法律依据，属滥用自由裁量权。双方租赁合同约定，乙方须向甲方缴纳占用费（按终止租赁后完成上述工作所占用甲方物业天数*（本租赁年度日租金、广场经营管理费、公共能耗费需缴纳的费用）的标准向甲方支付物业使用费）。合同自2015年7月14日解除，唐杰、顾正平一直未将商铺返还给联盛公司，仅支持一年租金标准的占用费，根本无法弥补联盛公司的损失，有违公平原则。3、一审法院忽略了唐杰、顾正平根本违约且违约在先的事实和联盛公司已经被法院判决承担赔偿其损失的事实，加重联盛公司的违约责任，适用法律错误。在双方之前的诉讼中，法院推定联盛公司于2015年2月锁闭了安全通道，导致唐杰、顾正平停业，构成违约，并据此判决联盛公司赔偿882万余元（虽然联盛公司仍对此持有异议）。而唐杰、顾正平自2013年8月8日起就没有支付过租金，至2015年2月7日已拖欠租金982940元，构成根本违约且违约在先。根据合同法第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应责任。一审法院惘顾上述事实，加重联盛公司责任，减轻唐杰、顾正平的违约责任，适用法律错误。4、联盛公司已经采取了适当措施防止损失扩大，一审法院以合同法第一百一十九条第一款规定为裁判依据，适用法律错误。在双方解除合同后，联盛公司一直不断要求唐杰、顾正平将租赁商铺返还以减少损失，主要表现在：解除合同通知书中明确要求唐杰、顾正平30日内腾退房屋；在唐杰、顾正平起诉联盛公司的案件中，联盛公司每次庭审答辩时都明确提出要求唐杰、顾正平腾退，且多次向审理法院发函要求唐杰、顾正平腾退；2018年4月，联盛公司提起本案诉讼要求腾退。唐杰、顾正平作为承租人，在租赁合同解除后有义务及时将租赁商铺清场返还。2017年8月30日庭审中，唐杰、顾正平回答法官提问说，收到解除通知书后就回了函，不接受这样解除。由此可见，联盛公司已采取了适当的措施防止损失扩大，导致损失扩大的责任在于唐杰、顾正平。此外，一审法院认为经营管理费应由联盛管理公司向唐杰、顾正平主张，没有事实和法律依据。本案中，联盛管理公司已经出具说明，同意由联盛公司以自己的名义向唐杰、顾正平主张权利。唐杰、顾正平在另案纠纷中也举证了联盛管理公司的说明，故应当视为唐杰、顾正平同意由联盛公司向其主张广场经营管理费。在此情况下，一审法院仍要求联盛管理公司另案起诉，违背意思自治原则，加重了当事人的诉累。唐杰、顾正平答辩称：针对联盛公司2015年7月14日发来的解除合同通知，唐杰、顾正平回函不同意用这种方式解除，其原因是联盛公司在2015年2月9日唐杰、顾正平正常经营中把消防通道东侧唯一的安全出口门锁闭了，其行为违反了消防法，镜湖区消防大队责令立即整改，唐杰、顾正平也多次要求联盛公司配合消防整改，能够继续经营，但联盛公司未能按要求整改。唐杰、顾正平不同意联盛公司解除合同的方式，认为合同要解除要通过法院来裁定。当时联盛公司招商的全部商户都是拖延缴纳租金的，唐杰、顾正平在签合同的时候已经提前缴纳了第一期租金，并在此后缴纳了第二期租金，但对第二期租金的发票联盛公司一直未能开具给唐杰、顾正平。由于联盛公司的违法行为造成唐杰、顾正平的损失无法计算，为此唐杰、顾正平已经在前一个案子中起诉联盛公司，这个案件经过发回重审到再次审理大概进行了四次。2019年8月27日，唐杰、顾正平收到了安徽省高级人民法院的民事裁定书，驳回了联盛公司的再审申请。唐杰、顾正平是来投资的，现在因联盛公司的行为产生巨大损失，一审判决仍要求唐杰、顾正平承担占用使用费，没有法律依据。唐杰、顾正平上诉请求：撤销一审判决第一项房屋占用费1085364元的判决。事实与理由：1、唐杰、顾正平在免租期内提前缴纳租金及管理费共计875228元，其中150000元履约金。2、芜中民四字第00246号和00247号判决书中没有抵扣150000度的履约保证金。一审法院未查明事实，认定唐杰、顾正平共缴纳150000元之后，对租赁场所进行装潢并投入使用。3、2015年2月9日，唐杰、顾正平在租赁3304平方内正常营业，联盛公司为了保护17000平方内的物资，把正在正常经营中的欢歌餐饮娱乐城的消防安全出口锁闭。当日，唐杰、顾正平要求联盛公司打开消防通道，并一直连续要求，唐杰、顾正平无法正常继续营业。2015年2月15日被迫停业。唐杰、顾正平不能只顾个人利益不顾消费者安全。2015年2月9日，联盛公司锁闭消防安全出口，逼迫停业之日起装修及设备全归联盛公司，不存在占用费。联盛公司的违法行为造成唐杰、顾正平这四年多的损失无法计算，在精神上的折磨无法陈述。唐杰、顾正平无法接受一审法院对占用费的判决。联盛公司答辩称：唐杰、顾正平的上诉请求及事实理由均不能成立。1、导致涉案房屋租赁合同解除的责任在于唐杰、顾正平，不在于联盛公司。因为唐杰、顾正平长期未按租赁协议约定支付租金而导致租赁合同解除。2、原生效判决（2018）皖02民终2661号等对房屋租赁合同违约责任的认定，联盛公司正在申请抗诉。3、无论造成租赁合同解除的责任属于哪一方，合同解除后唐杰、顾正平都应依法及时腾退房屋并交还给联盛公司。房屋租赁合同解除的责任不能成为唐杰、顾正平至今拒不交还租赁物给联盛公司的合法理由。唐杰、顾正平一直拒不交还房屋，给联盛公司造成巨大的经济损失，应依法依约承担房屋占用费的损失。一审判决不公，明显错误。综上，请求驳回唐杰、顾正平的上诉请求。联盛公司向一审法院起诉请求：1、确认双方于2012年11月8日签订的《芜湖联盛广场商铺租赁协议》已于2015年7月14日解除；2、请求判令唐杰、顾正平立即清场，将承租的物业腾让交还于联盛公司；3、判令唐杰、顾正平支付租金202204.8元、广场经营管理费202204.8元（从2015年3月21日至2015年7月14日）及违约金216965.75元（从2015年4月24日至2018年3月31日按日万分之5计算），并承担至判决确定给付之日止的违约金（按日万分之5计算）；4、判令唐杰、顾正平支付占用费5915382.48元（从2015年8月15日至2018年3月31日），并承担至实际腾退之日止的占用费；5、本案诉讼费用由唐杰、顾正平承担。一审庭审中，联盛公司申请撤回第1项诉讼请求。一审法院认定事实：2012年11月8日，联盛公司（甲方）与唐杰、顾正平（乙方）签订《芜湖联盛广场商铺租赁协议》一份及补充协议，约定：1、由甲方将位于芜湖市镜湖区赭山东路“芜湖联盛广场”A区第一层部分区域物业（以下简称租赁物业，面积3304平方米，租赁范围以附件总平面图以及租赁物业平面图红线圈定部分为准）租赁给乙方经营欢歌KTV，租赁期限为十年，双方确认租赁物业预定交付日为2012年11月8日前。2、双方确认，租赁物业按红线内面积计租，租金标准为0.90元/天/平方米，每年度租金合计1085364元，租赁费用三年内不变，自第四个合同年度起，每三年在上一个合同年的租赁费用基础上递增5%，依次类推。合同签订后5个工作日内，乙方支付首期三个月租金275058元，租金按照先租后用的原则，乙方每3个月支付一次租金，以后各期租金均需提前15日支付给甲方。3、本协议签署后五个工作日内，乙方应向甲方支付履约保证金70000元，该履约保证金仅作为乙方忠实履行本协议约定之各项义务和责任的保证，在承租期内，对乙方拖欠甲方的租金或其他费用及其滞纳金，以及因乙方违约或过失给甲方造成的损失，甲方有权直接从履约保证金中扣除，且不影响其取得任何其他救济的权利。4、合同履行期限内，乙方未按本协议约定支付租金及其他费用，每逾期一日，甲方有权向乙方收取所拖欠租金及其他费用之0.5‰/天的滞纳金。5、提前终止协议或协议期满时，乙方应在协议期满前及时清场，并将租赁物业及其设施恢复至原始状态或甲方认可的状态，每逾期一日，乙方须向甲方缴纳占用费，逾期十日，乙方将被视为已自动放弃租赁物业内乙方的设备设施及装修的所有权；乙方清场结束后，须经甲方验收的书面确认，甲方以此作为退还乙方履约保证金的依据之一。6、乙方超过30天（含30天）仍未向甲方足额支付租金、空调、水、电、气等乙方因经营和使用所产生相关费用的，甲方有权单方面解除本协议，收回房屋，没收乙方所交保证金，且一切损失和责任由乙方负责；给甲方造成经济损失的，甲方保留继续追究所受经济损失的权利。同日，联盛管理公司与唐杰、顾正平签订《商业管理服务协议》一份及补充协议，约定唐杰、顾正平作为商铺的实际使用人，将享受联盛管理公司对本项目实施的统一经营管理服务。合同签订后，联盛公司于2012年11月8日将案涉租赁物交付给唐杰、顾正平。11月26日、11月30日，唐杰、顾正平共缴纳履约保证金150000元。之后，唐杰、顾正平对租赁场所进行了装潢，并投入使用。2015年7月14日，联盛公司以唐杰、顾正平长期不交租赁费及其他费用为由，向唐杰、顾正平发送了解除合同通知书，唐杰、顾正平确认收悉。生效裁判文书确认双方签订的《芜湖联盛广场商铺租赁协议》于当日解除并由联盛公司承担唐杰、顾正平装修和设备费用。合同解除后，双方未对案涉租赁物的返还办理交接手续，唐杰、顾正平未支付自2015年3月21日起的租金。另查明，2016年5月10日，联盛管理公司委托联盛公司向唐杰、顾正平主张2015年3月20日至7月14日的广场经营管理费。一审法院认为，联盛公司与唐杰、顾正平签订的《芜湖联盛广场商铺租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合同合法有效，双方当事人应全面履行合同约定。唐杰、顾正平未按时支付自2015年3月21日起至合同解除之日的租金，显属违约，应支付自2015年3月21日起至2015年7月14日止的房屋租金。合同解除后，唐杰、顾正平未及时将案涉房屋返还给联盛公司，应按原租金标准承担房屋占用费。由于导致本案合同解除的责任在联盛公司，一审法院酌定唐杰、顾正平支付联盛公司一年的房屋占用费1085364元（参照原租金标准），对于联盛公司要求唐杰、顾正平支付的其他占用费、违约金不予支持。合同解除后，唐杰、顾正平应将案涉房屋返还给联盛公司，故对于联盛公司要求唐杰、顾正平返还房屋的诉讼请求予以支持。根据合同相对性原则，应由联盛管理公司向唐杰、顾正平主张广场经营管理费，而不应由联盛公司以其自身名义向唐杰、顾正平主张该费用，故对联盛公司要求唐杰、顾正平支付广场经营管理费的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条第一款之规定，一审法院判决：一、唐杰、顾正平于判决生效之日起十日内支付联盛公司房屋租金202204.8元、房屋占用费1085364元，合计1287568.8元；二、唐杰、顾正平于判决生效之日起十日内将位于芜湖市镜湖区赭山东路“芜湖联盛广场”A区第一层部分区域（范围以租赁合同附件总平面图以及租赁物业平面图红线圈定部分为准）返还给联盛公司；三、驳回联盛公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取28879元，由联盛公司负担20585元，唐杰、顾正平负担8294元（联盛公司已预交诉讼费，唐杰、顾正平于判决生效之日起十日内给付联盛公司）。二审中，唐杰、顾正平提交了安徽省高级人民法院（2019）皖民申2266号民事裁定书，本院经审查，对该裁定书的真实性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2015年10月27日，在唐杰、顾正平以联盛公司为被告诉请要求联盛公司赔偿其装修、设备及停业损失等案件审理过程中，唐杰、顾正平向一审法院申请增加诉讼请求，要求判令双方之间的租赁合同解除。本院认为,涉案租赁合同经生效判决确认已于2015年7月14日因联盛公司的通知解除，唐杰、顾正平与联盛公司其时虽对双方之间谁构成违约等事项存有争议，但对租赁合同的解除均不持异议，故在租赁合同解除后，唐杰、顾正平依法、依约均应及时腾退其承租的商铺并返还给联盛公司，其因未及时返还房屋给联盛公司造成损失的，应承担相应的房屋占用费。联盛公司作为出租方，在承租方未及时腾退返还房屋的情况下，依照合同法第一百一十九条第一款的规定仍负有采取适当措施防止损失扩大的义务。联盛公司为履行其法定的减损义务，可选择及时向法院诉请要求判令唐杰、顾正平腾退并返还房屋，也可以在不损害唐杰、顾正平合法权益的情况下采取适当的自力救济措施自行收回房屋以减少损失的发生。据此，联盛公司虽实施了发函、庭审答辩等行为要求唐杰、顾正平腾退并返还房屋，但尚不足以认定其已完全尽到法定减损职责，故一审判决其自行承担相应扩大的损失，并无不当。综合本案案情，一审法院酌情确定由唐杰、顾正平承担房屋占用费1085364元，并无明显不当，本院对此予以维持。从联盛管理公司出具的说明内容来看，其仅表达了联盛管理公司委托联盛公司直接向唐杰、顾正平主张权利的意思，双方之间就该事项仅成立委托关系，受托人仍应以委托人的名义处理受托事项。故联盛公司要求以自己的名义向唐杰、顾正平主张广场经营管理费，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持正确。综上所述，联盛公司与唐杰、顾正平的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72326，由芜湖联盛置业发展有限公司负担57758元，唐杰、顾正平负担14568元。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年十一月十四日书记员 王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;