湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘05民终1880号 上诉人（原审被告）：曾洁明。 上诉人（原审被告）：曾学元，系曾洁明之父。 共同委托诉讼代理人：曾晓明。 共同委托诉讼代理人：郑贴侨，湖南宋牧律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曾选勤。 上诉人曾洁明、曾学元因与被上诉人曾选勤租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市双清区人民法院（2019）湘0502民初558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 曾洁明、曾学元上诉请求：1.撤销原判；2.驳回曾选勤的诉讼请求；3.上诉费用由曾选勤负担。事实和理由：原判认定事实不清。曾洁明、曾学元已经要求曾选勤到某甲通讯手里拿钥匙，已经完成了房屋的交付义务，是曾选勤自己不去某甲通讯手里去进行交接，曾选勤自己不想再租故意不去交接。原审适用法律错误。曾选勤没有举证证明曾洁明、曾学元拒绝交付房屋，应承担举证不能的法律后果。曾洁明、曾学元已经完成了指定交付的义务，是曾选勤自己原因闲置房屋。 曾选勤辩称，曾洁明、曾学元并没有告知曾选勤去某甲通讯手里拿钥匙，相反曾选勤多次找房东要钥匙，而且曾选勤与某甲通讯之间不存在合同关系。请求驳回上诉，维持原判。 曾选勤向一审法院起诉请求：1、依法解除2018年8月曾选勤与曾洁明签订的商场租赁合同；2、判令曾洁明、曾学元退还曾选勤2018年7月至2018年12月商场租金9万元及押金4.5万元；3、本案诉讼费由曾洁明、曾学元承担。 一审法院认定事实：一、双方无争议的事实。 1、2015年6月9日，案外人邵阳市某某有限公司（甲方）与案外人中国某某通信有限公司邵阳市分公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定由乙方租赁甲方的位于某某路“综合楼”第一层北起第2-5轴之间的临街三间半门面及2-7轴C-D轴之间的五间后门面。2015年6月12日，案外人邵阳市某某有限公司（甲方）与邵阳市双清区某乙通讯、曾选勤（乙方）签订了《关于房屋具体使用人承担租赁押金的协议书》，约定中国某某通信有限公司邵阳市分公司租赁的邵阳市某某有限公司的房屋因实际由曾选勤使用的原因，便约定由曾选勤承担上述房屋的租房押金。 2、2018年8月3日，曾选勤（乙方）与曾洁明（甲方）签订了《商场租赁合同》，约定如下：由曾选勤租赁曾洁明拥有的综合楼一楼第7轴与13轴之间的建筑面积大约为330平方米的房屋，期限为3年，即2018年7月起至2021年6月止，月租金15000元，半年一付，房屋押金为45000元。双方并未就如何交付房屋以及交付房屋的期限作出约定。 3、2018年10月11日，案外人邵阳市某某有限公司与曾选勤签订了《房屋租赁合同》，约定如下：此前由中国某某通信有限公司邵阳市分公司租赁的，由曾选勤实际使用的出租房屋（上述第1条所述房屋），直接曾选勤向邵阳市某某有限公司租赁，租期3年，从2018年7月起至2021年6月止，月租金为46060元。 4、2018年8月3日，曾选勤交纳了涉案争议房屋租赁押金45000元，半年租金90000元，共计135000元，均由曾学元经手收取。 5、曾洁明名下的出租房不临街，位于综合楼第7轴到13轴之间，与案外人邵阳市某某有限公司名下的出租房之间有一堵木墙隔断，位于邵阳市某某有限公司名下的出租房的后方，其门开向一条狭窄的过道。一般情况下，其均与临街门面一并出租，并且与临街门面打通，连成一体。 6、邵阳市某某有限公司的法定代表人是曾学元，曾学元与曾洁明系父女关系，且曾洁明的涉案租房事由均由曾学元代为办理。 7、曾洁明名下的涉案出租房此前由“某甲通讯”承租，并与其一并承租的6轴至11轴的临街门面打通，在“某甲通讯”退租后，由“某甲通讯”将打通的墙壁重新砌好。 8、在“某甲通讯”退租后，曾学元要求曾选勤直接与其隔壁的“某甲通讯”进行房屋交接，但曾选勤并未与“某甲通讯”办理涉案出租房屋的交接，该房屋一直处于闲置状态。直至2019年3月28日，曾选勤找到曾学元，要求曾学元交付房屋钥匙，曾学元派其小女处理，曾学元小女答应2-3天内把房屋钥匙交给曾选勤。2019年4月3日，曾选勤起诉至法院，要求解除与曾洁明之间的租赁合同，并要求退还房屋租金和押金，酿成纠纷。 二、双方有争议的事实。 1、曾选勤租赁曾洁明名下的综合楼一楼第7轴与13轴之间的建筑面积大约为330平方米的房屋是否是曾选勤租赁邵阳市某某有限公司拥有的综合楼第一层北起第2-5轴之间的临街三间半门面及2-7轴C-D轴之间的五间后门面的前提条件？曾选勤认为：两处房屋的所有权人不同，二者之间没有关系。曾洁明、曾学元认为：虽然两处房屋一处登记在曾洁明名下，一处登记在邵阳市某某有限公司名下，但曾洁明系曾学元的女儿，曾学元又系邵阳市某某有限公司的法定代表人，曾洁明的该处房屋系曾学元过户至其名下，且一切租赁事宜均由曾学元代为办理。从房屋的位置来看，如果两处房屋不一起租赁，曾洁明所有的房屋就存在租不出去的可能，所以如果谁要租赁邵阳市某某有限公司的该处房屋，就必须一同租赁曾洁明的该处房屋。一审法院认为，曾洁明、曾学元的陈述虽符合情理，但其未向法院提交任何证据予以证明，根据民事诉讼证据规则，应当承担举证不能的不利后果。综上，一审法院认为曾选勤租赁曾洁明拥有的综合楼一楼第7轴与13轴之间的建筑面积大约为330平方米的房屋与曾选勤租赁邵阳市某某有限公司拥有的综合楼第一层北起第2-5轴之间的临街三间半门面及2-7轴C-D轴之间的五间后门面之间并不存在必然关系。 一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。交付租赁物是出租人的基本义务，支付租金是承租人的基本义务。本案中，曾选勤按约定先支付了半年的租金，曾洁明却直至2019年3月28日都未将房屋交付给曾选勤，致使曾选勤未实际使用房屋，曾洁明的行为已经构成了根本违约，现曾选勤要求解除租赁合同，符合法律规定，予以支持。但曾选勤在长达半年多的时间里，并未按照曾洁明的指示去“某甲通讯”拿取房屋钥匙，也未催告曾洁明交付房屋，对租赁房屋是否交付处于放任状态，其存在同等过错，故对于房屋租金损失应当承担一半责任。从双方约定的房屋租赁期限之日起至本案结案之日止12个月的时间内，所产生的房屋租金为18万元，应由曾选勤与曾洁明各承担一半，即曾选勤自担9万元、曾洁明负担9万元。现曾选勤共向曾洁明支付了房屋租金9万元，故曾选勤诉请要求退还房屋租金不予支持。至于曾选勤所交纳的房屋押金，因曾选勤并未实际使用房屋，不存在毁损房屋的情形，曾洁明应予退还。曾学元与曾选勤之间不存在租赁合同关系，曾选勤要求曾学元承担责任的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十九条之规定，判决：一、解除曾选勤与曾洁明于2018年8月3日签订的《商场租赁合同》；二、曾洁明于判决生效后10日内退还曾选勤房屋租赁押金45000元；三、驳回曾选勤其他的诉讼请求。 二审审理期间，上诉人曾洁明、曾学元向本院提供了公司营业执照和登记资料，拟证明曾洁明系邵阳市某某有限公司监事和股东。曾选勤质证认为该证据与本案没有关联性。本院经审查认为，上诉人曾洁明、曾学元提交的证据与二审争议事项缺乏关联性，本院不予采信。本院经审查确认一审认定的事实及证据。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，二审的争议焦点是曾洁明是否存在违约行为，原审判决其返还押金是否正确。曾选勤与曾洁明之间建立租赁合同关系后，曾洁明并未直接向曾选勤交付房屋，而是要求曾选勤向案外人“某甲通讯”进行交接。2019年3月28日，曾选勤找到曾学元，要求曾学元交付房屋钥匙，曾学元派其女儿处理此事。在建立租赁关系开始直至曾选勤起诉的数月时间，曾选勤并未占有使用租赁物，曾洁明告知曾选勤向案外人进行房屋交接的行为并不代表其已经履行完毕房屋的交付义务，本案中出租人曾洁明没有履行完成房屋的交付义务，构成违约。同时考虑到曾选勤在本案中也存在过错，原审判决其各自承担50%的责任。曾洁明关于其不存在过错、不应承担责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。曾选勤已经向曾洁明支付了部分房屋租金，该租金已经能够折抵曾选勤应承担的责任，原审判决曾洁明将收取的房屋押金返还给曾选勤并无不当。一审并未判决曾学元承担责任，曾学元的上诉无实际意义。 综上所述，曾洁明、曾学元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费925元，由上诉人曾洁明、曾学元负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  彭国强 审 判 员  李文明 审 判 员  肖碧兰 二〇一九年十一月一日 代理书记员  张 玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……