湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1022民初2475号 原告吴红忠，男。 被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司。 法定代理人刘晓峰，该公司董事长。 委托代理人孙铭，系该公司办公室副主任。 原告吴红忠与被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司（以下简称玉溪河公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴红忠、被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司的委托诉讼代理人孙铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴红忠向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行《商品房买卖合同》办理权属登记义务，限期被告一个月为原告办理不动产权证；2、依法判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金14044.03元（逾期共455天，共455×30.866=14044.03元）；判令被告向原告支付逾期办理产权登记违约金14730元（违约金计算方法为房屋交付365日后的次日起至2019年9月10日，每逾期1日办理权属登记违约金10元，共1473天，被告判决后期未办理的按此计算直到交付不动产权证之日），两项共计28774.03元；3、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原、被告双方于2013年3月8日签订房屋买卖合同，原告向被告购买玉溪河畔小区住房B幢7层707号房。原告按照合同约定按时足额支付房款后，于2014年8月29日房屋交付使用，同时原告缴纳了契税、公共维修基金、产权登记费等办证费用。根据《商品房买卖合同》第八条规定被告应于2013年5月31前交付房屋，该房屋实际交付时间是2014年8月29日。根据《商品房买卖合同》第九条逾期交房违约责任规定，逾期交房时间共计455天,支付违约金费用为455×30.866=14044.03元。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自合同规定的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元违约金。被告未按合同约定履行办证义务，已构成违约，应按日向原告支付违约金共计14730元（后续如仍未办妥房地产权属证书违约金另计），目前原告从未收到被告支付的违约金。违约金计算方法为：从房屋交付2014年8月29日365日后的第二天为2015年8月29日始计至2019年9月10日共计1473天,10元/天，共计14730元。为维护原告合法权利，特诉请人民法院判允前列诉讼请求。 玉溪河公司答辩称:一、本案原告要求公司支付违约金的诉请已超过诉讼时效。根据《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的依照其规定。”以及第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。另外，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干间题的规定》第六条还规定：“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”。本案原告交房的时间为2014年8月29日，按双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后的365日内将办理权属登记需要由出卖人提供资料报产权登记机关备案。也就是说原告在2015年8月就应知道自己的权利被侵害，但原告未在诉讼时效期限内向公司主张权利，而在2019年10月才向法院起诉，因此，原告要求公司支付违约金的请求已超过诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求；二、本案原告要求答辩人支付逾期交付房屋违约金的诉请已超过诉讼时效。本案原告所购房屋根据双方签订的商品房买卖合同约定，应于2013年5月31日交付原告使用,答辩人已于2014年2月16日通知了原告收房,而原告实际收房时间为2014年8月29日。根据《民法总则》第一百八八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的依照其规定。”以及第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。另外，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条还规定：“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日计算”。根据相关法律的规定，原告起诉逾期交房违约金的有效时间，应于2017年8月29日截止。因此，原告起诉答辩人逾期交付房屋违约金的请求已超过诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求；三、原告诉请公司支付逾期办理不动产权证违约金14730元的诉请不符合法律规定。《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《合同法》第一百一十四条赋予了当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情况亦做出了限制性规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人予以补偿。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。本院查明如下事实： 被告系有限责任公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码91431022745905832U，公司成立于2002年12月4日，经营范围为：房地产综合开发、经营，基础设施投资、产业投资、市场建设与营运。2013年3月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于宜章县玉溪镇玉溪河畔的B栋7层707房，本合同签订之后一次性付309520元。合同约定被告交房期限为2013年5月31日前。原、被告均认可双方于2014年8月29日交付房屋。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。”对于办证及其他费用，合同附件二约定：房产证及土地证工本费由公司负责，公司代办手续；契税、产权登记费、转让手续费由被告代收代缴，收取标准最终以办产权证时相关部门的收费标准为准。交房当日，原告向被告支付该房屋办证所需契税12346元、转让手续费366元等费用。 上述事实有《商品房买卖合同》及原、被告的陈述在卷佐证，本院足以认定。 判决理由与结果 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。 本案的争议焦点如下：一、关于限期办理不动产权证的问题。不动产权属登记系一种行政行为，涉及到不动产登记机关一系列的行政审查行为。被告玉溪河公司不是办理房屋登记的机关，仅有协助办证部门办理房产证的义务。从合同约定的内容看，也是约定由被告玉溪河公司在商品房交付使用后的一定期限内到产权登记机关完成初始登记，初始登记后到产权登记机关办妥房屋所有权证及土地使用权证。如果被告玉溪河公司未按约履行义务，原告吴红忠可依据合同约定主张其承担违约责任。故原告吴红忠主张被告玉溪河公司为其办理房屋不动产权证书的诉讼请求不符合法律规定和合同约定，本院不予支持； 二、原告的诉讼是否超过诉讼时效。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应确认合法有效。对原、被告均具有约束力，双方均应按照约定诚信、全面履行自己的义务。双方签订合同后，被告玉溪河公司依约应于2013年5月31日前将房屋交付给原告吴红忠，但被告玉溪河公司在2014年8月29日才实际交付房屋给原告吴红忠，已构成违约，应当承担违约责任。根据法律规定，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。被告玉溪河公司违约行为一经发生，其侵害了原告吴红忠合法权益的事实即已确定。依据本案事实，被告玉溪河公司未在《商品房买卖合同》约定的2013年5月31日前交付房屋，从2013年6月1日起其侵害买受人合法权益的事实即已确定，但2014年8月29日交付房屋发生诉讼时效中断的事由，原告吴红忠就知道或应当知道其合法权益受到侵害，2014年8月29日诉讼时效开始计算，其应自此时起三年内主张自己的权利。原告吴红忠未提供证据证明自交房时始与被告玉溪河公司交涉逾期交房违约金事宜，不符合诉讼时效中断的相关规定，故原告吴红忠主张逾期交房违约金不成立，本院依法不予支持。被告抗辩原告主张逾期交房违约金超过了诉讼时效，符合法律规定，本院予以采信。本案《房屋买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。”上述条款约定了逾期办证备案违约金按日计算至实际办妥登记之日。按日计算的违约金是一个整体债务，至实际履行义务后违约金数额才予以最后确定，故按日计算逾期办证违约金诉讼时效起算日应从办妥备案登记的次日起算。本案中，被告于2017年12月21日向房屋产权登记机关备案，原告于2019年10月15日起诉未超过诉讼时效。被告主张逾期办证违约金超过了诉讼时效，不符合合同约定和法律规定，本院不予采信； 三、原告诉请的逾期办证违约金如何确定。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十五条的约定，被告应在房屋交付使用的2014年8月29日后的365日（即2015年8月29日）前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。但被告于2017年12月21才办理办证备案，存在逾期办理不动产权证备案的违约行为。按合同约定的每日10元违约金计算，迟延845日，逾期违约金为8450元。原告请求被告支付逾期办理产权登记违约金14730元（2015年8月29日至2019年9月10日），违约金计算的截止时间与合同约定不符，亦与本院查明的事实不符，本院不予采信。现被告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少”，及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错承担以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定抗辩合同约定的违约金过高，并要求调整。对此，本院认为，原告未提供证据证明除了缴纳办证费用的利息损失外，被告违约还造成了其他何种实际损失。根据上述法律规定，被告抗辩原告诉请违约金过高要求调整，符合法律规定，本院予以采信。本院根据当事人的过错程度和原告的实际损失等因素考虑，兼顾守约方利益和公平原则，酌情对违约金进行调整。对原告主张的违约金本院按合同约定违约金标准的70%予以调整，并按该标准计算至产权登记备案之日止。故自2015年8月29日至2017年12月21日的违约金8450元的70%为5915元（8450×70%）。原告诉请14730元违约金，本院予以支持5915元，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴红忠支付逾期办理不动产权证的违约金5915元； 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告吴红忠的其他诉讼请求。 案件受理费519元，减半收取计259.5元，由被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  兰四兵 二〇一九年十一月二十五日 书记员  李爱芬 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。