江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1121民初4230号原告：余鹏，男，1986年12月10日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区二七北路****集户，现住江西省上饶市信州区。委托代理人：董丽莎，女，1985年7月20日出生，汉族，，住江西省上饶市信州区系原告之妻，特别授权。被告：江西海源房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市信州区中山西路**，统一社会信用代码91361100723935096N。法定代表人：方琪，系该公司总经理。原告余鹏与被告江西海源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余鹏的委托代理人董丽莎到庭参加诉讼，被告江西海源房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告余鹏向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即按《商品房买卖合同》约定的交付房屋条件向原告履行办理交付坐落于上饶市凤凰片区三清山大道南侧的“龙湖湾”商住小区第6幢502号房的手续；2、判决被告支付原告逾期交房违约金人民币108,154.8元（以全额购房款为基数按每日万分之二的标准自2016年4月1日起暂计至2019年9月30日止，2019年10月1日起的违约金计算至实际交房之日止）；3、诉讼费用被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求：1、判决被告向原告支付违约金人民币108,831.29元[自2016年4月1日起以原告购房的全额房款为基数按每日万分之二的标准向原告支付违约金至起诉之日（即2019年10月9日）止共1287天]；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月7日，原告以公积金贷款方式购买了被告开发的坐落于上饶市凤凰片区三清山大道南侧的“龙湖湾”商信小区第6幢502号房，并签订了《上饶市商品房买卖合同》。合同约定房屋总价款为人民币422,810元，出卖人（即被告）应当在2016年3月31日前向买受人（即原告）交付该商品房，逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。因被告逾期交房，后被告于2015年11月7日出具《“龙湖湾”购房合同补充事项》，承诺如2016年1月31日仍未交房，被告愿意按全部购房款的万分之二（每日）进行赔偿。原、被告签订《上饶市商品房买卖合同》，被告未在合同约定的2016年3月31日前交付房屋，经双方多次协商，被告于2018年8月份在仍不能按要求交房的情况下，将房屋先进交由原告使用，但至今未办理符合合同约定的交付手续。原告余鹏为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：1、商品买卖合同，拟证明原、被告之间的商品房买卖合同关系；2、“龙湖湾”购房合同补充事项，拟证明被告承诺如2016年1月31日仍未交房，其愿意按全部购房款的万分之二（每日）进行赔偿；3、江西省地方税务局通用预收款收据，拟证明原告为购卖案涉房屋交纳了购房产付款人民币92,810元。被告江西海源房地产开发有限公司未到庭答辩，也未向法庭提供证据。针对原告提供第一、三组证据，虽被告未到庭质证，但该两组证据符合证据三性，且两者能够相互印证，故本院对原告提供的第一、三组证据予以确认。原告提供的第二组证据虽为复印件，但该组证据与本院（2019）赣1121民初2367号案件中经被告质证无异议并经本院确认的“龙湖湾”购房合同补充事项的内容及证据对象均一致，故本院对该组证据予以确认。本院经审理认定事实如下：被告江西海源房地产开发有限公司系从事房地产开发的企业。原告因向被告购买其开发的坐落于上饶市三清山中大道569号龙湖湾小区6幢1单元5层1-502号商品房，双方于2015年8月7日签订了合同备案号为201508070025的《上饶市商品房买卖合同(预售)》[预售许可证号:饶房预售证第(2014)013号]，对商品房的基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式等事项作出了约定。其中第四条第4项约定：“……房屋预测建筑面积共90.19平方米，其中套内建筑面积74.46平方米，分摊共有建筑面积15.73平方米……”；第六条第2项约定：“……商品房单价为每平方米4,687.99元，总价款为人民币422,810元……”；第九条约定：“商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告（实测数据）；3、该商品房已取得规划、消防、人防等部门单项验收合格证明……”；第十一条约定：“（一）出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”；第十二条约定：“……逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。”。合同签订后，原告于2015年8月18日交纳了购房首付款人民币92,810元，余款人民币330,000元申请了公积金贷款按揭支付。后因龙湖湾小区项目未能通过验收，无法按期交房，被告于2015年11月7日向全体业主出具《“龙湖湾”购房合同补充事项》，承诺：“……龙湖湾项目承诺在2016年1月31日前交房，2015年8月31日至2016年1月31日期间违约金按照购房合同进行赔偿；2016年1月31日仍未交房，江西海源房地产开发有限公司愿意按全额购房款的万分之二（每日）进行赔偿……”。至2016年3月31日，被告未能如期交房，经原、被告多次协商，原告迫于无房居住的实际情况，于2018年8月份向被告领取了房屋钥匙先行入住，但被告至今仍不能办理符合《上饶市商品房买卖合同(预售)》约定的交房手续。本院认为，原、被告于2015年8月7日签订的《上饶市商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，不违法法律和行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。双方均应按合同约定全面履行各自的义务，原告已按约定支付了购房首付款并办理了按揭贷款手续，被告应按照《上饶市商品房买卖合同(预售)》第十一条约定，在2016年3月31日前向原告交付符合合同约定交付条件的房屋，但被告至今不能办理符合合同约定的交付手续，被告应承担逾期交房的违约责任。虽被告已先行入住，但被告系明知其经双方协商允许原告先行入住的房屋不能满足交房条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十八条第三款“出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制”的规定，故原告入住后仍可以要求被告承担违约责任。根据原、被告签订的《上饶市商品房买卖合同(预售)》第十二条“……逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。”及被告于2015年11月7日向全体业主出具的《“龙湖湾”购房合同补充事项》中“……龙湖湾项目承诺在2016年1月31日前交房，2015年8月31日至2016年1月31日期间违约金按照购房合同进行赔偿；2016年1月31日仍未交房，江西海源房地产开发有限公司愿意按全额购房款的万分之二（每日）进行赔偿……”的约定，故本院对原告提出要求被告支付违约金人民币108,831.29元[自2016年4月1日起以原告购房的全额房款为基数按每日万分之二的标准向原告支付违约金至起诉之日（即2019年10月9日）止共1287天]的诉讼请求予以支持。诉讼中原告提出对2019年10月9日之后的违约金另行主张，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告江西海源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告余鹏违约金人民币108,831.29元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照〈中华人民共和国民事诉讼法〉第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,464元，减半收取1,232元，由被告江西海源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。本案申请执行的期限为本判决生效后自动履行期限届满之日起二年内，逾期则丧失申请执行的权利。审判员  王建军二〇一九年十一月十四日书记员  郭子英温馨提示：在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。