湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终753号上诉人（原审被告）：周敏，女，1975年1月22日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：唐成豹，湖南海天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨琳彬，女，1989年9月7日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：王琴，湖南华略律师事务所律师。原审第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李。委托诉讼代理人：杨航，男，汉族，1997年1月7日出生，住湖北省荆州市荆州区，系该公司员工。原审第三人：长沙市开福区李袁房屋信息咨询服务部，住，住所地湖南省长沙市开福区四方坪德雅路口金帆小区**B101/div>经营者：李袁。上诉人周敏因与被上诉人杨琳彬、原审第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）、长沙市开福区李袁房屋信息咨询服务部（以下简称李袁信息咨询部）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初5301号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周敏上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1、上诉人与被上诉人及第三人签订的《房屋买卖合同》是无效合同。该合同的签订因未经得抵押权人同意而无效。第三人就合同无效应承担责任，其所有款项应当退还，并应赔偿损失。2、被上诉人无购房资格是合同不能履行的重要原因。3、上诉人在合同的签订和履行过程中并无过错，不应承担违约责任，被上诉人和第三人在合同签订和履行过程中存在过错，应承担合同无效和合同不能履行的过错责任。杨琳彬辩称：1、涉案《房屋买卖合同》为有效合同，房屋的抵押不影响合同的效力，仅对物权变动产生影响。合同已经明确了房屋抵押的情况，也明确约定了由上诉人在过户前办理解押手续。上诉人也未提供任何证据证明房屋的抵押权人不同意转让。2、上诉人的违约行为及其他债务行为是合同无法履行的根本原因。上诉人未按合同约定办理解押手续，导致不能过户。在合同约定的履行期间内即2018年6月15日，上诉人的房产已经被法院查封，合同目的已不能实现。合同签订时，被上诉人符合购房政策。3、上诉人向被上诉人出具收条确认收到购房定金2万元，双方委托第三人进行托管，上诉人主张未收到款项与事实不符。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，请求驳回其上诉，维持原判。新环境公司述称：《房屋买卖合同》合法有效。新环境公司履行了合同义务。新环境公司作为中介方愿意配合法院退还相关费用。杨琳彬向一审法院起诉请求：1、解除杨琳彬、周敏、新环境公司、李袁信息咨询部签订的《房屋买卖合同》；2、周敏双倍返还定金4万元；3、周敏赔偿杨琳彬损失19600元（居间费13600元、律师费6000元）；4、周敏承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年5月22日，周敏（出售方人、甲方）与杨琳彬（买受方、乙方）及第三人李袁信息咨询部（丙方、居间方）、新环境公司（丁方、管理方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将长沙市开福区金帆小区34栋302房出售给乙方，该房屋现状：抵押给张志涛，由甲方在办理房屋产权过户前解除抵押；房屋总售价68万元，付款方式为购房定金+购房款+交房尾款。付款步骤为乙方于2018年5月22日支付甲方购房定金2万元，由丁方指定账户托管，乙方在产权过户进窗后缴税前手续办理之时支付甲方购房首付款66万元，甲乙双方要求丁方指定账户托管；甲方双方至迟于2018年6月15日之前办理。在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费6800元，乙方应支付丙方居间服务费13600元，任何一方违约，守约方可向违约方追偿已支付的费用。第七条约定，如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费。当日，杨琳彬根据合同约定将2万元定金支付给新环境公司由该公司托管，并向第三人支付居间费13600元。周敏向杨琳彬出具《收条》，载明收到定金2万元。新环境公司在扣除周敏应支付的居间费6800元后向周敏开具收款收据，载明收到托管定金13200元。合同履行过程中，因涉及房屋解除抵押权的问题，杨琳彬、周敏双方就购房款是否支付给抵押权人未能协商一致，导致房屋交易未能完成。另查，杨琳彬在签订房屋买卖合同时具备购房资格，但不符合长沙市人民政府办公厅于2018年6月25日颁布的长政办函（201875号）《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》要求的购房条件。2018年6月15日，涉案房屋被长沙市雨花区人民法院查封、冻结。杨琳彬为主张权利与湖南华略律师事务所签订《委托代理合同》，约定代理费为6000元。一审法院认为：一、杨琳彬与周敏签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。周敏辩称该合同未经抵押权人同意，违反物权法的规定，应为无效合同。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，该规定不属于效力性强制性规定，不能据此认定房屋买卖合同无效。合同的效力与合同的履行应当予以区分。在无法定无效的情形下，合同一般成立即生效，不能实际履行的合同并非无效合同。未经抵押权人同意，转让抵押房屋所产生的法律后果是导致房屋买卖合同不能正常履行，房屋物权不能发生变动，而非房屋买卖合同无效。且因物权未发生变动，亦不存在侵害抵押权的情形。故对于周敏的抗辩，一审法院不予采信。二、《房屋买卖合同》第一条第二点约定由周敏在办理房屋产权过户前解除房屋抵押。第二条第二项约定杨琳彬在产权过户进窗后缴税前支付购房款66万元。根据上述约定可知，合同履行顺序应是：周敏解除抵押—双方办理产权过户—产权过户进窗后缴税前杨琳彬支付购房款66万元。而非周敏抗辩的先由杨琳彬支付购房款66万元、由周敏解除抵押、再办理过户手续。虽然周敏后要求杨琳彬将购房款支付给抵押权人，但杨琳彬已明确表示不同意，故导致合同不能履行的原因系周敏未依约解除抵押，杨琳彬并无违约行为。因涉案房屋处于抵押状态，且已被法院查封、冻结，房屋买卖合同已事实上不能履行，合同目的已不能实现，故杨琳彬要求解除合同符合法律规定，一审法院予以支持。因解除权系形成权，自解除通知到达周敏时合同即告解除，故一审法院确认《房屋买卖合同》自起诉状副本送达给周敏之日（2018年8月31日）起即解除。周敏作为违约方，应承担违约责任。杨琳彬根据合同约定将定金支付给第三人托管，即已向周敏履行支付定金的义务，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，周敏应当双倍返还杨琳彬定金4万元。杨琳彬向第三人支付的居间费系因周敏违约导致的直接损失，且合同约定该费用由违约方承担，故对于居间费损失13600元，一审法院予以支持。杨琳彬为主张权利聘请律师并无不当，且合同约定律师费由违约方承担，故对于律师费一审法院予以支持，但杨琳彬主张过高，一审法院酌定为3000元。因合同约定定金由新环境公司托管，故合同解除后，新环境公司应将其托管的定金支付给周敏。关于居间费的问题，周敏与新环境公司可另行协商或诉讼解决。两第三人经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决：一、杨琳彬与周敏、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司、长沙市开福区李袁房屋信息咨询服务部于2018年5月22日签订的《房屋买卖合同》自2018年8月31日起即解除；二、周敏自本判决生效之日起三日内双倍返还杨琳彬定金共计40000元；三、周敏自本判决生效之日起三日内赔偿杨琳彬损失16600元（居间服务费13600元、律师费3000元）。如周敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1290元，因适用简易程序减半收取645元，由周敏承担。二审过程中，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，上诉人、被上诉人及原审第三人签订的涉案《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效，各方当事人均应全面履行合同义务。上诉人未按合同约定办理房屋抵押解除手续，涉案房屋又被法院司法查封，导致合同目的无法实现，上诉人构成违约。一审法院判令上诉人双倍返还定金并赔偿相应损失并无不妥。对于上诉人提出的涉案《房屋买卖合同》无效的主张，因未经抵押权人同意仅对房屋的物权变动产生影响，并不必然导致合同无效，故对上诉人的该项主张不予支持。对于上诉人提出的被上诉人不具有购房资格及未按合同约定支付定金系合同无法履行的重要原因的主张，根据查明的事实，上诉人的该项主张没有事实依据，故不予支持。综上所述，上诉人周敏的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1290元，由周敏负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇一九年十一月十四日法官助理周卓书记员刘峙宏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。