江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初11677号原告：张家港市塘桥新恒泰中介信息服务部，住所地张家港市塘桥镇维达路107号。经营者：田晓春。委托诉讼代理人：薛丰亚，男，该信息服务部工作人员。被告：刘恩林。原告张家港市塘桥新恒泰中介信息服务部（以下简称新恒泰中介信息服务部）与被告刘恩林居间合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告新恒泰中介信息服务部的委托诉讼代理人薛丰亚、被告刘恩林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告新恒泰中介信息服务部向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘恩林支付原告因其悔约所要承担的双份中介佣金20000元及违约金4000元合计24000元；2、被告刘恩林承担本案诉讼费用。审理中，原告新恒泰中介信息服务部自愿放弃违约金部分的诉讼请求。事实和理由：2019年3月15日，被告刘恩林通过原告居间购买位于张家港市滨江（系原告笔误，应为“滨河”）生活广场12幢302室房产，房屋总价为100万元整，并签订了合同。合同签订后，被告刘恩林由于自身的原因，在没有告知原告的情况下，将30000元定金交付卖方后自行终止了合同，造成合同悔约。原告认为被告刘恩林不按约支付中介佣金违反了合同约定，故提起本案诉讼。被告刘恩林辩称，1、原告提供的合同是合同初稿，我手里的合同才是合同的正式文本，该合同上注明了中介费金额为19000元，且应当在过户时付清；2、案涉房屋的产权人是庞声清与毛玲珠，他们是共同产权人，在订立合同时我要求他们两人一起签合同，但是原告先是让庞声清父亲庞可伟代签，在我提出必须由产权人签字后，最终合同上也只有毛玲珠一个产权人签字，我后来认为这会影响交易安全，遂行使了撤销权，并以书面形式通知了原告及毛玲珠等相关方；3、由于原告介绍不当，导致合同要件不完整，我方由此产生了30000元的定金损失，就该损失，我方保留向原告追偿的权利；4、由于原告在未弄清事实的情况下贸然起诉，导致我方从扬州赶到张家港应诉，原告应承担我方因此产生的过路费、住宿费、误工费等相关损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：庞声清、毛玲珠系坐落于张家港市的所有权人，该房屋系两人共同共有。2019年3月15日，庞声清、毛玲珠作为卖方（甲方），刘恩林作为买方（乙方），新恒泰中介信息服务部作为居间方，三方共同签订了《房地产买卖合同》1份，合同的主要内容为：卖方同意将其名下位于张家港市的房产转让给买方，转让价格为100万元，买方在签订合同当日支付卖方购房定金3万元。违约责任：除不可抗力外，任何一方不履行合同义务导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任及因违约而给对方造成的损失，买方签订本合同后违（悔）约，卖方有权没收定金，卖方签订本合同后违（悔）约，买方有权要求双倍返还定金。签订本合同后，即视为中介成功，居间方有权向甲乙双方分别收取合同价1%的服务佣金，居间方通知支付之日起10天之内必须付清，不付清的，居间方有权对其提起诉讼，所产生的诉讼费、律师费、交通费等由拒付方承担，并另承担佣金20%的违约金，合同签订后如中途有变更或违（悔）约，佣金不作调整或退还，尚未支付的仍需按合同约定支付佣金，如发生违（悔）约则由违（悔）约方承担双方中介佣金。三方另在合同“补充条款”处以手写形式约定由乙方承担该房屋的中介费用（百分之二）。毛玲珠在卖方处签字，刘恩林在买方处签字，新恒泰中介信息服务部在居间方处加盖了其合同专用章。后新恒泰中介信息服务部的店长董帅在刘恩林持有的合同文本补充条款处另行手写“中介费19000元整，过户时付清”字样。合同签订后，刘恩林支付了合同约定的定金3万元。2019年4月17日，刘恩林向毛玲珠及新恒泰中介信息服务部发出《撤销关于塘桥镇滨河生活广场12幢302室房屋购买合同的通知》，主要内容为：由于贵方共同产权人为2人，在房屋买卖合同上只有1人签字，亦无另一产权人授权委托证明，故我方对该合同的有效性不予认可。根据合同法第48条第2款，我方作为合同相对人决定行使对2019年3月15日与你方签订的房地产买卖合同的撤销权，现书面通知贵方。以上事实，有《房地产买卖合同》、《撤销关于塘桥镇滨河生活广场12幢302室房屋购买合同的通知》、不动产登记信息及庭审笔录等证据予以证明。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，《房地产买卖合同》中载明了原告新恒泰中介信息服务部与被告林恩林间居间合同关系的权利、义务，属双方当事人真实意思表示，故原、被告双方之间存在居间合同关系。就房屋买卖居间活动而言，中介机构系具有相应知识的专业机构，应在承担相应合理注意义务的基础上，认真核实与交易相关的主体身份、房产权属等信息，这也与《房地产经纪管理办法》第二十二条规定的中介机构应履行的义务一致。本案中，原告新恒泰中介信息服务部明知案涉房屋系庞声清与毛玲珠共同所有，毛玲珠个人对共有物并不享有处分权，但并未核实另一共有人的授权情况或促成另一共有人补签合同，在本案中也未取得另一共有人同意履行与被告林恩林之间合同的凭证，未尽合理注意义务，导致案涉房屋买卖出现无权处分的情形，致使后续交易可能存在无法实际履行的风险。原告新恒泰中介信息服务部作为专业机构，应当预见到因另一共有人未在合同签字可能导致其不愿意出售房屋致使物权无法变动，进而导致合同目的不能实现的后果，故其存在重大过失。原告新恒泰中介信息服务部称在被告刘恩林以正常的市场价格善意取得的情况下，毛玲珠个人有权签订合同。本院认为，共有人之一是否有权单独订立合同与其是否有权单独处分共有物是两个不同层次的法律概念，且即使原告新恒泰中介信息服务部的真实意思表示是毛玲珠有权单独处分共有物，该理解也是对善意取得制度的曲解。即使被告刘恩林存在善意取得的可能，也不意味着毛玲珠处分共有财产的行为系有权处分，因为善意取得制度恰恰是建立在无权处分的基础之上的。且“善意”的判断时点应该以买受人申请过户时为准，故本案尚不存在是否构成善意取得的问题，对原告新恒泰中介信息服务部的该意见，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。依照上述规定，无权处分的合同并不当然无效，此类合同只要是双方当事人的真实意思表示，买卖合同的债权行为即为有效，故被告刘恩林所谓的撤销通知在性质上应属于以该行为表明不履行合同，并不导致案涉房屋买卖合同无效。被告刘恩林称其行使所谓的撤销权系依据《中华人民共和国合同法》第四十八条，但该规定系关于无权代理的规定，无权代理与无权处分系两个不同的法律概念，被告刘恩林系错误援引法律。被告刘恩林与毛玲珠签订的房屋买卖合同虽然有效，但是因为毛玲珠系共有人之一单独处分共有物，该处分行为属于无权处分，尚处于效力待定的状态。在该种情形下，作为买受人的被告刘恩林理应积极促使另一共有人庞声清补签字以追认毛玲珠的处分行为，但被告刘恩林却以其行为表明不履行合同，故其行为亦存在一定过失。被告刘恩林称依照“中介费19000元整，过户时付清”的约定，中介费应当在过户时方支付，本院认为，该约定并非附条件的民事法律行为，对该辩称，本院不予采纳。综合考量原、被告在本起纠纷中的过失程度及原告新恒泰中介信息服务部为促成交易所做的工作，本院酌定居间报酬为4500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及其他相关法律法规之规定，判决如下：一、被告刘恩林应给付原告张家港市塘桥新恒泰中介信息服务部居间报酬4500元。限于本判决生效后10日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港分行营业部，账号：46×××84）。二、驳回原告张家港市塘桥新恒泰中介信息服务部的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取计200元，由原告张家港市塘桥新恒泰中介信息服务部负担175元，由被告刘恩林负担25元，被告刘恩林应负担部分限于本判决生效后10日内交纳本院（诉讼费专户名称：张家港市人民法院，开户行：中国银行股份有限公司张家港分行营业部，帐号：50×××76）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）。审判员  任清敏二〇一九年十一月十四日书记员  王钰蕾