河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1024民初4960号原告：黄志永，男，1978年2月7日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县新华区。委托诉讼代理人：李雪忠，香河县新华法律服务所法律工作者。被告：香河秀兰房地产开发有限公司。住所地河北省廊坊市香河县新开街北迎宾路西向阳院商贸楼。法定代表人：赵连忠，董事长。委托诉讼代理人：毕爽，该公司职员。被告：三河市久居房产经纪有限公司。住所地三河市燕郊行宫东大街北侧。法定代表人：牛宪强，总经理。委托诉讼代理人：李建波，该公司员工。被告：牛宪强，男，1986年3月12日出生，汉族，河北省三河市人，住三河市燕郊开发区。原告黄志永与被告香河秀兰房地产开发有限公司（以下简称秀兰公司）、三河市久居房产经纪有限公司（以下简称久居公司）、牛宪强商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄志永及其委托诉讼代理人李雪忠、被告秀兰公司委托诉讼代理人毕爽、被告久居公司委托诉讼代理人李建波到庭参加诉讼，被告牛宪强经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄志永向本院提出诉讼请求：1、判决涉案认购意向书、关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书、关于秀兰左岸小镇项目未网签情况补充协议无效；2、判令被告秀兰公司退还原告购房款144万元，并自2017年3月13日起，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息，至实际履行完毕之日；3、判令被告久居公司退还原告购房款65万元，并自2017年3月13日起，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息，至实际履行完毕之日；4、判令被告秀兰公司、牛宪强对被告久居公司退还原告购房款65万元及利息承担连带责任；5、三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告秀兰公司开发建设了香河秀兰左岸小镇项目，被告久居公司系被告秀兰公司的商品房代理销售商。2017年3月13日，原告与被告秀兰公司补签认购意向书一份，根据该意向书，原告购买被告秀兰公司开发建设的秀兰左岸小镇项目55号楼1单元103号房屋，房屋建筑面积暂定249.29平方米，单价为19211.16元/平米，房屋总价款为4789150元；签订本协议时，缴付定金10万元；在2017年3月18日前，缴付房屋首付款134万元；被告秀兰公司取得商品房预售许可证后，通知原告签订商品房买卖合同及按揭等相关手续；此房屋交房时间暂不确定，以签订的商品房买卖合同的交房时间为准，暂告知预计交房时间为2019年6月30日等等。2017年2月27日至2017年3月13日，原告按照被告秀兰公司的要求，分别通过三被告的POS机及银行转账方式先后交纳定金、首付款及房款共计209万元。被告秀兰公司仅向原告开具了其中144万元的房款收据，对原告交纳的65万元房款未出具任何收款凭证。2017年5月21日，被告秀兰公司与原告签订了关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书，协议约定，开发商承诺所有未网签客户的房屋价格保持不变，网签时间本公司会积极跟进办理进程，如在网签以前出台更为严厉的限购、限贷政策我司将积极协调，确保客户利益不受损害；高层交房时间为2019年12月30日，别墅、叠房交房时间为2019年6月30日、如出现逾期按照已付房款的日万分之二计收违约金，在实际入住时一并支付；我司承诺即日起至项目取得预售证以前可以免费更名一次；退房、回购约定：即日起至2017年10月31日客户可以提出退房申请，从2017年11月1日起，至项目取得正式预售前2个月，该时间段不能退房，只能更名等等。2017年7月8日，被告秀兰公司与原告签订了“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议，协议约定，甲方（被告秀兰公司）按照与乙方（原告）签订的认购协议书中的已付首付金额，自2017年11月至商品房预售许可证颁发前一个月给乙方支付利息；根据上述乙方已付房款，按照年化收益12%进行利息计算，按季每季末进行返还；甲乙双方签订该协议后乙方同样享有原“秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书”回购、更名的权利；乙方签订该协议后进行更名的，甲方将返利至新业主名下；乙方需根据甲方要求到指定银行办理本人银行卡每季度未返还至该卡账户；甲乙双方自本协议签订后，乙方放弃要求退房的权利。如乙方提出退房，需将已获取利息部分全部退还甲方，并支付甲方一年期总利息（按年12%计算）作为违约金，该部分款项由乙方房款中扣除等等。至起诉前，原告所认购房屋仍不具备办理网签条件，且被告秀兰公司仍未取得该房屋的商品房预售许可证。原告与被告秀兰公司签订的认购意向书具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。被告秀兰公司未取得商品房预售许可证，还通过承诺无息垫资、代缴社保、拆分房价进行商品房销售，规避政府限价政策，以合法形式掩盖非法目的。因此，涉案认购意向书、关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书、关于秀兰左岸小镇项目未网签情况补充协议，均应依法认定为无效合同。被告久居公司在应当知道被告秀兰公司未签订预售许可证的情况下，仍然接受委托，从事销售活动，亦存在过错，应当在其接收65万元房款本息范围内，向原告承担返还责任。被告久居公司系被告牛宪强开办的一人有限公司，被告牛宪强应当对被告三河市久居房产经纪有限公司的债务承担连带清偿责任。故原告为维护其权益，诉至贵院，请求判如所请。被告秀兰公司辩称，一、被答辩人黄志永诉讼请求第一项要求判决与答辩人签订的《房屋买卖认购意向书》、《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》无效是没有法律与事实依据的。二、答辩人在签订《认购意向书》前，已向被答辩人黄志永告知秀兰左岸小镇项目的基本情况，且意向书中也明确约定秀兰左岸小镇项目相关手续正在办理中。因房价下降原因，被答辩人黄志永现恶意毁约要求退房，依据《合同法》第一百一十五条规定：“…给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。”被答辩人黄志永交付的10万元定金无权要求返还。三、被答辩人黄志永诉讼请求第二项主张利息损失没有合同约定以及法律依据，被答辩人黄志永没有实际利息损失，且被答辩人黄志永主动毁约对本案纠纷产生有主观过错，若房价上涨，被答辩人黄志永决不会起诉，故真正的过错方为被答辩人黄志永，其主张利息损失的请求不应支持。四、答辩人今收到被答辩人黄志永定金及购房款共计144万元，除此之外，答辩人再未向被答辩人黄志永收取过其他任何费用。对于被答辩人黄志永向被答辩人久居公司缴纳的费用，答辩人没有法律规定以及合同约定返还义务，不应当承担返还责任，更不应该承担其相应的利息。五、答辩人与被答辩人黄志永于2018年7月签订了《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》第6条约定如被答辩人黄志永提出退房，须将已获取利息全部退还，并支付答辩人一年期总利息（按年12%计算）作为违约金，该部分款项从房款中扣除。答辩人已向被答辩人黄志永支付利息302400元，按协议约定，被答辩人黄志永应将利息302400元退换，一年期总利息172800元应从房款中扣除。六、对被答辩人黄志永第四项诉讼请求不认可，答辩人的和解大门一直为被答辩人敞开，被答辩人黄志永采取诉讼途径解决争议的费用应自行承担。综上，被答辩人黄志永所缴纳房款应扣除定金、一年期总利息以及返还答辩人已支付利息，答辩人同意向被答辩人黄志永退还964800元购房款，请法院驳回被答辩人黄志永对答辩人的其他诉讼请求。被告久居公司辩称，我公司收取的65万元为房屋差价部分，此房屋由他人委托我公司出售，差价部分我公司已转给原房主了，其中9万元支付给现房主带来的销售作为居间服务费。因此我公司拒绝退还。利息也不同意支付。被告牛宪强未到庭答辩。本院经审理认定事实如下：被告秀兰公司开发建设了香河秀兰左岸小镇项目，被告久居公司系被告秀兰公司的商品房代理销售商。2017年3月13日，原告黄志永与被告秀兰公司签订认购意向书，根据该意向书，原告购买被告秀兰公司开发建设的香河秀兰左岸小镇项目55号楼1单元103号房屋，房屋建筑面积暂定249.29平方米，单价为19211.16元/平米，房屋总价款为4789150元；签订本协议时，缴付定金100000元；在2017年3月18日前，缴付房屋首付款1340000元；被告秀兰公司取得商品房预售许可证后，通知原告签订商品房买卖合同及按揭等相关手续；此房屋交房时间暂不确定，以签订的商品房买卖合同的交房时间为准，暂告知预计交房时间为2019年6月30日，等等。2017年3月13日前，原告按照被告秀兰公司的要求，分别通过三被告的POS机及银行转账方式支付房款1440000元，支付久居公司中介费650000元。2017年5月21日，被告秀兰公司与原告签订了关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书，协议约定，开发商承诺所有未网签客户的房屋价格保持不变，网签时间本公司会积极跟进办理进程，如在网签以前出台更为严厉的限购、限贷政策我司将积极协调，确保客户利益不受损害；高层交房时间为2019年12月30日，别墅、叠房交房时间为2019年6月30日、如出现逾期按照已付房款的日万分之二计收违约金，在实际入住时一并支付；我司承诺即日起至项目取得预售证以前可以免费更名一次；退房、回购约定：即日起至2017年10月31日客户可以提出退房申请，从2017年11月1日起，至项目取得正式预售前2个月，该时间段不能退房，只能更名，等等。2017年7月8日，被告秀兰公司与原告签订了“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议，协议约定，甲方（被告秀兰公司）按照与乙方（原告）签订的认购协议书中的已付首付金额,自2017年11月至商品房预售许可证颁发前一个月给乙方支付利息；根据上述乙方已付房款,按照年化收益12%进行利息计算,按季每季末进行返还；甲乙双方签订该协议后乙方同样享有原“秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书”回购、更名的权利；乙方签订该协议后进行更名的，甲方将返利至新业主名下；乙方需根据甲方要求到指定银行办理本人银行卡每季度末返还至该卡账户；甲乙双方自本协议签订后,乙方放弃要求退房的权利。如乙方提出退房,需将已获取利息部分全部退还甲方,并支付甲方一年期总利息（按年12%计算)作为违约金,该部分款项由乙方房款中扣除；等等。被告秀兰公司共给付原告利息302400元。至本案起诉前，涉案房屋未取得商品房预售许可证，被告秀兰公司与原告未签订商品房买卖合同。另查，被告牛宪强系被告久居公司的股东，被告久居公司系自然人独资，系一人有限责任公司。以上事实，有认购意向书、关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书、“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议、收款收据、转账付款凭证、工商登记信息等证据及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原告与被告秀兰房地产公司签订的认购意向书具备了《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如房屋位置、单价、建筑面积、总价款、付款时间、方式等等，并且被告秀兰公司已经按照约定收受购房款，该认购意向书应当认定为商品房买卖合同。关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书、“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议是针对商品房买卖合同的补充，系商品房买卖合同的从合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”至今，被告秀兰公司仍未取得涉案房屋的预售许可证明，该认购意向书应属于无效合同。关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书、“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议作为从合同，亦应属无效。无效合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告秀兰公司在未取得预售许可证的情况下，收取原告的1440000元购房款，应返还给原告，并自2017年3月13日起，至付清之日止，以1440000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，向原告支付利息。《商品房销售管理办法》规定，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况，不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。被告久居公司在应当知道被告秀兰公司未签订预售许可证的情况下，仍然接受委托，从事销售活动，亦存在过错。被告久居公司收取原告的650000元，应返还给原告，并自2017年3月13日起，至付清之日止，以650000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，向原告支付利息。原告要求被告牛宪强对居间服务费650000元及利息承担连带责任，本院认为被告久居公司的股东系被告牛宪强，其为自然人独资，且被告牛宪强未能提供证据证明公司财产独立于股东的自己的财产，应当对公司的债务承担连带责任，故被告牛宪强应对公司的债务承担连带责任。本院对原告诉讼请求中的合理部分予以支持，对被告久居公司的抗辩意见不予支持。被告秀兰公司要求原告返还利息302400元，原告认可，故本院对其主张予以支持；被告秀兰公司要求原告支付一年期的总利息172800元缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国公司法》第五十九条、第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告黄志永与被告香河秀兰房地产开发有限公司签订的认购意向书、关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书及“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议无效。二、被告香河秀兰房地产开发有限公司返还原告黄志永定金、购房款共计1440000元及利息（利息自2017年3月13日起，至付清之日止，以1440000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算。）。三、被告三河市久居房产经纪有限公司返还原告黄志永650000元及利息（利息自2017年3月13日起，至付清之日止，以650000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算。）。四、被告牛宪强对被告三河市久居房产经纪有限公司返还原告黄志永的650000元及利息承担连带给付责任。五、原告黄志永返还被告香河秀兰房地产开发有限公司给付的利息302400元。以上二、三、五项，于判决生效后五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11860元，由被告香河秀兰房地产开发有限公司负担8200元，由被告三河市久居房产经纪有限公司、牛宪强负担3660元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员 魏 锋二〇一九年十一月十日书记员 张宗杰