内蒙古科尔沁右翼中旗人民法院民事判决书（2019）内2222民初4248号原告：科尔沁右翼中旗金狮购物广场业主委员会。负责人：王洋，该业委会主任。委托代理人:王海全，内蒙古天厚律师事务所律师。委托代理人：杨晓丽，内蒙古天厚律师事务所律师。被告：科右中旗金狮购物有限公司。法定代理人：孙锦镐，职务总经理。委托代理人：巴特尔，该公司副总经理。委托代理人：李成林，科右中旗司法局148指挥中心法律服务所法律工作者，该公司法律顾问。原告科尔沁右翼中旗金狮购物广场业主委员会（以下简称业主委员会）与被告科右中旗金狮购物有限公司（以下简称金狮购物）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告业主委员会委托代理人王海全、杨晓丽，被告金狮购物委托代理人巴特尔、李成林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告业主委员会向本院提出诉讼请求：1.要求被告撤出科尔沁右翼中旗金狮购物广场物业管理综合服务；2.要求被告移交撤出后留存的全部资料、档案、及附属设施、设备等；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2016年8月在原告的科尔沁右翼中旗金狮购物广场从事物业综合服务。该物业进入原告的商场从始至终就不合法，业主没有与该被告签订过物业合同，而且被告从事服务过程中私自给业主断水断电、电梯停运、威胁业主、违规收费、装修合格金不退、私自加收电价、收费比其他物业公司高出近一倍，且提供的服务极其恶劣，同时阻止原告聘请新的物业公司进场。造成300多名业主怨声载道，原告及其业主多次找政府各部门要求被告撤出。政府各部门及原告多次与被告协商无果，被告继续以及其恶劣的态度从事服务。原告认为被告的行为严重损害了原告及其代表的全体业主的权益，为维护原告的合法权益，现依据相关法律法规的规定，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告金狮购物辩称，1.原告主体资格不适格，业主大会成立程序不合法。2019年3月原告等人在未通知且未有被告参与的情况下，组成业主大会筹备组，筹备召开业主大会，不符合相关物业条例规定。首次业主大会的筹备组须有建设单位代表参加组成。而原告等人筹备成立的业主委员会既不是建设单位牵头，也未通知建设单位参加，更未通知、邀请被告参与。且对相关决定未在物业管理区域内公告。被告系由赤峰金狮房地产开发有限公司科右中旗支公司开发建设，是建设单位特别授权对商场进行综合经营服务管理单位，更是经工商行政部门依法注册登记法人公司，拥有所有权经营面积占总经营面积的36%以上，是占比份额最大的业主。故该商场业主筹备成立业主大会，没有被告参加，程序违法。且原告等人的筹备组并非是全体业主推荐产生，在此情况下产生的业委会自然主体资格不合法。2.原告的诉请法律依据不足。原告诉请的事项未经业主大会讨论决定而违法，不应得到支持。被告系金狮购物商场的法人，被告依法设立目的就是对商场进行经营管理服务，也是商场对内行使经营管理权利、对外承担民事责任的唯一主体。商场的经营形式为分散经营，统一管理，原告在未经依法注销被告的法人资格前，单独取消或减少被告的经营管理项目，无法律依据。3.原告诉请与事实不符。金狮购物商场系大型综合性商场，有别于普通小区住宅物业，商场的商业经营管理和物业服务是综合性经营管理体系，不是单一的物业服务，而物业服务只是商场经营中的一项或是一个部门，而非整体。原告诉请被告撤出物业管理服务，不符合实际，是分割商场整体经营管理业务。违背商场商业综合经营管理性质，不符合商场的特殊性。原告想要接管商场首先应依法撤销被告的法人资格，而重新注册成立管理经营公司。4.被告对商场进行经营管理服务合法合规，且有效履行了前期物业服务合同和委托授权事项，科学、规范、市场化的经营管理运行，保证了商场正常经营和规模化发展，保障了各业主投资发展收益权利。5.被告为商场业主依法提供了综合性管理服务。而收取的费用项目不是单纯的物业管理范围，它还包括经营运行营销等方面。但被告未按鉴定测算价实际收费，而是2019年8月20日以前以最低标准15元收取，不足部分由自有资金补贴运营，但该行为未得到理解。6.如原告执意要求被告退出物业管理服务项目，必须对被告用自有资金购买投入，为商场物业服务增加的不属于建设单位及业主所有的是被告产权260余万元的设施设备物品等予以接受，否则被告将要拆除或撤走。新物业公司如接收应将部分业主欠缴的综合管理费应追收或垫付给被告。如原告业主要求被告整体撤出商场，终止经营管理招商企划等综合业务，被告首先要注销法人登记，停止一切业务经营管理活动，但原告及各业主应将被告所有约为1.27亿固定资产清算接受，变现给被告，被告才符合撤出条件。综上，原告的诉请不能成立，请求依法驳回。原告业主委员会为证明自己的主张提交如下证据：1.业主委员会成立的备案资料一份，欲证明业主委员会成立合法合规，经过政府备案；2.同意解聘被告的业主联名签字名单一份，欲证明业主授权业主委员会解聘被告资格；3.致科右中旗金狮购物有限公司的函一份。欲证明业主委员会提前发出通知解除物业服务；4.物业管理协议一份，欲证明原告方与内蒙古澈布尔物业服务有限公司签订了物业管理协议，物业费收取为每月10／m2；5.科右中旗住房和城乡规划建设局关于赤峰市金狮房地产开发有限责任公司立即停止收取物业费等有关事宜的通知一份，欲证明被告公司在成立之初收取物业费是违法状态；6.金狮购物开发商同意退出金狮购物商场物业及经营管理权的材料一份，欲证明开发商已经承诺退出，但一直没有退出；7.物业费收缴通知书及微信截图各一份，欲证明物业费由每月15／m2上涨到每月24／m2，被告收费随意性大；8.房产测绘成果报告书一份，证明房产交付之初物业存在设备设施情况；9.装修保证金收据一份，欲证明部分业主装修保证金没有退还。被告金狮购物对上述证据的质证意见：证明1证明业主委员会筹备程序违反，不是建设单位组织，且被告未接到通知，未在物业管理区域内醒目性的张贴公告，故不具备法定效力；证据2以表格式解聘被告程序违法，是不是本人签名无法确认；证明3真实性有异议，原告单方制作，没有被告签收，与被告无关；证据4与本案无关，所签内容不现实，实际侵害业主权益；证明5与本案无关，是建设局对房地产开发公司针对和谐家园的通知，并非对金狮购物商场的通知，与本案无关。证据6开发商退出管理权是复印件，合法性、真实性、关联性不予认可，该签名不是被告签署的，同意撤出与被告无关。证据7真实性没有异议，被告适当上调物业费是有依据的，且被告为了管理商场已投入500多万元；证据8与本案无关，不能证明原告想证明问题，该报告是房屋面积，不是资产的测绘或确认；证据8真实性没有异议，装修保证金是物业管理法赋予开发商物业服务的权利，保证建筑物的安全使用，验收合格后返还。对符合条件的同意退还。被告金狮购物为证明自己的主张提交如下证据：1.营业执照一份，欲证明被告是依法登记注册的法人主体，经营项目包括物业管理，对商场行使经营管理服务职责；法人资格未被依法撤销前，业主委员会无权取消法人经营管理服务职能；2.前期物业服务合同一份，欲证明建设单位与被告约定了对商场进行物业服务管理，现在合同有效期内；3.委托管理协议书一份，欲证明建设单位将其在商场的相关事项授权委托给被告经营管理；4.金狮购物结构图一份，欲证明为保障商场经营管理服务规范化而设置功能齐全的职能部门；5.金狮购物经营服务人员名单一份，欲证明为保障商场营运所聘用各岗位人员；6.业主承诺书及业主公约一份，欲证明被告与商场业主约定了经营管理服务及业主公约的权利、义务；7.2018年度-2019年度费用收入明细一份，欲证明商场一年度实际收入支出费用情况；8.金狮商场各层运营费用测算报告书，欲证明被告降低了收费标准，按最低基本价收取综合管理费；9.兴安盟发改委及国网内蒙古东部电力公司文件各一份，欲证明被告从未私自加收电价；10.清退多收电费表一份，欲证明被告按相关文件主动将以前收取的电价差额已返还给业主，合计20余万元；11.公司固定资产汇总，欲证明被告受托管资产12.7亿余元，被告负有保证委托方资产的有效运营的责任；12金狮购物公司所有资产明细一份，欲证明被告投入资产261余万元；13.未交物业费汇总表一份，证明部分业主拖欠物业费情况。原告业主委员会对上述证据的质证意见：证据1真实性无异议，但能证明被告并非大型专业物业管理结构，物业服务只是其经营项目中的一项，被告不是全体业主的法人，被告公司与业主不存在管理与被管理的关系；证据2真实性有异议，大部份内容都是空白的，收费标准不明确，不能证明被告的主张；证据3与本案无关；证据4、证据5是被告内部机构分部门，是被告应组成的部门，服务对象不仅仅是业主，还有自己的管理部门，相应费用不应由业主承担；证据6内容体现出不平等性，违约只是针对业主，对被告没有约束力，公约中是否业主签字，被告没有证据证明。证据7系被告单方制作，只有公章没有出具人和财物公章和审核签字，收取和支出无法知晓；证据8真实性不认可，不是第三方测算，是被告自己制作;证据9没有异议，对证明问题有异议，是业主多次找后，被告才退费的；也能反映被告违法违规行为，原告要求被告撤出是合理的；证据10不认可，汇总表名头是公司资产，未售出商铺列入其固定资产未提供证据，数字是否符合不清楚，是被告自行列举的；证据11、证明12项目众多，被告应提供相应发票及资金购买，才能证明资产属于被告，内容不符合法律规定，不予认可；证据13是被告自行制作，不是财务部门出具，无法核对真实性。本院经审查认定事实如下：科尔沁右翼中旗金狮购物广场系案外人赤峰市金狮房地产开发有限公司科右中旗分公司开发建造。2016年1月1日，被告金狮购物与案外人赤峰市金狮房地产开发有限公司科右中旗分公司签订前期物业服务合同，双方约定由被告金狮购物为科尔沁右翼中旗金狮购物广场提供前期物业管理服务，其中合同约定了“服务面积为35362.02平方米，前期物业服务合同期限为6年，自2016年1月1日起至2021年12月30日终止，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止”等内容。物业服务合同签订后，被告对该商场进行物业管理。2019年4月24日，科尔沁右翼中旗金狮购物广场业主委员会成立，并于2019年4月30日向科右中旗住房和城乡建设局备案。由于科尔沁右翼中旗金狮购物广场业主因物业服务问题与被告经常发生矛盾，后经科尔沁右翼中旗金狮购物广场业主委员会以书面征求意见的形式针对是否同意解聘科右中旗金狮购物有限公司物业服务召开业主大会。经统计共有229户同意解聘被告金狮购物提供前期物业服务。2019年6月18日，原告业主委员会与内蒙古澈布尔物业服务有限公司签订一份物业管理协议及四层物业管理补充协议，约定“商场1.2.3层物业费为每月10元m2，负一层管理范围及收费标准与负一层业主另订协议，四层商场收费标准为每月3元m2。外围门市按前期物业招标、中标价执行，服务范围及收费标准与业主单列协议”。2019年6月20日，原告业主委员会向被告金狮购物发函，要求与被告公司终止服务合同，并与内蒙古澈布尔物业服务有限公司进行交接工作。后原、被告针对此事协商未果，原告诉至法院。审理中原告明确要求被告移交的设备为扶梯（电梯）8部、货梯2部、观光梯2部、中央空调2部、全部消防设施、变压器2台、发电机组1台、一到三层摄像头设备、LED投影屏、商场物业办公室、商场外物业办公室、广播音响设备、通讯网络及物业服务用房及资料。另查明，科尔沁右翼中旗金狮购物广场总层数为5层，建筑面积35362.02m2，其中套内面积25169.73m2、公摊面积10192.29m2。实际商场总商铺483户，已转移产权到业主名下为355户（其中23名业主购买51间商铺，故实际业主人数为327人），未售出128户。本案审理中共有266名业主向法庭递交身份信息及商铺面积同意被告金狮购物撤出物业服务，266名业主所占面积为18503m2。。本院认为，物业管理实行业主自治、专业服务、公开公平、诚实信用原则。业主委员会作为业主的自治组织，由业主大会或业主代表大会依法选举产生，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。本案中原告业主委员会是经法定程序依法成立，是本案适格的诉讼主体。被告对原告产生程序不合法的抗辩意见未提交充分证据证明，本院不予采信。作为业主有权解聘和选聘物业服务企业，但选聘和解聘物业服务企业应当经专有面积占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中原告业主委员会提交的相关证据可以证明其实施的解聘物业服务企业行为符合法律规定，故该决议合法有效，对原告主张被告撤出科尔沁右翼中旗金狮购物广场物业管理综合服务的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告移交的设备中商场外的物业办公室不能证明其产权，故对其要移交的诉请本院不予支持。其余设备中被告虽对部分消防设施、一到三层摄像头及设备、LED投影屏、广播音响设备、通讯网络有异议但未提交充分证据证明，本院认为上述设备的安装符合商场商铺公共设施交付使用的基本标准。故对原告该项诉请本院予以支持。庭审中被告抗辩要求原告给付部分业主拖欠的物业费，本院认为物业费的拖欠主体是业主而不是业主委员会，该权利应向相关业主另行主张，本案不予处理。被告主张为了提供物业服务投入资产261余万元，但未提供相关购置票据等证据予以佐证，且部分费用是被告履行具体物业管理和服务工作所需要的办公用品和购置、建造费用，不属于返还范畴，故对被告抗辩意见本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、《物业管理条例》第十条、第十一条、第十二条、第二十六条、第二十九条、第三十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条的规定，判决如下：一、被告科右中旗金狮购物有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内撤出科尔沁右翼中旗金狮购物广场的物业管理；二、被告科右中旗金狮购物有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告科尔沁右翼中旗金狮购物广场业主委员会移交科尔沁右翼中旗金狮购物广场内扶梯（电梯）8部、货梯2部、观光梯2部、中央空调2部、全部消防设施、变压器2台、发电机组1台、商场物业办公室、一到三层摄像头设备、LED投影屏、广播音响通讯网络设备、物业服务用房及相关物业管理资料；三、驳回原告科尔沁右翼中旗金狮购物广场业主委员会其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由被告科右中旗金狮购物有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。审判长 王 丽 梅审判员 齐苏美娅审判员 米 法 民 二○一九年十一月六日书记员 白  姗附：相关法律条款《中华人民共和国物权法》第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。