湖北省荆门市东宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鄂0802民初2745号 原告：童必波。 委托诉讼代理人：马好义，湖北新天律师事务所律师。 被告：彭昌新。 委托诉讼代理人：刘军锋，湖北兴联律师事务所律师。 第三人：卢金枝。 第三人：王敏。 委托诉讼代理人：卢金枝，系王敏之夫。 原告童必波与被告彭昌新、第三人卢金枝案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月13日立案后，依法适用普通程序进行审理。2019年1月14日，本案第一次公开开庭进行审理，原告童必波的委托诉讼代理人马好义、被告彭昌新的委托诉讼代理人刘军锋、第三人卢金枝到庭参加了本次庭审。因本案案情复杂，且审理过程中需就法律适用问题向上级人民法院请示，本院依法扣除审限180天。2019年8月6日，因原、被告双方对涉案房屋的所有权存在争议，为保障当事人的合法权益，本院依法作出（2018）鄂0802民初2745号民事裁定，对转移登记在被告彭昌新名下位于荆门市掇刀区城南新区的房屋予以查封。2019年8月23日，因本案案情复杂，且审判长由周军变更为丁兆华，本院依法另行组成合议庭第二次公开开庭进行审理，原告童必波的委托诉讼代理人马好义、被告彭昌新的委托诉讼代理人刘军锋、第三人卢金枝到庭参加了本次庭审。2019年9月9日，因部分案件事实需当事人本人到庭陈述，本案第三次公开开庭进行审理，原告童必波及其委托诉讼代理人马好义、被告彭昌新的委托诉讼代理人刘军锋、第三人卢金枝到庭参加了本次庭审，彭昌新因病未到庭。因王敏系涉案房屋的共同共有人，本院于2019年9月20日依职权追加王敏为本案第三人参加诉讼后第四次公开开庭进行了审理，原告童必波的委托诉讼代理人马好义、被告彭昌新的委托诉讼代理人刘军锋、第三人王敏的委托诉讼代理人即第三人卢金枝到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，并报本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告童必波向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除对位于荆门市掇刀区城南新区的查封，停止拍卖；2、确认位于荆门市掇刀区城南新区房屋归原告所有。后经本院释明，原告在第二次庭审中明确其执行异议之诉所指向的系本院作出的（2018）鄂0802执异98号执行裁定书，原告、第三人对此均未提出异议。事实和理由：2003年10月20日，原告以66000元一次性付款从第三人卢金枝手中购得荆门市掇刀区城南新区房屋，装修后即入住。2014年3月20日，卢金枝办理了该房屋的房屋所有权证。因申请人常年在外打工，没有意识到问题的严重性，没有时间及时办理房屋过户手续。2017年1月16日，被告彭昌新作为执行申请人向掇刀区人民法院提出申请，要求对登记在第三人卢金枝名下的被查封的上述房产予以强制执行。2018年11月16日，原告依法向东宝区人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2018年11月29日，荆门市东宝区人民法院作出（2018）鄂0802执异98号执行裁定书，驳回原告童必波的异议。原告认为，原告与第三人于2003年10月20日签订的购房合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，且原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今，该房屋系原告所有，人民法院不应查封该房屋。 被告彭昌新辩称：1、案涉房屋已经执行完毕，被告已根据生效法律文书办理了不动产登记取得所有权，原告与第三人之间的买卖合同无法履行，其应向第三人主张违约责任，而不是向被告主张权利；2、原告系因自己的过错没有及时办理所有权登记，其主张不应得到支持；3、被告在办理案涉房屋的抵押登记时，第三人卢金枝称该房屋并未出卖，被告在取得抵押权时是善意的，应受到法律保护，双方签订的抵押合同合法有效，被告对案涉房屋享有物权；4、原告仅基于买卖合同对案涉房屋享有债权，被告享有的抵押权优于原告的债权；5、第三人卢金枝称案涉房屋是由于房管部门登记错误所致的说法不成立；6、原告仅提交了购房合同，无转账记录，不足以证明房屋买卖是否真实，原告与第三人之间存在相互串通的嫌疑；7、原告属于滥用诉权，浪费司法资源。 第三人卢金枝、王敏称：1、原告起诉属实，应予支持，被告辩称存在串通嫌疑，应对合同的真实性申请鉴定；2、涉案房屋属于私人开发的房屋，未过户的现象普遍存在；3、与被告协商签订抵押合同时约定的是用101号房作担保，没有涉及到涉案701号房屋，但办理抵押登记的时候不知什么原因将涉案房屋一并办理了登记；4、原告提交的水电费发票及居委会居住证明等能够证明涉案房屋系原告所有；5、原告正在提起执行异议之诉，但被告通过法院执行程序将涉案房屋转移登记到自己名下，不符合规定，也没有法律效力。 各方当事人针对各自的诉辩意见向本院提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证，对原告提交的A2发票4张、A3居委会证明、A4结婚证复印件、A5民事裁定书、A6身份证复印件和被告提交的B1执行裁定书及协助执行通知书、不动产权证书、B2房屋登记信息，各方对其真实性均无异议，本院对其内容均予采信；对原告提交的A1购房合同，系原告与第三人卢金枝签订，卢金枝对其予以认可，被告对其真实性提出异议，辩称无转账记录等证据佐证，不足以证明房屋买卖是否真实，但未能提交证据予以反驳或推翻，故对异议理由本院不予采纳，对该证据予以采信；证据A7系官大勇证明一份，属证人证言，因官大勇未出庭作证，该证明的真实性无法确认，亦无其他证据予以佐证，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 卢金枝于2000年开发建设了位于荆门市掇刀区城南新区房屋一幢，共7层。2003年10月20日，童必波与卢金枝签订购房合同一份，约定将卢金枝所有的位于城南新区7楼房屋卖给童必波（面积为104平方米），房屋价格为66000元，在合同签订之日起童必波一次性付款；童必波在需要办理该套房屋相关证件时卢金枝必须全部配合；此合同一经签订，立即生效。合同签订后，童必波支付了部分房款，开始对房屋进行装修。2004年至2008年期间，童必波夫妻二人在外打工，该房屋由其父母和女儿居住。2008年，童必波夫妻二人回到荆门并将剩余房屋尾款向卢金枝付清后，与其女儿在该房屋内居住至2016年8月。自2016年9月童必波女儿到外地上大学后，该房屋内暂无人居住。 另查明，2007年8月21日，该幢房屋的总证初始登记在卢金枝之妻王敏的名下（所有权证号：00***34），后于2009年1月22日变更登记为卢金枝与王敏共同共有（所有权证号：荆门市房权证掇刀区字第00***82号）。2014年3月20日，卢金枝与王敏因房屋总证和土地使用权证遗失而补办登记（所有权证号：荆门市房权证掇刀区字第0***91号）。同年4月3日，卢金枝将上述房屋中的101、701号房屋为案外人周建全提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押权人为彭昌新（他项权证号：荆门市房他证掇刀区字第31***56号），其中，101号房屋与本案无关，701号房屋系涉案争议房屋。2016年10月12日，荆门市掇刀区人民法院作出（2016）鄂0804民初604号民事判决，彭昌新在借款本金1476000元及利息（以1476000元为本金，月利率2%为标准，从2014年8月31日起算至本金清偿之日止）的范围内对卢金枝、王敏的房屋（产权证号为：荆门市房权证掇刀区字第00***1-1/2、荆门市房权证掇刀区字第00***1-2/2）享有优先受偿权（他项权证号：荆门市房他证掇刀区字第31***56号）。 2018年10月25日，本院作出（2018）鄂0802执310号之四执行裁定，将被执行人卢金枝与王敏共同共有的位于荆门市掇刀区城南新区关帝路7号1幢101、701号房（产权证号：荆门市房权证掇刀区字第00****91号）以网络司法拍卖价格1120880元交付给申请执行人彭昌新抵偿债务。同日，本院又作出（2018）鄂0802执310号之五执行裁定，解除对卢金枝与王敏共同共有的位于荆门市掇刀区城南新区房（产权证号：荆门市房权证掇刀区字第00***1号）的查封。次日，本院将上述二份执行裁定及协助执行通知书送达给掇刀区不动产登记中心。2018年12月4日，荆门市不动产登记中心就涉案争议的701号房屋为彭昌新单独办理了不动产权证【产权证号：鄂（2018）掇刀区不动产权第20***8号】。 还查明，2018年11月16日，童必波向本院提出执行异议，申请撤销（2017）鄂0804执71号之一执行裁定和（2018）鄂0802执310号之四执行裁定。2018年11月29日，本院作出（2018）鄂0802执异98号执行裁定，驳回案外人童必波的执行异议请求。2018年12月9日，本院向彭昌新、周建全送达该执行裁定书。2018年12月13日，童必波向本院提起执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”本案中，诉争执行标的即荆门市掇刀区城南新区房系由当事人彭昌新受让，且执行程序尚未终结，故原告童必波作为案外人，在执行程序终结之前有权提出本次执行异议之诉，故本院依法受理该案。 关于童必波对诉争执行的房屋是否享有足以排除执行权利的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告童必波购买涉案房屋显然符合上述法律规定的前三种情形。被告辩称原告仅提交了购房合同，无转账记录，不足以证明房屋买卖是否真实，其与第三人之间存在相互串通的嫌疑，但是未能提交证据予以证明，且结合原告提交的居委会证明、水电气发票等证据以及原告、第三人在庭审中的陈述，原告已经支付全部房款且实际占有使用，故被告的该项抗辩缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告辩称因原告自身原因未办理过户，按上述法律规定不享有足以排除对涉案房屋强制执行的权益。本院认为，一方面，童必波与卢金枝于2003年签订的购房合同中未约定过户时间，且涉案房屋从未单独登记在卢金枝个人名下（2007年8月21日初始登记在王敏名下，2009年1月22日变更登记为卢金枝、王敏共同共有，2014年3月20日遗失补证仍为卢金枝、王敏共同共有），故卢金枝个人不能独自完成过户手续，涉案房屋未办理过户手续的过错应在于卢金枝；另一方面，卢金枝、王敏于2014年3月20日办理遗失补证后，仅相隔13天即将涉案房屋抵押登记给彭昌新，期间既未通知童必波办理过户，亦未征得童必波同意，可以认定卢金枝对于童必波未能在房屋被抵押前办理过户手续具有故意，童必波不存在过错；再者，被告享有的抵押物权成立于原告实际占有使用涉案房屋多年之后，且没有证据证明是否经过原告同意，故其抵押权依法不得优先于原告在先享有的物权期待权。因此，被告的该抗辩没有事实依据，本院不予支持，原告对诉争执行的房屋享有足以排除执行的权利，其关于停止对位于荆门市掇刀区城南新区房屋的执行措施的主张，本院予以支持，本院作出的（2018）鄂0802执异98号执行裁定于本判决生效之日起失效。 关于原告请求确认对涉案房屋的所有权问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法律规定物权采取登记生效的法律制度。本案中，案涉房屋自始至终未登记在原告名下，故原告请求确认房屋归其所有的诉请没有法律依据，本院不予支持。另，童必波与卢金枝之间形成合法有效的房屋买卖合同关系，其可依据合同约定另行主张要求第三人卢金枝、王敏协助办理房屋过户手续，从而取得对涉案房屋的所有权。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行位于荆门市掇刀区城南新区房屋； 二、驳回原告童必波的其他诉讼请求。 案件受理费200元，由被告彭昌新负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审 判 长  丁兆华 人民陪审员  丁淑君 人民陪审员  钱 芳 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  刘 玲