辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民再195号上诉人（原审被告）：辽宁慧缘房地产开发有限公司，住所地沈阳浑南新区浑南中路**。法定代表人：张文财，该公司总经理。委托诉讼代理人：佟连发，辽宁中联律师事务所律师。委托诉讼代理人：任立斌，男，1955年12月7日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审原告）：曾予明，男，1988年10月11日出生，满族，住沈阳市浑**。上诉人辽宁慧缘房地产开发有限公司（以下简称慧缘公司）因与上诉人曾予明房屋买卖合同纠纷一案，均不服沈阳市浑南区人民法院(2019)辽0112民再9号民事判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人慧缘公司的委托诉讼代理人任立斌、佟连发，上诉人曾予明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。慧缘公司上诉请求，1.撤销沈阳市浑南区人民法院(2019)辽0112民再5号民事判决书；2.支持慧缘公司的一审答辩意见；3.曾予明承担诉讼费用。事实与理由：案涉商品房买卖合同第15条中，针对出卖人在商品房交付使用后360日内未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，约定了三个违约责任的选项，即：买受人退房、买受人不退房及其他，而买受人仅勾选了买受人退房选项，放弃了另外两个选项。这表明，双方签订的商品房买卖合同第15条明确约定了买受人退房、买受人不退房情况下的违约责任，但买受人放弃了在不退房情况下由出卖人支付违约金。这属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的当事人特殊约定范畴，而非合同没有约定违约金或者损失数额难以确定。曾予明辩称，生效文书已经认定，是慧缘公司原因造成业户不能在合同规定的期限内取得房地产权属证书；生效文书已认定业户无法按期取得房地产权属证书，慧缘公司应承担赔偿责任，并且法律生效文书已经执行终结；合同中未约定不退房时，慧缘公司迟延办理相关手续应承担的违约责任方式，在曾予明不选择退房时，慧缘公司应支付违约金；虽已办理房屋权属登记，但不能免除慧缘公司带来的损失赔偿责任。曾予明上诉请求，1.撤销沈阳市浑南区人民法院2019年5月8日作出的（2019）辽0112民再9号民事判决书；2.本案移送沈阳市中级人民法院处理。3.慧缘公司承担一审、二审、再审及再次二审诉讼费。4.慧缘公司向曾予明支付违约金以总房款为基数从2009年10月23日至2016年12月29日按中国人民银行同期贷款利率计算。事实与理由：在浑南区解决历史遗留项目工作领导小组办公室下发通知后，曾予明于2016年12月29日才取得房产证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，结合双方签订的合同中第15条约定，一审判决没有依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定进行判决。双方签订的《商品房买卖合同》第15条，该条款是对买受人退房条件及在曾予明退房时慧缘公司承担违约责任方式的约定，“买受人退房”是曾予明依合同约定享有的权利，慧缘公司的违约行为已导致曾予明未能按期取得案涉房屋的产权证书，曾予明可以自主决定是否行使合同约定的退房权利。现曾予明未选择退房而是选择要求慧缘公司继续履行合同义务，是对自己权利的处分，不违反法律规定。慧缘公司辩称，曾予明的上诉既不符合事实也不符合法律规定，我们不同意其上诉意见。曾予明向一审法院起诉请求，1.慧缘公司履行合同义务，为曾予明办理房屋产权证书；2.支付违约金10000元；3.慧缘公司承担诉讼费。在审理中曾予明撤回第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求变更为请求慧缘公司支付违约金计算至2016年12月29日。一审法院查明，2007年11月28日，曾予明与慧缘公司签订《商品房买卖合同》一份，主要载明，“曾予明购买慧缘公司开发的位于沈阳市浑南区的房屋一处，房屋总价款275679元；其中第15条关于产权登记的约定，即慧缘公司应当在商品房交付使用360日内，将办理权属登记需由慧缘公司提供的资料报产权登记机关备案。如因慧缘公司的责任，曾予明不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.曾予明退房，慧缘公司在曾予明提出退房要求之日起90日内将曾予明已付房款退还给曾予明，并按已付房款的银行活期存款利息赔偿曾予明损失；2.曾予明不退房，慧缘公司按已付房价款的--%向曾予明支付违约金；3.其他。该合同有曾予明的签字及慧缘公司的盖章。其中第15条中的所有格式条文外的字迹均系慧缘公司工作人员填写。合同签订后，曾予明按约定向慧缘公司支付全部房款即275679元。慧缘公司于2008年10月27日向曾予明交付了房屋。另查明，2015年9月10日浑南区解决历史遗留项目购房业主无法办证问题工作领导小组办公室下发“关于准予‘慧缘馨村二期’项目房屋权属登记的通知”,准予对“慧缘馨村二期”项目办理房屋权属登记。曾予明要求慧缘公司支付逾期办理违约金，因双方对此产生纠纷，故曾予明提起诉讼。一审法院认为，曾予明与慧缘公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约定履行各自义务。双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定：即“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的银行活期存款利率赔偿买受人损失”。合同签订后，慧缘公司于2008年10月27日向曾予明交付了房屋，但并未按照合同约定的时间即2009年10月22日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报权登记机关备案，故慧缘公司构成违约。关于慧缘公司应否承担逾期办证违约责任的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中对退房条款进行了选择，而本案中买受人曾予明并未选择退房而是选择了继续履行合同，但是合同中关于履行合同时对预期办证的违约责任并未约定，故应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定由慧缘公司承担违约责任。关于慧缘公司提出的双方在合同中只是选择了退房并未选择履行合同项，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于“没有约定违约金或者损失数额难以确定”的情形，因而不应支付违约金的主张，一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了逾期办证的违约责任，虽然曾予明未选择退房，但是其也并未在合同中明确表示履行合同时放弃要求慧缘公司应当承担的违约责任，即划掉有关不退房的选择并不等同于放弃权利，而应理解为合同中双方对不退房的违约责任未予约定，故慧缘公司应向曾予明支付违约金。关于违约金的计算期间及标准的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，因慧缘公司的原因其并未按照合同约定的时间履行将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的合同义务，而是在浑南区解决历史遗留项目购房业主无法办证问题工作领导小组办公室于2015年9月10日下发“关于准予‘慧缘新村二期’项目房屋权属登记的通知”时案涉房屋才具备办证条件，故违约金计算期间应依据合同约定的时间从2009年10月23日起至2015年9月10日止。关于违约金的标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但因曾予明在一审中主张的违约标准即是按已付房款的中国人民银行同期存款利率计算，故对此不再予以调整。关于曾予明在再审中变更诉讼请求的主张，因本案系再审案件，应在再审请求范围内审理，故对曾予明此项请求不予支持。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条之规定，判决：一、辽宁慧缘房地产开发有限公司于判决生效后10日内，向曾予明支付违约金（以275679元为基数，从2009年10月23日起至2015年9月10日止，按中国人民银行同期活期存款利息计算，以不超过10000元为限额）；二、驳回曾予明的其他诉讼请求。一审案件受理费6905元，已退1320元，应收50元，由辽宁慧缘房地产开发有限公司负担，其余诉讼费5535元退回曾予明。本院审理查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为，曾予明与慧缘公司签订的《商品房买卖合同》第十五条对产权登记作出了约定，慧缘公司并未按照合同约定的时间即2009年10月23日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故一审法院认定慧缘公司构成违约并无不当。关于违约责任，本案中买受人曾予明并未选择退房而是选择了继续履行合同，但是其也并未在合同中明确表示履行合同时放弃要求慧缘公司应当承担的违约责任，即划掉有关不退房的选项并不等同于放弃权利，而应理解为合同中双方对不退房的违约责任未予约定，故一审法院判决慧缘公司向曾予明支付违约金并无不当。关于违约金的计算期间及标准的问题，因慧缘公司的原因其并未按照合同约定的时间履行将办理权属登记的资料报产权登记机关备案的合同义务，而是在浑南区解决历史遗留项目购房业主无法办证问题工作领导小组办公室于2015年9月10日下发“关于准予‘慧缘馨村二期’项目房屋权属登记的通知”时案涉房屋才具备办证条件，故违约金计算期间应依据合同约定的时间从2009年10月23日起至2015年9月10日止，一审法院判决认定的违约金的计算期间并无不当。关于违约金的标准，因曾予明在原审中的诉讼请求系按照中国人民银行同期存款利率计算，自行主张1万元，且在一审法院重审中并未就违约金的标准提出新的诉讼请求，故一审法院确定的慧缘公司应给付的违约金期间、标准及限额并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计100元，由曾予明、辽宁慧缘房地产开发有限公司各自承担50元。本判决为终审判决。审判长 徐 亮审判员 孙晓娟审判员 安一凌二〇一九年十一月二十日法官助理黄卓书记员胡志辰本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；