丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1102民初5985号 原告：陶侃，男，汉族，1985年11月6日出生，住丽水市莲都区。 原告：周丽莉，女，汉族，1985年12月3日出生，住丽水市莲都区。 委托代理人（特别授权）：陶侃，男，汉族，1985年11月6日出生，系原告周丽莉丈夫，住丽水市莲都区。 被告：丽水市钟实房地产开发有限公司。住所地：丽水市莲都区北苑路****。统一社会信用代码：91331102355407301Y。 法定代表人：钟石忠，任执行董事兼总经理。 委托代理人（特别授权）：李庄子，浙江博翔律师事务所律师。 原告陶侃、周丽莉与被告丽水市钟实房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年10月8日向本院起诉。本院立案受理后，依法由审判员黄野松独任审判，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告周丽莉的委托代理人暨原告陶侃，被告丽水市钟实房地产开发有限公司的委托代理人李庄子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶侃诉称：两原告系夫妻关系，于2017年6月23日向被告购买商品房及车位。因当时房产市场较好，被告要求在原售价的基础止加价40000才可购得房子，如果不要就立马出售给第三人。两原告考虑生活所需，匆忙决定加价购买。原、被告则于2017年6月23日当日签订了长达40页的商品房买卖合同（编号2017331101YS0003141），该商品房买卖合同采用格式条款，被告对合同内容除房屋坐落位置、售价金额以外的合同条款未作任何解释说明以及提示。合同签订过程中未给予原告充分时间详细阅读合同条款，原告在被告交房后通过顶楼业主才获知被告通过与业主签订商品房买卖合同的形式以合同条款约定将楼顶露天平台及楼顶附属用户的使用权处分给顶楼业主。原告认为业主对建筑物内住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。被告以商品房买卖合同的形式强制业主作出放弃顶楼使用权的行为，属于违法行为。未经业主集体讨论表决，直接在合同中将业主共用楼顶的使用权进行单方处分，存在变相出售楼顶露天平台及楼顶附属用房的嫌疑。商品房买卖合同（编号2017331101YS0003141）第十九条第一款及补充协议内容中“关于楼顶专用权”的约定应属无效条款。商品房买卖合同约定被告承诺于2019年8月30日前，取得相关土地、房屋权属证书，交付给原告。若违约，自延期120内交付的，按已付房价千分之一承担违约责任。被告于2019年9月10日向原告交付材料的行为，已构成违约，应承担房价1432960+40000元的0.1%的违约金计1473元。两原告就此问题与被告协商未果。为此请求判令：一、被告向两原告支付违约金1432.96元（诉状载金额为1473元，庭后两原告变更为1432.96元）；二、确认商品房买卖合同(编号2017331101YS0003141)第十九条第一款及补充协议内容中关于“楼顶专有使用权”约定条款无效。审理过程中，原告还曾增加诉请要求被告返还定金40000元。庭后，原告撤回了返还40000元的诉请。 被告丽水市钟实房地产开发有限公司辩称：被告向原告出售的房屋并非额外加价，原告起诉状及变更之后的诉讼请求上来看是主张被告一共售卖房屋1259260元以及车位价180000元以及原告所提交的40000元，认为被告收取了原告1472960元的房款，但实际上通过公司账户上查询公司只收到1432960元，并没有其他的房款。二、原告的违约金的数额计算错误。根据商品房买合同约定载明购房款为1252960元，原告实际支付的也是该金额的购房款，按照合同约定，被告需支付原告违约金千分之一即1252.96元，而非原告所主张的1473元。三、商品房买卖合同第十九条第一款及补充协议并不存在约定条款无效的情形，商品房买卖合同第十九条第一款就商品房屋顶使用权进行了明确的约定，某块区域归某住户使用及维修，所有权仍归全体业主所有。同时对该条款也作出了明显的标识，该条款并未违反法律强制性规定，不存在约定无效的情形。综上所述，被告认为原告的第一条诉请计算错误；第二条诉请并无任何法律依据。 经审理，本院查明如下事实：两原告系夫妻关系。2017年6月23日，两原告与被告签订浙江省商品房买卖合同一份（合同编号：2017331101YS0003141），约定向被告购买盛景公寓2幢二单元803室房屋（附属地下车位编号××号），总房款1432960元。合同第十九条第一款约定“该幢楼宇楼顶露天平台及楼顶附属用房（除电梯机房外），归楼顶买受人使用和维修（在不违反相关法律、法规的条件下），其他买受人对此专用权的约定均予同意并无异议，但该买受人使用时，必须符合小区物业管理的规定。该幢楼宇的外墙面使用权归该楼宇买受人所有。1号楼店面楼顶的露台归1号楼201、202、203、204用户使用和维修；2号楼店面楼顶的露台归2号楼201、202、203、204用户使用和维修；3号楼店面楼顶的露台归3号楼201、202、203、204用户使用和维修（具体露台分割线按各用户所属住宅房屋产权证相对应的区域来分割）。但与该幢楼宇有关的商品房买卖合同中已特别约定特定的买受人对于其所购商品房相连通的某部分屋面（诸如设计为屋顶花园或露台等）享有专用权（独占使用权）的除外，各买受人对此专用权的约定均予同意并无异议，但该买受人使用时须符合小区管理规约及物业管理公司制定的有关规定”。 案涉合同的补充协议内容（附件八）中对于专有（独占）使用权约定为：“屋面露台、屋顶花园该等区域直接连通的商品房的买受人专属使用，该买受人享有专有（独占）使用权，其他业主均同意并确认对该等区域不享有使用权。特别提示说明：该商品房所在楼宇楼顶屋面露台、平台及楼顶附属用房（除电梯机房外）归该幢楼顶买受人使用和维修，其他业主均予以同意并确认不享有该使用权。各买受人一致同意并确认，本合同签约后，不对前述约定的部位专用权或独占使用权提出异议，也不向享有专用权的业主主张民事权利。享有专用权或独占使用权的业主，也不因基于该等使用权而对其使用区域提出所有权的主张。各买受人相互之间自确认并不改变相关部分共有权的基础上而自愿做的一种有关权利享有和行使、适当让度的特别约定，对《商品房买卖合同》的订立及房屋定价没有任何影响，在本合同及补充协议签订后仍对各买受人均具有持续约束力。” 合同第十六条约定，出卖人承诺于2019年8月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限交付的，约定日期120日内，出卖人按已付房价款千分之一承担违约责任。 本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告提供的证据及到庭当事人的庭审陈述。 本院认为，对于被告应支付的违约金，双方对于计算标准并无异议，均认可为已付房价款的千分之一，有争议的为计算基数。原告认为计算基数除了房款1252960元外还包含车位款180000元，合计1432960元，而被告认为仅为1252960元。对此本院认为，合同第十六条约定的“已付房价款”按照字面文意并结合商品房买卖的一般理解，应解释为买受人为了购买该房屋而支付给出售方的全部对价，在本案中车位系作为案涉房屋的附属物出现（合同写明附属地下车位08号），合同第七条在约定买受人应支付的各项费用时写明的“以上各项总房款”亦包含了车位款，故应认为合同第十六条的“已付房价款”应包含车位款。由此可知，本案违约金的计算基数为1432960元，得本案被告应付违约金1432.96元，对原告该金额诉请予以支持。 对于争议的案涉商品房买卖合同第第十九条第一款及该合同附件八补充协议内容中涉及的楼顶专用使用权问题，本院认为，建筑物的楼顶区域归建筑物业主共有，案涉的以签订合同的方式设定部分业主享有排他性专有或独占权，违反《中华人民共和国物权法》的强制性规定，应属无效。退一步说，即便将案涉约定内容理解为其他业主自愿放弃相关权利，该约定亦因作为格式合同提供方的被告拟定的格式条款加重对方责任、排除对方主要权利而无效。被告辩称所有权依旧归业主共有，约定专有的仅为使用权，对此本院认为，专用或独占使用权本身就包含了对其他共有权人使用权的限制，进而有碍到共有权之行使，故对该抗辩不予采信。被告还辩称的合同对案涉条款进行了明显标识，对此本院认为，补充协议内容（附件八）中涉及专有（独占）使用权的约定部分内容并无任何区别于其他内容的标识，而合同主体部分中涉及专有使用权部分仅有下划线方式，但合同中出现下划线的内容较多（合同主体部分每页都出现有下划线），该下划线按一般理解应认为是双方在标准合同文本中为了对相关事项进行特别约定所设置的填写栏，而非起到提示标识的作用，故单纯的下划线并不足以引起特别注意，不足以证明被告已就相关内容采取了合理的方式向原告作出了提示说明；同时被告援引《中华人民共和国合同法》第三十九条所作之抗辩只能对抗被告免除或者限制自身责任的情形，而本案原告依据的是《中华人民共和国合同法》第四十条主张合同条款加重原告责任、排除原告主要权利的情形，故该抗辩即便成立也无从对抗原告的主张，故综合以上本院对该抗辩不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条的规定，判决如下： 一、被告丽水市钟实房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告陶侃、周丽莉违约金人民币1432.96元； 二、商品房买卖合同（合同编号：2017331101YS0003141）第十九条第一款及补充协议内容（附件八）中涉及楼顶专有使用权的条款无效； 三、驳回原告陶侃、周丽莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告丽水市钟实房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 黄野松 二〇一九年十一月二十一日 代书记员 何 烨