江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1121民初3448号原告：上饶市新城吾悦房地产开发有限公司，住所地江西省上饶县旭日街道办事处院内，统一社会信用代码91361121MA362KKR16。法定代表人：杨可，该公司执行董事。委托诉讼代理人：辛九渊（原告公司员工），男，住广东省广州市。委托诉讼代理人：余越凡（原告公司员工），男，住江西省上饶县。被告：毛慈龙，男，汉族，1994年11月21日生，本科，自由职业，住江西省上饶市上饶县。被告：祝晓青，女，汉族，1994年8月2日生，本科，职员，住江西省上饶市上饶县。原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司（以下简称“新城吾悦公司”）与被告毛慈龙、祝晓青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人辛九渊及被告毛慈龙、祝晓青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新城吾悦公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金73,800元（按照逾期未付款90万元每日万分之五从2018年7月28日至2019年1月8日）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年6月28日，被告购买原告开发的位于上饶县凤凰西大道8号的新城吾悦广场5幢4单元2002号房屋，经原告、被告协商一致签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：SR201806020484）。根据合同第四条、第六条的约定，房款总价为1,295,212元，其中900,000元贷款支付。商品房买卖合同补充协议第四条第（三）款第（1）项的约定：买受人自行办理银行贷款手续，须在本合同签署之日起三日内向贷款银行提交真实、准确、完备的贷款申请资料，且及时办理相关公证、抵押手续，费用由买受人承担。若因买受人拒绝、延迟、虚假提供或末完备提供购房贷款资料等导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在签署本合同后三十个自然日（公历日）内结清余款，否则按照买受人逾期付款的约定处理。补充协议第四条第（六）款约定：买受人在签署本合同当日除须足额支付出卖人要求的前付款外，无论付款方式如何均须在签署本合同后三十个自然日内结清余款。因此，按照合同约定，被告应于2018年7月28日付清房屋总价款1,295,212元，但被告截止2019年1月8日才将900,000元尾款付清。根据商品房买卖合同补充协议的约定“出卖人和买受人协商达成如下补充条款，与正文条款不一致的以本补充条款为准”，合同补充协议第七条第（一）款的约定：买受人如未按期付款，须向出卖人支付按逾期未支付款额的万分之五计算违约金，逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。因此，根据合同的约定，原告有权追究被告违约责任，被告逾期未付款行为已严重损害原告合法权益。现为维护原告的合法权益，遂诉至法院。为证明其主张，原告提供了下列证据：1、《商品房销售合同》及补充协议，证明被告应支付的房款总额、截止付款时间及逾期支付房款应承担的违约责任；2、已付款收据，证明被告未按合同约定时间支付房款；3、认购协议，证明认购房屋时已阅读过商品房买卖合同及补充协议，对合同内容无异议，承诺自身符合贷款条件；4、提供邮寄律师函的物流单号1012333926229及快递面单复印件、律师函复印件，证明原告向被告邮寄过催款律师函的事实。被告毛慈龙、祝晓青辩称，原告请求被告支付违约金缺乏事实和法律依据，理由如下：一、原告提供的部分证据系伪造。1、原告提交的涉案购房合同中的合同签订日期系原告伪造,并非被告本人签写。2、原告提交的《上饶市新城吾悦广场温馨提示》文件中签字系原告伪造,并非被告本人签字。3、被告从未收到过原告的《逾期付款催款律师函》。4、被告在2019年1月1日已经通过上海浦东发展银行贷款付清涉案房屋尾款。二、事实陈述。2018年6月24日上午,原告公司的销售员向被告推荐购买涉案房屋。期间,被告提出自己资金不够全款支付房屋总价款,销售员则建议被告预先支付首付款,再通过银行按揭的方式付清尾款。在被告询问可向哪些银行贷款时,销售员说目前该楼盘只与招商银行建立了合作关系,只能向招商银行申请贷款,并要求被告提供结婚证。被告表示当前两人未办理结婚证,无法提供。销售员建议被告办理假结婚证进行贷款,被告拒绝,并表示若无法贷款则不愿再购买涉案房屋。销售员见状,立马说道招商银行不一定需要结婚证才能办理贷款,建议被告先提交贷款资料尝试申请贷款,并承诺如果贷款审批不通过,被告可更换银行重新申请贷款。于是,被告在当天支付了2万元人民币作为购买涉案房屋的订金,约定在一周内支付涉案房屋总价款的20%,并在三十天内继续追加首付款至房屋总价款的30%以上,以达到招商银行贷款的首付金额要求。之后,被告又分别于2018年6月29日,2018年7月20日向上饶市新城吾悦房地产开发有限公司分别支付了245,212元人民币、130,000元人民币首付款。至此,被告已按销售员要求,付清了涉案房屋总价款的30.51%，达到了招商银行的贷款要求。于是,销售员在当天将合同编号为SR201806020484的商品房买卖合同给了被告一份。被告当天即前往招商银行办理按揭贷款手续,并且积极跟进贷款进度。2018年7月31日下午5点50分,被告向招商银行工作人员询问贷款进度,银行工作人员反馈为:开发商还未将办理银行贷款手续需要的购房合同送来。2018年8月4日下午5点54分,被告向招商银行工作人员询问贷款进度,银行工作人员反馈为:开发商这周三(2018年8月1日)已将合同送过来了。2018年8月13日上午10点42分,被告向招商银行工作人员询问贷款进度,银行工作人员反馈为:贷款还未上报,银行暂时无下款额度。2018年9月12日下午12点08分,被告向招商银行工作人员询问贷款进度,银行工作人员表示其正在休假。2018年11月8日下午4点12分,销售员通过微信告知被告招商贷款审批不通过,原因为缺少结婚证。在与销售员电话沟通后,销售员表示被告可按照之前约定,继续自行选择银行申请贷款。2018年11月14日,被告向上海浦东发展银行递交了贷款资料。2018年11月15日,被告通过微信询问销售员购房合同中是否对于按揭贷款的下款时间有做要求,销售员未回复。2018年11月22日,被告再次询问销售员购房合同是否对于按揭贷款的下款时间有做要求,销售员的回复为:“应该是没有的”。综上所述事实,被告认为:1、原告向法院提供了虚假伪造材料作为起诉证据,企图索取高额赔偿金,行径恶劣。2.原告提供的《逾期付款催款律师函》材料中表示上饶市新城吾悦房地产开发有限公司曾多次催告被告支付余款,该事实不成立。原告在寄送《逾期付款催款律师函》前并未通过任何方式催告过被告支付余款,且被告从未收到过原告邮寄的《逾期付款催款律师函》。3、从被告与上饶市新城吾悦房地产开发有限公司销售员的微信聊天记录可以看到,被告向销售员询问购房合同中是否对银行放款时限有要求时,销售员的回复是:“应该是没有的”。由此可以判断上饶市新城吾悦房地产开发有限公司销售员自己都对商品房买卖合同的补充协议内容不清楚,又如何与买受人沟通协商补充协议的相关内容和尽到提醒义务呢?所以,被告认为补充协议在合同签订前就已经拟定好,未与被告沟通协商补充协议的具体内容,并且该补充协议免除了出卖人责任,加重了买受人责任,系格式条款。而协议却强行在协议中强调本协议为非负全部责任。4、销售员在销售过程中,应当视为房地产开发商的代表,在与购房人商讨购房手续过程中所有的可影响到购房人购房意愿的所有形式的承诺,应当认定为开发商的承诺。在被告即将因无法提供结婚证而放弃购房时,被告公司的销售员提出让被告先申请招商银行贷款,若未成功可更换银行贷款的言论严重影响了被告的购房意原,而销售员隐瞒了该楼盘与其他银行有合作关系以及被告贷款不通讨会被起诉索取违约金之事,根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”中的第(二)项规定,原告应当承担被告的损害赔偿责任。2018年7月20日,被告向招商银行提供了所有的贷款所需资料,并且有枳极跟踪贷款流程,而并非被告恶意拖延或者不配合办理贷款手续。而原告直至2018年8月1日才将银行备案合同送去,此时,距原告所伪造的合同签订日期“2018年6月28日”已过去34天。被告认为原告故意造成被告贷款逾期,想通过欺诈和伪造证据的手段索取高额赔偿金。因此,被告认为原告请求贵院判决被告向其支付违约金73,800元缺乏事实和法律依据,请求贵院驳回原告不合理诉讼请求。为证明其主张，被告提交了如下证据：1、银行流水，旨在证明在6月29日支付了首付款；2、旨在贷款信息，证明还款日期是从2019年1月1日开始的；3、微信截图、视频聊天记录，旨在证明被告与原告销售人员的交流过程；。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告签订《商品房买卖合同》（备案合同编号为：SR201806020484）及补充协议，约定被告购买原告开发的位于上饶县凤凰西大道8号的新城吾悦广场5幢4单元2002号房屋，房屋总价为1,295,212元；合同第六条约定：被告在签订本合同当日支付首付款395,212元，余款90万元办理商业贷款；合同第七条约定：（1）逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行（2）逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金……；补充协议特别提醒：补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；补充协议第四条第（三）款第（1）项的约定：买受人自行办理银行贷款手续，须在本合同签署之日起三日内向贷款银行提交真实、准确、完备的贷款中请资料，且及时办理相关公证、抵押手续，费用由买受人承担。若因买受人拒绝、延迟、虚假提供或末完备提供购房贷款资料等导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在签署本合同后三十个自然日（公历日）内结清余款，否则按照买受人逾期付款的约定处理……，补充协议第四条第（六）款约定：“买受人在签署本合同当日除须足额支付出卖人要求的首付款外，无论付款方式如何均须在签署本合同后三十个自然日内结清余款”。补充协议第七条第（一）款的约定：买受人如未按期付款，须向出卖人支付按逾期未支付款额的万分之五计算违约金，逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。合同附件四：合同补充协议中，第四条第（三）款第（1）项的约定：“买受人自行办理银行贷款手续，须在本合同签署之日起三日内向贷款银行提交真实、准确、完备的贷款申请资料，且及时办理相关公证、抵押手续，费用由买受人承担。若因买受人拒绝、延迟、虚假提供或末完备提供购房贷款资料等导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在签署本合同后三十个自然日（公历日）内结清余款”。第四条第（三）款第（2）项约定：“买受人向银行申请按揭贷款，本身是与银行建立借贷法律关系，客观上受政府主管机关或贷款机构政策调整的影响而存在银行同意或不同意发放贷款两种可能性，若银行（或公积金审批机构）批准的按揭贷款金额少于买受人申请的金额或银行（或公积金审批机构）拒绝对买受人贷款，导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在知晓或应当知晓贷款审批结果后三十日自然日（公历日）内现金补足，否则按照买受人逾期付款的约定处理。……”。第四条第（六）款约定的“买受人在签署本合同当日除须足额支付出卖人要求的前付款外，无论付款方式如何均须在签署本合同后三十个自然日内结清余款”。涉案合同签订后，被告于2018年6月29日支付首付款245,212元，2018年7月20日支付首付款13万元，于2018年7月20日向招商银行申请按揭贷款。由于两被告未办理结婚登记，无法提供结婚证，未通过审批。两被告又于2018年11月14日向浦发银行申请按揭贷款，浦发银行于2019年1月8日发放贷款90万元。2018年11月14日，原告通过EMS邮寄了逾期付款催款律师函，该邮件未妥投于2018年11月19日被退回。本院认为，本案的争议焦点:一是案涉《商品房买卖合同》及其补充协议格式条款是否有效？二是两被告是否应当承担违约责任？对此,本院分析评述如下:一是案涉《商品房买卖合同》及其补充协议格式条款的效力问题。本院认为,无效的格式条款应为提供条款者未提醒对方注意的条款,且该条款为免除己方义务,加重对方责任、排除对方主要权利的。本案中,案涉《商品房买卖合同》及其补充协议中关于买受人义务的内容,两被告均在条款内容上签名、捺印，应视原告已经尽到提醒对方注意的义务。两被告作为具有完全民事行为能力的成年人,对购买价值高达一百余万元房屋这种重大的民事法律行为,应当谨慎行事，其在签订《商品房买卖合同》及补充协议之前应当对合同条款内容进行仔细审阅,如有疑义或异议应及时提出。所以两被告在合同内容上签字的行为,即应视为其对该相关条款内容理解并同意。因此,案涉《商品房买卖合同》及其补充协议是当事人自愿协商一致的结果,系当事人的真实意思表示,不属于格式合同,且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,故对双方当事人具有法律约束力。二是本案中两被告是否应当承担违约责任的问题。本案中，两被告在支付首付款外，对剩余房款90万元申请了了商业贷款。因两被告未办理结婚登记，无法提供结婚证，招商银行拒绝贷款。两被告又于2018年11月14日向浦发银行重新申请贷款，浦发银行于2019年1月8日发放贷款。根据两被告提交的其与原告置业顾问周珍华、招商银行放贷工作人员的微信沟通记录，可以看出在两被告购买房屋并向招商银行申请贷款时，已经明确告知两人未办理结婚登记，不存在拒绝、延迟、虚假提供提供购房贷款资料的情形。且从浦发银行向两被告发放贷款也可以看出，两被告未办理结婚登记，并不必然导致银行拒绝发放贷款。故本院认为，本案招商银行拒绝贷款，系因贷款机构政策调整的影响。原告未提供证据证明两被告存在其他拒绝、延迟、虚假提供或末完备提供购房贷款资料的情形，故招商银行拒绝贷款不可归责于两被告。案涉合同补充协议中第四条第（三）款第（1）项、第（2）项、第四条第（六）款中对于违约责任的约定有矛盾之处。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故原告主张，对于本案两被告违约责任的认定，应当依据补充协议第四条第（六）款，即无论付款方式如何均须在签署本合同后三十个自然日内结清余款，本院不予采纳。本案应当适用案涉合同补充协议第四条第（三）款第（2）项的约定，即因政府主管机关或贷款机构政策调整的影响，若银行拒绝对买受人贷款，导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在知晓或应当知晓贷款审批结果后三十日自然日（公历日）内现金补足，否则按照买受人逾期付款的约定处理。根据两被告提供的微信聊天记录，原告的置业顾问周珍华于2018年11月8日告知被告，招商银行反馈需要提供结婚证材料，才能提报上去。原告未提供其他证据证明两被告在此前知晓招商银行贷款审批结果，故本院认定两被告知晓或应当知晓招商银行贷款审批结果的时间为2018年11月8日。根据案涉合同补充协议第四条第（三）款第（2）项的约定，两被告应当在三十日内即2018年12月7日前现金补足购房款，而本案原告于2019年1月8日才收到浦发银行发放的贷款，两被告应当承担2018年12月8日至2019年1月8日期间的逾期付款违约责任。庭审中被告主张涉案补充协议中约定的违约金明显超过原告损失，请求法院予以调整。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。现原、被告均未能够提供证据证明原告实际损失情况，故在综合考虑本案涉案合同的履行情况、结合当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院在参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的基础上，酌定违约金以逾期未付款项为基数，按照年利率7.8%计算，逾期期间为2018年12月8日至2019年1月8日共计32天，违约金经核算为6,154.52元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告毛慈龙、祝晓青在本判决生效之日起十日内支付给原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司逾期付款违约金6,154.52元；二、驳回原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,646元，减半收取823元，由原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司负担754元，被告毛慈龙、祝晓青负担69元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员 李 妍二〇一九年十一月十一日书记员 苏忆莲