陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕04民初43号 原告（执行案外人）：李风风，女，汉族，1968年5月24日生，住西安市碑林区，公民身份号码：61052XXXXXXXXXXXXX。 被告（执行案外人）：赵妮，女，汉族，1972年1月17日生，住陕西省咸阳市秦都区，公民身份号码：61040XXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：闫联望，男，陕西古渡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈扬，女，陕西古渡律师事务所实习律师。 第三人（被执行人）：陕西女皇实业有限公司，住所地咸阳市渭城区。统一社会信用代码：91610000XXXXXXXXXF。 法定代表人：赵伟，系该公司总经理。 委托代理人：李兆强，男，汉族，1981年1月19日生，住陕西省乾县，公民身份号码：61042XXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。 第三人（被执行人）：冯增强，男，汉族，1967年4月18日生，住乾县，公民身份号码：61042XXXXXXXXXXXXX。 原告李风风与被告赵妮、第三人陕西女皇实业有限公司、冯增强案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李风风，被告赵妮的委托代理人闫联望、陈扬，第三人陕西女皇实业有限公司的委托代理人李兆强到庭参加了诉讼，第三人冯增强经合法传唤未到庭，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。 原告李风风向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对陕西女皇实业有限公司位于陕西省渭南市合阳县XX镇XX小区XX号楼111铺、112铺房产的执行，并解除查封扣押。2、请求依法确认上述房屋系原告所有。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年11月，原告李风风以其配偶范小民名义购买了本案所涉的凤凰园小区2号楼111、112两套商铺，缴纳了10万元定金。2011年5月8日签订了商品房买卖合同，原告足额缴纳了剩余房款1946986元及房屋测绘和办证费3768元、维修基金8046元，用电入户及两书一表工本费120元，当日缴纳了契税46066元，取得了商铺钥匙。该商铺已由原告合法占用至今，且已出租六年。2018年5月3日，贵院作出（2018）陕04执恢13号执行裁定，查封了原告上述两套商铺，并于2019年3月19日作出（2019）陕04执异1号，裁定驳回原告作为案外人提出的执行异议。现请求依法支持原告的诉讼请求。 被告赵妮答辩称，本案房屋登记在陕西女皇实业有限公司名下，原告称其购买房屋，但未办理房产登记，不产生物权效力，而被告陕西女皇实业有限公司与赵妮签订书面抵押合同并办理抵押登记，已产生了抵押效力，因此赵妮不仅享有担保物权，而且具有法定优先受偿权。假定李风风购房真实，在未取得房产证的情况下，也仅是享有合同债权，如其不能实现购房目的，可以要求出卖人承担违约责任，但不能对抗依法设定的担保物权。原告在执行异议程序中提供的商品房买卖合同对应的出卖人为陕西美迪房地产开发有限公司，并非女皇公司，与本案无直接的法律关系。根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十七条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案完全符合该条规定，应依法驳回原告诉讼请求。 第三人陕西女皇实业有限公司称，房屋卖给李风风在先，办理抵押登记在后，房产应归李风风所有。因公司与赵妮之间有借款关系，所以由公司的工作人员去房产局给空房办理了抵押登记，不知道案涉的房产已出售。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告李风风提供如下证据：1、2011年5月8日，李风风与陕西美迪房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》以及陕西美迪房地产开发有限公司合阳县项目部向李风风出具的商铺购房款收据、维修基金收据。2、2011年5月9日，合阳县农税局出具的契税完税证、陕西福元物业管理有限公司出具的收取物业费的收据。3、2011年9月20日，李风风经合阳县兄弟信息交易中心签订的房屋租赁合同。被告赵妮提供如下证据：1、2012年8月29日，陕西女皇实业有限公司与赵妮签订的借款保证合同。2、2012年8月29日，陕西女皇实业有限公司与赵妮签订的抵押合同。3、2012年9月12日，咸阳市秦都区公证处对于《借款保证合同》、《抵押合同》进行公证的公证书。4、2014年1月21日，赵妮申请秦都区公证处出具的执行证书。5、合房他证抵字第2012003号房屋他项权证。对于上述证据本院组织当事人进行了质证。本院对于上述证据真实性、合法性以及与本案的关联性予以确认，并在卷佐证。 被告陕西女皇实业有限公司提供了2007年4月11日与咸阳美迪房地产开发有限公司签订的协议书的复印件。对该证据的真实性，本院不能确认，即使该证据内容真实，也无法确定其与本案的关联性，对该证据本院不予确认。 经审理查明，2011年5月8日，原告李风风与陕西美迪房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定将位于渭南市合阳县XX路XX段XX小区XX幢XX号，面积为268.2平方米房产出售给原告李风风，商品房用途为商用。原告李风风于2011年5月8日支付了全部的房款1535560元，并交纳了契税，于2011年5月9日缴纳了物业费、装修垃圾清运费等各项费用，后将该商铺出租至今。 另查明，2011年6月23日，第三人陕西女皇实业有限公司将位于合阳县XX镇XX路XX小区XX幢XX铺、2幢112铺房产于登记在第三人陕西女皇实业有限公司名下，房屋所有权证号为：合房权证公有字第3-11452号。2012年8月29日，被告赵妮与第三人陕西女皇实业有限公司签订《借款保证合同》，约定第三人陕西女皇实业有限公司借赵妮500万元，由第三人冯增强提供连带责任担保，同时，双方又签订《抵押合同》，约定由第三人陕西女皇实业有限公司位于合阳县XX镇XX路XX小区的房屋作为抵押，包括合房权证公有字第3-11452号房屋。2012年9月12日，第三人陕西女皇实业有限公司将上述房产为被告赵妮办理了房屋抵押登记，房屋他项权利人赵妮持有合房他证字第2012003号他项权证书，所持债权数额为500万元。2012年9月12日，被告赵妮与第三人陕西女皇实业有限公司申请咸阳市秦都区公证处出具了（2012）咸秦证经字第003334号公证书，赋予上述《借款保证合同》、《抵押合同》具有强制执行效力。 后在被告赵妮申请执行与第三人陕西女皇实业有限公司、冯增强借款合同纠纷一案，本院2018年5月3日作出（2018）陕04执恢13号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划、提取、扣留被执行人陕西女皇实业有限公司、冯增强名下银行存款700万元或投资收益、股权或查封、扣押相同价值的财产。二、财产被查封、扣押后十日内如不履行还款义务，本院将对查封、扣押的财产评估拍卖，所得价款优先清偿债务。本院于2018年6月6日向合阳县房产交易管理所送达了（2018）陕04执恢13号执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人陕西女皇实业有限公司位于渭南市合阳县XX镇XX小区XX套商铺，原告李风风所主张的渭南市合阳县城关镇凤凰园小区产权证号3-11452（商铺号为2-111、2-112）在本院上述查封范围之内，原告李风风对上述查封裁定提出书面异议，本院于2019年3月19日作出（2019）陕执异1号执行裁定书，裁定“驳回案外人李风风的异议请求”。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案原告李风风与陕西美迪房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，建立商品房买卖关系，而非本案第三人陕西女皇实业有限公司。本案诉争房屋现在实际登记在第三人陕西女皇实业有限公司名下，该第三人为房屋的所有权人，原告李风风虽已占有该房屋，但不是该房屋合法的不动产权人。 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”现被告赵妮与第三人陕西女皇实业有限公司已经依法办理了案涉房产抵押登记，被告享有就该抵押房产依法优先受偿的权利，原告李风风依其与陕西美迪房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同而提出的排除执行的异议，显然依法不能成立。 原告李风风依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认为其有排除执行异议的权利，该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告提供的商品房买卖合同的相对人为陕西美迪房地产开发有限公司，而非本案的被执行人，而且上述法律规定中的“买受人”的权利不能排除抵押权人依法享有的优先受偿的权利，故原告李风风的上述诉讼理由也不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，裁定如下： 驳回原告李风风的诉讼请求。 案件受理费23639元，由原告李风风负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审判长  陈美丽 审判员  张军海 审判员  韩 瑶 二〇一九年十一月八日 书记员  王 欢 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。