浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初7364号 原告（反诉被告）：杨宝军，男，1966年10月15日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人（特别授权，系原告妻子）：葛淑华，女，1965年5月19日出生，汉族，住浙江省诸暨市枫桥镇大祝村石岑头**。公民身份号码：3306251965********。 被告（反诉原告）：钟志兵，男，1963年8月6日出生，汉族，，住四川省筠连县 原告杨宝军与被告钟志兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序,被告钟志兵于本院指定的举证期限内提起反诉，本院予以受理，先后于2019年8月6日、10月9日两次公开开庭合并进行了审理，原告（反诉被告）杨宝军的委托诉讼代理人葛淑华、被告（反诉原告）钟志兵到庭参加诉讼。期间，本院根据原告杨宝军的申请，依法委托诸暨宇信价格评估有限公司以2019年8月6日为评估基准日对原告位于绍兴市柯桥区柯桥街道浙纤南区6幢301室房屋恢复原状所需的费用进行评估。本案现已审理终结。 原告杨宝军向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止装修，终止租赁关系；2.赔偿损失5万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2019年6月4日与被告签订位于柯桥浙纤南区6幢301室二室一厅住房出租合同，租期于2019年7月1日开始。在原告不知情的情况下被告提前入室擅自将我房屋进行改装，厨房改厕所，客厅改成卧室，房间内的吊柜、吊顶、空调2台被全部拆除，地板破坏等，严重侵权违规。为维护我合法权益，原告根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十三条规定，被告在事前未征得原告同意的情况下，改变房屋结构，是违约行为，没有在承租期间装修是侵权行为。双方通过街道调解对方拒不接受，今向贵院提起诉讼，要求对方承担违约及侵权责任，并赔偿相应损失，恳请贵院支持原告的诉讼请求。 被告钟志兵答辩并反诉称，2019年6月4日，我方与原告达成初步口头租房协议，原告口头同意我除主体结构不能动外，其他由我自行装修，我预交了定金2000元，2019年6月9日达成正式的租房协议，甲方原告同意乙方自行装修，并签定五年合同，合同规定谁违约谁赔偿对方损失，乙方向甲方支付了房屋租金16,000元和押金1000元，履行了合同义务，在装修期间甲方突然横加干涉，要按照他的意思装修，否则就要一万元的押金，乙方自行出钱装修，要按照甲方的方案装修，或续加一万元的押金，乙方不肯同意。由于甲方的违约使该租房协议无法履行，给乙方造成的经济损失，应由甲方全额支付，并支付违约金。反诉请求如下：请求判令原告（反诉被告）因违约给反诉方造成的经济损失47,323元（黄沙水泥砖1630元、搬楼费500元、钻孔200元、砌墙费450元、瓷砖1687.50元、运费100元、搬楼84元、水电材料2072元、6月11日起自行装修至21日12天，大工12天*350元＝4200元、小工12天*200元＝2400元、因违约造成定金2000元，应加倍赔偿为4000元、返还房租和押金17,000元，赔偿违约金13,000元，共计47,323元）。 反诉被告杨宝军辩称，首先我方与反诉原告签订的合同租期于2019年7月1日开始，但反诉原告于2019年6月10日就开始进行破坏性装修，显然是违法的。其次，反诉原告没有按照合同办，我们的合同写的明明白白，未经我们同意房屋不能转租，但其租房是为了转租。综上，反诉被告不同意反诉原告的赔偿请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年6月4日，原、被告草签《租房合同》一份，约定甲方（指杨宝军）将位于浙纤南区出租给乙方（指钟志兵），租期为5年，年租金17,000元，押金1000元，合计18,000元；乙方的物业管理费、电梯能耗费、有线电视费、宽网上网费、管道煤气费、水电费等费用均自理；乙方不能将房屋内的结构和设施擅自更改和损坏，如有更改和损坏要恢复如初或照价赔偿（如确有需要更改要征得甲方同意）；乙方不得擅自转租，如遇特殊情况要转租需要甲方同意）；房内设施：空调2只、热水器1只、煤气瓶1只、床2只、席梦思1张、沙发1套、机顶盒1只；其他约定事项：租期为五年，谁违约赔偿对方损失，因为乙方要求装修一下，费用乙方自理，期满无条件搬出，特此协议，乙方如果搬走，空调二个不能拆走，家具可以带走。先预交定金2000元，正式合同签好后一次（性）付清余款。同月9日，双方正式订立《租房合同》一份，其中租期约定为：租期五年，自2019年7月1日至2024年6月30日止，年租金17,000元，押金1000元，合计人民币18,000元，于签订合同当天一次性付清；房内设施：空调2只、热水器1只、煤气瓶1只；其他约定事项：乙方想自费装修，甲方同意，待期满后无条件搬出，甲方不贴装修费用，除了家具可以带走，空调不能拆走，合同其余内容与日期为2019年6月4日的合同一致。该合同由原告妻子葛淑华与被告签订。双方口头谈妥第一年租金按16,000元计，水电押金为1000元，合计17,000元，该款被告于当天付清。同月11日被告开始对房屋进行装修，为了转租需要，被告未经原告同意，将厨房改成厕所，客厅改成卧室、房间内吊柜、吊顶、空调被全部拆除，原告发觉后当即要求被告停止装修，纠纷经当地有关部门协调，终因双方意见分歧较大，未果，原告遂诉至本院成讼。 为查明本案事实，本院根据原告杨宝军的申请，依法委托诸暨宇信价格评估有限公司以2019年8月6日为评估基准日对被告将原告位于绍兴市柯桥区房屋的厨房改成卫生间、厨房吊柜被拆、厨房油烟机被拆、客厅改成卧室、主卧吊顶被拆、主卧空调被拆、房间落地衣柜被拆、房间次卧空调被拆等恢复原状所需的费用进行评估，该机构接受评估以后，于2019年9月16日作出评估报告书，评估结论为：绍兴市柯桥区恢复原状所需费用评估金额为31,705元。原告为此次评估花去评估费5000元。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原、被告先后签订过两份《租房合同》，但从第一份其他约定事项的内容来看，后一份是正式合同，故双方的权利义务关系应以后一份合同为准。后一份合同由原告妻子以原告名义与被告签订，原告表示认可，故该合同当事人依法应确认为本案原、被告。双方于2019年6月9日签署的《租房合同》，系双方真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。《合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，原告作为出租人虽同意被告自行装修，但双方在合同中对装修事宜具体约定为：“乙方不能将房屋内的结构和设施擅自更改和损坏，如有更改和损坏要恢复如初或照价赔偿（如确有需要更改要征得甲方同意）。”被告出于转租的需要，未经原告同意，擅自将厨房改成厕所，客厅改成卧室、房间内吊柜、吊顶、空调被全部拆除，不仅违反了上述约定，也违反了合同规定的“乙方不得擅自转租，如遇特殊情况要转租需要甲方同意）。”显属违约行为，且无正当理由，依法应向原告承担违约责任，现原告要求终止合同，实际上是要求解除合同，符合《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”中第四项规定的解除合同情形，本院予以支持。具体解除合同日期，根据《合同法》第九十六条第一款规定，以被告收到本院送达的起诉状副本之日即2019年7月10日为准。 《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。该法第九十八条又规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案被告应将租赁房屋返还给原告，并按评估价赔偿原告恢复原状所需的费用31,705元。原告要求被告赔偿损失5万元，对其过高部分，本院不予支持。反诉原告以反诉被告违约为由要求其赔偿经济损失47,323元，其中的17,000元系反诉原告要求反诉被告返还已支付的房租和押金，反诉被告在扣除反诉原告应支付的2019年7月1日起至腾退日止按每天43.84元的标准计算的租金及水电费后，剩余部分应返还给反诉原告。反诉被告辩称反诉原告欠付车库租金1000元，与其微信上对反诉原告说的“今年租金16,000元”不符，本院不予采纳。反诉原告其余反诉诉讼请求，因本案事实和证据表明，本案违约方是反诉原告自身，反诉被告并没有违约行为，故反诉原告的其他反诉诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、自2019年7月10日开始解除原告杨宝军与被告钟志兵于2019年6月9日签订的《租房合同》； 二、被告钟志兵应返还原告杨宝军位于绍兴市柯桥区房屋一套及房屋内物品空调2只、热水器1只、煤气瓶1只和266号车库一个，限于本判决生效后十日内腾退、交付履行完毕； 三、被告钟志兵应赔偿原告杨宝军恢复房屋原状所需费用31,705元，限于本判决生效后十日内履行完毕； 四、反诉原告钟志兵应支付反诉被告杨宝军自2019年7月1日起至腾退日止按每天43.84元的标准计算的租金，并结清水电费，反诉原告钟志兵业已缴纳的租金、水电费17,000元，在扣除前述费用后，剩余款项反诉被告杨宝军应返还给反诉原告钟志兵,限于本判决生效后十日内履行完毕； 五、驳回原告杨宝军的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告钟志兵的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1050元，减半收取525元，由原告杨宝军负担192元，被告钟志兵负担333元，反诉案件受理费492元(已按减半缴纳计算)，由反诉原告钟志兵负担423元，反诉被告杨宝军负担69元，限被告钟志兵和反诉被告杨宝军于本判决生效后七日内向本院缴纳；评估费5000元，由被告钟志兵负担，该款已由原告杨宝军垫付，被告钟志兵应于本判决生效后十日内支付给原告杨宝军。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  周国鑫 二〇一九年十一月十五日 书记员  钱 芸 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。