浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0723民初2413号 原告：武义万得福工具制造有限公司，住所地武义县茭道镇**工业区。 法定代表人：王章旭。 诉讼代表人：浙江前程律师事务所，该公司管理人。 委托代理人：朱根祥（特别授权代理），浙江前程律师事务所律师。 被告：浙江武义名泰工贸有限公司，住所地武义县茭道镇胡宅垄村（武义万得福工具制造有限公司）。 法定代表人：陈晓丽，执行董事。 委托代理人：陈文武、金磊（特别授权代理），浙江三星律师事务所律师、实习律师。 原告武义万得福工具制造有限公司（以下简称“万得福公司”）为与被告浙江武义名泰工贸有限公司（以下简称“名泰公司”）租赁合同纠纷一案，于2019年8月14日诉至本院。本院于同日受理立案后，依法适用简易程序，由审判员卢永胜独任审判，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告万得福公司法定代表人王章旭及委托代理人朱根祥，被告名泰公司委托代理人陈文武、金磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万得福公司起诉称：2015年1月8日，被告名泰公司与万得福公司签订了《厂房租赁合同》一份，约定：被告租赁使用万得福公司三号厂房（总面积14600㎡，实际租用为第一、二层，大概10000㎡），租赁期限至2020年1月8日止，租金为92万元/年。2015年11月26日，武义县人民法院在执行（2015）金武执民字第2624号案件过程中，已明确通知被告，要求被告将之后的租金支付至法院账户，而不得再向万得福公司支付到期租金。租赁期满后，被告仍继续租用该厂房至今，期间，武义县人民法院从未收到被告交纳的厂房租金。2018年12月26日，武义县人民法院作出（2018）浙0723破申16号民事裁定书，裁定受理万得福公司破产清算申请，并于2019年1月2日作出（2018）浙0723破14号决定书，指定浙江前程律师事务所担任万得福公司破产清算管理人。管理人在履职过程中发现上述情况后，于2019年5月15日书面通知被告，要求被告向管理人支付租赁及占用厂房期间的租金，但至今未予支付。管理人认为，被告与万得福公司签订的《厂房租赁合同》约定租赁期限至2020年1月8日，依照《破产法》第18条规定，法院裁定受理破产清算后，管理人未通知继续履行租赁合同时，租赁合同关系视为解除，被告应向管理人腾空交付所占用的厂房，并支付占用期间的使用费，使用费从2018年12月26日起按照年租金标准76667元/月计算至实际腾空交付之日止。请求依法判令：1、被告立即腾空交付万得福公司3号厂房内面积约10000㎡的第一、二层厂房；2、被告按2015年1月8日签订的《厂房租赁合同》约定支付2016年1月至2018年12月25日的厂房租金计276万元，从2018年12月26日起按租金标准76667元/月计算至实际腾空交付之日止的厂房占有使用费，暂计算至2019年8月26日止的占用费613336元；3、由被告承担本案诉讼费用。 被告名泰公司答辩称：2015年1月8日，万得福公司和名泰公司签订《厂房租赁合同》事实，租赁期限五年，虽合同中约定年租金92万元，由于万得福公司提供厂房的电力不足、租金市场价格变化等因素，2016年租金调整为年租金84万元，2017年、2018年、2019年的年租金调整为68万元，租赁期间的租金共计380万元。名泰公司在承租时一次性支付2015年的租金92万元，根据陈劲涛提供万得福公司出具的委托书，和永康市人民法院（2016）浙0784执187号执行案件要求，向陈劲涛支付租金1926388元，名泰公司另为万得福公司垫付修理费用以及因变压器无法使用向相邻厂家购电费用计802823元，名泰公司仅欠租金150789元未付。武义县人民法院从未向名泰公司发过协助执行通知书，名泰公司无理由向武义县人民法院交付租金。综上，请求依法驳回原告的不合理诉讼请求。 原告万得福公司为证明其主张，在举证期限内提交并当庭出示了如下证据： 证据1、公司登记基本情况，证明原、被告诉讼主体资格。 证据2、厂房租赁合同，证明名泰公司向万得福公司租用厂房，并对租期、租金等内容作了约定。 证据3、法院笔录一份，证明武义县人民法院明确告知名泰公司向法院交付厂房租金的事实。 证据4、公告、民事裁定书、通知，证明武义县人民法院受理万得福公司破产清算，并指定浙江前程律师事务所担任管理人；管理人通知名泰公司向管理人交付租金和解除合同等事实。 证据5、印章管理信息，证明名泰公司提供委托书中万得福公司的公章属于伪造。 证据6、通知、函、申请停电报告、回执，证明万得福公司法定代表人王章旭通知名泰公司收取租金，名泰公司拒付租金，王章旭向供电所申请停电的事实。 证据7、出庭证人朱敦祥的证言，陈述朱敦祥和王章旭或其父母以发函、通知、停电等方式向名泰公司催收租金的事实。 被告名泰公司对上述证据1-7进行了质证，对证据1、证据2、证据4、证据5均无异议；对证据3的真实性无异议，但认为武义县人民法院仅向名泰公司了解租金情况，未向名泰公司发过任何协助执行通知书，名泰公司无法律义务向法院交付租金；对证据6有异议，名泰公司从未收到通知等材料，并不能证明原告举证目的；名泰公司认为证人的陈述不真实。双方对证据1、2、4、5均无异议，本院予以认定；证据3系本院执行人员制作，且有名泰公司相关人员签名，本院对该组证据予以认定；证据6通知等材料系万得福公司单方制作，证据7证人陈述的部分内容来源于王章旭的转述；因名泰公司否认收到过上述材料，且原告也未提供名泰公司收到材料的依据，本院对证据6、7二组证据不予认定。 被告名泰公司为证明其主张，在举证期限内提交并当庭出示了如下证据： 证据1、厂房租赁合同和2015年1月19日的补充协议书，证明原、被告租赁合同关系，双方对权利义务均作了约定；特别约定万得福公司于2015年4月30日前在厂房西面开出一个门口及建造门卫室一个，逾期赔偿10万元的事实。 证据2、委托书，证明万得福公司委托陈劲涛处理厂房租赁和收取租金等事宜。 证据3、2017年3月16日的补充协议和结算清单，证明双方约定2016年厂房年租金84万元，并在2016年租金中扣除2015年时交纳租房保证金10万元、万得福公司未开出门口违约金10万元、电梯修理费3万元的事实。 证据4、2017年11月6日补充协议，证明2017年、2018年的年租金为68万元，开门口垫付费用133547元和道路租用押金15万元，2017年购电费用和电梯保养费10万元在租金中扣除的事实。 证据5、付款凭证，证明名泰公司已支付租金1926388元的事实。 证据6、2018年度结算清单，证明电梯修理费3万元在2018年度租金68万元中扣除。 证据7、道路租用合同及转账凭证，证明名泰公司为万得福公司垫付道路租用押金15万元。 证据8、2018年12月26日补充协议，证明名泰公司垫付2016年、2017年、2018年度费用95140元在以后租金中扣除。 证据9、2019年度费用垫付清单和付款凭证，证明2019年度垫付64136元需要在租金中扣抵。 证据10、结案证明，证明从被告处收取租金抵扣部分执行款的事实。 原告万得福公司对被告名泰公司提供的上述证据1-10进行了质证，对证据1租赁合同无异议，对补充协议中划掉部分和补充部分的真实性无法确定；证据2的委托书系受胁迫情况下所签，对证据3-10真实性均不予认可。被告名泰公司的举证目的同其答辩意见，故本院在本院认为部分一并阐述。 综上，结合当事人的陈述及本院对证据的分析认定，本院认定事实如下： 2015年1月8日，万得福公司和名泰公司签订了《厂房租赁合同》一份，约定名泰公司租用万得福公司坐落在武义县茭道镇胡宅垄工业区3号厂房，用途按名泰公司营业执照许可项目进行经营，租赁期限暂定5年，按年租金92万元，第3号厂房总面积14600平方米，实际租用为第一、二层，大概10000平方米，本厂房租金不包含税金，房屋使用税、土地使用税、房屋租赁税由万得福公司承担支付，万得福公司需开具电费增值税发票给名泰公司；名泰公司应于本合同生效之日向万得福公司支付该租赁第3号厂房的年度租金，并交纳10万元作为押金，押金在双方终止租赁合同时退还给名泰公司。名泰公司在付清上述约定款项后，万得福公司应在2015年2月15日前将该租赁厂房交付给名泰公司使用，并将水电送到租赁厂区门口（租赁区水电安装及配电箱、电表开关等由名泰公司自行解决）。并特别约定如果简易电梯安监通不过，万得福公司需配合重新按标准安装电梯。2015年1月19日，万得福公司和名泰公司又签订了《补充协议书》一份，约定万得福公司于2015年4月30日前在出租厂房西面开一个门口及建造门卫室一个，如在4月30日前未开出门口，万得福公司需赔付名泰公司10万元。之后，万得福公司法定代表人王章旭和股东李栩畅出具了委托书，写明：“今委托陈劲涛（330722197708220012）处理万得福公司租房及收取房租等事宜，租金收至600万元后，万得福公司租房及房租等各项事宜交还王章旭、李栩畅处理”。2017年1月10日，陈劲涛代表万得福公司和武义伟业电器有限公司签订《道路租用合同》一份，约定万得福公司厂房租赁使用需在武义伟业电器有限公司自建道路边另开门口，经协商武义伟业电器有限公司将坐落在武义胡宅垄工业区自建道路租用给万得福公司使用，使用金额每年3万元，道路使用押金15万元，道路使用费每年从押金里面扣。2017年3月16日，陈劲涛代表万得福公司和名泰公司签订了《补充协议》，约定如下：因万得福公司约定为名泰公司开门通道，万得福公司未履行义务，造成名泰公司通行不便，造成损失即2016年的厂房租金调整为84万元；万得福公司同意在2016年的租金中扣除应付给名泰公司的违约金10万元（双方于2015年1月19日补充协议中产生的违约金10万元），在租金中抵扣电梯等修理费3万元（其中买电费用2万元），扣回原合同名泰公司付万得福公司保证押金10万元。之后，陈劲涛和陈晓丽对2016年的房租进行了核对，确认名泰公司需支付2016年租金61万元。2017年11月6日，陈劲涛代表万得福公司和名泰公司签订了《补充协议》一份，经协商2017年、2018年的厂房年租金变更成68万元，今后名泰公司不要求万得福公司开具厂房租赁税票；名泰公司在2017年的租金中抵扣已垫付的开门口押金15万元和开门口费用133547元，抵扣电梯保养费、购电费共计10万元。2016年3月1日至2018年5月26日，陈劲涛共向名泰公司收取租金1926388元。2018年12月26日，陈劲涛代表万得福公司和名泰公司又签订了《补充协议》一份，约定2016年8月修理钢棚费用7000元、2016年11月1日下水道分流46840元、2017年7月2日修理钢棚费用12300元、2018年2月7日下水道费用5000元、2018年7月修理钢棚费用14000元、2018年11月12日电梯修理费用10000元，共计95140元在当年房租中没有抵扣，经协商从后期房租中抵扣。 2018年12月26日，本院作出（2018）浙0723破申16号民事裁定书，裁定受理万得福公司的破产清算申请，并指定浙江前程律师事务所担任万得福公司管理人。2019年5月15日，管理人向名泰公司发出合同解除通知书和通知各一份，通知名泰公司解除合同并要求交纳租金。 本院认为，原告万得福公司与被告名泰公司于2015年1月8日签订的《厂房租赁合同》，双方均无异议，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。原告对2015年1月19日签订的《补充协议书》中手写部分“如在4月30日前未开出门口，万得福公司需赔付名泰公司10万元”的内容提出了异议，但原告未提供反驳证据，也未对该部分内容的真实性申请鉴定，结合万得福公司和武义伟业电器有限公司签订《道路租用合同》、及该款已从2016年租金扣回，及双方履行合同的过程分析，本院可对该份《补充协议书》予以采信。陈劲涛代表万得福公司和名泰公司于2017年3月16日、2017年11月6日、2018年12月26日签订《补充协议》的效力问题，因陈劲涛持有万得福公司法定代表人王章旭和股东李栩畅出具的委托书，虽委托书中万得福公司的公章与金华市印章治安管理信息系统留存的万得福公司公章不一致，但王章旭在庭审中承认委托书系其和另一股东共同出具，王章旭也未提供受胁迫签字的证据，可认定陈劲涛受万得福公司委托从事有关厂房租赁和租金收取事宜，陈劲涛签订这三份《补充协议》中有关2016年租金调整为84万元、2017年和2018年的租金调整为68万元和费用、押金计708687元抵扣的后果应由万得福公司承担。名泰公司和万得福公司于2015年1月8日签订的《厂房租赁合同》中明确约定每年租金92万元，根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，法院受理破产清算后，管理人负责管理和处分债务人的财产，浙江前程律师事务所在2019年1月2日接受指定担任万得福公司管理人后，管理人从未收到名泰公司提出调整2019年租金和抵扣2019年钻井费用13890元、井里配件5296元、电梯修理费用8000元、买电费用36950元的要求，名泰公司也未向本院提供管理人同意调整2019年租金和抵扣费用64136元的证据，也未提供要求抵扣2019年费用64136元是否合理的依据，故本院认为2019年的租金按合同约定每年92万元计算，名泰公司提出抵扣2019年费用64136元，也因证据不足而在本案中不予采纳。综上认定2015年2月15日至2020年2月15日的租金总额计404万元，名泰公司支付给万得福公司92万元（第一期）、支付给万得福公司委托代理人陈劲涛1926388元、双方协议抵扣的合理费用计708687元，尚欠租金484925元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二十三五条之规定，判决如下： 一、被告浙江武义名泰工贸有限公司于2020年2月15日前腾空交付原告武义万得福工具制造有限公司3号厂房内面积约10000㎡的第一、二层厂房； 二、被告浙江武义名泰工贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告武义万得福工具制造有限公司租金484925元； 三、驳回原告武义万得福工具制造有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16893.50元，由原告武义万得福工具制造有限公司负担12606.5元，被告浙江武义名泰工贸有限公司负担4287元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 卢永胜 二〇一九年十一月二十二日 代书记员 江 莉