海南省临高县人民法院民事判决书（2019）琼9024民初1452号原告：海南之澜物业有限责任公司，住所地临高县委大院**大楼**，统一社会信用代码：91469028594934205K。法定代表人：吴若珠，该公司总经理。被告：陈健全，男，1966年7月12日出生，汉族，现住海南省临高县，公民身份号码×××。原告海南之澜物业有限责任公司（以下简称之澜物业公司）与被告陈健全物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理，原告之澜物业公司的法定代表人吴若珠，被告陈健全到庭参加诉讼；于2019年11月13日第二次公开开庭进行了审理，原告之澜物业公司的法定代表人吴若珠到庭参加诉讼，被告陈健全经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告之澜物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年3月1日至2019年6月30日期间的物业管理费9416.40元，电梯维护费1140元，公摊电费1259.50元，水费200.60元，以上合计12016.50元并承担逾期利息108.15元(按中国人民银行同期同类贷款利率为基准利率，计算至法院指定支付之日止，暂计算至2019年7月31日)；2、判令由被告承担本案的诉讼费、公告费。事实和理由：因被告购得坐落于临高县委大院公务员住宅小区3-304房，该房产建筑面积为123.90平米。原告是小区业主委员会选聘的物业服务企业，从2012年12月1日开始为小区提供物业服务。小区业主委员会与原告签署《物业管理委托合同》(以下简称合同)第四章第二十条约定：受业主委员会委托，由原告向业主或物业使用人收取物业管理费、停车服务费、公共水电费、电梯电费等，各项收费价格标准己经双方协商一致：物业服务收费标准为住宅高层1.0元/㎡·月、住宅**0.6元/㎡·月，公共用水、用电费以实际发生额按户均摊。原告按照合同约定提供了物业管理服务，但被告从2013年3月至今未缴纳物业管理费，被告未缴纳和支付的物业管理费及其他公摊费用共计12124.65元。原告多次催缴，被告均推脱并拒绝支付。被告的行为已构成违约。原告为维护自身的合法权益现依法提起民事诉讼，请求判准原告诉请。原告之澜物业公司向本院提交如下证据：1、物业管理委托合同，证明原告与被告物业服务合同关系，原告提供物业管理服务，物业全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；2、预售备案登记表，证明被告主体身份，是房屋备案产权人及房屋的面积；3、经济适用住房销售合同，证明被告与2011年8月22日购买了该房屋；4、邮寄给被告《律师函》的快递信件复印件，证明原告向被告主张支付拖欠的物业管理费；5、《律师函》复印件，证明原告已催告被告缴纳物业管理费；6、营业执照、准予变更登记通知书2份，证明2018年的时候按正常程序由临高文澜物业服务有限公司更名为海南之澜物业有限责任公司，2019年法定代表人由吴群超变更为吴若珠；7、2013年公共用电费用的发票6张；8、2014年公共用电费用的发票22张；9、2015年公共用电费用的发票24张；10、2016年公共用电费用的发票38张；11、2017年公共用电费用的发票59张；12、2018年公共用电费用的发票44张；13、2019年公共用电费用的发票24张，证据7-13共同证明2013年9月至2019年6月该小区产生公摊电费数额及按户均摊后被告应支付的数额；14、电梯维修和保养合同6份，证明电梯维护费每月每梯500元，县委小区3栋楼共6部电梯204户公摊，每户每月15元，2013年5月1日-2018年4月30日和2019年1月1日-2019年6月30日期间被告共需要支付1020元。经庭审质证，被告陈健全质证称对原告提交的证据1-6的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据7-14被告陈健全不到庭参加诉讼与质证，视为放弃对证据的质证和抗辩的权利。本院经审查认为，原告之澜物业公司提供的上述证据内容真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信。被告陈健全辩称：被告认为原告的服务不到位，收费不合理，有多收费的情况。被告没有入住，也按100%来收费，被告住在三楼，不应当交电梯费。被告要求原告提供物业服务等级鉴定和资质证明。被告陈健全向本院提交如下证据：1、收据，证明原告收费不合理。经庭审质证，原告之澜物业公司质证称对被告提交的证据1只能证明被告已缴纳2012年12月-2013年2月的物业管理费，本案追诉的物管费期间从2013年3月1日开始，不存在收费不合理。本院经审查认为，被告陈健全提供的证据1内容真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月22日，被告陈健全与临高县直属机关事务管理局签订《经济适用住房销售合同》，约定被告购买临高县委大院公务员小区第3幢3层04号房，房屋建筑面积为123.86平方米,该房屋所在楼房共十八层，有电梯。2012年11月30日，临高县委大院住宅区业主委员会与临高文澜物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》，约定临高县委大院住宅区业主委员委托临高文澜物业服务有限公司对临高县委小区进行物业管理；委托管理期限为5年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止；临高文澜物业服务有限公司受业委会委托向业主或物业使用人收取物业管理服务费、停车服务费、公共水电费、电梯电费等，收费价格标准为：住宅高层每月1元/㎡，住宅低层每月0.6元/㎡，公共部分用水、用电费以实际发生额按户均摊，其中电梯用电费按204户电梯使用用户按户均摊，水泵房抽水用电、路灯用电、消防用电等费用按小区总户数224户均摊。2013年5月16日，临高文澜物业服务有限公司将其所管理的临高县委大院公务员小区的电梯维修保养外包给海南富邦电梯有限公司，双方签订《电梯维修保养合同》，合同约定保养电梯数量为6台，价格为500元/台/月，保养期限从2013年5月1日至2014年4月30日止，临高文澜物业服务有限公司每月支付维保费3000元。上述《电梯维护保养合同》到期后，临高文澜物业服务有限公司与海南富邦电梯有限公司续签了合同，保养期限分别是从2014年5月1日至2015年4月30日、2015年5月1日至2016年4月30日、2016年5月1日至2017年4月30日、2017年5月1日至2018年4月30日。2019年，原告之澜物业公司与海南富邦电梯有限公司签订《电梯维护保养合同》，合同约定保养电梯数量为4台，价格为550元/台/月，保养期限从2019年1月1日至2019年12月31日止，原告以3个自然月为结算周期每季末支付维保费6600元。原告进驻涉案小区提供物业管理服务至今，被告陈健全已交纳了2012年12月至2013年3月的物业管理费，自2013年3月1日起未交纳物业管理费、水费、电梯维护费及公摊电费。2019年4月18日，原告通过EMS邮政特快专递向被告发出物业费催交律师函，被告至今仍未交纳上述费用。另查明：2018年6月15日，经海南省临高县工商行政管理局核准，临高文澜物业服务有限公司变更企业名称为海南之澜物业有限责任公司。本院认为:临高县委大院住宅区业主委员会与临高文澜物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效的合同，受法律保护，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，临高县委大院住宅区业主委员会与原告签订的物业服务合同，对被告具有约束力。原告依约为被告提供了物业服务，被告自2013年3月1日起未按约交纳物业管理费、电梯维护费、公摊费、水费等费用，经原告催缴仍未缴纳，原告诉请被告支付自2013年3月1日至2019年6月30日（共76个月）拖欠的上述费用，本院予以支持。被告对拖欠水费200.6元没有异议，对其他费用的具体数额均提出了异议，原告应举证证明。原告提供的证据中，按照《物业管理委托合同》约定，被告应支付的物业管理费为9413.36元（123.86平方米×1元/平方×76个月）；按照《电梯维护保养合同》约定，自2013年5月1日起至2019年6月30日，原告代付电梯维护费共计193200元，按电梯用户204户均摊，被告应支付的电梯维护费为947.06元（193200元÷204户）；临高县委大院公务员小区产生的公摊电费中电梯公摊电费由电梯用户204户均摊，其他（水泵房抽水用电、路灯用电、消防用电等）公摊电费由小区总户数224户均摊，根据原告提供的公共用电费用发票，2013年电梯公摊电费为8687.1元、其他公摊电费为5061.22元，2014年电梯公摊电费为27363.75元、其他公摊电费为13173.37元，2015年电梯公摊电费为27081.13元、其他公摊电费为14810.57元，2016年电梯公摊电费为28496.2元、其他公摊电费为13864.19元，2017年电梯公摊电费为26802.2元、其他公摊电费为14909.76元，2018年电梯公摊电费为28199.09元、其他公摊电费为13121.31元，2019年1月1日至6月30日电梯公摊电费为17568.09元、其他公摊电费为5602.59元，故被告应支付的公摊电费为1164.46元（电梯公摊电费164197.56元÷204户+其他公摊电费80543.01元÷224户）；原告主张被告拖欠水费为200.6元，被告无异议，本院予以确认。上述费用共计11725.48元。原告诉讼请求中各项费用超出部分，本院不予支持。原告请求被告支付逾期利息108.15元，因在上述《物业管理委托合同》中双方对交纳物业费的具体时间及逾期交纳的违约责任未作约定，原告的上述请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款规定，判决如下：一、被告陈健全自本判决生效之日起十日内支付原告海南之澜物业有限责任公司自2013年3月1日至2019年6月30日的物业管理费9413.36元，电梯维护费947.06元、公摊电费1164.46元、水费200.6元，上述费用共计11725.48元；二、驳回原告海南之澜物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告陈健全未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币103元，由被告陈健全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长 钟小云人民陪审员 符成瑜人民陪审员 王海燕 二〇一九年十一月二十一日书 记 员 王 靖附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。