四川省资阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川20执异30号 案外人：吴文彬，男，1958年3月11日生，住四川省资阳市安岳县。 案外人：杨坤淑，女，1965年9月17日生，住四川省资阳市安岳县。 案外人：吴某，男，2011年12月20日生，住四川省成都市双流区。 法定代表人（监护人）：龚语若，女，1986年1月5日生，住四川省成都市双流区。 案外人：吴虞，男，1985年6月生，中国人民解放军95788部队宣传保卫干事。系吴某之父。 案外人：吴倩，女，1989年5月18日生，住四川省资阳市安岳县。 五名案外人共同委托诉讼代理人：李冬梅，四川金沛律师事务所律师。 申请执行人：桑子锐，女，汉族，生于1965年6月19日，住四川省成都市高新区。 被执行人：四川奥鑫实业有限公司，住所地：四川省安岳县东大街**。统一社会信用代码：91512021708922000M。 法定代表人：杨祖万，执行董事。 委托诉讼代理人：李春杰，该公司工作人员。 在本院执行桑子锐与四川奥鑫实业有限公司股权转让纠纷一案中，案外人吴文彬、杨坤淑、吴某、吴虞、吴倩于2019年11月18日提出撤销本院（2019）川20执171号《协助执行通知书》对产权证号为201508152、201508153（其中约16平方米）房产的查封的书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人（异议人）吴文彬、杨坤淑、吴某、吴虞、吴倩称，一、吴文彬、杨坤淑、吴某是产权证号为201508152、201508153（其中约16平方米）拆迁安置还房门市的不动产共同共有实际所有人。2011年4月6日，异议人与被执行人签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定被执行人拆除异议人位于安岳县房屋，用还房的方式进行安置，其中约定还门市222.30平方米。2016年，异议人与被执行人签订《补充协议》，约定拆迁安置门市位置调换到莱茵春天2号楼下临街门市两间，合计建筑面积221平方米（以附红线图为准），约定交房时间为2017年6月30日。2017年11月6日，被执行人将拆迁安置门市交付异议人实际占有，异议人也将该门市出租。二、吴文彬、杨坤淑、吴某对产权证号为201508152、201508153（其中约16平方米）拆迁安置还房门市要求被执行人办理不动产权证的物权请求权能够排除人民法院的强制执行。被执行人将案涉产权证号201508152、201508153（其中约16平方米）的门市用来对异议人进行拆迁安置，双方办理了交付，异议人支付了维修基金，安装了天然气，支付了从接房后的物业管理费，并将案涉门市出租，异议人已实际占有了案涉门市。异议人接收案涉门市后，被执行人应当在交付之日起90日内办理产权过户登记，造成未办理产权过户登记是被执行人违法，异议人对此没有过错，对案涉门市享有请求被执行人办理不动产转移登记的物权请求权，该物权请求权优先于桑子锐的债权请求权，按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，异议人的异议请求能够排除执行查封。 桑子锐辩称，案涉门市产权登记为四川奥鑫实业有限公司，房产的权属依法以登记为准，故四川奥鑫实业有限公司为门市所有人。从2011年签订拆迁协议至今，异议人在这么长的时间都没有办理产权；同时，所有资料和手续都是四川奥鑫实业有限公司出具，怀疑其存在虚假成分。异议人提供的缴费单据，不能证明门市的产权归属。故人民法院对案涉门市的查封是正确的，应驳回异议申请。 四川奥鑫实业有限公司辩称，异议人的拆迁安置还房是真实的，没有异议，同意异议人的异议请求。 本院查明，桑子锐与四川奥鑫实业有限公司股权转让纠纷一案，本院于2018年8月10日作出（2017）川20民初45号民事判决，判决：被告四川奥鑫实业有限公司向原告桑子锐支付转让款4058.6945万元及逾期付款违约金（自案涉《“莱茵春天”项目股权转让协议》约定的逾期之日起按月息2%计付至转让款付清之日止），限于本判决生效之日起十五日内给付。案件生效后，桑子锐向本院申请强制执行。本院于2019年6月12日作出（2019）川20执171号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人四川奥鑫实业有限公司银行存款4500万元或查封、扣押相应价值的财产或扣留、提取其相应金额的收益。同日，本院向安岳县不动产登记中心发出（2019）川20执171号协助执行通知书，查封了登记为四川奥鑫实业有限公司的产权证号为201508152、201508153的房产。 2011年4月6日，拆迁人四川奥鑫实业有限公司（甲方）与被拆迁人吴文彬、吴虞、吴倩（乙方）签订《安岳县城镇房屋拆迁补偿安置协议书》约定：第二条被拆迁房屋1.乙方同意甲方拆除产权完全属于自己所有座落于岳阳的房屋，砖木结构，旧房建筑面积404.86平方米，其中住宅为404.86平方米。第三条房屋拆迁补偿方式经双方协商，乙方同意按下列第2种补偿方式予以补偿：2.产权调换：Ａ.安置地点：非住宅营业用房在奥鑫锦城Ｃ区；住宅在********。Ｂ.产权调换房屋市场评估价：非住宅营业用房建筑约定面积预计222.30平方米；住宅建筑约定面积预；住宅建筑约定面积预计413各种补助标准详见第九条其他约定。第九条其他约定1.约定还房635.84平方米（其中：Ｃ区吊二层（门市222.30平方米，住宅405.48平，住宅40506平方米被甲方收购）。新房面积均以县房管局核发的产权证上记载的面积为最终结算面积，若有正负，颁证时甲乙双方均按门市8100元／平方米，二楼营业用房5500元／平方米，住宅3070元／平，住宅3070元／平方米相互作找补2.新房的“两证”由甲方办理，税费用由甲方承担。4.新房的水、电、气、电话、闭路五通费一律由乙方自行负责。…2016年12月26日，甲方：四川奥鑫实业有限公司与乙方：王家坝被拆迁户吴文彬（吴虞、吴倩、吴某）签订《补充协议》（乙方代表人：吴文彬、杨坤淑、吴某签名捺印），约定：1.甲方同意将还给乙方在奥鑫锦城Ｃ区（14号）门市222.3平方米调换在莱茵春天2号楼下临街门市两间，合计建筑面积约221平方米（以附红线图为准）。2.乙方给付甲方门市调差款240000元。3.调换后的门市于2017年6月30日交付给乙方。… 2017年11月6日，四川奥鑫实业有限公司将莱茵春天2号楼下两间约221平方米门市（以附红线图为准）交付吴文彬；同日，四川奥鑫实业有限公司出具专用收据，载明交款人吴文彬、吴虞、吴倩，代收维修基金、门牌费、电上户费合计7338元。2018年5月21日，安岳县顺发天然气有限责任公司出具四川省资阳市国家税务局通用机打发票，载明付款方吴文彬，天然气开户管网维护改造费、安装费、材料费共计11,397元；安岳县柠都自来水有限责任公司于同日出具四川增值税普通发票，载明购买方名称吴文彬，地址秦九韶路北段**门市，建筑服务、户表安装工程费共计3100元。普州大地物业管理公司出具的物业费交款单，载明吴文彬（商铺2-1-6）缴纳了2018年度、2019年度的物业费和装修垃圾清运费、装修管理服务费共计8265元。 2018年5月12日，吴文彬与李洪均签订《营业用房租赁合同》，约定将莱茵春天秦九韶路北段43号门市222平方米租赁给李洪均，租赁期限从2018年6月12日至2023年6月11日。 安岳县房地产管理局的产权情况记载：产权证号201508152、201508153房产的产权人是四川奥鑫实业有限公司，分别坐落于四川省资阳市安岳县莱茵春天2幢1层2号、1号。2019年10月8日，四川奥鑫实业有限公司出具情况说明，载明该公司与吴文彬、杨坤淑、吴某、吴虞、吴倩签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》、《补充协议》约定的拆迁安置门市现产权证号为201508152、201508153中约16平方米。 本院认为，吴文彬、杨坤淑、吴某、吴虞、吴倩与四川奥鑫实业有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》、《补充协议》后，虽未办理不动产权属登记，但其已经实际取得了产权调换的安置房屋，并于2018年将占有的安置房屋出租，因此，吴文彬、杨坤淑、吴某、吴虞、吴倩基于协议实际占有和使用了产权调换获得的案涉门市。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”规定，被拆迁人通过拆迁补偿安置方式获得的房屋，其对该房屋享有的权利具有物权置换的属性，应予优先保护，享有排除担保物权人和普通债权人执行的权利。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”、第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，就本案而言，吴文彬、杨坤淑、吴某、吴虞、吴倩与四川奥鑫实业有限公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》和《补充协议》、实际取得案涉门市均在人民法院查封之前，桑子锐提出涉案拆迁安置房屋调换了位置有可能存在造假、异议人对案涉房屋未办理产权有过错，均未提交证据证明；吴文彬、杨坤淑、吴某、吴虞、吴倩对拆迁安置获得的案涉门市享有的权利，能够对抗桑子锐基于普通债权申请执行的权利。故吴文彬、杨坤淑、吴某、吴虞、吴倩通过拆迁安置获得的案涉门市应当排除在本次执行之外。 综上所述，案外人吴文彬、杨坤淑、吴某、吴虞、吴倩提出的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止本院（2019）川20执171号《协助执行通知书》对产权证号为201508152、201508153（其中约16平方米）房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 张 斌 审判员 梅 波 审判员 刘 彤 二〇一九年十一月二十七日 书记员 卓浩军