浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终3955号 上诉人（原审被告）：袁秀娣，女，1955年9月23日出生，汉族，住宁波市江**。 委托诉讼代理人：蔡永素，国浩律师（宁波）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张胜国，男，1955年2月10日出生，汉族，住宁波市江**。 被上诉人（原审原告）：杨卫平，男，1966年6月24日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：蔡普，浙江三港律师事务所律师。 上诉人袁秀娣、张胜国因与被上诉人杨卫平房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2018）浙0212民初10604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。 袁秀娣、张胜国上诉请求：1.撤销（2018）浙0212民初10604号民事判决，改判二上诉人应支付被上诉人剩余购房款为7万元；2.二上诉人自2018年10月11日起按59元/日标准支付被上诉人杨卫平逾期付款损失，或不应支付被上诉人逾期付款损失；3.二上诉人承担被上诉人律师费5600元；4.被上诉人一审时预交的保全费由其自行承担。事实和理由：一、袁秀娣、张胜国有新证据可以证明房屋价款212万元中的2万元属于所谓依法应由出卖人杨卫平承担的个人所得税。袁秀娣、张胜国均无购房经验。袁秀娣、杨卫平及宁波家缘房产经纪有限公司三方签订《存量房屋买卖中介合同》前，张胜国参与了合同内容的商谈，三方口头确定杨卫平出卖房屋的价款为210万元，依法应由出卖人杨卫平承担个人所得税2万元在实际发生时由购买方承担。2018年7月6日网签房屋过户后，张胜国发现出卖人杨卫平根本不需缴纳个人所得税。2018年7月9日，涉案房屋过户到张胜国名下后，张胜国发现杨卫平、程明旭夫妻与中介所述出卖房屋面积、房龄均与房产证上记载的不一致，并且发现2万元税款早已写进三方签订的《存量房屋买卖中介合同》中的房屋价款内。另外，经到社区等多处打听得知杨卫平出卖给其的房屋原系烂尾楼，其市值单价远低于相邻小区联通家园小区等。袁秀娣、张胜国感觉受到欺骗，为此多次向杨卫平及中介宁波家缘房产经纪有限公司提出以下解决方案：1.退房，定金10万元张胜国不要了；2.税款2万元从尾款中扣除，且尾款暂时不付，由中介公司对所购房屋进行出卖，如果第二次出卖价款低于价款210万元，差额部分由出卖人杨卫平夫妻与购买人张胜国夫妻各承担50%，但两种方案均遭到杨卫平夫妻与中介公司的拒绝。后杨卫平诉到法院，致本案的发生。本案一审期间，张胜国于2019年6月向宁波市鄞州区住房和城乡建设局投诉举报中介公司宁波家缘房产经纪有限公司，要求对其经营违法不规范行为进行行政处罚。后宁波市鄞州区住房和城乡建设局经调查答复为“家缘房产获悉该房屋不存在应缴纳个税的情形后，已对出卖人进行解释说明，出卖人（杨卫平）已同意向您（张胜国）退回税费2万元”。结合一审时的录音资料，可以充分证明上诉人所购房屋价款212万元中包含所谓依法应由出卖人杨卫平承担的个人所得税2万元的事实。至2018年9月10日，张胜国已累计支付杨卫平购房款203万元。因此，袁秀娣、张胜国应支付杨卫平的剩余购房款为7万元。二、虽然袁秀娣、张胜国存在逾期付款行为，但该行为系由杨卫平的过错造成，且袁秀娣、张胜国的逾期付款行为未给杨卫平造成经济损失。1.违约行为系因杨卫平与中介宁波家缘房产经纪有限公司恶意串通欺骗上诉人引起。出卖人杨卫平明知自己出卖房屋时根本不需要缴纳个人所得税，却利用上诉人购房经验，与中介宁波家缘房产经纪有限公司串通起来欺骗袁秀娣、张胜国、把本来就不需要缴纳的2万元个税写进房屋价款内。由于杨卫平与中介的欺骗行为，在房屋过户后被先履行付款义务的袁秀娣、张胜国发现，致张胜国未再支付余下购房款。因此，张胜国认为其不应依约支付出卖人杨卫平逾期付款损失。2.袁秀娣、张胜国所购房屋当前仍由出卖人杨卫平在实际居住使用，袁秀娣、张胜国未支付购房尾款的行为并未给杨卫平造成实际经济损失。袁秀娣、张胜国未支付的购房尾款为7万元，占整个购房款的比例仅为3.3%左右。在袁秀娣、张胜国已支付购房款96.7%的情况下，出卖人杨卫平仍在无偿使用出卖房屋。袁秀娣、张胜国认为未付款7万元带来的利息损失，远低于出卖房屋当前的市场出租费用。因此，其未付款行为未给出卖人杨卫平造成实际经济损失。三、袁秀娣、张胜国不应承担被上诉人的全部律师费用。杨卫平串通中介宁波家缘房产经纪有限公司欺骗袁秀娣、张胜国的行为被发现后，本应是袁秀娣、张胜国先起诉维权，但由于袁秀娣、张胜国年事已高，故上诉人认为，其不应承担因杨卫平的欺骗行为导致袁秀娣、张胜国违约的法律后果。四、杨卫平申请诉前保全，实属恶意，保全费用应由其自行承担。在上诉人未支付购房尾款的情况下，出卖房屋仍由杨卫平实际占有使用。即使该房屋已经过户到上张胜国名下，张胜国也处分不了该房屋。袁秀娣、张胜国认为，杨卫平根本没有必要申请诉前保全。因此，保全费用应由杨卫平自行承担。五、本案一审期间，袁秀娣以被骗等为由向一审法院提起撤销三方签订的《存量房屋买卖中介合同》，案号为（2018）浙0212民初17089号，并向一审法院提出中止审理，但一审法院并未中止审理，上诉人认为是错误的。综上所述，袁秀娣、张胜国认为其未支付杨卫平的购房尾款为7万元，袁秀娣、张胜国不应支付杨卫平逾期付款损失。 杨卫平辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 杨卫平向一审法院起诉请求：1.袁秀娣、张胜国继续履行合同，立即向杨卫平支付房款65万元；2.适用定金罚则，袁秀娣、张胜国支付的定金人民币10万元不予返还，并由袁秀娣、张胜国支付逾期付款赔偿金，自2018年7月13日起至款项付清之日止，按每日100元计算；3.袁秀娣、张胜国承担杨卫平的中介服务费21200元；4.袁秀娣、张胜国承担杨卫平的律师费18000元。审理中，由于袁秀娣、张胜国又支付了53万元，加上7万元的支付时间也到了，因此将第一项诉讼请求变更为要求袁秀娣、张胜国支付房款19万元。 一审法院认定事实：2018年6月26日，杨卫平（作为卖方、甲方）和袁秀娣（作为买方、乙方）及宁波市家缘房产经纪有限公司（作为丙方、中介方）签订了合同编号为0000300的《存量房屋买卖中介合同》。合同第三条约定了房屋价款和其他价款总计2120000元，房款的收付对象、收付方式和时限约定如下：1.2018年6月26日乙方定金100000元整，合同签订当日支付给甲方；2.2018年7月6日之前乙方付首期房款850000元整，等甲乙双方交易所受理当日直付甲方，如甲方为抵押或按揭房屋，则甲乙丙三方共同到银行还贷，签订本合同10天内，甲、乙双方办齐资料交于丙方，同时到交易所过户；如乙方不按揭，余额1100000元整2018年7月日之前在交房当日支付给甲方（在不动产证做出三天内）；5.余款计人民币70000元在乙方不动产证做出起三个月内交付甲方，款清同步交房，过户改名为张胜国。合同第三条约定：乙方承担中介费服务费33600元，甲方承担中介服务费21200元，在签约当日付清。合同第十一条约定：乙方对上述房地产状况已经了解，并已实地察看，且已核查相关证件。合同第十二条约定：丙方对上述房地产状况已经了解，并已实地察看，且已核查相关证件。合同第十五条约定：本合同履行期间，除甲方、丙方原因外，乙方违约不能履行合同的，本合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿，并追偿因乙方过错造成的经济损失：乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付100元/日的赔偿金。逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，合同守约方有权解除合同。违约责任：乙方支付甲方的定金不予返还，承担支付合同中的约定甲、乙双方应付给丙方的中介服务费，总和共计54800元整，并赔偿由于违约给其他方造成的连带损失，承担甲方、丙方要求其履行各项义务而支付的律师费、调查费、差旅费、诉讼费等各项实现权利费用。合同还约定：甲方同意将出售房屋的权证原件交于丙方保管（具体由丙方出具的证件收件单为准），作为履行合同的保证，如发生交易纠纷，同意在纠纷未处理完毕前不得取回由丙方保管的证据。同日，双方还签订了物品清单。当日，张胜国向杨卫平认可的程明旭账户汇款10万元，于2018年7月1日及7月6日分别支付房款人民币40万元、45万元。2018年7月6日，杨卫平（作为甲方、出让方）和张胜国（作为乙方、受让方）又签订了《存量房屋买卖合同》，第一条约定了房屋基本情况，里面明确了房屋的坐落位置、所在层数、建筑面积，套内面积，房屋所有权证号和土地使用权证号，房屋还明确了土地使用权以出让方式获得，房屋性质为私房，房屋规划设计用途为住宅；该合同的第三条约定了成交价格为2120000元，在2018年6月26日前，乙方支付购房定金100000元，此定金抵扣房款，在2018年7月12日前，乙方支付首付款850000元，在2018年10月10日前，乙方支付给甲方房款1170000元。2018年7月9日，涉案房屋过户到张胜国名下，产权证上载明权利类型为国有建设土地使用权/房屋所有权，用途为城镇住宅用地/住宅，面积为土地使用权面积14.39平方米/房屋建筑面积102.48平方米；使用期限为国有建设用地使用权至2071年9月29日止。后张胜国又于2018年7月31日支付了55万元，于2018年9月10日一审受理后支付了53万元。 另查明，杨卫平支出了律师费18000元。第一次庭审后，袁秀娣又另行向一审法院提出撤销合同，案号为（2018）浙0212民初17089号，袁秀娣因此提出本案应中止审理。 一审法院认为，本案双方之间的房屋买卖关系合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。关于张胜国认为其主体不适格，在审理中，袁秀娣、张胜国陈述双方系夫妻，且房屋登记在张胜国名下，因此，杨卫平一并向张胜国主张权利，并无不妥。至于备案的《存量房屋买卖合同》，系双方为过户备案之用，双方之间的权利义务应按照2018年6月26日签订的《存量房屋买卖中介合同》履行，现袁秀娣、张胜国已经支付了203万，尚应支付的款项应为9万元。杨卫平认为袁秀娣、张胜国支付的10万应适用定金罚则，不予返还，根据查明的事实，袁秀娣、张胜国在过户前又按约支付了85万元，杨卫平也已收到，双方按约并办理了过户手续，因此，在当时，该10万元实际已经转化为购房款，杨卫平要求不予返还10万元定金，一审法院不予支持，关于要求袁秀娣、张胜国支付逾期付款赔偿金，合同有约定，2018年7月13日至2018年9月10日，应按照100元每天支付，共计6000元，而袁秀娣、张胜国在2018年9月10日支付了53万后，剩余的未支付款为9万元，100元每天的逾期付款赔偿金过高，一审法院按照59元每天计算。至于中介服务费，杨卫平在庭审中表示尚未支付，因此无权向袁秀娣、张胜国进行主张，一审法院不予支持。关于律师费，合同有约定，确系因袁秀娣、张胜国未支付费用而支出，袁秀娣、张胜国理应承担。关于袁秀娣、张胜国的其他意见及要求本案中止审理的申请，均依据不足，本院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条规定，作出判决：一、袁秀娣、张胜国支付杨卫平剩余款项90000元，逾期付款赔偿金6000元，并支付自2018年9月11日起至款项实际履行之日止按每日59元计算的逾期付款赔偿金，于判决生效后十日内履行完毕。二、袁秀娣、张胜国支付杨卫平律师费18000元，于判决生效后十日内履行完毕；三、驳回杨卫平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费6328元，由杨卫平负担4176元，袁秀娣、张胜国负担2152元；财产保全费3966元，由杨卫平负担697元，袁秀娣、张胜国负担3269元。 本院二审期间，袁秀娣、张胜国依法提供如下证据：《关于对宁波市家缘房产经纪有限公司举报的回复函》复印件一份，拟证明杨卫平与中介公司串通，欺骗上诉人2万元的事实。杨卫平质证认为，对该证据所要证明的内容和目的有异议，且真实性无法确定，回复函上公章的真实性由法庭核实。这是上诉人对房产中介举报的一个回复，房产中心也没有到杨卫平处调查，出卖人杨卫平同意退回税费2万元这个结论被上诉人也不知道是如何得出。一审判决是2019年8月8日，这个结论是在一审判决之前就作出的，被上诉人在一审期间从未提过答应退回税费2万元。本院经审查认为，该证据无法证实其待证内容，故不予采纳。 杨卫平未向本院提供新的证据。 二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，2018年6月26日，杨卫平（作为卖方、甲方）和袁秀娣（作为买方、乙方）及宁波市家缘房产经纪有限公司（作为丙方、中介方）签订的合同编号为0000300的《存量房屋买卖中介合同》第三条约定了房屋价款和其他价款总计2120000元；合同第十五条约定乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付100元/日的赔偿金及在合同违约责任条款中约定承担甲方、丙方要求其履行各项义务而支付的律师费、调查费、差旅费、诉讼费等各项实现权利费用等内容系事实。2018年7月9日，涉案房屋已过户到张胜国（系袁秀娣丈夫）名下，虽袁秀娣、张胜国现已向杨卫平支付购房款203万元，但根据《存量房屋买卖中介合同》第三条约定其尚欠杨卫平房款9万元系事实。一审法院认定袁秀娣、张胜国尚应支付杨卫平的款项应为9万元，本院认为，理由充分，予以确认。袁秀娣、张胜国上诉认为应支付杨卫平剩余购房款为7万元，缺乏证据，本院难以支持。因袁秀娣、张胜国存在逾期付款的情形，一审法院根据双方合同约定及本案实际情况，酌情计算逾期付款赔偿金及支持杨卫平为主张要求袁秀娣、张胜国履行支付剩余购房款义务而支付的律师费的诉请，具有事实与法律依据，本院认为，并无不当。袁秀娣、张胜国上诉要求自2018年10月11日起按59元/日标准支付杨卫平逾期付款损失，或不应支付被上诉人逾期付款损失及其承担杨卫平律师费5600元和杨卫平一审时预交的保全费由其自行承担的诉请，均缺乏事实和法律依据，本院难以支持。对袁秀娣、张胜国二审期间要求本案中止审理的申请，因缺乏法律依据，本院不予采纳。 综上所述，袁秀娣、张胜国的上诉请求不能成立；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判决并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1690元，由袁秀娣、张胜国负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  徐盛森 审判员  周 娜 审判员  樊瑞娟 二〇一九年十一月二十二日 书记员  吴佳易