云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云08民终1063号上诉人（原审被告）：匡春源，男，1975年3月23日生,云南省景谷傣族彝族自治县人，现住云南省普洱市景谷傣族彝族自治县。被上诉人（原审原告）：普洱市思茅区满福物业管理有限责任公司，住所地云南省普洱市思茅区。法定代表人：罗跃辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨雨威，云南杨晓东律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人匡春源因与被上诉人普洱市思茅区满福物业管理有限责任公司（以下简称满福物业）物业服务合同纠纷一案，不服云南省景谷傣族彝族自治县人民法院（2019）云0824民初689号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。匡春源上诉请求：1.撤销由匡春源支付满福物业2015年8月31日至2017年10月28日的物业管理服务费1269.96元的判决；2.撤销案件受理费25元由匡春源承担的判决。事实和理由：满福物业与匡春源签订的《物业服务合同》期限为2012年3月1日起，至2015年2月28日止，匡春源己交清了2012年3月1日至2015年2月28日期间的所有物业管理费。2015年之后是由梓长物业公司管理，匡春源也把2015年2月28日至2018年11月的物业费交给梓长物业公司，2018年11月之后匡春源位于景谷金时代花园小区二期2幢2单元401室的房产己交易，之后的事情与匡春源无关。至于两家物业公司有什么矛盾和纠纷与匡春源无关。满福物业辩称，1.满福物业作为一审原告于一审庭审活动中提交的证据:《物业前期管理服务合同》、《物业服务合同》、金时代二期业主委员会关于终止《物业前期管理服务合同》的通知，已经能够证实以下事实：2011年4月11日满福物业与景谷金时代房地产开发有限公司签订《物业前期管理服务合同》，景谷金时代房地产开发有限公司将景谷金时代花园小区二期的物业委托给满福物业管理，合同期限自景谷金时代房地产开发有限公司交房至业主委员会与满福物业签订物业管理服务合同生效时止，2017年10月28日金时代二期业主委员会与满福物业终止了《物业前期管理服务合同》，故一审法院认定事实清楚。2.匡春源未能提交能够证实其上诉主张“2015年2月28日至2018年11月的物业费交给梓长物业公司”的相关证据。3.匡春源主张其金时代花园小区二期2幢2单元401室房屋于2018年11月已交易，但满福物业在一审中的诉请是让其给付2015年8月31日至2017年10月28日的物业管理服务费，此期间该套房屋仍属于匡春源所有，故匡春源应履行给付满福物业物业管理服务费的义务。综上所述，满福物业已履行合同中约定的义务，故匡春源应履行交纳物业服务费的义务，满福物业认为一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院驳回匡春源的上诉请求，维持原判。满福物业向一审法院起诉请求：1.判令匡春源给付拖欠的物业管理服务费1528元；2.案件受理费由匡春源承担。一审法院认定的事实：2011年4月11日满福物业与景谷金时代房地产开发有限公司订立《前期物业委托合同》，景谷金时代房地产开发有限公司将景谷金时代花园小区二期的物业委托满福物业管理，物业服务费为住宅0.6元/平方米/每月，商铺0.9元/平方米/月。匡春源于2013年5月购买景谷金时代花园小区二期2栋2单元401室住宅，面积97.94平方米。2017年10月28日景谷县金时代二期业主委员会与满福物业终止了《物业前期管理服务合同》。满福物业认可匡春源未交纳的物业管理费以0.5元/平方米予以计算；匡春源未交纳2015年8月31日至2017年10月28日的物业管理服务费1269.96元（97.94平方米×0.5元/月×25个月零28天）。一审法院认为，物业服务合同纠纷，是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。本案中，满福物业于2011年4月11日与景谷金时代房地产开发有限公司订立《前期物业委托合同》，景谷金时代房地产开发有限公司将景谷金时代花园小区二期的物业委托满福物业管理，匡春源虽未认可与满福物业签订《物业服务合同》，但匡春源在景谷金时代花园小区二期居住事实上享受了满福物业的物业管理服务并因此受惠，在满福物业与匡春源之间已构成事实上物业管理关系，故匡春源应当履行交纳物业服务管理费的义务。满福物业认可物业管理费按0.50元/平方米/月计算，故物业管理费一审法院以1269.96元予以支持。对匡春源的前述辩称因其未提供证据予以证实，故一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第四十二条第一款，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、由匡春源于本判决生效后十日内支付普洱市思茅区满福物业管理有限责任公司2015年8月31日至2017年10月28日的物业管理服务费1269.96元。二、驳回普洱市思茅区满福物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由匡春源承担。二审中，当事人没有提交新证据。本案经二审审理，纠正一审法院认定事实：1.2011年4月11日满福物业与景谷金时代房地产开发有限公司订立《物业前期管理服务合同》。其余事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，景谷金时代房地产开发有限公司作为景谷金时代花园小区二期的建设单位与满福物业于2011年4月11日签订的《物业前期管理服务合同》符合法律规定，为有效合同。该《物业前期管理服务合同》对于满福物业和作为景谷金时代花园小区二期业主的匡春源具有约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。该合同约定，由满福物业对景谷金时代花园小区二期进行物业管理，依据双方当事人均认可的“金时代二期业主委员会关于终止《物业前期管理服务合同》的通知”，可判定满福物业终止对景谷金时代花园小区二期物业服务的时间系2017年10月28日。故从2013年5月匡春源成为景谷金时代花园小区二期业主至2017年10月28日止，匡春源实际上享受了满福物业提供的物业服务，匡春源应支付满福物业该期间内未支付的物业服务费，故一审判决匡春源支付满福物业2015年8月31日至2017年10月28日的物业管理服务费1269.96元（97.94平方米×0.5元/月×25个月零28天）并无不当，本院予以支持。对于匡春源上诉称2015年之后是由梓长物业公司管理，其将2015年2月28日至2018年11月的物业费交给梓长物业公司的主张。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”匡春源没有提交证据证明其上诉主张，应承担举证不利的法律后果，对其上诉理由，本院不予支持。综上所述，匡春源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由匡春源负担。本判决为终审判决。审判长 赵 键审判员 张劲松审判员 付学华二〇一九年十一月十九日法官助理付梦瑶书记员鲁明锋