江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0732民初1142号原告：江西盛发房地产开发有限公司（简称：盛发房地产公司），地址：江西省兴国县潋江镇平川大道，统一社会信用代码：913607326909532622。法定代表人：李盛桂，系公司执行董事。委托诉讼代理人：卢敬飞，男，江西国兴律师事务所律师，执业证号：13607199310938783，特别授权。委托诉讼代理人：刘鹏，男，江西国兴律师事务所律师，执业证号：1360720171036296，一般代理。被告：邓菊香，女，1974年11月3日出生，汉族，江西省兴国县人，住江西省兴国县，被告：欧阳官尚，男，1973年10月10日出生，汉族，江西省兴国县人，住江西省兴国县，第三人：中国建设银行股份有限公司兴国支行（简称：兴国建行），信用代码：9136073216076128XW，地址：兴国县潋江镇凤凰大道**。法定代表人：郭龙，系该行行长。委托诉讼代理人：杨奉辉，男，系兴国建行员工，一般代理。原告盛发房地产公司与被告欧阳官尚、邓菊香，第三人兴国建行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月22日、7月9日、8月14日三次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人卢敬飞、刘鹏，被告欧阳官尚、邓菊香，第三人兴国建行的委托诉讼代理人杨奉辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决解除原被告邓菊香于2013年11月26日签订的《赣州市商品房买卖合同》和《合同补充协议》，判决被告将滨江新城9号楼402号房返还给原告，被告承担违约金63025.30元；二、判令解除被告与第三人于2014年10月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月26日，原、被告签订了《赣州市商品房买卖合同》，被告购买了原告开发的滨江新城9号楼402号房，原被告签订合同后，原告依约履行了义务，被告当时仅仅支付了首付款90253元（欠首付款100000元）；2014年3月5日原告与第三人兴国建行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》；被告与第三人于2014年10月28日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（原告在该合同中系保证人），被告向第三人借款440000元；上述合同签订后，被告多次违约，为此，原告曾起诉被告，法院作出（2016）赣0732民初3391号民事调解书，之后被告仍未完全履行民事调解书约定义务且拒绝履行《个人住房（商业用房）借款合同》之义务，后经协商被告付清了2018年3月之前的费用。被告从2018年4月起至今的按揭款又一直未支付，导致第三人直接扣划原告的保证金用于支付被告的按揭贷款，原告多次要求被告履行其付款义务未果，根据《合同补充协议》第一条第6点约定“……若买受人不按时供款导致贷款银行要求出卖人承担保证责任3次以上的，出卖人在履行保证责任后有权单方面解除本合同，买受人须按总房款10%向出卖人支付违约金；本合同解除后，出卖人有权另行处置该房产，买受人已支付的在扣除违约金后无息返还”。原告不得不通知被告解除双方于2013年11月26日签订的《赣州市商品房买卖合同》和《合同补充协议》，被告却置之不理。为维护原告的合法权益，请求法院依法审理并支持原告诉请。原告就其主张的事实向法庭提供的证据有：1.营业执照一份一页，证明原告的主体资格和信息资料；2.个人住房（商业用房）借款最高额保证合同一份九页，证明2013年1月21日，原告与第三人中国建设银行兴国支行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，向被告（买受人）提供保证；3.赣州市商品房买卖合同/合同补充协议一份十四页，证明2013年11月26日，原告与被告邓菊香签订《赣州市商品房买卖合同》及合同补充协议，被告购买原告开发的滨江新城9号楼402号房，被告选择按揭付款440000.00元，《合同补充协议》第一条第6点约定“若买受人不按时供款导致贷款银行要求出卖人承担保证责任3次以上的，出卖人在履行保证责任后有权单方面解除本合同，买受人须按总房款10%向出卖人支付违约金；本合同解除后，出卖人有权另行处置该房产，买受人已支付的在扣除违约金后无息返还”；4.个人住房（商业住房）借款合同一份三十六页，证明2014年10月28日，被告邓菊香、欧阳官尚与第三人中国建设银行兴国支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告邓菊香、欧阳官尚向第三人中国建设银行兴国支行贷款44万元用于房屋按揭付款，原告承担保证责任；5.保证金扣划通知书、个人贷款还款凭证一份二十四页，证明被告从2018年4月起（3月底扣4月款）至今的按揭贷款又一直未支付，导致第三人直接扣划原告的保证金用于支付被告的按揭贷款，截止2019年3月31日至，目前欠款42219.49元；6、江西省兴国县人民法院2016赣07**民初字第3391号民事调解书一份一张，证明被告未按调解书的约定履行。7、中国建设银行个人贷款还款凭证复印件一份一张、保证金扣划通知书一份一张、凭证一张，邓菊香购房款本金利息明细一份一张，证明被告邓菊香2019年5月至7月份应该承担的按揭贷款，原告代为垫付；8、中国建设银行个人贷款对账单一份六张，证明被告邓菊香截止2019年7月4日共计还款本金62951.46元，利息110925.71元，贷款本息已归还包含了原告代为垫付48165.03元。被告欧阳官尚、邓菊香辩称：原告要求解除购房合同没有依据，也不合理。案涉房屋自2016年交付给被告使用至今已经入住两年多，双方签订的购房合同载明由原告办理房产证，依据合同第17条第一款的第一项之规定原告应在270天之内办好一切手续，但原告方至今没有给被告办理房产证，原告一直在违约，虽然被告也违约，但是是原告违约在先。2018年4月19日被告已经全部付清了原告的款项，由于原告没有为被告办理房产证，自2018年5月开始，被告是没有向第三人支付购房按揭款，导致第三人扣划了原告的保证金。只要原告为被告办好房屋产权证，被告愿意支付原告垫付的按揭款，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告欧阳官尚、邓菊香就其主张的事实向法庭提供的证据有：1、2016年10月5日原告出具的物业费的缴费收据一份一张，2016年10月5日江西盛发房地产开发有限责任公司对江西省广电网络运输有限公司兴国县公司出具的一个开通有线电视信号的通知书，证明原告已在2016年10月5日将滨江新城××区××单元××房交付给被告使用；2、2018年7月5日向江西盛发房地产交付物业费1671元的物业费收据一张，2018年9月19日由江西盛发物业管理有限责任公司交水费128元收据一张，证明被告方已经在滨江新城××区××单元××房入住；3、契税收据复印件一张，维修基金交款单复印件一张；证明被告已经将本案涉及的房屋的契税和维修基金付清；4、房屋买卖合同第八页复印件一份一张，证明合同的第17条约定，被告具备办证条件原告没有按照合同给被告办理房产证；5、滨江新城C区业主入住费用明细表，证明原告已将本案的房屋交付于被告；6、被告邓菊香与原告代理律师的微信聊天记录截图一份五张，证明被告方一直在催促原告办证，但是原告一直没有办理；7、滨江新城C区一栋、二栋设计图纸一份两张，照片打印件一份两张，证明原告方存在违建行为，导致被告的房产证一直没有办下来。第三人兴国建行述称：被告欧阳官尚、邓菊香在兴国建行办理了按揭贷款，兴国建行也及时向原告支付了款项。原告现要求解除借款合同，截止2019年7月8日，被告尚欠贷款本金377613.0元、违约金3776.13元，共计381389.13元，该贷款还清后，兴国建行愿意解除借款合同。第三人向法庭提供如下相关证据：提供个人贷款对账单一份六张，账户交易明细一份十四张，证明被告邓菊香个人还款，及扣划原告保证金的明细清单（注明：个人贷款对账单中的“正常款项”就是扣除的原告的保证金，“自动借款支付”是扣除的被告邓菊香账户的款项；账户交易明细是佐证划扣原告保证金的事实）。经本院审理查明的事实及认定依据：两被告系夫妻。2013年11月26日，原告与被告邓菊香签订了“滨江新城C区”9号楼402号房的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20131104594）。原告采用按揭付款的方式购买，合同价款为630253元，贷款金额为440000元，首付190253元。合同第七条“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列1、2种方式处理：2、买受人应按相关规定或本合同约定应当及时足额支付购房款及其他费用（包括代收代缴费用），否则出卖人有权拒绝交房或出卖人有权顺延办理房地产权属登记备案及取得房地产权属证书的日期，由此产生的责任由买受人承担，买受人未按约定的时间足额支付房款及其他费用，出卖人不承担交房的违约责任。”第八条“出卖人于2015年12月30日前,将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定条件的房屋交付给买受人……。”合同第十七条“出卖人负责办理该商品房及其建筑区划内依法或依照约定属于全体业主的公共场所、共享设施和物业管理用房等房屋所有权的初始登记。初始登记后的转移登记，买受人可以自行申请办理,也可以委托出卖人申请办理。双方约定按下列第1种方式处理：（1）买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应当在该商品房交付使用后270日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人未在上述约定时间内取得该商品房《房屋所有权证》或提供转移登记所需要资料的，双方同意按照下列约定处理：2、逾期超过270日后，双方同意按下列第（2）向处理：（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”签订上述合同的同一日，原告与被告邓菊香同时签订《合同补充协议》作附件三，其中第六条“采取银行按揭方式付款的，买受人应按照借款合同的规定按期还本付息。因出卖人为该抵押贷款提供阶段性保证，故该房产在办理正式抵押登记前，若买受人不按时供款导致银行要求出卖人承担保证责任3次以上，出卖人在履行保证责任后有权单方面解除合同，买受人须按总房款的10%向出卖人支付违约金；本合同解除后，出卖人有权另行处置该房产，买受人已支付的房款在扣除违约金后无息返还。”2014年3月5日，原告与第三人兴国建行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（合同编号：20130305001）。原告提供的保证为连带责任保证。2014年10月28日被告欧阳官尚、邓菊香与第三人兴国建行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，被告欧阳官尚、邓菊香贷款440000元，借款期限为2014年10月28日至2034年10月28日，分240期偿还，原告提供连带责任保证。上述合同签订后被告依约向原告交付了首付款90253元并办理了银行按揭贷款手续，但被告与第三人未办理抵押登记手续。2016年10月5日，原告将案涉商品房交付给两被告，被告装修后于2017年1月入住至今。由于被告未付清首付款100000元，原告于2016年11月25日诉至法院，经本院调解处理。之后，被告未按照调解书约定期限履行义务，经本院执行，被告于2018年4月履行完毕。尔后原被告就办理案涉房屋的《房屋所有权证》，多次协商未果，被告从2018年4月至今未向第三人兴国建行支付房屋按揭款，导致第三人兴国建行直接扣划原告的保证金用于支付被告的按揭款。庭审中，原被告针对第三人兴国建行扣划原告保证金的金额陈述不一，截止至2019年7月31日原告主张有51180.21元，被告主张有45142.88元。经审查：结合第三人提供的个人贷款对账单和交易明细表、原告提供的扣划通知书及其诉状中的表述，核算为45139.70元【从2018年4月至2019年7月31日间（其中2018年4月的按揭款于次月扣划），不包含被告在2018年4月28日支付按揭款20元、2019年4月28日自行支付按揭款3015.18元、5月28日支付按揭款84.82元）】。诉讼过程中，原告对被告的装修费用申请司法鉴定，但由于被告不配合，不同意鉴定，导致鉴定无法进行。上述事实有原告提供的证据5、6、7、8，第三人提供的证据及双方当事人的当庭陈述，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，本案争议焦点：原被告签订的《赣州市商品房买卖合同》和《合同补充协议》是否需要解除?被告是否承担违约责任？被告陈述：由于原告未按合同约定的时间为被告办理房屋所有权证，违约在先，致使被告没有向第三人支付按揭款，导致第三人扣划了原告的保证金。原告提出辩解：由于被告没有及时支付购房首付款和交付相关办证资料，依据合同第七条第二款约定，原告有权顺延办理证书的日期。本院审查认为，首先被告未及时交清购房首付款，导致诉讼的产生，后又以原告未办理房屋所有权证为由，未按时支付按揭款，被告存在违约行为；原告以有权顺延办理证书辩解，经查实原告于2016年10月5日交付房屋，依据合同约定，原告应在2017年6月之前为被告办好房屋所有权证，时至诉讼日期仍未办好产权证，时间达21个月之久，远远超过合同法规定的三个月的合理期限，且原告提供的证据无法达到被告未协助办证的目的，故对原告的辩解本院不予采信，据此可以认定原告也存在违约。由于原被告双方违约，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持；从原被告签订合同的目的、维护交易市场稳定考虑，且被告已装修入住，解除购房合同必将导致更大的损失，因此原告要求解除与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》和《合同补充协议》及被告将滨江新城9号楼402房返还原告的诉请，本院不予支持，但被告应偿还原告为其垫付的按揭款。综上所述，涉案房屋的买卖合同与合同补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应确认为合法有效。签约后，双方均应全面履行合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告欧阳官尚、邓菊香于本判决生效后二十日内支付原告江西盛发房地产开发有限公司垫付的按揭款45139.70元；二、驳回原告要求被告支付违约金63025.30元的诉讼请求；三、驳回原告江西盛发房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10732元，原告已预缴，原被告各承担5366元，两被告于本判决生效后二十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吕先荃人民陪审员  康世琰人民陪审员  朱耀辉二〇一九年十一月二十二日书 记 员  袁长权