江苏省盐城市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏09民终4454号上诉人（原审原告）：吴红，女，1969年2月4日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：徐永筛，男，住江苏省阜宁县，由阜宁县阜城街道办事处中心社区居民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：江苏大朝置业有限公司，住所地江苏省阜宁县阜城大街**。法定代表人：林为雨，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：富建集团有限公司，住，住所地江苏省阜宁县北京路**/div>法定代表人：李运歌，该公司法务部主任。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡涛，江苏苏一律师事务所律师。原审第三人：刘念祖，成年。原审第三人：谈素芳，成年。原审第三人：戴孟，成年。原审第三人：王永，成年。原审第三人：徐伟伟，成年。原审第三人：王素芹，成年。原审第三人：徐建顺，成年。原审第三人：武建，成年。原审第三人：赵桂生，成年。原审第三人：廖有程，成年。原审第三人：叶晶晶，成年。原审第三人：潘为生，成年。原审第三人：彭华，成年。原审第三人：金国凤，成年。原审第三人：尹晶晶，成年。上诉人吴红因与被上诉人江苏大朝置业有限公司（以下简称大朝置业公司）、富建集团有限公司（以下简称富建集团）、原审第三人刘念祖、谈素芳、戴孟、王永、徐伟伟、王素芹、徐建顺、武建、赵桂生、廖有程、叶晶晶、潘为生、彭华、金国凤、尹晶晶房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院(2018)苏0923民初4930号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴红上诉请求：依法撤销一审裁定，指令一审法院审理。事实与理由：1.吴红与大朝置业公司签订了商品房买卖合同，相关书证可以证实双方之间已构成商品房买卖合同关系，大朝置业公司出具的收款收据可证实吴红已交纳房款，故大朝置业公司应当履行向吴红开具购房款税票及交付案涉商品房的义务。由于大朝置业公司违约，故其应当承担违约金。一审法院对于相关案件事实未做调查，且认定错误。2.一审法院增列了15位原审第三人，并未向上述原审第三人寄送书面庭审通知，仅予以公告送达，违反了法定程序。3.富建集团非法吸收公众存款案件与吴红无任何关联，该案件与本案系两个不同的法律关系，且吴红与大朝置业公司之间的商品房买卖合同关系合法有效，故一审裁定本案不属于人民法院民事诉讼受案范围属于适用法律错误。大朝置业公司、富建集团共同辩称，1.富建集团因犯非法吸收公众存款罪被阜宁县人民法院判刑，该（2016）苏0923刑初461号刑事判决书明确将吴红确认为集资参与人，且阜宁县协助富建集团债务处置及企业重组工作办公室及阜宁县公安局向阜宁县住房和城乡建设局发函要求对案涉房源予以注销合同备案，阜宁县住房和城乡建设局也已将吴红与大朝置业公司签订的商品房买卖合同撤销。江苏省建湖县人民法院以及本院作出的相关行政裁定书均认定吴红主张的购房款涉及刑事案件，属于集资款项，故吴红要求恢复房屋买卖合同登记备案均未得到支持，吴红现在本案中要求继续履行商品房买卖合同已没有任何依据。2.一审法院依职权追加15位原审第三人参加诉讼的原因是由于吴红主张的20万元购房款系由15位原审第三人的集资款项利息转让所得，故一审法院有权利为了解和查明案件情况而追加上述原审第三人参加诉讼。因为没有上述人员的电话联系及住址，故予以了公告送达，且一审法院在开庭审理时已当庭向吴红及大朝置业公司和富建集团释明，故一审程序合法。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。刘念祖、谈素芳、戴孟、王永、徐伟伟、王素芹、徐建顺、武建、赵桂生、廖有程、叶晶晶、潘为生、彭华、金国凤、尹晶晶均未予陈述。吴红向一审法院提出诉讼请求：1.判令大朝置业公司继续履行合同编号为1875691620140623的《商品房买卖合同》，并为吴红开具20万元的购房款税票；2.判令大朝置业公司向吴红交付案涉商品房；3.判令大朝置业公司向吴红支付违约金，违约金支付方式按2015年8月31日起到实际交付之日止、以20万元购房款为基数，按已交购房款每日万分之0.5计算；4.判令富建集团为上述第1项和第2项诉讼请求承担连带清偿责任；5.判令大朝置业公司与富建集团承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：富建集团子公司香港四季置业控股有限公司（以下简称四季置业公司）向戴孟借款110万元，戴孟于2014年6月23日将其中30万元借款转让给吴红。同日，富建集团向吴红出具房款收据，收据载明收款事由为房款（学府38号205室）。自2014年6月23日起，四季置业公司按月利率3.5%结付吴红借款利息。2014年12月31日，吴红及刘念祖等原审第三人的借款计520万元（含吴红上述借款20万元）按月利率3.5%（其中武建本金25万元、赵桂生本金75万元，按月利率0.5%计算，谈素芳结算4666.67元）结算利息计31.68万元，其中利息20万元转让给吴红，富建集团于同日出具购房款收据，收据载明金额为20万元，收款事由为房款（学府38号205室）收据底部加盖富建集团财务专用章。同日，大朝置业公司作为出卖人与吴红作为买受人签订编号为1875691620140623的《商品房买卖合同》1份，合同约定：大朝置业公司将位于阜宁县出售给吴红，约定房屋面积97.38平方米，套内面积86.04平方米，单价为2053.81元/平方米，房款合计人民币20万元，交付时间为2015年8月30日前。大朝置业公司在出卖人处加盖房屋销售合同专用章印，吴红在买受人处签名并捺印。2014年12月，吴红、王永等人将其对四季置业公司的借款收据（其中含富建集团于2014年6月23日出具给吴红金额为20万元的购房款收据）交还四季置业公司，用以抵算徐建顺等人的购房款。2017年12月6日，一审法院作出（2016）苏0923刑初461号刑事判决，认定富建集团犯非法吸收公众存款罪，判决书附表中载明了集资参与人序号、姓名、参与集资金额、处置金额及处置情况，载明了原审第三人刘念祖、戴孟、徐伟伟、王素芹、徐建顺、廖有程、叶晶晶、赵桂（贵）生的吸收金额分别为250000元、1214916元、529758元、2049026元、500000元、400000元、400000元、750000元，王永吸收金额分别为1500000元、30000元、武建吸收金额分别为240000元、250000元，吴红吸收金额分为四笔：分别为484133元、1000000元、200000元和1000000元。2018年10月31日，阜宁县协助富建集团债务处置及企业重组工作办公室和阜宁县公安局联合向阜宁县住房与城乡建设局发函，内容为：富建集团有限公司因涉嫌非法吸收公众存款已被阜宁县公安局立案侦查，现经查明，张书龙等人在富建集团有限公司及关联公司开发的都市壹号小区抵押网签的1号楼1202室等共计40套/间（详见附表《富建集团网签抵押房拟注销合同备案房源明细表》）房产为涉案资产，系名为买卖，实为借贷关系。按照最高人民法院、最高人民检察院、公安部《关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》及江苏省高级人民法院关于以物抵债法律适用问题的精神，请你局对上述房源按会办意见予以注销合同备案。上述的40套房屋包含了案涉房屋即学府壹号38号楼205室。阜宁县协助富建集团债务处置及企业重组工作办公室和阜宁县公安局向阜宁县住房与城乡建设局网发出的函附表所载明的房源明细表中载明的学府一号38号楼205室的备案单价为3980元，备案总价为387572.4元。在本案一审审理过程中，根据吴红的申请，一审法院依法于2018年12月27日作出(2018)苏0923民初4930号民事裁定书，裁定对阜宁县阜城街道学府一号小区第38幢第2层205室房屋予以查封，期限为三年。同时，对吴红提供担保的徐永筛、周玉芬共有的位于阜宁县阜城街道城北五组劳动局宿舍楼1幢301室房屋予以查封，期限为三年。一审法院认为：本案的争议焦点为：（一）签订涉案购房合同是否是房屋买卖的意思表示？（二）富建集团于2014年12月31日出具购房款收据能否认定已收取购房款？（一）关于签订涉案购房合同是否是房屋买卖的意思表示的问题。吴红主张与大朝置业公司之间系房屋买卖合同关系，大朝置业公司主张其与吴红之间签订商品房买卖合同系为吴红的借款作担保。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条规定：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”。在本案诉讼中，吴红主张与大朝置业公司存在房屋买卖合同关系，其提交的证据主要为2014年6月23日与大朝置业公司签订的购房合同及富建集团于2014年12月31日出具的购房款收据。一审法院经审理查明，2014年6月23日的购房款收据，是戴孟将其对四季置业公司的借款20万元转让给吴红时，富建集团于同日出具。另查明，因戴孟等人（含吴红）于2014年12月31日将对四季置业公司的借款结息后，将其中的利息20万元转让给吴红，同日富建集团又向吴红出具20万元的购房款收据。上述两份购房款收据从出具的时间分析，2014年6月23日的收据出具时间与购房合同的签订时间一致，应当认定该收据对应购房合同。自2014年6月23日起，四季置业公司按月利率3.5%结付吴红借款利息，此事实与预付购房款不承担利息的交易习惯不符，而与民间借贷中按期结付利息的交易习惯相符。此后吴红将2014年6月23日的购房款收据交付四季置业公司，用以抵算他人购房款，由此反映吴红并无履行购房合同的意愿。综上，应当认定2014年6月23日的购房款收据并非缴纳购房款的意思表示，而是作为借款的借据。同日大朝置业公司与吴红签订购房合同，合同标的、金额与2014年6月23日的购房款收据一致，购房合同应认定系为借款提供担保的意思表示。其次，吴红与大朝置业公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋单价为2053.81元/平方米，面积为97.38平方米，总价款200000元。阜宁县协助富建集团债务处置及企业重组工作办公室和阜宁县公安局向阜宁县住房与城乡建设局发出的函件中，所附房源明细表中载明学府一号38号楼205室的备案单价为3980元，备案总价为387572.4元，吴红以2053.81元/平方米购买案涉房屋，仅约市场价格的一半，不符合商品房买卖交易中开发商通常能够让利的幅度，而与民间借贷时用于担保，房屋作价通常低于实际市场价的特点相吻合。经上述分析，富建集团虽于2014年6月23日向吴红出具购房款收据，大朝置业公司亦于同日与吴红签订的购房合同，不能认定为双方存在房屋买卖合同关系，上述签订购房合同、出具购房款收据的行为，实为借款提供担保的意思表示。（二）关于富建集团于2014年12月31日出具购房款收据能否认定大朝置业公司已收取购房款的问题。吴红主张其与大朝置业公司存在房屋买卖合同关系，除提交购房合同外，另提交了富建集团于2014年12月31日出具的购房款收据。经审理查明，富建集团出具该购房款收据是因刘念祖等人将其对四季置业公司的借款利息（包括吴红的借款利息）316800元中的20万元转让给吴红，富建集团于同日出具购房款收据。鉴于四季集团曾因差欠吴红的借款20万元，富建集团于2014年6月23日向其出具20万元的购房款收据的交易习惯，富建集团于2014年12月31日出具购房款收据的行为，亦是为差欠的借款利息提供担保的意思表示，并不存在房屋买卖合同的意思表示。吴红、刘念祖等人的上述借款，除谈素芳的借款非富建集团非法吸收公众存款案涉案款项，其余借款均涉及富建集团非法吸收公众存款案。谈素芳将借款利息转让给吴红后，吴红取得对四季置业公司借款债权。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。一审法院在向吴红释明本案应按民间借贷的法律关系审理后，其坚持认为其与大朝置业公司之间系商品房买卖合同关系，拒绝变更诉讼请求。刘念祖等人将结算的借款利息转让给吴红，后吴红凭据结算借款利息的购房款收据要求履行购房合同，实为主张刘念祖等人的借款利息。但刘念祖等人的借款在一审法院作出的（2016）苏0923刑初461号判决中，已判决继续追缴富建集团非法吸收公众存款犯罪所得中尚未退还部分，退还相关集资参与人，故刘念祖等人的借款已在刑事判决中作出处理。故吴红要求履行购房合同的诉讼请求，不属于民事诉讼受案范围。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第七十九条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，一审法院裁定：驳回吴红的起诉。案件受理费4450元退还吴红。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。大朝置业公司和富建集团共同提交了本院于2019年6月18日作出的（2019）苏09行终242号行政裁定书，证明案涉商品房买卖合同备案已经被注销，该裁定书中认定双方之间名为买卖合同关系，实为借贷关系，并涉及刑事犯罪。吴红发表的质证意见为：对该证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，其认为该行政案件在开庭时审判长称要组织调解，但是其一直未组织调解。经审核，本院对该证据的“三性”均予以确认。二审另查明，吴红以阜宁县住房和城乡建设局为被告、大朝置业公司为第三人于2019年1月2日向江苏省建湖县人民法院提起诉讼，要求确认注销案涉商品房买卖合同登记备案行为违法并恢复案涉房屋的登记备案。经江苏省建湖县人民法院审理后作出（2019）苏0925行初2号行政裁定书，驳回了吴红的起诉。该行政裁定书认为“因富建集团有限公司涉嫌非法吸收公众存款被阜宁县公安局立案侦查，案涉网签备案登记房屋被列入刑事案件追缴资产。本案被告阜宁县住建局在对案涉商品房办理预售登记备案手续后，根据阜宁县公安局向其发出的协助执行函的要求，对案涉商品房买卖合同的登记备案进行注销的行为，属于司法协助行为，不属于人民法院行政诉讼受案范围”。吴红不服该裁定向本院提起上诉，本院经审理后于2019年6月18日作出了“驳回上诉，维持原裁定”的（2019）苏09行终242号行政裁定书。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。从现有证据来看，大朝置业公司与吴红签订案涉商品房买卖合同、出具购房款收据的行为系为相关借款提供的担保，不能认定双方之间构成商品房买卖合同关系。根据上述规定，一审法院在吴红拒绝变更本案诉讼请求的情况下驳回其起诉并无不当。且案涉商品房已被列入刑事案件追缴资产，案涉商品房买卖合同网签备案也已被阜宁县住房和城乡建设局注销，故吴红要求大朝置业公司继续履行案涉合同的诉讼请求没有合同与法律基础。另，吴红还认为一审法院增列15位原审第三人且未向原审第三人寄送书面庭审通知的行为违反了法律规定。对此，本院认为，一审法院为了更好地查清本案事实而依职权追加15位原审第三人参加诉讼，且在不能确定上述原审第三人住址等信息的情况之下依法公告送达诉讼文书，均符合法律的规定。综上所述，吴红的上诉请求不能成立。一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  樊丽萍审判员  曹 荣审判员  谢超亮二〇一九年十一月十三日书记员  唐 舒