广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初597号 原告：南宁市同标房地产开发有限公司，住所地：南宁市明秀西路******。统一社会信用代码：91450100667032078R。 法定代表人：余丕也，总经理。 委托诉讼代理人：黄嘉琦，广西天华阳光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮慧明，广西天华阳光律师事务所律师。 被告：许超，男，1984年5月10日出生，汉族，身份证地址：四川省自贡市贡井区，现住南宁市。 第三人：交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行，住所地：南宁，住所地：南宁市人民东路**代码：91450102898281063X。 负责人：江洲。 原告南宁市同标房地产开发有限公司与被告许超、第三人交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日受理后，依法组成合议庭，于2019年7月29日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人黄嘉琦到庭参加诉讼。被告许超经本院公告送达开庭传票，第三人交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告南宁市同标房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》,被告协助原告办理《商品房买卖合同登记备案证明》的撤销手续;二、被告向原告支付原告代其偿还的贷款本息22147.42元及逾期偿还贷款本息的违约金16134.4元（自2014年12月18日暂计至2018年12月14日，以后计算至被告还清代偿款之日止）;三、被告向原告支付原告代其偿还的贷款本金、利息、逾期罚息、律师代理费共计499977元，并支付逾期还款的违约金25248.8元（自2018年9月5日暂计至2018年12月14日，以后计算至被告还清代偿款之日止）；四、被告向原告支付未按要求提交办理《不动产登记证》有关材料的违约金160433.2元（自2017年5月9日暂计至2018年12月14日，以后计算至法院确认合同解除之日止）；五、被告向原告支付一审律师代理费36000元；六、被告于2019年5月1日前返还价值549429元的位于南宁市雅里人家2号楼2302号房屋;七、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月13日，原告与被告签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买南宁市雅里人家2号楼2302号房屋，房屋总价为549429元。被告已付首期购房款165429元，余款384000元由被告向银行申请按揭贷款。2013年1月11日，原告与被告及第三人签订一份《交通银行个人房产抵押贷款合同》，约定原告为被告所购房屋个人商品房按揭贷款承担连带保证责任。2013年2月4日，第三人向被告发放384000元按揭贷款，至此被告己足额支付了全额购房款、专项维修资金，此后原告与被告完成合同备案，所购房屋也办理了抵押登记。2014年12月18日，被告因未及时偿还第三人按揭贷款导致第三人从原告的保证金账户划走22147.42元。2016年10月13日，原告以公告通知被告办理《不动产登记证》并提交相关材料，被告于2017年5月9日向原告提交税收通用完税证后至今未予理会。2018年5月，被告因未偿还第三人贷款导致第三人起诉，南宁市兴宁区人民法院作出（2015)兴民二初字第1259号民事判决，判决由被告向第三人承担偿还本金、利息、逾期罚息、律师费的民事责任并由原告承担连带保证责任，该判决经执行己经由南宁市兴宁区人民法院于2018年9月5日从原告账户划走499977元。至此，原告为被告的违约行为代偿了522124.42元，而被告经原告催告仍未偿还该笔代偿款项。2018年12月14日，原告向被告发出《律师函》，通知被告解除合同并偿还代偿款项及支付相应的违约金。原告认为，原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》合法有效，合同生效后，因被告未履行偿还按揭贷款的义务导致原告履行了保证责任，被告未向原告偿还该笔代偿款导致合同目的已无法实现，被告的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项情形，原告有权解除合同，另依据《补充协议》第二条第8、9项的约定，被告仍应向原告偿还代偿款项并支付相应违约金，同时承担原告为实现债权而支付的律师代理费。综上，被告的违约行为给原告造成了严重的经济损失，为此，原告诉至法院，请求法院判如所请。 被告许超未作答辩，亦未提交任何证据。 第三人交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行未陈述意见，亦未提交任何证据。 经审理查明，2012年11月13日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00247395），约定被告向原告购买南宁市雅里人家2号楼2302号房屋，该商品房属预售房，总价549429元。合同附件六《合同补充协议》第一条约定被告自愿选择银行按揭贷款，即被告须在签订合同及补充协议的同时向原告支付合同总价款的30%即165429元作为首期购房款，已付定金抵作首期购房款，剩余70%购房款即384000元由被告向指定银行申请按揭贷款，由银行转付给原告。第二条第8项约定：“买受人因未依约向银行偿还本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）；每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项本、息总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。出卖人有权通过诉讼、查封、拍卖买受人房屋的方式追索代偿款项。”第二条第9项约定：“由出卖人提供担保，买受人办理银行按揭的，买受人必须无条件不可撤销的委托出卖人代为办理房屋（含车位）产权证即抵押他项权证，买受人在接到出卖人关于办理产权登记手续通知之日起10日内须向出卖人提交委托书及办理产权证、抵押他项权证所需的各项材料（含产权登记机关认为买受人有必要提供的其他资料)，并按办证时政府或产权登记机关规定的缴费标准预交办理房屋产权证、抵押他项权证所需费用（多退少补）。如买受人不按要求提交有关材料及支付费用的，每逾期一日，出卖人有权要求买受人按实际成交总价款万分之五支付违约金。房屋产权证办妥后，由出卖人直接转交抵押银行。”2013年1月11日，原告（丙方）与被告（甲方）及第三人（乙方）签订一份《个人房产抵押贷款合同》（合同编号：2012451700001100668），约定被告抵押西乡塘区北际南路15号雅里人家2号楼2302号房屋用于贷款购买该房，贷款金额384000元，贷款期限144个月，并约定原告为该合同项下贷款提供连带责任保证。2013年2月4日，第三人向被告发放384000元按揭贷款，至此被告己足额支付了全额购房款、专项维修资金，此后原告与被告完成合同登记备案，原告将涉案房屋交付给了被告。2014年11月26日，第三人向原告发出《交通银行个人逾期贷款履约代偿通知书》，原告于2014年12月18日支付被告逾期偿还贷款本息共计22147.42元给第三人。因被告未依约按时向第三人偿还借款本息，第三人诉至南宁市兴宁区人民法院，2016年1月12日，南宁市兴宁区人民法院作出（2015）兴民二初字第1259号民事判决书，判决被告向第三人偿还贷款本金341361.29元、利息9842.25元、逾期罚息、律师费16304元，并由原告承担连带清偿责任，原告承担保证责任后，有权向被告追偿。后第三人申请强制执行，南宁市兴宁区人民法院于2018年9月5日从原告中国农业银行账户扣划执行款499977元。2016年10月13日，原告通知雅里人家小区业主办理《不动产登记证》，并注明收集资料时间为2016年10月17日至2016年10月21日。至2017年5月9日，被告提交部分材料后至今未提交剩余材料。原告为实现本案债权支出一审律师代理费36000元。2018年12月13日，原告向被告发出《律师函》，通知被告解除原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，被告未签收该函。 本院认为，原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政性法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。涉案房屋是被告以按揭贷款的形式购买，因被告没有履行偿还贷款的义务，导致原告承担了保证责任，原告无法实现合同目的，现原告请求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以准许。本院于2019年4月19日在《人民法院报》刊登公告送达起诉状副本，经过60日即视为送达，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原告要求解除合同的诉状副本送达之日即为合同解除之日，即双方合同于2019年6月19日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告协助原告办理《商品房买卖合同登记备案证明》的撤销手续、返还涉案房屋，于法有据，本院予以支持，原告亦应将被告支付的首付款退还被告。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。故原告要求被告向原告支付原告代被告偿还的贷款本息22147.42元、贷款本金、利息、逾期罚息、律师代理费共计499977元，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付逾期偿还贷款本息的违约金并支付律师费36000元，符合合同附件六《合同补充协议》第二条第8项的约定，但违约金约定过高，本院调整为按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%。其中以22147.42元为基数的，自2014年12月24日起计至被告还清该款之日止；以499977元为基数的，自2018年9月11日起计至被告还清该款之日止。因至2017年5月9日止，被告提交部分材料后至今未提交剩余材料，故原告要求被告支付未按要求提交办理《不动产登记证》有关材料的违约金，符合合同附件六《合同补充协议》第二条第9项的约定，但违约金约定过高，本院调整为按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%，即以549429元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%，自2017年5月9日计至合同解除之日2019年6月19日止。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 原告南宁市同标房地产开发有限公司与被告许超签订的《南宁市商品房买卖合同》于2019年6月19日解除,被告许超协助原告南宁市同标房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同登记备案证明》的撤销手续; 被告许超向原告南宁市同标房地产开发有限公司支付原告代被告偿还的贷款本息22147.42元及逾期偿还贷款本息的违约金（以22147.42元为基数的，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%，自2014年12月24日起计至被告还清该款之日止）; 被告许超向原告南宁市同标房地产开发有限公司支付原告代被告偿还的贷款本金、利息、逾期罚息、律师代理费共计499977元，并支付逾期还款的违约金（以499977元为基数的，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%，自2018年9月11日起计至被告还清该款之日止）； 被告许超向原告南宁市同标房地产开发有限公司支付未按要求提交办理《不动产登记证》有关材料的违约金（以549429元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%，自2017年5月9日计至2019年6月19日止）； 被告许超向原告南宁市同标房地产开发有限公司支付一审律师代理费36000元； 被告许超向原告南宁市同标房地产开发有限公司返还位于南宁市雅里人家2号楼2302号的房屋。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费16584元，公告费260元，财产保全费5000元，合计21844元（原告已预交），由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  何卫萍 人民陪审员  马振声 人民陪审员  何开科 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  巫祥欢