四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川08民终1033号 上诉人（原审原告、反诉被告）：孙希孝，男，1953年5月29日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：蒲雨声，四川中玉律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司，住所地：广元市利州区东安路。 负责人：刘海，经理。 委托诉讼代理人：张强，四川天称律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：巴中市福音房地产开发有限公司，住所地：巴中市巴州区白云台周家街**。 法定代表人：陈良寿，执行董事。 委托诉讼代理人：严政，四川明炬（巴中）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川骏龙实业有限公司，，住所地：广元市利州区利源路 法定代表人：沈龙飞，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：马军，男，1976年2月24日出生，汉族，住四川省广元市利州区，系公司员工。 上诉人孙希孝、巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司（以下简称福音广元分公司）、巴中市福音房地产开发有限公司（以下简称福音公司）、四川骏龙实业有限公司（以下简称骏龙公司）之间因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802民初4107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙希孝上诉请求：1、撤销一审判决第四项，并驳回被上诉人福音公司、骏龙公司关于孙希孝支付损失赔偿金的反诉请求，上诉争议金额400万元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、孙希孝是因行使不安抗辩权而暂缓履行《关于广元南郡项目出资人认购7#楼商品房的决议》支付购房款，并无违约的主观意图。“不安”是因孙希孝个人所有的皇都首座项目的大量资产在福音广元分公司名下，其个人对南郡项目的投资都也是以福音广元分公司的名义进行的，其个人是南郡项目实际投资人仅是股东内部确认，未经法律层面的认可，福音公司免除孙希孝福音广元分公司负责人的身份将使孙希孝失去对个人资产的控制和对南郡项目的投入，在孙希孝剥离皇都首座资产的过程中又受到福音公司的阻挠，导致孙希孝不敢继续对南郡项目进行投入。当省高院民事裁定确认了孙希孝南郡项目投资人身份，不安抗辩事由消失后，孙希孝立即提出解除决议或履约，但因福音公司提出不合理的要求而未能解决，孙希孝才未能支付购房款。并且认购决议约定的缴纳房款认购房屋是权利而非义务，不缴纳则不享有购房资格，但并不构成违约。2、出资人根据认购决议缴纳的是购房款，而非对项目的投资款，不缴纳并不会对被上诉人造成损失。被上诉人未提交证据证明因孙希孝的原因造成资金短缺而对外进行融资的事实，也没有证据证明损失的具体金额。在损失计算上，决议约定损失赔偿金起算时间为“按揭出资人的按揭款到账次日”，但本案并无按揭付款方式。一审判决孙希孝下欠购房款承担年利率24%的损失赔偿，而福音公司和骏龙公司拒不交付房屋，导致孙希孝已缴纳的购房款的房屋闲置，却仅承担中国人民银行同期贷款利率的责任显示公平。3、本案是房屋买卖合同纠纷，一审判决引用最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定将3%的损失约定等同于民间借贷的利率约定，适用法律错误。 福音广元分公司、福音公司、骏龙公司辩称，1、孙希孝未按约定筹集建设资金的行为构成违约，其以个人在福音广元分公司的资产和投资权益不能保障为由主张行使不安抗辩权的理由不能成立。福音广元分公司负责人的更换是福音公司内部的正常人事调整。孙希孝在福音广元分公司名下的皇都首座项目的资产和其个人对南郡项目的投资通过福音公司《股东会决议》予以了充分保障，福音公司仅是要求孙希孝依法处置皇都首座项目资产，从未进行阻挠，且孙希孝处置皇都首座资产与其履行南郡项目出资人义务没有因果关系。在南郡项目上，答辩人从未对孙希孝作为投资人提出过异议或设置障碍，反是孙希孝基于同一事实另案提起合资合作开发房地产合同纠纷，在项目不具备退回投资条件的情况下，又提出自己不是南郡项目出资人，是福音广元分公司的承包人，将变更案由为企业承包经营合同纠纷，最终经省高院确认为合资合作开发房地产合同纠纷。福音公司、骏龙公司不存在丧失或可能丧失履约能力的情况，不符合行使不安抗辩权的构成要件，且孙希孝在长达五年的时间里也未通知过两家公司要行使不安抗辩权中止履约。孙希孝明知自己被免去负责人身份，仍与沈龙飞作出09号会议纪要和决议并缴纳部分筹建资金，也足见其没有“不安”。根据决议，以认购房屋方式筹集建设资金当日是具有强制性的，其不按决议完全履行筹资义务构成违约。2、一审判决关于福音广元分公司不向孙希孝交付商品房构成违约的认定错误。具体理由见福音广元分公司、福音公司、骏龙公司的上诉理由。3、一审判决适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条错误。 福音广元分公司、福音公司、骏龙公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项中“或向第三方按同等条件签订商品房买卖合同交付房屋”、第二项、第五项；2、依法改判第四项，并支持福音公司、骏龙公司如下全部反诉请求：（1）判令被上诉人孙希孝自2014年7月4日起按未付筹资款月息3%向上诉人骏龙公司支付损失赔偿金至实际支付全部筹资款之日止；（2）判令被上诉人孙希孝自2014年7月4日起按未付筹资款月息3%向上诉人福音公司支付损失赔偿金至实际支付全部筹资款之日止；（3）判令被上诉人孙希孝自2014年7月4日起至实际支付全部筹资款之日止按未付筹资款月息3%赔偿损失，并支付至南郡项目平台公司—福音广元分公司“南郡”项目银行专户；3、依法改判确认被上诉人孙希孝提起的诉讼属于恶意诉讼；4、一、二审本诉及反诉案件受理费及其他诉讼费用全部由孙希孝承担。事实和理由：1、一审判决认定福音广元分公司不向孙希孝交付商品房构成违约无事实依据。福音广元分公司未与孙希孝签订商品房买卖合同，即使一审判决认定认购决议符合商品房买卖特征，该决议也没有约定福音广元分公司应向孙希孝交房,并且认购决议和第二次会议纪要的主体也是孙希孝和骏龙公司，对福音广元分公司没有约束力。根据第二次会议纪要和认购决议的约定，出资人只有缴足筹资款，履行认购房屋的手续后才有权纸张交付处置房屋，而不是一审判决推论的可以按照孙希孝支付房款额金额进行等额交付。2、本案应为合资、合作开发房地产合同纠纷。孙希孝（以福音广元分公司的名义）与福音公司、骏龙公司以福音广元分公司作为平台合作投资南郡项目，2014年因项目资金断链，出资人为筹集建设资金，才先后作出了两次《会议纪要》和《关于广元南郡项目出资人认购7#楼商品房的决议》，这三份文件不具有房屋买卖合同要约、承诺的法律效力，各方之间法律关系不是商品房买卖，而是合资、合作开发房地产。福音公司、骏龙公司已按照决议全面履行了筹资认购交款义务，只有孙希孝未完全履行义务，一审却判决骏龙公司、福音公司赔偿孙希孝损失。并且投资款与筹资款均是南郡项目建设资金，一审判决孙希孝的筹资款与投资款可以抵扣，则孙希孝就没有缴纳筹资款的必要。孙希孝滥用诉权，以商品房买卖为借口恶意诉讼，应驳回其起诉。3、一审判决认定孙希孝于2018年1月3日变更诉讼请求与事实不符；一审判决错误认定福音公司所购房屋已交付以及《合伙出资开发建设广元“南郡”项目管理规则》是福音公司单方制定的；一审判决对案涉房屋经过单位工程竣工验收就具备交付条件的认定违反《建筑法》的强制性规定；一审判决适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条认定双方约定按照3%计算损失赔偿金超过上诉人实际损失错误。一审判决确定案件受理费分摊不公平。 孙希孝的答辩意见与其上诉意见一致。 孙希孝向一审法院起诉请求：1．判令解除原告孙希孝与被告福音广元分公司关于南郡项目七号楼一层4＃、5＃、二层3#、三层2＃房屋的商品房买卖合同关系；2．判令被告福音广元分公司、福音公司、骏龙公司向原告返还已交购房款1070万元，并按照同期银行贷款利率四倍承担占用资金利息直至付清时止（暂定900万元）；3．由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，孙希孝于2018年1月3日变更诉讼请求为：1．判令被告福音广元分公司、福音公司、骏龙公司向原告交付南郡项目七号楼一层4＃、5＃、二层3＃、三层2＃商品房，或者判令二被告向原告指定的第三方按同等条件签订购房合同并交付房屋；2．判令三被告向原告赔偿逾期交付的损失（从具备交房条件之日起按照同地段租金计算），在庭审中原告将损失计算方式变更为以已付购房款为本金，按中国人民银行公布的贷款基准利率计算利息；3．由被告承担本案诉讼费用。 反诉原告骏龙公司、福音公司向一审法院提出反诉请求：1．孙希孝将下差筹资款325.9417万元立即交付至“广元南郡项目”平台公司一福音广元分公司“广元南郡项目”银行专户。2．孙希孝自2014年7月4日起按未付筹资款月利率3%向骏龙公司支付损失赔偿金至实际支付全部筹资款之日止。3．孙希孝自2014年7月4日起按未付筹资款月利率3%向福音公司支付损失赔偿金至实际支付全部筹资款之日止。4．孙希孝自2014年7月4日起至实际支付全部筹资款之日止按未付筹资款月利率3%赔偿损失，并支付至“广元南郡项目”平台公司—福音广元分公司“广元南郡项目”银行专户。5．反诉案件受理费及其他诉讼费用由反诉被告孙希孝承担。 一审法院认定事实：骏龙公司（甲方）、福音公司（乙方）与福音广元分公司（丙方）三方于2012年1月8日，签订《“南郡”项目合作投资合同书》。约定：一、开发建设营销主体单位权、责、利。1．“广元南郡项目”商住项目的开发建设营销主体建设单位为：福音广元分公司。2．开发建设营销主体单位负责主管财务、办理工程预、决算，分析论证“广元南郡项目”的资金来源，分析市场需求等。……5.“广元南郡项目”设立独立的银行专户，投资单位的资金、项目销售资金一律存入银行专户。6．“广元南郡项目”的前期开办费、土地出让金、契税、建设规费及后期的开发建设资金，“广元南郡项目”财务部一律按投资单位的股份比例向投资单位下达交款通知书，投资单位须按交款通知书中限定的时间、金额准时将资金打入该项目的银行专户。7．若投资单位没有按时交纳该项目的相关资金，从下达通知书中的交款时间起，按该项目投资额的日均10‰向已交纳出资人支付违约金，违约金支付至交足通知书中下达的出资额为止。二、投资合作单位出资方式及比例。1．投资单位按人民币出资方式交纳投资款。2．投资单位认定“广元南郡项目”商住项目工程股本金的比例为：骏龙公司占40%、福音公司占30%、福音广元分公司占30%。三、投资方的权利和义务。1．“广元南郡项目”商住项目的方案设计、、地勘施工图设计、工程预决算、工程承、发包、选聘营销策划、物业公司、附属、绿化工程、电梯等公共工程事项，由开发主体单位和投资单位按出资比例行使表决权。四、投资还本及利润分配办法。1.在房屋销售收入资金满足开发建设资金的前提下，剩余部分资金按投资单位的股份比例退还本金……3．未售出的营业房、、地下车位等不动产在项目清算时，按同地段市场行情作价，纳入利润部分一并按投资单位的股份比例进行分配。五、违约责任：本协议生效后，若一方投资单位不按本合同约定履行其在本协议中的所述义务，违约方向守约方按该项目的投资总额的10%支付违约金。 2013年5月5日，福音公司制定《合伙出资开发建设广元“南郡”项目管理规则》，载明：第五条、“广元南郡项目”组成项目管理中心，中心下设工程技术部、财务监管部等部。第六条、……项目管理中心由沈龙飞、孙希孝、陈良寿等人组成，由陈良寿负责主持本部工作，工程技术部由杨子东、杜玉富、范正学、辛鑫、樊洪斌、任莲宏等人组成，由辛鑫同志负责主持本部工作；财务监管部由王丽、顾玲、彭万清等人组成，由王丽同志负责主持本部工作；营销策划部由邹琼英、彭万清等人组成，由邹琼英同志负责主持本部工作；外务后勤办公部由胡代纯、邹琼英、马军等人组成，由马军同志负责主持本部工作；合同协议磋商审查部由刘海、马军等人组成，由刘海同志负责主持本部工作；成本控制监督部由邓有忠、杜玉富、辛鑫等人组成，由邓有忠同志负责主持本部工作。第十八条、开发建设营销“广元南郡项目”有关事项的实施决定，由“广元南郡项目”合伙出资人按出资比例行使表决权。第十九条、未经“广元南郡项目”合伙出资人表决实施的有关事项无效。第二十条、在特殊情况下，“广元南郡项目”有关事项必须及时实施决定，项目管理中心负责人先决定实施，后报“广元南郡项目”合伙出资入追认。沈龙飞、孙希孝、陈良寿在该管理规则上签字。 2013年6月13日福音公司出具巴福发(2013)01号文件决定：免去孙希孝福音广元分公司的负责人职务，任命刘海为福音广元分公司的负责人。2013年6月18日，福音公司召开全体股东会，陈良寿、孙希孝等股东到会，形成股东会决议：1．皇都首座项目由孙希孝个人出资开发建设，福音公司和广元分公司未投资，不占有股份，不享有对该项目任何收益和财产处置权。该项目所有收益归孙希孝个人所有，包括未出售的769个地下车库、住宅90套、皇都首座幼儿园3299.48平方米、25号楼1层1337.90平方米、2层1706.56平方米营业用房的所有权归孙希孝个人所有；污水处理厂侧的8亩土地的使用权归孙希孝个人享有；皇都首座项目在银行的按揭贷款保证金全部归孙希孝个人所有；该项目的处置权均归孙希孝个人享有，处置时间不受限制。2．“广元南郡项目”系孙希孝个人以福音广元分公司名义签订的投资合作合同，实际是孙希孝个人投资，不得视为福音广元分公司的投资。孙希孝在“广元南郡项目”的投资按照其出资比例享有收益、行使权利和履行义务。2013年6月20日刘海（变更后的负责人）、孙希孝（变更前的负责人）签订《关于福音广元分公司暂缓变更负责人的约定》，载明“关于广元分公司负责人变更前后，资产归属的约定：1．(1)在广元分公司负责人变更前，皇都首座项目的资产和“南郡”项目的投资归孙希孝同志享有和处置，其债权债务归孙希孝同志清偿。(2)变更负责人后的广元分公司不享有变更前广元分公司的资产、投资收益。2．暂缓办理广元分公司负责人的时间期限约定：在2014年3月31日前，孙希孝同志应将广元分公司的经营证件和印章上交总公司，以便在工商部门办理变更负责人事宜。”2014年2月25日广元市仲裁委员会受理了申请人四川恒广置业有限责任公司与被申请人孙希孝、福音广元分公司关于投资合作纠纷的仲裁申请并作出(2014)广仲裁字第05号裁决书裁决：1．被申请人福音广元分公司在本裁决生效三日内将广元皇都首座未出售住宅5套，建筑面积498.31平方米变更登记至申请人名下；2．被申请人福音广元分公司在本裁决生效三日内将广元皇都首座未出售地下车位610个（建筑面积为21477.17平方米）变更登记至申请人名下；3．被申请人福音广元分公司在本裁决生效三日内为申请人办理证号为广国用(2013)4455号的5333.31平方米国有土地使用权的变更登记手续；4．被申请人福音广元分公司在本裁决生效三日内将广元皇都首座的按揭贷款保证金971.420698元划归申请人所有；5．驳回申请人对被申请人孙希孝的仲裁请求。福音广元分公司不服仲裁向广元市中级人民法院提起诉讼要求撤销该仲裁裁决，广元市中级人民法院作出(2014)广民特字第18号民事裁定书，裁定驳回福音广元分公司的撤销仲裁裁决申请。 2014年3月14日“广元南郡项目”管理中心负责人陈良寿召集“广元南郡项目”出资人及南郡管理各部负责人召开会议，孙希孝因事未到会。此次会议形成福音公司南郡项目管理中心[2014]08号《关于南郡项目开发建设资金筹措方案的会议纪要》，该纪要载明：本次会议专题研讨并商定了“广元南郡项目”资金筹措方案。其中方案三：“①提议将7号楼（商用房）以合适价位出卖给南郡项目出资人（只限于南郡项目出资人）；②出资人如以按揭贷款方式购买7号楼商用房，从签订商品房认购书之日起至按揭贷款转入项目销售专用账户之日止，最长时间不超过40个工作日，超过40个工作日则按购房价款未付金额月利息3%向已全额付款的出资人支付损失赔偿金。签订认购书及付清首付款必须在2014年4月5日之前完成；③出资人购买7号楼商用房的期限为2014年3月15日至2014年4月5日，超过此时限，售价则按商品房出售公示价格执行”。“广元南郡项目”管理中心根据“广元南郡项目”出资人数，将7号楼商用房分为三块。经议定，只针对南郡出资人，南郡7号楼商业各楼层单价为：：地上第**1.6万元／㎡地上第**09万元／㎡，，地上第**07万元／㎡，，地上第**045万元／㎡（特别说明：该层实际的赔付建筑面积为607㎡，因该层建筑层高超过2.2米，按测绘规范预测绘面积为1214㎡，最终房屋产权证载面积以测绘面积为准，该层价格根据上述因素综合考虑得出）。鉴于目前筹集资金的紧迫性，与会人员一致认为出资人须在方案一和方案三中至少选定一种方案筹措资金，且务必在2014年4月5日之前完成资金筹集任务。2014年3月19日“广元南郡项目”出资人骏龙公司法定代表人沈龙飞召集“广元南郡项目”出资人孙希孝及南郡管理各部负责人召开会议，陈良寿因事未到会。此次会议形成福音公司南郡项目管理中心[2014]09号《关于调整南郡七号楼商业房出资人内部认购价的会议纪要》。该纪要载明：1．调整后南郡七号楼各楼层出资人认购价为：：地上第**13万元／㎡，，地上第**07万元／㎡，，地上第**05万元／㎡，，地上第**04万元／㎡。2．孙希孝同意以2014年3月14日会议纪要所议定的方案筹措资金，认购三块面积中最小的一部分，通过全款方式购买。3.个人全额付清款项后，对应商用房的处置权归其所有。4.2014年4月5日前到账应付款的50%，余下50%以银行审核拨付时间为准一次性付清。2014年3月20日孙希孝、沈龙飞共同签署了《关于广元南郡项目出资人认购7#楼商品房的决议》，内容如下：1．出资人对七号楼的地上各层商品房的决议认购价为，第一层1.152万元／平方米，第二层0.648万元／平方米，第三层0.504万元／平方米，第四层0.324万元／平方米。2．各出资人应根据自己所认购商品房的面积、层数、单价汇算房款，并在2014年4月5日前，须足额向项目销售专用账户转入该房款的50%;余下50%的房款，对于一次性支付（不按揭）房款的出资人，须在按揭出资人的按揭款到账当天起的两日内，足额转入项目销售专用账户。3．若出资人在2014年4月5日18时前未能足额缴纳应缴房款的50%，则视为该出资人自动放弃，不再参与七号楼商品房的认购。若对于一次性支付（不按揭）房款的出资人未在按揭出资人的按揭款到账当天起的两日内，将余下50%的房款足额转入项目销售专用账户，则该出资人按其未付房款3%的月利率向已足额缴纳房款的出资人支付损失赔偿金。4.若出资人将其所认购的房产转卖予他人，则视为该出资人为受益人，对其超出认购价的差价为溢价，溢价部分中所产生的一切税费（包含土地增值税及企业所得税等）由该受益人承担。在受益人领取溢价款时扣收在“广元南郡项目”账户，待项目结束税费清缴时多退少补。5.按设计预测面积分割，把7号楼划分为三块，第一款面积为2125.98平方米，由骏龙公司沈龙飞选购；第二款面积为1857.34平方米，由孙希孝选购；第三块面积为2359.26平方米（含该栋的四层因坡屋顶超高而多计入的607平方米，其实际地平面积为1752.26平方米），此剩余部分由福音公司陈良寿认购。6.出资人须在金额交纳所认购房产的房款并履行相关手续后，才有权对其认购的房产进行处置。7.出资人所认购的房产在经整个项目综合竣工验收合格且达到相应交付条件后，给予交付。8.会议参与人：(1)“南郡项目开发建设资金筹措方案”的会议参与人：陈良寿、沈龙飞、王丽、辛鑫、胡代纯、邹群英、马军、刘海。(2)“调整南郡七号楼商业房出资人认购价”的会议参与人：沈龙飞、孙希孝、王丽、辛鑫、邹群英、马军、刘海。9.各出资人应严格遵守本决议，否则将按本决议的第三条执行。该决议附各块面积及平面位置图共六张，其附件1注明：7#楼一层4#+5#=597.16平方米，二层3#506.13平方米，三层2#754.05平方米，合计1857.34平方米，该面积系孙希孝购买。根据上述三个会议纪要的决议，孙希孝于2014午4月4日、2014年12月26日、2015年2月13日分别向福音广元分公司、福音公司支付购房款700万元、200万元、170万元，合计1070万元。2014年12月26日、2015年2月13日福音广元分公司分别向孙希孝出具收据，并注明为“南郡项目7号楼购房款”。陈良寿于2014年4月3日、4月4日、6月4日、6月5日分别向福音公司支付购房款580.05605万元、100万元、450万元、253.09599万元。福音广元分公司分别向陈良寿出具收据，并注明为“南郡项目7号楼购房款”。沈龙飞于2014年4月3日、4月4日、6月24日、7月3日分别向福音公司支付购房款490万元、334.78124万元、300万元、500万元，福音广元分公司分别向沈龙飞出具收据，并注明为“南郡项目7号楼购房款”。 诉争房屋所在的7#楼于2015年12月25日竣工验收，2016年11月7日广元市城乡规划建设和住房保障局对该房屋出具“备(2016)055号竣工验收备案书”。骏龙公司、福音公司所购房屋已交付。 一审法院认为，本案主要涉及三个争议焦点：1.本案案由是合资合作开发房地产合同纠纷还是房屋买卖合同纠纷；2.孙希孝不支付剩余购房款的行为是否构成违约；3.福音广元分公司不移交房屋是否违约及责任承担的主体。 1.本案案由的认定问题。 骏龙公司、福音公司、福音广元分公司三方签订《“南郡”项目合作投资合同书》，该协议约定“广元南郡项目”是骏龙公司、福音公司、福音广元分公司三方作为出资人合资合作开发的房地产项目。在本案庭审中，原、被告均认可原告孙希孝是实际投资人，福音广元分公司系实施项目开发的平台公司。本案系孙希孝履行《关于广元“南郡”项目出资人认购7#楼商品房的决议》中关于认购商业用房而产生的纠纷。因此，《认购决议》实际系三出资人以自愿购买的方式所实施的筹集开发建设资金的协议，各出资人购买商业用房的行为是建立在自愿基础上的，而并非强制性的。作为筹资方式的商业用房认购，与作为认购背景事实的合资合作开发房地产并不相同，本案双方的争议均围绕商业用房认购的相关事实，更符合房屋买卖合同纠纷的特征，合资合作开发仅仅是孙希孝认购商业用房的背景事实，而不是争议事实，故本案应当适用房屋买卖合同纠纷案由进行审理。被告抗辩本案应适用合资合作开发房地产纠纷作为案由的主张，一审法院不予支持。福音广元分公司对外作为开发主体，在本案房屋买卖合同中系出卖人、孙希孝系买受人。 2.孙希孝不支付剩余购房款的行为是否构成违约，违约责任如何计算以及对谁承担违约责任。 反诉被告孙希孝对反诉原告诉称的未在约定时间内支付购房款已构成违约的答辩是“‘广元南郡项目’是骏龙公司、福音公司、福音广元分公司（孙希孝）三方作为出资人合资合作开发的房地产项目，福音广元分公司系实施项目开发的平台公司。孙希孝系福音广元分公司的负责人，在被福音公司强制免去孙希孝福音广元分公司的负责人后，在‘广元南郡项目’上其作为股东和投资人身份及权益已无任何保障，在此情况下孙希孝享有不安抗辩权，有权拒绝缴纳剩余筹资款”。一审法院认为，首先，通过庭审可以明确以下事实：(1)福音公司认可孙希孝是“广元南郡项目”的实际投资人身份。(2)孙希孝知道并同意其在2014年3月31日后不再担任福音广元分公司的负责人。(3)2014年3月19日的《关于调整南郡七号楼商业房出资人内部认购价的会议纪要》、2014年3月20日的《关于广元南郡项目出资人认购7#楼商品房的决议》，孙希孝均作为投资人及股东身份参加会议并与骏龙公司法定代表人沈龙飞共同对双方合作事项作出决策。孙希孝于2014年4月4日、2014年12月26日、2015年2月13日分别向福音广元分公司、福音公司支付购房款，合计1070万元。上述事实从时间节点上看，孙希孝在与骏龙公司、福音公司共同作出融资购房协议时知道其将不再担任福音广元分公司的负责人，且在其不担任福音广元分公司的负责人之后仍然继续向福音广元分公司支付购房款。可见孙希孝本身并不担心其不担任福音广元分公司的负责人后，其在合作项目上股东权益会受到限制或排除；同时骏龙公司、福音公司在知道孙希孝将不担任福音广元分公司的负责人时，仍然承认孙希孝的投资人及股东身份。故孙希孝作出的其享有不安抗辩权，有权拒绝缴纳剩余筹资款的答辩理由，无事实依据，本院不予采纳。其次，孙希孝作为合作项目的投资人及股东，在签署《关于广元南郡项目出资人认购7#楼商品房的决议》时知道“广元南郡项目”要继续实施下去是需要再投入资金的，在此情况下孙希孝不将购房款金额支付会影响“广元南郡项目”正常运行。在孙希李不足额支付购房款的情况下“广元南郡项目”其他投资人必然要另行进行融资，而融资必然产生相应的成本，给项目带来损失。故孙希孝不按三方《关于广元南郡项目出资人认购7#楼商品房的决议》的约定在期限内足额支付购房款的行为已构成违约。 按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，孙希孝应当承担继续履行及赔偿损失的责任，即向反诉原告支付下欠购房款325.9417万元并赔偿相应的损失。本案反诉原告的损失系在孙希孝未按期支付购房款325.9417万元后，为使项目顺利运行，反诉原告另行进行资金筹集及支付相应的利息，反诉原告的损失直接表现为未付购房款的资金占用利息。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”，双方约定的按未付购房款月利率3%计算损失赔偿金，已远超反诉原告的实际损失，且双方均存在违约行为，结合双方的违约程度，一审法院综合考虑将损失赔偿金计算标准调整为月利率2%。关于违约金的起算时间点，双方在合同中约定最后的付款期限是“在按揭出资人的按揭款到账当天起的两日内足额转入”。由于孙希孝、福音公司法定代表人陈良寿因年龄原因均无法在银行办理按揭贷款，能够进行按揭贷款的仅为骏龙公司法定代表人沈龙飞，该合同本意实际是以沈龙飞交付购房款的晟后期限为其他投资人支付购房款的期限。本案沈龙飞并未进行按揭贷款，而是进行全额现金交付。故本案孙希孝实际应当交付购房款的最后期限，应认定为沈龙飞交付最后一期购房款的两日内。沈龙飞最后一期交付购房款的时间为2014年7月3日，则孙希孝最晚应于2014年7月5日内交付本案购房款。对于本案违约金的起算时间，应当从2014年7月6日起开始计算。 按照2014年3月20日孙希孝、沈龙飞共同签署的《关于广元南郡项目出资人认购7#楼商品房的决议》约定，孙希孝应购买的商铺为7#楼一层4#+5#=597.16平方米，二层3#506.13平方米，三层2#754.05平方米，合计1857.34平方米；认购单价为第一层1.152万元／平方米，第二层0.648万元／平方米，第三层0.504万元／平方米，第四层0.324万元／平方米。孙希孝实际应支付购房款为1395.9417万元（597.16㎡＊l.152万元／m2+506.13㎡＊0.648万元／㎡+754.05㎡＊0.504万元／㎡）。2014年4月4日，孙希孝支付购房款700万元，则2014年7月6日孙希孝应付购房款为695.9417万元。孙希孝于2014年12月26日支付购房款200万元，截止当日应付损失赔偿金为80.2653万元(695.9417万元*2%/30天＊173天)，当日下欠购房款应为495.9417万元。2015年2月13日，孙希孝支付购房款170万元，截止当日应付损失赔偿金为16.2007万元（495.9417万元*2%/30天＊49天），当日下欠购房款为325.9417万元。综上，截止2015年2月13日，孙希孝应付损失赔偿金为96.466万元；从2015年2月13日起，孙希孝应以欠付购房款325.9417万元为基数按照月利率2%计算至购房款付清时止。 孙希孝购买诉争房屋是在履行其与骏龙公司、福音公司达成的《关于广元南郡项目出资人认购7#楼商品房的决议》，在孙希孝违约的情况下，骏龙公司、福音公司有权要求孙希孝按该合同继续履行并承担违约责任。故骏龙公司、福音公司要求孙希孝支付下欠购房款及损失赔偿金，并交付至“广元南郡项目”平台公司—福音广元分公司“广元南郡项目”银行专户的反诉请求，一审法院予以支持。但骏龙公司、福音公司要求孙希孝分别向骏龙公司、福音公司、福音广元分公司承担违约责任的反诉请求不能得到全部支持。孙希孝的违约行为带来损失的价值是相对固定的，如果骏龙公司、福音公司、福音广元分公司三方均分别要求孙希孝承担违约责任，那么孙希孝将承担三倍的损失。对孙希孝是不公平的，同时也没有法律依据。 3.福音广元分公司不移交房屋是否违约及责任承担的主体。 福音广元分公司不向孙希孝交付商品房已构成违约。其理由：(1)诉争房屋已于2015年12月25日取得竣工验收，具备交付条件。(2)孙希孝已支付80%以上的购房款，其所购房屋分别坐落在不同的三层楼上，福音广元分公司是可以按照孙希孝支付购房款的金额进行等额交付的。(3)孙希孝向福音广元分公司投资数千万元人民币，而其未支付的购房款仅300余万元，福音广元分公司完全可以在投资款中予以扣减，而福音公司、骏龙公司的投资款事实上已经退回了上千万，因此福音广元分公司的利益是完全有保障的。 福音广元分公司不向孙希孝交付商品房已构成违约的责任应当由其和骏龙公司、福音公司共同承担。其理由：(1)涉案商品房在交付之前由福音广元分公司享有管理权和所有权。(2)福音广元分公司不具有独立的企业法人资格，系福音公司的分支机构。(3)福音广元分公司是三方投资的平台公司，其行为受投资人即骏龙公司、福音公司、孙希孝三方决策的约束。而骏龙公司、福音公司系投资方的大股东，福音广元分公司受投资人即骏龙公司、福音公司的约束，即福音广元分公司的行为是骏龙公司、福音公司共同决策行为的反映。 孙希孝与福音广元分公司、骏龙公司、福音公司虽未约定房屋交付时间，但2015年12月25日房屋竣工验收后，诉争房屋具备交付条件，就应当进行交付。孙希孝此时收到房屋后可以将该商铺出租以获取利益，由于被告方至今未交付，致使孙希孝未获得其应当获取的利益，福音广元分公司、骏龙公司、福音公司应当赔偿孙希孝的损失。商铺出租的租金与其地理位置、租赁商铺所从事的行业、商铺所有人的人脉关系、租赁时间都有较大的关系，双方对租金争议较大，且租期时间跨度（2015年-2018年）大，该商铺又没有出租，租金难以确认。鉴于诉争房屋系商业铺面，购买商铺是一种投资行为，以已支付的购房款为本金按银行同期贷款利率计算所得的利息，应当可以弥补原告的损失。 综上所述，原告孙希孝的诉讼请求成立，反诉原告骏龙公司、福音公司反诉请求被告支付购房款及违约金的诉讼请求，应予支持。反诉原告的其他反诉请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，一审判决：一、本诉被告巴中市福音房地产开发有限公司、巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司在本判决生效后十日内向本诉原告孙希孝交付位于广元市利州区万源新区由巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司开发的“广元南郡项目”7号楼一层4#、5#，二层3#，三层2#房屋，或者向本诉原告孙希孝指定的第三方按同等条件签订购房合同并交付房屋；二、本诉被告巴中市福音房地产开发有限公司、巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司、四川骏龙实业有限公司在本判决生效后十日内共同向本诉原告孙希孝赔偿逾期交房的损失，从2015年12月26日起以1070万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算到7号楼一层4#、5#，二层3#，三层2#房屋交付时止，如分期交付，以1070万元为基数计算到第一期交房时止，未交房部分以房屋的价值（房屋价值系单价第一层1.152万元／平方米、第二层0.648万元／平方米、第三层0.504万元／平方米、第四层0.324万元／平方，乘以面积）为基数从上一期交房次日起继续计算到房屋交付完毕时止；三、反诉被告孙希孝在本判决生效后十日内向反诉原告巴中市福音房地产开发有限公司、四川骏龙实业有限公司支付购房款325.9417石元，该款支付到巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司账户；四、反诉被告孙希孝在本判决生效后十日内向反诉原告四川骏龙实业有限公司、巴中市福音房地产开发有限公司支付截止2015年2月13日的损失赔偿金96.466万元，并以325.9417万元为基数从2015年2月13日起按照年利率24%计算至购房款325.9417万元付清时止；五、驳回反诉原告四川骏龙实业有限公司、巴中市福音房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14万元，由本诉被告巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司、巴中市福音房地产开发有限公司、四川骏龙实业有限公司共同负担；反诉案件受理费6.1894万元，由反诉原告巴中市福音房地产开发有限公司、四川骏龙实业有限公司承担2万元，由反诉被告孙希孝承担4.1894万元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年6月26日福音公司《股东会决议》、2014年2月23日仲裁申请书、2014年4月4日（2014）广仲裁字第05号裁决书、2014年4月5日异议书、2016年6月16日关于对巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司“皇都首座”项目涉税执行的说明、2017年2月23日广元市公安局《调取证据通知书》广公（经）调证字第【2017】101号、2016年11月10日关于立即向四川省巴中市巴州区地方税务局稽查局缴清下欠100万税款的通知及ＥＭＳ邮递凭证在一审中已经提交，不属于新证据。2013年6月17日关于暂缓办理巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司营业执照中负责人变更登记的紧急请示、2013年6月17日广元人民政府办公室文件处理笺、2014年7月15日登报公告、2014年7月17日登报声明、2013年6月28日投资合作协议、2014年3月27日声明、2014年3月21日广元市仲裁委员会决定书【（2014）广仲案字第09号】、2014年8月14日税务事项通知书【广地税直二通（2014）5027号】、2017年2月28日广元市公安局《调取证据通知书》广公（经）调证字第【2017】103号、2008年4月28日开发建设营销项目承包合同、2014年6月11日催交管理费通知及ＥＭＳ邮递凭证、2014年4月21日追收借款催告书、2007年11月30日记账凭证、2007年11月13日建设银行电汇凭证、2007年11月13日广元分公司借款单，以上证据均是关于双方在“皇都首座”项目中的纠纷，与本案不具有关联性，故本院不予采信。对南郡项目7幢楼的《不动产权证书》［川（2017）广元市不动产权第××号］予以采信。 二审审理查明：案涉南郡7幢楼的产权现登记于福音广元分公司名下。福音广元分公司和孙希孝均认可在本案一审后，孙希孝认购的房屋中的二、三楼已由孙希孝实际控制出租，福音广元分公司陈述二楼作为广元分公司的临时办公用房向孙希孝计提了租金，但其还未来办理交接。骏龙公司沈龙飞认购的房屋已交由其实际控制和处置。孙希孝与福音公司、福音广元分公司、骏龙公司之间的合资合作开发房地产合同纠纷现在四川省高级人民法院审理中。 二审审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、关于当事人之间法律关系的认定；二、福音广元分公司是否违约，福音广元分公司、福音公司、骏龙公司是否应当向孙希孝赔偿逾期交房损失；三、孙希孝是否违约，是否应向福音广元分公司、福音公司、骏龙公司赔偿损失。 一、关于当事人之间法律关系的认定。根据审理查明，福音公司、骏龙公司、孙希孝是“南郡”房地产项目的实际出资人，具有该项目开发建设营销有关事项的决策权，经孙希孝、福音公司、骏龙公司法定代表人多次会议讨论，形成了《关于广元南郡项目出资人认购7#楼商品房的决议》，孙希孝和骏龙公司法定代表人签字确认，福音公司通过缴款认购房屋的行为实际追认了该《决议》。《决议》内容包含两部分，一是出资人享有优惠购房的权利，二是以出资人认购项目房屋筹集后续开发资金，该《决议》仅为出资人的内部文件，属于合资合作开发事务范畴，不具有商品房买卖合同的约束力。福音广元分公司作为项目开发建设营销主体，是案涉房屋的产权人，虽然该公司未与孙希孝、陈良寿、沈龙飞签订商品房买卖合同，但孙希孝等人按《决议》确定的时间缴纳了应缴房款的50%，福音广元分公司在明知出资人《决议》的情况下，向孙希孝出具了购房款收据，并已将《决议》确定的房屋交由陈良寿、沈龙飞实际控制和处置，证明福音广元分公司与孙希孝具有按照《决议》确定的标的房屋和价款等条件进行商品房买卖的合意，并已大部分实际履行，且在诉讼中并未主张不再履行。本案涉及的即是孙希孝与福音广元分公司商品房买卖纠纷，本院确认双方商品房买卖的合意，并按照《决议》确定的标的房屋和价款等条件继续履行，孙希孝尚欠购房款325.9417万元，但由于孙希孝作为该项目的出资人，在该合资合作开发的项目中的权利明显大于应当交付的购房款，孙希孝所欠购房款各方当事人可在实际履行相关协议或执行生效法律文书中予以品迭。 二、关于孙希孝是否违约，是否应向福音广元分公司、福音公司、骏龙公司赔偿损失以及福音广元分公司是否违约，福音广元分公司、福音公司、骏龙公司是否应当向孙希孝赔偿逾期交房损失的问题。由于本案中原审原告孙希孝与福音广元分公司未就房屋买卖事项签订书面合同，未约定双方在房屋买卖过程中的违约责任，故本院对于双方主张的违约责任均不予支持。而《关于广元南郡项目出资人认购7#楼商品房的决议》本身是出资人基于合资合作开发房地产相关事务作出的，与本案商品房买卖不是同一法律关系，且各方当事人就合资合作开发房地产而产生的纠纷曾向本院提出了相应诉讼，在上级法院发回重审撤诉后，已向四川省高级人民法院重新提出了相应诉讼，并仍在审理之中，各方当事人可一并提出主张，本院对此不作评判。 综上所述，上诉人孙希孝、巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司、巴中市福音房地产开发有限公司、四川骏龙实业有限公司的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）之规定，判决如下： 一、撤销四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802民初4107号民事判决； 二、上诉人巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司十日内向上诉人孙希孝交付位于广元市利州区万源新区由该公司开发的“广元南郡项目”7号楼一层4#、5#，二层3#，三层2#房屋，上诉人孙希孝尚欠购房款325.9417万元； 三、驳回原审本诉原告孙希孝的其他诉讼请求； 四、驳回原审反诉原告巴中市福音房地产开发有限公司、四川骏龙实业有限公司的反诉请求。 一审本诉案件受理费14万元，由上诉人孙希孝承担7万元，上诉人巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司承担7万元；一审反诉案件受理费6.1894万元，由上诉人巴中市福音房地产开发有限公司、四川骏龙实业有限公司共同承担。二审案件受理费10.0406万元，由上诉人孙希孝承担2.7002万元，上诉人巴中市福音房地产开发有限公司、四川骏龙实业有限公司共同承担7.3404万元。 本判决为终审判决。 审判长  杨卫东 审判员  王振茂 审判员  熊剑洪 二〇一九年十一月七日 书记员  黄 莉