青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1607号上诉人(原审原告)：青海汭银融资担保有限公司，统一社会信用代码：91632900781409027Q。法定代表人：张红，董事长。委托诉讼代理人：蒋艳平、杨若云，青海竞帆律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：杨礼，公民身份号码：×××，住西宁市。原审第三人：谢利银，公民身份号码：×××，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：丁光孝（系谢利银之女婿），公民身份号码：×××，住湖南省通道侗族自治县。上诉人青海汭银融资担保有限公司（以下简称汭银公司）因与被上诉人杨礼、原审第三人谢利银占有物返还纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初1370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月24日公开进行了审理。上诉人汭银公司的委托诉讼代理人蒋艳平、杨若云，被上诉人杨礼，原审第三人谢利银的委托诉讼代理人丁光孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汭银公司上诉请求：撤销原判,改判支持汭银公司的全部诉讼请求。事实与理由:杨礼与谢利银之间不存在合法有效租赁合同关系,一审判决适用“买卖不破租赁”无事实和法律依据。杨礼提交的其与谢利银签订的《商铺房租赁合同》在形式、主体及内容上存在重大瑕疵,且有恶意串通损害汭银公司合法权益的情形,应不予采信。第一,该份合同的签订时间为2012年7月15日,而在该合同第三条中却备注:“2013年5月2日谢利银与杨礼商议在租赁合同上延长六年,租金提前交八年共计42万现金已交”。上述合同若确实于2012年7月15日形成,亦即在2018年5月5日西宁市中级人民法院裁定将位于西宁市××区不动产以第三次拍卖的保留价8144150元交付汭银公司抵偿被执行人刘永忠所欠汭银公司的等额债务之前形成,不会在2012年签订的合同中出现2013年双方商议情况的备注说明，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形第(二)项的规定,存在恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益情形的合同无效。第二,杨礼于1995年6月11日出生,《商铺房租赁合同》的签订时间为2012年7月15日,也就是说杨礼在签订该份合同时是17周岁,尚未满18岁。根据《中华人民共和国民法总则》第十九条的规定,八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认。本案中,杨礼租赁商铺系重大事项,与其当时的年龄智力不相符,其签订该合同的行为没有经法定代理人同意或者事后追认,应属无效。第三,《商铺房租赁合同》第三条约定年租金为65000元,租金提前交八年共计42万元。65000元/年×8年应为520000元,该合同的内容存在前后矛盾的情形。且根据该合同每月每平方的租金为45元(420000元÷8年÷12个月÷95.68平米),而在2000年时该地段的租金就已达到60元/月/平米,故该份合同的约定明显是不合理的低价,违背常理，是双方为达到长期侵占涉案商铺的目的而恶意串通虚构债权债务。故杨礼与谢利银签订的《商铺房租赁合同》应属无效合同,根据《中华人民共和国合同法》第五十九条的规定,其应当立即腾退侵占的汭银公司所有的商铺并支付占用期间的费用。杨礼提交的《收条》中载明收到租金42万元,杨礼与第三人采用现金方式一次性交易数十万元明显违背常理且杨礼未能提供现金的支取凭证,该租金的来源缺乏证据支撑,应当认定杨礼未实际支付租金。其次,杨礼承认其与青海湘品工贸有限公司共用营业执照，结合汭银公司提交的《供货合同》、《司法鉴定意见书》、《房地产抵押估价报告书》可以证明案涉商铺一直由青海湘品工贸有限公司自行经营体育用品,《房地产抵押估价报告书》中表明涉案商铺系青海湘品工贸有限公司自用。杨礼并未实际承租案涉商铺,是恶意串通倒签租赁合同日期,利用买卖不破租赁,阻碍判决的执行。最后,“买卖不破租赁”是为了保护承租人自身的生产、生活不因租赁物产权变化而受影响，承租人主张适用“买卖不破租赁”规则，必须同时具备三个条件:①租赁合同真实;②租赁合同签订在抵押、查封前;③承租人在抵押或查封前占有且至今占有案涉房屋,才可适用“买卖不破租赁”规则，本案上述三个条件均不满足,不应受“买卖不破租赁”原则保护。一审法院对于汭银公司提出合同效力问题没有进行审查，也没有释明是否对合同真伪进行鉴定，一审判决缺乏事实和法律依据,该无效合同约定不能对抗汭银公司对该房屋享有的物权。杨礼辩称，其实际交纳了7年租金，2013年的合同因为谢利银家中急需用钱，重新签订了合同，所以才有的备注。谢利银述称，杨礼爸妈跟刘永忠相识，2012年只签了一个临时协议，因家中缺钱，为了多收点钱，杨礼爸妈让杨礼签的字，合同签订属实。在合同约定的基础上又打了个折，总共收了42万并出具了收据，签订合同是在抵押之前，不存在恶意串通。汭银公司向一审法院起诉请求：1.杨礼立即腾退汭银公司位于青海省西宁市××路铺面，并支付占用期间的费用；2.本案诉讼费用由杨礼承担。一审法院认定事实：2014年7月，汭银公司为青海湘品工贸有限公司在青海银行股份有限公司黄河电力支行贷款400万元提供担保，同日，汭银公司与第三人刘永忠签订了青汭2014字（个）抵030号《反担保抵押合同》，约定以第三人刘永忠所有的位于西宁市××区房产作为抵押，抵押反担保的范围包括“本金、利息、逾期利息、罚息、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费、执行费等”。第三人刘永忠逾期还款，汭银公司代偿，后汭银公司起诉至西宁市中级人民法院，西宁市中级人民法院作出（2015)宁民二初字246号民事调解书。之后汭银公司申请强制执行，2018年5月5日经西宁市中级人民法院（2017）青01执恢88号之一《执行裁定书》，将涉案的位于青海省西宁市××路铺面以物抵债裁定归汭银公司所有。西宁市中级人民法院执行过程中，利害关系人杨礼提出执行异议申请，以涉案房屋查封前即存在租赁关系，承租人有权利继续履行租赁合同，即“买卖不破租赁”合同相对性突破原则，请求立即停止变卖和以物抵债程序，对强制限期迁出商铺的执行行为不服，提出阻止移交商铺的异议请求；西宁市中级人民法院作出（2017）青01执异118号执行裁定书，中止对（2017）青01执恢88号公告的强制执行；汭银公司不服向青海省高级人民法院申请复议，青海省高级人民法院作出（2017）青执复28号执行裁定书，撤销西宁中院（2017）青01执异118号执行裁定，发回西宁中院重新审查；发回后西宁市中级人民法院又作出（2018）青01执异16号执行裁定书，驳回杨礼的异议请求，杨礼未申请复议，该裁定发生法律效力。另查明，在西宁市中级人民法院执行过程中，针对汭银公司与杨礼就涉案铺面是否续租、续租租金及产权变更后杨礼多交付原所有人的租金汭银公司是否可以退回等进行了协调，但双方未能达成协议。汭银公司与谢利银就涉案铺面签订了商铺租赁合同，租期从2012年7月15日至2022年7月15日，现租赁合同尚未届满，按合同约定租期10年的租金为420000元，谢利银已向杨礼出具了收条。现杨礼以一事不再理及“买卖不破租赁”为由，拒绝给汭银公司腾退房屋，汭银公司诉至法院。一审法院认为，涉案的位于青海省西宁市××路铺面，经西宁市中级人民法院裁定，以物抵债裁定归汭银公司所有。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，通过西宁市中院已发生法律效力的裁定，致使涉案房屋的产权已变更归汭银公司所有，汭银公司的物权应受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，所有权的变更不影响租赁合同的效力。本案中，涉案铺面已由杨礼承租使用权，租期从2012年7月15日至2022年7月15日，现租赁合同尚未届满，按合同约定租期10年的租金为420000元，谢利银已向杨礼出具了收条；而汭银公司在2015年诉至西宁市中级人民法院并达成调解协议，2018年5月5日经西宁市中级人民法院裁定，涉案铺面的产权变更归汭银公司所有，租赁合同在先，产权变更在后；现汭银公司认为杨礼与谢利银有亲属关系，恶意串通，以明显不合理的低价承租给杨礼的主张，缺乏证据予以佐证，不予采纳；汭银公司与杨礼应重新签订商铺租赁合同，对租金、租期及杨礼占用期间的租金损失进行协商，协商不成可另案一并处理。故汭银公司主张判令杨礼立即腾退汭银公司所有的位于青海省西宁市××路铺面，并支付占用期间费用的诉讼请求，于法无据，不予支持。杨礼主张一事不再理，因省高级人民法院及西宁市中院审查的是杨礼提出的执行异议，主张的是立即停止变卖和以物抵债程序，与本案不属同一法律关系，故杨礼的抗辩理由不成立，不予采纳。杨礼抗辩“买卖不破租赁”的主张，合理合法，予以采纳。据此判决：驳回汭银公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由汭银公司承担。一审法院除对于“谢丽银”的名字认定错误，应为谢利银外，其余事实双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对当事人无异议的事实，予以确认。本院认为，本院已于2018年5月5日作出（2017）青01执恢88号之一《执行裁定书》，裁定位于西宁市××路6号不动产交付汭银公司抵偿刘永忠所欠的等额债务。涉案不动产现已由汭银公司设定了他项权。后因杨礼以“买卖不破租赁”为由对该执行行为提起执行异议，本院已作出（2018）青01执异16号执行裁定书，驳回了杨礼的异议请求，汭银公司可申请继续执行。现汭银公司再行起诉，要求杨礼立即腾退汭银公司西宁市长江路78号1号楼78-16号铺面于法无据，不予支持。汭银公司主张占用期间的费用不明确，亦未交纳相应的诉讼费用，亦不予支持。综上所述，汭银公司的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定的事实清楚，裁判结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由青海汭银融资担保有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 娟审 判 员 王 鹏审 判 员 张洁琼 二〇一九年十一月二十一日法官助理 田 云书 记 员 金生福附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。