广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民再181号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杜耀兴，男，1958年6月30日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：何永韬，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张夏，广东广信君达律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：俞立辉，男，1958年10月7日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：俞立梅，女，1961年4月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上列二被申请人的共同委托诉讼代理人：石桂林，广东恒生律师事务所律师。上列二被申请人的共同委托诉讼代理人：曹志军，广东恒生律师事务所律师。再审申请人杜耀兴因与被申请人俞立辉、俞立梅农村房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）粤01民终7749号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年4月28日作出（2018）粤民申10732号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人杜耀兴及其委托诉讼代理人何永韬、张夏，被申请人俞立辉、俞立梅及其委托诉讼代理人石桂林、曹志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜耀兴申请再审请求：1.撤销（2018）粤01民终7749号民事判决和（2017）粤0105民初10637号民事判决；2.改判确认再审申请人与被申请人签订的关于广州市海珠区新滘镇黄埔村大涌街四巷7号（宅基地证号：穗海新字第**，宅基地证地址：黄埔村泰来里）的《房屋转让协议》无效；3.改判确认再审申请人享有广州市海珠区新滘镇黄埔村大涌街四巷7号房屋的所有权；4.改判确认再审申请人享有广州市海珠区新滘镇黄埔村大涌街四巷7号宅基地的使用权；5.改判两被申请人腾空广州市海珠区新滘镇黄埔村大涌街四巷7号宅基地和房屋，并交还给再审申请人；6.改判两被申请人向再审申请人返还广州市海珠区新滘镇黄埔村大涌街四巷7号宅基地使用证（穗海新字第025855号）原件；7.改判一、二审诉讼费用由两被申请人承担。事实和理由：一、原审判决适用法律错误。一审判决仅依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。而根据《物权法》第二条“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法”，即有关合同效力的民事关系不适用《物权法》。而二审判决只是引用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决维持原判。因此，原审判决适用法律错误，与案件性质明显不符。二、（2016）粤01民终15450号案，与本案一样的证据和事实、同样的一、二审法院，却适用不同的法律作出了完全相反的判决。15450号案最终是依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条认定合同无效。三、涉案宅基地并未办理变更手续，如果变更则意味有人滥用职权。原审认定再审申请人与两被申请人之间的转让行为已由物权登记部门核准变更登记是认定事实错误。《物权法》第九条所说的“依法登记”是指在不动产登记薄上登记，而本案的所谓“登记”是在被申请人持有的涉案宅基地证原件上进行改动。该宅基地证加盖的是“广州市海珠区新滘镇村镇建设办公室房屋报建专用章”。根据当时已经生效现在依然有效的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请”，这是强制性效力性规定。新滘镇村镇建设办公室不是土地登记部门，报建专用章更是与土地变更登记毫无关系。根据行政行为越权无效的基本原则，该章不具有涉案宅基地变更登记的法律效力，照一审判决的逻辑工商局盖章也可以为不动产变更进行登记。根据《中华人民共和国土地管理法》（1998修订）第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，1999年1月1日之后已不能再办理宅基地使用权变更登记手续。涉案宅基地使用权人并未办理变更手续，如果认定产权人已经变更，在法律明确禁止、新滘镇明显越权且再审申请人没有到过土地管理部门的情况下产权人被变更则有人滥用职权无疑，法院的判决也将成为相关证据。四、本案的关键是涉案的《房屋转让协议》是否有效，认定效力的依据是什么。如果无效，即使涉案宅基地已经变更登记，也应该恢复登记到再审申请人名下。《合同法》第52条第5项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效。”第14条“当事人将经依法批准给其使用的集体建设用地出让、转让、出租而签订的合同，虽不具有上列第6-13条所述可认定合同有效的情形，但经县级以上人民政府土地行政主管部门批准的，可认定合同有效。”《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十七条“农村宅基地上房屋买卖合同纠纷，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条的规定处理。向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋，合同被认定无效，买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的，人民法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益，平衡买卖双方的利益。”上述法律及指引均规定，宅基地转让合同以无效为原则，除非受让人是本村村民或得到县级以上人民政府土地行政主管部门批准。本案中，被申请人既非本村村民也没有得到县级以上人民政府土地行政主管部门批准，涉案的《房屋转让协议》当属无效。综上所述，原审判决认定基本事实没有证据证明、适用法律方面存在原则性错误，严重地损害了申请人的合法权益，并且出现同案情却完全相反的裁判结果，申请人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百九十条第一款第一项的规定申请再审，请求依法改判。俞立辉、俞立梅辩称，一、涉案《房屋转让协议书》转让标的为农村房屋，故本案案由应定为农村房屋买卖合同纠纷，原判决变更宅基地使用权转让纠纷为农村房屋买卖合同纠纷是正确的，应维持。二、杜耀兴与俞立辉、俞立梅签订的购买广州市海珠区新滘镇黄埔村大涌街四巷7号房屋的合同有效，涉案房屋权属人为俞立辉、俞立梅。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。本案杜耀兴与俞立辉、俞立梅签订的购买涉案房屋的合同已依法由广州市海珠区新滘镇法律服务所见证，并在当时的产权登记部门广州市海珠区新滘镇人民政府依法登记，且现在统一管理的物权登记机关广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局确认，相关转让手续文件在广州市房地产档案馆可以查阅，并在系统中确认俞立辉、俞立梅为宅基地使用人，一审法院调档时也确认这一事实。2001年杜耀兴已将涉案房屋所有权转让给俞立辉、俞立梅，俞立辉、俞立梅进行了加建及装修，并依法进行了面积、结构变更登记，由原来的310平方米三层半变更为570平方米五层半，同时支付相关报建费用，俞立辉、俞立梅已经取得上述房屋的变更登记。另，根据广州市房地产档案馆查阅涉案房产资料时印章“所复印文件只反映宅基地证档案形成时的情况”，所以档案中《存根》及《建房用地申请表》只能反映早期的使用人及申请人，而《见证书》等资料正好印证涉案宅基地转让在相关物权管理登记部门办理了核准变更手续。三、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局为现在的县级以上人民政府土地行政管理部门，涉案房屋相关转让手续文件在广州市房地产档案馆可以查阅，并在系统中确认俞立辉、俞立梅为宅基地使用人，一审法院调档时也确认这一事实，因此涉案房屋已经取得县级以上人民政府土地行政管理部门批准。四、杜耀兴在庭审中确认其名下还取得有其他宅基地房屋，其请求法院确认其享有涉案房屋所有权、涉案房屋宅基地使用权等诉求不符合现在一户一宅的宅基地政策。五、涉案农村房屋买卖并未损害公共利益，农村房屋属于私人财产，涉案《房屋转让协议》并未涉及对宅基地所有权的变更，并不妨碍集体在该宅基地上行使所有权。六、杜耀兴以广州市人民政府书面批复同意调整海珠区新滘镇行政区划的文件，证明自2001年7月19日海珠区新滘镇已经撤销，进而认为“广州市海珠区新沼镇村镇建设办公室房屋报建专用章”是伪造的，缺乏事实依据。根据穗府函[2002]27号《关于撤销海珠区新滘镇设置官洲华洲两个街道办事处的批复》文件名可知，2002年海珠区新滘镇依然存在。杜耀兴无提供任何鉴定文书认定涉案的“广州市海珠区新沼镇村镇建设办公室房屋报建专用章”是伪造的，质证中对俞立辉、俞立梅持有的《宅基地证》真实性予以认可。七、杜耀兴及一审法院调取的《穗海新字第025855号宅基地档案》中《见证书》的“……当事人上述行为是履行了申请、审批等相关手续……”表述，证明涉案房屋转让行为履行了申请、审批等相关手续。综上，杜耀兴再审请求没有事实和法律依据，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法维持。杜耀兴向一审法院起诉请求：1.确认杜耀兴与俞立辉、俞立梅签订的购买广州市海珠区新滘镇黄埔村大涌街四巷7号房屋的合同无效；2.确认杜耀兴享有广州市海珠区新滘镇黄埔村大涌街四巷7号房屋所有权；3.确认杜耀兴享有广州市海珠区新滘镇黄埔村大涌街四巷7号宅基地使用权；4.判令俞立辉、俞立梅按照现状向杜耀兴交回广州市海珠区新滘镇黄埔村大涌街四巷7号宅基地及该宅基地上盖的房屋；5.判令俞立辉、俞立梅向杜耀兴返还广州市海珠区新滘镇黄埔村大涌街四巷7号的《农村（墟镇）宅基地使用证（穗海新字第025855号）》原件；6.判令俞立辉、俞立梅共同承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：广州市海珠区新滘镇黄埔村大涌街四巷7号宅基地原登记使用人为杜耀兴。2001年12月25日，杜耀兴作为甲方与俞立梅作为乙方签订《房屋转让协议书》，内容为：“我是黄埔村十一社社员，在黄埔村泰来里建有房屋一幢，框架结构，宅基地使用证面积310平方米。现愿意以贰拾叁万叁仟元转让给余腊梅（乙方）。双方协议同意房屋过户的同时，乙方将款项一次性付清给甲方。为防反复，特立字为据。甲方：杜耀兴，乙方：俞立梅。”2001年12月27日，杜耀兴与俞立辉、俞立梅在海珠区新滘镇法律服务所的见证下签订了《见证书》（海新法[2001]年第3278号），见证书约定：“…一本镇黄埔村泰来里约（巷）叁层半房屋壹间，占地80平方米，建筑面积310平方米，框架结构，宅基地证编号：新字第0258**。此屋产权实属杜耀兴、植丽贞夫妻所有，宅基地证使用人姓名写杜耀兴名字。现因亲戚俞立辉、俞立梅住房困难事宜，经房屋所有人充分协商，并达成一致意见，同意把上述房屋壹间的产权全部转给俞立辉、俞立梅继承（所有），并在法律工作者面前表示绝不反悔。”同日，杜耀兴向俞立辉、俞立梅出具字据：“现收俞立梅、俞立辉房屋转让款以一次付清。收款人杜耀兴。”俞立辉、俞立梅现持有涉案房屋宅基地使用证原件（穗海新字第No025855号），显示使用人姓名“杜耀兴”已更改为“俞立辉、俞立梅”，更改处加盖有“广州市海珠区新滘镇村镇建设办公室房屋报建专用章”。一审法院认为，本案属宅基地使用权转让纠纷。杜耀兴、俞立辉、俞立梅于2001年12月25日签订《房屋转让协议》，约定杜耀兴将涉案宅基地房屋的权属转让给俞立辉、俞立梅。俞立辉、俞立梅于2001年12月27日按照协议约定支付了全部款项，并实际占有使用涉案房屋。后由广州市海珠区新滘镇村镇建设办公室审核办理了变更涉案宅基地使用人为俞立辉、俞立梅的手续。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”杜耀兴与俞立辉、俞立梅之间的转让行为已由相关物权登记部门核准变更登记，故杜耀兴主张其与俞立辉、俞立梅之间的转让合同无效，并由此要求确认其享有涉案宅基地使用权及其上盖房屋所有权、俞立辉、俞立梅按现状交回房屋，并返还《农村（墟镇）宅基地使用证》的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下：驳回杜耀兴的全部诉讼请求。一审案件受理费18750元由杜耀兴负担。杜耀兴不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判支持杜耀兴的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由俞立辉、俞立梅承担。二审对一审判决查明的事实予以确认。另查明，俞立辉、俞立梅现持有涉案房屋宅基地使用证原件（穗海新字第No025855号），显示建筑层数为五层半，建筑面积为510平方米，并在该处加盖有“广州市海珠区新滘镇村镇建设办公室房屋报建专用章”。本院二审认为，杜耀兴在本案提起的确认之诉是请求确认涉案《房屋转让协议书》无效，而该合同的转让标的为农村房屋而非宅基地使用权。故本案案由应定为农村房屋买卖合同纠纷，一审法院将案由定为宅基地使用权转让纠纷不当，本院二审予以纠正。本案中，杜耀兴与俞立辉、俞立梅签订涉案《房屋转让协议》后，广州市海珠区新滘镇村镇建设办公室对该交易行为进行了审核，并对涉案房屋宅基地使用权证的使用人办理了变动手续。且俞立辉、俞立梅持有该变动后的宅基地使用权证原件并实际占有涉案房屋。现在俞立辉、俞立梅持有的已改变了使用人及建筑面积的《农村（墟镇）宅基地使用证》未被撤销的情形下，杜耀兴主张涉案合同无效依据不足，本院二审对其上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人杜耀兴的上诉理由不成立，本院二审予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18750元，由杜耀兴负担。再审期间，再审申请人杜耀兴提交的证据有：一、（2016）粤01民终15450号判决书及（2015）穗海法民三初字第2155号判决书，拟证明本案情况与该案一样却作出相反判决。二、宅基地证明，拟证明杜耀兴享有广州市海珠区新滘镇黄埔村大涌街四巷7号宅基地，其权属证明的编号为穗海新字第025855号。三、海珠区村镇建房（用地）申请表，四、证明，拟证明：1.杜耀兴为广州市海珠区新滘镇黄埔村大涌街四巷**房屋的所有权人；2.广州市海珠区新滘镇黄埔村大涌街四巷7号房屋的基本情况。五、宅基地使用证，拟证明上述宅基地基本情况。六、穗海新字第025855号宅基地档案，拟证明：l.该宅基地使用人、宅基地建房申请人均为杜耀兴；2000年12月27日，杜耀兴把该宅基地上的房屋转让给俞立辉、俞立梅；2.广州市海珠区新滘镇黄埔村大涌街四巷7号与新滘镇黄埔村泰来里为同一地址。七、《政府信息公开申请告知书》，拟证明广州市人民政府书面批复同意调整海珠区新滘镇行政区划，2001年7月19日设立琶洲街道办事处。八、《政府信息公开申请告知书》，拟证明海珠区人民政府于2001年8月10日将上述调整情况书面通知区属各单位。被申请人俞立辉、俞立梅质证称，证据一不属于新证据，该案与本案无关，两案案由、案情、基本事实不同。证据二至六在一审已经提供，不属于新证据，不再重复质证。证据七、八是涉案诉讼前已经存在的证据，不属于新证据，从内容上看新滘镇变更只是发文时间，实际变更无法体现。本案只是变更登记手续，不涉及发放宅基地证的问题。对证据七、八的三性不予确认。被申请人俞立辉、俞立梅提交的证据有：庭前提供两份案例，拟证明司法实践确认“广州市海珠区新镇村镇建设办公室房屋报建专用章”变更登记手续合法有效，同时广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局承认其效力。杜耀兴质证称，两份案例与本案无关。即便过户有效，合同无效也可以恢复登记。再审对原审查明的事实予以确认。围绕再审申请人杜耀兴的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2001年12月25日双方签订《房屋转让协议》并按照协议履行了付款和交房等全部合同义务，俞立辉、俞立梅现持有涉案房屋宅基地使用证。本院再审认为，涉案《房屋转让协议》系双方真实意思表示，且履行完毕近二十年，民事行为以意思自治为原则，基本的契约精神应当得到遵守和维护。房屋转让并变更登记后，在被申请人俞立辉、俞立梅持有政府有关部门颁发的涉案房屋宅基地使用证的情况下，再审申请人杜耀兴请求法院确认《房屋转让协议书》无效、确认其为涉案房屋所有权人和宅基地使用权人，均缺乏事实和法律依据，原审判决驳回杜耀兴诉讼请求并无不妥，再审予以维持。杜耀兴提交的15450号案判决所依据的事实和证据与本案并不相同，不存在同案不同判的问题。至于被申请人俞立辉、俞立梅是否合法持有涉案宅基地使用证的问题，本院再审认为，杜耀兴在原审提起的核心诉求系物权确权之诉，确权之诉应当在确权之前提起，现俞立辉、俞立梅持有涉案房屋和宅基地的相关证件，说明确权工作已经完成，确权登记合法与否，应由政府主管部门结合当地实际情况和国家法律法规予以认定,该争议不属于本案审理范围。综上所述，再审申请人杜耀兴的再审请求理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持本院（2018）粤01民终7749号民事判决。一审案件受理费18750元，二审案件受理费18750元，均由再审申请人杜耀兴负担。本判决为终审判决。审判长  周国庆审判员  林 娟审判员  兰永军二〇一九年十一月二十日书记员  高宝韫刘立郭玉英