海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4837号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈惠珍，女，1979年4月20日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：冼秋玉，海南昌宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘澍潭，海南昌宇律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邱明，男，1979年11月10日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王立峰，北京德和衡（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳莉，北京德和衡（海口）律师事务所律师。上诉人沈惠珍因与被上诉人邱明共有纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初9259号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沈惠珍上诉请求：1、依法撤销（2018）琼0106民初9259号民事判决，驳回邱明的诉讼请求，并依法改判支持沈惠珍的全部反诉请求；2.依法判令由邱明承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定双方分手后涉案房屋的按揭贷款由邱明偿还属于认定事实错误。沈惠珍与邱明分手后，双方共有的涉案房屋一直由邱明独占使用，邱明依法应当向共有人支付占有期间的租金，若没有支付，租金可以作为沈惠珍还贷的金额。沈惠珍与邱明作为共同借款人与中国建设银行龙华支行签订《中国建设银行个人住房借款合同》，系按揭贷款的共同承担者。2006年初，双方因邱明有外遇而被迫分手。双方分手后，涉案房屋一直由邱明独自占有使用，有物业管理费及水电费、停车费报表及法院的调查取证等证据为证。但是原审判决认定物业没有登记房屋的出租情况就认定邱明承担分手后诉争房屋的按揭贷款义务错误。即使沈惠珍不能提供充分的证据证明邱明一直给将房屋出租的事实，但是现有证据已经充分证明邱明独自占有使用涉案房屋的事实，依据法律规定，共有房屋归一方独占使用的，应当向另一方支付租金。故邱明应当向沈惠珍支付房屋租金。根据海南中正信房地产资产评估有限公司的评估鉴定结果，涉案房屋自2006年至2018年的总租金为376819元，邱明应向沈惠珍支付50%的租金即188409.5元。邱明从未向沈惠珍支付过租金，因此该部分钱款可以作为沈惠珍归还诉争房屋的贷款金额。综上，涉案房屋贷款系沈惠珍与邱明共同偿还，原审判决认定邱明对涉案房屋按揭贷款的贡献较大导致判决邱明享有诉争房屋70%的份额错误。二、一审法院对沈惠珍提交的录音证据及短信证据、证人证言的真实性不予以认可违反了法律规定导致认定事实错误，该证据认定也与最高院的裁判规则相违背。结合最高人民法院的裁判规则（见最高人民法院(2017)最高法民申2958号案），沈惠珍提交的沈惠珍与邱明之间的录音资料及短信内容、证人证言形成证据链能够相互印证，邱明的委托代理人虽然对其真实性有异议，但是拒绝向法院申请鉴定，且没有任何证据证明该录音资料的取得侵害了他人合法权益或违反法律禁止性规定。故原审判决不予以认可该录音、短信证据适用法律错误导致判决错误。三、原审判决适用法律错误，认定沈惠珍仅享有涉案房屋30%产权错误，双方共同按揭贷款金额应当认定是二人等额出资。1、双方的出资额应当对应房屋买卖合同履行过程中双方的出资份额，沈惠珍应享有涉案房屋50%产权。本案中，沈惠珍与邱明在同居期间，共同与罗牛山公司之间形成商品房买卖合同关系，共同支付首付款后，沈惠珍与邱明也作为共同借款人与建设银行形成借款合同关系。《商品房买卖合同》签订后，罗牛山公司已经交付房屋，建设银行亦已经将全部房款支付给罗牛山公司，罗牛山公司出具了写有邱明、沈惠珍两人的发票，房屋产权证亦注明该房屋为二人不分份额共有。涉案房屋的份额情况，应当以该合同履行以及房产证的记载情况为依据确定。因房屋产权证中未注明双方的份额，根据《物权法》第一百零四条的规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”，双方等额享有涉案房屋的所有权。2、争议房屋的剩余价款117000元是由沈惠珍和邱明共同贷款支付，两人均为贷款的使用人，且对所得贷款有平等的使用权，应理解为份额均等，即二人各以贷款金额50%对争议房屋进行了出资。沈惠珍与邱明在同居期间共同还贷，双方分手后，涉案房屋由邱明独占使用，邱明未向沈惠珍支付过租金，租金可以作为沈惠珍还贷的金额。因此，沈惠珍与邱明对涉案房屋均享有50%的出资份额。本案中，原审判决依据错误认定的贷款偿还情况认定沈惠珍仅享有涉案房屋30%产权，适用法律错误，应予以纠正。综上所述，原审判决认定事实不全面，适用法律错误，请求二审法院全面查明本案事实、正确适用法律，依法撤销（2018）琼0106民初9259号民事判决并依法改判支持沈惠珍的一审全部反诉请求，以维护沈惠珍的合法权益。被上诉人邱明答辩称，一、沈惠珍从未对涉案房屋出资。首先，涉案房屋是邱明为二人结婚而购买，双方最终没有成就婚姻事实。涉案房屋是否为按份共有关系应当按照《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条之规定根据出资额确定，邱明为购入房屋已支付了首付款，并由邱明的银行账户划扣全部贷款本息，邱明还承担了房屋购入后的物业、装修等管理费用。沈惠珍亦认可二人分手后的贷款均由邱明负担，可以充分说明邱明对房屋投入出资是超过房屋总价款的70%。其次，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，沈惠珍主张对房屋享有份额的应当承担举证责任，沈惠珍一审中未能提交任何有效证据证明其对涉案房屋进行出资，应承担举证不利之后果，推定沈惠珍未曾对涉案房屋出资。综上，沈惠珍未曾对涉案房屋出资，不应享有房屋的权利份额。二、沈惠珍非常清楚自己对涉案房屋是没有权利份额的，否则不会在二人分开后的13年里对涉案房屋不闻不问，直至一审诉讼时提出反诉，不符合日常生活经验法则。房屋购入后二人并未一同入住，房屋的装修、水电、物业费、修缮均为邱明一人承担，沈惠珍从未参与。后因双方未能结婚而分开，邱明也于2006年前后离开海南到深圳工作，并定居深圳，直至2017年以前二人没有联络。沈惠珍在一审中也自认二人分道扬镳后涉案房屋由邱明独自偿还贷款的事实。按照日常生活经验法则，沈惠珍如对涉案房屋享有权利份额，必定会有利益关系，对于房屋的情况必然有所了解或要求邱明说明房屋状况，不可能将房屋置放在邱明处不闻不问13年之久，直至邱明需要出卖房屋请求其变更房屋权利为邱明一人所有时才提出反诉主张。沈惠珍的做法明显不符合一般生活逻辑，由此更加说明沈惠珍其是非常清楚自己对房屋没有份额，也无权管理房屋。三、出于情感考虑邱明认可一审法院推定沈惠珍享有房屋权利的30%，沈惠珍应按照其持有的份额向邱明支付2006年至今房屋物业管理费的30%。依照一审法院判决认定邱明与沈惠珍按份共有涉案房屋，且沈惠珍享有房屋权利的30%，那么根据《中华人民共和国物权法》第九十八条“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担”之规定，邱明自2006年至今为涉案房屋承担的物业管理费，沈惠珍也应当承担30%的责任。邱明向一审法院提出诉讼请求：1.判令海口市世贸西路金银城市广场3单元301房（79.63平方米）权属归邱明所有；2.判决沈惠珍配合邱明办理不动产权变更登记；3.本案诉讼费由沈惠珍承担。沈惠珍向一审法院提出反诉请求：1.依法分割邱明与沈惠珍共同购买的世贸西路金银城市××元房，并依法判令邱明给付沈惠珍50％产权折价款502346元；2.由邱明给付沈惠珍海口市世贸西路金银城市广场惠财大厦3单元301房的剩余租金收益暂计123455.69元（暂从2006年8月26日起计至2018年8月26日止，最终应计算至50％产权折价款502346元付清之日止）；3.由邱明承担本案的诉讼费用、鉴定费。一审法院查明的事实：邱明与沈惠珍于2002年底建立恋爱关系，2003年初开始同居生活，2004年8月16日，邱明、沈惠珍作为共同买受人与海口罗牛山惠宝房地产开发有限公司（以下简称罗牛山公司）签订《商品房买卖合同》，约定由邱明、沈惠珍购买海口市世贸西路金银城市广场惠财大厦3单元301房，建筑面积79.9平方米，每平方米2098元，总金额167693元，首期房款30%即50693元，余款70%即117000元，由邱明、沈惠珍向银行申请按揭贷款支付给罗牛山公司。2004年11月15日，邱明、沈惠珍作为共同借款人与案外人中国建设银行龙华支行（以下简称建行龙华支行）签订《中国建设银行个人住房借款合同》，约定邱明、沈惠珍向建行龙华支行贷款117000元用于购买诉争房屋，贷款期限自2004年12月3日至2029年12月2日，贷款月利率为4.425‰，邱明、沈惠珍的贷款由建行龙华支行直接划入罗牛山公司的存款账户。同日，邱明与建行龙华支行签订《个人住房贷款委托扣款协议》，约定邱明委托建行龙华支行在建设银行开立的信用卡、储蓄卡或储蓄存折账户中扣划贷款本息，账号（信用卡号）为43674235259********，建行龙华支行通过该账户每月扣款偿还所发放的贷款本息，至还清全部借款本息为止。2004年11月16日，邱明为该笔贷款向中国人民财产保险股份有限公司投保了个人贷款抵押房屋综合保险，并缴纳了保费1518.65元。2004年12月13日，罗牛山公司向邱明、沈惠珍出具《海南省销售不动产专用发票》，载明收到邱明、沈惠珍301房款惠财三单元（如意阁）117000元。2004年10月15日，罗牛山公司将诉争房屋交付邱明。2005年8月1日，海口市房产管理局颁发诉争房屋的房屋所有权证，证号为海口市房权证海房字第XX**海口市房房权证海房字第XX**房屋所有权人为邱明；共有权证号为海口市房海房共字第HK102419-1号，房屋共有权人为沈惠珍。2006年初，邱明、沈惠珍因感情不和分手，此后双方互无往来，诉争房屋的贷款由邱明负责偿还，2013年2月7日，邱明向建行龙华支行还款95181.16元，建行龙华支行于当日向邱明出具《中国建设银行个人贷款结清证明》载明贷款总额117000元已于2013年2月7日结清。2017年邱明与沈惠珍协商处理诉争房屋未果，遂成讼。一审法院认为，共有纠纷是指对同一物共有享有所有权、用益物权或者担保物权两个以上公民、法人或者其他组织之间因物之归属、共有份额、共有物的管理、处分、分割等问题产生的纠纷。本案中，海口市房产管理局向邱明、沈惠珍颁发了诉争房屋的房屋所有权证及共有权证，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，邱明、沈惠珍系诉争房屋的共有产权人，双方因诉争房屋之归属、共有份额、分割等问题产生纠纷，故本案案由应为共有纠纷。关于诉争房屋的归属及如何分割的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”2004年8月16日，邱明、沈惠珍在同居恋爱期间作为共同买受人购买了诉争房屋，并以双方名义支付了首期房款30%即50693元，剩余的房款117000元由双方共同向银行申请按揭贷款。邱明、沈惠珍系诉争房屋的共有产权人，邱明主张购买诉争房屋沈惠珍只是挂名，沈惠珍并未实际出资，与事实不符，一审法院不予采纳。根据《最高人民法院》第90条规定:“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小、适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。”虽然诉争房屋产权证中载明沈惠珍为房屋共同共有权人，但本案双方是基于同居恋爱关系共同购置房屋，双方的基础共有关系具有一定特殊性，从公平合理角度出发，分割时应考虑双方的投资多少即实际出资情况酌情分配。诉争房屋的购房款167693元，由首付款50693元和按揭贷款117000元两部分组成。就支付首期房款，购房期间双方为同居关系，双方均没有明确证据证明各自实际投入诉争房屋首期房款的实际金额，一审法院推定双方等额支付首期款50693元，各自支付了25346.5元。剩余的房款117000元双方共同向银行按揭贷款，贷款期限自2004年12月3日至2029年12月2日，贷款月利率为4.425‰。2004年12月3日至2006年初双方分手之日，双方均没有明确证据证明各自实际偿还诉争房屋房款的实际金额，一审法院推定此期间双方等额还贷。2006年初双方感情不和分手后，诉争房屋的贷款均由邱明偿还，沈惠珍不持异议，但沈惠珍认为双方分手时口头协商将诉争房屋出租，用租金偿还贷款，但沈惠珍未能提供相应的证据证明诉争房屋出租情况及双方约定租金偿还贷款，其应承担举证不能的不利后果。故沈惠珍主张邱明支付分手后诉争房屋的租金收益，无事实和法律依据，一审法院不予支持。2013年2月7日，邱明向建行龙华支行还款95181.16元，至此贷款总额117000元已提前结清。综合考虑双方对诉争房屋的出资情况以及后期房贷的偿还情况，秉持公平合理原则，一审法院酌情确定邱明分得诉争房屋权利的70％，沈惠珍分得诉争房屋权利的30％。从双方对房屋的实际权利份额及房屋的实际使用情况考虑，一审法院认定诉争房屋归属邱明所有，由邱明支付相应补偿款给沈惠珍。由于诉争房屋的市场评估价为1004692元，邱明应支付给沈惠珍的补偿款为301407.6元(1004692元×30％)，沈惠珍主张超过以上数额部分，一审法院不予支持。在邱明将以上补偿款支付给沈惠珍后，沈惠珍应将诉争房屋的产权（房屋所有权证号：海口市房权房权证海房字第XX**市房权证房权证海房字第XX**权证号：海口市房海房共字第**）配合过户至邱明名下。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第一百零三条、《最高人民法院》第90条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、世贸西路金银城市××元房（房屋所有权证号：海口市房权证海房权证海房字第XX**权证海房房权证海房字第XX**号：海口市房海房共字第HK102419-1号）归邱明所有；二、邱明于本判决生效之日起十五日内向沈惠珍支付补偿款301407.6元；三、在邱明将补偿款301407.6元支付给沈惠珍完毕后一个月内，沈惠珍配合邱明将海口市世贸西路金银城市广场惠财大厦3单元301房（房屋所有权证号：海口市房权证海房字房权证海房字第XX**海房字第房权证海房字第XX**海口市房海房共字第HK102419-1号）的产权过户至邱明名下；四、驳回沈惠珍的其他反诉请求。本诉案件受理费13800元，由邱明负担4140元，由沈惠珍负担9660元；反诉案件受理费5029元（沈惠珍已预交7260元，多收部分予以退回），由邱明负担1509元，由沈惠珍负担3520元；房产评估鉴定费6515元，由邱明负担1955元，由沈惠珍负担4560元；租金评估鉴定费3000元由沈惠珍负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，邱明、沈惠珍系诉争房屋的共有产权人，双方因诉争房屋之归属、共有份额、分割等问题产生纠纷，故本案系共有纠纷。沈惠珍上诉主张应分得涉案房屋产权的50%份额，并要求邱明支付相应的租金收益。根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”以及《最高人民法院》第90条的规定:“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小、适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。”根据上述法律规定，在共有财产的处理上，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小、适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。本案中，涉案房屋系邱明、沈惠珍在同居恋爱期间购买的，诉争房屋的购房款167693元，由首付款50693元和按揭贷款117000元两部分组成。就支付首期房款，购房期间双方为同居关系，双方均没有明确证据证明各自实际投入诉争房屋首期房款的实际金额，一审法院推定双方等额支付首期款50693元，各自支付了25346.5元并无不当。剩余的房款117000元双方共同向银行按揭贷款，贷款期限自2004年12月3日至2029年12月2日，贷款月利率为4.425‰。2004年12月3日至2006年初双方分手之日，双方均没有明确证据证明各自实际偿还诉争房屋房款的实际金额，一审法院推定此期间双方等额还贷亦无不当。而对于2006年初双方感情不和分手后，诉争房屋的贷款均由邱明偿还，沈惠珍不持异议，但沈惠珍认为双方分手时口头协商将诉争房屋出租，用租金偿还贷款，但沈惠珍未能提供相应的证据证明诉争房屋出租情况及双方约定租金偿还贷款，其应承担举证不能的不利后果。故沈惠珍上诉主张邱明支付分手后诉争房屋的租金收益，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，本院认为，虽然诉争房屋产权证中载明沈惠珍为房屋共同共有权人，但本案双方是基于同居恋爱关系共同购置房屋，双方的基础共有关系具有一定特殊性，从公平合理角度出发，分割时应考虑双方的投资多少即实际出资情况酌情分配。结合邱明于2013年2月7日向建行龙华支行还款95181.16元，至此贷款总额117000元已提前结清的情况，同时考虑双方对诉争房屋的出资情况以及后期房贷的偿还情况，秉持公平合理原则，一审法院酌情确定邱明分得诉争房屋权利的70％，沈惠珍分得诉争房屋权利的30％并无不当，本院予以维持。故从双方对房屋的实际权利份额及房屋的实际使用情况考虑，一审法院认定诉争房屋归属邱明所有，由邱明支付相应补偿款给沈惠珍，在邱明将以上补偿款支付给沈惠珍后，沈惠珍亦附有配合将涉案房产过户至邱明名下的义务并无不当，本院予以维持。因此，沈惠珍主张应分得涉案房屋的50%份额，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人沈惠珍的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18829元，由上诉人沈惠珍负担。本判决为终审判决。审判长潘娜审判员周慧娟审判员王法坚 二Ｏ一九年十一月二十八日书记员 谢以欣速录员 符雪梅附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。