黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终7812号上诉人（原审第三人）：哈尔滨市第一建筑工程公司第一分公司，住所地哈尔滨市道外区桦树街166号。负责人：李玉福，经理。委托诉讼代理人：武剑，黑龙江隆华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：国晓娜，女，1977年7月3日出生，汉族，哈尔滨工业大学附属中学教师，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：李效桐，黑龙江法重律师事务所律师。原审被告：中国房地产开发集团哈尔滨有限公司，住所地哈尔滨市道里区前进路71号。法定代表人：王宏宇，董事长。委托诉讼代理人：杜战峰，男，1967年8月31日出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：蒋波，黑龙江广源律师事务所律师。原审第三人：张永星，男，1956年5月3日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：朱乐乐，黑龙江东禹律师事务所律师。上诉人哈尔滨第一建筑工程公司第一分公司(以下简称市一建一分公司)因与被上诉人国晓娜、原审被告中国房地产开发集团哈尔滨有限公司（以下简称中国房开公司）、原审第三人张永星房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初5005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。市一建一分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回国晓娜的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。一审法院认定:“2013年1月27日，中国房开公司以道里区金蓝湾小区22栋(原A21栋)2单元2902室房屋抵欠市一建一分公司工程款。后市一建一分公司将该房产抵账给第三人张永星”。这并不是事实,当时真实情况是案外人李常海当时为市一建一分公司项目经理，因在张永星处有借款（高利贷),后在执行阶段将案涉房屋在内的三套房产抵押给张永星,待决算工程款后给付张永星欠款，张永星返还三套房屋。2015年4月18日,张永星(甲方)与国晓娜(乙方)手拿哈尔滨世联房地产职业经纪咨询有限公司房屋买卖居间服务合同找到承包人付展辉,以欺骗的手段骗取签字。当时称按原价(签字的协议中约定按原价88万元方可同意转让)及88万元出卖该房,之所以合同中约定57万就是为了少交税。至此,价值88万元的案涉房屋以57万的超低价格被国晓娜获取。2.本案多方债权债务不清，一审法院适用法律不当。一审法院认定“中国房开公司、市一建一分公司、张永星之间均存在真实的债权债务关系，且各抵账双方均进行了结算。”与事实不符，张永星系高利贷人员，张永星要求付展辉出具购房三联单，并在张永星与国晓娜签署的《申请》及张永星名下的三联单上批注“同意转让”的意见并非真实意思表示，是以欺诈行为签订的买卖协议，应属法定无效情形。综上所述,一审法院认定事实不清,适用法律不当。国晓娜辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不同意市一建一分公司的上诉请求。中国房开公司述称，案涉房屋是中国房开公司以工程款的形式抵付给市一建一分公司的抵账房，根据市一建一分公司的要求开具在张永星名下，后根据张永星及市一建一分公司的要求更名到国晓娜名下，至于国晓娜与张永星，张永星与市一建一分公司之间房屋价款是否结算清楚，是否有财物方面的纠纷，中国房开公司并不知晓。另外特别重要的是当时能变更到国晓娜名下的时候，更名手续并没有履行完毕，即市一建一分公司尚未提供工程款发票及房屋所有人归属证明，由于手续不全，中国房开公司无法给予办理任何手续，案涉房屋为中国房开公司工程款抵付市一建一分公司的抵账房，市一建一分公司有权分配该房屋，只要市一建一分公司出具工程款发票及该房屋所有人归属证明，完善相关手续，中国房开公司为该房屋办理相关入住等手续。张永星述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不同意市一建一分公司的上诉请求。国晓娜向一审法院起诉请求：要求中国房开公司将哈尔滨市道里区金蓝湾小区22栋（原A21栋）2单元2902室房屋交付国晓娜。一审法院认定事实：2013年1月27日，中国房开公司以哈尔滨市道里区金蓝湾小区22栋（原A21栋）2单元2902室房屋抵欠市一建一分公司工程款。后市一建一分公司将该房屋抵账给张永星，并与该工程承包人付展辉共同带张永星到中国房开公司将涉案房屋开具在张永星名下。2015年1月8日，张永星（甲方）与国晓娜（乙方）及哈尔滨世联房地产职业经纪咨询有限公司（居间方）签订《购房暂定协议》。约定，甲方将位于哈尔滨市道里区金蓝湾小区A21（后变更为22栋）栋2单元29层2号房屋卖予乙方。成交价格57万元；乙方支付2万元定金。后国晓娜将定金、中介费用及剩余购房款均交于哈尔滨世联房地产职业经纪咨询有限公司。2015年4月18日，哈尔滨世联房地产职业经纪咨询有限公司为国晓娜出具收据一份，载明：收到定金2万元；中介费及代办费6500元；购房款55万元。同日，市一建一分公司总经理高玉发、付展辉分别在张永星提交的《申请》及三联单收据背面签写“同意双方意见”、“同意转让”字样，并签名确认。现该房产仍登记在中国房开公司名下。2015年12月金兰湾小区工程竣工，并陆续进户，中国房开公司拒绝将房屋交付国晓娜。经查询，哈尔滨市不动产登记事务中心记载该房产现有银行抵押，无预查封信息。一审法院认为：一、张永星取得案涉房屋系经过抵账各方同意，是各方的真实意思表示，合法有效。中国房开公司、市一建一分公司、张永星之间均存在真实的债权债务关系，且各抵账双方均进行了结算。中国房开公司为张永星出具购房三联单，并在张永星与国晓娜签订的“申请书”及张永星名下的三联单收据上批注“同意转让”的意见。现国晓娜按照其与张永星签订的房屋买卖合同支付全部购房款，张永星亦将案涉房屋三联单交付国晓娜。国晓娜与张永星房屋买卖合同成立，系真实交易，无法定的无效情形，故中国房开公司应向国晓娜履行交付房屋的义务。二、依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包合同的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”案涉房产虽有银行抵押，但市一建一分公司作为建筑工程承包合同的承包人的优先受偿权优于银行抵押权，国晓娜取得案涉房屋源于中国房开公司欠付承包人的工程款，故国晓娜的受偿权优于银行抵押权。判决：中国房开公司于判决生效后15日内将坐落于哈尔滨市道里区金蓝湾小区22栋（原A21栋）2单元2902室房屋交付国晓娜。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明，高玉发系中国房开公司经理，在张永星提交的《申请》及三联单上签字。除上述事实外，本院认定的其他事实与一审法院认定的其他事实相同。本院认为，案涉房屋系中国房开公司以工程款抵账的形式抵付给市一建一分公司，据市一建公司一分公司述称市一建一分公司项目经理李常海与张永星之间有借款纠纷，市一建一分公司以包括案涉房屋在内的3套房屋做抵押担保，并在李常海与张永星之间的借款纠纷案件执行阶段实现抵押权。中国房开公司经市一建一分公司同意后将案涉房屋三联单开具至张永星名下。在张永星向中国房开公司提交提《申请》请求将案涉房屋转让给国晓娜，市一建公司一分公司项目经理付展辉及中国房开公司经理高玉发在该申请书及三联单收据均签字确认同意转让。因此，国晓娜对案涉房屋享有合法权利，在案涉房屋能够办理相关入户手续的情况下，中国房开公司应当将案涉房屋交付给国晓娜。至于银行抵押权系中国房开公司一在建工程抵押，为抵押可售类型，不影响后续的转让。市一建公司一分公司主张李常海承诺待市一建公司一分公司与李常海之间的施工项目结算后给付张永星现金并将抵押的3套房屋返还给市一建公司一分公司，因市一建公司一分公司项目经理付展辉在《申请》及收据上签字同意转让，而没有证据证明付展辉被欺诈，且市一建公司一分公司与李常海之间为内部关系，双方如何结算、结算价款数额多少均与张永星、国晓娜之间的转让价格没有关联性，张永星以57万元价格转让给国晓娜并没有损害市一建公司一分公司的合法权利，市一建公司一分公司亦未举示证据证明上述主张，故对其该主张不予支持。综上所述，一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对市一建公司一分公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由哈尔滨市第一建筑工程公司第一分公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎二〇一九年十一月二十九日法官助理孙志军书记员于文娟