广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17797号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市瑶台经济发展公司，住所地广州市越秀区广园西路瑶台大街**。法定代表人：严冠生，职务：经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市瑶台实业有限公司，住所地广州市越秀区矿泉街瑶台大街****。法定代表人：陈金泉，职务：董事长。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：李建华、童春燕，广东法则明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈发令，男，1974年9月23日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：李书华，内蒙古义源律师事务所律师。上诉人广州市瑶台经济发展公司（以下简称瑶台发展公司）、广州市瑶台实业有限公司（以下简称瑶台实业公司）因与被上诉人陈发令房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初4954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭,于2019年9月26日进行审理。本案现已审理终结。瑶台发展公司、瑶台实业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，改判支持瑶台发展公司、瑶台实业公司一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由陈发令承担。事实和理由：一、一审法院没有查明案涉项目的特殊历史背景和情况，属于认定事实不清。案涉房屋所在地块位于越秀区矿泉街××村围墙脚（土名），该地块原属于瑶台村集体土地（村留地）。案涉房屋是瑶台村委为了解决村民住房困难而兴建的村民集资房，由于建设资金不足，只完成了项目框架结构建设。此后，瑶台村委向社会筹集了一部分建设资金，完成了该项目房屋内部间隔和装修工程。2003年至2004年间，瑶台村委以瑶台发展公司的名义，将其中一部分单元对外销售，销售所得款项用于偿还前述债务。本案所涉及的房屋买卖属于此类。2007年间，应购房人强烈要求，瑶台实业公司申请将该项目用地的土地性质转为国有土地。2008年，广州市人民政府向瑶台实业公司核发国有土地使用证，载明土地使用权类型为划拨，未办土地有偿使用手续。此后，瑶台发展公司多次通知包括陈发令在内的购房人，要求其提交相关资料、补缴土地出让金以便办理房地产权证，但陈发令一直不肯补缴，导致无法办理产权证。因此，原瑶台村委的集资建房行为不属于房地产开发，所建房屋不能作为商品房对外销售。在签订案涉房屋买卖合同时，案涉项目所在地块尚属于集体土地，由于陈发令非本村村民，案涉买卖合同应归于无效，更无法办理房地产权证。二、案涉项目用地转为国有土地性质后，在发生房屋和土地使用权转让时，必须补缴土地出让金，该土地出让金应该由陈发令承担。第一，案涉项目用地是在2008年转为国有土地，依照《城市房地产管理法》第四十条第一款规定，在发生房屋和土地使用权转让时，陈发令作为房屋和土地使用权的受让方，应该缴纳土地出让金。第二，案涉项目用地由集体土地转化为国有土地后，价值大幅上升，陈发令是唯一受益人。依照公平原则，陈发令要求继续履行合同，履行合同过程中需要补缴的土地出让金也应该由陈发令承担。第三，签订案涉合同时，项目土地属于集体土地，无法办理房地产权证，双方根本没有考虑到补缴土地出让金的问题，导致合同中对此没有约定。项目用地是在案涉房屋买卖合同签订四年之后才转性为国有土地的，即客观情况已经发生了双方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于“情势变更”，继续履行合同对瑶台发展公司、瑶台实业公司明显不公平。三、一审判决对土地出让金缴纳责任不予处理，显属不当。瑶台发展公司、瑶台实业公司属于集体经济组织转制为公司化运作的平台企业，所有资产均来自集体经济组织成员的长期积累，不可能为一个非集体经济组织成员承担补缴土地出让金的责任。一审法院对土地出让金缴纳责任不予处理，势必影响到全村近万名村民的切身利益。综上，请求二审法院支持瑶台发展公司、瑶台实业公司的上诉请求。陈发令辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。瑶台发展公司、瑶台实业公司在开发时明知案涉土地是集体土地，房屋建设后出售给不是本村村民，过错在瑶台发展公司、瑶台实业公司。2.案涉地块转为国有土地性质后，瑶台发展公司、瑶台实业公司可以为陈发令办理房屋产权过户手续，房屋买卖合同应继续履行。3.瑶台发展公司、瑶台实业公司在不具有开发主体资质，案涉地块土地使用权为集体性质的情况下，建设房屋并出售给集体成员外的陈发令，过错在瑶台发展公司、瑶台实业公司。案涉地块转为国有土地性质后，土地使用金应当由瑶台发展公司、瑶台实业公司缴纳，其以情势变更为由要求解除合同不能成立。综上，请求二审法院查明事实，维持一审判决。因本案纠纷，陈发令于2019年1月21日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.瑶台发展公司、瑶台实业公司协助陈发令办理广州市越秀区瑶池西街X房过户登记手续；2.瑶台发展公司、瑶台实业公司支付逾期办证违约金10万元。瑶台发展公司、瑶台实业公司反诉请求：解除双方签订的《广州市房地产买卖合同》。一审法院认定事实：2003年1月3日，陈发令（乙方）与瑶台发展公司（甲方）签订《认购书》，其中约定了：购买的物业为广州市瑶台瑶池新街瑶台中心花苑X单元，认购价为186180元；等。2004年1月9日，陈发令（买方）与瑶台发展公司（卖方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定：买卖双方现就下列房地产买卖，订立本合同，共同遵守：一、房地产座落于广州市白云区广园西路瑶池西街X房。二、该房地产结构九层，出售部位为该屋B幢X房，建筑面积为62.06平方米。三、双方议定交易价为186180元，签订本合同时，买方已按房地产交易价56180元作为定金支付给卖方，余额130000元应在广州市房地产交易所办理房地产过户之日支付给卖方。四、卖方或买方不按规定日期办理过户手续，视为违约。五、签订合同后，买方中途不买，合同即告解除，买方无权请求退还定金；卖方中途不卖，合同即告解除，卖方须双倍退还定金。七、本合同自双方签字即时生效。签约后，陈发令已向瑶台发展公司付清房款，瑶台发展公司已将涉讼房屋交付给陈发令使用。一审另查，广州市城市规划局白云区分局于1999年4月21日核发的穗规验证字［1999］第53号《建设工程规划验收合格证》，该证载明瑶台村围墙脚综合楼A、综合楼B两幢九层总建筑面积23061.80平方米经规划验收合格，建设单位为瑶台村委会。2008年，广州市人民政府核发国有土地使用权证，载明白云区X村围墙脚（土名）地段的土地使用权人为瑶台实业公司，地类用途为住宅用地、公共建筑用地，使用权类型为划拨，使用权面积为6921.58平方米，本宗地为历史用地，未办土地有偿使用手续。据广州市国土资源和房屋管理局核发的《广州市房地产权属证明书》显示，白云区瑶台瑶池西街X至X号的权属人为瑶台实业公司，所有权取得方式为自建，登记时间为2008年3月17日，土地性质为国有，土地用途为住宅用地；公共建筑用地，建筑面积为13144.05平方米，城市规划房屋用途为综合楼，土地未办有偿使用手续；白云区瑶台瑶池西街X号之一，X至X号的权属人为瑶台实业公司，所有权取得方式为自建，登记时间为2008年3月17日，土地性质为国有，土地用途为住宅用地；公共建筑用地，建筑面积为10808平方米，城市规划房屋用途为综合楼，土地未办有偿使用手续。一审另查明，瑶台发展公司为瑶台村委会拨款开业的公司，成立时间为1988年2月24日，经营范围为房地产咨询服务、物业租赁（凭有效委托书和产权证出租）、物业管理。瑶台实业公司是瑶台发展公司和广州市白云区矿泉街瑶台村经济联合社共同发起设立的公司，成立时间为2004年3月3日，经营范围为物业管理、商品信息咨询、场地出租（限广园西路X号）。一审庭审中，陈发令确认其并非原瑶台村村民。瑶台发展公司、瑶台实业公司确认陈发令已经付清房款。一审法院认为，虽然陈发令与瑶台发展公司于2004年签订《广州市房地产买卖合同》时，案涉房屋所在土地性质仍为集体所有，但在合同履行过程中，该土地已于2008年转为国有土地性质，案涉房屋已经规划验收合格和办理初始登记，已具备办理过户登记手续的条件。瑶台发展公司应承担协助陈发令办理案涉房屋过户登记手续的合同义务。瑶台实业公司作为瑶台发展公司和广州市白云区矿泉街瑶台村经济联合社共同发起设立的公司，对陈发令购买及使用案涉房屋的事实理应知悉，且自案涉土地转为国有性质至今一直没有提出异议，现案涉房屋登记在瑶台实业公司名下，瑶台实业公司也理应承担协助陈发令办证的义务。关于逾期办证违约金的问题。陈发令与瑶台发展公司在签订买卖合同时，案涉房屋所在土地性质为集体所有，陈发令并非案涉集体土地的村民，双方对于当时无法办证均存在过错；且双方并无明确约定办证的期限。陈发令主张逾期办证违约金，缺乏依据，不予支持。瑶台发展公司、瑶台实业公司认为陈发令不同意支付土地出让金，要求解除买卖合同。但双方签订的买卖合同中，并无约定土地出让金应由陈发令承担，瑶台发展公司、瑶台实业公司以此为由要求解除合同，没有依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，于2019年7月19日作出判决如下：一、瑶台发展公司、瑶台实业公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，协助陈发令到房管部门办理广州市广园西路瑶池西街X房的产权过户登记手续。二、驳回陈发令的其他诉讼请求。三、驳回瑶台发展公司、瑶台实业公司的反诉请求。本案本诉受理费11300元，反诉受理费2011.80元，由陈发令负担2300元，瑶台发展公司、瑶台实业公司共同负担11011.80元。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审中，陈发令向本院提交证据四份：1.广州市白云区不动产登记中心于2019年10月16日出具的《购房资格证明》，载明：截至2019年10月16日止，陈发令暂不具备在本市住房限购区域内住房购买资格。广州市自2010年10月15日起执行商品住房限购政策，购买案涉房屋是否纳入商品房住房限购政策范围，建议法院以司法审查确认的交易时点作进一步认定。2.广州市房地产档案馆于2019年9月26日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，显示陈发令查无房地产情况记录。3.（2014）穗越法执字第7545号案《受理申请执行案件通知书》及《协助执行通知书》、人民法院诉讼收费专用票据，其中，《协助执行通知书》是广州市越秀区人民法院向广州市地方税务局越秀区分局发出的，载明：“申请执行人刘川丽与被执行人瑶台实业公司、瑶台发展公司房屋买卖合同纠纷一案，越秀法院作出的（2013）穗越法民三初字第808号民事判决书已发生法律效力。因被执行人瑶台发展公司、瑶台实业公司拒不履行义务，请协助执行下列项目：给予申请执行人刘川丽办理广州市广园西路瑶池西街X房（合同约定地址：瑶台中心花苑X单元）的权属转移的完税事项，申请执行人同意承担买卖双方应缴纳税费及滞纳金。”4.案外人刘川丽的《不动产权证书》，显示身份证号码为：X，坐落：越秀区瑶台瑶池西街X房。上述证据拟证明案涉项目类似情况经法院生效判决处理已经执行办理过户，并取得了《不动产权证书》。对于陈发令二审提交的证据，瑶台实业公司、瑶台发展公司发表质证意见认为：对于《个人名下房地产登记情况查询证明》和《购房资格证明》的真实性、合法性无异议，但《个人名下房地产登记情况查询证明》与本案无关联性，《购房资格证明》证明陈发令不具备本市限购区域购房资格。对于刘川丽案的《案件受理通知书》、《协助执行通知书》及《房地产权证书》的真实性、合法性无异议，但该三份证据与本案无关联性，因为此案的执行及案涉房屋过户时间是2014年，是否适用本案办理案涉房屋过户手续的政策和做法，需要由国土和房管部门作出决定。二审另查明，（2013）穗越法民三初字第808号生效民事判决，原告为刘川丽，被告为瑶台发展公司和瑶台实业公司，涉及楼盘与本案为同一楼盘，与本案案情基本相似。该案生效判决判令瑶台实业公司、瑶台发展公司协助刘川丽于判决发生法律效力之日起十日内到房管部门办理广州市广园西路瑶池西街X房（合同约定地址：瑶台中心花苑X单元）的产权过户登记手续。另，刘川丽的身份证住址为广东省。本院认为，陈发令二审提交的证据，虽《购房资格证明》载明陈发令暂不具备在本市住房限购区域内住房购买资格，但亦建议法院以司法审查确认的交易时点作进一步认定。本案双方签订合同时间为2004年，案涉土地转为国有土地性质的时间为2008年，均在广州市执行商品住房限购政策之前。结合陈发令提交的其他证据，及本院二审查明的事实，案涉楼盘类似情况的其他房屋经法院生效判决过户，经执行已办理产权转移登记，并取得了《不动产权证书》。故陈发令二审提交的证据已构成完整证据链，可证明其待证事实，本院予以采纳。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅对瑶台发展公司、瑶台实业公司的上诉请求进行审理。本案的争议焦点在于瑶台发展公司、瑶台实业公司是否应协助陈发令办理产权过户登记手续。虽然陈发令与瑶台发展公司在签订合同时，案涉房屋所在土地性质仍为集体所有，但在合同履行过程中，该土地已经转为国有土地性质。且已有生效判决判令案涉楼盘的其他房屋办理过户，经执行实际完成产权转移登记手续，并取得《不动产权证书》，表明案涉楼盘房屋过户不存在障碍。同时，基于陈发令与瑶台发展公司签订合同在广州市执行商品住房限购政策之前，陈发令不受购房资格的影响，且其已支付完毕案涉房屋购房款，并接收房屋至今，故一审法院判令由瑶台发展公司、瑶台实业公司协助陈发令办理过户登记手续，并无不当，本院予以维持。至于土地出让金的问题，瑶台实业公司、瑶台发展公司并未在一审反诉请求中提出该项主张，仅以此作为解除合同的抗辩理由，在已经审查案涉房屋过户不存在障碍的情况下，本院不予采纳该抗辩主张。另，土地出让金不属于本案的处理范围，瑶台发展公司、瑶台实业公司可另循途径解决。综上所述，瑶台发展公司、瑶台实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13023.60元,由上诉人广州市瑶台经济发展公司、广州市瑶台实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年十一月六日书记员  眭 翘李倩妤