山东省阳谷县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1521民初2701号原告：张昊，男，2000年3月9日出生，汉族，居民，住阳谷县。委托诉讼代理人：张春雨，北京慕公律师事务所律师。委托诉讼代理人：王胜利，北京崇学律师事务所律师。被告：阳谷裕昌置业有限公司，住所地：阳谷县侨润办事处黄河东路**新世界广场**商铺。法定代表人：唐云龙，职务：执行董事。委托诉讼代理人：贺晨鸽，女，1993年11月10日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：陶立元，男，1980年4月20日出生，汉族，该公司员工。原告张昊与被告阳谷裕昌置业有限公司（以下简称裕昌置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张昊的委托诉讼代理人张春雨、王胜利、被告阳谷裕昌置业有限公司的委托诉讼代理人贺晨鸽、陶立元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张昊向本院提出诉讼请求:一、解除原告与被告签订的商品房买卖合同（预售）；二、判令被告返还原告购房款89281元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告欺骗原告涉案房屋是被告开盘的成本价、最低价，并将于2019年全面提升价格，在被告的虚假宣传下原告就位于裕昌景阳项目16号楼2单元702室的房屋签订了《山东新建商品房买卖合同（预售）示范文本》以及《房屋装饰装修协议》，并支付房款89281元。在原告签订商品房买卖合同后短短时间内，被告出售同小区房屋价格大幅下跌，致使原告认购房屋为同小区房屋价格最高，同时，被告展示的样板间、精装材质与合同条款严重不符，不能实现原告签订商品房买卖合同时所要达到的预期目的，双方签订的商品房买卖合同至今未备案。综上，被告违反诚信、公平的交易行为，严重损害了原告的利益。原告多次维权，均未果。故为了维护原告的合法权益，根据我国相关法律法规的规定，诉至贵院，请求判如所请。裕昌置业公司辩称，原告的诉请是返还购房款，但原告的事实与理由中第一段主张的是被告欺骗原告，应该主张的是合同撤销权，原告的第二段主张的是不能实现合同目的，应该主张的是解除权，第二段末尾主张的是商品房合同未备案，应该主张的是合同未生效，因此请法庭要求原告陈述诉讼请求的基础，方便被告基于事实和合同进行答辩。另外，原告不同的主张缴纳的诉讼费也是不一样的，请法庭核实诉讼费。双方在商品房买卖合同中第29条约定的本合同至双方签字或盖章后办理完成商品房预售合同网上备案手续之日起生效，但是双方签订的补充协议第11条中的第（一）款中的（7）条中明确约定合同正文第29条经双方协商一致修改为本合同自双方签字或盖章之日起生效，该合同中尾部以黑体加粗进行特别提醒：买受人对本合同的所有条款已经阅悉均无异议。买受人签字后即视为对本合同（含补充条款）的法律关系条款、权利义务条款和责任条款的法律含义和后果准确无误的理解，确认本合同补充条款非格式条款，出卖人已经对买受人进行了充分的提示和说明，该页有原告亲笔签字加按手印的双重确认，双方对合同生效条款的约定是一致的且公平的，不存在加重原告义务减轻被告责任，因此该补充条款是有效的。同时在附件11补充协议的开头也再次约定了出卖人和买受人协商达成如下补充条款，与正文条款不一致的以本补充条款为准，买受人确认本补充条款非格式条款，确认在签约前出卖人已向其充分解释和说明法律含义及后果，在该处段落的上部紧挨着原告的签名，在该段落的下部紧挨着的也是原告的签名，另外原告已经支付了房款，被告依照合同建造了房屋，双方均已履行了合同主张要义务，根据商品房买卖合同司法解释合同已经履行了主要义务的合同已经成立即生效。本院经审理认定事实如下：2019年1月9日，张昊向阳谷裕昌置业有限公司交纳定金20000元，阳谷裕昌置业为张昊出具了收款收据。2019年1月16日，张昊交纳房款69281元。同日，双方签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本》（包含附件一至十一）、《房屋装修装饰协议》，购买裕昌·景阳新城16幢2单元702号房屋。同时，张昊在阳谷裕昌置业提供的草签承诺函上签字摁手印。《山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本》（以下简称《示范文本》）第二十八条约定：在本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一补充协议约定：出卖人和买受人协商达成如下补充条款，与正文条款不一致的以本补充条款为准。买受人确认本补充条款非格式条款，确认在签约前出卖人已向其充分解释和说明法律含义及后果。《示范文本》第二十九条约定：本合同自双方签字或盖章后，办理完成商品房预售合同网上备案手续之日起生效。补充协议第十一条第（6）项约定：合同正文第二十八条不适用，修改为：出卖人与买受人可就商品房买卖的相关事宜协商一致后进行补充约定。第（7）项约定：合同正文第二十九，经双方协商一致，修改为：本合同自双方签字或盖章之日起生效。本院认为，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合同的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。原、被告签订的补充协议虽注明不是格式条款，但实质上确系格式条款。根据《示范文本》第二十八条的约定，原、被告双方可根据情况对本合同中未约定或约定不明的内容签订书面补充协议。原、被告双方签订的补充协议不仅对《示范文本》中未约定或约定不明的内容进行了补充，同时对《示范文本》中已约定的部分也进行了更改，明显加重了买受人的责任，故对于补充协议与《示范文本》中约定不一致的部分仍以《示范文本》中的约定为准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款规定：当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。原、被告签订的《示范文本》第二十九约定，本合同自双方签字或盖章后，办理完成商品房预售合同网上备案手续之日起生效。根据法律规定及合同约定，原、被告双方签订的《示范文本》并未办理登记备案手续，且原告亦未履行主要义务。本院认为，该合同虽已成立但未生效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人明确表示或者以自已的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合目的；（五）法律规定的其他情形。原告诉请解除双方签订的《示范文本》及《房屋装修装饰协议》，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。在被告于2019年1月1日给原告出具的收款收据中明确注明“定金”，现原告要求解除合同，不再履行约定的债务，无权要求被告返还定金。综上，对于原告求解除《示范文本》及《房屋装修装饰协议》，返还房款69281元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告的其他诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款之规定，判决如下：解除原告张昊与被告阳谷裕昌置业有限公司于签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本》（包含附件一至十一）、《房屋装修装饰协议》。被告阳谷裕昌置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告张昊购房款69281元。驳回原告张昊其他诉讼请求。案件受理费1016元，由原告张昊承担250元，由被告阳谷裕昌置业有限公司承担766元（原告已预交，由被告连同上列应付款一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员 翟 婷二〇一九年十一月二十二日书记员 冀露露