河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终2929号上诉人(原审被告)：焦作睿诚置业有限公司，住所地：焦作市解放区人民路中段**。法定代表人：何小影，总经理。委托诉讼代理人：吴跃军，河南尚领律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵璐琨，河南尚领律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘乃仓，男，1962年8月15日出生，汉族，住焦作市解放区。上诉人焦作睿诚置业有限公司（以下简称睿诚置业）因与被上诉人刘乃仓房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初2801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。睿诚置业上诉请求：1、撤销河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初2801号民事判决中第二项内容；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：双方签订的项目认购书性质为预约合同，该预约合同系双方为签订正式合同所作准备，但正式签订商品房买卖合同的时间，应当由双方协商确定，而一审判决直接确定签订时间，剥夺了当事人自由处分权利。刘乃仓辩称，睿诚置业的上诉理由不能成立，认购书不能代替商品房买卖合同，刘乃仓需要正规的商品房买卖合同及房产证。刘乃仓向一审法院起诉请求：1、依法判令被告赔偿预约合同违约责任，赔偿金额共计88141.8元（包含政府契税补贴10213元）；2、尽快解押，银行解押后签订正规购房合同，办理房产证；3、被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月24日，原、被告双方签订《鹿港小镇项目认购书》，该认购书约定原告以单价4188元／平方米价格购买鹿港小镇10号楼1单元503号房屋，房屋建筑面积81．29平方米，总房款340443元，原告分别于2016年4月24日缴纳购房款10000元、2016年4月28日缴纳购房款330443元购房款。因被告原因，被告一直未与原告签订正式房屋买卖合同。2016年12月26日，被告向一期业主作出书面承诺：我公司定于2017年6月30日前全部签订购房合同，若未按约定日期签订购房合同，按已付房款的实际金额的同期定期存款利息对业主进行补偿，计息时间由业主交清相关首付及全款次日起至实际签约之日止；因我公司原因造成业主无法享受当年政府惠民政策的（以首付款收据时间为准），如2017年政府没有同等惠民政策，我公司承担购房当年的相关惠民补贴。2018年4月21日，被告向一期已交清应付款或首付按揭款的鹿港小镇购房客户做出书面承诺，于2018年5月、6月、7月、截止到8月底之前签订《房屋买卖合同》。被告至今未与原告签订商品房买卖合同及办理房屋权属登记手续，故形成本案纠纷。另查明，涉案房屋于2017年8月16日交付原告使用至今。再查明，中国人民银行公布的金融机构存款基准利率从2016年3月1日起为2.75％（三年）。一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。关于《鹿港小镇项目认购书》的性质，原、被告签订的《鹿港小镇项目认购书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。该认购书中虽约定了涉案房屋买卖的部分内容，但缺乏涉案房屋交付使用的条件、时间、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等商品房买卖合同的必备条款，无法实际履行。且在签订认购书后双方进行的多次磋商和有关的履行行为等来看，双方真实意思表示均是准备将来再签订正式的商品房买卖合同，以明确双方的权利义务关系，故该认购书应属于商品房预约合同。原告履行了交付房款的义务，被告应当与原告签订商品房买卖合同，并协助原告办理房屋权属登记手续。故对于原告要求与被告签订商品房买卖合同并办理房产证的请求，该院予以支持。关于被告应否承担预约合同违约责任的问题，双方签订认购书后，原告依约交付了全部购房款，被告也将房屋交付给原告使用，但被告因其自身原因未与原告签订正式的商品房买卖合同，有违诚实信用原则，属于违约，应当按照法律规定承担相应的预约合同违约责任。由于原告并未提供证据证明被告的违约行为给其造成了实际损失，而原、被告之间签订的《鹿港小镇项目认购书》亦并未约定预约合同违约责任的违约金标准，故原告主张按照银行同期贷款利率年5％上浮50％标准支付违约损失没有事实及法律依据，该院不予支持。但根据被告向业主提供的书面承诺，“若未按约定日期签订购房合同，按已付房款的实际金额的同期定期存款利息对业主进行补偿，计息时间由业主交清相关首付及全款次日起至实际签约之日止”，由于原告认可该书面承诺，故该约定对双方发生法律效力。据此，原告主张的预约合同违约金应当以已付房款340443元为基数，自2016年4月29日起至2019年5月13日止按照中国人民银行存款基准利率2．75％标准计算为28445．65元（340443元×2.75％÷365天×1109天=28445.65元），原告主张超出部分，该院不予支持。该判决与原、被告之间约定的物业费从逾期签约违约金中扣除的约定并不矛盾，如双方同意该约定，可将尚欠物业费从判决确定的违约金中扣除。关于契税补贴问题，按照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应承担交付标的物和转移标的物所有权的义务，如出卖人不履行该义务，买受人有权主张权利。出卖人和买受人有按照规定向有关行政机关交纳契税的义务。而承担上述义务的前提是基于出卖人和买受人签订了合法有效的商品房买卖合同且有相应的约定。本案中，原、被告双方至今因被告违约未签订正式的商品房买卖合同，也没有将契税补贴在合同中予以约定。但被告在2016年12月26日出具的承诺书中显示“因我公司原因造成业主无法享受购房当年政府惠民政策的（以首付款收据时间为准），如2017年政府没有同等惠民政策，我公司承担购房当年的相关惠民补贴”。但因被告原因，该契税款项原告尚未实际支出，原告在未来缴纳契税时能否享受同等惠民政策，如能享受，享受补贴数额均不能确定，故原告要求赔偿政府契税补贴的请求，该院不予支持。原告可在该款项实际支出之后，再另行主张。原审判决：一、被告焦作睿诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘乃仓支付补偿金28445.65元；二、被告焦作睿诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内与原告刘乃仓签订商品房买卖合同，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告刘乃仓办理焦作市解放区新华北街436号鹿港小区住宅楼第10号楼1单元503号房产的权属登记手续；三、驳回原告刘乃仓的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1001.77元，由被告焦作睿诚置业有限公司负担。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为，对于本案当事人争执的合同签订问题，主要涉及双方是否缔结合同、合同内容等，而在合同法领域，合同自由是一项基本原则，合同内容由当事人自己约定，合同是当事人意思表示一致的产物，任何单位和个人均不得非法干预，一审判令睿诚置业在判决生效之日起十内与刘乃仓签订商品房买卖合同，显然违背合同自由原则，本院予以纠正。另外，在双方没有签订商品房买卖合同前，不存在颁证问题，故一审责令睿诚置业在判决生效后十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助刘乃仓办理涉案房屋的权属登记手续，亦不能成立，应予纠正。综上所述，睿诚置业的上诉请求成立，应予支持；一审判决虽然认定事实清楚，但处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初2801号民事判决第一项；二、撤销河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初2801号民事判决第二、三项；三、驳回刘乃仓的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1001.77元，由刘乃仓负担100元，焦作睿诚置业有限公司负担901.77元；二审案件受理费100元，由刘乃仓负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇一九年十一月二十日书记员 王向静