湖北省宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0591民初726号原告：宜昌经济技术开发区周家冲村村民委员会，组织机构代码73520956-9，住所地宜昌市东山开发区汕头路**。负责人：向精华，书记。委托代理人：焦华蓉，湖北民基律师事务所律师。（一般代理）被告：刘伟，男，汉族，1980年3月17日出生，户籍住址湖北省宜昌市西陵区。被告：宜昌华伟商业管理有限公司，统一社会信用代码9142050059718610XJ，，住所地宜昌开发区汕头路**法定代表人：李林华，董事长。委托代理人：刘伟，即被告刘伟。系该公司员工。（特别授权代理）原告宜昌经济技术开发区周家冲村村民委员会（简称周家冲村委会）与被告刘伟、宜昌华伟商业管理有限公司（简称华伟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理，依法适用简易程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告周家冲村委会的委托代理人焦华蓉、被告刘伟（同时作为华伟公司的委托代理人）到庭参加诉讼。2019年9月17日，原被告双方请求给予两个月的调解期。之后双方未达成调解协议。2019年10月29日，本院组织双方当事人质证，原告周家冲村委会负责人向精华、被告刘伟（同时作为华伟公司的委托代理人）到庭参与质证。本案现已审理终结。原告周家冲村委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告截至2018年1月16日的租金、水电费2202140.28元；2018年1月17日到2019年1月4日的租金715791.16元；合计2917931.44元。2、判令被告支付原告律师代理费70000元。3、由被告承担本案诉讼费。原告与被告华伟公司于2013年12月31日签订《房屋租赁合同书》，约定：原告将其所有的位于开发区××路××号，面积为8911平方米的房屋租赁给被告华伟公司使用；租赁期限十年，自2013年12月31日至2023年12月31日止；租金按每月7元/平方米（含税），按季度交纳租金，先交后用；拖欠租金达三个月以上，原告有权提前解除合同。合同签订后，原告将租赁房屋交给被告华伟公司使用。被告华伟公司因欠付租金，无法履行合同，向原告提出退租，原告与被告华伟公司于2018年1月26日签订了《解除租赁合同协议书》。按照协议约定，被告华伟公司应当于30日内向原告移交7969平方米租赁房屋，并于2019年12月31日前支付实际交还租赁房屋之日前的租金。后两被告又于2018年1月29日出具欠条，承诺于2019年3月31日前清偿租金。因房屋被案外人赵勇占用租赁房屋拒不交出，被告于2019年1月5日才向原告交还房屋，且至今未履行清偿租金的义务。被告的行为损害了原告的合法权益，原告依法起诉，望判如所请。被告刘伟辩称：《房屋租赁合同书》的当事人是周家冲村委会与华伟公司，华伟公司在合同上加盖印章，刘伟作为经办人在合同上签字。所以刘伟个人不承担《房屋租赁合同书》的相关责任。被告华伟公司辩称：原告与华伟公司签订《房屋租赁合同书》属实，但华伟公司承租了村委会的房屋，准备交由海峰酒店公司经营酒店业务，2013年7月15日海峰酒店公司将房屋交给赵勇装修，之后因海峰酒店公司没有支付赵勇装修款，赵勇就一直霸占酒店房屋至2019年1月5日。《房屋租赁合同书》的出租房屋始终被案外人赵勇霸占这个事实，高新区管委会、公安局、社发局、纪委、东苑街办都知道。华伟公司自始至终没有使用这个房屋，房屋租金应由实际使用人赵勇承担。经审理查明：一、2013年12月31日，原告周家冲村委会与被告华伟公司签订《房屋租赁合同书》，约定：原告将其所有的位于开发区××路××号，面积为8911平方米（A座第2层、B座1-4层、C座102、202室）的房屋（以下称“案涉房屋”）租赁给被告华伟公司使用；租赁期限十年，自2013年12月31日至2023年12月31日止；租金按每月7元/平方米（含税），按季度交纳租金，先交后用；拖欠租金达三个月以上，原告有权提前解除合同。二、2018年1月26日，原告与华伟公司签订的《解除租赁合同协议书》。约定：双方解除2013年12月31日签订的《房屋租赁合同书》，华伟公司于30日内向原告移交7969平方米租赁房屋（现为海峰酒店），并于2019年12月31日前支付实际交还租赁房屋之日前的租金及水电等费用。三、2018年1月29日，华伟公司向原告出具的《欠条》两张及《欠缴租金情况表》，载明：截止2018年1月16日，华伟公司欠租金、水电费共计2202140.28元，应于2019年3月31日前清偿。欠款人落款处加盖华伟公司印章并由刘伟签名。四、2019年1月5日，原告、华伟公司、案外人赵勇签订《协议》及《房屋腾退交接确认书》。华伟公司于2019年1月5日将租赁房屋交还原告；房屋租金应计算至2019年1月4日，自2018年1月17日至2019年1月4日租金共计715791.16元。五、与案涉房屋、租赁、租金等相关的事实（一）原被告双方确认的涉案房屋租赁、承包经营、使用权转让的事实[（2018）鄂0591民初574号民事判决认定的事实]。1、案涉房屋建成于2006年，2008年1月10日原告取得该房屋所有权证，证号为：宜市房权证宜昌开发区字第××、**××54号。2、2007年1月18日，原宜昌经济技术开发区东苑管理区与宜昌市东山开发区东苑企业发展公司爆破服务队（简称爆破队）签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给爆破队使用，租期15年。3、2011年1月23日，宜昌安诺爆破工程有限公司与宜昌皇廷酒店管理股份有限公司签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋转租给宜昌皇廷酒店管理股份有限公司，租期自2011年2月1日至2021年1月31日止，周家冲村委会在该合同上盖章，宜昌皇廷酒店管理股份有限公司用案涉房屋开设宜昌皇廷酒店管理股份有限公司嘉馨分店。4、2013年7月15日宜昌皇廷酒店管理股份有限公司与宜昌市海峰商旅酒店连锁管理有限公司、宜昌安诺爆破工程有限公司签订《承包经营合同》，由宜昌市海峰商旅酒店连锁管理有限公司承包宜昌皇廷酒店管理股份有限公司嘉馨分店。三方确认的经营期限自合同签订时起至2021年2月1日止。宜昌市海峰商旅酒店连锁管理有限公司开设海峰商旅酒店连锁管理有限公司东山赵子龙店。5、2013年12月31日，原告周家冲村委会与被告华伟公司签订《房屋租赁合同书》，即，本案事实认定“一”之合同。6、2016年3月16日，赵勇以宜昌银城建筑装饰工程有限公司代理人的名义与宜昌市海峰商旅酒店连锁管理有限公司签订《转让协议》，约定：因拖欠工程款，宜昌市海峰商旅酒店连锁管理有限公司将海峰商旅酒店连锁管理有限公司东山赵子龙店经营权及酒店配套的相关设施设备的使用权转让给宜昌银城建筑装饰工程有限公司。（二）案涉房屋租金支付情况1、华伟公司陈述：“2013年7月15日的《承包经营合同》是周家冲村委会、宜昌皇廷酒店管理股份有限公司、宜昌市海峰商旅酒店连锁管理有限公司、宜昌安诺爆破工程有限公司四方经协商签订的，只是周家冲村委会没有在合同上盖章。承租（承包）房屋的宜昌市海峰商旅酒店连锁管理有限公司的租金都交给村委会了；2013年12月31日按村委会要求，把承租人由宜昌安诺爆破工程有限公司换成了华伟公司，租金还是转交村委会；华伟公司共缴纳从2013年7月15日到2015年1月共十八个月的租金1151304元，但华伟公司收到的宜昌市海峰商旅酒店连锁管理有限公司缴纳的租金只有77.5万元，多余的钱是华伟公司垫付的；因宜昌市海峰商旅酒店连锁管理有限公司拒不付租金，自2015年2月起，华伟公司无力在垫付租金，自此就没有支付租金”。周家冲村委会对华伟公司上述陈述没有异议。2、对自2015年2月起，华伟公司未支付租金，周家冲村委会怠于行使合同解除权，周家冲村委会解释：“宜昌市海峰商旅酒店连锁管理有限公司法定代表人林海峰涉嫌犯罪被抓了，赵勇拿不到装修工程款，就自2016年10月霸占案涉房屋，经开发区多机构协调，直至两年多之后的2019年1月5日，赵勇才腾退房屋。这期间周家冲村委会也没办法，解除合同也收不到租金，就按《房屋租赁合同》计算华伟公司的租金，2018年1月29日华伟公司出具的两张《欠条》就是将租金计算在华伟公司名下，华伟公司按村委会的要求出具的”。3、对为什么要出具两张《欠条》，华伟公司解释：“2018年1月，村委会财务说需要将房屋租金登记入账，村委会就要求华伟公司出具《欠条》，华伟公司当时认为出租房屋给海峰公司本来就是村委会同意和要求的，现在房屋被赵勇霸占是众所周知的事实，为配合村委会财务做账，就按村委会要求出具了《欠条》，实际上华伟公司没有使用房屋，不应承担租金”。（三）周家冲村委会鉴于本案有案外人长期霸占案涉房屋、华伟公司亦未实际使用房屋或收取房屋租金的特殊情况，同意对华伟公司的欠付租金按年租金740124元（8811平方米，每月每平方米7元）自2015年2月5日计算至2016年7月15日，共计1069068元，周家冲村委会放弃其他诉讼请求。（四）华伟公司主张其并未实际使用房屋也没有收取房屋租金，1069068元租金还是过高，不同意支付。（五）双方当事人请求法院根据上述事实及当事人的意见，对本案作出判决。认定上述事实的证据有：《房屋租赁合同书》、《解除租赁合同协议书》、《欠条》、《欠缴租金情况表》；《协议》、《房屋腾退交接确认书》；（2018）鄂0591民初574号《民事判决书》；庭审笔录、质证笔录等。本院认为：案涉房屋租赁合同关系的双方是原告周家冲村委会与被告华伟公司，被告刘伟不是《房屋租赁合同书》的当事人，不承担相关合同责任。在2013年12月31日周家冲村委会与华伟公司签订《房屋租赁合同书》之前，案涉房屋已经周家冲村委会同意出租或“承包”给宜昌皇廷酒店管理股份有限公司、宜昌市海峰商旅酒店连锁管理有限公司；因宜昌市海峰商旅酒店连锁管理有限公司拖欠案外人赵勇装修工程款，赵勇自2016年3月16日（赵勇以宜昌银城建筑装饰工程有限公司代理人的名义与宜昌市海峰商旅酒店连锁管理有限公司签订《转让协议》之日）起占用案涉房屋直至2019年1月5日。按《房屋租赁合同书》约定，拖欠租金达三个月以上，周家冲村委会即有权提前解除合同。华伟公司自2015年2月起拖欠租金，周家冲村委会怠于行使合同解除权，在三年之后（2018年1月）要求华伟公司出具拖欠巨额租金欠条，并在华伟公司拖欠租金四年之后（2019年7月4日）提起本案之诉，周家冲村委会履行合同行为不当，对巨额租金损失亦负有怠于行使权利之责。再结合案涉房屋长期被案外人占用（华伟公司未实际使用房屋亦未收取房屋租金）的事实，周家冲村委会提出租金只计算至2016年7月15日，共计1069068元，符合本案实际情况，本院予以支持；周家冲村委会放弃其他诉讼请求系其对自己民事权利的处分，本院不予干预。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十条的规定，判决如下：一、被告宜昌华伟商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宜昌经济技术开发区周家冲村村民委员会房屋租金1069068元；二、驳回原告宜昌经济技术开发区周家冲村村民委员会的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15352元（已减半，原告已预交），由被告宜昌华伟商业管理有限公司负担5352元、原告宜昌经济技术开发区周家冲村村民委员会负担10000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  许建江二〇一九年十一月四日法官助理刘洋书记员张晗煜