四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川20民终823号 上诉人（原审被告）：张兰，女，1961年9月13日出生，汉族，住四川省安岳县。 委托诉讼代理人：王宗军，四川博鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邹连才，男，1945年11月6日出生，汉族，住四川省安岳县。 委托诉讼代理人：吴庆顺，四川兴岳律师事务所律师。 上诉人张兰因与被上诉人邹连才农村房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省安岳县人民法院（2019）川2021民初2817号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张兰及其委托诉讼代理人王宗军，被上诉人邹连才及其委托诉讼代理人吴庆顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张兰上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求或发回一审法院重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定上诉人将位于安岳县永清镇瓦房一处转让给被上诉人与本案客观事实不符。首先，上诉人是将该房屋出租给被上诉人使用，不是转让给被上诉人。其次，上诉人对该房不具有处分权。本案诉争房屋系上诉人、张钦、邹玉淑、肖钧丹、肖锂丹共同共有，上诉人未经共有权人的同意，无权处分本案诉争房屋，严重侵害了共有权人的物权。第三，本案诉争房屋的共有权人没有委托上诉人处分共有房屋，事后也未追认上诉人的处分行为，上诉人的处分行为对本案诉争房屋的共有权人没有效力。二、一审适用法律不当。《合同法》第四十八条规定行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应以通知的方式作出。《物权法》第九十七条规定处分共有不动产，应经占份额三分之二以上的共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零六条规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。因此，一审适用法律错误。三、一审程序违法。本案诉争房屋系集体土地上修建的房屋，集体土地使用证办在上诉人名下，不影响房屋系家庭共同成员共有的事实，这些事实不需要上诉人举证证明，一审法院未向上诉人释明，也未追加共有人参加本案诉讼，程序违法。四、协议第三条，林权转送给被上诉人，购房协议附带有赠与协议，没有共同共有人的确认，没有办理权属转移证书，赠与是无效。 邹连才辩称，一、一审认定事实清楚，双方签订的是买卖合同，签订的内容没有歧义。二、一审适用法律正确。在权利证书上载明的是上诉人，上诉人有权利处置自己的财产，不存在无权处分的问题。交易是2006年发生的，物权法是2007年开始的，物权法不适用本案。2006年产生的交易，被上诉人居住了13年之久，买来到现在进行了不断的修缮，这么久的时间没有任何权利人来过问这个事情。三、共有人的问题，我方一审起诉了，对方有共有人应该来参加诉讼，却认为是法院没有释明的问题。法律规定，无权代理行为产生的法律后果应当由自己的代理人进行买单。四、赠与是成立的。原审认定事实清楚、程序方面没有瑕疵，请求驳回上诉、维持原判。 一审法院认定事实：2006年2月6日，原告邹连才、被告张兰自愿签订购房协议，协议中主要载明：一、甲方张兰瓦房一处，建筑面积167.12平方米，售给乙方邹连才管业使用；二、甲方张兰瓦房一处167.12平方米，售价为6500元；五、集体土地建设用地使用证的过户、完缴由乙方自行负责，甲方不承担任何费用；六、从协议之日起，双方各自履行自己手续，乙方一次性付清房款6500元，甲方交集体土地建设用地使用证、林权证给乙方受权使用，双方不得翻悔，谁翻悔，谁付违约金20%。同日原告为减轻购房缴税负担与被告签订另一份房屋售价2000元的购房协议。协议签订后，原告当即支付现金6500元给被告，原告获得了该房屋（地址：县永清镇河店村九组，地号：050108－009－003，用地面积：167.12平方米）的产权证书，并入住该房屋。现原告邹连才以被告张兰不配合办理房屋过户手续为由诉至法院，致引起本次纠纷。 一审法院认为，2006年2月6日，原告为购买被告房屋（面积167.12平方米），与被告签订的第一份房屋售价为6500元的购房协议，协议签订后原告当即支付现金6500元给被告，原告获得了该房屋的产权证书，并入住该房屋。该协议系双方真实意思表示且已开始实际履行，符合合同订立的法律原则，原、被告间农村房屋买卖合同关系成立，该购房协议合法有效。同日，原告为减轻购房缴税的负担与被告补充签订一份房屋售价为2000元的购房协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”之规定，房屋售价为2000元的购房协议是为减少缴税所签订，该协议损害了国家利益，属于无效合同。在房屋售价为6500元的购房协议签订后，原告请求被告协助办理房屋过户手续，但被告拒不配合。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”；《房屋登记办法》第十二条“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请”；《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原告根据协议约定支付被告购房款，被告将产权证交予原告后还应履行协助原告完成房屋过户登记手续的义务。 综上所述，对于原告请求确认原、被告双方签订的购房协议有效的诉讼请求，第一份房屋售价为6500元的协议，属于双方的真实意思表示，符合合同订立的法律原则，予以确认该协议合法有效；第二份房屋售价为2000元的购房协议，违反了法律、法规的强制性规定，属于无效合同；原告请求判令被告协助原告办理位于永清镇的房屋过户手续的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条第二款、第六十条和《中华人民共和国物权法》第九条、《房屋登记办法》第十二条之规定，判决如下：一、原告邹连才与被告张兰于2006年2月6日所签订的房屋售价为6500元的购房协议合法有效；二、限被告张兰在本判决生效之日起十五日内协助原告邹连才办理所购买房屋（地址：安岳县永清镇河店村九组，地号：050108-009-003，用地面积：167.12平方米）的过户手续，国家应收取的相关税费由原告邹连才承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，张兰提交的民事起诉状，系本案一审后案外人书写，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信；其提交的地籍调查表、集体土地使用证，系张兰在本案案涉交易十多年后补办，其内容与当时案涉房屋交易时的登记状况不符，本院不予采信；其提交的户口本及身份证复印件，与本案无关，本院不予采信。 二审查明，2006年2月6日，原告邹连才、被告张兰自愿签订购房协议，协议内容为：“一、甲方张兰瓦房一处，建筑面积167.12平方米，售给乙方邹连才管业使用；二、甲方张兰瓦房一处167.12平方米，售价为6500元；三、甲方林权、竹林、柴山一次转送给乙方邹连才管业使用；四、甲方的责任地转包给乙方邹连才耕作；五、集体土地建设用地使用证的过户、完缴由乙方自行负责，甲方不承担任何费用；六、从协议之日起，双方各自履行自己手续，乙方一次性付清房款6500元，甲方交集体土地建设用地使用证、林权证给乙方受权使用，双方不得翻悔，谁翻悔，谁付违约金20%；七、此协议一式两份，甲、乙双方各执一份。甲方：张兰乙方：邹连才在场证明人：何绍奎简清刚。” 二审查明的其余事实与一审一致。 本案争议焦点：一、本案案涉协议系租赁合同还是买卖合同？二、案涉协议是否合法有效？三、一审程序是否合法？ 本院认为：一、关于本案案涉协议系租赁合同还是买卖合同的问题。首先，本案双方当事人2006年签订了《购房协议》，协议的名称明确了该协议系购房协议，其主要内容也具备买卖协议的特征，并且案涉协议中没有双方之间系租赁关系的意思表示，不具备租赁协议的要件；其次，该协议上的两名在场证明人均系当地基层干部，本案双方当事人请当地基层干部作为见证人符合常情，上诉人张兰在庭审中也表示对两名在场证明人是信任的，且在一审中两名在场人均出庭作证证实两份协议的真实性，能够证明案涉协议系买卖合同；第三，若双方系租赁合同关系，就不存在房屋过户问题，更没有必要为避税而签一份虚假购房协议；第四，众所周知，房屋的权利证书对于一个家庭来说系重要证件，张兰称在搬离案涉房屋时将案涉房屋的权利证书遗忘的上诉理由于理不合，且在协议中明确载明张兰交集体土地使用证、林权证给邹连才，故张兰在收到房屋对价后将房屋产权证书交给邹连才的行为进一步证明案涉协议系买卖合同。综上，本案双方当事人之间系房屋买卖合同关系。 二、关于案涉协议是否合法有效的问题。如一审所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，双方为减轻购房缴税的负担签订的一份房屋售价为2000元的购房协议系无效合同。而双方签订的房屋售价为6500元的购房协议，系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效的情形，依法合法有效。在房屋交易时，案涉房屋的权利证书上权利人为张兰，对外具有公示效力，邹连才有理由相信张兰具有完全处分权，本案双方就案涉房屋达成交易符合法律规定。另，关于张兰上诉称赠与无效的问题，如前所述，案涉协议依法合法有效，张兰是否撤销赠与，不是本案处理范围，本院对此不予处理。 三、关于一审程序是否合法的问题。 本案系农村房屋买卖合同纠纷，本案双方当事人为合同相对人。张兰所称的案涉房屋的其他共有权人并非法律规定的必须参加诉讼的当事人，且张兰在一审中并未申请追加当事人，故一审法院未追加其他当事人是正确的。上诉人张兰认为一审程序不合法的上诉理由不能成立。 综上所述，张兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗文利 审 判 员 詹 治 审 判 员 王 力 二〇一九年十一月十二日 法官助理 孙祖亮 书 记 员 孙毓灵