文书内容江苏省张家港市人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏0582执异213号案外人:江苏兴港建设集团有限公司张家港保税区分公司，住所地江苏省张家港保税区三力大厦**。负责人：薛惠宾。委托诉讼代理人：郑云芬，该公司员工。原告：江苏宝平国际贸易有限公司，住，住所地张家港保税区三力大厦**/div>法定代表人：唐汉刚。委托诉讼代理人：单国华，江苏国之泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹吉夫，江苏国之泰律师事务所律师。被告：江苏兴港建设集团有限公司锦丰分公司，住所地，住所地张家港市锦丰镇（江苏扬子江国际冶金工业园锦绣路**）iv>负责人：钱强。被告：江苏兴港建设集团有限公司，住所地，住所地张家港经济开发区（杨舍镇国泰路北路**）iv>法定代表人：陈仁元。被告：钱强，男，汉族，1976年2月26日生，住所地上，住所地上海市黄浦区v>被告：江苏越洋置业有限公司，住所地江，住所地江苏省张家港市锦丰镇合兴社区（合兴路）****v>法定代表人：钱金才。委托诉讼代理人：曹辉，江苏润众律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海，江苏润众律师事务所律师。本院在审理原告江苏宝平国际贸易有限公司（以下简称宝平公司）诉被告江苏兴港建设集团有限公司锦丰分公司（以下简称兴港锦丰分公司）、江苏兴港建设集团有限公司（兴港集团公司）、钱强、江苏越洋置业有限公司（以下简称越洋公司）买卖合同纠纷一案中，案外人江苏兴港建设集团有限公司张家港保税区分公司（以下简称兴港保税区分公司）提出书面异议。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，根据原告宝平公司的申请，本院于2019年6月24日作出（2019）苏0582民初7996号民事裁定：冻结被申请人兴港锦丰分公司、兴港集团公司、钱强、越洋公司银行存款2300万元或查封、扣押其相应价值的财产（其中冻结银行存款期限不超过一年，查封扣押动产期限不超过二年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不超过三年，申请人可申请延长期限，续行期限不超过前述规定的期限）。2019年7月5日，依据上述裁定及协助执行通知书，查封了被告越洋公司名下20套房产，分别是：锦丰镇龙庭华府6幢102室、6幢201室、8幢401室、8幢402室、8幢501室、8幢502室、8幢901室、8幢1001室、8幢1301室、8幢1502室、8幢1601室、8幢1602室、8幢1701室、8幢1702室、10幢101室、10幢1201室、10幢1501室、11幢1002室、11幢1704室、11幢1803室。案外人兴港保税区分公司提出异议称，案外人与越洋公司之间为建设工程施工合同关系，越洋公司将龙庭华府二期项目土建、部分水电安装、消防及室外总体等工程发包给案外人施工。龙庭华府二期项目竣工验收后，越洋公司与案外人协商将龙庭华府06-0102、06-0201、06-1501、06-2104、06-2202、06-2204、06-2301、06-2304、08-0201、08-0202、08-0301、08-0302、08-0401、08-0402、08-0501、08-0502、08-1001、08-1301、08-1502、08-1601、08-1602共21套房产作为工程款抵偿给案外人，双方签订了书面协议，详见“龙庭华府二期施工合同补充协议（二）”。2019年9月，案外人得知上述21套房产中的06-0102、06-0201、08-0401、08-0402、08-0501、08-0502、08-1001、08-1301、08-1502、08-1601、08-1602等11套房产因（2019）苏0582民初7996号一案被贵院查封。案外人认为，越洋公司将上述21套房产作为工程款抵偿给案外人，该21套房产已属案外人所有，虽然未办理产权登记手续，但案外人已实际占有该21套房产，且案外人作为承包人对该21套房产享有优先受偿权。贵院对该21套房产中的11套采取的查封措施严重侵害了案外人的权益，因立即解除查封措施。为此，请求解除龙庭华府06-0102、06-0201、08-0401、08-0402、08-0501、08-0502、08-1001、08-1301、08-1502、08-1601、08-1602共11套房产的查封措施。原告宝平公司辩称，一、兴港集团公司是被告，案外人是兴港集团公司的分支机构，不具备提起执行异议的主体资格。二、案外人的异议不成立，应裁定驳回。理由是：1、案外人与越洋公司签订的以房产抵工程款的协议，未经兴港集团公司授权，尚未生效也没有实际履行。根据法律规定，对于以物抵债的，动产自交付产权转移，不动产应当办理产权登记手续，而上述以房产抵工程款的协议，从内容上来看仅是以房抵工程款的意向，并未发生房产产权转移，双方没有签订房屋买卖合同，更没有去房产部门备案，仅凭该协议不能证明上述房屋产权已变更。2、越洋公司在本案中已提出的财产保全异议申请中，自认宝平公司申请查封的房屋中仅有5套出售给了他人，并提供了房屋买卖合同及备案资料，没有提及案涉的11套房屋已经抵债给案外人，案外人陈述的事实不属实。3、退一步讲，结欠宝平公司钢材款及违约金是兴港锦丰分公司，分公司是总公司的分支机构，不具备法人资格，分公司的资产属于总公司所有，分公司的债务由总公司承担。因此，即使11套房已经过户到案外人名下，宝平公司仍有权申请法院进行保全。被告兴港集团公司辩称，1、我公司曾与越洋公司签订《建设工程施工合同》及《龙庭华府二期施工合同补充协议》各一份，双方存在施工合同关系。合同签订后，我公司组织施工队伍进行了实际施工，现龙庭华府二期工程已经进行了竣工验收。2、保税区分公司是我公司设立的分公司，没有独立的财产，对外经营均以集团公司名义进行，分公司收取的工程款或抵付的房屋，在没有与集团公司结清所有费用及提供工程质保之前，均属于集团公司财产。3、本案是挂靠人钱强拖欠宝平公司部分材料款引起，贵院已经冻结我公司账号及房产，越洋公司也是本案被告，贵院查封其名下房屋有法律依据。目前我公司对贵院采取的财产保全措施无异议。被告越洋公司辩称，案外人陈述的是事实。与越洋公司签订建设工程施工合同的是兴港保税区分公司，兴港保税区分公司以兴港集团公司名义签订的原因是兴港保税区分公司要用到兴港集团公司的建筑资质。兴港保税区分公司与兴港集团公司在财务、人员、业务方面均是相互独立的，兴港保税区分公司具有法律意义上独立的主体资格，以物抵债协议中的21套房产虽未办理过户手续，但兴港保税区分公司已经实际占有，未过户的原因是为了避免因二次过户而产生的不必要的税费等支出。另查明，2016年4月28日，越洋公司（发包人）与兴港集团公司（承包人）签订一份《建设工程施工合同》，越洋公司将龙庭华府二期项目发包给兴港集团公司，该合同于同年11月25日由规划建设局备案。2016年10月24日，越洋公司（甲方）、兴港集团公司（乙方）、汤建忠（担保方）签订《龙庭华府二期施工合同补充协议》，协议内容包括（一）工程内容及施工期（二）关于执行定额及收费（三）材料价格及供应方面（四）结算合同价款的支付及让利（五）审计及复核（六）工程质量与验收（七）甲方权利和义务（八）乙方的权利和义务（九）工程延误（十）工程量确认（十一）材料设备供应（十二）违约及其他。其中（四）结算合同价款的支付及让利中对工程款的支付确定为：乙方垫资至结构封顶，最后一幢房子结构封顶后一个月甲方支付预算总价的45%的工程款，另外如结构封顶后甲方未及时支付乙方工程款，则应支付拖欠乙方工程款20%的年利息，可滞后半个月的时间不计息。工程交工验收（指甲方、乙方、监理、勘察、设计五方确认为准）一个月内支付乙方预算造价25%的工程款，如甲方未按期付款，则应支付拖欠乙方工程款20%的年利息，可滞后半个月的时间不计息。余款25%自交工后按购房5500元/平方米（锁定价）支付，待竣工验收后乙方一次性以购房形式付清工程款。双方另外约定，如甲方销售形势好，甲方有权取消乙方以购房抵工程款的形式，甲方承诺交工后二年内付清25%工程款，第一年付12.5%，第二年付12.5%。其中5%质保金竣工验收期满三年之日起一周内付清。另外双方约定，竣工验收时，视销售情况，甲方也可以以购房形式一次性付清。在施工期间内乙方未能按照合同条件执行的，则按照乙方工程量的80%结算。2017年5月17日，兴港集团公司（甲方）与兴港保税区分公司（乙方）签订《江苏兴港建设集团有限公司内部承包协议书》，协议的主要内容为：1、设立兴港集团公司龙庭华府项目部（下称项目部），甲方同意乙方承包该项目。2、乙方自愿以所有私有财产担保乙方在任职期间的全部经营行为。3、乙方不得再收取挂靠队伍。4、项目部工程款必须全部汇入甲方指定账户，乙方向甲方上交款按下述标准执行：（1）项目部按照该项目决算价格的1.8%上交公司，用于公司管理项目部的费用支出（2）工程开票产生的应交增值税及相关城建税等附加税费（按实际发生上缴），企业所得税（约0.8%）、地方基金费（、地方基金费交）、上级管理费用（如有）及报建、安监费、个人调节税等税费由乙方承担（3）项目部必须及时按照公司财务部要求提供相应资料，并在业主方资金到账（或乙方借出资金到公司账面）的情况下支付项目材料或人工成本。5、项目部所需流动资金、建筑设备等工程上所需资产由乙方负责投入，项目部的全部资产（除甲方的无形资产）的所有权属乙方个人所有。6、乙方在经营活动过程中有独立的用人权。7、乙方项目部的质量、安全事故的全部责任由乙方承担。8、项目部在乙方领导下实行自主经营、独立核算、自负盈亏，独立承担在经营过程中产生的债权、债务，并承担相应的法律责任。2017年9月14日，越洋公司与兴港集团公司签订《协议》，暂定龙庭华府二期工程造价8380万元作为支付工程款比例的依据，最终造价以竣工决算双方签字认可为准。2017年10月20日，越洋公司与兴港保税区分公司签订一份《建设工程施工合同》，该合同除了承包人为兴港保税区分公司，其余内容和兴港集团公司与越洋公司在2016年4月28日签订的《建设工程施工合同》内容一致。2017年10月23日，越洋公司与兴港保税区分公司签订《龙庭华府二期工程补充协议》，明确：将原合同乙方兴港集团公司改为兴港保税区分公司，具体施工合同条款条例均以2016年10月24日签订的补充协议为准，与2017年10月20日签订的建设工程施工合同无关。2018年12月29日，龙庭华府二期工程经验收合格。截止到2019年1月12日，越洋公司共支付兴港保税区分公司工程款58657048.28元。2019年1月17日，越洋公司（甲方）与兴港保税区分公司（乙方）签订《龙庭华府二期施工合同补充协议（二）》，确定：1、由乙方申请经甲方同意就剩余25%的工程款、5%质保金（共计30%工程款），提前以21套房产出售给乙方。2、甲方同意将以下共计21套未售房产及各自配套的21个车位（房屋总估价22763584元+车库总估价1365000元，合计总估价24128584元），抵偿乙方的剩余30%工程款，按竣工决算双方审计认可剩余造价为准。最终面积以房管局核准面积为准，如面积产生变化则相应调整总金额。            序号              房号              车位号              面积              原价              优惠率              优惠后总价              优惠价              车位              总价                  1              06-0102              363              130.17              7482              97.5%              7294.95              949584              65000              1014584                  2              06-0202              403              138.45              7172              97.5%              6992.7              968139              65000              1033139                  3              06-1501              404              138.45              7852              97.5%              7655.7              1059932              65000              1124932                  4              06-2104              405              138.45              7722              97.5%              7528.95              1042383              65000              1107383                  5              06-2202              406              130.17              7612              97.5%              7421.7              966083              65000              1031083                  6              06-2204              407              138.45              7662              97.5%              7470.45              1034284              65000              1099284                  7              06-2301              408              138.45              7312              97.5%              7129.2              987038              65000              1052038                  8              06-2304              409              138.45              7212              97.5%              7031.7              973539              65000              1038539                  9              08-0201              410              143.48              8002              97.5%              7801.95              1119424              65000              1184424                  10              08-0202              411              143.22              7802              97.5%              7606.95              1089467              65000              1154467                  11              08-0301              412              143.48              8037              97.5%              7836.075              1124320              65000              1189320                  12              08-0302              413              143.22              7837              97.5%              7641.075              1094355              65000              1159355                  13              08-0401              414              143.48              8062              97.5%              7860.45              1127817              65000              1192817                  14              08-0402              415              143.22              7862              97.5%              7665.45              1097846              65000              1162846                  15              08-0501              416              143.48              8117              97.5%              7914.075              1135511              65000              1200511                  16              08-0502              417              143.22              7917              97.5%              7719.075              1105526              65000              1170526                  17              08-1001              419              143.48              8362              97.5%              8152.95              1169785              65000              1234785                  18              08-1301              420              143.48              8477              97.5%              8265.075              1185873              65000              1250873                  19              08-1502              422              143.22              8339              97.5%              8130.525              1164454              65000              1229454                  20              08-1601              424              143.48              8572              97.5%              8357.7              1199163              65000              1264163                  21              08-1602              425              143.22              8372              97.5%              8162.7              1169062              65000              1234062                  22              合计                                                                                    22763584              1365000              24128584      3、工程交工验收后6个月内，甲方将上述21套房产中的17套房产及其配套的车位（由乙方在上述21套房产中自行选择17套）过户至乙方或乙方指定的人员名下，税费、房屋维修基金、物业费由乙方在甲方正式交房之日一周内支付该相关费用，如拖延则乙方承担购房总价20%的违约金；甲方确认因办理过户而签订的《商品房销售合同》中购买方的付款义务在本协议中已采取工程款抵消的方式完成，其不再向《商品房销售合同》中的购买方主张任何权利。4、竣工验收满2年后的7日内，甲方将剩余4套房产及其配套车位过户至乙方或乙方指定的人员名下；甲方确认因办理过户而签订的《商品房销售合同》中购买方的付款义务在本协议中已采取工程款抵消的方式完成，其不再向《商品房销售合同》中的购买方主张任何权利。5、如最终工程决算价与甲方支付的总款项（包括现汇和以房抵工程款支付的款项）有差额，由甲乙双方另行以现汇方式多退少补。6、甲方承诺本协议签订后，甲方不得对上述21套房产及配套车位做任何与本协议不相符的权利处置。如甲方对上述21套房产及配套车位做出任何包括但不限于销售、抵押、租赁、赠予等权利处分的，甲方同意按照上述第2条第（1）点双方约定的估价总金额的20%向乙方支付违约金，同时乙方可要求甲方以现汇形式一次性支付全部工程余款。7、乙方承诺本协议签订后，本协议中所列明的用以抵偿乙方工程款的21套房屋及车位总额不影响乙方支付农民工工资及乙方合作单位的资金。如有发生或影响甲方，乙方按抵房的总金额的20%作为违约金。8、本协议签订后，甲方应按照本协议的约定积极配合乙方或乙方指定的人员办理相关房产及车位的不动产登记过户手续。如甲方拒不配合乙方过户或未按照本协议约定的时间和数量向乙方过户上述房产的，则甲方应按照上述第2条第（1）点双方约定的作价总金额的20%向乙方支付违约金，并以上述第2条第（1）点双方约定的作价总金额为本金按照月息3%的标准向乙方支付迟延付款利息。同时乙方可要求甲方立即以现汇形式一次性支付全部工程余款。9、甲乙两方共同承诺，本协议一经签订，上述21套房产及车位的总价即按照上述第2条第（1）点双方约定的估价总金额确定，予以锁定，不再做任何调整，并用以抵偿乙方相应的工程款。如之后房产价格下跌，乙方不得就下跌部分向甲方索要补偿。如之后房产价格上涨，甲方亦无权向乙方主张任何权利。10、甲方承诺本协议中所列明的用以抵偿乙方工程款的21套房屋及车位不存在任何的权利瑕疵，包括但不限于抵押、查封、租赁、预售登记等。如有，甲方应立即另行提供其他同面积房屋置换，并按照上述第2条第（1）点双方约定的估价总金额的20%向乙方支付违约金。乙方也可选择要求甲方以现汇形式一次性支付工程余款及前述违约金。11、原合同或补充协议与本协议不一致的，以本协议为准。2019年4月30日，越洋公司将以房抵款的6幢2202室及配套车位销售给兴港保税区分公司指定的客户，并将已收到的购房款529153元转给兴港保税区分公司。截止到2019年4月2日，兴港保税区分公司已向越洋公司开具龙庭华府二期项目工程款发票59686201.28元。再查明，在（2019）苏0582民初7996号一案中，兴港锦丰分公司是债务人，兴港集团公司是债务人的法人，钱强与越洋公司是担保人。本院依据（2019）苏0582民初7996号民事裁定，分别对兴港锦丰分公司、兴港集团公司、钱强、越洋公司进行了财产保全。保全后，宝平公司申请变更保全措施，要求：1、查封兴港集团公司名下位于张家港市××北路××1的办公楼[房产证号：张房权证杨字第**，土地证号：张国用（2014）第00437**]。2、查封越洋公司名下位于张家港市龙庭华府的20套房产（包括6幢102室、6幢201室、8幢401室、8幢402室、8幢501室、8幢502室、8幢901室、8幢1001室、8幢1301室、8幢1502室、8幢1601室、8幢1602室、8幢1701室、8幢1702室、10幢101室、10幢1201室、10幢1501室、11幢1002室、11幢1704室、11幢1803室）。3、解除对兴港集团公司（不包括锦丰公司、钱强、越洋公司名下的账户及资金）银行账户的查封冻结措施。根据宝平公司的申请，本院于2019年7月4日查封了兴港集团公司位于张家港市××北路××室的房产（权证号：张房权证杨字第**，该房屋上存在抵押贷款，债权数额2180万元，抵押期限2017年11月22日至2020年11月21日）；于2019年7月5日对兴港集团公司多个银行账户解除冻结，解除冻结时，兴港集团公司仅农行张家港泗港支行一个账户的存款就达22064741.14元。2019年7月10日，宝平公司又申请解除对钱强个人名下的银行卡账户存款、微信账户资金、支付宝账户资金所采取的查封冻结措施。后，根据宝平公司的申请，本院于2019年8月7日作出（2019）苏0582民初7996号之一民事裁定：解除对越洋公司所有的坐落于张家港市××龙××华府××室、××室、××室、××室、××室、××室不动产的查封。于2019年9月18日作出（2019）苏0582民初7996号之二民事裁定：一、查封越洋公司所有的坐落张家港市龙庭华府地下汽车位946、947、948；二、解除对越洋公司开设在中国建设银行股份有限公司张家港合兴支行账号为32×××_1银行账户的冻结（实际冻结金额为101018.35元）、开设在张家港农村商业银行合兴支行账号为81×××88银行账户的冻结（实际冻结金额为100000元）。于2019年10月21日，作出（2019）苏0582民初7996号之三民事裁定：一、查封越洋公司所有的坐落张家港市龙庭华府二期地下汽车位C454、C365；二、解除对越洋公司开设在张家港农村商业银行合兴支行账号为80×××88银行账户的冻结（实际冻结金额为51712.06元）。又查明，兴港集团公司主张其是龙庭华府二期工程的实际施工人，但对此未能提供任何证据。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院对于诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理。本案原告宝平公司与被告兴港锦丰分公司、兴港集团公司、钱强、越洋公司之间系买卖合同纠纷，案涉的财产保全措施系对诉讼争议标的以外的财产作出，案外人兴港保税区分公司虽不具有法人资格，但领有营业执照，其主张对案涉房产享有实际权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条、第五十三条的规定，具有诉讼主体资格。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，案外人以兴港集团公司的名义与越洋公司签订《建设工程施工合同》，并在《龙庭华府二期工程补充协议》中明确了以购房形式支付工程款，根据案外人与兴港集团公司之间的内部承包协议、与越洋公司签订的补充协议等一系列证据综合佐证，案外人系龙庭华府二期工程的实际施工人；越洋公司与实际施工人兴港保税区分公司按照《龙庭华府二期工程补充协议》约定的以房抵工程款协议即《龙庭华府二期工程补充协议（二）》，是双方的真实意思表示，该工程款清偿期已经届满，用于抵债的房屋与需支付的工程款价值相当，且不违反法律规定，以房抵工程款协议合法有效。同时，在本院财产保全过程中，在被告责任财产的保全顺序上，原告宝平公司选择放弃已经保全到的债务人法人兴港集团公司的银行存款，而选择担保人越洋公司名下的房产，既不符合执行最少侵害性原则，也违背担保法的规定。综上，案外人兴港保税区分公司基于建设工程价款，与越洋公司订立以房抵工程款协议，对本院保全行为提出的异议请求，同时具备了上述情形，其排除执行的请求，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：中止对张家港市锦丰镇龙庭华府6幢102室[权证号：不动产首次信息表（2019）82007247号]、6幢201室[权证号：不动产首次信息表（2019）82007246号]、8幢401室[权证号：不动产首次信息表（2019）82007136号]、8幢402室[权证号：不动产首次信息表（2019）82007148号]、8幢501室[权证号：不动产首次信息表（2019）82007147号]、8幢502室[权证号：不动产首次信息表（2019）82007157号]、8幢1001室[权证号：不动产首次信息表（2019）82007140号]、8幢1301室[权证号：不动产首次信息表（2019）82007153号]、8幢1502室[权证号：不动产首次信息表（2019）82007138号]、8幢1601室[权证号：不动产首次信息表（2019）82007144号]、8幢1602室[权证号：不动产首次信息表（2019）82007159号]的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  陈晓红审判员  缪春霞审判员  刘运义二〇一九年十一月四日书记员  戴 燕