河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民初239号 原告：河北昊恩贸易有限公司，住所地河北省邯郸市丛台区人民东路**嘉华大厦**人民东路**。 法定代表人：赵志刚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘霄，北京市正仁律师事务所律师。 被告：河北富玛特商贸有限公司，住所地邯郸，住所地邯郸开发区丛台路**富玛特大厦****> 法定代表人：霍振平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄继海，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄利萍，该公司法务总监。 第三人：赵军平，男，1960年1月28日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：申希民，男，1971年9月28日出生，住河北省邯郸市丛台区。 原告河北昊恩贸易有限公司（以下简称昊恩公司）诉被告河北富玛特商贸有限公司（以下简称富玛特公司）、第三人赵军平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告昊恩公司代理人刘霄、被告富玛特公司代理人黄继海及黄利萍、第三人赵军平及代理人申希民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告昊恩公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告履行合同义务，被告向原告支付拖欠的租金共计人民币12630000元及逾期付款违约金（违约金自每笔租金逾期之日至实际给付之日止，按日1%计算）；2、依法判决因被告存在根本性违约行为，解除原被告双方的租赁合同关系；3、本案全部诉讼费由被告负担。事实和理由：昊恩公司与兼庄居委会于2015年9月15日签订《租赁合同书》，昊恩公司和富玛特公司于2015年11月30日签订了《租赁协议》、《债权债务清结协议》，由富玛特承租兼庄社区技术产权交易中心房屋及附带楼顶、墙体广告使用权，其中包括B区地上一至十四层、A区地上二至四层、C区地上一至四层、地下室一层，租期自、地下室**月1日至2033年8月31日，租金自2016年9月1日开始递增，后每三年递增一次，递增三个周期后不再递增，递增额度为5元/平方米/月。2015年12月1日至2016年8月31日，9个月的租金6217500元，2016年9月1日至2019年8月31日，租金为957.5万元，租金每季度支付一次，提前15天支付下一季度租金。同时，富玛特公司应按《债权债务清结协议》的约定，将拖欠的截止2015年11月30日的租金390万元直接给付昊恩公司。协议签订后，富玛特公司未按时支付租金，昊恩公司多次向富玛特公司发出《催款函》，催要被拖欠的租金，富玛特公司均以各种理由推脱拒绝，为此，昊恩公司于2018年2月27日向富玛特公司送达了《解除合同通知书》，告知富玛特公司依法解除双方签订的《租赁协议》，到解除合同通知书送达之日，富玛特公司共计欠付昊恩公司租金1263万元。综上，昊恩公司为维护自身合法权益，望判如所请。 原告昊恩公司为支持自己的诉讼请求提供证据：第一组证据1.2015年9月15日兼庄居委会和昊恩公司签订的租赁合同书。2.兼庄居委会收到昊恩公司租金出具的收款凭证计11页。证明兼庄居委会和昊恩公司存在合法有效的租赁关系，昊恩公司对租赁物有合法经营权益；第二组证据1.2015年11月30日债权债务清结协议。2.2015年11月30日昊恩公司与富玛特公司签订的租赁合同书。证明昊恩公司和富玛特公司存在租赁合同关系，双方应各自信守合同权利义务，富玛特公司应按约定给付昊恩公司租金，以及应履行的款项数额；第三组证据1.昊恩公司收富玛特公司收款明细单。2.昊恩公司收到的富玛特公司一方款项的说明和每笔款项的银行电子回单。证明昊恩公司收到的富玛特公司交付款项的数额。第四组证据昊恩公司于2018年2月27日向富玛特公司发出的《解除合同通知书》。证明因富玛特公司长期拖欠昊恩公司巨额租金，富玛特公司已构成根本性违约；第五组证据富玛特公司拖欠昊恩公司款项的明细说明。证明富玛特公司拖欠昊恩公司款项的具体情况。 被告富玛特公司答辩称，1.本案应中止审理。2.如法庭继续审理，应驳回原告诉请，理由如下：本案所涉合同为恶意串通下签订的无效合同。本案涉及大楼无建设工程规划许可证，基于此大楼下的租赁合同为无效合同。富玛特已支付昊恩公司的钱应返还。房屋使用费的计算不应依据租赁合同的约定计算，在2016年9月1日起实际支付租金时，富玛特公司和昊恩公司约定按市场行情每季度支付171万元，而非207.25万元。被告不欠原告租金。 被告富玛特公司为支持其主张提供证据：1.支付昊恩房租明细表，因为是按季支付，整个季度下来很明确。证明目的：富玛特公司支付昊恩公司1097.57544万元，从2016年6月1日起，昊恩公司答应租金由季付的207.25万元，降为171.10848元，租金单价实际履行单价是每月25元每平方，地下室是13元每平，地下室是13元每平方事实上的租金变更，从2016年9月1日起变更；2.昊恩公司与富玛特差距12.5万元的来源。是2015年12月4日转到杜鹏卡上的租金12.5万元，因为是在2015年12月4日支付的租金，和昊恩公司的租赁合同是2015年11月30日签订的，所以该笔租金为支付给昊恩公司的租金；3.2017年7月23日，赵军平的民事起诉状，这时候富玛特公司才知道租金不应该向昊恩公司支付，但昊恩公司当时承诺支付没问题，所以在2017年7月26日以后，和8月1日，10月16日富玛特公司继续向昊恩公司支付租金。4.2017年10月19日，邯郸县人民法院（2017）冀0421民初943号民事判决书，判决第2项富玛特公司将大楼交还给赵军平，富玛特向赵军平支付2015年6月1日至2017年6月30日的租金，这段期间的租金富玛特已经支付给昊恩公司。基于不安抗辩权，在2017年10月16日富玛特向昊恩公司支付50万元后，不再向昊恩公司支付租金，等昊恩公司和赵军平的出租权经法律判决确认后，再依法处理。5.借用上一个案子兼庄居委会出具的大楼说明，其中有关昊恩公司杜鹏的陈述来证明富玛特公司支付到杜鹏账上的12.5万，是向昊恩公司支付的租金。 第三人赵军平陈述意见：1.赵军平、张志强和富玛特签署的协议解除，以及昊恩公司和富玛特签订的租赁合同无效；2.富玛特所拖欠租金应支付给赵军平。 本院经审理查明，2015年9月15日，兼庄居委会作为甲方，昊恩公司作为乙方，签订了一份《租赁合同》，其主要内容为：兼庄居委会技术产权交易中心建筑面积A、B、C三区共计27255平方米，产权归兼庄居委会。甲方自愿出租及乙方自愿承租该物业及后院、广场、物业附带楼顶及墙体广告位使用权。其中：B区地上一至十四层，A区地上二至四层，C区地上四层，地下室一层全部，建，地下室**全部42.2平方米；租赁期限为20年，自2014年1月1日至2033年12月31日。（原美食林与兼庄居委会2009年12月21日签订的《物业租赁合同书》以及2012年6月2日签订的《物业租赁补充协议书》权利义务自2015年7月31日终止履行，剩余履行期限的合同权利义务由美食林与昊恩公司按照各自租用的物业面积承继履行）……，其他条款内容略。 2015年11月30日，赵军平、张志强作为甲方，富玛特公司作为乙方，昊恩公司作为丙方，三方签署一份《债权债务清结协议》，其主要内容：一、《房屋租赁合同》权利义务自2015年7月31日终止履行，甲乙双方同意按照原合同将截至2015年11月30日止的租金人民币390万元全部给付甲方，甲方指定如下收款单位代收此款，收款单位河北昊恩贸易有限公司，开户行工行邯郸市车站支行，收款单位账户：04×××68.付款方式及时间由乙丙双方在本协议签订后友好协商，分期支付。乙方将390万元全部给付上述该账户后，视为甲方如数收到该款；为降低乙方的运营成本，便于乙方的统一管理，甲方及昊恩公司附条件同意将大楼Ｂ区负一层的用水、用电、空调机组、电梯等相关的机组设备，全部交给乙方使用和管理……。鉴于乙方每年都能因此节省运营成本，作为交换条件，乙方同意承担甲方所欠718所中央空调尾款3894215.00元中的扣除保证金1343138.00元后的部分尾款，具体金额为2551077.00元。本协议签订后，乙丙双方和718所共同协商上述欠款的还款方式及还款期限，达成协议后乙方依照约定进行偿还。乙方如有违约，乙方承担责任；双方之间因《房屋租赁合同》产生的所有债权债务均因本协议签订并履行而全部归于消灭，双方承诺不再因此事实与理由，以任何方式再向对方主张任何赔偿权利……。 同日，昊恩公司作为甲方，富玛特公司作为乙方，双方签订了一份《租赁合同书》，其主要内容：租赁物业，现甲方自愿出租及乙方自愿承租该物业及附带楼顶及墙体广告位使用权，其中B区地上一至十四层、A区地上二至四层、C区地上一至四层、地下室一层，地上面、地下室**，地上面积固定21421积2678，地下室面积2678ip;…。租赁期限、租金及支付方式，甲、乙双方租赁期限自2015年8月1日至2033年8月31日。2015年12月1日至2033年8月31日期间，初始租金：地上部分价格30元：地上部分价格30元/平方米/月，地上部分面积固定2142118元/，地下室价格18元/平方米/月2平米，双方约定自2016年9月1日开始每三年递增5元/平方米/月，三年为一个递增周期，递增三个周期后不再递增。具体付款金额及时间段暂定为2015年12月1日-2016年8月31日，9个月租金6217500元；2016年9月1日-2019年8月31日，年租金957.5万元；2019年9月1日-2022年8月31日，年租金1086.1万元；2022年9月1日-2033年8月31日，年租金1214.6万元。以2015年12月1日起算，租金每季度支付一次，同时要提前15天支付下一季度的租金。鉴于本物业因历史遗留问题等客观原因，现整栋大楼及消防验收未实现验收，经双方协商，乙方在本合同签订当年的第一期租金中扣除壹佰万元整作为验收保证金，待验收完毕之日起十日内给付甲方。甲方应自本合同签订之日起三年内完成整栋大楼及消防验收手续，如甲方不能在约定时间内完成此验收手续，则乙方可将保证金扣除，无需再支付甲方。同时第四年开始，按本合同前述条款约定的实际应交租金额95%支付年租金。乙方的权利义务，应按照约定及时足额缴纳租金，不得拖延。无故拖欠租金时间达一个月的，视为乙方放弃本合同，甲方可以与乙方解除合同，收回房屋。乙方在租赁使用期间全部或部分转让给第三人的，应经甲方同意。一般情况下，甲方不得干扰乙方的正常经营转让活动，同时第三人必须按本合同履行相应的义务，第三人的过错造成的损失由乙方承担。乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，每日按约定租金的1%向甲方支付违约金。同时，甲方仍有与乙方解除合同的权利。……等其他条款。 合同签订后，富玛特公司依租赁合同约定付昊恩公司租金为：2015年12月1日至2016年2月29日期间的租金为107.25万元，2016年3月1日至2016年5月31日期间的租金为207.25万元，2016年6月1日至2016年8月31日期间的租金207.25万元，2016年9月1日至2016年11月30日期间的租金1711084.8元，2016年12月1日至2017年2月28日期间的租金为1711084.8元，2017年3月1日至2017年5月31日期间的租金为1711084.8元，2017年6月1日至2017年8月31日期间的租金500000元租金，以上共计10850754.4元。自2016年9月1日开始，双方约定租金地上单价25元/月/㎡，地下单价13元/月，地下单价13元/月/㎡1084.8元。 2017年7月23日，赵军平作为原告，以富玛特公司、杜鹏为被告，向原邯郸县人民法院起诉，其诉讼请求：1、终止原告和富玛特公司于2012年12月2日签订的《房屋租赁合同》，令两被告承担连带责任，将位于邯郸市技术产权交易中心的全部房屋交还给原告；2、令两被告承担连带责任交纳2015年6月1日起至2017年6月30日止的房租1797.12万元，并按2012年12月2日签订的《房屋租赁合同》约定的租金数额交纳2017年7月1日起至租赁房屋交还给原告为止的租金；3、令两被告承担连带责任按月息2%向原告支付自2015年7月1日起至房屋租金付清为止的违约金80万元；4、诉讼费用由被告承担。原邯郸县人民法院经审理并于2017年10月19日作出（2017）冀0421民初943号民事判决，判决：一、解除原告赵军平和被告河北富玛特商贸有限公司于2012年12月2日签订的《房屋租赁合同》；二、本判决生效后六十日内被告河北富玛特商贸有限公司将位于邯郸市技术产权交易中心（现富玛特大厦）的全部房屋交还给原告赵军平；三、本判决生效后六十日内被告河北富玛特商贸有限公司赔偿2015年6月1日起至2017年6月30日为止的房租损失17971200元，被告杜鹏对该项赔偿承担连带责任；四、驳回原告赵军平的其他诉讼请求。杜鹏不服，向邯郸市中级人民法院上诉，邯郸市中级人民法院经审理于2018年5月30日作出（2018）冀04民终464号民事裁定，撤销一审判决，发回原邯郸县人民法院重审。发回重审后，邯郸经济技术开发区人民法院重审期间，赵军平于2018年12月7日自愿提出撤诉申请，同日，该院作出（2018）冀0491民初2096号民事裁定，准许原告赵军平撤回起诉。 自2017年7月23日赵军平起诉后，富玛特公司就不再向昊恩公司交纳租金。昊恩公司于2018年2月27日向富玛特公司送达《解除合同通知书》，要求依法解除与富玛特公司签订的《租赁协议》，并在接到通知书之日立即离场，将租赁标的物交还，并鉴于欠付的租金的客观事实，将对租赁物内的可移动物品采取留置措施，直至清偿全部拖欠租金后自行搬离，为此产生的损失由其自担。 另查明，2015年12月4日，富玛特公司将1、天然气表内剩余数（1号表剩余11043立方*单价3.69，2号表剩余10248立方*单价3.69）共78500元。2、大厦天然气卡内的剩余燃气费（1号卡剩余2980立方*单价3.69，2号卡剩余2990立方*单价3.69）共计22000元。3、（2015.6.1-2015.8.31）部分房租款，金额125000元，转入杜鹏银行卡，有杜鹏签字，以上款项我收到。 就双方约定的违约金是否存在过高情形，经多次通知富玛特公司委托代理人到本院接受释明，但其均未到本院接受释明。本院于2019年10月28日，将《关于违约金约定过高对河北富玛特商贸有限公司进行释明的通知》以法院专递邮寄给富玛特公司，富玛特公司并未在规定的期间内提交是否调整违约金的书面申请。 本院认为，在赵军平、张志强与富玛特公司签订的租赁合同未解除的情况下，2015年9月15日，兼庄居委会又与昊恩公司签订《租赁合同》，本应认定无效，但因2015年11月30日时，赵军平、张志强作为甲方，富玛特公司作为乙方，昊恩公司作为丙方，三方签署了一份《债权债务清结协议》，同日昊恩公司与富玛特公司签署了一份《租赁合同书》，应视为富玛特公司对兼庄居委会和昊恩公司签订的《租赁合同书》的事后认可，属双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。富玛特公司及第三人赵军平未能提供杜鹏、昊恩公司、兼庄居委会具有恶意串通方面的证据的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（二）“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，要求认定兼庄居委会与昊恩公司签署的《租赁合同书》、昊恩公司与富玛特公司签署的《租赁合同书》无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。 赵军平、张志强作为甲方，富玛特公司作为乙方，昊恩公司作为丙方，三方签署《债权债务清结协议》并同日昊恩公司与富玛特公司签署《租赁合同书》之后，赵军平、张志强与富玛特公司之间的租赁合同关系即告终止，富玛特公司与昊恩公司之间开始形成新的租赁合同关系，这也由富玛特公司自2015年12月1日至2017年5月31日，向昊恩公司交纳租金予以证实。富玛特公司在与昊恩公司正常履行租赁合同的情况下，以赵军平向人民法院起诉请求其交纳拖欠租金，不知该向谁交纳为由，不再向昊恩公司交纳租金没有事实和法律依据。富玛特公司自2017年6月1日始至昊恩公司向其送达解除合同通知书之日止，未依约定向昊恩公司交纳相应租金，根据《中华人民共和国合同法》第一款（三）“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行”之规定和双方签订的《租赁合同书》四、1、“按照约定及时足额缴纳租金，不得延迟。无故拖欠租金达一个月的，应视为乙方放弃本合同，甲方可以与乙方解除合同，收回房屋”之约定，昊恩公司请求解除其与富玛特公司之间的租赁合同于法有据，本院予以支持。 富玛特公司自2017年6月1日始至昊恩公司于2018年2月27日向其送达解除合同通知书之日止期间未依约定向昊恩公司交纳租金，昊恩公司请求富玛特给付该期间的租金应予支持。自2016年9月1日始，富玛特公司用向昊恩公司每季度交纳的租金为1711084.8元，予以证明双方之间存在租金的变更，约定租金变更为地上单价25元/月/㎡，地下单价13元/月，地下单价13元/月/㎡1711084.8元。因昊恩公司自2016年9月1日开始至2017年5月31日期间，每季度均是按1711084.8元接受富玛特公司交纳的租金，期间昊恩公司并未提出异议，应视为其认可租金存在变更的情形。本院对双方自2016年9月1日始约定租金变更为地上单价25元/月/㎡，地下单价13元/月，地下单价13元/月/㎡711084.8元予以认定。富玛特公司自2017年6月1日至昊恩公司于2018年2月27日向其送达解除合同通知书之日止期间未依约定向昊恩公司交纳的租金数额为：2017年6月1日至2017年8月31日期间的租金为1711084.8元，2017年9月1日至2017年11月30日期间的租金为1711084.8元，2017年12月1日至2018年2月28日期间的租金为1711084.8元。因2017年10月16日富玛特公司向昊恩公司交纳500000元的租金，应予减去。以上共计为4633254.4元。因富玛特公司转入杜鹏银行卡的房租款125000元，系其是2015年6月1日-2015年8月31日期间的部分租金，不属租赁合同期间的租金，富玛特公司请求予以扣除于法无据。富玛特公司未按三方签署的《债权债务清结协议》的约定，将截至2015年11月30日止的租金人民币390万元全部给付昊恩公司，昊恩公司请求富玛特公司给付该租金，本院予以支持。以上富玛特公司应向昊恩公司支付的租金数额为8533254.4元，本院予以支持。 因第三人赵军平并非案涉《租赁合同书》中合同一方当事人，其请求富玛特公司将拖欠的租金支付给第三人赵军平于法无据，本院不予支持。 昊恩公司与富玛特公司签订的《租赁合同书》中虽有“乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，每日按约定租金的1%向甲方支付违约金”的约定，但因该约定的违约金存在过高情形，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，向富玛特公司送达了释明通知，富玛特公司在规定的期间内虽未提出对违约金进行调整的书面申请，但因违约金确实过高，故本院根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定的司法解释本意，对因富玛特公司逾期支付租金，应向昊恩公司支付的违约金予以调整，自每笔租金逾期之日按每日约定租金的1%计算，调整为拖欠租金数额的30%计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第七十七条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下： 一、自2018年2月28日解除河北昊恩贸易有限公司与被告河北富玛特商贸有限公司于2015年11月30日签订的《租赁合同书》； 二、被告河北富玛特商贸有限公司自本判决生效后十五日内向原告河北昊恩贸易有限公司支付拖欠的租金共计人民币8533254.4元及逾期拖欠租金的违约金（违约金为租金数额8533254.4元的30%计算）。 三、驳回原告河北昊恩贸易有限公司的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费97580元，由被告河北富玛特商贸有限公司负担65060元，由原告河北昊恩贸易有限公司负担32520元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  王双振 审判员  米秉华 审判员  张树刚 二〇一九年十一月十二日 书记员  张倩文