北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10890号上诉人（原审原告）：徐鑫，男，1988年2月8日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：北京世杰佳园房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安立路****楼**Ⅲ段**。法定代表人：鞠林，总经理。委托诉讼代理人：潘海强，男，北京世杰佳园房地产经纪有限公司职员。上诉人徐鑫因与被上诉人北京世杰佳园房地产经纪有限公司（以下简称世杰佳园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初44827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人徐鑫、被上诉人世杰佳园公司之委托诉讼代理人潘海强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐鑫上诉请求：撤销一审判决第三项，改判世杰佳园公司按月租金的200%向徐鑫支付违约金5200元。事实与理由：1.一审法院对于世杰佳园公司要求徐鑫搬离房屋的事实未予认定、一审法院认定徐鑫对于打隔断的行为予以认可，均属于事实认定错误。世杰佳园公司的房管员曾通过微信群通知徐鑫因房屋打隔断被举报，在3天内必须搬家，因此系世杰佳园公司要求徐鑫搬家。徐鑫租住的系房屋的次卧，世杰佳园公司在徐鑫签订房屋租赁合同之后在房屋的主卧打隔断，徐鑫对此在签订合同之时并不知情，且无法提出异议，徐鑫从未以口头或书面形式认可世杰佳园公司在主卧打隔断的行为。2.一审法院适用法律错误。根据合同法第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的《北京市房屋租赁合同》第十条第（二）项约定：租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。对于世杰佳园公司提前收回房屋的违约行为，世杰佳园公司应当承担违约责任。世杰佳园公司辩称，同意一审判决，不同意徐鑫的上诉请求和理由。由于政策原因，房屋不让打隔断出租，因此双方解除合同，应该互不承担违约责任。徐鑫向一审法院起诉请求：1.判令世杰佳园公司向徐鑫退还剩余房租9707元，押金2600元，剩余服务费1409元，总计13716元；2.判令世杰佳园公司向徐鑫支付违约金5200元；3.判令世杰佳园公司向徐鑫支付因未按时退还剩余费用所产生的滞纳金（以实际退还日期为准）。一审法院认定事实：2018年12月3日，世杰佳园公司（出租人、甲方）与徐鑫（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：坐落于北京市海淀区**房屋，建筑面积65平方米，实际租赁面积13平方米。房屋租赁期自2018年12月4日至2019年12月5日，共计12个月2天。甲方应于2018年12月4日前将房屋按约定交付给乙方。租金标准为2600元每月，租金支付方式为押一付三，提前30天支付下一期房租，如逾期支付每天按人民币100元收取滞纳金。押金人民币2600元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。本合同签订之日，乙方应向甲方支付总租金的8%即人民币2510元作为服务费。关于合同解除，第九条约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付房屋达7日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达5日的，甲方有权开启门锁，寻找新的客户入住，房屋物品视为乙方自动放弃；2、欠缴各项费用在接到甲方通知后，达到5日仍不交款的；3、擅自改变房屋用途，拆改变动或损坏房屋主体结构的，擅自接改电路的……（五）其他法定的合同解除情形。关于违约责任第十条约定，（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。第十二条补充条款约定，因不可抗力、政府行为（如政府部门要求调整房屋现有出租户型）等原因导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除。双方均不承担任何违约责任。乙方应在接到通知后三日内搬离此房。在结清水、电、燃气等费用后，甲方退还乙方剩余房租及押金。同年12月4日，徐鑫交纳了涉案房屋押金2600元，房屋租金7800元及服务费2510元。2019年2月4日，徐鑫交纳房屋租金7800元，2019年5月3日，徐鑫再次交纳房屋租金7800元。2018年12月4日，徐鑫入住涉案房屋，2018年12月6日，世杰佳园公司在徐鑫租住的房屋主卧内打隔断。2019年5月11日，海淀公安分局大钟寺派出所、北京市海淀区北太平庄街道社会治安综合治理委员会在涉案房屋张贴《违法群组（租）房限期治理通知书》，写明：请出租人于2019年5月15日之前自行对隔断房进行拆除，恢复房屋原有结构，并妥善处理租住合同变更和租户清退工作，逾期不拆除的，北太平庄街道群租房治理工作领导小组将联合街道办事处、公安、消防、城管、社区居委会等部门予以强制执行。徐鑫及世杰佳园公司均认可收到该通知。徐鑫称其于2019年5月12日搬离涉案房屋，世杰佳园公司对此予以认可。世杰佳园公司称其于2019年5月17日左右将涉案房屋交还给原业主。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，徐鑫与世杰佳园公司签订《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思，真实有效，双方均应按照合同约定严格履行各自义务。该合同中明确约定了房屋租金数额、交付时间及违约情形。庭审中，双方均认可徐鑫于2019年5月12日搬离涉案房屋，应认定双方签订的房屋租赁合同于2019年5月12日已解除。现徐鑫要求世杰佳园公司支付尚余的房屋租金及房屋押金，法院予以支持。关于徐鑫要求退还服务费的诉讼请求，因世杰佳园公司在涉案房屋内打隔断，派出所及街道对涉案房屋限期治理，使得徐鑫在合同期未届满的情况下被迫搬离涉案房屋，现徐鑫要求退还服务费的请求，法院予以支持。关于违约金问题，徐鑫与世杰佳园公司签订的《北京市房屋租赁合同》中，明确约定了违约情形即甲方延迟交付房屋达7日的或交付的房屋严重不符合合同约定的，则世杰佳园公司应按月租金的200%向乙方支付违约金。世杰佳园公司在徐鑫租住期间在涉案房屋打隔断，徐鑫并未提出异议，可视为徐鑫对世杰佳园公司的打隔断行为予以认可。现徐鑫主张世杰佳园构成违约，主张违约金的请求，法院不予支持。因双方签订的房屋租赁合同中对滞纳金并无约定，现徐鑫主张滞纳金的请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条及《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、北京世杰佳园房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内一次性退还徐鑫房屋租金9707元及押金2600元；二、北京世杰佳园房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内一次性退还徐鑫服务费1409元；三、驳回徐鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院另查，《北京市房屋租赁合同》第十条第（二）项约定：租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。徐鑫与世杰佳园公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行己方义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但在双方租赁合同履行期间，因世杰佳园公司在涉案房屋主卧内打隔断，导致涉案房屋被张贴《违法群组（租）房限期治理通知书》并责令限期整改，导致徐鑫于2019年5月12日搬离涉案房屋。该情形实系世杰佳园公司未能按照合同约定在租赁期内为徐鑫提供适租房屋，符合《北京市房屋租赁合同》第十条第（二）项约定的甲方提前收回房屋的情形，徐鑫据此要求世杰佳园公司支付月租金200%的违约金，于法有据，一审法院未予支持，所作处理不当，本院予以纠正。双方当事人对一审法院所作其他处理未提出异议，本院对于一审法院判令退还相应租金、押金、服务费的处理予以维持。综上所述，徐鑫的上诉请求成立，应予支持。一审判决适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初44827号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初44827号民事判决第三项；三、北京世杰佳园房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向徐鑫支付违约金5200元；四、驳回徐鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费136元，由北京世杰佳园房地产经纪有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费50元，由北京世杰佳园房地产经纪有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 范 磊审 判 员 辛 荣二〇一九年十一月二十七日法官助理 刘 瑾法官助理 付雅卓书 记 员 陈 雪