北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终15472号上诉人（原审原告、反诉被告）：内蒙古凯创投资集团有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区天骄路西侧。法定代表人：王建荣，总经理。委托诉讼代理人：穆卫军，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：郑役兵，男，1970年8月11日出生。委托诉讼代理人：刘雨菲，北京安博（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：薛敬宇，男，1968年7月11日出生。委托诉讼代理人：付星利，北京市纵横律师事务所律师。上诉人内蒙古凯创投资集团有限责任公司（以下简称凯创公司）、上诉人郑役兵因与被上诉人薛敬宇农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初576号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯创公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判薛敬宇、郑役兵向凯创公司支付转让款550万元，违约金自2018年9月18日起至实际付清之日止，按照年利率10%计算的基础上，再增加245万元;2、撤销一审判决第二项，改判驳回薛敬宇、郑役兵请求凯创公司返还拆迁补偿款2897726元的一审诉讼请求；3.撤销一审判决第三项，改判驳回郑役兵、薛敬宇一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定“转让价款降至2800万元”错误；2.一审法院判决“凯创公司返还薛敬宇、郑役兵拆迁补偿款2897726元”错误，凯创公司在签订合同时曾经告知薛敬宇、郑役兵相关拆迁事宜，也是因为有拆迁补偿款，我方才在第一手合同的基础上减去200万与薛敬宇、郑役兵签订的合同；3.一审判决认定“《补充协议书》已生效”错误。郑役兵辩称，不同意上诉人凯创公司的诉讼请求，并提出上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项、第五项；2.改判薛敬宇、郑役兵按照同期银行贷款利率支付违约金；3.改判凯创公司向薛敬宇、郑役兵支付违约金2400000元；4.判令凯创公司履行补充协议第三条之约定即“完成薛敬宇、郑役兵与怀柔区桥梓镇五个村村委会的转租协议签署”；5.判令凯创公司交付涉案地块西南角由第三人占用的15亩土地。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。判决凯创公司承担违约金未考虑其未完整交付涉案土地、牡丹及芍药数量明显缺失等因素，酌定违约金数额过低。薛敬宇辩称，同意郑役兵上诉请求，不同意凯创公司的上诉请求。凯创公司辩称，不同意郑役兵的上诉请求。凯创公司起诉请求:1.判令薛敬宇、郑役兵支付凯创公司土地租赁费600万元；2.判令薛敬宇、郑役兵支付凯创公司违约金900万元；3.薛敬宇、郑役兵承担本案诉讼费。案件审理过程中，凯创公司变更并增加诉讼请求为：1.判令薛敬宇、郑役兵支付凯创公司土地租赁费550万元；2.判令薛敬宇、郑役兵支付凯创公司违约金8693446元；3.判令薛敬宇、郑役兵返还2017年3月13日至2017年12月31日租金806554元。薛敬宇、郑役兵反诉请求：1.要求凯创公司履行《补充协议书》第三条之约定即完成薛敬宇、郑役兵与怀柔区桥梓镇五村村委会的转租协议签署；2.要求凯创公司支付违约金2400万元；3.要求凯创公司返还拆迁补偿款2897726元；4.要求凯创公司赔偿牡丹缺少的费用，具体法院查实为准；5.诉讼费用由凯创公司承担。案件审理过程中，薛敬宇、郑役兵增加诉讼请求一项，要求凯创公司交付涉案地块西南角由第三人占用的15亩土地。一审法院认定事实：2002-2003年，北京国色天香园艺有限公司（以下简称国色天香公司）与北京市怀柔区桥梓镇前桥梓村村民委员会、后桥梓村村民委员会、前茶坞村村民委员会、东茶坞村村民委员会、西茶坞村村民委员会分别签订了八份《土地租赁协议书》，分别约定了承包土地的亩数，共计租赁该五村1659.959亩土地，用于牡丹种植，租赁期限至2032年10月31日。该协议约定租金底数为每亩每年420元，租期前15年每五年递增15%，之后每五年递增20%。该八份协议中均未约定承包土地四至。2009年4月15日，北京市怀柔区桥梓镇人民政府（甲方）与周立晨（乙方）签订《招商引资合作协议书》，约定甲方将接受国色天香公司的委托，全程、全权负责处理国色天香公司在承租桥梓镇人民政府所辖前桥梓村、后桥梓村、东茶坞村、西茶坞村、前茶坞村五个村的土地转租给乙方之前产生的债权债务；乙方概不负责。甲方保障乙方承租此宗土地后的投资环境、正常生产经营不受当地村民干涉。如出现村民及国色天香公司人员干涉、骚扰乙方情况时，由甲方负责协调解决。……同日，周立晨（乙方）受凯创公司委托同国色天香公司（甲方）签订《土地转租协议书》，将国色天香公司承租的桥梓镇前桥梓村、后桥梓村、东茶坞村、西茶坞村、前茶坞村五个村的土地转租事宜及地上所有附属物（包括地上所有种植物及建筑物）转让给乙方，由乙方管理经营。租金、租期参照原《土地租赁协议书》，后附地上物清单，地上物清单接收人处周立晨签字。2017年3月12日，周立晨受凯创公司委托作为甲方与薛敬宇、郑役兵（乙方）签订了《北京市怀柔区桥梓镇牡丹园土地转租协议书》。该协议书约定：【鉴于】（1）甲方承租牡丹园1659.959亩土地，租赁期限至2032年10月31日，甲方在该地块经营牡丹园项目，甲方拥有项目住址地上附属物的所有权益。（2）乙方希望承接甲方针对项目住址的租赁权及所有地上附属物资产的所有权益。（3）甲方针对项目住址的一切债权、债务均已合法有效剥离，在本协议签署前项目住址上已产生的一切债务及纠纷由甲方承担。【协议正文】（1）甲方向乙方针对本协议项下土地租赁权及地上附属物资产的总转让款金额为3000万元。（2）在本协议签署后，甲方应制作债权债务清单及地上附属物资产清单。在甲方完成债权债务的明示及确认、完成甲方向乙方针对项目住址上的租赁权及地面附属物资产交接后当日，乙方向甲方支付1300万元。（3）甲乙双方成立合资公司，注册资本500万元，股权比例待定为薛敬宇占48%，郑役兵占48%，周立晨占4%（将视具体工商注册情况决定股比），周立晨任法人代表。由甲方负责完成新注册合资公司与五村村委会的转租协议签署（转租协议内容需要与原协议一致）。在完成转租协议签署后三日内，乙方向甲方支付700万元。（4）甲方将新成立的合资公司所持有股份全部转让给乙方，在甲方股权转让手续提交给北京市工商部门受理后三日内，乙方向甲方支付1000万元。（5）签署和履行本协议不违反其作为一方当事人的任何合同义务，不存在未了的或可能提起的影响其履行本协议义务的诉讼、仲裁或者行政程序。【违约责任】本转租协议签订后，甲乙双方经协商一致可以修改协议条款，甲乙任何一方如果违约，按照乙方已支付款项的双倍金额赔偿对方损失。【其他约定】……（2）本协议有效期自本协议签订日至2032年10月31日。薛敬宇、郑役兵依照上述《北京市怀柔区桥梓镇牡丹园土地转租协议书》支付了1300万元。2017年3月16日，凯创公司将涉案土地及地上物与薛敬宇、郑役兵进行了交接，并将国色天香公司与周立晨之间的地上物清单交付于薛敬宇、郑役兵，当时没有进行地上物清点，没有制作书面交接单。2017年9月9日，周立晨（甲方）与薛敬宇、郑役兵（乙方）签订《补充协议书》。该《补充协议书》将2017年3月12日签署的《北京市怀柔区桥梓镇牡丹园土地转租协议书》称为原协议书。《补充协议书》载明：……2.乙方已根据原协议书之约定向甲方支付了1300万元。3.因甲乙双方成立合资公司过程中遭遇政策困难，经甲乙双方友好协商，原协议书【协议正文】第3条、第4条不再履行，自本补充协议生效之日起，由甲方负责、乙方配合完成乙方（以个人名义）与五村村委会的转租协议签署（转租协议内容需要与原协议（附件2）一致或转租协议内容对承租人的条件优于原协议，转租协议签署指：乙方直接与五村村委会签署租赁协议），在完成转租协议签署后三日内，乙方向甲方支付1700万元。4.甲方因资金紧张，从乙方处借款500万元，乙方同意向甲方出借500万元，双方另行签订《借款合同》（附件3），若本补充协议第3条之转租协议签署完成，则500万元借款冲抵合同款。5.本补充协议生效之日起，项目住址地上附属物、建筑、设施设备等全部归乙方所有；乙方出资建设购置的地上附属物、建筑物、设施设备归乙方所有，与甲方无关。甲方不再向五村村委会或政府主张任何有关项目住址的权益，有关项目住址的一切权益均属于乙方所有。6.若乙方无法与五村村委会签署转租协议，甲方无权因此要求解除合同，乙方有权要求甲方继续办理转租协议的签署，或乙方有权选择解除合同并与甲方协商退款事宜。7.原协议书【违约责任】第1条修改为：本转租协议签订后，甲乙双方经协商一致可以修改协议条款，甲乙任何一方如果违约，按照乙方已支付款项的十倍金额作为违约金赔偿对方。8.甲方针对项目住址上的一切债权、债务应当由甲方剥离，原协议书签署前项目住址上涉及的或已产生的一切债务及纠纷由甲方承担。原协议签署后，本补充协议签订前，乙方已经代甲方支付了打井钱，该笔款项应当从3000万元总转让金额中扣除。9.原协议书【其他约定】第2条不再履行。10.甲乙双方均应当配合原协议书及本补充协议的履行，若一方迟延履行义务，经对方催告之日起5日内仍迟延履行，则视为严重违约。同日，薛敬宇、郑役兵（出借人，甲方）、周立晨（借款人，乙方）、刘铁平（保证人，丙方），三方签订《借款协议》。约定乙方向甲方借款用于资金周转；借款本金500万元，2017年9月14日前支付；若甲乙双方之间签订的《北京市怀柔区桥梓镇牡丹园土地转租协议书》及《补充协议书》顺利履行，薛敬宇、郑役兵向周立晨支付1700万元尾款时，薛敬宇、郑役兵有权以本协议500万元借款本金冲抵签署1700万元尾款中的500万元尾款，若冲抵尾款则500万元借款本金不计算利息；若甲方未向乙方支付500万元借款，则《补充协议书》不生效。2018年2月7日，甲方凯创公司与薛敬宇、郑役兵（乙方）签订《补充协议书之二》。载明：1.原《北京市怀柔区桥梓镇牡丹园土地转租协议书》约定的3000万元转让款总额保持不变。2.2018年2月7日以前，乙方已经向甲方汇款支付了转让款1300万元；乙方根据与周立晨的《借款协议》，汇款支付了220万元及10万元现金，以汽车三辆（宝来汽车2辆22.36万元、雷克萨斯570作价180万元，三辆汽车均已过户）作价支付了202.36万元，乙方有权以上述432.36万元冲抵转让款。3.乙方应当于本补充协议生效之日，向甲方支付转让款200万元现金。4.甲乙双方一致同意：乙方以奥迪A8汽车一辆作价67.64万元作转让款，乙方应当将奥迪A8汽车过户至甲方指定的人员“韩超”名下。5.若《北京市怀柔区桥梓镇牡丹园土地转租协议书》及《补充协议书》顺利履行，且2018年4月1日前甲方办理完毕《补充协议书》第3条之义务，则甲方于2018年4月4日前支付转让款剩余尾款1000万元（甲方必须保证已经处理完毕赔偿打井款、转签手续费及与牡丹园土地项目的一切债务、纠纷，否则乙方有权扣除相应款项）。6.若《北京市怀柔区桥梓镇牡丹园土地转租协议书》及《补充协议书》未能顺利履行，2018年4月1日前甲方未能办理完毕《补充协议书》第3条之义务，则《北京市怀柔区桥梓镇牡丹园土地转租协议书》及本补充协议第1条之转让款总额降低为2800万元，降低的200万元包含应由甲方支付的打井款（两口井，其中一口已经终审判决）、转签手续费。剩余尾款于《补充协议书》第3条之转签程序完成后3日内由乙方一次性向甲方支付完毕。7.本补充协议生效后，甲方指定苗义荣账户为甲方全部收款账户。8.本补充协议生效之日起：牡丹园地上附属物、建筑、设施设备等全部归乙方所有；乙方出资建设购置的地上附属物、建筑物、设施设备归乙方所有，与甲方无关；甲方不再向五村村委会或政府主张任何与项目相关的权益，有关项目的一切权益均属于乙方所有；若遇拆迁或其他补偿、赔偿等，如果需要甲方或周立晨配合办理手续，则甲方或甲方有义务要求周立晨无条件配合，所得一切补偿、赔偿均归乙方所有。10.甲方或周立晨在《北京市怀柔区桥梓镇牡丹园土地转租协议书》及《补充协议书》、本补充协议中未披露的与项目相关的债务、纠纷与乙方无关，由甲方负责处理；本补充协议生效后，新产生的与项目相关的债务、纠纷与甲方无关，由乙方负责处理。周立晨（甲方）代表凯创公司与薛敬宇、郑役兵（乙方）另行签订《北京市怀柔区桥梓镇牡丹园土地转租协议书》一份，五村村委会或经济合作社分别加盖公章同意上述转租事宜。该协议书载明：甲方承租五村1659.959亩土地，租赁期至2032年10月31日，甲方在涉案地块上经营牡丹园项目，甲方拥有项目住址地上附属物的所有权益；甲乙双方已于2017年3月12日签订《北京市怀柔区桥梓镇牡丹园土地转租协议书》，约定甲方将上述土地全部转租给乙方，由乙方承接甲方针对项目住址的租赁权及地上所有附属物资产的所有权益；乙方已经根据《北京市怀柔区桥梓镇牡丹园土地转租协议书》及补充协议约定了转让价款及支付方式；本补充协议一式八份，甲方一份，乙方二份，五村各持一份，甲乙双方签字之日起生效。关于该份协议书的签订时间，凯创公司根据其提供的微信聊天记录主张为2018年9月14日，薛敬宇、郑役兵认可签订时间为2018年9月。凯创公司自认薛敬宇、郑役兵关于涉案地块已支付2450万元，包括首期1300万元、《补充协议之二》中的现金及车辆折价抵顶共700万元、一辆劳斯莱斯汽车和一辆辉腾汽车抵顶400万元，郑役兵于2018年9月22日转给苗翠霞30万元、2018年11月28日转给杨云云20万元。薛敬宇、郑役兵对此表示认可。案件审理过程中，经薛敬宇、郑役兵申请，一审法院向桥梓镇人民政府调取了涉牡丹园地块拆迁补偿的相关材料。2017年1月5日，凯创公司授权的公司员工苗祥荣与北京市怀柔区桥梓镇人民政府签订《怀柔区天北路北延道路工程项目（桥梓镇段）农村集体土地上非住宅房屋及地上物补偿协议书》（编号：桥梓镇拆（2016）正中第119号）。补偿内容为被征占土地11.09亩，树木3142棵进行征占补偿，依据北京银通安泰房地产评估有限公司F030评估报告，应补偿数额为2897726元。附表北京市地上物拆迁评估结果通知单中附属物作价包括整砖院墙、铁栅栏、铁丝网、花岗岩院地、广告牌等及桧柏、国槐等3142棵树。北京市怀柔区桥梓镇人民政府已经于2017年1月24日将补偿款2897726元汇入凯创公司授权领款的苗祥荣账户。2018年10月份左右，上述拆迁补偿协议中涉及的拆迁地块被实施拆迁，用以修建拓宽道路。薛敬宇、郑役兵表示对于征占地的事实在《北京市怀柔区桥梓镇牡丹园土地转租协议书》签订之前并不知情，凯创公司认可在协议签订过程中并未向薛敬宇、郑役兵披露征占地的情况，但凯创公司同时表示，拆迁补偿协议签订、拆迁补偿款的给付均在双方协议签订之前，该笔拆迁补偿款与薛敬宇、郑役兵无关。关于本案所涉案地块的四至，双方未在协议中明确。案件审理过程中，一审法院组织双方进行了现场勘查。经勘查，涉案1659.959亩土地被一条东西向的公路分割为两部分，道路北侧为牡丹园，四周建设有铁艺栅栏，上述占地补偿协议中所涉及的占地补偿部分位于牡丹园北侧；道路南侧地块尚未开发建设，仍在种植玉米，部分有栅栏。在南侧地块的西南角有一院落，内有白色楼房一幢，即薛敬宇、郑役兵主张的凯创公司未交付的由案外人占用的地块（以下简称西南角地块）。北京市怀柔区桥梓镇人民政府出具证明，证明茶坞铁路社区路东前茶坞村地块即牡丹园西南角小楼及院落，包含在国色天香公司承租的五村共计1659.959亩土地范围内。经过一审法院向桥梓镇政府核实，在凯创公司接收涉案地块之前西南角地块已由案外人占用。另查1，凯创公司于2017年1月24日向五村支付2017年度租金共计967865.94元。2018年开始由郑役兵向五村支付租金。另查2，薛敬宇与郑役兵表示，二人已经就涉案地块的相关权利义务达成协议，薛敬宇将其享有的权利义务转让给了郑役兵。凯创公司表示对上述事实不知情。案件审理过程中，薛敬宇、郑役兵表示其内部关系另行处理。一审法院认为，凯创公司委托周立晨与国色天香公司签订《土地转租协议书》，之后又委托周立晨与薛敬宇、郑役兵签订《北京市怀柔区桥梓镇牡丹园土地转租协议书》，作为委托方，凯创公司享有周立晨签署涉案协议的权利义务。周立晨与薛敬宇、郑役兵签订的《北京市怀柔区桥梓镇牡丹园土地转租协议书》两份、《补充协议书》《补充协议书之二》均为凯创公司与薛敬宇、郑役兵的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应遵照履行。关于《补充协议书》是否生效问题。凯创公司主张薛敬宇、郑役兵没有按照该协议书出借500万元，故该协议书不生效。薛敬宇、郑役兵主张《补充协议书之二》第2条、第4条两项之和为500万元，履行的是《借款协议》约定的500万元，故《补充协议书》生效。对此一审法院认为，《补充协议书之二》第2条已经确认薛敬宇、郑役兵根据与周立晨签订的《借款协议》汇款及车辆作价共432.36万元冲抵转让款，第4条载明双方协商一致以奥迪A8一辆作价67.64万元作为转让款，两项合计500万元，而该500万元凯创公司已经自认抵顶涉案合同款。故一审法院采纳薛敬宇、郑役兵的意见，认定《补充协议书》已经生效。一、关于凯创公司主张的土地租赁费凯创公司虽主张为租赁费，但根据双方协议中对该款项的表述应为转让款。凯创公司与薛敬宇、郑役兵均确认通过现金及车辆作价等形式共计支付2450万元，而涉案土地及地上物已实际交付薛敬宇、郑役兵使用。关于该问题，双方争议的焦点有二：第一，转让款的支付条件是否已经具备；第二，转让款的具体金额应如何确定。关于第一个焦点问题，凯创公司主张已经完成了涉案协议书所约定的所有义务，薛敬宇、郑役兵应当履行付款义务。而薛敬宇、郑役兵则主张，在对付款条件协商变更后，双方以《补充协议书》确定了付款条件，即“自本补充协议生效之日起，由甲方负责、乙方配合完成乙方（以个人名义）与五村村委会的转租协议签署（转租协议内容需要与原协议一致或转租协议内容对承租人的条件优于原协议，转租协议签署指：乙方直接与五村村委会签署租赁协议），在完成转租协议签署后三日内，乙方向甲方支付1700万元。”并约定“若乙方无法与五村村委会签署转租协议，甲方无权因此要求解除合同，乙方有权要求甲方继续办理转租协议的签署，或乙方有权选择解除合同并与甲方协商退款事宜。”薛敬宇、郑役兵据此提出抗辩，主张凯创公司尚未完成薛敬宇、郑役兵与五村村委会直接签订租赁协议的义务，因此本案的付款条件尚不具备。对此，一审法院认为，虽然双方协议明确了凯创公司完成薛敬宇、郑役兵与五村直接签订租赁协议后再付款的条件，但2018年9月，周立晨与薛敬宇、郑役兵再行签订了《北京市怀柔区桥梓镇牡丹园土地转租协议书》，五村在该协议书上亦加盖公章同意转租，薛敬宇、郑役兵在该协议书上的签字可以视为对于该种签订形式的认可。而且，薛敬宇、郑役兵后续的付款行为亦可以印证其对于上述转租协议签订形式的认可。故薛敬宇、郑役兵应当向凯创公司履行支付义务。关于第二个争议焦点，凯创公司主张转让费总金额应为3000万元，而薛敬宇、郑役兵则认为根据《补充协议书之二》的约定，凯创公司未在2018年4月1日之前完成薛敬宇、郑役兵与五村签订转租协议，转让费应降至2800万元。案件审理过程中，凯创公司虽主张转租协议签订时间在2018年4月1日之前，但未向本案提交证据。此后，凯创公司又确认与五村转租协议签订日期为2018年9月14日，薛敬宇、郑役兵亦认可签订日期为2018年9月，故一审法院采纳凯创公司的主张，认定与五村转租协议的签订时间在2018年9月14日。鉴于凯创公司未在2018年4月1日之前完成薛敬宇、郑役兵与五村转租协议的签订，故按照上述约定，转让费总额应降低为2800万元。因此一审法院认定，转让费的总金额应为2800万元，薛敬宇、郑役兵还应向凯创公司支付转让费350万元。同时，关于薛敬宇、郑役兵反诉要求凯创公司履行补充协议第三条之约定即“完成薛敬宇、郑役兵与怀柔区桥梓镇五个村村委会的转租协议签署”的反诉请求，一审法院不予支持。二、关于凯创公司主张的逾期付款违约金关于尾款350万元的支付时间。双方在《补充协议书》及《补充协议书之二》中约定甲方负责、乙方配合完成乙方（以个人名义）与五村村委会的转租协议签署，该转租协议签署完毕三日内付尾款。现一审法院认定与五村的转租协议签订时间为2018年9月14日，故薛敬宇、郑役兵应于2018年9月17日之前向凯创公司支付剩余转让款350万元，逾期支付应承担违约责任。双方在《北京市怀柔区桥梓镇牡丹园土地转租协议书》中约定违约方按照乙方已经支付款项的双倍金额赔偿对方损失，之后双方又在《补充协议书》中将违约责任修改为甲乙任何一方如果违约，按照乙方已支付款项的十倍金额作为违约金赔偿对方。凯创公司未按上述约定主张违约金，而是考虑其车辆变价损失等因素主张违约金数额为8693446元。对此薛敬宇、郑役兵不予认可，主张违约金过高，申请法院进行调整。鉴于凯创公司对其违约损失情况亦未提供证据证实，一审法院综合考虑双方的合同履行情况，酌定薛敬宇、郑役兵以350万元为基数，自2018年9月18日起按照年利率10%计算，向凯创公司支付逾期付款违约金。三、关于凯创公司主张的代付租金凯创公司于诉讼中主张，涉案地块在交接后的租金应当由薛敬宇、郑役兵承担，而凯创公司在2017年1月已经将2017年度的租金向五村交纳，因此薛敬宇、郑役兵应当负担2017年度交接后这一时间段的租金。薛敬宇、郑役兵则认为3000万元转让款中已经包含了该部分租金，且双方协议约定签订协议之前牡丹园已产生的一切债务及纠纷由凯创公司承担，故其不负责返还凯创公司主张的租金。根据2017年3月12日的《北京市怀柔区桥梓镇牡丹园土地转租协议书》约定，该协议项下的土地租赁权及地上附属物资产的总转让款为3000万元，而对于转让款明细并没有体现在协议中，对此双方亦均未向法院提举证据证实。一审法院认为，根据凯创公司提交的证据可以认定，凯创公司在2017年1月24日分别向五村村委会转账交纳了2017年度的租金，而周立晨与薛敬宇、郑役兵签订第一份《北京市怀柔区桥梓镇牡丹园土地转租协议书》的时间为2017年3月12日，即在双方签订协议之前，涉案土地2017年度的租赁费已经由凯创公司交纳，如需要薛敬宇、郑役兵负担，应当在协议条款中体现。而无论是《北京市怀柔区桥梓镇牡丹园土地转租协议书》还是之后签订的《补充协议书》及《补充协议书之二》对于该部分租金的给付均没有约定。同时，一审法院注意到2018年涉案土地的租金已经由薛敬宇、郑役兵向五村交纳，薛敬宇、郑役兵也认可在承包期内的租金由其直接向五村交纳的事实。该事实从另一方面可以印证在签订协议之时，对于租金的负担双方是有约定的。在此情况下，若双方未就2017年度的租金负担达成一致，从2017年3月双方签订第一份协议至2017年9月，再至2018年2月、2018年9月，四份协议中均未涉及该问题，与常理不符。因此，一审法院无法采信凯创公司的主张，对于其该项诉讼请求，一审法院不予支持。四、关于薛敬宇、郑役兵的其他反诉主张第一，关于薛敬宇、郑役兵要求凯创公司返还拆迁补偿款2897726元的反诉主张。凯创公司辩称，本案所涉及的拆迁补偿协议签订于2017年1月，补偿款亦在当月支付到位，这部分款项发生在双方签订协议之前，因此与薛敬宇、郑役兵无关。对此一审法院认为，补偿协议的签订及补偿款的发放时间确是在协议签订前，但占地行为发生在薛敬宇、郑役兵经营期间，现在没有证据证明在双方签订协议之时凯创公司将即将发生的占地及已经领取补偿款的事实向薛敬宇、郑役兵披露，亦无证据证实薛敬宇、郑役兵同意该笔补偿款由凯创公司占有。薛敬宇、郑役兵因为占地减少了相应的承包面积，凯创公司对于薛敬宇、郑役兵损失的产生存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。本案中，凯创公司的行为违反了先合同义务，造成薛敬宇、郑役兵的损失，因此应当对于薛敬宇、郑役兵的损失进行赔偿。薛敬宇、郑役兵向凯创公司主张返还占地补偿款，其实质应是向凯创公司主张损失，而损失数额与补偿款金额一致。故对于薛敬宇、郑役兵要求凯创公司返还补偿款的主张，一审法院予以支持。第二，关于薛敬宇、郑役兵要求凯创公司交付西南角地块的反诉请求。桥梓镇政府出具的材料可以证明该西南角地块应包括在涉案地块中。凯创公司主张双方为现状移交，薛敬宇、郑役兵在接收涉案地块时对于现状是明知的，而交接后双方多次洽商变更的协议内容中均未提及西南角地块被案外人占用的问题，薛敬宇、郑役兵亦未提供证据证明其对该问题提出异议，因此凯创公司对该西南角地块不负责交付。关于该项反诉请求，一审法院认为，凯创公司作为土地流转一方，负有完整交付土地的义务，但是，通过向桥梓镇政府了解，在凯创公司接收涉案地块之前，西南角地块已被案外人占用，且凯创公司将涉案地块的经营权流转给薛敬宇、郑役兵后，凯创公司对涉案地块已经不再享有土地经营权，由凯创公司承担返还西南角地块的责任无法实现。故一审法院对于薛敬宇、郑役兵的该反诉请求，不予支持。需要说明的是，薛敬宇、郑役兵作为现在的土地经营权人，有权利要求占用土地的案外人腾退土地或要求减少承包费，以此完成权利救济。由于西南角地块未交付，后续给薛敬宇、郑役兵在权利救济或开发过程中造成的损失，薛敬宇、郑役兵可另行主张。第三，关于薛敬宇、郑役兵主张交付的牡丹数量不足，要求凯创公司赔偿损失的反诉请求。案件审理过程中，薛敬宇、郑役兵向一审法院提出清点牡丹的申请，考虑到自双方交接至凯创公司起诉之时已经经历二年，交接时的现状无法还原，因此一审法院对于其清点数量的申请不予准许。一审法院认为，双方在交接之时均认可为整体交接，薛敬宇、郑役兵并未向法庭提供证据证明交接时的现状。而至凯创公司起诉时，薛敬宇、郑役兵在涉案地块已经实际经营近二年，期间亦没有证据证实薛敬宇、郑役兵曾向凯创公司主张牡丹数量不足的事实。故薛敬宇、郑役兵对于交接牡丹数量不足的事实未完成举证责任，对其该项反诉请求，一审法院不予支持。第四，至于薛敬宇、郑役兵要求凯创公司支付违约金2400万元的反诉请求。关于未按时与五村签订转租协议的违约责任，凯创公司已经承担了减少200万元租金的责任，薛敬宇、郑役兵亦认可200万元中含有违约折让的性质，因此对于该项违约行为不应再另行考虑违约金。薛敬宇、郑役兵对于2400万元违约金的主张，没有明确损失计算方法，亦未提交相关证据证明，故一审法院综合考虑在本案中双方的违约情节、合同履行情况、违约责任的承担等因素，酌情考虑为1万元。据此，一审法院于2019年9月判决：一、薛敬宇、郑役兵于判决生效之日起十五日内向内蒙古凯创投资集团有限责任公司支付转让款3500000元及违约金（违约金以3500000元为基数，自2018年9月18日起至实际付清之日止，按照年利率10%计算）；二、内蒙古凯创投资集团有限责任公司于判决生效之日起十五日内向薛敬宇、郑役兵返还拆迁补偿款2897726元；三、内蒙古凯创投资集团有限责任公司于判决生效之日起十五日内向薛敬宇、郑役兵支付违约金10000元；四、驳回内蒙古凯创投资集团有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回薛敬宇、郑役兵的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111800元，由内蒙古凯创投资集团有限责任公司负担74200元（已交纳），由薛敬宇、郑役兵负担37600元（于判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费87650元，由内蒙古凯创投资集团有限责任公司负担15030元（于判决生效后七日内交纳），由薛敬宇、郑役兵负担72620元（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。凯创公司主张其在一审中并未表达关于拆迁一事没有向薛敬宇、郑役兵披露，只是表示拆迁一事未写入合同中。本院经审理查明的其他事实与一审查明无异。本院认为，根据双方诉辩主张及法院查明的事实，本案二审争议焦点主要是：一、转让费总金额的认定；二、一审判定薛敬宇、郑役兵应承担的违约金数额是否适当；三、凯创公司是否应返还薛敬宇、郑役兵拆迁补偿款；四、一审判定凯创公司应承担的违约责任是否适当。对此，本院分析如下：一、关于合同价款，凯创公司主张转让费总金额应为3000万元，而薛敬宇、郑役兵则认为根据《补充协议书之二》的约定，凯创公司未在2018年4月1日之前完成薛敬宇、郑役兵与五村签订转租协议，转让费应降至2800万元。根据已经查明的事实，并无证据能够证明凯创公司已经按照合同约定在2018年4月1日前完成薛敬宇、郑役兵与五村转租协议的签订，故按照上述约定，转让费总额应降低为2800万元。凯创公司主张转让费用包含打井款、转签手续费，薛敬宇、郑役兵并未支付，故转让费用仍应为3000万元。对此，经本院询问，凯创公司表示其亦未支付打井款、转签手续费，凯创公司的上述主张并不影响本案合同价款的认定。一审法院认定转让费的总金额应为2800万元并无不当，薛敬宇、郑役兵还应向凯创公司支付转让费350万元。二、关于薛敬宇、郑役兵应承担的违约金，一审法院综合本案实际，酌予确定年利率10%并无不妥，本院予以确认。三、关于凯创公司是否应返还薛敬宇、郑役兵拆迁补偿款，根据《补充协议书之二》的约定，若遇拆迁或其他补偿、赔偿等，所得一切补偿、赔偿均归薛敬宇、郑役兵所有。虽然涉案补偿协议的签订及补偿款的发放时间均在签订上述协议前，但拆迁所占用的土地双方均确认系薛敬宇、郑役兵合同范围内的土地，薛敬宇、郑役兵自2017年3月起即在此地块上经营，现有证据均不能证明凯创公司所主张的其曾在签订合同前口头向薛敬宇、郑役兵披露拆迁事宜，一审法院根据诚实信用原则判令凯创公司应给付薛敬宇、郑役兵相应的拆迁补偿款，公平合理，本院予以维持。四、关于凯创公司应承担的违约责任，郑役兵主张凯创公司未完整交付涉案土地、交付牡丹及芍药数量明显缺失，故应承担相应的违约责任，一审酌定数额过低。对此，本院认为，涉案15亩土地由第三人占用的情况，从已经查明的事实可知，在凯创公司接收涉案地块之前，西南角地块已被案外人占用，薛敬宇、郑役兵并未提交充分的证据证明凯创公司曾承诺将15亩土地交付二人。一审法院结合本案实际，认为凯创公司将涉案地块的经营权流转给薛敬宇、郑役兵后，凯创公司对涉案地块已经不再享有土地经营权，由凯创公司承担返还西南角地块的责任无法实现，故对于薛敬宇、郑役兵的该反诉请求未予支持并无不当。关于郑役兵主张的凯创公司牡丹及芍药数量移交不足的问题，一审法院考虑到自双方交接至凯创公司起诉之时已经经历二年，交接时的现状无法还原，薛敬宇、郑役兵并未向法院提供证据证明交接时的现状，期间亦没有证据证实薛敬宇、郑役兵曾向凯创公司主张牡丹数量不足的事实，故薛敬宇、郑役兵对于交接牡丹数量不足的事实未完成举证责任。鉴于以上，一审法院综合本案实际，酌定凯创公司应承担的违约金数额为1万元并无不当。另，一审法院的其他处理亦无不妥。综上所述，凯创公司、郑役兵的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费124024元，由郑役兵负担60720元，由内蒙古凯创投资集团有限责任公司负担63304元（已交纳45982元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 杨 夏审 判 员 万丽丽二〇一九年十一月十九日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞书 记 员 王 艳