贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终8948号上诉人（原审被告）：贵阳合纵置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天**营销中心。法定代表人：余悦瀚，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日出生，土家族，住贵州省贵阳市花溪区，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王建慧，女，1993年09月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：邓木林，男，1980年01月05日出生，汉族，住贵阳市白云区。委托诉讼代理人：王松，男，1981年10月9日出生，穿青人，住贵州省贵阳市白云区。上诉人贵阳合纵置业有限公司因与被上诉人王建慧商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初5634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。合纵置业公司上诉请求：1、撤销原判或改判上诉人不构成违约；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、办证时间应从实际交房后起算24个月内，起诉时该期限未到，上诉人未逾期，不需支付违约金；2、根据《补充协议》第十一条第四款、第六款约定，被上诉人至今未向上诉人交齐办理产权过户所需的资料以及相关税费，故办证条件未成就，办证时间起算点未开启；3、补充协议对上诉人和被上诉人的违约金上限均约定为合同总价款的1%，违约责任对等，一审认定补充协议无效属于法律适用错误；4、《商品房买卖合同》及补充协议已经公示，对转移登记的相关约定有加粗提醒，上诉人尽到了公示义务和提醒义务；5、双方签订了《三期精装房改毛坯房补充协议》约定以全产权独立车位对价抵偿延期交付产生的所有违约金，上诉人即便违约也用车位抵偿了，被上诉人不能再主张违约金。王建慧辩称，1、双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力；2、办证时间在合同中有明确约定，不受实际交房时间及其他因素的影响，且上诉人尚不具备取得商品房初始登记的条件，构成违约；3、《补充协议》虽载明违约金累积不超过总房款的1%，但该条款是上诉人提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》关于格式条款的相关规定，该补充条款无效；4、《三期精装房改毛坯房补充协议》仅约定抵销逾期交房违约金，并未抵销逾期办证违约金。王建慧向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告交付贵阳市白云区米兰春天三期64栋14楼3号商品房转移登记的有关文书；2、判令被告支付自2017年12月30日起至被告实际办理转移登记文书之日止的违约金共计19,730.51元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，双方当事人对购房及已付房款等事实无异议，另查明，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市××××号利海米兰春天三期商品房。该合同第二十二条第三款（一）约定出卖人承诺于2017年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付买受人；同时该条款（二）约定，出卖人在约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付全部已付款0.01%的违约金。上述《商品房买卖合同》第二十九条约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续；如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累积最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。合同签订后，原告向被告支付了购房款，但由于被告尚未具备取得商品房所有权初始登记条件，未在约定期限向原告提供商品房转移登记的有关文书，且至今仍不能提供，导致原告至今未办理商品房所有权登记。上述事实，有《商品房买卖合同》及《补充协议》、购房收据、贵阳市商品房预售合同备案登记表等在卷佐证，并经庭审核实、质证，一审法院予以确认。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约按时足额支付了购房款，被告也应按约取得该商品房的所有权初始登记并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今未取得该商品房所有权初始登记，更无法向原告交付有关文书办理转移登记，被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止。截止2019年6月30日，被告已逾期547天，应支付的违约金为：360,704元×0.01%/天×547天＝19,730.51元。对于原告主张被告立即交付商品房转移登记文书的诉请，由于被告现尚未取得商品房所有权初始登记，不具备交付商品房转移登记有关文书的条件，原告对此亦是明知的，结合《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，一审法院认为应当由被告在取得商品房所有权初始登记后向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王建慧支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（截止2019年6月30日为19,730.51元，2019年7月1日起继续以36.0704元/日计算至被告贵阳合纵置业有限公司向原告王建慧交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；二、被告贵阳合纵置业有限公司在取得商品房所有权初始登记之日起六十日内向原告王建慧交付办理商品房转移登记的有关文书。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146.63元（已减半，原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审认定一致。本案事实，有双方当事人的陈述及《商品房买卖合同》、《三期精装房改毛坯房交付补充协议》、备案登记表、购房款收据、收楼确认书、商品房使用说明书、商品房质量保证书等证据在卷佐证，并经庭审核实、质证，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、上诉人合纵置业公司是否存在逾期办证的违约行为，如果存在，应如何承担违约责任；2、案涉《补充协议》关于“违约金累计最高不超过总房价的1%”的约定是否有效。关于第一个争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人在合同中对出卖人取得商品房所有权初始登记的具体时间有明确约定，现出卖人并未取得商品房所有权初始登记，构成违约。出卖人取得商品房所有权初始登记后买受人才需交纳办理产权过户所需的资料以及相关税费，故上诉人合纵置业公司以买受人未向其交齐办理产权过户所需资料以及相关税费为由主张办证条件不成就，本院对此不予采信。因逾期办证给购房人造成的损失客观存在，一审判决按照合同约定标准计算违约金并无不当。关于第二个争议焦点，本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”，而在《补充协议》却约定“出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%”，但双方在《商品房买卖合同》第二十九条明确约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，故《补充协议》对逾期办证的违约金加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担的责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，该《补充协议》的相关条款应属无效。另外，上诉人合纵置业公司主张双方当事人在“三期精装房改毛坯房补充协议”中已约定以车位抵偿逾期办证违约金，因该协议明确抵偿的是逾期交房违约金，故本院对此上诉理由不予采信。综上所述，上诉人贵阳合纵置业公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用293.26元，由上诉人贵阳合纵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇一九年十一月二十五日书记员 王 飘