浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初13871号 原告：朱可勇，男，1981年11月8日出生，汉族，住浙江省诸暨市。现住浙江省诸暨市人民中路**绿城百合公寓**。 原告：刘铮铮，女，1983年4月5日出生，汉族，住上海市普陀区，现，现住浙江省诸暨市人民中路**绿城百合公寓**/div> 原告：朱月明，男，1955年11月8日出生，汉族，住浙江省诸暨市，现住浙，现住浙江省诸暨市人民中路**绿城百合公寓**iv> 原告：周茶英，女，1955年9月2日出生，汉族，住浙江省诸暨市，现住浙江省，现住浙江省诸暨市人民中路**绿城百合公寓**> 原告刘铮铮、朱月明、周茶英的共同委托诉讼代理人：朱可勇，男，1981年11月8日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被告：浙江祥生物业服务有限公司，住所地：浙江省杭州市江干区新塘路**广新大厦****。 法定代表人：石烨。 委托诉讼代理人：徐宇峰，浙江浣纱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：寿均华，浙江浣纱律师事务所律师。 原告朱可勇、刘铮铮、朱月明、周茶英与被告浙江祥生物业服务有限公司（以下至判决主文前简称祥生物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告刘铮铮、朱月明、朱可勇（同时是原告刘铮铮、朱月明、周茶英的委托诉讼代理人）、被告祥生物业公司的委托诉讼代理人徐宇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱可勇、刘铮铮、朱月明、周茶英向本院提出诉讼请求：一、确认《前期物业服务协议》中关于叠排住宅和地下车位的物业服务收费标准条款无效；二、被告按照《商品房买卖合同》的约定收取叠排住宅和地下车位的前期物业服务费，并限期向原告退还多收部分的物业服务费人民币3147元。事实和理由：原告是熙江樾花园小区的叠排业主。熙江樾花园小区由诸暨祥生祥跃置业有限公司开发，包括19幢多层带电梯住宅（其中11幢为多高层住宅、8幢为叠排住宅）和18幢高标准住宅（即联排住宅），现已于2019年8月1日交付使用。原告已付清房款，足额缴纳了维修基金并领取了《领房单》。因被告拒绝在缴纳前期物业服务费之前交付钥匙，因此，原告不得已于2019年8月19日向被告支付2019年8月1日至2020年7月31日为期12个月的前期物业服务费(含能耗费)共计人民币6921元。原告于2018年2月28日签署《商品房买卖合同》〔合同编号：2018330681YS0023281〕，购买的商品房包括叠排住宅143.1平方米、地下储藏室77.75平方米、地下车位24.1、地下储藏室77位16.63、地下车位24房买卖合同》附件七约定：“前期物业服务费收取标准以物价部门批文为准”。在签署合同后，经原告自行查询得知，市发改局于2017年10月12日作出的《关于熙江樾花园住宅小区前期物业服务收费标准的批复》（诸发改价办[2017]28号)明确规定：“小区由19幢多层带电梯住宅和18幢高标准住宅组成，多层带电梯住宅收费标准在每月每平方米建筑面积1.35-1.45元范围内确定，多层带电梯住宅的汽车位、架空层的前期物业服务收费按上述标准的三分之一收取”。根据熙江樾花园小区的户型分布图可以看出，原告购买的叠排住宅也是诸发改价办[2017]28号文件中规定的19幢多层带电梯住宅之一。因此，根据《商品房买卖合同》，被告可收取的为期12个月的前期物业服务费最高应为人民币3774元（住宅按每平方米1.45元、两个地下车位和地下储藏室按每平方米0.48元、能耗费按每平方米0.35元收取）。 在签署《商品房买卖合同》的同时，原告被要求与被告签署《前期物业服务协议》。而《前期物业服务协议》中约定的前期物业服务收费标准为：叠排住宅按每月每平方米建筑面积3元、地下车位按每月每个30元的标准收取，并未执行、地下车位按每月每个30元的标准收取的政府指导价，而是擅自提高了收费标准。因此，在被告擅自提高收费标准后，被告实际收取的为期12个月的前期物业服务费为人民币6921元(按住宅每平方米3元、两个地下车位按每个每月30元、地下储藏室按每平方米0.48元、能耗费按每平、地下储藏室按每平方米0比于《商品房买卖合同》约定的收费标准实际多收了人民币3147元。就前期物业服务收费标准的问题，原告咨询了诸暨市市场监督管理局。市场监督管理局作出的《处理意见书》（诸市监消信访复字〔2019〕036号)明确：根据《价格法》和2015年版《浙江省定价目录》（加注：2015年9月1日起施行至2018年3月1日前有效)的规定，普通住宅小区前期物业服务收费实行政府指导价处理。据此，市发改局发出了《关于熙江樾花园住宅小区前期物业服务收费标准的批复》（诸发改价办[2017]28号）文件，文件中对该小区的多层带电梯住宅前期物业服务收费标准作了相应规定。在2018年3月1日之前，熙江樾花园住宅小区多层带电梯住宅的前期物业服务收费标准应按诸发改价办（2017）28号文件规定执行，相关《前期物业服务协议》中约定的收费标准也应符合该文件的规定标准”。因《前期物业服务协议》是在2018年3月1日之前签署的，其中关于叠排住宅和地下车位物业服务收费标准却未执行诸发改价办[2017]28号文件规定的政府指导价，违反了《价格法》第十二条和2015年版《浙江省定价目录》的强制性规定，构成了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定的违规收费行为。 被告祥生物业公司答辩称：一、《前期物业服务协议》约定的物业服务收费标准条款合法有效。朱可勇、刘铮铮、朱月明、周茶英与祥生物业公司于2018年2月28日签订了《前期物业服务协议》，该协议约定了物业服务收费标准。《前期物业服务协议》系双方真实意思反应，未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。原告主张该协议约定的物业服务收费标准未执行诸发改价办[2017]28号文件规定政府指导价，故认为物业服务收费标准条款无效。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第四条规定，确认合同无效，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，朱可勇、刘铮铮、朱月明、周茶英主张应依照《浙江省物业服务收费管理实施办法》和《浙江省定价目录（2015）》的相关规定，按诸暨市相关职能部门审核的政府指导价确定物业服务收费标准，若《前期物业服务协议》约定的物业服务收费标准与政府指导价不一致的，该约定无效。然而，《浙江省物业服务收费管理实施办法》和《前期物业服务协议（2015版）》不属于法律、行政法规范畴，不能作为认定合同效力的依据。据此，朱可勇、刘铮铮、朱月明、周茶英主张《前期物业服务协议》中关于物业服务收费标准条款，因违反法律、行政法规的强制性规定无效的观点缺乏法律依据。 二、朱可勇、刘铮铮、朱月明、周茶英主张应当根据《商品房买卖合同》附件七“前期物业服务费收取标准”条款中约定的以物价部门批文批准的物业服务费收取标准执行的观点，与本案事实不符。首先，诸暨市发改局于2017年10月12日发布的诸发改价办（2017）28号批文，是依据《浙江省定价目录（2015版）》和《浙江省物业服务收费管理实施办法》作出的，而浙江省物价局于2018年1月5日发布了《浙江省物价局关于公布浙江省定价目录的通告》，公布了《浙江省定价目录（2018版）》。《浙江省定价目录（2018）版》自2018年3月1日起施行，《浙江省定价目录（2015版）》同时废止。双方于2018年2月28日签订《前期物业服务协议》，履行《前期物业服务协议》义务的时间远远迟于《浙江省定价目录（2018年版）》施行时间（2018年3月1日），故《浙江省定价目录（2015版）》在本案中不再适用。同时诸暨市发改局亦于2019年9月17日作出《关于熙江樾花园住宅小区前期物业服务收费标准批复文件适用的复函》，明确诸发改价办（2017）28号批文自2018年3月1日起自动停止执行。因此，在本案无合法有效的物价部门批文。其次，《商品房买卖合同》是房产开发商与原告签订的，祥生物业公司并非签订该合同的相对人，故《商品房买卖合同》对祥生物业公司无法律拘束力。 三、案涉商品房为叠排，不属于普通住房，而属于高标准住房。《绍兴市人民政府办公室关于确定绍兴市区普通住房标准问题的通知》绍政办发[2005]78号、《浙江省人民政府办公厅关于确定普通住房标准问题的通知》规定，以下三个条件中有一个或一个条件以上不满足的，均非普通住房：1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；2.单套建筑面积在144平方米以下；3.市场成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。案涉商品房地上部分面积为143.10平方米，地下部分面积为118.56平方米，合计261，地下部分面积为118普通住房中的面积标准，应认定为高标准住房。诸暨市内范围内，同类的小区叠排住宅的物业服务收费标准高于多层及高层住宅，其中恒大御澜庭小区叠排住宅的物业服务费标准为4元/平方米。 原告朱可勇、刘铮铮、朱月明、周茶英提交如下证据： 1.《浙江省商品房买卖合同》的附件七一份，证明原告在2018年2月28日签订的商品房买卖合同附件七。经质证，被告无异议。 2.诸发改价办（2017）28号关于熙江樾花园住宅小区前期物业服务收费标准的批复一份、熙江樾花园小区户型分布图一份，其中批复内容中认定叠排住宅属于普通住宅，户型分布图证明叠排属于19幢多层带电梯住宅的之一。被告经质证对批复的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该批复中只区分两种住宅，且模糊了多层带电梯住宅的概念；对分布图三性均有异议，认为分布图在作宣传的时候与原告提供的户型图是不一样的。 3.前期物业协议一份，证明其中第四条物业服务标准与商品房买卖合同的标准不一致。被告经质证对真实性无异议，但认为协议中第五条第二款物业服务费的交纳，明确了物业费的计收开始时间为房屋交付之日，而并非合同签订之日，根据商品房买卖合同约定原告购买的房屋交付日期是2019年7月30日。 4.诸市监消信访复字（2019）036号诸暨市市场监督管理局处理意见书一份。被告经质证对真实性无异议，但认为该份证据可以说明2018年3月1日之后不能适用发改局批文。 5.前期物业费收据一份，证明被告收取的物业费6921元是自2019年8月1日到2020年7月31日按照前期物业服务标准计算的。被告经质证无异议。 6.物业服务费的计算方式一份，证明被告多收取3147元物业费。被告经质证有异议，认为该证据系原告单方面制作且根据其理解的标准制作的。 7.同小区的合同一份，说明该合同是2018年浙江省定价目录发布之前签订的。被告经质证对真实性无异议，但认为与本案没有关联性。 被告祥生物业公司向本院提交如下证据： 8.诸暨市发改局的复函一份，证明我市普通住宅前期物业收费从2018年3月1日起实行市场调节价，诸发改价办（2017）28号文件自2018年3月1日起自动停止执行。原告经质证无异议。 9.熙江樾花园前期物业服务合同一份，该合同系建设方诸暨祥生祥跃置业有限公司向行政主管部门申请预售证的时候即2017年提交的，该合同中关于叠排的约定也是跟原、被告之间签订的前期物业服务合同约定的标准是一致的。原告经质证对真实性有异议，认为前期物业服务合同没有签订时间，其实际控股人都是陈国祥，即使合同在预售前签订的，但2017年时普通住宅的前期物业收费标准的确定是要报相关部门审批的，说明市发改局也不认可合同中的收费标准。 原、被告双方对上述证据的真实性均未提出实质性异议，本院对证据的真实性、合法性均予以认定，关联性部分结合对争议焦点的辨析另行阐述。 经审理，本院认定事实如下：2018年2月28日，原告朱可勇、刘铮铮、朱月明、周茶英与诸暨祥生祥跃置业有限公司签订商品房买卖合同（备案合同编号：2018330681YS0023281），四原告购买位于熙江樾花园15幢020101室的商品房及地下室，其中第二十一条前期物业管理条款约定出卖人已经选聘祥生物业公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理；买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。附件七第二项约定前期物业服务费收取标准：以物价部门批文为准。同日，原告朱可勇、刘铮铮、朱月明、周茶英与被告祥生物业公司诸暨分公司签订前期物业服务协议，协议第五条物业服务费用条款约定：“物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积（车位按数量）交纳，具体标准：多层住宅物业：1.45元/㎡/月（不含公共能耗分摊费）；叠排住宅物业：3元/㎡/月（不含公共能耗分摊费）；排屋物业：4元/㎡/月（不含公共能耗分摊费）；储藏室物业：0.48元/㎡/月；地下车库车位：30元/个/月。协议由浙江祥生；地下车库车位司诸暨分公司盖章，原告朱可勇、刘铮铮、朱月明、周茶英签字确认。该合同还对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、违约责任等进行了约定。 该房屋于2019年8月1日交付使用，四原告于2019年8月19日交纳2019年8月1日至2020年7月31日，按照叠排住宅标准计算的物业费6921元。 诸暨市发改局于2017年10月12日对熙江樾花园住宅小区前期物业服务收费标准作出诸发改价办[2017]28号批复：熙江樾花园住宅小区建设地址位于，环城西路以西，项目建设用地面积53861平方米，总建筑面积为102403.3144平方米（含地下部分建筑面积），小区主要由19幢多层带电梯住宅和18幢高标准住宅组成。熙江樾花园住宅小区内多层带电梯住宅的前期物业服务收费标准在每月每平方米建筑面积1.35元至1.45元的范围内确定,多层带电梯住宅的汽车位、架空层的前期物业服务收费按上述标准的三分之一收取。 为此，原告朱可勇于2019年8月4日向诸暨市市场监督管理局反映祥生物业公司违反价格法强制性规定，诸暨市市场监督管理局于2019年8月9日出具处理意见书，意见书载明：根据《价格法》和2015年版《浙江省定价目录》的规定，普通住宅小区前期物业服务收费实行政府指导价管理。据此，诸暨市发改局发出了《关于熙江樾花园住宅小区前期物业服务收费标准的批复》（诸发改价办[2017]28号）文件，文件中对该小区的多层带电梯住宅前期物业服务收费标准作了相应规定。2018年新《浙江省定价目录》规定，从2018年3月1日起，我市的普通住宅小区前期物业服务收费实行市场调节价，此前核定的普通住宅小区前期物业服务收费文件，自动停止执行。根据上述规定，在2018年3月1日之前，熙江樾花园住宅小区多层带电梯住宅的前期物业服务收费标准应按诸发改价办[2017]28号文件规定执行，相关《前期物业服务协议》中约定的收费标准也应符合该文件的规定标准。 2019年9月17日，诸暨市发展和改革局复函，对关于熙江樾花园住宅小区前期物业服务收费标准，我市普通住宅前期物业服务收费自2018年3月1日起实行市场调节价，2017年10月12日印发的《关于熙江樾花园住宅小区前期物业服务收费标准的批复》诸发改价办[2017]28号自2018年3月1日起自动停止执行。 结合原、被告诉辩意见和对证据的举证、质证意见，本院认为本案之争议焦点为：1、原告方关于他们与被告祥生物业公司签订的《前期物业服务协议》中关于物业费收费标准的约定无效的主张能否成立；2、被告祥生物业公司向原告方收取物业服务费的正当依据和标准是什么，是原告方与诸暨祥生祥跃置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件七中的约定还是四原告与被告祥生物业公司签订的《前期物业服务协议》，抑或本案商品房开发商诸暨祥生祥跃置业有限公司与被告祥生物业公司签订《熙江樾花园前期物业服务合同》。以下结合对证据关联性的认证辨析如下： 争议焦点1：原告方认为他们与被告祥生物业公司签订的《前期物业服务协议》违反《中华人民共和国价格法》第十二条的关于经营者应当遵守并执行政府指导价的规定而无效。为此，原告方提供了由诸暨市发展和改革局于2017年10月12日作出的《关于熙江樾花园住宅小区前期物业服务收费标准的批复》，该批复中明确小区内多层带电梯住宅的前期物业服务收费标准在每月每平方米建筑面积1.35元至1.45元范围内确定，原告方认为他们购买的本案所涉房产即属于多层带电梯住宅，但他们与被告祥生物业公司签订的《前期物业服务协议》中约定：“叠排住宅按每月每平方米建筑面积3元、地下车位按每月每个30元的标准收取&rdqu、地下车位按每月每个30元的标准收取&rdquo年10月12日作出的《关于熙江樾花园住宅小区前期物业服务收费标准的批复》指定的政府指导价的范围，属于不遵守《中华人民共和国价格法》第十二条应执行政府指导价的效力性规定的行为应认定无效。但被告祥生物业公司认为合同无效应以违反国家法律和行政法规为限，前述对于物业收费价格的规定属于位阶低于国家法律和行政法的规范性文件，不影响对《前期物业服务协议》效力的认定。 本院认为，《中华人民共和国价格法》第十二条的内容为：“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。”上述内容中虽然没有“禁止”或“应认定无效”的显著说明，但根据《中华人民共和国价格法》第四十一条中“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”的规定，显然法律已对违背第十二条的行为之效力作出否定性评价，故《中华人民共和国价格法》第十二条规定应当属于效力性规定，违背该条的行为无效。而诸暨市发展和改革局于2017年10月12日作出的《关于熙江樾花园住宅小区前期物业服务收费标准的批复》中本案小区内物业服务费的规定正是基于《中华人民共和国价格法》第十二条所作的价格指导，如《关于熙江樾花园住宅小区前期物业服务收费标准的批复》继续合法有效，那么原告方与被告祥生物业公司签订的《前期物业服务协议》违背该批复，当然会因违背《中华人民共和国价格法》第十二条规定的行为而无效，被告关于该行为仅仅违反一般性规范性文件的辩称不合逻辑。但之后，诸暨市发展与改革局又作出了《关于熙江樾花园住宅小区前期物业服务收费标准批复文件适用的复函》，复函内容为：根据《浙江省物价局关于公布浙江省定价目录的通告》相关规定，自2018年3月1日起放开县和县级市普通住房的前期物业服务收费，故该局2017年10月12日印发的《关于熙江樾花园住宅小区前期物业服务收费标准批复》自2018年3月1日起自动停止执行。四原告与被告间《前期物业服务协议》签订于2018年2月28日，当时合同中关于物业服务费标准的约定因违反法律的强制性规定而无效，但自2018年3月1日起政府部门已取消对《前期物业服务协议》中物业服务费的价格指导，无效事由自此消失，故合同中关于物业服务费标准的约定现当属有效。 争议焦点2：虽然最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中只规定了建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同两种物业服务合同形式，但并没有否定业主直接与物业服务企业签订物业服务合同的效力。本案中四原告与被告祥生物业公司签订的《前期物业服务协议》应系各方当事人的真实意思表示，且如前述，其中关于物业服务费的收费标准的约定合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，上述合同对当事人具有法律约束力，受法律保护，各方均应依约履行。原告方认为应当适用原告方与诸暨祥生祥跃置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件七中的约定，该约定为：“前期物业服务费收取标准以物价部门批文为准”，但现物价部门的批文已然撤销，该约定已无实施之可能。且四原告已与被告祥生物业公司签订的《前期物业服务协议》中对物业服务费的收费标准另作约定，当然应根据该约定计算物业服务费金额。 综上，原告方要求确认他们与被告签订的《前期物业服务协议》中关于叠排住宅和地下车位物业服务费收费标准条款无效及被告应退还多收的物业服务费的诉请缺乏法律和事实依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百七十四条和《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下： 驳回原告朱可勇、刘铮铮、朱月明、周茶英的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告朱可勇、刘铮铮、朱月明、周茶英共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  王羽 二〇一九年十一月九日 法官助理胡李婷 书记员钱萍