海南省高级人民法院   民事裁定书   （2019）琼民申2135号     再审申请人（一审原告、二审上诉人）：海南鑫兴源物业服务有限公司。住所地：海南省海口市海垦路**金山小区****。   法定代表人：张振源，该公司总经理。   委托诉讼代理人：于婧，该公司员工。   被申请人（一审被告、二审被上诉人）：符丽芳，女，1970年7月5日出生，黎族，住海南省白沙黎族自治县。   再审申请人海南鑫兴源物业服务有限公司（以下简称鑫兴源公司）因与被申请人符丽芳物业服务合同纠纷一案，不服海南省第二中级人民法院（2019）琼97民终589号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。   鑫兴源公司申请再审称，二审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项“原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的”规定的情形。理由如下：申请人已合法取得雅居小区的物业管理权，且与被申请人形成事实上的物业管理合同法律关系。被申请人应按白沙县物价局《关于白沙雅居小区物业服务收费备案的通知》的收费标准向申请人支付物业管理费。（一）二审判决认为白沙县政府在选聘物业服务企业时，仅履行了前期审批职责，把签订物业合同的权利留给了小区业主，无事实和法律依据。一般情况下，住宅小区选聘物业服务企业是不需要政府批准同意的。但雅居小区是公务员小区，该小区的土地是白沙县政府提供给其职能部门建设职工住房用的，该小区的建设单位是白沙县政府办、房管局、法院等机关单位，即雅居小区土地的合法所有人是白沙县政府，建设单位是白沙县政府各职能部门，因此白沙县房管局作为雅居小区建设单位之一，在项目业主单位全部同意，白沙县政府批准的情况下，牵头引进申请人作为雅居小区物业服务企业。在选聘申请人提供物业服务过程中，白沙县政府和白沙县房管局具有双重身份，他们不仅履行了政府的监管行为，更重要的是作为雅居小区土地的所有人和建设单位，在雅居小区大部分业主还没有入住和未成立小区业主委员会的情况下，为给小区业主创造一个安全、干净、舒适的居住环境，行使选聘物业企业的权利。该选聘行为使建设单位与被申请人建立了类似前期物业服务合同关系，据此，申请人取得了合法入驻雅居小区进行物业管理的权利。（二）二审判决认为申请人单方把自己意志强加给被申请人并单方进行物业收费标准备案，无事实和法律依据，且完全不符合常理。申请人与雅居小区建设单位就物业服务内容及收费标准协商达成一致后，才依法向白沙县物价局备案，取得向小区业主合法收取物业费权利。在物业费备案的实际操作过程中，物业公司必须提供与建设单位或业主就小区服务内容和收费标准达成一致意见的材料，物价局才对该收费予以备案。在诉讼过程中申请人也提供了《会议纪要》等证据证明该事实。据此，没有白沙县政府和白沙县房管局的同意，没有被申请人四年接受物业服务的行为，申请人根本不可能单方把自己的意志强加给被申请人并单方进行物业收费备案。如前所述，建设单位与申请人建立了类似前期物业服务合同关系，建设单位与申请人就物业服务内容和收费标准达成一致意见，对全体业主具有约束力。（三）二审判决认为申请人仅提供了小区部分安保服务，未提供其他常规的物业服务，包括最基础的水电费代收代缴工作，无事实和法律依据。1.关于申请人提供的物业服务不仅有安保一项内容的问题，申请人提供的物业服务主要包括基础设施维护、绿化、卫生清洁、客服、秩序维护等方面。一审诉讼中申请人提供了一系列证据，证明已提供了上述物业管理服务，特别是申请人提供的劳动仲裁裁决中，仲裁申请人均为雅居小区物业服务工作人员，由此可见只有申请人为小区提供了清洁和设施维护等服务的情况下，才会聘请相应的工作人员。根据举证责任分配原则，申请人没有向小区提供哪些物业服务的举证责任，应由被申请人承担，但被申请人自始没有提供任何证据予以证明。2.关于申请人不提供水电费、代收代缴物业服务问题。虽然代收代缴水电费是物业公司常规、基础的物业服务，但不是物业公司必须提供的物业服务。雅居小区建设时，业主用水用电已按入户智能化装修，被申请人可根据自身需求直接用电卡和水卡向供电供水公司购买，因此被申请人根本不需要申请人提供水电费代收代缴的物业服务，而申请人与建设单位协商提供的物业服务内容，也没有该项服务。假如二审判决认为申请人只提供了安保等部分服务，也只能认为申请人提供的物业服务有瑕疵，但不能否认申请人与被申请人存在事实上的物业合同法律关系。综上，2013年10月至2017年12月四年期间，申请人提供的物业服务是针对雅居小区全体业主的，被申请人接受了申请人提供的物业服务，就应当向申请人支付相应的物业管理费，且在四年期间被申请人从未就物业服务内容和收费标准向申请人提出异议，申请人与被申请人存在事实上的物业合同法律关系，被申请人应按照白沙县物价局登记备案的收费标准向申请人支付物业服务费。法律酌情判决的700元，连申请人聘请一位保安一个月的最低工资标准都达不到，更何况申请人为被申请人提供了四年多的物业服务，该判决结果对申请人极为不公平。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定，提出再审申请。   本院经审查认为，本案争议焦点为鑫兴源公司与符丽芳是否形成物业服务合同关系及符丽芳是否应按鑫兴源公司主张的金额支付物业服务费。首先，关于鑫兴源公司与符丽芳是否形成物业服务合同关系的问题。鑫兴源公司虽未与符丽芳签订书面物业服务合同，但该公司进行了实际上的物业管理，且在其进行物业管理期间，符丽芳未提异议，故鑫兴源公司与符丽芳之间形成事实上的物业服务合同关系，二审判决认定鑫兴源公司与符丽芳之间不存在物业服务合同关系与事实不符，本院予以纠正。其次，关于符丽芳是否应按照鑫兴源公司主张的金额支付物业管理费的问题。因鑫兴源公司未与符丽芳签订书面的物业服务合同，双方对物业服务的具体内容、收费等重要条款未达成一致。鑫兴源公司称其在雅居小区提供了设施维护、绿化、卫生清洁、客服、秩序维护等方面的物业服务工作，根据谁主张谁举证的原则，该公司应举证证明，但该公司提供的证据不能证明其主张，故二审判决认定鑫兴源公司进入雅居小区后仅提供雅居小区部分安保服务，未提供其他常规的物业服务包括最基础的水电费代收代缴工作并无不当。鑫兴源公司称其已将物业服务收费标准在白沙县物价局登记备案，业主应该按照此标准缴纳物业服务费。由于鑫兴源公司与业主符丽芳并未对物业收费标准达成过一致意见，即使鑫兴源公司将收费标准进行登记备案，也是其单方行为，对业主不产生法律效力，故鑫兴源公司要求按其登记备案的标准收取物业服务费无事实和法律依据，二审判决未予支持亦无不当。   综上，鑫兴源公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：   驳回海南鑫兴源物业服务有限公司的再审申请。   审 判 长 邹汉江   审 判 员 刘胜娟   审 判 员 刘兰英     二○一九年十一月十九日   法官助理 王 浓   书 记 员 代 敏   附:本案适用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；   （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；   （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；   （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；   （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；   （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；   （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；   （十）未经传票传唤，缺席判决的；   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；   （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；   （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。