四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1321民初2960号 原告：四川南部农村商业银行股份有限公司（原南部县农村信用合作联社），住所地：四川省南部县南隆镇金葫路**。统一社会信用代码：91511321731614217L。 法定代表人：李成胜，董事长。 委托诉讼代理人：谢廷平，四川义立律师事务所律师。 被告：杨波，男，1973年1月23日出生，汉族，农民，住四川省南部县。 被告：罗小燕（被告杨波之妻），女，1976年9月13日出生，汉族，农民，住四川省南部县。 被告：南部县美好家园房地产开发有限公司，住所地：南部县南隆镇蜀北大道西延线奥体中心。注册号：51132100019831。 法定代表人：陈子木，董事长。 委托诉讼代理人：杨俊清，四川由真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎小瑜，该公司职工。 原告四川南部农村商业银行股份有限公司（以下简称南部农商银行）与被告杨波、罗小燕、南部县美好家园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告南部农商银行的委托诉讼代理人谢廷平、被告杨波、被告南部县美好家园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨俊清、黎小瑜到庭参加诉讼，被告罗小燕经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南部农商银行向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认借款合同中关于抵押条款的内容合法有效，并优先受偿；2、判令三被告连带向原告偿还贷款本金227517.07元及利息、逾期罚息、违约金等；3、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：被告杨波、罗小燕因购房需要于2016年2月29日与原告签订《个人住房借款合同》，在原告按揭借款30万元，贷款期限为120个月，借款月利率为4.49166‰，并约定了罚息、违约金等。被告杨波、罗小燕用其购买的位于南部县南隆镇蜀北大道西延线奥体熙城1幢第9层9-4号的住房一套对上述借款向原告提供了抵押担保，并办理了预告抵押登记，被告南部县美好家园房地产开发有限公司为该笔贷款提供连带责任保证。相关合同签订后，原告按照合同约定向被告杨波、罗小燕发放了贷款，之后，被告杨波、罗小燕向原告偿还了部分借款本息，自2018年8月20起，被告杨波、罗小燕即停止向原告还本付息，原告为维护其合法权益，故诉至本院。 被告杨波辩称：案涉房屋因罗小燕的个人借款等原因已被法院三次查封，故其对剩余房款就停止还本付息。 被告南部县美好家园房地产开发有限公司辩称：原、被告三方未签订借款合同，其担保合同不成立，不应再承担连带责任；即使担保成立，公司也仅对在案涉房屋抵押受偿后仍不能实现的债权承担保证责任。 原告围绕其诉讼请求依法向本院提交了《个人住房、商业用房贷款合作协议》、《个人住房借款合同》、《借款借据》、《商品房买卖合同》、《预告抵押登记证书》、《关于对杨波、罗小燕按揭贷款拖欠的说明》、《民事案件委托代理合同》及收据、各被告的身份证复印件等证据，经庭审审查，符合证据的三性原则。上述证据均能够反映案件的真实情况、与待证事实相关联，其来源和形式符合法律规定，应作为认定案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述及经审理认定的证据，本院认定事实如下：2016年1月25日，原告南部农商银行与被告南部县美好家园房地产开发有限公司签订《个人住房/商业用房贷款合作协议》约定：1、被告南部县美好家园房地产开发有限公司开发位于南部县南隆镇蜀北大道西延线“西区商贸体育文化园区”商品房项目，由原告南部农商银行向购买上述商品房的客户发放商品房住房贷款总额人民币3亿元。2、被告南部县美好家园房地产开发有限公司对该项目下的商品房住房贷款向原告承担无条件的、不可撤销的、效力独立的最高额连带责任保证。对保证担保的具体内容由双方在《个人住房借款合同》保证条款中约定。保证条款的效力独立于《个人住房借款合同》其他条款。3、合作期限为2016年1月25日至2021年1月24日。2016年2月15日，被告杨波、罗小燕与原南部县农村信用合作联社公司金融业务部签订《个人住房/商业用房借款合同》约定：1、该部向被告发放商品房住房贷款30万元；贷款期限为2016年2月15日至2026年2月14日，执行月利率4.49166‰；逾期还款的罚息利率为在贷款基准利率4.08333‰的基础上浮50%；还款方式为等额本息，每月偿还本息共人民币2500.00元。2、被告杨波、罗小燕用其购买的位于南部县南隆镇蜀北大道西延线奥体熙城1幢X单元第9层9-4号的住房一套对上述借款向原告提供了抵押担保，并办理了预告抵押登记（南房预监字第××号、预告证号：Y201601544）。3、在借款合同的履行过程中，如被告杨波、罗小燕未按期偿还借款，原告有权解除合同，要求被告杨波、罗小燕提前归还全部借款本息及相关费用，并由违约方即被告杨波、罗小燕承担原告为实现其债权所支出的包括但不限于律师费、保全费等费用在内的一切支出费用（合同第十四条第（十一）项、第十五条、第十九条）。2015年12月27日，被告杨波、罗小燕与被告南部县美好家园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015007980）约定：由被告杨波、罗小燕购买被告南部县美好家园房地产开发有限公司开发的位于南部县南隆镇蜀北大道西延线奥体熙城1幢X单元第9层9-4号的住房一套，被告杨波、罗小燕在支付该房首付款后，下欠房款由被告杨波、罗小燕在原告处以按揭贷款的方式向被告南部县美好家园房地产开发有限公司支付。上述合同签订后，2016年2月29日，原告按照借款合同约定向被告杨波发放了贷款30万元。此后，被告杨波、罗小燕偿还了2018年7月20日前的利息及相应的部分本金，自2018年8月20日起，被告杨波、罗小燕即停止还本付息，原告遂诉至本院。 另查明：1、截止2019年8月20日，被告杨波、罗小燕共欠原告住房贷款余额本金227517.07元，其中：2019年9月20日前，被告杨波、罗小燕所欠的月供贷款本金227517.07元、利息16392.84元（含逾期罚息）。2、原告南部农商银行因本次诉讼支出律师费13200.00元。3、被告杨波、罗小燕于1998年4月7日登记结婚。4、被告罗小燕对四川省南充市顺庆区人民法院的（2016）川1302民初3326号、本院（2018）川1321民初826号民事判决书负有给付义务、被告杨波、罗小燕对本院（2017）川1321民初4654号民事判决书负有给付义务，经审查，上述生效判决所确定的债权均系普通债权，被告杨波、罗小燕未用其所购买的位于南部县南隆镇蜀北大道西延线奥体熙城1幢X单元第9层9-4号的住房一套对上述债权提供担保或抵押，上述住房已由相关法院在执行上述生效判决时予以查封或轮候查封。5、2018年1月8日，中国银监会四川监管局以川银监复字（2018）第3号文件批复“同意南部县农村信用合作联社改制成立四川南部农村商业银行股份有限公司，南部县农村信用合作联社的债权债务由四川南部农村商业银行股份有限公司承继”。 本院认为，首先，原南部县农村信用合作联社改制成立南部农商银行后，原告南部农商银行作为南部县农村信用合作联社债权债务的合法承继主体，其与被告南部县美好家园房地产开发有限公司签订的《合作协议》、与被告杨波、罗小燕签订的《个人住房借款合同》等法律文书系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规禁止性规定，上述合同合法有效，应当受到法律保护。其次，被告杨波、罗小燕作为借款人自2018年7月20日起长期未按合同约定履行还款义务，已经违反合同约定,原告有权按合同约定（借款合同第十四条第（十一）项）提前收回全部贷款本息，并要求被告承担相应的违约责任。第三，被告杨波、罗小燕以其购买的位于南部县南隆镇蜀北大道西延线奥体熙城1幢X单元第9层9-4号的住房一套对上述借款向原告提供了抵押担保，并办理了预告抵押登记，本案所涉债权系抵押债权，原告对抵押房屋享有优先受偿权。经审查，被告杨波、罗小燕未用其所购买的位于南部县南隆镇蜀北大道西延线奥体熙城1幢X单元第9层9-4号的住房一套对四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初3326号民事判决书、本院（2017）川1321民初4654号及（2018）川1321民初826号民事判决书所确定的债权提供财产担保或抵押，虽上述住房已由相关法院在执行上述生效判决时予以查封或轮候查封，但上述生效判决所确定的债权均系普通债权，不享有优先权。第四，被告南部县美好家园房地产开发有限公司对上述借款本息和相关费用已经进行了签字担保，依法应向原告承担连带保证责任。至于被告南部县美好家园房地产开发有限公司的上述免责抗辩主张，于法无据，缺乏事实依据，不符合法律规定，本院不予支持。最后，原告因本次诉讼支出的律师费13200.00元，系原告为实现其债权所产生的合理费用，该费用的负担双方在其借款合同中已有明确约定：即由违约方承担，故被告杨波、罗小燕应向原告偿付律师费13200.00元。最后，被告杨波所称，被告罗小燕所负债务均系其个人债务，不属于夫妻共同债务的主张，系其家庭内部关系，不属于本案的审理审查范围，与本案无关，也不影响和改变原告向被告杨波、罗小燕主张权利。 综上所述，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、限被告杨波、罗小燕在本判决生效后十日内向原告四川南部农村商业银行股份有限公司返还借款本金227517.07元及并支付利息，利息的计算方法：以本金227517.07元为基数，从2019年8月21日起按月利率4.49166‰的标准计息计至被告实际履行之日止； 二、限被告杨波、罗小燕在本判决生效后十日内向原告四川南部农村商业银行股份有限公司返还其在2019年8月20日前的欠付利息16392.84元（含逾期罚息）； 三、限被告杨波、罗小燕在本判决生效后十日内向原告四川南部农村商业银行股份有限公司偿付其因本次诉讼支出的律师费13200.00元； 四、原告四川南部农村商业银行股份有限公司与被告杨波、罗小燕签订的抵押合同合法有效，原告四川南部农村商业银行股份有限公司对被告杨波、罗小燕购买的位于南部县南隆镇蜀北大道西延线奥体熙城1幢X单元第9层9-4号的住房一套（合同编号：2015007980、南房预南部字第××号）折价或拍卖、变卖所得的价款在本判决主文第一、二、三项的款项内享有优先受偿权； 五、上述第一、二、三项给付义务，由被告南部县美好家园房地产开发有限公司向原告四川南部农村商业银行股份有限公司承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4713.00元，减半收取计2356.50元，由被告杨波、罗小燕负担(此款已由原告四川南部农村商业银行股份有限公司垫付，执行时，直接由被告杨波、罗小燕向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判长 董 毅 审判员 何承俊 审判员 胡春花 二〇一九年十一月五日 书记员 刘兴春