湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘01民终7997号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗宁，女，1979年8月25日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：孟岸英，湖南高天律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙市社会福利房地产开发公司，住所地湖南省长沙市**团综合商场栋101、103。法定代表人：刘淳，总经理。委托诉讼代理人：周自杰，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：张稚隽，湖南金州律师事务所律师。上诉人罗宁因与上诉人长沙市社会福利房地产开发公司（以下简称福利房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初4694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。罗宁上诉请求：1、改判（2018）湘0105民初4694号民事判决第二项“福利房产公司向罗宁赔偿部分装修损失（包括折旧损失693000元）共计226.1万元，并赔偿罗宁营业损失10万元”；2、撤销原判决书第三项及第四项内容，改判福利房产公司返还罗宁已收房屋租金113853元；3、由福利房产公司承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：一、一审法院查明本案福利房产公司有较大过错，但认定装修折旧损失由罗宁乙方承担显失公平。本案福利房产公司明知周边居民对涉案临建房屋的土地使用权有异议，且根据涉案临建房屋的使用性质，除自用做销售及办公，不能用于出租盈利，仍然公开餐饮经营出租招标，经过两次竞标，与罗宁签订为期六年的租赁合同，导致罗宁投入大量资金装修却不能使用房屋。一审法院已认定福利房产公司具有较大过错，但一审法院对装修30%的折旧损失未按照过错责任分摊给福利房产公司，而全部由罗宁承担，明显不公平。另外罗宁主张的可移动物品损失10万元也是有折旧的。按30%的折旧率，按福利房产公司承担70%过错责任，应由福利房产公司赔偿罗宁2.1万元。二、罗宁主张福利房产公司赔偿经营损失10万元合理有据，一审法院不予支持于法无据。三、涉案房屋自始不能使用，且不能使用的原因完全在于福利房产公司，一审法院判决上诉人支付租金或占用费错误。1、2015年6月2日至2016年6月17日期间，涉案房屋虽为合法临时建筑，但涉案房屋出租时即存在土地使用权纠纷，在未经确权前，周边住户百般阻扰，导致罗宁无法使用房屋，福利房产公司无权收取租金。2、福利房产公司改变涉案临建使用性质用于出租盈利的行为没有得到相关部门的允许和支持，也就是说，罗宁是无法使用涉案房屋办证经营的。3、自2015年9月起，罗宁就丧失了涉案房屋的控制，涉案房屋由福利房产公司换锁直接控制至今。四、一审法院认定的滞纳金不符合法律规定。首先，有资格收取滞纳金的只能是国家机关，福利房产公司是平等的民事主体，福利房产公司没有资格向罗宁收取滞纳金。其次，一审法院应当按照合同未约定或约定不明的情形认定违约金标准，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算逾期付款违约金。或者按实际损失计算，应当认定福利房产公司的实际损失即为同期贷款的利息损失，以中国人民银行同期贷款年利率4.3%的标准计算损失公平合理。违约金至多不超过同期贷款利率的1.3倍。综上，，请求二审法院，查明事实，依法判决。福利房产公司辩称，1、涉案房屋为合法临建，无法顺利延期的原因是承租方导致，相关部门出具证明只要没有维稳压力，涉案房屋就可以临建延期。2、承租方无法顺利装修开业的原因，未办理好装修施工和经营所需的相关手续，其理应自负其责。3、涉案房产通过招投标出租、合法合规，且按约定履行了房屋交付，承租方在房屋归还前理应按照合同约定支付房租，房屋占用费及滞纳金。福利房产公司上诉请求：1、请求撤销（2018）湘0105民初4694号民事判决，判令罗宁与福利房产公司签订的《房屋租赁合同》，10万押金中抵租金，罗宁支付房屋归还前的租金、占用费及滞纳金；2、判令罗宁承担本案的一审、二审诉讼费用（含保全、保险费用等）。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认为福利房产公司应承担涉案租赁合同无效70%的责任的认定是错误的。案涉临时建筑未能延期的主要原因在于罗宁未办理相关手续即进行装修并拟经营餐厅项目。福利房产公司已取得案涉临时建筑的全部手续，且已按规定准备好临时建筑续期的全部资料和手续，后续未能续期的原因在于罗宁的行为所导致，因此罗宁应对该后果承担全部责任。2、一审判决关于福利房产公司同意罗宁装修的认定错误，罗宁自行装修发生的费用应由罗宁自行承担。福利房产公司自始至终没有同意罗宁在未办理好合法证照和手续的情况下进行装修，街道、社区、派出所等相关部门亦多次阻止其装修行为。3、一审判决关于罗宁向福利房产公司支付租金和滞纳金存在错误。由于租赁合同无效的责任完全在罗宁方，且罗宁一直未从福利房产公司处搬出，故一审判决将房屋占有使用费和滞纳金只计算至2018年7月31日，并且按照20%计算延迟支付租金所涉及的滞纳金有失公允。4、一审判决关于装修损失的认定存在程序违法、事实认定错误的问题。一审判决中，装修损失未得到福利房产公司的认可也未经任何权威机构的鉴定或认可，另，罗宁提交的合同证据真伪无法证明。二、一审判决适用法律错误。本案所涉及的临时建筑，在租赁合同签署前早就得到了相关批准，并取得了《建设工程规划许可证》，因此一审判决以上述规定认为案涉租赁合同无效是错误的。罗宁辩称，一、福利房地产公司称涉案临建未获延期的原因在于罗宁拟经营餐饮完全与事实不符。1、餐饮项目是福利房地产公司的招标意向。2015年4-5月，福利房地产公司就涉案整栋物业向社会发出公开招标寻租经营户，招标意向即为餐饮，竞标者被要求代表拟经营项目竞标。最终罗宁代表湘当有味餐厅中标。2、临建是否能获延期是行政机关的综合决策，本案福利房地产公司违背临建销售商业、办公用途的初衷用于出租盈利是否导致其不能延期的主要原因。二、罗宁的装修是在合同约定的免租期内，经福利房地产公司同意的依法装修，并已办妥了营业执照。三、涉案房屋自始不能使用，且不能使用的原因完全在于福利房地产公司，罗宁无需支付租金、占用费及滞纳金。1、涉案房屋虽为合法临时建筑，但涉案房屋出租时即存在土地使用权纠纷，导致罗宁无法使用房屋。2、福利房地产公司改变涉案临建使用性质用于出租盈利的行为没有得到相关部门的允许和支持，导致罗宁无法办证经营。3、福利房地产公司对涉案房屋换锁，以防止罗宁擅自经营入内。涉案房屋自2015年9月就由福利房地产公司控制。退一步讲，2016年6月17日后，涉案临建房屋到期已成为违法建筑，对无法办证经营的违法建筑按能合法经营的正常门面的租金价格计算占用费明显不具备合理性。四、关于滞纳金的问题。首先，有资格收取滞纳金的只能是国家机关，福利房产公司是平等的民事主体，福利房产公司没有资格向福利房产公司收取滞纳金。其次，一审法院应当按照合同未约定或约定不明的情形认定违约金标准，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算逾期付款违约金。或者按实际损失计算，应当认定福利房产公司的实际损失即为同期贷款的利息损失，以中国人民银行同期贷款年利率4.3%的标准计算损失公平合理。违约金至多不超过同期贷款利率的1.3倍。五、一审法院认定装修损失的程序合法。一审中，双方依法选定鉴定机构，福利房地产在长达半年时间内都拒绝配合鉴定，鉴定不能是由福利房地产造成的，由此产生的不利后果由福利房地产承担。一审法院根据其他客观证据认定装修损失的程序合法。罗宁向一审法院起诉请求：1、判令罗宁与福利房产公司签订的《房屋租赁合同》于2015年9月1日解除；2、判令福利房产公司返还已收房屋租金113853元、押金100000元；3、判令福利房产公司赔偿罗宁部分装修损失及经营损失等3400000元；4、本案诉讼费由福利房产公司承担。福利房产公司向一审法院反诉请求：1、判令解除双方的房屋租赁合同；2、判令罗宁赔偿对福利房产公司侵权所造成的损失十万元；3、判令罗宁支付的押金10万元冲抵租金；4、判令罗宁向福利房产公司支付在合同解除之前应缴纳的租金（暂计算至2018年7月31日的金额为1263534元）及滞纳金379060.2元；5、判令罗宁承担反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实，2015年5月，福利房产公司对外发布招标公告，房屋情况为“四方小区销售办公楼”，位于长沙市开福区角位置，临街德雅北路）。招标范围：销售办公楼一楼整层和二楼半层，进行整体招租，租赁经营项目必须符合国家和地方政府有关的法律法规所规定允许的经营活动，严禁从事有可能产生噪音、烟尘、刺鼻气味和大量有害废弃物等违反相关环保、卫生等相关法律法规、以及影响周围环境和居民正常生活的经营活动。罗宁参与投标，2015年5月26日，福利房产公司最终选定罗宁中标。2015年6月1日，罗宁与案外人罗智慧、张姣兰、蓝波、万代军签订相当有味餐饮合伙协议书，约定成立《湘当有味》品牌，经营场所位于长沙市四方小区社会福利房地产开发公司门面，经营项目为餐饮，协议有效期从2015年6月1日-2021年5月31日。后来罗宁以案外人万代军名义在2015年9月1日办理了湘当有味餐厅的营业执照，但于当年10月份被工商部门收回。罗宁至今再未办理相关营业执照。2015年6月2日，罗宁与福利房产公司签订了一份房屋租赁合同，合同约定：1、福利房产公司将位于长沙市开福区四方小区销售办公楼（临建），租给原罗宁，出租（建筑）面积为880.54平方米（一楼整层、二楼半层）；2、租赁时间自2015年6月2日起至2021年6月1日止，租赁期为六年，房屋交付日期2015年6月23日，装修免租期为70天，实际计算租金时间从2015年9月1日起；3、月租金37951元，租金前两年不变，从第三年开始递增，递增率为上年度租金额的8%，第三年递增后月租金为人民币40987元，第四年递增后月租金为人民币44266元第五年递增后月租金为人民币47807元，第六年递增后月租金为人民币51632元，租金支付方式为按季支付，下季度租金罗宁应提前15日支付，否则，罗宁除支付正常的租金外，另按月租金的3%的金额按日支付给福利房产公司滞纳金；4、罗宁应在与福利房产公司签订本合同书时支付押金（不计息）10万元；5、福利房产公司必须保证出租给罗宁的房屋能够正常使用，福利房产公司不得将罗宁租用的房屋再转租给任何第三方。租赁期满，罗宁装修实行来修去丢的原则。罗宁未续租的，福利房产公司有权收回房屋，罗宁添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归罗宁所有，由罗宁自行拆走，但不得损害福利房产公司的房屋或固定资产；租赁期满15日内未拆走的，则视为罗宁自行放弃，全部由福利房产公司处置。不能移动、拆除的设备设施全部归福利房产公司所有。罗宁应在租赁期满之日起15日内搬离并将租赁房屋移交给福利房产公司；6、罗宁在租赁期内，租赁经营项目必须符合国家和地方政府有关的法律法规所规定允许的经营活动，严禁利用房屋从事非法活动、以及有可能产生噪音、烟尘、刺鼻气味和大量有害废弃物等违反相关环保、卫生等相关法律法规、以及影响周围环境和居民正常生活的经营活动。如有违反上述约定所造成的后果全部由罗宁自行负责，同时给福利房产公司带来不利影响和任何损失均由罗宁负责赔偿；7、下列情形之一，罗宁有权利解除合同（1）福利房产公司不交付或者延迟交付租赁房屋30天以上的。（2）罗宁承租期间，如福利房产公司因该房屋用地、产权等权属问题发生纠纷，致使罗宁无法正常营业超过30天的（期间罗宁发生的经济损失双方协商解决）。（3）租赁房屋主体结构存在严重缺陷，危及安全的；8、罗宁与福利房产公司双方在履行合同中发生纠纷，双方协商解决，协商不成，可向租赁物所在地人民法院起诉，依法解决。该租赁合同签订后罗宁于2015年5月19日向福利房产公司支付了押金10万元，罗宁以案外人张姣兰名义于2015年9月1日向福利房产公司缴纳第一季度租金113853元，福利房产公司将租赁场地交给了罗宁装修，罗宁将租赁场地进行装修，于2015年9月份准备开业，由于房屋周边小区业主向环保、社区等部门投诉，罗宁所租用的房屋一直不能正常经营。罗宁自缴纳第一季度租金后未再缴纳租金。2015年7月7日、8月7日、9月11日，福利房产公司两次向罗宁发出工作联系函，要求其在装饰装修期间按照规定施工，并尽快到有关职能部门办理相关手续。2015年9月11日，福利房产公司再次发出工作联系单，以罗宁引进的“湘当有味”餐饮公司在7月份进行房屋装修，8月中旬通过相关部门得知，有附近居民对该处开餐饮店的油烟等问题进行投诉，之后投诉越来越多，甚至有人对该公司的房产的合法性提出质疑。该销售办公楼是有规划许可证的，是合法有效的。请罗宁积极联系街道、社区，尽力做好附近居民的沟通解释工作。抓紧到有关职能部门办理好相关手续证照，在没有办理好相关手续证照前不要开张营业，要做到经营活动合法合规。2015年5月-10月期间，有部分市民向红网、星辰在线等媒体反映办公楼变餐厅等问题。2015年9月22日，长沙市城乡规划局开福区分局向长沙市开福区城乡建设局发出工作联系函：内容大致为：福利房产公司位于开福区的四方小区销售办公楼项目于2014年6月取得《建设工程规划许可证》（证号：长规开临字第［2014］**），使用性质为办公和销售商业。2015年5月该项目通过规划验收。2015年9月，该局在巡查中发现，该项目部分租赁后擅自改造内部结构，拟作为餐馆使用。根据《商品房屋租赁管理办法》第二十一条规定，特将有关情况函告贵局，建议采取有效措施制止上述违规装饰行为。2015年11月18日，福利房产公司向罗宁发出缴款函，要求罗宁缴纳2015年12月1日至2016年2月28日的租金。2016年1月25日，罗宁向福利房产公司发出《关于请求减免部分租金及协助办理相关证照的报告》，以房屋周边小区业主向环保、社区等部门投诉，称该房屋的使用性质为办公及房产销售而不能开饭店，且担心开饭店产生的噪音和油烟会影响到业主的生活，所以环保局在2015年9月8日下达了停工单，门店装修随即停止。装修停工后，罗宁多次与业主协商，同时也向福利房产公司请求协调解决困难。但由于各种原因，居民投诉的问题到目前仍没有解决，为办理工商执照到社区开具《场地证明》也遭到社区的拒绝。因为不能按照计划开门营业，罗宁不仅每月损失营业收入90多万元，还要支付员工工资15万元及其他费用，为解决业主投诉也花费了数万元费用，目前实在无法向贵公司支付租金，门店的各种证照也无法办理。因此，特请求：1、请求免除从2015年12月到门店办好各类相关证照进行正常营业止的房屋租金。2、请求贵公司代本人到社区办理场地证明。3、请贵公司处理好业主投诉问题。罗宁提供李志能等五十人因开福区规划分局批准福利房产公司侵占公共绿地兴建临时建筑违反法律规定、福利房产公司的临时建筑超过审批的临时建房标准等问题向长沙市城乡规划局开福区分局、福利房产公司提起行政诉讼，2017年6月27日经二审（2017）湘01行终53号行政判决书支持了一审的判决内容，驳回了李志能等五十人的诉讼请求。长沙市城乡规划局开福分局于2017年1月22日作出了（2017）2号《过期临时建筑限期拆除决定书》认定福利房产公司于2014年5月申报的本案涉案房屋已经超过建筑建设工程规划许可证的批准期限，未自行拆除，属于违法行为。责令福利房产公司在接到本决定书之日内自行拆除，逾期不拆除将依法报请区政府责成有关部门组织强制拆除。福利房产公司不服长沙市城乡规划局开福分局、长沙市城乡建设局行政行为及行政复议提起行政诉讼，要求撤销长沙市城乡规划局开福分局作出的（2017）2号《过期临时建筑限期拆除决定书》及长沙市城乡建设局（2017）4号《行政复议决定书》，后一审法院于2017年12月7日作出（2017）湘0105行初95号行政判决书判决驳回福利房产公司全部诉讼请求。该判决已经生效。另查明，罗宁所租赁的房屋为临建房屋，该临建的使用性质为销售商业、办公，使用期间不得改变使用性质。有效期从2014年6月18日至2016年6月17日止，且福利房产公司在一审的第二次庭审过程中确认截止至开庭之日该房屋的临建许可证仍未办理好。再查明，福利房产公司在一审的第一次庭审过程中同意撤回反诉第二条的诉讼请求即“判令罗宁赔偿福利房产公司侵权所造成的损失10万元”，福利房产公司在第二次庭审过程中还补充说明反诉状上的租金及滞纳金计算有误，以当庭提交的租金及滞纳金计算依据为准。即欠付租金共计1263534元，滞纳金共计379060.2元。罗宁提供《湘当有味四方坪店投资清单》拟证明罗宁部分装修损失及经营损失共计340万元。罗宁向一审法院申请对涉案房屋内装修和财产现值进行评估鉴定。因福利房产公司原因，导致无法进场鉴定，经多次协商均无法入场。鉴定机构于2019年2月21日将鉴定委托予以退回。罗宁在第二次庭审中明确其主张的装修损失中属于可移动部分损失为10万元，不可移动部分损失为320万元，经营损失为10万元，上述损失均未考虑到折旧。罗宁至今未将屋内物品搬出亦未将涉案房屋返还给福利房产公司。福利房产公司在反诉中曾提出要求罗宁赔偿侵权造成的损失10万元，经一审法院释明后，福利房产公司当庭撤回该诉讼请求。一审法院认为，一、罗宁与福利房产公司于2015年6月2日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，符合法律规定，理应有效。由于本案涉案房屋系双方签订合同的标的物，该涉案房屋属于临时建筑，有效期从2014年6月18日至2016年6月17日止。该临时建筑到期后，福利房产公司一直到庭审法庭辩论终结前未获得有关主管部门批准建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。故罗宁与福利房产公司于签订的房屋租赁合同自2016年6月18日起无效。罗宁认为根据合同约定如福利房产公司因涉案房屋用地、产权等权属问题发生纠纷，致使其无法正常营业超过30天的。其有权要求解除合同。一审法院认为，罗宁并未在2015年9月1日通知福利房产公司合同解除。而本案涉案房屋在2015年6月2日-2016年6月17日期间是已经获得建设工程规划许可的，涉案房屋并无房屋用地和产权等权属纠纷。长沙市中级人民法院作出（2017）湘01行终53号行政判决书也已经说明该问题。故一审法院对罗宁要求《房屋租赁合同》于2015年9月1日解除的诉讼请求不予支持。福利房产公司以罗宁未缴纳租金为由在本案中反诉要求解除合同，一审法院认为，福利房产公司在合同有效期内未要求解除合同，而在该合同已经变为无效合同的情况下，解除合同已无现实之可能，故其提出解除合同的诉求于法无据，故一审法院对福利房产公司要求解除合同的反诉请求亦不予支持。二、关于罗宁要求福利房产公司返还已收租金113853元的问题。以及福利房产公司反诉请求判令罗宁向其支付在合同解除之前应缴纳的租金（暂计算至2018年7月31日的金额为1263534元）及滞纳金379060.2元的诉讼请求的问题。一审法院认为，由于《房屋租赁合同》在2015年6月2日-2016年6月17日期间是有效合同，而自2016年6月18日以后是无效合同。那么本案中租金、滞纳金等问题应分两个阶段分别予以处理。1、《房屋租赁合同》在2015年6月2日-2016年6月17日期间，本案涉案房屋的使用性质为办公和销售商业，该合同约定罗宁租赁该房屋从事国家和地方政府有关的法律法规所规定允许的经营活动。租赁经营项目必须符合国家和地方政府有关的法律法规所规定允许的经营活动，严禁利用房屋从事非法活动、以及有可能产生噪音、烟尘、刺鼻气味和大量有害废弃物等违反相关环保、卫生等相关法律法规、以及影响周围环境和居民正常生活的经营活动。如有违反上述约定所造成的后果全部由罗宁负责赔偿，且双方签订的租赁合同并未明确约定房屋的用途为餐饮，罗宁所经营的餐厅虽未开业，但不能开业的原因在于涉案房屋周边市民对涉案房屋由办公楼变为餐厅，情绪不满，不停进行抗议的结果，且罗宁经营餐厅的工商手续一直未办理完成。故一审法院对罗宁提出其不能开业的责任在于福利房产公司的抗辩不予采信。罗宁提出福利房产公司要求支付租金和滞纳金超过诉讼时效的抗辩，一审法院认为，罗宁在涉案房屋装修后，将物品占用在该房屋至今，当罗宁无法营业后，其一直未将涉案房屋返还给福利房产公司，其欠付租金的情况一直持续，福利房产公司可以就所有欠付租金一并主张。福利房产公司的主张并没有过诉讼时效。一审法院对罗宁的抗辩不予采信。综上，该合同是双方真实意思的表示，依法成立，双方均应当按约履行。罗宁应当根据合同约定履行支付租金的义务。罗宁于2015年6月2日签订合同后,进行装修，装修免租期为70天，实际计算租金时间从2015年9月1日起，2015年9月1日至2015年11月30日的租金共计113853元已预缴给福利房产公司，罗宁欠付福利房产公司2015年12月1日至2016年6月17日的租金为249212元，双方签订的《房屋租赁合同》对滞纳金进行了约定,即按月租金的3%的金额按日支付滞纳金。该滞纳金计算标准较高，远远超出法律的规定，一审法院酌情予以降低，该滞纳金以欠付租金的20%进行计算，即罗宁欠付福利房产公司2015年12月1日至2016年6月17日的租金的滞纳金为49842.4元（249212元×20%）。2、本案涉案租赁房屋的临建许可到期后，福利房产公司未申请延期，《房屋租赁合同》自2016年6月18日起无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。但是一审法院认为，福利房产公司主张的房屋占用使用费损失赔偿，赔偿范围与双方的过错程度相关。福利房产公司在明知本案涉案建筑物的临建期限为两年，但仍与罗宁签订六年的租赁合同，且在临建许可证到期之前未提出申请延期并获得相关部门批准延期。是导致合同无效的主要原因。福利房产公司具有较大的过错，应承担较大的过错责任，即70%的责任。罗宁作为一位完全民事行为能力人，在签订房屋租赁合同时，未尽审查义务，未了解涉案房屋的属性及使用性质，亦存在过错，特别是明知涉案房屋临建到期后，理应通过合法途径将损失降低，或提早通过诉讼途径解决纠纷，虽然罗宁在涉案房屋装修的餐厅未营业，但其一直未将涉案房屋返还给福利房产公司，仍将物品占用在涉案房屋至今，应对此经营风险承担较小的过错责任，即30%的责任。参照原合同中关于租金递增的约定，从2016年6月18日起到2018年7月31日止的房屋占有使用费为1020397元，滞纳金约定较高，经一审法院酌情认定为房屋占有使用费的20%，为204079.4元，福利房产公司承担其损失70%的责任，故罗宁应支付福利房产公司从2016年6月18日起到2018年7月31日止的房屋占有使用费为306119.1元（1020397元×30%），滞纳金61223.82元（204079.4元×30%）。综上，罗宁应支付福利房产公司租金（房屋占有使用费）555331.1元，滞纳金111066.22元。三、关于罗宁请求判令福利房产公司退还押金100000元的问题，罗宁与福利房产公司签订的房屋租赁合同未约定押金如何退还的情况，但本案涉案合同在2016年6月18日之后已认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产。应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”故一审法院对于罗宁请求判令福利房产公司退还押金100000元的诉讼请求，一审法院予以支持。四、关于罗宁主张福利房产公司赔偿部分装修损失及经营损失等340万元的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。鉴于本案当事人双方的争议太大，双方无法达成一致意见。双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。而罗宁在本案审理过程中向一审法院申请对涉案房屋内装修和财产现值进行评估鉴定。因福利房产公司原因，导致无法进场鉴定，经多次协商均无法入场。鉴定机构于2019年2月21日将鉴定委托予以退回。鉴于罗宁在涉案房屋内装修和财产现值无法通过鉴定予以确定，由此产生的不利后果应由福利房产公司承担。根据罗宁提供的装修损失证据，一审法院对罗宁主张的装修中已形成附合不可拆卸部分320万元的损失予以认定。关于罗宁在第二次庭审过程中确认装修损失可移动部分为10万元，餐厅的经营损失为10万元的问题。一审法院认为，其中装修的可移动部分属于可以取回继续使用的物品，对于该损失，一审法院不予支持，而对于经营损失，罗宁未提供有效证据予以证明，故一审法院对该项损失不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产。应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的损失”。罗宁在庭审中申明其对其装修损失中未考虑到折旧，鉴于该餐厅从装修后一直未营业，而在本案中无法通过鉴定来确定装修损失的现值，故一审法院酌情认定该损失折旧率为30%。另外，根据罗宁承担30%的责任、福利房产公司承担70%的责任分配，福利房产公司应赔偿罗宁装修费用损失费用共计1568000元（320万元×70%×70%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、长沙市社会福利房地产开发公司于本判决生效之日起十日内向罗宁返还押金100000元；二、长沙市社会福利房地产开发公司于本判决生效之日起十日内向罗宁赔偿部分装修损失费用共计1568000元；三、罗宁于本判决生效之日起十日内向长沙市社会福利房地产开发公司支付2015年12月1日至2018年7月31日的租金（房屋占有使用费）555331.1元，滞纳金111066.22元，共计666397.32元；四、将上述第一、二、三条判决内容相互抵销后，长沙市社会福利房地产开发公司于本判决生效之日起十日内向罗宁支付部分装饰装修损失1001602.68元。五、驳回罗宁的其他诉讼请求；六、驳回长沙市社会福利房地产开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35711元，由罗宁负担10713.3元，长沙市社会福利房地产开发公司负担24997.7元；反诉费9460.5元，财产保全费5000元，共计14460.5元，由长沙市社会福利房地产开发公司负担10122.35元，罗宁负担4338.15元。本案二审期间，福利房产公司围绕上诉请求向本院提交了新证据，四方坪派出所及四方坪社区居民委员会出具的《证明》各一份，拟证明：承租方未办理装修施工和经营所需的相关手续：1、导致其餐厅无法开业；2、导致出租房屋临建延期无法进行；3、导致2016年6月17日之后，租赁合同无效。本院组织当事人进行了举证和质证。罗宁质证意见：对证据的合法性无异议，但内容不真实，不权威，与本案无关联性，也达不到证明目的。说明一下，罗宁无法开业的原因，涉案房屋存在权属争议，导致罗宁无法使用该房屋，其二，房屋无法延期原因在于福利房产公司擅自改变临建的使用性质，用于出租营运。罗宁无法办证的原因也在于福利房产公司涉案房屋不能用于出租营运。本院对上述证据认定如下：对四方社区居民委员会和四方坪派出所出具的《说明》的合法性、关联性及客观性均予以认可。两份《说明》均证明四方社区和四方坪派出所均为涉案房屋违法违规装饰装修问题作出协调和调解工作，2015年7月，涉案房屋开始装修时就给周围居民生产、生活带来不便，该证据与本案具有关联性，来源合法，内容客观。本院经审理查明：长沙市社会福利房地产开发公司开发建设的四方小区销售办公楼临建项目，从2015年7月份开始陆续接到该建筑周边相邻老百姓以及相关部门转来的投诉，投诉位于长沙市开福区的四方小区销售办公楼建筑项目，其沿街门面租赁户拟违规进行从事餐饮经营活动的装修施工。由于相邻老百姓反对在周边将会出现的餐饮经营，进而与该门面租赁户产生矛盾，为此四方坪派出所和四方社区居民委员会进行过多次协调，但未达成一致意见。湖南省长沙市开福区人民法院于2017年12月7日作出的（2017）湘0105行初95号行政判决书被本院（2018）湘01行终121号行政裁定书予以撤销。另查明，一审进行过程中，长沙市社会福利房地产开发公司以罗宁的侵权行为导致本案涉及的临建面临被拆除以及给长沙市社会福利房地产开发公司造成名誉损失为由另案向长沙市雨花区人民法院起诉罗宁侵权，长沙市雨花区人民法院于2019年3月22日作出（2018）湘0111民初8911号《民事判决书》。该《民事判决书》审理查明的主要内容为：位于长沙市开福区的四方小区销售办公楼系临时建筑物，建设单位为福利房产公司。2015年6月2日，罗宁与福利房产公司签订了一份房屋租赁合同，合同约定：福利房产公司将位于长沙市开福区四方小区销售办公楼（临建），租给原罗宁，出租（建筑）面积为880.54平方米（一楼整层、二楼半层）；罗宁在租赁期内，租赁经营项目必须符合国家和地方政府有关的法律法规所规定允许的经营活动，严禁利用房屋从事非法活动、以及有可能产生噪音、烟尘、刺鼻气味和大量有害废弃物等违反相关环保、卫生等相关法律法规、以及影响周围环境和居民正常生活的经营活动。如有违反上述约定所造成的后果全部由罗宁自行负责，同时给福利房产公司带来不利影响和任何损失均由罗宁负责赔偿；罗宁在装修时必须严格按照环保、工商。消防等相关部门的要求进行装修，并办理相关审批手续。合同签订后，罗宁未取得相关手续即进场装修施工，进而与周边居民产生矛盾并导致大量投诉。2015年7月7日、8月7日、9月11日，福利房产公司多次向罗宁发出工作联系函，要求其在装饰装修期间按照规定施工，并尽快到有关职能部门办理相关手续。长沙市城乡规划局开福区分局也在现场检查后要求罗宁进行整改，但未果。长沙市城乡规划局开福分局于2017年1月22日作出了（2017）2号《过期临时建筑限期拆除决定书》要求福利房产公司拆除涉案临建。临建房屋有效期从2014年6月18日至2016年6月17日止。2018年8月20日，长沙市城乡规划局开福区分局出具一份《情况说明》，内容为;2014年6月18日，我局向长沙市社会福利房地产开发公司核发了《建设工程规划许可证》（长规开临建字（2014）010号），建设项目为四方小区销售办公楼临建，建设位置为长沙市开福区，建设规模为1050.2平方米，用途为销售商业、办公。2015年7月开始，我局接到大量群众投诉，该建筑在未取得相关手续的情况下即擅自进行内部装修，拟从事餐饮经营。我局在现场检查发现情况属实，遂要求整改。但该建筑的经营者一直未进行整改，致使民怨极大，且该建筑的临建手续已经到期，为避免周边群众的继续大规模投诉和抗议，2017年1月22日，我局下发了《临时建筑限期拆除决定书》，通知长沙市社会福利房地产开发公司限期拆除该项目。我局认为，该项目审批程序合法，且属于国有资产，如在法律法规规定的时限内，建设单位提出延期申请要求，且满足①按审批临建的使用性质使用，②满足周边居民的意见，我局会研究临建延期的规划许可问题。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：一、关于涉案租赁合同效力的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。在本案中，罗宁与福利房产公司于2015年6月2日签订了《房屋租赁合同》，合同期限为六年，涉案房屋属于临时建筑，临建有效期从2014年6月18日至2016年6月17日。涉案临时建筑到期后，福利房地产公司未在一审法庭辩论终结前获得有关主管部门批准建设，所以罗宁与福利房产公司的房屋租赁合同自2016年6月18日起无效。福利房产公司在《房屋租赁合同》效力确定为无效后主张解除该合同，本院不予支持。对于罗宁上诉认为涉案房屋存在权属问题，本院认为，涉案房屋并无房屋用地和产权等权属纠纷，一审法院已对此作出认定，本院不再赘述。故，一审法院在法律适用上并无不当，认定合同效力正确，本院予以维持。二、福利房产公司是否应向罗宁赔偿装修损失费用的问题。罗宁与福利房产公司签订《房屋租赁合同》第六条第四款中约定，罗宁使用租赁房屋须符合国家和地方政府有关法律法规允许经营的活动，严禁利用房屋从事非法活动、以及有可能产生噪音、烟尘、刺鼻气味和大量有害废弃物等违反相关环保、卫生等相关法律法规、以及影响周围环境和居民正常生活的经营活动。罗宁也在投标文件《开标一览表》中表示会按《招标公告》中关于对租赁房屋性质使用房屋。但罗宁与福利房产公司签订《房屋租赁合同》后，涉案餐厅在装饰装修过程前未按照法律法规规定及时办理环保、工商等审批手续，导致周边居民和业主多次向有关部门反映情况，涉案房屋从事餐饮行业可能产生噪音、烟尘、刺鼻气味，影响到了涉案房屋周围居民和业主的正常生产、生活，环保部门对此进行了多次处理。福利房产公司因为此事于2015年7月7日、8月7日、9月11日向罗宁发去《工作联系单》，希望罗宁能够按照合同约定使用房屋，对罗宁在装修施工过程中擅自改变施工图纸予以通知和提示。另，2015年9月22日，长沙市城乡规划局开福区分局文件也向罗宁发去了《工作联系函》，要求其停止违规装饰行为。由于罗宁未按照合同约定、招标文件规定以及政府部门关于临时建筑的规定使用涉案房屋，引起周边居民的不满和大量投诉，进而致使福利房产公司无法申请涉案临时建筑延期。故，罗宁在投标时、中标后及签订合同时明知涉案房屋为临时建筑，并通过《建设工程规划许可证》明确了涉案房屋的使用用途，但未按照法律规定、《招标公告》的规定及《房屋租赁合同》的约定正当使用涉案房屋，且福利房产公司在房屋租赁合同签订后，多次提示罗宁关于装饰装修方面的事项，也明确表示罗宁的装饰装修违法、违规，但罗宁依旧继续施工，由此产生的责任和损失应当由罗宁自己承担。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，福利房产公司多次致函通知罗宁，明确告知不同意罗宁在取得相关审批手续前进行装修施工，但罗宁依旧对涉案房屋进行装修施工，故而罗宁应为其行为承担全部责任。综上，本院认为一审法院认定福利房产公司承担罗宁装修损失费用70%的责任错误，罗宁应对其装修损失费用承担全部责任。对于罗宁上诉主张认为装修损失无法鉴定是由于福利房产公司的工作人员拒绝配合鉴定的原因，但在本案中，涉案房屋装饰装修的损失责任应当由罗宁自行承担，是否鉴定损失并不影响罗宁的诉权，本院对罗宁的该项主张不予支持。故，本院对一审法院认定的涉案房屋装饰装修损失责任承担比例予以纠正，罗宁对涉案房屋的装修损失的费用应承担全部责任。三、关于涉案房屋的租金支付（占有使用费）及滞纳金的承担问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，罗宁和福利房产公司之间签订的《房屋租赁合同》在2015年6月2日至2016年6月17日期间为有效合同，从2016年6月18日起是无效合同。对于罗宁的上诉请求对滞纳金不予认定的主张，本院认为《房屋租赁合同》中约定的滞纳金实际上是对因违约（逾期缴纳租金）产生的损失赔偿额的计算方法的约定，合法有效，故对罗宁的该项上诉主张本院不予支持。涉案房屋的租金和滞纳金应当分段处理，本院认为一审法院对于合同有效期间的租金和滞纳金认定并无不当，罗宁应向福利房产公司支付自2015年12月1日起至2016年6月17日的房屋租金（占有使用费）249212元和滞纳金49842.4元，本院予以确认。对于《房屋租赁合同》无效期间的租金（占有使用费）和滞纳金的认定。本院认为，涉案房屋的占有使用费的赔偿范围应与双方在履行合同过程中的过错程度相关。就房屋租赁合同而言，承租人的目的在于取得对房屋占有、使用、收益的权利，罗宁作为完全民事行为能力人，在投标和签订合同时，理应明知涉案房屋的使用性质为办公和销售商业，租赁合同亦明确约定罗宁严禁利用房屋从事有可能产生噪音、烟尘、刺鼻气味和大量有害废弃物等违反相关环保、卫生等相关法律法规、以及影响周围环境和居民正常生活的经营活动，但罗宁擅自改变涉案房屋使用用途，拟经营餐饮，并对涉案房屋按照餐饮用途进行装修，故涉案房屋能经营餐饮则可能将此作为是否租赁房屋的决定性因素之一，因为这对其使用涉案房屋的需求有巨大影响，其自身的违约行为导致合同目的不能实现，在《房屋租赁合同》有效时期，福利房产公司可以行使合同的解除权，故即使《房屋租赁合同》有效，罗宁亦不能使用该涉案房屋，《房屋租赁合同》的效力对罗宁的影响甚微。同时，涉案房屋为临时建筑，临建期限为两年，由于罗宁不按照约定对涉案房屋进行使用的原因，导致涉案房屋可能无法通过行政部门的许可审批，从而导致相关行政部门未能研究临建延期的规划许可问题。故，罗宁未按《招标公告》的规定及《房屋租赁合同》的约定正当使用涉案房屋，将涉案房屋拟经营餐饮，致使周边居民和业主多次向有关部门反映情况，并阻止罗宁使用涉案房屋，导致罗宁不能使用涉案房屋，《房屋租赁合同》无效、合同目的无法实现，罗宁具有较大的过错，应对此承担主要责任，即承担涉案房屋占有使用费80%的支付责任。虽然罗宁不能使用涉案房屋主要原因系自身行为，但该涉案房屋现仍处于临建到期的状态，福利房产公司有一定的过错，其具有较小的过错，应承担较小的过错责任，即福利房产公司自行承担涉案房屋滞纳金和占有使用费20%的支付责任。综上，涉案房屋不存在权属问题，涉案房屋不能使用的主要原因是罗宁未按《招标公告》的规定及《房屋租赁合同》的约定正当使用涉案房屋而导致的，罗宁应当承担涉案房屋占有使用费的主要支付责任，一审法院对《房屋租赁合同》无效后的占有使用费认定欠妥，本院予以纠正。罗宁应向福利房产公司支付2015年12月1日至2016年6月17日租金249212元，滞纳金49842.4元；2016年6月18日起至2018年7月31日止的房屋占有使用费为816317.6元（1020397元×80%）。后续房屋占有使用费按照《房屋租赁合同》约定计算标准的80%算至罗宁将该房屋交还给福利房产公司之日为止。四、关于十万元押金返还是否合理的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案涉案合同在2016年6月18日之后已认定无效，故一审法院对于福利房产公司返还罗宁10万元押金的认定并无不当，本院予以维持。综上所述，罗宁的上诉请求，本院不予支持，福利房产公司的上诉请求，本院部分予以支持；一审判决认定事实部分不清，适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初4694号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初4694号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；三、罗宁于本判决生效之日起十日内向长沙市社会福利房地产开发公司支付2015年12月1日至2016年6月17日止的租金249212元和滞纳金49842.4元，2016年6月18日起至2018年7月31日止的房屋占有使用费816317.6元，合计1115372元，后续房屋占有使用费按照《房屋租赁合同》约定计算标准的80%算至罗宁将该房屋交还给长沙市社会福利房地产开发公司之日为止；四、驳回罗宁的其他诉讼请求；五、驳回长沙市社会福利房地产公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费35711元，由罗宁负担34000元，长沙市社会福利房地产开发公司负担1711元；一审案件反诉费9460.5元，财产保全费5000元，共计14460.5元，由长沙市社会福利房地产开发公司负担2460.5元，罗宁负担12000元；二审案件受理费35711元，由罗宁负担34000元，由长沙市社会福利房地产开发公司负担1711元。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十一月一日书记员  张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。