海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4369号上诉人（原审原告）：陶慧敏，女，1994年9月11日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：刘方刚，北京盈科（海口）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：甫金荣，男，1988年8月23日出生，回族，住海南省三亚市，公民身份号码×××。上诉人（原审被告）：刘金梅，女，1989年7月11日出生，回族，住海南省三亚市，公民身份号码×××。上诉人甫金荣、刘金梅的共同委托诉讼代理人：吴敦根，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南峻圆房地产营销策划有限公司，住所地海南省海口市美兰区和平大道**宝安江南城(**)熙园**楼****，统一社会信用代码91460100567970761B。法定代表人：罗秀霞，该司总经理。委托诉讼代理人：陈立恒,该司员工。原审第三人：林娜，女，1984年7月15日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。上诉人陶慧敏与上诉人甫金荣、刘金梅以及被上诉人海南峻圆房地产营销策划有限公司（以下简称峻圆公司）、原审第三人林娜合同纠纷一案，陶慧敏、甫金荣、刘金梅均不服海南省海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初1574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陶慧敏上诉请求：1.撤销一审判决第四项内容，改判支持陶慧敏一审的第四项诉讼请求，即判决甫金荣、刘金梅向陶慧敏承担违约责任，并向陶慧敏支付违约金22.5万元；2.本案一审、二审诉讼费用全部由甫金荣、刘金梅、峻圆公司承担。事实及理由：一、一审法院事实认定事实错误。（一）陶慧敏不存在隐瞒事实的情形，亦不存在违约的事实。陶慧敏与甫金荣、刘金梅在签订《房产买卖居间合同》前，向甫金荣、刘金梅如实提供了常住人口登记表(户号：7300001224)，林娜亦在庭审中提交了该常住人口登记表，甫金荣、刘金梅的代理人林娜与峻圆公司当时对此并未提出异议，后三方在银行通过面签。事实上，因海南全域限购政策出台不久，在前往不动产登记中心过户前，三方均不清楚大中专毕业生分配与人才引进的具体区别。当陶慧敏被告知不能进行过户时，陶慧敏亦当面告知甫金荣、刘金梅，不存在隐瞒事实的情形。陶慧敏在一审时，当庭发问时，林娜及峻圆公司均表示在签订合同时不清楚大中专毕业生分配与人才引进的区别，而事实上经陶慧敏咨询，合同签订时海口市各区的制度亦有区别。（二）一审法院认定陶慧敏存在违约事实，是错误的。1.陶慧敏与甫金荣、刘金梅签订合同时，没有隐瞒任何事实。在签订合同时，陶慧敏已经如实提供了所有材料，甫金荣、刘金梅未表示异议，陶慧敏与甫金荣、刘金梅均认为符合限购条件，其后在办理过户时，陶慧敏才得知受到限制，需要办理人才引进手续，并将此情况及时且如实通知甫金荣、刘金梅。2.一审法院认定陶慧敏违约，是对合同条文作扩大化解释，加重了买受人责任，有失公允。何况三方均不清楚的事实，一审法院却让买受人承担违约责任，显然不符合事实及法律规定的。限购政策的限制，属于不可归责于任何一方的责任，不应作为认定陶慧敏违约的事实。对于涉案合同第五条第四项，法院将其真实意思表示作出扩大化解释，显然违背双方的合同目的。作为买受人的陶慧敏，原本家庭就不富裕，买房的钱都是东拼西凑而来，不可能明知没有购房条件而去签订合同，继而违约，陶慧敏根本想不到自己不符合限购政策的条件。在确认需要办理人才引进手续后，为购买涉案房屋，陶慧敏立即着手，相继向海口市不动产登记中心、琼山区办证中心、人才引进办事处、龙华区办证中心等单位咨询，寻求专业解决方案，并积极按照上述行政机关的可行性意见，将户口先迁回老家，又以人才引起的方式迁入海口。从2018年6月12日至2018年9月7日，陶慧敏用最短时间办理好人才引进手续，但其后得知林娜已经将涉案房屋转卖他人。甫金荣、刘金梅与陶慧敏签订的合同并未约定具体的过户时间，加之陶慧敏短时间内拿到人才引进的户籍，尽其所能符合过户条件，陶慧敏是在千方百计促成合同交易，而甫金荣、刘金梅的代理人林娜却在未解除合同的情况下，一房二卖，根本违约。3.一审法院的判决，是在鼓励炒房，不符合法律规定，亦不符合十八大会议精神。二、一审法院适用法律错误。因限购政策导致陶慧敏临时不具有买房资格，并不是陶慧敏的原因所致，陶慧敏没有违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，违约是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为。根据双方签订的《房屋买卖居间合同》第五条第四项“乙方保证所提供的材料真实、有效，并具备订立本合同的资格，保证全面履行合同义务”之约定，陶慧敏当然具备订立合同的资格，一审亦认定合同有效，而全面履行合同义务，并未约定履行期限，陶慧敏在三个月的时间内具备了购房及过户条件，并不存在违约的事实，且该格式合同并非陶慧敏提供，根据《中华人民共和国合同法》的规定，格式合同出现多种不同理解时，应当做出有利于陶慧敏的解释，而非有利于甫金荣、刘金梅的解释。甫金荣、刘金梅一房二卖属于根本违约，应当承担违约责任。另外，一审法院超诉裁判，违反“不告不理原则”。一审中，甫金荣、刘金梅并未提起反诉，而一审法院认定双方违约后，将双方应当互相承担的违约责任抵消，是严重错误的，违反《中华人民共和国民事诉讼法》最基本的法律原则和规则，属于严重的程序违法。甫金荣、刘金梅辩称，一、一审法院认定陶慧敏存在违约事实正确。无论陶慧敏是否存在隐瞒其不具备购房资格的行为，但双方在办理房屋过户手续时，因陶慧敏不具备在海口市的购房资格，导致房屋不能办理过户手续是不争的事实。海南省于2018年4月实施“全域限购”政策，甫金荣、刘金梅与陶慧敏签订购房合同时间是2018年6月，时间跨度长达60日左右，而且期间甫金荣、刘金梅的委托人还协助陶慧敏到银行办理贷款面签手续。陶慧敏在60日内，完全有时间，也有条件到房屋行政管理部门，咨询人才引进购房资格的相关政策。陶慧敏作为购房者，确认自身具备购房资格，是其应当履行的注意义务。显然，在本案中陶慧敏并未履行注意义务，导致房屋不能办理过户手续，其应当承担相应的过错责任。二、陶慧敏以事后才取得的购房资格为由，主张其不存违约事实，属于强词夺理。甫金荣、刘金梅在协助陶慧敏办理银行贷款面签手续，确认陶慧敏拿到银行贷款合同书后，才与其签订合同，目的就是为了确保房屋在短期内顺利出售及办理过户手续，避免不必要的争端。因陶慧敏的过错，导致房屋无法办理过户手续。当时当日，甫金荣、刘金梅与陶慧敏双方均无法保证，陶慧敏是否能够在短期内办理完人才引进手续，取得购房资格。这种不确定性，显然违背了甫金荣、刘金梅的售房初衷，也不符合甫金荣、刘金梅对合同目的实现的合理期待。三、甫金荣、刘金梅与陶慧敏的《房屋买卖居间合同》已经在2018年6月19日解除。根据《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;”以及第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”若将政府的限购政策导致陶慧敏不具备购房资格视为不可抗力，那么双方均有解除合同的权利。因陶慧敏不具备购房资格，致使合同目的无法实现，甫金荣、刘金梅拥有解除合同的权利。在陶慧敏通过中介公司，向甫金荣、刘金梅传达要求解合同退还定金的意思表示时，合同便已经解除。若因陶慧敏的过错行为，致使合同目的无法实现，在甫金荣、刘金梅将同意解除合同的意思表示，通过中介公司传达给陶慧敏时，合同便已经解除。因此甫金荣、刘金梅在合同解除后，将涉案房屋出售给第三人，不属于一房二卖，不属于违约行为，无需承担违约责任。四、退一步讲，即便认定甫金荣、刘金梅存在违约行为，违约责任应当适用定金罚则，也应当考虑陶慧敏的过错，免除或减轻甫金荣、刘金梅的赔偿责任。双方签订的《房产买卖居间合同》既约定了定金罚则，又约定房产成交总价30%的违约责任，属于违约责任的重复约定，且违约金额过高。而且该合同是中介公司提供的格式合同，该条款属于格式条款。中介公司并未向甫金荣、刘金梅就违约条款进行充分的释明，在二手房买卖交易习惯中，均是以定金罚则承担违约责任。因此，本案违约责任也只能适用定金罚则。本案之所以成诉，根本原因在于陶慧敏无购房资格，却与甫金荣、刘金梅签订《房产买卖居间合同》，导致双方无法办理房产过户手续，致使合同无法履行。虽然事后陶慧敏通过人才引进，取得购房资格，但也不能掩盖陶慧敏先前的过错，给甫金荣、刘金梅增加的交易成本，产生了误工费以及处理本案产生的律师费和交通费用等各项损失。峻圆公司辩称，陶慧敏与峻圆公司之间没有关系，不发表答辩意见。林娜述称，其意见与甫金荣、刘金梅的意见一致。甫金荣、刘金梅上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回陶慧敏的诉讼请求；2.判令陶慧敏承担本案一审和二审的诉讼费用。事实与理由：一、陶慧敏在不具备购房资格的情况下，与甫金荣、刘金梅签订《房产买卖居间合同》，导致双方无法办理过户手续，致使合同无法履行，其过错行为在先，构成违约的事实.海南省在2018年4月实施“全域限购”政策，根据该政策，海口、三亚、琼海属于实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。对于上述限购政策，新闻媒体进行了大量的播报和宣传。陶慧敏作为购房者，对于自身是否符合上述要求，是否具备海口市购房资格，有审慎的注意义务。甫金荣、刘金梅在与陶慧敏签订《房产买卖居间合同》前，就已经多次要求中介公司和陶慧敏落实该问题。陶慧敏均答复称其具备购房资格，可以办理过户口手续。等双方在办理过户时，才发现陶慧敏根本没有购房资格，无法办理房产过户手续，导致合同无法履行。故陶慧敏应当承担违约责任。根据约定，甫金荣、刘金梅有权没收陶慧敏的定金。二、一审法院认定甫金荣、刘金梅存在违约行为，属于认定事实错误。双方签订《房产买卖居间合同》后，虽然未书面约定过户时间，但双方实际上已履行了过户行为。双方在办理房产过户时，才发现陶慧敏在海口市没有购房资格，无法办理房产过户手续，导致合同无法履行。根据海南省在2018年4月实施“全域限购”政策，陶慧敏不符合获得购房资格的要求；并且陶慧敏当时已经把户口迁到海口市，也不符合海口市人才引进政策，无法取得购房资格。虽然陶慧敏一再否认双方已经通过电话解除了《房产买卖居间合同》。但陶慧敏无购房资格，必然导致合同无法履行。从常理来讲，在当时的情境之下，陶慧敏短期之内根本无法获得购房资格，陶慧敏自然会要求解除《房产买卖居间合同》拿回定金。从双方及其亲属的通话和短信记录以及中介公司的证言等，均可证实陶慧敏明确表示不再购买该房产，要求解除合同退回定金。甫金荣、刘金梅也早已同意解除《房产买卖居间合同》，因此甫金荣、刘金梅解除合同后将房产出售给第三人，不属于违约行为。三、甫金荣、刘金梅的其他意见与前述的答辩意见一致。综上所述，陶慧敏违约在先，双方解除合同后，甫金荣、刘金梅向第三人出售房屋的行为不构成违约，应改判驳回陶慧敏的诉讼请求。陶慧敏辩称，一、陶慧敏不存在任何过错，不构成违约。2018年4月22日海南省发布琼办[2018]29号文，进行全域限购。2018年4月23日，琼建房[2018]102号文明确实施办法细则。2018年5月13日，琼发[2018]8号文通过了百万人才进海南行动计划，该三份文件是本案判决的重要依据。陶慧敏与甫金荣、刘金梅签订房屋买卖合同后，已对海南省全域限购政策进行了充分了解，该三份文件从未提到过人才引进与因大专中生毕业分配在购房上的区别，相反该三份文件区分的仅仅是海南户籍和非海**籍。陶慧敏在签订买卖合同时，已经具有海口市户口，已经尽到注意义务，不存在任何过错。二、双方在签订买卖合同前，共同前往银行办理面签手续，并如实向甫金荣、刘金梅出示陶慧敏的所有可以购房的证件，通过该证据可以证实，陶慧敏提供的材料是真实有效的。三、在一审法庭发问阶段，林娜以及峻圆公司均表示不清楚大中专毕业分配与人才引进的区别，作为买受人的陶慧敏，这此过程中已尽到注意义务，不存在任何过错。事实上在办理过户登记手续时，因政策的变化，政府部门亦没有明确统一的标准，之所以办理人才引进是因为百万人才计划的影响。四、甫金荣、刘金梅在未解除合同情况下，一房二卖，属于根本违约，其上诉理由不成立。峻圆公司辩称，甫金荣、刘金梅与陶慧敏都有责任，由法庭依法判决。林娜述称，同意甫金荣、刘金梅的上诉意见。陶慧敏向一审法院起诉请求：1.判决解除陶敏慧与甫金荣于2018年6月12日签订的《房产买卖居间合同》；2.判决甫金荣、刘金梅退还陶慧敏支付的5万元购房款；3.判决峻圆公司退还收取的诚意金5000元；4.判决甫金荣、刘金梅向陶慧敏承担违约责任，并赔偿陶慧敏违约金22.5万元；5.本案诉讼费用由甫金荣、刘金梅承担。一审法院认定事实：2018年6月12日，陶敏慧（乙方、买方）与甫金荣（甲方、卖方，林娜代）、峻圆公司（丙方、居间方）签订《房产买卖居间合同》（以下简称合同），合同主要约定：甲乙双方经中介方提供的居间服务就买卖位于海口市××路房产达成一致协议，房产交易价格为750000元，其中首付款250000元（含定金50000元），合同签订当日乙方向甲方支付50000元定金，过户当天再支付剩余首付款200000元，剩余房款500000元以银行按揭贷款方式支付；乙方一次性向丙方支付25000元包干价，包含房产交易过程中发生的税费和手续费，以及丙方的居间服务费；签订合同后，甲方不得改变房价，如甲方违约不再出售此房屋，须于三日内向乙方全额返还已收购房款，并按合同约定的房产交易总价格的30%向乙方支付违约金。如乙方违约不再购买此房屋，甲方不予退还乙方已支付的房款，并有权要求乙方按照合同约定的房产交易总价格的30%向甲方支付违约金；甲方保证房屋产权无瑕疵，乙方保证所提供的材料真实、有效，并具备订立本合同的资格，保证全面履行合同义务，否则守约方有权要求违约方按照合同约定的房产交易总价格的30%支付违约金，并赔偿因此受到的其它损失；因甲乙双方任何一方原因导致合同未能履行或者任何一方发生违约等，双方一致同意丙方所收取的居间服务费不予退还；等等。但合同未就办理房屋的过户时间做具体约定。在此之前，甫金荣与刘金梅与林娜签署委托公证，委托林娜作为甫金荣和刘金梅的代理人，全权代表委托人甫金荣、刘金梅办理上述房屋的交易相关事项。2018年5月30日，案外人袁某（系陶慧敏的母亲）已向峻圆公司支付了5000元诚意金。2018年6月12日，合同签订当天，陶慧敏向甫金荣的银行账户汇款50000元。合同签订后，因陶慧敏暂不具备本地房地产政策设定的购房资格，双方未办理房产过户手续。陶慧敏于2018年9月7日办理完毕人才引进的落户手续后，得知林娜于2018年7月中旬将房产卖与他人并办理了过户登记手续后，陶慧敏与甫金荣、刘金梅及林娜因违约责任及定金、诚意金返还问题发生纠纷，遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，一、关于合同是否应当解除的问题。陶慧敏与甫金荣、峻圆公司签订的《房产买卖居间合同》，系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有违背公序良俗，该合同为有效合同。因甫金荣、刘金梅无法提供证据证明陶慧敏存在《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定的解除合同的法定情形，即使存在合同解除的法定情形，甫金荣、刘金梅也未按照法定程序行使解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。”的规定，合同依然有效，也没有解除，但由于第三人与案外人就涉案房屋已发生了实际交易并办理了登记过户，客观上双方签订的合同已不具备继续履行的条件。因此，陶慧敏提出解除合同和返还购房款50000元的诉请，予以支持。二、关于陶慧敏以及甫金荣、刘金梅是否存在违约事实的问题。甫金荣、刘金梅主张陶慧敏签订合同时未具备购房资格，根据合同第五条第四项“乙方保证所提供的材料真实有效，并具备订立本合同的资格，保证全面履行合同义务……”的约定，陶慧敏已构成违约。一审法院认为，虽然合同条款约定的是乙方（陶慧敏）应具备订立合同的资格，但从专业的法律术语和根据合同订立时的内容和目的性考虑，应认定该条款的真实意思表示为在签订合同的当时乙方必须具备履行合同的条件，这既满足对合同履行的合理性期待，也符合常理。陶慧敏在签订合同的当时并未具备履行义务的能力，已违反合同约定，构成违约的事实，但林娜在没有通知陶慧敏解除合同的前提下，擅自将房屋转卖他人，亦已造成甫金荣、刘金梅违约的事实。因此，陶慧敏以及甫金荣、刘金梅均存在违约的事实。三、关于甫金荣、刘金梅是否应对陶慧敏承担违约责任的问题。一审法院认为，合同的订立，是当事人遵循公平原则，为获取各自预期利益而确定各方权利和义务的一种法律行为，其目的应当是明确的，而预期利益的实现也应当在可预见的时间范围。在本案中，陶慧敏与甫金荣、刘金梅订立《房产买卖居间合同》时，陶慧敏并未具备履行合同义务的条件，根据合同约定内容，陶慧敏已存在一定的违约事实，对合同的履行存在过错，而甫金荣、刘金梅和林娜在未通知陶慧敏解除合同的情况下对涉案房产一房二卖的法律行为，也造成了违约事实，亦存在过错，双方应承担各自的违约责任。《房产买卖居间合同》中约定，甲乙双方如出现任何一方违约的，需向按照房屋交易价格的30%向对方支付违约金，由于甲、乙双方均有违约行为，且存在过错，在违约责任上相互承担同等的支付义务。甫金荣、刘金梅虽然没有提起反诉，但是为了避免诉累，节约司法资源，同时依据民法中倡导的诚信和公平原则，陶慧敏要求甫金荣、刘金梅赔偿违约金225000元的诉讼请求，不予支持。四、峻圆公司是否应向陶慧敏返还诚意金5000元的问题。陶慧敏未主张峻圆公司承担违约责任，也未提供有效证据证明峻圆公司存在违约行为，其要求峻圆公司返还诚意金无事实和法律依据。由于峻圆公司自愿返还陶慧敏3924元，系对自身权利的处分，予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条第四项，第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、解除陶慧敏与甫金荣、峻圆公司于2018年6月12日签订的《房产买卖居间合同》；二、甫金荣、刘金梅应当于本判决发生法律效力之日起十日内，共同向陶慧敏返还购房款50000元；三、峻圆公司应当于本判决发生法律效力之日起十日内，向陶慧敏返还诚意金3924元；四、驳回陶慧敏的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，由陶慧敏负担4400元，甫金荣、刘金梅共同负担1050元，峻圆公司负担50元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于是否应解除陶慧敏与甫金荣、峻圆公司于2018年6月12日签订的《房产买卖居间合同》问题。因甫金荣事实上已经将涉案的房屋卖给案外人，上述合同事实上已经不可能履行，故一审判决解除陶慧敏与甫金荣、峻圆公司签订的合同并无不当，本院予以维持。2关于甫金荣、刘金梅是否应向陶慧敏退还50000元以及是否应向陶慧敏支付225000元违约金的问题。首先，陶慧敏在签订合同时虽然向甫金荣、刘金梅如实出示了其购房的相关材料，包括身份信息的材料，并未有恶意隐瞒的情形，但客观上确因陶慧敏不具备购房资格而导致双方无法办理过户手续，而双方合同约定，陶慧敏应当保证自己具备购房资格，因此，一审法院认定陶慧敏存在过错导致合同无法履行并无不当。其次，甫金荣与陶慧敏签订合同后，积极配合陶慧敏履行相关的义务，办理相关的手续，但在双方办理房屋过户手续时，被房管部门告知陶慧敏不具备购房资格，而双方当时都无法预计陶慧敏能否通过补办手续最终获得购房资格，即便陶慧敏能通过补办手续取得购房资格，也无法预计陶慧敏最终能获得购房资格的具体时间，在此情况下，甫金荣、刘金梅才将房屋另行出售给他人。虽然甫金荣、刘金梅是在确定陶慧敏没有购房资格的情况下，才将房屋出售给他人，但甫金荣、刘金梅未能及时履行解除合同的通知义务即将房屋出售亦存在一定的过错。综上所述，双方对合同无法继续履行的后果均有一定的过错，责任互抵，一审法院认定双方均无需向对方承担违约责任正确，本院予以维持。故甫金荣、刘金梅应将收取的50000元退还给陶慧敏，但无需向陶慧敏支付225000元违约金。陶慧敏与甫金荣、刘金梅的上诉理由均不成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5725元，由陶慧敏负担4675元，由甫金荣、刘金梅负担1050元。本判决为终审判决。审判长 陈桂华审判员 周 玲审判员 韩 芬 二○一九年十一月二十五日书记员 陆 云速录员 刘梦微附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。