湖北省黄石市黄石港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0202民初1910号 原告：黄石市鸿宇物业服务有限责任公司，住所地湖北省黄石市亚光新村**。 法定代表人：曹菊英，董事长。 委托诉讼代理人：温涛、金赛妮，湖北群力律师事务所律师。 被告：刘俊艳，女，1985年7月19日出生，汉族，住黄石市。 原告黄石市鸿宇物业服务有限责任公司（以下简称鸿宇物业公司）与被告刘俊艳物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鸿宇物业公司的委托诉讼代理人温涛与金赛妮、被告刘俊艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿宇物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2013年1月2日起至2019年8月2日止的物业费11,421.82元；2、由被告承担拖欠物业费违约责任，判令被告承担违约金为拖欠物业费总金额的30%，计3,426.54元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：刘俊艳于2010年7月2日与黄石市金舜物业管理有限公司天舜·金港明珠小区管理处（以下简称金舜物业公司）签订《物业服务合同》，服务期至2017年底。合同签订后，刘俊艳已缴纳前期物业费，自2011年2月15日至2019年8月15日共计79个月欠付物业费共计11,421.82元。2018年1月16日，黄石市天舜金港明珠业主委员会与鸿宇物业公司签订了《物业委托管理合同》，金舜物业公司向鸿宇物业公司出具了《债权债务转移书》，并通知了黄石市天舜金港明珠业主委员会。鸿宇物业公司接手该小区物业工作后，多次向刘俊艳催收物业费未果，故诉至法院，望判如所请。 被告刘俊艳辩称，其与金舜物业公司的前期物业管理服务合同费用已交，未签后期合同，与金舜物业公司不存在欠费争议。其居住的房屋墙面漏水多年，并造成屋内大面积装修损害，多次向物业公司反映，但多年未有效解决。其房屋前后两面3楼宾馆安装的压缩机发出的噪音严重影响其家庭休息，物业对此不作为，根本没有为小区业主服务的意识。小区安全隐患及其严重，物业公司长年未开展关于防火防盗活动和相关事宜。小区楼道环境卫生不能及时打扫，楼道多日不能清洁一次，多次反馈拒不改善。至于鸿宇物业公司的诉求，该公司应当提交物业服务资质许可和收费许可，物业人员定岗定员符不符合要求、有没有依法纳税交纳社保。金舜物业公司将债权债务转让到鸿宇物业公司要签三方协议，其并不知道也未签署协议何来欠鸿宇物业公司物业费？其对业主委员会成立的合法性表示怀疑，要求鸿宇物业公司提供有效的证据证明业主委员会成立的合法性，否则，业主委员会不能代表业主合法签订合同。鸿宇物业公司没有证据证明向其主张过物业费，诉讼时效早已超过，应驳回鸿宇物业公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年7月2日，金舜物业公司（甲方）与刘俊艳（乙方）签订一份《物业服务合同》，约定：甲方受乙方委托，对乙方认购的天舜·金港明珠小区9号楼1单元4层005号实行物业管理，甲方按建筑面积1.00元/平方米的标准，每月向乙方收取物业管理服务费144.58元；物业管理费用主要用于辖区卫生保洁、绿化、管理秩序维护及公共设施设备维护保养等日常管理；自通知交房之日起甲方按统一时间预收延续1年的物业管理费，以后的物业管理服务费按半年交纳，以此类推；甲方未按合同约定的物业管理项目提供服务，乙方有权要求甲方限期改正；乙方违反本合同规定，拒不按期交纳物业管理费用及其它费用，甲方有权追缴乙方以上费用及滞纳金，标准按日千分之五计算。2017年3月24日，黄石市天舜金港明珠业主委员会与金舜物业公司于2014年3月24日签订的《物业管理委托合同》到期，双方未续签。金舜物业公司为天舜·金港明珠小区提供物业服务至2017年底。 2018年1月16日，黄石市天舜金港明珠业主委员会（甲方）与鸿宇物业公司（乙方）签订一份《物业委托管理合同》，约定：甲方将天舜·金港明珠小区物业委托于乙方进行物业管理；委托管理期限五年，自2018年1月16日起至2023年1月16日止；物业管理服务费，住宅房屋**及**以上按建筑面积1.00元/平方米向业主或者物业使用人收取；甲乙双方任何一方无正当理由提前终止合同的，违约方按日千分之五的标准赔偿对方违约金等。2018年1月16日，金舜物业公司向黄石市天舜金港明珠业主委员会、鸿宇物业公司出具一份《债权债务转移书》，该公司将为天舜·金港明珠小区服务期间与业主产生的物业服务费用、债权债务等全部转让给鸿宇物业公司。 自2013年7月3日起至今，刘俊艳未交纳物业管理费用。2019年5月鸿宇物业公司催交无果，故而成讼。 本院认为，物业服务合同中的业主，有交纳物业服务费的义务，亦有享受物业企业提供合同约定的服务的权利。物业服务企业应承担的义务依据范围，不仅限于物业服务合同中的明示条款，也包括法律、法规或者相关行业规范的相关规定确定的维修、养护、管理和维护等义务。如物业服务企业不履行或者不完全履行上述义务的，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 本案中，金翌物业公司与刘俊艳之间的《物业服务合同》，内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效并生效。案涉黄石市天舜金港明珠业主委员会未经法定程序、法定机关确认违法成立，而该业主委员会与金翌物业公司、鸿宇物业公司之间的《物业管理委托合同》，其内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效并生效，对刘俊艳等业主具有约束力。金翌物业公司、鸿宇物业公司向刘俊艳等业主提供物业服务，有权收取物业服务费。即便不考量黄石市天舜金港明珠业主委员会与两物业公司之间的《物业管理委托合同》的合法性，金舜物业公司与刘俊艳于2010年7月2日签订的《物业服务合同》到期后，双方未续签合同，但金翌物业公司继续为天舜·金港明珠小区提供物业服务至2017年底，之后由鸿宇物业公司为天舜金港明珠小区提供物业服务至今，刘俊艳与两物业公司也已形成了事实上的物业服务关系，刘俊艳仍应按照2010年7月2日的《物业服务合同》约定向物业公司支付物业管理服务费。金翌物业公司已将对刘俊艳等业主的物业服务费债权转让与鸿宇物业公司，据此，鸿宇物业公司有权向刘俊艳主张上述拖欠的物业服务费。刘俊艳拖欠物业服务费属实，但事出有因。刘俊艳提交的证据能够证实其在本案诉争之前即因物业服务质量问题，而与金翌物业公司发生纠纷。根据物业管理条例规定的费用与服务水平相适应的原则，考量各方当事人的过错程度，以及黄石市天舜金港明珠业主委员会与金翌物业公司、鸿宇物业公司之间的《物业管理委托合同》均未约定业主拖欠、拒缴物业服务费时违约金计算方式的情节，本院认为由刘俊艳按欠费金额的90%向鸿宇物业公司交纳物业费较为合理。鸿宇物业公司主张的2013年1月2日起至2019年8月2日期间79个月的物业服务费共计11,421.82元，本院对其中73个月的物业服务费10,554.34元的90%部分即9,498.91元予以支持。 关于诉讼时效的争议：物业服务企业作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算。因此，只有在金翌物业公司撤离天舜·金港明珠小区超出三年内，鸿宇物业公司未向业主主张物业费的，才可认定超出诉讼时效。因金翌物业公司为天舜·金港明珠小区提供物业服务至2017年底，故本院对刘俊艳的该项抗辩事由不予采纳。 需要说明的问题：对于房屋质量问题，业主应当通过相应的合法途径解决，而不是以拖欠、拒缴物业费的方式，搁置房屋质量问题，从而贻误维修时机，造成不必要的损失。对于相邻权引起的纠纷，如业主违章搭建、改造，占用公共空间，制造噪音污染等情形的，物业服务企业可以加以劝阻，要求整改。因物业服务企业没有行政执法权，对于上述违规行为，如物业服务企业履行了劝阻等职责，则可认定其提供了服务。因此，刘俊艳今后不能简单地以上述事由拖欠、拒缴物业服务费，如前所述，物业服务企业不履行或者不完全履行相关义务的，刘俊艳可依法维权。此外，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业也有权依法提起诉讼，要求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应的民事责任。因此，对于天舜·金港明珠小区内存在的违规行为，本院建议守法业主、业主委员会、物业服务企业团结一致，共同维护业主的合法权益。 最后，本院重申一点，物业服务企业不得以断水、断电，雇人堵门等方式催缴物业服务费，只能以协商方式解决纠纷或者依法维权。对此，鸿宇物业公司在今后的物业服务中应当铭记。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告刘俊艳于本判决生效之日起十日内支付原告黄石市鸿宇物业服务有限责任公司2013年7月3日起至2019年8月2日期间的物业服务费9,498.91元。 二、驳回原告黄石市鸿宇物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费84元，减半收取计42元，由被告刘俊艳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。 审判员 林 峰 二〇一九年十一月十五日 书记员 田也塬