天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终2692号上诉人（原审原告）：天津市荣辉伟业房地产销售代理有限公司，住所地天津市蓟州区邦均镇政府东侧、东兵马村北102国道旁（邦友兴旺商务中心305室）。法定代表人：郝家胜，经理。委托诉讼代理人：刘宏伯，蓟州区和谐法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：天津渔阳建工集团房建工程有限公司，住所地天津市蓟州区官庄镇政府院内。法定代表人：杨爱英，经理。委托诉讼代理人：王春生，天津光明律师事务所律师。上诉人天津市荣辉伟业房地产销售代理有限公司（以下简称荣辉伟业公司）因与被上诉人天津渔阳建工集团房建工程有限公司（以下简称渔阳房建公司）委托合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初1454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人荣辉伟业公司的委托诉讼代理人刘宏伯，被上诉人渔阳房建公司的委托诉讼代理人王春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人荣辉伟业公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判被上诉人支付尚欠上诉人代理费1327654元及自2015年12月27日起按上述尚欠代理费1327654元的年利率24%支付上诉人利息到全部给付之日止（暂计算至2019年3月18日利息为1029374元）；2．保留上诉人向被上诉人继续追索未主张的其他代理费和损失的权利；3．两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订了房屋转让使用权代理合同，约定上诉人受被上诉人委托，为被上诉人的房屋投资使用权转让和招商，被上诉人支付上诉人相应代理费。同时根据双方签署的《补充合同及附表》《补充合同2》的约定，被上诉人以房屋投资使用权出让给上诉人，用以抵付上诉人就该代理服务所应得的代理费，即上诉人每达到相应的一套房屋投资使用权的出让额时，被上诉人将某一套房屋投资使用权出让抵付给上诉人并为其办理房屋转让手续，上诉人有权将被上诉人抵付给上诉人的房屋投资使用权转让，且被上诉人无条件配合上诉人办理更名手续。根据上述约定，被上诉人理应支付尚欠上诉人的代理费用。二、一审法院认定被上诉人未经过政府相关部门审批，按照法律规定，其房屋不允许出租或转让，故双方签订的委托代理合同违反法律强制性规定，委托代理合同无效，释明就其损失主张赔偿，是在有意偏袒被上诉人。被上诉人委托上诉人代理转让的房屋为两部分构成，一部分为被上诉人承包经营的蓟州区城关镇东关村村委会的房屋，一部分为被上诉人租东关村村民自己的房屋，这些房屋均是有房证的。一审法院按照“古汇欣都（创业街）”的宣传名去规划局调查，所以规划部门出示这些房屋没有规划审批手续，故委托代理合同是合法有效的。三、被上诉人作为常年从事建筑行业的公司，如明知违法的房屋还与上诉人签订代理合同，使上诉人花费大量的人力、物力、财力，上诉人向被上诉人提供了相应的服务，使被上诉人从中获得巨大利益。现被上诉人以房屋没有手续为由主张合同无效，属于恶意逃避支付上诉人应得的款项。被上诉人渔阳房建公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。荣辉伟业公司向一审法院起诉请求：1．依法判令渔阳房建公司向荣辉伟业公司支付尚欠代理费1327654元及利息；2．保留向渔阳房建公司继续追索未提出主张的其他代理费和损失的权利。一审法院认定事实如下：荣辉伟业公司于2010年9月3日登记成立，经营范围有商品房销售代理、营销策划，房屋买卖、租赁等。渔阳房建公司系开发房地产公司，2014年10月15日，渔阳房建公司通过与案外人蓟州区渔阳镇东关村民委员会签订承包经营协议书，取得东关村原聚龙餐厅、老燕山五金厂废旧厂房、场地及门市房（位于蓟州区交口南侧）集体土地的30年使用权。后渔阳房建公司在承包场地（集体土地）建设“古汇欣都”商业风情街项目，但未向主管部门申请办理建设规划许可证。2015年5月9日，渔阳房建公司（甲方）与荣辉伟业公司（乙方）签订《房屋转让“30年投资使用权”代理合同》，荣辉伟业公司独家代理渔阳房建公司在蓟州区交口南侧新建的房屋项目三十年投资使用权销售。2015年7月4日，双方签订代理合同的“补充合同及附表”，2015年8月7日，双方又签订“补充合同2”。合同签订后，荣辉伟业公司对渔阳房建公司的房屋进行代理销售。后双方因代理费给付发生纠纷而成讼。一审法院认为，根据荣辉伟业公司的诉讼主张和渔阳房建公司的答辩意见，本案的争议焦点为：荣辉伟业公司与渔阳房建公司签订的委托合同是否有效问题。渔阳房建公司承包取得使用权的土地为农村集体土地，开发建设房屋需经政府相关部门审批许可，由于渔阳房建公司开发的古都欣汇（创业街）未经过政府相关部门审批，按照相关法律规定，其开发房屋不允许出租或转让。荣辉伟业公司作为长期经营房地产销售业务的企业，应当代理合法房产的销售和使用权转让等业务。荣辉伟业公司与渔阳房建公司签订委托代理合同时未审查其所要代理项目是否具备代理需要的必要条件，致使其与渔阳房建公司签订的委托代理合同违反法律的强制性规定，双方签订的委托代理合同无效。综上所述，荣辉伟业公司与渔阳房建公司签订的委托代理合同为无效合同，庭审中，经一审法院释明后，荣辉伟业公司拒绝按照法律规定的合同无效后应就其损失主张赔偿变更诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，判决：驳回原告天津市荣辉伟业房地产销售代理有限公司的诉讼请求。案件受理费16748元，由原告天津市荣辉伟业房地产销售代理有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交蓟州区政府副区长到案涉项目视察的新闻报道光盘2张，拟证明政府认可案涉项目，上诉人的代理行为是合法有效的。被上诉人质证认为，上诉人提交的证据不属于新证据，且政府领导视察并不是支持上诉人主张的依据。结合被上诉人的质证意见及当事人双方的当庭陈述，本院认为，上诉人提交的上述证据，不属于民事诉讼法规定的新证据范畴，亦未能改变一审法院认定的事实。本院二审认定的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案当事人双方争议的核心问题为涉案房屋转让《30年投资使用权》代理合同是否有效。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。根据天津市蓟州区规划局出具的复函可知涉案项目并未申报过相关规划审批手续。故荣辉伟业公司与渔阳房建公司签订的房屋转让《30年投资使用权》代理合同因涉案房屋未经规划审批，违反了法律、行政法规的强制性规定，基于涉案房屋签订的委托代理合同应属无效。一审法院根据在案证据和查明的事实，依法认定涉案委托代理合同无效是正确的，本院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故荣辉伟业公司依据涉案委托代理合同要求渔阳房建公司支付代理费，于法无据，且经释明，荣辉伟业公司坚持不变更诉讼请求，亦表示不在本案中主张损失。据此，一审法院判决驳回荣辉伟业公司的诉讼请求，处理结果并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人荣辉伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25656元，由上诉人天津市荣辉伟业房地产销售代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王晓燕审判员  姚 鹏审判员  高彦军二〇一九年十一月十一日法官助理苏盈盈书记员郝旭尧附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……