陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终11784号上诉人（原审原告）:西安洁家乐物业服务有限公司。住所地：西安市碑林区。法定代表人：雷新科，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周伯阳，男，1977年6月7日出生，汉族，该公司员工，住西安市周至县。委托诉讼代理人：刘鹏昭，陕西众致律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周玉玲，女，1957年9月5日出生，汉族，住西安市鄠邑区。委托诉讼代理人：杨东峰，陕西迎旭律师事务所律师。上诉人西安洁家乐物业服务有限公司（以下简称洁家乐公司）因与被上诉人周玉玲物业服务合同纠纷一案，不服西安市鄠邑区人民法院(2019)陕0118民初2633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人洁家乐公司委托诉讼代理人周伯阳、刘鹏昭，被上诉人周玉玲的委托诉讼代理人杨东峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洁家乐公司上诉请求：1、撤销一审判决。2、周玉玲向洁家乐公司支付2018年4月1日至2019年5月31日拖欠的物业费等服务费用2074.96元及滞纳金600元。3、本案一、二审诉讼费用由周玉玲承担。事实与理由：洁家乐公司系周玉玲所在小区的前期物业服务企业，小区业主未召开业主大会解聘洁家乐公司，双方之间的前期物业服务合同依然合法有效。前述事实已被生效的（2018）陕0118民初4020号、（2018）陕0118民初4742号、（2019）陕01民终1892号判决书予以确认。周玉玲作为业主，不向洁家乐公司交纳物业费，洁家乐公司诉至法院后，法院依据不具有法律效力的《朱雀上城小区新老物业移交初步协议》驳回了洁家乐公司的诉讼请求，系事实认定错误。周玉玲辩称，小区业委会和捷诚公司签订了物业服务合同，2018年4月1日生效，前期物业服务合同失效，洁家乐公司物业服务期限终止。洁家乐公司不能证明其在2018年4月1日以后有合法的物业服务权利并实际提供了物业服务。洁家乐公司没有按照期限搬离、移交，于2018年4月1日后仍然占据小区大门门岗，收取广场停车费属违法。2018年4月1日捷诚公司进驻小区，开始提供物业服务。洁家乐公司没有提供物业服务，无权要求物业服务费。洁家乐公司向一审法院起诉请求:1、判令周玉玲支付拖欠的物业费、垃圾费、电梯费等各项物业服务费共计2074.96元；2、判令周玉玲支付滞纳金600元；三、判令周玉玲承担本案诉讼费。一审法院认定事实：周玉玲系西安市鄠邑区XX镇XX小区XX号楼XX单元XX室业主。            2013年9月5日，洁家乐公司与咸阳市朱雀实业有限公司（以下简称朱雀公司）签订前期物业服务合同一份，朱雀公司为甲方，洁家乐公司为乙方。双方约定甲方选聘乙方对甲方开发的朱雀尚城项目提供物业管理服务。双方对物业服务内容、质量、期限、费用、双方权利义务、合同变更解除终止、违约责任等进行了约定。其中第二十六条规定，乙方在合同期间内不得随意终止物业服务。因业主大会重新选聘物业服务企业或者其他原因本合同终止时，乙方应在合同终止之日起90日内撤出本物业，移交物业管理用房及与本物业管理有关的属全体业主所共有的全部设施设备、工具器具、档案资料。第二十七条规定，本合同终止后，甲、乙双方应依法依规做好物业服务的交接和善后工作，乙方应在合同终止之日起三个月内撤出本物业，移交物业管理用房及本物业的物业管理有关的全部档案资料。2017年6月15日，朱雀公司向洁家乐公司出具通知一份，内容为，朱雀公司与洁家乐公司所签订的《前期服务合同》已在2017年6月15日终止，所以要求洁家乐公司交出门房、办公室、地下室等所有门的钥匙并移交朱雀公司提供的办公桌椅及办公用品。2018年3月23日，朱雀公司发表声明一份，载明：“咸阳朱雀实业公司为鄠邑区余下镇朱雀尚城小区开公司，前期与洁家乐物业公司签订前期物业服务合同，小区物业负责人为弋美娟经理。因合同终止，物业服务不规范，达不到我公司及业委会的要求，另根据《物业法》规定：小区业委会成立之日（2017年6月15日）起，《前期物业管理合同》自动终止。基于以上原因，我公司特声明如下：正式终止与洁家乐物业公司和弋美娟经理的合作，并要求其限期2018年4月1日前归还物业用房、物业办公桌椅、文件柜、电脑、物业相关手续至小区业委会处，并撤离小区。到期未归还、撤离小区，我公司及业委会有权采取措施，由此产生的一切责任及后果由洁家乐物业公司及弋美娟经理承担”。朱雀公司发表声明后，洁家乐公司未撤离朱雀尚城小区，继续提供物业服务并收取相关费用。2018年3月24日，朱雀尚城业主委员会与西安捷诚物业管理服务有限责任公司（以下简称捷诚公司）签订合同物业服务合同一份，XX城XX小区提供物业管理及服务。2018年4月19日，洁家乐公司、捷诚物业公司与朱雀尚城业主委员会达成《朱雀尚城小区新老物业移交初步协议》，洁家乐公司负责人弋美娟、捷诚物业公司负责人李博、朱雀尚城业委会主任朱万军在协议上签名。该协议内容为：经业委会、新物业、老物业协商达成以下共识：1、即日起，老物业不再收取任何费用，所有业主欠费由新物业统一代收。2、老物业在小区投资物品，原则上由老物业撤离，需要保留的物品，由新物业按折旧价位协商移交。3、2017年暖气欠费由业委会监督审核，老物业出具相应真实票据。业委会、老物业、新物业三方核实，确定无误，向业主公示，由全体业主公摊。此后，洁家乐公司仍未搬离小区，亦未移交设备及资料。小区业主约有130户自2018年4月起开始向捷诚公司交纳物业费，亦有部分业主仍向洁家乐公司交纳物业费。2018年9月7日，因小区电梯存在安全隐患问题，鄠邑区余下镇余下中心社区向洁家乐公司下达《责令整改通知书》，XX城XX小区电梯相关资料及电梯设施。后洁家乐公司未按照规定移交小区电梯相关资料，因电梯涉及小区居民安全，不整改会被追责，洁家乐公司自行交纳电梯维保费用。2019年1月24日，西安市鄠邑区建设和住房保障局及鄠邑区余下镇政府向洁家乐公司朱雀尚城管理处下发通知，称朱雀公司已与洁家乐公司解除了聘用合同，限洁家乐公司3日内移交在朱雀尚城的办公场所及属于小区的办公设备和相关资料，以确保小区管理正常、电梯等运营正常。后洁家乐公司移交了部分设备，资料尚未移交完毕。洁家乐公司与捷诚公司因为物业服务问题、手续移交、物业费收取等矛盾不断。2019年4月15日，洁家乐公司持前述诉称诉至法院，要求周玉玲支付2018年4月1日至2019年5月31日拖欠的物业费等服务费2074.96元及滞纳金600元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则。本案中，洁家乐公司、捷诚物业公司与朱雀尚城业主委员会于2018年4月19日达成《朱雀尚城小区新老物业移交初步协议》，其中关于收取费用方面约定为：即日起，老物业不再收取任何费用，所有业主欠费由新物业统一代收。该协议系三方自愿签订，意思表示真实，且不违反法律规定，应对协议三方产生法律约束力。协议签订后，洁家乐公司移交部分设备及资料，捷诚公司在朱雀尚城小区提供物业服务，周玉玲自2018年4月起已向捷诚公司交纳了物业费、垃圾费、电梯费等各项费用，应视为对各方协议的遵守和履行。故洁家乐公司起诉要求周玉玲再向其支付2018年4月1日至2019年5月31日各项物业服务费的诉讼请求于法无据，法院不予支持。现根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回原告西安洁家乐物业服务有限公司要求被告周玉玲支付2018年4月1日至2019年5月31日拖欠的物业费等服务费2074.96元及滞纳金600元的诉讼请求。本案诉讼费50元，由原告西安洁家乐物业服务有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。洁家乐公司、捷诚物业公司与朱雀尚城业主委员会达成《朱雀尚城小区新老物业移交初步协议》，该协议系三方自愿签订，意思表示真实，且不违反法律法规强制性规定，应对协议三方产生法律约束力。该协议约定：“老物业不再收取任何费用，所有业主欠费由新物业统一代收。”故自2018年4月起该小区的物业费应由捷诚公司收取，洁家乐公司无权收取。周玉玲自2018年4月起已向捷诚公司交纳了物业费、垃圾费、电梯费等各项费用，洁家乐公司再要求周玉玲再向其支付2018年4月1日至2019年5月31日各项物业服务费的诉讼请求于法无据，一审法院判决驳回其要求周玉玲支付物业费的诉讼请求正确。综上所述，洁家乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由洁家乐公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长 陈      平审判员 李涛   审判员李刚   二O一九年十一月四日书记员  李    伟