辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽05民终1472号 上诉人（原审被告）孟祥玉，男，1966年2月11日出生，汉族，现住辽宁省本溪市明山区。 委托诉讼代理人张学德，辽宁铭博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）本溪市弹簧厂，住所地本溪市明山区地工路**。 法定代表人高崇慧，该厂厂长。 委托诉讼代理人刘俊男，本溪市明达法律服务所法律工作者。 上诉人孟祥玉因与被上诉人本溪市弹簧厂因房屋租赁合同纠纷一案,不服辽宁省本溪市明山区人民法院（2017）辽0504民初2576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孟祥玉及其委托诉讼代理人张学德、被上诉人本溪市弹簧厂的法定代表人高崇慧及其委托诉讼代理人刘俊男均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人孟祥玉的上诉请求：一、依法撤销原审判决中，依法改判驳回被上诉人本溪市弹簧厂的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用、鉴定费均由本溪市弹簧厂承担。事实与理由：1.一审法院认定“2004年5月26日本溪市弹簧厂与孟祥玉签订厂房出租协议，从2016年8月起一直未交纳房租”。该认定事实不清，证据不足。第一，事实是2004年5月26日双方签订的《厂房出租协议》到期后，2015年1月28日经双方协商，又签订一份房屋《出租协议》，期限2015年1月28日至2028年12月28日，年租金26000元。第二，在孟祥玉租赁房屋经营期间，2012年10月本溪市弹簧厂停止供水，孟祥玉投资8000余元修复管道供水，停业期间孟祥玉也不欠任何费用。此外，本溪市弹簧厂在孟祥玉商店、饭店还有赊账欠款，故孟祥玉不欠本溪市弹簧厂的房屋。2.一审法院认定“2016年2月2日本溪市弹簧厂与孟祥玉签订租房协议，约定孟祥玉租住本溪市弹簧厂小车库房（无房照），租期从2016年3月1日起至2018年3月1日止，年租金8000元，从2017年3月起未交纳房租”该认定事实错误。第一，2016年本溪市弹簧厂收取孟祥玉一年该房租金8000元，当时双方签订了一份《租房协议》。2016年底案外人李树武又向孟祥玉收取一年房屋租金，并与案外人李树武又签订一份《租房协议》。孟祥玉在2016年就该房交了两份房租费。第二，本溪市弹簧厂在没有收回案外人李树武房屋使用权就收取孟祥玉的房租是错误的，本溪市弹簧厂应该返还2016年收取的8000房屋给孟祥玉。3.一审法院认定“2016年7月，孟祥玉租赁本溪市弹簧厂一楼后侧实验室，未交纳房屋租赁费。”该认定事实不清，证据不足。第一，2016年5月经本溪市弹簧厂同意，并帮助拆除场内锅炉房、迁移设备，投资修建与一楼后侧实验室相通的房屋。修建时本溪市弹簧厂向孟祥玉承诺房屋修成后每年租金4000元，但当房屋修成后，本溪市弹簧厂将房屋涨到8000、10000元，由此孟祥玉拒绝与本溪市弹簧厂签订《租房协议》。另外孟祥玉还为被上诉人改建办公楼一楼厕所、粉刷楼道、安装修建门卫等发生的人工费、材料费25250元。本溪市弹簧厂当时承诺所发生的费用，抵顶房租，这事实是清楚的。第二，本溪市众合信价格评估有限公司2019年1月28日作出本众价评[2018]265号价格评估结论书。该评估结论书认定的事实与客观事实严重不符。首先，该房不是门市房，而评估按照门市房收取价评估。其次，该房不具有经营使用条件，评估公司却按照装修后的条件，参照地公路地区商业房租金价格来评估。再次，2016年7月31日本溪市弹簧厂提供的房屋租赁协议已明确自认租赁标的是弹簧厂办公楼后侧实验室，租赁标的不含公共走廊通道部分，而评估结论书却已包含。最后，2017年3月20日孟祥玉租用本溪市弹簧厂原三车间场地，年租金17000，当时未签订租房协议。上诉人交高崇慧17000元现金，高崇慧出具收条。2017年4月15日本溪市弹簧厂要求与孟祥玉签订一份抹账协议，并抽走欠条合计17000元，当时确定租期两年，本溪市弹簧厂承诺退回已收的17000元现金，但协议签订后，本溪市弹簧厂拖着不退回17000元。 被上诉人本溪市弹簧厂辩称，一、原审认定事实证据充分，适用法律正确。二、请求二审法院依法驳回上诉人孟祥玉的上诉请求，依法维持原判。三、诉讼费、上诉费、评估费由孟祥玉承担。孟祥玉租赁本溪市弹簧厂闲置的旧锅炉房和小弹簧车间旧厂房、小车库房，在租赁期满后继续使用，该房应为不定期租赁，被上诉人有权解除租赁协议，孟祥玉拖欠的租赁费应予给付。孟祥玉租用的实验室，虽未签订书面协议，但实际使用受益至今，现应给付房租。第一、双方的第一份合同，2004年5月26日签订的租赁锅炉房和小弹簧车间旧厂房，后续签由2016年8月1日至2017年的12月31日，年租金为26000元，上拿租。合同期届满后既不按协议约定履行给付租金，并且为了拖延租金把临时为办理工商执照用的协议书更改时间，由2016年改为2028年的合同到期。关于孟祥玉称租赁期间停水无法经营造成抵顶房租一说，孟祥玉至明山法院要求本溪市弹簧厂承担赔偿损失。此案由明山区人民法院驳回诉讼请求。孟祥玉不服又诉至到中级人民法院，中级人民法院作出（2017）辽05民终1622民事判决，驳回上诉维持原判。孟祥玉称本溪市弹簧厂在餐厅赊账欠费与本案无任何关系，是两个法律关系。本溪市弹簧厂就孟祥玉拖欠租金一事，在合同到期前，于2017年9月15日下发责令整改交付租金，但责令整改未果。该合同拖欠租金。当时我们是算到是2016年8月1日至2019年9月20日合计拖欠81590元。第二，2016年2月2日双方签订的小车库房（无房照）使用协议，租期从2016年3月1日起至2018年3月1日止，年租金为8000元。合同约定超期不履行协议不交租金，合同自动解除。孟祥玉自2017年3月1日起至今未缴纳租金，租金计算至给付之日止。对于孟祥玉称本溪市弹簧厂与其有债务关系，欠本溪市弹簧厂款项不属实，即使有债务往来也与本案无关不是统一法律关系。对于孟祥玉另交付租金或重复交他人的租金行为与本案无关，也是另一种法律关系。第三，2016年7月31日，孟祥玉拒绝与本溪市弹簧厂签订协议交付租金前提下强行使用了一楼后侧实验室开饭店至今，该房屋按评估价所认定到2019年9月20日，但我们要求这一块执行的时候是按给付之日止的租金。在一审审理此案时，经双方同意进行价格评估。孟祥玉对评估结论未提出法律规定的异议，并按评估价格认定执行。第四，对于孟祥玉所提的交17000元租金一事不属实，是孟祥玉准备用三车间一处交了1万元定金。不是租金也没有租用，也没有签订协议，该是与本案无关。 本溪市弹簧厂向一审法院起诉请求：一、请求依法判令双方当事人解除租赁合同并倒出房屋（KTV房屋500多平米，轮胎修理房屋30多平米，喜相逢饭店80多平米）；二、孟祥玉不按判决给付所欠租金，直至搬离房屋止，KTV从2016年8月起至搬出之日止，每年26000元，轮胎修理房从2017年7月起至搬离止，每年8000元，喜相逢饭店从2016年8月至2018年8月，每年8000元，2018年9月至倒出房屋之日止，每年10000元；三、按照中国人民银行同期贷款利率计算给付利息；四、诉讼费由孟祥玉承担。 一审法院认定事实是：2004年5月26日，本溪市弹簧厂与孟祥玉签订厂房出租协议，约定孟祥玉自愿租用本溪市弹簧厂闲置旧锅炉房和小簧车间旧厂房经营KTV，租期三年即从2004年7月1日至2007年7月1日，三年后按此协议孟祥玉享有优先续租权。房租费每年26000元，上拿租一次交一年。后孟祥玉经营配餐店、商店、废品收购等使用至今，从2016年8月起一直未交纳房租。2016年2月2日，双方当事人签订租房协议，约定孟祥玉租住本溪市弹簧厂位于地工路7号与育民街马路十字路口处本溪市弹簧厂小车库房（无房照），租期从2016年3月1日起至2018年3月1日止，年租金8000元，上拿租，并约定超期不付租金，合同自动解除。孟祥玉租用该房后，一直经营配件厂使用，从2017年3月起至今未交纳房租。2016年7月，孟祥玉租用本溪市弹簧厂坐落于明山区地工路7号顺路楼房一楼后侧实验室，双方未签订书面协议书，孟祥玉一直使用至今，未交纳房屋租赁费。经本溪市弹簧厂申请对该租赁房屋房租费用进行鉴定，依法委托中级人民法院摇号确定鉴定机构为本溪市众合信价格评估有限公司进行鉴定。二〇一九年一月二十八日，本溪市众合信价格评估有限公司出具价格评估结论书认定标的房屋室内面积40.56㎡，走廊面积为9.28㎡，2016年度标的房屋的月平均租金单价为20元/㎡；2017年度标的房屋的月平均租金单价为22元/㎡，2018年度标的房屋的月平均租金单价为25元/㎡，2019年度标的房屋的月平均租金单价为25元/㎡，现本溪市弹簧厂诉至法院。 一审法院认为，孟祥玉租赁本溪市弹簧厂的闲置旧锅炉房和小簧车间旧厂房、小车库房，在租赁期限届满后继续使用该房屋，为不定期租赁，本溪市弹簧厂有权请求解除租房协议，孟祥玉拖欠的房租应予给付。关于本溪市弹簧厂租用孟祥玉实验室，虽双方未签订书面的协议书，但孟祥玉实际使用，理应给付房租，孟祥玉提出实验室走廊面积不应作为租用面积的辩解意见，法院不予采纳。据此，一审法院判决：一、解除本溪市弹簧厂与孟祥玉于2004年5月26日签订的关于旧锅炉房和小簧车间旧厂房的租房协议；解除本溪市弹簧厂与孟祥玉于2016年2月2日签订的关于位于地工路7号与育民街马路十字路口处小车库房的租赁协议；解除本溪市弹簧厂与孟祥玉关于的租赁位于明山区地工路7号顺路楼房一楼后侧实验室的租赁关系；二、孟祥玉于判决发生法律效力后立即将旧锅炉房和小簧车间旧厂房、坐落于地工路**与育民街马路十字路口处原告小车库房、坐落于明山区地工路**顺路楼房**后侧实验室腾出返还本溪市弹簧厂；三、孟祥玉于判决发生法律效力后立即给付本溪市弹簧厂自2016年8月1日起至倒出房屋之日止的房屋租金，按年租金二万六千元计算；孟祥玉于判决发生法律效力后立即给付本溪市弹簧厂自2017年3月1日起至倒出房屋之日止的房屋租金，按年租金八千元计算；孟祥玉于判决发生法律效力后立即给付本溪市弹簧厂自2016年8月1日起至2018年12月31日止的房租三万两千零九十七元，自2019年1月1日起至倒出房屋之日止的房屋租金，按年租金一万四千九百五十二元计算。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千九百元，由孟祥玉负担。 本溪市中级人民法院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，上诉人孟祥玉租赁被上诉人本溪市弹簧厂闲置旧锅炉房和小弹簧车间旧厂房、小车库房，在租赁期满后继续使用该房屋，为不定期租赁，因其拖欠使用上述房屋的租赁费用，故本溪市弹簧厂有权解除租房协议，其拖欠的房租应予给付。孟祥玉租用本溪市弹簧厂实验室，虽双方未签订书面的协议书，但其实际使用超过六个月，应视为不定期租赁，其应支付拖欠的房租。关于孟祥玉提出的不欠房屋租金的上诉意见因没有证据证明，本院不予支持。关于孟祥玉提出的本众价评[2018]265号价格评估结论书结论不客观、不公正、不合法的上诉意见。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定：“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。”因孟祥玉提出的上诉意见没有提供充足的证据证明且孟祥玉在一审庭审中陈述对评估结论书本身没有异议，亦未申请复议，故对孟祥玉的该项上诉意见本院不予支持。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费二千九百元，由上诉人孟祥玉负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘立志 审判员  潘秀菊 审判员  高 伟 二〇一九年十一月二十六日 法官助理王晓雪 书记员回娜 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。