福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽06民终2379号 上诉人(原审原告)：漳州市金石房地产开发有限公司，住所地福建省龙海市海澄镇山后片区二环路北侧东方康桥花园小区，统一社会信用代码9135068169662171XA。 法定代表人：陈建同，执行董事。 委托诉讼代理人：江凯雄，福建闽隆律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：熊彩霞，福建闽隆律师事务所实习律师. 上诉人（原审被告）：陈石羡枝，女，1965年8月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人漳州市金石房地产开发有限公司(以下简称金石公司)因与上诉人陈石羡枝商品房预售合同纠纷一案,不服福建省龙海市人民法院(2019)闽0681民初3204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金石公司的委托诉讼代理人江凯雄、熊彩霞，上诉人陈石羡枝的委托诉讼代理人吴丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金石公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持金石公司的全部诉讼请求。事实和理由：原判对逾期接收房屋违约金的计算标准错误，应按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议履行。本案补充协议第六条明确约定“在通知或公告约定的交房截止日期的次日起所发生的物业管理费及该房产应分摊的公共部位的管理、维修及保养费用、公用水电费分摊等均由买受人承担，买受人应按日向出卖人支付违约金200元。”金石公司在讼争商品房达到交付条件后，于2018年3月22日通过快递邮寄通知陈石羡枝前来办理交房手续，但陈石羡枝却迟迟不予办理，拖延至今仍未交房，应依约从2018年3月23日起按每日200元计算违约金。此前陈石羡枝起诉逾期交房违约金，也是根据双方合同约定的日万分之三标准计付，但原判以每日40元标准计付逾期接收房屋违约金，显失公平。 陈石羡枝答辩理由与其上诉理由一致。其上诉请求：撤销原判，依法改判陈石羡枝无须支付金石公司违约金16480元。事实和理由：原判对违约金的合理性及损害事实认定错误，陈石羡枝并未违约，不存在相应的违约金。1.原审对于交房通知单的事实认定有误。金石公司向陈石羡枝寄出的落款为2018年3月28日交房通知单中不存在有关“截止日期”的陈述，只告知陈石羡枝尽快办理交接房屋，并未告知相应的履行义务，故陈石羡枝不存在逾期接收房屋，不构成违约，金石公司无权主张相应的违约金。2.原判对于“没有正当理由拒绝办理房屋交接”的认定有误。金石公司对合同义务迟延履行构成了违约，陈石羡枝依法享有先履行抗辩权。依照《合同法》第114条规定，支付违约金与继续履行合同义务是具有先后性。金石公司自2018年3月28日侵害结束至今仍未向陈石羡枝支付相应违约金，故陈石羡枝享有先履行抗辩权尚未消灭。3.原判对于逾期接收房屋违约金的认定有误。违约金的前提是一方违反合同约定，给另一方造成了实际损失。本案中，陈石羡枝并未违约，且金石公司也未举证相关损失，原判认定逾期接收房屋的违约金按每日40元标准计付不合理。 金石公司答辩称：一、原判认定陈石羡枝违约，判决陈石羡枝支付逾期接收房屋违约金，认定事实清楚，适用法律正确。金石公司于2018年3月22日向陈石羡枝寄出交房通知，于2018年3月28日再次向陈石羡枝邮寄交房通知，该通知已被陈石羡枝签收，其已尽到通知交房义务。陈石羡枝在接到通知后理应前来办理交房手续，但时至今日仍未办理交房手续，属于严重违约。原判根据合同约定从通知次日起(即2018年3月29日起)计算逾期接收房屋违约金正确。二、陈石羡枝以金石公司未支付逾期交房违约金为由迟延接收房屋，不属行使先履行抗辩权。三、原判对逾期接收房屋违约金的计算标准认定错误，应按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议履行。 金石公司向一审法院起诉请求：判令陈石羡枝支付金石公司逾期接收房屋的违约金83600元(从2018年3月23日起暂计算至起诉之日，共计418天，每天按200元计算)。 一审法院认定事实：2014年12月14日，出卖人金石公司与买受人陈石羡枝签订编号为35062108006401762《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定陈石羡枝向金石公司购买位于龙海市滨海康桥1＃楼901号商品房，总金额681429元。买受人于签订之日支付首付款204429元，余款477000元通过向银行办理按揭贷款的方式向出卖人支付。合同第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收和消防验收合格……。合同第十一条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六合同补充协议，协议第六条约定，出卖人应在合同约定的商品房交付日之前向买受人发出商品房交付通知书…如买受人未能在规定时间内办理交接手续，则视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该房产。在通知或公告约定的交房截止日期之次日起所发生的物业管理费及该房产应分摊的公共部位的管理、维修及保养费用、公用水电费分摊等均由买受人承担，买受人并应按日向出卖人支付违约金200元，该房产的保修期亦从通知或公告的截止日之次日起计算。 2017年7月27日，漳州龙海.滨海康桥1#楼及地下室工程经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收，结论为：该工程已按合同约定内容、图纸设计施工完成，单位工程质量评定合格，内业资料齐全、有效，同意验收、交付使用。该工程经龙海市公安消防大队初次验收不合格，内设有消防电梯、消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统，防烟排烟系统、其他灭火系统等建筑消防设施，经福建中志消防科技有限公司全数现场检查及功能测试，检验合格。龙海市公安消防大队于2018年1月29日出具建设工程消防验收意见书，对金石公司申报的漳州龙海.滨海康桥1#楼、2#楼、3#楼及地下室工程第一次重新申请进行消防验收，意见为：综合评定本工程消防验收合格。金石公司于2018年3月22日向陈石羡枝合同登记的联系地址邮寄《交房通知书》，通知其前来办理交房手续。后金石公司又向陈石羡枝邮寄了落款时间为2018年3月28日的《交房通知书》。讼争房屋至今尚未办理交房手续。 另查明，2018年11月15日,陈石羡枝以金石公司逾期交房已构成违约为由向一审法院提起诉讼，请求金石公司支付逾期交房违约金计130016元。一审法院受理后，于2019年1月24日作出(2018)闽0681民初6516号民事判决书，判决：1.金石公司于本判决生效之日起十日内支付陈石羡枝逾期交房违约金107677.16元；2、驳回陈石羡枝的其他诉讼请求。金石公司不服提起上诉，漳州市中级人民法院受理后，于2019年5月28日作出(2019)闽06民终1267号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决于2019年6月19日生效。 一审法院认为，金石公司与陈石羡枝签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。本案争议焦点在于讼争房屋至今尚未办理交接手续是否应计算违约金及金石公司主张陈石羡枝支付逾期收房违约金83600元(按日200元计算，自2018年3月23日起暂计算至起诉之日，共计418天)是否合理。对此，予以分析认定如下：讼争商品房在符合交房条件后，金石公司于2018年3月22日向陈石羡枝邮寄《交房通知书》，通知其前来办理交房手续，后又再次向陈石羡枝邮寄落款为2018年3月28日的交房通知单，且该通知被签收。陈石羡枝收到该交房通知后理应接收房屋，但其没有正当理由拒绝办理房屋交接，已构成违约，应承担相应的违约责任；故金石公司主张陈石羡枝支付逾期接收房屋违约金的诉求，符合合同约定，予以支持。但本案商品房买卖合同，系因金石公司逾期交房，导致双方发生纠纷；且金石公司未说明其因此遭受了相应的损失，故其主张违约金依约按日200元进行计算，标准偏高；根据审判实践及本案的实际情况，酌情确定违约金为日40元的标准进行计算。因金石公司于2018年3月28日再次向陈石羡枝邮寄交房通知单，视其已自行更改了交房时间，故一审法院确认金石公司已于2018年3月28日按合同约定履行了交房的通知义务，陈石羡枝应从2018年3月29日起至起诉之日(2019年5月15日)，按日40元的标准向金石公司支付违约金16480元(40元/天×412天)。综上，当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同的义务，不履行或者不适当履行的，应当承担相应的民事责任。陈石羡枝未按通知要求及时办理交房手续，已构成违约，应按合同约定支付金石公司相应的违约金。金石公司请求陈石羡枝支付违约金的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈石羡枝于本判决生效之日起十日内支付漳州市金石房地产开发有限公司违约金16480元；二、驳回漳州市金石房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1890元，减半收取945元，由漳州市金石房地产开发有限公司负担759元，陈石羡枝负担186元。 二审中，当事人没有提交新证据。 庭审中，双方当事人对一审判决查明认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为：涉案《商品房买卖合同》及其合同补充协议，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行。 根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点可归纳为：一、陈石羡枝是否构成逾期收房，是否应承担逾期收房违约金？二、逾期收房违约金的标准应如何认定？对此，予以分析、认定如下： 一、陈石羡枝是否构成逾期收房，是否应承担逾期收房违约金。讼争商品房于2018年1月29日经竣工验收合格和消防验收合格，已符合法定交付条件。根据合同补充协议第六条约定，出卖人应在合同约定的商品房交付日之前向买受人发出商品房交付通知书，如买受人未能在规定时间内办理交接手续，则视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该房产。本案中，金石公司于2018年3月28日通过快递邮寄通知陈石羡枝办理交房手续，但陈石羡枝至今尚未接收讼争商品房，已构成违约，应承担逾期收房的违约责任。陈石羡枝主张交房通知书并未规定“交房截止日期”，且在金石公司未向陈石羡枝支付逾期交房违约金，其依法享有先履行抗辩权，故其不构成违约的上诉理由，与事实、法律不符，不予采纳。 二、逾期收房违约金的标准应如何认定。合同补充协议第六条虽约定买受人在通知或公告约定的交房截至日期之次日起所发生的物业管理费及该房产应分摊的公共部位的管理、维修及保养费用、公用水电费分摊等均由买受人承担，并按日向出卖人支付违约金200元，但该约定明显偏高。陈石羡枝虽未依约按时接收房屋，但房屋仍处于原始状态，无需另行管理，对金石公司并未造成显著损失。金石公司主张逾期收房的违约金应与逾期交房违约金标准相适应，应按日万分之三计付，该理由不能成立。因逾期交房所产生的后果是买受人未能按时取得房屋，不能及时使用而需另租房屋居住，其损失是租金，而买受人逾期收房对出卖人造成的损失远少于租金的损失，故原审酌定违约金为每日40元标准计付并无不妥，金石公司该上诉理由，不能成立，不予支持。 综上所述，金石公司、陈石羡枝的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2102元，由漳州市金石房地产开发有限公司负担1890元，陈石羡枝负担212元。 本判决为终审判决。 审判长 花 絮 审判员 唐志忠 审判员 李 凌 二〇一九年十一月十一日 法官助理黄兴 书记员卢杰