北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终9999号上诉人（原审被告）：李培英，女，1951年1月28日出生，汉族，住安徽省宿州市。委托诉讼代理人：袁枫，北京北石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡玉萌，女，1982年8月6日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。上诉人李培英因与被上诉人胡玉萌、被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初24631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人李培英之委托诉讼代理人袁枫、被上诉人胡玉萌、被上诉人链家公司之委托诉讼代理人孙凤起均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李培英上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回胡玉萌要求返还房屋定金10万元的诉讼请求。事实和理由：1、一审认定事实错误，胡玉萌支付定金后，胡玉萌和链家公司、北京方源房地产咨询服务有限公司恶意串通，拖延办理网签，违背诚实信用原则，给我造成了巨大的经济损失；2、一审法院适用法律错误，胡玉萌故意拖延的行为给我造成巨大经济损失，其交付的10万元定金不应退还。胡玉萌辩称，我同意一审判决，不同意李培英的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。链家公司辩称，我公司同意一审判决，不同意李培英的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。双方签约到新政出台不足20日，按照正常房屋交易的惯例，这个期间来不及完成房屋网签，我公司在新政出台前也不知道新政的内容。胡玉萌向一审法院起诉请求：1、判令对所购北京市海淀区326室的商住两用房购买合同予以解除；2、判令李培英返还我已支付的定金10万元。一审法院认定事实：2017年3月5日，出卖人李培英与买受人胡玉萌签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），双方约定如下：出卖人所售房屋坐落为北京市海淀区326，产权证明所载建筑面积共32.12平方米；该房屋规划设计用途为办公；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币460000元；经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币1340000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金人民币360000元（不高于成交总价格的20%），定金支付方式为直接支付给出卖人；……。同日，甲方（出卖方）李培英与乙方（买受方）胡玉萌、丙方（居间方）链家公司签订《补充协议》，三方约定如下：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币1800000元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，乙方于2017年3月6日前（含当日）将第一笔定金人民币100000元以自行划转的方式支付甲方，乙方于2017年4月30日前将第二笔定金260000元整以自行划转的方式支付甲方；乙方于过户前5个工作日将第一笔购房款人民币460000元以建委监管支付的方式支付甲方，乙方于过户前5个工作日将第二笔购房款人民币960000元以理房通支付的方式支付甲方；甲乙双方同意，在乙方所有首付款办理资金托管手续后5个工作日甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在甲方收到全部购房款（不含物业保证金）后5个工作日自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币20000元作为物业交割保证金；在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。2017年3月6日，胡玉萌将第一笔定金10万元以转账形式支付给李培英。2017年3月26日，北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称3·26新政），该公告中对个人购买商办类项目规定应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。另，就购房资格问题，胡玉萌提交了其购房资格核验结果，核验结果：核验不通过，房产情况：居民家庭已拥有房产情况不符合限购政策规定，社保反馈：未连续5年缴纳社保，纳税反馈：未连续5年缴纳个人所得税。庭审中，李培英主张双方从2017年3月5日签订合同至2017年3月26日新政出台，是有足够的时间来办理网签的，链家公司作为专业的交易机构，在新政出台前就早已知悉，而且链家公司应当知道新政出台必将导致诉争房屋交易价格的下跌，根据链家公司经纪人齐某1与我的联系，链家公司在对其他客户积极办理网签的同时，对我的房屋拖延办理网签，链家公司的恶意行为不仅帮助胡玉萌规避了因房屋降价带来的经济损失，还协助胡玉萌实现了逃避承担违约责任的不法目的，对我的经济利益造成极大损害，我有理由相信双方是恶意串通，故意拖延。就其上述主张，李培英提交了微信聊天记录、录音光盘及整理资料为证。同时，李培英主张在双方合同签订后，诉争房屋因限购政策价格下跌且李培英之女李某1因无法出售诉争房屋导致李某1买房受到影响，从而产生各项损失，就其上述主张提交微信记录、认购书、付款记录、借据、转账记录、合同、行驶证、结婚证、录音光盘为证。一审法院认为，胡玉萌与李培英签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及胡玉萌、李培英、链家公司三方签订的《补充协议》系当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方理应据此履行。在各方签订房屋买卖合同后，“3·26”新政影响，胡玉萌作为买受人因家庭名下已有住房且未连续5年缴纳社保，故在合同履行过程中不再具备购买诉争房屋的资格，涉案房屋买卖合同已丧失了继续履行的可能性，合同目的已无法实现，现胡玉萌请求解除双方于2017年3月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，具有事实及法律依据，法院予以支持。庭审中，李培英主张胡玉萌与链家公司恶意串通，故意拖延办理网签，就此未向法院提交相应证据，法院对其主张不予采信。鉴于双方合同解除的原因不可归责于双方当事人，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，故因合同取得的财产应予返还，现胡玉萌要求李培英返还定金，于法有据，法院予以支持。另，根据双方《补充协议》的约定，在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，故因限购政策导致房屋价格下跌的损失，不可归责于任何一方，李培英不能以此抗辩拒绝返还胡玉萌定金。同时，李培英主张的损失一节，除限购政策影响外，主要是李培英之女李某1的各项损失，本案合同相对方系李培英与胡玉萌，李某1作为案外人，如认为自己的财产有损失，可就自己的损失另诉解决。综上，判决：一、解除胡玉萌与李培英于二〇一七年三月五日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及胡玉萌、李培英、北京链家房地产经纪有限公司三方签订的《补充协议》；二、李培英于本判决生效后七日内返还胡玉萌房屋定金十万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。本案中，李培英与胡玉萌于2017年3月5日就诉争房屋签订房屋买卖合同，2017年3月26日，北京市出台3·26新政，导致胡玉萌不再具备购房资质，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。因此，胡玉萌起诉要求解除双方就买卖诉争房屋签订的一系列合同并要求李培英返还已支付的定金10万元，具有事实和法律依据，一审法院据此判决解除涉案的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，李培英返还胡玉萌房屋定金10万元是正确的，应予维持。李培英上诉主张胡玉萌及链家公司故意迟延办理网签，但双方合同并未约定网签时间，李培英亦未提供证据证明胡玉萌及链家公司存在故意拖延办理网签的事实，故李培英据此不同意返还定金10万元，本院不予支持。李培英上诉主张其存在经济损失，但双方合同已约定在协议履行期间如出台新的限购政策导致协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，故因限购政策导致房屋价格下跌的损失不可归责于任何一方，李培英主张的其他损失系案外人李某1之损失，亦非李培英本人的损失，故李培英以其存在经济损失为由不同意返还定金，亦缺乏事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，李培英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由李培英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  王爱红审 判 员  范 磊二〇一九年十一月十四日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍