【民事判决书】贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7240号上诉人（原审被告）：贵州新里程房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区省府西路商住楼******。法定代表人：李晓文。委托诉讼代理人：赵严明，贵州泽行律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昌奇，贵州泽行律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄保乐，男，1986年6月7日出生，布依族，住贵州省罗甸县。委托诉讼代理人：李庆祝，贵州典正律师事务所律师。上诉人贵州新里程房地产开发有限公司（以下简称新里程房开）因与被上诉人黄保乐商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市云岩区人民法院(2019)黔0103民初1427号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人新里程房开上诉请求：1.撤销原判第一项，改判上诉人按照购房款5‰向被上诉人支付逾期交房违约金；2.本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、原判违约金起算时间错误。合同第八条约定“因国家、地方政策影响或政府行为或市政设施建设、新法律法规的施行等原因导致出卖人无法正常施工，影响出卖人按时交房的；因天气状况或停电停水等非出卖人的原因导致出卖人无法正常施工”等原因导致停工的，工期往后顺延。上诉人一审举证证明本案有合同第八条约定延期交房情形，违约金的计算应当扣除相应的顺延天数。二、双方对违约金作出明确的约定，上诉人在订立合同时也已经尽到提示义务，该约定未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。被上诉人主张违约金过低要求调整，但未提交证据证明其损失的大小，原判调整违约金适用法律错误。被上诉人黄保乐答辩称，1、本案违约金明显低于被上诉人的损失，一审予以调整符合法律规定；2、上诉人未举证证明其停工属于合同第八条约定的可以延期交房的情形，原判未予认定事实清楚，适用法律正确。综上，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。被上诉人黄保乐向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付从交房宽限期满时到具备交房条件并确定交房时间时止的逾期交房违约金（按照同地段政府租金指导价计算，暂计算至起诉时2018年12月1日，共计15个月，15元*71.62㎡*15=16114.5元）；2、判决确认原告不再向被告支付阳台搭板费、二次供水费；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实，2015年10月23日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买新里程房开开发的位于云岩区××村优山美诗A2地块第18栋1单元21层6号房屋一套，建筑面积71.62㎡，购房款总金额人民币254251元。合同第八条约定“出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该经济适用住房经建筑工程竣工验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期1、遭遇不可抗力；2、买受人未按时付款的；3、因国家、地方政策影响或政府行为或市政设施建设、新法律法规的施行等原因导致出卖人无法正常施工，影响出卖人按时交房的；4、因天气状况或停电停水等非出卖人的原因导致出卖人无法正常施工的；5、该房屋建筑工程临近的工程建设施工等因素影响，使该房屋的建筑施工不得不停止的；6、因非出卖人责任出现的堵路、堵工等社会治安、不稳定因素导致无法正常施工的。7、法律、法规、规章及规范文件规定的其他情形”。第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，另定60天作为交房的宽限期，出卖人逾期超过30天的，一次性支付总房款千分之五的违约金给买受人，本合同继续履行。”。第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或报媒、电话、短信通知买受人办理交付手续。”。合同签订后，原告按照合同约定向新里程房开履行了付款义务。庭审中，被告认可因房屋还未竣工验收，不具备交付条件。双方均确认原告已于2018年11月28日实际收房。庭审中，被告提交了施工日志，拟证明2016年1月24日至2018年12月1日被告应按合同约定扣减89天免责天数。原告对该组证据的三性均不予认可，认为被告提供的施工日志无施工单位的盖章确认，从目录清单上看该施工停工的记录包括11栋以及18栋，在停工原因中仅载明“停工”，多数的原因是因工程款原因。该记录单上载明的因天气原因，被告应提交相应气象单位证明，达不到被告的证明目的。另查明贵阳市住房和城乡建设局发布的《2014年贵阳市房屋租金指导价公告》（尚未公布新的公告）中载明，四级地段1、主要街道。新添大道中段、松柏路、百花山路、东山路、油榨街、富源北路、富源中路、东站路、南厂路、沙冲中路、沙冲南路、花溪大道、头桥路、二桥路、三桥片区、黔春路、鹿冲关路、黄山冲路等。四级地段，住宅类租金标准为11-17.5元/平方米/月。诉争房屋所处地段为四级地段，住宅类租金标准为11-17.5元/平方米/月。上述事实，有原告、被告陈述及其提供的相关证据在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告已按照合同约定向被告付清购房款，即原告已经履行了合同义务。依照合同约定，被告应当在合同约定的期限内将经验收合格及符合合同约定的房屋交付给原告使用，但被告未能按照上述合同约定的期限履行交房义务，故被告构成违约，应承担逾期交房违约责任。本类案件的争议焦点为：1、是否应调整逾期交房违约金；2、原告的第二项诉请系确认事实，是否构成法律上的诉。针对焦点一，虽然本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金进行了约定，但是，原告认为该违约金的约定过低，请求予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，人民法院在双方约定的违约金低于因违约造成的损失时应予调整。根据日常生活经验及我国普遍的司法实践，房屋买受人因出卖人逾期交付房屋产生的可得利益损失往往可以通过比较同类地段同类房屋的租金予以计算和量化。因本案诉争房屋属于贵阳市住房和城乡建设局发布的贵阳市房屋租金指导价公告中的四级地段，参照该地段同类房屋的租金标准，本案双方当事人约定的逾期交房违约金显然过低，难以弥补原告在本案中受到的损失，故对原告要求调整违约金的诉讼请求，予以支持。关于违约金的计算方法，参照同地段的房屋租金指导价，原告主张的15元/平方米/月的计算方法较为客观，故原告要求被告按租金指导价每平方米15元/月*建筑面积*逾期时间支付违约金的诉请于法有据，应予以支持。关于违约金的起算时间，根据合同第八条及第九条的约定，被告应在2017年8月31日前交付房屋，双方另定60天的交房宽限期。即被告应在2017年10月30日前交付房屋。被告未在约定的时间将房屋交付给原告，则逾期时间应从2017年10月31日起算。关于违约金的截止时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，本案中，双方确认原告已于2018年11月28日实际收房，房屋虽然不符合双方约定的交付条件，但双方就商品房的交付没有除外的特别约定，且事后也没有，故应视为涉案商品房已实际交付，原告不得以交付的房屋达不到交房条件为由主张交房后的违约金，故对违约金的截止时间应计算至实际交房之日止。则本案的逾期交房违约金应为（15元/月/30天）*71.62㎡*394天=14109.14元。对原告主张超出该金额的诉请，一审法院不予支持。关于被告辩称其可依照合同第八条约定遇到特殊原因延期，违约天数依法予以扣减的意见，因其仅提供施工日志，未提供其他证据相互佐证被告在履行合同过程中遭遇了合同第八条所约定的可以交房顺延的情形，故对该辩解意见，不予采纳。针对焦点二，原告诉请确认原告不再向被告支付阳台搭板费、二次供水费，该诉请为确认之诉。确认之诉系请求人民法院确认一方当事人与对方当事人之间争议的民事法律关系是否存在或争议的民事实体权利是否存在的诉讼，其客体是争议的民事法律关系或民事实体权利。认定原告不再向被告支付阳台搭板费、二次供水费是一个事实认定的问题，或者说是对事实的确认，事实的确认不是确认之诉的客体。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项规定原告起诉必须“有具体的诉讼请求和事实、理由”。其中，“诉讼请求”是原告向被告提出的实体上的权利要求，即原告要求人民法院保护的内容；“事实”是指原告向人民法院起诉时应该陈述的“案件事实”和“证据事实”。《中华人民共和国民事诉讼法》第七条规定，“人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。”，第一百五十二条第一项规定，“判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担。”依照上述法律规定，对事实的认定是人民法院作出裁判结果的前提和根据，人民法院不能将对事实的认定作为裁判结果。因此，原告的该诉请不构成一个符合法律规定的确认之诉，对该诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：被告贵州新里程房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告黄保乐逾期交房违约金14109.14元；驳回原告的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101元（已减半收取），由被告负担（此款原告已预交）。二审期间，当事人均未提交证据。二审经审理查明的事实与原判一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案二审争议焦点在于：逾期交房违约金标准应否调整。关于焦点，本案中，被上诉人已按约履行了付款义务，上诉人未在合同约定的期限内交付房屋，其行为已构成违约，应承担逾期交房违约责任。双方约定的逾期交房违约金约为房款的千分之五，该约定明显低于被上诉的损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”、第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，原判参照贵阳市住房和城乡建设局发布的贵阳市房屋租金指导价公告，案涉房屋属于四级地段，租金指导价为每平方米11元—17.5元/月，对被上诉人主张的按15元/平方米/月标准计算逾期交房违约金的诉讼请求予以支持并无不当，本院予以维持。至于上诉人所提本案存在合同第八条约定遇到特殊原因延期情形，违约天数应予扣减的上诉理由，其仅提供施工日志，未提供其他充足证据证明本案存在合同第八条约定的可以交房顺延的停工情形，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人该上诉理由没有事实依据，本院不予采纳。综上所述，贵州新里程房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用202元，由上诉人贵州新里程房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 珑审判员 邓禹雨审判员 唐有临二〇一九年十一月六日书记员 杨 欢