吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉02民终2105号上诉人（原审原告）：成都利信普惠企业管理有限公司，住所地四川省成都市高新区。法定代表人：代红光，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨华，北京德恒（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏夕然，女，1986年2月28日生，满族，吉林市韩侨美容养生会所负责人，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：赵岩（系夏夕然丈夫），男，1985年10月7日生，汉族，中国电信股份有限公司吉林市分公司员工，住吉林省吉林市丰满区。上诉人成都利信普惠企业管理有限公司(以下简称利信普惠公司）因与被上诉人夏夕然租赁合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人利信普惠公司的委托诉讼代理人杨华，被上诉人夏夕然及其委托诉讼代理人赵岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利信普惠公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一审时，利信普惠公司提出按提前终止解除合同，要求夏夕然返还未到期的租金及合同保证金，依法应予以保护。一、本案租赁合同双方已同意解除。根据本案当事人双方所签订的合同，已明确约定如在租赁合同履行期间,发生特定的事实,经双方协商,可以提前终止或解除合同。因此根据这一合同约定,本案利信普惠公司已以书面的形式通知对方解除双方的租赁关系,同时又以实际的行动向对方返还了租赁房屋的钥匙。根据上述事实,夏夕然对双方已经形成的解除合同关系及已实际解除租赁关系的事实，给予确认。在这种前提下，夏夕然仍不履行合同确定的义务，拒不返还合同保证金和剩余的房屋租赁费，依法应承担返还义务。二、双方解除合同依法应受法律保护。利信普惠公司分别于2018年11月9日向夏夕然以书面邮寄的方式提交了解除租赁关系通知书，此通知书夏夕然承认已经收到。又于2018年11月13日利信普惠公司将所租赁房屋的钥匙邮寄还，对于利信普惠公司提出解除合同及交付出租房屋门钥匙这一行为,夏夕然并没有提出反对意见，视为默认。无论从书面通知的形式，及利信普惠公司收取出租屋门钥匙的行为，已形成了对该出租房屋的实际控制。在这种事实基础之上，根据我国房屋租赁的有关法律规定，视为夏夕然已接受和认可对合同解除的条件及补偿标准。一审人民法院对这一些事实，没有依法进行确认，判决驳回利信普惠公司起诉，无论从事实和法律上，均没有依据。夏夕然辩称，双方当事人没有签订了房屋提前解除租赁的合同。现有证据不能证明双方的租赁合同已经解除，那么租赁合同在履行期内受法律保护。利信普惠公司在未通知的情况下，将房屋钥匙等物品通过邮寄的方式单方面交付，收到快递的行为并不能推定已经提前解除合同。一审对方提供的短信恰恰能够证明当时未协商解除合同。当时的实际情况是我方无法联系到利信普惠公司的负责人，所以无法谈及是否解约，信普惠公司属于提前单方面违约，我方一直在履行合同。利信普惠公司向一审法院起诉请求：1.确认利信普惠公司与夏夕然于2017年9月4日所签订的《房屋租赁合同》于2018年11月11日解除；2.请求判令夏夕然退还利信普惠公司房屋租金77,580元及押金58,185元（共计135,765元），并赔偿利息损失（自2018年11月11日起，按照银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）；3.请求判令夏夕然支付因逾期未返还押金产生的违约金11,637元。一审法院认定事实：2017年9月4日，利信普惠公司与夏夕然签订《房屋租赁合同》，约定：利信普惠公司承租夏夕然所有的涉案房屋。该房屋建筑面积为265.69平方米。租赁期限为2年，自2017年9月10日起至2019年9月9日止。租金按房屋建筑面积每平方米每月73元，月租金为19,395元。租金支付方式为每半年一付。同时，利信普惠公司向夏夕然支付三个月数额的租金58,185元作为保证金。保证金在租赁期满后五个工作日内无息返还给利信普惠公司，逾期不退还则夏夕然须承担保证金金额20%的违约金。合同第十条约定，利信普惠公司或夏夕然因有特殊原因，经双方协商一致，同意夏夕然提前收回或利信普惠公司提前退交部分或全部房屋。2017年9月10日，利信普惠公司向夏夕然交付了保证金58,185元，由夏夕然为利信普惠公司出具了押金收条。利信普惠公司按照租赁合同约定向夏夕然交付房屋租金至2019年3月。2018年11月，利信普惠公司工作人员通过短信与夏夕然及夏夕然的丈夫联系解除租赁合同事宜，在夏夕然夫妻二人未明确表示同意解除合同的情况下，利信普惠公司将租赁房屋钥匙及提前退租通知书以邮寄的方式交付给夏夕然，并搬离承租房屋。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，利信普惠公司主张已就租赁合同解除事宜与夏夕然协商一致，本案租赁合同自双方协商一致时起解除，并向一审法院提供了利信普惠公司工作人员与夏夕然及其丈夫赵岩的短信聊天记录予以证实。但从短信聊天记录内容看，夏夕然丈夫在短信中明确表示“租赁不租赁和交接不交接是需要协商的，没处理清楚之前，肯定不会做交接”“你们谁负责，定好了怎么办，给我回电话”。在整个聊天记录内容中，并没有任何文字能够体现夏夕然同意解除租赁合同。虽然夏夕然并未否认收到了利信普惠公司邮寄的房屋钥匙及提前退租通知书，但上述物品及通知书是利信普惠公司以邮寄的方式向夏夕然交付的，其收到快递的行为本身并不能推定其对提前解除合同的认可。故利信普惠公司主张双方已协商解除租赁合同证据不足，一审法院不予支持。相应的，对其要求返还租金、押金及利息损失、违约金的诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回利信普惠公司的诉讼请求。案件受理费1,624元（已减半收取），由利信普惠公司负担。本院二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理对一审认定的事实予以确认。本院认为，利信普惠公司的上诉请求依法不能成立。关于双方是否已于2018年11月11日经协商解除了案涉房屋租赁合同，利信普惠公司主张夏夕然收到钥匙的行为即为对合同解除的默认，缺乏事实及法律依据，亦不符合生活常理，本院对其该主张不予支持。而且通过利信普惠公司一审提交的微信记录内容表明，夏夕然一方亦要求与利信普惠公司协商，故利信普惠公司主张夏夕然一方拒绝协商，没有事实依据。利信普惠公司未举证证明双方已经根据合同约定于2018年11月11日协商解除了案涉房屋租赁合同，应承担举证不能的不利后果，本院对其上诉请求，不予支持。利信普惠公司单方面搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。但考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故本院以利信普惠公司起诉之日2019年3月7日确定双方之间的租赁合同解除。本案中，利信普惠公司起诉之前的租金应当支付，且其已经支付完毕。同时，利信普惠公司拒绝履行租赁合同给夏夕然造成剩余租期的租金损失，应当承担赔偿损失的违约责任，同时在利信普惠公司已经起诉再次表明不再履行租赁合同的情况下，夏夕然作为守约方也负有减少损失扩大的义务。利信普惠公司起诉后，合同的剩余租期为6个月，考虑到案涉房屋所在位置、另行出租所需时间以及承租人违约之事实，本院酌定利信普惠公司支付夏夕然3个月的租金损失58,185元。因利信普惠公司已经支付保证金58,185元，与租金损失相抵，其无须再另行支付租金损失。利信普惠公司提出夏夕然退还租金及保证金，以及支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院均不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律存在瑕疵，但判决结果正确，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,124元，由上诉人成都利信普惠企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  关 晶审判员  张 蕾二〇一九年十一月十四日书记员  聂 力