山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终9338号 上诉人（原审原告）：张秀英，女，1950年11月15日出生，汉族，住即墨区。 上诉人（原审原告）：张淑香，女，1954年9月11日出生，汉族，住即墨区。 上诉人（原审原告）：张守平，男，1964年6月21日出生，汉族，住即墨区。 上诉人（原审原告）：张玉兰，女，1968年7月7日出生，汉族，住即墨区。 上诉人（原审原告）：张守成，男，1971年8月18日出生，汉族，住即墨区。 五上诉人共同委托诉讼代理人：王超，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘建林，男，1959年8月26日出生，汉族，住黑龙江省木兰县。 委托诉讼代理人：张娟，北京盈科（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘雀规，男，1951年3月19日出生，汉族，住即墨区。 委托诉讼代理人：张娟，北京盈科（青岛）律师事务所律师。 上诉人张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成因与上诉人刘建林、被上诉人刘雀规农村房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初3616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，依法判令演泉社区A区x号楼x单元x户、C区x号楼x单元x户以及拆迁补偿款232750元归张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成所有；一、二审诉讼费用由刘建林、刘雀规承担。其上诉的主要理由是：一、一审法院认定两处安置房屋归刘建林所有，系适用法律错误。因《房屋买卖协议》被认定为无效协议后的法律后果应当为返还财产，涉案两处安置房屋并非新确定的房产，而是因拆迁之前的房产延续下来的。原先的房屋已被拆除，不能由此认定为该财产不能返还。刘建林作为实际购房人不能使用善意取得的法律规定，张秀英、张淑香、张守平、张玉兰并不知道涉案房屋已被张守成出售给刘建林。张秀英、张淑香、张守平、张玉兰一直认为涉案房屋并非出售给刘建林，而是出租给其居住使用，直到涉案房屋被拆迁并由刘建林签订《房屋补偿协议》才知道涉案房屋已被张守成私自出卖，且并未取得其他继承人同意。刘建林应当知晓自己并非本村村民，且张守成无权处分涉案房屋，不能因善意而取得涉案房屋的所有权益；二、一审法院依照过错原则划分赔偿责任，系适用法律错误。适用过错原则的前提应当为合同无效后财产不能返还或者没有必要返还的情形。刘建林因其不是本村村民，不能享有房屋拆迁后的所有权益，即不能取得安置房屋的所有权。因此，协议无效后，两处安置房屋应当返还给张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成。张秀英、张淑香、张守平、张玉兰没有过错，不需要承担过错责任。 刘建林上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成承担。其上诉的主要理由是：一、一审法院违反民事诉讼不告不理的基本原则，张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成根本没有主张赔偿损失的诉讼请求，但一审法院超出诉讼请求判决刘建林承担22万余元的赔偿责任。一审法院在庭审中没有释明张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成将诉讼请求变更为赔偿损失，但却在判决书中超出张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成直接主张的四项诉讼请求；二、一审法院同案不同判，区别于一审法院其他相同案件驳回原告全部诉讼请求的结果，仅对刘建林做出了确认买卖合同无效并赔偿损失的判决结果；三、一审法院判决过程中，对刘建林的答辩理由置之不理，侵害了刘建林的基本诉讼权利；四、张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成的一审诉讼请求，既没有事实依据也没有法律依据。本案已经超过诉讼时效，应判决驳回张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成全部诉讼请求。涉及宅基地拆迁补偿应当由政府认定，本案不属于人民法院民事案件受理范围。涉案《房屋买卖协议》真实有效，并且已经履行完毕。刘建林已经善意取得宅基地房屋的全部权益，刘建林是政府确认的唯一合法拆迁权益人，应判决驳回张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成全部诉讼请求。 上诉人张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成与上诉人刘建林针对对方的上诉请求均辩称：对方上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院驳回对方上诉，支持自己的上诉请求。 被上诉人刘雀规辩称：同意刘建林的上诉意见。 张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成向一审法院起诉请求：1、依法确认张守成与刘雀规签订的《房屋买卖协议》无效；2、请求判令两套拆迁补偿房屋分别为演泉社区A区x号楼x单元x户、C区x号楼x单元x户归张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成所有；3、判令拆迁补偿款包括但不限于临时过渡费、搬迁补助费、奖励费等232750元归张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成所有；4、诉讼费用由刘建林、刘雀规承担。 一审法院认定事实：涉案被拆迁房屋位于青岛市即墨区，被拆迁之前登记的房屋权利人为张正信，即张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成之父。张正信于2000年5月去世，张正信之妻亦已去世，张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成为张正信的法定继承人。张守成系北安街道办事处村民，刘雀规系北安街道办事处刘家演泉村村民，刘建林系黑龙江省木兰县东兴镇东北村村民。 2005年10月22日，张守成与刘雀规签订《房屋买卖协议》一份，约定：“兹有北安办事处张正信住房五间自愿卖与刘雀规居住，经双方协商签定以下协议：一、房屋面积：该房正房五间带园墙及后自园。东西长15米，南北长16米，合240米。二、房屋坐落及四至：东-墙壁中心临潘明进；南-围墙外根临胡同；西-围墙中心临何显志；北-墙壁外根临胡同。三、买卖价格：双方协商该房作价人民币一万元整，经公正人员在场由刘雀规交给张守成（张正信之子）；该房的《集体土地建设用地使用证》由张守成当场交给刘雀规。该房的过户税由刘雀规负担”。协议签订当日，刘雀规给付张守成购房款26000元，房屋交付给刘雀规。后刘建林一直在该房屋中居住使用。2015年，刘建林（作为乙方）与即墨区村民委员会（作为甲方）签订《一汽大众（青岛）华东生产基地集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议》，协议约定：补偿面积240平方米，奖励面积10平方米，共计250平方米；刘建林选择安置房屋为120平方米的B户型一套和100平方米的C户型一套；刘建林下靠面积25平方米，差额面积按照住宅房屋货币补偿价格每平方米4590元结算，委向刘建林支付差额面积房款114750元；委向刘建林支付搬迁补助费3000元，临时过渡费72000元，按规定期限签订补偿协议奖励费8000元，在规定期限内搬迁腾房奖励费13000元，不要求简单装修的安置房屋补助费22000元（面积220平，每平方米补助100元），以上共计232750元。协议签订后，刘建林于2017年8月选择演泉安置区面积为100平方米的41号楼2单元1302户房屋一处、面积为120平方米的14号楼2单元1402户的房屋一处。被告刘建林领取了拆迁补偿款共计232750元。被告称已对41号楼2单元1302户房屋进行装修并居住至今，另一处房屋也已签订装修协议准备装修。 一审法院认为，根据查明的事实，双方争议的焦点问题为：张守成与刘雀规之间《房屋买卖协议》是否有效的问题。因张守成与刘雀规及实际购房人刘建林均非同村村民，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项等相关法律规定，农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该认定合同无效。故张守成与刘雀规于2005年10月22日订立的《房屋买卖协议》应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中双方均应知道法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定，但仍签订了房屋买卖合同，故双方对于合同无效均有过错。本案中，实际购房人为刘建林，刘建林购买房屋后居住了十年直至房屋被拆迁，张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成作为张正信的法定继承人知晓此事实但未提出异议，而是在房屋被拆迁后向法院主张房屋买卖协议无效，即张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成受利益驱动提起本案诉讼，张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成应当承担大部分过错责任，一审法院综合本案情况，认为应以张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成承担80%的过错，刘建林承担20%的过错为宜。刘雀规并非实际购房人，亦未从房屋买卖中获得利益，因此不应当承担因合同无效而产生的赔偿责任。因涉案房屋已经被拆迁，原房屋已经不存在，不存在房屋和购房款返还的问题，但刘建林已获得220平方米的拆迁安置房屋及拆迁补偿款等拆迁利益，故张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成可向刘建林主张赔偿损失。一审法院认为双方损失的标准应参照刘建林与委签订的《一汽大众（青岛）华东生产基地集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议》规定的补偿标准确定，根据该协议，住宅房屋货币补偿价格为每平方米4590元，本案中，刘建林获得拆迁安置房屋后已经进行装修，并且入住了其中一处房屋，因此，一审法院认为两处安置房屋归刘建林所有，刘建林给付张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成房屋折价损失为宜。故被告刘建林应赔偿原告损失224110元【（4590元/平方米×220平方米+114750元+22000元-26000元）×20%】。对于搬迁补助费3000元、临时过渡费72000元、按规定期限签订补偿协议奖励费8000元、在规定期限内搬迁腾房奖励费13000元，因该部分费用的产生是与房屋使用人的使用行为密切相关的，是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，与房屋及宅基地的权属关系不大，故应当归拆迁前房屋的实际居住人刘建林所有。 综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条之规定，判决：一、张守成与刘雀规于2005年10月22日订立的《房屋买卖协议》无效；二、刘建林于判决生效之日起十日内给付张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成损失224110元。三、驳回张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成对刘雀规的诉讼请求；四、驳回张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成的其他诉讼请求。案件受理费21360元（原告预缴），减半收取10680元，由被告刘建林负担2330元，由五原告负担8350元。 本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，本案双方争议的焦点为：1、张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成的诉讼请求是否已超过诉讼时效；2、涉案《房屋买卖协议》的效力如何认定；3、刘建林应否承担损失赔偿责任。 对于第一个诉争焦点，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权”。本案中，从张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成的请求来看，其请求系确认涉案《房屋买卖协议》无效并附有返还财产性质的请求。确认合同无效属确认之诉，确认之诉并不适用诉讼时效之规定。而具有返还财产性质的请求，依据上述规定亦不适用诉讼时效的规定。故，刘建林主张张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予采信。 对于第二个诉争焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，涉案房屋位于即墨区，而刘建林、刘雀规均非村民。张守成向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地，违反了集体经济组织的成员权属性，侵害了本集体经济组织其他成员的利益。纵容此种行为，则会对社会公共利益造成损害。原审据此认定涉案《房屋买卖协议》无效，并无不当。 对于第三个诉争焦点，本院认为，如前所述，涉案《房屋买卖协议》为无效合同，张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成亦提出了带有财产返还性质的诉讼请求。考虑到涉案《房屋买卖协议》指向的原房屋已灭失，原审依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定对合同无效的法律后果一并予以处理并无不当。张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成主张确认演泉社区A区x号楼x单元x户、C区x号楼x单元x户及刘建林取得的拆迁补偿款归其所有，但上述财产系刘建林通过与村民委员会签订拆迁补偿协议而取得，张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成主张上述财产归其所有，于法无据，本院对此不予支持。张秀英、张守平、张守成均系居住在的村民，被拆迁的涉案房屋亦位于，2005年刘建林即已通过张守成购买涉案房屋并居住长达十年之久，且在2015年刘建林与村民委员会已就涉案房屋签订了拆迁补偿协议。张秀英、张淑香、张守平、张玉兰作为张正信的法定继承人称对于涉案房屋的买卖毫不知情，显然与常理不符。张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成提起本案诉讼显系受利益驱动，且有违基本之诚信。原审据此认定对于涉案《房屋买卖协议》的无效张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成应负有主要过错责任，同时以涉案房屋的拆迁货币补偿价格作为依据计算涉案房屋的折价损失，并无不当。 综上，上诉人张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成与上诉人刘建林的上诉理由均不成立，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费42720元，由上诉人张秀英、张淑香、张守平、张玉兰、张守成负担21360元，由上诉人刘建林负担21360元。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 龙 骞 审判员 孙向东 二〇一九年十一月二十一日 书记员 于国英 书记员 孔 怡