北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终9097号上诉人（原审被告）：陈文，男，1976年3月6日出生，汉族，户籍地北京市东城区。委托诉讼代理人：胡良刚，天津天法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭佳，女，1983年4月11日出生，汉族，北京数字政通科技股份有限公司市场部经理，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王志刚，北京声驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李真，北京声驰律师事务所律师。原审被告：陈武，男，1980年9月15日出生，汉族，武汉三晋科创电力科技有限公司销售副总经理，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：胡良刚，天津天法律师事务所律师。原审第三人：程艳，女，1977年8月15日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。上诉人陈文因与被上诉人郭佳、原审被告陈武、原审第三人程艳房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初7432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议，开庭进行了审理。上诉人陈文之委托诉讼代理人胡良刚，被上诉人郭佳及其委托诉讼代理人李真、王志刚，原审被告陈武之委托诉讼代理人胡良刚到庭参加了诉讼。原审第三人程艳经公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈文上诉请求：1．撤销一审判决第二、三项，改判驳回郭佳要求陈文返还定金及支付违约金的诉讼请求；2．一二审案件受理费由郭佳负担。事实和理由：1．一审判决认定陈文违约属认定事实错误。双方签订合同时，约定放弃资金监管，全部购房款均以现金或银行贷款的形式支付。双方的合同签订于2016年11月15日。北京市住房和城乡建设委员会《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》（京建法（2016）16号）（以下简称16号文）发布时间为2016年11月10日，执行时间为2016年12月15日。也就是说双方签订合同时，北京市关于通过经纪机构完成房屋交易的资金要求监管的规定已经发布，但自行达成交易的，资金是否进行监管由双方协商确定，而此时双方在中介机构签订了不进行资金监管的协议，即意味着双方明确放弃了资金监管。一审判决认为陈文违约，显然与事实不符。2．陈文不愿按中介机构要求网签合同的另外两个原因，一是郭佳没有支付首付款，二是网签总价与合同总价不符。3．合同中虽然有“若国家通过资金监管政策，需对购房款进行监管”的条款，但该条款是中介机构的格式合同条款，是在尚未出台资金监管政策之前使用的条款。所以，该条款是一个过时的、违背当事人真实意思表示、显失公平的格式条款，在与当事人签订的《放弃资金托管确认函》冲突的情况下，应否定其效力。4．陈文不存在违约事实，不应承担违约责任。郭佳辩称，同意一审判决。双方签订的合同现已无法继续履行，陈文存在违约行为，应当承担违约责任。一审判决是正确的。陈武辩称，同意一审判决。一审判决陈武不承担责任是正确的。程艳未到庭陈述其意见。郭佳向一审法院起诉请求：1．解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》；2．判令陈文及程艳返还定金20万元；3．判令陈文及程艳赔偿违约金160万元及居间中介费10万元；4．陈武承担连带责任；5．陈武、陈文承担案件受理费。一审法院认定事实：陈文与陈武系兄弟关系，陈文与程艳系夫妻关系。坐落于北京市东城区白桥大街**楼******房屋（以下简称案涉房屋）系登记在陈文名下的房产。2016年11月15日，经北京优巢房地产经纪有限公司居间，郭佳与陈文（代理人陈武）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。约定，陈文出售案涉房屋，建筑面积共91.28平方米，该房屋所有权证证号为X京房权证崇字第XXXX号；成交价格为800万元；定金20万元；物业交接保证金1万元，于物业交接完毕后当日支付陈文；双方应于2017年2月28日前（含当日）办理申请贷款手续，郭佳拟贷款430万元；郭佳以自行交接方式于2017年2月28日前（含当日）支付陈文购房款130万元；郭佳以自行交接方式于2017年3月31日前（含当日）支付陈文购房款219万元；双方应于贷款获得批复后七个工作日内办理房屋交易税费缴纳手续，于取得《契税完税凭证》后七个工作日内办理房屋权属转移登记手续；陈文应于过户当日将该房屋交付郭佳。双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金，如遇税费调整还应赔偿守约方多缴的税费，合同继续履行；自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》；任何一方违约造成《买卖合同》无法履行或解除，守约方可依据定金罚则或按成交价格的20%向违约方索赔；违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间服务等各项费用。合同的附件二约定：买卖双方应于2017年2月28日前（含当日）办理申请贷款的手续，郭佳拟贷款430万元；郭佳应于2017年2月28日前（含当日）向陈文支付购房款130万元；2017年3月31日前支付219万元；双方若以自行交接方式支付购房款的支付时间与缴纳税费日期为同一日，则该笔款项郭佳于办理完毕房屋交易税费缴纳手续后，办理房屋权属转移登记手续前支付该笔款项；若国家管理部门通过存量房自有交易资金监管账户划转交易资金，郭佳应于办理房屋权属转移登记手续前，将交易资金付至监管账户，若郭佳已将交易资金交付陈文，陈文应于办理房屋权属转移登记手续前，将已收取所需监管的交易资金支付至监管账户等。当日，郭佳还与陈文（代理人陈武）签订《补充协议》。约定，1.陈文承诺自签约之日起，此房屋的学区名额前6年内从未被使用过，直至办理完毕权属转移登记手续此房屋的学区名额也不会被使用；2.陈文承诺积极配合买受人办理贷款等相关手续，如网签备案、网签撤销等；3.因陈文户籍暂时无法迁出，郭佳暂扣房款10万元作为押金，待陈文将户籍迁出当日，郭佳退还陈文押金10万元；原合同约定于2017年3月31日前（含当日）支付郭佳219万元改为209万元，其余10万元作为押金。另查，2016年11月15日，郭佳与陈文（代理人陈武）签订《放弃资金托管确认函》。载明：该房屋成交价格800万元，其中370万元放弃托管，由双方自行交接。同时，双方签订《网签授权委托书》。约定：郭佳、陈文作为买卖坐落于东城区白桥大街8号楼5层5单元503号房屋的交易双方，现就该房屋的成交价格作如下说明，该房屋成交价格为800万，其中家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备为333万元，房屋价款为467万元，上述两部分不可单独购买或出售，价款由郭佳一并支付给陈文。现通知并委托北京优巢房地产经纪有限公司作为双方的合法代理人按照房屋价款467万元协助双方办理网签备案登记手续，且无需再经双方确认，便可打印、提交完成。由此产生的责任由双方承担。上述合同签订后，郭佳向陈文支付了定金20万元（陈武代收）。同时，郭佳向北京优巢房地产经纪有限公司支付了居间服务费10万元。2016年11月18日，陈文与程艳签订《委托书》，委托事项：委托人程艳与陈文因不便办理相关手续，特全权委托受托人陈武代为申请办理以下房屋事项：一、房屋信息：北京市崇文区白桥大街8楼5层5单元503，房屋所有权证号：X京房权证崇字第**；二、与买方签订上述房产的买卖合同；三、到相关不动产管理部门申办上述房产的交易过户变更登记手续；四、代为办理上述房产落案、权籍调查事宜，并代为领取权籍调查成果；五、代收售房款，协助买方办理银行贷款手续；六、协助买方办理房屋水、电、煤气、物业过户手续。受托人在办理上述事项的过程中所依法签署的法律文件委托人均子以认可。委托期限：自委托人在本委托书上签字之日起至上述委托事项办理完毕之日止。本委托书所设定的委托代理权不可以转让。（2016）加领公字第0000892号《公证书》显示：兹证明陈文（男，1976年03月06日出生）和程艳（女，1977年08月15日出生）于2016年11月18日来到我馆，在前面的委托书上签名。2016年11月10日，北京市住房和城乡建设委员会发布16号文，规定委托经纪机构达成交易的，买卖双方在完成存量房网签前，应通过存量房交易服务平台与区房产管理部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，在完成不动产登记手续后，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金；自行达成交易的，可协商选择是否进行自有资金监管；本通知自2016年12月15日执行。一审中，郭佳表示双方约定在2017年2月27日办理网签手续并办理银行面签，但陈文不同意在网签合同上签字，导致合同无法继续履行，陈文构成根本违约。对此，陈文表示不予认可。陈文称双方在签订合同时约定不进行资金监管，由双方自行交接购房款，虽然国家出台了相关政策，但该政策不是强制性，还是可以进行自行交接的，且网签合同的价格与约定不符，郭佳亦未按照合同约定给付首付款130万元。因此，违反合同约定的是郭佳，陈文同意在不进行资金监管的前提下，继续履行合同（陈文表示不进行反诉）。针对陈文所述，郭佳表示当时国家有相关政策，通过委托经纪机构签订房屋买卖合同的，必须进行资金监管，关于网签价格的问题，双方在协商过程中，郭佳后同意将网签价格确定为800万元，可陈文仍不同意签订网签合同，再后来，郭佳为了履行合同，也同意放弃资金监管，自行成交，但郭佳无法联系陈文进行确认，为了资金安全，后放弃了该想法，因陈文违约，郭佳为了孩子上学，只能另外寻找房源，现不同意陈文要求继续履行合同的意见，要求陈文承担违约责任（提供了在外租房的合同）。陈文则认为郭佳主张的违约金过高。诉讼中，北京优巢房地产经纪有限公司的工作人员王奔出庭作证，其证言与郭佳所述一致。同时，法院向东城不动产登记中心核实关于资金监管的相关问题。该中心的工作人员介绍，根据2016年的规定，买卖双方经过经纪机关达成交易的，必须进行资金监管，否则计算机系统无法办理过户手续。另，2018年，北京市住房和城乡建设委员会取消了该项规定。一审法院认为，我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案程艳经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了陈述和质证的权利，应当承担相应的法律后果。依法成立的合同受法律保护。根据已查明的事实，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》等系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，郭佳依约向陈文支付了定金20万元。后因国家房屋管理部门就二手房买卖出台了资金监管的相关政策，而双方此前约定不进行资金监管，双方就此问题产生分歧，陈文坚持原约定不进行资金监管，且因网签价格问题，导致双方未能按照合同约定办理网签手续，合同的履行处于停滞状态。应当指出，双方此前虽然约定不进行资金监管，但亦在合同的附件二中约定，若国家通过存量房自有交易资金监管账户划转交易资金的政策，需对购房款进行资金监管。现陈文坚持不进行资金监管，导致合同无法继续履行，其已构成违约。基于此，郭佳要求陈文承担违约责任，给付违约金，理由正当，法院予以支持。程艳与陈文共同委托陈武出售案涉房屋，故其亦应一并承担给付违约金的义务。但需指出，结合本案证据，郭佳要求陈文及程艳给付违约金160万元，其数额显系过高，加之陈文亦对郭佳主张的数额提出异议，故法院将对陈文及程艳给付违约金的数额予以酌定。郭佳要求陈文及程艳赔偿居间中介费10万元的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。另，双方确因合同履行产生分歧，合同已无法继续履行，故郭佳要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》，理由正当，法院予以支持。陈文不同意解除合同的抗辩意见，依据不足，法院不予支持。同理，郭佳要求退还已付定金20万元的诉讼请求，于法不悖，法院予以支持。陈文及程艳应将20万元定金返还郭佳。郭佳要求陈武承担连带责任的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院于2018年11月判决：一、解除郭佳与陈文于二〇一六年十一月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》；二、陈文与程艳于判决生效后十日内返还郭佳定金人民币二十万元；三、陈文与程艳于判决生效后十日内给付郭佳违约金人民币二十万元；四、驳回郭佳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，结合二审庭审情况及陈文上诉请求，本案的争议焦点为：陈文是否应当退还定金并支付违约金。依法成立的合同，受法律保护。陈武受陈文、程艳的委托与郭佳签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，双方签订的诸份合同均系真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有约束力。根据已查明的事实，2017年11月10日出台的16号文中明确规定，委托经纪机构达成交易的，买卖双方在完成存量房网签前，应通过存量房交易服务平台与区房产管理部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，在完成不动产登记手续后，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金。该通知自2016年12月15日执行。陈文与郭佳系2016年11月15日签订的合同，且双方系接受了中介公司的居间服务。双方所签合同中未约定具体网签时间，对于付款时间均约定在2017年2月之后。2017年2月，双方在办理网签事宜时，发现双方如进行网签必须依据16号文的规定进行资金监管，但陈文一方坚持依据双方的约定，按自行交接方式继续履行合同，双方产生分歧，加之网签价格问题，导致合同履行从此时处于停滞状态。因郭佳购买案涉房屋是为孩子上学。郭佳因其与陈文签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》未能如期履行，为保证孩子上学，郭佳只能另寻房源，现要求解除合同。另，双方所签合同附件二中约定，若管理部门要求通过存量房自有交易资金监管账户划转交易资金，郭佳应于办理房屋权属转移登记手续前，交易资金支付至监管账户。由此可见，双方签订合同时，虽然16号文尚未执行，但双方约定的大部分履行内容系在16号文执行之后。且依据16号文规定，双方继续履行必须进行资金监管。现陈文坚持按合同约定自行交接，不同意进行资金监管，导致合同无法继续履行，故郭佳要求解除合同的请求，依据充分，应予支持。因系陈文一方不同意资金监管，导致合同无法继续履行，故陈文一方应当承担违约责任。关于违约金数额，一审法院基于合同履行情况、过错原因，损失大小等因素，酌情确认20万元，并无不当，本院予以维持。因郭佳与陈文之间的合同已解除，故郭佳要求陈文、程艳返还定金的请求，于法有据，本院予以支持。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案程艳经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了陈述和质证的权利，应当承担相应的法律后果。经公告传唤，程艳未到庭参加诉讼，本院缺席判决。综上所述，陈文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。公告费由郭佳负担3600元（已交纳），剩余均由陈文、程艳负担（以实际发生为准）。二审案件受理费7300元，由陈文负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 蒋春燕审判员 高宝钟二〇一九年十一月十八日书记员 张 璐