北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终13873号上诉人（原审被告，反诉原告）：刘继恩，男，1974年7月14日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：魏广霞（刘继恩之岳母），1951年11月18日出生。被上诉人（原审原告，反诉被告）：北京鸿达伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区六圈路**院**楼****102。法定代表人：苏世军，经理。上诉人刘继恩因与被上诉人北京鸿达伟业房地产经纪有限公司（以下简称鸿达伟业公司）委托合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初24857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘继恩上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第四项、第九项，改判刘继恩向鸿达伟业公司退还剩余租金4723元，并改判鸿达伟业公司向刘继恩支付违约金12400元、赔偿金8000元，驳回鸿达伟业公司一审其他诉讼请求；2.一、二审诉讼费由鸿达伟业公司承担。事实和理由：1.刘继恩应向鸿达伟业公司退还的剩余租金为4723元，一审法院认定刘继恩应退还剩余租金为11573元，此认定有误。按照涉案《房屋委托代理合同》约定，涉案房屋每月租金为6200元。自2018年7月1日至2018年11月4日，刘继恩应得租金25627元。2018年7月2日鸿达伟业公司向刘继恩转来30350元，因此刘继恩应向鸿达伟业公司退还的剩余租金为4723元。2.鸿达伟业公司存在群租行为，应向刘继恩支付违约金12400元。鸿达伟业公司在租房过程中，在主卧架设两张床、客卧架设一张床、客厅架设一张双人床及连在一起的沙发、餐厅架设了一张床（其中餐厅和客厅是同一空间）。2018年11月4日鸿达伟业公司交房时，客厅双人床由鸿达伟业公司法定代表人苏世军、租客和刘继恩搬回主卧。作为餐厅隔断的立柜也搬走了。可以看出非常明显的存在按床位方式变相分割房间的情况。2019年一审法官6、7月份到现场勘验时，餐厅的小床还在。此外，邻居601、502的业主均能证明涉案房屋存在群租。丰台区新村街道平安建设办公室宣传材料及口头说明均要求两居仅能居住4人，而中介实际的租户人数在6人以上。丰台区综治办育仁里居委会也认为客厅住人即为群租。综上，鸿达伟业公司存在群租行为，既违反合同约定，也违反《北京市房屋租赁管理若干规定》《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》《关于进一步规范出租房屋管理的通告》等法律规定。一审法院认定以上规范性文件并未明确规定客厅属于不得出租供人员居住的空间，此认定有误。《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》指出“居住面积，是指规划为居住空间的使用面积”。案涉房屋的客厅未规划为卧室的使用空间，因此不能随意架设床位进行群租。另外，鸿达伟业公司发生群租事实及漏水不予修理在前，且同意提前解除合同。因此刘继恩于2018年10月11日在网上挂出租房声明，并说明于2018年11月10日后可以入住，刘继恩不存在违约行为，无需向鸿达伟业公司支付违约金。3.案涉房屋因租户使用不当导致漏水，给刘继恩造成8000元损失，鸿达伟业公司应予赔偿。首先，案涉房屋漏水实际上是因为群租人员未关水龙头且之前洗澡掉落的毛发堵塞三个下水道导致卫生间水流漫溢，最终导致漏水。一审法院认定卫生间防水层应起到保护作用，实际上防水层只能有限防水，依据勘验，卫生间洗漱池下方墙面有被水腐蚀的痕迹，卫生间外墙壁纸底部有卷翘。可见实质水漫溢已非常严重，防水层无法对这样严重的流水进行防护。《房屋委托代理合同》约定“乙方定期对房屋进行保养，做好房屋的安全管理工作，保证房屋内基础设施的正常使用”及“乙方负责监督承租人妥善管理并安全使用房屋内所留家具、电器及其他设施，如人为损坏，乙方负责监督承租人修理或赔偿”。鸿达伟业公司未履行以上义务，导致房屋漏水，其应向刘继恩赔偿由此产生的损失。其次，刘继恩实际损失为8000元。为解决漏水事宜，刘继恩支出刷防漏灵工钱260元、做防水3500元、做防水工人的工资和防漏灵、马桶材料费用共计2800元、损坏的柜子价值1340元，以上共计8000元。鸿达伟业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。鸿达伟业公司并未群租涉案房屋，刘继恩提供的房屋照片未证明鸿达伟业公司存在群租行为。刘继恩主张租户未关水龙头导致水流出房间外，但实际情况是水渗进楼下住户的天花板中，此事实已由一审法官现场勘验确认，不存在刘继恩所主张的租户使用不当导致漏水的情况。鸿达伟业公司向一审法院起诉请求：1.刘继恩返还鸿达伟业公司剩余租金11573元；2.刘继恩支付鸿达伟业公司两个月违约金12400元；3.刘继恩支付鸿达伟业公司财产损失费9300元；4.诉讼费由刘继恩承担。刘继恩向一审法院提交反诉请求：1.鸿达伟业公司向刘继恩支付违约金12400元；2.鸿达伟业公司赔偿损失14660元；3.鸿达伟业公司赔偿租金损失6000元；4.鸿达伟业公司赔偿漏水导致的楼下损失5000元；5.鸿达伟业公司赔偿有线电视费198元；6.鸿达伟业公司赔偿燃气卡补办费20元；7.鸿达伟业公司退还水费500元；8.鸿达伟业公司赔偿精神损失费5000元；9.鸿达伟业公司支付房屋差价1800元。一审法院查明事实：2018年5月19日，刘继恩（委托人、甲方）与鸿达伟业公司（代理人、乙方）签订《房屋委托代理合同》，约定：甲方将位于北京市丰台区益辰欣园3号楼4单元602号（以下简称602号）房屋，建筑面积93平方米，委托乙方对外出租。委托期限自2018年7月1日至2019年6月30日止，共计12个月。甲方同意每年预留出60个工作日，作为乙方接洽承租、寻找合适客户的工作期，期满后从2018年9月1日起开始计算租金，工作期内若产生租金收入归乙方所有。甲方委托乙方代理的房屋租金为6200元/月，租金的支付方式为每半年支付一次，乙方提前三个工作日向甲方支付应付款项。为方便出租，如乙方对房屋进行改善维修或添置设备，甲方允许乙方适当浮动出租价格，超出约定价格部分归属乙方。提供的房屋及室内设备设施应完好无损，如遇自然损坏且已影响承租人正常使用的，甲方应在五日内修缮并交付承租人使用，超过上述规定期限免租期自动顺延。甲方负责担负该房屋的物业管理费与供暖费，其他如水、电、煤气、卫生费、电话费、有线收视费等，自本合同生效后须处于结清状态。乙方定期对房屋进行维修保养，做好房屋的安全管理工作，保证房屋内基础设施的正常使用。乙方负责监督承租人妥善管理并安全使用房屋内所留家具、电器及其他设施，如属人为损坏乙方负责监督承租人修理或赔偿。双方均不得以任何理由单方修改或解除合同，如确有特殊原因，需提前60天书面通知对方，并赔偿对方本合同约定的两个月房租作为违约金，如乙方出资对房屋装修及配置物品的甲方还应赔付乙方支出费用。合同附表一《房屋设备设施清单》中电器包含冰箱1个；表二《基础设施数据统计》中“水”项下标注“30150元”。2018年11月5日，刘继恩（房屋出租方、甲方）与付学伟（房屋承租方、乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将602号房屋出租给乙方，租赁用途为居住，居住人数为5人，最多不超过6人。房屋租赁期自2018年11月8日至2019年11月7日，月租金为6500元，交房日期为2018年11月5日。庭审中，鸿达伟业公司主张其已支付租金至2018年12月31日，刘继恩表示不清楚支付租金至何时，但是最后一笔收款是30500元。双方当事人均认可《房屋委托代理合同》于2018年11月4日解除，鸿达伟业公司尚未退还燃气卡，刘继恩补办燃气卡花费20元。关于漏水一节，刘继恩提交照片，拟证明因租户使用水不当，导致洗脸池下方的墙面被冲出一个坑，卫生间外壁纸损坏、楼下住户家天花板和墙面受损。刘继恩还提交以下4份证据，拟证明其修复房屋设施及漏水后做地面防水支出的费用：1.收条1份，载明：收到益辰欣园三号楼四单元602卫生间清油垢，刷防漏灵工钱260元。王伯康2018.9.21。2.字据1份，载明：我家丰台区益辰欣园3号楼四单元602卫生间渗水，由集美“立邦油漆”介绍由郭普查做防水（材料用好的，保修五年，收费3500元）。一开工付1500元，卫生间全部做好后再付1500元。剩下的500元如春节前还不漏水，全部付清。代买3个地漏100元。收款人：郭普查2018.10.6。3.证明1份，载明：益辰欣园3号楼4单元的马桶漏水。零件是主家买的，我帮着换配件，八字阀还有窗把手、门把手，是9月21日，有保修单。益辰欣园物业王忠2018.12.30。4.收到刘继恩协助修地面、洗窗帘等服务费2800元。魏广敏2018.10.12。鸿达伟业公司认可漏水事实，但表示不清楚漏水点在何处，刘继恩主张的租户未关水龙头的情况经与租户核实不存在。本案诉讼过程中，一审法院至602号房屋进行现场勘验，卫生间洗漱池下方墙面有被水侵蚀的痕迹，洗漱池柜体损坏未修复，卫生间外墙壁纸底部有卷翘。另，经现场勘验，双方当事人认可东侧卧室中的一组对开门衣柜、一组三开门衣柜，西侧卧室中的一张单人床，厨房中的一台小天鹅洗衣机系鸿达伟业公司购置，双方对厨房中的一台西门子冰箱购买情况存在异议。庭审中，刘继恩还提交照片，显示东侧卧室放置有两张床、客厅放置有一张床，并提交对门601任顺香的证明1份，拟证明主卧有两张床、次卧有一张床、客厅有两张床，客厅住人系群租，违反合同及法律规定。鸿达伟业公司认可主卧有两张床、次卧有一张床、客厅有一张床，实际居住了3个人，只要人均居住面积不低于5平方米就符合法律规定，不是群租。另查，鸿达伟业公司承租期间未缴纳过有线电视费，每月18元的有线电视费系刘继恩支付。另，《北京市住房和城乡建设委员会北京市公安局北京市规划委员会关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》第一条规定：本市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。法律法规另有规定的，从其规定。本通知所指居住面积，是指规划设计为居住空间的房间的使用面积。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，鸿达伟业公司、刘继恩双方签订的《房屋委托代理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。结合刘继恩的提交的照片及鸿达伟业公司的自述，可认定鸿达伟业公司承租房屋时东侧卧室摆放两张床、西侧卧室摆放一张床、客厅摆放一张床，每个房间居住人数不超过2人，人均居住面积不低于5平方米，符合《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》的规定。关于刘继恩主张的客厅住人属于群租一节，上述通知中规定“应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住”，并未明确规定客厅属于不得出租供人员居住的空间，鸿达伟业公司也不存在改变房屋内部结构分割出租、按床位等方式变相分割出租的情况，故刘继恩的主张一审法院不予采信。刘继恩在合同尚未履行完毕时，自行与他人另行签订房屋租赁合同，存在违约，应将2018年11月4日之后的剩余房租退还给鸿达伟业公司并承担违约责任。鸿达伟业公司主张的损失9300元系指维修的费用及购置的家电家具的损失，现可确认东侧卧室中的一组对开门衣柜、一组三开门衣柜，西侧卧室中的一张单人床，厨房中的一台小天鹅洗衣机系鸿达伟业公司购置，刘继恩应将上述家具家电返还给鸿达伟业公司，鸿达伟业公司未提供证据证明其支出修复费用，且在《房屋委托代理合同》附表一中载明刘继恩交付房屋时一并交付冰箱一台，现鸿达伟业公司未提供证据证涉案房屋中的冰箱系其购买，故鸿达伟业公司主张的其他损失，证据不足，一审法院不予支持。关于刘继恩的反诉请求，其中基于鸿达伟业公司群租主张的违约金，因鸿达伟业公司不存在群租情况，故刘继恩主张的违约金一审法院不予支持。刘继恩主张的租金损失、房屋差价损失未提供证据佐证，一审法院不予支持。刘继恩主张的精神损害抚慰金，于法无据，一审法院不予支持。关于漏水一节，因漏水事件发生在鸿达伟业公司承租期间，鸿达伟业公司未提供证据证明漏水系房屋原有管道老化导致，故其应对漏水导致的602号房屋的损失承担赔偿责任，一审法院结合现场勘验情况及刘继恩提交的证据材料，确定因漏水导致602号房屋的财产损失为2000元。因卫生间的防水层本就是为了避免漏水后水渗至楼下及墙体内，若如刘继恩所述系租户未关水龙头导致漏水，卫生间的防水层应起到相应的保护作用，防止水漏至楼下，漏水本身并不会破坏防水层，故刘继恩主张做防水层的相关费用由鸿达伟业公司承担，一审法院不予支持。楼下房屋因602号房屋漏水导致财产损失，但刘继恩未提供证据证明其已支付了赔偿款，故其要求鸿达伟业公司支付5000元赔偿款，证据不足，一审法院不予支持。按照合同约定，有线电视费应由鸿达伟业公司负担，故刘继恩主张的有线电视费198元，合法有据，一审法院予以支持。合同解除后，鸿达伟业公司未退还燃气卡，刘继恩补办燃气卡的20元应由鸿达伟业公司负担。刘继恩主张的水费，因合同附表二中显示水费30,加之鸿达伟业公司自认刘继恩交付房屋时剩余水费30元，鸿达伟业公司主张其交还房屋时剩余水费150元，刘继恩对此不予认可，虽附表二中亦显示150元，但该150元系鸿达伟业公司单方填写，并未得到刘继恩的确认，故鸿达伟业公司应返还刘继恩水费30元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、刘继恩于一审判决生效后七日内向北京鸿达伟业房地产经纪有限公司退还剩余租金11573元；二、刘继恩于一审判决生效后七日内向北京鸿达伟业房地产经纪有限公司支付违约金12400元；三、刘继恩于一审判决生效后七日内向北京鸿达伟业房地产经纪有限公司返还对开门衣柜一组、三开门衣柜一组、单人床一张、小天鹅洗衣机一台；四、北京鸿达伟业房地产经纪有限公司于一审判决生效后七日内赔偿刘继恩财产损失2000元；五、北京鸿达伟业房地产经纪有限公司于一审判决生效后七日内向刘继恩支付有线电视费198元；六、北京鸿达伟业房地产经纪有限公司于一审判决生效后七日内向刘继恩支付补办燃气卡费20元；七、北京鸿达伟业房地产经纪有限公司于一审判决生效后七日内向刘继恩支付水费30元；八、驳回北京鸿达伟业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；九、驳回刘继恩的其他反诉请求。如果未能按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘继恩提供涉案房屋的照片两张，拟证明鸿达伟业公司在租房过程中，在主卧架设两张床、客卧架设一张床、客厅架设一张双人床及连在一起的沙发、餐厅架设了一张床（其中餐厅和客厅是同一空间），鸿达伟业公司存在群租行为。鸿达伟业公司对该证据真实性、合法性、关联性不予认可，主张客厅的大床因租户不用而闲置；餐厅的床是在2018年11月4日交房时拉回来的。考虑到刘继恩所提交的以上证据并未显示拍摄时间，无法证明系鸿达伟业公司对外出租期间所形成；即使客厅、餐厅放置有床，亦不足以证明鸿达伟业公司将客厅、餐厅出租给他人居住，故本院对刘继恩的此项证明目的不予认可。本院查明事实与一审法院一致。本院认为，刘继恩与鸿达伟业公司签订的《房屋委托代理合同》有效。在该合同履行过程中，刘继恩以鸿达伟业公司涉及群租为由要求解除合同。双方当事人均确认就退还租金、支付违约金、修缮房屋等事宜进行过协商，但未能达成一致。在诉讼过程中，刘继恩与鸿达伟业公司均确认双方所签合同于2018年11月4日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故一审法院根据双方当事人提供的证据材料及现场勘验情况对双方主张做出认定，并依据上述法律规定对刘继恩、鸿达伟业公司的各项诉讼请求进行判决，具有相关事实和法律依据。刘继恩上诉提出鸿达伟业公司将房屋客厅、餐厅出租住人，且从房屋中摆放的床数可知共有六、七人租住，系群租，属违约，应给付违约金12400元。对此本院认为，《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》规定“应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。”《国家质量技术监督局、建设部联合发布住宅设计规范》第2.0.3条指明“居住空间系指卧室、起居室（厅）的使用空间”，“起居室”即“客厅”，故客厅不属于禁止出租供人员居住的空间。此外，刘继恩仅以房屋摆放的床数推测案涉房屋有六、七人租住，此主张缺乏充分证据支撑。故刘继恩的此项上诉主张本院不予支持。刘继恩上诉提出在鸿达伟业公司租用房屋期间有漏水情况，给刘继恩造成8000元损失，应予赔偿。对此本院认为，首先，双方并未就漏水原因、责任承担、损失金额等问题达成过一致的确认。其次，刘继恩所提关于损失的依据当中，有部分是其修理地面防水所发生的费用和其因漏水对相邻住户作出的赔偿。然保障房屋地面防水的完善而不至给相邻住户造成危害，是作为房屋出租方刘继恩的责任。现刘继恩主张因此发生的费用由鸿达伟业公司承担，没有法律依据。再次，一审法院已就鸿达伟业公司在房屋租赁期间因漏水问题给刘继恩造成的损失做出了认定，该认定系一审法院根据当事人提供的相关证据及对现场勘验后，对相关情况综合判断而得出，本院认为并无不妥。故本院对刘继恩的此项上诉主张亦不予支持。关于刘继恩应退还鸿达伟业公司的房屋租金。双方于2018年5月签订合同，合同约定“甲方同意每年预留出60个工作日，作为乙方接洽承租、寻找合适客户的工作期，期满后从2018年9月1日起开始计算租金”。刘继恩与鸿达伟业公司一致确认双方2018年11月4日解除合同，鸿达伟业公司亦确认其支付的房租系支付至2018年12月31日。故一审法院对刘继恩应退还鸿达伟业公司租金数额的认定，具有合同及相关事实依据。关于刘继恩应否支付违约金。案涉《房屋委托代理合同》约定“双方均不得以任何理由单方修改或解除合同，如确有特殊原因，需提前60天书面通知对方，并赔偿对方本合同约定的两个月房租作为违约金”。据此，刘继恩提前收回了房屋，即使经过了鸿达伟业公司的同意，刘继恩亦应按照合同约定向鸿达伟业公司支付两个月房租即12400元作为违约金。综上所述，刘继恩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费399元，由刘继恩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邢 军审 判 员  种仁辉审 判 员  韩耀斌二〇一九年十一月二十二日法官助理  张 翼书 记 员  朱 迪