福建省云霄县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0622民初2615号 原告：漳州市灵辰物业服务有限公司，住所地福建省漳州市常山经济开发区华盛花园业主活动室，统一社会信用代码91350622MA349R0P3J。 法定代表人：吴坤金，该公司经理。 委托诉代理人：施志龙，该公司员工。 被告：翁堤贵，男，1987年2月18日出生，汉族，住福建省云霄县，现住福建省漳州市常山经济开发区。 原告漳州市灵辰物业服务有限公司（以下简称“灵辰物业公司”）与被告翁堤贵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告灵辰物业公司委托诉讼代理人施志龙、被告翁堤贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 灵辰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令翁堤贵向灵辰物业公司支付自2016年9月30日起至2019年9月30日止的物业费14260.25元；2.本案诉讼费用由翁堤贵承担。事实与理由：翁堤贵长期拒交物业费，2019年初被灵辰物业公司起诉到云霄县人民法院，一审法院作出（2019）闽0622民初661号判决书认定翁堤贵必须支付相应物业费，后翁堤贵不服一审判决提起上诉，二审法院认定翁堤贵与灵辰物业公司存在物业合同关系，但依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，以灵辰物业公司无书面催收为由撤销一审判决。现灵辰物业公司依据二审法院要求于2019年7月4日以书面形式通知了翁堤贵，并于2019年9月29日以书面形式于小区保安亭公告栏处集中催告。催告后，翁堤贵未交纳物业费。灵辰物业公司诉至本院，请求支持诉讼请求。 翁堤贵辩称，1.灵辰物业公司与翁堤贵的物业服务合同关系已于2017年6月30日解除，灵辰物业公司无权向翁堤贵主张2017年6月30日以后的物业管理费。灵辰物业公司的代表施志龙曾代表灵辰物业公司与华星花园开发商漳州市华城房地产开发有限公司协商，双方约定灵辰物业公司对华星花园至2017年6月30日终止管理。2.灵辰物业公司于物业服务合同存续期间，未尽到物业服务管理义务，无权向翁堤贵主张2017年6月30日以前的物业管理费。物业服务合同存续期间，灵辰物业公司并未尽到物业管理义务，小区设施损坏均未进行维修。物业服务合同属于双务合同，灵辰物业公司必须尽到物业管理义务后，才有权获得物业管理费，但灵辰物业公司自始至终均未对华星花园进行物业管理，灵辰物业公司也未能证明其尽到物业管理义务。3.灵辰物业公司未向有关部门进行物业前期备案，不具有物业管理资质，无权向翁堤贵收取物业管理费。 灵辰物业公司为证明自己主张的事实，提供如下证据： 1.（2019）闽0622民初661号民事判决书，证明一审法院判令翁堤贵应在判决生效之日起五日内向灵辰物业公司支付物业服务费8108.4元。 2.（2019）闽06民终1394号民事裁定书，证明二审法院以灵辰物业公司未书面催收为由驳回一审判决，但认定灵辰物业公司与建设单位签订的《物业服务合同》对翁堤贵有效。 3.《物业服务合同》，证明灵辰物业公司与漳州市华城房地产开发有限公司约定的物业管理服务费缴费标准是店面按每月0.4元/平方米计算，住房按每月0.6元/平方米计算。 4.翁堤贵的《不动产权证》（编号D35000738012），证明翁堤贵房屋权属及应承担的义务。 5.灵辰物业公司营业执照，证明灵辰物业公司诉讼主体适格。 6.《催收通知书》，证明2019年7月4日对翁堤贵进行书面催收，该通知书于2019年9月23日被翁堤贵撕掉。 7.《催收通知书》，证明灵辰物业公司于2019年9月8日在小区各重要通道进行书面催收。 8.《催收通知书》，证明2019年9月8日的催收通知在小区大门保安公告栏张贴至2019年11月3日仍然存在，翁堤贵有充分的时间知晓。 翁堤贵向法庭提供反驳证据如下： 1.灵辰物业公司向漳州市华城房地产开发有限公司出具的华星花园终止管理文件，证明灵辰物业公司的代表施志龙曾代表灵辰物业公司与漳州市华城房地产开发有限公司协商，双方约定灵辰物业公司对华星花园至2017年6月30日终止管理。 2.华星花园开发商漳州市华城房地产开发有限公司出具的证明，证明漳州市华城房地产开发有限公司与灵辰物业公司针对华星花园的《物业服务合同》的已于2017年6月30日解除。 3.灵辰物业公司与施志龙《劳动合同书》，证明施志龙自2016年8月1日起至今系灵辰物业公司的员工。 4.常山开发区规划建设局出具的证明，证明灵辰物业公司并未向该局提交物业前期备案材料，灵辰物业公司没有物业管理资质，无权向被告主张物业管理费。 本院依法对本案证据认定如下：翁堤贵对灵辰物业公司提供的证据1-2、证据4无异议，予以确认。灵辰物业公司对翁堤贵提供的证据3真实性、合法性、关联性均无异议，予以认定。翁堤贵对灵辰物业公司提供的证据3真实性有异议，认为该合同只有最后一页有盖章，其余两页未盖章且没有骑缝章，无法证明属同一份合同，合同中大量内容为手写；对灵辰物业公司提供的证据5有异议，认为灵辰物业公司没有经过相关部门备案，不具物业管理资质。经审查，该两组证据内容客观真实、形式来源合法、与本案具有关联性，予以确认。对灵辰物业公司提供的证据6-8，翁堤贵质证真实性、合法性、关联性均有异议，认为照片无法体现张贴的时间、地点，翁堤贵未曾见过这些通知书，该组证据无法证明灵辰物业公司已履行了催缴义务，本院经审查认为，该组证据可证实灵辰物业公司已通过书面形式张贴催缴通知书，对翁堤贵的质证意见不予采纳。灵辰物业公司对翁堤贵提供的证据1-2真实性、合法性、关联性均有异议，认为证据1系施志龙与开发商的私人文件，并不是单位行为，经审查，翁堤贵提供的证据1-2均只有漳州市华城房地产开发有限公司盖章，该两组证据无法证实案涉物业服务合同已于2017年6月30日解除。对翁堤贵提供的证据4，灵辰物业公司质证真实性无异议，但关联性有异议，经审查，对该证据的真实性予以确认，但关联性不予认定，翁堤贵主张以灵辰物业公司未提交物业前期备案材料为由拒付物业服务费，不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月1日，漳州市华城房地产开发有限公司与灵辰物业公司签订物业服务合同，约定漳州市华城房地产开发有限公司将华星花园委托灵辰物业公司实行物业管理。合同约定“物业管理期限：2016年10月1日00时至2019年10月1日12时”，并约定“本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.6元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.4元向乙方交纳”。翁堤贵系华星花园小区1幢D11号的业主。庭审中，双方确认翁堤贵所有房屋建筑面积为690平方米。截止至2019年9月30日，翁堤贵未向灵辰物业支付物业费。 本院认为，漳州市华城房地产开发有限公司与灵辰物业公司签订的物业服务合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合同依法成立，合法有效，该合同依法对翁堤贵具有约束力，翁堤贵应当依约履行交纳物业费的义务。翁堤贵未按合同约定交纳物业费已构成违约，现灵辰物业公司主张翁堤贵支付物业费合法有理，予以支持。因案涉物业服务合同约定的物业管理期限为2016年10月1日00时至2019年10月1日12时，故灵辰物业公司主张翁堤贵支付自2016年9月30日起的物业费不准确，依法调整为自2016年10月1日起计付物业费。因灵辰物业公司未明确区分翁堤贵所有的建筑面积类型，案涉物业费可确定为按建筑面积每月每平方米0.4元计算，故翁堤贵应支付灵辰物业公司自2016年10月1日起至2019年9月30日止的物业费9936元（0.4元/平方米×690平方米×36个月）。翁堤贵抗辩其未收到物业费催缴通知及灵辰物业公司未提交物业前期备案材料，没有事实及法律依据，不予采纳。翁堤贵抗辩其与灵辰物业公司间的物业服务合同已于2017年6月30日解除且灵辰物业公司未尽到物业管理义务，但未提供充分证据予以证实，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条第五项规定，判决如下： 一、翁堤贵应于本判决生效之日起十日内支付漳州市灵辰物业服务有限公司2016年10月1日至2019年9月30日的物业费9936元。 二、驳回漳州市灵辰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费75元，减半收取计38元，由漳州市灵辰物业服务有限公司负担13元，由翁堤贵负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  方建权 二〇一九年十一月二十五日 法官助理蔡沛欣 书记员陈嘉琳 附注执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。