辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初11789号原告马威，女，1979年4月3日生，汉族，住大连市甘井子区。原告王景东，男，1976年9月15日生，汉族，住大连市甘井子区。委托代理人马威，系原告王景东妻子。被告：大连招义房地产有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区。法定代表人：王锐，系该公司董事长。委托诉讼代理人：林秀梅，女，系该公司法律顾问。原告马威、王景东与被告大连招义房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马威、王景东、被告大连招义房地产有限公司的委托诉讼代理人林秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年6月2日，原告为参与被告所开发楼盘招商公园1872选房活动，并向被告缴纳意向金一万元整，以表明原告欲在被告处选房的初步意向。选房机制是先交纳意向金，然后登陆APP进行抢房，具有强烈的不确定性和随机性，并不能代表原告的意思表示。开盘后，原告发现没有满意的楼层可供选择，2019年6月15日，原告向被告明确告知，没有满意楼层，并表示不希望继续选择，要求被告返还意向金，但遭到被告拒绝。原告认为被告采用欺瞒的方式骗取意向金的行为损害了原告的合法利益，请求法院判令被告返还不当得利及孳息，维护原告合法利益，诉讼请求1、被告返还意向金10000元；2、被告按照银行同期贷款利率支付利息，计算时间为2019年6月16日至立案日暂定金额为99.34元；3、诉讼费由被告承担。被告大连招义房地产有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。一、原告自愿向被告交付购房意向金，作为购买被告开发的“招商?公园1872项目”房屋的预订款，原告选房成功后，该意向金转为定金。现原告因自身原因不购买房屋，无权要求被告返还该意向金（即定金）。1、原告自愿于2019年6月2日向被告交付购房意向金10,000元，作为购买被告开发的“招商?公园1872项目”房屋的预订款。2019年6月12日，原告登录“招商?公园1872项目”线上开盘系统，进行线上选房公测，并于2019年6月14日在线上开盘系统中选房成功，选定房源为【招商?公园1872项目9-1-1101】号房屋。2、原告于2019年6月12日进行选房公测时，需先查看公测时间、正式活动时间、活动细则（包括在线选房开盘须知）并确认同意后，方能进行后续选房流程并选定房源。原告于2019年6月12日承诺同意“在线选房开盘须知”，为原告的真实意思表示，故原告、被告应按“在线选房开盘须知”内容履行。3、《在线选房开盘须知》第四条约定：客户本人需在规定时间内完成在线选房流程，并于选定房屋的次日18:00前至“招商?公园1872”售楼处办理认购手续，签署《认购书》等相关文件。逾期未办理认购手续，签署《认购书》等相关文件的客户，视为自动放弃所选房源，我司无须通知客户即有权将该房屋另行出售于他人，客户已交纳的意向金不予退还。第五条约定：网上选房成功后，客户已交纳的意向金转作等额认购定金。第六条约定：以上条款请仔细阅读，对其内容及事项无异议后方可开始线上选购。4、原告最终选房成功，其前提是已确认同意《在线选房开盘须知》内容，且依《在线选房开盘须知》第六条约定内容，被告已使用足以引起原告注意的文字内容，提示原告仔细阅读《在线选房开盘须知》条款，对其内容及事项无异议后方可开始线上选购，若原告不同意《在线选房开盘须知》内容，完全可以放弃选房。现原告已确认同意《在线选房开盘须知》内容，并选房成功，故原告应按《在线选房开盘须知》内容履行。现原告因自身原因放弃购买房屋，无权要求被告返还意向金（即定金）。二、被告所预售的房屋已办理完毕《商品房预售许可证》，被告的预售行为符合法律规定，现原告因自身原因放弃购买房屋，依相关法律规定，无权要求被告返还购房意向金（即定金）。1、原告所预售的房屋已于2019年5月31日办理完毕《商品房预售许可证》，符合法律规定的商品房预售条件。2、依《商品房销售管理办法》第二十二条规定：符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。依《在线选房开盘须知》第四条约定：客户本人需在规定时间内完成在线选房流程，并于选定房屋的次日18:00前至“招商?公园1872”售楼处办理认购手续，签署《认购书》等相关文件。逾期未办理认购手续，签署《认购书》等相关文件的客户，视为自动放弃所选房源，我司无须通知客户即有权将该房屋另行出售于他人，客户已交纳的意向金不予退还。3、依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。依《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《在线选房开盘须知》第五条约定：网上选房成功后，客户已交纳的意向金转作等额认购定金。故依相关法律规定及双方约定，原告无权要求被告返还意向金（即定金）。三、“招商?公园1872项目”在线开盘时，当期销售的所有房源均在系统中公示，供客户进行选择。故客户具有选择权，可根据自己真实意思表示自主选择房屋，不具有随机性及不确定性，其选定房屋也应为其真实意思表示。四、原告因自身原因，违反《在线选房开盘须知》约定，逾期办理认购手续，放弃购买房屋，理应按照约定承担责任，无权要求被告返还购房意向金（即定金）。1、原告逾期办理认购手续，放弃购买房屋，为其自身原因。2、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条规定：民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第一百七十九条规定：承担民事责任的方式主要有：（八）赔偿损失；（九）支付违约金；法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。4、依《在线选房开盘须知》的约定及相关法律规定，原告无权要求被告返还意向金（即定金），该意向金（即定金）应为原告向被告支付违约金，承担责任的形式。且原告应承担的责任，完全符合法律规定，被告并未加重原告的责任。综上，原告要求被告返还购房意向金1万元，无任何事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告全部诉讼请求，以维护我公司合法权益。本院经审理认定事实如下：1、2019年5月31日，大连市住房和城乡建设局向被告颁发《商品房预售许可证》，载明：单位名称大连招义房地产有限公司，房屋坐落甘井子体育中心配套开发一期宗地D、E、F区-E区（招商岚岭小区），总建筑面积73469平方米，销售面积73268平方米，房屋用途住宅，总栋数10栋，销售栋数10栋。2、2019年6月2日，原告向被告缴纳了意向金10,000元，被告向原告出具了编号为3000287的《大连招义房地产有限公司专用收据》。3、2019年6月1日，被告大连招义房地产有限公司（甲方）与深圳市明源云科技有限公司（乙方）签订《明源云客电子商务平台在线租用服务合同》，约定乙方为甲方提供在线开盘系统、应用支持服务的网站技术服务。4、2019年6月12日，原告在“招商·公园1872”项目线上开盘系统中确认同意《在线选房开盘须知》，须知内容为：“一、大连招义房地产有限公司（以下简称“我司”）开发建设的“招商·公园1872”项目（以下简称“本项目”）本次在线选房活动时间为2019年6月14日20:00-20:30。二、本次所有参与网上在线选房的客户必须为意向登记客户，已交纳￥10,000元意向金客户。选房前请确保您已知晓在线选房操作流程，该流程已在售楼处现场及招商蛇口大连微信平台公示，您也可咨询现场销售人员。三、本着公平公正的原则，在此次“招商·公园1872”网上在线选房活动中，每位已交纳￥10,000元意向金客户仅可选购一套房屋，请客户在选择房屋前仔细核对房源等信息，一旦确定，不得更改。四、客户本人需在规定时间内完成在线选房流程，并于选定房屋的次日18:00前至“招商、公园1872”售楼处办理认购手续，签署《认购书》等相关文件。逾期未办理认购手续，签署《认购书》等相关文件的客户，视为自动放弃所选房源，我司无须通知客户即有权将该房屋另行出售于他人，客户已交纳的意向金不予退还。五、网上选房成功后，客户已交纳的意向金转作等额认购定金。六、本次“招商·公园1872”网上开盘选房活动最终解释权归大连招义房地产有限公司所有。以上条款请仔细阅读，对其内容及事项无异议后方可开始线上选购。”该须知内容已经在售楼处以展板形式进行公示，被告为此提供了照片。5、2019年6月12日，原告注册登陆招商公园1872项目线上开盘系统，同时其收藏了五套意向房源，分别为13号楼1单元901、1单元701；10号楼2单元901；9号楼1单元901、1单元701。2019年6月14日，被告所销售的房屋正式在APP上进行销售，在原告收藏的9号楼1单元901房屋被别人选走后，原告遂选定9号楼1单元1101，后其又放弃购买，庭审中问及其原因时，原告表述当时没有了，所以想看一下，之后觉得不合适，我们就不想要了。以上事实，有《商品房预售许可证》、《大连招义房地产有限公司专用收据》、《明源云客电子商务平台在线租用服务合同》、情况说明、照片及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料业经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点有两个，第一个是原告与被告之间是否具有合同关系，第二个是原告交纳的10,000元是否应当予以退还。关于第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，原告与被告之间虽然未签订书面预约合同，但是原告交纳意向金并选定房屋的行为已经表明了其作为买受人与出卖人订立合同的意思表示，且原告选房后，其所要认购的房屋的房号、户型、建筑面积、总房款等均已明确，被告作为出卖人亦通过种种形式多次告知原告在规定时间内办理认购手续。综上，本院认为，原告与被告关于案涉房屋的认购事宜具有合意性、约束性、确定性和期限性，且系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故原告与被告之间成立预约合同关系，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。关于第二个争议焦点，本案中，被告在《在线选房开盘须知》对原告交纳的意向金进行了约定，即网上选房成功后，意向金转作等额认购定金，逾期未办理认购手续视为自动放弃所选房源，已交纳的意向金不予退还。被告通过在线选房系统及售楼处展板等多种形式向原告告知，被告已经尽到了提醒义务，原告作为完全民事行为能力人，理应了解知悉上述约定，现原告已经于2019年6月14日通过在线选房系统选定房屋，故原告交纳的意向金已转为等额认购定金，且该款项依约定不予退还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”又根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，原告在选定房屋后，其选定的房屋在选房时便具有排他性，一但选定他人便不能再行选定，因房屋不符合最初意愿的个人原因放弃所选房源，该行为系违约行为，原告作为给付定金的一方，依照双方约定及法律规定，无权要求返还定金10,000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：驳回原告马威、王景东的全部诉讼请求。案件受理费52元（原告已预交），减半收取26元，由原告马威、王景东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  田擎二〇一九年十一月十二日书记员  赵晶本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。