安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1204民初4276号原告（反诉被告）：陈新，男，汉族，1977年12月25日出生，住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：钱令青，安徽淮都律师事务所律师。委托诉讼代理人：史良新，安徽淮都律师事务所律师。被告（反诉原告）：颍泉区中市街道办事处工业园社区居民委员会，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市街道办事处工业园社区。负责人：秦明锋，该居委会主任。原告陈新诉被告颍泉区中市街道办事处工业园社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月11日作出（2018）皖1204民初2308号民事判决书，原告陈新不服，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院，2019年6月19日，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2019）皖12民终1747号民事裁定书，将案件发回本院重审。本院于2019年8月16日重新受理后，依法另行组成合议庭，于2019年10月10日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人钱令青、史良新，被告颍泉区中市街道办事处工业园社区居民委员会负责人秦明锋及被告申请出庭作证的证人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈新向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2018年3月6日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告返还原告租赁费45000元并承担违约金4500元；3、依法判令被告赔偿原告损失74777元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2018年3月6日，原告与被告签订房屋《租赁合同》，由原告租用被告位于阜阳市中市街道办事处工业园社区祥和居1#楼的房屋。可是让原告万万没有想到的是在原告支付租赁费用后，被告却于2018年6月21日依原告改变房屋用途为由向原告发送《告知书》，并于当天解除租赁合同同时收取出租屋。后原告多次找到被告进行协商，但均协商无果综上所述，为维护原告的合法权益不受侵害，请求法院判如所请。被告（反诉原告）颍泉区中市街道办事处工业园社区居民委员会辩称：陈新找到一个朋友要租赁房屋用于家具展厅，之后我们签订合同，之后他自主装修，没有经我们不同意，有人和居委会说墙被砸坏了，被装修成浴池了，我们就下了一个告知书，原告违背合同违约。1、同意解除原告与答辩人签订的《房屋租赁合同》，原告在诉状中所述2018年3月6日签订的《房屋租赁合同》，时间上存在错误，签订合同时间是2018年3月16日。2、原告主张返还租赁费45000元及4500元，无任何事实及法律依据，建议法庭依法驳回原告该项诉求。原告严重违反《房屋租赁合同》的约定，擅自改变承租房屋的用途并擅自损坏承租房屋的设施，答辩人按照合同的约定，依法收回出租房屋，是在依法维权，收回房屋并未对原告构成任何违约，依法不应当返还租赁费用并不承担违约金。原告对承租房屋擅自损坏，对于该部分损失，原告应当依法赔偿给答辩人。3、原告主张被告赔偿损失74777元，无任何事实及法律依据，建议法庭依法驳回原告该项诉求。由于原告严重违反《房屋租赁合同》的约定，答辩人依法收回房屋，不存在任何过错，依法不应当承担原告的任何损失。综上，原告擅自改变承租房屋的用途并擅自损坏承租房屋设施，原告的行为已经严重违反《房屋租赁合同》的约定，答辩人按照合同的约定依法收回房屋，不存在任何过错，建议法庭驳回原告的第二、三、四项诉讼请求。被告（反诉原告）颍泉区中市街道办事处工业园社区居民委员会反诉称：1、解除反诉原告与反诉被告之间的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告支付违约金4500元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失30000元；4、本诉与反诉诉讼费用均由反诉被告承担。事实及理由。2018年3月16日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告租赁反诉原告位于阜阳市中市街道工业园社区祥和居1#楼房屋，用于家具展厅，租赁期限为3年，第一年租金45000元。该租赁合同特别约定，在租赁期间，乙方（反诉被告）不得转租房屋，不得用于家具展厅以外的用途，如果改变其他用途，甲方（反诉原告）收回该房屋。该合同还约定，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意。乙方在房屋租赁期间，擅自改变房屋用途，将租赁房屋改造成浴池，并在未征得反诉原告同意的情况下，擅自损坏房屋设施。由于反诉被告严重违反合同约定，2018年6月21日，反诉原告向反诉被告下达《告知书》并依法收回房屋。反诉被告的违约行为给反诉原告造成一定的经济损失，按照合同约定，反诉被告应当予以赔偿，并支付4500元的违约金。综上，反诉被告的违约行为已严重侵犯反诉原告的合法权益，根据《合同法》及《民事诉讼法》的相关规定，特此提起反诉，恳请人民法院依法支持反诉请求。原告(反诉被告)陈新对被告（反诉原告）颍泉区中市街道办事处工业园社区居民委员会反诉辩称：1、被反诉人已经严格按照合同约定对房屋进行使用和装修；2、反诉人违法解除双方之间签订的租赁合同，根据双方之间签订的合同第八条第二款规定，甲方即反诉人解除合同必须提前两个月通知乙方，而反诉人并未履行义务；3、被反诉人已经对房屋进行了装修，因反诉人的违法解除合同导致被反诉人装修款及工人工资损失严重，其损失应当由反诉人承担；4、反诉人并无任何证据证明被反诉人违法改变房屋使用用途，同时反诉人所要求的经济损失3万元无任何法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对租赁合同、告知书、装修清单、销货清单的真实性无异议，本院予以确认；原告对当选证书真实性无异议，本院予以认定；对照片、证人李某的证言结合其他证据予以认定；对本院委托鉴定的《价格评估意见书》、（2018）皖1204民初2308号开庭笔录，依法予以认定。经审理查明：2018年3月16日，原告（反诉被告）陈新与被告（反诉原告）颍泉区中市街道办事处工业园社区居民委员会签订一份《房屋租赁合同》，合同载明：“出租方（甲方）：颍泉区中市街道办事处工业园社区居民委员会，承租方（乙方）：陈新…第一条，房屋基本情况，甲方将自有的坐落在阜阳市中市街道办事处工业园社区祥和居1#楼的房屋出租给乙方使用。第二条，租赁期限，租赁期共3年，甲方从2018年3月20日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年2月20日为止，在租赁期间，乙方不得转租该房，不得用于家具展厅以外的用途，如果改变其他用途，甲方收回该房屋。第三条，本房屋面积大约800㎡，每平方每月5元租金，年租金为人民币48000元，按年结算。每年3月1日，乙方向甲方支付全年租金。今年第一年因乙方须将房屋内装墙隔离，并给甲方简单吊顶，第一年乙方只需向甲方交付租金45000元。第二年交付租金18000元，以后按当地实际方租情况适当调整租金。第三条：本房屋面积大约800平方米，每平方每月5元租金。年租金为人民币48000元，按年结算。每年3月1日，乙方向甲方支付全年租金。今年第一年因乙方须将房屋装饰隔离，并给甲方简单吊顶，第一年乙方只需向建房交付租金45000元。第二年交付租金48000元，以后按当地实际房租情况适当调整租金。…第六条：房屋维修养护责任，租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方通意，并承担装修改造费用，租赁结束时，乙方不得索要装修费用。…”。合同签订后，被告于2018年3月16日收到原告支付的租金45000元。2018年6月21日，颍泉区中市街道办事处工业园社区居民委员会作出《告知书》：乙方陈新根据2018年3月16日依法陈新与工业园社区签订的《房屋租赁合同》，你已违反如下条款：第二条在租赁期间，依法不得转租该房屋，不得用于展厅以外的用途，如改变其他用途，甲方收回该房屋。第六条租赁期间乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方不得索要装修费用。根据合同收回该房屋。现该房屋现已经收回并用于食堂使用。2018年6月21日，被告（反诉原告）给原告(反诉被告)送达《告知书》载明：“告知书，承租方（乙方）：陈新，身份证号码，根据2018年3月6日乙方陈新与工业园社区签订《房屋租赁合同》，你已违反如下条款，第二条，在租赁期间，乙方不得转租该房屋，不得用于家具展厅以外的用途，如果改变其他用途，甲方收回该房屋。第六条，租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用，租赁结束后，乙方不得索要装修费用。现根据合同收回该房屋。工业园社区居委会，2018年6月21日。”被告在该《告知书》上加盖有“颍泉区中市街道办事处工业园社区居民委员会”公章。被告（反诉原告）要求原告对承租房屋的损坏部分承担损失，于2018年9月3日申请本院对损毁房屋修复价格进行评估。2018年10月8日本院委托安徽笑天木子价格有限公司对陈新承租房屋进行修复价格评估，2018年11月26日，安徽笑天木子价格有限公司皖笑价评字[2018]0210号价格评估意见书评估为22076元。本院认为：原告(反诉被告)陈新与被告（反诉原告）颍泉区中市街道办事处工业园社区居民委员会于2018年3月16日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且合同不违反法律的强制性规定，合同依法有效。原、被告双方均应按照合同履行。但案涉房屋已经收回并作为他用，租赁合同目的已经无法实现，且原告的诉求与被告的反诉请求，均要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，故本院对原、被告要求解除于2018年3月16日签订的《房屋租赁合同》，予以确认。该合同载明，在租赁期间，不得用于家具展厅以外的用途，如果改变其他用途，甲方收回该房屋，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用，租赁结束后，乙方不得索要装修费用。原告装修时，未按照约定事先征得甲方同意，且从现场图片、价格评估意见书中的房屋损毁现状图、原告提供的销售清单所购买的三项空开等物品、证人证言及结合原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第三条关于第一年乙方“须将房屋装墙隔离，并给甲方简单吊顶”的装饰约定，原告具有改变租赁房屋的用途的高度盖然性。现原告(反诉被告)将该租赁房屋擅自改变房屋用途，并在未征得被告（反诉原告）同意的情况下，损坏房屋设施。原告(反诉被告)违反《房屋租赁合同》的约定，改变承租房屋的用途并损坏承租房屋的设施，被告（反诉原告）按照合同的约定，收回出租房屋，并要求原告赔偿被告经济损失，本院予以支持。因原告(反诉被告)违反《房屋租赁合同》的约定，故对原告(反诉被告)要求被告（反诉原告）返还原告违约金4500元，本院不予支持。原、被告签订合同时间是2018年3月16日，2018年6月21日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）下达《告知书》并依法收回房屋。被告（反诉原告）应返还2018年6月21日以后剩余的租赁费用，即应为33164.38元（45000元－45000元÷365天×已使用的96天）。关于原告(反诉被告)要求被告（反诉原告）赔偿损失74777元，按照证据规则应当提供证据证明，原告损失未经评估，对其损失，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、二百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)陈新与被告（反诉原告）颍泉区中市街道办事处工业园社区居民委员会于2018年3月16日签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）颍泉区中市街道办事处工业园社区居民委员会于本判决发生法律效力之日起三十日内返还原告(反诉被告)租赁费33164.38元。三、原告(反诉被告)陈新于本判决发生法律效力之日起三十日内支付给被告（反诉原告）颍泉区中市街道办事处工业园社区居民委员会违约金4500元、赔偿损失22076元；四、驳回原告(反诉被告)陈新其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）颍泉区中市街道办事处工业园社区居民委员会其他的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2786元，减半收取1393元，由原告(反诉被告)负担1021元，被告（反诉原告）颍泉区中市街道办事处工业园社区居民委员会负担372元，反诉费663元，由原告(反诉被告)负担488元，被告（反诉原告）颍泉区中市街道办事处工业园社区居民委员会负担175元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  吴雪梅人民陪审员  訾天旺人民陪审员  张允莲二〇一九年十一月八日书 记 员  陈雨卉附：相关法律法规《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。