河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终21643号上诉人（再审被申请人、原审原告）：张春霞，女，1982年10月2日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被上诉人（再审申请人、原审被告）：郑州鼎盛置业有限公司，住所地郑州市管城回族区尚德路****楼**。法定代表人：刘国民，该公司董事长。委托诉讼代理人：常晓莉，河南裕达律师事务所律师。上诉人张春霞与被上诉人郑州鼎盛置业有限公司（以下简称鼎盛置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民再26号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张春霞上诉请求：1.撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民再26号民事判决，依法改判驳回鼎盛置业公司的再审请求。2．本案一审、二审诉讼费用由鼎盛置业公司承担。事实与理由：一、原审对鼎盛置业公司逾期办证的事实审查清楚，适用法律正确；且判决的逾期办证违约金已经执行完毕；一审法院不应当就同一案件出现截然不同判决结果。一审法院原审已经查明，张春霞与鼎盛置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。该合同约定鼎盛置业公司应当在2017年12月31日前报送房屋权属初始登记所需资料，若逾期，鼎盛置业公司应当承担违约责任。在一审法院原审中，鼎盛置业公司辩称不动产登记政策调整后合同中约定的初始登记备案条件已经不存在。原审认定鼎盛置业公司在不动产政策调整后仍应当履行登记备案义务，张春霞购买商品房应当取得相应的产权证书，取得不动产产权证书的前提条件是鼎盛置业公司应当向相应机关履行前期登记备案义务，郑州市不动产登记中心成立后登记备案机构发生了变更，郑州市住房保障和房地产管理局不承担该项职能，但仅是受理机构发生了变化，鼎盛置业公司需要提交的建筑规划许可证、涉案工程竣工验收手续及其他应当提交的材料均应当由鼎盛置业公司提供并报送备案，不能因为登记备案机构发生变化就产生合同约定的登记备案条件不存在的情形，故原审对于鼎盛置业公司的辩解不予采信。原审也依据合同约定，对鼎盛置业公司逾期交房的违约天数进行了扣减，相应的逾期办理产权证书的违约金也进行了扣减。其实，根据最高人民法院相应的批复，逾期交房和逾期办证是两个违约行为，均应当依约支付违约金，不能因为已经支付了逾期交房的违约金，就扣减逾期办证违约金。尽管原审没有完全支持张春霞的诉讼请求，但就逾期办证行为，认定为违约，原审部分支持了张春霞的诉讼请求。该判决生效后，判决的逾期办证违约金已经执行完毕。现在，鼎盛置业公司在没有任何新证据的情况下，仍以不动产政策调整登记部门变更为由申请再审，在没有任何新证据情况下，一审法院又做出了结果完全相反的判决，不能体现法律的公平正义。二、再审判决适用法律错误。再审判决认为房屋首次登记主机构的变更，属于合同履行过程中的情势变更，判令鼎盛置业公司不再依据合同承担逾期办证违约金的，适用法律错误，裁判违反法律程序。一方面，再审判决认定的“双方合同履行期间，国家对不动产登记机构进行重大政策调整变更，不动产登记部门的机构设立、人员、政策调整变更等客观原因，是被告在签订合同时无法预见、无法克服的客观情况，属于情势变更，若继续履行合同对鼎盛置业公司显失公平，故鼎盛置业公司要求不应继续适用原合同违约金，符合相关法律规定，其辩称本院予以采纳”与客观事实相悖。双方合同履行期间，郑州市于2016年8月正式启动不动产登记，不动产登记部门的机构设定、人员、政策发生调整变更，虽然是鼎盛置业公司在签订合同时无法预见的客观情况，但鼎盛置业公司于2018年7月18日、8月16日才向郑州市不动产登记中心报送涉案房屋相关首次登记资料，距离郑州市不动产登记政策实施已近2年，鼎盛置业公司作为专业的房地产开发、销售企业，在新政策实施后，应积极为涉案房屋首次登记资料的报送工作做充分准备，但鼎盛置业公司并未为涉案房屋首次登记事项积极履约，一直拖延近2年的时间，存在严重过错，已构成严重违约，并不能因两年前的情势变更而豁免责任。再审判决关于情势变更，支持鼎盛置业公司不承担违约金的判决，适用法律错误。三、再审判决违反了适用情势变更的法律程序，其所作出的判决是不合法的。再审判决，在鼎盛置业公司并未提出因情势变更而变更或解除合同的反诉请求，并且再审时一审法院也并未提交高级人民法院审核的情况下，擅自适用情势变更，属于超裁，违反法律程序。四、再审判决裁判标准有失公允。因政策变动，开发商逾期办理房屋产权首次登记，一审法院认为属于情势变更而免除开发商的责任即是把因政策变更带来的不利后果完全转嫁到了普通业主身上，明显违反了民法公平正义的原则，使普通民众对法律的公正性产生怀疑，依法应当撤销，并改判驳回鼎盛置业公司的再审请求。鼎盛置业公司辩称：一、在《商品房买卖合同》履行过程中，由于国家产权登记政策的调整，商品房的登记机关由住房保障和房地产管理局变成了前者和不动产中心的双重登记，登记内容、登记事项、登记流程均发生重大变化，原合同约定的初始登记备案条件已经不复存在，产生了情势变更的情形。依据《合同法司法解释二》第26条，情势变更系合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。结合该司法解释起草人的有关评注，“商业风险是指在商业活动中，由于各种不确定因素引起的，给商业主体带来获利或损失的机会或可能性的一种客观经济现象。”而“情势变更”是指合同基础的丧失。涉案《商品房买卖合同》签订于2016年前，该《商品房买卖合同》约定的房屋权属初始登记，是建设部《房屋登记办法》规定的房屋登记事项，房屋交易管理与房屋产权登记事宜一并由房地产行政管理部门负责。涉案《商品房买卖合同》中关于“房屋权属初始登记”的约定内容是郑州市住房保障和房地产管理局（以下简称“房管局”）对于网签合同文本内容的强制要求。“不动产首次登记”则是《不动产登记暂行条例》与2016年1月1日起实施的《不动产登记暂行条例实施细则》规定新设的由不动产登记机构负责的“不动产首次登记”事项。《不动产登记暂行条例》颁布时并未明确办理“不动产首次登记”的具体文件要求与环节流程，连不动产登记机构也尚未组建，事实上在《不动产登记暂行条例实施细则》颁布后的2016年国家才正式启动不动产统一登记制度，各地才开始健全不动产登记机构和梳理规范不动产审批、交易、登记的业务程序，逐步厘清房屋交易管理机构与房屋产权登记机构的职责分工，边解决遗留问题边整合优化再造，实际经历了较长的一段过渡时期。在郑州市，原先由房管局负责的“房屋权属初始登记”事项自2016年8月20日被取消，房管局负责业务新增“楼盘表确认”事项，并与办理“实测”和“预售变现售”以及由郑州市不动产登记中心要求进行的“权籍调查”（不动产统一登记新增业务）实际作为郑州市不动产登记中心受理“不动产首次登记”的必要前置程序，“不动产首次登记”完全不是“房屋权属初始登记”的简单更名，目前办理“不动产首次登记”的实际所需期限也远非涉案《商品房买卖合同》中的“房屋交付后60日”所能完成。不动产统一登记制度实施开展以来的各种实际问题以及办理“不动产首次登记”程序的冗长，是政府机构都未充分预料和未及时妥善解决的，这种情况并不属客观经济现象的“商业风险”的范围，鼎盛置业公司在订立涉案《商品房买卖合同》时根本不可能预料。涉案《商品房买卖合同》原约定的“房屋权属初始登记”事项办理期限是在2016年8月20日之后，但在2016年8月20日之后，该“房屋权属初始登记”事项被取消不存在，发生了合同订立时不能预料的重大改变，涉案《商品房买卖合同》关于“房屋权属初始登记”的约定（包括相应违约责任合同条款）的合同基础实际已丧失，完全符合法律规定的“情势变更”情形，在该“情势变更”情形下不应再继续适用原约定内容与期限界定违约和确定违约责任。双方也不存在关于“不动产首次登记”及有关期限的约定，张春霞以郑州市不动产登记中心受理“不动产首次登记”时间为依据起诉要求鼎盛置业公司承担关于已取消不存在“房屋权属初始登记”事项的相应违约责任，其所诉事实与理由不正确，缺乏有效的合同依据，该项诉讼请求不应当予以支持。二、关于涉案《商品房买卖合同》中的产权登记事项，实际也不存在鼎盛置业公司责任导致的逾期，依约依法鼎盛置业公司均不应承担违约责任。依据涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人构成违约和承担违约责任的必要前提是“因出卖人的责任”导致产权登记事项逾期，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：出卖人只有在“由于出卖人的原因”导致买受人不能在合同约定或者法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需要承担逾期办证的违约责任。而本案实际不存在因鼎盛置业公司责任导致产权登记事项逾期及迟延的情况。2016年8月20日前，商品房买卖的产权登记依次为初始登记、转移登记，均在房管局办理；在2016年8月20日后，商品房买卖的产权登记的具体流程依次为“实测”、“楼盘表确认”、“预售变现售”、“权籍调查”、“首次登记”、“转移登记”，先后分别在房管局和郑州市不动产登记中心及有关机构办理。鼎盛置业公司于2017年12月22日向涉案房屋所在楼盘全体买受人交付房屋，于2018年1月5日即向房管局测绘队递交报送了实测申请资料（该项目现场测量的实际开始时间为2017年8月26日），于2018年4月11日、2018年5月17日分别取得房管局测绘队出具的2批次楼幢房屋的测绘成果表，该办理实测的历时期间为97天和133天。鼎盛置业公司于以上取得实测成果的当日，即向房管局楼盘表确认科递交报送了办理楼盘表确认的资料，于2018年6月4日及2018年7月18日取得楼盘表确认结果，该办理楼盘表确认的历时期间分别为54天和63天。鼎盛置业公司于以上取得楼盘确认结果的当日，即到郑州市政务服务中心行政审批大厅的房管局不同部门窗口分别办理了申请维修基金结清和预售变现售的报件，于2018年6月28日及2018年7月30分别取得2批次楼幢房屋的有关审批成果，该办理维修基金结清和预售变现售的历时期间分别为25天和13天。鼎盛置业公司于以上取得预售变现售审批成果（即现售证）的当日即委托郑州市不动产登记中心指定的第三方测绘公司办理权籍调查并递交报送了该项业务有关资料，于2018年7月16日及2018年8月14日分别取得2批次楼幢房屋的权籍调查结果（不动产测量报告和权籍调查表），该办理权籍调查的历时期间分别为19天和14天。以上前置程序的各项成果、结果及有关文件资料系申请办理不动产首次登记的前提，全部完成和具备后方可向郑州市不动产登记中心申请办理不动产首次登记。郑州市不动产登记中心于2018年7月18日及2018年8月16日分别收到2批次楼幢房屋办理不动产首次登记的资料。综上，鼎盛置业公司在交付房屋后便积极迅速地开展产权登记事宜的办理，之所以发生交房后长期不能递交办理不动产首次登记资料的情况，在于受到不动产统一登记制度实施和有关机构职能改革的影响，根本没有鼎盛置业公司的责任原因造成的办理房屋产权登记迟延，鼎盛置业公司就办理房屋产权登记事项不存在实质的违约。三、本案系再审案件，再审的一审判决纠正了原审判决同案不同判的现象，统一了裁判标准和尺度，维护了法律的尊严和权威，起到了定纷止争、稳定社会的效果。2018年12月至2019年3月期间，一审法院受理了一批业主起诉开发商的案件，诉请都是请求赔偿逾期报送登记材料违约金，但判决标准、结果不统一。再审的一审案件，纠正了原审判决的不当之处，统一了所有此类案件的裁决标准。该判决能起到对社会公众的规范性指引，也能起到定纷止争、稳定社会大局的良好效果。另，在再审的一审程序中，张春霞未出庭，而在判决书出送达张春霞之后，却又以不服为由提起上诉，请法庭予以查明。综上，请求驳回张春霞诉讼请求。鼎盛置业公司向一审法院再审请求：1.依法撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初1483号判决或改判；2.诉讼费用由张春霞承担。原审原告张春霞向一审法院起诉请求：1.判令鼎盛置业公司向张春霞支付逾期申报材料的违约金（具体金额详见附表1）；2.本案诉讼费用由鼎盛置业公司承担。一审法院原审认定事实：2014年11月27日至2015年12月5日期间，鼎盛置业公司（出卖人）与张春霞等10人（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定张春霞等10人购买鼎盛置业公司建设的位于郑州市××区××、××西的房屋（具体位置详见附表1），并对房屋总价款（具体金额详见附表2）、付款方式及期限进行了约定。此外，《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2017年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。附件四合同补充协议第六条第1款约定：出卖人应当在2017年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。附件四合同补充协议第八条第9款约定：双方同意产权初始登记中约定的出卖人报送办理房屋权属初始登记资料的时间期限为自商品房交付日次日起算60日内，若该商品房的实际交付日晚于本合同约定的交付期限的，则办理初始登记的期限相应顺延按商品房实际交付日起算，办理转移登记的期限亦相应顺延。第10款约定：买受人未按约定及时付清房价款及与房屋相关费税、约定由出卖人代收的费用的，以及未按本合同约定及时偿还出卖人代垫款项的情形下，出卖人有权暂不办理该商品房的交付，且对出卖人不再适用本合同中关于办理初始登记和办理转移登记手续的相关期限、义务的拘束，出卖人免除有关违约责任，未及时办理初始登记和办理转移登记手续的后果和责任由买受人自行负担，买受人无权向出卖人主张索赔。另，《商品房买卖合同》及附件对买受人逾期付款的违约责任亦进行了约定。合同履行过程中，张春霞等10人向鼎盛置业公司支付了购房款，鼎盛置业公司于2017年12月22日向张春霞等10人交付了涉案房屋，因未按合同约定交付涉案房屋，鼎盛置业公司已向张春霞等10人支付逾期交房违约金。一审法院原审另查明，《商品房买卖合同》中约定的郑州市××区××、××西即郑州市管城回族区尚庄路2号。2018年7月18日、8月16日，鼎盛置业公司向郑州市不动产登记中心报送涉案房屋的首次登记资料（具体报送首次登记资料时间详见附表2）。郑州市不动产登记中心于2018年8月14日至2018年9月28日期间陆续受理鼎盛置业公司报送的涉案房屋首次登记的相关材料。一审法院原审还查明，2016年8月20日起，郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。一审法院原审认为，张春霞、鼎盛置业公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。该合同约定鼎盛置业公司应当在2017年12月31日前报送房屋权属初始登记所需资料，同时约定若房屋实际交付日晚于合同约定交付期限的，办理初始登记的期限相应顺延，但被告在相应顺延办理初始登记期限后仍存在逾期，故鼎盛置业公司应当承担相应的违约责任。关于鼎盛置业公司辩称的不动产登记政策调整后合同中约定的初始登记备案条件已不存在、张春霞存在房屋贷款逾期到账其应当免除违约责任、逾期交房的报送材料期限应当顺延等问题，该院逐项分析如下：鼎盛置业公司在不动产登记政策调整后是否仍应当履行登记备案问题。张春霞购买商品房应当取得相应的产权证书，取得产权证书的前提条件是鼎盛置业公司应当向相关机关履行前期登记备案义务；郑州市不动产登记中心成立后登记备案的机构发生了变更，郑州市住房保障和房地产管理局不再承担该项职能，但仅是受理机构发生了变化，鼎盛置业公司需要提交的建筑规划许可证、涉案工程竣工验收手续及其他应当提交的材料均仍应由鼎盛置业公司提供并报送登记备案，不能因为登记备案机构发生变化就产生合同约定登记备案条件不存在的情形，故对鼎盛置业公司该辩称意见不予采信。双方合同履行期间，郑州市于2016年8月正式启动不动产登记，不动产部门的机构设定、人员、政策发生调整变更，虽然是鼎盛置业公司在签订合同时无法预见的客观情况，但鼎盛置业公司于2018年7月18日、8月16日才向郑州市不动产登记中心报送涉案房屋相关首次登记资料，距离郑州市不动产登记政策实施已近两年，鼎盛置业公司作为专业的房地产开发、销售企业，在新政策实施后，应积极为涉案房屋首次登记资料的报送工作做充分准备，故其辩称新政策实施给其报送工作带来迟延的意见该院不予采信。张春霞存在房屋贷款逾期到账是否应当免除鼎盛置业公司违约责任问题。双方签订的合同中虽然约定张春霞未按约及时付清房价款的，对鼎盛置业公司不再适用关于办理初始登记的相关期限、义务的约束，鼎盛置业公司免除违约责任，但是该条款明显属于一方提供格式合同及条款加重另一方责任的情况。双方签订的《商品房买卖合同》及合同附件中对于张春霞逾期付款、房屋贷款不能获取或者低于约定金额的，约定了张春霞应当承担相应的违约责任；合同同时又约定张春霞逾期付款免除鼎盛置业公司违约责任，明显不公平。另外，现实中房屋按揭贷款银行何时受理、何时审批、何时放款并非张春霞一方实施，与鼎盛置业公司及相关银行也存在一定的关系，故鼎盛置业公司所称房屋贷款逾期到账应当免除违约责任，该院不予采信。鼎盛置业公司逾期交房的，报送材料期限是否应当顺延问题。因合同中明确约定若商品房的实际交付日期晚于合同约定的交付期限的，办理产权初始登记的期限相应顺延至商品房实际交付日起算，本案中鼎盛置业公司存在逾期交房行为，且对逾期交房所产生的违约金已经赔付给张春霞，故相应的报送时间应当顺延；鼎盛置业公司逾期交房52天，其办理产权初始登记的期限相应顺延52天，鼎盛置业公司应当在2018年2月21日前将需要由鼎盛置业公司提供的办理房屋权属初始登记的资料报送相关部门，故对鼎盛置业公司关于逾期交房相应报送时间亦应当顺延的答辩意见，该院予以采信。综上所述，鼎盛置业公司应当向张春霞支付自2018年2月21日起至鼎盛置业公司向郑州市不动产登记中心报送首次登记材料之日期间的违约金。鼎盛置业公司应向张春霞支付违约金的具体期间详见附表2，违约金数额具体计算方法为：房屋总价款×鼎盛置业公司应向张春霞支付违约金的天数×0.005%。一审法院原审判决：被告郑州鼎盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张春霞等10人支付违约金（当事人名称、违约金数额详见附表2）。一审法院再审查明的事实与原审一致。一审法院再审认为，张春霞、鼎盛置业公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同中明确约定鼎盛置业公司应当在2017年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。鼎盛置业公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。双方合同履行期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市自2016年8月20日起正式启动不动产登记，郑州市住房保障和房地产管理局不再受理房屋初始登记业务，改由不动产登记中心办理不动产首次登记，涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合等工作，登记程序变化、报送材料增加，在新的政策实施下各个环节不可避免出现需要返回、修改等各种问题，客观上影响了首次登记工作的正常进行。鉴于相关政策发生变化，造成了鼎盛置业公司报送首次登记资料的时间拖延，鼎盛置业公司也提交证据证明其一直在履行合同，故张春霞要求鼎盛置业公司支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力，该院不予支持。鼎盛置业公司的再审请求，理由正当，该院予以支持。原审判决判令鼎盛置业公司向张春霞支付逾期报送房屋产权初始登记资料违约金不当，应予纠正。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提，虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋初始登记资料违约金不能被支持，但是作为出卖人的再审申请人仍应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条及有关法律规定，判决：一、撤销该院（2019）豫0104民初1483号民事判决；二、驳回原审原告张春霞的诉讼请求。原审案件受理费200元，由原审原告张春霞负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，张春霞、鼎盛置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定：出卖人应当在2017年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记。双方当事人合同约定的客观情况发生变化，要求鼎盛置业公司在原合同约定的60日内办理不动产首次登记客观上履行不能。但是无论是房屋权属初始登记还是不动产权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋初始登记资料违约金不能被支持，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。一审法院再审时对鼎盛置业公司的主张予以支持并无不当。综上所述，张春霞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人张春霞负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年十一月二十五日书记员 马倩倩