西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初16831号原告：西安富德医疗电子有限公司，住所地西安市高新区**。法定代表人：翟映川，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：翟波，男，1971年9月26日出生，汉族，住西安市莲湖区，系该公司员工。被告：西安市高新区锋合面馆，住所地，住所地陕西省西安市高新区丈八街办XX路**XX大厦****iv>经营者：王晓锋。原告西安富德医疗电子有限公司（以下简称富德公司）与被告西安市高新区锋合面馆（以下简称锋合面馆）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富德公司法定代表人翟映川及其委托诉讼代理人翟波、被告锋合面馆经营者王晓锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告富德公司诉称，2018年12月20日，经陕西高院二审刑事判决、西安中院依法公开拍卖，其以5068.93万元拍得文华信通大厦的所有权。西安中院于2019年2月12日将（2018）陕01执1771号之一执行裁定书送达富德公司，同时富德公司出通知让大厦一楼商户于3月1日前搬出。该大楼一楼商户全是无合法合同占据一楼进行经营，经其劝说拒不搬出，由于该楼11年无人管理，楼内各种电线私拉乱接，消防管路破坏，水管腐蚀，无任何防护措施等原因，其公司在给商户延续期限118天后于2019年5月20日向市政公司申请于6月1日给该大楼停水停电，但该几个商户仍拒不搬出，为维护其公司权益，起诉至人民法院请求判令：1、被告停止侵权，无条件归还原告房屋；2、被告支付原告从2019年3月1日起至判决之日的房租、水电费；3、诉讼费由被告承担。被告锋合面馆辩称，2009年11月23日在西安市公安局经济犯罪侦查支队的监督下，高新区市政配套服务中心企业服务部、文华信通股民维权小组、商户代表就涉案房屋的使用达成《协议》，因该《协议》有公安机关监督参与，证明司法机关对文华信通股民维权小组对涉案房屋具有管理权和出租，而且直至拍卖前的十多年房子一直对外租赁，房租均由该小组收取，司法机关也予以认可，故原告对涉案房屋所有权的取得不影响被告的租赁权；原告竞拍前，法院已告知涉案房屋的现状，原告已明知被告的租赁情况；并且在原告竞得该房屋后，强行停水停电，期间该公司无法正常经营并带来巨大经营损失，故其无需承担房屋租金及水电费；原告是2019年2月2日才竞得该房屋，其租赁应当适用“买卖不破租赁”等相关法律法规，原告无权要求其无条件搬离；房屋租赁合同发生于竞买该房屋之前，原告作为竞买人，竞买时有责任确认好实际的租赁情况，并寻找好妥善解决方案，现产生问题不应找被告解决，故请驳回原告的诉讼请求。经审理查明，位于西安市高新区XX路**XX大厦（****楼**）因其所有权人西安文华信通科技股份有限公司涉嫌犯罪被公安机关查封，其后高新区市政配套服务中心企业服务部、XX户XX小组”签订协议，西安市公安局经济犯罪侦查支队作为监督方进行了盖章，约定：“1、维权小组指定专人办理相关事宜……4、XX户XX小组按合同规定缴纳物业费用……6、以上行为由市经侦支队监督。”2018年7月25日，“文华信通维权小组”与西安市高新区锋合面馆经营者王晓锋签订租赁合同，约定将文华信通大厦一层朝东72平米出租给王晓锋经营餐饮，月租金为4000元/月，物业费400元，租赁期限为2018年7月25日至2021年7月24日。后该房屋由锋合面馆实际入住。2018年12月19日至20日，西安市中级人民法院依据陕西省高级人民法院作出（2014）陕刑二终字第00063号判决，对文华信通大厦（D区2号楼4幢）委托评估后，在淘宝网上进行了拍卖，买受人西安富德医疗电子有限公司以5068.93万元竞拍得该房产。后西安市中级人民法院作出裁定：1、解除对被执行人西安文华信通科技股份有限公司名下位于西安市高新区XX路XX号XX大厦”（D区2号楼）4幢厂房的查封；2、西安市高新区XX路XX号XX大厦”（D区2号楼）4幢厂房所有权归买受人西安富德医疗电子有限公司所有，上述房产的所有权自拍卖成交时转移该公司；3、被执行人西安文华信通科技股份有限公司名下位于西安市高新区XX路XX号XX大厦”（D区2号楼）4幢厂房变更至西安富德医疗电子有限公司名下；4、西安富德医疗电子有限公司可持本裁定到登记机关办理产权过户登记手续。另查明，2019年6月1日，富德公司以楼内电力线路混乱、水管腐蚀，无任何防火措施为由停止给大楼供水供电。上述事实，有执行裁定书、租赁合同、协议、收据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。本案中，原告富德公司通过法院拍卖竞买到西安市高新区XX路XX号XX大厦”（D区2号楼）4幢厂房，依法取得了该房屋的所有权，其所有权依法应受法律的保护。公安机关对文华信通大厦依法查封后，“文华信通股民维权小组”与高新区市政配套服务中心企业服务部、商户代表等签订协议，虽公安机关作为监督方进行了盖章，并不代表该“文华信通股民维权小组”取得了文华信通大厦的所有权或用益物权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”的规定，“文华信通股民维权小组”、“文华科技股份公司维权小组””不具有上述房屋的出租资格，被告锋合面馆占有XX路XX号XX大厦4幢厂房朝东72平米的房屋并无合法依据；另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。该规定其目的是在判决执行前限制查封物不动产的流转或使用，以便人民法院在被执行的当事人不执行判决确定的债务时，对查封标的物予以强制执行。本案中，公安机关对本案房屋进行查封，其目的亦在于便于人民法院在刑事案件判决后对查封标的物的执行，故本案应属买卖不破租赁的例外情形，原告富德公司请求被告锋合面馆返还其房屋的请求于法有据，本院依法予以支持；对于原告请求被告支付2019年3月1日至判决之日的房租约25000元及水电费的请求，虽然被告公司占用无合法依据，但确系从因房屋原所有人刑事犯罪案件中被害人组成的临时组织处获得授权，该组织的目的亦是减少因刑事案件给自身造成的损失，且原告在获得所有权后确实进行了断水断电、围挡等阻止被告公司使用的情形，故本院对原告要求被告支付房租、水电费的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条二款、《中华人民共和国物权法》第五条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、被告西安市高新区锋合面馆于本判决生效后二十日内将位于西安市高新区XX路XX号XX大厦”（D区2号楼）4幢厂房朝东72平米的房屋返还西安富德医疗电子有限公司；二、驳回原告西安富德医疗电子有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费11250元，由原告西安富德医疗电子有限公司负担5650元、被告西安市高新区锋合面馆负担5600元。因原告已预交，被告在履行上述给付金钱义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  杨博人民陪审员  耿静人民陪审员  水洁二〇一九年十一月七日书 记 员  郝佳