湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂13民终797号上诉人（原审原告）：廖先平（曾用名廖先萍），女，1963年5月10日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：宋江金，随州市忠信法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：郭连峰，湖北五合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘红艳，女，1976年11月18日出生，汉族，住随州市曾都区。被上诉人（原审被告）：刘海洲（刘红艳之夫），男，1976年7月25日出生，汉族，住随州市曾都区。上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈玉娟，随州市炎帝法律服务所法律工作者。上诉人廖先平因与被上诉人刘红艳、刘海洲占有物返还纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2018）鄂1303民初3036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖先平上诉请求：1.撤销一审判决，改判刘红艳、刘海洲排除妨碍，将位于随州市××办事处××社区××号两间两层砖混结构房屋（房产证号：随房字××号）返还给廖先平；2.刘红艳、刘海洲支付廖先平房屋租金损失30000元；3.案件诉讼费由刘红艳、刘海洲负担。事实与理由：1.一审法院认定廖先平与刘红艳达成口头房屋买卖协议，刘红艳交付购房款50000元，没有事实依据。房屋买卖合同是要式合同，必须用书面形式对合同当事人、房屋位置、面积和价款等主要条款进行约定。刘红艳未提供书面购房合同和付款凭证等客观证据证实其买房事实，仅提供了证人证言和宅基地转让协议，但证人多与刘红艳存在亲戚朋友关系，且部分证人未出庭作证，陈述内容又多为转述，证言证明力较低，宅基地转让协议无廖先平签字，廖先平亦未收到刘红艳50000元购房款。一审法院认定双方买卖合同成立且已履行不符合法律规定。2.刘红艳、刘海洲借住廖先平房屋多年拒不归还。在明知廖先平向基层组织反映涉案房屋存在争议的情形下，刘红艳、刘海洲为达到永久占有目的，突击装修涉案房屋。刘红艳和刘海洲应当返还廖先平的房屋并赔偿租金损失。刘红艳、刘海洲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。廖先平向一审法院起诉请求：1.判令刘红艳、刘海洲排除妨碍，将位于随州市××办事处××组两间两层砖混结构房屋一套返还给廖先平；2.刘红艳、刘海洲支付廖先平房屋租金30000元；3.案件诉讼费由刘红艳、刘海洲负担。一审法院认定事实：廖先平与其前夫李先亮婚姻关系存续期间在随州市××办事处××组建有两间两层砖混结构房屋一套，房权证号为随房字××号。1997年1月28日，廖先平与李先亮在原随州市人民法院的主持下调解离婚，（1997）随南民初字第018号民事调解书载明共同财产全部归廖先萍所有。2000年11月10日，廖先平与刘红艳的五叔刘大旺登记结婚。因廖先平与刘大旺在新疆××自治区种植棉花，诉争的房屋被空置，廖先平欲处理该房屋，刘大旺便将此信息告知刘红艳。2001年1月13日，廖先平与刘红艳达成口头协议，以50000元的价格将诉争的房屋转让给刘红艳。当晚刘红艳将40000元现金搁置于廖先平家的茶几上，另10000元用刘大财的工资抵扣（刘大旺欠刘红艳之父刘大财的工资），廖先平便将房屋钥匙和土地使用权证交付于刘红艳。基于双方系亲属关系，未签订书面的房屋转让协议，廖先平也未给刘红艳出具收到房屋转让款之类的凭证。2001年3月，刘红艳将诉争房屋进行了简易装修，刘红艳父母随其入住该房。同年12月6日，刘红艳与刘海洲登记结婚。2003年9月12日，生育一子取名刘力烨。2015年，因国家政策需对不动产进行登记。同年10月19日，刘红艳在曾都区南郊办事处瓜园居委会的见证下由其父亲刘大财代笔（经与廖先平电话联系后），代替廖先平补签了《宅基地转让协议》。曾都区南郊办事处瓜园居委会在该转让协议中签有“情况属实，同意办理”字样，并加盖了其居委会的印章。同日，刘红艳向该居委会缴纳6000元，瓜园居委会出具的收款收据中载明“购买廖先平地皮两间”。2016年4月，刘红艳对该房屋进行了整体改造和装修。廖先平于每年春节前回家，元宵节前后又前往新疆××自治区。2018年，廖先平向刘红艳、刘海洲索要房屋未果，遂诉至法院。廖先平于2010年9月8日将户口由随州市曾都区南郊办事处瓜园居委会四组197号迁入该居委会一组201号。刘红艳于2006年1月5日将户口迁入随州市曾都区南郊办事处瓜园居委会五组。一审法院认为，本案争议的焦点：廖先平与刘红艳之间系房屋租赁关系还是房屋买卖关系？首先，廖先平之夫刘大旺系刘红艳的五叔，廖先平与刘红艳之间系亲属关系。双方于2001年1月13日口头达成的房屋转让协议，正是基于这种特殊的亲属关系，所以未签订书面的房屋转让合同，廖先平也未给刘红艳出具收到购房款的相关凭证。其次，廖先平、刘红艳双方于2001年1月13日口头达成的房屋转让协议，系双方当事人真实意思表示。2015年10月19日补签的《宅基地转让协议》，实际系廖先平、刘红艳对2001年1月13日口头达成的房屋转让协议的再次追认。房屋口头转让协议及《宅基地转让协议》均系双方当事人真实意思表示，未违反有关法律、法规禁止性规定，该口头协议合法有效。刘红艳已支付了合理的对价，并长期占有、使用该房屋。刘红艳、刘海洲居住期间，两次对诉争的房屋进行装修、改造，廖先平每年春节前夕回家时既未阻止刘红艳、刘海洲装修，多年来也从未向刘红艳、刘海洲索要租金。再次，证人陶某、王某与廖先平、刘红艳、刘海洲之间均系无利害关系人，其证言亦证实廖先平已将诉争房屋转让的事实。鉴于以上事实，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”的规定，足以认定廖先平、刘红艳之间系房屋买卖关系，且买卖关系成立。故对廖先平的诉讼请求，不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回廖先平的诉讼请求。案件受理费550元，由廖先平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。经审理查明，2001年1月13日，廖先平与刘红艳达成口头协议，以50000元的价格将诉争房屋转让给刘红艳。当晚，刘红艳将40000元现金搁置于廖先平家的茶几上，剩余10000元以刘红艳父亲刘大财在刘大旺处尚未领取的10000元工资抵扣，廖先平便将涉案房屋钥匙和房屋产权证交付于刘红艳。本院经依法核实确认的其他事实和一审认定的事实一致。另查明，刘红艳本案诉讼中陈述，2003年，廖先平以需要抵押贷款为由欲取回涉案房屋产权证，刘红艳未同意。经刘红艳姑妈刘大勤从中劝说，刘红艳遂同意廖先平以刘大旺位于随州市××办事处××套房屋的集体土地使用证[证号为随州市集用（2000）字第563号]作担保。现廖先平手中持有涉案房屋产权证。本院认为，1.关于廖先平与刘红艳之间是否存在房屋买卖合同关系的问题。廖先平与刘红艳之间虽然没有签订书面房屋买卖合同，但廖先平与刘红艳于2001年1月13日达成口头协议，刘红艳以50000元的价格购买廖先平位于随州市××办事处××组两间两层砖混结构房屋一套。同日，刘红艳支付廖先平购房款40000元，双方约定剩余10000元购房款以刘红艳父亲刘大财在刘大旺处尚未领取的10000元工资抵扣。随后，廖先平向刘红艳交付房屋钥匙和房屋产权证。刘红艳提交的证人证言内容高度吻合，能够锁定本案双方当事人在多位证人的见证下于2001年1月13日在刘大旺、廖先平家中履行了涉案房屋的付款、交付钥匙及房屋产权证的行为。随后，刘红艳装修入住至今。基于以上事实，双方达成的口头房屋买卖合同于2001年1月13日成立。廖先平上诉称刘红艳未提交购房合同和付款凭证等证据证实双方存在买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”除法律规定和当事人约定外，合同的订立存在多种形式，并非仅限于书面形式。本案当事人是否订立书面合同并不影响双方房屋买卖合同关系的成立。故廖先平的上述主张于法无据，不予支持。对于涉案房屋产权证现由廖先平持有的事实，刘红艳于诉讼中陈述的事实与多位证人的陈述相吻合，且符合常理。廖先平上诉称其与刘红艳之间系借住关系，但其既未能提供相应证据佐证借住事实存在，亦未能解释其将涉案房屋借给刘红艳居住长达十八年的合理性，且与事实不符，故其该上诉理由不能成立，亦不予支持。2.关于廖先平与刘红艳之间买卖合同的效力。刘红艳于2006年1月5日将户口迁入随州市曾都区南郊办事处瓜园居委会五组，刘红艳已成为该居委会居民。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……。”据此，非本农村集体成员，不能取得宅基地使用权和宅基地上房屋所有权。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，虽然刘红艳于双方买卖合同关系成立时无当地农村集体组织成员资格，但其于本案一审辩论终结前已取得当地户口，即取得了当地农村集体组织成员资格，也具有了取得该村宅基地使用权的资格，故该买卖合同关系有效不会损害国家、集体的利益，且基于诚信原则，为了维护交易安全，本院对双方房屋买卖合同的效力予以确认。综上，廖先平主张刘红艳、刘海洲应当返还其房屋并赔偿租金损失的上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，廖先平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由廖先平负担。本判决为终审判决。审判长 刘 莹审判员 李 超审判员 周 鑫二〇一九年十一月十二日书记员 朱玉玲