青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青民再109号 再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：肖某，个体户，住湖北省洪湖市。 委托诉讼代理人：李某1，甘肃金城律师事务所律师。 被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：青海兴业城商业运营有限公司。 法定代表人：黄某。 委托诉讼代理人：张某，青海竞帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李某2，青海竞帆律师事务所律师。 二审被上诉人(一审被告)：陶某，系青海兴业城房地产开发有限公司董事长，住青海省湟中县。 委托诉讼代理人：张某，青海竞帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李某2，青海竞帆律师事务所律师。 再审申请人肖某因与被申请人青海兴业城商业运营有限公司（以下简称兴业城公司）、二审被上诉人陶某房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2018）青01民终269号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月1日作出（2019）青民申216号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人肖某委托诉讼代理人李某1，被申请人兴业城公司的法定代表人黄某及委托诉讼代理人张某、李某2，二审被上诉人陶某的委托诉讼代理人张某、李某2，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖某申请再审称，涉诉商铺在未完成建设工程消防验收，未竣工验收合格取得《竣工验收备案表》的情形下，不具备交付使用的条件。一、二审法院判决认定涉诉商铺2018年8月22日取得《建设工程消防验收意见书》，2017年11月8日取得《竣工验收报告》，判决认定肖某与兴业城公司2017年6月16日合同签订后，肖某即可进入装修，只要肖某的装修符合消防设计，进行铺装地板砖等基础性的装修而未实际投入使用并不违反消防法的禁止性规定，认定事实和适用法律错误。交付涉案商铺和交付符合使用条件的涉案商铺不属于同一概念。兴业城公司在2018年8月24日解除《商铺租赁合同》之前，未按照约定的时间向肖某交付符合使用条件的涉案商铺，是《商铺租赁合同书》解除的根本原因。肖某没有任何违约行为。肖某向兴业城公司双倍返还定金1000000元的请求应当支持。再审请求：确认2018年的8月24日商铺租赁合同书解除；判令兴业城公司向肖某双倍返还定金1000000元；一、二审的诉讼费用由兴业城公司承担。 兴业城公司辩称，兴业城公司已经向肖某交付了租赁商铺。根据合同约定，兴业城公司因为肖某没有支付相应的租金和押金的情况，兴业城公司有权不交付这个商铺。肖某所提的合同解除前存在根本性违约的事实不存在。肖某所说的消防验收没有通过这一点与客观事实不符。 陶某述称，签订租赁合同的是兴业城公司，肖某要求陶某承担责任没有任何事实和法律依据。 肖某向青海省西宁市湟中县人民法院起诉请求：1.判令依法解除肖某和兴业城公司签订的《商铺租赁合同书》；2.判令兴业城公司双倍返还定金1000000元；3.判令陶某承担连带责任；4.本案诉讼费由兴业城公司和陶某承担。 兴业城公司反诉请求：1.判令肖某支付兴业城公司违约损失450000元；2.反诉诉讼费由肖某承担。 一审法院认定事实：湟庭盛世·兴业城由青海兴业房地产开发有限公司开发建设。2015年5月16日，兴业房地产开发有限公司与兴业城公司签订《商铺委托经营管理协议》。2017年6月14日，肖某与兴业城公司经协商，兴业城公司将其湟庭盛世·兴业城位于××镇（3、4号楼及附属商业）一楼商业1号和商业45号，建筑面积为5177.52平方米的商铺租赁给肖某使用，即日，肖某委托其子肖杰从中国农业银行股份有限公司兰州金城支行将涉案租赁商铺定金500000元，依兴业城公司的指示汇入陶某的账户后，由兴业城公司向肖某出具了内容为“兴业城收到商业1号、45号商铺定金500000元”的收据一张。 2017年6月16日，肖某以武商购物中心为名作为承租方（乙方）与兴业城公司作为出租方（甲方）签订了《商铺租赁合同书》。合同第二条约定：“租赁期限为10年，自2017年8月1日至2027年7月31日止……”第三条约定：“2017年8月1日至2018年7月31日为免租期，甲方无偿将商铺提供给乙方使用；其中：自2018年8月1日至2022年7月31日是，实行有偿租赁，租金为30元／㎡，即：5177.52㎡×30元／㎡×12个月﹦1836907.20元；自2022年8月1日至2027年7月31日，租金40元／㎡，即：5177.52㎡×40元／㎡×12个月﹦2485209.60元。”第四条约定：“本合同签订时，乙方提前预付有偿租金壹佰捌拾陆万叁仟玖佰零柒元贰角整（￥1863907.20元），其中合同签订时，乙方应付定金伍拾万元整（￥500000.00元），余款壹佰叁拾陆万叁仟玖佰零柒元贰角整（￥1363907.20元）应于装修入驻前一次性付清，否则视为乙方违约，甲方有权解除合同，无偿收回商铺及附属的装修设施，并保留追偿滞纳金的权利。此款属2018年8月1日至2019年7月31日有偿租赁租金，甲方出具收据作为双方结算依据。”第五条约定：“乙方于2018年3月15日前向甲方交纳租赁商铺押金￥200000.00元，共计大写人民币贰拾万元，押金用以保障乙方全面履行合同义务，合同期满后不计入利息如数退还，如果乙方违反本合同约定造成甲方经济损失的，甲方有权没收押金作为违约金，并负责赔偿甲方的损失。”第六条约定：“甲方保证出租商铺产权清楚，若有纠纷，由甲方负责处理。”第七条约定：“经营范围：鞋、服装、床上用品、金银首饰……”第十一条约定：“乙方签订本合同后，因需要装修店铺，必须向甲方登记备案，执行并遵守甲方的有关规定（如统一制作招牌、用电安装等）；经营者可进入装修的时间为2017年6月16日至2018年1月1日，装修时不得随意移动公共设施，不得改变原件主体结构和布局；租赁期经营者必须配备防火器材，消除安全隐患。试营业时间初定2018年1月1日，乙方应于2018年1月1日必须正常开门营业。”双方并在合同中还约定了特殊说明即第1条“甲方于2017年7月1日将该铺面交付于乙方使用”。第4条“甲方必须保证此商铺于2017年10月15日前消防验收合格，若延误则乙方免租期按延误天数给予顺延”。合同签订后，肖某于2017年10月将其购置装修商铺的材料运至涉案租赁商铺放置未能装修，至2018年8月15日又将其装修材料搬离商铺。 2018年8月20日，肖某委托甘肃金城律师事务所向兴业城公司发出《律师函》，其中载明，“……根据《商铺租赁合同书》贵司应于2017年7月1日将商铺交付给委托人肖某使用，于2017年10月15日前完成商铺的消防验收，截止今日，商铺所属的建筑物未经整体验收合格（包括消防验收），也无法将验收合格的商铺交付给委托人肖某使用。综上，委托人肖某通知贵司，协商解除贵司与委托人肖某于2017年6月16日签订的《商铺租赁合同书》，且要求贵司返还500000元定金。……限贵司于收函之七日内与本所李某1律师联系，就解除《商铺租赁合同书》事宜协商解决。” 同月22日，青海兴业房地产开发有限公司开发建设的湟盛兴业城B区项目建设工程（含涉案商铺），西宁市公安消防支队以宁公消验字（2018）第0091号建设工程消防验收意见书，作出意见如下：“一、综合评定该工程此次验收合格……” 同月23日，兴业城公司向肖某发出《关于甘肃金城律师事务所律师函的复函》，其中载明，“……1.肖某与我公司于2017年6月16日签订的B区《商铺租赁合同书》已于签订之日生效，合同双方应依约履行，自觉遵守。2.在履行期间我公司对合同之约定条款无违约情况出现，合同签订后即将约定商铺交付给肖某进行装修，所以我公司不同意解除该《商铺租赁合同书》。如肖某单方面申请解除合同，视为其严重违约，除已交付的伍拾万定金不予退还外，我公司还将依据合同之约定追缴所有损失。3.就你方函告之消防验收事宜，《商铺租赁合同书》中有明确约定（即合同条款特殊说明第四条之约定）：甲方必须保证此商铺于2017年10月15日前消防验收合格，若延误则乙方免租期按延误天数给予顺延。我公司仍严格遵守合同约定，依约履行，对2017年10月15日至消防验收合格期间的免租期给予顺延。……综上，我公司正式函告乙方肖某：1、依约继续认真履行《商铺租赁合同书》之约定……” 同月24日，肖某向兴业城公司发出解除通知书，载明：“贵司青运字（2018）001号《关于甘肃金城律师事务所函的复函》已收悉。因贵司根本违约，我通知贵司解除《商铺租赁合同书》，且要求贵司三天内双倍返还定金1000000元。” 同月26日，兴业城公司向肖某发出《履约通知书》，其中载明“我公司已于2018年8月22日就‘商业租赁合同履约’事项书面函告你方律师，函告内容清晰、明确，你方本应依约履行合同，但你方对函告事项置之不理，且单方违约解除合同。现再次郑重书面通告你方：1.依约依函继续履行合同；2.如果你方能积极履行合同，免租期将依照合同约定予以顺延。若你方仍拒绝履行，我公司将自2018年8月1日起征收房屋租金，同时你方应承担单方违约对我公司造成的一切损失……” 肖某与兴业城公司签订《商铺租赁合同》时，虽其以武商购物中心为名签订了合同，但至今未登记注册取得营业执照。 一审法院认为，肖某与兴业城公司签订的《商铺租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应本着诚实信用原则履行约定义务。 关于肖某与兴业城公司在合同履行中是否存在违约的问题。本案中，肖某于2017年10月将其购置装修商铺的材料运至涉案租赁商铺内放置，足以认定兴业城公司已按合同约定将涉案租赁商铺交付于肖某装修使用的事实。故此，肖某主张涉案租赁商铺至今未能交付于其的事实，未能提供证据加以佐证，不予采纳。另合同特殊说明第4条约定“甲方必须保证此商铺于2017年10月15日前消防验收合格，若延误则乙方免租期按延误天数给予顺延”，从该条款内容分析不难推出，本案中，双方虽对涉案租赁商铺的消防验收合格时间有约定，但消防验收并非是由肖某和兴业城公司所能左右的，故此，双方约定了涉案商铺消防验收若延误则肖某的免租期顺延作为合同履行成就的附加条件，属双方当事人实现履行合同目的真实意思。如将该条约定仅理解为兴业城公司必须保证此商铺于2017年10月15日前消防验收合格，就无须在该条款中约定“若延误则乙方免租期按延误天数给予顺延”的必要。现涉案租赁商铺于2018年8月22日通过消防验收合格，合同履行条件已经成就，且兴业城公司于2018年8月26日已向肖某发出《履约通知书》。综上，兴业城公司依约将涉案租赁商铺交付于肖某装修使用期间，肖某无正当理由未按合同约定履行其义务，并于2018年8月15日将其装修材料搬离涉案租赁商铺，擅自提前解除商铺租赁合同，其行为已构成违约。兴业城公司在涉案合同中并不存在根本违约。对于肖某要求解除与兴业城公司签订的《商铺租赁合同书》的诉讼请求，因兴业城公司在庭审中，明确表示涉案合同于2018年8月24日肖某发函时解除，故一审法院确认肖某与兴业城公司所签《商铺租赁合同书》于2018年8月24日解除。 关于违约责任如何认定的问题。本案系肖某违约导致《商铺租赁合同书》解除，根据法律规定，其无权要求兴业城公司返还已付定金，故肖某主张兴业城公司双倍返还定金1000000元之请求，一审法院不予支持。另，涉案定金500000元的收据由兴业城公司出具并交肖某收执。根据合同相对性原则，陶某并非是涉案合同的相对一方，与本案无关，故肖某主张陶某承担连带责任之请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于肖某是否承担兴业城公司违约损失的问题。因《商铺租赁合同书》中双方对违约损失的赔偿无具体约定，兴业城公司亦未提供相应的证据佐证其主张的事实，故兴业城公司主张肖某赔偿违约损失450000元的反诉请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。判决：一、驳回肖某的诉讼请求；二、驳回兴业城公司的反诉请求。 肖某不服一审判决，向青海省西宁市中级人民法院上诉请求：改判支持其一审的诉讼请求。 二审期间，除肖某称湟庭盛世·兴业城B区4号楼及附属商业工程未经过质检部门验收，所以2017年11月8日竣工验收合格与事实不符，以及兴业城公司提交的建设工程消防验收意见书针对的工程地址与涉案商铺地址不同，该消防验收意见书与本案无关外，各方当事人对一审判决查明的其他基本事实并无异议。 二审查明，湟庭盛世·兴业城B区工程为商住两用工程。肖某未支付预付租金的余款1363907.20元。 二审法院认为，肖某租赁商铺所在的建设工程属于需要进行消防设计，并需消防机构进行消防设计审核的建设工程，否则不得给予施工许可。既然双方约定了交付时限和通过消防验收合格的时限，表明该工程已经处于或可能接近完工状态，也表明取得了前期的消防设计文件，等待通过消防验收后即可投入使用。肖某与兴业城公司签订租赁合同时，涉案商铺所在工程并未完成竣工验收，也未完成建设工程消防验收，肖某对此是明知的。而肖某与兴业城公司约定合同签订后肖某即可进入装修，只要肖某的装修符合消防设计，进行铺装地板砖等基础性的装修而未实际投入使用并不违反消防法的禁止性规定，所以双方租赁合同的特别说明条款第二条针对肖某的装修进行了必要的限制，以使装修符合设计文件，满足消防验收的需要，不能因肖某开始装修即认为兴业城公司违反了法律禁止性规定，也不能说肖某配合兴业城公司进行的消防验收就是“营业前的消防验收”。根据消防法的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向消防机构申请消防安全检查，涉案工程属于商住两用，案涉商铺由肖某租赁开办购物中心，通过消防验收后，商用部分投入使用前仍然需要在开业前申请通过消防机构的消防安全检查，该安全检查并非建设工程的消防验收，营业前申请消防安全检查的主体是肖某，而非兴业城公司，所以双方约定的2017年10月15日前消防验收合格并非肖某所说的开业前通过的消防安全检查，而是建设工程的消防验收。既然肖某与兴业城公司约定了在通过建设工程消防验收之前就可以交付肖某进行装修，也约定了消防验收合格延误的后果，肖某也将部分装修材料运入租赁场地，而未约定只能交付完成消防验收的场地，现肖某又以兴业城公司未完成开业前的消防安全检查为由称兴业城公司未完成消防验收无法交付租赁场地与合同约定不符，也与实际情况不符。同时，虽然肖某与兴业城公司认可出租的商铺安装有电动门，进出需要取得看管人员的同意，但因工程施工完毕后需要有人看护，而肖某租赁商铺的目的是开办购物中心，租赁合同也约定商铺有物业公司提供物业服务。而且肖某将部分装修材料已经放置在租赁场地，更加需要人员看管，其又未派人看管，不可能无人看管场地。物业服务人员按肖某进出的要求开关大门，并无丝毫阻挠，不能将物业服务人员的正常工作视为未向肖某交付场地，所以，对肖某所述兴业城公司未交付租赁场地的理由不予采信。 兴业城公司的确未按照约定时间完成工程的消防验收，构成违约，但肖某也未按照约定在装修前支付租金。虽然兴业城公司同意肖某将装修材料运入场地，但并不表明肖某未违约。而且肖某与兴业城公司明确约定2017年10月15日前消防验收合格延误的违约责任是按延误天数顺延肖某的免租期，并无解除合同的约定。诉讼前兴业城公司亦同意按照约定顺延免租期限，并未导致肖某租赁合同目的无法实现，也不符合法定解除的规定。在肖某违约未支付租金，又单方解除合同的情况下，对其认为兴业城公司违约应双倍返还定金的诉讼请求不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 再审查明，各方当事人对一、二审法院查明的事实均无异议，再审予以确认。再审围绕以下争议焦点进行了审理： 一、关于商铺是否交付。双方对租赁房屋的交付除了交付时间外，对交付条件未作约定，也未约定未按期交房为合同解除条件。兴业城公司认为允许肖某将装修材料运送至案涉商铺即为交付。肖某认为没有交付钥匙等行为，钥匙由物业公司掌握，运送装修材料出入都需经物业同意，商铺并没有实际交付给承租人肖某。经查，租赁合同对肖某使用商铺装修时间有明确约定，肖某在明知案涉商铺当时未通过消防验收的情况下，按照合同约定向租赁商铺运送装修瓷砖，使用租赁商铺并无障碍，尽管在交付钥匙等交付形式方面有一定瑕疵，但双方都以积极行为实现合同目的。商铺钥匙虽然没有直接交给肖某，但作为一个完全没有投入使用的大卖场，由专业的物业公司提供安全、水电防护维修，暂时保管钥匙，有一定的合理性。商铺视为已实际交付。 二、关于商铺是否经过消防验收合格。兴业城公司主张已于2018年8月22日验收合格，肖某亦认可，但其主张于2018年8月24日发出解除通知后，一审庭审中才得知商铺通过消防验收，合同应当解除。经查，该租赁合同签订于2017年6月16日，合同约定：“乙方提前预付有偿租金1863907.20元，其中合同签订时，乙方应付定金50万元，余款1363907.20元应于装修入驻前一次性付清。……经营者可进入装修的时间为2017年6月16日至2018年1月1日。甲方必须保证此商铺于2017年10月15日前消防验收合格，若延误乙方免租期按延误天数给予顺延”。案涉商铺的B区3号楼及附属商业工程于2016年12月2日竣工验收合格，B区4号楼及附属商业工程于2017年11月8日竣工验收合格。合同签订时，兴业城公司只是通过部分案涉商铺的工程验收，通过消防验收的时间为2018年8月22日。肖某2018年8月24日向兴业城公司提出解除合同时，工程验收和消防验收均已通过，符合使用条件，没有违反《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国建筑法》和《建设工程消防监督管理规定》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定。 综上所述，肖某与兴业城公司订立的商铺租赁合同是双方真实意思表示，内容合法有效，应当按约定履行各自义务。肖某要求解除与兴业城公司签订的《商铺租赁合同书》的诉讼请求，因兴业城公司在一审法院庭审中明确表示涉案合同于2018年8月24日肖某发函时解除，故确认肖某与兴业城公司所签《商铺租赁合同书》于2018年8月24日解除。双方合同约定，未经消防验收合格的违约责任是延缓免租期，双方也未约定未按期交付商铺属于合同解除条件。同时，肖某在2018年8月24日前发出解除通知时，案涉商铺已通过消防验收和竣工验收，商铺已具备交付条件，无论商铺是否实际交付，都不影响合同目的实现，肖某解除合同既无合同依据，也无法律依据。肖某要求被申请人兴业城公司双倍返还定金的诉讼请求，不能成立，不予支持。一、二审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 维持青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终269号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长 韩 锐 审判员 张荣荣 审判员 袁有玮 二〇一九年十一月十五日 书记员 康玉俊