湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0111民初4646号原告：百脑汇（武汉）实业有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区珞南街珞喻路**。法定代表人：许昆泰，公司董事长。委托诉讼代理人：张克笠，北京大成（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：范瑜，公司员工，特别授权代理。被告：武汉彩宜轩商贸有限公司，，住所地：湖北省武汉市武昌区民主路**华银大厦****法定代表人：石义言，公司总经理。原告百脑汇（武汉）实业有限公司（以下简称百脑汇公司）与被告武汉彩宜轩商贸有限公司（以下简称彩宜轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员向真担任审判长，人民陪审员张明与人民陪审员吴小蕊组成合议庭，于2018年2月5日公开开庭进行了审理。原告百脑汇公司委托诉讼代理人张克笠到庭参加诉讼，被告彩宜轩公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告百脑汇公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告的租赁关系于2016年3月25日解除；2、被告支付拖欠2015年12月1日至2016年3月25日的房屋租金64991.53元、综合服务费84991.53元，共计159983.06元；3、被告向原告支付拖欠的2016年1月13日至2月16日的水费418.2元、电费9369.6元、2016年2月17日至3月25日的电费2534.4元，共计12322.2元；4、被告已付的保证金97972元由原告直接扣除，作为被告违约导致合同解除的违约金；5、被告支付自2016年3月26日至实际清场日的场地占用费（暂计2016年11月30日，金额为370522元）；6、被告赔偿原告招商期及免租期损失133968元（3个月租金）；7、被告承担本案全部诉讼费用。后变更第2、4项诉讼请求为：2、被告支付拖欠2015年12月1日至2016年3月25日的房屋租金85590.5元、综合服务费85590.5元，共计171181元；4、被告已付的保证金89312元由原告直接扣除，作为被告违约导致合同解除的违约金。事实和理由：被告与原告于2014年8月签订了《百脑汇餐饮租赁合同》、《百脑汇商场综合服务管理合同》，约定被告承租原告位于武汉市珞喻路10号4层（商铺号4Y01）房屋，用于经营一茶一坐餐饮；租赁期自2014年10月30日至2020年10月29日，第1、2年的租金为22328元/月，综合服务管理费22328元/月；第3年租金为23444元/月，综合服务管理费23444.8元/月；第4年租金为24617元/月，综合服务管理费24616.24元/月；第5年租金为25847元/月，综合服务管理费25847.9元/月；第6年租金为27140元/月，综合服务管理费27139.65元/月。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告向原告支付了97972元的保证金。自2015年12月1日起，被告开始拖欠租金等费用。为此，原告曾多次向被告催要拖欠费用，但均未果。2016年3月25日被告提出闭店申请。为此，原告复函于2016年3月25日终止与被告的租赁关系，并要求被告于2016年4月25日前足额缴清拖欠费用及搬离房屋、恢复房屋原状，但被告并没有按原告要求的期限缴清欠款并完成清场。截止起诉，被告依然没有完成清场，无限期的占用原告场地，导致原告无法另行出租，侵犯了原告合法利益，故诉至法院。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《百脑汇餐饮租赁合同》、《百脑汇商场综合服务管理合同》、水电抄录表、催款函、复函、照片等，本院予以确认并在卷佐证。被告彩宜轩公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了举证、质证、辩论的权利。本院经审查认定事实如下：2014年，原告百脑汇公司（作为提供方、甲方）与被告彩宜轩公司（作为使用方、乙方）签订《百脑汇餐饮租赁合同》，约定：1.1、甲方将位于武汉市洪山区珞喻路6号4层4Y01号，使用面积约351.62平方米的房产出租给乙方用于开设一茶一坐餐饮；2.1、除非双方按本合同约定提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限为6年，自2014年10月30日起至2020年10月29日止，租赁期开始日即为计租日。装修免租期：甲方同意于租赁期开始前给予乙方60天的装修免租期（免租期从房屋交付之日起计算），供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，免租期内乙方无需支付租金，但仍应支付物业管理费。交付日期：暂定为2014年8月29日，实际交付日以甲方发出《房屋交付通知书》中列明的日期为准。若该房屋交付日期有所变动，则租赁期及装修免租期相应顺延。乙方必须按甲方房屋通知书中列明的日期进场装修，如乙方因自身原因未按时进场装修的，计租日不予顺延；3.1、本合同中所称“租赁年度”是指从起租日起满365天为一个租赁年度；3.2、乙方支付甲方的租金采用固定租金。第一年：自2014年9月15日至2015年9月14日止固定租金22328元/月，第二年：自2015年9月30日至2016年9月29日止固定租金22328元/月，第三年：自2016年9月30日至2017年9月29日止固定租金23444元/月，第四年：自2017年9月30日至2018年9月29日止固定租金24617元/月，第五年：自2018年9月30日至2019年9月29日止固定租金25847元/月，第六年：自2019年9月30日至2020年9月29日止固定租金27140元/月。乙方应当在本合同签订之日向甲方交付89312元保证金。保证金用以确保乙方全面履行本合同及其附件、补充协议，在乙方违反本合同附件、补充协议的约定时，甲方有权依照相关约定扣除或部分扣除保证金作为乙方支付给甲方的违约金；甲方扣除或部分扣除保证金后，合同继续履行的，乙方在扣除或部分扣除后三日内补足保证金。租赁关系终止后1个月，甲方将收取的保证金除用以充抵合同约定应由乙方承担的费用、违约金外，剩余部分无息归还乙方；3.3、乙方付给甲方固定租金为一个月一付，乙方首次付前一个月固定租金应在本合同签订之日内一次性缴纳。后续乙方每次支付甲方固定租金应提前15日交付甲方后一个月的固定租金。乙方经营实际发生的水、电、煤气等费用，按照其水（每立方3.5元）、电（每度1.2元）、煤气表（每立方4.5元）读数由甲方代收代付，上述公用事业费用根据政府收费标准调节单价；9.3、有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并且甲方有权依据本合同9.6条第一款第二项规定要求乙方承担违约责任：（一）……（六）没有法定的或者约定的乙方可逾期支付租金及其他费用的情况，乙方逾期支付租金或其他应付费用连续达15日以上；9.6、合同履行期间，乙方如需提前解除使用关系时，需提前三个月提出书面申请，经甲方书面同意后解除合同，保证金作为违约金由甲方直接扣除。合同期内，若未经甲方书面同意乙方提前终止使用关系，包括但不限于乙方提前解除使用关系以及由于乙方违约而甲方依照合同的约定解除合同，则乙方须承担的违约责任包括以下三项（并列并同时适用）：（1）乙方已经支付的保证金和任何其他费用由甲方直接扣除；（2）乙方须赔偿甲方三个月的租金及其他应付费用作为甲方免租期及招商期损失；（3）乙方须赔偿甲方因乙方擅自提前终止合同导致的甲方房产或设施出现无法复原的或无法逆转之损失；10.1、无论由于何种原因，使用关系终止后，乙方应当在使用关系终止后5日内办妥退房手续，撤离该场地，依原状将该场地返还甲方，在上述期限后仍遗留在店内的物品、添附物（装修等），乙方同意放弃其所有权，甲方因清理这些物品、添附物产生的费用和损失由乙方承担。本合同终止或其他原因解除的，对于固定于该场地上的所有不能拆除的装潢或道具设备，乙方均不得拆除，无偿归甲方所有；11.1、无法定或者约定的乙方可逾期支付租金及其他应付费用的情况，乙方拖欠租金及其他应付费用，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金及其他应付费用之千分之五的滞纳金。该合同附件五补充条款约定：在原合同2.1第三款修改为：甲方同意于租赁期开始前给予乙方60天装修免租期，供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，免租期内乙方无需支付租金及物业费；修改原合同3.2为：经双方同意，乙方支付甲方的租金采用固定租金，含物业费及中央空调使用费；修改原合同10.1为：无论由于何种原因，使用关系终止后，乙方应当在使用关系终止后5日内办妥退房手续，撤离该场地，依正常使用情况后的现状将该场地返还甲方。乙方负责搬离可移动添置设备，对固定于该场地上所有不能拆除的装潢或道具设备，乙方放弃所有权，由甲方负责处理。同日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）还签订《百脑汇商场综合服务管理合同》，约定：1.1、甲方向乙方提供下列商场综合服务管理内容：商业管理咨询服务、宣传促销服务、安全管理服务、卫生管理服务、公用事业费用代收代付服务；2.1、乙方向甲方支付综合服务管理费的标准为每月第一年22328元/月，第二年22328元/月，第三年23444.8元/月，第四年24616.24元/月，第五年25847.9元/月，第六年27139.65元/月；2.5综合服务管理费的支付方式和期限与租赁费相同；24.1、本合同与《百脑汇餐饮租赁合同》共同组成一份完整的合同，并取代在此前双方以口头、书面或其他任何形式达成的任何与合同主题有关的正式或非正式的协议或表示；24.2本合同的效力从属于《百脑汇餐饮租赁合同》的效力，《百脑汇餐饮租赁合同》无效、解除或者终止的，本合同无效、解除或者终止。本合同没有约定的，依照《百脑汇餐饮租赁合同》的约定处理。本合同与《百脑汇餐饮租赁合同》的约定不一致的，以《百脑汇餐饮租赁合同》的约定为准；25.1、合同任何一方当事人违约的，应当依照《百脑汇餐饮租赁合同》的约定承担违约责任。经原告确认，2014年12月29日，被告向原告支付现金97972元，2015年1月9日支付现金10000元，2015年8月28日转账支付15280元，2015年9月15日转账支付20000元，2015年9月16日转账支付20970.3元，2015年9月17日转账支付21084元，2015年10月2日转账支付5000元，2015年10月20日转账支付10000元，2015年10月26日转账支付5113.7元，2015年11月25日转账支付20000元，2015年12月2日转账支付21084元，2015年12月18日转账支付20000元，2015年12月22日转账支付21084元，2016年1月20日转账支付10000元。合计297588元。原告确认免租期为4月-6月，实际起租时间为2015年7月1日。2016年3月25日，原告向被告发出《催款函》，载明：被告应在2016年3月30日前，缴清2015年12月1日至2016年2月29日租金113252元，水电费12322.2元。同日，被告向原告提交《申请函》，载明：由于原告商场的业态调整，使得被告的经营定位不适合商场的整体定位，导致被告持续亏损，已超出被告承受的范围。为减损现提出申请闭店撤场。2016年4月21日，原告向被告邮寄《关于复函》，载明：1、双方合同于2016年3月25日终止；2、已支付的保证金89312元作为违约金由原告直接扣除，被告赔偿原告3个月租金123252元及因擅自解约给原告造成的损失；3、被告在2016年4月25日之前足额缴清拖欠租金、水电费及违约金，及时清理商铺，依交付时原状将商铺返还给原告；4、被告逾期未能足额缴清上述费用并撤离商铺、恢复商铺原状，原告有权向人民法院提起民事诉讼，对商铺内残留物品进行清理，由此产生的损失及责任概由被告承担。经原告确认，该复函已被被告拒收退回。原告确认被告2016年1月13日至2月16日欠付的电费为（1692-1570）×60×1.28元/度=9369.6元，欠付的水费为（1515-1413）×4.1元/吨=418.2元，原告未提交2016年2月17日至3月25日的水电抄录表。本院认为：原被告双方签订的《百脑汇餐饮租赁合同》、《百脑汇商场综合服务管理合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，该合同合法有效，原被告双方应遵循合同约定。原告百脑汇公司按照合同约定交付房屋并履行相关义务，而被告彩宜轩公司逾期支付租金构成违约，原告有权解除合同，根据被告的《申请函》内容以及原告的《关于复函》的内容，双方已对解除合同及时间达成了合意，原告请求确认《百脑汇餐饮租赁合同》、《百脑汇商场综合服务管理合同》于2016年3月25日解除的诉讼请求，本院予以支持。关于租金、综合服务费及水电费的问题。本案中，原告提交的被告交费明细中被告交纳的除水电费以外的总费用为297588元，扣除保证金89312元后折算出被告实际交纳租金及综合服务费的天数为（297588元-89312元）÷（22328元×2÷30天）=140天，即被告交纳了从2015年7月1日至2015年11月17日的租金及综合服务费。本案中，原告仅向被告请求主张2015年12月1日至2016年3月25日的租金及综合服务费，经过计算为（22328×2÷30天）×116天=172670元，但原告仅向被告请求支付171181元，本院予以支持。原告请求被告支付2016年1月13日至2月16日欠付的电费为（1692-1570）×60×1.28元/度=9369.6元，欠付的水费为（1515-1413）×4.1元/吨=418.2元，本院予以支持。本案中，原告未提交2016年2月17日至3月25日的水电抄录表，故原告请求被告支付2016年2月17日至3月25日水电费的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。关于违约金、招商期及免租期损失、保证金的问题。本案中《百脑汇餐饮租赁合同》约定：“被告须承担的违约责任包括以下三项（并列并同时适用）：（1）被告已经支付的保证金和任何其他费用由原告直接扣除；（2）被告须赔偿原告三个月的租金及其他应付费用作为原告免租期及招商期损失；（3）被告须赔偿原告因被告擅自提前终止合同导致的原告房产或设施出现无法复原的或无法逆转之损失”，三项约定均为违约金条款，属重复约定，不能并列使用，本案中原告未举证证实其实际损失数额，上述约定违约金数额过分高于原告遭成的损失，本院酌情认定以三个月的租金及综合服务费金额为违约金，由被告向原告支付，用被告已交纳的保证金予以抵扣，经抵扣后被告还应支付违约金（22328元×2）×3个月-89312元=44656元。关于占用费的问题。本案中合同约定：“无论由于何种原因，使用关系终止后，被告应当在使用关系终止后5日内办妥退房手续，撤离该场地，依正常使用情况后的现状将该场地返还原告。被告负责搬离可移动添置设备，对固定于该场地上所有不能拆除的装潢或道具设备，被告放弃所有权，由原告负责处理。”本案合同于2016年3月25日解除，被告撤场后未及时清理遗留在店内的物品，按照合同约定视为被告已放弃了所有权，原告应依约及时清理遗留物品，由于原告未及时清理而导致的损失的扩大应由原告自行承担法律后果，且原告已主张招商期的损失，故原告请求被告支付2016年3月26日以后的场地占用费，本院不予支持。被告彩宜轩公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃诉讼权利，不影响本院在查明事实的基础上依法判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百零八条、一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告签订的《百脑汇餐饮租赁合同》、《百脑汇商场综合服务管理合同》于2016年3月25日解除；二、被告武汉彩宜轩商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告百脑汇（武汉）实业有限公司支付拖欠2015年12月1日至2016年3月25日的房屋租金以及综合管理服务费171181元；三、被告武汉彩宜轩商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告百脑汇（武汉）实业有限公司支付拖欠的2016年1月13日至2016年2月16日水电费，其中水费418.2元，电费9369.6元，共计9787.8元；四、被告武汉彩宜轩商贸有限公司已支付的保证金89312元直接用于抵扣违约金，原告百脑汇（武汉）实业有限公司不予退还；五、被告武汉彩宜轩商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告百脑汇（武汉）实业有限公司损失44656元；六、驳回原告百脑汇（武汉）实业有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11548元，公告费560元，由被告武汉彩宜轩商贸有限公司负担4036元，原告百脑汇（武汉）实业有限公司负担8072元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 向 真人民陪审员 张 明人民陪审员 吴小蕊二〇一九年十一月十四日书 记 员 杨玉雪