湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终3491号上诉人（原审原告）：钱明，男，1967年12月4日出生，汉族，户籍地：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：文佳佳，湖南炜弘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙方略房地产开发有限公司，住所地长沙经济技术开发区东七线西、漓湘路北（东城名苑3栋）201号。法定代表人：张伟奇，董事长。委托诉讼代理人：陈丹莉，该公司员工。上诉人钱明因与被上诉人长沙方略房地产开发有限公司（以下简称方略公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院作出的（2018）湘0121民初4444号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱明上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持钱明要求方略公司支付违约金的诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定方略公司未在双方签订的《长沙县商品房买卖合同》约定的期限内办理涉案房屋的不动产证书不构成违约，属于认定事实错误。2.一审法院认定方略公司未按照《资产转让协议》的约定缴纳契税及维修基金不构成违约，属于事实认定错误。3.一审法院认为涉案购房合同虽已办理网签并未进行备案登记，因受限购政策的限制，方略公司办理不动产权属证书的条件不成就，故不构成违约属于法律理解和适用错误。方略公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。钱明向一审法院提起诉讼请求：1.判令方略公司立即办理房屋权属证书。2.判令方略公司立即支付自违约之日起至实际出证之日止的延期办证违约金（违约金每日按已付房款的万分之一，自2016年2月2日起，暂算至2018年5月18日止为836天：230000×0.0001×836＝19228元，其余违约金按此标准计算至实际出证之日止）。3.由方略公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：（一）双方当事人无争议的事实：1.2011年6月22日，方略公司正式注册成立，其股东为长沙方略投资发展有限公司(简称方略投资公司)、林锦峰。钱明和案外人熊哲、李金辉为方略公司的隐名股东，由林锦峰为钱明、熊哲、李金辉代持股权。方略90公馆系方略公司开发，于2013年12月通过竣工验收。2.2014年8月12日，钱明、方略公司、林锦峰签订《“90公馆”物业分配实施方案》,其内容摘要如下：两次林锦峰共分得90公馆物业总值为47129292元，分得公司债务15000000元。现林锦峰自愿将以下物业办理至钱明及案外人李雁名下：方略90公馆1栋商铺111、310号二套，1栋住宅1201、1202、1207、622、625、716、717、723、727、728号十套,以上房屋共计十二套，物业价值总计4684897元。钱明自愿承担林锦峰在90公馆项目中应承担的债务1500000元整（含已付定金50000元）。具体操作如下：1）其中622与625号房屋已于李雁签订了购房合同保持不变，方略公司负责开具全额购房发票。2）方略公司将以上所列其余物业按一次性付款的支付方式先签订《商品房买卖合同》，待1500000元到公司账上并开具全额购房发票。3.2014年8月13日，钱明（买受人）与方略公司（出卖人）签订《长沙县商品房买卖合同》（编号20120091723，包含7个附件）。合同约定：钱明购买方略公司开发的位于长沙县以南方略90公馆第1栋723号商品房，房屋总金额为230000元，付款方式为签订合同之日一次性付款。第二十条约定：商品房交付后，出卖人应于365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定的期限有次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金。4.该合同附件七补充协议第六条约定：《买卖合同》约定的房款总价不包括办理该商品房权属证书手续的税、费，在办理房屋交付手续前，买受人同意在出卖人通知的时间内，一次性将政府规定比例的必须缴纳的物业维修基金及权证办理所需的税费等交给出卖人，由出卖人代收代缴。买受人还应在出卖人通知的时间内，向出卖人提交办理该商品房权属证书所需的全部证件和资料，并保证所提交证件和资料的合法、有效，还必须积极配合出卖人，按照政府相关部门的要求和卖人通知的时间地点办理各项手续。否则，由此所引起的损失和责任由买受人自行承担。如经出卖人两次以上的通知，买受人仍不交付上述款项和相关资料，出卖人有权通过法律程序对该商品房进行处置，买受人一次性向出卖人支付《买卖合同》项下商品房金额房价款10%的违约金以及由此所产生的一切费用。5.2017年9月1日，方略公司（甲方）、熊哲（乙方）、方略投资公司（丙方）、林锦峰（丁方）四方签订《资产转让协议》，其内容摘要如下：（1）钱明和熊哲因个人资金紧张，无法承担以下契税及维修基金。钱明房屋10套契税171395.88元、维修基金64990.2元，熊哲房屋36套契税345418.52元、维修基金140275.3元，以上房屋46套契税516814.4元、维修基金205265.5元，共计722079.9元；（2）乙方同意将甲方已分配至其名下尚未对外出售的120号商铺（67.1平方米）以722080元的价格转让给甲方。甲方代乙方支付以上钱明和熊哲房源的契税和维修基金共计722080元；（3）乙方同意将120号商铺转让至甲方名下，甲方支付乙方房款722080元；（4）甲方支付722080元资金后，即视为该商铺已全部归甲方所有，甲方有权任意处置；（5）丙方同意对外筹资722080元借给甲方，用于支付钱明和熊哲网签房源应交契税及维修基金，约定借款月利息为1.5%，该对外借款利息由丁方承担；（6）丁方负责将120商铺向外促销，销售价格高于722080元的部分用于支付以上借款利息和丁方的销售费用。6.2017年11月17日，钱明委托律师向方略公司发出《律师函》，其内容摘要如下：要求方略公司于2017年11月30日前向有关部门缴纳房屋契税和维修基金、办理房屋预告登记，并尽快配合委托人办理房屋所有权证及土地使用权证。否则，委托人将采取法律行动，要求贵公司承担违约责任、赔偿损失，因此而产生的诉讼费用、律师费用以及其他损失由贵公司承担。7.方略投资公司没有实际履行对外筹资722080元并借款给方略公司的约定。方略公司为办理栋证已于2017年12月为钱明、熊哲名下房屋缴纳了维修基金。8.2018年6月7日，林锦峰将120商铺对外销售成功，总价为940000元，首付款540000元，剩余400000元银行按揭款于2018年7月18日到方略公司账上。9.钱明已按约向方略公司支付了全部购房款且方略公司已于2014年9月6日向钱明实际交房，但未办妥房屋权属证书。钱明于2018年3月份自行向税务部门缴纳了涉案房屋契税。涉案房屋的《长沙县商品房买卖合同》办理了网签，但未在登记机关备案。10.2018年6月20日，钱明向一审法院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。另外，钱明主张的其他九套房屋办理权属证书纠纷共九案，一审法院已分别立案受理，并与本案合并进行审理。一审法院经向长沙县不动产登记中心咨询后得知：涉案房屋的《长沙县商品房买卖合同》已办网签，但未进行备案登记。钱明购买多套房屋，受限购政策的限制。案件须经诉讼程序，由法院出具裁判文书，并进入执行程序后，由法院发出协助执行通知书，才能办理不动产权属证书。（二）双方当事人有争议的事实在于方略公司是否存在违约并应否承担违约金。钱明认为，根据2017年9月1日《资产转让协议》已明确由方略投资公司借款给方略公司用于缴纳契税、维修基金,钱明与熊哲的义务仅是将120号商铺转让至方略公司名下，但方略公司在将房屋销售给包括钱明在内的业主后并无任何工作人员继续履行合同后续义务，其未按合同约定履行办理备案和权属证书。故因方略公司原因造成逾期办证，而与政府限购或与政府部门亦或与钱明均无关系，且钱明无任何违约行为。方略公司存在违约，其应为钱明办理权属证书并依照合同约定以购房款为基数按日万分之一标准支付违约金；方略公司认为，其未及时办理权属证书的根本原因在于钱明在合同签订并办理网签后未按约定缴纳契税、维修基金。现因长沙市限购政策原因，办理产权证书的材料无法进窗，导致无法办理房屋权属证书。2017年9月1日《资产转让协议》已明确约定方略公司缴纳契税、维修基金的资金来源于林锦峰将120号商铺对外销售，方略投资公司借款给方略公司。但该商铺在诉讼过程中于2018年6月7日才被对外售出，在此之前方略公司未收到代缴的资金来源。故方略公司对于未办理权属证书不存在过错，不需承担逾期办证的违约金。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，2014年8月13日《长沙县商品房买卖合同》（包含7个附件）、2017年9月1日《资产转让协议》分别系各方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，各方当事人均应严格按照合同的约定履行各自义务。合同签订后，钱明依约履行了交纳全部购房款义务。虽根据双方在合同中的约定，商品房交付后，方略公司应于365个工作日内办妥钱明的房屋所有权证。但依据目前房屋交易的流程，办理网签且备案登记是办理房屋权属证书的前提条件，缴纳契税属于办证的必要条件。且根据补充协议约定，只有钱明及时缴纳相关费用后，方略公司才负有向房屋登记机构提交办理房屋权属证书的资料，取得受理凭证的义务。《资产转让协议》虽系钱明、方略公司与方略投资公司、林锦峰四方对缴纳契税及维修基金达成的合意，实为对《长沙县商品房买卖合同》约定的相关事项的变更。该协议已明确约定钱明和熊哲无力承担其名下房屋的契税及维修基金，由熊哲将其所有的120号商铺作价转让给方略公司，由方略公司代钱明和熊哲支付契税和维修基金，但该协议对缴纳上述费用的时间并无约定。且该协议约定缴纳契税和维修基金的来源为：一是方略投资公司借款给方略公司722080元；二是林锦峰对外销售120号商铺收取房款。但方略投资公司未实际履行该约定，而林锦峰则于2018年6月7日才将120号商铺对外售出，且购房款于2018年7月18日才全部到方略公司账上。综合本案上述案情，一审法院认为，在方略公司未收到120号商铺售出的全部购房款的情况下，方略公司并无代钱明缴纳房屋契税的义务。钱明虽于2018年3月份自行向税务部门缴纳了涉案房屋的契税，但经一审法院向房屋登记机构咨询得知，涉案房屋的《长沙县商品房买卖合同》虽已办网签但未进行备案登记。钱明因购买多套房屋，受限购政策的限制，须经诉讼程序，由法院出具法律文书并进入执行程序后，由法院发出协助执行通知书，才能办理不动产权属证书。故钱明起诉时，要求方略公司办理房屋权属证书的条件不成就，故方略公司不构成违约，钱明主张方略公司承担逾期办证违约金的诉求，不能成立。现鉴于对外出售120号商铺的购房款已于2018年7月18日全部到方略公司账上，在诉讼中，钱明要求方略公司办理房屋权属证书的条件已成就，对该项主张，应予支持。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条之规定判决：（一）长沙方略房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内为钱明代办好位于长沙县以南方略90公馆第1栋723号商品房的不动产权属证书；（二）驳回钱明的其他诉讼请求。案件受理费280元，减半收取140元，由钱明负担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，钱明系方略公司的隐名股东，由林锦峰代持股权。因此，《“90公馆”物业分配实施方案》、《资产转让协议》以及方略公司与钱明签订的《长沙县商品房买卖合同》的实质为股东对公司收益的分配，并非真正意义上的商品房买卖合同，且《资产转让协议》约定方略投资公司同意对外筹资722080元借给方略公司用于支付钱明、熊哲网签房源应交契税及维修基金，约定借款月利息1.5%由林锦峰承担，林锦峰负责将1-120商铺向外促销，销售价格高于722080元的部分用于支付借款利息及销售费用。方略投资公司未向方略公司出借款项，而林锦峰在2018年6月7日才将120号商铺对外售出，考虑到协议并未约定方略公司代缴契税和维修基金的时间，一审法院认定方略公司未违约并无不当。上诉人钱明要求方略公司支付逾期办证违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费280元，由上诉人钱明负担。本判决为终审判决。审判长  刘凯审判员  刘英审判员  王勇二〇一九年十一月四日法官助理徐琳琳书记员何冰洁