浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初5541号 原告：丁恩光，男，1989年3月12日，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：王良，陈笑，浙江学通律师事务所律师。 被告：沈卫星，男，1970年5月15日，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：毕敢生，浙江金柯桥律师事务所律师。 原告丁恩光与被告沈卫星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理。本案依法适用简易程序独任审判，于2019年7月3日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告丁恩光委托诉讼代理人陈笑、被告沈卫星委托诉讼代理人毕敢生二次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁恩光向本院提出诉讼请求：被告沈卫星支付违约金10万元；本案诉讼费由被告沈卫星承担。事实和理由：2019年5月7日，被告沈卫星与原告丁恩光签订《房屋转让居间合同》，双方约定被告于2019年5月8日以银行转账方式支付给原告，2019年5月8日被告未按协议约定支付意向金，违反协议约定，现原告依据合同条款8.3条要求被告支付违约金10万元。 被告沈卫星辩称：一、原告诉状中所列事实不实。1、原告称，被告与原告签订了《房屋装让居间合同》，但实际情况是，原告和被告与居间人绍兴众创房地产经纪有限公司三方签订了《房屋转让居间协议》。根据该协议名称和内容，只是原、被告与居间人形成了居间服务关系，不是原、被告之间房产转让协议，原、被告未成立房屋转让合同关系。2、原告称，被告应于5月8日向原告支付五万元意向金，这也与事实(房屋转让居间协议中的约定)不符。事实是，5月7日居间协议签订时，原告和居间人向被告提出当天支付意向金，由于被告既未带钱，也未带银行卡，并表示目前支付能力有限，还需筹钱来支付，等筹集到资金后另定日期支付，居间方和原告对此也表示了同意。需要重点指出的是，签约当天，原告、居间方未向被告告知、提示，解释被告不支付意向金应支付违约金的条款。二、原告主张被告支付10万违约金于法、于约、于理无据。《房屋转让居间协议》(8.3))约定：被告不支付意向金，而且违“约”，应向守约方支付违约金。这里“约”，被告认为应是原被告之间房屋买卖之约。但是被告认为，双方尚未成立房屋买卖合同关系。没有合同关系，就缺乏被告违约的基础事实。违约，是建立在有约的基础之上的。因此，既然无约，被告就不存在违约之事实，再者，被告不支付意向金，就应向原告支付违约金，也没有法律依据；而且，就违约金的性质来看，违约金主要是赔偿守约方的损失，然而，原告没有就自己的损失进行举证；即使有损失，也是缔约损失和支出，和10万的违约金相比，是微不足道的。三、《房屋转让居间协议》是格式合同。《房屋转让居间协议》是由居间人提供的，协议中充满了维护居间人和原告利益条款，对加重被告责任的条款未尽到告知、提示，解释义务，应视为无效条款。对协议条款有争议的，应作出对被告有利的解释。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2019年5月7日，原告丁恩光（乙方）与被告沈卫星（甲方）在绍兴众创房地产经纪有限公司的居间下签订《房屋转让居间协议》一份，约定乙方将坐落于绍兴市袍江金湖湾小区18幢1702室房屋（143.76平方米）出售给甲方，总房款为168万元。甲乙双方2019年6月15日之前过户，并在过户当天支付首期房款51万元（包含定金5万元），二期房款117万元甲方以银行贷款的方式支付给乙方45天内放款，款清七日内交房，交易税费由甲方承担。甲方为表示对丙方居间提供的乙方房屋之购买的诚意，于签订本协议的同时，向乙方交付购房意向金5万元。甲、乙双方在签订本协议之日起7个工作日内签订《房屋转让合同》。若甲方未支付购房意向金或乙方未收取购房定金，则甲乙双方当事人在签署本协议后，若一方违约，则应向另一方（守约方）支付违约金10万元。该协议同时约定，甲乙双方同意甲方于2019年5月8日以银行转账的方式支付给乙方。合同签订后，被告未按约向原告支付购房意向金。原告曾以短信方式向被告询问是否继续购买该房屋，被告表示钱未到位。 2019年5月16日，原告委托律师向被告发函，要求被告在收到律师函三日内向原告支付购房意向金5万元，如逾期未付将解除《房屋转让居间协议》。2019年5月21日，原告再次委托律师向被告发函，通知解除《房屋转让居间协议》，并要求被告支付违约金10万元。同时查明，原告丁恩光因本次诉讼委托律师，支付律师费6000元。 以上事实由原告提交的房屋转让居间协议1份、原被告短信记录1份、EMS邮寄单1份、催要款项律师函复印件1份，物流网络截图1份、邮寄单1份、解除合同律师函1份，物流网络截图1份、律师费发票1份，被告提交的房屋买卖居间协议1份予以证实。 本院认为，原、被告签订房屋转让居间协议，系双方真实意思表示，应当受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行义务。关于合同的性质问题。根据该协议约定，双方签订本协议之日起7个工作日内签订《房屋转让合同》，故被告认为该协议属于预约合同的意见，本院予以采纳。根据司法解释规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原告通知被告要求其支付购房意向金，但被告未按约支付购房意向金的事实清楚，故原告主张要求解除《房屋转让居间协议》的诉讼请求，本院予以支持，解除时间以原告主张要求解除该协议的意思表示明确送达被告之日，即本案起诉状副本送达被告之日2019年6月16日。关于违约金问题。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告在答辩时对违约金的标准有异议认为过高，本院结合原告提交的相关损失情况的证据及案件实际情况，酌情确定违约金为12000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告丁恩光与被告沈卫星于2019年5月7日签订的《房屋转让居间协议》于2019年6月16日解除； 二、被告沈卫星应于本判决生效之日起三十日内支付给原告丁恩光违约金人民币12000元； 三、驳回原告丁恩光的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，由原告丁恩光负担2024元，由被告沈卫星负担276元，其中由被告负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  赵钦宇 人民陪审员  周红英 人民陪审员  程 静 二〇一九年十一月三十日 代书 记员  栾 骏 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。