甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘07民终1213号 上诉人（原审被告）:易立军，男，1969年2月25日出生于甘肃省张掖市，汉族，个体工商户，住甘肃省张掖市。 委托诉讼代理人：李耀宏，甘肃锦舒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张掖市五色物业管理有限公司。 住所：张掖市甘州区平原堡。 统一社会信用代码：916207025859261583。 法定代表人：鲍建新，该公司经理。 委托诉讼代理人：张世端，甘肃峰和律师事务所律师。 上诉人易立军与被上诉人张掖市五色物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2019）甘0702民初2627号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人易立军及其委托诉讼代理人李耀宏、被上诉人张掖市五色物业管理有限公司法定代表人鲍建新及其委托诉讼代理人张世端到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人易立军提出上诉,请求撤销甘肃省张掖市甘州区人民法院（2019）甘0702民初2627号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：1、上诉人与被上诉人之间并不存在不定期租赁合同关系。2016年1月20日，上诉人与张掖市金苑投资有限责任公司签订的《房屋租赁合同(续签)》到期后，因上诉人在参与张掖市金苑投资有限责任公司的竞租活动中对租金重新报价，已明确表明不再履行原合同，且上诉人亦未取得继续承租的资格，双方之间的原租赁合同因期满及房屋管理人公开招租行为而终止，同时因上诉人未签订房屋合同而未能取得公寓出租所需的相关证照手续，停止了经营活动，客观上造成了欲使用而不能的现状，而且上诉人在合同期满后，停止了涉案租赁房屋的经营活动并于2016年年底办理了相关承租人员的清退手续后，并多次告知国资委相关人员要求交还空置的房屋，但相关人员告知等通知，期间，房屋管理人从未向上诉人主张过租金或要求交房，故原审认定双方之间存在不定期租赁合同关系明显与事实不符；2、根据《甘肃省行政事业单位国有资产管理办法》第十六条、第十七条的规定，行政部门拟将国有资产对外出租、出借、应当同级计财政部门批准，且应将出租、出借国有资产形成的收入上缴国库或财政专户，而本案被上诉人不是国有资产经营性收入的直接收取人，其租赁房屋亦未取得同级财政部门委托，故其无权向上诉人主张租赁费；3、原审以案外人马德福、化会、梁海麒等人与上诉人工作人员曾经签订了租赁合同为由，认定上诉人收取了租金，确认与被上诉人之间存在租赁关系、并判决上诉人支付租金明显不当。 被上诉人张掖市五色物业管理有限公司辩称：一、上诉人易立军与被上诉人张掖市五色物业管理有限公司存在不定期租赁合同关系。1.虽然2016年3月份原房屋管理人张掖市金苑投资有限责任公司对该房屋发布过招租公告，但招租并没有成功。原房屋管理人张掖市金苑投资有限责任公司没有通知上诉人易立军解除租赁关系，没有要求收回房屋，没有与第三方签订新的租赁合同，没有解除双方租赁关系的实质法律行为。2.租赁期限届满后，上诉人易立军参与竞租的行为，表明其有继续续租的意愿，原租赁期限届满后，上诉人易立军一直占有、使用房屋并收取收益，原房屋管理人张掖市金苑投资有限责任公司没有收回房屋，也没有提出异议，符合《合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系，一审法院认定双方存在不定期租赁合同关系符合上述规定。3.上诉人提出的使用房屋属于看管情况，没有相关证据证明。二、被上诉人张掖市五色物业管理有限公司属于合法的诉讼主体。1.本案为租赁合同纠纷，属于民事诉讼的范畴，应当依据合同法、民法规定作为案件审理的依据，双方争议的租赁关系并不存在合同法规定的无效情形。2.被上诉人张掖市五色物业管理有限公司是在张掖市五色物业管理有限公司停止经营的情况下，经张掖市人民政府国有资产监督管理委员会同意，受张掖市五色建筑材料有限责任公司转委托对涉案租赁房屋进行管理，被上诉人管理争议房屋有合法的授权基础，主体适格。请求驳回上诉人的上诉请求。 一审法院审理查明：张掖市金苑投资有限责任公司系张掖市国有资产管理办公室投资成立的国有独资企业。2016年1月20日，张掖市金苑投资有限责任公司作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同(续签)》一份，约定甲方将位于甘州区东大街162号东湖宾馆南端二层至五层商业服务房55间及楼房院内的场地出租给乙方使用，租期自2015年10月1日起至2016年3月31日止;房屋租金调整为每年74800元（每月6233元），乙方一次性向甲方交纳6个月租金37400元，并于2016年1月30日前交清;乙方若有拖欠租金，甲方每天按月租金的5％加收滞纳金，拖欠达5天以上，甲方有权收回房屋，并有权拒绝退还履行保证金。合同签订后，张掖市金苑投资有限责任公司依约将租赁房屋交付给被告易立军租赁使用，被告将截止2016年3月31日前的租金全部交清。 2016年3月15日，张掖市金苑投资有限责任公司发布房屋招租公告，对位于甘州区东大街162号东湖宾馆南端二层至五层商业服务房、后院平房、空地及一层沿街部分门店向社会公开招租，被告参与竞租并交纳竞租保证金1万元，后张掖市金苑投资有限责任公司将竞租保证金1万元退还原告，双方再未续签租赁合同，被告亦未将租赁房屋返还给原告。 另查明，2016年2月27日、2017年2月24日、2017年8月17日，案外人李英分别与马德福、化会、梁海麒签订房屋租赁合同，将原东湖宾馆商业服务房其中的三间分别租赁给上述三人使用。经被告委托诉讼代理人向被告核实，案外人李英系被告雇佣工作人员。 又查明，2019年2月25日，张掖市国有资产管理办公室、张掖市金苑投资有限责任公司共同出具情况说明一份，内容载明：张掖市金苑投资有限责任公司现已停业。为确保国有资产的保值增值，张掖市国有资产管理办公室将原物资总公司改制遗留的全部资产及档案管理、市国资办管理的原体育局、文保所东沙湾办公楼、原住房公积金中心东湖小区抵账房和科技局大衙门街门面等出租、维修及租赁费收取委托张掖市五色建筑材料有限责任公司管理，双方并签订委托管理协议一份，约定张掖市五色建筑材料有限责任公司对资产拥有充分的管理权，确保资产保值、增值，负责协议期间的资产出租、维修、安全管理等方面的工作。后经张掖市国有资产监督管理委员会同意，张掖市五色建筑材料有限责任公司将上述管理职责转授权给其单独成立的五色物业公司即本案原告。2018年4月6日、2019年4月22日，张掖市五色建筑材料有限责任公司分别出具授权委托书两份，载明：五色物业公司系其下属子公司，具有独立法人资格，经该公司研究决定，将市国资办委托其公司管理的原物资总公司改制遗留房屋及东湖宾馆处等部分国有资产，其委托下属子公司五色物业公司全权管理，并协调处理一切事务。2019年6月26日,张掖市人民政府国有资产监督管理委员会（原张掖市国有资产管理办公室）向本院出具情况说明一份，载明：五色物业公司即本案原告是张掖市人民政府国有资产监督管理委员会委托进行本案争议房屋的适格诉讼主体，由原告全权代表其参与本案的诉讼，接受法院对租赁房屋的法律判决、如合同解除、租赁房屋的返还、租金的领取等一切法律相关诉讼事宜。 一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将出租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，张掖市金苑投资有限公司与被告易立军签订的《房屋租赁合同（续签）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。原告在张掖市金苑投资有限责任公司停止经营的情况下，经张掖市人民政府国有资产监督管理委员会同意，受张掖市五色建筑材料有限责任公司转委托对涉案租赁房屋的出租、维修及租赁费收取进行管理，并代表张掖市人民政府国有资产监督管理委员会参与本案房屋租赁合同的解除、租赁房屋的返还、租金的领取等相关诉讼事宜，为本案适格原告。关于原告要求解除与张掖市金苑投资有限责任公司与被告之间签订的房屋租赁合同以及返还租赁房屋的问题。庭审中，被告辩称其与张掖市金苑投资有限责任公司签订的《房屋租赁合同（续签）》因期满及权利人另行公开招租而终止。一审认为，根据原告提交的证据及本院依职权调取的被告雇佣工作人员李英与马德福、化会、梁海麒签订的房屋租赁合同，可以认定，在双方签订的《房屋租赁合同（续签）》期满后，被告与张掖市金苑投资有限责任公司虽未继续签订租赁合同，但被告易立军仍继续使用、管理并出租涉案房屋的事实，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故原租赁合同继续有效，原、被告之间形成不定期租赁合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，当事人可以随时解除合同。本案在2019年4月22日开庭审理中，被告愿意将租赁房屋返还给原告，原告亦同意接收该房屋，本院限双方于2019年4月27日前办理房屋返还交接手续。但双方一直未办理房屋交接手续，原告陈述被告未向其付清之前欠付的租金，且因其不交纳暖气费而导致管道破裂，给原告造成很大损失，故要求等本案判决作出后再行接收租赁房屋。一审认为，原告所陈述因被告不交纳暖气费导致管道破裂造成损失，原告可向被告主张其损失，但不应为原告迟延接收房屋而扩大被告租金损失的理由。本案中，原告诉请解除双方签订的房屋租赁合同，被告亦同意返还房屋，双方均同意于2019年4月27日办理返还交接手续，故涉案租赁合同已于2019年4月27日因双方行为而解除。被告辩称其经国资部门领导指定看管涉案租赁房屋，但除其陈述外，并未提交相应证据予以证明，故对此辩解理由，不予采信。关于原告要求被告支付拖欠租金211922元（自2016年4月1日至2019年1月31日），并要求房屋租金按实际交付日继续计算租金的诉讼请求。原、被告签订的《房屋租赁合同（续签）》于2019年4月27日解除，但原告以被告未支付之前的租金及因被告不交纳暖气费而导致管道破裂造成损失为由拒绝接收租赁房屋，一审认为，原告已在本案中诉讼要求被告支付欠付租金，针对其陈述的管道破裂造成的损失并未在本案中要求被告予以赔偿，原告可另案主张其权利，对该损失不予涉理，被告应承担截止2019年4月27日前的租金，由此之后扩大的租金损失应由原告自行承担，故对原告要求租金支付至房屋实际交付日止的诉讼请求，不予支持，故被告应在双方未对该期间租赁费达成新协议的情况下按照原合同约定承担房屋租赁费至房屋租赁合同解除之日止，即自2016年4月1日起算至2019年4月27日为230621元(6233元×37个月)。关于原告要求被告支付滞纳金26928元的诉讼请求，虽双方在《房屋租赁合同》中对滞纳金的支付进行了约定，但亦约定“拖欠达5天以上，甲方有权收回房屋，并有权拒绝退还履行保证金”，因原、被告签订的《房屋租赁合同》期限届满后，被告继续使用该租赁房屋，双方之间形成不定期租赁合同关系，原告在明知被告拖欠租金长期拒付的情况下，并未及时收回租赁房屋，而是事隔3年才提出要求解除合同，原告本身亦存在过错，故对原告主张要求被告支付滞纳金26928元的诉讼请求不子支持。一审法院判决：1、解除被告易立军与张掖市金苑投资公司签订的《房屋租赁合同（续签）》，被告易立军于本判决生效之日起十五日内将位于甘州区东大街162号东湖宾馆南端二层至五层商业服务房55间及楼房院内的场地返还给原告张掖市五色物业管理有限公司;2、被告易立军支付原告张掖市五色物业管理有限公司租金230621元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕；3、驳回原告张掖市五色物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4883元，减半收取2441.50元，由原告张掖市五色物业管理有限公司负担84.50元，被告易立军负担2357元。原告已交纳，被告负担的案件受理费直接给付原告，本院退还原告案件受理费2441.50元。 二审审理期间，双方当事人未向法庭提交新的证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据原审原告一审提交的欠条及上俗人马振增、被上诉人来进鹏的陈述，可以证明上诉人马振增是受被上诉人来进鹏雇佣向原审原告刘军文购买了方木等建筑材料，且上述建筑材料亦用于被上诉人承建的王吉堂的小康住宅楼建筑工程，本案建筑材料的实际买受人应为被上诉人来进鹏，故应由被上诉人来进鹏承担偿付责任，一审仅以上诉人给原审被告出具的欠条即认定原审原告与上诉人马振增形成买卖合同关系，并判决马振增承担偿付货款的责任错误，应予纠正。窗体顶端 本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：1、关于2016年3月31日，上诉人与原张掖市金苑投资有限责任公司签订的《房屋租赁合同（续签）》到期后，上诉人与原张掖市金苑投资有限责任公司是否继续存在租赁合同关系；2、关于被上诉人的诉讼主体是否适格的问题。对于上述争议焦点，分析认定如下： 关于2016年3月31日，上诉人与原张掖市金苑投资有限责任公司签订的《房屋租赁合同（续签）》到期后，上诉人与原张掖市金苑投资有限责任公司是否继续存在租赁合同关系。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。根据被上诉人提交的证人王涛、张金伟、张永鑫、姜斌、朱相荣、谢经国的证言及邓海交纳房租、暖气费、租赁房屋电费的收款收据以及一审法院调取的上诉人向派出所提交的与梁海麒等人签订的租赁合同，足以证明《房屋租赁合同（续签）》到期后，上诉人作为承租人继续使用该租赁物，出租人原张掖市金苑投资有限责任公司也未提出异议，故上诉人与原张掖市金苑投资有限责任公司的原租赁合同继续有效，但双方形成不定期租赁关系。虽上诉人在原张掖市金苑投资有限责任公司对涉案租赁房屋公开向社会进行招租时，未能通过公开招租取得租赁物的使用权，但不能否认原租赁合同到期，上诉人继续使用租赁物的事实，虽上诉人主张租赁合同到期后，其与原张掖市金苑投资有限责任公司形成委托管理关系，但其未提交证据证明其上诉主张，故上诉人认为原租赁合同到期后，其与原张掖市金苑投资有限责任公司形成委托管理关系、一审以梁海麒等人签订的租赁合同认定上诉人与原张掖市金苑投资有限责任公司形成不定期租赁合同关系错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于被上诉人的诉讼主体是否适格的问题。 本院认为，在上诉人与原张掖市金苑投资有限责任公司的租赁关系存续期间，因原出租人张掖市金苑投资有限责任公司停业，张掖市国有资产管理办公室将涉案国有资产的出租等方面的工作事项委托张掖市五色建筑材料有限责任公司管理，后经张掖市国有资产监督管理委员会同意，张掖市五色建筑材料有限责任公司又将上述管理职责转授权给被上诉人，被上诉人作为国有资产所有人的受托人，向上诉人收取租赁费属于其授权范围的事项，故上诉人认为被上诉人不是本案适格原告，无权向其收取管理费的上诉意见不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人易立军的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4883元，由上诉人易立军负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨海全 审判员  张文清 审判员  高彩虹 二〇一九年十一月二十日 书记员  王懿超 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。