文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初10275号原告（反诉被告）：叶月花，女，1988年9月8日出生，汉族，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：辛晓斌，江苏永润律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琼，江苏永润律师事务所律师。被告（反诉原告）：马芳，女，1970年5月28日出生，汉族，住江苏省镇江市。委托诉讼代理人：邱维雨，江苏东南律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯有福，江苏东南律师事务所律师。原告（反诉被告）叶月花与被告（反诉原告）马芳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶月花及其委托诉讼代理人辛晓斌、被告（反诉原告）马芳及其委托诉讼代理人邱维雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶月花向本院提出诉讼请求：1.解除叶月花与马芳之间的房屋租赁合同，马芳立即返还承租的房屋；2.马芳支付房租、房屋占有使用费及物业费（房租、房屋占有使用费按房屋租赁合同约定的租金标准从2018年8月15日起计算至房屋返还之日止；物业费按每月1250元从2018年1月15日计算至房屋实际返还之日止）；3.马芳向叶月花支付违约金526329.6元。本案审理过程中，原告叶月花变更诉讼请求为：1.解除叶月花与马芳之间的房屋租赁合同；2.马芳支付2018年8月15日至2019年5月15日期间的房屋占有使用费及物业费（房屋占有使用费按房屋租赁合同约定的租金标准计算，物业费按每月1250元计算）；3.马芳向叶月花支付违约金526329.6元。事实和理由：叶月花与马芳于2018年1月15日签订《房屋租赁合同》一份，约定叶月花将位于南京市，房屋租期为5年，自2018年2月15日起至2023年2月14日止，其中2018年1月15日至2018年2月14日为免租期，房屋租金为518000元/年，每半年一付，提前一个月支付下半年房租，物业费按整个面积各自分摊一半平方缴纳等等。因马芳未按合同约定于2018年7月15日支付房租259000元，叶月花多次催要未果后于2018年8月13日向马芳发出律师函，要求马芳于2018年8月20日前支付所欠房租及物业费，否则叶月花有权解除合同。马芳在收到该函后，未给付任何回复，也未支付所欠款项，故叶月花诉至法院，请求判如所请。被告马芳辩称：1.案涉房屋所有权人已于2018年5月26日解除了与叶月花之间的租赁合同，要求叶月花交还房屋，并将该事项通知了马芳。现案涉房屋所有权人与叶月花就案涉房屋产生的租赁合同纠纷已经法院生效判决认定叶月花违约，故导致马芳无法继续承租案涉房，叶月花应当承担相应的法律责任。2.马芳已向叶月花支付租金至2018年8月15日，此后因房屋所有权人与叶月花之间的房屋租赁合同的解除而无需再由马芳向叶月花支付租金。3.案涉房屋所有权人已与马芳达成协议，约定免除马芳自2018年6月15日至2019年10月8日期间的房屋租金，因此，马芳亦无需向叶月花支付房屋占有使用费。4.叶月花自2018年5月至9月期间，擅自装修拆除案涉房屋临街的大门，长期用围档堵住电梯，导致马芳无法正常使用案涉房屋，因此叶月花构成违约。且因案涉房屋所有权人起诉叶月花，要求马芳返还房屋，故马芳基于不安抗辩权有权停止向叶月花支付房租。综上，马芳请求法院驳回叶月花的诉讼请求。反诉原告马芳向本院提出反诉请求：1.解除叶月花与马芳就案涉房屋签订的租赁合同；2.叶月花向马芳返还2018年6月15日至2018年8月15日期间的租金86333.33元、押金6万元；3.叶月花赔偿马芳装修损失174205元及经营损失259000元（按6个月租金计算得出）；4.叶月花向马芳返还案涉房屋内的游戏设备机器。事实和理由：因叶月花对案涉房屋所有权人构成违约，致使案涉房屋所有权人收回房屋，进而导致马芳无法继续承租案涉房屋。此外，叶月花擅自拆除电梯、装修房屋导致马芳无法正常经营。故叶月花应当就其违约行为承担违约责任。反诉被告叶月花辩称，1.电梯拆除系案涉房屋所有权人而为。2.马芳于2019年3月实际撤场，其自行搬出空调、游戏机设备等物品，但未交还案涉房屋钥匙。叶月花实际于2019年5月15日收回案涉房屋。综上，请求法院驳回马芳的反诉请求。本院经审理认定事实如下：坐落于江苏省南京市，建筑面积1250.3平方米，登记所有权人为案外人刘予国、单妙香。2017年6月23日，刘予国与叶月花签订了一份《营业用房租赁合同》，约定刘予国将210室房屋出租给叶月花，租赁期限自2016年12月30日至2026年12月30日；不得转租和分租；2018年房租为57.12万元；叶月花将案涉房屋分租转租或未按合同约定支付租金的视同违约，刘予国可单方解除合同、收回房屋等等。2018年1月15日，叶月花（甲方）与马芳（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将210室房屋中约550平方米（即案涉房屋）出租给乙方；租赁期限为5年，自2018年2月15日至2023年2月14日止，免租期为一个月的装修期：2018年1月15日至2018年2月14日止；每年租金518000元，从第三年开始房屋按2%递增，第四年不变为528360元，第五年为538928元；物业费按整个面积各自分摊一半平方缴纳，另付6万元押金；房屋终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；租赁期内，乙方拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金等等。该合同签订后，马芳于2018年4、5月期间对案涉房屋进行了装修，并向叶月花交纳了2018年8月15日之前的租金及押金。2018年5月26日、29日，刘予国二次通知马芳，其以叶月花构成违约为由，解除刘予国、单妙香与叶月花之间的房屋租赁合同，要求马芳停止向叶月花支付租金。2018年6月14日，刘予国、单妙香以叶月花在承租210室房屋过程中存在擅自分租和转租、违规占用消防通道等违约行为为由另案诉至本院，请求判令：1.解除刘予国、单妙香与叶月花之间的房屋租赁合同；2.叶月花支付刘予国、单妙香违约金30万元；3.叶月花给付刘予国、单妙香垫付的水费863元；4.叶月花将妨碍消防通道的装修拆除、恢复原状；5.叶月花支付至合同实际解除之日止的租金；7.叶月花将违规转租的收益101.6万元（暂计）支付给刘予国、单妙香；8.叶月花返还房屋并将刘予国、单妙香的一张桌子（仿古茶几）返还给刘予国、单妙香。本院经审理，认定刘予国、单妙香应当知晓叶月花将210室房屋分租及转租，故刘予国、单妙香据此认为叶月花构成违约，要求解除合同的意见，不符合法律规定。2019年4月29日，本院作出（2018）苏0106民初6896号民事判决书，判决：一、本判决生效后三日内，被告叶月花给付原告刘予国水费863元；二、驳回原告刘予国、单妙香的其他诉讼请求。一审判决后，刘予国、单妙香不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院。该院经审查认为，叶月花违反合同约定将210室房屋部分转租给马芳，现有证据不足以证明刘予国、单妙香对此知情且同意，故叶月花擅自转租，构成违约。叶月花另将210室房屋中另一部分转租给娄海红，亦构成违约。故刘予国、单妙香请求解除合同，符合合同约定。合同解除日期为2018年6月25日。叶月花已向刘予国、单妙香付清2018年租金，故刘予国、单妙香要求叶月花支付至合同实际解除之日止租金的诉请，不予支持。关于刘予国、单妙香主张叶月花将妨碍消防通道的装修拆除、恢复原状，现无证据证明该装修系叶月花私自装修，双方合同对此亦无相关约定，故对该诉请不予支持。2019年10月8日，该院作出（2019）苏01民终6084号民事判决书，判决：一、维持江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初6896号民事判决书第一项；二、撤销江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初6896号民事判决书第二项；三、刘予国、单妙香与叶月花签订的《营业用房租赁合同》于2018年6月25日解除；四、叶月花于本判决生效之日起30日内返还房屋及仿古茶几，并给付刘予国、单妙香违约金30万元；五、驳回刘予国、单妙香的其他诉讼请求。该判决现已生效。本案审理过程中，关于马芳何时交还案涉房屋的问题。叶月花称马芳于2019年3月底左右自行搬空案涉房屋内的物品，但未将案涉房屋钥匙返还。在（2018）苏0106民初6896号民事判决作出后，叶月花多次要求马芳交还房屋未果，则于2019年5月15日自行进入案涉房屋，实际控制该房屋。马芳则辩称其物品系叶月花于2019年3月强行搬出。关于马芳主张的装修损失。马芳对此提交了装修清单及装修费用收据，以证明其对案涉房屋装修花费为174205元，并称装修后仅试营业了几天则因叶月花擅自改造案涉房屋外消防通道而无法继续经营。叶月花对马芳的该组证据不予认可，但对于马芳装修完成后仅营业了几天不持异议，但对于马芳陈述的不再经营的原因不予认可。2019年11月7日，本院就案涉房屋及内部装饰装修现状进行了现场勘验。经勘验，案涉房屋后门已被拆除、房屋呈敞开状态、屋内无可移动物品、墙面贴有PVC喷图墙砖、屋内铺设有地砖、另有一处不锈钢隔断、两处卫生间、小面积吊顶、少量灯具及嵌入墙体的柜体。叶月花称案涉房屋后门系其在（2018）苏0106民初6896号民事判决作出后进行拆除。因现场装修已存在部分被破坏的情况，故马芳不申请对装修残值进行鉴定。关于马芳要求叶月花返还游戏机设备的问题。叶月花称游戏机设备系马芳自行搬走，但叶月花对此未提交证据予以证明。马芳称游戏机设备系叶月花安排人员搬走、处理，但至今未返还，对此马芳提交了从案涉房屋所在大楼物业公司调取的2019年4月3日下午案涉房屋门前停车场处的监控视频，该视频仅显示该日下午3点29分后两名人员往一辆面包车上抬放一长方形板状物品。马芳称该人员系叶月花安排，叶月花对此予以否认，称从视频中无法确认搬运人员的身份。叶月花称其仅是通知马芳搬走有关物品，马芳此后自行搬走了空调、游戏机设备等物品，仅遗留一些废品由叶月花自行处理。马芳称叶月花通知其交还房屋，因其当时不在南京，故由其在南京的有关人员搬走部分零散物品、空调等，但因游戏机设备较大，故与刘予国、单妙香协商一致暂时寄存在案涉房屋内。本院从案涉房屋物业公司处了解到目前2019年4月份的监控视频已被后续视频自动覆盖，无法调取。马芳另提交了其购买游戏机设备的合同以及购货收据，载明其为在案涉房屋内经营购买了价值213300元的游戏机设备。马芳另称，如叶月花坚持不返还上述游戏机设备，则要求叶月花按213300元的价格予以赔偿。庭审中，马芳向本院提出申请，请求追加刘予国、单妙香为本案第三人，本院认为前述刘予国、单妙香与叶月花之间的房屋租赁合同纠纷已涉及了叶月花是否存在擅自转租的情形，相关事实已经生效法律文书予以认定，故本案无须再行追加刘予国、单妙香为本案第三人。马芳另在庭审中提交了刘予国、单妙香出具的书面说明，该说明载明刘予国、单妙香承诺免除马芳自2018年6月15日起至2019年10月8日期间的房屋租金。马芳以此证明其无需再行向叶月花支付该期间的租金或房屋占有使用费。但叶月花对此不予认可，称生效法律文书已确认其已向刘予国、单妙香支付租金至2018年年底，现刘予国、单妙香尚未向其主张此后的房屋占有使用费，但不排除其另行主张该项权利。刘予国、单妙香对两份说明的真实性不持异议，但向本院陈述其未明确免除叶月花应当支付的2019年上半年的房屋占有使用费。叶月花另称其与马芳分别向物业公司缴纳了2018年1月至5月期间的物业管理费。马芳称其向物业公司缴纳了一年的物业管理费，但未能提交证据予以证明。另，2018年6月20日，案涉房屋所在大楼物业服务公司南京百事安物业管理有限公司诉至本院，要求刘予国、单妙香、叶月花支付物业费，标准为每月2元，面积为1250平方米。后经本院调解，由叶月花向该物业公司支付2016年10月31日至2018年5月10日期间的物业费34000元。叶月花在庭审中认可马芳已向其缴纳了第一期半年租金（2018年8月15日之前的租金）及押金6万元。马芳称其在与叶月花签订租赁合同时未询问叶月花是否享有转租案涉房屋的权利。本院认为，承租人未经出租人同意擅自将租赁物转租，出租人未予追认的，承租人与次承租人之间订立的租赁合同无效。本案中，根据已生效的（2019）苏01民终6084号民事判决所认定的事实，叶月花擅自将210室房屋分别转租给马芳及案外人娄海红，构成违约。因此，叶月花与马芳之间就案涉房屋签订的房屋租赁合同无效。叶月花作为出租人对于合同的无效具有较大的过错，马芳作为商业租赁关系的承租人就叶月花是否有权将案涉房屋进行转租未尽到审查、注意义务，亦具有相应的过错。据此，本院就本案的本、反诉各项诉讼请求分别评判如下：一、关于叶月花、马芳均诉求解除合同的问题。如前述，叶月花擅自将案涉房屋进行转租，其与马芳之间订立的转租合同无效。因此，叶月花、马芳均要求解除租赁合同的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。二、关于叶月花要求马芳支付2018年8月15日至2019年5月15日期间房屋占有使用费的问题。首先，根据已生效的法律文书，刘予国、单妙香与叶月花之间的房屋租赁合同于2018年6月25日解除，叶月花已向刘予国、单妙香支付了2018年全年的租金。因此，虽然刘予国、单妙香承诺免除马芳2018年6月15日之后的租金，但刘予国、单妙香未免除叶月花2018年8月15日起及此后的房屋占有使用费。因此，刘予国、单妙香免除马芳租金的意思表示不能等同于马芳无须向叶月花支付该期间的房屋占有使用费。其次，叶月花与马芳之间的转租合同无效的法律后果之一为马芳应当向叶月花及时返还案涉房屋，故马芳应当向叶月花支付未返还案涉房屋之前的房屋占有使用费。因叶月花、马芳均在庭审中陈述案涉房屋内物品于2019年3月搬出，故本院结合案件事实，认定案涉房屋的交接时间为2019年3月31日。据此，虽然叶月花与马芳之间的房屋租赁合同无效，马芳作为实际的房屋占有使用人仍应当向叶月花支付2018年8月15日至2019年3月31日期间的房屋占有使用费，本院结合刘予国、单妙香与叶月花之间约定的租金标准、马芳在装修完毕后即因叶月花与刘予国、单妙香之间的房屋租赁合同纠纷而几乎未实际经营的案件事实以及叶月花、马芳对于转租合同无效的过错程度等案情，酌定马芳向叶月花支付2018年8月15日至2019年3月31日期间的房屋占有使用费140000元。三、关于物业费的问题。马芳称其已支付了2018年全年的物业费，但其未能提交证据予以证明，因此，马芳应当按照其与叶月花关于物业费支付比例的约定向叶月花支付2018年8月15日至2019年3月31日期间的物业费9375元。四、关于马芳要求返还2018年6月15日至2018年8月15日期间租金的问题。如前述第二项评判内容，马芳仍应当向叶月花支付相应的房屋占有使用费，故本院仍然依据刘予国、单妙香与叶月花之间约定的租金标准、马芳在装修完毕后即因叶月花与刘予国、单妙香之间的房屋租赁合同纠纷而几乎未实际经营的案件事实以及叶月花、马芳对于转租合同无效的过错程度等案情，酌定马芳应向叶月花支付2018年6月15日至2018年8月15日期间的房屋占有使用费55000元。现马芳支付了该期间的费用86333.33元，故叶月花应向马芳退还31333.33元。五、关于押金问题。如前述，叶月花与马芳之间的租赁合同无效，因此叶月花应当将60000元押金返还马芳。六、关于马芳主张的各项损失。第一，装修损失。根据现场勘验，案涉房屋因处于未封闭状态，室内装修发生了变化，故无法进行案涉房屋交还时装修残值的鉴定。本院结合马芳提交的装修清单及收据，以及马芳装修后未实际营业、双方过错等因素，酌定叶月花向马芳赔偿装修损失110000元。第二，经营损失。因转租合同无效必然导致马芳会产生相应的经营损失。叶月花及马芳对于转租合同的无效均存在过错，但叶月花过错承担较大，故本院结合本案案情，酌定叶月花赔偿马芳经营损失80000元。七、关于马芳要求叶月花赔偿游戏机设备损失213300元的问题。马芳反诉要求叶月花返还游戏机设备，目前无法知晓该批游戏机设备是否客观存在。因此，马芳要求叶月花赔偿该批游戏机设备损失的请求，属于备位之诉，法院应当予以处理。但马芳提交的视频显示仅为两名不知身份的人员抬放一板状物，该份证据无法证明游戏机设备系2019年4月3日搬离，也无法证明系叶月花安排人员搬离有关设备。此外，马芳在庭审中另陈述其设备、物品系叶月花于2019年3月强行搬走，该时间节点与马芳提交的上述视频的时间不一致。因此，本院认为马芳未能提交充足证据证明其所有的游戏机设备的全部或部分系由叶月花自行处理，因此其要求叶月花返还游戏机设备以及要求叶月花在不能返还时予以赔偿的反诉请求，本院均不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项、《中人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）马芳于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）叶月花支付2018年8月15日至2019年3月31日期间的房屋占有使用费140000元；二、被告（反诉原告）马芳于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）叶月花支付2018年8月15日至2019年3月31日期间的物业费9375元；三、原告（反诉被告）叶月花于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）马芳返还2018年6月15日至2018年8月15日期间的房屋占有使用费31333.33元；四、原告（反诉被告）叶月花于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）马芳返还押金60000元；五、原告（反诉被告）叶月花于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）马芳装修损失110000元、经营损失80000元，合计190000元；六、以上各项冲抵计算后，原告（反诉被告）叶月花须向被告（反诉原告）马芳支付131958.33元；七、驳回原告（反诉被告）叶月花的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）马芳的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9151元，减半收取4575.5元，由原告叶月花负担3298.5元，被告马芳负担1277元。反诉案件受理费4797元，由反诉原告马芳负担2469元，反诉被告叶月花负担2328元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  周磊二〇一九年十一月十五日书记员  杨艳