湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11427号上诉人（原审被告）：闫建军，男，1978年10月3日出生，汉族，住江苏省邳州市。被上诉人（原审原告）：长沙好百年家居有限公司，住所地长沙市芙蓉区万家丽中路1段****。法定代表人：张文鸿，董事长。委托诉讼代理人：詹顺志，湖南金凯华律师事务所律师。上诉人闫建军与被上诉人长沙好百年家居有限公司（以下简称好百年家居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初5671号判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月17日立案后，依法组成合同庭进行审理，本案现已审理终结。闫建军上诉请求：1.判令撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2019）湘0102民初5671号民事判决书第二项，并依法改判上诉人在核减代收销售款后仅支付被上诉人租金、经营服务费共计451.43元；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认定本案中租金和经营服务费计算期间为2018年8月1日至2019年5月31日，属于事实认定错误，且缺乏证据证明。二、2018年8月至2019年2月期间，被上诉人共计代收上诉人销售款87520元，为避免诉累，应在本案中予以抵扣，抵扣代收销售款后上诉人仅需支付被上诉人租金和经营服务费共计451.43元。三、被上诉人的行为已完全违背诚实信用原则，隐瞒案件重要事实，有虚假诉讼之嫌，应当予以训诫。好百年家居公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。好百年家居公司向一审法院起诉请求：1.请求判令好百年家居公司与闫建军之间订立的《房屋租赁合同》于2019年5月31日解除；2.请求判令闫建军将租赁场地清空并返还给好百年家居公司；3.请求判令闫建军支付拖欠的租金、经营服务费、电费等相关费用133299.18元，并支付逾期付款违约金。一审法院认定事实：2018年7月30日，好百年家居公司与闫建军订立《房屋租赁合同》一份。合同约定，由闫建军承租好百年家居公司的位于长沙市芙蓉区的铺位，用以经营“库克小镇”，铺位面积为187.97平方米；租赁期限自2018年8月1日至2019年8月31日；每月租金为7895元，闫建军须于合同订立之日起的3日内支付第一个月的租金，之后于每月的30日前支付次月租金；其同时还须交纳租赁保证金7895元。合同还就其他事项进行了约定。同日，好百年家居公司与闫建军又订立《房屋租赁合同（附件）》一份。合同约定，闫建军每月还须交纳经营服务费5263元，其应于合同订立的同时支付第一个月的经营服务费及物业管理费共计10526元，之后于每月的30日前支付次月经营服务费；经营服务费包括品牌推广、运营管理成本费等费用；其同时还须交纳经营服务履约保证金5263元；租赁期限届满后，如闫建军无违约行为，则好百年家居公司于届满之日起的六个月后向闫建军返还租金保证金和履约保证金；如闫建军未按约定支付租金、经营服务费等费用，则每逾期一日须按未付金额的0.03%支付违约金；如其拖欠租金或其他款项超过20日，则好百年家居公司有权单方提前解除合同且不予返还两项保证金和其他费用，并可要求闫建军赔偿损失；闫建军承租的铺位和期限与《房屋租赁合同》的约定内容一致。合同还就其他事项进行了约定。2019年5月31日，闫建军自承租的铺位搬离。好百年家居公司主张，合同订立后，闫建军便未支付过租金和经营服务费，截止2019年5月31日，其尚欠租金74815.43元、经营服务费52630元。其还主张，闫建军在经营期间，还产生了广告位租金、电费、刷卡费、保险费、促销费等费用5853.75元未付，但未能提供充分证据证明。其同时主张，闫建军应自2019年5月31日起，按约定支付违约金至清偿款之日。闫建军未能提供证据证明已向好百年家居公司交纳了租金保证金和履约保证金。一审法院认为：闫建军未按约定足额支付租金和经营管理费，已构成违约。其逾期支付的时间已超过20日，故好百年家居公司有权解除合同。闫建军已于2019年5月31日自承租的铺位搬离，故可视为合同自该日解除，亦可视为其已将铺位交还给好百年家居公司。合同解除后，闫建军仍应支付解除前的租金，数额为74815.43元。同时，其还应支付解除前的经营服务费52630元。关于违约金部分，合同约定的标准未超过法律规定的上限，故一审法院予以支持。现因好百年家居公司仅主张2019年5月31日起的违约金，故闫建军应自该日起，按每日3?的标准计付至清偿款之日。好百年家居公司主张，闫建军还产生了广告位租金、电费、刷卡费、保险费、促销费等费用5853.75元未付，但未能提供充分证据证明，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告长沙好百年家居有限公司与被告闫建军之间订立的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同（附件）》于2019年5月31日解除；二、被告闫建军于本判决发生法律效力之日起五日内向原告长沙好百年家居有限公司支付租金74815.43元、经营服务费52630元，并支付违约金（按每日3?的标准，自2019年5月31日计付至清偿款之日）；三、驳回原告长沙好百年家居有限公司的其他请求。未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2589元，因适用简易程序，故减半收取1265元，由被告闫建军负担。本院二审中，上诉人闫建军提交了二份证据：1、好百年家居公司三楼库克小镇2018年8月-2019年2月上交好百年家居公司商场金额明细。证明闫建军有87520元货款在好百年家居公司，可抵扣应支付的租金和经营服务费。2、好百年家居公司于2019年2月20日出具的《专柜租金催缴通知函》，证明上诉人闫建军于2019年2月21日就被停业。被上诉人好百年家居公司未提交新证据。好百年家居公司质证称，对上诉人提供的证据我们认可76000元，其余部分不予认可；对专柜租金催缴通知函的三性均有异议。本院经审查认为，对好百年家居公司认可的代扣货款，本院予以采信；对好百年家居公司不认可部分，因无相关扣款凭证相印证，故本院不予采信。闫建军提供的专柜租金催缴通知书未加盖好百年家居公司公章，故对该证据不予采信。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院另查明，双方房屋租赁合同附件第二条2.07项约定：合同履行期间，好百年家居公司统一代收销售款，双方结算方式为月结，在规定的时间内闫建军未交纳相关费用时，好百年家居公司有权从应给闫建军的销售商品返款中直接扣除。2018年8月至2019年2月，好百年家居公司代扣闫建军销售款76000元。闫建军在二审询问程序中主张，请求以代扣货款抵扣相应金额租金和经营服务费。本院认为，好百年家居公司与闫建军签订的《房屋租赁合同》及附件是双方真实意思表示，且无法律规定的合同无效情形，合法有效，应当作为双方行使权利和履行义务的依据。闫建军未按约定足额支付租金和经营管理费，已构成违约。一审法院认为，闫建军于2019年5月31日搬离涉案铺位视为双方签订的《房屋租赁合同》及附件自该日起解除。闫建军应支付合同解除前的租金74815.43元，经营服务费52630元，并应按合同约定每日万分之三的标准支付违约金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。二审中，闫建军提供新证据证明2018年8月至2019年2月期间，好百年家居公司代扣闫建军货款76000元，并请求用该笔销售款抵扣相应金额租金及经营服务费。好百年公司认为该笔销售款已抵扣闫建军2017-2018年度欠缴的租金及经营服务费，但其未提供证据予以证明。依据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”本案中，双方互负金钱债务，闫建军主张抵销符合法律规定且符合双方合同约定，本院予以支持。抵销后，闫建军还应支付好百年家居公司经营服务费51445.43元。综上所述，闫建军的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初5671号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初5671号民事判决第三项；三、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初5671号民事判决第二项为闫建军于本判决生效之日起5日内向长沙好百年家居有限公司支付经营服务费51445.43元，并按每日万分之三的标准支付自2019年5月31日至实际清偿之日止的违约金；四、驳回长沙好百年家居有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1265元，二审案件受理费2598元，由长沙好百年家居有限公司负担2318元，有闫建军负担1545元。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十一月二十一日法官助理梁盼书记员赵翔