陕西省定边县人民法院   民 事 判 决 书     （2019）陕0825民初4734号     原告：褚某某，女，1986年8月4日出生，汉族，住定边县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX某某   被告：陕西达昌房地产开发有限公司。   住所地：西安市高新区XX路XX段XX座XX城XX座XX室，现住所地陕西省榆林市榆阳区XX区XX路XX号。   统一社会信用代码：91610000691115893B。   法定代表人：陈强，系该公司经理。   委托诉讼代理人：张庆民，系陕西东源律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘小霞，系陕西东源律师事务所律师。   原告褚某某与被告陕西达昌房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，由审判员袁佩佩适用简易程序，于2019年8月27日公开开庭进行了审理，原告褚某某及被告陕西达昌房地产开发有限公司委托诉讼代理人张庆民、刘小霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理完结。   原告提出以下诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、判决被告因逾期交房向原告交付房屋的违约金，违约金按每日32元计算，被告违约507日，共计16224元；3、判令被告给原告支付未按照约定期限办理房屋所有权证的违约金1598元；4、本案的诉讼费用由被告承担。   事实与理由：2015年9月9日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，XX城XX小区XX号楼XX单元XX室房屋卖给原告，房屋的建筑面积为112平方米，每平方米价格是2800元，共计313600元，原告应当在2015年8月20日之前给被告支付房屋首付款163600元，剩余150000元购房款申请贷款支付。合同签订前，原告于2014年4月16日向被告缴纳了60000元购房定金，,215年9月9日，原告给被告缴纳购房款103600。被告应当在2016年10月30日向原告交付房屋，如被告逾期超过90日，原告有权解除合同，如果原告选择继续履行合同，被告按日计算向原告支付全部房价的万分之一的违约金。被告在房屋交付之日起365日内办理房屋所有权证，如被告违约原告不退房，被告按照已付房款0.5％向原告支付违约金。如被告变更房屋规划和设计，原告选择不解除合同的，有权要求被告赔偿由此造成的损失，具体为按照银行同期活期存款利率给付利息。   本合同签订后，原告按照合同履行了付款义务，向被告支付了购房款173008元（另2018年5月22日给被告缴纳948元购房款），并提供材料在银行办理贷款，银行将150000元直接支付给被告。2016年10月30日前被告并没有向原告交付房屋，更没有如约办理房产证登记。直到2018年3月26日，被告将达不到合同约定交付条件房屋交付给原告。另外，经过原告实地勘察，被告擅自变更房屋规划和设计，导致同层两户的进户门无法同时打开，存在严重设计弊端和安全隐患，原告多次与被告协商违约事宜无法达成协议，为了维护原告的合法权益，故诉至法院请求依法判决。   被告辩称：一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》（预售），系双方真实意思表示，且符合法律规定，属真实有效合同。二、针对原告提出的逾期交房违约金的诉请。被告认为系小区业主未按照《住房团购协议》、《认购协议》的约定履行合同，导致被告的工期无法顺利进行，显然系原告违约在先。依据《住房团购协议书》中的第五条：1、本合同签订后，乙方在10个工作日内支付甲方购房预付款（诚意金），大户6万元，小户5万元。2、乙方在甲方项目建至四层时，需按大户按揭15万元，小户按揭10万元为基础，按总房价减去诚意金按揭额度缴清所剩首付款。3、如乙方员工届时不能按合同约定的时间缴清各期购房款，违约金按照总房款的10％收取，同时甲方要承担顺延造成工期延误的损失。但客观情况是当项目主体建至四楼时，总计384户职工，绝大部分未按约定时间支付首付款，在主体封顶时，缴清首付款的业主仅仅过半，直至现在仍有60多户业主未交清首付款，这是业主的违约行为导致了工期的延误不能按时交房，因原告违约在先，亦应按照协议要求支付总房款10％的违约金，被告不应向原告支付逾期交房违约金，原告的该项诉请不能成立。三、关于迟延办理房屋权属证明的违约金请求，结合上一条的答辩理由。结合我国法律的调整，2014年我国的《不动产登记暂行条例》从出台到具体实施，这个过程在一定程度导致了被告在一段时间内无法提交相关材料进行登记，属于行政不可抗力。被告也正在积极努力与政府部门及广大业主沟通、协商，尽快将权属证明落实。针对原告诉请被告赔偿其因被告逾期交房导致原告外出租房所产生的一系列花费属于间接损失，被告不予承担，其次如要被告承担违约责任，就不可能承担该间接损失，就被告的一法律行为双方不可能获德双重赔偿。四、本案属地产系列案件，关系着整个定边地区房地产发展影响，如果不予认可《住房团购协议书》、《内部认购协议》的合同条款，一律的适用《商品房买卖合同》的条款，会显失公平，会对被告的合法权益造成巨大损害，上述合同关系不是割裂的，而是有关联关系的，先有团购协议，认购协议的签订，后才有办理按揭贷款需要的买卖合同，不能将二者割裂开。如果将所有的违约责任全部由被告承担，那么这可能将会成为压死骆驼的最后一根稻草，被告可能无法经营下去，这也更会导致原告取得房屋权属证书更是遥遥无期。   原告向法庭提交了以下证据：   一、《商品房买卖合同（预售）》一份，证明：原、被告双方签订了房屋买卖合同，该合同合法有效，根据合同约定，被告构成违约，应承担违约责任。   二、收款收据二支，证明：原告向被告缴纳了购房款163600元。   三、中银保险有限公司保单一份，证明：原告在中国银行办理了涉案房屋按揭贷款150000元。   四、中国银行贷款放款回单一份，证明：原告在中国银行办理了150000元房屋按揭贷款。   被告向法庭提交了以下证据：   一、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《土地使用权证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》各一份，证明：被告具有合法的房地产开发和销售资质。   二、住房团购协议书一份、森豪威住宅小区选房确认书、森豪威小区内部购房协议各一份，证明：协议书第五条住房价款支付方式第1、2、4项明确约定，由被告开发的尚城小区因森豪威部分员工款项未交，导致工期迟延，被告不能按期交付房屋，但不应该承担违约责任。   经庭审质证   被告对原告所举的第一组证据真实性无异议，对证明目的有异议，因部分业主不能缴纳相关购房款，导致资金链断了，系原告违约在先，故被告不应承担违约责任；对原告所举第二组证据无异议；对原告所举第三组证据有异议，该证据与本案无关，不予认可；对原告所举第四组证据无异议。   原告对被告所举第一组证据无异议；对被告所举第二组证据真实性无异议，对证明目的有异议，因为原告的购房款都已交清，至于其他人是否交清与原告无关，故对其证明目的不予认可。   本院对原、被告提交的证据作如下认定：   原告所举第一组证据，被告对其真实性无异议，对证明目的有异议，上述证据内容真实，形式来源合法，与本案具有关联性，予以确认；原告所举第二组证据形式合法，且被告无异议，予以确认；对原告所举第三组证据，因与本案无关联性，不予确认；对原告所举第四组证据，内容真实且被告无异议，予以确认。     被告所举第一组证据内容真实，形式合法，且原告无异议，本院予以确认；被告所举第二组证据内容真实，来源合法，且原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对其证明目的，被告虽抗辩是部分业主逾期交付购房款导致工程延期，但根据合同相对性，被告相对原告而言已然构成违约，应承担违约责任，故对其证明目的不予确认。   本院根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：   2015年9月9日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同备案编号：20143485，双方约定，原告购买被告开发的位于定边县XX路XX段XX小区XX号楼XX单元XX室房屋一套，房屋预测建筑面积为112平方米，每平方米价款为2800元，共计313600元。合同中约定被告应当在2016年10月30日前向原告交付房屋，如果逾期超过90日后，原告有权解除合同，如果原告选择继续履行合同，被告按日计算向原告支付房屋价款万分之一的违约金，同时约定，如买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，出卖人应按已付房价款0.5％向买受人支付违约金。原告在签订合同之前已向被告缴纳购房诚意金60000元，2015年9月9日，向被告合计交纳购房款103600元，于2015年12月9日在中国银行定边县支行办理按揭贷款150000元用于交纳其余购房款。被告未在约定交付房屋时间内向原告交付房屋，直至2018年3月26日被告向原告交付了所购房屋。由于涉案房屋于2018年3月26日实际交付，原告认为被告构成违约，故向本院提起诉讼，要求被告承担违约责任。   本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。本案原告按照合同约定履行了付款义务，而被告未按照约定按时履行交付房屋的义务，违反了诚实信用原则，其行为已构成违约，应按双方约定承担违约责任。根据双方违约责任的约定，被告应向原告承担房屋总价款每日万分之一的违约金，该约定符合法律规定，因此，原告诉请被告按照每日房屋总价款万分之一支付违约金，本院予以支持。根据合同约定，该房屋的全部房款313600元，按照合同约定，每日的违约金为31.36元。从2016年10月31日计算至原告接房之日2018年3月26日止，共计511日，被告应承担违约金31.36元/天×511日=16024.96元。对于逾期办理产权登记，应当按照双方约定按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，故被告应向原告承担因逾期办理房屋所有权证的违约金313600×0.5％＝1568元。被告辩称，被告开发建设的XX小区XX房，由于绝大多数业主未按时交纳首付款，导致被告资金链断裂，不能正常交房，该抗辩意见不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：    一、原、被告于2015年9月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效。   二、由被告陕西达昌房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告褚某某支付逾期交房违约金16024.96元。   三、被告陕西达昌房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内向原告褚某某支付逾期办理产权登记违约金1568元。   四、驳回原告褚某某的其他诉讼请求。   如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费185元，由原告褚某某负担65元，被告陕西达昌房地产开发有限公司负担120元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。       审判员 袁佩佩                                             二〇一九年十月二十九日     书记员姚宇