辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终15241号上诉人（原审被告）：沈阳乾景房地产开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区长江北街**。法定代表人：夏冬，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪伟，辽宁潢南律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵兵，男，1982年1月10日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市铁**。被上诉人（原审原告）：张凯强，男，1992年1月24日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：申凯，辽宁金正律师事务所律师。上诉人沈阳乾景房地产开发有限公司（以下简称“乾景公司”）因与被上诉人张凯强商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初11916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乾景公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人在一审时的抗辩主张。事实和理由：原审适用法律错误。1.被上诉人主张约定的违约金过低没有法律依据；2.被上诉人没有实际损失的证据；3.原审判决没有考虑本案的社会效果，案涉工程已经办理了备案登记。张凯强辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。上诉人在一审中承认是因为企业内部股东之间的纠纷导致相关手续没有及时送交房产局，承认确实违约。但本案商品房买卖合同约定的违约金，属于上诉人单方的格式条款，是已付房款的千分之一作为违约金，明显过低，不具有惩罚性，而且造成被上诉人无法买卖房产，子女无法正常上学，给被上诉人造成的损失远远大于合同约定。《合同法》114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。本案中，合同约定的违约金明显低于损失，故一审法院适用法律正确。张凯强向一审法院起诉请求：1.请求判令乾景公司为张凯强办理房屋所有权证；2.请求判令乾景公司支付逾期办证违约金8209元；3.诉讼费由乾景公司承担。一审法院认定事实：2017年7月8日，张凯强与乾景公司签订《商品房买卖合同》约定，张凯强购买乾景公司开发的位于沈阳市于洪区房屋，房屋总价款为587,500元。合同第十五条约定，乾景公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由乾景公司提供的资料报产权登记机关备案。如因乾景公司的责任，张凯强不能在规定期限内取得房地产权属证书的，乾景公司向张凯强支付已付房款的0.1%的违约金，合同继续履行。合同签订后，张凯强按合同约定交付了购房款，乾景公司于2017年10月20日交付了房屋，但乾景公司未能在合同约定的期限内，将办理权属登记需由乾景公司提供的资料报产权登记机关备案，导致张凯强不能办理涉案房屋权属登记，不能取得房屋权属证书。在诉讼过程中，乾景公司表示正在为业主办理房产证做准备工作，同意按照合同约定支付张凯强违约金。张凯强在本次诉讼中要求乾景公司给付违约金的截止日期为2019年6月10日。一审法院认为，张凯强与乾景公司签订的《商品房买卖合同》，采用了法律规定的书面形式，合同内容不违反法律规定，并已部分履行，该合同有效。乾景公司未按合同约定如期将办理权属登记需由乾景公司提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应承担违约责任。张凯强提出的关于合同约定的违约金过低，显失公平，应予调整的请求，根据合同法规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，合同中约定的违约金与法律规定的违约金相比过低，故一审法院依法予以调整，由于违约金的损失数额难以确定，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条第2款规定，按照张凯强已付房款年利率6%确定违约金。关于违约的时间，由于合同约定乾景公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由乾景公司提供的资料报产权登记机关备案，因此，根据合同约定，乾景公司应在2019年4月8日前，将办理权属登记需由乾景公司提供的资料报产权登记机关备案。故，违约金应从2019年4月9日计算至张凯强主张的2019年6月10日，共计63天。张凯强提出的关于要求乾景公司为其办理房屋所有权证的请求，依据合同约定，在办理房产证过程中，乾景公司的义务是将办理权属登记需由乾景公司提供的资料报产权登记机关备案，故该请求不予支持。一审判决：一、乾景公司于判决生效之日起10日内给付张凯强逾期办证违约金6084.25元（从2019年4月9日起，以587,500元为基数，按照年利率6%计付至2019年6月10日）；二、驳回张凯强其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由乾景公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交（2019）辽0114民初15603号民事判决书，用于证明同案不同判。被上诉人质证意见：已经上诉。本院对上诉人提供的证据予以采纳，对所要证明的问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，沈阳市于洪区人民法院于2019年10月28日作出（2019）辽0114民初15603号民事判决，按照合同约定的0.1%标准由乾景公司赔偿该案原告郑佳逾期办证违约金537.5元。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案双方明确约定逾期办证违约金的计算标准为“已付房款的0.1%”，属于本案双方已经对违约责任作出明确约定，不属于合同没有约定违约金的情形。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。被上诉人主张案涉《商品房买卖合同》约定的违约金过低，法院就此进行调整应以被上诉人的“损失”为参照，被上诉人首先应举证证明其存在实际损失以及损失的数额。本案被上诉人并未举证证明其存在损失，故本案亦不属于被上诉人的损失数额难以确定的情形。一审法院在被上诉人并未举证其存在实际损失、本案双方明确约定违约金标准为“已付房款的0.1%”的情况下，以“合同约定的违约金与法律规定的违约金相比过低”为由，调整本案的违约金标准为按照已付房款年利率6%属适用法律错误。故在被上诉人未提供其存在损失证据的情况下，应以本案双方所签订的《商品房买卖合同》约定标准“已付房款的0.1%”计算本案的违约金，该数额为587,500元×0.1%=587.5元。综上所述，沈阳乾景房地产开发有限公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初11916号民事判决第二项；二、变更沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初11916号民事判决第一项为沈阳乾景房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付张凯强逾期办证违约金587.5元；三、驳回本案双方当事人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由沈阳乾景房地产开发有限公司负担。二审案件受理费25元，由张凯强负担。本判决为终审判决。审判长  史明箭审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇一九年十一月二十二日法官助理姜博书记员李祉仪本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。