文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初10358号原告：仲利国际贸易（上海）有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈凤龙。委托诉讼代理人：王红力，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：尹艳芳，国浩律师（南京）事务所律师。被告：王东龙，男，1963年7月18日出生，汉族，无业，住安徽省滁州市。委托诉讼代理人：杨道成，南谯区沙河镇法律服务所法律工作者。原告仲利国际贸易（上海）有限公司（以下简称仲利公司）与被告王东龙抵押合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仲利公司的委托诉讼代理人王红力、尹艳芳，被告王东龙及其委托诉讼代理人杨道成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仲利公司向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告损失1006250元。事实和理由：2017年5月2日，原告与滁州市银田科技有限公司（以下简称银田公司）签订了一份买卖合同，约定银田公司向原告购买铝锭100.733吨、锌43.639吨，价款共计3025921.82元，分期付款；如银田公司有一期价款不按约支付，原告有权要求银田公司支付全部价款，并主张违约金等等。2017年5月5日原告与被告签订了一份《最高额抵押合同》，约定被告以其名下位于安徽省滁州市，并于当日办理了抵押登记，于2017年5月9日领取了他项权证。2018年10月29日，被告妻子梅家美向滁州市南谯区人民法院提起行政诉讼，要求撤销上述他项权证，滁州市南谯区人民法院于2019年2月28日作出（2018）皖1103行初35号行政判决，判决撤销上述他项权证。原告不服提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。原告与银田公司及保证人的买卖合同纠纷已经生效判决认定，银田公司应支付原告货款875000元、违约金131250元，共计1006250元，保证人承担连带保证责任。银田公司及其他保证人未履行生效判决确定的义务，原告已经申请强制执行，但未能执行到任何款项。原告认为，在办理抵押登记时，原告查看了被告提供的案涉房屋的房产证及购房合同，房产证仅登记被告一人名字，购房合同上显示购房人为被告一人，在签订合同时被告多次向原告承诺该房产为被告个人财产，而非夫妻共同财产，原告有足够的理由相信案涉房屋为被告单独所有。上述他项权证被撤销，被告存在重大过错，被告应当对原告的损失承担赔偿责任。故原告提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王东龙辩称，案涉抵押合同约定担保主债权最高限额为3025000元，而案涉房屋当时价值70万元，根据担保法规定，抵押人所担保的债权不得超出抵押物的价值，故案涉抵押合同违反法律强制性规定而无效，无效合同对当事人无约束力，原告主张违约赔偿没有依据。即使合同有效，合同无法履行责任不在被告，而在于原告，原告要求被告尽快在制式合同等材料上签字，并未询问被告有关案涉房屋的权利状况，上述行政判决亦已经认定原告存在过错。故请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告与梅家美于1989年12月12日登记结婚，2005年3月被告向案外人购买案涉房屋，于2006年办理产权登记并领取房地产权证，登记权利人为被告。购买案涉房屋时，被告向银行申请了抵押贷款，抵押贷款合同上亦有梅家美签字。2017年5月2日，原告与银田公司签订《买卖合同》，约定银田公司向原告购买铝锭100.733吨、锌43.639吨，总价款为3025921.82元，货款分期支付等等。2017年5月5日，原告（抵押权人）与被告（抵押人）签订《最高额抵押合同》，约定被告自愿为上述银田公司买卖合同项下义务提供抵押担保，抵押人所担保的主债权最高限额为3025000元，担保范围包括价款、逾期利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费用、财产保全费、律师代理费、申请执行费、评估拍卖费）等；抵押人向抵押权人作如下陈述与保证，若抵押物为共有财产的，本合同项下的抵押已取得全体共有人的书面同意，本抵押物权利是完整、合法的，不存在任何不适宜抵押的瑕疵，若第三人对抵押物提出权利主张，或对抵押物的处分提出异议，则一切后果和责任由抵押人承担；抵押人未遵守上述陈述及保证的，即构成违约，抵押权人有权要求抵押人支付主债务金额的百分之十的违约金，并要求抵押人赔偿违约金数额不足以弥补的实际损失等等。该抵押合同附件一《抵押物清单》约定，抵押物为案涉房屋，房屋所有权人为被告，双方协议价案涉房屋价值为70万元，最高额抵押金额为3025000元。当日，原、被告双方向滁州市国土资源和房产管理局（以下简称滁州市国土房产局）申请抵押登记，原告于2017年5月9日领取皖（2017）滁州市不动产证明第0015842号他项权利（抵押）登记证明（以下简称案涉他项权证），该他项权证记载担保债权数额：房地产价值70万元，债权金额3025000元。被告陈述2017年5月5日其接到银田公司负责人的电话，让被告带着房产证到行政服务中心办抵押贷款，银田公司的会计刘某将被告带至行政服务中心；刘某向被告介绍了原告的工作人员关梦静，关梦静将上述《最高额抵押合同》及其附件翻到签字那两页，让被告签字，被告快速签完字，期间双方无任何交流；然后双方去行政服务中心拍了照等等。原告称在签订合同时原告的工作人员就案涉房屋产权状况对被告进行了询问，被告回答案涉房屋系其单独所有。2018年9月10日，原告诉至本院，案号为（2018）苏0106民初10519号，请求判决银田公司支付价款875000元、违约金131250元；安徽雨禾精纤股份有限公司（以下简称雨禾公司）、刘文娟、冯立新对银田公司的上述债务承担连带责任；原告对案涉房屋享有优先受偿权。诉讼过程中，原告撤回对被告王东龙的起诉，并撤回要求对案涉房屋行使优先受偿权的请求。本院于2018年11月13日作出（2018）苏0106民初10519号民事判决，判决银田公司于判决生效之日起五日内支付原告875000元，并支付违约金131250元，共计1006250元；雨禾公司、刘文娟、冯立新对银田公司的上述债务承担连带保证责任。因银田公司、雨禾公司、刘文娟、冯立新未履行上述生效判决确定的义务，原告向本院申请执行，本院于2019年2月26日立案执行，执行过程中未发现可供执行财产，于2019年8月终结本次执行程序。2018年10月29日，安徽省滁州市南谯区人民法院立案受理梅家美（原告）与滁州市国土房产局（被告）、仲利公司（第三人）、王东龙（第三人）行政行为纠纷一案，案号为（2018）皖1103行初35号，梅家美请求撤销滁州市国土房产局于2017年5月9日为仲利公司颁发的案涉他项权证。2019年2月28日，安徽省滁州市南谯区人民法院作出（2018）皖1103行初35号行政判决，认定滁州市国土房产局在办理抵押登记时未对抵押房产的产权情况进行审查，未向申请人本人核实房产权利状况，不符合法律规定的审查程序，判决撤销滁州市国土房产局为仲利公司颁发的案涉他项权证。滁州市国土房产局（后更名为滁州市自然资源和规划局）和仲利公司对上述行政判决不服，向安徽省滁州市中级人民法院提起上诉，案号为（2019）皖11行终49号。安徽省滁州市中级人民法院于2019年6月19日作出（2019）皖11行终49号行政判决，认定滁州市自然资源和规划局未对案涉房屋的产权情况进行审查，在无有效的房产价值证明的情况下办理抵押登记，程序违法，应予撤销；仲利公司在抵押权申请过程中存在过错，不具有善意，判决驳回上诉，维持原判。以上事实，有当事人陈述；原告提供的《买卖合同》、房地产权证书、《最高额抵押合同》、他项权证、本院（2018）苏0106民初10519号民事判决及（2019）苏0106执764号执行裁定、安徽省滁州市南谯区人民法院（2018）皖1103行初35号行政判决、安徽省滁州市中级人民法院（2019）皖11行终49号行政判决，被告提供的银行抵押合同、结婚证、不动产注销登记通知书、查档证明、商品房买卖合同、本院（2018）苏0106民初10519号案件民事起诉状以及本案开庭笔录予以证实。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原告与被告签订的《最高额抵押合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同自双方签字时起即成立并生效，抵押权登记证明被撤销并不影响抵押合同效力。抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿权。被告抗辩担保债权超出案涉房屋价值，抵押合同应属无效，不符合法律规定，本院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告在签订抵押合同时未告知原告案涉房屋存在其他共有权利人的事实，导致案涉他项权证被撤销，案涉抵押合同因共有权利人的异议而客观上无法继续履行，被告应当承担违约赔偿责任，赔偿原告的实际损失；然原告提供的证据不足以证明其在签订合同时详细询问是否存在案涉房屋登记权利状况与实际权利状况不一致的情形，生效行政判决也已认定原告在抵押权的申请过程中存在过错，不具有善意情形，即原告对于涉案房屋抵押权登记被撤销存在一定的过错，其过错行为也是导致其目前债权未能得以实现的原因之一，故本院酌定原告对其自身损失应承担30%的责任。关于赔偿损失范围的确定问题。第一，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此，由于本案抵押合同已将抵押财产特定化为案涉房屋，被告能够预见其可能在案涉房屋价值范围内承担担保责任。如抵押权依法设立未被撤销，原告可以在案涉房屋的价值范围内实现担保债权。第二，抵押人承担赔偿责任需以债权人存在实际损失为前提，只有当主债务人经法院强制执行后，债权仍未获得清偿时，损失才得以确定，抵押人应对此承担补充清偿责任。因此，违约赔偿范围应为案涉房屋价值范围内主合同债务经法院强制执行仍未获得清偿部分。综上所述，被告王东龙应在案涉房屋价值范围内对原告按本院（2018）苏0106民初10519号民事判决所确定的债务经法院强制执行后仍不能偿还的部分承担70%的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国担保法》第三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告王东龙应于本判决生效之日起十日内在安徽省滁州市，对原告仲利国际贸易（上海）有限公司按本院（2018）苏0106民初10519号民事判决所确定的债务经法院强制执行后仍不能受偿的部分，承担70%的赔偿责任。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13856元，减半收取6928元，保全费5000元，合计11928元，由原告仲利国际贸易（上海）有限公司负担3578元，由被告王东龙负担8350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  颜敏二〇一九年十一月七日见习书记员  徐玲以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书定的期限内自觉履行义务。