黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑12民终1665号上诉人（原审被告）：望奎县永昌房地产开发有限公司，住所地：望奎县。法定代表人：孙万友，职务经理。委托诉讼代理人：张琴，黑龙江张勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵文，男，1959年11月15日出生，现住望奎县。委托诉讼代理人：赵忠义，男，1983年11月11日出生，现住望奎县，与赵文系父子关系。委托诉讼代理人：倪丽丽，黑龙江光明律师事务所律师。原审被告：蔡广义，男，1960年6月6日出生，现住望奎县。第三人：周文军，男，1963年3月5日出生，现住望奎县。上诉人望奎县永昌房地产开发有限公司（以下简称永昌房地产公司）因与被上诉人赵文，原审被告蔡广义，第三人周文军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服望奎县人民法院（2019）黑1221民初436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，上诉人永昌房地产公司没有提出新的事实、证据及理由，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人永昌房地产公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回赵文的诉讼请求；2.诉讼费用由赵文负担。事实和理由：1.2011年末，赵文回迁时与永昌房地产公司就回迁房屋位置、面积达成新的回迁协议，赵文同意变更为实际回迁房屋并放弃车库。2.永昌房地产公司未收取赵文20,000元楼房差价款。赵文向一审法院起诉请求：1.要求永昌房地产公司按规定无条件办理房屋证照；2.要求永昌房地产公司按合同约定，给付赵文20平方米车库；3.要求永昌房地产公司给付无理收取的楼房差价款20,000元；4.要求永昌房地产公司给付10.1平方米楼房面积差价款25,410.1元（2,540元×10.1平方米）；5.要求永昌房地产公司返还收取的楼房差价款10,870元；6.要求蔡广义与永昌房地产公司共同承担责任；7.诉讼费用由永昌房地产公司承担。一审法院认定事实：2011年6月15日，永昌房地产公司委托孙野开发望奎县明珠园小区，赵文与孙野签订了房屋拆迁补偿安置协议书，甲方（拆迁人）为望奎县永昌房地产开发有限公司明珠园项目部（以下简称明珠园项目部），乙方（被拆迁人）为赵文，协议上加盖了明珠园项目部公章及孙野的印章。双方约定：甲方为乙方提供产权调换房屋270平方米住宅以及20平方米车库1个。拆迁协议签订后，永昌房地产公司认为与赵文签订的回迁协议补偿的比例过高，孙野派周文军、黄刚向赵文收取了20,000元的楼房差价款，该笔费用做为动迁人员工资给付了王学军。2011年11、12月份赵文进行了回迁，明珠园项目部交付给赵文四套住宅，分别为明珠园小区1号楼5单元301室、601室，8单元202室，1单元401室。车库一直未交付。明珠园项目部称总面积为274.28平方米，要求赵文按每平方米2,540元的价格，补楼房差价款10,871.2元，当时赵文交纳了871.2元，余款10,000元赵文妻子魏亚芹出具了欠据。2018年12月赵文在办理房屋产权证照时，通过与房管部门核实，发现其住宅总面积为264.18平方米，比回迁时明珠园项目部所称的274.28平方米少了10.1平方米，比回迁协议约定的270平方米少了5.82平方米。为此，赵文之子赵忠义于2018年12月20日到望奎县信访局进行了信访。另查明，望奎县不动产登记中心测绘的明珠园小区1号楼5单元301室面积为55.56平方米、5单元601室面积为55.56平方米、1单元401室面积为67.91平方米、8单元202室面积为85.15平方米，四套住宅合计面积264.18平方米。一审法院认为，永昌房地产公司作为明珠园小区的开发单位，授权委托孙野负责该小区的拆迁、施工及回迁等相关事宜，孙野的行为代表了永昌房地产公司，赵文与孙野之间签订的房屋拆迁安置补偿合同有效，双方应当按照合同约定履行义务。永昌房地产公司抗辩称赵文关于楼房差面积10.1平方米以及交付车库的诉讼请求已过诉讼时效，没有收取过赵文20,000元楼房差价款，赵文并未实际交纳10,871.2的楼房差价款，只是出了10,000元的欠据，交了870元。虽赵文是在2011年回迁，但当时赵文对于回迁的住宅差面积一事不知情，其是在2018年12月才知道其权利受到了侵害了，故该项诉讼请求的诉讼时效应当自2018年12月开始起算。关于回迁协议中约定的车库，在2011年12月赵文回迁时明珠园项目部即没有向赵文交付车库，此时赵文就应当知道其权利受到了侵害，赵文称一直向孙野、蔡广义主张权利，但没有提供证据予以证实，孙野和蔡广义予以否认，故赵文要求交付车库的诉讼请求已经超过了诉讼时效。关于动迁时收取的20,000元楼房差价款，此款是因回迁协议补偿比例过高，孙野派周文军、黄刚收取的差价款，永昌房地产公司实际收取了该20,000元，并将该款做为动迁人员工资给付了王学军，但在实际回迁时，永昌房地产公司并未按照协议约定交付给相应的房屋，故应将该差价款返还给赵文周文军称该20,000元是由其垫付的，但该20,000元是以赵文家的楼房差价款交付给永昌房地产公司，如周文军认为是其替赵文交纳的，可向赵文另行主张权利。关于赵文要求给付楼房差面积10.1平方米的诉讼请求，赵文实际回迁楼房面积为264.18平方米，回迁协议约定的回迁面积为270平方米，相差的面积为5.82平方米，永昌房地产公司要求赵文补交面积差价款时是按照每平方米2,540元收取的，故永昌房地产公司应当按照每平方米2,540元对赵文进行补偿。关于4.28平方米的楼房差价款，虽然赵文没有实际交纳，但是赵文所出具的欠据还在永昌房地产公司处，永昌房地产公司应当予以返还。关于赵文要求蔡广义共同承担责任的诉讼请求，按照合同相对性的原则，蔡广义没有在拆迁合同中签字，不是一方当事人，且作为开发单位的永昌房地产公司委托和认可的实际开发人系孙野，不是蔡广义，故赵文要求蔡广义共同承担责任的证据不足，不予支持。综上所述，赵文要求永昌房地产公司按规定办理房屋证照，给付楼房面积差5.82平方米差价款，返还动迁时20,000元楼房差价款，返还回迁时交纳的4.28平方米楼房差价款的诉讼请求事实清楚，证据确实充分，予以支持。赵文要求永昌房地产公司交付1个20平方米车库诉讼时效已过，不予支持。赵文要求蔡广义承担连带给付责任证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、在原告赵文涉诉房屋具备办理产权证照的条件下，被告望奎县永昌房地产开发有限公司协助原告赵文办理产权证照手续；二、被告望奎县永昌房地产开发有限公司返还原告赵文5.82平方米楼房差价款14,782.8元（5.82平方米×2,540元＝14,782.8元）、返还赵文楼房差价款20,870元、返还10,000元欠条一张，上述差价款合计35,652.8元及10,000元欠条，于本判决生效之日起七日内给付；三、驳回原告赵文的其他诉讼请求。案件受理费3,425元（缓交），由原告赵文负担2,425元，由被告望奎县永昌房地产开发有限公司负担1,000元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审法院确认原审判决认定的事实。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.赵文于2011年末回迁时是否与永昌房地产公司就回迁房屋面积重新进行了约定。2.房屋动迁时，永昌房地产公司是否收取赵文20,000元房屋面积差价款，永昌房地产公司是否应将该款项返还给赵文。关于赵文于2011年末回迁时是否与永昌房地产公司就回迁房屋面积重新进行了约定的问题，永昌房地产公司主张赵文回迁时双方就回迁房屋面积重新进行了约定，赵文同意回迁到现已实际回迁的明珠园小区1号楼5单元301室及601室、1单元401室、8单元202室即可，不再向永昌房地产公司主张权利。但永昌房地产公司未提交证据证实其主张，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”以及第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在本院作出判决前，永昌房地产公司未提交证据证实其主张，其对此应承担不利的后果。永昌房地产公司应按双方签订的房屋拆迁补偿安置协议约定履行给付义务。现经测绘实际回迁面积264.18平方米较约定回迁面积270平方米少5.82平方米，依照协议“回迁房屋面积和协议约定面积误差比绝对值在3%以内的，按照协议约定价格据实结算”的约定，经计算案涉误差比绝对值在3%以内，协议中未约定价格，原审判决按照双方在回迁时赵文交纳面积差价款2,540元／平方米的价格判令永昌房地产公司找补赵文5.82平方米面积差价款正确。另，原审判决永昌房地产公司返还赵文交纳的870元面积差价款及10,000元欠据亦无不当。永昌房地产公司的该上诉理由缺乏证据，本院不予支持。关于房屋动迁时永昌房地产公司是否收取赵文20,000元房屋面积差价款，永昌房地产公司是否应将该款项返还给赵文的问题，现永昌房地产公司否认向赵文收取了20,000元房屋面积差价款，但原审法院对永昌房地产公司授权拆迁及回迁业务的代理人，即案涉小区的实际开发人孙野进行询问，孙野认可2011年动迁时派工作人员黄刚、周文军收取赵文20,000元款项用于发放工人工资。且周文军对孙野陈述事实予以认可。故应认定永昌房地产公司收取了该20,000元房屋面积差价款。现实际回迁面积较双方约定的回迁面积小，永昌房地产公司收取赵文该20,000元房屋面积差价款无事实及法律依据，应予退还。综上所述，上诉人永昌房地产公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费941元，由上诉人望奎县永昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 丽审判员 朱保东审判员 于成林二〇一九年十一月二十二日法官助理陈奇书记员王春宇