吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终2177号上诉人（原审原告、案外人）：刘占刚，男，1953年11月12日出生，汉族，住吉林省长春市二道区。委托诉讼代理人：赵景连，吉林松辽律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：长春市宽城区住房和城乡建设局，住所地吉林省长春市宽城区北亚泰大街**。负责人：林超，局长。委托诉讼代理人：贾文宇，北京盈科（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：长春圣祥建筑工程有限公司，住所，住所地吉林省长春市绿园区长白公路7公里处div>法定代表人：王冲，董事长。委托诉讼代理人：乔弘博，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告、被执行人）：长春市腾安房地产开发有限公司，住所，住所地吉林省长春市长江路经济开发区长江路****167段div>法定代表人：王国荣，董事长。委托诉讼代理人：魏荣达，吉林行远律师事务所律师。上诉人刘占刚因与被上诉人长春市宽城区住房和城乡建设局（以下简称宽城住建局）、长春圣祥建筑工程有限公司（以下简称圣祥公司）、长春市腾安房地产开发有限公司（以下简称腾安公司）执行异议之诉一案，不服长春市宽城区人民法院（2018）吉0103民初4138号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘占刚上诉请求：撤销一审判决；解除对刘占刚位于长春市宽城区西天光路温馨花园D区33栋4-5轴、C-G轴、1-3层门市的查封、执行；相关诉讼费用由宽城住建局、圣祥公司和腾安公司承担。事实和理由：刘占刚系长春春城建筑工程有限责任公司法定代表人（以下简称春城建筑公司），春城建筑公司与腾安公司于2010年9月19日签订了《场地平整工程协议》，工程竣工后，双方于2010年10月30日进行了工程结算。腾安公司迟迟没有付清工程款，经刘占刚多次催要，腾安公司于2012年6月15日与刘占刚签订了案涉房屋的《商品房认购协议书》及收据，后于2012年6月21日签订了《抵账协议》，至此双方债权债务结清。房屋建成后，刘占刚于2015年5月10日办理了案涉房屋的入住手续，并交纳了物业费及预交水电费，开始实际占有使用案涉房屋，但是由于案涉房屋内部尚未间隔，而刘占刚又从事建筑、餐饮等多个行业，就没有对房屋进行装修和商业使用，而是作为库房一直使用至今并按时缴纳物业相关费用，案涉房屋被查封时物业公司就告知过人民法院工作人员房屋系他人所有，并指明屋内存放物品。在刘占刚合法使用案涉房屋时，宽城区人民法院因宽城住建局、圣祥公司、腾安公司之间的债权债务关系将案涉房屋于2018年8月15日进行了查封，刘占刚得知后立即提出了执行异议，但是宽城区人民法院执行局在异议审查时并未查清案件事实，错误地认定刘占刚没有实际占有房屋，并认为刘占刚不使用房屋不符合交易习惯，认定事实前后矛盾，所以产生了错误的司法裁定。刘占刚依法取得了案涉房屋，支付了房屋的全部对价并实际占有使用至今，未办理产权登记手续是因为腾安公司的原因，而非刘占刚的过错，该情形完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并且实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。宽城住建局辩称：一、宽城住建局申请人民法院对案涉房屋进行强制执行，具有生效的法律文书，执行依据合法。一审法院对案涉房屋进行查封予以强制执行符合法律规定。二、刘占刚不享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益，诉讼请求无事实及法律依据，不应获得法律支持。圣祥公司辩称：刘占刚与腾安公司签订的合同我方并不知情，不发表意见。对于刘占刚的上诉请求因不了解情况，我方不发表意见。腾安公司辩称：刘占刚的上诉请求具有事实基础，符合法律规定，并且刘占刚与腾安公司除签订商品房认购协议书外，又签订了房屋抵账协议，双方意思表示真实合法有效，案涉房屋应归刘占刚所有，请依法予以保护刘占刚的上诉请求。刘占刚向一审法院起诉请求：解除对刘占刚位于长春市宽城区西天光路温馨花园D区33栋4-5轴、C-G轴、1-3层门市房的查封、执行。一审法院认定事实：刘占刚系案外人春城建筑公司的法定代表人。因腾安公司与春城建筑公司之间有工程款未结算，腾安公司将其开发建设的温馨花园小区D区33栋4-5轴、C-G轴、1-3层门市房以抵账方式给春城建筑公司抵作部分工程款，腾安公司作为甲方与作为乙方的春城建筑公司签订了《抵账协议》一份，协议约定：“1、甲方所欠乙方承建温馨花园工程款，甲方用温馨花园D区33栋4-5轴、C-G轴、建筑面积693平方米，抵帐价格6700元/㎡，抵账总价4643100元，抵账房屋手续直接开到乙方法人代表刘占刚名下……”温馨花园D区33栋4-5轴、C-G轴、1-3层门市经春城建筑公司利润分配，归刘占刚个人所有。2012年6月15日，腾安公司与春城建筑公司指定的刘占刚签订《商品房认购协议书》一份，协议约定：“刘占刚自愿认购腾安公司温馨花园小区D期33栋4-5轴、C-G轴底商，建筑面积693平方米；认购单价6700元/㎡，计4643100元，房屋竣工结算时，以国家测绘部门的实际面积为准；付款方式为抵账。”当日，腾安公司为刘占刚出具了收据一份，收款方式为抵账，金额为4643100元。2015年5月10日，刘占刚缴纳了物业费、装修垃圾清运费及预收水电费等费用后办理了入住手续。另查明，2016年，宽城住建局因与圣祥公司、腾安公司借款合同纠纷一案向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年5月31日作出（2016）吉0103民初2431号民事判决书，判决圣祥公司偿还宽城住建局借款200万元及利息，腾安公司承担连带给付责任。圣祥公司对判决不服提起上诉，长春市中级人民法院于2017年8月25日作出（2017）吉01民终4319号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后圣祥公司申请再审，吉林省高级人民法院于2018年6月29日作出（2018）吉民申1676号民事裁定书，裁定驳回了再审申请。因圣祥公司、腾安公司未按生效判决履行义务，宽城住建局申请执行。一审法院于2018年8月15日作出（2018）吉0103执335、510、511号执行裁定书并张贴公告，查封了腾安公司名下的坐落于长春市宽城区温馨花园小区D区33栋1-3层、建筑面积为3995.18平方米的门市房及其他房产。刘占刚就其中案涉房屋的查封提出执行异议，一审法院于2018年10月11日作出（2018）吉0103执异165号执行裁定书，裁定驳回了刘占刚的异议，刘占刚不服该裁定，提起诉讼。再查明，腾安公司至今未取得温馨花园小区D区的商品房预售许可证。一审法院认为，刘占刚以抵账方式认购了案涉房屋，并与腾安公司签订《抵账协议》、《商品房认购协议书》，刘占刚按照该协议以债权的形式支付了购房款，视为履行了交付全部购房款的义务。该协议具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为正式商品房买卖合同。现腾安公司至今未取得温馨花园小区D区的商品房预售许可证，该情形符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应该认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，故刘占刚与腾安公司签订的《商品房认购协议书》应属无效协议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因刘占刚与腾安公司签订的《商品房认购协议书》无效，不具备上述规定条件，故其不享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益。刘占刚的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，一审判决如下：驳回刘占刚的诉讼请求。案件受理费43850元，由刘占刚自行负担。本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，一审庭审中，刘占刚陈述：“……我们知道腾安公司没有预售许可也与其公司签署了认购协议书……”本院认为，刘占刚与腾安公司签订了商品房认购协议书约定购买涉案房屋，并约定以抵债的方式支付购房款，但涉案房屋自始未取得商品房预售许可证，无法办理物权登记，即存在法律上的登记障碍，对此刘占刚是明知的，故应当认定涉案房屋至今未能办理过户登记系刘占刚自身原因导致。因不能认定涉案房屋非因刘占刚自身原因未能办理过户登记，故无论刘占刚与腾安公司之间系商品房买卖合同法律关系还是以房抵债关系，刘占刚对涉案房屋均不享有足以排除执行的实体权利。综上所述，刘占刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43850元，由上诉人刘占刚负担。本判决为终审判决。审判长  王君伟审判员  宫 平审判员  刘 畅二〇一九年十一月二十八日书记员  李 笑