海南省第二中级人民法院民事判决书(2019)琼97民终2222号海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2222号上诉人（原审被告）：东方滨海花园房地产开发有限公司，住所地：海南省东方市八所镇滨海北路**。法定代表人：郑玉洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：娄向东，该公司职工。被上诉人（原审原告）：须会民，男，1962年11月22日出生，汉族，上海市卢湾区人。被上诉人（原审原告）：沈伟，女，1965年3月18日出生，汉族，上海市卢湾区人。委托诉讼代理人：孔祥洲，海南嘉勋律师事务所律师。上诉人东方滨海花园房地产开发有限公司（以下简称东方滨海花园公司）因与被上诉人须会民、沈伟商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2019）琼9007民初1574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。东方滨海花园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回须会民、沈伟一审的诉讼请求；2.须会民、沈伟承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：1.一审法院的判决认定基本事实不清。（1）东方滨海花园公司于2016年7月12日已经提交办理不动产权证申请。一审判决认定提交申请的时间与事实不符。（2）由于国家政策调整，东方市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年6月29日暂停受理土地、房屋登记业务，自2016年6月30日起由不动产登记机构统一受理不动产登记业务，但办理的前提是先办理土地分割。东方市不动产登记机构于2017年3月份才开始办理涉案房屋的土地分割，因此，应认定东方市不动产权登记机构于2017年3月份才开始办理不动产权证。一审法院认定自2016年6月30日起由不动产登记机构统一受理不动产登记业务错误；2.一审判决适用法律错误。（1）《不动产登记暂行条例》、海南省《关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》及东方市《关于实施不动产统一登记的通告》系政府行为，且发生在双方合同签订后、约定办证期限前，属于不可抗力，受不可抗力的影响，应部分或全部免责。而东方滨海花园公司已按合同约定履行了全部义务，在约定时间提交了办证材料，且须会民、沈伟没有遭受任何损失，东方滨海花园公司不应承担违约责任。（2）双方合同约定了将涉案房屋的所有权证办理完毕的时间。合同签订后，东方滨海花园公司积极、全面办理房屋所有权证手续，备齐了全部材料，具备了办理涉案房屋所有权证条件，并提交办证机关。但因上述政策颁布实施，致使无法办理房屋所有权证。2016年7月12日，为顺应国家政策，东方滨海花园公司向东方市不动产登记中心提交不动产登记申请。不动产登记中心受理后，由于必须先进行宗地分割，因此于2017年3月7日进行宗地分割，东方滨海花园公司积极配合提交相关材料，因不动产登记增加了土地分割及地籍调查，办证期限延长，不能按期完成办证。不能按期履行的原因系政府行为，不可归责于东方滨海花园公司，且须会民、沈伟未按要求的时间提交办证所需材料，也应承担相应责任；3.须会民、沈伟依据合同原约定办理房屋所有权证期限主张违约责任，没有事实和法律依据。（1）因国家政策变化，新的不动产权证办理需进行房屋占地分割及地籍调查等，比办理房屋所有权证所需材料多、时间长。（2）因不动产统一登记政策发生重大变更，无法办理原约定的房屋所有权证，原约定条款不具有约束力，原合同义务因情势变更，客观无法履行。须会民、沈伟依原合同约定主张违约责任，显失公平。（3）双方合同仅就办理房屋所有权证进行约定，在国家政策变更后，双方未就不动产登记事宜进行补充约定，应当根据新政策实施日期往后顺延办理期限，不能依据原约定。综上，请求支持东方滨海花园公司的上诉请求。须会民、沈伟辩称，一、一审认定事实清楚。2016年7月12日仅仅是东方滨海花园公司提交申请办证材料的时间，不是不动产登记中心的受理时间，造成的时间差完全是归责于东方滨海花园公司的原因。其次不动产登记中心自2016年6月30日开始受理业务是事实，政府的确如此执行。二、一审判决适用合同法当中全面履行违约金等法律规定正确。商品房买卖合同纠纷司法解释规定出卖人在房屋交付使用之日起90天呢办理权属证书，本合同约定730天，已经远远超出改时间，且东方市政府在政策调整期间，办证机关是正常受理办证申请的，东方滨海花园公司没有法律的事由要求顺延办证期限。综上，东方滨海花园公司上诉事实没有证据证明，理由不成立，应予以驳回。须会民、沈伟向一审法院起诉请求：1.请求判令东方滨海花园公司按照每日91.3元的标准向须会民、沈伟支付从2016年12月19日至2018年8月29日止的违约金，共计618天56423元；2.东方滨海花园公司承担须会民、沈伟支付的律师费8000元及诉讼费。一审法院认定事实：须会民、沈伟与东方滨海花园公司于2014年12月18日签订《商品房买卖合同》，合同约定须会民、沈伟购买东方滨海花园公司位于东方市海东方小区一期第1栋2单元17层12号精装房一套，房屋总价款为912829元。2014年12月18日，东方滨海花园公司向须会民、沈伟交付涉案房屋，须会民、沈伟第一次支付了涉案房屋物业费、电梯运营费等费用，并且支付了涉案房屋产权证书代办费500元。2018年8月30日，须会民、沈伟取得涉案房屋《不动产权证》。须会民、沈伟与东方滨海花园公司签订《商品房买卖合同》第15条约定：“按揭贷款买受人依照本合同约定向出卖人支付相关税费、代办费用及相关资料后，出卖人承诺在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”须会民、沈伟与东方滨海花园公司双方签订的《商品房买卖合同》附件七《补充协议》中第十四条约定：“如一方违约导致双方诉讼或仲裁解决纠纷的，则违约方应承担由此产生的诉讼费、仲裁费、律师费、评估费、保全费、交通费、执行费等相关费用。”东方滨海花园公司于2014年12月18日交付房屋。房屋交付后，须会民、沈伟已按双方合同约定履行义务。东方滨海花园公司于2016年1月11日已取得包括涉案房屋在内的海·东方一期1号楼的房屋所有权证。东方市人民政府于2016年6月28日作出东方市人民政府《关于实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年6月29日起暂停受理土地、房屋登记业务；自2016年6月30日起由不动产登记机构统一受理不动产登记业务；自2016年6月30日起，在东方市辖区内实施不动产统一登记发证工作。东方滨海花园公司2016年7月12日为涉案房屋已向东方市国土资源局申请办理不动产权证书，东方市不动产登记中心受理须会民、沈伟办理不动产权证书材料的时间为2018年4月11日。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。须会民、沈伟与东方滨海花园公司双方签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，双方均应按照约定全面履行各自义务。本案主要存在两个争议焦点：1.须会民、沈伟起诉的东方滨海花园公司的行为是否构成违约，如违约，违约金如何计算；2.东方滨海花园公司是否应负担须会民、沈伟因此案所支付的律师费。对本案主要存在的两个争议焦点，分别分析认定如下：一、关于须会民、沈伟起诉的东方滨海花园公司的行为是否构成违约，如违约，违约金如何计算问题。须会民、沈伟与东方滨海花园公司签订的《商品房买卖合同》第15条约定：“按揭贷款买受人依照本合同约定向出卖人支付相关税费、代办费用及相关资料后，出卖人承诺在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”根据上述约定，本案东方滨海花园公司应在房屋交付之日起730日内为须会民、沈伟办理完毕房屋权属转移登记。本案中，东方滨海花园公司将涉案房屋交付给须会民、沈伟的时间为2014年12月18日，东方滨海花园公司应在须会民、沈伟与东方滨海花园公司双方约定的房屋交付之日起730日内，即在2016年12月17日前为须会民、沈伟办理完毕房屋权属转移登记，而东方市不动产登记中心受理须会民、沈伟办理不动产权证书材料的时间为2018年4月11日，东方滨海花园公司并未如其所辩称的已全面地办理涉案房屋的不动产权证，故须会民、沈伟所诉东方滨海花园公司的行为已构成违约，东方滨海花园公司的辩解理由不成立，不予采纳。关于违约金的计算方法，根据须会民、沈伟与东方滨海花园公司签订的《商品房买卖合同》第15条约定，须会民、沈伟应当取得房屋所有权证书的期限届满的次日为2016年12月18日，虽然须会民、沈伟实际取得房屋所有权证书之日是2018年8月30日，但考虑到东方市不动产登记中心受理须会民、沈伟办理不动产权证书材料的时间为2018年4月11日，故违约金的计算应确定为从2016年12月18日至2018年4月10日（共478天）。虽然须会民、沈伟与东方滨海花园公司双方约定按日万分之二计算逾期办证违约金，但考虑到因国家政策的调整，东方滨海花园公司已着手办理涉案房屋的不动产权证书，且须会民、沈伟也未遭受经济损失，根据减轻损失规则、混合过错规则及损益相抵规则，并结合合同履行程度，可酌情减轻东方滨海花园公司的违约责任，且须会民、沈伟也主张东方滨海花园公司按已付房款万分之一支付违约金，故将违约金从日万分之二调整为按日万分之一计付，即东方滨海花园公司应向须会民、沈伟支付违约金912829元×1/10000×478天=43633.23元。二、关于东方滨海花园公司是否应负担须会民、沈伟因此案所支付的律师费问题。须会民、沈伟与东方滨海花园公司双方签订的《商品房买卖合同》附件七《补充协议》中第十四条约定：“如一方违约导致双方诉讼或仲裁解决纠纷的，则违约方应承担由此产生的诉讼费、仲裁费、律师费、评估费、保全费、交通费、执行费等相关费用。”根据该条约定，东方滨海花园公司作为违约方应负担须会民、沈伟因此案所支付的律师费8000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、东方滨海花园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向须会民、沈伟支付因逾期办理不动产权证书产生的违约金43633.23元及须会民、沈伟因本案所产生的律师费8000元；二、驳回须会民、沈伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1211元(须会民、沈伟已预交），由须会民、沈伟负担605元，由东方滨海花园房地产开发有限公司负担606元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为,本案二审争议焦点为东方滨海花园公司是否存在逾期办证的违约行为，若存在逾期办证，违约金具体应如何计算。须会民、沈伟与东方滨海花园公司签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实的意思表示，并不违反法律的禁止性规定，为有效合同，各方当事人应按照合同的约定履行。合同签订后，须会民、沈伟按照合同约定支付了房款、维修基金、契税等款项，东方滨海花园公司亦向须会民、沈伟交付了涉案房屋，根据本案《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人即东方滨海花园公司应在房屋交付之日起730日内为买受人办理完毕房屋权属转移登记。但根据查明的事实，东方滨海花园公司并未在合同约定的时间内办理完毕房屋权属转移登记，存在违约行为，按照合同约定应承担违约责任，向须会民、沈伟支付违约金。关于违约金应如何计算的问题，一审判决根据政策背景、须会民、沈伟的实际损失、合同履行程度等对合同约定的违约金进行适当调整，自须会民、沈伟应当取得房屋权属证书的期限届满的次日起至不动产登记中心受理办理材料之日止，判令东方滨海花园公司在此期间内承担违约责任、支付违约金符合公平原则，有事实和法律依据，本院予以支持。东方滨海花园公司上诉称其在合同中约定的是为须会民、沈伟办理房屋所有权证，而不是不动产权证，且逾期办证的原因在于国家政策的调整，是政府原因导致的不可抗力，其不应承担违约责任。本院认为，不动产权登记与房屋权属转移登记均是政府相关部门对房屋所有权的一种确认，是法律关于登记制度的贯彻执行，两者性质上是一致的，虽然程序上略有区别，但是东方滨海花园公司与须会民、沈伟签订的合同中约定的办理期限是自房屋交付之日起730天内办理完毕，已经留有足够的时间，即使出现政策变化，也足够东方滨海花园公司针对新政策所需的材料和要求及时办理不动产权证。东方市政府实施不动产统一登记的新政策后，在政策调整期间，办证机关仍照常受理办证申请，并不影响东方滨海花园公司履行义务，东方滨海花园公司关于国家政策调整导致其未能及时办证的主张，亦没有提供证据予以证实，故对其主张本院不予支持。综上所述，东方滨海花园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1211元，由东方滨海花园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 沈美萍审 判 员 王天琳 二○一九年十一月二十一日法官助理 白 黎书 记 员 王圣忠附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印14份）