湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1102民初2129号原告（反诉被告）：黄冈市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：黄冈市黄州区齐安大道黄冈碧桂园**。统一社会信用代码：9142ll003098994481。法定代表人：周睿，总经理。委托诉讼代理人：孔忠良，湖北文赤壁律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：汪梅林，女，汉族，1985年4月13日出生，户籍地：浙江省缙云县。委托诉讼代理人：陈金国，湖北坤正律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：陈桂平，系汪梅林母亲，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：谢君，男，汉族，1984年9月23日出生，户籍地：浙江省缙云县。委托诉讼代理人：陈金国，湖北坤正律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：陈桂平，系汪梅林母亲，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）黄冈市碧桂园房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）汪梅林、谢君合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄冈市碧桂园房地产开发有限公司的代理人孔忠良，被告（反诉原告）汪梅林、谢君的代理人陈金国、陈桂平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求并辩称：1、依法判令被告支付违约金29755元，从2018年7月l8日起按年利率6%计算损失至本息付清之日止。2、依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：2018年2月13日，被告向原告（反诉被告）定购商品房，交付定金5万元。2018年2月18日，双方订立了《商品房买卖合同》及附件，合同约定：被告向原告（反诉被告）购买黄冈碧桂园观澜99幢2单元26层2-2601号房屋。该合同对商品房基本情况、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理、其他事项等进行了约定。在此期间，双方还签订了《银行按揭及公积金付款方式补充协议》等文件。以上协议签订后，被告没有按协议约定的时间支付购房款，构成违约，被告应当承担合同约定的违约责任，支付逾期付款违约金29755元，虽经原告（反诉被告）多次催收，被告置之不理。综上所述，原告（反诉被告）认为，原告（反诉被告）与被告签订的上述相关合同、协议是合法有效的，原告（反诉被告）依据合同的约定履行了相关的义务，被告违约后应当承担违约责任。鉴此，原告（反诉被告）为维护合法权益，特依法诉至贵院，请求依法判决，支持原告（反诉被告）的诉讼请求。且反诉原告反诉内容不是事实，反诉理由不成立，反诉没有事实及法律依据，特提出如下答辩：一、被答辩人为了不承担逾期付购房款的法律责任故意制造事端，以此来故意不收房，称答辩人逾期交房根本不是事实。被答辩人双方订立的《商品房买卖合同》，合同约定：向答辩人购买黄冈碧桂圆观澜99幢2单元26层2-260号房屋。该合同对商品房基本情况、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理、其他事项等进行了约定。在此期间，双方还签订了《银行按揭及公积金付款方式补充协议》等文件。以上协议订立后，被答辩人没有按协议约定的时间支付购房款，构成违约，被答辩人应承担合同约定的违约责任。虽经答辩人多次催收，被答辩人故意置之不理。后被答辩人为了不支付违约金，故意制造事端，2019年6月30日，被答辩人在答辩人的办公室吵闹，强行进入客关工作人员办公区域，在当天中午12点钟冲到客户关系部办公区域内，强行翻找所有业主资料，找到她本人资料后，强行将相关资料抢走（包括合同一份、面积补差协议一份、预告登记证一份、不动产申请书（公司盖章）一份、不动产申请书（银行盖章）一份、分户图两份、宗地图两份、不动产权首次登记证明单一份等），没有办理任何签收、收楼手续。答辩人向公安机关报案，黄州区公安分局路口派出所进行了立案调查。被答辩人行为不仅是违反双方合同约定的违约行为，而且造成了答辩人工作秩序的混乱，无法正常办公，构成违法、侵权。答辩人办公场所在受到被答辩人无端冲击后，立即向公安机关报案，公安机关按行政案件（治安）进行了受理，并进行相关调查，提取了事发时的视频资料。被告故意制造事端，拒不按合同约定收楼，故意不办理相关的收楼手续，是恶意拒绝履行合同行为。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第（三）款第3项，约定查验该商品房，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：(1)视为出卖人己按期交付该商品房。事实情况是被答辩人己取得了诉争房屋的物权，是该房屋的所有权人，其称答辩人不交房显然是站不住脚的。其所计算的所谓逾期交房违约金更是没有任何事实及法律依据。根据本案的客观事实及合同的约定，答辩人主观上没有不交房的故意，客观上没有不交房的行为，被答辩人是故意制造出答辩人没有交房的假相，但事实情况是其己取得房屋的所有权，不存在答辩人不交房的事实。综上所述，被答辩人反诉答辩人不交房，没有任何事实及法律依据，于情、于理、于法无据，纯属无理取闹，反诉请求不值一驳，请求依法驳回其反诉请求。被告（反诉原告）汪梅林、谢君向本院提出诉讼请求并辩称：1、判令被反诉人支付反诉人逾期交房的违约金22651.82元（自2019年6月30日算至2019年9月3日，后期以总房款1161632为基数按日万分之三算至交房之日止）；2、由被反诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年2月18日，反诉人与被反诉人签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，双方就房屋交付日期及逾期交房的违约责任作了相应约定：交房日期为2019年6月30日；逾期在90日内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行：逾期90日后，买受人有权解除合同并由出卖人在解除合同通知书达到之日起30日内退还已付购房款并支付已付购房款15%的违约金；继续履行的，出卖人仍应向买受人按上述标准并最多不超过买受人己付购房款的15%支付违约金。现被反诉人已逾期65天未交房，严重损害了反诉人的合法权益，为维护反诉人的合法权益，特提起反诉，请求法院支持如上所请。原、被告合同中约定的按揭付款期限不合理，房产备案是3月1日，备案没做好，办理不了按揭手续，银行按揭期限是3月18日，这个时间太短，不可能办理下来。作为被告购买房产，是由被告办理手续，什么时候办理按揭，是由被告控制的。按揭审批是银行操作的，不在被告的控制范围内。不应由被告承担违约责任。原告（反诉被告）按合同约定应在2019年6月30日交房，被告多次找到原告（反诉被告）要求交房，被告一直拒绝交房，原告（反诉被告）以被告没有履行违约责任不交房的理由不成立。原告为支持其诉讼请求，在庭审中向法庭提交证据如下：1、原告（反诉被告）营业执照、两被告身份证复印件。证明原、被告的主体身份。2、商品房买卖合同及附件、付款发票、票据。证明2018年2月13日，被告向原告（反诉被告）定购商品房，交付定金5万元。2018年3月1日，双方订立了《商品房买卖合同》，合同约定：被告向原告（反诉被告）购买黄冈碧桂园观澜99幢2单元26层2-260号房屋。合同对付款时间及未按期付款的违约责任等进行了约定。3、银行按揭及公积金付款方式补充协议。证明被告以按揭方式支付购房款，如果没有按约定时间支付购房款应当按万分之三承担逾期付款违约金。4、买卖合同重要事项告知书。证明就购房相关事项及被告的义务进行了明确告知。5、已到期应缴款通知书及快递回单、快递流程单。证明对被告应付款而未付进行了催收。6、逾期付款违约金明细表。证明被告逾期付款违约金的计算组成。7、买卖合同重要事项告知书。证明本诉原告对被告已告知了商品房总价为1161632元，已付房款348632元，余下房款合计813000元。银行按揭813000元整须于2018年3月18日前付清。同时告知：《商品房买卖合同》约定的收楼日期为2019年6月30日，届时请您亲临销售中心办理相关收楼手续。还对其它事项进行了告知，两被告对告知书进行了签字确认。8、视频资料2份、照片，碧桂园工作人员与汪梅林双方的对话内容文档。询问笔录。9、房地产权登记信息。证明讼争的房屋已于2019年7月15日登记在汪梅林、谢君名下，称碧桂园逾期交房没有任何事实依据。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1无异议。证据2真实性无异议，证明目的有异议。证据3协议真实无异议，证明目的有异议。证据4真实性无异议，证明目的有异议。证据5真实性、证明目的均无异议。证据6是原告方单独制作的表，与本案没有关系，客观性和关联性有异议。证据7与第4组证据质证意思一致。证据8真实性无异议，证明目的有异议，恰好证明我们作为被告去收房没有收到。证据9真实没有异议，证明目的有异议。被告（反诉原告）为反驳原告，庭审时提交证据如下：1、反诉人身份信息、被反诉人登记信息。证明双方主体资格。2、《商品房买卖合同》（预售）。证明被反诉人已逾期交房的事实。3、购房发票。证明反诉人己交清购房款。4、《接处警工作登记表》、视频资料。证明被反诉人拒绝向反诉人交房的事实。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）证据1无异议。证据2真实性无异议，证明目的有异议，不能证明存在逾期交房的事实，这份证据恰恰证明了被告（反诉原告）没有按约付款，存在违约。证据3真实性无异议，证明了反诉人存在逾期付款的事实。证据4真实性无异议，对证明目的有异议，这个登记表无法反映，反诉的被告（碧桂园公司）逾期交房，恰恰是反诉原告不按约定办理手续，导致逾期交房。经审核，对原、被告提供的与本案具有关联性的证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月13日，二被告向原告定购商品房，交付定金5万元。2018年3月1日，双方订立了合同编号为：HGS2018－002088《商品房买卖合同》一份，合同约定被告以1161632元的价格购买原告位于黄冈碧桂园观澜99幢2单元26层2－260号商品房。约定被告于签订合同时付该商品房总房价款的30.1%（人民币348632元）给原告，被告必须在2018年3月18日前，付该商品房总房价款的69.99%（银行按揭款）给原告，即81.3万元整。并约定，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自应付款的次日至实际付款日，买受人按日向出卖人支付万分之三的违约金。被告在签订合同时共计付款人民币348632元。原告于2018年4月9日向被告邮寄《已到期应缴款通知书》一份，要求被告在2018年4月16日前支付购房款81.3万元及在此期间的逾期违约金5365.80元。2018年7月18日二被告交清81.3万元按揭款，逾期交款122天。2019年6月30日因交房时不能达成一致，发生争吵，双方向公安机关报案。2019年7月15日二被告汪梅林、谢君用争吵时在原告处拿到的相关交房资料在黄冈市不动产登记中心就诉争房屋办理了不动产权证号为鄂（2019）黄冈市不动产权第0008507号不动产登记，登记的房屋所有人为被告汪梅林、谢君。本院认为，本案争议的焦点为：一、被告是否存在逾期支付购房款？原、被告合同约定，二被告应支付的购房款81.3万元的交付时间为2018年3月18日前，被告实际交款时间为2018年7月18日，逾期122天。原告诉请29755元（81.3万×122×3÷10000＝29755元）逾期付款违约金符合法律规定，本院予以支持。二、原告是否存在逾期交房？原、被告签订的购房合同第11条对“交付时间和手续”进行了约定，原告交房时间为2019年6月30日，被告已于当天取得了交房资料，并于2019年7月15日办理了不动产登记，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”被告反诉称没有交房不符合合同约定及法律规定。故被告该反诉请求，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告汪梅林、谢君于本判决生效之日起三十日内赔偿原告黄冈市碧桂园房地产开发有限公司违约金29755元。二、驳回原告黄冈市碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告汪梅林、谢君的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉诉讼费543元、反诉费336元，共计879元。由被告汪梅林、谢君承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  裴 展人民陪审员  董凤琴人民陪审员  倪德安二〇一九年十一月十四日书 记 员  胡国丽