湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初5548号 原告：舒俊，男，汉族，1991年8月10日生。 委托诉讼代理人：翟叶叶，女，湖南民海律师事务所律师。 被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦****。 法定代表人：邹明。 委托诉讼代理人：杨小利，系公司员工。 原告舒俊与被告怀化市大汉置业有限公司(以下简称大汉置业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告舒俊委托诉讼代理人翟叶叶，被告大汉置业公司委托诉讼代理人杨小利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告舒俊向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期交房违约金人民币20,000元,及已交付房款万分之一的违约金即每天人民币37.6358元,从2017年1月1日算至2017年4月28日（117天），为人民币4,403.38元，共计人民币24403.38元。二、由被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会与被告签订《商品房团购协议》，约定团购被告拟修建的"大汉龙城•电信智能小区"。约定：交房期限为2016年3月31日。后由于被告未能按时交房,2015年7月28日双方再次达成《商品房团购补充协议》，该协议第三条约定“原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，经甲乙双方协商同意做出以下处理决定：1、被告免收原告2年物业管理费；2、如被告在2016年12月31日未能如期交房，除按被告与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，被告另行补偿签约业主每户人民币2万元。”2015年11月23日原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》约定:原告购买被告开发的大汉龙城•电信智能小区第*幢*号房，总金额376358元。被告应当于2016年12月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。第十二条约定逾期交房的违约责任。截止至今，被告仍不具备交房条件，未按约定向原告交付房屋，已构成违约，故应按照《商品房团购补协议》、《商品房买卖合同》承担违约责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告大汉置业公司辩称，一、被告不应支付原告请求的逾期交房违约金。双方在《怀化市商品房买卖合同》第六条约定，原告应当在交房前缴清房屋专项维修资金，《补充协议》第一条第二款约定，专项维修资金按照有关规定由原告自行缴纳；《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金账户”；第十三条“未按本办法规定缴存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。原告逾期缴纳房屋专项维修资金，因此无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在原告未交清住宅专项维修资金前，被告有权延期交房，不应当项原告支付逾期交房违约金。二、被告所售房屋达到交付条件，已经通知原告办理收房手续，不应承担逾期交房违约金答辩人在2016年12月23日已通知原告办理入伙手续，履行了告知义务，所售房屋2017年4月28日已经办理交付手续，达到双方约定的交房条件，被告不应再承担逾期交房违约责任。综上，请求法院查清事实，依法驳回原告不合理的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证和辩论。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，认定如下案件事实： 向李明系中国电信股份有限公司怀化分公司员工，向李明将其团购指标转给了舒俊（本案原告）。2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会与被告签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”，被告承诺在2016年3月31日前将竣工验收合格的房屋交付给员工。合同签订后，被告不能根据前述协议按期交房。双方再次签订了一份《商品房团购补充协议书》，补充协议约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日；乙方免收甲方签约业主2年物业管理费，如乙方在2016年12月31日仍未能如期交房，除按被告与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，被告另行补偿签约业主每户2万元。 2015年11月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区项目中的第*幢*号住宅一套，总金额为376358元；被告应在2016年12月31日前，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续。由于被告原因，未按合同约定于2016年12月31日前将商品房交付原告使用，被告按每日万分之一向原告支付已交房款的违约金。同日，原告与被告签订《补充协议》一份，《补充协议》第一条第一款，将商品房交付条件变为“经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格”。第一条第二款约定，由于原告未付清购房款，被告有权拒绝交付商品房，被告由此延期交房无需承担违约责任。 合同签订后，原告按约支付了购房款，原告于2017年4月28日接收涉案商品房，原告未缴纳房屋维修基金。 本院认为，原告舒俊虽不是电信公司的员工，但其受让中国电信股份有限公司怀化分公司员工向李明的团购指标。被告2015年11月23日与原告签订《商品房买卖合同》并收取了原告购房款，被告的行为证明已认可原告的团购资格。中国电信集团工会湖南省怀化市委员会接受其单位所有购房业主的委托，作为团购方授权代表，与被告签订的《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》，该两份协议系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在依合同享有权利的同时，也应全面履行相应的合同义务。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经缴清了购房款，被告应按合同约定的时间向原告交付房屋，但被告违反约定未按期交房，依据《团购补充协议》的约定，原告请求被告支付2万元逾期交房补偿金的诉讼请求，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年12月31日前将取得《竣工验收表》的商品房交付给原告，而双方签订的补充协议改变了交房条件，故本院确认该房经四方验收合格且经消防验收合格后即具备交房条件。原告于2017年4月28日接收涉案房屋，视为原告默认该涉案房屋于2017年4月28日达到交付条件。被告未依约如期交房，构成违约。被告的违约期限为2017年1月1日至2017年4月28日，以每日总房款的日万分之一计算违约金为4,403.38元。（376358元×0.1‰×117天），本院予以支持。 被告辩称原告未付清有关税费、维修基金等，被告可以延期交房不承担违约责任。本院认为，被告不是收取专项维修基金和税费的权利人，且缴纳专项维修基金和税费并非合同的主要义务，被告以他人的权利来免除自己的义务，不符合先履行抗辩的条件；且《商品房买卖合同》及《补充协议》并未明确约定缴纳房屋维修基金的具体时间，在涉案房屋符合交付条件并实际交付前原告均可自行向房屋专项维修资金管理部门缴存，故被告以此作抗辩理由不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下： 被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告舒俊逾期交房补偿金20000元以及违约金4403.38元，总计24403.38元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费410元，依法减半收取205元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  杨志勇 二〇一九年十一月一日 代理书记员  袁 婷