江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0281民初2183号原告中国银行股份有限公司乐平支行，住所地江西省乐平市，统一社会信用代码XXX。负责人：李正华，系该支行行长。委托代理人洪小芳，系该支行客户经理（特别授权）。委托代理人王建江，系该支行资产保全经理（特别授权）。被告裴英，女，1969年9月10日出生，汉族，住江西省乐平市。被告黄镇东，男，2000年12月24日出生，汉族，住乐平市。两被告共同委托代理人黄云松，男，1960年9月4日出生，汉族，住乐平市，系被告裴英的丈夫、黄镇东的父亲（特别授权）。被告黄云松，男，1960年9月4日出生，汉族，住乐平市。被告乐平市万尚房地产开发有限公司，住所地乐平市，组织机构代码XXX。法定代表人：张雪忠。原告中国银行股份有限公司乐平支行（以下简称“中国银行”）与被告裴英、黄云松、黄镇东、乐平市万尚房地产开发有限公司（以下简称“万尚公司”）借款合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司乐平支行的委托代理人洪小芳、王建江，被告裴英、黄镇东的委托代理人、被告黄云松到庭参加诉讼，被告乐平市万尚房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司乐平支行诉称，被告裴英是个人商业用房贷款客户，与被告黄云松是夫妻关系，黄镇东是裴英与黄云松的儿子。被告裴英于2014年5月13日向我行申请贷款310000元，用于购买乐平市万尚广场XXX号商铺（购房总价为620336元），并签订贷款合同，期限为10年，分120期还清；利率浮动周期为12个月，首期利率为6.823‰，每月5日为结息付息日；同时约定违约支付罚息，以合同约定利率基础上加收50%的利率，从逾期之日始，逾期部分按日计收利息。并将房产作为抵押物，万尚房产公司承担阶段性担保。从2015年3月5日起被告未按约履行还款义务，截止2019年3月22日，被告欠款本金287266.64元，利息54400.66元及罚息3014.64元。故原告起诉至法院，提出如下诉讼请求：1、恳请依法调解或判决被告及时清偿欠款本息共计344681.94元，后期利息、罚息算至清偿之日止；2、请求对抵押物即乐平市万尚广场XXX号商铺实现优先受偿；3、责令乐平市万尚房地产开发有限公司承担阶段性担保责任；4、被告承担本案的诉讼费用、律师费用等。原告中国银行股份有限公司乐平支行为支持其诉请，向本院提交了以下证据：1、贷款申请表。2、商品房买卖合同。3、贷款合同。4、借款借据。被告裴英、黄云松、黄镇东辩称，由于被告万尚公司违约，不按照合同交付商铺，且商铺没有约定的楼梯，不是被告所购的物有所值的商铺。万尚公司经营状况恶化，转移资产，抽逃资金，丧失商业信誉，原告未能切实认真审查该公司的资质、商业信誉，未采取应有措施，任由不良贷款的发生、发展，造成被告经济损失。我方认为不应该还这么多款，银行曾经同意过一段时间停止还款。我方认为银行违反抵押物规定，我们和银行签订的贷款合同约定，我们没有还款以后，银行应向担保人发函催收，担保人就应该按银行催收的金额还款。银行在万尚公司保证金账户扣的保证金应该抵扣我们的借款本金。银行对万尚公司未采取有效的措施，构成实质性违约。被告裴英、黄云松、黄镇东为支持其辩称，向本院提交了以下证据：1、还款流水。2、照片2张，证明我们买的商铺旁边没有电梯，没有电梯商铺的价格就变了。被告乐平市万尚房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，也未提交任何证据。经审理查明，2014年2月10日，被告裴英、黄镇东向被告万尚公司购买迎宾路XXX号商铺，商铺总价为620336元。为此，被告裴英作为借款人向原告中国银行申请贷款，被告万尚公司为此作阶段性连带保证人，双方签订了2014年乐中银XXX号《个人商业用房贷款合同》，合同约定贷款金额为31万元，期限为120个月，自贷款人实际放款日起算，贷款利率为浮动利率，利率浮动周期为12个月，以中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮25%计息，若借款人未按约定还款，承担罚息，罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%，并约定由被告万尚公司提供阶段性连带责任保证。双方同时签订了《个人商业用房贷款合同通用条款》，约定若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。2014年5月14日，原告与被告裴英在乐平市房地产交易管理所将案涉商铺即万尚广场XXX号办理了抵押预登记。2014年5月28日，原告将31万元的贷款发放至双方指定的账户中，借款借据上载明借款月利率为6.823‰。借款发放之后，被告裴英于2015年3月开始逾期，截止至2019年3月22日，仍欠原告借款本金287266.64元、利息54400.66元、罚息3014.64元。另查明，被告裴英与被告黄云松为夫妻关系，被告黄云松在房屋按揭贷款申请表上的“配偶声明及授权”一栏中申明对被告裴英的借款知晓并同意，认可作为夫妻共同债务，承担还款责任，被告黄镇东在该签名栏中由黄云松代为签字。被告黄镇东为被告裴英与黄云松的儿子。另查明，被告裴英于2019年6月25日向本院提出反诉，又于2019年7月5日提交申请表示不提起反诉。2019年10月31日，原告提交《说明》1份以及银行回单10份，其自认被告万尚公司已垫付保证金30944.9元（本金19250.68元、利息11351.71元、罚息342.51元）。2019年11月1日，被告裴英提交《中止诉讼申请书》1份，以诉求解除《个人商业用房贷款合同》为由，要求中止对本案的诉讼。上述事实，有原、被告的庭审陈述，原、被告提交证据在案佐证，本院予以认定。本院认为，原告中国银行与被告裴英签订的贷款合同，系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，贷款合同合法有效，本院予以认定。原告中国银行按照合同约定履行了发放贷款的义务，被告裴英作为借款人应按约还款付息，否则应承担违约责任。被告裴英于2015年3月份开始逾期，原告要求被告裴英偿还借款本息、罚息，被告裴英认为万尚公司违约后，原告未对万尚公司采取有效措施，构成实质性违约。本院认为，合同具有相对性，被告万尚公司对购房人的违约行为属于被告裴英、黄云松、黄镇东与被告万尚公司之间商品房买卖合同关系范畴的问题，这同案涉的借款合同关系分属两个不同的法律关系；且案涉借款出现逾期后，原告将保证人万尚公司的保证金账户内相关款项进行了扣划，应认定原告作为贷款人要求过保证人万尚公司承担保证责任。因而，被告裴英的上述抗辩理由不成立。故原告要求被告裴英偿还借款本息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。但原告扣划的被告万尚公司保证金账户中保证金30944.9元（本金19250.68元，利息11351.71元，罚息342.51元）应在本案借款尚未偿还的本息、罚息数额中予以扣减。被告黄云松作为裴英的丈夫，对该借款知情且同意作为夫妻共同债务签署了配偶申明，原告要求被告黄云松承担共同还款责任，本院予以支持。被告黄镇东作为案涉商铺的所有权人之一，由其法定代理人黄云松代为签署了申明和抵押物清单，应认定为共同借款人，故原告要求被告黄镇东承担共同还款责任，本院予以支持。原告要求被告乐平市万尚房地产开发有限公司承担担保责任，原、被告双方对案涉商铺进行了抵押的预登记，但没有办理他项权证，没有取得正式的抵押登记，双方约定的保证期间届满的事由即“借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证”未发生，故被告乐平市万尚房地产开发有限公司应对被告裴英的债务承担连带清偿责任。因原、被告双方只办理了抵押预登记，未将抵押登记手续完全办妥，未取得享有抵押权利的他项权证，抵押权尚未设立，原告要求对抵押物享有优先受偿权，本院不予支持。关于是否准许被告裴英中止本案诉讼的问题：被告裴英要求中止诉讼的理由为，其将另案诉请解除其与原告签订的《个人商业用房贷款合同》。本院认为，本案审理过程中，被告裴英已放弃提起反诉；且其明确表示如与原告协商、调解不成，其将另案提起诉讼；即便被告提起另案诉讼，亦与本案的处理结果无直接的关联性，故被告裴英要求中止本案诉讼的请求，本院依法不予准许。综上所述，被告乐平市万尚房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、抗辩权利，应承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条、第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十条之规定，判决如下：一、限被告裴英、黄云松、黄镇东在本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司乐平支行偿还贷款本金268015.96元、利息43048.95元、罚息2672.13元，共计人民币313737.04元（利息、罚息暂计算至2019年3月22日，后期利息、罚息按《个人商业用房贷款合同》约定计算至清偿之日止）。二、被告乐平市万尚房地产开发有限公司对被告裴英、黄云松、黄镇东的上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告中国银行股份有限公司乐平支行的其他诉讼请求。本案诉讼费6470元，决定由被告裴英、黄云松、黄镇东、乐平市万尚房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期届满之日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  彭梦琳人民陪审员  滕建华人民陪审员  汪桂芬二〇一九年十一月六日书 记 员  高 青