辽宁省锦州市古塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0702民初1381号原告：于惠全，男，1939年11月12日出生，汉族，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：于书铭，系原告于惠全之侄，1962年5月8日出生，汉族，住辽宁省锦州市古塔区。委托诉讼代理人：李伟，辽宁华峰律师事务所律师。被告：秦国友，男，1956年3月3日出生，汉族，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：李殿申，辽宁金钟律师事务所律师。被告：锦州福兴房地产开发有限公司，住所地锦州市古塔区人民街五段**。法定代表人：蒋忠山，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋丽，该公司职员。原告于惠全与被告秦国友、被告锦州福兴房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于惠全及其委托诉讼代理人于书铭、李伟，被告秦国友及其委托诉讼代理人李殿申，被告锦州福兴房地产开发有限公司委托诉讼代理人蒋丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于惠全向本院提出诉讼请求：1、准许执行对锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-97号中扣除1364.99平方米房屋以外的房屋(面积522.62平方米)；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月15日，锦州市古塔区法院作出(2015)古民二初字第00073号民事判决，内容为:被告锦州福兴房地产开发有限公司于本判决生效后10日内偿还原告于惠全借款本金200万元，并自2015年2月1日至本判决确定的给付之日按月利率2％支付借款利息。案件受理费22800元，诉讼保全费5000元，由被告锦州福兴房地产开发有限公司负担。该判决双方均未上诉，后原告于惠全申请法院执行。2019年7月29日，被告秦国友提出执行异议。古塔区法院于2019年8月13日作出(2019)辽0702执异32号执行裁定书，内容为“中止对坐落于锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-97(原3-96-2号)中扣除锦州福兴房地产开发有限公司房屋建筑面积1364.99平方米的其余房屋建筑面积的查封。”二被告主张在2010年8月17日签订了房屋买卖合同，又在同一天签订了租赁合同，原告对此主张的真实性不予认可，认为二被告的主张缺乏确实有效的证据证明，且不符合常理，因此，请法庭查明二被告之间是否确在当年签订了合同？如果签订，合同是否实际履行等相关事实。原告方认为，即便二被告签订了房屋买卖合同，但因该合同没有实际履行完毕，被告秦国友没有取得房屋所有权证，不是法律上认可的物权人，被告秦国友没有资格或权利阻止人民法院的查封与执行。2018年锦州市不动产登记中心发布公告，认定福兴花苑3-97号面积1887.61平米房屋产权人为锦州福兴房地产开发有限公司。这是产权部门对该房产权属的确认，被告对此没有提出异议，也没有提起诉讼。产权登记簿的记载具有法律效力。现案件进入到执行的关键期，即将对房产进行拍卖之际，被告秦国友突然向法院提出异议，主张对房屋享有权利，难免让原告方对此产生质疑，二被告很有可能为了个人利益串通一气。福兴开发以“回家待产、出现经营”问题作为没办理产权证的理由明显是不成立和荒谬的。生孩子是不能办理产权登记的理由吗？出现经营问题是不能办理产权登记的理由吗？10年不是短时间，上述理由显得太苍白无力了。而且作为买受人完全可以通过法律程序主张权利，被告秦国友在长达近10年的时间里，没有通过法律程序主张权利，可以看出被告没有取得产权登记的强烈意愿，是被告自己的行为使权利处于不确定状态，是被告对自己权利的放弃与漠视，由此产生的法律风险也理应由被告个人承担。二被告之间也存在着债权债务关系，此次提出的执行异议，很有可能是二被告的串通行为。综上，请贵院查明事实，依法判决。被告秦国友辩称，2010年8月17日二被告签订的商品房买卖合同合法有效，且秦国友于当日交付该房屋全款，福兴开发公司也交付了该房屋给秦国友，双方行为合法有效。原告诉讼中以怀疑名义不能得到法律支持，只是更多的怀疑，没有实质依据，对福兴开发公司不给秦国友办理产权过户手续，这是秦国友不可掌控的行为，责任完全在于开发公司，不在于秦国友本人。秦国友虽然没有通过诉讼程序起诉福兴公司要求过户，但是秦国友不可能预测到有今天的诉讼行为。二被告之间是否过户是二被告之间的行为，第三人不应对此提出异议。秦国友提出的执行异议得到法院支持，是正确的。综上，秦国友的行为符合最高院关于人民法院办理执行异议的规定第28条，望贵院驳回原告诉求。被告锦州福兴房地产开发有限公司辩称，我公司同意古塔法院执行裁定书(2019)辽0702执异32号所作出的裁定，同意被告秦国友的答辩意见。过程是这样的，公司负责人赵玉芹与秦国友商定房价后，我公司于2010年8月17日与秦国友签订了房屋买卖合同，秦国友以现金形式支付了200多万房款。因包括该房屋的部分，我公司已整体出租给了大商锦州百货大楼开超市，于是双方协商，秦国友将该房屋出租给我公司，每年租金3万元。2010年秦国友买房后未着急办房照，2013年秦国友想要办照时，因公司工作人员的原因及公司的经营出现了问题，就一直未能给办理房照。是我公司的原因未能给秦国友办理房照。经审理查明，本院于2015年4月15日作出原告于惠全与被告锦州福兴房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案的（2015）古民二初字第00073号民事判决，判决被告锦州福兴房地产开发有限公司偿还原告于惠全借款本金200万元及相关利息。该判决生效后，原告于惠全于2015年5月18日向本院申请执行。在执行过程中，本院于2015年8月17日作出（2015）古执字第00216-1号执行裁定书，查封被告锦州福兴房地产开发有限公司名下坐落于锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-97号房屋；于2015年9月23日作出（2015）古执字第00216-3号执行裁定书，查封被告锦州福兴房地产开发有限公司名下坐落于锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-97号土地。本院于2018年6月4日作出（2018）辽0702执恢69号执行裁定书，拍卖被告锦州福兴房地产开发有限公司名下坐落于锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-97号房屋及土地使用权。本院于2019年5月17日作出（2018）辽0702执恢69号之四执行裁定书，查封被告锦州福兴房地产开发有限公司名下坐落于锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-97号面积1887.61平方米房屋及1116.93平方米土地使用权。另查明，2008年6月18日，被告锦州福兴房地产开发有限公司办理了其为所有权人的太和区凌西大街福兴花苑3-97号房屋的产权证书，该房屋建筑面积1364.99平方米，设计用途超市。2012年3月29日，大商集团锦州百货大楼有限公司办理了其为所有权人的太和区凌西大街福兴花苑3-96号房屋的产权证书，该房屋建筑面积1740.55平方米，房屋性质动迁安置，规划用途商业营业用房。2008年12月8日，锦州房地产测绘中心对原太和区凌西大街福兴花苑3-96号、3-97号进行面积分户测算，结果如下：一、大商集团3-96号建筑面积1740.55平方米。二、福兴开发3-97号建筑面积1887.61平方米。总建筑面积3628.16平方米。结构：钢混用途：商服。再查明，2010年8月17日，被告锦州福兴房地产开发有限公司与被告秦国友签订商品房买卖合同，约定锦州福兴房地产开发有限公司将坐落于锦州市太和区福兴花苑3号楼-96-2号房屋出售给秦国友，建筑面积526.29平方米，每平方米4500元。该合同有秦国友签名及锦州福兴房地产开发有限公司印章，法人代表人蒋忠山名章。合同签订当日，秦国友按照协议约定向锦州福兴房地产开发有限公司交付全部房款2,368,305.00元，锦州福兴房地产开发有限公司为秦国友出具了加盖锦州福兴房地产开发有限公司财务专用章的收款收据。同日，秦国友（甲方）与锦州福兴房地产开发有限公司（乙方）签订租赁合同，甲方将自有房屋福兴花苑3-96-2号，面积526.29平方米的产权房屋租赁给乙方，租赁期限即2010年8月17日至2027年8月16日止，租金价格每年三万元，一次性付清，每年8月17日支付房租。该合同有秦国友签字及锦州福兴房地产开发有限公司印章，经手人蒋丽签字。该房屋在出售给秦国友之前，锦州福兴房地产开发有限公司已将该房屋及已办理产权证的1364.99平方米房屋出租给大商集团锦州百货大楼有限公司用于经营超市。本院在执行过程中，被告秦国友向本院提出执行异议，申请在执行被告锦州福兴房地产开发有限公司位于太和区福兴花苑3-96-2号（3-97）房屋中，应中止对其拥有的526.29平方米房屋的拍卖及执行，并解除查封。本院于2019年8月23日作出（2019）辽0702执异32号执行裁定书，裁定：“中止对坐落于锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-97号（原3-96-2号）中扣除锦州福兴房地产开发有限公司房屋建筑面积1364.99平方米的其余房屋建筑面积的查封”。原告于惠全不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。本院所确认的上述事实，有被告秦国友提供的其与锦州福兴开发房地产开发有限公司签订的商品房销售合同、租赁合同、交纳房款的收款收据、在锦州银行取款的个人客户交易明细清单，本院调取的（2019）辽0702执异32号执行裁定书、本院询问蒋丽的询问笔录及当事人陈述笔录在案为凭。这些证明材料已经开庭对质和本院的审查，可以采信。本院认为，本案争议的焦点是案外人即本案被告秦国友对执行标的锦州市太和区凌西大街福兴花苑3-97号（原3-96-2号）中扣除锦州福兴房地产开发有限公司建筑面积1364.99平方米的房屋，其余建筑面积的房屋是否享有足以排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中被告秦国友与被告锦州福兴房地产开发有限公司签订房屋买卖合同时间先于法院查封时间；秦国友在购买房屋时，因房屋已被锦州福兴房地产开发有限公司出租给大商集团锦州百货大楼有限公司使用，秦国友以出租给锦州福兴房地产开发有限公司的方式代替了交付，故应认定秦国友在人民法院查封之前已合法占有该房屋；秦国友已支付全部价款；秦国友未办理房屋过户登记，现没有证据证明是秦国友自身的原因。因此，可以认定，原告秦国友对本案争议房屋已取得物权期待权，享有足以排除强制执行的权利。关于原告提出被告秦国友在长达近10年的时间里，没有通过法律程序主张权利，由此产生的法律风险也理应由被告个人承担的观点。因是否通过法律程序主张权利，本身就是秦国友的权利而非义务，法律也不能苛求在卖房人未及时协助办理过户登记时，买房人未通过法律程序主张权利即视为有过错，因此，秦国友未通过法律程序主张权利，不属于因买受人自身原因未办理过户登记的情形。关于原告提出的二被告之间也存在着债权债务关系，此次提出的执行异议，很有可能是二被告的串通行为。因原告只是提出二被告可能存在串通行为，并没有提供证据证明二被告存在串通行为损害原告的权益，故不能否定二被告之间房屋买卖合同的效力。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告于惠全的诉讼请求。案件受理费25614元，由原告于惠全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  王东升人民陪审员  岳宏伟人民陪审员  赵 予二〇一九年十一月十四日书 记 员  王淑慧