福建省长汀县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0821执异33号 异议人：曾靖峰，男，1992年8月25日生，汉族，住福建省长汀县。 申请执行人：曹立辉，男，1968年11月21日生，汉族，住福建省长汀县。 被执行人：刘子富，男，1974年4月9日生，汉族，住福建省长汀县。 被执行人：长汀县富华汽配行，住所地福建省长汀县环东路**，统一社会信用代码92350821MA2Y3K3289。 经营者：修秀珠。 本院在执行申请执行人曹立辉与被执行人刘子富、长汀县富华汽配行民间借贷纠纷［（2018）闽0821执1399号］一案中，异议人曾靖峰对2019年6月18日以1661190元的价格成功竞拍本院发布的长汀县××房产，因公告内容存在重大缺陷，造成重大误解，致使该房产目前仍无法过户，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人曾靖峰称，1、拍卖公告未标注房产证、土地证面积不一致，存在无法过户的风险。本人事先了解过长汀县××房产两证齐全，可以正常过户。9月初，本人从法院领取房产证、土地证欲前往行政服务中心办理过户时被告知该房产两证齐全，但面积各不一致。该房产土地证（汀国用2003字第0195号）上面积为80平方米，房产证（汀房权证城字第××号）上一楼面积为88.389平方米，实际一楼建筑面积仅33.327平方米（后面部分为山地无建筑物），原有的房产证、土地证两证现合一为不动产权登记证，在办理过户手续时两证面积不一致需要缴交行政处罚金及多出面积的土地出让金，不然将无法过户。房屋拍卖成交除了房屋顺利交付给买受人之外，还应确保产权变更登记（过户）。但本次拍卖标的物至今未交付，且建筑面积与土地面积不符造成本人过户风险，拍卖公告未注明，造成异议人重大误解，购买目的不能实现，因此本次拍卖应予以撤销；2、此次拍卖评估对象错误，存在评估程序错误。评估报告第二页中标注此次估价对象涉案房土地使用面积80平方米，但实际面积为88.389平方米，因此次评估对象错误，该评估程序中的瑕疵可能导致评估结果失实；3、拍卖物未取得合法完整产权，不得作为拍卖标的，本次拍卖标的为取得合法完整产权所需缴纳的超面积处罚金，应从拍卖款中缴纳。贵院拍卖的标的应该是法律、行政法规允许买卖的物品或者财产权利，而本起拍卖标的是因为土地面积超占，没有取得完全合法完整产权的房产，在补缴行政处罚金及多出面积的土地出让金之前不具备商品的流通性，不得作为拍卖标的。对于市场正常的买房税费，无非是总房款及过户费，竞拍公告上注明此次拍卖标的土地证、房产证两证齐全，未标注其存在超占面积，因此，本人合理认为，本次拍卖标的物应为已经取得合法完整产权，可以正常交易的房屋，为取得完全合法产权所需缴纳的行政处罚金及超占面积土地出让金等费用应从拍卖款中支付。4、此次拍卖不包括与拍卖标的物相连接的违章部分（一楼搭盖厨房，顶楼搭盖彩钢板），造成本人过户风险，及与原房东矛盾升级，迟迟不能交房。本人于6月18日成功竞拍该房产，迄今已经三个月，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。但是因为与主体相连的违章搭盖（一楼搭盖厨房，顶楼搭盖彩钢板）未纳入拍卖标的，且主体土地面积较原有土地面积增加8.389平方米，因此原房东提出要补偿其25万元差价才肯全部交房，否则违章部分仍属其使用并自由出入本次拍卖物。综上所述，为此请求法院对本次拍卖应予以撤销，并退还本人司法拍卖金1661190元。 申请执行人曹立辉未提交意见。 被执行人刘子富、长汀县富华汽配行未提交意见。 异议人为证明其主张，提供了《竞买公告》复印件一份、长汀县塔东新村4-49号房屋登记所有人为刘子富房屋所有权证复印件一份、国有土地使用证复印件一份、（2018）闽0821执1399号之一执行裁定书一份。 本院查明，在执行申请执行人曹立辉与被执行人刘子富、长汀县富华汽配行民间借贷纠纷［（2018）闽0821执1399号］一案中，于2019年6月17日至18日在福建省××人民法院××宝网司法××了被××人××于长汀县××房产（所有权证号：汀房权证城字第××号）。买受人（异议人）曾靖峰以人民币1661190元的最高价竞得。拍卖成交确定后，本院作出（2018）闽0821执1399号之一执行裁定书，裁定被执行人刘子富坐落于长汀县××房产的所有权归买受人曾靖峰所有，所有权自本裁定送达买受人曾靖峰时起转移，买受人曾靖峰可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。本院于2019年7月16日依据该裁定向长汀县自然资源局不动产登记中心发出协助执行通知书，要求解除对长汀县××房产的查封并为买受人曾靖峰办理房产所有权过户登记手续。长汀县自然资源局于2019年9月2日向本院回函，作出审查建议：该处房产用地超占行为须按《长汀县城区范围内历史遗留问题个人建房用地超占补办手续的批复》（汀政综【2016】422号文）进行处理，待用地超占行为依法处理后我局再按《协助执行通知书》要求协助执行相关事项。 另查明，本院在发布竞买公告中，公告内容：一、拍卖标的：长汀县塔东新村4-49号住宅（房屋所有权证号：汀房权证城字第××号）。建筑结构为混合，建成于1997年，楼梯房，建筑面积为348.93平方米，规划用途住宅；国有土地使用证号：汀国用（2003）字第××号，土地使用权面积为80平方米，出让地，城镇住宅用地。五、特别提醒：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请务必亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负；财产范围包括房屋建筑物（含室内二次装修），不包括动产（家具、电器）。一层有加盖厨房、顶层加盖彩钢板房，均未办权属证书，未将上述财产纳入评估范围，不属拍卖标的（竞买人务必知悉）。涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理，交付状态以法院交付房产钥匙为准。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。异议人曾靖峰提出的异议认为长汀县××房产，拍卖过程中拍卖公告未标注房产证、土地证面积不一致，该房产土地证面积为80平方米，房产证上一楼面积为88.389平方米，实际一楼建筑面积仅33.327平方米，在办理过户登记手续时，两证面积不一致需要缴交行政处罚金及多出面积的土地出让金，评估报告估价对象涉案房土地使用面积80平方米，但实际面积为88.389平方米，导致评估结果失实，拍卖不包括与拍卖标的物相连接的违章部分，造成异议人重大误解，购买目的不能实现。根据上述规定，异议人提出的上述异议，本院在拍卖竞买公告中，对拍卖标的物作了全面客观真实的说明，并不存在瑕疵说明严重失实的情形，且特别提醒标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。竞买人务必亲自实地看样，未看样的视为对本标的实物现状的确认，责任自负；财产范围包括房屋建筑物，不包括动产（家具、电器）。一层有加盖厨房、顶层加盖彩钢板房，均未办权属证书，未将上述财产纳入评估范围，不属拍卖标的（竞买人务必知悉）。涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。长汀县自然资源局明确答复，涉案房产用地超占行为须按《长汀县城区范围内历史遗留问题个人建房用地超占补办手续的批复》（汀政综【2016】422号文）进行处理，待用地超占行为依法处理后可按《协助执行通知书》要求协助执行相关事项。为此，异议人曾靖峰对竞买房产的目的是可实现的，其提出的异议不存在致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的情形，异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条的规定，裁定如下： 驳回曾靖峰的异议请求。 当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 本裁定送达后即发生法律效力。 审 判 长  王敬生 人民陪审员  吴智梅 人民陪审员  邹忠卿 二〇一九年十一月五日 法官助理丘祥琳 代理书记员  赖 婷 附法条如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行案外和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议 （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为 （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为 （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》 第三十一条规定：当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。