杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初835号 原告：杭州梅竺度假村有限公司，住所地杭州市。 法定代表人：周建华，董事长。 委托诉讼代理人：刘琴慧、周卓华，系该公司员工。 被告：杭州梅坞度假山庄，住所地杭州市。 法定代表人：张庆沪。 第三人：杭州梅家坞股份经济合作社，住所地杭州市西湖区。 法定代表人：朱翔，董事长。 委托诉讼代理人：章浏明、谢兴华，浙江中宙律师事务所律师。 原告杭州梅竺度假村有限公司与被告杭州梅坞度假山庄联营合同纠纷一案，本院于2019年1月29日受理后，依法适用普通程序，于2019年3月25日公开开庭进行了审理。因本案处理与杭州梅家坞股份经济合作社（以下简称梅家坞合作社）有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。2019年5月24日、7月24日本院组织两次公开开庭。原告的委托诉讼代理人刘琴慧、周卓华，被告的法定代表人张庆沪，第三人的委托诉讼代理人章浏明、谢兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《联合经营梅坞度假山庄协议书》；2.判令被告返还原告支付的前期投资补偿款180万元；3.判令被告赔偿原告损失441万元；4.被告承担本案的诉讼费用。后原告增加诉请要求判令第三人对被告的违约责任承担连带责任。庭审中，原告将第3项诉讼请求变更为：判令被告赔偿原告损失6204410元；并要求被告承担鉴定费5.9万元。事实与理由：2006年10月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《联合经营梅坞度假山庄协议书》一份，约定双方联营房屋地址为西湖区梅家坞8—9号（梅坞度假山庄）。联营期限为2006年10月1日起至2024年10月1日甲方与梅家坞村协议约定的期限届满之日止。联营期内，所涉联营场所由乙方全权经营管理，盈亏自负，甲方不承担期间任何亏损，不提取经营盈利。甲方应交纳给梅家坞村委会的款项由乙方交纳。如因甲方原因造成此协议终止，甲方应按乙方对联营场所投资总额的三倍数额赔偿给乙方。协议签订后，原告应支付被告180万元作为被告前期补偿；如被告发生经济纠纷或与原告合作单位关系处理不妥引起原告无法正常经营达一个月时，原告有权终止协议，并要求被告按原告投资额的3倍赔偿损失。协议签订后，原告依约向被告支付了补偿180万元。同时也按协议约定向第三人支付了费用。2014年10月，第三人要求根据其与被告之间《关于合作开发并经营管理梅坞度假村的协议》约定，重新确定向其支付的费用数额。原告认为，该协议对原、被告无约束力。后第三人起诉本案原、被告，要求解除协议，腾退案涉相关房屋。经审理后，法院驳回了第三人的诉讼请求。2018年12月6日，第三人无视原告的警告，强行筑墙阻断原告与被告联营房产的通道，导致原告无法正常使用联营范围内的房屋。为上，原告起诉主张。 被告答辩称：1、2018年12月6日上午第三人强行进入梅家坞度假山庄内筑墙。2018年12月20日上午，第三人在未通知原、被告的情况下，以联合执法名义组织人员对山庄内搭建的违章建筑进行拆除。两次被告均报警处理。2018年12月29日被告还因此事上访。但原告并无任何举动，而是默认第三人的上述筑墙、拆除行为。故被告已尽到相应合同义务。2、根据原、被告之间的联合经营协议书的约定，被告应交给第三人的费用由原告交纳，在正常经营下，如原告不交纳该费用，被告有权决定终止协议，并不作任何赔偿。本案中，原告未交纳2018年的费用，被告曾于2019年1月18日函告原告终止协议。综上，原告未履行联合经营协议书有关条款导致协议提前终止，原告无理向被告提出赔偿要求，请驳回原告诉讼请求。 第三人陈述称：第三人仅与万汇公司之间存在合作协议，且该协议已经（2016）浙0106民初646号民事判决解除，相应原、被告之间的合同已无履行可能。至于原、被告之间的合同履行情况，第三人并不清楚。被告委托本案原告向第三人代付协议款，第三人仅收取协议款至2017年12月31日止。合作协议判决解除后，第三人不再收取任何款项。原告占有第三人房屋拒不腾退，根据现在市场价格，第三人的租金损失在300万元左右。第三人将房屋封锁，是对自身权利的正当处分，合法合理，没有损害原、被告双方的合法权益，原告要求第三人承担连带责任没有法律依据。本案与第三人无关，不应被追加为第三人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供的《联合经营梅坞度假山庄协议书》、《关于合作开发并经营管理梅坞度假村的协议》、（2015）杭西泗民初字第280号判决书、交纳款项凭证、来往函件、照片、付款通知书和退款通知书、银行往来明细、土地使用权证的真实性予以认定。建筑工程决算书系原告单方制作，被告不认可，本院不予认定，具体工程价款以鉴定为准。对报告、西湖街道办事同意梅坞山庄屋顶平改坡房屋立面装饰的请示、公文处理简复单、建设项目立项审查回复单的真实性予以认定。 对被告提供的《联合经营梅坞度假山庄协议书》、《关于合作开发并经营管理梅坞度假村的协议》、补充协议、函件及快递单、信访及投诉举报材料、照片的真实性予以认定。 第三人提供的腾退清单经质证。原告认为其对自己腾退部分予以认定，对第三人腾退的财物不认可。被告陈述第三人腾退房屋时，系原告的工作人员在场拍照，被告对具体财物腾退情况不清楚。本院认为，原告对此虽有异议，但未提供有效证据证明其房屋内财物的具体明细，且在第三人对房屋内财物进行腾退时，已通知过原告，原告亦有工作人员在现场，故本院对该清单的真实性予以认定。 为查明案件事实，本院组织双方至案涉房屋进行现场勘验，并制作勘验笔录。案涉房屋现场所示，临街的房屋南面已被围墙隔开，北面被脚手架挡住。另一处房屋原告出租给他人用于经营茶业等。笔录中，第三人所在杭州梅家坞村委会主任朱乃红陈述，因村委会与浙江省万汇经济技术发展公司签订的《关于合作开发并经营管理梅坞度假村的协议》已被法院判决解除，但该公司未腾退案涉房屋，故在2019年2月村委会让人砌围墙、搭脚手架将上述房屋给挡住。上述笔录经质证，原、被告及第三人均无异议。 审理过程中,根据原告的申请，本院依法委托浙江科佳工程咨询有限公司对梅家坞8-9号（梅坞度假山庄）5号楼改造装修工程、3号楼平改坡、立面整治及室内改造工程的工程造价进行鉴定。该公司经鉴定出具鉴定报告。原告因此支付鉴定费5.9万元。以上鉴定意见经各方质证。原告认为无异议，其中单列部分即房屋内动产，即被第三人已腾退搬出的财物。被告认为案涉3号、5号楼原告确实有装修改造，但部分装修改造是违章的，对合法改造装修部分认可，对不合法部分不认可。第三人认为与其无关。本院对鉴定意见的真实性、合法性予以认定，关联性在以下阐述。对鉴定费予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1994年10月1日，梅家坞合作社（甲方）与浙江省万汇经济技术发展公司（乙方，以下简称万汇公司）签订一份《关于合作开发并经营管理梅坞度假村的协议》。协议约定，双方决定建立梅坞度假村，双方共同规划、共同建设、合作经营。一、梅坞度假村第一期工程以梅家坞旅馆、小商店楼、茶叶收购站楼、现村办公楼、农贸市场场地为基础，甲方以这四块作为投入，乙方以资金、设备作为投入，改建以后取名梅坞山庄，乙方全部投资的产权年限为30年。30年后全部产权归属甲方。二、甲方每年的利润分配方式采用固定形式，乙方每年向甲方上缴14万元，每经营年底一次性缴付，从第五年开始上交费用在上一年度基数上递增7%。协议签订后，乙方向甲方支付保证金5万元（包括村口右侧已规划的六亩土地）。三、梅坞山庄由乙方全权经营和管理，总的经营权限30年，上述既定分配方式有效年限为20年，即从1994年10月1日至2014年10月1日，经营期后十年（2014年10月1日—2024年10月1日），利益分配方式双方重新确定。双方还对其他事项进行了约定。1996年1月，双方签订《关于开发联营梅家坞度假村的补充协议》。协议约定，因乙方组建梅坞山庄用房面积不够，甲方将摊放工场660平方一幢平房补充给乙方，使用年限与山庄年限相同，前三年每年上交甲方6万元，第四年起，每年递增7％，二十年后，上交利润重新确定，梅坞山庄属乡镇企业管理，每月产值、利润报表应按时上交村经济合作社。付款方式与违约责任：付款每年分两期，每年一月付50%。七月付50%。如甲方提前收回房屋，将乙方装璜设备费用的二倍加以赔偿。乙方不按时缴纳费用，将以上交额度的1.5倍罚款。 1998年7月31日，杭州市西湖乡梅家坞村民委员会及梅家坞合作社共同出具《关于杭州梅坞度假山庄房产及所属土地使用权年限的证明》，确认根据梅家坞经济合作社于1994年10月1日、梅家坞村民委员会于1996年1月分别与万汇公司所签署的协议，万汇公司对杭州梅坞度假山庄的房产及所属土地的使用权从1994年10月1日至2024年10月1日止。 2001年5月16日，万汇公司向杭州市西湖乡梅家坞村民委员会出具委托书一份，将杭州梅坞度假山庄的一切债权债务交由张庆沪处理。工商登记信息显示张庆沪系万汇公司总经理和董事，该公司成立于2000年。万汇公司因未年检被吊销未注销，吊销时间为2013年1月9日。杭州梅坞度假山庄系一家成立于1989年的村办集体企业，出资人为梅家坞合作社，法定代表人为张庆沪。 2006年10月1日，杭州梅坞度假山庄（甲方）与杭州梅竺度假村有限公司（乙方）签订了《联合经营梅坞度假山庄协议书》一份。约定：一、双方联营房屋地址为西湖区梅家坞8—9号（梅坞度假山庄），图号为3-806，地号及土地面积为：09-13-1001，土地面积为1455.7㎡；09-13-1008，土地面积为1567.5㎡；09-13-1002，土地面积为599.7㎡。二、联营期限为2006年10月1日起至2024年10月1日甲方与梅家坞村协议约定的期限届满之日止。三、联营期内，所涉联营场所由乙方全权经营管理，盈亏自负，甲方不承担期间任何亏损，不提取经营盈利。联营期内对梅坞度假山庄的改造、投资及装饰等所需费用由乙方全部承担，甲方不承担期间的任何亏损，不提取经营盈利。联营期内甲方应交纳给梅家坞村委会的款项由乙方交纳。交纳时间及金额按甲方与梅家坞村签订的《关于合作开发并经营管理梅坞度假村的协议》第二条之规定款项，在乙方正常经营情况下，此款项乙方逾期不交则视为乙方自动放弃本协议，甲方有权单方终止协议，甲方对乙方不作赔偿。如因甲方原因造成此协议终止，甲方应按乙方对联营场所投资总额的三倍数额赔偿给乙方（投资不计折旧，以投资清单为准）。联营期内经营房屋的维修、设备增添均由乙方承担。合同签订后，甲方有责任为乙方办妥有关装饰改造施工的全部报批手续，提供有关证件，并做好村委会及村民的协调工作，保证配合、支付乙方的经营管理工作。乙方须付给甲方180万元作为前期投资的补偿。因甲方发生经济纠纷或与原合作单位关系处理不妥引起乙方无法正常经营达一个月时，乙方有权终止本合同并按约定要求甲方支付乙方投资额3倍的赔偿。四、联营期间内甲方联系进的客房业务，以乙方核定价格范围内成交的，其税后收入分成比例为甲方20%，乙方80%。双方还对其他权利义务进行了约定。张庆沪作为甲方代表在落款处签字。上述协议中约定西湖区梅家坞8—9号（梅坞度假山庄）房屋，其中图号为3-806，地号及土地面积为：09-13-1001，土地面积为1455.7㎡，即原告所称的3号房屋；09-13-1008，土地面积为1567.5㎡，即原告所称的5号房屋；09-13-1002，土地面积为599.7㎡对应房屋早已收回，不是本案诉争房屋。 2016年，原告与杭州大昌盛建设集团有限公司分别签订了两份建筑装饰工程施工合同。约定原告将梅坞山庄5号楼改造装修工程、3号楼平改坡、立面整治及室内改造工程发包给该公司施工。工程分别至2007年4月15日、2月1日。后该公司分别于2007年7月、4月就上述工程出具了工程结算书。审理过程中,根据原告的申请，本院依法委托浙江科佳工程咨询有限公司对梅家坞8-9号（杭州梅坞度假山庄）5号楼改造装修工程、3号楼平改坡、立面整治及室内改造工程的工程造价进行鉴定。该公司经鉴定出具鉴定报告。鉴定查核意见：5号楼改造装修工程，图纸及现场踏勘记录所及完成内容，查核造价为2822482元，图纸及通常需配置的设备、设施，已拆除且现场未见内容，以单列方式反映价款为327351元。3号楼平改坡、立面整治及室内改造工程，图纸及现场踏勘记录所及完成内容，查核造价为2577204元，图纸及通常需配置的设备、设施，已拆除且现场未见内容，以单列方式反映价款为477373元。报告中还说明，关于现场已拆除且搬离的室内家具、空调、电视机、电话等通常需的设备、设施价款，鉴定意见中暂以单列方式反映且未能考虑均值折价因素。庭审中，原告陈述上述单列方式反映价款均系3号、5号楼内动产，即后被第三人腾退的财物等。原告因此支付鉴定费5.9万元。 另查明，2014年5月，梅家坞合作社发函给原告，要求其腾退梅坞度假山庄的房屋。2014年5月29日，原告回函表示其使用梅坞山庄系基于有效合同，不同意腾退。2015年7月24日，梅家坞合作社起诉本案原、被告，要求判令解除原告与杭州梅坞度假山庄之间的《关于合作开发并经营管理梅坞度假村的协议》，腾退位于梅家坞9号的杭州梅坞山庄和梅家坞1号餐厅。本院经审理后于2015年11月16日作出（2015）杭西泗民初字第280号民事判决书，判决驳回了原告的诉讼请求。2016年1月20日，梅家坞合作社起诉被告万汇公司、第三人杭州梅坞度假山庄，要求判令解除原告与万汇公司于1994年10月1日签订的《关于合作开发并经营管理梅坞度假村的协议》。本院经审理后于2017年2月24日作出（2016）浙0106民初646号民事判决书，判决解除了双方之间的上述合作开发协议。但对于房屋腾退未处理。2017年11月，梅家坞合作社再次发函给原告，要求其腾退杭州梅坞度假山庄的房屋。2017年11月3日，原告回函表示不同意腾退。 2018年9月9日，梅家坞合作社分别给本案原告、被告及张庆沪发送函件，其中载明因与万汇公司之间的合作开发协议已经生效判决解除，故要求其收函后十日内腾退位于梅家坞9号的杭州梅坞度假山庄。2018年9月10日，原告回函不同意腾退房屋，并同意与梅家坞合作社协商。2018年9月18日，梅家坞合作社经原告回函，其中明确目前案涉房屋实际租赁价格为200万元，要求原告与合作社洽谈后续租赁事宜。后未能协商一致。2018年12月3日，梅家坞合作社、梅家坞村民委员会共同给原告发通知，其中明确合作社将于2018年12月6日收回杭州梅坞度假山庄，要求原告配合。2018年12月6日，梅家坞合作社对杭州梅坞度假山庄临马路的一幢房屋（原告称为3号楼，员工宿舍楼）的一侧筑围墙，将该房屋与原告其他经营房屋隔断。后又在该房屋外围搭脚手架，导致原告无法正常使用该房屋。2018年12月至2019年期间，因梅家坞合作社及村委会的上述腾退等行为，被告通过信访、电话投诉等方式向有关部门反映，但未能协调处理好。2019年4月28日，梅家坞合作社再次给原告发清场告知函，明确要求原告于2019年5月15日前腾退房屋，否则将在此后进行清场处理。2019年5月28日-30日，梅家坞合作社对案涉杭州梅坞度假山庄房屋进行了腾退，并将房屋内的物品集中堆放在一处。 原告此前依约支付给梅家坞合作社的房租。其中2015年6月30日、12月30日分别支付了2015年上半年、下半年的租金。2016年6月29日、2017年1月5日分别支付了2016年上半年、下半年的租金。2017年6月29日、2017年12月26日分别支付了2017年上半年、下半年的租金。2018年7月17日、7月27日、8月7日，原告分别向梅家坞合作社支付2018年1月至6月的房租221117.08元，均被退回。2019年1月18日，被告发函给原告，其中载明因原告未依约支付2018年费用，故被告决定单方决定终止双方之间的《联合经营梅坞度假山庄协议书》。原告收到该函件，但对此不认可。 本院认为：原告与被告之间签订的《联合经营梅坞度假山庄协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力。根据协议书的约定，如甲方即被告发生经济纠纷或与原合作单位关系处理不妥引起乙方即原告无法经营达一个月时，乙方有权终止合同并要求甲方按投资额的3倍赔偿损失。本案中，生效判决解除梅家坞合作社与万汇公司之间的《关于合作开发并经营管理梅坞度假村的协议》，梅家坞合作社亦已于2019年5月28日至30日将案涉房屋腾空，导致原告无法正常使用房屋。以上属于被告与合作方关系处理不妥所致，原告根据协议书的约定，要求解除合同，于法有据，本院予以支持。至于被告辩称因原告未按时支付2018年的费用，其已于诉前发函提前终止双方之间协议书。对此本院认为，虽万汇公司与梅家坞合作社补充协议约定每年费用分两期支付，即每年一月支付50%，七月支付50%。但2015年至2017年的费用，原告每年均系当年度的6、7月支付上半年的费用，当年度12月支付下半年的费用。被告及梅家坞合作社从未对此提出异议。且梅家坞合作社起诉要求解除与万汇之间的合作开发协议，也并非原告未按时支付费用所致。故被告在此前数年未对费用支付时间提出异议，现以此要求提前解除与原告之间的协议，有违诚信，本院不予采信。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据双方协议书约定，如甲方即被告发生经济纠纷或与原合作单位关系处理不妥引起乙方即原告无法经营达一个月时，乙方有权终止合同并要求甲方按投资额的3倍赔偿损失。该约定实质系双方对被告违约导致原告损失赔偿计算方法的约定，该约定合法有效。 本案中，因被告原因导致原告无法正常使用房屋，导致房屋被收回，原告因房屋改造、装修等投入的款项即原告的投资。案涉房屋的装修改造等工程造价，经本院委托鉴定，浙江科佳工程咨询有限公司出具了鉴定报告书。其中明确3号楼平改坡、立面整治及室内改造工程造价为2577204元，5号楼改造装修工程造价为2822482元，合计5399686元。对于鉴定报告中查核意见单列的部分。原告陈述系房屋内的动产，系指由第三人腾退搬出的财物部分。因该部分财物第三人腾退时曾多次通知原告，且在实际腾退时原告亦有工作人员在场，腾退财物目前存在一处。故原告主张该部分损失，本院不予认定。现原告根据上述协议约定主张要求被告赔偿其装修改造部分的投入损失，实质是要求被告支付违约金。违约金具有损失补偿性质，被告在庭审中抗辩其无须承担违约金，亦包含对违约金过高的抗辩。根据原告提供的证据及被告、第三人的陈述，可以明确案涉房屋的装饰、改造工程原告已投入使用数年，同时考虑到原、被告之间的约定合同届满期尚余约5年。本院以原告的实际投入损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定被告应支付原告违约金340万元作为损失赔偿。 关于前期投资补偿款180万元。对于该款项的具体指向，双方协议并无明确约定。根据合同约定，原告使用案涉房屋至2024年10月1日。但因被告的原因导致合同提前解除，原告已不能继续履行合同、使用房屋。考虑到合同的实际履行情况，双方的过错程度以及合同继续履行原告的预期利益等综合因素，本院酌情认定被告应退还原告该部分款项中的60万元。 关于鉴定费5.9万元，本院根据原告主张的损失金额及本院认定的数额酌情确定由被告承担19667元，原告自行承担39333元。原告主张第三人对上述被告的违约责任承担连带清偿责任，于法无据，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除杭州梅竺度假村有限公司与杭州梅坞度假山庄之间的《联合经营梅坞度假山庄协议书》； 二、杭州梅坞度假山庄于本判决生效之日起十日内赔偿杭州梅竺度假村有限公司损失3400000元； 三、杭州梅坞度假山庄于本判决生效之日起十日内退还杭州梅竺度假村有限公司600000元； 四、杭州梅坞度假山庄于本判决生效之日起十日内支付杭州梅竺度假村有限公司鉴定费19667元； 五、驳回杭州梅竺度假村有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费67831元，由杭州梅竺度假村有限公司负担34017元，由杭州梅坞度假山庄负担33814元。 杭州梅竺度假村有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州梅坞度假山庄负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  朱小琼 人民陪审员  吴萍湖 人民陪审员  毛晓瑜 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  胡荧娜