北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终13809号上诉人（原审被告）：刘静，女，1976年2月10日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：沈鑫(刘静之夫)，1971年2月19日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：孟广琴(刘静配偶之母)，1950年5月22日，北人股份有限公司退休工人，住朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京博成嘉信企业管理服务有限公司，住所地北京市东城区龙潭东路(怡龙别墅)5D241。法定代表人：贺明，总经理。委托诉讼代理人：张雅娟，女，北京博成嘉信企业管理服务有限公司职员。委托诉讼代理人：翁晓波，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人刘静因与被上诉人北京博成嘉信企业管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初14320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘静上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回北京博成嘉信企业管理服务有限公司（下称博成嘉信公司）的全部诉讼请求，并由博成嘉信公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：本案是因博成嘉信公司掩盖房屋租赁合同的事实引起的纠纷。博成嘉信公司租赁的房屋没有出示房屋权属证明。博成嘉信公司与我产生房屋租赁纠纷是由于他在没有任何法律依据，没有告知租金涨价的理由的情况下，单方将租金从上一年的2117.3元涨到2018年的2400元，博成嘉信公司应承担相应的责任。2013年4月1日北京崇开嘉信房地产开发有限公司（下称崇开嘉信公司）将该公司的房屋使用权以零元价格转让给博成嘉信公司，而这两家公司的法定代表人都是贺明。法庭审理中没有证据证明崇开嘉信公司房屋使用权的来源及权属证明。北京市崇文区城市建设开发公司(下称崇开公司)，隶属北京市崇文区土地房屋管理局，在2002年开发了左安东西里危改项目时，根据（2000）19号文件与我签订了回迁安置承租协议书。根据协议书第四条规定：给我安置到左安浦园2号楼2门211号，这是我在危改后享有的国家保障性住房，房屋的使用权归我所有。第八条直接证明我租住的房屋备案在国土房管局。我的户口也从左安东里**随房转迁到左安浦园**楼2门**。博成嘉信公司在原审中提交的回迁安置承租协议书在庭审中没有质证，博成嘉信公司在本协议书中没有法律地位，不是本案适格主体。博成嘉信公司在原审中提交的2005年《左安浦园房屋租赁协议书》没有说明房屋的来源，没有提交房屋的权属证明。我在原审时提交了在2005年3月17日与北京崇开嘉信物业管理公司签订的物业委托合同，合同第二条证明了房屋的类型是经济适用房。博成嘉信公司代理律师说没见过，需要回去核实，在庭审中没有质证。我在法庭上提交了2007、2008、2009、2010、2012-2017年的《左安浦园房屋租赁协议书》，其中第十一条回迁安置承租协议书执行完毕废止。至今未对我解释执行完毕废止的法律依据及法律程序，也没有公示过。《左安浦园房屋租赁协议书》是崇开嘉信公司单方制定的格式条款，违反原国家工商行政管理总局令的第51号第六条，侵害了我在2002年7月28日与崇开公司的法人代表向金明及北京开达拆迁服务有限公司的委托代理人鲍其权经协商达成一致签订的回迁安置承租协议书的权益。2002年7月10日我与左安东西里危改办公室及拆迁公司委托代理人鲍其权签订了危改回迁购房意向书及0001161号选房(正号)一居室60.28平方米，居室内的结构是经过分割的。在申请经济适用房时，居委会分管住房的工作人员在网上查到我的住房属于经济适用房。因此，一审判决未查清本案基本事实，故请求二审法院正确适用法律，依法纠正一审中的错误判决。博成嘉信公司辩称，同意一审法院判决，不同意刘静的上诉请求。对于刘静所提出的主体适格问题，这个回迁项目最早立项是在崇开公司名下，后来项目变更到了崇开嘉信公司的名下。而关于房屋权利来源的问题，我们所接管的这批承租房是经过北京市发展计划委员会、北京市建设委员会批准变更到崇开嘉信公司名下，后来崇开嘉信公司又把房屋的使用权、管理权转让给我公司，因此不认同刘静所提出的上诉请求。博成嘉信公司向一审法院起诉请求：1.刘静支付2017年3月17日至2018年12月31日欠缴的房屋租金3792元；2.承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2002年，因刘静住用的房屋进行危改拆迁，崇开公司与刘静签订《回迁安置(承租)协议》，由崇开公司安置刘静住房。2003年3月，该危改项目建设单位由崇开公司变更为崇开嘉信公司。2005年开始，崇开嘉信公司每年与刘静签订《左安浦园房屋租赁协议书》，约定刘静自愿承租并交纳租金。2013年4月1日，崇开嘉信公司将房屋使用权转让与博成嘉信公司，并约定由博成嘉信公司1.负责对房屋经营与管理……；2.负责对原租用单位对房屋租赁合同的签约、续约、收取费……；3.负责对原租用单位进行管理，对租用单位所签署的各项条款继续有效，不因甲方(出租方)名称的变更而改变已签合同的法律效力……刘静租住左安浦园小区2楼2单元211号房屋，交纳租金至2017年3月16日。上述事实，有使用权转让协议、京计投资函（2003）第72号函、（2003）京危改办字第23号函、《回迁安置(承租)协议书》、租赁收费单、租赁协议等证据及当事人陈述在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。刘静回迁安置后与崇开嘉信公司签订《左安浦园房屋租赁协议书》，并承诺自愿承租左安浦园小区房屋，12个月交纳一次租金。2013年4月1日，崇开嘉信公司将公司房屋使用权转让与博成嘉信公司，由博成嘉信公司继续收取租金，故博成嘉信公司主张房屋租金是本案适格主体。刘静一直交纳房租至2017年3月16日。现刘静仍租住于此,理应交纳房租,刘静却以办理公有住房合同等理由拒交租金,法院不予支持。博成嘉信公司要求刘静支付其使用房屋期间的租金，于法有据，法院予以支持。据此，一审法院于2019年10月判决：自判决生效之日起三日内,刘静给付北京博成嘉信企业管理服务有限公司2017年3月17日至2018年12月31日的房屋租金3792元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。刘静回迁安置后与崇开嘉信公司签订《左安浦园房屋租赁协议书》，并承诺自愿承租左安浦园小区房屋，12个月交纳一次租金。2013年4月1日，崇开嘉信公司将公司房屋使用权转让与博成嘉信公司，由博成嘉信公司继续收取租金，博成嘉信公司虽未单独与刘静签订房屋租赁合同，但双方均在刘静与崇开嘉信公司签订的《左安浦园房屋租赁协议书》上签字盖章，故双方合同成立，刘静一直交纳房租至2017年3月16日。此后，刘静以办理公有住房合同及出租人擅自调整租金等理由拒交租金。经本院核实，博成嘉信公司因承租人对调租提出意见已经将租金标准恢复到之前崇开嘉信公司收取租金的标准。未签订公有住房租赁合同也不属于拒交租金的合法理由，刘静拒交租金的其他理由，均不构成不交租金的合法抗辩。据此，刘静的上诉请求缺乏合理依据，本院对其上诉请求不予支持。综上所述，刘静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘静负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王 元审 判 员 王艳芳二〇一九年十一月十九日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄