广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1403民初1670号原告：广东天丽彩科技有限公司,住所广东省梅州市梅县区大新城新地街泰宝花园****。法定代表人：邓可，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘益兴，系广东法泰律师事务所律师。被告：黄发文，男，汉族，1968年10月2日出生，住所广东省梅州市梅县新城办事处西桥居委嘉应西路华兴公司宿舍**，现住梅州市梅县区，被告：田伟红，女，汉族，1972年3月22日出生，住，住所广东省梅州市梅县新城办事处华侨城居委宝丽华大街**住梅州市梅县区，原告广东天丽彩科技有限公司诉被告黄发文、田伟红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告广东天丽彩科技有限公司的法定代表人邓可及委托诉讼代理人刘益兴律师，被告黄发文、田伟红，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广东天丽彩科技有限公司诉称，2016年4月21日，原告与两被告双方签订《房产转让协议书》，约定两被告将位于梅县区××前锋路车××村开发区红曼楼中的“(1)一号复式店铺（前锋路153号），(2)第三层楼至六层楼住宅楼房，(3)第七楼为半层（该半层楼房无房产证和国土证），含天台露面”以428万元转让给原告，办理房屋产权证时，甲方须配合乙方办理有关手续。第四条付款方式中约定“2、在办理房产过户手续前乙方要先支付甲方（人民币）268万元整，大写（人民币）贰佰陆拾捌万元整，此款不含定金壹拾万元，支付后给予办理房产过户手续，否则甲方有权不予办理房产过户手续。乙方应在2016年7月30日前一次性支付贰佰陆拾捌万元购房款给甲方，（甲方在收到款后应向乙方开具收据。），逾期支付视为乙方违约，终止买卖，定金10万元不给退回，由此乙方还须支付此违约金（人民币）30万元整给甲方。”协议签订后，原告按照协议约定支付了购房款合计396万元，按照协议约定两被告在收到购房款后应办理房产过户手续，但两被告迟迟不协助原告办理一号复式店铺不动产权证，现已逾期快三年。根据协议约定，两被告在收到原告购房款后应协助原告办理不动产权证，但两被告一直未履行过户手续违反了合同约定，为保护原告的合法利益，根据法律规定，特向人民法院起诉，恳请人民法院依法裁判。原告的诉讼请求：依法判决两被告协助原告办理梅县区××前锋路车××村开发区红曼楼一号复式店铺不动产权证。被告黄发文、田伟红辩称，一、原告方出示的付款记录中，2016年3月24日两个10万元转账的记录，其中一个10万元，是原告方打入我账户后，支付给中介的费用，此费用经原告方提出由原告方承担，不能作为付款的金额。另一个10万元是属于定金，也不能列为原告付款的金额。二、我方与广东天丽彩科技有限公司签订的房产转让协议书中的第四条付款方式中的第2点所述：“在办理房产过户手续前乙方要先支付甲方（人民币）268万元整，此款不含定金壹拾万元，支付后给予办理房产过户手续，否则甲方有权不予办理房产过户手续。乙方应在2016年7月30日前一次性支付268万元购房款给甲方，逾期支付视为乙方违约，终止买卖，定金10万元不给退回，由此乙方还须支付此违约金（人民币）30万元整给甲方。”1、从原告出示的付款记录中，在2016年7月30日前，原告方只支付了50万元（70万元-10万元中介费-10万元定金），按协议约定，原告在2016年7月30日应付268万元，那么原告方的行为已构成违约。2、我方黄发文在协议书的最后面在2016年7月27日，附加了付款条款约定，约定：“乙方应在2016年7月31日前付给甲方壹佰万元整，余款应在2016年8月15日前付清。”从付款记录中，不但在2016年7月31日前未付清100万元，实际付了50万元，而且2016年8月15日前乙方共计支付了100万元，也没有付清应付的268万元，那么又还是乙方违约。从以上两次乙方违约，为保护我方利益，所以是不办理过户的原因之一。三、房产转让协议书中的第四条付款方式中的第3点所述：“乙方支付完268万元购房款和定金10万元后，甲方允许乙方赊欠150元整，此款分三年付清，每年还款50万元给甲方，利息按年计算，每年利息为4万元。起算日期为2016年8月1日起，（即第一年乙方应在2017年7月31日前支付甲方本息共54万元，第二年乙方应在2018年7月31日前支付甲方本息共54万元，第三年乙方应在2019年7月31日前支付甲方本息共54万元。）甲方在收到款后应向乙方出具收据。乙方必须按时还款，不得以任何理由推迟还款日期，乙方未按时还款属违约，甲方有权追究乙方违约责任。同时应按实欠金额按月计息支付给甲方，利息（月息）按所欠总金额2%（月利率）支付给甲方。”。从原告出示的付款记录中，2019年7月31日前乙方应支付甲方54万元的款项，乙方未支付。上面的条款中其中约定，“乙方必须按时还款，不得以任何理由推迟还款日期，乙方未按时还款属违约”。由此可见，又是乙方违约，为保护我方利益，所以是不办理过户的原因之二。四、协议书的第六条违约责任和争议解决的第2点：“如因乙方违约在一个月内不主动解决问题时，甲方有权解除合同。乙方将房屋退还给甲方，乙方应在违约期起一个月内将房产过户回给甲方，过户税费由乙方负责，甲方不负任何税费，并支付违约金伍拾万元给甲方。”。从以上乙方的三次违约，其中乙方最后一次的违约在2019年7月31日的未按时还款，我追究原告方的责任，要求原告支付违约金伍拾万元给我方。五、我方多次发出书面意见书给原告方（附书面意见书），原告方改变了房屋的现状，对我方的房屋是否造成影响？是否属于侵权行为？因为其中条款中约定了“如因乙方违约在一个月内不主动解决问题时，甲方有权解除合同。乙方将房屋退还给甲方，乙方应在违约期起一个月内将房产过户回给甲方，过户税费由乙方负责，甲方不负任何税费，并支付违约金伍拾万元给甲方。”。这种情况下，原告方有违约行为，我方可以收回房屋，就意味着房屋并非真正属于原告方，房屋应还属于我方，那么原告方未经我方同意的情况下改变了房屋现状，这种又属于乙方违约行为。因原告方多次违约，又改变了房屋的现状（见附件：违建照片二张），为保护我方利益，所以要求原告方恢复原来的房屋状态，拆除原告违建的七层和八层后，并支付未付的款项54万元及违约利息122163元（见附件：逾期利息详细清单）、违约金50万元给我方，我方才同意办理过户手续。综上所述，我方从没有违约行为，乙方的多次违约，且房产有纠纷。所以请求法院调查事实的真实情况，依法驳回原告的诉讼请求、支持我方观点和要求。经审理查明，2016年4月21日，广东天丽彩科技有限公司与黄发文、田伟红签订了《房产转让协议书》，内容如下：“转让方（以下简称甲方）：黄发文、田伟红身份证号：受让方（如下简称乙方）：广东天丽彩科技有限公司营业执照号码：441421000014754法人代表：邓可担保人（如下简称丙方）：邓可身份证号码：经双方（遵循平等、自愿、公平、守法和诚实信用原则）自愿协商达成一致，甲方将自己合法拥有的一幢楼房（红曼楼）部分房产转让给乙方。双方就转让相关事宜达成如下合同条款，以资诚实信用共同遵守。第一条房屋基本情况1、转让房屋（以下简称该房屋），位于梅州市××区××村前锋路。（详细地址见房产证及实际钉挂路牌号为准。）2、该房产属自建商住楼，有合法房产证和国土证等。3、本次转让给乙方的该房屋房产是红曼楼中的：(1)一号复式店铺（前锋路153号），(2)第三层楼至六层楼住宅楼房，(3)第七楼为半层（该半层楼房无房产证和国土证），含天面露台。4、本栋房屋红曼楼中的二号复式店铺（前锋路155号）和一号车库、二号车库不在本合同转让（出售）范围内，此房产仍属原房主甲方所有不出售转让。第二条甲方对产权的承诺甲方保证对转让房产拥有完全的所有权，能够合法转让。第三条转让价格及费用双方商定转让价款为（人民币）428万元整，大写（人民币）肆佰贰拾捌万元整，这也是甲方房产出售后实得的价款。房产交易（过户）过程中所产生的—切税费及其他费用均由乙方负责缴纳，甲方不负责任何税费等。办理房屋产权证时，甲方须配合乙方办理有关手续。第四条付款方式1、双方在签订本合同之日前由乙方支付购买该房产定金（人民币）10万元整，大写（人民币）壹拾万元给甲方作定金，该定金如乙方违约不买甲方有权不给退回。（该定金乙方已在2016年3月24日由银行转到甲方帐户中，转帐金额为（人民币）10万元整，大写（人民币）壹拾万元整。此款不是预付款，是定金，定金不计息），定金在过户时可转为购房款，甲方在收到款后应向乙方出具收据（字据）。2、在办理房产过户手续前乙方要先支付甲方（人民币）268万元整，大写（人民币）贰佰陆拾捌万元整，此款不含定金壹拾万元，支付后给予办理房产过户手续，否则甲方有权不予办理房产过户手续。乙方应在2016年7月30日前一次性支付贰佰陆拾捌万元购房款给甲方，（甲方在收到款后应向乙方开具收据。）逾期支付视为乙方违约，终止买卖，定金10万元不给退回，由此乙方还须支付此违约金（人民币）30万元整给甲方。3、乙方支付完贰佰陆拾捌万元购房款和定金壹拾万元后，甲方允许乙方赊欠（人民币）壹佰伍拾万元整，此款分三年付清，每年还款（人民币）50万元给甲方，利息按年计算，每年利息为肆万元。起算日期为2016年8月1日起，（即第一年乙方应在2017年7月31日前支付甲方本息共伍拾肆万元，第二年乙方应在2018年7月31日前支付甲方本息共伍拾肆万元，第三年乙方应在2019年7月31日前支付甲方本息共伍拾肆万元。）甲方在收到款后应向乙方出具收据。乙方必须按时还款，不得以任何理由推迟还款日期，乙方未按时还款属违约，甲方有权追究乙方违约责任。同时应按实欠金额按月计息支付给甲方，利息（月息）按所欠总金额2%（月利率）支付给甲方。第五条在还款期内（债权债务未清还前）的责任l、如公司发生企业名称变更或公司变更法人代表，不影响本合同（协议）的法律效力。变更后的公司和法人必须履行本合同的全部条款，变更后的公司和法人自然成为本合同的乙方，承担本合同的义务。2、丙方自愿对乙方履行本合同的全部条款承担连带担保责任。如合同期内公司要出让或转让，乙方应先把全部欠款一次性付清给甲方后才可以进行公司出让或转让，如未付清所欠款项全部由丙方邓可按本合同条款履行支付，另并负责赔偿此项违约金伍拾万元给甲方。3、如公司发生破产或其他事项时，所欠款项由丙方邓可按本合同履行支付。第六条违约责任和争议解决1、乙方应履行以上条款，如乙方违约除应支付甲方伍拾万元违约金外，甲方还应依法追还乙方欠交的购房款和利息，丙方对此承担连带担保责任。2、如因乙方违约在一个月内又不主动解决问题时，甲方有权解除合同。乙方将房屋退还给甲方，乙方应在违约期起一个月内将房产过户回给甲方，过户税费由乙方负责，甲方不负任何税费，并支付违约金伍拾万元给甲方。3、本合同履行过程中如发生争议，甲乙丙三方应协商解决，解决不成时，可向有关有管辖权的人民法院起诉。第七条房产过户前乙方应按购房款实欠金额给甲方提供欠条，欠交购房款应按本合同规定按时还款。第八条本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议。补充协议和本合同具有同等法律效力。第九条本合同一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，均具有同等效力和法律效力。甲方（签字）：黄发文田伟红身份证号：乙方（盖章）：广东天丽彩科技有限公司法人代表（签字）丙方（签字）：邓可身份证号：注：在办理过户期间允许乙方将部分房产转让给第三方，转让给第三方的部分房产如果是现金交易的该资金应及时转入甲方帐户，到帐后给予办理房产过户。第三方如果是以银行按揭方式购房的，银行按揭资金应转入甲方帐户中，到帐后给予办理房产过户，否则不允许转让给第三方，现金或按揭资金可抵减欠款。附带资料：1、甲方身份证复印件，2、乙方营业执照复印件，3、税务证复印件，4、法人代表身份证复印件。（本合同共六页）2016年4月21日”。黄发文、田伟红、广东天丽彩科技有限公司、邓可分别在上述合同上签名、盖章。2016年7月27日，黄发文在上述合同注：“乙方应在2016年7月31日前付给甲方壹佰万元整。余款应在2016年8月15日前付清。”上述合同签订之后，广东天丽彩科技有限公司陆续向黄发文、田伟红指定的账户付款，至庭审辩论终结时止，广东天丽彩科技有限公司已付款376万元。2019年7月22日，广东天丽彩科技有限公司向黄发文、田伟红发出《律师函》，要求黄发文、田伟红协助办理一号复式店铺（前锋路153号）过户手续，未果。2019年8月9日，原告广东天丽彩科技有限公司向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求与事实理由。被告黄发文、田伟红则作出以上答辩意见。经查，涉案房产坐落梅州市××区××前锋路车××村开发区××号复式店，房地产权证：粤房地权证梅县字第**。据查，涉案房产没有抵押及查封等情况，可以办理过户手续。本院认为，本案是一起房屋买卖合同引发的纠纷，合同双方当事人的合法权益依法受法律保护。被告黄发文、田伟红出卖位于梅州市××区××村前锋××楼中××店铺（前锋路××）给原告广东天丽彩科技有限公司，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。按照合同约定，原告广东天丽彩科技有限公司付款已超过268万元，被告黄发文、田伟红有义务协助原告广东天丽彩科技有限公司办理涉案房屋的过户手续，该房产没有抵押及查封等情况，凭相应材料及缴交税费可以办理不动产转移登记，故对于原告请求被告配合原告办理房产过户手续的该项诉讼请求，本院予以支持。办理不动产过户手续的相关税费，应该由原告广东天丽彩科技有限公司自行承担。被告黄发文、田伟红认为原告广东天丽彩科技有限公司已经多次违约，可通过协商或诉讼等途径解决问题。案经调解无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄发文、田伟红应于本判决生效之日起三十日内协助原告广东天丽彩科技有限公司办理位于梅州市梅县区程江前锋路车上村开发区红曼楼1号复式店（房地产权证：粤房房地权证梅县字第**）不动产过户登记手续。二、办理不动产过户登记手续的相关税费，由原告广东天丽彩科技有限公司承担。案件受理费18300元，减半收取9150元，由被告黄发文、田伟红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  余金辉二〇一九年十一月六日书记员  杨 红