江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7450号上诉人（原审被告）：俞志平，男，1962年2月22日，汉族，住南京市秦淮区。上诉人（原审被告）：潘军娣，女，1970年1月4日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：南京白下区物业管理有限责任公司，住所地南京市秦淮区三条巷**。法定代表人：张军，该公司经理。委托诉讼代理人：颜崇静，江苏华庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓丹，江苏华庭律师事务所律师。上诉人俞志平、潘军娣因与被上诉人南京白下区物业管理有限责任公司（以下简称白下物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初3061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俞志平、潘军娣上诉请求：撤销一审判决，依法驳回起诉或依法改判本案租赁关系继续有效。事实和理由：一、被上诉人主体不适格，本案原告应是南京白下城镇建设综合开发总公司（以下简称白下城镇开发公司）。根据白下城镇开发公司2019年3月1日出具的《授权委托书》可以看出一审原告与白下城镇开发公司之间是委托合同的关系。根据法律规定，委托合同的受托人处理受托事务的后果，直接归委托人承受。虽然《授权委托书》载明了“……现正式授权南京白下区物业管理有限责任公司代为诉讼”，但该约定是委托人与受托人内部的约定，仅在其内部有效。该约定违反法律规定，应属无效，本案原告应为涉案租赁房屋的产权人白下城镇开发公司。即使白下城镇开发公司与白下物业公司之间的约定有效，但《授权委托书》中另载明了授权时限为诉讼截止完成。如本案存在执行程序，那么该授权委托书即无效，这时就会存在申请执行的主体与涉案租赁房屋的产权人不一致的情形。这明显是荒唐的。二、上诉人潘军娣的父亲是白下城镇开发公司的职工，母亲也是该单位退休工人，因上诉人潘军娣父亲在工作中意外去世，白下城镇开发公司给上诉人提供涉案的租赁房屋带有照顾性质。三、合同期满虽然没有继续签订租赁合同，但是双方对于租赁关系都是同意的。四、两上诉人年纪偏大，没有稳定的收入，上诉人潘军娣还有病在身需要看病治疗，支付房租是应当的，但是考虑到经济能力，上诉人写了还款计划，愿意分期支付拖欠租金，对此，被上诉人也是认可的。五、上诉人希望案涉房屋可以继续租赁给上诉人一段时间。2008年2月至2018年9月20日期间的欠付的租金36500元，上诉人同意归还，但是要按照协议约定每月归还500元；2018年9月21日至2019年9月21日期间租金同意按照每月1000元一次性付清；2019年9月21日之后的租金每月1000元，按月支付。综上，请法院依法驳回被上诉人诉讼请求。白下物业公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、关于上诉人的上诉请求，被上诉人已经出具了相关证明以证明涉案房屋归被上诉人管理使用并进行出租，被上诉人享有诉权。2、上诉人称的还款计划书是上诉人当时的单方承诺，被上诉人并没有同意还款计划书的意见，上诉人应当全部支付。白下物业公司向一审法院起诉请求：1.解除白下物业公司与俞志平签订的租赁合同，俞志平、潘军娣将侵占的房屋腾空交还白下物业公司；2.俞志平、潘军娣支付拖欠的房屋租金（其中2018年2月至2018年9月20日租金为40000元，2018年9月21日至实际迁出之日止，按照每月3800元计算）；3.诉讼费由俞志平、潘军娣承担。一审法院认定事实：诉争房屋产权人系南京市白下城镇建设综合开发总公司，南京市白下区城镇建设综合开发总公司自1999年开始将该房屋交由南京白下区房产经营公司使用，后白下区房产经营公司将此房交由白下物业公司使用，南京市白下城镇建设综合开发总公司同意白下物业公司以自己名义对外出租，收取租金。2009年8月4日，白下物业公司（甲方）与俞志平（乙方）签订《协议》，约定：甲方将诉争房屋出租给乙方；租赁期限自2008年2月至2011年2月；年租金12000元，付款方式为年付。俞志平与潘军娣系恋爱关系，双方自2009年起开始居住在诉争房屋中，租赁期满后，双方未续签新的租赁合同。因俞志平、潘军娣经济困难，2018年9月20日，潘军娣向白下物业公司出具还款计划书，载明：因家庭发生变故，潘军娣实在无力支付全部欠租，经与白下物业公司协商，现先行支付2013年2月1日至2015年1月31日两年欠租24000元，尚欠租金40000元，本人承诺剩余租金每月计划还款500元，如今后本人经济条件好转可适当增加，力争于2022年12月31日还清。一审法院认为，白下物业公司与俞志平签订的《租赁合同》所约定的租期早已届满，双方未签订书面租赁合同，双方系不定期租赁合同关系，白下物业公司作为出租人可以随时解除合同，现白下物业公司已明确要求解除合同，且通过起诉的方式通知俞志平，已给予俞志平合理的期限，故对于白下物业公司要求解除其与俞志平之间租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。俞志平、潘军娣现居住在诉争房屋中，现房屋租赁合同关系解除，俞志平、潘军娣应将诉争房屋腾空返还给白下物业公司。目前诉争房屋关于2008年2月至2018年9月20日期间租金尚欠36500元，虽然潘军娣并非租赁合同的当事人，但系出具的还款计划表明其自愿承担该期间租金，故俞志平、潘军娣应对2008年2月至2018年9月20日租金36500元承担共同支付责任。鉴于租赁合同系白下物业公司与俞志平签订，在租赁合同解除后，俞志平未交还房屋，俞志平应支付自2018年9月21日至实际返还房屋之日止租金、使用费，关于房屋使用费的标准，鉴于本案的实际情况，本院酌定以每月1000元标准支付为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告南京白下区物业管理有限责任公司与被告俞志平关于南京市秦淮区富康新村12幢102室房屋签订的《租赁合同》。二、被告俞志平、被告潘军娣于本判决生效之日起十五日内将南京市秦淮区富康新村12幢102室腾空返还给原告南京白下区物业管理有限责任公司。三、被告俞志平、被告潘军娣于本判决生效之日起十五日内向原告南京白下区物业管理有限责任公司支付2008年2月至2018年9月20日尚欠租金36500元。四、被告俞志平于本判决生效之日起十五日内向原告南京白下区物业管理有限责任公司支付租金、房屋使用费（自2018年9月21日起至实际迁出之日止，按照每月1000元的标准计算）。五、驳回原告南京白下区物业管理有限责任公司的其它诉讼请求。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。本院二审期间，俞志平、潘军娣向本院提交了证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。俞志平、潘军娣提交俞志平的户口簿、身份证一份，该两份证件均是2019年8月刚办好的，在此之前由于空挂户无法办理户口本，所以无法申请廉租房，证明俞志平已经办理好户口簿、身份证，将要申请廉租房，所以希望案涉房屋可以租赁给上诉人居住到申请房屋。白下物业公司质证称，该证据并不能成为上诉人继续承租的条件，根据法律规定没有签订书面合同可以随时解除合同，白下物业公司要求立即解除合同。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，上诉人俞志平与被上诉人白下物业公司于2009年8月4日订立《协议》，从白下物业公司处租赁案涉房屋，租赁期限自2008年2月至2011年2月，租赁期届满后，双方未续签合同，转为不定期租赁合同关系。白下物业公司作为出租人可以随时解除合同。现白下物业公司明确要求解除合同并诉至法院，已明确通知俞志平并给予合理期限，一审法院判决双方就案涉房屋订立的租赁合同于2018年9月20日解除，并无不当，本院予以维持。房屋租赁合同解除后，俞志平、潘军娣应将案涉房屋返还白下物业公司，支付欠付租金36500元及因逾期迁出产生的占有使用费。潘军娣虽然并非案涉房屋承租人，但其出具还款计划表示自愿承担2018年2月至2018年9月20日期间欠付租金，故其应与俞志平共同承担支付义务。一审法院结合本案实际情况，判令俞志平、潘军娣向白下物业公司支付欠付租金36500元及判令俞志平按每月1000元标准支付自2018年9月21日起至实际迁出之日止的占有使用费，并无不当，本院予以维持。关于俞志平、潘军娣主张白下物业公司不是本案适格原告的意见，本院认为，房屋产权人南京市白下城镇建设综合开发总公司同意白下物业公司以自己名义对外出租，收取租金，并已出具授权委托书授权白下物业公司代为诉讼。白下物业公司作为案涉房屋租赁合同出租人，属于民事诉讼法规定的与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，依法享有诉权。俞志平、潘军娣主张无法律依据，本院不予采信。综上所述，俞志平、潘军娣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费654元，由上诉人俞志平、潘军娣负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  徐聪萍审判员  郑 慧二〇一九年十一月十四日书记员  汪海燕