广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16601号上诉人（原审被告）：胡际华，男，1960年8月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：汤汝，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑侯清，广东纵信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市创庭投资管理有限公司,住所地广东省广州市天河区天源路****自编A03-202C。法定代表人：郑乞嘴，职务：总经理。委托诉讼代理人：张俊锋，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志华，广东合盛律师事务所律师。原审第三人：殷志斌，男，1977年3月5日出生，汉族，住湖南省南县。上诉人胡际华因与被上诉人广州市创庭投资管理有限公司（以下简称创庭公司）、原审第三人殷志斌房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初5929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人胡际华的委托诉讼代理人汤汝、郑候清，被上诉人创庭公司的委托诉讼代理人李志华到庭参加诉讼，原审第三人殷志斌经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡际华上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判胡际华无需将创庭公司支付租金及违约金；2.撤销一审判决第三项，改判驳回创庭公司的诉讼请求；3.本案全部受理费由创庭公司承担。事实和理由：一、有关创庭公司主张的租金，依法应不予支持，一审判决有误应予以纠正。首先，涉案物业在租赁期间被发现为危房，从人身安全考量，涉案物业无法使用；其次，基于上述危房的情形，创庭公司更不能从一手房东处低价租赁高价转租给胡际华，从中获得暴利；再者，创庭公司作为出租人，未履行包括对涉案物业的修缮、管理等义务；最后，涉案物业被查封，不能办理工商登记，导致胡际华不能使用租赁物。综上，基于上述情况，创庭公司依法无权收取胡际华租金。二、因创庭公司未履行按时向业主交付租金的义务，导致创庭公司与业主之间的租赁合同被（2019）粤01民终1729号民事判决解除，创庭公司已构成根本违约，无权主张租金。三、胡际华对涉案危房物业实施维修、重建，创庭公司对此是知情且默认的。综上，一审判决胡际华承担租赁及违约金显属错误，请求二审法院予以改判。创庭公司答辩称：同意一审判决，不同意胡际华的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。原审第三人殷志斌经本院传票传唤未到庭陈述意见。2018年8月20日，创庭公司向一审法院起诉请求判令：1.解除创庭公司与胡际华双方就广州市荔湾区xx路x甫一巷6号的房屋租赁签订的《广州市房屋租赁合同》及其《补充协议书》；2.胡际华及殷志斌在三天内将广州市荔湾区xx路x甫一巷6号的房屋腾空返还予创庭公司；3.胡际华在15天内向创庭公司付清自2015年6月24日起至实际返还房屋当月止期间的租金及其占用使用费暂计算至2018年7月30日为3295861.91元，[其中：2017年7月15日至2017年12月14日期间各月的租金标准为90271元；2017年12月15日至2018年12月14日期间各月的租金标准为94785元]；4.胡际华在15天内向创庭公司付清自2015年6月24日起至实际付清欠付租金之日止期间的违约金，暂计算至2018年7月30日为823965.48元[备注：按上项租金总额的25%计算，详见附表]；5.殷志斌对诉讼请求2、3、4承担连带清偿责任；6.胡际华已付的保证金为178756元（保证金包括水电押金15000元，租赁保证金163756元）全部归属于创庭公司所有；7.胡际华及殷志斌将违法加建部分拆除并将涉案物业恢复至穗字第0650011237号房地产权证记载原状；8.胡际华、殷志斌承担因本案而发生的全部诉讼等费用。一审法院经审理查明：荔湾区xx路x甫一巷6号登记的产权人为xx公司，登记房屋为混合结构：砖木结构，层数为1-1/2，建筑面积1191.06㎡（自用面积755.11㎡）。2013年11月1日、12月25日xx公司（出租人、甲方）与创庭公司（承租人、乙方）分别签订《补充协议书》，《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区xx路x甫一巷6号房地产出租给乙方作厂房用途使用，建筑（或使用）面积1191.06㎡，租期由2013年11月1日至2033年10月31日止，双方对租金、管理费、违约责任等进行了约定。2013年12月12日上述合同和协议签订后，xx公司向广州市多宝街出租屋管理中心出具《证明》，证明xx公司将荔湾区xx路x甫一巷6号房屋租予创庭公司，并签订《广州市房屋租赁合同》。租赁期内，xx公司同意创庭公司将上址场地转租、分租或借用给合同约定以外第三方，但租赁期不得超过租赁合同约定的租赁期限。同日，创庭公司（出租人、甲方）与胡际华（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区xx路x甫一巷6号房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积1191.06㎡。租期由2013年12月15日至2021年12月14日止，租金按月结算，由乙方在每月的第30日前按现金、支票或划账付款方式缴付租金给甲方；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金3个月的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失等。同日，创庭公司（出租人、甲方）与胡际华（承租人、乙方）签订《补充协议书》，约定：甲方将该物业按现状租赁给乙方使用，该物业房产证建筑面积为1191.06㎡，实际测量可使用面积为1364.64平方米，乙方签约前已清楚了解并接受该物业及其使用性质和权属的现状，且乙方同意按此现状及实际可使用面积1364.64平方米承租。乙方明确知悉该物业房地产权证登记用途为工场、厂房，日后乙方不得以物业用途性质影响其实际经营或办理相关经营证件为由拒绝或迟延向甲方缴付租金、水电费用或提出其他赔偿要求。2013年12月15日至2014年4月30日为该物业的装修期，在此装修期间乙方无须向甲方缴付租金；2014年5月1日至2015年12月14日月租金81878元；2015年12月15日至2016年12月14日月租金85972元；2016年12月15日至2017年12月14日月租金90271元；2017年12月15日至2018年12月14日月租金94785元；2018年12月15日至2019年12月14日月租金99524元；2019年12月15日至2020年12月14日月租金104500元；2020年12月1日至2021年11月30日月租金109725元。乙方除向甲方交纳163765元租赁保证金外，还须缴交水电费押金15000元。乙方需要装修房屋时，必须委托有设计、施工资质的单位，向甲方提出书面申请并征得甲方书面同意后方可施工。未经甲方书面同意，不得拆除交付时现状墙体，否则，甲方有权解除合同，没收租赁保证金并追索因此而遭受的其它损失；如乙方未按有关规范要求装修报建及施工，将承担应有的经济、法律责任，如乙方因装修造成房屋结构及设施损坏的，由乙方负责恢复原状及给付该项费用。租赁期间，如乙方需对租赁场地的布局及建筑物的结构、使用性质等作出调整，乙方必须书面征得甲方同意，严格按照国家有关规定到相关部门办理报批手续，并由乙方承担所需的一切费用，甲、乙双方需就有关事宜另行签订补充协议；租赁场地内的一切维修责任及费用由乙方承担，因乙方未及时履行修缮义务而造成人身伤亡或财产损失的，一概由乙方负责，甲方无须承担任何责任。违约责任：乙方未按主合同或本协议规定付清租金等费用的，每逾期一日，需按欠款金额的千分之五向甲方支付违约金至欠款全部付清为止；如有以下情况，甲方有权在任何时间以书面形式通知乙方解除主合同及本协议，收回该物业，限令乙方离场，并有权不予退还乙方所支付的租金及没收租赁保证金和水电保证金，此外，乙方还须赔偿甲方因乙方违约行为而产生的一切损失，包括……3）乙方未按主合同及本协议约定缴付租金、物业管理费、水电费、违约金等费用且超过15天的；4）乙方擅自改变该物业的使用用途和经营种类，或擅自改变房屋结构、损坏、拆除、房屋及附属设备的……本补充协议书与主合同具有同等的法律效力，其中本协议条款若与主合同条款有冲突，应以本协议书约定为准。2013年12月12日，胡际华委托广州市创见房屋鉴定有限公司对荔湾区xx路x甫一巷6号进行安全鉴定，该公司于2014年1月9日作出《房屋安全性鉴定报告》，鉴定结论为：该房屋评定为严重损坏房，需维修处理使用；处理意见：建议办理有关手续对房屋进行全面修缮，如有条件房屋宜拆除重建。上述合同和协议签订后，创庭公司与胡际华先后于2013年12月19日和2014年1月10日办理钥匙和场地的交接。胡际华向创庭公司支付了租赁保证金163765元，水电费押金15000元。2014年5月6日，xx公司办理荔湾区xx路x甫一巷6号抵押登记，登记的权利人为中国工商银行股份有限公司广州西华路支行。2014年12月5日，一审法院另案查封荔湾区xx路x甫一巷6号。2015年6月，胡际华向创庭公司发函称，在装修过程中发现涉案房屋是一栋百年老屋，严重损毁，经鉴定为严重损坏房，建议拆除重建，我们冒着巨大的风险决定拆除重建，迄今为止，房子建好了，宾馆装修已完成，餐饮正在装修，但也耗去了一年半的租期，同时也耗尽了股东所筹集到的全部资金，总共投入了800余万元，其中建房花去500余万元，装修花去300余万元。然而一个更大的问题是，原先合同约定的给我们作商业用途使用的承诺，由于政府行为实现不了，我们到街道、工商部门申请均遭到了拒绝，建议：1、贵司帮助我们完成相关经营手续证件的办理，办理手续费用仍由我们出；2、暂缓向贵公司交纳租金，由于手续办不下来，不能正常经营，我们的资金链断了，待商用手续办下来后，我们补齐欠交租金；3、如在你们的帮助下，仍不能实现正常经营，我们双方再进行协商解决办法等。2015年8月25日，胡际华委托律师向创庭公司发出律师函，内容有：贵司在出租房屋时，隐瞒了房屋属于严重损坏房的事实，在委托人出巨资对房屋进行重建与装修之际，亦没有及时告知该房屋已经被法院查封的事实，以上两个因素导致委托人至今无法实现正常的使用目的，给委托人造成了巨大的经济损失，请贵司与委托人联系，协商房屋相关经营手续办理的解决方案等。2015年11月9日，创庭公司向胡际华复函称，我司与阁下签订合同时租赁房屋并无任何查封，而租赁期间我司亦从未收到产权人xx公司任何关于该租赁房屋被查封的函件或口头告知，我司并未恶意隐瞒该事实，在收到阁下的提供的相关情况后，我司已马上致函产权人要求解决查封问题，亦与阁下共同前往产权人处沟通，关于租赁房屋后续的解封问题，阁下可自行与产权人沟通，如需要我司配合办理相关手续，可致函我司，我司将积极履行合同义务配合相关工作等。2016年1月14日，胡际华再次委托律师向创庭公司发出律师函，内容有：委托人向贵司提出一些建议：1、因房屋存在被查封无法实现正常经营目的的事实，在本函发出之日起，委托人停止缴交房屋租金直至房屋被解封之日；2、贵司免收委托人自房屋被查封之日起至解封之日止的租金，对于委托人在房屋被查封之后已经缴交的租金，委托人希望贵司可通过退还或者抵扣房屋在解封之后应缴的租金形式予以解决；3、对于委托人因房屋被查封，导致无法实现正常经营目的的损失，委托人希望可以通过抵扣房屋在解封之后应缴的租金形式予以解决等。从2015年6月24日起，胡际华没有向创庭公司支付租金。此后创庭公司先后多次向胡际华发出催缴费通知书。2018年7月2日，xx公司以创庭公司拖欠租金为由向一审法院提起诉讼，要求：解除xx公司与创庭公司签订的租赁合同；创庭公司、胡际华、殷志斌将涉案房屋按房产证记载原状腾空交还；创庭公司、胡际华连带清缴欠租及支付违约金；创庭公司、胡际华将违法加建部分拆除并恢复至房产证记载原状等。创庭公司以涉案房屋被查封为由进行抗辩。该案中，胡际华确认：2014年5月委托第三方对承租的房屋进行维修，后因坍塌拆除重建。重建时没有办理相关报建审批手续，目前房屋为框架结构三层半。2015年因重建的房屋需要装修，由殷志斌出资装修，殷志斌现使用重建房屋一、二楼一部分，三、四楼全层。xx公司确认：现荔湾区xx路x甫一巷6号房屋已被改建为三、四层建筑物，建筑物的楼层、面积比权属登记的楼层、面积增大，该建筑物的重建没有通过xx公司办理报建审批手续。一审法院于2018年9月28日作出（2018）粤0103民初4678号民事判决，判决：一、解除xx公司与创庭公司签订关于涉案房屋的《补充协议书》、《广州市房屋租赁合同》；二、创庭公司支付自2015年8月起至本案作出判决之日止的租金及违约金给xx公司；三、创庭公司支付自2015年8月起至本案作出判决之日止的管理费（含违约金）给xx公司；四、驳回xx公司的其他诉讼请求。判后xx公司、创庭公司、胡际华均不服提起上诉，广州市中级人民法院于2019年3月27日作出（2019）粤01民终1729号民事判决书，认为xx公司与创庭公司之间成立租赁合同关系，在租赁期间，创庭公司作为承租人，应依约履行按时交租义务，同时负有不得擅自改变租赁房屋结构的义务。创庭公司将原租赁房屋转租给胡际华，胡际华在承租期间对原租赁房屋进行改建，创庭公司应就胡际华的改建行为向xx公司承担相应的违约责任，并确认双方租赁合同系因法院判决确认解除。虽然双方之间的租赁合同关系解除之后，作为承租人的创庭公司负有返还原租赁物的法定义务，但依据已查明的事实，xx公司交付创庭公司的原租赁房屋登记为“砖木结构，1-1/2层”，而胡际华确认其已将xx公司交付的原租赁房屋拆除重建为框架结构三层半的现租赁房屋，xx公司亦确认现租赁房屋的楼层与面积相比原租赁房屋权属登记的楼层与面积均有增大，且现无证据反映胡际华的重建有办理报建手续。在现租赁房屋的合法性未经确认，且将现租赁房屋恢复至原租赁房屋产权登记状态费用明显过高的情况下，xx公司诉请创庭公司恢复原状后腾空交还缺乏充分理据。该案终审判决驳回上诉，维持原判。本案中，胡际华提供了其单方委托深圳市国量行资产评估土地房地产估价顾问有限公司作出的《房地产估价咨询报告》，确定估价对象（涉案房屋）在价值时点2018年7月19日的房屋重置价格为6975000元。一审法院认为：创庭公司与胡际华就涉案房屋所签订的《广州市房屋租赁合同》及其《补充协议书》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同合法有效。关于合同是否解除问题，xx公司、创庭公司、胡际华分别是涉案房屋的出租人、承租人、次承租人，由于xx公司与创庭公司之间的租赁合同关系已被生效的（2018）粤0103民初4678号、（2019）粤01民终1729号民事判决书判决解除，创庭公司与胡际华的转租关系也不具备继续履行条件，应予解除。关于返还房屋及恢复原状问题，上述生效判决认定在现租赁房屋的合法性未经确认，且将现租赁房屋恢复至原租赁房屋产权登记状态费用明显过高的情况下，恢复原状后腾空交还房屋的依据不足，故对创庭公司的该项请求不予支持。关于违约责任认定问题，创庭公司主张胡际华拖欠租金构成违约，胡际华抗辩履行了修缮房屋义务，修缮费用可以抵扣租金，另因涉案房屋被查封无法办理临商，可以行使不安抗辩权，止付租金。对此一审法院认为，在上一案中，创庭公司也曾提出因房屋查封而无需交租的抗辩，但上述生效判决并未采纳该主张，并认定创庭公司没有支付租金构成违约，同理，本案胡际华对此行使的不安抗辩的理由也不成立，一审法院不予采纳。至于胡际华提出的修缮费用可以抵扣租金问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，创庭公司与胡际华在《补充协议书》约定，租赁期间，如乙方需对租赁场地的布局及建筑物的结构、使用性质等作出调整，乙方必须书面征得甲方同意，严格按照国家有关规定到相关部门办理报批手续，并由乙方承担所需的一切费用，甲、乙双方需就有关事宜另行签订补充协议，租赁场地内的一切维修责任及费用由乙方承担，因乙方未及时履行修缮义务而造成人身伤亡或财产损失的，一概由乙方负责，甲方无须承担任何责任。故房屋修缮的义务及调整租赁场地的布局及建筑物的结构的费用按约定应由胡际华承担，胡际华将涉案房屋拆除重建，扩大了面积，但未能举证证明就此与创庭公司另行达成补充协议，胡际华主张房屋维修费由创庭公司负担，应另行主张权利，在该项债权尚未明确的情况下，胡际华要求以维修费抵扣租金没有依据。综上，胡际华拖欠租金构成违约，创庭公司要求胡际华支付租金、违约金及没收保证金合法有据，一审法院予以支持。但鉴于双方约定的违约金标准过高，一审法院调整为每日万分之五计算，创庭公司自愿降低违约金计算，主张违约金从拖欠租金当月的15日起算及违约金总额以不超过所欠租金总额25%为限，属于对自身权利的处分，一审法院予以采纳。相关租金、违约金应暂计至本案作出判决之日，对于后续费用创庭公司可根据实际情况另行主张。另殷志斌并非合同的相对方，创庭公司要求殷志斌连带支付租金、违约金没有依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、一百一十四条、第二百二十条之规定，一审法院于2019年6月10日作出如下判决：一、解除创庭公司与胡际华就广州市荔湾区xx路x甫一巷6号房屋所签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议书》；二、胡际华自本判决发生法律效力之日起十五日内，支付自2015年6月24日起至本案作出判决之日止的租金及违约金（租金标准分段计算：其中2014年6月24日至2015年12月14日按月租金81878元计算；2015年12月15日至2016年12月14日按月租金85972元计算；2016年12月15日至2017年12月14日按月租金90271元计算；2017年12月15日至2018年12月14日按月租金94785元计算；2018年12月15日至本案作出判决之日止按月租金99524元计算。违约金以上述每月租金为本金，按每日万分之五从拖欠租金当月的15日开始计算至胡际华付清之日为止，如2015年6月24日至2015年7月14日的延付租金违约金，从2015年7月15日起算，以此类推，违约金以不超过所欠租金总额的25%为限）给创庭公司；三、胡际华已付的保证金178756元（包括水电押金15000元，租赁保证金163756元）归创庭公司所有；四、驳回创庭公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20594元，由胡际华负担。本院二审期间，各方均未提交新证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，创庭公司确认其解除双方租赁合同的理由是胡际华逾期支付租金。胡际华称：我方不存在逾期支付租金。涉案房屋是危房，必须进行修缮，该费用应由创庭公司承担。现创庭公司未承担该修缮费用，故我方可将租金抵扣修缮费用。另外，涉案房屋被查封，导致我方无法办理相关工商执照。故我方有权拒绝支付租金。创庭公司并称：其不同意涉案房屋的改建，也不清楚胡际华对涉案房屋的改建行为。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：胡际华拒付租金的抗辩理由能否成立。本案胡际华自2015年6月24日起未向创庭公司支付租金，胡际华以其对涉案房屋进行修缮，该修缮费用可抵扣租金，并且涉案房屋被查封，导致其无法办理相关证照为由，认为其有权拒付租金。对此，本院认为，首先，双方《补充协议》约定“租赁期间，如乙方需对租赁场地的布局及建筑物的结构、使用性质等作出调整，乙方必须书面征得甲方同意，严格按照国家有关规定到相关部门办理报批手续，并由乙方承担所需的一切费用，甲、乙双方需就有关事宜另行签订补充协议，租赁场地内的一切维修责任及费用由乙方承担…。”本院(2019)粤01民终1729号生效判决认定胡际华在承租期间对涉案房屋进行改建，创庭公司应就胡际华的改建行为向业主xx公司承担相应的违约责任。本案创庭公司表示不清楚胡际华对涉案房屋的改建行为，本案也无证据证明胡际华就房屋的改建、修缮与创庭公司另行达成补充协议。且双方租赁合同也无明确约定胡际华可以房屋修缮费用抵扣租金。因此，一审法院认为胡际华主张房屋维修费由创庭公司负担，应另行主张权利，在该项债权尚未明确的情况下，胡际华要求以维修费抵扣租金没有依据，并无不当。其次，关于涉案房屋的查封问题，创庭公司于本院(2019)粤01民终1729号中提出该理由被生效判决予以驳回。另外，涉案房屋被查封并不影响胡际华对房屋的实际使用，且双方租赁合同也无明确约定胡际华可以此为由拒付租金。综上，胡际华拒绝支付租金的理由不能成立，其上诉主张不应支付租金，不构成违约，涉案保证金不应归创庭公司所有，缺乏依据，本院不予支持。综上，胡际华的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10111元，由胡际华负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  黄 嵩审判员  柳玮玮二〇一九年十一月二十二日书记员  张 旭周凡舒