湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初10302号原告：毛超，男，1966年11月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘一波，男，1961年8月20日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：长沙和盛园养生养老服务有限公司，住所地湖南省长沙市天心区金盆岭街道劳动西路**凯华大厦**。法定代表人：谢蔚然，董事长。第三人：浏阳市天际置业有限公司，住所地，住所地湖南省浏阳市沙市镇赤马村iv>法定代表人：顾立，董事长。原告毛超与被告长沙和盛园养生养老服务有限公司（以下简称长沙和盛园公司）及第三人浏阳市天际置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛超及其委托诉讼代理人刘一波到庭参加诉讼。被告长沙和盛园公司、第三人浏阳市天际置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告毛超向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租赁合同中所欠原告租金36307元（暂计算至2019年4月30日止）；2.判令被告支付暂计算至2019年4月30日止的滞纳金6166.36元（逾期支付房租按每日5‰累计支付滞纳金，最终计算至租金支付之日）；3.判令被告在后续租期中必须按期支付租赁合同中所规定的租金直至合同期满；若逾期支付房租按每日5‰累计支付滞纳金至支付之日；4.诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年5月4日在长沙就浏阳市凤凰岛龙舟会所原告名下房屋签订龙舟会所房屋租赁合同及补充协议（被告实际使用原告房屋为2016年下半年进入全面装修）。原告为上述房屋的所有权人和合法出租人。被告租赁原告名下房屋用于开办经营性的养老机构，所租龙舟会所的养老机构经营从2017年5月开张营业到现在，仅支付了2017年3月1日至7月31日的租金。从2017年8月迄今，未支付任何租金。根据合同规定，2017年租金标准为26元／平方米／月，按季支付，先付后用，租金增长方式为逐年递增3%。逾期支付按每日5‰累计支付滞纳金。凤凰岛龙舟会所一直由被告在持续经营中，租赁合同事实清楚，被告恶意拖欠租金，故应按照合同约定支付租金及滞纳金。请求法院支持原告的诉讼请求。被告长沙和盛园公司未作答辩。第三人浏阳市天际置业有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2006年11月26日，原告与第三人浏阳市天际置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买位于浏阳市天际凤凰岛“龙舟会所”403、404号房。合同签订之后，原告按约定支付了购房款及办证费用。2017年5月4日，浏阳市沙市镇凤凰岛龙舟会所房屋业主作为出租方（甲方），被告长沙和盛园公司作为承租方（乙方），双方签订了《龙舟会所房屋租赁合同》，合同约定：甲方将自有的坐落于浏阳市沙市镇凤凰岛龙舟会所的房屋出租给乙方作养老产业使用，租赁期限自2017年3月1日起将上述房屋交付乙方使用，至2027年2月28日合同期限届满。租金支付标准为26元／平方米／月，以购房合同上注明的建筑面积为准，按每个季度支付全额租金。租金支付时间为先付租后使用，提前10个工作日支付下一季度的全额租金，其中2017年3月1日至2017年7月31日的租金在签订合同之后的三个工作日支付。租金的增长方式及标准为按上年度租金标准从次年1月1日开始按3%逐年递增，直至合同期满。此外，合同还约定因乙方已经提前将房屋进行了全部的装饰装修，该变了原貌，因此修缮房屋是乙方的责任和义务。乙方逾期支付房租时按每日5‰支付滞纳金，逾期超过20个工作日时甲方有权中止本合同，同时乙方承担违约责任并赔偿甲方全部损失。当日，双方又签订了《龙舟会所房屋租赁合同补充协议》，约定：一个租赁周期为十年，下一个周期合同再议再签。第二个五年开始前一个月（2021年12月），甲、乙双方应根据当时的经济及物价情况，随行就市，对合同条款中房屋租金水平及逐年递增幅度重新商谈，并就达成的新内容重新签订房屋租赁合同。如双方未能在期限内达成一致，则甲方有权中止本合同直至双方协商一致，此期间的全部损失和责任由乙方承担。上述租赁合同及补充协议的尾部记载“出租方：浏阳市沙市镇凤凰岛龙舟会所房屋业主，业主委托代表小组：唐建华、彭军生、毛超、徐筱可、胡海、杨昊”，其中唐建华、彭军生、毛超、杨昊四人均在合同及补充协议上签字，被告长沙和盛园公司及其法定代表人谢蔚然在承租方处签字盖章。上述协议签订后，被告长沙和盛园公司通过业主代表唐建华于2017年5月14日按照合同约定的租金标准向原告支付了2017年3月至7月的租金共计8403.2元。后双方在合同的后续履行过程中发生争执，被告长沙和盛园公司未再按约定支付房屋租金。以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、收据、建设工程竣工验收表、龙舟会所房屋租赁合同及补充协议、银行交易流水等证据证实，经庭审核实，可以认定。本院认为，原告已经就案涉房屋与第三人浏阳市天际置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，已依法成立生效，且原告已经履行了支付购房款的义务，因此原告有对案涉房屋进行处分、收益等权利。本案中，浏阳市沙市镇凤凰岛龙舟会所房屋业主作为出租方与被告长沙和盛园公司作为承租方签订了《龙舟会所房屋租赁合同》，约定由出租方将自有的坐落于浏阳市沙市镇凤凰岛龙舟会所的房屋出租给承租方作养老产业使用，合同上有出租方业主代表（原告亦是业主代表之一）及承租方签字盖章，合同就租金标准、租赁期限、支付方式、违约责任等事项进行了明确约定，应合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。现被告长沙和盛园公司仅支付租金至2017年7月31日，剩余租金一直未予未付，构成违约，故被告长沙和盛园公司应当承担违约责任即按照合同约定继续支付原告剩余租金及逾期付款违约金。根据合同约定，租金支付时间为先付租后使用，提前10个工作日支付下一季度的全额租金，但诉讼中原告要求被告支付租金及滞纳金的计算起算日期均为每个季度的最后一个月的最后一天，系其自由处分权利，本院依法予以准许。经核算，截至2019年9月30日，被告长沙和盛园公司应付的租金共计为45219元（租金计算至2019年9月30日，后续租金按照合同约定支付），具体计算方式为：1、2017年8月1日至2017年12月31日租金标准为26元/平方米/月，2017年第三季度即2017年8月1日至2017年9月30日（7月租金已付）租金为64.64×26×2=3361元（应于2017年7月31日前支付），2017年第四季度即2017年10月1日至2017年12月31日租金为64.64×26×3=5042元（应于2017年9月30日前支付），合计8403元；2、2018年1月1日至2018年12月31日租金标准为26×（1+3%）=26.78元/平方米/月，2018年第一季度即2018年1月1日至2018年3月31日租金为64.64×26.78×3=5193元（应于2017年12月31日前支付），2018年第二季度即2018年4月1日至2018年6月30日租金为64.64×26.78×3=5193元（应于2018年3月31日前支付），2018年第三季度即2018年7月1日至2018年9月30日租金为64.64×26.78×3=5193元（应于2018年6月30日前支付），2018年第四季度即2018年10月1日至2018年12月31日租金为64.64×26.78×3=5193元（应于2018年9月30日前支付），合计20772元；3、2019年1月1日至2019年3月31日租金标准为26.78×（1+3%）=27.58元/平方米/月，2019年第一季度即2019年1月1日至2019年3月31日租金为64.64×27.58×3=5348元（应于2018年12月31日前支付）；2019年第二季度即2019年4月1日至2019年6月30日租金为64.64×27.58×3=5348元（应于2019年3月31日前支付）；2019年第三季度即2019年7月1日至2019年9月30日租金为64.64×27.58×3=5348元（应于2019年6月30日前支付）。根据合同约定，承租方逾期支付房租时应按每日5‰（年率180%）支付滞纳金，该约定实际上严格来说是一种违约金的约定，但是该计算标准明显过高，本院依法酌情调整按照年率24%计算。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、长沙和盛园养生养老服务有限公司于本判决生效之日起三日内支付毛超前期尚欠租金45219元（租金暂计算至2019年9月30日）及后期租金（自2019年10月1日起按照合同约定支付至双方租赁合同关系终止之日止）。二、长沙和盛园养生养老服务有限公司于本判决生效之日起三日内支付毛超逾期付款违约金（违约金计算方法：按照合同约定的支付时间以实际欠付的租金为基数按年率24%的标准支付至实际支付租金之日止）。三、驳回毛超的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费862元，减半收取431元，由长沙和盛园养生养老服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（此页无正文）审判员  汪先珍二〇一九年十一月二十五日书记员  曾文珊附相关法律条文：1、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。