湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1102民初1803号原告：罗俊，男，汉族，1991年12月8日出生，住黄州区。委托诉讼代理人：高雄斌，湖北文赤壁律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：黄冈怡华物业服务有限责任公司,住所地：黄冈市黄州赤壁大道**，统一社会信用代码914211000661322174。法定代表人：屈佰林，总经理。被告：黄冈德华物业服务有限公司，，住所地：黄冈市黄州赤壁大道**统一社会信用代码91421102MA48E3UM7C.法定代表人：姚建祥，总经理。委托诉讼代理人：喻海峰，湖北靖柏律师事务律师，代理权限为一般代理。原告罗俊诉被告黄冈怡华物业服务有限责任公司（以下简称黄冈怡华物业公司）、黄冈德华物业服务有限公司（以下简称黄冈德华物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告罗俊的委托诉讼代理人高雄斌，被告黄冈德华物业公司委托诉讼代理人喻海峰到庭参加了诉讼，被告黄冈怡华物业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告罗俊向本院提出诉讼请求：1、请求判决两被告赔偿原告财产损失223554元。2、由被告承担本案的一切诉讼费用和鉴定费。事实和理由：2018年12月11日，被告发现原告购买的翡翠一品11栋一单元202室被污水淹浸，被告并通知原告之父。经查，系小区公共设施下水管道堵塞造成污水倒灌所致。同日被告才派人对下水管道进行疏通处理，但此时污水已将原告新装修的室内门窗、橱柜门、厨房门套、房门、餐桌、木地板、墙布等浸湿，经鉴定给被告造成各项金及损失共计223554元。综上所述，原告认为被告未尽到物业服务义务，依据物业服务合同的约定和相关法律规定，被告应当承担全部赔偿责任。被告黄冈怡华物业公司未作答辩。被告黄冈德华物业公司辩称：原告罗俊房屋污水淹浸与德华物业之间没有因果关系，其损失应由造成其淹浸的行为人承担赔偿责任，物业公司在物业范围内履行了其服务义务，德华物业公司不应当承担责任。原告罗俊围绕诉讼请求依法提交了如下证据：一、原告身份证、被告黄冈怡华物业服务有限责任公司工商登记信息，证明原被告主体适格。二、一份前期物业服务协议、房屋质量保证书、小区业主手册，证明原被告之间具有物业服务合同法律关系以及证明被告方需要履行的义务，包括房屋共用设施设备的维修和管理，公共设备的维护和管理以及被告未按该服务协议内容履行应当承担的违约责任。该案涉案的物业均系经验收含设计、施工均是符合标准的。三、报告书，证明原告起诉的损失依据。四、和解协议书、（2018）鄂1102民初2674号民事裁定书及收据一份，证明由于被告黄冈怡华物业服务有限责任公司未能履行服务协议之义务，多次造成原告涉案财产的损失。由于造成损失向人民法院起诉后，黄冈怡华物业公司与原告罗俊进行赔偿调解结案。被告黄冈怡华物业公司未到庭质证亦未向本院提交证据。被告黄冈德华物业公司对原告提交的证据认为对证据一无异议，认为德华物业公司主体不适格，由侵权行为人承担赔偿责任或者相应的违约责任，德华物业公司不是造成原告房屋浸水的主要责任人。对证据二物业服务协议、房屋质量保证书、小区业主手册无异议，但对其证明目的有异议，物业公司对公共部分有维护保持卫生清洁的义务，公共部分是指小区业主共有的，排污管道不属于物业公司维护范围。物业公司在物业协议范围不应当承担违约责任。对证据三鉴定报告书所涉及的项目及价格表，被告不服，已向法院提出重新鉴定，以重新鉴定结果为准。对证据四的真实性无异议，对其证明目的有异议，该证据证明了原告在2018年6月份左右房屋被污水淹浸过，同样是厨房排污管道堵塞，导致倒灌，不能证明该责任是物业公司的过错，只是双方自愿达成的，并不能代表作出一定让步就是物业公司的过错，不能达到其证明目的，原告的房屋在2018年6月份左右房屋被污水淹浸过，物业公司作出了一定的赔偿，2018年12月11日发现再次倒灌，导致房屋被污水淹浸，鉴定书上该房屋的地板、墙面都是九成新，德华物业公司提出要求原告出具2018年6月至2018年12月份的墙纸、墙砖、床等换新的材料清单以及税务发票。本院认为原告罗俊提交的证据一、二、四真实合法，且与本案有关联，依法予以采信。证据三因被告黄冈德华物业公司已经申请重新鉴定，故不予采信。被告黄冈德华物业公司为反驳原告的诉讼请求，向本院提交了以下证据：一、清掏记录及照片，证明2018年12月11日之前物业公司对主管道进行过维护。2018年12月11日原告房屋淹水，德华物业公司现场查看，属于生活垃圾导致的堵塞。二、财产损失鉴定报告，证明与原告提交法院的鉴定报告鉴定结果不一致，原告提交的损失金额过高，不符合事实。三、房屋安全鉴定报告，证明由于污水井内出水口堵塞，造成排污管内污水无法排除，倒流所致，通常所说的业主管道，因生活垃圾导致堵塞，并非是主管道堵塞。四、《物业管理协议》终止协议书、物业费缴费票据，证明被告黄冈怡华物业公司权利和义务由被告黄冈德华物业公司继受。原告罗俊对被告黄冈德华物业公司提交的证据质证认为证据一是复印件，无法作出真实性的评判。原告所主张的财产损失纠纷一案是由法律事实和客观事实、法律依据，其清掏管道的义务均是物业公司，被告的证明目的无法达到。对证据二、三出示形式提出异议，是由人民法院委托鉴定的，应当由法院出示，而不是被告德华公司提交。对两份评估报告的结论没有异议。对于房屋安全鉴定报告有异议，评估人员不具备资质，评估人员是土木建筑以及建筑工程师，而不是设备设施的，鉴定结论与委托书不一致，委托书是对本案涉案的损失有无因果关系，不用鉴定也知道是污水管堵塞，无法评判因果关系，该份报告不能采信，也达不到被告方能证明其对本案的财产损失不承担义务的目的。该份报告为何由德华公司和怡华公司之间的关系无法证明。对证据四的三性和证明目的均有异议。本院认为，被告黄冈德华物业公司提交的证据二、三、四真实且与本案有关联，依法予以采信。证据一无其他证据佐证，依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告罗俊系位于黄冈市黄州区××大道××升华翡翠××小区××单元××室的业主,被告黄冈怡华物业公司系该小区的前期物业服务公司。2018年12月11日上午,被告黄冈怡华物业公司工作人员发现原告罗俊购买的翡翠一品11栋一单元202室被污水淹浸，于是通知原告罗俊父亲。由于原告房屋所在的11幢一单元楼的下水道发生堵塞,导致大量污水从原告房屋的厨房下水道涌出,造成原告房屋的厨房、餐厅、客厅地面被污水淹没。后黄冈怡华物业公司工作人员对堵塞的下水管道进行疏通。原告认为新装修的室内门窗、橱柜门、厨房门套、房门、餐桌、木地板、墙布等浸湿系因被告黄冈怡华物业公司未及时疏通下水管道系造成污水流入其房屋的原因,故原告要求被告赔偿各项损失223554元,由于双方对于原告损失的原因、数额等未能达成一致意见,故原告诉至本院。另查明，黄冈升华房地产开发有限公司与被告黄冈怡华物业公司、被告黄冈德华物业公司于2019年5月12日签订《物业管理协议》终止协议书，约定：2018年11月由业委会采用招标方式正式选聘了被告黄冈德华物业公司担任物业管理服务企业，依据《物业管理条例》第26条规定，黄冈升华房地产开发有限公司与被告黄冈怡华物业公司双方同意自2018年11月起，双方于2016年9月签订的《物业管理协议》终止，双方权利和义务自2018年10月31日终止。2019年4月22日，原告罗俊位于升华翡翠一品小区11幢1单元2层202室由于管道堵塞导致房屋进水所受的房屋装修损失经湖北兴正资产评估有限公司鉴定，装修损失评估值为213554元。2019年7月30日，被告黄冈德华物业公司对上述鉴定不服，向本院申请重新鉴定，同时向本院申请对因果关系进行鉴定。2019年8月14日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司出具鄂循价鉴字（2019）第62049号司法鉴定意见书，结论为损失价值为148754.07元。2019年9月28日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具仲恒鉴字（2019）SW2087房屋反水原因鉴定报告，结论为：综合现场的检查结果分析，湖北省黄冈市黄州区赤壁大道翡翠一品11栋1单元202室反水原因是：由于污水井内出水口堵塞，造成排水管内无水无法排出，倒流所致；污水管经2018年12月11日整改后至今，均未发现有反水现象。本院认为,原告罗俊与被告黄冈怡华物业公司之间存在前期物业服务合同关系,双方均应遵守法律、行政法规关于物业服务管理的有关规定,并按照开发商与被告黄冈怡华物业公司之间签订的物业管理委托合同的约定履行各自的义务。根据物业委托合同的约定,被告黄冈怡华物业公司有义务维修、养护、运行和管理小区共同使用的水箱、水泵、排水管道、化粪池、垃圾箱等设施、设备,即被告有义务保持小区的共用的下水管道畅通,否则由此造成了业主损失,应该承担违约赔偿责任。由于原告罗俊房屋所在楼栋单元的下水管道堵塞,导致污水倒流,造成原告室内门窗、橱柜门、厨房门套、房门、餐桌、木地板、墙布等浸湿遭受损害,经鉴定机构评估,污水倒流给原告造成损失价值为148754.07元,本院对此予以确认。由于原告房屋所在楼栋单元的下水管道属于小区的共用设施,而被告负有保持该下水管道畅通的合同义务,对于因下水管道堵塞所造成的原告罗俊房屋装修损失,被告黄冈怡华物业公司应该承担违约赔偿责任，但因黄冈升华房地产开发有限公司与被告黄冈怡华物业公司、被告黄冈德华物业公司已于2019年5月12日签订《物业管理协议》，被告黄冈德华物业公司承继被告黄冈怡华物业公司《前期物业服务协议》合同权利义务。故原告罗俊房屋装修损失148754.07元应当由被告黄冈德华物业公司承担，被告黄冈怡华物业公司在本案中不承担民事赔偿责任。关于被告黄冈德华物业公司认为被告黄冈怡华物业公司尽到合同义务,已定期对共用下水管道进行疏通的意见,本院认为,对于被告提供疏通共用下水管道的疏通记录,首先本院对其真实性无法确认,退一步讲,即使该疏通记录真实,也仅能表明于2018年11月6日、7日的疏通情况,而原告房屋发生污水倒流的时间无法确认,而造成污水倒流的原因确系因共用下水管道堵塞所致,故本院对于被告黄冈德华物业公司的意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:一、被告黄冈德华物业服务有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告罗俊财产损失148754.07元。二、驳回原告罗俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4653元，由原告罗俊负担1557元，被告黄冈德华物业服务有限公司负担3096元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长 陈 峰人民陪审员 肖 萍人民陪审员 祁梦玲二〇一九年十一月二十日书 记 员 陈芯果