北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15474号上诉人(原审被告、反诉原告)：岳玉红，女，1987年11月20日出生，住河北省张家口市沽源县。委托诉讼代理人：刘建华，北京京云律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洪昌，北京市中唐律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：北京达成光远置业有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇南法信大街**院天博中心******。法定代表人：孔鹏，总经理。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。上诉人岳玉红因与被上诉人北京达成光远置业有限公司（以下简称达成光远公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初15008号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。岳玉红上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持岳玉红的一审全部反诉请求。本案一审、二审诉讼费用由达成光远公司承担。事实和理由：1、因北京市出台“3.26”限制商办类商品房贷款政策原因导致涉案商办类房屋无法正常办理贷款，岳玉红与达成光远公司之间签订的合同目的无法实现，合同应当解除，一审法院作出的判决事实不清、证据不足。2、本案中导致岳玉红无法办理贷款系北京市出台的限购政策的影响，根据双方签订的商品房买卖合同约定，因达成光远公司原因和宏观政策调整或者国家行政管理部门的原因导致该付款方式不可行或者未按时足额到达出卖人指定账户的，岳玉红不承担违约责任，达成光远公司无权向岳玉红收取违约金。3、岳玉红曾多次按照达成光远公司的要求向其指定银行提供贷款申请材料，不存在不积极配合办理贷款的情形。达成光远公司辩称，不同意岳玉红的上诉请求，请求维持原判。在双方签订合同之后，岳玉红并未举证证明其向银行提交了全部贷款资料，而且3.26新政之后，银行并未采取一刀切的措施，合同的履行并未受到新政的影响，岳玉红应当对银行具体贷款政策的变化有所预计，合同也明确约定，如果出现贷款不能及时到出卖人账户的情形下，应当转为一次性付清。达成光远公司向一审法院起诉请求：1.判令岳玉红立即支付达成光远公司坐落于顺义区顺义新城26街区13#商务办公楼5层557号商品房（以下简称557号房）的购房款103万元；2.判令岳玉红立即支付达成光远公司逾期付款违约金（每日按逾期应付款103万元的万分之六即618元计算，自2018年8月5日起至实际支付之日止)；3.本案诉讼费用由岳玉红负担。岳玉红向一审法院反诉请求：1.判令解除岳玉红与达成光远公司于2016年11月26日签订的合同编号为Y1978001的《北京市商品房预售合同》及其附件；2.判令达成光远公司立即退还岳玉红已经支付的购房首付款1033141元并支付银行利息（以1033141元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率，自2016年11月26日起计算至实际支付之日止）；3.诉讼费由达成光远公司承担。一审法院认定事实：2016年11月26日，达成光远公司（出卖人）与岳玉红（买受人）签订合同编号为Y1978001的《北京市商品房预售合同》及其附件，合同约定：557号房建设工程施工合同约定的开工日期为2016年4月30日、竣工日期为2018年1月22日，预测建筑面积共58.72平方米，套内面积35.91平方米，公共部位与共用房屋分摊面积22.81平方米；出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付涉诉房屋；该商品房单价每平方米57453.1元，总价款2063141元，买受人应当在2016年11月26日前付清所购商品房总价款的50%，金额为1033141元（含定金10000元），剩余房款金额1030000元，买受人以银行贷款的方式支付，买受人同意在出卖人指定的贷款机构办理相关贷款……若非因出卖人、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因（不包括贷款机构贷款条件方面的原因，例如贷款机构要求买受人提高首付或未通过贷款机构资信证明审查、买受人未提交齐全贷款资料等）导致该付款方式不可行或未按时足额到达出卖人指定账户，出卖人有权按照《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定向买受人主张权利……买受人申请贷款的具体数额和具体年限以贷款机构最后审批为准，如贷款机构批准的贷款金额低于买受人申请贷款的数额的，则买受人必须在接到贷款机构或出卖人通知之日起7日内向出卖人支付差额部分，买受人不得以此为由要求解除或者终止本合同，逾期则按照《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定承担违约责任…尽管有其他约定，但若自本项目具备银行要求的放贷条件之日起30日内买受人申请的贷款未进入出卖人银行账户的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款，否则视为买受人违约，买受人应当按照《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定承担违约责任。另外，买受人应自上述30日的期限届满之日起3日内向申请贷款的机构沟通、咨询、了解贷款审批情况，未获得贷款的，应按上述约定期限一次性付清房款；买受人没有按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加），（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照总房款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部己付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。合同还约定了其他权利义务。合同签订当天，达成光远公司向岳玉红送达付款通知，付款通知载明房款总额为2063141元，岳玉红向达成光远公司支付了1033141元并取得盖有达成光远公司财务专用章的收据，同时双方办理了网签。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。后部分业主向北京市顺义区住房和城乡建设委员会反映项目问题，2017年9月21日，达成光远公司向北京市顺义区住房和城乡建设委员会出具《关于旭辉26街区客户相关问题的处理方案回复》，针对部分拟申请退房的客户，对符合下列情形的予以退房处理：1.客户本人或者客户直系亲属患重病(即属于保监会规定的25种重大疾病情形的)而无力继续支付的，我公司在收到客户提供的真实患病证明资料和退房申请后，可给予办理无责退房；2.客户自愿按照商品房预售合同的约定条件解除购房合同的，我公司在收到客户的书面退房申请后，可以给予退房退款；3.因受3.26新政影响及政策变化，导致客户无法办理贷款后续支付闲难的，我司针对客户因贷款导致后续支付困难的，我公司现正在积极寻找合作银行，尽最大努力多渠道帮助贷款客户解决实际问题；若确实业主在积极配合我司贷款下，在取得竣工备案后六个月仍然无法办理贷款的我公司同意给予客户办理退房退款；4.因政策原因导致无资格购买的客户，我司在收到客户提出的书面申请后，可给予客户退房退款。2018年6月4日，北京市规划和国土资源管理委员会批准同意向达成光远公司核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，2018年6月26日，包括涉诉房屋在内的商务办公楼在北京市顺义区住房和城乡建设委员会进行工程竣工验收备案，取得工程竣工验收备案表。岳玉红称其他业主（王俊姝）给中国建设银行、中国工商银行、北京银行打电话询问关于涉诉项目贷款咨询的情况，且与旭辉客服沟通贷款事宜，均被答复因3.26政策暂停办理商业类贷款，导致其无法办理贷款。岳玉红还提交了多份证人证言，用以证实达成光远公司承诺给其办理无责退房，无责解除网签、解除合同，并已向与岳玉红同等情况的购房人完成了退款。岳玉红另提交了行政答辩状、约谈表、请示、回复等证据复印件，用以证实达成光远公司存在以商改住销售房屋的违法行为，存在欺诈，导致岳玉红合同目的无法实现。针对岳玉红提交的上述证据，达成光远公司对于王俊姝和中国工商银行、北京银行的录音真实性、合法性认可，可以证实不能办理贷款是因为其单位在外地，与新政无关，属于贷款条件审批问题。对于其他证据的真实性、合法性及证明目的均不予认可。经一审法院询问，岳玉红表示针对剩余未支付103万元房款，其不同意一次性付款或分期付款，不同意继续履行合同。岳玉红另表示其已经将贷款手续提交给银行，包括符合规定的银行流水，但银行看完材料后表示不行，说是因为政策原因。一审法院要求岳玉红将提交给银行审查的符合贷款条件的银行流水向一审法院提交，在法院限定的期限内，岳玉红并未提交。岳玉红称其不同意支付违约金，但如果法院对其辩解意见不予采信，其要求对违约金数额予以调低。一审法院认为，双方当事人签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应依照合同约定全面履行义务。双方主要争议问题在于《北京市商品房预售合同》是否应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中达成光远公司明确表示要求继续履行合同，双方并未就合同解除达成一致意见，岳玉红称达成光远公司曾与其达成解除合同、无责退房、退款的一致意见，在达成光远公司不予认可的情况下，岳玉红就其主张并未举证，一审法院对其辩解意见不予采信。岳玉红要求解除合同的主要理由是因达成光远公司原因造成3.26新政出台后其无法办理贷款，合同目的无法实现。2017年9月21日达成光远公司出具的《关于旭辉26街区客户相关问题的处理方案回复》，虽然是针对部分业主提出问题进行的答复，但该回复应视为达成光远公司对此类问题解决作出的承诺，对全部业主都具有法律效力。本案中，虽然达成光远公司认可岳玉红曾向银行提交过贷款材料，但表示岳玉红未能提交审批贷款所必需的银行流水是岳玉红未办理贷款手续的原因，岳玉红对此予以否认，在一审法院限定期限内直至本案一审判决前，岳玉红均未提交充分证据证实其已经积极配合办理贷款手续但仍无法办理的事实，应承担举证不能的不利后果。对于岳玉红要求解除合同的反诉请求，一审法院不予支持。岳玉红应依照双方合同约定于具备放贷条件之日起40日内一次性付清剩余房款103万元，对于达成光远公司要求岳玉红继续支付剩余房款103万元的诉讼请求，一审法院予以支持。岳玉红至今仍未支付剩余房款，已构成违约，对于违约金数额，一审法院根据达成光远公司实际损失情况酌情予以调整。双方当事人应继续履行合同，对于岳玉红的其他反诉请求，一审法院均不予支持。据此，一审法院判决：一、岳玉红于判决生效之日起七日内支付北京达成光远置业有限公司剩余房款一百零三万元；二、岳玉红于判决生效之日起七日内支付北京达成光远置业有限公司自二〇一八年八月六日起至实际付清上述房款之日止的违约金，按照每日三百元的标准计算；三、驳回北京达成光远置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回岳玉红的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费七千零三十五元，由岳玉红负担，于判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费七千零四十九元，由岳玉红负担（已交纳）。二审中，岳玉红提交：1.向建委反映的材料，用以证明其买房受到3.26政策的影响，导致无法办理贷款；2.银行流水，证明岳玉红在购买房屋之时的银行流水符合贷款条件。达成光远公司对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，对证据2真实性认可，关联性及证明目的不认可。本院经审理查明的其他事实与一审查明无异。本院认为，综合双方诉辩主张及法院查明的事实，本案二审争议焦点是涉案合同是否应继续履行。岳玉红主张因3.26新政影响导致其无法获得贷款，故应解除合同。但达成光远公司在3.26新政发生后，确曾在2017年组织相应无法贷款的业主进行过退房处理，当是时岳玉红并未选择退房，而是继续申请贷款履行合同。现岳玉红又以政策原因无法贷款为由要求解除合同，但并未提交充分有效证据证明其已积极配合办理贷款手续而仍无法办理，一审法院结合上述事实，认定其应承担举证不能的不利后果，最终判令本案合同应继续履行，由岳玉红支付相应房款及违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，岳玉红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14070元，由岳玉红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 杨 夏审 判 员 万丽丽二〇一九年十一月十五日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞书 记 员 王 艳