山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋08民终2033号 上诉人（原审被告）：肖剑萍，女，1956年5月12日出生，汉族，运城市盐湖区居民。 委托诉讼代理人：孙江河，运城市正天法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：耿洁菊，女，1973年3月19日出生，汉族，运城市盐湖区居民。 委托诉讼代理人：张少戈，山西晋华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：毕宏斌，男，1987年12月5日出生，汉族，山西省临猗县居民。 被上诉人（原审被告）：杨芬，女，1987年12月23日出生，汉族，山西省临猗县居民。 上诉人肖剑萍因与被上诉人耿洁菊、毕宏斌、杨芬房屋买卖合同纠纷一案，不服运城市盐湖区人民法院（2018）晋0802民初8348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人肖剑萍委托诉讼代理人孙江河、被上诉人耿洁菊及其委托诉讼代理人张少戈到庭参加诉讼。毕宏斌、杨芬经传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖剑萍上诉请求：一、依法撤销运城市盐湖区人民法院（2018）晋0802民初8348号民事判决，改判驳回被上诉人耿洁菊的起诉；二、本案诉讼费用由三被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人耿洁菊不符合作为一审原告的主体条件。被上诉人耿洁菊对涉案房屋从未享有过法律上的所有权或者处分权，亦不是被上诉人毕宏斌、杨芬夫妇与上诉人肖剑萍签订房屋买卖合同的相对方，被上诉人耿洁菊与本案并无直接的利害关系，无权就案外人鞠全林有无代理权以及合同效力提起诉讼。能够就案外人有无代理权的行为进行诉讼的只有合同的相对方即上诉人与毕宏斌夫妇，而不是被上诉人耿洁菊。故本案被上诉人耿洁菊不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定的“原告是与本案有直接利害关系的公民”的规定，一审法院应当驳回被上诉人耿洁菊的起诉。二、一审判决认定案外人鞠全林无代理权错误。本案一审庭审过程中，各方当事人对委托书系毕宏斌、杨芬签署均无异议。毕宏斌、杨芬夫妇在委托权限中标明委托鞠全林代为出售其位于运城市××花城北区××单元××号的房产并代收房款。本案公证委托书系2017年8月24日由毕宏斌、杨芬夫妻赴辽宁省正大公证处所办理，公证处出具的公证书亦注明委托书系毕宏斌、杨芬自愿签署，受托人鞠全林依据委托书与上诉人签订买卖合同，并于2018年4月份为上诉人办理了过户手续，上述过程完全符合法律规定。本案审理至今，原所有权人毕宏斌、杨芬从未作出撤回委托代理的意思表示，公证处于2018年10月份撤销公证书的行为并不影响委托书系其真实意思表示，一审判决认定事实错误。三、一审判决适用法律错误。本案公证委托书系原所有权人毕宏斌、杨芬自愿签署的，委托事项和权限清晰明确，根据民法总则第一百六十二条规定的“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，本案案外人鞠全林依据委托书，于2018年4月份将代理出售房屋代收房款事项完成，代理行为对原所有人毕宏斌、杨芬发生效力。根据民法总则第一百七十三条第一项的规定，被代理人毕宏斌、杨芬与代理人鞠全林之间的委托代理关系因委托代理事项履行完毕而终止。2018年10月份公证处以涉案房屋存在产权争议而撤销公证书，但撤销公证书不等于撤销委托代理关系，与本案是否有代理权并无关联性。公证书的撤销是否影响已经完成的房屋登记，亦不属于民事案件审理范围。四、一审判决程序严重违法。一审未能向被上诉人毕宏斌、杨芬送达应诉、举证通知书、开庭传票等法律文书，并缺席审理，属于审判程序的严重违法。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，程序严重违法，请求二审法院依法查明事实，予以改判。 耿洁菊辩称，1、耿洁菊作为案涉房屋的实际购买人，不但依约支付了相应的购房款，而且已实际居住其中。上诉人和所谓的毕宏斌、杨芬代理人鞠全林就案涉房屋签订的虚假购房合同，严重损害了耿洁菊的合法权益，其作为本案的当事人提起诉讼，完全符合法律规定。上诉人在本案一审阶段，并没有对耿洁菊是否有权起诉，提出过任何异议，所以我们认为上诉人在二审阶段无权就此提出异议。2、上诉人获得案涉房屋产权登记的依据，是案外人鞠全林持有的经过公证的委托书，但2018年10月8日该公证书已被其做出的公证处予以撤销，至今鞠全林所谓的代理权也未能取得毕宏斌、杨芬的追认。所以上诉人和无权代理人鞠全林签订的购房合同当属无效。另外，上诉人获得案涉房屋产权的过程，貌似是其对国家机关对公证书证明力和不动产的公示登记的信赖；实则是其和鞠全林相互串通，合谋的一场闹剧。试问买房子这么大的事情，谁在购买前不查看房屋的具体情况，又不支付购房款呢，所以我们完全有理由认为，上诉入主张的购房事实是虚假的。综上，一审法院认定事实正确，适用法律并无不当。二审法院应驳回上诉，维持原判。 耿洁菊向一审法院起诉请求：1、确认被告肖剑萍和被告毕宏斌、杨芬2018年3月19日签订的房地产买卖契约无效；2、被告毕宏斌、杨芬履行和原告间约定的合同义务，即协助原告办理案涉房屋（运城市××区人民北路锦绣花城北区35号楼1单元402室）产权转移登记。 一审法院认定事实，2017年3月23日，经房地产中介公司介绍，原告耿洁菊与被告毕宏斌签订了《运城市存量房屋买卖合同》，双方约定如下：出卖人所售房屋坐落为盐湖区锦秀花城北区35幢1单元402号，建筑面积为148.9。房屋成交价格为580000元，买受人在签订本合同同时支付定金100000元，房屋包括地下室等。协议签订后，原告耿洁菊于当日支付被告毕宏斌购房订金100000元，于2017年4月10日支付被告毕宏斌购房款272000元，于2017年5月1日支付被告毕宏斌购房款100000元。上述款项被告毕宏斌均向原告出具了收条。后双方又签订补充协议，约定如下：买卖双方约定过户时间为2018年3月26号，任何一方到期不配合过户将承担每天千分之五的违约金。在约定过户前10日即2018年3月16日，卖方务必确保该房屋无任何抵押或者贷款，确保过户手续顺利完成。如果因为卖方将该房屋用于抵押贷款导致不能正常过户，逾期15日之后买卖双方将通过法律程序将房屋所有权按买方已付价格472000元判到买方名下，并且卖方之前的抵押或贷款由卖方承担，与买方无关。过户当天买房须付卖方房屋尾款壹拾万捌千元整（现金伍万捌千元整，欠条伍万元整）并且欠款须在2018年5月1日还清等。原告缴纳了该房屋2016年11月至2018年3月的采暖费，2017年的管理费、垃圾费、电梯费，2018年7月至12月的管理费、垃圾费、电梯费、电费、水费等费用，并于2017年底开始居住在该房屋内至今。但约定过户期限后双方未依约办理该房屋相关过户登记。 2017年8月24日，被告毕宏斌、杨芬到辽宁省正大公证处办理了委托公证书，委托鞠全林办理出售位于运城市人民北路与××交叉口西南角锦绣花城北区35幢1单元4层402号房产（房屋所有权证编号：运城市房权证市辖区字第××号）有关事宜。2018年3月19日，鞠全林代表被告毕宏斌与被告肖剑萍签订了《房地产买卖契约》：约定如下：被告毕宏斌自愿将坐落在运城市人民北路与××交叉口西南角锦绣花城北区35幢1单元4层402号的房地产出售给被告肖剑萍，该房屋成交价格为伍拾壹万弍仟伍佰柒拾叁元玖角弍分（512573.92元）。双方同意于2018年3月19日由被告毕宏斌将上述房屋正式交付给被告肖剑萍等。该契约签订后，被告肖剑萍通过其儿子的朋友薛国斌银行账户分别于2018年3月21日两次支付购房款共计100000元到陈昌银行账户，于2018年3月27日支付购房款12850元到鞠全林银行账户，于2018年4月23日支付购房款200000元到陈昌银行账户，于2018年5月8日支付购房款200000元到陈昌银行账户。2018年4月4日，在鞠全林的协助下，该房屋由被告毕宏斌、杨芬名下过户登记到被告肖剑萍名下。2018年5月4日，被告肖剑萍将原告耿洁菊诉至本院，要求其腾出上述房屋并结清自2018年4月4日起至腾出房屋之日止的物业费用。 2018年10月8日，辽宁省正大公证处作出撤销（2017）正大证民字第890号公证书的决定，内容如下：根据利害关系人耿洁菊的申请，认为我处出具的正大证民字第890号公证书所涉及的位于盐湖区人民北路××单元××室房屋，存在产权争议，现申请撤销此公证书，经我处研究决定撤销此公证书，该公证书自始无效。 一审法院认为，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本案中，被告毕宏斌、杨芬于2017年8月到辽宁省正大公证处办理了委托公证书，委托鞠全林办理出售其位于运城市××花城北区××单元××房产，鞠全林为此以被告毕宏斌名义与被告肖剑萍签订了《房地产买卖契约》，后辽宁省正大公证处于2018年10月撤销了该公证书，撤销决定显示该公证书自始无效。现被告肖剑萍未提供相关证据证实被告毕宏斌、杨芬对鞠全林代其签订《房地产买卖契约》的行为予以追认，即无法证实出售案涉房屋系被告毕宏斌、杨芬的真实意思表示，故鞠全林该代理行为对被告毕宏斌、杨芬不发生法律效力。在被告签订《房地产买卖契约》前，原告耿洁菊与被告毕宏斌签订的《运城市存量房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且原告已按约支付了案涉房屋大部分购房款，并从2017年底在案涉房屋居住至今，原告作为案涉房屋的利害关系人，要求确认被告毕宏斌与被告肖剑萍签订的《房地产买卖契约》无效，符合法律相关规定，该主张本院予以支持。现案涉房屋已由被告毕宏斌、杨芬名下过户登记到被告肖剑萍名下，原告要求判令被告毕宏斌、杨芬协助办理案涉房屋产权转移登记的主张不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告毕宏斌与被告肖剑萍于2018年3月19日签订的《房地产买卖契约》无效；二、驳回原告耿洁菊的其他诉讼请求。案件受理费100元，保全费3420元，共计3520元由被告毕宏斌与被告杨芬负担1760元，被告肖剑萍负担1760元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，耿洁菊经房产中介公司介绍购买毕宏斌位于运城市××区锦绣花城北区35幢1单元402号房屋，2017年3月23日，三方签订了《运城市存量房屋买卖合同》，耿洁菊支付472000元房款，并占有使用房屋。毕宏斌、杨芬于2017年8月办理委托公证书，委托鞠全林出卖上述房屋。2018年3月19日，鞠全林为此以毕宏斌、杨芬名义与肖剑萍签订《房屋买卖契约》，将房屋卖给肖剑萍，并办理了产权登记。2018年10月8日，委托公证书撤销，毕宏斌、杨芬对鞠全林的代理行为也未予以追认，鞠全林的代理行为对毕宏斌、杨芬不具有法律效力。耿洁菊作为涉案房屋的利害关系人，为维护其合法权益，提起本案诉讼，其原告主体资格符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定。肖剑萍要求驳回耿洁菊的起诉请求，本案不予支持。 综上，肖剑萍的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人肖剑萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  卫文学 审判员  赵武平 审判员  李俊骥 二〇一九年十一月二十日 书记员  卫骁戈