广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终22197号上诉人（原审原告）：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区华富街道深南大道**深圳国际创新中心****603，统一社会信用代码91440300715279885Ｇ。法定代表人：阳天凯，执行董事。委托诉讼代理人：吴传文，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘丽姻，女，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：郜艳芳，女，汉族，1973年3月12日出生，住所，住所地广东省深圳市福田区div>委托诉讼代理人：罗见玲，北京大成（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称“世华公司”）因与被上诉人郜艳芳居间合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初22934号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世华公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判郜艳芳向世华公司支付居间服务费用人民币100000元；2、本案一审、二审全部诉讼费由郜艳芳承担。事实和理由：一、世华公司已完成“全部”居间义务而非“主要”居间义务。原审法院认可世华公司作为中介已促成房屋买卖合同关系的成立，但又自相矛盾的认为世华公司只是“完成了主要居间义务”。忽视了世华公司作为居间方已经履行全部居间义务且促成郜艳芳与案外人房屋买卖合同关系的成立的事实。(一）世华公司与郜艳芳之间的居间法律关系直接来源于法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第424条、426条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。既然世华公司作为中介已促成房屋买卖合同关系的成立，即世华公司已经居间撮合郜艳芳与案外人之间成功签订书面《房地产买卖合同》。世华公司不仅仅只是报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，而是更进一步的促成了房屋买卖合同关系的成立。另一方面，郜艳芳负有法定的支付报酬的义务，但自房屋买卖合同成立后郜艳芳一直拖延、拒不支付佣金，迄今已逾三年。(二）世华公司实际已履行了全部法定居间义务。世华公司在接受郜艳芳的求购委托后，积极为郜艳芳寻找合适物业、实地带看意向物业并向业主传达其真实意愿；最终郜艳芳看中涉案房产后，世华公司核对买卖双方当事人主体资格、核实涉案房产产权信息并居中斡旋磋商，最终促成买卖双方订立房地产买卖合同。在此过程当中，世华公司还为郜艳芳提供了各类房地产交易信息、办理银行抵押贷款手续、应缴纳税费计算等交易流程及注意事项的咨询服务。世华公司的居间关系法律义务主要体现在买卖双方签订合同前，最终成果是撮合买卖双方订立房地产买卖合同。(三）原审法院认定世华公司只履行了“主要”居间服务没有依据。原审法院在一审判决中强调世华公司作为中介积极、全面履行了居间义务，也认可了世华公司与郜艳芳之间的居间法律关系，同时认为世华公司有权依据承诺书的约定向郜艳芳主张佣金。却又称世华公司只是“完成了主要居间义务”，“因涉案房产最终未能过户到被告名下”决定酌情减低佣金金额，最终判决只支付一半即5万元的佣金并由世华公司承担逾半的诉讼费。原审法院的判决是对居间法律关系的法律认识错误，错误的将递件过户作为了世华公司提供的居间服务的法定或约定义务，这种观点即无法律与事实依据，也是加重了世华公司的责任，违反了公平原则。二、递件过户是收取佣金的最晚时间点，并非居间服务约定义务。世华公司的法定义务即向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，自世华公司促成房屋买卖合同成立后，世华公司依法有权要求郜艳芳履行支付报酬的义务，郜艳芳也应履行法定的支付报酬的义务。世华公司员工依照案外人刘某、郜艳芳的要求，在《佣金支付承诺书》上手写备注“递件过户前收佣”，该备注是对郜艳芳支付报酬义务的补充约定，即郜艳芳可以在签订房屋买卖合同时便支付佣金，最迟可以在递件过户前支付佣金。该补充约定仅是对郜艳芳支付报酬义务履行期限的约定而非对世华公司居间服务义务的约束，郜艳芳并不能据此否认世华公司合法合理追索报酬的权利，原审法院据此而认定“因涉案房产最终未能过户到被告名下”从而减低世华公司的佣金报酬是对案件事实的错误理解，也是对双方居间法律关系的曲解。三、原审法院的判决结果系滥用自由裁量权。（一）郜艳芳违反居间义务。根据另案审理的郜艳芳与案外人庞某、翁某、刘某房屋买卖合同纠纷，法院已查明郜艳芳用于购买涉案房产的财产全部是案外人刘某所出，涉案房产虽未能过户到郜艳芳名下，但郜艳芳从中却获得了1028万购房款及2620368元的违约金，这些都是郜艳芳实际获利。《佣金支付承诺书》约定的支付10万元佣金系世华公司与郜艳芳之间的真实合意，郜艳芳对世华公司具有法定的支付佣金报酬的义务，而郜艳芳经世华公司员工多次催告后拒不履行，系因郜艳芳的主观恶意违约导致了本次纠纷。且世华公司已考虑到居间中介的商业服务要求以及双方三年的友谊而放弃了请求支付延期支付利息及相关费用。望法院裁判时能考虑如上事实。既然郜艳芳已从世华公司的居间服务中实际获利且世华公司的居间服务已全部完成，原审法院的酌情减低郜艳芳应当支付的佣金即无事实依据，也没有法律依据。（二）原审法院的判决结果系滥用自由裁量权。本案双方系居间合同关系，《中华人民共和国合同法》明确规定居间合同双方权利义务关系，郜艳芳与世华公司之间的约定也并无违法或违规，且本案纠纷系郜艳芳主观恶意违约导致，原审法院行使自由裁量权只判决郜艳芳承担5万元的佣金和不及一半的诉讼费是明显不公平的。且原审法院“酌情”的结果必会挫伤二手房交易中介服务商业市场的积极性，已然违反诚实信用原则与经济性原则。结合上述所有内容，世华公司诉求郜艳芳支付全部的佣金是合法合理的。原审法院对本案案件事实及法律适用均存在错误，世华公司恳请二审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条之规定依法予以改判，依法支持世华公司的全部诉讼请求。郜艳芳辩称：一、上诉状所提的《合同法》居间条款是认定居间法律关系的依据，而非认定为居间事项已经完成的依据，双方已约定佣金最终在递件完成时付清。根据世华公司一审提供的证据二《佣金支付承诺书》，佣金应在“递件过户”前付清，表明双方对服务的约定包括递件过户。该承诺书上本来打印的内容已足以明确付款的日期，不增加“即递件过户前收佣”这一句也不影响双方知悉付款的日期，但双方在该文件上特意用手写补充了“即递件过户前收佣”，表明在签署该文件时双方对世华公司服务的内容是有另外的约定的，而并非只是世华公司所说的只包括“促成买卖合同关系的成立”而已。另外，该《佣金支付承诺书》写明需支付的不是“居间费”，而是“服务佣金”，承诺书中对“服务佣金”的内容未予以明确，但郜艳芳有理由认为“服务佣金”是包括促成合同成立以及后续的其他相关服务所需支付给世华公司的佣金。世华公司作为专门从事房屋买卖中介业务的公司，理应清楚在实践中，房屋买卖中介在提供服务时的交易惯例是不仅仅包括“促成买卖合同关系的成立”，还包括后续的资金监管、办理网签、按揭贷款、过户手续、督促房屋交接等等服务内容，这在世华公司提供的《房地产买卖合同》中约定的居间方提供的义务可以清楚得知。一般购房的普通民众并不会钻研《合同法》中关于居间合同是怎样规定的，但通过中介买卖房屋时，中介一般会口头承诺或者默认其提供的服务除了促成双方成立买卖合同关系之外，也包括其他买卖房屋所必须履行的手续。而郜艳芳作为非房屋买卖专业人士的普通民众，在世华公司不与其签署书面的居间合同的情况下，只能通过行业惯例、行业规范、工作人员的口头陈述、房地产买卖合同及其他与世华公司签署的书面文件来确认双方的义务。作为专门从事房屋买卖居间中介业务的世华公司，理应清楚应该与郜艳芳或其他买卖房屋的人签署居间服务合同来明确双方的权利义务，可是世华公司只提供了一张内容极其简单的，并未将双方权利义务写清楚的格式承诺书让郜艳芳签署，由此可以推定世华公司不签订居间服务合同是为了避免将其义务约定得过于明确，便于帮助其逃避约定义务的履行，并便于其在未完成约定的事项时向郜艳芳或其他买卖房屋的人追索高额甚至不合理的佣金。世华公司这种从事房屋买卖居间的方式扰乱了房地产中介市场的秩序，损害买卖房屋双方当事人的利益。二、本案中世华公司只做了少部分工作，原审法院认定世华公司获得50%的居间费对于郜艳芳来说是显失公平的，郜艳芳不上诉并不代表认同原审判决客观公平及公正。郜艳芳认为世华公司作为房屋买卖中介，大部分约定的义务均未履行，原审法院在认定郜艳芳应当向世华公司支付50%的居间费过高，显示公平。（一）世华公司未履行完毕合同明确约定大部分的居间人义务。根据世华公司提供的证据，郜艳芳未签署书面的居间合同，但是世华公司提供的证据《房产买卖合同》中约定了世华公司的须履行的部分义务：1、监管定金的义务（已履行）。第三条第1款约定，买方在签署本合同时向卖方支付定金10万元。买方在签署本合同之日起三日内再向卖方支付定金121万元。前述定金交由居间方或银行监管。2、促使买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，并代管递件回执，督促双方领取房地产权证和按期缴纳税费的义务（未履行)。第三条第2款约定，买卖双方须于该期限届满日起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，且递件回执由居间方或担保公司代为托管。在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日内，买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证并按约定缴纳税费，不得延误。3、促使卖方还清按揭贷款，注销抵押登记，并代管房地产证原件的义务（未履行)。第四条第二项约定，该物业处于抵押状态，卖方自行筹资还清按揭银行贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交于居间方。4、托管交房保证金，促使双方办妥交楼手续（包括卖方结清物业各项欠费，依约交付家私家电、完成租约转移等)，或以保证金冲抵交楼有关费用等的义务(部分履行)。第五条约定，在购房定金或其他购房款中预留20万元作为交房保证金，交由居间方托管。居间方在买卖双方办妥房地产交楼手续后（即卖方结清物业各项欠费，依约交付家私家电、完成租约转移）将该款退回卖方。如卖方未完成前述交楼手续，则居间方有权将该保证金冲抵卖方应支付的物业欠费、家私缺损市值赔偿。租约押金和租金等款项多退少补。5、促使卖方付清该物业的杂费，从交房保证金中抵扣该买方代付的欠费的义务（未履行)。第九条约定，交楼前卖方须付清一切有关该物业之杂费（包括但不限于水、电、煤气、电话、有线或数字电视、上网、管理费等费用）、买方代卖方缴纳有关欠费的，有权向卖方追索或要求居间方从托管的交房保证金中抵扣。但世华公司未完成大部分主要义务，且提供的证据也未能证明其已履行完毕上述大部分主要的义务，因此郜艳芳无需向世华公司支付一审法院所判的高达50%的服务佣金，对郜艳芳显示公平。(二）世华公司没有履行完毕二手房居间服务标准所规定的居间义务。世华公司尚未促使郜艳芳与卖方签署二手房居间服务标准所规定的《深圳市二手房买卖合同》，其义务尚未履行完毕。根据深圳市房地产中介协会于2016年4月12日发布的深圳市房地产经济服务指引即二手房居间服务标准流程（“居间服务标准”)，居间服务标准的所有环节都是二手房买卖过程中中介方不可或缺的。具体来看，居间服务标准流程包括了两份合同文件，其一是深圳市二手房买卖预约买卖及居间服务合同；其二是深圳市二手房买卖合同。可见，促成买卖双方网签深圳市二手房买卖合同正是世华公司所在的深圳市房地产协会所规定的标准流程中中介方不可或缺的一部分，促成双方签订深圳市二手房买卖合同也是中介方整个居间服务流程的最后一个环节，这也正是实践中大家惯常理解认为的，是判断居间服务成功的标志。根据居间服务标准，卖方与郜艳芳签署的《房产买卖合同》实质上属于居间服务标准中提到的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，此后卖方和郜艳芳还需签署《深圳市二手房买卖合同》，这在《房产买卖合同》中也有非常明确的约定。因此，由于世华公司未促成郜艳芳与卖方签署《深圳市二手房买卖合同》，根据居间服务标准，世华公司尚未履行完毕其义务。因此郜艳芳无需向世华公司支付一审法院所判的高达50%的服务佣金，对郜艳芳显失公平。三、世华公司所谓的郜艳芳获利情况与居间费属于两个独立的法律关系，不能混为一谈，其获取居间费事实依据是双方签署的协议以及居间事项完成了多少，不能混淆概念。郜艳芳由于未能成功购买房屋而依据合同获得违约金，以及购房款退还给郜艳芳是有事实和法律依据的，已被该案件的二审法院所确认。郜艳芳获得购房款和违约金，是合法合理的，且与世华公司的居间服务属于两个相互独立的法律关系，世华公司不能混为一谈，郜艳芳获利与是否应当向世华公司支付居间费用没有因果关系。世华公司获取居间费的唯一依据是其向郜艳芳提供的服务的完成情况，而根据上述两点的阐述，世华公司只完成了少部分的居间服务，郜艳芳无需向其支付一审法院所判的高达50%的服务佣金。四、世华公司关于郜艳芳违反合同义务的指控是没有任何事实作为依据的，且关于递件过户不作为合同义务的观点也是没有事实依据的。如以上第一点所述，该承诺书上打印的内容已足以明确付款的日期，不增加“即递件过户前收佣”这一句也不影响双方知悉付款的日期；但双方在该文件上特意用手写补充了“即递件过户前收佣”，表明在签署该文件时双方对居间服务的内容是有另外的约定的，而并非只是世华公司所说的只包括“促成买卖合同关系的成立”而已。由于世华公司未能履行所约定的义务，涉案房产最终未能过户到郜艳芳名下，郜艳芳不支付佣金具有事实和合同依据，并世华公司关于郜艳芳违反合同义务的指控没有事实依据。综上所述，无论是合同约定的服务义务还是居间服务标准规定的义务，世华公司均大部分未履行，因此郜艳芳无需向世华公司支付一审法院所判的高达50%的服务佣金，更无需支付世华公司请求的全部佣金。请求法院驳回世华公司的全部请求。世华公司向一审法院起诉请求：请求判令郜艳芳向世华公司支付居间服务费用100000元。一审法院认定事实：2015年5月7日，庞某、翁某（卖方）与刘某（买方）签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方出售及购入涉案房产，建筑面积约为363.94平方米，房产用途为办公，转让成交价为人民币13101840元；买方在签署本合同时向卖方支付定金10万元，在签署本合同之日起三日内再向卖方支付定金121万元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，买卖双方同意在购房定金或其他购房款中预留20万元作为交房保证金，交由居间方托管；第二部分房款11791840元一次性付款，除定金、赎楼款、交房保证金外的余款，在卖方赎回房地产证时，双方进行资金监管并同时递件过户；该物业过户给买方指定的第三方郜艳芳名下。刘某出具了《佣金支付承诺书》，就涉案房产向世华公司作出以下承诺：本人应付世华公司服务佣金人民币100000元，须于2015年6月30日前付清。世华公司员工在承诺书上手写备注“即递件过户前收佣。另支付2000元按揭服务费”。同日，上述买卖双方与郜艳芳共同签订《买方主体变更确认书》，确认了上述《房地产买卖合同》及《佣金支付承诺书》的内容，约定由郜艳芳继续履行原买方的义务。另查明，深圳市中级人民法院于2017年12月4日作出（2017）粤03民终15374号民事判决，确认该案被告卖方翁某、庞某分别于2015年5月14日和6月3日收取世华公司转付的定金1110000元和该案原告即郜艳芳支付的购房款9170000元，尚有200000元定金托管在世华公司的事实，对一审法院关于世华公司为《房地产买卖合同》的中介方且买方完成定金支付义务的认定予以维持，同时认为《房地产买卖合同》《买方主体变更确认书》系各方的真实意思表示，合法有效。涉案房产因被法院查封不能继续履行，卖方构成根本违约。判决庞某、翁某连带返还郜艳芳购房款10280000元并支付违约金2620368元，世华公司返还郜艳芳购房定金200000元。一审法院认为，世华公司作为中介已促成庞某、翁某与刘某成立了房屋买卖合同关系。刘某向世华公司出具《佣金支付承诺书》是以实际行动与世华公司达成合意成立了居间合同法律关系。后房屋买卖合同的买方主体变更为郜艳芳并约定由郜艳芳继续履行原买方的义务，郜艳芳据此成为居间合同关系的一方当事人。世华公司已促成买卖双方订立合同，完成了主要居间义务，因此世华公司可依据承诺书的约定向郜艳芳主张佣金。虽然郜艳芳已依据二审判决挽回损失，但因涉案房产最终未能过户到郜艳芳名下，故一审法院酌情减低郜艳芳应当支付的佣金。世华公司的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、郜艳芳应在本判决生效之日起10日内向世华公司支付居间服务费人民币50000元；二、驳回世华公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2300元（已由世华公司预交），由世华公司负担1250元，郜艳芳负担1050元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《房地产买卖合同》第十八条约定本合同一式三份，买卖双方及居间方各执一份，均具同等法律效力。而根据各方当事人在合同中的约定可见，世华公司除为买卖双方提供缔约的机会并促成合同成立之外，还应在合同履行过程中提供多项服务，且其提供给买方签署的《佣金支付承诺书》亦显示买方承诺支付的费用为佣金而非居间费用。由于涉案房屋买卖合同因卖方违约而并未实际履行，世华公司亦未向买方提供全部的经纪服务，故一审法院酌情减低佣金标准并无不当，本院予以确认。综上所述，世华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人世华公司负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 吴 春 泷审判员 许 莹 姣二〇一九年十一月十三日书记员 陈颖(兼)