山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初12084号原告：山东彩通物业管理有限公司，统一社会信用代码：913708117618828450，驻济宁市太白中路29-1号。法定代表人：赵荣华，总经理。委托诉讼代理人：王富强，山东康桥（济宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璐璐，山东康桥（济宁）律师事务所实习律师。被告：侯某某，男，1984年12月6日出生，汉族，住济宁太白湖新区。原告山东彩通物业管理有限公司与被告侯某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法由审判员仝义杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东彩通物业管理有限公司的委托诉讼代理人王富强、李璐璐，被告侯某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东彩通物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付拖欠物业服务费5425元；2、请求依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年4月1日，原告与山东济宁公用房产开发有限公司签订了前期物业服务合同，为其开发的清泉美景小区提供物业服务，约定物业服务费收取标准是每月1.30元/㎡。被告是原告提供物业服务的济宁太白湖新区区清泉美景小区的业主。原告向被告位于济宁市任城区2号楼2单元301室、建筑面积为149.06㎡的房产提供物业服务，但是，被告自2017年4月1日起未按照前期物业服务合同交纳物业服务费，原告多次催促被告履行合同，但被告仍拒不交纳。截止2019年7月31日，被告拖欠物业服务费5425元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告侯某某辩称，原告起诉要求答辩人支付物业服务费没有事实和法律依据。1、诉讼主体不适格。本案是物业合同纠纷，答辩人从未跟原告签署过任何合同，原告主张物业服务费应当提供双方共同签订的物业合同，如果原告方不能提供，本案应驳回原告的诉讼。依据《济宁市物业管理办法》第十五条规定“建设单位在申请办理商品房预(销)售许可证前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报县(市、区)物业主管部门备案，并在商品房预(销)售时将上述资料作为商品房买卖合同的内容”；该办法第十七条“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，答辩人与山东济宁公用房产开发有限公司签订商品房买卖合同时，该小区的前期物业服务合同是与济宁清泉物业服务有限公司签订的，该物业服务合同约定期限为3年，在该物业服务合同有效期内，小区业主委员会没有与原告签订物业服务合同，与济宁清泉物业服务有限公司的前期物业服务合同未终止，依据中华人民共和国《合同法》中第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”和第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定。故，答辩人与原告不存在物业服务合同关系，不应向其支付物业服务费；2、涉案小区的物业公司违规违约在先。涉案小区的物业公司违反了《济价格字（2014）74号》文件规定中的第五条：“住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标准与服务水平相适应的原则”，第二十七条：“物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，做到服务标准与收费标准质价相符”，第二十八条：“物业服务企业应当遵照明码标价的有关规定，在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务等级、服务项目、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等内容，及时解答业主或者物业使用人对物业服务收费提出的疑问，接受业主的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未公示标明的费用”，第二十九条：“物业服务企业应当至少每半年在物业管理区域内显著位置，公告共有部分收益的收支账目，接受业主或者物业使用人的监督”。根据济宁清泉物业服务有限公司的服务合同约定，涉案小区物业服务有限公司违反了合同中第二章第四条约定“乙方提供的物业管理服务按济宁市物价局和济宁市建设委员会共同颁发的《济价格字(2014）75号》文件规定四星级服务标准执行，届时须在小区内向全体业主公示。”和第四章第七条1项b条约定“对单元门、车辆实行出入证管理，管理系统的开发单位为业主免费配置：单元门禁2张，购买、租赁车位的提供车辆出入蓝牙卡一张”，原告均未提供。物业服务的标准应当坚持质价相符的原则，物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，涉案小区的物业服务的标准远达不到服务合同所约定的四星级服务标准，没有保障公共环境卫生，没有履行公共设施的维护服务等。综上，原告要求答辩人支付物业服务费没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回其诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的其与山东济宁公用房地产开发有限公司签订的《清泉美景前期物业管理服务合同》一份，可以证明原告与清泉美景小区的建设方山东济宁公用房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，于2017年4月1日起对涉案小区进行物业管理服务的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力予以认定；对原告提交的向被告发送的催交物业服务费的《短信通知》、《物业费催交通知单》，经质证被告对《物业费催交通知单》无异议，该证据可以证明原告履行了向被告书面催交物业服务费义务的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力，予以认定；对原告提交的其开展物业活动的《保安巡逻记录》、《公共设施维修记录》、《车辆进出记录》、《消防设施维护记录》及原告开展活动及进行环境整治的清理垃圾、修整地面、整治绿化、修整楼顶、维护设备《照片》七份，可以证明原告对涉案小区，实际提供物业管理服务的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力，予以认定；对原告提交的物业项目收支情况公示《照片》二份，可以证明原告已经履行了对物业服务费计取标准及物业服务费的收支情况进行公示义务的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力，予以认定。对被告提交的被告拍摄的照片、视频刻录的《光盘》一份，可以证明原告在物业服务过程中存在瑕疵的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力，予以认定，但不能单独证明被告主张的原告未按四星级标准进行物业服务的事实，对其证明主张，本院不予认定；对被告提交的其与济宁清泉物业服务有限公司于2016年3月1日签订的《物业服务合同》一份，与本案不是同一法律关系，本院对其证据证明效力，不予审查；对被告提交的由济宁市物价局、济宁市住房和城乡建设委员会下发的《关于公布济宁市市区普通住宅物业服务收费标准的通知》，属行政决定，不属于证据的范畴，本院对其证据证明效力，不予审查。2、被告侯某某系清泉美景小区住宅2号楼2单元301室的业主，现已实际居住，该房屋建筑面积为149.06㎡。2017年4月1日，清泉美景小区的建设方山东济宁公用房地产开发有限公司作为甲方，与作为乙方的原告签订了《清泉美景前期物业管理服务合同》。合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：房屋共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；清洁服务，包括房屋共用部位公共场所的清洁卫生；公共绿地的养护和管理；协助做好维护秩序，对车辆（包括非机动车）停放进行管理；协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；消防服务，包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度；电梯的日常维护和管理；负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护方案；按照法律、法规、规章和《临时管理规约》的有关规定，对房屋装修提供其他服务等内容。服务标准：根据《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》的规定，本物业服务等级按山东省物业服务规范四星级服务标准服务；合同第六条关于收费标准约定：小区物业管理服务费按照住宅每月每平方米1.30元，按建筑面积计算收取等内容。合同签订后，原告作为涉案小区的物业服务企业，于2017年4月1日对涉案小区进行物业管理和服务。被告自该日起，以与原告未建立物业服务合同法律关系，且认为原告的物业服务，达不到其1.30元/平方米的计取价格的服务标准为由，未向原告交纳2017年4月1日至2019年7月31日期间的物业管理服务费5425.78元（涉案房屋面积149.06㎡×1.30元/每月×28个月）。本院认为，对于原、被告双方争议的问题是被告是否应当承担向原告支付物业服务费的民事责任，原告主张的按每月1.30元每平方米支付物业管理服务费是否符合合同约定或法律规定？《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，山东济宁公用房地产开发有限公司作为该小区的建设单位与原告签订的《清泉美景前期物业管理服务合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对作为业主的被告具有约束力。原告实际提供物业服务后，被告应当按照合同约定，向原告交纳物业管理服务费。合同约定的物业管理服务费按照住宅每月每平方米1.30元收取，原告按照该约定标准，以被告房屋的建筑面积，计算涉案物业管理服务费，向被告主张权利，符合合同约定和法律规定，本院予以认定。被告以原告服务未达到四星级服务标准的抗辩主张，未提交充分证据证明其主张，应承担举证不能法律后果，对被告的抗辩主张，本院不予认定；对被告主张的其与济宁清泉物业服务有限公司存在涉案小区物业服务合同法律关系，原告没有向其收取物业服务费资格的抗辩主张，本院认为，原告自2017年4月1日起，开始在涉案小区进行物业管理服务，事实存在，被告同时亦享受了该物业管理服务，依据公平原则，亦应向原告交纳物业服务费。被告与济宁清泉物业服务有限公司的物业服务合同，自2017年4月1日以后，并未实际履行，被告该抗辩主张，缺乏事实依据，本院不予认定。综上所述，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理服务费，物业服务企业请求业主支付物业管理服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，涉案物业管理服务费经原告书面催交，被告以服务不达标及与原告不存在物业服务合同法律关系为由，未交纳涉案物业管理服务费事实存在。原告要求被告支付物业管理服务费5425元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；被告未提供充分证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，对其抗辩主张，本院不予采信。故依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告侯某某于本判决生效三日内支付原告物业管理服务费5425元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告侯某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  仝义杰二〇一九年十一月九日书记员  徐顺贤