新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院民事判决书（2019）新22民终512号上诉人（原审被告）：哈密实地房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市天山北路正阳小区**楼****。法定代表人：刘新，经理。委托诉讼代理人：张焰峰，男，系哈密实地房地产开发有限公司经理。委托诉讼代理人：张元翔，新疆恒生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：哈密市金泰恒业房地产营销策划有限责任公司，住所，住所地新疆维吾尔自治区哈密市阿牙路塞纳河畔售楼部div>法定代表人：侯喆，经理。委托诉讼代理人：丁辉，男，系哈密市金泰恒业房地产营销策划有限责任公司销售总监。委托诉讼代理人：岳天成，新疆君始律师事务所律师。上诉人哈密实地房地产开发有限公司因与被上诉人哈密市金泰恒业房地产营销策划有限责任公司合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民初761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。哈密实地房地产开发有限公司（以下简称实地房地产公司）的委托诉讼代理人张焰峰、张元翔，哈密市金泰恒业房地产营销策划有限责任公司（以下简称金泰恒业公司）的法定代表人侯喆及其委托诉讼代理人丁辉、岳天成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。实地房地产公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项、第二项，改判1、驳回金泰恒业公司要求支付代理费诉讼请求；2、改判实地房地产公司支付金泰恒业公司服务费82500元。事实和理由：一、双方签订的合同明确约定按揭客户代理费计算为贷款资金入账后视为销售成功，并可确认该套房屋代理费。原审判决认定双方解除合同后64套销售房产应计算代理费系合同理解有误。二、双方就2017年3月起服务费计算形成了新的计算标准，一审法院未予采纳，请二审法院予以纠正。金泰恒业公司辩称，一审认定事实清楚，法律适用正确，合同解除之前，被上诉人已经销售房屋七十九套，我方向不特定的客户宣传楼盘，对有意购买者也进行多次介绍，对于按揭客户我们也详细介绍过贷款流程，指导按揭客户与银行对接，我们已经完成百分之九十八的工作，就是因为2017.4.14日解除合同，没有等到银行发放贷款，银行发放贷款的时间是金泰恒业公司不能决定，后期我方丁辉仍在为实地房地产公司服务，直到2017年5月21日实地房地产公司主动要求我方停止服务，综上，请求二审法院驳回上诉请求，维持一审判决。金泰恒业公司向一审法院起诉请求：1、实地房地产公司支付金泰恒业公司居上名苑项目销售代理费763036元及利息（自2017年11月7日起至实际付款之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：2016年8月9日，金泰恒业公司与实地房地产公司签订《销售代理合同》，双方约定“：甲方（被告）委托乙方（原告）代理销售甲方开发经营或拥有的居上名苑项目。第一条：本项目位于新疆哈密市新民六路气象局南侧，甲方系本项目的开发商，本项目销售房屋建筑面积4.5万平方米。销售房屋性质属于住宅、车库及其他。第二条：代理方式：本项目采取甲方委托乙方全程独家代理销售，甲方委托乙方的名义对外销售，除合同解除或终止外，甲方不再另行委托第三方代理销售，否则，该部分销售房屋均视为乙方销售业绩，甲方仍须向乙方支付本合同约定的代理费；代理期限：自合同签订之日起至本项目可销售房源销售至85%止；第三条：业绩确定：房屋的销售以套为出售单位。以签订商品房认购协议书为乙方销售业绩。代理费确认：一次性客户全款到账并签订商品房买卖合同；按揭客户支付了首期房款并签订商品房买卖合同，需办理完按揭资料手续，贷款资金入账后则视为该套房屋成功销售，并可确认该房屋代理费。已销售房屋代理费经乙方当月报请甲方应于次月第3号前确认。经甲方确认成功销售后次月支付代理费，除此之外客户退房，甲方在次月支付乙方代理费时扣除；销售代理费安总销金额2%-2.5%进行结算，甲方向乙方次月3日前结算代理费。乙方销售周期确定为开盘之日起16个月内完成应销售数量的85%。具体进度按双方商定的补充协议为准。代理费结算方式：乙方销售团队销售业绩代理费按照乙方销售团队已销房屋总销额的2.2%计提，其中乙方销售团队已销房屋总销额的2%为基本代理费正常结算，完成既定任务佣金为2.2%，超额完成任务20%按照2.5%；自乙方进场之日起，至预售证取得之前，甲方每月向乙方支付乙方服务费为人民币60000元/月。项目正式开始销售时（以预售许可证为准），甲方每月向乙方支付乙方服务费为人民币30000元/月。”该合同后附和谐·居上名苑销售任务分解表（附件四），约定了金泰恒业公司销售任务，其中2017年2月为10套，销售均价为4100元。同月的20日，金泰恒业公司、实地房地产公司签订《补充协议》，约定金泰恒业公司、实地房地产公司结佣标准以合同附件四作为考核依据。2016年10月，金泰恒业公司依约开始销售居上名苑房屋。2017年4月14日，金泰恒业公司与实地房地产公司签订《营销问题决议》，约定：一、实地房地产公司与金泰恒业公司解除《销售代理合同》及《补充协议》。双方不存在违约责任。二、金泰恒业公司居上名苑项目组于2017年4月14日开始交接工作，包括：客户资料原始单据、销售台账核对、客户详细情况等。三、交接人员：实地房产：张焰峰、陈忠山，金泰恒业：司帅鹏、丁辉。完成交接后金泰恒业委派丁辉继续在销售现场进行售后服务。四、置业顾问自愿选择去留，金泰恒业提供现阶段置业顾问薪资、奖金、保险、佣金标准供实地房产参考。所有人员的佣金均由实地房地产公司发放到本人。五、结算部分：按照双方签订的《销售代理合同》及《补充协议》和《居上名苑营销考核办法》进行清算（自2017年3月起按照《居上名苑营销考核办法》进行清算，之前月份均按照《销售代理合同》）。2017年5月21日，实地房地产公司向金泰恒业公司发出通知，载明：金泰恒业公司与实地房地产公司销售代理合同于2017年4月14日正式解除，后续服务工作由金泰恒业公司方丁辉继续留驻案场辅助工作，至2017年5月21日后续客户交接工作已完成，无需再为我方进行服务。2017年1月19日，金泰恒业公司以借支的方式在被告处领取代理费250000元。此后，金泰恒业公司、实地房地产公司对代理费的金额产生异议，引起纠纷。另查，2016年9月至2017年4月，金泰恒业公司代理实地房地产公司销售居上名苑房屋，共售出166户套房屋，金泰恒业公司、实地房地产公司双方均认可其中54套房屋系以房抵工程款，不计算代理费，剩余112套销售及付款情况如下：一、客户全款购买33套房屋，金泰恒业公司计算代理费266710元（其中2017年2月认购的2套按照房款*2.5%计算，其他时间认购的按照房款*2%计算）。二、79位客户认购79套房屋，部分支付认购金，部分办理按揭付款，原告按照79套房屋全款计算代理费774140元（其中2017年2月认购的15套按照房款*2.5%计算，其他时间认购的按照房款*2%计算），在该79套房屋中其中有3位客户（杨彪仁、刘锋平、牛德忠）仅签订了预购协议，分别支付认购金10000元，后又与实地房地产公司解除认购协议，由实地房地产公司分别退回认购金9000元，金泰恒业公司计算代理费18992元；其中有2位客户（张晓丽、陈振勇）办理了按揭贷款手续，后又退房，金泰恒业公司计算代理费18085元；其中有2位客户（孙梅、薛金池）仅支付了首付款，至今未办理按揭贷款，金泰恒业公司计算代理费18723元；其中有6位客户（马飞飞、周宏斌、储祥、徐文刚、帕热古丽·热合曼、张芳辉）支付了首付款，于金泰恒业公司与实地房地产公司解除合同后办理的按揭贷款手续，金泰恒业公司计算代理费72364元；其中64位客户已经支付了首付款，并办理完按揭贷款手续，按揭款于实地房地产公司与金泰恒业公司解除合同后由银行转入被告账户，金泰恒业公司计算代理费645976元。上述第一、二项中原告于2017年2月共销售房屋17套，销售均价为4022元。再查，2016年9月，金泰恒业公司开展居上名苑房屋销售活动，实地房地产公司已付清2016年10月至2016年12月期间的服务费60000元。2016年12月15日，实地房地产公司取得商品房预销售许可证。金泰恒业公司、实地房地产公司均认可2017年1月、2月，实地房地产公司每月向金泰恒业公司支付服务费30000元，共计60000元，尚未支付。实地房地产公司提供《居上名苑营销考核办法》，认为2017年3月至4月14日期间的服务费应按该办法计算，其中载明：销售团队的月费支付与营销考核挂钩，即月费=15000元+销售量之比*5000元+汇款金额之比*5000元+销售均价之比*5000元，月费上不封底，金泰恒业公司对该考核办法不予认可。又查，金泰恒业公司、实地房地产公司均认可原告的4名置业顾问为被告服务，置业佣金为132814元，由金泰恒业公司支付，双方均同意从实地房地产公司向金泰恒业公司支付的代理费中抵扣。一审法院认为，金泰恒业公司与实地房地产公司于2016年8月10日签订的《销售代理合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，属合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。2017年4月14日，金泰恒业公司、实地房地产公司协商解除上述协议。合同履行期间内，金泰恒业公司经实地房地产公司委托销售居上名苑部分房屋实地房地产公司应向金泰恒业公司支付代理费及服务费。本案争议的焦点为：一、关于客户全款认购的房屋，代理费如何计算。客户全款认购的房屋为33套，金泰恒业公司、实地房地产公司均不持异议，金泰恒业公司主张计算代理费266710元，实地房地产公司辩称：1、其中有5套房屋由被告自行销售，不应计算代理费。因金泰恒业公司与实地房地产公司在《销售代理合同》中约定，实地房地产公司委托金泰恒业公司独家代理销售房屋，在金泰恒业公司的销售额达到所有房屋数量的85%以后，实地房地产公司才能进行销售，据此约定，金泰恒业公司代理实地房地产公司销售房屋期间，实地房地产公司无权销售房屋，且实地房地产公司未能提供充分有效的证据证明该五套房屋由实地房地产公司自行销售，故对实地房地产公司的该抗辩理由，一审法院不予采信。2、其中2017年2月出售的2套房屋，金泰恒业公司不应按照房款的2.5%计算代理费。金泰恒业公司与实地房地产公司在《销售代理合同》中约定，金泰恒业公司超额完成销售任务20%按照销售房款的2.5%计算代理费，同时合同附件四中约定，2017年2月的销售任务为10套，成交均价为4100元，金泰恒业公司在2017年2月共售出17套房屋，但销售均价未达到4100元，故金泰恒业公司未完成该月的销售任务，实地房地产公司的抗辩理由成立，一审法院予以采信，该2套房屋的代理费应按房款的2%计算，金泰恒业公司多计算的代理费3363元应予扣除。综上，金泰恒业公司销售的该部分房屋代理费为263347元。二、关于客户办理按揭贷款手续购买的房屋，代理费如何计算。金泰恒业公司、实地房地产公司诉称有79套房屋系办理按揭手续支付房款，计算代理费774140元，实地房地产公司辩称：1、其中有5套房屋，客户支付预购款或首付款后退房，不应计算代理费37077元。金泰恒业公司与实地房地产公司在《销售代理合同》中约定，客户退房，实地房地产公司扣除代理费，据此该5套房屋不应计算代理费，对实地房地产公司的抗辩理由，本院予以采信。2、其中有2套房屋客户仅支付了首付款，至今未办理按揭贷款手续，不应计算代理费18723元，其中有6套房屋，客户支付首付款后，在金泰恒业公司、实地房地产公司解除合同后办理了按揭贷款手续，不应计算代理费72364元。因金泰恒业公司、实地房地产公司在销售代理合同中约定，按揭客户支付了首期房款并签订商品房买卖合同，需办理按揭资料手续，贷款资金入账后则视为该套房屋成功销售，并可确认该套房屋代理费。上述8套房屋均未在金泰恒业公司、实地房地产公司合同履行期间完成按揭贷款手续办理，故金泰恒业公司未全面完成约定代理内容，该8套房屋不应计算代理费，实地房地产公司的抗辩理由成立，一审法院予以采信。3、其中有64套房屋，客户支付了首付款，办理了按揭贷款手续，但是按揭款于金泰恒业公司、实地房地产公司解除合同后打入实地房地产公司账户，不应计算代理费。虽然实地房地产公司在《销售代理合同》中约定按揭贷款进入实地房地产公司账户后才能计算代理费，但金泰恒业公司已经完成了该64套房屋的首付款收取，商品房买卖合同签订、按揭贷款手续办理等合同约定的全部代理内容，按揭贷款未能在双方合同解除前转让实地房地产公司账户系因银行办理相关手续的时间导致，金泰恒业公司履行了合同约定义务，应当计算代理费，对实地房地产公司的抗辩理由，一审法院不予采信。4、其中有15套房屋不应按照房款的2.5%计算代理费，如上述争议焦点第一项中所述，金泰恒业公司未能按双方约定完成2017年2月销售任务，不应按房款的2.5%计算代理费，实地房地产公司的抗辩理由成立，一审法院予以采信，该部分代理费应按房款的2%计算代理费，其中3套房屋属于上述实地房地产公司辩称的第2项中情况，未计算代理费，剩余13套房屋，实地房地产公司多计算代理31592元，应予扣除。综上，金泰恒业公司主张的该部分代理费应为614384元。三、关于服务费。金泰恒业公司主张实地房地产公司支付2017年1月、2月的服务费共计60000元，实地房地产公司不持异议，应予支付。金泰恒业公司主张实地房地产公司按每月30000元支付2017年3月至2017年4月14日的服务费45000元。实地房地产公司辩称，根据金泰恒业公司、实地房地产公司签订的《营销问题决议》约定，自2017年3月起服务费按照《居上名苑营销考核办法》结算，被告提供的考核办法中约定服务费为15000元加营销考核的其他数值，不应为每月30000元。因《营销问题决议》中提到的考核办法为服务费的计算标准，应由金泰恒业公司、实地房地产公司协商确定，但实地房地产公司未能提供证据证明其提供的考核办法由双方协商确定，故对实地房地产公司要求按其提供的考核办法结算2017年3月后服务费的抗辩理由，一审法院不予采信，该期间的服务费仍应按每月30000元计算。综上所述，实地房地产公司应向金泰恒业公司支付的代理费为877731元-已付的代理费250000元-置业顾问佣金132814元=494917元，服务费为105000元，实地房地产公司应及时向金泰恒业公司支付上述两笔费用。金泰恒业公司主张实地房地产公司承担自起诉之日起的利息损失，因本案被告未向原告支付代理费，系因双方对《销售代理合同》及《营销问题决议》中约定的代理费计算方式进行了不同角度的理解，双方产生争议导致，并不是实地房地产公司故意拖欠，故对金泰恒业公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、哈密实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向哈密市金泰恒业房地产营销策划有限责任公司支付代理费494917元。二、哈密实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向哈密市金泰恒业房地产营销策划有限责任公司支付服务费105000元。三、驳回哈密市金泰恒业房地产营销策划有限责任公司要求哈密实地房地产开发有限公司支付利息的诉讼请求。案件受理费11430元，由哈密市金泰恒业房地产营销策划有限责任公司负担1451元，哈密实地房地产开发有限公司负担9979元，邮寄送达费30元，由哈密实地房地产开发有限公司负担。经审理查明，当事人双方对签订《销售代理合同》、《补充协议》及双方签订《营销问题决议》，约定解除《销售代理合同》及《补充协议》解除合同的事实均无异议。双方均认可不存在违约责任。金泰恒业公司代理销售共售出166户套房屋，双方均认可其中54套房屋系以房抵工程款，不计算代理费，剩余112套销售及付款情况如下：一、客户全款购买33套房屋，金泰恒业公司计算代理费266710元。二、79位客户认购79套房屋，部分支付认购金，部分办理按揭付款，在一审诉讼前，15套房屋已退款。2016年12月15日，实地房地产公司取得商品房预销售许可证。2016年的服务费已付清，2017年1月至4月14日的服务费未付，其中1月、2月服务费共计60000元双方无争议。金泰恒业公司的4名置业顾问为上诉人服务，置业佣金为132814元，由金泰恒业公司支付，从支付的代理费中抵扣。2017年1月19日，金泰恒业公司以借支的方式在实地房地产公司处领取代理费250000元。以上事实，双方当事人均认可，本院予以确认。双方当事人没有提交新证据。本院认为，本案中主要争议的焦点在于：一、对于客户办理按揭贷款手续购买的64套房屋，代理费应如何给付。二、2017年3月至2017年4月14日的服务费如何计算？焦点一,根据双方当事人签订的《销售代理合同》第3.4.2“代理费确认：……按揭客户支付了首期房款并签订商品房买卖合同，需办理完按揭手续，贷款资金入账后则视为该套房屋成功销售，并可确认该套房屋代理费。……”经二审庭审查明，实地房地产公司认可办理按揭贷款的64套房屋贷款手续已完成，无退房情况发生。因实地房地产公司认可双方无违约，且金泰恒业公司在代理期间已完成招揽客户、办理按揭手续等工作，在解除合同后向实地房地产公司移交了全部资料并安排业务经理丁辉继续服务至实地房地产公司确认不需其继续留任后方撤离，按揭客户贷款资金未入账的原因在于银行审查中，其后该64套贷款资金已入账，应当认为金泰恒业公司已完整履行了合同义务，实地房地产公司要求扣减代理费的理由不成立。焦点二,关于2017年3月至2017年4月14日的服务费如何计算的问题。实地房地产公司按照《居上名苑营销考核办法》，计算出2017年3月及4月至14日应支付的服务费分别为23723元和10365.28元，共34088.28元。加上1月至2月的服务费60000元，共计94088.28元。金泰恒业公司对实地房地产公司提供的2017年3月、4月销售及回款情况予以认可，但仍以未与实地房地产公司就《居上名苑营销考核办法》进行过协商为由提出抗辩的理由。在双方当事人2017年4月14日签订的《关于居上名苑项目营销工作相关问题的决议》中约定“五、结算部分：按照双方签订的《哈密市实地房地产开发有限公司居上名苑项目销售代理合同》及补充协议和《居上名苑营销考核办法》进行清算。（自2017年3月起按照《居上名苑营销考核办法》进行清算，之前月份均按照《哈密市实地房地产开发有限公司居上名苑项目销售代理合同》）”，实地房地产公司在一审中提交的该公司2017年3月5日制作的《居上名苑2017年3月销售回款任务通知》确定了售房部3月份的任务，金泰恒业公司在一审中已确认签收。上述两份证据均有金泰恒业公司签收或盖章，能够印证《居上名苑营销考核办法》的存在并得到了金泰恒业公司的认可。据此，金泰恒业公司抗辩未收到《居上名苑营销考核办法》及该办法未经双方协商的理由与上述材料相矛盾，本院不予采信。综上所述，实地房地产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民初761号民事判决第一项、第三项。即“一、被告哈密实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告哈密市金泰恒业房地产营销策划有限责任公司支付代理费494917元。”；“三、驳回原告哈密市金泰恒业房地产营销策划有限责任公司要求被告哈密实地房地产开发有限公司支付利息的诉讼请求。”。二、变更新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民初761号民事判决第二项为“被告哈密实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告哈密市金泰恒业房地产营销策划有限责任公司支付服务费94088.28元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11430元，由哈密市金泰恒业房地产营销策划有限责任公司负担1451元，哈密实地房地产开发有限公司负担9979元，邮寄送达费30元，由哈密实地房地产开发有限公司负担。二审案件受理费8974元，由哈密实地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长邓丰审判员周丽敏审判员古丽合尼木·尼牙孜二○一九年十一月十二日书记员 于静