海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4297号上诉人（原审被告、反诉原告）：海南阳光百年房地产开发有限公司。住所地：海南省海口市秀英区美林路**慧远·美林谷综合服务楼，统一社会信用代码91460000793117478F。法定代表人：文新，负责人。委托诉讼代理人：周稚森，海南方圆律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱琳，女，1982年6月1日出生，汉族，住海南省三亚市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：苏鹏，海南上哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：高敏，海南上哲律师事务所律师。上诉人海南阳光百年房地产开发有限公司（以下简称阳光百年公司）因与被上诉人朱琳房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阳光百年公司上诉请求：1.撤销海口市秀英区人民法院作出的(2019)琼0105民初955号《民事判决书》；2.改判阳光百年公司与朱琳双方继续履行于2018年5月9日签署的《慧远·美林谷认购协议书》；3.改判本案全部诉讼费用由朱琳承担。事实和理由：一、原审法院关于“阳光百年公司以政府调控为由拒绝签署《商品房买卖合同》”的认定，属于事实认定错误。原审法院在原审判决中认定“阳光百年公司未履行《慧远·美林谷认购协议书》约定的义务，未与朱琳及时签订《商品房买卖合同》，其行为已经构成违约。阳光百年公司违约后，受海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅2018年6月6日发布《关于进一步做好商品房住宅销售价格备案管理工作的通知》（以下简称“295号文”）所面临的政策风险不能作为其免责的抗辩理由”。原审法院对于上述事实的认定逻辑为“阳光百年公司违约在先，政策出台在后”。而事实上，原审法院在审理本案中忽略了一项至关重要的基础事实，即295号文的内容的第一段已经明确了，其发布依据是基于《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发[2018]29号，以下简称“29号文”），而29号文亦属于政府公开文件，其发布的时间为2018年4月22日。也就是说，本案中暂时未能签署《商品房买卖合同》的原因并非原审法院认定的“阳光百年公司违约在先、政策出台在后”。而事实上则恰恰相反，暂时未能签署《商品房买卖合同》的原因是基于2018年3月30日、2018年4月22日所出台的一系列限购、限价政策所致。综上，原审法院对于该部分事实的认定，是严重错误的。二、原审法院关于阳光百年公司因违约需双倍返还定金、支付逾期利息的认定及判决，缺乏事实及法律依据。首先，主观上，朱琳对暂时无法进行合同备案的事实是知晓的。因为双方签署认购书的时间为2018年5月9日，而相关限购政策及暂停备案工作从2018年3月30日住建、国土、地税、物价、社保、中行六部门共同发布的《关于做好稳定房地产市场工作的通知》起，也就是我们通常所说的“房八条”开始的，直至2018年8月26日海口市住建及房管部门依据发改委核发的《关于加强商品房销售价格备案管理的通知》（海发改物价[2018]134号）才开始陆续恢复备案登记工作。而上述一系列限购文件、陆续恢复文件均属于公开文件，双方对其均是知晓的，且双方在签署认购书时第1条即明确约定了“认购方已清楚了解政府现行的购房政策”。其次，双倍返还定金责任法律性质是履约担保责任即一种过错责任。具体到本案中，暂时无法网签备案并非阳光百年公司的过错，且双方签署合同时均明确知悉了海南当时暂停备案工作的政策，而何时恢复、如何恢复备案工作以及何时能够进行网签备案均是签署认购书时任何一方均不可能预见得到的，也正是由于双方均无法预见且不存在过错，因此朱琳缴纳的款项根本不可能具备定金的履约担保性质，更谈不上适用所谓的定金罚则，朱琳的该项诉请亦缺乏法律基础。再次，阳光百年公司一直在积极向发改委提交书面申请解决朱琳无法备案的问题（阳光百年公司提交的原审证据《房源情况说明》）。由于《房源情况说明》与本案具有直接关联性，且该份证据对于法院查明案情、认定案件性质具有至关重要的作用，因此在原审庭审中，阳光百年公司已经申请原审法院至发改委调取并核实《房源情况说明》的真实性，但原审法院未依法调取并核实该份证据而径行作出判决的行为违反法定程序。最后，本案的本质并非收受定金的阳光百年公司不愿意继续履行合同义务，而是朱琳看到2018年度房价限购、限价政策后房价大幅下跌，不愿意再以原约定的购房价进行交易。综上，原审法院判决阳光百年公司承担双倍返还定金的责任缺乏法律依据。三、原审判决解除认购书缺乏法律依据。（一）阳光百年公司不存在任何违约行为。认购书签订后，阳光百年公司一直依约履行认购书，在收到朱琳支付的购房款后，阳光百年公司已将包含朱琳支付的购房款在内的2018年5月实际销售款均足额计入预收账款并计算应纳税额、并于2018年6月将包含朱琳购房款在内的5月全部销售收入及时申报纳税，并足额完税。后基于政策变动等原因，阳光百年公司亦及时就涉案房屋坐落小区办理了价格备案登记。在认购书履行的整个过程中，阳光百年公司均不存在任何违约行为。暂未签署买卖合同并非朱琳所称的“涉案房屋已抵押”等原因，而是海南省2018年度一系列限购、限价政策原因所致。（二）原审判决解除认购书缺乏法律依据，现双方均能继续履行认购书。本案中，暂未签署的原因是基于海南省2018年度一系列限购、限价政策原因所致。根据阳光百年公司在原审法院提交的“商品房价格变更备案统计表”已经证明了阳光百年公司已根据海南省新政要求，就涉案房屋坐落小区重新进行了价格备案登记，时至今日，双方均从未存在合同无法履行或无法实现合同目的之情形，且涉案房屋现已具备网签备案之条件，双方应依约继续履行合同。综上，原认购书签署，双方意思表示真实，合法有效，阳光百年公司与朱琳均应依约履行合同义务。截至开庭日，阳光百年公司一直积极履行认购书，不存在任何违约行为，因此恳请依法撤销原审判决，改判支持阳光百年公司的上诉请求。朱琳辩称，海口市秀英区人民法院作出的（2019）琼0105民初955号《民事判决书》认定事实清楚、法律适用正确，依法应予维持。阳光百年公司提起上诉的理由没有事实依据和法律依据，依法应予驳回。一、原审关于认购协议合法有效、阳光百年公司违约的事实认定正确，阳光百年公司主张系一系列限购、限价政策导致不能签署《商品房买卖合同》的理由不成立。1.首先，双方签订认购协议的40栋楼202房所属土地使用权至今仍处于抵押状态，这是一审确定的事实。依据《物权法》第191条规定，阳光百年公司转让抵押的房产必须征得抵押权人的同意，二是必须以转让所得的价款向抵押权人清偿债务；满足该两个条件，抵押权人才会同意解除房产抵押，进而阳光百年公司才能够与朱琳签订合同及网签备案。阳光百年公司于2019年5月9日收到朱琳30%付款后并没有支付给抵押权人用于解除房产抵押，而是挪作他用。这是无法网签备案的根本原因，也是阳光百年公司恶意违约的基本事实。2.2018年3月30日和2018年4月22日出台的《关于做好稳定房地产市场工作的通知》（琼建房【2018】81号）和《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发[2018]29号）中只是规定：“商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格；调整备案价格的须重新备案”，并未强制要求房地产开发企业停止销售和备案。所以，这两份文件与本案无关联性。2018年6月6日海南省物价局等机关联合发布的《关于进一步做好商品住宅销售价格备案管理工作的通知》，仅是特别强调：2017年5月1日前已签订的协议、合同不需价格备案；“2017年5月1日后均应在销售前进行价格备案”。因此，该份文件并没有叫停2017年5月2日至2018年6月6日间所签合同的网签、备案工作，只是要求销售前必须进行价格备案。可见，该文件也不能成为阳光百年公司拒签合同的理由。何况，2018年5月9日朱琳付款后至2018年6月6日价格强制备案文件下达前，阳光百年公司有充分的时间（近一个月）为朱琳办理合同网签和备案工作。但是，阳光百年公司在此阶段既不办理房产解除抵押（偿还银行贷款）的手续，也不向朱琳开具发票（经多次催办，2018年7月25日才开出，发票是网签、备案必须的凭证）。说明阳光百年公司没有履行合同的诚意、故意拖拉，贻误了合同备案的时机，阳光百年公司确实存在过错。3.在2018年8月26日，海口市发展和改革委员会、海口市住房和城乡建设局发布的《关于加强商品房销售价格备案管理的通知》中才要求房地产开发企业对未售房源调整价格，应重新申请价格备案。此时距离双方2018年5月9日签署认购协议书已经有三个月零17天。朱琳买房是为了孩子上学报名之用。这段时间里朱琳除了上门催促外、还通过微信催办（已提交法院），要求开具发票、签订合同、网签备案。阳光百年公司在朱琳多次催告的情况下仍无意履行合同，均以“走流程”等理由拒绝办理。阳光百年公司违约拒签合同的事实损害了朱琳的合法权益，使得朱琳的合同目的长期无法实现，具备了合同解除的法定条件。4.涉案房产经阳光百年公司重新向政府价格备案，2018年11月政府确定的最高销售价为每平方米17300元。此时，阳光百年公司提出与朱琳签订“阴阳合同”，即将备案的合同价定为17300元，以办理合同备案；每平方米的差价11800元另签合同、不办理备案。朱琳认为这种做法损害自己的合法权益、违反政府规定并有协助开发商偷税嫌疑，因此不接受阳光百年公司的非法履行要求。阳光百年公司得知朱琳的严肃拒绝态度后，2019年1月21日曾致函海口市发展和改革委员会，要求批准涉案房屋按原签销售价备案。但是，该无理要求至今未获政府批准。阳光百年公司低估了政府调控海南房地产的信心。所以，当2019年1月末阳光百年公司告知朱琳如不签“阴阳合同”，备案只能无期限等待时，朱琳即决定提起本诉，以维护合法权益。以上事实不但充分说明阳光百年公司违约在先，而且还证明政府出台的一系列调控政策不影响双方合同的履行。原审认定“政策风险不能作为阳光百年公司免责的抗辩理由”是正确的。二、原审法院关于阳光百年公司因违约需双倍返还定金的认定及判决有事实根据和法律依据。阳光百年公司声称朱琳对暂时无法进行合同备案是知晓的，这不符合事实也没有证据支持。根据朱琳与阳光百年公司的两位置业顾问及刘经理的聊天记录显示，朱琳对不能签订《商品房买卖合同》并不知晓，销售人员也只是告知朱琳公司在“走流程”，要求朱琳再等等，并承诺再催催。2018年6月29日，阳光百年公司销售顾问告知朱琳房产尚未解押、需要解押的事实。直到2018年9月7日，销售人员才告知朱琳因为2018年8月26日的限价政策导致整个海口无法签署《商品房买卖合同》，须重新价格备案。这再一次说明阳光百年公司违约在先，政策出台在后，阳光百年公司关于限价政策导致不能备案的抗辩理由不能成立。《认购协议书》约定30%的房款包含定金。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”《认购协议书》是由阳光百年公司提供的格式合同，关于定金的具体金额虽然并未明确约定，一审法院结合上述情况，并根据《中华人民共和国合同法》第一百五十一条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作借款或者回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”和《中华人民共和国担保法》八十九条和第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，按照不超过总合同房价（总标的）的20%来认定定金金额，要求阳光百年公司双倍返还定金2634248.4元（6585621元×20%×2=2634248.4元），属于适用法律正确并无不当。《房源情况说明》系由阳光百年公司单方制作，上面加盖的公章也是阳光百年公司公章，并且阳光百年公司无法提供证据原件，无法确认其真实性，且阳光百年公司并未在举证期限内向法庭提出调查取证申请，该份证据也无法否认阳光百年公司违约的事实，因为违约在前，限价政策在后，所以原审法院并未违反法定程序。三、原审判决解除认购书有事实根据和法律依据。阳光百年公司的完税行为并不是《认购书》约定的履行义务。认购书约定双方要在2018年5月9日签订《商品房买卖合同》，但阳光百年公司在朱琳多次催告后仍一直拖延，拒不签订合同和网签备案，致使朱琳购房使孩子入学的合同目的无法实现。而且，经朱琳查实，案涉房产的土地已经阳光百年公司抵押给银行至今未解除抵押。根据《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”，本案中，阳光百年公司将案涉房屋土地及地上附属物一并抵押，这才是导致阳光百年公司不能按照约定与朱琳签订《商品房买卖合同》和网签备案的根本原因。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，阳光百年公司不主动解除抵押的行为符合法律规定的解除合同的事由，原审法院判决解除认购协议书有事实根据和法律依据。《认购协议书》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，阳光百年公司应将从朱琳处收取的预付购房款668496.8元（1985621元-1317124.2元=668496.8元）返还并支付资金占有期间的利息。综上所述，一审判决事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，依法应予以维持并驳回阳光百年公司的上诉，上诉费用由阳光百年公司承担。朱琳向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《慧远美林谷认购协议书》；2.判决阳光百年公司向朱琳双倍返还定金2634248.4元、退还剩余购房款668496.8元、赔偿朱琳经济损失352117元，以上合计3654862.2元；3.判决本案诉讼费用等费用全部由阳光百年公司承担。阳光百年公司向一审法院提出反诉请求：1.请求判令朱琳继续履行双方于2018年5月9日签订的《慧远美林谷认购协议书》；2.请求朱琳承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费及其他诉讼费）。一审法院认定事实：2018年5月9日，朱琳（认购方）与阳光百年公司（出售方）签订一份《慧远·美林谷认购协议书》，约定由朱琳认购阳光百年公司开发的位于海南省海口市××区房，建筑面积为226.31㎡、套内面积为200.89㎡（建筑面积、套内面积以政府最后测绘面积为准），认购总价为6585621元。关于购房款的支付，双方约定：于签订该认购协议书时付清30%(含定金)的购房款1985621元，签订正式《商品房买卖合同》，余款则办理银行按揭手续，签订按揭合同；银行按揭的认购方携同认购协议及按揭所需资料到出售方指定的地点签署《商品房买卖合同》并于7天内与出卖方一起办理相关手续，双方签订《商品房买卖合同》时认购方已付定金自动转为购房款的一部分。关于违约责任，双方约定：认购方未按本认购协议之付款方式交付应交付的款项，及/或未按本认购协议书约定的期限办理银行按揭手续，及/或未按本认购协议书约定签署《商品房买卖合同》的，视同认购方不履行认购协议书。认购方超过规定期限7天不履行认购协议书约定义务且此前又未书面提出终止认购的，出售方有权将认购之房源转售他人并将认购方已付各期款项予以没收，不另行通知，本认购协议书自动终止。认购书签订后，朱琳当日即向阳光百年公司支付了首期1985621元（含定金）购房款。但双方一直未签订《商品房买卖合同》。2018年7月25日，阳光百年公司向朱琳开具其支付购房款的相应增值税发票。另查明：海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅于2018年6月6日发布《关于进一步做好商品住宅销售价格备案管理工作的通知》，要求房地产开发企业在办理商品住宅预售许可证前或对2017年5月1日后签订商品房认购书、销售合同或网签、但未办理销售价格备案的商品住宅进行商品住宅销售价格备案。阳光百年公司根据上述通知，向海口市发展和改革委员会申请对涉案房屋所在项目住宅、车位下调备案价格，海口市发展和改革委员会于2018年10月30日作出《关于阳光百年公司慧远·美林谷（一期、二期）项目住宅、车位下调备案价格的通知书》，准予阳光百年公司下调相应备案价格。一审法院认为，朱琳（认购方）与阳光百年公司（出售方）签订的《慧远·美林谷认购协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。因《慧远·美林谷认购协议书》仅就当事人信息、商品房基本信息、价款及支付方式等内容进行了约定，对于房产的交付条件、交付日期、办理产权登记事项以及配套基础设施、公共设施等与商品房买卖有关的重要条款未进行具体约定，且在订立《慧远·美林谷认购协议书》时，双方明确表示需要签署《商品房买卖合同》、《慧远·美林谷认购协议书》与《商品房买卖合同》内容相抵触时以《商品房买卖合同》为准，故《慧远·美林谷认购协议书》为预约合同。双方在《慧远·美林谷认购协议书》后一直未签订正式的《商品房买卖合同》。一审法院注意到：一、认购书签订后，朱琳当日即向阳光百年公司支付了首期1985621元（含定金）购房款；二、按商品房交易惯例，一般应由出售方（开发商）提供《商品房买卖合同》文本；三、阳光百年公司在反诉中自述“双方签署协议后，阳光百年公司为尽快达成合同目的，一直积极在履行义务，并且在2018年5月至7月期间，已将朱琳的购房款足额计入预收款并积极向税务机关申报纳税且及时完税，后在买卖合同网签备案过程中，由于海南省商品房住宅销售价格备案管理政策的调整，导致买卖合同未予备案”，“在签订协议后，阳光百年公司一直积极履行协议、足额进行纳税申报，至于买卖合同暂未进行签署及备案原因，是由于政府当时新规正在制定中，因此阳光百年公司不存在任何违约行为”。综合上述事实认定：在《慧远·美林谷认购协议书》签订后，阳光百年公司以政府政策调整为由拒绝与朱琳签订《商品房买卖合同》。阳光百年公司未履行《慧远·美林谷认购协议书》约定的义务，未与朱琳及时签订《商品房买卖合同》，其行为已经构成违约。阳光百年公司违约后，受海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅2018年6月6日发布《关于进一步做好商品住宅销售价格备案管理工作的通知》所面临的政策风险不能作为其免责的抗辨理由。因阳光百年公司违约拒签《商品房买卖合同》，致使朱琳长期不能实现签订《慧远·美林谷认购协议书》的合同目的，且签订《商品房买卖合同》的行为必须由双方当事人自愿，法院不能予以强制，故朱琳提出解除《慧远·美林谷认购协议书》的诉讼请求，理由成立，予以支持。阳光百年公司要求继续履行《慧远·美林谷认购协议书》的反诉请求，理由不成立，予以驳回。阳光百年公司依《慧远·美林谷认购协议书》所收取的朱琳首期1985621元（含定金）购房款中，包含了定金，但双方并未明确所收取定金的具体数额。由于《慧远·美林谷认购协议书》系由阳光百年公司提供的格式合同，故作出不利于阳光百年公司的理解，按不超过总合同房价（总标的）20%来认定定金的数额，因总房价为6585621元，故认定首期1985621元（含定金）购房款中，定金为1317124.2元（6585621元×20%），预付购房款为668496.8元。因阳光百年公司违约，故其应当向朱琳双倍返还定金2634248.4元（1317124.2元×2）。朱琳要求阳光百年公司返还双倍定金2634248.4元的诉讼请求，有法律和事实依据，予以支持。《慧远·美林谷认购协议书》解除后，阳光百年公司应当将其从朱琳收取的预付购房款668496.8元返还朱琳，并支付资金占有期间的利息(以668496.8元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期流动资金贷款基准利率计，自2018年5月10日计至债务实际付清之日止)。朱琳向他人借款因与他人有利害关系，在本案中不宜对此进行审查并作出认定。就算是真实的，朱琳也不能因此将其因与他人借款产生的利息支出当作损失向阳光百年公司主张赔偿。朱琳主张的损失超出核定的部分，予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除朱琳与阳光百年公司于2018年5月9日签订的《慧远美林谷认购协议书》。二、阳光百年公司于本判决发生法律效力之日起十日内向朱琳返还双倍定金2634248.4元。三、阳光百年公司于本判决发生法律效力之日起十日内向朱琳退还预付购房款668496.8元并支付占用期间的债务利息(以668496.8元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期流动资金贷款基准利率计，自2018年5月10日计至债务实际付清之日止)。四、驳回朱琳的其他诉讼请求。五、驳回阳光百年公司的反诉请求。案件受理费36139元，减半收取18069元，由朱琳负担2069元，由阳光百年公司负担16000元。反诉案件受理费28950元，由阳光百年公司负担。二审审理期间，阳光百年公司补充提供《关于做好稳定房地产市场工作的通知》（琼建[2018]81号）、《关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发[2018]29号）：证明1.阳光百年公司一直在积极履行合同义务，暂时未能签署合同的原因是由于2018年3月30日起政府所出台的一系列新一轮的限购政策所致，阳光百年公司不存在违约行为的事实；2.现在涉案房屋已整体按照新规进行了价格备案，双方现已具备继续履行合同的条件。朱琳补充提供微信聊天记录：证明1.阳光百年公司事先并未告知朱琳签订认购协议书后无法签订《商品房买卖合同》；2.阳光百年公司在签订认购书后仍未解除土地及地上附属物抵押才导致无法签订《商品房买卖合同》，2018年9月份阳光百年公司工作人员才告知无法签订商品房买卖合同，是阳光百年公司没有按政府要求进行备案的原因。经质证，朱琳对阳光百年公司提供的证据的真实性没有异议，但认为出台在先的两个文件并没有限制阳光百年公司备案，这都是阳光百年公司违规造成的，朱琳没有任何责任。阳光百年公司对朱琳提供的证据三性不予认可，认为没有电子载体，无法确认真实性，而且朱琳提交的这份聊天记录中2018年9月7日的崔安利（声译）内容也说了，1.73万元限价无法备案的事情，本案无法备案确实是由于政策要求整个小区重新备案导致的，而非阳光百年公司违约导致的。鉴于朱琳对阳光百年公司提供的证据的真实性无异议，本院对阳光百年公司提供的《关于做好稳定房地产市场工作的通知》（琼建[2018]81号）、《关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发[2018]29号）予以认可；阳光百年公司对朱琳提供的微信聊天记录不予认可，朱琳未能提供其他证据证明其提交的微信聊天记录的真实性，本院对该证据不予采信。本院二审审理查明：2018年3月30日，海南省住房和城乡建设厅等六个单位联合发布的《关于做好稳定房地产市场工作的通知》（琼建[2018]81号）作出严格购房资格审查等规定，同时明确商品房住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格，调整备案价格的须重新备案等。2018年4月22日，海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发[2018]29号），该通知规定了实施全域限购政策，同时明确商品房住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格，调整备案价格的须重新备案等。2018年6月6日，海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅发布《关于进一步做好商品住宅销售价格备案管理工作的通知》，其中规定已申领预售许可证但未办理销售价格备案的商品房住宅，2017年5月1日实施商品房住宅销售价格备案工作前已签订商品房认购书、销售合同或网签的，不需要再进行价格备案；2017年5月1日后均应在销售前进行价格备案。2018年10月30日，涉案小区的项目住宅、车位获批下调备案价格通知书。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，朱琳、阳光百年公司讼争的是《慧远·美林谷认购协议书》的履行问题。双方签订的《慧远·美林谷认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定。合同签订后，朱琳依约交付了30%的购房款1985621元，已履行了合同义务，阳光百年公司未及时与朱琳签订《商品房买卖合同》，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。但鉴于《慧远·美林谷认购协议书》中未对该违约责任的承担作出约定，同时双方未对定金数额做出具体约定，一审法院推断定金数额并适用双倍返还定金的罚则进行处理不当。基于当前的限购限价政策，本案中，政府相关部门在双方签订《慧远·美林谷认购协议书》前已开始限购，2018年6月6日更明确了2017年5月1日实施商品房住宅销售价格备案工作以及房地产开发企业在对2017年5月1日后签订商品房认购书、销售合同或网签的均应在销售前进行价格备案，而阳光百年公司于2018年10月30日才获批项目住宅、车位下调备案价格通知书。可见，朱琳、阳光百年公司签订《慧远·美林谷认购协议书》后能否履行受到宏观调控政策的影响。现朱琳与阳光百年公司均不愿意就双方原约定的购房价格做出变更，然而按合同约定的价格无法进行网签备案，故双方签订的《慧远·美林谷认购协议书》已无法继续履行，一审法院判令解除该协议书符合法律规定。本案中，阳光百年公司未及时与朱琳签署《商品房买卖合同》等引发本案纠纷，阳光百年公司的行为有一定过错，但鉴于导致合同不能履行的主要原因是政府的限购限价政策，故可适当减轻阳光百年公司违约责任的承担。在合同解除后，阳光百年公司应将收取朱琳的购房款返还朱琳并向朱琳支付占用朱琳的资金造成朱琳的损失，损失标准从2018年5月10日起至还清欠款之日止以1985621元为本金按中国人民银行规定的同期一年期流动资金贷款利率计付。综上，阳光百年公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初955号民事判决第一、五项；二、撤销海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初955号民事判决第二、三、四项；三、限海南阳光百年房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向朱琳退还购房款1985621元并赔偿朱琳的损失（以1985621元为本金按中国人民银行规定的同期一年期流动资金贷款利率计付）；四、驳回朱琳的其他诉讼请求；五、驳回海南阳光百年房地产开发有限公司的上诉请求。一审本诉案件受理费36139元，减半收取18069元，由朱琳负担6769元，由阳光百年公司负担11300元。反诉案件受理费28950元，由阳光百年公司负担。二审案件受理费65089元，由海南阳光百年房地产开发有限公司负担本判决为终审判决。审判长 廖端明审判员 范 晨审判员 杜 蕾 二〇一九年十一月十五日书记员 段 欣速录员 李 萍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。