新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终3490号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙荣，女，1972年1月25日出生，蒙古族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：刘江华，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张萌，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁华，男，1968年7月23日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：武亚洲，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任淑杰，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。原审被告：袁春燕，女，1972年10月13日出生，汉族，住乌鲁木齐市。原审第三人：蒋克峰，男，1975年11月14日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。上诉人孙荣因与被上诉人袁华、原审被告袁春燕、原审第三人蒋克峰房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初6988号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月24日公开开庭进行了审理，上诉人孙荣委托诉讼代理人刘江华、被上诉人袁华及其委托诉讼代理人武亚洲、原审被告袁春燕、原审第三人蒋克峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙荣上诉请求：撤销一审判决第一项，改判孙荣与袁华签订的《房屋租赁合同》于2017年7月24日解除；撤销一审判决第三项，改判袁华向孙荣返还已支付租金3,000元、支付装修损失200,000元、设备损失200,000元；撤销一审判决第五项，改判孙荣不向袁华支付租赁费70,000元；撤销一审判决第六项，改判孙荣不向袁华支付违约金1,996.31元。事实与理由：一审程序错误，鉴定时间长达1年8个月，严重超期，未说明理由，鉴定报告与事实情况严重不符。在委托鉴定后，又以孙荣存在过错认定装修及设备损失数额由孙荣自行承担，鉴定无必要，增加孙荣的诉讼成本。一审认定事实不清，双方的租赁合同已于2017年7月17日解除，袁华应承担全部损失费用。袁华提供的房屋无法满足孙荣经营餐饮的用途，孙荣通知解除合同符合法律规定，袁华未提供符合合同用途的租赁物且租赁房屋被行政机关查封，达到法定解除合同的条件。袁春燕通知孙荣于2017年7月27日搬离房屋，以实际行动证明其收回房屋。孙荣解除通知发出前已搬出大部分物品，不影响袁华继续处分房屋。电卡、水卡交接不能说明孙荣仍占有使用租赁房屋。一审以此认定租金继续计算没有依据。租赁房屋可以随时进入，不存在交接问题。且在一审诉讼中，袁华已将房屋出租给第三方。袁华提供虚假证照、告知虚假信息、隐瞒该租赁房屋无法用作餐饮用途，无法办理营业执照，袁华提供的环境许可证系虚假证照，导致孙荣的合同目的不能实现，相关的损失应由袁华承担。袁华辩称，装修部分损失是因孙荣自己的过失造成的，其应自行承担商业风险，鉴定结论不是其主张损失的依据，且其在鉴定中单方提供了不属于其装修范围的设备资料，干扰拖延鉴定时间。袁华从未收到解除通知，孙荣认为合同于2017年7月17日解除没有依据。袁华的房屋未被行政机关查封过。袁华多次要求孙荣交付房租，其置之不理，且一直占有房屋，直至2017年12月14日双方协商解除。袁华出租的房屋是商业用房，没有隐瞒事实，且未提供过虚假证照。请求驳回上诉，维持原判。袁春燕述称，同意袁华答辩意见。蒋克峰述称，同意袁华答辩意见。孙荣向一审法院起诉请求判令:1、孙荣与袁华签订的《房屋租赁合同》于2017年7月24日解除；2、袁华返还保证金2万元；3、袁华返还已支付租金18万元；4、袁华赔偿装修损失20万元、设备损失21万元；5、本案的诉讼费用、邮寄费用由袁华承担。一审法院认定事实：2016年10月20日，孙荣与袁华的代理人即袁春燕签订《房屋租赁合同》，袁华将位于乌鲁木齐市新市区佳商铺出租给孙荣做餐饮使用，租赁期限自2016年10月30日起至2020年10月30日止，按年支付租金，第一年为25万元，第二年25万元，第三年26万元，第四年26万元，第一年实际交房日之前先付半年房租13万元，2017年3月30号以前付清后半年房租12万元，以后租金在当年9月30日之前全额付清，租金按实际交房日开始计算；孙荣在承租房屋前向袁华缴纳2万元作为押金，承租人在签订合同时交给袁华。孙荣违反合同第二条迟延支付租金，每逾期一天，按应缴金额的2%承担违约金，超过一个星期后，每拖延一天，按每天3%收取违约金；合同生效后，双方均不得擅自解除合同，如一方提出提前解除合同，需提前二个月通知对方，违约方按二个月租金标准承担违约金；因孙荣原因不能继续履行本合同，孙荣不得向袁华提出装修补偿。合同签订后，孙荣即支付袁华押金2万元，半年租金13万元。同年10月23日，孙荣（乙方）与第三人蒋克峰、案外人王晓（甲方）就转让佳美轩2楼1号大牛场餐厅签订《转让协议》，约定：1、原大牛场天燃气的使用权大牛场原有空调、排风新风等设施归乙方所有；2、厨房设备、设施、前厅座椅电磁炉等设施转给乙方使用；3、转让费20万元整；4、电话、监控、收银系统另加1万元转让费，转让费合计金额21万元整；5、乙方向甲方转让金金额支付后方可入住本店。孙荣支付第三人转让费20万元。后，孙荣对租赁房屋进行装饰装修。装修完毕后，孙荣经营牛小鲜潮汕牛肉火锅。2017年3月14日，乌鲁木齐市环境保护局因牛小鲜潮汕牛肉火锅未办理相关环保手续，向孙荣下达《乌环监通（2017）1-019号环境监察通知书》，要求孙荣携带营业执照（副本）、组织机构代码证、法定代表人身份证明书及身份证复印件、环境影响评价手续、环保竣工验收手续等资料接受调查。2017年6月份，孙荣终止经营牛小鲜潮汕牛肉火锅，6月30日孙荣搬离部分物品，一些桌椅、冰柜未搬离。另，孙荣于2017年4月支付租金5万元。2017年7月17日，孙荣制作《解除合同通知书》，主要内容为：1、本告知书邮寄发出之日，双方于2016年10月20日签订的《房屋租赁合同》即为解除；2、请袁华自收到本函后1日内，退还本人已付的租赁费、租赁押金、转让费等全部费用，并赔偿装修费相关损失。7月22日，孙荣将《解除合同通知书》邮寄给袁华，7月24日，该邮件由蓝天森林社区代收。袁华在庭审中表示未收到该份邮件。2017年12月14日，孙荣与袁华交接水卡、电卡、燃气卡，并将物品全部搬离租赁房屋。本案在审理过程中，根据孙荣的申请，一审法院通过乌鲁木齐市中级人民法院统一摇珠，委托新疆昊诚资产评估有限公司（以下简称昊诚评估公司）对孙荣租赁袁华的位于北京北路商铺已形成附合的装饰装修物残值进行评估。昊诚评估公司作出新昊诚评报字（2018）049号报告书，价值为19.45万元。孙荣对该鉴定报告书提出异议，认为：1、未对涉诉房屋内全部装饰装修物进行鉴定；2、鉴定内容存在漏算、少算，应当对房屋添附的设备类固定资产全部计入鉴定范围。昊诚评估公司对孙荣异议答复：1、受托人按照申请人申报内容评估导致初次评估报告与委托内容不符，受托人严格依据委托书，出具资产评估报告，评估明细发生变化导致评估结果发生变化；2、本次委托内容为已形成附合的装饰装修物残值，委托人对装饰装修物残值给予公允价值估算，对从第三方购买或认定的实物不属于委托范围故未作出价值估算。另，涉案房屋产权人为袁华，单独所有，规划用途为商业用房。涉案商铺2016年12月22日至2017年3月24日用水231方，2017年3月24日至2017年6月8日用水172方。一审法院认为，《合同法》第九十三条，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表明或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，袁华作为出租人的义务是将房屋的占有转移给孙荣，孙荣作为承租人的义务是按照合同约定的数额、期限与支付方式向袁华支付租金。合同履行中，孙荣认为涉诉房屋属于禁止经营餐饮服务范围，致使合同目的不能实现，涉诉房屋系经营性用房，袁华出租收益，不违反法律及行政法规。孙荣作为使用人应当对涉诉房屋是否符合我国法律、行政法规的要求，是否适合经营餐饮具有注意义务，且孙荣在租赁房屋并装修后，也进行了实际经营，故孙荣主张袁华违约无法律依据。孙荣向袁华邮寄《解除合同通知书》，但袁华未签收，且该份《解除合同通知书》不符合《合同法》第九十六条守约方合同解除权的规定，不发生解除《房屋租赁合同》的效力，对孙荣主张确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年7月24日解除的请求，不予支持。2017年12月14日，孙荣搬离全部物品，双方办理了交接，应视为双方均同意不再履行《房屋租赁合同》，对袁华反诉要求解除《房屋租赁合同》的请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同既已解除，袁华应当将收取的保证金2万元退还孙荣，对孙荣要求袁华退还保证金2万元的请求，予以支持。孙荣要求袁华返还租金18万元，孙荣在租赁涉诉房屋后，经营使用至2017年6月，后虽未经营，但其物品一直滞留在房屋内至2017年12月14日，未能将房屋返还袁华，理应承担占有房屋期间的租金，对孙荣的该项请求，不予支持。袁华反诉孙荣支付房屋租赁费7万元，合同约定第一年租金25万元，孙荣仅支付18万元，孙荣应当继续支付租赁费7万元，对袁华的该项反诉请求，予以支持。孙荣要求袁春燕与袁华共同承担责任，袁春燕作为袁华出租房屋的代理人，其以被代理人袁华名义实施的民事法律行为，对被代理人袁华发生效力，故孙荣的该项请求于法无据，不予支持。孙荣主张袁华赔偿装修损失20万元、设备损失21万元，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案，租赁合同履行不能为孙荣未尽到注意义务，系过错方，装饰装修物、设备损失等理应由孙荣自行负担，对孙荣的该项请求，亦不予支持。袁华反诉孙荣支付违约金75,000元，合同虽约定迟延支付租金的违约责任，但按日3%收取违约金不符合“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，袁华亦不能提出其遭受实际损失的证据，故按孙荣欠付租金7万元利息上浮30%支持袁华损失，核算为1,996.31元（7万元×4.875‰×130%×4.5月，2017年4月1日至2017年8月15日），对袁华多主张的部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、解除孙荣与袁华签订的《房屋租赁合同》；二、袁华返还孙荣保证金2万元；三、驳回孙荣对袁华的其他诉讼请求；四、驳回孙荣对袁春燕的诉讼请求；五、孙荣支付袁华租赁费7万元；六、孙荣支付袁华违约金1,996.31元。二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证。孙荣提供微信通话记录，以证实袁春燕已收到孙荣发出的解除合同通知，合同解除时间为2017年7月24日，袁春燕对证据的真实性无异议，但认为内容是相互协商，并非收到解除通知。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于双方争议的合同解除时间问题。孙荣上诉认为其通过邮寄的方式向袁华通知解除双方签订的房屋租赁合同，但通过现有证据无法证实袁华收到了该解除通知，故本院对孙荣要求以其向袁华发出解除通知书的日期作为双方合同解除时间的上诉理由不予采信。一审法院依据双方办理交接手续，孙荣将租赁房屋内的物品搬离之日即2017年12月14日作为双方合同解除时间于法有据，本院予以维持。关于孙荣上诉认为租赁房屋无法作餐饮用途，袁华提供虚假证照，未提供符合合同约定的租赁物的问题。因涉案房屋系经营性用房，孙荣在租赁房屋装修后也进行了经营，其未举证证实袁华向其提供了虚假的证照，故本院对其该项上诉理由不予支持。关于孙荣要求袁华返还租金3,000元的请求能否成立的问题。一审法院依据孙荣与袁华合同实际履行期间，认定孙荣应向袁华支付的租金适当，孙荣要求袁华返还无事实及法律依据，本院不予支持。关于孙荣要求袁华支付装修损失200,000元、设备损失200,000元的请求能否成立的问题。通过一审法院查明的事实，可以证实租赁合同不能继续履行的原因系孙荣未尽注意义务所致，孙荣作为过错方，无权要求袁华支付装修损失及设备损失，该本院对其项上诉请求不予支持。关于孙荣上诉不应向袁华支付租赁费70,000元的请求能否成立的问题。一审法院依据孙荣与袁华签订的租赁合同约定及孙荣实际占有房屋的时间，判决孙荣向袁华支付租赁费70,000元于法有据，孙荣该项上诉请求不能成立，本院不予支持。关于孙荣上诉不应向袁华支付违约金的请求能否成立的问题。孙荣欠付袁华房屋租金的事实清楚，证据充分，一审法院依据双方合同约定并考虑本案实际情况判付违约金适当，本院予以维持，孙荣该项上诉请求不能成立，本院不予支持。关于鉴定问题。一审依据孙荣申请委托相关鉴定机构对涉案房屋装饰装修物残值进行评估，鉴定程序并无不当。综上所述，孙荣的上诉请求不能成立，本院不予支持，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,944.91元（孙荣已预交），由上诉人孙荣负担。本判决为终审判决。审判长 杨   春审判员 马   骏审判员 项   颖二〇一九年十一月五日书记员 ??孙晨雨