广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终29187号上诉人（原审被告）：郑志谦，男，汉族，1963年10月26日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区，上诉人（原审被告）：林利平，女，汉族，1970年5月13日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区，共同委托诉讼代理人：杨力球，广东聚生缘律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：帅新季，广东聚生缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘海霞，女，汉族，1981年6月16日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区）xx，委托诉讼代理人：曾艳青，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓媛，广东卓建（龙岗）律师事务所实习律师。上诉人郑志谦、林利平因与被上诉人刘海霞房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初3000号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑志谦、林利平上诉请求：1、撤销一审判决，依法下调违约金不高于25万元。2、一、二审诉讼费用由刘海霞承担。事实和理由：1、本案交易的标的物属于法律明确禁止交易的范围，且签订合同时涉案标的物根本不存在，因此本案交易合同是无效的。2、因为合同无效，按照双方的责任，依照法律规定来承担责任，在本案中，合同无效的责任郑志谦、林利平和刘海霞各有过错，应当按照双方过错责任的比例来承担。郑志谦、林利平除了已经将购房款全部返还给了刘海霞，另外，还补偿给了刘海霞36100元，郑志谦、林利平已经承担了因合同无效造成的赔偿责任，无需再承担其他的赔偿。3、因为合同无效，双方只存在返还的问题，一审法院判令郑志谦、林利平支付违约金50万元给刘海霞，是没有任何法律依据，属于认定事实错误，适用法律不当。二审审理期间，郑志谦、林利平请求驳回刘海霞一审的全部诉讼请求。刘海霞辩称，一、双方所签订房产交易合同的标的为拆迁方指标，该合同合法有效。二、因本案交易标的特殊，郑志谦、林利平因受房屋拆迁利益的驱动而违约。根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》，合同无效后的处理要全面考虑双方当事人利益的影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖差价造成的损失。本案合同有效，同样应考虑上述问题。三、导致刘海霞无法取得该回迁房指标和房屋是因郑志谦、林利平单方违约的过错行为导致。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”，郑志谦、林利平也曾在双方的微信聊天记录中明确表示刘海霞也有利益，愿意赔偿刘海霞。四、本案中双方约定的违约金远远低于实际损失的金额。刘海霞的损失包括已付房款的银行利息损失和合同履行后可以获得的利益，大新片区周边的新房价格都在10万元左右。且在涉案合同第5条约定了实际补偿的房屋将多出5平方米，总计43平方米，以10万元单价计算，将为430万元，比原买卖差价多出294万元，双方约定的违约金远远不够弥补刘海霞的预期利益。刘海霞向一审法院起诉请求：1、刘海霞与郑志谦、林利平签订的《房产交易合同》无效；2、郑志谦、林利平支付占用购房款期间利息（以95万元为基准，其中2万元从2017年1月16日、58万元从2017年1月19日、35万元从2017年3月13日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清之日止，利息暂计至2019年1月22日合计为89439.86元）；3、郑志谦、林利平赔偿刘海霞经济损失95万元；4、郑志谦、林利平承担本案诉讼费、律师费、担保费等费用。一审庭审中，刘海霞变更其第一项及第三项诉讼请求为：解除刘海霞与郑志谦、林利平签订的《房产交易合同》；郑志谦、林利平按《房产交易合同》第七条承担违约责任，按刘海霞已付购房款的双倍赔偿刘海霞95万元。一审法院认定事实：2017年1月19日，刘海霞（乙方）与郑志谦（甲方）签订《房产交易合同》，该合同甲方落款处签名为郑志谦、林利平。合同约定：甲方将位于深圳市南山区大新片区旧城改造项目内的房产公寓一套（38平方米）转让给乙方，使用期按国家房产政策的年期为准；甲方的房产目前已确立为花超公司、恒大公司已立项开发手续已成熟的旧改项目，现时已进行拆迁中，已经确定在同一地段回迁补偿（甲方是原居民有相关手续）；乙方应将清楚了解本处交易房产是旧改项目，是在同一地段回迁补偿的，愿意出资购买；本次交易已经协商定价为每平方米36000元，总价为136万元，产权手续以到华超地产开发公司所承认的所立条款为准；本处交易房产要到开发建成后，开发商会安排选房定户，到开发商公司签订确认合同后三个月甲方就开始支付本处房产的租金给乙方，开发商现定每平方米50元，共1900元（过渡资金一直支付到和华超、恒大开发商签订置换合同日止，乙方和华超、恒大开发商签订的置换合同需和甲方享受同等待遇）；本次交易乙方先付60万元，2017年3月10日再付35万元，余下41万元房款甲乙双方到华超、恒大开发商公司签订房产确认合同给乙方，乙方才付清给甲方；自乙方交付60万元，本次交易真正生效(购房款转入林利平账户)；如果甲方违约，需按乙方已付购房款双倍赔偿；及其他内容。刘海霞分别于2017年1月16日、2017年1月19日、2017年3月13日向被告林利平转账支付2万元、58万元、35万元，转账备注分别为“南新诚意金”、“38平（方）米款”、“大新房款”。被告郑志谦于2017年1月5日向刘海霞出具《收条》，载明收到购房定金2万元，房产项目及地址为南山区大新片区旧城改造项目内的房产公寓一套（38平方米）。刘海霞表示，双方签订合同时，旧的房屋没有拆除，所以双方无法约定具体房号，但郑志谦、林利平向刘海霞确认自己名下享有太平里27号、35号的回迁房指标，后来刘海霞发现实际郑志谦、林利平名下并无可出售的相关回迁房。刘海霞对此提交了户口簿登记信息、《民事房屋楼层抽签确认书（简体）》以及《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》等予以证明。《民事房屋楼层抽签确认书（简体）》载明：郑志邦、郑志强、郑志辉等共六人经面议协商，同意对位于深圳市南山区冲下村太平里27号的七层重建楼进行楼层抽签仪式；抽签时间及确认时间分别为2001年10月15日晚上九点、晚上十点；抽签结果如下：……郑志谦抽得重建楼第七层中间步行楼梯以南全部楼层使用空间，以及重建楼第三层中间步行楼梯以北全部楼层使用空间；上述抽签结果由确认人用黑色碳水笔签名后确认生效，各人对抽签所得楼层拥有使用、出租、交换、转让等权利。《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》载明，2010年11月12日，郑志谦作为申报人分别对位于深圳市南山区南头街道大新社区太平里27号三楼楼梯左边302号房、以及深圳市南山区南头街道大新社区××103房及第七层进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报。报纸中登载的《大新北城市更新项目房屋确权公示第五十一批》显示，地址门牌为××702、太平里27号对应的权利人名称并非郑志谦、林利平。郑志谦、林利平对《民事房屋楼层抽签确认书（简体）》、报纸的真实性均不予认可，表示均为复印件，对《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》的真实性予以认可。郑志谦、林利平表示，双方签订合同时旧的房屋没有拆除，旧的房屋是在2018年下半年拆除；合同约定38平方米的公寓是因为郑志谦、林利平听说开发商拆迁补偿的包括此户型，但实际之后并没有该户型及面积的公寓，郑志谦、林利平也没有与开发商签订拆迁补偿协议。2017年4月至2018年11月期间，林利平向刘海霞转账共计36100元。郑志谦、林利平表示此款为其向刘海霞支付的补偿款；刘海霞表示此款为郑志谦、林利平按照合同约定向其的支付的过渡资金。林利平分别于2018年12月12日、2018年12月30日向刘海霞转账退还购房款10万元、85万元。刘海霞当庭提交了《民事委托代理合同》及发票、担保费收据等用于证明其因本案支付的相关费用；郑志谦、林利平对此真实性认可，关联性不予认可，表示上述费用并非必要的费用。另查，刘海霞的起诉状等材料于2019年3月16日送达郑志谦、林利平。一审法院认为，林利平在《房产交易合同》甲方落款处签名，其应与郑志谦共同作为合同甲方承担相应的合同责任。依据《房产交易合同》约定，刘海霞与林利平、郑志谦交易标的为拆迁后开发商拟补偿的38平米的房产，而并非拟拆迁的小产权房，《房产交易合同》系刘海霞与郑志谦、林利平的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该院确认其效力，双方应严格按照合同约定履行。一审庭审中，郑志谦、林利平确认其并未与开发商签订相关面积及户型的拆迁补偿协议，郑志谦、林利平未能按照《房产交易合同》约定向刘海霞提供交易标的，涉诉合同因郑志谦、林利平原因无法继续履行，郑志谦、林利平构成根本违约，刘海霞有权解除合同并要求郑志谦、林利平担合同的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；刘海霞的起诉状等材料于2019年3月16日送达郑志谦、林利平，故该院确认双方于2017年1月19日签订的《房产交易合同》于2019年3月16日解除。郑志谦、林利平构成根本违约，应承担相应的违约责任。关于刘海霞主张郑志谦、林利平按照其已付购房款的双倍承担违约责任即赔偿刘海霞98万元。郑志谦、林利平主张过高，该院认为，《房产交易合同》中关于“如果甲方违约，需按乙方已付购房款双倍赔偿”系双方对于违约责任的约定，违约金旨在补偿非违约方的损失，本案中，刘海霞未提交充分证据证明其实际损失，且双方签订合同时约定的38平米的房产尚未确定存在，刘海霞对此明知，郑志谦、林利平也已于2018年12月将收取的房款全部予以返还，故根据合同的签订情况、双方的过错程度，该院酌情判令被告郑志谦、林利平向刘海霞支付违约金50万元。刘海霞要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率向其支付购房款的利息、以及承担律师费、担保费等，没有合同依据，且该院已判令郑志谦、林利平向刘海霞支付违约金，对于刘海霞前述请求，该院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认刘海霞与郑志谦、林利平于2017年1月19日签订的《房产交易合同》于2019年3月16日解除；二、郑志谦、林利平于该判决生效之日起十日内向刘海霞支付违约金50万元；三、驳回刘海霞的其他诉讼请求。案件受理费7077.48元，由刘海霞负担3671.48元，由郑志谦、林利平负担3406元；保全费5000元，由刘海霞负担2593.78元，由郑志谦、林利平负担2406.22元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，郑志谦、林利平在二审中要求将上诉请求由“下调违约金不高于25万元”改为“驳回刘海霞全部诉讼请求”，郑志谦、林利平要求变更上诉请求已经超过上诉期，故本院仍以其提交的上诉状中的上诉请求作为二审审理范围。郑志谦、林利平与刘海霞就拆迁回迁公寓签订的《房产交易合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方应当依约履行。合同签订后，刘海霞按约定向郑志谦、林利平支付了95万元房款，但郑志谦、林利平未向刘海霞交付回迁房屋。根据合同的约定，郑志谦、林利平应当承担违约责任。上述合同约定“如果郑志谦违约，需按刘海霞已付购房款双倍赔偿”，一审法院已酌情将违约金从95万元调整为50万元，郑志谦、林利平要求将违约金调整为25万元缺乏事实依据，本院不予支持。此外，根据双方合同约定，郑志谦在履行合同过程中应当向刘海霞支付过渡资金（租金），郑志谦向刘海霞支付了36100元，刘海霞称该笔款项是19个月的租金，刘海霞的该主张符合双方的约定。郑志谦、林利平上诉要求在违约金中扣除该36100元款项缺乏依据，本院不予支持。综上，郑志谦、林利平的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由郑志谦、林利平负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇一九年十一月二十八日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。