四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4082号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都天智影院管理有限公司，住所地：成都市郫都区箐蓉镇创客公园。 法定代表人：张涛。 委托诉讼代理人：冯沁娟，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：欧明玉，男，1962年5月27日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王波，四川首力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：何孝英，女，1960年1月19日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王波，四川首力律师事务所律师。 上诉人成都天智影院管理有限公司（简称成都天智公司）因与被上诉人欧明玉、何孝英房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初3149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 成都天智公司上诉请求：一、请求依法撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初3149号民事判决书第一项、第三项判决内容；二、请求依法改判为：驳回二被上诉人的一审全部诉讼请求；二被上诉人应向上诉人双倍返还定金100000元；三、请求依法判决由二被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：原判认定事实不清，适用法律严重错误。一、本案的焦点之一应在于二被上诉人的租赁房屋是否符合交付条件，二被上诉人是否向上诉人履行了交付合格租赁房屋的义务，二被上诉人是否存在严重违约行为导致租赁合同解除。一审法院未查清租赁房屋不符合交付条件，二被上诉人未向上诉人交付合格的租赁房屋已经严重违约的事实，错误认定租赁房屋满足交付条件，更错误的以此认定二被上诉人向上诉人履行交付合格的租赁房屋，实属混淆法律行为概念，适用法律错误。租赁房屋是否符合交付条件是租赁房屋是否符合法律强制性的房屋交付规定及租赁合同约定的交付条件的一种法律状态，而被上诉人是否向上诉人交付合格的租赁房屋是另一种法律行为，两者不是同一个法律概念，不能因租赁房屋符合交付条件即推出二被上诉人向上诉人交付租赁房屋。但一审法院却认定“交付条件已经成就，因此被告提出的关于原告未向其履行交付租赁房屋的主张不能成立。”。一审法院的前述认定明显错误的将租赁房屋是否符合交付条件和二被上诉人是否履行向上诉人交付合格租赁房屋义务进行概念混淆，属于事实认定错误。事实上，二被上诉人未能证明租赁房屋是否符合国家法律和合同约定的交付条件，同时也未向上诉人交付合格的租赁房屋，二被上诉人已经严重违约，上诉人有权要求二被上诉人双倍返还定金，同时因二被上诉人严重违约行为导致上诉人与其解除租赁合同，上诉人解除租赁合同行为符合法律规定，不属于违约行为。二、一审法院错误认定租赁房屋符合合同约定的交付条件。由于国家对房屋的交付条件有强制性规定，租赁合同对房屋的交付条件有具体的合同约定，一审法院仅凭《建设工程消防验收意见书》即认定租赁房屋符合交付条件属于事实查明不清，法律适用错误。（一）二被上诉人提供的租赁房屋必须经过住建部门竣工验收备案。二被上诉人未能提供证据证明租赁房屋经过住建部门竣工验收备案，故一审法院不能单凭《建设工程消防验收意见书》认定租赁房屋符合交付条件。1、《合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。主合同和补充协议签署时，租赁房屋是在建工程。根据《城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的涉及、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付适用。”；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”综上，二被上诉人出租的房屋应当经过住建局部门验收合格后方可交付使用。但是二被上诉人未提供证据证明租赁房屋已经过行政部门竣工验收合格。（二）除了法律强制性规定的交付条件外，租赁合同对交付条件另外进行了具体的约定。二被上诉人未能证明租赁房屋符合租赁合同约定。一审法院不能单凭《建设工程消防验收意见书》认定租赁房屋符合交付条件。租赁合同第5条及主合同附件九具体约定租赁房屋交付标准。故一审法院也不能单凭《建设工程消防验收意见书》认定租赁房屋符合交付条件。租赁合同第五条房屋交付标准条款中明确约定“根据甲乙双方约定，甲方交付房屋标准见附件9。”；附件9租赁房屋交付标准约定“1）.楼板活荷载大于350KG/平方米；2）强电大于100KW并送达指定区域；3）乙方承租区域一次消防已安装验收合格，且提供合法文本；4）上下水管道：按设计能有效使用。”租赁合同中已明确约定租赁用途为开办影院。因影院涉及公众安全，国家对电影院的建筑设计有强制性规范，原建设部发布了《电影院建筑设计规范》（现行有效）有很多具体的电影院场地设立条件的强制性规定。因此上诉人与二被上诉人对租赁房屋的交付标准进行了明确约定。二被上诉人未能提供证据证明租赁房屋符合合同约定的交付标准。同时，租赁合同附件9约定的“……乙方承租区域一次消防已安装验收合格，且提供合法文本……”，但二被上诉人没有证据证明向上诉人提供过《建设工程消防验收意见书》，即二被上诉人即使现在向法庭提供了《建设工程消防验收意见书》也不能证明其在租赁合同履行过程中向上诉人告知过租赁合同已取得《建设工程消防验收意见书》，不能证明其向上诉人提供过《建设工程消防验收意见书》的合法文本。综上，二被上诉人没有证据证明租赁房屋符合租赁合同约定的交付条件。一审法院不能仅凭《建设工程消防验收意见书》认定租赁房屋符合交付条件。三、二被上诉人没有证据证明其已向上诉人履行交付合格租赁房屋的义务。一审法院不能仅凭《补充协议》即认为二被上诉人向上诉人交付租赁房屋。（一）先履行交付义务是二被上诉人的合同约定义务，二被上诉人未交付房屋已经严重违反合同约定。1、《房屋租赁合同》4.1款约定了二被上诉人需要将房屋交付上诉人，双方应办理书面交接手续；第5条及主合同附件九具体约定租赁房屋交付标准。第二十五条约定经双方盖章确认的与本合同有关的补充协议、附件要求、交接清单等产生相应法律效力，仅有上诉人自然人员工签字无公章的无效。根据前述约定，二被上诉人应先将符合法律和合同约定交付标准的租赁房屋交付上诉人，双方办理房屋交接手续。根据第4.2款规定在上诉人进场装修时开始计算六个月免租金期，免租金期期满后开始计算租赁期限。根据7.1款规定租金为租赁期限开始后每六个月支付一次，每次提前一个月支付。主合同及补充协议已经约定双方履行权利义务的阶段前后分别为：二被上诉人交付房屋阶段、上诉人进场装修阶段、上诉人享有免租期阶段、正式租赁阶段（在租赁阶段由上诉人向二被上诉人支付租金），每个阶段双方的权利义务不同，二被上诉人负有将合同约定的符合交付标准和交付条件的合格租赁房屋交付给上诉人的先履行义务。当二被上诉人通知上诉人交房，双方对租赁房屋进行验收和交接后才能进行装修阶段，计算装修期。但二被上诉人未向上诉人交房，未向上诉人提供符合交房标准的证明文件等，双方的合同履行阶段尚在交付房屋前的阶段，上诉人未收到房屋也就未能进场装修，同时二被上诉人无权要求上诉人进场装修，更无权要求上诉人支付租金。2、由于二被上诉人一直未将符合交付条件的租赁房屋交付上诉人，故双方在2017年10月10日签署《补充协议》。《补充协议》约定补充协议内容除与租赁合同有冲突的条款以外均按租赁合同约定为准，因此《补充协议》没有免除主合同中关于二被上诉人应先交付符合交房标准的房屋的义务，即《补充协议》未改变双方在租赁合同中约定的合同履行的先后阶段。（二）二被上诉人没有证据证明其向上诉人交付合格的租赁房屋。1、二被上诉人没有催告上诉人收房，上诉人从未收到二被上诉人告知租赁房屋具备交付条件或催告收房的通知。根据上诉人提供的租赁物现状图及二被上诉人的自认，上诉人确实没有占有、使用租赁房屋。2、二被上诉人负有证明将租赁房屋已交付给上诉人的举证责任。租赁合同第六章通知条款约定各方应按合同约定的联系人、联系方式进行书面通知，以被通知方签收或者以快递邮寄方式为准。第二十五条约定经双方盖章确认的与本合同有关的补充协议、附件要求、交接清单等产生相应法律效力，仅有上诉人自然人员工签字无公章的无效。二被上诉人自始至终都没有提供证据证明向上诉人交付租赁房屋。综上所述，根据合同法第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，二被上诉人没有将合格的租赁房屋交付上诉人，已经严重违约。二被上诉人无权要求上诉人支付租金。四、二被上诉人未将租赁房屋交付上诉人已经严重违约，上诉人有权解除双方签署的《房屋租赁合同》及补充协议。上诉人已按通知送达地址向二被上诉人送达解除合同通知，故《房屋租赁合同》及补充协议已经解除。上诉人不应承担违约责任。（一）因二被上诉人严重违约事实，上诉人未能按期开业，南充电影市场环境已经发生巨大变化，二被上诉人的财务亏损扩大，经营压力特别巨大，故继续履行合同将不能实现合同目的。上诉人根据合同法第九十四条规定已于2018年5月4日按通知送达地址向二被上诉人发出解除租赁合同通知，根据租赁合同有关通知送达条款的约定，双方的租赁合同应于2018年5月4日解除。一审法院以上诉人发出的终止合同通知中未提到解除合同系二被上诉人未交付房屋，故判令上诉人违约解除，系未明解除合同的因果关系，不合理加重上诉人的法律责任。上诉人解除合同的关键在于二被上诉人迟迟未交付租赁房屋，导致上诉人不能进场装修，不能按期开业，南充电影市场发生巨大变化，因此上诉人与二被上诉人希望协商，通过降低租金标准来解决二被上诉人违约问题，因双方最终未能谈好通过降低租金标准来解决二被上诉人违约未交房的问题，故上诉人行使法定解除权来解除租赁合同。因此，本案租赁合同解除的根本原因在于二被上诉人严重违约未向上诉人交付合格的租赁房屋。一审法院不能苛责社会一般非法律群体的书面表达，不合理加重上诉人的法律责任，应当认定导致本案租赁合同解除根本原因在于二被上诉人未交付合格的租赁房屋。（二）退一万步来说，假使如一审法院认定上诉人确实存在违约行为，在违约责任的承担问题上：1、因二被上诉人确实存在严重违约行为，存在极大的过错，应当综合考虑二被上诉人的先违约情形，减轻或者免除二被上诉人的违约责任。2、二被上诉人未交付租赁房屋，二被上诉人要求上诉人租金支付条件不能成就，一审法院不应支持二被上诉人关于租金损失的赔偿请求。3、假若按照二被上诉人主张上诉人已经收房，那么上诉人解除合同的期间属于合同约定的免租金期，二被上诉人在这一期间本身没有租金收益也就不存在租金收益损失。同时租赁合同没有约定上诉人违约解除合同时应赔偿二被上诉人免租金期的租金收益损失，故一审法院判决上诉人按二被上诉人要求赔偿免租金期6个月的租金损失没有事实及合同依据。4、租赁合同已约定有定金罚则，一审法院已适用定金罚则时，在认定租金损失时也应扣除相应的上诉人已支付的定金。综上，二被上诉人未将租赁房屋交付上诉人已经严重违约，上诉人有权解除双方签署的《房屋租赁合同》及补充协议。五、二被上诉人存在违约行为，应当双倍返还上诉人定金共计100000元。根据《租赁合同》第8.1款的约定，如若二被上诉人存在违约行为的，二被上诉人应当双倍返还定金。二被上诉人未向上诉人交付合格的租赁房屋，已经违约，上诉人有权要求二被上诉人双倍返还定金。一审法院未查明二被上诉人未按约定交付合格租赁房屋的违约事实，驳回上诉人的双倍返还定金的请求属于事实和法律适用错误。综上所述，二被上诉人未按租赁合同及补充协议的约定先将合格租赁房屋交付上诉人已经严重违约，二被上诉人应当向上诉人双倍返还定金。二被上诉人的损失主张缺乏事实及法律依据。据此，上诉人请求贵院支持上诉人的上诉请求。 欧明玉、何孝英答辩称：1.关于交付条件的问题。合同中约定，取得消防验收合格意见书十日内交付，交付时双方完善书面手续。验收合格意见书作出时间是2017年6月22日。正是因为该条件的成就，可以认定在双方签订的补充协定时上诉人已经知晓案涉房屋符合交付条件，因此才从2018年1月1日起计算装修期。2.上诉人反复强调的合同第五条附件九是没有签字的，作为一个接近扫尾的在建工程，活荷载、强电、给排水都是已经成型、无法更改的。上诉人要租赁这个房屋作为公用场地，不可能不查阅图纸，因此在签订租赁合同时案涉房屋已经完全满足附件九约定的条件。作为楼板活荷载，公用建筑部分最低取值就是3.5吨每平方米，这是图纸上已经载明的。上诉人说我方没有证据证明这个条件是颠倒是非的，任何一个承租人在有特殊公用的时候都必先查图纸。上诉人认为被上诉人的房屋不具备交付条件是对约定和法律规定的曲解。竣工备案不属于交付条件，竣工验收才属于交付条件，竣工备案只是办证的前提条件。所以以竣工备案为交付条件不符合法律规定。3.房屋没有完成交付是上诉人单方毁约所致，因为交付是双务行为，上诉人以毁约的方式拒绝交付是导致不能完成交付的直接原因。4.本案中有一份关键证据，即上诉人向被上诉人发送的一份函件载明，基于上诉人投资人发生变更，对南充市场进行重新评估后得出案涉房屋不具有投资价值的结论，从而发出解除合同的通知。从这一份核心证据中不难看出是上诉人毁约。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉、维持原判。 欧明玉、何孝英一审起诉请求：1、判令成都天智公司赔偿欧明玉、何孝英损失729,421.2元，并从即日起按银行同期贷款利率支付利息至清偿之日止；2、本案诉讼费由成都天智公司承担。 原审认定事实如下：2017年6月4日，欧明玉、何孝英与成都天智公司以甲乙双方名义签订《房屋租赁合同》一份，约定：欧明玉、何孝英将其位于顺庆区师大路一段华府丽都二楼约1,323.06平方米的房屋出租给成都天智公司用于开办电影院（天智国际影城师大店），甲方取得本建筑工程消防验收合格意见书（过一消）后十日内甲方交付乙方开始装修，交付时需双方签署书面交接手续。合同约定从乙方开始装修时六个月为免租金期，免租金期满后开始计算租赁期限，租赁期限为十年。合同还约定租金单价，其中第一年每月每平方米40元，租赁费用每6个月支付一次，每次提前一个月支付。乙方在合同签订后30个工作日内，向甲方支付人民币50,000元作为合同定金，甲方须同时提供相应收据，如甲方未按期取得建筑工程消防验收合格意见书，不按约履行本合同，则双倍返还定金；乙方擅自解除本合同，或者未按约定支付租金时，甲方不予退还定金。合同第十六条还约定，乙方有逾期两个月未支付租金等情形的，甲方可以解除协议，乙方还应赔偿甲方所遭受的损失（包括等待再次出租的闲置费等）。违约责任条款约定，甲乙双方违反本合同约定的义务，除本合同已对违约责任作出明确约定外，违约方应严格履行合同约定的义务，并赔偿因此给对方造成的经济损失，该损失无法计算的以届时两个月租赁费用金额为标准。合同签订后成都天智公司分别于2017年7月11日、7月13日向欧明玉、何孝英合计转款50000元作为合同定金。2017年10月10日，欧明玉、何孝英与成都天智公司签订《补充协议》一份，补充约定内容包括：第一、二、三年租金每平方米变更为45元；二楼外墙面积由乙方使用；现以实测面积1350.78㎡为准；从2018年1月1日起计算装修期。2018年5月3日，欧明玉、何孝英向成都天智公司发出《关于催收房租的通知》，称“经我们多次催促，贵公司至今未进场装修也未缴纳租金。今天，我们再次以短信和特快方式通知贵公司和张涛总经理，请贵公司和张总尽快缴纳租金和进场装修，以免给我们造成更大损失！”2018年5月28日，成都天智公司在收到欧明玉、何孝英前述通知后向欧明玉、何孝英《复函》，称“因我公司现有投资机构入股，经对与您们在华府丽都二楼的合作项目的市场情况、相关合同条款等进行数据评估及测算，正如我公司人员与您沟通的：如果关于房屋租金的商务条款不做调整的的话，此项目无投资价值。因此，经集团公司股东会会议讨论决定：经市场调查及数据分析预测，此项目不具备投资条件。特告知您们，我司自发函之日起正式放弃华府丽都二楼影院建设项目，同时终止2017年6月4日与您们签订《房屋租赁合同》及2017年10月10日签订的《补充协议》。”2018年8月7日，成都天智公司再向欧明玉、何孝英发出《关于华府丽都二楼电影院项目合同终止的函》，称根据欧明玉、何孝英就终止合同所提出的条件（要求），回复如下：1、双方代表通过协商达成一致意见，同意终止南充市华府丽都二楼电影院项目合同。2、你方代表提出终止合同的要求，即要求我方赔付一年的租金方可同意终止合同，我方不同意你方要求。嗣后，成都天智公司未进场装修也未向欧明玉、何孝英缴纳租金，案涉房屋迄今未租予他人。 另查明，本案租赁房屋系由南充市永和房地产开发有限公司开发建设，该公司在欧明玉、何孝英与成都天智公司订立租赁合同期间向成都天智公司出具《关于华府丽都二楼产权情况的说明》一份，载明“成都天智影院管理有限公司：我公司开发的华府丽都项目，实际控制人为欧明玉、何孝英二位女士。贵公司拟承租的该项目二楼，产权人、控制人、处分权人均为欧明玉、何孝英二人，我公司将在近期为该二位女士办理产权登记。特此说明。2017年6月4日”，诉讼中该公司又出具《说明》一份，称案涉房屋产权属于何孝英、欧明玉共有，她们享有该房屋的所有权，有权占有、使用、收益、处分该房屋。2017年6月22日，南充市公安消防支队向案涉房屋开发商南充市永和房地产开发有限公司出具了《建设工程消防验收意见书》，就其申报的华府丽都工程综合评定消防竣工验收合格。 庭审中成都天智公司提交了其公司自制的《财务报表》、《天智创客影院南充师大店项目研究报告》、《资不抵偿的情况说明》，内容主要载明：案涉租赁房屋周围商业环境已发生巨大变化，本项目没有投资价值，继续履行合同将使成都天智公司长期严重亏损。 原审法院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，合法有效，予以确认。该合同自双方当事人签订后即生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，欧明玉、何孝英提交的证据表明其对本案租赁房屋享有出租的权利，且经消防部门评定消防竣工验收合格，符合双方合同约定的交付成都天智公司装修条件，同时根据双方签订的《补充协议》内容，明确了从2018年1月1日起计算装修期，表明交付条件已经成就，因此成都天智公司提出的关于欧明玉、何孝英未向其履行交付租赁房屋的主张不能成立，同时依据欧明玉、何孝英与成都天智公司双方相互发出的函件内容，表明欧明玉、何孝英在向成都天智公司催收房租的事实，而成都天智公司回函称系自身商业原因要求降低房租或解除合同，未提及欧明玉、何孝英有未履行交付义务的情形，因此成都天智公司在本案中的抗辩理由不能成立，成都天智公司未按合同约定履行给付租金的义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任并赔偿欧明玉、何孝英相应损失，双方合同也约定了违约方应当赔偿给守约方造成的相应经济损失。租赁合同约定的租金给付方式为每6个月支付一次，又依据《补充协议》约定的租金计算标准，6个月房屋租金应为364,710.6元，该损失依法应当由成都天智公司承担。超过6个月后的扩大租金损失，因欧明玉、何孝英已明知成都天智公司不再履行合同，可另行出租其房屋，对欧明玉、何孝英主张的该部分损失不再支持。关于欧明玉、何孝英主张的损失利息，未超过法律规定标准，对此予以支持，即以确定的损失364,710.6元为基数从受理欧明玉、何孝英起诉之日（2019年4月12日）起按中国人民银行同期贷款基准利率计付利息至付清时止。成都天智公司反诉请求与其抗辩主张同理，缺乏依据，故对其反诉双方返还定金的请求不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、成都天智公司于判决生效后十日内给付欧明玉、何孝英违约损失364,710.6元，并自2019年4月12日起按中国人民银行同期贷款基准利率计付该款利息至付清时止；二、驳回欧明玉、何孝英的其他讼请求；三、驳回反诉欧明玉、何孝英成都天智公司对反诉成都天智公司欧明玉、何孝英的反诉请求。一审本诉案件受理费11,094元，由欧明玉、何孝英负担5,547元，成都天智公司负担5,547元；反诉案件受理费2,300元，由成都天智公司负担。 二审查明，案涉房屋竣工验收日期为2017年6月2日，竣工验收备案日期为2017年12月27日。 另查明，欧明玉、何孝英与成都天智公司均同意解除于2017年6月4日签订的《房屋租赁合同》，以及于2017年10月10日签订的《补充协议》。 二审查明的其他事实与一审法院一致。 本院认为，《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，欧明玉、何孝英与成都天智公司未就案涉房屋完成交付的事实无异议，仅对未完成交付的原因和责任承担主体存在争议。故本案的争议焦点为，1.案涉房屋未完成交付的原因和责任承担主体；2.损失金额应当如何认定。 关于焦点1。成都天智公司上诉认为，欧明玉、何孝英未向其交付房屋，案涉房屋亦不符合交付条件。对此，本院认为，在双方签订《房屋租赁合同》前，案涉房屋已经竣工验收。此后至《补充协议》签订前，案涉房屋亦经消防验收合格，符合交付装修的条件。从《补充协议》约定的自2018年1月1日起计算装修期的内容来看，成都天智公司对案涉房屋符合交付条件的事实亦予以认可。在欧明玉、何孝英去函催促成都天智公司进场装修、缴纳租金的情形下，成都天智公司在复函中亦未提及欧明玉、何孝英未向其交付案涉房屋，或案涉房屋不符合交付条件的主张，而是称系基于对商业价值的考量要求终止合同。基于前述事实，可以认定上诉人关于欧明玉、何孝英未向其交付房屋，案涉房屋不符合交付条件的上诉理由不能成立，一审认定成都天智公司违约，应当承担违约责任正确，本院予以维持。 关于焦点2。如前所述，因成都天智公司未按时进场装修，亦未缴纳租金，致使签订案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》的目的不能实现，双方对于解除该《房屋租赁合同》及《补充协议》均无异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，欧明玉、何孝英有权主张成都天智公司赔偿损失。一审根据违约情况以及实际损失的情况，酌定由成都天智公司赔偿六个月的租金损失364,710.6元，并自2019年4月12日起按中国人民银行同期贷款基准利率计付该款利息至付清时止，并无不当，本院予以维持。至于上诉人关于定金5万元应予扣减的主张，因定金责任的承担不能代替赔偿损失，在存在实际损失的情形下，可以同时适用定金责任和赔偿损失，因此上诉人要求扣减5万元定金的理由不能成立。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条关于“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8270.66元，由上诉人成都天智影院管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  蒙琼梅 二〇一九年十一月十三日 书记员  胡沥文