福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终8043号 上诉人（原审原告）：求巧，男，1987年4月17日出生，汉族，住浙江省新昌县。 上诉人（原审原告）：涂琳琳，女，1988年6月22日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：罗贵斌，上海建纬（福州）律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：陈辉，上海建纬（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州中海地产有限公司，住所地福建省福州高新区海西园高新大道**福汽集团研究院大楼主楼****。 法定代表人：庄勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王飞，北京德恒（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄昱豪，北京德恒（福州）律师事务所律师。 上诉人求巧、涂琳琳因与被上诉人福州中海地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初3249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人求巧、涂琳琳共同委托诉讼代理人罗贵斌、被上诉人福州中海地产有限公司委托诉讼代理人王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 求巧、涂琳琳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或裁定发回重审；2.本案一、二审案件受理费、诉讼保全等诉讼费用由福州中海地产有限公司承担。事实和理由：一、原审判决认定房屋达到交付条件事实认定错误，福州中海地产有限公司存在逾期交房的情形。（一）案涉房屋并未达到约定或法定的交付标准。合同中虽约定竣工验收合格后交付房屋，但案涉房屋为精装房，合同补充协议第十八条约定了交付房屋时室内装修、设施应达到标准，而案涉房屋存在大面积漏水、墙体开裂等，且为整栋楼普遍现象，导致求巧、涂琳琳无法入住。案涉房屋未达到合同补充协议第十八条约定的标准，也不符合《商品房住宅装修一次到位实施细则》第3.2.1条关于“商品住宅装修必须达到购房者入住即可使用的标准”的规定。2.合同中关于竣工验收合格及消防验收合格即为交付标准的约定，明显降低了交付标准，企图将建筑工程竣工验收合格等同于房屋质量合格，是为规避责任而剥夺购房人对房屋质量尤其是装修部分质量验收合格而设计的格式条款，应为无效约定。（二）求巧、涂琳琳提供的照片可以证明福州中海地产有限公司补充安装的消防栓管带生产日期晚于2018年1月，可以证明福州中海地产有限公司拟交付房屋未达到消防合格条件，一审判决对求巧、涂琳琳提交的证据未予采纳是错误的。二、一审判决对求巧、涂琳琳的损失认定错误。1.福州中海地产有限公司办理交房手续时采取欺骗和强制手段，引导求巧、涂琳琳先签收后看房，存在交房程序违法的事实。2.福州中海地产有限公司于2018年2月向求巧、涂琳琳寄送催告验收通知，但此时案涉房屋并未整改完成，卫生间等部位存在诸多质量问题。福州中海地产有限公司单方面提供的修复完成的催告通知，求巧、涂琳琳并未签字也不予认可。3.案涉房屋直至2018年5月5日仍存在倒灌等情形，即使按照福州中海地产有限公司主张的交房之日起至房屋被发现倒灌之日，也在房屋的质保期内，福州中海地产有限公司应当承担损失责任。三、福州中海地产有限公司拟交付房屋直至2018年1月才通过规划审核，因此福州中海地产有限公司是在规划条件未核准的情况下组织办理竣工验收手续，程序不合法，其竣工验收备案依法应予以撤销，其所提供的竣工验收报告不能作为定案依据。四、原审法院认为案涉房屋质量问题属于保修责任问题系错误。1.福州中海地产有限公司对案涉房屋的修复是其入伙通知书发出不到一周时间即已开始，实质以保修名义修复，意图规避房屋影响交付的质量问题责任。求巧、涂琳琳直至2018年10月才收到福州中海地产有限公司交付的钥匙，之前并未交付案涉房屋。2.福州中海地产有限公司修复范围是整个23-25号楼200多户全部的房屋，超出常理保修范围。3.福州中海地产有限公司修复启动程序是单方进行修复，对卫生间地面、墙面重做防水工序，并非保修，而是为了使房屋达到交付条件而进行的施工，意图规避房屋质量问题。五、案涉房屋存在严重质量问题，不能视为已及时交付于求巧、涂琳琳，物业费应由福州中海地产有限公司承担。 福州中海地产有限公司辩称，请求驳回求巧、涂琳琳的上诉请求。一、福州中海地产有限公司不存在逾期交房或房屋未达到交付条件的违约行为，也无须承担逾期交房的违约责任。1.案涉房屋达到了法定交付标准。本案中，福州中海寰宇天下项目23#、25#楼分别于2016年11月2日和2016年11月13日取得了《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》和《建设工程消防验收意见书》，主体验收和消防验收均合格。2.案涉房屋符合约定的交付标准。《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条第2款第1项约定，该商品房的交付条件是该商品房项目工程已取得建筑工程竣工验收备案。若达到上述交付使用条件，买受人同意出卖人在合同约定期限届满前交付房屋。案涉房屋已于2016年12月20日取得了《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，依约求巧、涂琳琳有办理收房的义务。3.福州中海地产有限公司在双方约定的交房时间前，已按约定方式向求巧、涂琳琳邮寄了《入伙通知书》，履行了通知义务。二、案涉房屋符合规划条件。福州高新区规划建设局已于2016年12月12日作出《建设项目竣工规划初步核验意见》，确认了中海寰宇天下23#、25#楼符合规划要求。福州中海地产有限公司取得《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》程序合法，是有效的。三、求巧、涂琳琳未能提供其实际存在租金的证据，应承担举证不能的责任，应认定求巧、涂琳琳实际上不存在损失。福州中海地产有限公司已及时履行保修义务。四、卫生间倒灌不属于福州中海地产有限公司的保修义务范围，求巧、涂琳琳无权要求福州中海地产有限公司承担费用和责任。《商品房买卖合同》附件六第六条约定，买受人具备接收条件后未按前述约定办理入伙手续的均视同该商品房已交付。同时《住宅质量保证书》约定，管道堵塞的保修期为2个月。《商品房买卖合同》第十五条约定，因不可抗力或者住户使用造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。补充协议第十五条第4款第5项约定，买受人因自身意愿迟延办理收楼手续的，保修期自出卖人实际交付或合同约定的交付之日（两者较早时间为准）起算，同时该商品房的风险及责任转移给买受人。案涉房屋于2018年5月5日发生卫生间倒灌，早已超过管道堵塞的保修期。福州中海地产有限公司虽然协助进行了维修，不代表有维修的义务和赔偿的责任。同时有权要求求巧、涂琳琳支付该笔费用，福州中海地产有限公司保留另案起诉的权利。五、物业费为求巧、涂琳琳应承担的责任而非因福州中海地产有限公司造成的损失。房屋已符合视同交付条件，物业费应由求巧、涂琳琳自行承担；求巧、涂琳琳支付物业费为其与物业公司之间的合同义务，求巧、涂琳琳为物业服务的受益者。综上所述，请求驳回求巧、涂琳琳的诉讼请求。 求巧、涂琳琳向一审法院起诉请求：1.判决福州中海地产有限公司按照日万分之五向求巧、涂琳琳支付自2018年1月1日至福州中海地产有限公司实际交付达到交付条件房屋日止的违约金188645元；2.判决福州中海地产有限公司参照福州海西科技园周边租房价格按照3000元/月租房标准和232.2元/月物业费标准向求巧、涂琳琳支付因房屋逾期交付导致的求巧、涂琳琳住房租金损失28300元及物业费损失2629元，暂计自2018年1月1日至2018年10月13日，计30929元；3.判决福州中海地产有限公司承担本案鉴定费、诉讼费用等。 一审法院认定事实：2016年3月23日，求巧、涂琳琳与福州中海地产有限公司签订《商品房买卖合同》及其附件，约定求巧、涂琳琳购买福州中海地产有限公司开发的位于福建省闽侯县中海寰宇天下第23＃25＃楼２层209单元号房，总价款1319311元。 《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。第二十条文书送达地址约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。 合同附件六补充协议第六条商品房交付第1项约定，买受人应在出卖人通知的入伙期限内到出卖人指定的地点办理该商品房交接手续，对该商品房进行验收并签署有关收楼文件。不论出卖人以何种方式通知买受人办理该商品房交接手续，均视为出卖人已履行告知义务。买受人具备接收条件后未按前述约定办理入伙手续的均视同该商品房已交付买受人，以及买受人对该商品房已经验收完毕不持异议，该商品房的实际交付时间为入伙通知载明的入伙期限届满之日或买卖合同约定交付期限届满之日。自交付（或买卖合同约定的视同交付）之日起开始计算该商品房保修期限，买受人同时应当承担该商品房的一切费用（包括物业管理费）及政府征收的该商品房税费，同时该商品房的风险及责任转移给买受人。第2项约定，该商品房的交付条件是该商品房项目已取得建筑工程竣工验收备案。第3项约定，双方同意共同查验房屋时如发现存在不影响房屋主体结构安全的各类质量瑕疵或装修问题（包括但不限于轻微渗透、地、地砖/墙面/窗台开裂鼓以及其他类似装修质量问题等），买受人应当办理接收手续，同时有权要求出卖人在《住宅质量保证书》规定的保修期内承担保修责任，出卖人按约定整改，买受人不得因此拒绝办理收楼手续及交纳物业管理费，出卖人不承担迟延交付的违约责任。第4项约定，如买受人认为商品房存在严重质量问题而拒绝接收，则应自出卖人通知的交房期限届满日后15日内，出示该商品房所在地建设主管部门指定的具备相应资质的鉴定机构关于该商品房存在严重质量问题的《鉴定报告》，出卖人有权对《鉴定报告》及其出具主体提出异议；经出卖人核实无误的，由出卖人承担保修责任。买受人不出示或逾期出示鉴定报告的，均视为买受人同意收楼，该商品房已交付。 第十五条保修责任第2项约定，保修期内该商品房发生属于保修范围内的问题时，出卖人依据《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》规定的保修范围和期限给予保修服务。买受人应在出现问题后2日内及时向出卖人书面提出。买受人怠于书面通知导致保修问题扩大，出卖人对于扩大部分不予承担保修责任。出卖人有权不受理买受人口头提出的任何保修问题。买受人应对维修工作提出必要的配合。出卖人保修工作完成后，买受人应当自出卖人通知之日起3日内进行验收，买受人无正当理由不得延期、拒绝验收，否则出卖人通知之日即视为保修合格日。双方对于保修质量问题或保修后仍存在的问题有不同意见，由主张方委托有法定资质的质量监理单位予以裁定，或委托有法定资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。 第十七条关于通知方式第2项（2）邮寄送达约定，出卖人按照买卖合同载明地址或买受人签署的变更地址确认书载明的地址，以挂号信或特快专递等方式发出的书面通知，寄出后的第2日视为送达日期，不论买受人是否因电话或其他联系方式发生变更、邮递延误、由他人代签、被退回等任何原因未收到通知，该通知均视为有效送达。 中海寰宇天下第23#、25#、27#楼于2016年11月2日通过竣工验收，同月23日通过消防验收。2016年12月12日，福州高新技术产业开发区规划建设局出具《建设项目竣工规划初步核验意见》，认为福州中海地产有限公司开发建设的中海寰宇天下第23#、25#、27#楼（建设工程规划许可证号：建字第**），根据福州市勘测院提供的规划竣工测量的建设单体成果，并经该局现场核查验收，该项目建筑单体基本符合规划要求，待与该规划证中同一地块的其他楼栋规划核查验收后，该局再统一出具《建设项目竣工规划审核意见单》；同月20日中海寰宇天下第23#、25#、27#楼完成竣工验收备案。2017年12月14日，福州中海地产有限公司向求巧、涂琳琳合同约定的地址（福州晋安区新店古城小区12#703）邮寄《入伙通知书》。求巧、涂琳琳并未根据《入伙通知书》上规定的时间办理房屋交付手续。后因讼争房屋存在渗漏水等问题，福州中海地产有限公司对讼争房屋进行修复，并于2018年2月8日向求巧、涂琳琳合同约定的地址（福州晋安区新店古城小区12#703）邮寄《催告办理入伙手续及维修验收手续》，告知卫生间渗水问题已于2018年2月8日维修完毕，通知其于三日内办理维修完成验收手续，该材料于同月14日因收件人拒收被退回。2018年5月5日，诉争房屋发生倒灌，福州中海地产有限公司对诉争房屋进行维修。2018年10月12日，求巧办理讼争房屋收房手续。另查，闽侯县城乡规划局于2018年1月25日出具《建设项目竣工规划审核意见单》，核实讼争房屋所在项目建设基本符合城市规划要求。 一审法院认为，求巧、涂琳琳与福州中海地产有限公司之间签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方应依约全面履行合同义务。关于求巧、涂琳琳主张的逾期交房的问题。一审法院认为，讼争房屋在双方约定的交房时间前已通过竣工和消防验收，并经福州高新技术产业开发区规划建设局现场核查验收讼争项目单体基本符合规划要求，亦已完成竣工验收备案，具备法定和约定的交付条件。求巧、涂琳琳主张讼争房屋所在项目竣工验收程序违法，且存在质量问题，讼争房屋未达交付条件，但提供证据不足以证明其主张。2017年12月14日福州中海地产有限公司向求巧、涂琳琳合同约定的地址邮寄《入伙通知书》，而求巧、涂琳琳未在通知书规定时间内办理收房手续，根据合同附件六补充协议第六条商品房交付第1项约定，视同诉争房屋已交付，故福州中海地产有限公司不存在逾期交房的情形。关于求巧、涂琳琳主张的违约金以及实际损失的问题。福州中海地产有限公司未逾期交房，无需支付逾期交房违约金，但讼争房屋出现卫生间渗漏水等问题影响求巧、涂琳琳实际入住，福州中海地产有限公司应承担修复责任以及修复期间求巧、涂琳琳未实际入住房屋的租金损失。关于租金损失的计算，根据合同约定讼争房屋应于2017年12月31日前交付，故租金损失自2018年1月1日起算；福州中海地产有限公司维修房屋后，于2018年2月8日按照合同约定地址以邮寄送达方式通知求巧、涂琳琳于三日内办理维修完成验收手续，根据合同附件六补充协议第十五条及第十七条约定，该通知寄出后的第2日（即2018年2月9日）视为送达日期，求巧、涂琳琳应于3日内进行验收，且求巧、涂琳琳提供证据不足以证明当时房屋尚未修复完毕；因诉争房屋视同交付，该房屋中的淋浴器与煤气灶被盗的风险已转移给买受人，由求巧、涂琳琳自行承担；2018年5月5日诉争房屋出现倒灌，依据《福建省新建商品住宅质量保证书》中对管道堵塞保修期为2个月，发生倒灌之时已超过保修期，综上，求巧、涂琳琳的租金损失应计算至2018年2月12日止。求巧、涂琳琳主张按照月租金3000元标准计算，结合周边房屋租赁的市场价格，一审法院酌情予以认定，故福州中海地产有限公司应支付求巧、涂琳琳讼争房屋修复期间的租金损失为4200元。关于求巧、涂琳琳要求福州中海地产有限公司承担房屋维修期间的物业费损失的问题，根据合同附件六补充协议第六条商品房交付第1项约定，房屋视同交付后，买受人应当承担该商品房的一切费用（包括物业管理费），故对该项诉请一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福州中海地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付求巧、涂琳琳修复房屋期间的租金损失4200元。二、驳回求巧、涂琳琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4594元，因适用简易程序减半收取计2297元，由求巧、涂琳琳负担2272元,福州中海地产有限公司负担25元。 二审中，当事人没有提交新证据。 根据在案证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于案涉房屋是否达到交付条件的问题。案涉房屋在双方约定的交房时间之前已经通过竣工验收和消防验收，亦完成竣工验收备案，符合法定的和双方约定的交房条件。求巧、涂琳琳关于案涉房屋在2018年1月尚未达到消防合格条件、未达到合同补充协议第十八条约定的主张，缺乏依据，不能成立。求巧、涂琳琳关于案涉房屋未达到《商品住宅装修一次到位实施细则》所规定的交付标准，故而未达到交付条件的主张，亦缺乏依据，不予采纳。 关于求巧、涂琳琳在本案中的损失如何认定的问题。求巧、涂琳琳系基于房屋存在质量问题尚未达到交房条件诉请福州中海地产有限公司支付逾期交房违约金、赔偿损失，虽然经审理认定福州中海地产有限公司不构成逾期交房，但因案涉房屋确实存在因卫生间渗水修复影响房屋入住使用的问题，故求巧、涂琳琳诉请赔偿损失的合理部分应予支持。一审法院认定该损失从合同约定的交房之日的第二天（2018年1月1日）计算到求巧、涂琳琳收到（视为收到）福州中海地产有限公司向其发出的维修验收手续中约定办理验收手续的时间（2018年2月12日），于法有据，予以维持。 关于讼争房产发生倒灌的损失赔偿责任问题。从本案在案证据及双方陈述可知，倒灌问题发生在福州中海地产有限公司向求巧、涂琳琳发出维修验收手续中约定办理验收手续之后近三个月，从福州中海地产有限公司通知交付日至倒灌发生期间并无证据证明案涉房屋存在其他影响房屋入住使用的问题，故倒灌问题不能成为求巧、涂琳琳拒收房屋或者不能入住的合理理由。倒灌问题已由福州中海地产有限公司修复解决，求巧、涂琳琳在本案中并未主张因倒灌所致的直接损失，亦未对倒灌是否导致不能入住进行举证，其主张因为发生倒灌问题故应由福州中海地产有限公司赔偿至其实际收房之日止的逾期交房违约金、租金损失及物业费损失，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，求巧、涂琳琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4594元，由求巧、涂琳琳负担。 本判决为终审判决。 审判长 缪 羽 审判员 庄彩虹 审判员 唐宇恒 二〇一九年十一月二十日 书记员 王亚珊