山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终7625号 上诉人（原审被告）：韩昊霖，男，×。 委托诉讼代理人：刘丽艳（韩昊霖母亲），×。 委托诉讼代理人：高志强，青岛西海岸衡正法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：宋慧玲，女，×。 委托诉讼代理人：薛磊，山东倡通律师事务所律师。 原审被告：王伟，男，×。 上诉人韩昊霖因与被上诉人宋慧玲、原审被告王伟房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初15303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2019年10月30日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人韩昊霖的委托诉讼代理人刘丽艳、高志强，被上诉人宋慧玲的委托诉讼代理人薛磊，原审被告王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 韩昊霖上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判韩昊霖支付宋慧玲违约金8万或发回重审；二、一审和二审诉讼费由宋慧玲承担。事实与理由：2018年2月14日，韩昊霖与宋慧玲签订《房屋更名销售转让协议书》，因该协议损害国家利益应认定无效。根据合同法的规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人的利益应认定无效合同，韩昊霖与宋慧玲应签订二手房房屋买卖合同，而本案中韩昊霖与宋慧玲未签订二手房房屋买卖合同，主要是为避税，损害了国家利益，应认定无效合同。因签订合同时正好赶上春节放假，房产开发商3月2日上班，开发商又听说政府要出台房屋限购政策怠予办理，加上办理更名的时间短，导致韩昊霖在合同约定的期限内没有办理完更名。虽然2018年4月27日韩昊霖与宋慧玲、王伟签订违约确认书，韩昊霖同意支付宋慧玲违约金80万元，但韩昊霖并未给宋慧玲造成损失。即使合同有效韩昊霖也认为违约金太高，请求二审法院给予适当调整。 宋慧玲辩称，一审事实清楚，法律适用适当，依法驳回韩昊霖的上诉请求。 王伟述称，建议各方就本案纠纷进行调解。 宋慧玲向一审法院起诉请求：1、判令韩昊霖支付宋慧玲违约金80万元；2、本案诉讼费、保全费由韩昊霖承担。 一审法院认定事实：宋慧玲与郭政系夫妻关系。2018年2月14日，韩浩霖（甲方）与宋慧玲（乙方）、王伟（丙方）签订《房屋更名销售转让协议书》，约定甲方将位于青岛市黄岛区海上嘉年华16栋1单元25层02户、面积为273.75平方米的房屋一套以房屋更名的方式转让销售给乙方，甲方保证上述房屋可以更名，更名前的所有手续由甲方办理，如出现包括但不限于不能转让问题甲方承担违约责任；转让价格为400万元；甲乙双方一起到房屋开发公司办理更名手续，乙方在收到房屋开发公司开具的全款收款收据及办理完房屋订单更名、房屋定金更名等相关手续之后，乙方立即支付给甲方200万元现金，由郭政代付，或是由韩浩霖欠郭政的200万元债务款进行抵消支付，剩余尾款在更名后30天内支付；甲方在签订本合同后，要确保乙方能够与房屋开发公司顺利签订上述房屋的《房屋买卖合同》，如非乙方原因，乙方不能如愿购买到上述房屋，甲方应立即退还乙方交付给甲方的200万元转让房屋购买权及房款的款项，并且甲方支付给乙方违约金100万元整，如甲方不能立即退还乙方购买权及房款的款项及违约金，则按每天3%支付给乙方滞纳金；房屋合同更名期限2018年3月15日前完成，如若逾期不能完成视为甲方违约；丙方为甲方向乙方提供担保，担保合同按照约定履行，甲方如若出现违约情况丙方承担连带责任。合同签订后，郭政于2018年2月14日向韩浩霖付款200万元，韩浩霖出具收条。2018年4月27日，韩浩霖（甲方）与宋慧玲（乙方）、王伟（丙方）签订《违约确认书》，就《房屋更名销售转让协议书》履行过程中的违约问题作出确认及安排如下：1、因甲方自身的原因导致无法依据约定将上述房屋在2018年3月15日前完成更名并过户至乙方名下，甲方确认该行为已构成违约；2、甲方同意向乙方支付人民币80万元违约金，连同乙方已经支付的200万元购房款，按照以下第3条退还并支付；3、甲方承诺，自本确认书出具之日起第2天向乙方支付人民币20万元,自本确认书出具之日起5日内向乙方支付人民币80万元，自本确认书出具之日起10日内向乙方支付100万元，自确认书出具之日起15日内向乙方支付人民币80万元；4、乙方同意甲方按照上述条款全额向乙方支付人民币280万元后，《房屋更名销售转让协议书》将不再履行；5、丙方自愿为上述甲方向乙方退还购房款及支付违约金的行为进行连带责任担保，担保期限为2年。 2018年4月18日，青岛市国土资源和房屋管理局发布关于落实《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》有关事项的通知，通知规定，新购住房时间以交易合同网签备案时间为准。合同网签备案时间在2018年4月18日之前的，不受4.18《通知》限购和限售政策的限制。2018年12月15日，郭政与山东宝都房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，以每平方米16900元的价格购买位于开发区户房屋一处，建筑面积为137.79平方米，总价款为3102671元。 一审法院认为，韩浩霖、王伟与宋慧玲之间签订的《房屋更名销售转让协议书》系当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应予维护。作为合同当事人，双方均应按照合同约定履行义务，韩浩霖因自身原因未能按照合同约定将涉案房屋购房人更名为宋慧玲，导致在限购政策出台后，双方的房屋买卖合同无法实际履行，构成了违约，对该违约事实韩浩霖予以确认，并对违约金的支付与宋慧玲、王伟达成协议，王伟同意对该违约金的支付承担连带责任，该协议对双方当事人具有法律约束力。另根据庭审查明的事实，双方确认在2018年4月18日限购政策出台后，青岛市黄岛区的房屋价格涨幅较大，宋慧玲购买相同位置、面积的房屋因此多支出的金额大于约定的违约金80万元，故一审法院对宋慧玲要求韩浩霖、王伟支付违约金80万元的诉讼请求予以支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、韩浩霖于一审判决生效之日起十日内向宋慧玲支付违约金80万元；二、王伟对上述第一项债务承担连带责任。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由韩浩霖、王伟承担。 二审中，韩昊霖围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩昊霖提交海上嘉年华（青岛）置业有限公司出具的《证明》一份，证明没有更名不是韩昊霖有意不予办理。宋慧玲对该证据的真实性和关联性均不予认可，称一审提交的违约确认书中明确指出是韩昊霖原因造成的违约。王伟对该证据予以认可。二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，涉案《违约确认书》是韩昊霖的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。根据该《违约确认书》的约定，韩昊霖已认可涉案房屋未能更名过户至宋慧玲名下系韩昊霖自身原因造成，并同意支付宋慧玲违约金80万元，韩昊霖未提供证据证明该《违约确认书》系宋慧玲以欺诈、胁迫手段或者乘人之危所订立。故，涉案《违约确认书》内容合法有效，双方均应依约履行。韩昊霖以案外人海上嘉年华（青岛）置业有限公司出具的证明主张未能更名不是其有意不予办理，因与《违约确认书》的约定不一致，本院不予采纳。韩昊霖关于其签订《违约确认书》时年龄尚小、考虑不周全的上诉理由，不符合《中华人民共和国民法总则》关于民事行为能力和《中华人民共和国合同法》关于合同效力的相关规定，本院不予采纳。韩昊霖关于《房屋更名销售转让协议书》应当认定为无效的上诉理由，本院认为，宋慧玲请求韩昊霖支付80万元违约金的直接依据是《违约确认书》的约定，是双方在《房屋更名销售转让协议书》不能履行的情况下，由韩昊霖自愿向宋慧玲进行的补偿，该约定合法有效，故韩昊霖以《房屋更名销售转让协议书》无效为由上诉主张其不应支付违约金，理由不成立，本院不予采纳。关于违约金的数额，二审中，韩昊霖认可目前涉案房屋的价值在550万元左右，宋慧玲向韩昊霖购买涉案房屋的价格为400万元，由此可见，宋慧玲未能如约购买涉案房屋已给其造成巨大损失，综合考虑房屋价格上涨因素及宋慧玲的损失，故宋慧玲请求韩昊霖支付80万元违约金依据充足，韩昊霖要求调整违约金的上诉请求不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，韩昊霖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由上诉人韩昊霖负担。 本判决为终审判决。 审判长 侯 娜 审判员 李 蕾 审判员 王昌民 二〇一九年十一月二十一日 法官助理 王莉莉 书记员王晶 书记员于国英