北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京02民终14143号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京茗圣轩文化交流中心，住所地北京市西城区育幼胡同**。法定代表人：郝璟璿，董事长。委托诉讼代理人：盛鸣，男，北京茗圣轩文化交流中心艺术总监。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京华天饮食集团公司，住所地北京市西城区二七剧场路**。法定代表人：贾飞跃，总经理。委托诉讼代理人：王雷，北京国贤律师事务所律师。上诉人北京茗圣轩文化交流中心因与被上诉人北京华天饮食集团公司租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2019)京0102民初28980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人北京茗圣轩文化交流中心之委托诉讼代理人盛鸣、被上诉人北京华天饮食集团公司之委托诉讼代理人王雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京茗圣轩文化交流中心（下称茗圣轩中心）上诉请求：1.判令北京华天饮食集团公司（下称华天公司）从2010年11月16日至2017年8月15日因无效合同而收取的房租262000元返还给茗圣轩中心；2.撤销一审判决第三项，依法改判驳回华天公司的该项诉讼请求；3.本案全部诉讼费由华天公司负担。事实和理由：一审判决认定双方签订的《房屋租赁合同》无效是正确的，但对该无效合同之前的合同，以及之后的处理没有依法审理，存在事实不清和适用法律不当的情况。一、关于上诉请求第一项。1.关于无效的合同的返还问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，需要返还财产的，双方要回到签订合同之前的状况，返还是双方的，我单位还房、华天公司退租金。一审法院只判决了茗圣轩中心将房屋返还于华天公司，对于华天公司收取的房屋租金没有判决返还茗圣轩中心，我单位要求华天公司将因无效合同得到的房租返还于我单位。2.我单位与华天公司曾签署若干份合同的事实一审法院没查清或遗漏。一审法院漏判我单位在2010年、2012年、2014年与华天公司签订的合同同为无效合同的事实，只判2016双方签订的《房屋租赁合同》，此做法回避了事实全部，我单位要求退还房租的诉求在一审《民事答辩状》和《民事反诉书》都有提出，现在依然要求华天公司退还从2010年至2016年收取的租金，以及保留追要自2000年至2010年与北京华辰商贸开发有限责任公司、北京昌泰食品中心所签的无效合同已交房租的权利。根据《合同法》规定，华天公司要将这四份无效合同上约定的房租退给我单位。具体数额如下：2010年11月双方签的《房屋租赁合同》（无编号），已付58000元；2012年11月21日《房屋租赁合同》（无编号），已付80000元；2014年11月5日《房屋租赁合同》（无编号），已付80000元；2016年11月签的《房屋租赁合同》（编号：华天装溃宝苑月坛惠丰出租（2016)第77号），已付44000元，共计262000元。二、关于上诉请求第二项。我单位认为一审法院判决茗圣轩中心支付华天公司160569.86元房屋占用费没有依据。此数额是无效合同所约定的租金数额，既然是无效合同，为什么判定房屋占用费与无效合同中的租金数额一致，无效合同里的数额有效是承认合同有效吗？关键是华天公司未曾提出过占用费的诉讼请求，在没有当事人占用费诉讼请求的情况下，法院将无效合同的房租约定数额直接转换成房屋占用费的操作，适用法律明显不当，有失公平，有袒护华天公司的嫌疑。一审华天公司共提出四个诉讼请求，其中只有索要房租、滞纳金、违约金诉求，根本没有关于占用费说法。“占用费”三个字只在无效合同中提到约定日租金标准的两倍支付逾期占用费，可是华天公司在起诉时根本没有占用费要求，既然没有占用费的诉讼请求即可认为华天公司没有主观愿望，即使有也只是存在于无效合同中的无效条款里。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》详细解读，第五条的司法解释“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”此解释规定的非常明确，第一要当事人要有索要占用费诉求，第二当事人需要提出“参照合同约定的租金标准来支付房屋占有使用费”的请求。在两个条件都没有的情况下，法院为什么站在华天公司利益立场上直接判定以无效合同约定金额充当房屋占用费？此判定存在着严重缺陷，事实没有查清，运用法律不当，违背了不告不理的基本原则。假设华天公司提出过索要房屋占用费的诉讼请求，一审法院判定160569.86元占用费，数额也远远超出实际情况和我单位支付能力。事实是由于华天公司一直通过各种关系给我单位捣乱，从开始没有房产证办不下营业执照，到后期直接来店里滋事挑事，我单位一直无法正常经营，对此我单位在答辩中均有说明。我单位认为占用费应该以无证的房屋使用费计算，所以如果法院判令支付占用费，茗圣轩中心请求按北京自建房的租金标准，每日0.5元至1元/平米，平均0.8元/平米。即666天×100平米×0.8元=53280元。三、关于案涉房屋装修费。因案涉合同被法院判决无效，我单位需将案涉房屋退还，装修费用当然需要明知不具备出租资格的华天公司补偿，我单位已另案提起诉讼。综上，一审法院在无效合同返还上适用法律不当，在实际占用无证房屋的计算费用的认定依据不当，请求二审法院查明事实，依法公正审理，裁定发回重审，或直接改判。华天公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，虽有瑕疵，我公司也认可。茗圣轩中心谈到装修费问题，一审没有涉及到，与本案无关，且其已经另案起诉，目前我们还没有收到应诉通知。装修使用寿命顶多八年，现在已经20年了，基本折旧完毕。关于本案合同效力问题，近年国企改革，案涉房屋现归我公司管理，我公司在一审提交了北京市西城区商业网点规划管理处关于无证房产的清单，证明案涉房屋不是违章建筑，只是因为历史原因没有产权证。既然一审法院认定合同无效，但支持了我公司的占有使用费及要求茗圣轩中心腾退的诉讼请求，基本达到我们的起诉目的，故不再计较了。茗圣轩中心的上诉没有事实及法律依据，是一种恶意诉讼，浪费司法资源。一审判决适用法律正确，判决得当，请求二审法院驳回茗圣轩中心的上诉请求。华天公司向一审法院起诉请求：1.判决解除华天公司同茗圣轩中心签署的房屋租赁合同（编号：华天装璜宝苑月坛惠丰出租(2016)第77号）；2.判决茗圣轩中心腾空北京市西城区育幼胡同3号楼西侧一层房屋并交还华天公司；3.判决茗圣轩中心给付华天公司拖欠的房屋租金160569.86元、滞纳金23443.2元、违约金7356.8元；4.诉讼费由茗圣轩中心承担。茗圣轩中心向一审法院反诉请求：1.请求判令双方于2016年11月签订的房屋租赁合同无效；2.判令华天公司返还房屋租金1300000元；3.诉讼费用由华天公司承担。一审法院认定事实如下：2016年11月16日，华天公司作为甲方出租方，茗圣轩公司作为乙方承租方，双方签订《房屋租赁合同》，其中约定：“……第一条租赁房屋的地址、质量及用途：甲方将坐落于西城区育幼胡同3号楼西侧一层房屋，建筑面积100平方米的营业用房租赁给乙方作为经营使用。第二条租赁期限：租赁期共二年，甲方自2016年11月16日起将租赁房屋交付乙方，至2018年11月15日止收回房屋。第三条租金及租金的交纳期限：1、房屋年租金（含税）:88000元整。……2、租金支付方式：季付，支付日期为每年的11月16日前，2月16日前，5月16日前，8月16日前，乙方支付甲方25%的年租金22000元整。……第七条合同的违约：1、甲方未按本合同约定向乙方移交出租房屋，每迟交一天，则乙方有按照年租金的0.4‰。向甲方收取违约金，逾期交付超过20天，乙方有权单方终止本合同，并要求甲方赔偿由此产生的一切损失。……3、租赁期限内，若乙方未按本合同约定期限和方式向甲方交付租金，每延迟一天，甲方有权按年租金的0.4‰。另行加收滞纳金。若乙方因特殊原因不能交纳的，须在约定付款日的三个工作日前向甲方书面申请，经甲方同意后方可顺延。未经甲方同意，乙方滞纳天数不得超过20天。否则，甲方有权提前解除本合同。乙方应补齐欠付租金及滞纳金，并在甲方要求的期限内腾退房屋返还甲方。……第九条合同的终止：1、合同到期自然终止。2、双方协议一致，达成书面协议方可终止。3、一方严重违反约定，导致本合同不能继续履行，经催告后在要求期限内仍未履行，另一方有权单方面解除本合同……”。经询，华天公司及茗圣轩中心均认可茗圣轩中心交纳案涉房屋租金至2017年8月14日。另查，一、庭审中，华天公司提交房屋终止协议告知书、照片及《关于“西城区育幼胡同3号楼西侧一层”房屋的管理权证明》，证明其在2018年12月向茗圣轩中心送达了终止协议告知书，并催促其交纳租金的事实。茗圣轩中心对照片及管理权证明的真实性认可，但不认可终止协议告知书的真实性，主张没有收到终止告知书，且不知晓华天公司催促交纳租金。二、庭审中，华天公司提交由北京市西城区商业网点规划管理处于2018年5月28日作出的《北京市西城区商业网点规划管理处关于无证房产的移交证明及清单》，证明案涉房屋没有房产证，但属于国有资产，华天公司代为出租管理的事实。茗圣轩中心对该证据的真实性不认可，亦不认可其证明目的，认为该清单不能替代房产证，华天公司并非产权人，案涉房屋属于军产房。三、庭审中，茗圣轩中心提交2010年北京华辰商贸开发有限责任公司与其签订的房屋租赁合同、2001年2月6日北京华方投资经营公司出具的房屋使用证明、茗圣轩中心的工商登记信息及北京华方投资经营公司房产部出具的证明，证明签订合同时案涉房屋没有产权证的事实。华天公司认为2010年的房屋租赁合同及工商登记信息与本案无关，不认可房屋使用证明及华方房产部证明的真实性，认为案涉房屋是否具有产权证不影响出租。四、庭审中，茗圣轩中心提交华天公司出具的关于房产租赁管理的通知、安全保卫检查情况记录，证明其未交纳租金是因为合同到期前三天才知道案涉房屋由案外公司承租，无法联系到案外公司交纳租金，华天公司进行安全检查时未主张租金，而是在合同到期后直接要求茗圣轩中心腾房的事实。华天公司认可房产租赁管理的通知的真实性，不认可其证明目的。华天公司认为茗圣轩中心称联系不到华天公司不符合常理，茗圣轩公司未按期交纳房租，华天公司有权要求其腾空交还；华天公司对安全保卫检查情况记录的真实性认可，但认为与本案无关。五、庭审中，茗圣轩公司提交2010年、2011年、2014年、2016年的房屋租赁合同，证明承租的截止日为格式条款，双方没有达成一致意见不能终止合同。华天公司对以上证据的真实性认可，但不认可其证明目的。2010年、2011年、2014年的合同均已履行完毕，与本案无关，案涉合同两年签署一次是考虑到国家政策变化的原因。六、庭审中，茗圣轩公司提交商标注册证及商标续展注册证明，证明注册地址在案涉房屋，如果更改地址商标就作废的事实。华天公司对其真实性认可，但是不认可其证明目的，茗圣轩公司注册的商标不是著名商标，可以重新注册，及时更换注册地址不会影响其经营。七、庭审中，茗圣轩公司提交民事起诉状及开庭传票，证明华天公司以房屋租赁合同起诉被驳回的事实。华天公司对民事起诉状及开庭传票真实性认可，但是不认可其证明目的，上述案件系撤回起诉而非被法院驳回。一审法院认为：本案中，华天公司主张案涉房屋属于按国有资产管理的商业房屋，由国资委转交北京市西城区商业网点规划管理处，案涉房屋没有相应的规划手续，但华天公司未能提交国有资产管理部门出具的证明，其提交证据不足以证明案涉房屋未有规划手续存在合法依据，华天公司亦未能在法庭辩论终结前提交案涉房屋的建设工程规划许可证，故法院对茗圣轩中心要求确认双方于2016年11月签订的房屋租赁合同无效的反诉请求予以支持；因合同归于无效，故华天公司要求解除双方之间上述合同的诉讼请求，缺乏法律依据，法院对华天公司上述诉讼请求不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因华天公司与茗圣轩中心所签订上述房屋租赁合同无效，故法院对华天公司要求茗圣轩中心返还租赁物的诉讼请求予以支持，但不影响行政管理机关对案涉房屋建设合法性的认定。对于华天公司要求茗圣轩中心给付拖欠的房屋租金160569.86元的诉讼请求，双方虽合同无效，但茗圣轩中心在案涉房屋经营并使用，且至本案庭审辩论终结前，茗圣轩中心占用案涉房屋，故应支付相应期间的房屋占用费，华天公司所主张2017年8月15日至2019年6月12日期间租金系对该期间房屋占用费用的错误认识，法院予以纠正；华天公司所主张上述期间的房屋占用费并未过高，法院予以支持。对于茗圣轩中心要求返还租赁费用的诉讼请求，双方之间于2016年就案涉房屋签订房屋租赁合同虽属无效，但茗圣轩中心所主张返还租赁费用的期间其实际使用案涉房屋，故茗圣轩中心要求返还已交纳的租赁费用缺乏依据，故法院对其该项反诉请求不予支持。对于华天公司要求茗圣轩中心支付滞纳金及违约金的诉讼请求，因双方之间的合同无效，故华天公司主张上述款项缺乏依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2019年10月判决：一、确认北京华天饮食集团公司与北京茗圣轩文化交流中心于二〇一六年十一月十六日就北京市西城区育幼胡同3号楼西侧一层房屋签订的《房屋租赁合同》无效。二、自判决生效之日起二十日内，北京茗圣轩文化交流中心将北京市西城区育幼胡同3号楼西侧一层房屋腾空并交还北京华天饮食集团公司。三、自判决生效之日起七日内，北京茗圣轩文化交流中心支付北京华天饮食集团公司自二〇一七年八月十五日至二〇一九年六月十二日期间的房屋占用费160569.86元。四、驳回北京华天饮食集团公司的其他诉讼请求。五、驳回北京茗圣轩文化交流中心的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。二审期间，茗圣轩中心提交其与华天公司员工2017年就案涉房屋交涉的录音，证明华天公司2017年即要求茗圣轩中心腾退房屋并拒收租金，华天公司对录音的真实性、关联性和证明目的均不予认可。另，二审庭审中，经本院释明，华天公司要求茗圣轩中心参照合同的租金标准支付房屋占用费。茗圣轩中心称已另案向华天公司主张了装修损失。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。华天公司在一审法庭辩论终结前未提交证据证实其出租的房屋取得了建设工程规划许可证，故华天公司与茗圣轩中心签订的《房屋租赁合同》属于无效。因《房屋租赁合同》无效，茗圣轩中心继续占用案涉房屋于法无据，应向华天公司及时腾退房屋。一审法院认为合同无效应向当事人予以释明变更诉讼请求，尽可能一次性解决纠纷。一审法院未予释明，二审法院认为合同无效作出判决的，可以直接释明并改判。华天公司基于其与茗圣轩中心《房屋租赁合同》有效的情形下向一审法院提出解除合同及要求茗圣轩中心支付拖欠的租金、滞纳金及承担违约金。一审法院认定《房屋租赁合同》无效虽未向当事人进行释明，但经本院释明，华天公司要求租赁合同无效的情形下，茗圣轩中心参照租赁合同的租金标准支付房屋占用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。房屋租赁合同虽然无效，但茗圣轩中心实际占有、使用了案涉房屋，应向华天公司支付房屋占用费，茗圣轩中心以租赁合同无效为由要求华天公司退还所交租金，缺乏事实依据，本院对其该项上诉意见不予采纳。原审法院判令茗圣轩中心按租赁合同的租金标准向华天公司支付2017年8月15日至2019年6月12日房屋占用费，并无不当，本院予以维持。综上所述，茗圣轩中心的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7639元，由北京茗圣轩文化交流中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 刘苑薇审 判 员 何江恒二〇一九年十一月二十九日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥