北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14914号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京日用化学二厂，住所地北京市通州区玉带河东街**。法定代表人：孙玉直，总经理。委托诉讼代理人：吕翊彤，北京市汉韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京爱维思装璜设计中心，住，住所地北京市通州区玉带河东街**院上营办公服务楼**楼****/div>法定代表人：王树新，经理。委托诉讼代理人：卢志杰，北京济恒律师事务所律师。上诉人北京日用化学二厂（以下简称日化二厂）因与被上诉人北京爱维思装璜设计中心（以下简称爱维思设计中心）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019)京0112民初2070号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。日化二厂上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项、第五项，改判驳回爱维思设计中心关于一审判决第三、四、五项涉及的诉讼请求；一、二审诉讼费由爱维思设计中心承担。事实与理由：1.双方均同意租赁合同于2018年10月9日解除，此后双方无租赁关系，爱维思设计中心非法占用房屋，日化二厂要求其支付远低于市场价的使用费，并无不当；2.扩建是对原有房屋进行加层或者增高，爱维思设计中心都是在日化二厂场地上新建，且均认定违建并进行了部分拆除，不应获得赔偿；3.爱维思设计中心没有提供停电损失依据，日化二厂愿意退还3月租金，且少主张3个月占用使用费作为停电补偿，不应再给予赔偿。同意一审判决的其他判项。爱维思设计中心辩称：不同意一审判决，但未提出上诉，不同意日化二厂的上诉请求及理由。由于日化二厂强行停电，造成爱维思设计中心无法正常使用涉案房屋，2018年10月9日双方合同被迫解除。一审法院对于占用使用费的相关事实认定清楚。关于改扩建费用，改扩建经过了日化二厂同意，在解除合同后所有资产归日化二厂所有，所以改扩建费用应该由日化二厂承担。爱维思设计中心认可一审法院判决日化二厂负担50%改扩建费用。关于停电损失，日化二厂擅自拉闸停电，给爱维思设计中心造成了严重的经济损失。爱维思设计中心是装修公司，履行装修合同的前提是制作装修图纸，工作人员需要在办公场所制作图纸，并非在装修地址。因图纸未如期完成，爱维思设计中心被迫承担相关赔偿责任。已有两个判决书判决爱维思设计中心承担赔偿责任，仍有纠纷在协商过程中。爱维思设计中心的实际损远远高于一审法院酌情给予的停电损失。爱维思设计中心向一审法院起诉请求：1、依法确认双方签订的租赁合同于2018年10月8日（即日化二厂私自断电的时间）解除；2、日化二厂退还自停电次日即2018年10月9日起至2018年12月31日止的租金22500元；3、日化二厂赔偿因断电给爱维思设计中心造成的损失600113元；4、日化二厂赔偿爱维思设计中心改扩建损失518294.99元、装饰装修损失293008.4元，共计811303.39元；5、本案鉴定费、诉讼费由日化二厂负担。日化二厂提出反诉请求：1、爱维思设计中心支付自2019年1月1日起至2019年6月30日止的房屋使用费45000元；2、本诉及反诉的诉讼费均由爱维思设计中心承担。一审法院认定事实：日化二厂与爱维思设计中心于2011年首次签订房屋租赁合同，约定由爱维思设计中心承租坐落于北京市通州区玉带河东街150号原锻工机修车间及卫生队房屋（以下简称涉案房屋）。后双方数次续签合同。2014年11月24日，日化二厂作为甲方（出租人）与爱维思设计中心作为乙方（承租人）再次签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定由爱维思设计中心继续承租涉案房屋用于办公及库房，租赁期限为两年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止，租金标准为年租金9万元。合同第三条就“租赁期限交付与返回”约定：“……（三）由于乙方经甲方同意在租赁场地盖有办公设施和车间，故在乙方不存在合同第十条违约的情形下，甲方承诺应乙方要求，根据本合同的约定的条款续签租赁合同，直至拆迁为止。”合同第六条就“租赁房屋装修、装饰及施工期间的安全责任”约定：“一、甲方允许乙方依据法律、法规的规定及双方有效文件的约定对租赁房屋进装修、装饰及添置新物。乙方在装修、装饰及添置固定设施之前应向甲方提交设计方案，经甲方书面同意，经与甲方签订装修协议及交付相关费用，且乙方报请政府有关部门批准后方可实施。对乙方提交的上述设计方案，甲方应自收到之日起10个工作日内作出同意与否的书面答复……”合同第十条就“合同解除”约定：“……（二）甲方上级单位依据政府政策需要收回的，但须提前90日书面通知乙方。如此情况出现乙方应配合。”第十一条就“违约责任”约定：“（一）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的10%向对方支付违约金；甲方应退还相应的租金。”上述协议签订后，爱维思设计中心依约向日化二厂支付了合同期限内的全部租金，合同到期后，爱维思设计中心继续使用涉案房屋，并向日化二厂支付了截止到2018年12月31日的全部租金。后日化二厂约在2018年9月30日通知爱维思设计中心因需要检修将停止供电，并在2018年10月9日停止供电至今。另查：爱维思设计中心曾多次就在租赁场地上自建房屋向日化二厂提交改扩建申请，日化二厂均表示同意并予以盖章确认。后爱维思设计中心出资对原有房屋进行了改扩建及装饰装修，但未办理相应的审批手续。2019年2月，爱维思设计中心申请就其改扩建的工程造价及装饰装修残值进行鉴定，经北京市高级人民法院随机选定，上述鉴定分别由由北京华建审工程造价咨询事务所有限公司（以下简称华建审公司）和北京中勤永励资产评估有限责任公司（以下简称中勤用励公司）进行。2019年5月7日，华建审公司出具《建筑装修工程造价鉴定意见书》，载明：鉴定金额共计811303.39元，其中：（1）2011年建筑工程215722.41元；（2）2011年装修工程（含安装）84665.04元；（3）2012年建筑工程302572.58元；（4）2012年装修工程（含安装）78349.46元；（5）2018年装修工程（含安装）129993.90元，以上建筑工程造价共计518294.99元，装修工程造价共计293008.4元。爱维思设计中心支付了鉴定费21600元。爱维思设计中心对鉴定结论无异议，日化二厂称鉴定结论载明的费用过高，对鉴定结论不认可。2019年5月，爱维思设计中心撤回了装饰装修残值鉴定请求。再查：2018年8月29日，日化二厂以租赁合同纠纷为由将爱维思设计中心诉至法院，要求解除合同及腾退租赁物，爱维思设计中心对此均不予同意，后日化二厂撤诉。本案审理过程中，爱维思设计中心称因涉案房屋停电导致其无法正常经营，故其于2018年11月搬离涉案房屋另租场地办公，但仍占用日化二厂库房约400平米，直至2019年6月24日将涉案房屋全部腾清交付日化二厂。日化二厂认可停电后爱维思设计中心即停止在此办公，并于2019年6月24日实际腾清交还了涉案房屋，但称爱维思设计中心在腾清房屋前仍占用全部涉案房屋。另爱维思设计中心称因日化二厂擅自停电导致其产生了经营损失60余万元，并提交判决书两份予以佐证。经审查，该两案原告均称因爱维思设计中心在承接装修工程后未依约履行合同义务，故要求解除装饰装修合同、赔偿违约金。爱维思设计中心在该两案审理过程中各表示同意支付违约金4.5万元和55万元，故法院判决解除了涉案装饰装修合同，并判决爱维思设计中心分别赔偿违约金4.5万元和55万元。一审法院认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案双方均同意确认所签订的《租赁合同》在2018年10月9日解除，并由日化二厂退还自2018年10月9日起至2018年12月31日止的租金，法院不持异议，经法院核算，应退还租金数额为20712元。本案争议焦点有三点，一是爱维思设计中心应否再支付自2019年1月1日起至其腾退之日止的房屋占有使用费的问题，二是日化二厂应否赔偿爱维思设计中心的改扩建及装修损失的问题，三是日化二厂应否赔偿爱维思设计中心经营损失问题。就此，法院具体分析如下：一、关于应否支付占有使用费的问题。法院认为，爱维思设计中心承租涉案房屋的目的是用于办公及库房，日化二厂作为出租人有义务向爱维思设计中心提供符合该租赁用途的租赁物，但日化二厂在2018年10月9日即停止供电至今，此举必然影响爱维思设计中心的正常办公及经营，故日化二厂要求爱维思设计中心按照合同约定标准支付房屋占有使用费依据不足，法院对该标准酌情调低至原标准的50%，故爱维思设计中心应向日化二厂支付占有使用费21575元。二、关于应否赔偿改扩建及装修损失的问题。对于爱维思设计中心主张的装修损失，法院认为，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。经查，双方所签订的《租赁合同》约定期限已于2016年12月31日届满，此后爱维思设计中心继续使用租赁物，出租人未提出异议，并继续收取了租金，故视为双方形成了事实上的不定期租赁合同关系，故当事人可以随时解除合同，现双方均同意合同于2018年10月9日解除，并无剩余租期问题，故爱维思设计中心要求赔偿装饰装修损失，依据不足，法院不予支持。对于爱维思设计中心主张的改扩建费用，法院认为，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。经查，爱维思设计中心在征得日化二厂的同意后对租赁房屋进行了改扩建，但未办理合法建设手续，故对于爱维思设计中心的扩建造价费用应由双方按照过错分担。就各自过错程度而言，法院认为双方过错程度相当，日化二厂应就爱维思设计中心的扩建费用承担50%的赔偿责任，赔偿数额应为259147元，其余损失由爱维思设计中心自行承担。三、关于应否赔偿爱维思设计中心经营损失问题。爱维思设计中心提交了两份判决书欲证明其因停电停业产生了高达近60万元的损失，就此，法院具体分析如下：其一，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。经查，日化二厂于2018年8月底已诉至法院，要求解除合同、腾退房屋，此时，双方所订立的租赁合同所约定租期早已届满，诉讼未果后，日化二厂又于2018年10月9日停止供电，故日化二厂之行为有一个逐步为之的过程，停电并不会令爱维思设计中心感觉猝不及防，爱维思设计中心不仅应对此有所预期，还应及早采取措施防止损失扩大，如爱维思设计中心未积极采取措施，理应自行承担相应法律责任。其二，爱维思设计中心与案外人订立的是装饰装修合同，从装饰装修合同的具体履行方式及通常交易惯例而言，工程地点一般在发包人所指定的装修地址，而非承包人的经营场所，故爱维思设计中心的办公场所停电，并不必然导致其所签订装饰装修合同无法继续履行。综上，上述判决不足以证明爱维思设计中心因停电所产生的实际损失。就其损失的具体数额，法院根据本案具体情况和双方当事人的陈述，酌情确定为6个月租金即45000元。据此，一审法院判决如下：一、确认北京爱维思装璜设计中心与北京日用化学二厂所形成的事实租赁合同关系于二〇一八年十月九日解除；二、北京日用化学二厂退还北京爱维思装璜设计中心自二〇一八年十月九日起至二〇一八年十二月三十一日止的房屋租金20712元，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京爱维思装璜设计中心支付北京日用化学二厂自二〇一九年一月一日起至二〇一九年六月二十四日止的房屋占有使用费21575元，于判决生效之日起七日内执行清；四、北京日用化学二厂赔偿北京爱维思装璜设计中心改扩建损失259147元，于判决生效之日起七日内执行清；五、北京日用化学二厂赔偿北京爱维思装璜设计中心停电损失45000元，于判决生效之日起七日内执行清；六、驳回北京爱维思装璜设计中心的其他诉讼请求；七、驳回北京日用化学二厂的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人均未提交证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据查明的事实，2019年爱维思设计中心仍占用涉案房屋，爱维思设计中心应当向日化二厂交纳占用使用费，但由于日化二厂自租赁期内即停止供电，使得涉案房屋无法正常使用，一审法院综合本案具体情况，酌情认定给付占用使用费的数额适当，日化二厂上诉请求予以改判，依据不足，本院不予支持。关于改扩建损失，爱维思设计中心系在日化二厂同意后对租赁房屋进行改扩建，对于该部分损失亦依法进行了评估鉴定，因并未办理合法建设审批手续，双方对此均有过错，一审法院酌情认定各担50%的责任亦属适当。日化二厂上诉主张不予赔偿，依据不足，本院不予采纳。关于停电致损争议，爱维思设计中心租赁涉案房屋系用于办公及库房，日化二厂在租赁期内停电必然给爱维思设计中心造成损失，虽爱维思设计中心提供的证据不足以证实由此所致损失，但综合日化二厂的违约过错情况，爱维思设计中心公司性质及租赁目的等本案具体情况，一审法院酌情确定的损失数额适当。日化二厂上诉主张其已自愿退还部分租金及占用使用费用于停电补偿，不应再给损失赔偿。但结合查明事实及当事人陈述，日化二厂系以检修名义停电，而后始终未予通电，涉案房屋本身即处于无法正常使用状态，日化二厂并未主动退还三个月租金明确用于折抵停电补偿，且日化二厂反诉请求即是爱维思设计中心占用期间的占用使用费，并未实际放弃三个月占用使用费作为停电补偿，且综合本案现有情况，一审法院认定损失数额是适当的，故日化二厂的此项上诉意见，依据不足，本院不予采纳。综上，日化二厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9286.25元，由北京日用化学二厂负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  闫 慧审 判 员  潘 蓉审 判 员  玄明虎二〇一九年十一月六日法官助理  刘 栋法官助理  肖萌萌书 记 员  陈 猛