浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0681民初14091号 原告（反诉被告）：蒋国忠，男，1957年3月15日出生，汉族，住诸暨市。 原告（反诉被告）：章华梅，女，1963年1月7日出生，汉族，住诸暨市。 上述两原告（反诉被告）委托诉讼代理人：张礼均,浙江正瑞律师事务所律师。 上述两原告（反诉被告）委托诉讼代理人：陈欢,浙江正瑞律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蒋国伟，男，1968年7月27日出生，汉族，住诸暨市。 被告（反诉原告）：章欢燕，女，1971年11月6日出生，汉族，住诸暨市。 上述两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：寿可，浙江越晖律师事务所律师。 原告（反诉被告）蒋国忠、章华梅与被告（反诉原告）蒋国伟、章欢燕物权纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。蒋国忠、章华梅及其委托诉讼代理人张礼均，蒋国伟及蒋国伟、章欢燕的委托诉讼代理人寿可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋国忠、章华梅向本院提出诉讼请求：判令两被告立即腾退坐落在诸暨市房屋并返还给两原告。事实和理由：两原告系夫妻，两被告系夫妻，原告蒋国忠与被告蒋国伟系亲兄弟。2000年3月28日，原告蒋国忠与所在单位浙江中义集团有限公司（以下简称中义公司）签订了涉案集资房的转让协议书，房屋转让款共计91724元，按中义公司福利政策，可分两期付清，首期付款额为46000元，要求年底付清，第二期要求五年后统一做房产证时付清。由于当年两原告女儿在浣江中学读书时发生了突如其来的公共伤害案件（被硫酸毁容，面部烧伤深3度），原告章华梅陪护女儿在上海九院救治整形中，家里资金周转困难，刚巧被告蒋国伟家在原告蒋国忠上班的公司对面毛巾厂（现洁丽雅）租赁门面做生意，由于公路拟将拓宽，公路拓宽后将造成无房屋居住，因此被告蒋国伟得知这一情况后，积极与蒋国忠联系，双方约定了由其垫付购房的所有费用，以后由原告支付给被告，房屋交付以后暂时由被告方居住，这样一方面保证了原告蒋国忠公司可享受的福利集资购房待遇，另一方面也解决了被告蒋国伟家就近临时居住的燃眉之急。2001年上半年交房后，房屋一直由蒋国伟家居住。购房时中义公司原定5年后办证，后来提前2年可办，即2003年10月中义公司催缴第二期余款45724元及预交办证费用8250元，亦由被告垫付，上述总缴额99974元（即46000元+45724元+8250元=99924元）。因购房中有些其他费用是预计的，要到房产证办后具体按照发票结算，因此票据等由被告蒋国伟暂时保管，以便以后双方结账。到2007年，原告章华梅向被告蒋国伟提出，要求结账与腾房，被告蒋国伟不肯腾房，后原告多次向被告提出要求结账腾房，但被告方不肯配合。再因原告两夫妻因女儿遭难后压力和打击大，长期治疗导致原告夫妻筋疲力尽身体不好，故拖延至今。为此，两原告为维护自己的合法权益，特诉至本院，要求判如所请。 被告蒋国伟、章欢燕辩称：原告的起诉完全没有事实依据与法律依据，事实上真正的购房人就是被告夫妇，蒋国伟夫妇于2001、2003年分两次向中义公司付清了购房款及其他费用，后装修入住房屋至今，原告所称支付的房款是为其垫付的完全违背了事实真相，也不符合情理，蒋国忠夫妇在起诉前也从来未向蒋国伟夫妇提出过要求结账和腾房的意思表示，相反在蒋国伟夫妇的要求下本案涉及的房屋的契证已经过户至蒋国伟名下，综上，蒋国伟夫妇是房屋的所有权人，请求法庭驳回原告的诉请。同时，被告蒋国伟、章欢燕向本院提出反诉请求：1.判令确认坐落在诸暨市房屋归蒋国伟、章欢燕所有；2.判令蒋国忠、章华梅立即配合将涉案房产的所有权转移登记至蒋国伟、章欢燕名下。事实和理由：2000年，原告蒋国忠为中义公司正式职工，按中义公司的福利政策，蒋国忠享有优惠购买中义公司集资房的资格，但当时蒋国忠已在城区购买了房屋，而蒋国伟夫妇还未在城区购房，故蒋国忠同意蒋国伟夫妇以其名义购买了中义公司开发的位于诸暨市房屋，实际房屋所有权人为蒋国伟夫妇。之后蒋国伟夫妇分两次付清了91724元房款及相应的其他所有费用，交房后蒋国伟夫妇入住该房屋居住至今。2009年，蒋国伟向蒋国忠提出要求将房屋所有权转回至蒋国伟夫妇名下，蒋国忠当即表示同意，蒋国伟交纳了契税5814.6元并取得了相应契证，但最后因章华梅拒绝配合导致未能办理房产证。 原告蒋国忠、章华梅对反诉的答辩与诉请内容一致。 庭审中，双方当事人进行了举证、质证。 原告蒋国忠、章华梅为证实其诉讼主张，在举证期限内向本院提供了如下证据材料：1.结婚证复印件一份、集资房转让协议书一份、契证存根一份、契税完税证一份、不动产权证一份，用以证明两原告在夫妻关系存续期间于2000年3月28日与中义公司签订集资房转让协议书，向其购买涉案房屋并交纳了契税，办理了不动产权证，讼争房屋属于两原告所有的事实。 被告蒋国伟、章欢燕围绕自己的主张向法庭递交了以下证据材料: 2.售房合同及协议书各一份、收款收据三份、清单一份、房产证、土地证、契证、契税完税证、函及物业管理办法共五份、收款收据三份，证明本案所涉房屋为中义集团开发，当时因为政策仅允许职工购房，蒋国伟以蒋国忠的名义购买了涉案房屋，购房合同签订于2001年12月22日，协议书签订于2003年的10月10日，合同以及协议均约定房屋总价为91724元，蒋国伟分别于2001年12月22日支付房款46000元，2003年12月17日支付45856.57元，同时支付了预收费用8250元，该费用经后结算实际为7624.44元，蒋国伟在支付房款之后办理房产证并入住至今，办理产权缴税也是由蒋国伟支付的，且上述相关票据、证件原件均由蒋国伟持有； 3.协议书一份、证明2009年1月12日，蒋国忠已经同意将该房屋转移登记至蒋国伟名下，因案涉房屋本就属于蒋国伟，故协议书没有约定转让价； 4.销售不动产统一发票三联、契税完税证及个税完税证各一份、契税存根一份、评估报告一份及评估费发票一份。销售不动产统一发票三联转让金额为387640元，开具该发票是由于当时政策需要，办理过户时房产价值需要评估公司进行评估，根据评估价缴纳税收，蒋国伟付了500元的评估费，还缴纳了5814.6元的契税，据此取得了契证。按照交易习惯，蒋国忠还需要缴纳3874元的个税，但因房屋本就属于蒋国伟，因此该款项也是由蒋国伟支付； 5、诸暨日报遗失申明一份，证明蒋国忠夫妇以欺骗的方式取得了不动产权证，其明知相关证件原件在蒋国伟手上没有遗失，且契证已经办理给了蒋国伟的情况下恶意登报遗失以此取得不动产权证显是违法行为，不能证明不动产真实权利的归属。 6.根据被告蒋国伟、章欢燕的申请，本院通知证人蔡某、王某、许某出庭作证，证人蔡某的当庭证言内容如下：我在1995年至2001年4、5月份在中义公司管电脑、仓库，涉案房屋是蒋国伟出钱为自己买的，根据买房时的政策，蒋国忠是服务总公司的副总，可以享受工龄优惠，蒋国伟当时在中义公司附近开店，有这个需求，就以蒋国忠的名义买了，当时蒋国伟买房为了享受优惠所以必须以蒋国忠的名义办理手续，到后来可以改过来的，我还两次碰到蒋国忠说起房屋的事情，蒋国忠均表示办理过户不会有问题的，2008年下半年，我去蒋国伟那里，蒋国伟说该办的手续都办了，契证2009年能转过来，同时我还跟蒋国伟说既然你嫂子章华梅不肯签字，抓紧能谈就谈，谈不好就上法院把事情了掉。证人王某的当庭证言内容如下：我大概是在1996年8、9月份到2008年在中义公司上班，中义公司集资房销售时我是基建管委会主任，销售办证等手续都是我一手办理的，包括办理手续时买受人的签字都是我签的。我与蒋国伟、蒋国忠都熟悉的，当时蒋国忠在城里已经买了一套集资房，案涉房屋签订房屋买卖协议时只能以职工的名义办理才能享受优惠政策，到后来政策才放开，当时该套房屋房款都是蒋国伟付的，手续也都是蒋国伟办的，所以我认为房屋是蒋国伟买的。证人许某的当庭证言内容如下：我在1997年至2002年期间在中义公司担任出纳，中义公司推出职工集资房销售时我主要负责收钱，案涉房屋签订房屋买卖合同时只能以职工的名义才可以购买，工龄长可以折扣，当时蒋国伟单独来交的房款，收款收据是开给蒋国忠的，蒋国伟当时说这套房屋是给他自己买的。 上述证据，经庭审质证，原告提交的证据1，被告对其真实性均没有异议，但认为从房产证、土地证、契证该三份证据的形式可以看出全部来源于不动产登记部门的查询，说明原件均不在原告手上，对不动产权证，系原告通过非法手段所得，原告办理该证的时候明知道房屋所有权证原件都在被告处却用登报遗失的方式办理了该产权证，应属无效。本院认为，被告对该组证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。被告认为不动产权证是原告通过非法方式取得应属无效，该不动产权证系不动产登记部门制作补发，该补发行为属于不动产登记部门的行政行为，是否违法不在本案民事案件审理范围之内。同时案涉房屋未变更权利至第三人，仍登记在原告名下，故上述补发行为是否违法不影响本案审理结果。至于该组证据能否确认涉案房屋所有权的归属，本院在说理部分予以具体阐述。被告提供的证据2，原告对该组证据的真实性没有异议，但对被告的证明目的有异议，被告提供的该组证据证实了蒋国忠向中义公司购买涉案房屋，系房屋的所有权人，被告提供的相关票据、证件虽然由被告保管，但只能证明相关的房款费用由被告垫付，房屋是由被告暂住的事实，双方当时约定了票据、证件由被告保管，为了方便结账付款腾房，房产证由被告保管也是作为到时结账时原告履行债务的一个担保。该组证据不能证实被告系借原告之名买房，其系房屋所有权人的事实。本院认为，被告对上述证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。该组证据可以证明涉案房屋的票据证件保管、房款支付、居住使用情况，本院对该组证据的证明力予以确认。被告提交的证据3，原告对协议书的真实性没有异议，但该份协议书只能证明蒋国忠与蒋国伟曾经在2009年1月12日签订过房屋买卖协议书，但协议书上没有房屋的转让价格，该转让没有经过共有人章华梅的同意和事后追认，该协议书是无效的且没有实际履行，不能达到被告证明目的，相反正好印证了房屋的所有权人是本案的原告。本院认为，该组证据能够证明2009年1月12日原告蒋国忠在没有约定转让价的情况下同意将涉案房屋转移登记至被告蒋国忠名下的事实，至于该组证据能否确认涉案房屋所有权的归属，本院在说理部分予以一并阐述。被告提交的证据4，原告对发票、契证存根、评估报告等的真实性、合法性均无异议，但对这些发票的开具情况、契税的缴纳情况和委托评估这些情况原告均不知情，两原告也从未委托办理过评估也从未缴纳相应的契税，从销售发票三联均保存完整的情况看也可以印证这些行为系被告单方所为。而且根据相关房屋转让的政策，亲属之间可以按照原价或者低于原价进行转让，无需进行评估，被告提供的这组证据不能够达到其证明目的。本院认为，被告对该组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告提交的证据5，原告对登报声明的真实性没有异议，但认为能够证明两原告系房屋的所有权人，同时其不存在恶意办理权证的情况。本院认为，原房产证、土地证均登记在原告名下，而登报声明行为只是原告补办不动产权证的一个环节，并没有导致物权的变更，且也不影响案涉房屋所有权的事实认定，本院对该组证据的证明力不予确认。被告提交的证据6，被告认为三位证人的证言可以证明在2000年到2001年期间，中义公司的政策只有职工才有资格购房，蒋国忠已经在城里有房子了，蒋国伟还没有房子并且对中义公司集资房的地址也很符合心意，其为了该房屋支付了所有房款及费用，是为自己购买而非为蒋国忠垫付。原告认为证人许某的证言只能证实蒋国伟曾经以蒋国忠的名义付过房款的事实，对于涉案房屋她认为是蒋国伟自己购买是听蒋国伟单方面的陈述，没有其他证据印证。证人王某的证言，根据他的陈述，只能证实蒋国伟曾经去缴款的事实，其陈述的关于原告在浣纱北路买房等基本情况与客观事实完全不符，根据当时中义公司集资房的政策，如果被告自己想购买房屋，完全可以以自己的名字进行购买，即使以蒋国忠的名义购买，在办理权证时完全可以转移到自己名下，从这点印证了房屋的购买人和所有权人系原告这一事实。证人蔡某的证言，蔡某与蒋国伟系朋友关系，所做的证言完全是凭自己的主管臆测，而且从蔡某自己陈述的在中义公司的上班时间来看，关于中义公司集资房的相关情况他是不知情的。综上，三位证人证言不能达到被告的证明目的。本院认为，除王某陈述的关于原告在浣纱北路买房的情况及蔡某陈述的两次与蒋国忠碰面说起房屋的情况存在争议外，三位证人的其他证言内容真实、客观，对相关情况较为了解，能相互印证，且与其他证据内容及原被告陈述基本一致，客观反映了案件事实，本院对其证明力予以确认。 本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻，两被告系夫妻，原告蒋国忠与被告蒋国伟系亲兄弟。2000年中义公司推出集资房分户销售，中义公司职工购买房屋可以享受折扣优惠及工龄补贴。蒋国忠系中义公司职工，2000年3月28日，蒋国忠与中义公司签订《集资房转让协议书》一份，就房屋产权转让事项协议如下：坐落在诸暨市，房屋转让款85836元。2001年12月22日，蒋国忠与中义公司又签订《中义住宅楼销售合同》一份，就购买案涉房屋坐落位置、房屋面积、价格、付款方式作了约定，蒋国伟支付了首期购房款46000元。2003年10月10日，蒋国忠与中义公司签订《协议书》一份，就案涉房屋产权转让事宜再次做了明确，同时约定由买受方预付8250元用于缴纳房产办证时买受方应承担的相应税费，蒋国伟支付了该款项。2003年12月12日，中义公司发出《致住户函》：蒋国忠住户，你所集资购买的中义住宅房《房屋所有权证》及《契税证》均已办妥。据结算，你户税金及办证费用为7462.44元，应付房款为91856.57元，合计应付99319.01元。到目前为止，你户已支付了房款46000元，预付办证费用8250元，合计已支付54250元。请你接函后，于2003年12月底前，随带尚需支付的房款45069.01元，到诸暨汽摩市场办公室交款领证。2003年12月17日，蒋国伟付清了上述全部款项，并领取了房产证（权证号：房权证诸字第××号）、土地证（土地证号：诸暨国用2004第**）、契证等相关权证、票据。案涉房屋自2001年交房起一直由蒋国伟居住，并由蒋国伟支付了有线电视安装费、自来水改造等相关费用，相关票据及权证原件均由蒋国伟保管。2009年1月12日，蒋国忠与蒋国伟签订《协议书》一份，约定：兹由蒋国忠在陶朱街道诸三西路15号4幢西102室，面积为126.8㎡及架空层16.3㎡所有权转让给兄弟蒋国伟，特此凭证。蒋国伟据此交纳了个人所得税、契税，办理了契证。后因原告章华梅不同意办理过户手续，故未能完成权证转移登记。2018年3月5日，原告蒋国忠、章华梅通过登报挂失，补办了案涉房屋的不动产权证（权证号：浙2**：浙20**诸暨市不动产权第**iv> 本院认为：根据原、被告的诉辩意见，本案争议焦点在于被告是否以原告蒋国忠的名义借名购买了案涉房屋。借名买房需要具备以下构成要件：1、“借名人”与“出名人”存在借名买房的合意；2、“借名人”应当证明自己是房屋的实际出资人；3、“借名人”实际行使对房屋占有、使用的权利；4、借名买房没有违反法律、行政法规的强制性规定，违背公序良俗或侵害他人合法权益。就本案而言，案涉房屋购房款及相应税费均由蒋国伟支付，相应票据证件均由蒋国伟保管，蒋国伟作为实际出资人无疑；案涉房屋自交房之日起也一直由蒋国伟居住使用；从中义公司对集资房后期销售向非公司职工放开说明借名买房行为也不存在违反法律、行政法规的强制性规定，违背公序良俗或侵害他人合法权益的情况。至于双方是否存在借名买房的合意，本院分析如下：（1）、2000年购买案涉房屋时，蒋国伟夫妇已在诸暨城区购买了房屋，由于当年其女儿发生了公共伤害案件需要医治，资金周转困难，而蒋国伟在中义公司附近租赁门面做生意，也未在城区购房，从资金周转、交通便利、居住需求等方面分析，蒋国伟比蒋国忠更有购房需求；（2）、2009年蒋国伟与蒋国忠仍签订房屋转让协议书一份，按照原告章华梅陈述2007年时已经要求被告结算腾房，但在此次签订转让协议书时双方既未约定房屋转让价也未对蒋国伟已支付房款进行结算，前后相矛盾，双方签订协议书的行为应确认为对借名买房的认可更符合常理；（3）、自2003年办理权证后至起诉日止十多年间，原告不能提交向被告进行结算腾房的相应依据；（4）、三位证人的当庭证言均认为蒋国伟支付房款系为自己购买房屋。综上，本院认为双方存在借名买房的合意。结合被告蒋国伟对购房经过的陈述：2000年中义公司推出集资房销售时，中义公司职工比其他人员买房享有更大的优惠，同时能够享受工龄补贴，在蒋国忠资金周转困难无力购买房屋的情况下，蒋国伟有购房需求，作为兄弟感情较好，蒋国忠将买房资格让与蒋国伟，蒋国伟以蒋国忠的名义与中义公司签订购房协议，在2003年办证时，因登记到蒋国伟名下需要补交款项，故权证仍登记在蒋国忠名下。权证办理完毕后，因五年内房屋转让过户需缴税收较高，才与被告蒋国忠2009年补签转让协议办理过户手续，后因原告章华梅未同意而至今未办理过户手续。可见，被告的陈述及举证已经形成了一个完整的证明体系，从购房合意、购房出资、票据权证控制、居住使用情况等不同角度证实了被告借名购房的事实，符合借名购房的构成要件，应确认被告系案涉房屋的真正产权人。如果认定被告并非案涉房屋的真正权利人，客观上无法对上述情况作出合乎情理的解释。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。从上述法律条文可以得出，不动产权属证书具有推定效力和公信效力，其目的在于保护市场交易中善意第三人的利益，而在登记权利人与真正权利人之间并不产生对抗效力和推定效力，不具有绝对的证明力，在有证据证明真正的权利状况与不动产登记薄的记载不一致的，人民法院可以直接采纳其证据，确认其权利，推翻不动产登记薄上的记载。本案中，被告提供了充分的证据证明其系案涉房屋的实际产权人，足以推翻不动产登记的证明效力。现蒋国伟、章欢燕要求确认案涉房屋归其所有，蒋国忠、章华梅应立即配合将案涉房屋登记至其名下的反诉请求，本院予以支持。两原告要求被告蒋国伟、章欢燕腾退案涉房屋的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决如下： 一、现登记在蒋国忠、章华梅名下、权证号为浙（2018）诸暨市不动产权第0005247号、坐落在诸暨市房屋和架空层归蒋国伟、章欢燕所有； 二、蒋国忠、章华梅应协助蒋国伟、章欢燕在本判决生效之日起十日内办理坐落在诸暨市房屋和架空层的所有权转移登记手续； 三、驳回蒋国忠、章华梅的诉讼请求。 本诉受理费80元，减半收取计40元，由蒋国忠、章华梅负担；反诉受理费9800元，减半收取计4900元，由蒋国忠、章华梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绍兴市中级人民法院。 审 判 员 周超 二〇一九年十一月十五日 代书记员 陈琳