北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14405号上诉人（原审原告）：王桂红，女，1974年2月2日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王政，北京卓海律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴波，北京市中企国盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张隆建，男，1964年9月20日出生，汉族，无业，住湖北省松滋市。委托诉讼代理人：宋明博，北京市丰台区丰台街道法律服务所法律工作者。上诉人王桂红与被上诉人张隆建租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初3694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王桂红及其委托诉讼代理人王政、吴波，被上诉人张隆建之委托诉讼代理人宋明博均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王桂红上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判：1.张隆建退还我商铺转租费100000元；2.张隆建退还我代交市场租金和管理费损失9000元；3.张隆建支付自2018年7月16日至实际支付日的利息，按照年息4.35%计算或发回重审。事实与理由：一审法院认定双方合同目的已经实现，摊位承租权的转让关系不属于转租关系，北京四环花海花卉市场有限公司（下称花卉市场公司）拆迁行为属于正常的商业上的经营风险等内容属于事实认定错误；一审法院以我无过错为由驳回我的诉讼请求属于理解和适用法律错误，我不可能预见该标的物在与案外人转租期届满前拆除；我提供了大量证据足以证实我所述。张隆建辩称，同意一审判决，不同意王桂红的上诉请求和理由。本案并非转租合同关系，应是转让合同纠纷，王桂红已经与花卉市场公司签订了正式的租赁合同，押金让王桂红领走了，未到期的部分租金也已经退还给王桂红，双方的转让费是170000元。王桂红向一审法院起诉请求：1.张隆建退还我商铺转租费100000元；2.张隆建退还我代交市场租金和管理费损失9000元；3.张隆建支付自2018年7月16日至实际支付日的利息，按照年息4.35%计算；4.诉讼费、差旅费等由张隆建承担。一审法院认定事实：2017年7月1日，花卉市场公司（甲方）、北京市黄土岗投资管理公司（下称黄土岗公司、乙方）、张隆建（丙方）签订《摊位租赁合同》，约定：丙方承租甲方位于北京市丰台区南四环西路68号，B厅温室，摊位号34、35号，租赁期自2017年7月1日起至2018年6月30日止，年租金61714.19元，税金3085.71元，管理费每年43200元。2018年4月，张隆建（出租方、甲方）与张某1（承租方、乙方）签订《商铺租赁协议书》，约定：“一、租赁期限及付款方式：1.甲方现自愿将四环花木中心B厅34号摊位（下称涉案摊位）商铺经营权租给乙方，租期从2018年4月12日起至2019年4月13日止，租期为12个月。2.双方议定每年租金为壹拾壹万元，壹拾壹万元租金每年支付一次，本合同支付时间为2018年4月12日。……注：如市场有拆迁变动不能正常经营，甲方将租摊位金额退给乙方租金。”2018年6月30日至2018年7月6日期间，赵某（张某1之妻）先后向张隆建转账共计100000元。2018年7月16日，花卉市场公司出具《收据》两份，载明收到王桂红交来2018年7月至2019年6月涉案摊位租金32400元及管理费21600元；同日，花卉市场公司出具收据一份，载明收到王桂红交来涉案摊位过户费30000元。2018年7月27日，张隆建向赵某出具收条一份，载明收到赵某摊位费（转让）壹拾万元整。2018年9月20日，花卉市场公司发出《通知》，载明：市场内所有商户须根据腾退要求在期限内完成腾退工作，于2018年9月30日前完成腾退的商户市场退还2018年9月1日以后缴纳的租金、押金等费用；超出该日期的不再享有此项优惠政策，且根据腾退要求本市场将于2018年10月10日关闭。2018年10月24日，花卉市场公司向王桂红退还37500元；2018年11月9日，黄土岗公司向王桂红退还18000元。庭审中，王桂红向法院出示了张某1书面证人证言，用以证明其二次承租张隆建永久转租摊位的起因、过程、代垫款情况及腾退后的结果等事实。张隆建认为证人张某1的证言不符合证据形式，对其真实性不认可。庭审中，王桂红述称因张隆建欠付市场租金，故其将租金代缴了，并认可花卉市场公司已将张隆建所交10000元押金退还给王桂红；王桂红称其与张隆建之间、其与市场之间均未签过合同，述称张某1此前与张隆建之间也没有转租关系，认为王桂红与张隆建之间是租赁关系而非转让关系，但认可其接受涉案摊位之后张隆建无法再与花卉市场公司签订合同的事实。王桂红认为其与张隆建之间关于涉案摊位租赁的起始时间为2019年4月13日，租期为永久，租金标准与市场租金一致，并认为转让费一共是150000元：其中给张隆建100000元、给花卉市场公司50000元用以交纳此前张隆建欠付的租金及管理费（不包括押金）。对此，张隆建认为其与王桂红达成协议时系以170000的价格将涉案摊位转让给王桂红，其中2018年7月16日至2019年4月13日的租金是80000元，80000折抵到转让费中，王桂红实际给了张隆建100000元，有10000元折抵了押金，故实际转让费应为170000元，并认为自2018年7月16日起涉案摊位实际上已经将经营权及摊位设施等一并转让给王桂红了，故风险应由王桂红承担。为证明上述事实，张隆建向法院出示了赵某、市场会计与张隆建之间的聊天记录、2017-2018年摊位租赁合同及收据等证据，用以证明总的摊位转让费为170000元的事实。王桂红对上述证据真实性予以认可，但认为张隆建并非摊位受让人、最终价格是赵某与王桂红商定的150000元。另，张隆建述称其转让涉案摊位时并不知道市场即将腾退以及腾退的时间，称系因为其爱人陈才兰生病没时间经营才转让摊位给王桂红的，并向法院出示了户口本、诊断证明、后附住院记录等证据加以佐证。王桂红对上述证据真实性认可，但认为与本案无关。为证明涉案摊位转让合同尚未生效、租赁期满后才生效、合同目的无法实现的事实，王桂红申请证人张某2出庭作证。张某2到庭述称其与王桂红系朋友关系，也认识张隆建，同在一个市场从事花卉经营；2018年6月时张隆建称其爱人生病不能继续经营想转让摊位，并表示转让须等到摊位租期届满即2019年4月以后才能生效；述称张隆建、王桂红签合同时她不在场，双方谈合同的时候在场，双方之间转让费为100000元、王桂红给市场租金5万元；并表示在腾退之前不知道腾退一事。对于上述证人证言，张隆建认可“腾退之前不知道腾退一事”部分内容，不认可“租赁期满后合同才生效”的内容。一审法院认为，本案双方争议的焦点为：王桂红与张隆建之间是否为转租关系。首先，张隆建作为四环花木中心B厅34号摊位的承租人，先将承租的摊位转租给案外人张某1，在转租期间又将摊位的承租权转让给王桂红，且王桂红已向花卉市场、黄土岗投资公司交纳了2018年7月至2019年6月的摊位租金及管理费，同时王桂红交纳了涉案摊位的过户费，双方合同目的已经实现；其次，根据张隆建所出具的收条也明确写明收到的费用为摊位的转让费。因此法院认定王桂红与张隆建之间并非转租关系，应当为摊位承租权的转让关系，王桂红主张双方之间系转租关系的意见，法院不予采信；摊位转让后，摊位的经营风险应当由王桂红承担，此后王桂红未能继续经营涉诉摊位的原因系花卉市场公司腾退关闭，所有摊位全部收回，并非由张隆建的原因造成，且王桂红无法证明张隆建在转让摊位之前就知道花卉市场腾退关闭的情况。因此，对王桂红要求退还摊位转租费并赔偿损失的诉讼请求法院不予支持。据此，一审法院于2019年7月15日判决：驳回王桂红王桂红的全部诉讼请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行证据交换及质证。王桂兰申请证人赵某出庭作证，用以证明张隆建在一审审理中提交的其与赵某微信聊天记录是伪造的，王桂红与张隆建之间转让价格是150000元，不是170000元。证人赵某称：我与张某1是夫妻关系，我和王桂红是妯娌关系，王桂红给我干活，帮我看摊，张隆建与张某1的一年期的转租合同没到期的时候，他们通过我作为中间人将涉案摊位转让给王桂红了，转让从张隆建与张某1合同期满后开始执行，谈的转让价格是150000元，王桂红将钱转给我，我转给张隆建，王桂红已经与花卉市场公司签订了租赁合同，已经过户给了王桂红，王桂红向花卉市场公司交纳的租金、管理费、过户费是王桂红自己交的，不是替张某1交的，我看到了一审审理中张隆建提交的我与其微信聊天记录，这个微信记录是嫁接的。经本院询问，赵某对该微信记录中其发言部分予以认可，认可该发言系其所说，但赵某不认可其中张隆建的发言内容，本院要求赵某提交其手机微信中该部分记录内容与张隆建提交的上述证据内容进行比对，证人赵某经查询手机后表示无法找到相应部分内容，无法进行内容上的比对，故王桂红关于该证据系伪造的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。张隆建的质证意见为：证人证言不是新证据，不符合证据规则的规定，证人赵某与王桂红之间存在利害关系，实际上二人是一体的。另,二审审理中，经本院询问，王桂红认可其与花卉市场公司已经就涉案摊位签订正式书面合同，租赁期自2018年7月起，租期一年，其向花卉市场公司交纳租金、管理费、过户费是替张隆建交纳，当时是张隆建提出转让，我出于可怜、帮助的角度，所以才答应替张隆建交纳。本院认为，本案中，张隆建作为涉案摊位的承租人，先于2018年4月将涉案摊位转租给张某1，在张某1承租期间经张某1、张隆建同意，在2018年7月又将涉案摊位转让给王桂红，在王桂红向张隆建支付相应转让费后，王桂红实际向花卉市场公司交纳了自2018年7月至2019年6月的涉案摊位租金、管理费、摊位过户费，亦实际与花卉市场公司就涉案摊位签订了正式的书面租赁合同，故张隆建与王桂红之间的转让合同已经履行完毕，双方合同目的已经实现，一审法院认定双方之间系转让关系，并非转租关系，依据充分，本院予以维持。因王桂红对其与花卉市场公司签订租赁合同、支付相应费用等事实不能作出合理解释，且王桂红称其系替张隆建支付相应费用与其提交的证人赵某证言中关于相应费用是王桂红交纳的部分陈述亦存在明显矛盾之处，王桂红亦不能就此作出合理解释，故对王桂红关于其与张隆建之间系转租关系的上诉主张，没有事实依据，本院无法支持。应当指出，涉案摊位转让完毕后，王桂红作为涉案摊位的承租人，其自身的经营风险应当由王桂红承担，现因花卉市场关闭导致王桂红无法继续租赁涉案摊位，并非张隆建的原因造成，故王桂红要求张隆建退还转让费、租金、管理费、利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王桂红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2526元，由王桂红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 王军华审 判 员 何江恒二〇一九年十一月二十七日法官助理 耿 玉书 记 员 陈 雪