黑龙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）黑民再367号二审上诉人（一审被告）：哈尔滨金诺汽车销售有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区先锋路**。法定代表人：孟祥茹，该公司总经理。委托诉讼代理人：张凯，该公司经理。委托诉讼代理人：赵金艳，黑龙江龙房川律师事务所律师。二审上诉人（一审原告）：华风物流园区发展（集团）有限公司，，住所地哈尔滨市南岗区文化街**法定代表人：李淑贤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周垚，黑龙江元辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿成岩，黑龙江太平洋律师事务所律师。二审上诉人（一审被告）：哈尔滨华鑫联汽车销售有限公司，住，住所地哈尔滨市道里区埃德蒙顿路**/div>法定代表人：张世滨，该公司总经理。委托诉讼代理人：王东伟，男，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：张士军，男，该公司工作人员。原审第三人：哈尔滨市化工轻工材料总公司，住，住所地哈尔滨市道里区高谊街**/div>法定代表人：丁祥斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩露，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨奎和，男，该公司工作人员。原审第三人：哈尔滨市化工轻工材料总公司储运分公司，住所，住所地哈尔滨市道外区先锋路**div>法定代表人：褚庆明，该分公司经理。哈尔滨金诺汽车销售有限责任公司（以下简称金诺公司）与华风物流园区发展（集团）有限公司（以下简称华风公司）、哈尔滨华鑫联汽车销售有限公司（以下简称华鑫联公司）、哈尔滨市化工轻工材料总公司（以下简称化轻总公司）、哈尔滨市化工轻工材料总公司储运分公司（以下简称储运分公司）租赁合同纠纷（原案由为物权保护纠纷）一案，哈尔滨市中级人民法院于2017年11月8日作出（2017）黑01民终6210号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2019年6月26日作出（2019）黑民监20号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人金诺公司的委托诉讼代理人张凯、赵金艳，二审上诉人华风公司的委托诉讼代理人周垚、耿成岩，二审上诉人华鑫联公司的委托诉讼代理人王东伟、张士军，原审第三人化轻总公司的委托诉讼代理人韩露、杨奎和到庭参加诉讼。原审第三人储运分公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金诺公司申诉称：一、该公司与储运分公司签订的“租赁合同”租赁期限未届满，在双方未解除“租赁合同”情况下，华风公司在租期内起诉该公司迁出违反合同约定及法律规定。二、生效判决错误认定案外人哈尔滨金诺汽车销售有限责任公司维修服务分公司（以下简称维修分公司）在工商年检时使用的15年“租赁合同”为有效合同错误。该份“租赁合同”仅是为维修分公司年检说明经营地点使用，双方根本未实际履行，且维修分公司已处于营业执照吊销状态，双方当事人真正履行的是20年的“租赁合同”。三、其公司委托专业测量公司测量案涉地块的面积显示为3805.87平方米，此份测量报告为新证据，更证实实际履行的是20年的3000多平方米的“租赁合同”。四、生效判决更改该公司与储运分公司约定的每年租金五万元的标准，按每年六十万元的租金标准计算应付租赁费无任何法律规定。五、生效判决在变更“租赁合同”增加租金的情况下，又判决解除“租赁合同”后该公司迁出，自相矛盾。六、因合同未到期，判决次承租人华鑫联公司向华风公司支付占有使用费存在错误。七、案涉地块为国有划拔土地，（2003）哈执字第592号民事裁定违反法律规定，请求撤销该裁定。八、华风公司依据的裁定与案涉租赁地块的土地使用权的面积与证号不一致，非案涉租赁地块，且华风公司至今未取得案涉地块的土地使用证，应驳回华风公司的全部诉讼请求。华风公司辩称，一、哈尔滨市中级人民法院作出的（2003）哈执字第592号民事裁定书已将化轻总公司先锋路33号92677平方米土地使用权及地上房屋确认为华风公司所有，对此2014年10月10日，哈尔滨市人民政府作出《关于华风物流园区发展（集团）有限公司用地的批复》。华风公司于2014年12月22日缴纳了606.76万元土地出让金。金诺公司关于华风公司未取得先锋路33号原化轻总公司92677平方米国有土地使用权，未获得政府批准不合法、不享有任何权利的主张，与事实不符，于法无据。一、二审庭审中各方当事人对于案涉租赁场地位于华风公司取得先锋路33号土地使用权范围之内并无争议。二、应否依据2001年“租赁合同”确定双方权利义务。2000年“租赁合同”在2001年合同之前，且2000年“租赁合同”对金诺公司有利。金诺公司在2003年办理其维修分公司工商登记时，提交对其有利的2000年“租赁合同”即可，没有必要另行签订对其不利的2001年“租赁合同”。且金诺公司未提交其交纳2001年租金的票据。金诺公司再审举示的安徽江淮汽车集团股份有限公司乘用车营销分公司出具的证明，没有单位负责人和材料制作人签名，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定的形式要件，不具有合法性。三、金诺公司及华鑫联公司应从租赁场地及房屋中迁出。金诺公司与华鑫联公司于2007年签订的“房屋租赁协议”的租期至2017年1月1日届满。金诺公司与原储运分公司签订的2001年“租赁合同”租期至2017年1月1日届满，华风公司不同意继续出租给金诺公司和华鑫联公司，因此，金诺公司和华鑫联公司在2017年1月1日后继续占用租赁场地及房屋的行为不具有合法性，侵害了华风公司的物权。华风公司要求金诺公司及华鑫联公司赔偿逾期迁出侵权损失，符合法律规定，应予支持。四、金诺公司、华鑫联公司应恢复案涉场地及房屋原状。华风公司举示的2004年10月9日先锋路33号谷歌实景地图显示，案涉房屋在2004年10月9日仍为原状，没有翻建。因此，金诺公司翻建行为应发生在2005年4月份以后，而华风公司于2004年5月30日即取得案涉房屋所有权，金诺公司翻建租赁房屋没有取得华风公司的同意。因此，金诺公司关于其在2004年对租赁房屋进行翻建，以及翻建取得出租人同意的主张，与事实不符。金诺公司翻建租赁房屋未取得相关部门批准，其翻建建设的4S店为违法建筑。在租赁期限届满和华风物流公司不同意接收的情况下，华风公司要求恢复场地及房屋原状符合法律规定，应予支持。五、原审法院判决缴纳租金及迁出，并不矛盾。原审法院判决金诺公司交纳租金，是15年“租赁合同”所约定租期届满前应交未交纳的租金。而租期届满后，不存在交纳租金的问题。租赁合同期满，华风公司要求金诺公司及华鑫联公司迁出并要求金诺公司及华鑫联公司支付逾期迁出侵权损失，依据充分。六、二审法院调整金诺公司在租期内租金价格正确。储运分公司在2001年以每年5万元将案涉土地及房屋出租给金诺公司，符合当时社会经济的客观情况。但此后发生巨大的变化，继续履行原租赁合同，对出租人而言已无法实现签订租赁合同的目的。案涉租赁合同成立以后的客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于出租人华风物流公司而言明显不公平，不能实现合同目的，应当允许出租人华风公司通过变更租金的形式，排除因情势变更所产生的不公平的后果，平衡、协调租赁双方当事人之间的利益关系。华鑫联公司述称，一、其公司认可金诺公司的申诉意见，生效判决认定事实错误，导致判决无法履行；二、金诺公司与华鑫联公司签订的“房屋租赁协议”中，承租的标的物除了案涉土地之外，更加重要的承租标的物是金诺公司自建的汽车展厅和房产；三、生效判决没有认定房产恢复原始状态的参照标准，导致判决无法执行，生效判决没有要求金诺公司和华鑫联公司自建的4S店进行拆除，本案无法执行应予再审。化轻总公司述称，一、其公司与金诺公司签订的是20年的租赁合同，合同未到期，应继续履行；二、土地使用证上的使用人仍是化轻总公司，华风公司不具有物权，华风公司与化轻总公司是债权债务关系，不是物权关系；三、案涉土地是划拨土地，国家划拨土地不能抵偿债务，（2003）哈执字第592号民事裁定错误，其公司正在申请再审，请求撤销该裁定，该裁定被撤销后华风公司即不具有本案主体资格。本院再审认为，本案涉及两份租赁合同，一是金诺公司与储运分公司于2001年12月20日签订的租期为15年，即2002年1月1日至2017年1月1日的“租赁合同”；二是金诺公司与储运分公司于2000年12月26日签订的租期为20年，即2001年1月1日至2020年12月31日的“租赁合同”。对两份租赁合同的真实性金诺公司均无异议，但认为15年的“租赁合同”是其下属单位维修分公司为办理年检在当时未找到20年“租赁合同”的情况下签订的，实际并未履行。华风公司认为20年的“租赁合同”不真实，15年的“租赁合同”真实有效，系双方实际履行的合同。化轻总公司认可履行的系20年的“租赁合同”。纵观两份租赁合同，除签订时间、租期不一致外，20年“租赁合同”体现租赁面积为3948.98平方米，15年“租赁合同”的租赁面积为2948.98平方米，而华风公司的起诉状及其于2015年2月2日向金诺公司送达的解除合同通知书中均称其场区内有3948.98平方米土地被华鑫联公司占用，即所指向的租赁合同为20年的“租赁合同”。此外，15年租赁合同只是在金诺公司下属单位维修分公司工商档案中留存，金诺公司的工商档案中无此份合同。综上，储运分公司与金诺公司实际履行的系15年的“租赁合同”抑或20年的“租赁合同”的基础事实不清，依法应由一审法院根据本案实际情况进一步查实，故将本案发回一审法院重审。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，金诺公司与储运分公司关于年租金5万元的约定对华风公司仍具有约束力，即自2014年8月27日华风公司接收土地之日起至租赁合同履行期满，金诺公司向华风公司交付的租金，应按照合同约定的5万元/年计算。原审判决将租金调整为2014年8月27日至2014年12月31日按照406,205.65元/年计算，2015年度按照573,177.28元/年计算，2016年度按照60万元/年计算，无法律依据，确有错误，重审时应一并予以纠正。此外，即使本案确定履行的为15年的“租赁合同”，即至2017年1月1日租赁期限届满，那么2017年以后的租赁费参照金诺公司与华鑫联公司之间的合同给付亦有不当之处。因华鑫联公司给付金诺公司租金是在金诺公司对租赁房屋进行改、扩建的基础上确定的，而华风公司承继的利益不应包含此部分，故如一审法院确定双方实际履行的为15年的“租赁合同”，即应对2017年1月1日后的占有使用费根据实际情况予以认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：一、撤销哈尔滨市中级人民法院（2017）黑01民终6210号民事判决及哈尔滨市道外区人民法院（2015）外民二初字第242号民事判决；二、本案发回哈尔滨市道外区人民法院重审。审判长  单一琦审判员  王 洋审判员  娄威巍二〇一九年十一月十九日书记员  何莉萍