浙江省义乌市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0782执异159号 案外人陈豪强，男，1965年12月10日出生，汉族，住义乌市。 申请执行人安吉黑石华荣投资合伙企业（有限合伙），主要经营场所：安吉县溪龙乡黄杜村。 执行事务合伙人：杭州黑石金融服务外包有限公司（委派代表：庄雁）。 委托代理人郜文仲、徐梦，系申请执行人公司员工。 被执行人义乌市恒升线带有限公司，住所地：义乌市义东工业园区。 法定代表人骆樟财。 被执行人义乌市福卡罗针织有限公司，住所地：义乌市廿三里义东工业园区。 法定代表人黄国荣。 被执行人骆樟财，男，1952年7月7日出生，汉族，住义乌市。 被执行人李兰翠，女，1954年1月27日出生，汉族，住义乌市。 被执行人黄国荣，男，1988年12月4日出生，汉族，住义乌市。 被执行人黄晓东，男，1977年8月21日出生，汉族，住义乌市。 被执行人骆巧琴，女，1979年5月4日出生，汉族，住义乌市。 被执行人何军民，男，1964年5月13日出生，汉族，住义乌市。 被执行人陈建，女，1963年5月29日出生，汉族，住义乌市。 在本院执行申请执行人安吉黑石华荣投资合伙企业（有限合伙）与被执行人义乌市恒升线带有限公司、义乌市福卡罗针织有限公司、骆樟财、李兰翠、黄国荣、黄晓东、骆巧琴、何军民、陈建金融不良债权追偿纠纷一案中，案外人陈豪强对执行义乌市福田街道东傅宅二区1幢2单元602室【不动产权证书号：浙（2019）义乌市不动产权第0020216号】的房地产（以下简称涉案房地产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人陈豪强称，案外人向黄国荣购买涉案房地产，于2018年7月25日签订房屋买卖合同。按照买卖合同约定，案外人于2018年7月25日汇入黄国荣建行账户（62×××61）人民币85万元，2018年9月4日汇入黄国荣建行账户人民币50万元。因此，案外人已经取得涉案房地产的所有权。现请求停止拍卖涉案房地产并解除查封。 申请执行人安吉黑石华荣投资合伙企业（有限合伙）称，案外人主张涉案房地产所有权为其所有不成立。1、案外人购买无产权登记房产，本身存在较大风险，该风险应由买受人承担。2、根据物权法第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房地产至今仍登记在被执行人黄国荣名下，买受人与被执行人黄国荣签订的房屋买卖合同应为债权纠纷，义乌市人民法院应对涉案房地产继续执行。3、涉案房地产于2019年4月份办理产权证，已符合过户条件，本案于同年7月份对涉案房地产采取的查封措施。故涉案房地产自符合过户条件之日起，既存在一房二卖、抵押、过户等重大风险，至同年7月份买受人仍未办理过户，买受人有重大过错。4、涉案房地产在本案执行依据（2017）浙0782民初3593号民事判决生效时尚未办出产权证，申请执行人无法申请法院对上述房地产采取查封措施，诉中亦无法提起保全，且本异议案的《房屋买卖合同》签订时间及房款打款时间均在本案判决后。就本案申请执行人无法规避房产在办证前房屋买卖的风险。被执行人用此方法来规避法院后期的执行，致使债权人在无任何过错的情况下无法实现债权，不应当成立。综上，请法院依法裁决。 本院查明，2017年7月10日，本院对原告安吉黑石华荣投资合伙企业（有限合伙）诉被告义乌市恒升线带有限公司、义乌市福卡罗针织有限公司、骆樟财、李兰翠、黄国荣、黄晓东、骆巧琴、何军民、陈建金融不良债权追偿纠纷一案作出（2017）浙0782民初3593号民事判决：一、被告义乌市恒升线带有限公司于本判决生效后十五日内归还原告安吉黑石华荣投资合伙企业（有限合伙）借款本金4299377.79元并支付利息（计算至2016年2月29日为304902.39元，以后按合同约定计付至实际履行完毕之日止）。二、被告义乌市福卡罗针织有限公司，骆樟财、李兰翠，黄国荣，黄晓东、骆巧琴、何军民、陈建对上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43634元，由各被告负担。判决生效后各被告未履行。原告于2019年7月1日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2019年7月12日，本院作出（2019）浙0782执7384号之一执行裁定，查封涉案房地产等财产。2019年9月24日，本院作出（2019）浙0782执7384号之二执行裁定，拍卖涉案房地产等财产。 案外人陈豪强提供了《房屋买卖合同》、收条各一份，智慧柜员机业务回执、中国建设银行银行卡客户交易明细清单各二份，上述材料显示，2018年7月25日，案外人陈豪强（乙方）与被执行人黄国荣及黄昌义、陈惠龙签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方自愿将坐落在东傅宅高层原（7）号楼，现1幢2单元602室面积108平方的套间一套及车位一个转让给乙方，转让款总价为135万元。双方同意以银行卡转账付款方式付款，款由乙方直接打入黄国荣62×××61账号。首付85万元正，尾款50万元截止2018年9月10日付清等内容。同日，案外人支付黄国荣85万元。2018年9月4日，案外人支付黄国荣50万元。同日，黄国荣、黄昌义出具收条一份，载明收到案外人购房款（东傅宅高层1号楼2单元六楼602室）总款135万元整。案外人同时提供户口本一份，证明案外人与陈俊剑系父子关系的事实；提供天然气居民抄表已缴费账单、供用气合同各一份，车辆出入证、机动车行驶证各两份（均为复印件），证明涉案房产由案外人占有使用的事实；提供微信聊天记录截屏打印件二份、销售订单七份（2份为原件，5份为照片打印件）、照片打印件一份、图纸照片打印件一份、合同二份、定金单一份、收款收据一份、销售清单二份，证明涉案房产已交付给案外人，案外人对涉案房产进行装修，由案外人占有使用的事实；提供房产证、收条复印件各一份，证明被执行人黄国荣于2019年4月29日将涉案房产的房产证交付给案外人，被执行人已将涉案房产出卖给案外人的事实；提供支付宝支付凭证截屏打印件二份，证明涉案房产的水电费由案外人儿子陈俊剑支付的事实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案房地产虽登记在被执行人黄国荣名下，但在本院查封前案外人陈豪强与被执行人黄国荣已签订房屋买卖合同、支付全部价款并占有使用。案外人陈豪强不存在消极不行使过户登记权利的情形，故涉案房地产未办理过户登记案外人并无过错。案外人的异议理由成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 一、陈豪强的异议成立。 二、解除对坐落于义乌市福田街道东傅宅二区1幢2单元602室【不动产权证书号：浙（2019）义乌市不动产权第0020216号】房地产的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向浙江省义乌市人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘苏英 审 判 员  邹欣荣 人民陪审员  陈明亮 二〇一九年十一月六日 书 记 员  蒋彩萍