宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁05民初58号 原告：白某，住宁夏回族自治区中卫市。 委托诉讼代理人：辛某，宁夏鸣钟律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：中国建设银行股份有限公司中宁支行。 法定代表人：张某。 委托诉讼代理人：胡某，宁夏中宝律师事务所律师，代理权限为特别授权。 第三人：宁夏楚雄实业集团有限公司。 法定代表人：马某，系该公司董事长。 第三人：中卫市楚雄房地产开发有限责任公司。 法定代表人：马某，系该公司董事长。 第三人：马某，中卫市楚雄房地产开发有限责任公司董事长，住宁夏回族自治区中卫市。 上述三第三人共同委托诉讼代理人：丁某1，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 第三人：丁某2，住宁夏回族自治区中卫市。 原告白某与被告中国建设银行股份有限公司中宁支行（以下简称建行中宁支行），第三人宁夏楚雄实业集团有限公司（以下简称楚雄集团公司）、中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄房地产公司）、马某、丁某2案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月15日受理后，依法组成合议庭，于2019年7月18日公开开庭进行了审理，原告白某的委托诉讼代理人辛某，被告建行中宁支行的委托诉讼代理人胡某，第三人楚雄集团公司、楚雄房地产公司、马某的共同委托诉讼代理人丁某1到庭参加了诉讼，第三人丁某2经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审判。本案现已审理终结。 原告白某向本院提出诉讼请求：1.判令中止对位于中卫市××区#楼112、212、312号营业房（房产证号：卫字第00**78**）、77#楼108、208营业房（房产证号：卫证字第00**65**）的执行措施，并解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：卢宝、白某夫妇与楚雄房地产公司之间存在建设工程施工合同关系，承包建设楚雄房地产公司开发的多处楼盘，楚雄房地产公司用中卫市沙坡头区迎宾大道西侧黄河花园57#楼112、212、312号营业房、77#楼108、208号营业房抵顶白某夫妻工程款。原告与楚雄房地产公司分别于2012年3月31日、2015年9月10日签订了《商品房买卖合同》。楚雄房地产公司并分别于2012年10月20日、2016年3月18日为原告出具两处房屋的购房发票。原告多次要求楚雄房地产公司办理涉案房屋产权登记手续，但楚雄房地产公司一直以涉案房屋尚在银行抵押贷款为由未给原告办理房屋所有权登记。另，楚雄房地产公司于2011年向原告交付了57#楼112、212、312号营业房，于2015年向原告交付了77#楼108、208号营业房，房屋自交付后由原告夫妇实际使用至今。2018年10月中卫市中级人民法院在被告建行中宁支行、第三人楚雄集团公司、楚雄房地产公司、马某、丁某2金融借款合同纠纷案即（2018）宁05民初72号一案中判决：被告对楚雄房地产公司名下位于中卫市××区套营业房，包括涉案房屋57#楼112、212、312（房产证号：卫字第00**78**）、77#楼108、208（房产证号：卫证字第00**65**）在最高限额范围1400万元内享有经折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的权利。中卫市中级人民法院执行中查封了案涉57#楼112、212、312号营业房（房产证号：卫字第00**78**）、77#楼108、208号营业房（房产证号：卫字第00**65**）。在执行期间，原告根据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，以案外人身份提出执行异议申请。中卫市中级人民法院以（2019）宁05执异6号裁定驳回原告异议请求。综上，原告购房在前并已取得商品房买卖合同、销售发票，实际长期占有房屋，有权排除执行。原告依法提起执行异议之诉，请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告建行中宁支行辩称，请求依法驳回原告对被告的诉请。理由如下：1.原告与被告之间没有任何法律意义上的关系，被告与楚雄集团公司曾经签订过金融借款合同，且对楚雄房地产公司名下的房产进行了抵押登记等合法手续，后因楚雄集团公司没有依约履行还本付息的义务，被告通过诉讼的方式以（2018）宁05民初72号判决确定自己的合法权益，判决生效后被告依法申请强制执行，法院对包括涉案房屋在内的其他房产下发了相关的执行裁定，原告在执行异议申请被驳回之后应该按照驳回异议裁定上释明的救济渠道主张自己的权利；2.被告对原告与白某之间的房屋买卖关系不知情，根据物权优于债权的原则，被告享有优先受偿权，若原告认为其与楚雄房地产公司之间的买卖关系有效，可以依法另行主张；3.司法实践中，只有以下七种情形方能突破物权并非优先的原则，这七项分别为：税收优先、建设工程价款优先受偿权、船舶优先权、民用航空器优先权、实现担保物权费用的优先权、留置权优先于抵押权、买卖不破租赁。因原告自认涉案房屋没有办理不动产登记变更的相关手续，且被告已经通过了生效的法律文书确定自己抵押权的合法效力，符合物权法第二十八条的规定，原告与第三人之间基于买卖关系形成的债权应该退让，被告的抵押权优先于原告与楚雄房地产公司之间的商品房买卖关系。 第三人楚雄集团公司、楚雄房地产公司、马某述称，原告的丈夫卢宝承建了由楚雄房地产公司发包的工程，涉案房屋系楚雄房地产公司以顶付工程款的形式顶付给原告，分别于2012年3月31日、2015年9月10日与原告签订了商品房买卖合同，于2012年、2016年向原告出具了涉案房屋的购房发票，房屋也已实际交付给原告，由原告使用，同意原告的诉讼请求。 第三人丁某2未到庭参加诉讼，也未作答辩陈述。 原告提交以下证据支持其主张的事实： 证据一：（2019）宁05执异6号执行裁定书一份。拟证明：原告基于实体权利对执行标的提出异议，系本案适格的主体。 证据二：2-1商品房买卖合同两份。拟证明：2012年3月31日、2015年9月10日，原告与第三人楚雄房地产公司签订了两份《商品房买卖合同》，对买卖房屋标的、价款等进行了详细约定，该合同系双方真实意思表示，合法有效，应当依法受到法律保护的事实； 2-2中卫市泰和热力有限公司证明一份、电费账单三份、企业法人营业执照一份。拟证明：原告于2013年开始缴纳57#-12#商住楼暖气费和电费，证实原告至迟于2013年已实际占有57#-12#商住楼，该时间早于涉案房屋被查封时间的事实； 2-3宁夏回族自治区销售不动产专用发票两份。拟证明：原告购买涉案房屋，以抵顶工程款的方式支付了全部购房款，由第三人楚雄房产公司开具了购房发票的事实。 证据三：楚雄房地产公司2015年9月10日证明一份、《房屋租赁合同》及《协议书》各一份、楚雄房地产公司2015年9月10日出具的收据一份、中国邮政储蓄银行个人跨行汇款申请书三份。拟证明：涉案房屋77#商住楼2014年已由楚雄房地产公司租赁给他人开设幼儿园，该房屋出售给原告交付使用时，楚雄房地产公司将全部权利义务转让给原告，原告与承租方续签了租赁合同，该幼儿园一直正常经营并按期交纳租赁费至今。证实涉案77#商住楼的交付时间及被告在进行抵押时并未实地查看抵押物，存在过错的事实。 证据四：中卫市不动产登记事务中心出具的不动产登记信息及抵押权登记信息各两份。拟证明：涉案营业房自原告签订合同以前至被人民法院查封时一直持续处于被抵押状态，无法办理产权登记的责任不在原告方。 被告建行中宁支行对原告白某提交的证据发表如下质证意见：对证据一的三性无异议，但是原告在本案起诉前已提出异议申请，且被法院裁定驳回，原告应通过提起审判监督程序予以救济，在本案中不能以原告的身份起诉被告；对证据二形式上予以认可，但被告在与楚雄集团公司、楚雄房地产公司签借款合同及作相关抵押登记手续时对涉案房产的买卖情况均不知情；证据三与被告没有关系，对该份证据的关联性不予认可；对证据四的真实性无异议，但对证明目的有异议，从57#楼和77#楼抵押登记注销的时间能够看出涉案房屋有过解封的状态，同时，因原告在2012年时就已经购买楚雄公司57#楼，对涉案房屋的抵押状态应该是明知的，再鉴于原告购买77#楼的时间在被告设立抵押登记之后，所以原告方的证据不能达到其举证的目的。 第三人楚雄集团公司、楚雄房地产公司、马某对原告白某提交的证据发表如下质证意见：房屋租赁合同与楚雄集团公司、楚雄房地产公司无关，不发表质证意见，对其他证据均予以认可。 被告及第三人均未向本院提交证据。 本院对原告白某提交的证据认证如下：证据一为本院已生效的执行裁定，被告及第三人均无异议，该证据能够达到原告的证明目的，本院予以采信；证据二内容客观真实，能够证实原告向第三人楚雄房地产公司购买了涉案房产，对其证明目的予以采信；证据三内容客观真实且能够相互印证，对其证明目的予以采信；证据四系中卫市不动产登记事务中心出具的本案涉案房屋不动产登记信息及抵押权登记信息，内容客观真实，能够证实被本院查封的楚雄房地产公司名下中卫市黄河花园57#楼112、212、312号营业房（房产证号：卫字第00**78**）、77#楼108、208号营业房（房产证号：卫字第00**65**）房产的抵押登记状态，对该证据的证明目的予以采信。 经双方当事人当庭陈述、举证、质证、法庭辩论及本院认证，查明以下事实： 2012年3月31日，白某与楚雄房地产公司签订《商品房买卖合同》，由楚雄房地产公司以顶付工程款的形式以2353344元的价格将黄河花园57#楼112、212、312号营业房出售给白某，楚雄房地产公司于2012年10月20日给白某开具购房发票，该房由白某丈夫卢宝担任法定代表人的宁夏锦隆建筑安装工程有限公司作为办公用房使用。2015年9月10日，白某与楚雄房地产公司签订《商品房买卖合同》，由楚雄房地产公司以顶付工程款的形式以1558800元的价格将黄河花园77#楼108、208号营业房出售给白某，楚雄房地产公司于当日给白某出具收款收据，于2016年3月18日给白某开具购房发票，2016年1月7日，白某丈夫卢宝与俞万宝签订《房屋租赁合同书》，将77#楼租赁给俞万宝用于开办幼儿园。 2016年1月11日，建行中宁支行与楚雄房地产公司签订《最高额抵押合同》，约定以包括黄河花园57#楼112、212、312号，77#楼108、208号营业房在内的13套营业房为楚雄集团公司提供抵押担保，并办理了不动产抵押登记。2017年1月14日、2017年3月10日，建行中宁支行与马某、丁某2签订《自然人保证合同》2份，由马某、丁某2为楚雄集团公司的债务提供连带责任保证。因楚雄集团公司未按期向建行中宁支行偿还借款本息，经本院判决，建行中宁支行对楚雄房地产公司名下的黄河花园包括57#楼112、212、312号，77#楼108、208号营业房在内的13套营业房享有优先受偿权。2018年10月11日，本院作出（2018）宁05执106号执行裁定，查封、拍卖、变卖楚雄房地产公司名下的黄河花园包括57#楼112、212、312号，77#楼108、208号营业房在内的13套营业房。白某作为案外人对本院作出的（2018）宁05执106号执行裁定提出异议，本院于2019年3月29日作出（2019）宁05执异6号执行裁定，驳回了白某的异议请求，白某在法律规定的期限内向本院提起执行异议之诉。 另查明，涉案黄河花园57#楼112、212、312号，77#楼108、208号营业房产权均登记在楚雄房地产公司名下，57#楼112、212、312号营业房房产证号为卫字第00**7812，77#楼108、208号营业房房产证号为卫字第00**6541。其中57#楼112、212、312号营业房2011年12月21日至2015年2月11日被楚雄房地产公司抵押给中航国际租赁有限公司、2015年2月16日至2015年6月18日被楚雄房地产公司抵押给殷学伟、2015年6月19日至2016年1月13日被楚雄房地产公司抵押给建行中宁支行、2016年1月13日至今被楚雄房地产公司抵押给建行中宁支行。77#楼108、208号营业房2011年10月19日至2014年8月1日被楚雄房地产公司抵押给宁夏庆华小额贷款有限公司、2014年8月5日至2015年3月12日被楚雄房地产公司抵押给宁夏中卫银华典当有限公司、2015年6月19日至2016年1月13日被楚雄房地产公司抵押给建行中宁支行、2016年1月13日至今被楚雄房地产公司抵押给建行中宁支行。 本院认为，案外人执行异议之诉主要审查案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。因建行中宁支行申请执行楚雄集团公司、楚雄房地产公司、马某、丁某2金融借款合同纠纷一案属金钱债权执行，涉案黄河花园57#楼112、212、312号，77#楼108、208号营业房登记在被执行人楚雄房地产公司名下，白某的身份为房屋买受人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，如白某具备上述司法解释规定的四种情形，则白某就享有排除强制执行的民事权益。故本院结合查明的事实对白某是否具备上述四种情形逐一评判如下： 一、白某于2012年3月31日与楚雄房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买黄河花园57#楼112、212、312号营业房。2015年9月10日，白某与楚雄房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买黄河花园77#楼108、208号营业房。本院查封时间为2018年10月11日，白某签订《商品房买卖合同》的日期早于本院查封的日期； 二、白某购买黄河花园57#楼112、212、312号、77#楼108、208号营业房后，57#楼112、212、312号营业房由白某丈夫卢宝担任法定代表人的宁夏锦隆建筑安装工程有限公司作为办公用房使用，77#楼108、208号营业房于2016年1月7日由白某丈夫卢宝与俞万宝签订《房屋租赁合同书》，将77#楼租赁给俞万宝用于开办幼儿园。本院查封时间为2018年10月11日，在本院查封之前白某已经合法占有涉案房屋； 三、白某分别于2012年10月20日、2015年9月10日以抵顶工程款的方式向楚雄房地产公司支付了全部价款，并由楚雄房地产公司当日开具购房发票； 四、白某于2012年3月31日与楚雄房地产公司签订《商品买卖合同》，购买黄河花园57#楼112、212、312号营业房，该房被楚雄房地产公司抵押担保期间，虽在2015年2月12日至2015年2月15日期间未对外设定抵押担保，但期限过短，现有在案证据也无法证实白某在此期间知道57#楼112、212、312号营业房没有对外抵押担保这一事实，故非因白某自身原因未能办理57#楼112、212、312号营业房过户登记。白某于2015年9月10日与楚雄房地产公司签订《商品买卖合同》，购买黄河花园77#楼108、208号营业房，该房自白某购买之日就被楚雄房地产公司抵押与建行中宁支行，无法办理产权过户登记，故非因白某自身原因未办理过户登记。 综上，白某已经具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，且其享有的合法权益足以排除建行中宁支行对涉案57#楼112、212、312号、77#楼108、208号营业房的强制执行，其提出的事实理由依法成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 不得执行登记在第三人中卫市楚雄房地产开发有限责任公司名下的黄河花园57#楼112、212、312号、77#楼108、208号营业房。 案件受理费100元，由被告中国建设银行股份有限公司中宁支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  郭群杰 审判员  张国宏 审判员  王 军 二〇一九年九月十一日 书记员  张 旭 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；