湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初11697号原告：湖南商务职业技术学院，住所地长沙市岳麓区雷锋大道**，统一社会信用代码124300004448756176。法定代表人:李定珍，系该学院院长。委托诉讼代理人：许文进，湖南和润律师事务所律师。被告：伍杨媚，女，1995年3月6日出生，土家族，住湖南省石门县。第三人：湖南青云后勤服务有限公司，曾用名湖南西城高校后勤服务有限公司，住，住所地长沙市岳麓区望城坡雷锋大道**一社会信用代码91430104743188462H。法定代表人：彭超，该公司董事长。委托诉讼代理人：许文进，湖南和润律师事务所律师。原告湖南商务职业技术学院（以下简称“商务职院”）与被告伍杨媚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告商务职院的委托诉讼代理人许文进，被告伍杨媚到庭参加了诉讼。在审理过程中，湖南青云后勤服务有限公司（以下简称“青云公司”）申请参与本案诉讼，本院依法准许其作为第三人参与诉讼并公开开庭进行了审理。原告商务职院及第三人青云公司的委托诉讼代理人许文进到庭参加了诉讼，被告伍杨媚经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告商务职院向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即将学生公寓5栋1楼15号门面腾空交付原告；2.请求依法判令被告向原告支付欠付租金8712元，并支付门面占用费1970元（门面占用费按60元/天暂从2019年7月9日计算至2019年8月8日，实际应计算至腾空交付原告之日止）；3.本案诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：2016年7月4日，原、被告签订合同编号为QYHQ-032《商店门面租赁合同》，合同约定原告将学生公寓5栋1楼15号门面出租给被告经营奶茶店，租赁期为三年，即从2016年7月10日起至2019年7月9日，年租金第一年为18000元，并逐年递增10%。同时，合同还对双方权利与义务、经济与法律责任、合同终止和解除等进行了明确约定。2019年4月18日、6月4日原告多次向被告发出合同到期不续租通知，现合同已经到期，但经原告多次催促腾空向原告交付门面，但被告置之不理，严重侵害了原告合法权益，现为维护原告自身合法权益，特诉至人民法院，恳请判如所请。被告伍杨媚辩称：原告主体不适格，与被告签订合同的是青云公司，并非原告，原告无权起诉，且签订合同时，青云公司承诺被告一定会与被告续签，因此被告才进驻学院投资经营门店的，现学院要求不续租，不足以让被告的投资收回成本。被告生活在偏远山区，于2017年6月，支付转让费9.6万元，后期投资装修近20万元，对被告而言，30万元的投资，仅仅16个月的经营时间，平均净利润达到2.5万元才能回本，这种条件被告是绝对不会投资这么多钱的，在投资时，被告也曾经找过多家门面，对于两年后收回门面的问题，其他学校都会直接告诉被告，并提醒被告到时自己承担风险。第三人青云公司诉称:承认原告的全部诉请，已经出具《声明书》，合同的所有权利义务由原告享有和承担。经审理查明：2016年7月4日，第三人青云公司（甲方、出租方）与被告伍杨媚（乙方、承租方）签订《湖南青云后勤服务有限公司商店门面租赁合同》（合同编号：QYHQ-032），该合同约定：一、租赁期限、租赁金和缴费时间。1.租赁期三年：从2016年7月10日起至2019年7月9日止。2.年租金为壹万捌仟元整，并逐年递增10%。3.上缴方式：在每年商务职院春、秋季开学前三天交纳半年租金（初次在合同签订时交纳）。每年下半年（上学期）按年租金的60%交纳；上半年（下学期）按年租金的40%交纳。4.签订合同当日须交纳合同保证金（年租金的20%）计人民币叁仟陆佰元整，合同保证金不计息，合同到期收回门店后五个工作日之内一次性退还乙方。5.交纳租金时须一并交纳一年卫生费，计人民币肆佰元整。6.商店门面位置：商务职院学生公寓5栋15号门面。二、经营范围：奶茶。三、承租的基本条件和要求。1.乙方租赁的商店门面属甲方所有。3.租赁期内，乙方不准将商店门面分散承包给他人经营，私自转包视为违约行为，甲方有权终止合同，并有权不予返还保证金；乙方在合同有效期内不得私自转让商店门面，未经甲方同意转让商店门面视为违约行为，从转让之日起本合同自行终止，并有权不予返还保证金。4.租赁期满乙方的任何债权、债务和其他遗留问题与甲方无关，乙方的装修做到“来修去留”，甲方不负任何补偿责任；乙方装修必须接受甲方统一规划管理，不得破坏房屋结构。四、甲方的权利与义务。4.租赁期内，甲方因发展建设需要等外力或其他不可抗力因素的影响可以提前终止合同，需提前30日通知乙方。五、乙方的权利和义务。7.在合同期满后，如甲方继续将本商店门面出租，在同等条件下乙方享有优先租赁权。七、合同的终止与解除。1.租赁期满本合同终止，甲、乙双方在7日内办理结算手续。2.租赁期内，甲、乙双方中任何一方要求提前终止合同时，必须符合合同约定条件，提前30天通知对方。合同签订后，被告向原告财务处缴纳了合同保证金3600元。2019年4月18日，原告商务职院以商务职院后勤服务中心（第三人青云公司）名义发出通知：“各经营户，根据学校2019年3月6日院务会精神：学校计划将4、5栋一楼门面改造成学生寝室，其他地方的门面改造成学生实习、实训基地或管理用房。因此，学校决定所有经营门面（2019年7月9日）到期后不再续签，还请各经营户积极配合学校的发展建设，按照合同约定和会议精神及时退还经营门面及钥匙。学校将对按时退还门面的经营户，给予两个月租金的奖励。感谢大家一直以来对我们工作的支持和配合。特此通知。”2019年6月2日，包含被告在内的多名商户出具《湖南商务职业技术学院商户业主谈判授权委托书》，授权案外人杨理胜、戴婷、刘纯为商务职院商户业主代理人与商务职院谈判学校门店收回事宜。2019年6月4日，原告商务职院以商务职院及第三人青云公司名义发出通知：“各经营户：按照4月18日下发的《关于门面到期不再续租的通知》，与您所签订的《商店门面租赁合同》到期后将不再续租，现根据合同中相关约定，就有关事项通知如下：1.请您于2019年6月15日前缴清所欠租金、水电费等相关费用；2.对如期交纳所欠费用者，可正常经营至合同到期日，否则，将根据合同约定按违约处理，且保证金不予退还，必要时通过法律途径追究违约责任。特此通知。”2019年6月13日，包含被告在内的商户向原告发出《致湖南商务职业技术学院（后勤部）学校商户业主联合声明》，该声明书申明：“1.商户从来没有说过不交房租，只要把合同续签了一分不少地交给学校。2.商户从来没有违约，是学校不能兑现先前对商户的承诺，反而说商户违约……。3.商户是一生的血汗钱投在学校门面，要是学校没有承诺能续签，会投入在只能做3年的地方吗，转让过来的才不到2年，现在竞争这么大，都是薄利，是正常人是不会签这样的合同的……”2019年7月7日，原告商务职院再次发出通知：“各经营户：学校因响应落实国家职业院校扩招正常及建设发展需要，已于2019年4月18日、2019年6月4日、2019年7月3日-4日先后3次向各位发出门面租赁到期不再续租的通知。现合同即将到期，特将有关事宜通知如下：1.请各位遵照合同约定时间于2019年7月10日前搬离门面内所有财物。对未按时搬走的财物，学校将视为废弃物进行处理，由此造成的损失自行承担。2.学校将于2019年7月15日进场施工，对门面前所有标识、标牌、大门等进行全面拆除、清理。其中，4、5栋学生公寓1楼门面改造成学生宿舍，其他门面改造成教育教学实训基地、物业用房等，学校不再对外出租作为商业经营。谢谢大家的理解与支持，特此通知。”2019年7月19日，原告商务职院再次发出《关于集中收回到期门面的通知》。2019年7月31日，原告商务职院发出《关于集中收回到期门面的通知》：“各经营户：我校与您所签订的《商店门面租赁合同》已于2019年7月9日到期，学校曾多次印发合同到期不再续租并及时收回门面的相关通知，要求您及时清理店面内的所有财物，腾出门面。现合同已到期多日，您仍未按要求交出门面，已严重影响我校相关工作的正常开展，据此，经研究决定，8月3日17:00之前上交钥匙退还门面的租户，免除2019年上半年的租金和退还保证金；不按时退还门店租户，一律不允许开门营业，并由保安人员24小时值守，同时停电停水。8月3日之后，学校将聘请律师事务所尽快启动诉讼程序，依法追究相关租赁户的违约责任。特此通知。”后因被告未退还门面和缴纳租金，故原告诉至本院。另查明：1.原、被告确认被告欠缴2019年7月9日之前的租金为8712元。2.2019年8月8日，第三人青云公司向本院出具《声明书》，载明：“青云公司系湖南商务职院的全资子公司，商务学院以青云公司名义将学院门面出租给被告经营，现声明青云公司与被告签订的《商店门面租赁合同》约定的权利与义务均由湖南商务职院享有和承担，青云公司不再向被告主张租赁合同的任何权利”。3.涉案房屋所有权人为青云公司。青云公司曾用名为湖南西城高校服务有限公司，变更时间为2016年4月18日，股东或发起人出资情况为商务职院认缴出资额600万元，持股比例为100%，出资时间为2003年3月28日。4.涉案门面因原告干预，在2019年7月9日后未再进行经营。上述事实有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《商店门面租赁合同》、《关于门面不再续租的通知》、《通知》、《致湖南商务职业技术学院（后勤部）》、《湖南商务职业技术学院商户业主谈判授权委托书》等证据、第三人提交的工商登记资料、房产证予以证实，本院予以确认。本院认为，第三人青云公司与被告伍杨媚签订的《湖南青云后勤服务有限公司商店门面租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合同依法成立并生效。根据第三人于2019年8月8日向本院出具的《声明书》及第三人的当庭陈述，第三人作为原告的全资子公司，将其与被告签订的《湖南青云后勤服务有限公司商店门面租赁合同》所约定的权利义务转让给原告，并未违反法律规定，且该权利义务的转让，并未损害合同相对方的合法权益，故对被告抗辩称原告并非本案适格原告的主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。本案中，双方所签订的合同第一条约定的租赁期限为三年：从2016年7月10日起至2019年7月9日止。根据合同第七条约定：租赁期满本合同终止，甲、乙双方在7日内办理结算手续。因双方签订的租赁期限届满，双方的权利义务自2019年7月9日终止。合同权利义务终止后，被告应当向原告交纳所欠付的租金并将所租赁的门面腾退给原告。对原告诉请要求被告支付2019年7月9日前欠缴的门面租金8712元，并腾空交付门面的主张，本院予以支持。对2019年7月9日涉案门面租赁合同到期后的占用费，因被告并未实际使用，但亦未腾退并交付给原告，故本院根据双方所签订的租赁合同的约定，酌定被告自2019年7月10日起按30元/天的标准向原告支付占用费，直至实际腾退该门面之日止。对被告主张其并未收到原告要求收回门面通知的主张，本院认为，双方合同已就合同履行期限进行了明确约定，合同履行期限届满，原告是否通知被告并不影响合同履行完毕的事实，通知仅为提前解除合同的生效要件，而并非合同约定权利义务终止的条件，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。对被告提出在合同签订时第三人承诺过一定会续签合同，进而才投资经营的抗辩理由，本院认为，现有证据并不能证明原告或者第三人在与被告签订合同时有过相关承诺，且双方对合同的履行期限及优先租赁权等问题进行了明确约定，现原告并非将涉案门面收回后另行出租，故被告的该抗辩，因缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。被告主张其在2017年6月才转让获得该门面的租赁权，但未提供任何证据予以证实，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告伍杨媚自本判决生效后十日内腾退所租赁的湖南商务职业技术学院学生公寓5栋15号门面；二、限被告伍杨媚自本判决生效后五日内向原告湖南商务职业技术学院支付欠付的租金8712元，并以30元/天的标准自2019年7月10日起至涉案商铺实际腾退之日止向原告湖南商务职业技术学院支付房屋占有费；三、驳回原告湖南商务职业技术学院的其他诉讼请求。如果被告伍杨媚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取34元，由被告伍杨媚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇一九年十一月八日法官助理张小芹书记员邓欣