湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初3434号原告（反诉被告）：龚某，女，1963年1月27日出生，汉族，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：邓浪，湖北知途律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周孔平，武汉市武昌区求实法律服务所法律工作者，一般授权代理。被告（反诉原告）：严某，男，1982年10月5日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：曹婷婷、杨露，湖北得伟君尚（湖北自贸区武汉片区）律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）龚某诉被告（反诉原告）严某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法适用简易程序审理，于同年7月4日公开进行开庭审理后转为普通程序审理，于同年9月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龚某的委托诉讼代理人邓浪、周孔平、被告（反诉原告）严某的委托诉讼代理人曹婷婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）龚某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2016年3月31日签订的《房屋租赁合同》及2016年4月1日签订的《补充条款》；2、被告支付拖欠房屋租金人民币1,371,007.38元（房屋租金暂计至2019年5月31日）；3、被告支付逾期付款违约金（自2019年3月1日起，以人民币1,371,007.38元为基数按年24%的比例支付违约金至上述租金清偿之日止）；4、被告于合同解除之日腾退房屋；5、被告按80元/平方米的标准支付自2019年6月1日起至房屋腾退之日止的房屋占用费；6、本案的诉讼费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月1日，原告龚某与被告严某签订《房屋租赁合同》，就被告租赁原告所有的武汉市汉阳区龙阳大道邱家大湾人信广场商x栋x楼及x楼部分房屋经营商务宾馆事宜达成一致，合同约定：该租赁房屋面积约为1870平方米，租赁期限共计15年，即从2016年4月1日起至2031年12月1日为止，装修免租期为8个月，即2016年4月1日至2016年11月30日止，租金为每月每平方米人民币45元（不包含物业管理费），月租金合计人民币84,150元，首个租赁季度租金合计人民币252,450元。同时还约定，房屋租金自租赁期第三年起每年在上年基础上递增5%，租金采用先付后用的原则支付，租金按照3个月为一期结算，首期租金承租方应于本合同签订日2016年11月30日前支付，以后于每期前七日内支付下期租金，如逾期支付，承租方从逾期之日起每日向出租方支付未付金额千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金为止，双方还约定了其他事项。2016年4月1日，原告与被告就《房屋租赁合同》第三条第一款签订《补充条款》约定，被告若在合法经营范围内将该物业分租，在保证缴纳原告租金和本合同约定应缴的各种税费情况下，在遵守该物业出租的各种管理规定条件下，被告告知原告后，原告应不干预原告分租该物业，但是被告与第三方在经营活动中的各种经济纠纷或者其他法律责任由承租人与第三方承担，原告不承担任何责任，并有权随时收回该物业出租权，同时向被告索赔由此引起的经济损失。上述合同签订生效后，原告依据合同约定交付上述房屋，完全履行合同义务，但在合同履行过程中被告存在以下违约情况：2017年至2018年的八个季度中，被告每季度只向原告支付人民币160,000元房租，而非合同约定的人民币252,450元。即从2017年第一季度到2018年第一季度，共计五个季度中，按照合同约定被告每个季度下欠房租人民币92,450元；从2018年第二季度到第四季度，按照合同约定被告每个季度下欠原告房租人民币105,072.5元，截止到2019年5月31日为止被告共计欠原告房屋租金人民币1,371,007.38元；其中，被告应于2019年3月1日前支付下一季度（2019年3月1日至2019年5月31日）的房租人民币273,908.25元，但至今已逾期近九十天分文未付。且被告于武汉世纪宏图房产经纪有限公司发生纠纷，依据《补充条款》约定，原告有权收回租赁房屋。据此，原告有权依据合同约定与被告解除租赁合同并追究其违约责任。综上，原告就被告上述违约行为，多次找被告要求尽快解决纠纷，但被告对于原告的要求不予理会，为原告维护自身合法利益特起诉来院。被告（反诉原告）严某答辩并反诉称：原告的诉求缺乏事实及法律依据，双方签订租赁合同后被告严格按照合同约定支付了租金及保证金及附属义务，被告转租是经过原告及其爱人同意，被告没有违反任何合同约定情形。根据双方约定合同期限至2031年12月1日，合同尚未届满，原告无权解除合同。被告根据合同约定足额支付了租金，不存在拖欠租金情况，根据合同约定租金起算是从2016年12月1日开始，被告通过银行转账、微信、支付宝、现金等方式向原告缴纳租金，被告向原告支付租金截至2019年2月15日，合计支付人民币2,240,494元，原告共向被告出具收条6张和被告支付租金金额等同。同时根据合同约定，租金应当是自2018年12月1日开始上浮5%。被告不存在拖欠租金情况，被告于2018年12月12日收到洪山法院（2018）鄂0111执3721号协助执行通知书，2019年1月10日收到仙桃法院（2018）鄂9004执1571号协助执行通知书，故被告停止向原告支付租金，转为配合法院协助执行，并于2019年2月16日起至今根据法院要求将租金支付至法院账户。被告不存在欠缴租金行为，租赁期限尚未届满，原告应当继续履行合同至合同期限届满。被告与武汉世纪宏图房产经纪有限公司之间的纠纷系因原告而起的，不符合补充条款中提前收回租赁房屋的情形，租赁合同解除条件不成就，故请求法院驳回原告全部诉讼请求。根据原告向被告交付的35套房屋产权证，核载的建筑面积合计1861.63平方米，按照每平方米每月租金45元的标准计算，月租金应为人民币83,773.35元；自承租第三年起，月租金上浮5%后应为人民币87,962.02元。2016年12月1日至2018年11月30日期间，严某每月实际向龚某支付租金人民币84,150元，合计共支付租金人民币2,019,600元；自2018年12月1日至2019年2月15日期间，严某每月实际向龚某支付租金人民币88,357元，合计共支付租金人民币220,894元；故龚某应向严某退还多支付的租金人民币10,027.06元。2019年6月28日，严某与湖北得伟君尚（湖北自贸区武汉片区）律师事务所签订《法律服务委托合同书》，委托湖北得伟君尚（湖北自贸区武汉片区）律师事务所在严某与龚某房屋租赁合同纠纷一案中作为严某的代理人，约定律师代理费为人民币30,000元。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条第2款之规定，龚某在合同期内提出解除合同的，应当赔偿严某因为处理法律纠纷而产生的交通费、律师费、诉讼费等费用，故严某支出的律师代理费人民币30,000元应由龚某承担。综上，严某在租赁期间依约履行了各项义务，不存在违约情形，租期未满，双方应当继续履行合同，龚某要求提前解除合同于法无据。现严某为了维护自己的合法权益提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告返还租金人民币10,027.06元，并按中国人民银行同期贷款利率向反诉原告支付自2019年2月16日起至实际给付之日止的资金占用利息（利息暂计算至2019年6月28日，金额为人民币174.64元）；2、反诉原告支付的律师费人民币30,000元由反诉被告承担；3、本案反诉费用由反诉被告承担。原告（反诉被告）龚某对被告（反诉原告）严某的反诉答辩称：要求解除合同，不同意继续履行，因为被告欠付租金。是否返还房屋租金可以根据房屋面积据实结算，从被告欠付的租金中进行抵扣，不存在原告返还租金情形。合同11.2.1条约定原告有过错才要支付律师费等，但是本案是被告欠付房租的过错导致诉讼发生，所以原告不应该向被告支付律师费用。原告并未收到收条上钱款，原告只是要督促被告支付钱款，但是被告并未支付钱款。被告并未向洪山法院支付相关款项，双方在仙桃法院案件已经达成和解，被告也没有向仙桃法院支付费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院在卷佐证。经庭审审理、当事人质证本院查明以下事实：龚某与张某系夫妻关系，位于武汉市汉阳区龙阳大道**人信汇******及****（建筑面积合计1,861.63平方米）房屋系龚某与张某共同所有，房屋所有权人登记为龚某。2016年3月31日，龚某作为出租方与承租方严某签订《房屋租赁合同》一份约定，出租方将位于武汉市汉阳区龙阳大道x号人信汇x栋x层x-xx室及x层xx-xx室房屋租赁给承租方经营商务宾馆；该租赁房屋建筑面积约为1,870平方米（具体面积以实际收房产权证面积为准），合同与租金计算相关的面积均指建筑面积；租赁期共15年，自出租方交付租赁房屋给承租方之日起计算，即自2016年4月1日起至2031年12月1日止，其中免租装修期为8个月，即自2016年4月1日起至2016年11月30日止，租金起算日为本合同第六条中约定的装修期届满后的第一日，不受承租方是否开业影响，若甲方原因导致乙方不能按时装修，免租装修期相应顺延；出租方应在2016年4月1日前交付租赁房屋给承租方；承租方若要分租，必须征得出租方的同意，并与出租方签订相关协议，否则视承租方违约，出租方有权按本合同的相关条款追索承租方经济赔偿，承租方未征得出租方同意无权将租赁房屋分租或包租给第三方；租赁房屋租金为每月每平方米人民币45元（不包含物业管理费），自承租第三年起按每年5%递增，即第三年在第二年租金总额基础上增加5%，第四年在第三年租金总额基础上增加5%，后续每年以此类推计算租金；租金采用先付后用的原则支付，按3个月为一期结算，首期租金承租方应于本合同签订日2016年11月30日前支付给出租方，自第二期起承租方应于每期前七日内一次性支付下期租金给出租方，如逾期支付，承租方从逾期之日起每日向出租方支付未付金额千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金为止；签订本合同后，承租方应于2016年4月30日支付承租方履约保证金人民币100,000元；租赁房屋于2016年12月1日开始计租，之前装修期间所产生的水电然费用由乙方承担，物业费由甲方承担；合同未到期之前，双方当事人不得随意提出解除合同，如一方要求提前解除合同的，应提前六个月通知对方，并得到对方的认可及达成协议，否则需向对方支付相当于12个月租金的赔偿和装修费用；承租方未按合同约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费、水、电、燃气等费用达到30日的，出租方有权书面书面通知承租方后单方面解除本合同，出租方有权收回租赁房屋，承租方应向出租方支付合同解除前的拖欠租金；除法律规定可解除合同情形，或依本合同约定甲方有权解除合同情形以及国家行政行为外，甲方不得在合同期内（含免租期）单方解除本合同提前收回租赁房屋，否则甲方需支付违约金及12个月租金的赔偿金，同时赔偿因提前解约给乙方造成的全部损失，包括乙方赔付的直接损失、间接损失及为处理法律纠纷而引起的交通费、律师费、诉讼费等费用；合同还对其他房屋租赁事宜进行了约定。合同每页下方张某、严某均签名、捺印，龚某在出租方处签名、捺印，严某在承租方处签名、捺印，张某在出租方法定代表处签名、捺印。2016年4月1日，张某与严某就上述《房屋租赁合同》第三条签订《补充条款》一份约定，承租方若在合法经营范围内将租赁房屋分租，在保证缴纳出租方租金和本合同约定应缴的各种税费的情况下，在遵守租赁房屋出租的各种管理规定的条件下，承租方告知出租方后，出租方应不干预承租方分租租赁房屋；但承租方与第三方在经营活动中的各种经济纠纷或其他法律责任由承租方关与第三方承担，出租方不承担任何责任，并有权随时收回租赁房屋的出租权，同时向承租方索赔由此引起的经济损失，张某、严某均在补充条款下方签名、捺印。同日，严某向龚某支付履约保证金人民币100,000元，龚某将租赁房屋产权证的复印件及房屋钥匙35把全部交付严某，双方签署房屋产权证（复印件）的交付通知单一份。租赁房屋交付后，严某将租赁房屋分租给案外人经营至今，并依约向龚某支付房屋租金。2017年12月20日，严某向龚某支付2016年11月30日至2018年5月31日期间的房屋租金人民币1,514,700元。2018年2月15日，严某向龚某支付2018年5月30日至2018年8月30日期间的房屋租金人民币252,450元。2018年5月1日，严某向龚某支付2018年8月30日至2018年11月30日期间的房屋租金人民币252,450元。2018年7月30日，龚某出具情况说明一份载明同意严某在原有租赁条款约束内，并且不违反相应法律前提下可以将租赁房屋分租。2018年7月31日，严某向龚某支付2018年12月的房屋租金人民币88,357元。2018年9月4日，严某向龚某支付截至2019年1月29日的房屋租金人民币88,358元。2018年9月29日，严某向龚某支付截至2019年2月15日的房屋租金人民币44,179元。2017年12月20日至2018年9月29日期间，龚某就上述六笔房屋租金向严某出具收条六份，龚某在六份收条上均签名、捺印，六分收条载明的已收取租金所对应的房屋租赁期间相互衔接，完全覆盖2016年11月30日至2019年2月15日的全部时间段。2018年11月，湖北省仙桃市人民法院向武汉世纪宏图房产经纪有限公司送达执行裁定书及协助执行通知书，要求武汉世纪宏图房产经纪有限公司协助执行将龚某、张某在武汉世纪宏图房产经纪有限公司处的租金人民币600,000元转至该法院账户，武汉世纪宏图房产经纪有限公司遂停止向严某支付房屋租金。同月，严某向本院起诉要求武汉世纪宏图房产经纪有限公司支付租金，该案诉讼中湖北省仙桃市人民法院解除了对武汉世纪宏图房产经纪有限公司的执行措施，本院判决武汉世纪宏图房产经纪有限公司应向严某支付拖欠租金。2018年12月7日，龚某签名的对人信汇x楼及x楼部分租户的《告知声明》中载明其与原告的租赁关系有争议，将采取相应措施包括但不限于诉讼解除与原告的租赁关系，通知租户慎重处理与原告的租赁关系及租金缴纳，待人民法院作出裁决后，按照人民法院的裁决处理。2018年12月11日，湖北省武汉市洪山区人民法院向严某送达执行裁定书及协助执行通知书，要求严某协助执行将龚某、张某在严某处的租金人民币1,208,466元转至该法院账户。2019年1月10日，湖北省仙桃市人民法院向严某送达执行裁定书及协助执行通知书，要求严某协助执行将龚某、张某在严某处的租金人民币600,000元转至该法院账户。后严某遂停止向龚某、张某支付房屋租金，并于2019年6月28日向湖北省武汉市洪山区人民法院转账支付执行款人民币100,000元；于2019年7月4日向湖北省仙桃市人民法院转账支付执行款人民币200,000元。位于武汉市汉阳。位于武汉市汉阳区龙阳大道**人信汇******及****,861.63平方米）房屋现仍由案外商户租赁使用，并因龚某与其他案外人纠纷被法院查封，相关执行案件已针对上述房屋进入评估程序。现双方当事人就诉争房屋租赁合同履行事宜发生纠纷，龚某诉至本院要求判如所请，严某要求驳回原告全部诉讼请求并支持其反诉请求。本案诉讼中，严某向本院提交了金额为人民币25,000元的律师代理费发票一张及金额为人民币5,000元的律师代理费转账截图一份。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。本院认为：严某与龚某、张某之间签订的房屋租赁合同及补充条款系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。诉争合同及补充条款签订后，龚某依约将租赁房屋交付严某使用，严某依约向龚某支付了2016年11月30日至2019年2月15日期间的房屋租金共计人民币2,240,494元，履行了其作为承租方在上述租期内应当履行的支付租金义务。此后严某因配合法院强制执行的要求将应向龚某支付的房屋租金支付至法院账户，严某并未拖欠龚某房屋租金，故对龚某提出的因严某拖欠租金超过30日未支付据此要求解除诉争房屋租赁合同及补偿条款的诉讼请求，本院不予支持。因龚某在本案中提出的其他诉讼请求均以诉争房屋租赁合同被解除为前提，现因诉争房屋租赁合同未被解除，故龚某的其他诉讼请求，本院均不予支持。关于龚某主张因严某与武汉世纪宏图房产经纪有限公司产生纠纷龚某有权依据补充条款约定收回租赁房屋的观点，因该纠纷非系由严某原因所造成，且未对龚某造成实际损失，故对龚某的该主张本院不予采信。对于严某要求龚某向其返还租金人民币10,027.06元的诉讼请求，因房屋租金应按照租赁房屋实际面积计算，结合诉争合同关于租赁房屋单位面积月均租金标准和租金涨幅的约定以及严某支付租金的实际情况，房屋租金的起始计租时间应为2016年12月1日，严某应向龚某支付2016年12月1日至2019年2月15日期间的房屋租金为人民币2,230,465.4元，但严某实际已向龚某支付租金人民币2,240,494元，故龚某应向严某返还租金人民币100,28.6元，现严某要求龚某向其返还租金人民币10,027.06元，本院予以照准。对于严某要求龚某支付资金占用利息的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。对于严某提出要求支付律师费人民币25,000元的诉讼请求，因律师费用并不属于诉讼中必然产生的费用，故对该诉讼请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）龚某于本判决生效之日起十日内一次性支付被告（反诉原告）严某人民币10,027.06元；二、驳回原告（反诉被告）龚某的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）严某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费人民币17,139元（此款龚某已预交），由原告（反诉被告）龚某负担，本案反诉部分案件受理费人民币403元（此款严某已预交），由被告（反诉原告）严某负。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  崔玉华人民陪审员  张建芬人民陪审员  熊 艳二〇一九年十一月十二日法官助理凃晓剑书记员李玥