广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17117号上诉人（原审原告）：李伯芬，男，1976年12月18日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：何亚娣，广东莞茂信律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓春雨，广东莞茂信律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：陈豪杰，男，1994年6月21日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。委托诉讼代理人：裴再兵，海南泽田律师事务所律师。上诉人李伯芬、陈豪杰房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初2479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李伯芬上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项；2.改判确认李伯芬与陈豪杰签订的《铺位合作协议》于2019年3月1日解除；3.改判李伯芬无须向陈豪杰退还保证金138000元；4.改判陈豪杰向李伯芬支付2019年1月、2月的商铺租金共138000元；5.改判陈豪杰向李伯芬支付2019年3月、4月的商铺占有使用费共138000元；6.本案一审、二审诉讼费用由陈豪杰承担。诉讼过程中，李伯芬变更诉讼请求如下：1.撤回原诉讼请求第三项：改判李伯芬无须向陈豪杰退还保证金138000元；2.依法对本案的一审诉讼费用13895元及二审上诉费用27790元的计算进行复核及作出决定予以变更；3.其他上诉请求保持不变。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。陈豪杰自认于2019年1月24日搬离案涉商铺，但其未与李伯芬办理交接手续，自认构成违约。通过房东了解到陈豪杰搬离案涉商铺时，李伯芬已经回家过年，但李伯芬尝试以微信、电话等方式联系陈豪杰了解情况，但陈豪杰拒绝沟通。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、四项的规定可知，陈豪杰以拖欠租金、擅自搬离等行为表明不继续承租及交租，导致李伯芬的合同目的无法实现，但双方的合同并不当然解除，在此情况下，法律及合同约定均赋予李伯芬解除合同的权利，李伯芬有权主张要求陈豪杰继续履行合同或解除合同。在李伯芬多次联系未果的情况下，李伯芬向法院起诉案涉协议于2019年3月1日解除，合理合法。一审法院认定案涉协议于2019年1月24日解除，显属不当。（二）陈豪杰应对其根本违约行为依法承担责任，在违约责任明显低于损失时，其还应赔偿李伯芬因此造成的全部损失。因李伯芬多次联系未果，故李伯芬于2019年5月初申请开锁公司开锁。由于陈豪杰于春节期间搬离案涉商铺，导致案涉商铺于2019年1月24日至2019年5月期间处于空置状态，其应当对案涉商铺空置期间的租金损失承担责任。即陈豪杰应赔偿李伯芬1月、2月的租金及3月、4月的占有费。综上，恳请二审法院判如所请。陈豪杰二审辩称，不同意李伯芬的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决，具体答辩意见与其上诉意见一致。陈豪杰上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.本案一、二审诉讼费用由李伯芬承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。双方之间签订合同后，陈豪杰向李伯芬支付合同保证金138000元，该保证金的目的就是为了当承租人出现欠租的情形时，承租人可以通过解除合同、没收保证金的方式保证其已到期租金利益不因承租人无力支付而受损。扣除租金的多余部分，应当作为对李伯芬的补偿。合同约定合同保证金条款的作用，从某种角度上意味着合同解除和租赁双方权利义务的清洁。因此，本案不存在出租人没收保证金后还判决陈豪杰支付逾期未付租金的问题，故一审法院判决李伯芬没收保证金又判令陈豪杰另行支付拖欠的租金，属于事实认定错误。综上，恳请二审法院判如所请。李伯芬二审辩称，不同意陈豪杰的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决，具体答辩意见与其上诉意见一致。李伯芬向一审法院起诉请求：1．请求判令陈豪杰向李伯芬支付商铺租金至陈豪杰交还商铺给李伯芬之日止（参照《铺位合同协议》的月利润分成69000元，暂计至2019年2月28日为l38000元）；2．请求判令陈豪杰向李伯芬支付滞纳金至付清商铺租金之日止（以每月应支付的商铺租金为本金，参照最高人民法院关于民间借贷贷款利率的上限即年利率24％，自逾期之日即每月6日起计至付清商铺租金之日止，暂计至起诉之日2019年2月26日共3221元）；3．请求判令陈豪杰向李伯芬支付商铺电费1100元；4．请求判令李伯芬有权没收陈豪杰交纳的合同保证金138000元；5．本案诉讼费用由陈豪杰承担。审理中，李伯芬增加及变更诉讼请求“1.确认李伯芬与陈豪杰签订的《铺位合作协议》于2019年3月1日解除；２.判令陈豪杰腾空及交还坐落在广州市增城区新塘解放北路163号之三的铺位给李伯芬；３.判令陈豪杰向李伯芬支付2019年1月、2月的商铺租金共138000元；４.判令陈豪杰从2019年3月1日开始向李伯芬支付商铺占有使用费至陈豪杰实际腾空交还商铺给李伯芬之日止；5．判令陈豪杰向李伯芬支付商铺电费1100元；6．请求判令李伯芬有权没收陈豪杰交纳的合同保证金138000元；７.本案诉讼费由陈豪杰承担。”，后撤回诉讼请求“判令陈豪杰腾空及交还坐落在广州市增城区新塘解放北路163号之三的铺位给李伯芬”。一审法院认定事实：2015年6月22日，刘润坚（甲方）与李伯芬（乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将位于广州市增城区新塘解放北路163号之三整栋铺位出租给乙方；租期从2015年10月1日至2026年9月30日止……。2018年4月16日，李伯芬（合作方一，甲方）与陈豪杰（合作方二，乙方）签订《铺位合作协议》约定：甲方同意将其合法租用坐落在广州市增城区新塘解放北路163号的铺位以合作形式予乙方经营服装品牌，店铺面积约为100平方；合作期限自2018年3月24日至2021年3月31日止，乙方须于2018年4月1日起计提利润分成；合作期内，乙方向甲方交付的月利润分成69000元正；签署本协议之日，乙方向甲方一次性支付合同保证金138000元及首月利润分成69000元整；乙方需于每月5日前以转账方式向甲方支付当月的利润分成，每推迟一日缴付，则按应缴款项的百分之一交付滞纳金，如超过十天仍未缴付，则视乙方违约，甲方有权收回该物业，解除协议及没收保证金……。另查明，粤房字第**《房屋所有权证》载明：所有权人刘润坚；地址广州市增城区新塘解放北路**之三；框架六层。审理中，李伯芬陈述以下事实：陈豪杰是在2019年1月24日开始搬迁；2019年1月24日，房东儿子刘沛强称陈豪杰搬离案涉房屋。陈豪杰陈述以下事实：陈豪杰支付租金至2018年12月31日；陈豪杰违约，同意李伯芬没收押金。一审法院认为，李伯芬与陈豪杰于2015年6月22日签订的《铺位合作协议》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。《铺位合作协议》约定租赁期限自2018年3月24日至2021年3月31日止，陈豪杰称其支付租金至2018年12月31日，且于2019年1月24日搬离案涉房屋，但没有办理交接手续，自认其构成违约，同意李伯芬没收押金138000元，根据《铺位合作协议》“乙方需于每月5日前以转账方式向甲方支付当月的利润分成，每推迟一日缴付，则按应缴款项的百分之一交付滞纳金，如超过十天仍未缴付，则视乙方违约，甲方有权收回该物业，解除协议及没收保证金”的约定，陈豪杰逾期支付租金已超过十日，李伯芬主张解除《铺位合作协议》以及没收保证金138000元，于法有据，一审法院予以支持。关于李伯芬主张滞纳金的问题，根据《铺位合作协议》“乙方需于每月5日前以转账方式向甲方支付当月的利润分成，每推迟一日缴付，则按应缴款项的百分之一交付滞纳金，如超过十天仍未缴付，则视乙方违约，甲方有权收回该物业，解除协议及没收保证金”的约定，因陈豪杰已超过十日缴纳租金，李伯芬亦主张解除合同以及没收保证金，故李伯芬的该项主张一审法院不予支持。关于李伯芬主张陈豪杰支付2019年1月和2月租金共138000元的问题。《民事起诉状》中记载“2019年1月底，李伯芬发现陈豪杰将商铺内的货及物品搬迁一空，并将商铺关门、停止经营，以行为表示单方解除合同”，而庭审时李伯芬却称陈豪杰在2019年1月24日开始搬迁，但无法确认是否在当天搬空。一审法院认为，陈豪杰称于2019年1月24日已搬空，亦已自认违约，一审法院综合双方提供的证据以及庭审时当事人的陈述，对陈豪杰称于2019年1月24日已搬空予以采信，确认《铺位合作协议》于2019年1月24日解除，故租金从2019年1月1日计至2019年1月24日计得55200元（69000元/30天*24天），李伯芬主张超出部分，一审法院不予支持。关于李伯芬主张占有使用费的问题，因一审法院已确认陈豪杰于2019年1月24日腾空了案涉房屋，故对李伯芬的该项主张不予支持。关于李伯芬主张电费1100元的问题，因陈豪杰辩称已于搬离当天结清电费，且李伯芬提供的证据不足以证明其主张的事实，故一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年5月17日判决如下：一、李伯芬与陈豪杰签订的《铺位合作协议》于2019年1月24日解除；二、李伯芬无须向陈豪杰退还保证金138000元；三、陈豪杰于判决生效之日起十日内向李伯芬支付租金55200元；四、驳回李伯芬的其他诉讼请求。一审案件受理费13895元，由李伯芬负担13305元，陈豪杰负担590元。双方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审中，双方当事人共同确认以下事实：陈豪杰自2019年1月起未再交纳租金。双方当事人对于场地交还时间存在争议，陈豪杰表示其在2019年1月24日交还了案涉场地，虽未办理书面交接手续，但以电话的方式通知了对方；李伯芬则表示：其没有接到电话通知，1月份已经回老家，所以未收回场地。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）合同解除的时间确认；（二）合同解除的法律后果处理。关于合同解除的时间确认。根据案件查明事实以及双方当事人在诉讼中的陈述可知，陈豪杰在2019年1月24日以自行撤场的方式搬离了案涉租赁物，因此，双方当事人签订的《铺位合作协议》于该日事实解除，一审确认合同解除时间并无不当，本院予以维持。李伯芬上诉主张合同解除时间错误，缺乏事实依据，本院不予采信。关于合同解除的法律后果处理问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，虽然合同解除系陈豪杰根本性违约所致，但是，李伯芬作为守约方在承租人不交租金且已经自行撤场的情况下，则应当积极的履行法定的止损义务，防止扩大损失的发生。现李伯芬并未提交证据证明陈豪杰2019年1月未交纳租金期间，其积极履行了收回场地的止损义务，因此，对于2019年1月24日之后产生的费用属于扩大损失，应由李伯芬自行承担。一审法院驳回该日之后的租金主张处理正确，本院予以维持。陈豪杰上诉提出不应支付合同解除之日前所欠付的租金，缺乏理据，本院不予采信。综上所述，李伯芬、陈豪杰的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12225元，由李伯芬负担11045元，由陈豪杰负担1180元。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十一月二十九日书记员  杨希曾龙辉