江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9459号上诉人（原审被告）：郑高兴。委托诉讼代理人：苏葭，江苏海容律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵志渊，江苏海容律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马翠。委托诉讼代理人：曹志敏，江苏正大发展律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴志平，江苏正大发展律师事务所实习律师。上诉人郑高兴因与被上诉人马翠占有保护纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2018）苏0581民初11345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。郑高兴上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审，一、二审案件受理费由马翠承担。事实和理由：一、马翠提供的租赁协议系复印件，在郑高兴否定协议真实性的情况下，一审法院作出租赁协议书真实性的盖然性更高的认定是武断的。二、12.5万元转账记录不能直接印证租赁协议。郑高兴是按照九龙大市场的指令汇款给马翠，法律后果产生在郑高兴与九龙大市场之间，并不产生于马翠。三、九龙大市场公司管理混乱，其出具的证明效力比较低。四、张深无法作为九龙大市场的管理方。五、从目前证据可以直观反映出九龙大市场与郑高兴之间存在租赁合同关系，即使王侠购买了店铺，参照买卖不破租赁的规则，马翠也无法成为出租方。马翠辩称：服从一审判决。马翠向一审法院起诉请求：1、依法判决郑高兴立即迁让租赁店铺(常熟市九龙大市场二楼2225、2226店铺)。2、依法判决郑高兴支付店铺使用费，从2018年9月1日至实际搬离之日止以年租金125000元为标准计算。3、本案诉讼费用由郑高兴承担。一审法院认定事实：涉案房屋常熟市九龙大市场二楼2225、2226店铺所有权人为常熟九龙市场实业有限公司，登记日期为2012年。2014年8月14日，朱连凤与常熟九龙市场管理有限公司签订了商业店铺租赁合同，约定朱连凤承租九龙大市场二楼2225、2226商铺用于服装经营，租赁期限自2014年9月1日至2016年8月31日。到期后，双方又于2016年8月29日签订商业店铺租赁合同，继续租赁涉案房屋，租赁期限为2016年9月1日至2017年8月31日止。租期到期后，双方未再续签租赁合同。朱连凤为郑高兴的妻子，双方于2005年12月6日登记结婚。审理过程中，郑高兴称其是以妻子朱连凤的名义签订上述租赁合同以及缴纳物业费等，双方确认涉案商铺至今仍为郑高兴一方占有使用。另查明，2018年1月30日，王侠（乙方）与常熟九龙市场实业有限公司（甲方）签订《九龙大市场商铺长期使用权合同》一份，合同载明：第一条，甲方确认乙方拥有服装城九龙大市场二层2225、2226号店面的长期使用权，长期使用权自2017年9月1日截止时间为2038年11月9日，乙方签约时已经充分了解该店铺现状，确认该店铺适租、符合合同约定和相关经营管理要求，若乙方未按期进场视为甲方已按约交付店铺。第二条，使用期间费用付款方式：……2、乙方店铺使用所产生的水电费次月1-5日交付甲方财务部；3、乙方每年1月份应向甲方缴纳该店铺当年度的物业管理费，缴纳标准为每月28元/平方-35元/平方，具体按市场通知；4、乙方每年5月份应缴纳当年度中央空调公摊使用费……。第三条，经营管理公约……。第四条，免责条件……。第五条，其他约定……。2018年11月5日，王侠出具情况说明，情况说明内容为：常熟市九龙大市场二楼2225号、2226号店铺是其本人王侠出资向市场方（常熟市九龙市场实业有限公司）购买的商铺长期使用权，本人购买后交由儿媳马翠处理出租事宜（包括以马翠名义签订合同、收取租金、起诉等）。马翠为陈标、王侠夫妇的儿媳，陈洋洋为陈标、王侠夫妇的长子。2019年2月26日，常熟九龙市场实业有限公司出具证明，证明内容为：王侠于2017年向常熟九龙市场实业有限公司购买九龙大市场二楼2225号和2226号店铺长期使用权（截止2038年11月9日）的情况属实，款项已经全部交清。自2017年9月1日之后，就2225和2226店铺，九龙公司没有和其他商户签署过租赁合同。以上事实、当事人陈述等证据在卷佐证，一审法院予以确认。本案的争议焦点在于租赁到期后郑高兴继续占有使用的涉案商铺究竟系向马翠租赁还是系向商铺所有权人租赁，抑或是无权占有。马翠为证明郑高兴系向其租赁，提供如下举证：1、租赁协议书一份，协议载明：甲方马翠同意将常熟九龙大市场二楼2225、2226店铺租赁给乙方郑高兴使用，租赁期限2017年9月1日——2018年8月31日，租金12.5万元，付款形式为签订本协议，乙方一次性向甲方付清，物业管理费由甲方向市场缴纳，其他费用由乙方向市场缴纳……，证明双方签订租赁协议。郑高兴质证意见为：对真实性不予认可，从未见过马翠，更没有与其当面签订该协议，其2017年9月1日至2018年8月31日的租金是交付给九龙大市场，经办人员为张经理。马翠表示该租赁协议是市场方作为中介，由市场方分别联系马翠、郑高兴签订，协议上后附的邮政银行账户是马翠的账户。审理过程中，马翠要求对租赁协议书“郑高兴”签名笔迹是否系书写形成以及如非书写形成是否与郑高兴本人书写笔迹为同一人所写。一审法院委托南京金陵司法鉴定所进行鉴定，鉴定意见为该签名不是书写形成，系印刷形成，并倾向认为该签名笔迹是出自郑高兴本人的笔迹。2、邮政银行转账凭证一份，证明郑高兴妻子朱连凤于2017年8月30日通过邮政银行转账12.5万元租金给马翠。郑高兴质证意见为：其租金均是按照九龙大市场张经理的指示进行支付，均是支付给九龙大市场的。3、录音光盘1份，录音形成时间2018年8月30日，录音中对话当事人为陈洋洋、陈标、郑高兴、九龙公司张深、九龙公司法定代表人杨岩锡，各方在九龙大市场五楼协商关于九龙大市场二楼2225、2226号店铺租赁事宜，期间陈洋洋使用自有苹果手机录制，证明郑高兴已在2017年就知道有人购买九龙涉案商铺长期使用权，且承认与购买人签订租赁协议书，租期至2018年9月1日，后郑高兴要求购买人再承租一年。录音主要内容为：郑高兴说：“这个事情就是你让我再搞一年，明年我自己想办法到别店，让你们来做，你去年那个合同也没有签明，也没有写明到2018年9月1日就要收回来……”。陈标问张深:“你是没通知到吗？”张深答：“什么通知？我跟你讲了好几次，房东是你，应该是你通知他，但是我告诉你，我也给你通知他了。”郑高兴说：“那我现在表态，再给我一年，明年我自己想办法……这个门面我有协议的，我现在租了三年了……”。杨岩锡对郑高兴说：“你不要在这里太麻烦了，其他不需讲了，今天他们手续已经给我拿来看了，写的清清楚楚的东西，还扯来扯去，什么东西可扯的呢。”郑高兴则说：“到7月份通知我的，他已经买下来了，去年五月份卖的，杨总，我这个是优先，不通知我，去年还骗我……，老张就是这样说，这个门面叫市场代管的，你租期快到期了，我们不在管，叫他自己来，他叫他女婿过来收钱的，15万，要租就租，不租走掉，去年这样子来得……我跟他说，再让我租一年，我明年自己安排。”杨岩锡说：“现在我们看得到的是你们租赁的协议，他买去的店铺出租给你，你们双方认可是租到今年的8月31日。”郑高兴则称：“我不是和他租的，我是跟上海一个人，他女婿（租的）。郑高兴当庭表示对录音真实性有异议，且认为达不到马翠的证明目的。退一步讲即使真实，结合其提供的录音文字材料可看出：录音整理文字中第一页陈父问张深“你是没有通知到吗？”张深说：“应该是你通知他”，故马翠并未通知郑高兴其向九龙公司购买所谓的长期使用权的事宜；陈父则对张深说“我买的时候，你跟我讲，这个房子是你自己自愿要过去，过去以后你讲还要接着租他一年”，说明郑高兴对于马翠购买长期使用权一直不知情，且在录音当日也不知情。第二页第一行被告说，“这个门面我有协议了”，郑高兴对马翠购买九龙公司长期使用权持反对态度，且强调与九龙公司之间存在协议。第二页最后一行，郑高兴说“到7月份通知我的，他已经买下来了，去年5月份卖的，我这个是优先，去年还骗我”，说明九龙公司对郑高兴采取欺骗态度。4、陈标女婿汪磊的证人证言。其称，2017年7月底8月初，马翠委托其去处理商铺事宜，其和其老婆到2225、2226号商铺去和租商铺的人谈租赁的事情，当时郑高兴和郑高兴老婆在商铺，当时谈到年租金15万元并再租一年，但因租金高，郑高兴未同意，就没有谈成。大概一个礼拜后，郑高兴给其打电话询问再租一年，但租金能否少一点，但又没有谈成。郑高兴对该证人证言不予认可，认为该证人与马翠有利害关系。郑高兴为证明其系向涉案店铺所有权人继续租赁涉案房屋，提供如下证据：1、涉案商铺物业管理费缴费收据及刷卡缴费记录，收款事由为涉案商铺2017年9月1日至2018年12月31日的店铺物业管理费。2、工商登记信息打印件、判决书、股东身份证复印件以及该公司股东出具的说明，证明：九龙公司经营混乱，股东之间存在纠纷，法人把持公司印章，可能存在侵犯公司利益的情况；上述两股东知道九龙公司将诉争店铺长期出租给郑高兴的情况；上述股东对于王侠购买上述店铺不知情，且也没有看到王侠购买店铺的出资。马翠质证意见为：对企业信息真实性无异议，但与本案无关；对于说明人签字是否为两股东我方无法核实，即使真实，王侠是向公司购买，股东之间纠纷是内部关系不能对抗外部法律关系；判决书真实性无异议，但证明目的不认可，只能证明股东之间存在纠纷，不能对抗王侠与公司之间关系，王侠购买时也不知道股东之间存在纠纷，即使存在纠纷，购买也合法。为查明事实，一审法院对常熟九龙市场管理有限公司市场部经理张深进行调查，其称，涉案房屋常熟市九龙大市场二楼2225、2226店铺所有权人为常熟九龙市场实业有限公司，2017年8月31日之前涉案房屋系出租给郑高兴。在2017年5月27日，马翠向常熟九龙市场实业有限公司购买长期使用权，先支付了70万元，我们就认可马翠自2017年9月1日开始取得了长期使用权。后来在2018年1月30日，马翠支付了尾款两笔（362200元和67800元），就正式签订了长期使用权合同，并明确从2017年9月1日开始起算。其在2017年6月中下旬就将使用权转让马翠的事情告诉了郑高兴，并告知与郑高兴不再续签，双方不存在租赁关系了。关于马翠与郑高兴的租赁协议，签订时马翠跟郑高兴双方并没有碰面，是其分别找他们签字的，其先找郑高兴签字的，签字后复印好了交给马翠一方，既然马翠拿的复印件，那么在郑高兴那边有一份原件。2018年8月份下旬左右，因为郑高兴续租一年已到期，所以马翠要求收房自用，所以就组织了双方及九龙公司等人商谈，相关录音都是真实的。录音上面也明确我已在2017年7月份通知郑高兴方涉案商铺使用权转让事宜，也告诉了郑高兴，九龙公司与郑高兴不存在租赁关系了。当时郑高兴已经知道是向马翠一方租赁的，12.5万元租金是直接付给马翠的。为查明案件事实，一审法院通知郑高兴本人到庭，其陈述，马翠提供的录音确实是有的，发生在2018年；张深在2017年8月告诉其商铺卖掉了，但是其坚持要把租金付给九龙市场，然后张深就提供了卡号，其妻子就转账至这个卡号，并没有注意是马翠的卡号，其反正没有跟马翠见过面，好像也没有签订什么合同，现在涉案商铺仍由其在使用。另外，郑高兴表示：对于张深的调查笔录的真实性由法院依法认定，不需要再开庭质证。一审法院认为，结合录音以及张深的调查笔录，可以认定在郑高兴租赁到期时，张深作为九龙大市场的管理方已经将涉案商铺长期使用权转让的事实告知了郑高兴，因此，郑高兴不再与常熟九龙市场实业有限公司发生租赁关系，而王侠已取得涉案商铺的长期使用权并交由儿媳马翠出租。虽然马翠提供的租赁协议书为复印件，但结合笔迹鉴定意见、郑高兴向马翠支付12.5万元租金的事实以及录音、张深的调查笔录，相关证据已形成了证据链，因此，租赁协议书真实性的盖然性更高，一审法院应予以确认，况且即使租赁协议书不真实，王侠购买涉案商铺长期使用权交由儿媳马翠出租，郑高兴占有使用涉案房屋并支付马翠一年租金12.5万元，双方事实上也已形成了不定期房屋租赁关系。不管是基于双方租期已满的租赁协议书还是基于不定期租赁关系，马翠作为出租方均有权要求郑高兴立即迁让租赁店铺。关于商铺占有使用费，租赁协议书约定年租金12.5万元，租期至2018年8月31日止，现郑高兴仅在2017年8月30日支付了马翠一年租金即12.5万元，故马翠主张郑高兴支付自2018年9月1日起至实际搬离之日止以年租金12.5万元计算的占有使用费，一审法院应予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：一、郑高兴在本判决生效之日起三十日内将涉案房屋常熟市九龙大市场二楼2225、2226店铺迁让给马翠。二、郑高兴在本判决生效之日起十日内支付马翠自2018年9月1日起至实际搬离之日止以年租金12.5万元计算的占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费913元，鉴定费3870元，由郑高兴负担（郑高兴负担之费，马翠已预交，一审法院不再退还，由郑高兴在履行本判决时一并向马翠支付）。二审中，当事人均未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，根据马翠提供的录音材料、一审法院向张深所作的调查以及郑高兴本人到庭陈述，可以确认郑高兴在租赁到期时，九龙大市场员工张深已将涉案商铺长期使用权转让事宜告知了郑高兴，郑高兴上诉认为涉案租赁关系发生在其与九龙大市场之间缺乏依据，本院对此不予采信。马翠提供的租赁协议书虽系复印件，但结合张深的调查笔录、郑高兴的付款情况以及录音材料、鉴定意见书，一审法院认定马翠与郑高兴之间签订了该租赁协议书具有更高的盖然性并无不当。郑高兴自2018年9月1日起未再与马翠就涉案商铺签订租赁协议，双方之间形成不定期租赁合同关系，马翠起诉要求郑高兴返还涉案商铺并支付相应的占有使用费合法有据，一审法院对此予以支持并无不当。综上所述，郑高兴的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费913元，由上诉人郑高兴担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇一九年十一月十一日书记员 徐馨岚