湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘05民终2018号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈优良。 委托诉讼代理人：吴寅，湖南旷真律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张泽良。 原审第三人：李吉贵。 原审第三人：李敏。 原审第三人：李峰。 上诉人陈优良因与被上诉人张泽良及原审第三人李吉贵、李敏、李峰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院于二○一九年六月二十四日作出的（2019）湘0503民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。上诉人陈优良的委托诉讼代理人吴寅，被上诉人张泽良到庭参加诉讼。原审第三人李吉贵、李敏、李峰经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈优良上诉请求：1.撤销湖南省邵阳市大祥区人民法院（2019）湘0503民初11号民事判决第二项，改判张泽良向陈优良返还门面转让费18000元、门面租赁费17760元及赔偿陈优良因不能正常经营所造成的损失30000元；2.本案诉讼费由张泽良承担。事实和理由：一、双方在合同中明确约定了门面转让费18000元、烟15200元、酒28000元，现张泽良对门面的处分系无权处分，导致陈优良无法继续承租门面，应当返还门面转让费，原审以未明确张泽良所留物品及具体价值为由驳回陈优良要求返还门面转让费的诉请错误。二、双方签订的合同经原审确认为无效合同，应当恢复到合同订立前的状态，即承租人将房屋退还转租人占有使用，并将占有房屋期间相当于转租人向出租人支付的租金金额交付给转租人，故对于高于原租金的差额张泽良应予返还。三、陈优良在经营期间存在第三方影响经营的情况，根据双方在合同中约定的赔偿条款，张泽良应赔偿陈优良30000元，原审驳回陈优良的反诉请求错误。 张泽良辩称，陈优良的上诉请求无事实与法律依据。一、张泽良转租门面酒店负责人知情且同意，陈优良转来的18000元实为张泽良店内物品的折价。二、酒店负责人喻某甲收取了门面转租后的租金并出具收条。张泽良与陈优良签订转租合同后，张泽良向喻某甲交付了租金，喻某甲收取租金的行为构成对转租的追认。2017年8月15日，李吉贵、李敏、李峰所下通知系捏造。三、若该转租合同无效，张泽良未获得收益，相关租金义务由陈优良独自向权利人承担；若合同有效，陈优良则应继续履行合同义务，缴清相关租金及费用。 李吉贵、李敏、李峰均未作陈述。 张泽良向一审法院起诉请求：1.撤销张泽良、陈优良于2017年9月24日签订的《个人商铺出租合同书》；2.判令陈优良支付房租5960元（2480元/月×2个月，只算至2018年11月24日止，以后以此计算至陈优良将商铺交付给张泽良为止）；3.判令陈优良承担违约金30000元；4.本案诉讼费由陈优良承担。 陈优良向一审法院反诉请求：1.判令张泽良返还陈优良门面转让费18000元；2.判令张泽良返还陈优良门面租赁费29760元[2017年10月1日至2018年9月31日（应为9月30日）止]；3.判令张泽良赔偿陈优良因门面不能正常经营所造成的损失30000元；4.由张泽良承担本案反诉费。 一审法院认定事实：2007年8月20日，李吉贵、罗某甲、罗某乙（甲方、房屋所有权人）与喻某乙、张泽良、胡某某、喻某甲（乙方）签订了一份《房屋租赁合同书》，约定：1、甲方将位于某某区某某站某某综合楼大部分房屋（涉案房屋）租赁给乙方作为酒店、宾馆、超市使用；2、甲方将房屋交付给乙方使用期限为：2007年8月19日起至2019年12月31日止，乙方在租赁期内免交租金共计4个月用于房屋装修，从2008年元月1日起计租；3、租赁期内，如乙方需转让经营变更法人代表时，转让前乙方必须告知甲方，受让方必须是合法公民，并重新与甲方签订房屋租赁合同，原合同内容不得变更，受让方继续履行乙方的权利和义务，并承担乙方一切遗留问题，在此情况下，甲方必须同意乙方转让。上述承租人在合伙经营期间，2014年7月张泽良退出与喻某乙、胡某某、喻某甲合伙经营酒店。2015年1月1日，喻某乙（甲方）与张泽良（乙方、承租方）签订《承租协议》，协议约定：甲方将涉案门面即一楼大厅右侧最后一间门面（某某茶楼左边门面）租给乙方做经营门面使用，每月租金1000元，租期为五年（2014年12月31日至2019年12月31日止），如甲方续租本酒店，此门面在同等条件下，乙方享有优先续租权；在承租期内，乙方有权转让或转租，但必须告知甲方。该份《承租协议》上甲方处有喻某乙的签名并加盖了某某大酒店公章。又因合伙人胡某某退出，2017年7月14日，喻某乙与喻某甲分伙，喻某乙向第三人出具一份《房屋租赁终止合同》，载明：2007年8月20日签订的邵阳某某站某某综合楼的租赁合同，用于合伙经营某某大酒店，经股东商议，由喻某甲1人经营，决定从2017年7月1日终止，租赁期间所有债权债务由喻某甲负责。2017年7月期间，李峰、李敏作为出租方与新承租方喻某甲、喻某丙签订了一份《房屋租赁合同书》，合同约定：出租方将涉案房屋交付给承租方使用期限为2017年7月1日起至2023年2月30日（应为2月28日）止；承租人经营期间不得转让、打空、转租及任何形式的联营，否则视为违约。2018年1月28日，房屋所有权人罗某乙、罗某甲作为出租方也与喻某甲、喻某丙签订了《房屋租赁合同书》，约定：出租方将房屋交付给承租方使用期限为2017年7月1日起至2023年2月30日（应为2月28日）止；承租人经营期间不得转让、打空、转租及任何形式的联营，否则视为违约。2017年9月24日，张泽良（出租方、甲方）与陈优良（承租方、乙方）分别签订《个人商铺出租合同》、《门面转让合同》，约定：甲方将涉案门面出租给乙方，租期为2年零3个月，自2017年10月1日起至2019年12月30日止；每年租金为29760元，租金分两次支付，即签订合同当日交纳租金29760元，另于2018年9月31日（应为9月30日）前支付租金37200元；乙方必须按照约定向甲方交纳租金，如无故拖欠租金，甲方有权终止合同，一切损失由乙方负责，拖欠租金累计达30天的，赔偿违约金30000元；租赁期间，乙方不得将该租赁门面转租或转让给第三方使用；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为违约，负责赔偿乙方损失，若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿甲方损失。同日，张泽良与陈优良又签订了一份《门面转让合同》，约定：张泽良将涉案门面转让给陈优良，其中门面转让费18000元、烟15200元、酒28000元，房租费为29760元/年，从2017年10月1日到2018年10月1日止，陈优良一次性付清给张泽良90960元；陈优良在经营期间内，张泽良保证陈优良涉案门面在第三方影响下能正常经营，如不能正常经营张泽良必须赔偿陈优良30000元经济赔偿。另查明，李吉贵、李敏、李峰在庭审中拒绝追认喻某乙与张泽良2014年签订的《承租协议》及2017年9月张泽良与陈优良签订的《个人商铺出租合同》、《门面转让合同》；张泽良与陈优良签订《门面转让合同》约定的转让费中包括张泽良原经营店面时的装修及尚留存下的部分货架、电话等物品。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人争议焦点：一、张泽良与陈优良签订《个人商铺出租合同》的效力认定；二、张泽良要求陈优良支付所欠租金的理由是否成立；三、陈优良反诉张泽良应退回已交租金及转让费的理由是否成立；四、张泽良与陈优良在本案中是否存在过错及过错责任的承担。一、关于张泽良与陈优良签订《个人商铺出租合同》的效力认定问题。本案中，李吉贵、罗某甲、罗某乙与喻某乙、张泽良、喻某甲等于2007年8月20日签订的《房屋租赁合同书》，系当事人真实意思表示，合法有效，涉案房屋（包含涉案门面）的承租权应系喻某乙、张泽良、喻某甲等人共同享有。该租赁合同在履行过程中，因张泽良退出合伙，由喻某乙一人又将涉案门面租给张泽良并签订《承租协议》，由此可看出，张泽良对原承租关系应自行终结或放弃。由于喻某乙于2017年7月14日代表原所有承租人向房屋权利人出具《房屋租赁终止合同》，终止至2017年7月1日期间的租赁关系，根据《合同法》第九十一条第（二）项“合同解除后，合同的权利义务终止”的规定，可认定喻某乙自2017年7月1日起终止原租赁关系。由于新承租人喻某甲等就涉案房屋（含涉案门面）再与李峰、李敏重新签订了《房屋租赁合同书》，租赁期限从2017年7月1日起至2023年2月30日（应为2月28日）止，且在经营期间不得转租。至此，虽然喻某乙无承租权，但张泽良与喻某乙签订《承租协议》中的权利义务关系并非自然解除，由于张泽良又于2017年9月与陈优良签订转租合同，张泽良的该转租行为系无权处分，其原承租权处于待定权利，但因涉案房屋（含涉案门面）已由喻某甲等另行承租，张泽良的该转租行为亦未得到新承租人及李敏、李峰的追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，张泽良与陈优良签订的《个人商铺出租合同》应系无效合同。陈优良辩称该合同系无效合同的观点成立，予以采信。张泽良要求撤销该合同的主张，因该合同系无效合同，无需撤销，故张泽良的该主张，不予支持。二、关于张泽良要求陈优良支付所欠租金的理由是否成立的问题。本案中，从张泽良与陈优良签订的《个人商铺出租合同》及《门面转让合同》来看，陈优良已向张泽良支付2017年10月1日起至2018年10月1日止的租金29760元，后因新承租人及李敏、李峰不认可张泽良与陈优良签订的转租合同，涉案门面权利人通过多种方式阻碍陈优良继续经营，并要求陈优良退出承租门面，陈优良在告知张泽良上述情形并拒付租金后，因张泽良无权处分涉案门面，就上述情形至今未得到有效处理，造成陈优良无法继续履行租赁合同，且李敏、李峰就该涉案门面租金及相关权利未在本案中进行主张，导致陈优良交纳租金的对象待定而未交纳，陈优良的该行为具有因张泽良转租权利消灭而形成的抗辩权，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，陈优良辩称租赁合同有先后履行顺序，其有权行使不安抗辩权，拒绝向张泽良支付租金的观点，理由成立，予以采信；对张泽良提出陈优良应支付所欠租金的诉讼请求，于法有悖，不予支持。但涉案门面的权利人在主张自2018年10月1日后陈优良占用门面期间的占用费时，陈优良应承担相应的民事责任。三、关于陈优良反诉张泽良应退回已交租金及转让费的理由是否成立的问题。本案中，虽然张泽良与陈优良签订的《门面转让合同》中约定的租赁条款无效，但双方就转让事项系真实意思表示，未违反法律禁止性规定，故该合同系部分有效。陈优良已支付自租赁合同签订之日起至2018年10月1日期间的租金，因其已在该时段内实际占有使用涉案门面，根据民事行为应遵循自愿、公平、诚实信用、等价有偿的原则，故对陈优良反诉张泽良应退回已交租金的主张，理由不成立，不予支持；因陈优良在接收涉案门面时，其承接了张泽良尚留在涉案门面内的部分物品，对于这些物品，双方虽未进行明细的价值确认，但基于双方交易的自愿原则，该转让行为未违反法律禁止性规定，应认定为有效行为。故对陈优良提出合同中约定的转让费系法律禁止的“打空费”应予退还的主张，与事实不符，不予支持。四、关于张泽良与陈优良就《个人商铺租赁合同》、《门面转让合同》的履行是否存在过错及过错责任承担的问题。本案中，陈优良承租张泽良转让的门面，作为出租人的张泽良有义务提供无争议的门面给陈优良，但张泽良在未取得租赁权利的前提下将涉案门面转租给陈优良，导致第三人等权利人为维权而采取多种方式阻碍陈优良继续经营，针对上述合同的履行情况，张泽良在本案中存在过错，应承担相应的过错责任；作为承租人的陈优良在签订该合同时，未尽到谨慎注意义务，未审查张泽良是否有租赁主体资格，对此也存在一定过错，再者，陈优良就具体损失的存在未提供充分证据证明其观点，鉴于张泽良与陈优良在本案中均有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，故对张泽良提出要求陈优良承担30000元违约金的主张及陈优良反诉请求张泽良赔偿因门面不能正常经营造成损失30000元的主张，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第六十六条、第二百一十二条及《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决：一、驳回张泽良的全部诉讼请求；二、驳回陈优良的全部反诉诉讼请求。 本案二审期间，张泽良提交了以下证据：1.房屋租金收条，拟证明某某大酒店追认转租合同；2.喻某乙的证明，拟证明转让前已告知喻某乙、喻某甲并征得其二人同意；3.喻某乙、喻某甲的证明，拟证明低价出租门面给张泽良的原因。陈优良的质证意见是：证据1收条是伪造的，与其答辩意见相矛盾，达不到证明目的；证据2仅是喻某乙出具的单方证明，只能证明喻某乙表达转租的事情，喻某甲没有同意；证据3不能证明张泽良有转租权利，反而证明原来房屋租金只有1000元/月。本院经审查认为，张泽良提供的证据不属《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条（二）项规定的新证据，故对上述证据不予采信。 本院审理查明的事实与原审查明的一致，对原判认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：一、张泽良与陈优良签订的合同是否有效；二、张泽良应否返还陈优良已支付的门面转让款；三、陈优良向张泽良支付的租金高于张泽良承租租金的部分应否予以返还；四、张泽良应否按租赁合同约定赔偿陈优良30000元。本案中，虽然张泽良从原承租人处租赁涉案门面时，原承租人与房主之间签订的租赁合同约定涉案门面可以转租，但在此后，原承租人和房主之间的租赁合同已经终止，新签订的租赁合同已明确约定涉案门面不得转租，张泽良在此情况下，仍与陈优良签订个人商铺出租合同，将门面转租于陈优良，其与陈优良之间的合同因无权处分且未经原房主同意或追认而无效。张泽良辩称该合同有效的理由不能成立，本院不予采纳。陈优良从张泽良处转租涉案门面时，该门面已由张泽良经营一段时间，对于店内属于张泽良所有的设施、物品等，张泽良有权进行处分，陈优良向张泽良支付门面转让费虽是基于转租涉案门面的事实，但其在承租门面的同时亦自愿接受了门面内已装置的设施、货架等物品，为此所支付的转让费并非单纯的打空费，故陈优良提出的门面转让费应当返还的主张不能成立，本院不予支持。双方签订的租赁合同虽认定为无效，但张泽良已将门面交付给陈优良经营，陈优良已享受了张泽良所承租门面的占有使用利益，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，尽管张泽良之前向陈优良收取的租金高于张泽良就涉案门面向他人支付的租金，但陈优良仍应按双方合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。陈优良就此提张泽良应退还其已支付租金的上诉主张于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同被确认无效后，应自始无效，合同中约定的违约责任条款也应自始无效，对双方当事人不再具有法律约束力，只能要求造成合同无效一方承担缔约过失责任或赔偿责任。本案中，因张泽良、陈优良之间的租赁合同自始无效，该合同约定的违约责任条款也归于无效，在此情况下，陈优良提出张泽良按照合同约定的违约责任条款赔偿损失30000元的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，陈优良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费872元，由上诉人陈优良负担。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审 判 长  朱红伟 审 判 员  毛海玲 审 判 员  彭国强 二〇一九年十一月四日 法官 助理  汪 臻 代理书记员  赵纯倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。