吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0202民初2395号 原告：楚希华，男，1957年4月30日出生，汉族，住吉林省吉林市。 委托诉讼代理人：盛立刚，吉林万璋律师事务所律师。 被告：王淑娟，女，1961年11月9日出生，满族，住吉林省吉林市永吉县。 委托诉讼代理人：王宝林，系王淑娟兄长，住吉林省永吉县。 被告：尚起晨，男，1975年3月20日出生，满族，住吉林省吉林市。 原告楚希华与被告王淑娟、尚起晨执行异议之诉一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告楚希华的委托诉讼代理人盛立刚、被告王淑娟及其委托诉讼代理人王宝林、被告尚起晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 楚希华向本院提出诉讼请求：1.撤销吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202执异99号执行裁定，驳回王淑娟的执行异议申请，继续对永吉县口前镇西山街东侧国泰阳光丽景小区9号楼1-2层20号门（9号楼4号网点）房屋的执行；2.诉讼费用由王淑娟承担。事实与理由：被执行人尚起晨对楚希华负债，楚希华向法院申请强制执行，查封尚起晨所有的坐落于吉林省××县网点）房屋。王淑娟提出执行异议，对房屋主张所有权，吉林市昌邑区人民法院作出（2019）吉0202执异99号执行裁定，支持该执行异议。楚希华认为，一、法院根据房屋登记簿登记内容进行查封和执行。房屋登记簿是房屋产权的最有利、最正式、最合法的证明；二、楚希华调查得知，案涉房屋已由吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司出售尚起晨并办理登记，有判决予以确认；三、根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋系开发公司转移尚起晨，未转移给王淑娟。（2019）吉0202执异99号执行裁定所依据的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，是针对产权登记人将房屋出卖的情况，而本案并非是产权登记人尚起晨出卖房屋；四、以合同效力断定物权转移不合法。合同的效力与物权的转移是两种法律关系。合同有效并不代表物权转移。 王淑娟辩称，应驳回楚希华的诉讼请求。2012年6月20日，王淑娟与吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司签订《产权调换协议书》，将其原有的建筑面积约为600平方米，其中287平方米房屋是正在营业中的浴池，约定吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司将坐落于××区网点）建筑面积为200.97平方米房屋作为产权调换房屋安置王淑娟。吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司于2012年交付房屋后，因吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司未按协议约定履行办理产权登记义务，王淑娟于2014年向吉林省永吉县人民法院提起诉讼，吉林省永吉县人民法院判决支持了王淑娟诉讼请求。此前，案涉房屋因其他申请人申请查封，王淑娟提交了足以排除执行该房屋的证据，法院已作出停止执行案涉房屋的裁定。2015年11月18日，楚希华与尚起晨借款合同纠纷一案，法院作出（2016）吉0202民初2118号民事调解书，协议由尚起晨于2016年9月22日前还清欠款。尚起晨未履行义务，楚希华申请强制执行。法院于2016年9月27日立案执行，2016年11月30日作出（2016）吉0202执1222号执行裁定，终结本次执行程序。2018年8月16日，楚希华申请恢复执行，同年11月30日，法院作出（2018）执恢字829号执行裁定，查封尚起晨所有的坐落于吉林省××县，建筑面积200.97平方米房屋。王淑娟认为，第一、王淑娟与吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司已签订合法有效的产权调换协议，协议系双方真实意思表示、合法有效。第二、王淑娟已通过产权调换方式履行了回迁房屋全部义务。第三、王淑娟已实际占有该房屋至今，且该房屋系王淑娟唯一居住房屋。第四、王淑娟非因自身原因未办理过户登记，无任何过错。因吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司原因导致不能办理房屋产权登记手续，不能归责于王淑娟。第五、涉案房屋在法院裁定查封前，吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司已与王淑娟在2012年6月20日签订了《产权调换协议书》，已被吉林省永吉县人民法院(2014）永民一初字第506号民事判决书确认有效，该民事判决书于2014年8月1日生效。产权调换协议有别于一般房屋买卖合同，是开发建设单位为棚户区改造。在权利人原有房屋被拆除的基础上所签订的，具有准物权的性质。王淑娟作为案外人对法院查封的涉案房屋提出执行异议申请，已被法院裁定支持，主张涉案房屋是其经合法置换取得的财产，证据确实、充分。王淑娟自始至终实际占有该房屋，王淑娟已于2015年6月10日将案涉房屋出租给赵如飞经营诊所,赵如飞继续使用该房屋,有照片为证。基于上述事实，依据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，王淑娟符合足以排除查封的情形。楚希华申请查封房屋无事实和法律依据，查封的裁定明显错误。吉林市中级人民法院（2015）吉中民一初字第39号民事判决书认定的事实与本案一致，判决已生效，依据同案同判原则，应保护王淑娟的合法物权。 尚起晨辩称，应继续执行，案涉房屋系尚起晨在吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司购买，有法律文书可以证明。永吉县房产局开具的不动产发票足以证明房屋所有权人是尚起晨。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 楚希华向本院提交如下证据： 1.永吉县房屋登记薄，证明：尚起晨系房屋所有权人，并进行预告登记，预告登记具有物权效力，具有排他性； 2.商品房买卖合同、销售不动产统一发票、收款收据、预购商品房预告登记设立申请书、预告登记协议书，证明：尚起晨从房地产公司购买房屋的事实； 3.吉林省高级人民法院（2015）吉民一终字25号民事判决书，最高人民法院（2015）民申字第3356号民事裁定书，证明：尚起晨对房屋享有所有权，案外人对所有权的异议已被驳回，认可尚起晨物权的成立。 王淑娟对楚希华提交的证据发表质证意见为：楚希华提供的证据不真实、不合法，与本案没有关联性。 尚起晨对楚希华提交的证据发表质证意见为：无异议。 经审查认为，本院对楚希华提交的证据认定如下：楚希华提交的证据能够形成证据链条，证明尚起晨与吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司签订购房合同、办理预购商品房预告登记的事实，但无法证明尚起晨对案涉房屋享有所有权的事实，故对证明问题不予采信。 王淑娟向本院提交如下证据： 1.产权调换协议书，证明：案涉房屋系回迁安置房，协议效力高于买卖合同等债权； 2.吉林市昌邑区法院（2013）昌民执字第379-3号执行裁定书，证明：该裁定书认定的事实与本案完全相同，驳回案外人异议，解除查封； 3.吉林省永吉县人民法院（2014）永民一初字第506号民事判决书，证明：王淑娟与吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司于2012年6月20日签订的产权调换协议书有效，9号楼4号网点归王淑娟所有； 4.租房合同，证明：王淑娟一直合法占有该房屋，并依法签约处分该房屋使用权； 5.照片三张，证明：王淑娟将房屋出租赵如飞； 6.吉林市中级人民法院（2015）吉中民一初字第39号民事判决书一份，证明：2015年，常春对王淑娟提起执行异议之诉，与本案案情相同； 7.吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202执异99号执行裁定书，证明：裁定认定事实清楚，证据确实、充分，程序合法，应予维持； 8.入户通知书、收据NO0079571、收据NO8015201、吉林省住宅专项维修资金专用票据、发票两张、大华实业有限责任公司取暖费收费票据两张，证明：案涉房屋已由王淑娟依法缴纳了维修资金12058元、当年网点供热费8541元、电费200元，王淑娟实际管理占有该房屋； 9.吉林市龙潭区人民法院（2012）龙民执字245-6-1号执行裁定书，证明：解除对执行人吉林省大和房地产公司案涉房屋的查封。 楚希华对王淑娟提交的证据发表质证意见为：对证据1的真实性不认可，协议效力不高于买卖合同。对证据2的真实性无异议，但与本案无关。对证据3的真实性无异议，对合法性、关联系有异议，未查明房屋预告登记，只能证明产权调换协议的效力并不能证明王淑娟取得物权。对证据4的真实性有异议，承租人应出庭作证，案涉房屋被永吉县经侦支队查封不允许任何人使用，如果出租也是无权出租。对证据5，结合实地查看，房屋现状与照片相符，但不能证明合法占有房屋。对证据6的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，与楚希华提交的证据相矛盾，没有审查房屋登记簿。对证据7的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，没有审查房屋登记簿，适用法律错误。对证据8中吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司出具的票据真实性有异议，该公司在此前已向尚起晨出具入户通知并交付钥匙，收取物业费。对维修资金收取的合法性有异议。对证据9的关联性有异议，房屋不属于吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司。 尚起晨对王淑娟提交的证据发表质证意见为：对证据1的真实性、合法性有异议。其他证据与本案无关。 经审查认为，本院对王淑娟提交的证据认定如下：王淑娟提交的证据1、3真实性予以确认。对证据2、6、9与本案无关，故不予确认。对证据4、5、8能够形成证据链条，证明待证事实，故予以采信。对证据7，该裁定尚未发生法律效力，故不予采信。 尚起晨未向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：楚希华与尚起晨民间借贷纠纷，本院于2016年9月19日作出（2016）吉0202民初2118号民事调解书，调解协议如下：尚起晨欠楚希华3444189.44元，于2016年9月22日前还清。该调解书生效后，尚起晨未履行义务，楚希华向本院申请强制执行，本院于2016年9月27日立案执行，案号为（2016）吉0202执1222号，2016年11月30日该案终结本次执行程序。2018年8月16日恢复执行，2018年11月30日本院作出（2018）吉0202执恢829号执行裁定，裁定查封被执行人尚起晨所有的坐落于吉林省××县，建筑面积为200.97平方米房屋的房籍，期限三年。 2012年6月20日，王淑娟与吉林省大和房地产开发有限公司永吉县分公司签订《产权调换协议书》，因吉林省大和房地产开发有限公司永吉县分公司未履行合同约定义务，王淑娟以吉林省大和房地产开发有限公司永吉县分公司为被告向吉林省永吉县人民法院提起诉讼。吉林省永吉县人民法院作出（2014）永民一初字第506号民事判决，判决认定：王淑娟自有房屋287平方米，与吉林省大和房地产开发有限公司永吉县分公司于2012年6月20日签订了三份《产权调换协议书》，该协议第一条约定：“王淑娟同意将位于拆迁范围内的房屋及其附属设施等于2012年7月1日前交给城顺公司拆除。”第三条约定：“吉林省大和房地产开发有限公司永吉县分公司以永吉县国泰阳光丽景小区4号楼1层3号网点（102.79㎡）、4号网点（102.79㎡）、7号网点（102.79㎡）、9号楼1、2层4号网点（209.70㎡）、3号楼4号车库（33.72㎡）、4号楼10号车库（33.91㎡）（实际建筑面积以房产测绘为准）的房屋作为产权调换房屋安置王淑娟”。补充协议中第二条约定：“吉林省大和房地产开发有限公司永吉县分公司补偿王淑娟60万元，于2012年6月25日前给付30万元，余款30万元于2012年7月10日付清”。协议签订后，吉林省大和房地产开发有限公司永吉县分公司拆除了王淑娟的房屋，按照约定给付王淑娟60万元。楼房建成后，王淑娟交纳了物业费、供热费、电费、维修资金等费用后，办理了入住手续。至此，王淑娟占有使用了该房屋，但未办理该房屋的产权证和土地使用证。判决如下：一、王淑娟与吉林省大和房地产开发有限公司（永吉县国泰分公司）于2012年6月20日签订的三份《产权调换协议书》及补充协议有效；二、吉林省大和房地产开发有限公司于判决生效后，在具备法定登记条件下，协助王淑娟办理口前镇阳光丽景小区4号楼1层3号网点（102.79㎡）、4号网点（102.79㎡）、7号网点（102.79㎡）、9号楼1、2层4号网点（209.70㎡）、3号楼4号车库（33.72㎡）、4号楼10号车库（33.91㎡）的房屋产权证和土地使用证；三、驳回王淑娟的其他诉讼请求。案件受理费100元，由吉林省大和房地产开发有限公司负担。该判决于2014年8月1日生效。 另查明，吉林省高级人民法院于2015年2月28日作出（2015）吉民一终字第25号民事判决书，该判决认定：2012年10月12日，尚起晨与吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司分别签订《商品房买卖合同》6份，约定尚起晨购买吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司开发建设的的位××县商业网点。同日，吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司出具《收款收据》6份，并于2013年5月23日开具销售不动产统一发票六张。2012年10月12日，双方到永吉县房地产管理局处提交预购商品房登记设立申请书，永吉县房地产管理局于同日在《预购商品房预告登记管理簿》上予以登记备案。2013年6月6日，吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司与尚起晨签订《以房抵债协议书》，约定以本案争议房屋在内的48套房屋抵顶吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司欠付尚起晨的借款1436万元。2013年8月9日，吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司与尚起晨签订钥匙交接单一份。2013年11月20日，尚起晨与吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司签订入户费计算表、入户费用具体结算单各六份，明确上述涉案房屋相应的入户费用、代收费用具体数额。 本院认为：关于王淑娟对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。首先，王淑娟与吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司于2012年6月20日签订的《产权调换协议书》，经生效法律文书已确认其为有效合同，确定吉林省大和房地产开发有限公司永吉县分公司以永吉县国泰阳光丽景小区9号楼4号网点为回迁安置房屋，即本案争议房屋。亦判决吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司履行合同义务办理包括案涉房屋在内的产权证、土地证。其次，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”结合本案案情，王淑娟与吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司于2012年6月20日签订《产权调换协议书》，尚启晨系于2012年10月12日办理预购商品房预告登记。王淑娟签订《产权调换协议书》在先，尚启晨办理预告登记在后。再次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换协议形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该条款系司法解释关于被拆迁人对补偿安置房屋优先取得的规定。参照此条款可知，如果拆迁补偿安置协议明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，则被拆迁人对补偿安置房屋享有优先取得的权利。王淑娟主张权益的房屋系具有特定用途的回迁安置房屋，且王淑娟已对涉案房屋已实际使用，其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此规定，王淑娟就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对楚希华的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决如下： 驳回楚希华的诉讼请求。 案件受理费5800元，由原告楚希华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长 高 博 人民陪审员 王 宏 人民陪审员 袁长江 二〇一九年十一月十五日 书 记 员 吕 程