江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终7955号上诉人（原审被告）：肖利清。委托诉讼代理人：靳真文，安徽元贞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄艳月。委托诉讼代理人：韩佳宇，江苏至誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王克成，江苏至誉律师事务所律师。上诉人肖利清因与被上诉黄艳月房屋买卖合同纠纷一案，不服太仓市人民法院（2019）苏0585民初1822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖利清上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：本人已经完全履行了合同义务。造成涉案房屋买卖合同无法继续履行的责任在黄艳月及太仓市静安居房地产经纪有限公司。合同签署后，本人从案外人处借款用于偿还房屋剩余抵押贷款，为此支付利息3万元（日利率千分之一），通过自己的行为表明在积极追求交易达成。证人在庭审中虚假陈述。黄艳月为了多从银行套取贷款达到零首付，签署阴阳合同，触犯法律规定，本人拒绝配合。本人从来没有答应返还14.5万元。合同签约后，本人手机坏了，没有收到黄艳月的短信通知。证人明知本人家庭住址，在合同的履行过程中没有找本人，黄艳月对合同无法履行应承担完全责任。太仓市静安居房地产经纪有限公司伙同黄艳月以各种理由压低房价。在交易过程中黄艳月为了买房准备离婚，在后来太仓市静安居房地产经纪有限公司又想出用阴阳合同套取银行贷款，违背诚实信用原则让本人深感不信任，二者对交易无法继续履行承担完全责任。2019年1月22日的合同与后面的网签合同效力是一体，也应该认定为无效合同。黄艳月与太仓市静安居房地产经纪有限公司运用空手套白狼战术，仅预付5.1万元，就要本人将房屋过户，房产过户后再办理抵押贷款支付本人。即使办理不了贷款，本人收不到后续款项，房子仍然过户给黄艳月。合同关于房款支付及违约责任条款显失公平。2019年2月25日的网签合同在备案中，后续问题因黄艳月未通知本人，并非本人过错。本人还清贷款背负了几万元利息，黄艳月及太仓市静安居房地产经纪有限公司反反复复、弄虚作假，发生了情势变更，无法按照原先的金额达成调解。一审法院认定本人双倍返还定金，适用法律错误。黄艳月二审辩称，一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉请求。黄艳月向一审法院起诉请求：1.判令解除双方当事人签订的《房地产买卖契约》；2.肖利清返还原告购房款14.5万元并双倍返还定金10.2万元。一审法院认定事实：1.2019年1月22日，原、被告签订了《房地产买卖契约》一份，双方约定，原告购买被告名下坐落于太仓市的房地产，建筑面积42.01平方米，房屋价款为51.1万元。双方约定由原告于签订买卖合同之日支付购房定金5.1万元，余款46万元由原告过户后贷款到账权证办好后一次性付清，如办理资金托管，被告售房款最后从房产交易所托管中心领取，并办理房产交接。该合同第六条约定，被告中途违约，定金双倍退还给原告方。合同还约定，原、被告双方配合中介过户，若有一个不配合造成合同违约，按合同赔付违约金（政策原因除外）。2.为了办理贷款，原、被告及中介还口头协议，该房屋网签时确定购房款为65万元，首付款为30%的购房款，金额为19.5万元，因申请贷款时需要向银行提供首付凭证，原告于2019年3月1日向被告转账支付了14.5万元。4.2019年3月1日、2019年3月10日，原告通过短信要求继续履行合同，但被告均未理睬。2019年3月10日，原告通过EMS向被告邮寄送达了一份《正式申明》，要求被告于2019年3月20日前协助过户，否则原告解除合同。庭审中，证人程某陈述：我是太仓市静安居房地产经纪有限公司的法人代表，双方当事人均系我公司客户。黄艳月以51万元（此处口误，应为51.1万元）的价格购买肖利清名下房屋，双方一致同意为了黄艳月贷款方便，该房屋网签价格为65万元；因为贷款需要双方提供首付凭证，故黄艳月除已经支付的5.1万元定金外还需要向肖利清支付14.5万元，双方约定该14.5万支付后，肖利清应立即返还黄艳月；黄艳月向肖利清交付14.5万元后，因肖利清不同意返还，双方起争执，双方当事人及我一起在公司继续协商，但因肖利清不同意返还协商未果；后续我公司与黄艳月进行沟通，黄艳月同意以实际约定的购房款作为网签价格重新提交网签合同，并多次催促我公司与肖利清沟通履行合同，但因为肖利清电话不接、短信不回、微信拉黑，导致我公司无法与肖利清取得联系，合同无法履行。据上，根据证人陈述及黄艳月、证人提供的电话、短信沟通记录，一审法院认定如下事实：1.黄艳月与肖利清协商，黄艳月向肖利清支付14.5万元后，肖利清应立即返还。2.2019年3月1日之后，黄艳月及中介公司多次通过电话、短信等方式与肖利清沟通合同履行问题，但肖利清不予理睬。一审法院认为，为套取银行贷款而网签的房屋买卖合同属于双方通谋虚伪的意思表示，应认定为无效，以双方当事人实际履行的房屋买卖合同即2019年1月22日签订的《房屋买卖契约》为准，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效，双方均应按照该合同约定履行义务。庭审中，双方当事人一致确认涉案合同于2019年5月22日解除，一审法院予以认定。根据法律规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。黄艳月诉请要求肖利清返还已付房款14.5万元,于法有据,应予支持。肖利清未按照约定在收到14.5万元之后立即返还给黄艳月，且拒绝协助黄艳月申请贷款、协助过户等，导致合同无法履行，责任在肖利清；而黄艳月根据合同约定履行了相应义务，且多次主动试图与肖利清进行沟通协商，黄艳月并无违反合同约定之行为；据此，肖利清违反合同约定致使合同无法履行，应当根据约定双倍退还定金即10.2万元（5.1×2=10.2）。综上，肖利清合计应支付黄艳月24.7万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条规定，一审法院判决如下：一、黄艳月与肖利清于2019年1月22日签订的《房地产买卖契约》于2019年5月22日解除。二、肖利清于本判决生效之日起十日内支付黄艳月24.7万元，该款由肖利清直接支付至黄艳月确认的银行账户（户名：黄艳月，开户行：太仓农村商业银行璜泾支行，账户：62×××53）。案件受理费5006元，减半收取计2503元，保全申请费1820元，合计4323元，由肖利清负担。二审对一审法院认定的事实予以确认。二审中，肖利清提交以下新证据：1、借款担保合同、收条、转账凭证，贷款结清材料，证明肖利清借钱还清尾款，为房屋能够正常交易扫清障碍，没有违约。2、2015年肖利清和程某曾经签过的房屋租赁合同，证明双方产生纠纷，程某与肖利清有私人恩怨。另证明程某知道肖利清居住地点，其在一审中说通知不到本人，和事实不符。所有的过错实际上都是中介公司一手导致，本人没有违约。黄艳月质证认为，对于借款担保合同以及收条不清楚，与本案没有关联性。对于转账流水、贷款结清证明真实性认可，但是肖利清应当履行的还款义务。关于房屋租赁合同不清楚。本院认为，双方当事人实际履行的房屋买卖合同即2019年1月22日签订的《房屋买卖契约》系双方当事人真实意思表示，一审法院认定双方当事人均应按照该合同约定履行义务正确。在合同履行过程中，黄艳月及中介人员通过打电话、发短信、微信为合同履行积极联系肖利清，肖利清抗辩称手机坏了，但并未积极与黄艳月、中介人员联系，显属不合理。综合考虑肖利清提出为还清贷款背负了几万元利息，无法按照原先的金额履行的意见，印证其违反合同约定拒绝履行合同义务。一审法院认定肖利清按照合同约定双倍返还定金正确。综上所述，肖利清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2340元，由肖利清负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十一月四日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。