北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终9997号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京国勤兴业投资有限公司，住所地北京市海淀区黑山扈红山口******。法定代表人：徐德安，经理。委托诉讼代理人：王振国，男，北京国勤兴业投资有限公司员工。委托诉讼代理人：赵大莹，北京市京大律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中国科学院行政管理局，住所，住所地北京市海淀区中关村南三街**div>法定代表人：顾全，局长。委托诉讼代理人：刘国辉，北京中贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵栩旗，北京中贤律师事务所律师。上诉人北京国勤兴业投资有限公司（以下简称国勤公司）因与被上诉人中国科学院行政管理局（以下简称中科院行管局）合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初33769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人国勤公司之委托诉讼代理人王振国、赵大莹，被上诉人中科院行管局之委托诉讼代理人刘国辉、赵栩旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国勤公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持国勤公司的一审诉讼请求，驳回中科院行管局全部反诉请求。事实和理由：1、国勤公司对涉案房屋未取得规划手续不知情，签订《综合楼转让合同》不存在任何过错，不应承担过错责任。2、国勤公司诉讼请求中关于赔偿利息损失、装修损失、房产差价损失、诉费损失均是依据《中华人民共和国合同法》第58条规定中返还财产提出的，造成《综合楼转让合同》无效中科院行管局应负全部责任，国勤公司理应获得利息损失赔偿并以实际装修费用赔偿损失及房屋差价损失。3、国勤公司系基于房屋买卖合同支付购房款后占用涉案房屋，在合同被确认无效前不存在非法占用，不应支付房屋占用费。中科院行管局辩称，同意原审法院判决，不同意国勤公司的上诉请求。国勤公司向一审法院起诉请求：1、判令中科院行管局支付购房款6818292元的银行同期贷款利率四倍的利息(自2009年8月6日至2017年6月29日止)共计30524680.03元；2、判令中科院行管局支付我公司为房产支出的装修损失3693357元；3、判令中科院行管局赔偿我公司房产市值差价经济损失22328300元；4、判令中科院行管局承担我公司在确认合同无效诉讼中的诉讼费99600元。中科院行管局向一审法院反诉请求：判令国勤公司支付房屋占用费6670000元。一审法院认定事实：2009年8月6日，中科院行管局(转让方)与国勤公司(受让方)签订《综合楼转让合同》。该合同约定：转让方作为项目建设法人单位以划拨方式取得坐落于海淀区中关村东南小区东区南部地块的国有土地使用权；转让方转让的房屋所占用土地用途为综合楼，转让方办理该房屋相应占地的土地出让手续；该房屋为中国科学院行政管理局综合楼中的第二层，预测房屋建筑面积共600平方米，按照建筑面积计算，该房屋转让单价为每平方米13000元，转让价款为7800000元，最终转让价款按实测建筑面积计算；如因国家、地方法、地方法律和政策等非转让方原因导致转让方2011年12月31日前无法为受让方办理房屋所有权证书的有权解除本合同，如受让方不解除本合同，转让方同意受让方享有该处房产的永久使用权，转让单价则按每平方米11700元进行最终结算。合同签订后，国勤公司与中科院行管局按照每平方米11700元，建筑面积582.76平方米的标准核算购房款为6818292元；国勤公司于2009年9月4日支付1620000元，于9月18日支付600000元，于12月21日支付1000000元，于2010年12月10日支付500000元，于2011年1月21日支付600000元，于8月22日支付500000元，于2012年1月16日支付1998292元。2014年4月10日，中科院行管局从国勤公司处承租了涉案房屋，中科院行管局支付国勤公司租金2000000元，现涉案房屋由中科院行管局使用。另查，中科院行管局于2009年7月30日将涉案房屋交付给国勤公司。法院的(2016)京0108民初34419号民事判决书确认中科院行管局与国勤公司于2009年8月6日签订的《综合楼转让合同》无效，同时判令国勤公司负担案件受理费33200元；判决作出后，国勤公司不服该判决提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理于2017年6月19日作出判决驳回上诉，维持原判，同时该判决书判令二审案件受理费66400元由国勤公司负担。中科院行管局于2017年7月6日将购房款6818292元返还国勤公司。国勤公司主张，2009年7月30日至2009年10月期间，其公司对涉案房屋进行装修；2009年10月至2010年8月8日期间，其公司自用涉案房屋；2010年8月9日至2014年4月9日期间，其公司将涉案房屋出租给北京亿信华辰软件有限责任公司，共收取租金2000000元，其中2010年8月至2010年11月期间，其公司应北京亿信华辰软件有限责任公司的要求拆除原装修，对涉案房屋重新进行装修。另外，其公司主张的装修损失包括：办公用品、办公家具、电脑及配件损失；装修期间的电费、物业费、供暖费、制冷费；装修费用。国勤公司为证明其主张，提供其公司与北京亿信华辰软件有限责任公司签订的《办公场所有偿使用协议书》。该协议显示：国勤公司将涉案房屋交付给北京亿信华辰软件有限责任公司有偿使用，使用期限自2010年8月8日起至2015年8月7日止；2010年8月8日至2013年8月7日期间，使用费每年400000元；2013年8月8日至2015年8月7日期间每年使用费500000元。中科院行管局不认可该证据的真实性。国勤公司提供其公司与北京亿信华辰软件有限责任公司签订的《委托装修合同》。该合同显示：北京亿信华辰软件有限责任公司委托国勤公司对涉案房屋进行装修，北京亿信华辰软件有限责任公司支付国勤公司装修款2000000元。中科院行管局不认可该证据的真实性。国勤公司提供其公司与中科院行管局签订的租赁合同两份。上述合同显示：租赁期限分别为2014年4月10日至2015年4月9日，2015年4月10日至2016年4月9日；租金均为每年1000000元。中科院行管局认可上述证据的真实性。中科院行管局主张，其单位未装修过涉案房屋。其单位按照每年1000000元的标准主张2009年8月6日至2016年4月9日的占用费。在本案审理过程中，法院依国勤公司的申请，对涉案房屋的市场价格及装修残值进行评估，评估结论为：涉案房屋在设定可正常上市出售转让、出租条件下的市场价格为22328300元；装修残值为202094元，其中非争议部分价格为113584元，争议部分价格为88510元(包括水喷淋、消防广播、手动报警、嵌入吸顶、点型探测器、室内消火栓、配电箱、中央空调室内机、机柜及弱电设备、断桥铝窗、遮阳帘)。庭审中，国勤公司主张装修残值中的争议部分是其公司安装的，中科院行管局主张装修残值中的争议部分是其单位安装的；双方针对上述主张，均未提供相应的证据证明。一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，中科院行管局与国勤公司于2009年8月6日签订的《综合楼转让合同》已经被法院生效判决确认为无效合同。中科院行管局明知是划拨土地上建筑的办公用房，在未取得有审批权的人民政府批准的情况下，将房屋转让给国勤公司，致使合同最终被判定为无效，对此中科院行管局应承担主要责任；国勤公司明知上述情况，仍购买该房屋，亦应承担次要责任。基于上述情况，法院酌情判定中科院行管局与国勤公司的责任比例为6:4。关于利息问题。国勤公司已将全部购房款支付给中科院行管局，中科院行管局虽在合同被确认无效后已将全部购房款返还国勤公司，但仍应按其责任比例支付其持有购房款期间的利息。现国勤公司要求自2009年8月6日起按照银行同期贷款利率四倍支付利息的诉讼请求，缺乏相应的法律依据，法院不予支持；法院判定中科院行管局应当根据其责任比例，按照银行同期借款利率，支付其持有购房款期间的利息。至于利息的具体金额，法院根据上述原则，酌情予以判定。关于装修损失问题。国勤公司在其使用房屋期间对房屋进行了装修，现涉案房屋已经返还中科院行管局，中科院行管局理应按照责任比例赔偿国勤公司的装修损失，但国勤公司所主张的部分装修损失缺乏相应的事实与法律依据，法院对该部分不予支持。法院将根据评估结论，酌情判定装修损失。另，国勤公司对于评估结论中双方争议部分系其公司安装的主张，未提供相应的证据证明，故法院对于国勤公司的该主张，不予采信。关于房产差价经济损失问题。中科院行管局与国勤公司所签订的合同因违反法律、行政法规的强制性规定而被确认为无效合同，且中科院行管局、国勤公司对此均负有责任。无效合同不应予以履行，故当事人预期通过履行合同可以获得的利益，亦为非法利益，不应得到法律的保护。综上，国勤公司要求中科院行管局赔偿房产差价损失的诉讼请求，缺乏相应的法律依据，法院不予支持。关于国勤公司要求中科院行管局承担诉讼费的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。关于中科院行管局所主张的房屋占用费问题。从本案查明情况看，涉案合同被确认无效前，国勤公司实际占有涉案房屋，或自用，或出租受益，故国勤公司理应支付中科院行管局相应的房屋占用费。至于占用费的具体金额，本案将根据责任比例，参考国勤公司使用房屋的情况，酌情予以判定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，判决：一、中国科学院行政管理局于本判决生效后10日内支付北京国勤兴业投资有限公司利息1353300元。二、中国科学院行政管理局于本判决生效后10日内赔偿北京国勤兴业投资有限公司装修损失68150.4元。三、北京国勤兴业投资有限公司于本判决生效后10日内支付中国科学院行政管理局房屋占用费1333333元。四、驳回北京国勤兴业投资有限公司的其他诉讼请求。五、驳回中国科学院行政管理局的其他反诉请求。如果北京国勤兴业投资有限公司、中国科学院行政管理局未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，国勤公司提交了新证据，本院组织双方进行了举证质证。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方就涉案房屋签订的《综合楼转让合同》已经生效法律文书确认无效，双方就合同无效均存在过错，国勤公司上诉主张其不应承担过错责任缺乏事实及法律依据，本院不予采信。原审法院根据双方的过错责任确定的责任比例适当，本院予以确认。对于双方应当赔偿的各项损失，本院逐一进行论述。关于国勤公司主张的利息损失一节，因双方对于涉案合同无效均有过错，原审法院根据双方责任比例按照同期贷款利率支持其持有购房款期间的利息正确，本院予以确认。关于国勤公司主张的装修损失一节，原审法院依据鉴定结论并考虑到双方的过错责任，酌情确定的装修损失数额合理，国勤公司上诉主张应由中科院行管局承担全部装修损失缺乏法律依据，本院不予支持。房屋差价损失亦属于国勤公司的经济损失，原审法院认定有误，本院予以纠正。《综合楼转让合同》无效后，中科院行管局虽返还了国勤公司购房款，但自签订涉案合同后至今房地产市场变化巨大，该笔购房款在现今已无法购买同等条件的房屋，就此产生的房屋差价损失应根据公平原则由双方根据过错责任按比例承担。经原审法院委托鉴定，涉案房屋在设定可正常上市出售转让、出租条件下的市场价值为22328300元，本院予以确认。由于涉案房屋存在无法正常上市出售转让，本院参照双方原合同约定的无法办理产权证的房屋转让单价与原房屋转让单价的比例，计算涉案房屋现值，并扣除原购房款6818292元，双方按照各自承担的过错比例承担相应责任，但因已在前述部分支持了购房款的利息损失，本着赔偿数额不应超过实际损失的原则，该部分经济损失不再重复支持，故中科院行管局应赔偿国勤公司差价损失6613006.8元。关于中科院行管局主张的房屋占用费一节，国勤公司实际占用涉案房屋，且中科院行管局已返还国勤公司购房款，国勤公司应当支付中科院行管局房屋占用费，原审法院确定的房屋占用费数额合理，本院予以维持。关于国勤公司主张前案诉讼费由中科院行管局负担，因缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，国勤公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决适用法律不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初33769号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初33769号民事判决第四项；三、中国科学院行政管理局于本判决生效后十日内支付北京国勤兴业投资有限公司经济损失6613006.8元；四、驳回北京国勤兴业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费325030元，由北京国勤兴业投资有限公司负担278876元(已交纳)，由中国科学院行政管理局负担46154元（于本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费58490元，由中国科学院行政管理局负担46798元(已交纳)，由北京国勤兴业投资有限公司负担11692元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费330984元，由北京国勤兴业投资有限公司负担293252元(已交纳)，由中国科学院行政管理局负担37732（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费45900元，由北京国勤兴业投资有限公司负担39540元(已交纳)，由中国科学院行政管理局负担6360元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 柳适思审 判 员 赵 蕾二〇一九年十一月二十八日法官助理 李昊婷书 记 员 明 玥