安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1124民初3880号 原告:王元琦,男,汉族,1995年4月16日出生,住江苏省邳州市。 委托诉讼代理人：郭威，江苏九谷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄飞，江苏九谷律师事务所律师。 被告:全椒福爵房地产有限公司,住所地滁州市全椒县椒陵大道庄曹新村****楼**。 法定代表人:陆水旺,该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李洪照，安徽儒林律师事务所律师。 第三人:中国农业银行股份有限公司全椒县支行,,住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇慈济路** 负责人：豆祥,该支行行长。 委托诉讼代理人：李保荣，该公司员工。 委托诉讼代理人：魏兴江，该公司员工。 原告王元琦诉被告全椒福爵房地产有限公司（下称福爵房地产公司）、第三人中国农业银行股份有限公司全椒县支行（下称农行全椒支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，本院根据王元琦的申请，依法冻结褔爵房地产公司的银行存款662814元或其他等额财产，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。王元琦的委托诉讼代理人郭威，福爵房地产公司的委托诉讼代理人李洪照，第三人农行全椒支行的委托诉讼代理人李保荣、魏兴江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王元琦向本院提起诉讼请求：1、解除王元琦与福爵房地产公司签订的《全椒县商品房预售合同》；2、解除王元琦与第三人农行全椒支行签订的《个人购房担保借款合同》；3、判决福爵房地产公司返还王元琦首付购房款228000元及相应的利息；4、判决福爵房地产公司返还王元琦已还银行贷款本金16092.45元及利息28629.59元;5、福爵房地产公司返还第三人农行全椒支行贷款本金283907.55元及利息(以贷款283907.55元,按贷款年利率4.9%计算,从2019年10月21日起计算至判决确认给付之日止)；6、福爵房地产公司赔偿王元琦108746元;7、本案诉讼费、保全费、律师费均由福爵房地产公司承担。事实与理由：王元琦与福爵房地产公司于2017年5月22日签订《全椒县商品房预售合同》,王元琦向福爵房地产公司购买全椒县襄河镇椒陵大道路111号福爵花园x幢x单元x室房屋,房屋价款为528000元。合同约定于2017年9月30日前交付房屋。合同签订后，王元琦按约支付了全部购房款，但褔爵房地产公司未能交付房屋。经王元琦多次催告后,福爵房地产公司仍未能完成交房。王元琦与福爵房地产公司协商解除购房合同后,福爵房地产公司至今未能履行支付义务已经构成违约。现王元琦诉至法院，依法判如所请。 福爵房地产公司辩称，王元琦要求解除双方签订的《全椒县商品房预售合同》没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。福爵房地产公司逾期交付房屋属于正常延期，主要是施工方的诸多因素、配套设施导致的，该房屋的相关手续合法，没有出现烂尾楼等原因。根据双方合同第12条约定，如福爵房地产公司逾期交房，王元琦选择了继续履行合同，福爵房地产公司按照已缴纳房款日万分之一承担违约金，由于王元琦选择逾期交房的履行方式是支付违约金，所以其无权要求解除合同；根据最高院司法解释的规定，双方在合同中没有约定解除的，当事人行使解除权应当在具有解除权一年内行使，但是王元琦行使解除权的期限已经超过一年，且该一年属于除斥期间，所以该解除权消灭；另外王元琦行使解除权应当在一年内履行通知义务。如果法院判决解除双方的合同，那么根据合同第19条约定，福爵房地产公司只是返还购房款，支付其存款利息，另外王元琦要求解除其与第三人的借款合同，如法院判决解除，具体返还的本金及利息应当由第三人依法核算并经法院确认，福爵房地产公司可以返还。但是关于贷款的返还，福爵房地产公司认为第三人应当向法院提起诉讼，由法院并案处理；王元琦诉请要求赔偿其损失108746元没有依据，依据合同约定，也就是返还本金和存款利率的利息，如有其它损失，应当参照同地段同一房屋的租金标准确认；如解除合同的话，福爵房地产公司要求王元琦协助办理注销登记手续。 第三人农行全椒支行述称，2017年11月29日，王元琦与农行全椒支行签订个人购房担保借款合同，2017年12月27日，农行全椒支行发放了30万元住房按揭贷款，目前利率为5.39%，期限是20年，到期日是2037年11月26日。截止2019年11月20日，王元琦已归还贷款本金16092.45元，归还利息28629.59元，剩余本金283907.55元。农行全椒支行不同意王元琦解除合同，在把贷款还清后，农行全椒支行同意解除抵押。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。福爵房地产公司、农行全椒支行对王元琦提交的证据《全椒县商品房预售合同》、增值税普通发票、增值税普通发票、解除购房合同通知书、邮政快递面单、邮件查询物流单、个人购房担保借款合同、中国农业银行业务凭证及贷款还款流水、福爵花语城退房申请表、委托代理协议等证据形式上的真实性无异议，部分证据证明目的提出异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，证明目的在后文进行阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月22日，王元琦（乙方）与福爵房地产公司（甲方）签订《全椒县商品房预售合同》，合同约定，王元琦购买的商品房为预售商品房，房屋位于全椒县襄河镇椒陵大道路x号福爵花园x幢x单元x室，建筑面积为98.01平方米,单价5200元/㎡，总价款528000元（包括阁楼18348元）。付款方式为：分期付款，2017年5月22日前支付首付款209652元，余款30万元于签订合同后2周内负责按揭贷款到账。合同第十一条约定：甲方于2017年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款按日万分之0计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任即：甲方支付乙方已缴纳房价款每天万分之一的违约金，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第31天起算至实际交付之日止。第十九条约定：乙方行使本合同约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金为总房价款的0，在退还房价款时一并支付给乙方。 合同签订后，王元琦于2017年5月22日前缴纳了首付款228000元。2017年11月29日，王元琦与第三人农行全椒支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额为30万元，期限240个月，到期日2037年11月26日。第二十六条约定：借款利率按以下第（1）种方式执行即：采用基准利率方式的：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，上浮百分之零后确定。借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动，选择1.4.1（2）种方式的，利率调整以——（1/3/6/12）个月为一周期。第1.4.1条明确：借款发放后，与中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率，按借款人自下述方式中选择的方式进行调整。各个方案调整后，相应期限档次，的基准利率。（或1年期LPR）和本合同约定的借款利率浮动幅度/加减点确定新的借款执行利率。自中国人民银行人民币贷款基准利率调整生效当日或自1年期LPR调整生效后，一个工作日起调整。第三十条约定：借贷双方对提前还款的特别约定为：提前还款补偿金为提前还款金额1%。第三十一条明确由褔爵房地产公司提供阶段性保证+案涉房屋作为预抵押，并办理了抵押预告登记。 农行全椒支行根据《个人购房担保借款合同》的约定向福爵房地产公司汇入30万元，2018年2月8日，福爵房地产公司向王元琦出具了增值税发票。 王元琦依照《个人购房担保借款合同》的约定偿还贷款，截止2019年11月20日，王元琦已归还农行全椒支行贷款本金16092.45元，归还利息28629.59元，剩余本金283907.55元。其中2019年10月1日至2019年10月20日的利息855元。 2017年9月30日，福爵房地产公司因不具备交房条件未能交房，福爵房地产公司在2018年9月30日、2019年3月25日，分别向王元琦送达交房延期通知书。两份通知书均载明，电力施工没有完成，不具备交房条件。9月30日承诺交房日期为2019年3月31日；3月25日通知书承诺交房日期为2019年7月31日。 2019年5月8日，王元琦向福爵房地产公司发出解除购房合同通知书，要求解除购房合同并要求赔偿损失。 2019年7月7日，福爵房地产公司制定了福爵花语城退房申请，申请表加载了业主姓名、联系方式、房产房号、面积、成交总价、认购日期、业主开户行以及银行卡、已付款额、协退款额、退房事由、领导审批等内容。王元琦向本院提交的褔爵话语城退房申请表协退款额一栏明确为：协退款项567710元（包含协商协定赔偿等所有款项合39710元）。退房事由一栏记载：王元琦要求开发商最迟于2019.9.30日前将银行贷款还给银行，剩余房款和赔偿款最迟于2019.11.30日前转给王元琦卡中，两项中任何一条有转账逾期，则王元琦有权以该协退款项直接诉讼并申请执行，起诉所产生的费用由开发商承担。王元琦在退款事由客户签字栏签字并注明日期为2019年7月7日。领导审批一栏分别由褔爵房地产公司销售主管、销售经理、总经理签字并加盖了褔爵房地产公司印章，签字盖章的日期为2019年7月11日。 另查明，涉诉房屋至今尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，没有进行综合验收。不具备向王元琦交付涉诉房屋的条件。 本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。褔爵花语城退房申请表载明了退房事由、房款返还及损失赔偿数额、时间等内容，王元琦与褔爵房地产公司分别在客户签字栏，和领导审批栏签字确认，该退房申请表具有解除合同协议的性质。该退房申请表是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，退房申请表载明的内容合法有效，对双方当事人应具有法律约束力，双方当事人应按照该约定全面履行自己的义务。在该退房申请表上最后由褔爵房地产公司签字盖章，该日期为2019年7月11日，因此双方签订的《全椒县商品房预售合同》于2019年7月11日协议解除。合同解除后，王元琦应协助褔爵房地产公司办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，据此，王元琦请求解除其与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，本院予以支持。该司法解释第二十五条第三款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。褔爵房地产公司应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还农行全椒支行和王元琦。截止2019年10月20日，王元琦从农行全椒支行贷款30万元，尚有本金283907.55元未返还，该本金及自2019年10月21日至实际返还之日产生的利息应由褔爵房地产公司返还，利息应按王元琦与农行全椒支行约定的利率计算。褔爵房地产公司收受王元琦购房首付款228000元以及王元琦已向农行全椒支行支付的本金16092.45元，应返还王元琦。 福爵房地产公司不能按期交房，构成违约，应承担相应的违约责任。褔爵房地产公司与王元琦已就解除合同给王元琦造成的损失赔偿问题达成协议，褔爵房地产公司应按照约定赔偿原告王元琦损失39710元。根据双方对赔偿损失部分的约定，赔偿损失39710元中包含赔偿等所有款项，因此，王元琦提出的返还首付款的利息、在2019年9月30日前已支付农行全椒支付的利息损失以及其他损失、房屋升值、租金、诉讼等一切损失均包含在赔偿款39710元之内，对王元琦超出39710元损失部分的主张本院不予支持。退房申请表明确在2019年9月30日前将农行全椒支行案涉贷款还清，褔爵房地产公司未及时归还，王元琦因此支付了自2019年10月1日至2019年10月20日的银行贷款利息855元，该利息应由褔爵房地产公司支付给王元琦。至于王元琦提出律师费问题，因双方在合同中没有特别约定，本院对此请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、确认原告王元琦与被告全椒福爵房地产有限公司签订的《全椒县商品房预售合同》于2019年7月11日解除；原告王元琦于本判决生效后十日内协助被告全椒福爵房地产有限公司到全椒县不动产登记中心、房产管理部门办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续； 二、解除原告王元琦与第三人中国农业银行股份有限公司全椒县支行签订的《个人购房担保借款合同》； 三、被告全椒福爵房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还王元琦购房款（含阁楼款及已还贷款本金部分）244092.45元； 四、被告全椒福爵房地产有限公司本判决生效之日起十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司全椒支行贷款本金283907.55元及利息（利息自2019年10月21日起以283907.55元为基数，按原告王元琦与第三人中国农业银行股份有限公司全椒县支行签订的《个人购房担保借款合同》约定的利率计算至贷款实际付清之日止）； 五、被告全椒福爵房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王元琦损失40565元； 六、驳回原告王元琦其他诉讼请求。 案件受理费10667元，适用简易程序减半收取5333.5元，诉讼保全费3834元，由被告全椒福爵房地产有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  张文全 二〇一九年十一月十四日 书记员  赵 阳 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。