北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终13696号上诉人（原审被告）：许再兴，男，1973年9月10日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：侯德强，北京海梁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢晓英，女，1962年9月29日出生，汉族，国家林业局干部管理学院退休职工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李茂文，北京市京兴律师事务所律师。原审第三人：北京兴创房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇观音寺街南口兴创大厦**（**）。法定代表人：齐德亮，经理。委托诉讼代理人：张本雷，北京市京广律师事务所律师。上诉人许再兴因与被上诉人谢晓英、原审第三人北京兴创房地产开发有限公司（以下简称兴创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初16711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许再兴上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回谢晓英的全部诉讼请求；2．一二审案件受理费由谢晓英负担。事实和理由：1．延期周转费与本案无关，谢晓英无权主张归其所有。延期周转费的计算依据是被拆迁宅院的面积，发放对象是被拆迁人家庭成员，不属于违约赔偿金。谢晓英与许再兴签订的《房屋买卖合同》第9条约定的“此房”是指北京市大兴区核心区一、二期8区2号楼5单元502室房屋（以下简称案涉房屋）。可见，延期周转费的计算依据及发放对象等都与案涉房屋无关。一审判决将延期周转费定性为违约赔偿款，没有事实和法律依据。2．假设法院认为延期周转费应当归谢晓英所有，那么2016年7月24日之前的延期周转费已经超过诉讼时效，不应得到支持。同样，2016年7月24日之前的延期交房违约金也已超过诉讼时效，亦不应当得到支持。谢晓英辩称，同意一审判决。双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。延期周转费及延期交房违约金是依附在案涉房屋上的利益，没有案涉房屋就没有该两笔款项。许再兴以超过诉讼时效为由拒绝履行合同义务，显然没有事实及法律依据。依据双方签订的《房屋买卖合同》第9条的规定，延期赔偿款应当包括但不限于延期周转费、延期交房违约金等所有案涉房屋的有关利益。兴创公司述称，因本案与兴创公司无关，故对一审判决不发表意见。谢晓英向一审法院起诉请求：1．判决许再兴返还谢晓英由兴创公司支付的延期交房违约金及延期周转费19.546万元；2．案件受理费由许再兴承担。一审法院认定事实：2012年11月29日，许再兴（出售人、甲方）与谢晓英（买受人、乙方）签订了《买卖定金协议书》，约定，谢晓英向许再兴购买案涉房屋，成交价格为120万元（包括更名费、中介费），乙方的房款支付方式为全款，乙方购买上述房屋向甲方交付购房定金共计2万元。同日，许再兴（卖房人、甲方）与谢晓英（买房人、乙方）、北京兴远房地产经纪中心（居间方、丙方，以下简称兴远公司）签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，其中《房屋买卖合同》约定，1.甲方自愿将案涉房屋出售给乙方（产权人为：许再兴；合同编号为：核心区（YH）-1640），房产的建筑面积为：108.9平方米（房产实际面积及建成年限以《房屋所有权证》所载信息为准）。房产的成交价格为120万元。因此房为期房，经甲乙双方约定，交房、过户所产生的一切费用由乙方承担，甲方无条件配合乙方办理交房、过户手续。甲方承诺收到乙方购房首付款的同时将该套房产的全部手续交付给乙方，经甲乙双方一致同意：2013年12月31日起60日内向买受人交付该房屋（按原购房合同开发商交房日期为准），因此房为期房如开发商延迟交房原甲方所得到的延期赔偿款由乙方获得。2017年3月15日，北京兴创投资有限公司（以下简称兴创投资公司）发出《入住通知》，通知大兴新城核心区回迁安置房达到入住条件，可于2017年4月1日至2017年4月20日办理入住手续。另查，2011年1月18日，兴创投资公司（拆迁人、甲方）与许再兴（被拆迁人、乙方）签订《拆迁补偿协议》及《＜拆迁补偿协议＞补充协议》。《拆迁补偿协议》约定，许再兴在拆迁范围内有一套宅院大洼村中街21号，确认房屋建筑面积277.43平方米，宅基地面积369.91平方米，拆迁补偿及补助奖励款1281253元。《＜拆迁补偿协议＞补充协议》约定，许再兴选购期房3套，总建筑面积为297.43平方米，购房总价款为781854元。2011年2月19日，兴创公司（出卖人）与许再兴（买受人）签订编号为核心区（YH）-1640的《拆迁安置房买卖合同》，约定，买受人自愿向出卖人购买案涉房屋，房屋设计建筑面积108.9平方米（入住时按实际测绘建筑面积结算），总价款283140元。该合同第三条约定：出卖人应当于2013年12月31日起60日内向买受人交付该房屋（该时间是以预计2011年1月23日完成拆迁的时间为前提确定的，如遇拆迁工程不能在预计时间内完成，交房时间将顺延，并且双方皆不视为逾期）。该房屋达到交付条件后，出卖人将以电话（或书面）方式通知买受人办理结算、入住手续。2017年6月，谢晓英将许再兴、冯海霞以房屋买卖合同纠纷诉至北京市大兴区人民法院，要求判令谢晓英与许再兴于2012年11月29日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效；许再兴、冯海霞协助谢晓英办理案涉房屋入住手续；许再兴、冯海霞给付谢晓英违约金50万元；许再兴、冯海霞承担全部诉讼费用。法院于2018年8月31日作出（2017）京0115民初11080号民事判决，判决谢晓英与许再兴于2012年11月29日签订的《房屋买卖合同》及谢晓英与许再兴、兴远公司于2012年11月29日签订的《补充协议》有效；许再兴、冯海霞协助谢晓英办理案涉房屋的入住手续；驳回谢晓英的其他诉讼请求。判决后，许再兴、冯海霞不服，上诉至本院。本院于2019年4月28日作出（2019）京02民终4832号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年5月8日，许再兴协助谢晓英办理案涉房屋的入住手续。一审中，兴创公司称因案涉房屋延期交房，共向许再兴发放自2014年1月1日至2017年4月20日的延期周转费100900元，延期违约金94560元，其中安置房分套周转费按照25元/平方米/月的标准计算，安置房分套违约金按照（安置房单价＋4600）×设计面积×违约天数/10000×实付款比例的标准计算，许再兴认可收到案涉房屋的延期周转费100900元及延期违约金94560元，但记不清最后收取的时间。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。许再兴与谢晓英签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据合同约定，2013年12月31日起60日内交付该房屋（按原购房合同开发商交房日期为准），因此房为期房如开发商延迟交房，许再兴所得到的延期赔偿款由谢晓英获得。根据本案查明事实，兴创公司因未在其与许再兴之间的约定期限内交付房屋按照拆迁政策向许再兴支付了案涉房屋自2014年1月1日至2017年4月20日的延期周转费和延期违约金共计195460元，因延期周转费和延期违约金均为兴创公司延期向许再兴交付房屋而产生，故均应属于双方约定许再兴向谢晓英支付延期交房赔偿款的范围，谢晓英要求许再兴给付所得到的延期周转费和延期违约金的诉讼请求，有事实及合同依据，法院予以支持。另，许再兴在案涉房屋符合入住条件后一直未办理入住手续导致谢晓英通过诉讼方式才实现收房目的，且兴创公司持续支付给许再兴2014年1月1日至2017年4月20日的延期费用，即使按照2017年4月20日当日收到最后一期费用，谢晓英主张相关延期赔偿款亦未超过法定诉讼时效，故许再兴主张谢晓英诉讼请求超过诉讼时效的辩解意见，法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院于2019年9月判决：判决生效后十日内，许再兴给付谢晓英延期周转费及延期违约金共计195460元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，结合二审庭审情况及许再兴上诉请求，本案的争议焦点为：1．许再兴是否应当返还延期周转费；2．谢晓英的部分诉讼请求是否已超过诉讼时效。依法成立的合同，受法律保护。许再兴与谢晓英签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。对双方具有法律约束力。双方签订的《房屋买卖合同》第9条约定，因此房为期房如开发商延迟交房原许再兴所得到的延期赔偿款由谢晓英获得。双方均认可该条款约定的延期赔偿款应当系基于案涉房屋迟延交付所产生的相关赔偿款。根据已查明的事实，许再兴原房屋被拆迁后购买了案涉房屋。后，许再兴又将案涉房屋出售给谢晓英。现兴创公司向许再兴发放的款项为两笔，即延期周转费100900元、延期交房违约金94560元。可见延期周转费是基于许再兴的原房屋被拆迁，在未取得案涉房屋时所产生的周转补偿费用；延期交房违约金系案涉房屋未如期交付所产生的赔偿费用。而谢晓英并非被拆迁人，故不应取得该项费用。许再兴拒绝将延期周转费返还给谢晓英的上诉请求，依据充分，本院予以支持。关于许再兴称谢晓英的部分诉讼请求已超过诉讼时效的上诉主张。因许再兴在案涉房屋符合入住条件后一直未办理入住手续，谢晓英是通过诉讼方式才收取的案涉房屋。该案的判决结果是在2018年8月31日作出的。加之，兴创公司是陆续向许再兴支付的逾期交房违约金。故一审法院认为谢晓英的主张均未超过法定诉讼时效，并无不当，本院予以维持。综上所述，许再兴的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决有误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初16711号民事判决为：本判决生效后十日内，许再兴给付谢晓英延期违约金94560元；二、驳回谢晓英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4029元，由谢晓英负担2189元（已交纳）；由许再兴负担2020元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费4209元，由谢晓英负担2189元（于本判决生效后七日内交纳）；由许再兴负担2020元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 蒋春燕审判员 高宝钟二〇一九年十一月二十七日书记员 张 璐