广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂11民终980号 上诉人（原审被告）：唐晓莲，女，1964年5月6日出生，汉族，住广西钟山县。 被上诉人（原审原告）：广西壮族自治区钟山公路管理局，住所地钟山县钟山镇西路**。 法定代表人：古俊礼，局长。 委托诉讼代理人:何建宏,广西守初律师事务所律师。 上诉人唐晓莲因与被上诉人广西壮族自治区钟山公路管理局房屋租赁合同纠纷一案，不服钟山县人民法院（2019）桂1122民初603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐晓莲上诉请求：1、撤销广西壮族自治区钟山县人民法院(2019)桂1122民初603号民事判决，依法裁判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。 事实和理由：一、原审法院对本案事实认定不清。1、上诉人在一审答辩中已经充分表明，在2016年2月28日《房屋租赁合同》期满后没有继续使用租赁物。一审认定上诉人“一直持续占有使用该房屋”是没有根据的，其对本案事实认定不清。本案事实只是证明了2016年2月28日合同到期后，被上诉人不具备继续履行原合同的客观条件。2、一审关于双方之间形成不定期租赁关系，上诉人构成违约，应承担支付租金的民事责任的认定，没有事实依据，属认定错误。3、一审认定本案诉讼时效中断也是错误的。被上诉人逾期向原审法院提交的2017年2月15日《通知》载明的主张不是《民法总则》第一百九十五条：“（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务”规定的两种情形。而且，上诉人与被上诉人没有权利、义务关系。4、原审法院对利息的认定也是错误的。二、原审法院对本案适用法律错误。1、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本条是关于租赁期间届满承租人继续使用租赁物的规定。从是否规定有租赁期限看，租赁可分为定期租赁和不定期租赁。在不定期租赁中，当事人在合同中未约定租赁期限，因此任何一方当事人均可以随时解除合同。定期租赁合同的当事人在合同中约定了租赁期限，合同于租赁期间届满即告终止。但是当事人于合同约定的期间届满时也可以续订合同。续订合同又称为期限更新，它不同于一般合同中履行期限的变更。前者是两个合同关系，后者只是一个合同关系。租赁合同期限更新只能发生于租赁期限（约定或者法定的期限）届满之时。租赁双方当事人更新期限续订合同有两种方式：约定更新和法定更新。约定更新又称明示更新，是指合同当事人于租赁期间届满后另订一合同，约定延长租赁期限。法定更新又称默示更新，是指租赁期间届满后，合同当事人的行为表明其租赁关系继续存在。本条即是对法定更新的规定。根据本条规定，租赁期间届满，承租人仍继续对租赁物为使用收益，出租人亦不反对；承租人继续支付租金，而出租人也接受了。当事人有此行为即可以推定双方有继续租赁关系的意向，租赁期限视为更新。但在这种情况下，当事人之间的定期租赁更改为不定期租赁，任何一方当事人均可以随时解除合同。本案中，2012年8月27日上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》到2016年2月28日期满时，上诉人与被上诉人没有约定延长租赁期限。上诉人没有继续对租赁物使用收益，也没有履行原租赁合同的意愿，所以没有向对方继续支付租金。被上诉人根据国有资产管理的相关规定，案涉房屋属于国有资产需通过投标方式招租，被上诉人己经不具备继续履行原合同的客观条件。原审法院适用《合同法》第二百三十六条认定双方之间形成不定期租赁关系。上诉人构成违约应承担支付租金的民事责任是错误的。2、原审法院适用《合同法》第一百零七条、《民法通则》第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条认定本案有关事实是错误的。三、原审法院审理该案部分程序违法。原审法院于2019年6月3日上午公开开庭审理了该案，双方的举证期限届满。然而，在该案审结期限即将届满的前两天，采纳被上诉人逾期向其提交的“2017年2月15日《通知》”作为认定该案件事实的根据，质证过程也不合法，一审亦没有向上诉人提出副本。所以，原审法院存在程序违法。综上所述，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》于2016年2月28日期满后，双方权利、义务终结，上诉人没有继续按原约定用途使用租赁物，被上诉人必须要按照国家有关规定处置租赁物（属国有资产），被上诉人在客观上己经不能继续履行原合同，所以，引起本案租赁合同纠纷过错责任完全在被上诉人一方，被上诉人严重侵害上诉人的合法权益。请求上级人民法院依法支持上诉人的上诉请求。 钟山公路局辩称，上诉人一直在经营管理门面，并且在收益，所以上诉人应承担相应的房租。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。上诉人的上诉无理，请求二审予以驳回。 钟山公路局向一审法院起诉请求：判令被告支付原告门面租金66400元及利息(利息按月利率2%，从2017年3月1日起计算至欠款清偿之日止)。 一审法院认定事实：2012年8月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：出租人：钟山公路管理局；承租人：唐晓莲。租赁物及租赁用途：钟山公路局综合楼一楼东面第一间面积24㎡和第二间面积50㎡作宾馆大堂使用；综合楼的第四层和第五层装修为宾馆客房；综合楼的顶层附加给承租人建厨房、热水房、收晒被服的场地，六楼的一间给放置物品仓库用等。租赁期间：原合同签订到期为2013年3月1日，该合同考虑承租人经营旅业需装修的情况，同意在原合同到期的基础上延续三年时间，即从2013年3月1日至2016年2月28日。租金及其支付期限和方式：合同签订后，2013年3月1日前承租人按原合同每年向出租人缴纳租金合计伍万捌仟元整（人民币：58000元)，2013年3月1日起承租人每年向出租人交给租金合计陆万陆仟肆佰元整（人民币：66400元)，承租人每月月底前交清当月租金，即按月方式缴纳。双方对公共部分使用权、租赁使用经营条约、违约责任等亦做了约定。2016年2月28日合同到期后，根据国有资产管理的相关规定，案涉房屋属于国有资产需通过招投标方式招租，因此双方未再续签合同，但被告一直持续占有使用该房屋。2017年2月15日，原告向被告送达《通知》载明：“公路宾馆：广西壮族自治区钟山县钟山镇西路16号钟山公路局（综合楼）出租一事，经上级批复后交由广西宏桂资产租赁有限公司公开挂网招标，现由钟山县友城置业投资有限责任公司中标，今日起请公路宾馆租户在三个内自行清出，三个月清出期间免收租金，但所用水、电费用请自行交清。并到钟山公路管理局安全与国有资产管理科办理好相关手续。”被告收到上述通知后，于2017年4月25日前搬离了房屋，期间被告没有支付过租金，原告向被告主张2016年3月1日至2017年2月28日的租金无果，故提起本案诉讼。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告双方是否存在租赁合同关系，被告应否支付租金和利息；2.原告要求被告支付租金是否已经超过诉讼时效。关于原、被告双方是否存在租赁合同关系，被告应否支付租金和利息的问题，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，依法应予保护。合同约定的租赁期间届满后，被告继续占有、使用房屋，原告未提出异议，双方未再续签书面租赁合同，原房屋租赁合同继续有效，原、被告之间形成不定期租赁关系。在原告与被告形成的不定期租赁合同中，被告未按原租赁合同约定向原告支付租金，构成违约，被告应承担支付租金的民事责任。本案中，原租赁合同约定每年租金66400元，被告继续使用期限为1年2个月，现原告仅主张1年，系其对自己权利的处分，不违反法律的规定，因此，被告应支付原告的租金为66400元。被告主张与原告不存在租赁合同关系以及合同期满后的协商期间，原告提供的租赁物使用权属缺乏保障、未达到原合同的约定用途，不应支付租金等辩解意见，与查明的事实不符，不予采信。原告要求被告支付从2017年3月1日起按月利率2%计算至实际给付之日止的利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，虽合同未约定逾期支付租金的违约金或利息，但原告仍可向被告主张因延迟付款所造成的损失，该损失应为利息损失，参照民间借贷纠纷关于利息的规定，将本案利息调整为按照年利率6%计算，原告主张超过部分，不予支持。关于原告要求被告支付租金是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持的规定，原合同约定每月月底前交清当月租金即按月方式缴纳，本案为分期履行的债务，2016年10月1日至2017年2月28日的租金，在民法总则实施之日未满一年的诉讼时效，而2016年3月1日至2016年10月1日前的租金在民法总则施行之日已届满一年的诉讼时效，但是原告于2017年2月15日向被告送达《通知》，告知被告应在三个月内清出房屋，清出期间免收租金及到原告处办理相关手续，基于以上事实，可以认定诉讼时效发生中断，因此，2016年10月1日前的租金在民法总则实施之日亦未满一年的诉讼时效，故本案适用三年的诉讼时效期间，原告要求支付租金的请求没有超过诉讼时效期间。 综上，原告的诉讼请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百四十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、被告唐晓莲于本判决生效之日起十日内支付原告广西壮族自治区钟山公路管理局2016年3月1日至2017年2月28日租金66400元及利息（按年利率6%，从2017年3月1日起至实际给付之日止）；二、驳回原告钟山公路局的其他诉讼请求。一审案件受理费1460元，减半收取计730元，由被告唐晓莲负担。 二审中，当事人没有提交新证据。综合全案证据，一审认定事实清楚，本院予以确认。 本案双方当事人争议的焦点是：上诉人是否应当向被上诉人支付拖欠的租金66400元及相应利息？ 本院认为，上诉人与被上诉人于2012年8月27日签订《房屋租赁合同》且已实际履行，双方对该租赁合同的合法有效性没有异议，本院予以确认。该租赁合同于2016年2月28日到期后，双方虽然没有续签合同延长租期，但也没有办理退房、交还房屋钥匙等相关解除合同手续。从涉案房屋水费记录情况看，该租赁合同到期后的一年多时间里，涉案房屋依然在不间断的用水，本案中又没有证据证明涉案房屋已被第三方承租使用，且被上诉人于2017年2月15日向上诉人送达《通知》，告知上诉人应在三个月内清出房屋，清出期间免收租金以及到被上诉人处办理相关手续。故，综合全案证据，可以认定上诉人在合同到期后，仍然继续占有、使用房屋。被上诉人对此未提出异议，直到2017年2月15日才通知上诉人在三个月内清退交还房屋，双方实际仍在继续履行租赁合同，一审认定原房屋租赁合同继续有效，上诉人与被上诉人之间形成不定期租赁关系，判决上诉人按照原租赁合同约定向被上诉人支付房屋年租金66400元及相应利息，合法有据，实体处理得当，本院予以维持。上诉人提出其在合同到期后未再继续租用房屋，不应向被上诉人支付相应租金的上诉主张，没有充分的事实根据和法律依据，本院不予支持。关于本案诉讼时效问题，被上诉人于2017年2月15日向上诉人送达《通知》，告知上诉人应在三个月内清退交还房屋并办理相关手续，依据该通知可以认定诉讼时效发生中断，一审依据《中华人民共和国民法通则》、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的相关规定认定本案未超过诉讼时效是正确的，本院予以确认。 综上所述，上诉人唐晓莲的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1460元，由上诉人唐晓莲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈立峰 审 判 员 吕小莉 审 判 员 黄义奎 二〇一九年十一月××日 法官助理 贺昌盛 书 记 员 王文惠