辽宁省锦州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）辽07执异86号 案外人：周唯，男，1987年7月5日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：周恩林（系周唯之父），男，1964年3月24日出生，汉族，住辽宁省锦州市古塔区。 申请执行人：北京华夏生态环境工程有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇。 法定代表人：杜玉章，该公司经理。 委托诉讼代理人：常柏，该公司员工。 委托诉讼代理人：贺乃康,辽宁名崛律师事务所律师。 被执行人：锦州辽西万兴商贸中心，住所地辽宁省锦州市古塔区锦华街**。 法定代表人：才忠民，该公司经理。 在本院执行（2002）锦经初字第160号民事判决一案中，案外人周唯于2019年8月5日对执行锦州辽西万兴商贸中心（以下简称万兴商贸）法定代表人才忠民名下坐落于锦州市古塔区上海路三段14-34号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人周唯称，请求法院撤销锦州市中级人民法院于2010年11月4日作出的(2003)锦执第66号民事裁定，解除对于锦州市××××号房屋的查封。事实与理由：申请人依法购买该房屋且已经支付全部房款并实际占有使用该房产，而且在房屋买卖过程中没有任何问题，法院却在申请人支付全部房款后第四日，以北京华夏生态环境工程有限责任公司（以下简称华夏公司）作为申请执行人，以万兴商贸作为被执行人，查封申请人从锦州市中小企业信用担保中心（以下简称担保中心）购买的财产，该轮候查封是错误的，依法应予以撤销。2001年9月，被执行人万兴商贸在交通银行贷款，由担保中心提供连带责任保证，才忠民作为被执行人的法定代表人自愿提供其名下的本案涉及房屋（古塔区上海路三段14-34号房屋）作为反担保抵押给担保中心，担保中心代偿了该笔贷款本金及利息。才忠民出具授权书给担保中心，如万兴商贸不能按期偿还贷款本金及利息，担保中心有权处理卖房事宜。后万兴商贸及才忠民没有按期偿还贷款本金及利息，担保中心取得处理该房屋的权利并申请将该房屋查封。后经财政局研究决定，为收回资金，允许担保中心对外出售此房屋。在2006年，华夏公司股东、副总经理张淑英和其丈夫牛继山共同授权给周恩林代理其购买上述房屋，并代为办理相关手续。周恩林接受他们委托后，到担保中心协商万兴商贸抵押物转移一事，并与万兴商贸达成协议，购买本案涉诉房屋，由张淑英和牛继山偿还万兴商贸所欠的本金及利息。但后来张淑英和牛继山认为上述房屋属于烂尾楼，没有增值空间，所以放弃购买，并没有实际支付任何款项。因周恩林在代理上述事项过程中，代张淑英和牛继山垫付了大量资金，因为他们二人放弃购买，所垫付资金无法收回，已经造成巨大经济损失，为了不再扩大不必要的损失，无奈决定自己和岳父张文纯共同凑钱购买上述房屋。2006年7月31日，周恩林和张文纯协商一致以其子周唯之名购买上述房屋。申请人周唯以购买房屋为前提，向才忠民预先支付购房款5万元，才忠民代表万兴商贸委托周恩林处理偿还担保中心垫付欠款本息一事，之后，周恩林一直与担保中心进行协商。2009年6月27日，才忠民为周恩林出具承诺书，承诺如申请人能将涉案房屋出钱买断交款过户后，室内及室外相关设施无条件迁移拆走安装别处。2009年7月22日，周唯与担保中心签订协议书，双方约定周唯以340万元购买上述房屋，办理房屋更名过户手续。2010年4月21日，才忠民再次以委托书的形式确认担保中心将涉案房屋以340万元卖给周唯，委托周恩林办理相关手续。周唯分别于2009年8月24日、2010年2月、2010年10月26日至28日向担保中心交纳30万元、70万元、240万元，共计340万元。以上事实由锦州市古塔区人民法院作出的(2014)古民一初字第261号民事判决书予以确认。申请人购买该房屋时，找到锦州市中级人民法院，被告知该房屋依法没有查封，可以从担保中心购买。所以申请人才与担保中心协商购买事宜。担保中心主任裴志杰讲，该房屋经过拍卖，无人购买已经流拍，法院裁定此房屋归担保中心，担保中心有权出售该房屋，双方有权签订买卖合同，所以申请人才购买该房屋，交付房款。但是，在申请人已经购买该房屋并交付全部房款后的第四天，由法院执行局将此房屋进行轮候查封。当时有两个查封申请人，一个是华夏公司，一个是王正岐。在申请人知道这个情况后找到法院。后来执行局将王正岐更换为张俊伟，继续查封，没有给解封。张俊伟已经与才忠民达成清偿协议，才忠民已经以其他财产予以清偿，他们之间的债权、债务已经不存在。才忠民也跟申请人承诺自行解决与华夏公司的债权债务，并配合房屋的过户事宜，将该房屋的登记变更为申请人名下。另周恩林代万兴商贸清偿了其拖欠华夏公司的树苗款72万，并与华夏公司的代表牛继山签订协议，万兴商贸与华夏公司之间的债务已经结清，双方共同同意对上述房屋进行解封，并向法院出具了书面申请解封手续，但法院以各种理由仍然不予以解封。申请人多次找到法院，要求解封，但一直未予以解封，并每次都以帮助协调至今未果。申请人认为该查封，已经背离法律与事实，严重侵害了申请人的合法权益，造成了巨大的经济损失。根据《最高法关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等有关法律、法规的规定，法院无权予以查封该房屋，所以申请撤销锦州市中级人民法院于2010年11月4日作出的(2003)锦执第66号民事裁定，并解除对本案争讼房屋的查封。 申请执行人华夏公司称，一、申请人与担保中心签订的不是房屋买卖协议。担保中心不是被查封的房屋的所有权人，只是抵押权人，抵押权人对被查封的房屋享有的是抵押权，有的是优先受偿权。《担保法》第四十条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。担保中心没有取得被查封房屋的所有权，根据《担保法》第五十三条规定：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。据此，担保中心没有与才忠民协商成，担保中心应该提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定，动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。本案从未经过流拍，如果担保中心愿意接受该房屋抵债，要有法院的裁定书，裁定房屋归其所有，所有权才转移。担保中心没有取得抵押房屋归其所有的法院裁定书。因此担保中心没有取得被查封房屋的所有权。因此，担保中心没有权利对该房屋进行买卖，担保中心与周唯签订的不是房屋买卖合同。充其量是债权转让合同。二、2009年7月3日周恩林代理才忠民签订的《房屋买卖合同》违法、无效。该合同是在周恩林一手操纵下签订的，是“自己契约”，“双方代理”为法律所禁止。违背了《民法通则》第五十八条第4款：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；和第六十六条第三款:代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任之规定。该合同没有履行，才忠民没有收到房款，双方也没有达成债权债务转让协议：即由周唯代为偿还担保中心债务340万元的转让协议。2010年12月22日才忠民解除对周恩林的委托。三、申请人没有《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，无论是周唯与才忠民于2009年7月3日签订的《房屋买卖合同》，还是周唯与担保中心于2009年7月22日签订《协议书》，都不是合法有效的房屋买卖合同。周唯没有支付全部房款。无论是周唯与才忠民，还是周唯与担保中心，周唯都没有支付全部房款。才忠民没有收到房款。周唯与担保中心签订协议后，由于周唯没有按照协议约定的期限内支付房款，担保中心于2009年9月3日书面通知周唯违约，终止合同。担保中心对其前期支付的30万元于2010年9月30日做了公证提存。在此之后，周唯再向担保中心打入的钱款，没有任何依据，因为之前签订的协议已经终止，双方没有签订新的协议，再打入担保中心的钱不是房款。申请人占用查封的房屋是非法的，更不是因买卖而合法占有查封的房屋，现在申请人占用查封的房屋是非法侵占，申请人没有支付房屋价款。因买受人自身原因未办理过户登记。四、华夏公司没有收到还款。牛继山不是华夏公司的员工，华夏公司也没有授权他代理收取欠款。华夏公司没有收到万兴商贸的还款，也没有收到万兴商贸指定的单位或个人还款。牛继山也没有收到任何还款，因为2014年9月24日牛继山与华夏公司达成一份协议。否则牛继山构成刑事犯罪。五、华夏公司申请查封涉案房屋合法有效。2010年11月4日华夏公司依法申请查封锦州市××××号房屋。申请人认为自己是该房屋的“所有权人”向法院提出执行异议，是没有事实和法律依据的：该房屋产权没有登记在申请人名下。申请人不是被查封房屋的所有人。综上，请求驳回申请人的请求。 被执行人万兴商贸称，担保中心与周唯签订的房屋债权和抵押权转让协议因周唯没有按照协议规定承付有关款项，担保中心于2010年9月3日向周唯出具了终止履行通知，并于当月30日将周唯实缴的30万元到公证处办理了公正提存，周唯未向担保中心法院和合同仲裁机构提出终止履行协议的请求，民事法与合同法明确规定，担保中心给周唯的终止履行协议的书面通知是受法律保护的行为。申请人将以实际占有该房产问题，其事实就是非法占用，更不是因为买卖占有该房产，由此产权人在此重申没有证据证明申请人周唯给付债权人和产权人房款，申请人提到（2014）古民一初字第261号民事判决书予以确认的问题，是对周恩林作为受托人接受委托事项完成情况的总结不是对周唯与担保中心履行合同性质的评判，另外申请人提到替万兴商贸偿还华夏公司债务问题的事实不存在，申请人在申请书中提到张俊伟债权已有产权人才忠民清偿事实不存在，该债权变更杨威后仍在中院执行。综上，请驳回周唯的执行异议请求。 本院查明，华夏公司诉万兴商贸买卖合同欠款纠纷一案，本院于2003年3月7日作出（2002）锦经初字第160号民事判决：一、万兴商贸于判决生效后十五日内给付华夏公司树苗款72万元及滞纳金（从2002年4月21日起，按人民银行逾期付款利率计算，至判决生效后第十五日止）。逾期给付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定办理。二、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费26040元，由被告万兴商贸负担。判决发生法律效力后，华夏公司申请强制执行，本院立案执行，并于2010年11月4日作出（2003）锦执字第66号民事裁定，查封锦州市××××号房屋。2009年8月24日，本院作出（2003）锦执字第66号执行裁定，本院（2003）锦执字第66号案的本次执行程序终结。后根据华夏公司申请，本院于2018年10月31日作出（2003）锦执字第66号执行裁定，继续查封案涉房屋，查封期限三年。在执行过程中，案外人周唯向本院提出异议。 另查明，辽宁省锦州市古塔区人民法院（以下简称古塔区法院）于2014年6月3日受理才忠民、李革（才忠民之妻）诉周恩林、周唯委托合同纠纷一案，才忠民、李革请求判决周恩林、周唯归还案涉房屋。古塔区法院于2014年11月18日作出（2014）古民一初字第00261号，驳回原告才忠民、李革诉讼请求。该生效判决认定如下事实： 坐落于锦州市××××号商用房屋，建筑面积2013.74平方米，层数为地下室、二层、三层、四层，登记在原告才忠民名下。2001年9月，万兴商贸在交行贷款300万元，此笔贷款由担保中心提供了连带责任保证，作为反担保万兴商贸将登记在原告才忠民名下的古塔区上海路三段14-34号房屋抵押给担保中心。贷款到期后万兴商贸没有偿还贷款，担保中心代偿了该笔贷款本金及利息。2006年7月31日，万兴商贸出具委托书，内容就偿还担保中心为其垫付欠款本息一事全权委托给被告周恩林办理，包括议定还付款额、交款、取回房照、解封、变更等事宜。当天，原告才忠民给被告周恩林出具收条，预收周恩林14-34号房屋购房款5万元，之后，被告周恩林一直与担保中心协商。2009年6月27日二原告在北京市东方公证处出具委托书，委托周恩林作为二原告的代理人，委托事项为1、代为办理古塔区上海路三段14-34号房屋有关卖房事宜及产权变更过户事宜。2、代为签署有关文件、交纳有关费用。受托人在上述权限内签署的文件均予认可，委托期限从委托之日至两年内有效。当日，二原告给被告周恩林出具承诺书，载明：如周恩林能将上海路三段14-34号房屋出钱买断交款过户后，室内及室外相关设施无条件迁移拆走安装别处。2009年7月22日，担保中心与第三方即被告周唯签订协议书，内容：1、担保中心同意周唯购买该处房屋，周唯替万兴商贸偿还340万元，同时结清由此笔贷款所产生的相关费用（相关费用包括法院费用、评估费等）。周唯偿还340万元和结清相关费用后，担保中心将该房屋的抵押权转交给第三方或经第三方同意后解除抵押。应第三方要求，担保中心同意以先办理房屋更名过户手续后解除抵押的办法。2、经双方商定，第三方首次于2009年11月15日前付款100万元，余款在2010年10月30日前付清。同时约定，第三方付清340万元后，担保中心协助第三方办理房屋更名过户手续。3、如果由于相关法律法规的规定，无法实现房屋更名过户，担保中心退还第三方所交的款项或经第三方同意，第三方以340万元购买担保中心对万兴商贸的债权以及该房屋的抵押权。2009年8月24日，被告周唯向担保中心交纳30万元。2010年2月，被告周唯通过锦州裕鑫粮油仪器工贸有限公司（法定代表人为周恩林）帐户转帐给担保中心70万元。2010年9月30日，担保中心向锦州市公证处申请，称其中心因终止房屋买卖协议，通知周唯取回已付房款，周唯至今未取，该中心将上述房款299370元提存于锦州市公证处。之后，被告周唯于2010年10月26日至28日，又通过锦州裕鑫粮油仪器工贸有限公司帐户转给担保中心240万元。2010年12月22日，原告才忠民出具解除委托声明，原委托周恩林一切事宜，均至2010年12月22日止。该声明向被告周恩林及担保中心送达。2011年9月12日，担保中心给被告周唯出具说明，同意其提取公证提存款，该款在办理更名过户手续时或依照担保中心要求的时间内将此款交给担保中心。在诉讼过程中，古塔区法院依法传唤担保中心作为本案证人出庭作证，该中心法定代表人裴智杰到庭接受质询，证实与周唯签订的协议，未能继续履行是因为周恩林与才忠民之间存在分歧，因接到才忠民的解除委托声明，周唯交纳的款项现在其财务帐上挂帐，需等待二人解决纠纷后或法院裁决后再决定如何处理。本案争议房屋自2009年6月起一直由被告使用，其中地下室由二被告出租给他人使用，二、三、四层由被告周恩林占用。 该生效判决认为：原告在2009年6月27日出具委托书同时，为被告出具承诺书，从承诺书内容及原告在2006年为被告出具的收房款的收条可以看出，原告预将本案争议房屋出卖给被告周恩林。被告周恩林之所以接受委托，偿还担保中心欠款，其目的是购买争议房屋。对此，二原告在出具委托时即明知，因此原告认为被告周恩林作为受托人将房屋出卖给其子周唯损害其利益的主张不予采纳。 原告于2006年7月31日出具委托书，委托被告周恩林议定偿还担保中心欠款本金及利息、交款等事宜，于2009年6月27日出具委托书，委托被告周恩林代办房产有关卖房事宜，被告周恩林接受上述委托后，与担保中心商谈，确定还款数额为340万元，并促成担保中心与被告周唯达成协议，周唯亦交纳了约定款项，被告周恩林已完成了主要委托事项。后续未完成解除抵押、更名过户等手续是因为该房屋在法院查封，原告声明解除委托的原因，属不归责于被告周恩林的原因，因此该院认定被告周恩林已完成主要委托事项。关于原告主张被告在担保中心明确解除合同后，又将钱款强行打到担保中心帐户，担保中心不同意周唯清偿债务一节，因担保中心向公证处提存30万元时间是2010年9月30日，而在此之前被告已向担保中心交款100万元。且之后，担保中心为原告出具“说明”，“说明”体现了担保中心同意继续履行合同的意思表示，担保中心庭审过程中证人证言也未明确表示不同意继续履行合同，因此原告的主张没有事实依据，不予采纳。 综上，被告周恩林在原告解除委托之前，即已经完成主要委托事项，对于完成的受托事项的民事法律行为，应由委托人即原告承担责任，原告在与被告周唯之间买卖房屋纠纷未解决之前，要求被告交回房屋给付占房期间费用的请求，不予支持。 本院认为，本案的焦点是案外人周唯对本案执行标的（才忠民名下坐落于锦州市××××号房屋）是否享有足以排除执行的权利。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。 本院查封案涉房屋的时间为2010年11月4日。在本院查封之前周唯已购买了案涉房屋，且已支付相应的房款，周唯与才忠民就房屋买卖合同的具体履行争议不应影响合同的效力，可另行解决；周唯在本院查封之前已合法占有案涉房屋；案涉房屋未办理过户登记系非因买受人自身原因。基于以上事实，案外人周唯对本案执行标的享有足以排除执行的权利。 综上，周唯的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下： 中止对才忠民名下坐落于锦州市古塔区上海路三段14-34号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘艳芬 审判员  庄丽洁 审判员  姚雪峰 二〇一九年十一月二十二日 法官助理韩双 书记员姚旸