西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 陕西省西安市长安区人民法院 民事判决书                            （2019）陕0116民初5452号 原告白云。委托代理人严纪伟。委托代理人任凯平。被告陕西省地方电力物业管理有限公司。法定代表人白振华。委托代理人来国刚。委托代理人丁妍。被告西安热电供热有限公司。法定代表人屈建峰。委托代理人杜永娟。委托代理人王哲。原告白云与被告陕西省地方电力物业管理有限公司（以下简称物业公司）、被告西安热电供热有限公司（以下简称热电公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白云及其委托代理人严纪伟、任凯平，被告物业公司的委托代理人来国刚、丁妍，被告热电公司的委托代理人杜永娟、王哲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白云向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告赔偿其因供暖设施漏水所造成损失525920元（其中装修费及财务费509850元，拆除费用16070元）；2、依法判令二被告赔偿其因证据保全支出的保全公证费2800元；3、本案案件受理费及评估鉴定费5000元由二被告承担。事实与理由：原告于2013年3月2日购买了位于西安市长安区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，该房屋购买时为精装房。2014年12月30日，原告与被告物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定由被告物业公司提供水费、采暖费等代收代缴服务。原告购置家具后，一直未入住上述房屋，但以空置房标准向被告物业公司交纳30%的采暖费及70%的物业费。2018年10月28日下午，原告得知上述房屋被水淹，经其与物业公司工作人员到现场查看后得知系暖气管道漏水导致其家中装修及部分家具受损。被告热电公司作为供暖企业，有义务保证供暖不会造成他人财产损失。事发后，经多次协商未果，故起诉至法院。被告物业公司辩称，其公司在供暖前已通过发送短信及张贴通知两种方式向业主推送供暖试水通知。其公司已要求试水期间业主应提前关闭好户内暖气阀门，并在冷调期间家中务必留人。因原告未检查家中设备且家中无人看守才导致漏水并造成财物损失。其作为物业公司，只能为业主提供公共区域设备运行、维护和管理的服务，漏水点在原告家中，属于私人空间，其公司不应对本次漏水造成的损失承担任何责任，应由原告承担全部责任。被告热电公司辩称，其公司与被告物业公司签订了《城市供用热力合同》及《供热功能合同》。按照该两份合同中的约定，其公司的义务仅为按时、保质、保量供热。市政管网接口位置向物业公司一侧延伸一米处为双方供热设施产权分界点，观山悦小区内所有房屋的热力管道检修、维修不属其公司。本案与其公司无关，不同意原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案争议事实，本院做如下认定：1、原告系观山悦小区32幢2单元23层22301室业主。2、原告与观山悦小区的物业公司即本案第一被告，于2014年12月30日签订《前期物业服务协议》，双方建立起物业服务合同关系。该协议约定观山悦小区内公共区域的管理及维护（包括供热线路的维护）属物业公司业务范畴。3、原告在2016年、2017年间按照空置房标准向物业公司交纳了物业费及暖气费，原告亦按照空置房标准向被告物业公司交纳了2018年度的物业费，但原告未向被告物业公司交纳2018年的暖气费用。4、被告物业公司于2018年10月下旬，通过张贴公告及发送短信的方式向小区全体业主送达了供暖调试的通知，原告亦收到了该通知。5、供暖调试通知中提示各位业主本次冷调仅针对已缴费供暖户，冷调前请所有住户提前关闭好户内暖气阀门，冷调期间家中务必留人，配合物业人员进行了户内暖气设施设备调试；如遇跑、冒、滴、漏等现象，立即拨打物业前台电话报修。6、原告并未在物业公司的开阀记录表中签字，即未同意物业开阀；7、观山悦小区32幢2单元23层22301室暖气管道分室内、室外两个阀门。其中，室外阀门在楼道的管道井中，管道井门平时处于上锁状态，钥匙由被告物业公司持有；室内阀门在原告家中，该阀门由原告进行管理。8、2018年10月28日，原告家中暖气管道阀门漏水，导致原告家中地面、门及门套、壁纸等装修、装饰受损，导致原告家中茶几、地毯、窗帘、柜子等家具受损；9、案件审理中，应原告申请，经西安市中级人民法院委托陕西精诚资产评估有限责任公司做出陕精诚评报字[2019]第29号资产评估报告。该报告涉案房屋内的全部装修价值及财物费用总共评估为509850元，对涉案房屋重新装修产生的拆除费用评定为16070元。原告为此花费鉴定费5000元。10、原告与被告热电公司间无物业服务合同关系。本院认为，公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案原告对观山悦小区32幢2单元23层22301室房屋享有合法物权，现涉案房屋内装饰装修及财物因暖气管道漏水造成损失，侵权人应当承担赔偿责任。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告物业公司签订了《前期物业服务协议》，该协议明确约定维护及管理公共区域内的暖气管道属被告物业公司的义务。在庭审中，被告物业公司也当庭表示室外暖气管道阀门安装在楼道的管道井中，而管道井日常处于上锁状态，钥匙由物业公司保管，且在暖气冷调试水时，只有业主签字确认后其公司工作人员才会将位于管道井内的室外暖气阀门打开。本案暖气管道漏水点虽位于涉案房屋室内，但如室外暖气阀门处于关闭状态则水不会进入室内管道。因此，物业公司在未经得原告签字确认的情况下将管道井内的室外暖气阀门打开是导致本次水淹事故的原因之一。原告涉案房屋室内的暖气阀门如处于关闭状态，即使室外阀门开启，暖气管道中亦不会有水流入，故原告室内暖气阀门开启是导致本次水淹事故的另一原因。原告及被告物业公司对本次事故均应承担一定的责任。对于责任的承担，本院酌定按照四六比例进行划分。对于原告家中装饰、装修及家具因本次水淹事故造成的损失一节，虽进行了评估鉴定，但从该鉴定报告可见本次评估系对涉诉房屋的整屋装修及家具更换所产生费用的评估。因原告家中财物并非整体受损，故若以评估报告中的总金额确定原告的总损失，显属不妥。现参照原告提交的公证书中的照片以及鉴定报告，将原告家中客厅、4卧室、餐厅的大理石地板及木质地板以及房屋内木质门、门套、墙面、地毯及部分木质家具的重新装饰、装修及更换费用总额酌定为350000元。该350000元合理经济损失，由被告物业公司各按照60%比例承担210000元。对于原告要求被告承担2800元保全公证费之请求，因收集、保存证据是原告参加诉讼的义务，故对此不予支持。对于评估鉴定费5000元的请求，亦应按照四六比例各半承担，由被告物业公司按照60%比例承担3000元。对于原告要求被告热电公司承担责任的请求，因本案案由为物业服务合同纠纷，被告热电公司并非涉诉《前期物业服务协议》的合同相对方，作为本案被告主体不适格，故对此诉请，本院依法不予支持。对于被告物业公司辩称，其公司已经完全履行了管理及维护义务的主张，与事实不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及相关民事法律法规之规定，判决如下：一、被告陕西省地方电力物业管理有限公司于本判决生效后30日内赔偿原告白云因暖气管道漏水造成的财产损失共计210000元。二、驳回原告白云的其余诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9137元，原告已预交，由原告自行承担5491元，由被告物业公司承担3646元，与上述案件款一并支付给原告；鉴定费5000元，原告已预交，由被告物业公司承担3000元，与上述案件款一并支付给原告。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。             审  判  长       徐峰章人民陪审员       郭添学人民陪审员       魏恒利    二O一九年十一月二十三日   书  记  员       崔  蓉 1