北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15032号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京鼎峰地产投资顾问有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街**院**楼**901。法定代表人：詹柏，执行董事。委托诉讼代理人：高丽春，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗娟，北京市中伦律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：武继英，女，1962年11月2日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：柴玉啟（武继英之夫），1959年12月19日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告、反诉原告）：柴玉啟，男，1959年12月19日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。上诉人鼎峰地产投资顾问有限公司（以下简称鼎峰公司）与上诉人武继英、柴玉啟因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初12469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人鼎峰公司之委托诉讼代理人高丽春、苗娟，上诉人兼上诉人武继英之委托诉讼代理人柴玉啟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎峰公司上诉请求：1.判令武继英、柴玉啟立即向鼎峰公司支付违约金人民币389505元；2.判令武继英、柴玉啟承担鼎峰公司律师费损失182000元；3.判令武继英、柴玉啟承担鼎峰公司装修该房屋之装修费用损失177677.72元；4.判令武继英、柴玉啟承担本案全部案件受理费用等各项费用。事实和理由（兼针对武继英、柴玉啟的答辩意见）：1.武继英、柴玉啟严重违反案涉合同约定，交付案涉房屋基础结构及装修存在严重问题导致鼎峰公司无法使用，不得不重新装修，且因拒付装修工人的工程尾款导致施工总包方、燃气锅炉供应商、橱柜衣柜供应商三番五次前来滋事并索要相关费用，事态严重到公安出警仍不能完全解决，武继英、柴玉啟更对房屋出现问题拒绝沟通，导致鼎峰公司反复受到无端侵扰以及房屋无法正常使用的困扰，甚至室内的甲醛和TVOC也严重不合格，部分房屋设计违法建设被行政机关要求拆除；2.鼎峰公司多次联系、通知武继英、柴玉啟，但武继英、柴玉啟采取推脱手段置合同义务于不顾，拒绝协商。武继英、柴玉啟上诉请求：撤销一审判决，发回一审法院重新审理。事实和理由（兼针对鼎峰公司的答辩意见）：1.关于提前解约通知函，武继英、柴玉啟在2016年前无法自行办理房屋交接手续，也不可能在鼎峰公司还占用房子的情况下收回涉诉房屋，且鼎峰公司的行为不符合案涉合同第八条8.5款的关于合同解除的相关约定，应承担相应的违约责任，一审法院对武继英、柴玉啟的损失和后果未予考虑，侵犯了武继英、柴玉啟的权益。2.关于交接房屋及合同解除的时间认定，根据鼎峰公司在一审提交的证据五中退房《公证书》的记载，其将案涉房屋的钥匙、点卡、燃气卡存放在E座大堂的前台，而非物业公司的前台，且该《公证书》中所记载的“一位女士”，未能明确其身份、职务等信息，按照该《公证书》记载，填写《金地国际花园暂存物品一览表》的是王豪杰，但签字的却是丁皙，交接房屋需要专门的房屋验收、交接手续，物业公司未经武继英、柴玉啟的委托既无权也不会代为武继英、柴玉啟交接房屋，一审法院将武继英、柴玉啟同意就鼎峰公司搬家与物业公司的通讯，张冠李戴的安到了鼎峰公司委托保管钥匙上，该《公证书》中没有说明委托物业公司通知武继英、柴玉啟，鼎峰公司也无证据证明其将钥匙放在E座前台通知过武继英、柴玉啟，且也无证据证明鼎峰公司托管钥匙后，物业公司通知了武继英、柴玉啟，武继英、柴玉啟也从未说过托管钥匙后物业公司通知了武继英、柴玉啟。武继英、柴玉啟在一审提交证据九证明2017年2月10日鼎峰公司的委托诉讼代理人丁皙将案涉房屋钥匙存放在E座前台，但一审法院仍将2016年12月27日确定为交接房屋的时间。3.关于被骚扰的问题，鼎峰公司未在“骚扰人”上门的第一时间通知武继英、柴玉啟，也未提供“骚扰人”的相关信息，武继英、柴玉啟不能对此进行核实，一审法院判决武继英、柴玉啟未做到“妥善解决”有失公允，且一审判决就“被骚扰”问题认定“不必然导致房屋彻底不能居住以致解除合同”则一审法院判决鼎峰公司合理解约的理由是什么？如果鼎峰公司无合理解约理由，则应承担提前解约的违约责任。4.关于房屋空置损失，经核算，案涉房屋空置期间为264天，租金共计1089638.37元，应由鼎峰公司赔偿。5.鼎峰公司应承担提前解约的违约责任，并对武继英、柴玉啟房屋空置期间的租金、装修等损失进行赔偿。鼎峰公司向一审法院起诉请求：1.判令鼎峰公司、武继英、柴玉啟于2016年3月17日签订的《公寓租赁合同》以及鼎峰公司、武继英、柴玉啟于2016年8月4日签订的《公寓租赁合同之补充协议》于2016年12月27日解除；2.判令武继英、柴玉啟返还鼎峰公司租赁保证金270000元；3.判令武继英、柴玉啟支付鼎峰公司违约金389505元；4.判令武继英、柴玉啟支付鼎峰公司律师费182000元。5.判令武继英、柴玉啟返还鼎峰公司多付的半个月租金以及物业费共计64917.56元。6.判令武继英、柴玉啟给付鼎峰公司垫付的房屋维修费177667.72元。7.判令武继英、柴玉啟给付鼎峰公司公证费13868元。武继英、柴玉啟向一审法院反诉请求：1、判令鼎峰公司、武继英、柴玉啟于2016年3月17日签订的《公寓租赁合同》以及鼎峰公司、武继英、柴玉啟于2016年8月4日签订的《公寓租赁合同之补充协议》于2017年5月22日解除；2、要求鼎峰公司向武继英、柴玉啟支付欠付的租金566294.55元；3、要求鼎峰公司向武继英、柴玉啟支付逾期违约金75953.54元；4、要求鼎峰公司向武继英、柴玉啟支付提前解约违约金389505元；5、要求鼎峰公司向武继英、柴玉啟支付房屋恢复费用1056954.44元；6、要求鼎峰公司向武继英、柴玉啟支付房屋空置期间的租金908845.84元；7、要求鼎峰公司向武继英、柴玉啟支付设备设施损坏更新、维修费用及保洁费用16693元；8、要求鼎峰公司向武继英、柴玉啟支付评估费30000元。一审法院认定事实：2016年3月17日，鼎峰公司与武继英、柴玉啟签订了《公寓租赁合同》，约定武继英、柴玉啟将其拥有的位于北京市朝阳区××3801、3803室（××E2-38A、E2-38C）出租给鼎峰公司；装修后交付，交付标准详见《租赁房屋入住交接备忘录》（合同附件一）；租期为2016年5月16日至2018年5月25日止，其中免租期为2016年5月16日至2016年5月25日；每个月租金为119265.18元，含税租金为125542.3元；物业费由鼎峰公司支付，每月物业费为4292.82元；租金支付方式：鼎峰公司每月向武继英、柴玉啟支付房租、税金、物业费共计129835.12元；租赁房屋第一期（2016年5月26日至2016年9月25日期间）的租金鼎峰公司应于签订本合同后7日内支付给武继英、柴玉啟；租赁房屋租金从第二期开始，每3个月支付一次（每期开始的10天前支付租金）；租赁保证金为27万元；武继英、柴玉啟负责租赁房屋的装修，工期自2016年3月5日至2016年5月15日止。2016年8月4日，鼎峰公司与武继英、柴玉啟又签订了《公寓租赁合同之补充协议》，约定：双方一致同意出租房屋的交付日期为2016年8月；因武继英、柴玉啟存在逾期交付出租房屋的情形，武继英、柴玉啟同意给予鼎峰公司免租期作为补偿，即自出租房屋实际交付日期起至2016年9月11日免收租金；鼎峰公司自2016年9月12日起按照原协议约定向武继英、柴玉啟支付租金，租赁期限自出租房屋实际交付日期起至2018年6月15日；鼎峰公司承诺如武继英、柴玉啟履行本补充协议的约定，鼎峰公司放弃就武继英、柴玉啟逾期交付出租房屋进行索赔的权利，不再追究武继英、柴玉啟逾期交付相关违约责任。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，2016年3月17日，鼎峰公司与武继英、柴玉啟签订的《公寓租赁合同》以及2016年8月4日鼎峰公司与武继英、柴玉啟签订的《公寓租赁合同之补充协议》均系双方真实意思的表示，合法有效。就合同解除的原因以及时间的问题，根据鼎峰公司提交的证据可以表明在鼎峰公司承租房屋期间，确实存在多次有要账人员前来的情况，给鼎峰公司居住造成了一定的影响，对该点情况一审法院予以认可；就鼎峰公司称房屋质量存在甲醛超标、挥发性有机物不合格问题，鼎峰公司的检测报告为单方所做，一审法院不能予以认定；就鼎峰公司所述城管部门要求拆除违法建设一节，该情况属于城管部门处理的范围，且不必然导致鼎峰公司无法居住承租房屋；就鼎峰公司所述武继英、柴玉啟逾期交房的问题，各方在《公寓租赁合同之补充协议》已约定武继英、柴玉啟给予鼎峰公司免租期作为补偿，鼎峰公司不再因此追究武继英、柴玉啟逾期交付的问题，故鼎峰公司此观点不能成立。现鼎峰公司于2016年10月21日向武继英、柴玉啟发出了《公寓租赁合同》解除通知函，并于2016年12月27日向物业交接了房屋，武继英、柴玉啟也于2017年5月22日去物业取了房屋钥匙，各方已不可能再继续履行合同，故对解除《公寓租赁合同》及《公寓租赁合同之补充协议》一审法院没有异议，就解除的时间，因鼎峰公司交接房屋时已进行了公证，且武继英、柴玉啟也认可物业通知了自己，故上述《公寓租赁合同》及《公寓租赁合同之补充协议》一审法院认定为2016年12月27日解除。就解除的原因，如上所述，武继英、柴玉啟应保证房屋出租期间的使用，而鼎峰公司多次受到骚扰，武继英、柴玉啟未能妥善解决，存在一定的责任，但该情况却不必然导致房屋彻底不能居住以致解除合同，故鼎峰公司直接发出解除函亦存在一定的问题，造成合同解除的原因，一审法院认为鼎峰公司应承担次要责任，武继英、柴玉啟应承担主要责任。就鼎峰公司的第一项诉讼请求，如上所述，一审法院予以支持。就鼎峰公司的第二项诉讼请求，于法有据，一审法院亦予以支持。就鼎峰公司的第三项诉讼请求，因鼎峰公司对合同解除亦有一定责任，一审法院不予以支持违约金。就鼎峰公司的第四项诉讼请求，不属于直接损失，一审法院不予以支持。就鼎峰公司的第五项诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。就鼎峰公司的第六项、第七项诉讼请求，缺乏依据，一审法院均不予以支持。就武继英、柴玉啟的全部反诉请求，均缺乏依据，一审法院均不予以支持。一审法院判决：一、北京鼎峰地产投资顾问有限公司与武继英、柴玉啟于二〇一六年三月十七日签订的《公寓租赁合同》以及北京鼎峰地产投资顾问有限公司与武继英、柴玉啟于二〇一六年八月四日签订的《公寓租赁合同之补充协议》均于二〇一六年十二月二十七日解除。二、武继英、柴玉啟于判决生效之日起十五日内返还北京鼎峰地产投资顾问有限公司租赁保证金人民币二十七万元。三、武继英、柴玉啟于判决生效之日起十五日内给付北京鼎峰地产投资顾问有限公司多付的房租及物业费共计人民币六万四千九百一十七元五角六分。四、驳回北京鼎峰地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。五、驳回武继英、柴玉啟的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鼎峰公司未提交新证据。武继英、柴玉啟提交如下证据：证据1.物业公司出具的情况说明，证明鼎峰公司一审提供的证据三中，关于案涉房屋多次受到无端滋扰的照片证据所标注时间2016年9月11日，当时并未发生照片所称情况，证明该组证据为无效证据；证据2.物业公司出具的说明，证明物业公司从始至终未与鼎峰公司办理案涉房屋的房屋交接手续及代理业主接收涉诉房屋；证据3.物业公司出具的说明，证明物业公司说明案涉房屋所属小区是人防加技防的管理模式小区，非本小区业主或者住户带领，外人无法进入小区以至到达涉诉房屋门口或进入涉诉房屋内，进而证明鼎峰公司拍摄的照片、视频中所谓要账人到案涉房屋滋扰鼎峰公司使用房屋是有人将要账人带入小区的，证明拍摄的要账人的情景不是真实的，是有人伪造的。鼎峰公司认为上述证据均不属于新证据，亦不认可其证明目的。本院经审核认为，上述证据不属于二审中的新证据，且与本案无直接关联性，故本院对其不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。鼎峰公司与武继英、柴玉啟签订的《公寓租赁合同》以及《公寓租赁合同之补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。根据双方当事人的上诉请求，本案的争议焦点是合同解除的原因及合同解除后的相应处理。首先，关于合同解除的原因。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据《公寓租赁合同》8.1.4条之约定，因出租人原因发生承租人使用租赁房屋过程中遭受任何侵扰的，承租人有权解除合同。本案中，根据公安机关报警记录、相关照片、视频以及通知函等证据，可以认定因出租人的原因使承租人在使用房屋时受到了多次且较大程度的侵扰，结合租赁标的物的使用目的等因素，已经严重影响了承租人正常居住使用房屋，承租人有权根据上述合同约定解除《公寓租赁合同》。其次，关于合同解除的程序。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方行使约定解除权的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。《公寓租赁合同》8.5条约定的关于承租人提前60天书面提出解约申请，系双方协议解除合同相关程序的约定，并非适用于本案行使约定解除权的情形，且柴玉啟在相关微信聊天记录中对此亦明确表示“无签署解约协议的必要”。鉴于鼎峰公司多次通知武继英、柴玉啟前来交接房屋而武继英、柴玉啟均未前往，故鼎峰公司主张经公证于2016年12月27日将钥匙等物交至物业服务处以完成房屋交接手续具有合理性，该时间作为为合同解除时间，本院予以确认。最后，关于合同解除的后果。二审中，鼎峰公司主张的主要为违约金、律师费以及装修费用损失，关于律师费与装修费用损失，缺乏充分的事实及法律依据，本院不予支持。关于违约金，根据《公寓租赁合同》第8.1.6条之约定，因出租人原因发生承租人使用租赁房屋过程中遭受任何侵扰的，出租人应按3个月租金标准向承租人支付违约金。本院参照上述规定，并结合合同的履行时间、违约原因等因素，酌定违约金金额为13万元。另，武继英、柴玉啟关于撤销一审判决、发回重审的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，鼎峰公司的上诉请求部分成立，成立部分应予支持；武继英、柴玉啟的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初12469号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初12469号民事判决第四项；三、武继英、柴玉啟于本判决生效之日起十五日内给付北京鼎峰地产投资顾问有限公司违约金十三万元；四、驳回北京鼎峰地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京鼎峰地产投资顾问有限公司的其他上诉请求。六、驳回武继英、柴玉啟的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8682元，由北京鼎峰地产投资顾问有限公司负担5036元（已交纳），由武继英、柴玉啟负担3646元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费8938元，评估费30000元，均由武继英、柴玉啟负担（已交纳）。二审案件受理费18673元，由北京鼎峰地产投资顾问有限公司负担9991元（已交纳8682元，剩余1309元于本判决生效之日起七日内交纳），由武继英、柴玉啟负担8682元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 孙 京审 判 员 曹 炜二〇一九年十一月二十一日法官助理 肖 笛法官助理 李 惠书 记 员 李星月