海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2300号上诉人（原审原告）：李忠荣，男，1956年10月24日出生，汉族，住福建省龙岩市。委托诉讼代理人：代建中，海南权直律师事务所律师上诉人（原审被告）：海南龙栖湾发展置业有限公司，住所地海南省乐东黎族自治县九所镇龙栖湾。法定代表人：张东，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。上诉人李忠荣因与上诉人海南龙栖湾发展置业有限公司（以下简称龙栖湾公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县人民法院（2019）琼9027民初763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李忠荣上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判支持李忠荣一审全部诉讼请求或者发回重审；3.一、二审案件受理费由龙栖湾公司负担。事实和理由：1.李忠荣已经全部履行合同约定的义务，不存在没有提交办证委托书的问题。首先，根据《商品房买卖合同》的约定，龙栖湾公司为李忠荣办理产权证书。李忠荣在签订合同时已经把办证的所有资料及费用交给了龙栖湾公司，已经全部履行完自己的协助办证义务。其次，根据合同第十五条第二款的约定，如果龙栖湾公司发现办证的资料不齐全，应当以书面形式告知李忠荣。李忠荣至今没有收到龙栖湾公司的书面告知材料，也就是说李忠荣提交的办证资料是齐全的。第三，龙栖湾公司为了逃避逾期办证责任，故意说李忠荣没有向其提交办证委托书。其一审中提交的《短信截屏》是孤证，不能证明李忠荣未提交办证委托书。2.根据合同的约定，龙栖湾公司应当自房屋交付之日起360日内为李忠荣办理权属证书即应当在2016年12月26日前为李忠荣办理房屋产权证书，但龙栖湾公司没有按合同约定履行办证义务，其违约时间应当从2016年12月26日开始计算至其为李忠荣办理完毕产权证之日止。3.双方签订的《商品房买卖合同》中没有对逾期办证违约金的比例问题进行约定。该《商品房买卖合同》是龙栖湾公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式合同有两种以上解释的，应当作出有利于接受合同一方的解释。因此应当认定对龙栖湾公司逾期办证违约金没有进行约定，在没有进行约定违约金的情况下，龙栖湾公司不能在约定的期限内办理产权证书，应当承担违约责任。违约金计算标准应当按照李忠荣已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率的标准计算。龙栖湾公司辩称，1.关于办理委托书的问题，龙栖湾公司在上诉状中已经作了详细陈述。2.关于违约金的计算时间问题，根据双方合同的约定，360日办理房屋权属证书，180日办理土地使用证，目前由于法律法规的调整，办理不动产权登记证，合同约定的房屋权属证和土地证合并为一本，所以应当执行变更后的办证期的约定。3.关于违约金标准问题，龙栖湾公司认为双方合同约定的违约金的条款是合同的第十五条第四款，而合同第十五条第四款约定的计算方式是每日万分之几划上了斜线，视为对约定的违约金是没有的，也就是违约金为零。《商品房买卖合同》第十五条第四款是关于违约金条款的陈述，说明是对违约金进行了约定，而对违约金的标准约定为没有，而不是整个合同没有违约金的条款，所以李忠荣认为适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的约定是错误的。龙栖湾公司上诉请求：1.撤销海南省乐东黎族自治县人民法院（2019）琼9027民初763号民事判决；2.改判驳回李忠荣的全部诉讼请求；3.一、二审案件受理费由李忠荣负担。事实和理由：1.龙栖湾公司与李忠荣签订的补充协议里已对李忠荣办理需要提交的材料予以列明，不需再另行通知。2.李忠荣庭审前和庭审中都明确其已向龙栖湾公司提交了办证委托书，可见李忠荣已经收到龙栖湾公司的通知，事实上，龙栖湾公司也通过手机短信的形式通知李忠荣要提交办证委托书。因此，逾期办证的违约责任不应当由龙栖湾公司承担。3.龙栖湾公司仅是协助办证义务，办证义务的主体是李忠荣。因李忠荣没有向龙栖湾公司提交办证委托书，导致龙栖湾公司无法协助办证。因此逾期办证的违约责任不在于龙栖湾公司，龙栖湾公司不应承担违约责任。李忠荣辩称，1.李忠荣在与龙栖湾公司签订合同时已经按照合同的约定提交了全部的办证材料，龙栖湾公司为了逃避逾期办证的违约责任而故意说缺失委托书。李忠荣在2019年9月29日到龙栖湾公司要求办证，但是被龙栖湾公司拒绝。所以李忠荣认为自己提供办证的手续相关材料是齐全的。2.双方签订的合同有明确约定，如果需要提交相关材料，龙栖湾公司要以书面的形式通知李忠荣，但是李忠荣至今没有收到任何的书面通知，也就是说龙栖湾公司从来没有通知李忠荣缺材料这一事实，可以得出李忠荣办证材料齐全。3.李忠荣与龙栖湾公司对逾期办证违约责任以及违约金没有进行约定，《商品房买卖合同》第十五条第四款对于违约金是空白的，并且合同是格式合同，按照法律规定，对于格式合同出现分歧的时候，应该按照有利一方来接受格式合同的一方来执行。双方对违约金没有任何的约定。4.李忠荣买房是为了取得房屋的所有权，而取得房屋所有权的证明就是不动产权证，不可能说为了获得赔偿而延期办证。5.李忠荣在2019年8月以快递形式向公司发出一份要求办理不动产权证的函，龙栖湾公司已签收。李忠荣向一审法院起诉请求：1.判令龙栖湾公司将位于海南省××县龙栖湾“龙栖湾国际康乐度假庄园”A4号楼一单元9层901室房屋的不动产权证办理到李忠荣名下；2.判令龙栖湾公司向李忠荣支付逾期办证的违约金暂计为173924.34元（违约时间暂计为：自2016年12月26日至2019年3月26日，违约天数暂计为820天，具体时间计算至龙栖湾公司实际将涉案房屋产权证书办理到李忠荣名下止；违约金暂计为173924.34元）；3.该案的诉讼费用由龙栖湾公司承担。一审法院认定事实：2015年5月18日，李忠荣与龙栖湾公司签订了《乐东黎族自治县商品房买卖合同》（合同编号：LDL000005538，以下简称合同），约定：李忠荣购买龙栖湾公司位于海南省××县龙栖湾“龙栖湾国际康乐度假庄园”A4号楼一单元9层901室；建筑面积为141.84平方米，总房款为1579949.87元；付款方式为一次性付款。合同签订后，李忠荣向龙栖湾公司支付了全部购房款。2016年1月1日，龙栖湾公司依约将涉案商品房交付给李忠荣使用。《合同》第十五条第一款对办理产权证的时间约定为，出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。但至今李忠荣未取得涉案房屋不动产权属证书。《合同》第十五条第二款对办理产权证需要材料的时间约定为，出卖人应当提前7日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。2019年5月15日龙栖湾公司按李忠荣在合同上留下的电话通知李忠荣向龙栖湾公司提供办证委托书、办证申请表，李忠荣至今未提供。李忠荣提供的证据也未能证明李忠荣在2019年5月15日前已向龙栖湾公司提供办证委托书、申请表。同时，根据《附件七：本合同补充协议》第一条办理产权证需要材料的约定，1、买受人在达到以下条件后，出卖人开始为买受人办理产权登记手续。《附件七：本合同补充协议》第一款产权办理的约定，以及主合同第十五条第四款，必须由出卖人责任导致逾期办证的，被告才应当承担逾期办证违约金的责任，但是补充协议的第一项明确约定了李忠荣的协助义务内容有：第一买受人与出卖人办理完毕交接手续；第二买受人应向出卖人支付完毕全部购房款及相关款项；第三出卖人、买受人双方签订买受人委托出卖人办理产权登记手续的委托书；第四买受人应向出卖人提交办理产权登记手续的全部资料并支付相关费用，包括但不限于购房发票、购房人身份证复件、申请表、产权登记费、契税、公共维修基金等。若因买受人原因，提供的有关资料不真实、不合法、不齐全等所造成逾期办理产权登记的，由买受人自行承担责任。《合同》第十五条第四款关于逾期办理权属证书违约的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之/向买受人支付违约金。逾期/日以上的，买受人有权单方解除合同。另查明，《合同》第六条第二款对买受人逾期付款的违约责任，作出如下约定，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之0.8支付违约金。出卖人应于书面通知买受人解除合同之日起30日内，在扣除买受人应支付的违约金后，一次性全部退还买受人支付的房价款及利息。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按应退款总额的万分之0.8向买受人支付违约金，直至全部退还款项为止。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之0.8的违约金。《合同》第十一条第2项对出卖人逾期交房的违约金作如下约定，逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之0.8的违约金。“龙栖湾国际康乐度假庄园”A4号楼已办理房权证，李忠荣已交缴了相关契税收据、维修基金，涉案房产已具备办理个人不动产权属证书条件。一审法院认为，该案争议的焦点是李忠荣各项诉讼请求是否应予以支持。关于办理涉案房屋不动产权证问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。该案中，李忠荣与龙栖湾公司签订的《乐东黎族自治县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，《合同》约定，出卖人自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。涉案房屋自2016年1月1日交付李忠荣，至今已超过约定540日办证时间，该约定办理证书的期限已逾期，且李忠荣购房所在的A4号楼已办理产权证书，李忠荣也已交缴了相关契税收据、维修基金，李忠荣应依约定提交办证委托书、办证申请表后，已具备办理涉案房屋不动产权证的条件，李忠荣请求将涉案房屋办理到李忠荣名下，有合同依据，予以支持。关于违约问题。本案中，双方约定出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。案件约定的交房时间为2016年1月1日，即龙栖湾公司应在2016年1月1日之后的540日内（2017年6月24日前）为李忠荣办理房屋权属证书，龙栖湾公司在这期间办证需要李忠荣提交的材料委托书、办证申请表也应依合同约定7日前通知李忠荣提供，龙栖湾公司直至2019年5月15日才告知李忠荣办证需要的材料，龙栖湾公司在这期间未依合同约定履行办证义务，也未履行合同通知义务，属违约行为，应承担违约责任。关于违约时间的计算，双方合同约定自交房时间后的360日内办理房屋权属证书，180日内办理土地使用证，由于国家政策的调整，实行两证合一即房屋权属证书、土地使用证合并为房屋不动产权属证书，房屋不动产权属证书已包含房屋权属证书、土地证功能，应按双方约定的时间540日为办理房屋不动产权属证书的时间。2019年5月15日龙栖湾公司依合同的约定通知李忠荣提供办证需要的委托书、办证申请表，李忠荣对通知的事实及方式没有异议，但至今未提供委托书、存在过错，应自行承担2019年5月15日之后的合同责任。故违约时间应为2017年6月24日起至2019年5月15日止。计690天。关于违约金，合同第十五条第四款约定了龙栖湾公司的违约责任，但对违约金的比例未写明确，只在该写违约金处划一笔，属双方对违约金约定不明，双方的合同为格式合同，应作出有利于李忠荣解释，双方对违约金有约定，按照合同权利义务相一致原则，结合《合同》第六条，第十一条对逾期付款及逾期交房违约责任的约定，一审法院确认按逾期日数每日已付购房款万分之0.8承担违约责任。违约金应为87213元（1579949.87元×0.00008×690天），过高部分不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条规定，判决：一、海南龙栖湾发展置业有限公司于判决生效之日起30日内协助办理涉案房屋不动产权证书给李忠荣；二、海南龙栖湾发展置业有限公司于判决发生法律效力之日起30日内支付逾期办证违约金87213元给李忠荣；三、驳回李忠荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1911.32元,由海南龙栖湾发展置业有限公司负担946.40元，李忠荣负担964.92元。二审中，李忠荣提交两份证据：1.《快递单》《快递单网上查询结果》《关于要求办理不动产权证的函》，拟证明2019年8月16日，李忠荣以邮政快递的方式向龙栖湾公司发出《关于要求办理不动产权证的函》，并要求龙栖湾公司以书面的方式告知被龙栖湾公司遗失的材料或者需要李忠荣补充的材料，同时以书面的方式告知李忠荣所需材料的格式样本，现在该函已经送达给龙栖湾公司，并被龙栖湾公司签收，龙栖湾公司至今没有给李忠荣任何回复。2.《登机牌》《录音录像光盘》，拟证明：1.李忠荣专程坐飞机从厦门飞到海南，到龙栖湾公司要求办理涉案房屋的产权证，并当面询问龙栖湾公司办证还需要李忠荣提供或者补充什么书面材料，龙栖湾公司拒绝提供办证补充的材料。2.李忠荣2019年10月2日再次到龙栖湾公司办公室，将《关于要求办理不动产权证的函》放在公司办公室，要求龙栖湾公司以书面的方式告知李忠荣被龙栖湾公司遗失的材料或者需要李忠荣补充的材料，但是龙栖湾公司至今也没有向李忠荣提供任何的书面回复。3.李忠荣办证资料已经按照龙栖湾公司的要求全部提供给龙栖湾公司，龙栖湾公司因为自己的原因导致涉案房屋的产权证至今没有办理。龙栖湾公司对李忠荣提交的两组证据的真实性无异议，但认为该两组证据不能证明李忠荣所要证明的事实。证据1的《关于要求办理不动产权证的函》中手写的字是李忠荣加上去的，《关于要求办理不动产权证的函》收到的函件中没有手写字部分的内容；证据2的《录音录像光盘》中的内容不符合客观事实，光盘内容不完整，李忠荣不诚信，没有将双方交涉的内容客观真实地反映出来。经举证质证，本院对证据1的真实性予以确认，对证据2的《录音录像光盘》的真实性不予确认。该两份证书不能证明龙栖湾公司未书面通知李忠荣提交办证委托书的事实，对该两份证据的证明力均不予确认。本案二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，李忠荣当庭向龙栖湾公司出具《办证委托书》，双方对一审判令龙栖湾公司协助办理涉案房屋不动产权证至李忠荣名下无异议。故本案二审的争议焦点是龙栖湾公司应否向李忠荣支付逾期办证违约金及违约金的天数及标准如何确定。关于应否支付逾期办证违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。双方签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2016年1月1日，并约定自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后的180日为买受人办理土地使用权证。根据上述约定，龙栖湾公司应当在2017年6月24日前协助李忠荣办理不动产权证书，但龙栖湾公司一直未履行协助义务，直至2019年5月15日才短信通知李忠荣向龙栖湾公司提交办证所需的委托书。因此，龙栖湾公司应当承担逾期办证违约责任，即应当支付逾期办证违约金。一审法院认定因龙栖湾公司的原因导致逾期办证的时间为2017年6月24日至2019年5月15日共690天，并判令龙栖湾公司承担690天逾期办证违约金合法合理。龙栖湾公司认为双方签订的《补充协议》已明确约定李忠荣需要提交办证所需的相关材料，其中包括了出具办证委托书，应当视为龙栖湾公司已经书面通知了李忠荣，因李忠荣未向龙栖湾公司提交办证委托书导致逾期办证的违约责任应由李忠荣承担。本院认为，虽然《补充协议》对买受人需要提交的办证所需材料进行约定，但龙栖湾公司仍负有协助办证的义务。开发商最清楚商品房是否符合办证条件及什么时候具备了办证条件，在涉案商品房具备办证条件时，龙栖湾公司应当通知李忠荣提交相关材料。因此，龙栖湾公司以《补充协议》已约定李忠荣应当提交的办证材料为由，主张其不应当支付逾期办证违约金的理由不成立，本院予以驳回。关于逾期办证违约金的天数及计算标准问题。1.关于逾期办证违约天数问题。李忠荣上诉称逾期办证违约金的时间应当自约定交房之日起的360天即2016年12月26日起计算至实际办不动产权证至李忠荣名下之日止。本院认为，目前不动产权证实行两证合一，而且合同亦对办理房屋权属证及土地证的期限作了明确约定。李忠荣主张从2016年12月26日起计算逾期办证违约金的理由不成立。龙栖湾公司作为开发商，仅负有协助办证等相关义务。《补充协议》也明确约定了李忠荣需要提交办证所需的相关材料，其中包括了出具办证委托书。龙栖湾公司2019年5月15日短信通知李忠荣向龙栖湾公司提交办证所需的委托书，履行了协助办证的通知义务，因李忠荣未及时提交办证委托书导致至今尚未办理不动产权证。据此，李忠荣主张龙栖湾公司承担2019年5月15日之后的逾期办证违约金没有依据，本院予以驳回。2.关于逾期办证违约金计算标准问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定了逾期办证违约金，没有约定违约金的计算标准。但合同明确约定了买受人逾期付款违约金及出卖人逾期交房违约金的计算标准，根据权利义务一致原则，一审法院参照该计算标准按每日已付房款的万分之0.8计算违约金并无不当。李忠荣认为应当按中国人民银行发布的同期贷款利率计算违约金的理由不成立，本院不予支持。综上所述，李忠荣、龙栖湾公司的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7645.28元，由李忠荣、海南龙栖湾发展置业有限公司各负担3822.64元。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 沈美萍审 判 员 王天琳 二○一九年十一月二十六日法官助理 白 黎书 记 员 林 赏附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印14份）