江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初7140号 原告：黄天玺，男，1984年3月20日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告：田树洲，男，1963年11月24日生，汉族，住徐州市泉山区。 被告：张玉珍，女，1965年8月10日生，汉族，住徐州市泉山区。 上述二被告共同委托诉讼代理人：王强，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。 被告：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市云龙区民主南路**。 法定代表人：王广备，该公司总经理。 第三人：徐州市泉山区人民政府，住，住所地徐州市泉山区解放南路/div> 法定代表人：李勇，该区区长。 委托诉讼代理人：徐启伟，徐州市泉山区人民政府奎山街道办事处工作人员。 委托诉讼代理人：崔平，徐州市泉山区司法局工作人员。 原告黄天玺与被告田树洲、张玉珍、徐州市同力创展房地产有限公司、第三人徐州市泉山区人民政府（泉山区政府）执行异议之诉一案，本院于2018年12月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄天玺，被告田树洲、张玉珍的委托诉讼代理人王强，第三人泉山区政府的委托诉讼代理人崔平到庭参加诉讼。被告徐州市同力创展房地产有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 经审理查明，田树洲、张玉珍与徐州市同力创展房地产有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月27日作出(2016)苏0303民初1059号民事判决书，判令徐州市同力创展房地产有限公司偿还张玉珍、田树洲借款本金765万元及相应利息。该判决发生法律效力后，根据田树洲、张玉珍的申请，本院立案执行，于2018年3月12日查封了预售单位为徐州市同力创展房地产有限公司的位于徐州市房屋。黄天玺就涉案房屋查封向本院提出书面异议，2018年11月30日，本院作出（2018）苏0303执异193号执行裁定书，驳回黄天玺的异议请求。 原告黄天玺遂向本院提出诉讼请求：确认原告享有对位于徐州市橙黄时代.山水丽庭10号楼2单元502室房产享有所有权，停止对涉案房产的强制执行；诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2013年3月8日，原告与徐州市同力房地产有限公司签订了商品房买卖合同，购买了徐州市橙黄时代·山水丽庭10号楼5单元801室的房产，并支付了大部分（80.41%）购房款，办理了网上登记备案。 2018年4月23日，被告张玉珍、田树洲申请执行徐州市同力创展房地产有限公司案件中，徐州市云龙区人民法院查封了涉案房屋。后原告向徐州市云龙区人民法院提出执行异议，经审理，徐州市云龙区人民法院作出（2018）苏0303执异193号执行裁定，驳回了原告的异议，原告认为原告系基于该项目已取得预售许可证，符合对外销售的法定要求的前提下与被告徐州市同力创展房地产有限公司签订了商品房买卖合同，支付80.41%的购房款，并已办理了网签合同备案手续，对未能按照约定时间交付和完成产权登记或预告登记并无任何过错，同时结合最高人民法院与国土资源部、建设部共同颁布的有关规定，涉案房屋不应视为出卖人名下财产，不能采取执行措施。同时根据最高人民法院司法解释，建设工程施工人的优先权不能对抗买受人，即明确了作为商品房买卖合同的买受人实际享有优先权，同时涉案房屋虽然登记在同力创展公司名下，但实际上同力创展公司仅完成了涉案房屋建设的一部分，其余均系第三人投资建设，即作为实际施工人，第三人享有涉案房屋债权的优先权。为查明案件事实，根据法律规定，列徐州市泉山区人民政府作为本案第三人。被告田树洲作为被告徐州市同力创展房地产有限公司副总，替公司非法融资达5161万元，最后还款6051万元，纯属高息，扰乱国家的金融市场秩序，不应受国家法律保护。综上所述，根据法律、法规规定，原告应当享有涉案房屋的优先权（含物权、债权），该优先权可以排除人民法院的强制执行措施。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求支持原告诉请。 被告田树洲、张玉珍辩称，原告要求对涉案房屋享有优先权及撤销对涉案房屋强制执行无事实和法律依据。请法院驳回原告诉讼请求。 1、根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。但网签备案行为并未产生变动物权的法律效果，即被查封的房产仍归被执行人徐州市同力创展房地产开发有限公司所有，也不改变被答辩人作为买受人仅享有请求被执行人交付房产之债权的客观事实，其基于商品房买卖合同享有的债权亦不因办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力。 2、根据法释[2015]10号最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。被答辩人的请求应同时满足上述规定的三个条件，而在（2018）苏0303执异128号案件听证程序中，被答辩人明确陈述自己名下还有两套住房。因此，被答辩人的诉请不能满足上述规定的条件。所以法院认定被答辩人对涉案房屋所主张的权利无法阻却案件的执行并无不当。综上，答辩人认为，被答辩人的执行异议之诉的诉请无事实和法律依据，依法不能成立。恳请法院驳回被答辩人的诉讼请求，继续强制执行。 被告徐州市同力创展房地产有限公司未答辩。 第三人泉山区政府述称：原告诉请有事实及法律依据，请法院依法裁决。 本院查明：2013年3月8日，出卖人徐州市同力创展房地产开发有限公司与买受人（黄天玺）签订商品房买卖合同一份，合同约定：买受人购买的商品房为橙黄时代.山水丽庭的第10幢2单元502号房。该商品房建筑面积共111平方米，其中套内建筑面积90.64平方米。该商品房单价为人民币每平方米7350元，总金额为人民币815850元。签订合同时付房款594950元，余款在2013年3月22日之前付清。出卖人应当在2014年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房已竣工验收备案，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定了违约责任、产权登记等事项。2013年3月14日，被告徐州市同力创展房地产有限公司为原告开具了金额为656000元的购房款发票。涉案房屋于2013年1月23日进行了商品房预（销售）合同网上登记备案。 现涉案房屋没有交付，亦未办理受让物权预告登记。在本案庭审中，原告黄天玺陈述其名下在本市新城区另有一套房屋用于居住。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定体现了对消费者生存权优先保护的立法原则和司法精神，也明确了关于消费者生存权的判断依据。本案中，结合黄天玺名下另有用于居住的房屋、黄天玺购买涉案住宅房屋没有交付等情形，不宜认定原告符合上述优先权规定情形。原告以此主张停止执行，本院不予支持。 另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，结合涉案房屋在查封前没有交付等因素，黄天玺所提异议亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，其权利不能排除执行。关于原告主张的其他情形排除执行问题。原告主张徐州市同力创展房地产有限公司仅完成了涉案房屋建设的一部分，其余均系第三人投资建设。本院认为原告该主张内容与其自身权利能否排除执行的问题系依据不同的法律关系，本案第三人亦未单独主张权利，故对于原告该项主张，本院不予理涉。 经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，判决如下： 驳回黄天玺的异议请求。 案件受理费11959元，由原告黄天玺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  曹 磊 人民陪审员  王思得 人民陪审员  魏荣香 二〇一九年十一月二十二日 书 记 员  陈 晨