重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0111民初5031号原告：林仁开，男，1969年3月6日出生，汉族，住福建省长乐市漳港镇。委托诉讼代理人：陈龙，重庆睿渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文豪，重庆睿渝律师事务所实习律师。被告：重庆市金庚置业发展有限公司，住所地重庆市大足区。法定代表人：杨耀云，董事长。委托诉讼代理人：杨贵友，重庆市大足区龙水法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：邹礼红，重庆市大足区龙水法律服务所法律工作者。被告：杨耀云，男，1952年2月3日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：杨耀祖（系被告杨耀云亲兄弟），男，1949年12月19日出生，汉族，住重庆市大足区。被告：宋大勇，男，1964年9月**，汉族，，住重庆市大足区委托诉讼代理人：谭毅忠，重庆志和智律师事务所律师。第三人：伍永忠，男，1963年4月15日出生，汉族，，住重庆市南岸区原告林仁开诉重庆市金庚置业发展有限公司(以下简称“金庚公司”)、杨耀云、宋大勇、第三人伍永忠商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告林仁开的委托诉讼代理人陈龙、周文豪、被告金庚公司委托诉讼代理人杨贵友、邹礼红、杨耀云委托诉讼代理人杨耀祖、宋大勇委托诉讼代理人谭毅忠、第三人伍永忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林仁开向本院提出诉讼请求：1.判令被告金庚公司为原告办理大足区龙岗街道翠溪路XXX号XXX号房屋的房地产权证书；2.判令三被告向税务等部门缴纳办理所涉房屋房地产权证书需要支付的税款等全部费用；3.判令被告按约定向原告支付违约金至被告取得土地房屋登记机构出具的案涉房屋的登记受理单之日止（按照房款的万分之零点五计算，从2016年1月29日暂计算至2019年7月26日，共计35388.9元）；4.判令被告承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：第三人伍永忠与三被告于2014年6月10日和2015年6月6日分别签订了《股权转让协议》及其补充《协议》，约定第三人将其持有的大足区“碧玉江南”开发项目的股份及其相关利益出让给宋大勇和杨耀云，三被告同意以被告金庚公司名下的“碧玉江南”开发项目相关资产作为对价转给第三人伍永忠以获得第三人的转让股份，同时约定了各方履行义务的时间及违约责任等内容。2017年9月5日，第三人与原告达成“以房抵债”协议（2017年9月5日，原告与第三人对前述以房抵债协议进行了规范，再次签订了书面以房抵债协议书）。原告为实现《以房抵债协议书》中自己的权利，与本案被告金庚公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，被告金庚公司据此合同向原告代收了涉案房屋办理房地产权证必须支付的契税和大修基金等费用，并为原告办理了网签。被告金庚公司于2015年11月将涉案房屋交付给原告使用。原告接收房屋后，多次要求金庚公司按约定办理房地产权证，金庚公司都以杨耀云和宋大勇没有支付其应承担的税费为由拒绝办理。原告认为被告的行为已经违反合同约定，严重损害了原告的经济利益并给经营使用带来了极大的障碍。为维护原告的合法权益，现起诉来院，望判如所请。被告金庚公司辩称，宋大勇、杨耀云、伍永忠以金庚公司的名义开发了碧玉江南项目，2014年6月10日伍永忠退出合伙，三人达成《股权转让协议》，2015年6月6日三方再次签订《协议》对原《股权转让协议》进行完善。伍永忠以每平方米8300元的价格获得原告等人起诉的门市。伍永忠为了获得现金将该七个门市转让给原告等人，要求金庚公司代为原告办理产权手续，金庚公司与原告等人签订了《商品房买卖合同》，该合同对房屋销售的相关事宜进行了约定。但是原告及伍永忠未按约定完善房屋购房款的交接及税款的交纳等手续。为此，金庚公司不能给予原告办理房屋产权手续。原告的诉讼请求不成立。1.原告与金庚公司签订《商品房买卖合同》后，原告未按合同约定向金庚公司交纳购房款，也无人交纳应由金庚公司承担的部分国家税金；2.原告与伍永忠在2017年9月5日签订了《以物抵债协议》，但伍永忠已于2017年2月8日与安巴托签订了《债权转让协议》，将宋大勇、杨耀云、伍永忠于2014年6月10日签订的《股权转让协议》，2015年6月6日三方签订的《协议》中，伍永忠享有的全部权利（包含原告等人购买的七个门市）转让给了安巴托。因此，原告等人所购门市所有权人是伍永忠或安巴托未予落实，伍永忠重复转让金庚公司不可能重复履行。原告未向金庚公司支付购房款，按照商品房买卖合同13条第4项第一点约定，金庚公司未违约不承担违约责任。综上，原告要求金庚公司为其办理房屋产权证的理由不能成立，请法院驳回其诉讼请求。被告宋大勇辩称，1.被告金庚公司与原告签订案涉房屋的《商品房买卖合同》的行为，应属于《股权转让协议》第3条第8项约定的物业出售；2.原告应该明知第三人伍永忠与被告金庚公司签订的《股权转让协议》约定的内容，且受该份协议的约束，原告或第三人伍永忠应承担案涉房屋的所有税费；3.在原告或第三人将案涉房屋所有税费承担之前，被告享有不安抗辩权；4.延迟办理案涉房屋产权责任不在被告，被告不应当承担延迟办证违约金；被告宋大勇不负有办理房屋产权证的合同义务及法定义务；即使原告要求被告承担迟延办证的理由成立，但部分诉讼时效已经届满，且违约金的计算标准没有事实及法律依据。故恳请法院驳回原告对宋大勇的所有诉讼请求。被告杨耀云答辩意见与宋大勇的基本一致。第三人伍永忠辩称，伍永忠将自己享有处分权的房屋抵给林仁开，以抵偿欠其的到期借款，为此，双方签订了《以房抵债协议书》，其中明确约定林仁开需要与金庚公司签订《重庆市商品房买卖合同》，但不需要向其支付房款，只需要依法承担购房者应当支付的部分契税和物业专项维修资金；属于开发商承担的相关税费应由宋大勇、杨耀云、金庚公司承担，否则，林仁开可以依法要求金庚公司及甲方、宋大勇、杨耀云承担责任。所以作为购房人，林仁开知道自己承当承担的税范围，不包括开发商应当承担的税费，因为该条还明确属于开发商承担的相应税费应由宋大勇、杨耀云、金庚公司承担。综上，同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：经审理查明，宋大勇、杨耀云、伍永忠合伙投资开发位于重庆市大足区龙岗街道翠溪路XXX号“碧玉江南”房地产开发项目，投资比例为：伍永忠40%、宋大勇32%、杨耀云28%。金庚置业公司是一房地产开发企业，“碧玉江南”房地产开发项目以金庚置业公司的名义开发。2014年6月10日，伍永忠（出让方）与宋大勇、杨耀云（受让方）签订《股权转让协议》，约定：1.该项目经双方清算评估确认，项目全部利润为税后8250万元；2.以税后3300万元的价格将伍永忠18.5%的股份转让给杨耀云持有，21.5%的股份转让给宋大勇持有；3.出让方取得3300万元的收益方式为：（1）用“碧玉江南”项目中的一二期商业门市作价支付，商业门市的平均单价为8300元/平方米……（8）出让方按以上七项获取收益总额后，如多于或少于转让金额3300万元的，双方用现金进行调整补差。出让方获得的物业在2015年12月30日前不得低于本协议约定的价格出售，否则不予办理相关手续（以销售合同为准）。出让方分得的物业出售时涉及的费税由购买方承担……6.出让方获取全部收益的时间为2016年12月31日前，如果在2016年12月31日项目不具备办理产权证条件，受让方按物业价值金额承担每月3%的违约金……9.出让方股权转让后，不承担项目一切经营风险也不享受项目的任何其他收益，不得以任何理由干涉项目经营等。2015年6月6日，金庚置业公司、杨耀云、宋大勇（甲方）与伍永忠（乙方）签订《协议》，对《股权转让协议》予以补充，双方在《协议》中约定：1.根据《股权转让协议》的约定，甲方于2015年6月提前全部履行了用现金和房产作价支付完乙方股权转让的全部收益；2.因《股权转让协议》签订后有约690平方米的地下车位未建设，乙方同意在分得地下车位中减除4个作为修建成本，乙方实际分得车位62个；3.……伍永忠二期分取的门市为XXX#（9000元/平方米）、XXX#（7000元/平方米）、XXX#（7000元/平方米）、XXX#（7500元/平方米）、XXX#负X和X（7500元/平方米）、XXX#负X（6000元/平方米）……6.伍永忠获取收益中分得的房产、车位，甲方不得变卖和抵押，待该房产达到办理产权证书时按《股权转让协议》的相关条款办理相关手续……8.乙方获取收益中未办理过户的财产不承担甲方的任何债权债务，本协议签订后甲方公司任何项目中的一切债权、债务、收益、资产及亏损与乙方不再有任何关系；9.本协议签订后双方不得以任何理由影响对方经营活动和资产处置等。2015年12月16日，碧玉江南二期3、4栋完成竣工验收，2015年12月22日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2015年11月24日，金庚公司（甲方）与林仁开（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定将涉案房屋作价555555元出售给林仁开，付款方式为签合同时一次性付款。其中第七条约定，金庚公司应当在2015年12月30日前依法将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付林仁开使用。第十三条约定，预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲、乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。因甲方的责任，逾期取得登记受理单超过180日的，乙方有权解除合同。要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按已付房价款百分之0.5支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。同日，林仁开向金庚公司交纳了代收费27185元（含契税、转让手续费、印花税、测绘费、转让登记费、大修基金、工本费），金庚公司出具了《收据》。2015年12月25日，《重庆市商品房买卖合同》在大足区国土资源和房屋管理局办理了商品房期房买卖预备案登记。金庚公司于2015年11月已将涉案房屋交付原告使用。2017年9月5日，甲方伍永忠与乙方林仁开签订《以房抵债协议书》，约定甲方以自己享有处分权的还在金庚公司名下的房屋（重庆市大足区龙岗街道翠溪路XXX号、XXX号）抵偿欠付乙方的借款1131295元，乙方需要与金庚公司签订《重庆市商品房买卖合同》，但不需要向其支付房款，只需要依法承担购房者应当支付部分契税和物业专项维修资金；属于开发商承担的相关税费应由宋大勇、杨耀云、金庚公司承担，否则，乙方可以依法要求金庚公司及甲方、宋大勇、杨耀云承担责任。甲方有协助乙方获得约定房屋房地产权证的义务。2019年4月26日，金庚公司向伍永忠发出《房产证办理通知》，载明因伍永忠已将涉案房屋销售给了林仁开，并签订了网签合同，该项目早已达到办证条件，请伍永忠立即通知包括原告林仁开在内的购买人于2019年5月7日前到金庚公司提供办理房产证所需相关手续，并完清所涉及的国家费税后由其全部负责办理房屋登记备案办证。本院认为，本案争议焦点为：1.原告是否给付了购房款。2014年6月10日，伍永忠（出让方）与宋大勇、杨耀云（受让方）签订《股权转让协议》，约定伍永忠在碧玉江南项目获得税后利润3300万元，用“碧玉江南”项目中的一二期商业门市等作价支付，2015年6月6日，金庚置业公司、杨耀云、宋大勇（甲方）与伍永忠（乙方）签订《协议》，对《股权转让协议》予以补充，约定了伍永忠分得本案涉案房屋，2015年11月24日，金庚公司（甲方）与林仁开（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定将涉案房屋出售给原告，约定购房款为555555元，2017年9月5日，甲方伍永忠与乙方林仁开签订《以房抵债协议书》，约定甲方以自己享有处分权的还在金庚公司名下的房屋（重庆市大足区龙岗街道翠溪路XXX号、XXX号）抵偿欠付乙方的借款，视为伍永忠认可了金庚公司的销售行为，并以其应获得的收益抵偿了其对原告的债务，结合金庚公司的网签、交付使用、通知办证等行为，可以认定原告已按照合同约定给付了购房款。同时，原告按照合同约定交纳了应当由买受人承担的税费等费用，被告金庚公司亦应按照合同的约定全面履行自己的义务，2015年12月16日，涉案房屋已完成竣工验收，2015年12月22日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》,已符合办理房地产权证的条件，依据《重庆市商品房买卖合同》的约定，金庚公司应协助原告向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理涉案房屋房地产权证的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2.关于本案涉案房屋是否系伍永忠重复转让的问题。金庚公司提供的伍永忠与安巴托的债权转让协议，在该协议内容中，并未包括涉案房屋。3.关于原告请求判令三被告向税务等部门缴纳办理请求所涉房屋房地产权证书需要支付的税款的问题。税收的征收对象与金额，属于行政机关的职权管辖范围，不属于法院民事案件受理范围，本院不作处理。4.关于金庚公司是否应承担逾期办证违约金的问题。因《重庆市商品房买卖合同》约定支付逾期办证违约金的时间为卖方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内，故本案原告要求被告承担逾期办证违约金主张尚不成就，本院不予支持。综上，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》判决如下：一、由被告重庆市金庚置业发展有限公司于本判决生效后十日内向重庆市大足区国土资源和房屋管理局提交办理原告林仁开所购买的位于重庆市大足区龙岗街道翠溪路XXX号XXX号房屋产权登记的相关资料，并取得重庆市大足区国土资源和房屋管理局出具的《登记受理单》；二、驳回原告林仁开的其他诉讼请求。案件受理费684元，减半收取计342元，由被告重庆市金庚置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  覃术安二〇一九年十一月六日书记员  朱娇燕