山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁14民终3233号上诉人（原审被告）：齐河齐齐发大市场经营管理有限公司，住所地：山东省齐河经济开发区。法定代表人：于丽芳，总经理。委托诉讼代理人：刘路，齐河表白寺法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：索会超，男，1976年9月14日出生，汉族，饶阳天同化工有限公司法定代表人，住河北省衡水市桃城区。上诉人齐河齐齐发大市场经营管理有限公司（以下简称齐齐发公司）因与被上诉人索会超房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省齐河县人民法院（2019）鲁1425民初1441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。齐河齐齐发大市场经营管理有限公司上诉请求：1.撤销齐河县人民法院（2019）鲁1425民初1441号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，本案《房屋租赁合同》到期后上诉人与被上诉人之间没有达成新的续租协议，双方之间不存在租赁关系，上诉人没有给付被上诉人租金的义务。上诉人与被上诉人之间签订《房屋租赁合同》和补充《协议书》的时间均为2007年4月8日，补充《协议书》不是《房租租赁合同》到期后另行协商签订的续租协议，补充《协议书》仅是上诉人对最长续租期限作出了约定，但双方并没有明确续租期限，最长不超过十年只是一个时间段，原《房屋租赁合同》七年到期后，上诉人与被上诉人可以协商再续租一个月，也可以协商再续租两年，但被上诉人在《房屋租赁合同》七年到期后没有向上诉人主张过续租的要求，因此上诉人与被上诉人之间在《房屋租赁合同》七年到期后并没有达成新的续租协议不存在租赁关系，上诉人没有给付被上诉人租金的义务。索会超辩称，一审判决正确，应予维持。索会超向一审法院起诉请求：1.依法判令被告偿还房屋租金87982元。2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2007年4月8日，索会超（乙方）与山东齐齐发大市场房地产有限公司（甲方）签订《齐销字2007年（商铺）第02947号商品房买卖合同》、《齐销字2007年（住房）第02947号商品房买卖合同》，约定乙方购买齐河经济开发区明嘉东路63栋09号109室、209室。根据商品房买卖合同书所载明的补充协议书，商铺（109）实测面积为40.7平方米，商住（209）实测面积为82.81平方米。根据商品房买卖合同中所载明的内容，甲方应当在2007年12月31日前办理该商品房的交付手续。原告索会超购买上述房屋后，于2007年4月8日与被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司（乙方）签订房屋租赁合同（合同编号为租字2007年第02947号房屋租赁合同），根据租赁合同约定“一、甲方将其购置的山东齐齐发大市场63栋09号109、209室商品房（以下简称该商品房）出租给乙方，该房屋建筑面积为118.19平方米。乙方在租赁期限内按每月￥25.4元／平方米（建筑面积）的标准向甲方支付租金。房屋租赁期限由甲方向乙方交付该商品房之日起开始计算，并由乙方支付当月租金，并存入甲方指定账户，乙方每月支付1次租金。乙方承诺在甲方向该商品房出卖人交清全部房款后第30日开始计算，至租赁期限起算前一日止，由乙方每月按￥25.4元／平方米（建筑面积）的标准向甲方支付市场培育金，每月支付一次，并存入甲方指定账户。如果因产权登记出现面积差异而使总收益发生变化，乙方按照变化后的面积重新确定甲方收益。双方应就此另行签订补充协议。二、约定期限为甲方应于2007年12月31日将该商品房交付乙方使用。乙方向甲方支付市场培育金的期限与乙方向甲方支付租金的期限，共计柒年，该期限不存在中断、中止和延长的现象。……五、如甲、乙双方在本协议履行期间的任何时候单方面提前终止本协议，或因任何一方的原因导致另一方无法继续履行合同的，守约方除有权要求对方继续履行合同外，还有权要求违约方按合同未到期部分租金的标准向守约方承担违约责任。”双方签订租赁合同后，截止至开庭之日，被告方已给付原告方租金288476.31元。诉讼中，原被告双方争议的焦点问题为原告索会超所主张的租赁合同到期后的三年（2014年-2017年）租赁费的请求是否合法。对本案争议的焦点问题，原告方主张“原租赁合同到期后，根据双方的协议，租赁期限应延长三年，总共应为十年，故被告方应给付后期的租赁费”，原告方为此提交如下证据：1、提交原被告双方所签订的协议书一份，签订时间为2007年4月8日，内容载明“鉴于甲方已将齐齐发济北大市场63栋楼109、209号商品房出租给乙方，双方就商品房到期续租一事经协议一致，达成如下协议：乙方同意在双方2007年4月8日签订的《房屋租赁合同》到期时，按不低于原《房屋租赁合同》的标准续租，续租期限加原《房屋租赁合同》租赁期限最长不超过十年。”被告方对本案争议的焦点问题未提交证据。一审法院认为，原告索会超与山东齐齐发大市场房地产有限公司签订的齐销字2007年（住宅）第02947号商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，一审法院予以认可，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，原告索会超依法享有涉案房屋的收益权。对本案争议的焦点问题，一审法院认为，2007年4月8日原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，其效力一审法院予以认定。原被告双方当事人应当严格按照合同约定履行合同。原租赁合同到期后至今被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司未通知原告索会超办理原租赁合同的终止事宜也没有向原告索会超交付该涉案房屋的钥匙，故根据双方所签订的补充协议，可以认定双方就原租赁合同到期后的续租事宜达成一致协议，视为被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司按原租赁合同的标准续租原告索会超的房屋，故被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司作为房屋承租人应当按时足额支付原告索会超租金。租金按每月3137元【25.4元×实际面积（40.7平方米+82.81平方米=123.51平方米）】计算，自房屋交付之日2007年12月31日起计算至2017年12月31日止（十年），共计3137元×120个月=376440元，被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司已给付288476.31元，被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司还应给付87964元。判决：被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司给付原告索会超房屋租金87964元，于判决生效后七日内一次性付清。被告如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一审判决上诉人齐齐发公司支付2014年-2017年的租金是否正确。上诉人齐齐发公司与被上诉人索会超签订“房屋租赁合同”后又签订了“协议书”，对房屋租赁到期后的续租事宜达成了一致意见，即到期时“按不低于原《房屋租赁合同》的标准续租，续租租期加原《房屋租赁合同》租赁期限最长不超过十年。”在“房屋租赁合同”约定的租赁期间届满后，上诉人齐齐发公司继续占有使用原租赁房屋、交纳了部分房屋租金，至今仍未将所租赁房屋的钥匙交付被上诉人索会超，被上诉人索会超对上诉人齐齐发公司继续占有使用原租赁房屋的行为没有提出异议。因此，应当认定在“房屋租赁合同”约定的租赁期限届满后上诉人齐齐发公司对所租赁的房屋进行了续租，一审法院判决上诉人齐齐发公司支付2014年至2017年间的租金，并未损害上诉人齐齐发公司的权利。综上所述，齐河齐齐发大市场经营管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由上诉人齐河齐齐发大市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨贵孚审判员  温 颖审判员  王子超二〇一九年十一月十五日法官助理王善文书记员王婷婷