北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终15846号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵正芳，女，1966年3月2日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：云鹏，男，1992年8月27日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：李绍芃，男，1957年3月30日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）:张俊玲，女，1975年3月8日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张翠云，女，1963年5月5日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾乙，男，1989年10月28日出生。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：李玉华，山东闻韶律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：云海清，男，1967年7月27日出生。被上诉人（原审被告、反诉被告）：云海松，男，1972年7月6日出生。上诉人赵正芳、云鹏因与被上诉人张俊玲、张翠云、贾乙、云海清、云海松农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵正芳、云鹏上诉请求：认可原审判决第一、二项，请求撤销第三、四、五项，依法改判驳回张俊玲、张翠云、贾乙关于损失及要求云鹏承担连带给付义务的请求；改判支持赵正芳、云鹏一审反诉请求并返还宅基地使用证；本案一、二审诉讼费由张俊玲、张翠云、贾乙负担。事实和理由：张俊玲、张翠云、贾乙明知农村宅基地房屋不得随意买卖，仍与赵正芳、云鹏签订《房屋买卖协议》，后又主张无效赔偿损失，违反诚实信用原则，存在重大错过；张俊玲、张翠云、贾乙主张的损失没有任何事实依据；双方之间的《房屋买卖协议》认定无效后，双方应分别返还房屋及返还购房款，无需再承担任何赔偿责任。张俊玲、张翠云、贾乙辩称：同意一审判决，不同意赵正芳、云鹏的上诉请求和事实理由，请求法院依法维持一审判决。云海清、云海松辩称：对一审判决中认定的赵正芳系云自生之妻、云鹏系云自生之子不认可。张俊玲、张翠云、贾乙向一审法院起诉请求：1.判令张俊玲、张翠云、贾乙与赵正芳、云自生就签订的《房屋买卖协议》无效；2.请求法院判令赵正芳、云鹏、云海清、云海松返还购房款75万元；3.请求法院判令赵正芳、云鹏、云海清、云海松赔偿因合同无效给张俊玲、张翠云、贾乙造成的损失220万元；4.请求法院判决云自生的继承人在继承范围内承担返还赔偿责任；5.本案诉讼费和1.6万元评估费由赵正芳、云鹏、云海清、云海松承担。赵正芳、云鹏向一审法院提出反诉请求：1.请求判令张俊玲、张翠云、贾乙赔偿腾退搬家损失2万元；2.请求判令张俊玲、张翠云、贾乙赔偿租房损失费15万元；3.请求判令张俊玲、张翠云、贾乙给付其承诺给赵正芳、云鹏建别墅费用100万元；4.请求判令张俊玲、张翠云、贾乙向赵正芳、云鹏承担信赖信用损失20万元。一审法院认定事实：云自生（2018年11月去世）与司长珍生育二子即云海清、云海松。1994年，云自生与司长珍经法院（1994）顺民初字第1576号民事调解书调解离婚。涉诉两块宅基地均位于北京市南彩镇大兴庄村，从使用权上可分为东、西两块宅基地。东宅基地使用权登记在云海松名下（《集体土地建设用地使用证》编号为顺义县南彩镇集建（证）字第x号）（以下简称x号宅基地），西宅基地登记在司长珍名下（《集体土地建设用地使用证》编号为顺义县南彩镇集建（证）字第xx号）（以下简称xx号宅基地）。两块宅基地为一整体院落，从建筑上可分为南北两院，两院均走南院南大门。北院有一排北房，其中东侧北房五间，西侧北房三间，中间是彩钢顶棚。南院也有一排北房十间，中间有一门道可通往北院。根据户口簿记载，赵正芳系云自生之妻，云鹏系云自生之子。2017年11月1日，张俊玲、张翠云、贾乙与云自生、被告赵正芳签订《房屋买卖协议》。其全部内容为：“甲乙双方经过友好协商，就房屋买卖事宜达成一致如下：一、乙方张俊玲、张翠云、贾乙三人购买赵正芳、云自生宅基地一块《集体土地建设用地使用证》字第x号登记在云海松名下，门牌为大兴庄村寅兴街13号字第x号；另一《集体土地建设用地使用证》字第xx号为赵正芳所有。原宅基地上有旧房十间，前排新盖房屋十间，果树20棵。二、双方商定房屋价格为75万元，乙方提出在该处建别墅四栋，并承诺其中一处别墅建好后归甲方赵正芳所有。（以房带地）三、如遇拆迁，甲方协助乙方顺利得拆迁补偿。四、甲乙双方商定，甲方协助乙方建房。五、此协议为双方真实意思表示，任何人无权干涉，空口无凭，立字为证。六、此协议一式四份，甲乙双方每人各一份，有同等法律效力。甲方：赵正芳、云自生。乙方：张俊玲、张翠云、贾乙。二〇一七年十一月一日。协议签订后，张俊玲、张翠云、贾乙先后给付对方75万元并收到120号宅基地《集体土地建设用地使用证》。现双方就该协议效力和履行问题发生纠纷，双方诉至法院。审理中，法院进行了现场勘验。审理中，双方就有无出卖xx号宅基地内房屋存在重大分歧。张俊玲、张翠云、贾乙称卖给自己的是xx号和x号两块宅基地的房屋，当时赵正芳还给了xx号宅基地的《集体土地建设用地使用证》让自己查看，但最后只给了x号宅基地的《集体土地建设用地使用证》。赵正芳对此不予认可，其称：根据协议可知，自己与云自生只是卖了一块即x号宅基地内的房屋，张俊玲、张翠云、贾乙是知道涉诉的区域是有2个红本的，但张俊玲、张翠云、贾乙并未要xx号宅基地的《集体土地建设用地使用证》。就是否交付宅院房屋使用双方有争议。张俊玲、张翠云、贾乙称对方并未交付，自己也从未使用过。赵正芳则称自己给过对方院门钥匙，对方委派刘圣忠来取的钥匙。为此赵正芳申请证人到庭作证。张俊玲、张翠云、贾乙对此不予认可。审理中，经张俊玲、张翠云、贾乙申请后摇号确定，法院委托北京中资房地产土地评估有限公司对xx、x号宅基地的区位补偿价及房屋重置成新价进行评估。2019年7月1日，该评估公司出具《房地产估价报告》：xx号土地区位补偿价为689040元，其房屋重置成新价（包括附属物）为238753元，共计927793元。x号土地区位补偿价为689040元，其房屋重置成新价（包括附属物）为235298元，共计924338元。对此《房地产估价报告》，张俊玲、张翠云、贾乙、云海松予以认可。云海清对此称：与我无关，不发表意见。赵正芳、云鹏发表质证意见为：《房地产估价报告》真实性认可。1.双方所签的合同明明是购买的一块宅基地，但评估的宅院是两块宅基地，张俊玲、张翠云、贾乙也只得到云自生一个红本的情况下却要求鉴定xx号和x号宅基地，故此两份鉴定没有实际意义；2.该协议明明写着是对方建四栋别墅并承诺给赵正芳一栋别墅的情况下以房带地，否则张俊玲、张翠云、贾乙无宅基地使用权，鉴定报告中的区位补偿价无意义；3.在对方三人承诺给赵正芳建别墅的情况下，双方才达成75万成交，且只是宅基地内东北角的五间房，张俊玲、张翠云、贾乙撕毁合同，只有在张俊玲、张翠云、贾乙赔偿赵正芳的一栋别墅的损失情况下报告才有意义；4.对方要求解除合同，违反诚实信用原则。审理中，赵正芳、云鹏曾申请对张俊玲、张翠云、贾乙承诺的400平米别墅外加一小院进行市场价格评估。后申请人又撤回该评估申请。审理中，赵正芳称：云海松已将x号宅基地上房屋赠与云自生，云自生已通过遗嘱的方式将遗产全部由其与云鹏继承所有，此事实际上与云海清与云海松都没有关系。为此赵正芳提交《遗嘱》以证明。对此，云海清称：《遗嘱》中并未提及我，我不清楚原因。对此，云海松称：云自生在2003年到我单位多次对我使用暴力骚扰我工作，我宅基地上房屋才被迫赠与云自生的。云自生后于2010年建北数第二排正房时并未通知我。审理中，就赵正芳、云鹏各项损失，赵正芳、云鹏称：其一、从合同签完之日起我们就搬走了，包含租房费、保姆费、运输费及其他杂费估算的搬家费2万元。其二、如果不是因为给张俊玲、张翠云、贾乙腾房我们可以再租给其他人，每年租金估算为7-8万元，共两年的租房损失费15万元。其三、张俊玲、张翠云、贾乙承诺的别墅是上下两层共400平米，我们估算的100万元。其四、根据合同法的诚实信用原则，估算的20万元。对方在签订合同做出承诺的情况下，又主动提出解除合同，张俊玲、张翠云、贾乙方中有国家公职人员，其明知道宅基地房屋只能在本村集体成员间流转。对此张俊玲、张翠云、贾乙不予认可。审理中，张俊玲、张翠云、贾乙申请对赵正芳名下位于北京市顺义区建新南区七号楼一单元xxx房屋进行查封并提供相应担保。2019年7月30日，法院作出（2019）京0113民初1585号民事裁定书，对该涉诉房屋进行查封，查封期限为三年。上述事实，有双方当事人陈述、户口簿、（1994）顺民初字第1576号民事调解书、《集体土地建设用地使用证》、《房屋买卖协议》、勘验笔录、照片、证人证言、询问笔录、《房地产估价报告》、发票、裁定书及庭审笔录等在案佐证。一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村房屋的买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。本案中，张俊玲、张翠云、贾乙并非该村村民，其与云自生、赵正芳签订的房屋买卖行为，在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，因此双方签订的《房屋买卖协议》因违反法律的强制性规定，应属无效。本案焦点在于合同无效后的处理包括给付义务主体问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。考虑双方对此合同无效均有过错，故法院认为双方对此应负担相应责任，其中云自生、赵正芳将权属不明确的宅院房屋出售给非本村集体经济组织成员的人员，具有较大过错。本案《房屋买卖协议》无效，故张俊玲、张翠云、贾乙要求返还购房款七十五万元证据充足、于法有据，法院予以支持。《房地产估价报告》，符合法律规定，法院予以认定。对张俊玲、张翠云、贾乙要求赔偿损失220万元，法院按照双方过错程度确定张俊玲、张翠云、贾乙因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失数额，认为张俊玲、张翠云、贾乙主张金额恰当，于法有据，法院予以支持。对赵正芳、云鹏所称只出售一块宅基地房屋的意见，法院综合判断后认为其意见与事实不符，对此意见不予采纳。其理由有：一、如果不属于出售范围，为什么在协议中与出售的一并列出；二、两块宅基地属于东西相邻，而实际院落属于南北院落，赵正芳所称出售部分房屋显然有矛盾之处，无法自圆其说；三、如果按照赵正芳所称只是出售一部分，那么成交价明显超出市场价格，有不合理之处。就给付主体问题，协议无效，其给付义务应该是由赵正芳和云自生承担。但云自生已去世，故法院认为应由赵正芳承担，云鹏在其继承云自生遗产范围内与赵正芳一起负担连带责任。其理由有：一、此事与云海清、云海松确无关联，要考虑的是二人是否继承云自生的遗产；二、赵正芳提交的《遗嘱》中明确云自生遗产由赵正芳和云鹏继承，其他当事人对此也未有反证，故对此遗嘱法院予以认定。故云海清、云海松在未获得云自生遗产和未参与协议签订的情况下，此二人不应承担相应法律责任。农村房屋买卖协议无效后还涉及房屋腾退和《集体土地建设用地使用证》返还问题。就腾退问题，赵正芳虽称给过对方钥匙，但从张俊玲、张翠云、贾乙陈述尤其是法院现场勘验情况来看，张俊玲、张翠云、贾乙并未实际居住、控制、使用涉诉宅院，故本案不存在房屋或宅院腾退问题。至于返还x号《集体土地建设用地使用证》，因当事人在审理中并未要求，法院不予处理，但建议双方就此协商处理，协商不成可另行起诉。对赵正芳、云鹏所称各项损失，于法无据，法院不予支持。据此，原审法院于2019年10月判决如下：一、张俊玲、张翠云、贾乙与云自生、赵正芳于2017年11月1日签订的《房屋买卖协议》无效；二、赵正芳返还张俊玲、张翠云、贾乙购房款七十五万元，于判决生效之日起七日内履行；三、赵正芳赔偿张俊玲、张翠云、贾乙《房屋买卖协议》无效后相应损失二百二十万元，于判决生效之日起七日内履行；四、云鹏在继承云自生遗产范围内对以上二百九十五万元款项负连带给付义务；五、驳回双方当事人其他诉讼请求。二审中，经询，张俊玲、张翠云、贾乙称其主张的220万元赔偿主要是合同无效产生的信赖利益损失，包括因土地升值、房屋升值或将来如发生拆迁可能取得的拆迁补偿利益以及丧失与他人订立合同的机会等因素综合确定。本院经审理查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为：根据双方诉辩意见及证据，本案二审的争议焦点主要在于张正芳应否赔偿张俊玲、张翠云、贾乙合同无效后的相应损失及具体数额。根据已经查明的事实，双方于2017年11月签订房屋买卖合同，2019年1月张俊玲、张翠云、贾乙即以涉案买卖合同无效为由提起本案诉讼主张220万元经济损失。经庭审询问，张俊玲、张翠云、贾乙称220万元是信赖利益损失，根据土地升值或拆迁补偿可能获得的利益与买受人购买房屋款项的差值等因素综合考虑确定的数额，包括丧失了与他人订立合同的机会等。就此问题，本院认为，首先，根据本案一审中法院委托评估机构进行的宅基地区位补偿款及房屋重置成新价评估结果，两块宅基地上土地及房屋作价共计不足200万元。其次，在原审及二审庭审中，经法庭询问，张俊玲三人均称赵正芳并未实际交付房屋，原审法院实地勘验亦认定本案不存在房屋或宅院腾退问题，因此，可以认定张俊玲等三人并未在涉案宅院内进行出资建造等投入。再次，双方订立合同时，张俊玲等三人对自身并无本村集体经济组织成员身份系明知，在订立合同不足一年半的时间即以合同无效为由主张赔偿损失，虽经法院认定双方合同无效，但不能因此免除其因自身过错导致合同无效应当承担的责任，因此在法院确定最终赔偿额时应当根据各自过错程度予以考量。最后，根据我国相关法律法规，在确定合同无效后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，合同无效情况下，当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益。综合本案案情，本院认为，原审法院在已经判决赵正芳、云鹏返还购房款75万元的基础上又判令其给付买受人张俊玲等三人220万元赔偿款，依据不足，显失公平，本院予以纠正，具体数额根据双方过错程度、宅基地评估作价情况等酌予确定。关于赵正芳在原审的反诉请求，均缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院作出的（2019）京0113民初1585号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市顺义区人民法院作出的（2019）京0113民初1585号民事判决第三项、第四项、第五项；三、赵正芳于本判决生效后七日内赔偿张俊玲、张翠云、贾乙损失五十五万一千零六十五元。四、云鹏在继承云自生遗产范围内对以上一百三十万一千零六十五元款项负连带给付义务。五、驳回张俊玲、张翠云、贾乙其他诉讼请求。六、驳回赵正芳、云鹏其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件评估费16000元（张俊玲、张翠云、贾乙已全部预交），由张俊玲、张翠云、贾乙负担8000元，由赵正芳负担8000元（于本判决生效之日起七日内给付张俊玲、张翠云、贾乙）。一审案件保全费5000元（张俊玲、张翠云、贾乙已全部预交），由张俊玲、张翠云、贾乙负担2500元（已交纳），由赵正芳、云鹏共同负担2500元（于本判决生效之日起七日内给付张俊玲、张翠云、贾乙）。一审案件受理费30528元（张俊玲、张翠云、贾乙已全部预交），由张俊玲、张翠云、贾乙负担17075元（已交纳），由赵正芳、云鹏共同负担13453元（于本判决生效之日起七日内给付张俊玲、张翠云、贾乙）。一审反诉案件受理费17130元，由赵正芳、云鹏共同负担（已交纳）。二审案件受理费35360元（赵正芳、云鹏已全部预交），由赵正芳、云鹏负担26049元，由张俊玲、张翠云、贾乙负担9311元（于本判决生效后七日内给付赵正芳、云鹏）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 杨 夏审 判 员 万丽丽二〇一九年十一月二十一日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞书 记 员 王 艳