河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初21219号原告：张小雨，男，1982年12月18日出生，汉族，住郑州市金水区。原告：梁利，女，1983年11月25日出生，汉族，住郑州市金水区。二原告共同委托诉讼代理人：刁雪平，河南慧闻律师事务所律师。被告：河南盈瑞置业有限公司，住所地郑州市金水区郑花路****楼****，统一社会信用代码914101000508881670。法定代表人：陈玉东，总经理。委托诉讼代理人：马新春，河南公为律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙靖洁，河南公为律师事务所律师。原告张小雨、梁利与被告河南盈瑞置业有限公司（以下简称“盈瑞置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月19日下发（2019）豫0191民初8303号民事判决书，原告张小雨、梁利不服判决，提起上诉，郑州市中级人民法院于2019年6月13日下发（2019）豫01民终11753号民事裁定书，撤销原判，发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。二原告共同委托诉讼代理人刁雪平，被告委托诉讼代理人孙靖洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，为原告办理网签合同并备案；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告于2015年6月29日签订房屋预约买受合同书，合同总价为583,650元。同日，原告缴纳了购房款共计341,825元，被告出具加盖其收款专用章的收据一张。2015年7月24日支付购房款3万元，共支付371825元。被告已于2015年11月10日取得涉案房屋的商品房预售许可证，原告已履行了约定义务，被告也具备履行条件，但迟迟不为原告办理商品房网签正式合同。原告为维护合法权益，故诉至法院。被告辩称，一、梁利作为本案原告主体不适格，梁利并未在合同上签字，且原告提交的收据上亦无梁利的名字，原告梁利与本案不具有直接利害关系，应驳回其起诉；二、关于张小雨的诉讼请求。1、盈瑞公司自与原告签订合同后，公司负责人已经变更几次，且公司现较混乱，无法核实原告张小雨交纳的购房款，应以转账凭证为准。2、不论原告张小雨是否交纳371,825元购房款，原告同样构成违约。根据原、被告签订的合同，原告应在签订正式房屋买卖合同前向被告支付完毕剩余购房款及认购车位款，但依原告提交的收据看，其并未按照合同约定支付剩余款项。原告负有先履行支付剩余款项的义务，原告未履行其义务，故原告无权要求被告与其签订商品房买卖合同并办理网签备案手续。同时原告已违约，应解除双方签订的合同。3、本案涉案项目已停工4年，涉案项目的土地及3号楼、5号楼所有未网签房屋均被查封，根本办不了网签备案手续，被告名下所有项目的网签系统已被房管局封盘，无法办理网签备案手续，本案已构成法律上或事实上不能履行的事实。4、政府工作组正全面对接各方代表，以求全面解决该项目所面临的困境。5、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告向本院起诉的权利救济程序不合法。6、本案诉讼费应由原告承担。经审理查明：2015年6月29日，原告张小雨（乙方）与被告盈瑞置业（甲方）签订编号为2015盈预字第20150629069号《房屋预约买受合同书》，约定乙方向甲方预约购买位于翰林华庭项目5号楼27层东南户房屋一套，建筑面积共90平方米（该面积为暂定面积，最终以房管局测量后的实测面积为准）。预约买受的车位（有70年使用权，无产权）为A#-1080号。甲方确认乙方预约买受的房屋单价按照6,485元/㎡计算，总价为583,650元。预约买受的机械车位优惠后单价为79,000元一个。乙方在本合同签订后当日，即应向甲方支付房屋买受预约金371,825元，乙方支付预约金及车位使用费，甲方给乙方出具收据，乙方持本合同及交款收据，在具备签订正式商品房买卖合同时与甲方签订正式商品房买卖合同及车位使用权合同。乙方承诺在签订正式房屋买卖合同前，向甲方支付完毕剩余购房款211,825元及认购车位款79,000元。如无力支付的，乙方承诺通过按揭贷款方式支付。甲方负责在取得预售证并能够签订《商品房买卖合同》时，及时通知乙方办理相关手续；因甲方自身原因导致项目无法推进或其他原因，甲方提出终止或解除合同的，甲方除返还乙方已支付的预约保留金外，还应赔偿乙方损失，赔偿损失的标准为已付预约金总额的百分之十。被告盈瑞置业在甲方处加盖合同专用章，原告张小雨在乙方处签名捺手印。收据显示，合同签订后，原告张小雨于2015年6月29日、2015年7月24日分别向被告支付预约金341,825元、30000元，合计371,825元。2015年11月10日，被告盈瑞公司取得涉案翰林华庭A区1-7栋楼商品房预售许可证，预售许可证号为（2015）郑房管预字第3639号。另查明，郑州市中级人民法院依据被告的债权人红岭创投电子商务股份有限公司申请，于2017年8月16日出具执行裁定书，查封了被告名下位于郑州市金水区××、翰林路北、××路南北××预售证××【（××）郑××字××】××区××楼、××楼未网签房屋。2017年9月14日，市房管局房地产市场调控领导小组办公室发布关于暂停部分项目商品房联机备案系统的通知，被告公司的所有项目的商品房联机备案系统被暂停使用。案件审理过程中，原告称其符合郑州市当前限购政策，具有购房资格，签订正式合同前原告可按照合同约定的方式如期支付剩余房款。原告明白该房屋被查封，存在不能履行的风险。在法院释明相关情况及风险，原告仍坚持诉请。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告张小雨与被告盈瑞置业签订的《房屋预约买受合同书》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。经查，涉案房屋预售许可证已于2015年11月10日下发，鉴于原告张小雨已经履行了合同约定的前期付款义务，被告应依法履行自己的合同义务，按照约定与原告张小雨签订《商品房买卖合同》。因涉案房屋涉及其他案件现仍处于查封状态，直接履行存在障碍，本院向原告释明后，原告仍坚持其诉请，要求被告继续履行《房屋预约买受合同书》，与原告签订预售《商品房买卖合同》，并到房屋管理部门和土地管理部门办理合同登记备案手续。综合考虑以上案件情况，本院酌定被告在该涉案房屋解封后三十日内，与原告张小雨签订预售《商品房买卖合同》，并配合其到相应房管部门和土地管理部门办理合同登记备案手续。如出现履行不能的后果，由原告自行承担。故对原告张小雨的上述诉请，本院据实予以支持。本案中，梁利并未在合同上签字，且原告提交的收据上亦无梁利的名字，其并非案涉合同当事人，与本案不具有直接利害关系，不具有诉讼主体资格，故对于其提出的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张小雨与被告河南盈瑞置业有限公司于2015年6月29日签订的《房屋预约买受合同书》合法有效，应继续履行；二、被告河南盈瑞置业有限公司于郑州市金水区洛阳路东、翰林路北、西湖路南北两侧翰林华庭项目5号楼27层东南户房屋【预售证号：（2015）郑房管预字第3639号】解封后三十日内，与原告张小雨签订预售《商品房买卖合同》，并配合原告张小雨到房管部门和土地管理部门办理合同登记备案手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,637元，由被告河南盈瑞置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  刘冰泉审判员  刘红丽审判员  崔 敏二〇一九年十一月十一日书记员  程爱华