广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终15261号上诉人（原审被告、反诉原告）：钟远飞，男，1972年2月17日出生，汉族，住广东省江门市江海区。委托诉讼代理人：高宽、钟伯兴，广东执正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张子欣，女，1989年11月20日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：邓伟华，广东金海圣律师事务所律师。原审第三人：袁秋堂，男，1964年10月20日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。原审第三人：广州赏茶缘展览服务有限公司，住所地广州市天河区沙太路银利街****。法定代表人：张子欣，职务：总经理。原审第三人：广州超越物业管理有限公司，住所地，住所地广州市天河区沙太路银利街**之一首层**iv>法定代表人：张运高。上诉人钟远飞因与被上诉人张子欣，原审第三人袁秋堂、广州赏茶缘展览服务有限公司（以下简称赏茶缘公司）、广州超越物业管理有限公司（以下简称超越公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初2729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案受理后，依法组成合议庭,于2019年10月10日进行审理。本案现已审理终结。钟远飞上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五项，改判钟远飞不予返还张子欣推广费2310000元，及张子欣向钟远飞支付租金、管理费共计879385.03元、违约金5000000元；2.本案一、二审诉讼费用由张子欣承担。事实和理由：一、一审判决钟远飞向张子欣返还推广费2310000元缺乏合同及法律依据。根据双方合同和补充协议约定，张子欣应于2013年4月1日前向钟远飞支付包括两按一租、水电、空调保证金、推广费合计5389860元，但张子欣仅支付了5294930元，且该款项中还包括徐加莉代支付的1332873元。张子欣拒不支付款项的行为已构成违约。2013年5月30日合同免租期届满后，张子欣拒不按照合同约定支付相应的租金和管理费。张子欣的前述行为已经构成根本违约，根据合同及补充协议的约定，钟远飞无需退还张子欣已支付的推广费。二、张子欣应向钟远飞支付租金、管理费共计879385.03元，一审法院将超越公司与徐加莉签订的《2012年12月合同》及补充协议约定的首层和二层八间商铺从钟远飞与张子欣约定的租赁面积中扣除，与事实不符。首先，钟远飞与张子欣签订的案涉合同在超越公司与徐加莉签订的合同之后；其次，徐加莉支付的1332873元已冲抵张子欣应交的两按一租、水电、空调保证金、推广费的一部分；再次，钟远飞与张子欣签订案涉合同后，无论是钟远飞亦或超越公司均没有向徐加莉收取过租金及管理费。三、张子欣应向钟远飞支付违约金5000000元。双方在签订案涉合同及补充协议后，张子欣拒不按合同约定足额支付两按一租、水电、空调保证金、推广费，拒不支付2012年11月的管理费；在免租期满后，拒不依照合同约定支付2013年7月起的租金及管理费。钟远飞曾多次向张子欣催交租金及管理费，但张子欣以玩失踪的方式逃避合同义务。因张子欣的行为已构成根本违约，钟远飞为防止损失进一步扩大，无奈通知张子欣解除合同。综上，请求二审法院依法支持钟远飞的上诉请求。张子欣辩称：租赁合同的终止是由于钟远飞违法解除合同所造成，其应自行承担责任。张子欣不存在违约行为，钟远飞所提出的违约金请求没有事实依据，其他推广费、租金、管理费、空调保证金等费用也没有事实依据。因此，请求二审法院依法驳回钟远飞的上诉请求。袁秋堂无陈述意见。赏茶缘公司述称：同意张子欣的答辩意见。超越公司无陈述意见。因本案纠纷，张子欣于2018年1月29日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、钟远飞退还广州市天河区沙太路银利街广州银利茶叶博览中心E栋租金、水电、空调保证金、推广费5498063元；二、钟远飞赔偿管理费损失332640元；三、钟远飞返还非法扣押物品（价值约2500000元，如有损毁折价赔偿）；四、钟远飞赔偿违约金1000000元；五、钟远飞赔偿消防工程、装修工程的费用共1195000元；六、钟远飞承担本案诉讼费。钟远飞反诉请求：一、张子欣向钟远飞支付违约金5000000元；二、张子欣向钟远飞支付承包合同款94930元；三、张子欣向钟远飞支付租金、管理费共926335元；四、本案诉讼费由张子欣承担。一审法院认定事实：超越公司的原法定代表人是钟远飞（成立时间2012年9月13日，钟远飞为公司股东之一），赏茶缘公司的法定代表人是张子欣（成立时间2012年11月30日，张子欣为公司股东之一）。位于广州市天河区沙太路银利街**之一房屋（建基面积2498.4202平方米，建筑面积12985.4643平方米）的登记权属人为广州市天河区兴华街银河股份合作经济联社（简称银河经济社）。2012年10月22日银河经济社出具《证明》，证实钟远飞向其承租广州银利茶叶博览中心E栋一至二楼（银利街12号之一），按照双方合同约定，钟远飞有权将房屋出租给第三方经营，转租时限不得超过2028年6月30日。2013年1月8日，钟远飞、袁秋堂与张子欣签订《E栋承包协议》（该协议首部显示甲方为钟远飞、乙方为张子欣，尾部甲方签名位置由钟远飞签名并加盖指模，在钟远飞的签名旁还有袁秋堂的签名并加盖指模，尾部乙方签名位置由张子欣签名并加盖指模），约定：一、承包项目的地址和场地。乙方承包的场地位于广州市天河区沙太路银利街广州银利茶叶博览中心E栋首、二层，建筑面积共4526平方米（其中E栋80%股份由甲方占有，20%股份由袁秋堂占有）。二、E栋的承包方案。乙方承包期为九年，从2012年11月1日起至2021年10月31日止，其中免租期七个月，即从2013年6月1日开始计租。1、双方确定首层28间（除去E1005a–1005b、E1006a–1006b、E1015、E1016、E1018、E1019、E1039）、二层35间的商铺（下统称涉案商铺）由乙方承包。（1）租金：首层28间商铺，月租金单价为55元/平方米，建筑面积1589平方米，月租金87395元；二层35间商铺，月租金单价为25元/平方米，建筑面积2569平方米，月租金64225元。其中第四年至第六年的租金按首层65.50元/平方米，二层32.50元/平方米，第七年至第九年的租金按首层71.55元/平方米，二层35.25元/平方米（已含租金递增）。承包期间，乙方应按照承包区域总面积与甲方结算租金，甲方每月向租户收取的租金少于乙方应负担的租金的部分，由乙方在收到甲方通知之日起三日内向甲方指定公司支付；如超过乙方应负担的租金的部分的，则甲方应将超出部分支付给乙方，该部分的所有税费由乙方负担。（2）管理费为每月10元/平方米。承包期间，乙方应按照承包区域总面积与甲方结算，甲方每月向租户收取的管理费少于乙方应负担的管理费的部分，由乙方在收到甲方通知之日起三日内向甲方指定公司支付。（3）首、二层的水电保证金按2000元/间，空调保证金按3000元/间，共63间，共315000元。本协议生效之日起，甲方向租户收取本项所列项目费用的，应在收款之日起三日内全部支付给乙方。（4）推广费按超越公司底价打六折，即折后首层推广费90000元/间，28间共2520000元，二层推广费60000元/间，35间共2100000元，合计4620000元。本协议生效之日起，甲方向租户收取本项费用的，应在收款之日起三日内全部支付给乙方。2、展会承包经营。经营期间，乙方可使用承租的E栋商铺举办茶文化、旅游文化、博览会等项目的展览活动，展会投资由乙方负责，展会收益全部归乙方所有。展会期间，乙方与商铺及参展商发生经济纠纷等，由乙方自行负责处理，并由此造成甲方损失的，由乙方负责支付，否则甲方有权解除本协议，无偿收回承包权。三、E栋商铺租赁支付方式。1、E栋承包总额如下：两按一租共454860元，水电、空调保证金共315000元，推广费共4620000元，合计5389860元。双方确认，截至本协议签订之日，乙方已付款1802724元，其中802724元为押金；截至本协议签订之日乙方应付款项共计2492206元，乙方应于2013年1月12日前支付1500000元，余款992206元应于2013年1月31日前付清。如到期未付清的，乙方应向甲方支付违约金3000000元。2013年4月1日，乙方应将承包款余款1094930元付清；如到期未付清的，乙方应向甲方支付违约金2000000元。四、甲方义务：1、协助乙方办理旅游项目的立项。2、展会期间，场地免费提供给乙方使用。3、负担第一年展会的所有广告宣传费用。4、协助乙方办理开展会及各项活动的合法手续。5、负担第一年（三次展会）送给已进驻该茶博中心业户展位的一切费用。6、负责袁秋堂同意签署本协议。五、本协议签订之日前乙方已签订的租赁协议，将由甲方以甲方指定公司的名义与租户重新签订租赁协议，具体安排将由甲方根据乙方的付款进度自行确定，乙方不得提出异议。六、本协议签订之日之后，由甲方以其指定的公司与租户签订租赁协议并收取所有款项和费用。但租户及租赁条件由乙方决定，未经乙方同意，甲方不得自行与租户签订协议。七、对于乙方招来的投资性客户，甲方以出具授权书的方式授权乙方与该投资性客户签署租赁协议及返租协议，但该租赁协议及返租协议只作乙方与该客户结算使用，不用作备案及办理工商执照使用。甲方应与乙方根据投资性客户签订的返租协议招来的实际经营者签订租赁协议并根据该协议收取租金及与乙方根据上文的约定结算租金。乙方应确保投资性客户严格履行协议，如因投资性客户的原因给甲方造成损失的，乙方应予以赔偿。八、乙方承包全部区域的物业管理由甲方指定的公司统一管理并收取租金和费用。九、本协议自双方签字并在乙方全部支付本协议约定的第一笔1500000元款项后生效。十、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。2013年2月1日，钟远飞（甲方）、张子欣（乙方）双方签订《补充协议》，约定：根据双方在2013年1月8日签订的《E栋承包协议》的内容，并结合现在的实际经营状况，经双方友好协商，达成如下共识：1、在经营期间，乙方应在每个月的5日前（法定节假日顺延）向甲方缴纳当月的管理费及上月的水电费，当月的租金应在当月的30日前向甲方缴纳。如到期未付清该款项，则视为乙方违约，乙方所交的费用不予退回，乙方并应向甲方支付违约金5000000元，同时甲方有权解除《E栋承包协议》，无偿收回承包权。2、在经营期间，若甲方提前收回乙方的承包权，则视甲方违约，甲方应向乙方支付违约金10000000元。3、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，为双方《E栋承包协议》的补充，均具同等法律效力。同日，钟远飞出具《确认单》，确认已收到张子欣下列三笔款项：1、1802724元；2、1500000元；3、992206元。2013年9月12日，钟远飞向张子欣发出《关于解除的通知》，函称：你方已违反双方《E栋承包协议》及补充协议，现给予你方一周时间（2013年9月19日前）拟出一份完善、合理的解决方案，以供双方讨论实施；逾期不提交方案，则视为你方放弃申辩、解决问题的权利，我方可依据相关约定，无偿收回商铺承包权并追讨你方由此给我方造成的损失。2013年9月17日，赏茶缘公司向钟远飞出具《关于广州银利茶叶博览中心的解决方案》，提出两个解决方案，其中方案一为：1、由赏茶缘公司重新与商户签订租赁合同，由赏茶缘公司向商户收取租金、管理费、水电费等费用。2、超越公司负责对赏茶缘公司承包商铺进行物业管理，如遇商户拖欠、拒交租金、管理费、水电费等费用，由超越公司负责强制断其水电或锁门收铺。3、截至2013年8月31日需处理的拖欠、拒交费用商铺包括徐加莉、林利伟、何维胜，即收回上述18间商铺可收合同款2861848元。方案二为超越公司（钟远飞）与赏茶缘公司（张子欣）解除《E栋承包协议》：1、赏茶缘公司已出租商铺按现状移交。2、超越公司退还2012年11月1日至2013年7月31日赏茶缘公司招租过程产生的经营支出，包括合同收入4000000元、支出7279000元（包括：①交超越公司、ABC栋亏损、E栋调动亏损、DFG栋亏损5785200元；②经营费用及工程、消防1195000元；③付管理费、租金、水电费298800元）。3、经营支出3279000元（7279000元－4000000元），赏茶缘公司承包且未出租商铺共31间，该31间商铺赏茶缘公司已交超越公司两按一租、物业按金、推广费共2599372元。2015年4月9日，张子欣提起诉讼，一审法院以（2015）穗天法民四初字第662号案（下简称662号案）立案审理。一、在662号案的诉讼过程中，一审法院查明以下事实：关于张子欣已付承包款问题，张子欣制作了《张子欣汇承包款银行单据明细》，该明细载明张子欣已付款项除2013年2月1日《确认单》确认的1802724元、1500000元、992206元之外，还有2013年1月12日转账支付170000元，2013年2月4日转账支付33133元，2013年4月1日至4月2日分三次分别转账支付400000元、100000元、500000元。钟远飞对此表示，双方《E栋承包协议》第三条载明应付款为5389860元，张子欣实际付款为5294930元（1802724元+1500000元+992206元+1000000元），即张子欣还欠94930元（5389860元－5294930元）；因双方在2013年2月1日签订《确认单》，对2013年2月1日前双方所有往来款进行了结算，因此2013年1月12日转账支付的170000元当然包括在上述《确认单》确认的款项中；上述33133元是用于支付2012年12月的水电费9764.80元及偿还了我方垫付的装修款23368元，故该33133元与双方签订的《E栋承包协议》第三条载明的应付款5389860元没有任何关系。针对钟远飞以上陈述，张子欣表示，涉案商铺其只负责招租，无须交纳水电费，租户承租商铺后由租户直接向物业公司交纳水电费，故上述170000元及33133元是张子欣支付涉案商铺的费用，并非钟远飞所述交纳的水电费、装修款，且协议也没有约定张子欣要支付水电费。钟远飞制作了《张子欣欠租金、管理费一览表》，载明《E栋承包协议》第二条约定首层月租金87395元、二层月租金64225元，合计151620元/月；《E栋承包协议》第二条约定管理费10元/月/平方米，共4158平方米，即管理费41580元/月；张子欣欠付2012年11月的管理费41580元、2013年7月租金151620元、2013年8月租金及管理费193200元、2013年9月租金及管理费193200元、2013年10月租金及管理费193200元、2013年11月租金及管理费193200元、2013年12月租金及管理费193200元，以上合计1159200元，减去替张子欣出租商铺的收益232865元，截至2013年12月31日张子欣共欠费用926335元。对此张子欣表示，2012年11月涉案商铺尚未开业，故不存在2012年11月的物业管理费的问题；张子欣已缴纳2013年7月、8月的租金，且其在2013年9月2日已离场，故2013年9月也不应计算租金。在一审法院2017年5月3日的庭询中，钟远飞明确其代收的实际租户的费用合计246681.97元（不含徐加莉及何维胜部分）。对此钟远飞提供了《2013年9月费用明细》《2013年10月费用明细》《2013年11月费用明细》《2013年12月费用明细》，上述明细表分别列明了具体的铺号、租金、管理费、水电费及推广费费用。对此张子欣认为，对上述明细表所列由钟远飞已出租的铺号的事实无异议，但上述明细表遗漏了部分费用，当庭提交书面意见一份；由于我方没有钟远飞与实际租户的租赁合同，也不掌握实际租户的相关缴费凭据，故无法确切统计钟远飞代收实际租户的具体金额；我方坚持认为2013年9月2日钟远飞在我方铺位上锁后，我方已失去对场地的控制，不应再计算租金、管理费、水电费等费用。钟远飞则表示，不存在张子欣所称的遗漏的情况，实际上有部分铺位没有交租金、管理费等，我方已收的部分已列明，应收与实收是两回事；当时整个场地的经营状况不好，所以有实际租户不交租金、管理费等费用的情况。关于涉案商铺有无交付给张子欣的问题，张子欣表示，双方没有交接场地，签订承包协议前，原来双方口头约定涉案商铺由我方负责招租经营，由我方向钟远飞支付租金，后来钟远飞改变了主意，双方就签订了承包协议，约定不将涉案商铺交付给我方，但涉案商铺的招租工作仍由我方负责，租户与钟远飞直接签订租赁合同，由钟远飞直接向租户交付商铺、收取租金。钟远飞则表示，双方已办理交接，相关证据在（2014）穗天法民四初字第2094号案出示并质证过，该案判决已作出相关认定。关于《E栋承包协议》一方面约定张子欣每月应付的租金，另一方面约定由钟远飞指定公司与实际租户签订租赁合同并收取所有的款项及费用，两者是否存有矛盾的问题。张子欣表示，两约定是矛盾的，我方承租涉案商铺后本应有完全操控自主权，但钟远飞直接与实际租户签订合同并收取所有费用后，就把我方架空了；钟远飞收取实际租户的款项后不向我方如实披露，且收取实际租户的租赁保证金、推广费是本应列入至我方已付款中，但钟远飞拒不列入；另一方面，如果实际租户不交租，钟远飞就把不交租的账计算至我方头上，要求我方把欠租填补；另外，有些商铺已出租了，但钟远飞将其已收取的两押一租、推广费、租金未列入我方应付款中（例如，2013年8月31日钟远飞已出租了2001、2002、2003、2005、2043共5间商铺，但钟远飞仍未将其所收取的两押一租、推广费、租金列入我方应付款中），钟远飞的种种不配合导致我方无法继续开展招商。钟远飞则表示，两约定并不矛盾，根据承包协议及补充协议约定，张子欣向我方支付租金是张子欣的合同义务，我方指定的公司直接与实际租户签订租赁合同并收取所有的费用，是双方真实意思的表示，也是双方的合意，这种方式只是改变了租金的结算模式，张子欣每月还是应依约支付租金，如拖延支付就是违约，我方就有权解除合同；张子欣招商的情况不影响其依约向我方支付租金的合同义务；事实上我方也是二房东，每月也要向上一手业主支付租金；所有签约的租户及签约条件均是由张子欣负责的，我方只是签约而已，所以不存在张子欣所述我方签约及收取租金其不知道的情形，实际上我方也没有隐瞒签约及收取租金的事宜。关于合同约定的推广费，张子欣、钟远飞庭审中共同确认为建设费、宣传费，即俗称的入场费。关于张子欣主张的消防费用、装修费用的诉请，张子欣提供超越公司出具的《收款收据》3份（内容为购买灭火器和防毒面罩，金额分别为3000元、3000元、4000元）、《支付证明单》3份（内容为支付罗石灶工程款，金额分别为30000元、30000元、20000元）、工程验收表多份等证据予以证实。上述证据经质证，钟远飞、超越公司表示，不确认上述证据的真实性，即使上述证据属实，因涉及装修工程，但没有看到任何经过验收等合法手续，无法证明这些装修已验收合格并能交付使用；即使装修事实存在，由于本案为张子欣违约，因此即使发生上述费用，也应由张子欣自行承担。钟远飞确认其已收回涉案商铺。至于钟远飞收回商铺的时间，张子欣、钟远飞存在分歧。张子欣表示，钟远飞于2013年9月2日通过在场地上锁及不让我方进入场地的方式收回涉案商铺，我方连办公用品、个人物品、办公资料都无法取回；为此我方多次报案，也多次去公安局信访反映，派出所也作了笔录。钟远飞则表示，我方收回涉案商铺的时间为2013年12月27日，当日我方发出解除合同的函，正式通知张子欣解除合同并收回场地；在此之前我方通过发函、在市场公告栏张贴通知及向张子欣发送手机短信的方式多次要求张子欣尽快与我方协商解决双方争议（其中2013年9月12日发出的通知由张子欣本人签收）；由于张子欣在收到我方通知后一直没有与我方协商解决，故我方在2013年12月27日正式发函解除合同；同时由于张子欣一直没有出面，故我方将张子欣的物品进行清理并集中放置在几个商铺内、保管至今；2013年12月27日前涉案商铺的实际使用人仍是张子欣，且我方已在公告栏中张贴通知要求张子欣支付场地占用费，故我方主张租金计至2013年12月底。张子欣对其以上陈述提供如下证据证实：1、报警回执两份（显示报警时间分别为2013年12月4日、2014年9月4日）。2、2014年9月16日广州市公安局天河区分局向张子欣出具穗公天群［2014］260号《广州市公安局天河分局受理信访事项告知单》。该告知单内容为：2014年9月4日，我局收到你反映的信访事项，根据《信访条例》及《公安机关信访工作规定》，我局已受理，并将在60日（如情况复杂将延长30日）内向你作出书面答复意见。3、2014年11月5日广州市公安局天河区分局向张子欣出具穗公天群［2014］260号《信访事项告知单》。该告知单内容为：2014年9月16日，我局受理你反映被超越公司钟远飞强行锁起商铺，非法扣押货物；2013年12月4日发现要搬动货物，报警后兴华派出所表示不介入处理；至2014年8月发现货物失窃，部分财产被物业公司占用；9月4日再次报案，但兴华街派出所回复不受理。你方要求立案，如不立案，按规定出具不予立案通知书的信访材料。现告知如下：经核查，我局兴华派出所接到你的报警求助后均积极处置并耐心向你解释；对于上述警情，我局兴华派出所已如实登记，目前正在调查中，请你配合派出所的工作，如需了解相关情况请直接与该派出所联系。4、2015年1月21日广州市公安局天河区分局向张子欣作出穗公天不立字［2015］00002号《不予立案通知书》。该通知书内容为：你于2014年10月10日提出控告的张子欣被盗窃案，我局经审查认为没有犯罪事实发生，依法决定不予立案。5、扣押物品照片多张等等。钟远飞对上述证据的真实性均无异议。钟远飞对其以上陈述提供以下证据证实：1、落款时间2013年10月30日超越公司向张子欣发出的《关于限期搬清商铺内物品的通知》及公告栏照片。《关于限期搬清商铺内物品的通知》主要内容：张子欣截至2013年10月30日拖欠钟远飞租金、管理费、推广费及水电费合计739970.49元，构成严重违约；现我司受钟远飞委托，请张子欣在2013年11月10日前清空场地并交还给钟远飞，否则我司将商铺内物品集中保管，由此产生的一切法律责任、风险及损失全部由张子欣承担。2、落款时间2013年12月30日超越公司向张子欣发出的《关于收取场地占用等费用的通知》及公告栏照片。《关于收取场地占用等费用的通知》的主要内容：张子欣截至2013年12月30日拖欠钟远飞租金、管理费、推广费及水电费合计1132998.15元，构成严重违约；现我司受钟远飞委托，请张子欣在2014年1月10日前清空场地并交还给钟远飞，否则我司将商铺内物品集中保管，由此产生的一切法律责任、风险及损失全部由张子欣承担。3、落款时间2013年11月1日超越公司向赏茶缘公司及张子欣发出的《清场通知》及公告栏照片。《清场通知》主要内容：贵司至今拖欠我司2013年7月至10月租金及2013年8月至10月管理费，严重违约，我司决定于2013年11月15日清理收回贵司承租物业，其中E1001档于2013年11月10日清场；请贵司在清场前与我司接洽清点货物事宜，否则由此引发的一切后果由贵司负责。4、落款时间2013年12月27日钟远飞向张子欣发出的《关于解除的函》。该函主要内容：张子欣自2013年7月拖欠租金、管理费、水电费等，严重违约，钟远飞自即日起解除与张子欣签订的《E栋承包协议》，并追讨由此给钟远飞造成的一切经济损失。5、手机短信。其中11月4日11:07的短信内容与上述2013年11月1日超越公司向赏茶缘公司及张子欣发出的《清场通知》一致；12月28日10:08的短信内容与落款时间2013年12月27日钟远飞向张子欣发出的《关于解除的函》一致。6、编号1018824672906的EMS邮寄详情单等。张子欣对上述证据均不予确认。本案中张子欣对其第3项诉请制作多份清单，包括：1、奉槚藏茶叶盘点表；2、清远敬怡红茶盘点表（E1003）；3、红木家私盘点表；4、E2029仓库茶叶盘点表；5、E2029仓库礼盒盘点表；6、普洱茶店面盘点表；7、普洱茶仓库盘点表；8、六堡茶盘点表；9、黑茶盘点表；10、茶超市（E2020-2025）紫砂壶等盘点表；11、茶超市（E2020-2025）瓷器盘点表；12、E2045茶叶盘点表；13、广州银利茶叶博览中心E栋赏茶缘办公用品等杂项清单；14、扣押物品单据。钟远飞对上述证据真实性均不予确认。2016年10月19日，一审法院到涉案商铺现场勘察，现场张子欣、钟远飞双方确认张子欣向钟远飞承租银利茶叶博览中心E栋首层共28间铺、二层共35间铺。现场钟远飞表示：我方发包给张子欣的铺位中除16间于2014年4月15日从张子欣出租的下一手租户中收回外，其余铺位收回的时间为2013年12月27日；张子欣当时遗留现场的物品目前集中堆放在一楼、二楼的通道位置（包括两个不锈钢棚架内）。现场张子欣表示：钟远飞收回涉案商铺的时间为2013年9月2日（赶走我方员工并上锁），钟远飞收回场地当日我本人并不在场；现场E1016铺目前还使用我方的桌椅茶几，二楼的“御茗春秋”还摆放有我方多个货架；后来我方员工于2013年12月4日报警，警方认为属民事纠纷，要求双方通过法律途径解决。现场一审法院并询问双方是否同意办理物品交接，但因钟远飞提出张子欣须支付场地占用费而未果。2017年1月9日，一审法院会同张子欣、钟远飞双方到涉案商铺现场，现场清点张子欣一方的现场物品。当日形成《银利E栋货物盘点表》共24份（序号1至24）并对现场物品进行拍照，张子欣、钟远飞双方均在上述表上签字确认。当日钟远飞同意张子欣搬走部分物品，对该部分物品双方亦签名确认。上述《银利E栋货物盘点表》中钟远飞不同意交还张子欣的物品包括：1、《银利E栋货物盘点表》3：（1）茶架11个；（2）玻璃茶架2个；（3）茶台（1.9米×0.8米）1张；（4）茶椅5张；（5）茶台玻璃1块；（6）福字小木椅4张。张子欣称上述第（1）项中有雕花的为非洲黄花梨，第（2）项、第（6）项均为非洲黄花梨。2、《银利E栋货物盘点表》4：（1）玻璃雕花木柜5个；（2）紫砂缸6个；（3）瓷器花瓶21个；（4）瓷器果盘1个；（5）砚盘1个；（6）木雕马1个；（7）茶具1盒；（8）茂圣六堡茶4罐；（9）“方航”花鸟茶具1套；（10）木茶盘2个；（11）茶木架多款18个（其中有雕花的6个）。张子欣称上述第（1）项、第（11）项有雕花的均为非洲黄花梨材质。3、《银利E栋货物盘点表》5：（1）船木茶架3个；（2）船木门洞1套（2个）；（3）非黄案台（中号）2个；（4）非黄茶花几1个；（5）非黄茶水柜（中号）2个；（6）非黄茶水柜（大号）1个；（7）非黄案台（大号）1个；（8）茶水台2个。钟远飞不确认上述物品的材质。4、《银利E栋货物盘点表》13：（1）中茶铁饼普洱饼801饼；（2）07年“中华第一饼”普洱饼1084饼；（3）06年“仙姿”普洱饼1429饼；（4）07年“原生态古树茶”普洱茶43饼；（5）易贡号麻黑普洱饼168饼；（6）07年“香港回归纪念饼”普洱饼168饼；（7）07年基诺山乔木七子饼普洱274饼；（8）“六大茶山”易贡号（100g/饼）1589饼；（9）07年“易武寿饼”普洱饼126饼；（10）07年“老茶饼”熟普洱饼329饼；（11）07年“云茶”熟普洱饼158饼；（12）“中茶黄印”熟普A普洱497饼；（13）“黄金甲”普洱饼1099饼；（14）06年“勐库大叶种乔木砖”普洱茶（1000g/砖）22砖；（15）07年基诺山“黑珍珠”普洱饼109饼；（16）06年“攸乐”普洱饼42饼；（17）2012年“邦崴古树头春”普洱饼88饼；（18）2012年“小户赛古树春茶”普洱饼50饼。钟远飞不确认上述茶叶品种。5、《银利E栋货物盘点表》14：（1）2011年“赏茶缘”古树普洱饼77饼；（2）2013年“邦崴古树头春”普洱饼28饼；（3）07年基诺山精品生沱普洱茶（绿色）470沱；（4）04年“春海青饼”普洱茶38饼；（5）07年基诺山精品熟沱普洱茶（黄色）216沱；（6）“特懋克”礼品装普洱茶31盒；（7）04年“边交会”龙圆号纪念饼普洱茶套装8盒；（8）06年“老树茶砖”生熟套装（1盒共2砖）普洱25盒；（9）“六加一”礼盒套装普洱10盒；（10）“易贡号”礼盒装普洱饼6盒；（11）08年“华南摩”生熟套装普洱饼（1盒共2饼）3套；（12）08年“泼水节纪念饼”套装普洱饼1盒；（13）基诺山“金飞玉饼”普洱饼42饼；（14）07年基诺山“六加一”普洱饼213饼；（15）05年基诺山“野生茶”普洱饼757饼；（16）07年基诺山“野林公主”普洱饼128饼；（17）07年基诺山“群英会”普洱饼88饼；（18）07年基诺山七子饼（红色）11饼。钟远飞不确认上述茶叶品种。6、《银利E栋货物盘点表》15：（1）基诺山熟砖（250g/饼）115砖；（2）“勐库春尖”生茶普洱饼201饼；（3）07年基诺山“雪毫”饼普洱茶98饼；（4）“大山头”普洱饼119饼；（5）05年“东半山”普洱饼68饼；（6）06年基诺山“雪毫”饼普洱茶15饼；（7）勐库戎氏7262熟饼普洱茶43饼；（8）“下关七子饼”普洱茶560饼；（9）“中茶红印”大饼普洱（3kg/饼）46饼；（10）“辫子茶”大饼普洱（3kg/饼）16饼；（11）08年“华南摩”生饼普洱茶339饼；（12）07年“澜沧江原生态”普洱饼589饼；（13）“天福祥”7262熟茶普洱饼43饼；（14）易贡号“中茶黄印”熟茶普洱饼43饼；（15）“阳光海岸”礼品茶14盒；（16）敬怡茗茶“白珍”礼盒装24盒；（17）普洱茶散装（未压饼）2箱；（18）06年“云茶”生茶普洱饼272饼。钟远飞不确认上述茶叶品种。7、《银利E栋货物盘点表》16：（1）07年“早春七子饼”普洱茶6888饼；（2）06年“茶马古道辰林”普洱茶16饼；（3）2010年“老树春芽”普洱饼822饼；（4）“福字”工艺茶饼（配木架）1个；（5）黑茶“百两茶”5条；（6）“亲切的问候”普洱茶礼品装9盒；（7）“东方巨龙”普洱茶礼品装3盒；（8）小“福”字茶饼1个；（9）“火炬”形黑茶条2个；（10）普洱“瓜茶”茶柱（连底座）2个；（11）2012年“老班章”普洱饼9饼；（12）“象明”生茶普洱饼7饼；（13）“奉桢藏”普洱茶饼7饼；（14）“赏茶缘”普洱饼（200g/饼）2饼；（15）“马帮贡饼”礼品套装11盒；（16）“国瓷”礼盒空盒（红色）6个；（17）100g白棉纸普洱饼4饼；（18）“曼松贡茶”普洱饼（200g/饼）5饼。钟远飞不确认上述茶叶品种。8、《银利E栋货物盘点表》17：（1）普洱茶板饼12饼；（2）05年“攸乐”普洱茶15饼；（3）07年班章宫廷熟饼普洱茶6饼；（4）“曼西梁子”普洱饼5饼；（5）08年“大普老班章”普洱饼7饼；（6）2010年“老班章”普洱饼14饼；（7）2007年“老班章”普洱饼6饼；（8）普洱散茶3袋；（9）07年“攸乐特征”普洱饼8饼；（10）易贡号“中茶绿印”普洱饼8饼；（11）07年“大普特制青饼”普洱饼1饼；（12）07年“天地人特制青饼”普洱饼1饼；（13）07年基诺山“银针”普洱饼1饼；（14）“无量山”普洱饼1饼；（15）“千家寨”普洱饼1饼；（16）“五星班章王”普洱饼1饼；（17）白棉纸黑茶饼2饼；（18）“老班章”（200g/饼）普洱饼1饼。钟远飞不确认上述茶叶品种。9、《银利E栋货物盘点表》18：（1）07年基诺山“瑶寨乔木”普洱茶1饼；（2）“布朗王”普洱饼1饼；（3）07年基诺山“白马王子”普洱饼1饼；（4）黑茶茯砖（380g/砖）1砖；（5）07年攸乐普洱饼7饼；（6）茶杯30只；（7）茶杯洗（瓷器品）青花1个；（8）茶叶木托盘2个；（9）07年基诺山办公礼品茶套装（生、熟）33盒；（10）基诺“灯笼”礼品茶3个；（11）“古夷方”老茶砖熟普2箱；（12）“葫芦”（3kg）普洱茶（其中1个有木盒）4个；（13）04年“古道春”沱茶普洱71沱；（14）06年“老树茶砖”熟砖普洱42砖；（15）07年基诺山生砖（250g/砖）202砖；（16）“金湘益”黑茶砖2砖；（17）“怀仁堂”茶具套装1套；（18）黑茶茯砖（1.5kg/砖）2砖。钟远飞不确认上述茶叶品种。10、《银利E栋货物盘点表》19：（1）06年“老树茶砖”生砖普洱6砖；（2）“小户赛”普洱大饼（3kg/饼）2饼；（3）05年“老班章”普洱饼1饼；（4）05年“易武乔木”普洱饼5饼；（5）“邓小平”纪念饼套装3盒；（6）瓷器碗碟17个；（7）瓷器花瓶34个；（8）办公礼品“范增”瓷套装5套；（9）青花瓷器茶具套装16套；（10）紫砂罐（大号）1个；（11）瓷板画1幅；（12）紫砂罐（中号及小号）21个；（13）紫砂笔架1个；（14）紫砂摆件2个；（15）紫砂壶1个；（16）瓷器青花茶杯（4个/套）1套；（17）“木点桃花丰泽园”茶具1套；（18）“大红袍”瓷纪念品礼品茶1套；（19）小户赛葫芦茶、瓜茶、美人头茶共5个。钟远飞不确认上述茶叶品种及物品材质。11、《银利E栋货物盘点表》23：（1）瓷板画2块；（2）木棋盘2个；（3）瓷器花瓶/缸、瓷器茶叶罐共103个；（4）瓷碟15个；（5）紫砂罐54个；（6）青花瓷器枱套装（含青花瓷器枱面1个、青花瓷枱脚1个、青花瓷古凳4张）1套；（7）陶罐（配木礼盒）2套；（8）陶罐（无盒）1个；（9）木茶盘3块；（10）四方木茶盘1个；（11）木雕大象1个；（12）紫砂壶44个；（13）瓷器杯礼盒装（6只/盒）2盒；（14）“幸福娃”陶艺品1个（损坏）；（15）紫砂摆件1个。张子欣称上述第（14）项发现损坏。钟远飞不确认上述物品材质。12、《银利E栋货物盘点表》24：（1）瓷器花瓶/缸、瓷器茶叶罐14个；（2）瓷碟5箱；（3）紫砂缸（大）4个；（4）瓷板画23块；（5）瓷板画配木座（小）1块；（6）“老班章”空木盒礼盒（小号）16个；（7）叉车（红色）1台。钟远飞只确认数量，不确认质量。另，一审庭审中张子欣表示：涉案商铺共60多间商铺，我方已招租了一半左右；据我方了解，实际租户与我方、钟远飞之间的租赁合同纠纷包括（2014）穗天法民四初字第2094号（原告徐加莉，二审维持原判）、（2014）穗天法民四初字第1011号案（原告何维胜，一审终审）等。钟远飞则称：我方知道（2014）穗天法民四初字第2094号、（2014）穗天法民四初字第1011号案并参与了上述两案诉讼；不清楚张子欣的招租情况。一审法院到广州市公安局天河区分局兴华派出所调查关于张子欣分别于2013年12月4日、2014年9月4日报警后派出所对当事人所作笔录事宜，但因故未果。一审再查明：1、一审法院立案受理（2014）穗天法民四初字第2094号原告（反诉被告）徐加莉与被告（反诉原告）超越公司、第三人赏茶缘公司、第三人张子欣租赁合同纠纷一案，经一审、二审（维持原判），已发生法律效力的广州市中级人民法院（2016）粤01民终1311号民事判决中，法院查明，2012年11月15日徐加莉（乙方、承租方，该合同为张惠民签名，其为徐加莉的配偶）、赏茶缘公司（甲方、出租方，该合同为张新荣签名无赏茶缘公司盖章）签订《商铺租赁合同》（以下简称为《2012年11月合同》），约定甲方向乙方出租广州市天河区沙太路银利街银利茶叶博览中心E1029、E1030、E1031、E1032、E1033、E1035、E1041、E1042号商铺（下简称首层八间商铺）经营茶文化系列产品之用；2012年12月13日，徐加莉（乙方、承租方）、超越公司（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》（该合同记载签订时间为2012年11月1日，徐加莉与超越公司均确认该合同实际签订日期为2012年12月13日，以下简称为《2012年12月合同》），约定甲方向乙方出租广州市天河区沙太路银利街银利茶叶博览中心商铺，甲方同意向乙方出租首层八间商铺；徐加莉称其与超越公司就首层八间商铺签订《2012年12月合同》和就广州市天河区沙太路银利街广州银利茶叶博览中心E栋二层八间商铺（即E2006、E2008、E2009、E2010、E2011、E2012、E2013、E2015号，下简称二层八间商铺）签订相关租赁合同；根据两份租赁合同的约定徐加莉所应支付的款项总共为2532783元，其中：1.首层八间商铺计租面积464.47平方米，首月租金、装修及推广管理费27868元[（55＋5）元/平方米×464.47平方米]，履约保证金55736元（相当于首年2个月租金、装修及推广管理费27868元×2），空调保证金24000元（3000元/台×8），水电保证金16000元（2000元/间×8），推广费1220000元（200000元/间×8经优惠，实际收取1220000元），总计为1343604元（27868元＋55736元＋24000元＋16000元＋1220000元）；2.二层八间商铺，计租面积468.36平方米，首月租金16393元（35元/平方米×468.36平方米），履约保证金32786元（相当于首年2个月租金16393元×2），空调保证金24000元（3000元/台×8），水电保证金16000元（2000元/间×8），推广费1100000元（150000元/间×8＝1200000元，经优惠，实际收取1100000元），总计为1343604元（16393元＋32786元＋24000元＋16000元＋1100000元）。法院认为，超越公司与赏茶缘公司就上述商铺所在的E栋签订了相关内部承包协议，在此期间赏茶缘公司与徐加莉先后签订内容一致的《2012年11月合同》《2012年12月合同》。根据当事人的陈述，在超越公司与徐加莉签订《2012年12月合同》的同时，赏茶缘公司与徐加莉签订的《2012年11月合同》已经解除。超越公司与徐加莉签订《2012年12月合同》及补充协议合法有效。超越公司提供的证据未能充分有效证明其已将涉案商铺实际交付徐加莉，故其应承担相应的违约责任；超越公司与徐加莉已协商一致解除《2012年12月合同》。另，对徐加莉支付的款项的处理问题，该判决认为，徐加莉与超越公司就首层八间商铺签订《2012年12月合同》和就二层八间商铺签订相关租赁合同，根据两份租赁合同的约定徐加莉所应支付的款项一并支付为2532783元，其中1200000元已支付给赏茶缘公司，其中1332783元已支付给超越公司；针对首层八间商铺缴纳首月租金、装修及推广管理费27868元、履约保证金55736元、空调保证金24000元、水电保证金16000元、推广费1220000元，总计为1343604元；超越公司在一审时称其将按照其与赏茶缘公司之间的内部承包合同的约定找赏茶缘公司收取徐加莉已经向赏茶缘公司支付的1200000元，结合超越公司与赏茶缘公司之间就首层八间商铺所在E栋的内部承包关系和首层八间商铺的租赁情况，应视为超越公司已全额收取徐加莉2532783元；上文已认定超越公司未依约向徐加莉交付首层八间商铺，徐加莉在2014年3月14日的《回复函》中明确向超越公司提出解除《2012年12月合同》，并要求超越公司在收到该函件三日内将2532783元返还，超越公司在2014年3月19日收到该函件，故徐加莉要求超越公司就首层八间商铺返还款项1343604元的主张，理据充分，一审法院予以支持，处理并无不当，二审法院予以维持。原审对超越公司返还的上述款项的相应利息按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的标准，自2014年3月23日起至实际清偿之日止，处理也无不当，二审法院亦予维持；关于上述1200000元，超越公司在向徐加莉支付相关款项后，可在与赏茶缘公司的内部承包关系另行协商处理或另寻法律途径主张。一审还查明：关于广州市天河区沙太路银利街广州银利茶叶博览中心E1026号商铺（简称E1026号商铺），一审法院立案受理（2014）穗天法民四初字第1011号原告何维胜诉被告赏茶缘公司、超越公司租赁合同纠纷一案，一审生效的（2014）穗天法民四初字第1011号民事判决中，法院查明，超越公司以主办单位、赏茶缘公司以联办单位名义，对位于广州市天河区沙太路银利街12–18号的“广州银利茶叶博览中心”发出广告进行招租工作。2012年11月15日，何维胜与赏茶缘公司就E1026号商铺签订《商铺租赁合同》及《补充协议》。2012年11月15日，何维胜向赏茶缘公司支付按金7590元、租金117645元、推广费95000元、空调保证金3000元、水电费保证金2000元。2013年12月11日，超越公司向何维胜发出《限期收回场地的通知》，内容为：鉴于赏茶缘公司已拖欠我司五个月租金、管理费用，我司视为对方严重违约并收回部分场地；贵档口须补缴租金、管理费、水电费至2013年12月31日及以后按期缴交费用方可继续使用场地；贵档口拒绝缴交以上费用，我司将于2013年12月14日前收回场地。何维胜称超越公司于2013年12月20日强行对E1026号商铺加锁，超越公司对其对E1026号商铺加锁的事实予以确认。法院认为，何维胜与赏茶缘公司签订的租赁合同及补充协议合法有效；超越公司非租赁合同相对方，何维胜向超越公司主张权利缺乏依据；赏茶缘公司因与超越公司发生纠纷，超越公司于2013年12月20日加锁导致何维胜无法使用场地，该加锁行为虽非赏茶缘公司作出，但他人的行为导致何维胜无法使用场地由出租人即赏茶缘公司承担，至于赏茶缘公司是否主张超越公司承担责任或两公司的其他债权债务纠纷由双方另循途径解决。二、在本案重审过程中，一审法院还查明以下事实：袁秋堂未到庭参加诉讼，钟远飞提交了袁秋堂出具的《情况说明》，后袁秋堂到庭确认该《情况说明》属实。《情况说明》的内容为，袁秋堂曾投资3800000元拟与钟远飞合作经营广州市银利街粮油市场8号楼一、二层（即现银利茶叶博览中心E栋一、二层）改建服装批发市场，袁秋堂持有20%的权益；由于该市场最终定位茶叶市场，与袁秋堂投资意愿不符，故袁秋堂与钟远飞经协商后，决定退出合作，由钟远飞向袁秋堂退还3800000元；至2013年4月30日，钟远飞已将3800000元投资款全额退还给袁秋堂，至此，袁秋堂在银利茶叶博览中心已没有任何权益；袁秋堂和钟远飞曾与张子欣签订《承包协议》，签订该协议时，袁秋堂尚未退出合作，因此，袁秋堂在该协议上签字；在钟远飞退还投资款后，袁秋堂实际上已经退出该《承包协议》，袁秋堂在该《承包协议》中享有的权利和义务，已经全部转让给钟远飞。张子欣表示对袁秋堂退出承包合同的事实不予确认，袁秋堂应对本案合同纠纷承担法律责任；即使袁秋堂确实退出承包合同，但袁秋堂作为钟远飞的合伙人与张子欣签订《承包协议》，并已收取张子欣的相关费用，在其与张子欣结清全部相关费用前，其应对本案合同纠纷所产生的法律后果与钟远飞承担连带责任。钟远飞明确其不同意返还其扣押的张子欣的物品。在662号案中，张子欣提交了超越公司出具的《收据》及银行凭证，以证明其向超越公司支付了2012年12月至2013年7月的管理费共计332640元，超越公司对上述证据的真实性予以确认。另，一审法院在662号案于2017年5月3日的庭询中，钟远飞明确其代收的实际租户的费用合计246681.97元（不含徐加莉及何维胜部分），并提交了《2013年9月费用明细》《2013年10月费用明细》《2013年11月费用明细》《2013年12月费用明细》。在上述明细表中，分别显示2013年9月钟远飞代收的款项为100470.40元、张子欣应向钟远飞支付的款项为213166.77元，对比差额为112696.37元；2013年10月钟远飞代收的款项为41529.26元、张子欣应向钟远飞支付的款项为211983.72元，对比差额为170454.46元；2013年11月钟远飞代收的款项为46257元、张子欣应向钟远飞支付的款项为211613.34元，对比差额为165356.34元；2013年12月钟远飞代收的款项为58425.31元、张子欣应向钟远飞支付的款项为211414.32元，对比差额为152989.01元。在一审法院另案审理的原告钟远飞诉被告张子欣、第三人袁秋堂租赁合同纠纷一案[（2017）粤0106民初24270号]中，钟远飞提交了现场彩色照片作为证据。张子欣在本案中将上述现场彩色照片作为证据提交，并主张上述照片中显示的钟远飞扣押张子欣的物品除了《银利E栋货物盘点表》所列物品外，还包括了彩照E2045-10中显示的三只瓷瓶（对应为张子欣所提交的证据《茶超市（E2020-2025）瓷器盘点表》中的“雪景瓶”及两只“个人作品瓷”）、彩照E2045-7中显示的七只瓷瓶（对应为张子欣所提交的证据《茶超市（E2020-2025）瓷器盘点表》中的“青花写意瓶150件”一只、“个人作品瓷”一只、“釉里红瓶”一只、“青花写意瓶200件”四只）、彩照E2045-1中显示的一只瓷瓶（对应为张子欣所提交的证据《茶超市（E2020-2025）瓷器盘点表》中的“青花写意瓶200件”）、彩照E2019-06中显示的一柱黑茶[对应为张子欣所提交的证据《黑茶盘点表》中的“02年金花千两茶（晋丰厚）”]。对此钟远飞表示，彩照E2045-10、E2045-7、E2045-1中显示的瓷器并非张子欣的物品，而是其他租户的，之所以被混放在张子欣的物品中，是因为拍摄照片的时间距离法院组织双方现场清点的时间（2013年9月2日）已有一年多时间，市场内还有其他租户也因欠缴租金而被钟远飞扣押物品，由于涉及多家商铺，又经过多次搬迁，且扣押物品最多的是张子欣的物品，因此，负责搬迁的工作人员没有分清物品权属，才将部分物品错误摆放在张子欣的物品之中，上述物品之后在与相应的租户协商后已处理完毕，662号案中法院组织双方现场清点后形成的《银利E栋货物盘点表》是准确的，不存在钟远飞对张子欣的部分物品挪走、藏匿、占用、变卖的情形；彩照E2019-06中显示的一柱黑茶问题，由于该照片的拍摄时间为2013年6月10日，此时张子欣还在正常经营商铺，照片放映的是张子欣经营商铺时的情景，该照片上显示的黑茶在《银利E栋货物盘点表》没有体现，原因只能是该物品已被张子欣售出或搬走，不存在钟远飞挪走、藏匿、占用、变卖的情形。另外，张子欣主张其提交的被扣押物品的照片E2032中显示有办公台凳、电脑、铁柜、会议台1张及6张凳。对此钟远飞表示，该照片由张子欣提供，对其真实性不予确认，该照片并没有显示拍摄时间，因此无法判断是否在其正常经营期间拍摄；该照片也看不清门牌号码，××房拍摄。一审法院认为，虽然《E栋承包协议》名为承包协议，但从该协议的内容看，其约定了租赁物的范围、租期、免租期、租金数额及支付方式等，而《补充协议》则进一步明确张子欣依约交租等义务。因此，《E栋承包协议》名为承包，实为对涉案商铺的租赁合同。另，虽然《E栋承包协议》的尾部甲方签名位置由钟远飞、袁秋堂签名并加盖指模，但是，从合同首部甲方仅为钟远飞一人且合同中明确约定甲方占有80%股份而袁秋堂占有20%股份、钟远飞负责袁秋堂同意并签署该协议等内容，结合其后仅由钟远飞一人与张子欣签订《补充协议》以及合同履行过程等事实，可确认《E栋承包协议》的甲方为钟远飞一人。上述《E栋承包协议》及《补充协议》是钟远飞、张子欣双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。作为出租人的钟远飞应将涉案商铺交付给张子欣使用，作为承租人的张子欣应向钟远飞支付租金等款项。虽双方未办理书面交接手续，但根据当事人的举证及现场勘查的情况，张子欣在涉案商铺现场摆放了物品且在现场有办公场所，钟远飞曾以张子欣拖欠租金等费用为由要求张子欣撤场，张子欣亦以钟远飞扣押其物品等为由报警，以上事实足以认定钟远飞已交付涉案商铺。张子欣称钟远飞未交付涉案商铺，显然与事实不符，不予采信。因此，张子欣应按照合同约定向钟远飞支付租金等款项。钟远飞以张子欣拖欠租金为由，于2013年9月12日向张子欣发出《关于解除的通知》，其后由于双方协商不成而引起本案纠纷。张子欣称钟远飞于2013年9月2日通过在场地上锁及不让其进入场地的方式收回涉案商铺，但张子欣提供的报警回执显示其最早报警时间为2013年12月4日，而张子欣提供的广州市公安局天河区分局出具的《广州市公安局天河分局受理信访事项告知单》《信访事项告知单》《不予立案通知书》也未显示张子欣的报案及信访事由为涉案商铺因2013年9月2日被钟远飞上锁及不让其进入场地的方式被收回，因此张子欣以上陈述缺乏证据支持，不予采信。钟远飞称其收回涉案商铺的时间为2013年12月27日，对此钟远飞提供的证据显示钟远飞自2013年9月起多次敦促张子欣支付租金并要求腾空交还场地，2013年12月27日钟远飞向张子欣发函解除合同，结合已生效的（2014）穗天法民四初字第1011号民事判决认定的由钟远飞担任法定代表人的超越公司于2013年12月20日对案外人何维胜向赏茶缘公司承租的属涉案商铺范围内E1026号商铺加锁的事实，钟远飞称其于2013年12月27日收回涉案商铺，并无不当，予以采信。鉴于此，上述《E栋承包协议》《补充协议》已实际解除，不再赘述。本案的关键问题是张子欣是否存在拖欠租金的行为、钟远飞是否违约单方解除《E栋承包协议》。审理上述问题的关键在于，钟远飞于2013年9月12日发出《关于解除的通知》时，张子欣是否存在拖欠租金的行为且该行为是否符合合同约定的解除条件。对此，一审法院认为，根据《E栋承包协议》及《补充协议》约定，涉案商铺从2013年6月1日开始计租，张子欣应在每个月的5日前（法定节假日顺延）向钟远飞支付当月的管理费、应在当月30日前向钟远飞支付当月的租金；在2013年6月1日至2015年10月31日期间，涉案商铺的每月租金共计151620元，每月管理费为41580元。钟远飞主张张子欣拖欠2012年11月的管理费41580元、2013年7月的租金151620元及2013年8月起的租金及管理费，张子欣作为付款义务人，其应对租金、管理费的支付情况承担举证责任，但本案中其并未举证证明已支付了上述所欠款项，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故对钟远飞的主张予以采信。另外，钟远飞确认其已代为收取的实际租户的费用合计246681.97元（不含徐加莉及何伟胜部分），张子欣对此予以否认，但未能提供证据证明钟远飞实际收取的费用金额，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故对钟远飞的上述主张予以采信。而上述钟远飞确认代为收取实际租户的费用发生时间为2013年9月及之后。综上，虽然合同约定钟远飞代为收取的实际租户的租金、管理费可抵扣张子欣应向钟远飞支付的租金、管理费，但根据钟远飞所确认的其代为收取的实际租户的租金、管理费为2013年9月及之后的费用，而张子欣尚拖欠2012年11月管理费、2013年7月的租金、2013年8月的租金及管理费，且钟远飞每月代为收取实际租户的费用并不足以支付张子欣每月所应支付给钟远飞的租金、管理费，因此，确认张子欣存在拖欠租金、管理费的违约行为。根据《补充协议》约定，经营期间，张子欣应在每个月的5日前（法定节假日顺延）向钟远飞缴纳当月的管理费及上月的水电费，当月的租金应在当月的30日前向钟远飞缴纳；如到期未付清该款项，视为张子欣违约，张子欣所交的费用不予退回，张子欣并应向钟远飞支付违约金5000000元，同时钟远飞有权解除《E栋承包协议》，无偿收回承包权。据上约定，在钟远飞于2013年9月12日向张子欣发出《关于解除的通知》时，张子欣存在拖欠租金、管理费的行为，钟远飞的上述行为符合合同约定，并无违约。其后，由于双方未能协商一致，导致钟远飞自行收回涉案商铺且《E栋承包协议》实际解除，张子欣应对合同解除承担责任。因此，张子欣称钟远飞单方解除合同，要求钟远飞支付违约金1000000元的诉请无理，不予支持。根据《E栋承包协议》及《补充协议》约定，涉案商铺从2013年6月1日开始计租，张子欣应在每月5日前向钟远飞支付管理费。另，《E栋承包协议》明确约定租期自2012年11月1日起算，免租期7个月，但上述免租并不包含免管理费，张子欣以2012年11月涉案商铺所在茶叶城尚未开业为由辩称其不应支付该月管理费，缺乏理据，不予采信。因此，张子欣应向钟远飞支付自2012年11月1日起的管理费。根据《E栋承包协议》约定，在2013年6月1日至2015年10月31日期间，涉案商铺的首层28间商铺的租金单价为55元/平方米、建筑面积为1589平方米、月租金为87395元，二层35间商铺的租金单价为25元/平方米、建筑面积为2569平方米、月租金为64225元，案涉商铺的每月租金共计151620元（87395元+64225元），而每月管理费为41580元[（1589平方米+2569平方米）×10元/平方米]。但是，由于在一审判决的（2014）穗天法民四初字第2094号民事判决及二审发生法律效力的（2016）粤01民终1311号民事判决中，法院最终查明并确认在超越公司与徐加莉签订《2012年12月合同》的同时，赏茶缘公司与徐加莉签订的《2012年11月合同》已经解除，超越公司与徐加莉签订《2012年12月合同》及补充协议合法有效，并基于此而判令超越公司向徐加莉返还2532783元等款项。因此，徐加莉承租的首层八间商铺、二层八间商铺，应从张子欣承租的涉案商铺的范围内予以扣除。扣除上述首层八间商铺的面积464.47平方米、二层八间商铺的面积468.36平方米后，张子欣应向钟远飞支付的首层商铺月租金为61849.15元[（1589平方米-464.47平方米）×55元/平方米]、二层商铺月租金为52516元[（2569平方米-468.36平方米）×25元/平方米]，即每月租金共计114365.15元；张子欣应向钟远飞支付的月管理费为32251.70元[（1589平方米-464.47平方米）×10元/平方米+（2569平方米-468.36平方米）×10元/平方米]。因此，张子欣每月应向钟远飞支付租金114365.15元、管理费32251.70元，共计146616.85元。而鉴于双方合同已于2013年12月27日实际解除，故租金、管理费应计至实际解除的前一日即2013年12月26日，按此2013年12月1日至12月26日期间的租金及管理费为122968.97元（146616.85元÷31日×26日）。因此，张子欣应向钟远飞支付2012年11月的管理费32251.70元、2013年7月租金114365.15元、2013年8月租金及管理费146616.85元、2013年9月租金及管理费146616.85元、2013年10月租金及管理费146616.85元、2013年11月租金及管理费146616.85元、2013年12月租金及管理费122968.97元，共计856053.22元。另，一审法院确认钟远飞代收的实际租户的费用合计246681.97元，上述款项可用于抵扣上述欠费。关于张子欣要求钟远飞赔偿管理费损失332640元的诉请。本案中钟远飞已交付涉案商铺，张子欣支付管理费属履行合同义务，张子欣事后要求钟远飞返还上述管理费，缺乏理据，不予支持，但鉴于张子欣应向钟远飞支付的月管理费为32251.70元，钟远飞应向张子欣退还2012年12月至2013年7月期间多收的管理费74626.40元[（41580元-32251.70元）×8]。综上，扣除钟远飞代为收取实际租户的费用及钟远飞应退还的多收的管理费后，张子欣应向钟远飞支付的租金及管理费合计534744.85元（856053.22元－246681.97元-74626.40元）。如张子欣日后有证据证实钟远飞代收的款项中存在遗漏，可另循法律途径主张权利。由于双方多次沟通一直未能协商解决纠纷，后张子欣提起本案诉讼、钟远飞提起反诉，因此，张子欣主张上述租金、管理费超过诉讼时效的抗辩缺乏依据，不予采纳。关于张子欣要求钟远飞返还广州市天河区沙太路银利街广州银利茶叶博览中心E栋租金、水电、空调保证金、推广费5498063元的诉请以及钟远飞反诉要求张子欣支付违约金5000000元的诉请。一、根据张子欣所提供的证据及张子欣、钟远飞双方确认的事实可知，张子欣已向钟远飞支付了5294930元（1802724元+1500000元+992206元+1000000元）。关于张子欣所称的其于2013年1月12日转账支付的170000元及2013年2月4日转账支付的33133元未包含在2012年2月1日《确认单》确认的已付款中的问题。对于2013年1月12日支付的170000元，由于2013年2月1日前双方对往来款进行了结算并签署《确认单》，而张子欣并未提供证据证明双方在进行结算时遗漏了该笔款项，故采信钟远飞的陈述，确认该款项应包括在《确认单》确认的款项中；对于2013年2月4日支付的33133元，由于该款转账时间发生在2013年2月1日双方结算之后，且双方对该笔款项的收取无书面协议，钟远飞也未开具收款凭证，钟远飞称该款项是用于支付2012年12月的水电费9764.8元及偿还了其垫付的装修款23368元，但其对此主张未提供证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果，故对钟远飞的上述主张不予采信，因此，该33133元应作为张子欣已向钟远飞支付的款项。综上，张子欣已向钟远飞支付的款项共计5328063元（5294930元+33133元）。二、根据《E栋承包协议》约定，E栋承包总额包括两按一租454860元（即按金303240元、租金151620元）、水电空调保证金315000元、推广费4620000元。（一）对于上述承包款中包含的首月租金151620元问题，在张子欣已实际使用涉案商铺的情况下，该首月租金不存在退还的问题，但由于张子欣实际应承担的每月租金额为114365.15元，故钟远飞应将差额37254.85元（151620元-114365.15元）退还张子欣。鉴于张子欣应向钟远飞支付的租金及管理费534744.85元，在扣除上述首月租金差额37254.85元后，张子欣仍应向钟远飞支付497490元。（二）对于推广费问题。首先，《E栋承包协议》约定租期长达9年、租赁面积超过4000平方米，基于此合同约定的推广费（张子欣、钟远飞确认即俗称的入场费）数额高达4620000元，而根据查明的事实，钟远飞在签订《E栋承包协议》后8个月的2013年9月即以张子欣违约为由发函，要求张子欣给出解决方案，至2013年12月发函解除合同、收回场地，即双方租赁合同关系从签约至合同解除时间跨度不足一年。而且，根据张子欣、钟远飞双方的陈述，签约后涉案商铺的招租及经营情况不好，而钟远飞亦未提供证据证明其为推广涉案商铺所支付的费用。其次，虽张子欣签约后存在迟延支付租金、管理费的违约行为，但由于钟远飞具有较强的法律意识和风险防范意识，及时自行收回了涉案商铺，避免了损失的进一步扩大。再次，根据生效的（2014）穗天法民四初字第1011号民事判决认定的事实，钟远飞担任法定代表人的超越公司（即涉案商铺的物业管理公司）作为主办单位与张子欣担任法定代表人的赏茶缘公司以联办单位方式对涉案商铺所在的“广州银利茶叶博览中心”共同对外招租，说明张子欣、钟远飞均参与了涉案商铺的经营管理。最后，本案中张子欣、钟远飞均确认案外人徐加莉承租的商铺在涉案商铺范围内，而根据已生效的（2016）粤01民终1311号民事判决的认定，虽徐加莉就同一租赁物先后与赏茶缘公司、超越公司签订租赁合同，但与徐加莉存在租赁合同关系的是超越公司而并非张子欣或赏茶缘公司，超越公司收取了徐加莉包括推广费等费用合计2532783元，超越公司应返还上述费用给徐加莉。在2013年9月12日钟远飞向张子欣发函后，张子欣在其2013年9月17日的复函中的解决方案一中提及由赏茶缘公司重新与租户签订租赁合同，由赏茶缘公司向租户收取租金、管理费等费用以及徐加莉承租的商铺存在拖欠、拒交管理费的情况，亦印证了双方在实际履行合同中由钟远飞与实际租户签订租赁合同及收取租金等费用的事实。虽《E栋承包协议》约定钟远飞有权与实际租户签订租赁合同并收取租金等费用，但由此亦产生钟远飞在签约并收取费用后及时如实与张子欣进行对账的义务，否则将钟远飞收取实际租户的款项在张子欣的应付款项中多除少补的合同约定无从谈起。但本案中没有证据表明钟远飞或超越公司在收取徐加莉等实际租户款项后向张子欣发出对账通知，张子欣或赏茶缘公司也未举证其在履约过程中要求钟远飞或超越公司就其与实际租户之间的租赁合同收取的费用及时进行对账，为双方日后纠纷埋下隐患。综上，结合本案案情，遵循公平合理原则，虽张子欣未履行支付租金、管理费的主要合同义务，钟远飞依照《补充协议》本有权没收张子欣已付全部款项，但基于以上所述，酌情判令钟远飞按合同约定的推广费4620000元的50%即2310000元退还给张子欣。（三）对于其余的按金、水电空调保证金，根据合同约定，由于张子欣违约导致合同解除，上述款项不予退回。另，同样基于上述分析，且在一审法院作出上述判项的情况下，对钟远飞要求张子欣支付违约金5000000元的诉请不予支持。关于张子欣要求钟远飞返还非法扣押物品的诉请。本案中张子欣虽提供了物品清单多份，但无法据此认定张子欣所列被扣押物品全部属实。且根据张子欣的举证，张子欣曾以失窃等为由向公安部门报案及信访，但公安部门无立案受理，公安部门也作出了信访回复及不予立案通知书。根据现场勘查的情况，钟远飞在行使合同解除权、收回涉案商铺时确实扣留了张子欣放置在涉案商铺的物品，且数量较多。钟远飞拒绝返还物品，于法无据，钟远飞应予返还。但钟远飞返还的物品范围限于本案诉讼中张子欣、钟远飞共同清点确认的且钟远飞不同意返还的物品（详见本判决书第19页第19行至第24页第17行）。另，张子欣在重审过程中以钟远飞提供的照片等证据为由主张钟远飞还有藏匿、挪用、变卖张子欣的物品，该主张理据不足，不予采纳。关于张子欣要求钟远飞赔偿消防工程、装修工程费用共1195000元的诉请。首先，张子欣对其相关消防工程、装修工程的事实未举充分证据证实，张子欣提供的用以证实相关费用支出的证据均为收款收据、支付证明单等而非正规施工合同、发票等有效证据，对此钟远飞亦不予确认。其次，如上所述，本案为张子欣不履行支付租金、管理费的主要合同义务导致钟远飞行使合同解除权收回涉案商铺。因此，张子欣要求钟远飞赔偿上述费用于法无据，不予支持。关于钟远飞要求张子欣支付承包合同款94930元（即钟远飞主张的张子欣尚未支付的两按一租、水电空调保证金、推广费的差额）的诉请。双方合同已实际解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。上述费用均属张子欣作为承租方签约入场时的应付费用，现钟远飞在合同解除后再要求张子欣支付上述未付款项，于法无据，不予支持。袁秋堂、超越公司经合法传唤未到庭应诉，不影响本案审理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，于2019年4月19日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，钟远飞向张子欣返还物品（返还范围详见本判决书第19页第19行至第24页第17行）；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，钟远飞向张子欣返还推广费2310000元；三、自本判决发生法律效力之日起15日内，张子欣向钟远飞支付租金、管理费合计497490元；四、驳回张子欣的其他本诉请求；五、驳回钟远飞的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费84955元，由张子欣负担43370元、钟远飞负担41585元；反诉受理费26975元，由张子欣负担4380元、钟远飞负担22595元；公告费500元，由张子欣负担。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审中，经本院依法传唤，袁秋堂、超越公司无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法缺席判决。二审庭审中，钟远飞向本院提交证据三份：1.收款收据两张，拟证明本案的63间商铺包括了徐加莉案的16间商铺，张子欣已经收取该16间商铺的推广费等费用120万元。2.赏茶缘公司于2013年6月5日给徐加莉的答复函一份，拟证明2013年6月5日前后是由赏茶缘公司和张子欣在实际控制徐加莉的16间商铺，而徐加莉案法院判决认定超越公司没有向徐加莉交付16间商铺，一审法院审理本案纠纷时将该16间商铺从张子欣承租的商铺范围内予以扣除没有事实依据。3.张子欣于2013年1月12日在中国工商银行广州祈福支行支付给胡秀平17万元的凭证，拟证明该17万元与1332783元共同组成153万元。对于钟远飞二审提交的证据，张子欣和赏茶缘公司发表质证意见认为：张子欣没有提供证据原件材料，无法进行核实，对真实性不予确认。答复函与收款收据，所反映的事实在一审中都已经进行审理，该两份材料再次提出没有实质意义。至于第三份银行凭证，在一审中张子欣也已经提交过，对真实性确认，但无法证明钟远飞提出的主张。二审庭审后，钟远飞向本院提交以下证据：1.工资领取申请表、工资明细、财务部考勤表等；2.张子欣向承租人宋玉萍、董敏收取的案涉E1010、E1011、E1043铺位的推广费各18万元的收据，合计54万元，及对应商铺的空调、水电费押金、两按一租等费用收据；3.张子欣向承租人于立收取案涉E1001a-E1001b商铺的推广费13万元的收据，及相应的空调、水电费押金、两按一租等费用收据，情况说明，商铺租赁合同；4.张子欣向承租人田向玲收取的案涉E10286商铺的推广费15万元的收据，及相应空调、水电费押金、两按一租等费用的收据，商铺租赁合同；5.张子欣向承租人柯泽奋收取了案涉E1012、E1013商铺的推广费各18万元的收据，合计36万元，及对应的空调、水电费押金、两按一租等费用的收据；6.张子欣向承租人陈利祥收取了案涉E1023商铺的推广费11.4万元的收据，及对应的空调、水电费押金、两按一租等费用的收据，商铺租赁合同。以上收据显示时间均为2012年。上述证据拟证明收取案涉商铺推广费、空调及水电费押金、两按一租、租金的人是张子欣，而不是钟远飞。对于上述证据，张子欣质证认为：上述证据不是新证据，已超过法律规定的举证期限，不应采纳。对于证据的三性均不予确认。袁秋堂、超越公司未发表质证意见。本院认为，钟远飞二审提交的证据因无正当理由未在一审举证期限内提交，不属于二审新证据。钟远飞庭后提交的收据显示日期均为2012年，而张子欣与钟远飞签订合同时间为2013年，即在签订合同时双方已经就相关款项的支付进行了重新计算。钟远飞对此又提出异议，与合同约定不符，不予采纳。钟远飞提交的其他证据对本案的处理也无实质性影响，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅对钟远飞的上诉请求进行审理。一审法院对于案涉《E栋承包协议》、《补充协议》的性质及协议的权利义务主体认定并无不当，本院予以维持。一审判令钟远飞向张子欣返还一审判决书所列物品，钟远飞对此未提起上诉，本院予以维持。本案的争议焦点有：1.张子欣是否应向钟远飞承担违约责任；2.张子欣应向钟远飞支付的租金和管理费的数额；3.钟远飞是否应向张子欣退还50%的推广费。关于争议焦点一，钟远飞诉请主张张子欣未依约履行缴纳租金、管理费等主要义务构成违约。对此，根据双方在案涉协议约定，钟远飞在收到水电保证金、空调保证金、推广费后三日内应将该三项费用支付给张子欣，在收取租户的租金、管理费后应每月与张子欣对账，由张子欣进行多退少补。但根据查明的事实，钟远飞既未将上述三项费用及时支付给张子欣，也未根据合同约定与张子欣对账。因此，张子欣没有支付租金和管理费不构成违约。但鉴于张子欣在实际欠费并经钟远飞通知的情况下，仍未缴纳，且无证据证明张子欣有向钟远飞主张过对账的事实，张子欣本身也存在一定的过错。在此情况下，一审法院遵循公平合理原则，结合本案案情，对于张子欣与钟远飞的违约责任均不予考虑，处理并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，一审法院结合（2016）粤01民终1311号生效民事判决中“徐加莉承租的首层八间商铺、二层八间商铺，应从张子欣承租的涉案商铺的范围内予以扣除”的认定得出张子欣实际租赁的商铺面积、根据双方合同约定计算张子欣应支付的租金及管理费、根据现有证据计算张子欣已经支付的费用，最终得出张子欣还应向钟远飞支付的租金及管理费费用。经二审审查，一审法院对此论述详细，计算准确，处理并无不当，本院予以维持。钟远飞上诉认为一审法院将超越公司与徐加莉签订的《2012年12月合同》及补充协议约定的首层和二层八间商铺从钟远飞与张子欣约定的租赁面积中扣除与事实不符。对此，（2016）粤01民终1311号生效民事判决已经认定，超越公司与徐加莉签订的合同及补充协议合法有效，赏茶缘公司与徐加莉签订的合同已经解除，并基于此判令超越公司向徐加莉返还租金、保证金、推广费等费用2532783元。因此，该16间商铺已经其他生效判决处理，一审法院将上述徐加莉租赁的十六间商铺从张子欣租赁的商铺中扣除并无不当，本院予以维持。至于张子欣收取的120万元款项，因另案生效判决中已经论述要求钟远飞另行主张，但钟远飞在本案一审反诉请求中并未提出，故一审不予处理并无不当，对钟远飞的该项上诉主张，本院不予支持。关于争议焦点三，钟远飞、张子欣在一审庭审中共同确认案涉协议约定的推广费即为入场费，该费用应当分摊到合同约定的商铺使用年限中。因此，钟远飞应当按照其与张子欣解除案涉协议后，张子欣未使用商铺的年限返还剩余的费用。但一审法院综合本案案情及双方履行合同情况，酌情判令钟远飞向张子欣退还50%的推广费，张子欣对此未提起上诉，视为其放弃部分权利，本院予以维持。袁秋堂、超越公司经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。综上所述，钟远飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审处理并无明显不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64180元,由上诉人钟远飞负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年十一月六日书记员  眭 翘