宁夏回族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁民终468号 上诉人（原审被告、反诉原告）：宁夏欧美思商业管理有限公司。 法定代表人：姚某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柴某，宁夏海潮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：银川市住房和城乡建设局。 法定代表人：陈某，该局局长。 委托诉讼代理人：刘某，宁夏辅德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李某，宁夏辅德律师事务所律师。 上诉人宁夏欧美思商业管理有限公司（以下简称欧美思公司）因与被上诉人银川住房和城乡建设局（以下简称住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人欧美思公司的法定代表人姚某及其委托诉讼代理人柴某、被上诉人住建局的委托诉讼代理人刘某、李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欧美思公司上诉请求：1.依法撤销（2018)宁01民初144号民事判决书第二、三项；2.请求判令住建局支付欧美思公司设施改造款1488610.57元及电力增容设施改造费用；3.案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决关于交房日期的认定有误。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的不得交付使用。”《中华人民共和消防法》第十三条规定“依法应当进行消防验收的建设工程未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，其他建设工程经依法抽查不合格的应当停止使用。”作为代表政府执法的银川市住房建设主管部门的住建局却将没有取得消防验收的房屋交付给欧美思公司，直至2016年11月1日涉案房屋才通过消防验收，2017年4月10日涉案房屋才取得竣工验收表。交付房屋的日期应当以该房屋取得竣工验收手续之日起算，租金也应当以该日期起算。二、一审判决关于双方当事人的违约责任及违约金的处理不当。欧美思公司与住建局签订的合同中约定涉案房屋的用途为大型综合超市、亲子娱乐美容健身、品牌餐饮等业态的自营或招商经营，而涉案房屋建设时原设计为集贸市场；不仅如此，涉案房屋没有取得竣工验收手续，没有通过消防验收，且涉案房屋存在许多质量问题影响正常使用。就上述问题而言，住建局的上述行为已经构成违约，应当向欧美思公司承担违约责任。由于交付日期不能确定及租金的起算日期不能确定，双方之间的债权债务没有进行核算，住建局拖欠欧美思公司约148万装修改造款，文件约定此笔费用由欧美思公司先行垫付，工程完成后住建局根据工程进度支付给欧美思公司，但工程于2016年12月已完成，改造款至今未付，顶账、对账均无果，导致欧美思公司无法交纳租金，因此，欧美思公司不存在逾期缴纳租金的行为，不构成违约。如果欧美思公司构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应该根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”如果欧美思公司逾期缴纳租金，给住建局造成的损失不过是该租金产生的利息损失，因此涉案合同的违约金以同期贷款利率为标准较为公平。但原审判决酌定为每日万分之五，300万元的租金承担违约金近100万元，显失公平，一审法院的上述处理欠妥。三、一审法院没有支持欧美思公司的改造款项错误。如前所述，涉案房屋原用途为综合集贸市场，但欧美思公司与住建局在合同中约定的用途为大型综合超市、亲子娱乐美容健身、品牌餐饮等业态的自营或招商经营，为此，需要对涉案房屋进行相应的改造以便实现双方约定的合同目的，为此发生148万元工程改造款，双方的证据也显示住建局应当核减上述费用，欧美思公司已经垫付了全款，后经欧美思公司多次催促，住建局均没有支付上述款项，也没有在房租计算时进行核减；因为该楼用途发生改变，原有电力容量只能用于照明，现改变用途后需要对电力负荷进行增容，才能正常使用房屋，但住建局仅对隔油池进行了改造，一直拖着未进行电力增容，楼内超负荷用电，新的设备无电可用，致使欧美思公司近2000万元投入的空调系统、新风系统等设备无法启用、全部瘫痪。夏季楼内温度达到40多度，不断出现已有商铺退铺、楼内顾客不断投诉、招商困难、超市无法开业，至今无法使用该房屋且欧美思公司损失严重。住建局也同意对该楼进行电力增容，需要设施改造款，一审法院没有支持欧美思公司的主张与事实不符。欧美思公司认为，一审判决事实不清，处理不当，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判。 住建局辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。理由如下：第一，一审判决对涉案房屋的交房日期认定事实清楚，适用法律正确。首先，依法建设工程的验收时间系以经建设等单位进行验收的日期为准，一审法院对此认定正确。根据《建设工程质量管理条例》第三条“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”及第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收......建设工程经验收合格的，方可交付使用”之规定，建设工程的验收是指该工程通过建设、勘察、设计、施工、监理单位的验收，即表明该工程验收合格可以交付使用。而本案中涉案房屋已于2015年6月26日即通过勘察、设计、施工、监理、建设单位的验收，且验收结果均为合格。另外，涉案房屋已于2016年11月1日通过消防验收。故自2016年11月1日起涉案房屋完全符合交付使用的条件，一审法院认定以该日为交房之日并无不当之处。其次，欧美思公司混淆了竣工备案和工程验收的概念。根据《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式决定》的规定，国务院已于2003年取消了包括房屋建筑工程竣工验收核准在内的406项行政审批项目，其中将房屋建筑工程竣工验收由“核准”改为“告知性备案”，即房屋建筑工程竣工后，备案机关仅收集工程的竣工材料并对材料进行备案，除此之外不作其他审查，而且该备案也只是“告知性备案”，依上述规定自2003年起行政机关对建筑工程的验收早已不做干涉。本案中，涉案房屋竣工验收备案表中显示的日期（即2017年2月23日）仅仅是行政机关收集竣工材料的时间，而非工程验收时间。因此，欧美思公司的主张系因其混淆了”取得竣工验收备案表的时间“与”工程竣工验收合格的时间“而导致的错误主张。如上文所述，涉案房屋于2015年6月26日验收合格，于2016年11月1日通过消防验收，一审法院将涉案房屋交付时间认定为2016年11月1日，系认定事实清楚，适用法律正确。第二，一审判决对双方当事人违约责任及违约金的认定事实清楚，适用法律正确。首先，欧美思公司并不存在任何违约的情形。欧美思公司与住建局双方系在平等自愿的基础上签订的《阅海万家商业用房租赁合同》（下称合同），合同中明确约定涉案房屋的装饰装修及设备设施为现房现状，也即欧美思公司系在清楚涉案房屋状况及用途的前提下自愿与住建局签订的合同，双方约定的房屋用途并不违反法律的强制性规定。另外，如前所述，涉案房屋系通过相关部门验收合格的房屋，并不存在欧美思公司所述的未取得竣工验收手续、未通过消防验收的情形，因此，住建局并不存在违约情形。上述事实一审法院已经予以查明并认定。其次，一审法院已经对违约金进行了调整，该调整符合法律规定，应当予以维持。从合同的履行来看，欧美思公司已实际占用涉案房屋长达3年，但其至今未向住建局支付分文租金，且拖欠763645元的保证金至今未交，已经存在严重违约情形，违反了诚实信用原则。虽然合同约定的违约金过高，但一审法院结合合同的履行情况、欧美思公司违约情形等，已经对违约金进行了调整，酌定以日万分之五的标准计算违约金，该调整系在法律规定的合理范围内，符合法律规定，应当予以维持。第三，欧美思公司主张的设施改造款及电力增容改造费无事实及法律依据。首先，欧美思公司向住建局主张其与案外人之间的债务，于法无据。关于欧美思公司主张的设施改造款，系欧美思公司与案外人宁夏新材房地产开发有限公司（以下简称新材公司）签订的《建筑安装工程承包合同》中约定的费用，住建局并不是合同相对人。欧美思公司突破合同相对性要求住建局向其支付设施改造款无事实及法律依据。其次，欧美思公司主张不存在的费用，于法无据。关于欧美思公司主张的电力增容改造费，并没有实际发生过，且欧美思公司一审时所举证据均系其单方制作。假设该笔费用已经实际发生，那么也属于欧美思公司在进行商业活动中产生的“其他各项费用”，根据双方签订的合同之约定，该项费用也应当由欧美思公司承担。综上所述，住建局认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 住建局向一审法院起诉请求：1.判决欧美思公司向住建局支付租房保证金763645元；2.判决欧美思公司向住建局支付2017年10月31日至2018年10月31日的租金3606058元，以及自2017年10月17日起至实际付款之日的逾期违约金（暂算至2018年1月17日，违约金为3317573．45元），以上暂计：6923631．45元；3.判决本案诉讼费由欧美思公司承担。 欧美思公司反诉请求：一、请求判令住建局支付欧美思公司垫付水电费56000元，设施改造款1488610．57元，玻璃更换款189869．63元；二、判令住建局支付电力增容设施改造款6200000元用于电力增容设施改造(共计7934480．2元)；三、案件诉讼费由住建局承担。 一审法院认定事实：住建局从新材公司购买了涉案房产。2016年10月14日，住建局与欧美思公司签订《阅海万家商铺租赁合同》，合同约定住建局将位于银川市××区，建筑面积约18440.45平方米（以实测面积为准）的房屋出租给欧美思公司，用途为大型综合超市、亲子娱乐美容健身、品牌餐饮等业态的自营或招商经营。租期为8年，从2016年10月7日至2024年10月16日（免租期18个月），从实际交付之日起（以交钥匙时间为准）计算租期及免租期。第一年度租金单价为31.88元每月，因第一年属于免租期实收租金0元；第二年租金单价31.88元每月，免租期6个月，应收租金3527289元；第三、四年租金分别为7406422元；第五、六年租金分别为7778182元；第七、第八年租金分别为8167644元；第二年度租金应于2017年10月17日前支付，以后每年度租金交付日期为10月17日，合同签署时，欧美思公司应向住建局支付相当于三个月租金即1763645元的保证金，合同期满或终止，在交清租金、水电费等相关费用并对损坏部分修复或赔偿后，结算保证金。欧美思公司每逾期一日应向住建局支付租金总额1%的违约金。2016年10月28日至12月19日，办理了进行了钥匙、通风系统、灭火系统、给排水、采暖系统、施工图纸、电梯设备、亮化工程等的移交，同时注明个别门锁钥匙不全，个别卫生间无下水，其中大部分钥匙于2016年10月31日交付。2016年10月25日，欧美思公司向住建局支付了1000000元保证金。经银川市房地产测绘中心测量，欧美思公司租赁房屋的面积为18852.25平方米。 2016年11月1日，市公安局消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，对涉案房屋的土建部分进行了消防验收，验收合格。2017年2月23日，涉案房屋取得工程竣工验收备案表，该备案表显示涉案工程土建部分的合格时间为2015年6月26日。 2017年3月22日，住建局给新材公司下发《关于限期整改阅海万家**楼施工遗留问题的通知》，载明欧美思公司向住建局反映施工遗留问题（附件载明欧美思公司列了10个问题），住，住建局要求新材公司于4月30日前对遗留问题整改完毕时抄送欧美思公司。2018年8月，欧美思公司公证证实有部分铺位空着。 2017年5月27日，欧美思公司向住建局发出《请示》，载明涉案房屋还未取得房屋质量检测证书和竣工验收备案证明，商户无法报送消防二次报验，房屋不能正常使用，存在安全隐患等。2018年3月5日，住，住建局向欧美思公司发出通知求欧美思公司进行二次消防验收并于3月15日前核对缴费数额。 另查明，2016年11月22日，住建局下发《专题会议纪要》（2016年第72次），载明住建局召集新材公司、欧美思公司、物业公司、设计院等召开会议，会议决定涉案房产为满足餐饮功能进行有关改造，相关设计费用计入项目建设成本；由设计院与欧美思公司对电负荷进行核算调整。2017年1月3日，住建局下发《专题会议纪要》（2016年第81次），载明B22号楼为满足餐饮功能的改造事宜，费用概算为：上下水、隔油池改造费用1108180.68元，排烟道改造费142231.48元，商业电器改造费238198.41元，合计1488610.57元，改造费用审核后报局务会研究确定。2017年2月20日，住，住建局向新材公司发函明同意B22号楼在原设计基础上按照餐饮、娱乐、超市等业态进行改造，设计费用和改造成本计入阅海万家B区建设成本，改造工程总费用控制在148万元以内，施工、安全、质量等工作由欧美思公司负责，新材公司做好配合。该函抄送欧美思公司。2018年8月9日，欧美思公司（承包方）与新材公司（发包方）签订《承包合同》，将隔油池、上下水、更换电气设备及电缆工程发包给欧美思公司，暂定价148万元，关于工程价款约定工程结算以中标价（或住建局审定的工程决算），增减住建局认可的变更签证进行结算。之后，欧美思公司与倪刚、陆自成、杨军顺、杨克俭等人就上述工程签订了《施工合同》，为此支付工程费1482500元。 2018年5月16日，欧美思公司向住建局就用电问题发出请示，住，住建局批示&ldquo建设办测算相关费用，并制定协议报局务会研究”。 一审法院认为，双方当事人签订的《阅海万家商铺租赁合同》为双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有约束力。双方当事人在履行合同的过程中产生纠纷，住，住建局提起本诉美思公司提起反诉，就双方的诉讼请求而言，争议焦点可以归纳为：1.涉案房屋的交付时间如何确定、租期从何时开始起算的问题；2.关于租赁房屋的租金的计算及违约责任的问题；3.关于保证金的问题；4.关于改造款及垫付费用的负担问题。 1.关于涉案房屋的交付时间如何确定、租期从何时开始起算的问题。住。住建局认为期应交钥匙的时间即从2016年10月31日起算，欧美思公司认为涉案房屋的交付时间应从竣工备案之日即2017年2月23日起算。住。住建局取得《竣工备案表》的日期为2017年2月23日该工程的土建部分的竣工验收时间为2015年6月4日，消防验收时间为2016年11月1日。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的不得交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十三条规定“依法应当进行消防验收的建设工程未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，其他建设工程经依法抽查不合格的应当停止使用。”第十五条规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”双方约定涉案房产用途为大型综合超市、亲子娱乐美容健身、品牌餐饮等业态，是公众聚集场所，属于依法应当进行验收的建设工程，必须经过消防验收，方能交付使用。由此可见，涉案房产从2016年11月1日起具备交付条件。双方约定，租期应当从实际交付之日起算，实际交付又以交钥匙为准，双方于2016年10月31日形成钥匙交接单，故租期应从2016年11月1日起算。 2.关于租赁房屋的租金的计算及违约责任的问题。合同约定建筑面积约18440.45平方米（以实测面积为准），经银川市房地产测绘中心测量，欧美思公司租赁房屋的面积为18852.25平方米，故涉案房屋租金计算面积基数为18852.25平方米。同时约定从实际交付之日起计算租期及免租期，免租期为第一年度和第二年度6个月，即免租期为18个月。从交付之日2016年11月1日起算，免租期于2018年4月31日结束，租金应从2018年5月1日起算。该年度属于第二年度，月租金应为601009.73元（31.88元/月/平方米×18852.25平方米），住，住建局在本案中主张租金计算至2018年10月31日018年5月1日至2018年10月31日共计5个月，租金为3005048.65元。住。住建局认为欧美思公司欠付租金的行为违反了双方的合同约定当支付违约金。欧美思公司认为住建局将没有通过消防、竣工验收的涉案房屋交付给欧美思公司，存在违约行为。如前所述，住，住建局交付的房屋符合法律规定存在违约情形。合同约定第二年度租金应于2017年10月17日前支付，每逾期一日应向住建局支付租金总额1%的违约金。欧美思公司没有按时支付租金，应支付违约金，欧美思公司抗辩违约金过高，一审法院认为双方约定的违约金过高，酌定按照日万分之五的标准计算违约金。经计算，从2017年10月18日至2019年7月18日的违约金为958610.50元，之后的违约金按此标准计算。 3.关于保证金的问题。合同约定欧美思公司应向住建局支付1763645元的保证金，在合同期满或终止进行结算保证金。现欧美思公司仅缴纳100万元的保证金，尚欠763645元保证金。住。住建局要求判令欧美思公司支付保证金763645元的诉讼请求有合同依据审法院予以支持。 4.关于改造款及垫付费用的负担问题。为了满足合同约定的功能，住，住建局多次召开会议究对涉案房产进行改造，且明确改造费用计入项目建设成本，同时要求改造费用审核后报局务会研究确定，要求新材公司做好配合。后欧美思公司从新材公司处承包了改造工程，约定工程结算以中标价（或住建局审定的工程决算），增减住建局认可的变更签证进行结算。由此可见，改造费用应当结算，截止目前，欧美思公司没有提交新材公司不予结算的证据，也没有提交住建局不予审定的证据。加之，改造工程承包合同的相对方是新材公司，欧美思公司要求住建局向其支付改造款不符合合同约定的结算条件也不符合合同相对性，一审法院不予支持。欧美思公司主张的玻璃改造款和电力增容改造款亦是证据不足，一审法院不予支持，欧美思公司就其改造款可以另行诉讼。 综上所述，住，住建局的诉讼请求有事实和法律依据审法院予以支持；欧美思公司的反诉请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）宁夏欧美思商业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）银川市住房和城乡建设局保证金763645元；二、被告（反诉原告）宁夏欧美思商业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）银川市住房和城乡建设局房屋租金3005048.65元，违约金958610.50元，并支付2019年7月19日至本判决确定的履行之日止的违约金（以3005048.65元为基数，按照日万分之五的标准计算）；三、驳回反诉原告宁夏欧美思商业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费59207.0元，由宁夏欧美思商业管理有限公司负担40425元，由银川市住房和城乡建设局负担18782元；反诉案件受理费33671元，由宁夏欧美思商业管理有限公司负担。 本案二审期间，欧美思公司、住、住建局均未提交新证据/div> 二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，对于欧美思公司所称的一审判决关于交房日期认定有误的上诉理由，住，住建局取得《竣工备案表》的日期为2017年2月23日该工程的土建部分的竣工验收时间为2015年6月4日，消防验收时间为2016年11月1日。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的不得交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十三条规定“依法应当进行消防验收的建设工程未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，其他建设工程经依法抽查不合格的应当停止使用。”第十五条规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”双方约定涉案房产用途为大型综合超市、亲子娱乐美容健身、品牌餐饮等业态，是公众聚集场所，属于依法应当进行验收的建设工程，必须经过消防验收，方能交付使用。由此可见，涉案房产从2016年11月1日起具备交付条件。双方约定，租期应当从实际交付之日起算，实际交付又以交钥匙为准，双方于2016年10月31日形成钥匙交接单，故租期应从2016年11月1日起算。故一审法院认定案涉租赁房屋的交房日期为2016年11月1日正确，欧美思公司的该项上诉理由不能成立。对于欧美思公司所称的一审判决对双方当事人的违约责任及违约金的处理不当的上诉理由，住，住建局交付的房屋符合法律规定存在违约情形。合同约定第二年度租金应于2017年10月17日前支付，每逾期一日应向住建局支付租金总额1%的违约金。欧美思公司没有按时支付租金，应支付违约金，欧美思公司抗辩违约金过高，一审法院认为双方约定的违约金过高，酌定按照日万分之五的标准计算违约金，并无不当，欧美思公司的该项上诉理由也不成立。对于欧美思公司所称的一审法院没有支持其改造款错误的上诉理由，改造工程承包合同的相对方是新材公司，欧美思公司要求住建局向其支付改造款不符合合同约定的结算条件也不符合合同相对性，一审法院不予支持并无不当。欧美思公司主张的电力增容改造款因证据不足，一审法院不予支持亦无不当。 综上所述，欧美思公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费49966元，由宁夏欧美思商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  樊学礼 审判员  田文忠 审判员  金 鋆 二〇一九年十一月二十七日 书记员  兰天宝 附：本案适用的相关法律条文附： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；