海南省高级人民法院   民事裁定书   （2019）琼民申1959号   再审申请人（一审原告、二审上诉人）:欧冬妮，女，1979年3月19日出生，汉族，住海南省海口市。   再审申请人（一审原告、二审上诉人）:李汉章，男，1980年8月25日出生，汉族，住海南省海口市。   被申请人（一审被告、二审被上诉人）：海南东方明珠房地产有限公司。住所地：海南省海口市龙华区海棠路**恒大海口湾**项目**楼**A（北侧），现办公地址：海口市海甸岛世纪大道14号。   法定代表人：林业高，总经理。   委托诉讼代理人：陈琼珠，该公司法务。   再审申请人欧冬妮、李汉章因与被申请人海南东方明珠房地产有限公司（以下简称明珠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（2019）琼01民终209号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。   欧冬妮、李汉章申请再审称,（一）二审判决未支持欧冬妮、李汉章关于其承担了公摊面积房款的主张错误。1.涉案房屋总价款中包含了公摊面积。首先，明珠公司售房的宣传海报、房屋户型图、房屋均价图上均只有建筑面积的记载，没有套内建筑面积的记载，房屋总价按建筑面积计价，包含公摊面积费用。其次，欧冬妮、李汉章与明珠公司签订的《恒大海口文化旅游城楼宇认购书》第二自然段明确记载了房屋的套内面积和建筑面积，两者之差即为公摊面积。另外，欧冬妮、李汉章与明珠公司签订的《海口市产权式酒店客房买卖合同》第三条明确记载了房屋的套内建筑面积，合同附件九《本合同补充协议》第十五条明确记载了房屋的建筑面积。无论是根据明珠公司的售房宣传资料，还是根据涉案《恒大海口文化旅游城楼宇认购书》、《海口市产权式酒店客房买卖合同》，明珠公司均是按照建筑面积向欧冬妮、李汉章销售涉案房屋，房屋总建筑面积既包含套内建筑面积又包含公摊面积，房屋总价款包含了公摊面积费用。2.明珠公司将公摊面积费用计入房屋总价明显违法。根据《海南省产权式酒店建设销售管理暂行办法》第九条规定，产权式酒店客房应按套、间等房屋基本单元进行预（销）售。开发单位应按装修后的客房套内建筑面积计价预（销）售产权式酒店客房，不得按含有公摊面积的套型建筑面积计价预（销）售。根据《海口市产权式酒店管理暂行办法》第十条第二款规定，建设单位应按装修后的套内建筑面积计价销（预）售产权式酒店，不得按建筑面积计价销（预）售。本案中，明珠公司所售房屋总价中包含了不允许销售的公摊面积费用，明显违反上述规定。3.涉案认购书明确约定房屋成交价按建筑面积单价重新计算，明珠公司按套内建筑面积单价计算房屋价格违反双方约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，《恒大海口文化旅游城楼宇认购书》应认定为商品房买卖合同，其第七条关于成交价按本认购书中建筑面积单价重新计算的约定对双方具有约束力。涉案《恒大海口文化旅游城楼宇认购书》第二自然段对房屋建筑面积及单价作了明确约定。根据上述《海南省产权式酒店建筑销售管理暂行办法》第九条、《海口市产权式酒店管理暂行办法》第十条第二款规定，明珠公司向欧冬妮、李汉章出售的房屋只能按套内建筑面积计价，公摊面积不能计价，即明珠公司出售给欧冬妮、李汉章房屋的总建筑面积即为套内建筑面积。因此，明珠公司应当根据约定用建筑面积单价乘以出售给欧冬妮、李汉章房屋的总建筑面积（即套内建筑面积）计算房屋总价，其按套内建筑面积单价计算房屋总价违反了双方约定。综上，明珠公司所收欧冬妮、李汉章购房款中包含了依法不能出售的公摊面积费用，其应当依法退还给欧冬妮、李汉章。（二）二审判决认为欧冬妮、李汉章诉称明珠公司欺骗无事实依据，该认定明显错误。明珠公司在销售时进行虚假宣传，称欧冬妮、李汉章所购房屋位于花园美宅区，使欧冬妮、李汉章误以为所购房屋为住宅房屋。明珠公司提供的《恒大海口文化旅游城楼宇认购书》上记载，该商品房既有建筑面积又有套内建筑面积，只字未提欧冬妮、李汉章所购房屋为产权式酒店客房，使欧冬妮、李汉章进一步确信所购房为住宅房屋，并包含公摊面积。但欧冬妮、李汉章与明珠公司签订房屋买卖合同时房屋却变成了产权式酒店客房。针对明珠公司虚假宣传、欺骗、误导消费者等违法行为，海口市龙华区工商行政管理局于2015年4月16日对明珠公司作出《行政处罚决定书》。海口市工商行政管理局专业市场管理局于2017年7月12日对明珠公司作出《行政处罚决定书》，对明珠公司作出罚款113万元等行政处罚。（三）涉案《恒大海口文化旅游城楼宇认购书》、《海口市产权式酒店客房买卖合同》均为明珠公司提供的格式合同。对格式条款的理解发生争议时，依法应当作出不利于提供格式条款一方的解释。根据涉案《恒大海口文化旅游城楼宇认购书》、《海口市产权式酒店客房买卖合同》约定，涉案房屋是否包含了公摊面积，购房总款中是否包含了公摊面积费用，在欧冬妮、李汉章和明珠公司的理解发生争议时，应当认定双方在合同中约定的房屋包含了公摊面积，购房总款中包含了公摊面积费用。（四）一审判决依照《中华人民共和国民法总则》第三条驳回欧冬妮、李汉章的诉讼请求，适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》第三条是关于民事权益受法律保护的原则性规定，不能作为驳回诉讼请求的法律依据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。   明珠公司提交意见称，欧冬妮、李汉章的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。   本院经审查认为，本案争议焦点为欧冬妮、李汉章主张明珠公司退还其购房款中的公摊面积费用是否应得到支持。欧冬妮、李汉章与明珠公司签订的《海口市产权式酒店客房买卖合同》为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。根据《海口市产权式酒店客房买卖合同》约定，欧冬妮、李汉章购买明珠公司销售的产权式酒店，所购房屋按套内面积进行计价，该约定并未违反《海口市产权式酒店管理暂行办法》规定。虽然双方在附件九《本合同补充协议》中也约定了涉案房产的建筑面积，但该补充协议并未对《海口市产权式酒店客房买卖合同》的计价方式及价款进行变更，故涉案房屋的计价方式及价款以主合同约定的内容为准，且根据本案查明事实，无论按套内面积计价还是按建筑面积计价，房屋的总价款都是一致的，故欧冬妮、李汉章主张其承担了不存在的公摊面积的房款，无事实和法律依据，二审判决未予支持并无不当。欧冬妮、李汉章称明珠公司的宣传资料及《恒大海口文化旅游城楼宇认购书》记载了房屋的建筑面积，明珠公司均是按照建筑面积向欧冬妮、李汉章销售涉案房屋，房屋总价款包含了公摊面积费用。根据《海口市产权式酒店客房买卖合同》附件九《本合同补充协议》第十四条“其他约定”第三点约定，针对项目做的销售材料及宣传资料仅供买受人购房时参考，宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同为准。如前所述，《海口市产权式酒店客房买卖合同》明确约定了欧冬妮、李汉章购房屋按套内面积进行计价，即使明珠公司的宣传资料或认购书对此有不一致的表述，也应以《海口市产权式酒店客房买卖合同》约定为准，故欧冬妮、李汉章上述主张无事实与法律依据。欧冬妮、李汉章称购买时以为是住宅式房屋，后来又变成产权式酒店，认为明珠公司存在欺骗行为。因《海口市产权式酒店客房买卖合同》明确约定欧冬妮、李汉章购买明珠公司销售的产权式酒店客房，该约定的内容清楚明确，欧冬妮、李汉章在签订购房合同时也应当对合同约定的内容尽到审慎注意义务，在《海口市产权式酒店客房买卖合同》上签字，即表示其接受协议所载条款并应按照约定履行。退一步而言，如欧冬妮、李汉章认为因明珠公司的欺骗行为导致其在违背真实意愿的情况下签订了《海口市产权式酒店客房买卖合同》，欧冬妮、李汉章有权请求人民法院或者仲裁机构对此予以变更或者撤销。因欧冬妮、李汉章未在法定期限内行使撤销权，故《海口市产权式酒店客房买卖合同》对签约双方当事人均具有法律约束力，双方应当依约履行合同义务并享有合同权利。因此，欧冬妮、李汉章主张明珠公司存在欺骗行为但二审判决未予认定错误，该项主张不能成立，本院不予支持。另外，关于法律适用问题，一审法院直接适用法律原则作为判决依据确有不妥，但处理结果正确，二审判决予以维持并无不当。   综上，欧冬妮、李汉章的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：   驳回欧冬妮、李汉章的再审申请。   审 判 长 唐赐伟   审 判 员 苏堆玉   审 判 员 刘兰英     二○一九年十一月二十九日   法官助理 邹 卫   书 记 员 何小瑜   附:适用本案的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；   （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；   （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；   （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；   （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；   （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于申请人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；   （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；   （十）未经传票传唤，缺席判决的；   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；   （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；   （十三）审判人员在审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。