广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终3018号 上诉人（一审被告）：桂林市易房置业有限公司，住所地：桂林市叠彩区站前路**恒大广场****房，统一社会信用代码：450300000122677。 法定代表人：陈学齐。 委托诉讼代理人：张衡，该公司人事经理。 被上诉人（一审原告）：邓中祥，男，1982年12月10日生，汉族，住灌阳县。 被上诉人（一审原告）：陆增艳，女，1983年8月22日生，汉族，住灌阳县（系被上诉人邓中祥之妻）。 一审被告：桂林荣崎房地产开发有限公司，住所地：灵，住所地：灵川县八里街杏花苑小区****用代码：91450323799745926K。 法定代表人：唐春荣。 上诉人桂林市易房置业有限公司（以下简称易房公司）因与被上诉人邓中祥、陆增艳，一审被告桂林荣崎房地产开发有限公司不当得利纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2019）桂0323民初1188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人易房公司上诉请求：1、撤销广西壮族自治区灵川县人民法院(2019)桂0323民初1188号民事判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:1、原审法院判定被上诉方与上诉方不存在合同关系的认定不符合事实。上诉方桂林市易房置业有限公司，是原审被告桂林荣崎房地产开发有限公司“荣崎·三元极第”二期物业的联合销售代理合作方，双方约定由易房公司以底价包销的形式全权决定以上物业（包括住宅、门面及车位）的销售价格及优惠力度，易房公司对上述物业的价格及其优惠有全权处理的能力。且销售过程中，荣崎公司不提供销售人员及客源挖掘，对应人员安排及客户来源均由易房公司全权统筹，虽从被上诉方提供的证据显示上诉方与被上诉方无书面合同关系，但被上诉方在与上诉方工作人员签订《商品房买卖合同》时属于在易房公司的授权下履行易房公司与荣崎公司的销售代理合同所赋予的法律义务。2、原审判决中荣崎公司被列为被告不符合事实。从原审法院判决中显示荣崎公司与被上诉方并无收取被上诉方2万元的收据、合同等书面依据，亦未收取被上诉方2万元，非原审案件适格被告且未被原审法院确认。3、易房公司收取的2万元性质上属于团购费，该费用的收取基于上诉方工作人员与被上诉方的口头协定，是有效的合同行为，而不属于易房公司不当得利。被上诉方陆增艳于2018年9月13日经易房公司团购合作方桂林桂房房产代理有限公司（以下简称桂房公司）业务员胡嗣艳在荣崎公司位于灵川县八里街开发区“荣崎·三元极第”二期经由易房公司工作人员孙荣章的介绍、带看后，于2018年10月2日再次由桂房公司业务员胡嗣艳引介，易房公司工作人员白兰花接待并于2018年10月20日与被上诉方最终确定以上项目1幢2单元22层2-22-3号房屋的购买意向，房款原总价715361元，当时算的《置业计划书》是参加团购交2万减7万的活动，这样可以享受以592317元的优惠价成交，经白兰花口头提出要约“首付款119317元加上团购费2万元以及代办证费800元，当天必须交齐140117元才能满足签合同的要求，先交l万元保留房号再去银行办理转款手续”后，被上诉方口头承诺同意并于2018年10月20日以刷卡形式在售楼部交付1万元定金，其后被上诉方以刷卡形式转入2万元团购费至易房公司账户后，白兰花向易房公司现场负责人申请，易房公司确认已收到上诉方所交团购费2万元的情况下，特批按照592317元的最终成交价与被上诉方签订《商品房买卖合同》，被上诉方于2018年10月20日以刷卡形式将首付款110117元转入荣崎公司账户。经与白兰花确认被上诉方在签约时和付款时对所交2万元团购费并无异议。且被上诉方在其所签的《商品房买卖合同》合同犹豫期内亦未以任何书面或口头方式提出异议。被上诉方与易房公司工作人员白兰花达成口头协议后，先交付定金1万元，其后再交付2万元团购费，最后再转首付款履行《商品房买卖合同》中支付首付款110117元的合同义务，三次转款均出于自愿，并且对所交费用无任何疑问，完全基于易房公司工作人员白兰花的提前告知，属于双方达成一致口头协议的履行，而非如原审判决中被上诉方诉称“在被告荣崎公司处按照其要求分两次支付首付款”导致多付房款。被上诉方已经与易房公司工作人员口头达成一致，且并不属于法律、行政法规规定必须采用书面形式，当事人双方并未约定采用书面形式，被上诉方按双方口头协议约定履行付款约定，是完全合理且合法，对当事人双方均形成有效约束的。该2万元团购费虽未体现在《商品房买卖合同》上，但基于易房公司对该房屋的销售价格及优惠有全权决定权，被上诉方未缴纳2万元团购费的情况下，被上诉方就无法按592317元的房款总价签订《商品房买卖合同》。据此可以认定被上诉方交纳2万元团购费与被上诉方按592317元的房款总价签订《商品房买卖合同》这两个行为在整个交易过程中均具有关联性，但在保障被上诉人的购房利益上是一致的。据此，易房公司认为被上诉方要求返还团购费的行为应关联解除其与荣崎公司签订的《商品房买卖合同》方可予以退还。易房公司并未独自所有被上诉方所主张的2万元，而是基于与桂房公司的合作协议及佣金体系对桂房公司及工作人员进行相应分配。在被上诉方签订购房合同后，易房公司已于2018年10月21日以微信转账形式发放对应团购介绍费1000元至桂房公司业务员胡嗣艳，桂房公司亦于事后开具结佣发票，至原审法院判决之日止，易房公司已结算团购介绍费至桂房公司人民币共计12846元，易房公司工作人员佣金4200元，共计17046元。被上诉方通过桂房公司引导至易房公司所代理的三元极第二期项目售楼部，在交纳2万元团购费后获得相应优惠，将原价715361元的房屋以592317元的房款总价与荣崎公司签订《商品房买卖合同》的事实已如实陈述如上，被上诉方在交纳2万元团购费时已与易房公司工作人员达成口头协议，被上诉人不仅知晓交费后可以获得相应优惠，亦实际享受到了相应优惠服务，虽易房公司未与被上诉人签订书面的《团购服务协议》有些失当，但通过易房公司工作人员白兰花口头及明列于《置业计划书》进行告知，给予被上诉方优惠，被上诉方亦以明显低于涉案房屋同地段同类型房产的价格购入涉案房屋，应视为易房公司提供了对应团购优惠服务。综上，请求本院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人邓中祥、陆增艳辩称：被上诉人买房日期是2018年10月20日下午4点，在白兰花（是易房公司员工）手上买的房，当时谈的房子总价是592317元，白兰花就多刷被上诉人2万元，到今年4月被上诉人朋友买房去找她，被上诉人才发现多刷了2万元给易房公司，被上诉人是向荣崎公司买房的，打流水账单出来被上诉人才知道，4月份被上诉人去找白兰花说，当时第一次答应退8000元，后答应退1.2万，在一审法院调解时她还说可以退一部分给被上诉人，2万元不退完。 一审被告桂林荣崎房地产开发有限公司未到庭陈述意见。 被上诉人向一审法院起诉请求：一、两被告共同返还原告不当得利2万元；二、案件受理费由两被告承担。 一审法院认定事实：2018年10月20日，二原告与被告桂林市荣崎房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，由原告以592317元的价格向被告桂林市荣崎房地产开发有限公司购买位于灵川县“荣崎·三元极第”二期1幢2单元22层2-22-3号房屋，由原告在2018年10月20日前付房款的20%即119317元，余款473000元，于2018年10月28日前办理完毕银行按揭贷款手续。合同签订当日，原告根据被告的要求将购房首付款119317元转入了被告桂林市荣崎房地产开发有限公司，另20000元转入了被告桂林市易房置业有限公司的账户。2019年2月27日，原告将余款473000元以银行贷款的方式付清给被告桂林市荣崎房地产开发有限公司。后原告发现多给付被告20000元，要求二被告其退还多付的2万元未果。为此，原告诉至一审法院，要求支持其诉讼请求。 一审法院认为：根据有关法律规定，没有合法根据，取得不当得利，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。从本案的实际情况来看，原告与被告桂林市荣崎房地产开发有限公司之间存在《商品房买卖合同》关系，原告根据合同约定已全部履行给付义务，将购房款全部给付被告桂林市荣崎房地产开发有限公司，而与被告桂林市易房置业有限公司不存在合同关系，也无证据证明双方存在其他债权债务关系，因此，原告转入被告桂林市易房置业有限公司账户上的20000元，应由被告桂林市易房置业有限公司全部返还给原告。原告在庭审中要求被告桂林市易房置业有限公司退还20000元，不要求被告桂林市荣崎房地产开发有限公司退还，予以准许。二被告经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对本案事实的认可。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：由被告桂林市易房置业有限公司返还原告邓中祥、陆增艳20000元。案件受理费300元，减半收取150元，由被告桂林市易房置业有限公司负担。 本院二审期间，上诉人提交了新证据。证据1、POS缴款截图，证明邓中祥交纳定金时间；证据2、报备截图，证明桂房公司引介陆增艳购房记录；证据3、来访客户资料明细表，证明陆增艳经由桂房公司引介到访；证据4、联盟单位看房单，证明陆增艳经由桂房公司业务员引介实际到访售楼部记录；证据5、成交奖截图，证明陆增艳购房后发放成交奖至桂房公司业务员证明；证据6、合作分销协议，证明易房公司与桂房公司存在合作；证据7、房地产营销策划服务合同，证明易房公司对涉案房屋的销售价格有决定权；证据8、孙荣章证人证言，证明陆增艳经由桂房公司业务员引介实际到访售楼部；证据9、白兰花证人证言，证明已与陆增艳、邓中祥就所交2万元获得购房优惠事宜有口头约定；证据10、结算对账单及发票，证明易房公司与桂房公司就涉案房屋交易已依合作协议发生结算；证据11、价格表，证明涉案房屋销售价格；证据12、和其他户签订的商品房买卖合同，证明涉案房屋的优惠性质。正常房屋交易流程被上诉人是需要先交l万元定金保留房号，被上诉人买房是经过其他中介商引介的，就会有相应的中介的价格，买房子并不是签合同当天就定了，一般一套房子要看两、三次才能定下，证明是为了履行2万元抵7万元购房款的口头约定，不存在不当得利。上诉人申请孙荣章、白兰花到庭作证，证明被上诉人购房时，告知了被上诉人交2万元抵7万元购房款的事实。 经本院组织质证，被上诉人对上诉人的证据发表质证意见。对证据1-4的真实性不认可；对证据5-7不清楚；对证据8、9真实性不认可，白兰花从来没有提过2万抵7万的口头协议，孙荣章对2万抵7万的活动也没有提起过；对证据10不清楚；对证据11三性予以认可，被上诉人与白兰花谈价钱时表示能少到合同约定价钱就买，被上诉人只认可与荣崎公司谈的单价；对证据12的关联性不认可，不同房子价钱是不一样的。被上诉人对孙荣章、白兰花到庭作证的证言不予认可。 被上诉人申请陆星星到庭作证，证明被上诉人购房时，孙荣章、白兰花没有告知被上诉人交2万元可以抵7万元购房款。上诉人认为陆星星到庭作证的证言系虚假陈述。 上诉人提供的新证据不能直接证明在被上诉人购房时上诉人与被上诉人达成了交给上诉人2万元可以抵7万元购房款的口头协议，本院不予采纳。 经审查，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为：被上诉人与一审被告桂林荣崎房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被上诉人以592317元的总价向一审被告购买其位于灵川县“荣崎·三元极第”二期l幢2单元22层2-22-3号房屋。合同签订当天被上诉人将房价20%转入至一审被告账户，另20000元转入上诉人账户。本案中，上诉人称被上诉人转入其账户的20000元是用于“2万抵7万”的优惠活动，双方对此达成了口头协议，但是被上诉人对此不予认可。因上诉人所提供的证据并不能证明被上诉人转入上诉人账户的20000元是用于抵减活动，即不能证明双方之间存在合同关系，故，上诉人对此应当承担举证不能的不利后果。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”。上诉人收取被上诉人的2万元属于不当得利，上诉人应当将该2万元返还被上诉人。综上，上诉人易房公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人桂林市易房置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 鹏 审 判 员  徐 刚 审 判 员  唐国登 二〇一九年十一月二十六日 法官助理  樊 睿 书 记 员  文 静