辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽08民终2677号上诉人（原审原告）：营口旭能保温材料有限公司。住所地：营口市中小企业园区。法定代表人：张亚伦，该公司经理。委托诉讼代理人：张亚利，该公司副经理。委托诉讼代理人：阎爱群，营口泰山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：营口市汇元轴承钢球有限公司。住所地：营口市老边区开发街**。法定代表人：程丽华，该公司总经理。上诉人营口旭能保温材料有限公司因与被上诉人营口市汇元轴承钢球有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省营口市老边区人民法院（2019）辽0811民初925号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人营口旭能保温材料有限公司的委托诉讼代理人张亚利、阎爱群，被上诉人营口市汇元轴承钢球有限公司法人代表程丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。营口旭能保温材料有限公司上诉请求：一、请求依法判令撤销营口市老边区人民法院（2019)辽0811民初925号民事判决书。二、请求依法判令支持上诉人的诉讼请求（解除房屋租赁合同并支付按合同约定的违约金）。三、由被上诉人承担本案的全部诉讼费。事实和理由：一、上诉人与被上诉人于2015年11月26日签定的厂房出租协议，上诉人将1000平方米的厂房和四间办公室分别以每年80000元和15000元，合计95000元的价格出租给被上诉人，租期5年，从2015年12月1日至2020年11月30日止，租金上打租。协议中约定了双方的权利和义务，协议中约定“如果乙方不能按时交纳房租，要向甲方交滞纳金即租金的0.5%每日。如甲方违约承担乙方的搬迁费等”在履行协议过程中，2018年12月份，被上诉人应按约定交下一年的租金时，被告迟迟不交至今，并扬言要按月交纳租金。被上诉人其未按合同履行交纳房租，如不交纳房租按违约解除合同，并支付滞纳金。被上诉人经上诉人多次协商要求其履行协议，交纳房租，被上诉人拒不履行合同，并私自决定于2019年3月份通过银行向上诉人打款30000元。剩余尾款至诉讼之中每月月末通过银行给上诉人打款，其行为构成了严重的违约。二、在原审法院审理过程中，已经查明事实，协议所立双方的权利及义务，同时也查明和确定了被上诉人于2019年3月份给上诉人打房租款30000元的事实，其严重违约，同时也查明被上诉人在租用厂房期间，在生产过程中未因电力设施和电力产权电力供应货到影响。也就是上诉人在该案中未有一点违约，原审法院事实已经查清楚被告的违约，却得到了一审法院的支持，而且上诉人在没有一点违约的情况下未得到一审法院的支持，公理在哪？法律在哪？公平公正在哪里？特别是原审法院在没有任何法律依据的情况下将滞纳金降至24%支付，依据在哪？综上所述，原审法院在事实清楚、证据确实充分的情况下，做出了有悖于法律法规的判决。为了维护法律的公正、彰显法律的公平公正，请二审法院支持上诉人的上诉请求。营口市汇元轴承钢球有限公司辩称，我没有违约，上诉人租给我房子，但变压器不是自身企业的变压器，2015年上诉人借的变压器产权发生变化，我与上诉人协商。能否给我上一台315**的变压器。上诉人说不能，我说我用一个月房子给你一个月钱，当时上诉人同意了，后来我不知道什么原因，我就接到了传票。营口旭能保温材料有限公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原告与被告的厂房出租协议；2.依法判令被告立即倒房，将厂房恢复原状，并按协议约定支付违约金30000元；3.被告承担本案的全部诉讼费。一审查明事实：2015年11月26日，原告营口旭能保温材料有限公司与被告营口市汇元轴承钢球有限公司签订厂房出租协议。该协议约定：原告将其位于营口市老边区中小企业园内1100平方米的厂房一座、办公室四间租给被告使用，租期为5年，由2015年12月1日至2020年11月30日止；厂房租金每年捌万元整，办公室四间，每年租金壹万伍千元整，合计租金每年玖万伍千元整，租金每年（上打租）签协议之日交纳。乙方（被告）每年的11月1日交纳冬季取暖费4000元整，网费每年陆佰元整；甲方（原告）无偿提供水、电设施。水电费由乙方（被告）自行负担；乙方（被告）如不能按时交纳租金，要向甲方（原告）交付迟纳金，付租金的0.5%元。如果甲方（原告）不能满足乙方（被告）电力供应，由甲方（原告）负责赔偿搬迁损失（如遇政府动迁或不可抗力自然灾害与甲方无关）等。另查，2019年3月3日，被告给付原告租金30000元，2019年3月29日、2019年4月29日、2019年5月31日、2019年6月29日、2019年7月30日，被告分别给付原告租金8000元，2019年8月16日，被告给付原告租金30000元，以上共计给付100000元（其中租金为95000元，另5000元为取暖费等），原告均予接收。再查，原告提供其与好菂工贸有限公司法定代表人刘振昌于2015年11月23日签订的协议复印件证明原告有电力设施使用权。被告对此协议无异议，但辨称该变压器产权2018年已归大连银行营口分行，对此未提供证据予以证明。又查，被告表示在租用原告厂房期间，其生产未因电力设施（产权或电力供应）受到影响。一审法院认为，原告营口旭能保温材料有限公司与被告营口市汇元轴承钢球有限公司签订的厂房出租协议是双方真实意思的表示，合法有效。原、被告均应按该协议约定履行自己的义务。被告虽有逾期支付租金的违约行为，鉴于其已给付原告2019年租金，原告的合同目的已经实现，没有对原告的合法权益造成根本性损害，不构成根本性违约，不符合解除合同的法定条件，且双方亦未约定此属解除合同的条件，故原告的该主张，本院不予支持；但被告未按合同约定按时交纳租金，其应按合同约定给付原告违约金；因双方约定的违约金过高，本院依法调整为按年利率的24%予以支持。被告关于其没有违约，不应给付违约金的辩解，本院不予采信；因厂房出租协议约定的冬季取暖费等5000元款项交付日期早于租金交付期，故被告向原告交纳的款额首先扣除5000元后的部分视为租金。一审判决：一、被告营口市汇元轴承钢球有限公司自2018年11月26日起至2019年3月2日止，以95000元为基数；自2019年3月3日起至2019年3月28日止，以70000元为基数；自2019年3月29日起，至2019年4月28日止，以62000元为基数；自2019年4月29日起至2019年5月30日止，以54000元为基数；自2019年5月31日起至2019年6月28日止，以46000元为基数；自2019年6月29日起至2019年7月29日止，以38000元为基数；自2019年7月30日起至2019年8月15日止，以30000元为基数；均按年利率24%计算给付原告营口旭能保温材料有限公司违约金；上述款项，于本判决生效后十日内付清；逾期给付,按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告营口旭能保温材料有限公司的其他诉讼请求。案件受理费550元，由被告营口市汇元轴承有限公司负担。二审中，当事人双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案系租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，双方合同明确约定了租金每年（上打租）签协议之日交纳租金，2018年12月份，被上诉人违反合同约定，未按合同约定的期限履行债务，并单方变更租金的支付方式为按月支付。按期获得租金为上诉人签订租赁合同的目的，被上诉人已经迟延履行合同义务，在上诉要求被上诉人支付房屋租金的情况下，被上诉人仍然拒绝按合同履行，致使上诉人期限性合同目的未能实现，虽然被上诉人截止2019年8月份已经将2019年租金全部交付完毕，但其交付期限经上诉人数次严正交涉后仍迟延履行9个月。在上诉人提起诉讼后，被上诉人仍然没有及时的履行合同交纳租金。在被上诉人违约的情况下，现上诉人已经对被上诉人能够是否依约继续履行合同失去信心，强烈要求解除合同，故本院准许上诉人解除与被上诉人所签订的租赁合同。关于迟纳金的计算基数问题，双方就被上诉人迟延履行合同义务约定了迟纳金，其性质为违约金，但双方并未约定违约金支付的基数是实际欠款金额还是该年度全部租金，依公平原则，一审以实际欠款金额为基数并无不当。关于迟纳金的的比例问题，上诉人并无证据证明其实际损失，若以每日0.5%计算，明显过高，一审法院依法调整为按年利率24%计算并无不当。至于被上诉人所称双方之间用电纠纷，与本案上诉人的诉讼请求并非同一法律关系，被上诉人以此对抗上诉人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院未予采信并无不当。综上，上诉人的上诉请求部分成立，被上诉人的答辩意见本院不予采信，本案依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持辽宁省营口市老边区人民法院（2019）辽0811民初925号民事判决第一项；二、撤销辽宁省营口市老边区人民法院（2019）辽0811民初925号民事判决第二项；三、解除上诉人营口旭能保温材料有限公司与被上诉人营口市汇元轴承钢球有限公司于2015年11月26日签订的《厂房出租协议》及双方于2016年10月11日签订的《厂房续签协议》。上述款项，限被上诉人于本判决生效之日起二个月内将厂房倒出。被上诉人逾期履行，则按迟纳金（即年利率24%）的双倍支付迟纳金。二审案件受理费550元，由上诉人营口旭能保温材料有限公司负担100元；由被上诉人营口市汇元轴承钢球有限公司负担450元。本判决为终审判决。审判长  赵洪骥审判员  秦振敏审判员  关春秋二〇一九年十一月二十六日法官助理陶夫通书记员孙玲