河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终20903号上诉人（原审被告）：郑州勤丰实业有限公司，住所地河南省郑州市惠济区兴隆铺**院**楼。法定代表人：刘峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吕亚琼，女，系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：罗南力，男，1963年1月27日出生，汉族，现住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：李克钰，上海市协力（郑州）律师事务所律师。上诉人郑州勤丰实业有限公司因与被上诉人罗南力房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初3450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑州勤丰实业有限公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人已于2018年6月30日履行了交房义务，不应承担自2018年7月1日至2018年7月7日之间的逾期交房违约金。1.本案中涉案房屋的实际使用性质为仓储用地而非住宅用地，双方签订的《房源定制协议》中明确交房标准为毛坯房，达到使用条件，本案标的房屋于2018年6月29日完成了五项竣工验收，完全符合仓储用房的相关标准，房屋交付不存在任何问题。且上诉人的大多数业主自2018年6月30日开始陆续办理交房手续，正常使用房屋。在本案标的房屋具备交付条件时，上诉人在东方今报上发布公告，通知购买涉案项目房屋的业主办理交房手续，房屋交付须买卖双方共同履行。原审法院错误的认为涉案房屋在2018年6月30日不具备交付条件，让上诉人承担被上诉人逾期不配合交房期间（2018年7月1日至2018年7月7日）的违约金，等于是对怠于履行合同义务行为的鼓励，实属判决错误，严重损害了上诉人的合法权益。一审法院在上诉人提交五项竣工验收报告后认为涉案房屋在2018年6月30日不具备交房条件，却在被上诉人于2018年7月7日办理交房手续后，认定涉案房屋具备交房条件，对于同样的交房标准，一审法院对上诉人与被上诉人作出了不同的判定，有失公允。2.一审法院于2019年8月13日作出的（2019）豫0108民初3877号与（2019）豫0108民初4420号两份生效的民事判决书中表明上诉人向被上诉人交付的涉案房屋完全具备交房条件，请求二审法院依照该两份判决书依法改判。二、原审法院判决支付的违约金计算标准过高，请求二审法院予以减少。本案属于房屋买卖合同纠纷，法律适用应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，同时参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九的规定，在被上诉人没有对其损失举证的前提下，其损失应当参照银行同期贷款利率的标准计算。目前被上诉人所主张的逾期交房违约金计算标准约为日万分之三即10.8%/年，逾期网签违约金8%/年已经高出银行同期贷款利率的30%，属于约定过高，应予以减少。综上，上诉人已于2018年6月30日履行了交房义务，且也履行了网签义务，恳请二审法院结合本案具体情况，考虑到上诉人的履约态度及经营情况，依法改判或发回重审。罗南力辩称：1.上诉人所主张的逾期交房违约金偏高，不能成立。逾期交房违约金按日万分之三计算是双方合同约定的标准，不违反法律的规定，一审判决忠实于其合同约定的内容是正确的，对上诉人该项请求不能支持。2.上诉人主张其于2018年6月30日履行了交房义务，不符合事实。出卖方交付的房屋应当具备法律规定和合同约定的标准。2018年6月30日被上诉人没有接到房屋交付通知，且当时交付房屋的条件不符合合同约定的条件以及法律规定的条件。被上诉人实际接收房屋的时间是2018年7月7日，所以应认定双方交付的时间是2018年7月7日，在此之前上诉人主张不能成立。罗南力向一审法院起诉请求：1.判令被告限期十天内履行《易谷国际定购协议》，与原告签订正式的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告交付房屋（良库老街公寓××号），并协助原告办理过户登记手续；3.依法判决被告支付原告2017年1月1日至12月31日前延期交房违约金9679.56元（该部分违约金以物业费形式冲抵，实际交房时兑现）；被告支付原告2018年1月1日后延期交房违约金22300.98元（暂计至2018年7月7日收房收钥匙）；4.依法判决被告支付原告逾期网签补偿金28025.31元（暂计至2018年7月7日收房收钥匙）；5.判决本案诉讼费用、保全费等费用由被告承担。后罗南力将诉讼请求第二项变更为要求判令被告协助原告办理房屋权属证书，将诉讼请求第四项变更为要求判令被告支付原告逾期网签补偿金57997.37元（计算至2019年6月16日）。一审法院认定事实：2016年10月14日，原告（受让方、乙方）与被告（出让方、甲方）签订《易谷国际订购协议》，约定原告购买被告开发的易谷国际A6号楼3层322户。2017年11月25日，原告（乙方）与被告（甲方）达成补充协议，主要约定：原告罗南力认购时间为2016年10月14日，认购房号为A6-322,认购房源面积48.34㎡，认购房源单价为8223.46元/㎡，认购房源总价为397522元，付款方式为全款，已付房款金额为397522元。关于房屋合同网签问题，时间为2017年11月30日前；自2017年6月1日起至出卖人通知买受人办理网签之日，出卖人向买受人按已付房款年利率4.5%计算补偿金；若逾期仍未能网签，补偿标准自2017年12月1日起至出卖人通知买受人办理网签之日止，按已付房款的年利率8%计算，补偿金支付时间为正式交房后7日内。关于延期交房，约定在2017年12月31日交付；就延期交房违约赔偿约定，2017年10月31日前，甲方按已付房款的日万分之零点五向乙方支付迟延违约金，该违约金以物业费形式冲抵，在实际交房之日兑现；2017年11月1日至2017年12月31日，甲方按已付房款的日万分之一点五向乙方支付迟延交付违约金，该违约金以物业费形式冲抵，在实际交房之日兑现；若2017年12月31日仍不能如期交付，自2018年1月1日起违约金按已付房款的日万分之零点五调整至日万分之三直至交房，以现金转账形式支付，次月10号前支付上个月的违约金。协议签署后，乙方不得采取拉横幅、堵门、堵路等过激行为表达诉求，否则甲方有权单方解除补充协议，超过2018年2月10日仍不能交房，乙方保留正当合法维权的权利。另查明，郑州市住房保障和房地产管理局于2016年3月14日向被告颁发预售许可证，项目名称为河南易谷艺术品储运仓库。2018年6月29日，涉案工程项目通过竣工验收，被告通过在《东方今报》上公告的形式通知了原告接收房屋。原告于2018年7月7日收房、收钥匙，原、被告双方于2019年6月16日办理了网签。一审法院认为，原、被告签订的房源定制协议及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按诚实信用原则积极履行各自的义务。关于原告要求被告支付逾期网签合同违约金的诉请，按照原、被告双方补充协议约定，自2017年6月1日至2017年11月30日，按照已付房款年利率4.5%计算补偿金，计8894.55元；2017年12月1日至2019年6月16日，按照已付房款年利率的8%计算补偿金，计49027.71元，以上共计57922.26元。关于原告要求被告支付延期交房违约金的诉请，原告已依约向被告支付购房款，但被告未按约定时间将符合交房条件的房屋交付原告，故原告该项诉请于法有据，该院予以支持。关于具体计算时间及标准，2017年12月31日以前违约金因双方补充协议约定以物业费形式冲抵，故该部分原、被告应按约定进行核算，积极履行各自权利义务，现因支付条件未成就，本案不予处理。2018年1月1日后的部分，在原、被告补充协议约定时间段内，因政府环境治理要求，在2017年11月15日到2018年3月15日采暖季期间城市建成区内停止各类建筑工程土方作业，涉案工程项目停止了施工，属于不可抗力因素客观上导致了履约条件的变化，且双方协议也进行了约定，故该部分时间段内不应按一方违约进行处理；自2018年3月16日至2018年7月7日期间，被告应按照原告已付房款397522元为基数，按照日万分之三支付原告该项违约金，共计13476元，关于原告其他诉请和被告部分辩称，不符合约定和法律规定，该院不予支持和采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告罗南力网签合同补偿金共计57922.26元（自2017年6月1日至2017年11月30日网签合同补偿金8894.55元，自2017年12月1日至2019年6月16日网签合同补偿金49027.71元，以上共计57922.26元）；二、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告罗南力自2018年3月16日起至2018年7月7日的逾期交房违约金13476元；三、驳回原告罗南力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4767元（已减半），由被告郑州勤丰实业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑州勤丰实业有限公司向本院提交以下证据：1.钥匙发放登记表6页；2.入伙手续登记表3页。拟证明涉案房屋在2018年6月30日达到交房条件后，大多数业主已经实际办理装修手续，佐证案涉房屋达到交房条件。罗南力质证认为：对上诉人所提交的证据钥匙发放登记表中罗南力于2018年7月7日签字领取钥匙的内容的真实性认可，对其他内容的真实性、关联性有异议。涉案小区大概有上千家业主，上诉人所提交的钥匙发放登记表和入住登记表只是少部分信息，绝大部分业主并没有接收房屋，没有办理入住手续。各个业主实际情况不一样，居住条件不一样，接收房屋、对房屋的现实需求也不相同，不能因别人的居住条件差、对房屋刚性居住的需求比较强烈，就认定房屋符合交接条件。应当以合同约定和法律规定的标准为准，而不是以上诉人提交的证据为准。罗南力认为该证据不能够实现上诉人的证明目的。罗南力向本院提交以下证据：1.承诺书照片打印件一份。拟证明在2018年6月30日以后现场有施工未完成，施工人员当时承诺按时把活干完。2.照片复印件8张。拟证明在2018年12月案涉小区垃圾成堆，没有绿化，小区没法进入，现场施工持续进行，不符合交房入住条件。郑州勤丰实业有限公司质证认为：对证据1的真实性、关联性有异议。被上诉人提交的系复印件，上面无郑州勤丰实业有限公司印章，不能证明是勤丰公司所出具的承诺，与本案无关联性。对证据2的真实性不予认可。被上诉人提供的照片系黑白打印照片，模糊不清，拍摄地点无法确认，不能确认为案涉的房屋现状，且房屋性质为仓储性质，在2018年6月30日竣工验收合格后，已经达到了交房条件。根据双方举证及质证意见，本院经审查认为：郑州勤丰实业有限公司提交的钥匙发放登记表、入伙手续登记表，仅能证明买受人接收房屋的事实，不能充分证明郑州勤丰实业有限公司已于2018年6月30日履行了向罗南力交付案涉房屋的义务。罗南力提交的证据，无法确定与本案具有关联性。本院对双方当事人二审中提交的证据均不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，双方当事人签订的《易谷国际定购协议》及两份《补充协议》合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。罗南力按约向郑州勤丰实业有限公司支付了全部购房款，履行了自己的义务。郑州勤丰实业有限公司未按约定的期限向罗南力交房并与其办理网签合同，构成违约，郑州勤丰实业有限公司应当按照《补充协议》的约定承担相应的违约责任。郑州勤丰实业有限公司称补充协议的内容并非该公司真实意思表示，就该项主张，郑州勤丰实业有限公司未提交证据予以证明，且郑州勤丰实业有限公司并未依法主张变更或撤销案涉《补充协议》，故本院对郑州勤丰实业有限公司的该项主张不予采信。郑州勤丰实业有限公司在上诉状中称双方在《房源定制协议》中约定了交房标准。本案中，双方当事人并未签订《房源定制协议》，郑州勤丰实业有限公司以《房源定制协议》约定交付标准为由主张其交付的房屋达到交房条件，依据不足，本院对其该项主张不予采信。郑州勤丰实业有限公司上诉称该公司已通过在报纸上发布公告的方式履行了交房义务，因罗南力不配合而逾期，主张该公司不应承担自2018年7月1日至2018年7月7日之间的逾期交房违约金。郑州勤丰实业有限公司并未举证证明罗南力存在知悉交房通知后不配合收房的情形，故该公司的该项主张依据不足，本院对其该项主张不予支持。生效判决已确定当事人在《补充协议》中自行约定的违约金标准并未超出合理的限度，故一审法院依据双方当事人约定的违约金标准进行裁判并无不当。综上所述，郑州勤丰实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9234元，由郑州勤丰实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  黄智勇审判员  曹逢春二〇一九年十一月四日书记员  李志琳