甘肃省陇南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘12民终1042号 上诉人（原审被告）：赵某，男，汉族，小学文化，农民，住西和县。 被上诉人（原审原告）：马某，男，汉族，小学文化，农民，住西和县。 上诉人赵某因与被上诉人马某房屋租赁合同纠纷一案，不服西和县人民法院（2019）甘1225民初901号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人赵某上诉请求：一、依法撤销甘肃省西和县人民法院(2019)甘1225民初90l号民事判决书，并依法改判由被上诉人赔偿上诉人的各项经济损失共计55000元。二、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人诉上诉人房屋租赁合同纠纷一案，甘肃省西和县人民法院作出的(2019)甘1225民初901号民事判决书，认定事实不清、适用法律错误，严重侵害上诉人的合法权益。一、一审法院认定事实不清。2013年1月，上诉人与被上诉人签订了《协议书》，双方约定：1．由被上诉人将两间铺面以每年5800元的租金出租给上诉人使用，直到上诉人不再承租该房屋为止，上诉人须按时缴纳房屋租金；2．被租用的房屋后面有闲置地皮一块，由上诉人出资修建后由上诉人无条件使用，直到上诉人不再承租两间铺面时将地皮上修建的房屋交由被上诉人管理；3．上诉人和被上诉人均不得反悔，如有一方反悔，将承担另一方的一切费用。双方达成协议后，上诉人在这两间铺面里经营饭店，饭店运营正常，每月平均有四千元至五千元的收入，上诉人也一直按时向被上诉人缴纳房屋租金。2015年起，被上诉人在未告知上诉人的情况下，在上诉人承租的两间房屋顶上修建第二层房屋，并将上诉人饭店的招牌拆除，修建二层期间，将饭店变成了工地，客人见此也都不愿意去工地上的饭店吃饭，饭店也因此逐渐停止营业。被上诉人在被租赁的房屋上修建二层的行为严重影响了上诉人饭店的正常经营。根据《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，被上诉人应当保证该租赁房屋的正常使用，但是被上诉人在租赁期限内，在被租赁的房屋上修建第二层，将饭店变成了建筑工地，导致上诉人的饭店从一开始的无法正常经营直到最后停业，被上诉人导致该房屋未能达到约定的用途，给上诉人造成了巨大经济损失。被上诉人的行为违反了2013年双方签订的《协议书》，按照该协议书的第三条，被上诉人就应当赔偿上诉人饭店的经济损失和修建被租赁的房屋后面的五间石棉瓦房的所有费用。二、一审适用法律不当。上诉人认为，上诉人以在租赁的房屋上修建第二层导致上诉人租赁房屋的用途不能正常实现，根据《合同法》第六十条、第二百一十六条、第一百零七条的规定，上诉人认为，应当在解除该租赁合同的同时由被上诉人赔偿其饭店损失40000元。根据意思自治原则，被上诉人应当按照《协议书》的约定赔偿上诉人修建五间石棉瓦房的费用共15000元。综上所述，一审法院在未认定清楚的事实上适用了《合同法》第六十条、第九十四条第(三)项的规定作出了错误判决，严重损害了上诉人的合法权益。 被上诉人马换娃答辩称，一、原审法院事实认定清楚，证据确实充分，适用法律正确，恳请二审法院依法维持一审判决。2012年9月被答辩人和答辩人口头达成协议后，被答辩人占有并使用答辩人所有的两间铺面。2013年1月9日答辩人和被答辩人签订了《房屋出租建筑》协议约定：1、答辩人将两间铺面以每年5800元出租给被答辩人使用，被答辩人需按时交纳房屋租金；2、所承租房屋后面的一块闲置地皮由被答辩人出资修建后无条件使用，直到答辩人不再承租两间铺面时将地皮上修建的房屋交给答辩人管理使用；3、答辩人和被答辩人任何一方反悔将承担另一方的一切费用。 该协议签订后答辩人和被答辩人一直按照协议约定履行至20l7年底。由于从2015年至2016年期间被答辩人和孩子也 主要是以使用店面后所修建的石棉瓦房屋为主，偶尔经营下 店面，答辩人由于家庭人口较多的原因加筑了店面二层，被答辩人也并没有阻拦答辩人加筑二层的修建事宜，事后被答辩人按照双方约定以每年6800元支付答辩人2016年房屋租金的事实足以证明被答辩人对答辩人加修二层的事宜并没有影响其正常使用所承租店面。现被答辩人就其按约支付租金予以认可。其次双方的协议也没有约定答辩人不得修建二层事宜。故此答辩人一直在依约履行合同。二、被答辩人应立即腾出答辩人所有的店面和背面的石棉瓦房，并按每年6800元支付答辩人2018和2019年房租共计13600元。自2018年至今被答辩人一直无理占用答辩人所有的房屋而拒不依约支付房屋租金。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”被答辩人拒付租金的行为已构成根据违约并表明其不再续租房屋，因此答辩人可依法要求解除与被答辩人之间的合同并依据双方合同所约定的“被答辩人不再承租两间铺面时将在背面地皮上修建的房屋交由答辩人管理”，要求被答辩人腾出店面和背面的石棉瓦房归还答辩人管理使用。自2018年至今被答辩人一直未支付房屋租金的事实被答辩人承认，并且在原审法院判决中也予以认定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”被答辩人应依约支付答辩人从其无理占用答辩人房屋至今的房屋租金共计13600元。 马某向一审法院提出起诉请求：1、解除原、被告之间的《房屋出租建筑》协议；2、判令被告支付原告房屋租金8700元；3、由被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2013年1月9日，原、被告签订协议书，原告为甲方，被告为乙方，该协议约定：一、甲方愿意将店面两间以每年5800元出租给乙方使用，直至不干为止，乙方按时缴纳房租；二、甲方店面后有闲置地皮一块，经甲乙双方协商由乙方出资出面建筑，建成后乙方无条件使用，自行愿意退出后将交甲方管理为准；三、甲乙双方不得反悔，如任何一方反悔将承担另一方一切费用（如：甲方房租费、乙方建筑费）。协议签订后，被告用两间店铺经营饭店，在店后闲置地皮上修建石棉瓦房居住使用。2015年、2016年间，原告陆续在被告租赁的2间店铺基础上加修二层。2016年被告按照每年6800元租金支付原告2年房租金，被告孩子在租赁房屋租赁居住至2019年暑假前。房屋租赁期间被告因故曾关闭店铺未经营，拖欠原告10个月租金，经原告催要无果。 一审法院院认为，原、被告签订房屋租赁合同，双方均应受该合同约束。被告赵维杰应按照合同约定，支付租金。被告停业没有经营，拖欠原告租金，经原告催要，被告未付清租金，作为房屋租赁合同，房屋租金系《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项中所述的主要义务。在原告建房完毕后，被告于2016年仍向原告支付租金两年，且其孩子一直在租赁房屋中一直居住之今年暑假前，其关于没有经营系原告建房所致的理由不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项，对原告要求解除合同的请求，予以支持。原告要求被告支付原告房屋租金8700的请求，未超被告按合同约定应由被告支付的数额，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，应予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项之规定，判决：一、解除原告马换娃与被告赵维杰之间的房屋租赁合同；二、由被告赵维杰在判决生效十五日内给付原告马换娃房屋租金8700元。案件受理费50元，由被告赵维杰承担。如不按本判决指定的期限履行金钱给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明：2012年农历9月22日，赵某租赁马某的房屋，赵某用租赁的两间铺面开饭馆，在店后闲置地皮上修建石棉瓦房居住使用。2013年1月9日双方签订的协议书。2015年农历2月8日，马某在赵某租赁的2间店铺基础上加修二层，工程持续了3个月。马某在修房时将赵某饭馆招牌拆除。修建楼房期间饭馆营业有所影响，至今赵某没有继续营业。2015年、2016年房租涨到每年6800元，2016年赵维杰支付了2015年、2016年两年房租，2017年之后再没有付房租。 对一审查明的其他事实，予以确认。 本院认为，双方当事人签订的房屋租赁协议书，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应履行该协议。2012年9月双方开始租赁房屋，农历2015年2月8日起，马某用了3个月时间修建房屋，由于马某修建二层楼房期间，对赵某一楼铺面饭馆生意有所影响。但是在2015年修建楼房3个月期间的房租，赵某并没有提出异议，且已经付清。2015年5月以后修建楼房竣工后，赵某可以营业却没有继续营业，赵某拒付房租，马某要求解除合同的请求，并无不当。赵某孩子在租建房屋中一直居住至2019年暑假前。自2016年支付房租至今，赵某一直拖欠马某房租。按照协议书以及口头约定，赵某应该支付拖欠租金。本案马某只要求赵某支付房屋租金8700元，赵某拖欠的租金数额已经超过8700元。赵某上诉主张，要求马某赔偿因修建房屋给其饭店造成经济损失、修建租赁房屋后面的五间石棉瓦房的所有费用，按照公平原则，马某修建二层房屋，对赵某的饭店生意有所影响，但是马某一审主张租金时放弃了部分租金请求，只主张了8700元，对赵某拖欠的其余租金并没有再要求支付，对修建房屋期间赵某的损失也有所弥补。况且赵某上诉要求赔偿损失，赵某对自己的损失并没有提交相关证据佐证。 综上所述，赵某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人赵维杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  庞红霞 审判员  朱晓剑 审判员  王 刚 二〇一九年十一月十九日 书记员  韩 辰