湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终1408号上诉人（一审原告）：岳阳华邦置业有限公司，住所地：岳阳经济技术开发区桐子岭路**。法定代表人：金钧民，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹景毅，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：高婷，湖南岳州律师事务所律师被上诉人（一审被告）：田铁英，女，1971年1月6日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（一审被告）：龙伟，男，1954年1月8日出生，汉族，住岳阳楼区。委托诉讼代理人：唐健，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：胡宗文，男，1951年10月1日出生，汉族，住岳阳楼区。委托诉讼代理人：胡红梅，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。上诉人岳阳华邦置业有限公司（以下简称华邦公司）与被上诉人田铁英、龙伟、胡宗文占有物返还纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初2487号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人华邦公司的委托诉讼代理人曹景毅、高婷，被上诉人田铁英，被上诉人龙伟及其委托诉讼代理人唐健，被上诉人胡宗文的委托诉讼代理人胡红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华邦公司上诉请求：1、撤销岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初2487号民事判决，改判支持上诉人全部诉讼请求或发回重审；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审判决关于华邦公司要求田铁英返还的房产是否归属华邦公司所有的事实认定错误。一审法院认定，本案诉争房产是否为《岳阳市污水二厂配套工程磨子山拆迁还建项目移交协议》中确定的归华邦公司所有并由华邦公司自行处理的房产尚不明确。事实上，2013年12月10日，华邦公司与岳阳市岳阳楼经济建设投资有限公司签订了《岳阳市污水二厂配套工程磨子山拆迁还建项目移交协议》，协议中明确约定华邦公司以3300元／平米的成本价格向岳阳楼区政府的下级单位岳阳经济建设投资有限公司移交磨子山还建项目工程全部安置房，项目商业用房面积1043.11㎡、车库及杂物间面积899㎡归华邦公司所有，并由华邦公司自行处置。2018年5月23日，岳阳楼区征收安置工作局出具证明，该项目的磨子山拆迁还建小区即为现在的岳阳楼磨子山岳荣小区南侧的民心苑小区。华邦公司享有民心苑小区全部商业用房、杂物间、车库产权并可自行处置。2016年6月5日，华邦公司与龙伟签订《房屋买卖合同》，合同中约定龙伟购得位于岳阳市房屋（面积为82.6㎡）,第4幢一单元102＃（面积为115.62㎡）,第4幢二单元103＃房屋（面积为80.5㎡）。2017年12月9日，被上诉人龙伟与被上诉人田铁英签订《磨子山民心苑小区门面买卖合同》，合同约定龙伟将磨子山民心苑小区门面五栋壹单元东一号房屋（面积为106.2㎡）出售给田铁英。由此可见，本案诉争门面是经岳阳经济建设投资有限公司移交给华邦公司，并且不包含在华邦公司出售给龙伟的门面内。因此，一审法院关于本案诉争房屋是否归华邦公司所有尚不明确的事实认定错误。2、一审法院关于上诉人未对其依据合同取得并原始占有诉争房屋的事实承担举证责任的事实认定错误。本案审理过程中，上诉人华邦公司提交了《岳阳市污水二厂配套工程磨子山拆迁还建项目移交协议》作为证据，该协议中第一条第三款、第四款明确约定了磨子山还建项目中商业用房、杂物间及车库的产权属华邦公司，该证据足以证明上诉人对诉争房产是依合同取得并原始占有的事实，华邦公司尽到了举证责任。一审法院关于上诉人未进行举证的事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。华邦公司提交了《岳阳市污水二厂配套工程磨子山拆迁还建项目移交协议》，该证据足以证明华邦公司享有诉争房产产权并原始占有，双方当事人也认可诉争房产为华邦公司财产，一审判决中也对这一事实进行了认定。因此，一审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条，以上诉人未尽到举证责任而作出不利于上诉人的判决显属适用法律错误。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法改判。胡宗文答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应依法予以维持。原审法院关于华邦公司要求田铁英返还的房产是否属于华邦公司所有的事实认定正确。华邦公司确实开发建设了岳阳市污水二厂磨子山拆迁还建房项目，对开发建设的该磨子山项目也与岳阳市岳阳楼区经济建设投资有限公司签订有《岳阳市污水二厂配套工程磨子山拆迁还建项目移交协议》，也授权委托答辩人出售了部分房产，至于答辩人出售给龙伟的房产，龙伟再出售给田铁英的房产是否属于与岳阳市岳阳楼区经济建设投资有限公司签订的《岳阳市污水二厂配套工程磨子山拆迁还建项目移交协议》中的房产，华邦公司对诉争房产是否有权主张权利，原审法院认为上诉人华邦公司需提供房产所有权的依据来举证证明，上诉人华邦公司负有举证义务，原审法院该判决正确合法，否则，上诉人华邦公司无权诉请，也不符合本案原审原告主体资格。龙伟的答辩意见同胡宗文的答辩意见一致，另外补充答辩：1、华邦公司称龙伟、田铁英非法占有与事实不符；2、龙伟是拆迁项目合伙人，胡宗文与答辩人龙伟签订的合同合法有效，胡宗文取得了授权委托。田铁英答辩称，答辩人付了钱，在龙伟手上买的，是合法购买，不应该返还。2018年5月7日，华邦公司向岳阳楼区人民法院起诉，请求判令：1、田铁英立即返还民心苑小区一栋三单元东商业用房或按照市场价支付相应对价；2、龙伟、胡宗文对前述债务承担连带清偿责任；3、由龙伟、胡宗文、田铁英承担本案诉讼费用。一审诉讼过程中，华邦公司变更诉讼请求为：1、田铁英立即返还民心苑小区一栋三单元东商业用房；2、田铁英支付自接受房屋之日至返还房屋之日止按照市场价的租金；3、龙伟、胡宗文对前述债务承担连带清偿责任；4、由龙伟、胡宗文、田铁英承担本案诉讼费用。一审法院查明，2013年12月10日，华邦公司（乙方）与岳阳市岳阳楼经济建设投资有限公司（甲方）签订《岳阳市污水厂二期配套工程磨子山拆迁还建项目移交协议》，约定，为了协助磨子山指挥部解决43栋渍水房屋拆迁还建和还建点房屋拆迁还建安置资金缺口问题，乙方同意垫资建设岳阳市污水厂二期配套工程磨子山拆迁还建项目。由乙方以每平方3300元的成本价格向岳阳楼区政府的下级单位岳阳楼经济建设投资有限公司移交磨子山还建项目工程的全部安置房。商业用房、杂物间、车库产权归乙方所有并由乙方自行处置。商业面积1043.11平方米，产权属乙方所有。甲方支持、协助办理该部分物业的国有土地产权证，费用由乙方承担。车库及杂屋房面积889平方米，产权属乙方所有。甲方支持、协助办理该部分物业的划拨土地产权证，费用由乙方承担。龙伟与华邦公司为开发上述房产的合伙人。2016年6月5日，华邦公司（出卖方）与龙伟（买受方）签订《房屋买卖合同》一份，约定龙伟购得位于岳阳市房屋（原门面房）82.6ｍ2、102＃房屋115.62ｍ2、103＃房屋80.5ｍ2，总建筑面积278.72平方米。每平方米2800元，总金额780416元。上述协议，华邦公司与龙伟均认可是双方合伙期间龙伟分红所得的房屋。2017年7月3日，华邦公司与龙伟签订《岳阳市污水厂二期配套工程磨子山拆迁还建项目分红协议》，双方再次确认共同开发岳阳市污水厂二期配套工程磨子山拆迁还建项目分红应得比例，龙伟享有26%，华邦公司享有74%。2017年12月3日，龙伟（乙方）与胡宗文（以华邦公司作为甲方）签订《磨子山民心苑小区门面买卖合同》一份，内容为：甲方在磨子山民心苑还建小区有门面764.4ｍ2，协商价为每平方米3600元，总金额为2751840元；二、磨子山小区门面为划拨用地，办理房产证费用由乙方负责，甲方负责提供资料。三、如乙方要求办理出让地使用证，出让费用由乙方负责。四、水电安装立户费用由乙方自行负责。五、甲乙双方签订协议后，乙方先付50万定金给甲方，剩余金额五日内全部付清。六、甲乙双方按合同执行，合同双方签字生效，产生法律效力，如有一方违约，由违约方承担法律责任。注明：一号楼320.7ｍ2、二号楼244.4ｍ2、五号楼199.3ｍ2。2017年12月9日，龙伟（甲方）与田铁英（乙方）签订《磨子山民心苑小区门面买卖合同》一份，内容为：磨子山民心苑还建小区有部分门面出售，一、甲方自愿将其磨子山民心苑小区门面五栋壹单元东一号出售给乙方，面积为106.2平方米，价格为每平方米4300.00元，总金额为456660元。二、甲乙双方协商上述门面成交总价为456660元，需一次性付清，付清全部款项后，签订此合同。如乙方故意拖欠部分款项，甲方有权终止此合同，并无息退还乙方所交款项，甲方收回门面。三、门面水电安装由乙方自行负责费用（水表总表已安装，只分户）。四、甲方出面与社区原指挥部负责人协调办理门面房产证及划拨地使用证（小区总证）。甲方协助乙方在小区内梯级间开门。五、本合同在履行过程中发生争议，由合同当事人协商解决。六、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日生效，产生法律效力。田铁英通过银行转帐至龙伟。田铁英购房后，现在装修当中。华邦公司主张权利未果。另查：胡宗文原为华邦公司股东。2013年退出该公司。华邦公司依合同取得的门面、杂物间和车库，未办理产权登记手续。原告华邦公司诉讼请求当中要求田铁英返还的民心苑小区一栋三单元东商业用房（现场编号）与田铁英购买的民心苑小区门面五栋壹单元东一号门面（面积为106.2平方米）为同一房产（图纸编号）。一审法院认为，华邦公司与岳阳市岳阳楼区经济建设投资有限公司签订的《岳阳市污水二厂配套工程磨子山拆迁还建项目移交协议》，约定磨子山还建项目工程中商业面积1043.11平方米，车库及杂屋房面积889平方米归华邦公司所有并由华邦公司自行处理，此合同中无合同相对方岳阳楼区经济建设投资有限公司确认的归华邦公司所有的具体房屋信息，华邦公司未提供相应证据予以证明，且上述房产华邦公司至今未办理物权登记。本案诉争五栋壹单元东一号106.2m2房屋，被告胡宗文出售给龙伟，龙伟再出售给田铁英。华邦公司要求田铁英返还的房产，是否为《岳阳市污水二厂配套工程磨子山拆迁还建项目移交协议》当中确定的归华邦公司所有并由华邦公司自行处理的房产尚不明确。占有是一种事实状态，而非权利。虽被告龙伟与胡宗文均认可诉争房产为华邦公司财产，但华邦公司仍对其依合同取得并原始占有诉争房产的事实承担举证责任，华邦公司未举证。行使占有物返还请求权必须是侵占行为和结果的发生，这里侵占是一种积极的侵夺行为，田铁英依合同占有房产，非侵占，华邦公司不享有占有物返还请求权。故对原告华邦公司要求被告田铁英返还民心苑小区一栋三单元东商业用房（民心苑五栋东单元一号106.2m2房屋）的诉讼请求，不予支持。原告的其他诉讼请求，是基于田铁英返还诉争房屋的诉求得到支持的基础之上，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回华邦公司的诉讼请求。案件受理费7300元，财产保全费2520元，合计9820元，由华邦公司负担。二审期间，华邦公司向本院提交四组证据：第一组证据：证据1、《岳阳市污水厂二期配套工程磨子山拆迁还建项目移交协议》，证据内容：2013年12月10日，华邦公司与岳阳楼经济建设投资有限公司签订《岳阳市污水厂二期配套工程磨子山拆迁还建项目移交协议》，协议约定上诉人依据垫资取得该项目商业面积1043.11㎡，车库及杂物间889㎡，由上诉人自行处置。证据2、岳阳楼区征收安置工作局出具的《证明》一份，证据内容：岳阳楼区征收安置工作局证明磨子山拆迁还建小区即岳阳楼区南侧的民心苑小区。上诉人取得民心苑小区全部商业用房面积1043.11㎡，车库及杂物间889㎡。证据3、岳阳市建筑设计院出具的磨子山拆迁还建小区图纸。证据内容：磨子山拆迁还建小区共有四栋6层，设计标号为1-7号楼，现民心苑小区一栋为1号楼和5号楼，二栋为2号楼和6号楼，三栋为3号楼和7号楼，四栋为4号楼，一栋和四栋一楼为门面，二栋和三栋一楼为车库及杂物间。第一组证据拟共同证明，本案所涉民心苑小区门面即上诉人垫资开发的磨子山拆迁还建小区的门面，上诉人依据《岳阳市污水厂二期配套工程墨子山拆迁还建项目移交协议》取得民心苑小区全部商业用房、车库及杂物间。第二组证证据：证据4、股东股份转让协议，证据内容：胡宗文于2013年4月28日将其持有的上诉人华邦公司80万元的股权分别转让给金均民、翁锡云。证据5、岳阳华邦置业有限公司股东会关于变更公司股东的决议。拟证明：经华邦公司全体股东同意，胡宗文将其股份80万元中的28万元转让给股东金均民、52万元转让给翁锡云。证据6、企业信用信息公示报告。证据内容：华邦公司企业公示信息中现登记股东无被上诉人胡宗文。证据7、华邦公司《告知书》及张贴现场照片。证据内容：上诉人曾于民心苑小区内张贴告知书，告知小区住户及门面、车库、杂物间的买受人，小区内门面、车库及杂物间为公司产权，公司从未委托第三方单位或个人进行销售。第二组证据拟共同证明：被上诉人胡宗文于2013年4月28日已退出华邦公司股东身份，华邦公司现登记股东中无被上诉人胡宗文，其销售华邦公司商业用房系无权代理。因被上诉人未经上诉人同意，私下买卖上诉人享有的门面、车库及杂物间，上诉人于小区内张贴公示主张权利的事实。第三组证据：证据8、胡宗文与龙伟于2017年12月3日签订的《磨子山民心苑小区门面买卖合同》，证明内容：胡宗文以公司名义与龙伟签订门面买卖合同，出售门面面积为764.4㎡，总金额2751840元。合同落款处仅胡宗文个人签名，华邦公司并未盖章。证据9、胡宗文向龙伟出具的收条。证明内容：胡宗文向龙伟出具收条，收到龙伟门面、车库杂物间购房款共计310万元，落款处胡宗文写明款项转华邦公司。第三组证据拟共同证明：胡宗文在没有上诉人授权的情况下，向龙伟非法销售原告所有764.4平方米的门面，胡宗文收取龙伟门面、车库、杂物间购房款共计310万元，收据中说明转华邦公司，但实际上胡宗文从未交付过任何款项给上诉人。第四组证据：证据10、龙伟与田铁英于2017年12月9日签订的《磨子山民心苑小区门面买卖合同》证明内容：龙伟与田铁英签订的门面买卖合同，合同中约定龙伟将民心苑小区门面五栋一单元东一号出售给田铁英，面积为106.2平方米，价格为456660元，合同第四条约定甲方出面与社区原指挥部负责人协调办理门面房产证及划拨地使用证。证据11、一审庭审笔录，证明内容：上诉人与被上诉人于一审庭审时确定本案诉争门面以上诉人提交的图纸为准。第四组证据拟共同证明：本案诉争门面是上诉人的财产，上诉人并未授权龙伟销售该门面，且合同中约定办理相关产权登记，但实际上并未办理也不能办理，被上诉人田铁英并非买受人，其占用使用上诉人的门面属非法侵占。胡宗文对上诉人华邦公司提交证据的质证意见为：对证据1协议真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不知道出售的房屋是否属于移交范围。对证据2证明真实性、合法性无异议，对关联性有异议，同证据1的质证意见。对证据3图纸就算真实的，是整个项目的图纸，对关联性有异议，同证据1的质证意见。对证据4、5、6的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。磨子山项目的完成，胡宗文是全程参与负责，项目是胡宗文、龙伟、林建国三人合伙开发的，为开发项目才成立的公司，在2013年4月28日，胡宗文转让股权的时候，项目已经完毕了。项目是胡宗文筹备的，也是公司股东，进行了投资，华邦公司授权胡宗文出售房产，胡宗文已经在一审中提供了胡宗文有权销售的证据，证人出庭作证，胡宗文销售房产华邦公司在小区张贴了公告，告知买受人找胡宗文联系，其中一个证人是传达室的，帮华邦公司张贴了公告，龙伟找胡宗文买房产华邦公司是知情的，胡宗文并且找金钧民对价格进行确定，华邦公司授权给胡宗文的时候提供了图纸，把所有的房屋钥匙给了胡宗文，胡宗文系有权销售。对证据7三性均有异议，这份图片的人并不是华邦公司的人，告知书上的内容看不清楚，什么时候告知的也不清楚，对证明目的有异议。对证据8三性均无异议。对证据9有异议，对证明目的有异议，并不是非法销售，龙伟和胡宗文所付的款项是银行的转账凭证，在另外的案子中已经提供。对证据10、11三性无异议，对证明目的有异议，是有权销售，田铁英找龙伟购买房产是合法的，是善意取得。龙伟对上诉人华邦公司提交证据的质证意见为：同意胡宗文的质证意见，补充：对证据1、2、3的质证意见与胡宗文质证意见一致，对证据4、5、6与龙伟无关，对证据7照片三性均有异议，该告知书的出具时间是2018年3月27日，实际张贴时间未知，该出具时间发生在龙伟售房之后，之前已经授权给胡宗文销售。对证据8、9、10、11的质证意见与胡宗文质证意见一致。上诉人没有授权龙伟销售门面是事实，龙伟销售的门面是根据上诉人委托胡宗文销售。田铁英对上诉人华邦公司提交证据的质证意见同龙伟、胡宗文的质证意见一致。被上诉人胡宗文二审期间向本院提交三组证据：第一组证据：证据1、楼区法院吕仙亭法庭庭审笔录；证据2、华邦公司原股东、磨子山项目开发发起人之一林建国与胡红梅本人的微信聊天记录；证据3、华邦公司分得磨子山项目杂物间、车库房产的图纸；证据4、华邦公司分得房产的钥匙。第一组证据拟共同证明：华邦公司将其分得的磨子山项目杂物间、车库房产相关资料交与胡宗文，并授权委托胡宗文进行销售，楼区法院吕仙亭法庭庭审笔录中已记录庭审出庭的证人证言，都是看到而且其中袁正茂还帮华邦公司张贴了授权胡宗文销售该涉案房产的公告，证明胡宗文销售房产行为属合法、有权销售。第二组证据：证据5、6、华邦公司与龙伟签订的两份房屋买卖合同。拟证明华邦公司将从楼区经济建设投资有限公司分得的磨子山房产、杂物间、门面销售给龙伟的价格为门面2800元每平米、杂物间1200元每平米，而胡宗文出售给龙伟的价格为门面3600元每平米、杂物间1000元每平米，是以合理的价格销售的，并没有损害华邦公司的利益。第三组证据：证据7、8，岳阳市中级法院（2019）湘06民终163、164号判决书；证据9、岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初4478号判决书。拟证明：1、胡宗文系华邦公司设立时的股东，占股10%，交纳股本金80万元，另投资90万元，共计向华邦公司交纳资金170万元；2、证明胡宗文10%的股份于2013年因华邦公司开发五里牌深蓝时代项目时为享受外商政府的优惠政策收购了胡宗文、林建国等岳阳本地人的股份；3、证明胡宗文股份收购后，华邦公司至今没有支付胡宗文磨子山获利、胡宗文应得的股份利润，也没有退还胡宗文投资款，收购股份的华邦公司法人金钧民、大股东翁锡云，至今没有付给胡宗文股本金，胡宗文接受华邦公司的委托销售磨子山分得的房产后，将资金留置，且多次与华邦协商，要求结算，华邦公司一直找各种理由拖延，甚至编制各种虚假证言不但不分配项目利润给胡宗文，甚至想侵吞胡宗文的170万元本金，因此，胡宗文与华邦公司之间互负债务，可相互行使抵消权。胡宗文在2013年退出公司，授权出售是2016年，房屋买卖合同是2016年，当时项目资料都在华邦公司，另外出售的价格也是合理的。华邦公司对胡宗文提交证据的质证意见为：对证据1真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，对证据2三性均有异议，对证据3、4真实性基本认可，对取得合法性、证明目的有异议，华邦公司没有授权胡宗文销售，取得是基于胡宗文原来是公司股东，这些资料的取得不是因为要销售才给胡宗文的，公司一直不认可委托胡宗文进行销售，也没有出具授权委托书去销售，对销售事项不予认可。对第二组证据5、6房屋买卖合同真实性无异议，对合法性无异议，对关联性有异议，房屋不是支付的对价款，门面2800元与杂物间1200元是分配利润价格，3600元的价格是低于市场价格的，真实的市场价格也不是4300元。对第三组证据7、8真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，对证据9真实性无异议，对合法性有异议，已提起上诉，对关联性有异议，对证据7、8、9证明目的有异议，不能证明投资170万元，华邦公司只认可投资100万元。行使的不是抵消权，销售房屋未经授权，是侵权行为。龙伟对被上诉人胡宗文提交的三组证据均无异议，认为胡宗文作为华邦公司的股东是真实的，缴纳股金是事实，龙伟对此事是知情的。田铁英对被上诉人胡宗文提交证据的质证意见为：我的房屋购买是合法的，证据希望法院依法核实。经过庭审举证、质证，本院对当事人提交的证据认定如下：上诉人华邦公司提交的第二组证据中证据7张贴告知书的时间为2018年，发生在本案房屋买卖之后，与本案无关，本院不予采信，被上诉人胡宗文、龙伟、田铁英对上诉人华邦公司提供的四组其他证据的真实性无异议，上述证据与本案有关，本院予以采信，至于能否达到其证明目的，本院将结合案件事实进行综合认定。对被上诉人胡宗文提供的第一组、第二组证据真实，与本案有关，予以采信，至于能否达到其证明目的，本院将结合案件事实进行综合认定，胡宗文提交的第三组证据与本案无关，本院不予采信。本院二审补充查明，2013年12月10日，华邦公司（乙方）与岳阳楼经济建设投资有限公司（甲方）签订《岳阳市污水厂二期配套工程磨子山拆迁还建项目移交协议》，协议约定由华邦公司以每平方3300元的成本价格向岳阳楼区政府的下级单位岳阳楼经济建设投资有限公司移交磨子山还建项目工程的全部安置房，商业用房，杂物间、车库产权归乙方华邦公司所有并由乙方自行处置，其中商业面积1043.11㎡，车库及杂物间889㎡，产权属华邦公司所有。岳阳楼区征收安置工作局于2018年5月23日出具《证明》一份，内容为：“2013年12月10日,华邦公司与岳阳市岳阳楼区经济建设投资有限公司签订《岳阳市污水二厂配套工程磨子山拆迁还建项目移交协议》取得民心苑小区商业用房（面积1043.11平米）杂物间和车库（两项合计面积889平米）产权,并以此抵充华邦公司对民心苑小区建设的垫资。岳阳楼区征收安置工作局作为该协议的鉴证方,参与岳阳市污水二厂配套工程磨子山拆迁还建项目及协议签订全过程,协议第一页最底部到第二页之商业用房、杂物间、车库产权归乙方所有并由乙方自行处置”，系指，磨子山拆迁还建小区（当时名称）、即现在的岳阳楼区南侧的民心苑小区,该小区全部商业用房、杂物间、车库产权归乙方所有并由乙方自行处置。”另查明，2013年4月28日，胡宗文分别与金均民、翁锡云签订《岳阳华邦置业有限公司股东股份转让协议》，约定胡宗文将其股份80万元中的28万元转让给股东金均民、52万元转让给翁锡云，该股份转让经过了华邦公司股东会决议同意通过。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。本院认为，首先，华邦公司与岳阳楼经济建设投资有限公司在2013年12月10日签订《岳阳市污水厂二期配套工程磨子山拆迁还建项目移交协议》，协议约定民心苑小区的商业用房1043.11㎡，杂物间、车库889㎡产权归华邦公司所有，该协议是双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法有效。虽然上述商业用房及杂物间、车库未办理不动产物权登记手续，但华邦公司基于合法有效的协议约定对民心苑小区的商业用房及杂物间、车库依法享有占有、使用及处分权益，上述权益受法律保护，他人不得侵犯。本案中，胡宗文及龙伟对涉案门面产权属于华邦公司亦无异议。其次，关于胡宗文出售涉案门面给龙伟的行为如何认定。胡宗文称其是在得到华邦公司授权后出卖的涉案房屋，华邦公司对此不予认可，因此，本案争议焦点是胡宗文出售涉案房屋是否得到了华邦公司的授权，其出售行为是有权代理还是无权代理。本院认为，胡宗文称华邦公司授权委托其出售涉案门面，并称华邦公司曾在民心苑小区张贴了盖有公司印章的出售公告，公告中载明胡宗文为买房联系人，就该事实胡宗文在一审中申请了证人袁某、刘某出庭作证，但胡宗文未能向本院提供华邦公司的授权委托书，也未能提供其所称的公告，而且根据胡宗文及袁某、刘某的陈述，该公告中只是告知胡宗文为购房联系人，并没有明确授权胡宗文与买房人签订房屋买卖合同等事宜，因此即使存在胡宗文所称的公告也不能认定胡宗文已经取得了出售民心苑小区门面的授权。因此，本案中仅根据胡宗文和证人袁某、刘某的陈述不能认定胡宗文取得了华邦公司就出售涉案门面的授权。胡宗文在未取得华邦公司授权委托情况下将涉案门面出售给龙伟属于无权代理。至于胡宗文的出售行为是否构成表见代理。本院认为，首先从权利外观上看，胡宗文未能提供华邦公司的授权委托书，也未能提供其所称的公告，而且即使根据胡宗文所称的公告，该公告内容也不足以证明胡宗文取得了出售房屋的授权，在无其他权利外观的情况下，仅凭胡宗文持有涉案房屋钥匙和房屋图纸不足以构成其享有代理权的权利外观。其次，关于龙伟是否尽到了合理注意义务的问题。龙伟作为与华邦公司合伙投资磨子山拆迁还建项目的合伙人其对涉案房产属于华邦公司是明知的，也对房产交易具有起码的常识认识，2016年6月5日龙伟与华邦公司签订了一份房屋买卖合同，该房屋买卖合同格式规范，内容详细，并且加盖了华邦公司的公章，但龙伟在2017年12月3日与胡宗文签订涉案房屋买卖协议时，该房屋买卖涉及多套房产，金额有270余万，在此大额交易中，龙伟在胡宗文未提供华邦公司的授权委托书，合同也未加盖华邦公司的印章的情况下，龙伟称是华邦公司法定代表人金均民要他与胡宗文签订合同就相信胡宗文有权代理华邦公司，显然未尽到合理注意义务。另外，该大额购房款也未支付给华邦公司公司账户，而是直接支付给胡宗文不符合交易习惯亦不合常理。而且仅凭胡宗文持有的涉案房屋钥匙和房屋图纸不足以使龙伟产生胡宗文有权代理华邦公司出售涉案房屋的认识，龙伟在签订合同时未尽到合理注意义务。综上，胡宗文出售涉案房屋给龙伟系无权代理并且不构成表见代理，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，胡宗文与龙伟之间签订的涉案房屋买卖合同系无权代理合同，因被代理人华邦公司不予追认该合同属于无效合同，龙伟不能根据该无效房屋买卖合同取得对涉案门面的占有使用权。另外，胡宗文称因华邦公司未支付其股权转让款及投资款，故其出售涉案房屋并持有出售房屋款属于依法行使留置权，对此，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产”以及第二百三十一条：“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外”之规定，胡宗文主张行使的留置权与其主张的债权不属于同一法律关系，而且不动产不适用留置，因此，胡宗文主张依法行使留置权缺乏法律依据，本院不予支持。最后，关于华邦公司要求返还涉案门面及支付占用费的诉讼请求能否得到支持的问题。因胡宗文与龙伟之间签订的房屋买卖合同无效，龙伟占有涉案房屋没有合法权利来源属于无权占有，龙伟将华邦公司所有的涉案门面以自己名义出售给田铁英构成无权处分，田铁英通过与龙伟签订房屋买卖合同取得对涉案房屋的占有相对于房屋产权人华邦公司同样构成无权占有，而且根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，田铁英对涉案门面不构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第二百四十五条：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”之规定，华邦公司可以要求无权占有人田铁英返还原物，另外，在本案审理过程中龙伟、胡宗文对涉案房屋产权属于华邦公司无异议，结合本案事实，诉争门面属于华邦公司《岳阳市污水厂二期配套工程磨子山拆迁还建项目移交协议》中移交的商业用房，本院二审过程中经现场走访，诉争门面的具体位置能够确定，一审法院以涉案门面具体位置不明确，是否属于《岳阳市污水厂二期配套工程磨子山拆迁还建项目移交协议》中确定归华邦公司所有并由华邦公司自行处理的房产尚不明确为由驳回华邦公司诉讼请求与事实不符，处理不当，本院予以纠正。华邦公司请求田铁英返还涉案门面有事实与法律依据，本院予以支持。至于华邦公司主张由田铁英支付自接受房屋之日至返还房屋之日止按照市场价的租金，并由龙伟、胡宗文承担连带清偿责任的问题。本院认为，本案中，田铁英对龙伟系无权处分的事实不知情，田铁英对涉案门面的占有系善意占有，华邦公司主张田铁英支付占用期间的占有使用费缺乏法律依据，本院不予支持，故对华邦公司主张龙伟、胡宗文对田铁英支付市场价租金承担连带清偿责任的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十一条、第一百零六条、第三十四条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初2487号民事判决；二、由田铁英在本判决生效之日起30天内将岳阳华邦置业有限公司诉讼主张的位于民心苑小区一栋三单元东（即田铁英与龙伟门面买卖合同中约定的五栋壹单元东一号）面积为106.2平方米的商业用房返还给岳阳华邦置业有限公司；三、驳回岳阳华邦置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7300元，案件保全费2520元，二审案件受理费7300元，以上共计17120元，由龙伟、胡宗文共同负担。本判决为终审判决。审判长  姚孟君审判员  夏 磊审判员  王延红二〇一九年十一月十八日书记员  羿 林