海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2162号海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2162号上诉人（原审被告）：东方广华实业有限公司，住所地海南省东方市东海路平安楼**。法定代表人：林朝辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄霜，该公司法务助理。被上诉人（原审原告）：彭国强，男，1955年1月24日出生，汉族，四川省人，住海南省东方市。委托诉讼代理人：胡必武，广东一粤律师事务所律师。上诉人东方广华实业有限公司（以下简称广华公司）因与被上诉人彭国强商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2019）琼9007民初1857号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。广华公司上诉请求：1.请求依法撤销（2019)琼9007民初1857号民事判决书并依法改判；2.本案的上诉费及一审案件受理费等均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院确定上诉人逾期交房的违约金按已付购房款的日万分之二点七标准计算存在错误。法律只存在约定违约金，而不存在法定违约金，因此在合同中未约定违约金的情况下，未违约一方无权向对方主张违约责任，且被上诉人始终无法提供相关证据证明逾期交房给其造成的经济损失，一审法院按照日万分之二点七计算上诉人逾期交房的违约金，不符合法律规定。一审法院未确定彭国强经济损失的情形下，按照日万分之二点七的利率判决，远远高于同期贷款利率4.35%，依法应予以减少。二、一审判决对逾期办证的事实认定存在错误。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条第三款约定：“如因买受人的原因导致出卖人不能按时递交办证资料办理房产证，出卖人不承担任何责任，递件办理房证期限相应顺延”，及附件四本合同补充协议第二条约定：“由于政府政策、法律、法规改变或其它影响办证进度的政府行为，出卖人可据实顺延本条的办证期限”。由于海南省新政策的出台及实施，涉案房屋目前不具备办理不动产权证的条件，且办理不动产权证还需要被上诉人配合并提供相应的材料，本案中被上诉人并未向法院提交其已缴纳各项办证应缴的契税等费用，故逾期办证非上诉人原因所致，上诉人不应当承担逾期办证的违约责任。因此被上诉人主张上诉人向其支付逾期办证违约金没有事实根据和法律依据，一审判决认定上诉人违约并支持被上诉人的第三项诉讼请求存在错误，依法应予以撤销。综上所述，上诉人认为，一审判决认定案件事实错误，损害上诉人的合法权益，请求二审法院依法予以撤销，并依法改判。彭国强答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确。广华公司提出的理由不符合法律规定，并且该上诉理由在同类型的其它系列案中已被法院依法驳回。广华公司在无其他新证据的情况下，仍然以同样的理由上诉，滥用诉权，浪费司法资源，故请求二审法院驳回广华公司的上诉请求。彭国强向一审法院起诉请求：1.判令广华公司立即向彭国强支付延期交房的违约金17353.32元；2.判令广华公司立即为彭国强办理东方市八所镇琼西路西侧碧海云天F11-908房的不动产登记证；3.判令广华公司立即向彭国强支付延期办理不动产登记证的违约金2271.08元；4.本案诉讼费由广华公司承担。一审法院认定事实：彭国强、广华公司双方于2016年1月签订《商品房买卖合同》（合同编号：FA·DF0001409）。该合同约定彭国强购买由广华公司开发建设位于东方市××镇的F11-908房，建筑面积为46.73平方米，房屋总价款为227108元；付款方式为银行按揭；广华公司应在2016年9月30日前将经验收合格的商品房交付彭国强使用；第九条第1款约定如逾期交房超过30日而彭国强要求合同继续履行的，自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，广华公司按日向彭国强支付已付房价款万分之十的违约金。但双方勾画选择适用的是该条第2款，而第2款对广华公司逾期交房而业主未解除合同的情形下是否承担违约责任和违约金如何计算没有约定；第十五条第一款约定广华公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由广华公司提供的资料报产权登记机关备案。如因广华公司的责任，彭国强不能在规定期限内取得房地产权属证书的，彭国强不退房的，广华公司按已付房价款的1%向彭国强支付违约金。商品房买卖合同签订后，彭国强已按照约定向广华公司支付了全部购房款。广华公司于2017年7月11日将涉案房屋交付给彭国强使用。至今涉案房屋尚未通过相关部门的验收，广华公司也未将涉案房屋的资料向相关部门报产权登记。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.彭国强要求广华公司办理不动产登记证书是否有事实根据和法律依据；2.彭国强要求广华公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的数额和计算标准是否有事实根据及法律依据。1彭国强要求广华公司办理涉案房屋的不动产登记证是否有事实根据和法律依据。彭国强与广华公司在商品房买卖合同中约定，广华公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但广华公司未提交证据证明其依约在房屋交付使用后365日内将需由其提供的资料报产权登记机关备案，故广华公司的行为构成违约。彭国强未行使约定的合同解除权而是要求广华公司继续履行合同，广华公司应遵守诚实信用原则继续履行合同。由于涉案商品房未验收通过，不符合办理不动产权证的情形。故彭国强的该项主张，不予支持。广华公司应待涉案房屋具备办证的条件后，及时将办理房屋产权证所需的材料提交给不动产登记机关为彭国强办理产权登记证书。二、关于彭国强要求广华公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的数额和计算标准是否有事实根据及法律依据问题。首先，广华公司逾期交房是否构成违约。根据彭国强与广华公司签订的商品房买卖合同约定，广华公司应于2016年9月30日前交房，而广华公司至2017年7月11日才交房，其逾期交房的行为构成违约。其次，关于逾期交房违约金计算标准如何确定问题。广华公司与彭国强签订的商品房买卖合同第九条关于出卖人逾期交房而买受人要求继续履行合同的违约责任有两种计算方式。第一种方式为逾期超过30日后，违约金从合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之十。第二种方式为逾期未超过360日的，不得解除合同；逾期超过360日的买受人选择继续履行合同的情况下没有约定出卖人的违约责任。双方在预先打印的格式文本条款中，在不醒目之处将本应由当事人协商选择的两种方式以勾画的方式勾选了第二种方式，买受人在签订合同时并不能自由选择和约定，同时该种格式条款还会误导买受人认为第一种方式亦是双方的共同约定。对比第一种约定明确的责任，第二种方式明显减轻甚至免除了出卖人应承担的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案在涉案商品房买卖合同第九条第二种方式没有约定广华公司逾期交房违约金计算标准的情况下，应参照有利于买受人的第一种方式即按已付房款的日万分之十的标准计算违约金。广华公司逾期交房影响了彭国强对商品房行使占有、使用、收益、处分的权利，但彭国强的损失如何认定，双方均未提交证据证明。鉴于违约金作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，即以补偿性为主，以惩罚性为辅，结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。从该条规定可以看出，最高人民法院在合同未对违约金作出约定的情况下，明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。之所以如此规定，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。因为在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。一审法院根据双方合同的履行情况及广华公司的过错程度，结合东方市租用同地段同类型房屋租金情况以及同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率，确定广华公司逾期交房的违约金按日万分之二点七标准计算较为合理，逾期天数应从合同约定的交房之日的第二天起计算至实际交房之日的前一天止（2016年10月1日至2017年7月10日），共283天。因彭国强在合同约定的交房之日前已付购房款227108元，故广华公司应承担的违约金为17353.32元（227108元×0.00027×283天）。最后，关于彭国强要求广华公司支付逾期办证违约金的数额和计算标准是否有事实根据及法律依据问题。彭国强与广华公司在商品房买卖合同中约定，广华公司应于商品房交付使用后365日内报产权登记机关备案。广华公司在约定时间内未履行该义务，致使彭国强至今未取得房地产权属证书，已构成违约。根据双方合同的约定，彭国强不退房，广华公司按已付房价款的1%向彭国强支付违约金，系双方的真实意思表示，本院予以支持，故广华公司应向彭国强支付逾期办证的违约金数额为2271.08元（227108元×1%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：一、东方广华实业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向彭国强支付逾期交房的违约金17353.32元。二、东方广华实业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向彭国强支付逾期办证的违约金2271.08元。三、驳回彭国强的其他诉讼请求。案件受理费291元（彭国强已预交），由东方市广华实业有限公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审的事实相一致，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点是：一、广华公司逾期交房违约金计算标准如何确定。二、广华公司逾期办证是否应当承担违约责任。关于广华公司逾期交房违约金计算标准如何确定的问题。违约金作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，即以补偿性为主，以惩罚性为辅。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。广华公司上诉主张一审法院按已付房款以日万分之二点七计算违约金过高，依法应予减少。根据查明的事实，双方签订的《商品房买卖合同》第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定。该约定中共有2种方式可供选择。在第1种所列条件和处理方式中，逾期不超过三十日合同继续履行的情况下，以及逾期超过三十日后合同继续履行的情况下，均约定自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十的违约金。而第2种中却约定出卖人逾期交房不超过360日的，买受人不得解除合同；逾期交房超过360日买受人解除合同的，出卖人按照累计已付款的1%向买受人支付违约金；对于逾期交房超过360日买受人继续履行合同的，并没有约定出卖人的违约责任。对比两种违约责任的约定方式，较之第一条所列情况，第二条中约定的违约情形更严重，但约定的违约责任却更轻甚至没有约定。虽然合同约定的是第二种方式，但该合同系广华公司提供的格式合同，且该条内容中，在不醒目之处将本应由当事人协商选择的方式率先以打印的方式将有利于广华公司的条款固定下来，使购房者在签订合同时实际上并不能自由选择条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，本案中在涉案合同第九条第二种方式没有约定广华公司逾期交房违约金计算标准的情况下，应参照有利于买受人的第一种方式即按照已交付房款日万分之十的标准计算违约金，彭国强按日万分之二点七标准请求广华公司赔偿逾期交房违约金，远低于日万分之十的标准，系其对于自身权利的放弃，不违反法律规定。广华公司上诉称应明确诉争房屋所在地同类房屋租金的金额才能确定被上诉人的损失。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于逾期交房中参照租金确定违约金金额适用的条件是合同中对逾期交房违约金未作约定，而本案中虽然未约定涉案情况下的违约金金额，但根据格式条款的解释原理，可以确定违约金计算标准，故同地段同类房屋的租金标准仅作为调整违约金的参考标准。一审法院综合考量合同约定、广华公司过错情况、彭国强因逾期收房造成的租金损失及彭国强的诉请，确定广华公司逾期交房的违约金按日万分之二点七标准计算，并无不当，本院予以支持。关于广华公司逾期办证是否应当承担违约责任的问题。彭国强与广华公司在商品房买卖合同中约定，广华公司应于商品房交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书。广华公司在约定时间内未履行该义务，致使彭国强至今未取得房地产权属证书，已构成违约。广华公司主张由于海南省新政策的出台及实施，涉案房屋目前不具备办理不动产权证的条件，且办理不动产权证还需要彭国强配合并提供相应的材料，其并未向法院提交已缴纳各项办证应缴的契税等费用，故逾期办证非广华公司原因所致，不应当承担逾期办证的违约责任。根据查明事实，涉案房屋尚未通过验收，尚未具备办理房屋权属证书的条件，而涉案房屋通过验收是广华公司的义务，未经验收合格的房屋无法缴纳契税，亦无法办理房屋权属证书，故其以政府新政策及买受人未配合提供相应材料为由系规避自己违约责任，其主张不应承担逾期办证的违约责任于法无据。一审判决广华公司承担逾期办证的违约责任得当，本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，处理结果得当，本院予以维持；上诉人广华公司的上诉理由不成立，上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费291元，由上诉人东方广华实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 沈美萍审 判 员 王天琳 二○一九年十一月二十一日法官助理 白 黎书 记 员 刘昕昕附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印13份）