会签:拟稿：安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖15民终2592号上诉人（原审原告）：张克好，男，1966年8月24日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。委托诉讼代理人：袁红中，安徽皖西律师事务所律师。上诉人（原审被告）：六安华邦新华房地产有限公司，住所地安徽省六安市解放南路与佛子岭路交叉口华邦锦绣华府商业内街会所，统一社会信用代码91341500087564772P。法定代表人：张强鸣，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱政，安徽中天恒律师事务所律师。上诉人张克好、六安华邦新华房地产有限公司（以下简称华邦公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院（2018）皖1503民初5211号民事判决，依法向本院提起上诉，本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张克好上诉请求：1、请求撤销六安市裕安区人民法院（2018）皖1503民初5211号民事判决书，查明事实、依法改判被上诉人虚假宣传构成合同欺诈并按已付合同价款20%进行赔偿；2、判令被上诉人全面整改不符合规划、规范及合同约定的道路、房屋间距、院落、车库至合格交付，并承担逾期违约金；3、本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人2015年在六安市裕安区进行房地产开发，其中7号地块和华园小区为别墅。被上诉人故意隐瞒取得该块土地性质、商品属性，大肆宣传虚假情况，诱使上诉人等购买由被上诉人提出邀约的别墅。结合被上诉人举证本应附在合同上的而被上诉人故意隐瞒删去的《建设工程规划方案总平面图》，完全证明了被上诉人的行为是欺诈，且造成严重后果，应当赔偿合同价款的20%；被上诉人故意隐瞒该开发项目的经审批的规划图、擅自改变规划设计是，使楼间距、道路、别墅院子、尤其是无法使用的车库，均不符合规划与合同约定，均应当予以整改，被上诉人承担整改合格交付时的逾期交房违约金。华邦公司上诉请求：1、请求依法撤销六安市裕安区人民法院作出的（2018）皖1503民初5211号民事判决书第一项并变更第二项，改判驳回张克好的全部诉讼请求。2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人张克好承担。事实与理由：一审法院酌定上诉人赔偿被上诉人损失5万元没有事实与法律依据。一审法院适用车库按《车库建设设计规范》执行没有法律依据。被上诉人诉称车库不符合国家标准，没有事实与法律依据。上诉人车库的设计标准为《住宅建筑规范》，其5.4.2规定住宅地下车库为库内车道净高不应低于2.2米，车位净高不应低于2.0米。被上诉人所提交且一审法院适用的《车库建筑设计规范》系2015年12月1日实施的，而本案的小区施工图于2015年6月就已经通过施工图审查中心的审查并进行了施工，显然不适用前述上诉人所提交的后来才实施的《车库建筑设计规范》标准。其次，虽然目前车库在安装门后，其入口处的高度稍低于前述规范，但车库的门是应部分业主安装的，如果被上诉人一定要按国家规范执行，上诉人可以拆除此门，这样符合规范了，上诉人无需赔偿。综上，一审判决存在认定事实及对法律、国家规范的理解与适用方面的错误，请求二审法院依法公正判决，支持上诉人的全部上诉请求。张克好向一审法院起诉请求：1、确认被告违约，并判令被告赔偿原告经济损失430153元；2、判令被告承担延期交房的违约责任，每天按已付房款的万分之二直到符合交付条件并实际交付止；3、被告承担全部诉讼费用和鉴定费。一审法院查明：被告华邦公司系六安市裕安区东大街与淠河路交汇处华邦新华城开发商。被告在其楼盘销售广告中宣传“近日，国土资源部召开新闻发布会，表示进一步从严土地管理。全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时，全国要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构”、华邦新华城“这里将是城心最后的别墅”、“此后城心再无墅【华邦新华城】错过将不再遇见”等。2017年12月18日，原告张克好与被告华邦房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于六安市裕安区东大街与淠河路交汇处华邦新华城95栋1、2、3层101、201、301号房屋，建筑总层数为4层，其中地上3层，地下**；该商品房的规划用途为住宅；预测建筑面积共235.03平方米，其中套内建筑面积225.18平方米，分摊共有建筑面积9.85平方米；该商品房单价为每平方米12201.39元，总价款2867692元；商品房交付条件为该商品房经综合查验备案；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。原告按约交付房款2867692元，被告于2017年12月18日开具了发票，发票载明：购买方名称：张克好；规格型号：别墅95－101/201、301；实测面积：239.27平方米；金额：2867692元。庭审中，原告出示了加盖有被告合同专用章的《别墅院子面积明细》一份，其中载明95栋1号院子面积为168平方米。原告委托六安市中天测绘服务有限公司测量花园（院子）面积为166.21平方米；车库入口宽度为2.4米、入口高度1.6米、车库净高2.2米，车库入口坡度系数16.82%，车库内进深度4.9米、内宽2.78米；房屋门前小区道路宽度为6米。另查明：涉案的95栋于2017年11月23日通过竣工验收备案。2018年1月26日，六安市住房和城乡建设委员会网上“关于华邦新华城和华园小区问题的答复”的内容为“华邦新华城和华园小区为六安市华邦房地产开发有限公司开发建设的项目，该小区为低层住宅，按照不动产登记的相关规定，我市不动产登记部门根据建设工程规划许可文件确定的规划用途发放不动产登记证，所以和华园的证载用途均为低层住宅。该小区的各专项验收均已通过”。被告通知原告于2017年12月28日办理交房手续，原告拒绝收房，双方产生纠纷，原告遂起诉。一审法院认为，一、关于原告主张受到被告宣传的误导，导致其对本案所涉房屋产生错误认识即误以为被告开发的是别墅，且该错误认识直接决定其与被告订立了《商品房买卖合同》问题。根据本案查明的事实，被告所开发的涉案房屋实际是类别墅的低层住宅，而非真正意义上的“别墅”，被告在宣传本案所涉楼盘时使用了“城心最后的别墅”宣传用语，在一定程度上模糊了房产的类型，但《商品房买卖合同》中明确约定“该商品房的规划用途为住宅”。原告作为购房者，其应当对房产的相关信息和合同的具体约定予以关注和了解，其应当知道本案所涉房产的性质为低层住宅而非真正意义上的别墅，且原告通过对涉案房屋所处地段、小区环境、周边设施、房屋结构、朝向、价格等进行了解后，确定购买意向，至于房产是低层住宅还是别墅，不足以影响原告的购买决定。故对原告主张被告的宣传误导使其产生错误认识而要求赔偿的主张，不予采信。二、关于原告主张被告违反购房合同签订时的规划设计，小区道路原来规划为6米，实际缩窄为4米左右，楼间距变小，影响采光和通风，承诺的花园面积缩水问题。原告委托第三方机构对涉案房屋门前道路进行测量宽度为6米，花园面积问题并不是双方签订的《商品房买卖合同》中的条款，原告也未提供证据证明楼间距影响采光和通风，且涉案房屋已通过竣工验收，原告以上述理由要求赔偿，不予支持。三、关于车库影响停车使用问题。原告所购房屋车库在地下一层，出入口坡道系数大于15%，且车库安装门后入口宽度只有2.4米，入口高度只有1.6米，不符合目前国家规定的设计和使用规范要求，在实际使用中造成原告停放车辆不便，使原告的居住需求和感受受到影响，对此，酌定被告赔偿原告损失50000元。四、关于原告诉称的逾期交房违约损失问题，本案房屋经相关部门竣工验收并通过竣工验收备案，2017年12月31日前被告已向原告发出交房通知，因此被告不存在迟延交房的违约行为。故原告要求被告承担逾期交房的违约责任，无事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告六安华邦新华房地产有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告张克好损失50000元；二、驳回原告张克好的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750元，由被告六安华邦新华房地产有限公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，华邦公司与张克好之间签订的房屋买卖合同合法有效。本案的争议焦点是：华邦公司是否存在欺诈与违约行为，主要涉及华邦公司销售的房屋是否属于别墅性质，是否改变对小区道路、楼间距等规划设计，是否承担逾期交房违约金，华邦公司交付的车库是否符合约定的内容及标准，以及原审判决华邦公司赔偿5万元是否适当。经查，华邦公司在出售“华邦新华城”第95栋房屋时对外宣传是别墅，从查明的事实可知张克好购买华邦公司开发的位于六安市东大街与淠河南路交汇处的“华邦新华城”第95栋1、2、3层101、201、301号房屋，该房屋实际状况是一栋小楼，地上**，地下**，车库在负**，双边进户，每户都有单独的院子和车位。该房型从外观与功能与通常所称的别墅无异。华邦公司与张克好签订的房屋买卖合同，只载明第95栋1、2、3层101、201、301号房屋用途为住宅，并没有明确是别墅。自2018年起，根据国家现执行的政策，房屋登记部门在房屋产权登记时不再将低层住宅登记为别墅，六安市此类商品房目前的登记用途均为“低层住宅”，在选择性按钮中已经无法打出“别墅”的类别。根据上述查明的事实，张克好对此提出华邦公司虚假宣传误导其将低层住宅作为别墅购买，应承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。华邦公司交付张克好房屋的车库在地下一层，从屋后道路到车库有一定的坡度，车库入口宽度仅2.42米，车库内宽度仅2.78米，该车库土建虽然符合当时的规划标准（《住宅建筑规范》（GB50368-2005）），但目前安装门后，车库入口高度达不到《住宅建筑规范》车道标准，的确给张克好停放轿车带来不便。一审法院认为华邦公司向张克好出售的房屋不能全部满足张克好的合同目的，履行合同存在瑕疵，应承担违约责任，酌定华邦公司赔偿张克好的损失50000元，并无不当。至于小区道路宽窄、楼间距大小等是否违约，因双方商品房买卖合同对此没有具体约定，且该房屋通过相关部门竣工验收，故不能确定华邦公司存在违约行为，在合同约定的交房期限前，华邦公司已通知张克好交房，故也不能支持张克好要求华邦公司承担逾期交房违约金的上诉请求。综上所述，张克好、华邦公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由张克好525元，华邦公司负担525元。本判决为终审判决。审判长 项 军审判员 魏云松审判员 鲍忠琴二〇一九年十一月四日书记员 刘 畅附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。