新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2019）新40民终1549号 上诉人(原审原告)：张学仁，男，1960年6月8日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 被上诉人(原审被告)：奎屯吉安建筑设备租赁站，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市兰干路**（智合物流院内）。 经营者：李涛，男，1986年5月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 被上诉人(原审被告)：吴宇，男，1973年2月14日出生，汉族，江苏三兴建工集团有限公司奎屯分公司经理，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 上诉人张学仁因与被上诉人奎屯吉安建筑设备租赁站（以下简称吉安租赁站）、吴宇案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院（2017）新4003民初1488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张学仁，被上诉人吉安租赁站的经营者李涛到庭参加诉讼，被上诉人吴宇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张学仁上诉请求：1.请求撤销奎屯市人民法院作出的（2017）新4003民初1488号民事判决，确认奎屯市××园房屋张学仁所有并解除对该房屋的查封、拍卖；2.本案一、二审的诉讼费用由吉安租赁站、吴宇承担。事实和理由：2016年4月，江苏三兴建工集团有限公司奎屯分公司（以下简称三兴奎屯分公司）、吴宇因拖欠吉安租赁站租赁费用，经一审法院调解达成协议。后因三兴奎屯分公司、吴宇未履行调解协议，吉安租赁站申请强制执行。执行中，奎屯市人民法院查封、冻结了吴宇名下的奎屯市房屋。2014年4月10日，张学仁与吴宇签订购房协议，张学仁按协议约定支付了房款，此后张学仁一直对该房屋占有使用，期间也多次找吴宇要求办理过户手续，但吴宇多次以各种借口推脱导致无法办理过户，张学仁对此无任何过错，而且该房屋是张学仁的唯一的房产，奎屯市人民法院查封、冻结该房产于法无据。综上，请求法院支持张学仁的上诉请求。 吉安租赁站辩称，我租赁站对张学仁与吴宇的转让协议不认可，而且长达六年时间未过户，案涉房屋登记在吴宇名下，是吴宇的房屋。 张学仁向一审法院起诉请求：1.确认奎屯市××园房屋归张学仁所有；2.解除对奎屯市××园房屋的查封、拍卖。事实和理由：2011年4月10日，张学仁以30万元的价格购买了吴宇、曾建芳的奎屯市××园房屋。房款付清后，吴宇将该房屋交付给了张学仁，张学仁占有使用至今。期间，张学仁多次找吴宇办理过户，但其均以各种理由推脱。原审法院在执行吉安租赁站与江苏三兴建工集团有限公司奎屯分公司、吴宇租赁合同纠纷一案时，对前述房屋进行了查封，因当时张学仁不在家，回来后才得知此事。因张学仁实际购买了涉案房屋，系房屋的所有权人，故诉至贵院，请求依法判决。 一审法院认定事实：2011年4月10日，吴宇、曾建芳（甲方）与张学仁（乙方）签订“转让协议”一份，约定：“经双方协商一致，甲方将在××园，建筑面积××㎡，房屋所有权证号：奎屯市房权证奎字第×××号，地号：×××号转让给乙方。双方商定房价：叁拾万元（300,000元），于2011年4月10日前，乙方向甲方支付房款：壹拾伍万元（150,000元），于2012年1月1日前付清所有房款。甲方在收到乙方第一次付款后即交房给乙方使用，在乙方交清房款3个月内过户给乙方。本协议一式两份，双方各执一份，自签订之日起生效”。该协议落款甲方处有吴宇及曾建芳签名，乙方处有张学仁签名。同日，在协议签订后，张学仁遂向吴宇、曾建芳支付了房款150,000元，并由吴宇、曾建芳向张学仁出具“收条”一份，载明“今收到张学仁支付××园房款壹拾伍万元（150,000元）”。2012年2月6日，吴宇、曾建芳又向张学仁出具“收条”一份，载明“今收到张学仁支付××园房款壹拾伍万元（150,000元）”。2016年4月14日，一审立案受理了吉安租赁站与江苏三兴建工集团有限公司奎屯分公司、吴宇租赁合同纠纷一案，该案经审理依法作出（2016）新4003民初612号民事调解书，调解内容为：三兴奎屯分公司、吴宇应偿付吉安租赁站租赁费509,345元、律师代理费30,000元，共计539,345元；于2016年5月30日前一次性支付完毕；若三兴奎屯分公司、吴宇未按上述约定的期限履行给付义务，吉安租赁站可申请强制执行并加付违约金30,000元。后因三兴奎屯分公司、吴宇未履行付款义务，吉安租赁站于2016年9月6日向一审法院申请强制执行。执行过程中，一审法院查封、冻结了吴宇名下的奎屯市××园房屋。后张学仁向本院提出执行异议，经一审法院审查，于2017年8月10日依法作出（2017）新4003执异11号执行裁定书，以被执行房屋登记被执行人吴宇名下，对该房屋进行查封、冻结符合法律规定为由，驳回了其异议请求。张学仁不服，于2017年8月25日向一审法院提起了案外人执行异议之诉。另查明，2017年11月6日，奎屯市××园社区居委会开具证明，内容为“兹有××园社区居民张学仁，现居住在×幢×室，性别男，族别汉，于1960年6月8日出生，身份证号码×××”。还查明，涉案××园房屋所有权人为吴宇和曾建芳。2010年6月12日，吴宇、曾建芳将该房屋抵押给了中国工商银行股份有限公司奎屯支行，抵押金额为74,000元，现抵押权仍未解除。庭审中，原告张学仁陈述：第二次向吴宇支付房款时把房产证给吴宇了，因为五年后过户费便宜，所以一直没有过户。 一审法院认为，执行异议之诉的关键是审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行措施。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，吴宇、曾建芳将其共有的奎屯市××园房屋出卖给了张学仁，张学仁亦向该二人支付了购房款，张学仁提交的证据虽可证明其现居住于该房屋，但就该房屋始终未办理过户手续，张学仁在购买房屋时未尽到审查该房屋能否办理过户登记的注意义务，其向被告吴宇支付的购房款完全可使该房屋的抵押权消灭，使该房屋具有办理过户登记的前提，且张学仁陈述“五年后过户费便宜”，由此可见，张学仁对未办理过户登记手续是具有过错的。据此，本案不符合《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的三项要件，张学仁诉讼请求即不能成立，一审法院不予支持。判决：驳回张学仁的诉讼请求。案件受理费100元（张学仁已预交），由张学仁负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 一、张学仁提供的邻居（证人）名单，内容仅有邻居的姓名、身份证号、电话号码、房号，而无其他内容，并且证人未出庭作证，本院对该证据不予采信。 二、张学仁提供的2013年、2014年的暖气费收据，因系张鑫缴纳，而且房屋房号、面积与案涉房屋房号、面积不一致，张学仁在无其他证据予以佐证的情况下，本院对上述暖气费收据与本案的关联性不予采信。 本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为张学仁对案涉房屋未办理过户登记是否存在过错。首先，张学仁与吴宇、曾建芳签订的转让协议前案涉房屋已抵押于中国工商银行股份有限公司奎屯支行，至今抵押权未解除，即案涉房屋设定有其他人的抵押权登记，而买受人张学仁在签订转让协议时未尽到审查该房屋能否办理过户登记的注意义务；其次，转让协议签订于2011年4月10日，至一审起诉时已过7年时间，在此期间，案涉房屋一直未办理过户登记手续。对于未办理过户登记的原因，张学仁称是因为“五年后过户费便宜”以及“多次找吴宇办理过户，但其均以各种理由推脱”而未办理过户登记手续，这说明张学仁作为购房人对房屋长期未办理产权变更登记的事实是明知的，而是由于其自身原因为省税费、怠于行使请求办理过户登记手续的权利，从而没有将债权及时转化为所有权，故其自身对未办理过户登记后续存在过错。综上两点，张学仁的上诉主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的情形，故本院对其要求解除对奎屯市××园房屋的查封、拍卖的上诉请求不予支持。 综上，张学仁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费100元（张学仁已预交），二审案件受理费100元，合计200元，由张学仁负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 凤 审判员 王国彪 审判员 何学涛 二〇一九年十一月十日 书记员 邹 洁