湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0321民初2741号原告：湘潭潭城物业服务有限公司，住所地湘潭县易俗河镇凤凰中路**。法定代表人：颜宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄万香，湖南康泰律师事务所律师。被告：齐志敏，男，1984年10月9日出生，汉族，湘潭县人，户籍地湘潭县，现住湘潭县。原告湘潭潭城物业服务有限公司与被告齐志敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湘潭潭城物业服务有限公司的委托诉讼代理人黄万香、被告齐志敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湘潭潭城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年1月1日起至2019年12月31日止的商业住房物业服务费共计8502元；2、被告自2016年1月1日起以8502元为基数按年利率6%向原告支付逾期付款的违约金直至款项付清之日止（暂计算至2019年12月31日止计1190元）；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：因龙盛华府小区未成立业主委员会，由开发商湖南闽侨龙盛置业有限公司委托湘潭龙盛物业管理有限公司（以下简称龙盛物业公司）自小区建成投入使用时起为该小区提供物业服务，至2017年5月31日止与原告完成全部交接工作。龙盛物业公司于2017年6月3日作出《承诺书》，承诺龙盛物业公司服务期间至2017年5月31日止的物业服务费和其他合理费用（含空置房）的执收权、所有权全面移交给原告执收和所有，龙盛物业公司自愿放弃并保证不再收取且无任何异议。原告于2017年4月19日与龙盛华府小区开发商签订《龙盛华府住宅小区前期物业服务合同书》，合同第二十九条约定有效期自2017年4月18日起至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同之日止，第六条约定物业服务费高层住宅1.5元/平方米/月，第十一条约定物业管理费每十二个月交纳一次，每次交纳时间为续交首月的八日之前，第二十七条约定业主未按时清交物业管理费和其他合理费用，按欠交额从逾期之日起按每天3‰由甲方（被告）向乙方（原告）支付违约金。被告系该小区5栋2单元703室业主，房屋面积为139.47平方米，物业费实际收费标准为1.27元/平方米/月。被告于2015年3月7日收房，但自原告进驻小区提供服务以来，被告一直欠交物业费，自2016年1月1日起至2019年12月31日止累计欠费8502元。被告拒不支付物业费的行为已构成违约，原告自愿调整按年利率6%要求被告承担违约金。原告多次催收无果诉至法院，请求判如所请。被告齐志敏辩称：1、被告对原告所称欠交物业费的期限及金额无异议，但对原告要求支付违约金有异议；2、被告欠交物业费是因为原告提供的物业管理服务不到位，主要表现在公共秩序、公共设施管理、环境卫生管理、服务态度等方面，被告要求减少物业费，愿意按五折交纳。经审理查明：被告齐志敏系湘潭县易俗河镇龙盛华府小区5栋2单元703号房屋业主，房屋面积139.47平方米。被告于2015年3月7日收房。该小区自建成投入使用至2017年5月31日期间，由开发商湖南闽侨龙盛置业有限公司委托龙盛物业公司提供物业管理服务。2017年4月19日，开发商与原告湘潭潭城物业服务有限公司签订《龙盛华府住宅小区前期物业服务合同书》，委托原告提供物业管理服务。双方在合同中对物业服务管理内容和标准、物业管理费收费标准及违约责任等进行了约定，其中物业管理费收费标准为高层住宅1.5元/平方米/月，但实际收费标准为高层住宅1.27元/平方米/月。2017年5月31日，龙盛物业公司与原告完成全部交接工作，并于2017年6月3日出具《承诺书》，将2017年5月31日前的物业服务费和其他合理费用（含空置房）的执收权、所有权全面移交给原告。之后，原告依约为小区业主提供物业管理服务至今。被告自2016年1月1日起至2019年12月31日止累计欠交物业费8502元。在此期间内，原告在部分物业管理服务内容的质量上存在瑕疵，表现在消防栓、灭火器等消防设施以及电梯的检修维护不及时、公共绿化带被部分业主私自侵占、公共安全防范管理措施不全面等方面。上述事实有原告提交的《龙盛华府小区前期物业服务合同书》、《承诺书》、催费通知书，被告提交的照片资料及当事人陈述等证据证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。龙盛华府住宅小区开发商湖南闽侨龙盛置业有限公司与龙盛物业公司及原告湘潭潭城物业服务有限公司先后签订的《前期物业服务合同》真实合法有效。对各方当事人均具有约束力。原、被告双方均应当全面诚实履行合同义务。龙盛物业公司和原告自2015年3月7日起至今已按合同约定的内容为被告提供了物业管理服务，其间，原告根据龙盛物业公司出具的《承诺书》的约定取得了龙盛物业公司在该小区的欠交物业服务费和其他合理费用（含空置房）的执收权、所有权，故被告应当按照约定向原告交纳物业服务费。原告提供的物业管理服务质量绝大部分都达到了合同约定的标准，但部分物业管理服务内容的服务质量存在瑕疵，被告要求减少物业服务费的抗辩理由成立，本院依法支持。被告自2016年1月1日起至2019年12月31日止应交物业费8502元，本院根据本案实际情况酌定由被告承担7481.8元。合同中虽然约定了违约金，但双方在履行过程中都存在违反合同的情形，应当各自承担相应的责任。原告要求被告支付逾期付款违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告齐志敏在本判决生效后五日内支付原告湘潭潭城物业服务有限公司2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费7481.8元；二、驳回原告湘潭潭城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告湘潭潭城物业服务有限公司负担5元，被告齐志敏负担20元。本判决为终审判决。审 判 员  谭歆玲二〇一九年十一月十八日法官助理曾平代理书记员  汤白银附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。