甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初2220号原告：兰州德通商贸物流有限责任公司，住所地兰州市城关区南河南路南河嘉园**楼****。法定代表人：叶照玲，该公司总经理。委托诉讼代理人张昭，甘肃解开律师事务所律师。委托诉讼代理人刘柯杨，甘肃解开律师事务所律师。被告付大鹏，男，1988年9月10日出生，汉族，住甘肃省宁县。委托诉讼代理人张莹，甘肃方域西涛律师事务所。原告兰州德通商贸物流有限责任公司诉被告付大鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰州德通商贸物流有限责任公司的委托诉讼代理人张昭、刘柯杨，被告付大鹏及其委托诉讼代理人张莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方的房屋租赁合同，被告向原告腾交房屋；2、判令被告向原告支付房租97860元，物业费3844.50元，采暖费10718元，电费23463.70元，违约金48930元，以上费用合计184816.20元；支付房租、物业费、电费至实际腾交房屋之日；3、案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年5月16日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于兰州市城关区、面积为233平方米的经营场地租赁给被告，作为其经营牛肉面的场所。租赁期限自2017年5月16日起至2020年5月15日止。租金自2017年6月16日起计算，第一年每平方米70元／月，每月租金为16310元，每季租金为48930元，每年租金为195720元。每半年为一个缴费期间。被告应于每个缴费期间的第一个月来临10日前向原告缴纳该缴费期间的租金，并约定物业费、水电费、采暖费由被告按相关规定承担。同时约定，合同的违约金为同期三个月的租金，逾期未缴付租金、水、电等相关费用的，滞纳金每日按所欠金额的0.1%支付。合同签订后，原告向被告交付了出租房屋，被告接受了房屋并使用至今。但被告屡次违约，拖延其支付租金、物业费、电费、采暖费的合同义务。原告认为被告的行为损害了其合法权益，原告诉至法院。被告付大鹏辩称，原告违反订立合同时的承诺提供了有瑕疵的租赁物及租赁服务，导致被告与原告订立房屋租赁合同的目的不能实现，被告行使不安抗辩权于法有据，应按照每平方米每月49元的标准向原告承担房租。为避免损失进一步扩大，被告同意在2018年4月15日向原告腾交上述房屋，不应当承担腾交房屋后的房租。另外，原告只能依据合同约定行使终止合同的权利，不能行使解除合同的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的举证与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：兰州铁路局委托甘肃铁发置业房地产开发有限公司对南河嘉园住宅楼商铺进行出租管理。2010年8月24日、2012年1月1日，原告与甘肃铁发置业房地产开发有限公司先后签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，原告从甘肃铁发置业房地产开发有限公司承租了位于兰州市城关区营业房，租赁期限至2022年3月31日，并约定由承租人负责支付出租房屋期间的水费、电费、取暖费、卫生费、垃圾处理费、排污费和物业费以及需由承租人缴纳的其他费用。2017年5月16日，原告兰州德通商贸物流有限责任公司（甲方）与被告付大鹏（乙方）签订了《房屋租赁合同书》，双方约定：乙方承租位于兰州市城关区，面积为233平方米的经营场地，作为乙方经营牛肉面的场所；租赁期限自2017年5月16日起至2020年5月15日止；租金自2017年6月16日起计算，每平方米70元／月，每月租金为16310元，每季租金为48930元，每年租金为195720元；每半年为一个缴费期间，乙方应于每个交费期间的第一个月来临10日前向甲方缴纳该缴费期间租金，即先缴费后使用；合同另约定每月由甲方向乙方按产权单位收费标准代收物业管理费；水费、电费每月按实际用量，并根据有关部门批准的计费标准，另加10%的表损费交纳；采暖费按乙方承租房屋的建筑面积，并根据热力部门的收费标准按时交纳；甲乙双方如有一方违反本合同，须向对方缴纳等同于同期租金三个月的违约金；乙方逾期未交付租金、水、电等相关费用，甲方有权停水、停电，乙方除缴纳租金、水、电等相关费用外，应当支付滞纳金，滞纳金每日按所欠金额的0.1%支付；乙方逾期三十天未按合同规定缴纳房租及其他费用，甲方有权收回出租房屋，并有追索权。合同签订后，原告向被告交付了房屋，但被告却未按约定缴纳房租。被告在2017年5月16日缴纳了该年6月16日至12月15日的租金97860元，再未缴纳房租及相关费用。2018年5月3日，被告因经营困难提出提前移交铺面，经原、被告双方协商一致于2018年5月3日由被告将承租房屋移交给原告并签订《商铺已交协议》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告于2017年5月16日签订的《房屋租赁合同书》，双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定交付了租赁房屋，被告应按照合同约定缴纳房租及水电、物业、暖气等相关费用。原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求被告腾交租赁房屋的诉讼请求，因原、被告已达成商铺移交协议，约定解除《房屋租赁合同》，且被告于2018年5月3日已经将其承租的位于兰州市城关区（面积为233平方米）的房屋腾交给原告，故原告的此项诉讼请求已经实现。关于原告主张被告向原告支付房租97860元（截止2018年6月15日）、并将房租支付至实际腾房之日的诉讼请求，根据本案查明的事实，被告缴纳房租至2017年12月15日，原、被告于2018年5月3日约定解除《房屋租赁合同》，被告也于2018年5月3日将承租房屋向原告腾交，故被告应向原告支付2017年12月16日至2018年5月3日的房屋租金75025元(16310元/月×4个月+16310元/月/30天×18天≈75025元)。关于原告主张物业费3844.50元（截止2018年6月15日）的诉讼请求，根据原告提供的《物业管理服务合同》及被告2017年缴纳物业费的收据，被告应支付2018年1月1日至2018年5月3日的物业费2865.90元（3元/平方米/月×233平方米×4个月+3元/平方米/月×233平方米/30天×3天=2865.90元）。关于原告主张采暖费10718元（2017年11月至2018年3月）的诉讼请求，根据原告提供的《物业管理服务合同》及暖气费收费标准、《缴费通知》，被告应支付2017年11月至2018年3月的采暖费10718元（9.2元/平方米/月×233平方米×5个月=10718元）。关于原告主张电费23463.70元（截止2018年3月9日）、并将电费支付至实际腾房之日的诉讼请求，根据原告提供物业公司《证明》、《商铺移交协议》，被告承租房屋电表起始2018年1月22日读数为39119度、2018年5月3日电表读数为40473度，被告应支付截止腾房之日的电费1760.2元[（40473-39119）度×1.3元/度=1760.2元]。关于原告主张被告支付违约金48930元的诉讼请求，根据原、被告签订的《房屋租赁合同书》约定，原、被告双方如有一方违反合同，须向对方缴纳等同于同期租金三个月的违约金，合同签订后，被告未按合同约定向原告缴纳房租、物业费、采暖费、电费等费用，已构成违约本应依约支付原告相应的违约金，但鉴于原告主张的违约金过高，为平衡双方当事人利益关系，本院依法酌定被告向原告支付同期租金1.5个月的违约金，故被告应向原告支付违约金24465元（16310元/月×1.5个月=24465元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告付大鹏支付原告兰州德通商贸物流有限责任公司房屋租金75025元、物业费2865.90元、采暖费10718元、电费1760.2元；二、被告付大鹏支付原告兰州德通商贸物流有限责任公司违约金24465元；三、驳回原告兰州德通商贸物流有限责任公司的其他诉讼请求。上述判项合计114834.1元，被告付大鹏于判决生效后十日内向原告兰州德通商贸物流有限责任公司履行完毕。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3996元，保全费1444元，由被告付大鹏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  李春林人民陪审员  孙柄谦人民陪审员  陈小莉二〇一九年十一月六日书 记 员  李亚璇