湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终2527号上诉人（原审被告）：株洲鹰王体育用品贸易有限公司，住址地株洲市芦淞区建设南路**国富中心（原天宏大厦）**。法定代表人叶忠东。委托诉讼代理人：李谋琪,湖南法达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南德思勤投资有限公司，住所地长沙市雨花区井湾子中意路**。法定代表人龙固新，董事长。委托诉讼代理人：尹荣荣，女，1990年1月2日出生，汉族，住山，住山东省巨野县司员工。上诉人株洲鹰王体育用品贸易有限公司（以下简称鹰王体育公司）因与被上诉人湖南德思勤投资有限公司（以下简称德思勤投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初5771号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鹰王体育公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，并由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：1、一审认定上诉人违约是错误的，租赁合同提前解除系双方当事人协商一致解除，不存在上诉人单方提前解除合同及违约的情形。2、上诉人缴纳的履约保证金依约应充抵租金。德思勤投资公司辩称：1、上诉人提出解除合同并退场系其单方意思表示，未经被上诉人同意。2、根据合同约定，从履约保证金中扣除商户所欠租金系被上诉人的权利而非义务，抵扣或没收保证金并不免除商户其他违约责任，被上诉人有权不予退还履约保证金。德思勤投资公司向一审法院起诉请求：1、判令鹰王体育公司立即向德思勤投资公司支付租金93777.1元及违约金10552.66元（违约金暂计算至2018年5月31日，后续违约金按照逾期租金×千分之一×逾期天数的标准计算至鹰王体育公司实际支付租金之日止）；2、本案全部诉讼费等均由鹰王体育公司承担。一审法院认定事实：2017年9月11日，德思勤投资公司（甲方，出租方）与鹰王体育公司（乙方、承租方）、湖南德思勤商业管理有限公司（丙方、管理方）签订《租赁合同》，合同主要内容有：由乙方承租甲方所有的德思勤城市广场中的TASKINMALL三层L3-48495051号、套内面积共计111平方米的商铺用于经营“贵人鸟”品牌。租期3年，自2017年10月26日至2020年10月25日。乙方进场日期为2017年9月11日，甲方按进场日向乙方交房，装修期为进场日起算45天，开业计租日为2017年10月26日。租金及经营管理费标准及支付方式：第一、二个租约年每月19980元，年租金239760元；第三个租约年月租金21122.19元，年租金253466.28元。租金按月支付，首期租金为计租日起前一个月期间的租金，缴纳第二期的租金截止日期调整至自然月度末，乙方应在每个月的20日前支付下个月的租金。租金由甲方收取，经营管理费由丙方收取。乙方逾期交纳租金，每逾期一日，应当按欠费金额的千分之一向甲方支付违约金；经甲方书面催告后30日内乙方仍未足额缴纳欠费的，甲方有权单方解除合同。乙方应当向甲方支付91575元，相当于第一个租约年3个月的租金及经营管理费作为履约保证金，同时向丙方支付8325元作为物业服务费保证金，合同终止后30日内无息退还。本合同因乙方原因提前终止的，甲方及丙方有权没收本合同项下的履约保证金、物业服务费保证金，乙方还应承担其他违约责任，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年租金的标准补交装修期的全部租金，同时补交已享受甲方给予的租金免除金额。本合同如因甲方原因提前终止的，甲方应双倍返还本合同项下的履约保证金。乙方应于交还日前向甲方归还甲方向乙方交付的全部资料，并将房屋恢复毛坯，经甲方验收确认，如乙方未办理房屋交还手续而撤离房屋，甲方对乙方撤离后进行房屋清理、整改或对相关设施设备进行维修、更换等，因此产生的费用由乙方承担，且上述清理、维修期间，乙方仍应按合同终止时的租金及管理费标准承担占用费。此外，合同还对双方的通讯地址及邮件的送达情况等进行了明确约定。合同签订后，德思勤投资公司将出租的房屋完整交付于乙方，并且保持了租赁物的商业用途，全面履行了出租方的法定义务。鹰王体育公司于2017年10月11日向德思勤投资公司支付了履约保证金91575元，装修保证金10000元，但只支付了2017年11月的租金19980元，其余包括2017年10月在内的租金均未支付。期间德思勤投资公司通过向鹰王体育公司发送《缴费通知单》及上门催缴要求鹰王体育公司支付租金，鹰王体育公司均未履行。2018年2月25日，鹰王体育公司向德思勤投资公司发出《撤场申请》，以经营亏损较大为由，申请提前解除合同。德思勤投资公司于2018年3月按《租赁合同》约定的地址向鹰王体育公司发送了《关于合同终止及费用追缴函》，函件明确了《租赁合同》自2018年2月28日解除，并要求鹰王体育公司自收到该函之日起7日内前来缴纳所欠租金及相关费用。鹰王体育公司未依约支付租金，且撤场后未将房屋恢复到毛坯。自2017年10月26日至2018年2月28日，鹰王体育公司欠缴租金93777.1元，其中剔除2017年11月已支付的租金19980元，鹰王体育公司2017年10月26日至2018年2月28日期间尚欠的租金为63270元{（19980元÷30×5）+（19980元÷30×90）}。在一审庭审中，德思勤投资公司主张，因鹰王体育公司原因导致涉案《租赁合同》提前终止，按合同约定德思勤投资公司有权没收鹰王体育公司已经缴纳的履约保证金，故在本案没有再向鹰王体育公司主张提前终止合同的违约责任。一审法院认为：德思勤投资公司与鹰王体育公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力。德思勤投资公司向鹰王体育公司交付了房屋，履行了合同义务，但鹰王体育公司只支付了2017年11月的租金19980元，其余包括2017年10月在内的租金均未支付，且于2018年2月25日向德思勤投资公司发出《撤场申请》，并随后停止经营，提前解除《租赁合同》违反了合同约定。依据合同约定，德思勤投资公司具有合同单方解除权，故德思勤投资公司于2018年2月28日向鹰王体育公司发出《关于合同终止及费用追缴函》时，双方签订的《租赁合同》解除。合同解除后，依据双方签订的《租赁合同》约定，如因鹰王体育公司原因导致本合同提前终止，鹰王体育公司应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修期的全部租金，同时补交已享受德思勤投资公司给予的租金免除金额。合同约定装修期为45天，故鹰王体育公司应当自2017年9月11日开始支付租金。截至2018年2月28日，鹰王体育公司应向德思勤投资公司支付租金共计93240元（19980元÷30×170-19980元），德思勤投资公司请求鹰王体育公司支付租金93777.1元，超出部分一审法院不予支持。《租赁合同》因鹰王体育公司原因提前终止合同，且鹰王体育公司拖欠租金，严重违反了合同约定，鹰王体育公司依法应承担相应违约责任。对于鹰王体育公司提前终止合同导致德思勤投资公司解除合同的违约责任，《租赁合同》约定，因鹰王体育公司原因提前终止的，德思勤投资公司有权没收本合同项下的履约保证金，故德思勤投资公司主张其已经没收鹰王体育公司缴纳的履约保证金91575元，未在本案中主张，一审法院不予干预。鹰王体育公司自2017年10月26日至2018年2月28日期间应支付租金63270元，德思勤投资公司请求鹰王体育公司按日以欠费金额的千分之一为支付逾期支付租金的违约金，该标准过高，一审法院调整为按日万分之六计付，则截止2018年2月28日止被告应支付的违约金为2755.24元{（19980元÷30×5×0.0006×125）+（19980元×0.0006×100）+（19980元×0.0006×70）+（19980元×0.0006×39）}，之后的违约金以63270元为基数，按日万分之六计付。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、鹰王体育公司于本判决生效之日起10日内支付德思勤投资公司租金93240元及截止2018年2月28日迟延支付租金的违约金2755.24元，并应支付自2018年3月1日起至付清之日止，以63270元为基数，按日万分之六计付的迟延支付租金的违约金；二、驳回德思勤投资公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费2387元，因适用简易程序减半收取1193.5元，由鹰王体育公司负担。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效。根据查明的事实，租赁合同系上诉人的原因提前终止，因此，根据合同约定，被上诉人有权没收履约保证金，故上诉人要求以履约保证金充抵租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人鹰王体育公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2387元，由株洲鹰王体育用品贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 曾庆军二〇一九年十一月十四日法官助理周卓书记员刘峙宏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。