海南省海口市中级人民法院行政裁定书（2019）琼01行终258号上诉人（原审原告）海南港苑物业有限公司，住所地海口市国贸大道国贸大厦****，统一社会信用代码914601003241824027。法定代表人林清忠，该司董事长。委托代理人梁景发，该司副经理。委托代理人余明财，海口市琼山区红旗法律事务所主任。被上诉人（原审被告）海口市自然资源和规划局（原海口市国土资源局），住所，住所地海口市秀英区长滨路市政府第二办公区div>法定代表人龙舒华，局长。委托代理人陈丽芬，该局工作人员。委托代理人黄一乐，北京盈科（海口）律师事务所律师。原审第三人王有海，男，1949年10月10日出生，公民身份号码×××，汉族，住海口市。上诉人海南港苑物业有限公司（以下简称港苑公司）与被上诉人海口市自然资源和规划局（以下简称市资规局）、原审第三人王有海不履行法定职责一案，不服海口市美兰区人民法院作出的（2018）琼0108行初112号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人港苑公司一审诉讼请求为：一、责令市资规局更正海口市琼山区红城湖路港苑小区C座308房（以下简称308房）错误信息登记（错误信息指复印于市资规局下属海口市不动产登记中心的《海南港苑物业有限公司（C座）买卖过户情况一览表》，该表记载308房已过户，买房姓名为“不详”，产权过户登记情况为“过户”）；二、判令市资规局将308房办理过户到王有海的名下。原审裁定认为，经查明，港苑小区C座房产证的证号为C公00245号，该栋房产总证登记在港苑公司名下，王有海系308房的买受人，该房尚未办理转移登记至王有海名下。根据《不动产登记暂行条例》第十四条的规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。港苑公司作为开发商，单独起诉要求更正案涉房屋的信息登记并办理过户至王有海名下，不具备诉讼主体资格，对其起诉，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（十）项之规定，裁定驳回港苑公司的起诉。本案不收案件受理费，已收取的案件受理费50元予以退还。上诉人港苑物业公司上诉称，一、本案的审理过程和有关事实。1995年1月4日，上诉人与原审第三人签订房屋买卖合同，将308房出售给原审第三人，购房款为168981.80元。原审第三人购买后，因经济困难未交齐款，上诉人一直未给原审第三人办理过户手续，原审第三人一直也未取得该房产权证。2016年9月，原审第三人交齐房款后遂将上诉人起诉至琼山区法院，提出要求为其购买的308房办理过户手续的诉讼请求。琼山区法院审理后认为，“王有海与港苑公司签订的购房合同书，是当事人真实意思的表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应受国家法律保护。港苑公司至今未按约定为王有海办理房屋产权证，已构成违约。但经法院查明，现诉争房产已办理过户，虽然相关资料不详，且房屋产权登记资料缺失，但该房并未登记在被告名下。”因此，法院驳回原审第三人要求港苑公司为其办理308房房产证书的诉讼请求，该判决没有上诉，已经发生法律效力。琼山法院审理的原审第三人诉上诉人一案，依据是复印于不动产登记中心的一张表格。该表格是港苑小区房产登记资料中的一张《海南港苑物业有限公司（C座）买卖过户一览表》。该表是原琼山市房产局向海口市移交资料编制的一张汇总表，表中注明港苑小区C座308房已“过户”，买方姓名为“不详”。上诉人认为在房产办理过户手续时，任何一套房在房产登记部门都要有购房合同、买方身份证复印件、纳税发票，并经过房产登记部门详尽的审核，办证后由登记部门永久存档。为此上诉人作为308房的权利人，依法要求市资规局履行政府职责更正308房信息登记的错误，明确该房可以过户。为此上诉人曾提起了行政诉讼，在该行政诉讼中，市资规局行政答辩状中明确称308房未颁发房产证。开庭过程中，市资规局陈述，C座308房由于未办颁发房产证，现在市资规局获取的相关资料是该房的全部信息，为了更妥当地办理此案，经当庭协商上诉人撤诉并变更诉讼请求，重新向琼山法院提起行政诉讼。为此上诉人变更了诉讼请求又重新提起行政诉讼。鉴于308房没有过户，要求市资规局更正308房信息登记的错误、明确该房可以过户。以解决原审第三人合法购房，但不能办证过户的问题。市资规局对308房在“买方姓名”为不详和“产权过户情况”为过户是证据不足、违反法定程序的，是造成上诉人无法把该房产过户到原审第三人名下的真正原因。因此，上诉人的原审起诉请求符合法律规定。二、原审法院裁定上诉人主体不适格错误。1.原审法院已查明港苑小区C座总证登记在上诉人名下，并且海口市不动产登记中心出具的《不动产登记信息查询说明》已确认：“未发现位于××路房的不动产登记信息”。而在琼山法院行政庭庭审中，市资规局的答辩状中明确称308房未颁发房产证。因此308房应仍在××苑总证中，仍属我司的物业产权，我司出售给原审第三人就应能给他办理过户手续，但市资规局却把该308房登记为已过户给名叫“不详”的人，此错误直接损害了上诉人的利益，侵犯了上诉人的权利，与上诉人有直接的利害关系。因此我司有提起诉讼的主体地位。完全有权利要求有关行政部门更正关于308房的错误信息登记。三、原审法院引用有关条例错误。原审法院根据《不动产登记暂行条例》第四条的规定。裁定上诉人作为开发商单独起诉，要求更正涉案房屋的信息登记并办理过户至原审第三人名下，不具备主体资格。对其起诉应予于驳回。上诉人认为《不动产登记暂行条例》第四条的规定是指正常办理过户和抵押时买卖双方应至产权登记过户部门窗口办理登记手续。而不是指到法院提起行政诉讼，该规定并没有规定到法院诉讼一定要双方当事人共同提起诉讼。另，《不动产登记暂行条例》第四条第（六）款很明确规定“申请更正登记或者异议登记的”可由当事人单方面申请。我司诉讼请求之一正是申请“更正登记或者异议登记”因此我司是可单方面申请的，因此法院不能以我司单独起诉而裁定我司主体不适格。根据行政诉讼法第二条规定，本案由原审法院查明的事实是，308房仍在××苑总证名下，属于上诉人的财产。但是，由于产权登记部门在交接过程中错误的登记为“已过户”，过户人姓名“不详”造成上诉人销售给原审第三人的房屋不能办理过户手续，不动产登记部门侵犯了上诉人财产的合法权益，由此上诉人根据行政诉讼法向法院提起诉讼，主体是适格的，完全不违背行政诉讼法关于诉讼主体的规定。原审法院引用条例不当，裁定错误。因此上诉人请求依法撤销海口市美兰区人民法院（2018）琼0108行初112号行政裁定书，支持上诉人的上诉请求。综上所述，原审审查事实不清楚，认定事实引用条例错误，请人民法院支持上诉人的上诉请求，上诉请求为：1.依法撤销海口市美兰区人民法院（2018）琼0108行初112号行政裁定书或发回重审；2.依法支持上诉人要求责令市资规局更正308房错误信息登记；3.改判市资规局将308房办理过户到到原审第三人王有海的名下；4.本案一审诉讼费由市资规局承担。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法(javascript:SLC(4274,0))》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”1995年1月4日，上诉人与原审第三人签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给原审第三人，并由原审第三人使用至今。根据被上诉人的答辩，涉案房屋现登记在上诉人名下，至今未办理不动产登记。上诉人作为开发商，起诉被上诉人不履行为原审第三人办理不动产登记的职责，应属于适格的诉讼主体。原审法院根据《不动产登记暂行条例》第十四条的规定，认为上诉人不具备诉讼主体资格属认定事实不清、适用法律错误，应予以撤销。综上所述，原审裁定认定事实不清、适用法律错误，上诉人的上诉理由成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项的规定，裁定如下：1撤销海口市美兰区人民法院作出的（2018）琼0108行初112号行政裁定；2指令海口市美兰区人民法院继续审理。本案不收取案件受理费。审 判 长 温方审 判 员 吴茜审 判 员 孙晓 二〇一九年十一月十九日法官助理 文静书 记 员 钱波 附相关法律法规：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。人民检察院在履行职责中发现生态环境和资源保护、食品药品安全、国有财产保护、国有土地使用权出让等领域负有监督管理职责的行政机关违法行使职权或者不作为，致使国家利益或者社会公共利益受到侵害的，应当向行政机关提出检察建议，督促其依法履行职责。行政机关不依法履行职责的，人民检察院依法向人民法院提起诉讼。第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。