贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2448号上诉人(一审被告):贵州中建伟业房地产开发有限责任公司。住所地贵州省凯里市文化南路**。法定代表人：张守亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨昌军，贵州铁力律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：龙合权，男，苗族，贵州省黄平县人，住凯里市。被上诉人（一审原告）：潘远琴，女，汉族，贵州省黄平县人，住凯里市。被上诉人共同委托诉讼代理人：施绍荣，贵州贵黔律师事务所律师。上诉人贵州中建伟业房地产开发有限责任公司（以下简称“中建伟业公司”）因与被上诉人龙合权、潘远琴商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初4414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。中建伟业公司上诉请求：撤销凯里市人民法院（2019）黔2601民初4414号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的《协议书》合法有效，双方在签订前已经进行了充分协商，被上诉人在签订《协议书》时已得到充分提示，且该《协议书》无违反《合同法》关于合同无效的情形。2.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》关于“四通费”的约定由被上诉人承担是合法有效的。该约定是双方当事人自愿的，且被上诉人已缴纳了上述费用，说明了被上诉人对签订的内容和缴纳“四通费”是认可的，合同内容也得到了充分提示；同时该约定未违反法律法规，所以双方应予遵守。3.涉案的“四通费”是由国家企事业单位实施的行政事业性收费行为，不是上诉人收取的，上诉人仅起代收代付作用。是否退还“四通费”不应由上诉人承担，被上诉人应通过行政诉讼或直接向收取单位申请退还的方式向申请单位主张，被上诉人通过民事诉讼向上诉人主张返还“四通费”缺乏法律依据。龙合权、潘远琴辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的《协议书》属上诉人提供的格式合同，未尽到提示义务。且该《协议书》约定内容免除上诉人的责任、排除被上诉人的权利，所以《协议书》无效。上诉人收取的“四通费”无法律依据，因商品房建设成本已包含了“四通费”。被上诉人将“四通费”转嫁由上诉人承担是基于双方签订的《商品房买卖合同》，所以应通过民事诉讼向上诉人主张退还“四通费”。龙合权、潘远琴向一审法院起诉请求：1、确认被告在移交《不动产权证书》等相关文书时，让我签署的《协议书》中约定违约内容无效；2、由被告退还违规收取的“四通费”4220元（水、电开户费各520元，电视开户费980元，燃气开户费2200元）；3、由被告支付逾期交房违约金4084元（458，947元×89天×0.0001）；4、由被告支付暂计至2019年3月31日的逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金28，913元（458，947元×21个月×30天×0.0001）。一审法院认定事实：2015年2月5日，以被告中建伟业房产公司的前身黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发公司（以下简称：中兴房产公司）为出卖人、原告龙合权、潘远琴为买受人就商品房买卖事宜签订了一分编号为2015001732的《商品房买卖合同》。合同约定：1、龙合权、潘远琴购买中兴房产公司开发位于凯里市××大道××号“中兴廊桥水岸”1栋5层5-5号商品房，建筑面积135.8m2，总价款458，947元；2、中兴房产公司在2016年6月28日前交付所售房屋，在2017年3月31日前取得所售商品房的所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人龙合权、潘远琴；3、逾期交付房屋和逾期交付办理商品房转移登记有关文书，应当按日向买受人支付已交购房款万分之一的违约金；4、交付房屋时水（上水与下水）、电达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络线路铺设到户，供电、电话通信、有线电视、宽带网络需要原告自行办理开通使用手续；5、补充协议（附件十二）中含有不合理减轻、免除合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，仍以本合同为准。附件十二《补充协议》第一条房产价款的第1、2项约定：“《合同》第七条所约定的商品房价款仅限于楼价款；物业相关费用和水、电、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担”。合同签订后，原告龙合权、潘远琴不仅缴纳购房首付款137，947元，而且通过银行办理按揭贷款321，000元支付购房尾款，被告中建伟业房产公司于2015年8月26日向原告龙合权、潘远琴出具收款发票。2016年9月25日，被告中建伟业房产公司向原告龙合权、潘远琴收取用水开户费520元、用电开户费520元、数字电视开户费980元、燃气开户费2200元后，通过物业公司将涉案商品房交付给龙合权、潘远琴管理使用。2018年2月13日，被告中建伟业房产公司向原告龙合权、潘远琴移交办理房屋产权转移登记有关文书时，以“廊桥水岸”小区的开发商（本案被告）为甲方、以“廊桥水岸”小区的购房业主（本案原告）为乙方签订了一份《协议书》。内容为：“乙方确认收到甲方交付的办理产权转移登记的有关文书，具体为：产权证号为0017277的不动产证。在甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任，有关房屋质量的保修责任由甲方按《住宅质量保证书》履行”。事后，原告龙合权、潘远琴认为被告中建伟业房产公司既逾期交房，又逾期交付房屋产权转移登记相关文书，依法应当承担支付违约金的民事责任，且必须退还收取的“四通费”，遂于2019年6月26日向凯里市人民法院提起诉讼。庭审中，因原、被告的诉讼代理人均不接受调解，故未主持双方进行调解，另查明：原告龙合权、潘远琴已对涉案房屋进行装修并入住至今。同时查明：涉案商品房买卖合同履行过程中，“黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发公司”更名“贵州中建伟业房地产开发有限责任公司”即本案被告中建伟业房产公司。上述事实，有原告龙合权、潘远琴的民事起诉状、被告中建伟业房产公司的民事答辩状以及采信双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，依法审查，可以认定。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅系双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同全部无效的法定情形，对其真实性、部分合法性及有效性，应予以确认。根据原告的诉请和被告的答辩，评析如下：关于协议书的效力问题。2018年2月13日，原告在收到办理商品房权属转移登记有关文书时与被告签订有一份《协议书》是事实。但商品房买卖合同约定交付房屋的时间为2016年6月28日前，交付办理商品房权属转移登记有关文书的时间2017年3月31日前，也就是说签订协议书时被告已经存在违约情形。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因为协议书系被告单方制作的格式条款，且对同一小区的买房业主重复使用。从协议书表述的内容来看，主要目的是免除开发商即本案被告的违约责任，排除了买受人向开发商主张违约责任的权利。被告未能提供证据证明协议书是双方经过平等协商达成一致意见才签订的，且已对免责条款进行了充分说明和加以重点提示，故协议书中关于约定免除违约责任的内容应当无效，且协议书签订的时间可认定为被告向原告交付办理商品房权属转移登记有关文书的时间。关于逾期交房违约金的问题。根据涉案商品房买卖合同的约定，虽然被告应于2016年6月28日前交付所售商品房，但被告实际交付房屋的时间为2016年9月25日，有被告出具的“四通费”收款收据在卷佐证，其实际逾期交房88天，原告主张的逾期交房违约金计算有误，依法予以纠正，逾期交房违约金应为4038.73元（458，947元×88天×0.0001）。关于逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书违约金的问题。按照双方当事人在涉案商品房买卖合同中的约定，被告应当在2017年3月31日前交付办理房屋权属转移登记有关文书，但被告交付的时间为2018年2月13日，实际逾期10个月零12天（318天），原告主张的违约金计算有误，依法予以纠正，逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金应为14，594.51元（458，947元×318天×0.0001）。关于“四通费”的问题。贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费用。”贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中明确指出：根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业不得再向购房者另行收取。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”虽然本案双方当事人在商品房买卖合同中约定“水、电、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担”，但该条款属于免除提供格式条款人的责任、加重相对人责任的格式条款，房开商将本应由自己承担的责任以格式条款的形式转嫁给房屋买受人，依法应当属于无效条款，故被告收取的“四通费”有悖于法律法规的规定。综上所述，原告的诉请事实清楚、证据充分、于法于约有据，依法予以支持。被告的答辩意见既缺乏事实依据，又有悖于法律法规的规定，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定判决如下：一、原告龙合权、潘远琴与被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司于2018年2月13日签订的《协议书》中“甲方向乙方交付前述产权转移登记的材料后，双方的主要合同义务已履行完毕，双方确认互不负违约责任”的内容无效；二、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内一次性退还原告龙合权、潘远琴交纳的生活用水开户费520元、生活用电开户费520元、数字电视开户费980元、燃气开户费2200元，共计4220元；三、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告龙合权、潘远琴逾期交房违约金4038.73元；四、被告贵州中建伟业房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告龙合权、潘远琴逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金14，594.51元；五、驳回原告龙合权、潘远琴其余诉讼请求。本院二审期间，上诉人中建伟业公司提交以下证据：（1）照片，拟证明协议书（协议书）合法来源，双方同意签署协议的根本原因是“廊桥水岸”品质远超同类楼盘。（2）付款凭证、记账凭证、《商品房买卖合同》（新版本）、《商品房买卖合同》(涉案版本)。拟证明水、电、燃气、闭路电视开户费没有列入上诉人成本，所以《商品房买卖合同》约定的总房价不包括水、电、燃气、闭路电视开户费是合理，客观上也没有“加重对方责任，排除对方主要权利，免除自己责任”的故意。（3）（2018）黔0111民初1836号民事判决书，拟证明“四通费”在主合同和补充协议均有约定，该约定合法有效。经质证，被上诉人认为上诉人提交的证据均非新的证据，依法不应采纳。同时，证据（1）未能证明上诉人的证明目的；证据（2）恰好证明上诉人收取了“四通费”的违法行为，故对其证明目的不予认同。证据（3）是其他法院判决，我国并非判例法国家，不能以该判决书作为评判标准。本院经审查认为，证据（1）、（3）与本案无关联性；证据（2）未能证明上诉人的证明目的，均不能作为本案证据采信。二审期间被上诉人未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点，一是双方签订的《协议书》是否合法有效；二是《商品房买卖合同》约定四通费用（水、电、燃气、闭路电视费）由买受人承担是否合法有效。针对争议焦点，分述如下：一、关于双方签订的《协议书》是否合法有效的问题。被上诉人在收到办理商品房权属转移登记有关文书时与上诉人签订了《协议书》是事实，在签订该《协议书》前上诉人已存在了违约行为，其在将办理商品房权属转移登记有关文书时单方将预先拟定的合同要求被上诉人签订，且是对同一小区的买房业主接受移交办理房屋权属转移登记有关文书时重复使用，应系被告单方制作的格式合同。同时《协议书》载明“双方互不负违约责任”，在该案中，根据上诉人所举证据不能得出被上诉人存在违约行为而需负违约责任，故该约定明显是上诉人为免除其责任、排除对方主要权利而设定的合同内容。上诉人亦未能提供证据证明《协议书》是双方经过平等协商达成一致意见才签订的，且已对免责条款进行了充分说明和加以重点提示。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”综上，《协议书》中关于约定免除违约责任的内容应当无效。上诉人的上诉理由于法无据，本院不予采纳。二、关于《商品房买卖合同》约定四通费用（水、电、燃气、闭路电视费）由买受人承担是否合法的问题。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费用。”贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中明确指出：根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业不得再向购房者另行收取。上述规定虽不属法律法规，但是其与《商品房销售管理办法》第七条第一款第（六）项“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。”所保护法益价值取向一致。虽双方当事人在《商品房买卖合同》中约定“水、电、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人负责承担”，上诉人以此将本应由自己履行的义务通过与被上诉人签订格式条款转嫁给房屋买受人，属上诉人以提供格式条款的形式免除其责任、加重相对人责任。依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”综上，上诉人的上诉理由于法无据，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由与本院查明的事实不符，于法无据，故其上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费730元，由上诉人贵州中建伟业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  冉定飞审判员  陈生燕二〇一九年十一月五日法官助理刘于麟书记员蒋诚宵