重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6718号上诉人（原审被告）：重庆山要发物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺科园六路******，统一社会信用代码91500107065694904C。法定代表人：宋国清，总经理。委托诉讼代理人：苏剑，上海段和段（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市九龙坡区大升名都泰和锦苑业主委员会，住所地重，住所地重庆市九龙坡区石桥铺街道朝阳路**v>负责人：李正华，系业主委员会主任。委托诉讼代理人：陈小利，重庆盛全律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞智杰，重庆盛全律师事务所实习律师。上诉人重庆山要发物业管理有限公司（以下简称“山要发物业公司”）因与被上诉人重庆市九龙坡区大升名都泰和锦苑业主委员会（以下简称“泰和锦苑业委会”）服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初6885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人山要发物业公司的法定代表人宋国清及其委托诉讼代理人苏剑，被上诉人泰和锦苑业委会的负责人李正华及其委托诉讼代理人陈小利、俞智杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山要发物业公司上诉请求：1、撤销重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初6885号民事判决，改判驳回泰和锦苑业委会的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由泰和锦苑业委会承担。事实和理由：山要发物业公司与泰和锦苑业委会至今就物业管理服务合同约定进行了变更，双方应当按照变更后的约定履行各自义务，泰和锦苑业委会无权要求山要发物业公司支付停车收益。即使双方未对合同进行变更，山要发物业公司实际用于公共部位的维修等公共事务支付费用应予扣除。停车场收益是每月收取，诉讼时效应当从收取公共收益后进行起算。泰和锦苑业委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。双方签订的《物业管理服务合同》对委托管理事项、收费标准、双方权利义务、公益收入分成等进行了约定，山要发物业公司应按照合同约定履行义务，本合同未约定公益收入的支付时间，按照法律规定，未超过诉讼时效。山要发物业公司的请求无事实及法律依据，应予驳回。泰和锦苑业委会向一审法院起诉请求：山要发物业公司向泰和锦苑业委会支付停车收益138500元。一审法院认定事实：2015年2月11日，大升名都泰和锦苑业主委员会作为甲方（委托方）与作为乙方（受委托方）的山要发物业公司，双方签订了《物业管理服务合同》，该合同约定，甲方将大升名都泰和物业项目委托乙方实行物业管理服务。合同第四条约定：物业服务方式为业主单位委托物业合同化管理，酬劳计算方式为包干制。合同第十三条约定：物业管理费标准住宅为1.1元/月/平方米/建面，商业为2.5元/月/平方米/建面，住宅房改商用房2元/月/平方米/建面，露天停车费150元/辆/月；电梯保险年费、年（审）检费、安全评估费、物业大修改造费等费用由物业大修资金承担……。第十七条第7项约定：乙方同意垫付前物业企业安装电子监控设施和岗亭建造费用（伍万贰仟元）。其垫付费用的冲抵按甲方要求：今后用停车费冲抵。第十八条第4项约定：乙方承担1000元/月维修费，超出部分概由辖区内全体业主共同据实分摊（若有剩余则结余下月累计使用）。合同第二十一条约定：房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或由当事业主共同承担。第二十二条约定：辖区内公益性项目签订合同由乙方负责，但甲方须参加其中。公益性收入按五五分成。合同第三十三条约定：合同服务期为从2015年2月1日0时至2020年1月21日24时止，合同自签订之日起生效。一审审理中，泰和锦苑业委会明确室外35个车位，每个车位200元/月，从2015年2月1日计算至2018年12月31日，合计47个月，收益共计329000元，抵扣合同第十七条约定的52000元后，剩余277000元，泰和锦苑业委会、山要发物业公司双方五五分成，泰和锦苑业委会应分得138500元。山要发物业公司对泰和锦苑业委会计算的金额无异议，确认室外有35个车位，每个车位每月200元，2015年2月1日山要发物业公司进场，但认为双方已经口头约定室外停车费用于弥补山要发物业公司五年不涨价的费用，即使分成也要扣除因公共事务支出的费用。为此，山要发物业公司举示了张庆萍等人出具的证明材料，《大升名都泰和锦苑小区签定物业服务合同业主意见征求表》复印件以及收据、收条、送货单、照片。泰和锦苑业委会对上述证据真实性、合法性、关联性均不予认可；认为张庆萍等人出具的证明材料系山要发物业公司单方制作，签字人员身份不明，无其他证据佐证；业主意见征求表系复印件，且该表也仅针对签订物业服务合同征询业主意见，并非针对停车费一事；收据、照片等均无付款记录、正式发票、维修事实、维修内容清单等予以佐证，且也未征得泰和锦苑业委会同意，故不属实。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。本案中泰和锦苑业委会、山要发物业公司双方签订的《物业管理服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现泰和锦苑业委会、山要发物业公司双方对2015年2月1日至2018年12月31日期间大升名都泰和锦苑小区室外停车位收益合计329000元无异议，一审法院予以确定。结合《物业管理服务合同》第十七条、第二十二条的约定以及当事人的庭审陈述，可以确定双方在合同中已经就室外停车费收益分成达成了一致意见，双方均应按此履行，故依据合同约定扣除52000元后，该期间停车位收益为277000元，双方五五分成也即泰和锦苑业委会应分得收益为138500元，山要发物业公司未按照约定支付以上费用，因此泰和锦苑业委会的主张符合事实和法律规定，一审法院予以支持。关于山要发物业公司提出的合同约定的收益分成内容已经变更的问题。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，因此，大升名都泰和锦苑小区专有部分以外的公共区域应属业主的共有部分，并由全体业主共同管理。基于上述公共区域所取得的收益依法亦应属于全体业主共有。仅凭山要发物业公司举示的上一届业主委员会部分成员的证人证言，不足以证明原合同内容已经发生了变更，且山要发物业公司举示的《大升名都泰和锦苑小区签定物业服务合同业主意见征求表》系复印件，也仅能证明就签订物业服务合同征求了业主意见，不能证明就合同约定的收益分成内容的变更征求了业主意见。故对山要发物业公司该抗辩意见，一审法院不予采信。关于山要发物业公司提出的应扣除公共事务支付费用的问题。一审法院认为，仅凭山要发物业公司举示的收据、收条等无法确定山要发物业公司在为涉诉小区提供物业服务期间的合理支出是多少，其收取的物业服务费是否可以维护小区的正常运营，如果有不足，不足部分是多少，分成的小区公共收益是否足以弥补等。故山要发物业公司对此应承担举证不利的法律后果，对山要发物业公司该抗辩意见，一审法院不予采信。对于诉讼时效的问题。一审法院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”。本案中，双方签订的合同中并未约定公共收益分成的结算、支付时间等，现双方对收益分成发生争议，泰和锦苑业委会诉至一审法院，并未超出诉讼时效，故对山要发物业公司该抗辩意见，一审法院不予采信。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《物业管理条例》第十一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“被告重庆山要发物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市九龙坡区大升名都泰和锦苑业主委员会支付2015年2月1日至2018年12月31日期间的室外停车位收益138500元。案件受理费减半收取为1535元，由被告重庆山要发物业管理有限公司负担（该款原告重庆市九龙坡区大升名都泰和锦苑业主委员会已预交，被告重庆山要发物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告重庆市九龙坡区大升名都泰和锦苑业主委员会支付1535元）。”本案二审期间，山要发物业公司向本院举示了：1.照片23张，拟证明上诉人在一审中提交的费用支出是属实的；2.两个保安的工资条及入职承诺书，拟证明保安的工资共计150400元，应该用公共部分的费用冲抵；3.微信聊天记录，拟证明被上诉人在一审中的陈述不属实。胡浩然和万娟是前期业委会的成员。泰和锦苑业委会质证认为上述证据均不是新证据，对照片、两个保安的工资条及入职承诺书的三性不认可；微信截图不能证实对方的身份，胡浩然在一审自述自己是在前业委会做笔录工作，街道出具的前业委会成员名单不包括万娟。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。泰和锦苑业委会与山要发物业公司签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的权利、义务。山要发物业公司称其与泰和锦苑业委会就物业管理服务合同的约定进行了变更，双方应当按照变更后的约定履行各自义务，泰和锦苑业委会无权要求山要发物业公司支付停车收益。山要发物业公司向本院举示微信聊天记录拟证明胡浩然和万娟是前期业委会的成员，胡浩然、万娟等人出具的证明材料能够证明原合同内容发生了变更。本院认为，胡浩然、万娟等个人不能代表业委会这一组织，无论胡浩然、万娟是否是前业委会成员，其出具的证明材料也仅能代表其个人的意思，不能代表泰和锦苑业委会的意思，山要发物业公司举示的所有证据均不能证明双方就合同内容进行了变更。山要发物业公司主张实际用于公共部位的维修等公共事务支付费用应予扣除，而根据双方《物业管理服务合同》约定，房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或由当事业主共同承担。除约定冲抵前物业企业安装电子监控设施和岗亭建造费用外，并无关于扣除其他费用的约定。山要发物业公司称停车场收益是每月收取，诉讼时效应当从收取公共收益后进行起算，一审法院对此已作详细论述，本院不再赘述。综上所述，山要发物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3070元，由上诉人重庆山要发物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 倪洪杰审 判 员 秦 敏二〇一九年十一月一日法官助理 陈园媛书 记 员 梁诗玉