河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1022民初3537号原告:许可，女，汉族，1968年9月13日出生，现住北京市朝阳区。委托代理人：纪胜涛，河北金派律师事务所律师。被告：固安绿宸房地产开发有限公司，地址：固安县永定南路西侧南五里村绿宸万华城E5号楼，统一社会信用代码：91131022694680943C。法定代表人：杨军，职务：总经理。委托代理人：李敏，该公司员工。被告：固安县久欣房地产经纪有限公司，地址：固安县永定南路西侧南五里村绿宸万华城E5号楼102室，统一社会信用代码：91131022070822843T。法定代表人：王志福，职务：总经理。委托代理人：袁志军，该公司职员。第三人：霸州市绿宸物业服务有限公司固安分公司，地址：固安刘园市场西京开路东侧，统一社会信用代码：91131022589664749J。法定代表人：杨璇，职务：总经理。委托代理人：詹长虹，该公司职员。原告许可与被告固安绿宸房地产开发有限公司（以下简称固安绿宸公司）、固安县久欣房地产经纪有限公司（以下简称久欣公司）、第三人霸州市绿宸物业管理有限公司固安分公司（以下简称绿宸物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告许可的委托代理人纪胜涛、被告固安绿宸房地产开发有限公司的委托代理人李敏、被告固安县久欣房地产经纪有限公司的委托代理人袁志军、第三人霸州市绿宸物业管理有限公司固安分公司的委托代理人詹长虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许可向本院提出诉讼请求：1、判决被告固安绿宸公司返还原告部分购房款172444元；2、判决被告固安绿宸公司返还原告车位使用权转让金120000元；3、判决被告久欣公司返还原告服务费30000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：（一）2017年3月21日原告与被告固安绿宸公司签署了合同编号为2017032111645《商品房买卖合同》，购买位于北侧绿宸?万华城B7-1-103房屋，合同约定房屋总价款为1452986元，原告向被告固安绿宸公司支付首付款502986元，按揭贷款950000元。合同签订后，由于房地产市场火爆，被告固安绿宸公司趋势提高房价，要求原告额外支付购房款172444元。该额外支付的购房款，原告应被告固安绿宸公司的要求，于2017年3月23日与第三人签订借款协议书，由第三人代原告向被告固安绿宸公司支付额外购房款172444元。但根据2017年6月2日廊坊市人民政府发布的《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》第五条规定，“严格执行商品房预售明码标价、一房一价规定，不得超出备案价格对外销售”。原告认为被告固安绿宸公司加收购房款的行为违反政府规定。2018年11月17日，原告与被告开发商签订《商品房买卖合同》补充协议，因房屋实测建筑面积增加，此时合同约定的房屋总价款为1454210元，新增加的房屋价款原告已经支付完毕。（二）2016年10月15日，原告与被告开发商签订《认购协议》，购买绿宸?万华城B7-1-103车位，车位价款为120000元。原告应被告固安绿宸公司要求与第三人签订借款协议书，由第三人代付地下车位款，原告向第三人偿还借款。现原告已偿还全部借款，但该车位没有产权无法过户，原告要求被告固安绿宸公司返还地下车位款120000元。（三）2016年11月3日，被告久欣公司向原告承诺，支付30000元服务费可以享受购房优惠“3万抵6万”。原告向被告久欣公司支付30000元服务费，但原告与被告固安绿宸公司的实际房屋成交价并没有优惠，原告没有享受到该购房优惠服务。基于上述事实，原告认为被告固安绿宸公司提升房价的行为严重违反政府规定，且对原告来说显失公平，违反公平合理原则，应返还原告部分购房款人民币172444元整；原告向开发商购买地下车位，但该车位没有产权无法过户，被告固安绿宸公司应返还原告车位使用权转让金人民币120000元整。原告向被告久欣公司支付30000元服务费，却没有享受到被告久欣公司承诺的购房优惠，被告久欣公司应返还原告服务费人民币3万元整。二被告的行为严重损害了原告的合法权益，故根据《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，起诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告固安绿宸公司辩称，一、原告所提的诉讼请求缺乏事实和法律依据。1.原告要求固安绿宸公司退还部分购房款没有事实和法律依据。2017年3月原告与固安绿宸公司确认的涉案商品房B7-1-103的购房总价款，不是原告起诉状所称的1452986元，而是1625430元。原告起诉状内所称的固安绿宸公司要求原告额外支付的172444元实际是差额房款，根据《认购协议》以及《绿宸万华城签约信息单》，原告初次认购涉案房屋的时间为2016年9月24日，认购面积为84.95平米，单价20877元，优惠3万抵6万再97折，折扣后总价款为1662016元，单价19564.64元。根据《绿宸万华城签约信息单》，因网签时预售面积为83.08平米，单价不变（19564.64元/平米），总价相应变更为1625430元。总价由合同房款1452986元和差额款即超备案价172444元两部分组成。该签约信息单经过双方签字，故此种付款方式已经为双方所确认。关于涉案房屋交易的《绿宸万华城签约信息单》、《认购协议》、《商品房买卖合同》及补充协议、收据等，是一套完整的购房签约及付款文件，均是双方真实的房屋买卖签约意思表示，合法有效。这些文件以原告、固安绿宸公司双方协议的方式确认了购房单价、购房总价，确认了涉案房屋总价1625430元，由商品房买卖合同价款1452986元和差额房款172444元两部分组成，原告亦按约进行了支付。2.原告的起诉违反民法上的诚实信用原则和等价有偿原则。事实上房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般认知，购房者在购房前必定对房屋各方面进行综合考虑，并且对影响房屋买卖的价格条款进行充分考虑后，才会作出购买与否的意思表示。对开发商制定的价格，购房者有接受或者不接受交易的自由。本案中，2017年左右固安该区段的预售商品房市场单价在20000元左右。而万华城作为当地品质楼盘，签约单价会略高于市场一般楼盘单价。原告有意购买固安绿宸公司开发的万华城商品房，所以参加了第三人提供的购房优惠服务，（交3万抵6万），在签约信息单确认在享受优惠政策后，房屋总价为1625430元。原告先后按约支付了定金、首付购房款、剩余合同款和差额房价款。原告在起诉书中提到《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》第五条的规定，并认为固安绿宸公司加收房价的行为有违该规定，以此要求退还该款。实际上商品房销售价格备案主要目的是为稳定房地产市场价格，避免无规则的价格调整对房地产市场的冲击，属于政府行政部门的监管措施。商品房备案价格属于公开信息，购房前对房屋备案价格进行了解查询，是一般消费者的合理注意义务。固安绿宸公司在正式签订房商品房买卖合同前已经和原告通过认购协议、签约信息单等多份文件确认了房价。根据以往案例，商品房备案价格并非衡量合同效力的要件，开发商不构成合同欺诈，原告不得以此主张变更双方关于价款的约定，已不能据此主张撤销合同。因此原告对房屋实际总价款一是明知且认同的，且该价格符合购房当时的市场规律，原告按约定支付了房款，固安绿宸公司也如约履行了交房等义务，交易过程中并不存在任何显失公平情形。退一步讲，即使原告觉得有失公平，自身亦存在过错，也并未提交任何证据，且在2017年交付房款后一年内，原告并未提出撤销合同的主张，现原告又以显示公平为由主张退款，违反了诚实信用原则和等价有偿原则。二、原告要求固安绿宸公司返还车位使用权的转让金，违反了合同约定，于法无据。根据原告与固安绿宸公司签署的《认购协议》，《商品房买卖合同补充协议之关于地下配套设施部分有效合理利用之约定》，原告受让了绿宸万华城B7-1-103的地下车位使用权，而非购买产权。且对于是否办理产权证事宜，双方已经在第八条特别条款中作了明确约定，“因政策法律原因，该地下车位不办理产权登记”，原告现又以此为由要求返还车位使用权转让金，不仅于法无据且违背诚实信用原则。综上所述，原告与固安绿宸公司因涉案房屋签订的绿宸万华城签约信息单、网签购房合同、收据等所有交易文件，均合法有效，并未违反国家禁止性法律规定，亦不存在任何显失公平。原告应受该协议的约束，无权要求返还房款。原告在签订受让车位的协议时已经明确约定不予办理产权证，故本案原告的诉请没有事实和法律依据，且违背诚实信用原则，请求法院依法予以驳回。被告久欣公司辩称，不同意原告的请求，原告与我公司通过购房优惠确认书已经明确约定如成功签订商品房买卖合同则视为我公司已经履行完毕购房优惠服务，事实上，原告方也与开发商固安县绿宸公司签订了商品房买卖合同，且原告享受了交纳3万元抵6万元的服务，绿宸开发公司当庭答辩中也提到了给了原告交纳3万元抵6万元的服务，不同意返还服务费。第三人绿宸物业公司述称：我公司没有证据提交，没有意见。经审理查明，2016年9月24日，原告与被告固安绿宸公司签订认购协议及签约信息单，许可认购绿宸?万华城B7-1-103房屋一套，面积为84.95㎡，单价20877元/㎡，优惠3万抵6万再97折，折扣后总价款为1662016元，单价19564.64元/㎡。含定金10000元在内，许可支付首期房款502016元。2017年3月21日，原告与被告固安绿宸公司签订备案《商品房买卖合同》，合同约定许可购买位于北侧绿宸?万华城B7-1-103房屋，总价款为1452986元，首付款502986元、按揭贷款950000元。2017年3月23日原告与被告签订签约信息单，注明预售面积83.08㎡，合同单价17489元，首期房款432986元，剩余房款950000元，3万抵6万97折超备案价172444元。备注：原合同价19564.64元/㎡，原已付房款502016元，绑定车位赠送地下室。2017年3月23日原告许可与绿宸物业公司签订借款协议书，原告许可向第三人绿宸物业公司借款172444元，用于支付购房款，由第三人绿宸物业公司代原告支付至被告固安绿宸公司。2017年5月31日许可与河北银行股份有限公司固安科技支行签订个人担保借款合同，贷款950000元，交付购房款。2018年11月17日，原告与被告固安绿宸公司签订《商品房买卖合同补充协议》，因房屋实测建筑面积增加，此时合同约定的房屋总价款为1454210元，应补房款1224元，本补充协议作为双方办理房地产权属交易登记的最终依据。许可交款数额及时间分别为：2016年9月24日定金10000元、2016年10月15日492016元、2017年3月23日970元、2017年3月23日172444元、2017年5月31日950000元、2018年11月17日1224元。2018年11月17日固安绿宸公司开具不动产B7-01-0103发票三份，金额分别为：1000000元、454210元、172444元。购房期间，2016年10月15日，原告与被告固安绿宸公司签订《认购协议》及《关于地下配套设施部分有效合理利用之约定》，主要约定固安绿宸公司转让给许可地下普通车位一处，使用年限同该车位所有土地使用权年限，转让金120000元。当日交款1500元，2016年11月3日向绿宸物业公司借款105000元交付剩余车位款，后陆续偿还。2016年11月3日，原告与被告久欣公司签订购房优惠服务确认书，原告给付服务费30000元。上述事实有《认购协议》、《签约信息单》、《关于地下配套设施部分有效合理利用之约定》、《商品房买卖合同》及补充协议、《个人担保借款合同》、发票、付款凭证等证据予以证实。本院认为，《认购协议》、《签约信息单》、《关于地下配套设施部分有效合理利用之约定》、《商品房买卖合同》及补充协议、《个人担保借款合同》、发票、付款凭证为商品房买卖合同不可分割的整体，彼此关联，《商品房买卖合同》备案是行政机关为了规范商品房预售管理、保护购房者合法权益、有效防止开发企业进行一房多卖或者重复抵押等违规行为，被告固安绿宸公司在商品房销售过程中是否违反政府规定，应由行政机关依职权认定。对于原告购买被告固安绿宸公司商品房的实际价格应当结合《认购协议》、《签约信息单》、补充协议、《个人担保借款合同》、发票、实际付款金额进行综合认定。原告先后多份协议：签订《认购协议》、《签约信息单》，明确注明了房屋总价款及付款方式，支付首期付款502986元；签订借款协议，用于给付房款172444元；签订《个人担保借款合同》贷款950000元支付剩余房款；于2018年11月17日补交面积差价1224元。付款明细分别为：2016年9月24日定金10000元、2016年10月15日492016元、2017年3月23日970元、2017年3月23日172444元、2017年5月31日950000元、2018年11月17日1224元，发票金额与上述付款总额相符。前后签订多份协议、2年多时间先后付款6次，其中包括借款、贷款、补差价，能够证实原告许可对1625430元房屋总价款没有异议，为原告许可真实意思表示，故原告许可提出的返还购房款172444元的诉讼请求，本院不予支持。原告许可与被告固安绿宸公司签订《关于地下配套设施部分有效合理利用之约定》，与被告久欣公司签订购房优惠服务确认书，自愿交纳车位费、服务费，受让车位的协议明确约定不予办理产权证，《签约信息单》明确注明原单价20877.13元、3万抵6万97折。原告许可系完全民事行为能力人，支付款项自愿、签订协议自愿，合同内容明确、具体，其行为可以判断其系自愿且明知，体现了其订立合同的主观意愿。原告提出的请求被告固安绿宸公司返还原告车位使用权转让金120000元、请求被告久欣公司返还原告服务费30000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告许可全部诉讼请求。案件受理费6137元，减半收取3068.5元，由原告许可负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  张国强二〇一九年十一月十三日书记员  韩欣言