黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑0204执异90号异议人（案外人）陈某某委托代理人马某某申请执行人王某某委托代理人王某某委托代理人王某某被执行人讷河市某某房地产开发有限公司法定代表人魏某某委托代理人石某某申请执行人王某某与被执行人讷河市某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某公司）借款合同纠纷一案，黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院于2013年5月8日作出的（2013）齐商初字第10号民事判决书，黑龙江省高级人民法院于2013年7月17日作出的（2013）黑高商终字第49号民事判决书已发生法律效力。经申请执行人王某某申请齐齐哈尔市中级人民法院于2018年11月1日作出（2018）黑02执监43号执行裁定书，裁定：申请执行人王某某依据已发生法律效力的（2013）黑高商终字第49号民事判决书，申请执行某某公司借款合同纠纷一案，指定由齐齐哈尔市铁锋区人民法院执行。本院于2019年1月4日立案，在执行过程中，本院于2019年2月21日作出（2019）黑0204执61号之一执行裁定，对本院查封某某公司位于讷河市铁路街泰和大市场82套房产进行依法评估鉴定和拍卖、变卖。异议人陈某某对该裁定不服，于2019年6月21日向本院提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行听证审查，现已审查终结。异议人陈某某称，异议人2013年1月18日购买了魏贵臣抵账楼泰和小区2号楼2单元601室，某某公司出具了该楼97,000.00元收据，由某某公司不能出具办理贷款手续，某某公司承诺异议人先行装修入住，现法院查封该房，异议人为善意取得，请求解除齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2019）黑0204执字61号之一对异议人所有的楼房位于讷河市泰和小区2号楼2单元601室的查封。异议人为证实自己的主张向本院提交如下证据：1、齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2019）黑0204执字61号执行裁定书；2、2013年1月18日和2014年4月7日两份收据（注明魏贵臣收款）、2012年3月26日泰和小区建筑智能系统工程合同书（魏贵臣、吴继中与盛达公所签订的工程合同，并注明抵付工程款的楼号）、2011年8月17日商品房预售许可、2019年5月27日测绘说明；3、讷河市通江街道证明一份、2014年4月17日装修保证金票据一张、讷河市供水有限公司票据及明细各一张、电费票据及明细三张、热费收据五张、物业费收据三张；4、讷河市不动产登记中心出具的不动产登记查询结果证明。申请执行人王某某的答辩意见，案外人异议分四类，第一类为主张被执行人向其售房并办理了网签；第二类主张被执行人向其售房未办理了网签；第三类主张被执行人将房屋抵债给异议人；第四类主张从被执行人以物抵债的债权人手中购买的房屋。齐齐哈尔市中级人民法院2013年1月9日查封涉案房产，但以上四类异议人均不附合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，无合法有效书面合同，收据非正规收据，无转账记录，异议人从第三人处购买房屋无合同，“网签”时间是在法院查封之后，买受人名下有无其他用于居住的房屋未知，且“网签”不具有法定对抗效力，不能排除执行。异议人的异议请求不附合法律规定，应予以驳回。申请执行人为证实自己的主张向本院提交如下证据：1、2013年1月8日齐齐哈尔市中级法院作出的齐立保字第2号查封裁定；2、讷河市房产局在2013年1月8日向齐齐哈尔市中级人民法院提供的泰和大市场楼盘表一份；3、齐齐哈尔市中级人民法院驳回复议通知书一份；4、齐齐哈尔市中级人民法院（2013）齐商初字第10号民事判决书一份；5、黑龙江省高级人民法院（2013）黑高商终字49号民事判决书一份；6、齐齐哈尔市中级人民法院公告一份；7、声明一份、齐齐哈尔日报发票一份；8、李海玲情况说明一份、魏某某调查笔录一份、赵振生证明一份；9、讷河市房地产管理局送达回证一份；10、讷河市房产局商品房网上销售备案明细一份。被执行人某某公司答辩意见，是在法院查封之前卖的，2013年9月份讷河法院已经让大家核实过了。被执行人为证实自己的主张向本院提交如下证据：2012年3月26泰和小区职能建筑系统工程合同书。本院查明，申请执行人王某某与被执行人讷河市盛达房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，齐齐哈尔市中级人民法院于2013年5月8日作出（2013）齐商初字第10号民事判决书，判决：一、被告讷河市盛达房地产开发有限责任公司偿还原告王某某人民币33,972,706.61元,于本判决生效后十日内还清欠款。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费234,914.60元，被告承担206,302.00元，原告承担28,612.60元。保全费5,000.00元，由被告承担。讷河市盛达房地产开发有限责任公司提出上诉，2013年7月17日黑龙江省高级人民法院作出（2013）黑高商终字第49号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2018年11月1日齐齐哈尔市中级人民法院作出（2018）黑02执监43号执行裁定，指定该案由齐齐哈尔市铁锋区人民法院执行。本院因本案在诉前，2013年1月8日齐齐哈尔市中级人民法院（2013）齐立保字第2号民事裁定，依法查封了讷河市盛达房地产开发有限责任公司在讷河市铁路街泰和大市场2#、3#、4#、6#楼房产500余套。该裁定2013年1月9日送达讷河市房地产管理局，2013年1月21日送达被执行人讷河市盛达房地产开发有限责任公司。现查封期限已到，本院将继续查封，于2019年1月8日作出（2019）黑0204执61号执行裁定，预查封讷河市盛达房地产开发有限责任公司位于讷河市铁路街泰和大市场2#、3#、4#、6#楼房产500余套。2019年2月21日作出（2019）黑0204执61号之一执行裁定，限被执行人讷河市盛达房地产开发有限责任公司在接到本裁定后七日内自动履行生效法律文书所确定的给付义务。逾期，本院将依法对查封登记在被执行人讷河市盛达房地产开发有限责任公司所有的位于讷河市铁路街泰和大市场6号楼……共计31套；2号楼……共计15套；3号楼……共计14套；4号楼……共计18套，评估后流拍4套……，总计82套房产进行依法评估鉴定和拍卖、变卖，由此所产生的费用的后果由被执行人讷河市盛达房地产开发有限责任公司承担。另查，2012年3月26日某某公司（甲方）与魏贵臣、吴继中（乙方）签订泰和小区建筑智能系统工程合同，承包范围：泰和小区的可视对讲系统、监控报警系统等智能系统工程的施工，包工包料；工程款支付：乙方垫付前期全部工程款项，至工程设备安装调试完成后甲方一次性支付等价工程款的小区内房（即2栋2单元601室、3栋3单元602室、4栋9单元302室）。魏贵臣将2号楼2单元601室转卖给异议人陈某某，2013年1月18日某某公司给异议人出具77,700.00元收据，2014年4月7日某某公司给异议人出具20,000.00元收据，房款由魏贵臣收取。因某某公司不能提供办理贷款的相关材料，异议对剩余房款未能办理贷款。异议人提交了2014年后的物业、水、电、供热票据。讷河市不动产登记查询异议人在讷河市有住房产权登记信息。再查，某某公司开发建设讷河市泰和大市场小区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、6号楼，2012年8月17日某某公司取得讷河市泰和大市场上述楼房商品房预售许可证。经测绘泰和大市场测绘项目楼号变更，原楼2号楼和8号楼合并为2号楼；原楼3号楼和7号楼合并为3号楼；原楼4号楼和6号楼合并为4号楼；原楼号9号楼改为6号楼。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。某某公司（甲方）与魏贵臣、吴继中（乙方）签订泰和小区建筑智能系统工程合同，双方约定工程内容及工程款用楼房抵账进行结算，并双方已实际履行，该合同应为合法有效合同。抵债的行为发生在法院查封之前，魏贵臣将抵账房转卖给陈某某，该房的转卖行为不违反法律规定，异议人实际入住该房，因本院查封该房，异议人未能办理房屋产权登记。综上，异议人异议理由符合法律规定，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对讷河市泰和小区2号楼2单元601室的查封。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 边 力审判员 曲丽华审判员 刘长虹二〇一九年十一月十五日书记员 吴 禹