四川省冕宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3433民初1206号 原告：党江，男，1984年1月19日出生，汉族，四川省冕宁县人，住四川省冕宁县,绵阳市安州区市场监督管理局桑枣片区所副所长。 原告：耿烈超，女，1986年2月18日出生，藏族，四川省冕宁县人，住四川省冕宁县。 委托诉讼代理人：党江，男，1984年1月19日出生，汉族，四川省冕宁县人，住四川省冕宁县，与耿烈超系夫妻关系，特别授权。 被告：冕宁县兴友实业开发有限公司。（以下简称：冕宁兴友公司）住所地：冕宁县城厢镇香厂巷**；营业执照注册号：513433000011727；企业资质证书号：513433D003。 法定代表人：布文友，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖海，四川普天律师事务所律师，一般代理。 第三人：罗成松，男，汉族，1990年5月24日出生，四川省盐源县人，住四川省盐源县。 原告党江、耿烈超与被告冕宁兴友公司确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告党江、被告兴友公司的委托诉讼代理人肖海、第三人罗成松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告党江、耿烈超向本院提出诉讼请求：１．确认被告冕宁兴友公司与第三人罗成松在2017年7月14日签订的《协议》无效。2.诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告与被告在商品房销售合同纠纷（另案）一案（案号：（2019）川3433民初924号）中，被告向法庭出具了2017年7月14日被告与罗成松签订的协议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十九条之规定：授权委托书仅写“全权代理”而无具体授权的，诉讼代理人无权代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提出反诉或者上诉。原告仅授权罗成松代办收房相关事宜，并未将代为承认、放弃、和解等涉及实质性权利义务特别权限授予受托人罗成松，故罗成松代原告签订的这份协议超出原告委托事项范围，系无权处分行为，且原告始终没有对这份协议的效力进行追认，故该协议是无效的。1.原告委托受托人罗成松进行收房，因为收房是合同中约定的，所以收房的事仅限商品房的交接，是根据合同约定的商品房质量要求进行查验，符合合同约定即表示该商品房可以交接给我方，对逾期交房的违约责任这是涉及到我方实体权利的处置方式，我方不可能轻易的就委托给一个朋友来处理，对这份协议很明显被告是为了规避自己的责任而炮制的，目的就是为了绕开商品房买卖合同中关于被告逾期交房的违约责任约定，以极小的代价免除自己按合同约定应当承担的责任，因此我方有充分的理由推论被告方会尽量在不让我方理解、不清楚明白协议所述内容和利害关系的情况下诱导我方受托人签署这份协议；2.被告方作为非普通合同方拥有专门的文案办公工作人员，有专业的法务工作者，理应在审签文件时第一时间发现我方受托人的行为是否超出代理范围和权限的无处分权行为，并及时告知我方授权或追认，但被告方一直没有提出甚至没有主动提及有这份协议的存在，我方有理由怀疑被告方是有理由故意而为之；3.我方受托人作为普通自然人并不具备专业的法律素养，在接受我方委托办理收房一事也仅是依照合同约定和惯例行事，并没有主观超过委托权限的范围动机和利益驱动，对于被告方可能存在的“挖坑”并不具备天然的识别和防范能力；4.这份协议原告方事前没有与我方进行沟通协商，事后也没有我方的追认，所载明的义务也一直不履行，他们所谓的“抵扣券”也一直没有给过我方，怠于履行协议载明的义务长达两年之久。我方一直未看到协议原件，不知道有这个协议，协议中所载明的被告方的义务也一直没有履行，时间已经长达两年之久，目前也没有继续履行的必要。 被告冕宁兴友公司辩称，原告陈述的在民事诉讼中的全权代理视为无权代理、承认、变更、放弃诉讼请求进行和解、提出反诉或提出上诉的法律后果属于理解法律适用范围错误，不是针对普通民事行为全权代理的；罗成松代理权合法有效，其所作出的代理行为以收房事宜委托事项密切相关，案涉的协议依法对原告具有约束力。本案涉案的委托书真实、合法有效，而且委托权限明确，是全权代理收房事宜，作为原告与第三人均是具有完全民事行为能力的自然人，他对委托的事项是清楚明知的，因此与收房相关的逾期交房赔偿事宜应当是属于原告全权委托收房事宜中的一个事项，受托人罗成松的行为并没有超越代理权限履行代理职务，在该补偿协议中明确表明了被告延期交房的事实存在，经过与原告等业主商量，互谅互惠的基础上签订了本协议，作为被告在接受到原告的授权委托书及委托人到达收房现场后就延期交房事项进行了处理，该处理的内容没有违反法律规定，同时也没有损害原告获得补偿的权利，在该协议中补偿方案有三种，而罗成松代表原告选择的是最低价的一种补偿方案，也就是两年物业费，如果没有征得原告的同意，罗成松是不会做出三选一的结论的，类似的协议不仅只有原告一家，被告对所有延期交房的业主都按照这个协议选择的补偿方式进行了补偿，因此这份协议并不是为原告量身定做，并不是原告推断的“挖坑”，作为被告已经尽到了延期交房补偿责任的一个工作，也是本着诚信的原则。原告没有享受两年物业费抵扣是因为他的物业抵扣券丢失了。原告起诉不符合法律规定，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人罗成松述称，我与原告是朋友关系。委托书是原告出具寄给物业那里，物业打电话让我过去的。2017年7月14日的协议是我签的，“不买车位，赠送物业费2年”这几个字不是我写的。我只去了一次，就是签协议那天7月14日。协议也许说过吧，但当时他们没有给我这个协议。物业返给我资料的时候我打电话给耿烈超一样一样的给她说过。一天就办理好了，当时物业给的所有东西都在一个有拉链的袋子里，我没有开取，在2017年国庆节我就将资料给原告了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2014年5月27日，原告党江、耿烈超（乙方）与被告冕宁兴友公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，主要约定乙方购买被告冕宁兴友公司（甲方）开发的滨河丽都楼盘3-2-1502商品房一套，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房。合同载明了违约金，违约金的支付方式为：“该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”该商品房未按期交付。2017年6月被告冕宁兴友公司通知原告办理收房相关事宜。同年6月30日，原告党江、耿烈超向被告冕宁兴友公司出具委托书，载明“因工作太忙本人没有充足的时间到现场收房，现将本人滨河丽都3-2-1502的收房相关事宜全权委托与罗成松处理。”2017年7月14日被告通知第三人罗成松（受托人）到被告冕宁兴友公司处办理滨河丽都3-2-1502收房相关手续，第三人罗成松（受托人）以原告耿烈超（乙方）名义与被告冕宁兴友公司（甲方）签订了《协议》一份，载明“2016年5月21日，公司与3号楼1、2、3单元业主就延迟交房问题进行了座谈，双方互惠互谅，达成以下谅解协议。一、业主购买车位，优惠1.5万元；二、免费使用一个车位两年。若购买，在现在定价的基础上，优惠1万元/个，三、对不买车位的业主，赠送物业费2年。乙方选择第三项。乙方放弃甲方因各种原因延迟交房的责任及经济赔偿。”当天第三人罗成松（受托人）就办理好收房相关手续，并打电话给原告耿烈超告知收房情况。在2017年国庆节将物业给的材料交给了原告。 原告党江在庭审中陈述，我不知道这份协议，这两份协议原件都在被告手上，且该协议尚未履行，这两年的物业费都是我自己交的。 另查明，2019年7月18日，原告党江、耿烈超起诉被告冕宁兴友公司要求支付延期交房违约金143715元。该案目前已中止审理。 另查明，滨河丽都项目的延期交房的业主都签署了此份延期交房补偿协议。该协议一式两份，公司留存一份，另一份由业主持有。该协议约定业主可以从三种补偿方式选择一种补偿方式。选择第三种补偿方式的业主拿着有曾倩核实签字的协议到销售人员处凭协议换取对应的《物业抵扣券》。由业主用《物业抵扣券》到物业处办理物业费抵扣。现两份协议在被告处。原告已交纳了2017年6月1日至2019年12月31日的物业费。 上述事实，有当事人的陈述及当事人身份证复印件、授权委托书、结婚证明、《商品房买卖合同》《授权委托书》《协议》《物业公司缴费凭证》等证据予以证明。 本院认为，本案的争议焦点为：1.被告与第三人罗成松（受托人）签订的逾期交房补偿协议是否超出原告（委托人）的授权范围？2.被告与第三人罗成松（受托人）签订的协议是否有效？本案中，原告与第三人均是具有完全民事行为能力的自然人，委托书内容真实，合法有效。原告委托书载明“因工作太忙本人没有充足的时间到现场收房，现将本人滨河丽都3-2-1502的收房相关事宜全权委托与罗成松处理。”本案的争议焦点一是对委托书的授权范围的理解：原告认为“授权委托书仅写全权代理而无具体授权的，代理人无权代为承认、放弃、变更请求，进行和解。”这种理解是对法律适用范围理解错误：民事行为属于私法调整范围，强调意思自治；民事诉讼行为属于公法调整范围，注重权力运作规范。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十九条规定的“全权代理”是针对民事诉讼行为，不是针对普通民事行为的“全权代理”。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十七条规定“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务,也可以概括委托受托人处理一切事务。”民事行为的全权委托是指概括委托受托人处理一切事务。本案中，延期交房事实已客观存在，原告明知该情况下没有具体确定委托权限而作了全权委托，是对受托人的信任，那“收房相关事宜全权委托”应理解为包括与收房密切相关的逾期交房赔偿事宜的处理，故罗成松（受托人）有权与被告签订逾期交房赔偿事宜的《协议》，该《协议》是双方真实意思表示，内容具体明确，不违反法律法规禁止性规定，同时也没有否定原告获得补偿的权利，该协议应为合法有效。该协议尚未履行是因为原告与被告之间对物业费的抵扣存在沟通问题，不影响该协议的有效性。第三人罗成松应按法律规定履行受托人服从指示、报告和交付财产等义务。针对本案的第二个争议焦点，原告没有提交该协议属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形的证据。故本院对原告要求确认第三人罗成松与被告冕宁兴友公司签订的协议无效的主张不予支持。 综上所述，原告党江、耿烈超的诉讼请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第五十二条、第三百九十七条、第三百九十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告党江、耿烈超的诉讼请求。 案件受理费50元(已减半)，由原告党江、耿烈超负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  沈华雯 二〇一九年十一月十五日 书记员  刘洪艳 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 当事人依法可以委托代理人订立合同。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。 第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。 第四百零一条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。 《中华人民共和国民法通则》 第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。