浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终4161号 上诉人（原审原告）：宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司。住所地：宁海县跃龙街道怡惠路**。 负责人：周雅平，该分公司经理。 委托诉讼代理人：郑益挺，浙江跃龙律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王爱珍，女，1976年9月5日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：高建刚，宁海县天河法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：鲍睿，宁海县天河法律服务所法律工作者。 上诉人宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司（以下简称斯金公司）、上诉人王爱珍因物业服务合同纠纷一案，均不服浙江省宁海县人民法院（2019）浙0226民初3450号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 斯金公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由王爱珍负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。涉案房屋的消防通道门在斯金公司进入小区前已无法打开，物业公司非相关行政执法单位，无法就该消防通道门采取强制拆除等措施。王爱珍作为业主完全可以通过向相关行政机关投诉或提起相邻权纠纷诉讼解决上述问题，不能以此酌定减免物业费。二、一审法院适用法律错误。根据《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》，业主对空关房屋从第二年开始应向物业服务企业提出空关房屋起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，按80%比例交纳，而王爱珍从未提交书面申请。 王爱珍上诉请求：1.撤销一审判决，改判王爱珍不需要向斯金公司支付物业费9945.50元；2.一、二审诉讼费由斯金公司负担。事实和理由：一、王爱珍未支付物业费，系斯金公司未切实履行物业服务义务。涉案房屋所在17楼顶楼消防通道被同层其他业主肆意改造，占为己有，导致消防通道门常年无法打开，存在安全隐患。王爱珍要求斯金公司排除隐患，一直未得到处理，故拒绝支付物业费。二、在斯金公司未妥善处理涉案房屋消防通道被堵塞的情况下，王爱珍作为业主也不敢居住，未领取装修钥匙，房屋处于空关状态。一审法院认为业主不领取钥匙行为系为了拒交物业费，缺乏依据。三、即使需要支付物业费，则2013年4月1日至2016年6月2日期间的物业费也已超过诉讼时效。 斯金公司向一审法院起诉，请求判令：1.王爱珍支付综合服务费9561.50元、日常维修费1062.40元、车位管理费2190元，共计12813.90元并支付滞纳金（自2019年6月3日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际履行之日止）；2.本案诉讼费由王爱珍承担。 一审法院认定事实：斯金公司与宁海县桃源街道兴海社区四季桃源小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，自2013年4月1日至2019年5月15日期间，宁海县桃源街道兴海社区四季桃源小区业主委员会委托斯金公司实行物业管理，双方约定：物业管理综合服务费收取标准为高层住宅1.50元/平方米/月；房屋共用部位和共用设施日常维修费高层住宅2元/平方米/月；产权人按360元/年/只车位的标准交纳停车位管理费；物业服务费按年交纳；业主、使用人违反本合同相关约定，未能按时足额交纳物业服务费用的应按物业费每日万分之一的标准支付滞纳金等内容。王爱珍系宁海县桃源街道四季桃源******房屋的所有权人。该住宅建筑面积为87.32平方米、车位1个。其在2013年4月1日至2019年4月30日期间的物业管理综合服务费为9561.50元（1.50元/平方米/月×87.32平方米×73个月）、日常维修费1062.40元（2元/平方米/年×87.32平方米×73个月）、车位管理费2190元（360元/年×73个月），共计12813.90元。一审法院另查明：涉案房屋自2009年购入至2019年4月30日处于空关状态，涉案房屋顶楼消防通道的房门无法打开。 一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现王爱珍拖欠斯金公司综合服务费9561.50元、日常维修费1062.40元、车位管理费2190元，共计12813.90元，事实清楚。但涉案房屋处于空关状态，并未实际居住，根据《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》，业主对物业办理交付满一年后仍未入住的空关房，第二年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳。另，王爱珍辩称物业费是每年收取，而不是统一收取，先前的物业费应受到诉讼时效的限制。一审法院认为，斯金公司对王爱珍拖欠的物业费进行过催收，且物业服务是连续的，故一审法院对该辩称不予采信。此外，王爱珍辩称斯金公司管理存在问题，一审法院现场勘查后，确实存在消防通道门无法打开的情况。另介于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据，而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。对物业公司来说，更应在服务质量上补短板。从物业公司长远利益来讲，应以优质的服务赢得业主的信任和配合，赢取业主人心比赢官司更重要，如果只想赢官司，不想赢人心，也将得不偿失。综上，一审法院酌定王爱珍应付斯金公司综合服务费6693.05元（9561.50元×70%）、日常维修费1062.40元、车位管理费2190元，共计9945.50元。关于滞纳金的诉讼请求，因斯金公司管理存在一定瑕疵，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条规定，判决：一、王爱珍限于本判决生效后十五日内支付宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司物业费9945.50元；二、驳回宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司的其他诉讼请求。如果王爱珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费120元，减半收取60元，由宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司负担18元，由王爱珍负担42元。 二审中，双方当事人均没有提交新证据。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，根据本案证据，王爱珍系涉案房屋业主，斯金公司为涉案房屋小区提供物业服务，双方之间形成物业服务合同关系，双方当事人均应按约履行义务。王爱珍未支付物业费，其理由是斯金公司未将涉案房屋的消防通道门打开，存在安全隐患，致使其无法领取钥匙装修居住。但结合本案证据及当事人陈述，该问题在斯金公司为该小区提供物业服务前已存在，且可通过其他途径要求予以解决，王爱珍以影响其装修居住为由长期拒绝支付物业费，缺乏依据，而斯金公司所提供的物业服务确存在瑕疵，涉案房屋也长期处于空关状态，一审法院据此酌情确定王爱珍支付70%的综合服务费，系在法定范围内依法行使自由裁量权，已对双方利益进行了合理平衡，本院对此予以确认。本案双方当事人之间的物业服务合同处于持续履行状态，王爱珍主张斯金公司要求其支付2016年6月2日之前的物业费已超过诉讼时效，缺乏依据，本院不予采纳。综上，上诉人斯金公司、上诉人王爱珍之上诉，理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人宁波市斯金物业服务有限公司宁海分公司、上诉人王爱珍各负担50元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  吴节祥 审判员  倪春艳 审判员  张 敏 二〇一九年十一月十八日 书记员  贺佳薇