青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1665号上诉人（原审被告）：肖振国，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：乔禄，青海磐佑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马文雄，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：周玮、王敏，青海乾润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西宁好管家房屋中介有限公司，统一社会信用代码：91630104MA758H4MXH(1-1)。法定代表人：孟宏德。委托诉讼代理人：马丽娟，青海鑫辰律师事务所律师。原审被告：肖朝博，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。上诉人肖振国与被上诉人马文雄、西宁好管家房屋中介有限公司（以下简称西宁好管家公司）、原审被告肖朝博买卖合同纠纷一案，马文雄于2019年5月29日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求判令：1.肖振国、肖朝博双倍返还定金60000元；2.肖振国、肖朝博承担违约责任；3.西宁好管家公司承担连带责任；4.诉讼费用由肖振国、肖朝博、西宁好管家公司承担。西宁市城西区人民法院于2019年8月2日作出（2019）青0104民初2727号民事判决，宣判后，肖振国不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定,2019年5月11日，经西宁好管家公司提供居间服务，马文雄与肖振国就位于西宁市××区的房屋签订《买卖定金合同》。约定买方支付定金30000元以确立买卖关系，如买方不履行本合同义务，已付全部定金不予退还，归卖方所有；卖方不履行本合同义务，需双倍返还买方所付定金。2019年5月11日，马文雄与西宁好管家公司签订《代收定金同意书》，约定定金30000元由西宁好管家公司代收并保管，马文雄将定金转入西宁好管家公司指定账户后即视为卖家收讫。《代收定金同意书》中有肖振国的签字确认。当日，马文雄向西宁好管家公司交付定金30000元，西宁好管家公司向其出具收据。2019年5月11日，肖振国与马文雄签订《房屋买卖协议》，协议中载明了房屋的基本情况、成交价格、付款方式等内容，并约定：“甲方（肖振国）保证该房屋无任何其它权利限制，在签订协议后直至房屋产权变更到乙方（马文雄）名下前，不会发生任何第三人对该房屋主张权利的情形。协议签订后，甲方再将该房屋出卖给第三人，或者由于甲方要求提高房价、不想卖等原因造成买方不能合法得到上述房屋，并导致乙方不能按时取得《不动产权证》的，乙方有权解除合同”。2019年5月13日，肖朝博通过电话向西宁好管家公司告知房屋归其所有，其并不同意出售房屋。另查明，宁房权证城西区字第XXXX号房屋所有权证记载位于西宁市××区的房屋所有权人为肖朝博。肖振国与肖朝博系父子关系，肖振国签订房屋买卖的相关合同时并未向对方提供授权委托书等委托代理手续。《买卖定金合同》、《房屋买卖协议》抬头处“肖朝博”的签字并非肖朝博本人签署。2019年7月4日开庭时马文雄当庭增加一项诉求，要求解除马文雄与肖振国、肖朝博签订的《房屋买卖协议》；同时放弃要求肖振国、肖朝博承担违约责任的诉求。原审法院认为，根据马文雄最终确定的诉求及审理查明的事实来看，本案案由应确定为买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，案涉《房屋买卖协议》、《买卖定金合同》系双方当事人真实意思的表示，内容未违反我国法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用原则，积极履行各自的合同义务。后因房屋所有权人肖朝博不同意出售房屋，房屋产权变更出现了阻却事由，即出现了《房屋买卖协议》中约定的“甲方（肖振国）不想卖等原因造成买方不能合法得到上述房屋，并导致乙方不能按时取得《不动产权证》的，乙方有权解除合同”的合同解除约定条件，故马文雄要求解除房屋买卖合同的诉讼请求合法有据，予以支持。肖振国在未征得房屋所有权人肖朝博同意的情况下擅自签订房屋买卖的相关合同，其行为违反了合同中“保证该房屋无任何其它权利限制”的约定，至此，可以确定导致合同无法履行的责任在于肖振国，肖振国应承担违约责任。另根据我国合同法的相关规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中对马文雄明确选择适用定金罚则予以尊重。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，肖振国应向马文雄双倍返还定金。关于肖朝博应否承担违约责任的问题，通过各方当事人陈述及肖朝博提供的录音来看，肖朝博并未委托其父亲出售其名下的房屋，未在任何合同中签字确认，也未对其父亲实施的行为予以追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，肖朝博不应承担违约责任。而关于肖振国的行为构成表见代理的辩解意见，因表见代理制度的基本要求是代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象。本案中，肖振国、肖朝博虽为父子关系，但系独立的民事主体，并不存在一方可直接代替另外一方行使民事权利的法律效果，肖振国未提供委托代理手续，即不具备形成表见代理的基础事实。故对上述辩解意见不予支持。关于西宁好管家公司应否承担连带责任的问题，马文雄、肖振国及西宁好管家公司通过签订《代收定金同意书》，确定了定金30000元由西宁好管家公司代收保管，马文雄将定金转入西宁好管家公司指定账户后即视为卖家收讫的事实，据此可推定肖振国为收受定金的一方。同时，案涉各合同中对西宁好管家公司承担连带责任并无约定条款。根据现行法律规定，定金罚则适用对象为收受定金的一方，故马文雄要求西宁好管家公司承担连带责任的诉求，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第六十条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除马文雄与肖振国签订的《房屋买卖协议》。二、肖振国向马文雄返还定金60000元。由西宁好管家公司代收的30000元由代收人直接向马文雄返还，其余30000元由肖振国返还，均于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回马文雄的其他诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元，由肖振国负担。宣判后，肖振国不服，向本院提起上诉，认为一审法院在认定主要事实时适用法律错误，肖振国并未取得代理权是无权代理，根据《合同法》第四十八条、四十九条的规定，肖振国作为无权代理人与马文雄签订的《房屋买卖协议》为无效合同，此为主合同，定金合同为担保合同，主合同无效，担保合同也无效。肖振国无需双倍返还定金。西宁好管家公司在居间过程中不仅没有告知真实情况，反而故意告知虚假信息，而且没有审查房屋产权状况、肖振国是否具有授权委托书，根据《合同法》第425条规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。马文雄若有损失应由中介公司承担损害赔偿责任。综上，请求撤销原审判决第二项，一二审诉讼费用由被上诉人承担。马文雄、西宁好管家公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。肖朝博述称，西宁好管家公司存在过错，应该承担责任。经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，首先根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中肖振国在没有获得授权的情况下，擅自通过西宁好管家公司出售其子肖朝博的房屋，代肖朝博与马文雄签订了《房屋买卖协议》与《买卖定金合同》，事后也并未获得房屋所有权人肖朝博的追认，肖振国应承担相应的法律责任。其次，《买卖定金合同》中的违约责任条款中约定“如买方不履行本合同义务，已付全部定金不予退还，归卖方所有；卖方不履行本合同义务，卖方需双倍返还买方已付定金”。马文雄履行合同义务支付了30000元定金，肖振国未履行合同义务，应据此承担双倍返还定金的责任。故对肖振国主张其为无权代理，《房屋买卖协议》与《买卖定金合同》均为无效合同，无需双倍返还定金的上诉理由不予采信。肖振国在委托西宁好管家公司出售房屋时持房产证并说明其与房屋所有权人肖朝博为父子关系有权代替处分房屋存在明显过错，因此对肖振国要求西宁好管家公司承担责任的上诉理由不予采信。综上所述，肖振国的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由肖振国负担。本判决为终审判决。审判长 张敏娟审判员 林建平审判员 任 宁 二〇一九年十一月十五日书记员 刘姗姗附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；