苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初5937号原告：金建新，男，1962年3月9日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告：张菊芬，女，1963年12月3日生，汉族，住浙江省海宁市。两原告共同委托诉讼代理人：冯永堂，苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。两原告共同委托诉讼代理人：卢开霖，苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。被告：苏州市好旺商务管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路商业街**楼**。法定代表人：王小东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邵海新，江苏和合合律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱惠娟，江苏和合合律师事务所律师。原告金建新、张菊芬与被告苏州市好旺商务管理有限公司（以下简称好旺公司）委托经营合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，先适用简易程序审理，后因案情复杂依法转为普通程序并组成合议庭审理，并分别于2019年9月9日、10月29日公开开庭进行审理。原告金建新及两原告的共同委托诉讼代理人冯永堂、卢开霖，被告好旺公司的委托诉讼代理人邵海新、朱惠娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金建新、张菊芬向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方就案涉房屋（莫邪路99号××幢××室）签订《委托经营管理合同》；2、判令被告返还原告“隐匿”的租金及相应的保证金(一层暂计算至2019年9月15日，二层暂计算至2019年10月31日，共计156162.18元，主张至被告已收“隐匿”租金全部返还原告之日止)；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：两原告系苏州市姑苏区莫邪路**××幢××室房屋的产权人。2011年4月，原、被告双方签订《苏州新天地商铺委托经营管理合同》一份，约定原告将案涉房屋交由被告经营管理，被告按合同约定支付原告租金收益。被告将涉案房屋分别出租给承租人昆山某文化咨询有限公司、夏某，被告已收取租金及物业费分别收至2019年9月15日、2019年10月31日。此后，被告并未忠诚勤勉地按约定履行合同义务，其既未主动告知原告案涉房屋的租赁情况，也未按约及时支付租金收益，并且在未经原告同意的情况下对案涉房屋结构进行破坏性变动，甚至隐瞒实际租金收入及代扣缴税收从而侵占原告利益。原告认为，被告未能尽到其作为受托人的基本义务，并且阻碍了委托经营合同目的的实现，涉嫌商业欺诈，侵犯了原告的利益，导致原告对其已失去信任。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告好旺公司辩称：第一，委托经营管理合同合法有效，依法受法律保护，无法定或约定解除合同的情形，且双方约定合同履行期间内，双方不得解除或者终止履行合同，案涉合同原、被告应继续履行。第二，被告不存在隐匿原告应得租金的行为，被告已足额支付原告应得的租金收益，若被告存在超面积计取租金费用，被告认为该费用的收益权不归原告所有，即使需退款应退还权利所有人。原告无权主张。第三，原告主张的案涉保证金系履约保证金、质量保证金，退还的条件尚未成就，不存在原告所说的返还原告的情况。综上请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告围绕其诉讼请求依法提交了房产证、《苏州新天地商铺委托经营管理合同》、《新天地广场租赁合同》2份等证据，被告依法提交了补充协议、中国建设银行转账业务回单、联系函、回函、预收款明细账、付款凭证、收款收据、江苏增值税普通发票等证据。上述证据经当庭举证、质证，本院对双方当事人无异议的证据和事实依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金建新、、张菊芬系坐落于苏州市姑苏区莫邪路**××幢××室房屋的所有权人。房屋共两层，建筑面积为101.29平方米。2011年4月18日，金建新（委托人、甲方）与好旺公司（受托人、乙方）签订《苏州新天地商铺委托经营管理合同》两份，约，约定：甲方是苏州市莫邪路**“苏州新天地”××幢××室商铺的产权人，建筑面积为101.29平方米；该商铺为新建物业，为使该物业规范运作、交易繁荣，扩大知名度，甲方自愿委托乙方统一经营甲方购买的商铺；甲方委托乙方独家对外招商经营，委托经营期限为10年，时间为2012年12月28日至2022年12月27日，在该委托期限内，双方不得解除、终止委托关系；甲方不可撤销的赋予乙方全权办理房屋交接手续以及以乙方的名义出租该商铺，并授予乙方在委托期限内对该商铺享有占有、使用、收益的所有权利；乙方有权根据其对物业业种的定位和对该物业的整体业态规划，自主决定该商铺的经验业种、业态，为实现委托目的，甲方委托乙方根据经营者的需要对该商铺进行必要的改造、装饰装修、增设附属设施、拆除该商铺隔断等；甲方同意自2012年12月28日起两年的使用权无偿提供给乙方进行统一招商及经营管理以培育市场，委托期内，从2012年12月28日起算第三年至第五年，乙方同意向甲方提前一年支付约定收益，即2013年12月27日前支付2014年12月28日到2015年12月27日期间的收益343035元、2014年12月27日前支付2015年12月28日到2016年12月27日期间的收益343035元、2015年12月27日前支付2016年12月28日到2017年12月27日期间的收益343035元，自2012年12月28日起算第六年至第十年，甲乙双方按实际租金收益9：1分成，商铺实际收益的90%归甲方，其余10%作为委托佣金归乙方所有，双方在每个经营年度满后一个月内进行上一年度的利润分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；甲方委托乙方代为办理相关税费的缴纳与手续，乙方可在甲方向相关收益中直接扣除相关税费，在代为办理完毕后提交甲方相关税费的缴费凭证；甲方每年的所有收益在乙方代甲方办理所有相关税费后，由乙方每年固定一次性支付给甲方；甲方的收款账户为金建新在中国银行的指定账户；乙方在本合同有效期间不受甲方干涉，在委托管理权限范围内有独立处理各项事务的权利；乙方无故未按约定支付甲方约定收益的，按照每日万分之三支付滞纳金直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。合同还约定了其他事项。2017年11月1日，好旺公司（出租方）与案外人昆山某文化咨询有限公司（承租方）签订合同编号为SZXTD-078号《租赁合同》一份，约定：好旺公司将包括金建新、张菊芬商铺（即莫邪路99号“苏州新天地”××幢××室二楼）一楼、二楼在内的多间商铺出租给昆山某文化咨询有限公司使用；该出租房屋的营业租赁面积为一楼159.84平方米、二楼346.95平方米（均含公共可使用区域），双方同意不因实际测量面积或权证登记面积的变化等而调整计租面积；租赁期限自2017年11月1日起至2022年10月30日止（免租装修期为2018年1月1日至2018年2月28日，共两个月），其中自2017年11月1日-2019年10月31日期间一楼的租金单价为2.5元/平方米/天、年租金为145854元，二楼租金单价为2.08元/平方米/天、年租金为263404元；合同履约保证金为83413元。2017年12月16日，好旺公司（出租方）与案外人某酒吧（个体经营者夏某，系承租方）签订合同编号为SZXTD-081号《租赁合同》一份，约定：好旺公司将包括金建新、张菊芬商铺（即莫邪路99号“苏州新天地”××幢××室一楼）一楼在内多间商铺出租给某酒吧（夏某）使用；该出租房屋的营业租赁面积为一楼457平方米（含公共可使用区域），双方同意不因实际测量面积或权证登记面积的变化等而调整计租面积；租赁期限自2017年12月16日起至2019年12月15日止，租金单价为2.08元/平方米/天，年租金为346954元；合同履约保证金为61162元。审理中，好旺公司另提供双方于2018年12月15日签订的租赁合同《补充协议》一份，其中约定2017年12月18日-2018年12月17日的整年租金为318041元。金建新、张菊芬与好旺公司在庭审中确认：案涉委托经营管理合同中约定的第三年至第五年的固定收益目前均已结清，第六年即2017年12月28日至2018年12月27日期间的租金收益已于2019年2月22日左右支付金建新、张菊芬租金收益57530.10元（另额外支付滞纳金454元）；在编号SZXTD-078号《租赁合同》中所涉商铺二楼的实际产权面积（即房产证登记的建筑面积为准，下同）为214.28平方米，其中涉及金建新、张菊芬商铺二楼部分的实际产权面积为50.645平方米；在编号SZXTD-081号《租赁合同》中所涉商铺的实际产权面积为282.23平方米，其中涉及金建新、张菊芬商铺一楼部分的实际产权面积为50.645平方米。根据好旺公司提供的已收取租金的预收款明细账、付款凭证、收款收据、江苏增值税普通发票及其庭审中陈述：好旺公司在编号SZXTD-078号《租赁合同》项下向承租人昆山某文化咨询有限公司实际收取了2017年12月28日至2018年12月27日期间（其中有两个月的免租装修期）的二楼租金219502元，在编号SZXTD-081号《租赁合同》项下向承租人某酒吧（夏某）实际收取了2017年12月28日至2018年12月27日期间的租金318041元；并且好旺公司作为出租方还按照5%的税率向出租人开具了不动产租赁的江苏增值税普通发票。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告之间签订的《苏州新天地商铺委托经营管理合同》依法成立有效，双方均应按约全面诚信履行合同义务。根据双方当事人在庭审中确认的事实，被告现已足额支付了委托经营管理合同约定的第三年至第五年的租金收益。关于第六年的租金收益，被告以所谓租金单价乘以原告商铺产权面积的方式计付原告租金收益，与委托经营管理合同中明确约定的“商铺实际租赁收入的90%归甲方（即原告）所有，其余10%则作为委托佣金归乙方（即被告）原告所有，……相应税费甲方双方按租金收益分成比例各自承担”的内容明显不符，且被告在支付租金收益过程中也存在迟延付款的情形，被告的上述行为显然已构成违约。至于原告诉称被告对商铺的改造破坏等违约行为，与合同中约定被告享有根据经营需要对商铺进行必要的装饰装修、拆除商铺隔断等独立自主经营权的内容不符，不应视为违约行为。综合本案已查明事实及在案证据，被告的未及时足额支付租金收益、未及时交付代扣缴税费凭证等违约情形尚未达到根本性违约的程度，也不至于导致委托经营管理合同目的无法实现，被告的上述违约行为在本案中仍然可以通过继续履行给付义务、采取补救措施、赔偿损失等承担违约责任的方式予以弥补，而非必须解除合同不可。鉴于原告在庭审中已明确表示，其在本案中只以被告构成根本违约而主张合同法第九十四条规定的合同解除权，而暂不行使委托合同关系中的任意解除权，故原告仅以被告构成根本违约而主张解除委托经营管理合同并主张被告返还其承租人交纳保证金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于原告主张的被告“隐匿”租金收益，根据委托经营管理合同约定，目前已到期应付的租金收益为2017年12月-2018年12月期间的收益。经本院根据原告自认的已收取租金数额及各商铺实际产权面积占比进行核算，已到期应付原告的租金收益为94092.51元，扣除被告已支付的该年度租金收益57530.10元，被告尚欠2017年12月-2018年12月期间的租金收益36562.41元。至于原告主张的2018年12月份之后的租金收益，因支付时间尚未届满，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告苏州市好旺商务管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告金建新、张菊芬租金收益36562.41元。二、驳回原告金建新、张菊芬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4364元，由原告金建新、张菊芬负担3650元，由被告苏州市好旺商务管理有限公司负担714元并于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付原告（原告同意其预交的案件受理费，本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，户名苏州市中级人民法院、开户行中国农业银行苏州苏福路支行、账号10×××76。审 判 长  黄 瑶人民陪审员  虞君瑜人民陪审员  郁 明二〇一九年十一月八日书 记 员  卞文华