北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10485号上诉人（原审被告）：北京聚捷信中商贸有限公司，住所地北京市石景山区八大处路**院**楼****。法定代表人：张素芬，该公司经理。委托诉讼代理人：张振忠，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：北京市茂华家用电器销售中心，住所，住所地北京市石景山区古城西路**楼****底商div>法定代表人：孔宝山，该公司经理。上诉人北京聚捷信中商贸有限公司（以下简称聚捷公司）因与被上诉人北京市茂华家用电器销售中心（以下简称茂华中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初18397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。聚捷公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回茂华中心一审诉讼请求。事实与理由：第一，一审法院认定事实不清，程序违法。茂华中心于2010年12月被吊销营业执照，按《中华人民共和国公司法》第57条规定，公司执照被吊销己丧失民事主体资格，可以以自己的名义进行诉讼活动，不能以公司名义诉讼法院，如果以公司名义诉讼法院应不予立案。第二，2016年7月1日聚捷公司去交房租，茂华中心不收，称因拆迁租赁合同作废，要解除合同，并让聚捷公司找大房东，房子的事与茂华中心无关了。但由于茂华中心利用聚捷公司的营业执照申请营业损失款，聚捷公司并未将房屋交还，期间大房东把聚捷公司和马某诉至法院要求腾房。第三，合同第十二条约定，承租方不得向出租方要求任何形式的经济补偿，茂华中心利用聚捷公司的营业执照申请的营业损失补偿款违背了合同初衷。第四，合同第十三条约定，因不可抗力造成损失的双方互不承担责任，拆迁属于不可抗力。茂华中心辩称，同意一审法院判决，不同意聚捷公司的上诉请求和理由。2016年7月1日，茂华中心由于涉案房屋要拆迁，故让聚捷公司不再交纳下半年房租并给其2万元，让其腾房，但聚捷公司并未腾房，所以应该交纳腾房前的租金。茂华中心向一审法院起诉请求：1.请求法院判决聚捷公司向茂华中心支付2016年7月1日至2016年12月20日期间租金29750元；2.请求法院判决诉讼费由聚捷公司承担。一审法院认定事实:北京市石景山房屋修缮所（甲方）与孔宝山（乙方）签订《经营性用房租赁合同》。双方约定，甲方同意将位于石景山区北辛安大街68号，9间，建筑面积98平方米，用于经营。合同期限:自2014年1月1日至2016年12月31日。2014年1月1日至2014年12月31日年租金12000元；2015年1月1日至2015年12月31日年租金14000元；2016年1月1日至2016年12月31日年租金16000元。2015年12月31日，北京宏润投资经营公司（以下简称宏润公司）（出租方）与马某（承租方）签订《房屋临时租赁合同》，合同约定，由于承租方所承租的房屋位于石景山区北辛安大街68号房屋（原理发店），属规划改造地区，现有房屋场地只能作为临时使用。一、出租方将石景山区北辛安大街68号房屋（原理发店），建筑面积66.5平方米出租给承租方。二、租赁期限12个月，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。三、12个月租金2000元。在签订本合同时一次性交纳……九、1、未经出租方同意不得转租。2、经出租方同意已经有转租事实的，承租方与第三方签订的租赁合同期限不得超过此份合同期限。2016年1月12日，茂华中心（出租方）与聚捷公司（承租方）签订《房屋临时租赁合同》，合同约定：由于承租方所承租的房屋位于石景山区北辛安大街68号房屋（原理发馆），属规划改造地区，现有房屋场地只能作为临时使用。双方本着互利互惠的原则，协商一致，签订本临时租赁合同。条款如下：一、出租方将石景山区北辛安大街68号房屋（原理发馆），建筑面积180平方米出租给承租方。二、租赁时间12个月，从2016年1月1日至2016年12月31日止。三、12个月租金63000元,分二次交纳……十、出租方要求承租方腾空交回房屋时，出租方需提前10天通知承租方，承租方必须无条件将房屋腾空。十一、本合同为临时租赁合同，合同期满出租方不再出租该房屋时，出租方不给承租方任何形式的经济补偿。十二、因拆迁终止租赁合同时，承租方在出租方通知的时间内将房屋腾空交回出租方时，承租方不得向出租方要求其他任何形式的经济补偿。十四、本协议提前终止时，承租方所交租金超出部分，在承租方交回该房屋并结清水、电等费用后，10天内出租方退还承租方。2016年11月2日，北京市石景山区人民政府发布《房屋征收决定》，决定对石景山区北辛安棚户区进行改造。涉案房屋属于改造范围之内。2017年1月3日，聚捷公司以房屋租赁合同纠纷为由将茂华中心诉至法院。2017年5月31日，法院作出（2017）京0107民初11315号民事判决书，判决：一、北京市茂华家用电器销售中心于本判决生效后七日内给付北京聚捷信中商贸有限公司北辛安大街68号2幢平房停产停业损失补偿及搬家费共计四万元；二、驳回北京聚捷信中商贸有限公司的其他诉讼请求。聚捷公司不服该判决，提起上诉，经审理，北京市第一中级人民法院作出(2018)京01民终353号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该生效判决书载明：“2017年4月，聚捷公司将承租房屋（66.5平方米）腾退交还茂华中心。目前涉案房屋已经拆除。”“本院认为:茂华销售中心与聚捷公司所签订的《房屋临时租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。”2017年1月3日，聚捷公司以房屋租赁合同纠纷为由将茂华中心诉至法院。2017年5月19日，法院作出（2017）京0107民初97号民事判决书，驳回聚捷公司全部诉讼请求，聚捷公司不服，提出上诉，北京市第一中级人民法院撤销了上述判决，将案件发回重审。后聚捷公司与茂华中心在法院主持下，达成如下调解协议：一、被告北京市茂华家用电器销售中心于2018年8月5日前给付原告北京聚捷信中商贸有限公司补偿款2万元；二、案件受理费300元，由原告北京聚捷信中商贸有限公司负担（已交纳）；三、双方无其他争议。经本庭询问，聚捷公司与茂华中心均表示《房屋临时租赁合同》中约定的租赁场地包括前院和后院，故聚捷公司在主张停产停业补偿费、装修费、搬家费时分开进行了起诉。庭审中，双方均确认聚捷公司交纳房屋租金至2016年6月30日，茂华中心未收聚捷公司2016年下半年房租，并要求聚捷公司腾房。聚捷公司主张(2018)京01民终353号民事判决书所涉及66.5平方米房屋以外的房屋拆除时间为2016年12月26日，茂华销售中心主张腾退时间为2017年1月份。2016年12月23日，石景山区房屋修缮所向聚捷信中出具情况说明，其中载明：为配合北辛安棚改的非住宅腾退工作，房屋承租人及其使用人必须限期腾房（腾空房屋时间截止至2017年1月5日前）。为了尽快腾空房屋，孔宝山和张振忠双方未达成一致意见（或法院判决）之前，我单位就此次腾退补偿给予孔宝山的一切费用，均不予支付……。另查,茂华销售中心已于2010年12月被吊销营业执照。再查，马某系茂华销售中心职工。马某口头委托茂华销售中心出租房屋给聚捷公司。一审法院认为，在先生效判决已经认定茂华销售中心与聚捷公司所签订的《房屋临时租赁合同》有效，故茂华销售中心与聚捷公司均应依约履行各自义务。鉴于茂华销售中心与聚捷公司均认可聚捷公司交纳租金至2016年6月30日，且茂华销售中心及聚捷公司均认可聚捷公司并未将涉诉房屋腾退给茂华销售中心且涉诉房屋拆除的时间均晚于2016年12月20日，故法院对茂华销售中心要求聚捷公司支付2016年7月1日至2016年12月20日期间房屋租金的诉讼请求，予以支持。吊销企业法人营业执照只是工商行政管理局根据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，依法享有相应的民事权利和义务。因此，聚捷公司关于茂华销售中心的企业法人营业执照被吊销后就已经没有经营资格，从而不能收取房租的主张于法无据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决：北京聚捷信中商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内支付北京市茂华家用电器销售中心房屋租金29750元。本院二审期间，聚捷公司提交了如下材料：一、（2017）京0107民初11315号案件中的茂华中心提交的上诉状，其中茂华中心表示在2016年7月1日已经与聚捷公司解除合同。二、宏润公司起诉聚捷公司、马某案件的起诉状的复印件，证明涉案房屋与茂华中心无关。茂华中心发表意见称，材料一的真实性认可，但是聚捷公司一直使用涉案房屋，直至2017年3月才腾退，故茂华中心认为合同有效，聚捷公司还在履行；材料二，聚捷公司是与茂华中心签订的合同。本院意见如下：茂华中心对材料一的真实性认可，本院不持异议。材料二系复印件，本院对其真实性不予确认，即使是真实的，宏润公司起诉聚捷公司、马某排除妨害纠纷，系基于物权的圆满状态受到妨害要求予以排除。本案中，茂华中心系基于合同关系要求聚捷公司支付租金。故材料二不能证明其证明目的，本院不予采信。上述材料未形成新的事实，不作为新证据采用。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为聚捷公司是否应当向茂华中心支付2016年7月1日至2016年12月20日期间的房屋租金。关于茂华中心的民事权利能力和民事行为能力。《中华人民共和国民法总则》第五十九条规定，法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。企业法人被吊销营业执照后至其清算程序结束被工商行政管理局注销前，实体上仍以自己的财产对外承担民事责任，故茂华中心依然可以以其名义主张权利。关于租金问题，（2018）京01民终353号民事判决书中，认定茂华中心与聚捷公司签订的《房屋临时租赁合同》有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。茂华中心在（2017）京0107民初11315号案件的上诉状中主张双方2016年7月1日解除合同，但是聚捷公司并未腾退涉案房屋，一直使用涉案房屋，故双方之间并未达成合同解除的合意，双方均应当继续履行合同义务。聚捷公司在2016年7月1日至2016年12月20日期间使用涉案房屋，理应交纳租金。聚捷公司提出茂华中心利用其营业执照获得损失补偿款并不是合同解除的合理理由，拆迁亦不属于不可抗力。一审法院判决聚捷公司支付租金并无不当，应当予以维持。综上所述，聚捷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费544元，由北京聚捷信中商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  白 云审 判 员  李 妮审 判 员  李春华二〇一九年十一月二十日法官助理  吴银娇书 记 员  刘姊婕