湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0104民初4265号原告:赵洁，女，1950年8月2日出生，汉族，湖北省武汉市人，系武汉市自行车二厂退休职工，住湖北省武汉市硚口区，委托诉讼代理人（特别授权）：谢雄峰、荣煦翔，均系湖北溪渡律师事务所律师。被告：蒋燕利，女，1958年9月6日出生，汉族，湖北省武汉市人，系武汉市东西湖雪花啤酒厂退休职工，住湖北省武汉市江岸区，原告赵洁与被告蒋燕利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告赵洁及其委托诉讼代理人谢雄峰、荣煦翔，被告蒋燕利到庭参加诉讼。2019年7月31日，原告赵洁申请对湖北省武汉市硚口区长丰街长丰村汉丹铁路以北华生汉口城市广场北区1栋1单元704室房屋的现有市场价格进行评估。本院依法委托后，武汉岸房房地产评估有限责任公司于2019年9月11日向本院送达了《房地产评估报告》。2019年10月31日，本院再次适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵洁的委托诉讼代理人荣煦翔，被告蒋燕利到庭参加诉讼。当事人申请本院给予其调解期限后，本院依法予以准许，但当事人未能达成协议。本案现已审理终结。原告赵洁向本院提出诉讼请求：1.解除赵洁与蒋燕利于2015年10月3日签订的《合同》；2.蒋燕利向赵洁返还已支付购房款370000元；3.蒋燕利向赵洁赔偿损失680000元；4.蒋燕利承担本案的诉讼费、评估费用。事实和理由：2013年7月，蒋燕利与案外人蒋宇签订《房屋标底转让协议》，约定蒋宇将武汉市硚口区长丰街长丰村汉丹铁路以北华生汉口城市广场北区1栋1单元704室房屋的购房资格转让给蒋燕利。蒋燕利随后以蒋宇的名义向湖北华生房地产开发有限公司缴纳了案涉房屋的购房款243103元。2013年12月，湖北华生房地产开发有限公司将案涉房屋交付给蒋宇，蒋燕利接收了房屋。2014年5月19日，蒋燕利与蒋宇签订《协议书》，约定蒋宇将案涉房屋转让给蒋燕利，蒋宇承诺配合办理过户手续。2015年10月3日，蒋燕利与赵洁签订《合同》，约定蒋燕利将案涉房屋以420000元的价格出售给赵洁，并约定了房屋办证资料交付、付款节点、房屋办证过户、违约责任等。《合同》生效后，蒋燕利向赵洁交付了房屋，赵洁按约定向蒋燕利支付了370000元购房款。由于蒋燕利未办理将案涉房屋过户至赵洁名下的手续，赵洁尚余50000元尾款未支付。2016年12月28日，蒋燕利以处理其与蒋宇争议及为赵洁办理房产证为由，从赵洁处骗取了案涉房屋办证资料原件。2017年3月10日，蒋燕利与蒋宇解除了《房屋标底转让协议》。2017年4月24日，蒋宇将案涉房屋以800000元的价格出售给案外人罗碧霞，罗碧霞作为权利人取得了该房屋的权属证书。2017年10月25日，罗碧霞将案涉房屋以500000元的价格出售给案外人陈焕蕾。陈焕蕾作为权利人取得该房屋的权属证书后，办理了房屋抵押手续。2018年5月14日，赵洁以蒋燕利、蒋宇、罗碧霞、陈焕蕾为被告，向硚口区法院提起诉讼，请求确认赵洁与蒋燕利之间的《合同》有效，请求判令蒋宇和蒋燕利履行房屋过户义务，请求判令蒋宇与罗碧霞之间、罗碧霞与陈焕蕾之间的房屋买卖合同无效。2018年12月3日，硚口区法院（2018）鄂0104民初2570号民事判决书判决赵洁与蒋燕利于2015年10月3日签订的《合同》有效，并驳回赵洁的其他诉讼请求。赵洁依法上诉后，2019年5月10日，武汉市中级法院（2019）鄂01民终2917号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。赵洁认为，在硚口区法院、武汉市中院两审判决确认《合同》有效的前提下，蒋燕利实际已无法履行将案涉房屋过户给赵洁的合同义务，蒋燕利的违约行为已导致其与赵洁签订的《合同》的合同目的无法实现，赵洁可以依法请求解除《合同》。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。故《合同》解除后，蒋燕利应当向赵洁返还已支付的370000元购房款，并依据案涉房屋的现有市场价格向赵洁赔偿损失。赵洁现依法向法院起诉，请求判如所请。被告蒋燕利辩称：诉争房屋从头到尾没有过户到我名下，不存在我一房二卖的情况。赵洁购房时我已明确告知其存在风险，她没有办理房屋过户手续，没有审查是否是我的住房证。我多次要求和赵洁商量，但是她不与我协商。我和原房主解除买卖合同后已告知了赵洁的家人。我认为双方签订的合同无效。我同意向赵洁返还购房款370000元，但我没有义务赔偿她680000元，我只应按照合同约定的金额予以赔偿。希望法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月8日，蒋宇与蒋燕利签订《房屋标底转让协议》，约定蒋宇将湖北省武汉市硚口区长丰街长丰村汉丹铁路以北华生汉口城市广场北区1栋1单元704室房屋的点房确认单转让给蒋燕利。2013年7月9日，蒋燕利以蒋宇的名义向湖北华生房地产开发有限公司支付了购房款243103元。2013年7月18日，蒋燕利向蒋宇支付了50000元。2013年12月，湖北华生房地产开发有限公司将该房屋交付给蒋宇，蒋燕利接收了该房屋并对该房屋进行了装修。2014年5月19日，蒋燕利支付给蒋宇30000元，双方并签订《协议书》，约定蒋宇将该房屋卖给蒋燕利。2015年10月3日，蒋燕利作为甲方与赵洁作为的乙方签订《合同》，约定：“甲方有房系华生汉口城市广场北区1栋1单元704房一套，面积77.2㎡。售给乙方42万元整（肆拾贰万元整）。经协商，双方达成如下协议：1.甲方给乙方购房发票原件及相关资料。2.办证由甲方全权负责，一切费用均由甲方支付。3.过户费由乙方支付。4.乙方首次付款17万元（壹拾柒万元整）。5.乙方二次付费于2016年1月5日至2016年1月10日20万元（贰拾万元整）。6.办证后付完尾款5万元（伍万元整）。7.合同签订后，一经首付款后此合同生效。如有违约现象，违约方付对方50%的违约金21万元（贰拾壹万元整）。”2015年10月5日，赵洁向蒋燕利支付了170000元。蒋燕利于2015年10月将该房屋交付给赵洁后，该房屋一直由赵洁管业。该房屋的物业费、水电费、天然气费等相关费用一直以蒋宇的名义支付。2016年1月7日，赵洁向张毅支付了200000元，蒋燕利之女舒晶晶作为收款人出具了收条。2016年12月28日，因蒋宇与蒋燕利发生争议，赵洁将蒋燕利交付给其的购房发票原件及相关资料返还给蒋燕利。2017年3月10日，蒋宇与蒋燕利签订《协议书》，约定：“经协商，蒋燕利与蒋宇解除位于华生广场1栋1门7楼704室动拆房的购买协议，今后蒋宇对此房做任何买卖与蒋燕利无关。”2017年4月24日，蒋宇与罗碧霞签订《房屋买卖合同》，蒋宇将该房屋以800000元的价格出售给了罗碧霞。2017年5月，双方办理了该房屋的过户手续，罗碧霞作为该房屋的权利人取得了该房屋的权属证书。2017年10月25日，罗碧霞与陈焕蕾签订《武汉市存量房买卖合同》，约定罗碧霞将该房屋以500000元的价格出售给陈焕蕾。该合同签订后，双方办理了该房屋的过户手续。陈焕蕾取得了该房屋的权属证书，并办理了房屋抵押手续。但陈焕蕾未向罗碧霞支付购房款。2018年5月14日，赵洁就确认合同效力纠纷一案将蒋燕利、蒋宇、罗碧霞、陈焕蕾起诉至本院，其提出诉讼请求：1.赵洁与蒋燕利于2015年10月3日签订的房屋买卖合同合法有效，蒋宇、蒋燕利依合同约定履行房屋过户义务；2.蒋宇、蒋燕利将位于武汉市硚口区长丰街长丰村汉丹铁路以北华生汉口城市广场北区1栋1单元704室房屋转让给罗碧霞的房屋买卖合同无效；3.罗碧霞将位于武汉市硚口区长丰街长丰村汉丹铁路以北华生汉口城市广场北区1栋1单元704室房屋转让给陈焕蕾的房屋买卖合同无效；4.本案诉讼费用由蒋燕利、蒋宇、罗碧霞和陈焕蕾承担。2018年12月3日，本院作出(2018)鄂0104民初2570号民事判决书，判决：一、赵洁与蒋燕利于2015年10月3日签订的《合同》有效；二、驳回赵洁的其他诉讼请求。赵洁不服该判决，向湖北省武汉市中级人民法院提起上诉。2019年5月10日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民终2917号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年6月27日，赵洁向本院提起诉讼。2019年7月31日，赵洁申请对湖北省武汉市硚口区长丰街长丰村汉丹铁路以北华生汉口城市广场北区1栋1单元704室房屋的现有市场价格进行评估。本院依法委托后，武汉岸房房地产评估有限责任公司于2019年9月11日向本院送达了《房地产评估报告》。该公司确定该房屋在价值时点2019年9月3日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值单价为14120元/平方米，总价为1086800元。诉讼中，因当事人各持己见，调解未达成协议。本院认为：本院(2018)鄂0104民初2570号民事判决书已判决赵洁与蒋燕利于2015年10月3日签订的《合同》有效，并判决驳回赵洁的其他诉讼请求。赵洁提起上诉后，湖北省武汉市中级人民法院于2019年5月10日作出了（2019）鄂01民终2917号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述法律文书均已发生法律效力，故赵洁与蒋燕利于2015年10月3日签订的《合同》有效，但由于蒋燕利事实上已无法将该房屋所有权转移至赵洁名下，该合同的合同目的因蒋燕利的违约行为已不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，蒋燕利有违约行为致使不能实现合同目的的，赵洁可以解除合同。现赵洁请求解除其与蒋燕利于2015年10月3日签订的《合同》，有理，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。赵洁与蒋燕利于2015年10月3日签订《合同》后，赵洁已按约定向蒋燕利支付了370000元购房款，故该合同解除后，蒋燕利应当向赵洁返还370000元购房款，并向赵洁赔偿损失。现赵洁请求蒋燕利向其返还购房款370000元，有理，本院予以支持。虽然蒋燕利主张其应按照合同约定的金额对赵洁予以赔偿，但由于武汉岸房房地产评估有限责任公司评估确定该房屋在价值时点2019年9月3日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值总价为1086800元，而赵洁向蒋燕利购买该房屋的价格是420000元，两者的差额为666800元，故本院对蒋燕利的上述主张不予采信。现赵洁请求蒋燕利向其赔偿损失680000元，金额过高，确定为666800元更为合理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除赵洁与蒋燕利于2015年10月3日签订的《合同》。二、蒋燕利于本判决生效之日起十日内向赵洁返还购房款370000元。三、蒋燕利于本判决生效之日起十日内向赵洁赔偿损失666800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费7125元、评估咨询费4800元均由蒋燕利负担。（赵洁已预交上述款项，蒋燕利在本判决生效之日起十日内向赵洁支付上述款项。）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  毛丽二〇一九年十一月二十一日书记员  胡涛