安徽省合肥市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）皖01执复99号 复议申请人（利害关系人）：胡敬玉，女，1979年1月6日出生，汉族，住安徽省庐江县。 申请执行人：安徽皖信典当有限责任公司，住所地安徽省合肥市蒙城路与淮河路交叉口东南角城隍庙**茶楼。 法定代表人：魏李翔，该公司董事长。 被执行人：吴国生，男，汉族，1952年8月16日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 被执行人：厉德红，女，汉族，1953年4月16日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 复议申请人胡敬玉不服合肥铁路运输法院（2019）皖8601执异11号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 合肥铁路运输法院在执行申请执行人安徽皖信典当有限责任公司（以下简称皖信典当公司）与被执行人吴国生、厉德红抵押典当合同纠纷仲裁一案过程中，利害关系人胡敬玉提出书面执行异议，请求撤销该院拍卖行为及（2016）皖8601执57号之二拍卖成交裁定，该院作出（2019）皖8601执异4号执行裁定，裁定撤销（2016）皖8601执57号之二拍卖成交裁定并撤销对涉案房产的第二次拍卖行为。皖信典当公司不服该裁定，向本院申请复议，本院审查认为遗漏另案申请执行人违反法定程序，于2019年5月28日作出（2019）皖01执复45号执行裁定书，撤销（2019）皖8601执异4号执行裁定，发回重新审查，执行法院重审后作出（2019）皖8601执异11号执行裁定。 执行法院经审查查明，合肥仲裁委员会（2015）合仲字第0198号裁决书于2015年12月21日发生法律效力，因吴国生、厉德红对上述生效法律文书确定的义务未能履行，皖信典当公司向该院申请强制执行，该院于2016年3月7日依法立案执行。2016年4月11日，该院轮候查封被执行人吴国生名下的位于安徽省××××号位（产权证号：庐字第**）房产。因本案申请执行人皖信典当公司系该房产抵押权人，该房产首轮查封法院合肥市包河区人民法院同意由该院对该房产进行处置，并将被执行人吴国生名下位于安徽省××××号位（产权证号：合庐13：合庐**合肥铁路运输法院一并处置。2016年7月5日，该院对上述两房产进行评估。评估机构安徽省金和房地产土地价格评估有限公司作出皖金和房估字-（2016）385号《房地产估价报告》，评估标的物总价为4064397元，其中4号位单价32897元，6号位单价26318元。该院于2016年12月29日作出（2016）皖8601执57号之一执行裁定书，拍卖被执行人吴国生名下位于安徽省××××号位（产权证号：庐字第010445号）房：庐字第**es;×××号位（产权证号：合庐130005454号）房产,该：合庐**通过安徽省人民法院涉诉资产交易中心网进行拍卖，拍卖公告以附件提醒竞买人仔细阅读《竞买须知》《竞买规则》，并明确凡进入安徽省人民法院涉诉资产交易中心网竞价大厅参与竞价的竞买人均视同已仔细阅读了《竞买须知》及《竞买规则》，并同意其中的各项条款和要求。《竞买须知》第六条明确：竞买人须仔细勘察标的现场及拍卖人处收集的相关材料，凡登记参加本次拍卖会的竞买人，均视作已对标的充分了解，并承诺遵守《竞买须知》及《竞买规则》的约定，对所拍卖标的的有效性、合法性已无异议，完全了解所拍卖的标的已存在或可能存在的瑕疵，愿意承担该瑕疵可能造成的一切责任、风险或损失。第七条：本竞买须知关于拍卖标的有关情况的表述，以及委托法院、交易机构、拍卖机构及其工作人员对拍卖标的用任何方式（包括：文字、图表、新闻载体等）所做的介绍、评价，均为参考性意见，不构成对拍卖标的的任何担保责任。竞买人应自行判断拍卖标的是否符合文件资料的描述，而不应仅仅基于委托人、交易机构、拍卖机构对拍卖标的的介绍和说明而作出竞买决定，亦不以此为由向委托人、交易机构、拍卖机构主张任何抗辩或拒绝履行任何义务。异议人胡敬玉于2017年4月26日签署《诚信廉政承诺书》，该承诺书第六条明确“我本人已于报名前查阅了本项目相关的资料，包括但不限于权属证明、评估报告、资产清单等。并已于公告截止前完成现场踏勘，充分了解标的情况、权属关系和可能涉及的相关法律法规及政策规定，自行承担因政策变化带来的一切后果及责任。对标的现状及资产转让的相关内容均无任何异议”。2017年6月27日，在第二次拍卖过程中，胡敬玉以335万元的最高价竞得吴国生名下的上述房产。2017年7月31日，该院作出（2016）皖8601执57号之二执行裁定书，裁定：吴国生名下位于安徽省××××号位（产权证号：庐字第010445号）房产和位于安徽省×：庐字第**mes;×号位（产权证号：合庐130005454号）房产的所有权归买受人胡敬玉所有。胡：合庐**向该院提出执行异议。 执行法院另查，异议人胡敬玉与合肥星海经济发展有限责任公司（法定代表人吴国生）于2013年7月22日签订《房屋租赁合同》，约定“第一条租赁房屋及附件的名称、数量、质量、用途：房屋坐落在蒙城路××、××、××460㎡（其中有230平方米为二楼自搭建），结构：框架；用途：商铺。”但胡敬玉实际租赁用于经营的房屋不包括该院处置的安徽省××××号位（产权证号：合庐130005454号）房产。 执行法院经审查认为，在拍卖涉案房产前，该院已依法发布了拍卖公告，在公告中特别提醒竞买人须仔细勘察标的现场，并明确了竞买人的注意义务。本案异议人在竞买前已对法院拍卖公告中的上述声明知悉，其参与竞买，并竞买成功，应视为其对涉案房产实物现状予以确认，应承担参与竞买的相应法律后果。本案异议人本身就在涉案房产所在市场经商，其对涉案房产的状况理当知晓；其以由于房东的合同误导，导致重大误解，竞买错误为由，提出异议，请求撤销拍卖，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的撤销拍卖情形。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十五条第二款的规定，作出（2019）皖8601执异11号裁定书，裁定驳回异议人胡敬玉的异议请求。胡敬玉不服该裁定，向本院申请复议。 胡敬玉复议称，执行法院（2019）皖8601执异11号执行裁定认定事实错误，适用法律错误，请求本院依法撤销执行法院（2019）皖8601执异11号执行裁定，并按照（2019）皖8601执异4号裁定主项作出裁定，即撤销拍卖行为、撤销拍卖成交裁定,事实和理由如下： 一、执行法院（2019）皖8601执异11号裁定书认定事实缺乏依据，法院委托拍卖标的本身就是错误的，评估机构只是到复议申请人承租的现状房屋（1-3）号位6号位拍照、查勘，并没有去4号位查勘，法院没有搞清4号位、6号位的位置及4号位和6号位的关系，该裁定认为复议申请人没有尽到注意义务导致错怕，属于认定事实错误； 二、拍卖的房产未经评估或者说拍卖的房产并非评估的房产，安徽省金和房地产土地价格评估有限公司没有对拍卖的标的4号位进行实地查勘，也没有任何参与司法拍卖工作人员告知4号位真正承租人的相关权利，有录音证明组织拍卖的执行法官、拍卖公司的工作人员承认拍卖标的错误，人民法院应当履行职责查明拍卖财产现状、权利负担等内容，严重违反网络司法拍卖程序； 三、该裁定引用“拍卖公告中声明不能保证拍卖财产真伪或品质的，不承担瑕疵担保责任”，复议申请人提出异议是因评估、拍卖的标的错误，不是因为财产真伪或品质要求法院承担瑕疵担保责任，该裁定适用法律错误； 四、4号位是包河法院委托拍卖的，包河法院对4号位拍卖款具有处置权，其拍卖款已实际支付另案申请执行人，执行法院该裁定遗漏另案申请执行人，程序不当。 皖信典当公司辩称，复议申请人胡敬玉的执行异议申请缺乏事实依据和法律依据，依法应当予以驳回，事实与理由如下： 一、撤销（2019）皖8601执异11号执行裁定书缺乏事实依据，也不符合法律规定。胡敬玉与出租人签订的4、6、9号铺位租赁合同，目的是从事商业经营，其对铺面的坐落、面积及结构等信息应当做过详细了解，不可能在不了解情况下花重金租用。胡敬玉认为其参与竞买是因为未充分告知涉案房屋的情形，是强词夺理，与事实严重背离。 二、胡敬玉主张拍卖标的错误，涉案6号位只是无法与4号位连接，不代表该房屋无法作为商业用房使用，价格是经过评估后确定的，其未受经济损失，申请撤销拍卖的主张不符合法律规定撤销拍卖的情形。胡敬玉作为竞买人对拍卖公告等标的物资料和信息详细了解后参与竞买，又作为市场经营户在本市场经营，以拍卖标的物错误为由要求撤销拍卖毫无根据，且撤销拍卖破坏了诚实守信精神和法律严肃性。 三、执行法院（2019）皖8601执异11号执行裁定书是基于整个执行过程中严格按照评估、拍卖结果做出的裁定书，符合法律规定，胡敬玉主张拍卖错误，但其未提供相应证据。 本院查明,2016年7月13日，执行法院（2016）合铁委字第26号《对外委托鉴定、审计、评估、拍卖委托书》载明委托事项及要求:对吴国生、厉德红提供抵押的位于合肥市蒙城路3-6幢6号位（产权证号：庐字第010445号）及合肥市包河区人民法院委托一并处置的吴国生名下位于合肥市×：庐字第**权证号：合庐130005454）的房产进行评估。评估机构安徽省金和房地产土地价格评估有限公司于2016年9月26日作出皖金和房估字-（2016）385号《房地产估价报告》，附有“吉祥红木礼品”门面、室内及门旁道路照片。 “吉祥红木礼品”店铺是胡敬玉承租并经营的1.3号位（产权证号：中017873、建筑面积78.91）和6号位（产权证号：庐字第010445号、建筑面积96.01），现状打通经营。 执行法院2017年5月11日作出的（2016）皖8601执57号《拍卖方案》（第二次）中载明：“拍卖涉案房产以产权证明中记载为准，上述房产均存在抵押后的租赁关系（联系人：胡敬玉152××××0967），本院已向承租人充分释明权利义务。竞买人买得后，原承租人无条件迁出。” 本院于2019年8月29日组织各方当事人谈话并实地调查、拍照，申请执行人皖信典当公司、被执行人吴国生、异议人胡敬玉均表示对6号位位置没有异议，三方对胡敬玉复印于合肥市不动产登记中心国土资源档案馆的《申请登记房产勘查平面图》4号位位置没有异议，该勘察平面图显示4号位不在在胡敬玉实际租赁范围。胡敬玉表示因为6号位实际无法单独用于经营，如果单独拍卖6号位，其不会参与竞买。本院于2019年9月6日向合肥市不动产登记中心国土资源档案馆调取了吴国生名下位于蒙城路3-6幢6号位、吴国生名下位于蒙城路3-6幢1.3号位、吴国生名下位于蒙城路××楼××号位，以及位于蒙城路3-6幢相邻房屋所有权登记转让审查表、房屋平面图、申请登记房产勘察平面图以及房地产分户平面图。经过图纸比对，实际4号位与三方当事人确认的4号位位置相符，即4号位不在胡敬玉实际租赁范围内。 本院另查明，另案申请执行人刘俊与被执行人吴国生民间借贷纠纷一案，合肥市包河区人民法院作出（2013）包民一初字第02886号民事判决书，判决被告吴国生支付本金及利息374万元。吴国生未按生效判决履行义务，该院2014年10月17日立案执行，案号为（2014）包执字第01895号。合肥铁路运输法院拍卖4号位和6号位所得335万元，其中127万元已转款至合肥市包河区人民法院，该127万元中1228781元已于2017年8月支付给申请执行人刘俊，剩余41219元作为该案执行费。 执行法院在（2019）皖8601执异11号执行异议案件审查中，将异议申请及证据送达另案申请执行人刘俊，刘俊向该院提交了落款日期为2019年6月19日《意见书》，认为该院依法执行，在拍卖中无过错，胡敬玉的要求依法不能成立。 本院认为，执行法院委托评估的是合肥市蒙城路3-6幢6号位（产权证号：庐字第010445号、建筑面积96.01）及4号位（产权证号：合庐130005454、建筑面积46.74）房产，：庐字第**是“吉祥红木礼品”门面照片及室内照片，《拍卖方案》确认房产存在抵押后的租赁关系（联系人：胡敬玉152××××0967）即表示胡敬玉系拍卖财产承租人。根据评估报告内照片显示和《拍卖方案》对标的物租赁关系的描述，评估人员实际勘验评估的是胡敬玉承租并经营的1.3号位和6号位，而未包含委托评估的合肥市××号位（产权证号：合庐130005454，建筑面积46.74），故评估机构安徽省金和房地产土地价格评估有限公司作出皖金和房估字-（2016）385号《房地产估价报告》评估对象错误。并且，合肥市××号位与合肥市蒙城路3-6幢6号位两位置分布对6号位是否得以便利通行及经营使用有影响。评估报告是法院拍卖财产确定起拍价和展示拍卖标的的重要依据，故执行法院对委托评估的合肥市××号位（产权证号：合庐130005454，建筑面积46.74）的权属状况和占有使用情况的查明有误。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定：“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。”《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第（二）项亦规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：……（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明”。执行法院负有查明拍卖财产的权属状况和占有使用情况的职责，但对委托评估的合肥市××号位财产的权属状况和占有使用情况查明有误，执行法院（2019）皖8601执异11号执行裁定认定事实错误，适用法律不当，应予撤销。 综上，复议申请人请求依法撤销执行法院（2019）皖8601执异11号执行裁定，理由成立。合肥铁路运输法院对合肥市××号位与合肥市蒙城路3-6幢6号位的第二次拍卖行为应予撤销，相关拍卖成交裁定（2016）皖8601执57号之二执行裁定书也应一并撤销。案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 一、撤销合肥铁路运输法院（2019）皖8601执异11号执行裁定书； 二、撤销合肥铁路运输法院（2016）皖8601执57号之二执行裁定书； 三、撤销合肥铁路运输法院对涉案房产的第二次拍卖行为。 本裁定为终审裁定。 审判长  杨曙华 审判员  谢学飞 审判员  鄢隆伟 二〇一九年十一月十一日 法官助理程佳豪 书记员胡丹 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条：上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。