北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14352号上诉人（原审原告）：汤序东，男，1973年11月7日出生，住福建省宁德市。委托诉讼代理人：陈明东，北京市道融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘广东，男，1973年2月15日出生，住北京市大兴区。原审第三人：谢敏，男，1976年11月21日出生，户籍地福建省宁德市。原审第三人：吴光华，男，1980年8月12日出生，户籍地福建省宁德市。原审第三人：何卫强，男，1983年9月9日出生，户籍地福建省。原审第三人：林志旺，男，1974年3月4日出生，户籍地福建省宁德市。原审第三人：夏谢滔，男，1987年8月30日出生，户籍地福建省。原审第三人：郑贺然，男，1972年7月11日出生，户籍地福建省宁德市。原审第三人：郑承利，男，1971年5月11日出生，户籍地福建省。上诉人汤序东因与被上诉人刘广东、原审第三人谢敏、吴光华、何卫强、林志旺、夏谢滔、郑贺然、郑承利案外人执行异议之诉一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初16714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。汤序东上诉请求：撤销一审判决，改判立即停止对位于北京市通州区宋庄镇小堡村中坝河艺术区宋庄商铺×号房屋（占地面积454平方米，房屋建筑面积1089平方米，规格为四层）一栋（以下简称涉案房屋）及相应0.68亩土地承租权的强制执行，并解除查封；本案诉讼费由刘广东承担。事实与理由：一、从事实的角度来看，汤序东以550万元高价在刘广东执行案前一年就购买了涉案房屋，支付了房屋转让价款并实际占有使用该房屋，系该房屋不可争辩的实际所有权人；二、从法律的角度看，汤序东已经提供了《抵账协议》、《房屋转让协议》、转账凭证、房款收据、原房主周春祥的证言、情况说明、交接单等大量证据，汤序东已经充分举证，达到了高度盖然性的程度；三、谢敏与汤序东均非宋庄镇小堡村村民，如果买卖行为有效，那么该房屋已由汤序东购买，法院查封了汤序东的财产是错误的，如果买卖行为无效，那么房屋仍应属于周春祥所有，那么法院查封周春祥的房屋也是错误的。谢敏书面陈述称：同意汤序东的全部诉讼请求。我与汤序东是多年的同乡朋友，因经营需要我多次向汤序东借钱，2012年7月汤序东向我讨要之前的借款，由于当时我资金紧张无力偿还，经过几次催讨后我与汤序东商量把该房屋抵账给汤序东，约定价格550万元。考虑到我当时的实际困难，汤序东同意其中350万元用于抵冲之前的部分借款，剩余200万元以现款付给我以便支持我后期经营，并于2012年8月签订了抵账协议，同年8月30日我们双方在原权属人周春祥的见证下再次签了协议，并于2012年9月20日双方办理了交接手续。由于我当时在宋庄经营书画业务，遂向汤序东提出由本人承租五年，每年租金18万元。当年实际给付汤序东13万元租金，后续由于经营困难租金一直没有付，由于是老乡关系所以汤序东也同意租金欠交。2013年5月我因替朋友做了一笔借款担保并涉诉，通州法院在不知情的情况下误认为我还是房屋所有人，并进行查封，我再次申明该房屋确实在2012年9月20日已转给了汤序东。以上事实有相关协议及凭证为证。汤序东向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对位于北京市通州区宋庄镇小堡村中坝河艺术区宋庄商铺×号房屋（占地面积454平方米，房屋建筑面积1089平方米，规格为四层）一栋及相应0.68亩土地承租权的强制执行，并解除查封【即要求撤销（2013）通执字第5268-1号执行裁定书对涉案房屋及土地的查封】；2.诉讼费由刘广东承担。一审法院经审理查明：2013年9月18日，北京市中信公证处作出（2013）京中信执字00292号、（2013）京中信执字00295号执行证书，认定谢敏等人对该两份执行证书确认的债务负有清偿责任，债权人为刘广东。2013年，刘广东为申请人，谢敏等人为被申请人，以前述执行证书为依据，向法院申请立案执行。经审查，法院予以立案受理。法院于2013年11月6日作出（2013）通执字第5268-1号执行裁定书，确认申请执行人为本案原告刘广东，被执行人为本案第三人谢敏、吴光华、何卫强、林志旺、夏谢滔、郑贺然、郑承利，最终裁定：一、查封被执行人所有权人为谢敏位于北京市通州区宋庄镇小堡村中坝河艺术区宋庄商铺×号房屋（占地面积454平方米，房屋建筑面积1089平方米，规格为四层）一栋及相应的0.68亩土地承租权。二、查封期限为二年，查封期间，禁止为其办理抵押登记和过户登记等手续。经核实，（2013）通执字第5268-1号执行裁定书裁定查封之财产即本案诉争标的，（2013）通执字第5268-1号执行裁定书已经发生法律效力。2018年1月12日，汤序东以异议人（案外人）身份，就前述（2013）通执字第5268-1号执行裁定书提出案外人执行异议。法院经审查，于2018年4月16日作出（2018）京0112执异27号执行裁定书。法院在该案中查明：依据（2013）京中信执字00292号执行证书，根据当事人申请，法院对刘广东与谢敏等人公证债权文书非诉执行一案进行立案执行，执行案号为2013通执字第5268号，在该案执行过程中，法院对涉案房屋采取了查封措施等。2010年，周春祥与北京市通州区宋庄镇小堡村民委员会（以下简称村委会）签订《土地出租协议书》，约定村委会将位于小堡村中坝河艺术园区454平方米的土地租赁与周春祥，租赁期限为50年；租赁期限内周春祥可将租赁土地范围内的建筑物对外出租，但必须经村委会同意等。后该租赁土地上建有四层小楼。2010年底，谢敏与周春祥签订《土地转租协议》和《房屋转让协议》，将涉案房屋及土地承租权转让给了谢敏。在该案中，异议人汤序东提交了其与谢敏签订的《土地转租协议》、《房屋转让协议》、银行流水、收据等，以证明谢敏在2012年8月30日将涉案房屋转让给了汤序东，同时汤序东还申请周春祥出庭作证证明转让事宜。经询问，双方均表示涉案房屋的建设未取得建设工程规划许可证等相关手续。法院在该案中认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。该案中，案外人以涉案房屋的购买者身份提出案外人异议，现涉案房屋仍未取得建设工程规划许可证等相关手续，故即使其与被执行人谢敏存在房屋买卖行为，其合法性也是存疑的，故案外人的异议请求法院难以支持。法院最终裁定驳回异议人汤序东的执行异议申请。在本案审理过程中，汤序东主张其在（2013）通执字第5268-1号执行裁定书生效之前，已经自谢敏处以550万元的对价购买了涉案房屋及土地承租权，汤序东亦已实际占有了涉案标的物。且在汤序东购买上述标的物时，因谢敏尚欠汤序东650万元的借款，但考虑到与谢敏的友好关系及谢敏的资产情况，故双方签订《抵账协议》，约定谢敏以其欠付汤序东的350万元债务抵作上述购房款，且为方便谢敏资金周转，剩余200万元房款由汤序东另行向谢敏支付。此外，汤序东主张其在取得涉案标的物的所有权后，因汤序东不在北京居住、生活，遂将该标的物租赁给谢敏作为办画展使用，约定租金为每年18万元。但谢敏仅在2013年春节向汤序东支付16万元现金作为租金外，再未向其给付过其他费用。汤序东表示，其于2016年年底与谢敏失去联系，于2017年到北京时，才知道涉案标的物被查封之事宜。刘广东对此不予认可，主张现有证据不足以证明汤序东与谢敏之间存在房屋买卖合同，汤序东在谢敏尚拖欠其款项未清偿且明知其资产状态不佳的情况下，仍将标的物租赁给谢敏使用，不符合常理。在本案审理过程中，汤序东主张涉案标的物目前由其实际控制、使用，且其进入涉案标的物的时间为2018年5月。一审法院认为：案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。根据查明的事实，汤序东主张其自第三人谢敏处购买了涉案房屋所有权及相关土地承租使用权，系涉案被查封标的物的权利人，并就此主张排除强制执行。汤序东为证明其主张事实，在（2018）京0112执异27号案件中提交了其与谢敏签订的《土地转租协议》、《房屋转让协议》、银行流水、收据等（其亦在本案中提交了上述证据材料），以证明谢敏在2012年8月30日将涉案房屋转让给了汤序东。刘广东对此不予认可，主张汤序东所提交之相关合同无支付价款等相关证据予以佐证，且第三人谢敏亦未到庭，无法核实其相关买卖行为之真实性。综合本案实际情况，法院认为汤序东之诉讼请求不能成立。分析如下：第一、根据查证涉案房屋并没有取得相关建设工程规划许可证，汤序东亦认可涉案标的物系小产权，故其主张与谢敏之间的买卖协议合法性存疑，即汤序东主张其为涉案标的物合法权益的请求权基础不能成立。第二、就涉案标的物的实际控制使用而言，汤序东主张相关标的物早在2012年8月便购买了涉案房屋，最迟于2012年9月即取得了相关房屋的实际控制权；但，现有证据并不能证明汤序东在该时间节点前完成相关交易，并支付了合理对价；另，汤序东涉案房屋总交易价格为550万元，支付方式为350万元抵账，200万元转账支付，但在其提交的所谓转让协议中仅约定转让金额为200万元，对于余下350万元未作任何表述，不合常理。第三、根据汤序东意见，其对谢敏当时的财务状况不佳的实际情况有一定的认知，在明知抵账取得的标的物系“小产权”房屋的情况下，对小产权房屋予以实际控制、占有的重要性应当有一定的认知；但是，汤序东不但忽视实际、控制涉案标的物的重要性，反而再将标的物出租给其认可的原使用权人谢敏使用，由谢敏继续实际控制，与常理不符。第四、根据汤序东的意见，汤序东将标的物出租给谢敏后，谢敏并没有按照约定支付租金，且租金欠付情况严重，但汤序东却未就此在合理期限内提采取有效措施或其他积极的行动保护自己的权益，反而迟滞多年后才到标的物所在地查看，严重悖于常理。综上，汤序东并未举证证明其对涉案标的物享有足以排除强制执行的合法民事权利，故对于其要求停止对涉案标的物的强制执行并撤销（2013）通执字第5268-1号执行裁定书对涉案标的物采取的查封措施的诉讼请求，证据不足、于法无据，法院不予支持。综上，一审法院判决：驳回汤序东的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”根据本案查明的事实，涉案房屋并未取得相关建设工程规划许可手续，汤序东亦认可涉案房屋系小产权房，其依据其与谢敏的房屋转让协议主张其对房屋享有所有权，本院不予采纳。且涉案房屋建设于村集体土地之上，但并无证据证明涉案租赁土地及房屋的对外转租、转让经过了村集体经济组织的同意，亦无充分有效证据证实汤序东在人民法院查封前已合法占有该不动产。综上，现有证据不足以证明汤序东对涉案标的物享有所有权或其他足以排除法院强制执行的合法民事权利，其上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，汤序东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。公告费300元，由汤序东负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由汤序东负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何灵灵审 判 员 王 黎审 判 员 陈 静二〇一九年十一月六日法官助理 冯 妍法官助理 张日广书 记 员 高 媛