青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1944号上诉人（原审被告）：杨方刚，公民身份号码：×××,个体工商户，住西宁市。被上诉人（原审原告）：马桂花，公民身份号码：×××，住西宁市。上诉人杨方刚与被上诉人马桂花房屋租赁合同纠纷一案，马桂花于2019年8月5日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求判令：一、解除与杨方刚签订的所有《租赁合同》及其补充协议；二、杨方刚支付违约金11000元；工资损失28000元，交通费2500元；间接损失40000元；精神损失费10000元；三、杨方刚返还租赁房屋，对房屋毁坏部分进行修复，恢复原状；四、杨方刚返还马桂花给付的装修补偿款5000元。西宁市城西区人民法院于2019年9月12日作出（2019）青0104民初3830号民事判决，宣判后，杨方刚不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定,2018年9月7日马桂花作为甲方，杨方刚作为乙方经中介青海仁泰房地产营销策划有限公司介绍签订了《不动产租赁合同》约定马桂花将自己所有的位于西宁市××区房屋出租与杨方刚，租赁期限为2018年9月7日至2023年9月6日；约定每月租金1900元，房屋押金2000元，房屋租金6个月为一期，共计11400元，乙方必须提前30日支付下期房租；第一年半年支付，第二年开始年付。与该房屋有关的水电、供燃气、物业费用等由乙方承担；同时约定未经甲方同意，乙方不得将房屋转租、转借给他人使用，拆改变动房屋结构或损坏房屋。在租赁期内双方产生矛盾，经双方多次协商，马桂花作为甲方与杨方刚作为乙方重新签订了一份就1012室房屋的《租赁合同》。约定租赁期限为2018年4月20日至2023年4月19日；每月租金1900元，房屋租金为6个月为一期，共计11400元，乙方必须按期提前15天支付下期房租；房屋水电暖、燃气、物业等其他费用由乙方承担；并约定除甲乙在补充合同中另有约定外，乙方在租赁期内须事先征得甲方书面同意，方可转租给他人。同时双方签订了一份《补充条款》，约定“此房在5年承租范围内，有权对外转租，房主不得一（以）任何理由干涉；……乙方若出现房租交付逾期一个月，甲方优惠给乙方作为装修补偿的2500元收回，超过一个月甲方有权收回房子。终止合同，一切损失由违约方承担。……”双方签订合同后，马桂花将两套房屋于2018年9月6日交付杨方刚使用，杨方刚承租两套房子实际合同履行时间即2018年9月7日，杨方刚于2018年9月8日支付了两套房屋半年租金共计19990元。虽经双方协商将1012室双方重新签订了租赁合同，约定租期自2018年4月20日起，但双方均明确两套房屋租金起算日期均以2018年9月7日开始计算，半年期至2019年3月8日。即两套房屋下期房屋租金应自2019年3月9日至2019年9月9日。杨方刚分别于2019年4月19日支付15000元、5月5日支付10000元、7月8日支付5000元分三次共向马桂花支付第二期租金共计30000元。杨方刚将所租赁马桂花房屋转租他人使用，在他人装修中未经马桂花许可砸毁房屋墙体，经马桂花提出后，杨方刚未予以恢复原状。后马桂花以杨方刚支付租金超过双方合同约定，杨方刚将承租房屋擅自转租他人砸毁房屋承重墙要求解除合同，导致纠纷产生。另查，马桂花出租的位于西宁市××区、1013室房屋系马桂花向青海海宏房地产有限公司购买的商品房，尚未办理房屋不动产权证。原审法院认为，马桂花与杨方刚之间签订的《不动产租赁合同》、《房屋租赁合同》、《补充条款》均系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。双方在合同履行中理应按双方约定执行。双方签订租赁的两套房屋，依据双方协商签订的《补充条款》约定“乙方若出现房租交付逾期一个月，甲方优惠给乙方作为装修补偿的2500元收回，超过一个月甲方有权收回房子，终止合同，一切损失由违约方承担。”经双方协商后两套房屋租赁期限约定变更，1013室房屋租赁期限自2018年9月7日至2023年9月6日，首次支付上半年租金至2019年3月6日，即杨方刚支付1013室房屋第二期租金应依据约定提前30日支付在2019年2月6日前履行；1012室房屋租赁期限经双方协商变更为从2018年4月20日至2023年4月19日，但双方首次半年租金支付至2019年3月6日，即杨方刚支付1012室房屋第二期租金应依据约定提前15日支付在2019年2月19日前履行；经过庭审质证，双方确认两套房屋第二期应付租金分别在2019年4月19日、5月5日、7月8日分三次履行完毕，杨方刚支付第二期租金违背了双方《补充条款》约定，但马桂花已接受该租金，视为对杨方刚行为的默认，马桂花提出杨方刚存在违约行为的主张依据法律规定，不予认定。杨方刚在将房屋转租后未经马桂花许可，擅自砸毁墙体，马桂花对此提出抗议，杨方刚未予解决恢复，马桂花要求解除与杨方刚签订的《租赁合同》及《补充条款》、对房屋毁坏部分进行修复、恢复原状交付房屋的主张符合法律规定，其诉求应予以支持；马桂花提出杨方刚应支付违约金11000元的主张，因依据合同约定违约金为一个月房租，应按两套房屋一个月租金认定即违约金以3800元予以支持；提出应由杨方刚给付装修补偿款5000元的主张，因双方在《补充条款》中有明确约定，应予以支持；马桂花提出杨方刚应支付马桂花工资损失、交通费、间接损失、精神损失的主张无证据及法律依据，不予认定，此诉求不予支持。杨方刚提出砸毁房屋墙体并非承重墙，已与物业有沟通，与马桂花无关的辩称，违背法律规定，其辩称不予采纳。综上，为保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款五项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第三款、第一百六十一条之规定，判决：一、马桂花与杨方刚在2018年9月7日签订的就西宁市××区《不动产租赁合同》、海宏一号E区2号楼1单元1012室《房屋租赁合同》及《补充条款》依法予以解除，判决生效后十五日内由杨方刚恢复西宁市城西区海宏一号2号楼1单元1012室、1013室房屋原状并腾退交付于马桂花；二、杨方刚支付马桂花违约金3800元，支付房屋装修款5000元，以上共计8800元，判决生效后十五日内履行。三、驳回马桂花的其他诉讼请求。案件受理费2215元，减半收取1062.5元，由马桂花负担900元，杨方刚负担162.5元。宣判后，杨方刚不服，向本院提起上诉，认为如果马桂花强制收回房屋，必须按合同补充条款第6条补偿上诉人20000元，两套房屋合计40000元。另马桂花收回房屋造成上诉人房屋装修损失，马桂花必须按每套35000元，两套合计70000元的市场成本赔偿，合计共110000元。综上，请求撤销原审判决并继续履行合同。马桂花辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，杨方刚与马桂花签订的租赁合同约定，杨方刚不得擅自拆改变动房屋结构或损害房屋，但杨方刚承租马桂花房屋期间，在未征得出租人马桂花同意，亦未告知马桂花的情况下，擅自砸毁房屋墙体，且一直未予修复，违反了合同约定。故对杨方刚主张继续履行合同承租马桂花房屋的上诉请求不予支持。虽然双方签订的补充协议中约定若马桂花收回房屋需对杨方刚进行补偿，但因杨方刚违约在先，导致合同解除，对杨方刚主张补偿及赔偿装修损失的上诉理由不予采信。综上所述，杨方刚的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2215元，由杨方刚负担。本判决为终审判决。审判长 张敏娟审判员 林建平审判员 任 宁 二〇一九年十一月二十五日书记员 刘姗姗附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；