辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终2248号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐立军，男，1977年7月24日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：顾明，女，1978年3月26日出生，汉族，住抚顺市顺城区，系上诉人妻子。被上诉人（原审原告、反诉被告）：抚顺市金城物业管理有限公司，住所地抚顺市顺城区新城路西段****门市。法定代表人：郭中强，该公司董事长。委托诉讼代理人：王立军，该公司员工。委托诉讼代理人：徐盛艳，该公司法律顾问。上诉人唐立军与抚顺市金城物业管理有限公司（以下简称金城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初567号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人唐立军及委托诉讼代理人顾明，被上诉人金城物业公司委托诉讼代理人王立军、徐盛艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。唐立军上诉请求：撤销一审判决第一项，改判2015年10月之前的已经超过了诉讼时效，且只交2015年10月之后的物业费并减按50%收取；改判一审判决第二项，要求增加900元的维修费；改判一审判决第三项，要求加判由被上诉人进行刮大白刷乳胶漆、室外刷涂料的工作；要求诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人并未通过法定程序来主张上诉人拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为，一审法院判决书第一项不支持上诉人提出诉讼时效抗辩的判决，属于法律属于法律适用错误。2、2014年9月16日、17日两天，由于7楼外墙渗水导致室内乳胶漆脱落，上诉人对房屋的大白乳胶漆和外墙瓷砖局部维修发生费用1000元，发生误工费用500元，现有外墙镶砖防水师傅补充证据材料，发生费用400元。3、在一审期间物业公司只对室内部分墙面，刮大白乳胶漆，外墙挂网抹胶泥，但未按期承诺对外墙进行后续工序，刷防水涂料，导致现在下雨时墙体还在持续渗水。金城物业公司辩称，1、一审法院作出的判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2、上诉人不同意对被上诉人室内进行刮大白、乳胶漆，这属于重复向上诉人主张权利，不同意再增加900元维修费。3、关于诉讼时效问题，原审法院已经认定双方约定的物业服务的缴费方式为分期履行，这使得各期物业费的支付有一定的独立性。但该独立性不足以否认物业服务这一债务的整体性，被上诉人没有怠于行使权利，被上诉人每年到缴费时都及时地通知每户业主。金城物业向一审法院起诉请求：1、要求被告给付2013年4月13日至2019年4月12日六年的物业费，同时给付2019年4月13日到2019年12月末的物业费，共计10517元。2、要求被告拆除顶楼的彩钢房。3、案件受理费由被告负担。唐立军向一审法院反诉请求：1、请求驳回反诉被告不合法、不合理的诉讼请求。2、请求反诉被告赔偿我地板损失费5000元或通过评估作出鉴定金额，评估费由反诉被告承担。3、请求判令反诉被告按建筑外墙防水工程技术规程对我房屋公共外墙进行维修或赔偿我自己维修公共外墙刮腻子、刷防水涂料等工程费用5000元。4、请求判令反诉被告赔偿我在2014年9月维修七楼客厅西侧内、外墙发生的工程费1000元、误工费500元。5、请求判令反诉被告对2015年10月至2019年12月期间的物业服务费按50%比例收取。6、请求判令反诉被告在园区内醒目位置向业主公示从2011年至今物业公司在本小区内收取的物业费、园区内共有部分及电梯间张贴的广告收益、地、地下停车场属于业主共有停车位的出租出售等方面的财务收支账目、要求反诉被告更换因物业施工造成的损坏玻璃（六楼南屋、六楼北屋、客厅、厨房）。8、反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：唐立军系位于抚顺市顺城区（金凤春城）3-2号楼2单元602室房屋业主，房屋建筑面积130.66平方米。2011年4月13日，金城物业公司和唐立军签订一份《业主公约》，《业主公约》包括《金凤春城前期物业服务协议书》、《物业服务公约》等。《金凤春城前期物业服务协议书》约定的主要内容包括：由金城物业公司为唐立军居住的抚顺市顺城区金凤春城小区提供物业服务；唐立军应按照协议及时向金城物业公司交纳物业服务费用；多层住宅物业服务费收费标准按照建筑面积每月每平方米1元收取；如逾期交纳各项费用，除补交所欠费用外，还应交纳违约金等。《物业服务公约》中关于金城物业公司的物业管理服务内容的约定主要包括：房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；园林绿地的管理服务；公共区域环境卫生的管理服务；公共秩序的维护；参与物业竣工交付使用时的验收交接；本物业范围内机动车行使、停放管理；物业档案资料的管理；物业停车场的管理等。合同签订后，金城物业公司为金凤春城小区提供物业服务至今。唐立军于2011年4月办理入住，物业费已交纳至2013年4月13日。2017年12月4日金城物业公司向唐立军书面催缴物业费。唐立军的房屋自2012年起出现房屋墙体漏水的情形，造成室内大白、乳胶漆、地、地板受损立军于2014年9月自行修复大白、乳胶漆，花费600元，地，地板未修复案在审理过程中，经双方协商同意地板损失按3000元计算。2018年金城物业公司对唐立军的房屋外墙进行了维修，维修后唐立军的房屋墙体仍有漏水的情形。一审法院认为：金城物业公司与唐立军签订的《业主公约》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行义务。业主按约定向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，业主拖欠物业费用势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。金城物业公司为小区提供了物业服务，被告唐立军作为该小区业主，事实上也享受了金城物业公司提供的物业服务，理应支付物业费用。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据，而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益，故对于金城物业公司要求唐立军支付物业费的主张本院予以支持。唐立军的物业费交纳至2013年4月13日，现原告按照每月每平方米1元的标准，主张2013年4月13日至2019年12月31日期间的物业服务费，不违反法律规定，即唐立军应向金城物业公司交纳物业服务费10517元。关于唐立军抗辩的“超过诉讼时效”一节，双方约定的物业服务费的交纳方式为分期履行，这使得各期物业服务费的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认物业服务费这一债务的整体性，金城物业公司一直在为诉争房屋提供物业服务，双方间的债权债务关系处于连续状态，金城物业公司未怠于行使权利，唐立军关于诉讼时效的抗辩于法无据，本院不予支持。关于金城物业公司主张唐立军拆除顶楼的彩钢房一节，因物业公司不是执法部门，无权行使此权利，故该主张本院不予支持。对于唐立军的反诉请求，根据合同约定和法律规定，属于物业服务范围内事项的，金城物业公司应当向唐立军承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。其第一项、第五项诉求，系对本诉的抗辩意见，不属于反诉范围。其第二项诉求和第四项诉求，因墙体漏水造成室内大白及乳胶漆、地、地板受损城物业公司未尽到维修义务，造成唐立军损失，应予以赔偿。唐立军自行维修室内大白及乳胶漆，花费600元，地，地板损失双方均同意按3000元计算金城物业公司共应赔偿唐立军损失3600元。对于其第三项诉求，金城物业公司虽已为唐立军的房屋外墙进行防水维修，但唐立军的房屋外墙仍渗水，金城物业公司应继续对唐立军的房屋外墙渗水部位进行维修。对于其第六项诉求，双方签订的《物业服务公约》第五章约定了业主的权利:有权监督物业服务的收费情况，并要求业主委员会和物业服务企业按照规定的期限公布物业服务费用收支账目，该约定不违反法律规定，本院予以支持。对于其第七项诉求，唐立军提供的照片不能证明玻璃漏气系由金城物业公司施工造成的，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）唐立军于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）抚顺市金城物业管理有限公司2013年4月13日至2019年12月31日的物业服务费10517元；二、原告（反诉被告）抚顺市金城物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）唐立军自行维修室内大白及乳胶漆费用600元，地，地板损失费3000元计3600元；三、原告（反诉被告）抚顺市金城物业管理有限公司于本判决生效后十日内对被告（反诉原告）唐立军的房屋外墙进行防水维修;四、原告（反诉被告）抚顺市金城物业管理有限公司于本判决生效后十日内向被告(反诉原告)唐立军公布2011年1月至2018年12月期间物业服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目；五、驳回原告（反诉被告）抚顺市金城物业管理有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）唐立军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费63元，由被告唐立军负担；反诉案件受理费250元，由反诉被告抚顺市金城物业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的事实与一审法院相同。本院认为：本案为物业服务合同纠纷，双方签订的业主公约可认定是双方真实意思表示，双方当事人均应当按合同约定履行。关于2015年之前未缴的物业费是否超出诉讼时效一节，双方约定的物业服务费的交纳方式为分期履行，这使得各期物业服务费的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认物业服务费这一债务的整体性，金城物业公司一直在为诉争房屋提供物业服务，双方间的债权债务关系处于连续状态，金城物业公司未怠于行使权利，上诉人关于诉讼时效的抗辩于法无据。且被上诉人自述一直通过电话、催缴单等方式向上诉人主张物业费，上诉人虽称从未收到过催缴通知，但按上诉人自述其多次在拖欠物业费的前提下也一直在向被上诉人报修，按生活常理判断被上诉人的主张更为可信，故上诉人称2015年之前的物业费已超过诉讼时效，本院不予支持。关于上诉人主张因被上诉人管理不到位，不应全额收取物业费，要求被上诉人减半收取一节，因及时、全额收取物业费是物业公司能够维持正常运转，全面提供物业服务的基础保障。业主对物业公司的制约应通过正规途径实现，而不能通过物业费“打折”来解决问题，物业费“打折”的同时，物业服务品质也必然“打折”，法院希望金城物业公司能积极与业主沟通，对业主提出公共管理不到位应及时改正，保障公共环境安全、美观。关于上诉人要求加判900元维修费用一节，因上诉人未能提供有效证据予以证明，本院无法支持。关于上诉人要求加判由被上诉人进行刮大白刷乳胶漆、室外刷涂料的工作一节，一审法院已判令被上诉人赔偿上诉人自行维修室内大白及乳胶漆600元，并判令被上诉人对上诉人唐立军的房屋外墙进行防水维修，上诉人此项主张系重复诉求，本院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费73元，由上诉人唐立军承担。本判决为终审判决。审判长 孟 丽审判员 黄 霞审判员 李雪慧二〇一九年十一月二十五日法官助理王宝伦书记员王芙宁