河南省临颍县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1122民初2757号原告潘改丽，女，汉族。委托诉讼代理人李风彩，河南帝豪律师事务所律师。被告河南文钧房地产开发有限公司。法定代表人潮彪，该公司总经理。委托诉讼代理人韩德杉，河南国基律师事务所律师。原告潘改丽诉被告河南文钧房地产开发有限公司（以下简称文钧房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年8月15日受理后，依法由审判员吕跃华独任审理，审判员李小梁兼任法庭记录，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告潘改丽及其委托诉讼代理人李风彩、被告文钧房地产公司的委托诉讼代理人韩德杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘改丽向本院提出请求：一、判决被告立即偿还原告借款559848元及利息；二、请求依法判决原告对被告抵押房产（临颍国际商贸城1B16-17两套商铺共310M2）享有优先受偿权；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月6日，被告与原告夫妻二人签订《认购协议》两份，约定被告将其开发的临颍国际商贸城1B16-17商铺销售给原告夫妻，面积共计310M2，原告夫妻支付首付款共计559848元，双方并就购房的其他相关事宜均在协议中有明确约定。之后，被告因种种原因一直未能按协议约定履行相关义务，双方于2019年元月22日商定，被告将原告夫妻所缴纳的购房款确认为被告公司对原告的借款，自2019年2月1日起按月利率一分五厘计息，至2019年7月31日还本付息，双方同时约定如被告逾期未偿还本金利息，被告自愿将临颍国际商贸城1B16-17商铺直接冲抵给原告，被告对此专门向原告出具有《借条》一份。但直至现在，被告既不向原告偿还借款本息，又不将约定的商铺交付给原告，给原告在经济上和精神上均造成严重的伤害。原告特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。原告开庭时将事实与理由变更如下：当时除了签订有订购协议两份之外，还签订有两份包租协议，在包租协议中明确约定，原告购买的商铺，由被告进行托管，在托管期内，被告给付原告每间共计总房款百分之二十一的收益。三年期满后，被告没有能够将房屋交付原告，经双方协商，被告给原告出具借条，购房款另行主张。被告文钧房地产公司辩称，一、原告起诉的是借款合同纠纷，不是购房合同纠纷，也不是包租房合同纠纷，我们首先对原告请求的第一项，我们同意。原、被告双方在2014年6月6号签订了两份认购协议，被告将自己开发的临颍国际商贸城1B16-17销售给了原告方，后来，原、被告双方协商，解除了原来的认购协议，将购房款559848元转变成了借款，2019年1月22日，被告出具了借据，我们同意归还原告借款及利息。二、优先受偿权，不知道是否备案，如果备案我们也同意。经审理查明，2014年6月6日，被告与原告夫妻二人签订《认购协议》两份，约定被告将其开发的临颍国际商贸城1B16-17商铺销售给原告夫妻，面积共计310M2，原告夫妻支付首付款共计559848元。原告称，签订《认购协议》时，还签订有两份包租协议，在包租协议中明确约定，原告购买的商铺，由被告进行托管，在托管期内，被告给付原告每间共计总房款百分之二十一的收益。原告提供《借条》一份，内容是：“今借到潘改丽人民币伍拾伍万玖仟捌佰肆拾捌元整。借款期限为6个月（自2019年2月1日起至2019年7月31日），按月利率壹分伍厘计息。逾期未偿还本金利息，借款人河南文钧房地产开发有限公司自愿将临颍国际商贸城1B16-17两套商铺共310M2直接冲抵给出借人。借款人：河南文钧房地产开发有限公司2019年元月22日。”双方均认可文钧房地产公司给原告打借条后将《认购协议》和《包租协议》原件收回。上述事实，有当事人提供证据在卷证实。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原、被告双方协商将原告交付给被告的购房款559848元转化为被告对原告的借款，是双方意思自治的表现，应视为双方建立民间借贷的法律关系。现原告以此借条为凭向被告追索，被告文钧房地产公司答辩时同意偿还借款本金及利息，依法应予以偿还。关于利息问题。双方在借条中对借款期限及利息约定为：借款期限为6个月（自2019年2月1日起至2019年7月31日），按月利率壹分伍厘计息。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：……（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”本案原、被告约定了借期内的利率，即月利率1.5%，未超过法律的规定，依法应予支持。双方未约定逾期利率，但主张按借期内利率计算逾期利率，符合上述法律规定，本院依法予以支持。被告文钧房地产公司应自2019年2月1日起至实际还款之日止，按月利率1.5%向原告支付利息。关于借条中的559848元款项由何种款项转化的问题。原告在诉状中称借款系由购房款转化而来，开庭时又改口称系被告占用购房款期间的利息和包租两间商铺的收益转化而来。被告坚称系购房款转化而来。本院认为，借条中款项应由购房款转换而来,原因是：一、原告在起诉状中已经认可借条中的款项系购房款转化而来，禁止反言是基本的法理，原告开庭时改口称不是购房款转化而来，又没有提供证据，不应予以支持；二、原告开庭时称系被告占用购房款期间的利息和包租两间商铺的收益转化而来，但不能提供被告购房款占用期间的利息和两间商铺的收益的具体数额，在数额上无法认定转化关系。被告坚称借条上的金额系购房款转化而来，且借条上的金额与购房款的金额完全一致，故从数额上来说，被告的说法更符合客观事实；三、被告收走原告手中的《购房合同》和《包租合同》原件能印证借款系购房款转化而来。款项性质转化的背后是法律关系的转化，购房款转化为借款，双方的法律关系由买卖关系转化为民间借贷法律关系，被告因此收走《购房合同》和《包租合同》原件符合交易习惯。关于原告潘改丽是否对临颍国际商贸城1B16-17两套商铺享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国担保法》第三十八条规定：“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。”同法第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”同法第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”从上述法律规定来看，本案原、被告双方既未订立书面的抵押合同，借条上的“直接冲抵”的承诺也违反法律的禁止性规定，也未对抵押物进行登记，双方未建立生效的抵押担保法律关系，原告潘改丽对临颍国际商贸城1B16-17两套商铺不享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十八条、第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告河南文钧房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告潘改丽借款559848元及利息（利率为月息1.5%，期限自2019年2月1日起至实际还款之日止）；驳回原告潘改丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9398元，减半收取4699元，由被告河南文钧房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审  判  员  吕跃华二〇一九年十一月八日书记员（兼）  李小梁