贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2702号上诉人(一审被告):黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地：贵州省凯里市凯里经济开发区中昊大道。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托代理人：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：文彪，男，苗族，贵州省凯里市人，现住凯里市。被上诉人（一审原告）：王仁芳，女，苗族，贵州省凯里市人，现住凯里市。上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称“凯威房开公司”）因与被上诉人文彪、王仁芳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初5786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。凯威房开公司上诉请求：1.撤销凯里市人民法院（2018）黔2601民初5786号民事判决;2.驳回一审原告诉讼请求。事实和理由：1.一审认定事实不清，适用法律错误。《商品房预售合同》第22条第3款与第2款的约定是相互矛盾的，第3款是政府提供的格式合同，凯威房开公司必须填写方能备案，不是凯威房开公司的真实意思表示，才导致了与第2款约定相互矛盾。根据民法总则第146条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故该合同第3款的内容应属无效。2.《商品房预售合同》没有约定关于基础设施和公共设施达到标准的交付期限，事实上本案尚未交付基础设施和公共设施，所以，凯威公司无需承担该部分的违约责任；一审擅自曲解合同条款为约定的交付时间就是商品房交付的时间是错误的。3.文彪、王仁芳主张的租房补偿金，没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条，逾期交房违约金和租金标准是一致的，违约金或者损失赔偿金已涵盖租金损失，本案既计算违约金又计算租金补偿，系重复计算，明显违反公平原则。4.文彪、王仁芳已经丧失了实体权利，因凯威公司与文彪、王仁芳于2017年9月30日签订的《关于延期交房的谅解协议》第七条约定“乙方在本协议执行期间承诺严格遵守，不做任何损害甲方形象和声誉的行为，如有违反愿意放弃赔偿等所有权利并承担其个人引发的一切矛盾和责任。”本案中凯威公司严格遵守协议，文彪、王仁芳不履行谅解协议，导致该案诉至法院，所以其已丧失了实体权利。5.交付房屋日期已发生变更，逾期交房违约金应当从2017年12月31日之后计算，因双方签订的《谅解协议书》已将交房时间变更为2017年12月31日。文彪、王仁芳辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。文彪、王仁芳向一审法院提出诉讼请求：1、支付城市基础设施违约金1311.8元。2、支付未到达公共服务设施违约赔偿金1311.8元。3、逾期交房违约金26,209.764元。4、转移登记违约金21,487.284元。5、房租补偿金11,000元。共计人民币61,320.648元。6、请被告把原告的《商品房预售合同登记备案表》给原告。一审法院认定事实：2014年9月5日，文彪、王仁芳与凯威房产公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：文彪、王仁芳购买凯威房产公司开发的凯威现代物流城（东区）第13号楼1-4-2号房，房屋建筑面积为93.70㎡，房款总价为262360元。根据合同约定，1、凯威房产公司承诺在2015年12月31日将房屋交付给原告，并在2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2、逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。3、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。4、城市基础设施（上下水交付时达到使用条件，供电、电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为总房款的0.5%。5、公共服务设施（公共配套设施、市政公用设施及园林绿地工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为总房款的0.5%。在该份合同附件十二补充协议的第五条，则将交房时间约定至2016年8月31日以前，转移登记时间为2016年12月31日前。并要求买受人在办理交房手续时须将2400元管道燃气安装费支付给出卖人。合同签订后，文彪、王仁芳向凯威房产公司支付了购房款262360元，因被告未依约向原告交付涉案房屋，双方就违约金支付问题产生纠纷后，原告于2018年9月28日向本院提起诉讼。庭审中，因双方意见分歧较大，案经调解未果。另查明，2017年9月30日，文彪、王仁芳与凯威房产公司再次签订《关于延期交房的谅解协议》，约定双方原补充协议仍然有效，2015年12月31日前的延迟交房赔偿仍然按照该协议执行。交房日期延至2017年12月31日。自2016年1月1日至实际交房期间凯威房产公司每天按照业主实际所支付房款总额万分之一的标准进行延迟交房赔偿，在此基础上从2017年10月1日开始至实际交房日止再对业主进行每月1000元的租房补偿。上述所有补偿以现金或实物抵扣的方式在交房前支付给乙方。同时查明，截止至开庭之日，本案讼争的房屋仍未交房。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《关于凯威现代物流城东区项目延迟交房的补充协议》、《关于延期交房的谅解协议》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，依法依约均应当承担相应的民事责任。一、关于城市基础设施交付违约金及公共服务设施未达到交付违约赔偿金的问题。被告辩称城市基础设施和公共服务设施双方没有约定交付时间，该部分违约金的合同行为不成立。一审法院认为《商品房买卖合同》中约定的城市基础设施及公共服务设施至今未竣工是事实，但《商品房买卖合同》约定的交付时间应当视为在商品房交付时，上述设施亦同样具备交付条件。现交付条件尚未成就，原告主张的违约金标准系退房时给予房屋总价款0.5%的赔偿。而现在原告并未主张退房，则违约金根据合同约定应为房屋总价款0.1%。即城市基础设施交付违约金为262.36元（262360元×0.1%），公共服务设施未达到交付违约赔偿金为262.36元（262360元×0.1%）。故被告的辩解理由，本院不予采纳。二、关于逾期交房违约金及转移登记违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”根据双方所签《商品房买卖合同》及附件十二补充协议、《关于凯威现代物流城东区项目延迟交房的补充协议》、《关于延期交房的谅解协议》中的约定，已经对逾期交房违约金及转移登记违约金的计算标准进行了明确的约定，此约定对双方当事人均具有约束力。故逾期交房违约金从2016年1月1日计算至2019年3月6日为30433.76元（262360元×1160天×0.0001）；逾期转移登记违约金从2016年7月1日计算至2019年3月6日为24871.73元（262360元×948天×0.0001）。三、关于房租补偿金。凯威房产公司至今未交付所售房屋，造成原告的经济损失是客观存在的，结合本地区居民消费水平和房屋出租行业的价格，从公平原则和诚实信用原则来全面衡量，凯威房产公司按《关于延期交房的谅解协议》约定的从2017年10月1日起按每月1000元支付房租补偿金。2017年10月1日起至2019年3月1日共计17个月的房租补偿金为17000元（17个月×1000元）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定判决：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告文彪、王仁芳城市基础设施交付违约金262.36元及公共服务设施未达到交付违约赔偿金262.36元，共计524.72元；二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告文彪、王仁芳从2016年7月1日至2019年3月6日的逾期交房违约金30433.76元。三、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告文彪、王仁芳从2017年1月1日至2018年12月28日的逾期转移登记违约金23852.22元。四、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告文彪、王仁芳从2017年10月1日起至2019年3月1日的房屋租金补偿17000元；五、驳回原告文彪、王仁芳的其他诉讼请求。本院二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点一是《商品房预售合同》第22条第3款是否无效；二是基础设施和公共设施是约定了交付期限还是约定附条件交付；三是一审原告主张租房补偿是否有法律依据；四是一审原告是否丧失了实体权利；五是交付房屋日期是否已经发生变更。针对争议焦点，评述如下：关于《商品房预售合同》第22条第3款是否无效的问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，存在以下情形合同无效，即一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；反法律、行政法规的强制性规定。经审查，双方签订的涉案合同并无上述情形，上诉人提出的双方签订涉案合同第22条第3款并非上诉人真实意思表示的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。关于城市基础设施和公共服务设施是约定交付期限还是约定附条件的交付的问题，涉案《商品房买卖合同》第十一条明确了交付时间和条件，即出卖人交付商品房的时间是确定的，双方在约定中明确，未按时达到交付条件的，将承担相应的违约责任，故上诉人提出的该项上诉理由不能成立。关于一审原告主张租房补偿是否合法的问题，上诉人与被上诉人签订的《关于延期交房的谅解协议》明确约定凯威房开公司自愿在承担违约金的基础上，另行赔偿对方租房损失，此约定符合因凯威房开公司在较长时间未能履行约定义务已违约，自愿承担较重违约责任以获取对方谅解的实际，不构成上诉人所称的显失公平，上诉人该上诉理由本院不予支持。关于被上诉人已丧失实体权利的问题，通过诉讼权保护自己合法权益是法律赋予每位公民的权利，任何人都不能通过任何方式进行剥夺，本案中上诉人行使自己的诉权并无不当，且上诉人未能提供证据证明其已完全履行了《关于延期交房的谅解协议书》约定的合同义务，亦未能提供证据证明被上诉人的行为系非法且损害了上诉人的形象和声誉，上诉人该上诉理由本院不予支持。关于凯威公司提出交房日期已经发生变更，上诉人逾期交房违约金应当从变更后计算的问题，经审查，双方于2016年8月24日签订的补充协议第一条明确约定交房时间顺延至2017年6月30日，原合同约定其他条款不变，说明双方签订该补充协议时，并未对违约条件进行变更。双方于2017年10月9日签订谅解协议时，又明确约定补充协议仍然有效，说明是房开商重新对交付房屋时间许诺，以此稳定业主不再在该段时间内反复多次催促交付房屋，而不是对交付房屋时间的重新约定。因此，上诉人该上诉理由没有事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由于法无据，故其上诉请求本院不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2454元，由上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  冉定飞审判员  陈生燕二〇一九年十一月二十一日法官助理刘于麟书记员汪庆庆