山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁03民终2784号 上诉人（原审被告）：沂源盛世房产经纪有限公司，住所地：山东省沂源县沿河路**。统一社会信用代码：91370323MA3C8PBQ87。 法定代表人：房俊贤，经理。 委托诉讼代理人：赵斌，男，1984年11月26日出生，汉族，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：冯俊杰，男，1999年3月21日出生，汉族，现住山东省沂源县。 委托诉讼代理人：白如秀，女，1975年1月24日出生，汉族，现住山东省沂源县，系冯俊杰之母。 被上诉人（原审被告）：陈义华，女，1981年12月26日出生，汉族，现住山东省沂源县。 被上诉人（原审被告）：田艳平，男，1980年5月27日出生，汉族，现住山东省沂源县。 以上二被上诉人委托诉讼代理人：刘顺福，沂源县鲁源法律服务所法律工作者。 上诉人沂源盛世房地产经纪有限公司因与被上诉人冯俊杰、陈义华、田艳平房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省沂源县人民法院(2019)鲁0323民初1270号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人沂源盛世房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人赵斌，被上诉人冯俊杰的委托诉讼代理人白如秀，被上诉人陈义华、田艳平的委托诉讼代理人刘顺福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人沂源盛世房地产经纪有限公司上诉请求：1、撤销沂源县人民法院（2019）鲁0323民初1270号判决书，改判不予返还涉案10000元款项；2、本案诉讼费及产生的一切费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，原审法院认定被上诉人在合同签订后才得知被沂源县人民法院查封，此事与事实不符。上诉人与被上诉人之间签订商品房买卖居间合同，由上诉人居间完成冯俊杰和陈义华、田艳平的房屋买卖，上诉人已对涉案房产进行勘察了解相关情况，并在各方签订居间合同之前陪同实地看房，告知涉案房产的详细情况，包括按揭、查封等，冯俊杰表示完全了解房产信息并同意购买，2019年1月14日上诉人作为居间方与冯俊杰、陈义华、田艳平签订了房屋买卖居间合同并收到了冯俊杰交付的130,000元购房款。之后，涉案房产债权人宋尚进、徐家新同意无条件解押并为解押筹措相关资金，卖方搬离了房屋在外租房居住为买方腾房，但冯俊杰突然提出终止合同，导致各方遭受经济损失。上诉人为让各方权益得到充分保障，退还了冯俊杰购房款120,000元，将剩余10,000元购房款以微信方式退还给陈义华、田艳平的委托人宋尚进，该涉案房产在交易过程中一直由宋尚进承办，并有陈义华、田艳平的授权。直至上诉人上诉之时，冯俊杰尚欠上诉人中介费未支付。冯俊杰在签订合同时已完全了解涉案房产的相关信息，签订合同不违背当事人的意愿，虽涉案房产被法院查封，但该合同的签订仍然有效，只是缺失履行的相关要件，原审法院依据《城市房地产管理法》、《最高人民法院关于转卖人民法院査封房屋行为无效问题的复函》认定各方签订的买卖合同无效，属适用法律错误，上述法律规定不适用本案涉案房产，涉案房产的债权人为保证买卖合同的顺利进行为房产解押筹备资金，准备解除查封。陈义华、田艳平也搬出房屋在外租房居住，所产生的实际花销应由违约方承担，上诉人已将剩余10,000元购房款给了陈义华、田艳平的委托人，上诉人据此并未得利，且合同约定违约方应向守约方支付违约金10,000元，上诉人不应在承担向冯俊杰的返还义务。但原审法院在未对上述事实进行认定的情况下，认定上诉人承担返还义务，认定事实适用法律错误，承担返还义务的主体不应为上诉人。 被上诉人冯俊杰辩称当时并没有告知我方涉案房屋已被法院查封，且上诉人也无权买卖被查封的房子。一审判决正确。 被上诉人陈义华、田艳平答辩称：冯俊杰事先知道房屋被抵押事实，但被上诉人陈义华、田艳平没有收到冯俊杰支付的购房款，该款项由中介保管，我方不承担返还义务。一审判决正确。 冯俊杰向一审法院起诉请求：1、返还购房款1万元。2、诉讼费由被告负担。 一审法院认定：2019年1月14日，原告冯俊杰经被告沂源盛世房产经纪有限公司与被告陈义华、田艳平签订商品房买卖合同（合同编号6601233），约定原告购买被告陈义华、田艳平坐落于沂源县翡翠园小区25号楼1单元102号楼房一套，合同签订后，原告于2019年1月14日向被告沂源盛世房产经纪有限公司支付购房款130000.00元，并给原告出具收据一份。之后，原告得知该房产已被沂源县人民法院查封保全。原告要求被告返还房款130000.00元，被告沂源盛世房产经纪有限公司返还原告120000.00元购房款后，剩余10000.00元经多次催要，被告一直未返还。另查明，涉案房屋本院已于2017年5月8日（2017）鲁0323民初1134号民事裁定书裁定查封。 一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让:…(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的…”。法院认为,司法机关及行政机关的查封措施对标的物具有强制性的禁止其继续流转的法律后果,在房地产权利已经受到查封措施限制的情况下,继续对房地产进行买卖的行为内容,势必妨害司法机关查封及其他限制措施的实现。在此情况下,如使合同继续有效,将损害司法行为所代表的相关国家及社会公共利益、干扰房地产市场的正常交易秩序,因此,该项条款属于效力性强制性规定,违反该项规定所签订的合同应属无效,这也符合《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》。本案中,涉案房屋于2017年5月8日由法院查封至今,原、被告之间的《商品房买卖合同》系2019年1月14日签订,签订合同时涉案房屋已被采取查封措施,且至今查封措施未解除。综上,原、被告于2019年1月14日签订的《商品房买卖合同》因违反效力性强制性规定而无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。合同签订后，原告将房款交给被告沂源盛世房产经纪有限公司，被告沂源盛世房产经纪有限公司返还原告120000.00元，剩余10000.00元被告沂源盛世房产经纪有限公司未提供证据该款已转交给被告陈义华、田艳平且被告陈义华、田艳平明确否认收到此款，因此被告陈义华、田艳平在本案中不应承担返还义务，该款应当由被告沂源盛世房产经纪有限公司予以返还。综上所述，原告要求被告沂源盛世房产经纪有限公司返还房款10000.00元的诉讼请求予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告沂源盛世房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告房款10000.00元；二、驳回原告的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费25元，由被告沂源盛世房产经纪有限公司负担。 二审期间，上诉人沂源盛世房产经纪有限公司提交委托书一份，欲证明被上诉人田艳平委托案外人宋尚进办理涉案房屋买卖事宜。被上诉人冯俊杰经质证不予认可；被上诉人陈义华、田艳平诉称并未委托宋尚进买卖房屋。本院认为，该证据出具人未出庭作证，该证据也不符合证据形式要求，对其证明效力，本院不予认定。上诉人提交案外人宋尚进、徐家新出具的声明一份，欲证明房主可以出售涉案房屋。三被上诉人均不予认可。本院认为，两声明书出具人均不是涉案房屋所有权人，无权对涉案房屋能否交易作出决定；且相关出具人也并未出庭作证，该证据也不符合证据形式要求，对该证据的证明效力，本院不予认定。上诉人提交微信转账记录一份，欲证明其将10000元款项转给宋尚进。经质证，三被上诉人均对其真实性不予认可。本院经审查认为，该证据并未明确收款人系宋尚进，也无其他证据证明系涉案款项，对该证据的证明效力，本院不予认定。被上诉人冯俊杰提交微信聊天记录一份，欲证明冯俊杰系在2019年1月22日通过上诉人方工作人员去房管部门查询，才知道涉案房屋已被法院查封。上诉人与被上诉人陈义华、田艳平均不予认可。本院经审查认为，该微信聊天内容并不能单独证明冯俊杰在此次聊天时才知晓涉案房屋被法院查封的事实，只能证明其时房屋仍处于查封之中，对于冯俊杰欲以该证据证明的目的，本院不予支持。 二审查明的事实与一审一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定，司法机关依法裁定、决定查封的房产不得转让。本案涉案房产系被人民法院依法查封，本案各方当事人签订的《商品房买卖合同》违反了法规强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。一审法院判决上诉人源盛世房产经纪有限公司将收到的剩余房款10000元返还给被上诉人冯俊杰于法有据，本院予以维持。上诉人诉称其已将该款项转与他人，其主张既无有效证据证实，也与本案不属于同一法律关系，对其主张，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人源盛世房产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王光龙 审判员  杨继生 审判员  刘 宁 二〇一九年十一月四日 书记员  张文琪