四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15710号 上诉人（原审原告）：吴文婷，女，1984年8月29日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：罗洪明，四川岷山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙雪梅，四川岷山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈乾峰，男，1966年8月26日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 被上诉人（原审被告）：罗洪彬，女，1970年1月27日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 被上诉人（原审被告）：孟致毅，男，1987年8月18日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被上诉人（原审被告）：龙昱吉，女，1987年7月12日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：孟致毅（系龙昱吉丈夫），住四川省成都市高新区。 上诉人吴文婷因与被上诉人陈乾峰、罗洪彬、孟致毅、龙昱吉共有物分割纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初2322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吴文婷上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，依法改判第一项为由四被上诉人取得共有房屋，并按2.7万元/㎡支付上诉人折价款；依法改判第二项为四被上诉人自2017年6月起至房屋折价分割完成时止按照4460元/月的标准向上诉人支付房屋收益金；案件受理费由四被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人对案涉房屋仅占16%的份额，上诉人提起诉讼的本意是想将案涉房屋转由其他人共有，一审以拍卖、变卖的方式予以分割违背了双方对房屋价值确定的本意，也不利于房屋的处置；2.从2017年6月起双方对租金没有重新约定，应按照双方在经营使用该房屋的约定100元/㎡认定房屋收益金，对应上诉人的份额应为4460元，一审认定房屋收益金每月1000元过低。 被上诉人孟致毅、龙昱吉共同辩称，上诉人可以要求分割共有物，但如因分割造成被上诉人损失应予以赔偿；从2019年3月起吴文婷就未支付其应付的房屋按揭款，对主贷人孟致毅影响极大。 被上诉人陈乾峰、罗洪彬共同辩称，同意对共有物进行分割，但不能损害被上诉人的利益。 吴文婷向一审法院起诉请求：1.吴文婷与陈乾峰、罗洪彬、孟致毅、龙昱吉依法变价分割双方按份共有的位于成都市锦江区房屋；2.陈乾峰、罗洪彬、孟致毅、龙昱吉按各自份额向吴文婷支付共同共有房屋收益金，自2017年6月起至房屋折价分割款项全部支付完成时止，按照100元/平方米计算，每月应当支付吴文婷收益金为4460元；3.案件受理费由陈乾峰、罗洪彬、孟致毅、龙昱吉承担。 一审法院认定事实：2016年4月19日，吴文婷、陈乾峰、罗洪彬、孟致毅、龙昱吉作为买受人与成都瑞达合能房地产有限公司（以下简称合能房产公司）作为出卖人签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，主要内容为“出卖人以出让方式取得坐落于锦江区地块建设用地使用权，商品房预售许可证号为10219；出售商品房为预售许可证10219号下第5幢2层212号房屋，建筑面积共279.16平方米，单价为每平方米人民币12000元，总价款为3349920元；买受人采取贷款方式付款，首付款为1679920元，余款1670000元向工商银行成都滨江支行申请贷款支付，期限10年；陈乾峰所占份额25%、罗洪彬所占份额25%、孟致毅所占份额17%、龙昱吉所占份额17%、吴文婷所占份额16%”。同年5月4日，该合同进行了签约备案，备案号为2335235。 合同签订后，吴文婷与陈乾峰、罗洪彬、孟致毅、龙昱吉按各自所占份额比例支付了首付款，并以孟致毅作为主贷款人在中国工商银行成都滨江支行抵押贷款1670000元。各方均以其所占份额比例分担每期按揭贷款，其中吴文婷每月分担贷款为2964元。合能房产公司交付了位于锦江区房屋。吴文婷、陈乾峰、罗洪彬、孟致毅、龙昱吉将位于锦江区房屋共同投资经营锦江区腾飞教育咨询服务部及锦江区卡普拉咖啡店。2017年1月，吴文婷退出经营。此后，吴文婷与陈乾峰、罗洪彬、孟致毅、龙昱吉通过微信方式商讨房屋分割及租金收取事宜。吴文婷于2017年5月19日发送微信称“小孟个人现在是以每月1000元的租金租用；1000元这个租金我只能答应半年……如果你们觉得做得走，我就以2960元的价格继续出租，如果做不走，就请把我的面积空出来……小孟这个月的1000元已经付了，所以租赁关系持续到月底”“我们的租赁关系于2017年5月31号结束”。截至一审庭审终结，前述房屋仍未办理产权登记，并由陈乾峰、罗洪彬、孟致毅、龙昱吉继续经营锦江区卡普拉咖啡店。 一审法院另查明，吴文婷、陈乾峰、罗洪彬、孟致毅、龙昱吉曾对筹备建校、权益分配等进行过商讨。吴文婷提交的标注日期为2016年5月6日的《腾飞国际培训中心会议纪要》载明：起步阶段租金按100元/平方米/月执行。 一审庭审中，吴文婷陈述因未收到租金，自2019年3月起未再按其份额负担抵押贷款。陈乾峰等人陈述自2017年6月起将咖啡馆其中一个包间作为吴文婷应享有的部分，未再继续使用。 一审审理中，双方对房屋现市场价格不能形成一致意见，并均同意拍卖该房屋，就所得价款进行分割。 一审法院认定上述事实主要采信了当事人庭审陈述、当事人身份信息、营业执照、《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同摘要》、工商银行贷款信息摘要、《腾飞国际培训中心会议纪要》、微信聊天截图、银行交易明细、照片等证据。 一审法院认为，吴文婷、陈乾峰、罗洪彬、孟致毅、龙昱吉与合能房产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买案涉房屋，并约定各自应享份额比例，应属合法有效。现房屋已交付，但尚未办理权属登记，吴文婷与陈乾峰、罗洪彬、孟致毅、龙昱吉应各自享有《四川省商品房买卖合同（预售）》项下位于锦江区房屋权利，即吴文婷享有16%权利份额、陈乾峰享有25%权利份额、罗洪彬享有25%权利份额、孟致毅享有17%权利份额、龙昱吉享有17%权利份额。现吴文婷要求折价分割其享有的权利份额，而双方一审庭审中对折价金额未能达成一致，并均同意拍卖房屋，就所得价款进行分割，其为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，一审法院予以确认，由此遭致的执行不能的风险亦应由吴文婷、陈乾峰、罗洪彬、孟致毅、龙昱吉自行承担。从该案已查明事实可知，案涉房屋现尚在中国工商银行成都滨江支行有按揭贷款未清偿，吴文婷等人应从各自未负担贷款时起，按各自权利份额分担贷款。吴文婷等人内部对于贷款的分担份额，并不当然对抗中国工商银行成都滨江支行。 关于房屋收益金问题。该案中，吴文婷退出经营后，陈乾峰、罗洪彬、孟致毅、龙昱吉仍继续经营使用案涉房屋。陈乾峰等人辩称自2017年6月起已通过隔离包间形式，未再使用吴文婷享有的份额部分，而从已查明事实可知，陈乾峰等人将案涉房屋用作经营咖啡馆，房屋内部无法完全隔离，且除了自身陈述外，陈乾峰等人也未提交符合法律规定的证据证明未使用吴文婷享有的份额部分，其应自行承担举证不能的法律后果，陈乾峰等人的辩称事由，一审法院不予采信。吴文婷主张按每月100元/平方米标准计付收益金，并提交《腾飞国际培训中心会议纪要》予以证明。该纪要反映的内容主要为双方对筹备建校、权益分配等内容，并非吴文婷退出经营时对收益金的协商，且该纪要也没有陈乾峰等人的签字确认，而在吴文婷退出经营时，双方通过微信交流确认吴文婷按每月1000元标准收取收益金，该行为表明双方对此达成有合意，在该案现有证据无法证明双方对收益金另行形成有合意的情况下，按每月1000元标准继续计算收益金，较为合理。故一审法院确认陈乾峰、罗洪彬、孟致毅、龙昱吉应自2017年6月起至房屋拍卖、变卖时，按每月1000元标准向吴文婷支付收益金，对吴文婷多主张部分，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决：一、吴文婷、陈乾峰、罗洪彬、孟致毅、龙昱吉与成都瑞达合能房地产有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》项下，签约备案登记的位于锦江区房屋（合同签约备案号2335235）的拍卖、变卖所得价款，由吴文婷享有16%、陈乾峰享有25%、罗洪彬享有25%、孟致毅享有17%、龙昱吉享有17%的份额，该房屋在中国工商银行成都滨江支行尚欠的贷款，由吴文婷与陈乾峰、罗洪彬、孟致毅、龙昱吉，从各自未负担贷款时起，按各自权利份额予以分担；二、陈乾峰、罗洪彬、孟致毅、龙昱吉应于判决发生法律效力之日起十日内向吴文婷支付收益金，收益金计算方式：自2017年6月起至第一项所列房屋拍卖、变卖时止，按每月1000元计算；三、驳回吴文婷的其他诉讼请求。案件受理费减半收取16800元，由吴文婷承担2688元，陈乾峰承担4200元，罗洪彬承担4200元，孟致毅承担2856元，龙昱吉承担2856元。 二审中，上诉人吴文婷于2019年9月24日向本院提交《评估申请书》，请求委托评估机构对案涉房屋的价值予以评估。吴文婷又于2019年11月20日向本院提交《房屋租金价格评估申请书》，请求委托评估机构对案涉房屋在2017年6月至今的租金价格进行评估。对于吴文婷的评估申请，在“本院认为”部分再作评述。 二审中，各方当事人均无新证据提交。本院二审查明的事实与一审法院查明的一致；本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：1.一审确定的房屋分割方式是否适当；2.一审认定的房屋收益金是否适当。针对以上争议焦点，本院分述如下： 关于一审确定的房屋分割方式是否适当问题。上诉人吴文婷主张其对案涉房屋仅占16%的份额，应判决由四被上诉人取得案涉房屋并折价补偿上诉人。对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。”就本案而言，首先，双方都同意对案涉房屋进行分割，但双方并未就案涉房屋的分割方式达成一致意见，且案涉房屋系不动产，其属性、使用目的和使用方式等都难以采取实物分割的方式；其次，对于上诉人吴文婷提出的应由四被上诉人取得案涉房屋所有权并按照2.7万元/㎡的标准向上诉人支付折价款的方案，四被上诉人并不同意。相反，四被上诉人提出愿意以房屋购买价1.2万元/㎡的标准将自己的份额转让给上诉人，由上诉人取得案涉房屋的分割方案。从双方截然对立的分割方案可以看出双方当事人均不愿意独自取得案涉房屋的所有权。再次，尽管二审中上诉人吴文婷主张其并不同意拍卖、变卖的分割方式，但一审中，对于法院提出的若吴文婷无法接受陈乾峰、罗洪彬、孟致毅、龙昱吉提出的1.2万元/㎡的收购方案，是否同意将案涉房屋共同出售的建议时，吴文婷表示在法庭的委托或监管下同意该方案；最后，在双方无法就分割方式达成一致且双方当事人均不愿意收购对方份额的情况下，一审法院根据上述法律规定及本案的实际情况采取拍卖、变卖的方式予以分割并无不当。综上，在一审法院确定的房屋分割方式并无不妥的情形下，上诉人吴文婷在二审中提出的房屋价值评估申请并无实际意义，故本院不同意吴文婷提出的房屋价值评估申请。 关于一审认定的房屋收益金是否适当问题。上诉人吴文婷主张应按照双方在经营使用该房屋的约定100元/㎡认定房屋收益金，对应上诉人的份额应为4460元，并提出对房屋租金予以评估的申请。对此，本院评析如下：首先，吴文婷应对其主张的租金收益承担举证证明责任，吴文婷提交的《腾飞国际培训中心会议纪要》虽有起步阶段租金按100元/平方米/月执行的内容，但该纪要并无四被上诉人的签名，且从会议纪的内容看仅为双方对筹备建校、权益分配的约定，并不涉及吴文婷退出经营后应获得的租金收益问题；其次，吴文婷退出经营时，双方通过微信交流确认吴文婷按每月1000元标准收取收益金，该行为表明双方对此达成有合意，尽管吴文婷在微信中表示双方的租赁关系于2017年5月31号结束，但吴文婷并未提交证据证明双方对收益金额形成新的合意，也未提交证据证明其租金收益的事实依据；最后，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第一款规定：“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。”吴文婷2019年11月20日才向本院提出评估申请，不符合法律规定，故本院对其评申请不予准许。综上分析，在双方未对租金收益形成新合意且吴文婷未提交证据证明其租金收益标准的情况下，一审法院按照吴文婷曾经同意的每月1000元标准计算租金收益并无不当。上诉人吴文婷主张应按每月4460元的标准支付租金收益的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人吴文婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费33600元，由上诉人吴文婷负担。 本判决为终审判决。 审判长 邱 寒 审判员 宋怀兵 审判员 陈丽华 二〇一九年十一月二十二日 书记员 吴 双