安徽省淮南市潘集区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0406民初3433号 原告：谢一辉，男，1987年5月6日出生，汉族，农民，住安徽省淮南市潘集区。 委托代理人：许波，安徽舜耕山律师事务所律师。 委托代理人：王硕，安徽舜耕山律师事务所律师。 被告：杨萍，女，1965年10月15日出生，汉族，住安徽省淮南市大通区。 委托代理人：张勇，安徽百大律师事务所律师。 委托代理人：王猛，安徽百大律师事务所律师。 第三人：陈冠江，男，1962年10月19日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。 第三人：淮南市万泰建筑工程有限公司，住所地安徽省淮南市潘集区，组织机构代码55630694－4。 法定代表人：陈冠江，该公司经理。 原告谢一辉与被告杨萍、第三人陈冠江、淮南市万泰建筑工程有限公司（以下简称万泰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢一辉及其委托代理人王硕、被告杨萍及其委托代理人张勇、第三人陈冠江、万泰公司的法定代表人陈冠江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢一辉向本院提出诉讼请求：1、撤销（2017）皖0406执恢11号执行裁定书；2、不得执行位于潘集区和三楼南面303室；3、确认位于潘集区和三楼南面303室由原告所有；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2011年8月6日、2012年8月5日，原告与第三人陈冠江、万泰公司及许某、祁某签订《房屋买卖合同》，原告购买第三人万泰公司开发的潘集区祁集镇祁圩村祁圩综合大楼大门北一、二层（共计五套房）和三层南面303号房屋一套，并支付全部价款。2012年综合楼建成后，原告已经实际占有上述六套房。综上所述，原告对执行程序性和实体性问题均有异议，在法院查封该楼前，原告已经支付全部房款并实际占有房屋，查封该楼并以物抵债给被告确属错误。同时依据《中华人民共和国民事诉讼法》解释第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，提出确权之诉。因陈冠江、万泰公司认可原告提出的异议及全部诉求，故将其列为第三人。 被告杨萍诉称：一、原告对执行标的提出异议超过了法定异议期限。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出”，本案中，一审法院于2018年4月17日作出（2017）皖0406执恢11号执行裁定，裁定：一、将被执行人万泰公司、陈冠江所有的案涉房屋抵偿给申请人杨萍所有；二、该房屋的所有权自本裁定书生效时起归申请执行人杨萍所有；三、申请执行人杨萍可持裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文者书或人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。根据上述规定，潘集区人民法院（2017）皖0406执恢11号执行裁定书于2018年4月17日生效，则自该日起，被告杨萍即取得了涉案房屋的所有权，被告杨萍是否到登记机关办理相关产权过户登记手续，不影响被告杨萍取得涉案房屋的所有权。（根据物权法第三十一条关于“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”之规定，如果未经产权变更登记，被告杨萍仅是在处分涉案房屋时，不发生物权效力）。因此，涉案执行标的的执行程序于2018年4月17日即终结，原告于2019年7月12日才对执行行为提出异议，已经超过了法律规定的异议期限。一审法院在此情况下仍然对原告的异议进行审查并作出（2019）皖0406执异17号执行裁定书，明显存在程序违法，人民法院应当裁定驳回原告的起诉。二、不排除原告与第三人恶意串通，逃避执行。淮南市潘集区人民法院于2018年4月17日作出（2017）皖0406执恢11号执行裁定。且在2018年10月1日向第三人及原告在内的案涉房屋的使用人发出公告，告知案涉房屋以物抵债给被告杨萍，并要求上述人员限期腾空房屋。而且在2017年2月份，潘集区人民法院执行局即去案涉房屋现场进行了查封，并粘贴了封条，原告不可能对此情况不知情，但原告对此未提出任何异议，明显存在双方恶意串通，逃避执行。请求人民法院对此予以审查，如发现情况属实，应当根据民事诉讼法的有关规定对原告及第三人进行处罚。三、即使原告有权提出异议，其对执行标的亦不享有足以排除强制执行的权益。1、《房屋买卖合同》（两份）不具有真实性，原告提交的证据不足以证明其购买了案涉房屋。原告为证明其主张，提交了《房屋买卖合同》两份，其中2011年8月6日签订的《房屋买卖合同》第二条：“甲方确保于2011年5月1日前交付房屋”，8月6日签订的合同约定5月1日交付房屋，严重违背常识与逻辑，此为一，该合同甲方抬头系第三人万泰公司，乙方系谢一辉，但合同尾部签名甲方系许某、祁某、陈冠江，乙方系万泰公司，抬头甲乙双方和签名处甲乙双方存在严重主体身份冲突，本合同主体身份不明，此为二；更为严重的是该合同尾部签名的地方没有原告的签名，即合同未得到原告的签名确认，此为三；另外，合同关键标的房屋具体位置为另行空白处手签，不符合合同格式与交易习惯，此为四。以上足以证明2011年8月6日的《房屋买卖合同》系伪造。同样的矛盾出现在2012年8月5日签订的《房屋买卖合同》，该合同第二条关于交房时间的约定存在明显的涂改，应以未涂改的印刷字体2011年5月1日作为交房时间，而该时间明显违背常识逻辑。在合同主体问题上，抬头甲乙方为万泰公司和原告，然签名处甲方变成了许某、祁某、陈冠江，乙方变成了万泰公司和原告，合同主体存在严重冲突且不能提供合理解释。关于标的房屋具体位置信息同样系手签于空白处，不符合常识与交易习惯。综上，2012年8月5日的《房屋买卖合同》系伪造。根据法律规定，相互冲突且不能提供合理解释的证据不能被法庭采信，被告请求法院依法排除上述两个合同作为本案的证据使用。本案的另一个关键事实是两个《房屋买卖合同》是否履行存在巨大争议。原告无法提供任何证据证明其依据合同的约定向万泰公司履行了合同中房款的支付义务，如果没有支付房款或者支付房款不完整，即表示其债务履行并不完整，在这种情况下原告主张对涉案房产的债权，不具有任何法律支持可能性。2、即使《房屋买卖合同》真实存在，原告亦未取得房屋所有权。案外人是否系权利人系案外人提出执行异议的前提。本案系案外人原告就不动产提出的执行异议，案涉房屋在查扣、执行时均登记在第三人万泰公司名下，后被告杨萍依据生效裁判文书取得了案涉房屋的所有权，原告不是案涉房屋的所有权人，据此，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的权益。请求依法驳回原告的诉请。 第三人陈冠江、万泰公司在庭审中述称：原告所述属实。原告与第三人就涉案房屋签订了一份房屋买卖合同，并交纳了购房款，因此，原告的诉请应当予以支持。第三人与被告杨萍不存在借贷关系，被告杨萍无权申请查封及用涉案房屋抵偿其债权。涉案房屋不能办理过户登记手续的原因是因为涉案房屋所涉及的土地是集体用地，第三人系涉案的祁圩社区祁圩综合大楼的承建方，祁圩社区用集体土地作价置换祁圩综合大楼的一至二层共10间房屋，其他一至六层的房屋是第三人所有的房屋。 原告为证明其所主张的事实，向本院提交了以下证据： 1、原告的身份证及（2019）皖0406执异19号执行裁定书各1份，证明1、原告的身份，诉讼主体资格；2、原告诉请未超过法定异议期限。经质证，被告对证据的“三性”无异议，对证明目的有异议，认为不能证明原告的诉请未超过法定异议期限。第三人无异议。 2、2011年8月6日及2012年8月5日原告与万泰公司许某、祁某、陈冠江签订的《房屋买卖合同》各1份。证明1、原告于2011年、2012年与万泰公司许某、祁某、陈冠江签订了《房屋买卖合同》，确认位于和三层南面303室由原告所有；2、法院以物抵债裁定前，原告已经合法占有该房屋；3、原告已经支付全部房款；4、未办理过户登记非原告自身原因。经质证，被告对其“三性”均提出异议，认为其中2011年8月6日签订的《房屋买卖合同》第二条：“甲方确保于2011年5月1日前交付房屋”，8月6日签订的合同约定5月1日交付房屋，严重违背常识与逻辑，此为一，该合同甲方抬头系第三人万泰公司，乙方系谢一辉，但合同尾部签名甲方系许某、祁某、陈冠江，乙方系万泰公司，抬头甲乙双方和签名处甲乙双方存在严重主体身份冲突，本合同主体身份不明，此为二；更为严重的是该合同尾部签名的地方没有原告的签名，即合同未得到原告的签名确认，此为三；另外，合同关键标的房屋具体位置为另行空白处手签，不符合合同格式与交易习惯，此为四。以上足以证明2011年8月6日的《房屋买卖合同》系伪造。同样的矛盾出现在2012年8月5日签订的《房屋买卖合同》，该合同第二条关于交房时间的约定存在明显的涂改，应以未涂改的印刷字体2011年5月1日作为交房时间，而该时间明显违背常识逻辑。在合同主体问题上，抬头甲乙方为万泰公司和原告，然签名处田方变成了许某、祁某、陈冠江，乙方变成了万泰公司和原告，合同主体存在严重冲突且不能提供合理解释。关于标的房屋具体位置信息同样系手签于空白处，不符合常识与交易习惯，均系伪造。第三人无异议。 3、出庭证人许某、祁某的证言各1份，证明《房屋买卖合同》真实有效。经质证，被告对其提出异议，认为证人与本案存在利害关系，证人证言不能真实反映合同签订情况，对合同标的物的具体位置及房间数陈述不清，不能证明合同已真实履行，对原告所称的购房款，原告应提供相关的资金来源。第三人无异议。 被告为证明其所主张的事实，向本院提交了以下证据： 1、照片16张，证明涉案房产于2017年2月14日予以查封，且潘集区人民法院发出相关公告并明确涉案房产的产权人为被告。经质证，原告和第三人对其真实性无异议，认为通知上是祁集村，涉案楼房在祁圩村，原告有理由相信其所有的房屋未涉诉并进一步证明原告及其他房主实性居住并使用涉案楼房。 根据原、被告双方的举证、质证，本院对以上证据作如下认证：原告所提交的证据1，被告和第三人无异议，本院予以确认。证据2，被告虽对其真实性提出异议，经本院阐明后，被告未申请鉴定，本院对其真实性予以确认。证据3、对原告所主张的合同标的南头三层303室，与出庭证言能够相互应印，本院予以确认，对原告主张的合同标的祁圩综合大楼北面1－2层（共计五套房），与证人所证明的大楼北面一层门面4间，上下计8间，加二层过道1间证言表述不符，故对原告所主张的合同标的祁圩综合大楼北面1－2层（共计五套房）的事实，本院不予确认。对被告提交证据1，原告和第三人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 通过原、被告双方及第三人的陈述及举证、质证和本院的认证，查明认定以下法律事实：2010年7月22日，第三人万泰公司作为乙方与淮南市潘集区祁集镇祁圩社区居民委员会作为签订《关于祁圩村综合楼工程建设协议》一份，协议主要约定：“1、建房地点位于原老村部及原祁圩小学，地点有甲方提供（南北41米、东西12米）设计建设五屋综合楼。2、建设资金及施工的一切费用全部有乙方负责承担，甲方净得过道南侧五间上下一、二两层，共计拾间。8、工程竣工后，甲方要协助乙方办理房产证，办证费用全部有乙方负责。”协议签订后，第三人万泰公司在该地点建设了涉案的六层楼房一栋（该楼房面东，一层南北各五间，中间是过道，计十间；二层南北各五间加过道上一间，计十一间，三至六层南北各二间，计每层四间，计十六间）。楼房建成后，第三人万泰公司于2011年12月30日办理了（淮房地权证淮潘字第××号）房地权证，载明：规划用途商业，总层数6层，房屋结构混合，建筑面积2370.77平方米，套内建筑面积2166.44平方米。淮南市潘集区祁集镇祁圩社区居民委员会依据协议，分得南边一至二层十间房屋用作办公及社区卫生室用房。2011年8月6日及2012年8月5日，原告作为乙方与第三人万泰公司作为甲方签订《房屋买卖合同》两份，约定：“一、乙方自愿购买由甲方开发的祁圩村综合大楼商住房一套位于该楼南边三层303室及一层大门北1至2层商住房伍套，价格为每平方米1800元及1500元，建筑面积为82.14平方米及451.84平方米，合计房款为106782元及677760元；七、甲方负责办理房产证手续，但乙方应承担房产证的过（分）户费用”。庭审中，第三人陈冠江、万泰公司认可收到原告购房款70余万元（以借款抵扣的方式）。2012年7月份，第三人陈冠江、万泰公司将位于祁圩村综合大楼商住房一套位于该楼南边三层303室及大门北一层门面4间及二层4间，计8间，加二层过道1间房屋交付给原告使用至今。 另查明，原告不是祁圩社区居民委员会村民。被告杨萍诉第三人陈冠江、万泰公司民间借贷纠纷一案，被告于2016年3月28日向本院提出财产保全申请，要求对第三人万泰公司位于潘集区祁集镇祁圩社区祁圩综合大楼予以保全，本院于当日作出（2016）皖0406民初750号之一民事裁定书，对第三人万泰公司所有的位于淮南市潘集区（房地产权证号：淮房地权证淮潘字第××号）予以查封，案经本院调解，双方达成调解协议，本院于2016年4月10日作出（2016）皖0406民初750号民事调解书，协议确定：一、第三人陈冠江、万泰公司欠被告杨萍借款本金1000000元，利息286000元（利息计算到2016年5月23日），合计1286000元，于2016年5月23日前支付利息286000元，于同年9月23日前支付本金300000元、利息80000元，于2017年1月23日前支付本金300000元、利息56000元，于同年5月23日前支付本金400000元，利息32000元，如第三人陈冠江、万泰公司有一笔款项不能履行，被告杨萍可申请执行剩余全部数额；三、还款期间不解除对祁圩综合大楼一栋（房地产权证号：淮房地权证淮潘字第××号）的查封。调解书生效后，因第三人陈冠江、万泰公司没有履行生效法律文书确定的义务，被告杨萍申请本院强制执行，本院于2018年4月17日作出（2017）皖0406执恢11号执行裁定书，裁定：一、将第三人陈冠江、万泰公司所有的位于淮南市潘集区（房地产权证号：淮房地权证淮潘字第××号）以2171139.19元抵偿给被告杨萍所有；二、该房屋的所有权自本裁定书生效时起归被告杨萍所有；三、被告杨萍可持本裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续。2019年8月13日，原告对本院作出的（2017）皖0406执恢11号执行裁定书提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查，于2019年8月15日作出（2019）皖0406执异19号民事裁定书，认为原告虽然提交了房屋买卖合同等证据，但未提交在交房后前往不动产登记中心办理房屋登记手续不成功的证据，不能证明其为无过错方，裁定驳回原告的异议申请。涉案楼房所涉及的土地系祁圩社区集体用地。 本案争议焦点：原告对涉案祁集镇祁圩村祁圩综合大楼一楼北面1－2层（共计五套房）和三楼南面303室房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，涉案楼房是在农民集体土地上建设的房屋，所涉及的土地系祁圩社区村民集体土地，集体土地上建设的房屋转让应当限定在本集体经济组织成员内部。原告并非祁圩社区村民，因此，原告与第三人签订的《房屋买卖合同》因违反法律规定应属无效合同。故对原告的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回谢一辉的诉讼请求。 案件受理费80元，由谢一辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  岳文华 人民陪审员  陶 俊 人民陪审员  李 娜 二〇一九年十一月二十二日 书 记 员  李 柯 附:相关法律条文 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。