江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初2834号 原告：陈颖，男，1965年5月15日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：李政，江苏运通律师事务所律师。 被告：徐州煜锦商贸有限公司，住所地徐州市解放南路**淮塔北门西侧。 法定代表人：梁建英，该公司经理。 被告：梁建英，女，1966年5月20日生，汉族，住徐州市泉山区。 二被告共同委托诉讼代理人：闫晓辉，江苏维阳律师事务所律师。 原告陈颖与被告徐州煜锦商贸有限公司（以下简称煜锦公司）、梁建英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈颖的委托诉讼代理人李政、被告煜锦公司、梁建英共同委托诉讼代理人闫晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告徐州煜锦商贸有限公司支付拖欠的2014年4月13日至2018年1月31日的房租合计282000元（2014年4月13日-2016年1月12日共21月，月租金6000元，共126000元，2016年1月13日-2018年1月31日按24月，月租金6500元，共156000元），迟延履行滞纳金4230元（282000元*年利率6%/12个月为1410元每月，本案只主张2019年5月15日之前的三个月1410*3=4230元），共计286230元。二、自2019年5月15日起，以282000元为基准，按银行同期贷款利率为标准，继续计算迟延履行滞纳金直至被告付清全部租金之日止。三、被告梁建英作为一人有限公司股东，对上述租金及滞纳金承担连带责任。四、本案诉讼费用、保全费用等由二被告承担。 事实与理由：2011年6月8日，原告陈颖与徐州市云龙区房产服务中心签订了一份《房屋租赁合同》，约定陈颖承租位于云龙区户部山商贸城B1-3-143号的房屋，建筑面积约440平方米，租期两年，自2011年7月1日起至2013年6月30日止；后陈颖又与徐州市云龙区房产服务中心就上述房屋续签了租赁合同，约定陈颖的承租期延续至2019年12月31日届满。2012年4月10日，原告陈颖作为承租人，在徐州市云龙区房产服务中心同意的情况下，将上述房屋的一、二层及隔壁房屋转租给被告梁建英和其经营的徐州煜锦商贸有限公司使用，双方签订了书面《房屋租赁合同》一份，约定租期自2012年4月12日至2014年4月12日，计两年，每年租金为66000元。在上述合同到期后，两被告向原告表示希望继续承租该房屋，陈颖提出租金须适当上涨。两被告在继续承租该房屋后，未能及时缴纳租金，原告陈颖多次向其催要，被告一再推倭。2016年4月19日，原告向法院提起诉讼，要求被告二支付拖欠原告2014年4月I2日至2016年6月I4日共26个月的房租160000元，后法院一审判决支持了原告诉讼请求，被告上诉后，中院发回重审，后一审法院认为本案应当追加徐州煜锦商贸有限公司作为本案被告参加诉讼，从而做出了驳回原告起诉的裁定。在上述诉讼过程中，涉案房屋始终由两被告占有使用，直至2018年1月31日。同时，经查明，被告一徐州煜锦商贸有限公司系一人独资公司，被告二梁建英系该公司唯一股东，根据公司法的规定，被告二应当对被告一的债务承担无限连带责任。 两被告的行为已构成严重违约且给原告造成了重大损失，故原告现只能依法起诉至人民法院，请求法院支持原告全部诉讼请求！ 被告煜锦公司辩称：1、本案应为损害赔偿纠纷。在2014年原租赁合同期满后，原告提出了异议，双方对于新合同的内容没有达成一致，原租赁合同不再继续有效，损失金额应参照原告与云龙区房产服务中心的租金标准乘以被告实际使用的全部面积的三分之一计算；2、被告从2017年4月就从涉案房屋搬出，原告主张至2018年1月31日无事实依据；3、2016年10月22日后，被告所实际使用的房屋面积发生了变化，原告原出租部分包括一楼上楼的楼梯部分，但该部分产权人是韩宝安，被告因此与韩宝安另行签订租赁协议并每月向韩宝安支付租金500元；4、原被告双方未对新租赁合同及租金标准达成一致，更未约定租金支付的期限及延期支付的违约金，故原告主张的滞纳金无约定或法定依据；5、原租赁协议中的押金一万元，扣除吧台损失费3000元外，剩余部分应当冲抵被告应承担的损失金额。 被告梁建英辩称，其与煜锦公司的资产是相互独立的，其不应对煜锦公司的债务承担连带责任，理由为：煜锦公司注册资本仅为20万元，但后期装修、租金已实际花费40余万元，注册资金已全部用完，且煜锦公司持续亏损，从2012年下半年开始公司就没人任何收入，煜锦公司已无资产可供梁建英侵占，事实上，梁建英也未侵占煜锦公司资产。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月8日，徐州市云龙区房产服务中心（甲方、出租方）与原告陈颖（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：第一条，甲方现将坐落在云龙区户部山商贸城B1-3-143号的房屋（建筑面积约440平方米），在现有状态下出租给乙方作非住宅使用。乙方已对该房作充分了解，愿意承租该房。第二条，租赁期限贰年，自2011年7月1日起至2013年6月30日计算。起租时间从2011年7月1日起计算。租赁期满后，如乙方继续承租，需提前60天书面通知甲方，重新商订，重订租赁协议。第三条，租金及付租办法，租金按年计算，每年陆万元正。租金按季交付，每季租金壹万伍仟元正，租金以人民币计算，乙方应在每季的第一个月的五日前一次性交付租金。如有拖欠，每逾期一日，甲方按月租金的0.5%收取滞纳金。…… 2012年4月10日，原告陈颖（出租方、甲方）与被告梁建英（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将位于户部商城B1-3号二层房屋出租给乙方经营使用，租赁期限自2012年4月12日至2014年4月12日，计二年。二、本房屋年租金为人民币66000元，按半年结算，按照先付租金后用房的原则，每半年租期开始前10日内一次性交清当年租金。……五、乙方不得将上述房屋转租或转借给第三方，否则视为违约，甲方有权收回房屋。租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前一个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后10天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。乙方拖欠房租超过15天视作违约，甲方有权收回房屋。六、乙方向甲方支付房租、水电保证金陆仟元，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金一万元。乙方上次租期所交押金，扣除拆除甲方原装修吧台损失费叁仟元，余额留至本租期使用作保证金。…… 原、被告合同签订后，被告把承租房屋用于其一人投资设立的徐州煜锦商贸有限公司经营使用。原、被告签订的合同到期后，被告继续承租涉案房屋用于徐州煜锦商贸有限公司经营使用至今，但原、被告双方就续租事实未达成协议或续签合同，经原告催要被告未向原告支付2014年4月12日合同到期后的租金。 后徐州市云龙区房产服务中心（甲方、出租方）与原告陈颖（乙方、承租方）又签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：第一条，甲方现将坐落在云龙区户部山商贸城B1-3-143号的房屋（建筑面积约440平方米），在现有状态下出租给乙方作非住宅使用。乙方已对该房屋座充分了解，愿意承租该房。第二条，租赁期限陆年，自2014年1月1日起至2019年12月31日计算。起租时间从2014年1月1日起计算。租赁期满后，如乙方继续承租，需提前60天书面通知甲方，重新商订，重订租赁协议。第三条，租金及付租办法：租金按年计算，2014年1月1日至2015年12月31日，72000元/年；2016年1月1日至2016年12月31日，84000元/年；2017年1月1日至2017年12月31日，96000元/年；2018年1月1日至2018年12月31日，108000元/年；2019年1月1日至2019年12月31日，111600元/年。租金按季交付，租金以人民币计算，乙方应提前十日一次性交付下一季度租金。如有拖欠，每逾期一日，甲方按月租金的0.5%收取滞纳金。…… 上述合同签订后，被告把承租房屋用于煜锦公司经营使用。合同到期后，原、被告双方就续租事实未达成协议或续签合同，被告继续承租涉案房屋用于徐州煜锦商贸有限公司经营使用。2016年4月19日，原告以租赁合同纠纷为由将梁建英诉至本院，要求解除租赁合同并支付租金、违约金共计179200元。本院于2016年11月2日作出（2016）苏0303民初1910号民事判决书。该案被告上诉后，徐州市中级人民法院原审判决认定事实不清为由发回重审。后本院于2017年11月28日作出（2017）苏0303民初4248号民事裁定书，以被告主体不适格为由驳回了原告陈颖的起诉。 另查明，被告煜锦公司系被告梁建英设立的自然人独资的有限公司，被告梁建英为该公司法定代表人。 庭审中，被告煜锦公司陈述其从2017年4月底即从涉案房屋搬出，搬家时原告聘请的工作人员张静和老段都在场，他们在场肯定会告知原告。为此，被告煜锦公司提交了搬家公司出具的证明及房屋租赁合同一份，其中双喜搬家服务公司出具的证明载明：2017年4月份接139××××1196电话，需从步行街办公室搬迁至徐州市云西小区，我们去车将所搬物品搬至云西小区。出具日期为2019年6月。房屋租赁协议约定案外人任琳将所属位于西南小区11号楼1单元301室租赁给梁建英。合同签订日期为2017年4月20日。对被告该陈述与证据原告均不予认可，原告称已向张静核实，不存在交接一事，并提供2017年10月10日开庭笔录一份，其中第9、10页有如下内容：审：涉案房屋现在仍是被告使用？原代：是的。被代：租赁房屋还是由煜锦商贸使用。 本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。 一、关于2014年4月12日后原被告之间是否为租赁合同关系的问题。被告抗辩其在未续签新的租赁合同且双方未达成一致的情况下继续使用涉案房屋应为损害赔偿纠纷，关于该抗辩，经查认为，租期届满后，被告继续使用房屋，原租赁合同继续有效，该租赁期限为不定期。 二、关于租赁费及租赁期限的问题。原被告双方未就续租事宜达成一致意见，依照公平原则及市场交易规则，租赁期满后的房屋租赁费应结合当前的市场价格、房屋坐落的地理位置并参照原告与与徐州市云龙区房产服务中心签订的《房屋租赁合同》在原租赁费的基础上确定。关于租赁期限，被告虽主张自2017年4月其已从涉案房屋搬出，但其在2017年10月10日的开庭笔录中认可开庭时租赁房屋还是由煜锦商贸使用。被告的陈述自相矛盾，故原告提供的房屋租赁协议与证明尚不足以证明其已与原告进行涉案房屋的交接并从涉案房屋搬出的主张，现原告主张租赁期限至2018年1月31日其实际接管涉案房屋之日，本院予以支持。故本院酌定2014年4月13日至2016年1月12日的房屋租赁费为6000元/月，共126000元，2016年1月13至2018年1月31日按月租金6500元、计算24个月，共计156000元。 三、关于保证金的问题。被告虽抗辩称保证金为10000元，但未提供证据证明。故按照租赁合同约定，原告收取保证金6000元扣除吧台损失费3000元，余款3000元未退还被告，从应付房屋租赁费中予以扣除。 四、关于迟延履行滞纳金的问题。原告主张2019年5月15日之前的三个月的迟延履行滞纳金以282000元为基数按年利率6%计算三个月为4230元，自2019年5月15日起，以282000元为基准，按银行同期贷款利率为标准，继续计算迟延履行滞纳金至全部租金实际清偿之日止。经查认为，被告逾期付款的事实清偿，被告应当支付迟延履行滞纳金，本院支持以279000元（282000减去保证金3000元）为基准，按银行同期贷款利率为标准，自2019年2月16日计算至租金实际清偿之日止的迟延履行滞纳金。 五、关于被告梁建英是否应当对煜锦公司的债务承担连带责任的问题。被告梁建英抗辩被告煜锦公司早在2012年即资不抵债，并提供了被告煜锦公司的验资报告，但该证据仅能证明被告煜锦公司在登记机关登记的认缴的出资额，不足以证明公司财产独立于股东梁建英自己的财产，故被告梁建英应当对煜锦公司债务承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告徐州煜锦商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈颖房屋租赁费279000元与迟延履行滞纳金（以279000元为基准，按银行同期贷款利率，自2019年2月16日计算至租金实际清偿之日止）； 二、被告梁建英对上述第一项承担连带保证责任； 三、驳回原告陈颖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5593元，由被告徐州煜锦商贸有限公司、梁建英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  魏雪梅 人民陪审员  王思得 人民陪审员  祁 静 二〇一九年十一月五日 书 记 员  宋神保