湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘05民终2399号 上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市柏尔影院建设有限公司。 法定代表人：陈军生，该公司经理。 委托诉讼代理人：曾娴，广东鹏鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗媛，广东鹏鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：武冈市展辉房地产开发有限公司。 法定代表人：钟伦团，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李金，湖南越明律师事务所律师。 上诉人东莞市柏尔影院建设有限公司（以下简称柏尔公司）因与被上诉人武冈市展辉房地产开发有限公司（以下简称展辉公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省武冈市人民法院（2019）湘0581民初1872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 柏尔公司上诉请求：1.撤销（2019）湘0581民初1872号民事判决；2.改判柏尔公司与展辉公司继续履行2015年9月22日签订的《房屋租赁合同》及后续签订的《补充协议》和《补充协议二》；3.由展辉公司赔偿柏尔公司迟延交付租赁房屋期间的违约损失人民币100000元；4.由展辉公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决解除涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》和《补充协议二》，认定事实和适用法律错误。租赁合同约定的展辉公司单方解除合同的条件并未成就，依合同约定展辉公司无权单方解除合同。展辉公司是违约方，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权人是柏尔公司，而非展辉公司。二、一审对证据的认定违反了证据规则，对本案事实认定错误。1.展辉公司提交的照片打印件无法确认拍摄地点和来源，没有其他证据证明合同已无法履行且交付不能，一审认定事实证据不足。即使展辉公司目前无法交付房屋，但约定租期为15年，只要租赁房屋在修建中，意味着展辉公司仍在履行涉案合同，不存在履行不能；2.柏尔公司根据合同约定已支付相应费用，一审中柏尔公司已提交了足以证明因展辉公司迟延履行而遭受直接损失的证据，一审不予认定，认为柏尔公司没有提供除维权以外的损失依据，违反了证据规则。三、一审认定涉案房屋租赁合同条款显失公平不能成立。双方签订房屋租赁合同已过一年的撤销期限，且双方未提出合同条款显失公平的主张。一审在当事人没有提出相关诉求的情况下主动审查并认定1000万元违约金显失公平，不合法，且违约金与股东认缴出资并无法律上的因果关系。1000万元违约金的设置是双方真实意思表示，约束的是双方当事人，违约金条款未违反法律禁止性规定，一审超出当事人意思且在法定解除条件之外认定合同条款显失公平，并作出判决解除合同不公。四、一审以100000元为本金，按2%的月利率标准计算展辉公司应赔偿给柏尔公司的损失，没有事实和法律依据。房屋租赁合同已约定违约金条款，若判决解除合同也应依据合同约定违约金条款计算赔偿数额。 展辉公司答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 展辉公司向一审法院起诉请求：判令解除双方于2015年9月22日签订的《房屋租赁合同》及后续签订的《补充协议》和《补充协议二》，展辉公司自愿双倍退还柏尔公司交纳的履约保证金200000元。 柏尔公司向一审法院反诉请求：1.判令继续履行双方于2015年9月22日签订的《房屋租赁合同》及后续签订的《补充协议》和《补充协议二》；2.判令展辉公司赔偿柏尔公司因迟延交付场地而遭受的全部损失100000元。 一审法院认定事实：2015年9月22日，展辉公司与柏尔公司签订《房屋租赁合同》，展辉公司将位于武冈市某某广场临街正北面展辉·某某城四楼的部分房屋出租给柏尔公司，并约定在2016年12月31日前将房屋按约定条件交付给柏尔公司，柏尔公司向展辉公司交纳了履约保证金100000元。后双方又补充签订《补充协议》和《补充协议二》，将出租场地由四楼部分房屋变更为三楼部分房屋，且两次将交付时间延期至2018年12月31日前。2019年6月21日，展辉公司委托湖南越明律师事务所李金律师向柏尔公司邮寄了湘武越发某某号律师函，告知柏尔公司自收到该律师函三日内派人前往展辉公司办理合同解除事宜和退款手续，逾期将视为同意解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》和《补充协议二》。柏尔公司要求展辉公司继续履行租赁合同，并承担迟延交付租赁房屋的违约金100000元。 一审法院认为，展辉公司在租赁物尚未交付且交付不能的情形下，可以要求解除双方于2015年9月22日签订的《房屋租赁合同》及后续签订的《补充协议》和《补充协议二》。柏尔公司要求展辉公司继续履行双方于2015年9月22日签订的《房屋租赁合同》及后续签订的《补充协议》和《补充协议二》没有事实依据，对其反诉请求不予支持。本案双方争执的焦点在于怎么理解适用《房屋租赁合同》第十条10.3款，内容为：武冈市展辉房地产开发有限公司违约提前解除合同，或因为武冈市展辉房地产开发有限公司物业原因导致本合同不能执行的，武冈市展辉房地产开发有限公司向东莞市柏尔影院建设有限公司支付违约金10000000元，违约金不足以弥补东莞市柏尔影院建设有限公司一切损失（含直接和间接损失，包括但不限于影城设计费用、精装修工程费用、电影放映设备费用以及维权所支出的诉讼费、律师费以及未来租赁期内的预计经营所得）的，还应赔偿损失。东莞市柏尔影院建设有限公司违约提前解除本合同的，东莞市柏尔影院建设有限公司向武冈市展辉房地产开发有限公司支付违约金10000000元，违约金不足以弥补武冈市展辉房地产开发有限公司的一切损失（包括但不限于土建工程费、垃圾清运费、人工费、租金损失费以及维权所支出的诉讼费、律师费）的，还应赔偿损失。从该条规定的内容来看，是规定租赁物实际交付后，柏尔公司实际入驻经营后出租方与承租方的权利、义务关系，并非规定租赁物尚未交付情形下出租方与承租方的权利、义务关系。柏尔公司以该条为由要求展辉公司支付违约金10000000元没有合同依据。且按约定内容来看，柏尔公司每年支付的租金约800000元，10年的租金才8000000元，承租人交付的履约保证金才100000元，且承租人在租赁期间是按月支付租金的，展辉公司的租赁物价值却高达15000000元，双方的权利义务根本不对称，一旦柏尔公司违约，股东认缴的出资额才100000元，是难以承担巨额的违约金的。因此，这是一条对双方而言权利义务显失公平的条款，按照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项的规定对缔约双方不具有法律约束力。在本案审理过程中，柏尔公司并未提供除维权费用以外的损失依据。展辉公司是2015年9月23日收取了柏尔公司100000元的履约保证金，按月利率2%计算至2019年9月23日，利息的损失为96000元［100000元×（2%÷30天）×1440天］，展辉公司自愿双倍返还柏尔公司支付的100000元履约保证金符合违约赔偿的一般规则。考虑本案系展辉公司要求解除合同，柏尔公司支付的律师费25000元及差旅费4630元宜由展辉公司赔偿给柏尔公司。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条第（二）项、第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、解除武冈市展辉房地产开发有限公司与东莞市柏尔影院建设有限公司于2015年9月22日签订的《房屋租赁合同》及后续签订的《补充协议》和《补充协议二》；二、武冈市展辉房地产开发有限公司双倍返还所收东莞市柏尔影院建设有限公司履约保证金200000元；三、武冈市展辉房地产开发有限公司赔偿东莞市柏尔影院建设有限公司维权损失29630元。上述二、三项合计229630元，此款限判决生效后二十日内付清。四、驳回东莞市柏尔影院建设有限公司要求武冈市展辉房地产开发有限公司继续履行合同并赔偿迟延交付租赁物的违约损失100000元的反诉请求。 二审中，当事人没有提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审查明的一致，对原判认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点是：一、涉案的房屋租赁合同及相关的补充协议是否应当解除；二、如解除应当如何认定展辉公司的违约责任。本案中，双方签订的房屋租赁合同约定展辉公司在2016年12月31日前将房屋按约定条件交付给柏尔公司，其后又签订了补充协议及补充协议二，先后两次延长交付时间至2018年12月31日，但展辉公司到期后仍未能完成交付。展辉公司为证实涉案房屋的建设进度，向一审法院提供了房屋的现场照片，柏尔公司虽对照片的拍摄地点、来源提出异议，但并未提供相关的反驳证据，故一审根据展辉公司提供的照片显示的建筑及周围环境，确定照片中在建房屋系涉案房屋及其现状并无不当。柏尔公司提出的一审采信证据错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。展辉公司以房屋在建，无法确定竣工日期为由函告柏尔公司要求解除合同，其作为出租人以自己的行为明确表示不愿继续履行租赁合同义务，租赁合同的目的事实上已无法实现。故一审判决解除双方之间的房屋租赁合同及相关的补充协议符合本案实际，柏尔公司提出一审判决解除合同错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，展辉公司要求解除租赁合同，并自愿双倍退还柏尔公司交纳的履行保证金，其实质是不认可合同约定的违约责任条款。一审基于展辉公司的诉请，审查合同违约责任条款并无不当。而合同约定的违约金条款，是指租赁物交付后，柏尔公司实际设计、装修及经营等的支出。现租赁物尚未交付，故一审根据柏尔公司提供的其现阶段损失的证据，并以实际损失为基础，判决展辉公司双倍返还履约保证金并无不当。柏尔公司提出一审计算损失无依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，柏尔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5550元，由上诉人东莞市柏尔影院建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  毛海玲 审 判 员  朱红伟 审 判 员  肖碧兰 二〇一九年十一月二十一日 法官 助理  汪 臻 代理书记员  赵纯倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……