河南省方城县人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫1322执异30号异议人：曹兴向，女，1978年3月13日生，汉族，住南阳市宛城区。委托代理人：涂鹏程，北京达略（南阳）律师事务所律师。申请执行人：张方坡，男，1968年12月12日生，汉，住方城县。被执行人：南阳市中盛房地产开发有限公司,住所地：南阳市梅溪国际大酒店**。负责人：陈新红。统一社会信用代码：91411300668872167B。本院在执行申请执行人张方坡与被执行人南阳市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛地产）为建筑施工合同纠纷一案中，异议人曹兴向向本院提出执行异议，请求解除本院对位于南阳市宛城区范蠡路以南、独山大道以东、区间路以北（南都领御）4号楼1单元6层601室（合同号15871103）的查封。本院受理后，依法另行组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人曹兴向称，2018年6月15日，异议人与中盛地产签订《南都领御认购书》，购买位于南阳市宛城区××、××大道以东、区间路以北（南都领御）4号楼1单元6层601室，分别于2015年9月28日交房款350000元、2018年6月15日交房款500000元，合计850000元。异议人购买后，按照小区管理的各项要求于2018年6月开始缴纳有线电视入户费、燃气初装费、暖气初装费、生活垃圾处理费、物业费以及水电费等相关费用。南阳市房地产管理处于2018年7月22日在南阳晚报刊登：（南都领御）4号楼1单元6层601室（合同号15871103）的房屋发出商品房备案合同信息注销公告。2018年7月下旬，在公告期满准备办理备案登记时，才知道异议人购买的房屋被方城县人民法院查封。异议人认为其出资购买的房屋签订有《南都领御认购书》，缴纳了购房款，并且实际占有该房屋至今，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情况，能够排除执行行为，故提出异议，请求方城县人民法院解除对案涉房屋的查封。异议人曹兴向为支持其异议事实及理由的成立，向本院提交如下证据材料：（1）《南都领御认购书》复印件一份；（2）购房款收据复印件一份（共两张）；（3）银行交易明细复印件一份。（4）前期物业管理服务协议复印件一份。（5）房屋装饰装修管理服务协议复印件各一份。（6）有线电视初装费、燃气初装费、暖气初装费收据复印件各一份。（7）装修出入证、装修押金、工本费、装修垃圾、生活垃圾处理费收据复印件各一份。（8）物业费收据、电费收据复印件一份。（9）被执行人中盛地产的情况说明一份。申请执行人张方坡辩称，一、异议人曹兴向提出的执行异议申请，纯属被执行人中盛地产和异议人恶意串通，为逃避法院强制执行法院已经查封的商品房；本案系张方坡在申请强制执行被执行人中盛地产为建设施工合同纠纷一案中，经申请执行人提供线索，方城县人民法院依法查封的属于被执行人位于南阳市宛城区××大道与××交叉口南都××商品房中××套，上述五套房屋均备案在中盛地产员工蔡茂森名下。方城法院通知蔡茂森说明情况时，蔡茂森一再言明该五套房屋属于其购买房屋，在法院让蔡茂森提供付款证明等手续时，蔡茂森一去不复返，法院也多次寻找蔡茂森，而其始终不肯露面。充分说明中盛地产在备案给蔡茂森时该房屋并未出卖，蔡茂森作为公司员工在法院询问时也未说明该房屋已经出售给异议人。中盛地产称因通知不到原业主，才备案到蔡茂森名下，有悖于常理且不符合逻辑。异议人提供的证据不能证实其是向中盛地产公司帐户支付房款。异议人提供的物业费收据等证据属于“白条”，可以随意串通造假，不具有法律效力。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。异议人对本案查封执行的房屋没有进行登记，且也没有签订《商品房买卖合同》，仅凭认购书不能作为认定其享有物权的依据。因此，本案纯属异议人和被执行人为达到逃避法院强制执行查封财产的非法目的而虚拟的房屋购买合同，异议人不享有足以排除强制执行和解除财产保全的权益，其执行异议不能成立。请求法院依法驳回异议人的执行异议申请，继续对查封的房屋强制执行，以维护申请执行人的合法权益。被执行人中盛地产未向本院提交答辩意见，但于2019年8月29日为本案异议人出具了情况说明一份，内容为：“我公司开发的位于南阳市宛城区××大道与××交叉口南都领域楼盘，其中4号楼601房产曹兴向于2015年9月28日向我公司缴纳了350000购房款，2018年6月15日缴纳了50万元的购房余款，共向我公司支付85万元购房款，该房屋款已全部付清，此套房产已实际销售给曹兴向。当时因通知不到曹兴向，为赶着备案，故先备案到我公司员工蔡茂森名下，实际房子归买房人曹兴向所有。2018年6月15日，曹兴向向我公司缴纳了各项配套初装费及物业费用，办理了交房手续。南阳市中盛房地产开发有限公司，2019年8月29日”。本院经审查查明：2018年7月13日，本院在执行申请执行人张方坡与被执行人中盛地产为建设工程施工合同纠纷一案中，作出（2017）豫1322执1686号执行裁定书，裁定将中盛地产在南阳市宛城区范蠡路以南、独山大道以东、区间路以北备案登记在蔡茂森名下属于中盛地产的房产五处（1、2A号楼1单元8层803，合同号15871098；2、2A号楼1单元11层1102，合同号15871099；3、2B号楼1单元20层2002，合同号15871102；4、4号楼1单元6层601，合同号15871103；5、4号楼1单元19层1901，合同号15871105）予以查封。异议人曹兴向不服该查封裁定，以其已于2018年6月15与被执行人中盛地产签订过认购书，购买了上述房产中4号楼1单元6层601室，并已经实际占有为由，向本院提出了书面异议，请求解除对该套房产的查封。另查明：1、异议人提交的收据共两份，第一份落款时间为2015年9月28日，收款金额为35万元；第二份落款时间为2018年6月15日，收款金额为50万元。2、该处房产于2015年12月16日备案至中盛地产员工蔡茂森名下，2018年8月9日，本院在对蔡茂森进行询问时，蔡茂森称该五处房产系其本人房产，原因是“中盛地产欠我的钱，我要的房子”。3、2019年8月29日，被执行人中盛地产出具的情况说明显示，该五处房产系“因通知不到曹兴向，为赶着备案，故先备案的公司员工蔡茂森名下”。本院认为，根据《最高人民法院关于执行异议复议若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，如果异议人在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同、合法占有不动产、已支付全部价款并且非因买受人自己的原因未办理过户登记的，且其权利能够排除执行的，对其执行异议应当予以支持。但本案中，异议人购房时，该处房产已由蔡茂森于2015年12月16日进行了登记备案，根据异议人自行提交的被执行人的情况说明可知，未办理过户的原因系“由于通知不到曹兴向”，而异议人与被执行人签订房屋认购书的时间为2018年6月15日，故异议人购房时该处房产已经处于网签备案状态，但其未尽到审慎注意义务，应当自行承担相应的交易风险。异议人自2015年交付首批购房款至本院2018年7月15日对该处房产进行查封之日止，时间长达三年有余，期间又因曹兴向自身原因由蔡茂森于2015年12月16日进行了登记备案，但异议人一直未提出主张对该处房产签订合同并进行权属登记，明显属于其自己怠于行使权利，故本案不符合司法解释规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，异议人根据该规定提出异议，不能排除执行。而异议人于2018年7月22日在南阳晚报刊登合同信息注销公告时，本院已对该处房屋进行了预查封，因预查封的效力实为冻结不动产物权登记簿的登记，以限制预告登记人未来对标的物的处分，故其公告解除合同的行为并亦不能对抗法院对该房产的执行。再根据上述司法解释第二十九条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，异议人亦未能证实其“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，故本案异议人的异议，亦不符合该司法解释第二十九条规定的排除执行的情形，不能排除执行。结合异议人曹兴向向本院提交的证据材料和本院对蔡茂森的调查，被执行人中盛地产的情况说明中所述内容与蔡茂森本人的陈述自相矛盾，且中盛地产自述的行为本身属于故意规避行政监管的无效行为，不应受到法律的保护。异议人提交的证据显示，其在签订认购书之前近三年之时已经向中盛地产支付房款达三十余万元，但中盛地产仅向其出具了一份收据，双方并未签订任何合同，明显不符合交易习惯，故对其所支付款项的性质无法确认。综上，即使异议人提交的认购书、装修合同、物业合同等证据材料属实，但由于其执行异议既不符合《异议复议规定》第二十八条、第二十九条规定的排除执行的情形，又缺乏有效的证据支持，不能形成完整的证据链条，故对其提出排除执行的异议，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回异议人曹兴向的执行异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  顾东升审判员  白 杰审判员  孟 洋二〇一九年十一月二十六日书记员  李 飞