吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉05民终1245号上诉人（原审被告）：葛志琴，女，1962年6月12日生，汉族，住海南省。被上诉人（原审原告）：赵思博，女，1996年4月13日生，汉族，住吉林省梅河口市。被上诉人（原审第三人）：517不动产江南玉龙湾店，住所通化市。经营者：刘荟荟，女，1986年8月4日生，汉族，住通化市东昌区。委托诉讼代理人：李海，男，517不动产江南玉龙湾店职员。上诉人葛志琴因与被上诉人赵思博、517不动产江南玉龙湾店房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2019）吉0502民初2097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人葛志琴，被上诉人赵思博，517不动产江南玉龙湾店的经营者刘荟荟、委托诉讼代理人李海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛志琴上诉请求：撤销通化市东昌区人民法院（2019）吉0502民初2097号民事判决第二项，该判葛志琴不承担责任。事实与理由：葛志琴已经按约履行了合同。葛志琴按照协议提交了具有抚松县人民法院盖章的“葛志琴”为“葛志芹”的证明、山城公证处出具的公证书。所以，合同无法继续履行的责任不能归责于葛志琴。葛志琴是在517不动产江南玉龙湾店告知其合同无法履行后，才将房屋卖给他人并将定金已经退还，葛志琴的行为不属于违约。另，本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”不应适用定金罚则。赵思博辩称，案涉合同葛志琴的主要义务是将房屋交付赵思博，葛志琴并没有履行合同的主要义务。葛志琴也没有将房屋权利人存在瑕疵的情况告知赵思博。按揭贷款不能办理后，葛志琴应积极协商。但葛志琴没有认真沟通，而将房屋卖给他人，应受法律制裁。本案应适用定金罚则。517不动产江南玉龙湾店辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。赵思博向一审法院起诉请求：1、解除与葛志琴签订的《房屋买卖合同书》。2、要求葛志琴立即返还应返未返定金10,000元。3、要求葛志琴赔偿因违约给赵思博造成的损失10,420.96元。4、要求葛志琴承担本案案件受理费、保全费等一切诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2019年5月21日，葛志琴（甲方）与赵思博（乙方）、517店（丙方）签订了房屋买卖合同书，约定：甲乙双方约定上述房屋转让成交价合计为人民币387,000元。在签订本合同之日起当日内，乙方向甲方支付购房定金10,000元，在乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金直接抵作同等金额的购房款。如甲方不卖了定金双倍返还，如乙方不买了定金不退。如乙方征信不合格不算违约，返回定金。第二次付款首付157,000元整。第三次付款由银行将尾款一次性给甲方。乙方应当在本合同签订当日，一次性支付丙方居间服务费8,500元。定金包括首付款，违约方承担中介费。倒房日期为银行贷款放款后7日内等。当日，葛志琴收到赵思博交付的购房定金10,000元并为赵思博出具了收据，第三人收到赵思博交纳的8,500元居间服务费并为赵思博出具了收据。赵思博看房、签订合同、办理贷款2次往返于梅河口和通化之间，花销交通费800元。2019年7月13日葛志琴将赵思博交付的购房定金10,000元返还给赵思博。一审法院认为，赵思博、葛志琴签订的房屋买卖合同书系双方真实意思表示，内容合法有效。对双方具有法律约束力，双方均应按协议约定履行。任何一方不得擅自变更或者解除合同。签订合同时，赵思博支付了定金。后葛志琴将赵思博交付的购房定金10,000元返还给赵思博，以自己的行为表明不履行主要债务，故对赵思博要求解除其与葛志琴签订的房屋买卖合同书，一审法院应予支持。葛志琴作为收受定金一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。鉴于葛志琴已返还赵思博定金10,000元，故对赵思博要求葛志琴立即返还定金10,000元，一审法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。赵思博主张其与其母亲的误工费1,120元，其母亲的误工费与本案无关，其本人的误工损失，因证据不足，不予支持，故葛志琴因违约给赵思博造成的合理损失为居间服务费8,500元及交通费800元，合计9,300元。根据相关规定定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失，本案定金足以弥补一方违约造成的损失，故对赵思博要求葛志琴赔偿因违约给赵思博造成的损失（居间服务费、误工费2人、交通费等）合计10,420.96元，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”葛志琴主张赵思博是收取定金后起诉的，认可了解除合同及由于中介没有在事先约定时间办理交易和收到房款，解除合同没有违约，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、解除赵思博与葛志琴签订的房屋买卖合同书；二、葛志琴自本判决生效后立即返还赵思博定金10,000元；三、驳回赵思博的其他诉讼请求。案件受理费155元，由赵思博负担130元，葛志琴负担25元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院认定事实与一审法院认定事实基本一致。本院认为，赵思博、葛志琴、517不动产江南玉龙湾店签订《房屋买卖合同书》，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效，各方均应信守。该协议中约定了定金10,000元，并全额交纳，双方应受该条款约束。在履行《房屋买卖合同书》过程中，因“葛志琴”曾用名为“葛志芹”，并未提交符合银行标准的证明，导致无法继续办理房屋贷款。517不动产江南玉龙湾店表示可以更换银行办理。葛志琴在合同未解除的情形下，直接将房屋卖与给他人属于违约行为，应双倍返还定金。葛志琴主张，本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”之规定，不适用定金条款。本院认为，该条款与《中华人民共和国担保法》第八十九条对于定金适用的规定，并不矛盾。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条是赋予守约方请求“解除合同和赔偿损失”的权利，并不排除定金条款的适用。况且该条适用的前提是“因不可归责于当事人双方的事由”，与本案情形并不相符，故一审法院适用定金条款是正确的。综上所述，葛志琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由葛志琴负担。本判决为终审判决。审判长  孙建敏审判员  张 娜审判员  衣 思二〇一九年十一月二十二日书记员  孙 萌