安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终3039号 上诉人（原审被告）：陈凤坤，男，1981年8月17日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：赵英亮，安徽环邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡强，男，1994年9月9日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：王庆贺，灵璧县人民政府残疾人工作委员会工作人员。 上诉人陈凤坤因与被上诉人胡强定金合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初3706号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，均没有提出新的事实和理由，合议庭认为不需要开庭审理，对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 陈凤坤上诉请求：撤销原审判决，驳回胡强的诉讼请求，本案的诉讼费由胡强承担。事实与理由：一审法院对事实和法律关系认定错误。一审法院认定“陈凤坤作为房产中介，在收到购房定金后，有义务为购房人提供中介服务，促成双方达成购买协议，如不能达成协议，也应退还定金，恢复原状”，以此要求陈凤坤退还定金20000元不当。本案中有两个法律关系，第一是陈凤坤与胡强之间居间服务法律关系，第二是胡强与卖方之间的房屋买卖法律关系，陈凤坤依据第一法律关系取得胡强的授权，才作为受托人参与第二法律关系。即，本案中陈凤坤仅仅是受胡强委托，提供中介服务，促成胡强与卖方达成购买协议，根据《合同法》及其解释的有关规定，陈凤坤在胡强授权范围内的行为，其后果归属于胡强。本案20000元定金是胡强与房主张玲以买卖房屋的意思所约定的定金，不是陈凤坤提供服务的收费金额；且20000元定金陈凤坤也是按照胡强的要求和意图，全额转给房主张玲，后因胡强自己违约以致房主不愿退还定金。根据《合同法》及其解释关于定金法则的有关规定，买方违约的，定金不予退还，由胡强承担责任，与陈凤坤无关。 胡强辩称，陈凤坤作为被告主体适格，定金收条系陈凤坤出具并签字按印，至于后来陈凤坤把钱给谁与胡强没有关系，陈凤坤收到胡强的钱，胡强只能起诉陈凤坤。定金20000元是陈凤坤收的，款是打给陈凤坤的，房屋没有买卖成功陈凤坤就应退还定金，一审判决陈凤坤返还20000元正确。 胡强向一审法院起诉请求：1、判令陈凤坤立即归还收胡强购房定金20000元；2、陈凤坤承担一审全部费用。 一审法院认定事实：陈凤坤是一家房产中介的中介人，2018年8月27日，胡强通过中间人交给陈凤坤20000元购房定金，用于购买灵璧县东方明郡小区14#楼303室的商品房。后因价款双方谈不拢，未能买成，现该房已另卖他人。 一审法院认为：陈凤坤作为房产中介，在收到购房定金后，有义务为购房人提供中介服务，促成双方达成购买协议，如不能达成协议，也应退还定金，恢复原状；陈凤坤辩称胡强恶意违约，导致房主不愿退还定金，但是未能提交证据证明胡强违约。综上，胡强要求陈凤坤退还定金20000元的事实和理由成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条的规定，判决：陈凤坤应于判决生效后十日内退还胡强购房定金20000元。一审案件受理费减半收取150元，由陈凤坤负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈凤坤提供如下证据：证据一、一组证据共计四份，证据来源于张玲。1、房主张玲身份证复印件、电话号码；2、收到购房定金20000元的收条；3、张玲出具的说明；4、张玲授权给陈凤坤的委托书及微信转账记录截屏；证明房主张玲委托陈凤坤代为出售房屋，代为收取定金，且收取了胡强的20000元定金。证据二、陈凤坤与胡强的录音资料，因法警不让带，一审未出示。证明胡强对于房屋600000元是认可的，定金交过了胡强也知道，因为胡强在外地没有及时签订合同，且其岳母还想再谈谈价格导致没有签订合同。胡强的质证意见为，对于证据一，是否张玲本人所写不能确定，是否张玲所写也不知道，也无法考证，证人本人不到庭所书写的证据不能作为证据使用。原来张玲确实有个定金收条，但是收条上只写了10000元，张玲也说明了其房屋是卖给陈凤坤的；对于证据二，录音不清晰，主要就是谈价格，但不能达到其证明目的，但20000元定金是付给陈凤坤了。另，陈凤坤申请证人徐某出庭作证，陈凤坤对证人证言的质证意见为，证人证言能证明胡强对房子系张玲的是知情的，也知道定金交给了张玲，房屋是一手房也知情，也证明胡强与张玲存在买卖关系，陈凤坤是中间介绍人。胡强的质证意见为，房主没有出面，自己卖房不出面，证言一部分真实，说定金交给房主不真实。胡强提供如下证据，证据一、公告一份（网上下载），证明该处房产被查封了，不能售卖；证据二、2018年8月27日收款人为张玲的房屋定金收条（原件），定金一万元的收条，证明该房屋不能买卖，且房屋是张玲卖给陈凤坤的。陈凤坤的综合质证意见为，查封住房情况属实，因为房子卖给很多人，很多人去政府找，但现在房屋是可以卖；收条是陈凤坤给胡强的，因为证人转给陈凤坤的时候，陈凤坤就给张玲说了，见面后当时给张玲一万元现金，微信转了一万元。房子是开发商给张玲的，他们说好谁来买开发商直接签合同，省中间税费；都是陈凤坤出面是行业潜规则，因为中介怕房屋买卖双方见面直接交谈，中介费没有办法收取。本院认证意见为，对于陈凤坤提供的证据一，结合陈凤坤提供的张玲为陈凤坤出具的收到定金10000元的收条及微信转账记录截屏，可以采信该组证据证明的陈凤坤向张玲支付了购房定金20000元的事实；对于证据二，胡强并未否认系其本人的通话录音，本院对该证据的真实性予以认定，并确认胡强通过陈凤坤中介购买房屋、向张玲交付购房定金的事实。对于证人证言，胡强对于证人证言的真实性除定金交给房主不认同外，其他予以认可，证人出庭接受质询，且证明的事实与其他证据相互佐证，本院对于证人证言的真实性予以认定，能够证明胡强系购买案外人张玲的房屋，陈凤坤系介绍双方进行房屋买卖。对于胡强提供的证据一，因陈凤坤认可案涉房屋被查封，对该证据的证明目的予以采纳；对于证据二的真实性予以认定，能够认定陈凤坤将1万元给付了张玲，但与张玲向陈凤坤出具的书面材料矛盾，且张玲未出庭接受质询，对张玲证明案涉房屋系卖给陈凤坤的内容，本院不予采信。综合以上举证、质证及本院认证意见，本院认定事实如下：陈凤坤系中介。胡强在经陈凤坤介绍并一同看房后，委托陈凤坤购买灵璧县东方明郡小区14＃楼303室的商品房，后胡强通过案外人徐娇交给陈凤坤20000元购房定金。陈凤坤在2018年8月27日给胡强出具收到20000元的定金收条。后，陈凤坤将定金给付房主张玲，张玲在2018年8月27日为陈凤坤出具收到房屋定金10000元的收条，后陈凤坤又将该房屋定金收条交给胡强。因案涉房屋买卖不能，胡强主张应由陈凤坤返还定金20000元。 本院认为，归纳当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：陈凤坤与胡强是否构成定金合同关系及应否返还定金20000元。 定金是当事人约定一方在合同订立时或在合同履行前预先给付对方一定数量的金钱，以保障合同债权实现的一种担保方式。定金合同是指当事人达成的一方当事人向对方当事人给付定金作为债权的担保的协议。立约定金合同纠纷，是指当事人之间就一方向另一方支付定金作为将来正式订立合同的保证而达成的协议产生的权利义务纠纷。定金合同是从合同，相对主体与主合同一致。本案中，胡强委托陈凤坤购买房屋的意思表示明确，胡强系购买的张玲的房屋，胡强的定金已经陈凤坤给付给张玲，胡强向张玲支付的定金作为将来胡强与张玲订立房屋买卖合同的保证，属立约定金。本案主合同系房屋买卖合同，从合同系立约定金合同，主合同的相对人胡强与张玲亦是本案立约定金合同的相对主体，且合同的效力只能作用于合同相对人，故，本案定金合同的效力只能作用于交付定金方胡强和收取定金方张玲。同时，若胡强系购买陈凤坤的房屋、给付定金与陈凤坤，胡强与陈凤坤构成房屋买卖关系、定金合同关系，则陈凤坤在将其签名的落款日期是2018年8月27日的定金收条交付胡强后，其又将落款日期为2018年8月27日收款人为张玲的房屋定金收条交付给胡强则与常理不符。故，胡强主张其与陈凤坤之间构成房屋买卖关系、定金合同关系并主张因案涉房屋购买不能由陈凤坤返还定金无事实和法律依据。一审判决认定陈凤坤收取胡强定金并判决由陈凤坤返还胡强定金不当，二审予以纠正。陈凤坤关于其与胡强不是定金合同关系及其不应返还胡强定金的上诉理由成立，本院予以支持。 综上所述，陈凤坤的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初3706号民事判决； 二、驳回被上诉人胡强的诉讼请求。 一审案件受理费150元，由被上诉人胡强负担;二审案件受理费300元，由被上诉人胡强负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 强 审判员 魏鸿超 审判员 赵 路 二〇一九年十一月二十九日 法官助理崔玉凤 书记员王思嫚 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。