四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0402民初4077号 原告:攀枝花市宜安物业服务有限责任公司，住所地四川省攀枝花市**临亚家园雅士苑**楼******，统一社会信用代码：915104025796270475。 法定代表人：陈晓瑜，总经理。 委托诉讼代理人：李会玲，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：戴福成，攀枝花市东区炳草岗法律服务所法律工作者，执业证号：32303021100039。 被告：黄剑波，男，1970年4月5日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 原告攀枝花市宜安物业服务有限责任公司（以下简称宜安公司）与被告黄剑波物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜安公司的委托诉讼代理人李会玲、戴福成，被告黄剑波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告宜安公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理服务费5513元、违约金1654元；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系攀枝花市东区临亚家园业主委员会辖区业主，其房屋建筑面积为212.76平方米。攀枝花市东区临亚家园业主委员会于2016年7月至2019年与原告签订了《物业服务合同》。按照合同约定，被告应按照每月每平米0.7元的标准向原告交纳物业管理服务费，逾期付款的，还应承担违约金。三年多以来，被告共计欠付原告物业费5513元，经多次催收无果，原告遂提起告诉。 被告黄剑波辩称，被告所居住的涉案房屋位于顶层，长期存在屋顶漏水问题，多次向原告反应后未得到解决。并且每逢暴雨时节，楼顶雨水还会倒灌到屋里，虽然该问题已经解决，但由此产生的损失并未得到赔偿。因此，被告不同意支付物业费及违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、物业服务合同、催款通知书照片、短信截屏、邮单复印件、房屋摘要信息，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下： 被告举示照片10页，欲证明：被告所居住的涉案房屋漏水情况严重。 原告质证认为，该证据不能反映出拍摄地点，即便存在房屋漏水的事实，也不属于本案审理的范围。并且根据物业服务合同约定，房屋公用部分的修缮应当从专项维修基金中支出费用，但是由于历史原因，被告房屋所在的小区一期没有缴纳专项维修基金。 本院认为，该证据无法确定拍摄时间，也无法确定拍摄地点，本院不予采信。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年1月11日，宜安公司（乙方）与攀枝花市临亚家园业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，主要约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；委托管理期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止；物业服务费收费标准：住宅由业主按其拥有建筑面积电梯公寓1.10元、多层0.70元/平方米·月，交纳费用以预缴形式，一季度一缴，业主和物业使用人应于每季度第一月十日前履行交纳该月的物业管理服务费用义务；物业管理服务费用的开支不含房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的费用等及公用设施设备折旧费和保险费、小区公众责任保险等费用；物业管理服务费用的开支不含委托代收的环卫垃圾清运处置等其他代收费用，代收的环卫垃圾清运处置费每一年缴一次；保修期满后，本物业公用部位、公用设施设备的小修在150元以下由乙方负责列支，150元以上的维修、更新与改造费用及国家强制性检测的设施设备检测和年检费用，在本物业专项维修资金中列支；甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方将按拖欠总金额千分之五的标准增收滞纳金，凡逾期三十日以上者，除按应缴纳费用每日千分之三的标准增收滞纳金外，乙方可以公布欠费者名单，并可采用法律手段予以追缴；目前甲方物业项目内的消防系统、消防管道、供水管道等共用设施设备和房屋共用部位急需维修更换，在本合同执行期间，因维修专项资金不到位，无法维修更换，如造成火灾、伤亡事故、经济损失和法律责任等，甲方和相关职能部门不得向乙方主张任何权利，乙方不承担任何责任；双方还约定了其他权利和义务。2017年12月26日，宜安公司（乙方）与攀枝花市东区临亚小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，主要约定：委托管理期限三年，自2018年1月1日至2020年12月31日；临亚家园一、二期的小修费用在600以下由乙方负责列支，在公共收益中列支进行抵扣，600元以上的维修、更新与改造费用及国家强制性检测的设施设备检测和年检费用，因临亚家园一、二期业主无房屋专项维修资金，由乙方按业主其拥有的权属份额进行分摊收取支付；其余约定与前述合同基本一致。 同时查明，黄剑波系攀枝花市东区凤凰东街43号11栋2单元11号的业主，该房屋位于临亚家园小区一期，建筑面积为212.76平方米。黄剑波未向宜安公司缴纳2016年7月1日至2019年7月31日期间的物业服务费。期间，宜安公司通过张贴催款通知书、发送短信、邮寄催款函等形式进行了催收。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，涉案的《物业服务合同》对小区全体业主具有约束力。宜安公司按合同约定为临亚家园小区提供了物业管理服务，黄剑波作为该小区物业所有人，实际享受了宜安公司为其提供的物业服务，应按约向宜安公司支付相应的物业服务费用。故对宜安公司要求支付2016年7月1日至2019年7月31日期间的物业服务费的诉请，本院予以支持，并按照《物业服务合同》约定核算为5510.48元（212.76平方米×0.7元/月·平方米×37个月）。 按照《物业服务合同》约定，业主和物业使用人应于每季度第一月十日前交纳该月的物业服务费，不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，宜安公司有权按拖欠总金额千分之五的标准增收滞纳金，逾期三十日以上者，按应缴纳费用每日千分之三的标准增收滞纳金。黄剑波未按照约定时间足额交纳物业服务费，显属违约，应承担违约责任。但《物业服务合同》约定的滞纳金标准以及宜安公司诉讼主张中提出的欠付物业服务费金额的30%的标准均较高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对宜安公司主张的违约金酌情调整为按应交物业服务费总金额的10%交纳，即551.05元（5510.48元×10%）。 关于黄剑波因其房屋漏水未得到解决而拒交物业服务费的问题。本院认为，根据《物业服务合同》的约定，房屋共用部位、共用设施设备的维修费用在超出房屋保修期后，应当在专项维修基金中支付，但黄剑波房屋所在的临亚家园小区一期因历史问题不存在维修基金，且《物业服务合同》签订时小区的共用设施设备和房屋共用部位等物业项目，已经存在急需维修更换的客观事实。而黄剑波并未提交充分的证据证明其房屋漏水系宜安公司履行物业服务合同存在瑕疵所导致。因此，对黄剑波的抗辩意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”规定，黄剑波若认为宜安公司未尽到服务义务，可要求其继续履行或采取补救措施，若因管理不善造成其相应损失，可另行主张权利，黄剑波以此为由拒交物业服务费没有法律依据。 依照《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条规定，判决如下： 一、黄剑波于本判决生效后十日内一次性支付攀枝花市宜安物业服务有限责任公司2016年7月1日至2019年7月31日期间的物业服务费5510.48元、违约金551.05元，共计6061.53元； 二、驳回攀枝花市宜安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由黄剑波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  段明鑫 二〇一九年十一月一日 书记员  杨展乙