北京市第三中级人民法院行 政 判 决 书（2019）京03行终1057号上诉人（一审第三人）崔青，女，1965年2月19日出生，住北京市昌平区。委托代理人谭小雪，北京市易和律师事务所律师。委托代理人李想，北京市易和律师事务所律师。被上诉人（一审原告）倪露，女，1963年6月29日出生，住北京市朝阳区。委托代理人郎玉静（倪露之母），女，1939年9月12日出生，住北京市朝阳区。委托代理人闫立莉，北京中济（天津）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）北京市规划和自然资源委员会，住所地北京市通州区承安路**。法定代表人张维，主任。委托代理人余金友，男，北京市规划和自然资源委员会干部。委托代理人郭杨，北京市康达律师事务所律师。一审第三人杨松义，男，1985年9月10日出生，户籍地河北省唐山市玉田县。上诉人崔青因诉房屋转移登记一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105行初717号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委，因机构调整，现房屋登记职能由北京市规划和自然资源委员会承担）应杨松义的申请，经审核于2009年11月23日将坐落于北京市朝阳区京通苑X号楼X层X号的房屋（以下简称涉案房屋）所有权人由原北京巨安金润房地产开发有限公司{后名称变更为中润信投（北京）房地产开发有限公司，以下称中润公司}转移登记为杨松义，房屋所有权证号为X京房权证朝字第XXXX号（以下简称760XXX号《房屋所有权证》）。倪露向一审法院提起诉讼，请求撤销市住建委向杨松义颁发的760XXX号《房屋所有权证》。一审法院经审理查明，2000年10月18日，中润公司与倪露签订《北京市内销商品房预售契约》，约定倪露向中润公司购买涉案房屋，房屋总价款307520元，该契约第十四条规定：“双方同意房屋符合交用条件时按规定共同到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，申领房地产权属证件”。当日，倪露共支付购房首付款67520元。2009年7月3日，中润公司与杨松义签订《商品房现房买卖合同》，约定杨松义向中润公司购买涉案房屋，房屋总价款408785元。后双方共同向市住建委申请办理涉案房屋所有权转移登记，并提交了房屋所有权转移登记申请书、《商品房现房买卖合同》和身份证明等材料。市住建委经审查，于2009年11月23日作出被诉房屋转移登记行为，后向杨松义颁发760XXX号《房屋所有权证》。另查，2015年9月29日，杨松义与崔青签订《主债权及房屋抵押合同》，约定杨松义向崔青借款5500000元，杨松义将包括涉案房屋在内的四套房屋作为担保，并就涉案房屋办理了抵押登记。再查，倪露以中润公司、杨松义为被告，以崔青为第三人向法院提起民事诉讼，请求确认中润公司与杨松义签订的《商品房现房买卖合同》无效。2018年5月29日，一审法院作出（2018）京0105民初45448号民事判决书，认为在中润公司已与倪露买卖交易的情况下，杨松义与中润公司之后的行为具有明显恶意，判决确认中润公司与杨松义于2009年7月3日签订的《商品房现房买卖合同》无效。该判决已生效。2018年11月30日，一审法院就倪露与中润公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2016）京0105民初6451号民事判决书，判决倪露与中润公司于2000年10月18日签署的关于涉案房屋的《北京市内销商品房预售契约》合法有效。该判决已生效。一审庭审中，倪露陈述中润公司于2000年10月18日向倪露交付涉案房屋，倪露自房屋交付后一直在涉案房屋居住。一审法院经审理认为，本案中，倪露早在2000年10月18日即与中润公司就涉案房屋签订《北京市内销商品房预售契约》，后向中润公司支付了购房款并实际占有使用涉案房屋，应当认为，倪露已经事实上行使了对涉案房屋的占用、使用等权利。被诉房屋转移登记行为必将对倪露就涉案房屋享有的权益产生影响。因此，对于崔青关于倪露与被诉房屋转移登记行为不具有利害关系、倪露不具有提起本案诉讼原告主体资格的主张，一审法院不予支持。依照《房屋登记办法》第四条第二款之规定，市住建委作为当时的本市房屋登记机构，对辖区内房屋登记申请依法具有受理、审查并作出登记等行政职权。本案被诉的行政行为是房屋所有权转移登记。《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。本案中，当事人在申请对涉案房屋进行所有权转移登记时，提交了上述应当提交的材料，因此在审查申请材料的完备性方面，市住建委作出的行政登记并无不当。本案中，市住建委在收到完备的申请材料基础上，对相关材料进行了审查并予以受理，经审核后认为该申请符合登记条件，最终颁发了760XXX号《房屋所有权证》。上述履行行政登记职责的情况符合相关规定，一审法院不持异议。本案中，虽然市住建委尽到了行政登记中合理审慎的审查职责，但作为被诉房屋所有权转移登记民事基础的《商品房现房买卖合同》已经法院判决确认无效，故被诉房屋所有权转移登记行为合法性的基础已经不存在，应当予以撤销。另需指出的是，虽然被诉房屋所有权转移登记行为应予撤销，但本判决效力不自然及于涉案房屋抵押登记行为的合法性，本次裁判并不当然影响抵押登记行为的效力。因此，撤销被诉房屋所有权转移登记行为并不必然导致崔青就涉案房屋享有的抵押权无法实现。对于崔青关于被诉房屋所有权转移登记被撤销会影响其善意取得的房屋抵押权的实现、应保护善意第三人的合法权益、驳回倪露诉讼请求的主张，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决撤销市住建委于二〇〇九年十一月二十三日将坐落于北京市朝阳区京通苑X号楼X层X号的房屋所有权人由原北京巨安金润房地产开发有限公司转移登记为杨松义的行政行为，同时撤销为杨松义颁发的X京房权证朝字第XX**《房屋所有权证》。崔青不服一审判决，上诉至本院，其事实与理由为：一、原审法院判决适用法律错误，市住建委尽到了行政登记中合理审慎的审查职责，登记行为合法有效，依法不应被撤销。二、根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，原审法院作出的判决违法。三、判决撤销房屋所有权登记行为及《房屋所有权证》将导致善意抵押权人的合法权益无法得到保护。现上诉请求撤销一审判决，依法改判驳回倪露的全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由倪露承担。北京市规划和自然资源委员会（以下简称市规自委）及倪露均同意一审判决，请求法院予以维持。倪露在法定期限内向一审法院提交了如下证据：1.《北京市内销商品房预售契约》，证明倪露与中润公司签订了购房协议。2.北京市房地产开发企业资金往来专用发票、中国工商银行缴款凭证、供暖费发票和水费发票、购电发票，证明倪露在涉案房屋居住。3.北京市朝阳区管庄地区京通苑社区居民委员会出具的证明，证明倪露长期占有、使用涉案房屋。4.760XXX号《房屋所有权证》复印件，证明杨松义与中润公司恶意串通并把倪露合法所有的涉案房屋办理了过户手续。5.《商品房现房买卖合同》、（2018）京0105民初45448号民事判决书、生效证明，证明北京市朝阳区人民法院判决确认中润公司与杨松义于2009年7月3日签订的《商品房现房买卖合同》无效，现该判决已经生效。6.（2016）京0105民初6451号民事判决书、生效证明，证明2018年11月30日，北京市朝阳区人民法院判决确认倪露与中润公司于2000年10月18日签署的《北京市内销商品房预售契约》合法有效，该判决已经生效。市规自委在法定期限内向一审法院提交了如下证据：第一组证据为转移登记的证据材料：1.房屋所有权转移登记申请书，2.《商品房现房买卖合同》，3.杨松义身份证复印件、暂住证复印件，4.北京市住宅专项维修资金专用收据，5.中华人民共和国契税完税证，6.房屋登记表、房地平面图，7.房屋登记受理通知书，8.房屋登记询问笔录，9.房屋权属证书（证明）领证凭证。第一组证据证明涉案房屋已经由中润公司转移到杨松义名下。第二组证据为抵押登记的证据材料：1.北京市国有土地房屋一般抵押权设立登记申请书，2.760XXX号《房屋所有权证》，3.《主债权及房屋抵押合同》，4.《公证书》两份，5.崔青身份证复印件，6.程雷身份证复印件，7.现场照片，8.北京市国有土地房屋登记审核表，9.房屋权属证书（证明）领证凭证。第二组证据证明杨松义将涉案房屋抵押给崔青。崔青在法定期限内向一审法院提交了如下证据：1.（2017）京0105民初83400号民事判决书，证明倪露提出的关于中止对涉案房屋的强制执行、解除对涉案房屋的查封的诉讼请求被判决驳回，法院认定崔青属于善意取得他物权，确认倪露怠于行使权利，其自身的消极行为系构成未办理房屋产权过户的重要原因，应承担由此带来的交易风险。2.760XXX号《房屋所有权证》，证明杨松义是涉案房屋的唯一所有权人，在本次抵押前，已经两次以涉案房屋进行过抵押，说明杨松义对执行标的有完全的处置权。3.553XXX号《房屋他项权证》，证明崔青为合法的抵押权人，其享有的抵押权已经过合法的抵押登记手续，依法可以对抗第三人。4.执行证书、执行案件立案通知书，证明涉案房屋已经被债权人合法执行拍卖，杨松义以涉案房屋作为抵押担保向崔青借款的借款合同纠纷已进入司法执行程序。经一审法院庭审质证，一审法院对上述证据认证如下：1.倪露及崔青提交的证据符合法定形式要求，证据来源合法，与本案具有关联性，一审法院均予以采纳。2.市规自委提交的证据与案件事实具有关联性，取得方式和程序合法，符合法定形式要求，能够证明涉案房屋转移登记申请和审查及抵押登记的相关情况，一审法院对此予以确认；但不具有证明转移登记行为合法性的证明力，一审法院对此不予确认。一审法院已将当事人提交的证据随案移送本院。经审查，本院认为一审法院的认证意见正确，予以确认。二审诉讼期间，崔青向二审法院提交（2019）京03民终8297号民事判决书，用以证明崔青已经善意取得涉案房屋抵押权。经审查，本院对该证据真实性予以认可，但该证据无法证明涉案房屋转移登记行为的是否合法。经审查，本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为，依照《房屋登记办法》第四条第二款之规定，市住建委作为当时的本市房屋登记机构，对辖区内房屋登记申请依法具有受理、审查并作出登记等行政职权。《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。本案中，涉案房屋登记属于房屋所有权转移登记，市住建委在审查涉案房屋的转移登记时，尽到了合理审慎的职责，但因生效民事判决已经确认涉案房屋转移登记的民事基础，即涉案房屋的《商品房现房买卖合同》确认无效，因此，本案被诉的房屋转移登记行为的合法性基础已经不存在，一审法院据此作出一审判决正确，本院予以维持。关于倪露是否具有提起本案诉讼的原告主体资格及涉案房屋抵押登记的合法性即效力问题，本院同意一审法院的认定意见。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费350元（含公告费300元），由上诉人崔青负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王文涛审 判 员 韩 勇审 判 员 王 伟二〇一九年十一月十五日法官助理 陈金涛法官助理 李露希法官助理 任丹阳书 记 员 赵俊飞书 记 员 吴 倩