山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁09民终2951号 上诉人（原审被告）：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地泰安大汶口石膏工业园。 法定代表人：李华增，董事长。 委托诉讼代理人：丁洪波，男，汉族，1971年6月3日出生，住泰山区，系上诉人公司职工。 被上诉人（原审原告）：尹星祚，男，汉族，1989年8月10日出生，住泰安市岱岳区。 上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司（以下简称大汶口置业）因与被上诉人尹星祚房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初2364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人大汶口置业上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决未考虑不可抗力问题。一审判决未考虑不可抗力问题。涉案工程施工中，遭遇国家消防规范变更等不可抗力情况，大汶口置业亦为此提交了相关证据。根据合同法第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。民法总则第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。一审判决将不可抗力持续期间计入违约金计算期间，显然与前述法律规定相悖。2.一审判决违约金计算的起始时间、计算基数及总额错误。根据双方签署的《商品房预售合同》第二十条（一），我公司自房屋交付使用后12个月内，保证被上诉人办理该商品房的所有权转移登记。同时，根据该条2的约定，我公司支付违约金的前提条件是：出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记。另外，根据《商品房预售合同》第二十条2，违约金计算中作为基数的“全部已付款”，仅指购房款，不包括储藏室等其他已付款项。一审判决按实际交付之日而不是约定的2017年1月1日计算违约金，以及包括储藏室在内的所有已付款作为计算违约金基数，超出双方之间的合同约定。3.涉案房产属于依据《御驾新苑团购房实施方案》购买的单位内部职工房，非普通意义上的商品房，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（1992）38号第三条，本案不属于人民法院主管工作范围，依法应驳回起诉。 被上诉人尹星祚辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据被上诉人在一审中提供的团购方案来看，此团购方案是内部方案，并不能对抗双方当事人签订的商品房预售合同，团购方案也没有明确表示购买团购房就免除上诉人承担逾期办证违约责任。被上诉人是依据商品房预售合同提起诉讼，本案属于人民法院受案范围。 尹星祚向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期办证违约金29281.6元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告购买被告开发的御驾新苑A区23-1-1103室，双方签订了《商品房预售合同》，合同约定被告在房屋交付使用后12个月内为原告办理商品房所有权转移登记以及逾期办证的违约责任。涉案房屋于2015年12月23日交付使用。被告于2018年12月15日通知原告办理所有权转移登记，超出合同约定期限，构成违约。根据合同计算总计违约722天，违约金29281.6元。 一审法院认定事实：原告与被告签订《商品房预售合同》，并于2016年1月12日在不动产管理部门进行了登记备案。合同约定原告购买被告开发建设的位于泰安市岱岳区房屋一套（包括配房）。合同第二十条产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第1、2、3种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；3、如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。第二十三条不可抗力约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起15日内向另一方当事人提供证明。合同第二十五条约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款405563元。2015年12月23日被告向原告交付房屋。被告于2018年11月26日将涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕。以上事实有商品房预售合同、购房发票、验房记录表、收款收据、不动产权证及原、被告陈述、庭审笔录等证据在案证实。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务。被告于2015年12月23日将房屋交付原告，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后12个月内，即2016年12月23日前保证办理商品房所有权转移登记，由于被告原因，至2018年11月26日才将涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。关于被告提出导致所有权登记办证延期是不可抗力因素造成的，不应承担违约责任的辩解，因被告提交的证据发生在涉案商品房交付使用前，且被告在与原告签订合同和交房时均未履行及时告知义务，故被告所主张的不可抗力因素并非其逾期办证的免责条件，对被告的该辩解一审法院不予采信。关于违约金的计算期间和计算方式，根据原、被告签订的《商品房预售合同》第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记：如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。故违约天数应自2016年12月24日起计算至2018年11月26日被告办理完毕涉案房产所在楼栋不动产权证，即涉案房产具备了办理不动产所有权转移登记的条件之日止，共计违约703天；根据合同约定，违约金应以全部已付款计付，包括原告购买储藏室的款项。对被告提出的计算违约金不应包括购买储藏室款项的辩解，与合同约定不符，一审法院不予采信。综上，被告的违约天数为703天，每日违约金标准按合同约定的总房款405563元的万分之一计算，违约金共计28511元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告尹星祚违约金28511元；二、驳回原告尹星祚的其他诉讼请求。案件受理费266元，由被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交以下证据证实其主张：1.御驾新苑团购房实施方案，证实涉案房产是团购房，属于内部职工用房，非商品房。2.被上诉人缴费单据六张，证实被上诉人不是商品房买卖合同的业主，而是单位内部建房的购房职工。3.《商品房预售合同》及专用收款收据一份，证实涉案房产在2015年12月24日补签了合同，2018年7月10日将房款汇总为一张发票，房款总额为405563元。4.案外人其他业主购买涉案楼盘房产的合同及价格，证实被上诉人所购房产价格为职工内部房性质。被上诉人对上述证据进行了质证，对于上诉人提交的证据一团购房实施方案被上诉人表示没有见到过，对于证据二、三、四真实性均没有意见，但认为上诉人应支付违约金。对上诉人提交的上述证据，本院认定如下：对于证据一、证据二，实施方案和缴费单据，相应内容不足以证实双方不是平等主体之间的法律关系，且双方已签署了正式的《商品房预售合同》，故对该两份证据本院不予认定。对于证据三，对于《商品房预售合同》及收款收据的真实性被上诉人均予以认可，但相关事实一审已予认定，本院不再重复认定。对于证据四与本案没有关联性，本院不予认定。 其他经审理查明的事实与一审查明相一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人二审争议的焦点问题为：一、本案是否属于人民法院受案范围；二、上诉人主张的不可抗力免责能否成立；三、一审法院对上诉人应承担的违约金数额的认定是否正确。 关于第一个争议焦点，双方当事人签订的《商品房预售合同》属于平等民事主体之间的合同，依法应属于人民法院受案范围。另外，本案属于因逾期办理不动产权证引起的纠纷，不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三项规定的：“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”，不适用于该条规定，上诉人主张本案不属于人民法院受案范围没有法律依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，上诉人主张的不可抗力能否成立的问题。本院认为，首先，上诉人主张的地质条件特殊、消防规范变更等不属于不可抗力范畴。其次，上诉人主张的上述情形仅与施工工期及房屋交付时间存在关联，而该因素应是双方约定的交房日期确定之前即已明知的，不应成为其逾期交房的正当事由，更不能成为其逾期办证的正当事由，对其该项上诉理由，本院亦不予支持。 关于第三个争议焦点，上诉人在房屋交付后12个月内未能办理产权登记，一审法院以房屋实际交付时间顺延12个月作为起始时间、以实际办理产权登记时间为截止时间计算上诉人逾期办证违约金符合双方合同约定，对其该上诉理由，本院不予支持。关于逾期办证违约金计算基数，双方签订的《商品房预售合同》第二十条约定以“全部已付款”为基数计算违约金，双方在该合同第四条及附件三分别对购房款及储藏室价款作出约定，构成该商品房买卖的总价款，被上诉人亦按照上述约定实际缴纳，形成该商品房的全部已付款，故一审法院以全部已付款作为违约金计算基数符合双方合同约定，对上诉人该上诉理由，本院不予支持。 综上所述，上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费532元，由上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 宋许科 审判员 张 岩 二〇一九年十一月二十六日 书记员 梁 壮