浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终3830号 上诉人（原审被告、反诉原告）：孙德康，男，1970年12月20日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：胡丽君，浙江之星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡小丽，女，1983年10月22日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：沈渊，浙江红邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶亭风，浙江红邦律师事务所律师。 上诉人孙德康因与被上诉人胡小丽房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2018）浙0212民初4251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。 孙德康上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审反诉请求。事实和理由：一审法院判决适用法律错误。被上诉人与拆迁办签订的《非住宅房屋征收货币补偿协议》中约定，对被征收房屋给予货币补偿，并将房屋装修、设施设备及停产停业等损失均列入赔偿范围。拆迁办在拆迁前期调查动员时，要求上诉人配合提交案涉房屋产权证及营业执照等材料，并明确表示一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费、重大设施搬迁补偿费均需以涉案房屋存在连续性的商业经营才能给予。因此，上诉人认为因上诉人与被上诉人在租赁协议中并未就涉案房屋的拆迁补偿权益进行约定，上诉人作为房屋的租赁权益人理应成为相应的房屋拆迁的权利人和利益享受人。而且停产停业损失补偿费等相关费用，是租赁合同履行过程中产生的损失，是承租权益的一部分。故在双方租赁合同未到期的情况下，上诉人理应享受前述拆迁补偿费。公证费是上诉人为固定电子证据的需要进行公证而支出的费用，该请求符合法律规定。双方当事人签订第一次租赁协议时，上诉人已支付押金1000元，该事实在租赁协议中有体现，一审法院对此以依据不足为由不予支持，属事实认定错误。综上，案涉房屋的一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费、重大设施搬迁补偿费应归属上诉人享有。一审法院以酌定金额判决，背离了法律公平的初衷。 胡小丽辩称，被上诉人对一审判决也不服，但考虑到减轻司法资源浪费，选择不上诉。上诉人的上诉理由不能成立。经双方协商，租赁协议在2017年12月24日已解除，被上诉人并不存在违约行为。上诉人在拆迁公告确定的期限内有足够时间搬离。拆迁协议约定的搬迁补偿和安置费等的赔偿依据并不是商业经营损失，而是根据被拆迁房屋的评估价值所确定。上诉人主张搬迁和安置损失，应当提供但未能提供相应证据。请求二审法院维持原判。 胡小丽向一审法院起诉请求：一、判令解除双方当事人之间的房屋租赁合同关系；二、判令孙德康支付胡小丽房屋占有使用费4500元（暂计算至2018年5月20日，之后的房屋占有使用费按1500元/月继续计算至实际腾退之日止）。 孙德康向一审法院反诉请求：一、胡小丽支付孙德康违约金1500元、非住宅征收一次性搬迁和临时安置费6641元、停产停业损失补偿费33201元、重大设施搬迁补偿费2364元、装修损失补偿费2433元，合计46139元；二、胡小丽返还孙德康押金1000元；三、胡小丽支付孙德康公证费2000元。 一审法院审理认定：2009年2月21日，双方当事人签订《租房合同》一份，约定：胡小丽将位于宁波市鄞州区王隘路70弄22号左商场的店面房出租给孙德康，租期5年，房租为14200元/年，每半年付一次，房租需提前半个月支付，水电费由孙德康自行支付，房租押金1000元整，如孙德康未支付或违约，胡小丽有权终止本合同。上述《租房合同》的租赁期限尚未届满，双方当事人于2013年8月就涉案房屋又签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁期限2年，即自2013年8月21日起至2015年8月20日止，租金为1500元/月，6个月付一次，房屋押金1000元，租赁期间的水电费、电话费、网通、有线电话及治安费、物业管理费等费用均由孙德康负担；孙德康不按时交付房租、水电费、电话费等应付费用，胡小丽有权让孙德康无条件搬迁，并承担违约责任。上述《房屋租赁合同》的租赁期限届满后，胡小丽继续将涉案房屋出租给孙德康，房屋租金为1500元/月，双方未签订书面的房屋租赁合同。2017年5月31日，孙德康通过微信联系胡小丽，要求胡小丽提供房产证复印件以及租房合同，用于办理新的营业执照，胡小丽通过微信向孙德康发送了房产证复印件，让孙德康自行打印，租房合同反正是走程序，由孙德康自己弄，胡小丽询问孙德康涉案房屋什么时候拆迁，孙德康向胡小丽发送了小区门卫张贴的公告。2017年6月5日，胡小丽通过微信向孙德康提供了王志瑜的身份证号码，孙德康告知胡小丽可以到居委会登记了。2017年8月16日，孙德康通过微信联系胡小丽，称已经支付三个月房租，胡小丽表示孙德康可以找新的店面了。2017年11月21日，胡小丽通过微信联系孙德康，询问孙德康是否需要续租房屋，孙德康表示要续租。同日，孙德康通过支付宝向胡小丽支付房屋租金4500元。2018年1月23日，胡小丽通过微信联系孙德康，询问孙德康打算什么时候搬离，如孙德康生意不做了，房子年前交掉，孙德康表示同意，但要求胡小丽算一下拆迁补偿，胡小丽表示回宁波再谈。之后，双方当事人就涉案房屋的拆迁补偿未能达成一致意见。孙德康因本案支付公证费2000元。 一审法院另认定，宁波市鄞州区人民政府于2017年9月12日发布关于王隘一村地块危旧房改造项目房屋征收决定公告，公告期限为1日，房屋征收决定自公告期限届满之日起生效。2017年11月27日，涉案房屋的所有权人王志瑜与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室、宁波市鄞州区白鹤街道拆迁办公室签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》一份，约定：被征收房屋评估金额为664002元（商业用房）；货币补偿补助132801元、一次性搬迁和临时安置费6641元、停业停产损失补偿费33201元、重大设施搬迁损失补偿费2364元，合计征收补偿资金839009元。宁波市鄞州区白鹤街道拆迁办公室工作人员向一审法院陈述，涉案房屋的一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费系按房屋评估价值的1%、5%计算所得，重大设施搬迁损失补偿费系根据资产清查评估明细表中所载设施的评估值减去残值计算所得；如房屋性质为商业，就按商业用房补偿，不需要涉案房屋的营业执照；涉案房屋已于2018年3月21日搬迁完毕，于2018年11月被拆除。 一审法院审理认为：胡小丽提交的证据可以证明双方当事人之间存在房屋租赁合同关系。双方当事人于2013年8月签订的《房屋租赁合同》，租赁期限于2015年8月20日届满，双方未再签订书面的房屋租赁合同，但孙德康仍继续使用涉案房屋，并按1500元/月继续向胡小丽支付房屋租金，由此可见双方当事人自2015年8月21日起形成不定期租赁合同关系。根据双方当事人之间的微信聊天记录，孙德康提交的租赁期限自2016年2月15日起的《房屋租赁合同》系其自行签订，用于办理营业执照，胡小丽及其丈夫王志瑜均未签字确认。胡小丽据此主张双方之间的房屋租赁期限截止2019年2月14日，依据不足，一审法院不予采信。现有证据表明胡小丽于2018年1月23日要求孙德康搬离并交还涉案房屋，孙德康表示同意，涉案房屋亦已于2018年3月21日搬迁完毕，由此可见双方当事人之间的房屋租赁合同关系已于2018年3月事实解除，孙德康亦已于该月腾退涉案房屋，故一审法院对胡小丽要求判令解除双方房屋租赁合同以及孙德康腾退涉案房屋的诉讼请求，不再作出判决。根据物权法第二十八条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，征收决定于2017年9月12日公告，于2017年9月13日生效，涉案房屋原所有权人的物权已然灭失。现胡小丽未提交证据证明国家将涉案房屋的占有、使用、收益权益予以让渡，故胡小丽要求孙德康自2018年2月21日起继续支付房屋占有使用费，依据不足，一审法院不予支持。关于孙德康要求胡小丽支付违约金1500元的反诉请求。因双方当事人自2015年8月21日起形成不定期租赁合同关系，涉案房屋于2017年9月12日被列入拆迁范围，孙德康对此知情，而胡小丽于2018年1月23日要求孙德康搬离、交还涉案房屋时，孙德康亦表示同意，故孙德康的上述反诉诉请，依据不足，一审法院不予支持。关于孙德康要求胡小丽支付一次性搬迁和临时安置费6641元、停产停业损失补偿费33201元、重大设施搬迁补偿费2364元、装修损失补偿费2433元（合计46139元）的反诉请求。本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同》未就涉案房屋的拆迁补偿如何支付进行约定，双方亦未能就此达成合意。一审法院认为双方当事人之间的房屋租赁合同关系，因政府征收而不能继续履行，孙德康作为承租人需另行寻房屋经营，客观上需要获得适当的搬迁及恢复经营费用，相应的经营损失亦为必然。基于公平原则考虑，适当的搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费以及重大设施搬迁补偿费应当给予。一审法院根据涉案房屋补偿协议确定的补偿金额，酌定胡小丽给予孙德康一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费、重大设施搬迁补偿费合计12000元。根据涉案房屋的资产清查评估明细表，孙德康主张的装修损失补偿费已包括在重大设施搬迁补偿费中，故一审法院对孙德康的该项反诉请求不予支持。孙德康反诉要求胡小丽返还房屋押金1000元并支付公证费2000元，依据不足，一审法院亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决：一、胡小丽于判决生效后十日内支付孙德康一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费、重大设施搬迁补偿费合计12000元；二、驳回胡小丽的其他诉讼请求；三、驳回孙德康的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审本诉案件受理费130元，由胡小丽负担；一审反诉案件受理费514.24元，由胡小丽负担126元，孙德康负担388.24元。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据，并均表示对一审法院已认定的事实，不持异议。因此，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：二审期间双方当事人争议的焦点是：1.能否以拆迁补偿协议约定的金额认定孙德康的一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失以及重大设施搬迁损失补偿费用；2.孙德康主张的公证费和押金能否予以支持。 根据合同相对性原理，《非住宅房屋征收货币补偿协议》系由胡小丽与街道拆迁办签订，协议效力只及于胡小丽和街道拆迁办，孙德康并非上述协议的当事人，其不能依据该协议直接取得协议中约定的一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失以及重大设施搬迁损失补偿费。另外，由于上述协议中约定的一次性搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费系按照房屋评估价值的固定比例折算，并不代表搬迁、停产停业损失的实际费用。因此，该协议约定的相关费用对于孙德康主张搬迁、停产停业的实际费用不具有证据上的证明力，不能据此直接认定孙德康的损失数额。因此，在现有证据不能证明孙德康相关搬迁、停业损失等实际费用的情况下，一审法院以酌定金额确定孙德康的相关损失，并无不当。孙德康主张按照拆迁补偿协议约定金额予以赔偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于公证费和押金。双方当事人并未约定公证费由胡小丽负担，孙德康主张公证费作为其固定证据的费用由对方当事人负担，也缺乏法律依据，故一审法院对此不予支持，并无不当。《房屋租赁合同》中虽约定了押金1000元，但现有证据并不能证明孙德康已经履行了支付押金义务。故孙德康主张退还押金，缺乏事实依据，不能予以支持。 综上，上诉人的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费514.24元，由上诉人孙德康负担。 本判决为终审判决。 ? （此页无正文） 审 判 长  赵 晖 审 判 员  周 娜 审 判 员  樊瑞娟 二〇一九年十一月十九日 代书记员  姜黎娜