湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初8532号原告：中国农业银行股份有限公司浏阳市支行，住所地浏阳市圭斋东路**。负责人：凌庆联，该支行行长。委托诉讼代理人：邹云凌，男，1963年11月30日出生，汉族，住浏阳市，系该支行客户经理。被告：彭晶，女，1993年6月14日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：彭常根，男，1970年11月14日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：汤成英，女，1974年1月7日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：浏阳市同力房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市人民路恒远****楼**。法定代表人：罗霖。委托诉讼代理人：尹邦湘，湖南人和律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行（以下简称农业银行浏阳支行）与被告彭晶、彭常根、汤成英、浏阳市同力房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行浏阳支行的委托代理人邹云凌，被告浏阳市同力房地产开发有限公司委托诉讼代理人尹邦湘到庭参加诉讼。被告彭晶、彭常根、汤成英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告农业银行浏阳支行向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告彭晶偿还原告截止至2019年8月19日止的个人住宅用房按揭贷款本金344882.98元，利息32497.06元，以及自2019年8月20日起至偿还之日止的贷款利息；2：判令被告彭常根、汤成英对被告彭晶所欠原告债务承担连带责任；3、判令被告浏阳市同力房地产开发有限公司对被告彭晶所欠贷款承担连带清偿责任；4、判决原告对被告彭晶借款抵押物处置后享有优先受偿权；5、本案全部诉讼费用由被告承担。被告浏阳市同力房地产开发有限公司主要答辩意见，阶段性的保证责任已过期，被告连带责任应当免除；涉案房屋至今仅办理商品房预告登记，尚未办理产权登记，目前还登记在被告浏阳市同力房地产开发有限公司名下，原告无权享有涉案房产的优先受偿权。被告彭晶、彭常根、汤成英无答辩。本院经审理认定事实如下:被告彭常根、汤成英系夫妻关系，被告彭晶系被告彭常根、汤成英之女。2012年10月1日，被告彭晶作为买受人与被告浏阳市同力房地产开发有限公司作为出卖人签订了编号为201102331804《商品房买卖合同》，购买了浏阳市同力房地产开发有限公司开发的浏阳市福临.体育新城第3幢住房一套，该商品房建筑面积为143.96㎡，总房价款531725元，首付款为161725元，银行按揭款项为370000元，贷款年限30年。2013年1月25日，被告彭晶作为借款人与原告农业银行浏阳支行作为贷款人、被告浏阳市同力房地产开发有限公司及案外人浏阳市恒信房地产置换担保有限公司作为保证人、被告彭晶作为抵押人签订了《个人购房担保借款合同》，约定，被告彭晶向原告农业银行浏阳支行借款370000元，用于从浏阳市同力房地产开发有限公司处购买位于浏阳市福临.体育新城第3幢住房一套；借款期限自2013年1月29日起至2043年1月28日止，共计360个月；借款利率为浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮一定比例确定执行年利率；如借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；合同项下的借款由浏阳市同力房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，为借款人的债务承担连带保证责任；案外人浏阳市恒信房地产置换担保有限公司自被告彭晶取得产权登记权利证书之日起承担保证责任；被告彭晶作为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。该合同还对其他事项进行了约定。当日，被告彭常根、汤成英向原告出具《共同还款承诺书》，承诺为被告彭晶所购福临.体育新城第3幢住房的按揭贷款承担共同偿还责任。2013年1月29日，原告农业银行浏阳支行依约向被告彭晶发放贷款370000元，并依约汇至指定的被告浏阳市同力房地产开发有限公司银行账户。约定借款年利率是6.55%，逾期年利率为8.515%。2013年2月20日，原告农业银行浏阳支行为按揭房产办理了预购商品房抵押权预告登记（浏房预字第××号），预告登记权利人为农业银行浏阳支行，预告登记义务人为彭晶，附记中载明贷款金额为370000元。借款后，被告彭晶、彭常根、汤成英在初始阶段尚能按等额本息还款法偿还贷款本息，此后便开始逾期，截止至2019年8月19日，尚欠原告贷款本金344882.98元，利息32497.06元。此后，被告未再按期偿还贷款本息。被告浏阳市同力房地产开发有限公司亦未履行保证责任。原告催问未果，遂于2019年9月11日向本院提起诉讼。另查明，1、被告浏阳市同力房地产开发有限公司至今没有为被告彭晶办理房屋所有权证，抵押房产仍然登记在被告浏阳市同力房地产开发有限公司名下；2、《个人购房担保借款合同》为原告提供的格式合同，其合同第35条约定，阶段性保证人自贷款发放之日起，至以下第（）种情况完成之日止，为借款人承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；（2）办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续；3、办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后（）年。但合同对采取哪一种方式没有进行勾选；3、原告认为抵押房产福临.体育新城第3幢1804号住房至今未办理产权登记手续，案外人浏阳市恒信房地产置换担保有限公司承担保证责任的条件尚未成就，故没有将其列为本案一方当事人。本院认为，原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行与被告彭晶、被告浏阳市同力房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，依法成立且合法有效，合同各方当事人理应恪守。应被告彭晶的申请，原告依约向其发放了贷款370000元，履行了贷款的交付义务。被告彭晶、彭常根、汤成英理应依约承担共同还款责任。现未按约还本付息，显属违约。根据双方签订的《个人购房担保借款合同》，原告有权提前收回贷款本金并行使担保权利，故原告要求被告彭晶、彭常根、汤成英共同偿还贷款本金344882.98元及利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据涉诉《个人购房担保借款合同》的约定，被告彭晶以其所有的位于福临.体育新城第3幢1804号房产作为抵押担保并办理了抵押预告登记,尚未完成抵押登记。但该房屋完成了初始登记，已具备实现抵押权的条件。故原告按合同的约定请求对上述抵押物在拍卖、变卖所得价款中享有优先受偿权，其诉求符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于被告浏阳市同力房地产开发有限公司的保证责任。本案中，合同中对混合担保情形下如何实现担保物权有约定，并赋予了债权人有优先选择任何一种担保权实现自身债权的权利，原告有权选择要求被告浏阳市同力房地产开发有限公司承担连带保证责任。该合同系原告提供的格式合同，双方对被告浏阳市同力房地产开发有限公司选择阶段性保证的担保期间约定不明，故应作出有利于被告的解释，即浏阳市同力房地产开发有限公司的保证义务应当至“（2）办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记”时结束，故本院对原告要求被告浏阳市同力房地产开发有限公司作为上述贷款的阶段性连带保证人承担连带保证责任的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、彭晶、彭常根、汤成英于本判决生效之日起十日内共同偿还中国农业银行股份有限公司浏阳市支行个人住宅用房按揭贷款本金344882.98元及利息（计算方式：至2019年8月19日止的利息为32497.06元，此后的利息按约定的利率标准计算至实际履行之日止）；二、中国农业银行股份有限公司浏阳市支行在上述债权范围内对彭晶提供抵押担保的座落于位于浏阳市福临.体育新城（浏房预字第××号）住房一套在折价、拍卖或变卖所得价款中享有优先受偿权；三、驳回中国农业银行股份有限公司浏阳市支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6961元，减半收取3480.5元。由彭晶、彭常根、汤成英共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张佐成二〇一九年十一月二十一日书记员  刘若雯附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。2、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。3、《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保；本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证；连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。