广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2555号上诉人（一审原告、反诉被告）：何展强，男，1961年12月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：刘志敏，广东大公威德律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：赵郁祥，男，1966年10月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上诉人何展强因与被上诉人赵郁祥房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2018）粤0403民初3198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。何展强上诉请求：1、撤销一审判决第一、四项；2、改判赵郁祥向何展强支付因无法经营继续导致赔偿给厨房承包方的损失48000元；3、改判何展强无需对赵郁祥承担任何责任；4、案件诉讼费用由赵郁祥承担。事实与理由：一、一审法院没有认定导致餐厅无法经营的根本原因是停电。根据何展强提供的黄建光在2018年7月5日的停电申请，何展强所经营的餐厅在2018年8月7日才复电。赵郁祥也当庭表示，这是赵郁祥与黄建光之间的事，与何展强无关。对此，何展强不认同赵郁祥的抗辩，虽然停电是因为赵郁祥欠付黄建光十几个月的租金没有缴纳，最终导致黄建光申请停电，但停电的直接受害人是何展强，导致餐厅无法经营，何展强无权向黄建光主张任何权利。赵郁祥本应该积极协调黄建光复电，但赵郁祥却采取消极的态度，放任停电结果的持续，导致何展强因为觉得复电无望才终止餐厅的经营。这是赵郁祥的原因造成租赁合同无法继续履行，赵郁祥必须承担责任。二、何展强已经以实际行动告知赵郁祥终止合同，一审法院认定何展强需支付2019年8月8日至2019年1月17日的租金缺乏事实依据。何展强在2018年7月中旬，因为停电无法经营，何展强被逼解雇人员，与厨房承包人解除合同，将餐厅的大门锁上，并告知赵郁祥不再经营。退一步说，即使需要明确的书面通知，何展强在2018年10月16日已经向一审法院立案，诉讼请求是解除合同、返还保证金和赔偿损失。此时何展强已经明确双方的合同关系终止，一审法院认定以2019年1月17日现场勘查时间作为何展强支付场地使用费的截止时间错误。通过现场勘查，何展强餐厅营业场所的锁已经被锯开，办公室内的空调、电脑等值钱的物件已经赵郁祥转移，厨房是开放式的，这些都不影响赵郁祥对场地占用和使用。事实上，何展强自2018年7月离场后，赵郁祥已经将餐厅的锁锯开，并撬开办公室的门，实际占用场地，更何况何展强经营场地位于内院，外面还有大门，由于赵郁祥大门紧锁，导致何展强无法将物品搬离现场，只能存放在经营场地以外的角落。因此何展强充其量只需要支付2018年8月8日至2018年10月16日的场地使用费。三、一审法院不采纳何展强要求赔偿48000元的诉讼请求是对事实的视而不见。作为餐厅，将厨房承包给其他人，是行业内非常普遍的现象。何展强提供的合同中明确约定解提前解除合同需要支付一个月的承包费及48000元。一审法院认为向案外人赔偿48000元与本案无关错误，该48000元的赔偿是实际发生并且合情合理的。赵郁祥辩称，不认可何展强的上诉意见，停电是因为何展强拖欠几个月租金的违约行为，停电是何展强本人应承担的责任，与赵郁祥无关，何展强据此要求赔偿没有依据。何展强向一审法院起诉请求：1.赵郁祥退还交纳的水电费押金2万元、设备押金1万元、租房押金1万元；2.赵郁祥偿还何展强垫付的水电费5133元和加装电表分表1600元；3.赵郁祥赔偿何展强的损失48000元；4.案件诉讼费由赵郁祥承担。赵郁祥向一审法院反诉请求：1.同意解除双方签订的租赁协议；2.判令何展强交纳拖欠的房租及应提供的消费款共计94000元；3.判令何展强交纳滞纳金1万元；4.判令何展强交纳利息3000元；5.何展强支付占用费及应提供的消费款从2018年5月起按照每月13000元（含消费款）的标准计算至2019年1月17日；6.案件的诉讼费由何展强承担。一审法院认定事实：2018年2月24日，何展强（合同乙方）与赵郁祥（合同甲方）签订租赁协议，约定将甲方所有位于珠海市斗门区斗门镇和风南街九号生态农庄部分用地出租给乙方，使用场地包括：前门办公室、厨房、水池、大厅、三间包房、公共用地以及后园菜地三亩，及配套现存的厨具、餐具台、椅、空调。租赁期为2018年3月3日至2019年12月29日，租金每月1万元，水电费押金2万元。实行先交租后使用方式，在每月1日前交清当月租金，押一付一。逾期一个月不交租金，甲方有权收回承租区域，终止合同，押金不退。乙方在承租区域内所使用的水电费独立结算，自行承担费用。如要终止协议，需提前三个月书面告知对方，否则，违约方要赔偿违约金1万元。乙方每月例行提供价值3000元消费款供甲方使用，此费用当月有效，未消费完金额月底清零，不能累加计入下月消费。2018年2月25日，何展强向赵郁祥支付2018年4月份租金1万元；2018年3月3日，何展强向赵郁祥支付设备押金1万元、水电押金2万元、房租押金1万元。后赵郁祥将案涉场地交付给何展强使用。2018年6月28日，赵郁祥向何展强发送短信，主要内容为：“按双方约定，你方应于2018年4月20日前交付租金3300元，2018年5月1日前交付租金1万元，2018年6月1日前交付租金1万元，2018年7月1日前交付租金1万元，共计33300元。并应按约定提供每月3000元共计1万元餐厅消费，但你方停业，未能提供足额消费，应补足现金，收到此函后请于三天内把款项支付我方并函复，否则按你方单方违约论处，除支付租金外，我方还会追偿违约金及滞纳金和相应手段。”2018年7月5日，案涉场地停电；2018年8月7日，案涉场地恢复通电。一审法院于2019年1月17日对案涉租赁现场进行勘验，查明何展强承租案涉场地用于餐饮经营，其主要使用的区域包括厨房、大厅、三间包房、水池、前门办公室（双方口头约定双方共同使用），截至2019年1月17日，何展强的空调、冰柜、不锈钢工作台、蒸炉、洗衣机、打浆机、碎肉机、大班椅等办公设备及厨房用具留存在案涉场地。双方一致同意由何展强在勘验后一周内将上述物品搬离至赵郁祥指定的其他场所，逾期赵郁祥有权自行处理。物品搬离后，视为何展强将案涉租赁物移交给赵郁祥。就何展强承租的珠海市斗门区斗门镇和风南街九号生态农庄内的厨房、大厅、三间包房有无办理建设工程规划许可证的情况，一审法院致函珠海市住房和城乡规划建设局斗门规划分局，该局书面回复一审法院：经现场核查，来文所述位置（珠海市斗门区斗门镇和风南街9号）为斗门镇农电管理所用地，该用地范围内除原办公楼、宿舍楼于2001年1月在原斗门镇村镇建设规划管理所补办规划许可手续外，其他建筑物均未办理相关规划许可手续。一审法院认为，何展强承租的位于珠海市斗门区斗门镇和风南街九号生态农庄的厨房、大厅、三间包房均未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉租赁协议应属无效。虽然案涉租赁协议无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，何展强应参照租赁合同约定的租金标准向赵郁祥支付房屋占有使用费。经一审法院核算，自2018年5月1日起至2019年1月17日止，何展强应向赵郁祥支付的房屋占有使用费为85484元（1万元/月×8个月+1万元/月÷31天×17天）。赵郁祥反诉要求何展强每月另行支付3000元的消费款没有依据，一审法院不予支持。何展强辩称其未支付占用费的理由为其代赵郁祥垫付的水电费、加装电表分表费用赵郁祥不予确认、也未向其支付。对此，一审法院认为，两者属不同法律关系，何展强以赵郁祥未支付其垫付的相关费用为由拒绝支付占用费没有依据，何展强的该抗辩没有依据，一审法院不予采纳。关于何展强辩称案涉场地从2018年7月5日停电，其已于2018年7月10日从案涉场地搬离的问题。一审法院认为，至2019年1月17日一审法院组织双方现场勘验之日，案涉现场仍存留有何展强未搬离的办公设备及厨房用具，何展强辩称其已于2018年7月10日将案涉场地交还赵郁祥没有事实依据。但案涉场地在2018年7月5日至同年8月7日期间确实停电，何展强无法经营，作为出租人的赵郁祥有义务协助何展强办理恢复通电手续，以使案涉场地达到何展强的租赁目的，但赵郁祥并未提供证据证明其给予了协助，故一审法院认为，赵郁祥主张停电期间的占用费没有依据，何展强应向赵郁祥支付的占用费应扣除2018年7月5日至同年8月7日期间的占用费10968元（1万元/月÷31天×34天）。故何展强应向赵郁祥支付自2018年5月1日起至2018年7月4日、2018年8月8日起至2019年1月17日止的占用费74516元（85484元-10968元）。关于何展强要求赵郁祥返还水电押金2万元、设备押金1万元、租房押金1万元的请求。一审法院认为，案涉租赁协议无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，赵郁祥应将收取何展强的押金予以返还，何展强的该请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。何展强主张赵郁祥返还其代赵郁祥垫付的水电费、宽带费5133元、加装电表分表的费用1600元，赵郁祥均没有异议，一审法院予以支持。由于案涉租赁协议无效，故赵郁祥援引该合同反诉要求何展强支付违约金（滞纳金）1万元没有依据，一审法院不予支持。赵郁祥反诉要求何展强支付占用费的利息亦没有依据，一审法院不予支持。关于何展强请求赵郁祥赔偿损失48000元的问题。一审法院认为，首先，何展强主张该损失的依据是其与案外人签订的合同及案外人开具的收据，赵郁祥对此并不认可；其次，即使存在何展强需向案外人赔偿的情况，何展强也未提供充分的证据证明该损失系因租赁合同无效导致，故何展强的该项请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、何展强于判决生效之日起七日内向赵郁祥支付2018年5月1日至2018年7月4日、2018年8月8日至2019年1月17日的房屋占有使用费74516元；二、赵郁祥于判决生效之日起七日内向何展强返还水电费押金20000元、设备押金10000元、租房押金10000元，合计40000元；三、赵郁祥于判决生效之日起七日内向何展强支付水电费、宽带费5133元、加装电表分表费用1600元，合计6733元；四、驳回何展强的其他诉讼请求；五、驳回赵郁祥其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2700元（何展强已预交），由何展强负担1368元，赵郁祥负担1332元；反诉受理费1220元（赵郁祥已预交），由何展强负担850元，赵郁祥负担370元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，涉案珠海市斗门区斗门镇和风南街9号用电账户登记在案外人黄建光名下。赵郁祥主张涉案场地及地上建筑物的权属人为珠海斗门农电工程部，珠海斗门农电工程部将涉案场地及地上建筑物租赁给黄建光，黄建光又转租给黄咏超，黄咏超再转租给赵郁祥。赵郁祥称因为何展强未支付租金，赵郁祥亦无法向黄建光支付租金，黄建光遂停电。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见和庭审意见，本案争议焦点为：1、何展强应否向赵郁祥支付2019年8月8日至2019年1月17日期间的房屋占有使用费；2、赵郁祥应否向何展强赔偿损失48000元。关于争议焦点一。首先，对于何展强未向赵郁祥交纳2018年5月、6月占有使用费的事实，何展强予以确认，此系何展强的违约行为。何展强抗辩称其未交纳该期间费用的理由是赵郁祥一直拒绝与其就2018年2月前产生的水电费、宽带费进行对账结算，但未提交相关证据予以证明，本院无法采信。其次，关于退场时间。何展强二审称其于停电后的2018年7月10日停止经营，但餐厅相关设备并未搬离。本院认为，租赁关系中的退场，并非仅指人离场，亦包括物的清理、搬离、交接。因物品未及时搬离，何展强一直占用涉案场地直至2019年1月17日，一审法院据此判决何展强支付2019年8月8日至2019年1月17日期间的房屋占有使用费正确，本院予以维持。何展强主张赵郁祥于2018年7月即控制了涉案场地，但未提交证据予以证明，本院不予采信。关于争议焦点二。何展强与赵郁祥并未在租赁协议中约定，若承租人拖欠租金，出租人得以停电。故若因出租人停电给承租人造成损失的，作为出租人的赵郁祥应承担赔偿责任，但具体损失应由承租人何展强予以证明。何展强向一审法院提交了其与案外人林景腾的合约书及林景腾于2018年7月10日出具的收据，拟证明因停电提前解除厨房承包合同、赔偿相关人员48000元，本院认为，因林景腾未能出庭作证，对于48000元补偿款是否实际发生、支付尚未能予以充分证明，故本院对何展强的该项主张不予支持。综上所述，何展强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费2750元，由何展强负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇一九年十一月十五日书记员  王 莉