四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1402民初4715号 原告：四川吉民物业有限公司。住所地：眉山市东坡区滨湖花园花居时代********。 法定代表人：郭光军。 委托诉讼代理人：李强，四川晨旭律师事务所律师。 被告：姜忆，男，1981年11月11日出生，汉族，住眉山市东坡区。 原告四川吉民物业有限公司诉被告姜忆物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理，并依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告四川吉民物业有限公司的委托诉讼代理人李强、被告姜忆到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告四川吉民物业有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付原告2013年4月30日至2019年12月31日期间的物业服务费5567.60元，并承担相应的违约金。审理中，原告自愿放弃违约金诉请。事实及理由：被告系东坡区松兰雅筑小区8幢1单元302号房屋的业主。原告依照与该小区业主委员会签订的《物业管理服务协议》的约定提供了物业管理服务。被告自2013年4月30日起未交纳物管费。原告于2017年5月向小区业委会提出拟起诉的请示，业委会未作相反意思表示。之后原告起诉了一批业主，并于2019年签订了新的服务协议。被告仍未交纳物管费，原告为维护自己合法权益诉至法院。 被告姜忆辩称：我是8栋1单元302号的业主，我没有与任何物业签过任何协议，也没有业委会通知我，没有参加过任何业主大会，不认可原告与他人签订的合同。业委会成员及成立我都不清楚，他们不能代表我签订合同。物业管理不作为，严重失职，绿化被占用，被破坏，卫生很差，垃圾杂物随处可见。小区的广告收入、停车收入、摊贩收入等财务从未公示，严重侵犯了广大业主的知情权。车辆占道严重，消防通道长期被物业出租给他人停放车辆，存在严重的安全隐患。娱乐场所被物业租给他人停车。本村村长经常指导物业工作，要求改善服务工作，但物业却并未改正。小区后门有一处被物业私自建房并出租给他人的情况，应立即拆除。我们要求物业清理消防通道所有车辆，整顿小区卫生，定时公布小区的收入与财务情况，增加摄像头，增加第二个出入大门，增加保安人数确保小区安全。 原告为证明自己主张，向本院提交了如下证据：1.（2017）川1402民初3873号民事判决书，拟证明原告在此次起诉前已经起诉了一批业主及原告提供了物业服务的事实；2.物业服务合同3份、物业管理服务协议1份，拟证明原告自2009年开始陆续与开发商及小区业委会签订物业服务合同，合同约定了物业费收取标准、收取时间、违约责任等内容。 被告认为原告提交的证据1与其无关；原告与业委会签的合同就找业委会，与其无关；物业服务合同是队长签的，合同并未公示，不知晓合同内容；合同约定了绿化的养护、小区安保、卫生等，但物业并未认真履行约定内容，物业服务不值0.5元每平方米，要求物业改善了才交物管费。 被告证明自己主张，向本院提交了2019年10月开始陆续拍摄的照片30张，拟证明小区存在绿化差、卫生差、消防通道占道、违规私建等问题，物业管理不到位。 原告对被告提交的照片真实性无异议，认为车辆停放问题是因为小区停车位不够，要解决这个问题不是仅仅靠物业就能解决的；绿化和卫生仅看照片反映不出存在较大瑕疵，绿化也可能是业主踩踏所致；私建问题不清楚是否是物业公司搭建。 原告提交的证据均系原件，能够证明主要案件事实，本院依法予以采信。被告提交证据的真实性本院予以认可，对其证明力将在“本院认为”部分详述。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定如下事实： 2009年2月，原告与位于眉山市东坡区大雅街以西与文安路交叉口的松兰雅筑小区建设单位即四川众和房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》及《补充协议》，主要约定物业服务事项包括物业公用部分及设施设备的管理维护、公共绿化的维护、公共区域环境卫生维护、协助公共区域的秩序维护等；住宅物业服务费用按建筑面积0.5元／月·平方米向业主收取；业主应在15日履行交纳义务；合同期限自2009年3月30日至2012年3月29日止。2013年4月2日，原告与松兰雅筑业主委员会签订《物业管理服务协议》，主要约定保洁、绿化、秩序维护、车辆出入停放管理、被盗赔付等事项；住房物管费按0.5元／平方米计算，于到期前10日内支付；物业方违反协议约定，未达到约定的管理目标，业主方有权要求限期整改，逾期未整改或整改不符合约定的，业主方有权终止协议，造成损失的应给予经济赔偿；业主未按时交纳费用，物业方有权催收，并从逾期之日起按物业服务费的千分之五收取违约金；合同期限自2012年3月30日至2017年3月31日止；合同还约定了双方其他权利义务。合同期限届满后，原告与该小区业委会于2017年4月9日、2019年3月17日分别签订了《松兰雅筑物业服务合同》两份，合同主要内容与2013年4月2日签订的《物业管理服务协议》雷同，住宅物业服务费收取标准均为0.5元／月·平方米，合同期限自2017年3月31日至2021年3月31日止，但该两份合同约定的物业服务费交纳方式为可按年／季／月交纳，业主应在当年12月30日前向乙方结清。被告认可系该小区8栋1单元302号房屋业主，房屋建筑面积127.19平方米，2010年左右入住。 本院认为，建设单位或业主委员会依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同或物业服务合同，对全体业主具有约束力。被告以原告未与其本人签订合同为由提出抗辩，本院不予支持；被告抗辩未参加业主大会、不清楚业主委员会的成立等均系口头陈述，不足以推翻有业主委员会成员签名并加盖业主委员会印章的合同效力。近年来，物业服务纠纷案件逐年增多，与我国经济高速发展促使住房商品化、货币化、社会化分不开。随着物业管理的蓬勃发展，物业服务企业应反思如何提高物业服务水平，以谋求企业健康长远的发展；业主及业主委员会也应结合本小区实际情况与物业服务企业约定服务事项，发生矛盾后选择互利共赢的方式，合理合法处理矛盾纠纷。物业服务具有多方面、重复性、长期性、繁杂性等特点，且物业服务针对的是一个小区的整体环境，其中包括卫生、绿化、车辆停放秩序等事项仅靠物业服务企业的努力也不一定能达到业主要求，小区整体环境还与小区业主素质、小区硬件设施等密切相关，故不能仅仅以某一时间点，或某一暂时性的状态评判物业服务的好坏。另外，物业服务合同的特点决定了物业服务的标准很难细化，且各小区的物业服务费高低不同决定了物业服务标准也有所区别，故在部分业主对物业服务不满意的情况下，应本着公平合理的原则协商处理，协商不成可诉至法院，而不应简单粗暴地以不交纳物业服务费来处理分歧。本案中，物业服务合同中约定了业主方可对物业服务提出整改意见等能够促使物业服务企业改善服务的积极有效的解决争议方式，但被告并未选择互利共赢的方式解决分歧，而是从2013年4月起长期拖欠物业服务费。对被告用拒交物业费表达对物业服务不满的方式，本院不予提倡。被告提交的照片系2019年10月开始陆续拍摄的，从照片中确实能看出该小区绿化较差，但不能证实长期存在卫生差、消防通道占道等服务瑕疵，也无法证实违规私建的主体系原告。且在物业服务合同未明确约定物业服务费的减少、免除事项的情况下，物业服务的一般瑕疵也不能构成拒交理由，故对被告的抗辩事由本院不予支持，被告应按合同约定标准及期限支付物业服务费。原告主张的物业服务费5567.60元系2013年4月30日至2019年12月31日期间费用，但2019年度的物业服务合同约定业主可自行选择按月、季、年交纳，交费截止时间为当年12月30日前，原告主张的2019年度的物业服务费还未达到约定的履行期限，故本院对原告主张的物业服务费，依法支持2013年4月30日至2018年12月31日期间共计4324元（0.5元×127.19㎡×68个月）。 综上，依照《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告姜忆于本判决生效之日起三日内支付原告四川吉民物业有限公司2013年4月30日至2018年12月31日期间的物业服务费4324元； 二、驳回原告四川吉民物业有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告姜忆负担。 本判决为终审判决。 审判员  吴燕伶 二〇一九年十一月十四日 书记员  蔡晓玲