湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0104民初9523号原告（反诉被告）：欧继生，男，1960年4月15日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李芳红，湖南如金律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南金科房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区青山村雷锋大道**，统一社会信用代码91430000670764739H。法定代表人：况进林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邵晓青，男，1990年1月21日出生，汉族，住湖北省潜江市，系该公司员工。委托诉讼代理人：康玲，湖南天地人律师事务所律师。原告欧继生与被告湖南金科房地产开发有限公司（以下简称“金科公司”）商品房预约合同纠纷一案，在审理过程中，被告金科公司向本院提起反诉，本院依法予以受理，并将本反诉合并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告欧继生的委托诉讼代理人李芳红、被告金科公司的委托诉讼代理人邵晓青、康玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）欧继生向本院提出诉讼请求：1.判令被告将坐落于长沙市岳麓区金科盛世东方大院一期39栋101号房交付给原告，配合将房屋产权过户至原告名下并赔偿逾期办证违约金3219439元；2.判令被告赔偿原告房屋贬值损失2300000元，公证费4000元，律师费100000元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告欧继生变更诉讼请求为：1.判决解除原告与被告湖南金科房地产开发有限公司之间的买卖合同关系；2.判令被告湖南金科房地产开发有限公司向原告返还6387750元购房款，并按银行同期贷款利率上浮50%赔偿原告资金占用损失，自被告收款之日计算至还清之日止；3.判令被告承担原告为追索债务花费的律师费100000元，公证费4000元；4.本案诉讼费、保全费、保函费由被告承担。事实与理由：2010年ｌ1月初，经朋友推荐，原告到被告开发的坐落于长沙市岳麓区金科·盛世东方大院现场看房，观看了被告提供的楼盘的外景效果图、沙盘图以及现场气势恢弘的“东方大院”牌楼、喜气洋洋的福墙、整齐葱郁的绿化，在销售人员的带领下，体验了由精致的临湖栈道、凉亭、宽广的湖面、清澈湖水共同构建出来优雅、舒适的楼盘小区环境。原告被当时亲眼所见的美丽的花圃、静谧的湖景以及销售人员所描绘的蓝图所感染，加上被告是一家知名的房企，原告对在此择一好房，宜养天年充满美丽幻想。经再三比较，原告选择了风景最好、绿化最多最安静私密的湖尾处的一期39栋101临湖别墅，并于2010年ｌ1月17日与被告签订《金科·东方大院置业计划书》（以下简称“置业计划书”），置业计划书约定原告购买被告坐落于长沙市岳麓区金科·盛世东方大院一期39栋101号临湖别墅，房屋总价款为6387750元，付款方式为分两次付清。原告按约于签订置业计划书当天支付2万元定金，第二天即付清购房首付款1277750元。2011年9月28日，原告付清购房尾款5110000，被告也向原告出具了两笔购房款的发票。2017年11月，原告从云南返回湖南，想到时隔六年，一直未收到被告交房通知，便到被告处询问。原告到现场看房时，深感震惊，该房屋的后花园、湖面以及绿化带等都被填土、临水栈道被拆除，别墅门前已建起3米高围墙，一楼采光受到严重影响，甚至房子里还住着人，此情此景，与买房时的所见所闻简直是天壤之别。原告完全不能接受这样的房屋，立即要求被告恢复原状交付房屋，被告却拒不答复。经了解，被填的后花园、湖面和绿化带所占的土地原本就不是被告所有，而是被告为了诱导客户购房非法占用湖南新丰源投资有限公司的土地建设。而2016年12月，湖南新丰源投资有限公司通过诉讼收回了被占用的土地，湖南新丰源投资有限公司便将原来的绿化带、湖面填平，并拆除了所有被占用土地上的牌楼、福墙、临水栈道、凉亭、道路指示牌。原告认为，被告为了销售房屋，故意非法占用他人土地的建造花园、建设临湖栈道、凉亭、福墙、种植绿化带，误导消费者，既是虚假宣传、消费欺诈行为，又是严重的违约行为。原告购买涉案别墅的初衷是提升生活品质，优美的居住环境是提升精神享受的必要条件，原告当初正是因为被告构造的优美环境而斥巨资在此置业。如今，被告的违约导致原告的合同目的无法实观，给原告造成巨大经济损失。被告虽未将购房环境条件写入购房合同，但被告通过非法占用他人土地临时构建的优美环境对原告订立房屋买卖合同有重大影响，对涉案房屋的价格也有重大的影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告的行为严重违约，被告应当承担违约责任。另一方面，原告全额交付房款至今已七年之久，被告未交付房屋，未为原告办理房屋产权登记，被告存在逾期交房和逾期办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的违约行为，依法应承担违约责任。综上，被告以欺骗方式诱使原告订立置业计划，交付全额购房款，且被告拒不采取补救措施恢复原状，并赔偿原告损失。为维护原告合法权益，依据《中华人民共和国合同法》一百零七条、一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合员纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，特诉至贵院，请求判如所允。因被告占用案外人土地建设绿化带、临湖花园、门楼等进行虚假宣传，导致原告作出购房决策，并支付购房款，又因案外人已通过诉讼途径要回被被告占用的土地，原告与被告多次协商要求其对房屋及临湖花园进行恢复原状，被告均表示无法与案外人沟通好，无法恢复原状，故申请人购买高档临湖别墅改善居住环境的合同目的无法实现，基于以上事实，原告特向人民法院申请变更诉讼请求，望判如所请。被告（反诉原告）金科公司辩称：涉案房屋不能办理不动产权证及延期交房的系因原告原因所致。原告虽有购房意向，但自2011年至2018年一直无法联系，被告多次书面通知原告签订商品房买卖合同，并办理手续，但原告均未办理，现原告以不认可房屋现状及价款为由，拒不签订商品房买卖合同，导致原被告双方无法办理房屋买卖的相关事宜，也无法建立正式的房屋买卖合同关系，相应责任应当由原告自行承担，被告不应承担此所述的资金占用费及其他损失。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.请求判令解除反诉人与被反诉人达成的房屋买卖关系，并判决被反诉人配合撤销金科盛世东方大院一期39栋101号房屋网签；2.请求判令被反诉人按3.2元每月每平米承担金科盛世东方大院一期39栋101号房屋2010年12月1日起至房屋网签撤销之日止的物业管理费171547元（暂计算至2018年12月1日，按9折计算）；3.判令被反诉人承担本案反诉诉讼费。事实及理由：2010年11月17日，被反诉人填写了《金科东方大院置业计划书》表示其购买金科盛世东方大院一期39栋101号房屋的意向，并支付了相关房款。后在2011年至2018年期间，反诉人委托的物业公司多次书面催告被反诉人来反诉人处办理接房手续和交纳物业管理费，均无法联系上被反诉人。2018年8月13日，被反诉人至反诉人处办理了该房屋的网签手续，但被反诉人却以不接受《商品房买卖合同条款》为由拒绝签署《商品房买卖合同》，导致反诉人无法办理相应的合同备案、办理《不动产证》等手续，其行为已明确表示反诉人与被反诉人双方已无法就房屋买卖事宜达成一致意见，故反诉人特提出反诉，请求人民法院判如所请。原告（反诉被告）欧继生就反诉辩称：1.被告所述与事实不符，原、被告就原告购买被告开发的涉案房屋1-39-101号独栋临湖别墅已达成合意，并且原告履行了主要合同义务，并非被告所说双方无法达成一致，但是由于被告拟交付的房屋与约定不符，被告存在严重违约，依照合同法规定，被告应当承担继续履行并承当违约责任的不利后果；2.被告至今未交付房屋，目前原告尚未取得房屋的所有权，房屋登记在被告名下，原、被告也没有签订物业服务合同，原告没有支付物业费的义务，请求法庭驳回被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原、被告身份信息、置业计划书、付款发票、《公证书》（第96号）、照片、（2016）湘民终817号民事判决书、《公证书》（第9064号）、承诺书、工程款对账单、发票、长沙市城乡规划局政府信息公开申请政府信息公开告知书、民事委托代理合同、律师事务所开具的发票、公证费的真实性、合法性、关联性予以确认。对原告提交的金科东方大院的2-19栋101号房前业主的魏建国调查笔录、售楼时沙盘图、房屋效果图ＶＳ房屋实际现状、安居网房价公示图、东方大院整体平面设计图、东方大院2-19-101号别墅转让合同的真实性予以确认，但与本案不具有关联性。对被告向本院提交的催接房通知书及快递凭证、催接房通知书及快递凭证、长房权证岳麓字第**产权证书、不动产中心网签信息的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月17日，被告向原告出具《金科·东方大院置业计划书》一份，该置业计划书显示客户姓名：欧继生，房号：1-39-101号独栋别墅，建筑面积498.77平方米，面市价格6387750元，付款方式：分期付款，分期折后总价6387750元，折后单价12807.01元每平方米，首次付款1277750元，二次付款5110000元。购房客户需交纳房款与费用明细（代收代付费用按政府部门规定交纳，多退少补）（备注：11.17付2万；1.18付1257750元；其他相关费用暂时不收取，备注日期11月18日），（1）合同应付房款（首付）1277750元，（2）公证费150元；（3）合同备案及产权费用，维修基金99754元，交易契税255510元，产权登记费80元，预告登记费80元，国土证费120元，小计355544元，需缴房款与代收费用总计：1633086元（已付2万元），被告的置业经理在该计划书上签字确认。2010年11月18日，被告向原告开具了1277750元的销售不动产统一发票；2011年9月28日，被告向原告开具了5110000元的销售不动产统一发票。此后，双方并未签订书面的房屋买卖合同。金科物业服务有限公司湖南分公司东方大院物业管理处2015年6月以挂号信方式向原告寄送催接房通知书一份，内容为：您购买的金科东方大院1期39栋101号住宅，经有关建设职能部门验收合格，已按照合同约定于2010年9月1日具备交付条件。我公司已于2010年9月1日之前通知您前来接房，而您至今仍未到我公司办理接房手续，对此现特在此书面通知您办理接房手续。就相关事宜告知如下：一、请您于2015年6月20日前至金科东方大院管理处客服中心办理接房手续；二、5.按购房合同约定，在房屋交付时您应缴纳相关费用，包括房屋结算尾款、房屋专项维修资金、契税等费用以及预存六个月全价物业服务费，请携带前述费用并在办理接房时交纳，截止2015年6月，应缴纳的物业费为68473.3元（最终金额以合同等相关约定为准）。该通知书邮寄结果未显示签收。2018年5月26日，被告通过EMS向湖南省长沙市天心区中意二路617号邮寄催接房通知书一份，收件人为欧继生，要求原告在2018年5月31日前至金科东方大院管理处客服中心办理接房手续。在该通知书中载明截止2018年5月应缴纳的物业费为118750.8元（最终金额以合同等相关约定为准）。被告未提供该通知书邮寄送达结果。2017年12月11日，原告向湖南省长沙市麓山公证处申请对涉案别墅外观及别墅周边的环境进行证据保全，湖南省长沙市麓山公证处依法出具了（2017）湘长麓证民字第9064号公证书，该证据显示涉案房屋东侧的人工湖已被填埋。2018年1月2日，原告再次向湖南省长沙市麓山公证处申请公证，申请内容为：对查看相关网站内容的过程及结果进行保全证据。湖南省长沙市麓山公证处出具（2018）湘长麓证民字第96号公证书，该证据显示涉案房屋为湖景别墅房。另查明：1.2010年12月27日，湖南省第四工程有限公司向被告出具《承诺书》一份，载明：我公司员工欧继生以个人名义购买了贵司开发的盛世东方大院项目房屋所购物业为1期39栋101号房屋，该房建筑面积为498.77平米，购房总款为6387750元，现我司同意作出以下承诺：一、同意用我司参与承建贵司开发的盛世东方大院工程的工程款冲抵该套房屋的房款。二、我司保证在正式认购日先预付不低于20%房款（共计1277750元）剩余房款同意贵司从应付我司工程款中扣除予以支付。具体操作如下：1.首付20%付现（已付1277750元）；2.剩余40%抵扣一期工程结算款（共计2555000元）；3.余款40%折抵三期三标竣工验收款（共计2555000元）若当期应付工程进度款扣除后仍未能付清我司购买物业的当期应付房款，我司同意在该次抵扣后10日内以现金方式补足我司购买物业的当期应付房款。在以工程款抵扣全部房款后，我司员工有权与该物业的开发公司就该购买物业签订《商品房买卖合同》及相关补充协议、附件，办理工程款抵扣是我司提供该笔工程进度款收讫的手续，贵公司提供房款收讫的收据。2011年9月29日，湖南省第四工程有限公司向被告出具金额为7000000元工程款的建筑业统一发票，完税凭证号码为27745142。2.2013年6月20日，涉案房屋登记在被告金科公司名下；2018年8月8日，涉案房屋网上销售登记为原告欧继生。3.在本案审理过程中，原告向本院提交损失鉴定申请，申请对原告购买的金科东方大院1-39-101号别墅后花园面积减少和因环境变化（不临湖、配套设施不齐、绿化减少等）导致的价值贬损进行评估鉴定，本院移交鉴定机构后，原告于2019年7月24日申请撤回该鉴定。4.案外人湖南新丰源投资有限公司因与被告开发的“金科东方大院”项目毗邻的土地产权问题与被告发生争议，故诉至湖南省长沙市中级人民法院[案号：（2015）长中民三初字第00099号]，长沙市中级人民法院判决后，被告不服上诉至湖南省高级人民法院，湖南省高级人民法院于2016年12月16日作出（2016）湘民终817号民事判决书，该判决认定：湖南新丰源投资有限公司于2007年3月9日通过竞标方式从长沙市国土资源局竞得的长沙市河西尖山片区临雷锋大道地块，并于2011年11月4日取得该地块的国有土地使用权证，2008年被告金科公司开发“金科东方大院”项目，该项目与案外人新丰源公司上述地块毗邻。金科公司自2008年起陆续在新丰源公司土地上建造牌楼、福墙、临水栈道、凉亭、道路指示牌等构筑物，并铺设草坪、种植苗木，发布广告，硬化泥地道路。2013年10月8日，新丰源公司向金科公司发出《告知函》，金科公司在收函后于2014年年中将广告牌拆除，至2015年4月12日止，陆续将占用土地上的构筑物及其他建筑物全部拆除。5.本案涉案房屋在上述发生争议土地旁。本院认为，原、被告之间具有购买金科·东方大院1-39-101号房屋的合意，原告亦以自有资金及抵扣工程款的方式向被告支付了全部购房款，双方买卖合同关系依法成立。在被告向原告出具《金科·东方大院置业计划书》并将房款抵扣完毕后的七年时间内，原、被告双方一直未签订书面的房屋买卖合同，原告未向被告主张签订房屋买卖合同并要求交房，被告亦未以有效方式通知原告签订房屋买卖合同并通知原告收房。2018年，原告在准备向被告接收房屋时发现涉案房屋周围环境与其购买该房屋时被告承诺的事实发生重大变化，双方经协商签订正式的房屋买卖合同未果，现原告诉至本院要求解除原、被告之间的房屋买卖合同关系，被告亦在本案受理之初提出反诉要求解除原、被告之间的房屋买卖合同关系，本院根据双方诉请，确认原被告之间的商品房买卖合同关系自2019年8月8日（被告金科公司收到原告变更诉讼请求申请书之日）予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，被告应向原告退还原告已交纳的购房款6387750元，原告应配合被告办理涉案房屋撤销网签的相关手续。对于原告诉请被告自收取房款之日起至实际退还房款之日止按照银行同期贷款利率上浮50%赔偿原告资金占用损失的请求，本院认为，根据日常经验法则，优美、雅致、宜居的生活环境是大多数人购房的首选，特别是独栋别墅的购房人。本案被告占用案外人土地建设附属设施，营造了优美、雅致、宜居的生活环境，原告遂购买了涉案房屋，后因被告的侵权行为导致涉案房屋旁的附属设施被全部拆除，涉案房屋的价值亦发生改变，致使双方解除房屋买卖合同关系，因双方解除房屋买卖合同的主要原因系被告占用他人土地修建附属设施所导致，故被告应当赔偿原告因此所遭受的损失，但原告在确认购房并交纳完房款后，一直未与被告联系，怠于行使自己的权利，亦应承担一定的责任。对原告赔偿损失的诉请，本院根据公平公正原则，综合考虑被告的过错程度及原告的实际损失情况酌定被告以所交房款为基数自被告出具购房发票之日起按同期同类银行贷款利率向原告计付违约金至实际退还款项之日止，对原告主张的超出部分，本院不予支持。对原告诉请被告支付律师费、公证费、财产保全所交纳的保险费的主张，本院认为，双方并未对该费用的支付进行约定，且该费用并非原告主张权利所必须花费的费用，故本院不予支持。对于被告（反诉原告）诉请原告（反诉被告）自2010年12月1日起至房屋网签撤销之日止支付物业管理费的诉请，本院认为，双方并未签订书面的房屋买卖合同对交房时间进行约定，涉案房屋亦未实际交付给原告使用，现有证据亦不能证实被告系收取物业管理费的适格主体，故对被告的该诉请，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）欧继生与被告（反诉原告）湖南金科房地产开发有限公司就金科盛世东方大院一期39栋101号房所形成的房屋买卖合同关系自2019年8月8日解除；二、限原告（反诉被告）欧继生在本判决生效之日起15日内配合被告（反诉原告）湖南金科房地产开发有限公司办理好金科盛世东方大院一期39栋101号房撤销网签的相关手续；三、限被告（反诉原告）湖南金科房地产开发有限公司在本判决生效后15日内退还原告（反诉被告）欧继生购房款6387750元，并以1277750元为基数按同期同类银行贷款利率计付自2010年11月18日起至实际退还之日止的利息，以5110000元为基数按同期同类银行贷款利率计付自2011年9月28日起至实际退还之日止的利息；四、驳回原告（反诉被告）欧继生的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）湖南金科房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果被告（反诉原告）湖南金科房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费88690元，保全费5000元，反诉案件受理费减半收取44345元，共计138035元，由原告（反诉被告）欧继生负担14336元，由被告（反诉原告）湖南金科房地产开发有限公司负担123699元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  肖必芳人民陪审员  张莲芳人民陪审员  李曼玲二〇一九年十一月一日法官助理张小芹书记员徐伟伟