北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15596号上诉人（原审被告）：冯某1，女，1933年4月9日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）兼冯某1委托诉讼代理人：高某1，男，1992年3月27日出生，住北京市丰台区。二上诉人共同委托诉讼代理人：许斐，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高某2，男，1958年3月15日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张胜利，北京策略律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾玲玲，北京策略律师事务所实习律师。上诉人冯某1、高某1因与被上诉人高某2确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初4779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人兼上诉人冯某1委托诉讼代理人高某1及二人共同委托诉讼代理人许斐，被上诉人高某2及其委托诉讼代理人张胜利、曾玲玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯某1、高某1上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判驳回高某2诉讼请求；3.依法判令高某2承担本案一审、二审诉讼费、财产保全费。事实和理由：一、一审判决关于北京市朝阳区南湖渠西里19号楼×层×门×号房屋（以下简称涉案房屋）为冯某1、高某2共同所有的事实认定有误。1.涉案房屋作为“房改房”,不能像普通商品房一样单纯依据出资判断权属，高某2对涉案房屋的出资不构成其主张所有权的依据。2.冯某1因房屋买卖行为取得涉案房屋所有权，与高某2无关。鉴于冯某1系因房屋买卖的法律行为取得案涉房屋所有权，而并非因“冯某1、高某2在购买涉案房屋时对冯某1作为产权人的合意”而取得，一审判决的该项认定过于牵强，有失公允。二、一审判决法律适用错误。1.冯某1有权处分涉案房屋。2.本案不存在导致合同无效的事由。高某2辩称，不同意冯某1、高某1的上诉请求。第一，涉案房屋购买时，高某2与其母有口头协议，由高某2出资，房屋共有。第二，关于一审判决适用法律问题，除了一审判决的理由之外，冯某1、高某1还同时符合两个条件，其一为《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，属于行为人以虚伪的意思表示所为的民事行为无效，冯某1、高某1之间构成虚伪意思表示，以买卖形式行赠与事实，没有支付价款，双方都认可。其二为冯某1、高某1构成恶意串通，二人均知晓高某2对涉案房屋有共有权和居住权，二人以买卖形式过户实际上侵犯了高某2的共有权和居住权。高某2向一审法院起诉请求：请求法院确认冯某1、高某1于2016年4月28日签订的编号为C1246148《存量房屋买卖合同》无效。一审法院认定事实：高某3与冯某1系夫妻关系，高某2系二人之子。高某3、高某2均系北京市运输公司职工。高某3于1984年4月退休。1991年6月11日，高某2与北京市运输公司外事站签订《外事站南湖渠房屋住房协议书》，由高某2承租外事站南湖渠自管公房。一审庭审中，高某2表示，高某3在分配涉案房屋时已退休，但北京市运输公司考虑到高某3和高某2两代人都在该公司工作，故北京市运输公司向高某2分配了两套公租房，即一套一居室（×2号房屋）和一套两居室（×号房屋，即涉案房屋）。对此，冯某1、高某1不予认可，表示1991年北京市运输公司分配给高某3夫妇一套三居室，为了居住方便，高某3夫妇申请将三居室调换成一套一居室（×2号房屋）、一套两居室（×号房屋，即涉案房屋），对此，冯某1、高某1未提交证据佐证。自1991年开始，高某2与高某3、冯某1共同居住于涉案房屋。2001年8月16日，冯某1、高某2的户籍迁入涉案房屋。2006年1月14日，高某3去世。2006年12月18日，冯某1与北京市朝阳城市建设综合开发公司签订《出售自管公有住宅楼房协议书》，双方约定：由冯某1购买涉案房屋，涉案房屋的建筑面积为54.04平方米，经计算，实际房价款为36666元；本次售房享受成本价1560元/平方米，工龄折扣0.9%，房屋折旧2%。在北京市朝阳城市建设综合开发公司折抵了高某333年工龄以及冯某111年工龄后，高某2支付了涉案房屋的购房款36666元。经询，高某2表示其为了使用冯某1的工龄，所以以冯某1名义购买涉案房屋；高某1则表示冯某1在购买涉案房屋时没有积蓄，所以同意由高某2个人出资，且高某2出资购买涉案房屋时未与冯某1的另外两名子女商量；冯某1则坚持表示购买涉案房屋时高某2未出资。2007年3月21日，涉案房屋登记至冯某1名下。2013年，冯某1以返还原物纠纷将高某2、郭某1（高某2之妻）、高飞（高某2之子）诉至一审法院，要求高某2、郭某1、高飞将涉案房屋腾空交还冯某1。在该案中，一审法院向北京市朝阳城市建设综合开发公司调取了涉案房屋由承租转为个人购买时的所有相关手续。其中，《现住房共居人口认定表》中“共居人口情况与购房人关系”一栏载明“之子高某2、之儿媳郭某1、之孙子高飞”“是否同意购房人为产权人”一栏载明“同意冯某1、同意高某2、同意郭某1、同意高飞”。2013年12月3日，一审法院出具（2013）朝民初字第41794号民事判决书，认定“三被告长期与冯某1共同生活。其次，冯某1在购买×号房屋时向售房单位提交的《现住房共居人口认定表》显示三被告系其共居人，三被告同意以冯某1的名义购买×号房屋，表明三被告与冯某1系共居关系。最后，根据三被告提交的录音所显示的内容及持有购房款收据、付款凭证等手续，可以认定×号房屋房款由高某2支付，房款如何处理双方并未有明确意见。鉴于以上原因，本院认为在目前的情况下，三被告可以继续与冯某1共同居住并使用×号房屋，故本院对于冯某1要求三被告腾退×号房屋并支付使用费的主张不予支持”，故判决驳回冯某1的诉讼请求。2016年4月28日，冯某1、高某1签订编号为C1246148的《存量房屋买卖合同》，双方约定：冯某1将涉案房屋出售给高某1，成交价格为112万元。经询，冯某1、高某1表示，虽然冯某1、高某1签订的是房屋买卖合同，但实际上是冯某1要求高某1对其进行赡养而将涉案房屋赠与高某1。同日，涉案房屋转移登记至高某1名下。经询，高某2及冯某1、高某1均表示涉案房屋现由高某2夫妇和冯某1共同居住使用。一审法院认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与的财产应当是自己的财产。同时法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，高某2主张涉案房屋系北京市运输公司于1991年分配给其的承租公房，为此，高某2提交了《外事站南湖渠房屋住房协议书》予以佐证，结合高某3于1991年分房时已退休以及高某2自1991年开始即与高某3、冯某1共同居住于涉案房屋的事实，本院对高某2的此项主张予以采信。涉案房屋原系承租公房，后经房改售房，登记在冯某1名下，但高某2作为涉案房屋的共居人支付了全部的购房款，且依据《现住房共居人口认定表》“是否同意购房人为产权人”一栏载明的“同意冯某1、同意高某2、同意郭某1、同意高飞”内容，可见冯某1、高某2在购买涉案房屋时对冯某1作为产权人的合意。综合上述事实，本院认定涉案房屋为冯某1、高某2共同所有。根据《中华人民共和国合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”处分财产只能由享有处分权的人实施，他人无权擅自处分共有财产。本案中，冯某1单方将涉案房屋赠与高某1系无权处分行为，侵犯了高某2的财产权益，故该赠与行为应为无效。据此，一审法院判决：确认冯某1、高某1于二零一六年四月二十八日签订的编号为C1246148《存量房屋买卖合同》无效。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。高某2提交2018年12月6日录音一份，系高某2与冯某1的录音，旨在证明涉案房屋由高某2出钱购买，登记冯某1名下系为了报销暖气费，涉案房屋由高某2和冯某1共有。冯某1、高某1对上述证据的质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，对证明目的亦不予认可。冯某1已85岁高龄，时有意识不清，且无他人在场，不能确认录音中内容是否为冯某1真实意思表示。但与此同时，二审庭审中，高某1认可录音中系冯某1本人声音。针对该录音证据，本院认证如下：虽然冯某1、高某1否认该录音的真实性，但高某1二审中认可该录音中系冯某1本人声音，故本院对该录音的真实性予以确认，对于关联性和证明目的本院结合在案事实和其他证据作出认定。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为涉案《存量房屋买卖合同》的效力问题。首先，冯某1、高某1一审中陈述其二人虽签订的为房屋买卖合同，但实际上是冯某1要求高某1对其进行赡养而将涉案房屋赠与高某1，因此，冯某1、高某1之间并不存在买卖涉案房屋的意思表示，且高某1亦未实际依照合同约定支付相应金额。冯某1、高某1上诉主张物权变动与原因行为相分离、涉案《存量房屋买卖合同》不因无权处分而无效，然而赠与行为与买卖行为的不同之处在于赠与的无偿性、非对价性，故其该理由无法适用于本案，本院不予采纳。其次，涉案房屋原系1991年北京市运输公司分配给高某2的承租公房，后经房改售房登记于冯某1名下，但是各方均认可由高某2购买，且《现住房共居人口认定表》“是否同意购房人为产权人”一栏载明“同意冯某1、同意高某2、同意郭某1、同意高飞”内容，据此可以认定冯某1、高某2对涉案房屋的权属自愿达成一致意见，一审法院结合涉案房屋的来源、出资情况、各方合意等认定涉案房屋为冯某1、高某2共同共有正确。在此前提下，冯某1通过与高某1签署涉案《存量房屋买卖合同》而将涉案房屋赠与给高某1的行为构成无权处分，其未经共有权人高某2的同意或者追认，应属无效。综上所述，冯某1、高某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由冯某1、高某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 黎审 判 员  何灵灵审 判 员  陈 静二〇一九年十一月十九日法官助理  张日广法官助理  李海龙法官助理  陈 雁书 记 员  田亚男