文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终23417号上诉人（原审原告）：喜粤（深圳）投资发展有限公司，住所地：深圳市福田区福保街道石厦北二街新天世纪商务中心**1613，统一社会信用代码：91440300MA5DRLPE6P。法定代表人：余德盛，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：余映真，广东广商律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓良坤，广东广商律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：李峰，男，汉族，1978年4月16日出生，住所地：安徽省淮南市谢家集区。上诉人（原审被告）：侯家明，男，汉族，1969年8月23日出生，住所地：天津市红桥区。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨明，广东盛唐律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘江天，广东盛唐律师事务所律师。上诉人喜粤（深圳）投资发展有限公司（以下简称喜粤公司）与上诉人李峰、侯家明因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初11503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。喜粤公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、第六项；2.改判一审判决第二项为：李峰、侯家明向喜粤公司支付2018年10月、11月租金86000元、2018年9月-11月水电和管理费16243元、台风房屋损毁装修费8360元及滞纳金（滞纳金计算标准见附件，计至实际清偿之日止）；3.本案一审、二审诉讼费全部由李峰、侯家明承担。上诉事实与理由：一、一审法院酌定涉案房屋修缮时间为一个月与事实不符，以此免除李峰、侯家明一个月的租金43000元损害了喜粤公司的权益。二、李峰、侯家明应依据《深圳市房屋租赁合同书》约定承担台风损毁后的房屋维修费用。三、根据合同约定，滞纳金的约定系喜粤公司与李峰的真实意思表示，合法有效。一审法院将违约金计算标准调整为0.5%/日，无法补偿喜粤公司的损失。李峰辩称：一审法院漏查本案书面合同涉及的租赁面积，本案租赁房屋面积实际为197.07平方米，根据喜粤公司当庭提交的房屋租赁凭证，可以看出该证的时间为2018年12月27日，晚于双方所签订的租赁合同期，其承租人显示为余德盛，而非喜粤公司，没有办法证明喜粤公司对该2209房屋有承租及对外转租的权利。侯家明辩称：一、侯家明与喜粤公司签订的房屋租赁合同第一条约定房屋租赁面积为145平方米，房号为2208A，并且约定了该房产的产权人或合法使用人为喜粤公司。在一审中，侯家明与李峰发现喜粤公司向法院提交的2208房的总面积实际为197平方米，远远小于出租给侯家明和李峰的房屋，收费却是按398平方米收取（包括管理费），因此明显存在欺诈行为。二、在二审开庭时，喜粤公司临时提交了2018年12月27日备案登记的租赁凭证，该凭证为2209房，出租人为周少鸿。从这份租赁合同中明显可以看出备案时间晚于租赁合同签订时间，租赁合同签订时间是2018年7月20日，因此我方认为该份证据与本案没有关系，也不能证明喜粤公司对房屋的任何权利。三、本案中一审法院漏查了李峰、侯家明租赁房屋的实际面积，因此在法律适用时，未准确计算租金，造成侯家明、李峰尚欠喜粤公司租金的情况。根据侯家明、李峰一审开庭后的实际计算，侯家明、李峰实际已多缴租金539元，多缴管理费67.54元，因此侯家明、李峰认为一审判决有误，请求二审法院依法改判。李峰、侯家明上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回喜粤公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由喜粤公司承担。上诉事实与理由：一、喜粤公司未按照合同约定交付房屋，属于严重违约。二、李峰、侯家明已于2018年10月20日提出解除合同，不存在拖欠租金、物管费情形，一审法院不应将该租赁房屋的扩大损失转嫁给李峰、侯家明。三、喜粤公司严重违约且存在欺诈情形，应退还李峰、侯家明已缴纳的租赁保证金，其所主张的律师费也因其违约不应得到支持。喜粤公司辩称：一、涉案房产租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，喜粤公司并不存在未按照合同约定交付房屋的行为。二、李峰、侯家明提出解除合同并不符合法定或约定解除合同的情形，也未与喜粤公司达成解除合同的合意，理应继续履行合同并依约定向喜粤公司支付涉案房屋的租金、管理费、电费、空调费等费用及滞纳金。三、因李峰、侯家明的违约行为，李峰、侯家明应向喜粤公司支付其未搬离涉案房屋前的租金、房屋占有使用费、管理费、电费、空调费等费用，并承担相应的违约责任。综上所述，李峰、侯家明无权单方解除合同，已构成根本违约，李峰、侯家明应向喜粤公司支付其拖欠的所有费用及滞纳金，并承担本案诉讼所产生的全部律师费、诉讼费等费用。喜粤公司向一审法院起诉请求：1.判令喜粤公司与李峰签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2018年11月20日解除；2.判令李峰向原告支付10-11月房租86000元、9-11月管理费和水电费16243元、台风房屋损毁装修费8360元、滞纳金23266.31元（滞纳金暂计至2018年11月30日，计算标准见附件内容）；3.判令喜粤公司不予返还李峰的租赁保证金86000元；4.判令李峰向喜粤公司支付律师费20000元；5.判令侯家明对李峰的上述债务承担连带清偿责任；6.案件诉讼费用由李峰、侯家明承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、依法确认喜粤公司与李峰签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2018年11月20日解除；二、李峰应于判决生效之日起十日内向喜粤公司支付租金43000元、水电和管理费16243元及滞纳金（滞纳金详见附表）；三、喜粤公司不予返还李峰租赁保证金86000元；四、李峰应于判决生效之日起十日内向喜粤公司支付律师费20000元；五、侯家明对李峰的上述债务承担连带清偿责任；六、驳回喜粤公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3377元（原告已预交），由喜粤公司负担943元，李峰、侯家明负担2434元。本院查明，一审法院查明事实清楚，应予确认。本院认为，合同依法成立，各方即应恪守履行。李峰、侯家明作为承租人应当依合同约定支付租金和水电等费用，而其在租赁合同期间不支付租金的行为属违约行为，喜粤公司依约有权解除合同，一审法院认定案涉合同已解除，具有事实和法律依据，应予支持。李峰、侯家明上诉认为案涉房屋面积与租金总额不符，称其所付租金已超过以每平米计租的金额，但该主张并没有事实依据，应当承担举证不力的法律后果。喜粤公司上诉认为一审法院不应将房屋修缮的时间酌定为一个月，不应免除李峰、侯家明因台风导致的房屋损害责任，亦不应将违约金调低，但本院认为，在双方诉辨不明、举证不足的情形下，一审法院将修缮时间酌定为一个月，未将台风之害归责于李峰、侯家明，以及将违约金调低，均是考虑了本案案情之后作出的判断。李峰、侯家明与喜粤公司订立案涉合同的时间是2018年7月，而同年9月遭遇“山竹”台风，此间各方均有损失。因此，一审法院在此基础上作出本案判决并无不妥，本院予以肯定。综上，喜粤公司、李峰和侯家明的上诉理由均欠缺事实和法律依据，本院难以采纳，各方上诉请求均应予驳回。一审法院判决正确，应予维持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4689元（已由李峰、侯家明预交3605元，喜粤公司预交1084元），由李峰、侯家明负担3605元，由喜粤公司负担1084元。本判决为终审判决。审判长 马 龙审判员 路德虎审判员 周 敏二〇一九年十一月二十日书记员 方玉娇附表                          金额（元）              计算标准              计算期间                  2018年11月房租              43000              每日万分之五              自2018.11.1起计算至实际清偿之日                  2018年9月水电、管理费              5944.84              每日万分之五              自2018.9.18起计算至实际清偿之日                  2018年10月水电、管理费              5372.07              每日万分之五              自2018.10.18起计算至实际清偿之日                  2018年11月水电、管理费              4926.09              每日万分之五              自2018.11.18起计算至实际清偿之日      附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。