广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16618号上诉人（原审被告）：梁春明住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广州龙津房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：李曦东，职务：总经理。委托诉讼代理人：钟援民，广州市荔湾区龙津法律服务所法律工作者。上诉人梁春明因与被上诉人广州龙津房地产开发有限公司（以下简称龙津公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初2276号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人梁春明、被上诉人龙津公司代理人钟援民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁春明上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回龙津公司的全部诉讼请求；2.判令龙津公司负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审时龙津公司提供不实的信息以及材料导致一审法院作出不公平公正的错误判决。涉案房屋是广州市二轻工业局属下的广州二轻模具厂的职工家属宿舍，即公产房，是梁春明祖父梁润瓒原工作单位分配的住房，梁春明一家在此居住长达三十年之久。上世纪九十年代初，广州市政府推行住房制度改革和旧城改造计划，原光复中路409号纳入计划，1996年10月13日，广州四海房地产开发置业公司（以下简称四海公司）与梁润瓒及其代理人签订了《房屋拆迁安置协议》，协议清楚显示，房屋为公产房，证明涉案房屋的产权理应属于广州二轻模具厂及原职工住户，拆迁安置回迁后，理应落实房改政策，将各住户的房屋按照当时的房改价格卖给职工家属。二、龙津公司损害原住户的利益，为了追求利益最大化，四海公司未履行承诺，并进行多项商业运作，严重损害原住户的切身利益。1.四海公司无端宣布破产，逃避责任；2.四海公司与龙津公司在未征得被拆迁安置住户的同意以及意见的情况下，擅自修改原设计和建筑方案，把原来全楼层电梯房改为部分楼层电梯房；3.龙津公司将有争议的房产抵押给银行，套取大量银行资金，把其自身的矛盾转加给银行与住户，严重损害国家与群众的利益；4.自龙津公司接手涉案房屋的拆迁安置合同后，从未与被安置户协商产权分割问题、把产权归还住户，亦未履行协议按照房改价格与住户协商和签订长期租赁协议，而是采用种种不正当手段胁迫住户搬离涉案房屋。龙津公司二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回梁春明的上诉。龙津公司是涉案房屋的产权人。龙津公司与梁春明没有签订书面的租赁合同，梁春明也没有交2016年3月5日开始至今的房屋使用费，而且梁春明没有任何法定长期居住涉案房屋的事由，梁春明目前也没有在涉案房屋居住。基于上述事实，请求驳回梁春明的全部上诉请求。龙津公司于2019年3月5日向一审法院起诉请求：1.梁春明及同住人员迁出坐落广州市荔湾区光复中路397号B梯809号房屋，将房屋腾空交回龙津公司使用。2.梁春明向龙津公司支付从2016年3月5日至实际般迁之日的涉案房屋使用金（月租金标准按同时期同地段政府公布市场价格标准乘以房屋回迁建筑面积47.74平方米计算）。3.本案诉讼费用由梁春明承担。一审法院认定事实：1996年10月13日广州四海房地产开发置业公司（甲方）与梁润瓒、梁育才的代理人梁育民（乙方）签订经广州市公证处公证的《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（95）房拆许字107号房屋拆迁许可证批准，拆除光复中路409号房屋。乙方是该屋的使用人（承租面积32.15平方米）。甲方应于2000年12月30日前，在原征用地段新楼第9层，产权属于（公）有的房（使用面积34平方米），安置给乙方回迁居住。协议签订后，梁春明迁出上述房屋。后该回迁大楼的建设由龙津公司承接，龙津公司取得了该地块的国有土地使用权及《建设用地批准书》。1998年5月15日龙津公司（甲方）与梁润瓒的代理人梁育民（乙方）签订《回迁安置补充协议》，约定：甲方经市规划局城规批（96）第215号文批复同意，更改原设计方案。并经广州市房地产管理局以（95）拆许字107号房屋拆迁许可证批准，拆除光复中路409号房屋。乙方是该屋的使用人（承租面积32.15平方米）。经双方协商达成协议如下：一、甲方于1998年12月30日前，在原地段新建大楼光复中路397号B梯8楼809房，产权属于（公/自）有的套间，使用面积34平方米安置给乙方回迁居住。二、甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁，在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约。乙方自行临迁的，在回迁之日停止临迁补偿。上述协议签订后，梁润瓒及其家属回迁入住光复中路397号B梯8楼809房。梁润瓒曾于1998年10月至1999年12月向四海公司缴纳租金。梁润瓒去世后，房屋由梁春明管理。2016年6月13日广州市中级人民法院在执行（2001）穗中法经初字第370号民事判决中，作出裁定查封龙津公司名下房产（包括本案荔湾区光复中路397号B梯8楼809房）。2018年梁春明对上述查封向广州市中级人民法院提出异议，请求解除对其居住房屋查封，由其继续居住使用。案经听证，广州市中级人民法院于2018年5月30日作出（2018）粤01执异412、413号执行裁定，驳回梁春明的异议请求。另查，在广州市不动产登记查表（房产登记号：统字594321号）显示荔湾区光复中路397-419号以西（荔湾区光复中路397-437号“龙津商贸大厦”；荔湾区云津里2-20号以东；荔湾区解元黑巷2-10号；荔湾区解元里2-20号）登记单位名：广州龙津房地产开发有限公司（即龙津公司）。在一审庭审中，龙津公司提供如下证据：1.房地产平面图，拟证明梁春明居住荔湾区光复中路397号B梯8楼809房建筑面积为47.74平方米；2.广东珠港物业管理有限公司龙津分公司的证明，主要内容为：光复中路397号B梯8楼809房住户从2016年开始拖欠分摊电费、物业管理、垃圾费。3.809房自2018年4月至2019年4月的电表读数打印单，上面显示该期间的电表读数为0。梁春明对上述证据进行了质证认为：1.房屋面积不应以房地产平面图的面积为准，应以协议的34平方米为准。2.梁润瓒2017年去世，由于水电费是由姑姑缴纳，且2018年12月至2019年4月我在外公外婆家照顾老人家，所以不清楚欠费的情况。3.我没有用电，所以电表读数为0是正常现象。一审庭审中，梁春明提供如下证据：收据（收据由四海公司出具，计租按34平方米×3元/平方米计算，缴交租金至1999年12月），拟证明涉案房屋面积为34平方米，龙津公司认可租金按标准3元/平方米收取。龙津公司对上述证据的真实性认可。一审法院认为：四海公司与梁春明的祖父梁润瓒签订的《广州市房屋拆迁安置协议》及龙津公司与梁润瓒签订的《回迁安置补充协议》合法有效。根据《回迁安置补充协议》的约定龙津公司应在原地段新建大楼B梯8楼809房，产权属于（公/自）有的套间给梁润瓒回迁居住，现龙津公司已经完成了提供回迁房的义务。另根据《回迁安置补充协议》的约定，梁润瓒回迁后应与龙津公司签订租赁合同，但回迁后双方并没有签订租赁合同，故梁春明、龙津公司之间没有形成租赁合同关系。龙津公司是涉案大楼的开发商，且已取得整栋大楼的大确权，故对自己开发建设的房屋（已出售或已作征用拆迁补偿等情形除外）享有相应的权利。因梁春明、龙津公司之间并无租赁合同关系，对于龙津公司要求梁春明搬迁的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。由于梁春明目前没有自有房屋，故龙津公司应给予梁春明合理的搬迁期。对于搬迁期，一审法院酌情确定为六个月。对于梁春明主张对房屋享有永久使用权问题，首先，梁春明没有提供证据证明原拆迁房屋光复中路409号房屋是梁润瓒所在单位分配的房屋；其次即使光复中路409号房屋是梁润瓒所在单位分配给其使用的房屋，梁春明也无提供证据证明单位同意梁润瓒及其家属永久使用原址房屋或回迁房屋；因此，一审法院对梁春明的主张不予采信。对于龙津公司主张2016年3月5日起的房屋使用费问题。现梁春明使用了龙津公司的房屋，理应向房屋的权利人即龙津公司支付房屋使用费。由于梁润瓒及梁春明回迁涉案房屋后，自回迁时起至1999年12月止均按34平方米×3元/平方米/月支付涉案房屋的租金，且涉案房屋至今未办理产权登记，故龙津公司请求梁春明按面积47.74平方米及广州市同地段房屋租金标准计算房屋使用费理据不足，一审法院不予采纳。房屋使用费应由梁春明、龙津公司双方共同申请有资质的评估机构参照同地段同类型公房住宅租金标准以面积34平方米为基数评定。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，于2019年5月29日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起六个月内，被告梁春明（含同住人员）搬出广州市荔湾区光复中路397号B梯809号房屋，将房屋腾空交回原告广州龙津房地产开发有限公司使用。二、被告梁春明向原告广州龙津房地产开发有限公司支付自2016年3月5日起至本判决发生法律效力之日的房屋使用费（房屋使用费由原、被告双方在判决生效之日起七日内共同有资质的评估机构参照同期同地段同类型公房住宅租金标准以面积34平方米为基数评定，被告在收到评估结论后十日内，被告按照评估结果向原告支付，评估费由原告、被告各负担一半）。自本判决发生法律效力次日起至被告搬迁之日止的房屋使用费，被告按上述评估标准逐月支付给原告。三、驳回原告广州龙津房地产开发有限公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费275元，由原告广州龙津房地产开发有限公司负担200元，被告梁春明负担75元。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，涉案房屋被本院（2002）穗中法执字第96、97号案查封。2019年1月31日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》，将承租公产租金从每平方米使用面积平均月租金3.50元，调整至4.00元，该金额为平均月租金。该通知实施日期为2019年2月11日至2024年2月10日。梁春明与龙津公司均同意本案适用上述通知中确定的每月每平方米4.00元的公房租金标准计付房屋使用费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对梁春明的上诉请求与龙津公司的答辩意见，分析如下：从本案证据来看，梁润瓒、梁育才的代理人梁育民均是以其是涉案房屋的使用人而非以其是被拆迁房屋的产权人与四海公司及龙津公司先后签订《房屋拆迁安置协议》、《回迁安置补充协议》的，且梁润瓒亦曾于1998年10月至1999年12月向四海公司缴纳租金，梁润瓒使用涉案房屋的形式是租赁方式。本案梁春明没有提供证据证明原被拆迁房屋光复中路409号房屋是梁润瓒所在单位分配给其使用的房屋，亦无提供证据证明单位同意梁润瓒及其家属永久使用原址房屋或回迁房屋。为此，梁春明上诉认为涉案房屋的产权理应属于广州二轻模具厂及原职工住户，拆迁安置后，理应落实房改政策，将各住户的房屋按照当时的房改价格卖给职工家属，梁润瓒及同住人员对涉案房屋享有永久使用权的主张缺乏依据，本院不予采纳。根据一审查明事实可知，龙津公司是涉案大楼的开发商，且已取得整栋大楼的大确权，一审认为龙津公司对该司开发建设的房屋（除已出售或已作征用拆迁补偿等情形之外）享有相应的权利有事实依据，本院予以确认。因梁春明长期占有涉案房屋，未向龙津公司支付使用涉案房屋的费用，龙津公司与其又无形成租赁合同关系，故龙津公司要求其搬迁的诉求合理合法，一审法院予以支持并无不妥，本院予以维持。至于梁春明提出龙津公司、四海公司严重损害原住户的切身利益的种种行为，并无提交具体的证据予以证明，本院不予采信。因涉案房屋处于被限制转让状态，原被拆迁房屋是否属于公产房，不影响对公产房享有权利的主体在龙津公司收回涉案房屋后再向龙津公司提出主张，故本案本院不予调处。二审期间，梁春明与龙津公司均同意本案适用《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》中确定每月每平方米4.00元的公房租金标准，本院对一审判决相应调整。综上所述，梁春明的上诉请求及理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初2276号民事判决第一、三项；二、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初2276号民事判决第二项为：梁春明向广州龙津房地产开发有限公司支付自2016年3月5日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（该使用费，以34平方米为基数，按每月每平方米4.00元标准计付）。自本判决发生法律效力次日起至梁春明搬迁之日止的房屋使用费，梁春明按上述标准逐月支付给广州龙津房地产开发有限公司。本案二审案件受理费150元，由梁春明负担150元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十一月二十八日书记员  颜旭怀徐毅敏