湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终1827号上诉人（原审被告）：崔清华，女，1964年3月7日出生，汉族，户籍地湖南省湘潭市雨湖区，现住湖南省湘潭市九华示范区。委托诉讼代理人：戴元华，男，1965年2月9日出生，住湖南省湘潭市雨湖区，由湘潭市雨湖区和平街道吉利社区居民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：湘潭市和谐春天物业服务有限公司，统一社会信用代码91430300572243657L，住所地湘潭市高新区芙蓉路**综合楼****。法定代表人：黎华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖文君、陈媛媛，湖南君子莲律师事务所律师。上诉人崔清华因与被上诉人湘潭市和谐春天物业服务有限公司（以下简称和谐春天物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院作出的（2019）湘0302民初361号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。崔清华上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、请求判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、和谐春天物业公司主张的物业管理费缺乏依据。1、崔清华与和谐春天物业公司之间不存在物业服务合同关系；2、和谐春天物业公司所谓的事实物业服务属违法的强行服务；3、和谐春天物业公司主张的物管费收取标准缺乏依据；4、和谐春天物业公司的物管费与服务水平不符合相适应的原则。二、和谐春天物业公司未向法庭提供经房产部门确认崔清华房屋面积，从而对其主张物管费面积加以证明，所以和谐春天物业公司主张物管费面积缺乏法律依据。三、一审法院认定事实不清楚。1、一审称双方存在物业合同关系属于认定事实不清，和谐春天物业公司未提交证据证明双方签订到了物业服务合同；2、一审称和谐春天物业公司为崔清华提供了物业服务属于认定事实不清楚，和谐春天物业公司未提交证据证明为小区的安全、消防、保洁提供了服务。四、一审适用法律错误。崔清华所在小区没有成立业主委员会，没有与和谐春天物业公司签订物业服务合同，一审适用《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条作为定案依据系适用法律错误。和谐春天物业公司答辩称，一审判决事实清楚，法律适用正确。崔清华的上诉理由已经在一审中全部提出过，二审没有任何新的事实和理由。一审判决是基于法官实地考察后的综合判断，虽然物业服务存在让业主不满意的地方，但是确实是由于春天里小区客观位置及建设导致的，且只有三四栋的拆迁人员出现大批不缴费的情况，其他业主都基本能够按时缴费。特别指出的两点，第一，崔清华反复强调与和谐春天物业公司没有合同关系，但是根据最高人民法院关于审理物业纠纷的司法解释第一条中就规定了开发商与物业公司签订的前期物业合同，对全体业主都具有约束力，第二，关于崔清华提出的物业费与服务不相适应的上诉理由，前期物业合同中约定物业费是按每平米1.8元收取，但是和谐春天物业公司向崔清华实际收取的物业费是按每平米1.3元收取的。一审判决在考虑了上诉人的诸多理由后，在物业费基础上还进行了80%的判决，那么最终的收费标准完全与和谐春天物业公司提供的物业服务是相适应的。和谐春天物业公司一直尽心尽力的为崔清华提供物业服务，但是却因为崔清华的交费意识不强，频繁造成诉累，为了小区能保持稳定的秩序，物业费是崔清华应当交纳的，请求二审法院维持原判。和谐春天物业公司向一审法院起诉请求：一、判令崔清华支付物业管理费4918.68元、水费25元；2．判令崔清华支付截止至2019年1月20日的滞纳金1087.77元，后期滞纳金继续按年利率24%计算；3．判令由崔清华承担本案诉讼费用。和谐春天物业公司在一审庭审后撤回“判令崔清华支付水费25元”的诉讼请求。一审法院认定事实，2012年12月10日，湘潭大力置业有限公司（甲方）与和谐春天物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，就甲方将九华春天里小区委托乙方进行物业管理服务事宜进行了约定，约定委托管理期限为三年，从2014年11月1日至2017年10月31日（具体以实际交付使用日期为准），住宅房屋每平方米按1.8元/月收取物业管理服务费。2014年5月30日，崔清华在收房当天，与和谐春天物业公司签订《物业管理服务收费协议》（盖有“湘潭市和谐春天物业服务有限公司九华春天里物业管理处”印章），就崔清华所购九华春天里小区3栋903号住宅（建筑面积126.12平方米）前期物业管理服务进行约定，其中约定住宅的物业服务费按每平方米1.3元/月，物业服务费缴费方式采取“全年”，滞纳金计算标准为每天1‰。当天崔清华向和谐春天物业公司支付了相应的物业服务费。2018年11月26日，和谐春天物业公司委托湖南君子莲律师事务所在九华春天里小区张贴公告催收物业管理费。2018年11月30日，和谐春天物业公司以部分业主拖欠物业费造成物业公司经营困难、其与湘潭大力置业有限公司未能在《物业管理委托合同》到期后续订合同达成一致为由，退出九华春天里小区，并在小区内张贴退场公告，告知“公司决定于2018年11月30日24时撤离小区”并催收物业服务费。和谐春天物业公司退场之后，九华春天里小区目前由湘潭潭城物业服务有限公司接手提供物业服务。崔清华从2016年6月1日起未再向和谐物业公司交纳物业服务费。一审法院认为，湘潭大力置业有限公司与和谐春天物业公司签订的《物业管理委托合同》是各方真实的意思表示，合法有效，对包括崔清华在内的所有业主均具有约束力，双方签订的《物业管理服务收费协议》收费标准（每平方米1.3元/月）低于《物业管理委托合同》的收费标准（每平方米1.8元/月），且和谐春天物业公司主张按较低的每平方米1.3元/月收取物业管理费，一审法院对和谐春天物业公司主张的该物业管理费标准予以支持；双方签订的《物业管理服务收费协议》确认了物业面积为126.12平方米，崔清华未举证证明面积存在差异，故应按《物业管理服务收费协议》确认的126.12平方米作为物业面积来计算物业管理费；湘潭大力置业有限公司与和谐春天物业公司签订《物业管理委托合同》约定的期限于2017年10月31日届满，但和谐春天物业公司实际在九华春天里小区提供物业服务至2018年11月30日，崔清华未主张也未举证证明在此期间存在业主委员会请求和谐春天物业公司退出物业服务而和谐春天物业公司拒绝退出的情形，故崔清华仍应向和谐春天物业公司交纳2017年11月1日至2018年11月30日期间的物业管理费；双方签订的《物业管理服务收费协议》约定物业管理费缴费形式为“全年”，和谐春天物业公司已分别于2018年11月26日、2018年11月30日两次以张贴公告的形式催收物业管理费，而和谐春天物业公司在本案中主张崔清华物业管理费的期间为2016年6月1日起至2018年11月30日止，故未超过三年的诉讼时效，崔清华提出的“和谐春天物业公司部分诉讼请求的诉讼时效已届满”的抗辩理由不成立。业主与物业公司之间的纠纷形成的原因复杂，既有物业服务公司服务不专业、不到位的问题，也有业主认识上存在误区产生的问题等等。其中物业服务质量不符合约定的标准与业主拒绝交纳物业管理费往往互为因果关系，进而形成恶性循环，造成纠纷。九华春天里小区出现物业服务质量不尽如人意的状况，不能完全归咎于物业公司不作为。当然，不可否认的是，和谐春天物业公司提供的物业服务在质量上存在一定瑕疵。一审法院在分析上述原因的基础上，酌定九华春天里小区业主按照80%的标准向和谐春天物业公司缴纳物业服务费。虽然双方签订的《物业管理服务收费协议》约定了滞纳金，但考虑到双方对于物业服务质量存在不同认识的实际情况，一审法院对和谐春天物业公司要求崔清华支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，崔清华应支付自2016年6月1日至2018年11月30日的物业管理费为126.12平方米×1.3元/月×30个月×80%=3934.94元，一审法院对和谐春天物业公司的诉讼请求部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、由崔清华在本判决生效之日起十日内一次性支付湘潭市和谐春天物业服务有限公司物业管理费3934.94元；二、驳回湘潭市和谐春天物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由崔清华负担。二审中，上诉人与被上诉人均未向法庭提交新的证据。经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、和谐春天物业公司与崔清华之间是否存在物业服务合同关系；二、一审判决认定崔清华应当交纳的物业费数额是否有事实和法律依据。第一，因开发商湘潭大力置业有限公司与和谐物业公司签订了《物业管理委托合同》，委托和谐春天物业公司对九华春天里小区提供物业服务，崔清华于2014年5月30日与和谐春天物业服务公司的下设机构九华春天里物业管理处签订了《物业管理服务收费协议》，后崔清华又按照该协议的约定支付了2014年5月30日至2016年5月31日的物业服务费给和谐春天物业公司，故崔清华与和谐春天物业公司之间的物业合同关系成立。崔清华上诉提出“崔清华与和谐物业公司之间不存在物业服务合同关系，和谐春天物业公司所谓的事实物业服务属违法的强行服务，和谐春天物业公司主张的物管费收取标准缺乏依据”的理由不能成立，本院不予支持。第二，根据《物业服务收费管理办法》第十四条的规定，物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。和谐春天物业公司在履行《物业管理委托合同》、《物业管理服务收费协议》的过程中提供的物业服务在质量上存在一定瑕疵，但同时，物业服务质量与业主是否按期交纳物业服务费密切相关，业主长期不交纳物业费亦是致使物业服务质量不到位的原因之一。故一审法院据此酌情认定崔清华按照80%的标准向和谐物业公司交纳物业服务费并无不当。综上，上诉人崔清华的上诉理由均不能成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人崔清华负担。本判决为终审判决。审 判 长  戴忠华审 判 员  肖伟胜审 判 员  赵 倩二〇一九年十一月十九日法官助理马泽华代理书记员  赵 铮附本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……