江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1023民初5789号原告:江苏东阳物业服务有限公司，住所地宝应县经济开发区浅水湾综合楼**。统一社会信用代码91321023798321750M。法定代表人：费书山，总经理。委托诉讼代理人：陈冬，宝应县众信法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李四恒，主任。被告:张庆梅,女,1971年2月13日出生,汉族，工人，住宝应县。原告江苏东阳物业服务有限公司与被告张庆梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江苏东阳物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈冬、被告张庆梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏东阳物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业服务费3490元（含公摊费500元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年3月13日，原告与被告签订了物业服务协议，约定：原告向被告位于宝应县产（面积90.64㎡）提供物业管理服务，被告依约向原告支付物业服务费。被告已向原告交付了4年的物业服务费，但自2014年3月13日起至2019年3月13日止，被告却一直未按物业服务协议缴纳物业服务费，尚欠原告各项费用3490元（含公摊费500元）。经原告多次催要，被告拒不履行给付义务，故向法院提起诉讼，请判如诉请。被告张庆梅辩称，1、2013年起，我家楼下超市业主私自凿墙开了后门，通过该门可以直接进入小区，影响了小区治安，告知原告，原告未解决问题。之后超市业主破坏楼下绿化用地，改做铁皮仓库，每天向仓库内丢弃各种杂物，不仅产生噪音还存在严重的消防隐患。超市业主还在楼顶违章搭建仓库，影响了我家的采光，原告对此不管不顾；2、超市今年转租成酸菜鱼馆，在楼下放置大型易燃广告牌，且私自建造直接通向二楼的楼梯，将我家楼下空地作为后厨房，煤气灶、煤气瓶、油污等遍地都是，锅碗瓢盆的碰撞声、人来人往的喧闹声严重影响了我的生活；3、我家楼上三楼业主私自改变房屋卫生间位置，原告未尽到制止义务，造成我家房屋墙面常年潮湿，墙皮脱落。房屋窗外防护栏严重锈蚀等，向原告反映后原告也不协调解决；4、我的电动车电瓶被盗，向公安局报案后，原告无法提供有效的视频监控等协助调查。在失窃发生后，原告未消除安全隐患，导致我的电动车电瓶再次被盗；5、之前缴纳的物业费，原告未提供有效的发票；6、欠缴物业费是事实，但我对欠缴的金额有异议。上述问题造成我家楼下变成了垃圾场，异味飘入家里，造成我两年处于失眠状态，身体每况愈下。我现在将房屋挂牌出售，但是看房子的人看到上述现状，便放弃了购买的打算。所以我试图通过延迟缴纳物业费来触动原告解决上述问题。原告围绕诉讼请求依法提交了证据1工商登记查询表及法人证明，证据2《茗园天府小区物业服务委托合同》、《扬州市前期物业管理委托合同》复印件，证据3入住登记表、商品房交付通知单，证据4催缴物业费打印图片、证据5宝应县物价局宝应县房管局宝价字（2013）61号文件予以证实。经质证，被告对证据1、3无异议；对证据2中的《扬州市前期物业管理委托合同》无异议，但对《茗园天府小区物业服务委托合同》有异议，认为其没有签订过该合同，且合同上的收费等相关信息其没有看到过，也没有人告知收费标准变更的事情；对证据4提出异议，认为是原告伪造的，但原告确实向其催要过物业费；认为其没有看过证据5，对原告按照三级标准收费存在疑惑，且原告没有公示。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。被告围绕其辩称依法提交了证据视频U盘1只予以证实，经质证，原告认为该视频不能客观全面的反映原告提供物业管理服务的动态过程，被告所取得的证据来源不合法，片面的放大了噪音等危害结果，且是孤证，要求被告进一步举证。本院经到实地查核对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告曾用名宝应县经济开发区东阳物业管理有限公司、宝应东阳物业服务有限公司、扬州东阳物业服务有限公司，于2018年5月18日更名为江苏东阳物业服务有限公司。被告张庆梅系宝应县屋业主，房屋建筑面积为90.64平方米，于2010年3月13日入住。2011年7月20日，扬州赛尔达房地产开发有限公司与原告签订了《扬州市前期物业管理委托合同》，约定原告接受扬州赛尔达房地产开发有限公司委托为茗园天府小区业主提供物业管理服务，委托管理期限为自开发商交付之日起至该小区业主委员会成立时止。原告按有关规定向业主收取物业管理服务费（按房管部门和物价部门核定的标准收取），代收代办费：生活垃圾代运费、水电公摊费。原告与茗园天府小区业主委员会签订了《茗园天府小区物业服务合同》，约定由原告按照三级服务质量标准为茗园天府小区提供物业管理服务。对业主、物业使用人违反《茗园天府小区业主公约》的行为，原告有权采取劝阻、制止等合法方式进行处理。合同期限为2019年1月1日起至2023年12月31日止。物业服务费每年预缴一次，业主应按约定时间缴纳物业服务费，其中住宅物业服务费为0.55元/月/平方米，电梯运行费0.5/月/平方米，公摊费100元/年/户。2013年，被告发现楼下超市业主私自凿墙开门，经向原告反映，原告进行了制止，但没有效果。后被告楼下超市业主又私自搭建楼梯、在楼顶搭建铝合金框架，转租给他人开饭店后，在楼下空地摆放液化气瓶等，被告向原告反映后，原告未制止。现被告从2014年7月8日起至2019年7月8日欠缴物业服务费，其中欠缴2019年1月1日到2019年7月8日的物业服务费364元（0.55元×6个月×90.64㎡+0.55元÷30天×8天×90.64㎡+100元÷365天×189天）。上述物业服务费经原告索要无果，遂引起本诉。本院认为，原告与扬州赛尔达房地产开发有限公司、茗园天府小区业主委员会分别签订的《扬州市前期物业管理服务协议》、《茗园天府小区物业服务合同》合法有效，对原、被告均有约束力。原告作为物业服务企业应该接受业主的监督，倾听业主的需求，不断改进物业服务水平，及时协调解决业主反映的问题，被告作为业主亦应按时缴纳物业服务费。但在《扬州市前期物业管理服务协议》中对物业服务费及垃圾代运费、水电公摊费的规定不明确，仅规定按房管部门和物价部门核定的标准收取，原告应就核定的收费标准及向小区业主公示收费标准的事实进一步举证，现原告未补强证据，本院认为原告主张被告欠缴2014年7月8日起至2018年12月31日物业费具体金额证据不足，故不予支持。对被告提出因楼下超市业主私自凿墙开门、搭建违章建筑等影响其正常生活及小区安全，故拒缴物业服务费的抗辩意见，经查楼下超市业主存在上述违反小区管理、影响其他业主生活的行为，虽然原告对超市业主凿门的行为有过制止，但对该业主的其他行为未提供证据证明进行了制止，说明原告提供物业管理服务不到位，服务质量存在问题，但该抗辩意见不能成为被告拒缴物业服务费的理由，故本院酌定被告缴纳欠付2019年1月1日到2019年7月8日物业服务费364元的60%，即218.4元。如该楼下业主经制止后仍实施违反小区管理、影响其他业主生活的行为，被告可另行通过诉讼的方式解决。对被告提出其住宅楼上三楼业主私自改变房屋结构造成其房屋漏水潮湿；被告的电动车电瓶被窃，原告不能提供有效监控录像的抗辩意见，因被告未提供证据予以证实，故本院不予采信。对被告提出其之前缴纳的物业费，原告未提供有效发票的抗辩意见，因被告未举证，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张庆梅于本判决生效之日起十日内给付原告江苏东阳物业服务有限公司物业服务费218.4元；二、驳回原告江苏东阳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告江苏东阳物业服务有限公司负担23元，被告张庆梅负担2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  潘志耘二〇一九年十一月六日书记员  黄小天