江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3185号上诉人（原审原告）：朱兴华，男，1950年11月14日出生，汉族，住常州市天宁区。上诉人（原审原告）：张梅芳，女，1953年12月14日出生，汉族，住常州市天宁区。两上诉人共同委托诉讼代理人：邱泉，江苏乐天律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：夏咪咪，江苏乐天律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：朱兴伟，男，1961年7月23日出生，汉族，住常州市新**。委托诉讼代理人：丁怀南，江苏品川律师事务所律师。上诉人朱兴华、张梅芳因与被上诉人朱兴伟占有物返还纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2019）苏0411民初1219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱兴华、张梅芳上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决适用法律错误。首先，原审判决认定本案是房屋买卖合同纠纷有误。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。依据常州市武进区人民法院作出的（2017)苏04行终189号行政判决书以及宅基地使用权证[编号：（孝字）5-xx号]和房屋所有权证(武孝字第xx号)，都可以证明上诉人享有坐落于常州市武进区孝都乡大河村朱家村3号宅基地的权属证明。同时《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据物权法定原则，物权的公示方法法定，记载于不动产登记薄的是该不动产的权利人。因此，上诉人为案涉房屋的合法所有权人，有权要求被上诉人迁出案涉房屋。故本案属于房屋迁让纠纷，不属于买卖合同纠纷。原审判决依据《中华人民共和国合同法》驳回上诉人的诉讼请求属于适用法律错误。其次，即使本案案由为房屋买卖合同纠纷，原审判决认为上诉人已经超过诉讼时效，丧失胜诉权，属于适用法律错误。《房屋有偿转让协议书》中约定为分期支付房款，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”因此诉讼时效起算应为协议约定最后一笔房款支付之后即1998年起算，而非首次付款时间1995年。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”，被上诉人于1998年私自办理产权证已证明其有恶意侵占上诉人财产的恶意，其侵权事实一直持续至今，上诉人于2016年才得知侵权事实，在得知后立即提起诉讼主张权利，因此本案的诉讼时效应于2016年开始起算。二、原审判决认定事实错误，本案的《房屋有偿转让协议书》并未履行，已实际变更为房屋租赁合同，且租赁合同已经实际到期终止。首先，上诉人朱兴华在上诉人张梅芳不同意出售房屋的情况下与被上诉人签订了房屋有偿转让协议，系擅自处分夫妻共同财产，且上诉人张梅芳从未表示同意出售该房屋，故该转让合同实际上并不可能继续履行。其次，从协议的履行情况来看，双方的履行也非按照协议履行。根据协议内容，被上诉人应该在交完第一期购房款壹万捌仟捌佰元时入住，但被上诉人于同年2月29日仅支付7000元，非协议约定数额，且在上诉人朱兴华出具的收条中，对该笔费用注明为“房屋费”，也证明该笔款项为被上诉人占有上诉人房屋的房屋使用费，而非购房款。再次，被上诉人主张其已经支付了全部房款，无事实依据。被上诉人应对其主张负有举证责任，然被上诉人仅提供经无法证明真实性的证人证言，且在一审庭审中，证明房款已经支付完毕的证据来自于被上诉人的亲弟弟和亲妹妹，对付款情况的叙述也不合常理，更无其他证据予以佐证，故该证人证言依法应不予采信。从协议约定来看，被上诉人在款清之后应取得案涉房屋的所有权，但实际被上诉人从未向上诉人主张过，而是私下偷偷办理了产权证，后该产权证因其无法证明权属来源而被依法撤销。最后，1998年，在被上诉人未支付其他款项的情况下，上诉人要求被上诉人返还房屋被其母亲阻挠。考虑到被上诉人母亲年纪较大，态度坚决，上诉人与被上诉人又是同父异母的兄弟，顾念兄弟情分，上诉人善意的同意让被上诉人的母亲继续在案涉房屋中居住至终老，让被上诉人住到有能力造房子。至此，在1998年，该房屋租赁协议已履行完毕，其后被上诉人的占有已失去基于债权的合法性，而是上诉人的好意施惠。三、原审判决显失公平。公平原则属于民法的基本原则之一，是指在民事活动中以利益均衡作为价值判断标准，在民事主体之间发生利益关系摩擦时，以权利和义务是否均衡来平衡双方的利益。在本案中，根据宅基地使用权证的记载，案涉房屋的总面积为146.4平方米。即使在1995年的市场经济环境下，7000元人民币并不能买到案涉房屋，何况占用房屋已长达24年之久。因此，一审判决违反了公平和等价有偿原则，显失公平。朱兴伟辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确凿，程序合法，依法应驳回上诉人的上诉。二、上诉人、被上诉人之间不存在占有物返还纠纷。根据法律规定，占有物返还的诉讼时效为一年，上诉人要求返还占有物的诉讼时效已过。本案的法律关系为房屋买卖合同关系，上诉人依法应行使解除合同的权利，但上诉人从未向被上诉人主张过该权利，已超过法律规定的1年除斥期间。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同之后，被上诉人按照合同约定按期足额支付相应购房款，而且被上诉人在该房屋内居住24年，并在诉争房屋上多次进行改造和修建，被上诉人按约定付清所有房款后，上诉人从未向被上诉人催要过任何款项，左右邻居和亲戚都知道被上诉人付清所有房款，讼争房屋已经归被上诉人所有。三、本案上诉人与被上诉人之间不存在房屋租赁合同关系，双方自始至终是房屋买卖合同关系。朱兴华、张梅芳向一审法院起诉请求：1、判令朱兴伟立即迁出并返还位于常州市新北区大河村六组3号房屋（房地号是××号）；2、判令朱兴伟赔偿朱兴华、张梅芳租金损失10万元(自1995年2月2日起至今按房屋租金市场价估算)；3、本案诉讼费用由朱兴伟承担。一审法院认定事实：朱兴华、朱兴伟于1995年2月2日签订了《房屋有偿转让协议书》一份，协议书中载明:“朱兴华将自己建造的朱家村东首贰间三层楼房和付房（包括大门、窗全部在内）全部转让给弟弟朱兴伟。经双方协商，转让费为叁万伍仟捌佰元正。先交壹万捌仟捌佰元，其余壹万柒仟元分三年交清。96年交陆千，97年交陆千，98年交伍千元。交款壹万捌千捌佰元住进去，款项全部交清后房屋所有权证归兴伟”。同年2月29日，朱兴伟支付了购房款7000元。此后，朱兴伟迁入涉案房屋居住至今。在入住后，朱兴伟对房屋进行部分修缮装修。另查明，涉案房屋领取了宅基地使用权证书以及房产产权证书，证书上所载姓名为朱兴华。1998年12月，原武进市人民政府又颁发了（98）第xx号集体土地建设用地使用证，将涉案房屋的集体土地登记在朱兴伟名下。朱兴华后于2016年9月提起行政诉讼，要求撤销该土地登记。经常州市武进区人民法院判决，朱兴华的请求得到支持，（98）第xx号集体土地建设用地使用证被撤销。朱兴伟不服后提起上诉，但未获支持。又查明，一审庭审中，朱兴华、朱兴伟的弟弟、妹妹到庭作证，表示房款已经支付完毕。但朱兴华坚持认为，购房款只收到7000元。朱兴华同时表示，双方之前已经达成了口头解除合同的协议，购房款已经转化为租金。但对此朱兴华未能提供证据予以证明。上述事实，由双方当事人的陈述及购房协议、房屋产权证书、宅基地使用权证书、（2016）苏0412行初178号、（2017）苏04行终189号行政判决书、证人证言等在卷佐证。一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，朱兴华依据《物权法》规定的相关内容，直接要求朱兴伟返还涉案房屋，缺乏相应的法律依据，依法不应支持。朱兴伟目前占有涉案房屋，系基于双方之间签订的房屋买卖协议，而非无权占有。在双方买卖协议未依法撤销或解除的情况下，朱兴华、张梅芳无权直接要求返还。朱兴伟在协议签署后，交付了款项并入住至今，双方的买卖合同已经履行，非因法定原因，朱兴华无权要求解除。朱兴华、张梅芳虽自称双方之前已经达成口头解除买卖协议的约定，但未获朱兴伟认可，朱兴华、张梅芳对此也未能提供证据予以证实，故其主张法院不予采纳。由于双方签订协议是于1995年，首次付款时间为1995年，至今已经超过20年，作为合同争议，已经超过法律规定的诉讼时效，朱兴伟在庭审中也对此提出了抗辩，所以该份房屋买卖合同引发的争议，朱兴华、张梅芳依法已经丧失胜诉权。基于双方之间的特殊关系，本着妥善解决矛盾出发，法院多次和双方沟通调解，但因朱兴华、张梅芳坚持要求返还房屋，拒绝接受其他方案和条件，导致协调未果。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回朱兴华、张梅芳的诉讼请求。案件受理费2300元，由朱兴华、张梅芳负担。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2017年4月25日朱兴华在常州市武进区人民法院（2016）苏0412行初178号一案第一次庭审中陈述，“签订转让协议是35800元，第三人（朱兴伟）只付了一万余元，并没有付清余款，所以也不算转让完成。”还查明，朱兴华与张梅芳于1980年7月2日登记结婚。朱兴华于1987年8月12日取得案涉房屋的宅基地使用证。本案在二审中的争议焦点为：朱兴华、张梅芳是否有权要求朱兴伟返还其占有的房屋并支付租金？本院认为，朱兴华、张梅芳的上诉请求不能成立，理由如下：第一，朱兴华与朱兴伟之间的房屋买卖合同关系成立且合法有效，朱兴伟依据转让协议约定合法占有案涉房屋，在本案房屋买卖合同未被确认解除或被撤销的情况下，朱兴华无权要求朱兴伟返还房屋；第二，朱兴华、张梅芳主张双方的房屋买卖合同关系已经转为房屋租赁合同关系依据不足，收条上载明的“房屋费”并不足以证明7000元系房屋占有使用费，而结合协议约定的内容、朱兴华在另案中认可朱兴伟付款一万多元、朱兴伟于1995年签订协议后不久即入住案涉房屋等事实，可以确认双方已经开始履行案涉房屋买卖合同；第三，截至本案诉讼，朱兴伟已经在案涉房屋居住24年，张梅芳与朱兴华系1980年结婚，其应当知道朱兴伟居住在案涉房屋的事实，但其一直未提出异议。故为保护交易的稳定性和房屋占有人的合法权益，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，上诉人以出卖人朱兴华无处分权为由要求确认房屋买卖协议无效的主张，本院不予支持。综上，上诉人朱兴华、张梅芳的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由朱兴华、张梅芳负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  卢文忠审判员  王 莹二〇一九年十一月二十六日书记员  朱羲玲