浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终6948号 上诉人（原审被告、反诉原告）杭州佳友物业服务有限公司，住所地杭州市萧山区北干街道金惠路**。 法定代表人吴正平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人任军伟，浙江国圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人于治，浙江富奥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉被告）滨江区仁苑第二届业主委员会，住，住所地杭州市滨江区滨盛路**仁苑****/div> 负责人代卫平，主任。 委托诉讼人张建齐、彭晓克，浙江五联律师事务所律师。 上诉人杭州佳友物业服务有限公司（以下简称佳友物业公司）因与被上诉人滨江区仁苑第二届业主委员会（以下简称仁苑业委会）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2018）浙0108民初3702号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2014年12月20日，滨江区仁苑第一届业主委员会与佳友物业公司签订物业合同。合同约定：佳友物业公司为该小区提供物业服务；合同期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。物业四至：东至建业路；南至平乐路；西至兴宁路、仁苑与上铁项目之间的支路；北至滨盛路、仁苑与上铁项目之间的支路。委托管理服务事项：“第四条，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院。第五条，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、空调、泵房、楼内消防设施设备、电梯、监控设备、建筑物防雷设施等。第六条，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车库、停车场等。第七条，公共绿地、花木、建筑小品等的维护与管理。第八条，附属配套建筑及其设施的维修、养护和管理。第九条，公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第十条，其他委托事项：1、甲方将小区物业管理用房、户外广告位、电梯广告、停车泊位等涉及租赁、管理及收费等事宜委托给乙方。2、利用共用部位、共用设施设备所得收益部分支付给乙方，作为乙方实施管理服务的成本，具体比例为物业经营性收入（物业经营用房租金）15%、其他收入30%，尚未产生的收入以双方协商为准。奖惩机制：第二十六条，甲方牵头制定对乙方的考核办法，考核办法应广泛征求全体业主、乙方和钱潮社区意见后执行，每年设置考核奖金15万元。第二十七条，考核办法分为季度考核和年度业主满意度评议。季度考核每季度设置奖金2.5万元，年度业主满意度评议设置资金5万元。第二十八条，季度考核主要内容为：1、物业服务承诺落实情况，详细标准参照杭州市物业管理乙级标准执行；2、业主合理诉求落实情况；3、甲方工作联系单落实情况；4、小区各项管理制度、办法的落实情况。第二十九条，季度考核由甲方执行，考核结果除向乙方通报外，还应向全体业主通报。经甲方认定乙方未完成相关考核要求的，按考核办法适度扣除季度考核奖金，乙方虽超期完成甲方要求，但尚在合理时限内，且未对业主和物业管理造成负面影响的，甲方应当将扣除的考核奖金在下季度考核时予以返还。第三十条，年度业主满意度评议参加人员为业委会成员、业主代表、钱潮社区代表等，人员选取办法、评分标准及奖金标准根据考核办法执行。”2017年11月，经仁苑业主大会决议，2017年12月31日上述合同到期仁苑业委会不再与佳友物业公司续签合同。经双方核对，2015年至2017年期间，佳友物业公司收取仁苑小区22、23号商铺租金共计466852.75元，仁苑业委会收取28、29号等商铺租金共计832187.25元。2013年至2017年，佳友物业公司收取仁苑小区电瓶车充电桩使用费合计51473元，小区南门设点摊位费共计49750元。2015年至2017年期间，佳友物业公司收取仁苑小区广告费、其他租赁收入共计402307.79元。 仁苑业委会的一审诉讼请求为：1.判令佳友物业公司将仁苑小区2015年至2017年度所收取的物业经营性收入扣除相应费用后共计1901460.09元移交仁苑业委会，并赔偿利息损失（以1901460.09元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年1月1日计算至判决确定之日止）；2.判令佳友物业公司向仁苑业委会移交仁苑小区2015年至2017年期间正常物业费收支，以及利用共有部位、公共设施设备提供有偿服务的档案资料（包括但不限于商铺租赁合同、收支账簿、财务账册等）；3.诉讼费由佳友物业公司承担。佳友物业公司的一审反诉请求为：1.判令仁苑业委会支付佳友物业公司2015至2017年仁苑小区公共维修费用差额10909.81元（其中扣除2015年至2017年仁苑小区广告费收入中应支付给仁苑业委会的）；2.判令仁苑业委会支付因违约给佳友物业公司造成的逾期可得利益450000元；3.反诉诉讼费由仁苑业委会承担。 原审法院认为：仁苑业委会与佳友物业公司签订的《杭州市仁苑物业管理服务合同》合法、有效，双方均应依约履行。本案中，仁苑小区利用共用部位、共用设施设备所得收益部分应当按合同约定的比例进行分配。本案中应当列入分配的收益部分及佳友物业公司应支付给仁苑业委会的款项为：1.2015年至2017年期间，佳友物业公司收取的仁苑小区22、23号商铺租金466852.75元，按约应分配给仁苑业委会的金额为396824.84元；2.佳友物业公司收取的仁苑小区广告费、其他租赁收入402307.79元，按约应分配给仁苑业委会的金额为281615.45元；3.小区南门设点摊位费49750元，按约应分配给仁苑业委会的金额为34825元，共计713265.29元。故仁苑业委会相应部分诉讼请求，原审法院予以支持。对仁苑业委会要求佳友物业公司赔偿逾期付款损失的诉讼请求，因合同未明确约定上述款项的支付时间，佳友物业公司应赔偿自仁苑业委会主张该款之日起的逾期付款损失，因仁苑业委会未举证证明其起诉前曾主张该款，原审法院确定仁苑业委会主张的时间为本案起诉之日。故对仁苑业委会要求佳友物业公司赔偿自本案起诉之日起该款的逾期付款损失的诉讼请求，原审法院予以支持。关于佳友物业公司要求仁苑业委会支付2015年至2017年仁苑小区公共维修费用的诉讼请求，因佳友物业公司未就此充分举证，原审法院不予支持，佳友物业公司可另案要求处理。关于佳友物业公司要求仁苑业委会支付因违约给佳友物业公司造成的逾期可得利益损失的诉讼请求，双方虽在合同中约定有奖惩机制，但直至合同期满，仁苑业委会未按约牵头制定考核办法，佳友物业公司对此亦未提出异议，故应当视为佳友物业放弃该部分合同权利，该诉讼请求，原审法院不予支持。仁苑28号、29号商铺收入及仁苑小区垃圾清运费，双方在本案诉讼请求中均未主张，故本案不予处理。仁苑小区充电桩收入，因该款涉及2013年至2017年期间的收费，超出本案双方诉讼请求的范围，本案不予处理，双方可在明确2015年至2017年期间的相关收费金额后另行要求处理。关于佳友物业公司提出2015年至2017年期间收取的广告费、其他租赁收入402307.79元中应扣除因合同中止退款的55404.66元的诉讼请求，佳友物业公司虽提供了相关终止协议等，但未就其确已向合同相对方退款举证，故对该诉讼请求，原审法院不予支持。关于仁苑业委会要求佳友物业移交仁苑小区2015年至2017年期间物业费收支及利用共有部位、公共设施设备提供有偿服务的档案资料的诉讼请求，有合同及法律依据，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州佳友物业服务有限公司于判决生效之日起十日内支付滨江区仁苑第二届业主委员会款项713265.29元，并赔偿该款逾期付款经济损失（以713265.29元为基数，自2018年7月13日起按4.35%计算至款清日止）；二、杭州佳友物业服务有限公司于判决生效之日起十日内向滨江区仁苑第二届业主委员会移交仁苑小区2015年至2017年期间物业费收支及利用共有部位、公共设施设备提供有偿服务的档案资料（包括商铺租赁合同、收支账簿、财务账册）；三、驳回滨江区仁苑第二届业主委员会的其他诉讼请求；四、驳回杭州佳友物业服务有限公司的诉讼请求。如果杭州佳友物业服务有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费21913元，诉讼保全申请费1983元，合计23896元，由滨江区仁苑第二届业主委员会负担14932元，由杭州佳友物业服务有限公司负担8964元；反诉案件受理费4696元，由杭州佳友物业服务有限公司负担。 宣判后，佳友物业公司不服，向本院提起上诉称：一、关于本诉：原判认定事实不清，证据不足，适用法律错误。根据上诉人与滨江区首届业主委员会签订的《杭州市仁苑物业管理服务合同》第十五条约定“甲方将小区物业管理用房、户外广告位、电梯广告、停车泊位等涉及租赁、管理及收费等事宜委托给乙方；利用共用部位、共用设施设备所得收益部分支付给乙方，作为乙方实施服务的成本，具体比例为物业经营性收入（物业经营用房租金）15%、其他收入30%，尚未产生的收入以双方协商为准”，根据被上诉人提供的对账备忘录，被上诉人认可收取28、29号等商铺租金合计832187.25元，依据前述规定，该部分收入的15%应归于上诉人的为832187.25×15%=124828.0875元，原审判决漏判该部分的事实，既不符合法律规定，也不符合双方的合同约定，权利义务分配严重失衡，实属错误。《物业管理条例》第二十九条规定“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程、地下管网工程竣工图等竣工验收资料备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”。因此上诉人应向被上诉人移交的资料应仅限于上述法律规定所列明的材料，虽然上诉人与滨江区仁苑首届业主委员会签订的《杭州市仁苑物业管理服务合同》第十八条第十三款约定合同终止时上诉人应向被上诉人移交被上诉人提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料，但该条约定的前提是被上诉人向上诉人移交在前，上诉人管理涉案小区期间，被上诉人从未向上诉人移交过任何资料，关于涉案小区的管理资料均系前期物业服务合同签订时由建设单位移交，因此上诉人撤离涉案小区的物业管理时向被上诉人移交的材料也应仅限于上述法律规定所列明的材料，而不能无限制的扩大上诉人的移交义务，况且在上诉人已经向法院提交了上诉人进行交接的交接凭证，一审诉讼过程中关于相关租赁合同、租售发票也一并作为副本提交法院，被上诉人业已取得相关合同作为证据使用，如此重复的要求上诉人数次提供，违反诚实信用原则，也间接加大了上诉人的运营成本，对上诉人显失公平。另，《物业服务收费管理办法》第九条规定“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用；包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式”，本案中，上诉人采用包干制管理涉案小区，自负盈亏，物业费收支作为上诉人收支的主要内容，业主定期支付固定数额的物业费，物业服务成本、法定税费无论数额多少均由物业服务企业承担，因此物业服务企业对物业费的支出情况与业主关系不大，不会加重业主的物业费负担，因此采用包干制的情况下，物业服务企业对所收取物业费的支出、利用属于其公司内部经营范畴，无论是业主还是业委会均无权要求公开相关信息，且本案中物业服务合同亦未约定上诉人有义务向被上诉人移交物业费收支明细，因此原审判决上诉人的移交义务既不符合双方合同约定，也有违法律规定。二、关于反诉：原判认定事实错误，适用法律错误。上诉人管理涉案小区期间经钱潮社区评比且给予考核奖励，上诉人未按约牵头制定考核办法对上诉人进行考核，上诉人提异议与否并不能作为被上诉人不履行合同义务的正当理由，被上诉人应当承担由此给上诉人造成的损失；另，上诉人已经提供了与涉案小区相关广告商签订的租赁合同终止协议和发票，且已说明未有退款凭证的事由，在双方尚有其他合作的前提下以退款抵扣其他合作应付符合常理，原审法院苛责上诉人穷尽该举证责任实属不当。综上，原审判决本诉、反诉均存在事实认定、法律适用方面的不当之处，请求二审法院：1.撤销原审判决；2.改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；3.改判支持上诉人的一审反诉请求；4.判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。 被上诉人仁苑业委会答辩称：原审法院认定事实正确，适用法律准确无误，原审判决公正、合法，请求予以维持。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明，仁苑业委会在二审中表示放弃要求佳友物业公司移交物业费收支的档案资料及利用共有部位、公共设施设备提供有偿服务的财务账册资料的诉讼请求。 本院认为：仁苑业委会二审中明确放弃要求佳友物业公司移交部分档案资料的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许，故对佳友物业公司关于移交物业费收支档案资料所提的异议本院不再评述。佳友物业公司系接受仁苑业委会的委托为案涉小区提供物业服务，其在管理期间利用物业共用部位、共用设施设备收取经营性收益应当认定为委托代收行为，作为受托人佳友物业公司有义务保留相应的财务原始凭证并制作收支明细账簿向委托人报告，故仁苑业委会要求佳友物业公司移交仁苑小区2015年至2017年期间利用共有部位、公共设施设备提供有偿服务的档案资料（包括商铺租赁合同、收支账簿）符合法律规定，原审法院予以支持并无不当。至于佳友物业公司提出其应按比例分得28、29号商铺租金一节，因仁苑业委会的本诉请求并未涉及28、29号商铺，而佳友物业公司的反诉请求中亦未包括该项主张，故原审法院未予审查并无不当。案涉物业服务合同约定的考核奖金系以季度和年度为时间节点，而在长达三年的合同履行期间，佳友物业公司在明知仁苑业委会未牵头制定考核办法情况下一直未提出异议，故应视为佳友物业公司以实际行动放弃该部分合同权利，原审法院对佳友物业公司要求仁苑业委会支付因违约给佳友物业公司造成的逾期可得利益损失亦无不当。佳友物业公司还提出其以退款抵扣与合同相对方之间的其他合作应付，但并无有效证据佐证，故其要求在已收取的广告费、其他租赁收入中扣除因合同终止导致的退款不能成立。综上，基于二审新事实，原审判决实体处理部分存有不当，本院予以纠正，除该节外佳友物业公司的其余上诉请求均依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市滨江区人民法院（2018）浙0108民初3702号民事判决第一项、第三项、第四项，即杭州佳友物业服务有限公司于判决生效之日起十日内支付滨江区仁苑第二届业主委员会款项713265.29元，并赔偿该款逾期付款经济损失（以713265.29元为基数，自2018年7月13日起按4.35%计算至款清日止），驳回滨江区仁苑第二届业主委员会的其他诉讼请求，驳回杭州佳友物业服务有限公司的诉讼请求； 二、变更杭州市滨江区人民法院（2018）浙0108民初3702号民事判决第二项为杭州佳友物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向滨江区仁苑第二届业主委员会移交仁苑小区2015年至2017年期间利用共有部位、公共设施设备提供有偿服务的档案资料（包括商铺租赁合同、收支账簿）； 如果杭州佳友物业服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费21913元，诉讼保全申请费1983元，合计23896元，由滨江区仁苑第二届业主委员会负担14932元，由杭州佳友物业服务有限公司负担8964元；反诉案件受理费4696元，由杭州佳友物业服务有限公司负担。 二审案件受理费15368元，由杭州佳友物业服务有限公司负担，并于本判决生效之日十五日内来本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判长  韩圣超 审判员  俞建明 审判员  石清荣 二〇一九年十一月八日 书记员  姚亦驰