河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终22987号上诉人（原审原告）：史建英，女，汉族，1972年2月12日生，住河南省荥阳市。上诉人（原审原告）：张火群，男，汉族，1971年2月20日生，住河南省荥阳市。上诉人（原审原告）：张戈，男，汉族，1993年1月21日生，住河南省荥阳市。上诉人（原审原告）：张凯旋，男，汉族，2000年9月13日生，住河南省荥阳市。四上诉人共同委托诉讼代理人：苌高真，河南神龙剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张延利，女，汉族，1977年10月19日生，住郑州市惠济区。被上诉人（原审第三人）：张玉忠，男，汉族，1956年12月1日生，住河南省荥阳市。上诉人史建英、张火群、张戈、张凯旋因与被上诉人张延利、张玉忠返还原物纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2019）豫0182民初6671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。四上诉人共同委托的诉讼代理人苌高真，被上诉人张延利、张玉忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四上诉人上诉请求：撤销上述一审判决，改判支持上诉人一审请求。上诉理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1、上诉人在一审中的诉请是基于物权被侵犯，主张停止侵权，但一审法院反复论证的内容是房屋买卖合同是否有效的问题，混淆了物权和债权的概念，即便房屋买卖合同有效，但由于不动产的产权无法交付，物权并没有发生变动，房屋的所有权是属于四上诉人家庭共有的，因此四上诉人有权要求被上诉人张延利搬离房屋，至于张延利与张玉忠所签合同、张玉忠与张火群所签合同即便有效，张延利与张玉忠都只能基于合同行使债权，而物权从未发生转移。物权不发生转移的原因有两方面，一方面是因为拆迁安置房没有登记证书，并且尚未规定可以买卖，也无法办理产权登记和产权转移，另一方面，该房产是四个家庭成员共同共有的财产，按照《物权法》97条规定，处分共有的不动产或动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。一审认定涉案房屋是四上诉人因拆迁取得的共有财产，张火群单独出卖，系无权处分行为是正确的，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，是错误的，并不适用本案，因为该条规定中的“当事人一方”是指签订买卖合同的当事人一方，对于本案来说，所指的就是张火群，但对于合同是否有效提出异议的并不只有张火群，更重要的是其他三个家庭成员。在一审当中，第三人张玉忠也明确，其与张火群签订买卖合同并没有其他家庭成员在场，事后也没有告知其他家庭成员，对于其他家庭成员而言，房屋买卖合同是不能发生效力的。另外，合同有效与物权变动也是两个概念，在该解释第三条第二款也规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”这即是说，即便适用该解释第三条第一款认定为有效的合同，但若出卖人未取得所有权或处分权致使所有权不能转移的，买受人只能主张违约赔偿责任，而不能获得物权。2、一审法院认定，张火群与张玉忠的房屋买卖发生在同一村民集体经济组织成员之间，荥阳市广武镇胡村行政村村民委员会对房屋权属进行见证，没有事实依据，认定错误。在一审中，第三人张玉忠出示有一份村委出具的证明，证明房屋权属属于张玉忠，但该份证明上没有任何负责人签字，上诉人要求村委负责人出庭接受质询，一审法院却没有采纳。庭后张火群到村委处询问，村委所有工作人员均否认为张玉忠出具过该种证明，并且能够说明根本不了解该房屋存在有出卖情况，由此可见，拆迁房屋的买卖并未经过村委，一审中张玉忠出具的是假证明。3、一审法院认定涉案房屋尚不具备相应的过户登记条件时，涉案房屋的占有、使用、收益权，已经转移至第三人张玉忠，是事实认定错误，因为即便在买卖合同有效的前提下，张玉忠也并未向张火群支付过购房款。对于张火群所写的保证书中欠款67万元，张玉忠解释说全部是张火群借款的本金，但是其除了本案的保证书以外，根本没有任何其他能够证明借款存在的证据，对于借款经过、时间更是不能说明，实际上，该67万元的欠款，根本不是借款，而是双方在最初的借款到期之后，用一种荒唐的计算方法计算出的违约金，根本无法成立，张玉忠也从未支付过房款。关于该67万元是违约金还是借款，第三人张玉忠也向人民法院提起了诉讼，一审判决尚未生效，该事实尚未查明。二被上诉人的答辩意见同一审一致。原告史建英、张火群、张戈、张凯旋起诉请求：1．判令被告停止侵权、搬离四原告的房屋，将原告房屋清空；2．本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年，四原告家庭因拆迁获得一套安置房，房屋位置位于荥阳市××小区××楼××单元××房。因四原告暂时对该房屋没有入住的需要，房屋就一直空闲，直到今年，原告发现房屋被被告张延利强占，经过与被告多次沟通处理，被告却始终不肯搬离原告的房屋。故原告提起诉讼。被告张延利辩称：1．原告并非涉案房屋的所有权人，并非适格原告；2．被告合法取得涉案房屋所有权，不存在任何侵权行为，没有返还原物的法定义务。第三人张玉忠述称：原告欠其钱款，房屋是原告抵给第三人的，有手续。一审认定：原告史建英、原告张火群系夫妻关系；原告张戈与原告张凯旋系原告史建英与原告张火群之子。四原告与第三人张玉忠均系荥阳市广武镇胡村行政村村民。2017年7月10日，荥阳市广武镇胡村行政村村民委员会作为甲方与作为乙方（户主）的原告张火群签订《广武镇董庄社区拆迁补偿安置结算协议》一份。该协议主要约定：1、家庭成员有张丙良（过渡期去世）、张火群、史建英、张戈（年满18周岁符合分户条件）、张凯旋，共六人按照人均50平方米的安置标准，可按重置价回购面积300平方米，现分配安置房2套、面积240.96平方米，房款163,852.8元；2、经核算乙方剩余131,585.05元，大写壹拾叁万壹仟伍佰捌拾伍元零伍分。双方结算后，不再对乙方以上家庭成员进行安置；3、协议并对其他拆迁安置相关事项进行约定。四原告提交的《安置房计算书》主要载明：胡村村二组张火群抽取了：1、15号楼2单元3楼西户，该安置房面积100.14平方米，单价680元/平方米，总价68,095.2元；2、14号楼1单元7楼东户，该安置房面积140.82平方米，单价680元/平方米，总价95,757.6元；3、其他相关情况。2018年4月18日，原告张火群作为甲方（出让方），第三人张玉忠作为乙方（受让方），签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：1、甲方将自己合法所有的房屋一套；位于荥阳市××小区××楼××单元××房给甲方，面积100平方米（含储物室、停车位等）；出卖给乙方，包括并不限于该套房屋的占有、使用、分配、收益处分等权利；2、乙方一次支付给甲方价款共计40万元（其中包含所有费用，交付房屋钥匙时不再产生其他额外费用）；3、如果该房屋后期能办理产权证，甲方应全力协助乙方办理房产登记手续，如不配合或者甲方有意怠于履行义务，则应向乙方一次性支付违约金20万元；4、补充条款：截止到2018年5月20号以前付乙方20万，如付不了，让乙方自行可更换户名；5、合同还对其他相关事项作出约定。合同签订后同日，原告张火群将上述房屋的钥匙交由第三人张玉忠。2018年8月1日，第三人张玉忠甲方（出让方）、被告张延利作为乙方（受让方），签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：1、甲方将自己合法所有的房屋一套；位于荥阳市××楼××楼**，面积100平方米（含储物室、停车位等）；出卖给乙方，包括并不限于该套房屋的占有、使用、分配、收益处分等权利；2、双方约定3,550元/平方米，总价款为叁拾伍万伍仟元整（其中包含所有费用，交付房屋钥匙时不再产生其他任何额外费用）；3、如果该房屋后期可办理产权证，甲方应全力协助乙方办理房产登记手续，如不配合或甲方有意怠于履行义务，则应向乙方一次性支付违约金20万元；4、合同还对其他相关事项作出约定。上述合同签订后，被告张延利通过银行转账的方式向第三人张玉忠转款共计350,000元。第三人张玉忠于2018年10月19日出具《收到条》一份，载明：“今收到张延利房款叁拾伍万伍仟元整”。2018年11月14日，原告张火群出具《保证书》一份，载明：“我张火群共欠张玉中现金陆拾柒万圆整，我用思念果岭湾社区的15号楼2单元304室的一套房产做抵押欠款肆拾万圆整，现还下欠张玉中共计现金贰拾柒万圆整；我保证下欠的27万元，在2019年4月底付清，如我的外账提前要到应提前还款”。2018年10月25日，荥阳市广武镇胡村行政村村民委员会出具证明一份，主要载明：“兹有村村民张玉忠，现有荥阳市广武镇思念果岭湾15号3楼西户，现房一套，权属归张玉忠”。另查明，2018年10月至今，被告张延利一直在荥阳市××小区××楼××单元××室居住并实际交付物业水电费。一审认为，以户为单位进行的拆迁安置的，各户未明确对拆迁安置房屋的权属进行划分的前提下应视为该户内有效人口共同共有。本案中，涉案安置房最初是四原告以拆迁安置的方式取得，在完成相应的过户登记条件下，应认定为四原告共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。原告张火群独自与第三人张玉忠签订《房屋买卖合同》处分共有的涉案房屋，该行为构成无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故原告张火群与第三人张玉忠之间签订的《房屋买卖合同》并不因原告张火群的无权处分行为而无效。本案中，四原告系同一家庭成员，原告张火群系户主。原告张火群与第三人张玉忠签订的《房屋买卖合同》所涉及的房屋系拆迁安置房，并且发生在同一村民集体经济组织成员之间，荥阳市广武镇胡村行政村村民委员会对房屋权属进行见证。第三人张玉忠在签订《房屋买卖合同》时，有理由相信房屋买卖为原告张火群家庭成员的共同意思表示。且该合同并不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。故一审认为在涉案房屋尚不具备相应的过户登记条件时，涉案房屋的占有、使用、收益权，已经转移至第三人张玉忠。被告张延利与第三人张玉忠签订《房屋买卖合同》并支付房款，并自2018年10月至今一直在涉房屋内居住并缴纳物业水电等费用，故被告张延利的辩解理由部分成立，予以采纳。四原告请求判令被告停止侵权、搬离四原告的房屋，将房屋清空的诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告史建英、张火群、张戈、张凯旋的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告史建英、张火群、张戈、张凯旋负担。二审中当事人没有提出新证据。本院二审经审理查明的事实与一审一致。本院二审认为，上诉人张火群虽然没有征得其他家庭成员的同意，即以家庭共有的房屋抵偿其部分债务，将房屋转让并交付给被上诉人张玉忠，虽然其是无权处分，但是无权处分不得对抗善意第三人，不能认定房屋买卖合同无效，最高院有关司法解释已经作出明确规定，故上诉人张玉忠依法买进涉案房屋的行为合法有效，被上诉人张延利基于张玉忠的合法购买，与张玉忠又签订房屋买卖合同，支付房款并且入住占有使用，是基于民事买卖行为的合法占有。不动产的交付不是以登记为必要前提，而是登记应该随着民事交易行为进行变动。关于借款问题，因有关当事人已经另案诉讼，不属于本案的审理范围。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实、适用法律及判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，上诉人史建英、张火群、张戈、张凯旋负担。本判决为终审判决。审判长  李庆伟审判员  杨玉梅审判员  姚振勇二〇一九年十一月二十八日书记员  邓 然