北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终10812号上诉人（原审被告）：董鹏，男，1979年9月16日出生，汉族，无业，现住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京禾润世家物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区回龙观镇黄平路**院****1418。法定代表人：李小东，总经理。委托诉讼代理人：姚旭丹，女，北京禾润世家物业管理有限责任公司行政专员。上诉人董鹏因与被上诉人北京禾润世家物业管理有限责任公司（以下简称禾润世家物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初13959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。董鹏上诉请求：撤销原判第二项，依法驳回禾润世家物业公司该项诉讼请求。事实和理由：禾润世家物业公司在董鹏通知解除合同后怠为收回房屋，就此造成的损失应自行承担，原审法院判令董鹏支付违约金没有合同及法律依据。禾润世家物业公司辩称，同意原审法院判决，不同意董鹏的上诉请求和理由。禾润世家物业公司向一审法院起诉请求：1.判令董鹏向禾润世家物业公司支付2019年4月10日至2020年4月9日期间租金157500元、物业费1802.34元，合计159302.34元；2.判令董鹏向禾润世家物业公司支付的违约金25000元整；3.判令董鹏向禾润世家物业公司支付该期应付费用的利息，自2019年3月10日起计算至该期应付费用支付之日为止，暂计算至2019年9月9日，按照中国人民银行同期贷款2倍利率8.7%支付该期应付费用的利息，该期应付利息为6986.61元。2019年6月11日，禾润世家物业公司禾润世家物业公司变更诉讼请求：1.判令董鹏向禾润世家物业公司支付2019年04月10日至2019年05月27日期间租金21437.5元、物业费245.32元，合计21682.82元；2.判令董鹏向禾润世家物业公司支付的违约金25000元整；3.判令董鹏向禾润世家物业公司支付该期应付费用的利息，自2019年03月10日起计算至该期应付费用支付之日为止，暂计算至2019年9月9日，按照中国人民银行同期贷款2倍利率8.7%支付该期应付费用的利息，该期应付利息为：950.96元；4.判令董鹏承担其经营期间拖欠水费333元整。一审法院认定事实：2018年4月25日，禾润世家物业公司（甲方、出租方）与董鹏（承租方、乙方）在北京盛豪达房地产经纪有限公司（居间方、丙方）居间服务下签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将坐落于北京市昌平区某街44-22至44-32号一层44-8（以下简称涉案房屋，租赁面积约100.13平方米）出租给乙方用于医疗；房屋租赁期限自2018年4月10日起至2021年4月9日止；第一年租金为150000元；2018年4月13日支付押金12500元，2018年4月10日支付第一年租金150000元整，2019年3月10日支付第二年租金157500元，2020年3月10日支付第三年租金165375元；物业费1802.34元，于第一年4月10日一起支付，第二年、第三年3月10日一起支付；甲方向乙方交付房屋后，水费、电费、电话费、上网费、房屋租赁税费、供暖费及物业管理费全部由乙方承担；乙方拖欠房租或其他应缴纳各项费用达5日（含）以上的，甲方有权终止本合同，收回房屋，扣除乙方押金，并且乙方应按照首期两个月租金标准向甲方支付违约金；租赁期限内，乙方提前退租的，应提前60日书面通知甲方，允许甲方提前带他人看房，扣除乙方押金，租赁合同解除后，乙方如果未提前60日通知的，扣除乙方押金，并应按照首期两个月租金标准向甲方支付违约金。该合同签订后，禾润世家物业公司向董鹏提供租赁房屋，董鹏向禾润世家物业公司支付押金12500元及第一年房屋租金150000元。2019年3月10日，董鹏未按合同约定向禾润世家物业公司支付2019年房屋租金，并通知禾润世家物业公司其不再承租该房屋。2019年5月27日，双方解除了前述房屋租赁合同，并就涉案房屋交接完毕。庭审中，双方就2018年4月25日签订的房屋租金合同于2019年5月27日解除达成一致意见。董鹏主张房屋租金交纳至2019年4月9日，未交纳过水费，且涉案房屋的押金尚在禾润世家物业公司处，禾润世家物业公司同意以押金抵付一个月的房屋租金。依据禾润世家物业公司提交的证据，该出租房屋自2018年4月至2019年2月共计欠付水费333元。一审法院认为，禾润世家物业公司与董鹏签订《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，禾润世家依据合同提供相应房屋，董鹏应按照合同约定支付租金。合同履行过程中，董鹏因经营原因不能继续租赁涉案房屋，但未向禾润世家物业公司发出正式的退租通知且未支付相应的租金。租赁合同履行期间，董鹏应按照合同约定的标准向禾润世家物业公司支付租赁合同存续期间的租金，并按照合同约定支付租赁期间的物业费、水费。故对于禾润世家物业公司主张2019年4月10日至2019年5月27日房屋租金、物业费及水费的诉讼请求，有事实和法律依据，法院依据实际情况予以支持。庭审中，双方同意以房屋押金抵付一个月租金，故应在计算房屋租金中予以扣除。物业费及水费结合租赁房屋的实际的使用期间及合同约定，法院酌情予以认定。对于禾润世家物业公司主张违约金的诉讼请求，一方面董鹏确实未按照合同约定的时间支付房屋租金且相比合同约定的2019年3月10日多于5日，另一方面，虽董鹏主张其已于2018年12月底通知禾润世家物业公司转让，但是禾润世家物业公司否认该项事实，且董鹏未能提供相应的证据证明其向禾润世家物业公司发出正式的通知，故董鹏确实存在合同约定的违约行为，应承担违约责任，故禾润世家物业公司的该项诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于禾润世家物业公司主张的应支付费用利息一节，因双方合同中未进行约定，且相应的违约金已经能够弥补禾润世家物业公司的相应损失，故法院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、董鹏给付北京禾润世家物业管理有限责任公司房屋租金8212.33元及物业费237.02元，于本判决生效后七日内支付；二、董鹏给付北京禾润世家物业管理有限责任公司违约金25000元，于本判决生效之日起七日之内支付；三、董鹏于支付北京禾润世家物业管理有限责任公司水费333元，本判决生效之日起七日之内支付；四、驳回北京禾润世家物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方均有拘束力。双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方合同约定承租方拖欠房屋租金或其他应缴纳各项费用达5日（含）以上的，出租方有权终止本合同，收回房屋，扣除承租方押金，并且承租方应按照首期两个月租金标准向出租方支付违约金；租赁期限内，承租方提前退租的，应提前60日书面通知出租方，允许出租方提前带他人看房，扣除承租方押金，租赁合同解除后，承租方如果未提前60日通知的，扣除承租方押金，并应按照首期两个月租金标准向出租方支付违约金。合同履行过程中，董鹏存在提前解除租赁合同未提前60日通知出租方，以及未按合同约定的时间支付房屋租金达5日以上的违约行为，原审法院认定董鹏存在违约行为，判令董鹏支付违约金并无不当。上诉人董鹏的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原判事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由董鹏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 柳适思审 判 员 赵 蕾二〇一九年十一月十九日法官助理 李昊婷书 记 员 明 玥