甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2019）甘09民终975号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙某，山东省齐河县人，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：许某，甘肃衡轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某1，甘肃衡轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：酒泉市兴泰物业管理有限公司，统一社会信用代码91620902686084738P。法定代表人：王某2。委托诉讼代理人：冯某。委托诉讼代理人：万某。上诉人孙某因与被上诉人酒泉市兴泰物业管理有限公司（以下简称兴泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙某及委托诉讼代理人许某、王某1，被上诉人兴泰物业公司的委托诉讼代理人冯某、万某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙某上诉请求：1.请求撤销甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初309号民事判决，并依法改判；2.一、二审案件受理费由兴泰物业公司负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，应依法撤销、改判或将本案发回重审。一、本案系物业服务合同纠纷，一审应对案涉物业合同及其条款的合法性、有效性予以审查。1.兴泰物业公司提交的其与紫荆花苑小区业主委员会签订的两份物业服务合同，因兴泰物业公司在庭审过程中始终未出具该业主委员会成立的备案手续，故该小区业主委员会的成立是否符合法律规定存疑。根据《物业管理条例》第十条、第十六条规定，该业主委员会是否经过小区业主选举产生，是否经过物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，兴泰物业公司均未提交证据予以证实。2.业主委员会是否具有对外签订物业服务合同，变更物业服务合同的权利。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条规定，选聘解聘物业服务企业系业主共同决定并非由业主委员会决定。根据《肃州区发展和改革局关于紫荆花苑物业服务费和停车费收费标准的批复》“住宅每月每建筑平方米0.3元，可在20%幅度内上下浮动，具体浮动幅度及标准由你公司与业主协商约定”之规定，兴泰物业公司调整服务费应当与业主协商约定，业主委员会无协商物业服务费的资格。3.兴泰物业公司是否具有向业主收取垃圾处理费的资格。《肃州区发展和改革局关于紫荆花苑物业服务费和停车费收费标准的批复》中并未明确兴泰物业公司向小区业主收取垃圾处理费的内容，兴泰物业公司在庭审过程中也未提交收取垃圾处理费的其他证据，因此兴泰物业公司并不具备收取垃圾处理费的资格。二、一审应当依法查明物业服务合同双方约定的权利和义务，判令兴泰物业公司承担相应的违约责任。1.根据庭审查明的事实，兴泰物业公司对案涉小区疏于管理，造成小区内私搭私建活动室，该活动室严重影响了孙某及周边住户的日常工作休息。依据双方签订的物业服务合同，兴泰物业公司负有小区公共绿地的管护职责，小区活动室建立在小区公共绿地上明显与物业服务合同约定不符，兴泰物业公司应承担合同约定责任。2.依据《中华人民共和国物权法》第八十二条，《物业管理条例》第三十五条、第五十条规定，兴泰物业公司作为案涉小区物业服务企业应承担法定的管理义务。3.依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条、第五条规定，孙某要求兴泰物业公司履行合同约定、恢复小区绿地、停止违约行为的请求应予支持。二审审理中，孙某进一步明确其上诉请求为：1.请求兴泰物业公司限期拆除在紫荆花苑小区内搭建的活动板房，恢复绿地；2.兴泰物业公司支付孙某医疗费；3.兴泰物业公司返还2013年、2014年多收取的物业费；4.一、二审案件受理费由兴泰物业公司负担。兴泰公司辩称，1.孙某上诉主张的活动板房已于2019年8月拆除，兴泰物业公司已尽到了相应义务，不存在违规、违约行为。2.孙某主张的医疗费与本案纠纷无关，且兴泰物业公司不存在违约行为，故对孙某主张的医疗费不应予以支持。3.兴泰物业公司依据物业服务合同规定的收费标准收取物业费，不存在多收取物业费的情形，故不存在返还2013年、2014年物业费的问题。兴泰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令孙某交纳所欠费用合计9532元（物业费2510元、滞纳金3650元、公共区域照明费90元、垃圾处理费96元、小区停车费3186元）；2.本案诉讼费用由孙某负担。孙某向一审法院反诉请求：1.兴泰物业公司限期拆除在小区内的违章建筑并恢复为小区共有绿地，停止其违约行为；2.兴泰物业公司支付因其违约行为导致孙某住院的治疗费5291.36元，精神损失费20000元；3.兴泰物业公司返还2013年收取的道路维修费150元；4.兴泰物业公司返还2014年多收取的车库物业服务费105.9元；5.反诉费用由兴泰物业公司负担。一审法院认定事实：孙某居住于酒泉市××区，系兴泰物业公司提供物业服务的紫荆花苑小区业主。2013年1月1日、2017年12月10日，兴泰物业公司与紫荆花苑小区业主委员会签订了两份《物业服务合同》，约定兴泰物业公司为紫荆花苑小区提供物业服务，服务期限2013年1月1日至2022年底，物业费2017年以前为每月每平米0.36元，2018年起调整为每月每平米0.55元；每年6月1日前缴纳，逾期1日，每天缴纳滞纳金1元；公共区域照明费每户每月2.5元；垃圾处理费每人每月2元。自2015年1月起，孙某以兴泰物业公司擅自在其所在的2号楼三单元楼前搭建活动板房用于居民活动，导致孙某无法正常休息、对其生活工作造成极大的困扰为由，拒绝缴纳物业费及相关费用。兴泰物业公司起诉后，孙某以上述理由及兴泰物业公司违规收费为由提起反诉，要求兴泰物业公司拆除在小区内的活动板房并恢复为小区共有绿地、支付其住院治疗费5291.36元、精神损失费20000元、返还2013年收取的道路维修费150元及2014年多收取的车库物业服务费105.9元。一审法院认为，业主委员会是业主对其所拥有的物业进行管理而建立的自主性组织，系业主大会的合法执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并对全体业主具有约束力。兴泰物业公司与孙某住宅所在的紫荆花苑业主委员会签订的《物业服务合同》未违反国家法律、法规强制性规定，合法有效，对孙某具有法律约束力。兴泰物业公司依约向孙某提供物业服务，有权按约定收取物业服务费；孙某作为业主，有按约定缴纳物业服务费的义务。现孙某自2015年起拖欠物业费等，违反了合同约定，因此，兴泰物业公司请求孙某支付拖欠的物业服务费、公共区域照明费、垃圾处理费，依法应予确认。关于兴泰物业公司要求孙某支付物业费滞纳金的请求，合同虽然对此有约定，但对活动板房的管理系兴泰物业公司职责，活动板房距孙某住宅9.7米，居民在活动板房中开展活动在一定程度上会对孙某的生活有所影响，孙某据此未交物业费等有其合理性，故对兴泰物业公司要求孙某支付滞纳金的请求，不予确认。关于兴泰物业公司要求孙某支付小区停车费3740元的请求，兴泰物业公司诉称孙某停放两辆车，但并未能充分举证说明两辆车同时长期停放的证据，孙某购买有车库，故应以每年150元收取停车费，孙某应交3×150=450元。关于孙某反诉兴泰物业公司要求限期拆除在小区内的违章建筑并恢复为小区共有绿地、停止其违约行为的请求，根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，违章建筑应由住建部门和市政管理部门负责认定并采取相关措施处理，故对此项请求不予审理。关于孙某要求兴泰物业公司支付因其违约行为导致孙某住院治疗费5291.36元、精神损失费20000元的诉讼请求，孙某提交的证据并不能充分证明是因为兴泰物业公司的违约导致其患有冠状动脉粥样硬化性心脏病等，故对其主张不予确认。关于孙某要求兴泰物业公司返还2013年收取的道路维修费150元，2014年多收取的车库物业服务费105.9元的请求，兴泰物业公司是依据与紫荆花苑业主委员会签订的《物业服务合同》及相关协议收取相关费用，只有在依法确认了《物业服务合同》或者相关协议条款无效的情形下，孙某的请求才可能得到支持，故对孙某的以上两项诉讼请求，亦不予确认。综上所述，对兴泰物业公司的部分诉讼请求，予以支持；对孙某的反诉请求，不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、孙某在判决生效后十日内支付兴泰物业公司物业服务费、停车费、公共区域照明费、垃圾处理费共计3146元；二、驳回兴泰物业公司的其他诉讼请求；三、驳回孙某的反诉请求。案件受理费50元，由孙某负担16元，兴泰物业公司负担34元；反诉费182元，由孙某负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙某提供以下证据：证据一：2019-52号、2019-90号酒泉市关于中央第五生态环境保护督察组交办群众信访投诉问题办理情况，2019年8月1日、2019年8月2日、2019年8月12日酒泉日报，拟证明1.兴泰物业公司未按合同约定管理紫荆花苑小区2号楼门前搭建的活动板房，造成噪音扰民。2.2019年8月兴泰物业公司将凉棚拆除后，仍然存在打牌聊天、大声喧哗的扰民行为。经质证，兴泰物业公司对该证据的真实性无异议，关联性不予认可，认为兴泰物业公司已按合同约定约束住户减少噪音和影响，并按合同约定做好卫生保洁及监督工作。证据二：照片12张，拟证明活动板房拆除后噪音扰民现象仍存在，活动板房搭建处堆积有座椅、桌案等物品未清除。经质证，兴泰物业公司对该证据的真实性无异议，对证明目的不认可，认为照片中位置属于公共区域，与孙某住房距离较远，对孙某影响不大，且兴泰物业公司已尽到对公共区域的物业管理义务。证据三：闫治悦出具的证明一份，拟证明活动板房拆除后，仍有部分居民聚集吵闹，并对闫治悦家人进行谩骂，影响其正常生活。经质证，兴泰物业公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该证明所载内容与本案缺乏关联性，兴泰物业公司也未听到谩骂的事情，且公共道路也没有不许他人走动。经审查，对上述证据一、二的真实性予以确认，对证明目的将综合全案予以认定；证据三的性质属于证人证言，因证人未到庭，对其真实性和证明目的本院结合其他证据进行综合认定。兴泰物业公司提供以下证据：证据一:证人证言4份，拟证明孙某拥有和停放两辆车，车辆未停放入库。证据二：证人董某出庭作证，拟证明孙某在紫荆花苑小区内停放两辆车。证据三：居民委员会备案证，拟证明业委会的合法性。证据四：富康路社区关于授权委托收缴小区楼院垃圾处理费的通知，拟证明兴泰物业公司代收垃圾处理费的依据。证据五：紫荆花苑小区物业服务相关费用协议2份，拟证明协议收费标准。证据六：紫荆花苑小区业主规约、业主公约，拟证明业主授权业主委员会的相关权利。证据七：业委会公告，拟证明公告约定的职责。证据八：业委会出具的通知，拟证明活动凉棚系业委会搭建。证据九：接处警工作登记表，拟证明孙某用车堵住小区门口，影响正常通行。证据十：温馨提示6张、通知3份，拟证明物业公司已尽到管理职责。经质证，孙某认为：证据一系证人证言，因证人未出庭作证，对其真实性、合法性、关联性均不予认可；证据二证人董某与兴泰物业公司存在利害关系，且董某的住址不在该小区，无法对孙某的车辆是否长期停放进行证明，其证言前后矛盾，对真实性、合法性、关联性均不予认可；证据三至证据十均为复印件，不属于二审中提供的新证据，对真实性、合法性、关联性均不认可，并提出：证据三不能证明业委会成立的合法性；证据四不能证明收费通知已公示并被全体业主知悉；证据五上调价格未经全体业主同意，也无物价部门批文，上调价格于法无据；证据六没有全体业主的签字，程序不合法；证据七不能反映出公告已公示并被全体业主知悉；证据八没有向全体业主公示并被全体业主知悉的证明，且使用公共绿地应有三分之二以上的业主同意；证据九与本案纠纷无关；证据十不能证实兴泰物业公司尽到了管理职责。经审查，对兴泰物业公司提交的上述证据，本院将结合本案其他证据进行综合认定。二审查明，2019年8月2日酒泉日报刊登《酒泉市关于中央第五生态环境保护督察组交办群众信访投诉问题办理情况》（2019-52号），载明以下内容：紫荆花苑小区2号楼院内搭建的简易凉棚娱乐室位于该小区1#楼与2#楼之间，是小区业主委员会自筹资金修建的一处室外活动场所。该场所于2014年4月经社区、小区物业管理公司、业主委员会同意后修建。针对投诉问题，肃州区城市管理行政执行局与富康路社区联合制定整改措施：一是由富康路社区监督紫刑花苑物业公司和业主委员会制定小区娱乐活动室管理制度，规范管理小区居民活动；二是由富康路社区安排专人负责对该露天活动场所进行监管，每天21：00对该活动场所停电，要求居民停止产生噪音的娱乐项目。同时，社区加强监管，跟踪抓好落实。2019年8月12日酒泉日报刊登《酒泉市关于中央第五生态环境保护督察组交办群众信访投诉问题办理情况》（2019-90号），载明以下内容：8月2日，肃州区执法局、富康路社区、市公安局肃州分局等部门单位联合拆除凉棚后，仍有个别居民在凉棚旧址处打牌娱乐，存在噪音扰民情况。为彻底消除群众身边噪音，一是与小区物业公司协调，健全完善了活动规范，从严禁吵闹、举止文明、卫生整洁、禁止超时等四个方面对居民活动进行了规范。对活动时间进行明确要求（周一至周五8：30-12：00、14：30-21：00；周末及法定节假日9：30-12：00、15：30-21：00），并在凉棚旧址及小区其他醒目位置进行张贴和现场解读，教育引导居民文明娱乐；二是督促紫刑花苑小区物业公司加强对该片区域的监管，安排专人一日三次（12：00、15：00、21：00）进行巡察和劝导，并要求娱乐居民保持该区域环境卫生干净整洁；三是社区网格工作人员加强对该区域的监管，一日三次进行检查，发现噪音扰民问题及时处理，逐步引导居民前往附近小区党群活动室开展活动，避免露天活动造成噪音扰民。审理中，双方一致认可2019年8月，案涉简易凉棚已拆除。另，一审判决将搭建的“简易凉棚”表述为“活动板房”不准确，二审予以纠正。二审查明的其余事实与一审查明的一致。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”二审审理过程中，孙某明确其上诉请求为：1.要求兴泰物业公司限期拆除在紫荆花苑小区内搭建的活动板房，恢复绿地；2.兴泰物业公司支付孙某医疗费；3.兴泰物业公司返还2013年、2014年多收取的物业费；4.一、二审案件受理费由兴泰物业公司负担，故本院应围绕孙某的具体上诉请求进行审查。关于孙某要求兴泰物业公司限期拆除位于紫荆花苑小区内孙某所居住单元楼前搭建的简易凉棚，恢复绿地的上诉请求。经查，二审中，双方一致认可2019年8月该简易凉棚已拆除的事实，且有孙某提供的2019年8月12日酒泉日报《酒泉市关于中央第五生态环境保护督察组交办群众信访投诉问题办理情况》（2019-90号）所载内容在案佐案。关于恢复绿地的上诉请求，紫荆花苑小区多名业主向肃州区执法局出具的《紫荆花苑小区一号楼前搭建凉棚的情况说明》载明：2014年春天，在居民都不知情的情况下，有二号楼三单元一楼住户将草坪上的一棵直径约30-40公分的大树伐了，这方圆约40平米的地方，已成了光秃秃的土坑。……是在伐掉树的空地上搭建的简易凉棚。对上述陈述，孙某并未提供充分有效地证据予以反驳，且紫荆花苑小区业主委员会2014年4月4日《通知》载明：简易凉棚系经小区业主委员会研究决定搭建，所需资金全部由业主委员会筹措，项目建设完成后，产权归小区住户所有，故对孙某的该项上诉请求不予支持。关于孙某要求兴泰物业公司支付其医疗费的上诉请求，孙某提供的医院诊断证明书、住院收费票据、出院证、费用结算清单等证据，不能充分证实其患有冠状动脉粥样硬化性心脏病系兴泰物业公司的违约导致，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，对该上诉请求不予支持。二审中，孙某申请对其患有不稳定心绞痛的病因进行鉴定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条规定：“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”经审查，孙某的鉴定对待证事实无意义，本院不予准许。关于孙某要求兴泰物业公司返还2013年、2014年多收取的费用的问题，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，首先，孙某在一、二审中均陈述：其在2015年前均按规定缴纳了相关费用，2013年、2014年缴纳物业费等相关费用的时候，并未就相关数额及项目提出过异议，2015年之后不缴纳物业费等相关费用，主要是因为其房屋前面搭建了简易凉棚，“当时协调的时候说了，把彩钢棚拆掉就交”。期间，孙某并未就业主委员会与兴泰物业公司签订的《紫荆花苑物业管理委托服务合同》和《紫荆花苑小区物业服务相关费用协议》提出过异议。其次，业主委员会是作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。根据紫荆花苑业主委员会与兴泰物业公司签订的物业管理委托服务合同第二十一条约定，公共服务费由业主按建筑面积每月每平方米第一年0.36元为基础执行，以后年度按照物价局规定及甲乙双方协商后或相关规定交纳；第二十二条规定车库物业费及道路维护修缮费每年180元。据此，孙某2013年、2014年应交纳的物业费为554.82元/年（0.36元/平方米/月×128.43平方米×12个月），应交纳的车库物业费及道路维护修缮费为180元/年。依据孙某提交的收据，兴泰物业公司2013年、2014年分别向孙某收取物业费554元，2013年收取道路修缮费150元，2014年收取车库物业费150元，以上收费并未超过上述合同约定，故孙某主张2013年、2014年兴泰物业公司多收取费用的上诉请求不能成立。第三，关于代收垃圾费的问题，肃州区富康路社区居民委员会肃富社字[2015]17号《富康路社区关于授权委托收缴小区楼院垃圾处理费的通知》载明：“根据肃州区街道社区工委，肃州区街道社区工作办公室[2014]57号关于印发《肃州区社区接管新建居民住宅（城中村）暂行规定（试行）》的通知，第六条第4款要求（即：住宅区（城中村）的物业管理费由具有相应资质的物业管理企业负责管理。）经社区居委会研究决定，从2015年1月1日起，社区居委会授权委托富康物业公司……兴泰物业公司……，分别按照肃州区垃圾处理费收缴标准收缴所管辖小区楼院居民垃圾处理费。”同时，富康路社区紫荆花苑业主委员会与兴泰物业公司签订的《紫荆花苑小区物业服务相关费用协议》约定：垃圾处理费按照社区规定缴纳，每人每月2元。上述文件反映，兴泰物业公司经社区居委会授权，有权收缴所管辖小区楼院居民垃圾处理费，且收缴标准并未超过相关规定。第四，关于公共照明电费的问题，富康路社区紫荆花苑业主委员会与兴泰物业公司签订《紫荆花苑小区物业服务相关费用协议》第二条约定：公共照明电费从2016年1月开始由乙方（兴泰物业公司）另行收取公摊电费，具体按房屋2.5元/月/户缴纳，每年30元，业主在缴纳物业费、车位费时合并缴纳。综上所述，孙某的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费517元，由孙某负担。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 焦学亮 二〇一九年十一月一日书记员 龚海娇