江西省大余县人民法院执 行 裁 定 书(2019)赣0723执异3号案外人：刘典清，男，1963年5月20日生，汉族，江西省大余县人，住江西省赣州市大余县，委托诉讼代理人：刘训辉，大余县为民法律服务所法律工作者。（特别授权）申请执行人：赣州银行股份有限公司大余支行，住所地江西省大余县南安大道豪美宾馆**，统一社会信用代码91360723685988399P。（以下简称“赣州银行”）负责人：王小春，系该行行长。委托诉讼代理人：钟新强，系该支行员工。（特别授权）委托诉讼代理人：刘昌红，江西启光律师事务所律师。（特别授权）被执行人：盛达电子（大余）有限公司，住所地江西省大余县新华工业小区，组织机构代码：78974933-3。（以下简称“盛达公司”）法定代表人：王启雄。被执行人：王娟娣，女，1978年11月15日出生，汉族，住大余县，被执行人：钟远东，男，1974年10月8日出生，汉族，住大余县，在本院执行原告赣州银行与被告盛达公司、王娟娣、钟远东借款合同纠纷一案中，案外人刘典清于2019年11月11日对本院查封、拍卖登记在被执行人钟远东名下位于大余县南安镇梅国北路金地锦城B区B5-9号（房产证号：余201303**）房屋的执行行为不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。刘典清称：请求法院立即中止执行,并解除对属于我在大余县××镇××路金地锦城B区B5-9号(登记在钟远东名下房产证号:余20130329)的房产查封、中止拍卖的强制措施。因为赣州银行申请执行被执行人钟远东户名下房产证号:余20130329的房产不是被执行人钟远东的房产,该房产的实际所有人是我。我在2010年3月20日就与被执行人钟远东、王娟娣夫妇签订了该房屋的出售合同,并且我已经按协议在2010年6月25日就把全部房款付清了被执行人钟远东、王娟娣夫妇,两被执行人则把出售的房屋交付了我,我从2010年6月就占有该房屋一直居住使用至今,与两被执行人的住房只是一墙之隔,相邻居住近十年的时间,我多次要求两被执行人办理转让房屋的过户,但两被执行人都说还没有把自己的产权证办到,因此无法从两被执行人名下办理过户到我名下。因我与两被执行人既是朋友又是邻居,所以就一直相信两被执行人。直到2019年赣州银行起诉两被执行人时,我才知道两被执行人把出售给我的房屋,又用于了赣州银行贷款抵押。但经了解,两被执行人用于赣州银行办理抵押贷款是在2016年,这是在我购买该房屋并占有居住之后。我的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定和根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,……第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。根据以上事实和法律规定，我是具有足以排除强制执行的民事权益,应当解除查封,不得对我的合法财产进行强制执行,请求法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定裁决支持我的请求事项,请法院查明事实,立即中止对前述房产的执行,并解除查封,切实维护我的合法权益。赣州银行股份有限公司大余支行辩称：1、在房屋买卖合同中，只有夫妻一方王娟娣的签名，另一方钟远东并没有签字，但是在房屋产权证上的所有人为钟远东，共有情况是夫妻共有；2、案外人在申请书中的写的事实中提到购房款已付清不是事实。据我方了解，2010年6月2日案外人在农业银行的转账10万元备注中写明为“家用”，这个与申请事实所写的将购房款已付清没有关系；3、针对申请事实当中所写的因为种种原因没有办理过户手续，我方认为是案外人没有证据证明在房屋买卖合同成立的情况下，案外人未向被执行人钟远东、王娟娣主张办理过户登记，假设房屋买卖合同成立的情况下，也是案外人怠于行使自己的权利，导致形成这样一个没有办理过户登记的过错；4、案外人依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“….如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”是断章取义的，这种情况下不得查封冻结的条件是指一般情形，不适用已经存在抵押的情形。而本案当中所查封的房屋已经设定了抵押，不属于不得查封冻结的情形；5、2007年被执行人钟远东夫妻就拥有房屋产权证，这种登记是合法的，没有瑕疵的，抵押权属于物权的一种，以登记为生效要件，本案当中以房屋买卖合同为对抗要件是不成立的；6、我方与盛达公司的借款合同纠纷一案经大余法院调解已生效，我方的抵押权也经法院确认，是有执行力的，是合法有效的。综上，案外人提出的执行异议不能成立。盛达电子（大余）有限公司与钟远东未向本院提交辩称意见。王娟娣辩称：我与案外人刘典清签订房屋买卖合同的时候，我的房屋确实已经用于银行抵押贷款，相关证据我稍后提供。本院查明，2007年，被执行人钟远东与被执行人王娟娣共同购买位于大余县××镇××路金地锦城B区B5-9号房屋一栋，并办理产权证。随后，被执行人钟远东与被执行人王娟娣将该房屋用于中国银行抵押贷款直至2012年7月26日。之后，该房屋在赣州银行进行抵押贷款。2019年1月17日，赣州银行以盛达公司、王娟娣、钟远东未如期还本付息为由到法院起诉，经法院调解，双方达成（2019）赣0723民初130号调解协议，载明：“一、盛达电子（大余）有限公司尚欠赣州银行股份有限公司大余支行汇票承兑垫付款本金4966924.4元及利息（利息按合同约定计算），盛达电子（大余）有限公司同意于2019年3月26日之前全部还清；二、盛达电子（大余）有限公司同意向原告支付律师代理费54265元，并于2019年3月26日之前全部付清。三、王娟娣同意以其位于大余县南安镇新华工业小区盛世电子1号厂房、大余县南安镇新华工业小区盛世电子宿舍楼的房屋及大余县新化工业小区的国有土地使用权[证号分别为：余20121946、余20121947、余国用（2010）1238号]对上述第一、二项债务承担抵押担保责任。四、钟远东同意以其位于大余县××国北路金地锦城的房屋（证号：余20130329）对上述第一、二项债务承担抵押担保责任。五、王娟娣、钟远东同意对上述第一、二项债务承担连带保证清偿责任。六、案件受理费63927元，减半收取计31964元，盛达电子（大余）有限公司、王娟娣、钟远东同意承担，并于2019年3月26日前付清”。因被执行人盛达公司、王娟娣、钟远东在履行期内未履行协议义务，故赣州银行于2019年3月28日向本院申请强制执行并要求对本案诉争的房屋进行评估拍卖。另查明，2010年3月20日，被执行人王娟娣与案外人刘典清签订《房屋出售合同》，将前述房屋以36.9万元的价格卖与案外人刘典清。期间，案外人刘典清系被执行人钟远东与被执行人王娟娣公司的财务负责人。签订《房屋出售合同》后，案外人刘典清陆续向被执行人王娟娣支付了房款并与家人一同在该房屋居住至今，但未办理房屋的过户登记。本院认为，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时符合以下四个情形：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或已按合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求将执行；4、非因买受人的自身的原因未办理过户登记，且其权利能够排除执行的，法院才以支持其异议请求。在本案中，所诉争房屋系被执行人钟远东与被执行人王娟娣在婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，但在与案外人刘典清签订《房屋出售合同》时仅有被执行人王娟娣一人签名，是否属于合法有效的书面买卖合同还待定。另，在听证过程中，被执行人王娟娣再三强调，在购房前后，案外人刘典清系其公司的财务负责人且与被执行人钟远东关系较好，十分清楚诉争房屋已办理抵押贷款的事实，购房后从未向其要求办理房屋过户登记。据此，案外人刘典清提出其享有该房屋的所有权，要求解除对属于其在大余县××镇××路金地锦城B区B5-9号(登记在被执行人钟远东名下房产证号:余20130329)的房产查封、中止拍卖的请求，因未同时符合前述条件，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人刘典清的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  王有为人民陪审员  钟文清人民陪审员  傅海英二〇一九年十一月二十六日书 记 员  蒋文娟