安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖11民终3100号上诉人（原审被告）：张军，男，1972年5月2日出生，汉族，住安徽省明光市。上诉人（原审被告）：黄伟，男，1985年5月19日出生，汉族，住安徽省明光市。被上诉人（原审原告）：明光市大众小汽车修理厂，住所地安徽省明光市，统一社会信用代码91341182756831808T(1-1)。投资人：董经，该厂经营者。委托诉讼代理人：董裕嘉，明光市大众小汽车修理厂职工。委托诉讼代理人：曹丽霞，明光市大众小汽车修理厂职工。上诉人张军、黄伟因与被上诉人明光市大众小汽车修理厂房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院（2019）皖1182民初1118号民事判决，向本院提起上诉，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张军、黄伟上诉请求：一、撤销一审判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效或者将本案发回重审；二、明光市大众小汽车修理厂承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、双方争议的租赁合同是不公平的合同，合同所有条款只对出租方有利，违约条款过于苛刻，承租方只有义务，没有任何权利，应视为无效合同。明光市大众小汽车修理厂与承租的多家商户都有合同纠纷，其原因因为合同极其不公平导致。二、涉案房屋在租赁期间存在二十多处漏水，给张军、黄伟经营带来很大影响，多种商品及陈列柜因漏水而损坏。多次跟明光市大众小汽车修理厂提出，一直没有解决，到目前为止仍在漏水。一审法院没有充分了解情况下在最后一次开庭之后，长达几个月后没有再次开庭了解具体情况就作出判决，对张军、黄伟极其不公平。三、因经济不景气，明光市多处门面房都大幅下降房租情况下，明光市大众小汽车修理厂不但不下调房租，还按每年11%递增，一审法院未充分考虑到公正、公平原则，在判决书上仍按照11%递增之后的金额让张军、黄伟承担，并加收24%的滞纳金。明光市大众小汽车修理厂辩称，1.涉案租赁合同是有效的，而且合同约定的租赁终止时间是2019年8月31日，合同已经履行完毕。2.张军、黄伟提到房屋多达20多次漏水给经营人造成了损失，这与事实不符。在合同执行期间，从来没有收到过张军、黄伟要求维修房屋漏水的通知。租赁合同3.1条明确约定房屋出现质量问题乙方书面通知甲方，甲方接到通知后应当立即给予维修或者双方协商确定由乙方自行维修，费用由甲方承担。3.张军、黄伟和明光市大众小汽车修理厂在合同中约定建筑面积是347.30平方米，每平方米单价是48元，合同约定的价格远远低于市场价格，直到合同结束的最后一年，按照增长比例增长过的价格也是远远低于市场价格的。所以张军、黄伟提到的租赁费用过高与事实不符，明光市大众小汽车修理厂不予认可。明光市大众小汽车修理厂向一审法院起诉请求：1.依法判决张军、黄伟偿付2016年8月1日和2017年8月1日所欠房屋租金35.842万元；2.依法判决解除明光市大众小汽车修理厂与张军、黄伟签署的房屋租赁合同，归还租赁房屋；并依法判决张军、黄伟支付从2018年9月1日起至交还租赁房屋止，按2018年至2019年度房租标准计算支付房租；3.依法判决张军、黄伟从所欠房租之日起到付清所欠房租止，所欠款项按每日1‰支付滞纳金和违约金；4.依法判决张军、黄伟承担租赁合同第五条5.2（4）款约定的违约责任；若没有按租赁合同第五条5.5款约定归还租赁房屋，则双倍支付房租并对其清场；5.依法判决张军、黄伟承担本案的诉讼费等。一审法院认定事实：2015年9月6日，张军、黄伟与明光市大众小汽车修理厂签订《房屋租赁合同》，合同约定明光市大众小汽车修理厂将其所有位于明光市体育路4-20号一层、二层的房屋租赁给张军、黄伟使用。租赁期为：自2015年9月1日至2019年8月31日止。租赁房屋每年租金为20万元；次年起租金按11%逐年递增；租金支付方式：首年租金合同签署时一次性付清；次年租金支付期限为：上一年租金到期提前一个月一次性付清；张军、黄伟没有按约定时间和方式支付租金、房租产生的税金和其它约定的各项费用，明光市大众小汽车修理厂有权终止合同，直接停水停电，收回租赁房屋；张军、黄伟没有按本合同约定如期交还该房屋的，每逾期一日应向原告明光市大众小汽车修理厂支付日租金2倍的违约金，明光市大众小汽车修理厂并可以对其清场；张军、黄伟没有按本合同约定支付各项费用的，应向明光市大众小汽车修理厂支付违约金额日千分之一的违约金。张军、黄伟付租金和欠付租金情况：2016年8月1日，张军、黄伟应付自2016年9月1日起至2017年8月31日房屋租金22.20万元。2017年8月1日，张军、黄伟应付自2017年9月1日起至2018年8月31日房屋租金24.642万元。综上，张军、黄伟应付明光市大众小汽车修理厂房屋租金46.842万元。张军、黄伟支付了11万元。尚欠房屋租金35.842万元未付。另张军、黄伟还尚欠明光市大众小汽车修理厂2018年9月1日之后房屋租金。对张军、黄伟的委托诉讼代理人提出明光市大众小汽车修理厂主张2016年9月1日至2018年12月31日的房租费没有事实依据的代理意见，经查，张军虽于2015年12月31日与明光市大众小汽车修理厂签订《大众小汽车修理厂与银河电脑城合作经营协议》，约定合作经营期为三年，即自2016年1月1日起至2018年12月31日止。但在2015年12月31日张军作出《承诺书》，承诺2015年12月31日与明光市大众小汽车修理厂签署的合作经营协议，只是作为办理相关手续使用。事实上，在2016年1月1日、1月20日和2018年2月27日、3月27日、5月1日张军、黄伟仍然在支付房屋租金、共计11万元。因此该合作协议不是真正意义上的合作，不能作为不支付涉案房屋租金的依据。关于第二次开庭审理张军、黄伟提供的2016年10月15日（黄伟妻子）蒋洁与明光市大众小汽车修理厂签订的《租赁协议》，经查，蒋洁与张军在2016年11月1日作出《承诺书》，承诺该《租赁协议》只作为办理移动业务相关手续使用，不作为房屋租赁依据，双方仍按2015年9月明光市大众小汽车修理厂与张军、黄伟签署的《房屋租赁合同》执行，因此该《租赁协议》也不能作为不支付涉案房屋租金的依据。故对张军、黄伟的委托诉讼代理人提出的上述代理意见，不予采纳。对张军、黄伟的委托诉讼代理人提出明光市大众小汽车修理厂主张的诉讼请求第三项的违约金过高，不符合法律规定的代理意见，经查，本案中，涉案《房屋租赁合同》约定的违约金过高，有悖公平合理、诚实信用原则。依据合同法及其司法解释的相关规定，根据公平原则和诚实信用原则，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，确定本案违约金数额计算为违约金额的24%。故对张军、黄伟的委托诉讼代理人提出的上述代理意见，予以采纳。一审法院认为，张军、黄伟与明光市大众小汽车修理厂签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应合法有效。张军、黄伟自2016年9月1日起至2018年8月31日，未按合同约定全面交纳房屋租金，拖欠租金达35.842万元。另张军、黄伟还尚欠明光市大众小汽车修理厂2018年9月1日之后房屋租金。张军、黄伟明显系违约，依法应承担相应违约责任。故对明光市大众小汽车修理厂起诉要求张军、黄伟支付欠付房屋租金的诉讼请求，符合法律规定及租赁合同约定，予以支持。对明光市大众小汽车修理厂主张的违约金诉讼请求，予以部分支持。关于明光市大众小汽车修理厂主张解除涉案合同的诉讼请求，经查，涉案合同约定的房屋租赁期限为：自2015年9月1日至2019年8月31日止。自2019年9月1日起涉案《房屋租赁合同》自动终止。因在审理期间涉案合同已自动终止，所以判决解除已无意义。故对明光市大众小汽车修理厂主张的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、张军、黄伟于本判决生效后三十日内腾空明光市体育路4-20号一层、二层的房屋并返还明光市大众小汽车修理厂。二、张军、黄伟于本判决书生效后三十日内支付明光市大众小汽车修理厂（自2016年9月1日起至2018年8月31日止所欠）房屋租金35.842万元及违约金（35.842万元×24%）8.602万元。三、张军、黄伟于本判决书生效后三十日内支付明光市大众小汽车修理厂（自2018年9月1日起至2019年8月31日止所欠）房屋租金27.352万元及违约金（27.352万元×24%）6.564万元。四、张军、黄伟于本判决书生效后三十日内支付明光市大众小汽车修理厂自2019年9月1日起至涉案租赁房屋返还之日止占有房屋使用费（按年度费用27.352万元计算）。五、驳回明光市大众小汽车修理厂其它诉讼请求。案件受理费6676元，减半收取计3338元，由明光市大众小汽车修理厂负担338元，张军、黄伟负担3000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。张军、黄伟为支持其上诉请求提供打印照片7张及一个U盘，证明：涉案房屋存在多处漏水，商品无法陈列，给张军、黄伟的经营造成巨大损失。明光市大众小汽车修理厂质证认为：对漏水的事实不能看出来是明光市大众小汽车修理厂的原因导致的漏水，视频的拍摄时间也不明确，合同约定的履行期间截止到2019年8月31日。据明光市大众小汽车修理厂了解，该视频的拍摄时间是2019年10月份的事情，按照合同约定，截止到2019年8月31日前，张军、黄伟就应该将租赁房屋归还给明光市大众小汽车修理厂。张军、黄伟合同到期没有续租，也没有返还房屋，一直占用明光市大众小汽车修理厂的房产。本院认证认为：由于张军、黄伟提供该组证据为了证明因涉案房屋漏水给其经营造成经济损失，但其在本案一审诉讼期间未就租赁房屋漏水给其造成经济损失提出反诉请求，故本案对张军、黄伟提供该组证据的真实性及是否因租赁房屋漏水给其造成巨大经济损失不作具体的分析认定。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：张军、黄伟与明光市大众小汽车修理厂所签订的《房屋租赁合同》是否有效。《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。张军、黄伟未能提供确凿充分的证据证实其与明光市大众小汽车修理厂在签订涉案《房屋租赁合同》时有不具备上述法定条件之一情况，且双方所签订《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规强制性规定，亦系双方当事人的真实意思表示。故张军、黄伟与明光市大众小汽车修理厂所签订的《房屋租赁合同》合法有效。张军、黄伟上诉请求审核涉案房屋租赁合同是否有效的上诉请求于法无据，本院不予支持。由于涉案《房屋租赁合同》合法有效，故双方应严格按合同约定履行自己的义务。张军、黄伟未按合同约定履行支付房屋租赁费用的义务，且在合同履行期满后未能按合同约定将租赁物进行返还，已构成违约。一审法院根据双方合同约定的租金标准判决张军、黄伟支付租赁费用及违约金，并判决张军、黄伟返还租赁房屋及逾期返还租赁房屋所应承担的使用费及违约金，并无不当，本院对此予以确认。虽然张军、黄伟称其在租赁期间由于租赁房屋漏水给其造成损失，因其未能提供确切充分的证据证实因租赁房屋漏水给其造成的具体损失额，且其亦未提起反诉。故本案对张军、黄伟上诉称因租赁房屋漏水给其造成损失的上诉理由是否成立不作具体的分析认定。至于张军、黄伟上诉所称的合同约定条件苛刻、因经济不景气应降低房租等理由，因明光市大众小汽车修理厂与张军、黄伟所签订的合同系合法有效合同，由于经济发展及市场行为给合同一方可能带来的商业风险应由自己承担，不是作为认定合同是否有效的条件，故张军、黄伟该部分上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。综上所述，张军、黄伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6676元，由上诉人张军、黄伟负担。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  李 刚审判员  付广永二〇一九年十一月十五日书记员  曹琰玲二审附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。