陕西省延安市宝塔区人民法院陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书 （2019）陕0602民初5759号 原告：中国建设银行股份有限公司延安分行（下称延安建行），住所地延安市宝塔区。负责人：赵金亮，系该分行行长。委托代理人：郭峰，陕西旷达律师事务所律师。被告：李学凤，女，汉族，1983年9月19日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，延安市宝塔区人，现住延安市宝塔区。被告：陈静，男，汉族，1981年5月20日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，延安市宝塔区人，现住址同上。被告：陕西永健房地产开发有限公司（下称永健地产），住所地西安市。法定代表人：邓仁健，系该公司总经理。委托代理人：卢苗，陕西丰瑞律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司延安分行与被告李学凤、陈静、陕西永健房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭峰、被告李学凤、陈静、陕西永健房地产开发有限公司委托代理人卢苗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告延安建行向本院提出诉讼请求：1、宣布贷款全部到期，判令被告立即偿还原告贷款本金389763.68元、利息32357.8元、罚息1551元、复利2174.38元（利息、罚息、复利暂计算至2019年8月22日）及至实际清偿完借款本息之日所产生的利息、罚息、复利（利率按照合同约定计算）；2、依法确认原告对被告提供的抵押物（宝塔区XX小区XX号楼XX室）享有优先受偿权；3、请求依法判令被告陕西永健房地产开发有限公司对以上债务承担连带清偿责任；4、依法判令被告支付原告为实现债权而支付的费用34068元；5、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年6月17日，被告李学凤、陈静、陕西永健房地产开发有限公司向原告提出住房按揭贷款申请，并以所购房产为贷款提供抵押担保，从原告处贷款肆拾贰万元整（420000元），合同期限为20年，即自2015年7月2日起至2035年7月2日止。在办理该笔贷款时，被告与原告签订了编号为610689100-2012-20150545794号的《个人住房（商业用房）借款合同》，并在延安市房管局办理抵押了登记手续。另一被告陕西永健房地产开发有限公司与原告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》对该笔贷款提供了连带保证。合同签订后，原告及时按合同约定全额支付了全部贷款金额。后在合同履行期间被告一直不能按合同约定按时、按期、及时归还借款及利息，在此期间，原告多次催收未果，导致原告资金无法按合同约定回笼，造成国有资产受损。另外，依据借款合同约定，原告为实现该债权的律师代理费（即合同约定的债权实现费）也应由被告承担。综上所述，为保护原告的信贷资产安全，现原告依法诉至人民法院，恳请人民法院在查清本案事实的基础上，判允原告诉请，维护原告合法权益。被告陈静辩称，陈静与李学凤从建行按揭贷款是因为2013年在永健地产购买了房产，约定2015年交房，但到现在都没有实际交房，后来因为资金原因按揭款付至2017年9月之后再没有按月还款。原告起诉的余款，陈静与李学凤也没有经济能力一次支付，如果永健地产能给一些补偿，陈静与李学凤还可以继续按照合同约定继续按月还款。罚息、复利、律师费被告不承担。被告李学凤与陈静答辩意见一致。被告永健地产辩称，1、涉案标的房屋目前尚未交付，也未办理抵押登记，抵押权未设立，原告不享有优先受偿权。2、如经法庭调查后事实清楚，永健地产服从法庭依法裁决。3、永健公司与李学凤和陈静房屋买卖合同签订于2015年6月3日，约定交房日期为2016年3月。4、根据物权法第187条，抵押权的设立必须办理抵押权登记，原告虽然办理了预告登记，但并不必然办理抵押权登记，原告对该房屋不享有优先受偿权。5、关于罚息和复利及未付贷款金额，目前难以确定金额，被告无法承担，至于律师费正如原告所说，在完全胜诉前，文书生效前支付，该律师费目前尚未发生，且附条件并不必然发生，同时该律师费的金额难以确定，原告要求被告承担无事实依据和法律依据。6、永健公司目前资金严重困难，尚无支付的能力，正在积极筹款建设房屋，争取早日交付房屋，请法庭酌情裁判。本院经审理认定事实如下：2015年6月3日，李学凤与永健地产签订《商品房预售合同》，约定李学凤购买“丰足家园”商住楼6号楼20层2001室房产一处，房价600000元，首付款180000元，银行按揭贷款420000元，交房时间为2016年3月前。2015年7月2日，陈静、李学凤与延安建行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（下称借款合同），约定陈静、李学凤向延安建行借款420000元，借款期限为2015年7月2日至2035年7月2日，借款利率为基准利率，借款逾期的，罚息利率为借款利率上浮50%，还款方式为等额本息，每月还款本息2924.82元，担保方式为抵押和最高额保证，抵押财产为延安市宝塔区XX小区XX室的房产，抵押财产价值600000元。2015年1月29日，永健地产与延安建行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定永健地产为2015年2月3日至2020年2月3日期间因购置丰足家园住房而与延安建行发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证，担保最高限额120000000元，保证方式为连带责任保证，保证期间为“借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利张证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日” 2015年7月17日，李学凤在延安市房产管理办公室给上述抵押房产办理了抵押权预告登记。至今本案所涉房产未能按照约定向李学凤交付。借款之后，陈静、李学凤按月还款至2017年9月之后，再未按时还款。本院认为，依法成立的合同，各方当事人均应诚实信用的全面履行合同义务。永健地产与陈静之间是买卖合同关系，延安建行与李学凤、陈静之间是借款合同关系，两个法律关系之间虽然有联系，但依然是两个独立的合同、独立的法律关系。李学凤因永健地产未能及时交付房屋受到的损失，李学凤应依据买卖合同的约定向永健地产主张，在情理上，李学凤确实在买卖合同中遭受了损失，但在法律上，李学凤基于买卖合同受到的损失不能成为陈静、李学凤抗辩延安建行不按约定偿还借款的理由，延安建行按照借款合同发放了借款，陈静、李学凤也应当按照借款合同的约定偿还借款。本案的争议焦点是：1、延安建行是否对本案所涉房产享有优先受偿权；2、罚息和复利是否应支持；3、延安建行主张的实现债权的费用34068元是否应支持。针对争议焦点1，抵押权预告登记中登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，因此，延安建行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，虽然该请求权具有排他性并可对抗他人对涉案房屋的处分，但该请求权并不是抵押权本身，在未办理抵押权登记之前，延安建行对涉案房屋不享有抵押权，故延安建行主张对涉案房屋享有优先受偿权，本院不予支持。针对争议焦点2，原告的主张的利息、罚息均在借款合同明确约定范围内，符合法律规定，本院予以支持，2019年8月23日借款被宣布全部到期之后的借款利息和罚息合计按照同期基准利率上浮50%（即基准利率×150%）计算。关于延安建行主张的借款复利，本院认为，银行有权利通过合同约定复利，但约定内容应明确具体，要么为确定的内容要么为确定的计算方式，本案的借款合同关于复利的约定“对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利”，关于计息、结息方式的约定“贷款利息自划款之日起计算，按日计息”“对于本合同项下借款，贷款人将依照约定的还款方法及当期应执行的利率在每期约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息（如有）。借款人应当在每期还款时限前足额偿还当期应还本息。借款到期后如仍有未偿清的本金、利息和罚息的，贷款人将按照与借款到期前相同的结息频率，在每个约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息，直至全部应还本金、利息及罚息清偿完毕”，依据以上条款，对2019年8月23日之前产生的复利2174.38元可以支持，但对于2019年8月23日借款被宣布全部到期之后的复利，结息周期如何确定，是每一日产生的利息都在次日计入本金还是继续依据还款计划表中的周期结算利息并在下一周期计入本金，罚息是否也计入本金计算复利，这些问题合同未明确清晰的约定，通过合同条款解释、推理也无法确定唯一的计算方法，因此，对于2019年8月23日借款全部到期之后的复利无法确定，本院不予支持。针对争议焦点3，延安建行提交了委托代理合同，未提供律师费发票及律师费实际支付的证据，仅依据委托代理合同不足以证明为实现债权的费用已实际花费的金额，故对延安建行关于实现债权费用的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条、第五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：一、被告李学凤、陈静于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司延安分行借款本金389763.68元及利息、罚息（利息和罚息合计利率按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率×150%计算，从2019年8月23日起至实际偿还之日止）；二、被告李学凤、陈静于本判决生效之日起十五日内支付原告中国建设银行股份有限公司延安分行借款利息32357.8元、罚息1551元、复利2174.38元；三、被告陕西永健房地产开发有限公司对本判决确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8299元，原告已预交，减半收取计4149.5元，实际由被告李学凤、陈静、陕西永健房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。                             审  判  员    赵  涓                          二〇一九年十一月二十七日                            书  记  员    高妮妮 1