广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20490号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄小燕，女，1964年9月23日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：李书华，内蒙古义源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：任建平，男，1966年1月2日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：闻宇，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：付爱玲，广东经国律师事务所律师。上诉人黄小燕因与被上诉人任建平房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初6150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。黄小燕上诉请求：1.请求依法撤销一审判决。2.驳回任建平的诉讼请求，黄小燕无需支付款项88788.44元给任建平。3.本案一、二审诉讼费由任建平承担。事实与理由：首先，一审认定事实错误，导致判决错误。一审中，黄小燕己经举证证明88788.44元（8万元是任建平的违约金、8788.44元是补交公共分摊面积款）是在交易过程中产生的费用，黄小燕与任建平在《存量房买卖合同》中明确约定黄小燕按套出售并计价，总金额人民币260万元，其他税费及办证过程中所产生的费用由任建平承担，在审理过程中一审法院因任建平不予认可便判决黄小燕支付显然是错误的。其次，本案中违约责任是由于任建平没有按照双方签订的合同履行导致的，应由对方承担，一审法院在黄小燕提交了大量证据证明任建平违约的情况下却仍然判决黄小燕给付错误。再次，黄小燕与任建平之间签订的《存量房买卖合问》及《补充合同》显失公平，一审中黄小燕己经举出证据证明任建平在购买黄小燕房屋后一个月又在同一个小区购买另一处房产，仅用小钱押住黄小燕房产不履行合同来达到房屋增值部分归其所有的目的。显然对黄小燕极不公平的，但一审法院在明知其使小钱押大房违反诚实信用的违约责任的情况下，仍然驳回黄小燕的反诉请求错误，请求二审法院查明事实予以降低或发回重审。第四、一审判决中称《补充协议》中15万元作为补偿，并不是《存量房合同》约定的违约金，一审法院混淆二者的概念以此驳回黄小燕的反诉请求错误。第五、《补充协议》约定甲方出售该物业予黄xx所产生的中介费由乙方（任建平）承担，但任建平没有承担却从黄xx给黄小燕的购房款中扣除10万元给付中介费也是违约行为。综上所述，请二审法院查明本案事实依法撤销一审判决井驳回其诉讼请求。任建平辩称：黄小燕声称我方恶意违约，我方不认可。补充协议是双方约定好的，不能因为房屋增值，就说我方恶意。我方对于事实部分没有异议，我方是根据补充协议的约定进行履行的。任建平向一审法院起诉请求：1、黄小燕支付款项100219.33元；2、黄小燕支付违约金16000元（按每日千分之一计算，从2018年8月1日计算，暂计算至起诉之日，要求计算到房屋实际过户之日止）；3、诉讼费由黄小燕承担。黄小燕反诉请求：1、解除双方签订的《存量房买卖合同》；2、任建平承担违约责任，支付房地产成交价的10%违约金26万元；3、本案本诉诉讼费及反诉诉讼费均由任建平承担。一审法院查明事实：2017年8月12日，任建平（买方）与黄小燕（卖方）签订《存量房买卖合同》，约定：广州市海珠区晓港西马路xxx房（以下称涉案房屋）总房价为260万元；定金20万在签订本合同时支付给黄小燕，首期款90万元（含定金）在取得房管部门收缴证件受理回执当天支付给黄小燕，楼价余款170万元在交易过户完成当天支付给黄小燕；黄小燕不按本合同约定将该房地产售予任建平，应向任建平支付成交价10%的违约金，并退回任建平已付的全部款项；任建平不按本合同约定买入该房地产的，应向黄小燕支付成交价10%的违约金，黄小燕已收之楼款高于违约金的，黄小燕应于解除合同之日起三天内扣除违约金后的楼款余额退还任建平；等。2018年5月21日，任建平与黄小燕签订《补充协议》，内容为，鉴于本次交易特殊原因，导致双方无法按约继续履行合同，任建平同意一次性向黄小燕支付150000元作为补偿；黄小燕己收取任建平支付的房款共1450000元（其中88000元作滞纳金），剩余房款为1238000元，剩余房款由黄小燕自行从购房人黄xx所支付房款中收取；上述补偿款150000元由黄小燕自行从购房人黄xx所支付房款中收取；剩余房款，补偿款之和与上述成交总价格之差额（即1612000元）由黄小燕承诺于收齐黄xx所支付购房款后即日内返还予任建平；协议双方任何一方未能履行或未能按时履行本协议之条款，即视为违约处理，违约责任处理方式详见《存量房买卖合同》；等。任建平为证明其主张，提交了补充协议、房屋装修照片、装修合同、装修图、报价单、收据、汇款单等。黄小燕为证明其主张，提交了中国建设银行个人活期账户交易明细、收据、催告函、银行转账等。诉讼中，任建平、黄小燕双方确认黄小燕已通过转账方式支付了1511780.67元给任建平，任建平同意扣除黄小燕垫付的水费290.07元、电费413.72元、煤气费62.1元、管理费865元、申请贷款手续费9800元共计11430.89元。另查，黄小燕收齐案外人房款日期为2018年9月27日，涉案房屋在2018年9月27日前已过户给案外人，任建平遂变更违约金从2018年9月27日开始起算至实际支付之日。黄小燕不同意任建平变更诉讼请求。另，黄小燕撤回第一项反诉请求。一审法院认为：任建平与黄小燕签订的《补充协议》是双方真实的意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该协议约定全面履行义务。关于本诉部分：款项及违约金。上述《补充协议》约定：剩余房款、补偿款之和与上述成交总价格之差额（即1612000元）由黄小燕承诺于收齐黄xx所支付购房款后即日内返还予任建平，现黄小燕将涉案房屋过户到案外人名下且已收齐案外人的所有房款，理应按协议约定将该款项支付给任建平。任建平、黄小燕确认黄小燕已通过转账方式支付了1511780.67元给任建平，任建平同意扣除黄小燕垫付的水费等共计11430.89元，故黄小燕仍需支付88788.44元（1612000-1511780.67-11430.89）给任建平。黄小燕未按协议履行支付义务，应承担违约责任。因涉案房屋实际过户之日早于黄小燕收取房款，故任建平主张违约金从黄小燕收取房款开始计算至房屋实际过户之日止，其诉讼目的并不能实现，一审法院不予调处。关于反诉部分。根据任建平、黄小燕签订的上述《补充协议》，关于任建平违约金部分已在该协议中处理，且扣除违约金后的剩余款项由黄小燕支付给任建平，故黄小燕仍主张任建平违约，要求任建平支付房地产成交价的10%违约金26万元，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、黄小燕于一审判决生效之日起十日内支付款项88788.44元给任建平；二、驳回任建平的其他诉讼请求；三、驳回黄小燕的全部反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2624元，由任建平负担619元，黄小燕负担2005元；反诉费2600元，由黄小燕负担。上述本诉受理费已由任建平预交，任建平同意黄小燕在履行判决时将其应付的受理费直接支付给任建平。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。二审争议的焦点在于:黄小燕应否支付88788.4元给任建平。黄小燕与任建平签订《房屋买卖合同》，双方约的价格为260万元，由于合同无法履行，双方于2018年5月21日又签订《补充协议》，根据《补充协议》的约定及一、二审庭审当事人的陈述可知，双方约定将案涉房产以300万元的价格另售给案外人黄xx，所获300万元的房款，任建平支付黄小燕260万元房款及150000元补偿款、滞纳金88000元后，余款162000元归任建平所有，用来支付中介费及补偿自己的装修费用。因另售给黄xx的房款3000000元系由黄xx直接汇入黄小燕账户，而此前，任建平已支付给黄小燕的1450000元，应退还给任建平，故双方约定黄小燕应将余款1612000元（162000+1450000=1612000）返还给任建平。经双方当事人核对，确认黄小燕已返还1511780.67元，同时抵扣部分垫付的水费等，黄小燕尚余88788.44元未返还。关于黄小燕上诉称《补充协议》显失公平的问题。黄小燕上诉意见所述事实并不符合《中华人民共和国民法总则》规定的“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”情形，黄小燕该意见缺乏事实和法律依据。关于黄小燕主张违约金的问题。黄小燕提出其将房屋出售给任建平的同时，其向案外人购买了房产，因任建平违约迟延付款，导致其亦未能及时付款给他人，并因此支付了违约金80000元，据此主张任建平支付违约金。对此，本院认为，根据双方《补充协议》第一条约定“由于本次交易特殊，双方无法继续履行合同，任建平一方同意一次性向黄小燕支付150000元作为补偿，唯黄小燕不得进一步向任建平追偿”，由此可见，双方对于任建平在《房屋买卖合同》的违约责任及大小，达成了一致意见，即任建平一次性支付了150000元给黄小燕，黄小燕不再追偿，而且，该金额亦远远大于黄小燕所遭受80000元的损失，黄小燕的主张与合同约定不符，不予支持。关于黄小燕主张8788.44元分摊面积款的问题。黄小燕提出任建平口头承诺，在交易过程中产生的费用均由任建平承担，并据此主张其在与案外人黄xx交易时补交的分摊面积款应由任建平承担。任建平对此并不认可，黄小燕亦未能充分举证，黄小燕该上诉意见并无证据支持，不予采纳。关于黄小燕提出中介费支付的问题。如上文对《补充协议》内容的分析认定，出售房产的400000元差额，除支付黄小燕88000元滞纳金及补偿黄小燕150000元外，余款162000元归任建平所有。任建平用来支付中介费及补偿装修费用，符合双方合同的约定，黄小燕对此提出异议依据不足。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决黄小燕支付余款88788.4元给任建平恰当，应予以维持。上诉人黄小燕的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2005元，由上诉人黄小燕负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇一九年十一月二十七日书记员 王日平郭丽淳