陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书   （2019）陕01民终10174号上诉人（原审原告、执行案外人）：西安达成实业有限责任公司，住所地西安市高新区。法定代表人：晁永强，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘毅，男，1978年7月18日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：邢鹏程，陕西明仓律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：郭海平，男，1964年1月10日出生，汉族，个体户，住西安市莲湖区。原审第三人（被执行人）：刘蕾，女，1988年10月6日出生，汉族，华夏保险公司职员，住陕西省子长县。 委托诉讼代理人：刘红伟，男，1966年11月15日出生，汉族，无业，住陕西省子长县。原审第三人（被执行人）：刘乐，女，1986年1月11日出生，汉族，华夏保险公司职员，住陕西省子长县。委托诉讼代理人：刘红伟，简况同上。原审第三人（被执行人）：刘红伟，简况同上。 上诉人西安达成实业有限责任公司（以下简称达成公司）因与被上诉人郭海平及原审第三人刘蕾、刘乐、刘红伟案外人执行异议之诉一案，不服西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初3654号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。达成公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判为支持其诉讼请求，一、二审诉讼费由郭海平负担。事实和理由：刘蕾、刘乐已分别于2016年11月25日、2017年12月1日因无力支付涉案房屋购房款而依购房合同约定与其协议解除了购房合同，刘蕾、刘乐已将涉案房屋退回给其，其亦将从银行贷款而来的购房款退回刘蕾、刘乐并返还银行。刘蕾、刘乐与其解除购房合同时间早于一审法院对涉案房屋采取预查封措施时间即2016年11月29日及2017年12月11日。可见，此时一审法院的预查封措施实际是针对属于其的财产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定，一审法院应当对涉案房屋解除预查封措施。涉案房屋物权从产生之日起就一直登记在其名下，没有任何转移事实发生，一审认为其申请注销备案的行为不能对抗郭海平的债权，亦不能对抗一审法院的查封，没有基本的法律逻辑和生活逻辑。其通过与刘蕾、刘乐之间的解除协议约定消除了双方的合同之债，使标的物恢复原状，何来是否能对抗郭海平的债权问题。一审认定事实错误，导致适用法律不当，损害其合法权益。郭海平辩称，其与刘蕾、刘乐、刘红伟是债权债务关系，其与达成公司无任何关系。达成公司与刘蕾、刘乐、刘红伟是恶意串通解除买卖合同。一审法院查封行为合理、合法。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。刘蕾、刘乐、刘红伟述称，同意一审判决。达成公司向一审法院起诉请求：1.判令解除对位于西安市莲湖区XX巷XX号XX苑XX栋XX单元XX号、XX号房屋的查封，并终止对上述房屋的执行措施；2.诉讼费由郭海平负担。一审法院认定事实：2013年6月24日，达成公司与刘蕾、刘乐分别签订正式的《商品房买卖合同》，约定刘蕾购买达成公司开发的位于西安市莲湖区XX巷XX号XX苑XX幢XX单元XX号（合同登记号：Y13070484），建筑面积134.63平方米；商品房单价为每平方米8150元，总金额为1097235元；刘蕾应在2013年6月13日前一次性付清总房款中的447235元，剩余房款做银行按揭。刘乐购买达成公司开发的位于西安市莲湖区XX巷XX号XX苑XX幢XX单元XX号（合同登记号：Y13070481）,建筑面积134.63平方米；商品房单价为每平方米8100元，总金额为1090503元；刘乐应在2013年6月13日前一次性付清总房款中的330503元，剩余房款做银行按揭。后刘蕾、刘乐未按期还款，达成公司于2017年11月23日代刘乐结清银行贷款，并于此后在房管部门申请办理11907号房屋买卖合同备案注销，贷款银行于2017年12月22日在该合同备案注销申请表盖章表明贷款已结清；达成公司于2018年1月4日代刘蕾结清银行贷款，并于此后在房管部门申请办理12107号房屋买卖合同备案注销，贷款银行于2018年1月8日在该合同备案注销申请表盖章表明贷款已结清。2016年11月25日，郭海平向一审法院申请诉前财产保全，要求对刘红伟、刘蕾名下财产进行保全并提供了担保。一审法院受理后作出（2016）陕0104执保112号协助执行通知书，于2016年11月29日预查封被执行人刘蕾名下位于西安市莲湖区XX巷XX号XX幢XX单元XX号房屋，合同登记号：Y13070484,预售证号：201XXXX；查封期限为三年。2017年5月18日，一审法院作出（2017）陕0104民初184号民事调解书，内容为刘红伟、刘蕾、刘乐返还郭海平借款49万元等。该调解书生效后，刘红伟、刘蕾、刘乐未能履行判决书确定的义务，同年11月6日，郭海平申请执行，进入执行程序后，保全措施转化为执行行为。2017年12月2日一审法院作出（2017）陕0104执3762号执行裁定书及协助执行通知书，并于2017年12月11日查封被执行人刘蕾名下位于西安市莲湖区XX巷XX号XX幢XX单元XX号房屋，合同登记号：Y13070484,预售证号：201XXXX；查封被执行人刘乐名下位于西安市莲湖区XX巷XX号XX幢XX单元XX号房屋，合同登记号：Y13070481.预售证号：201XXXX；查封期限为三年。达成公司对涉案执行标的提出异议，要求解除对涉案房屋的查封并解除对该房屋采取的强制执行措施。2018年4月9日，一审法院作出（2018）陕0104执异33号执行裁定，驳回达成公司的异议请求。达成公司不服，于2018年4月24日提起本案诉讼。另查，达成公司与刘蕾签订有《房屋买卖解除协议》一份，载明时间2016年11月25日，约定解除2013年6月24日签订的《商品房买卖合同》，刘蕾在签订该协议后配合达成公司办理房屋注销手续，房屋买卖合同解除后的贷款由达成公司偿还……刘蕾前期交纳的房屋银行按揭月供还款，不再向达成公司主张，作为2013年6月24日至2016年11月25日之间的房屋占用租金，房屋室内装修一次性评估折价支付给刘蕾5万元现金……刘蕾向达成公司出具5万元装修费收条，载明时间2016年11月25日。刘蕾与达成公司签订房屋交还说明，载明于2016年11月25日将案涉12107号房屋交还给达成公司。2018年1月4日，刘蕾收到达成公司支付的611747.15元，并用该款偿还了案涉12107号房屋剩余贷款，建设银行劳动路支行出具了结清证明。达成公司与刘乐签订有《房屋买卖解除协议》一份，载明时间2017年12月1日，约定解除2013年6月24日签订的《商品房买卖合同》，刘乐在签订该协议后配合达成公司办理房屋注销手续，房屋买卖合同解除后的贷款由达成公司偿还……刘蕾前期交纳的房屋银行按揭月供还款，不再向达成公司主张，作为2013年6月24日至2017年12月1日之间的房屋占用租金，房屋室内装修一次性评估折价支付给刘乐5万元现金……刘乐向达成公司出具5万元装修费收条，载明时间2017年12月1日。刘乐与达成公司签订房屋交还说明，载明于2017年12月2日将案涉11907号房屋交还给达成公司。2017年11月23日，刘乐收到达成公司支付的771155.12元，并用该款偿还了涉案11907号房屋剩余贷款，建设银行劳动路支行出具了结清证明。诉讼过程中，经一审法院向西安市不动产登记服务中心查询，涉案两份《商品房买卖合同》的备案尚未注销。达成公司就案涉两套房屋向西安市仲裁委员会申请仲裁，2018年9月4日，达成公司与刘蕾、刘乐分别达成仲裁调解协议，确认达成公司与刘蕾签订的涉案12107号房屋《商品房买卖合同》于2016年11月25日解除，与刘乐签订的涉案11907号房屋《商品房买卖合同》于2017年12月1日解除，前述两套涉案房屋归达成公司所有。再查，涉案两套房屋的首付款由达成公司与刘蕾、刘乐协商处理。涉案12107号房屋银行贷款办理后，刘蕾偿还过部分2018年1月4日结清之前的银行贷款。涉案11907号房屋银行贷款办理后，刘乐偿还过部分2017年11月23日结清之前的银行贷款。一审法院认为，本案争议的焦点是达成公司对涉案房屋享有的民事权益能否排除法院的执行。首先，一审法院对涉案房屋的预查封符合法律规定。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋” 的规定，在一审法院对涉案两套房屋预查封时，达成公司已经与刘蕾、刘乐签订了正式的《商品房买卖合同》并办理了备案登记，故一审法院实施的预查封措施符合法律规定，并无不当。其次，达成公司虽然主张与刘蕾、刘乐解除了《商品房买卖合同》，提供了解除协议，达成公司于2018年9月4日又与刘乐、刘蕾达成仲裁调解书，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，达成公司申请注销备案的行为，仍不能对抗郭海平的债权，亦不能对抗一审法院的查封。若任由被执行人与案外人在人民法院的采取查封措施之后私下解除商品房买卖合同，必将助长被执行人转移财产的行为，损害申请执行人的合法权益，使人民法院预查封的制度目的落空。再次，涉案房屋虽在查封之后登记在达成公司名下，但作为开发商，达成公司负有向买受人刘蕾、刘乐办理产权登记的义务。在刘蕾、刘乐通过办理银行按揭贷款的方式支付购房款的情况下，取得对涉案房屋的物权期待权。最后，达成公司代刘蕾、刘乐偿还剩余按揭贷款后，享有的是对刘蕾、刘乐的债权，效力并不优于郭海平对刘红伟、刘蕾、刘乐的债权。综上，对达成公司的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十条、第三百一十二条规定，判决：驳回原告西安达成实业有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由西安达成实业有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审审理中，本院前往西安市不动产登记服务中心查询了涉案两套房屋的不动产登记情况，该两套房屋的西安市不动产登记簿查询单显示：1.西安市莲湖区王家巷甲字14号达成馨苑2栋1单元12107号房屋所有权于2016年8月1日登记在达成公司名下，一审法院于2016年11月29日作出（2016）陕0104执保112号执行裁定及协助执行通知书，预查封该房屋，查封期限为2016年11月29日至2019年11月28日；一审法院于2017年8月24日作出（2017）陕0104执1987号执行裁定及协助执行通知书，轮候预查封该房屋，查封期限为2017年8月24日至2020年8月23日；一审法院于2017年12月2日作出（2017）陕0104执3762号执行裁定及协助执行通知书，预查封、轮候预查封该房屋，查封期限为2017年12月11日至2020年12月10日。西安市不动产登记服务中心工作人员在查询单最下方注明“刘蕾 合同号Y13070484”。2.西安市莲湖区王家巷甲字14号达成馨苑2栋1单元11907号房屋所有权于2016年8月1日登记在达成公司名下，一审法院根据2017年12月2日作出的（2017）陕0104执3762号执行裁定及协助执行通知书，预查封、轮候预查封该房屋，查封期限为2017年12月11日至2020年12月10日。西安市不动产登记服务中心工作人员在查询单最下方注明“刘乐合同号Y13070481”。另查明，根据《商品房买卖合同》约定，刘蕾应于2013年6月13日前一次性付清总房款的40.7602%即447235元，剩余房款做银行按揭，但刘蕾仅支付11万首付款，其余首付款337235元，刘蕾、刘红伟向达成公司出具了欠条；根据《商品房买卖合同》约定，刘乐应于2013年6月13日前一次性付清总房款的30.3074%即330503元，剩余房款做银行按揭，但刘乐并未支付首付款，系由刘红伟、刘蕾向达成公司出具了欠条，注明“还款期限2014年6月13日前还。” 本院认为，本案为达成公司对一审法院作出（2018）陕0104执异33号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定及已查明的案件事实，本案审理的焦点问题为:1.人民法院是否有权根据债权人的请求预查封购房人尚未取得房产证的房屋；2.在购房人违约的情况下，开发商是否有权根据合同约定解除购房合同并要求排除人民法院对涉案房屋的强制执行。 关于焦点1,《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十六条规定，“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”第十八条规定，“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。”本案查明，刘蕾、刘乐均于2013年6月24日与达成公司签订《商品房买卖合同》，约定刘蕾、刘乐均以按揭贷款方式分别购买达成公司开发建设的西安市莲湖区XX巷XX号XX苑XX栋XX单元XX号、XX号两套房屋；合同签订后，达成公司将上述两套房屋分别交付刘蕾、刘乐占有使用；刘乐、刘蕾未履行或未完全履行支付购房首付款的义务，上述房屋未办理不动产物权的产权登记手续。从以上事实可以看出，刘蕾、刘乐就涉案两套房屋所享有的权利仍为履行《商品房买卖合同》所约定的权利。鉴于刘蕾、刘乐分别与达成公司所签的《商品房买卖合同》均为在房屋管理部门进行备案登记的合同，故根据以上法律规定，在刘蕾、刘乐未履行对郭海平的还款义务时，一审法院有权根据郭海平的申请对涉案两套房屋进行预查封。关于焦点2.《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案查明，涉案两套房屋的不动产所有权均于2016年8月1日登记在达成公司名下，而一审法院先后于2016年11月29日、2017年12月2日作出（2016）陕0104执保112号执行裁定、（2017）陕0104执3762号执行裁定，预查封、轮候预查封涉案两套房屋。可见，一审法院的预查封时间在涉案两套房屋的所有权登记在达成公司名下之后。另, 达成公司分别与刘蕾、刘乐签订《房屋买卖解除协议》的载明时间均在一审法院分别查封涉案两套房屋之前。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定，“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”从以上规定内容能够看出，上述针对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，但并未限制非以规避执行为目的而对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利。本案中，并无证据显示达成公司与刘蕾、刘乐签订《房屋买卖解除协议》解除《商品房买卖合同》的行为存在恶意规避执行行为的目的，且解除协议签订后，刘蕾、刘乐用收到达成公司支付的款项偿还了涉案两套房屋剩余的银行按揭贷款，刘蕾、刘乐亦将涉案两套房屋交还给达成公司。据此，基于涉案两套房屋的所有权至今仍登记在达成公司名下等客观事实，达成公司要求终止对该两套房屋强制执行的诉讼请求，于法有据，理由成立，本院依法予以支持；达成公司要求解除对涉案两套房屋的查封的诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围，不予涉及。综上所述，达成公司的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初3654号民事判决；二、不得执行位于西安市莲湖区XX巷XX号XX苑XX栋XX单元XX号、XX号房屋。二审案件受理费100元，由郭海平负担。本判决为终审判决。 审 判 长  姜亦君审  判  员  赵羽嘉审  判  员  林  瀚 二0一九年十一月十五日                 法官助理     高喜平 书 记 员  张小赛