山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初12071号原告：山东彩通物业管理有限公司，统一社会信用代码：913708117618828450，驻济宁市太白中路29-1号。法定代表人：赵荣华，总经理。委托诉讼代理人：王富强，山东康桥（济宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璐璐，山东康桥（济宁）律师事务所实习律师。被告：高某某，男，1991年8月21日出生，汉族，住济宁太白湖新区。委托诉讼代理人：刘伟莹（高某某之妻），女，1991年1月16日出生，汉族，住鱼台县，现住住济宁太白湖新区。原告山东彩通物业管理有限公司与被告高某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法由审判员仝义杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东彩通物业管理有限公司的委托诉讼代理人王富强、李璐璐，被告高某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东彩通物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付拖欠物业服务费4188.32元；2、请求依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年4月1日，原告与山东济宁公用房产开发有限公司签订了前期物业服务合同，为其开发的清泉美景小区提供物业服务，约定物业服务费收取标准是每月1.30元/㎡。被告是原告提供物业服务的济宁市任城区清泉美景小区的业主。原告向被告位于济宁太白湖新区清泉美景3号楼3单元2502室、建筑面积为115.10㎡的房产提供物业服务，但是，被告自2017年4月1日起未按照前期物业服务合同交纳物业服务费，原告多次催促被告履行合同，但被告仍拒不交纳。截止2019年7月31日，被告拖欠物业服务费4188.32元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告高某某辩称，被告不同意原告的诉讼请求，因原、被告并没有签订物业服务合同；原告所执行的四星级物业服务的收费标准，在实际的物业服务中未达到四星级物业服务标准；原告从事物业服务的工作人员态度冷硬，对业主不热情，服务存在瑕疵。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的其与山东济宁公用房地产开发有限公司签订的《清泉美景前期物业管理服务合同》一份，可以证明原告与清泉美景小区的建设方山东济宁公用房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，于2017年4月1日起对涉案小区进行物业管理服务的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力予以认定；对原告提交的向被告发送的催交物业服务费的《短信通知》、《物业费催交通知单》，经质证被告对《物业费催交通知单》无异议，该证据可以证明原告履行了向被告书面催交物业服务费义务的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力，予以认定；对原告提交的其开展物业活动的《保安巡逻记录》、《公共设施维修记录》、《车辆进出记录》、《消防设施维护记录》及原告开展活动及进行环境整治的清理垃圾、修整地面、整治绿化、修整楼顶、维护设备《照片》七份，可以证明原告对涉案小区，实际提供物业管理服务的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力，予以认定；对原告提交的物业项目收支情况公示《照片》二份，可以证明原告已经履行了对物业服务费计取标准及物业服务费的收支情况进行公示义务的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力，予以认定。2、被告高某某系清泉美景小区住宅3号楼3单元2502室的业主，现已实际居住，该房屋建筑面积为115.10㎡。2017年4月1日，清泉美景小区的建设方山东济宁公用房地产开发有限公司作为甲方，与作为乙方的原告签订了《清泉美景前期物业管理服务合同》。合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：房屋共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；清洁服务，包括房屋共用部位公共场所的清洁卫生；公共绿地的养护和管理；协助做好维护秩序，对车辆（包括非机动车）停放进行管理；协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；消防服务，包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度；电梯的日常维护和管理；负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护方案；按照法律、法规、规章和《临时管理规约》的有关规定，对房屋装修提供其他服务等内容。服务标准：根据《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》的规定，本物业服务等级按山东省物业服务规范四星级服务标准服务；合同第六条关于收费标准约定：小区物业管理服务费按照住宅每月每平方米1.30元，按建筑面积计算收取等内容。合同签订后，原告作为涉案小区的物业服务企业，于2017年4月1日对涉案小区进行物业管理和服务。被告自该日起，以与原告未建立物业服务合同法律关系，且认为原告的物业服务，达不到其1.30元/平方米的计取价格的服务标准为由，未向原告交纳2017年4月1日至2019年7月31日期间的物业管理服务费4189.64元（涉案房屋面积115.10㎡×1.30元/每月×28个月）。本院认为，对于原、被告双方争议的问题是被告是否应当承担向原告支付物业服务费的民事责任，原告主张的按每月1.30元每平方米支付物业管理服务费是否符合合同约定或法律规定？《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，山东济宁公用房地产开发有限公司作为该小区的建设单位与原告签订的《清泉美景前期物业管理服务合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对作为业主的被告具有约束力。原告实际提供物业服务后，被告应当按照合同约定，向原告交纳物业管理服务费。合同约定的物业管理服务费按照住宅每月每平方米1.30元收取，原告按照该约定标准，以被告房屋的建筑面积，计算涉案物业管理服务费，向被告主张权利，符合合同约定和法律规定，本院予以认定。被告以原告服务未达到四星级服务标准的抗辩主张，未提交充分证据证明其主张，应承担举证不能法律后果，对被告的抗辩主张，本院不予认定；对被告主张的其与济宁清泉物业服务有限公司存在涉案小区物业服务合同法律关系，原告没有向其收取物业服务费资格的抗辩主张，本院认为，原告自2017年4月1日起，开始在涉案小区进行物业管理服务，事实存在，被告同时亦享受了该物业管理服务，依据公平原则，亦应向原告交纳物业服务费。被告与济宁清泉物业服务有限公司的物业服务合同，自2017年4月1日以后，并未实际履行，被告该抗辩主张，缺乏事实依据，本院不予认定。综上所述，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理服务费，物业服务企业请求业主支付物业管理服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，涉案物业管理服务费经原告书面催交，被告以服务不达标及与原告不存在物业服务合同法律关系为由，未交纳涉案物业管理服务费事实存在。原告要求被告支付物业管理服务费4188.32元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；被告未提供充分证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，对其抗辩主张，本院不予采信。故依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告高某某于本判决生效三日内支付原告物业管理服务费4188.32元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告高某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  仝义杰二〇一九年十一月九日书记员  徐顺贤