文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初6099号原告：朱玉仙，女，1920年12月2日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：王恩鸣（系原告朱玉仙之子），男，住南京市。原告：朱宝庆，男，1937年1月27日出生，汉族，住南京市。原告：朱素美，女，1947年12月3日出生，汉族，住南京市。原告：朱素丽，女，1951年12月21日出生，汉族，住南京市。原告：朱素琴，女，1939年11月2日出生，汉族，住南京市。原告：朱玉瑛，女，1928年8月9日出生，汉族，住南京市。原告：褚冬梅，女，1963年1月9日出生，汉族，住南京市。上述原告共同委托诉讼代理人：王恩翔（系原告朱玉仙之子），男，住南京市。被告：袁淑萍，女，1964年12月25日出生，汉族，无业，住南京市。被告：赵永辉，男，1993年2月22日出生，汉族，无业，住南京市。两被告共同委托诉讼代理人：赵树鹏（系被告袁淑萍丈夫、赵永辉之父），男，住南京市鼓楼区南东瓜市**。被告：赵树鹏，男，1964年12月31日出生，汉族，住南京市。原告朱玉仙、朱宝庆、朱素美、朱素丽、朱素琴、朱玉瑛、褚冬梅与被告赵树鹏、袁淑萍、赵永辉返还原物纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱玉仙委托诉讼代理人王恩鸣及上述原告共同委托诉讼代理人王恩翔、被告赵树鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱玉仙、朱宝庆、朱素美、朱素丽、朱素琴、朱玉瑛、褚冬梅向本院提出诉讼请求：1.三被告腾空并返还本市南东瓜市18号中由三被告使用的两间房屋（面积合计约27平方米）；2.三被告按照每月2200元的标准支付自2012年4月1日起至三被告实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费。事实和理由：南京市鼓楼区房产经营公司于1992年7月1日将南京市，后上述房屋于2009年7月1日被撤销改造退还给产权人即原告朱玉仙之母朱孙氏。因当时朱孙氏已去世，朱玉仙、朱玉瑛、朱宝庆、朱宝义、朱素兰、朱素琴、朱素美、朱素丽作为朱孙氏的继承人，继承了案涉房屋。朱宝义死亡后，朱宝义之子朱铭与朱玉仙、朱玉瑛、朱宝庆、朱素兰、朱素琴、朱素美、朱素丽于2012年5月7日经登记成为案涉房屋的共同共有人。根据南京市相关政策，承租人在承租期间死亡，房屋租赁合约自动作废，房屋应当返还产权人。赵魁彪于2012年3月死亡后，其子赵树鹏、赵树鹏之妻袁淑萍及该两夫妇之子赵永辉至今仍居住于案涉房屋内，一直未向原告返还案涉房屋，亦未支付房屋占有使用费，故原告诉至法院，请求判如所请。被告赵树鹏、袁淑萍、赵永辉辩称，案涉房屋系被告赵树鹏之父赵魁彪以全家的名义承租，被告赵树鹏自出生起便居住于案涉房屋内，系案涉房屋的合法承租人之一。被告赵树鹏将案涉房屋用于经营南京树鹏之办公用品店，并花费13、14万元左右对其进行改造装修，三被告亦居住在案涉房屋内至今。因案涉房屋系自南京市鼓楼区房产经营公司处承租，故应由该公司与被告协商退房及支付租金等问题。但至原告起诉前，三被告并未得到该公司有关将案涉房屋退还给产权人并向产权人支付相应租金的通知，亦未得到原告要求退还案涉房屋及支付租金的通知，故三被告不同意退还案涉房屋并支付相应房屋占有使用费。被告请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：朱孙氏及其丈夫朱炳荣共有四个子女，分别为儿子朱有才、朱有旺，女儿朱玉仙、朱玉瑛。朱孙氏自其丈夫朱炳荣1947年10月5日死亡后并未再婚，后于1990年9月21日死亡。朱有才于1981年11月30日死亡，生前共有六个子女，分别为儿子朱宝庆、朱宝义及女儿朱素兰、朱素琴、朱素美、朱素丽。朱宝义与其妻子黄芳于1998年7月离婚，离婚后未再婚，其于2009年6月11日死亡，生前共有两个子女，分别为儿子朱铭和女儿李锦。朱素兰丈夫褚伯民于2009年4月死亡，朱素兰于2017年12月死亡，朱素兰共有两个女儿，分别为褚冬梅和褚乐秋。朱有旺于1959年1月死亡，生前未婚无子女。赵魁彪于2012年3月5日死亡，被告赵树鹏系赵魁彪之子。被告赵树鹏与袁淑萍系夫妻关系，被告赵永辉系两人之子。案涉房屋系南京市，使用面积约27平方米。1992年7月1日，南京市鼓楼区房产经营公司（甲方，出租方）与赵魁彪（乙方，承租方）签订《公有住房租赁合约》，约定乙方承租位于南京市，使用面积27平方米，月租金6.8元；本合约为期三年，租用期内，因乙方原因需变更租赁户名或退租的，应提前向甲方出具书面申请，经同意后重新办理租赁手续；租赁期满，乙方继续租用房屋，须经甲、乙双方议定并办理续约手续等等。2000年7月1日，因房改原因，案涉房屋的月租金变更为15.5元。1996年10月23日，南京市人民政府印发宁政发[1996]243号文件《南京市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》，其中第七条第二款载明：“原房屋尚存的，无论住户有否变化均带户发还产权，不负责腾空房屋，书面通知产权人、住户及管房单位，停收租金，原公有住房租赁合约自行作废，产权人与住户建立租赁关系，产权人按现行公房租金标准收取房屋，住户应按时向产权人交纳房屋；租期一般不少于5年，时间从房管部门发通知算起；产权人不准强撵住户搬家……”2009年6月1日，南京市鼓楼区落实私房政策办公室向朱孙氏出具鼓落字96097号《退还房屋通知书》，载明：“经批准，决定将座落在南东瓜市18号（570225丘）94平方米房屋撤销改造，自2009年7月1日起退还产权人自行管理。经租管理期间收支账目不结算，凭此通知书申请领取房屋所有权证。”原告朱素美、案外人朱铭、王恩翔于2019年6月26日领取该通知书。因当时朱孙氏及其丈夫朱炳荣均已死亡，为便于案涉房屋退还产权人，朱玉仙、朱玉瑛、朱宝庆、朱素兰、朱素琴、朱宝义、朱素美、朱素丽于2009年5月7日至南京市南京公证处公证，公证书内容为：本市南东瓜市18号房屋（570225丘，建筑面积94平方米）系朱孙氏个人遗产，应由其父母、丈夫朱炳荣和四个子女朱有才、朱玉仙、朱玉瑛、朱有旺共同继承。朱孙氏的父母及丈夫朱炳荣、长子朱有才、次子朱有旺均先于其死亡，朱孙氏自丈夫朱炳荣死亡后终身未再婚，朱有旺生前未婚无子女，属于朱有才继承的遗产份额应由其六个子女朱素兰、朱宝庆、朱素琴、朱宝义、朱素美、朱素丽共同代位继承。综上，上述朱孙氏个人遗产应由其长女朱玉仙、次女朱玉瑛、长孙女朱素兰、长孙朱宝庆、次孙女朱素琴、次孙朱宝义、三孙女朱素美、四孙女朱素丽八人共同继承。2009年5月5日，朱玉仙、朱玉瑛、朱宝庆、朱素兰、朱素琴、朱宝义、朱素美、朱素丽达成《析产协议书》，约定本市南东瓜市18号房屋（系撤销改造退还，原为朱孙氏所有，现为上述8人继承）中的约27平方米面积为原告朱玉仙所有等等。该《析产协议书》于2009年5月7日经南京市南京公证处公证。被告赵树鹏当庭认可上述约27平方米的面积系三被告使用的两间房屋。因朱宝义于2009年6月11日死亡，其子朱铭于2009年11月23日至南京市鼓楼公证处申请继承权公证，公证内容为：因朱宝义与妻子黄芳于1998年7月离婚后未再婚，其女儿李锦表示放弃对朱宝义遗留的案涉房屋份额的继承权，故朱宝义对案涉房屋享有的份额由其儿子朱铭一人继承。2012年5月7日，朱玉仙、朱玉瑛、朱素兰、朱宝庆、朱素丽、朱素美、朱素丽、朱铭经不动产登记成为案涉南东瓜市**房屋的共同共有人。至原告起诉之时，因朱素兰及其丈夫已死亡，朱素兰对案涉房屋享有的份额依法由其女儿褚乐秋和褚冬梅继承。审理中，朱铭与褚乐秋均表示自愿放弃案涉房屋在本案中所涉及的所有实体权利，不参与本次诉讼。赵魁彪于2012年3月5日去世后，案涉房屋一直由三被告共同使用，用于经营南京树鹏之办公用品店。被告赵树鹏当庭陈述其父赵魁彪死亡前，案涉房屋租金由赵魁彪缴纳，赵魁彪死亡后，因南京市鼓楼区房产经营公司一直未上门收取租金，三被告便未缴纳过相应租金。被告并表示其已于2014年、2015年前后对案涉房屋进行装修改造，装修费约13、14万元，但相关费用票据已不能找到。关于案涉房屋的装修价值，原、被告均表示不申请鉴定，被告表示至今案涉房屋装修价值10万元，原告表示只能认可4万元。另查明，本院曾于2019年2月21日立案受理原告朱玉仙与被告赵树鹏、袁淑萍、赵永辉、第三人南京鼓楼房产经营有限公司返还原物纠纷一案，该案审理中，第三人于2019年3月13日向本院出具《情况说明》，载明：“经调档核实，根据南京市鼓楼区落实私房政策办公室鼓落字96097号退还房屋通知书，南东瓜市18号自2009年7月1日起退还产权人自行管理，同时我公司与原承租人赵魁彪的公房租赁关系终止。”2019年3月22日，原告申请撤诉。上述事实，有当事人陈述、户籍信息、《公有住房租赁合约》、《南京市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》、《退还房屋通知书》、《公证书》、《析产协议书》、房产证、土地证、情况说明等证据证明。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，南京市鼓楼区房产经营公司与赵魁彪签订《公有住房租赁合约》系双方真实意思表示，并未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。案涉房屋于2009年7月1日归还所有权人后，因所有权人与赵魁彪之间并未签订书面租赁合同，所有权人亦未对赵魁彪使用案涉房屋提出异议，故双方之间形成不定期租赁关系，赵魁彪应按时向所有权人缴纳房屋租金。关于返还案涉房屋问题。不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及孳息。至2012年3月5日赵奎彪死亡之时，案涉房屋所有权人与赵魁彪之间的不定期租赁关系自然终止。现原告作为案涉房屋的所有权人，不同意三被告继续占有使用案涉房屋，要求三被告腾空并返还案涉房屋，系行使其房屋所有权人的处分权利，符合法律规定，本院予以支持。被告抗辩其系案涉房屋的合法承租人之一无事实和法律依据，本院不予支持。原告当庭表示本案中所有原告均同意将案涉房屋返还给原告朱玉仙，本院对此予以确认。关于给付房屋占有使用费问题。2012年3月5日赵魁彪死亡后，三被告应当支付原告自2012年3月6日起至三被告实际返还案涉房屋之日止的房屋占有使用费。原告主张三被告支付自2012年4月1日起的房屋占有使用费符合法律规定，本院予以支持。考虑到本地区房地产市场行情及被告占有使用案涉房屋的实际情况等因素，本院酌定三被告按照每月600元的标准支付原告自2012年4月1日至2015年3月31日期间的房屋占有使用费，共计21600元；按照每月1000元的标准支付原告自2015年4月1日至2018年3月31日期间的房屋占有使用费，共计36000元；并按照每月2000元的标准支付原告自2018年4月1日起至三被告实际返还案涉房屋之日止的房屋占有使用费。但因原告于2009年6月26日领取退还房屋通知后并未及时通知被告腾空并返还房屋，直至2019年2月才首次诉至本院，故对被告装修改造案涉房屋的费用，原告应予以一定补偿。考虑到案涉房屋的装修情况，本院依法酌定案涉房屋装修费用为5万元，该5万元应自三被告应支付的房屋占有使用费中予以相应扣除。另外，原告当庭表示本案中所有原告均同意将案涉房屋的房屋占有使用费支付给原告朱玉仙，本院对此予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第二条、第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告赵树鹏、袁淑萍、赵永辉于本判决生效之日起三十日内将南京市，含附属装潢）腾空并返还给原告朱玉仙；二、被告赵树鹏、袁淑萍、赵永辉于本判决生效之日起三十内向原告朱玉仙支付2012年4月1日至2018年3月31日期间的房屋占有使用费57600元，并按照每月2000元的标准向原告朱玉仙支付自2018年4月1日至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费（实际执行中应扣除被告装修费用5万元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4094元，由被告赵树鹏、袁淑萍、赵永辉负担（原告已预交，于执行时一并结算）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 冯  亚  晨人民陪审员 曹  延  俊人民陪审员 杨  南  华二〇一九年十一月八日书 记 员 张妍