河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终21731号上诉人（原审原告）：孙红丽，女，1988年9月28日出生，汉族，住安徽省界首市。委托诉讼代理人：李辉，河南郑声律师事务所律师。委托诉讼代理人：王东，河南郑声律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州玖智房地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区瑞达路**，统一社会信用代码91410100MA3X554GX4。法定代表人：贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：马旭，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张晓丽，女，该公司员工。上诉人孙红丽因与被上诉人郑州玖智房地产开发有限公司（以下简称玖智公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初23025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。孙红丽上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判玖智公司自2019年1月1日开始，以总房款1433087元为基数，按日万分之一向孙红丽支付违约金，至其交付的房屋完全符合《商品房买卖合同》第八条及第十四条的约定之日止，暂计至2019年5月13日，违约金为19060.05元。自2019年3月1日开始，以总房款1433087元为基数，按日万分之一向孙红丽支付违约金直至玖智公司将办理房屋初始登记的资料报送郑州市不动产登记中心之日止，暂计至2019年5月13日，违约金为10604.84元。3.本案诉讼费及律师费由玖智公司承担。事实与理由：1.一审法院未查明诉状内容，孙红丽起诉时，在事实与理由中明确说明：“孙红丽接收房屋后，发现被告交付的房屋完全不符合《商品房买卖合同》第八条及第十四条的约定”，第十四条约定的就是关于基础设施配套的承诺，关于供水、供电、供暖、燃气、电话电视等弱电设施应当达到的条件，玖智公司交付的房屋完全不符合。2.一审分配举证责任错误。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。《商品房买卖合同》第八条、第十四条是玖智公司应当履行的合同义务，张红丽起诉主张玖智公司履行合同完全不符合合同中的约定，应当由负有履行义务的玖智公司对是否履行合同约定承担举证责任。3.玖智公司逾期未向郑州市不动产登记中心提交登记材料，应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。合同中约定的初始登记（双方签订合同为2016年11月，已实施不动产统一登记，因此应为首次登记），是房屋所有权的登记，即新建的房屋登记于开发商名下。虽然双方合同中没有约定违约金，但根据司法解释的规定，应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上所述，一审法院未查明起诉事实，颠倒举证责任，请求依法查明事实，子以改判。玖智公司辩称：1.玖智公司已按合同约定于2018年12月31日将涉案房屋交付于孙红丽，孙红丽也于2018年12月31日办理了房屋交接交付手续。涉案房屋在交房时已符合交付条件，孙红丽在房屋验收时并未提出异议。孙红丽以行为的方式表示继续履行双方的商品房买卖合同。若孙红丽对涉案房屋交付条件有异议，可当场提出并拒绝收房，且根据河南省房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表，涉案房屋市政工程经过相关部门组织验收合格。2.上诉人应当对玖智公司存在的违约行为、损害结果及双方的过错承担举证责任。一审期间孙红丽未能提供证据证明玖智公司存在诉称的违约情形，故应当承担举证不能的法律后果。3.孙红丽要求玖智公司支付逾期办理初始登记的违约金没有事实及法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉。孙红丽向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付交房不符合合同约定违约金19060.05元（暂计至2019年5月13日，该违约金按照总房款的日万分之一计算至交付房屋完全符合《商品房买卖合同》第八条及第十四条的约定之日止）；2.被告向原告支付逾期办理初始登记违约金10604.84元（暂计至2019年5月13日，该违约金自《商品房买卖合同》附件四第6条约定的被告应提交初始登记材料之次日起，按照总房款的日万分之一计算至实际取得初始登记之日止）；3.本案诉讼费及律师费由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月17日，原告与被告签订了编号为GX16002915082的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郑州××区××街××号××幢××单元××层××号房屋，总价款1433087元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2018年12月31日前将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。”合同第十四条约定：“出卖人关于基础设施、公告配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公告配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水设施2018年12月31日达到……雨污水2018年12月31日达到……2.供配电设施于2018年12月31日达到……3.燃气供应设施于2018年12月31日达到接通条件；运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件。4.供暖设施于2018年12月31日达到管道铺设到户，实际开通以交楼后第二供暖季由业主申请开通，运行方式为市政管网集中供暖……5.电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2018年12月31日敷设到户，达到申请使用条件。……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；2.出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。”合同附件四《合同补充协议》第六条“产权登记的约定”内容为：“1.产权初始登记：出卖人应当于2019年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市不动产登记中心。2.转移登记：出卖人取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证，买受人不退房，出卖人每年按已付房款的0.1％向买受人支付违约金。”合同签订后，原告按约定交付了房款，原告也认可被告于2018年12月31日向原告交付了涉案房屋。原告以被告交付的房屋不符合合同约定、未按期报送办理房屋初始登记资料为由诉至一审法院，要求被告支付违约金。另外，原告提交了一份《律师服务协议》，要求被告承担本案律师费5000元。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告支付了约定的房款，被告按照合同约定的时间交付了房屋，双方均积极履行了合同义务。原告称房屋交付时不符合《商品房买卖合同》第八条、第十四条的约定，但没有说明具体哪些方面不符合约定，也没有提供任何证据，故对于原告请求的交房不符合约定违约金不予支持。《商品房买卖合同》附件四第六条对办理产权登记相关问题进行了明确约定，对于被告不能按期提交办理房屋初始登记资料的情形并未约定违约金，而对于未能按期办妥房地产权证约定了违约金计算标准，现原告仅以被告未按期提交初始登记资料为由要求违约金，没有相应的合同依据，也没有相应的法律规定，故对于原告的该项诉讼请求不予支持。另外，原告因提起本案诉讼所支付的律师费等费用均应由原告自行承担。被告玖智公司经依法传唤未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告孙红丽的诉讼请求。案件受理费542元，减半收取271元，由原告孙红丽负担。本院二审期间，玖智公司依法提交了以下证据：1.郑州恒大城商品房买卖合同补充协议。拟证明根据该合同第二条关于房屋交付的补充约定第二款，明确规定了该涉案房屋交房的标准，即达到房屋验收合格之后即可交付使用。涉案房屋的交房标准应当以该条作为依据。2.房屋钥匙签收确认书。拟证明玖智公司已按合同约定将验收合格的涉案房屋交付于上诉人，且上诉人对该房屋进行验房签收。3.河南省房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表。拟证明涉案房屋市政工程经过相关部门组织验收合格。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张红丽发表质证意见如下：对证据1，真实性不予认可。该合同未进行备案，且为玖智公司提供的格式性合同，合同内容限制上诉人的权利，免除玖智公司的义务。根据合同法第40条的规定，该合同的条款无效。对证据2，签收确认书并不能证明涉案房屋的基础设施符合房屋买卖合同的约定，只能证明玖智公司交付了房屋。对证据3，真实性无异议，但证明目的不予认可。该证据为玖智公司及设计监察单位自行验收，并没有如合同第14条约定的一样，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件，供配电设施取得电力企业验收合格证明文件，燃气设施取得燃气企业出具的验收合格证明文件以及供暖设施的供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收并出具验收合格证明文件。该证据并不能证明玖智公司交付的房屋的基础设施符合使用条件。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，并予以采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明：1.孙红丽与玖智公司签订的《郑州恒大城〈商品房买卖合同〉补充协议》约定房屋验收合格即可交付使用；2.2018年12月27日涉案房屋建筑工程和市政基础设施工程完成竣工验收备案。本院认为：1.孙红丽与玖智公司签订的《郑州恒大城〈商品房买卖合同〉补充协议》合法有效，玖智公司已经按照约定的条件交付涉案房屋，不应承担相关违约责任；但玖智公司作为房地产开发企业有责任协调相关单位解决存在的问题，完善基础设施、公共配套设施。2.对于玖智公司不能按期提交办理房屋初始登记资料的情形当事人并未约定违约金，孙红丽以此为由要求玖智公司支付违约金，既无合同依据，也无法律依据。3.孙红丽因提起本案诉讼所支付的律师费等费用均应由其自行承担。综上所述，孙红丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费542元，由上诉人孙红丽负担。本判决为终审判决。审判长  吕家祥审判员  董正方审判员  郭凤彩二〇一九年十一月二十七日书记员  乔梦龙